Neubau eines Wohngebäudes im öffentlich geförderten Wohnungsbau auf dem städtischen Grundstück Houdainer Str. 72, 72a, 51143 Köln-Zündorf - Haushaltsrechtliche Unterrichtung gem. § 25 Abs. 1 Nr. 2 KomHVO i.V.m. § 12 der Haushaltssatzung

Dezernat, Dienststelle  
V/562/4 
 
Vorlagen-Nummer 31.08.2023 
 1635/2023 
Haushaltsrechtliche Unterrichtung des Rates  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Finanzausschuss 04.09.2023 
Integrationsrat 12.09.2023 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 14.09.2023 
Bauausschuss 25.09.2023 
Bezirksvertretung 7 (Porz) 19.10.2023 
Rat 26.10.2023 
 
Neubau eines Wohngebäudes im öffentlich geförderten Wohnungsbau auf dem 
städtischen Grundstück Houdainer Str. 72, 72a, 51143 Köln-Zündorf  - 
Haushaltsrechtliche Unterrichtung gem. § 25 Abs. 1 Nr. 2 KomHVO i.V.m. § 12 der 
Haushaltssatzung 
Der Rat nimmt die Kostenerhöhung für die Maßnahme „Neubau eines Wohngebäudes im öf-
fentlich geförderten Wohnungsbau auf dem städtischen Grundstück Houdainer Str. 72, 72a, 
51143 Köln – Baubeschluss“ von aktuell rund 2,44 Mio. € brutto zur Kenntnis. Die Gesamt-
baukosten betragen voraussichtlich nunmehr 6.281.461 € brutto statt bisher 3.840.000 € 
brutto. 
 
Begründung 
 
Mit der Vorlage 3660/2019 wurde am 23.03.2021 die Errichtung eines Mehrfamilienhauses im 
öffentlich geförderten Wohnungsbau in konventioneller Bauweise beschlossen. 
Dieses Wohngebäude entsteht derzeit auf dem städtischen Grundstück unter der Anschrift 
Houdainer Str. 72, 72a in 51143 Köln-Zündorf, Gemarkung Oberzündorf, Flur 1, Flurstück 
251. 
 
Bauprojekt 
 
Das in konventioneller Bauweise errichtete Mehrparteien-Wohnhaus gestaltet sich zweige-
schossig mit ausgebautem Satteldach. Zusätzlich sind eine Unterkellerung und eine Tiefga-
rage vorgesehen. 
Insgesamt entstehen 14 Wohneinheiten mit einer Gesamtwohnfläche von rund 1.056 m². Die 
Größen der Wohneinheiten variieren zwischen rund 45 m² und 93 m². 
Im Erdgeschoss befinden sich vier 3-Zimmer-Wohnungen, von denen zwei Wohneinheiten

2 
 
rollstuhlgerecht ausgeführt werden. Das 1. Obergeschoss beinhaltet vier 4-Zimmer-Wohnun-
gen. Für das Dachgeschoss sind zwei 1-Zimmer-Wohnungen sowie vier 2-Zimmer-Wohnun-
gen vorgesehen. Alle Wohnungen verfügen über Freibereiche als Mietergärten, Terrassen, 
Balkone oder Dachterrassen. 
Alle 14 Wohnungen werden nach den geltenden baurechtlichen Vorschriften und nach den 
Wohnraumförderbestimmungen barrierefrei errichtet. Die zwei rollstuhlgerechten 3-Zimmer-
Wohnungen im Erdgeschoss verfügen über größere Abstellräume als Kellerersatz.  
Grünanlagen sowie Verkehrsflächen entstehen im hinteren Geländebereich. Auf den Ab-
standsflächen zur Straße sind zwei offene Pkw-Stellplätze vorgesehen, welche behinderten-
gerecht ausgeführt werden. Diese sind zur Nutzung durch die Mietenden der rollstuhlgerech-
ten Wohnungen im EG vorgesehen. 
Eine Tiefgarage soll weitere 10 Stellplätze zur Verfügung stellen, da die Grundstücksgröße 
nicht ausreicht, diese oberirdisch zu errichten. Der Zugang zur Tiefgarage erfolgt über eine 
Rampe seitlich des Gebäudes. In der Tiefgarage ist zusätzlich ein Fahrradraum vorgesehen, 
in dem bis zu 26 Fahrräder abgestellt werden können. Zusätzlich zu dem Fahrradraum wer-
den oberirdisch im Außenbereich Abstellmöglichkeiten für Fahrräder geschaffen. 
Auf dem Dach des Gebäudes wird eine Photovoltaikanlage installiert. Neben einer Dachbe-
grünung wird zusätzlich auch die Fassade begrünt. 
Hinter dem Gebäude sind zwei Sandspiel- und eine Rasenfläche vorgesehen, die von Sitz-
bänken begleitet werden. Die Freiflächen werden, wo erforderlich, mit Hecken aus heimischen 
Gehölzen abgegrenzt. Die Bepflanzung der verbleibenden Grünflächen erfolgt unter besonde-
rer Berücksichtigung ökologischer Aspekte, wie dem Vogel- und Insektenschutz. So sind bei-
spielsweise hinter der Sand-Spielfläche eine Wildhecke mit Obstbäumen und ein Wildstau-
densaum geplant. Die Mietergärten werden durch entsprechende Bepflanzung und Tore von 
der Spielfläche abgegrenzt. 
 
Nach dem Baubeginn im Mai 2022 sind die Rohbauarbeiten inzwischen fertiggestellt worden, 
aktuell finden die Zimmermanns- und Dachausbauarbeiten statt. Die Gesamtfertigstellung des 
Bauprojektes sowie die Herstellung der Bezugsfertigkeit wird für April 2024 erwartet. 
 
Grundsätzlich fertigt die Verwaltung unverzüglich eine Mitteilung über eine Kostenerhöhung 
von mehr als 10% der im Baubeschluss genannten Investitionssumme an den Rat. Dies setzt 
voraus, dass die entsprechenden Mehrkosten belastbar beziffert werden können. Durch den 
Abschluss zahlreicher Vergabeverfahren sowie nach Beauftragung der entsprechenden Ge-
werke ist es der Verwaltung zum jetzigen Zeitpunkt möglich, eine fundierte Mitteilung über die 
Kostenerhöhungen in die politischen Gremien einzubringen. 
 
Erläuterung zur Kostenerhöhung 
 
Die zu erwartenden Mehrkosten für das Bauprojekt Houdainer Str. 72, 72a betragen insge-
samt rund 2,44 Mio. € brutto. Im Wesentlichen führten bei diesem Bauprojekt folgende Fakto-
ren zur Kostenerhöhung: 
 
A) Baukosten 
 
Submissionsergebnisse: 
 
Zur Zeit der Baubeschluss-Erstellung wurden Gesamtbaukosten in Höhe von 3,84 Mio. € 
brutto prognostiziert. Dieser Kostenwert beruhte auf einer Kostenberechnung zum Stichtag 
17.09.2019. Die reinen Baukosten machten dabei einen Anteil von rund 3,04 Mio. € aus. 
 
Die maßgeblichen Bau-Aufträge wurden allerdings erst sukzessive ab Anfang 2022 zu den 
dann aktuell marktüblichen Preisen vergeben. Da zurzeit eine erhöhte Inflation herrscht und 
es insbesondere auf dem Baustoffmarkt zu Verknappungen kommt, steigt das Preisniveau im 
Baubereich stark an. Laut allgemeinem Baupreisindex lag das Preisniveau im 1. Quartal 2022, 
zum Beginn erster Submissionen, rund 20 % über dem Indexwert aus dem maßgeblichen 3. 
Quartal 2019. Das Preisniveau stieg im weiteren Verlauf stark an, so dass es im 1. Quartal

3 
 
2023 rund 38,1 % über dem Indexwert aus dem 3. Quartal 2019 lag. 
 
Nach Submission der einzelnen Lose von 17 VOB-Gewerken im Rahmen öffentlicher Aus-
schreibungen ergaben sich somit deutliche Abweichungen zur Kostenberechnung aus dem 
Jahr 2019. Diese Abweichung nach oben lag bei rund 1,53 Mio. € brutto. 
 
Im fortschreitenden Bauverlauf werden Vergaben weiterer Gewerke erfolgen. Die Gesamt-
summe der weiteren Submissionen wird auf 841.146,89 € prognostiziert. 
 
Nachträge: 
 
Im Bereich der Erd- und Rohbauarbeiten sind bislang diverse Nachträge erforderlich gewe-
sen. Die Gründe dafür waren im Wesentlichen: 
 
 
 Rohbauarbeiten 
- Die Baustromversorgung war ursprünglich im Gewerk Elektro enthalten. Bei Baube-
ginn war aus vergaberechtlichen Gründen kein Elektrounternehmen mit der entspre-
chenden Leistung beauftragt. Der erforderliche Baustrom wurde durch die beauftragte 
Rohbau-Firma bereitgestellt.  
- Auf Grund nachbarschaftlicher Konflikte hinsichtlich der beabsichtigten Kranaufstellung 
wurde ein alternativer Aufstellort gewählt. An dieser Stelle war eine Gründung des Ge-
ländes mittels Brunnenringen erforderlich.  
- Der Antrag zur o.g. Baustromversorgung wurde zeitnah bei der RheinEnergie einge-
reicht. Für die Übergangszeit erfolgte die Baustromversorgung durch das beauftragte 
Rohbauunternehmen über einen Dieselgenerator. 
- Der öffentliche Baustromkasten liegt rund 100m vom Baugrundstück entfernt. Das An-
schlusskabel musste an mehreren Grundstückszufahrten vorbei gelegt werden. Hier 
war ein ausreichender Überfahrungsschutz zur Sicherung des Kabels und als Dieb-
stahlschutz erforderlich.  
- Im Rahmen der Bauausführung wurde festgestellt, dass eine abweichende Realisie-
rung der Baustraße und die Verfüllung der Baugrube mit alternativen Füllstoffen erfol-
gen mussten. 
 
Elektroarbeiten 
- Auf Grund zeitlicher Verzögerungen bei der Lieferung von Betonfertigteilen wurden al-
ternative Geschossdecken verbaut. Durch die alternative Bauweise war eine Kabelver-
legung durch im Beton installierte Leerrohre erforderlich.  
 
Das Auftragsvolumen der geprüften Nachträge beläuft sich bisher auf rund 70.000 € brutto. 
 
B) Zusammenfassung 
 
Die voraussichtlichen Gesamtkosten des Projektes Houdainer Str. 72, 72a, betragen unter Be-
rücksichtigung der oben genannten Mehrkosten und der folgenden Submissionen nunmehr 
6.281.460,84 € brutto. 
 
Finanzierung 
 
Im Teilfinanzplan des Amtes für Wohnungswesen in der Produktgruppe 1004 – Bereitstellung 
und Bewirtschaftung von Wohnraum werden die zusätzlich notwendigen Auszahlungen für 
2023 (rd. 1.7 Mio. €) und 2024 (rd. 0,74 Mio. €) durch flexible Mittelumschichtungen bei der 
Finanzstelle 5620-1004-7-5203 – Neubau Houdainer Str. bereitgestellt. 
Zur Finanzierung der zusätzlichen bilanziellen Abschreibungen von rd. 40.700 € p.a. stehen 
ausreichende Aufwandsermächtigungen im Teilergebnisplan des Amtes für Wohnungswesen 
in der Produktgruppe 1004 – Bereitstellung und Bewirtschaftung von Wohnraum bei Zeile 14 – 
bilanzielle Abschreibungen zur Verfügung. 
 
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Anlage 3 - Schrägluftbild Houdainer Str. o. Nr.
Hintergrundfarbe (Nutzung), Flurstücksnummer, Straßen, Hausnummern, Schrägluftbild 2018 (Nordansicht)
Herausgeber: Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster
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Erstellt am: 15.07.2020

bestand WRHG 1.01 wohnungsnummer

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köln, 29. Nov 2019 architekt

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Anlage 1 - Übersichtsplan Houdainer Str. o .Nr.
Stadtplan - Orange (RVR),
Herausgeber: Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster
Die Geoinformationen sind gesetzlich geschützt und nur für den Dienstgebrauch zu verwenden. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit sind die jeweiligen
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Erstellt am: 15.07.2020

bestand WHG 1.01 wohnungsnummer

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FFB fertigfußboden
stahlbeton OKRD oberkante rohdecke
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BESTÄNDIG gem. landesbauo nrw 2018

H hinweis für baugenehmigungspläne

ohne vorherige schriftliche zustimmung des planenden architekten nicht für die
ausführung verwendbar! angaben der fachingenieure (v.a. his, elt, brandschutz,
bauphysik) und des statikers sind zu beachten.

bezugshöhe +0.00m planung

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Neubau Mehrfamilienhaus Houdainer Str.

Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses

(II+SD, Gebäudeklasse 3) mit 14 Wohneinheiten:
geförderter Wohnraum, zwei Wohnungen rollstuhl-
gerecht in offener Bauweise mit Tiefgarage

(10 PKW-Stellplätze, Mittelgarage)

Houdainer Straße o.Nr. (zwischen Nr. 70c und 74)

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+10.93° +63.43° üNHN +10,93°+63.35° üÜNHN Amt für Wohnungswesen
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I Ottmar-Pohl-Platz 1 | 51103 Köln
AW Gaube architekt

+8.90 +61.40 üNHN

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Traufe Tel 0221 - 80 1466 80 Fax 0221-80 158730 www.hussmannundmacht.de

een +6.52°-+59.025 UNHN

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952.68: : .111852:65* Gfüu

bestand

WHG 1.01

wohnungsnummer

RFB rohfußboden
abbruch FFB fertigfußboden
stahlbeton OKRD oberkante rohdecke
mauerwerk UKRD unterkante rohdecke
VK vorderkante
gk | gipsdiele AK außenkante
ps-hartschaum uz|uZ unterzug | überzug
. i UV unterverteilung
%diminerallsch EUV elektro-unterverteilung
fertigteil HK heizkörper
RM rauchmelder
RWA rauch-wärmeabzug
detailhinweis mit nr. WH wandhydrant
an BE bodeneinlauf
änderungshinweis RR regenfallrohr
index NA notausgang
DS tür, dichtschließend
0.12 |T30)  türnummer T30 tür, feuerhemmend
T30RS tür, feuerhemm., rauchdicht
D<I deckendurchbruch FEUER: feuerhemmende bauteile
DD| BD bodendurchbruch HEMMEND gem. landesbauo nrw 2018
HOCH- hochfeuerhemmende baut.
Des Wa Wandaussnarıng FEUERHEMM. gem. landesbauo nrw 2018
FEUER- feuerbeständige bauteile
BESTÄNDIG gem. landesbauo nrw 2018

hinweis für baugenehmigungspläne

ohne vorherige schriftliche zustimmung des planenden architekten nicht für die
ausführung verwendbar! angaben der fachingenieure (v.a. his, elt, brandschutz,
bauphysik) und des statikers sind zu beachten.

bezugshöhe +0.00m planung
+0.00m = OK FFBEEG entspricht + 52,50m über NHN

Übernahme GaLa-Planung Vorgarten
gem. Abstimmung mit dem Amt für
Straßen- und Verkehrsentwicklung

Übernahme öffentl. Stellplatz Houdainer
Straße gem. Freiflächenplan u. Lageplan

x

Planerstellung

freiflächenplanung
vermessung

änderung | er:

projekt 2 J
Neubau Mehrfamilienhaus Houdainer Str.

Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses

(II+SD, Gebäudeklasse 3) mit 14 Wohneinheiten:
geförderter Wohnraum, zwei Wohnungen rollstuhl-
gerecht in offener Bauweise mit Tiefgarage

(10 PKW-Stellplätze, Mittelgarage)

Houdainer Straße o.Nr. (zwischen Nr. 70c und 74)
51143 Köln

bauherr
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin

Amt für Wohnungswesen
Ansprechpartner: Herr Eugen Ott
Ottmar-Pohl-Platz 1 | 51103 Köln

architekt

HUMAN

hussmann und macht | architekten Part mbB

Atelier Halle 59 Lüderichstraße 24 51105 Köln
Tel 0221 -80 1466 80 Fax 0221-80 158730 www.hussmannundmacht.de

Antrag auf Baugenehmigung

plan

Grundriss Erdgeschoß

29.11.2019 | masstab 1:100

041.18hou-Ip4-002

datum

plan nr.

#-Pohl-Platz 1
Köln

. august 2020

AH = 54.80

Gebäudeachsen

©

- "Gebäudeachsen, |

6,50

6.16°

20.28

4.84
4.14
4.14

Bo

3.62°

6.99
17

5.39

2.94
2.94

Grundstücksgrenze

+ +

Rohbaumasse

jr ie
97

Fertigmaße

Bewegungsfläche Bewegungsfläche
rollstuhlgerecht barrierefrei

alle Angaben zu Raumflächen in Genehmigungsplänen gemäß
Wohnflächenverordnung (WoFIV; wg. parallel eingereichtem

‚Antrag auf Wohnraumförderung) !

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©
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abbruch
stahlbeton
mauerwerk

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ps-hartschaum

wd mineralisch

fertigteil

änderungshinweis
index

türnummer

D<I deckendurchbruch

DD|BD bodendurchbruch
wanddurchbruch

WD |WA wandaussparung

detailhinweis mit nr.

WHG 1.01
RFB
FFB
OKRD
UK RD
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EUV
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RM
RWA
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NA

DS
T30
T30RS
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HEMMEND

HOCH-

FEUERHEMM.

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BESTÄNDIG

hinweis für baugenehmigungspläne
ohne vorherige schriftliche zustimmung des planenden architekten nicht für die

ausführung verwendbar! angaben der fachingenieure (v.a. his, elt, brandschutz,
bauphysik) und des statikers sind zu beachten.

bezugshöhe +0.00m planung
+0.00m = OK FFB EG entspricht + 52,50m über NHN

wohnungsnummer
rohfußboden
fertigfußboden
oberkante rohdecke
unterkante rohdecke
vorderkante
außenkante

unterzug | Überzug
unterverteilung
elektro-unterverteilung
heizkörper
rauchmelder
rauch-wärmeabzug
wandhydrant
bodeneinlauf
regenfallrohr
notausgang

tür, dichtschließend
tür, feuerhemmend
tür, feuerhemm., rauchdicht
teuerhemmende bauteile
gem. landesbauo nrw 2018
hochfeuerhemmende baut.
gem. landesbauo nrw 2018

feuerbeständige bauteile
‚gem. landesbauo nrw 2018

Planerstellung

projekt

änderung | ergänzung |datum

Ei
Ei

gebäudetechnik his+elt

bauphysik
freiflächenplanung

brandschutz
vermessung

verteiler

Neubau Mehrfamilienhaus Houdainer Str.

Errichtung eines Mehrfamilienwohnhauses

(II+SD, Gebäudeklasse 3) mit 14 Wohneinheiten:
geförderter Wohnraum, zwei Wohnungen rollstuhl-
gerecht in offener Bauweise mit Tiefgarage

(10 PKW-Stellplätze, Mittelgarage)

Houdainer Straße o.Nr. (zwischen Nr. 70c und 74)

51143 Köln

bauherr

Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin
Amt für Wohnungswesen

Ansprechpartner: Herr Eugen Ott
Ottmar-Pohl-Platz 1 | 51103 Köln

architekt

AM

hussmann und macht | architekten Part mbB

Atelier Halle 59 Lüderichstraße 2-4 51105 Köln
Tel 0221 - 80 14 66 80 Fax 0221-80 1587 30 www.hussmannundmacht.de

status

Antrag auf Baugenehmigung

plan

Grundriss Kellergeschoß

datum 29.11.2019 | masstab

1:100 | bauteil

gez. format

plan nr.

041.18hou-Ip4-001

köln, 29. Nov 2019 r rchitel

kt

80m6040200 Mittelpunkt: [362918,5636305]   1:2000
 
Anlage 2 - Lageplan Houdainer Str. o. Nr.
Hintergrundfarbe (Nutzung), Flurstücksnummer, Straßen, Hausnummern, Amtl. Basiskarte (farbig)
Herausgeber: Amt für Liegenschaften, Vermessung und Kataster
Die Geoinformationen sind gesetzlich geschützt und nur für den Dienstgebrauch zu verwenden. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit sind die jeweiligen
Herausgeber verantwortlich. Diese sind auch für die Genehmigung weitergehender Nutzung zuständig.
Erstellt am: 15.07.2020