Voreinschätzung zur Zustimmungsfähigkeit eines Vorhabens für Verfahrenserleichterungen des „Wohnungsbau-Turbos“: „Astrid-Lindgren-Allee” in Köln-Brück

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  Dezernat, Dienststelle VI/613 Vorlagen-Nummer 16.06.2026 1607/2026 Mitteilung öffentlicher Teil Gremium Datum Bezirksvertretung 8 (Kalk) 18.06.2026 Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit 30.06.2026 Voreinschätzung zur Zustimmungsfähigkeit eines Vorhabens für Verfahrenserleichterungen des „Wohnungsbau-Turbos„: „Astrid-Lindgren-Allee“ in Köln-Brück Vorhaben Name/ Lage: Astrid-Lindgren-Allee, Brück in Köln-Kalk Vorhabenträgerinnen: Sahle Wohnen GmbH & Co. KG & Ihr Haus Sahle Massivbau GmbH Typ: Konversion ehemalige Sporthalle Wohneinheiten: zusätzlich ca. 85 Wohneinheiten (ca. 10.100 m² Geschossfläche) Anteil öffentlich gefördert: 30 % [ab 20 WE analog KoopBLM] Ergänzende Nutzungen: keine Zustimmungsfähigkeit: Leitlinienkonform: nein, Zielkonflikt: Kennzeichnung „Wohnbaufläche“ mit Zweckbestimmung „Sporthalle/Sportanlage“ im Flächennutzungsplan; Masterplan Stadtgrün (2023), Ausweisung als „immergrün“ Verwaltungseinschätzung: zustimmungsfähig Bedingungen: Umsetzung eines qualifizierten städtebaulichen Konzepts gemäß Projekt- steckbrief, Umsetzung öffentlicher Spielflächen gemäß städtebaulichem Konzept (Abbildung 2, Projektsteckbrief); Verkehrsgutachten; Schalltechnische Untersuchung, Sicherung und Um- setzung von Ausgleichs- und CEF-Maßnahmen gemäß abzustimmender Artenschutzprüfung II; Freianlagenplan mit Nachweis des im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzten Pflanz- streifens; Entwässerungskonzept Erläuterung: Für den Bereich des Vorhabens existiert ein rechtswirksamer Bebauungsplan Arbeitstitel: Im Oberen Bruch in Köln-Brück Nr. 75450/04 aus dem Jahr 2001. Der planungsrechtliche Zuläs- sigkeitsrahmen richtet sich nach § 30 Baugesetzbuch (BauGB). Das Vorhaben liegt im Sied- lungszusammenhang. Das Vorhaben erfordert weitergehende Abweichungen/ Befreiungen. Für das Vorhaben wird ein Bebauungsplanverfahren [Arbeitstitel: Astrid-Lindgren-Allee in Brück, Nr. 75458/02, Aufstellungsbeschluss 2021] durchgeführt. Es liegt sowohl ein Aufstel- lungsbeschluss (Nr. 0997/2021) als auch ein Vorgabenbeschluss (Nr. 2262/2024) vor. Die Vorhabenträgerinnen beabsichtigen, einen Bauantrag auf Grundlage von § 31 Absatz 3 BauGB einzureichen und haben im März 2026 die Verwaltung um eine Vorabstimmung dieser Möglichkeit gebeten. 2 Für den Bereich des Vorhabens sind widersprüchliche Zielsetzungen im Flächennutzungsplan und im Masterplan Stadtgrün erkennbar. So ist das Plangebiet im Flächennutzungsplan mit der Zweckbestimmung Sporthalle/Sportanlage gekennzeichnet. Im Masterplan Stadtgrün ist das Plangebiet der Kategorie „immergrün“ zugeordnet, wobei der Einleitungsbeschluss zum Bebauungsplanverfahren bereits im Jahr 2021 gefasst wurde und der Masterplan Stadtgrün erst im Jahr 2023 vom Rat beschlossen wurde. Gemäß dem Grundsatzbeschluss und Leitlinien zum "Bau-Turbo" (3220/2025, Anlage 2) ist daher eine Abwägung notwendig. Im Rahmen des erwähnten Aufstellungsbeschlusses hat der Stadtentwicklungsausschuss (Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenar- beit) bereits dem städtischen Ziel „Schaffung von bezahlbarem Wohnraum“ an dieser Stelle Vorrang gegeben. In einem städtebaulichen Vertrag wird die Verpflichtung, 30 % öffentlich ge- förderter Wohnungsbau zu errichten und das Vorhaben innerhalb einer bestimmten Frist um- zusetzen, geregelt. Die Sicherung der Verpflichtung erfolgt über Vertragsstrafen. Unter diesen Bedingungen kann die Zustimmung gemäß § 36a BauGB in Aussicht gestellt werden. Einbindung Öffentlichkeit Um die neugeschaffenen gesetzlichen Möglichkeiten zur Beschleunigung von Planverfahren auszuschöpfen, schätzt die Verwaltung es als vertretbar ein, auf eine weitere Öffentlichkeits- beteiligung zu verzichten. Eine frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung hat bereits zu dem Vorha- ben im Rahmen des angestoßenen Bebauungsplanverfahrens nach § 3 Abs. 1 BauGB vom 02.09.2021 bis zum 16.09.2021 stattgefunden. Städtebauliche Qualifizierung Gemäß den Leitlinien für Qualifizierungsverfahren wurde 2022/23 eine Qualifizierung der städ- tebaulichen Planung durch eine Mehrfachbeauftragung mit sechs Planungsteams durch die Verwaltung begleitet. Der überarbeitete Siegerentwurf von dem Planungsteam hector 3 archi- tekten Schneider Breuer PartmbB und GTL Triebswetter, Mauer, Bruns Partner mbB ist dem Projekt-Steckbrief (Abbildung 2) zu entnehmen. Priorisierung Für die Qualifizierung der Planung (vgl. Abb. 6 in Anlage 2: „Phase B“) können personelle Ressourcen in der Verwaltung bereitgestellt werden. Das Projekt ist entsprechend priorisiert. Einbindung Politik Die zuständigen Gremien werden über die informelle Anfrage zum Wohnungsbau-Turbo in Kenntnis gesetzt, da gemäß Änderungsbeschluss (AN/0529/2026) folgende Aspekte erfüllt sind:  Das Vorhaben überschreitet den festgelegten Schwellenwert von 75 Wohneinheiten, bzw. 6.750m² Geschossfläche Wohnen.  Wie beschrieben sind für den Bereich des Vorhabens widersprüchliche Zielsetzungen im Flächennutzungsplan erkennbar. So ist das Plangebiet im Flächennutzungsplan zwar als Wohnbaufläche ausgewiesen, jedoch mit der Zweckbestimmung Sporthalle/Sportanlage.  Wie beschrieben löst das Vorhaben Planungskonflikte aus, die eine Gewichtung von städ- tebaulichen Zielen gemäß den Leitlinien zum Grundsatzbeschluss (Punkt 2.3) erfordert.  Das Vorhaben befindet sich in einem Bereich, der gemäß „Köln-Katalog“ der „Äußeren Stadt“ zuzuordnen ist und weicht vom Charakter von der vorhandenen Struktur ab. In einem eigenständigen Beschluss können die zuständigen Gremien sowohl eine abwei- chende Einschätzung zur Zustimmungsfähigkeit des Vorhabens als auch vorhabenbezogene Bedingungen für die Zustimmung zum Gegenstand machen. Der Beschluss ist für die Verwal- tungsentscheidung im Rahmen der Bauantragsprüfung bindend. Gez. Haack Anlagen: 3 Projekt-Steckbrief

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  1 Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Astrid-Lindgren-Allee in Köln-Brück Projekt-Steckbrief „Wohnungsbau-Turbo“ für die Abstimmung Phase A (Voreinschätzung) Adresse/ Projektname: Astrid-Lindgren-Allee in Köln-Brück Bezirk und Stadtteil: Kalk und Köln-Brück Geschossfläche Wohnen: ca. 10.100 m² Anzahl Wohnungen: ca. 85 Wohneinheiten Vorhabenträger: Sahle Wohnen GmbH & Co. KG & Ihr Haus Sahle Massivbau GmbH (Vorhabenträgerinnen) Mitteilung notwendig: ja Öffentlichkeits- beteiligung: nein (nach § 3 Abs. 1 BauGB vom 02.09.2021 bis zum 16.09.2021 bereits durchgeführt) Qualifizierungs- verfahren: nein (Ende 2022 bis Mai 2023 bereits durchgeführt) Priorisiert bei 61: ja Abbildung 1 Lage im Stadtgebiet 2 Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Astrid-Lindgren-Allee in Köln-Brück Abbildung 2 Städtebauliches Konzept hector 3 architekten Schneider Breuer PartmbB und GTL Triebswetter, Mauer, Bruns Partner mbB, Stand 2026 3 Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Astrid-Lindgren-Allee in Köln-Brück Anwendungsfall Wohnungsbau Vorhaben Hinweis (X) Neubau Abbruch Bestand und Neubau X Bestandsgebäude: Erweiterung, Änderung, Erneuerung § 34 Abs. 3b BauGB nicht anwendbar Bauliche Anlagen: Nutzungsänderung (+ Änderung/ Erneuerung) § 34 Abs. 3b BauGB nicht anwendbar Ergänzende Nutzungen Art Hinweis (X) keine Wohnbebauung X Anlagen für kulturelle Zwecke § 34 Abs. 3b und § 31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar Anlagen für soziale Zwecke § 34 Abs. 3b und § 31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar Anlagen für gesundheitliche Zwecke § 34 Abs. 3b und § 31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar Läden, die zur Deckung des täglichen Bedarfs für die Bewohner dienen. § 34 Abs. 3b und § 31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar Planungsrechtliche Ausgangslage Planungsrechtliche Ausgangslage Hinweis (X) Unbeplanter Innenbereich Beplanter Innenbereich Bebauungsplan Arbeitstitel: „Im Oberen Bruch“ in Köln-Brück Nr. 75450/04 aus 2001; Zusätzlich: Aufstellungsbeschluss Bebauungsplanverfahren Arbeitstitel: „Astrid- Lindgren-Allee“ in Brück aus 2021 und Vorgabenbeschluss 2024) X Außenbereich § 34 Abs. 3b und § 31 Abs. 3 BauGB nicht anwendbar! § 246e BauGB nur wenn im räumlichen Siedlungszusammenhang 4 Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Astrid-Lindgren-Allee in Köln-Brück Auswertung: Ist mindestens ein Prüfpunkt nicht erfüllt („Nein“), ist eine Mitteilung (ASrZ und betroffene BV) notwendig! Siehe Beschluss gemäß Änderungsantrag. Öffentliche / Private Belange > „Show-Stopper“ Belang Hinweis (X) Umweltbelange „zusätzlich erhebliche Auswirkungen“ > Ergebnis Check-Liste 614-4 Erschließung Umfängliche neue Erschließungsanlagen Private Belange Rücksichtslosigkeit Bedingungen für Verfahren auf Grundlage des „Wohnungsbau-Turbos“ (gemäß Leitlinien, Punkt 2.2) Bedingungen Hinweis ja/nein Die Abweichungen / Befreiungen können nicht auf Grundlage von § 34 Abs. 3a BauGB bzw. § 31 Abs. 2 BauGB zugelassen werden. Außenbereich (§ 35 BauGB): Es handelt sich nicht um ein „privilegiertes“ oder „sonstiges“ Vorhaben. ja Das Vorhaben liegt innerhalb einer Fläche, die im Flächennutzungsplan als W / WA / WB / M / MI / MK dargestellt ist. jedoch Zweckbestimmung Sporthalle/Sportanlage ja Das Vorhaben liegt nicht in einem Landschaftsschutzgebiet (siehe Landschaftsplan) ja Das Vorhaben entspricht den strategischen Aussagen des Masterplans Stadtgrüns. Kategorie „immergrün“, jedoch Einleitungsbeschluss Bebauungsplanverfahren von 2021 und Ratsbeschluss Masterplan Stadtgrün von 2023 nein Das Vorhaben entspricht den strategischen Empfehlungen der „Kölner Perspektiven 2030+ / Zielkarte Wohnen“. Prinzip Innen- vor Außenentwicklung > Nachverdichtung in gut erschlossenen Lagen ja Ab 20 mit dem Vorhaben neu geschaffenen Wohnraum: Das Vorhaben weist einen geplanten Anteil von mindestens 30 % förderfähigem Wohnungsbau in Anlehnung der Regelungen des Kooperativen Baulandmodells vor und ist auf zeitnahe Umsetzung ausgelegt. 20 WE = 1.800 m² Geschossfläche Wohnen (Vollgeschoss) ja 5 Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Astrid-Lindgren-Allee in Köln-Brück Abwägende Beurteilung durch 61 Städtebauliche Wirkung > Kontrollfragen § 34 Abs. 3b BauGB: § 31 Abs. 3 BauGB: § 246e BauGB: Führt das Vorhaben aufgrund der Vorbildwirkung zu einer ungewünschten städtebaulichen Folgeentwicklung? Löst das Vorhaben städtebauliche, bewältigungsbedürftige Spannungen aus? Löst das Vorhaben einen Gebietserhaltungsanspruch aus? nein, geplant ist Wohnbebauung, umliegend ebenfalls Wohnen Führt das Vorhaben zur Funktionslosigkeit des Bebauungsplans? nein Gibt es für das Vorhaben unklare/widersprüchliche städtebauliche Zielsetzungen? Liegt das Vorhaben im Außenbereich? Trifft nicht zu Zustimmungsfähig X Trifft teilweise zu / unklar Zustimmungsfähigkeit in ÄB ggf. PKW zu klären Trifft zu Nicht zustimmungsfähig Städtebauliche Qualität > Kontrollfragen (siehe „Köln Katalog – neue Quartiere“) ab 44 WE unter 44 WE Dichtecheck Weist das Vorhaben eine Quartiersdichte auf, die den Zieldichten des Köln Katalogs entspricht? Äußere Stadt = mehr als 0,8 / Innere Stadt = höher als 1,2 / Innenstadt = höher als 1,5 (Geschossfläche: Quartiersfläche = Quartiersdichte) Quartiersdichte: 1,0 Äußere Stadt > 0,8 Entspricht damit Zieldichte des Köln Katalogs Dichtecheck Entspricht die Bebauungsdichte einer Dichte, die als Maßstab für die weitere Entwicklung der näheren Umgebung gewünscht ist? Kompakte, flächenschonende Bauweise Verfügt das Vorhaben über eine städtebauliche Qualität in kompakter, flächenschonender Bauweise und über die Grundlagen für eine architektonisch hochwertige Umsetzung? ja Kompakte, flächenschonende Bauweise Verfügt das Vorhaben über eine städtebauliche Qualität in kompakter, flächenschonender Bauweise und über die Grundlagen für eine architektonisch hochwertige Umsetzung? Sparsamer Umgang mit versiegelten Verkehrs- und Erschließungsflächen Weist das Vorhaben im Verhältnis zur baulichen Dichte einen sparsamen Umgang mit versiegeltem Sparsamer Umgang mit versiegelten Verkehrs- und Erschließungsflächen Weist das Vorhaben im Verhältnis zur baulichen Dichte einen sparsamen Umgang mit versiegeltem 6 Bau-Turbo Köln- Steckbrief Phase A: Astrid-Lindgren-Allee in Köln-Brück Verkehrs- und Erschließungsflächen auf und werden die Möglichkeiten zur Reduzierung von Stellplätzen entsprechend Stellplatzsatzung ausgeschöpft? ja Verkehrs- und Erschließungsflächen auf und werden die Möglichkeiten zur Reduzierung von Stellplätzen entsprechend Stellplatzsatzung ausgeschöpft? Quantitative und qualitative Ausgestaltung von Grünräumen Wurden im Verhältnis zur baulichen Dichte und gemäß Kooperativen Baulandmodell ausreichend öffentlich zugängliche Grün- und Spielflächen berücksichtigt? Ergeben sich zusammenhängende Grünflächen mit robuster, klimaresilienter und qualitativ hochwertiger Ausgestaltung? ja Quantitative und qualitative Ausgestaltung von Grünräumen 20 -44 WE: siehe links. Unter 20 WE: Wird eine begrünte Freifläche mit robuster, klimaresilienter und qualitativ hochwertiger Ausgestaltung geschaffen? Klimaschutz und Klimawandelanpassung Wurden im Verhältnis zur baulichen Dichte Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Klimawandelanpassung in der Quartiersentwicklung, sowie in der Oberflächengestaltung (Fassaden/Dächer/Freiräume) ausreichend verankert? ja Klimaschutz und Klimawandelanpassung Wurden im Verhältnis zur baulichen Dichte Maßnahmen zum Klimaschutz und zur Klimawandelanpassung in der Oberflächengestaltung (Fassaden/Dächer/Freiräume) ausreichend verankert? Soziales Miteinander Weist das Vorhaben im Verhältnis zur baulichen Dichte ein ausgewogenes Verhältnis zwischen privaten und gemeinschaftlichen genutzten Räumen auf? ja Soziales Miteinander Sieht das Vorhaben mindestens einen gemeinschaftlich nutzbaren (Frei-)Raum vor? Trifft zu zustimmungsfähig X Trifft teilweise zu/ unklar Anpassung und Qualifizierung Konzept notwendig Trifft nicht zu nicht zustimmungsfähig bzw. neues Konzept notwendig