Beantwortung einer Anfrage zum aktuellen Stand Sanierung und Neubau der Sozialhäuser im Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren vom 13.03.2025

Dezernat, Dienststelle  
V/562 
 
Vorlagen-Nummer 30.05.2025 
 1501/2025 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 05.06.2025 
 
Beantwortung einer Anfrage zum aktuellen Sachstand Sanierung und Neubau der 
Sozialhäuser im Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren vom 13.03.2025 
Die Fraktionen der Grünen und der CDU stellten in der Sitzung des Ausschusses für Soziales, 
Seniorinnen und Senioren vom 13. März 2025 unter AN/0289/2025 folgende Fragen: 
 
1. Wie ist der aktuelle Sachstand zum Neubau und Sanierung der Sozialhäuser? 
2. Wie ist der aktuelle Planungsstand zu den Projekten Geisbergstraße 47 a - 53 c und 
Auf dem Ginsterberg 2 - 34? 
3. Hat die Verwaltung mittlerweile geprüft, ob eine Veränderung der Nutzung der umge-
bauten Sozialhäuser als Mietvertragsobjekte möglich ist? Wenn ja, mit welchem Er-
gebnis, wenn nein, warum ist die Prüfung nicht erfolgt? 
 
Die Verwaltung teilt hierzu das Folgende mit: 
 
zu 1.) 
 
Es wird bezüglich des Sachstandes zu Neubau und Sanierung bei den sogenannten “Sozial-
häusern“ auf die tabellarischen Übersichten in Anhang 1 und 2 zu dieser Mitteilung verwiesen. 
 
Als Sozialhäuser werden von der Verwaltung Mehrfamilienhäuser in städtischem Eigentum 
bezeichnet, die in den 50er bis 70er Jahren mit sehr einfachem baulichen Standard, schlech-
ter Wärmedämmung und Schallisolierung sowie einfacher Heizung (Holz- oder Kohlenhei-
zung) zu Unterbringungszwecken errichtet wurden. Sie hatten in der Regel Gemeinschaftssa-
nitäranlagen und teilweise Gemeinschaftsküchen. Nicht alle Häuser, die zur städtischen Un-
terbringung wohnungsloser und obdachloser Personen dienen, sind somit Sozialhäuser, son-
dern es kommt zusätzlich auf das Baualter und den baulichen Zustand an. 
Diese Sozialhäuser sind Gegenstand eines seit 2006 laufenden städtischen Sanierungs- und 
Neubauprogramms. Diverse Sozialhäuser wurden aufgrund ihres schlechten baulichen Zu-
standes bereits aufgegeben, die maroden Bestandsgebäude wurden niedergelegt und neue 
zeitgemäße Wohngebäude im öffentlich geförderten Wohnungsbau errichtet. Andere Objekte 
wurden mit Mitteln der öffentlichen Wohnraumförderung kernsaniert und dienen jetzt als Miet-
wohnraum. Es wurden auch entsprechend des Bedarfs freifinanzierte Wohngebäude zur ord-
nungsbehördlichen Unterbringung errichtet.  
 
 
zu 2.) 
 
a)  Häuser Geisbergstraße 47a - 53 c

2 
 
Das Ensemble der vier dreigeschossigen Mehrfamilienhäuser in der Geisbergstraße wird ak-
tuell nach Renovierung und Sanierung ausgewählter Wohnungen teilweise weiter genutzt. In 
einem Haus werden zwei Familien untergebracht. Ferner können seit 1. März 2023 in weite-
ren Mehrfamilienhäusern bis zu 170 geflüchtete Personen städtisch untergebracht werden. 98 
dieser Plätze sind derzeit belegt (Stand 30. April 2025). 
Der Beginn der Niederlegung der Bestandsgebäude dieser Sozialhäuser ist für das erste 
Quartal 2029 geplant. Nach derzeitigem Planungsstand erfolgt der Baubeginn der neuen Häu-
ser im ersten Quartal 2030. Zu Einzelheiten der Bauplanung für zwei neue Mehrfamilienhäu-
ser mit mehr Wohnfläche nebst Kindertagesstätte wird auf den Planungsbeschluss (Vorlage 
0348/2022) verwiesen.  
   
b)  Auf dem Ginsterberg  
 
Es wird auf den Planungsbeschluss des Rates 2814/2023 vom 7. Dezember 2023 hingewie-
sen. Danach ist eine Niederlegung der 15 maroden Einfamilienhäuser bis spätestens Ende 
2029 geplant sowie ein anschließender Neubau mit gleicher Kubatur auf dem Fußabdruck des 
Bestandsgebäudes. Diese Einfamilienhäuser sind seit mehreren Jahren leergezogen. Eine 
weitere Nutzung scheidet angesichts des maroden Bauzustandes und starken Schimmelbe-
falls aus. Das Gelände und die unbewohnten Bestandsgebäude wurden gegen Zutritt und un-
befugte Nutzung durch Dritte gesichert. Zudem findet eine regelmäßige Anfahrt des Geländes 
durch einen Sicherheitsdienst statt. 
 
Der Auftrag des Rates, die Errichtung der neu zu bauenden Häuser zu einem Festkostenpreis 
durch einen Generalunternehmer vornehmen zu lassen, bedarf sorgfältiger Planung und Vor-
bereitung der Ausschreibung. 
 
Für das Mehrfamilienhaus Auf dem Ginsterberg 2, welches bis auf 11 Personen ebenfalls 
leergezogen ist, wurde entsprechend Ziffer 3 des Beschlusses eine Machbarkeitsstudie in 
Auftrag gegeben, die inzwischen vorliegt und aktuell durch die Verwaltung ausgewertet wird.  
 
Das Amt für Wohnungswesen ist bezüglich dieses Projekts im Austausch mit Vertreter*innen 
des Stadtbezirkes Nippes, dem Amt für Integration und Vielfalt, den verbliebenen Bewoh-
ner*innen und mit verschiedenen Vertreter*innen/Akteur*innen der Gruppe der Sinti. 
 
 
zu 3.) 
 
Grundsätzlich ist für eine gelingende Integration in die Gesellschaft eine gute Wohnsituation 
Voraussetzung. Deshalb ist die Verwaltung vom Ziel geleitet, dass alle Menschen in einer 
Wohnung mit einem individuellen Eigentums- oder Mietverhältnis leben können.  
 
Soweit anstelle von alten Sozialhäusern neu entstandener Wohnraum öffentlich gefördert er-
richtet wurde, wurden bei der Erstbelegung im Rahmen der integrativen Belegung zu einem 
Drittel durch das Amt für Wohnungswesen untergebrachte wohnungslose Menschen mit Miet-
wohnraum versorgt. 
  
Noch zur Unterbringung genutzte und nicht umgebaute Sozialhäuser eignen sich jedoch in ih-
rem derzeitigen baulichen Zustand nicht als Mietvertragsobjekte. 
 
Eine generelle Vergabe von Mietverträgen an Personen, die in umgebauten Sozialhäusern 
städtisch als von Obdachlosigkeit bedrohten Personen untergebracht sind, kommt jedoch 
nach eingehender Prüfung nicht in Betracht. Es sind die erforderlichen Rahmenbedingungen 
nicht gegeben, um die nachhaltige und akzeptierte Wiedereingliederung als Mieter*innen in 
den freien Wohnungsmarkt zu gewährleisten. Hierzu ist eine begleitende soziale Betreuung 
erforderlich, welche sich der dauerhaften Beseitigung der sozialen Ursachen annimmt, die 
zum ursprünglichen Verlust der Wohnung geführt haben, um dauerhafte und stabile Mietver-
hältnisse zu erreichen. Die erforderliche deutliche Ausweitung der sozialen Betreuung für ob-
dach- und wohnungslose Personen ist mit hohem personellen und finanziellen Aufwand ver-
bunden, der angesichts der derzeitigen Haushaltslage nicht darstellbar ist. Zudem löst eine

3 
 
deutliche Steigerung der durch die Verwaltung betreuten Mietverhältnisse zur Wahrnehmung 
der daraus zu erfüllenden bzw. auszuübenden Vermieterpflichten/-rechte zusätzlichen Auf-
wand aus. Personelle wie finanzielle Ressourcen stehen hierfür nicht zur Verfügung und in 
Anbetracht der aktuellen Haushaltssituation auch nicht in Aussicht. 
 
Zur Vermeidung von Obdachlosigkeit sind häufig sehr kurzfristige Lösungen erforderlich, oft-
mals muss innerhalb weniger Stunden eine Unterkunft gefunden werden, weil mit diesem kur-
zen Vorlauf keine Wohnung mit eigenständigem Mietverhältnis zur Verfügung steht. In sol-
chen Fällen sind Unterbringungsmöglichkeiten ggfs auch in Sozialhäusern bedeutsam, weil 
diese kurzfristig und in Regie der Verwaltung genutzt werden können. Sozialhäuser sind in der 
derzeitigen Situation deshalb für die Unterbringung noch unverzichtbar und können deshalb 
noch nicht aufgegeben werden. 
 
Gez. Dr. Rau 
 
Anlagen: 
Übersicht über laufende Maßnahmen (Anlage 1) 
Übersicht über abgeschlossene Maßnahmen (Anlage 2)

Anlage 2
Standort Stadtteil geplante Maßnahme Ist-Zustand Umsetzung
Alter Deutzer Postweg 11-77 Ostheim Sanierung
Das Objekt wurde umgewidmet, so dass 
Wohnungen auf mietvertraglicher Basis zur 
Verfügung stehen (klassisches 
Sozialhaus).
saniert und 
umgewidmet
Am Rolshover Hof 3-26 Poll Sanierung (im laufenden Betrieb)
Fertig gestellt in 2011, mittlerweile 
umgewidmet in öffentlich geförderten 
Wohnungsbau.
saniert und 
umgewidmet
Am Springborn 5-9 Teilsanierung
abgeschlossene Wohneinheiten mit 
mangelhaftem, energetischen Standard. teilsaniert
Arnsberger Str. 18 Buchheim Verkauf
Grundstück an GAG übertragen im Tausch 
mit der Schaffhausener Str. 4. verkauft
Augsburger Straße 4-6 Höhenberg
Abriss und Neubau von öffentlich 
gefördertem Wohnungsbau Fertig gestellt, Bezug Mai 2017.
abgerissen und 
neu errichtet
Berliner Straße 221 Mülheim 
Abriss und Neubau von öffentlich 
gefördertem Wohnungsbau 
Fertig gestellt, Bezug Februar 2016; neue 
Hausnummern: 221, 221a-b.
abgerissen und 
neu errichtet
Bonner Straße 407-413 Marienburg
Abriss und Neubau von öffentlich 
gefördertem Wohnungsbau Fertig gestellt, Bezug Juli 2013
abgerissen und 
neu errichtet
Buchholzstraße 14 Mülheim
Abriss und Neubau von öffentlich 
gefördertem Wohnungsbau 
Fertig gestellt, Bezug Dezember 2011; 
neue Hausnummern: 14a-b.
abgerissen und 
neu errichtet
Buchholzstraße 20 Mülheim
Abriss und Neubau von öffentlich 
gefördertem Wohnungsbau Fertig gestellt, Bezug Juli 2011.
abgerissen und 
neu errichtet
Burgenlandstraße 9, 9a
Humboldt/ 
Gremberg
Verkauf zwecks Abriss und 
Neubau von öffentlich gefördertem 
Wohnungsbau
Verkauf, Neubau und Anmietung seit 2016 
durch die Stadt Köln sind erfolgt. Neue 
Hausnummern: 9, 9a, 11.
verkauft, neu 
errichtet und 
angemietet
Sozialhäuser - abgeschlossene Maßnahmen
1/4

Anlage 2
Standort Stadtteil geplante Maßnahme Ist-Zustand Umsetzung
Dellbrücker Straße 34 Buchheim
Heizungs- und 
Fenstererneuerung, ergänzende 
Sanierungsmaßnahmen Fertig gestellt, Bezug Ende 2009 saniert
Ensener Weg 38-40 Weiß Sanierung
Das Objekt wurde saniert und 
umgewidmet, so dass Wohnungen auf 
mietvertraglicher Basis zur Verfügung 
stehen.
saniert und 
umgewidmet
Gießener Straße 32, 32a, 32b Deutz
Verkauf an BLB zwecks Abriss 
und Neubau der TH Deutz
Verkauf ist bereits erfolgt, Besitzübergang 
zum 01.05.2020. Wird in der verbleibenden 
Nutzungszeit als Flüchtlingsunterkunft 
genutzt. verkauft
Gummersbacher Straße 23, 25 Deutz
Verkauf zwecks Abriss und 
Neubau von öffentlich gefördertem 
Wohnungsbau
Verkauf Nr. 25 im November 2021 an 
Grubo, Nr. 23 an die GAG. verkauft
Homarstr. 84/ Kürtenstr. Sanierung 2020 bis 2021 umgebaut und saniert. saniert
Kottenforststraße 1-5 Zollstock Sanierung (im laufenden Betrieb) Fertig gestellt in 2010. saniert
Kulmbacher Straße 1, 3 Höhenberg
Abriss und Neubau von öffentlich 
gefördertem Wohnungsbau Fertig gestellt, Bezug Dezember 2013.
abgerissen und 
neu errichtet
Kyllburger Str. 1-3 Sülz Übertragung an 26 Erweiterungsfläche Schulbau.
In der Verwaltung 
von 26
Max-Fremery-Straße 1 Bickendorf
Verkauf zwecks Abriss und 
Neubau von öffentlich gefördertem 
Wohnungsbau 
Der öffentlich geförderte Neubau durch 
Investor wurde im Spätsommer 2008 
abgeschlossen. Wiederanmietung durch 
die Stadt unter den neuen Hausnummern 
1, 1a (Eigentum 20) mit Abschluss von 
Mietverträgen.
verkauft, neu 
errichtet und 
angemietet
Max-Fremery-Straße 2 Bickendorf Sanierung Fertig gestellt, Bezug 2008. saniert
2/4

Anlage 2
Standort Stadtteil geplante Maßnahme Ist-Zustand Umsetzung
Morkener Straße 20 Heimersdorf
Abriss und Neubau von öffentlich 
gefördertem Wohnungsbau Fertig gestellt, Bezug März 2017.
abgerissen und 
neu errichtet
Mühlenweg 216 Bickendorf
Verkauf zwecks Abriss und 
Neubau von öffentlich gefördertem 
Wohnungsbau An GAG veräußert, neu errichtet. verkauft
Neue Kempener Str. 215-219 Mauenheim
Sanierung (ggfs. im laufenden 
Betrieb)
Sanierung und Umbau in 1991 und 1992, 
2006 neuer Fassadenanstrich saniert
Passauer Straße 2 Vingst Sanierung (im laufenden Betrieb) Fertig gestellt in 2010. saniert
Ringenstraße 42 Holweide Verkauf an GAG verkauft, umgebaut. verkauft
Stammheimer Deichweg 19-49 Flittard Sanierung
Das Objekt wurde umgewidmet, so dass 
Wohnungen auf mietvertraglicher Basis zur 
Verfügung stehen.
saniert und 
umgewidmet
Vitalisstraße 422 Müngersdorf
Verkauf zwecks Abriss und 
Neubau von öffentlich gefördertem 
Wohnungsbau
Verkauf und Neubau sind erfolgt, 
Wiederanmietung durch die Stadt seit 
2016.
verkauft, neu 
errichtet und 
angemietet
Vorgebirgsstraße 22
Neustadt-
Süd
Sanierung 31.10.2018 fertig 
gestellt
Objekt in der Betreuung von 50, 50 hat 
saniert und umgebaut. Nutzung durch EU-
Zuwanderer. saniert
Wikingerweg 10, 12, 14 Höhenhaus
Abriss und Neubau von öffentlich 
gefördertem Wohnungsbau Fertig gestellt, Bezug Juni 2011.
abgerissen und 
neu errichtet
Wikingerweg 6 Höhenhaus
Abriss und Neubau von öffentlich 
gefördertem Wohnungsbau Fertig gestellt, Bezug April 2017.
abgerissen und 
neu errichtet
3/4

Anlage 2
Standort Stadtteil geplante Maßnahme Ist-Zustand Umsetzung
Flemingstraße 1, 1a, 1b, 3, 3a, 
3b, 3c Niehl Planung eingestellt
Nach der Seveso-II-Richtlinie müssen 
angemessene Abstände
zu den Störfallbetrieben eingehalten 
werden, keine Aussicht auf die 
Genehmigung. Die Richtlinie hat keine 
Auswirkung auf den Bestand. Belegt.
keine 
Genehmigungs-
perspektive für 
Neubau oder 
Sanierung
Flemingstraße 5 Niehl Planung eingestellt
Störbetrieb im Niehler Hafen. Maßnahme 
lässt sich nur im Zusammenhang mit 
Entwicklung des Gesamtareals realisieren. 
Unbewohnt, entkernt, Ruine zu 
Übungszwecken für Feuerwehr und Polizei.
Baugenehmigung 
erloschen, keine 
Genehmigungs-
perspektive
32 Sozialhäuser
4/4

Anlage 1
Priori-
sierung Standort Stadtteil geplante Maßnahme Ist-Zustand 2025 Details
1
Auf dem Ginsterberg 
2-34 Longerich Abriss und Neubau
Die Machbarkeitsstudie liegt 
vor, eine finale Entscheidung 
bzgl. Abriss und Neubau des 
MFH folgt noch durch den Rat
Belegung: teilweise (MFH)
Grundlagenermittlung: Gutachten* liegen vor 
Leistungsphase: 1
Zeitraum: geplante Fertigstellung 2033
3
Buchholzstraße 12, 
16, 18 Mülheim
Abriss und Neubau von öffentlich 
rechtlichem und öffentlich 
gefördertem Wohnungsbau 
Planungsstudie wurde 
bauplanungsrechtlich positiv 
beurteilt
Belegung: ja
Grundlagenermittlung: Gutachten* liegen vor
Leistungsphase: 0
Zeitraum: 10-12 Jahre
2
Burgenlandstraße 3 a-
c, 5 a-c, 7
Humboldt/ 
Gremberg
Abriss und Neubau von öffentlich 
rechtlichem und öffentlich 
gefördertem Wohnungsbau 
inkl.Substitutionsambulanz
Realisierung über Investor 
angestrebt
Belegung: ja
Grundlagenermittlung: Planungsrecht liegt vor
Leistungsphase: entfällt
Zeitraum: zurzeit wird das Vergaberecht mit 
dem Liegenschaftamt geklärt
3 Escher Straße 154
Bilderstöck-
chen Abriss und Neubau
Planungsstudie wurde 
bauplanungsrechtlich positiv 
beurteilt
Belegung: ja
Grundlagenermittlung: Gutachten* liegen vor
Leistungsphase: keine
Zeitraum: 8 Jahre
2 Escher Straße 304
Bilderstöck-
chen
Verkauf zwecks Abriss und 
Neubau
Realisierung über Investor 
angestrebt
Belegung: ja 
Grundlagenermittlung: Planungsstudie liegt vor 
Leistungsphase: entfällt
Zeitraum: zurzeit wird das Vergaberecht mit 
dem Liegenschaftamt geklärt
1
Geisbergstraße 47a-
c, 49a-c, 51a-c,  53a-
c Klettenberg
Abriss und Neubau von öffentlich 
rechtlichem und öffentlich 
gefördertem Wohnungsbau inkl. 
Kindertagesstätte; alternativ 
Sanierung
Die Verfahren zu 
Ausschreibungen werden 
voraussichtlich im September 
2025 abgeschlossen sein.
Belegung: seit 01.03.2023 mit Geflüchteten
Grundlagenermittlung: Gutachten* liegen vor
Leistungsphase: 1
Zeitraum: geplante Fertigstellung 2034
Sozialhäuser - laufende Maßnahmen
1/3

Anlage 1
Priori-
sierung Standort Stadtteil geplante Maßnahme Ist-Zustand 2025 Details
3
Hermann-Ehlers-Str. 
17,19 Neubrück
Abriss und Neubau von öffentlich 
gefördertem Wohnungsbau
Planungsstudie wurde 
bauplanungsrechtlich positiv 
beurteilt
Belegung: teilweise
Grundlagenermittlung: Planungsstudie liegt vor 
Leistungsphase: 0
Zeitraum: 8 Jahre
5 Kalscheurer Weg 2 Zollstock
Abriss und Neubau von öffentlich 
rechtlichem oder öffentlich 
gefördertem Wohnungsbau Planung noch nicht begonnen
Belegung: ja
Grundlagenermittlung: Auszug örtl. Bau- und 
Planungsrecht liegt vor (Prüfvermerk)
Leistungsphase: keine
Zeitraum: zurzeit wird das Vergaberecht mit 
dem Liegenschaftamt geklärt
4 Lilienthalstraße 34 Kalk
Abriss und Neubau von öffentlich 
rechtlichem und öffentlich 
gefördertem Wohnungsbau
Planungsstudie wurde 
bauplanungsrechtlich positiv 
beurteilt
Belegung: ja
Grundlagenermittlung: Gutachten* liegen vor
Leistungsphase: 0
Zeitraum: 8 Jahre
2
Longericher Straße 
151, 151a, 151b, 153
Bilderstöck-
chen
Abriss und Neubau von öffentlich 
rechtlichem und öffentlich 
gefördertem Wohnungsbau inkl. 
Kindertagesstätte
Realisierung über Investor 
angestrebt
Belegung: ja
Grundlagenermittlung: Gutachten* und 
Planungsrecht liegen vor
Leistungsphase: 0
Zeitraum: entfällt
1 Lüderichstraße 1
Humboldt/ 
Gremberg
Abriss und Neubau von öffentlich 
gefördertem Wohnungsbau
Planung zweier Gebäude mit 
Nutzung durch OH und WBS 
(Housing first), Baubeschluss 
liegt vor.
Belegung: freigezogen
Grundlagenermittlung: vollständig
Leistungsphase: 0
Zeitraum: 8 Jahre
2 Mündelstraße 52 Mülheim
Abriss und Neubau von öffentlich 
rechtlich und öffentlich 
gefördertem Wohnungsbau 
Realisierung über Investor 
angestrebt
Belegung: zurzeit Nutzung durch Geflüchtete
Grundlagenermittlung: Planungsrecht liegt vor
Leistungsphase: entfällt
Zeitraum: zurzeit wird das Vergaberecht mit 
dem Liegenschaftamt geklärt
2/3

Anlage 1
Priori-
sierung Standort Stadtteil geplante Maßnahme Ist-Zustand 2025 Details
2 Wittener Straße 5a-c Buchforst
Abriss und Neubau von öffentlich 
gefördertem Wohnungsbau
Realisierung über Investor 
angestrebt
Belegung: Ja
Grundlagenermittlung: Planungrecht liegt vor
Leistungsphase: 0
Zeitraum: Wann evtl. an Investor Übergabe 
geplant ?
5 Xantener Straße 72 Nippes
Abriss und Neubau von öffentlich 
rechtlichem und öffentlich 
gefördertem Wohnungsbau inkl. 
Kita und Nahversorger
Mit dem Stadtplanungsamt 
wurde eine Planungsstudie 
entwickelt, der Bebauungsplan 
wird von 61 vorbereitet.
Belegung: Ja
Grundlagenermittlung: Bebauungsplan in 
Vorbereitung
Leistungsphase: keine
Zeitraum: der Bebauungsplan wird in 10 Jahren 
rechtskräftig sein
5 Xantener Straße 84 Nippes
Abriss und Neubau von öffentlich 
rechtlichem und öffentlich 
gefördertem Wohnungsbau inkl. 
Kita und Nahversorger
Mit dem Stadtplanungsamt 
wurde eine Planungsstudie 
entwickelt, der Bebauungsplan 
wird von 61 vorbereitet.
Belegung: Ja
Grundlagenermittlung: Bebauungsplan in 
Vorbereitung
Leistungsphase: keine
Zeitraum: der Bebauungsplan wird in 10 Jahren 
rechtskräftig sein
15 Sozialhäuser
* Gutachten 
(Beispiele): 
Artenschutzprüfung
Baugrundgutachten
Kampfmittelräumdienst
Lärmschutzgutachten
Schadstoffgutachten
Verkehrsgutachten
3/3