Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß §3 Abs.1 Baugesetzbuch für die Aufstellung der Bebauungspläne Nr. 6719-5, Nr. 6718-2 und Nr. 6718-3 im Plangebiet "urban dot" Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dottendorf

Beschlussvorlage 
öffentlich 
220458-004 
 
 
 
  
Die Oberbürgermeisterin 
 
 
——
 
Federführung: 
61 Stadtplanungsamt 
Dezernat: 
Dez. III 
 
 
 
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß §3 
Abs.1 Baugesetzbuch für die Aufstellung der 
Bebauungspläne Nr. 6719-5, Nr. 6718-2 und Nr. 
6718-3 im Plangebiet "urban dot" Stadtbezirk Bonn, 
Ortsteil Dottendorf 
 
Beratungsfolge 
Hauptausschuss 06.06.2023 Entscheidung 
 
 
 
Beschlussvorschlag 
 
Die Verwaltung wird beauftragt, eine Vorkaufsrechtssatzung für das 
Bebauungsplangebiet (Teilbereiche A (ehem. Christian-Miesen Gelände) und 
Teilbereich B (Flächen der ehemaligen Großbäckerei der Firma LUBIG) 
zusammengefasst in einem Angebotsbebauungsplan mit dem Baugebietstyp 
Urbanes Gebiet (MU))  aufzustellen, um die städtebaulichen Ziele langfristig zu 
sichern. 
 
Begründung 
Umfangreiche Arbeitsaufträge  an die Verwaltung sind gemäß der 
Zuständigkeitsordnung nicht von den Bezirksvertretungen, sondern vom 
Hauptausschuss zu beschließen. Dem Hauptausschuss wird im Rahmen dieser 
Drucksache (N-Vorlage) der Auftrag an die Verwaltung, eine 
Vorkaufsrechtssatzung für das Bebauungsplangebiet (Teilbereiche A (ehem. 
Christian-Miesen Gelände) und Teilbereich B (Flächen der ehemaligen 
Großbäckerei der Firma LUBIG) aufzustellen, daher zum Beschluss vorgelegt. 
 
Der  vorliegende Beschlussvorschlag geht zurück auf den Beschluss der BV 
Bonn vom 06.12.22, die sich der Empfehlung des Planungsausschusses vom 
16.11.22 anschloss, die auf einen Änderungsantrag der Koalition (DS-Nr.: 
220458-02 AA) beruhte. Der Änderungsantrag (DS-Nr. 220458-02) der 
Koalition hatte unter Punkt 4 den folgenden Wortlaut: “Eine Vorkaufssatzung 
wird für das unter 1. genannte Bebauungsplangebiet (Teilbereiche A (ehem. 
Christian-Miesen Gelände) und B (ehem. Lubig) aufgestellt, um die 
städtebaulichen Ziele langfristig zu sichern.”. Dieser Auftrag an die Verwaltung 
wurde mit Beschluss der BV Bonn zu DS-Nr. 220458-03 am 31.1.23 nochmals 
bestätigt. 
 
Seite 1 von 27

Seite 2  
 
 
——
Die ursprüngliche Beschlussvorlage (DS-Nr. 220458) der Verwaltung 
lautete: 
Beschlussvorschlag: 
1. Für die Aufstellung der Bebauungspläne Nr. 6719-5, Nr. 6718-2 und Nr. 
6718-3 im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dottendorf zwischen dem 
Heizkraftwerk Süd, der Christian-Miesen-Straße, der Dottendorfer 
Straße, der Straße In der Raste, dem Südfriedhof sowie der Bahntrasse 
der Deutschen Bahn ist die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit 
gemäß §3 Absatz 1 Baugesetzbuch durchzuführen. 
2. Die öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der 
Planung erfolgt im Zeitraum von zwei Wochen im Stadthaus. Ort und 
Zeit sind öffentlich bekannt zu geben. Eine 
Bürgerinformationsveranstaltung bzw. ein adäquates Beteiligungsformat 
in digitaler Form wird durchgeführt. 
Begründung: 
Mit Beschluss des Rates vom 07.11.2019 (DS.Nr. 1912938) wurde einer 
städtebaulichen Entwicklung für ein gemischt genutztes Quartier auf den 
Flächen des ehem. Christian Miesen Geländes, des Lubig Geländes sowie der 
südlich angrenzenden Teilflächen (Friedhofserweiterungsfläche und 
Hundesportfläche) zugestimmt. Vor diesem Hintergrund wurde im Jahr 2020 in 
Kooperation zwischen der Stadt Bonn und den privaten 
Flächeneigentümer*innen ein zweiphasiger städtebaulicher 
Realisierungswettbewerb für das 13,8 ha umfassende Plangebiet ausgelobt. Im 
Ergebnis wird vorgesehen nördlich der Dottendorfer Straße einen Bürostandort 
mit rd. 7.000m² BGF zu entwickeln. Südlich der Dottendorfer Straße soll auf 
dem ehem. Lubig Gelände Studierendenwohnen mit rd. 15.000m² BGF 
entwickelt werden sowie ein Discounterstandort mit einer Verkaufsfläche von 
max. 800m² angesiedelt werden. Auf den Flächen der 
Friedhofserweiterungsfläche und Hundesportwiese sowie südlich zum Bestand 
In der Raste wird ein Wohnquartier mit unterschiedlichen Wohnformen mit 
ca.45.000m² BGF geplant. Zusätzlich soll eine mind. 3 gruppige KiTa 
entstehen. Im südlichen Abschluss des Plangebiets werden 0,5 ha Freiflächen 
für kleingärtnerische Nutzungen vorgehalten. Die gewerblichen Nutzungen im 
Bestand in der Raste bleiben erhalten. 
Allgemeine Ziele und Zwecke der Planung 
1. Anlass und Ziel der Planung 
Der Planungsraum „urban dot“ im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil Dottendorf, 
befindet sich seit den 1990er Jahren im Umbruch. Durch die Aufgabe 
industrieller Produktion sind größere zusammenhängende Brachflächen 
entstanden, die heute eines der letzten großen Flächenentwicklungspotentiale 
in gesamtstädtisch zentraler Lage darstellen. Die Reaktivierung der ehemals 
gewerblich genutzten Flächen nördlich und südlich der Dottendorfer Straße 
unter Einbezug des Gewerbestandortes In der Raste und die Entwicklung von 
innerstädtischen Freiflächen, soll den Zielsetzungen einer mehrfachen 
Innenentwicklung gerecht werden (u.a. Nachnutzung von Brachflächen, hohe 
bauliche Qualitäten, Nutzungsvielfalt durch bauliche Entwicklung etablieren, 
Seite 2 von 27

Seite 3  
 
 
——
Qualifizierung der Freiräume, vielseitige Mobilitätsangebote schaffen). 
Ziel ist es, durch eine Kombination von „Arbeiten & Wohnen“ ein lebendiges 
urbanes zukunftfähiges Quartier zu entwickeln, welches im folgenden Text 
unter dem Namen “Urban dot” geführt wird. Hierfür sollen ein geeigneter 
Nutzungsmix etabliert, sowie innovative Ansätze hinsichtlich verschiedener 
Wohnformen, Mobilität sowie nachhaltigem Bauen verfolgt werden. Dabei ist für 
eine perspektivische Erweiterung der Bahntrasse auf vier Gleise ein rund 25 
Meter breiter Korridor von Bebauung freizuhalten. In diesem Korridor sind auch 
Flächen für eine bahnparallele Radwegeverbindung vorgehalten. Der 
bestehende Radweg soll zukünftig auf 4,00m verbeitert werden. Zusätzlich wird 
ein Gehweg mit 2,50 m Breite geplant. Die Radwegeverbindungen sollen mit 
dem Quartier verzahnt werden. 
Das Wettbewerbsverfahren mit 13 Entwurfsteams aus den Fachrichtungen 
Architektur, Stadtplanung und Landschaftsarchitektur fand im September 2020 
mit der Sitzung des Preisgerichts seinen Abschluss. Der Siegerentwurf von 
GBP Architekten mit HOLZWARTH Landschaftsarchitektur stellt mit den 
zwischenzeitlich umgesetzten Überarbeitungsempfehlungen des Preisgerichts 
die Grundlage für das weitere Bebauungsplanverfahren dar. Die 
Überarbeitungsempfehlungen betrafen insbesondere konzeptionelle Ansätze 
für ein hybrides Parkhaus, welches die Voraussetzungen für einen (Teil-) 
Umbau in Wohnflächen bietet, eine günstigere Verortung der geplanten Kita im 
nördlichen Teilbereich, eine Reduktion der Dichte im südlichen Teil des 
Quartiers zugunsten des Stadtklimas und Optimierung der Durchlüftung, eine 
Orientierung der Baukörper zum Freihaltekorridor in einer Fluchtlinie mit der 
Bestandsbebauung sowie eine punktuelle Nachverdichtung nördlich der 
Dottendorfer Straße.   
Für das ehemalige Christian-Miesen-Gelände (Teilbereich A, dargestellt in 
Anlage 3 “Übersicht Teilflächen”) ist die Entwicklung eines Büro- und 
Wissenschaftscampus beabsichtigt. Wohnnutzungen sind nördlich der 
Dottendorfer Straße aktuell nicht möglich, da sich die tatsächliche Belastung 
durch tieffrequenten Schall des Heizkraftwerks Süd nur im gebauten Zustand in 
Innenräumen der betroffenen Gebäude messen lässt und insofern keine 
rechtssichere Prognose möglich ist. Kritisch ist dabei der Nachtzeitraum, für 
den die TA Lärm in Verbindung mit der DIN 45680 strengere Richtwerte 
vorsieht.  
Auf dem Areal der ehemaligen Großbäckerei (Teilbereich B dargestellt in 
Anlage 3, “Übersicht Teilflächen) sollen studentische Wohnformen, davon 40% 
als gefördertes studentisches Wohnen mit ergänzenden Serviceangeboten im 
Erdgeschoss entstehen. Vorgesehen ist hier auch die Ansiedlung eines 
Discounters bis maximal 800 m² Verkaufsfläche. Es besteht eine grundsätzliche 
Bereitschaft des Eigentümers zur Ansiedlung sowie die Interessensbekundung 
eines Discounters. 
Die Dottendorfer Straße soll als verbindender urbaner Raum zwischen 
Teilbereich A und Teilbereich B durch gestalterische Aufwertung der sich 
anschließenden Flächen und Straßenbegleitgrün integriert werden. Auch der 
geplante Ausbau einer niveaufreien Bahnquerung (Unterführung / Rampen) zur 
Ollenhauerstraße ist in der weiteren Planung zu berücksichtigen. 
Seite 3 von 27

Seite 4  
 
 
——
  
Die verbleibenden überwiegend unbebauten Teilbereiche C-F, die sich 
mehrheitlich im Eigentum der Stadt Bonn befinden, sollen primär einer 
Wohnbauentwicklung zugeführt werden. 
2. Planbereich “Urban Dot” 
Der rund 13 ha große Planbereich befindet sich im Stadtbezirk Bonn, Ortsteil 
Dottendorf und umfasst im Umfeld der „Dottendorfer Straße“ sowie der Straße 
„In der Raste“ folgende Teilbereiche (Anlage 3 “Übersicht Teilbereiche”): 
A. den ehemaligen Produktionsstandort der Firma C. Miesen GmbH & Co. KG 
(privat, ca. 4,50 ha) 
B. die aufgegebenen Flächen der ehemaligen Großbäckerei der Firma LUBIG 
(privat, ca. 0,83 ha) 
C. die ehemalige Friedhoferweiterungsfläche Südfriedhof (städtisch, ca. 1,80 
ha) 
D. die unbebauten Flächen des Gewerbegebietes südlich „In der Raste“ (privat, 
ca. 0,87 ha) 
E. die Arrondierungsflächen entlang der Bahntrasse (städtisch, ca. 0,18 ha) 
F. einen Hundesportplatz, Brachfläche (städtisch, ca. 0,81 ha) 
Neben diesen rund 8,9 ha großen Teilbereichsflächen umfasst der Planbereich 
rd. 3,0 ha gewerblich genutzte Bestandsfläche angrenzend an die Straße In der 
Raste. Hier befinden sich verschiedene kleinteilige Gewerbebetriebe 
(Beherbergungsbetriebe, Fitness, Büronutzungen) sowie zwei 
Kindertagesstätten u.a. mit Betriebsplätzen. Diese Flächen werden im 
Folgenden als Teilbereich “Bestand” bezeichnet. 
3. Planungsrechtliche Situation 
Flächennutzungsplan 
Das Plangebiet ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt 
Bonn überwiegend als gewerbliche Baufläche dargestellt. Die Fläche südlich 
der Straße „In der Raste“ ist als Grünfläche mit der Zweckbestimmung 
„Friedhof“, die Fläche des Hundesportplatzes als Grünfläche dargestellt. 
Entlang der Bahnlinie ist ein Streifen über die komplette Nord-Süd-Ausdehnung 
des Plangebiets als Hauptverkehrsstraße, teils mit der näheren 
Zweckbestimmung „Fläche für Bahnanlagen“, dargestellt. Parallel zur 
Aufstellung des Bebauungsplanes ist der FNP gem. § 8 Abs. 3 BauGB 
entsprechend der neuen Planung zu ändern. Der Bereich, der im FNP noch als 
Hauptverkehrsstraße dargestellt ist, soll auch zukünftig als Freihaltekorridor für 
eine potenzielle Erweiterung der DB-Trasse freigehalten werden und 
entsprechend im FNP dargestellt bleiben. Wie die Flächen darüber hinaus im 
Flächennutzungsplan zu ändern sind, hängt von den tatsächlichen Planungen 
für die Teilflächen ab und kann derzeit noch nicht genau bestimmt werden. 
Seite 4 von 27

Seite 5  
 
 
——
  
 Bebauungspläne 
Nördlich der Dottendorfer Straße im Bereich des ehem. Christian-Miesen 
Geländes besteht verbindliches Planungsrecht durch die Bebauungspläne Nr. 
7919-46 und -47 aus den Jahren 1965/66. Danach liegen die Grundstücke 
innerhalb eines Industriegebietes, in dem allerdings besonders geräuschvolle 
Anlagen ausgeschlossen sind. Baulich kann dieses Gebiet bis zu einer 
Grundflächenzahl (GRZ) von 0,7 und einer Baumassenzahl (BMZ) von 3,5 in 
offener Bauweise genutzt werden. Im Bereich des Freihaltekorridors, der sich 
entlang der Bahngleise der Deutschen Bahn AG erstreckt, ist teilweise ein 
Pflanzgebot festgesetzt. Die Festsetzungen dieser beiden Bebauungspläne 
schließen die Realisierung der beschriebenen, geplanten Nutzungen aus, so 
dass eine Änderung des Planungsrechts erforderlich wird. Ein Industriegebiet, 
auch wenn es durch den Ausschluss besonders geräuschvoller Anlagen in der 
Nutzung zum Teil eingeschränkt ist, ist im Übrigen in innerstädtischer Lage, 
angrenzend an die bestehenden Wohngebiete in Dottendorf und Kessenich, zu 
konfliktträchtig und entspricht nicht mehr den heutigen planerischen 
Zielvorstellungen.  Die Teilbereiche der beiden Bebauungspläne Nr. 7919-46 
und -47, die von den neuen Planungen betroffen sind, werden durch den neu 
aufzustellenden Bebauungsplan Nr. 6719-5 ersetzt. 
Südlich der Dottendorfer Straße im Bereich der Straße In der Raste werden die 
städtebaulichen Zielsetzungen durch die Bebauungspläne mit den Nrn. 7919-1 
und 7919-5 bestimmt. 
Der Bebauungsplan Nr. 7919-5 aus dem Jahr 1955 sollte neben der 
planungsrechtlichen Sicherung und Erweiterung des Südfriedhofs und der 
Schaffung eines neuen Industriegebietes entlang der Gleisanlagen der 
Deutschen Bahn AG (Bonn-Koblenz) eine neue Entlastungsstraße zwischen 
der Dottendorfer Straße und der früheren Stadtgrenze zwischen Bonn und Bad 
Godesberg ermöglichen. Entsprechend wurde im Jahre 1972 der 
Bebauungsplan Nr. 7919-1 mit der Zielsetzung aufgestellt, im Bereich der 
heutigen Straße „In der Raste“ ein Gewerbegebiet zu etablieren und die 
Flächen neu zu ordnen. Dieser setzt die Teilbereiche B (ehemalige 
Großbäckerei) und D (Brachfläche) sowie die gewerblich genutzten Flächen im 
Bereich der Straße „In der Raste“ (Bestand / Erhalt) als Gewerbegebiet fest. 
Zur Unterstützung und Sicherung der Ortsteilzentren wurde im Jahr 2004 der 
Bebauungsplan mit der Zielsetzung geändert, dass Einzelhandelsbetriebe des 
Lebensmittelbereiches und sonstige Einzelhandelsbetriebe sowie Betriebe mit 
Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher nur ausnahmsweise 
zulässig sind. 
Da das vormals als Friedhoferweiterungsfläche vorgesehene Areal (Teilbereich 
C) bisher nicht in Anspruch genommen wurde und auch für die langfristige 
Bestattungsflächenplanung der Stadt Bonn als nicht mehr erforderlich bewertet 
wurde, hat der Rat der Stadt Bonn am 25.02.2016 eine Teilaufhebung der oben 
aufgeführten Bebauungspläne in diesem Bereich beschlossen (DS-Nr. 
1513834), sodass diese Flächen damit planungsrechtlich teils nach § 34 
BauGB, teils nach § 35 BauGB zu beurteilen sind. 
Für die Teilbereichsfläche F (Anlage 3 “Übersicht Teilbereiche”) 
Seite 5 von 27

Seite 6  
 
 
——
Hundesportwiese setzt der Bebauungsplan Nr. 7915-5 entlang der 
südwestlichen Plangebietsgrenze noch eine öffentliche Verkehrsfläche 
(Entlastungsstraße) fest. Für die übrigen Flächen des Teilbereichs F sowie für 
den Teilbereich E (Arrondierungsfläche) und für den bahnparallelen Streifen 
trifft der Bebauungsplan aus dem Jahre 1955 keine Festsetzungen. 
Die Teilbereiche der beiden Bebauungspläne Nrn. 7919-1 und 7919-5, die von 
den neuen Planungen betroffen sind, werden jeweils durch die neu 
aufzustellenden Bebauungspläne Nrn. 6718-2 und 6718-3 ersetzt (siehe 
Anlage 4). 
Planverfahren 
Um die geplante städtebauliche Entwicklung des Projektes „urban dot“ 
umsetzen zu können, ist die Schaffung neuen Planungsrechts erforderlich. Die 
Öffentlichkeit ist gem. § 3 Abs. 1 BauGB möglichst frühzeitig über die geplanten 
Ziele und Zwecke des gesamten Planungsraums zu unterrichten. Die 
Beteiligung wird abhängig von den mit der Corona-Pandemie einhergehenden 
Kontaktbeschränkungen ggf. als ein digitales Beteiligungsformat durchgeführt. 
Im Anschluss an diese Unterrichtung soll eine Teilung in drei eigenständige 
Bebauungsplanverfahren erfolgen (s. Anlage 4). Dies ist aufgrund der Größe 
des Plangebietes, der unterschiedlichen Nutzungsschwerpunkte sowie der 
Komplexität angeraten. Die Trennung der Planverfahren in zwei 
vorhabenbezogene Bebauungspläne (konkrete Bauvorhaben/verschiedene 
Investoren) und einen Angebotsbebauungsplan (lediglich nutzungs- und 
maßstabsbindend) ggf. mit städtebaulichen Verträgen für die Teilbereiche C-F 
ist verfahrenstechnisch geboten. So können passgenaue Festlegungen in 
Abhängigkeit zu Eigentumsverhältnissen (vorhabenbezogene Bebauungspläne) 
und Verfahrensfortschritt getroffen werden. 
Die drei Bebauungspläne werden aufgrund ihrer Größenordnung und ihrem 
engen räumlichen und zeitlichen Zusammenhang sowie des Einbezugs von 
Außenbereichsflächen jeweils im Normalverfahren aufgestellt. Damit ist die 
Erstellung eines Umweltberichtes erforderlich, welcher sämtliche 
umweltbezogene Belange nach §1 Abs. 6 Nr. 7 und §1a BauGB umfasst. Der 
Umweltbericht bildet einen gesonderten Teil der Begründung. 
• Bebauungsplan Nr.: 6719-5 – Teilbereich A 
Der nördliche Teil (Christian-Miesen-Straße) wird unter dem Bebauungsplan 
Nr. 6719-5 geführt. Er wird als vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt, 
mit der Terrabon GmbH als Vorhabenträgerin.  
• Bebauungsplan Nr.: 6718-3 – Teilbereich B 
Der südliche Teilbereich (ehem. Gelände der Großbäckerei Lubig) wird als 
vorhabenbezogener Bebauungsplan unter der Nummer 6718-3 geführt.  Hier ist 
die WID BONN R1 GmbH als Vorhabenträgerin zu benennen. 
• Bebauungsplan Nr. 6718-2 – Teilbereich C-F und Bestand 
Für die weiteren Entwicklungsflächen (Teilbereiche C-F; überwiegend 
Seite 6 von 27

Seite 7  
 
 
——
städtische Flächen) soll der Bebauungsplan Nr. 6718-2 als Angebotsplan 
aufgestellt werden. Hierfür liegt bereits ein Aufstellungsbeschluss vom 
14.11.2018 vor (DS-Nr. 1812720EB3). Dieser Aufstellungsbeschluss umfasst 
den südlichen Planbereich jedoch nicht vollständig. Über den 
Aufstellungsbeschluss hinausgehende Flächen sollen im weiteren Verfahren 
durch Fassung eines neuen Aufstellungsbeschlusses im Rat förmlich 
einbezogen werden. 
Durch das bereits bestehende Gewerbegebiet wird die mit der Neuplanung 
heranrückende Misch- und Wohnnutzung ggf. immissionsschutzrechtliche 
Konfliktlagen erzeugen, die im Aufstellungsverfahren zu lösen sind. Diese 
Konfliktlösung kann sich dabei nicht auf den bloßen Verweis auf §15 Bau NVO 
und das Baugenehmigungsverfahren beschränken, sondern es ist eine Lösung 
des Konflikts mit den Mitteln der Bauleitplanung erforderlich. Dies macht es 
notwendig, den Teilbereich “Bestand” entweder in die Aufstellungsverfahren der 
Bebauungspläne Nr. 6718-2 und 6718-3 zu integrieren oder in einem 
eigenständigen Verfahren zu bearbeiten. 
4. Planung 
Städtebauliches Konzept 
Der städtebauliche Leitgedanke ist es, die Teilräume nördlich und südlich der 
Dottendorfer Straße als „urban dot“ zu verknüpfen (s. Anlage 2). 
Nördlich der Dottendorfer Straße 
Der nördliche Büro- und Wissenschaftscampus (Teilbereich A) soll durch einen 
durchgängigen baumbestandenen Boulevard mit dem südlichen Wohnquartier 
als städtebauliches Rückgrat verbunden werden. Nördlich der Dottendorfer 
Straße führt der Boulevard in einen sich öffnenden Campuspark, um den sich 
sechs Gebäude gruppieren. Diese Baukörper mit gestaffelten Gebäudehöhen 
(III-VIII Geschosse) geben dem Campus einen Rahmen und vermitteln ein 
urban verdichtetes Erscheinungsbild. Der Auftakt in den Campus an der 
Dottendorfer Straße wird durch einen achtgeschossigen Hochpunkt mit einem 
vorgelagerten repräsentativen Platz (Campusfoyer) markiert. Der gesamte 
Campus ist weitgehend autofrei geplant und soll mit hoher Aufenthaltsqualität 
sowie vielfältigen Möglichkeiten der Begegnung und Kommunikation ein 
attraktives Arbeitsumfeld bieten. Nutzerabhängig besteht ggf. aufgrund von 
Sicherheitsanforderungen die Notwendigkeit, Teilbereiche des Campus 
einzufrieden. Der Platz sowie der Campuspark und die Querverbindungen für 
Fußgänger und Radfahrer sollen öffentlich zugänglich sein. In dem 
nordwestlich abschließenden Gebäude wird bedarfs- und nutzerabhängig die 
Möglichkeit gegeben, eine Betriebskita unterzubringen. Im Teilbereich A 
besteht ein Entwicklungspotential für rd. 71.000 m² BGF gewerblicher genutzter 
Fläche zzgl. eines Quartiersparkhauses, dass im Norden des Plangebietes 
angeordnet ist und über die Christian-Miesen-Straße angefahren wird. 
Im Zuge der Erstellung des Bebauungsplans werden für den Teilbereich A für 
die weitere städtebauliche, hochbauliche und freiraumplanerische 
Qualifizierung der Baufelder Gestaltungsleitlinien durch die Vorhabenträgerin in 
Abstimmung mit der Stadt Bonn entwickelt. 
Seite 7 von 27

Seite 8  
 
 
——
  
Diese Gestaltungsleitlinien tragen den Vorgaben Rechnung, ein Quartier zu 
realisieren, dass sozial, ökonomisch und ökologisch nachhaltig, möglichst 
klimaneutral und klimaresilient geplant wird. Weiter sind Aussagen zur 
Sicherung einer nachhaltigen Bauweise (z.B. zertifizierte 
Nachhaltigkeitsstandards der DGNB in Hinblick auf ökologische, ökonomische 
und technische Qualität, soziokulturelle und funktionale Qualität, 
Standortqualitäten etc.), der Architektursprache und der Freiraumqualitäten zu 
treffen. Entsprechend sollen zur Sicherung einer qualitativ hochwertigen 
Gestaltung konkrete Vorgaben zu der zukünftigen Freiraumplanung 
(Bepflanzungen, Bodenbeläge, Möblierung etc.) und zur Gestaltung der 
Gebäude (Materialität, Farbigkeit, Sockelzonen, technische Aufbauten etc.) 
festgeschrieben werden. Sollte nicht der Wettbewerbsgewinner mit der 
Weiterplanung der Gebäude beauftragt werden sind hochbauliche 
Wettbewerbe durchzuführen. Die Freiraumplanung ist in diesem Falle ebenso 
mit einem Wettbewerb nach RPW zu konkretisieren. 
Neben den öffentlich zugänglichen Freibereichen werden auch die 
Schnittstellen zwischen den Bebauungsplangebieten und der Dottendorfer 
Straße sowie der Bestandsbebauung In der Raste in die Entwicklung der 
Gestaltungsleitlinien einbezogen. Die abgestimmten Gestaltungsleitlinien 
werden den politischen Gremien im Zuge der Fassung des 
Satzungsbeschlusses zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 6719-5 zur 
Beschlussfassung vorgelegt und werden Anlage zum städtebaulichen Vertrag 
bzw. zum Durchführungsvertrag gemäß §12 BauGB. 
Südlich der Dottendorfer Str. 
Das Plangebiet südlich der Dottendorfer Straße wird außerhalb der 
Bestandsbebauung überwiegend als neues Wohnquartier geplant. Auf der 
südlichen Seite der Dottendorfer Straße weitet sich der Boulevard als 
Fortführung des nördlich angrenzenden Campusfoyers zu einem Platz auf und 
leitet in das Wohnquartier über. Hier liegt der Eingang des bestehenden Hostel 
„Basecamp“ und vis-a-vis das geplante Studierendenwohnen in zwei 
Baukörpern (rd. 15.000 m² BGF) als belebter Nutzungsbaustein in zentraler 
Lage (Teilbereich B). Als ergänzende Nutzung ist hier im Erdgeschoss neben 
Serviceangeboten und Gastronomie auch ein Discounterfunktional integrierbar. 
Es soll ausschließlich ein Einzelhandelsbetrieb mit einer Größenordnung von 
max. 800m² - unterhalb der Großflächigkeit – angesiedelt werden.  
Das Büro Junker und Kruse hat im Jahr 2018 eine 
Verträglichkeitsuntersuchung für die Ansiedlung eines Discounters erarbeitet. 
Das Gutachterbüro kommt zu dem Ergebnis, dass die Ansiedlung eines 
Lebensmitteldiscounters auf dem Miesen Gelände mit einer maximalen 
Verkaufsfläche von 800 m² rein rechnerisch eine städtebaulich verträgliche 
Größenordnung im Sinne des § 11 Abs. 3 Baunutzungsverordnung darstellt, 
sodass der Standort planungsrechtlich realisiert werden könnte. 
Verkaufsflächen über 800 m² dagegen würden negativen Auswirkungen auf 
benachbarte Zentren zur Folge haben. 
Im Gutachten wird herausgearbeitet, dass das Vorhaben mit den Zielen und 
Grundsätzen des Bonner Einzelhandels- und Zentrenkonzepts nicht 
Seite 8 von 27

Seite 9  
 
 
——
übereinstimmt. Dabei wird hervorgehoben, dass der Umsatz nicht durch die bis 
dato vorhandene Wohnbevölkerung im Umfeld generiert werden könne und der 
Standort städtebaulich nicht integriert sei. Insofern weicht dieser Standort vom 
Einzelhandels- und Zentrenkonzept ab. Allerdings war zum Zeitpunkt der 
Erstellung des Gutachtens durch das Büro Junker und Kruse die hier nun 
vorliegende Planung, verbunden mit der Errichtung zusätzlicher 
Wohnbebauung, noch nicht bekannt. 
Im Zuge der laufenden Bearbeitung des Bebauungsplanes 6718-3 (Teilbereich 
B) wird die Vorhabenträgerin bezüglich der städtebaulichen und 
architektonischen Gestaltung und der vorgesehenen Materialien für die 
Außenflächen der geplanten Baukörper sowie der Freiraumgestaltung laufende 
Abstimmungen mit der Stadt vornehmen (vgl. S.7). 
Weiter südlich (Teilbereiche C-F) mündet der Boulevard in einen größeren 
öffentlichen Quartiersplatz. Hier soll die Ausbildung eines urbanen Treffpunktes 
mit gemeinschaftlich nutzbaren Bereichen und der Ansiedlung von 
Gastronomie ermöglicht werden. Südlich der Ringerschließung sind entlang der 
Bahntrasse zur Minderung der Geräuschbelastung geschlossene 
Gebäuderiegel (V-VI Geschosse) vorgesehen, um auf der bahnabgewandten 
Gebäudeseite beruhigte Freibereiche zu schaffen.Gleichzeitig kann durch diese 
lärmabschirmende Wirkung, unabhängig von sonstigen 
Lärmschutzmaßnahmen, für die weiter im Südwesten gelegenen Wohnhäuser, 
ein Beitrag zu gesunden Wohnverhältnissen geleistet werden. Der südwestliche 
Teil des Wohnquartiers (Teilfläche C) ist durch differenzierte Gebäude- und 
Wohntypologien (III-IV Geschosse) geprägt, die das Quartier für 
unterschiedliche Haushaltsformen und für alle Lebensphasen attraktiv machen 
sollen. Die Struktur ist hier offen und mit zahlreichen fußläufigen 
Wegebeziehungen durchlässig angelegt. Neben privaten Gärten sind hier auch 
gemeinschaftlich nutzbare Freiräume vorgesehen, die eine Bildung von 
Wohnnachbarschaften fördern sollen. Insgesamt besteht in den Teilbereichen 
C-F ein Entwicklungspotential für rd. 45.000 m² BGF Wohnfläche. Die Flächen 
im städtischen Eigentum werden nach der Planrechtschaffung voraussichtlich 
im Konzeptverfahren vergeben (s.u.). 
Die zusätzlich zu den vorhandenen Kitas geplante Kindertagesstätte mit rd. 
1.000 m² BGF (mindestens 3-gruppig) ist im Bereich des westlichen Eingangs 
an der Dottendorfer Straße auf städtischen Flächen verortet. Aufgrund der Lage 
am Quartierseingang kann der Hol- und Bringverkehr aus dem Quartier 
herausgehalten werden. Der Freibereich orientiert sich zur geschützten, 
straßenabgewandten Südwestseite mit den benachbarten Friedhofsflächen. 
Im südlichen Abschluss des Plangebietes werden rd. 0,5 ha Freiflächen für die 
Entwicklung von Kleingartenflächen vorgehalten. 
Das heute bereits vorhandene Gewerbegebiet soll planungsrechtlich im 
Bestand gesichert werden, wobei ggf. entstehende immissionsschutzrechtliche 
Konflikte planungsrechtlich zu bewältigen sind. Hierzu bedarf es ggf. 
planungsrechtlicher Beschränkungen des in dem Gebiet zulässigen 
Nutzungsspektrums. Die derzeit hier ausgeübten gewerblichen Nutzungen 
werden aber aller Voraussicht nach auch in den zukünftigen Nutzungsrahmen 
hineinpassen. 
Seite 9 von 27

Seite 10  
 
 
——
  
 Baulandmodell (BBM) und geförderter Wohnungsbau auf städtischen Flächen 
Die Planung sieht eine wohnbauliche Entwicklung in den Teilbereichen B bis F 
vor. Auf den privaten Flächen, welche durch Investoren mit 
vorhabenbezogenen Bebauungsplänen mit Durchführungsvertrag für eine 
Wohnbebauung entwickelt werden, greift das Baulandmodell. Ebenso gilt dies 
für Angebotsbebauungspläne mit städtebaulichen Verträgen. Die Planung 
beinhaltet, dass 40 % der BGF Wohnen als öffentlich geförderter Wohnraum zu 
entwickeln sind (Förderweges A (mindestens 20%) und Förderweges B). 
Ebenso müssen die Investoren eine Kostenbeteiligung zur Herstellung der 
durch das Vorhaben ausgelösten KiTa-Plätze leisten. 
Teilfläche B: 
Im Teilbereich B (ehem. Lubig Bäckerei) sollen studentische Wohnformen mit 
rund 15.000 m² BGF realisiert werden. Davon sollen 40% der BGF des 
Studierendenwohnens mit Mitteln der Wohnraumförderung des Landes NRW 
für Wohnraum für Auszubildende und Studierende finanziert werden. Hierdurch 
werden die Anforderungen des Baulandmodells erfüllt. Durch diese 
Landesförderung werden Wohnungen für Alleinstehende, Paare und 
Gruppenwohnungen für die Zielgruppen der Auszubildenden und der 
Studierenden gefördert. Aufgrund der langen Belegungsbindung (mindestens 
20 Jahren) welche durch diese Förderung bedingt ist, und der damit 
verbundenen geringen Erwartung von hier wohnenden Kindern im 
Kindergartenalter kann der Investor für diesen Anteil des Studierendenwohnens 
von der Beteiligung an den Folgekosten für die Schaffung von KiTa-Plätzen 
befreit werden. Für die restlichen, freifinanzierten 60% der BGF des geplanten 
Studierendenwohnraums gilt diese Befreiung nicht. 
Teilbereiche C-F: 
Die übrigen Teilbereiche C-F befinden sich überwiegend im städtischen 
Eigentum, für die das Baulandmodell keine Anwendung findet. Hier legt sich die 
Stadt als Eigenverpflichtung auf, nicht hinter den Anforderungen des Bonner 
Baulandmodells für private Investoren zurückzubleiben. 
Nach der Planrechtschaffung werden diese Teilflächen voraussichtlich im 
Konzeptverfahren (Vorgabe von ökologischen, sozialen sowie städtebaulichen 
und architektonischen Kriterien oder auch quantitative oder qualitative 
Programmvorgaben) vergeben. Hierzu werden zu einem späteren Zeitpunkt 
weitere Beschlüsse in die Gremien eingebracht. Gemäß dem Ratsbeschluss 
„Bonner Wohnungsnot durch aktives städtisches Flächenmanagement 
bekämpfen“ (DS-Nr. 1512113EB8) werden im weiteren Verfahren städtische 
Flächen zunächst der VEBOWAG angeboten. Im Rahmen der Überplanung 
privater Flächen werden ebenfalls im weiteren Verfahren Gespräche mit 
Eigentümern zur Mitwirkung am Verfahren geführt, mit dem Ziel eine 
Bereitschaft hinsichtlich des Bonner Baulandmodells zu erwirken. 
Generell gilt, für den geförderten Wohnungsbau, dass die nach Nr. 4.1. 
Wohnraumförderungsbestimmungen (WFB) des Landes NRW geforderten 
städtebaulichen Qualitäten einzuhalten sind. Beim Zuschnitt der Baufelder für 
Seite 10 von 27

Seite 11  
 
 
——
den geförderten Wohnungsbau, die dezentral im Planungsgebiet zu verteilen 
sind, ist darauf zu achten, dass bei den städtischen Flächen grundsätzlich 
mindestens 1/3 der Grundstücksfläche als nutzbare Grünfläche gestaltet 
werden sollte. Im weiteren Verfahren wird konkretisiert, ob insbesondere auf 
den städtischen Flächen innovative Konzepte aus den Bereichen innovativer 
Wohnformen an dem Standort umgesetzt werden können. 
 Erschließung/ Ruhender Verkehr 
ÖPNV 
Der Standort ist gut in den öffentlichen Nahverkehr eingebunden. Der DB-
Haltepunkt „UN-Campus“ befindet sich in rd. 500 m Entfernung zum Teilgebiet 
A bzw. rd. 800m -1000m zum Teilgebiet B- F. Damit ist das Plangebiet von den 
Bahnhöfen Bonn Hbf und Bad Godesberg sowie den Haltepunkten in Endenich 
und Duisdorf grundsätzlich zügig zu erreichen. Auch die linksrheinischen 
Gemeinden des Rhein-Sieg-Kreises sowie der Kreis Ahrweiler sind über das 
DB-Netz sehr gut mit dem Standort verbunden. Mit den Stadtbahnhaltepunkt 
Ollenhauerstraße (Linien 16, 63, 66, 67, 68), der in einer Entfernung von ca. 
450 m zum Plangebiet liegt, ist der Standort direkt und ohne Umsteigen von der 
Bonner Innenstadt, von den Stadtbezirken Beuel und Bad Godesberg sowie 
Königswinter, Bad Honnef, Sankt Augustin, Siegburg, Alfter, Bornheim und 
Köln zu erreichen. Die Straßenbahnhaltestelle Quirinusplatz (Linien 61,62) liegt 
in einer Entfernung von rd. 800 m. Eine Bushaltestelle (Linie 634) befindet sich 
unmittelbar im Plangebiet. 
MIV 
Das Plangebiet ist über die Dottendorfer Straße erschlossen. Der überörtliche 
Verkehr erreicht das Plangebiet u.a. über die Autobahn 562 (Konrad-Adenauer-
Brücke), die Nahum-Goldmann-Allee und die Ollenhauerstraße. Zur planfreien 
Querung der DB ist im Bereich der Dottendorfer Str. eine Bahnüberführung 
geplant (S. Seite 14). 
Die innere Erschließung erfolgt über die Christian-Miesen-Straße und die 
Straße In der Raste. Das Plangebiet befindet sich im Umgriff der 
Rahmenplanung Bundesviertel, die ein geringes MIV Aufkommen als 
Zielsetzung berücksichtigt und eine Förderung und Stärkung des 
Umweltverbundes anstrebt. Die Strategie „umsteigen“ der Rahmenplanung zielt 
auf ein insgesamt verändertes Mobilitätssystem und –verhalten und gibt den 
Anstoß für eine Verkehrswende. Eine flächenmäßig reduzierte innere Kfz-
Erschließung hält das Quartier in weiten Teilen von Autoverkehr frei, zusätzlich 
werden alternative Mobilitätsformen verstärkt gefördert. Es soll eine 
Umstiegskultur gefördert werden: Der Umweltverbund (ÖPNV, Fahrrad, zu Fuß 
gehen, Sharing Modelle) soll dem Auto vorgezogen werden. Hierzu werden 
Mobilitätskonzepte im weiteren Verfahren entwickelt. Die Erschließung des 
nördlichen Campus erfolgt für den motorisierten Individualverkehr über die 
Christian-Miesen-Straße. Hier liegt die Einfahrt in die Tiefgaragen, die im 
Bereich der zwei westlichen Baukörper angeordnet sind. Am nördlichen Ende 
des Plangebiets befindet sich die Zufahrt in das Quartiersparkhaus. 
Das Wohnquartier südlich der Dottendorfer Straße soll für PKW vorrangig über 
den westlichen Teil der Straße In der Raste erschlossen werden, um den 
Seite 11 von 27

Seite 12  
 
 
——
östlichen Teil der Ringerschließung In der Raste als Boulevard für Fußgänger- 
und Radfahrer zu stärken. Um endgültige Aussagen zur Erschließung der 
einzelnen Teilgebiete sowie Gebäude treffen zu können, wird derzeit ein 
Verkehrsgutachten erstellt, das Aussagen zur Verkehrserzeugung und 
Verkehrsabwicklung sowie der Leistungsfähigkeit der angrenzenden 
Knotenpunkte liefern wird. Ein Umbau des Straßenraums der Dottendorfer Str. 
wird im Bereich des Plangebietes in jedem Fall erforderlich. In wieweit eine 
Kostenbeteiligung auf die beteiligten Vorhabenträger erfolgen kann, wird im 
weiteren Verfahren geprüft. Darüber hinaus gehende Anpassungen bzw. 
Ertüchtigungen des angrenzenden Straßenabschnittes und Knotenpunktes 
(Servatiusstraße/Karl-Barth-Straße) sollen im Kontext der beabsichtigten 
Optimierung der Radwege entlang der Dottendorfer Str. erfolgen. 
Ruhender Verkehr 
Sämtliche Kfz-Stellplätze, die durch die geplante Bebauung ausgelöst werden, 
sind in Tiefgaragen (Teilgebiet B-F) bzw. Tief- und Hochgaragen (Teilgebiet A) 
unterzubringen. Im Teilbereich A sind zudem auch die erforderlichen 
Besucherstellplätze in einem Quartiersparkhaus zu verorten. Einzig entlang des 
westlichen Arms der Straße „In der Raste“ sind vereinzelte Besucherstellplätze 
im Straßenraum vorgesehen. Abhängig vom Bedarf der Besucherstellplätze ist 
im weiteren Verfahren festzulegen, ob Längsparker im Straßenraum 
erforderlich sind. Alle öffentlichen Stellplätze sollen im Rahmen des 
gesamtstädtischen Parkraumkonzeptes in das Untersuchungsgebiet 
„Bundesviertel“ aufgenommen und mittelfristig einer Parkraumbewirtschaftung 
zugeführt, um u.a. Parksuchverkehr durch Fremdparker zu verhindern. 
Für den neuen Discounter Standort wird eine reduzierte Anzahl von 16 
Stellplätzen vorgesehen, die oberirdisch und ggf. ergänzt durch weitere 
Stellplätze in der Tiefgarage geplant werden. 
Die bauordnungsrechtlich erforderlichen Fahrradstellplätze sind ebenfalls in 
den Tief- und Hochgaragen vorzusehen. Dabei ist auf eine ausreichende 
Anzahl und Qualität der Stellplätze zu achten. Zusätzlich sind im Quartier 
dezentrale Fahrradstellplätze für Anwohner und Besucher einzuplanen. Im 
weiteren Verfahren wird auf Bebauungsplanebene nutzungsbezogene 
Mobilitätskonzepte erstellt, auch um den bauordnungsrechtlich erforderlichen 
Umfang an Kfz-Stellplätzen reduzieren zu können. 
Fußgänger und Radverkehr 
Beidseits der DB-Strecke verlaufen bahnparallel ausgebaute Rad- und 
Fußwege, die eine gute Anbindung des Standortes aus den Stadtbezirken 
Bonn und Bad Godesberg bieten. Im Bereich des Haltepunktes UN-Campus 
besteht bereits heute die Möglichkeit zur planfreien Querung der DB-Trasse für 
Radfahrende und zu Fuß Gehende. Mit Realisierung der geplanten 
Bahnüberführung an der Ollenhauerstraße wird die Erreichbarkeit für den 
Radverkehr sowieso fußläufig optimiert und insbesondere die Vernetzung mit 
den Bürostandorten im Bundesviertel verbessert. Mittel-/Langfristig wird auf der 
westlichen Seite der Ausbau des Radweges (auf 4,00m und einem zusätzlich 
angrenzenden Gehweg von 2,50m in Richtung Bonn und Bad Godesberg 
geplant, eine konkrete Zeitschiene kann noch nicht benannt werden. 
Seite 12 von 27

Seite 13  
 
 
——
  
Mehrere Durchwegungen verknüpfen den bahnparallelen Fuß- und Radweg mit 
dem Quartier. Die innere Erschließung für zu Fuß Gehende und den 
Radverkehr erfolgt vor allem über den großzügigen Boulevard. Darüber hinaus 
ermöglichen Durchwegungen eine Ost-West Querung des Quartiers, die auch 
an die bestehenden äußeren Fuß- und Radwege im Westen anschließen. Im 
Bereich der Dottendorfer Straße sollen die Verkehrsflächen im Trennprinzip 
gestaltet werden. Hier werden insbesondere im Bereich der Bushaltestelle 
sichere Querungen für Fußgänger und Radfahrer vorgesehen.    
Freiraumkonzept 
Ein qualitätsvolles Freiraumgerüst soll die gegebenen, übergeordneten und 
bahnparallelen Grünstrukturen und deren Nutzung aufgreifen und so 
weiterentwickelt werden, dass sie den Anforderungen der Bewohner sowie der 
Beschäftigten und den Herausforderungen des Klimawandels gerecht werden. 
Ein Vegetationsband zieht sich um das Quartier und zeichnet zu allen Seiten 
eine grüne Kulisse ab. Der Übergangsbereich zwischen dem Plangebiet In der 
Raste und dem angrenzenden Südfriedhof stellt sich als Wiesenfläche mit 
vielfältigem Baum- und Gehölzbeständen dar und ist naturschutzfachlich von 
hohem Wert. In diesem Bereich soll ein breiter Grünstreifen von Bebauung frei 
gehalten werden. Die Bestandsbäume und ein Krautsaum mit 
Biotopvernetzungsfunktion entlang von Flanierwegen (ca. 10 m), welche das 
Quartier und den Naherholungsraum verbinden, sollen erhalten bleiben. Im 
südlich abschließenden Bereich des Plangebietes werden Freiflächen von 
0,5ha für kleingärtnerische Nutzungen vorgehalten. Es besteht hier die 
Möglichkeit einer Einbindung in die angrenzend bereits bestehenden 
kleingärtnerisch genutzten Flächen südlich der Fußwegeverbindung „Am 
Südfriedhof“. 
Im Wohngebiet sind insgesamt rd. 1.500 m² öffentliche Spielflächen zzgl. 500 
m² Aufstellfläche für ein Spielmobil am Quartiersplatz im Süden des 
Wohnquartiers vorgesehen. Hinzu kommen bauordnungsrechtlich erforderliche 
private Spielflächen in den Wohnquartieren. 
Energiekonzept 
 Da ein großer Anteil der Emissionen im Gebäudebereich verursacht wird, 
sollen durch besonders energieeffiziente Neubauten CO2-Emissionen 
vermieden und somit ein Beitrag zum Klimaschutz geleistet werden. 
Entsprechend dem „Leitbild der Stadt Bonn zu Klimaschutz und 
Klimaanpassung“, welches die Klimaneutralität bis 2035 vorsieht, ist ein 
zukunftsweisendes Konzept zu entwickeln, damit das Quartier einen Beitrag zur 
Zielerreichung leisten kann. Bezogen auf den Energieeffizienzstandard und die 
Energieversorgung der Gebäude bedeutet dies, dass ein Gebäudestandard 
realisiert werden muss, der einen sehr niedrigen Endenergiebedarf aufweist, 
der weitestgehend mit regenerativen Energien gedeckt werden kann. Im 
Rahmen der Bauleitplanung sind entsprechende Konzepte zu erstellen und 
frühzeitig mit der Verwaltung der Bundestadt Bonn abzustimmen. 
5. Auswirkungen der Planung 
Seite 13 von 27

Seite 14  
 
 
——
Verkehrliche Auswirkungen 
Die verkehrliche Leistungsfähigkeit der Dottendorfer Straße für den 
motorisierten Verkehr ist heute durch lange Schrankenschließzeiten des 
Bahnüberganges zur Ollenhauerstraße eingeschränkt. Zudem stellt der 
Bahnübergang auch für den Rad- und Fußgängerverkehr eine erhebliche 
Barriere dar. Mit dem vorgesehenen Ausbau einer niveaufreien Querung zur 
Ollenhauerstraße hin wird diese Barrierewirkung abgebaut und es ist eine 
höhere Leistungsfähigkeit zu erwarten. Vor diesem Hintergrund wurde 
zwischen der Stadt Bonn und der Deutsche Bahn AG eine 
Planungsvereinbarung für den Bau einer Unterführung an der Dottendorfer 
Straße abgeschlossen. 
Im Rahmen einer Verkehrsuntersuchung des Büros IGEPA Verkehrstechnik, 
Eschweiler, im Vorfeld des Wettbewerbsverfahrens wurden zunächst die 
derzeitigen Kapazitäten des Verkehrsnetzes auf Basis aktueller 
Verkehrszählungen analysiert. Einbezogen wurden die Knotenpunkte Karl-
Barth-Str./Dottendorfer Str./Servatiusstr., Oscar-Romero-
Allee/Ollenhauerstr./Nahum-Goldmann-Allee/Dottendorfer Str., Christian-
Miesen-Str./Dottendorfer Str. und Dottendorfer Str./In der Raste (Nord/Süd). 
Darüber hinaus wurden die Schrankenschließzeiten am Bahnübergang 
Dottendorfer Str. und die daraus resultierenden Rückstaulängen erfasst. 
Die Planung Eisenbahnüberführung Ollenhauerstraße bzw. die Planung und 
Querschnittsaufteilung der Dottendorfer Straße wird im weiteren Verfahren 
berücksichtigt. Genauere Aussagen zur Straßenplanung innerhalb der 
Erschließungsgebiete sind erst möglich, wenn eine detailliertere Planschärfe 
des Fachplaners vorliegt. Im Sinne einer realitätsnahen worst-case Betrachtung 
wurde eine Prognose der planinduzierten Ziel- und Quellverkehre auf 
Grundlage der städtebaulichen Entwicklungspotenziale mit und ohne 
Realisierung der Unterführung der Bahntrasse durchgeführt. Insgesamt sind 
aus den städtebaulichen Entwicklungspotentialen rd. 4.500 Zusatzfahrten/Tag 
zu erwarten. 
Maßgeblich für die Beurteilung der Kapazitätsreserven im Verkehrsnetz ist die 
Untersuchung der Leistungsfähigkeit in der Morgen- und 
Nachmittagsspitzenstunde an den o.a. Knotenpunkten. Ein Umbau des 
Straßenraums der Dottendorfer Str. wird im Bereich des Plangebietes in jedem 
Fall erforderlich. Weiterhin ist im Bereich des Knotenpunktes Christian-Miesen-
Str. / Dottendorfer Straße eine Aufweitung des Straßenraums erforderlich, um 
Konflikte zwischen rechts- und linksausfahrenden Radfahrenden und PKW zu 
vermeiden. Empfohlen wird darüber hinaus eine zusätzliche Linksabbiegespur 
von der Dottendorfer Str. in die Christian-Miesen-Str., um bei 
Rückstauerscheinungen während der Schrankenschließzeiten ein freies 
Linksabbiegen zu ermöglichen bzw. während der Schrankenöffnungszeiten 
Behinderungen der Geradeausverkehre durch wartende Linksabbiegende zu 
vermeiden. Am Knoten Dottendorfer Straße/ in der Raste wird ebenfalls eine 
Aufstellfläche für die Linksabbiegenden in Richtung Süden für die Zufahrt der 
Straße notwendig werden. 
Darüber hinausgehende Anpassungen bzw. Ertüchtigungen des angrenzenden 
Knotenpunktes (Servatiusstraße/Karl-Barth-Straße) sind im Kontext der 
beabsichtigten Optimierung der Radwege entlang der Dottendorfer Str. im 
Seite 14 von 27

Seite 15  
 
 
——
weiteren Verfahren noch zu prüfen. 
Grundlage für die Bemessung- und Planung von Verkehrsanlagen sind die 
RStO und die RASt. Ergänzend sind die „Bautechnischen Grundsätze und 
Standards der Bundesstadt Bonn“ zu beachten. 
Des Weiteren sollen anschließend Mobilitätskonzepte entwickelt werden, mit 
denen die erforderliche Anzahl von Kfz-Stellplätzen unter Berücksichtigung 
alternativer Mobilitätsangebote reduziert werden kann. Dabei wird die weitere 
Verkehrsprognose in zwei Szenarien mit und ohne Berücksichtigung einer 
Unterführung der Bahntrasse durchgeführt. In diesem konkretisierenden 
zweiten Teil des Verkehrsgutachtens werden auch die von VSU, Beratende 
Ingenieure für Verkehr, Städtebau und Umweltschutz, Herzogenrath, 
prognostizierten Zusatzverkehre gemäß der neuen Rahmenplanung 
Bundesviertel berücksichtigt. 
Für die autofrei geplanten Bereiche ist die Erreichbarkeit der Gebäude durch 
Feuerwehrfahrzeuge sowie die Erreichbarkeit durch End- und 
Versorgungsfahrzeuge sicher zu stellen. Gegebenenfalls sind Stellflächen für 
Mülltonnen am Abholtag vorzusehen, welche von den entsprechenden 
Müllentsorgern angefahren werden können. 
Belange der Umwelt 
Schutzgut Mensch 
Aufgrund der Nähe des Plangebietes zur DB-Strecke ist dieser Bereich durch 
Schalleinwirkungen vorbelastet. Bahnparallel werden Werte von über 75 dB(A) 
erreicht. Mit zunehmender Entfernung liegt der 24h-Pegel im Plangebiet 
zwischen 60 und 65 dB(A). Im städtebaulichen Konzept wurde der passive 
Schallschutz bereits durch die Kubaturen und Orientierung der Baukörper 
berücksichtigt. Auch nutzungsbezogen soll auf die Schalleinwirkungen der DB-
Strecke reagiert werden. Insbesondere sind in der weiteren Hochbauplanung 
von Wohnungen Schallschutzgrundrisse vorzusehen. Die Notwendigkeit für 
aktive Lärmschutzmaßnahmen entlang der DB-Strecke ist im Rahmen der 
weiteren schalltechnischen Untersuchung zu prüfen. Im Nahbereich der Gleise 
können darüber hinaus durch den Schienenverkehr erzeugte Erschütterungen 
auftreten, die ggf. eine Wohnbebauung einschränken können. Diesbezüglich 
sind im weiteren Planverfahren Prüfungen vorzunehmen. 
Im Plangebiet ist zudem mit gewerblichen Geräuschimmissionen durch den 
Gastronomiebetrieb Dottys, das Basecamp, das Fitnessstudio kw und das 
Boardinghouse Bonnox zu rechnen. Die zentral gelegenen, bestehenden 
Gewerbebetriebe In der Raste sind immissionsschutzrechtlich hinsichtlich ihrer 
genehmigten Nutzungen zu überprüfen. Hier sind Nutzungskonflikte mit den 
heranrückenden Wohnnutzungen nicht auszuschließen und bedürfen einer 
planungsrechtlichen Steuerung im Rahmen der Bauleitplanung.     
Durch den Betrieb des Heizkraftwerks Süd auf dem ehem. Miesen Gelände 
treten tieffrequente Geräusche im Sinne der TA Lärm (Geräuschanteile < 90 
Hz) in schutzbedürftigen Räumen auch bei geschlossenen Fenstern auf. Eine 
belastbare Prognose tieffrequenter Geräusche ist nicht mit ausreichender 
Sicherheit möglich, da eine Vielzahl an Einflussfaktoren für die Ausbreitung und 
Seite 15 von 27

Seite 16  
 
 
——
das Auftreten von solchen Geräuschen bestehen. Der definitive Nachweis kann 
gem. DIN 45680 erst durch Messung nach Realisierung des Hochbaus im 
Innenraum erfolgen. Kritisch ist dabei vor allem der Nachtzeitraum, für den die 
TA Lärm in Verbindung mit der DIN 45680 strengere Richtwerte vorsieht. Vor 
diesem Hintergrund soll nördlich der Dottendorfer Straße (Teilbereich A) auf 
eine Wohnbebauung verzichtet werden. Unabhängig hiervon werden 
insbesondere für den Teilbereich A sowohl die von dem Heizkraftwerk 
allgemein ausgehenden Lärmemissionen als auch die der Sportanlagen 
Wasserland im weiteren Planverfahren geprüft und bei Bedarf erforderliche 
Maßnahmen zum Schallschutz im vorhabenbezogenen Bebauungsplan 
festgesetzt. 
Schutzgut Boden 
Das Plangebiet weist mehrere Bereiche auf, für die Einträge im 
Altlastenkataster der Stadt Bonn vorhanden sind. Diese betreffen Flächen in 
den Teilbereichen B und C (ehem. Lubig Gelände und 
Friedhoferweiterungsfläche). Ein weiterer Altstandort befindet sich im 
Freihaltekorridor der Bahn, zwischen ehem. Miesen Gelände und der Bahn, der 
nicht bebaut wird. Zurzeit erfolgt eine gutachterliche Untersuchung und 
Bewertung der Flächen in den Teilbereichen B und C, die noch nicht 
abschließend für alle Teilbereiche vorliegt. Eine Probenentnahme der 
Altlastenflächen ist im 4. Quartal 2021 erfolgt. Die Auswertung und Analyse der 
Proben befindet sich zurzeit in der Bearbeitung. 
Nach dem jetzigen Erkenntnisstand sind aber keine grundsätzlichen 
Nutzungseinschränkungen zu erwarten. Allerdings können im Einzelfall im 
Bereich von Altablagerungen durch verfüllte Kiesgruben erhöhte 
Entsorgungskosten für die Bodensanierung und ein erhöhter 
Gründungsaufwand entstehen. Dies betrifft vor allem den Randbereich des 
Teilbereichs C (Friedhofserweiterungsfläche), der sich im Eigentum der Stadt 
Bonn befindet. Eine Kampfmittelauswertung ist im weiteren Verfahren 
vorzunehmen. 
Grundsätzlich ist die Umnutzung im Plangebiet positiv zu bewerten, da hier im 
Hinblick auf den Bodenschutz Bereiche genutzt werden sollen, die keine 
naturnahen Böden mehr aufweisen und daher Gebieten mit noch intakten 
Böden für eine Bebauung vorzuziehen sind. 
Schutzgut Wasser 
Natürliche Oberflächengewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
Außerdem liegt es außerhalb eines gesetzlich festgelegten 
Überschwemmungsgebietes von Bächen, Fließgewässern sowie außerhalb 
einer festgesetzten oder geplanten Trinkwasserschutzzone. Bei der Planung ist 
auszuschließen, dass Gefährdungen durch Überflutungen auf dem eigenen 
Grundstück sowie von bestehenden Gebäuden benachbarter Grundstücke und 
Gebiete entstehen. 
Mit einer topographischen Gefährdungsanalyse (Stand 2021) wurden die 
Auswirkungen von Starkregenereignissen untersucht. Wie die Ergebnisse der 
topografischen Gefährdungsanalyse zeigen, bilden sich die Fließwege an der 
Oberfläche in nördliche Richtung aus. Dem Bebauungsgebiet fließen dabei 
Seite 16 von 27

Seite 17  
 
 
——
auch Regenwasserabflüsse aus Außengebieten zu. Aufgrund der teilweisen 
Lage in einer Senke ist bei Starkregenereignissen mit einem Einstau von 
Wassermengen an der Oberfläche von bis zu 1 m, stellenweise auch höher, zu 
rechnen. Eine Gefährdung der geplanten Bebauung bei Starkregenereignissen 
ist daher nicht auszuschließen. Die topografische Gefährdungsanalyse nimmt 
eine rein statische Betrachtung der Höhenverhältnisse vor. Das 
Niederschlagsvolumen von Starkregenereignissen und die sich in Verbindung 
mit der Oberflächenstruktur einstellende Abflussdynamik an der Oberfläche 
werden nicht untersucht. Diese hydrodynamische 
Oberflächenabflussberechnung wird im weiteren Verfahren mit einer 
erweiterten Starkregenuntersuchung erarbeitet. Mit dieser werden die Gefahren 
für das Plangebiet und die betroffene Umgebung untersucht und bewertet. In 
den Untersuchungen wird ebenso die geplante Unterführung in Richtung 
Ollenhauerstraße unter der planerischen Maßgabe einbezogen, die Fließwege 
aus dem Plangebiet so zu optimieren, dass die Unterführung bei 
Starkregenereignissen nicht mit Niederschlagswasser aus dem Plangebiet 
beaufschlagt wird. 
Hinsichtlich des Wassermanagement weist die Planung bereits konzeptionelle 
Ansätze auf, die weiter zu konkretisieren sind. Dazu gehören die Nutzung von 
Dachflächen zur Retention im Sinne der blau-grünen Infrastruktur, sowie die 
Integration von Filterteichen und Verdunstungsbeeten (Wadi). Tiefgaragen sind 
weitgehend unter den Gebäuden vorzuhalten, um versickerungsfähigen Boden 
im Blockinnenbereich zu erhalten und Pflanzungen mit Bodenanschluss zu 
ermöglichen. 
Da weite Teile des Plangebietes bereits vor dem Stichtag 01.01.1996 bebaut 
waren, besteht für diese Flächen keine Verpflichtung, das anfallende 
Niederschlagswasser gemäß § 44 Abs. 1 Landeswassergesetz (LWG) nach 
Maßgabe des § 55 Abs. 2 des Gesetzes zur Ordnung des Wasserhaushalts 
(Wasserhaushaltsgesetz – WHG) ortsnah zu versickern, zu verrieseln oder 
direkt oder über eine Kanalisation ohne Vermischung mit Schmutzwasser in ein 
Gewässer einzuleiten, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige 
öffentlich-rechtliche Vorschriften oder Belange der Wasserwirtschaft 
entgegenstehen. Hiervon unabhängig sollte bei Neubauten auf Grundstücken, 
welche vor dem 01.01.1996 bereits bebaut waren, die Möglichkeit einer 
Versickerung des Niederschlagswassers im Sinne einer wassersensiblen 
Stadtgestaltung geprüft und angestrebt werden. Im Plangebiet sind mehrere 
Altlastflächen vorhanden, die möglicherweise einer gezielten Versickerung von 
Niederschlagswasser entgegenstehen. Diesbezüglich wird eine 
Einzelfallprüfung notwendig werden. Einige Teilbereiche sind für eine 
erstmalige Bebauung vorgesehen (Teilbereiche C, D und F) Hier ist nach der 
Maßgabe der oben genannten Rechtsgrundlagen eine Zuführung des 
Niederschlagswassers in den natürlichen Wasserkreislauf verpflichtend, sofern 
nicht ungünstige hydrologische Verhältnisse oder die Altlastensituation 
entgegenstehen. 
Grundsätzlich sind geplante Entwässerungsanlagen in neuen 
Erschließungsgebieten, die in die Zuständigkeit der Stadt Bonn übergehen, 
nach den Standards der Stadt Bonn hydraulisch zu bemessen. Der 
entwässerungstechnische Anschluss der B-Plan-Fläche 6719-5 ("Christian-
Miesen-Gelände") hat an den Hauptsammler in der Dottendorfer Straße (ggf. 
mit Abflussdrosselung und Rückhaltung, abhängig von den Ergebnissen der 
Seite 17 von 27

Seite 18  
 
 
——
netzhydraulischen Berechnungen) zu erfolgen. 
Für die geplanten Erschließungen und Neubebauungen im Bereich "urban dot" 
sind im Sinne einer Klimafolgenanpasspungsstrategie und einer möglichst 
geringen Verformung des Wasserhaushalts der bebauten Flächen gegenüber 
einer ortstypischen Kulturlandschaft (DWA-A 102-4) die Möglichkeiten der 
Abflussvermeidung und Verzögerung umfassend zu nutzen. Anhand von den 
hydrodynamischen Berechnungen für den von "urban dot" beeinflussten 
Bereich des öffentlichen Mischwassernetzes ist zu überprüfen, ob durch die 
geplanten Erschließungen eine Verschlechterung der Netzhydraulik 
festzustellen ist. Falls dies der Fall ist, ist im nächsten Schritt zu prüfen, ob 
durch zusätzliche Maßnahmen der Abflussvermeidung/-verzögerung eine 
ausreichende Verbesserung erreichbar ist. Andernfalls ist zusätzlich eine 
Drosselung und Rückhaltung der Abflüsse aus den Erschließungsgebieten 
erforderlich.In dem Zusammenhang ist auch zu überprüfen, ob der 
Bestandskanal "In der Raste" unter Berücksichtigung der geplanten 
zusätzlichen Bebauung noch ausreichend hydraulisch leistungsfähig ist. Die 
Randbedingungen und Ansätze für die hydrodynamischen Netzberechnungen 
sind vorab mit dem Tiefbauamt der Stadt Bonn abzustimmen. 
Bei der Planung wird beachtet, dass öffentliche Kanalisationsanlagen jederzeit 
und unmittelbar zu Unterhaltungszwecken anfahrbar sein müssen. Weiterhin 
wird bei dem Freiraumkonzept berücksichtigt, dass ein Sicherheitsabstand von 
2,5 m zwischen der Außenkante von Kanalisationsanlagen und der 
Stammachse von Bäumen eingehalten wird. Falls dies nicht möglich ist, wird 
ein Wurzelschutzkonzept in Abstimmung mit dem Tiefbauamt erarbeitet. 
Hierbei werden nicht nur die bestehenden Kanalanlagen berücksichtigt, 
sondern ebenfalls sämtliche geplante Kanalanlagen, auch die im Rahmen der 
Bahnunterführung neu zu verlegenden Kanalisationsanlagen. Die 
Oberflächengestaltung und die Kanalplanungen werden aufeinander 
abgestimmt. 
Hausanschlusstechnische Belange 
Bei der Erstellung von Grundstücksentwässerungsanlagen sind folgende 
Vorgaben laut Entwässerungssatzung zu berücksichtigen: 
Wird eine neue Grundstückseinteilung vorgenommen, ist darauf zu achten, 
dass gemäß Entwässerungssatzung §14 (1) grundsätzlich jedes Grundstück 
mit einer eigenen Anschlussleitung und ohne technischen Zusammenhang mit 
den Nachbargrundstücken an die öffentliche Kanalisation (unter einer 
öffentlichen Straße) anzuschließen ist. Nur in Ausnahmesituationen und unter 
besonderen Auflagen (z.B. dingliche Sicherung) ist die gemeinsame 
Anschlussleitung mehrerer Grundstücke gestattet (§14 Abs. 8). Grundsätzlich 
bedarf die Herstellung oder Änderung von Anschlüssen der vorherigen 
Zustimmung der Stadt. 
Schutzgut Klima/Luft 
Die Stadt Bonn beabsichtigt bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu werden, sich 
kontinuierlich zur klimaresilienten Stadt weiterzuentwickeln und Vulnerabilitäten 
im Zusammenhang mit dem Klimawandel zu reduzieren. Diese Zielsetzungen 
Seite 18 von 27

Seite 19  
 
 
——
wurden 2019 mit dem Leitbild der Stadt Bonn zu Klimaschutz und 
Klimaanpassung (DS190114), welches sich als Teil der 
Nachhaltigkeitsstrategie der Stadt Bonn versteht, durch den Rat beschlossen. 
Vor diesem Hintergrund werden im weiteren Verfahren Anforderungen und 
Maßgaben zu Klimaschutz (z.B. Energieeffizienzstandard, Energieversorgung, 
solarenergetische Optimierung, Solarverpflichtung, nachhaltiges Bauen) und 
Klimaanpassung (z.B. Optimierung der Durchlüftung, Gebäudebegrünung) 
formuliert, die einen Beitrag zur Zielerreichung leisten. 
In Anbetracht des sich weiter intensivierenden Klimawandels einhergehend mit 
einer voraussichtlich weiteren Zunahme von Hitzetagen und Tropennächten ist 
eine klimaangepasste Planung erforderlich, damit auch künftig noch gesunde 
Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden können. 
Durch das Büro Peutz Consult wurden im Rahmen einer mikroklimatischen 
Untersuchung (2021) Simulationsrechnungen mit dem mikroskaligen 
Stadtklimamodell ENVI-met in der aktuellen Version 4.4.5 für den Ist- und den 
Planfall für zwei Hauptwindrichtungen für einen heißen Sommertag 
durchgeführt. In die Berechnungen fließen Gebäudestellungen und -höhen, der 
Vegetationsbestand sowie die Oberflächenbeschaffenheit ein. Die Beurteilung 
der klimatischen Veränderungen erfolgte anhand der simulierten 
Temperaturverhältnisse sowie der bioklimatischen Kenngröße des PET-Wertes 
zu drei verschiedenen Uhrzeiten. Zusätzlich wurden die Windverhältnisse in 
einer Auswertehöhe von 1,5 m und in 15 m ausgewertet und dargestellt. Die 
Berechnungsergebnisse zeigen, dass durch die bereits jetzt vorgesehenen 
Klimaanpassungsmaßnahmen (u.a. umfangreiche Baumneupflanzungen, das 
Anlegen von Garten- und Ackerflächen, Realisierung von extensiver 
Dachbegrünung auf einem Großteil der Dachflächen, Anlage von Sickermulden 
zur Zwischenspeicherung des Niederschlagswassers) einer zusätzlichen 
Erwärmung des Plangebietes und der angrenzenden Nutzungen 
entgegengewirkt werden kann. So zeigen sich zu allen Auswertezeitpunkten 
und bei beiden untersuchten Windrichtungen Abkühlungstendenzen gegenüber 
der Ist-Situation, die zudem in die angrenzenden Nutzungen ausstrahlen. 
Allerdings verschlechtert sich durch die zum Teil relativ dichte Bebauung die 
Durchlüftung des Plangebietes, was wiederum zu ungünstigen bioklimatischen 
Bedingungen mit großer thermischer Belastung innerhalb des Plangebietes 
führt. Betroffen von hohen PET-Werten (physiologisch äquivalente Temperatur 
= gefühlte Temperatur) sind insbesondere die Innenhofbereiche im nördlichen 
Teil des Plangebietes sowie die geplante Bebauung südlich der Straße In der 
Raste. Durch den Gutachter werden entsprechende Maßnahmen (Begrünung, 
Verschattung, Oberflächengestaltungen etc.) zur Verbesserung der 
Durchlüftung, zusätzliche Baumpflanzungen und lokalen Klimabedingungen , 
die im weiteren Verfahren berücksichtigt werden. Eine durch das geplante 
Vorhaben Verschlechterung der bioklimatischen Belastungssituation in den an 
das Plangebiet angrenzenden Nutzungen kann auf Grundlage der 
Rechenergebnisse und auf Grundlage der gutachterlichen Einschätzung 
ausgeschlossen werden. 
Eine weiter zunehmende Wärmbelastung ist jedoch in Folge des Klimawandels 
zu erwarten. Daher sollte im Sinne der Vorsorge ein möglichst hoher 
Vegetationsanteil angestrebt werden. Hierbei sind insbesondere 
wohnungsnahe Grünflächen sowie öffentlich zugängliche verschattete 
Seite 19 von 27

Seite 20  
 
 
——
Grünflächen als "kühle Orte" relevant. 
Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt 
Das Plangebiet besteht in weiten Teilen aus offenen Brachflächen oder 
versiegelten Flächen, auf denen keine artenschutzrechtliche Betroffenheit oder 
Umweltrelevanz zu erwarten ist. Für die Teilbereiche A und B (ehem. Miesen 
Gelände und Lubig Gelände) wurde bereits im Jahr 2020 durch das Büro RMP 
Stephan Lenzen Landschaftsarchitekten, Bonn, eine Artenschutzprüfung Stufe 
II (vertiefende Prüfung der Verbotstatbestände auf der Grundlage faunistischer 
Untersuchungen) durchgeführt, die zu nachfolgenden Ergebnissen kommt. 
Artenschutzrechtliche Betroffenheit Vogelarten 
Die ökologische Funktion der vom Vorhaben betroffenen Fortpflanzungs- und 
Ruhestätten der nachgewiesenen Brutvogelarten im Plangebiet bleibt im 
räumlichen Zusammenhang erfüllt. Dies bedeutet, dass diese Vogelarten in der 
Umgebung weiterhin einen Brutlebensraum vorfinden und ihr Bestand dadurch 
nicht beeinträchtigt wird. Insgesamt betrachtet liegen unter Beachtung 
artspezifischer Vermeidungsmaßnahmen, wie die Rodung außerhalb der 
Brutzeit, keine erheblichen Verletzungen der artenschutzrechtlichen 
Verbotstatbestände vor. Für den Verlust von Nisthöhlen des Stars bzw. der 
Meisenarten sind vor der Rodung der Höhlenbäume künstliche Nistkästen in 
der Umgebung zu installieren (siehe Vermeidungsmaßnahmen).    
Artenschutzrechtliche Betroffenheit Fledermausarten 
Bei den fledermauskundlichen Untersuchungen wurde sowohl auf dem Miesen- 
als auch auf dem Lubig-Gelände ausschließlich die Zwergfledermaus 
festgestellt. Nach den Detektorerfassungen in 2019 konnten keine Nutzungen 
der ehemaligen Wohn- und Produktionsgebäude der Lubig-Bäckerei als 
Tagesverstecke oder Wochenstubenquartiere dieser Art nachgewiesen werden. 
Die Freiflächen des ehem. Christian-Miesen-Geländes wird als 
Nahrungslebensraum der Zwergfledermaus zur Suche nach Insekten genutzt. 
Die Zwergfledermaus gilt in Nordrhein-Westfalen aufgrund erfolgreicher 
Schutzmaßnahmen als ungefährdet. Sie ist in allen Naturräumen auch mit 
Wochenstuben nahezu flächendeckend vertreten. 
Artenschutzrechtliche Betroffenheit Reptilienarten 
Die Begehungen des ehem. C. Miesen-Geländes ergaben keinen Nachweis 
eines Vorkommens der streng geschützten Zauneidechse. Die nächsten 
größeren Vorkommen befinden sich an der Bahnstrecke westlich des 
Hauptbahnhofes von Bonn.  Da diese unzureichend mit dem Plangebiet an der 
Dottendorfer Straße angebunden sind, ist eine sukzessive Besiedlung des 
Raumes nicht wahrscheinlich. Eine vertiefende Betrachtung ist demnach nicht 
erforderlich.    
Auch bei den früheren Untersuchungen des Geländes durch J. Trasberger im 
Jahr 2011 und die westlich angrenzende Bahnstrecke durch U. Hauptmann im 
Jahr 2012 ergaben keine Nachweise der streng geschützten Zauneidechse.    
Die unversiegelten Flächen im südlichen bzw. südwestlichen Bereich des 
Seite 20 von 27

Seite 21  
 
 
——
Plangebietes (Teilbereiche C-F) weisen aufgrund der vorhandenen Vegetation 
grundsätzlich eine höhere ökologische Wertigkeit auf, die im Rahmen des 
Bebauungsplanverfahrens weiter zu untersuchen ist. 2021 wurde eine 
artenschutzrechtliche Vorprüfung des Büros RMP Stephan Lenzen 
Landschaftsarchitekten (2021) durchgeführt, die eine potenzielle Betroffenheit 
von Lebensräumen planungsrelevanter Arten auf der Basis vorhandener Daten 
und einer Ortsbegehung beurteilt.  Nach vorliegender Datenlage ist demnach 
nicht einschätzbar, ob Wochenstuben- oder Balzquartiere von Fledermausarten 
durch die Siedlungserweiterung betroffen sind. Nach den bisherigen 
Untersuchungen der ehemaligen Großbäckerei liegen keine Hinweise auf eine 
Quartiernutzung vor. Darüber hinaus kann die geplante Bebauung zu 
Einschränkungen des für Fledermäuse genutzten Nahrungslebensraumes 
führen.    
Nach vorliegenden Erkenntnissen früherer faunistischer Untersuchungen 
kommen im Plangebiet mehrere planungsrelevante Vogelarten vor. Sowohl die 
Gehölzflächen am Südfriedhof und an der DB-Strecke als auch die 
Brachflächen und extensiv genutzten Wiesen weisen geeignete 
Lebensraumbedingungen für planungsrelevante Vogelarten auf. Eine 
abschließende Beurteilung des Artenschutzes ist erst auf der Grundlage einer 
Brutvogelkartierung möglich.  Aufgrund der günstigen Lebensraumeignung für 
Zauneidechsen im Plangebiet sind weitergehende Untersuchungen erforderlich. 
Die artenschutzrechtliche Vorprüfung kommt zu dem Ergebnis, dass in Folge 
des Abbruchs von Gebäuden, der Rodung von Gehölzen und der 
Inanspruchnahme von Freiflächen Fortpflanzungs- und Ruhestätten 
planungsrelevanter Säugetier-, Vogel- und Reptilienarten möglicherweise 
betroffen sind.  Eine abschließende Beurteilung ist erst durch eine vertiefende 
Artenschutzprüfung (ASP II) auf der Grundlage der Ergebnisse von noch 
durchzuführenden Bestandskartierungen möglich. 
An den Rändern des Plangebiets ist Baumbestand vorhanden, der unter den 
Schutz der Baumschutzsatzung der Stadt Bonn fallen könnte. Der 
Baumbestand im Plangebiet wird im weiteren Verfahren durch ein 
Fachgutachten erfasst, bewertet und Vorschläge für vermeidungs-, Schutz- und 
Pflegemaßnahmen getroffen. Notwendige Ersatzpflanzungen für die Fällung 
von satzungsgeschütztem Baumbestand sind innerhalb des Plangebiets 
vorzunehmen. Mit der Planung wird ein größtmöglicher Schutz, zum Erhaltung 
und zur Vermeidung von Eingriffen in den vorhandenen Baumbestand 
vorgesehen. 
Die Aufstellung des Bebauungsplanes erfolgt aufgrund der 
naturschutzfachlichen Wirkungen sowie der Größe der von der Planung 
betroffenen Fläche, im Vollverfahren. Eingriffe in Natur und Landschaft werden 
bilanziert und erforderliche Ausgleichsmaßnahmen definiert. Zur 
Berücksichtigung der Umweltbelange und Abhandlung der Eingriffsregelung ist 
eine Umweltprüfung / Umweltbericht mit integriertem Landschaftspflegerischem 
Fachbeitrag zu erarbeiten. 
  
Der Änderungsantrag (DS-Nr. 220458-02) der Koalition hatte folgenden 
Wortlaut: 
Seite 21 von 27

Seite 22  
 
 
——
Beschlussvorschlag: 
(Ersetzt den ursprünglichen ÄA der Koalition 220458-01:) 
1. Abweichend vom Verfahrensvorschlag der Beschlussvorlage (DS. 220458) 
sollen die Teilbereiche A (ehem. Christian-Miesen Gelände) und B (ehem. 
Lubig) in einem Angebotsbebauungsplan mit dem Baugebietstyp Urbanes 
Gebiet (MU) zusammengefasst werden. 
2. Im Planverfahren sollen beide Hauptnutzungen immissionsgutachterlich 
untersucht werden und die Festsetzungen des Bebauungsplans eine Flexibilität 
für gewerbliche und wohnbauliche Nutzungen schaffen. 
3. In einem flankierenden städtebaulichen Vertrag soll die Eigentümerin bis 
zum Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses verpflichtet werden, in den beiden 
Baukörpern im Südwesten an der Christan-Miesen-Straße Wohnen zu 
realisieren, sofern die immissionsschutzrechtliche Konfliktvermeidung im 
Kontext der Bonner Energieversorgung zu diesem Zeitpunkt rechtssicher 
geklärt ist. Darüber hinaus soll vertraglich vereinbart werden, dass mindestens 
für die beiden vorgenannten Baukörper eine langfristige 
Umnutzungsmöglichkeit zu Wohnen planerisch und baulich vorgesehen wird. 
Der Nachweis der Umnutzbarkeit soll im Rahmen des Bauantragverfahrens 
erbracht werden. Der städtebauliche Vertrag soll alle Festsetzungen enthalten, 
die auch im Falle eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes enthalten wären 
inkl. Vertragsstrafen bei Vertragsverletzungen. Der städtebauliche Vertrag wird 
dem WPB vor dem Satzungsbeschluss vorgelegt. 
4. Eine Vorkaufssatzung wird für das unter 1. genannte Bebauungsplangebiet 
aufgestellt, um die städtebaulichen Ziele langfristig zu sichern. 
5. Im weiteren Verfahren soll die Positionierung der 
Tiefgaragen/Tiefgaragenzufahrten im Bereich südlich der Dottendorfer Straße 
genauer betrachtet werden. Ziel ist es, die Zufahrten möglichst nah an der 
Dottendorfer Straße zu schaffen und dabei nach Möglichkeit auch in Gebäude 
zu integrieren. Allgemein soll die Tiefgaragenfläche minimiert und möglichst 
weitgehend unter Gebäuden untergebracht werden. 
6. Für die Teilfläche B soll ein architektonischer Wettbewerb mit dem Ziel einer 
attraktiven und qualitativ hochwertigen, insbesondere gegliederten Gestaltung 
dieser prominent gelegenen und in ihrem Nutzungsmix anspruchsvollen 
Gebäude ausgelobt werden. Der Auslobungstext wird vor Veröffentlichung den 
beteiligten Gremien als Beschlussvorlage vorgelegt. 
7. Eine Unterbringung des Aldi-Marktes im Bereich des ehemaligen Christian-
Miesen-Geländes soll geprüft werden. Ziel soll sein, mehr Wohnraum im 
Bereich des ehemaligen Lubig-Geländes zu realisieren. 
Der Änderungsantrag (DS-Nr. 220458-02 AA) war wie folgt begründet: 
Mit der städtischen Zielsetzung, bis zum Jahr 2035 klimaneutral zu sein, ist 
eine umfassende Neuausrichtung der Bonner Energie- und Wärmeerzeugung 
verbunden. Die konzeptionelle Grundlagenarbeit einer Wärmeleitplanung für 
das gesamte Stadtgebiet soll voraussichtlich im Jahr 2023 beginnen. Im 
Seite 22 von 27

Seite 23  
 
 
——
Anschluss erfolgen mehrjährige technische Planungen und darauf aufbauend 
das förmliche Planfeststellungsverfahren. Es ist daher von einem längerfristigen 
Zeithorizont bis zur rechtssicheren Klärung der zukünftigen Bonner Energie- 
und Wärmeerzeugung auszugehen. 
Der Betriebsstandort des Heizkraftwerks Süd (HKW Süd) ist für den Wandel 
der Energieversorgung in Bonn unverzichtbar. Hier laufen nicht nur die 
wesentlichen Versorgungsleitungen des Bonner Südens zusammen, hier ist 
auch Raum für die zukünftige dekarbonisierte Energieversorgungstechnologie. 
Derzeit sind die Voraussetzungen für eine wohnbauliche Nutzung im 
Teilbereich A (ehem. Christian-Miesen-Gelände) durch die bestehende 
Genehmigungslage des HKW Süd für das gesamte Grundstück nicht gegeben. 
Bis zur rechtssicheren Klärung der zukünftigen Technologie und 
Immissionssituation kann eine Wohnnutzung auf dem Christian Miesen 
Gelände nicht zugelassen werden, um die Energieversorgung nicht durch den 
Konflikt mit heranrückender Wohnbebauung zu gefährden. 
Es wird jedoch angestrebt, im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklungspolitik 
die Option auf eine Wohnnutzung am Standort zu wahren. Für den Fall, dass 
mittel- bis langfristig belastbare Erkenntnisse zu den 
immissionsschutzrechtlichen Rahmenbedingungen vorliegen, soll eine 
planungsrechtliche und architektonische Flexibilität für eine teilweise 
wohnbauliche Nutzung bzw. Umnutzung gesichert werden. 
Um den MIV auf den Flächen möglichst gering zu halten, soll geprüft werden, 
wie realisiert werden kann, dass die Tiefgaragenzufahrten möglichst nah an der 
Dottendorfer Straße liegen. 
Mit der Vorlage des Städtebaulichen Vertrags vor dem Satzungsbeschluss des 
Bebauungsplans soll sichergestellt werden, dass die vereinbarten Ziele (z. B. 
Baulandmodell) dauerhaft gesichert sind. 
 
 
 
Anlage/n 
 
1 Anlage 1_Übersichtsplan (öffentlich) 
 
2 Anlage2_städtebaulicher Entwurf (öffentlich) 
 
3 Anlage 3_urban_dot_Übersicht Teilflächen (öffentlich) 
 
4 Anlage 4_Abgrenzung_Bebauungspläne (öffentlich) 
 
Seite 23 von 27

STÄDTEBAULICHE ENTWICKLUNG „URBAN DOT“
(ehem. Christian-Miesen-Gelände / In der Raste)
Bundesstadt Bonn AMT 61-2
Anlage 1
D o t t e n d o r f
Seite 24 von 27

Seite 25 von 27

Seite 26 von 27

Seite 27 von 27