Feststellung des Jahresabschlusses der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 31.12.2024

Anlage 4 
2023 2024 2024 
EUR EUR EUR 
1. Umsatzerlöse 
a) aus der Hausbewirtschaftung 367.987.783,81 408.536.584,91 
b) aus Betreuungstätigkeit 73.189.877,06 89.145.243,30 
c) aus anderen Lieferungen und Leistungen 1.539.939,64 4.389.893,83 
442.717.600,51 502.071.722,04 
2. Verminderung (-) / Erhöhung (+)  
des Bestands an unfertigen Leistungen 18.129.135,30 8.126.720,61 
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 3.242.081,14 3.488.907,05 
4. Sonstige betriebliche Erträge 13.393.437,74 18.626.523,04 
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen 
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 274.307.269,87 290.056.375,20 
b) Aufwendungen für Betreuungstätigkeit 56.781.707,54 67.861.805,36 
c) Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen 3.975.563,93 4.320.777,98 
6. Personalaufwand 
a) Löhne und Gehälter 44.317.871,85 46.879.558,07 
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen 15.292.226,61 17.914.145,20 
für Altersversorgung und für Unterstützung 
davon für Altersversorgung: EUR 7.820.003,47 (Vorjahr: EUR  6.864.676,63) 
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegen- 57.463.508,23 
stände des Anlagevermögens und Sachanlagen 
Auflösung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse 34.127.267,93 -11.652.756,03 45.810.752,20 
zum Anlagevemögen: EUR 11.652.756,03 (Vorjahr: EUR 11.156.995,07 ) 
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 15.328.023,84 19.727.256,97 
9. Erträge aus Finanzanlagen 2.234.874,47 2.250.699,13 
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 3.139.698,09 3.101.584,25 
davon aus der Abzinsung von Rückstellungen: 
EUR 2.981.918,01 (Vorjahr: EUR 3.065.763,00) 
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 33.698.366,27 44.473.506,74 
davon aus der Aufzinsung von Rückstellungen: 
EUR 188.654,00 (Vorjahr: EUR 27.560,00 ) 
12. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 279,27 0,00 
13. Ergebnis nach Steuern 5.028.250,14 621.978,40 
14. Jahresüberschuss 5.028.250,14 621.978,40 
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
GEWINN- UND VERLUSTRECHUNG FÜR DIE ZEIT VOM 1. JANUAR BIS ZUM 31. DEZEMBER 2024

Anlage 2 - Lagebericht / 1 
 
 
 
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
 
LAGEBERICHT  
 
für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024

Lagebericht / 2 
 
INHALTSVERZEICHNIS  
 
A. GRUNDLAGEN ................................................................................................................................... 3 
Historische Entwicklung .............................................................................................................................. 3 
Aufgabenstellung / Leistungsspektrum .................................................................................................... 5 
Rahmenbedingungen .................................................................................................................................. 6 
B. WIRTSCHAFTSBERICHT .................................................................................................................. 8 
I. GESAMTWIRTSCHAFTLICHE LAGE UND BRANCHENENTWICKLUNG ........................................................... 8 
II. ENTWICKLUNG DES BETRIEBES ........................................................................................................... 9 
1. Allgemeiner Geschäftsverlauf ............................................................................................................... 9 
2. Vermietung und Bewirtschaftung von Objekten ............................................................................... 10 
3. Neubau- und Modernisierungstätigkeit .............................................................................................. 19 
4. Investoren- und Anmietprojekte .......................................................................................................... 25 
5. Büroflächenmanagement ..................................................................................................................... 25 
6. Grundstücksgeschäfte .......................................................................................................................... 27 
7. Dienstleistungen für Dritte .................................................................................................................... 28 
8. Entwicklungen im Personalbereich..................................................................................................... 31 
III. WIRTSCHAFTLICHE LAGE ................................................................................................................. 34 
1. Vermögens- und Finanzlage ............................................................................................................... 34 
2. Ertragslage ............................................................................................................................................. 38 
C. RISIKEN- / CHANCEN- UND PROGNOSEBERICHT ...................................................................... 41 
I. RISIKOMANAGEMENT, RISIKOVORSORGE UND VERSICHERUNGSSCHUTZ............................................... 41 
II. CHANCEN UND RISIKEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG ..................................................................... 43 
1. Finanzwirtschaftliche Risiken .............................................................................................................. 43 
2. Risiken und Chancen im Personal- und Organisationsbereich ...................................................... 45 
3. Risiken und Chancen im Bereich Einkauf / Vergabe ....................................................................... 47 
4. Risiken und Chancen im Bereich der Informationstechnologie  ...................................................... 48 
5. Risiken und Chancen im Rahmen der Bewirtschaftung von eigenen und betreuten Objekten  . 48 
6. Risiken und Chancen im Rahmen der Neubau- und Sanierungstätigkeit und im 
Zusammenhang mit Investoren- und Anmietprojekten ........................................................................ 52 
D. AUSBLICK ........................................................................................................................................ 62

Anlage 2 - Lagebericht / 3 
 
 
 
A. GRUNDLAGEN  
 
Historische Entwicklung  
 
Stufenweise Gründung 
Im Zuge der organisatorischen Umstrukturierung der traditionellen Gebäudeverwaltung wurde 
die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 1.  Januar 1997 gegründet. Nach Übernahme von 
Verwaltungsgebäuden (Stufe 1) wurden zum 1. Januar 1998 Schulen und Kindertagesstätten 
aus dem allgemeinen Liegenschaftsvermögen in die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln über-
führt (Stufe 2). Mit der Übernahme von bislang dem Grünflächenam t zugeordneten Objekten 
(“sonstige Aufbauten“ auf Friedhöfen und Grün anlagen) erfolgte zum 1.  Januar 2000 die 
3. Stufe der Konzeptumsetzung. 
 
Integration Hochbauamt 
Mit der Zielsetzung, Synergien für einen wirtschaftlicheren Aufgabenvollzug zu erschließen 
und marktorientierte Preis-/ Leistungsbeziehungen einzuführen, wurde zum 1.  Mai 2000 das 
städtische Hochbauamt in die Gebäudewirtschaft integriert.  
 
Brunnen 
Seit 2005 ist die Gebäudewirtschaft zudem für eine Vielzahl von Brunnen auf dem Gebiet der 
Stadt Köln zuständig. Zu ihren Aufgaben gehört neben der Inbetriebnahme neuer Brunnen die 
Wartung und Instandhaltung der Bestandsbrunnen. 
 
Übernahme der Zuständigkeit für Kulturbauten  
Zur Bündelung von Kompetenzen und zum Abbau von Schnittstellen wurde der Bereich Mu-
seumsbauten im April 2018 von der s tädtischen Kulturverwaltung auf die Gebäudewirtschaft 
verlagert. Die Gebäudewirtschaft ist für diese Museumsbauten umfassend zuständig und trägt 
für diese Liegenschaften eine betreiberähnliche Verantwortung. D ie Grundstücke und Ge-
bäude gehören nach wie vor nicht zum Sondervermögen. D ie Gebäudewirtschaft handelt 
– trotz ihrer eigentümerähnlichen Stellung – im Auftrag der Kulturverwaltung und erbringt die 
entsprechenden Baubetreuungs- und sonstigen Dienstleistungen ausschließlich im Service. 
Die Finanzierung der Maßnahmen erfolgt aus dem Kernhaushalt.

Lagebericht / 4 
 
Übertragung der Zuständigkeit von angemieteten Kindertagesstätten  
Mit Wirkung zum 1. Januar 2019 wurde die Miet- und Objektverwaltung extern angemieteter 
Kindertagesstätten zusammen mit den entsprechenden Personalressourcen von der  
Gebäudewirtschaft auf das Amt für Kinder, Jugend und Familie übertragen. Die im Sonder -
vermögen der Gebäudewirtschaft geführten Kindertagesstätten sind von diesem Wechsel in 
der innerstädtischen Zuständigkeit nach wie vor nicht berührt.

Anlage 2 - Lagebericht / 5 
 
 
Aufgabenstellung / Leistungsspektrum 
Die zentrale Funktion der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung „Gebäudewirtschaft“ besteht da-
rin, die „Dienstleistungsbedarfe der Fachdienststellen im Bereich der Bereitstellung, Verwal-
tung und Entwicklung der für die Verwaltung für ihre Dienstleistungen und Aufgaben benötig-
ten Gebäude zu erfüllen“ (§ 2 Abs. 1 der Betriebssatzung). Vor dem Hintergrund dieser inner-
städtischen Aufgabenstellung ist das Leistungsspektrum der Gebäudewirtschaft sehr umfas-
send und inhaltlich breit gefächert.  Unabhängig von der konkreten organisatorischen Anbin-
dung lassen sich im Einzelnen folgende Teilaufgaben unterscheiden: 
 
 
• Werterhaltende und wert-
verbessernde Maßnahmen 
an eigenen und (teilweise) 
angemieteten Objekten 
• Kundenbetreuung / opera-
tives Vermietungsmanage-
ment (Beratung, Durchset-
zung von Vertragsansprü-
chen) 
• Wahrnehmung der Betrei-
berverantwortung für ei-
gene und (teilweise) für 
angemietete Objekte 
• Inbetriebnahmemanage-
ment 
• Energiemanagement / 
Prüfungsmanagement 
• Notrufserviceleitstelle / 
Werkstatt- und sonstige 
Facility-Management-Leis-
tungen 
• Betrieb (Instandhaltung / 
Reinigung / Wartung) 
städtischer Brunnen 
• Projektmanagementleis-
tungen (Projektleitung /-
steuerung von Neubau-, 
Erweiterungs-, General-
instandsetzungsmaß-
nahmen) 
• Multiprojektmanagement 
von Bauvorhaben, die 
mittels General- oder To-
talunternehmer realisiert 
werden 
• Wahrnehmung der Bau-
herrenaufgabe 
• Konzeption / Weiterent-
wicklung von Bauproduk-
ten (z.B. „Nachhaltiges 
Bauen“) 
• Ingenieurleistungen / 
fachliche Beratung zu Ar-
chitektur / Gestaltung, 
Tragwerksplanung, Geo-
technik, Bauphysik und 
Gebäudetechnik 
• Initiierung und Steuerung 
von Investorenmodellen 
und Anmietprojekten (im 
Bereich der Schulen) 
• Strategisches und operati-
ves Anmietmanagement 
• Potenzialanalysen / kauf-
männische und technische 
Steuerung des Immobilien-
bestandes  
• Flächenmanagement und 
Gebäudedokumentation  
• Markt – und Standortanaly-
sen 
• Immobilienakquise  
• Projekt- und Standortent-
wicklungen 
Aufgabenportfolio der 
Gebäudewirtschaft 
Bewirtschaftung
Bestandsimmobilien 
Asset- und 
Portfoliomanagement Bauprojektmanagement

Lagebericht / 6 
 
Rahmenbedingungen 
Allgemeine Rahmenbedingungen 
Als eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln ist die Gebäudewirtschaft mit einer  
gewissen wirtschaftlichen Selbstständigkeit ausgestattet, die ihren Ausdruck u.a. in einem  
eigenen Wirtschaftsplan und einem eigenen Jahresabschluss findet. Gegenüber der Stadt und 
dem allgemeinen Rechtsverkehr ist die Gebäudewirtschaft rechtlich unselbständig und in Tei-
len weiterhin städtischen Regelungen - beispielsweise der zentralen Stellenbewertung - unter-
worfen.  
 
Finanzwirtschaftliche Rahmenbedingungen 
Vermietungssegment 
Die Gebäudewirtschaft fungiert als innerstädtischer Vermieter und erhebt seit 2015 einen sog. 
Flächenverrechnungspreis, der lediglich nach Sparten (Schulen, Verwaltungsgebäude , Kitas 
und Grünanlagen) bzw. Untersparten (Schultypen) differenziert und sich aus den geplanten 
Aufwendungen der Gebäudewirtschaft ableitet.  
 
Servicesegment 
Im Servicebereich erbringt die Gebäudewirtschaft neben energiewirtschaftlichen Leistungen 
vor allem Baubetreuungsleistungen für städtische Dienststellen, die im Wesentlichen die 
Wahrnehmung der Bauherrenaufgabe, aber auch Projektmanagement- und Objektplanungs-
leistungen betreffen können. 
 
Die Serviceentgelte bzw. Honorare für Planungs - und Baubetreuungsleistungen orientieren 
sich ab einem bestimmten Maßnahmenumfang am allgemeinen Preisrecht für Architekten 
(HOAI) bzw. an den entsprechenden Regelungen der AHO. Für ihre energiewirtschaftlichen 
Dienstleistungen (Abrechnung mit den verschiedenen Versorgungsunternehmen, Ausschrei-
bungen und Preisverhandlungen etc.) erhält die Gebäudewirtschaft von der Kernverwaltung 
eine pauschale Jahresvergütung. 
 
Ergänzend zur handelsrechtlichen Gewinn - und Verlustrechnung erstellt die Gebäudewirt-
schaft eine Spartenrechnung, die die beiden vorgenannten Segmente umfasst und Bestandteil 
des Anhangs ist.

Anlage 2 - Lagebericht / 7 
 
 
Ergebnisausgleich / Abführung 
 
Über einen unmittelbaren Ergebnisausgleich wird sichergestellt, dass positive Sparten -
ergebnisse der Kernverwaltung zu fließen, während Spartendefizite grundsätzlich durch die 
Kernverwaltung auszugleichen sind. Der Ergebnisausgleich hat somit die Aufgabe, bei der 
Verrechnungspreisbildung im Rahmen der Wirtschaftsplanung nicht antizipierte bzw. 
vorhersehbare Auswirkungen spartenbezogen und mit Wirkung noch für das Wirtschaftsjahr 
aufzufangen.  
 
Das innerstädtische Verrechnungspreismodell sieht zwei Modifikationen bei den Instandhal-
tungsaufwendungen und den Erträgen aus Grundstücksveräußerungen bei der Ermittlung des 
Ergebnisausgleiches vor: Eingeplante, aber tatsächlich nicht aufgewandte Instandh altungs-
mittel sollen grundsätzlich der Finanzierung von künftigen Instandhaltungsaufwendungen die-
nen, bleiben aus diesem Grund bei der Ermittlung der Spartenergebnisse unberücksichtigt und 
werden einer Bauerneuerungsrücklage zugeführt. Unberücksichtigt ble iben auch Buchge-
winne der Gebäudewirtschaft aus der Veräußerung von Grundstücken. Hier ist konzeptionell 
eine Ausschüttung an den städtischen Haushalt vorgesehen.  
 
Das Jahresergebnis der Gebäudewirtschaft (nach Ergebnisausgleich) setzt sich aus den bei-
den vorgenannten Komponenten zusammen. Es obliegt dem Rat der Stadt Köln, im Rahmen 
der Beschlussfassung über den Jahresabschluss zu entscheiden, ob und inwieweit das Jah-
resergebnis zur Stärkung des Eigenkapitals der Gebäudewirtschaft verwandt oder an den 
städtischen Haushalt abgeführt wird. 
 
Schulbaugesellschaft 
Der Rat der Stadt Köln hat mit Wirkung vom 1. Januar 2023 eine im 100 %igen Eigentum der 
Stadt befindliche Schulbaugesellschaft gegründet, um, flankierend zur Gebäudewirtschaft, die 
Eigenbedarfe der Stadt Köln im Schulbau abzudecken.  
 
Die Realisierung der einzelnen Schulbaumaßnahmen erfolgt im Auftrag und in Abstimmung 
mit der Gebäudewirtschaft, die die Liquidität der GmbH über Vorauszahlungen sicherstellt, die 
entstandenen Kosten projektscharf erstattet und – nach Fertigstellung – für die innerstädtische 
Bewirtschaftung und Vermietung der im Sondervermögen geführten Objekte zuständig ist.

Lagebericht / 8 
 
B. WIRTSCHAFTSBERICHT 
I. Gesamtwirtschaftliche Lage und Branchenentwicklung  
 
Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) als zentraler Maßstab für die wirtschaftliche Leistung einer 
Volkswirtschaft misst den Wert der im Inland hergestellten Waren und Dienstleistungen (Wert-
schöpfung). Die gesamtwirtschaftliche Bruttowertschöpfung ging im Jahr 20 24 preisbereinigt 
um 0,4 % zurück. Dabei zeigten sich deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Wirt-
schaftsbereichen. Im verarbeitenden Gewerbe wurde weniger erwirtschaftet, die Bruttowert-
schöpfung nahm gegenüber dem Vorjahr deutlich ab (-3,0 %). Vor allem gewichtige Bereiche 
wie der Maschinenbau oder die Automobilindustrie produzierten spürbar weniger. Die Dienst-
leistungsbereiche entwickelten sich im Jahr 2024 insgesamt positiv (+0,8 %), jedoch unein-
heitlich. So stagnierte die Bruttowertschöpfung im zusammengefassten Wirtschaf tsbereich 
Handel, Verkehr und Gastgewerbe. Dies gilt auch für die Unternehmensdienstleister. Der Wirt-
schaftsbereich Information und Kommunikation setzte dagegen seinen Wachstumskurs fort 
(+2,5 %). Dies galt auch für die vom Staat geprägten Wirtschaftsbereiche: Neben der öffentli-
chen Verwaltung selbst, wuchsen auch die Bereiche Erziehung und Unterricht sowie Gesund-
heitswesen weiter. Die Bruttowertschöpfung dieser Bereiche zusammen nahm im Vergleich 
zum Vorjahr deutlich zu (+1,6 %). 
 
 
 
 -
 500
 1.000
 1.500
 2.000
 2.500
 3.000
 3.500
 4.000
 4.500
 5.000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024
Bruttoinlandsprodukt in Deutschland von 2008 bis 2024
in Mrd. Euro

Anlage 2 - Lagebericht / 9 
 
 
Im Baugewerbe, das zu den bedeutendsten Wirtschaftszweigen in Deutschland gehört, sank 
die Bruttowertschöpfung überproportional um 3,8 %. Dieser Rückgang ist auf eine Nachfrage-
schwäche zurückzuführen. Trotz der eingebrochenen Nachfrage sind die Baupreise nicht rück-
läufig. Normalisierte Lieferketten und die Entspannung bei der Verfügbarkeit von Baumateria-
lien tragen zu einer Beruhigung des Preisauftriebs bei. Die nach wie vor hohen Baupreise und 
Zinsen führten dazu, dass insbesondere weniger Wohngebäude errichtet wurden. Auch das 
Ausbaugewerbe musste Produktionsrückgänge hinnehmen. 
 
Nach Einschätzung des Bundesinstitutes für Bau-, Stadt- und Raumforschung1 ist der öffent-
liche Bau mit schwierigen Rahmenbedingungen konfrontiert. Ein Verlust an Steuereinnahmen 
aufgrund der schwierigen gesamtwirtschaftlichen Lage bei steigenden Defiziten schränkt die 
Handlungsspielräume im kommunalen Bereich, der 57 % des öffentlichen Bauvolumens tätigt, 
weiter ein. Im KfW-Kommunalpanel 2024 wird der Investitionsrückstand für die Gemeinden mit 
Mrd. 186 Euro ermittelt. Der Investitionsbedarf ist folglich enorm. 
 
 
II. Entwicklung des Betriebes 
1. Allgemeiner Geschäftsverlauf  
 
Eigene und angemietete Bestandsimmobilien 
Ein wesentlicher Teil des Kerngeschäftes der Gebäudewirtschaft, die Vermietung und Bewirt-
schaftung der e igenen und angemieteten Bestandsimmobilien  entwickelte sich – gemessen 
an den erzielten Mieterlösen – auch in 2024 weitgehend planmäßig.  
 
Bauprojektmanagement - Neubau und Modernisierung  
Die zweite Säule der Gebäudewirtschaft, der Bereich Neubau und Modernisierung, war auch 
in 2024 noch von den Auswirkungen des im Februar 2022 von Russland begonnenen Ukraine-
Konflikts geprägt, der u.a. zu einer Energiekn appheit, Lieferengpässen und damit zu einer 
starken Beeinträchtigung des Baustellenbetriebs geführt hat. Vor diesem Hintergrund konnten 
vom geplanten Investitionsniveau 2024 (EUR 384,3 Mio.) im Ergebnis EUR 284,1 Mio. reali-
siert werden. Die Abweichung beträgt EUR 100,3 Mio. bzw. 26,1 %. 
  
 
1 Vgl. Bericht zur Lage und Perspektive der Bauwirtschaft 2025; S.1f.; Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung  
  (BBSR), Bonn.

Lagebericht / 10 
 
Bauprojektmanagement, Dienstleistungssegment 
Der dritte Kernbereich, das Dienstleistungssegment, umfasst sämtliche Serviceleistungen, die 
die Gebäudewirtschaft im Auftrag für andere städtische Dienststellen erbringt. Während die 
Umsatzerlöse aus der energ iewirtschaftlichen Betreuung aufgrund von Kostensteigerungen 
rund 16 % über dem Planansatz liegen, blieb die tatsächliche Entwicklung im Bereich der Bau-
betreuung in 2024 mit einer Abweichung von gut 33 % erneut hinter den Erwartungen zurück. 
Ursächlich hierfür sind – neben den vorgenannten gesamtwirtschaftlichen Einflussfaktoren – 
vor allem projektspezifische Problemlagen2.  
 
In der Gesamtschau ist die Betriebsleitung mit dem Verlauf und den in 2024 erzielten Ergeb-
nissen durchaus zufrieden.  
 
2. Vermietung und Bewirtschaftung von Objekten 
 
Entwicklung des Immobilienbestandes und der bewirtschafteten Flächen 
Der von der Gebäudewirtschaft zum 31. Dezember 2024 bewirtschaftete Bestand an eigenen 
und angemieteten Objekten entwickelte sich wie folgt: 
 
Bestandsentwicklung  
Bestandsentwicklung 2022 2023 2024 
Eigene Objekte  428 430 433 
Angemietete Objekte  80 83 86 
  508 513 519 
 
Bestandsentwicklung 
nach Objektkategorien 
Eigene Ob-
jekte 
Angemie-
tete Objekte 2024 
Verwaltungsgebäude 30 58 88 
Schulen (inkl. ÖPP) 263 28 291 
Kindertagestätten 76 0 76 
Sonstige Aufbauten 
u.a. Friedhofsaufbauten, Trauerhal-
len und Betriebshöfe 
(ohne Brunnen) 
64 0 64 
  433 85 519 
 
2 Vgl. hierzu S. 29 ff.

Anlage 2 - Lagebericht / 11 
 
 
 
 
Flächenentwicklung 
 
Flächenentwicklung 2022 2023 2024 
  qm qm qm 
Eigene Objekte  1.998.485,95 2.008.468,77 2.041.483,13 
Angemietete Objekte  444.924,67 468.158,45 465.842,82 
  2.443.410,62 2.476.627,22 2.507.325,95 
 
 
Flächenentwicklung 
nach Objektkategorien 
Eigene Ob-
jekte 
Angemie-
tete Objekte 2024 
  qm qm qm 
Verwaltungsgebäude 173.422,14 393.655,98 567.098,12 
Schulen (inkl. ÖPP) 1.765.373,14 72.168,84 1.837.559,98 
Kindertagestätten 64.457,53 0 64.457,53 
Sonstige Aufbauten 38.210,32 0 38.210,32 
  2.041.483,13 465.842,82 2.507.325,95 
 
 
 
17,0%
56,1%
14,6%
12,3%
Gebäudebestand
Anteil je Objektkategorie
Verwaltungsgebäude Schulen (inkl. ÖPP) Kindertagestätten Sonstige Aufbauten…

Lagebericht / 12 
 
 
 
 
 
Entwicklung der Mieterlöse, der Flächenverrechnungspreise und der Leerstandsquote 
Die nachfolgende Übersicht zeigt die Entwicklung und Zusammensetzung der Mieterlöse nach 
Objektkategorien und verdeutlicht die Auswirkungen der Erlöskorrektur im Zuge des innerstäd-
tischen Ergebnisausgleichs am Jahresende: 
 
  2022 2023 2024 
  EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Plan-Mieterlöse 281,8 327,0 343,2 
       
Mieterlöse für      
…Verwaltungsgebäude 93,0 91,7 93,9 
…Schulen 171,0 206,6 229,8 
…Kindertagesstätten 6,6 7,3 7,6 
…Sonstige Bauten 3,3 4,2 3,9 
…Mieterlöse vor Erlöskorrektur 273,9 309,8 335,1 
…Erlöskorrektur 3,3 0,2 -14,1 
       
Ist-Mieterlöse insgesamt  277,2 310,0 321,0 
 (nach Erlöskorrektur)      
       
Plan- / Ist-Abweichung      
absolut 4,6 17,0 22,2 
prozentual 1,66 % 5,2 % 6,5 % 
 
 
22,6%
73,3%
2,6% 1,5%
Mietfläche
Anteil je Objektkategorie
Verwaltungsgebäude Schulen (inkl. ÖPP) Kindertagestätten Sonstige Aufbauten

Anlage 2 - Lagebericht / 13 
 
 
Im Vergleich zum Vorjahr sind die Mieterlöse in 2024 nach der Erlöskorrektur im Rahmen des 
Ergebnisausgleiches um EUR 25,0 Mio. bzw. 8,4 % gestiegen.  
 
  2022 2023 2024 
  EUR / qm. EUR / qm EUR / qm 
Verwaltungsgebäude 16,91 16,68 16,50 
Schulen 6,98 - 9,22 7,30 - 11,21 9,04 - 11,13 
Kindertagesstätten 9,02 10,06 10,38 
Sonstige Aufbauten  7,58 10,13 11,97 
Durchschnitt  10,16 11,46 11,58 
 
 
Perspektivisch werden die Flächenverrechnungspreise je Quadratmeter deutlich steigen, weil 
sowohl die Anmietkosten/qm als auch die Errichtungskosten/qm, z.B. die eines Quadratmeters 
Schule, bedingt durch sich stetig verschärfende technische Vorgaben (bzgl. Barrierefreiheit, 
energetisches Niveau, Luftaustausch etc.) und erhöhten pädagogisch begr ündeten Anforde-
rungen an das Gebäude / den Gebäudezuschnitt im Zeitablauf zunehmen  und aktuell beim 
mehr als Zweifachen der heutigen Flächenverrechnungspreise liegen. Diese Tendenz wird 
sich durch die derzeitige allgemeine und besondere Preisentwicklung in  der Bauwirtschaft 3 
und aufgrund der engen Marktsituation bei Investoren- und Anmietprojekten4 noch spürbar 
verstärken. 
 
Insoweit kommt den Bemühungen um Standardreduzierungen hinsichtlich Flächen und Aus-
stattung eine besondere Bedeutung zu. 
 
Die durchschnittliche Leerstandsquote reduzierte sich gegenüber dem Vorjahr von 3,97 % auf 
2,87 %. Sie betrifft im Wesentlichen eigene Objekte: 
 
 
  2022 2023 2024 
  qm % qm % qm % 
Eigene Objekte  86.839 3,60 92.094 3,72 64.995 2,62 
Angemietete Objekte  6.246 0,26 6.246 0,25 5.986 0,24 
 93.085 3,86 98.340 3,97 70.981 2,87 
 
 
 
 
3 Vgl. S.51 f. 
4 Vgl. hierzu die Ausführungen unter S. 58 ff.

Lagebericht / 14 
 
Vom gesamten Leerstand in 2024 ist nur ein geringer Teil steuerungsrelevant, d.h. einer zu-
künftigen städtischen Nutzung überhaupt zuführbar. Er ist im Wesentlichen sanierungsbedingt 
oder auf Um- oder Neubau zurückzuführen. Der nicht steuerungsrelevante Leerstand entfällt 
u.a. auf zum Abriss bestimmte Bestandsobjekte. Unter „Sonstigem Leerstand“ werden leer-
stehende Immobilien eingeordnet, bei denen eine Entscheidung zur weiteren Nutzung noch 
aussteht. 
 
  2022 2023 2024 
  qm % qm % qm % 
Steuerungsrelevanter 
Leerstand  24.803 1,03 32.391 1,31 29.147 1,58               
Nicht steuerungsrele-
vanter Leerstand  58.664 2,43 58.328 2,36 22.142 0,89               
Sonstiger Leerstand 9.618 0,40 7.621 0,31 9.691 0,39               
  93.085 3,86 98.340 3,98 70.981 2,87 
 
Der steuerungsrelevante Leerstand von 1,58 % ist für eine wachsende Organisat ion wie die 
Stadt Köln zu gering, da dadurch faktisch zu wenig Flächen für Baumaßnahmen zur Verfügung 
stehen. Die Konsequenz der angespannten Grundstücksituation sind u.a. teure Interimslösun-
gen oder kostspielige Investoren- und Anmietprojekte.  
 
Entwicklung der Instandhaltungsaufwendungen und -ausgaben 
Eine der wesentlichen Aufgaben der Gebäudewirtschaft besteht in der Versorgung mit einem 
intakten und nutzungsgerechten Immobilienbestand.  
 
Im Zeitraum 2022 bis 2024 entwickelten sich die Instandhaltungsaufwendungen im Vergleich 
zu den Planansätzen wie folgt:  
 
 2022 2023 2024 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Budget lt. Wirtschaftsplan 86,97 99,72 100,27 
    
Instandhaltungsaufwand    
• Ausgaben 72,13 77,90 90,75 
• Rückstellungseffekte* 38,81 16,80 9,17 
 110,94 94,70 99,92 
    
Plan- / Ist-Abweichung    
   absolut 23,97 -5,02 -0,35 
   prozentual  27,6 % -5,0 % -0,3 % 
 * Saldo aus dem Verbrauch (-) und der Dotierung (+) von Rückstellungen

Anlage 2 - Lagebericht / 15 
 
 
Die Tabelle verdeutlicht, dass die tatsächlichen Instandhaltungsausgaben im Vergleich zum 
Vorjahr um EUR 12,85 Mio. angestiegen sind. Die Rückstellungseffekte sind rückläufig. Neben 
den Kosten für Brandschutz- und Rückbauverpflichtungen wurden auch in 2024 insbesondere 
voraussichtliche Kosten für die Sanierung der Abwasserkanalisation zurückgestellt5.  
 
Die allein auf Schulen entfallenden Instandhaltungsausgaben setzen sich nach Stadtbezirken 
wie folgt zusammen:  
 
 2022 2023 2024  2024 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio.  EUR / qm 
Bezirk 1 12,9 12,7 15,1  46,68 
Bezirk 2 2,5 2,4 3,2  20,05 
Bezirk 3 6,9 5,7 5,7  23,36 
Bezirk 4 4,2 6,5 8,5  45,63 
Bezirk 5 6,2 4,9 7,8  46,32 
Bezirk 6 5,9 8,4 6,9  49,88 
Bezirk 7 7,1 7,3 7,8  41,52 
Bezirk 8 4,5 5,0 5,6  34,94 
Bezirk 9 7,8 8,3 12,7  47,76 
Insgesamt / Durchschnitt 58,2 61,2 73,4  38,57 
 
 
Der Abbau des (übernommenen) Instandhaltungsstaus an den Objekten des 
Sondervermögens erfolgt über geplante Instandhaltungsmaßnahmen, je nach Objektzustand 
aus Gründen der Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit in vielen Fällen  zudem über umfas-
sende (investive) Generalinstandsetzungen und bestandsersetzende Neubauten.  
 
Gemäß einer Empfehlung der KGSt sind zur Vermeidung von Substanzverlusten jährlich Mittel 
von 1,2 % der Wiederbeschaffungskosten zur Verfügung zu stellen. Die Instandhaltungsquote 
zum 31. Dezember 2024  (Ist-Instandhaltungsausgaben ohne Rückstellungseffekte / Wieder-
beschaffungswerte) beträgt 1,24 %. Unter Berücksichtigung der Auszahlungen für Generalin-
standsetzungen mit investivem Charakter ergibt sich bezogen auf die Objekt-Wiederbeschaf-
fungswerte eine Quote von 2,10 %. 
 
 
5 vgl. hierzu S.53 f.

Lagebericht / 16 
 
Die Rückführung des Rückstaus gehört trotz der erheblichen Fortschritte in den vergangenen 
Jahren unverändert zu den zentralen Zielsetzungen der Gebäudewirtschaft. Die Herausforde-
rung besteht aber vor allem d arin, die neu en und generalsanierten Gebäude werterhaltend 
bzw. wertverbessernd zu bewirtschaften6. 
 
Sonstige Tätigkeiten und Aufgaben im Rahmen der Objektbewirtschaftung 
Die Bewirtschaftung der Immobilien und die damit verbundene Betreiberverantwortung bedin-
gen neben der Unterhaltung und Instandsetzung die Wahrnehmung einer Vielzahl von weite-
ren Aufgaben, die sich nicht oder nur bedingt in Ausgaben niederschlagen. 
 
Zu denken ist in diesem Zusammenhang beispielsweise an  
• die Übernahme und Inbetriebnahme neuer oder sanierter Gebäude (incl. Prüfung der Ge-
bäudedokumentation, Gewährleistung etc.). 
• vorbereitende und unterstützende Tätigkeiten im Rahmen von oder im Zusammenhang mit 
städtischen Task-Forces und Krisenstäben (insbesondere Gymnasien und Grundschulen, 
G8/G9, OGTS u.a.).  
• die Teilnahme an Ausschüssen, Workshops, Elternabenden, Terminen mit der Politik und 
Bezirksvertretungen zu Sonderprojekten / -anfragen und Einzelthemen wie z.B. Bau und 
Eröffnung des ersten Kolumbariums (Friedhof Melaten) oder Unisex-Toiletten (1. Schultoi-
lettengipfel in Berlin mit dem Deutschen Städtetag) und Instandsetzungen. 
• die Zuarbeit zu und die Umsetzung von, den Bestand der Gebäudewirtschaft betreffenden 
Ratsbeschlüssen (Photovoltaikanlagen auf städtischen Dächern, Fassadenbegrünung, 
Lehrschwimmbecken, Turnhallen u.v.a.m.).  
• verbesserte und qualifizierte (VOB-) Abnahme und Prüfung der Bestandsdächer durch die 
Beauftragung von Sachverständigen für Dach -, Wand- und Abdichtungstechnik, u.a. zur 
Vorbereitung der Errichtung einer PV-Anlage, Versicherungsschutz, erhöhte Windlasten / 
Sturmgefahr. 
• Begehungen zur Bestandserfassung und Bündelung von Baumaßnahmen bei Schulen 
(gem. Schulbaumaßnahmenliste) und Kindertagesstätten, um den Bedarf an Generalin-
standsetzungen / Teilbaumaßnahmen / Instandsetzungen festzustellen.  Beispielsweise 
wurden alle 77 Kindertagesstätten im Sondereigentum der Gebäudewirtschaft fachkundig 
begangen und begutachtet, um den Sanierungsbedarf der Einrichtungen festzustellen, so-
wie die Instandhaltungsstrategie festzulegen. Insgesamt wurden drei  Sanierungskatego-
rien gebildet: Bei 32 Kindertagesstätten wurde der Bedarf einer Generalinstandsetzung  
 
6 Zu den Risiken der Bestandsbewirtschaftung, insbesondere solchen, die aus der unzureichenden Personalka - 
   pazität resultieren, vgl. die Ausführungen unter II.5.; S.47 ff.

Anlage 2 - Lagebericht / 17 
 
 
festgestellt. Diese umfassenden Sanierungsprojekte wurden zu einem GU/TU Maßnah-
menpaket zusammengefasst, um diese in den nächsten Jahren gebündelt zu vergeben. 
Bei weiteren 20 Einrichtungen wurde der Bedarf einer umfangreichen energetischen Sa-
nierung ermittelt. Diese Kitaprojekte werden in einem zweiten Sanierungspaket zusam-
mengefasst betrachtet und ebenfalls im GU/TU Verfahren bearbeitet. An 12 Kitas werden 
im Rahmen des Objektmanagements erforderliche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt. 
Bei den verbleibenden Kitas besteht aktuell Sanierungsbedarf. 
• den Arbeitskreis Schadstoffe (AKSS), der wieder für die innerstädtischen Klärungen ein-
gerichtet wurde. Für alle städtischen Nutzer und Bürger/Innen wurde dazu die sog. „Asbe-
strichtlinie“ (Handlungsanweisung zum Umgang mit Asbest in Putzen, Spachtelmassen 
und Fliesenklebern (PSF) bei Abbruch -, Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen in 
Gebäuden der Stadt Köln) erarbeitet und auf der städtischen Internetseite zur Verfügung 
gestellt. 
 
Insbesondere die Taskforce „Schulbau“ und hiermit verbundene Unterstützungsleistungen bin-
den im Objektmanagement der Gebäudewirtschaft zusätzliche Personalressourcen zulasten 
der Abarbeitung der planmäßigen Aufgaben.7  
 
Photovoltaik Ausbau 
Durch den fortschreitenden Ausbau mit neuen Gebäuden oder Erweiterungsbauten vergrößert 
sich kontinuierlich der Umfang an Photovoltaikleistung auf städtischen Gebäuden. In jeder 
Baumaßnahme wird Photovoltaik an geeigneten Flächen (Dach und Fassade) vorgese hen. 
Ziel dabei ist eine möglichst umfassende Nutzung der Flächen.  
Die Summe der im Betrieb befindlichen Photovoltaik-Anlagenleistung auf Dächern des Gebäu-
debestands der Gebäudewirtschaft beläuft sich zum 31.  Dezember 2024 auf 4.439 kWp an 
insgesamt 88 Standorten, dies bedeutet ein Zuwachs von 13 % PV-Leistung (525 kWp) und 8 
Standorten im Vergleich zum 31. Dezember 2023. 
In 2022 wurde die Kooperation „100-Dächer-Programm“ zwischen GW und RheinEnergie zum  
,Ausbau von PV-Anlagen auf Bestandsdächern gestartet, mit dem Ziel der Nachrüstung von 
PV-Anlagen auf Bestandsdächern von 45 Schulstandorten mit insgesamt circa 105 potentiell 
geeigneten Dachflächen. Die Liste wird fortlaufend ergänzt um geeignete Standortmeldungen 
aus dem Objektmanagement betreffend Schulen, Kindertagesstätten und Verwaltungsgebäu-
den. 
 
7 Vgl. zur Taskforce „Schulbau“ die Ausführungen auf S. 53 ff.

Lagebericht / 18 
 
Bei allen Objekten werden zunächst Untersuchungen durch einen Dach-Sachverständigen be-
auftragt. Im Ergebnis der Untersuchungen werden die Dächer in verschiedene Kategorien ein-
geteilt. Die Kategorien reichen von PV -Anlagen, zeitnah umsetzbar bis hin zum übe rwiegen-
den Teil der Dachflächen, die nicht beziehungsweise erst nach einer Sanierung für eine PV -
Installation geeignet sind. 
Sanierungsmaßnahmen sollen gebündelt werden. Insgesamt fordert der PV-Ausbau umfang-
reiche Kapazitäten bei Sachverständigen, und durch den fast durchgehend schlechten Zu-
stand der Dachaufbauten, verstärkt auch bei externen Planungsbüros und bei der Gebäude-
wirtschaft. Der Fortgang ist folglich offen. 
 
Brunnen 
Im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft befinden sich zum 31. Dezember 2024 85 Brun-
nen. Der Brunnen am Neumarkt ist 2024 erstmals in Betrieb gegangen. Die Chlorung des 
Brunnens wurde entgegen einer bestehenden Grundsatzentscheidung beschlossen; eine 
Chloranlage ist dementsprechend noch nachzurüsten und mit entsprechenden Folgeaufwen-
dungen in der Unterhaltung verbunden. 
 
Im Rahmen einer Vereinbarung mit dem Amt für Landschaftspflege und Grünflächen hat sich 
die Gebäudewirtschaft verpflichtet, gesamtstädtisch den Betrieb der sogenannten sprudeln-
den Brunnen sicherzustellen. Für die Wahrnehmung dieser Aufgabe, die neben der Reinigung 
und der Instandsetzung auch die Verkehrssicherung der vom Vertrag erfassten Brunnen und 
Fontänen umfasst, erhält die Gebäudewirtschaft ein pauschales Nutzungsentgelt. Der Betrieb 
eines Trinkwasserbrunnens ist mit zusätzlichen Anforderungen verbunden und stellt eine deut-
liche Erweiterung der Aufgaben im Rahmen der Betreuung von Brunnen durch die Gebäude-
wirtschaft dar.

Anlage 2 - Lagebericht / 19 
 
 
3. Neubau- und Modernisierungstätigkeit 
 
Entwicklung und Zusammensetzung der Bauinvestitionen 
Der nachfolgenden Tabelle ist zu entnehmen, dass der Schwerpunkt der Bautätigkeit auf dem 
Schulbau liegt und sich diese auf einem unverändert hohen Niveau bewegt.  
 
Einen wesentlichen Anteil an dieser Entwicklung hat die Realisierung von Projekten über  
General- bzw. Totalunternehmer. Eine zunehmende Bedeutung kommt auch dem Modulbau 
zu.  
 
 
  2022 2023 2024 
  EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Budget lt. Wirtschaftsplan 361,68 389,98 384,32 
        
Bauinvestitionen       
   Verwaltungsgebäude 17,82 9,07 11,16 
   Schulen  325,10 261,08 263,09 
   Kindertagestätten 0,14 0,30 0,11 
   Sonstige Aufbauten 5,62 9,35 9,69 
  348,68 279,80 284,05 
   (Schul-) Container 0,56 6,37 0,03 
  349,24 286,17 284,08 
        
Plan- / Ist-Abweichung       
   absolut 12,44 103,81 100,25 
   prozentual  3,44% 26,62% 26,09%

Lagebericht / 20 
 
  2022 2023 2024 
  EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
        
Einzelgewerke 197,65 91,59 92,73 
GU/TU 138,38 153,76 186,10 
   davon Modulbauten 5,10 29,46 50,73 
ÖPP 12,71 34,45 5,22 
  348,74 279,80 284,05 
(Schul-) Container 0,53 6,37 0,03 
  349,24 286,17 284,08 
 
 
 
 
 
3,9%
92,6%
0,0% 3,4% 0,0%
Bauinvestitionen
Anteil je Objektkatgorie
Verwaltungsgebäude Schulen Kindertagestätten
Sonstige Aufbauten (Schul-) Container
32,6%
47,7%
1,8%
17,9%
0,0%
Bauinvestitionen
Anteil je Realsierungsform
Einzelgewerke GU/TU ÖPP Modulbauten (Schul-) Container

Anlage 2 - Lagebericht / 21 
 
 
Priorisierende Schulbauliste 
Die Schulbaumaßnahmenliste bzw. Schulbauliste bildete in der Vergangenheit die organisa-
torische Klammer im Schulbaubereich und beinhaltet alle Projekte, deren Durchführung zu 
zusätzlichen Schulplätzen führt sowie alle notwendigen General - oder Teilsanierungen von 
bestehenden Schulgebäuden. Sie wird jährlich fortgeschrieben und der Politik vorgestellt. 
 
Nicht erfasst sind in der Schulbauliste beauftragte Ad hoc- Containerprogramme, kleinere Bau-
maßnahmen oder Serviceaufträge sowie bauunterhaltende Maßnahmen unterhalb der Teil - 
bzw. Generalsanierung. Mit Sachstand vom 31.  Dezember 2024 befanden sich von den ins-
gesamt 207 Schulbaumaßnahmen 91 Projekte in Bearbeitung / Umsetzung.  
 
Die Schulbauliste unterscheidet insgesamt sieben Prioritätskategorien und bindet die Verwal-
tung, die geplanten Baumaßnahmen in der vorgegebenen Reihenfolge umzusetzen. Sie ver-
deutlicht zugleich die enormen Herausforderungen, die von der Stadt Köln im Schulbau noch 
zu bewältigen sind. 
 
2024 01.01. Zugang  Umgliederung  Abgang 31.12. 
Priorität    Neue  
Maßnahme 
in höhere 
Priorität 
in niedrigere 
Priorität 
fertig-
gestellt gestrichen   
0 / bereits im Bau oder 
Teil eines Maßnahmen-
pakets 
85 11 (10) 3 0 -7 0 91 
GI 1 / Maßnahmen, die 
aus baufachlicher Sicht 
zeitnah/spätestens in 5 
Jahren einen Baubeginn 
erfordern 
21 5 (4) 9 0 0 -1 33 
A / sehr eilig  24 5 4 (-2) 0 0 -1 30 
B / Priorität 20 0 (-4/-3) (-1) 0 0 16 
GI 2 / Maßnahmen, die 
aus baufachlicher Sicht 
zeitnah/spätestens in 10 
Jahren einen Baubeginn 
erfordern 
31 3 (-9) 0 0 0 25 
C / eilig 5 0 0 0 0 -1 4 
D / wird mittelfristig be-
nötigt 8 0 (-1) 1 0 -1 7 
M /stadtweit laufende 
Ersatzbaumaßnahmen 
durch Modulbau 
0 1 0 0 0 0 1 
  194 25 16 1 -7 -4 207

Lagebericht / 22 
 
Der Abgang betrifft die Schulbauvorhaben, die in 2024 fertiggestellt werden konnten oder be-
gründeter Maßen gestrichen wurden. Zu beachten ist, dass Teilfertigstellungen unberücksich-
tigt bleiben. 
Die Task Force Schulbau wurde in 2022 gegründet zur Nachverdichtung an Gymnasien zum 
Schuljahr 2023/24. In 2023 wurde die Task Force Schulbau erweitert um die Stärkungspakete 
Gymnasien und Gesamtschulen sowie um die Nachverdichtung an Grundschulen zum Schul-
jahr 2024/25. In der Folge konnten M itarbeitende der Gebäudewirtschaft nicht in vollem Um-
fang für Projekte der Schulbaumaßnahmenliste eingesetzt werden. 
 
Auf die weitergehenden Erläuterungen unter D.II.6 „Innerstädtische Bedarfsermittlung und 
Auftragsrisiken“ wird verwiesen8. 
 
Projektrealisierung durch Einzelvergabe 
Der Anteil am Investitionsvolumen, der über Projekte im Wege der Vergabe von einzelnen 
Gewerken abgewickelt wird, beläuft sich in 2024 auf rd. 32,6 % und ist im Vergleich zum Vor-
jahr konstant.  
 
GU/TU Pakete  
Der Anstieg des von der Gebäudewirtschaft in ihrem Sondervermögen umgesetzten Bauvolu-
mens ist in erster Linie auf GU/TU-Vergaben innerhalb der beiden Schulbau- Maßnahmenpa-
kete zurückzuführen.  
• Erstes Maßnahmenpaket Schulbau (Beschluss 0864/2017, 0990/2018, 1503/2019, 
1656/2021) 
In 2017 wurde die Gebäudewirtschaft beauftragt, 15 Schulbaumaßnahmen an 11 Schul-
standorten durch Totalunternehmer (TU) zu planen und zu errichten bzw. durch General-
unternehmer (GU) errichten zu lassen. Das Maßnahmenpaket wurde um Neu- und Erwei-
terungsbauten erweitert und zudem aus baufachlichen, logistischen und schulpädagogi-
schen Erwägungen sowie infolge des Übergangs von G8 auf G9 ergänzt. Im Ergebnis 
umfasst das GU/TU-Maßnahmenpaket 22 Maßnahmen an insgesamt 11 Schulstandorten. 
Insgesamt ist ein finanzie lles Projektvolumen von EUR 745 Mio. für die Schaffung und 
Sicherung von rd. 8.000 Schulplätzen vorgesehen. An 8 Standorten wurden die Baumaß-
nahmen bereits abgeschlossen. So konnten 2024 am Dreikönigsgymnasium an der Escher 
Str. und dem Barbara-von-Sell-Berufskolleg am Niehler Kirchweg nach Rückzug aus den 
 
8 Vgl. S. 53 ff.

Anlage 2 - Lagebericht / 23 
 
 
Interimsstandorten der Schulbetrieb wieder aufgenommen werden. Die Königin -Luise-
Schule an der Alten Wallgasse wird geplant 2025 fertiggestellt. Die verbleibenden 2 Maß-
nahmen am Hildegard-von-Bingen-Gymnasium an der Leybergstr. und an der Edith-Stein-
Realschule am Niehler Kirchweg 120 liegen aktuell im Zeitplan und werden 2026 bzw. 
2027 in Betrieb gehen. 
• Zweites Maßnahmenpaket Schulbau (Beschluss 1474/2020, 1356/2022, 2196/2024) 
Auf der Grundlage eines Ratsbeschlusses aus 2020, der 2022 erweitert worden ist, wurde 
ein weiteres GU/TU-Maßnahmenpaket mit einem Projektvolumen von EUR 1,7 Mrd. auf-
gelegt. Das zweite Schulbaumaßnahmenpaket beinhaltete im ersten Aufschlag rd. 50 
Schulbauprojekte an insgesamt 20 Standorten, um bis zum Jahr 2027 rd. 13.000 Schul-
plätze zu schaffen bzw. zu sichern. Mit der Beschlussvorlage 2196/2024 soll eine Kosten-
fortschreibung der GU/TU-Maßnahmen in den Rat eingebracht werden. Diese ergibt sich 
aufgrund notwendiger Bedarfsanpassungen (erhebliche Bausolländerungen und zusätzli-
che Standorte) sowie der Berücksichtigung der Risiken und der Indexierung gestiegener 
Baukosten. Aus den zunächst 50 Maßnahmen an 20 Standorten und 13.000 Schüler*in-
nenplätzen sind nun 60 Maßnahmen an 30 Standorten für eine Schüler*innenzahl von 
nunmehr 17.000 geworden. Daraus ergibt sich ein prognostizierter Mehrbedarf von  
EUR 1,1 Mrd., sodass sich das Projektvolumen auf EUR 2,8 Mrd. erhöht. Nachdem an den 
verschiedenen Standorten umfan greiche Grundlagenermittlungen und Machbarkeits - 
studien erfolgt sind, konnten bereits eine Vielzahl von Projekten an GU/TU vergeben  
werden. Weitere GU/TU-Vergaben befinden sich zurzeit in der Ausschreibung und werden 
voraussichtlich 2025 vergeben.  
 
Öffentlich-Private-Partnerschaft (ÖPP) 
Im Rahmen der Erweiterung der Beschaffungsvarianten wurden diverse Projekte auf der 
Grundlage einer ÖPP-Vergabe realisiert. Dies geschieht in der Regel in Teilschritten, sog. Lo-
sen. 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 8. April 2014 den Beschluss gefasst, ein drittes 
Los – es betrifft die Sanierung und den Teilneubau von vier Schulen an drei Schulstandorten – 
zu realisieren. Der Betrieb der Schulen ist einheitlich ab 1. Januar 2018 auf den Vertrags-
partner übergegangen. An allen Standorten erfolgen die Baumaßnahmen parallel zum laufen-
den Schulbetrieb und umfassen komplexe Interimskonzepte zur Auslagerung auf dem jeweili-
gen Gelände. Bedingt durch unvorhergesehene Risiken im Baufortschritt verschieben sich die 
Fertigstellungstermine bei zwei der drei Maßnahmen.

Lagebericht / 24 
 
Schulbaukasten 
Mit dem so genannten Schulbaukasten sollen konzeptionelle Vorarbeiten geleistet und  
Lösungsansätze entwickelt werden (z. B. standardisierte Raumprogramme, Bauteilstandards 
und andere Arten der Skalierbarkeit ). Aufgrund von Abstimmungserfordernissen zwischen 
Schulen, Schulentwicklungsplanung und Gebäudewirtwirtschaft sowie standortspezifischer 
Anforderungen insbesondere bei Baumaßnahmen im Bestand stellt die Entwicklung  
allgemeingültiger Standards eine große Herausforderung dar.  
 
Modulbauten 
Mit der in 2020 verabschiedeten Modulbaurahmenvereinbarung mit unterschiedlichen Total-
unternehmern konnten zunächst an zwölf Standorten insgesamt zwölf Maßnahmen projektiert 
und beauftragt werden. 
Von zwölf sind sieben Maßnahmen planmäßig fertiggestellt. Eine Maßnahme (Berrenrather 
Straße) konnte wegen standortspezifischer Anforderungen nicht als Modulbau umgesetzt wer-
den, sondern wurde in konventioneller Bauweise projektiert. Im Jahr 2024 wurden zw ei von 
den drei ausstehenden Maßnahmen fertiggestellt und in Betrieb genommen. Die letzte Maß-
nahme wurde zu Beginn des Jahres 2025 abgeschlossen.  
Im Jahr 2022 wurden weitere Maßnahmen aus der Modulbaurahmenvereinbarung beauftragt. 
Die für 2024 vorgesehene Inbetriebnahme dieser fünf Projekte an drei Standorten, verschiebt 
sich in die Jahre 2025 und 2026. 
Darüber hinaus konnten in 2022 sieben Schulerweiterungen in Holzmodulbauweise ausge-
schrieben und Totalunternehmer mit der Erstellung beauftragt werden. Von diesen Erweite-
rungsmaßnahmen werden vier Standorte voraussichtlich in 2025 fertiggestellt. Für die drei 
weiteren Standorte ist die Fertigstellung in den Folgejahren geplant.  
Parallel zu in der Umsetzung befindlichen Maßnahmen wurden neun weitere Projekte vorbe-
reitet. Für vier Maßnahmen soll die Ausschreibung im Jahr 2025 erfolgen, so dass eine Fer-
tigstellung voraussichtlich im Jahr 2027 möglich ist. Die Inbetriebnahmen der fün f weiteren 
Bauvorhaben erfolgen in den Folgejahren. Darüber hinaus werden kontinuierlich weitere Pro-
jekte vorbereitet bzw. kurzfristig ausgeschrieben.

Anlage 2 - Lagebericht / 25 
 
 
4. Investoren- und Anmietprojekte  
Zur Deckung des gesamtstädtischen Flächenbedarfs werden neben den vorgenannten 
GU/TU-Vergaben, ÖPP-Projekten, Modulbauten etc. weitere alternative Realisierungswege 
wie Investorenverfahren, Umwidmung von angemieteten Objekten (Anmietprojekte), Schul-
bau-Baukasten9 sowie innovative Bauvertragsmodelle wie Mehrparteienverträge, Partner-
schaftsmodelle und Design & Build beschritten oder geprüft. 
 
Im Rahmen von Investorenverfahren werden - ergänzend zum klassischen Grunderwerb und 
anschließender Bebauung - Grundstückseigentümer bzw. -eigentümerinnen gesucht, die auf 
eigenem Grundstück Schulen bzw. Sporthallen errichten und diese  langfristig, das heißt für 
mindestens 20 Jahre, an die Stadt Köln vermieten. Dem Ziel, der Schaffung von Schulplätzen, 
dient auch die Anmietung vorhandener Verwaltungsgebäude, die zu Schulen umgebaut wer-
den.  
 
5. Büroflächenmanagement 
Neben diesen beiden jüngeren Instrumenten im Schulbereich gibt es eine weitere Initiative der 
Gebäudewirtschaft im Bereich der Büroflächen – das strategische Büroflächen - bzw. Bü-
roraummanagement. 
 
Gemeinsam mit dem Zentralen Raummanagement der Kernverwaltung werden hierzu zu-
kunftsfähige Raum- bzw. Flächenkonzepte und Standards unter Berücksichtigung der vorhan-
denen Ämterstrukturen erarbeitet. Dabei stehen die Bedürfnisse der Mitarbeiter*innen sowie 
die digitalen Anforderungen im Fokus. Betrachtet werden der aktuelle Standard, d.h. die sog. 
Zellenbüro-Nutzung in Form von Einzel - und Doppelbüros sowie ein Multi -Space-Konzept, 
welches eine Mischung aus offenen Flächen sowie unterschiedlichen Flächen für Besprechun-
gen, Team- sowie Einzelarbeit darstellt. Darüber hinaus wird das Potenzial von Desk-Sharing 
auf den Flächenbedarf ermittelt. Neben der Gesamtbetrachtung des Gebäudebestands erfol-
gen darüber hinaus strategischen Entscheidungen über weitere Anmietungen oder Kauf von 
bestehenden Gebäuden. Die Umsetzung des Flächenbedarfs und die erforderlichen Vertrags-
verhandlungen mit Vermietern und Verkäufern erfolgen durch die Gebäudewirtschaft. 
Das „Strategische Büroflächenmanagement“ verfolgt zusammengefasst das Ziel, eine effizi-
ente Nutzung der Büroflächen mit dem Ergebnis einer nachhaltigen Kostenreduktion und einer 
Verringerung der CO2-Emission zu erreichen.  
 
9 Erarbeiten von wiederholbaren Planungsparametern bei gleichzeitiger Möglichkeit der individuellen Planung.

Lagebericht / 26 
 
Unabdingbare Voraussetzung für eine sinnvolle Umsetzung von Raum - und Flächenkonzep-
ten ist eine prognostische Berechnung bzw. belastbare Abschätzung des zukünftigen städti-
schen Büroraumbedarfs. Hierfür sind im Rahmen des „Strategisches Büroflächenmanage-
ment“ diverse Verfahrensschritte notwendig, die nur zum Teil der Gebäudewirtschaft obliegen 
und insbesondere vom städtischen Personalamt wahrzunehmen sind. 
Seit dem 1. Januar 2025 werden die strategischen Aufgaben im Rahmen des Büroraumma-
nagements vom Dezernat Planen und Bauen wahrgenommen und die operativen ab vollum-
fänglich von der Gebäudewirtschaft. 
 
An- und Abmietungen bei Verwaltungsgebäuden (Nutzungsbeginn / -ende) 
 
  2022 2023 2024 
        
Anmietungen        
   Anzahl Objekte  4 1 1 
   Flächen (in qm)  28.345 8.851 1.144 
        
Abmietungen       
   Anzahl Objekte  1 1 1 
   Flächen (in qm)  183 65 2.371 
 
Von der obigen Flächenstatistik noch nicht erfasst wird die in 2022 angemietete (Vertragsab-
schluss) Immobilie an der Leonhard-Tietz-Straße, das sog. Agrippa-Quartier. Der Gesamtkom-
plex verfügt über eine Fläche von insgesamt ca. 45.000 qm und besteht aus verschiedenen 
Gebäudeteilen, die nach Herrichtung über eine barrierefreie Verteilebene auch untereinander 
erreichbar sind. Die Anmietung dient der kurz - und mittelfristigen Deckung von erheblichen 
Flächenbedarfen diverser Nutzerdienststellen. Andererseits können hierdurch vertraglich aus-
laufende Anmietungen mit suboptimaler Raumstruktur oder hohen Mietkosten gekündigt wer-
den. Die zunächst geplante Unterbringung der Feuerwache 1 ist aufgrund der benötigten Zeit-
schiene für die komplexen Herrichtungen verworfen worden, so dass die Anmietung aus-
schließlich als Büro- und Verwaltungsgebäude genutzt wird. Die Nutzung ist je nach Bauteil 
ab den Jahren 2026 und 2028 geplant.

Anlage 2 - Lagebericht / 27 
 
 
6. Grundstücksgeschäfte  
Der Erwerb und die Veräußerung von Schul - und sonstigen Grundstücken durch die Gebäu-
dewirtschaft stellt sich im Zeitraum 2022 - 2024 wie folgt dar: 
 
 
  2022 2023 2024 
        
Grunderwerb       
Schulgrundstücke        
Anzahl Grundstücke   3 1 - 
Flächen (in qm)  8.056 6.814 - 
        
Sonstige Grundstücke        
Anzahl Grundstücke   1 - - 
Flächen (in qm) - - - 
        
Veräußerung       
Anzahl Grundstücke   - - - 
Flächen (in qm)  - - -

Lagebericht / 28 
 
7. Dienstleistungen für Dritte 
Überblick  
Neben der Bewirtschaftung von angemieteten und im Sondervermögen befindlichen Objekten 
gehören auch Dienstleistungen im Auftrag von städtischen Dienststellen zu den Aufgaben der 
Gebäudewirtschaft. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um Serviceleistungen im Rahmen 
der energiewirtschaftlichen Betreuung, um die bauliche Unterhaltung städtischer oder von der 
Stadt Köln angemieteter Objekte und um die Baubetreuung von Großprojekten. 
 
 
 
Energiewirtschaftliche Betreuung  
Im Rahmen der energiewirtschaftlichen Betreuung von Objekten außerhalb ihres Sonderver-
mögens erbringt die Gebäudewirtschaft diverse Dienstleistungen, u.a. in folgenden Bereichen: 
 
• Energievertragswesen (Ausschreibung / Beschaffung sowie Rechnungskontrolle), 
• Automatisierte Zählerauslesung (Implementierung / Überprüfung / Fehlerbehebung), 
• Energieleitlinien (Erstellung / Stellungnahmen / Beratung), 
• Schulungen und Öffentlichkeitsarbeit (z.B. Energiebericht).  
 
 
 
Service der 
Gebäudewirtschaft 
Energiewirtschaftliche 
Betreuung 
Sonstige 
ServiceleistungenBaubetreuung
Bauunterhalt von / 
Bauleistungen im Service 
in bzw. an 
Museen
Objekten im 
Sondervermögen
sonstigen 
Objekten 
Baubetreuung von 
Großprojekten

Anlage 2 - Lagebericht / 29 
 
 
Die Umsatzerlöse aus Energiebetreuung umfassen im Wesentlichen von der Gebäudewirt-
schaft vorfinanzierte und den betreuten Dienststellen im Anschluss weiterbelastete Energie-
kosten einschließlich des Betreuungshonorars (Jahrespauschale). Sie entwickelten sich wie 
folgt: 
 
 2022 2023 2024 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Budget lt. Wirtschaftsplan  22,50 20,76 29,63 
Umsatzerlöse (Ist)  19,43 24,35 34,50 
    
Plan- / Ist-Abweichung    
   absolut -3,07 3,56 4,87 
   prozentual  -13,64 % 17,15 % 16,43 % 
 
 
 2022 2023 2024 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Abgerechnete Fremdkosten 18,09 22,88 23,55 
Honorar (Jahrespauschale) 1,20 1,20 1,20 
Sonstige 0,14 0,27 0,05 
 19,43 24,25 24,80 
 
 
Energievertragswesen 
 
Strombeschaffung 
Auf Basis einer europaweiten Ausschreibung wurde ein Liefervertrag für die Jahre 2024 bis 
2026 mit der RheinEnergie AG geschlossen. Gegenüber 2023 liegen die Stromkosten für 2024 
rund 45 % (rund EUR 10 Mio.) höher. 
Für 2025 wird eine Stromkostensteigung von 5% (EUR 1,6 Mio.) erwartet. 
 
Gasbeschaffung 
Der Erdgasmarkt hat sich auf einem höherem Preislevel stabilisiert im Vergleich zu den Erd-
gaspreisen vor der Ukrainekrise (russischer Angriff im Februar 2022). 
Der bestehende Erdgasliefervertrag mit der RheinEnergie AG wurde bis zum 31.  Dezember 
2025 verlängert. Der Erdgaslieferpreis für 2025 liegt unter dem Lieferpreis von 2024. Für 2025 
wird eine Heizkosteneinsparung von rund EUR 1,5 Mio. gegenüber 2024 erwartet.

Lagebericht / 30 
 
Baubetreuung  
Das Spektrum der von der Gebäudewirtschaft betreuten Baumaßnahmen reicht von der ein-
fachen Bauunterhaltung bis zu komplexen innerstädtischen Großprojekten. 
Aufgrund Ihrer eigentümerähnlichen Stellung obliegt der Gebäudewirtschaft bei den betreuten 
Museen auch die Wahrnehmung der Betreiberverantwortung. Insofern gehen sowohl das Leis-
tungsspektrum als auch der Verantwortungsbereich der Gebäudewirtschaft weit über eine rein 
auftragsbasierte bauliche Unterhaltung hinaus. Daneben werden im Auftrag sonstiger städti-
scher Dienststellen insbesondere Bau- und Bauunterhaltungsleistungen erbracht, die – sofern 
sie Objekte im Sondervermögen der Gebäudewirtschaft betreffen – auf einem besonderen 
Nutzerwunsch jenseits der klassischen Instandhaltung  bzw. der Vermieter -Zuständigkeit  
basieren. 
Bei den von der Gebäudewirtschaft betreuten Großbauvorhaben handelt es sich um inner-
städtische Projekte wie beispielsweise das Museum im Quartier (MiQua / Archäologische 
Zone, Jüdisches Museum) oder die Generalinstandsetzung des Römisch-Germanischen Mu-
seums. Außerhalb des Schul- und Kulturbaus plant und betreut die Gebäudewirtschaft auch 
größere Baumaßnahmen für weitere Dezernate und Dienststellen der Stadtverwaltung. Hier 
sind aktuell u.a. der Neubau mehrerer Feuer- und Rettungswachen, die Sanierung des Tanz-
brunnens, der Großmarkthalle oder aber auch der Tiefgarage am Dom zu nennen. 
Zu berücksichtigen ist, dass nicht alle der Bauvorhaben vollständig im Plan- und Rechnungs-
wesen der Gebäudewirtschaft abgebildet werden . Hintergrund ist, dass einige Bauvorhaben 
unmittelbar über den städtischen Haushalt finanziert werden und hier lediglich die erwirtschaf-
teten Projektmanagement-Honorare in die Bilanzierung einfließen.  
 
 2022 2023 2024 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Budget lt. Wirtschaftsplan  60,25 70,24 67,48 
Umsatzerlöse (Ist) 35,15 36,15 50,59 
    
Plan- / Ist-Abweichung    
   absolut -25,10 -34,09 -16,89 
   prozentual  -41,6 % -48,52 % -25,03 %

Anlage 2 - Lagebericht / 31 
 
 
 2022 2023 2024 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Abgerechnete Fremdkosten 26,90 29,68 45,70 
Betreuungshonorare 8,25 6,47 4,89 
 35,15 36,15 50,59 
 
Das Bauvolumen der Großprojekte, die von der Gebäudewirtschaft betreut, aber unmit-
telbar über den Kernhaushalt finanziert werden, stellt sich in 2024 wie folgt dar: 
 
 2022 2023 2024 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Plan (Projektplanung) 47,00 35,50 32,40 
Ist  24,75 25,51 25,16 
    
Plan- / Ist-Abweichung    
   absolut -22,25 -9,99 -7,24 
   prozentual  -47,3 % -28,14 % -22,35 % 
 
Ursächlich für die Plan -/Ist-Abweichungen im Baubetreuungssegment sind insbesondere er-
teilte, aber nur zeitverzögert realisierte Aufträge. 
 
8. Entwicklungen im Personalbereich 
Eine motivierte und qualifizierte Mitarbeiterschaft ist zur Erfüllung der vielfältigen und an-
spruchsvollen Aufgaben unerlässlich. Darüber hinaus ist allerdings auch eine hinreichende 
Personalausstattung, d.h. eine adäquate Anzahl an (besetzten) Stellen, no twendige Voraus-
setzung, um den eigenen Zielen und Ansprüchen sowie den von außen gestellten Anforderun-
gen gerecht werden. Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln beschäftigte zum Stichtag 31. De-
zember 2024 einschließlich der geschäftsführenden Betriebsleitung 875 Mitarbeiter*innen: 
 
PERSONALBESTAND UND - STRUKTUR (Köpfe)  
 2022 2023 2024 
Beamte 106 116 121 
Beschäftigte 636 670 754 
 742 786 875

Lagebericht / 32 
 
PERSONALBESTAND UND –STRUKTUR 
NACH VOLL-/ TEILZEITBESCHÄFTIGUNG 
  2022 2023 2024 
Vollzeit 567 585 653 
Teilzeit 175 201 222 
  742 786 875 
 
 
PERSONALBESTAND UND –STRUKTUR 
NACH GESCHLECHT 
  2022 2023 2024 
Männer 426 449 504 
Frauen 316 337 372 
divers x 0 0 
  742 786 875 
x nicht erhoben    
 
Für 2024 bedeutet dies eine prozentuale Verteilung von rd. 58 % auf Männer und rd. 42 % 
Frauen. Bei den Führungskräften stellt sich die Situation wie folgt dar: 
 
 
Führungskräfte Weiblich Männlich   
  Anzahl in % Anzahl in % Summe 
Geschäftsführende Betriebsleitung 
(gBL) 1 50 % 1 50 % 2 
Abteilungsleitungen 4 40 % 6 60 % 10 
Laufbahngruppe 2, 2. Einstiegsamt 
(ehem. höherer Dienst) bzw. höhere 
Entgeltgruppen; ohne gBL und AL 
16 53 % 14 47 % 30 
Laufbahngruppe 2, 1. Einstiegsamt 
(ehem. gehobener Dienst) und Lauf-
bahngruppe 1, 2. Einstiegsamt 
(ehem. mittlerer Dienst) bzw. geho-
bene und mittlere Entgeltgruppen 
26 41 % 37 59 % 63 
Summe 47 44,76 % 58 55,24 % 105

Anlage 2 - Lagebericht / 33 
 
 
Die Verteilung innerhalb der Führungspositionen spiegelt annähernd eine paritätische Vertei-
lung wider. 
 
PERSONALBESTAND UND –STRUKTUR NACH ALTERSKLASSEN 
  2022 2023 2024 
Bis 20 Jahre 0 0 3 
Bis 30 Jahre 99 107 129 
Bis 40 Jahre 159 183 207 
Bis 50 Jahre 163 161 166 
Bis 60 Jahre 248 247 271 
Über 60 Jahre 73 88 99 
  742 786 875 
 
Im Laufe des Jahres 2024 konnten insgesamt 152 neue Mitarbeiter*innen eingestellt bzw. von 
anderen Dienststellen zur Gebäudewirtschaft umgesetzt werden. Im gleichen Zeitraum haben 
63 Mitarbeiter*innen die Gebäudewirtschaft verlassen, so dass in Summe 89 Mitarbeiter*innen 
mehr am Jahresende zu Buche stehen. Die Gründe für das Ausscheiden der Mitarbeiter*innen 
sind vielfältig. Sie umfassen unter anderem den Eintritt in den Ruhestand, Beurlaubungen, den 
Wechsel zu anderen Dienststellen, aber auch Kündigungen. Sofern es sich hierbei um arbeit-
nehmerseitige Kündigungen handelt, liegt dies oftmals an besseren Verdienstmöglichkeiten 
außerhalb der Stadt Köln bzw. des öffentlichen Dienstes. 
Unter anteiliger Berücksichtigung von Teilzeitstellen ergibt sich zum 31. Dezember 2024 ein 
Bestand an 758,43 Vollzeitäquivalenten (VZÄ) auf besetzten Stellen, die sich wie folgt auf die 
verschiedenen betrieblichen Aufgaben- bzw. Funktionsbereiche verteilen:

Lagebericht / 34 
 
 
 
Aufgrund der anhaltenden Schwierigkeiten bei der Personalgewinnung/-erhaltung sind zum 
Bilanzstichtag insgesamt rd. 99 Stellen vakant, was einer Vakanzenquote von ca. 11,5 % 
entspricht. Auf die ergänzenden Ausführungen unter II. 2 zu den Auswirkungen der Haus-
haltssituation auf die Personalgewinnung und -erhaltung wird verwiesen. 
 
III. Wirtschaftliche Lage 
 
1. Vermögens- und Finanzlage 
Bilanzsumme; Vermögens– und Kapitalstruktur  
Die Bilanzsumme der Gebäudewirtschaft beträgt zum Bilanzstichtag EUR 3.328,5 Mio. Sie hat 
sich damit gegenüber dem 31.  Dezember 2023 (EUR 3.079,1 Mio.) um EUR  249,4 Mio.  
(8,1 %) erhöht. Die Erhöhung resultiert im Wesentlichen aus Baumaßnahmen. 
 
Wie die nachfolgende Graphik verdeutlicht,  wird die Bilanz der Gebäudewirtschaft auf der 
Aktivseite zu 95,2 % vom Anlage vermögen geprägt und dieses wiederum vom  
Grundvermögen, das neben den bebauten und unbebauten Grundstücken u.a. die noch im 
Bau befindlichen Anlagen umfasst und mit rd. EUR  3.121,9 Mio. allein rd.  93,8 % der 
154,05
295,84
168,03
94,10
46,41
Personalbestand (VZÄ)
Verteilung auf Funktionsbereiche
Querschnittsaufgaben (Personal / Finanzen / Einkauf / IT u.a.)
Bauunterhaltung und Betriebsmanagement
Neubau und Generalinstandsetzung
Werkstatt, Handwerkerpool und Notrufserviceleitstelle
Ankauf und Anmietung kaufmännische Mietverwaltung

Anlage 2 - Lagebericht / 35 
 
 
Bilanzsumme (Vorjahr: 94,1 %) ausmacht. Insgesamt beläuft sich das mittel - und langfristig 
gebundene Vermögen auf EUR 3.167,3 Mio. (Vorjahr: EUR 2.941,1 Mio.)10.  
 
 
 
 
Dem steht auf der Passivseite mittel- und langfristig gebundenes Eigen- und Fremdkapital von 
insgesamt EUR 2.988 Mio. (89,8 % der Bilanzsumme) gegenüber (Vorjahr: EUR 2.757,1 Mio. 
bzw. 89,5 %). Von den Verbindlichkeiten (EUR 2.404,7 Mio.; Vorjahr: EUR 2.130,8 Mio.) ent-
fällt der weit überwiegende Teil auf Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten (EUR 2.148,5 
Mio.). 
 
 
 
 
10 Bezüglich der Entwicklung des Anlagevermögens wird auf den Anlagenspiegel im Anhang verwiesen.  
95,2%
4,8%
Vermögensstruktur
Zusammensetzung der Aktivseite
Anlagevermögen Umlaufvermögen
23,9%
4,0%
72,1%
Kapitalstruktur
Zusammensetzung Passviseite
Eigenkapital inkl. Sonderposten für Investitionszuschüsse
Rückstellungen
Verbindlichkeiten

Lagebericht / 36 
 
 
Eigenkapital und Eigenkapitalquote 
 2022 2023 2024 
 in Prozent in Prozent in Prozent 
Eigenkapitalquote    
   incl. Sonderposten  27,0 26,1 23,8 
   bereinigt 9,1 8,4 7,6 
 
Die Eigenkapitalquote, der Anteil des Eigenkapitals an der Bilanzsumme, ist gegenüber dem 
Vorjahr gesunken. Sie beträgt zum 31. Dezember 2024 unter Einbeziehung des 
Sonderpostens für Investitionszuschüsse 23,8 %. Ohne Einbeziehung des Sonderpostens 
ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bilanzsumme - eine bereinigte 
Eigenkapitalquote von 7,6 %. 
 
 
Rückstellungen 
 
Die Rückstellungen belaufen sich zum Bilanzstichtag auf EUR 132,9 Mio. und haben sich im 
Vergleich zum Vorjahr (EUR 144,3 Mio.) damit um rd. EUR 11,4 Mio. verringert. Hintergrund 
für die bilanzielle Vorsorge in Form von Rückstellungen sind u.a. drohende Risiken im Zusam-
menhang mit der Sanierung der Abwasserkanalisation, dem Gebäudebrandschutz oder ver-
tragliche Verpflichtungen zur Instandhaltung oder zum Rückbau angemieteter Objekte.  Eine 
detaillierte Übersicht über die zum 31. Dezember 2024 gebildeten Rückstellungen ist dem An-
hang zu entnehmen.  
 
Finanzierung und Darlehensportfolio  
 
Die Verbindlichkeiten der Gebäudewirtschaft machen zum 31. Dezember 2024 72,2 % der  
Bilanzsumme aus und belaufen sich insgesamt auf EUR 2.404,7 Mio. (Vorjahr: 
EUR 2.130,8 Mio.). Hiervon weisen EUR  319,6 Mio. eine Restlaufzeit von unter einem Jahr 
auf. Auf den Verbindlichkeitenspiegel im Anhang wird verwiesen.  
 
Die Finanzierung der Investitionstätigkeit der Gebäudewirtschaft erfolgt u.a. über erwirtschaf-
tete Abschreibungen und Zuschüsse, vor allem aber über die Aufnahme von Darlehen am 
Kapitalmarkt.

Anlage 2 - Lagebericht / 37 
 
 
Das Darlehensportfolio der Gebäudewirtschaft umfasst zum Bilanzstichtag ausschließlich fest-
verzinsliche Darlehen (ohne Tagesgeldaufnahmen) mit einem Volumen von insgesamt 
EUR 2.147,5 Mio. Über entsprechend ausgestaltete Darlehensverträge wurde das im langjäh-
rigen Vergleich niedrige Zinsniveau nach Möglichkeit langfristig gesichert. Die im Bestand 
befindlichen Darlehen sind – gewichtet mit der jeweiligen Restverbindlichkeit am Bilanzstichtag 
– durchschnittlich mit 1,81 % p.a. zu verzinsen. Die Zinsbindungsfrist beträgt im Durchschnitt 
24,36 Jahre.  
 
Entwicklung der Liquidität / Kapitalflussrechnung 
 
Die nachfolgende (zusammengefasste) Kapitalflussrechnung gibt im Vorjahresvergleich Aus-
kunft über die im Wirtschaftsjahr vom Betrieb erwirtschafteten oder der Gebäudewirtschaft von 
außen zugeflossenen Finanzmitteln sowie über deren Verwendung.  Sie zeigt im Saldo die 
Veränderungen der Liquiden Mittel im Berichtsjahr. Dabei wird unterschieden zwischen Zu- 
bzw. Abflüssen aus laufender Geschäftstätigkeit, aus Investitionstätigkeit und aus Finanzie-
rungstätigkeit: 
 
 
 2022 2023 2024 
 TEUR  TEUR TEUR 
Liquide Mittel11 zum 01.01. -3.451 21.523 -35.218 
    
Mittelzu- (+) / bzw. -abfluss (-) aus     
- laufender Geschäftstätigkeit  74.976 74.976 69.993 
- Investitionstätigkeit  -345.694 -278.851 -278.279 
- Finanzierungstätigkeit 295.692 151.264 196.121 
Zahlungswirksame Veränderung der Liquidi-
tät (Saldo) 
24.974 -56.741 -12.165 
    
Liquide Mittel zum 31.12. 21.523 -35.218 -47.383 
 
Der Mittelzufluss aus laufender Geschäftstätigkeit (EUR 70,0 Mio.) und der Mittelzufluss aus 
der Finanzierungstätigkeit (EUR 196,1 Mio.) liegen in 2024 unter dem Mittelabfluss aus der 
Investitionstätigkeit (EUR 278,3 Mio.). Im Ergebnis  verbleibt ein Nettoabfluss von  
EUR -12,2 Mio., so dass sich die liquiden Mittel von EUR -35,2 Mio. zu Beginn des Wirtschafts-
jahres auf EUR -47,4 Mio. am Bilanzstichtag vermindern. 
 
11 Liquide Mittel: Kassenbestand, Bankguthaben, Cash-Polling-Forderungen und Tagesgeldanlagen abzgl. 
                      Kontokorrent- und Cash-Pooling-Verbindlichkeiten (incl. Zinsabgrenzung).

Lagebericht / 38 
 
 
Die jederzeitige Zahlungsbereitschaft während des Wirtschaftsjahres war gegeben und ist 
aufgrund der kurz - und mittelfristigen Liquiditäts - und Finanzplanung auch zukünftig sicher -
gestellt. Die Kreditlinie der Gebäudewirtschaft beträgt zum 31. Dezember 2024 EUR 75 Mio.  
 
2. Ertragslage 
 
Zusammensetzung und Entwicklung der Umsatzerlöse  
 
  2022 2023 2024 
  EUR Mio. % EUR Mio. % EUR Mio. % 
Umsatzerlöse aus             
-       Hausbewirtschaftung 346,3 84,1 368,0 83,1 408,5 81,4 
-       Betreuungstätigkeit  63,7 15,4 73,2 16,5 89,2 17,7 
-     anderen Lieferungen 
       und Leistungen 1,9 0,5 1,5 0,4 4,4 0,9 
  411,9 100,0 442,7 100,0 502,1 100,0 
 
 
Die Umsatzerlöse von insgesamt EUR 502,1 Mio. betreffen mit EUR 408,5 Mio. vornehmlich 
die Hausbewirtschaftung, mit EUR 89,2 Mio. den Betreuungsbereich und mit EUR  4,4 Mio. 
Erlöse aus anderen (Dienst-) Leistungen der Gebäudewirtschaft. 
 
 
 
 
 
81,4%
17,7%
0,9%
Umsatzerlöse
Zusammensetzung
Hausbewirtschaftung Betreuungstätigkeit andere Lieferungen und Leistungen

Anlage 2 - Lagebericht / 39 
 
 
Segmentergebnisse und Ergebnisausgleich 
 
Vermietungssegment 
Die Erlöse aus der H ausbewirtschaftung resultieren im Wesentlichen  aus Mieten sowie 
Erlösen aus der Abrechnung von Nebenkosten. Von den Mieten entfällt nur ein sehr geringer 
Teil auf Mietverhältnisse mit externen Dritten. 
 
 2022 2023 2024 
 
EUR 
Mio. 
%  
EUR 
Mio. 
%  
EUR 
Mio. 
% 
Mieterlöse        
- innerstädtischer Nutzer 270,0 84,08 310,0 84,24 330,93 80,95 
- Erlöskorrektur Verrechnungs-
preismodell 
3,2 0,93 -18,1 -4,91 -14,14 -3,46 
 273,2 78,88 291,9 79,32 316,79 77,49 
Mieten Dritter 3,9 1,13 4,1 1,11 4,19 1,03 
 277,1 80,01 296,0 80,43 320,98 78,52 
Abrechnung von Nebenkosten 67,3 19,44 70,4 19,13 86,40 21,15 
Sonstige Erlöse 1,9 0,55 1,6 0,34 1,16 0,28 
 346,3 100,0 368,0 100,0 408,5 100,0 
 
Die Mieterlöse werden durch das Segmentergebnis und den Ergebnisausgleich am  
Jahresende beeinflu sst. Bedingt durch das positive, an die  Kernverwaltung abzuführende 
Spartenergebnis haben sich die innerstädtischen Mieterlöse in 2024 von EUR 330,9 Mio. um 
EUR 14,1 Mio. auf EUR 316,8 Mio. vermindert.  
 
Betreuungssegment 
Die Erlöse aus Betreuungstätigkeit betragen in 2024 insgesamt EUR 89,2 Mio. (Vorjahr: 
EUR 73,2 Mio.). Sie setzen sich wie folgt zusammen: 
 
 2022 2023 2024 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Energiewirtschaftliche Betreuung  19,4 24,4 24,8 
Baubetreuung  35,2 36,1 50,6 
Sonstige Serviceleistungen  5,0 4,3 4,1 
 59,6 64,8 79,5 
Erlöskorrektur  
Verrechnungspreismodell  
4,1 8,4 9,7 
 63,7 73,2 89,2

Lagebericht / 40 
 
Die Erlöse aus sonstigen Serviceleistungen resultieren im Wesentlichen aus weiterbelasteten 
Fremdkosten für Bewachungs- (EUR 2,3 Mio.) und Umzugsleistungen (EUR 0,9 Mio.). 
 
Durch den Ergebnisausgleich am Jahresende haben sich die Erlöse aus Betreuungstätigkeit 
um das  negative, von der Kernverwaltung auszugleichende  Segmentergebnis von  
EUR 79,5 Mio. um EUR 9,7 Mio. auf EUR 89,2 Mio. erhöht. 
 
Auf die weitergehenden Ausführungen zur Segmentrechnung und zum Ergebnisausgleich im 
Anhang wird verwiesen. 
 
Jahresergebnis 
Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln schließt das Wirtschaftsjahr 202 4 mit einem Jahreser-
gebnis nach Ergebnisausgleich von EUR 0,62 Mio. (Vorjahr: EUR 5,02 Mio.).

Anlage 2 - Lagebericht / 41 
 
 
C. RISIKEN- / CHANCEN- UND PROGNOSEBERICHT  
 
I. Risikomanagement, Risikovorsorge und Versicherungsschutz 
 
Allgemeines Risikomanagement 
Das Risikomanagement ist als kontinuierlicher Prozess in die betriebliche Steuerung und Kon-
trolle sowie in das Berichtswesen integriert. Über wesentliche Risiken und Ergebnisse der  
Geschäftstätigkeit werden der Betriebsausschuss und sonstige Gremien regelmäßig – und im 
Bedarfsfall auch ad-hoc – informiert. 
Im Risikohandbuch der Gebäudewirtschaft werden die wesentlichen Risiken der 
eigenbetriebsähnlichen Einrichtung erfasst und entsprechend ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit 
und einer möglichen Schadenshöhe bewertet. Es sind im Rahmen des existierenden 
Risikomanagementsystems keine Risiken festgestellt worden, die den Fortbestand der 
Gebäudewirtschaft gefährden. Die Gebäudewirtschaft wird zudem durch eine bei der Kämme-
rei angesiedelte Stabsstelle „Stadtweites Risikomanagement“ unterstützt. 
 
Interne Revision 
Die Interne Revision ist ein Instrument der geschäftsführenden Betriebsleitung (gBL) der  
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln (GW). Sie ist Ratgeber des Managements und wird seitens 
der geschäftsführenden Betriebsleitung beauftragt, entsprechend der Geschäftsanweisung In-
terne Revision (GAIR) zu handeln. Die Interne Revision ist unmittelbar der geschäftsführenden 
Betriebsleitung unterstellt. Sie unterstützt die geschäftsführende Betriebsleitung in der Wahr-
nehmung ihrer Überwachungs- und Kontrollfunktion. Die Interne Revision richtet sich an den 
Strategien, Zielen und Risiken der GW aus. 
Die schriftliche Ordnung der Internen Revision, bestehend aus Geschäftsanweisung, Revisi-
onshandbuch, Prozessbeschreibungen und Abkürzungsverzeichnis/Glossar wurde für alle 
Mitarbeitenden der Gebäudewirtschaft zugänglich veröffentlicht. 
Die Interne Revision erweiterte im Jahresverlauf 2024 ihre Personalkapazitäten um 2 Mitar-
beitende auf 4 Vollzeitkräfte inklusive Leitungsfunktion. 2 Vollzeitkräfte befanden sich in 2024 
in Einarbeitung. Ihnen wurden keine Revisionsprüfungen zugewiesen. 
Nach Abschluss des Beratungsprojekts zur Neuorganisation der Internen Revision im Dezem-
ber 2023 wurde das Verfahren für die ein - und mehrjährige risikoorientierte Prüfungsplanung 
für 2024 evaluiert und mit dem Fokus auf prozessorientierten Prüfungen erstel lt sowie durch

Lagebericht / 42 
 
die gBL genehmigt. Im Dezember 2024 wurde die ein - und mehrjährige risikoorientierte Prü-
fungsplanung 2025 fristgerecht erstellt und seitens der gBL genehmigt. 
Der Prüfungsplan für das Jahr 2024 wurde unterjährig angepasst. Die Prüfungsergebnisse 
ließen Optimierungspotentiale bei den Fachbereichen in den Kategorien Organisation, Ausge-
staltung internes Kontrollsystem und Dokumentation erkennen. Zu den aus den Prüfungsfest-
stellungen abgeleiteten Maßnahmen wurde ein angemessenes Follow-up installiert.  
Zudem erbrachte die Interne Revision sowohl für die geschäftsführende Betriebsleitung als 
auch vereinzelt für Fachabteilungen Beratungsleistungen. 
 
Versicherungsschutz 
Aufgrund der fachlichen Betreuung durch das städtische Rechts - und Versicherungsamt ist 
grundsätzlich gewährleistet, dass die Gebäudewirtschaft über einen umfassenden und 
angemessenen Versicherungsschutz verfügt.  
 
 
Risikomanagement bei Großprojekten 
Neben dem Betrieb sind auch die Bauvorhaben im Sondervermögen sowie die Großbaumaß-
nahmenprojekte, die die Gebäudewirtschaft im Auftrag Dritter betreut, allgemeinen und beson-
deren (Projekt-) Risiken ausgesetzt.  
 
Übergangsweise wurde im Rahmen von Baubeschlüssen bei Großprojekten ein einheitlicher 
Risikozuschlag von 25 % angewandt. Dieser sollte dazu dienen, frühzeitig belastbarere Infor-
mation über den Kostenrahmen zu geben und gleichzeitig die Zahl der Kostenfortschreibungs-
beschlüsse zu begrenzen. Finales Ziel ist es jedoch, die Verlässlichkeit der Kostenplanung zu 
erhöhen und detaillierte Risikozuschläge zu erarbeiten, um diese auf neue Baumaßnahmen 
und Kostenfortschreibungsbeschlüsse anzuwenden.  
 
Die neue Methodik im Umgang mit Projektrisiken wurde den politischen Gremien Anfang 2023 
vorgestellt. Sie berücksichtigt – ausgehend von der vergangenheitsbasierten Kostenberech-
nung des Objektplaners - insbesondere die bis zur Projektrealisierung erwarteten Preis - und 
Mengenentwicklungen sowie die projektspezifischen Risiken. Im Rahmen des Risikomanage-
ments von Großbauvorhaben werden nunmehr insgesamt zehn verschiedene Risikokatego-
rien (z.B. Baugrundrisiken) unterschieden.

Anlage 2 - Lagebericht / 43 
 
 
II. Chancen und Risiken der künftigen Entwicklung 
Veränderte Marktbedingungen, neue technische Vorgaben und/oder sich wandelnde politi-
sche Schwerpunkte sind nur beispielhaft genannte Ursachen ständig neuer Herausforderun-
gen. Sie sind oft mit spezifischen Risiken verbunden, bieten aber durchaus auch Chancen für 
die Effizienz und Effektivität betrieblicher Prozesse und damit für die künftige Entwicklung ins-
gesamt. 
 
1. Finanzwirtschaftliche Risiken 
Aufgrund ihrer Geschäftstätigkeit ist die Gebäudewirtschaft auf gesamtbetrieblicher Eb ene 
verschiedenen Risiken finanzieller Natur ausgesetzt.  
 
Über einen täglichen Finanzstatus, einer monatlich fortgeschriebenen Finanzplanung und über 
eine laufende Budgetkontrolle und Prognose/Hochrechnung der Investitions -, Instandhal-
tungs- und Serviceausgaben ist gewährleistet, dass etwaige Liquiditätsrisiken frühzeitig er-
kannt und bei Bedarf gegengesteuert werden kann.  Dem Zinsänderungsrisiko wird bei Um-
schuldungen und Darlehensneuaufnahmen vor allem durch langfristige Festzinsvereinbarun-
gen zur Sicherung des im langfristigen Vergleich nach wie vor attraktiven Zinsniveaus Rech-
nung getragen.  
 
In Zusammenarbeit mit und unter Federführung der Kämmerei der Stadt Köln erfolgt ab Herbst 
2024 ein sog. Cash Pooling. In diesem innerstädtischen Liquiditätsverbund lassen sich güns-
tigere Zinskonditionen erzielen.  
 
Sinkende Eigenkapitalquote / zunehmende Zinsbelastung 
Die Eigenkapitalquote zum 31. Dezember 2024 beträgt 7,6 % (Vorjahr: 8,4 %) der um die 
passivierten Investitionszuschüsse (Sonderposten) verminderten Bilanzsumme . Die Ange-
messenheit der Eigenkapitalausstattung ist von verschiedenen Faktoren abhängig, insbeson-
dere von der Art und Möglichkeiten der Kapitalbeschaffung. Sie ist als angemessen einzustu-
fen, wenn der Betrieb nachhaltig die ihm übertragenen Aufgaben wahrnehmen kann. Das Insti-
tut der Wirtschaftsprüfer in Deutschland e.V. (IDW) sieht daher von einer Empfehlung starrer 
Eigenkapitalquoten ab. Die Gemeindeprüfungsanstalt NRW empfiehlt, eine Eigenkapitalquote 
von 10 % nicht zu unterschreiten. 
 
Nach der Neuordnung des innerstädtischen Finanz - und Abrechnungssystems und bedingt 
durch die Einführung eines Ergebnisausgleiches ist d as bilanzielle Eigenkapital der 
Gebäudewirtschaft im Wesentlichen festgeschrieben. Abführungen an den Kernhaushalt sind

Lagebericht / 44 
 
konzeptionell nur noch bei Erträgen aus Grundstücksverkäufen sowie für den Fall vorgesehen, 
dass es der Gebäudewirtschaft absehbar nicht gelingt, die über den Flächen -
verrechnungspreis zur Verfügung gestellten Instandhaltungsmittel mittel - bis langfristig zu 
verausgaben. Es obliegt in beiden Fällen dem Rat der Stadt Köln, über die Ergebnisverwen-
dung zu entscheiden.  
 
Die künftigen Investitionen, das damit einhergehende Wachstum der Bilanzsumme und die 
Notwendigkeit zur überwiegenden Fremdfinanzierung der Bautätigkeit werden – bei weitge-
hender Konstanz des nominellen Eigenkapitals – in der Tendenz zu einer sinkenden Eigenka-
pitalquote und einer stetig steigenden Fremdfinanzierungsquote führen. Dieser Mengeneffekt 
wurde auch in 2024 von steigenden Zinssätzen begleitet. Eine Prognose der künftigen Ent-
wicklung bzw. EZB -Entscheidungen ist angesichts der nach wie vor spürbaren  Inflation 
schwierig. 
 
Innerstädtische Vorfinanzierung / Rückstände  
Als stadtinterner Dienstleister geht die Gebäudewirtschaft gegenüber den dem Kernhaushalt 
angehörenden Dienststellen für Fremdleistungen (Rechnungen Dritter wie Architekten, Planer 
etc.) bzw. bei den Eigenleistungen (Projektleitungskosten) regelmäßig in Vorleistung. Ausnah-
men betreffen einzelne, direkt durch die Dienststellen finanzierte Projekte. Aufgrund unter-
schiedlichster Gründe kommt es teilweise zu nicht unerheblichen Rückständen bei der Rech-
nungsbegleichung durch einzelne Dienststellen. Dies führt in Konsequenz – um die Liquidität 
aufrechtzuerhalten – zu einer erhöhten ungeplanten Darlehensaufnahme und einem entspre-
chend erhöhten Zinsaufwand für die Gebäudewirtschaft, der über den Ergebnisausgleich an 
die Kernverwaltung weitergegeben wird.  
 
Neufestlegung der Nutzungs- bzw. Abschreibungsdauer  
Abschreibungen stellen betriebliche Aufwendungen dar, welche die Wertminderung abbilden 
sollen, die ein Anlagegut durch die Nutzung im Zeitablauf erfährt. Am Ende der un terstellten 
Nutzungsdauer sind die  Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten vollständig abgeschrieben. 
Im betriebswirtschaftlichen Idealfall entspricht die unterstellte Abschreibungsdauer der tat-
sächlichen Nutzungsdauer. 
 
Die von der Gebäudewirtschaft bei massiven Neubauten bislang zugrunde gelegte Nutzungs- 
dauer betrug 80 Jahre. Sie entspricht damit nicht den Nutzungsdauer, die bei Immobilien  
üblicherweise angesetzt werden. Und erwies sich in der betrieblichen Realität als deutlich zu 
lang, denn im Regelfall übersteigt sie die tatsächliche Nutzungsdauer der Objekte mit der

Anlage 2 - Lagebericht / 45 
 
 
Folge zu niedrigen planmäßigen Abschreibungen und zu hoher Gebäuderestbuchwerte. Eine 
zu lange Abschreibungsdauer birgt damit das Risiko außerplanmäßiger Wertkorrekturen.  
Insbesondere Schulgebäude werden von den Schülerinnen und Schülern extrem beansprucht 
und erfordern im Grundsatz eine überwachte bzw. eine über organisatorische Maßnahmen vor 
Ort gesteuerte Nutzung.  
 
Eine weitere Konsequenz ist ein strukturell zu hoher Liquiditätsabfluss, da die planmäßig an 
die Kreditgeber zu leistenden Tilgungszahlungen in der Summe höher sind als die planmäßi-
gen und über die Miete refinanzierten Gebäudeabschreibungen. 
  
Aus den beiden vorgenannten Gründen wurde die Nutzungsdauer von Gebäuden mit Fertig-
stellung ab dem 1.  Januar 2023 grundsätzlich von 80 auf 50 Jahre herabgesetzt.  Die  
Nutzungsdauer von Gebäuden, die nach dem 1.  Januar 2022 umfassend ertüchtigt wurden 
(Generalinstandsetzung), beträgt einheitlich 40 Jahre. 
 
 
2. Risiken und Chancen im Personal- und Organisationsbereich  
 
Von elementarer Bedeutung für die Fähigkeit, eigenen und fremden Anforderungen zu ent-
sprechen, sind die Erfolge bzw. Schwierigkeiten der Gebäudewirtschaft bei der Personal -
gewinnung und -erhaltung. 
Dem vorangegangenen Wirtschaftsbericht (Teil B) ist zu entnehmen, dass zum 31. Dezember 
2024 rd. 99 Stellen zu besetzen waren. Aktuell (Sachstand Juni 2025) sind noch ca. 52 Stellen 
vakant. Der Rückgang der Vakanzen ist jedoch nicht auf besonders hohe Einstellungszahlen, 
sondern auf die Reduzierung der Planstellen zum Stellenplan 2025/2026  im Zuge der Haus-
haltskonsolidierung zurückzuführen. 
Insbesondere der für den Betrieb bedeutsame Markt an erfahrenen Projektleitungen und Füh-
rungskräften erweist sich als nahezu erschöpft. Neben den schwierigen Marktbedingungen 
konterkarieren weitere Vorgaben die vielfältigen Bemühungen der Gebäudewirtschaft, die Per-
sonalsituation zu verbessern.  
Während in der Privatwirtschaft grundsätzlich die Möglichkeit besteht, über frei verhandelbare 
Gehälter die benötigten Fachkräfte ins Unternehmen zu holen, ist das Gehaltssystem im öf-
fentlichen Dienst im Allgemeinen als starr zu bezeichnen. Die Vergütungs- bzw. Besoldungs-
struktur ist zwar durchaus transparent und vergleichbar, allerdings nicht flexibel. Die Stellen 
der Tarifbeschäftigten sind gemäß Entgeltordnung zum Tarifvertrag für den öffentlichen Dienst

Lagebericht / 46 
 
(TVöD) bewertet, die Stellen der Beamt*innen gemäß KGSt 12-Stellenbewertungsmodell. Bei 
der Einstellung von neuen Fach - und Führungskräften hat die Gebäudewirtschaft als Arbeit-
geberin nur wenige Möglichkeiten, um besonders qualifizierten Bewerber*innen beim Thema 
Gehalt entgegenzukommen. Eine Stelle hat eine bestimmte Bewertung und somit ein nahezu 
vorbestimmtes Gehalt. Es kommt daher regelmäßig vor, dass insbesondere gut geeignete Be-
werber*innen noch nach erfolgreich durchlaufenem Auswahlverfahren abspringen, weil sie in 
der freien Wirtschaft oder sogar in andere n Behörden mehr verdienen können. Ergebnis ist 
ein weiterer Verlust an Leistungskraft und letztlich auch an Wirtschaftlichkeit. 
In den nächsten zehn Jahren werden zudem rd. 200 Mitarbeiter*innen (23,5 %) die Gebäude-
wirtschaft altersbedingt verlassen, was die beschriebenen Schwierigkeiten weiter verschärfen 
wird. 
Um den vorgenannten Risiken zu begegnen, prüft und ergreift die Gebäudewirtschaft ein gan-
zes Bündel von personalwirtschaftlichen Maßnahmen: 
 
• Ausbildung von Fachkräften im Rahmen verschiedener dualer Studiengänge in Koopera-
tion mit dem Personal - und Verwaltungsmanagement der Fachrichtungen Bauingenieur-
wesen, Architektur, Elektrotechnik und technische Gebäudeausrüstung  
• Vorbereitungslehrgänge zum*zur Baureferendar*in und zum*zur Bauoberinspektor*in  
• Zweijährige Weiterbildung zum*r staatlich geprüften Techniker*in 
• Fachschulungen zu Bau - und Vergaberecht, Bauprojekt - und Objektmanagement, Soft-
wareschulungen sowie in persönlichkeitsbildenden Themenbereichen wie Kommunikation, 
Präsentation, Zusammenarbeit und Personalführung 
• Unterstützung des Onboardings durch speziell abgestimmte Schulungsangebote, Einar-
beitungskonzept, Mentor*innen 
• Zertifikatslehrgang zum Thema „Bauprojektmanagement im öffentlichen Dienst“ in Koope-
ration mit der TH Köln, Fakultät für Bauingenieurwesen und Umwelttechnik sowie der Aka-
demie für wissenschaftliche Weiterbildung 
• Geplant: Verbundausbildung zum/zur Elektroniker*in der Fachrichtung Energie - und Ge-
bäudetechnik mit einem Kooperationspartner 
• Qualifizierungsprogramm für Ingenieur*innen mit ausländischem Studienabschluss 
• Recruiting über soziale Medien 
• Messeaktivitäten wie Kölner Karrieretag, Karrieretag der Bauwirtschaft NRW in Wuppertal, 
VDI Recruiting Tag in Köln 
 
12 Kommunale Gemeinschaftsstelle für Verwaltungsmanagement

Anlage 2 - Lagebericht / 47 
 
 
• Durch entsprechende aufbauorganisatorische Anpassungen konnte zudem eine Reduzie-
rung der Leitungsspannen erreicht werden, was zu einer verbesserten Führungsstruktur 
beigetragen hat. 
• Die Intensivierung des Prozessmanagements führt zu einer erhöhten Transparenz hin-
sichtlich der Aufgabenverteilung und Zuständigkeiten. 
 
Die zuvor skizzierten Anstrengungen der Gebäudewirtschaft um Gewinnung des notwendigen 
Personals stehen in Konkurrenz zu den Bemühungen um Haushaltskonsolidierung. So konnte 
im Rahmen des Doppelstellenplans 2025/2026 keine zusätzliche Stellenkapazität eingebracht 
werden. Für alle neuen Stellenvakanzen ist erst nach einer Priorisierungsprüfung ein Verfah-
ren zur Wiederbesetzung möglich. 
 
Organisatorisch wird die Zentralisierung der kaufmännischen Aufgaben im Rahmen der Be-
wirtschaftung der Bestandsgebäude der Gebäudewirtschaft verfolgt.  Hierzu werden die ent-
sprechenden Teilaufgaben aus der Abteilung „Objektmanagement“ (u.a. der Abschluss und 
die Betreuung von Mietverträgen, Bestandsschulen im ÖPP-Modell etc.) in die Abteilung „As-
set- und Mietmanagement“ überführt und dort in einem neuen Sachgebiet gebündelt. Auf diese 
Weise sollen Spezialisierungen aufgebaut und Synergieeffekte genutzt werden. Innerhalb des 
Objektmanagements verbleibt ein Team zur Verwaltungsunterstützung, um das technische 
Personal in der täglichen Arbeit zu entlasten. 
 
3. Risiken und Chancen im Bereich Einkauf / Vergabe 
Vorgaben des EU-Rechts, die von der Bundesrepublik im August 2023 im Rahmen einer An-
passung der Vergabeordnung (VgV) in deutsches Recht umgesetzt wurden, haben im Bereich 
der Beauftragung von freiberuflichen Leistungen erhebliche Auswirkungen. Hintergrund ist die 
Abschaffung einer Ausnahmeregelung für die Berechnung des Schwellenwerts für die 
Vergabe von freiberuflichen Leistungen. In der Folge hat sich die Prüfung, ob eine Leistung 
europaweit auszuschreiben ist deutlich verkompliziert, was einen erheblichen zusätzlichen Do-
kumentations- und Prüfaufwand nach sich zieht. Wegen der Gesetzesänderung sind Pla-
nungsleistungen und weitere Leistungen, die durch Architekt*innen und Ingenieur*innen er-
bracht werden, vermehrt europaweit auszuschreiben. Bei einem durchschnittlichen Planungs-
kostenanteil von 20 – 30 % an den Gesamtbaukosten und einem vergaberechtlichen Schwel-
lenwert von EUR 2.121.000,00 für die Summe aller Planungsleistungen ist davon auszugehen, 
dass nunmehr bereits Planungsleistungen für Bauvorhaben ab einer Größenordnung von rd. 
EUR 1.000.000,00 europaweit ausschreibungspflichtig sein werden.

Lagebericht / 48 
 
Die skizzierte Neuregelung hat sowohl beim Bieter als auch bei der Gebäudewirtschaft zu 
deutlichen Verwerfungen wie spürbaren Mehrkosten (u.a. Ausbau der eigenen Vergabekapa-
zitäten; Einbindung externer Verfahrensbegleitungen) und deutlich längeren Vergabev erfah-
ren geführt. 
 
4. Risiken und Chancen im Bereich der Informationstechnologie 
Die Vorteile der bei der Gebäudewirtschaft praktizierten dezentralen SAP -Lösung bestehen 
u.a. in schnelleren Entscheidungs- und Beschaffungsprozessen, der Möglichkeit zum eigen-
verantwortlichen Customizing und der Programmierung passgenauer Monitoring- und Repor-
ting-Berichte sowie der Entwicklung von modifikationsfreien Eigenentwicklungen wie zum Bei-
spiel bei der SAP-gestützten Rückstellungsermittlung, dem Auftragseingangsbuch, dem Rech-
nungseingangsbuch und dem so genannten Projektcockpit.  
 
Im November 2025 wird die Migration auf das System SAP S/4 HANA erfolgen. Dies erfolgt in 
enger Abstimmung mit dem Amt für Informationsverarbeitung und den dort für das Gesamt-
projekt „Migration auf SAP S/4 HANA“ eingesetzten Gremien. Die GW verfolgt den sog. Brown-
fieldansatz, der besagt, dass das bestehende System auf das neue System konvertiert wird.  
Dies erfolgt u.a. darum, da die GW in all den Jahren beständig die SAP -Module weiterentwi-
ckelt und den modernen Prozessen angepasst hat und auch deshalb, da d ie GW nach der 
Umstellung sich entschieden hat, die wesentlichen FM-Prozesse auf ein neu zu beschaffendes 
CAFM-System zu verlagern, da SAP diese Prozesse in ihrer Software nicht mehr weiterentwi-
ckeln wird. 
 
5. Risiken und Chancen im Rahmen der Bewirtschaftung von eigenen und be-
treuten Objekten 
Die Gebäudewirtschaft ist seit ihrer Gründung im Rahmen der Objektbewirtschaftung für die 
Überwachung der Einhaltung einer Vielzahl von Gesetzen, Bestimmungen und Vorschriften 
zuständig. Mit dem schnell wachsenden Immobilienvermögen der Gebäudewirtschaft nimmt 
der Umfang der Aufgabe, angesichts der zur Verfügung stehenden Personalressourcen und 
immer neuer Vorschriften aber auch das Risiko zu, diesen vergrößerten Objektbestand zu 
verwalten, zu betreiben und erforderliche Wertverbesserungen vorzunehmen.  
 
Risikoquellen sind insbesondere die Bau- und Instandhaltungsqualität sowie die Qualität der 
technischen Gebäudeausstattung. Durch regelmäßige Inspektionen, Wartungen, zeitnahe In-
standhaltungen und über flankierende organisatorische Maßnahmen können Risiken minimiert 
werden.

Anlage 2 - Lagebericht / 49 
 
 
 
Abbau des übernommenen Instandhaltungsstaus  
Die Datenbasis zum Instand haltunsstau beim Sondervermögen ist nach wie vor verbesse-
rungsfähig und bedarf einer Aktualisierung. Im Ergebnis einer in 2007 durchgeführten 
Untersuchung belief sich der Instandsetzungsstau auf rd. EUR 600 Mio. Ungeachtet der seit 
Gründung der Gebäudewirtschaft erzielten Erfolge ist nicht auszuschließen, dass der tatsäch-
liche Sanierungsrückstau deutlich höher ist.  
 
Die Gebäudewirtschaft unternimmt erhebliche Anstrengungen, den  übernommenen Instand-
haltungsstau abzubauen und neue erforderliche Sanierungen durchzuführen. Allerdings ist die 
personelle Situation bei der Instandhaltung besonders schwierig, weil Mitarbeitende, die die 
Neubautätigkeit betreuen, aufgrund der Vorgaben des TVöD höher bewertet werden, als Mit-
arbeitende, die den bestehenden Immobilienbestand bewirtschaften mit der Folge einer hohen 
Fluktuation. In diesem Zusammenhang wird auch auf die angespannte Haushaltssituation mit 
den einhergehenden Konsolidierungsbemühungen und den damit verbundenen entfallenden 
Personalstellen oder zeitlich verzögerten Stellenbesetzungsverfahren verwiesen. 
 
Prüf- und Wartungsmanagement  
Innerhalb der Abteilung „Betriebsmanagement“ wird das Prüfungsmanagement kontinuierlich 
ausgebaut und das in Zusammenarbeit mit dem Objektmanagement der Gebäudewirtschaft 
erarbeitete Betreiberkonzept in Teilschritten umgesetzt.  
Datenbasis 
Ein Teilziel dieses Konzeptes ist es, in digitaler Form über einen belastbaren und hinreichend 
differenzierten Bestand an betreiberrelevanten Daten und Dokumenten der einzelnen Be-
standsanlagen zu verfügen. Auf dieser Basis kann nicht nur die Bewirtschaftun g weiter opti-
miert, sondern auch die objektspezifische Instandhaltungsstrategie stärker konkretisiert wer-
den. Die Digitalisierung und Standarisierung der Objektdaten ist daher eine wesentliche Vo-
raussetzung zur Wahrnehmung der gesetzlichen Betre iberverantwortung. Die Datenaufnah-
men wurden in 2024 in den Stadtbezirken 1 Süd und 2 beendet, sodass bis Ende 2024 sechs 
Bezirke begangen und digitalisiert wurden. Es wurde eine Dokumentationsplattform als Cloud-
lösung erstellt, so dass nun das Objektmanag ement sowie externe Dienstleister auf die Be-
standsdokumentation zugreifen können. Dies hat die Schnittstellen zwischen den unterschied-
lichen Beteiligten vereinfacht. 
Zudem wurden über das Jahr 2024 Vergaben an externe Dienstleister im Losverfahren durch-
geführt. Die Aufgabe des Prüf- und Wartungsmanagement wird somit sukzessive vom Objekt-

Lagebericht / 50 
 
auf das Betriebsmanagement verlagert. In Verbindung mit einem entsprechenden Controlling 
durch das Prüfungsmanagement der Gebäudewirtschaft soll hiermit die fristgerechte Durch-
führung aller notwendigen Prüfungen und Wartungen sichergestellt werden.  
Inbetriebnahme-Management 
Im Rahmen des sog. Inbetriebnahme-Managements wurden Teilaspekte der Schnittstellen 
Neubau / Generalsanierung zu anschließender Bewirtschaftung konzeptionell fortführend de-
finiert. Auch die Struktur der digitalen Datenerfassung bei Neubauten und Generalinstandset-
zungen durch Externe wurde fortlaufend integriert und verbindlicher Vertragsbestandteil, so 
dass alle Ingenieur- oder (General-/Total-) Unternehmerverträge grundsätzlich mit diesen Vor-
gaben abgeschlossen werden. Hier konnten erste Standards für den internen Übergabepr o-
zess vom bauenden Bereich auf das Objektmanagement gesetzt werden. Ein Meilenstein ist 
die standardisierte Übergabedokumentation, um den Neubau von Anfang an betreiben zu kön-
nen. 
 
Rückstellungen im Zusammenhang mit der Betriebssicherheit und Instandhaltung von 
Gebäuden 
Gesetzliche Anpassungen und Änderungen  erfordern es, zumindest bauliche Maßnahmen 
umzusetzen, die notwendig sind, um die Betriebssicherheit der Gebäude sicherzustellen. Aus 
der Feststellung dieser Verpflichtung ergibt sich buchhalterisch die Verpflichtung zur Dotierung 
von Rückstellungen. Um den zurzeit bekannten rechtlichen Themen Rechnung zu tragen und 
die entsprech enden Rückstellungen beziffern zu können, werden durch strukturierte  
Begehungen im Rahmen von Prüfungen und Wartungen die jeweils notwenigen Anpassungen 
an eine  sich verändernde Gesetzeslage benannt. Es ist zu erwarten, dass es hier zu  
regelmäßigen Fortschreibungen kommen wird. 
 
Dichtigkeitsprüfung und Sanierung der Abwasserkanalisation  
Nach wie vor finden als Betreiberpflicht die Prüfungen und Sanierungen der Kanäle im Rah-
men der geltenden umweltrechtlichen Vorschriften wie dem Wasserhaushaltsgesetz des Bun-
des, dem L andeswassergesetz NRW oder der Selbstüberwachungsverordnung Kanal 
(SüwVKan) statt.  
 
Die genauen Kosten der jeweiligen Schadensbeseitigung werden erst nach Abschluss aller 
Sanierungen feststehen.

Anlage 2 - Lagebericht / 51 
 
 
Die Rückstellung zum 31. Dezember 2024 von insgesamt EUR 50,8 Mio. (Vorjahr: EUR 54,8 
Mio.) umfasst die Kosten der Beseitigung konkret erkannter Undichtigkeiten (EUR 6,8 Mio.) 
sowie - im Ergebnis einer Hochrechnung unter Berücksichtigung einer anteiligen Förderung 
und auf der Basis aktualisierter Flächendaten - die voraussichtlichen Kosten der Schadensbe-
seitigung im noch nicht überprüften/sanierten Grundstücksbestand (EUR 44,0 Mio.).  
Zuwendungen zur Projektförderung können nur für solche Vorhaben bewilligt werden, die noch 
nicht begonnen worden sind. Als Vorhabenbeginn ist grundsätzlich der Abschluss eines der 
Ausführung zuzurechnenden Lieferungs- oder Leistungsvertrags zu sehen. Die in einigen Bau-
vorhaben strittige Frage eines förderschädlichen Maßnahmenbeginns konnte zwischen dem 
Fördergeber, dem Land Nordrhein-Westfalen, und der Gebäudewirtschaft, die sich bei der Ab-
wicklung der Kanalsanierungsmaßnahmen der STEB bedient, zwische nzeitlich einvernehm-
lich geklärt werden: Die Beauftragungen der Leistungsphasen 1-6 werden dem Planungssta-
dium zugerechnet und stellen keinen vorzeitigen Maßnahmenbeginn dar. 
 
Brandschutz 
Mit hohen Kosten sind auch die Brandschutzauflagen verbunden, die bei wesentlichen 
Änderungen im vorhandenen Gebäudebestand (Stichwort: Verlust des Bestandsschutzes) von 
der Gebäudewirtschaft zu beachten und baulich umzusetzen sind.  
 
Neben der regulären Abarbeitung im Objektmanagement wurden in 2024 allein 17 Brand-
schutzmaßnahmen, u.a. Einbau von Brandschutztüren oder die Schaffung zweiter baulicher 
Flucht- und Rettungswege für die bauliche Umsetzung in 2025 geplant. 
 
Die für Brandschutzverpflichtungen insgesamt gebildete Rückstellung beläuft sich Ende 2024 
auf EUR 28,4 Mio. (Vorjahr: EUR 29,5 Mio.). 
 
Instandhaltungsverpflichtungen bei angemieteten Objekten 
Bei neueren Anmietverträgen obliegt die Instandhaltung regelmäßig dem Vermieter. Abhängig 
von der jeweiligen Ausgestaltung des Pachtverhältnisses trifft die Gebäudewirtschaft bei älte-
ren Anmietungen eine mehr oder weniger umfassende Instandhaltungsverpflichtung. Zur Ab-
deckung von Kosten noch ausstehender Instandhaltungsleistungen bzw. von entsprechenden 
Abgeltungsansprüchen wurde vorsorglich eine (Teil-) Rückstellung für ungewisse Verbindlich-
keiten in Höhe von EUR 18,1 Mio. (Vorjahr: EUR 24,6 Mio.) gebildet.

Lagebericht / 52 
 
6. Risiken und Chancen im Rahmen der Neubau- und Sanierungstätigkeit und 
im Zusammenhang mit Investoren- und Anmietprojekten 
 
Materialknappheit und Preisentwicklung 
Die Probleme mit Rohstoffknappheit und Lieferengpässen haben 2020 ihren Anfang gefunden, 
als die COVID-19-Pandemie von heute auf morgen das ganze Leben dominierte. Durch Lock-
downs wurden Lieferketten weltweit unterbrochen, die Produktion musste mancherorts  ganz 
eingestellt werden. Als die Wirtschaft langsam wiedereröffnet wurde, stieg die Nachfrage nach 
Rohstoffen zwar wieder, die Produktionskapazitäten blieben aber eingeschränkt. Weiter ver-
schärft wurde der Materialmangel durch den russischen Angriff auf die Ukraine. Sowohl Russ-
land als auch die Ukraine sind wichtige Stahllieferanten für Deutschland. 
 
Die Materialknappheit hat sich seit Frühjahr 2023 immer weiter entspannt. Auch bei den Ma-
terialpreisen konnte seit 2023 eine gewisse Entspannung auf hohem Niveau beobachtet wer-
den, insbesondere bei Stahl und Bauholz. Die Preise für energieintensive Produkte wie Ze-
ment sind wegen der hohen Energiepreise aber weiter gestiegen. Auch wenn Materialknapp-
heit und -preise weniger akute Themen geworden sind, bleibt die Lage der Baubranche ange-
spannt. 
 
Der Umstand, dass öffentliche Auftraggeber nur in einem engen rechtlichen Rahmen Einkaufs-
prozesse durchführen können und Verhandlungen sowohl beim Hauptauftrag als auch im 
Nachtragsfall streng reglementiert sind, führt in der aktuellen Marktsituation dazu, dass der 
Öffentliche Dienst kaum noch wirtschaftliche Angebote erhält. Angebotsabgaben erfolgen – 
auch nach Aufkläru ngsgesprächen – sowohl bei der g ewerkeweisen Vergabe als auch bei 
größeren Vergabepaketen aktuell nur noch vereinzelt. Oftmals muss der Prozess mehrfach 
wiederholt werden. Damit stellt die Vergabeverpflichtung nicht nur einen erheblichen Kosten-
treiber dar, sondern führt darüber hinaus zu kaum kalkulierbaren Terminrisiken. 
 
Innerstädtische Schnittstellen- bzw. Kapazitätsprobleme  
Der Fortgang einzelner Projekte wird in einem ansteigenden Maße nunmehr durch Kapazitäts- 
engpässe bei anderen am Prozess beteiligten Ämtern oder Nutzerdienststellen determiniert 
bzw. limitiert. 
 
Aus Sicht der Betriebsleitung erscheint es notwendig, auf dieses Risiko für den Bauprozess 
hinzuweisen und ihm - auf gesamtstädtischer Ebene - durch entsprechende organisatorische 
und/oder personalwirtschaftliche Lösungen noch stärker als bisher zu begegnen.

Anlage 2 - Lagebericht / 53 
 
 
Innerstädtische Flächenkonkurrenz / Grundstücksknappheit 
 
Aufgrund der großen Flächenkonkurrenz zwischen Wohnen, Büros, Gewerbe und Flächen für 
den Gemeinbedarf (insbesondere Schulen, Kindertagesstätten und kulturelle Nutzung) und 
dem bekannt hohen Bedarf der Stadt Köln an der Schaffung z.B. von zusätzlichen Schulplät-
zen, besteht die deutlich erkennbare Tendenz von Privatleuten oder Investoren, Kaufpreise 
aufzurufen, die zwar den Marktwert abbilden, die Bewertung gemäß Wertgutachten des Lie-
genschaftsamtes aber deutlich übersteigen. Insofern ist es von der Entscheidung der politi-
schen Gremien abhängig, ob die benötigten Grundstücke zu erhöhten Preisen gekauft werden 
können oder nicht. 
Für die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln bedeutet dies vor allem im Zusammenhang mit der 
Schaffung neuer Schulplätze eine weitere detaillierte Analyse des vorhandenen Immobilien-
portfolios, um auf dieser Grundlage alle Möglichkeiten zur Nachverdichtung auszuschöpfen 
und planungsrechtliche Rahmenbedingungen abzuklopfen. Da sich an der beschriebenen 
Mangelsituation gleichwohl langfristig wenig ändern dürfte, ist es aus Sicht der Gebäudewirt-
schaft unerlässlich, die Höhenentwicklungen und andere Arten der Nachverdichtung oder Nut-
zung von Synergien neuer Gebäude zu analysieren und als realistische Lösung ins Gespräch 
zu bringen. 
 
Innerstädtische Bedarfsermittlung und Auftragsrisiken 
Eine wesentliche Aufgabe der Gebäudewirtschaft ist es, die von den stadtinternen Dienststel-
len benötigten Flächen in ausreichendem Umfang bereitzustellen. Ausgangspunkt sind die von 
den Dienststellen gemeldeten Bedarfe in Bezug auf Art (Schulform / bauliche Anforderung), 
Umfang (Anzahl / Größe / Zügigkeit) und auch Standort. Vom zeitlichen Vorlauf dieser Planung 
hängt zudem das der Gebäudewirtschaft für eine bedarfs- und fristgerechte Projektrealisierung 
noch zur Verfügung stehende Zeitfenster ab. Die Reihenfolge, in der das Schulbauprogramm 
abzuwickeln ist, wird seit 2019 aufgrund divergierender innerstädtischer Auffassungen bei nur 
begrenzt zur Verfügung stehenden Ressourcen in der priorisierenden Schulbauliste festgelegt 
und jährlich fortgeschrieben (vgl. die Darstellung unter C.II.3). 
 
Trotz dieser grundsätzlichen Regelung wird von der vereinbarten Reihenfolge aufgrund nach-
träglicher, dringender Maßnahmen von Seiten der Auftraggeber -Dienststelle regelmäßig ab-
gewichen. An die Stelle der Schulbauliste sind häufig und kurzfristig wechselnde Auftragslagen 
mit überaus ambitionierten Zeitvorgaben getreten, die eine systematische und kosteneffiziente 
Projektabwicklung erschweren bzw. verhindern.

Lagebericht / 54 
 
Beispiel: Task Force Schulbau / Verdichtungspaket Gymnasien  
 
Angesichts des zu erwartenden Bedarfs an Gymnasialplätzen zum Start des Schuljahres 
2023/2024 wurden im Rahmen einer ämterübergreifende Task-Force beispielsweise die räum-
lichen Möglichkeiten zur Errichtung weiterer Einstiegsklassen überprüft. Ergänzend zur Unter-
suchung der Gymnasial-Standorte wurde auch in deren Umfeld nach Flächen gesucht, um 
zusätzliche, fußläufig erreichbare Räume für den Schulbetrieb errichten oder anmieten zu kön-
nen.  
 
In der Rückschau ist es der Gebäudewirtschaft zwar gelungen, die Projekte im vorgegebenen 
Zeitrahmen umzusetzen und - teilweise binnen sieben Monaten ab Auftragseingang - zusätz-
liche Schulplätze an sieben städtischen Gymnasien zu schaffen. Die gefundenen Interimslö-
sungen - es handelt sich durchgängig um angemietete Schulcontainer - sind allerdings deutlich 
teurer als langfristig angelegte Bauvarianten.  
 
 
 
Sportplatz-
straße 
Schul- 
straße 
Neue  
Sandkaul 
Insgesamt 
 EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
Anlieferung / Aufbau  0,84 0,84 0,50 2,18 
Miete (60 Monate)  1,51 1,51 1,58 4,60 
Ausbaukosten  1,84 1,41 - 3,25 
Abbau / Abholung  0,24 0,24 0,12 0,60 
Kosten je Standort 4,43 4,00 2,20 10,63 
     
Mietfläche (in qm) 1.160 1.032 1.225 3.417 
     
Kosten je qm/ Monat (in EUR)  63,63 64,53 30,00 51,85 
 
Verteilt auf die voraussichtliche Nutzungsdauer von 60 Monaten ergeben sich standortabhän-
gige Kosten zwischen EUR 30,00 und EUR 64,53 je Quadratmeter und Monat. Die Durch-
schnittskosten von EUR 51,85/qm übersteigen den durchschnittlichen Flächenverrechnungs-
preis für Schulen (in 2024: EUR 10,38/qm) damit um etwa das Fünffache und erhöhen diesen 
über die gesamte Standzeit der Container.

Anlage 2 - Lagebericht / 55 
 
 
Neuere Entwicklungen im Baubereich: Building Information Modeling / Nachhaltiges 
Bauen / Zirkuläres Bauen  
Mit der Einrichtung des Sachgebiets Produktentwicklung ist für die Gebäudewirtschaft ein wei-
terer Schritt in Richtung einer noch stärkeren Professionalisierung in der Bearbeitung des ge-
samten Aufgabenportfolios vorgenommen worden. Hinzugekommen sind u.a. die Bereiche 
„Projektentwicklung“ und die „BIM-Standards und Beratung“. Die entsprechenden Teams be-
finden sich nach wie vor im Aufbau, die Personalgewinnung gestaltet sich äußerst schwierig. 
 
Mit den vorhandenen Kompetenzen leistet das Sachgebiet u. a. einen Beitrag in der Task -
Force Schulbau und der ämterübergreifenden Zusammenarbeit bei Bauleitplanungen. Das 
Sachgebiet soll darüber hinaus den Erhalt und die Schaffung notwendiger Planungskompe-
tenzen sicherstellen und neue Entwicklungen im Baubereich beobachten bzw. begleiten: 
 
Bau-, Qualitäts- und Ausstattungsstandards (BQA) 
In 2024 wurde im Sachgebiet Produktentwicklung ein abteilungsübergreifender Prozess zur 
Neuauflage der Baustandards und Planungshilfen (kurz: BQA) gestartet. In insgesamt drei 
Workshops unter Beteiligung unterschiedlichster Organisationeinheiten wurde an folgende n 
Themen gearbeitet:  
- „Status Quo und Analyse“ (Bestandsaufnahme der aktuellen Standards), 
- „Übergeordnete Festlegungen“  (Vision, Ziele für die Gebäude, Ziele für die BQA,  
Inhalte und Struktur der BQA, Stakeholder-Analyse) 
-  „Prozess und Organisation“ (Verantwortlichkeiten, Geltungsbereich, Veröffentlichung, 
vertragliche Regelungen, Fortschreibung, Anwendung, notwendige Regelprozesse, 
Workflows und Freigaben)  
 
Inhaltlich regeln die BQA Anforderungen, welche die Gebäudewirtschaft in der Planung und 
Ausführung eines Bauprojektes zu berücksichtigen hat oder sonstige über die gesetzliche 
Norm hinausgehende Anforderungen, die sich als wirtschaftlich und/oder nachhaltig oder aus 
anderen Gründen als notwendig für die Stadt Köln erwiesen haben.  
 
Nach Abschluss des Prozesses der Überarbeitung sollen die neuen Baustandards allen Mit-
arbeitenden als Arbeitsgrundlage zur Verfügung gestellt werden. Das Sachgebiet Produktent-
wicklung leistet damit einen grundlegenden und übergeordneten Beitrag für eine strukturierte 
und transparente Projektbearbeitung, zur Sicherung einer konstanten Qualität der Ergebnisse 
und zur Minimierung von Fehlern in der Planung und Umsetzung der Bauprojekte.

Lagebericht / 56 
 
Nachhaltiges Bauen 
Um das „Nachhaltige Bauen“ bei der Gebäudewirtschaft stärker in den Fokus zu bringen,  
werden zielgerichtete Pilotprojekte durchgeführt, u.a. wurden unterschiedliche Zertifizierungs-
systeme für Nachhaltiges Bauen getestet. Insgesamt wurde festgestellt, dass sich nicht alle 
Systeme in gleichem Maß zum Nachweis einer tatsächlichen Nachhaltigkei t eignen, da  
teilweise positive Resultate auf Basis von umfangreichen „Ausgleichsmaßnahmen“ in unter-
geordneten Kriterien erzeugt werden. 
 
Im Ergebnis des durchgeführten Pilotprojektes mit vier realisierten Schulgebäuden wurde der 
GW jedoch ein grundsätzlich guter Baustandard bescheinigt, insbesondere im Hinblick auf den 
energetischen Standard, der bisher im Fokus stand. Auf einen politischen Beschluss zum 
Plusenergie-Standard, der mit unverhältnismäßig hohem technischen Aufwand verbunden ist 
und z.B. durch zusätzlichen Einsatz von Haustechnik zu weiterem Energie- und Ressourcen-
verbrauch führt sowie eine aufwendiges Monitoring zur Einregulieru ng der Technik benötigt, 
konnte daher verzichtet werden.  
 
Im Hinblick auf die Anforderungen zur Nachhaltigkeit in der Baubranche und der erforderlichen 
Einsparung von Ressourcen gilt es nun, den Baustandard auf die die Ressourcen - und  
Klimaschonung durch Verwendung von Recyclingbaustoffen, geänderte Montagearten und 
ReUse-Fähigkeiten sowie nachwachsenden Rohstoffen auszurichten. 
 
Zur Wegbereitung einer Infrastruktur für eine städtische Kreislaufwirtschaft mit regionalen  
Lagerstätten (Urban Mining Prinzip) sind zunächst gesetzliche Änderungen erforderlich.  
Außerdem müssen Probleme im Hinblick auf die Marktverfügbarkeit sowie den Energieauf-
wand für die Aufbereitung und die Transportwege der Materialien erst noch gelöst werden.  
 
Ungeachtet dessen arbeitet die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln bereits auf unterschiedli-
chen Ebenen a m Thema zirkuläres Bauen: Das Recycling bzw. die Wiederverwendung von 
Baustoffen wird beispielsweise im Pilotprojekt „Neubau eines Bezirksrathauses“ sowie beim 
geplanten „Rückbau eines Verwaltungsgebäudes mit 1 -zu-1 Wiedereinbau von Baumateria-
lien“ erprobt (Realitätscheck im Hinblick auf Verwertungsquote, Vermarktung und Wirtschaft-
lichkeit/Aufwand).  
 
Angesichts einer politisch gewünschten Senkung der Baukosten ergibt sich jedoch ein Ziel-
konflikt zu den Themen der Nachhaltigkeit und Klimaneutralität, zum Beispiel auch bei der 
Verwendung von recycelten Materialien.

Anlage 2 - Lagebericht / 57 
 
 
Weitere Aspekte des nachhaltigen Bauens, wie eine nachgewiesene Materialgesundheit über 
Einsatz einer Positivliste mit Produktprüfung sowie umfassende, vielfältige Maßnahmen der 
Barrierefreiheit (Inklusion) und zur Nutzerfreundlichkeit sind bei der Gebäude wirtschaft auf  
Basis ihrer Baustandards bereits seit vielen Jahren in Anwendung. 
 
Die mit Realisierungsvarianten und Beschaffungsmodellen verbundenen Chancen und 
Risiken 
Einzelvergaben  
Die klassische Projektrealisierung im Wege der Vergabe von einzelnen Gewerken, ist – be-
dingt durch die vielen Akteure und Schnittstellen – durch ein erhöhtes Insolvenzrisiko der aus-
führenden Firmen, einen beträchtlichen Abstimmungs - und Koordinationsbedarf, eine sehr 
hohe Auftraggeber-Personalbindung und einer relativ langen Bauzeit gekennzeichnet. Sie sind 
tendenziell weniger wirtschaftlich, lassen allerdings sehr viel Raum für gestalterische Individu-
alität und ermöglichen dem Bauherrn eine rasche Reaktion auf sich wandelnde Projektbedin-
gungen.  
Einzelvergaben sind zudem mittelstandsfreundlich und in bestimmten Fallkonstellationen an-
deren Umsetzungsvarianten überlegen. Sie werden aus vorgenannten Gründen auch per-
spektivisch fester Bestandteil im „Werkzeugkasten“ der Gebäudewirtschaft sein. 
 
GU/TU-Vergaben 
Durch den enormen Mangel an Schulplätzen sowie einem hohen Sanierungsbedarf an zahl-
reichen bestehenden Schulgebäuden besteht die Notwendigkeit, qualitativ gute Schulen in 
kurzer Planungs- und Bauzeit zu realisieren. Im Vergleich zur klassischen Einzelvergabe der 
Gewerke wird durch die Verlagerung und Bündelung von Aufgaben und Prozessen auf einen 
Total- bzw. Generalunternehmer sowohl von einer Entlastung der betrieblichen Personalres-
sourcen als auch von e iner spürbar verkürzten Umsetzung ausgegangen. Die beiden über 
GU/TU Vergaben realisierten Schulbaumaßnahmenpakete werden seit Ende 2021 in einer 
eigenen Abteilung abgewickelt, um der Priorisierung der Baumaßnahmen und der damit ver-
bundenen spezifischen Bearbeitung im Rahmen des Projektmanagements Rechnung zu tra-
gen. Aufgrund des finanziell außergewöhnlich großen Projektvolumens wurde die Abteilung 
zusätzlich mit dezentralen kaufmännischen Mitarbeitenden verstärkt. Die Themenkonzentra-
tion und Synergiebildung führen zu einer einheitlichen strategischen Ausrichtung mit entspre-
chend angepassten Prozessen und Abläufen. Aufgrund der guten Erfahrungswerte im ersten 
Maßnahmenpaket Schulbau wird die Vergabe an GU/TU mittlerweile auch in anderen Abtei-
lungen als mögliche Varianz gewählt.

Lagebericht / 58 
 
Die Vergabe an einen GU/TU bringt im überwiegenden eine frühzeitige und konstante  
Kostensicherheit. Zudem ermöglicht es eine planbare und risikoärmere Abwicklung. Deshalb 
ist eine gute und detaillierte Grundlagenermittlung zu Beginn eines Projekts erforderlich, um 
realistische Angebote zu erhalten und das Risiko für Nachträge zu minimieren. 
Hohe Terminsicherheit, schnelle Abwicklung und reduzierter Aufwand bei Ausschreibungen 
sind im Hinblick auf die Zeitschiene eines Projektes als maßgebliche Vorteile zu benennen. 
Die termingerechte Übergabe des Projektes durch den GU/TU hat nicht nur auf den Bauablauf 
eine Auswirkung, sondern ermöglicht ebenfalls eine exakte Kapazitätsplanung der Personal-
ressourcen bei der Gebäudewirtschaft. 
Für alle bereits vergebenen GU/TU-Projekte aus dem zweiten Maßnahmenpaket Schulbau ist 
bereits heute verifizierbar, dass die vertraglich vereinbarten Kosten und Termine durch Zah-
lungspläne und Bauzeitenpläne verbindlich sind. Zudem sind sie ein guter Faktor zur Kontrolle 
und Steuerung der Finanzströme und bieten darüber hinaus auch eine hohe Planungssicher-
heit für den städtischen Haushalt. Flankierend hierzu ist ein innerhalb der GW in der Abteilung 
Bauprojektmanagement GU/TU implementiertes kaufmännisches Projektmanagement zur 
Überwachung der Budgets, Kontrolle der Projektsteuerung und Bündelung und Evaluierung 
des Berichtswesens unabdingbar. 
Obgleich der Auslagerungsgrad im baulichen Prozess durch den GU/TU sowie auch einer  
externen Multiprojektsteuerung hoch ist, liegt die übergeordnete Verantwortung und inhaltliche 
Entscheidung weiterhin in den Händen der GW.  
 
Öffentliche Private Partnerschaft 
Bei der Öffentlichen-Privaten-Partnerschaft (ÖPP) erfolgen die Realisierung und der Betrieb 
von Schulen gemeinsam mit einem privaten Projektpartner. Durch die Bündelung von Planung, 
Bau, Instandhaltung und langfristigem Betrieb bei einem privaten Anbieter wird dieser über 
den vorgeschalteten Wettbewerb veranlasst, die Kosten über den Lebenszyklus der Immobilie 
zu optimieren. Vorteilhaft an einer ÖPP-Realisierung ist zudem die Möglichkeit, Projektrisiken 
nach der jeweiligen Kompetenz der beiden Projektpartner zu verteilen. Die Konzentration und 
langfristige Bindung finanzieller Ressourcen auf ausgewählte Standorte wird hingegen kritisch 
betrachtet.

Anlage 2 - Lagebericht / 59 
 
 
Modulbauten 
Modulbauten sind durch eine industrielle Vorfertigung gekennzeichnet, die bei der Herstellung 
der Bauteile / Module einen geringeren Koordinationsaufwand erfordert und in Teilen ein weit-
gehend witterungsunabhängiges Bauen erlaubt. Der effiziente Bauablauf führt zu kürzeren 
Bauzeiten, der Systembau ermöglicht Kostenvorteile gegenüber einer konventionellen Errich-
tung und Pauschalfestpreise. Als nachteilig wird bei Modulbauten vor allem der übersichtliche 
Anbieterkreis, die beschränkten Einflussmöglichkeiten d es Bauherrn, die hohen logistischen 
Herausforderungen (insb. Transport/Aufbau) und die fehlende architektonische Individualität 
empfunden. Standortspezifische Anforderungen lassen zudem ein „Baukastenprinzip mit Aus-
wahlmöglichkeiten“ nicht in der wünschenswerten Breite zu. Der Innenausbau ist vergleichbar 
mit konventioneller Bauweise. 
Zur Deckung von kurzfristigen Bedarfen (Task-Force Schulbau) erfolgte zusätzlich die Errich-
tung von acht temporären Modulbauten in im Jahr 2024. Zwei Projekte werden aufgrund der 
vertraglichen Situation durch ÖPP-Partner sowie sechs Projekte als Mietcontainer realisiert. 
 
Investorenmodelle und Anmietprojekte 
Im Rahmen der aktuellen Angebotsauswertungen wurde vermehrt festgestellt, dass sich In-
vestorinnen und Investoren oftmals mit Grundstücken bewerben, die in Gewerbegebieten lie-
gen. Dies hat häufig zur Folge, dass Baugenehmigung en erst dann erteilt werden können , 
wenn der Bebauungsplan an dieser Stelle geändert ist. Dadurch verzögert sich die Realisier-
barkeit des Vorhabens in der Regel um mindestens drei Jahre. In diesem Fall prüft die Gebäu-
dewirtschaft, ob die Verzögerung im Rahmen der Schulplatzplanung hinnehmbar ist, ein Inte-
rim möglich ist, oder ob der Schulstart an einem anderen Standort in der Nähe möglich ist. 
Auch versuchen Investor innen und Investoren  häufig, nur das absolute Mindestmaß der 
Grundstücksfläche für den Schulbau bereitzustellen, da eine anderweitige Nutzung mehr Ren-
dite bringt. Dies führt dazu, dass sich die Lernbedingungen für die Schülerinnen und Schüler 
durch z.B. höhere Geschosszahl  des Schulgebäudes , geringere Schulhoffläche etc. ver-
schlechtern. Die Risiken des Scheiterns der Verhandlungen bis zum endgültigen Vertragsab-
schluss sind daher als nicht unerheblich einzustufen. 
Aber auch nach Vertragsabschluss verbleiben Risiken. Es kommt beispielsweise vor, dass 
Investoren die Komplexität der Projekte unterschätzen und die angestrebten Fertigstellungs-
termine nicht einhalten können. Weiterhin können potentielle Investoren oder Projektentwick-
ler in Insolvenz gehen, Grundstückverfügbarkeiten sich verzögern oder Bodenschätze gefun-
den werden, die gesichert werden müssen. Schließlich kann sich die Bevölkerung mit der 
schulischen Nutzung eines hierfür vorgesehenen Grundstücks nicht einverstanden sein.

Lagebericht / 60 
 
Während die Bewerbungen in den Investorenverfahren häufiger geeignet sind, Schulen auf 
privaten Grundstücken zu bauen, ist die Umnutzung von bestehenden Gewerbeimmobilien in 
der Mehrzahl der Angebote nicht möglich. Größtes Manko hierbei ist, dass die Gewerbeimmo-
bilien überwiegend kein ausreichendes Außengelände zur Verfügung stellen können. Auch die 
unverzichtbaren Sporthallen können oftmals nicht in vertretbarer Entfernung angeboten wer-
den. Hinzu kommen immense Umbaukosten, da die Anforderung für Schulen a n Sicherheit, 
Brandschutz, Fluchtwege, Lärmschutz, Belüftung etc. deutlich höher sind als für Büros oder 
sonstiges Gewerbe.  
Der Gebäudewirtschaft liegen (Sachstand Mitte 2025) rd. 15 Beauftragungen des Rates vor, 
ein Schulgrundstück zu suchen, auf dem ein Investor die gewünschte Schule bauen kann und 
für die ein Mietvertrag zu verhandeln ist. Ziel ist die Genehmigung der verhandelten Mietkon-
ditionen durch den Rat. Weitere Beschlussvorlagen sind in Vorbereitung. 
Von den erfolgten Beauftragungen wurden folgende Gebäude in Betrieb genommen:  
• die Anmietung Aachener Straße, in der ein neues Gymnasium gegründet wurde 
• das Interim und der Neubau für die Gesamtschule Wasseramselweg 
• die Erweiterung des Gymnasiums Kartäuserwall am Sachsenring.  
 
Das Gymnasium Innenstadt am Standort Brügelmannstraße wird zum Schuljahr 2025/26 in 
Betrieb gehen und zusätzlich Platz bieten für den Start der neuen Gesamtschule Kalk zum 
Schuljahr 2025/26, deren endgültiges, ebenfalls im Investorenverfahren realisiertes Gebäude 
zum Schuljahr 2028/29 fertig sein soll. 
 
Das Vergabeverfahren für die Grundschule Ehrenfeld wurde aufgehoben. Für dieses Verfah-
ren gab es zwei Bewerber, im Laufe des Verfahrens stellte sich heraus, dass sich beide Pla-
nungen nicht umsetzen lassen bzw. die Planung des einen Bieters nicht gewollt is t. Beide 
Bieter haben gegen die Aufhebung eine Vergaberüge eingereicht. Hier bleibt abzuwarten, ob 
die Aufhebung aufrecht erhalten bleiben kann. Des Weiteren wurde ein Investorenvertrag zum 
Bau einer neuen Gesamtschule für Kalk abgeschlossen, die Vertragsb edingungen sind aus-
gehandelt. Am 3. Juli 2025 wurde die Anmietung eines neuen Gymnasiums in Köln -Porz be-
schlossen. Der Vertrag mit dem Investor ist ausgehandelt und soll zeitnah abgeschlossen und 
notariell beurkundet werden. Dieses Gymnasium wird zum Schuljahr 2028/29 in dem dann 
fertiggestellten neuen Gebäude gestartet. 
 
Zurzeit befinden sich diverse Investorenverträge in der Verhandlungsphase, andere noch in 
der Vorbereitung. Zwei Investorenprojekte (Gymnasium Nippes; Ersatzstandort Berufskolleg

Anlage 2 - Lagebericht / 61 
 
 
Porz) wurden an die Schulbaugesellschaft zur weiteren Bearbeitung übertragen. Sie hatten 
einen Bearbeitungsstand, der die Aufgabenübertragung erlaubte. 
 
Ökologische Betrachtung der Innenstädte  
Der gesamtstädtische Wandel hin zu einer ökologischen Betrachtung der Innenstädte geht  
mit einer erhöhten Sensibilität und einer zunehmend kritischen Haltung von Teilen der  
Stadtgesellschaft zu projektbedingten Baumfällungen, Flächenversiegelungen etc. einher. Mit 
dieser Umweltthematik sind vielfach komplexere, deutlich verlängerte und somit kostspieligere  
Projektverläufe verbunden. 
 
Gesamtstädtische Finanzierungsspielräume 
Diverse Krisen und Herausforderungen, insbesondere die Corona -Pandemie, der Ukraine 
Konflikt und die Energiepreiskrise, haben tiefe Spuren (auch) im Haushalt der Stadt Köln hin-
terlassen. Die Verwaltung hat vor diesem Hintergrund einen Konsolidierungsprozess eingelei-
tet und diverse Gegensteuerungsmaßnahmen ergriffen.  
U.a. wurden im Rahmen der gesamtstädtischen Budgetplanung des Doppelhaushaltes  
2025/26 die von der Gebäudewirtschaft erhobenen, von der Kernverwaltung zu finanzierenden 
Schulmieten in den Fokus genommen und für die Jahre 2027 ff. als finanzierbar erachtete  
Mietbudgets festgelegt (sog. Miettargets), die u.a. durch Senkung von Baustandards und  
Flächen erreicht werden sollen. Die konkrete Höhe und der Verbindlichkeitsgrad, der diesen 
innerstädtischen Mietvorgaben zukommt, wird das Investitionsvolumen, das von der Gebäude-
wirtschaft baulich in Schulflächen umgesetzt werden kann, entscheidend prägen. 
Allein in den Jahren 2026 bis 2029 sind bislang 60 Fertigstellungen (Sachstand 30. September 
2025) bei den Schulbaumaßnahmen geplant. 
 
 
5
19 19
15
7
0
5
10
15
20
2025 2026 2027 2028 2029
Geplante Baufertigstellungen
2025 - 2029

Lagebericht / 62 
 
Es ist davon auszugehen, dass auch andere Handlungsfelder bzw. Objektkategorien, bei-
spielsweise Kulturbauten, Gegenstand von kritischen Qualitäts- bzw. Standardbetrachtungen 
und von konfliktträchtigen Priorisierungsüberlegungen werden.  
In diesem Zusammenhang ist zu betonen, dass die Gebäudewirtschaft selbst nur bedingt steu-
ernden Einfluss auf zukünftige Haushaltsbelastungen nehmen kann, weil die von ihr umzuset-
zenden Bedarfe durch die N utzerdienststellen festgelegt werden. Ungeachtet dieser grund-
sätzlichen Abhängigkeit von den Bedarfsvorgaben des jeweiligen innerstädtischen Auftragge-
bers wurden von der Gebäudewirtschaft konkrete Einsparvorschläge entwickelt und unterbrei-
tet: 
• dauerhafte Weiternutzung von Interims bauten und Holzmodulschulen an diversen 
Standorten, 
• Etablierung von sog. Rotationsschulen zur Vermeidung von zusätzlichen Interimslö-
sungen, 
• Realisierung von Standard-Baukastenlösungen, 
• Multiple Nutzungen bei Grundschulen / Kitas, 
• u.a.m. 
 
Angesichts der skizzierten gesamtstädtischen Budgetrestriktionen werden in der Konsequenz 
sowohl der Umfang als auch die Zusammensetzung der Investitions -, Instandhaltungs- und 
Servicetätigkeit der Gebäudewirtschaft zukünftig nicht mehr primär bedarfsgesteuert, sondern 
von weiteren Faktoren abhängig sein, insbesondere den der Gebäudewirtschaft und dem  
städtischen Haushalt zur Verfügung stehenden personellen und finanziellen Ressourcen. Eine 
Folge wird voraussichtlich die Verlagerung von Personalressourcen vom Neubau zum  
Werterhalt des Immobilienbestandes sein. 
 
D. AUSBLICK 
 
Die prognostizierte demografische Entwicklung der Stadt Köln und die angespannte Flächen-
bedarfssituation lassen auch für die kommenden Wirtschaftsjahre eine hohe Investitionstätig-
keit erwarten. Mit einem jährlichen Vol umen von bis zu EUR 400 Mio. ist angesichts der er-
heblichen Probleme bei der Personalgewinnung allerdings eine Grenze der von der Gebäude-
wirtschaft zu leistenden Bautätigkeit erreicht.

Anlage 2 - Lagebericht / 63 
 
 
Die nachfolgende Darstellung verdeutlicht die bisherige und die für 2026 geplante Entwicklung: 
 
 
 
2015 - 2024:  Ist-Zahlen (2024 einschließlich Projektanzahlungen an die Schulbaugesellsch aft: 
EUR 1,5 Mio.)  
2025:  Planzahl gemäß Wirtschaftsplan 2025 (einschließlich Plan -Projektanzahlungen an die 
Schulbaugesellschaft: EUR 6,1 Mio.) 
2026: Planzahl gemäß Entwurf Wirtschaftsplan 2026 (einschließlich Plan-Projektanzahlungen 
an die Schulbaugesellschaft: EUR 16,9 Mio.). 
 
Der mit der Bautätigkeit einhergehende Zuwachs an vermieteten Flächen hat ein stetig stei-
gendes Erlöswachstum im Vermietungssegment zur Folge. Bedingt durch die Vielzahl der an-
stehenden Serviceprojekte (insbesondere im Bereich der Kultur - und Feuerwehrbauten) und 
einer entsprechenden Auftragslage werden auch im Servicesegment grundsätzlich steigende 
Umsätze erwartet.  
 
Durch das innerstädtische Flächenverrechnungspreismodell und den nachgelagerten Ergeb-
nisausgleich, der auch das Servicesegment umfasst, ist konzeptionell sichergestellt, dass zu-
künftig ein ausgeglichenes Gesamtergebnis erzielt wird. 
 
Die Entwicklung der nächsten Jahre wird von der Betriebsleitung darüber hinaus wie folgt ein-
geschätzt: 
 
• Die umfassende und zeitgerechte Versorgung der Bauwirtschaft mit den benötigten 
Materialien und Dienstleistungen ist weiterhin insbesondere durch Lieferengpässe ge-
fährdet. Nach wie vor ist ein erheblicher Teil der Baumaßnahmen in irgendeiner Weise 
betroffen und im Ablauf beeinträchtigt. Der eklatante Mangel an Fachkräften und die 
50
110 124 176
269 307 344
286 285
472
553
0
100
200
300
400
500
600
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026
Entwicklung der Bauinvestitionen
2016 - 2026

Lagebericht / 64 
 
Lieferengpässe bei Holz, Stahl und anderen Baustoffen führen auch künftig zu Verzö-
gerungen im Bauprozess und steigenden Material- und Produktionskosten. 
 
• Die Baupreisentwicklung wird durch hohe Energiepreise und - auf Projektebene – zu-
nehmend auch durch die Folgekosten ökologisch induzierter Auflagen und Umset-
zungshemmnisse verschärft. 
 
• Die Personalausstattung wird der steigenden Aufgabenfülle und zunehmenden Kom-
plexität derzeit nicht gerecht und wird ungeachtet aller Bemühungen angesichts der 
eingeschränkten Möglichkeit zur Nachbesetzung von vakanten Stellen auch in den 
nächsten Jahren unzureichend bleiben.  
 
• Die betrieblichen Prozesse werden weiterhin analysiert, kontinuierlich verbessert und 
bestehende Optimierungspotentiale sukzessive genutzt. 
 
In der Gesamtschau sind trotz der skizzierten Schwierigkeiten derzeit keine Risiken erkennbar, 
denen nicht entgegengewirkt werden kann und die die Geschäftstätigkeit der Gebäudewirt-
schaft als solche gefährden.  
Erheblich schwerer abzuschätzen ist die Entwicklung der Gebäudewirtschaft in der längerfris-
tigen Perspektive: Der gesamtstädtische Baubedarf ist auf lange Sicht erheblich. Die Pro-
zesse, Ressourcen und Vergabestrategien des Betriebes tragen diesem Bedarfsniveau Rech-
nung. Die Investitionsfähigkeit der Gebäudewirtschaft ist daher entsprechend hoch. Ob diese 
potenziell mögliche Bauleistung auch künftig vollumfänglich abgerufen wird, ist unklar  und - 
wie unter C. II. herausgestellt - insbesondere von den finanzi ellen Möglichkeiten der Stadt 
abhängig. Angesichts des Umfangs des städtischen Haushalts und der Vielzahl miteinander 
konkurrierender Mittelverwendungen sind der Betriebsleitung verlässliche Aussagen über die 
nachhaltig für Bauinvestitionen und für die Bauunterhaltung zur Verfügung stehenden  
Finanzmittel nicht möglich. 
 
 
Köln, den 30. Januar 2026 
 
 
 
Markus Greitemann  Wolfgang Behrisch   Petra Rinnenburger  
Erster Betriebsleiter  Kaufmännischer Betriebsleiter  Technische Betriebsleiterin

Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung 
Die Anlage Öffentlichkeitsbeteiligung ist allen Beschlussvorlagen der Verwaltung beizufügen. Kreuzen Sie 
bitte eine der folgenden drei Varianten an und machen Sie entsprechende Angaben dazu. 
 
Eine freiwillige Öffentlichkeitsbeteiligung wird nicht vorgeschlagen. 
Warum wird keine Öffentlichkeitsbeteiligung vorgeschlagen? 
- Der Gestaltungsspielraum ist nicht ausreichend. 
Bitte begründen Sie Ihre Entscheidung (Begründung zwingend erforderlich): 
Die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln ist als eigenbetriebsähnliche Einrichtung der Stadt Köln gemäß § 
21 ff. EigVO NRW verpflichtet, einen Jahresabschluss und Lagebericht nach den für große 
Kapitalgesellschaften geltenden Vorschriften des Handelsgesetzbuches aufzustellen und nach § 103 GO 
NRW prüfen zu lassen. Der geprüfte und vom Rat der Stadt Köln festgestellte Jahresabschluss wird im 
Amtsblatt der Stadt Köln veröffentlicht

Anlage 3 
Aktiva Passiva 
31.12.2023 31.12.2024 31.12.2023 31.12.2024 
EUR EUR EUR EUR 
A. Anlagevermögen A. Eigenkapital 
 I.   Immaterielle Vermögensgegenstände      I.   Stammkapital 1.000.000,00 1.000.000,00 
          Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und      II.  Kapitalrücklage 135.901.468,79 135.975.376,42 
          ähnliche Rechte und Werte 313.764,00 227.544,00      III. Gewinnrücklage 
313.764,00 227.544,00           1. Bauerneuerungsrück lage 0,00 5.028.250,14 
 II.  Sachanlagen           2. andere Gewinnrücklagen 66.605.094,11 66.605.094,11 
       1. Grundstücke mit Geschäfts- und anderen Ba uten 2.317.493.200,61 2.562.072.065,24      IV. Jahresüberschuss 5.028.250,14 621.978,40 
       2. Grundstücke ohne Bauten 689.039,28 689.039,28 208.534.813,04 209.230.699,07 
       3. Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 8.875.873,89 8.875.873,89 B. Sonderposten für Investitionszuschüsse 
       4. Bauten auf fremden Grundstücken 54.083.615,00 52.204.993,00       zum Anlagevermögen 595.197.615,58 581.403.772,14 
       5. Betriebs- und Geschäftsausstattung 42.828.668,00 37.889.350,00 595.197.615,58 581.403.772,14 
       6. Anlagen im Bau 404.139.882,91 405.431.995,52 
       7. geleistete Anzahlung 0,00 1.484.477,49 
       8. Bauvorbereitungskosten 69.120.518,68 54.773.759,14 C. Rückstellungen 
2.897.230.798,37 3.123.421.553,56          Sonstige R ückstellungen 144.250.142,00 132.915.793,58 
144.250.142,00 132.915.793,58 
III. Finanzanlagen D. Verbindlichkeiten 
          Andere Finanzanlagen 43.597.255,77 43.663.816,11       1. Verbindlichkeite n gegenüber Kreditinstituten 1.936.613.919,90 2.148.5 37.990,57 
43.597.255,77 43.663.816,11       2. Verbindlichkeite n aus Baubetreuung 12.771.176,29 16.840.709,01 
Summe Anlagevermögen 2.941.141.818,14 3.167.312.913,67       3. Erhaltene Anzahlungen 91.654.074,61 96.886.696,76 
B. Umlaufvermögen       4. Verbindlichkeiten aus Vermietung 181.993,48 134.320,11 
 I.   Vorräte       5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leis tungen 72.216.242,74 75.935.989,86 
       1. Unfertige Leistungen 95.540.132,30 103.666.852,91       6. Sonstige Verbin dlichkeiten 17.340.842,04 66.377.868,08 
       2. Andere Vorräte 430.601,32 509.790,75 2.130.778.249,06 2.404.713.574,39 
95.970.733,62 104.176.643,66 E. Rechnungsabgrenzungsposten 325.201,36 261.165,22 
II.   Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
      1. Forderungen aus Vermietung 11.968.865,21 23.936.948,05 
      2. Forderungen aus Betreuungstätigkeit 14.973.944,19 26.082.662,38 
      3. Forderungen aus anderen Lieferungen und Le istungen 25.366,17 14.734,73 
      4. Sonstige Vermögensgegenstände 14.200.129,39 6.334.505,33 
41.168.304,96 56.368.850,49 
 III. Kassenbestand, Guthaben bei Kreditinstituten 199.910,11 1.639,21 
199.910,11 1.639,21 
Summe Umlaufvermögen 137.338.948,69 160.547.133,36 
C. Rechnungsabgrenzungsposten 605.254,21 664.957,37 
3.079.086.021,04 3.328.525.004,40 3.079.086.021,04 3.328.525.004,40 
BILANZ ZUM 31.DEZEMBER 2024 
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln

Anlage 5 - Anhang / 1 
 
  
Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
ANHANG 
für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024

Anhang / 2 
 
 
A. ALLGEMEINE ANGABEN 
 
 
Der Jahresabschluss der Gebäudewirtschaft, eigenbetriebsähnliche Einrichtung der 
Stadt Köln, für das Wirtschaftsjahr 20 24 wurde - gemäß den Regelungen in 
§ 21 EigVO NRW, § 17 Abs. 2 der Betriebssatzung - nach den Vorschriften des Han-
delsgesetzbuches über die Rechnungslegung für große Kapitalgesellschaften aufge-
stellt. 
 
Entsprechend der Geschäftstätigkeit der Gebäudewirtschaft erfolgte die Gliederung 
der Bilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung in Anlehnung an die Bestimmun-
gen der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von 
Wohnungsunternehmen (FormblattVO). 
 
In Erweiterung des gesetzlichen Gliederungsschemas wurden in der Bilanz die Posi-
tionen „Sonderposten für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen“, „Andere Fi-
nanzanlagen“, „Verbindlichkeiten aus Baubetreuung“ und „Verbindlichkeiten aus Ver-
mietung“ eingefügt. 
 
Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren aufge-
stellt. Um die Aussagekraft zu erhöhen, wird die Auflösung des Sonderpostens für 
Investitionskostenzuschüsse zum Anlagevermögen bei den Abschreibungen der im-
materiellen Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und der Sachanlagen in 
einer Vorspalte ausgewiesen.  
 
Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgt unter Annahme der Unternehmensfort-
führung (§ 252 Absatz 1 Nr. 2 HGB). 
 
Die Wertansätze in der Eröffnungsbilanz stimmen mit den Wertansätzen in der 
Schlussbilanz des vorgehenden Wirtschaftsjahres überein (§ 252 Absatz 1 Nr.1 
HGB).

Anlage 5 - Anhang / 3 
 
  
B. ERLÄUTERUNGEN ZU DEN BILANZIERUNGS - UND BE-
WERTUNGSMETHODEN 
 
 
Immaterielle Vermögensgegenstände sind zu (fortgeführten) Anschaffungskosten be-
wertet. Der Abschreibung liegt eine Nutzungsdauer von vier Jahren zugrunde; Auf-
wendungen für das Customizing werden grundsätzlich über die Restnutzungsdauer 
der jeweiligen Software abgeschrieben. 
 
 
Die Sachanlagen werden zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, vermindert um 
planmäßige und außerplanmäßige Abschreibungen, bilanziert. Bei den von der Stadt 
Köln übertragenen Grundstücken mit Geschäfts- und anderen Bauten sowie bei den 
Grundstücken ohne Bauten sind die Anschaffungskosten grundsätzlich objektweise 
unter Verwendung von Preisindizes für Grundstücke und Bauleistungen vom städti-
schen Liegenschaftsamt im Rahmen eines standardisierten Bewertungsverfahrens 
ermittelt worden. 
 
 
Die Abgrenzung von Herstellungskosten und Erhaltungsaufwand erfolgt bei umfas-
senden Sanierungsmaßnahmen auf der Grundlage der Stellungnahme des Immobi-
lienwirtschaftlichen Fachausschusses (IDW RS IFA 1) sowie der aktuellen steuerli-
chen Rechtsprechung. In die Herstellungskosten der Gebäude werden Eigenleistun-
gen eingerechnet, die in Anlehnung an die Verordnung über Honorare für Architekten- 
und Ingenieurleistungen (HOAI) bzw. die Empfehlungen des Ausschuss es der Ver-
bände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Hon orarordnung e. V. 
(AHO) ermittelt werden. 
 
 
Das Grundvermögen (mit Ausnahme der Grundstücke ohne Bauten) wird linear unter 
Berücksichtigung der jeweiligen betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bzw. der vo-
raussichtlichen Vertragsdauer (Bauten auf fremden Grundstücken) abgeschrieben.

Anhang / 4 
 
 
Die bislang von der Gebäudewirtschaft bei massiven Neubauten angesetzte Nut-
zungsdauer von 80 Jahren hat sich in der betrieblichen P raxis als zu lang erwiesen 
und birgt ein Risiko für außerplanmäßige Wertberichtigungen. 
 
Von diesem Hintergrund wird die Nutzungsdauer von Gebäuden mit Fertigstellung ab 
dem 1. Januar 2023 grundsätzlich von 80 auf 50 Jahre herabgesetzt. Die Nutzungs-
dauer von Gebäuden, die umfassend ertüchtigt werden (Generalinstandsetzung), be-
trägt einheitlich 40 Jahre. 
 
Bei Fertigbaueinheiten mit Interimscharakter endet die zugrunde gelegte Nutzungs-
dauer zum Zeitpunkt der voraussichtliche n Ersatzbeschaffung. Neue Modul bauein-
heiten werden ebenfalls grundsätzlich über 50 Jahre abgeschrieben. 
 
Die Abschreibungen erfolgen über die zum Gründungszeitpunkt der Gebäudewirt-
schaft der Stadt Köln bzw. zum späteren Übertragungszeitpunkt jeweils verbleibende 
Restnutzungsdauer. Bei der Betriebs - und Geschäftsausstattung werden Abschrei-
bungssätze zwischen   5 % und 33 % verwendet. 
 
Der Schadstoffbelastung von im Sondervermögen erfassten Objekten wird über 
Rückstellungen Rechnung getragen. 
 
Die Bewertung der anderen Finanzanlagen – Ansprüche aus der Bestellung von    
Erbbaurechten – erfolgt wegen der langfristigen Laufzeiten (zum Teil bis zum 31. De-
zember 2109) zum Barwert. 
 
Innerhalb des Umlaufvermögens wurde dem Risiko einer etwaigen Nichtabrechen-
barkeit der zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten bewerteten unfertigen Leistun-
gen durch Bewertungsabschläge insbesondere aufgrund aktueller Leerstandsinfor-
mationen Rechnung getragen.  
 
Der Ansatz der Forderungen und der sonstigen Vermögensgegenstände erfolgt  zu 
Nominalwerten. Dem Ausfallrisiko wird soweit erforderlich durch angemessene Ein-
zel- und Pauschalwertberichtigungen entsprochen. Nicht einzelwertberichtigte Forde-
rungen wurden einheitlich mit einem Satz von 5 % pauschal wertberichtigt.

Anlage 5 - Anhang / 5 
 
  
Die Dotierung des Sonderpostens für Investitionszuschüsse zum Anlagevermögen 
erfolgte bei zum Übertragungszeitpunkt fertiggestellten Objekten grundsätzlich zu ei-
ner baujahrabhängigen Quote der Anschaffungs- und Herstellungskosten. Bei Objek-
ten mit einem Fertigstellungszeitpunkt nach dem 1. Januar 1998 bemisst sich die Do-
tierung grundsätzlich nach der Höhe der zum jeweiligen Stichtag vereinnahmten För-
dermittel. Die ratierliche Auflösung des Sonderpostens über die verbleibende Objekt-
nutzungsdauer wird in der Gewinn- und Verlustrechnung als Absetzung von den Ab-
schreibungen und damit saldiert ausgewiesen. Sie beträgt im Wirtschaftsjahr 2024 
EUR 11,7 Mio.. 
 
Die sonstigen Rückstellungen beinhalten alle bis zur Bilanzerstellung erkennbaren 
Risiken und ungewissen Verpflichtungen und wurden in Höhe des nach vernünftiger 
kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrags angesetzt. Rückstellun-
gen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden - nach Maßgabe der Rück-
stellungsabzinsungsverordnung - mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durch-
schnittlichen Marktzinssatz abgezinst. 
 
Verbindlichkeiten wurden mit ihrem Erfüllungsbetrag bilanziert. 
 
Der passive Rechnungsabgrenzungsposten wur de zum Nennwert eingebucht. Eine 
Abstandszahlung für eine  vorzeitige Beendigung eines Mietverhältnisses wird  über 
15 Jahre zeitanteilig zu Gunsten der sonstigen betrieblichen Erträge aufgelöst und 
Mietvorauszahlungen werden im Folgejahr zu Gunsten der Umsatzerlöse aufgelöst.

Anhang / 6 
 
 
C. ERLÄUTERUNGEN ZUR BILANZ UND ZUR GEWINN- 
UND VERLUSTRECHNUNG 
 
 
I. Bilanz 
 
Die in der Bilanz ausgewiesenen Posten des Anlagevermögens sind in ihrer Gliede-
rung und Entwicklung in der nachfolgenden Übersicht dargestellt:

Anlage 5 - Anhang / 7 
 
  
 
Anlagennachweis 2024 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 
Anschaffungs-und Herstellungskosten Abschreibung Kennzahlen
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14
Stand Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand Stand  Zugänge Abgänge Umbuchungen Stand Restbuchwert Restbuchwert
3) 3) Stand Stand
EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR
01.01.2024 2024 2024 2024 31.12.2024 01.01.2024 2024 2024 2024 31.12.2024 31.12.2024 31.12.2023 % %
I.   Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Konzessionen, gewerbliche Schutzrechte und 6.253.196,53 125.290,87 0,00 0,00 6.378.487,40 5.939.432,53 211.510,87 0,00 0,00 6.150.943,40 227.544,00 313.764,00 3,32 3,57
ähnliche Rechte und Werte
II.  Sachanlagen  
     1.Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte 2.784.157.557,66 47.432.802,97 4.467.200,72 243.264.817,67 3.070.387.977,58 466.664.357,05 44.050.689,26 2.271.330,59 127.803,38 508.315.912,34 2.562.072.065,24 2.317.493.200,61 1,43 83,44
        mit Geschäfts- und anderen Bauten
     2.Grundstücke ohne Bauten 689.039,28 0,00 0,00 0,00 689.039,28 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 689.039,28 689.039,28 0,00 100,00
     3.Grundstücke mit Erbbaurechten Dritter 8.875.873,89 0,00 0,00 0,00 8.875.873,89 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 8.875.873,89 8.875.873,89 0,00 100,00
     4.Bauten auf fremden Grundstücken 74.464.071,95 95.630,42 0,00 280.086,89 74.839.789,26 20.380.456,95 2.254.339,31 0,00 0,00 22.634.796,26 52.204.993,00 54.083.615,00 3,01 69,76
     5.Betriebs- und Geschäftsaustattung 124.255.335,57 577.179,19 1.280.153,89 1.568.940,56 125.121.301,43 81.426.667,57 7.020.405,08 1.245.257,89 -30.136,67 87.231.951,43 37.889.350,00 42.828.668,00 5,61 30,28
     6.geleistete Anzahlungen 0,00 1.484.477,49 0,00 0,00 1.484.477,49 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.484.477,49 42.828.668,00 0,00 100,00
     7.Anlagen im Bau 406.376.216,52 190.126.692,11 311.295,84 -184.499.159,99 411.692.452,80 2.236.333,61 3.926.563,71 106,75 -97.666,71 6.260.457,28 405.431.995,52 404.139.882,91 0,95 98,48
     8.Bauvorbereitungskosten 69.120.518,68 46.392.518,36 124.592,77 -60.614.685,13 54.773.759,14 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 54.773.759,14 69.120.518,68 0,00 100,00
3.467.938.613,55 286.109.300,54 6.183.243,22 0,00 3.747.864.670,87 570.707.815,18 57.251.997,36 3.516.695,23 0,00 624.443.117,31 3.123.421.553,56 2.940.059.466,37
Zwischensumme I. und II. 3.474.191.810,08 286.234.591,41 6.183.243,22 0,00 3.754.243.158,27 576.647.247,71 57.463.508,23 3.516.695,23 0,00 630.594.060,71 3.123.649.097,56 2.940.373.230,37
III. Finanzanlagen
       Andere Finanzanlagen 43.597.255,77 2.250.699,13 2.184.138,79 0,00 43.663.816,11 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 43.663.816,11 43.526.520,08 0,00 100,00
43.597.255,77 2.250.699,13 2.184.138,79 0,00 43.663.816,11 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 43.663.816,11 43.526.520,08
Summe 3.517.789.065,85 288.485.290,54 8.367.382,01 0,00 3.797.906.974,38 576.647.247,71 57.463.508,23 3.516.695,23 0,00 630.594.060,71 3.167.312.913,67 2.983.899.750,45
Posten des Anlagevermögens Durchschnittswert
Abschrei- 
bung 1)
Restbuch- 
wert 2)

Anlage 3 / 8 
 
 
Die unfertigen Leistungen beinhalten mit EUR  93,5 Mio. noch abzurechnende Be-
triebs- und Heizkosten sowie mit EUR  10,2 Mio. noch abzurechnende  Betreuungs-
leistungen. Die anderen Vorräte betreffen Heizöl- und Pelletbestände sowie Bestände 
an Reparaturmaterial. 
 
Angaben zur Zusammensetzung und zu den Restlaufzeiten der Forderungen und 
sonstigen Vermögensgegenstände sind der folgenden Übersicht zu entnehmen (Vor-
jahreswerte in Klammern): 
 
 
 
Insgesamt 
 
davon: 
Forderungen 
gegen die Stadt Köln 
 
Forderungen mit 
 einer Restlaufzeit 
  > 1 Jahr 
    
 EUR EUR EUR 
Forderungen aus 
Vermietung 23.936.948,05 
(11.968.865,21) 
23.702.365,19 
(11.676.786,20) 
0,00 
(0,00) 
 
Forderungen aus 
Betreuungstätigkeit 
26.082.662,38 
(14.973.944,19) 
26.082.662,38 
(14.973.944,19) 
0,00 
 (0,00) 
    
 
Forderungen aus 
anderen Lieferungen und 
Leistungen 
14.734,73 
(25.366,17) 
0,00 
(0,00) 
0,00 
(0,00) 
    
 
Sonstige 
Vermögensgegenstände 
6.334.505,33 
(14.200.129,39) 
0,00 
(7.272.111,40) 
0,00 
(0,00) 
    
 
 56.368.850,49 49.785.027,57 0,00 
 (41.168.304,96) (33.922.841,79) (0,00)

Anlage 3 / 9 
 
  
Mit Ratsbeschluss vom 03.07.2025 wurde das Jahresergebnis 2023 (EUR 5,0 Mio.) 
vollständig einer Bauerneuerungsrücklage zugeführt. 
Unter Berücksichtigung dieser Beschlussfassung stellt sich die Zusammensetzung 
und Entwicklung des Eigenkapitals wie folgt dar:  
 
 
  
01.01.2024 Zugang Umgliede-
rung Abgang 31.12.2024 
          
TEUR TEUR TEUR TEUR TEUR 
Stammkapital 1.000 0 0 0 1.000 
Kapitalrücklage           
• Kapitalveränderungen in 
2024 135.901 74  0 0 135.975 
Gewinnrücklage           
• andere Gewinnrücklagen 66.605 0 0 0 66.605 
            
• Bauerneuerungsrücklage 0 0 5.028 0 5.028 
  66.605        71.633  
Bilanzgewinn  
• Gewinnvortrag 5.028 0 -5.028 0 0 
• Jahresüberschuss 0 622 0 0 622 
  208.534 696 0 0 209.231

Anlage 3 / 10 
 
 
Segmentrechnung und Ergebnisausgleich  
 
Mit der Neuordnung des städtischen Finanz- und Abrechnungssystems und der Ein-
führung von Spartenverrechnungspreisen zum 01.01.2015 geht die Einführung eines 
Ergebnisausgleiches zwischen der Kernverwaltung und der Gebäudewir tschaft der 
Stadt Köln einher. 
 
Der Ergebnisausgleich umfasst sowohl den Vermietungsbereich als auch das Ser-
vicesegment der Gebäudewirtschaft und bedeutet inhaltlich, dass Spartenmehrer-
gebnisse unmittelbar der Kernverwaltung zustehen, während Spartendefizite - eben-
falls erfolgswirksam - durch die Kernverwaltung auszugleichen sind.  
 
Im Vermietungsbereich hat der Ergebnisausgleich somit die Aufgabe, bei der vergan-
genheitsorientierten Flächenverrechnungspreisbildung nicht antizipierte bzw. nicht 
vorhersehbare Auswirkungen spart enbezogen und mit Wirkung noch für das Wirt-
schaftsplanjahr auszugleichen. Einkalkulierte, aber tatsächlich nicht aufgewandte In-
standhaltungsmittel sowie e rzielte Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken 
bleiben bei der Ermittlung der  Spartenergebnisse konzeptionell unberücksichtigt. 
Über deren Verwendung entscheidet der Rat der Stadt Köln.

Anlage 3 / 11 
 
  
Das Jahresergebnis entwickelt sich in 2024 wie folgt: 
 
 
  Vermietung 
Service Gesamt 
  Schulen 
Verwal-
tungs    
gebäude 
Kindertages-
stätten 
Aufbauten in 
Grünanlagen 
Summe 
Vermie-
tung 
  EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. 
                
Umsatzerlöse 282,44 129,73 9,88 5,01 427,06 79,44 506,50 
(vor Ergebnisausgleich)                
Bestandsveränderung/ 
aktivierte Eigenleistung 5,45 1,90 0,12 0,15 7,62 4,00 11,62 
                
Sonstige betriebliche Er-
träge 9,62 8,66 0,05 0,05 18,38 0,25 18,63 
                
Aufwendungen für Haus-
bewirtschaftung 158,34 120,96 5,94 4,55 289,79 0,27 290,06 
                
Aufwendungen für Be-
treuungstätigkeit 0 0 0 0 0 67,86 67,86 
                
Aufwendungen für an-
dere Lieferungen und 
Leistungen 
0 0 0 0 0 4,32 4,32 
        
Personalaufwand 35,23 9,12 2,04 2,55 48,94 15,85 64,79 
                
Abschreibungen 39,42 4,99 0,85 0,29 45,54 0,27 45,81 
                
Sonstige betriebliche Auf-
wendungen 10,72 2,78 0,62 0,78 14,90 4,83 19,73 
                
Erträge aus 0 2,25 0 0 2,25 0 2,25 Finanzanlagen 
                
Saldo Zinsaufwand/ -Er-
träge 32,40 7,32 1,04 0,62 41,38 -0,01 41,37 
                
Spartenergebnis  21,40 -2,64 -0,43 -3,57 14,76 -9,70 5,06 
   Ergebnisausgleich mit Kernverwaltung vor Korrekturen 14,76 -9,70 5,06 
   Ist-Instandhaltungskosten                                                                                          99,65       
   Geplante Instandhaltungskosten                                                                                                  100,27      
   Korrektur um kalkulierte, aber nicht aufgewandte  
   Instandhaltungsaufwendungen -0,62 -0,62     
   Korrektur um Buchgewinne aus Grundstücksverkäufen 0 0 0 
   Ergebnisausgleich bereinigt 14,14 -9,70 4,44 
  Jahresüberschuss     0,62

Anlage 3 / 12 
 
 
Die Übersicht zeigt, dass dem positiven Segmentergebnis in Vermietungsbereich 
(EUR 14,76 Mio.) eine Unterdeckung im Servicebereich (EUR 9,70 Mio.) gegenüber-
steht. Da die angefallenen Instan dhaltungsaufwendungen (EUR 9 9,65 Mio.) den 
Planansatz (EUR 100,27 Mio.) nicht übersteigen, verbleibt nach der innerstädtischen 
Verrechnung der Erlöskorrektur ein Jahresüberschuss nach Ergebnisausgleich von 
EUR 0,62 Mio., über dessen Verwendung der Rat der Stadt Köln entscheidet.  
 
Im Saldo beider Segmente ergibt sich eine Verbindlichkeit gegenüber der Kernver-
waltung in Höhe von (EUR 4,44 Mio.), die in der Bilanz zum 31.12.202 4 unter den 
„Sonstigen Verbindlichkeiten“ ausgewiesen wird. In der Gewinn- und Verlustrechnung 
werden die mit der Kernverwaltung ergebniswirksam verrechneten Spartenergeb-
nisse als Korrektur der „Umsatzerlö se aus der Hausbewirtschaftung bzw. der „Um-
satzerlöse aus Betreuungstätigkeit“ erfasst. 
 
Die bilanzielle Eigenkapitalquote unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investi-
tionszuschüsse (wirtschaftliches Eigenkapital) beträgt 23,7 % (Vorjahr: 26,1 %); ohne 
Einbeziehung des Sonderpostens ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend ge-
kürzte Bilanzsumme - eine bereinigte Eigenkapitalquote von 7,6 % (Vorjahr: 8,4 %).

Anlage 3 / 13 
 
  
 
Die Entwicklung der Rückstellungen und ihre Zusammensetzung ergeben  sich aus 
der nachfolgenden Übersicht: 
 
 
Rückstellungsspiegel 2024  
 
 
 
 
 
  
Nr. Rückstellungsbezeichnung 01.01.2024 Verbrauch Auflösung Zuführung Aufzinsung Abzinsung 31.12.2024
EUR EUR EUR EUR EUR EUR EUR
sonstige Rückstellungen
01. unterlassene Aufwendungen für Instandhaltung 6.400.000,00 6.400.000,00 0,00 6.590.000,00 0,00 0,00 6.590.000,00
02. Brandschutzverpflichtungen 29.478.568,00 2.581.996,11 2.381.917,22 4.134.228,33 0,00 236.834,00 28.412.049,00
,
03. Sanierungskosten Schadstoffe 1.259.298,00 21.568,52 0,00 153.870,52 0,00 0,00 1.391.600,00
04. Rückstellung für Mängelbeseitigung Kanalisation 54.840.012,00 979.325,00 5.263.369,00 3.628.727,00 216.114,00 1.688.814,00 50.753.345,00
05. Ausstehende Rechnungen Instandhaltung 2.300.000,00 2.300.000,00 0,00 2.312.000,00 0,00 0,00 2.312.000,00
06. Rückbauverpflichtungen 12.556.033,00 0,00 256.500,00 2.412.372,00 0,00 850.860,00 13.861.045,00
07. Kesselsanierung 775.800,00 44.736,84 697.110,32 857.747,16 0,00 0,00 891.700,00
08. verschiedene ausstehende Rechnungen 26.069.032,00 851.370,00 8.289.029,00 2.476.800,00 0,00 154.433,00 19.251.000,00
09. Prozessrisiken und Prozesskosten 969.812,00 636.109,00 301.945,00 94.485,00 0,00 0,00 126.243,00
10 Jahresabschlussprüfung 46.410,00 46.410,00 0,00 92.820,00 0,00 0,00 92.820,00
11. Jahresabschlusserstellung 182.500,00 182.500,00 0,00 208.100,00 0,00 0,00 208.100,00
12. Abrechnungsverpflichtungen 529.505,00 476.737,00 52.768,00 433.870,00 0,00 0,00 433.870,00
13 Ansprüche aus Überstunden 591.200,00 591.200,00 0,00 891.100,00 0,00 0,00 891.100,00
14. Urlaubsrückstellung 5.761.400,00 5.761.400,00 0,00 4.570.500,00 0,00 0,00 4.570.500,00
15. Altersteilzeit 771.561,00 16.976,00 0,00 592.823,00 0,00 36.425,00 1.310.983,00
16. Leistungsorientierte Bezahlung 875.800,00 875.800,00 0,00 990.900,00 0,00 0,00 990.900,00
17 Aufbewahrungsverpflichtung 718.514,00 0,00 0,00 11.720,59 0,00 12.290,01 717.944,58
18. Arbeitszeitkonto -Sabbatical-     121.197,00 15.400,00 0,00 7.059,00 0,00 2.262,00 110.594,00
19. Übrige   (Steuern  / Zuwendungen )           3.500,00 3.024,97 475,03 0,00 0,00 0,00 0,00
Gesamtsumme Rückstellungen 144.250.142,00 21.784.553,44 17.243.113,57 30.459.122,60 216.114,00 2.981.918,01 132.915.793,58

Anlage 3 / 14 
 
 
Die Zusammensetzung und die Fristigkeit der Verbindlichkeiten ergeben sich wie folgt (Vor-
jahreswerte in Klammern): 
 
 
 
  Insgesamt < 1 Jahr 1 bis 5 Jahre > 5 Jahre Stadt Köln 
  EUR EUR EUR EUR EUR 
            
Verbindlichkeiten        
gegenüber                 
Kreditinstituten 
2.148.537.990,57 96.366.161,85 310.006.455,13 1.742.165.373,59 0,00 
  (1.936.613.919,90) (136.382.904,74) (313.520.665,99) (1.486.710.349,17) (0,00) 
            
Verbindlichkeiten aus 
Baubetreuung  16.840.709,01 16.840.709,01 0,00 0,00 16.840.709,01 
  (12.771.176,29) (12.771.176,29) (0,00) (0,00) (12.771.176,29) 
            
            
Erhaltene Anzahlun-
gen  96.886.696,76 96.886.696,76 0,00 0,00 95.415.630,42 
 (91.654.074,61) (91.654.074,61) (0,00) (0,00) (90.330.881,87) 
            
            
Verbindlichkeiten aus 
Vermietung 134.320,11 134.320,11 0,00 0,00 93.420,01 
 (181.993,48) (181.993,48) (0,00) (0,00) (122.706,67) 
            
            
Verbindlichkeiten aus 
Lieferung und Leistung 75.935.989,86 43.024.896,39 19.140.074,46 13.771.019,01 5.260.990,50 
 (72.216.242,74) (35.520.529,16) (18.200.097,40) (18.495.616,18) (4.409.828,62) 
            
Sonstige Verbindlich-
keiten 66.377.868,08 66.377.868,08 0,00 0,00 66.290.278,01 
 (17.340.842,04) (17.340.842,04) (0,00) (0,00) (17.216.158,02) 
            
Insgesamt EUR  2.404.713.574,39 319.630.652,20 329.146.529,59 1.755.936.392,60 183.901.027,95 
 (2.130.778.249,06) (293.851.520,32) (331.720.763,39) (1.505.205.965,35) (124.850.751,47)

Anlage 3 / 15 
 
  
Von den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen entfallen EUR  17,5 Mio. 
(Restlaufzeit von mehr als einem Jahr) bzw. EUR  13,8 Mio. (Restlaufzeit von mehr 
als fünf Jahren) auf mittel - bzw. langfristig gestundete Verbindlichkeiten aus der Er-
richtung und Sanierung von Schulen im ÖPP-Modell.  
 
Der passive Rechnu ngsabgrenzungsposten von EUR 0,26 Mio. (Vorjahr: 
EUR 0,33 Mio.) betrifft im Wesentlichen eine Abstandszahlung im Rahmen eines vor-
zeitig beendeten Mietverhältnisses. Diese Abstandszahlung wird über die ursprüng-
lich vereinbarte vertragliche Restmietlaufzeit zeitanteilig aufgelöst. 
 
 
II. Gewinn- und Verlustrechnung 
 
Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung betragen im Wirtschaftsjahr 202 4 
EUR 408,5 Mio. (Vorjahr: EUR 368,0 Mio.). Der Anstieg um insgesamt EUR  40,6 Mio. 
beruht im Wesentlichen mit EUR 25,0 Mio. auf gestiegenen Mieterlösen und mit EUR 
16,0 Mio. auf gestiegenen Erlösen aus der Abrechnung von Nebenkosten. Dem ste-
hen um EUR 0,5 Mio. verminderte sonstige Erlöse aus der Hausbewirtschaftung ge-
genüber. 
 
In den Mieterlösen ist der innerstädtische Ergebnisausgleich im Vermietungsseg-
ment, d.h. die Erlöskorrektur zugunsten der Kämmerei von EUR 14,1 Mio., enthalten 
(Vorjahr EUR 18,1 Mio.) 
 
Zur Zusammensetzung der Mieten nach Objektkategorien, zu den Auswirkungen der 
Erlöskorrektur im Zuge des innerstädtischen Ergebnisausgleiches und zur Ermittlung 
des Flächenverrechnungspreises je Sparte vgl. auch die Darstellung im Lagebericht. 
 
Aus der Betreuung von städtischen Dienststellen wurden im Wirtschaftsjahr 2024 Um-
satzerlöse in Höhe von insgesamt EUR  89,1 Mio. (Vorjahr: EUR  73,2 Mio.) erzielt. 
Hiervon entfallen EUR 50,6 Mio. auf die Baubetreuung, EUR 34,5 auf die Energiebe-
treuung und EUR 4,0 Mio. auf sonstige Betreuungsleistungen.

Anlage 3 / 16 
 
 
In den Umsatzerlösen aus Betreuungsstätigkeit ist der innerstädtische Ergebnisaus-
gleich im Servicesegment enthalten, d.h. eine Erlöskorrektur zugunsten der Gebäu-
dewirtschaft in Höhe von Euro 9,7 Mio. (Vorjahr EUR: 8,4 Mio.).  
 
Die Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen betragen im Jahr 2024 
EUR 4,4 Mio. gegenüber EUR 1,5 Mio. im Vorjahr.  
 
Die sonstigen betrieblichen Erträge (EUR 18,6 Mio.) enthalten mit EUR 17,2 Mio. im 
Wesentlichen Erträge aus der Auflösung von Rückstellungen. 
 
Die Aufwendungen für die Hausbewirtschaftung belaufen sich im Wirtschaftsjahr 
2024 auf insgesamt EUR 290,1 Mio. (EUR Vorjahr: 274,3 Mio.). Die Veränderung von 
EUR 15,7 Mio. gegenüber dem Vorjahr ergibt sich aus einem Anstieg der der Pacht-
aufwendungen um EUR 10,9 Mio., einer Zunahme der Instandhaltungsaufwendungen 
um EUR 5,2 Mio. sowie eine r Reduzierung der Betriebs - und Nebenkosten um 
EUR 0,4 Mio..

Anlage 3 / 17 
 
  
Die Personalaufwendungen setzen sich in 2024 wie folgt zusammen: 
 
Löhne und Gehälter 
soziale Abgaben und Aufwendungen 
für Altersversorgung 
  TEUR   TEUR 
• Beamtenbezüge 6.844 Soziale Abgaben   
• Gehälter 40.780 • Sozialversicherung 8.127 
    • Unfallversicherung 277 
    • Veränderung der Rückstellung für Leistungsorientierte Bezahlung 19 
• Jubiläumsgelder 171 Altersversorgung:   
• Erstattungen Personalkosten -89   
 
  
• Veränderung der Rückstellungen für  576 
     Altersteilzeitverpflichtung   
• Veränderung der Rückstellungen 
für: • Veränderung der Rückstellung für Leistungsorientierte Bezahlung 7 
•    Urlaubsansprüche  -1.191 
• Erstattung von Pensionsaufwendungen der Kernverwaltung 3.689 
•    Überstundenvergütung 300 
•    Abrechnungsverpflichtung -43 
•    Leistungsorientierte Bezahlung 90 
•    Jahresabschlusserstellung    26  • Zusatzversorgung der Beschäftigten 3.548 
•    Sabbatical -8  
  
   Unterstützung  
    • Beihilfeumlage 512 
    • Erstattung von Beihilfeaufwendungen der Kernverwaltung 1.098 
    • Sonstiges 61 
  46.880          17.914

Anlage 3 / 18 
 
 
Die Tarifbeschäftigten der Gebäudewirtschaft werden über ihre Arbeit geberin Stadt 
Köln bei der Zusatzversorgungskasse der Stadt Köln (ZVK) pflichtversichert. Die ZVK 
hat die Aufgabe, den Beschäftigten ihrer Mitgl ieder und deren Hinterbliebenen  auf 
Basis des Tarifvertrags über die zusätzliche Altersvorsorge der Beschäftigten des öf-
fentlichen Dienstes (ATV-K) eine zusätzliche Alters-, Erwerbsminderungs- und Hin-
terbliebenenversorgung zu gewähren. Zur Finanzierung der zugesagten Leistungen 
werden auf Grundlage der zusatzversorgungspflichtigen Entgelte (ZVE) der Versi-
cherten Umlagen und ein Zusatzbeitrag erhoben. Der Umlagesatz beträgt in 2024 
5,8 % mit einer Eigenbeteiligung der Versicherten an der Umlage in Höhe von 0,3 %. 
Der Zusatzbeitrag liegt bei 3, 1 %. Im Personalaufwand des Wirtschaftsjahres 202 4 
sind EUR 3,0 Mio. erfasst. 
 
 
Von den sonstigen b etrieblichen Aufwendungen  EUR  19,7 Mio. (Vorjahr 
EUR 15,3 Mio.) betreffen EUR 5,2 Mio. Kosten für angemietete Flächen am Standort 
Ottoplatz und EUR 3,5 Mio. IT-Aufwendungen. Die Gutachter- und Beratungskosten 
belaufen sich auf EUR 1,0 Mio. (Vorjahr EUR 1,6 Mio.). EUR 4,2 Mio. entfallen auf 
eine Schadensersatzleistung aufgrund von Umplanungen vor Bezug einer angemie-
teten Immobilie. 
 
Von den gesamten Zinsaufwendungen EUR 44,5 Mio. (Vorjahr: EUR 33,7 Mio.) be-
treffen EUR 41,0 Mio. Zinsen an Kreditinstitute.

Anlage 3 / 19 
 
  
D.  SONSTIGE ANGABEN 
 
 
Bestandsentwicklung 
Der zum 31. Dezember 2024 bewirtschaftete Bestand an eigenen und angemieteten 
Objekten entwickelte sich im Vergleich zu den Vorjahren wie folgt  
 
 
 
 
  2022 2023 2024 
  qm qm qm 
Eigene Objekte  1.998.485,95 2.008.468,77 2.041.483,13 
Angemietete Objekte  444.924,67 468.158,45 465.842,82 
  2.443.410,62 2.476.627,22 2.507.325,95 
 
 
 
Unter den Grundstücksflächen befinden sich am Bilanzstichtag sechs unbebaute 
Grundstücke mit einer Gesamtfläche von 67.923 qm. Die eigenen Objekte und aus-
gewiesenen Flächen umfassen zudem sechs mit einem Erbbaurecht belastete 
Grundstücke (davon vier bebaut) mit einer Gesamtfläche von 87.937 qm. Die Schu-
len, die über die jeweils vereinbarte Vertragslaufzeit von ÖPP-Partnern betrieben wer-
den, werden in der Bestands- und Flächenentwicklung als Objekte der Gebäudewirt-
schaft geführt, da sie sich im Eigentum der Stadt Köln befinden. 
 
  
  2022 2023 2024 
Eigene Objekte  428 430 433 
Angemietete Objekte  80 83 86 
  508 513 519

Anlage 3 / 20 
 
 
Instandhaltungs- und Sanierungsprogramm 
 
 
Instandhaltung 
 
Die von der Stadt Köln übertragene Bausubstanz ist aufgrund einer in der Vergan-
genheit unzureichenden Bauunterhaltung vielfach in einem mangelhaften Zustand. 
Darüber hinaus wurden insbesondere bei Schulen und Kindertagesstätt en Schad-
stoffbelastungen festgestellt, die entsprechende Sanierungs- und Rückbaumaßnah-
men notwendig machen.  
 
Die Gebäudewirtschaft begegnet diesem Instandhaltungsstau mit einem Instandhal-
tungsprogramm für die Jahre 2025 bis 2028 von rund EUR 486,2 Mio. (Wirtschafts-
plan 2025; mittelfristige Finanzplanung).

Anlage 3 / 21 
 
  
Bauprogramm 
 
Die voraussichtlichen Gesamtkosten der zum 31. Dezember 2024 im Bau befindli-
chen Projekte betragen EUR 1.197 Mio. Von den bislang angefallenen Baukosten 
entfallen auf folgende, unter den Anlagen im Bau ausgewiesene Bauprojekte: 
      
Art der Maßnahme EUR 
      
      
Schulen     
Vogelsanger Str. Neubau  64.796.759,75 
Fitzmauricestr. Neubau  56.307.936,47 
Alte Wallgasse 10 Generalinstandsetzung 45.220.755,46 
Im Weidenbruch 214 Neubau  23.671.354,16 
Friedrich-Karl-Str. 64 Neubau 23.626.489,48 
Ostlandstr. 39 Generalinstandsetzung  10.733.754,14 
Am Rosenmaar 3 Modulbau  10.671.016,60 
Niehler Kirchweg 120 Generalinstandsetzung  10.625.313,78 
Petersenstr. 7 / Diesterwegstr. Modulbau 9.787.170,98 
Osterather Straße 13 Modulbau 9.627.914,84 
Ostlandstr. 39 - Mehrzweck Generalinstandsetzung  7.715.260,17 
Petersenstr. 7 / Diesterwegstr.  Modulbau - Mensa+Ganztag 7.411.851,88 
Leybergstraße 1 Generalinstandsetzung 6.021.382,26 
Alte Wipperfürther Straße 49 Modulbau 5.631.917,90 
Kupfergasse 5-11 Modulbau 5.158.867,30 
Berrischstr. Umbau 5.002.087,62 
Übrige    35.685.951,94 
    337.695.784,73 
Verwaltungsgebäude     
Josef-Haubrich-Hof 1 Generalinstandsetzung 14.731.776,87 
Hauptstraße 85 Neubau 6.916.771,77 
Martinstr. 27 Generalinstandsetzung 1.644.336,82 
Übrige    645.809,51 
    23.938.694,97 
Sonstige     
Amsterdamer Str. 36 Tropenhaus 17.118.997,54 
Martinstr. 27 Wallraff-Richartz Museum - Erwei-
terung 23.527.278,70 
Martinstr. 27 Wallraff-Richartz Museum - Block-
randbebauung 3.151.239,58 
    43.797.515,82 
Gesamt   405.431.995,52 
 
Darüber hinaus sind zum 31. Dezember 2024 Bauvorbereitungskosten in Höhe von 
EUR 54,77 Mio. (Vorjahr: EUR 69,12 Mio.) für insgesamt 80 (Vorjahr: 86) in Planung 
befindliche Bauprojekte angefallen.

Anlage 3 / 22 
 
 
Personalbestand und -struktur 
 
Die Zahl der im Wirtschaftsjahr durchschnittlich Beschäftigten setzt sich wie folgt zu-
sammen: 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Organe der Gesellschaft 
 
 
Betriebsleitung 
 
Erster Betriebsleiter:  
• Beigeordneter der Stadt Köln, Herr Markus Greitemann, Köln.  
 
Geschäftsführende Betriebsleitung:  
• Technische Betriebsleiterin: Frau Petra Rinnenburger, Köln. 
• Kaufmännischer Betriebsleiter: Herr Wolfgang Behrisch, Sankt Augustin. 
 
Bezüge der Betriebsleitung 
• Der geschäftsführenden Betriebsleitung wurden in 2024 Bezüge (Beamtenbesoldung 
Frau Rinnenburger bzw. Angestelltenvergütung Herr Behrisch)  von insgesa mt 
EUR 208.355,05 gewährt. Die Gesamtbezüge setzten sich wie folgt zusammen: 
• Petra Rinnenburger, technische Betriebsleiterin: EUR 73.087,99 
• Wolfgang Behrisch, kaufmännischer Betriebsleiter: EUR 135.267,06 
 
 
 
 
  
 
2022 2023 2024 
Beamte  101,50 113,00 120,25 
Übrige Beschäftigte 622,00 662,50 732 
Insgesamt 723,50 775,5 852,25 
 
2022 2023 2024 
Vollzeit 550,00 579,50 634,25 
Teilzeit 173,50 196 218 
Insgesamt 723,50 775,50 852,25

Anlage 3 / 23 
 
  
Betriebsausschuss 
 
 
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft entspricht dem Bauausschuss der Stadt 
Köln und setzte sich im Wirtschaftsjahr wie folgt zusammen: 
 
• Frau Stefanie Ruffen, Architektin, Ausschussvorsitzende  
 
 
und den stimmberechtigten Mitgliedern 
 
• Herr Jürgen Kircher , Fachkraft für Arbeitssicherheit, 1. Stellv. Ausschussvorsitzen-
der, 
• Frau Bärbel Hölzing, Freischaffende Musiklehrerin, 2. Stellv. Ausschussvorsitzende, 
• Frau Denise Abé, Fraktionsgeschäftsführerin, 
• Herr Gerhard Brust, Ingenieur im Ruhestand, 
• Herr Robert Schallehn, Büroleiter,  
• Frau Claudia Brock-Storms, Wissenschaftliche Mitarbeiterin, 
• Frau Erika Oedingen, Systemanalytikerin, 
• Frau Anna-Maria Henk-Hollstein, Kauffrau, 
• Frau Monika Roß-Belkner, Diplom Volkswirtin im Ruhestand, 
• Frau Ira Sommer, Rechtsanwältin, 
• Herr Heiner Kockerbeck, Lehrer, 
• Herr Ralf Schmidt, Geschäftsführer. 
 
 
Bezüge von Mitgliedern des Betriebsausschusses 
 
Den Mitgliedern des Betriebsausschusses wurden in 2024 keine Bezüge gewährt. 
 
 
 
Abschlussprüferhonorar 
 
Das in 2024 erfasste Netto-Honorar für die Abschlussprüfer beläuft sich auf TEUR 39 
und betrifft ausschließlich Abschlussprüfungsleistungen.

Anlage 3 / 24 
 
 
Sonstige finanzielle Verpflichtungen gem. § 285 Nr. 3a HGB  
 
Für den Zeitraum 2025 bis 2029 bestehen finanzielle Verpflichtungen aus der Anmie-
tung eigengenutzter Flächen insbesondere im KölnTriangle, im Stadthaus Köln-Deutz 
und im Kalk-Karree in Höhe von rund EUR 28,5 Mio..  
 
Zum Bilanzstichtag sind für Bauvorhaben EUR 878,6 Mio. beauftragt bzw. stehen vor 
der Beauftragung. Der Betrag vermindert sich um noch ausstehende Zuschüsse (öf-
fentliche Förderung). 
 
Nachtragsbericht gem. § 285 Nr. 33 HGB 
 
Über Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem Schluss des Geschäfts-
jahrs 2024 eingetreten und weder in der Gewinn - und Verlustrechnung noch in der 
Bilanz Berücksichtigung gefunden haben, ist nicht zu berichten.  Bezüglich der Aus-
wirkungen des Ukrainekonflikts auf die Entwicklung der  Gebäudewirtschaft wird auf 
die Ausführungen im Lagebericht verwiesen. 
 
Ergebnisverwendung 
 
Das Wirtschaftsjahr 2024 schließt mit einem Jahresüberschuss von EUR 0,62 Mio..  
 
 
 
 
Köln, den 30. Januar 2026 
 
 
gez. Markus Greitemann  gez. Wolfgang Behrisch gez. Petra Rinnenburger 
Erster Betriebsleiter Kaufmännischer Betriebsleiter Technische Betriebsleiterin

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 
 1889/2025/1 
Freigabedatum 
21.05.2026  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Feststellung des Jahresabschlusses der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln zum 
31.12.2024  
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
1. Der Rat der Stadt Köln stellt gemäß § 4 Eigenbetriebsverordnung für das Land Nord-
rhein-Westfalen (EigVO) in Verbindung mit § 4 der Betriebssatzung der Gebäudewirt-
schaft der Stadt Köln den Jahresabschluss zum 31.12. 2024 der Gebäudewirtschaft der 
Stadt Köln fest. Er beschließt, dass nach Ergebnisausgleich (4.435.519,43 Euro) zu-
gunsten der Kernverwaltung verbleibende Jahresergebnis von 621.978,40 Euro einer 
Instandhaltungsrücklage zuzuführen.  
2. Dem Betriebsausschuss und der Betriebsleitung wird Entlastung erteilt. 
 
 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 23.06.2026 
Finanzausschuss 29.06.2026 
Rat 02.07.2026

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            
% 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme  
   Zuwendungen (aus Ergebnisausgleich)  4.435.519,43 Euro 
 Zuwendungen/Zuschüsse      Nein  Ja 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge (Gewinn aus der Veräußerung von Grundstücken der Gebäudewirtschaft der 
Stadt Köln)   siehe Begründung 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
X  Nein 
 Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung) 
 Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung) 
 
 
 
Begründung: 
Der Jahresabschluss 2024 der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln besteht ausfolgenden Anla-
gen: 
 
 Lagebericht für das Geschäftsjahr 2024 
 Bilanz zum 31.12.2024, 
 Gewinn- und Verlustrechnung für die Zeit vom 1.1. bis zum 31.12.2024, 
 Anhang (inklusive Anlagenspiegel und Segmentrechnung) zum Jahresabschluss 2024, 
 Bestätigungsvermerk der Wirtschaftsprüfungsgesellschaft. 
 
Flächenverrechnungspreis und Ergebnisausgleich  
 
Seit 2015 wird bei innerstädtischen Mietverhältnissen anstelle einer objektbezogenen, kalkula-
torischen Kostenmiete von der Gebäudewirtschaft ein Sparten- beziehungsweise Flächenver-
rechnungspreis erhoben. Im Zuge der Neuordnung des Finanz- und Abrechnungssystems 
wurde zudem ein Ergebnisausgleich zwischen der Kernverwaltung und der eigenbetriebsähn-
lichen Einrichtung am Geschäftsjahresende eingeführt. Der Ergebnisausgleich umfasst die

3 
beiden Leistungsbereiche „Vermietung“ und „Service“ der Gebäudewirtschaft und bedeutet, 
dass Spartenmehrergebnisse unmittelbar der Kernverwaltung zustehen, während Spartendefi-
zite – ebenfalls erfolgswirksam – noch mit Wirkung für das Geschäftsjahr durch die Kernver-
waltung auszugleichen sind. 
 
Die Flächenverrechnungspreise basieren auf geplanten Aufwendungen nach Abzug der der 
jeweiligen Sparte zuzurechnenden sonstigen Erträge. Vom Ergebnisausgleich ausgenommen 
sind einkalkulierte, aber tatsächlich nicht angefallene Instandhaltungsaufwendungen sowie Er-
träge aus der Veräußerung von Grundstücken, die als Bestandteile eines Jahrergebnisses 
nach wie vor der Beschlussfassung durch den Rat der Stadt Köln unterliegen (Ergebnisver-
wendung). 
 
Konzeptionell ist vorgesehen, dass einkalkulierte, aber nicht aufgewandte Instandhaltungsmit-
tel zur Finanzierung künftiger Instandhaltungen bei der Gebäudewirtschaft verbleiben und ei-
ner entsprechenden Rücklage zugeführt werden, während Veräußerungsgewinne aus Grund-
stücksgeschäften vorrangig dem städtischen Haushalt zugutekommen sollen. 
 
Wirtschaftsplan 2024 
 
Der Erfolgsplan 2024 schließt im Vermietungsbereich mit einem ausgeglichenen Teilergebnis, 
die für das Servicesegment prognostizierte und von der Kernverwaltung auszugleichende Un-
terdeckung betrug planmäßig 3,1 Mio. Euro.  
 
Der innerstädtische Ergebnisausgleich, die Annahme, dass die gemäß Wirtschaftsplanung be-
reitgestellten Instandhaltungsmittel im Jahr 2024 vollumfänglich aufgewandt werden und der 
Umstand, dass in 2024 keine Erträge aus der Veräußerung von Grundstücken eingeplant wur-
den, bewirkten, dass das planmäßige Jahresergebnis nach innerstädtischem Ergebnisaus-
gleich genau Null Euro beträgt. 
 
Gewinn- und Verlust- beziehungsweise Segmentrechnung 2024 / Ergebnisausgleich 2024 
 
Die aus der handelsrechtlichen Gewinn- und Verlustrechnung 2024 abgeleitete Segmentrech-
nung der Gebäudewirtschaft schließt im Vermietungsbereich mit einer Überdeckung von 14,1 
Mio. Euro und im Servicesegment mit einer Unterdeckung von 9,7 Mio. Euro. 
 
Im Saldo beider Segmente ergibt sich zum 31.12. 2024 ein Ausgleichsanspruch der Kernver-
waltung gegenüber der Gebäudewirtschaft von 4,4 Mio. Euro, der in der Bilanz der Gebäude-
wirtschaft unter den „Sonstigen Verbindlichkeiten“ ausgewiesen wird.

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Wesentliche Ursachen der Überdeckung im Vermietungssegment sind:  
 
 Mehrerlöse/Minderaufwendungen 
 
+      17,2 Mio. Euro  Mehrerträge aus der Auflösung von Rückstellungen 
+        5,3 Mio. Euro  unterplanmäßige Zinsaufwendungen 
 
 Mindererlöse/Mehraufwendungen 
 
-        8,1 Mio. Euro unterplanmäßige Mieterlöse 
-        0,3 Mio. Euro Sonstiges (Saldo) 
 
Die unterplanmäßigen Mieterlöse resultieren im Wesentlichen aus einer verzögerten An- und 
Weitervermietung von Objekten sowie aus der verspäteten Fertigstellung von Baumaßnah-
men.  
 
Die Unterdeckung im Betreuungssegment ist vor allem der verzögerten Umsetzung geplanter 
Projekte und - damit einhergehend – unterplanmäßiger Baubetreuungshonorare geschuldet.  
 
Auf die detaillierte Herleitung der Segmentergebnisse im Anhang (Seite 10 fortfolgend) und 
die Erläuterungen im Lagebericht (insbesondere Seite 10 fortfolgend und Seite 28 fortfolgend) 
wird verwiesen. 
 
Jahresergebnis 2024  
 
In Übereinstimmung mit der Planung wurden im Wirtschaftsjahr 2024 keine Gewinne aus der 
Veräußerung von Grundstücken erzielt. Da die tatsächlichen Instandhaltungsaufwendungen 
(99,7 Mio. Euro) die im Rahmen der Flächenverrechnungspreisermittlung 2023 kalkulatorisch 
berücksichtigten Plan-Instandhaltungsaufwendungen (100,3 Mio. Euro) unterschritten haben, 
beläuft sich das erzielte Jahresergebnis nach Ergebnisausgleich auf 0,6 Mio. Euro.  
 
Die Instandhaltungsaufwendungen im Jahr 2024 entsprachen damit nahezu dem Planansatz. 
Der Abbau des (übernommenen) Instandhaltungsstaus an den Objekten des Sondervermö-
gens erfolgt, je nach Objektzustand, aus Gründen der Wirtschaftlichkeit und Nachhaltigkeit in 
vielen Fällen über umfassende (investive) Generalinstandsetzungen und bestandsersetzende 
Neubauten.  
 
Gemäß einer Empfehlung der KGSt sind zur Vermeidung von Substanzverlusten jährlich Mit-
tel von 1,2 Prozent der Wiederbeschaffungskosten zur Verfügung zu stellen. Die Instandhal-
tungsquote zum 31. Dezember 2024 (Ist-Instandhaltungsausgaben ohne Rückstellungseffekte 
/ Wiederbeschaffungswerte) beträgt 1,24 Prozent. Unter Berücksichtigung der Auszahlungen 
für Generalinstandsetzungen mit investivem Charakter ergibt sich bezogen auf die Objekt-
Wiederbeschaffungswerte eine Quote von 2,1 Prozent.

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Ergebnisverwendungsvorschlag  
 
Zur Finanzierung künftiger Instandhaltungen wird - dem innerstädtischen Verrechnungspreis-
modell folgend - vorgeschlagen, den aus geplanten, aber nicht aufgewandten Instandhal-
tungsmitteln resultierenden Jahresüberschuss vollständig einer Bauerneuerungsrücklage zu-
zuführen. 
 
Eigenkapitalquote 
 
Die bilanzielle Eigenkapitalquote unter Einbeziehung des Sonderpostens für Investitionszu-
schüsse beträgt 23,8 Prozent (31.12.2023: 26,1 Prozent). Ohne Einbeziehung des Sonder-
postens für Investitionszuschüsse ergibt sich - bezogen auf eine entsprechend gekürzte Bi-
lanzsumme - zum Bilanzstichtag eine bereinigte Eigenkapitalquote von 7,6 Prozent (31.12. 
2023: 8,4 Prozent). 
 
Test der Wirtschaftsprüfer  
 
Der Jahresabschluss zum 31.12.2024 und der Lagebericht 2024 wurden vom Abschlussprüfer 
geprüft und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. 
 
 
Anlagen 
Anlage 1 - Öffentlichkeitsbeteiligung 
Anlage 2 - Lagebericht  
Anlage 3 - Bilanz  
Anlage 4 - Gewinn- und Verlustrechnung 
Anlage 5 - Anhang zum Jahresabschluss 2024 
Anlage 6 - Bestätigungsvermerk

Anlage 6 - Bestätigungsvermerk / 1 
 
Bestätigungsvermerk des unabhängigen Abschlussprüfers 
 
An die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln 
 
Prüfungsurteile 
 
Wir haben den Jahresabschluss der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln, Köln, – bestehend aus 
der Bilanz zum 31. Dezember 2024 und der Gewinn- und Verlustrechnung für das Wirtschafts-
jahr vom 1. Januar bis zum 31.  Dezember 2024 sowie dem Anhang, einschließlich der Dar-
stellung der Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden – geprüft. Darüber hinaus haben wir den 
Lagebericht der Gebäudewirtschaft der Stadt Köln für das Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis 
zum 31. Dezember 2024 geprüft. 
 
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnisse 
 
• entspricht der beigefügte Jahresabschluss in allen wesentlichen Belangen den Vorschrif-
ten der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein -Westfalen i.V.m. den 
einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vor-
schriften und vermittelt unter Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger 
Buchführung ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens- 
und Finanzlage des Betriebs zum 31. Dezember 2024 sowie seiner Ertragslage für das 
Wirtschaftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024 und 
 
• vermittelt der beigefügte Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des 
Betriebs. In allen wesentlichen Belangen steht dieser Lagebericht in Einklang mit dem 
Jahresabschluss, entspricht den Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundes-
landes Nordrhein -Westfalen i.  V. m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesell-
schaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften und stellt die Chancen und Risiken 
der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.  
 
Gemäß § 322 Abs. 3 Satz 1 HGB erklären wir, dass unsere Prüfung zu keinen Einwendungen 
gegen die Ordnungsmäßigkeit des Jahresabschlusses und des Lageberichts geführt hat. 
 
Grundlage für die Prüfungsurteile 
 
Wir haben unsere Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts in Übereinstimmung 
mit § 317 HGB und §  103 GO NRW unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer 
(IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung durchgeführt. 
Unsere Verantwortung nach diesen Vorschriften und Grundsätzen ist im Abschnitt „Verantwor-
tung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des Lageberichts“ un-
seres Bestätigungsvermerks weitergehend beschrieben. Wir sind von dem Bet rieb unabhän-
gig in Übereinstimmung mit den deutschen handelsrechtlichen und berufsrechtlichen Vor-
schriften und haben unsere sonstigen deutschen Berufspflichten in Übereinstimmung mit die-
sen Anforderungen erfüllt. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnach-
weise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unsere Prüfungsurteile zum Jah-
resabschluss und zum Lagebericht zu dienen.

Anlage 6 - Bestätigungsvermerk / 2 
 
Verantwortung der gesetzlichen Vertreter und des Betriebsausschusses für den Jah-
resabschluss und den Lagebericht 
 
Die gesetzlichen Vertreter sind verantwortlich für die Aufstellung des Jahresabschlusses, der 
den Vorschriften der Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i.V.m. 
den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsr echtlichen Vor-
schriften in allen wesentlichen Belangen entspricht, und dafür, dass der Jahresabschluss unter 
Beachtung der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen 
Verhältnissen entsprechendes Bild der Vermögens -, Finanz- und Ertragslage des Betriebs 
vermittelt. Ferner sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die internen Kontrollen, die 
sie in Übereinstimmung mit den deutschen Grundsätzen ordnungsmäßiger Buchführung als 
notwendig bestimmt haben, um die Aufstellung eines Jahresabschlusses zu ermöglichen, der 
frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen (d.h. Manipu-
lationen der Rechnungslegung und Vermögensschädigungen) oder Irrtümern ist. 
 
Bei der Aufstellung des Jahresabschlusses sind die gesetzlichen Vertreter dafür verantwort-
lich, die Fähigkeit des Betriebs zur Fortführung der Betriebstätigkeit zu beurteilen. Des Weite-
ren haben sie die Verantwortung, Sachverhalte in Zusammenhang mit der F ortführung der 
Betriebstätigkeit, sofern einschlägig, anzugeben. Darüber hinaus sind sie dafür verantwortlich, 
auf der Grundlage des Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Betriebstätigkeit 
zu bilanzieren, sofern dem nicht tatsächliche oder rechtliche Gegebenheiten entgegenstehen. 
 
Außerdem sind die gesetzlichen Vertreter verantwortlich für die Aufstellung des Lageberichts, 
der insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des Betriebs vermittelt sowie in allen we-
sentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss in Einklang steht, den Vorsc hriften der Eigen-
betriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein-Westfalen i. V. m. den einschlägigen deut-
schen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften entspricht und die 
Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt. Ferner sind die gesetz-
lichen Vertreter verantwortlich für die Vorkehrungen und Maßnahmen (Systeme), die sie als 
notwendig erachtet haben, um die Aufstellung eines Lageberichts in Übereinstimmung mit den 
anzuwendenden Vorschriften der Eigenbetri ebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein -
Westfalen i. V. m. den einschlägigen deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handels-
rechtlichen Vorschriften zu ermöglichen, und um ausreichende geeignete Nachweise für die 
Aussagen im Lagebericht erbringen zu können. 
 
Der Betriebsausschuss ist verantwortlich für die Überwachung des Rechnungslegungsprozes-
ses des Betriebs zur Aufstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts. 
 
Verantwortung des Abschlussprüfers für die Prüfung des Jahresabschlusses und des 
Lageberichts 
 
Unsere Zielsetzung ist, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob der Jahresabschluss 
als Ganzes frei von wesentlichen falschen Darstellungen aufgrund von dolosen Handlungen 
oder Irrtümern ist, und ob der Lagebericht insgesamt ein zutreffendes Bild von der Lage des 
Betriebs vermittelt sowie in allen wesentlichen Belangen mit dem Jahresabschluss sowie mit 
den bei der Prüfung gewonnenen Erkenntnissen in Einklang steht, den Vorschriften der

Anlage 6 - Bestätigungsvermerk / 3 
 
Eigenbetriebsverordnung des Bundeslandes Nordrhein -Westfalen i.V.m. den einschlägigen 
deutschen, für Kapitalgesellschaften geltenden handelsrechtlichen Vorschriften entspricht und 
die Chancen und Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend darstellt, sowie einen Bestä-
tigungsvermerk zu erteilen, der unsere Prüfungsurteile zum Jahresabschluss und zum Lage-
bericht beinhaltet. 
 
Hinreichende Sicherheit ist ein hohes Maß an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine 
in Übereinstimmung mit § 317 HGB und § 103 GO NRW unter Beachtung der vom Institut der 
Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschluss-
prüfung durchgeführte Prüfung eine wesentliche falsche Darstellung stets aufdeckt. Falsche 
Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden als we-
sentlich angesehen, wenn vernünftigerweise  erwartet werden könnte, dass sie einzeln oder 
insgesamt die auf der Grundlage dieses Jahresabschlusses und Lageberichts getroffenen wirt-
schaftlichen Entscheidungen von Adressaten beeinflussen. 
 
Während der Prüfung üben wir pflichtgemäßes Ermessen aus und bewahren eine kritische 
Grundhaltung. Darüber hinaus 
 
• identifizieren und beurteilen wir die Risiken wesentlicher falscher Darstellungen im Jah-
resabschluss und im Lagebericht aufgrund von dolosen Handlungen oder Irrtümern, pla-
nen und führen Prüfungshandlungen als Reaktion auf diese Risiken durch sowie erlan-
gen Prüfungsnachweise, die ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für un-
sere Prüfungsurteile zu dienen. Das Risiko, dass eine aus dolosen Handlungen resultie-
rende wesentliche falsche Darstellung nicht aufgedeckt wird, ist höher als das Risiko, 
dass eine aus Irrtümern resultierende wesentliche falsche Darstellung nicht aufgedeckt 
wird, da dolose Handlungen kollusives Zusammenwirken, Fälschungen, beabsichtigte 
Unvollständigkeiten, irreführende Darstellungen bzw. das Außerkraftsetzen interner 
Kontrollen beinhalten können. 
 
• erlangen wir ein Verständnis von den für die Prüfung des Jahresabschlusses relevanten 
internen Kontrollen und den für die Prüfung des Lageberichts relevanten Vorkehrungen 
und Maßnahmen, um Prüfungshandlungen zu planen, die unter den Umständen ange-
messen sind, jedoch nicht mit dem Ziel, ein Prüfungsurteil zur Wirksamkeit der internen 
Kontrollen der Gesellschaft bzw. dieser Vorkehrungen und Maßnahmen abzugeben. 
 
• beurteilen wir die Angemessenheit der von dem gesetzlichen Vertreter angewandten 
Rechnungslegungsmethoden sowie die Vertretbarkeit der von dem gesetzlichen Vertre-
ter dargestellten geschätzten Werte und damit zusammenhängenden Angaben. 
 
• ziehen wir Schlussfolgerungen über die Angemessenheit des von der Betriebsleitung 
angewandten Rechnungslegungsgrundsatzes der Fortführung der Betriebstätigkeit so-
wie, auf der Grundlage der erlangten Prüfungsnachweise, ob eine wesentliche Unsicher-
heit im Zusammenhang mit Ereignissen oder Gegebenheiten besteht, die bedeutsame 
Zweifel an der Fähigkeit des Betriebs zur Fortführung der Betriebstätigkeit aufwerfen 
können. Falls wir zu dem Schluss kommen, dass eine wesentliche Unsicherheit besteht,

Anlage 6 - Bestätigungsvermerk / 4 
 
sind wir verpflichtet, im Bestätigungsvermerk auf die dazugehörigen Angaben im Jah-
resabschluss und im Lagebericht aufmerksam zu machen oder, falls diese Angaben un-
angemessen sind, unser jeweiliges Prüfungsurteil zu modifizieren. Wir ziehen unsere 
Schlussfolgerungen auf der Grundlage der bis zum Datum unseres Bestätigungsver-
merks erlangten Prüfungsnachweise. Zukünftige Ereignisse oder Gegebenheiten kön-
nen jedoch dazu führen, dass der Betrieb seine Betriebstätigkeit nicht mehr fortführen 
kann. 
 
• beurteilen wir Darstellung, Aufbau und Inhalt des Jahresabschlusses insgesamt ein-
schließlich der Angaben sowie ob der Jahresabschluss die zugrundeliegenden Ge-
schäftsvorfälle und Ereignisse so darstellt, dass der Jahresabschluss unter Beachtung 
der deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein den tatsächlichen Ver-
hältnissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Betriebs 
vermittelt. 
 
• beurteilen wir den Einklang des Lageberichts mit dem Jahresabschluss, seine Geset-
zesentsprechung und das von ihm vermittelte Bild von der Lage des Unternehmens. 
 
• führen wir Prüfungshandlungen zu den von dem gesetzlichen Vertreter dargestellten zu-
kunftsorientierten Angaben im Lagebericht durch. Auf Basis ausreichender geeigneter 
Prüfungsnachweise vollziehen wir dabei insbesondere die den zukunftsorientierten An-
gaben von dem gesetzlichen Vertreter zugrunde gelegten bedeutsamen Annahmen 
nach und beurteilen die sachgerechte Ableitung der zukunftsorientierten Angaben aus 
diesen Annahmen. Ein eigenständiges Prüfungsurteil zu den zukunftsorientierten Anga-
ben sowie zu den zugrundeliegenden Annahmen geben wir nicht ab. Es besteht ein er-
hebliches unvermeidbares Risiko, dass künftige Ereignisse wesentlich von den zukunfts-
orientierten Angaben abweichen. 
 
Wir erörtern mit den für die Überwachung Verantwortlichen unter anderem den geplanten Um-
fang und die Zeitplanung der Prüfung sowie bedeutsame Prüfungsfeststellungen, einschließ-
lich etwaiger bedeutsamer Mängel in internen Kontrollen, die wir während unserer  Prüfung 
feststellen. 
 
Düsseldorf, den 30. Januar 2026 
 
 
EversheimStuible Treuberater GmbH 
Wirtschaftsprüfungsgesellschaft 
Steuerberatungsgesellschaft 
  
  
Schellhorn Semelka 
Wirtschaftsprüfer Wirtschaftsprüfer