Neue Belegungsvereinbarung für geförderte Wohnungen in Köln ab dem 01. Januar 2027

Dezernat, Dienststelle  
V/56/561/2 
 
Vorlagen-Nummer 27.08.2026 
 2317/2026 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Runder Tisch für Flüchtlingsfragen 04.09.2026 
Ausschuss für Chancengerechtigkeit und Integration 15.09.2026 
Ausschuss Soziales, Gesundheit, Seniorinnen und Senioren 17.09.2026 
Ausschuss für Bauen und Wohnen 29.09.2026 
Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit 01.10.2026 
 
Neue Belegungsvereinbarung für geförderte Wohnungen in Köln ab dem 01. Januar 
2027 
Die Stadt Köln und die köln ag – Arbeitsgemeinschaft Kölner Wohnungsunternehmen e.V. – 
haben eine neue Belegungsvereinbarung für öffentlich geförderte Wohnungen abgeschlos-
sen, die am 1. Januar 2027 in Kraft tritt. 
 
Erstmalig im Jahr 2009 wurde mit der Wohnungswirtschaft, vertreten durch den Vorstand der 
köln ag und den Vorstand des Kölner Haus- und Grundbesitzervereins vom 1888, analog § 17 
Absatz 4 Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfa-
len (WFNG NRW) eine Vereinbarung zur Belegung öffentlich geförderter Wohnungen abge-
schlossen. Die Stadt Köln hatte damit die Auswahl der Mieter*innen aus dem Kreis der Be-
rechtigten (Inhaber*innen eines entsprechenden Wohnberechtigungsscheins [WBS]) den 
Wohnraumanbietenden überlassen und auf die Ausübung bestehender Besetzungs- und Be-
nennungsrechte verzichtet. Die Belegungsvereinbarung überlagert die in den konkreten För-
derzusagen festgelegten Belegungsbindungen und lässt diese für die Dauer des Bestehens 
der Belegungsvereinbarung nicht zur Anwendung kommen. Damit sollte eine soziale und 
stabile Belegung öffentlich geförderter Wohnungen sichergestellt werden. Ziel war es auch, 
die Attraktivität einer Inanspruchnahme von Wohnraumförderung zu steigern. In der Folge 
wurde die seinerzeit bestehende städtische Wohnungsvermittlung eingestellt und hierfür ein-
gesetzten personellen Ressourcen wurden abgebaut. Diese Belegungsvereinbarung wurde 
zuletzt im Jahr 2025 bis zum Ablauf des 31. Dezember 2026 verlängert (3181/2025). 
 
Grund für die Anpassung der Vereinbarung ist, dass angesichts des angespannten Woh-
nungsmarkts heute das Interesse der Allgemeinheit stärker gewichtet wird, die rechtlichen 
Steuerungsmöglichkeiten zur Wohnraumversorgung von Härtefällen zu nutzen. Die Nachfrage 
nach bezahlbarem Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten ist nach wie vor hoch und 
wird auch in Zukunft bestehen.  
Die Schaffung dieses Wohnraums ist ein wichtiges sozial- und stadtentwicklungspolitisches 
Ziel. Die Stadt und die in der köln ag organisierten Wohnungsunternehmen und -genossen-

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schaften eint das gemeinsame Ziel, bezahlbaren Wohnraum bedarfsgerecht zu schaffen, zu-
kunftsfähig weiterzuentwickeln und langfristig zu erhalten. Die öffentliche Wohnraumförderung 
wird dank attraktiver Förderkonditionen auch in Köln stark in Anspruch genommen. Dennoch 
übersteigt der Bedarf an öffentlich geförderten Wohnungen das verfügbare Angebot bereits 
seit Jahren deutlich. Neben der gezielten und zeitnahen Schaffung von preisgebundenem 
Wohnraum wird mit der neuen Vereinbarung nun die Steuerung der Belegung verbessert. 
 
I. Belegung des öffentlich geförderten Wohnungsbestands der köln ag ab dem  
1. Januar 2027 
 
In vertrauensvoller und kooperativer Zusammenarbeit mit der köln ag wurde eine neue Bele-
gungsvereinbarung erstellt und abgeschlossen (Anlage 1). Diese sieht vor, dass die Stadt 
Köln ab dem 1. Januar 2027 für 20 Prozent aller freiwerdenden öffentlich geförderten Woh-
nungen der köln ag bezugsberechtigte Personen benennt. Dies gilt auch für die Erstbelegung 
öffentlich geförderter Wohnprojekte. Damit können Haushalte mit Zugangsschwierigkeiten am 
örtlichen Wohnungsmarkt bei der Versorgung mit gefördertem, preiswertem Wohnraum effek-
tiv unterstützt werden. 
 
Die 20-Prozent-Regelung wird auf den gesamten öffentlich geförderten Wohnungsbestand der 
köln ag angewendet. Das erweitert den Bestand für die Anwendung erheblich, da aus rechtli-
chen Gründen eine Einflussnahme der Stadt auf die Belegung nur für Wohnungen gilt, die 
nach dem 1. Januar 2002 gefördert wurden. Gleichzeitig verbleiben mit dieser Regelung aus-
reichend Spielräume der Vermieter*innen für eine stabile und ausgewogene Belegung der 
Wohnungsbestände. 
 
Die städtischen Vorschläge, aus denen die Wohnungsunternehmen der köln ag zur Vermie-
tung auswählen können, werden sich nach sozialer Dringlichkeit richten und damit gezielt 
Haushalte unterstützen, die sich auf dem angespannten Wohnungsmarkt in Köln nicht selb-
ständig mit Wohnraum versorgen können. Nach dem WFNG NRW werden insbesondere Fa-
milien und andere Haushalte mit Kindern, Alleinerziehende, Schwangere, ältere Menschen 
und Menschen mit Behinderung sowie besondere Bedarfsgruppen – wie beispielsweise Stu-
dierende und Auszubildende und besonders schutzbedürftige vulnerable Personengruppen – 
vorrangig unterstützt. Um ihr Ermessen ausüben zu können, wird die Verwaltung bei der Aus-
wahl der Vorschläge eine geplante stadtinterne Punktetabelle zugrunde legen (Anlage 2). 
Diese Informationen bleiben stadtintern und werden nicht an Vermieter*innen weitergegeben. 
Zur Vorbereitung wird aktuell der WBS-Antrag überarbeitet und die Fachsoftware angepasst. 
Anschließend wird der Verfahrensschritt umgesetzt, um einen Vorlauf für Benennungen ab 
dem 1. Januar 2027 zu haben. 
 
Wenn eine Wohnung bezugsfertig oder frei wird, sind Vermieter*innen verpflichtet, dies der 
Stadt unverzüglich mitzuteilen, § 17 Absatz 1 WFNG NRW. Die Stadt prüft, ob die Wohnung 
in die 20-Prozent-Quote fällt. Die Vermieter*innen erhalten innerhalb von zehn Werktagen 
nach Eingang der Meldung eine Rückmeldung.  
Wenn die Wohnung in die 20-Prozent-Quote fällt, werden den Vermieter*innen entsprechende 
Vorschlagslisten mit in der Regel fünf konkreten Vorschlägen von Mietparteien übermittelt. Die 
Vermieter*innen schließen dann den Mietvertrag mit einer von der Stadt Köln benannten Miet-
partei ab. Einvernehmlich ist es auch in Ausnahmefällen möglich, dass von Seiten der Stadt 
Köln nur ein Vorschlag für ein Wohnungsangebot unterbreitet wird, mit dem der Mietvertrag 
abgeschlossen wird. Wenn die Wohnung nicht in die v.g. Quote fällt, werden die Vermieter*in-
nen darüber informiert. Damit vermieten die Wohnungsunternehmen und -genossenschaften 
weiterhin im Grundsatz selbständig und ohne unmittelbare Beteiligung der Stadt Köln die übri-
gen 80 Prozent ihres Bestandes. In diesen Fällen haben die Wohnungsunternehmen die Mög-
lichkeit eigene Vermietungsvorschläge zu machen (sogenannte Hauseigentümer*innenvor-
schläge). Sofern sich diese Vorschläge auf Haushalte mit entsprechendem WBS beziehen, 
wird die Stadt Köln die Hauseigentümer*innenvorschläge zur Belegung der Wohnungen be-
stätigen. 
 
Die neue Belegungsvereinbarung tritt zum 1. Januar 2027 in Kraft und hat eine Laufzeit von 
fünf Jahren. Sie ersetzt die zum 31. Dezember 2026 auslaufende alte Belegungsvereinbarung

3 
 
und soll nach einer Laufzeit von zunächst zwei Jahren in Form eines gemeinschaftlichen Er-
fahrungsaustausches mit allen beteiligten Partner*innen evaluiert werden. 
 
II. Belegung des öffentlich geförderten Wohnungsbestands anderer Vermieter*innen ab 
dem 1. Januar 2027 
 
Aus rechtlichen und verwaltungspraktischen Gründen kann keine neue Belegungsvereinba-
rung mit den im Kölner Haus- und Grundbesitzverein von 1888 organisierten privaten Vermie-
ter*innen abgeschlossen werden. 
 
Für Wohnungen, die vor dem 1. Januar 2002 gefördert wurden (sogenanntes „altes Recht“), 
ergeben sich keine Änderungen. Vermieter*innen können unverändert eigenständig an Woh-
nungssuchende mit WBS vermieten. 
 
Für Wohnungen, die ab dem 1. Januar 2002 gefördert wurden (sogenanntes „neues Recht“), 
besteht ein Besetzungsrecht der Stadt Köln, mit dem die Vermietung an einen konkreten 
Haushalt verpflichtend vorgegeben werden kann.  
 
Für beide Fälle gilt, dass der Stadt unverzüglich mitzuteilen ist, wenn eine Wohnung bezugs-
fertig oder frei wird, § 17 Absatz 1 WFNG NRW.  
 
Wenn das neue Förderrecht gilt, wird die Stadt Köln – angelehnt an die Regelungen der 
neuen Belegungsvereinbarung mit der köln ag – künftig statt einer Besetzung anbieten, eben-
falls fünf Haushaltsvorschläge zu machen. Hieraus können die Vermieter*innen einen Haus-
halt auswählen, mit dem der Mietvertrag abgeschlossen wird. Dies berücksichtigt eine be-
darfsgerechte Steuerung der Stadt einerseits und eine Auswahlmöglichkeit der Vermieter*in-
nen anderseits und dient dem Interesse der Hausgemeinschaft und der Vermieter*innen an 
einer stabilen und ausgewogenen Belegung. Über die Änderungen werden die betroffenen 
Vermieter*innen im Herbst 2026 schriftlich informiert. 
 
Unabhängig von der aktuellen und künftigen Belegungsvereinbarung können sich Vermie-
ter*innen öffentlich geförderter Wohnungen jederzeit an die Stadt Köln wenden, wenn sie 
Haushaltsvorschläge für eine Vermietung wünschen. 
 
Gez. Dr. Rau 
 
 
Anlage 1 – Belegungsvereinbarung 
Anlage 2 – Punktetabelle soziale Dringlichkeit

(&)
Stadt Köln
Der Oberbürgermeister
k»Jn ag
Arbeitsgemeinschaft 
Kölner Wohnungs­
unternehmen e.V.
Die Stadt Köln 
vertreten durch den Oberbürgermeister 
schließt mit der
köln ag Arbeitsgemeinschaft Kölner Wohnungsunternehmen e.V.
vertreten durch den Vorstand 
eine
Belegungsvereinbarung für geförderte Wohnungen zur Verbesserung der 
Wohnverhältnisse und zur Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen in Köln
Vorbemerkung:
Für die Stadt Köln ist für das kommende Jahrzehnt weiterhin mit einer Bevölkerungs­
zunahme zu rechnen. Aus Zuzug und demografischen Effekten ergibt sich weiterhin ein 
hoher Bedarf nach bedarfsgerechtem und bezahlbarem Wohnraum für breite Schichten der 
Bevölkerung. Die Schaffung und langfristige Bewirtschaftung dieses Wohnraums stellt ein 
zentrales stadtentwicklungspolitisches und gesellschaftliches Ziel dar und ist zugleich Kern 
der Aufgabe und Geschäftstätigkeit der sozial orientierten Wohnungswirtschaft.
Die Stadt Köln und die in der köln ag organisierten Wohnungsunternehmen und 
-genossenschaften eint das gemeinsame Ziel, diesen bedarfsgerechten Wohnraum zu 
schaffen, langfristig zu erhalten und weiterzuentwickeln. Dabei nutzen die Unternehmen und 
Genossenschaften verschiedene Instrumente, wie die Wohnraumförderung und bauen und 
modernisieren freifinanzierten und geförderten Wohnraum in unterschiedlichen Formen für 
verschiedene Zielgruppen. Eine zentrale Rolle spielen dabei solche Haushalte, die sich am 
Markt nicht ausreichend selbst mit Wohnraum versorgen können und auf besondere 
Unterstützung angewiesen sind. Durch ihre langfristige und sozial orientierte 
Bewirtschaftungsstrategie tragen die Wohnungsunternehmen und -genossenschaften auch 
in wohnungswirtschaftlich herausfordernden Zeiten erheblich zur Stabilisierung des 
Wohnungsmarktes bei. Durch den Fokus auf eine ausgewogene Bevölkerungsstruktur in 
lebenswerten Quartieren, Wohngebieten und Wohnanlagen leisten sie einen wesentlichen 
Beitrag zum sozialen Frieden.
1

Um die gemeinsamen wohnungswirtschaftlichen Ziele sowie die jeweiligen Interessen der 
Stadt Köln sowie der Wohnungsunternehmen und -genossenschaften hinsichtlich der 
Wohnraumversorgung von Haushalten mit Versorgungsschwierigkeiten einerseits und der 
Erhaltung ausgewogener Bewohnerstrukturen anderseits im geförderten Wohnraum gerecht 
zu werden, haben die Stadt Köln und die Wohnungswirtschaft im Jahr 2009 eine 
Belegungsvereinbarung getroffen, die zuletzt bis zum 31.12.2026 verlängert wurde und auf 
der Basis der bisher gelebten vertrauensvollen und kooperativen Zusammenarbeit die 
Belegung von gefördertem Wohnraum regelt. Gleichzeitig besteht ein Anpassungsbedarf 
dergestalt, dass die Stadt Köln bis zu einer bestimmten Quote neu zu beziehender oder 
freiwerdender Wohnungen bezugsberechtigte Personen gegenüber der Wohnungswirtschaft 
benennt.
Eine kommunale Satzung im Sinne des § 17 Abs. 4 des Gesetzes zur Förderung und 
Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW), wonach die 
geförderten Wohnungen nur einer von der zuständigen Stelle benannten Person überlassen 
werden dürfen, liegt für Köln nicht vor. Sie ist aufgrund dieser konsensualen Vereinbarung 
auch weiterhin verzichtbar.
Partner der aktualisierten Vereinbarung sind die Stadt Köln sowie die Mitgliedsunternehmen 
und -genossenschaften der köln ag.
Belegungsvereinbarung
§ 1 Gegenstand dieser Vereinbarung
Gegenstand dieser Vereinbarung sind alle Wohnungen der Mitglieder der köln ag in Köln, die 
in den Anwendungsbereich des § 1 Abs. 1 WFNG NRW fallen. Für Ausnahmen gelten die 
Belegungsbestimmungen aus der jeweiligen Objektförderung. Wohnungen, über deren 
Belegung eine gesonderte vertragliche Vereinbarung mit der Stadt Köln besteht, sind nicht 
Gegenstand dieser Vereinbarung.
§ 2 Ziel
Die Vermietung des Wohnraums erfolgt mit dem Ziel der bestmöglichen Versorgung der 
berechtigten Haushalte. Besonders unterstützt werden dabei die Personengruppen nach § 2 
Abs. 1 Satz 2 WFNG, insbesondere Familien und andere Haushalte mit Kindern, 
Alleinerziehende, Schwangere, ältere Menschen und Menschen mit Behinderung sowie 
besondere Bedarfsgruppen, wie Studierende und Auszubildende und besonders 
2

schutzbedürftige vulnerable Personengruppen, die ihren Wohnraum durch häusliche Gewalt 
verlieren. Die Vermietung erfolgt im Rahmen des geltenden Wohnungsrechts.
§ 3 Pflichten aus dem WFNG NRW
Die Wohnungsunternehmen werden ihren Pflichten aus § 17 Abs. 1 WFNG NRW 
nachkommen, insbesondere werden sie Wohnungen unverzüglich schriftlich oder 
elektronisch freimelden, sobald voraussehbar ist, dass eine Wohnung mit Belegungsbindung 
bezugsfertig oder frei wird und Regelungen aus Förderzusagen (§ 10 WFNG NRW) 
beachten.
§ 4 Vermietung an Wohnungsnotstände
Die Wohnungsunternehmen und -genossenschaften verpflichten sich, 20 Prozent der 
Freimeldungen mit solchen Haushalten zu besetzen, die auf der Basis des Punktesystems 
der Stadt Köln besonders dringlich eine Wohnung brauchen (Wohnungsnotstände). Dies gilt 
auch für die Erstbelegung öffentlich geförderter Wohnprojekte. Die Stadt übermittelt den 
Vermieterinnen und Vermietern dazu innerhalb von 10 Werktagen ab Eingang der E-Mail 
über die Freimeldung entsprechende Vorschlagslisten mit in der Regel fünf Vorschlägen. Die 
Vermieterinnen und Vermieter schließen den Mietvertrag mit einer von der Stadt Köln 
benannten Person ab und sendet den ausgefüllten WBS zurück. Sollte innerhalb von 20 
Werktagen begründet (z. B. auf Grund fehlender Rückmeldungen oder mangelndem 
Interesse der angeschriebenen Haushalte) kein Vertrag zustande kommen, können die 
Hindernisgründe der Stadt Köln mitgeteilt werden. Hierzu soll die Rückseite des 
Benennungsvordrucks verwendet werden. In diesem Fall wird die Stadt Köln auf das 
Benennungsrecht verzichten.
Einvernehmlich ist es möglich, dass nur ein Vorschlag unterbreitet wird, mit dem der 
Mietvertrag abgeschlossen wird.
Auch darüber hinaus erhalten die Hauseigentümer auf ihren Wunsch seitens der Stadt Köln 
Vermietungsvorschläge zugunsten dort registrierter Wohnberechtigter.
§ 5 Selbstständige Vermietung ohne Beteiligung der Stadt
Darüber hinaus vermieten die Wohnungsunternehmen und -genossenschaften während der 
Geltungsdauer dieser Vereinbarung, mit Ausnahme der unter § 4 quotierten Wohnungen für 
dringlich zu versorgende Haushalte, im Grundsatz selbstständig ohne unmittelbare 
Beteiligung der Stadt Köln. In diesen Fällen haben die Wohnungsunternehmen die 
Möglichkeit, mit den Meldungen im Sinne des § 17 Abs. 1 WFNG NRW eigene
Vermietungsvorschläge zu machen (sog. Hauseigentümervorschläge). Sofern sich diese auf 
3

Haushalte mit entsprechenden Wohnberechtigungsscheinen beziehen, wird die Stadt Köln 
die Hauseigentümervorschläge zur Belegung der Wohnungen bestätigen. Die Stadt Köln 
verpflichtet sich in diesen Fällen von ihren Berechtigungen aus § 17 Abs. 3 WFNG NRW 
keinen Gebrauch zu machen. Für Sonderwohnformen, z.B. Wohnungen für 
Rollstuhlnutzerinnen und Rollstuhlnutzer erhalten die Vermieterinnen und Vermieter seitens 
der Stadt Köln auf Wunsch Vermietungsvorschläge zugunsten dort registrierter 
Wohnberechtigter. Die Vereinbarung gilt auch für zukünftig von den Wohnungsunternehmen 
und -genossenschaften gebaute oder erworbene geförderte Wohnungen mit kommunalem 
Belegungs- oder Besetzungsrecht.
§ 6 Vermietung entsprechend Belegungsbindung
Die sich aus dem Wohnberechtigungsschein ergebenden Vorgaben (Gültigkeitsdauer, 
Wohnungsgröße, Zugehörigkeit zu besonderen Personen- und Einkommensgruppen) 
müssen zu den Belegungsbindungen der zu vermietende Wohnung passen. Ausnahmen 
können mit der zuständigen Stelle vereinbart werden.
§ 7 Dauer der Vereinbarung
Diese Vereinbarung tritt mit Wirkung vom 01.01.2027 in Kraft und wird für eine Laufzeit von 
fünf Jahren geschlossen. Die Vereinbarung ersetzt die zum 31.12.2026 auslaufende 
Vereinbarung. Im Falle neuer Rechtsgrundlagen soll diese Vereinbarung bis zum Ende der 
vereinbarten Gültigkeit weiter angewendet werden, soweit ihr gesetzliche Regelungen nicht 
entgegenstehen.
§ 8 Evaluierung
Zwei Jahre nach Beginn dieser Vereinbarung erfolgt eine Evaluierung in Form eines 
gemeinsamen Erfahrungsaustausches. Erforderliche Anpassungen können im 
Einvernehmen der Kooperationspartner vorgenommen werden. Die Stadt Köln wird vom Amt 
für Wohnungswesen vertreten.
Köln, den 05. CH. 2026 Köln, den (?YoV 2026
Stadt Köln
Der Oberbürgermeister
köln ag Arbeitsgemeinschaft
Kölner Wohnungsunternehmen e.V.
Torsten Burmester Rouven Meister
4

Stadt Köln – Amt für Wohnungswesen 
 
 
Punktetabelle für die Vermittlung geförderter Wohnungen 
Wohnungslosigkeit Gesamter Haushalt wohnungslos 120 
Akute Unbewohnbarkeit der Wohnung (z.B. ausgebrannte 
Wohnung) 
120 
Häusliche Gewalt Innerhalb der Haushaltsgemeinschaft 120 
Beendigung 
Mietverhältnis 
Kündigung liegt vor, ab 4 Monate vor Datum der 
Beendigung des Mietverhältnisses (und keine Maßnahmen 
des Amtes für Soziales und Senioren möglich) 
60 
Räumungstitel liegt vor (und keine Maßnahmen des Amtes 
für Soziales und Senioren möglich) 
120 
Gesundheitliche 
Gründe 
Schwere Beeinträchtigung, Beispiel: Gehbehinderung bei 
Wohnung ohne Lift (Nachweis durch Attest) 
60 
Sehr schwere Beeinträchtigung, Beispiel: Rollstuhlfahrer*in 
oder schwere Herzerkrankung und fehlender Aufzug 
(Nachweis durch Attest) 
120 
Wohnung zu klein  1 Wohnraum zu wenig (im sozialen Wohnungsbau gilt 
grundsätzlich 1 Raum pro Person als angemessen, Küche 
und Bad gelten nicht als Wohnraum) 
40 
2 Wohnräume zu wenig 70 
3 Wohnräume zu wenig 100 
Ab 4 Wohnräume zu wenig 120 
Kindeswohlgefährdung (Feststellung des Jugendamtes) 120 
Wohnung zu teuer  Mietbelastungsquote 40 % bis weniger als 60 % 50 
Mietbelastungsquote ab 60 % 80 
Androhung/Kürzung der Mietkosten durch das 
Jobcenter/Amt für Soziales und Senioren 
80 
Studium/Ausbildung Zwischen Zuzug und Beginn Studium/Ausbildung liegen 
weniger als 4 Monate (Studienplatzzuweisung bzw. 
Ausbildungsvertrag liegt vor) 
40 
Zusatzpunkte Schwangere (Mutterpass liegt vor) 60 
Älterer Mensch ab 75 Jahre 60 
Älterer Menschen ab 60 bis einschl. 74 Jahre 40 
Mensch mit Schwerbehinderung ab 60 % (Nachweis) 40 
Alle Haushalte mit minderjährigen Kindern, insbesondere 
auch Alleinerziehende 
60 
Zusatzpunkte 
Wartezeit 
Ab dem 2. Jahre ununterbrochener Wohnbe-
rechtigungsschein (WBS) je 10 Punkte pro Jahr bis 
maximal 40 Punkte. (Unterunterbrochen bedeutet nicht 
länger als 3 Monate zwischen zwei WBS.) 
10-40 
Erläuterungen:  
Innerhalb einer Kategorie (z.B. Wohnung zu klein) zählt nur der höchste Wert.  
Wenn mehrere Kategorien erfüllt sind, werden die Punkte addiert.  
Zusatzpunkte werden immer addiert.