Kostenanpassung zur Bildungslandschaft Altstadt Nord (BAN) gem. §§ 15 und 16 der EigenbetriebsVO

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143/1 
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Bildungslandschaft Altstadt Nord, BAN 
hier: Mehrkostenbeschluss für die Baufelder A, B und C der BAN 
/6?10.18 
Baubeschluss für das Baufeld C, Generalinstandsetzung, Abendgymnasium 
( Sehr geehrte Damen und Herren, 
am 19.09.18 wurden dem RPA Unterlagen und Stellungnahmen zur Kostenentwicklung der 
gesamten BAN und die Kostenschätzung für das Baufeld C, zur Kenntnis und mit der Bitte 
um kurzfristige Stellungnahme vorgelegt. 
Mit Hinweis auf die bereits erfolgten Beteiligungen und Abstimmungen der Dezernate IV und 
VI sowie 40- Amt für Schulentwicklung wurden die von 26- Gebäudewirtschaft vorgelegten 
Unterlagen unter Berücksichtigung der engen Zeitschiene mit Stellungnahme vom 24.09.18 
kurzfristig geprüft. 
Am 08.10.18 wurde dann dem RPA eine erste Aktualisierung der prognostizierten Mehrkos­
ten für den Gesamtkostenbeschluss zur Kenntnis und erneuten Stellungnahme vorgelegt. 
Die Kostensteigerung im Baufeld A (Hansa Gymnasium), um weitere 5,3 Mio. €, wird zur 
Kenntnis genommen. 
Zu der gesamten Kostenentwicklung BAN und der Kostenschätzung Baufeld C, wird wie folgt 
Stellung genommen: 
1. Kostenentwicklung:
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 05.02.15 für die gesamte Bildungslandschaft 
Altstadt Nord ein Gesamtbudget von rund 80, 7 Mio. brutto beschl(?ssen. 
Die jetzt vorgelegte Kostenaufstellung für bereits erstellte Gebäudeteile und die Kostenprog­
nose bis 2023 für noch nicht begonnene bzw. noch nicht fertig gestellte Bauteile ergeben im 
Vergleich zu 2015, Mehrkosten von rund 38,5 Mio. € bzw. erfordern ein Gesamtbudget, ein­
schließlich vorgezogener lnstandhaltungsmaßnahmen, von jetzt rund 119,3 Mio. €. 
Die Kostensteigerungen an den bereits ausgeführten Baumaßnahmen sind maßgeblich 
durch fehlende Planreifen in den unterschiedlichen Bereichen entstanden. Die fehlenden 
-----8.laAr:eifeA-l:laberi-daz1.1-gefül:lr-t,dass-wäl:lr:erid-der-E3a1.1a1.1sfül:lr:1.1Rg-P-laRäRaeFuRgeR-una.:.Er-·-----­
gänzungen erforderlich wurden, bereits beauftragte Leistungen durch Nachträge korrigiert 
werden. mussten, Kündigungen notwendig wurden und sich dadurch Bauverzögerungen und 
entsprechende Mehrkosten ergeben haben. 
Die Mehrkosten sind bereits entstanden. 
Anlage 5.1

A
B2 
B1 
C
Bildungslandschaft Altstadt Nord – BAN   Anlage 3
Baufeld A : Hansaring 56 
Hansa-Gymnasium 
Baufeld B1 Gereonswall 56 
Freinet-Grundschule 
Realschule am Rhein 
Kindertagesstätte 
Studienhaus 
Baufeld B2 Vogteistraße 19 
Mensa- und Ateliergebäude 
Baufeld C: Gereonsmühlengasse 4
Abendgymnasium

Kostenprognose von 09/2010-11/2014 Gesamtkostenbeschluss 2015 Kostenprognose bis 2023
Baufelder Kosten Baufelder Kosten* Baufelder
Kostenprognose*
*
Baufeld A  
inkl. Abriss 23.323.780,51 €
Baufeld A  
inkl. Abriss 25.108.968,00 €
Baufeld A
inkl. Abriss 43.255.509,00 €
Baufeld B 
inkl. Abriss 33.838.469,35 €
Baufeld B 
inkl. Abriss 35.782.302,00 €
Baufeld B 
inkl. Abriss 40.606.593,00 €
Baufeld C 17.643.629,99 € Baufeld C 19.824.857,00 € Baufeld C 32.245.202,05 €
MBS Summe I. 74.805.879,85 € Summe II. 80.716.127,00 € Summe III. 116.107.304,05 €
Mehrkosten  
(Differenz Summe II. 
zu I.) 5.910.247,15 €
Mehrkosten 
(Differenz Summe 
III. zu Summe II.) 35.391.177,05 €
vorgez. Instandhaltung A 2.687.840,00 €
vorgez. Instandhaltung B 456.017,00 €
Gesamtsumme 119.251.161,05 €
I. Kostenrahmen gemäß
Machbarkeitsstudie (MBS) (2010)
II. Kostenberechnung Baufeld A und B
und Kostenrahmen Baufeld C nach
Ratsbeschluss 05.02.15
III. Kostenprognose mit angepassten
Baupreisindex, Baunebenkosten und
Risikozuschlag für den Mehrkostenbeschluss
*= Die Baupreissteigerung beträgt 2,2%/a, der Risikozuschlag wird auf die nicht-indizierten Kosten berechnet. Die Baupreissteigerung wird nicht auf den 
Zeitpunkt des Mittelablusses gerechnet, da die die Kosten nach erfolgter Ausschreibung, also bereits in der Leistungsphase 7 feststehen.
**= Baufeld A: Kostenermittlung + Risikozuschläge auf KGR 300 - 700, Baufeld B: Kostenermittlung + Risikozuschlag auf KGR 300 - 400, 
Baufeld C: Kostenschätzung  +  Risikozuschlag und Baupreisindex (s. Anlage 1.3)
Stand:12.10.2018 1
Anlage 1.1

Kostenprognose Baufeld A Anlage 1.3
1
Baubeschluss v. 24.03.2015 Mehrkostenbeschluss 2018 Mehrkosten Abweichung in %
Baufeld A        25.108.968 € Baufeld A     43.255.509 € 18.146.541 € 73 %
Vorgezogene Instandsetzungsmaßnahmen incl. Risiko
(Fassadensanierung, Fenstersanierung, Dachsanierung)
ca.  2.687.840 €
Ursachen der Kostenerhöhung Mehrkosten Anteil in %
Gesamt ca. 18.146.541 € 100  %
Nicht geplante / mengenmäßig / monetär unterschätzte Maßnahmen
Unvorhersehbares im Bestand
Forderungen weiterer Beteiligter (z. B. Brandschutz, GUV, Barrierefr.)
ca.   6.004.953 €
ca. 698.268 €
ca.   1.255.380 €
ca.  33,1 %
ca. 3,8 %
ca.    6,9 %
Submissionsentwicklung 2018 ca.   2.015.099 € ca. 11,1  %
Geänderte Nutzeranforderungen ca.        75.000 € ca.    0,4 %
Bauzeitverzögerungen
Differenz der Baunebenkosten der KB (29%) zur KoPro (32 %)
ca.      714.000 €
ca. 4.365.884 €
ca.    3,9 %
ca. 24,1 %
Risikozuschläge
- 5 % auf KGR 300-500 (Submissionsergebnisse)
- 5 % auf KGR 300 (Raumakustik, Treppenhäuser)
- 5 % auf KGR 700 (Wiederholungsleistungen)
ca.   1.462.555 €
ca. 1.067.674 €
ca.      487.728 €
ca.  16,6 %
Kostenoptimierung
- keine (werden im weiteren Projektverlauf geprüft)

Kostenprognose Baufeld B
2
Baubeschluss v. 05.02.2015 Mehrkostenbeschluss 2018 Mehrkosten Abweichung in %
Baufeld B        35.782.302 € Baufeld B     40.606.593 € 4.824.291 € 13 %
Vorgezogene Instandsetzungsmaßnahmen incl. Risiko
(Betonsanierung, Erneuerung Leuchten und Abhangdecken)
ca.   456.017 €
Ursachen der Kostenerhöhung Mehrkosten Anteil in %
Gesamt ca. 4.824.291€ 100 %
Nicht geplante / mengenmäßig / monetär unterschätzte Maßnahmen
Unvorhersehbares im Bestand
Forderungen weiterer Beteiligter (z. B. Brandschutz, GUV, Barrierefr.)
ca.   436.347 €
ca. 931.319 €
ca.   472.430 €
ca.   9,0 %
ca. 19,3 %
ca.   9,8 %
Submissionsentwicklung 2018 ca.    451.999 € ca.   9,4 %
Geänderte Nutzeranforderungen ca.    208.446 € ca.   4,3 %
Bauzeitverzögerungen
Differenz der Baunebenkosten der KB (29%) zur KoPro (32 %)
ca.    975.606 €
ca. 1.465.058 €
ca. 20,2 %
ca. 30,4 %
Risikozuschläge
- 5 % auf KGR 300-400 (Submissionsergebnisse) ca. 1.381.385 € ca. 28,6 %
Kostenoptimierung
- Einsparungen
- Verschiebungen in KG 600
ca.    -383.299 €
ca. -1.115.000 €
ca. - 7,9 %
ca. - 23,1 %

Kostenprognose Baufeld C
3
Baubeschluss v. 24.03.2015 Mehrkostenbeschluss 2018 Mehrkosten Abweichung in %
Baufeld C        19.824.857 € Baufeld C     32.245.202 €* 12.420.345 € 63 %
Ursachen der Kostenerhöhung
erhöhte Anforderungen an Barrierefreiheit Der hier zum Vergleich herangezogene 
Kostenrahmen wurde über 
Kostenkennwerte  berechnet. Daher 
können hier keine themenbezogenen 
Mehrkosten benannt werden
neue Erkenntnisse aus Voruntersuchungen
Verlängerte Bauzeit aufgrund Verzögerungen Hansa-Gymnasium
Differenz der Baunebenkosten von 29% (KB) zu 32% (KoPro) 1.288.264 €
Indexierung bis 2020 mit jährlich 7,5% 3.963.025 €
Risikozuschläge
- 15 % auf KGR 200-500 / 700 (bautechnische Risiken)
- 10 % auf KGR 200 -500 (vergabetechnische Risiken)
3.459.239 €
1.761.345 €
Kostenoptimierung
- keine (werden im weiteren Planungsverlauf geprüft)
*Kostenschätzung von 27.024.618 € zuzüglich Index und der Risikozuschläge in Höhe von 5.220.584 €

Mehrkostenbeschluss BAN Anlage 1.2
Brutto - Kosten  (Aufstellung nach DIN 276) Baufeld A 
 Kostenprognose vom September 2018 
KG 100 Grundstück 0 €
KG 200 Herrichten und Erschließen 1.231.886 €
davon Abrisskosten Trafo, Ecke Ritterstraße 165.540 €
Rest 1.066.346 €
KG 300 Bauwerk – Baukonstruktionen 21.353.492 €
KG 400 Bauwerk – Technische Anlagen 7.307.815 €
Kosten Bauwerk (KG 300 + 400) 28.661.307 €
KG 500 Außenanlagen 589.801 €
KG 600 Ausstattung und Kunstwerke 
KG 700 Baunebenkosten (32 % der KG 200 bis 500) 9.754. 558 €
davon Abrisskosten Trafo, Ecke Ritterstraße 52.973 €
Gesamtbaukosten (KG 100-500, 700) 40.237.552 €
Risikozuschlag (5% auf KGR 300, 400, 500) 1.462.555 €
Risikozuschlag (5% auf KGR 300) 1.067.674 €
Risikozuschlag (5% auf KGR 700) 487.728 €
Gesamtbaukosten (einschl. Zuschläge) 43.255.509 €
zzgl. vorgezogene Instandsetzungsmaßnahmen incl. Risiko 2 .687.840 €
zzgl. Einrichtungskosten (KG 600) 1.695.000 €
Gesamtkosten  (brutto) 47.638.350 €
Abrisskosten gesamt 218.513 €

Brutto - Kosten  (Aufstellung nach DIN 276) Baufeld B 
 Kostenprognose vom September 2018 
KG 100 Grundstück 62.376 €
KG 200 Herrichten und Erschließen 623.475 €
davon Abrisskosten Hauptschulgebäude /Vorschule 267.911 €
Rest 355.564 €
KG 300 Bauwerk – Baukonstruktionen 20.654.775 €
KG 400 Bauwerk – Technische Anlagen 6.972.927 €
Kosten Bauwerk (KG 300 + 400) 27.627.702 €
KG 500 Außenanlagen 1.402.513 €
KG 600 Ausstattung und Kunstwerke 
KG 700 Baunebenkosten (32 % der KG 100 bis 500) 9.509. 141 €
davon Abrisskosten Hauptschulgebäude/Vorschule 85.732 €
Gesamtbaukosten (KG 100-500, 700) 39.225.207 €
Risikozuschlag (5 % auf KGR 300 + 400) 1.381.385 €
Gesamtbaukosten (einschl. Zuschläge) 40.606.593 €
zzgl. vorgezogene Instandsetzungsmaßnahmen incl. Risiko 4 56.017 €
zzgl. Einrichtungskosten (KG 600) 1.151.448 €
Gesamtkosten  (brutto) 42.214.058 €
Abrisskosten Hauptschulgebäude /Vorschule gesamt 353.643 €

Brutto - Kosten  (Aufstellung nach DIN 276) Baufeld C 
 Kostenprognose von September 2018 auf Basis Kostenschätzung Juli 2018 
KG 100 Grundstück 0 €
KG 200 Herrichten und Erschließen 623.700 €
KG 300 Bauwerk – Baukonstruktionen 11.220.057 €
KG 400 Bauwerk – Technische Anlagen 4.842.741 €
Kosten Bauwerk (KG 300 + 400) 16.062.799 €
KG 500 Außenanlagen 926.950 €
KG 600 Ausstattung und Kunstwerke 
KG 700 Baunebenkosten (32 % der KG 200 bis 500) 5.448. 144 €
Gesamtbaukosten (KG 100-500, 700) 23.061.593 €
Risikozuschlag für bautechnische Risiken (15 % auf KGR 200-500/700) 3.459.239 €
Baupreissteigerung 7,5% p.a. (2020) auf KGR 200-500 3.963.026 €
Riskozuschlag auf vergabetechnische Risiken (10% auf KGR 200-500) 1.761.345 €
Gesamtbaukosten (einschl. Zuschläge) 32.245.202 €
zzgl. Einrichtungskosten (KG 600) 750.000 €
Gesamtkosten  (brutto) 32.995.202 €
Gesamtbaukostenprognose A - C 116.107.304 €
lt. Gesamtkostenbeschluss  A - C vom 05.02.15 80.716 .128 €
lt. Planungsbeschluss A - C vom 14.09.2010 75.000.00 0 €
Differenz zum Gesamtkostenbeschluss vom 05.02.15 35. 391.176 €
43,85%

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 
 3882/2018 
Freigabedatum 
11.01.2019  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Kostenanpassung zur Bildungslandschaft Altstadt Nord (BAN) gem. §§ 15 und 16 der 
EigenbetriebsVO 
Beschlussorgan 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
 
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft der Stadt Köln stimmt den erwarteten Mehrausgaben  
gegenüber den genehmigten Budgets des Gesamtkostenbeschlusses 3837/2014 vom 05.02.2015 für 
die BAN (Baufelder A, B, C) in Höhe von circa 35,4 Mio. Euro auf rund 116,1 Mio. Euro statt 80,7 Mio. 
Euro zuzüglich rund 3,1 Mio. Euro für vorgezogene Instandhaltungsmaßnahmen und einer  
Fortführung der Baumaßnahme zu. Die Gesamtbaukosten (inklusive vorgezogener Instandhaltungs-
maßnahmen) für die Baufelder A, B und C betragen nunmehr rund 119,2 Mio. Euro (Stand: 
12.10.2018). 
 
Alternative:  
 
Es gibt keine Alternative, da der Bau schon sehr weit fortgeschritten ist. 
 
 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 04.02.2019

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen   150.000 € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme  600.000 € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2024 
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
c) bilanzielle Abschreibungen   10.000 € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
 
Durch die Kostenerhöhung bei Baufeld B erhöht sich das Budget des Baubeschluss 3837/2014 vom 
05.02.2015 in Höhe von rund 4,8 Mio. Euro auf nunmehr 40,6 Mio. Euro statt 35,8 Mio. Euro. 
 
Durch die Kostenerhöhung bei Baufeld A erhöht sich das Budget des Baubeschluss 3978/2015 vom 
24.03.2015 in Höhe von rund 18,2 Mio. Euro auf nunmehr 43,3 Mio. Euro statt 25,1 Mio. Euro. 
 
Die Kostenerhöhung im Baufeld C wird im Baubeschluss 2589/2018 dargestellt.  
Sie ist der Vollständigkeit halber hier mit erfasst, weil bereits der ursprüngliche Beschluss die  
Gesamtkosten der Maßnahme betrachtete. 
 
Daraus ergibt sich eine Kostenerhöhung der BAN gegenüber dem Gesamtkostenbeschluss 
3837/2014 vom 05.02.2015 für die BAN (Baufelder A, B, C) in Höhe von circa 35,4 Mio. Euro auf rund 
116,1 Mio. Euro statt 80,7 Mio. Euro. 
 
Hinzu kommen rund 3,1 Mio. Euro für vorgezogene Instandhaltungsmaßnahmen.

3 
 
Ausgangslage 
 
Der Rat beauftragte Ende 2006 die Verwaltung mit der Entwicklung des Modellprojektes  
Bildungslandschaft Altstadt Nord (BAN) in Kooperation mit den Montag Stiftungen und den  
Bildungseinrichtungen rund um den Klingelpützpark. Am 14.09.2010 wurde im Rat die Planung und 
Realisierung (0508/2010) für die gesamte Bildungslandschaft Altstadt Nord beschlossen.  
Am 05.02.2015 wurden im Rat (3837/2014) die Gesamtbaukosten von 80,7 Mio. Euro sowie die  
Kosten für die Baumaßnahmen im Baufeld B mit brutto circa 35.782.300 Euro genehmigt. Am 
24.03.2015 wurden im Rat (3978/2015) die Kosten für das Hansa-Gymnasium im Baufeld A mit brutto 
circa 25.109.000 Euro genehmigt. 
Auf Grundlage der 2011/2012 erarbeiteten Machbarkeitsstudie wurden die Bauvorhaben für den 
Wettbewerb und die erforderlichen Verfahren nach der Vergabeordnung für freiberufliche Leistungen 
(VOF-Verfahren) in die unten aufgeführten Baufelder mit entsprechenden Budgets aufgeteilt:  
 
Das Baufeld A, Hansaring 56, umfasst den 1898 errichteten gründerzeitlichen Altbau des Hansa-
Gymnasiums. Das Hauptgebäude und ein Teil des Seitenflügels stehen unter Denkmalschutz.  
Der rückwärtig liegende Schulhof wurde durch einen dreigeschossigen Anbau an den Seitenflügel in 
den 1950er Jahren geschlossen. Im südöstlich gelegen Teil des Grundstücks soll ein Erweiterungs-
bau errichtet werden. Der Anbau an den Seitenflügel aus den 1950er Jahren wurde abgebrochen. 
 
Das Baufeld B, Gereonswall 57 und Vogteistraße 19, besteht aus einem Ensemble mehrerer  
Baukörper: 
Zum einen am Gereonswall 57 gelegen  
- die denkmalgeschützte Grundschule und der neu errichtete Erweiterungsbau 
- das neu errichtete Studienhaus 
- die neu errichtete Kindertagesstätte sowie 
- die neu errichtete Realschule. 
Zum anderen das in der Vogteistraße 19 gelegene 
- neu errichtete Mensa- und Ateliergebäude. 
 
Auf dem Grundstück des Gereonswalls befanden sich das Hauptschulgebäude mit drei weiteren  
temporären Ersatzklassenbauten, sowie das ehemalige Gebäude für die Offene Ganztagsschule. 
Diese wurden abgebrochen. 
 
Baufeld C umfasst die Generalinstandsetzung des Abendgymnasiums Gereonsmühlengasse. 
 
Hier wurde die Planung Ende des Jahres 2015 aufgenommen. Die bauliche Umsetzung kann erst 
erfolgen, wenn die Baumaßnahmen im Baufeld A und B abgeschlossen sind, da erst ab diesem Zeit-
punkt das ins Abendgymnasium ausgelagerte Hansa-Gymnasium in sein Gebäude zurück ziehen 
kann. Danach kann das Abendgymnasium in die Gebäude des Hansa-Gymnasiums und der neuen 
Realschule ausgelagert werden.  
 
Im Rahmen des Beschlusses vom 05.02.2015 (3837/2014) wurde von Gesamtkosten in Höhe von 
rund 80,7 Mio. Euro ausgegangen (Anlage 2 des damaligen Beschlusses). 
 
Basierend auf den Kostenberechnungen für die Baufelder A und B, sowie der Kostenannahme für 
Baufeld C wurden die Gesamtbaukosten folgendermaßen auf die Baufelder aufgeteilt:  
 
Baufeld A  25.108.968 Euro 
 
Baufeld B  35.782.302 Euro 
 
Baufeld C 19.824.857 Euro 
 
Gesamt BAN: 80.716.127 Euro

4 
 
1  Entwicklung der Gesamtkosten BAN 2015 bis 2018 
 
1.1 Entwicklung Preisindex, Baunebenkosten und Risikozuschläge  
 
Zum Gesamtkostenbeschluss (3837/2014, Februar 2015) wurden entsprechend der seinerzeitigen 
Annahmen die Indexierung, Baunebenkosten und die Risikozuschläge einkalkuliert.  
Inzwischen hat sich der Baupreisindex rasanter entwickelt als erwartet. Ebenfalls waren die  
Baunebenkosten zu niedrig angesetzt. Bei den Bestandsbauten war die Bausubstanz schlechter als 
angenommen. Der Fachkräftemangel hat sich bei den Submissionsergebnissen (Marktlage) sowie bei 
der Ausführungszeit erheblich bemerkbar gemacht.  
 
Bei den vorangegangenen Beschlüssen in 2015 wurde eine Steigerung des Baupreisindexes laut 
statistischem Bundesamt von durchschnittlich 2,2 % pro Jahr einkalkuliert.  
Dies entspricht einer Indexierung bis zum II. Quartal 2018 von gesamt 7,7 %.  
Tatsächlich lag der Baupreisindex in diesem Zeitraum jedoch bei 10,9 %. Derzeit wird davon ausge-
gangen, dass der Baupreisindex weiter steigt.  
Auswertungen von bereits abgeschlossenen Projekten zeigen, dass die bei vorangegangenen  
Beschlüssen kalkulierten Baunebenkosten von 29 % die tatsächlichen Kosten nicht abdecken. 
Insbesondere die Honorare für Planer, Gutachten, Beratungen und Sachverständigenprüfungen,  
sowie Gebühren für Abnahmen und Genehmigungen führen zu Baunebenkosten von durchschnittlich 
32 %. 
 
Die bis dato kalkulierten Risikozuschläge von 5 % für das Hansa-Gymnasium und von 3 % für die 
Grundschule Gereonswall wurden zu niedrig angesetzt. Beim Abendgymnasium wurde bis dato kein 
Risikozuschlag berücksichtigt.   
 
Die oben genannten Faktoren verdeutlichen, dass das 2015 kalkulierte Budget zu niedrig ist. 
 
1.2 Einzelfaktoren 
 
Unvermeidbare Kostensteigerungen ergaben sich auch aus im Rahmen der Kostenberechnungen 
und bei der Kostenannahme nicht absehbaren Umständen, die in den jetzt prognostizierten Gesamt-
kosten enthalten sind: 
 
 Die Bausubstanz der Bestandsgebäude des Hansa-Gymnasiums, der Grundschule Gereonswall, 
sowie des Abendgymnasiums zeigte sich nach den ersten Eingriffen in die Gebäude schlechter 
als erwartet.  
 
 Die Bauzeitverzögerungen und der Fachkräftemangel führen zu höheren  
Submissionsergebnissen oder aber zu keinen.  
 
 Im Baufeld A war die gesamte Planung durch den zunächst beauftragen Planer unzureichend 
ausgearbeitet und kalkuliert. Daraus folgten ein Wechsel des Objektplaners und die Kündigung 
seitens des Rohbauunternehmers auf Grund des Baustillstandes.  
 
 Die Verzögerungen im Baufeld A führen zu Bauzeitverschiebungen von 2 Jahren im Baufeld C. 
 
 Im Abendgymnasium ist für einen geregelten Unterricht aufgrund von zwischenzeitlich durchge-
führten Lärmmessungen eine mechanische Lüftungsanlage erforderlich.  
 
 
1.3 Tatsächliche Entwicklung bis 2018 und Kostenkennwertvergleich 
 
Die Kostenentwicklung bis zu den jetzt vorliegenden Kostenermittlungen ergibt eine Steigerung  
gegenüber dem Gesamtkostenbeschluss 2015 von 35,4 Mio. Euro. Dies entspricht einer Steigerung 
von insgesamt 44 % ohne Instandsetzungsmaßnahmen.

5 
 
Die oben dargestellten Planungen führen bezogen auf die Bruttogrundfläche (BGF) zu folgenden  
Kostenkennwerten:  
 
Hansa-Gymnasium 2.673 Euro/m² 
Realschule / Studienhaus 2.059 Euro/m2 
Grundschule 1.450 Euro/m2 
Kindertagesstätte 2.135 Euro/m2 
Mensa- und Ateliergebäude 2.304 Euro/m2 
Abendgymnasium (ohne Risikozuschlag) 1.484 Euro/m² 
 
Der mittlere Kostenkennwert der BAN liegt somit bei 2.018 Euro/m2 BGF.  
 
Zum Vergleich wurden die Kosten gemäß der Bauministerkonferenz 2017 herangezogen.  
Der Kostenkennwert liegt hier bei 1.910 Euro/m² BGF. 
 
Der Vergleich der Kostenkennwerte zeigt unter Berücksichtigung hindernder Umstände durch die 
Bauzeitverzögerungen, dass die Objekte der BAN einen Standard bieten, der hinsichtlich der  
Baukosten keine großen Abweichungen von den Vergleichswerten aufzeigt. 
 
 
2  Entwicklung der Gesamtkosten BAN bis 2023 
 
2.1 Baupreisindexierung  
 
Um nunmehr im weiteren Prozess die noch zu erwartenden Kosten realistisch darzustellen, wird die 
Baupreisentwicklung für Baufeld C auf Grundlage der derzeitigen Kostenschätzung bis 2020 mit einer 
statistischen Baupreissteigerung von rund 7,5 % jährlich kalkuliert (siehe Anlage 4). Der hohe Ansatz 
begründet sich durch Langzeitauswertungen des Baupreisindex des statistischen Bundesamtes unter 
Berücksichtigung der aktuellen Wirtschaftslage. Aus heutiger Sicht ist mit einer Preissteigerung von 
mindestens 5 bis 9 % mit steigender Tendenz zu rechnen. 
Darüber hinaus werden im Weiteren begründete Risikozuschläge zum Ansatz gebracht  
(siehe Anlagen 1.1 und 1.3). 
 
 
2.2 Risikozuschläge 
 
Für Baufeld A liegt eine Kostenprognose vor. Es werden Gesamtbaukosten in Höhe von 40.237.552 
Euro unter Einbeziehung von 32 % Baunebenkosten entstehen. Bei diesem Gebäude besteht weiter-
hin ein hohes Planungsrisiko, da das neue Planungsteam die bis dato festgestellten Planungsfehler 
noch nicht abschließend aufarbeiten konnte und daraus bedingt die Wiederholungsleistungen der 
Planer noch nicht abschließend festzulegen sind. Auch hinsichtlich der Submissionsergebnisse be-
stehen weiterhin Risiken. Der Risikozuschlag macht circa 17,6 % der Kostenerhöhung aus. Somit 
liegen die Gesamtkosten bei 43.255.509 Euro zuzüglich vorgezogene Instandsetzungsmaßnahmen 
(inklusive Risiko) in Höhe von circa 2.687.840 Euro (siehe Anlage 1.3). 
 
Für Baufeld B liegt eine Kostenprognose vor. Sie endet mit Gesamtbaukosten in Höhe von 
39.225.208 Euro unter Einbeziehung von 32 % Baunebenkosten. Hinzu zu addieren ist ein  
Risikozuschlag von 5 %, da hinsichtlich der Submissionsergebnisse weiterhin Risiken bestehen.  
Somit ergeben sich Gesamtbaukosten in Höhe von 40.606.593 Euro zuzüglich vorgezogene Instand-
haltungsmaßnahmen in Höhe von 456.017 Euro (siehe Anlage 1.3). 
 
Im Baufeld C liegt die Kostenschätzung in Höhe von 23.061.593 Euro unter Einbeziehung von 32 % 
Baunebenkosten vor. Hinzu zu addieren ist, unter Berücksichtigung des aktuellen Planungsstandes, 
Leistungsphase 2, ein Risikozuschlag von 25 % für bautechnische und vergabetechnische Risiken in 
Höhe von 5.220.584 Euro. Unter Berücksichtigung der oben aufgeführten Indexierung liegen die Ge-
samtkosten somit bei 32.245.202 Euro beziehungsweise 27.024.618 Euro (Alternative, siehe Anlage 
1.3).

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2.3 vorgezogene Instandsetzungsmaßnahmen 
Im Zuge der Projektlaufzeit wurde entschieden, erforderliche Instandsetzungsmaßnahmen vorzuzie-
hen, um die Belastung für die Nutzer im späteren Betrieb zu reduzieren und um Synergieeffekte zu 
generieren. Die Kosten hierfür belaufen sich insgesamt auf 3.143.857 Euro, im Baufeld A inklusive 
Risiko auf 2.687.840 Euro und im Baufeld B auf 456.017 Euro. 
 
 
 
2.4 Gesamtbaukosten bis 2023 
 
Aus der Kostenprognose für Baufeld A und Baufeld B und der Kostenschätzung für Baufeld C erge-
ben sich nach Berücksichtigung der Risikozuschläge und der Indexierung Gesamtbaukosten von 
116,1 Mio. Euro beziehungsweise in Höhe von 110,9 Mio. Euro (Alternative) zuzüglich vorgezoge-
ne Instandhaltungsmaßnahmen. Dies bedeutet gegenüber dem Gesamtkostenbeschluss vom 
05.02.2015 eine Gesamtkostensteigerung für die bauliche Umsetzung des Modellprojektes BAN in 
Höhe von 35,4 Mio Euro beziehungsweise 30,2 Mio Euro (Alternative) jeweils zuzüglich vorgezogene 
Instandhaltungsmaßnahmen.  
 
  Baufeld A   43.255.509 Euro 
 
  Baufeld B   40.606.593 Euro 
 
  Baufeld C   32.245.202 Euro 
 
Gesamt BAN:   116.107.304 Euro 
 
vorgezogene Instandsetzungsmaßnahmen 
 
Baufeld A   2.687.840 Euro 
 
Baufeld B      456.017 Euro 
 
 
Gesamt BAN (einschließlich Instandsetzung): 119.251.161 Euro 
 
 
3 Gesamteinrichtungskosten BAN  
 
Gemäß Beschluss vom 05.02.2015 (3837/2014, Pkt. 1.3) wurden die Einrichtungskosten für die Bau-
felder A bis C auf insgesamt 3.274.600 Euro beziffert; diese verteilen sich aktuell wie folgt: 
 
Baufeld A = 1.695.000 Euro 
 
Baufeld B = 1.151.400 Euro 
 
Baufeld C =    428.200 Euro 
 
Zwischenzeitlich wurde festgestellt, dass der Ansatz der Einrichtungskosten für das Baufeld C seiner-
zeit zu niedrig angesetzt wurde. Unter Berücksichtigung weiterer erforderlicher Einrichtungsbedarfe 
(unter anderem Ausstattung Teeküchen, Bestuhlung Aula, Einrichtung Turnhallen) ergibt sich hier ein 
zusätzlicher Bedarf in Höhe von 321.800 Euro (insgesamt somit 750.000 Euro; hiervon konsumtiv = 
600.000 Euro, investiv = 150.000 Euro). 
 
Mit Schreiben vom 08.11.2018 hat das Rechnungsprüfungsamt der Bedarfsprüfung zugestimmt.

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Hiernach belaufen sich die voraussichtlichen Einrichtungskosten für alle 3 Baufelder (1.695.000 Euro 
+ 1.151.400 Euro + 750.000 Euro) entsprechend auf 3.596.400 Euro. 
 
Die gegenseitig deckungsfähigen Ansätze sind für den Bereich der Baufelder A und B derzeit weiter-
hin auskömmlich. 
 
Anlagen: 
Anlage 1.1 – Gesamtkostenentwicklung 
Anlage 1.2 – Kostenübersicht Baufelder A, B und C 
Anlage 1.3 – Kostenentwicklung 
Anlage 2    – Betriebskosten Baufeld C 
Anlage 3    – Übersicht Baufelder 
Anlage 4    – Indexierung Baufeld C 
Anlage 5    – Stellungnahme des Rechnungsprüfungsamtes vom 10.10.2018 
Anlage 6    – Stellungnahme des Rechnungsprüfungsamtes vom 08.11.2018

Anlage 2
Anlage 2 zur Beschlussvorlage
Projektbezeichnung
1. Planungsauftrag
genehmigt von Fachausschuss/Rat: 3837/2014 vom 05.02.2015
2. Raumprogramm Schulgebäude  sowie zwei Einfachsporthallen und eine Aula 
3. Schule
Umbauter Raum m³
Raummeterpreis €/m³ KGR 300+400 für BT A und B
m²
Quadratmeterpreis €/m² KGR 300+400 für BT A und B
Nutzfläche (HNF+NNF+TF) m² 78,8%
m² 21,2%
m² 100,0%
4. Turnhalle / Aula
Umbauter Raum m³
Raummeterpreis €/m³ KGR 300+400 für BT C
m²
Quadratmeterpreis €/m² KGR 300+400 für BT C
Nutzfläche (HNF+NNF+TF) m² 72,4%
m² 27,6%
m² 100,0%
5.
Sparte: Gymnasium m2 Reinigungskosten 
€/Jahr
sonst. Nebenk.
€/Jahr
6,54 € /m2/Monat Nutzfläche 4.772,46 41.251,84 € 143.173,80 € 
Verkehrsfläche 2.020,44 15.368,44 € 60.613,20 € 
Sanitärräume 336,34 14.213,13 € 10.090,20 € 
Aula 278,67 4.239,40 € 8.360,10 € 
Turnhalle 819,31 10.386,78 € 24.579,30 € 
8.885 m² techn. Fläche 658,12 27.810,98 € 19.743,60 € 
1.077.152 € /Jahr Gesamt 8.885,34 113.270,57 266.560,20
2.107,06
Verkehrsfläche (VF)
Bruttogrundfläche
15.339,40
274,49
2.107,06
1.998,27
1.526,01
581,05
33.424,10
354,60
Bruttogrundfläche 8.710,95
1.360,62
5.338,89
Verkehrsfläche (VF) 1.439,39
Mietfläche 6.778,28
Flächenverrechnungspreis Nebenkosten
Mietfläche
Bestands-
gebäude
BAN Baufeld C - Abendgymnasium 
Gereonsmühlengasse 4,  50670 Köln 
beinhaltet Lernflure 
Seite 1

Anlage 4        Indexierung Baufeld C  
 
 
Auszug aus dem Prüfbericht von Drees und Sommer zum Abschluss der LPH 2:

Auszug aus einem Bericht im Internet unter www.competitionline.com

14 11.2018
141/3 Frau Schmitt

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Eingang

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DREI AN Jo | fi koolb

Bildungslandschaft Altstadt Nord (BAN) - Inneneinrichtung Baufeld C
hier: Bedarfsprüfung 402/3 vom 16.10.2018; eingegangen am 18.10.2018
RPA-Nr. 141/38/05/18

Sehr geehrte Damen und Herren,

mit Schreiben vom 16.10.2018, hier eingegangen am 18.10.2018 und konkretisiert mit Mail
vom 29.10.2018, legen Sie Ihre Bedarfsprüfung für die Inneneinrichtung des Baufelds C
(Abendgymnasium Gereonsmühlengasse) Bildungslandschaft Altstadt Nord (BAN) zur Stel-
lungnahme vor.

Bereits mit Ratsbeschluss vom 26.01.2015 wurden die Gesamteinrichtungskosten für die
drei Baufelder A, B und C beschlossen, wobei für Baufeld C ca. 428.200 € vorgesehen wa-
ren. Nun stellen Sie fest, dass diese Einrichtungskosten damals zu niedrig angesetzt wur-
den, da ein zusätzlicher Einrichtungsbedarf beispielsweise für die Ausstattung der Teekü-
chen, die Bestuhlung der Aula und die Einrichtung der Turnhallen erforderlich ist.

Das von Ihnen aktuell angegebene Finanzvolumen für die Inneneinrichtung des Baufelds C
in Höhe von insgesamt ca. 750.000 € brutto - also zusätzlichen 321.800 € brutto - basiert auf
den durchschnittlichen Schätzkosten für die jeweiligen Räume.

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
 
Vorlagen-Nummer 
3882/2018
Stand: 11.11.2025 
Sachstandsbericht  
Kostenanpassung zur Bildungslandschaft Altstadt Nord (BAN) gem. §§ 15 und 16 der 
EigenbetriebsVO 
Beschluss:  
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft der Stadt Köln stimmt den erwarteten Mehrausga-
ben  
gegenüber den genehmigten Budgets des Gesamtkostenbeschlusses 3837/2014 vom 
05.02.2015 für die BAN (Baufelder A, B, C) in Höhe von circa 35,4 Mio. Euro auf rund 116,1 
Mio. Euro statt 80,7 Mio. Euro zuzüglich rund 3,1 Mio. Euro für vorgezogene Instandhaltungs-
maßnahmen und einer  
Fortführung der Baumaßnahme zu. Die Gesamtbaukosten (inklusive vorgezogener Instand-
haltungsmaßnahmen) für die Baufelder A, B und C betragen nunmehr rund 119,2 Mio. Euro 
(Stand: 12.10.2018). 
 
 
 
Status    in Bearbeitung 
 
    erledigt 
 
 
 
Aktueller Bearbeitungsstand: 
Die Sachstandsberichte werden seit 2024 regelmäßig für die Vorlage 2437/2022 mitgeteilt.  
Nächste Schritte: 
Keine.  
Der nächste Sachstandsbericht ist geplant für den:  
Entfällt.