Wohnraumschutzsatzung

V/0692/2014 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Wohnungswesen 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Wohnraumschutzsatzung 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
23.10.2014 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wohnen Vorberatung 
23.10.2014 Ausschuss für Soziales, Stiftungen, Gesundheit, 
 Verbraucherschutz und Arbeitsförderung Vorberatung 
29.10.2014 Haupt- und Finanzausschuss Vorberatung 
05.11.2014 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
I. Sachentscheidung 
 
1. Der Rat beschließt die als Anlage 1 beigefügte Satzung zum Schutz und Erhalt von 
Wohnraum in Münster (Wohnraumschutzsatzung). 
 
2. Die Verwaltung berichtet dem Haupt- und Finanzausschuss 2 Jahre nach Inkrafttreten 
über die Erfahrungen bei der Umsetzung der Satzung 
 
 
II. Finanzielle Auswirkungen 
 
In den ersten zwei Jahren fallen im Amt für Wohnungswesen keine zusätzlichen Kosten an. 
Hier können aktuell frei gewordene Kapazitäte n aufgrund des Rückgangs der Anträge im Aufg a-
benbereich „Eigentumsförderung“ zur Umsetzung der Satzung genutzt werden. Mit der Ei nführung 
der Wohnraumschutzsatzung fällt allerdings im Bauordnungsamt zusätzlicher Au fwand an, der 
aufgrund der ohnehin angespannten Personalsituation als kritisch anzusehen ist. 
In dem angekündigten Erfahrungsbericht werden die Entwicklung der Fallzahlen und die sich ggfls. 
hieraus ergebenden finanziellen Auswirkungen dargestellt. 
 
 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0692/2014 
Auskunft erteilt: 
Herr Bragard 
Ruf: 
492 64 70 
E-Mail: 
BragardR@stadt-muenster.de  
Datum: 
15.09.2014 
Öffentliche Beschlussvorlage

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Begründung: 
 
Beschlusslage 
 
In der Sitzung des Rates am 10.07.2013 wurde der Antrag der SPD- Fraktion Nr.: A-R/0038/2013 
„Wohnen muss bezahlbar sein – Luxusmodernisierung verhindern, neue Möglichkeiten im Bestand 
suchen“ an den Hauptausschuss verwiesen. 
Eines der Antragsanliegen der SPD - Fraktion war, die Zweckentfremdung von Wohnraum durch 
langen Leerstand oder Umwandlung in Büro– oder Gewerbeflächen zu verhindern und dafür die 
Möglichkeiten der Zweckentfremdungsverordnung aktiv zu nutzen.  
 
Die Verwaltung schlug dem Hauptausschuss in seiner Sitzung am 25.09.2013 vor, den Antrag der 
SPD - Fraktion im Rahmen der Fortschreibung des Handlungsprogramms Wohnen in Form des 
„Kommunalen Handlungskonzeptes Wohnen“ zu berücksichtigen (Vorlage V/0620/2013). Die Frak-
tion Bündnis 90/Die Grünen/GAL und die Ratsgruppe DIE LINKE. brachten hierzu einen Ände-
rungsantrag ein. Anliegen dieses Antrags war, dass angesichts der zunehmenden Knappheit an 
preiswerten Wohnungen und der trotzdem stattfindenden Zweckentfremdung von Wohnraum die 
Verwaltung auf der Grundlage des § 40 Abs. 4 des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von 
Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) alsbald einen Entwurf für eine kom-
munale Satzung vorlegen soll. Hiernach wird das Leerstehenlassen und die Umnutzung von 
Wohnraum zu anderen Zwecken der Genehmigungspflicht unterworfen. Der Hauptausschuss be-
schloss diesen Antrag einstimmig. 
 
 
Historie 
 
Das „Zweckentfremdungsverbot“ ist kein neues Instrument zum Schutz des frei finanzierten Woh-
nungsbestandes. Der Genehmigungsvorbehalt für zweckfremde Nutzungen hat in Münster wie in 
anderen Städten „Historie“, z.B. in Köln, Bonn, Düsseldorf und Aachen. Zuletzt mit der Zweckent-
fremdungsverordnung vom 12.06.2001, also vor der Föderalismusreform, hatte das Land NRW die 
Stadt Münster in die Gebietskulisse für das Zweckentfremdungsverbot einbezogen. Die Verord-
nung galt für die Dauer von fünf Jahren und wurde nach Ablauf dieser Befristung nicht verlängert. 
Seit 01.01.2007 besteht in Münster für die Umwandlung von frei finanzierten Wohnungen in Büro- 
oder Gewerberaum, deren Abriss sowie für den dauerhaften Leerstand kein wohnungsrechtlicher 
Genehmigungsvorbehalt mehr. 
 
 
Rechtliche Grundlagen  
 
Der Landtag NRW hat am 09.04.2014 das Wohnungsaufsichtsgesetz (WAG NRW) beschlossen, 
das am 30.04.2014 in Kraft getreten ist (GV. NRW. S. 269). Die seit einer Gesetzesänderung im 
Jahr 2012 im § 40 Abs. 4 des WFNG NRW enthaltene Ermächtigung für den Erlass einer „Zweck-
entfremdungssatzung“ wurde in das neue WAG NRW überführt. 
Nach § 10 Abs.1 WAG NRW kann die Gemeinde durch Satzung Gebiete mit erhöhtem Woh-
nungsbedarf festlegen, in denen Wohnraum nur mit Genehmigung zweckentfremdet werden darf. 
Zur Prüfung der Tatbestandsvoraussetzung „erhöhter Wohnungsbedarf“ wurden relevante Gutach-
ten und Prognosen herangezogen. 
Die Auswahl der Prüfkriterien erfolgte unter Berücksichtigung der bisherigen Rechtsprechung (vor-
rangig OVG Urteil Berlin vom 13.06.2002, Az.: OVG 5 B 18.01 bis 22.01) zu den Zweckentfrem-
dungsverordnungen. 
 
Folgende Fakten belegen aus Sicht der Verwaltung, dass Münster ein Gebiet mit erhöhtem Wohn-
raumbedarf im Sinne des § 10 Abs. 1 WAG NRW ist:

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1. Kündigungssperrfristverordnung 
 
Die Landesregierung NRW hat am 24.01.2012 die „Verordnung zur Bestimmung der Gebiete mit 
verlängerter Kündigungssperrfrist bei der Begründung und Veräußerung von Wohneigentum an 
vermieteten Wohnungen“ (Kündigungssperrfristverordnung) beschlossen. Sie trat am 10.02.2012 
in Kraft.  
 
Rechtsgrundlage für den Erlass dieser Verordnung ist § 577 a Abs. 2 des Bürgerlichen Gesetzbu-
ches (BGB). Er ermächtigt die Landesregierungen für Gemeinden, in denen die ausreichende 
Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen beson-
ders gefährdet ist, durch Rechtsverordnung zu bestimmen, dass die Frist des § 577 a BGB (Kün-
digungssperrfrist) von 3 auf höchstens 10 Jahre verlängert wird. 
 
Die Kündigungssperrfristverordnung schützt Mieter in Städten mit besonders angespanntem Woh-
nungsmarkt durch die Verlängerung der Sperrfrist für  Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen 
der Vermieter.  
 
Im Auftrag des damaligen Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr NRW 
hatte die Firma F+B (Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Ham-
burg) per Gutachten Grundlagen für die Festlegung der Gebietskulisse erarbeitet. Hiernach ergab 
sich für 37 Gemeinden eine Einstufung in eine Gebietskulisse mit einem längeren Kündigungs-
schutz. Für 33 Kommunen hat das Land NRW die Kündigungssperrfrist von 3 auf 5 Jahre, für die 
Städte Bonn, Düsseldorf, Köln und Münster sogar auf 8 Jahre verlängert. Für alle 37 Gemeinden 
kann laut F+B eine derzeitige und zukünftige Wohnungsmarktlage im Sinne des § 577 a Abs. 2 
BGB unterstellt werden. 
 
 
 
2. Förderkulisse 
 
Die Wohnraumförderung in Nordrhein-Westfalen wurde ab dem Jahr 2009 auf Basis eines Gutach-
tens der Firma F+B „Optimierung der Gebietskulissen für die regionale Differenzierung der Wohn-
raumförderung in NRW“ neu strukturiert. Die Förderintensität zugunsten einzelner Gemeinden 
durch das Land NRW orientiert sich an der Zuordnung der Kommunen nach vier gebildeten Kos-
ten- und Bedarfskategorien (hoch, überdurchschnittlich, unterdurchschnittlich, niedrig). Nach der 
letzten Fortschreibung des Gutachtens aus dem Jahr 2011 wurde die Stadt Münster in die 
höchste Kosten- und Bedarfskategorie eingeordnet, so dass das Fördermittelbudget für das 
Jahr 2012 im Vergleich zum Vorjahr um 40 % angehoben wurde. 
 
 
3. Kappungsgrenzenverordnung 
 
Durch das am 01.05.2013 in Kraft getretene Mietrechtsänderungsgesetz wurde in § 558 Abs. 3 
BGB die Möglichkeit geschaffen, die Kappungsgrenze bei der Anpassung von bestehenden Miet-
verträgen an die ortsübliche Vergleichsmiete auf 15 % zu begrenzen. Die Landesregierungen wer-
den ermächtigt, durch Rechtsverordnung Gebiete zu bestimmen, in denen die von 20 % auf 15 % 
abgesenkte Kappungsgrenze gelten soll.  
Die tatbestandlichen Voraussetzungen für eine Kappungsgrenzenverordnung ergeben sich aus § 
558 Abs. 3 S. 2 BGB. Hiernach muss eine besondere Gefährdung der ausreichenden Versor-
gung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu  angemessenen Bedingungen in der Gemeinde 
vorliegen. 
 
Das Ministerium für Bauen, Wohnen, Stadtentwicklung und Verkehr NRW hat die Firma F+B mit 
der Erstellung eines entsprechenden Gutachtens beauftragt. Anhand einer datengestützten Analy-
se wurde die örtliche Wohnungsmarktlage der 396 Städte und Gemeinden daraufhin überprüft, ob

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die Voraussetzungen für eine Begrenzung des Mieterhöhungsspielraumes vorliegen. 
Für 59 Kommunen ergab sich eine Einstufung in die Gebietskulisse einer Begrenzung des Mieter-
höhungspotenzials. Für diese Kommunen kann eine derzeitige und zukünftige Wohnungsmarkten-
ge im Sinne des § 558 Abs. 3 BGB nachgewiesen werden.  
Dies gilt für die Stadt Münster, die nach Düsseldorf mit der zweithöchsten Punktzahl in der Beurtei-
lung der angespannten Wohnungsmarktlage bewertet wurde. 
Die Kappungsgrenzenverordnung ist aktuell am 01.06.2014 in Kraft getreten. 
 
 
4. Bevölkerungs- und Haushalteprognose 
 
Als wissensbasierte Regionalmetropole gehört Münster zu den wenigen wachsenden kreisfreien 
Städten in Nordrhein-Westfalen. Münsters Bevölkerungszahl wird voraussichtlich Ende 2014 die 
Marke von 300.000 Einwohnern überspringen. Dabei wird das Bevölkerungswachstum sowohl 
durch einen Geburtenüberschuss als auch durch merkliche Wanderungsgewinne gespeist. Wichti-
ge Treiber für die Stadtwicklung sind die Hochschulen, wissenschaftlichen Einrichtungen und der 
Arbeitsmarkt.  
 
Münster wird sowohl nach der neuen Einwohnerprognose von IT.NRW als auch nach der aktuellen 
Kleinräumigen Bevölkerungsprognose  in den nächsten Jahrzehnten in erheblichem Umfang weiter 
wachsen (vergl. Vorlage an den Rat-  V/0637/2014). Bereits 2020 wird Münster nach beiden Prog-
nosen auf knapp über 310.000 Einwohner wachsen. Für 2030 wird von IT.NRW für Münster sogar 
ein Wert von 326.892 Einwohnern prognostiziert.  Demnach wird Münster von IT.NRW als am 
stärksten wachsende kreisfreie Stadt in Nordrhein-Westfalen eingestuft.  
 
Auch bei den Privathaushalten ist von einem starken Wachstum auszugehen. Nach Vorberech-
nung der Haushalte von IT.NRW kann Münster gemeinsam mit Bonn und Köln mit einer ho-
hen Zunahme der Haushaltszahlen rechnen, während für die Mehrzahl der kreisfreien Städte 
und Kreise eine rückläufige Zahl von Privathaushalten berechnet wird. So wird für Münster nach 
der konstanten Variante ein Anstieg der Privathaushalte zwischen 2010 und 2030 um 12,4 % ge-
schätzt (NRW – 0,5 %). Besonders hervorzuheben ist, dass in Münster nicht nur die Ein- und 
Zweipersonenhaushalte als wachsend eingestuft werden (+ 12,5 %), sondern auch die Haushalte 
von drei Personen und mehr mit einem Anstieg rechnen können. Für Münster wird hier der höchste 
Wert unter den Kreisen und kreisfreien Städten Nordrhein-Westfalens ermittelt (+ 12,1 %). Neben 
Münster wird nur noch für Köln, Bonn und Düsseldorf ein Wachstum für diesen Haushaltstyp be-
rechnet.  
Neben dem hohen Bevölkerungswachstum und dem starken Anstieg der Privathaushalte wird für 
Münster von IT.NRW auch ein starkes Wachstum der Erwerbspersonen prognostiziert. Allein bis 
2020 ergibt sich nach den unterschiedlichen Varianten ein Anstieg um 18.225 bzw. 24.825 Er-
werbspersonen, d. h. um 12,2 % bzw. 16,6 %, während für NRW – 3,0 % bzw. + 2,0 % prognosti-
ziert werden. Nach der Prognose von IT.NRW wird die Zahl der Erwerbspersonen in Münster 
ebenfalls bis 2030 weiter deutlich zunehmen.  
 
Fazit 
Die zuvor dargestellten Fakten und Entwicklungen belegen, dass Münster als ein Gebiet mit 
erhöhtem Wohnungsbedarf entsprechend der maßgeblichen Rechtsprechung einzustufen 
ist. Insoweit liegt die Tatbestandsvoraussetzung für den Erlass einer Satzung zum Schutz 
und Erhalt von Wohnraum vor. 
 
Ziel und Inhalte der Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum 
 
Ziel der Satzung ist es, Wohnraum davor zu schützen, dass dieser anderen als Wohnzwecken 
zugeführt wird oder leer steht. An dieser Prämisse orientieren sich die Genehmigungstatbestände, 
die davon ausgehen, dass das öffentliche Interesse an der Aufrechterhaltung der Wohnnutzung 
ein anderes Interesse an der Zweckentfremdung grundsätzlich überwiegt. 
Genehmigungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum können insbesondere erteilt werden,

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wenn als Ersatz gleichwertiger Wohnraum neu geschaffen wird. 
Die einzelnen Regelungen innerhalb der Satzung orientieren sich im Übrigen an den  Erfahrungen 
der Verwaltung mit der bis 2006 geltenden Zweckentfremdungsverordnung sowie an der Recht-
sprechung, die zur Zweckentfremdung von Wohnraum in den Jahren 1972 bis 2006 ergangen ist. 
 
 
Wirkungen der Satzung 
 
Unter wohnungswirtschaftlichen Aspekten ist die Satzung dazu geeignet, die seit 01.01.2007 be-
stehende Lücke in der Systematik der Instrumente zum Schutz bestehenden Wohnraumes zu 
schließen und einen Beitrag gegen eine weitere Verschärfung der Wohnungssituation in Münster 
darzustellen. Sie bietet die rechtliche Grundlage dafür, gegen zweckfremde Nutzungen von frei 
finanzierten Wohnungen so vorzugehen, wie es die Verwaltung im öffentlich geförderten Woh-
nungsbestand auf Basis des WFNG NRW in der Vergangenheit schon praktiziert hat.  
In diesem Zusammenhang sei auf die wohnungsrechtlichen Anordnungen und Sanktionen hinge-
wiesen, mit denen im Jahr 2013 die gewerbliche Vermietung von 29 öffentlich geförderten Woh-
nungen an osteuropäische Leiharbeiter beendet wurde (s. Anlage 2 zur Niederschrift über die Sit-
zung des Ausschusses für Soziales, Gesundheit und Arbeitsförderung am 26.06.2013).  
Auch als Ferienwohnungen gewerblich vermietete geförderte Wohnungen konnten dem allgemei-
nen Wohnungsmarkt wieder zugeführt werden. 
 
Nur durch den Erlass der Satzung erhält die Verwaltung die Möglichkeit, sich bei gewerblicher 
Wohnungsvermietung oder auch bei dauerhaftem Leerstand von vernachlässigten frei finanzierten 
Wohnungsbeständen Sanktionsmöglichkeiten zu sichern. 
 
Selbst genutztes Wohneigentum wird nach dem Entwurf der Wohnraumschutzsatzung von deren 
Anwendungsbereich ausgenommen. Damit wird nur Wohnraum geschützt, der für die Versorgung 
breiter Schichten der Bevölkerung zur Verfügung steht.  
 
 
Umsetzung der Satzung und personelle Auswirkungen 
 
Bei positivem Votum des Rates haben das Amt für Wohnungswesen und das Bauordnungsamt  im 
Rahmen der Umsetzung der Wohnraumschutzsatzung die nachfolgenden zusätzlichen Leistungen 
zu erbringen. 
 
Amt für Wohnungswesen: 
 
 Durchführung von Verwaltungsverfahren (Genehmigung/Ablehnung von geplanten Wohn-
raumzweckentfremdungen) 
 
 Ortsbesichtigungen zur Aufklärung des Sachverhaltes bei Hinweisen zu möglichen zweck-
fremden Nutzungen von Wohnungen aus der Bevölkerung 
 
 Wohnungsrechtliche Anordnungen zur Wiederherstellung der Wohnnutzung bei gewerbli-
cher Vermietung oder bei Wohnungsleerständen 
 
 Verfahren nach dem Ordnungswidrigkeitsrecht (Bußgeldverfahren) zur Ahndung zweck-
fremder Wohnraumnutzung 
 
 Klageverfahren 
 
Bauordnungsamt: 
 Beteiligungsverfahren und ggfls. erforderliche Aktenrecherche bei Genehmigungsverfahren 
 baurechtliche Bewertungen und ggfls. Aktenrecherchen bei Verfahren ohne bauaufsichtli-
che Prüfungserfordernis

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 ggfls. zusätzliche Beteiligung bei bauordnungsrechtlichen Verfahren 
 erhöhter Aufwand bei bauaufsichtlichen Beratungen 
 erforderliche Bereitstellung von Bauakten aus dem Bauarchiv für das Amt für Wohnungs-
wesen. 
 
Der Aufwand für die Umsetzung der Satzung und die hierzu erforderlichen Personalressourcen 
lassen sich für beide Ämter derzeit nur schwer einschätzen.  
 
Im Amt für Wohnungswesen werden zunächst die frei gewordenen Kapazitäten aufgrund der seit 
2013 gesunkenen Fallzahlen im Team „Förderung von Eigentumsmaßnahmen“ genutzt. Die Mitar-
beiterinnen und Mitarbeiter verfügen bereits über Erfahrungen in der Umsetzung der bis 2006 gül-
tigen Zweckentfremdungsverordnung.  
Der im Bauordnungsamt anfallende zusätzliche Aufwand wird aufgrund der dort ohnehin ange-
spannten Personalsituation als kritisch angesehen. 
 
 
Ausblick 
 
Nach einer Beschlussfassung des Rates rechnet die Verwaltung mit einem Zeitraum von 2 Mona-
ten, um die Rahmenbedingungen zur Umsetzung der Wohnraumschutzsatzung zu schaffen (Ab-
stimmung von Verfahrensabläufen u.a. mit dem Bauordnungsamt, Entwicklung von Vordrucken zur 
Vereinfachung von  Verwaltungs- und Ordnungswidrigkeitsverfahren, Aufbau einer Statistik, Öf-
fentlichkeitsarbeit, etc.). Deshalb wird die Satzung im ersten Amtsblatt  2015 veröffentlicht.  
 
 
Die Verwaltung wird dem Hauptausschuss nach zwei Jahren einen Bericht über die Entwicklung 
der Fallzahlen und die Wirkungen der Wohnraumschutzsatzung vorlegen. 
 
 
 
I.V.     
 
 
Thomas Paal 
Stadtrat 
 
Unterschrift 
 
Anlagen: 
 
Satzung der Stadt Münster zum Schutz und Erhalt von Wohnraum

Satzung der Stadt Münster zum Schutz und Erhalt von Wohnraum  
 
 
 
Die Stadt Münster erlässt auf Grund § 10 Abs. 1 des  Wohnungsaufsichtsgesetzes für das 
Land Nordrhein-Westfalen (WAG NRW), in der Fassung vom 10.04.2014 (GV.NRW vom 
29.04.2014, S. 269) in Verbindung mit § 7 Abs. 1 un d  § 41 Abs. 1  der Gemeindeordnung 
NRW vom 14.07.1994 (GV NRW S. 666, SGV NRW 2023) folgende: 
 
Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum im Gebiet der Stadt Münster 
 
 
 
§ 1 Gegenstand der Satzung 
 
Das Stadtgebiet der Stadt Münster ist ein Gebiet mi t erhöhtem Wohnungsbedarf. 
Freifinanzierter Wohnraum darf in Münster ohne Gene hmigung nicht anderen als 
Wohnzwecken zugeführt werden oder leer stehen. 
 
 
§ 2 Wohnraum 
 
(1) Wohnraum im Sinne der Satzung sind sämtliche Wo hnungen und einzelne Wohnräume, 
die zu Wohnzwecken objektiv geeignet und subjektiv bestimmt sind.  
 
(2) Objektiv geeignet sind Räume, wenn sie (alleine  oder zusammen mit anderen Räumen) 
die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglich en. Die subjektive Bestimmung trifft 
die/der Verfügungsberechtigte ausdrücklich oder durch nach außen erkennbares schlüssiges 
Verhalten, z.B. durch die erstmalige Nutzung zu Wohnzwecken oder durch Umwidmung. 
 
(3) Wohnraum im Sinne dieser Satzung liegt nicht vor, wenn 
 
1. dieser dem Wohnungsmarkt nicht allgemein zur Ver fügung steht, weil das Wohnen in 
einem engen räumlichen Zusammenhang an eine bestimm te Tätigkeit geknüpft ist 
(z. B. Wohnraum für Aufsichtsperson auf Betriebsgel ände, Hausmeisterwohnung im 
Schulgebäude). 
 
2. der Raum bereits vor dem Inkrafttreten dieser Sa tzung und seitdem ohne 
Unterbrechung anderen als Wohnzwecken dient 
 
3. die Räume (noch) nicht bezugsfertig sind bzw. na ch der Fertigstellung noch nicht zu 
Wohnzwecken genutzt wurden,  
 
4. baurechtlich eine Wohnnutzung nicht zulässig und  auch nicht genehmigungsfähig ist, 
 
5. der Wohnraum einen vom Verfügungsberechtigen nic ht zu vertretenden, schweren 
Mangel bzw. Missstand aufweist, und ein ordnungsgem äßer Zustand nicht mit einem 
objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand wi eder hergestellt werden kann. 
Wirtschaftlich zumutbar sind bauliche Maßnahmen, bei denen die damit verbundenen 
laufenden Aufwendungen (Kapital- und Bewirtschaftun gskosten) durch 
entsprechende Erträge insbesondere auch durch Inans pruchnahme öffentlicher oder 
sonstiger Fördermittel gedeckt werden können. 
 
6. der Wohnraum aufgrund der Umstände des Einzelfal ls nachweislich nicht mehr vom 
Markt angenommen wird, z. B. wegen seiner Größe, se ines Grundrisses oder 
aufgrund von unerträglichen Umwelteinflüssen.

§ 3 Zweckentfremdung 
 
(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch di e Verfügungsberechtigte / den 
Verfügungsberechtigten, der Nutzerin / dem Nutzer a nderen als Wohnzwecken zugeführt 
wird oder der Wohnraum leer steht oder abgebrochen werden soll. Eine Zweckentfremdung 
liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum 
 
1. überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwec ke verwendet oder überlassen 
wird, 
2. für die Zwecke einer gewerblichen Zimmervermietu ng oder für Zwecke der 
Fremdenbeherbergung überlassen oder genutzt wird. E ine gewerbliche 
Zimmervermietung liegt vor, wenn der Wohnraum von e inem gewerblichen 
Zwischenmieter oder vom Eigentümer jeweils nur für kurze Dauer an häufig 
wechselnde Nutzer überlassen wird und dabei eine Mi ete erzielt wird, die bei einer 
auf Dauer angelegten Vermietung nicht zu erzielen wäre. 
3. baulich derart verändert oder in einer Weise gen utzt wird, dass er für Wohnzwecke 
nicht mehr geeignet ist, 
4. länger als drei Monate leer steht, 
5. ganz oder teilweise abgebrochen wird. 
 
 
(2) Eine Zweckentfremdung liegt nicht vor, wenn 
 
1. Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, instand ge setzt oder modernisiert wird 
oder veräußert werden soll und deshalb vorübergehen d, jedoch nicht länger als 6 
Monate, unbewohnbar ist oder leer steht, 
2. eine Wohnung durch die Verfügungsberechtigte / d en Verfügungsberechtigten oder 
die Nutzerin / dem Nutzer zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt wird, 
insgesamt jedoch die Wohnnutzung überwiegt (über 50 v. H. der Fläche) und Räume 
nicht im Sinne von Abs. 1 Nr. 3 baulich verändert wurden, 
3. Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt wird, weil  er bestimmungsgemäß der/dem 
Verfügungsberechtigten als Zweit- oder Ferienwohnung dient, 
4. der Wohnraum mit anderem Wohnraum zur weiteren W ohnnutzung zusammengelegt 
oder der Wohnraum geteilt wird, 
5. Wohnraum im selbstgenutztem Wohneigentum zweckfr emd genutzt wird, auch wenn 
die Wohnraumnutzung untergeordnet ist 
6. bislang selbstgenutztes Wohneigentum abgebrochen  werden soll. 
 
 
§ 4 Genehmigung 
 
(1) Eine Genehmigung zur Zweckentfremdung wird  auf  Antrag erteilt, wenn vorrangige 
öffentliche Interessen oder schutzwürdige private I nteressen das Interesse an der Erhaltung 
des betroffenen Wohnraums überwiegen. 
 
(2) Vorrangige öffentliche Belange für eine Zwecken tfremdung sind in der Regel gegeben, 
wenn der Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mi t sozialen Einrichtungen (z. B. für 
Erziehungs-, Ausbildungs-, Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke) oder lebenswichtigen 
Diensten (z. B. ärztliche Betreuung) verwendet werd en soll, die gerade an dieser Stelle der 
Stadt Münster dringend benötigt werden und für die andere Räume nicht zur Verfügung 
stehen oder nicht zeitgerecht geschaffen werden können. 
 
(3) Überwiegende schutzwürdige private Interessen s ind insbesondere gegeben, wenn die 
wirtschaftliche Existenz des Verfügungsberechtigten  bei einer Versagung der 
Zweckentfremdungsgenehmigung ernsthaft gefährdet wäre. 
 
(4) Die Genehmigung wirkt für und gegen eine/n  Rechtsnachfolgerin/Rechtsnachfolger.

§ 5 Entrichtung von Ausgleichzahlungen (Abstandssumme) 
 
(1) Die Zweckentfremdungsgenehmigung kann unter der  Auflage zur Entrichtung einer 
einmaligen oder laufenden Abstandssumme erteilt wer den. Mit der Abstandssumme sollen 
die durch die Zweckentfremdung bedingten Mehraufwen dungen der Allgemeinheit für die 
Schaffung neuen Wohnraums kompensiert und so ein Au sgleich für den Verlust an 
Wohnraum geschaffen werden. Die Ausgleichsbeträge w erden zweckgebunden für die 
Förderung der Schaffung neuen Wohnraums in Münster eingesetzt. 
 
(2) Die Abstandssumme wird pro Quadratmeter zwecken tfremdeten Wohnraums in Höhe 
des jeweiligen Fördersatzes, der für die Erstellung von öffentlich gefördertem Mietwohnraum, 
Einkommensgruppe B, in Münster gilt, festgesetzt. 
 
(3) Bei nur vorübergehendem Verlust des Wohnraums i st in der Regel eine laufende, 
monatlich zu entrichtende Abstandssumme in Höhe der  Differenz zwischen der Miethöhe für 
neu geförderte Wohnungen der Einkommensgruppe B und  dem Oberwert der 
Mietzinsspanne für vergleichbaren Wohnraum in Münster zu entrichten. 
 
 
 
§ 6 Schaffung von Ersatzwohnraum 
 
(1) Anstelle der Entrichtung einer Abstandssumme ge mäß § 5 kann der Antragsteller auf 
seinen Wunsch hin auch ein beachtliches und verläss liches Angebot zur Schaffung von 
Ersatzwohnraum unterbreiten. 
 
(2) Ein beachtliches Angebot zur Errichtung von Ers atzwohnraum liegt vor, wenn die 
folgenden Voraussetzungen erfüllt sind: 
 
1. Der Ersatzwohnraum wird im Gebiet der Stadt Müns ter geschaffen. 
 
2. Der Ersatzwohnraum wird von der/dem Begünstigten  der Zweckentfremdungsge-
nehmigung (Personenidentität) geschaffen. 
 
3. Der Ersatzwohnraum wird in zeitlichem Zusammenha ng mit der Zweckentfremdung 
geschaffen (kein Ersatzwohnraum „aus dem Bestand“ oder „auf Vorrat“). 
 
4. Der neu zu schaffende Wohnraum muss gleichwertig  zum entfallenden Wohnraum 
sein. 
 
 
5. Der Ersatzwohnraum steht dem allgemeinen Wohnung smarkt so zur Verfügung wie 
vorher der durch die Zweckentfremdung entfallende Wohnraum. 
 
(3) Ein verlässliches Angebot zur Errichtung von Er satzwohnraum liegt vor, wenn sich seine 
öffentlich-rechtliche Zulässigkeit aus prüfbaren Unterlagen ergibt und die Antragstellerin / der 
Antragsteller glaubhaft macht, dass sie / er das Vorhaben finanzieren kann. 
 
 
§ 7 Negativattest 
 
Bei Maßnahmen, für die eine Genehmigung nicht erfor derlich ist, weil Wohnraum nicht 
vorhanden ist (§ 2 Abs. 3) oder eine Zweckentfremdu ng nicht vorliegt (§ 3 Abs. 2) wird auf 
Antrag ein Negativattest ausgestellt.

§ 8 Zweckentfremdungsgenehmigungen bei bewohntem Wohnraum 
 
Die Genehmigung wird bei bewohntem Wohnraum nur unt er der aufschiebenden Bedingung 
erteilt, dass diese erst wirksam wird, wenn die Mie ter/-innen den Wohnraum verlassen 
haben. 
 
 
§ 9 Anordnungen 
 
(1) Bei einer ungenehmigten Zweckentfremdung von Wo hnraum kann der/dem 
Verfügungsberechtigten bzw. der Nutzerin/dem Nutzer  aufgegeben werden, die 
Zweckentfremdung in angemessener Frist zu beenden u nd den Wohnraum wieder 
Wohnzwecken zuzuführen.  
 
(2) Ist Wohnraum durch bauliche Veränderungen oder durch fortlaufende unterlassene 
Instandhaltung unbewohnbar geworden, kann die Wiederherstellung des früheren oder eines 
gleichwertigen Zustandes des Wohnraums angeordnet werden. 
 
 
§ 10 Ordnungswidrigkeiten 
 
Zuwiderhandlungen gegen die Bestimmungen dieser Satzung werden nach § 13 WAG NRW 
als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 50.000 € geahndet. 
 
 
§ 11 Verwaltungsgebühren 
 
Amtshandlungen nach dieser Satzung sind gebührenpflichtig. Die Höhe der Gebühren richtet 
sich nach der Verwaltungsgebührensatzung der Stadt Münster in der jeweils gültigen 
Fassung 
 
 
§ 12 Inkrafttreten, Außerkrafttreten 
 
Die Satzung tritt am Tag nach ihrer Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Münster in 
Kraft. 
Sie tritt 5 Jahre nach ihrer Veröffentlichung außer Kraft.