Feststellung des Jahresabschlusses der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 31.12.2024

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• Anlage 4 - Gewinn- und Verlustrechnung

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  Anlage 4 2023 2024 2024 EUR EUR EUR 1. Umsatzerlöse a) aus der Hausbewirtschaftung 367.987.783,81 408.536.584,91 b) aus Betreuungstätigkeit 73.189.877,06 89.145.243,30 c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.539.939,64 4.389.893,83 442.717.600,51 502.071.722,04 2. Verminderung (-) / Erhöhung (+) des Bestands an unfertigen Leistungen 18.129.135,30 8.126.720,61 3. Andere aktivierte Eigenleistungen 3.242.081,14 3.488.907,05 4. Sonstige betriebliche Erträge 13.393.437,74 18.626.523,04 5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 274.307.269,87 290.056.375,20 b) Aufwendungen für Betreuungstätigkeit 56.781.707,54 67.861.805,36 c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 3.975.563,93 4.320.777,98 6. Personalaufwand a) Löhne und Gehälter 44.317.871,85 46.879.558,07 b) Soziale Abgaben und Aufwendungen 15.292.226,61 17.914.145,20 für Altersversorgung und für Unterstützung davon für Altersversorgung: EUR 7.820.003,47 (Vorjahr: EUR 6.864.676,63) 7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegen- 57.463.508,23 stände des Anlagevermögens und Sachanlagen Auflösung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse 34.127.267,93 -11.652.756,03 45.810.752,20 zum Anlagevemögen: EUR 11.652.756,03 (Vorjahr: EUR 11.156.995,07 ) 8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 15.328.023,84 19.727.256,97 9. Erträge aus Finanzanlagen 2.234.874,47 2.250.699,13 10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 3.139.698,09 3.101.584,25 davon aus der Abzinsung von Rückstellungen: EUR 2.981.918,01 (Vorjahr: EUR 3.065.763,00) 11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 33.698.366,27 44.473.506,74 davon aus der Aufzinsung von Rückstellungen: EUR 188.654,00 (Vorjahr: EUR 27.560,00 ) 12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 279,27 0,00 13. Ergebnis nach Steuern 5.028.250,14 621.978,40 14. Jahresüberschuss 5.028.250,14 621.978,40 Gebäudewirtschaft der Stadt Köln GEWINN- UND VERLUSTRECHUNG FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS ZUM 31. DEZEMBER 2024

• Anlage 2 - Lagebericht

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  Anlage 2 - Lagebericht / 1 Gebäudewirtschaft der Stadt Köln LAGEBERICHT für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024 Lagebericht / 2 INHALTSVERZEICHNIS A. GRUNDLAGEN ................................................................................................................................... 3 Historische Entwicklung .............................................................................................................................. 3 Aufgabenstellung / Leistungsspektrum .................................................................................................... 5 Rahmenbedingungen .................................................................................................................................. 6 B. WIRTSCHAFTSBERICHT .................................................................................................................. 8 I. GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE UND BRANCHENENTWICKLUNG ........................................................... 8 II. ENTWICKLUNG DES BETRIEBES ........................................................................................................... 9 1. Allgemeiner Geschäftsverlauf ............................................................................................................... 9 2. Vermietung und Bewirtschaftung von Objekten ............................................................................... 10 3. Neubau- und Modernisierungstätigkeit .............................................................................................. 19 4. Investoren- und Anmietprojekte .......................................................................................................... 25 5. Büroflächenmanagement ..................................................................................................................... 25 6. Grundstücksgeschäfte .......................................................................................................................... 27 7. Dienstleistungen für Dritte .................................................................................................................... 28 8. Entwicklungen im Personalbereich..................................................................................................... 31 III. WIRTSCHAFTLICHE LAGE ................................................................................................................. 34 1. Vermögens- und Finanzlage ............................................................................................................... 34 2. Ertragslage ............................................................................................................................................. 38 C. RISIKEN- / CHANCEN- UND PROGNOSEBERICHT ...................................................................... 41 I. RISIKOMANAGEMENT, RISIKOVORSORGE UND VERSICHERUNGSSCHUTZ............................................... 41 II. CHANCEN UND RISIKEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG ..................................................................... 43 1. Finanzwirtschaftliche Risiken .............................................................................................................. 43 2. Risiken und Chancen im Personal- und Organisationsbereich ...................................................... 45 3. Risiken und Chancen im Bereich Einkauf / Vergabe ....................................................................... 47 4. Risiken und Chancen im Bereich der Informationstechnologie ...................................................... 48 5. Risiken und Chancen im Rahmen der Bewirtschaftung von eigenen und betreuten Objekten . 48 6. Risiken und Chancen im Rahmen der Neubau- und Sanierungstätigkeit und im Zusammenhang mit Investoren- und Anmietprojekten ........................................................................ 52 D. AUSBLICK ........................................................................................................................................ 62 Anlage 2 - Lagebericht / 3 A. GRUNDLAGEN Historische Entwicklung Stufenweise Gründung Im Zuge der organisatorischen Umstrukturierung der traditionellen Gebäudeverwaltung wurde die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 1. Januar 1997 gegründet. Nach Übernahme von Verwaltungsgebäuden (Stufe 1) wurden zum 1. Januar 1998 Schulen und Kindertagesstätten aus dem allgemeinen Liegenschaftsvermögen in die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln über- führt (Stufe 2). Mit der Übernahme von bislang dem Grünflächenam t zugeordneten Objekten (“sonstige Aufbauten“ auf Friedhöfen und Grün anlagen) erfolgte zum 1. Januar 2000 die 3. Stufe der Konzeptumsetzung. Integration Hochbauamt Mit der Zielsetzung, Synergien für einen wirtschaftlicheren Aufgabenvollzug zu erschließen und marktorientierte Preis-/ Leistungsbeziehungen einzuführen, wurde zum 1. Mai 2000 das städtische Hochbauamt in die Gebäudewirtschaft integriert. Brunnen Seit 2005 ist die Gebäudewirtschaft zudem für eine Vielzahl von Brunnen auf dem Gebiet der Stadt Köln zuständig. Zu ihren Aufgaben gehört neben der Inbetriebnahme neuer Brunnen die Wartung und Instandhaltung der Bestandsbrunnen. Übernahme der Zuständigkeit für Kulturbauten Zur Bündelung von Kompetenzen und zum Abbau von Schnittstellen wurde der Bereich Mu- seumsbauten im April 2018 von der s tädtischen Kulturverwaltung auf die Gebäudewirtschaft verlagert. Die Gebäudewirtschaft ist für diese Museumsbauten umfassend zuständig und trägt für diese Liegenschaften eine betreiberähnliche Verantwortung. D ie Grundstücke und Ge- bäude gehören nach wie vor nicht zum Sondervermögen. D ie Gebäudewirtschaft handelt – trotz ihrer eigentümerähnlichen Stellung – im Auftrag der Kulturverwaltung und erbringt die entsprechenden Baubetreuungs- und sonstigen Dienstleistungen ausschließlich im Service. Die Finanzierung der Maßnahmen erfolgt aus dem Kernhaushalt. Lagebericht / 4 Übertragung der Zuständigkeit von angemieteten Kindertagesstätten Mit Wirkung zum 1. Januar 2019 wurde die Miet- und Objektverwaltung extern angemieteter Kindertagesstätten zusammen mit den entsprechenden Personalressourcen von der Gebäudewirtschaft auf das Amt für Kinder, Jugend und Familie übertragen. Die im Sonder - vermögen der Gebäudewirtschaft geführten Kindertagesstätten sind von diesem Wechsel in der innerstädtischen Zuständigkeit nach wie vor nicht berührt. Anlage 2 - Lagebericht / 5 Aufgabenstellung / Leistungsspektrum Die zentrale Funktion der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung „Gebäudewirtschaft“ besteht da- rin, die „Dienstleistungsbedarfe der Fachdienststellen im Bereich der Bereitstellung, Verwal- tung und Entwicklung der für die Verwaltung für ihre Dienstleistungen und Aufgaben benötig- ten Gebäude zu erfüllen“ (§ 2 Abs. 1 der Betriebssatzung). Vor dem Hintergrund dieser inner- städtischen Aufgabenstellung ist das Leistungsspektrum der Gebäudewirtschaft sehr umfas- send und inhaltlich breit gefächert. Unabhängig von der konkreten organisatorischen Anbin- dung lassen sich im Einzelnen folgende Teilaufgaben unterscheiden: • Werterhaltende und wert- verbessernde Maßnahmen an eigenen und (teilweise) angemieteten Objekten • Kundenbetreuung / opera- tives Vermietungsmanage- ment (Beratung, Durchset- zung von Vertragsansprü- chen) • Wahrnehmung der Betrei- berverantwortung für ei- gene und (teilweise) für angemietete Objekte • Inbetriebnahmemanage- ment • Energiemanagement / Prüfungsmanagement • Notrufserviceleitstelle / Werkstatt- und sonstige Facility-Management-Leis- tungen • Betrieb (Instandhaltung / Reinigung / Wartung) städtischer Brunnen • Projektmanagementleis- tungen (Projektleitung /- steuerung von Neubau-, Erweiterungs-, General- instandsetzungsmaß- nahmen) • Multiprojektmanagement von Bauvorhaben, die mittels General- oder To- talunternehmer realisiert werden • Wahrnehmung der Bau- herrenaufgabe • Konzeption / Weiterent- wicklung von Bauproduk- ten (z.B. „Nachhaltiges Bauen“) • Ingenieurleistungen / fachliche Beratung zu Ar- chitektur / Gestaltung, Tragwerksplanung, Geo- technik, Bauphysik und Gebäudetechnik • Initiierung und Steuerung von Investorenmodellen und Anmietprojekten (im Bereich der Schulen) • Strategisches und operati- ves Anmietmanagement • Potenzialanalysen / kauf- männische und technische Steuerung des Immobilien- bestandes • Flächenmanagement und Gebäudedokumentation • Markt – und Standortanaly- sen • Immobilienakquise • Projekt- und Standortent- wicklungen Aufgabenportfolio der Gebäudewirtschaft Bewirtschaftung Bestandsimmobilien Asset- und Portfoliomanagement Bauprojektmanagement Lagebericht / 6 Rahmenbedingungen Allgemeine Rahmenbedingungen Als eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln ist die Gebäudewirtschaft mit einer gewissen wirtschaftlichen Selbstständigkeit ausgestattet, die ihren Ausdruck u.a. in einem eigenen Wirtschaftsplan und einem eigenen Jahresabschluss findet. Gegenüber der Stadt und dem allgemeinen Rechtsverkehr ist die Gebäudewirtschaft rechtlich unselbständig und in Tei- len weiterhin städtischen Regelungen - beispielsweise der zentralen Stellenbewertung - unter- worfen. Finanzwirtschaftliche Rahmenbedingungen Vermietungssegment Die Gebäudewirtschaft fungiert als innerstädtischer Vermieter und erhebt seit 2015 einen sog. Flächenverrechnungspreis, der lediglich nach Sparten (Schulen, Verwaltungsgebäude , Kitas und Grünanlagen) bzw. Untersparten (Schultypen) differenziert und sich aus den geplanten Aufwendungen der Gebäudewirtschaft ableitet. Servicesegment Im Servicebereich erbringt die Gebäudewirtschaft neben energiewirtschaftlichen Leistungen vor allem Baubetreuungsleistungen für städtische Dienststellen, die im Wesentlichen die Wahrnehmung der Bauherrenaufgabe, aber auch Projektmanagement- und Objektplanungs- leistungen betreffen können. Die Serviceentgelte bzw. Honorare für Planungs - und Baubetreuungsleistungen orientieren sich ab einem bestimmten Maßnahmenumfang am allgemeinen Preisrecht für Architekten (HOAI) bzw. an den entsprechenden Regelungen der AHO. Für ihre energiewirtschaftlichen Dienstleistungen (Abrechnung mit den verschiedenen Versorgungsunternehmen, Ausschrei- bungen und Preisverhandlungen etc.) erhält die Gebäudewirtschaft von der Kernverwaltung eine pauschale Jahresvergütung. Ergänzend zur handelsrechtlichen Gewinn - und Verlustrechnung erstellt die Gebäudewirt- schaft eine Spartenrechnung, die die beiden vorgenannten Segmente umfasst und Bestandteil des Anhangs ist. Anlage 2 - Lagebericht / 7 Ergebnisausgleich / Abführung Über einen unmittelbaren Ergebnisausgleich wird sichergestellt, dass positive Sparten - ergebnisse der Kernverwaltung zu fließen, während Spartendefizite grundsätzlich durch die Kernverwaltung auszugleichen sind. Der Ergebnisausgleich hat somit die Aufgabe, bei der Verrechnungspreisbildung im Rahmen der Wirtschaftsplanung nicht antizipierte bzw. vorhersehbare Auswirkungen spartenbezogen und mit Wirkung noch für das Wirtschaftsjahr aufzufangen. Das innerstädtische Verrechnungspreismodell sieht zwei Modifikationen bei den Instandhal- tungsaufwendungen und den Erträgen aus Grundstücksveräußerungen bei der Ermittlung des Ergebnisausgleiches vor: Eingeplante, aber tatsächlich nicht aufgewandte Instandh altungs- mittel sollen grundsätzlich der Finanzierung von künftigen Instandhaltungsaufwendungen die- nen, bleiben aus diesem Grund bei der Ermittlung der Spartenergebnisse unberücksichtigt und werden einer Bauerneuerungsrücklage zugeführt. Unberücksichtigt ble iben auch Buchge- winne der Gebäudewirtschaft aus der Veräußerung von Grundstücken. Hier ist konzeptionell eine Ausschüttung an den städtischen Haushalt vorgesehen. Das Jahresergebnis der Gebäudewirtschaft (nach Ergebnisausgleich) setzt sich aus den bei- den vorgenannten Komponenten zusammen. Es obliegt dem Rat der Stadt Köln, im Rahmen der Beschlussfassung über den Jahresabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das Jah- resergebnis zur Stärkung des Eigenkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an den städtischen Haushalt abgeführt wird. Schulbaugesellschaft Der Rat der Stadt Köln hat mit Wirkung vom 1. Januar 2023 eine im 100 %igen Eigentum der Stadt befindliche Schulbaugesellschaft gegründet, um, flankierend zur Gebäudewirtschaft, die Eigenbedarfe der Stadt Köln im Schulbau abzudecken. Die Realisierung der einzelnen Schulbaumaßnahmen erfolgt im Auftrag und in Abstimmung mit der Gebäudewirtschaft, die die Liquidität der GmbH über Vorauszahlungen sicherstellt, die entstandenen Kosten projektscharf erstattet und – nach Fertigstellung – für die innerstädtische Bewirtschaftung und Vermietung der im Sondervermögen geführten Objekte zuständig ist. Lagebericht / 8 B. WIRTSCHAFTSBERICHT I. Gesamtwirtschaftliche Lage und Branchenentwicklung Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) als zentraler Maßstab für die wirtschaftliche Leistung einer Volkswirtschaft misst den Wert der im Inland hergestellten Waren und Dienstleistungen (Wert- schöpfung). Die gesamtwirtschaftliche Bruttowertschöpfung ging im Jahr 20 24 preisbereinigt um 0,4 % zurück. Dabei zeigten sich deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Wirt- schaftsbereichen. Im verarbeitenden Gewerbe wurde weniger erwirtschaftet, die Bruttowert- schöpfung nahm gegenüber dem Vorjahr deutlich ab (-3,0 %). Vor allem gewichtige Bereiche wie der Maschinenbau oder die Automobilindustrie produzierten spürbar weniger. Die Dienst- leistungsbereiche entwickelten sich im Jahr 2024 insgesamt positiv (+0,8 %), jedoch unein- heitlich. So stagnierte die Bruttowertschöpfung im zusammengefassten Wirtschaf tsbereich Handel, Verkehr und Gastgewerbe. Dies gilt auch für die Unternehmensdienstleister. Der Wirt- schaftsbereich Information und Kommunikation setzte dagegen seinen Wachstumskurs fort (+2,5 %). Dies galt auch für die vom Staat geprägten Wirtschaftsbereiche: Neben der öffentli- chen Verwaltung selbst, wuchsen auch die Bereiche Erziehung und Unterricht sowie Gesund- heitswesen weiter. Die Bruttowertschöpfung dieser Bereiche zusammen nahm im Vergleich zum Vorjahr deutlich zu (+1,6 %). - 500 1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000 4.500 5.000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 Bruttoinlandsprodukt in Deutschland von 2008 bis 2024 in Mrd. Euro Anlage 2 - Lagebericht / 9 Im Baugewerbe, das zu den bedeutendsten Wirtschaftszweigen in Deutschland gehört, sank die Bruttowertschöpfung überproportional um 3,8 %. Dieser Rückgang ist auf eine Nachfrage- schwäche zurückzuführen. Trotz der eingebrochenen Nachfrage sind die Baupreise nicht rück- läufig. Normalisierte Lieferketten und die Entspannung bei der Verfügbarkeit von Baumateria- lien tragen zu einer Beruhigung des Preisauftriebs bei. Die nach wie vor hohen Baupreise und Zinsen führten dazu, dass insbesondere weniger Wohngebäude errichtet wurden. Auch das Ausbaugewerbe musste Produktionsrückgänge hinnehmen. Nach Einschätzung des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung1 ist der öffent- liche Bau mit schwierigen Rahmenbedingungen konfrontiert. Ein Verlust an Steuereinnahmen aufgrund der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Lage bei steigenden Defiziten schränkt die Handlungsspielräume im kommunalen Bereich, der 57 % des öffentlichen Bauvolumens tätigt, weiter ein. Im KfW-Kommunalpanel 2024 wird der Investitionsrückstand für die Gemeinden mit Mrd. 186 Euro ermittelt. Der Investitionsbedarf ist folglich enorm. II. Entwicklung des Betriebes 1. Allgemeiner Geschäftsverlauf Eigene und angemietete Bestandsimmobilien Ein wesentlicher Teil des Kerngeschäftes der Gebäudewirtschaft, die Vermietung und Bewirt- schaftung der e igenen und angemieteten Bestandsimmobilien entwickelte sich – gemessen an den erzielten Mieterlösen – auch in 2024 weitgehend planmäßig. Bauprojektmanagement - Neubau und Modernisierung Die zweite Säule der Gebäudewirtschaft, der Bereich Neubau und Modernisierung, war auch in 2024 noch von den Auswirkungen des im Februar 2022 von Russland begonnenen Ukraine- Konflikts geprägt, der u.a. zu einer Energiekn appheit, Lieferengpässen und damit zu einer starken Beeinträchtigung des Baustellenbetriebs geführt hat. Vor diesem Hintergrund konnten vom geplanten Investitionsniveau 2024 (EUR 384,3 Mio.) im Ergebnis EUR 284,1 Mio. reali- siert werden. Die Abweichung beträgt EUR 100,3 Mio. bzw. 26,1 %. 1 Vgl. Bericht zur Lage und Perspektive der Bauwirtschaft 2025; S.1f.; Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), Bonn. Lagebericht / 10 Bauprojektmanagement, Dienstleistungssegment Der dritte Kernbereich, das Dienstleistungssegment, umfasst sämtliche Serviceleistungen, die die Gebäudewirtschaft im Auftrag für andere städtische Dienststellen erbringt. Während die Umsatzerlöse aus der energ iewirtschaftlichen Betreuung aufgrund von Kostensteigerungen rund 16 % über dem Planansatz liegen, blieb die tatsächliche Entwicklung im Bereich der Bau- betreuung in 2024 mit einer Abweichung von gut 33 % erneut hinter den Erwartungen zurück. Ursächlich hierfür sind – neben den vorgenannten gesamtwirtschaftlichen Einflussfaktoren – vor allem projektspezifische Problemlagen2. In der Gesamtschau ist die Betriebsleitung mit dem Verlauf und den in 2024 erzielten Ergeb- nissen durchaus zufrieden. 2. Vermietung und Bewirtschaftung von Objekten Entwicklung des Immobilienbestandes und der bewirtschafteten Flächen Der von der Gebäudewirtschaft zum 31. Dezember 2024 bewirtschaftete Bestand an eigenen und angemieteten Objekten entwickelte sich wie folgt: Bestandsentwicklung Bestandsentwicklung 2022 2023 2024 Eigene Objekte 428 430 433 Angemietete Objekte 80 83 86 508 513 519 Bestandsentwicklung nach Objektkategorien Eigene Ob- jekte Angemie- tete Objekte 2024 Verwaltungsgebäude 30 58 88 Schulen (inkl. ÖPP) 263 28 291 Kindertagestätten 76 0 76 Sonstige Aufbauten u.a. Friedhofsaufbauten, Trauerhal- len und Betriebshöfe (ohne Brunnen) 64 0 64 433 85 519 2 Vgl. hierzu S. 29 ff. Anlage 2 - Lagebericht / 11 Flächenentwicklung Flächenentwicklung 2022 2023 2024 qm qm qm Eigene Objekte 1.998.485,95 2.008.468,77 2.041.483,13 Angemietete Objekte 444.924,67 468.158,45 465.842,82 2.443.410,62 2.476.627,22 2.507.325,95 Flächenentwicklung nach Objektkategorien Eigene Ob- jekte Angemie- tete Objekte 2024 qm qm qm Verwaltungsgebäude 173.422,14 393.655,98 567.098,12 Schulen (inkl. ÖPP) 1.765.373,14 72.168,84 1.837.559,98 Kindertagestätten 64.457,53 0 64.457,53 Sonstige Aufbauten 38.210,32 0 38.210,32 2.041.483,13 465.842,82 2.507.325,95 17,0% 56,1% 14,6% 12,3% Gebäudebestand Anteil je Objektkategorie Verwaltungsgebäude Schulen (inkl. ÖPP) Kindertagestätten Sonstige Aufbauten… Lagebericht / 12 Entwicklung der Mieterlöse, der Flächenverrechnungspreise und der Leerstandsquote Die nachfolgende Übersicht zeigt die Entwicklung und Zusammensetzung der Mieterlöse nach Objektkategorien und verdeutlicht die Auswirkungen der Erlöskorrektur im Zuge des innerstäd- tischen Ergebnisausgleichs am Jahresende: 2022 2023 2024 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Plan-Mieterlöse 281,8 327,0 343,2 Mieterlöse für …Verwaltungsgebäude 93,0 91,7 93,9 …Schulen 171,0 206,6 229,8 …Kindertagesstätten 6,6 7,3 7,6 …Sonstige Bauten 3,3 4,2 3,9 …Mieterlöse vor Erlöskorrektur 273,9 309,8 335,1 …Erlöskorrektur 3,3 0,2 -14,1 Ist-Mieterlöse insgesamt 277,2 310,0 321,0 (nach Erlöskorrektur) Plan- / Ist-Abweichung absolut 4,6 17,0 22,2 prozentual 1,66 % 5,2 % 6,5 % 22,6% 73,3% 2,6% 1,5% Mietfläche Anteil je Objektkategorie Verwaltungsgebäude Schulen (inkl. ÖPP) Kindertagestätten Sonstige Aufbauten Anlage 2 - Lagebericht / 13 Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mieterlöse in 2024 nach der Erlöskorrektur im Rahmen des Ergebnisausgleiches um EUR 25,0 Mio. bzw. 8,4 % gestiegen. 2022 2023 2024 EUR / qm. EUR / qm EUR / qm Verwaltungsgebäude 16,91 16,68 16,50 Schulen 6,98 - 9,22 7,30 - 11,21 9,04 - 11,13 Kindertagesstätten 9,02 10,06 10,38 Sonstige Aufbauten 7,58 10,13 11,97 Durchschnitt 10,16 11,46 11,58 Perspektivisch werden die Flächenverrechnungspreise je Quadratmeter deutlich steigen, weil sowohl die Anmietkosten/qm als auch die Errichtungskosten/qm, z.B. die eines Quadratmeters Schule, bedingt durch sich stetig verschärfende technische Vorgaben (bzgl. Barrierefreiheit, energetisches Niveau, Luftaustausch etc.) und erhöhten pädagogisch begr ündeten Anforde- rungen an das Gebäude / den Gebäudezuschnitt im Zeitablauf zunehmen und aktuell beim mehr als Zweifachen der heutigen Flächenverrechnungspreise liegen. Diese Tendenz wird sich durch die derzeitige allgemeine und besondere Preisentwicklung in der Bauwirtschaft 3 und aufgrund der engen Marktsituation bei Investoren- und Anmietprojekten4 noch spürbar verstärken. Insoweit kommt den Bemühungen um Standardreduzierungen hinsichtlich Flächen und Aus- stattung eine besondere Bedeutung zu. Die durchschnittliche Leerstandsquote reduzierte sich gegenüber dem Vorjahr von 3,97 % auf 2,87 %. Sie betrifft im Wesentlichen eigene Objekte: 2022 2023 2024 qm % qm % qm % Eigene Objekte 86.839 3,60 92.094 3,72 64.995 2,62 Angemietete Objekte 6.246 0,26 6.246 0,25 5.986 0,24 93.085 3,86 98.340 3,97 70.981 2,87 3 Vgl. S.51 f. 4 Vgl. hierzu die Ausführungen unter S. 58 ff. Lagebericht / 14 Vom gesamten Leerstand in 2024 ist nur ein geringer Teil steuerungsrelevant, d.h. einer zu- künftigen städtischen Nutzung überhaupt zuführbar. Er ist im Wesentlichen sanierungsbedingt oder auf Um- oder Neubau zurückzuführen. Der nicht steuerungsrelevante Leerstand entfällt u.a. auf zum Abriss bestimmte Bestandsobjekte. Unter „Sonstigem Leerstand“ werden leer- stehende Immobilien eingeordnet, bei denen eine Entscheidung zur weiteren Nutzung noch aussteht. 2022 2023 2024 qm % qm % qm % Steuerungsrelevanter Leerstand 24.803 1,03 32.391 1,31 29.147 1,58 Nicht steuerungsrele- vanter Leerstand 58.664 2,43 58.328 2,36 22.142 0,89 Sonstiger Leerstand 9.618 0,40 7.621 0,31 9.691 0,39 93.085 3,86 98.340 3,98 70.981 2,87 Der steuerungsrelevante Leerstand von 1,58 % ist für eine wachsende Organisat ion wie die Stadt Köln zu gering, da dadurch faktisch zu wenig Flächen für Baumaßnahmen zur Verfügung stehen. Die Konsequenz der angespannten Grundstücksituation sind u.a. teure Interimslösun- gen oder kostspielige Investoren- und Anmietprojekte. Entwicklung der Instandhaltungsaufwendungen und -ausgaben Eine der wesentlichen Aufgaben der Gebäudewirtschaft besteht in der Versorgung mit einem intakten und nutzungsgerechten Immobilienbestand. Im Zeitraum 2022 bis 2024 entwickelten sich die Instandhaltungsaufwendungen im Vergleich zu den Planansätzen wie folgt: 2022 2023 2024 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Budget lt. Wirtschaftsplan 86,97 99,72 100,27 Instandhaltungsaufwand • Ausgaben 72,13 77,90 90,75 • Rückstellungseffekte* 38,81 16,80 9,17 110,94 94,70 99,92 Plan- / Ist-Abweichung absolut 23,97 -5,02 -0,35 prozentual 27,6 % -5,0 % -0,3 % * Saldo aus dem Verbrauch (-) und der Dotierung (+) von Rückstellungen Anlage 2 - Lagebericht / 15 Die Tabelle verdeutlicht, dass die tatsächlichen Instandhaltungsausgaben im Vergleich zum Vorjahr um EUR 12,85 Mio. angestiegen sind. Die Rückstellungseffekte sind rückläufig. Neben den Kosten für Brandschutz- und Rückbauverpflichtungen wurden auch in 2024 insbesondere voraussichtliche Kosten für die Sanierung der Abwasserkanalisation zurückgestellt5. Die allein auf Schulen entfallenden Instandhaltungsausgaben setzen sich nach Stadtbezirken wie folgt zusammen: 2022 2023 2024 2024 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR / qm Bezirk 1 12,9 12,7 15,1 46,68 Bezirk 2 2,5 2,4 3,2 20,05 Bezirk 3 6,9 5,7 5,7 23,36 Bezirk 4 4,2 6,5 8,5 45,63 Bezirk 5 6,2 4,9 7,8 46,32 Bezirk 6 5,9 8,4 6,9 49,88 Bezirk 7 7,1 7,3 7,8 41,52 Bezirk 8 4,5 5,0 5,6 34,94 Bezirk 9 7,8 8,3 12,7 47,76 Insgesamt / Durchschnitt 58,2 61,2 73,4 38,57 Der Abbau des (übernommenen) Instandhaltungsstaus an den Objekten des Sondervermögens erfolgt über geplante Instandhaltungsmaßnahmen, je nach Objektzustand aus Gründen der Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit in vielen Fällen zudem über umfas- sende (investive) Generalinstandsetzungen und bestandsersetzende Neubauten. Gemäß einer Empfehlung der KGSt sind zur Vermeidung von Substanzverlusten jährlich Mittel von 1,2 % der Wiederbeschaffungskosten zur Verfügung zu stellen. Die Instandhaltungsquote zum 31. Dezember 2024 (Ist-Instandhaltungsausgaben ohne Rückstellungseffekte / Wieder- beschaffungswerte) beträgt 1,24 %. Unter Berücksichtigung der Auszahlungen für Generalin- standsetzungen mit investivem Charakter ergibt sich bezogen auf die Objekt-Wiederbeschaf- fungswerte eine Quote von 2,10 %. 5 vgl. hierzu S.53 f. Lagebericht / 16 Die Rückführung des Rückstaus gehört trotz der erheblichen Fortschritte in den vergangenen Jahren unverändert zu den zentralen Zielsetzungen der Gebäudewirtschaft. Die Herausforde- rung besteht aber vor allem d arin, die neu en und generalsanierten Gebäude werterhaltend bzw. wertverbessernd zu bewirtschaften6. Sonstige Tätigkeiten und Aufgaben im Rahmen der Objektbewirtschaftung Die Bewirtschaftung der Immobilien und die damit verbundene Betreiberverantwortung bedin- gen neben der Unterhaltung und Instandsetzung die Wahrnehmung einer Vielzahl von weite- ren Aufgaben, die sich nicht oder nur bedingt in Ausgaben niederschlagen. Zu denken ist in diesem Zusammenhang beispielsweise an • die Übernahme und Inbetriebnahme neuer oder sanierter Gebäude (incl. Prüfung der Ge- bäudedokumentation, Gewährleistung etc.). • vorbereitende und unterstützende Tätigkeiten im Rahmen von oder im Zusammenhang mit städtischen Task-Forces und Krisenstäben (insbesondere Gymnasien und Grundschulen, G8/G9, OGTS u.a.). • die Teilnahme an Ausschüssen, Workshops, Elternabenden, Terminen mit der Politik und Bezirksvertretungen zu Sonderprojekten / -anfragen und Einzelthemen wie z.B. Bau und Eröffnung des ersten Kolumbariums (Friedhof Melaten) oder Unisex-Toiletten (1. Schultoi- lettengipfel in Berlin mit dem Deutschen Städtetag) und Instandsetzungen. • die Zuarbeit zu und die Umsetzung von, den Bestand der Gebäudewirtschaft betreffenden Ratsbeschlüssen (Photovoltaikanlagen auf städtischen Dächern, Fassadenbegrünung, Lehrschwimmbecken, Turnhallen u.v.a.m.). • verbesserte und qualifizierte (VOB-) Abnahme und Prüfung der Bestandsdächer durch die Beauftragung von Sachverständigen für Dach -, Wand- und Abdichtungstechnik, u.a. zur Vorbereitung der Errichtung einer PV-Anlage, Versicherungsschutz, erhöhte Windlasten / Sturmgefahr. • Begehungen zur Bestandserfassung und Bündelung von Baumaßnahmen bei Schulen (gem. Schulbaumaßnahmenliste) und Kindertagesstätten, um den Bedarf an Generalin- standsetzungen / Teilbaumaßnahmen / Instandsetzungen festzustellen. Beispielsweise wurden alle 77 Kindertagesstätten im Sondereigentum der Gebäudewirtschaft fachkundig begangen und begutachtet, um den Sanierungsbedarf der Einrichtungen festzustellen, so- wie die Instandhaltungsstrategie festzulegen. Insgesamt wurden drei Sanierungskatego- rien gebildet: Bei 32 Kindertagesstätten wurde der Bedarf einer Generalinstandsetzung 6 Zu den Risiken der Bestandsbewirtschaftung, insbesondere solchen, die aus der unzureichenden Personalka - pazität resultieren, vgl. die Ausführungen unter II.5.; S.47 ff. Anlage 2 - Lagebericht / 17 festgestellt. Diese umfassenden Sanierungsprojekte wurden zu einem GU/TU Maßnah- menpaket zusammengefasst, um diese in den nächsten Jahren gebündelt zu vergeben. Bei weiteren 20 Einrichtungen wurde der Bedarf einer umfangreichen energetischen Sa- nierung ermittelt. Diese Kitaprojekte werden in einem zweiten Sanierungspaket zusam- mengefasst betrachtet und ebenfalls im GU/TU Verfahren bearbeitet. An 12 Kitas werden im Rahmen des Objektmanagements erforderliche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt. Bei den verbleibenden Kitas besteht aktuell Sanierungsbedarf. • den Arbeitskreis Schadstoffe (AKSS), der wieder für die innerstädtischen Klärungen ein- gerichtet wurde. Für alle städtischen Nutzer und Bürger/Innen wurde dazu die sog. „Asbe- strichtlinie“ (Handlungsanweisung zum Umgang mit Asbest in Putzen, Spachtelmassen und Fliesenklebern (PSF) bei Abbruch -, Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in Gebäuden der Stadt Köln) erarbeitet und auf der städtischen Internetseite zur Verfügung gestellt. Insbesondere die Taskforce „Schulbau“ und hiermit verbundene Unterstützungsleistungen bin- den im Objektmanagement der Gebäudewirtschaft zusätzliche Personalressourcen zulasten der Abarbeitung der planmäßigen Aufgaben.7 Photovoltaik Ausbau Durch den fortschreitenden Ausbau mit neuen Gebäuden oder Erweiterungsbauten vergrößert sich kontinuierlich der Umfang an Photovoltaikleistung auf städtischen Gebäuden. In jeder Baumaßnahme wird Photovoltaik an geeigneten Flächen (Dach und Fassade) vorgese hen. Ziel dabei ist eine möglichst umfassende Nutzung der Flächen. Die Summe der im Betrieb befindlichen Photovoltaik-Anlagenleistung auf Dächern des Gebäu- debestands der Gebäudewirtschaft beläuft sich zum 31. Dezember 2024 auf 4.439 kWp an insgesamt 88 Standorten, dies bedeutet ein Zuwachs von 13 % PV-Leistung (525 kWp) und 8 Standorten im Vergleich zum 31. Dezember 2023. In 2022 wurde die Kooperation „100-Dächer-Programm“ zwischen GW und RheinEnergie zum ,Ausbau von PV-Anlagen auf Bestandsdächern gestartet, mit dem Ziel der Nachrüstung von PV-Anlagen auf Bestandsdächern von 45 Schulstandorten mit insgesamt circa 105 potentiell geeigneten Dachflächen. Die Liste wird fortlaufend ergänzt um geeignete Standortmeldungen aus dem Objektmanagement betreffend Schulen, Kindertagesstätten und Verwaltungsgebäu- den. 7 Vgl. zur Taskforce „Schulbau“ die Ausführungen auf S. 53 ff. Lagebericht / 18 Bei allen Objekten werden zunächst Untersuchungen durch einen Dach-Sachverständigen be- auftragt. Im Ergebnis der Untersuchungen werden die Dächer in verschiedene Kategorien ein- geteilt. Die Kategorien reichen von PV -Anlagen, zeitnah umsetzbar bis hin zum übe rwiegen- den Teil der Dachflächen, die nicht beziehungsweise erst nach einer Sanierung für eine PV - Installation geeignet sind. Sanierungsmaßnahmen sollen gebündelt werden. Insgesamt fordert der PV-Ausbau umfang- reiche Kapazitäten bei Sachverständigen, und durch den fast durchgehend schlechten Zu- stand der Dachaufbauten, verstärkt auch bei externen Planungsbüros und bei der Gebäude- wirtschaft. Der Fortgang ist folglich offen. Brunnen Im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft befinden sich zum 31. Dezember 2024 85 Brun- nen. Der Brunnen am Neumarkt ist 2024 erstmals in Betrieb gegangen. Die Chlorung des Brunnens wurde entgegen einer bestehenden Grundsatzentscheidung beschlossen; eine Chloranlage ist dementsprechend noch nachzurüsten und mit entsprechenden Folgeaufwen- dungen in der Unterhaltung verbunden. Im Rahmen einer Vereinbarung mit dem Amt für Landschaftspflege und Grünflächen hat sich die Gebäudewirtschaft verpflichtet, gesamtstädtisch den Betrieb der sogenannten sprudeln- den Brunnen sicherzustellen. Für die Wahrnehmung dieser Aufgabe, die neben der Reinigung und der Instandsetzung auch die Verkehrssicherung der vom Vertrag erfassten Brunnen und Fontänen umfasst, erhält die Gebäudewirtschaft ein pauschales Nutzungsentgelt. Der Betrieb eines Trinkwasserbrunnens ist mit zusätzlichen Anforderungen verbunden und stellt eine deut- liche Erweiterung der Aufgaben im Rahmen der Betreuung von Brunnen durch die Gebäude- wirtschaft dar. Anlage 2 - Lagebericht / 19 3. Neubau- und Modernisierungstätigkeit Entwicklung und Zusammensetzung der Bauinvestitionen Der nachfolgenden Tabelle ist zu entnehmen, dass der Schwerpunkt der Bautätigkeit auf dem Schulbau liegt und sich diese auf einem unverändert hohen Niveau bewegt. Einen wesentlichen Anteil an dieser Entwicklung hat die Realisierung von Projekten über General- bzw. Totalunternehmer. Eine zunehmende Bedeutung kommt auch dem Modulbau zu. 2022 2023 2024 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Budget lt. Wirtschaftsplan 361,68 389,98 384,32 Bauinvestitionen Verwaltungsgebäude 17,82 9,07 11,16 Schulen 325,10 261,08 263,09 Kindertagestätten 0,14 0,30 0,11 Sonstige Aufbauten 5,62 9,35 9,69 348,68 279,80 284,05 (Schul-) Container 0,56 6,37 0,03 349,24 286,17 284,08 Plan- / Ist-Abweichung absolut 12,44 103,81 100,25 prozentual 3,44% 26,62% 26,09% Lagebericht / 20 2022 2023 2024 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Einzelgewerke 197,65 91,59 92,73 GU/TU 138,38 153,76 186,10 davon Modulbauten 5,10 29,46 50,73 ÖPP 12,71 34,45 5,22 348,74 279,80 284,05 (Schul-) Container 0,53 6,37 0,03 349,24 286,17 284,08 3,9% 92,6% 0,0% 3,4% 0,0% Bauinvestitionen Anteil je Objektkatgorie Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagestätten Sonstige Aufbauten (Schul-) Container 32,6% 47,7% 1,8% 17,9% 0,0% Bauinvestitionen Anteil je Realsierungsform Einzelgewerke GU/TU ÖPP Modulbauten (Schul-) Container Anlage 2 - Lagebericht / 21 Priorisierende Schulbauliste Die Schulbaumaßnahmenliste bzw. Schulbauliste bildete in der Vergangenheit die organisa- torische Klammer im Schulbaubereich und beinhaltet alle Projekte, deren Durchführung zu zusätzlichen Schulplätzen führt sowie alle notwendigen General - oder Teilsanierungen von bestehenden Schulgebäuden. Sie wird jährlich fortgeschrieben und der Politik vorgestellt. Nicht erfasst sind in der Schulbauliste beauftragte Ad hoc- Containerprogramme, kleinere Bau- maßnahmen oder Serviceaufträge sowie bauunterhaltende Maßnahmen unterhalb der Teil - bzw. Generalsanierung. Mit Sachstand vom 31. Dezember 2024 befanden sich von den ins- gesamt 207 Schulbaumaßnahmen 91 Projekte in Bearbeitung / Umsetzung. Die Schulbauliste unterscheidet insgesamt sieben Prioritätskategorien und bindet die Verwal- tung, die geplanten Baumaßnahmen in der vorgegebenen Reihenfolge umzusetzen. Sie ver- deutlicht zugleich die enormen Herausforderungen, die von der Stadt Köln im Schulbau noch zu bewältigen sind. 2024 01.01. Zugang Umgliederung Abgang 31.12. Priorität Neue Maßnahme in höhere Priorität in niedrigere Priorität fertig- gestellt gestrichen 0 / bereits im Bau oder Teil eines Maßnahmen- pakets 85 11 (10) 3 0 -7 0 91 GI 1 / Maßnahmen, die aus baufachlicher Sicht zeitnah/spätestens in 5 Jahren einen Baubeginn erfordern 21 5 (4) 9 0 0 -1 33 A / sehr eilig 24 5 4 (-2) 0 0 -1 30 B / Priorität 20 0 (-4/-3) (-1) 0 0 16 GI 2 / Maßnahmen, die aus baufachlicher Sicht zeitnah/spätestens in 10 Jahren einen Baubeginn erfordern 31 3 (-9) 0 0 0 25 C / eilig 5 0 0 0 0 -1 4 D / wird mittelfristig be- nötigt 8 0 (-1) 1 0 -1 7 M /stadtweit laufende Ersatzbaumaßnahmen durch Modulbau 0 1 0 0 0 0 1 194 25 16 1 -7 -4 207 Lagebericht / 22 Der Abgang betrifft die Schulbauvorhaben, die in 2024 fertiggestellt werden konnten oder be- gründeter Maßen gestrichen wurden. Zu beachten ist, dass Teilfertigstellungen unberücksich- tigt bleiben. Die Task Force Schulbau wurde in 2022 gegründet zur Nachverdichtung an Gymnasien zum Schuljahr 2023/24. In 2023 wurde die Task Force Schulbau erweitert um die Stärkungspakete Gymnasien und Gesamtschulen sowie um die Nachverdichtung an Grundschulen zum Schul- jahr 2024/25. In der Folge konnten M itarbeitende der Gebäudewirtschaft nicht in vollem Um- fang für Projekte der Schulbaumaßnahmenliste eingesetzt werden. Auf die weitergehenden Erläuterungen unter D.II.6 „Innerstädtische Bedarfsermittlung und Auftragsrisiken“ wird verwiesen8. Projektrealisierung durch Einzelvergabe Der Anteil am Investitionsvolumen, der über Projekte im Wege der Vergabe von einzelnen Gewerken abgewickelt wird, beläuft sich in 2024 auf rd. 32,6 % und ist im Vergleich zum Vor- jahr konstant. GU/TU Pakete Der Anstieg des von der Gebäudewirtschaft in ihrem Sondervermögen umgesetzten Bauvolu- mens ist in erster Linie auf GU/TU-Vergaben innerhalb der beiden Schulbau- Maßnahmenpa- kete zurückzuführen. • Erstes Maßnahmenpaket Schulbau (Beschluss 0864/2017, 0990/2018, 1503/2019, 1656/2021) In 2017 wurde die Gebäudewirtschaft beauftragt, 15 Schulbaumaßnahmen an 11 Schul- standorten durch Totalunternehmer (TU) zu planen und zu errichten bzw. durch General- unternehmer (GU) errichten zu lassen. Das Maßnahmenpaket wurde um Neu- und Erwei- terungsbauten erweitert und zudem aus baufachlichen, logistischen und schulpädagogi- schen Erwägungen sowie infolge des Übergangs von G8 auf G9 ergänzt. Im Ergebnis umfasst das GU/TU-Maßnahmenpaket 22 Maßnahmen an insgesamt 11 Schulstandorten. Insgesamt ist ein finanzie lles Projektvolumen von EUR 745 Mio. für die Schaffung und Sicherung von rd. 8.000 Schulplätzen vorgesehen. An 8 Standorten wurden die Baumaß- nahmen bereits abgeschlossen. So konnten 2024 am Dreikönigsgymnasium an der Escher Str. und dem Barbara-von-Sell-Berufskolleg am Niehler Kirchweg nach Rückzug aus den 8 Vgl. S. 53 ff. Anlage 2 - Lagebericht / 23 Interimsstandorten der Schulbetrieb wieder aufgenommen werden. Die Königin -Luise- Schule an der Alten Wallgasse wird geplant 2025 fertiggestellt. Die verbleibenden 2 Maß- nahmen am Hildegard-von-Bingen-Gymnasium an der Leybergstr. und an der Edith-Stein- Realschule am Niehler Kirchweg 120 liegen aktuell im Zeitplan und werden 2026 bzw. 2027 in Betrieb gehen. • Zweites Maßnahmenpaket Schulbau (Beschluss 1474/2020, 1356/2022, 2196/2024) Auf der Grundlage eines Ratsbeschlusses aus 2020, der 2022 erweitert worden ist, wurde ein weiteres GU/TU-Maßnahmenpaket mit einem Projektvolumen von EUR 1,7 Mrd. auf- gelegt. Das zweite Schulbaumaßnahmenpaket beinhaltete im ersten Aufschlag rd. 50 Schulbauprojekte an insgesamt 20 Standorten, um bis zum Jahr 2027 rd. 13.000 Schul- plätze zu schaffen bzw. zu sichern. Mit der Beschlussvorlage 2196/2024 soll eine Kosten- fortschreibung der GU/TU-Maßnahmen in den Rat eingebracht werden. Diese ergibt sich aufgrund notwendiger Bedarfsanpassungen (erhebliche Bausolländerungen und zusätzli- che Standorte) sowie der Berücksichtigung der Risiken und der Indexierung gestiegener Baukosten. Aus den zunächst 50 Maßnahmen an 20 Standorten und 13.000 Schüler*in- nenplätzen sind nun 60 Maßnahmen an 30 Standorten für eine Schüler*innenzahl von nunmehr 17.000 geworden. Daraus ergibt sich ein prognostizierter Mehrbedarf von EUR 1,1 Mrd., sodass sich das Projektvolumen auf EUR 2,8 Mrd. erhöht. Nachdem an den verschiedenen Standorten umfan greiche Grundlagenermittlungen und Machbarkeits - studien erfolgt sind, konnten bereits eine Vielzahl von Projekten an GU/TU vergeben werden. Weitere GU/TU-Vergaben befinden sich zurzeit in der Ausschreibung und werden voraussichtlich 2025 vergeben. Öffentlich-Private-Partnerschaft (ÖPP) Im Rahmen der Erweiterung der Beschaffungsvarianten wurden diverse Projekte auf der Grundlage einer ÖPP-Vergabe realisiert. Dies geschieht in der Regel in Teilschritten, sog. Lo- sen. Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 8. April 2014 den Beschluss gefasst, ein drittes Los – es betrifft die Sanierung und den Teilneubau von vier Schulen an drei Schulstandorten – zu realisieren. Der Betrieb der Schulen ist einheitlich ab 1. Januar 2018 auf den Vertrags- partner übergegangen. An allen Standorten erfolgen die Baumaßnahmen parallel zum laufen- den Schulbetrieb und umfassen komplexe Interimskonzepte zur Auslagerung auf dem jeweili- gen Gelände. Bedingt durch unvorhergesehene Risiken im Baufortschritt verschieben sich die Fertigstellungstermine bei zwei der drei Maßnahmen. Lagebericht / 24 Schulbaukasten Mit dem so genannten Schulbaukasten sollen konzeptionelle Vorarbeiten geleistet und Lösungsansätze entwickelt werden (z. B. standardisierte Raumprogramme, Bauteilstandards und andere Arten der Skalierbarkeit ). Aufgrund von Abstimmungserfordernissen zwischen Schulen, Schulentwicklungsplanung und Gebäudewirtwirtschaft sowie standortspezifischer Anforderungen insbesondere bei Baumaßnahmen im Bestand stellt die Entwicklung allgemeingültiger Standards eine große Herausforderung dar. Modulbauten Mit der in 2020 verabschiedeten Modulbaurahmenvereinbarung mit unterschiedlichen Total- unternehmern konnten zunächst an zwölf Standorten insgesamt zwölf Maßnahmen projektiert und beauftragt werden. Von zwölf sind sieben Maßnahmen planmäßig fertiggestellt. Eine Maßnahme (Berrenrather Straße) konnte wegen standortspezifischer Anforderungen nicht als Modulbau umgesetzt wer- den, sondern wurde in konventioneller Bauweise projektiert. Im Jahr 2024 wurden zw ei von den drei ausstehenden Maßnahmen fertiggestellt und in Betrieb genommen. Die letzte Maß- nahme wurde zu Beginn des Jahres 2025 abgeschlossen. Im Jahr 2022 wurden weitere Maßnahmen aus der Modulbaurahmenvereinbarung beauftragt. Die für 2024 vorgesehene Inbetriebnahme dieser fünf Projekte an drei Standorten, verschiebt sich in die Jahre 2025 und 2026. Darüber hinaus konnten in 2022 sieben Schulerweiterungen in Holzmodulbauweise ausge- schrieben und Totalunternehmer mit der Erstellung beauftragt werden. Von diesen Erweite- rungsmaßnahmen werden vier Standorte voraussichtlich in 2025 fertiggestellt. Für die drei weiteren Standorte ist die Fertigstellung in den Folgejahren geplant. Parallel zu in der Umsetzung befindlichen Maßnahmen wurden neun weitere Projekte vorbe- reitet. Für vier Maßnahmen soll die Ausschreibung im Jahr 2025 erfolgen, so dass eine Fer- tigstellung voraussichtlich im Jahr 2027 möglich ist. Die Inbetriebnahmen der fün f weiteren Bauvorhaben erfolgen in den Folgejahren. Darüber hinaus werden kontinuierlich weitere Pro- jekte vorbereitet bzw. kurzfristig ausgeschrieben. Anlage 2 - Lagebericht / 25 4. Investoren- und Anmietprojekte Zur Deckung des gesamtstädtischen Flächenbedarfs werden neben den vorgenannten GU/TU-Vergaben, ÖPP-Projekten, Modulbauten etc. weitere alternative Realisierungswege wie Investorenverfahren, Umwidmung von angemieteten Objekten (Anmietprojekte), Schul- bau-Baukasten9 sowie innovative Bauvertragsmodelle wie Mehrparteienverträge, Partner- schaftsmodelle und Design & Build beschritten oder geprüft. Im Rahmen von Investorenverfahren werden - ergänzend zum klassischen Grunderwerb und anschließender Bebauung - Grundstückseigentümer bzw. -eigentümerinnen gesucht, die auf eigenem Grundstück Schulen bzw. Sporthallen errichten und diese langfristig, das heißt für mindestens 20 Jahre, an die Stadt Köln vermieten. Dem Ziel, der Schaffung von Schulplätzen, dient auch die Anmietung vorhandener Verwaltungsgebäude, die zu Schulen umgebaut wer- den. 5. Büroflächenmanagement Neben diesen beiden jüngeren Instrumenten im Schulbereich gibt es eine weitere Initiative der Gebäudewirtschaft im Bereich der Büroflächen – das strategische Büroflächen - bzw. Bü- roraummanagement. Gemeinsam mit dem Zentralen Raummanagement der Kernverwaltung werden hierzu zu- kunftsfähige Raum- bzw. Flächenkonzepte und Standards unter Berücksichtigung der vorhan- denen Ämterstrukturen erarbeitet. Dabei stehen die Bedürfnisse der Mitarbeiter*innen sowie die digitalen Anforderungen im Fokus. Betrachtet werden der aktuelle Standard, d.h. die sog. Zellenbüro-Nutzung in Form von Einzel - und Doppelbüros sowie ein Multi -Space-Konzept, welches eine Mischung aus offenen Flächen sowie unterschiedlichen Flächen für Besprechun- gen, Team- sowie Einzelarbeit darstellt. Darüber hinaus wird das Potenzial von Desk-Sharing auf den Flächenbedarf ermittelt. Neben der Gesamtbetrachtung des Gebäudebestands erfol- gen darüber hinaus strategischen Entscheidungen über weitere Anmietungen oder Kauf von bestehenden Gebäuden. Die Umsetzung des Flächenbedarfs und die erforderlichen Vertrags- verhandlungen mit Vermietern und Verkäufern erfolgen durch die Gebäudewirtschaft. Das „Strategische Büroflächenmanagement“ verfolgt zusammengefasst das Ziel, eine effizi- ente Nutzung der Büroflächen mit dem Ergebnis einer nachhaltigen Kostenreduktion und einer Verringerung der CO2-Emission zu erreichen. 9 Erarbeiten von wiederholbaren Planungsparametern bei gleichzeitiger Möglichkeit der individuellen Planung. Lagebericht / 26 Unabdingbare Voraussetzung für eine sinnvolle Umsetzung von Raum - und Flächenkonzep- ten ist eine prognostische Berechnung bzw. belastbare Abschätzung des zukünftigen städti- schen Büroraumbedarfs. Hierfür sind im Rahmen des „Strategisches Büroflächenmanage- ment“ diverse Verfahrensschritte notwendig, die nur zum Teil der Gebäudewirtschaft obliegen und insbesondere vom städtischen Personalamt wahrzunehmen sind. Seit dem 1. Januar 2025 werden die strategischen Aufgaben im Rahmen des Büroraumma- nagements vom Dezernat Planen und Bauen wahrgenommen und die operativen ab vollum- fänglich von der Gebäudewirtschaft. An- und Abmietungen bei Verwaltungsgebäuden (Nutzungsbeginn / -ende) 2022 2023 2024 Anmietungen Anzahl Objekte 4 1 1 Flächen (in qm) 28.345 8.851 1.144 Abmietungen Anzahl Objekte 1 1 1 Flächen (in qm) 183 65 2.371 Von der obigen Flächenstatistik noch nicht erfasst wird die in 2022 angemietete (Vertragsab- schluss) Immobilie an der Leonhard-Tietz-Straße, das sog. Agrippa-Quartier. Der Gesamtkom- plex verfügt über eine Fläche von insgesamt ca. 45.000 qm und besteht aus verschiedenen Gebäudeteilen, die nach Herrichtung über eine barrierefreie Verteilebene auch untereinander erreichbar sind. Die Anmietung dient der kurz - und mittelfristigen Deckung von erheblichen Flächenbedarfen diverser Nutzerdienststellen. Andererseits können hierdurch vertraglich aus- laufende Anmietungen mit suboptimaler Raumstruktur oder hohen Mietkosten gekündigt wer- den. Die zunächst geplante Unterbringung der Feuerwache 1 ist aufgrund der benötigten Zeit- schiene für die komplexen Herrichtungen verworfen worden, so dass die Anmietung aus- schließlich als Büro- und Verwaltungsgebäude genutzt wird. Die Nutzung ist je nach Bauteil ab den Jahren 2026 und 2028 geplant. Anlage 2 - Lagebericht / 27 6. Grundstücksgeschäfte Der Erwerb und die Veräußerung von Schul - und sonstigen Grundstücken durch die Gebäu- dewirtschaft stellt sich im Zeitraum 2022 - 2024 wie folgt dar: 2022 2023 2024 Grunderwerb Schulgrundstücke Anzahl Grundstücke 3 1 - Flächen (in qm) 8.056 6.814 - Sonstige Grundstücke Anzahl Grundstücke 1 - - Flächen (in qm) - - - Veräußerung Anzahl Grundstücke - - - Flächen (in qm) - - - Lagebericht / 28 7. Dienstleistungen für Dritte Überblick Neben der Bewirtschaftung von angemieteten und im Sondervermögen befindlichen Objekten gehören auch Dienstleistungen im Auftrag von städtischen Dienststellen zu den Aufgaben der Gebäudewirtschaft. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um Serviceleistungen im Rahmen der energiewirtschaftlichen Betreuung, um die bauliche Unterhaltung städtischer oder von der Stadt Köln angemieteter Objekte und um die Baubetreuung von Großprojekten. Energiewirtschaftliche Betreuung Im Rahmen der energiewirtschaftlichen Betreuung von Objekten außerhalb ihres Sonderver- mögens erbringt die Gebäudewirtschaft diverse Dienstleistungen, u.a. in folgenden Bereichen: • Energievertragswesen (Ausschreibung / Beschaffung sowie Rechnungskontrolle), • Automatisierte Zählerauslesung (Implementierung / Überprüfung / Fehlerbehebung), • Energieleitlinien (Erstellung / Stellungnahmen / Beratung), • Schulungen und Öffentlichkeitsarbeit (z.B. Energiebericht). Service der Gebäudewirtschaft Energiewirtschaftliche Betreuung Sonstige ServiceleistungenBaubetreuung Bauunterhalt von / Bauleistungen im Service in bzw. an Museen Objekten im Sondervermögen sonstigen Objekten Baubetreuung von Großprojekten Anlage 2 - Lagebericht / 29 Die Umsatzerlöse aus Energiebetreuung umfassen im Wesentlichen von der Gebäudewirt- schaft vorfinanzierte und den betreuten Dienststellen im Anschluss weiterbelastete Energie- kosten einschließlich des Betreuungshonorars (Jahrespauschale). Sie entwickelten sich wie folgt: 2022 2023 2024 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Budget lt. Wirtschaftsplan 22,50 20,76 29,63 Umsatzerlöse (Ist) 19,43 24,35 34,50 Plan- / Ist-Abweichung absolut -3,07 3,56 4,87 prozentual -13,64 % 17,15 % 16,43 % 2022 2023 2024 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Abgerechnete Fremdkosten 18,09 22,88 23,55 Honorar (Jahrespauschale) 1,20 1,20 1,20 Sonstige 0,14 0,27 0,05 19,43 24,25 24,80 Energievertragswesen Strombeschaffung Auf Basis einer europaweiten Ausschreibung wurde ein Liefervertrag für die Jahre 2024 bis 2026 mit der RheinEnergie AG geschlossen. Gegenüber 2023 liegen die Stromkosten für 2024 rund 45 % (rund EUR 10 Mio.) höher. Für 2025 wird eine Stromkostensteigung von 5% (EUR 1,6 Mio.) erwartet. Gasbeschaffung Der Erdgasmarkt hat sich auf einem höherem Preislevel stabilisiert im Vergleich zu den Erd- gaspreisen vor der Ukrainekrise (russischer Angriff im Februar 2022). Der bestehende Erdgasliefervertrag mit der RheinEnergie AG wurde bis zum 31. Dezember 2025 verlängert. Der Erdgaslieferpreis für 2025 liegt unter dem Lieferpreis von 2024. Für 2025 wird eine Heizkosteneinsparung von rund EUR 1,5 Mio. gegenüber 2024 erwartet. Lagebericht / 30 Baubetreuung Das Spektrum der von der Gebäudewirtschaft betreuten Baumaßnahmen reicht von der ein- fachen Bauunterhaltung bis zu komplexen innerstädtischen Großprojekten. Aufgrund Ihrer eigentümerähnlichen Stellung obliegt der Gebäudewirtschaft bei den betreuten Museen auch die Wahrnehmung der Betreiberverantwortung. Insofern gehen sowohl das Leis- tungsspektrum als auch der Verantwortungsbereich der Gebäudewirtschaft weit über eine rein auftragsbasierte bauliche Unterhaltung hinaus. Daneben werden im Auftrag sonstiger städti- scher Dienststellen insbesondere Bau- und Bauunterhaltungsleistungen erbracht, die – sofern sie Objekte im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft betreffen – auf einem besonderen Nutzerwunsch jenseits der klassischen Instandhaltung bzw. der Vermieter -Zuständigkeit basieren. Bei den von der Gebäudewirtschaft betreuten Großbauvorhaben handelt es sich um inner- städtische Projekte wie beispielsweise das Museum im Quartier (MiQua / Archäologische Zone, Jüdisches Museum) oder die Generalinstandsetzung des Römisch-Germanischen Mu- seums. Außerhalb des Schul- und Kulturbaus plant und betreut die Gebäudewirtschaft auch größere Baumaßnahmen für weitere Dezernate und Dienststellen der Stadtverwaltung. Hier sind aktuell u.a. der Neubau mehrerer Feuer- und Rettungswachen, die Sanierung des Tanz- brunnens, der Großmarkthalle oder aber auch der Tiefgarage am Dom zu nennen. Zu berücksichtigen ist, dass nicht alle der Bauvorhaben vollständig im Plan- und Rechnungs- wesen der Gebäudewirtschaft abgebildet werden . Hintergrund ist, dass einige Bauvorhaben unmittelbar über den städtischen Haushalt finanziert werden und hier lediglich die erwirtschaf- teten Projektmanagement-Honorare in die Bilanzierung einfließen. 2022 2023 2024 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Budget lt. Wirtschaftsplan 60,25 70,24 67,48 Umsatzerlöse (Ist) 35,15 36,15 50,59 Plan- / Ist-Abweichung absolut -25,10 -34,09 -16,89 prozentual -41,6 % -48,52 % -25,03 % Anlage 2 - Lagebericht / 31 2022 2023 2024 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Abgerechnete Fremdkosten 26,90 29,68 45,70 Betreuungshonorare 8,25 6,47 4,89 35,15 36,15 50,59 Das Bauvolumen der Großprojekte, die von der Gebäudewirtschaft betreut, aber unmit- telbar über den Kernhaushalt finanziert werden, stellt sich in 2024 wie folgt dar: 2022 2023 2024 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Plan (Projektplanung) 47,00 35,50 32,40 Ist 24,75 25,51 25,16 Plan- / Ist-Abweichung absolut -22,25 -9,99 -7,24 prozentual -47,3 % -28,14 % -22,35 % Ursächlich für die Plan -/Ist-Abweichungen im Baubetreuungssegment sind insbesondere er- teilte, aber nur zeitverzögert realisierte Aufträge. 8. Entwicklungen im Personalbereich Eine motivierte und qualifizierte Mitarbeiterschaft ist zur Erfüllung der vielfältigen und an- spruchsvollen Aufgaben unerlässlich. Darüber hinaus ist allerdings auch eine hinreichende Personalausstattung, d.h. eine adäquate Anzahl an (besetzten) Stellen, no twendige Voraus- setzung, um den eigenen Zielen und Ansprüchen sowie den von außen gestellten Anforderun- gen gerecht werden. Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln beschäftigte zum Stichtag 31. De- zember 2024 einschließlich der geschäftsführenden Betriebsleitung 875 Mitarbeiter*innen: PERSONALBESTAND UND - STRUKTUR (Köpfe) 2022 2023 2024 Beamte 106 116 121 Beschäftigte 636 670 754 742 786 875 Lagebericht / 32 PERSONALBESTAND UND –STRUKTUR NACH VOLL-/ TEILZEITBESCHÄFTIGUNG 2022 2023 2024 Vollzeit 567 585 653 Teilzeit 175 201 222 742 786 875 PERSONALBESTAND UND –STRUKTUR NACH GESCHLECHT 2022 2023 2024 Männer 426 449 504 Frauen 316 337 372 divers x 0 0 742 786 875 x nicht erhoben Für 2024 bedeutet dies eine prozentuale Verteilung von rd. 58 % auf Männer und rd. 42 % Frauen. Bei den Führungskräften stellt sich die Situation wie folgt dar: Führungskräfte Weiblich Männlich Anzahl in % Anzahl in % Summe Geschäftsführende Betriebsleitung (gBL) 1 50 % 1 50 % 2 Abteilungsleitungen 4 40 % 6 60 % 10 Laufbahngruppe 2, 2. Einstiegsamt (ehem. höherer Dienst) bzw. höhere Entgeltgruppen; ohne gBL und AL 16 53 % 14 47 % 30 Laufbahngruppe 2, 1. Einstiegsamt (ehem. gehobener Dienst) und Lauf- bahngruppe 1, 2. Einstiegsamt (ehem. mittlerer Dienst) bzw. geho- bene und mittlere Entgeltgruppen 26 41 % 37 59 % 63 Summe 47 44,76 % 58 55,24 % 105 Anlage 2 - Lagebericht / 33 Die Verteilung innerhalb der Führungspositionen spiegelt annähernd eine paritätische Vertei- lung wider. PERSONALBESTAND UND –STRUKTUR NACH ALTERSKLASSEN 2022 2023 2024 Bis 20 Jahre 0 0 3 Bis 30 Jahre 99 107 129 Bis 40 Jahre 159 183 207 Bis 50 Jahre 163 161 166 Bis 60 Jahre 248 247 271 Über 60 Jahre 73 88 99 742 786 875 Im Laufe des Jahres 2024 konnten insgesamt 152 neue Mitarbeiter*innen eingestellt bzw. von anderen Dienststellen zur Gebäudewirtschaft umgesetzt werden. Im gleichen Zeitraum haben 63 Mitarbeiter*innen die Gebäudewirtschaft verlassen, so dass in Summe 89 Mitarbeiter*innen mehr am Jahresende zu Buche stehen. Die Gründe für das Ausscheiden der Mitarbeiter*innen sind vielfältig. Sie umfassen unter anderem den Eintritt in den Ruhestand, Beurlaubungen, den Wechsel zu anderen Dienststellen, aber auch Kündigungen. Sofern es sich hierbei um arbeit- nehmerseitige Kündigungen handelt, liegt dies oftmals an besseren Verdienstmöglichkeiten außerhalb der Stadt Köln bzw. des öffentlichen Dienstes. Unter anteiliger Berücksichtigung von Teilzeitstellen ergibt sich zum 31. Dezember 2024 ein Bestand an 758,43 Vollzeitäquivalenten (VZÄ) auf besetzten Stellen, die sich wie folgt auf die verschiedenen betrieblichen Aufgaben- bzw. Funktionsbereiche verteilen: Lagebericht / 34 Aufgrund der anhaltenden Schwierigkeiten bei der Personalgewinnung/-erhaltung sind zum Bilanzstichtag insgesamt rd. 99 Stellen vakant, was einer Vakanzenquote von ca. 11,5 % entspricht. Auf die ergänzenden Ausführungen unter II. 2 zu den Auswirkungen der Haus- haltssituation auf die Personalgewinnung und -erhaltung wird verwiesen. III. Wirtschaftliche Lage 1. Vermögens- und Finanzlage Bilanzsumme; Vermögens– und Kapitalstruktur Die Bilanzsumme der Gebäudewirtschaft beträgt zum Bilanzstichtag EUR 3.328,5 Mio. Sie hat sich damit gegenüber dem 31. Dezember 2023 (EUR 3.079,1 Mio.) um EUR 249,4 Mio. (8,1 %) erhöht. Die Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus Baumaßnahmen. Wie die nachfolgende Graphik verdeutlicht, wird die Bilanz der Gebäudewirtschaft auf der Aktivseite zu 95,2 % vom Anlage vermögen geprägt und dieses wiederum vom Grundvermögen, das neben den bebauten und unbebauten Grundstücken u.a. die noch im Bau befindlichen Anlagen umfasst und mit rd. EUR 3.121,9 Mio. allein rd. 93,8 % der 154,05 295,84 168,03 94,10 46,41 Personalbestand (VZÄ) Verteilung auf Funktionsbereiche Querschnittsaufgaben (Personal / Finanzen / Einkauf / IT u.a.) Bauunterhaltung und Betriebsmanagement Neubau und Generalinstandsetzung Werkstatt, Handwerkerpool und Notrufserviceleitstelle Ankauf und Anmietung kaufmännische Mietverwaltung Anlage 2 - Lagebericht / 35 Bilanzsumme (Vorjahr: 94,1 %) ausmacht. Insgesamt beläuft sich das mittel - und langfristig gebundene Vermögen auf EUR 3.167,3 Mio. (Vorjahr: EUR 2.941,1 Mio.)10. Dem steht auf der Passivseite mittel- und langfristig gebundenes Eigen- und Fremdkapital von insgesamt EUR 2.988 Mio. (89,8 % der Bilanzsumme) gegenüber (Vorjahr: EUR 2.757,1 Mio. bzw. 89,5 %). Von den Verbindlichkeiten (EUR 2.404,7 Mio.; Vorjahr: EUR 2.130,8 Mio.) ent- fällt der weit überwiegende Teil auf Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (EUR 2.148,5 Mio.). 10 Bezüglich der Entwicklung des Anlagevermögens wird auf den Anlagenspiegel im Anhang verwiesen. 95,2% 4,8% Vermögensstruktur Zusammensetzung der Aktivseite Anlagevermögen Umlaufvermögen 23,9% 4,0% 72,1% Kapitalstruktur Zusammensetzung Passviseite Eigenkapital inkl. Sonderposten für Investitionszuschüsse Rückstellungen Verbindlichkeiten Lagebericht / 36 Eigenkapital und Eigenkapitalquote 2022 2023 2024 in Prozent in Prozent in Prozent Eigenkapitalquote incl. Sonderposten 27,0 26,1 23,8 bereinigt 9,1 8,4 7,6 Die Eigenkapitalquote, der Anteil des Eigenkapitals an der Bilanzsumme, ist gegenüber dem Vorjahr gesunken. Sie beträgt zum 31. Dezember 2024 unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse 23,8 %. Ohne Einbeziehung des Sonderpostens ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - eine bereinigte Eigenkapitalquote von 7,6 %. Rückstellungen Die Rückstellungen belaufen sich zum Bilanzstichtag auf EUR 132,9 Mio. und haben sich im Vergleich zum Vorjahr (EUR 144,3 Mio.) damit um rd. EUR 11,4 Mio. verringert. Hintergrund für die bilanzielle Vorsorge in Form von Rückstellungen sind u.a. drohende Risiken im Zusam- menhang mit der Sanierung der Abwasserkanalisation, dem Gebäudebrandschutz oder ver- tragliche Verpflichtungen zur Instandhaltung oder zum Rückbau angemieteter Objekte. Eine detaillierte Übersicht über die zum 31. Dezember 2024 gebildeten Rückstellungen ist dem An- hang zu entnehmen. Finanzierung und Darlehensportfolio Die Verbindlichkeiten der Gebäudewirtschaft machen zum 31. Dezember 2024 72,2 % der Bilanzsumme aus und belaufen sich insgesamt auf EUR 2.404,7 Mio. (Vorjahr: EUR 2.130,8 Mio.). Hiervon weisen EUR 319,6 Mio. eine Restlaufzeit von unter einem Jahr auf. Auf den Verbindlichkeitenspiegel im Anhang wird verwiesen. Die Finanzierung der Investitionstätigkeit der Gebäudewirtschaft erfolgt u.a. über erwirtschaf- tete Abschreibungen und Zuschüsse, vor allem aber über die Aufnahme von Darlehen am Kapitalmarkt. Anlage 2 - Lagebericht / 37 Das Darlehensportfolio der Gebäudewirtschaft umfasst zum Bilanzstichtag ausschließlich fest- verzinsliche Darlehen (ohne Tagesgeldaufnahmen) mit einem Volumen von insgesamt EUR 2.147,5 Mio. Über entsprechend ausgestaltete Darlehensverträge wurde das im langjäh- rigen Vergleich niedrige Zinsniveau nach Möglichkeit langfristig gesichert. Die im Bestand befindlichen Darlehen sind – gewichtet mit der jeweiligen Restverbindlichkeit am Bilanzstichtag – durchschnittlich mit 1,81 % p.a. zu verzinsen. Die Zinsbindungsfrist beträgt im Durchschnitt 24,36 Jahre. Entwicklung der Liquidität / Kapitalflussrechnung Die nachfolgende (zusammengefasste) Kapitalflussrechnung gibt im Vorjahresvergleich Aus- kunft über die im Wirtschaftsjahr vom Betrieb erwirtschafteten oder der Gebäudewirtschaft von außen zugeflossenen Finanzmitteln sowie über deren Verwendung. Sie zeigt im Saldo die Veränderungen der Liquiden Mittel im Berichtsjahr. Dabei wird unterschieden zwischen Zu- bzw. Abflüssen aus laufender Geschäftstätigkeit, aus Investitionstätigkeit und aus Finanzie- rungstätigkeit: 2022 2023 2024 TEUR TEUR TEUR Liquide Mittel11 zum 01.01. -3.451 21.523 -35.218 Mittelzu- (+) / bzw. -abfluss (-) aus - laufender Geschäftstätigkeit 74.976 74.976 69.993 - Investitionstätigkeit -345.694 -278.851 -278.279 - Finanzierungstätigkeit 295.692 151.264 196.121 Zahlungswirksame Veränderung der Liquidi- tät (Saldo) 24.974 -56.741 -12.165 Liquide Mittel zum 31.12. 21.523 -35.218 -47.383 Der Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit (EUR 70,0 Mio.) und der Mittelzufluss aus der Finanzierungstätigkeit (EUR 196,1 Mio.) liegen in 2024 unter dem Mittelabfluss aus der Investitionstätigkeit (EUR 278,3 Mio.). Im Ergebnis verbleibt ein Nettoabfluss von EUR -12,2 Mio., so dass sich die liquiden Mittel von EUR -35,2 Mio. zu Beginn des Wirtschafts- jahres auf EUR -47,4 Mio. am Bilanzstichtag vermindern. 11 Liquide Mittel: Kassenbestand, Bankguthaben, Cash-Polling-Forderungen und Tagesgeldanlagen abzgl. Kontokorrent- und Cash-Pooling-Verbindlichkeiten (incl. Zinsabgrenzung). Lagebericht / 38 Die jederzeitige Zahlungsbereitschaft während des Wirtschaftsjahres war gegeben und ist aufgrund der kurz - und mittelfristigen Liquiditäts - und Finanzplanung auch zukünftig sicher - gestellt. Die Kreditlinie der Gebäudewirtschaft beträgt zum 31. Dezember 2024 EUR 75 Mio. 2. Ertragslage Zusammensetzung und Entwicklung der Umsatzerlöse 2022 2023 2024 EUR Mio. % EUR Mio. % EUR Mio. % Umsatzerlöse aus - Hausbewirtschaftung 346,3 84,1 368,0 83,1 408,5 81,4 - Betreuungstätigkeit 63,7 15,4 73,2 16,5 89,2 17,7 - anderen Lieferungen und Leistungen 1,9 0,5 1,5 0,4 4,4 0,9 411,9 100,0 442,7 100,0 502,1 100,0 Die Umsatzerlöse von insgesamt EUR 502,1 Mio. betreffen mit EUR 408,5 Mio. vornehmlich die Hausbewirtschaftung, mit EUR 89,2 Mio. den Betreuungsbereich und mit EUR 4,4 Mio. Erlöse aus anderen (Dienst-) Leistungen der Gebäudewirtschaft. 81,4% 17,7% 0,9% Umsatzerlöse Zusammensetzung Hausbewirtschaftung Betreuungstätigkeit andere Lieferungen und Leistungen Anlage 2 - Lagebericht / 39 Segmentergebnisse und Ergebnisausgleich Vermietungssegment Die Erlöse aus der H ausbewirtschaftung resultieren im Wesentlichen aus Mieten sowie Erlösen aus der Abrechnung von Nebenkosten. Von den Mieten entfällt nur ein sehr geringer Teil auf Mietverhältnisse mit externen Dritten. 2022 2023 2024 EUR Mio. % EUR Mio. % EUR Mio. % Mieterlöse - innerstädtischer Nutzer 270,0 84,08 310,0 84,24 330,93 80,95 - Erlöskorrektur Verrechnungs- preismodell 3,2 0,93 -18,1 -4,91 -14,14 -3,46 273,2 78,88 291,9 79,32 316,79 77,49 Mieten Dritter 3,9 1,13 4,1 1,11 4,19 1,03 277,1 80,01 296,0 80,43 320,98 78,52 Abrechnung von Nebenkosten 67,3 19,44 70,4 19,13 86,40 21,15 Sonstige Erlöse 1,9 0,55 1,6 0,34 1,16 0,28 346,3 100,0 368,0 100,0 408,5 100,0 Die Mieterlöse werden durch das Segmentergebnis und den Ergebnisausgleich am Jahresende beeinflu sst. Bedingt durch das positive, an die Kernverwaltung abzuführende Spartenergebnis haben sich die innerstädtischen Mieterlöse in 2024 von EUR 330,9 Mio. um EUR 14,1 Mio. auf EUR 316,8 Mio. vermindert. Betreuungssegment Die Erlöse aus Betreuungstätigkeit betragen in 2024 insgesamt EUR 89,2 Mio. (Vorjahr: EUR 73,2 Mio.). Sie setzen sich wie folgt zusammen: 2022 2023 2024 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Energiewirtschaftliche Betreuung 19,4 24,4 24,8 Baubetreuung 35,2 36,1 50,6 Sonstige Serviceleistungen 5,0 4,3 4,1 59,6 64,8 79,5 Erlöskorrektur Verrechnungspreismodell 4,1 8,4 9,7 63,7 73,2 89,2 Lagebericht / 40 Die Erlöse aus sonstigen Serviceleistungen resultieren im Wesentlichen aus weiterbelasteten Fremdkosten für Bewachungs- (EUR 2,3 Mio.) und Umzugsleistungen (EUR 0,9 Mio.). Durch den Ergebnisausgleich am Jahresende haben sich die Erlöse aus Betreuungstätigkeit um das negative, von der Kernverwaltung auszugleichende Segmentergebnis von EUR 79,5 Mio. um EUR 9,7 Mio. auf EUR 89,2 Mio. erhöht. Auf die weitergehenden Ausführungen zur Segmentrechnung und zum Ergebnisausgleich im Anhang wird verwiesen. Jahresergebnis Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln schließt das Wirtschaftsjahr 202 4 mit einem Jahreser- gebnis nach Ergebnisausgleich von EUR 0,62 Mio. (Vorjahr: EUR 5,02 Mio.). Anlage 2 - Lagebericht / 41 C. RISIKEN- / CHANCEN- UND PROGNOSEBERICHT I. Risikomanagement, Risikovorsorge und Versicherungsschutz Allgemeines Risikomanagement Das Risikomanagement ist als kontinuierlicher Prozess in die betriebliche Steuerung und Kon- trolle sowie in das Berichtswesen integriert. Über wesentliche Risiken und Ergebnisse der Geschäftstätigkeit werden der Betriebsausschuss und sonstige Gremien regelmäßig – und im Bedarfsfall auch ad-hoc – informiert. Im Risikohandbuch der Gebäudewirtschaft werden die wesentlichen Risiken der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung erfasst und entsprechend ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit und einer möglichen Schadenshöhe bewertet. Es sind im Rahmen des existierenden Risikomanagementsystems keine Risiken festgestellt worden, die den Fortbestand der Gebäudewirtschaft gefährden. Die Gebäudewirtschaft wird zudem durch eine bei der Kämme- rei angesiedelte Stabsstelle „Stadtweites Risikomanagement“ unterstützt. Interne Revision Die Interne Revision ist ein Instrument der geschäftsführenden Betriebsleitung (gBL) der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln (GW). Sie ist Ratgeber des Managements und wird seitens der geschäftsführenden Betriebsleitung beauftragt, entsprechend der Geschäftsanweisung In- terne Revision (GAIR) zu handeln. Die Interne Revision ist unmittelbar der geschäftsführenden Betriebsleitung unterstellt. Sie unterstützt die geschäftsführende Betriebsleitung in der Wahr- nehmung ihrer Überwachungs- und Kontrollfunktion. Die Interne Revision richtet sich an den Strategien, Zielen und Risiken der GW aus. Die schriftliche Ordnung der Internen Revision, bestehend aus Geschäftsanweisung, Revisi- onshandbuch, Prozessbeschreibungen und Abkürzungsverzeichnis/Glossar wurde für alle Mitarbeitenden der Gebäudewirtschaft zugänglich veröffentlicht. Die Interne Revision erweiterte im Jahresverlauf 2024 ihre Personalkapazitäten um 2 Mitar- beitende auf 4 Vollzeitkräfte inklusive Leitungsfunktion. 2 Vollzeitkräfte befanden sich in 2024 in Einarbeitung. Ihnen wurden keine Revisionsprüfungen zugewiesen. Nach Abschluss des Beratungsprojekts zur Neuorganisation der Internen Revision im Dezem- ber 2023 wurde das Verfahren für die ein - und mehrjährige risikoorientierte Prüfungsplanung für 2024 evaluiert und mit dem Fokus auf prozessorientierten Prüfungen erstel lt sowie durch Lagebericht / 42 die gBL genehmigt. Im Dezember 2024 wurde die ein - und mehrjährige risikoorientierte Prü- fungsplanung 2025 fristgerecht erstellt und seitens der gBL genehmigt. Der Prüfungsplan für das Jahr 2024 wurde unterjährig angepasst. Die Prüfungsergebnisse ließen Optimierungspotentiale bei den Fachbereichen in den Kategorien Organisation, Ausge- staltung internes Kontrollsystem und Dokumentation erkennen. Zu den aus den Prüfungsfest- stellungen abgeleiteten Maßnahmen wurde ein angemessenes Follow-up installiert. Zudem erbrachte die Interne Revision sowohl für die geschäftsführende Betriebsleitung als auch vereinzelt für Fachabteilungen Beratungsleistungen. Versicherungsschutz Aufgrund der fachlichen Betreuung durch das städtische Rechts - und Versicherungsamt ist grundsätzlich gewährleistet, dass die Gebäudewirtschaft über einen umfassenden und angemessenen Versicherungsschutz verfügt. Risikomanagement bei Großprojekten Neben dem Betrieb sind auch die Bauvorhaben im Sondervermögen sowie die Großbaumaß- nahmenprojekte, die die Gebäudewirtschaft im Auftrag Dritter betreut, allgemeinen und beson- deren (Projekt-) Risiken ausgesetzt. Übergangsweise wurde im Rahmen von Baubeschlüssen bei Großprojekten ein einheitlicher Risikozuschlag von 25 % angewandt. Dieser sollte dazu dienen, frühzeitig belastbarere Infor- mation über den Kostenrahmen zu geben und gleichzeitig die Zahl der Kostenfortschreibungs- beschlüsse zu begrenzen. Finales Ziel ist es jedoch, die Verlässlichkeit der Kostenplanung zu erhöhen und detaillierte Risikozuschläge zu erarbeiten, um diese auf neue Baumaßnahmen und Kostenfortschreibungsbeschlüsse anzuwenden. Die neue Methodik im Umgang mit Projektrisiken wurde den politischen Gremien Anfang 2023 vorgestellt. Sie berücksichtigt – ausgehend von der vergangenheitsbasierten Kostenberech- nung des Objektplaners - insbesondere die bis zur Projektrealisierung erwarteten Preis - und Mengenentwicklungen sowie die projektspezifischen Risiken. Im Rahmen des Risikomanage- ments von Großbauvorhaben werden nunmehr insgesamt zehn verschiedene Risikokatego- rien (z.B. Baugrundrisiken) unterschieden. Anlage 2 - Lagebericht / 43 II. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung Veränderte Marktbedingungen, neue technische Vorgaben und/oder sich wandelnde politi- sche Schwerpunkte sind nur beispielhaft genannte Ursachen ständig neuer Herausforderun- gen. Sie sind oft mit spezifischen Risiken verbunden, bieten aber durchaus auch Chancen für die Effizienz und Effektivität betrieblicher Prozesse und damit für die künftige Entwicklung ins- gesamt. 1. Finanzwirtschaftliche Risiken Aufgrund ihrer Geschäftstätigkeit ist die Gebäudewirtschaft auf gesamtbetrieblicher Eb ene verschiedenen Risiken finanzieller Natur ausgesetzt. Über einen täglichen Finanzstatus, einer monatlich fortgeschriebenen Finanzplanung und über eine laufende Budgetkontrolle und Prognose/Hochrechnung der Investitions -, Instandhal- tungs- und Serviceausgaben ist gewährleistet, dass etwaige Liquiditätsrisiken frühzeitig er- kannt und bei Bedarf gegengesteuert werden kann. Dem Zinsänderungsrisiko wird bei Um- schuldungen und Darlehensneuaufnahmen vor allem durch langfristige Festzinsvereinbarun- gen zur Sicherung des im langfristigen Vergleich nach wie vor attraktiven Zinsniveaus Rech- nung getragen. In Zusammenarbeit mit und unter Federführung der Kämmerei der Stadt Köln erfolgt ab Herbst 2024 ein sog. Cash Pooling. In diesem innerstädtischen Liquiditätsverbund lassen sich güns- tigere Zinskonditionen erzielen. Sinkende Eigenkapitalquote / zunehmende Zinsbelastung Die Eigenkapitalquote zum 31. Dezember 2024 beträgt 7,6 % (Vorjahr: 8,4 %) der um die passivierten Investitionszuschüsse (Sonderposten) verminderten Bilanzsumme . Die Ange- messenheit der Eigenkapitalausstattung ist von verschiedenen Faktoren abhängig, insbeson- dere von der Art und Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung. Sie ist als angemessen einzustu- fen, wenn der Betrieb nachhaltig die ihm übertragenen Aufgaben wahrnehmen kann. Das Insti- tut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (IDW) sieht daher von einer Empfehlung starrer Eigenkapitalquoten ab. Die Gemeindeprüfungsanstalt NRW empfiehlt, eine Eigenkapitalquote von 10 % nicht zu unterschreiten. Nach der Neuordnung des innerstädtischen Finanz - und Abrechnungssystems und bedingt durch die Einführung eines Ergebnisausgleiches ist d as bilanzielle Eigenkapital der Gebäudewirtschaft im Wesentlichen festgeschrieben. Abführungen an den Kernhaushalt sind Lagebericht / 44 konzeptionell nur noch bei Erträgen aus Grundstücksverkäufen sowie für den Fall vorgesehen, dass es der Gebäudewirtschaft absehbar nicht gelingt, die über den Flächen - verrechnungspreis zur Verfügung gestellten Instandhaltungsmittel mittel - bis langfristig zu verausgaben. Es obliegt in beiden Fällen dem Rat der Stadt Köln, über die Ergebnisverwen- dung zu entscheiden. Die künftigen Investitionen, das damit einhergehende Wachstum der Bilanzsumme und die Notwendigkeit zur überwiegenden Fremdfinanzierung der Bautätigkeit werden – bei weitge- hender Konstanz des nominellen Eigenkapitals – in der Tendenz zu einer sinkenden Eigenka- pitalquote und einer stetig steigenden Fremdfinanzierungsquote führen. Dieser Mengeneffekt wurde auch in 2024 von steigenden Zinssätzen begleitet. Eine Prognose der künftigen Ent- wicklung bzw. EZB -Entscheidungen ist angesichts der nach wie vor spürbaren Inflation schwierig. Innerstädtische Vorfinanzierung / Rückstände Als stadtinterner Dienstleister geht die Gebäudewirtschaft gegenüber den dem Kernhaushalt angehörenden Dienststellen für Fremdleistungen (Rechnungen Dritter wie Architekten, Planer etc.) bzw. bei den Eigenleistungen (Projektleitungskosten) regelmäßig in Vorleistung. Ausnah- men betreffen einzelne, direkt durch die Dienststellen finanzierte Projekte. Aufgrund unter- schiedlichster Gründe kommt es teilweise zu nicht unerheblichen Rückständen bei der Rech- nungsbegleichung durch einzelne Dienststellen. Dies führt in Konsequenz – um die Liquidität aufrechtzuerhalten – zu einer erhöhten ungeplanten Darlehensaufnahme und einem entspre- chend erhöhten Zinsaufwand für die Gebäudewirtschaft, der über den Ergebnisausgleich an die Kernverwaltung weitergegeben wird. Neufestlegung der Nutzungs- bzw. Abschreibungsdauer Abschreibungen stellen betriebliche Aufwendungen dar, welche die Wertminderung abbilden sollen, die ein Anlagegut durch die Nutzung im Zeitablauf erfährt. Am Ende der un terstellten Nutzungsdauer sind die Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vollständig abgeschrieben. Im betriebswirtschaftlichen Idealfall entspricht die unterstellte Abschreibungsdauer der tat- sächlichen Nutzungsdauer. Die von der Gebäudewirtschaft bei massiven Neubauten bislang zugrunde gelegte Nutzungs- dauer betrug 80 Jahre. Sie entspricht damit nicht den Nutzungsdauer, die bei Immobilien üblicherweise angesetzt werden. Und erwies sich in der betrieblichen Realität als deutlich zu lang, denn im Regelfall übersteigt sie die tatsächliche Nutzungsdauer der Objekte mit der Anlage 2 - Lagebericht / 45 Folge zu niedrigen planmäßigen Abschreibungen und zu hoher Gebäuderestbuchwerte. Eine zu lange Abschreibungsdauer birgt damit das Risiko außerplanmäßiger Wertkorrekturen. Insbesondere Schulgebäude werden von den Schülerinnen und Schülern extrem beansprucht und erfordern im Grundsatz eine überwachte bzw. eine über organisatorische Maßnahmen vor Ort gesteuerte Nutzung. Eine weitere Konsequenz ist ein strukturell zu hoher Liquiditätsabfluss, da die planmäßig an die Kreditgeber zu leistenden Tilgungszahlungen in der Summe höher sind als die planmäßi- gen und über die Miete refinanzierten Gebäudeabschreibungen. Aus den beiden vorgenannten Gründen wurde die Nutzungsdauer von Gebäuden mit Fertig- stellung ab dem 1. Januar 2023 grundsätzlich von 80 auf 50 Jahre herabgesetzt. Die Nutzungsdauer von Gebäuden, die nach dem 1. Januar 2022 umfassend ertüchtigt wurden (Generalinstandsetzung), beträgt einheitlich 40 Jahre. 2. Risiken und Chancen im Personal- und Organisationsbereich Von elementarer Bedeutung für die Fähigkeit, eigenen und fremden Anforderungen zu ent- sprechen, sind die Erfolge bzw. Schwierigkeiten der Gebäudewirtschaft bei der Personal - gewinnung und -erhaltung. Dem vorangegangenen Wirtschaftsbericht (Teil B) ist zu entnehmen, dass zum 31. Dezember 2024 rd. 99 Stellen zu besetzen waren. Aktuell (Sachstand Juni 2025) sind noch ca. 52 Stellen vakant. Der Rückgang der Vakanzen ist jedoch nicht auf besonders hohe Einstellungszahlen, sondern auf die Reduzierung der Planstellen zum Stellenplan 2025/2026 im Zuge der Haus- haltskonsolidierung zurückzuführen. Insbesondere der für den Betrieb bedeutsame Markt an erfahrenen Projektleitungen und Füh- rungskräften erweist sich als nahezu erschöpft. Neben den schwierigen Marktbedingungen konterkarieren weitere Vorgaben die vielfältigen Bemühungen der Gebäudewirtschaft, die Per- sonalsituation zu verbessern. Während in der Privatwirtschaft grundsätzlich die Möglichkeit besteht, über frei verhandelbare Gehälter die benötigten Fachkräfte ins Unternehmen zu holen, ist das Gehaltssystem im öf- fentlichen Dienst im Allgemeinen als starr zu bezeichnen. Die Vergütungs- bzw. Besoldungs- struktur ist zwar durchaus transparent und vergleichbar, allerdings nicht flexibel. Die Stellen der Tarifbeschäftigten sind gemäß Entgeltordnung zum Tarifvertrag für den öffentlichen Dienst Lagebericht / 46 (TVöD) bewertet, die Stellen der Beamt*innen gemäß KGSt 12-Stellenbewertungsmodell. Bei der Einstellung von neuen Fach - und Führungskräften hat die Gebäudewirtschaft als Arbeit- geberin nur wenige Möglichkeiten, um besonders qualifizierten Bewerber*innen beim Thema Gehalt entgegenzukommen. Eine Stelle hat eine bestimmte Bewertung und somit ein nahezu vorbestimmtes Gehalt. Es kommt daher regelmäßig vor, dass insbesondere gut geeignete Be- werber*innen noch nach erfolgreich durchlaufenem Auswahlverfahren abspringen, weil sie in der freien Wirtschaft oder sogar in andere n Behörden mehr verdienen können. Ergebnis ist ein weiterer Verlust an Leistungskraft und letztlich auch an Wirtschaftlichkeit. In den nächsten zehn Jahren werden zudem rd. 200 Mitarbeiter*innen (23,5 %) die Gebäude- wirtschaft altersbedingt verlassen, was die beschriebenen Schwierigkeiten weiter verschärfen wird. Um den vorgenannten Risiken zu begegnen, prüft und ergreift die Gebäudewirtschaft ein gan- zes Bündel von personalwirtschaftlichen Maßnahmen: • Ausbildung von Fachkräften im Rahmen verschiedener dualer Studiengänge in Koopera- tion mit dem Personal - und Verwaltungsmanagement der Fachrichtungen Bauingenieur- wesen, Architektur, Elektrotechnik und technische Gebäudeausrüstung • Vorbereitungslehrgänge zum*zur Baureferendar*in und zum*zur Bauoberinspektor*in • Zweijährige Weiterbildung zum*r staatlich geprüften Techniker*in • Fachschulungen zu Bau - und Vergaberecht, Bauprojekt - und Objektmanagement, Soft- wareschulungen sowie in persönlichkeitsbildenden Themenbereichen wie Kommunikation, Präsentation, Zusammenarbeit und Personalführung • Unterstützung des Onboardings durch speziell abgestimmte Schulungsangebote, Einar- beitungskonzept, Mentor*innen • Zertifikatslehrgang zum Thema „Bauprojektmanagement im öffentlichen Dienst“ in Koope- ration mit der TH Köln, Fakultät für Bauingenieurwesen und Umwelttechnik sowie der Aka- demie für wissenschaftliche Weiterbildung • Geplant: Verbundausbildung zum/zur Elektroniker*in der Fachrichtung Energie - und Ge- bäudetechnik mit einem Kooperationspartner • Qualifizierungsprogramm für Ingenieur*innen mit ausländischem Studienabschluss • Recruiting über soziale Medien • Messeaktivitäten wie Kölner Karrieretag, Karrieretag der Bauwirtschaft NRW in Wuppertal, VDI Recruiting Tag in Köln 12 Kommunale Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsmanagement Anlage 2 - Lagebericht / 47 • Durch entsprechende aufbauorganisatorische Anpassungen konnte zudem eine Reduzie- rung der Leitungsspannen erreicht werden, was zu einer verbesserten Führungsstruktur beigetragen hat. • Die Intensivierung des Prozessmanagements führt zu einer erhöhten Transparenz hin- sichtlich der Aufgabenverteilung und Zuständigkeiten. Die zuvor skizzierten Anstrengungen der Gebäudewirtschaft um Gewinnung des notwendigen Personals stehen in Konkurrenz zu den Bemühungen um Haushaltskonsolidierung. So konnte im Rahmen des Doppelstellenplans 2025/2026 keine zusätzliche Stellenkapazität eingebracht werden. Für alle neuen Stellenvakanzen ist erst nach einer Priorisierungsprüfung ein Verfah- ren zur Wiederbesetzung möglich. Organisatorisch wird die Zentralisierung der kaufmännischen Aufgaben im Rahmen der Be- wirtschaftung der Bestandsgebäude der Gebäudewirtschaft verfolgt. Hierzu werden die ent- sprechenden Teilaufgaben aus der Abteilung „Objektmanagement“ (u.a. der Abschluss und die Betreuung von Mietverträgen, Bestandsschulen im ÖPP-Modell etc.) in die Abteilung „As- set- und Mietmanagement“ überführt und dort in einem neuen Sachgebiet gebündelt. Auf diese Weise sollen Spezialisierungen aufgebaut und Synergieeffekte genutzt werden. Innerhalb des Objektmanagements verbleibt ein Team zur Verwaltungsunterstützung, um das technische Personal in der täglichen Arbeit zu entlasten. 3. Risiken und Chancen im Bereich Einkauf / Vergabe Vorgaben des EU-Rechts, die von der Bundesrepublik im August 2023 im Rahmen einer An- passung der Vergabeordnung (VgV) in deutsches Recht umgesetzt wurden, haben im Bereich der Beauftragung von freiberuflichen Leistungen erhebliche Auswirkungen. Hintergrund ist die Abschaffung einer Ausnahmeregelung für die Berechnung des Schwellenwerts für die Vergabe von freiberuflichen Leistungen. In der Folge hat sich die Prüfung, ob eine Leistung europaweit auszuschreiben ist deutlich verkompliziert, was einen erheblichen zusätzlichen Do- kumentations- und Prüfaufwand nach sich zieht. Wegen der Gesetzesänderung sind Pla- nungsleistungen und weitere Leistungen, die durch Architekt*innen und Ingenieur*innen er- bracht werden, vermehrt europaweit auszuschreiben. Bei einem durchschnittlichen Planungs- kostenanteil von 20 – 30 % an den Gesamtbaukosten und einem vergaberechtlichen Schwel- lenwert von EUR 2.121.000,00 für die Summe aller Planungsleistungen ist davon auszugehen, dass nunmehr bereits Planungsleistungen für Bauvorhaben ab einer Größenordnung von rd. EUR 1.000.000,00 europaweit ausschreibungspflichtig sein werden. Lagebericht / 48 Die skizzierte Neuregelung hat sowohl beim Bieter als auch bei der Gebäudewirtschaft zu deutlichen Verwerfungen wie spürbaren Mehrkosten (u.a. Ausbau der eigenen Vergabekapa- zitäten; Einbindung externer Verfahrensbegleitungen) und deutlich längeren Vergabev erfah- ren geführt. 4. Risiken und Chancen im Bereich der Informationstechnologie Die Vorteile der bei der Gebäudewirtschaft praktizierten dezentralen SAP -Lösung bestehen u.a. in schnelleren Entscheidungs- und Beschaffungsprozessen, der Möglichkeit zum eigen- verantwortlichen Customizing und der Programmierung passgenauer Monitoring- und Repor- ting-Berichte sowie der Entwicklung von modifikationsfreien Eigenentwicklungen wie zum Bei- spiel bei der SAP-gestützten Rückstellungsermittlung, dem Auftragseingangsbuch, dem Rech- nungseingangsbuch und dem so genannten Projektcockpit. Im November 2025 wird die Migration auf das System SAP S/4 HANA erfolgen. Dies erfolgt in enger Abstimmung mit dem Amt für Informationsverarbeitung und den dort für das Gesamt- projekt „Migration auf SAP S/4 HANA“ eingesetzten Gremien. Die GW verfolgt den sog. Brown- fieldansatz, der besagt, dass das bestehende System auf das neue System konvertiert wird. Dies erfolgt u.a. darum, da die GW in all den Jahren beständig die SAP -Module weiterentwi- ckelt und den modernen Prozessen angepasst hat und auch deshalb, da d ie GW nach der Umstellung sich entschieden hat, die wesentlichen FM-Prozesse auf ein neu zu beschaffendes CAFM-System zu verlagern, da SAP diese Prozesse in ihrer Software nicht mehr weiterentwi- ckeln wird. 5. Risiken und Chancen im Rahmen der Bewirtschaftung von eigenen und be- treuten Objekten Die Gebäudewirtschaft ist seit ihrer Gründung im Rahmen der Objektbewirtschaftung für die Überwachung der Einhaltung einer Vielzahl von Gesetzen, Bestimmungen und Vorschriften zuständig. Mit dem schnell wachsenden Immobilienvermögen der Gebäudewirtschaft nimmt der Umfang der Aufgabe, angesichts der zur Verfügung stehenden Personalressourcen und immer neuer Vorschriften aber auch das Risiko zu, diesen vergrößerten Objektbestand zu verwalten, zu betreiben und erforderliche Wertverbesserungen vorzunehmen. Risikoquellen sind insbesondere die Bau- und Instandhaltungsqualität sowie die Qualität der technischen Gebäudeausstattung. Durch regelmäßige Inspektionen, Wartungen, zeitnahe In- standhaltungen und über flankierende organisatorische Maßnahmen können Risiken minimiert werden. Anlage 2 - Lagebericht / 49 Abbau des übernommenen Instandhaltungsstaus Die Datenbasis zum Instand haltunsstau beim Sondervermögen ist nach wie vor verbesse- rungsfähig und bedarf einer Aktualisierung. Im Ergebnis einer in 2007 durchgeführten Untersuchung belief sich der Instandsetzungsstau auf rd. EUR 600 Mio. Ungeachtet der seit Gründung der Gebäudewirtschaft erzielten Erfolge ist nicht auszuschließen, dass der tatsäch- liche Sanierungsrückstau deutlich höher ist. Die Gebäudewirtschaft unternimmt erhebliche Anstrengungen, den übernommenen Instand- haltungsstau abzubauen und neue erforderliche Sanierungen durchzuführen. Allerdings ist die personelle Situation bei der Instandhaltung besonders schwierig, weil Mitarbeitende, die die Neubautätigkeit betreuen, aufgrund der Vorgaben des TVöD höher bewertet werden, als Mit- arbeitende, die den bestehenden Immobilienbestand bewirtschaften mit der Folge einer hohen Fluktuation. In diesem Zusammenhang wird auch auf die angespannte Haushaltssituation mit den einhergehenden Konsolidierungsbemühungen und den damit verbundenen entfallenden Personalstellen oder zeitlich verzögerten Stellenbesetzungsverfahren verwiesen. Prüf- und Wartungsmanagement Innerhalb der Abteilung „Betriebsmanagement“ wird das Prüfungsmanagement kontinuierlich ausgebaut und das in Zusammenarbeit mit dem Objektmanagement der Gebäudewirtschaft erarbeitete Betreiberkonzept in Teilschritten umgesetzt. Datenbasis Ein Teilziel dieses Konzeptes ist es, in digitaler Form über einen belastbaren und hinreichend differenzierten Bestand an betreiberrelevanten Daten und Dokumenten der einzelnen Be- standsanlagen zu verfügen. Auf dieser Basis kann nicht nur die Bewirtschaftun g weiter opti- miert, sondern auch die objektspezifische Instandhaltungsstrategie stärker konkretisiert wer- den. Die Digitalisierung und Standarisierung der Objektdaten ist daher eine wesentliche Vo- raussetzung zur Wahrnehmung der gesetzlichen Betre iberverantwortung. Die Datenaufnah- men wurden in 2024 in den Stadtbezirken 1 Süd und 2 beendet, sodass bis Ende 2024 sechs Bezirke begangen und digitalisiert wurden. Es wurde eine Dokumentationsplattform als Cloud- lösung erstellt, so dass nun das Objektmanag ement sowie externe Dienstleister auf die Be- standsdokumentation zugreifen können. Dies hat die Schnittstellen zwischen den unterschied- lichen Beteiligten vereinfacht. Zudem wurden über das Jahr 2024 Vergaben an externe Dienstleister im Losverfahren durch- geführt. Die Aufgabe des Prüf- und Wartungsmanagement wird somit sukzessive vom Objekt- Lagebericht / 50 auf das Betriebsmanagement verlagert. In Verbindung mit einem entsprechenden Controlling durch das Prüfungsmanagement der Gebäudewirtschaft soll hiermit die fristgerechte Durch- führung aller notwendigen Prüfungen und Wartungen sichergestellt werden. Inbetriebnahme-Management Im Rahmen des sog. Inbetriebnahme-Managements wurden Teilaspekte der Schnittstellen Neubau / Generalsanierung zu anschließender Bewirtschaftung konzeptionell fortführend de- finiert. Auch die Struktur der digitalen Datenerfassung bei Neubauten und Generalinstandset- zungen durch Externe wurde fortlaufend integriert und verbindlicher Vertragsbestandteil, so dass alle Ingenieur- oder (General-/Total-) Unternehmerverträge grundsätzlich mit diesen Vor- gaben abgeschlossen werden. Hier konnten erste Standards für den internen Übergabepr o- zess vom bauenden Bereich auf das Objektmanagement gesetzt werden. Ein Meilenstein ist die standardisierte Übergabedokumentation, um den Neubau von Anfang an betreiben zu kön- nen. Rückstellungen im Zusammenhang mit der Betriebssicherheit und Instandhaltung von Gebäuden Gesetzliche Anpassungen und Änderungen erfordern es, zumindest bauliche Maßnahmen umzusetzen, die notwendig sind, um die Betriebssicherheit der Gebäude sicherzustellen. Aus der Feststellung dieser Verpflichtung ergibt sich buchhalterisch die Verpflichtung zur Dotierung von Rückstellungen. Um den zurzeit bekannten rechtlichen Themen Rechnung zu tragen und die entsprech enden Rückstellungen beziffern zu können, werden durch strukturierte Begehungen im Rahmen von Prüfungen und Wartungen die jeweils notwenigen Anpassungen an eine sich verändernde Gesetzeslage benannt. Es ist zu erwarten, dass es hier zu regelmäßigen Fortschreibungen kommen wird. Dichtigkeitsprüfung und Sanierung der Abwasserkanalisation Nach wie vor finden als Betreiberpflicht die Prüfungen und Sanierungen der Kanäle im Rah- men der geltenden umweltrechtlichen Vorschriften wie dem Wasserhaushaltsgesetz des Bun- des, dem L andeswassergesetz NRW oder der Selbstüberwachungsverordnung Kanal (SüwVKan) statt. Die genauen Kosten der jeweiligen Schadensbeseitigung werden erst nach Abschluss aller Sanierungen feststehen. Anlage 2 - Lagebericht / 51 Die Rückstellung zum 31. Dezember 2024 von insgesamt EUR 50,8 Mio. (Vorjahr: EUR 54,8 Mio.) umfasst die Kosten der Beseitigung konkret erkannter Undichtigkeiten (EUR 6,8 Mio.) sowie - im Ergebnis einer Hochrechnung unter Berücksichtigung einer anteiligen Förderung und auf der Basis aktualisierter Flächendaten - die voraussichtlichen Kosten der Schadensbe- seitigung im noch nicht überprüften/sanierten Grundstücksbestand (EUR 44,0 Mio.). Zuwendungen zur Projektförderung können nur für solche Vorhaben bewilligt werden, die noch nicht begonnen worden sind. Als Vorhabenbeginn ist grundsätzlich der Abschluss eines der Ausführung zuzurechnenden Lieferungs- oder Leistungsvertrags zu sehen. Die in einigen Bau- vorhaben strittige Frage eines förderschädlichen Maßnahmenbeginns konnte zwischen dem Fördergeber, dem Land Nordrhein-Westfalen, und der Gebäudewirtschaft, die sich bei der Ab- wicklung der Kanalsanierungsmaßnahmen der STEB bedient, zwische nzeitlich einvernehm- lich geklärt werden: Die Beauftragungen der Leistungsphasen 1-6 werden dem Planungssta- dium zugerechnet und stellen keinen vorzeitigen Maßnahmenbeginn dar. Brandschutz Mit hohen Kosten sind auch die Brandschutzauflagen verbunden, die bei wesentlichen Änderungen im vorhandenen Gebäudebestand (Stichwort: Verlust des Bestandsschutzes) von der Gebäudewirtschaft zu beachten und baulich umzusetzen sind. Neben der regulären Abarbeitung im Objektmanagement wurden in 2024 allein 17 Brand- schutzmaßnahmen, u.a. Einbau von Brandschutztüren oder die Schaffung zweiter baulicher Flucht- und Rettungswege für die bauliche Umsetzung in 2025 geplant. Die für Brandschutzverpflichtungen insgesamt gebildete Rückstellung beläuft sich Ende 2024 auf EUR 28,4 Mio. (Vorjahr: EUR 29,5 Mio.). Instandhaltungsverpflichtungen bei angemieteten Objekten Bei neueren Anmietverträgen obliegt die Instandhaltung regelmäßig dem Vermieter. Abhängig von der jeweiligen Ausgestaltung des Pachtverhältnisses trifft die Gebäudewirtschaft bei älte- ren Anmietungen eine mehr oder weniger umfassende Instandhaltungsverpflichtung. Zur Ab- deckung von Kosten noch ausstehender Instandhaltungsleistungen bzw. von entsprechenden Abgeltungsansprüchen wurde vorsorglich eine (Teil-) Rückstellung für ungewisse Verbindlich- keiten in Höhe von EUR 18,1 Mio. (Vorjahr: EUR 24,6 Mio.) gebildet. Lagebericht / 52 6. Risiken und Chancen im Rahmen der Neubau- und Sanierungstätigkeit und im Zusammenhang mit Investoren- und Anmietprojekten Materialknappheit und Preisentwicklung Die Probleme mit Rohstoffknappheit und Lieferengpässen haben 2020 ihren Anfang gefunden, als die COVID-19-Pandemie von heute auf morgen das ganze Leben dominierte. Durch Lock- downs wurden Lieferketten weltweit unterbrochen, die Produktion musste mancherorts ganz eingestellt werden. Als die Wirtschaft langsam wiedereröffnet wurde, stieg die Nachfrage nach Rohstoffen zwar wieder, die Produktionskapazitäten blieben aber eingeschränkt. Weiter ver- schärft wurde der Materialmangel durch den russischen Angriff auf die Ukraine. Sowohl Russ- land als auch die Ukraine sind wichtige Stahllieferanten für Deutschland. Die Materialknappheit hat sich seit Frühjahr 2023 immer weiter entspannt. Auch bei den Ma- terialpreisen konnte seit 2023 eine gewisse Entspannung auf hohem Niveau beobachtet wer- den, insbesondere bei Stahl und Bauholz. Die Preise für energieintensive Produkte wie Ze- ment sind wegen der hohen Energiepreise aber weiter gestiegen. Auch wenn Materialknapp- heit und -preise weniger akute Themen geworden sind, bleibt die Lage der Baubranche ange- spannt. Der Umstand, dass öffentliche Auftraggeber nur in einem engen rechtlichen Rahmen Einkaufs- prozesse durchführen können und Verhandlungen sowohl beim Hauptauftrag als auch im Nachtragsfall streng reglementiert sind, führt in der aktuellen Marktsituation dazu, dass der Öffentliche Dienst kaum noch wirtschaftliche Angebote erhält. Angebotsabgaben erfolgen – auch nach Aufkläru ngsgesprächen – sowohl bei der g ewerkeweisen Vergabe als auch bei größeren Vergabepaketen aktuell nur noch vereinzelt. Oftmals muss der Prozess mehrfach wiederholt werden. Damit stellt die Vergabeverpflichtung nicht nur einen erheblichen Kosten- treiber dar, sondern führt darüber hinaus zu kaum kalkulierbaren Terminrisiken. Innerstädtische Schnittstellen- bzw. Kapazitätsprobleme Der Fortgang einzelner Projekte wird in einem ansteigenden Maße nunmehr durch Kapazitäts- engpässe bei anderen am Prozess beteiligten Ämtern oder Nutzerdienststellen determiniert bzw. limitiert. Aus Sicht der Betriebsleitung erscheint es notwendig, auf dieses Risiko für den Bauprozess hinzuweisen und ihm - auf gesamtstädtischer Ebene - durch entsprechende organisatorische und/oder personalwirtschaftliche Lösungen noch stärker als bisher zu begegnen. Anlage 2 - Lagebericht / 53 Innerstädtische Flächenkonkurrenz / Grundstücksknappheit Aufgrund der großen Flächenkonkurrenz zwischen Wohnen, Büros, Gewerbe und Flächen für den Gemeinbedarf (insbesondere Schulen, Kindertagesstätten und kulturelle Nutzung) und dem bekannt hohen Bedarf der Stadt Köln an der Schaffung z.B. von zusätzlichen Schulplät- zen, besteht die deutlich erkennbare Tendenz von Privatleuten oder Investoren, Kaufpreise aufzurufen, die zwar den Marktwert abbilden, die Bewertung gemäß Wertgutachten des Lie- genschaftsamtes aber deutlich übersteigen. Insofern ist es von der Entscheidung der politi- schen Gremien abhängig, ob die benötigten Grundstücke zu erhöhten Preisen gekauft werden können oder nicht. Für die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln bedeutet dies vor allem im Zusammenhang mit der Schaffung neuer Schulplätze eine weitere detaillierte Analyse des vorhandenen Immobilien- portfolios, um auf dieser Grundlage alle Möglichkeiten zur Nachverdichtung auszuschöpfen und planungsrechtliche Rahmenbedingungen abzuklopfen. Da sich an der beschriebenen Mangelsituation gleichwohl langfristig wenig ändern dürfte, ist es aus Sicht der Gebäudewirt- schaft unerlässlich, die Höhenentwicklungen und andere Arten der Nachverdichtung oder Nut- zung von Synergien neuer Gebäude zu analysieren und als realistische Lösung ins Gespräch zu bringen. Innerstädtische Bedarfsermittlung und Auftragsrisiken Eine wesentliche Aufgabe der Gebäudewirtschaft ist es, die von den stadtinternen Dienststel- len benötigten Flächen in ausreichendem Umfang bereitzustellen. Ausgangspunkt sind die von den Dienststellen gemeldeten Bedarfe in Bezug auf Art (Schulform / bauliche Anforderung), Umfang (Anzahl / Größe / Zügigkeit) und auch Standort. Vom zeitlichen Vorlauf dieser Planung hängt zudem das der Gebäudewirtschaft für eine bedarfs- und fristgerechte Projektrealisierung noch zur Verfügung stehende Zeitfenster ab. Die Reihenfolge, in der das Schulbauprogramm abzuwickeln ist, wird seit 2019 aufgrund divergierender innerstädtischer Auffassungen bei nur begrenzt zur Verfügung stehenden Ressourcen in der priorisierenden Schulbauliste festgelegt und jährlich fortgeschrieben (vgl. die Darstellung unter C.II.3). Trotz dieser grundsätzlichen Regelung wird von der vereinbarten Reihenfolge aufgrund nach- träglicher, dringender Maßnahmen von Seiten der Auftraggeber -Dienststelle regelmäßig ab- gewichen. An die Stelle der Schulbauliste sind häufig und kurzfristig wechselnde Auftragslagen mit überaus ambitionierten Zeitvorgaben getreten, die eine systematische und kosteneffiziente Projektabwicklung erschweren bzw. verhindern. Lagebericht / 54 Beispiel: Task Force Schulbau / Verdichtungspaket Gymnasien Angesichts des zu erwartenden Bedarfs an Gymnasialplätzen zum Start des Schuljahres 2023/2024 wurden im Rahmen einer ämterübergreifende Task-Force beispielsweise die räum- lichen Möglichkeiten zur Errichtung weiterer Einstiegsklassen überprüft. Ergänzend zur Unter- suchung der Gymnasial-Standorte wurde auch in deren Umfeld nach Flächen gesucht, um zusätzliche, fußläufig erreichbare Räume für den Schulbetrieb errichten oder anmieten zu kön- nen. In der Rückschau ist es der Gebäudewirtschaft zwar gelungen, die Projekte im vorgegebenen Zeitrahmen umzusetzen und - teilweise binnen sieben Monaten ab Auftragseingang - zusätz- liche Schulplätze an sieben städtischen Gymnasien zu schaffen. Die gefundenen Interimslö- sungen - es handelt sich durchgängig um angemietete Schulcontainer - sind allerdings deutlich teurer als langfristig angelegte Bauvarianten. Sportplatz- straße Schul- straße Neue Sandkaul Insgesamt EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Anlieferung / Aufbau 0,84 0,84 0,50 2,18 Miete (60 Monate) 1,51 1,51 1,58 4,60 Ausbaukosten 1,84 1,41 - 3,25 Abbau / Abholung 0,24 0,24 0,12 0,60 Kosten je Standort 4,43 4,00 2,20 10,63 Mietfläche (in qm) 1.160 1.032 1.225 3.417 Kosten je qm/ Monat (in EUR) 63,63 64,53 30,00 51,85 Verteilt auf die voraussichtliche Nutzungsdauer von 60 Monaten ergeben sich standortabhän- gige Kosten zwischen EUR 30,00 und EUR 64,53 je Quadratmeter und Monat. Die Durch- schnittskosten von EUR 51,85/qm übersteigen den durchschnittlichen Flächenverrechnungs- preis für Schulen (in 2024: EUR 10,38/qm) damit um etwa das Fünffache und erhöhen diesen über die gesamte Standzeit der Container. Anlage 2 - Lagebericht / 55 Neuere Entwicklungen im Baubereich: Building Information Modeling / Nachhaltiges Bauen / Zirkuläres Bauen Mit der Einrichtung des Sachgebiets Produktentwicklung ist für die Gebäudewirtschaft ein wei- terer Schritt in Richtung einer noch stärkeren Professionalisierung in der Bearbeitung des ge- samten Aufgabenportfolios vorgenommen worden. Hinzugekommen sind u.a. die Bereiche „Projektentwicklung“ und die „BIM-Standards und Beratung“. Die entsprechenden Teams be- finden sich nach wie vor im Aufbau, die Personalgewinnung gestaltet sich äußerst schwierig. Mit den vorhandenen Kompetenzen leistet das Sachgebiet u. a. einen Beitrag in der Task - Force Schulbau und der ämterübergreifenden Zusammenarbeit bei Bauleitplanungen. Das Sachgebiet soll darüber hinaus den Erhalt und die Schaffung notwendiger Planungskompe- tenzen sicherstellen und neue Entwicklungen im Baubereich beobachten bzw. begleiten: Bau-, Qualitäts- und Ausstattungsstandards (BQA) In 2024 wurde im Sachgebiet Produktentwicklung ein abteilungsübergreifender Prozess zur Neuauflage der Baustandards und Planungshilfen (kurz: BQA) gestartet. In insgesamt drei Workshops unter Beteiligung unterschiedlichster Organisationeinheiten wurde an folgende n Themen gearbeitet: - „Status Quo und Analyse“ (Bestandsaufnahme der aktuellen Standards), - „Übergeordnete Festlegungen“ (Vision, Ziele für die Gebäude, Ziele für die BQA, Inhalte und Struktur der BQA, Stakeholder-Analyse) - „Prozess und Organisation“ (Verantwortlichkeiten, Geltungsbereich, Veröffentlichung, vertragliche Regelungen, Fortschreibung, Anwendung, notwendige Regelprozesse, Workflows und Freigaben) Inhaltlich regeln die BQA Anforderungen, welche die Gebäudewirtschaft in der Planung und Ausführung eines Bauprojektes zu berücksichtigen hat oder sonstige über die gesetzliche Norm hinausgehende Anforderungen, die sich als wirtschaftlich und/oder nachhaltig oder aus anderen Gründen als notwendig für die Stadt Köln erwiesen haben. Nach Abschluss des Prozesses der Überarbeitung sollen die neuen Baustandards allen Mit- arbeitenden als Arbeitsgrundlage zur Verfügung gestellt werden. Das Sachgebiet Produktent- wicklung leistet damit einen grundlegenden und übergeordneten Beitrag für eine strukturierte und transparente Projektbearbeitung, zur Sicherung einer konstanten Qualität der Ergebnisse und zur Minimierung von Fehlern in der Planung und Umsetzung der Bauprojekte. Lagebericht / 56 Nachhaltiges Bauen Um das „Nachhaltige Bauen“ bei der Gebäudewirtschaft stärker in den Fokus zu bringen, werden zielgerichtete Pilotprojekte durchgeführt, u.a. wurden unterschiedliche Zertifizierungs- systeme für Nachhaltiges Bauen getestet. Insgesamt wurde festgestellt, dass sich nicht alle Systeme in gleichem Maß zum Nachweis einer tatsächlichen Nachhaltigkei t eignen, da teilweise positive Resultate auf Basis von umfangreichen „Ausgleichsmaßnahmen“ in unter- geordneten Kriterien erzeugt werden. Im Ergebnis des durchgeführten Pilotprojektes mit vier realisierten Schulgebäuden wurde der GW jedoch ein grundsätzlich guter Baustandard bescheinigt, insbesondere im Hinblick auf den energetischen Standard, der bisher im Fokus stand. Auf einen politischen Beschluss zum Plusenergie-Standard, der mit unverhältnismäßig hohem technischen Aufwand verbunden ist und z.B. durch zusätzlichen Einsatz von Haustechnik zu weiterem Energie- und Ressourcen- verbrauch führt sowie eine aufwendiges Monitoring zur Einregulieru ng der Technik benötigt, konnte daher verzichtet werden. Im Hinblick auf die Anforderungen zur Nachhaltigkeit in der Baubranche und der erforderlichen Einsparung von Ressourcen gilt es nun, den Baustandard auf die die Ressourcen - und Klimaschonung durch Verwendung von Recyclingbaustoffen, geänderte Montagearten und ReUse-Fähigkeiten sowie nachwachsenden Rohstoffen auszurichten. Zur Wegbereitung einer Infrastruktur für eine städtische Kreislaufwirtschaft mit regionalen Lagerstätten (Urban Mining Prinzip) sind zunächst gesetzliche Änderungen erforderlich. Außerdem müssen Probleme im Hinblick auf die Marktverfügbarkeit sowie den Energieauf- wand für die Aufbereitung und die Transportwege der Materialien erst noch gelöst werden. Ungeachtet dessen arbeitet die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln bereits auf unterschiedli- chen Ebenen a m Thema zirkuläres Bauen: Das Recycling bzw. die Wiederverwendung von Baustoffen wird beispielsweise im Pilotprojekt „Neubau eines Bezirksrathauses“ sowie beim geplanten „Rückbau eines Verwaltungsgebäudes mit 1 -zu-1 Wiedereinbau von Baumateria- lien“ erprobt (Realitätscheck im Hinblick auf Verwertungsquote, Vermarktung und Wirtschaft- lichkeit/Aufwand). Angesichts einer politisch gewünschten Senkung der Baukosten ergibt sich jedoch ein Ziel- konflikt zu den Themen der Nachhaltigkeit und Klimaneutralität, zum Beispiel auch bei der Verwendung von recycelten Materialien. Anlage 2 - Lagebericht / 57 Weitere Aspekte des nachhaltigen Bauens, wie eine nachgewiesene Materialgesundheit über Einsatz einer Positivliste mit Produktprüfung sowie umfassende, vielfältige Maßnahmen der Barrierefreiheit (Inklusion) und zur Nutzerfreundlichkeit sind bei der Gebäude wirtschaft auf Basis ihrer Baustandards bereits seit vielen Jahren in Anwendung. Die mit Realisierungsvarianten und Beschaffungsmodellen verbundenen Chancen und Risiken Einzelvergaben Die klassische Projektrealisierung im Wege der Vergabe von einzelnen Gewerken, ist – be- dingt durch die vielen Akteure und Schnittstellen – durch ein erhöhtes Insolvenzrisiko der aus- führenden Firmen, einen beträchtlichen Abstimmungs - und Koordinationsbedarf, eine sehr hohe Auftraggeber-Personalbindung und einer relativ langen Bauzeit gekennzeichnet. Sie sind tendenziell weniger wirtschaftlich, lassen allerdings sehr viel Raum für gestalterische Individu- alität und ermöglichen dem Bauherrn eine rasche Reaktion auf sich wandelnde Projektbedin- gungen. Einzelvergaben sind zudem mittelstandsfreundlich und in bestimmten Fallkonstellationen an- deren Umsetzungsvarianten überlegen. Sie werden aus vorgenannten Gründen auch per- spektivisch fester Bestandteil im „Werkzeugkasten“ der Gebäudewirtschaft sein. GU/TU-Vergaben Durch den enormen Mangel an Schulplätzen sowie einem hohen Sanierungsbedarf an zahl- reichen bestehenden Schulgebäuden besteht die Notwendigkeit, qualitativ gute Schulen in kurzer Planungs- und Bauzeit zu realisieren. Im Vergleich zur klassischen Einzelvergabe der Gewerke wird durch die Verlagerung und Bündelung von Aufgaben und Prozessen auf einen Total- bzw. Generalunternehmer sowohl von einer Entlastung der betrieblichen Personalres- sourcen als auch von e iner spürbar verkürzten Umsetzung ausgegangen. Die beiden über GU/TU Vergaben realisierten Schulbaumaßnahmenpakete werden seit Ende 2021 in einer eigenen Abteilung abgewickelt, um der Priorisierung der Baumaßnahmen und der damit ver- bundenen spezifischen Bearbeitung im Rahmen des Projektmanagements Rechnung zu tra- gen. Aufgrund des finanziell außergewöhnlich großen Projektvolumens wurde die Abteilung zusätzlich mit dezentralen kaufmännischen Mitarbeitenden verstärkt. Die Themenkonzentra- tion und Synergiebildung führen zu einer einheitlichen strategischen Ausrichtung mit entspre- chend angepassten Prozessen und Abläufen. Aufgrund der guten Erfahrungswerte im ersten Maßnahmenpaket Schulbau wird die Vergabe an GU/TU mittlerweile auch in anderen Abtei- lungen als mögliche Varianz gewählt. Lagebericht / 58 Die Vergabe an einen GU/TU bringt im überwiegenden eine frühzeitige und konstante Kostensicherheit. Zudem ermöglicht es eine planbare und risikoärmere Abwicklung. Deshalb ist eine gute und detaillierte Grundlagenermittlung zu Beginn eines Projekts erforderlich, um realistische Angebote zu erhalten und das Risiko für Nachträge zu minimieren. Hohe Terminsicherheit, schnelle Abwicklung und reduzierter Aufwand bei Ausschreibungen sind im Hinblick auf die Zeitschiene eines Projektes als maßgebliche Vorteile zu benennen. Die termingerechte Übergabe des Projektes durch den GU/TU hat nicht nur auf den Bauablauf eine Auswirkung, sondern ermöglicht ebenfalls eine exakte Kapazitätsplanung der Personal- ressourcen bei der Gebäudewirtschaft. Für alle bereits vergebenen GU/TU-Projekte aus dem zweiten Maßnahmenpaket Schulbau ist bereits heute verifizierbar, dass die vertraglich vereinbarten Kosten und Termine durch Zah- lungspläne und Bauzeitenpläne verbindlich sind. Zudem sind sie ein guter Faktor zur Kontrolle und Steuerung der Finanzströme und bieten darüber hinaus auch eine hohe Planungssicher- heit für den städtischen Haushalt. Flankierend hierzu ist ein innerhalb der GW in der Abteilung Bauprojektmanagement GU/TU implementiertes kaufmännisches Projektmanagement zur Überwachung der Budgets, Kontrolle der Projektsteuerung und Bündelung und Evaluierung des Berichtswesens unabdingbar. Obgleich der Auslagerungsgrad im baulichen Prozess durch den GU/TU sowie auch einer externen Multiprojektsteuerung hoch ist, liegt die übergeordnete Verantwortung und inhaltliche Entscheidung weiterhin in den Händen der GW. Öffentliche Private Partnerschaft Bei der Öffentlichen-Privaten-Partnerschaft (ÖPP) erfolgen die Realisierung und der Betrieb von Schulen gemeinsam mit einem privaten Projektpartner. Durch die Bündelung von Planung, Bau, Instandhaltung und langfristigem Betrieb bei einem privaten Anbieter wird dieser über den vorgeschalteten Wettbewerb veranlasst, die Kosten über den Lebenszyklus der Immobilie zu optimieren. Vorteilhaft an einer ÖPP-Realisierung ist zudem die Möglichkeit, Projektrisiken nach der jeweiligen Kompetenz der beiden Projektpartner zu verteilen. Die Konzentration und langfristige Bindung finanzieller Ressourcen auf ausgewählte Standorte wird hingegen kritisch betrachtet. Anlage 2 - Lagebericht / 59 Modulbauten Modulbauten sind durch eine industrielle Vorfertigung gekennzeichnet, die bei der Herstellung der Bauteile / Module einen geringeren Koordinationsaufwand erfordert und in Teilen ein weit- gehend witterungsunabhängiges Bauen erlaubt. Der effiziente Bauablauf führt zu kürzeren Bauzeiten, der Systembau ermöglicht Kostenvorteile gegenüber einer konventionellen Errich- tung und Pauschalfestpreise. Als nachteilig wird bei Modulbauten vor allem der übersichtliche Anbieterkreis, die beschränkten Einflussmöglichkeiten d es Bauherrn, die hohen logistischen Herausforderungen (insb. Transport/Aufbau) und die fehlende architektonische Individualität empfunden. Standortspezifische Anforderungen lassen zudem ein „Baukastenprinzip mit Aus- wahlmöglichkeiten“ nicht in der wünschenswerten Breite zu. Der Innenausbau ist vergleichbar mit konventioneller Bauweise. Zur Deckung von kurzfristigen Bedarfen (Task-Force Schulbau) erfolgte zusätzlich die Errich- tung von acht temporären Modulbauten in im Jahr 2024. Zwei Projekte werden aufgrund der vertraglichen Situation durch ÖPP-Partner sowie sechs Projekte als Mietcontainer realisiert. Investorenmodelle und Anmietprojekte Im Rahmen der aktuellen Angebotsauswertungen wurde vermehrt festgestellt, dass sich In- vestorinnen und Investoren oftmals mit Grundstücken bewerben, die in Gewerbegebieten lie- gen. Dies hat häufig zur Folge, dass Baugenehmigung en erst dann erteilt werden können , wenn der Bebauungsplan an dieser Stelle geändert ist. Dadurch verzögert sich die Realisier- barkeit des Vorhabens in der Regel um mindestens drei Jahre. In diesem Fall prüft die Gebäu- dewirtschaft, ob die Verzögerung im Rahmen der Schulplatzplanung hinnehmbar ist, ein Inte- rim möglich ist, oder ob der Schulstart an einem anderen Standort in der Nähe möglich ist. Auch versuchen Investor innen und Investoren häufig, nur das absolute Mindestmaß der Grundstücksfläche für den Schulbau bereitzustellen, da eine anderweitige Nutzung mehr Ren- dite bringt. Dies führt dazu, dass sich die Lernbedingungen für die Schülerinnen und Schüler durch z.B. höhere Geschosszahl des Schulgebäudes , geringere Schulhoffläche etc. ver- schlechtern. Die Risiken des Scheiterns der Verhandlungen bis zum endgültigen Vertragsab- schluss sind daher als nicht unerheblich einzustufen. Aber auch nach Vertragsabschluss verbleiben Risiken. Es kommt beispielsweise vor, dass Investoren die Komplexität der Projekte unterschätzen und die angestrebten Fertigstellungs- termine nicht einhalten können. Weiterhin können potentielle Investoren oder Projektentwick- ler in Insolvenz gehen, Grundstückverfügbarkeiten sich verzögern oder Bodenschätze gefun- den werden, die gesichert werden müssen. Schließlich kann sich die Bevölkerung mit der schulischen Nutzung eines hierfür vorgesehenen Grundstücks nicht einverstanden sein. Lagebericht / 60 Während die Bewerbungen in den Investorenverfahren häufiger geeignet sind, Schulen auf privaten Grundstücken zu bauen, ist die Umnutzung von bestehenden Gewerbeimmobilien in der Mehrzahl der Angebote nicht möglich. Größtes Manko hierbei ist, dass die Gewerbeimmo- bilien überwiegend kein ausreichendes Außengelände zur Verfügung stellen können. Auch die unverzichtbaren Sporthallen können oftmals nicht in vertretbarer Entfernung angeboten wer- den. Hinzu kommen immense Umbaukosten, da die Anforderung für Schulen a n Sicherheit, Brandschutz, Fluchtwege, Lärmschutz, Belüftung etc. deutlich höher sind als für Büros oder sonstiges Gewerbe. Der Gebäudewirtschaft liegen (Sachstand Mitte 2025) rd. 15 Beauftragungen des Rates vor, ein Schulgrundstück zu suchen, auf dem ein Investor die gewünschte Schule bauen kann und für die ein Mietvertrag zu verhandeln ist. Ziel ist die Genehmigung der verhandelten Mietkon- ditionen durch den Rat. Weitere Beschlussvorlagen sind in Vorbereitung. Von den erfolgten Beauftragungen wurden folgende Gebäude in Betrieb genommen: • die Anmietung Aachener Straße, in der ein neues Gymnasium gegründet wurde • das Interim und der Neubau für die Gesamtschule Wasseramselweg • die Erweiterung des Gymnasiums Kartäuserwall am Sachsenring. Das Gymnasium Innenstadt am Standort Brügelmannstraße wird zum Schuljahr 2025/26 in Betrieb gehen und zusätzlich Platz bieten für den Start der neuen Gesamtschule Kalk zum Schuljahr 2025/26, deren endgültiges, ebenfalls im Investorenverfahren realisiertes Gebäude zum Schuljahr 2028/29 fertig sein soll. Das Vergabeverfahren für die Grundschule Ehrenfeld wurde aufgehoben. Für dieses Verfah- ren gab es zwei Bewerber, im Laufe des Verfahrens stellte sich heraus, dass sich beide Pla- nungen nicht umsetzen lassen bzw. die Planung des einen Bieters nicht gewollt is t. Beide Bieter haben gegen die Aufhebung eine Vergaberüge eingereicht. Hier bleibt abzuwarten, ob die Aufhebung aufrecht erhalten bleiben kann. Des Weiteren wurde ein Investorenvertrag zum Bau einer neuen Gesamtschule für Kalk abgeschlossen, die Vertragsb edingungen sind aus- gehandelt. Am 3. Juli 2025 wurde die Anmietung eines neuen Gymnasiums in Köln -Porz be- schlossen. Der Vertrag mit dem Investor ist ausgehandelt und soll zeitnah abgeschlossen und notariell beurkundet werden. Dieses Gymnasium wird zum Schuljahr 2028/29 in dem dann fertiggestellten neuen Gebäude gestartet. Zurzeit befinden sich diverse Investorenverträge in der Verhandlungsphase, andere noch in der Vorbereitung. Zwei Investorenprojekte (Gymnasium Nippes; Ersatzstandort Berufskolleg Anlage 2 - Lagebericht / 61 Porz) wurden an die Schulbaugesellschaft zur weiteren Bearbeitung übertragen. Sie hatten einen Bearbeitungsstand, der die Aufgabenübertragung erlaubte. Ökologische Betrachtung der Innenstädte Der gesamtstädtische Wandel hin zu einer ökologischen Betrachtung der Innenstädte geht mit einer erhöhten Sensibilität und einer zunehmend kritischen Haltung von Teilen der Stadtgesellschaft zu projektbedingten Baumfällungen, Flächenversiegelungen etc. einher. Mit dieser Umweltthematik sind vielfach komplexere, deutlich verlängerte und somit kostspieligere Projektverläufe verbunden. Gesamtstädtische Finanzierungsspielräume Diverse Krisen und Herausforderungen, insbesondere die Corona -Pandemie, der Ukraine Konflikt und die Energiepreiskrise, haben tiefe Spuren (auch) im Haushalt der Stadt Köln hin- terlassen. Die Verwaltung hat vor diesem Hintergrund einen Konsolidierungsprozess eingelei- tet und diverse Gegensteuerungsmaßnahmen ergriffen. U.a. wurden im Rahmen der gesamtstädtischen Budgetplanung des Doppelhaushaltes 2025/26 die von der Gebäudewirtschaft erhobenen, von der Kernverwaltung zu finanzierenden Schulmieten in den Fokus genommen und für die Jahre 2027 ff. als finanzierbar erachtete Mietbudgets festgelegt (sog. Miettargets), die u.a. durch Senkung von Baustandards und Flächen erreicht werden sollen. Die konkrete Höhe und der Verbindlichkeitsgrad, der diesen innerstädtischen Mietvorgaben zukommt, wird das Investitionsvolumen, das von der Gebäude- wirtschaft baulich in Schulflächen umgesetzt werden kann, entscheidend prägen. Allein in den Jahren 2026 bis 2029 sind bislang 60 Fertigstellungen (Sachstand 30. September 2025) bei den Schulbaumaßnahmen geplant. 5 19 19 15 7 0 5 10 15 20 2025 2026 2027 2028 2029 Geplante Baufertigstellungen 2025 - 2029 Lagebericht / 62 Es ist davon auszugehen, dass auch andere Handlungsfelder bzw. Objektkategorien, bei- spielsweise Kulturbauten, Gegenstand von kritischen Qualitäts- bzw. Standardbetrachtungen und von konfliktträchtigen Priorisierungsüberlegungen werden. In diesem Zusammenhang ist zu betonen, dass die Gebäudewirtschaft selbst nur bedingt steu- ernden Einfluss auf zukünftige Haushaltsbelastungen nehmen kann, weil die von ihr umzuset- zenden Bedarfe durch die N utzerdienststellen festgelegt werden. Ungeachtet dieser grund- sätzlichen Abhängigkeit von den Bedarfsvorgaben des jeweiligen innerstädtischen Auftragge- bers wurden von der Gebäudewirtschaft konkrete Einsparvorschläge entwickelt und unterbrei- tet: • dauerhafte Weiternutzung von Interims bauten und Holzmodulschulen an diversen Standorten, • Etablierung von sog. Rotationsschulen zur Vermeidung von zusätzlichen Interimslö- sungen, • Realisierung von Standard-Baukastenlösungen, • Multiple Nutzungen bei Grundschulen / Kitas, • u.a.m. Angesichts der skizzierten gesamtstädtischen Budgetrestriktionen werden in der Konsequenz sowohl der Umfang als auch die Zusammensetzung der Investitions -, Instandhaltungs- und Servicetätigkeit der Gebäudewirtschaft zukünftig nicht mehr primär bedarfsgesteuert, sondern von weiteren Faktoren abhängig sein, insbesondere den der Gebäudewirtschaft und dem städtischen Haushalt zur Verfügung stehenden personellen und finanziellen Ressourcen. Eine Folge wird voraussichtlich die Verlagerung von Personalressourcen vom Neubau zum Werterhalt des Immobilienbestandes sein. D. AUSBLICK Die prognostizierte demografische Entwicklung der Stadt Köln und die angespannte Flächen- bedarfssituation lassen auch für die kommenden Wirtschaftsjahre eine hohe Investitionstätig- keit erwarten. Mit einem jährlichen Vol umen von bis zu EUR 400 Mio. ist angesichts der er- heblichen Probleme bei der Personalgewinnung allerdings eine Grenze der von der Gebäude- wirtschaft zu leistenden Bautätigkeit erreicht. Anlage 2 - Lagebericht / 63 Die nachfolgende Darstellung verdeutlicht die bisherige und die für 2026 geplante Entwicklung: 2015 - 2024: Ist-Zahlen (2024 einschließlich Projektanzahlungen an die Schulbaugesellsch aft: EUR 1,5 Mio.) 2025: Planzahl gemäß Wirtschaftsplan 2025 (einschließlich Plan -Projektanzahlungen an die Schulbaugesellschaft: EUR 6,1 Mio.) 2026: Planzahl gemäß Entwurf Wirtschaftsplan 2026 (einschließlich Plan-Projektanzahlungen an die Schulbaugesellschaft: EUR 16,9 Mio.). Der mit der Bautätigkeit einhergehende Zuwachs an vermieteten Flächen hat ein stetig stei- gendes Erlöswachstum im Vermietungssegment zur Folge. Bedingt durch die Vielzahl der an- stehenden Serviceprojekte (insbesondere im Bereich der Kultur - und Feuerwehrbauten) und einer entsprechenden Auftragslage werden auch im Servicesegment grundsätzlich steigende Umsätze erwartet. Durch das innerstädtische Flächenverrechnungspreismodell und den nachgelagerten Ergeb- nisausgleich, der auch das Servicesegment umfasst, ist konzeptionell sichergestellt, dass zu- künftig ein ausgeglichenes Gesamtergebnis erzielt wird. Die Entwicklung der nächsten Jahre wird von der Betriebsleitung darüber hinaus wie folgt ein- geschätzt: • Die umfassende und zeitgerechte Versorgung der Bauwirtschaft mit den benötigten Materialien und Dienstleistungen ist weiterhin insbesondere durch Lieferengpässe ge- fährdet. Nach wie vor ist ein erheblicher Teil der Baumaßnahmen in irgendeiner Weise betroffen und im Ablauf beeinträchtigt. Der eklatante Mangel an Fachkräften und die 50 110 124 176 269 307 344 286 285 472 553 0 100 200 300 400 500 600 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 Entwicklung der Bauinvestitionen 2016 - 2026 Lagebericht / 64 Lieferengpässe bei Holz, Stahl und anderen Baustoffen führen auch künftig zu Verzö- gerungen im Bauprozess und steigenden Material- und Produktionskosten. • Die Baupreisentwicklung wird durch hohe Energiepreise und - auf Projektebene – zu- nehmend auch durch die Folgekosten ökologisch induzierter Auflagen und Umset- zungshemmnisse verschärft. • Die Personalausstattung wird der steigenden Aufgabenfülle und zunehmenden Kom- plexität derzeit nicht gerecht und wird ungeachtet aller Bemühungen angesichts der eingeschränkten Möglichkeit zur Nachbesetzung von vakanten Stellen auch in den nächsten Jahren unzureichend bleiben. • Die betrieblichen Prozesse werden weiterhin analysiert, kontinuierlich verbessert und bestehende Optimierungspotentiale sukzessive genutzt. In der Gesamtschau sind trotz der skizzierten Schwierigkeiten derzeit keine Risiken erkennbar, denen nicht entgegengewirkt werden kann und die die Geschäftstätigkeit der Gebäudewirt- schaft als solche gefährden. Erheblich schwerer abzuschätzen ist die Entwicklung der Gebäudewirtschaft in der längerfris- tigen Perspektive: Der gesamtstädtische Baubedarf ist auf lange Sicht erheblich. Die Pro- zesse, Ressourcen und Vergabestrategien des Betriebes tragen diesem Bedarfsniveau Rech- nung. Die Investitionsfähigkeit der Gebäudewirtschaft ist daher entsprechend hoch. Ob diese potenziell mögliche Bauleistung auch künftig vollumfänglich abgerufen wird, ist unklar und - wie unter C. II. herausgestellt - insbesondere von den finanzi ellen Möglichkeiten der Stadt abhängig. Angesichts des Umfangs des städtischen Haushalts und der Vielzahl miteinander konkurrierender Mittelverwendungen sind der Betriebsleitung verlässliche Aussagen über die nachhaltig für Bauinvestitionen und für die Bauunterhaltung zur Verfügung stehenden Finanzmittel nicht möglich. Köln, den 30. Januar 2026 Markus Greitemann Wolfgang Behrisch Petra Rinnenburger Erster Betriebsleiter Kaufmännischer Betriebsleiter Technische Betriebsleiterin

• Anlage 1 - Öffentlichkeitsbeteiligung

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  Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung Die Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung ist allen Beschlussvorlagen der Verwaltung beizufügen. Kreuzen Sie bitte eine der folgenden drei Varianten an und machen Sie entsprechende Angaben dazu. Eine freiwillige Öffentlichkeitsbeteiligung wird nicht vorgeschlagen. Warum wird keine Öffentlichkeitsbeteiligung vorgeschlagen? - Der Gestaltungsspielraum ist nicht ausreichend. Bitte begründen Sie Ihre Entscheidung (Begründung zwingend erforderlich): Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln ist als eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln gemäß § 21 ff. EigVO NRW verpflichtet, einen Jahresabschluss und Lagebericht nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches aufzustellen und nach § 103 GO NRW prüfen zu lassen. Der geprüfte und vom Rat der Stadt Köln festgestellte Jahresabschluss wird im Amtsblatt der Stadt Köln veröffentlicht

• Anlage 3 - Billanz

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  Anlage 3 Aktiva Passiva 31.12.2023 31.12.2024 31.12.2023 31.12.2024 EUR EUR EUR EUR A. Anlagevermögen A. Eigenkapital I. Immaterielle Vermögensgegenstände I. Stammkapital 1.000.000,00 1.000.000,00 Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und II. Kapitalrücklage 135.901.468,79 135.975.376,42 ähnliche Rechte und Werte 313.764,00 227.544,00 III. Gewinnrücklage 313.764,00 227.544,00 1. Bauerneuerungsrück lage 0,00 5.028.250,14 II. Sachanlagen 2. andere Gewinnrücklagen 66.605.094,11 66.605.094,11 1. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Ba uten 2.317.493.200,61 2.562.072.065,24 IV. Jahresüberschuss 5.028.250,14 621.978,40 2. Grundstücke ohne Bauten 689.039,28 689.039,28 208.534.813,04 209.230.699,07 3. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 8.875.873,89 8.875.873,89 B. Sonderposten für Investitionszuschüsse 4. Bauten auf fremden Grundstücken 54.083.615,00 52.204.993,00 zum Anlagevermögen 595.197.615,58 581.403.772,14 5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 42.828.668,00 37.889.350,00 595.197.615,58 581.403.772,14 6. Anlagen im Bau 404.139.882,91 405.431.995,52 7. geleistete Anzahlung 0,00 1.484.477,49 8. Bauvorbereitungskosten 69.120.518,68 54.773.759,14 C. Rückstellungen 2.897.230.798,37 3.123.421.553,56 Sonstige R ückstellungen 144.250.142,00 132.915.793,58 144.250.142,00 132.915.793,58 III. Finanzanlagen D. Verbindlichkeiten Andere Finanzanlagen 43.597.255,77 43.663.816,11 1. Verbindlichkeite n gegenüber Kreditinstituten 1.936.613.919,90 2.148.5 37.990,57 43.597.255,77 43.663.816,11 2. Verbindlichkeite n aus Baubetreuung 12.771.176,29 16.840.709,01 Summe Anlagevermögen 2.941.141.818,14 3.167.312.913,67 3. Erhaltene Anzahlungen 91.654.074,61 96.886.696,76 B. Umlaufvermögen 4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 181.993,48 134.320,11 I. Vorräte 5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leis tungen 72.216.242,74 75.935.989,86 1. Unfertige Leistungen 95.540.132,30 103.666.852,91 6. Sonstige Verbin dlichkeiten 17.340.842,04 66.377.868,08 2. Andere Vorräte 430.601,32 509.790,75 2.130.778.249,06 2.404.713.574,39 95.970.733,62 104.176.643,66 E. Rechnungsabgrenzungsposten 325.201,36 261.165,22 II. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände 1. Forderungen aus Vermietung 11.968.865,21 23.936.948,05 2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 14.973.944,19 26.082.662,38 3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Le istungen 25.366,17 14.734,73 4. Sonstige Vermögensgegenstände 14.200.129,39 6.334.505,33 41.168.304,96 56.368.850,49 III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 199.910,11 1.639,21 199.910,11 1.639,21 Summe Umlaufvermögen 137.338.948,69 160.547.133,36 C. Rechnungsabgrenzungsposten 605.254,21 664.957,37 3.079.086.021,04 3.328.525.004,40 3.079.086.021,04 3.328.525.004,40 BILANZ ZUM 31.DEZEMBER 2024 Gebäudewirtschaft der Stadt Köln

• Anlage 5 - Anhang zum Jahresabschluss 2024

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  Anlage 5 - Anhang / 1 Gebäudewirtschaft der Stadt Köln ANHANG für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024 Anhang / 2 A. ALLGEMEINE ANGABEN Der Jahresabschluss der Gebäudewirtschaft, eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln, für das Wirtschaftsjahr 20 24 wurde - gemäß den Regelungen in § 21 EigVO NRW, § 17 Abs. 2 der Betriebssatzung - nach den Vorschriften des Han- delsgesetzbuches über die Rechnungslegung für große Kapitalgesellschaften aufge- stellt. Entsprechend der Geschäftstätigkeit der Gebäudewirtschaft erfolgte die Gliederung der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung in Anlehnung an die Bestimmun- gen der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (FormblattVO). In Erweiterung des gesetzlichen Gliederungsschemas wurden in der Bilanz die Posi- tionen „Sonderposten für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen“, „Andere Fi- nanzanlagen“, „Verbindlichkeiten aus Baubetreuung“ und „Verbindlichkeiten aus Ver- mietung“ eingefügt. Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufge- stellt. Um die Aussagekraft zu erhöhen, wird die Auflösung des Sonderpostens für Investitionskostenzuschüsse zum Anlagevermögen bei den Abschreibungen der im- materiellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und der Sachanlagen in einer Vorspalte ausgewiesen. Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgt unter Annahme der Unternehmensfort- führung (§ 252 Absatz 1 Nr. 2 HGB). Die Wertansätze in der Eröffnungsbilanz stimmen mit den Wertansätzen in der Schlussbilanz des vorgehenden Wirtschaftsjahres überein (§ 252 Absatz 1 Nr.1 HGB). Anlage 5 - Anhang / 3 B. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS - UND BE- WERTUNGSMETHODEN Immaterielle Vermögensgegenstände sind zu (fortgeführten) Anschaffungskosten be- wertet. Der Abschreibung liegt eine Nutzungsdauer von vier Jahren zugrunde; Auf- wendungen für das Customizing werden grundsätzlich über die Restnutzungsdauer der jeweiligen Software abgeschrieben. Die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, vermindert um planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen, bilanziert. Bei den von der Stadt Köln übertragenen Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten sowie bei den Grundstücken ohne Bauten sind die Anschaffungskosten grundsätzlich objektweise unter Verwendung von Preisindizes für Grundstücke und Bauleistungen vom städti- schen Liegenschaftsamt im Rahmen eines standardisierten Bewertungsverfahrens ermittelt worden. Die Abgrenzung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand erfolgt bei umfas- senden Sanierungsmaßnahmen auf der Grundlage der Stellungnahme des Immobi- lienwirtschaftlichen Fachausschusses (IDW RS IFA 1) sowie der aktuellen steuerli- chen Rechtsprechung. In die Herstellungskosten der Gebäude werden Eigenleistun- gen eingerechnet, die in Anlehnung an die Verordnung über Honorare für Architekten- und Ingenieurleistungen (HOAI) bzw. die Empfehlungen des Ausschuss es der Ver- bände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Hon orarordnung e. V. (AHO) ermittelt werden. Das Grundvermögen (mit Ausnahme der Grundstücke ohne Bauten) wird linear unter Berücksichtigung der jeweiligen betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bzw. der vo- raussichtlichen Vertragsdauer (Bauten auf fremden Grundstücken) abgeschrieben. Anhang / 4 Die bislang von der Gebäudewirtschaft bei massiven Neubauten angesetzte Nut- zungsdauer von 80 Jahren hat sich in der betrieblichen P raxis als zu lang erwiesen und birgt ein Risiko für außerplanmäßige Wertberichtigungen. Von diesem Hintergrund wird die Nutzungsdauer von Gebäuden mit Fertigstellung ab dem 1. Januar 2023 grundsätzlich von 80 auf 50 Jahre herabgesetzt. Die Nutzungs- dauer von Gebäuden, die umfassend ertüchtigt werden (Generalinstandsetzung), be- trägt einheitlich 40 Jahre. Bei Fertigbaueinheiten mit Interimscharakter endet die zugrunde gelegte Nutzungs- dauer zum Zeitpunkt der voraussichtliche n Ersatzbeschaffung. Neue Modul bauein- heiten werden ebenfalls grundsätzlich über 50 Jahre abgeschrieben. Die Abschreibungen erfolgen über die zum Gründungszeitpunkt der Gebäudewirt- schaft der Stadt Köln bzw. zum späteren Übertragungszeitpunkt jeweils verbleibende Restnutzungsdauer. Bei der Betriebs - und Geschäftsausstattung werden Abschrei- bungssätze zwischen 5 % und 33 % verwendet. Der Schadstoffbelastung von im Sondervermögen erfassten Objekten wird über Rückstellungen Rechnung getragen. Die Bewertung der anderen Finanzanlagen – Ansprüche aus der Bestellung von Erbbaurechten – erfolgt wegen der langfristigen Laufzeiten (zum Teil bis zum 31. De- zember 2109) zum Barwert. Innerhalb des Umlaufvermögens wurde dem Risiko einer etwaigen Nichtabrechen- barkeit der zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewerteten unfertigen Leistun- gen durch Bewertungsabschläge insbesondere aufgrund aktueller Leerstandsinfor- mationen Rechnung getragen. Der Ansatz der Forderungen und der sonstigen Vermögensgegenstände erfolgt zu Nominalwerten. Dem Ausfallrisiko wird soweit erforderlich durch angemessene Ein- zel- und Pauschalwertberichtigungen entsprochen. Nicht einzelwertberichtigte Forde- rungen wurden einheitlich mit einem Satz von 5 % pauschal wertberichtigt. Anlage 5 - Anhang / 5 Die Dotierung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen erfolgte bei zum Übertragungszeitpunkt fertiggestellten Objekten grundsätzlich zu ei- ner baujahrabhängigen Quote der Anschaffungs- und Herstellungskosten. Bei Objek- ten mit einem Fertigstellungszeitpunkt nach dem 1. Januar 1998 bemisst sich die Do- tierung grundsätzlich nach der Höhe der zum jeweiligen Stichtag vereinnahmten För- dermittel. Die ratierliche Auflösung des Sonderpostens über die verbleibende Objekt- nutzungsdauer wird in der Gewinn- und Verlustrechnung als Absetzung von den Ab- schreibungen und damit saldiert ausgewiesen. Sie beträgt im Wirtschaftsjahr 2024 EUR 11,7 Mio.. Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle bis zur Bilanzerstellung erkennbaren Risiken und ungewissen Verpflichtungen und wurden in Höhe des nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Rückstellun- gen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden - nach Maßgabe der Rück- stellungsabzinsungsverordnung - mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durch- schnittlichen Marktzinssatz abgezinst. Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert. Der passive Rechnungsabgrenzungsposten wur de zum Nennwert eingebucht. Eine Abstandszahlung für eine vorzeitige Beendigung eines Mietverhältnisses wird über 15 Jahre zeitanteilig zu Gunsten der sonstigen betrieblichen Erträge aufgelöst und Mietvorauszahlungen werden im Folgejahr zu Gunsten der Umsatzerlöse aufgelöst. Anhang / 6 C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND ZUR GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG I. Bilanz Die in der Bilanz ausgewiesenen Posten des Anlagevermögens sind in ihrer Gliede- rung und Entwicklung in der nachfolgenden Übersicht dargestellt: Anlage 5 - Anhang / 7 Anlagennachweis 2024 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln Anschaffungs-und Herstellungskosten Abschreibung Kennzahlen 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 Stand Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand Stand Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand Restbuchwert Restbuchwert 3) 3) Stand Stand EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR 01.01.2024 2024 2024 2024 31.12.2024 01.01.2024 2024 2024 2024 31.12.2024 31.12.2024 31.12.2023 % % I. Immaterielle Vermögensgegenstände Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und 6.253.196,53 125.290,87 0,00 0,00 6.378.487,40 5.939.432,53 211.510,87 0,00 0,00 6.150.943,40 227.544,00 313.764,00 3,32 3,57 ähnliche Rechte und Werte II. Sachanlagen 1.Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte 2.784.157.557,66 47.432.802,97 4.467.200,72 243.264.817,67 3.070.387.977,58 466.664.357,05 44.050.689,26 2.271.330,59 127.803,38 508.315.912,34 2.562.072.065,24 2.317.493.200,61 1,43 83,44 mit Geschäfts- und anderen Bauten 2.Grundstücke ohne Bauten 689.039,28 0,00 0,00 0,00 689.039,28 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 689.039,28 689.039,28 0,00 100,00 3.Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 8.875.873,89 0,00 0,00 0,00 8.875.873,89 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.875.873,89 8.875.873,89 0,00 100,00 4.Bauten auf fremden Grundstücken 74.464.071,95 95.630,42 0,00 280.086,89 74.839.789,26 20.380.456,95 2.254.339,31 0,00 0,00 22.634.796,26 52.204.993,00 54.083.615,00 3,01 69,76 5.Betriebs- und Geschäftsaustattung 124.255.335,57 577.179,19 1.280.153,89 1.568.940,56 125.121.301,43 81.426.667,57 7.020.405,08 1.245.257,89 -30.136,67 87.231.951,43 37.889.350,00 42.828.668,00 5,61 30,28 6.geleistete Anzahlungen 0,00 1.484.477,49 0,00 0,00 1.484.477,49 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.484.477,49 42.828.668,00 0,00 100,00 7.Anlagen im Bau 406.376.216,52 190.126.692,11 311.295,84 -184.499.159,99 411.692.452,80 2.236.333,61 3.926.563,71 106,75 -97.666,71 6.260.457,28 405.431.995,52 404.139.882,91 0,95 98,48 8.Bauvorbereitungskosten 69.120.518,68 46.392.518,36 124.592,77 -60.614.685,13 54.773.759,14 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 54.773.759,14 69.120.518,68 0,00 100,00 3.467.938.613,55 286.109.300,54 6.183.243,22 0,00 3.747.864.670,87 570.707.815,18 57.251.997,36 3.516.695,23 0,00 624.443.117,31 3.123.421.553,56 2.940.059.466,37 Zwischensumme I. und II. 3.474.191.810,08 286.234.591,41 6.183.243,22 0,00 3.754.243.158,27 576.647.247,71 57.463.508,23 3.516.695,23 0,00 630.594.060,71 3.123.649.097,56 2.940.373.230,37 III. Finanzanlagen Andere Finanzanlagen 43.597.255,77 2.250.699,13 2.184.138,79 0,00 43.663.816,11 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 43.663.816,11 43.526.520,08 0,00 100,00 43.597.255,77 2.250.699,13 2.184.138,79 0,00 43.663.816,11 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 43.663.816,11 43.526.520,08 Summe 3.517.789.065,85 288.485.290,54 8.367.382,01 0,00 3.797.906.974,38 576.647.247,71 57.463.508,23 3.516.695,23 0,00 630.594.060,71 3.167.312.913,67 2.983.899.750,45 Posten des Anlagevermögens Durchschnittswert Abschrei- bung 1) Restbuch- wert 2) Anlage 3 / 8 Die unfertigen Leistungen beinhalten mit EUR 93,5 Mio. noch abzurechnende Be- triebs- und Heizkosten sowie mit EUR 10,2 Mio. noch abzurechnende Betreuungs- leistungen. Die anderen Vorräte betreffen Heizöl- und Pelletbestände sowie Bestände an Reparaturmaterial. Angaben zur Zusammensetzung und zu den Restlaufzeiten der Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände sind der folgenden Übersicht zu entnehmen (Vor- jahreswerte in Klammern): Insgesamt davon: Forderungen gegen die Stadt Köln Forderungen mit einer Restlaufzeit > 1 Jahr EUR EUR EUR Forderungen aus Vermietung 23.936.948,05 (11.968.865,21) 23.702.365,19 (11.676.786,20) 0,00 (0,00) Forderungen aus Betreuungstätigkeit 26.082.662,38 (14.973.944,19) 26.082.662,38 (14.973.944,19) 0,00 (0,00) Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen 14.734,73 (25.366,17) 0,00 (0,00) 0,00 (0,00) Sonstige Vermögensgegenstände 6.334.505,33 (14.200.129,39) 0,00 (7.272.111,40) 0,00 (0,00) 56.368.850,49 49.785.027,57 0,00 (41.168.304,96) (33.922.841,79) (0,00) Anlage 3 / 9 Mit Ratsbeschluss vom 03.07.2025 wurde das Jahresergebnis 2023 (EUR 5,0 Mio.) vollständig einer Bauerneuerungsrücklage zugeführt. Unter Berücksichtigung dieser Beschlussfassung stellt sich die Zusammensetzung und Entwicklung des Eigenkapitals wie folgt dar: 01.01.2024 Zugang Umgliede- rung Abgang 31.12.2024 TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR Stammkapital 1.000 0 0 0 1.000 Kapitalrücklage • Kapitalveränderungen in 2024 135.901 74 0 0 135.975 Gewinnrücklage • andere Gewinnrücklagen 66.605 0 0 0 66.605 • Bauerneuerungsrücklage 0 0 5.028 0 5.028 66.605 71.633 Bilanzgewinn • Gewinnvortrag 5.028 0 -5.028 0 0 • Jahresüberschuss 0 622 0 0 622 208.534 696 0 0 209.231 Anlage 3 / 10 Segmentrechnung und Ergebnisausgleich Mit der Neuordnung des städtischen Finanz- und Abrechnungssystems und der Ein- führung von Spartenverrechnungspreisen zum 01.01.2015 geht die Einführung eines Ergebnisausgleiches zwischen der Kernverwaltung und der Gebäudewir tschaft der Stadt Köln einher. Der Ergebnisausgleich umfasst sowohl den Vermietungsbereich als auch das Ser- vicesegment der Gebäudewirtschaft und bedeutet inhaltlich, dass Spartenmehrer- gebnisse unmittelbar der Kernverwaltung zustehen, während Spartendefizite - eben- falls erfolgswirksam - durch die Kernverwaltung auszugleichen sind. Im Vermietungsbereich hat der Ergebnisausgleich somit die Aufgabe, bei der vergan- genheitsorientierten Flächenverrechnungspreisbildung nicht antizipierte bzw. nicht vorhersehbare Auswirkungen spart enbezogen und mit Wirkung noch für das Wirt- schaftsplanjahr auszugleichen. Einkalkulierte, aber tatsächlich nicht aufgewandte In- standhaltungsmittel sowie e rzielte Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken bleiben bei der Ermittlung der Spartenergebnisse konzeptionell unberücksichtigt. Über deren Verwendung entscheidet der Rat der Stadt Köln. Anlage 3 / 11 Das Jahresergebnis entwickelt sich in 2024 wie folgt: Vermietung Service Gesamt Schulen Verwal- tungs gebäude Kindertages- stätten Aufbauten in Grünanlagen Summe Vermie- tung EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. Umsatzerlöse 282,44 129,73 9,88 5,01 427,06 79,44 506,50 (vor Ergebnisausgleich) Bestandsveränderung/ aktivierte Eigenleistung 5,45 1,90 0,12 0,15 7,62 4,00 11,62 Sonstige betriebliche Er- träge 9,62 8,66 0,05 0,05 18,38 0,25 18,63 Aufwendungen für Haus- bewirtschaftung 158,34 120,96 5,94 4,55 289,79 0,27 290,06 Aufwendungen für Be- treuungstätigkeit 0 0 0 0 0 67,86 67,86 Aufwendungen für an- dere Lieferungen und Leistungen 0 0 0 0 0 4,32 4,32 Personalaufwand 35,23 9,12 2,04 2,55 48,94 15,85 64,79 Abschreibungen 39,42 4,99 0,85 0,29 45,54 0,27 45,81 Sonstige betriebliche Auf- wendungen 10,72 2,78 0,62 0,78 14,90 4,83 19,73 Erträge aus 0 2,25 0 0 2,25 0 2,25 Finanzanlagen Saldo Zinsaufwand/ -Er- träge 32,40 7,32 1,04 0,62 41,38 -0,01 41,37 Spartenergebnis 21,40 -2,64 -0,43 -3,57 14,76 -9,70 5,06 Ergebnisausgleich mit Kernverwaltung vor Korrekturen 14,76 -9,70 5,06 Ist-Instandhaltungskosten 99,65 Geplante Instandhaltungskosten 100,27 Korrektur um kalkulierte, aber nicht aufgewandte Instandhaltungsaufwendungen -0,62 -0,62 Korrektur um Buchgewinne aus Grundstücksverkäufen 0 0 0 Ergebnisausgleich bereinigt 14,14 -9,70 4,44 Jahresüberschuss 0,62 Anlage 3 / 12 Die Übersicht zeigt, dass dem positiven Segmentergebnis in Vermietungsbereich (EUR 14,76 Mio.) eine Unterdeckung im Servicebereich (EUR 9,70 Mio.) gegenüber- steht. Da die angefallenen Instan dhaltungsaufwendungen (EUR 9 9,65 Mio.) den Planansatz (EUR 100,27 Mio.) nicht übersteigen, verbleibt nach der innerstädtischen Verrechnung der Erlöskorrektur ein Jahresüberschuss nach Ergebnisausgleich von EUR 0,62 Mio., über dessen Verwendung der Rat der Stadt Köln entscheidet. Im Saldo beider Segmente ergibt sich eine Verbindlichkeit gegenüber der Kernver- waltung in Höhe von (EUR 4,44 Mio.), die in der Bilanz zum 31.12.202 4 unter den „Sonstigen Verbindlichkeiten“ ausgewiesen wird. In der Gewinn- und Verlustrechnung werden die mit der Kernverwaltung ergebniswirksam verrechneten Spartenergeb- nisse als Korrektur der „Umsatzerlö se aus der Hausbewirtschaftung bzw. der „Um- satzerlöse aus Betreuungstätigkeit“ erfasst. Die bilanzielle Eigenkapitalquote unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investi- tionszuschüsse (wirtschaftliches Eigenkapital) beträgt 23,7 % (Vorjahr: 26,1 %); ohne Einbeziehung des Sonderpostens ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend ge- kürzte Bilanzsumme - eine bereinigte Eigenkapitalquote von 7,6 % (Vorjahr: 8,4 %). Anlage 3 / 13 Die Entwicklung der Rückstellungen und ihre Zusammensetzung ergeben sich aus der nachfolgenden Übersicht: Rückstellungsspiegel 2024 Nr. Rückstellungsbezeichnung 01.01.2024 Verbrauch Auflösung Zuführung Aufzinsung Abzinsung 31.12.2024 EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR sonstige Rückstellungen 01. unterlassene Aufwendungen für Instandhaltung 6.400.000,00 6.400.000,00 0,00 6.590.000,00 0,00 0,00 6.590.000,00 02. Brandschutzverpflichtungen 29.478.568,00 2.581.996,11 2.381.917,22 4.134.228,33 0,00 236.834,00 28.412.049,00 , 03. Sanierungskosten Schadstoffe 1.259.298,00 21.568,52 0,00 153.870,52 0,00 0,00 1.391.600,00 04. Rückstellung für Mängelbeseitigung Kanalisation 54.840.012,00 979.325,00 5.263.369,00 3.628.727,00 216.114,00 1.688.814,00 50.753.345,00 05. Ausstehende Rechnungen Instandhaltung 2.300.000,00 2.300.000,00 0,00 2.312.000,00 0,00 0,00 2.312.000,00 06. Rückbauverpflichtungen 12.556.033,00 0,00 256.500,00 2.412.372,00 0,00 850.860,00 13.861.045,00 07. Kesselsanierung 775.800,00 44.736,84 697.110,32 857.747,16 0,00 0,00 891.700,00 08. verschiedene ausstehende Rechnungen 26.069.032,00 851.370,00 8.289.029,00 2.476.800,00 0,00 154.433,00 19.251.000,00 09. Prozessrisiken und Prozesskosten 969.812,00 636.109,00 301.945,00 94.485,00 0,00 0,00 126.243,00 10 Jahresabschlussprüfung 46.410,00 46.410,00 0,00 92.820,00 0,00 0,00 92.820,00 11. Jahresabschlusserstellung 182.500,00 182.500,00 0,00 208.100,00 0,00 0,00 208.100,00 12. Abrechnungsverpflichtungen 529.505,00 476.737,00 52.768,00 433.870,00 0,00 0,00 433.870,00 13 Ansprüche aus Überstunden 591.200,00 591.200,00 0,00 891.100,00 0,00 0,00 891.100,00 14. Urlaubsrückstellung 5.761.400,00 5.761.400,00 0,00 4.570.500,00 0,00 0,00 4.570.500,00 15. Altersteilzeit 771.561,00 16.976,00 0,00 592.823,00 0,00 36.425,00 1.310.983,00 16. Leistungsorientierte Bezahlung 875.800,00 875.800,00 0,00 990.900,00 0,00 0,00 990.900,00 17 Aufbewahrungsverpflichtung 718.514,00 0,00 0,00 11.720,59 0,00 12.290,01 717.944,58 18. Arbeitszeitkonto -Sabbatical- 121.197,00 15.400,00 0,00 7.059,00 0,00 2.262,00 110.594,00 19. Übrige (Steuern / Zuwendungen ) 3.500,00 3.024,97 475,03 0,00 0,00 0,00 0,00 Gesamtsumme Rückstellungen 144.250.142,00 21.784.553,44 17.243.113,57 30.459.122,60 216.114,00 2.981.918,01 132.915.793,58 Anlage 3 / 14 Die Zusammensetzung und die Fristigkeit der Verbindlichkeiten ergeben sich wie folgt (Vor- jahreswerte in Klammern): Insgesamt < 1 Jahr 1 bis 5 Jahre > 5 Jahre Stadt Köln EUR EUR EUR EUR EUR Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 2.148.537.990,57 96.366.161,85 310.006.455,13 1.742.165.373,59 0,00 (1.936.613.919,90) (136.382.904,74) (313.520.665,99) (1.486.710.349,17) (0,00) Verbindlichkeiten aus Baubetreuung 16.840.709,01 16.840.709,01 0,00 0,00 16.840.709,01 (12.771.176,29) (12.771.176,29) (0,00) (0,00) (12.771.176,29) Erhaltene Anzahlun- gen 96.886.696,76 96.886.696,76 0,00 0,00 95.415.630,42 (91.654.074,61) (91.654.074,61) (0,00) (0,00) (90.330.881,87) Verbindlichkeiten aus Vermietung 134.320,11 134.320,11 0,00 0,00 93.420,01 (181.993,48) (181.993,48) (0,00) (0,00) (122.706,67) Verbindlichkeiten aus Lieferung und Leistung 75.935.989,86 43.024.896,39 19.140.074,46 13.771.019,01 5.260.990,50 (72.216.242,74) (35.520.529,16) (18.200.097,40) (18.495.616,18) (4.409.828,62) Sonstige Verbindlich- keiten 66.377.868,08 66.377.868,08 0,00 0,00 66.290.278,01 (17.340.842,04) (17.340.842,04) (0,00) (0,00) (17.216.158,02) Insgesamt EUR 2.404.713.574,39 319.630.652,20 329.146.529,59 1.755.936.392,60 183.901.027,95 (2.130.778.249,06) (293.851.520,32) (331.720.763,39) (1.505.205.965,35) (124.850.751,47) Anlage 3 / 15 Von den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen entfallen EUR 17,5 Mio. (Restlaufzeit von mehr als einem Jahr) bzw. EUR 13,8 Mio. (Restlaufzeit von mehr als fünf Jahren) auf mittel - bzw. langfristig gestundete Verbindlichkeiten aus der Er- richtung und Sanierung von Schulen im ÖPP-Modell. Der passive Rechnu ngsabgrenzungsposten von EUR 0,26 Mio. (Vorjahr: EUR 0,33 Mio.) betrifft im Wesentlichen eine Abstandszahlung im Rahmen eines vor- zeitig beendeten Mietverhältnisses. Diese Abstandszahlung wird über die ursprüng- lich vereinbarte vertragliche Restmietlaufzeit zeitanteilig aufgelöst. II. Gewinn- und Verlustrechnung Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung betragen im Wirtschaftsjahr 202 4 EUR 408,5 Mio. (Vorjahr: EUR 368,0 Mio.). Der Anstieg um insgesamt EUR 40,6 Mio. beruht im Wesentlichen mit EUR 25,0 Mio. auf gestiegenen Mieterlösen und mit EUR 16,0 Mio. auf gestiegenen Erlösen aus der Abrechnung von Nebenkosten. Dem ste- hen um EUR 0,5 Mio. verminderte sonstige Erlöse aus der Hausbewirtschaftung ge- genüber. In den Mieterlösen ist der innerstädtische Ergebnisausgleich im Vermietungsseg- ment, d.h. die Erlöskorrektur zugunsten der Kämmerei von EUR 14,1 Mio., enthalten (Vorjahr EUR 18,1 Mio.) Zur Zusammensetzung der Mieten nach Objektkategorien, zu den Auswirkungen der Erlöskorrektur im Zuge des innerstädtischen Ergebnisausgleiches und zur Ermittlung des Flächenverrechnungspreises je Sparte vgl. auch die Darstellung im Lagebericht. Aus der Betreuung von städtischen Dienststellen wurden im Wirtschaftsjahr 2024 Um- satzerlöse in Höhe von insgesamt EUR 89,1 Mio. (Vorjahr: EUR 73,2 Mio.) erzielt. Hiervon entfallen EUR 50,6 Mio. auf die Baubetreuung, EUR 34,5 auf die Energiebe- treuung und EUR 4,0 Mio. auf sonstige Betreuungsleistungen. Anlage 3 / 16 In den Umsatzerlösen aus Betreuungsstätigkeit ist der innerstädtische Ergebnisaus- gleich im Servicesegment enthalten, d.h. eine Erlöskorrektur zugunsten der Gebäu- dewirtschaft in Höhe von Euro 9,7 Mio. (Vorjahr EUR: 8,4 Mio.). Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen betragen im Jahr 2024 EUR 4,4 Mio. gegenüber EUR 1,5 Mio. im Vorjahr. Die sonstigen betrieblichen Erträge (EUR 18,6 Mio.) enthalten mit EUR 17,2 Mio. im Wesentlichen Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen. Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung belaufen sich im Wirtschaftsjahr 2024 auf insgesamt EUR 290,1 Mio. (EUR Vorjahr: 274,3 Mio.). Die Veränderung von EUR 15,7 Mio. gegenüber dem Vorjahr ergibt sich aus einem Anstieg der der Pacht- aufwendungen um EUR 10,9 Mio., einer Zunahme der Instandhaltungsaufwendungen um EUR 5,2 Mio. sowie eine r Reduzierung der Betriebs - und Nebenkosten um EUR 0,4 Mio.. Anlage 3 / 17 Die Personalaufwendungen setzen sich in 2024 wie folgt zusammen: Löhne und Gehälter soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung TEUR TEUR • Beamtenbezüge 6.844 Soziale Abgaben • Gehälter 40.780 • Sozialversicherung 8.127 • Unfallversicherung 277 • Veränderung der Rückstellung für Leistungsorientierte Bezahlung 19 • Jubiläumsgelder 171 Altersversorgung: • Erstattungen Personalkosten -89 • Veränderung der Rückstellungen für 576 Altersteilzeitverpflichtung • Veränderung der Rückstellungen für: • Veränderung der Rückstellung für Leistungsorientierte Bezahlung 7 • Urlaubsansprüche -1.191 • Erstattung von Pensionsaufwendungen der Kernverwaltung 3.689 • Überstundenvergütung 300 • Abrechnungsverpflichtung -43 • Leistungsorientierte Bezahlung 90 • Jahresabschlusserstellung 26 • Zusatzversorgung der Beschäftigten 3.548 • Sabbatical -8 Unterstützung • Beihilfeumlage 512 • Erstattung von Beihilfeaufwendungen der Kernverwaltung 1.098 • Sonstiges 61 46.880 17.914 Anlage 3 / 18 Die Tarifbeschäftigten der Gebäudewirtschaft werden über ihre Arbeit geberin Stadt Köln bei der Zusatzversorgungskasse der Stadt Köln (ZVK) pflichtversichert. Die ZVK hat die Aufgabe, den Beschäftigten ihrer Mitgl ieder und deren Hinterbliebenen auf Basis des Tarifvertrags über die zusätzliche Altersvorsorge der Beschäftigten des öf- fentlichen Dienstes (ATV-K) eine zusätzliche Alters-, Erwerbsminderungs- und Hin- terbliebenenversorgung zu gewähren. Zur Finanzierung der zugesagten Leistungen werden auf Grundlage der zusatzversorgungspflichtigen Entgelte (ZVE) der Versi- cherten Umlagen und ein Zusatzbeitrag erhoben. Der Umlagesatz beträgt in 2024 5,8 % mit einer Eigenbeteiligung der Versicherten an der Umlage in Höhe von 0,3 %. Der Zusatzbeitrag liegt bei 3, 1 %. Im Personalaufwand des Wirtschaftsjahres 202 4 sind EUR 3,0 Mio. erfasst. Von den sonstigen b etrieblichen Aufwendungen EUR 19,7 Mio. (Vorjahr EUR 15,3 Mio.) betreffen EUR 5,2 Mio. Kosten für angemietete Flächen am Standort Ottoplatz und EUR 3,5 Mio. IT-Aufwendungen. Die Gutachter- und Beratungskosten belaufen sich auf EUR 1,0 Mio. (Vorjahr EUR 1,6 Mio.). EUR 4,2 Mio. entfallen auf eine Schadensersatzleistung aufgrund von Umplanungen vor Bezug einer angemie- teten Immobilie. Von den gesamten Zinsaufwendungen EUR 44,5 Mio. (Vorjahr: EUR 33,7 Mio.) be- treffen EUR 41,0 Mio. Zinsen an Kreditinstitute. Anlage 3 / 19 D. SONSTIGE ANGABEN Bestandsentwicklung Der zum 31. Dezember 2024 bewirtschaftete Bestand an eigenen und angemieteten Objekten entwickelte sich im Vergleich zu den Vorjahren wie folgt 2022 2023 2024 qm qm qm Eigene Objekte 1.998.485,95 2.008.468,77 2.041.483,13 Angemietete Objekte 444.924,67 468.158,45 465.842,82 2.443.410,62 2.476.627,22 2.507.325,95 Unter den Grundstücksflächen befinden sich am Bilanzstichtag sechs unbebaute Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 67.923 qm. Die eigenen Objekte und aus- gewiesenen Flächen umfassen zudem sechs mit einem Erbbaurecht belastete Grundstücke (davon vier bebaut) mit einer Gesamtfläche von 87.937 qm. Die Schu- len, die über die jeweils vereinbarte Vertragslaufzeit von ÖPP-Partnern betrieben wer- den, werden in der Bestands- und Flächenentwicklung als Objekte der Gebäudewirt- schaft geführt, da sie sich im Eigentum der Stadt Köln befinden. 2022 2023 2024 Eigene Objekte 428 430 433 Angemietete Objekte 80 83 86 508 513 519 Anlage 3 / 20 Instandhaltungs- und Sanierungsprogramm Instandhaltung Die von der Stadt Köln übertragene Bausubstanz ist aufgrund einer in der Vergan- genheit unzureichenden Bauunterhaltung vielfach in einem mangelhaften Zustand. Darüber hinaus wurden insbesondere bei Schulen und Kindertagesstätt en Schad- stoffbelastungen festgestellt, die entsprechende Sanierungs- und Rückbaumaßnah- men notwendig machen. Die Gebäudewirtschaft begegnet diesem Instandhaltungsstau mit einem Instandhal- tungsprogramm für die Jahre 2025 bis 2028 von rund EUR 486,2 Mio. (Wirtschafts- plan 2025; mittelfristige Finanzplanung). Anlage 3 / 21 Bauprogramm Die voraussichtlichen Gesamtkosten der zum 31. Dezember 2024 im Bau befindli- chen Projekte betragen EUR 1.197 Mio. Von den bislang angefallenen Baukosten entfallen auf folgende, unter den Anlagen im Bau ausgewiesene Bauprojekte: Art der Maßnahme EUR Schulen Vogelsanger Str. Neubau 64.796.759,75 Fitzmauricestr. Neubau 56.307.936,47 Alte Wallgasse 10 Generalinstandsetzung 45.220.755,46 Im Weidenbruch 214 Neubau 23.671.354,16 Friedrich-Karl-Str. 64 Neubau 23.626.489,48 Ostlandstr. 39 Generalinstandsetzung 10.733.754,14 Am Rosenmaar 3 Modulbau 10.671.016,60 Niehler Kirchweg 120 Generalinstandsetzung 10.625.313,78 Petersenstr. 7 / Diesterwegstr. Modulbau 9.787.170,98 Osterather Straße 13 Modulbau 9.627.914,84 Ostlandstr. 39 - Mehrzweck Generalinstandsetzung 7.715.260,17 Petersenstr. 7 / Diesterwegstr. Modulbau - Mensa+Ganztag 7.411.851,88 Leybergstraße 1 Generalinstandsetzung 6.021.382,26 Alte Wipperfürther Straße 49 Modulbau 5.631.917,90 Kupfergasse 5-11 Modulbau 5.158.867,30 Berrischstr. Umbau 5.002.087,62 Übrige 35.685.951,94 337.695.784,73 Verwaltungsgebäude Josef-Haubrich-Hof 1 Generalinstandsetzung 14.731.776,87 Hauptstraße 85 Neubau 6.916.771,77 Martinstr. 27 Generalinstandsetzung 1.644.336,82 Übrige 645.809,51 23.938.694,97 Sonstige Amsterdamer Str. 36 Tropenhaus 17.118.997,54 Martinstr. 27 Wallraff-Richartz Museum - Erwei- terung 23.527.278,70 Martinstr. 27 Wallraff-Richartz Museum - Block- randbebauung 3.151.239,58 43.797.515,82 Gesamt 405.431.995,52 Darüber hinaus sind zum 31. Dezember 2024 Bauvorbereitungskosten in Höhe von EUR 54,77 Mio. (Vorjahr: EUR 69,12 Mio.) für insgesamt 80 (Vorjahr: 86) in Planung befindliche Bauprojekte angefallen. Anlage 3 / 22 Personalbestand und -struktur Die Zahl der im Wirtschaftsjahr durchschnittlich Beschäftigten setzt sich wie folgt zu- sammen: Organe der Gesellschaft Betriebsleitung Erster Betriebsleiter: • Beigeordneter der Stadt Köln, Herr Markus Greitemann, Köln. Geschäftsführende Betriebsleitung: • Technische Betriebsleiterin: Frau Petra Rinnenburger, Köln. • Kaufmännischer Betriebsleiter: Herr Wolfgang Behrisch, Sankt Augustin. Bezüge der Betriebsleitung • Der geschäftsführenden Betriebsleitung wurden in 2024 Bezüge (Beamtenbesoldung Frau Rinnenburger bzw. Angestelltenvergütung Herr Behrisch) von insgesa mt EUR 208.355,05 gewährt. Die Gesamtbezüge setzten sich wie folgt zusammen: • Petra Rinnenburger, technische Betriebsleiterin: EUR 73.087,99 • Wolfgang Behrisch, kaufmännischer Betriebsleiter: EUR 135.267,06 2022 2023 2024 Beamte 101,50 113,00 120,25 Übrige Beschäftigte 622,00 662,50 732 Insgesamt 723,50 775,5 852,25 2022 2023 2024 Vollzeit 550,00 579,50 634,25 Teilzeit 173,50 196 218 Insgesamt 723,50 775,50 852,25 Anlage 3 / 23 Betriebsausschuss Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft entspricht dem Bauausschuss der Stadt Köln und setzte sich im Wirtschaftsjahr wie folgt zusammen: • Frau Stefanie Ruffen, Architektin, Ausschussvorsitzende und den stimmberechtigten Mitgliedern • Herr Jürgen Kircher , Fachkraft für Arbeitssicherheit, 1. Stellv. Ausschussvorsitzen- der, • Frau Bärbel Hölzing, Freischaffende Musiklehrerin, 2. Stellv. Ausschussvorsitzende, • Frau Denise Abé, Fraktionsgeschäftsführerin, • Herr Gerhard Brust, Ingenieur im Ruhestand, • Herr Robert Schallehn, Büroleiter, • Frau Claudia Brock-Storms, Wissenschaftliche Mitarbeiterin, • Frau Erika Oedingen, Systemanalytikerin, • Frau Anna-Maria Henk-Hollstein, Kauffrau, • Frau Monika Roß-Belkner, Diplom Volkswirtin im Ruhestand, • Frau Ira Sommer, Rechtsanwältin, • Herr Heiner Kockerbeck, Lehrer, • Herr Ralf Schmidt, Geschäftsführer. Bezüge von Mitgliedern des Betriebsausschusses Den Mitgliedern des Betriebsausschusses wurden in 2024 keine Bezüge gewährt. Abschlussprüferhonorar Das in 2024 erfasste Netto-Honorar für die Abschlussprüfer beläuft sich auf TEUR 39 und betrifft ausschließlich Abschlussprüfungsleistungen. Anlage 3 / 24 Sonstige finanzielle Verpflichtungen gem. § 285 Nr. 3a HGB Für den Zeitraum 2025 bis 2029 bestehen finanzielle Verpflichtungen aus der Anmie- tung eigengenutzter Flächen insbesondere im KölnTriangle, im Stadthaus Köln-Deutz und im Kalk-Karree in Höhe von rund EUR 28,5 Mio.. Zum Bilanzstichtag sind für Bauvorhaben EUR 878,6 Mio. beauftragt bzw. stehen vor der Beauftragung. Der Betrag vermindert sich um noch ausstehende Zuschüsse (öf- fentliche Förderung). Nachtragsbericht gem. § 285 Nr. 33 HGB Über Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäfts- jahrs 2024 eingetreten und weder in der Gewinn - und Verlustrechnung noch in der Bilanz Berücksichtigung gefunden haben, ist nicht zu berichten. Bezüglich der Aus- wirkungen des Ukrainekonflikts auf die Entwicklung der Gebäudewirtschaft wird auf die Ausführungen im Lagebericht verwiesen. Ergebnisverwendung Das Wirtschaftsjahr 2024 schließt mit einem Jahresüberschuss von EUR 0,62 Mio.. Köln, den 30. Januar 2026 gez. Markus Greitemann gez. Wolfgang Behrisch gez. Petra Rinnenburger Erster Betriebsleiter Kaufmännischer Betriebsleiter Technische Betriebsleiterin

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  Dezernat, Dienststelle VI/26 Vorlagen-Nummer 1889/2025/1 Freigabedatum 21.05.2026 Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung Betreff Feststellung des Jahresabschlusses der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 31.12.2024 Beschlussorgan Rat Gremium Datum Beschluss: 1. Der Rat der Stadt Köln stellt gemäß § 4 Eigenbetriebsverordnung für das Land Nord- rhein-Westfalen (EigVO) in Verbindung mit § 4 der Betriebssatzung der Gebäudewirt- schaft der Stadt Köln den Jahresabschluss zum 31.12. 2024 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln fest. Er beschließt, dass nach Ergebnisausgleich (4.435.519,43 Euro) zu- gunsten der Kernverwaltung verbleibende Jahresergebnis von 621.978,40 Euro einer Instandhaltungsrücklage zuzuführen. 2. Dem Betriebsausschuss und der Betriebsleitung wird Entlastung erteilt. Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 23.06.2026 Finanzausschuss 29.06.2026 Rat 02.07.2026 2 Haushaltsmäßige Auswirkungen Nein Ja, investiv Investitionsauszahlungen € Zuwendungen/Zuschüsse Nein Ja % Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme Zuwendungen (aus Ergebnisausgleich) 4.435.519,43 Euro Zuwendungen/Zuschüsse Nein Ja Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: a) Personalaufwendungen € b) Sachaufwendungen etc. € c) bilanzielle Abschreibungen € Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: a) Erträge (Gewinn aus der Veräußerung von Grundstücken der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln) siehe Begründung b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten € Einsparungen: ab Haushaltsjahr: a) Personalaufwendungen € b) Sachaufwendungen etc. € Beginn, Dauer Auswirkungen auf den Klimaschutz X Nein Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung) Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung) Begründung: Der Jahresabschluss 2024 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln besteht ausfolgenden Anla- gen:  Lagebericht für das Geschäftsjahr 2024  Bilanz zum 31.12.2024,  Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1.1. bis zum 31.12.2024,  Anhang (inklusive Anlagenspiegel und Segmentrechnung) zum Jahresabschluss 2024,  Bestätigungsvermerk der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. Flächenverrechnungspreis und Ergebnisausgleich Seit 2015 wird bei innerstädtischen Mietverhältnissen anstelle einer objektbezogenen, kalkula- torischen Kostenmiete von der Gebäudewirtschaft ein Sparten- beziehungsweise Flächenver- rechnungspreis erhoben. Im Zuge der Neuordnung des Finanz- und Abrechnungssystems wurde zudem ein Ergebnisausgleich zwischen der Kernverwaltung und der eigenbetriebsähn- lichen Einrichtung am Geschäftsjahresende eingeführt. Der Ergebnisausgleich umfasst die 3 beiden Leistungsbereiche „Vermietung“ und „Service“ der Gebäudewirtschaft und bedeutet, dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kernverwaltung zustehen, während Spartendefi- zite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit Wirkung für das Geschäftsjahr durch die Kernver- waltung auszugleichen sind. Die Flächenverrechnungspreise basieren auf geplanten Aufwendungen nach Abzug der der jeweiligen Sparte zuzurechnenden sonstigen Erträge. Vom Ergebnisausgleich ausgenommen sind einkalkulierte, aber tatsächlich nicht angefallene Instandhaltungsaufwendungen sowie Er- träge aus der Veräußerung von Grundstücken, die als Bestandteile eines Jahrergebnisses nach wie vor der Beschlussfassung durch den Rat der Stadt Köln unterliegen (Ergebnisver- wendung). Konzeptionell ist vorgesehen, dass einkalkulierte, aber nicht aufgewandte Instandhaltungsmit- tel zur Finanzierung künftiger Instandhaltungen bei der Gebäudewirtschaft verbleiben und ei- ner entsprechenden Rücklage zugeführt werden, während Veräußerungsgewinne aus Grund- stücksgeschäften vorrangig dem städtischen Haushalt zugutekommen sollen. Wirtschaftsplan 2024 Der Erfolgsplan 2024 schließt im Vermietungsbereich mit einem ausgeglichenen Teilergebnis, die für das Servicesegment prognostizierte und von der Kernverwaltung auszugleichende Un- terdeckung betrug planmäßig 3,1 Mio. Euro. Der innerstädtische Ergebnisausgleich, die Annahme, dass die gemäß Wirtschaftsplanung be- reitgestellten Instandhaltungsmittel im Jahr 2024 vollumfänglich aufgewandt werden und der Umstand, dass in 2024 keine Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken eingeplant wur- den, bewirkten, dass das planmäßige Jahresergebnis nach innerstädtischem Ergebnisaus- gleich genau Null Euro beträgt. Gewinn- und Verlust- beziehungsweise Segmentrechnung 2024 / Ergebnisausgleich 2024 Die aus der handelsrechtlichen Gewinn- und Verlustrechnung 2024 abgeleitete Segmentrech- nung der Gebäudewirtschaft schließt im Vermietungsbereich mit einer Überdeckung von 14,1 Mio. Euro und im Servicesegment mit einer Unterdeckung von 9,7 Mio. Euro. Im Saldo beider Segmente ergibt sich zum 31.12. 2024 ein Ausgleichsanspruch der Kernver- waltung gegenüber der Gebäudewirtschaft von 4,4 Mio. Euro, der in der Bilanz der Gebäude- wirtschaft unter den „Sonstigen Verbindlichkeiten“ ausgewiesen wird. 4 Wesentliche Ursachen der Überdeckung im Vermietungssegment sind:  Mehrerlöse/Minderaufwendungen + 17,2 Mio. Euro Mehrerträge aus der Auflösung von Rückstellungen + 5,3 Mio. Euro unterplanmäßige Zinsaufwendungen  Mindererlöse/Mehraufwendungen - 8,1 Mio. Euro unterplanmäßige Mieterlöse - 0,3 Mio. Euro Sonstiges (Saldo) Die unterplanmäßigen Mieterlöse resultieren im Wesentlichen aus einer verzögerten An- und Weitervermietung von Objekten sowie aus der verspäteten Fertigstellung von Baumaßnah- men. Die Unterdeckung im Betreuungssegment ist vor allem der verzögerten Umsetzung geplanter Projekte und - damit einhergehend – unterplanmäßiger Baubetreuungshonorare geschuldet. Auf die detaillierte Herleitung der Segmentergebnisse im Anhang (Seite 10 fortfolgend) und die Erläuterungen im Lagebericht (insbesondere Seite 10 fortfolgend und Seite 28 fortfolgend) wird verwiesen. Jahresergebnis 2024 In Übereinstimmung mit der Planung wurden im Wirtschaftsjahr 2024 keine Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken erzielt. Da die tatsächlichen Instandhaltungsaufwendungen (99,7 Mio. Euro) die im Rahmen der Flächenverrechnungspreisermittlung 2023 kalkulatorisch berücksichtigten Plan-Instandhaltungsaufwendungen (100,3 Mio. Euro) unterschritten haben, beläuft sich das erzielte Jahresergebnis nach Ergebnisausgleich auf 0,6 Mio. Euro. Die Instandhaltungsaufwendungen im Jahr 2024 entsprachen damit nahezu dem Planansatz. Der Abbau des (übernommenen) Instandhaltungsstaus an den Objekten des Sondervermö- gens erfolgt, je nach Objektzustand, aus Gründen der Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit in vielen Fällen über umfassende (investive) Generalinstandsetzungen und bestandsersetzende Neubauten. Gemäß einer Empfehlung der KGSt sind zur Vermeidung von Substanzverlusten jährlich Mit- tel von 1,2 Prozent der Wiederbeschaffungskosten zur Verfügung zu stellen. Die Instandhal- tungsquote zum 31. Dezember 2024 (Ist-Instandhaltungsausgaben ohne Rückstellungseffekte / Wiederbeschaffungswerte) beträgt 1,24 Prozent. Unter Berücksichtigung der Auszahlungen für Generalinstandsetzungen mit investivem Charakter ergibt sich bezogen auf die Objekt- Wiederbeschaffungswerte eine Quote von 2,1 Prozent. 5 Ergebnisverwendungsvorschlag Zur Finanzierung künftiger Instandhaltungen wird - dem innerstädtischen Verrechnungspreis- modell folgend - vorgeschlagen, den aus geplanten, aber nicht aufgewandten Instandhal- tungsmitteln resultierenden Jahresüberschuss vollständig einer Bauerneuerungsrücklage zu- zuführen. Eigenkapitalquote Die bilanzielle Eigenkapitalquote unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszu- schüsse beträgt 23,8 Prozent (31.12.2023: 26,1 Prozent). Ohne Einbeziehung des Sonder- postens für Investitionszuschüsse ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bi- lanzsumme - zum Bilanzstichtag eine bereinigte Eigenkapitalquote von 7,6 Prozent (31.12. 2023: 8,4 Prozent). Test der Wirtschaftsprüfer Der Jahresabschluss zum 31.12.2024 und der Lagebericht 2024 wurden vom Abschlussprüfer geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. Anlagen Anlage 1 - Öffentlichkeitsbeteiligung Anlage 2 - Lagebericht Anlage 3 - Bilanz Anlage 4 - Gewinn- und Verlustrechnung Anlage 5 - Anhang zum Jahresabschluss 2024 Anlage 6 - Bestätigungsvermerk

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  Anlage 6 - Bestätigungsvermerk / 1 Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers An die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln Prüfungsurteile Wir haben den Jahresabschluss der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln, – bestehend aus der Bilanz zum 31. Dezember 2024 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Wirtschafts- jahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024 sowie dem Anhang, einschließlich der Dar- stellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den Lagebericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024 geprüft. Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse • entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den Vorschrif- ten der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein -Westfalen i.V.m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vor- schriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- und Finanzlage des Betriebs zum 31. Dezember 2024 sowie seiner Ertragslage für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024 und • vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Betriebs. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem Jahresabschluss, entspricht den Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundes- landes Nordrhein -Westfalen i. V. m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesell- schaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar. Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat. Grundlage für die Prüfungsurteile Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung mit § 317 HGB und § 103 GO NRW unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwor- tung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ un- seres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Bet rieb unabhän- gig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vor- schriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit die- sen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnach- weise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jah- resabschluss und zum Lagebericht zu dienen. Anlage 6 - Bestätigungsvermerk / 2 Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Betriebsausschusses für den Jah- resabschluss und den Lagebericht Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der den Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i.V.m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsr echtlichen Vor- schriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens -, Finanz- und Ertragslage des Betriebs vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipu- lationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist. Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwort- lich, die Fähigkeit des Betriebs zur Fortführung der Betriebstätigkeit zu beurteilen. Des Weite- ren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der F ortführung der Betriebstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Betriebstätigkeit zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen. Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Betriebs vermittelt sowie in allen we- sentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den Vorsc hriften der Eigen- betriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i. V. m. den einschlägigen deut- schen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetz- lichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den anzuwendenden Vorschriften der Eigenbetri ebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein - Westfalen i. V. m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handels- rechtlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die Aussagen im Lagebericht erbringen zu können. Der Betriebsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozes- ses des Betriebs zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Betriebs vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den Vorschriften der Anlage 6 - Bestätigungsvermerk / 3 Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein -Westfalen i.V.m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften entspricht und die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestä- tigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lage- bericht beinhaltet. Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit § 317 HGB und § 103 GO NRW unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschluss- prüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als we- sentlich angesehen, wenn vernünftigerweise erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirt- schaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische Grundhaltung. Darüber hinaus • identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jah- resabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, pla- nen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlan- gen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für un- sere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass eine aus dolosen Handlungen resultie- rende wesentliche falsche Darstellung nicht aufgedeckt wird, ist höher als das Risiko, dass eine aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellung nicht aufgedeckt wird, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner Kontrollen beinhalten können. • erlangen wir ein Verständnis von den für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten internen Kontrollen und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den Umständen ange- messen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit der internen Kontrollen der Gesellschaft bzw. dieser Vorkehrungen und Maßnahmen abzugeben. • beurteilen wir die Angemessenheit der von dem gesetzlichen Vertreter angewandten Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von dem gesetzlichen Vertre- ter dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben. • ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von der Betriebsleitung angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Betriebstätigkeit so- wie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicher- heit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame Zweifel an der Fähigkeit des Betriebs zur Fortführung der Betriebstätigkeit aufwerfen können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht, Anlage 6 - Bestätigungsvermerk / 4 sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jah- resabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben un- angemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsver- merks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten kön- nen jedoch dazu führen, dass der Betrieb seine Betriebstätigkeit nicht mehr fortführen kann. • beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt ein- schließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrundeliegenden Ge- schäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Ver- hältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Betriebs vermittelt. • beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Geset- zesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens. • führen wir Prüfungshandlungen zu den von dem gesetzlichen Vertreter dargestellten zu- kunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten An- gaben von dem gesetzlichen Vertreter zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Anga- ben sowie zu den zugrundeliegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein er- hebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunfts- orientierten Angaben abweichen. Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Um- fang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließ- lich etwaiger bedeutsamer Mängel in internen Kontrollen, die wir während unserer Prüfung feststellen. Düsseldorf, den 30. Januar 2026 EversheimStuible Treuberater GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft Steuerberatungsgesellschaft Schellhorn Semelka Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer