Handlungsprogramm Wohnen - Fortschreibung 2005

Anlage 1 zur Vorlage an den Rat V/0351/2005

Bericht
zur Umsetzung der Aufträge
aus dem HPW 2000

Inhalte:
1. Einleitung

2. Wohnbaulandentwicklung
2.1 Bautätigkeit
2.2 Baulandaktivierung
2.3 Neue Methode zur Berechnung des Flächenangebotes

2.4 Monitoring zur Baulandentwicklung
3. Wohnstandortmarketing
4. Wohnen im Bestand
5. Wohnen im Alter
6. Stadtregionale Kooperation
7. Mengengerüst 2020
8. Sozialverantwortliche Wohnungsversorgung

9. Schlussfolgerungen

Anhang 1: Beschluss zum Handlungsprogramm Wohnen 2000
Anhang 2: Baulandprogramm 2010 (Liste und Karte)

N O0 BR 08 0

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Anlage 1 zur Vorlage an den Rat V/0351/2005

Bericht zur Umsetzung der Aufträge aus dem HPW 2000

1. Einleitung

Mit dem Beschluss zum Handlungsprogramm Wohnen -— Fortschreibung 2000
(Ratsvorlage 1337/2000, Beschlusstext zum HPW 2000 siehe Anhang) hat der Rat das
Rahmenkonzept der Stadt zur Bauland- und Wohnungspolitik aktualisiert und eine
Reihe von Aufträgen erteilt, die sowohl die Umsetzung der Ziele als auch die Weiterent-
wicklung der Bauland- und Wohnungspolitik der Stadt zum Gegenstand haben. Diese
Aufträge betreffen insbesondere folgende Themen:

= \Wohnbaulandentwicklung (Beschlusspunkt 2.1)

= \Nohnstandortmarketing (Beschlusspunkt 4)

= \Nohnen im Bestand (Beschlusspunkt 6.2)

"= \Vohnen im Alter (Beschlusspunkt 6.2)

" Stadtregionale Kooperation (Beschlusspunkt 5)

= Mengengerüst 2020 (Beschlusspunkt 6.1)

" Sozialverantwortliche Wohnungsversorgung (Beschlusspunkt 7)

Nachfolgend wird ein grober Überblick darüber gegeben, wie der Stand der Auf-
tragsbearbeitung ist, welche neuen Erkenntnisse zu den einzelnen Teilthemen vorliegen
und welcher zusätzliche Handlungsbedarf besteht. Dabei wird die Funktion des
Handlungsprogramms Wohnen als Rahmenkonzept, mit dem in erster Linie Weichen-
stellungen vorgenommen und Orientierungen für einzelne Fachplanungen gegeben
werden, stets berücksichtigt. Einige der durch das HPW initiierten Arbeiten haben eine
fachliche Komplexität und einen Stellenwert erreicht, der eine umfassende
Berichterstattung außerhalb dieser Vorlage im jeweiligen fachlichen Kontext erforderlich
macht. Dies gilt insbesondere für die Aufträge zu „Baulandentwicklung“, „Wohnen im

Alter“ und „Stadtregionale Kooperation“.

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2. Wohnbaulandentwicklung (Beschlusspunkt 2.1)

2.1 Bautätigkeit
Mit dem HPW 2000 sind Orientierungswerte zur angestrebten Bautätigkeit beschlossen
worden, die so kal-

kuliertt waren, dass

Gesamt |davon in Ri äti fl
Einfamilienhäusern Mehrfamilienhäusem die Neubautätigkeit
f . j i . die Ziele der Stadt-
in WE inWE in % in WE ; in %

2000 1411 625: 44,3 786} 557| entwicklung unter-

2001 1702 468! 27,5 1234} 72,5 .
2002 730 327! 448 403!  55,2| Stützen konnte (Bau-
2003 975 473! 48,5 502: 515| fertigstellungen pro

2004 1109 585} 52,8 524} 472
i f Jahr: 1600 WE,

2000 -04 5.927 2 478 41,8 3.449 582] davon 600 Efa).
Quelle: Baustatistik und eigene Berechnungen

Diese Orientierungswerte wurden seit 2002 nicht mehr erreicht. Im Zeitraum 2000 bis
2004 sind in Münster 5927 Wohnungen errichtet worden, davon 2478 WE in Ein- und
Zweifamilienhäuser. Die durchschnittliche Jahresbauleistung betrug 1185 WE.

Auch der Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern blieb mit durchschnittlich jährlich 486
WE hinter dem Orientierungswert von 600 Efa pro Jahr zurück. Die Efa-Bautätigkeit
machte 41,8 % aller Fertigstellungen aus. Seit 2002 ist der Einfamilienhausanteil ange-
stiegen und erreichte in 2004 einen Wert von über 50 %. Die Ursache des hohen Efa-
Anteils liegt weniger im verstärkten Einfamilienhausbau als vielmehr in den niedrigen
Fertigstellungsraten im Mehrfamilienhausbau. Die Mefa-Bautätigkeit ist gegenüber den
90 er Jahren um mehr als die Hälfte zurückgegangen, während der Einfamilienhausbau

auf annähernd gleichem Niveau verblieb.

Von den 5927 seit 2000 errichteten Wohnungen liegen 1904 WE im vorhandenen
Wohnsiedlungsbestand (Baulücken) und damit außerhalb der in den letzten Jahren
entwickelten neuen Wohnbaugebiete. Dieses entspricht einem Anteil von 37,5 %. Für
den Mefa-Bau hat der Bestand eine größere Bedeutung als für den Einfamilienhausbau.
Während nur 18 % der Efa-Bautätigkeit auf den Siediungsbestand (Baulücken) entfiel,

waren es beim Mefa-Bau rund 42 %.

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Nicht nur in der Stadt Münster, sondern auch in den Nachbargemeinden blieben die
Baufertigstellungszahlen in den vergangenen Jahren hinter den langjährigen Durch-
schnittswerten zurück. Deshalb konnte die Stadt, obwohl die stadtinternen Mengenziele
verfehlt wurden, von 2000 bis 2003 einen Anteil an der stadtregionalen Wohnbau-
tätigkeit von 53,5 % erreichen. Der entsprechende Zielwert nach dem HPW 2000 liegt
bei mind. 50 %. In den Nachbargemeinden sind offensichtlich die Fertigstellungszahlen
gerade im Ein- und Zweifamilienhausbau stark zurückgegangen, während sie in Münster
nahezu konstant blieben. Dies spricht für die Attraktivität des Standortes Münster und
stärkt die Einschätzung, dass die Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern in
Münster eine relativ robuste Größe ist, die weniger den konjunkturellen Schwankungen
unterliegt als der Mehrfamilienhausbau.

2.2 Aktivierung neuer Baugebiete

Die Bereitstellung ausreichenden Wohnbaulandes gehört zu den wichtigsten Instru-
menten der Stadt zur Einflussnahme auf den Wohnungsmarkt. Die Stadt Münster
verfolgt seit den 90er Jahren eine offensive Baulandpolitik. Ziel ist es, einen Vorrat an
baureifen Flächen vorzuhalten, der dem 4-fachen Jahresverbrauch entspricht. Die rege
Bauleistung der 90er Jahre machte einen Vorrat von über 5000 WE erforderlich. Inzwi-
schen ist der Vorrat an baureifen Flächen auf 3.830 WE abgesunken. In Anbetracht der
geringen Bauleistung der letzten Jahre ist auch der Verbrauch von Bauland zurück-
gegangen, so dass der derzeitige Vorrat immer noch dem 4-fachen Jahresverbrauch der
letzten Jahre entspricht.

Insgesamt sind in den 5 Jahren von 2000 bis 2004 Flächen für 2900 WE baureif
geworden. Dies entspricht einer Jahreserschließungsleistung von 580 WE. Obwohl die
Aktivierung neuer Flächen geringer war als der Verbrauch, entstanden aufgrund der
geringen Baulandinanspruchnahme der letzten Jahre keine Engpässe. Das Angebot für
den Einfamilienhausbau hat sich strukturell sogar verbessert. Um die Einfamilienhaus-
bautätigkeit zu fördern, wurde mit dem HPW 2000 beschlossen, bei der künftigen
Baulandentwicklung ein Efa/Mefa-Verhältnis von 2:1 anzustreben. Seit 2001 liegt der
Efa-Anteil in den neuen Baugebieten bei rd. 77 %.

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Der eindeutige Vorrang des Einfamilienhausbaus bei der Bereitstellung von Neubauge-
bieten hat bewirkt, dass der Vorrat an baureifen Flächen für den Mehrfamilienhausbau
deutlich zurückgegangen ist. Falls sich die Ranmenbedingungen für den Mietwohnungs-
bau verbessern, sind Flächenengpässe nur auszuschließen, wenn die mittelfristige
Baulandbereitstellung flexibel auf diese Marktentwicklungen reagieren kann.

Nach dem Baulandprogramm 2010 (siehe Anhang 2) können von 2005 bis 2010
Flächen für 3783 WE baureif werden. Darunter befinden sich Flächen für 3123
Einfamilienhäuser aber nur für 660 Wohnungen in Mehrfamilienhäuser. Dadurch werden
die Voraussetzungen geschaffen, dass der individuelle Einfamilienhausbau auf einem
leicht überdurchschnittlichen Niveau fortgesetzt werden kann. Dies könnte noch durch
einen weiteren Abbau der Reglementierungen beim Einsatz städtischer Grundstücke
gefördert werden. Die nach dem Baulandprogramm 2010 geplante Aktivierung von
Mefa-Flächen reicht aber nicht aus, um eine mögliche Wiederbelebung des
Mietwohnungsbau in Neubaugebieten auffangen zu können.

2.3 Neue Methode zur Berechnung des Flächenangebotes

Die Angaben zum Vorrat an baureifen Flächen für den Wohnungsbau können nach
unterschiedlichen Aspekten differenziert werden, u. a. nach dem Alter der Baureife
(Neubaugebiete, Auffüllungsgebiete, Verdichtungsgebiete), so dass indirekt auf die
Verfügbarkeit von Flächen geschlossen werden kann.

Im Jahr 2004 ist erstmalig eine Berechnung vorgelegt worden, mit der zusätzlich das
aktuelle Marktangebot abgebildet wird (siehe V/093/2004 Bericht zur Baulandent-
wicklung). Als aktuelles Marktangebot wird dabei derjenige Teil der vermarktungsreifen
Flächen definiert, von dem eine Weitergabe an die Endnutzer und eine zügige Nutzung
für Wohnbauzwecke zu erwarten ist. Zu den vermarktungsreifen Flächen zählen neben
baureifen Flächen auch Flächen, deren Baureife kurz bevorsteht, deren Entwick-
lungsstand aber bereits eine Vermarktung zulässt. Nach einer Berechnung zum
Jahresanfang 2005 (11/2004) beträgt das Marktangebot 2864 WE, davon über die

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Hälfte für den Bau von Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Stadt Münster war mit 914
WE am Marktangebot beteiligt.

Systematik zur Verzahnung von
Baulandentwicklung und -vermarktung

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Diese neue Betrachtung lässt es zu, nicht nur den „Baulandverbrauch“ durch
Baufertigstellungen, sondern — unabhängig von der tatsächlichen Bautätigkeit — bereits
die Angebotsreduzierung durch die Vermarktungserfolge zu betrachten. Es bietet sich
daher an, neben den Ziel- und Orientierungswerten für die Bautätigkeit, in Zukunft auch
Orientierungswerte für die Vermarktung von Wohnbaugrundstücken zu arbeiten. Ein
besonderes Augenmerk könnte auf Ziel- und Orientierungswerte für die Vermarktung
von Grundstücken im Kontext der strategischen Wohnstandortentwicklung gelegt
werden. Die Vermarktungsleistung ist schließlich eher beeinflussbar als die Bauleistung.

2.4 Monitoring zur Wohnbaulandentwicklung

Der Rat hat die Verwaltung beauftragt, jährlich über den Stand der Baulandentwicklung
zu berichten. Mit der Vorlage V/0937/2004 „Bericht zur Wohnbaulandentwicklung 2004"
ist dem ASSW ein knapper Überblick über den Stand der Wohnbaulandbereitstellung
gegeben worden. Eine letztmalige umfassende Berichterstattung erfolgte mit der
Broschüre „Wohnbaulandentwicklung“ im Jahr 2001. Der neue Bericht Wohnbauland-
entwicklung 2005, der parallel zum HPW 2005 veröffentlicht wird, knüpft an diese
Grundlage an. In diesem neuen Bericht werden die Baulandpotenziale der einzelnen
Stadtteile differenziert aufbereitet. Damit wird eine Transparenz wieder hergestellt, die
sowohl von Marktakteuren als auch Baulandinteressenten nachgefragt wird.

3. Wohnstandortmarketing (Beschlusspunkt 4)

Bereits zum HPVV 2000 lag die Erkenntnis vor, dass die Baulandbereitstellung allein
nicht ausreicht, um die Abwanderung von Familien in die Nachbargemeinden
(Suburbanisierung) einzudämmen. Mit dem HPW 2000 wurde daher der Auftrag erteilt,
mit Hilfe von Marketingmethoden den Wohnstandort Münster zu stärken und in der

Gunst der Nachfrager besser zu positionieren.

Die Atis Real Consult GmbH erhielt den Auftrag, eine Expertise für ein Wohnstandort-
marketing in Münster zu erstellen. Diese Arbeit wurde von den örtlichen Wohnungs-

marktakteuren begleitet. Die abschließenden Empfehlungen von Atis Real Consult
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GmbH befassten sich überwiegend mit Leistungen zur erfolgreichen Planung und Ver-
marktung von Neubaugebieten. Auf einen Marketingansatz für bestehende Wohnquar-
tiere wurde verzichtet, weil Marketing nur dort sinnvoll ist, wo auch Angebote im Sinne
des Kunden beeinflusst werden können. Diese Voraussetzungen liegen nur bei
Neubaugebieten, aber nicht im vorhandenen Wohnungsbestand vor. Im Gegenteil, es
würde sogar kontraproduktiv wirken, für die Qualitäten in den bestehenden Wohnquar-
tieren zu werben, ohne dass entsprechende Wohnungsangebote gemacht werden
können. Ein Wohnstandortmarketing, das auch die Wohnungsbestände einschließt, ist
demnach nur dann Erfolg versprechend, wenn es gelingt, innerhalb der Bestände
zusätzliche Wohnungsangebote zu mobilisieren und Einfluss auf deren Einsatz zu
gewinnen. Solange dies nicht der Fall ist, empfiehlt es sich, Marketingaktivitäten auf die
Neubaugebiete zu konzentrieren.

Gemeinsam mit den professionellen Akteuren des Wohnungsmarktes in Münster sind
die Ergebnisse und Empfehlungen von Atis Real Consult GmbH kritisch reflektiert
worden. Einvernehmlich wurde die Fokussierung auf das Marktsegment Neubaugebiete
skeptisch beurteilt. Es wurde die Einschätzung vertreten, dass die Stärken des Wohn-
standortes Münster eher in den vorhandenen Bestandsqualitäten liegen. Eine Strategie,
die allein darauf abzielen würde, Neubaugebiete zu vermarkten, würde den spezifischen
Qualitäten einer Großstadt nicht gerecht. Bei der Vermarktung von Neubaugebieten
steht die Stadt im Wettbewerb mit den Nachbargemeinden, die regelmäßig preiswerte
Neubaugebiete auf den Markt bringen. Eine Konzeption zur Vermarktung von
Neubaugebieten in Münster sollte daher mit einem Ansatz zur Bereitstellung attraktiver
Wohnungsangebote im Wohnsiediungsbestand verknüpft werden.

Eine breite Zustimmung fand der Vorschlag, die Kooperation zwischen den Akteuren
des Wohnungsmarktes im Rahmen der Bauland- und Wohnungspolitik zu verstetigen
und zu intensivieren. Die Einrichtung des Arbeitskreises ‚Wohnen in Münster“, der im
Frühjahr 2004 seine konstituierende Sitzung hatte, basiert auf den Kooperationsstruk-
turen, die im Rahmen der Erarbeitung der Expertise zum Wohnstandortmarketing
aufgebaut und erprobt wurden. Die Anliegen des HPW 2000 zur Profilierung des
Wohnstandortes Münster sind inzwischen im neuen Handlungsfeld „Strategische

Wohnstandortentwicklung“ aufgegriffen und weiter verfolgt worden. Dabei werden die
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Erkenntnisse zum Wohnstandortmarketing verwertet. Gegenstand der strategischen
Wohnstandortentwicklung ist daher auch die Werterhaltung und Weiterentwicklung
bestehender Wohnquartiere und die Mobilisierung von nachfragegerechten
Wohnungsangeboten im Bestand.

4. Wohnen im Bestand (Beschlusspunkt 6.2)

Durch die Besiedlung neuer Baugebiete wird das Wohnungsangebot in Münster pro
Jahr um weniger als 0,5 % vermehrt. Die derzeit bereits vorhandenen Wohnungs-
bestände werden auch im Jahre 2020 über 90 % des Wohnungsbestandes ausmachen.
Der langfristige Erfolg des Wohnstandortes Münster entscheidet sich daher im Wohn-
siedlungsbestand. Es sollte ein Anliegen der Stadtpolitik sein, die Wohnungsangebote
im Bestand weiter zu entwickeln und an die erwartete Nachfrage anzupassen. Bereits
mit dem HPW 2000 ist auf die wachsende Bedeutung der Wohnungsbestände und der
innerstädtischen Wohnstandorte hingewiesen worden. Dieser Bedeutungszuwachs
resultiert aus stadtökonomischen Erwägungen und aus der Erkenntnis, dass die
demografische Entwicklung eng mit der Entwicklung attraktiver Wohnungsangebote
verknüpft ist.

Das HPW 2000 enthält bereits die Feststellung, dass die Stadt kaum direkte
Möglichkeiten hat, um auf die Entwicklungen in den Wohnsiediungsbeständen
einzuwirken. Es wurde daher für notwendig erachtet, neue Wege zur Initiierung und
Akzeptanzförderung von Projekten der Bestandsentwicklung zu erproben und auch für
die Strategie „Neues Wohnen im Bestand‘ zu werben. Die erhofften Erfolge in dieser
Angelegenheit stehen noch aus. Es bleibt aber weiterhin erforderlich, die stadtökonomi-
sche Bedeutung der Bestandsentwicklung heraus zu stellen und positive Beispiele zu
erarbeiten und öffentlichkeitswirksam aufzubereiten. Aufgrund der hohen Qualitäten der
Siedlungsbestände in Münster ist die Dringlichkeit dieser Aufgabe bisher kaum ins
öffentliche Bewusstsein gerückt. Mit dem neuen Handlungsfeld „strategische
Wohnstandortentwicklung“ (vgl. Anlage 2) soll für dieses Anliegen sensibilisiert und um
Unterstützung geworben werden.

Anlage 1 zur Vorlage an den Rat V/0351/2005

Die Bestandsentwicklung ist eine wichtige Säule der strategischen Wohnstandortent-
wicklung. Sie ist damit ein Anliegen der Stadtökonomie und verfolgt das Ziel, die
Wohnungsangebote im Bestand auf die Nachfrageentwicklung auszurichten, um den
Wohnstandort Münster attraktiv zu halten. Es ist nicht auszuschließen, dass die
Umsetzung der strategischen Interessen für einzelne Bewohner Nachteile mit sich
bringt. Die Bestandsentwicklung ist daher ein sehr sensibles Handlungsfeld, das eine
solide fachliche Fundierung, eine breite öffentliche Unterstützung und eine besondere
kommunikative Flankierung benötigt.

5. Wohnen im Alter (Beschlusspunkt 6.2)

Im HPW 2000 ist auf die bevorstehenden demografischen Veränderungen und den
wachsenden Bedarf an Wohnungen für das Wohnen im Alter hingewiesen worden. Die
Verwaltung wurde vom Rat beauftragt, die Anforderungen an das Wohnen im Alter
verstärkt in das HPW einzubeziehen und zur nächsten Fortschreibung einen Baustein
zum „Wohnen im Alter“ zu erarbeiten.

Mit der Vorlage 990/2002 „Wohnen im Alter — Entwicklungen Analysen, Strategien und
Handlungsorientierungen“ ist bereits eine erste Konzeption vorgelegt worden. Darin
wird „Wohnen im Alter“ (WiA) nicht nur als eine Versorgungsaufgabe behandelt,
sondern als eine komplexe Thematik mit vielfältigen sozialen, wohnungswirtschaftlichen
und auch siediungsräumlichen Implikationen. Die Thematik ist derart komplex und
facettenreich, dass eine ausführliche Darstellung den Rahmen dieser HPW -
Fortschreibung sprengen würde. Vor allem die Verknüpfung des Themas WiA mit der
Pflege- und Förderungsproblematik lassen eine fachspezifische Aufbereitung geboten
erscheinen. Deshalb ist vorgesehen, eine separate Ratsvorlage zu erstellen. Diese wird
voraussichtlich Ende August in die politischen Gremien eingebracht. Folgende
inhaltliche Schwerpunkte sind vorgesehen:

= Entwicklung und Errichtung neuer Wohn- und Serviceformen für
Seniorinnen und Senioren,

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= Siediungs- und sozialräumliche Wirkungen von Projekten zum
Wohnen im Alter u.a. am Beispiel Handorf,

= Verbesserung von Rahmenbedingungen für einen Verbleib in
privaten Wohnungen,

= Ausbau der Verfahren und Kooperationsformen für das
Zusammenwirken von Stadt- und Sozialplanung, Altenhilfe,
Wohnungswirtschaft und Bewohnern.

An dieser Stelle sollen daher nur knapp einige Überlegungen (Diskussionsstand) zur
siedlungsräumlichen Relevanz des „Wohnen im Alter“ angerissen werden. Diese
Relevanz ergibt sich sowohl aus den Standortüberlegungen für Projekte aus dem
Segment Wohnen im Alter als auch aus der Tatsache, dass es sich um ein sehr
dynamisches Marktsegment handelt, das zur Unterstützung der Ziele der
Bestandsentwicklung genutzt werden kann.

In Münster hat sich in den letzten Jahren ein breiter Konsens zu den räumlichen Anfor-
derungen von Vorhaben aus dem Segment „Wohnen im Alter“ herausgebildet. Dieser
Konsens hat in der Stadtteilorientierung der Angebotsentwicklung (Prinzip 1) und in der
Präferenz für Standorte in zentralen Lagen und fußläufiger Erreichbarkeit der
Versorgungsangebote (Prinzip 2) seinen Niederschlag gefunden. Beide Prinzipien sollen
es den älter werdenden Bewohnern erleichtern, auch in einer neuen altersgerechten
Wohnung im heimischen Stadtteil/Quartier so lange wie möglich selbständig zu bleiben,
ohne bisherige Beziehungen und Gewohnheiten aufgeben zu müssen. Es wird erwartet,
dass die maßgerechte Angebotsgestaltung nach den Bedürfnissen der Quartiers-
bewohner die Angebote zusätzlich attraktiv macht und positiv auf die Mobilität der
Zielgruppe wirkt. Die stadteil-/quartiersorientierten Angebotsentwicklung könnte noch
durch eine Belegungspräferenz für Quartiersbewohner gestützt werden. Diese
räumlichen Anforderungen werden in Zukunft - neben einer Vielzahl sozialplanerischer
Kriterien - bei der Beurteilung von Vorhaben zum Wohnen im Alter Berücksichtigung
finden.

Die Dynamik des Marktsegmentes Wohnen im Alter schafft aber auch Spielräume, die

zur Stabilisierung und Weiterentwicklung von (gefährdeten) Siediungsbeständen im
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Sinne der strategischen Wohnstandortentwicklung genutzt werden können. Über
konsensfähige Vorhaben zum Wohnen im Alter könnte der Einstieg in Prozesse zur
Anpassung älterer Wohnsiediungsbestände an die Nachfrageentwicklung gesucht
werden. Der Bezug altersgerechter Wohnungen bietet Gelegenheiten, frei werdende
Wohnungen an heutige Marktanforderungen anzupassen und jüngeren Haushalten zur
Verfügung zu stellen. Dieser Effekt ist zur Stabilisierung von Wohnquartieren durchaus
wünschenswert. Den Überlegungen dazu fehlt allerdings noch die praktische Erprobung.
Im Arbeitskreis „Wohnen in Münster“, in dem die Wohnungsmarktexperten dieser Stadt
miteinander kooperieren, wird nach Wegen gesucht, diese Überlegungen in die Tat

umzusetzen.

6. Stadtregionale Kooperation (Beschlusspunkt 5)

Im Rahmen der HPW - Fortschreibung 2000 wurde berichtet, dass die Wohnsiedlungs-
entwicklung aus Sicht der Nachbargemeinden nicht zu den bevorzugten Themen der
stadtregionalen Kooperation gehört. Der Rat der Stadt Münster hat in Kenntnis dieses
Sachverhaltes die Verwaltung dennoch explizit beauftragt, die Kooperation auch in
Fragen der Wohnsiedlungsentwicklung fortzusetzen und dabei die Interessen und
Beurteilungsmaßstäbe, die in den 90er Jahren, aus Anlass der GEP-Fortschreibung
entwickelt wurden, zu wahren. In den 90er Jahren ist der Grundsatz geprägt worden,
dass die Stadt Münster an den positiven Entwicklungen (Einwohner, Wohnungen) in der
Stadtregion in einem Umfang partizipieren sollte, der annähernd ihrer Position und
ihrem Gewicht (Einwohneranteil) in der Stadtregion entspricht.

Dieser Grundsatz verlangt in erster Linie Maßnahmen der Stadt zur Eindämmung der
Suburbanisierung. Dazu zählt insbesondere die Entwicklung von Wohnungsangeboten
in Münster, um sowohl die endogene Nachfrage als auch die auf die Stadt gerichtete
Zuwanderung aufnehmen zu können. Die Stadt verlangt von ihren Nachbargemeinden
keineswegs Verzicht und Zurückhaltung bei der eigenen Wohnungs- und Baulandpolitik
zugunsten der Stadt Münster. Gegenüber den Kooperationspartnern in den Nachbar-
gemeinden konnte diese Position inzwischen glaubhaft gemacht und Vorbehalte

abgebaut werden.
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Anlage 1 zur Vorlage an den Rat V/0351/2005

In der Bürgermeisterrunde 2004 wurde vereinbart, Fragen der Bevölkerungs- und
Wohnsiedlungsentwicklung zu einem Schwerpunkt im Rahmen des stadtregionalen
Informationsaustauschs zu machen. Dazu gehörte u. a. ein Austausch von Planungs-
grundlagen, eine Zusammenführung von stadtregionalen Strukturdaten und die
Auseinandersetzung mit Vorausschätzungen zur Bevölkerungsentwicklung. Im Mai 2005
hat die Bürgermeisterrunde als Ergebnis des Austauschs zwei Notwendigkeiten bzw.
Chancen in der stadtregionalen Zusammenarbeit festgestellt:

1. Mit Blick auf die langsam fortschreitende Alterung in den Siediungsteilen der
Stadtregion stehen alle Kommunen mehr oder weniger vor der Herausorderung,
die Voraussetzungen für eine zukunftsfähige Wohnversorgung der älteren
Bewohner zu schaffen, um damit ein „alt werden“ im vertrauten Lebensumfeld
zu ermöglichen. Hierzu hat die Bürgermeisterrunde vereinbart, auch auf
stadtregionaler Ebene kommunale Lösungsansätze zu entwickeln und ggf. auch
gemeinsam umzusetzen.

2. Die Auseinandersetzung mit den Einwohner - Wachstumspotenzialen der
Stadtregion führte zu der Erkenntnis, dass angesichts der offenkundig in der
Summe zu großen Entwicklungserwartungen der Städte und Gemeinden die
durchaus gewollte Konkurrenz zwischen den Wohnstandorten in hohem Maße
verschärft werden kann. Ein daraus ggf. resultierender
Verdrängungswettbewerb birgt die Gefahr von Fehlinvestitionen und nicht
ausgelasteten Infrastrukturen; zur Vermeidung dieser Entwicklung werden
derzeit im Auftrag der Bürgermeister geeignete strategische und/ oder
operationale „Synchronisierungsvorschläge" erarbeitet.

Der Planungsausschuss und der HFA ist erstmalig im Herbst 2003 mit einer gemein-
samen Berichtsvorlage der Städte und Gemeinden der Stadtregion über den Stand
stadtregionaler Zusammenarbeit informiert worden. Die nächste Berichterstattung ist
zum Jahreswechsel 2005/2006 geplant. Zuvor ist seitens der Bürgermeister vorge-
sehen, am 26.08.2005 mit Vertretern der Ratsfraktionen aus den einzelnen Gemeinden
den aktuellen Stand und die Perspektiven stadtregionaler Zusammenarbeit zu

diskutieren.
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7. Mengengerüst 2020 (Beschlusspunkt 6.1)

Mit dem Ratsbeschluss zum HPW 2000 hat die Verwaltung den Auftrag erhalten, zur
Vorbereitung der Weichenstellungen für die langfristige Wohnungs- und Baulandpolitik
auch die Bedarfsrechnungen zum langfristigen Wohnungs- und Flächenbedarf zu
überarbeiten und auf den Planungszeitraum bis 2020 auszurichten. Die notwendigen
Arbeiten dazu sind eingeleitet, aber noch nicht abgeschlossen worden. Die gleichen
Überlegungen, die zur Begründung der strategischen Wohnstandortentwicklung führen,
stellen die klassischen Methoden zur Ermittlung von Wohnungs- und Flächenbedarfen
immer mehr in Frage. Die Notwendigkeit der Baulandbereitstellung wird in Zukunft
weniger über ihren Beitrag zur Wohnungsversorgung zu beurteilen sein, als vielmehr
über ihre Rolle bei der Umsetzung strategischer Ziele der Stadtentwicklung.

Die Bereitstellung von Neubaugebieten wird auch unter diesen neuen Vorzeichen
dauerhaft eine Aufgabe der Stadtpolitik bleiben. Ein attraktives Baulandangebot ist
danach ein Mittel, um die demografische Entwicklung zu beeinflussen und innerhalb
eines wünschenswerten Korridors zu halten. Dies erfordert, dass Umfang und Qualität
neuer Wohnbaugebiete nachfragegerecht gestaltet werden. Normative Bedarfs-
rechnungen, die allein auf der Einwohner- und Haushaltsentwicklung beruhen, reichen
zur Ausgestaltung einer angebotsorientierten Baulandpolitik nicht aus. Es ist daher nach
neuen Wegen zu suchen, um die Erarbeitung eines Mengengerüsts „Einwohner,
Wohnungen, Bauland“ an die aktuellen Erkenntnisse zur Einwohner- und Wohnungs-
marktentwicklung anzupassen und in die strategischen Überlegungen zur langfristigen
Stadtentwicklung einzubetten. Diese Überlegungen sind noch nicht abgeschlossen. Es
gelingt bisher noch nicht, die Überlegungen zur Einwohner- und Haushaltsentwicklung
mit der Baulandbereitstellung und der Entwicklung eines nachfragegerechten
Wohnungsangebotes in Einklang zu bringen und zu einem stimmigen Mengengerüst zu
verbinden. In den folgenden Ausführungen sollen einige Aspekte dieser Problematik
erläutert werden.

Die voraussichtliche Einwohnerentwicklung ist in herkömmlichen Mengengerüsten eine

Basisgröße, von der die Haushaltsentwicklung, der Wohnungsbedarf und die Nachfrage
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Anlage 1 zur Vorlage an den Rat V/0351/2005

nach Einfamilienhäuser und davon abhängig der Baulandbedarf abgeleitet werden
können. Die bevorstehenden Marktveränderungen stellen diese Abhängigkeiten in
Frage. In Zukunft wird die Nachfrage (und damit die Einwohner) stärker als bisher den
attraktiven Angeboten folgen. Damit verliert die Größe Einwohner ihren Stellenwert als
Ausgangsgröße für Folgerechnungen. Die Einwohnerentwicklung wird selbst zu einer
abgeleiteten Größe, die u. a. von der Angebotsgestaltung auf dem Wohnungsmarkt
abhängt. Die Einwohnerentwicklung in Münster wird folglich von den erfolgreichen
Bemühungen der Stadt abhängen, nachfragegerechte Wohnungs- und Baulandange-
bote zu entwickeln, um das durchaus vorhandene „Einwohnerentwicklungspotenzial“ an
die Stadt zu binden. Wenn sich die Stadt für diesen Weg entscheiden sollte, dann
werden die bisherigen Aktivitäten in der Bauland- und Wohnungspolitik nicht ausreichen.
Allein um die derzeitige Einwohnerzahl (280.000 EW, \Vohnbevölkerung) zu halten,
sind zusätzliche Wohnungen in einer Größenordnung erforderlich, die nur zu etwa
einem Drittel durch den individuellen Eigenheimbau abgedeckt werden kann.

Zurzeit ist absehbar, dass die Anzahl der Personen in den Altersjahrgängen, die in der
Regel Eigentum bilden, deutlich zurückgehen wird. Gleichzeitig ist zu erwarten, dass
zunehmend Einfamilienhäuser aus dem Bestand im Zuge des Generationswechsels als
Miet- oder Kaufobjekte auf den Markt kommen werden. Diese Gebrauchtimmobilien
werden einen immer größer werdenden Teil der Einfamilienhausnachfrage abdecken
können. Es wird weiterhin eine Vielzahl von Haushalten geben, die ihre individuellen
Wohnvorstellungen in einem Einfamilienhausneubau umsetzen wollen. Die Stadt
Münster wird in Zukunft voraussichtlich stärker als in früheren Jahren Gelegenheit
haben, für diese Nachfrage innerhalb der Stadtgrenzen ausreichende attraktive
Angebote zu schaffen. Die Baulandbereitstellung ist ein Mittel, um diese Bauwilligen in

der Stadt zu halten und baulandbedingte Fortzüge zu vermeiden.

Doch auch wenn das Baulandangebot der Stadt attraktiv gestaltet wird, schafft der
Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern nur einen Teil der Wohnungen, die
erforderlich sind, um den Wohnungsmarkt zu einem fördernden Faktor für die
demografische Entwicklung zu machen. Der überwiegende Teil der zur Realisierung der
potenziellen Einwohnerentwicklung erforderlichen zusätzlichen Wohnungen muss

demnach in Wohnformen außerhalb des individuellen Eigenheimbaus entstehen. Es ist
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zu erwarten, dass der Markt dazu eine Vielzahl neuer Angebotsformen hervorbringen
wird. Bereits heute wird das Angebot für das Wohnen im Alter immer differenzierter. An
geeigneten Standorten entstehen Stadtvillen, mit Miet- oder Eigentumswohnungen für
den gehobenen Anspruch. Die zunehmende Mobilität auf dem Arbeitsmarkt hat die
„Wohnung auf Zeit“ mit zusätzlichen Serviceleistungen als neue Angebotsform
hervorgebracht. Auch das Mieteigenheim mit seinen geringeren Bindungen wird
angesichts der erforderlichen beruflichen Mobilität zu einer Alternative für Familien. Ob
der klassische Mietwohnungsbau wieder zu einer unter Mengenaspekten relevanten
Größe wird, hängt eher von den steuerlichen Rahmenbedingungen und finanziellen
Förderbedingungen.

Die erwarteten Veränderungen der Haushaltsstrukturen werden die Zahl der Haushalte
ansteigen lassen, deren Wohnpräferenzen eher auf Wohnangebote in städtischen
Strukturen gerichtet sind, als auf Einfamilienhäuser in Neubaugebieten. Attraktive
Standorte für diese Wohnangebote können zwar auch Neubaugebiete in Randlage sein,
prädestiniert sind jedoch zentrale Standorte mit günstigen Versorgungsstrukturen.
Derartige Standorte entstehen häufig im Zuge der \WVeiterentwicklung und
Umstrukturierung von Siediungsbeständen (Militär-, Post-, Bahn- und Industriebrachen).
Entwicklungen in diesen Bereichen sind jedoch kaum langfristig planbar und nur schwer
für das Mengengerüst nutzbar zu machen.

Für die Marktfähigkeit von Neubauprojekten kommt es darauf an, dass Wohnungen dort
entstehen können, wo sie nachgefragt werden. Begehrte Standorte sind in Münster
nach wie vor innerstädtische Wohnquartiere. Viele dieser Quartiere haben in den letzten
Jahren auf Grund der Haushaltsentwicklung starke Einwohnerrückgänge hinnehmen
müssen. In manchen Wohnungsbeständen entsprechen Wohnungsgrundrisse und -
ausstattung nicht mehr heutigen Marktstandards, so dass Einwohnerrückgänge mit
Segregationstendenzen einhergehen. Wenn diese Tendenzen anhalten, drohen noch
vorhandene Versorgungsangebote weg zu brechen. Es besteht ein Interesse daran,
diese Quartiere zu stabilisieren und ihre langfristige Attraktivität zu erhalten. Auch dazu
sind marktgerechte Wohnungsangebote notwendig. Diese können durch Anpassungen

im Bestand aber auch durch die behutsame Einfügung neuer Wohnungen in

16

Anlage 1 zur Vorlage an den Rat V/0351/2005

bestehende Strukturen entstehen. Das Mengengerüst sollte auch die Möglichkeiten zur

Angebotsentwicklung zur Quartiersstabilisierung erfassen.

Zurzeit ist in Münster noch keine Strategie entwickelt, um die erforderlichen Wohnungs-
angebote außerhalb des individuellen Einfamilienhausbaus zu initiieren. Hier besteht ein
großer Klärungs- und Handlungsbedarf. Ohne eine klare Aussage zur Bereitschaft, sich
für mehr attraktive Wohnangebote in städtischen Lagen einzusetzen, um die diesbe-
zügliche Nachfrage aufzufangen, fehlt eine wichtige Orientierung für das Mengengerüst.
Ohne ausreichende Wohnungsangebote in diesem wichtiger werdenden Marktsegment
kann auch die Einwohnerentwicklung kaum stabil gehalten werden

Ein besonderes Angebotssegment mit starkem Zuwachspotenzial stellen die verschie-
denen Wohnformen für das Wohnen im Alter dar. Der Wohnungsbedarf der älteren
Mitbürger entsteht nicht, weil die Anzahl der älteren Menschen zunimmt, sondern weil
die derzeitigen Wohnungen häufig nicht auf die Bedürfnisse der älter werdenden
Menschen zugeschnitten sind. Es bietet sich an, die große Dynamik in diesem Bereich
für Zwecke der strategischen Wohnstandortentwicklung zu nutzen, denn schließlich
werden mit dem Neubau Alten gerechter Wohnungen vorhandene Wohnung frei, die für
andere Nachfragegruppen bereitgestellt werden kann. Dieser Effekt kann quartiersbe-
zogen gezielt gefördert werden (Umzugsmanagement). Inwieweit er im städtischen
Mengengerüst berücksichtigt finden kann, bedarf der praktischen Erprobung und
Absicherung.

Fazit:

Das neue Mengengerüst zur Wohnungs- und Baulandentwicklung kann sich in Anbe-
tracht der bevorstehenden Marktentwicklungen nicht mehr an normativen Versorgungs-
zielen ausrichten, sondern sollte versuchen einen quantitativen Rahmen für die Ent-
wicklung von Wohnungs- und Baulandangeboten abzustecken. Dazu ist ein in sich
stimmiges Gefüge der Einwohner-, Haushalts- Wohnungs- und Baulandentwicklung zu
erstellen. Dieses Gefüge ist in die strategischen Überlegungen zur Stadtentwicklung
einzupassen und insbesondere an der strategischen Wohnstandortentwicklung aus-
zurichten, die sich zur Aufgabe gestellt hat, den Wohnungsmarkt zu einem fördernden

Faktor für die Einwohnerentwicklung zu machen.
17

Anlage 1 zur Vorlage an den Rat V/0351/2005

Während für die Bemessung des Umfangs der Neubautätigkeit im Ein- und Zweifami-
lienhausbereich bereits einige Orientierungen vorliegen, fehlen diese zurzeit völlig im
„Mehrfamilienhausbereich‘“. Für die Erreichung der Ziele in der Einwohnerentwicklung ist
Mehrfamilienhausbau in einem Umfang erforderlich, der bisher keine ausreichende
Absicherung findet. Standorte und Vorhaben, die für Investoren marktgerecht und
rentierlich sind, scheitern nicht selten an Interessenkonflikten mit der ansässigen
Bewohnerschaft. Bei dieser Sachlage ist ein widerspruchsfreies Mengengerüst kaum zu
erstellen. Eine Faustregel hat jedoch Bestand: Mit jeder Wohnung, die zu wenig bereit
gestellt wird, fehlen der Stadt zwei Einwohner, oder anders ausgedrückt, wenn in
Münster nicht — neben dem Eigenheimbau - pro Jahr 600 bis 1000 zusätzliche
Wohnungen angeboten werden, wird die Einwohnerzahl der Stadt bereits vor 2020
deutlich schrumpfen. Wenn kein Weg gefunden wird, um das Angebot an
nachfragegerechten Wohnungen außerhalb des individuellen Eigenheimbaus
sicherzustellen, bleibt nichts anderes übrig, als die Ziele für die Einwohnerentwicklung
zu revidieren.

8. Sozialverantwortliche Wohnungsversorgung

Dieses Thema wird ausführlich in der Anlage 3 erörtert.

8 Schlussfolgerungen

Die Ausführungen in Anlage 3 zeigen, dass die traditionelle Aufgabe der städtischen
Wohnungspolitik, Personengruppen mit Marktzugangsschwierigkeiten zu versorgen,
auch künftig erhalten bleibt und keineswegs geringer wird. Bei der Bearbeitung der
einzelnen Aufträge zum HPW 2000 ist in den vergangenen Jahren die Erkenntnis
gewachsen, dass es sinnvoll ist, die sozialpolitischen Anliegen der städtischen Bauland-
und Wohnungspolitik deutlicher als bisher von den strategischen und eher stadt-
ökonomischen Anliegen zu unterscheiden. Gerade vor dem Hintergrund der zu

erwartenden Auswirkungen des demografischen Wandels auf den Wohnungsmarkt
18

Anlage 1 zur Vorlage an den Rat V/0351/2005

gewinnen die strategischen Aspekte der Wohnungs- und Baulandpolitik an Bedeutung.
Neben die Wohnungsversorgung tritt daher zunehmend die Aufgabe, den Wohnstandort
Münster unter Marktbedingungen zu stärken. Eine erfolgreiche Wohnstandortpolitik
findet ihre Motivation in den positiven demografischen und stadtökonomischen Auswir-
kungen. Der attraktive Wohnstandort Münster ist das Pendant zum attraktiven Hoch-
schul- und Wirtschaftsstandort.

Diese wohnstandortpolitischen Überlegungen verlangen neue Denkansätze auch in
bisherigen Arbeitsfeldern der Bauland- und Wohnungspolitik. Im neuen Handlungsfeld
„strategische Wohnstandortentwicklung‘, das in der Anlage 2 behandelt und mit
Beschlusspunkt 2 der Ratsvorlage verankert werden soll, münden die Erkenntnisse aus
der Bearbeitung der unterschiedlichen Aufträge zusammen.

. Vorlage an.den Rat.Nr. 1337/00 Anhang 1 zur Anlage 1

""Handlungsprogramm Wohnen - Fortschreibung 2000"

Der Rat hat am 16.05.2001. den nachfolgeniden Beschluss gefasst: ”

Bschluss

2.

Dar Bericht zum Handlungsprogramm Wohinen.(Anlage 1) wird zur Kenntnis genommen

Die Mengenziele des "Handlungsprogramms Wohnen (HPW)", die erstmalig mit der Beschlussfassung in
1993 ‚festgelegt und mit. der Fortschreibung. in 1997 ausdifferenziert wurden, werden an aktuelle
Erfordernisse angepasst. ö

2.1. ; Die für die Planungs- und Erschließungsleistungen der Stadt maßgeblichen Steuergrößen werden ‘2 zur
verstärkten Förderung des Eintahlllanhiauehates wie folgt festgesetzt: :

- Für die im Zeitraum. 2001. .- 2005 zu erschließenden Baugebiete ‚soll . insgesamt ‘ein
Orientierungswert :von .2/3. Einfamilienhausbau. (EFA) .und. 1/3: Mehrfamilienhausbau (MEFA)
; angestrebt werden. Hierbei handelt es sich um einen gesamtstädtischen Orientierungswert, der in,
"Abhängigkeit ‘ von der Lage : im :Stadtgebiet : Abweichungen aus ‚städtebaulichen
(stadtteilbezogenen), sozialen und infrastrükturellen :Gründen ermöglicht. ;
=: .Der Gesamtvorrat,an baureifen Flächen in. Baugebieten. wird auf. einen Zielwert ;von 5000 WE
festgesetzt. Hierbei wird der Anteil für den Einfamilienhausbau auf 2400. WE (4 x :600. WE)
angehoben.

2.2 Die in der Anlage angenommenen ererein e für- die Yoraussichtlich Bautätigkeit in der
Stadt Münster werden zur Kenntnis genommen.: -

Die strategischen Orientierungen und Qualitätsziele der. Bauland- und Wohnungspolitik der Stadt Münster werden

wie folgt präzisiert und ergänzt:

3.1. , Nachfrageorientierung: Die Leistungen der Stadt. zur Einflussnahme auf das Wohnungs: und Baulandangebot
sind noch stärker als bisher an den Vorstellungen’ der Bauland- und Wohnungsnachfrage zu orientieren,

’ allerdings ohne Preisgabe der Qualitätsziele für die Siedlungsentwicklung:

3.2. Zielgruppenorientierung. Die städtischen Leistungen zur Bauland:.und Wohnungspolitik sollen verstärkt darauf

. ‚ausgerichtet werden, attraktive Angebote insbesondere für (die ‚Zielgruppe „Junge“ Familie® zu entwickeln.
Weitere Zielgruppen,sind ältere Menschen und Menschen mit Behinderungen.

3.3  Ortsbezogenheit. Bei der Umsetzung gesamtstädtischer Entwicklungsziele in den Stadtteilen, ist den örtlichen
Interessen, Besonderheiten. und. Entwicklungschancen \ sowie‘. der. ‚Sicherung - bzw. Reaktivierung
stadttellbezogener Infrastruktur gerade in Kleinstadtteilen ein hoher. Stellenwert beizumessen.

3.4 "Prozessqualitäten: Zur .Gewährleistung .von "Zielgruppencrientierung; Nachfrageorientierung “und
Ortsbezogenheit sind sowohl: erprobte Vorgehensweisen ‘anzuwenden: als ‚auch innovative Verfahren: mit
ausgeprägten partizipativen Elementen zu ta und ‚einzusetzen.

Die: Verwaltung wird beauftragt, ‚die Leistungen zur. Unterstützung der strategischen "Ziele der Bauland-. und
Wohnungspolitik unter Einsatz‘’von Marketingmethoden zu: bündeln.:Bei der Vorbereitung und Umsetzung eines
"Wohnstandortmarketings" : sind. nach Möglichkeit:...die professionellen Akteure "des WohhungsmatkteS
einzubeziehen. ‚Die Verwaltung legt! hierzu bis zum Ende des Jahres dem Ratein Grundkonzept vor.

.. Die "Verwaltung wird beauftragt, die städtregionale Kooperation mit den Nachbargemeinden zu. Fragen des

regionalen Wohnungsmarktes und der Siediungsentwicklung fortzusetzen und dabei die bei der GEP-Aufstellung
formulierten Ziele weiterzuverfolgen. Ziel ist es. zunächst, eine regionale Wohnungsmarktbeobachtung zu .
etablieren.

Zur Vorbereitüng der Weichenstellungen’für die,langfristige Bauland-. und’ "Wohnungspolitik wird. die Verwaltung

beauftragt, -:

6.1: die Bedarfsrechnungen zum langfristigen Wohnungs- und Flächenbedarf parallel zum geplanten. GEP -
Verfahren zu überarbeiten (neues Mengengerüst) und auf.den Planungszeitraum 2020 auszurichten, Dabei ist:
insbesondere zu. prüfen, wie. sich demografische Entwicklungstendenzen . auf die Struktur des
Wohnungsbedarfs, die Wohnpräferenzen und den Baulandbedarf auswirken werden:

6.2 "vor der nächsten Überarbeitung des HPW einen Programmbaäustein zur Förderung des "Wohnens im

. Bestand”: zu entwickeln und ‚Konzepte‘ zur Verstärkung der Zielgruppenorientierung auf ‚junge
Familien, : ‘ältere. Menschen, Menschen ‚mit Behinderungen sowie sozial und” Wwitisphaftlich
' benachteiligte-Haushalte vorzulegen.
6.3, die zu.‚erarbeitenden Bausteine: (Mengengerüst, Wohnen im Alter, Neues Wohnen im Bestand) mit der
‚ tumusmäßigen Berichterstättung | im Jahr 2003 vorzulegen.

“ Die Verwaltung. wird beauftragt, die: mit dem HPW 1993 festgelegten Hahdlungsarisätze zur finanziellen: Förderung

des Wohnungsbaus. (Themenfeld B)'sowie zur- Wohnüngsversorgung. und Bestandssicherung (Themenfeld C) unter
Berücksichtigung der Entwicklungen auf dem Wohnungsmarkt sowie‘ veränderter Schwerpunkte in. der Wohnpolitik

' inhaltlich: fortzuschreiben.--Die. Verwaltung zeigt: den : aktuellen : Handlungsbedarf. rechtzeitig , auf, ‚entwickelt

konzeptionelle Maßnahmen hierzu und legt diese dem Rat zur Entscheidung vor:

Mit den 0.9 Beschlüssen ist .der Antrag der. CDU-Fraktion an den Rat. N. 281/99 vom 26.10. aape "Neuer
Wohnungsmix mit mehr ‚Einfamilienhäusern (Anlage 2).erledigt., .

baureif 2005

543-04H
772-03A
874-02A
972-05
baureif 2006

471-02
543-04G
575-040
614-02
761-05
763-03

baureif 2008

464-05
574-03B
5385-04

baureif 2010
2005 - 2010

Anhang 2 zur Anlage 1

geplante Wohneinheiten

Stolbergstr.

Duesbergweg / Werlandstr.
Roxel Nord, Teil 2

Ortskern Sprakel
Merschkamp / Braunsbergstr.
Amelsbüren-Süd, südöstl. Teil

Mecklenbeck - Mitte, westl.. Erweiterung

westlich Dorbaumstraße

Wolbeck Nord, nördl. Am Borggarten, östl. Teil
Westfalenstr (ehemalige Baumschule Eschweiler)

Nelson-Kaserne

Mecklenbeck - Mitte, südöstl. Teil

Roxel-Nord, Teil 3

Portsmouth-Kaserne, Sportplatz

Gelmer, Gelmerheide

Sudmühle, östl.Erweiterung

Dorbaum, südl. Immelmannstr.- 1. Teil
Erbdrostenweg/ nördl. Kreisverkehr

Östlich Twenhövenweg

Wolbeck Nord, nördl. Am Borggarten, südwestl. Teil

Schmeddingstr., Nord

Nienberge Waltruper Weg

Häger, westl.Hanseller Str

Sprakel, westl. Erweiterung, nördl. Landwehr 1. Teil
Dorbaum, südl. Immelmannstr.- 2. Teil

Wolbeck Am Steintor /Petersheide

Sternkamp

Westl. Meesenstiege, südl. Teil

Nördl. Deermannstr.

Südl. Markweg

Roxel Bahnhof

Häger, östl. Erweiterung

Kinderhaus, nördl. Wilkinghege/westl. Gasselstiege
Maikottenweg

Wolbeck Nord, nördi. Am Borggarten, nordwestl. Teil
Amelsbüren-Süd, südwestl.Teil

Mecklenbeck-Hafkhorst

Roxel Nordwest, Teil 1A

Häger, nördl. DB

Westl. Schmittingheide

Gelmer, nördl. Wulferdingheide/östl. DEK

Flächenpotenziale zum Baulandprogramm 2010

möglicher Zeitpunkt der Baureife

BE 2005
BEE 2006
BEE 2007

2008

2009
2010

| Regionalentwicklung

Amt für Stadt- und _

Statistik BE

Wohnbauflächenmonitoring

Kartografie
und Entwurf: Annemarie Harjans

06/2005

- SOZIALVERANTWORTLICHE WOHNUNGSVERSORGUNG -

Sozialverantwortliche Wohnungsversorgung

Inhalt

1.

Wohnungsmarktlage und markante Entwicklungen
Ausdifferenzierung der Teilmärkte

Angebotsknappheit bei bezahlbaren Mietwohnungen
Nachfrage nach erschwinglichem Wohneigentum
Auswirkungen der Hartz IV-Reform

Rückgang kommunaler Belegungsmöglichkeiten

Angebotsentwicklungen

Ablauf von Bindungswirkungen im preisgebundenen Mietwohnungsbestand
Perspektiven zur weiteren Nutzung ehemaliger Sozialwohnungsbestände
Mietwohnungsbestände mit künftig auslaufenden Sozialbindungen
Eigentümer-Landschaft lokaler Anbieter von preiswertem Wohnraum
Bautätigkeit im geförderten Mietwohnungsbau

Gefördertes Wohneigentum

Nachfrageentwicklungen
Zielgruppen sozialer Wohnraumversorgung
Wohnungssuchende

Besondere Herausforderungen im Rahmen des öffentlichen Versorgungsauf-
trags

Fluktuation im sozialen Mietwohnungsbestand

Kommunale Einflussmöglichkeiten bei der Wohnungsvergabe
Anwendung der Überlassungsverordnung
Ausblick

Wohnungspolitische Schwerpunkte und Handlungsbedarfe der sozialen

Wohnungsversorgung

Sicherung einer sozialverantwortlichen Wohnungsversorgung durch koopera-
tives Zusammenwirken der Akteure

Anpassung von Wohnungsbeständen und Serviceleistungen

Neubau von Mietwohnungen zugunsten besonderer Zielgruppen und Ange-
botsformen

Unterstützung und Förderung von Wohneigentum für „Schwellenhaushalte“

Fazit - Ausblick

Anhang

Handlungsprogramm Wohnen 2005 - Anlage 3

DOOoOMNDNDM

oo onsnao»r»nB

10
12

13

14
14
15

16

16

17
18

21

22

Seite 1 von 23

- SOZIALVERANTWORTLICHE WOHNUNGSVERSORGUNG -

1. Wohnungsmarktlage und markante Entwicklungen

Ausdifferenzierung der Teilmärkte

Die Wohnungsmarktsituation in Münster hat sich deutlich verbessert, nachdem innerhalb der
vergangenen 10 Jahre (1994 bis 2004) mehr als 16.000 neue Wohnungen errichtet wurden.
Jede vierte Wohnung davon ist aus staatlichen Mitteln der Wohnraumförderung mitfinanziert.
Der gesamte Wohnungsbestand in Münster nahm im o.g. Zeitraum um ca. 10 Prozent zu
und umfasst inzwischen etwa 143.300 Wohnungen. Ein in weiten Teilen funktionierender
Wohnungsmarkt gewährleistet inzwischen die Wohnungsversorgung der überwiegenden
Mehrheit der Haushalte. Damit stehen Mengenprobleme zur Zeit nicht im Vordergrund der
allgemeinen Wohnungspolitik.

Nach wie vor sind dennoch nicht in allen Angebotssegmenten Probleme der quantitativen
und qualitativen Wohnungsversorgung gelöst. Dies gilt u.a. für den Teilmarkt preisgünstiger
Wohnungen. Fehlender bezahlbarer Wohnraum für Alleinstehende und Haushalte mit meh-
reren Kindern sowie ein zunehmendes Defizit an Angebotsqualitäten, die den Wohnbedürf-
nissen älterer/pflegebedürftiger Menschen aber auch junger Menschen mit Behinderungen
gerecht werden, führen zu Nachfrageüberhängen und setzen deutliche Signale für künftige
Bedarfe.

In Zukunft wird die sozio-ökonomische Schere zwischen Gesellschaftsschichten, die an stei-
gendem Wohlstand partizipieren und solchen, in denen sich eine „neue Armut“ verhärtet,
weiter auseinandergehen. Mit zunehmender Tendenz werden Haushalte infolge geringen
Einkommens, Absinken des Alterseinkommens, Arbeitsplatzverlust, Überschuldung, psycho-
sozialer Probleme oder anderer besonderer Merkmale an den Rand der Gesellschaft ge-
drängt. Am Wohnungsmarkt stigmatisieren sie zunehmend zu Problemgruppen, an die man
ungern vermietet, weil bei ihnen das Risiko von Mietausfällen, Instandsetzungskosten und
auch von nachbarschaftlichen Konflikten als besonders hoch gilt. Eine infolge eingeschränk-
ter Möglichkeiten in zunehmendem Maß räumlich konzentrierte Wohnungsversorgung dieser
Zielgruppen wirkt dabei problemverschärfend, weil sie eine gesellschaftliche Integration er-
schwert und weitreichende negative Folgen für betroffene Stadtteile /Wohnquartiere entfaltet.

Angebotsknappheit bei bezahlbaren Mietwohnungen

Der preisgebundene Mietwohnungsbestand, der für Zwecke einer angemessenen \Woh-
nungsversorgung am Markt benachteiligter Zielgruppen zur Verfügung steht, wird infolge
auslaufender Mietpreis- und Belegungsbindungen deutlich kleiner. Dieser Teilmarkt umfasst
mit derzeit ca. 11.500 Wohnungen nur noch ca. 8 % des gesamten \Wohnungsbestands in
Münster (1994: ca. 11 %). Mit dem Ablauf von Sozialbindungen schrumpft der bisher geför-
derte Mietwohnungsbestand bis zum Jahr 2016 auf ca. 7.000 Wohnungen zusammen.

Diese Entwicklung kann mit dem Neubau geförderter VVohnungen seit vielen Jahren nicht
mehr kompensiert werden. Inzwischen liegt der öffentlich geförderte Mietwohnungsbau na-
hezu brach. Sollte hier die Zurückhaltung potenzieller Investoren trotz bestehender Bedarfe
weiter anhalten, werden sich in Zukunft die Chancen wohnberechtigter Haushalte auf eine
Sozialmietwohnung weiter stark verringern.

Nachfrage nach erschwinglichem Wohneigentum
Trotz eingeschränkter Einkünfte gelingt es einer zunehmenden Zahl von Haushalten, sich
mit Wohneigentum selbst zu versorgen. Die Chancen, sich mit finanzieller Unterstützung

Handlungsprogramm Wohnen 2005 - Anlage 3 Seite 2 von 23

- SOZIALVERANTWORTLICHE WOHNUNGSVERSORGUNG -

staatlicher Mittel Eigentum zu schaffen, werden aber insbesondere für einkommensschwa-
che Familien abnehmen, sofern deren finanziellen entre weiter steigen und bisherige
Subventionen künftig weiter zurückgefahren werden.

Auswirkungen der Hartz IV-Reform

Im Zuge der Zusammenlegung von Arbeitslosen- und Sozialhilfe (Hartz IV) erhalten Bezieher
von Arbeitslosengeld Il kein Wohngeld mehr. Statt dessen übernehmen die Kommunen seit
01.01.2005 die Kosten der Unterkunft (incl. Heizung) bei Empfängern der Grundsicherung für
Arbeitssuchende (AIG ), der Sozialhilfe und der Grundsicherung im Alter. Voraussetzung für
die Übernahme der Wohnkosten ist jedoch, dass diese angemessen sind. Soweit die Auf-
wendungen für die Unterkunft einen einzelfallbezogenen angemessenen Umfang überstei-
gen, sind diese vom Träger so lange als Bedarf zu berücksichtigen, wie es nicht möglich o-
der zumutbar ist, diese Kosten ggf. auch durch Wohnungswechsel zu senken. Vor diesem
Hintergrund gewinnen ausreichende und nachfragegerechte Angebotspotenziale sowie städ-
tische Belegungsmöglichkeiten innerhalb preisgünstiger Angebotsbestände für Zwecke der
sozialen Wohnraumversorgung weiter an Bedeutung.

Nachhaltige Auswirkungen der Hartz IV-Reform auf die Wohnungsversorgung lassen sich
derzeit noch nicht detailliert abschätzen, da noch zu wenig zuverlässiges Datenmaterial aus
der Praxis vorliegt. Damit bleibt zunächst offen, ob und in wie weit durch diese Zielgruppe
(Empfänger Arbeitslosengeld II) eine Verlagerung der Nachfrage auf preisgünstige Wohnun-
gen zu erwarten ist und welche Haushaltsgrößen und Angebotstypen (Wohnungsgrößen)
davon betroffen sein werden. Unabhängig davon ist zu befürchten, dass mit dem Anstieg der
Zahl kleinerer Haushalte insgesamt und mit wachsendem Anteil Älterer die Versorgungssitu-
ation am Wohnungsmarkt in Münster für bestimmte Nachfragegruppen absehbar schwieriger
wird.

Rückgang kommunaler Belegungsmöglichkeiten

Bei anhaltender Nachfrage nach preiswertem Wohnraum verringert sich mit fortschreitendem
Ablauf von Mietpreis- und Belegungsbindungen im geförderten Mietwohnungsbestand das
Spektrum an rechtlichen Möglichkeiten, um einkommensschwache Haushalte mit dringen-
dem Wohnungsbedarf und besonderen Zugangsschwierigkeiten durch die Stadt Münster ge-
zielt mit angemessenem Wohnraum zu versorgen. Die Umsetzung des öffentlichen Auftra-
ges einer sozialverantwortlichen Wohnungsversorgung wird unter diesen Bedingungen künf-
tig immer schwieriger.

Handlungsprogramm Wohnen 2005 - Anlage 3 Seite 3 von 23

- SOZIALVERANTWORTLICHE WOHNUNGSVERSORGUNG - Amt für BE ia |
WOHNUNGSWESEN

2. Angebotsentwicklung

Ablauf von Bindungswirkungen im preisgebundenen Mietwohnungsbestand

Der öffentlich geförderte Mietwohnungsbestand (ehem. 1. Förderweg), der kraft seiner Miet-
preis- und Belegungsbindungen (zeitlich befristet) der Wohnungsversorgung finanziell und
sozial benachteiligter Haushalte vorbehalten ist, reduziert sich kontinuierlich. Im Vergleich
zum Jahr 1994 ist der gebundene Bestand trotz hoher Neubauleistungen in diesem Jahr-
zehnt mittlerweile um mehr als 2.500 Wohnungen „geschrumpft“.

Dieser Prozess wird sich künftig rasant fortsetzen:

Bereits bis zum Jahr 2009 entfallen für ca. weitere 3.440 Wohnungen die gesetzlichen Bin-
dungswirkungen. Bis zum 01.01.2016 werden insgesamt 4.750 Wohnungen die bisherige Ei-
genschaft „öffentlich gefördert“ verlieren, so dass sich der gegenwärtige Sozialwohnungsbe-
stand von bisher 11.500 auf 7.000 Wohnungen' reduziert.

Auch danach wird diese Reserve sukzessiv weiter schrumpfen. Neben Beständen mit länge-
rer Bindungsdauer (etwa 40 Jahren) verlieren ab dem Jahr 2017 auch diejenigen Wohnun-
gen ihre Bindungswirkungen, die nach der Reform des Wohnungsbaurechts 2002 mit einer
kürzeren Bindungswirkung von 15 oder 20 Jahren gefördert wurden. Seit vielen Jahren kann
diese Entwicklung durch den Neubau von geförderten Mietwohnungen nicht kompensiert
werden, so dass es langfristig in diesem Segment kaum noch nennenswerte Bestände ge-
ben wird, die ausdrücklich der Wohnungsversorgung einkommensschwacher Bevölkerungs-
gruppen dienen.

Perspektiven zur weiteren Nutzung ehemaliger Sozialwohnungsbestände

Nach dem Wegfall der Eigenschaft „öffentlich gefördert‘ sind die bisherigen Sozialwohnun-
gen grundsätzlich am freien Markt vermietbar. Damit eröffnen sich für die Eigentümer inner-
halb dort geltender gesetzlicher Rahmenbedingungen neue Spielräume im Hinblick auf die

Anpassung der Mieten an ortsübliche Marktpreise
Weitervermietung auch an andere Nachfragegruppen
qualitative Anpassung und Aufwertung von Wohngqualitäten
Preisgestaltung bei Verkäufen

.eooe

innerhalb dieser Bestände. Der Werdegang geförderter Wohnungen nach Ablauf der Bin-
dungen und deren künftiger Beitrag am Mietwohnungsmarkt für Zwecke der sozialen Woh-
nungsversorgung ist damit grundsätzlich ungewiss. Ob und inwieweit dieses Wohnungsan-
gebot auch weiterhin zu preisgünstigen Konditionen am Markt benachteiligten Zielgruppen
zur Verfügung stehen wird, hängt nicht nur von der Bereitschaft der Vermieter ab, einkom-
mensschwache oder sozial auffällige Personenkreise auch künftig als Mieter zu akzeptieren.

Unter zunehmend wirtschaftlich geprägten und gewinnorientierten Zielvorgaben sowie mit
wachsendem Wettbewerb einer nachfrageorientierten Marktpolitik werden Anbieter von
Wohnraum generell bestrebt sein, ihre Immobilien zukunfts- und marktfähig anzupassen und
gewinnorientiert zu verwalten. Die Höhe künftig erzielbarer Marktmieten wird dabei abhängig
sein von Lage, Ausstattung und Qualität der Wohnungen bzw. des Wohnumfelds.

! Mögliche Weiterentwicklungen des Bestands durch künftige Neubautätigkeit wurden nicht berücksichtigt

Handlungsprogramm Wohnen 2005 - Anlage 3 Seite 4 von 23

- SOZIALVERANTWORTLICHE WOHNUNGSVERSORGUNG -

Mietwohnungsbestände mit künftig auslaufenden Sozialbindungen
Vom Ablauf der Bindungswirkung betroffen sind bis zum Jahr 2016 vorwiegend Objek-
te/Wohnungen bzw. Siedlungsquartiere, die in den 60er und 70er Jahren öffentlich gefördert

bzw. bezugsfertig wurden.

Diese befinden sich insbesondere im Stadtbezirk Mitte sowie in Coerde und Kinderhaus-
West (Nord); in Berg-Fidel (Hiltrup); in Gremmendorf-West und Angelmodde (Süd-Ost) so-
wie in Gievenbeck (West) (vgl. Abb. 1).

=  Süd-Ost | 480
Ss ji
3 Hirup [E 931
Nord | 1.083
Mitte 1.734
0 500 1.000 1.500 2.000
Wohnungen
Abb. 1 Wegfall von Bindungswirkungen bis 2016 (nach Stadtbezirken)

Vor allem in attraktiven und sozial unauffälligen Stadtteilen / Wohnquartieren werden ehema-
lige Sozialwohnungen nach Anpassung an den Markt für einkommensschwache Nachfrage-
gruppen vermutlich auf Dauer nicht erschwinglich bleiben. Damit einhergehende Nachrück-
und Verdrängungsmechanismen bergen Gefahr, dass sich unter enger werdenden Spiel-
räumen für eine angemessene Wohnungsversorgung soziale Brennpunkte innerhalb städti-
scher Wohnquartiere neu bilden bzw. manifestieren.

Handlungsprogramm Wohnen 2005 - Anlage 3 Seite 5 von 23

= SOZIALVERANTWORTLICHE WOHNUNGSVERSORGUNG -

Der Ablauf von Sozialbindungen erstreckt sich innerhalb der nächsten Jahre sukzessive über
sämtliche Wohnungstypen:

5000
4000 =
5 3000
>
E
=
5
a ii
WE A CE Zu
0 i
bis 49,99 qm ab 50bis 6499 qm ab 65bis 79,99qm ab 80bis 94,%9aqm 95 qm und größer
(1-Pers.HH) (2-Pers.HH) (3-Pers.-HH) (4-Pers.HH) {&-Pers.HH)
Angemessenheit der sozialen Wohnungsversorgung nach HH-größen
7] Bestand am 01.01.2004 Ei Bestand am 01.01.2016
Abb. 2 Veränderung des Bestands nach Angebotstypen

Grundsätzlich bleiben diese Wohnungen als Angebotspotenzial dem allgemeinen Markt er-
halten. Mit Wegfall gesetzlicher Mietpreis- und Belegungsbindungen erweitern sich allerdings
die wirtschaftlichen und faktischen Verwertungsmöglichkeiten.

So spielen beispielsweise bei der Auswahl von Nachmietern besondere Kriterien einer
„Wohnberechtigung“ für den Vermieter zukünftig keine Rolle mehr: Einkommensgrenzen und
der Nachweis einer Dringlichkeit zur Anmietung entfallen.

Der Anbieter muss künftig auch nicht mehr auf eine „angemessene“ Belegung der Wohnung
achten und kann z.B. eine ehemalige 4-Zimmer-Sozialwohnung bei entsprechender Nach-
frage auch an einen kinderlosen Doppelverdiener-Haushalt vermieten.

„Problemmieter“ müssen als Kunden im Wohnungsbestand nicht länger akzeptiert werden.

Nicht nur zunehmende Angebotsengpässe schmälern absehbar die Chancen einkommens-
schwacher Haushalte zur Anmietung einer erschwinglichen Wohnung. Als Wohnungsbewer-
ber müssen sie sich künftig auch am freien Markt orientieren und sich hier gegenüber einer
breiteren und vor allem solventeren Nachfrage behaupten.

Fehlende Angebote für Zwecke einer angemessenen Wohnungsversorgung benachteiligter
Haushalte erhöhen außerdem die finanziellen Belastungen der Kommune, die anfallende
Kosten der Unterkunft für Leistungsempfänger von Sozialhilfe, Grundsicherung und Arbeits-
losengeld Il aus eigenem Etat aufbringen muss.

Handlungsprogramm Wohnen 2005 - Anlage 3 Seite 6 von 23

- SOZIALVERANTWORTLICHE WOHNUNGSVERSORGUNG -

Eigentümer-Landschaft lokaler Anbieter von preiswertem Wohnraum

Vor dem Hintergrund der Frage, welche Anbieter bezahlbare Wohnungen für einkommens-
schwächere Haushalte zur Bedarfsdeckung auch in Zukunft zur Verfügung stellen könnten,
bedarf es der näheren Betrachtung der Eigentümer-Landschaft im bisher noch preisgebun-
denen Angebotssegment und deren mutmaßlichem Verwertungsinteresse am künftig „unge-
bundenen“ Immobilienbesitz. Folgende Eigentümergruppen am lokalen Wohnungsmarkt
sind dabei von besonderem Interesse:

Private/Personengemeinschaften
deren Leitmotiv als Wohnungsanbieter i.d.R. gewinnorientiert ist und - mit fortschreiten-

dem Generationswechsel — vorwiegend im Aufbau und in der Sicherung eigenen Ver-
mögens liegt.

Örtliche Wohnungsunternehmen/ Wohnungsgenossenschaften
die sich trotz Wegfall der Gemeinnützigkeit mit hohen Investitionen für den Neubau und

den Erhalt preisgünstiger Wohnungsangebote bislang stark engagieren, ihre Unterneh-
mensziele aber zunehmend nachfrage- und gewinnorientiert ausrichten.

Kommunales Wohnungsunternehmen (Wohn+Stadtbau — W+S)

dessen gemeinnütziger und gesellschaftlicher Zweck sich vorrangig auf eine sichere und
sozialverantwortbare Wohnungsversorgung breiter Schichten der Bevölkerung konzent-
riert und damit der Kommune langfristig unmittelbar Möglichkeit bietet, auf das Angebot
preisgünstiger Wohnungen und eine sozialverantwortliche Belegung aktiv Einfluss zu
nehmen.

Mit Blick auf die bis 2016 wegfallenden Bindungen in öffentlich geförderten Mietwohnungs-
beständen einzelner Stadtbezirke ergibt sich hinsichtlich der Eigentumsverhältnisse folgen-
des Bild:

=
5
8
5
8
{72
Nord
Mite VE zz
Er — u |
0 200 400 600 800 1000 1200 1400 1600 1800 2000
Wohnungen

Ei Wohnungsunternehmen EIW+S EiPrivate Sonstige

Wegfall Sozialbindungen bis 2016 nach Eigentümergruppen

Handlungsprogramm Wohnen 2005 - Anlage 3 Seite 7 von 23

- SOZIALVERANTWORTLICHE WOHNUNGSVERSORGUNG -

WOHNUNGSWESEN

Demographische Veränderungen, ausdifferenziertere Wohnwünsche und Lebensstile sowie
ein verschärfter Wettbewerb unter den Anbietern stellen alle Eigentümer gleichermaßen vor
grundsätzliche Entscheidungen über eine zukunftsfähige und rentierliche Nutzung und Ver-
marktung ihrer Wohnungsbestände. Städtische Bestrebungen, den lokalen Wohnungsmarkt
zu einem fördernden Faktor für die Bevölkerungsentwicklung zu machen, setzen in diesem
Szenario deutliche Signale für wertoptimierende Strategien.

Parallel dazu bedarf es aus kommunaler Sicht der Mobilisierung und Sicherung einer ausrei-
chenden Mindestreserve preisgünstiger Wohnungen und Belegungsmöglichkeiten aus dem
Bestand. Die dazu notwendigen Mengeneffekte können nur mit einem möglichst breiten
Spektrum lokaler Akteure erzielt werden.

Aus Sicht der Kommune kann der öffentliche Auftrag zur gezielten Wohnraumsicherung und
-beschaffung in Zukunft nur durch Ausweitung kooperativen und sozialverantwortlichen Zu-
sammenwirkens sowohl mit der örtlichen Wohnungswirtschaft als auch mit privaten Vermie-
tern erfüllt werden.

Bautätigkeit im geförderten Mietwohnungsbau

In den 90er Jahren war der Geschosswohnungsbau wesentlicher Eckpfeiler der Bautätigkeit
in Münster. Bis zum Jahr 2004 wurden damit zur Versorgung einkommensschwacher Haus-
halte mehr als 3.700 neue Mietwohnungen am preisgebundenen Markt zur Verfügung ge-
stellt. Damit ist vor allem das Angebot familiengerechter aber auch barrierefreier Wohnquali-
täten größer geworden. Trotz hoher Bauintensität kann mit dem Neubau geförderter Miet-
wohnungen seit vielen Jahren nur noch ein Bruchteil der auslaufenden Bindungen kompen-
sieren werden.

700

600

505

500 -| 464

422

400 -

Wohnungen

287

300 +

231

200 -)

100 -

3
f) '’z

T T

1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

Bezugsfertigkeit geförderter Mietwohnungen (alle Förderwege)

Handlungsprogramm Wohnen 2005 - Anlage 3 Seite 8 von 23

- SOZIALVERANTWORTLICHE WOHNUNGSVERSORGUNG - ‚Amt für

WOHNUNGSWESEN

Mittlerweile ist die Bereitschaft zu Investitionen in den Geschosswohnungsbau allgemein
stark eingebrochen. Angesichts prognostizierter demographischer Veränderungen und mit
Blick auf sich ändernde Wohn- und Lebensstile wächst seitens potenzieller Investoren hier
die Verunsicherung über nachfragegerechte Angebotsformen und -qualitäten am Mietwoh-
nungsmarkt.

Auch die traditionellen Träger des sozialen Mietwohnungsbaues vor Ort haben sich aus die-
sem Segment weitgehend zurückgezogen und investieren vorwiegend in die Erhaltung und
Anpassung ihrer Bestände.

Gefördertes Wohneigentum

Das knappe Angebot an preisgünstigen großen und kinderfreundlichen Wohnungen stellt
vor allem Haushalte mit Kindern oftmals vor existenzielle Probleme. Die Versorgung mit
selbst genutztem Wohneigentum bleibt daher gerade auch für Haushalte mit knapp bemes-
senem Einkommen von großer Bedeutung. Angesichts unterschiedlicher Grundstückspreis-
niveaus zwischen Ballungszentren wie z.B. Münster und ländlicheren Regionen werden mit
der Eigentumsförderung auch solche Haushalte finanziell unterstützt, deren Einkommen die
gesetzlichen Einkommensgrenzen um bis zu 30 Prozent übersteigt.

Insgesamt 3.000 Haushalte verfügen derzeit über Wohneigentum in der Stadt Münster, das
mit Landesmitteln gefördert und bisher nicht abgelöst ist. Vornehmlich in Neubaugebieten
wurden davon seit 1994 bis heute mehr als 1.300 Objekte im Wohneigentum errichtet. Eine
favorisierte Stellung nehmen dabei Einzel-, Doppel- und Reihenhäuser ein.

Mit dem „Vorzieheffekt‘, der sich durch die Diskussion um den Wegfall der Eigenheimzulage
erstmals im Vorjahr bemerkbar gemacht hat, werden sich die Zugänge im Segment geför-
derten Wohneigentums zunächst weiter auf hohem Niveau halten.

3. Nachfrageentwicklungen
Zielgruppen sozialer Wohnraumversorgung
Seit der Reform des Wohnungsbaurechts, die am 01.01.2002 in Kraft trat, unterstützt

e die Förderung von Mietwohnraum insbesondere Haushalte mit geringem Einkommen
sowie Familien und andere Haushalte mit Kindern, Alleinerziehende, Schwangere, ältere
Menschen, Menschen mit Behinderungen, Wohnungslose und sonstige hilfebedürftige
Personen,

e die Förderung der Bildung selbstgenutzten Wohneigentums insbesondere Familien
und andere Haushalte mit Kindern sowie behinderte Menschen, die unter Berücksichti-
gung ihres Einkommens die Belastungen des Baus oder des Erwerbs von Wohnraum
ohne soziale Wohnraumförderung nicht tragen könnten.

Die Einkommensgrenzen des Personenkreises Wohnberechtigter wurden leicht angehoben.
Strukturell besonders begünstigt wurden dadurch Haushalte mit Kindern sowie Ein- und

Handlungsprogramm Wohnen 2005 - Anlage 3 Seite 9 von 23

- SOZIALVERANTWORTLICHE WOHNUNGSVERSORGUNG -

Zweipersonenhaushalte. Der Kreis potenzieller Haushalte, die als „Wohnberechtigte“ auf das
geförderte Angebotssegment zurückgreifen können, ist damit breiter gefasst.

Besonderer Unterstützung bei der Wohnungsversorgung bedürfen zum einen Menschen, die
aufgrund ihrer finanziellen Verhältnisse oder spezifischer Wohnbedürfnisse auf ein noch im-
mer knapp bemessenes preiswertes Angebotspotenzial angewiesen sind. Zum anderen zäh-
len zu den am Wohnungsmarkt benachteiligten Haushalten diejenigen, die aufgrund sozialer
oder persönlicher Merkmale als potenzielle „Problemmieter“ gemieden werden.

Zu den Zielgruppen mit besonderen Marktzugangsschwierigkeiten zählen in Münster aktuell
insbesondere:

Alleinstehende (Wohnungslose, Arbeitssuchende Studenten/Auszubildene)
Menschen im Alter, aber auch junge Menschen mit Behinderungen
Ausländische Haushalte (insbes. kinderreiche)

Familien und sonstige Hauhalte mit mehr als 2 Kindern (insbes. Alleinerziehende)
Überschuldete Haushalte

Empfänger von Transferleistungen

Personen mit besonderen psychosozialen Problemen

Wohnungssuchende

Als Indikator für die aktuelle Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum dient die Zahl Woh-
nungssuchender?. Sie definiert den Umfang der Haushalte, die am Stichtag 31.12. eines je-
den Jahres im Besitz eines gültigen Wohnberechtigungsscheines (WBS) sind und denen
bisher keine geeignetere Wohnung vermittelt werden könnte.

Nachdem die Zahl Wohnungssuchender seit Jahren mit deutlich mehr als 2.000 Haushalten
auf hohem Niveau stagnierte, ist sie im Jahr 2004 erstmals zurückgegangen. Eine Besse-
rung der Versorgungslage lässt sich daraus aber zunächst nicht ableiten. Da ein Rückgang
in allen Haushaltsstrukturen zu verzeichnen ist, lässt diese Entwicklung eher den Schluss
zu, dass Wohnberechtigte angesichts knapperer Angebote und deutlich eingeschränkten
Neubaugualitäten am Markt kurzfristige Pläne für einen Wohnungswechsel vermehrt zurück-
stellen.

Der Anteil Minderverdienender? bleibt beachtlich hoch und liegt regelmäßig bei mindestens
85 Prozent (vgl. Abb. 5). Auch Haushalte mit Erwerbseinkommen verfügen zumeist nur über
ein finanzielles Budget knapp oberhalb des Sozialhilfeniveaus.

2 Haushalte, die die Einkommensgrenze des & 9 WoFG einhalten und im geförderten Sozialwohnungsbestand wohnberechtigt sind (Einkommmensgruppe
A, ehemals 1. Förderweg)
3 Unterschreitung der Einkommensgrenzen nach $ 9 WoFG um mind. 20 Prozent

Handlungsprogramm Wohnen 2005 - Anlage 3 Seite 10 von 23

= SOZIALVERANTWORTLICHE WOHNUNGSVERSORGUNG - ‚Amt für 4
WOHNUNGSWESEN

r r

1890 1891 1992 1993 1094 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004

-%- Wohnungssuchende Haushalte gesamt -- darunter Minderverdienende

Entwicklung "Wohnungssuchende Haushalte" im Zeitraum 1990 bis 2004

Die Struktur der Gruppe „wohnungssuchender Haushalte“ deckt sich weitestgehend mit der
in Münster vorhandenen Struktur aller Haushalte:

&
= 28,0
z 9 265 m — u
E
<
20
_ 13,0
_ i 82.90 BE
10 4— 2 - r 6
4,2
1 Pers. 2 Pers. 3 Pers. 4 Pers. 5 und mehr Pers.
EZ Haushaltsstruktur in MS insgesamt
EI Struktur der "Wohnungssuchenden HH" in MS
Abb. 6 Struktur der Haushalte in Münster insgesamt im Vergleich zur Nachfragestruktur "woh-

nungssuchender Haushalte” (Stand 31.12.2003)

Handlungsprogramm Wohnen 2005 - Anlage 3 Seite 11 von 23

= SOZIALVERANTWORTLICHE WOHNUNGSVERSORGUNG -

Besondere Herausforderungen im Rahmen des öffentlichen Versorgungsauftrags
Dass es trotz zurückliegender hoher Bauleistungen für einkommensschwache Zielgruppen
noch immer Versorgungsprobleme gibt, hat mehrere Ursachen:

« Strukturelle Probleme
Die Angebotsstruktur des noch preisgebundenen bzw. preisgünstigen Wohnungsbestan-
des deckt sich nicht mit den Strukturen wohnungssuchender Haushalte (vgl. Abb. 2 und
Abb. 6). Es fehlen insbesondere kleine bezahlbare Wohnungen für Alleinstehende sowie
angemessene Wohnungen für Haushalte mit 2 und mehr Kindern.

«e Qualitative Defizite
Ausstattung und Grundrisse des geförderten Wohnungsbestandes, der überwiegend in
den 60er und 70er Jahren errichtet worden ist, werden funktionalen und sozialen Anfor-
derungen der heutigen Nachfragestrukturen zum Teil nicht mehr gerecht. Dies gilt sowohl
für eine familien-/kinderfreundliche Wohnungsversorgung (Alleinerziehende Haushalte /
Patchwork-Familien) als auch mit Blick auf sich ändernde \Vohnbedürfnisse / Wohnfor-
men von älteren und pflegebedürftigen Menschen.

« Veränderte Ansprüche

Auch der Teilmarkt preiswerter Wohnungen wandelt sich immer mehr vom Angebots-
zum Nachfragemarkt. Das hohe jährliche Angebot an Neubauwohnungen, das über ein
Jahrzehnt auch für besondere Bedarfsgruppen mit Kontinuität bis zum Jahr 2001 am
Markt zusätzlich bereitgestellt wurde, hat über bessere Auswahlmöglichkeiten zugleich
veränderte Wohnwünsche und höhere Wohnansprüche mitgeprägt. Wohnungsangebote
in älteren Beständen und weniger ansprechenden \Wohnlagen werden zunehmend kri-
tisch bewertet und finden weniger Akzeptanz bei WWohnungssuchenden. Dies spiegelt
sich nachhaltig auch in vielen Reaktionen von Bewerbern auf Wohnungsangebote des
Amtes für Wohnungswesen wieder. Dabei wird deutlich, dass eine breite Masse vorlie-
gender Wohnungsgesuche mittlerweile weniger von der objektiven Dringlichkeit per-
sönlicher Notlagen geprägt ist als vielmehr von dem subjektiven Ziel, die individuelle
Wohnsituation nach wirtschaftlichen oder praktischen Gesichtspunkten zu verbessern.
Die wohnungspolitischen Aufgaben der \Wohnraumversorgung für diese Zielgruppen kon-
zentrieren sich vornehmlich darauf, ein insgesamt knappes Angebot möglichst gerecht
und sozialverantwortlich zu verteilen.

e Engere wirtschaftliche Spielräume

Unter knapper werdenden Einkommensverhältnissen sind für bestimmte Zielgruppen
(z.B. junge Alleinstehende, ältere Menschen, Haushalte mit mehreren Kindern) anfallen-
de Wohnkosten selbst im geförderten Angebotssegment inzwischen nicht mehr bezahl-
bar. Dieser Aspekt trifft nicht nur auf jüngere Wohnungsbestände in Neubaugebieten zu.
Auch in (Groß-) Siedlungsbeständen der 60er und 70er Jahre überschreitet das Niveau
von Miete und Nebenkosten bereits teilweise die finanziellen Möglichkeiten besonders
einkommensschwacher Haushalte. Aus dem Umstand, dass vorrangig verdichtete Ange-
botsqualitäten in zumeist sozial belastetem \Vohnumfeld bei entspannteren Wohnungs-
märkten weniger nachgefragt werden, erklärt sich das Phänomen einzelner und vorüber-
gehender Leerstände an diesen Standorten trotz anhaltender Versorgungsengpässe im
preisgebundenen Segment.

e Segregation durch Verteilungsprobleme
Eine zunehmend größere Gruppe extrem einkommensschwacher Haushalte sowie aus
anderen Gründen diskriminierte Mieter sind auf einen immer kleiner werdenden Bestand
geeigneter Wohnungen zu verteilen. Da sich die Sozialwohnungsbestände innerhalb des

Handlungsprogramm Wohnen 2005 - Anlage 3 Seite 12 von 23

= SOZIALVERANTWORTLICHE WOHNUNGSVERSORGUNG - ‚Amt für EeEn

WOHNUNGSWI

Stadtgebietes in hohem Maße räumlich konzentrieren, sind die Kapazitäten zur Aufnah-
me von finanziell und sozial benachteiligten Mietern in einzelnen Wohn- und Siedlungs-
quartieren unter Berücksichtigung sozialverträglicher Schwellenwerte weitestgehend er-
schöpft.

Fluktuation im sozialen Mietwohnungsbestand

Die Anzahl beziehbarer Wohnungen ist generell geringer als die Zahl der Haushalte, die eine
solche Wohnung suchen. Unter Angebotsengpässen steigt der Druck, eine geeignetere
Wohnung am Markt zu finden, die den wirtschaftlichen und individuellen Wohnbedürfnissen
gerecht wird. Das jeweilige Maß der Marktanspannung spiegelt sich in der jährlichen Fluktua-
tion wieder.

Im dritten Jahr in Folge nimmt die Zahl der Umzüge ab. Während die Fluktuation bei der
Wiederbelegung im Wohnungsbestand bis 2003 noch konstant blieb, sind Erstbezüge durch
den starken Rückgang der Neubautätigkeit seit 2002 kaum noch zu verzeichnen.

Wohnungswechsel
f=3
8
t

400
200 -
04 T T T T T T T T
1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Jahr
Ei Wiederbelegung 1 Bezug Neubau
Abb.7 Zahl der Wohnungswechsel im geförderten Mietwohnungsbau (1. Förderweg)

Handlungsprogramm Wohnen 2005 - Anlage 3 Seite 13 von 23

- SOZIALVERANTWORTLICHE WOHNUNGSVERSORGUNG -

4. Kommunale Einflussmöglichkeiten bei der Wohnungsvergabe

Anwendung der Überlassungsverordnung

Die Stadt Münster gilt als Gebiet mit erhöhtem Wohnungsbedarf und wird damit vom Gel-
tungsbereich der Überlassungsverordnung erfasst (VO nach $ 5 a Wohnungsbindungsge-
setz). Seit 01.01.1998 dürfen daher Eigentümer/innen eine durch Mieterwechsel freigewor-
dene Sozialwohnung nur an wohnberechtigte Mieter’ weitervermieten, die ihnen zuvor vom
Amt für Wohnungswesen zur Auswahl (mind. Dreiervorschlag) benannt worden sind.

Damit bietet sich der Stadt Münster über die bestehenden Besetzungsechte für Wohnraum
jüngeren Baualters® hinaus grundsätzlich ein breiteres Spektrum an „Zugriffsmöglichkeiten"
auf frei werdende Mietwohnungen, um insbesondere „Wohnungsnoffälle“ und solche Haus-
halte mit angemessenem Wohnraum zu versorgen, die auf besondere Akzeptanzprobleme
am Markt stoßen.

Vom Geltungsbereich der Überlassungsverordnung grundsätzlich ausgenommen? wurden
seinerzeit Wohn- und Siedlungsstrukturen mit auffällig unausgewogenen Bewohnerstruktu-
ren (z.B. Coerde, Kinderhaus Nordwestschleife), um soziale Segregationsprozesse an die-
sen Standorten nicht weiter zu verschärfen. Die Bewerberauswahl und Steuerung der Zu-
sammensetzung der Mieterschaft liegt hier in der Zuständigkeit und Verantwortung der Woh-
nungsunternehmen.

Unter Anwendung der Überlassungsverordnung hat sich der Umfang mobilisierbarer Bele-
gungsmöglichkeiten für die Stadt Münster erweitert. Der jährliche Umfang städtischer Bele-
gungen hängt aber maßgeblich von der Umzugshäufigkeit der Mieter im preisgebundenen
Bestand ab. Geht die Fluktuation zurück, schmälern sich damit auch städtische Optionen zur
Vermittlung und Belegung von Wohnraum.

Städtische Spielräume zur Versorgung besonders benachteiligter Zielgruppen sind hier nicht
nur mit Blick auf die zuvor beschriebenen Versorgungsprobleme am Markt, sondern auch
durch das vom Gesetzgeber vorgesehene Verfahren bei der Ausübung kommunaler Bele-
gungsrechte begrenzt: da Vermieter unter Berücksichtigung ihrer Mieterstrukturen im jewei-
ligen Objekt den aus eigener Perspektive „angenehmsten“ Bewerber aus dem sog. Dreier-
vorschlag auswählen können, kommen Haushalte mit massiven Marktzugangsschwierigkei-
ten trotz dringendem Wohnungsbedarf in diesem Verfahren nur selten zum Zuge.

4 Nur für Wohnberechtigte der Einkommensgruppe A (ehemals 1. Förderweg)
5 Geförderte Mietwohnungen, die ab 1990 bezugsfertig wurden
$ gl. dazu Anlage 3 zur Beschlussvorlage an den Planungsausschuss - 1136/97

Handlungsprogramm Wohnen 2005 - Anlage 3 Seite 14 von 23

- SOZIALVERANTWORTLICHE WOHNUNGSVERSORGUNG - ‚Amt für

WOHNUNGSWESEN

‚davon durch:

> Erstbezug einer Neubauwohnung (Beset-
zungsrecht )

» Wiedervermietung im Bestand

davon be

- vertragliches Besetzungsrecht

- gesetzliches Benennungsrecht nach $ 5a
Überlassungsverordnung

Ausblick

Für die Zukunft verringert sich mit fortschreitendem Ablauf von Mietpreis- und Belegungs-
bindungen der räumliche und quantitative Wirkungsradius der Überlassungsverordnung, da
die gesetzliche Regelung nur auf den gebundenen Wohnungsbestand Anwendung findet. In-
folge dessen verliert dieses wohnungspolitische Steuerungsinstrument für die Stadt Münster

zunehmend an Effektivität.

Handlungsprogramm Wohnen 2005 - Anlage 3 Seite 15 von 23

- SOZIALVERANTWORTLICHE WOHNUNGSVERSORGUNG - ‚Amt für An
WOHNUNGSWESEN

5. Wohnungspolitische Schwerpunkte und Handlungsbedarfe der sozialen
Wohnraumversorgung

Folgende Handlungsfelder erfordern künftig eine Neuausrichtung kommunaler Strategien
und Maßnahmen:

e Die deutliche Verknappung preisgebundener Wohnungsbestände macht den Erhalt eines
bezahlbaren Mindestbestandes und die Sicherung von Belegungsrechten für Zwecke
der sozialen Wohnraumversorgung unabdingbar.

+ Die Stabilisierung benachteiligter Stadtteile und Vermeidung räumlicher Segregati-
on erhalten vor dem Hintergrund schrumpfender Sozialwohnungsbestände und abneh-
mender kommunaler Einflussmöglichkeiten zusätzliches Gewicht.

e Der qualitative Anpassungsbedarf von Wohnraum wächst mit Blick auf demografi-
sche Veränderungen, sich ausdifferenzierende Lebensstile und spezifische Wohnbedürf-
nisse (z.B. Menschen mit Behinderungen, Demenzerkrankte) und macht eine Verzah-
nung mit erschwinglichen Service- und Betreuungsleistungen erforderlich.

e Der Neubau preisgebundener Mietwohnungen bleibt auch weiterhin ein wichtiger
Baustein, um bestehende und künftige Bedarfe zu decken und fehlende Angebotsqualitä-
ten auf den Markt zu bringen.

e Die Unterstützung zur Bildung von Wohneigentum für sog. Schwellenhaushalte be-
hält als Faktor zur Eindämmung von Abwanderungen ins Umland weiterhin Bedeutung.

Wesentliche Herausforderungen der sozialen Wohnungsversorgung konzentrieren sich damit
künftig auf den Wohnungsbestand und sind mit den klassischen Instrumenten der Woh-
nungspolitik allein nicht zu bewältigen

Sicherung einer sozialverantwortlichen Wohnungsversorgung durch kooperatives Zu-
sammenwirken der Akteure

V/or dem Hintergrund dargestellter Entwicklungen von Angebot und Nachfrage nach bezahl-
barem Wohnraum ist absehbar, dass sich Engpässe zur Wohnungsversorgung benachteilig-
ter Haushalte und damit einhergehende Segregationsprozesse in naher Zukunft verschärfen.
Kommune, Wohnungsanbieter und lokale Träger sozialer Aufgaben werden daraus in ihren
jeweiligen Interessen und Verantwortlichkeiten mit unterschiedlichsten negativen Folgewir-
kungen konfrontiert.

Weder Verwaltung noch Wohnungswirtschaft können in Zukunft gegen die damit verbunde-
nen vielfältigen Herausforderungen allein und mit eigenen Mitteln antreten. Sowohl wirt-
schaftliche als auch sozialverantwortliche Motive gebieten allen Beteiligten, aus eigenen a-
ber auch gemeinsamen Interessenlagen heraus nach tragfähigen Lösungen zu suchen.

Vor diesem Hintergrund bekommen die im neuen Förderrecht (88 14, 15 WoFG) vorgesehe-

nen Ansätze der Kooperation zwischen Gemeinden, Verfügungsberechtigten von Wohnraum
sowie Trägern sozialer Aufgaben künftig einen noch höheren Stellenwert.

Handlungsprogramm Wohnen 2005 - Anlage 3 Seite 16 von 23

- SOZIALVERANTWORTLICHE WOHNUNGSVERSORGUNG -

Für eine sozialverantwortliche Wohnungsversorgung werden kooperative Maßnahmen not-
wendig, mit denen aus Sicht der Verwaltung insbesondere folgende Ziele verfolgt werden
sollen:

«e Erhalt preisgünstiger Mieten trotz Wegfalls von Mietpreis- und Belegungsbindungen
und Sicherung eines Mindestbestandes preiswerter /Wohnungen

e Erhaltung und Begründung von kommunalen Belegungsrechten an gebundenem
und ungebundenem Wohnraum

e Stabilisierung benachteiligter Wohn- und Siediungsquartiere durch qualitative Auf-
wertung der Bestände, Wohnumfeldverbesserung und soziales Management

« Eingrenzung bzw. Vermeidung sozialräumlicher Segregationsprozesse

e Sicherung der Wohnungsversorgung von Personengruppen oder Haushalten mit drin-
gendem Wohnungsbedarf und besonderen Zugangsschwierigkeiten

Gemeinsame Strategien und Lösungsansätze kommen bereits bei aktuellen lokalen Hand-
lungserfordernissen (Kinderhaus-Nordwestschleife) erfolgreich zum Zuge. Sie bringen dort
effektive und konstruktive Ergebnisse hervor. Die Chancen für eine grundsätzliche Akzep-
tanz einer verstärkten Zusammenarbeit in Anliegen der sozialen Wohnungsversorgung wer-
den aus Sicht der Verwaltung insoweit positiv eingeschätzt. Ziel ist, neben Wohnungsunter-
nehmen verstärkt auch private Vermieter in Kooperationen einzubeziehen, um ein möglichst
breites Spektrum an Wohnungen zu mobilisieren und benachteiligte Zielgruppen auch künftig
in räumlich breit gestreuten Beständen versorgen zu können.

Offen bleibt allerdings zunächst, ob und inwieweit zum Ausgleich divergierender Interessen
dabei auf eine finanzielle Komplementärförderung aus städtischen Mitteln komplett verzichtet
werden kann.

Anpassung von Wohnungsbeständen und Serviceleistungen

Unabhängig von einer angestrebten stabilen Einwohnerentwicklung in Münster werden für
die Zukunft altersstrukturelle Veränderungen der Bevölkerung prognostiziert, die auf Bedarf
und Nachfrage am Wohnungsmarkt Einfluss nehmen werden. Haushalte in Münster werden
demnach künftig kleiner und älter. Veränderte Lebensstile und neue Haushaltsformen haben
differenzierte Wohnbedürfnisse hervorgebracht, denen ein „in die Jahre gekommener Woh-
nungsbestand“ teilweise nicht gerecht werden kann. Dies gilt nicht nur mit Blick auf die
Wohnbedürfnisse einer älter werdenden Gesellschaft. Auch familiäre Formen des Zusam-
menlebens werden beispielsweise durch Trennung/Scheidung in zunehmendem Maß neu
definiert.

Mit der Zunahme älterer und hochbetagter Menschen wird künftig auch die Zahl demenziell
Erkrankter zunehmen, so dass der Bedarf nach alters-/behindertengerechten Wohnformen
sowie Service- und Pflegeleistungen in den kommenden Jahren deutlich ansteigen wird. Pro-
fessionelle Pflege in Sonderwohnformen wie Alten- und Pflegeheimen verliert gleichzeitig an
Akzeptanz und wird für Betroffene und soziale Sicherungssysteme künftig unbezahlbar.

Der generelle Wunsch einer steigenden Zahl älterer hilfs- und pflegebedürftiger Menschen,
auch im Alter selbständig und selbstbestimmt zu wohnen, wird sich in Zukunft durch eine hö-
here Nachfrage nach adäquaten und bezahlbaren Wohnqualitäten sowie nach wohnbeglei-
tenden Serviceangeboten am Markt bemerkbar machen. Damit rückt die sukzessive Bereit-
stellung entsprechender Angebote in den Mittelpunkt von Wohnungsbau, Wohnungsanpas-
sung und Quartiersentwicklung.

Handlungsprogramm Wohnen 2005 - Anlage 3 Seite 17 von 23

- SOZIALVERANTWORTLICHE WOHNUNGSVERSORGUNG -

‚Amt für I >
WOHNUNGSWESEN

Die barrierefreie Errichtung von Neubauwohnungen, die seit 1998 verbindlicher Standard im
geförderten Mietwohnungsbau ist, bedeutet einen ersten Einstieg zur generellen Verbesse-
rung von Wohnqualitäten am Markt. Eine gezielte Angebotsausweitung an barrierefreien
Wohnungen für die Zielgruppe von Senioren und Menschen mit Mobilitätseinschränkungen
kommt in ausgewiesenen Neubausiedlungen an peripheren Standorten allerdings nur inso-
weit in Betracht, als eine fußläufige Anbindung an vorhandene private und Öffentliche Infra-
struktureinrichtungen gewährleistet werden kann.

Auch wenn Mobilität und Umzugsbereitschaft bei älteren Menschen grundsätzlich hoch sind,
fühlen sich viele Haushalte an „ihren“ Stadtteil bzw. das Wohnquartier gebunden. Eine gute
Erreichbarkeit privater und öffentlicher Infrastruktureinrichtungen und intakte Nachbarschaf-
ten sprechen oftmals für einen Verbleib in vertrauter Umgebung. Insofern müssen künftig
immer mehr alters-/behindertengerechte Wohnqualitäten durch bedarfsgerechte Anpassun-
gen im Bestand geschaffen werden.

Geförderte und ungebundene Wohnungen in Objekten älteren Baualters, auch solche, die
seinerzeit gezielt als „Altenwohnungen“ konzipiert wurden, werden generellen Anforderun-
gen und Standards zur Absicherung selbständigen Wohnens und häuslicher Pflege nach
heutigem Verständnis vielfach nicht (mehr) gerecht. Dies verdeutlicht auch die anwachsende
Nachfrage nach Unterstützung bei individuellem Anpassungsbedarf von Wohnraum durch
die städtische Wohnberatungsstelle, deren Beratung mittlerweile auch auf Anliegen demenz-
kranker Menschen und ihrer Angehörigen ausgerichtet ist.

Im Interesse einer möglichst effizienten Nutzung des knappen Wohnungsbestandes sollten
dabei vorzugsweise solche Wohnungen den Bedürfnissen mobilitätseingeschränkter Men-
schen angepasst werden, die nach Standort, Lage und Größe für eine nachhaltige Nutzung
dieses Personenkreises geeignet sind und auch für Einkommensschwache bezahlbar blei-
ben.

Bei der Umsetzung entsprechender Maßnahmen sollte die Wohnungswirtschaft vor Ort ihre
Vorreiterrolle weiter ausbauen und ihr Bestandsmanagement bei der Belegung von Wohn-
raum gezielt optimieren.

Neubau von Mietwohnungen zugunsten besonderer Zielgruppen und Angebotsformen
Der Neubau preisgebundener Mietwohnungen bleibt für die nächsten Jahre ein bedeutsamer
Baustein, um bestehende und künftige Bedarfe zu decken und fehlende Angebotsqualitäten
auf den Markt zu bringen. Anders als in den 90er Jahren muss dabei zunehmend zielgrup-
penbezogen agiert werden. Dabei gilt es einerseits, der aktuell vorherrschenden Nachfrage
gerecht zu werden. Mit Blick auf kürzere Bindungsfristen im geförderten Mietwohnungsbau
(15 bzw. 20 Jahre) muss der Wohnungsneubau in diesem Segment aber auch langfristige
Bedarfsentwicklungen am Wohnungsmarkt insgesamt berücksichtigen.

Neubautätigkeiten müssen qualitativ und quantitativ künftig stärker von veränderten Bedürf-
nissen und einem neuen Anspruchsprofil insbesondere einer älter werdenden und mobili-
tätseingeschränkten Gesellschaft geprägt sein. Verwaltung, Politik und Wohnungswirtschaft
sind in diesem Zusammenhang auch gefordert, sich von traditionellen Wohnungsangeboten
mehr zu lösen und sich neuen Wohnformen zu öffnen. Für Personen mit geringem Einkom-
men muss das Wohnen dabei gleichzeitig bezahlbar bleiben.

e Wohnen im Alter

Im Rahmen zukünftiger Bautätigkeit im geförderten Angebotssegment stellen ältere, pfle-
gebedürftige und mobilitätseingeschränkte Menschen eine zentrale Zielgruppe dar. Diese

Handlungsprogramm Wohnen 2005 - Anlage 3 Seite 18 von 23

= SOZIALVERANTWORTLICHE WOHNUNGSVERSORGUNG -

wachsende Nachfragegruppe wird am Markt bereits mit unterschiedlichsten Angebots-
planungen potenzieller Investoren umworben.

Ziel ist, Angebotsformen für eine bedarfsgerechte Wohnungsversorgung Älterer sowie
die soziale und pflegerische Infrastruktur wohnortnah und über alle Stadtteile möglichst
gleichmäßig zu verteilen. Aus der angestrebten Absicherung einer selbständigen Le-
bensführung Älterer und Pflegebedürftiger ergeben sich dabei besondere qualitative An-
forderungen an den Standort. Dazu gehört insbesondere eine zentrale Lage, die Mög-
lichkeiten zum Einkauf und zur Inanspruchnahme weiterer Dienstleistungen ohne größe-
re Distanzhindernisse zulässt.

Bei der Errichtung unterschiedlicher Wohn- und Angebotsformen müssen spezifische
Bedarfe und maßgebliche Einkommensstrukturen innerhalb der Stadtteile Berücksichti-
gung finden.

Das Landeswohnungsbauprogramm NRW fördert neben dem Neubau von barrierefreien
Mietwohnungen jetzt auch innovative Wohnmodelle, die auch auf besondere Belange
Demenzkranker abgestellt sind. Dazu zählen u.a. Gruppenwohnungen mit ergänzenden
Service- und Pflegeleistungen sowie Pflegewohnplätze.

Über die Bereitstellung ausreichender und bedarfsgerechter Wohnformen im Alter bieten
sich in den kommenden Jahren zusätzliche Chancen, um bisher unterbelegte Wohnun-
gen im Bestand künftig effizienter und nachfrageorientiert nutzen zu können.

e Wohnen für (jüngere) Menschen mit Behinderungen
Während sich ändernde Wohnbedürfnisse einer älter werdenden Gesellschaft immer
stärker wahrgenommen werden und sich der Markt für diese Nachfragegruppe mit ent-
sprechenden Angebotsformen mehr und mehr öffnet, finden davon zu differenzierende
Wohn- und Betreuungsbedürfnisse jüngerer Generationen mit körperlichen oder geisti-
gen Behinderungen im Wohnungsneubau noch immer zu wenig Beachtung.

Es fehlt an geeigneten Wohnungen, innovativen Angebotsformen und integrativen Ansät-
zen, die unterschiedlichste individuelle Beeinträchtigungen und Bedarfe sowohl von jün-
geren als auch von älter werdenden Menschen aufgreifen und die gezielt für und ge
meinsam mit Betroffenen konzipiert und errichtet werden. \/on Verwaltung, Politik und In-
vestoren ist hier weiterhin Engagement gefordert, um Menschen mit unterschiedlichsten
Handicaps eine weitestgehend unabhängige und selbständige Lebensführung in der ei-
genen Wohnung oder im nachbarschaftlichen Verbund zu ermöglichen.

e Wohnen für Singles
Die Hälfte der Privathaushalte in Münster sind Single-Hauhalte. Gesellschaftliche und
demographische Entwicklungen verstärken den Trend zur Singularisierung. Die Gruppe
Alleinstehender nimmt mit 40 Prozent derzeit den größten Anteil unter den Wohnungs-
suchenden ein. Nach wie vor gibt es für diese Gruppe zu wenig preiswerte Kleinwoh-
nungen in Münster.

e Wohnen mit Kindern
Noch immer gibt es Bedarf an geeigneten und zugleich preiswerten Mietwohnungen für
einkommensschwächere Haushalte mit 2 und mehr Kindern. Gefragt sind zunehmend

Handlungsprogramm Wohnen 2005 - Anlage 3 Seite 19 von 23

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unkonventionelle Wohnungstypen, die sich von traditionellen Angebotsformen am Markt
für Familien unterscheiden:

> Wohnraum für allein Erziehende

Immer häufiger wachsen Kinder und Jugendliche in neuen Familienformen (z.B.
„Patchwork-Familien“) auf, oft nur mit einem Elternteil. Allein Erziehende sind oftmals
gezwungen, Wohnen und Arbeiten räumlich zu integrieren und haben daher in aller
Regel einen höheren Raumbedarf, der sich allerdings über die Bemessung der
Wohnfläche finanziell insgesamt nicht wesentlich bemerkbar machen darf. Getrennt-
lebende/geschiedene und ggf. wiederverheiratete Erziehungsberechtigte benötigen
zusätzlichen Platz für die beim anderen Elternteil lebenden, aber regelmäßig zu Be-
such kommenden Kinder.

Wohnen im Mietreihenhaus

Für Familien mit mehreren Kindern, die Eigentum nicht finanzieren können oder
möchten, zählt das angemietete Reihenhaus auch weiterhin zu den favorisierten
Wohnformen. Wohnumfeld und -quartier, vorhandene Infrastrukturangebote für Kin-
der und Jugendliche und eine zentrumsnahe Anbindung beeinflussen dabei die
grundsätzlich anhaltende Nachfrage in diesem Segment.

Vv

e Privat initiierte Wohnprojekte

Ein zunehmender Drang nach Individualisierung und sich ändernde Wohnwünsche ver-
anlasst in zunehmendem Maß sowohl Haushalte mit Kindern als auch Senioren und jün-
gere Menschen mit besonderen Wohn- und Betreuungsbedürfnissen zur Suche nach al-
ternativen Wohnformen. Bisher mangelt es am örtlichen Wohnungsmarkt an ausreichen-
den bzw. adäquaten Angeboten. Mittlerweile machen sich auch in Münster zahlreiche
private Initiativen für die Realisierung selbst organisierter Wohnprojekte stark. Diese Initi-
ativen liefern eine große Ideenvielfalt für gemeinschaftliche Wohnformen und bringen oft
ein hohes Maß an sozialem Engagement und Selbstmanagement mit.

Dieser (bundesweite) Trend weist grundsätzlich große Chancen für einen neu zu er-
schließendend Markt auf. Projekte und Modelle gemeinschaftlichen Wohnens können
nicht nur das Zusammenleben in Eigenverantwortung stärken. In sozialer Hinsicht ge-
winnen künftig Initiativen immer mehr an Bedeutung, die auf Basis intakter Nachbar-
schaften und ehrenamtlichem Engagement gezielte Hilfs- und Betreuungsleistungen für
einander entwickeln und dabei die öffentliche Hand entlasten.

Der Weg bis zur Realisierung innovativer Wohnformen gestaltet sich für private Initiato-
ren derzeit noch hürdenreich. Trotz bestehender Bereitschaft zur Förderung privat initiier-
ter Wohnkonzepte fehlt es in vielen Bereichen (Politik, Verwaltung, Planung, Finanzie-
rung, Wohnungswirtschaft) bisher noch an geeigneten Instrumenten, um sich auf diesen
bisher ungewohnten Kunden-/Nachfragetyp einzustellen und neue Angebotsformen am
Markt zu platzieren.

Für den notwendigen Neubau von Mietwohnungen zur sozialen Wohnungsversorgung be-
sonderer Zielgruppen bleibt die Ausweisung ausreichender und geeigneter Flächenpotenzia-
le weiterhin erforderlich. Diese muss sich allerdings stärker als bisher an differenzierten An-
gebotsformen ausrichten und auch sozialen Kriterien und besonderen Standortanforderun-
gen einer alten- und behindertengerechten Wohnungsversorgung gerecht werden. In diesem
Kontext sollten daher auch Flächenressourcen innerhalb bestehender Siedlungsräume ent-

Handlungsprogramm Wohnen 2005 - Anlage 3 Seite 20 von 23

- SOZIALVERANTWORTLICHE WOHNUNGSVERSORGUNG -

wickelt werden. Die behutsame Nutzung vorhandener Flächenpotenziale für Neubaumaß-
nahmen in vorhandenen Siedlungsstrukturen kann einen wichtigen Beitrag leisten, um so-
ziale Segregationsprozesse anderen Ortes zu vermeiden und ausgewogene Bewohnerstruk-
turen in sozial unbelasteten Quartieren zu stärken und zu erhalten.

Unterstützung und Förderung von Wohneigentum für „Schwellenhaushalte“

In dem Maße, wie es vor Ort gelingt, durch eine entsprechende Angebotspalette zur Wohn-
eigentumsbildung für Bezieher sowohl hoher als auch niedriger Einkünfte Anreize für den
Verbleib in der Stadt zu bieten, wächst die Chance, Einwohner und Kaufkraft zu binden und
demographischen Entwicklungen positiv entgegenzutreten. Darüber hinaus leistet die Unter-
stützung zur Bildung von Eigentum nicht nur einen nachhaltigen Beitrag zur persönlichen
Daseins- und Altersvorsorge. Die eigenständige Versorgung der Haushalte mit Wohneigen-
tum verschafft Begünstigten für die Zukunft Unabhängigkeit von Angebots- und Preisentwick-
lungen am Mietwohnungsmarkt. Sie ersetzt damit zugleich anhaltende Unterstützungsbedar-
fe aus öffentlicher Hand, deren finanziellen Spielräume immer enger werden.

Bei der Eigentumsförderung sind es nach wie vor vornehmlich Familien mit mittlerem Ein-
kommen, denen es u.a. mit Hilfe preisgünstiger Darlehen erleichtert wird, Eigentum neu zu
bauen oder zu erwerben. Diese Zielgruppe wird den Wunsch nach einem freistehenden Ein-
familienhaus bzw. einem Doppel-/Reihenhaus aber auch nach Verbleib in der Stadt unter
knappen wirtschaftlichen Bedingungen bei gleichzeitigem Subventionsabbau nur realisieren
können, wenn sowohl Preisgestaltung als auch Auswahl geeigneter Grundstücke eine loh-
nenswerte Alternative zum Wohnen im Umland bieten.

Das mit der angestrebten strategischen Wohnstandortentwicklung gesetzte Ziel, den Woh-
nungsmarkt zu einem fördernden Faktor für die Bevölkerungsentwicklung zu machen, darf
daher Einkommensschwächere als Zielgruppe in diesem Prozess nicht vernachlässigen.
Schließlich haben bereits zahlreiche Familien, die zu gegebener Zeit keine geeigneten
Rahmenbedingungen für den Neubau eines Eigenheims vorfanden, Münster als Wohn-
standort den Rücken gekehrt, um in Nachbargemeinden unter günstigeren Vorzeichen eine
Wohnung bzw. ein Haus anzumieten oder zu kaufen.

Die künftigen Aktivitäten zur Planung, Erschließung und Vermarktung neuer Baugebiete
müssen weiterhin gewährleisten, dass eine ausreichende und kontinuierliche Auswahl be-
zahlbarer Grundstücke auch für Zielgruppen mittlerer Einkommen in der Stadt zur Verfügung
stehen. Unter dem Aspekt, dass sich Kaufkraft und Zugangschancen künftig weiter ausdiffe-
renzierenden, müssen soziale Belange bei der Bereitstellung und Vergabe städtischer Lie-
genschaften auch weiterhin Berücksichtigung finden.

Handlungsprogramm Wohnen 2005 - Anlage 3 Seite 21 von 23

- SOZIALVERANTWORTLICHE WOHNUNGSVERSORGUNG -

Fazit - Ausblick

Konzepte und Maßnahmen zum Wohnen können sich in Zukunft nicht länger selektiv auf
einzelne Zielgruppen oder Marktsegmente beschränken sondern müssen die gesamten örtli-
chen, teils gegenläufigen Wohnungsmarktprozesse abbilden und aufgreifen. Unter Berück-
sichtigung von Nachrück- und Verdrängungsmechanismen am Markt hängt das Gelingen
einer angemessenen Versorgung einkommensschwacher und benachteiligter Zielgruppen
schließlich auch vom Funktionieren der übrigen Teilmärkte ab.

Mit weiteren Fortschreibungen zum Handlungsprogramm Wohnen gilt es, spezifische Steue-
rungspotenziale eines Gesamtkonzeptes zum Thema Wohnen weiter auszuloten und Hand-
lungsansätze zu entwickeln und zu konkretisieren. Diese müssen sich zum einen an den
Chancen zur Weiterentwicklung des Wohnstandortes orientieren und zum anderen auch in
Zukunft von der Übernahme sozialer Verantwortung mitgeprägt sein. Überschneidungen mit
Strategien und Maßnahmen anderer Konzepte (z.B.: Soziale Stadt) sind dabei zu berück-
sichtigen und in ein gemeinsames Monitoring einzubeziehen. Dazu bleiben ein regelmäßiger
Überblick und ein breit angelegter Dialog über Entwicklungen am Wohnungsmarkt notwen-
dig, die zunehmend auch kleinräumig - auf einzelne Wohnquartiere - ausgerichtet werden
müssen.

Handlungsprogramm Wohnen 2005 - Anlage 3 Seite 22 von 23

- SOZIALVERANTWORTLICHE WOHNUNGSVERSORGUNG - Amt für a
WOHNUNGSWESEN

- Anhang -
Überblick über wesentliche Inhalte des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG)

Mit dem Gesetz zur Reform des Wohnbaurechtes (Wohnraumförderungsgesetz — WoFG) traten zum
01.01.2002 veränderte Rechtsgrundlagen zur sozialen \Wohnraumförderung in Kraft. Mit den \Vohn-
raumförderungsbestimmungen (WFB) des Landes NRW wurden zahlreiche Änderungen auf den Weg
gebracht:

+ Zielgruppen der sozialen Wohnraumförderung sind nicht mehr „breite Schichten der Bevölkerung“
sondern Haushalte, die sich am Markt nicht angemessenem mit Wohnraum versorgen können
und auf Unterstützung angewiesen sind - „Haushalte mit Marktzugangsschwierigkeiten“-. ( & 1
Abs. 2 WoFG)

«e Der Wohnungsneubau gilt nicht länger als vorrangiges wohnungspolitisches Instrument sondern
steht gleichberechtigt neben ergänzten förderfähigen Maßnahmen im Bestand: Modernisierung
von Wohnraum, Erwerb von Belegungsrechten sowie Erwerb vorhandenen Wohnraums. ($ 2
WoFG)

e Die Einkommensgrenzen des Personenkreises Wohnberechtigter sind allgemein leicht angehoben
worden. Strukturell besonders begünstigt wurden Haushalte mit Kindern sowie Ein- und Zweiper-
sonenhaushalte. Der Kreis potenzieller Haushalte, die als „Wohnberechtigte“ auf das geförderte
Angebotssegment zurückgreifen kann, wurde dadurch breiter gefasst.

e Die bisherige Zuordnung \WVohnberechtigter nach Förderwegen (1., 2., 3. Förderweg) entfällt.
Stattdessen werden Wohnungssuchende nach den Einkommensgruppen A (innerhalb der Ein-
kommensgrenzen) und B (Überschreitung der Einkommensgrenzen um bis zu 40 %) differen-
ziert.

e Mit dem Verzicht auf das bisherige Kostenmietprinzip bei der Neubauförderung im Mietwoh-
nungsbau entfallen zugleich die vormals an eine Inanspruchnahme von öffentlichen Fördermitteln
gekoppelten langfristigen Mietpreis- und Belegungsbindungen (ca. 40 Jahre). Im Wege der nun-
mehr zum Zuge kommenden „vereinbarten Förderung“ gilt eine vergünstigte Marktmiete (Ein-
kommensgruppe A: 4,55 €; Einkommensgruppe B: 5,65 €), die jährlich gestaffelt um jeweils 1,5
Prozent angehoben werden kann. Belegungs- und Mietpreisbindungen als Gegenleistung für eine
zinsverbilligte Förderung werden zwischen Investor und Kommune i.d.R. vertraglich vereinbart
und beschränken sich auf 15 oder 20 Jahre ab Bezugsfertigkeit.

e Als Gegenleistung für die direkte Förderung von Mietwohnungen unterliegen alle Wohnungen wei-
terhin einer befristeten Mietpreis- und Belegungsbindung (Nutzung nur für wohnberechtigte Haus-
halte). Diese Bindungen können künftig von den zu fördernden Neubauwohnungen auf andere
Wohnungen im Bestand übertragen werden.

e Als konkreter Ausdruck zur Stärkung der Kommunen in der Wohnungspolitik wurde die vertragli-
che Kooperationsbasis zwischen Gemeinden, Verfügungsberechtigten von Wohnraum sowie Trä-
gern sozialer Aufgaben erstmals gesetzlich verankert. (8$ 14, 15 WoFG) Entsprechenden Verein-
barungen über gemeinsame Ziele, Strategien und Maßnahmen zur Unterstützung der sozialen
Wohnungsversorgung, zur Verbesserung der Wohnverhältnisse sowie zur Schaffung und Erhal-
tung sozial stabiler Bewohnerstrukturen wird damit ein größerer Stellenwert und ein höheres Maß
an Verbindlichkeit verliehen.

Wohnungswirtschaftliche Belange der Gemeinde sollen nach Intention des Bundesgesetzgebers künf-
tig bei der sozialen Wohnraumförderung stärker Berücksichtigung finden. Kommunale Wohnraumver-
sorgungskonzepte wurden daher als strategisches Instrument lokaler Wohnungspolitik im Förderrecht
verankert ($ 3 Abs. 3 WoFG). Die Länder wurden ermächtigt, solche Konzepte zur Grundlage der
Förderung zu machen, um damit den wohnungspolitischen Handlungsspielraum der Kommunen zu
stärken. Das Land NRW hat von dieser Option (bisher) keinen Gebrauch gemacht.

Handlungsprogramm Wohnen 2005 - Anlage 3 Seite 23 von 23

DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadt- und Regionalentwicklung, Statistik 
Amt für Wohnungswesen 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Handlungsprogramm Wohnen - Fortschreibung 2005 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
31.08.2005 Ausschuss für Soziales, Gesundheit und Arbeitsförderung Vorberatung 
07.09.2006 Ausschuss für Kinder, Jugendliche und Familien Vorberatung 
13.09.2005 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Vorberatung 
14.09.2005 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Vorberatung 
21.09.2005 Hauptausschuss Vorberatung 
21.09.2005 Rat Entscheidung
 
Beschlussvorschlag: 
Sachentscheidung: 
 
1. Der Bericht zur Umsetzung der Ratsaufträge aus dem HPW 2000 (Anlage 1) wird zur Kenntnis 
genommen. 
 
2. Ergänzend zu den bisherigen Handlungsfeldern der Wohnungs- und Baulandpolitik wird die 
„Strategische Wohnstandortentwicklung“ (Anlage 2) als neues Handlungsfeld  in der Stadt-
politik verankert. Die strategische Wohnstandortentwicklung verfolgt das Ziel, den städtischen 
Wohnungsmarkt zu einem fördernden Faktor für die Bevölkerungsentwicklung zu machen.  
Die Verwaltung wird beauftragt,  
 
2.1 die Aktivitäten zur Planung, Erschließung und Vermarktung neuer Baugebiete konsequent 
in den Dienst der strategischen Wohnstandortentwicklung zu stellen 
2.2 geeignete Handlungsansätze zu entwickeln, um  
• den Auswirkungen der sich abzeichnenden demografischen Veränderungen auf die 
Wohnsiedlungsbestände und die Infrastruktur in den Stadtteilen und den innerstädti-
schen Wohnquartieren zu begegnen und  
• in den bestehenden Quartieren attraktive und nachfragegerechte Wohnungsangebote 
bereitzustellen  
2.3 die Empfehlungen des AK Wohnen in Münster zum Handlungsprogramm Wohnen (Anhang 
zur Anlage 2)  aufzugreifen und umzusetzen. 
 
3. Angesichts einer fortschreitenden Verknappung preisgebundener Wohnungsangebote und des 
Verlustes kommunaler Steuerungsmöglichkeiten bei der Wohnraumbeschaffung und –
belegung  wird die Verwaltung beauftragt, die Kooperationsmöglichkeiten insbesondere mit der 
örtlichen Wohnungswirtschaft gezielt auszuweiten und zu nutzen, um den Anliegen der sozia-
Vorlagen-Nr.: 
V/0351/2005 
Auskunft erteilt: 
Herr  Uplawski /Frau Fahl 
Ruf: 
492 12 20 / 492 64 80 
E-Mail:  FahlA@stadt-muenster.de  
Uplawski@stadt-muenster.de  
Datum: 
28.06.2005 
Öffentliche Beschlussvorlage

- 2 - 
len Wohnungsversorgung  durch Sicherung eines preisgünstigen Mindestbestands auch in Zu-
kunft gerecht werden zu können.   
 
4. Die Verwaltung wird beauftragt, in der Stadtregion Münster mit den Städten und Gemeinden 
einen Dialog über die Synchronisierung der siedlungsräumlichen Entwicklungsziele zu führen.    
 
 
Kosten/Folgekosten 
 
Es wird zur Kenntnis genommen, dass durch diese Vorlage unmittelbar keine Kosten und keine 
Folgekosten entstehen. 
 
Begründung: 
 
Zu 1.  
Mit dem Beschluss des Handlungsprogramms Wohnen Fortschreibung 2000 (HPW 2000) vom 16. 
Juni 2001 hat der Rat die städtischen Positionen zur Bauland- und Wohnungspolitik aktualisiert 
und gleichzeitig der Verwaltung Aufträge zur Umsetzung dieser Positionen erteilt. Die Anlage 1 
berichtet über die Umsetzung dieser Ratsaufträge. Dabei werden die bisherigen Leistungen und 
deren Wirkungen aufgezeigt, die aufgetretenen Schwierigkeiten reflektiert und Vorschläge zum 
weiteren Umgang mit der jeweiligen Thematik gemacht.  
 
Zu 2. 
Bereits mit der ersten Auflage des Handlungsprogramms Wohnen im Jahre 1993 sind siedlungs-
strategische
 und bevölkerungspolitische Anforderungen an die Wohnungs- und Baulandpolitik der 
Stadt gestellt worden. Diese sollen mit der diesjährigen Fortschreibung akzentuiert und einem ei-
genständigen Handlungsfeld „Strategische Wohnstandortentwicklung“ zugeordnet werden, das in 
den kommenden Jahren deutlich zu konturieren und in der Stadtpolitik zu verankern sein wird. Die 
anstehenden demografischen Veränderungen erfordern, dass die Stadt sich im Hinblick auf die 
knapper werdende Ressource Bevölkerung neu positioniert. Wohnungsmarktpolitik ist als Stand-
ortpolitik anzugehen, damit sich der Wohnungsmarkt von einem restriktiven zu einem fördernden 
Faktor für die Einwohnerentwicklung wandeln kann. Die strategische Wohnstandortentwicklung 
versteht sich als präventiver Beitrag zur Einflussnahme auf die demografische Entwicklung. Die 
Stadt hat ein elementares Interesse daran, die Bevölkerung als ihr wichtigstes Kapital in der Stadt 
zu halten. Ergänzend zur bisherige Wohnungs- und Baulandpolitik der Stadt, die lange Zeit durch 
sozialpolitische Anliegen geprägt ist, verfolgt die strategische Wohnstandortentwicklung die Auf-
weitung um stadtökonomische Ziele (Anlage 2).  
 
Eine Hauptzielgruppe der traditionellen Wohnungspolitik in den letzten Jahrzehnten sind Personen, 
die es schwer haben, sich aus eige
ner Kraft auf dem Wohnungsmarkt zu behaupten. Dieses An-
liegen wird auch weiterhin in der Stadtpolitik mit Nachdruck verfolgt (vgl. Beschlusspunkt 3 und 
Anlage 3). Zielgruppe der strategischen Wohnstandortentwicklung ist die große Mehrheit der 
Stadtbewohner, die sich aufgrund ihrer Kaufkraft auf dem Wohnungsmarkt selbst versorgen kön-
nen und Wahlmöglichkeiten zwischen alter nativen Wohnangeboten haben. Für deren künftige 
Nachfrage gilt es, die passenden attraktiven Angebote in der Stadt bereitstellen zu können. Dies 
verlangt Strategien, die sowohl auf Eigentum und Miete, auf Neubau und Bestand als auch auf 
urbane und aufgelockerte Wohnformen gerichtet sind.  
 
Zu 2.1 
Ein wichtiger Baustein der strategischen Wohnstandortentwicklung ist a
uch weiterhin eine offensi-
ve Baulandpolitik. Dazu gehört nicht nur die Entwicklung ausreichender und nachfragegerechter 
Neubaugebiete, sondern auch deren offensive Vermarktung. Die Baulandentwicklung und die Ver-
äußerung städtischer Grundstücke zählen zu den wenigen Instrumenten, mit denen die Stadt den 
Wohnungsmarkt unmittelbar beeinflussen kann. Vor dem Hintergrund der demografisch bedingten 
Marktentwicklungen und der Ziele der strategischen Wohnstandortentwicklung sind die Verfahren 
und die inhaltlichen Präferenzen für den Einsatz städtischer Baugrundstücke weiter zu entwickeln. 
Die in den vergangenen Jahren praktizierte flexible Anwendung der Vergaberichtlinien geht bereits

- 3 - 
in diese Richtung. Die engen finanziellen Spielräume der Stadt lassen es notwendig erscheinen, 
bei der Baulandbereitstellung und -vermarktung verstärkt die Leistungen Dritter einzubeziehen, 
wobei sicherzustellen ist, dass die städtischen Ziele der Baulandentwicklung eingehalten werden      
 
 
Zu 2.2 
Durch die B
autätigkeit in neuen Baugebieten wird das Wohnungsangebot nur marginal, um jährlich 
weniger als 1 % vergrößert. Die strategische Wohnstandortentwicklung kommt daher nicht umhin, 
das Augenmerk auf die Angebotsentwicklung in den vorhandenen Wohnsiedlungsbeständen zu 
richten. Der Erfolg des Wohnstandortes Münster entscheidet sich im Siedlungsbestand. Mit dem 
demografischen Wandel ist generell auch eine fortschreitende Ausdifferenzierung der Lebensstile 
und der Wohnungsnachfrage zu erwarten. Dabei werden Haushalte, deren Wohnpräferenz auf 
städtische Standorte gerichtet ist, an Gewicht gewinnen. Neue Einfamilienhausgebiete am Stadt-
rand können diesen Teil der Nachfrage nicht aufnehmen. Die strategische Wohnstandortentwick-
lung strebt an, für diese Nachfrage attraktive Wohnangebote innerhalb der Wohnsiedlungsbe-
stände zu entwickeln. Die strategische Wohnstandortentwicklung ist auch auf die Stabilisierung 
von Wohnquartieren ausgerichtet, die von Segregationstendenzen bedroht sind. Innerstädtische 
Wohnquartiere mit ihren günstigen Versorgungsstrukturen sollen auch für Haushalte mit Kindern 
attraktiv bleiben. 
 
Die Ausgangslage und die Entwicklungsperspektiven der bestehenden Wohnquartiere sind sehr 
unterschiedlich. Je nach Lage, Entstehungszeitraum, Wohnungs- und Bebauungsstruktur, Bevöl-
kerung, Entwicklungsdynamik und Image eines Quartiers sind seine Entwicklungschancen diffe-
renziert zu beurteilen. Daher verbieten sich pauschale Rezepte zum Umgang mit Bestandsent-
wicklungen. Stattdessen sind quartiersbezogene Handlungsansätze zu entwickeln, die die Ge-
gebenheiten des jeweiligen Quartiers aufgreifen und die örtlichen Akteurskonstellationen berück-
sichtigen.  
 
Der Stadt stehen nur wenige Instrumente zur Beeinflussung der Angebotsentwicklung im Bestand 
zu Verfügung. Die weitaus größeren Handlungsspielräume liegen in den Händen der Eigentümer, 
Bewohner und der Wirtschaftsakteure vor Ort. Die notwendigen Marktanpassungen in den Quartie-
ren sind nur in Kooperation der maßgeblich Beteiligten zu bewerkstelligen. Die Stadt hat in ers-
ter Linie eine initiierende, moderierende und Rahmen setzende Funktion. Der Erfolg ist davon ab-
hängig, ob es gelingt, örtliche Entwicklungschancen aufzugreifen, an private Vorhaben anzuknüp-
fen und Synergien zu erzeugen. Nur durch integrative Betrachtungen und Arbeitsweisen kann si-
chergestellt werden, dass öffentliche und priv ate Handlungsmöglichkeiten konsequent im Sinne 
der Ziele der Quartiersentwicklung gebündelt werden.  
 
Zu 2.3 
Der Arbeitskreis Wohnen in Münster, dessen Einrichtung auf einen Auftrag aus dem Ratsbe-
schluss zum HPW 2000 zurückgeht, bietet eine Kooperationsplattform zu Fragen der Wohnungs-
marktentwicklung. Seit seiner konstituierenden Sitzung im Frühjahr 2004 hat sich der AK mit den 
Auswirkungen des demografischen Wandels auf den Wohnungsmarkt und den Möglichkeiten der 
strategischen Wohnstandortentwicklung befasst. Der Hauptfokus des Arbeitskreises liegt auf der 
Entwicklung der Wohnsiedlungsbestände. Dabei wirkt sich die querschnittsorientierte Besetzung 
des Arbeitskreises vorteilhaft aus. Der AK Wohnen in Münster hat sich zum Ziel gesetzt, Projekte 
im Kontext der strategischen Wohnstandortentwicklung zu initiieren und zu fördern. In diesem Kon-
text hat er sich dafür ausgesprochen, ein Kommunikationskonzept zur Unterstützung von Projekten 
der Quartiersentwicklung zu erstellen. Darüber hinaus hat der Arbeitskreis im April 2005 erstmalig 
Empfehlungen zum Handlungsprogramm Wohnen an die Verwaltung übergeben (Anhang zu Anla-
ge 2). Darin werden die Anliegen der strategischen Wohnstandortentwicklung weitgehend unter-
stützt und eine verstärkte Marktorientierung der städtischen Bauland- und Wohnungspolitik einge-
fordert.

- 4 - 
Zu 3. 
Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bleibt hoch. Gleichzeitig werden die preisgebunde-
nen Wohnungsbestände knapper. Dadurch wird sich der Druck auf das preisgünstige Angebots-
segment in naher Zukunft vermutlich weiter verstärken.
 Auch wenn sich die nachhaltigen Auswir-
kungen der Hartz IV-Reform auf die Wohnungsversorgung zur Zeit nicht im Detail abschätzen las-
sen, ist schon jetzt absehbar, dass sich die Versorgungssituation am Wohnungsmarkt für bestimm-
te Nachfragegruppen schwieriger gestalten wird. Unter anhaltenden allgemeinen Entspannungs-
tendenzen am örtlichen Wohnungsmarkt sind die Akteure der Immobilien- und Wohnungswirtschaft 
gefordert, einen strategischen Wandel vorzunehmen und Aktivitäten und Ziele ihres Unternehmens 
zunehmend nachfrageorientiert auszurichten. Die erwartete Verschärfung des Wettbewerbs unter 
den Anbietern stellt Eigentümer in stärkerem Maße als bisher vor grundsätzliche Entscheidungen 
über eine zukunftsfähige und rentierliche Nutzung und Vermarktung ihrer Bestände. Dies gilt auch 
für ehemalige „Sozialwohnungen“, die nach dem Wegfall der Eigenschaft „öffentlich gefördert“ zum 
freifinanzierten Angebotssegment zählen.  
 
Neben einer weiterhin sozial geprägten Nutzung erstreckt sich deren mögliche Verwertbarkeit von 
einer Anhebung der Mieten an das ortsübliche Preisniveau über qualitative Anpassungen von 
Wohnungsausstattung und -zuschnitt - ggf. auch zugunsten zahlungskräftigerer Nachfrager - bis 
hin zur Option eines Verkaufs. Städtische Bestrebungen, den lokalen Wohnungsmarkt zu einem 
fördernden Faktor für die Bevölkerungsentwicklung zu machen, setzen in diesem Szenario deutli-
che Signale für Wert optimierende Strategien. Vor diesem Hintergrund ist zu erwarten, dass der 
Wohnungsmarkt in Münster in den nächsten Jahren von einem zunehmenden Wettbewerb um 
solvente Nachfrager und zukunftsfähige Angebotsqualitäten geprägt sein wird.  
 
Unter diesen Bedingungen wird der Markt auch künftig nicht von selbst ausreichende Angebote zur 
angemessenen Versorgung sozial und wirtschaftlich benachteiligter Zielgruppen bereitstellen. Die 
Spielräume zur angemessenen Wohnungsversorgung von Haushalten mit Marktzugangsschwie-
rigkeiten werden künftig immer enger. Zugleich  verliert die Stadt Münster mit auslaufenden Miet-
preis- und Belegungsbindungen im geförderten Wohnungsbestand in naher Zukunft weiter an 
rechtlichen Einflussmöglichkeiten, um Haushalte mit dringendem Bedarf in zweck- und mietpreis-
gebundenen Wohnungsbeständen angemessen und gezielt zu versorgen. 
 
Wesentliche Herausforderungen der sozialen Wohnungsversorgung konzentrieren sich künftig auf 
den Wohnungsbestand und sind mit den klassischen Instrumenten der Wohnungspolitik allein nicht 
zu bewältigen. Der öffentliche Auftrag zur gezielten Wohnraumsicherung und -beschaffung kann in 
Zukunft nur durch Ausweitung kooperativen und sozialverantwortlichen Zusammenwirkens insbe-
sondere mit der örtlichen Wohnungswirtschaft erfüllt werden. Unter der strategischen Zielrichtung 
einer nachfrageorientierten Weiterentwicklung des Wohnstandortes obliegt der Verwaltung dabei 
die Rolle eines Koordinators zwischen stadten twicklungspolitischen Zielen sowie wohnungswirt-
schaftlichen und sozialpolitischen Interessen.  
 
Zu 4. 
Die Stadtregion Münste
r wird auch in Zukunft zu den wenigen Regionen des Landes gehören, die 
noch mit Einwohnerzuwächsen rechnen können. Diese werden jedoch geringer ausfallen als in der 
Vergangenheit. Im Rahmen des stadtregionalen Informationsaustauschs zur Wohnsiedlungsent-
wicklung ist deutlich geworden, dass in einer Gesamtbetrachtung die derzeitigen Wachstumser-
wartungen der Kommunen nicht in vollem Umfang realisieren werden können. Wenn es nicht ge-
lingt, stadtregional eine Synchronisierung der Entwicklungsziele zu erreichen, wird sich der Wett-
bewerb unter den Wohnstandorten verschärfen und die Gefahr von Fehlinvestitionen wachsen.  
 
gez.    gez.  Anlagen 
1. Bericht zur Umsetzung der Aufträge aus dem 
HPW2000  
2. Strategische Wohnstandortentwicklung 
3. Sozialverantwortliche Wohnungsversorgung 
Schultheiß   Dr. Klein 
Stadtdirektor   Stadträtin

Anlage 2 zur Vorlage an den Rat V/0351/2005

Strategische Wohnstandortentwicklung

Inhalte

. Auswirkungen der demografischen Entwicklung auf den Wohnungsmarkt

. Finanzielle Auswirkungen des Einwohnerrückgangs

. Strategische Wohnstandortentwicklung im Dienste der Einwohnerentwicklung
. Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern

. Anforderungen an das Wohnungsangebot in Mehrfamilienhäusern

. Neues Wohnen im Bestand

. Stabilisierung innerstädtischer Wohnquartiere

. Kooperationserfordernis und städtisches Engagement

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. Zusammenfassung

So $— _DN

11
13
14

Anhang: Empfehlungen des AK Wohnen in Münster zum Handlungsprogramm Wohnen

Anlage 2 zur Vorlage an den Rat V/0351/2005

Strategische Wohnstandortentwicklung

1. Auswirkungen der demografischen Entwicklungen auf den Wohnungsmarkt

Das Wohnungsmarktgeschehen bewegt sich zurzeit in einem relativ ruhigen
Fahrwasser. Der Wohnungsmarkt gilt insgesamt als ausgeglichen, auch wenn die
Neuschaffung von Wohnungen seit Jahren hinter der erforderlichen Bauleistung
zurückbleibt. Die Bewohner der Stadt sind mit den \Wohnverhältnissen weitgehend
zufrieden, und auch die Wohnungsanbieter haben wenig Grund, die aktuelle Situation
zu beklagen.

Wenn man allerdings die Wohnungsmarktentwicklung der letzten Jahrzehnte verfolgt
und anhand der derzeitigen Tendenzen auf die künftige Entwicklung blickt, dann
kündigen sich Marktentwicklungen an, die auch die Stadtpolitik in Münster vor neue
Herausforderungen stellen. Die Anforderungen an das Wohnen werden differenzierter
und anspruchsvoller. Wohnen wird zunehmend zur Privatsache und die Wohnung zu
einem Konsumgut, das unter Marktbedingungen gehandelt wird. Die demografischen
Entwicklungen verstärken diese Tendenz und machen sie unaufhaltsam. Die über viele
Jahre andauernde komfortable Marktsituation für die Wohnungsanbieter, bei der sich
viele Bewerber um ein knappes Angebot bemühen, scheint ein für allemal vorbei zu
sein. Der Wohnungsmarkt entwickelt sich zugunsten der Nachfrageseite. Souveräne
Kunden bestimmen in Zukunft, wie sie wohnen wollen und suchen sich aus der Vielzahl
der Wohnungsangebote das individuell Passende heraus. Den Wohnungsanbietern
bleibt nichts anderes übrig, als mit attraktiven Angeboten um die Gunst der wählerischer
werdenden Kunden zu wetteifern. Dabei wird das Produkt Wohnen komplexer. Die
eigenen vier Wände sind nur ein Teil des Produktes. Das Umfeld, die Infrastruktur,

ergänzende Serviceangebote gewinnen als weitere Qualitätsfaktoren an Bedeutung.

Nicht alle Wohnstandorte sind gut gerüstet, um im härter werdenden Wettbewerb
bestehen zu können. Dies kann bedeuten, dass Städte, die vor wenigen Jahren noch
mit Wohnungsengpässen zu kämpfen hatten, in Zukunft lernen müssen, mit Woh-

Anlage 2 zur Vorlage an den Rat V/0351/2005

ungsüberhängen umzugehen. In den Großstädten des Ruhrgebietes ist dieses Entwick-
lungsstadium bereits erreicht. Auch der schrittweise Rückzug der öffentlichen Hand aus
der Mitverantwortung für die Wohnungsversorgung bringt für die Städte eine neue
Sachlage. Sofern Wohnen mehr und mehr zur Privatangelegenheit wird und den Markt-
mechanismen unterliegt, sind soziale Problemkonstellationen in einzelnen Gebieten
immer weniger mit wohnungspolitischen Instrumenten lösbar.

Auch für die Stadt Münster sind vor diesem Hintergrund neue Orientierungen
erforderlich. Die angemessene Wohnungsversorgung der Bevölkerung ist nicht die
einzige Aufgabe der städtischen Wohnungs- und Baulandpolitik. In Zukunft rückt der
Wohnungsmarkt als Standortfaktor ins stadtpolitische Bewusstsein. Die Stadt Münster
möchte als Wissenschafts-, Hochschul- und Wirtschaftsstandort attraktiv bleiben und hat
günstige Aussichten, ihre Einwohnerentwicklung in einem Korridor zu halten, der
stadtpolitisch beherrschbar bleibt. Eine Voraussetzung dafür ist jedoch ein attraktives,
ausreichendes und nachfragegerechtes Wohnungsangebot. Um dieses Ziel bemüht sich
die strategische Wohnstandortentwicklung. Vor diesem Hintergrund wird zu fragen sein,
wie die kommunalen wohnungspolitischen Aktivitäten im Kontext der Ziele der Stadt-
entwicklung besser positioniert werden können? Oder - welchen Stellenwert die
Entwicklung attraktiver Wohnangebote in der Stadtpolitik erhält, wenn man vermeiden
will, dass der Wohnungsmarkt in Münster ein limitierender Faktor für die Einwohner-
entwicklung bleibt?

Die Stadtpolitik in Münster wird sich in den kommenden Jahren mit der „Gestaltung des
demografischen Wandels“ beschäftigen (Vorlage V/0402/2005 „Demografischer Wandel
in Münster - Konsequenzen und Optionen für die künftige Stadtentwicklung / Erster
Sachstandsbericht‘) Zugleich hat der stadtregionale Dialog zwischenzeitlich eine
Qualität erreicht, die auch eine Synchronisierung der Entwicklungsziele erlauben
könnte. Dabei hat die Stadt ein elementares Interesse daran, die Bevölkerung als
wichtigstes Kapital in der Stadt zu halten und die Suburbanisierungstendenzen
abzuschwächen. Attraktiie Wohn- und Baulandangebote sind eine Voraussetzung
dafür.

Anlage 2 zur Vorlage an den Rat V/0351/2005

2.

Finanzielle Auswirkungen eines Einwohnerrückgangs

Die Stadt Münster verliert seit Jahren im Zuge der Suburbanisierung Einwohner an die

Nachbargemeinden. Ein Teil dieser Fortzüge ist wohnungsmarktbedingt. Die finanziellen

Auswirkungen der Nahwanderung in die Nachbargemeinden sind in Münster bisher

kaum wahrgenommen worden, da sie durch andere günstige Entwicklungen (Einwoh-

ner, Arbeitsplätze, Kaufkraft) kompensiert wurden. So können die bisherigen wohnungs-

marktbedingten Wanderungsverluste als ungenutzte Entwicklungschancen angesehen

werden. Sobald die Kompensationschancen geringer werden, werden sie zu schmerz-

haften Verlusten:

Bei rückgängigen Einwohnerzahlen sinken die Infrastrukturkosten einer Stadt keines-
wegs proportional. Vielmehr werden annähernd gleich bleibende Kosten auf immer
weniger Köpfe verteilt. Im Bereich der leitungsgebundenen Infrastruktur kann Unter-
auslastung sogar zu Mehrkosten führen. Gebührensteigerungen ohne Gegenleistung
dürften den Bürgern der Stadt ebenso schwer zu vermitteln sein wie ein Infrastruk-
turrückbau.

Im Durchschnitt verfügt jeder Münsteraner Bürger über rd. 5.000 € Kaufkraft im Jahr.
Die Stadtbewohner geben 85 % - 90 % ihrer Kaufkraft in Münster aus. Von der
Kaufkraft der Umlandbewohner sind nach der GMA-Studie' (Zone II und Ill) nur 8 % -
10 % auf Münster gerichtet. Der städtische Einzelhandel verlor im langjährigen
Durchschnitt durch wohnungsmarktbedingte Kaufkraftverlagerung in die Nachbar-
gemeinden rd. 7 Mio. € pro Jahr (= 0,5 % der Kaufkraft). Die seit 1992 summierten
Nahwanderungsverluste verursachen beim Münsteraner Einzelhandel ein steigendes
Umsatzminus, das sich im Jahr 2003 bereits auf rd. 70 Mio. € addierte (> 3 % des
jährlichen Gesamtumsatzes).

! GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung GmbH, Einzelhandelsstudie Münster 2001, Köln 2001
(im Auftrag der Wirtschaftsförderung Münster)

Anlage 2 zur Vorlage an den Rat \/0351/2005

" Die wohnungsmarktbedingten Fortzüge schwächen nicht nur den Einzelhandel.
Ebenso betroffen sind auch andere Bereiche der örtlichen Wirtschaft (Dienst-
leistungen, Freizeiteinrichtungen, Wohnungsmarkt). Zahlen darüber liegen nicht vor.

"= Bei den Zuweisungen für Städte und Gemeinden nach dem Gemeindefinanzierungs-
gesetz kann für jeden verlorenen Einwohner ein Verlust für den städtischen Haushalt
von mehreren Hundert € je Jahr kalkuliert werden. Ohne die wohnungsmarktbeding-
ten Fortzüge der 90er Jahre könnte die Stadt Münster jährlich 3 Mio. € mehr an

Zuweisungen verbuchen.

3. Strategische Wohnstandortentwicklung im Dienste der Einwohner-

entwicklung

Die Strategische Wohnstandortentwicklung soll der Handlungsansatz in der städtischen
Wohnungs- und Baulandpolitik werden, der auf einen attraktiven Wohnstandort als
Pendant zum attraktiven Wirtschafts- Wissenschafts- und Bildungsstandort Münster
abzielt. Die strategische Wohnstandortentwicklung strebt an, den Wohnungsmarkt in
Münster zu einem fördernden Faktor für die demografische Entwicklung zu machen.
Dieser neue Ansatz ist sehr komplex und erfordert die Integration von siedlungsstra-
tegischen, bevölkerungspolitischen und stadtökonomischen Anliegen. Er grenzt sich von
der traditionellen wohnungspolitischen Aufgabe, Personengruppen mit Marktzugangs-
schwierigkeiten angemessen zu versorgen (s. Anlage 3), bewusst ab. Zielgruppe der
strategischen Wohnstandortentwicklung sind alle Bevölkerungsgruppen, die aufgrund
ihrer Kaufkraft Wahlmöglichkeiten unter alternativen Wohnungsmarktangeboten haben.
Dies betrifft die überwiegende Mehrzahl der Münsteraner Haushalte. Die Stadt Münster
wird sich im Wettbewerb um die knapper werdende „Ressource Einwohner‘ als
attraktiver Wohnstandort positionieren müssen. Die städtische Wohnungs- und
Baulandpolitik kann dabei nicht mehr den gleichen Orientierungen folgen wie bisher. Für
Münster, einer Stadt mit anerkannt hoher Wohn- und Lebensqualität, stellt sich dabei

neben eine Qualitäts- vor allem eine Quantitätsfrage.

Anlage 2 zur Vorlage an den Rat V/0351/2005

In mehreren Studien der jüngsten Vergangenheit werden der Stadt Münster sowohl
aufgrund der erwarteten Arbeitsmarktentwicklung als auch wegen der Attraktivität als
Hochschulstandort bis zum Jahr 2020 günstige Einwohnerentwicklungsperspektiven
eingeräumt. Dies berechtigt zu der Hoffnung, dass die Stadt Münster ihre derzeitige
Einwohnerzahl (280 000) halten oder sogar noch leicht steigern kann, setzt allerdings
voraus, dass die negative natürliche Einwohnerentwicklung durch Wanderungsgewinne
ausgeglichen werden kann. Die Wanderungsbilanz der Stadt wird positiv beeinflusst,
wenn die wohnungsmarktbedingten Fortzüge über die Stadtgrenze hinaus ins nahe
Umland verringert werden. Ohne die Realisierung eines positiven Wanderungssaldos
wird die Einwohnerzahl Münsters zurückgehen.

Nach den vorliegenden Studien zu den Entwicklungspotenzialen der Region ist es
gerechtfertigt, für das Jahr 2020 für die Stadt Münster eine Einwohnerzahl von
280.000 bis 285.000 (\WVohnbevölkerung) den weiteren Überlegungen zur
Wohnungsmarktentwicklung zugrunde zu legen?. Dies entspräche einer Stabilisierung
des aktuellen Einwohnerstandes mit einem leichten Zuwachs von bis zu2 %. Der EW -
Zuwachs für das Münsterland wird im gleichen Zeitraum mit über 5 % kalkuliert. Doch
auch bei stagnierenden oder zurückgehenden Einwohnerzahlen, wird die Zahl der
Haushalte und damit der Wohnungsbedarf weiter ansteigen. Motor dafür ist die
anhaltende Tendenz zu kleineren Haushalten, die sich letztlich auch in der Wohnfläche
je Einwohner niederschlägt. In den letzten 10 Jahren ist in Münster die Wohnfläche je
Einwohner um 4 qm angestiegen. Unter der Annahme, dass die Tendenz zu kleineren
Haushalten sich fortsetzt, sind bis 2020 mehr als 20.000 zusätzliche Wohnungen
erforderlich, um den derzeitigen Einwohnerstand in etwa zu halten. Für jede Wohnung,
die weniger gebaut wird, werden rd. zwei Einwohner fehlen. Der Wohnungsmarkt in
Münster kann nur dann ein fördernder Faktor für die Einwohnerentwicklung sein, wenn
es gelingt, im Durchschnitt ca. 1400 WE jährlich neu zu schaffen. Die strategische
Wohnstandortentwicklung setzt sich dafür ein, dass diese zusätzlichen Wohnungen in
Bezug auf Lage, Qualität und Preis marktgerecht bereitgestellt werden.

? Diese Aussage erfolgt in Kenntnis der Bevölkerungsprognose des LDS (-2,3% bis 2020) . Die LDS-
Prognose arbeitet mit der Hauptwohnsitzbevölkerung und schreibt die derzeitigen Wanderungsmuster in
die Zukunft fort. Ziel der Sadtentwicklung in Münster ist es, wohnungsmarktbedingte Fortzüge zu
verringern.

Anlage 2 zur Vorlage an den Rat V/0351/2005

4. Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern

Die Nachfrage nach Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern ist im Gegensatz zum
Wohnungsbedarf nicht abhängig von normativen Versorgungszielen, sondern eher von
ökonomischen Rahmenbedingungen, sowie gesellschaftlichen Wertschätzungen und
Lebensstilen. Über einen längeren Zeitraum betrachtet ist die Nachfrageentwicklung in
erster Linie abhängig von demografischen Entwicklungen und damit kalkulierbar.

Für die Abschätzung der Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern gibt es
Näherungsverfahren, die auf der empirisch abgesicherten Erfahrung beruhen, dass ein
relativ konstanter Anteil der 30 — 45 Jährigen (Nachfrageziffer) ein Einfamilienhaus
erwirbt oder erbaut. Diese Berechnungen berücksichtigen allerdings nicht die bekannten
zyklischen Nachfrageschwankungen. Zurzeit ist die Nachfrage nach Einfamilienhäusern
und Baugrundstücken relativ zurückhaltend und bewegt sich unterhalb langjähriger
Mittelwerte und auch deutlich unter der rechnerischen Nachfrage. Es gibt Anzeichen
dafür, dass bei der derzeitigen ökonomischen Verunsicherung der Haushalte der
Wunsch nach einem Einfamilienhaus zurückgehalten wird. Andere Quellen begründen
die Zurückhaltung bei der Bildung von Wohneigentum mit dem zunehmenden Zwang
zur beruflichen Mobilität oder mit der Unsicherheit des Arbeitsplatzes. In eine langfristige
Kalkulation fließen die derzeitigen ökonomischen Restriktionen allerdings nicht ein. Es
wird davon ausgegangen, dass die langfristigen Tendenzen auch im Marktverhalten
wieder durchschlagen. Daher empfiehlt es sich, die Baulandbereitstellung zu verstetigen
und auch in Zeiten zurückhaltender Nachfrage ein wohl bemessenes Angebot
vorzuhalten. Das Baulandangebot ist so zu gestalten, dass im Falle eines Nachfrage-
anstiegs, die auf Münster gerichtete Nachfrage nicht auf Nachbargemeinden
ausweichen muss, weil dort schneller auf die Marktveränderungen reagiert werden
kann.

Tendenziell ist jedoch davon auszugehen, dass der Umfang der Neubautätigkeit von
Einfamilienhäusern bis 2020 aus zwei Gründen zurückgehen wird:

Anlage 2 zur Vorlage an den Rat V/0351/2005

1. die Zahl der Personen in den Altersjahrgängen, die traditionell
Einfamilienhäuser errichten, ist auch in Münster rückläufig und

2. immer mehr Gebrauchtimmobillien kommen im Zuge des
Generationswechsels auf den Markt und binden einen Teil der
Nachfrage.

Für die Bereitstellung und Vermarktung von Neubaugebieten für Einfamilienhaus-
bebauung in Münster werden daher die kommenden 5 bis 8 Jahre entscheidend sein.
Noch ist die (kalkulierte) Nachfrage relativ hoch und die Chancen, Bauwillige durch
attraktive Baulandangebote in der Stadt zu halten, sind noch nicht ausgeschöpft. Je
näher das Jahr 2020 rückt, umso stärker kann die demografisch bedingt rückläufige
Einfamilienhausnachfrage durch die vermehrten Einfamilienhausangebote aus dem
Bestand gedeckt werden.

Allerdings ist anzunehmen, dass der individuelle Eigenheimbau eine Sockelgröße nicht
unterschreiten wird, denn es wird stets Haushalte geben, die nur im selbst errichteten
Einfamilienhaus ihre Wohnvorstellungen verwirklicht sehen. Nach einer Studie des
Pestel Instituts? ist zur Deckung der Nachfrage nach Einfamilienhäusern bis 2020 eine
Neubauleistung von ca. 5.600 WE erforderlich. Die Jahresraten nehmen dabei

kontinuierlich ab. Im Gegenzug steigen die Angebote von Gebrauchtimmobilien.

Wenn man die Potenziale der Stadt Münster zur Einwohnerentwicklung nutzen will und
davon ausgeht, dass die Größenordnung für den individuellen Neubau von Ein- und
Zweifamilienhäusern nach der Pestel — Studie auch nur halbwegs plausibel ermittelt ist,
dann besteht ein Bedarf von rd. 15.000 WE bis 2020, der nur durch zusätzlichen
Wohnungsbau außerhalb des Eigenheimbaus gedeckt werden kann. Dies entspricht
einer durchschnittlichen Jahresbauleistung außerhalb des individuellen Eigenheimbaus
(knapp 1000 WE), die in Münster in den 90er Jahren gut erreicht worden ist. In den
letzten 3 Jahren wurde dieser Wert (mit < 500 Mefa) allerdings deutlich verfehlt. Sollte

3 Vgl. Pestel Institut für Systemforschung e.V., Beschäftigung, Bevölkerung und Wohnungsmarkt, Die
Entwicklung in der Stadt Münster bis 2020, Hannover, Oktober 2004 (Studie im Auftrag der Sparkasse
Münsterland Ost und der LBS Münster)

Anlage 2 zur Vorlage an den Rat V/0351/2005

es nicht gelingen, das Angebot an nachfragegerechten Wohnungen in
„Mehrfamilienhäusern“ in der benötigten Größenordnung auszuweiten, dann wird der
Wohnungsmarkt die Einwohnerentwicklung der Stadt weiterhin limitieren. Zurzeit
konzentriert sich die Mefa - Nachfrage auf günstige Standorte und Angebote für den
gehobenen Anspruch (Stadtvillen, Eigentumswohnungen) sowie neue Angebotsformen
für das Wohnen im Alter. Der klassische Mietwohnungsbau durchläuft derzeit eine
Talsohle und in Anbetracht der Marktveränderungen ist nicht damit zu rechnen, dass der
(geförderte) Mietwohnungsbau je wieder die Bedeutung früherer Jahre erreichen wird.
Mit der Baulandbereitstellung fördert die Stadt derzeit mit Vorrang den individuellen
Eigenheimbau in Neubaugebieten. Zur Erreichung der Einwohnerziele wird es in
zunehmendem Maße erforderlich, Angebote für nachfragegerechte Wohnungen auch
außerhalb des individuellen Wohnungsbaus zu entwickeln.

5. Anforderungen an das Wohnungsangebot in „Mehrfamilienhäusern“.

Die erwartete Einwohnerentwicklung und die Veränderungen der Haushaltsstrukturen
werden die Zahl der Haushalte ansteigen lassen, deren Wohnpräferenzen eher auf
Wohnangebote in städtischen Lagen gerichtet sind (kleinere Haushalte, Singulari-
sierung, Lebensstile). Der drastische Rückgang der Einwohnerzahlen in innerstäd-
tischen Quartieren in den letzten Jahren (Jahrzehnten) ist kein Beleg für die Abwendung
der Nachfrage von der Innenstadt, sondern ein Resultat unzureichender Wohnungs-
angebote. Die Stadt Münster verfügt - historisch bedingt - über relativ wenig
zusammenhängende Flächenpotenziale für nachfragegerechte Neubauprojekte in
innerstädtischen Lagen. Die in den letzten Jahren realisierten Neubauvorhaben auf
Post-, Militär- Gewerbebrachen oder in Baulücken auf innerstädtischen Standorten sind
jeweils auf eine rege Nachfrage gestoßen.

Die innerstädtischen Wohnviertel werden auch in Zukunft begehrte Wohnstandorte
bleiben. Gerade dieses Angebotssegment ist eine Stärke, mit der sich der Wohnstandort
Münster vom Wohnungsmarkt der Nachbargemeinden abhebt. Mit der Errichtung von
Mehrfamilienhäusern in neuen Baugebieten am Stadtrand kann ein unzureichendes

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Anlage 2 zur Vorlage an den Rat V/0351/2005

Angebot an halbwegs urbanen innerstädtischen Wohnstandorten nicht ersetzt werden.
Der Teil der auf innerstädtische Standorte gerichteten Nachfrage, der kein ent-
sprechendes Angebot in Münster findet, muss zwangsläufig auf andere Angebots-
segmente ausweichen. Viele Stadtbewohner wählen dann die Münsteraner Stadtteile
als neuen Wohnstandort. Für eine ebenso große Zahl von Haushalten ist das selbst
errichtete oder auch gemietete Einfamilienhaus in der Nachbargemeinde die preis-
adäquate Alternative zur Mietwohnung in der Stadt. Die Nahwanderungsverluste der
Stadt sind zum Teil auf derartige Ausweichwanderungen zurückzuführen. Der Erfolg der
strategischen Wohnstandortentwicklung hängt daher maßgeblich davon ab, ob es
gelingt, diese spezifische und demografiebedingt wachsende Nachfrage durch die
Schaffung zusätzlicher Wohnungsangebote in innerstädtischen Wohnquartieren zu
bedienen. Hier liegt eine Herausforderung an den Münsteraner Wohnungsmarkt für die
nächsten Jahre.

Ein weiteres Angebotssegment mit starkem Zuwachspotenzial stellen die verschiedenen
Wohnformen für das Wohnen im Alter dar. Dieser Wohnungsbedarf entsteht weniger,
weil die Anzahl der älteren Menschen zunimmt, sondern weil deren derzeitige
Wohnungen nicht auf die Bedürfnisse älter werdender Menschen zugeschnitten sind.
Für die Wohnungswirtschaft ist der Neubau im Segment Wohnen im Alter oft effektiver
als der Umbau von bestehenden und teilweise unterbelegten Wohnungen. Die
bevorzugten Standorte für Neubauten aus dem Segment Wohnen im Alter sind zentrale
Lagen mit günstiger fuRläufiger Zuordnung zu den Versorgungsangeboten. Mit dem
Bezug altengerechter Wohnungen werden häufig Wohnungen frei, die für andere
Nachfragegruppen aufbereitet werden können. Der Neubau von Wohnungen aus dem
Segment Wohnen im Alter kann daher auch ein wichtiger Baustein der strategischen
Wohnstandortentwicklung werden und dazu beitragen, das Wohnungsangebot in den
begehrten innerstädtischen Lagen nachfragegerecht zu erhöhen.

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Anlage 2 zur Vorlage an den Rat V/0351/2005

6. Neues Wohnen im Bestand

Der Begriff „Neues Wohnen im Bestand“ schließt ein breites Spektrum von Hand-
lungsmöglichkeiten ein, mit dem Ziel das Angebot an nachfragegerechten Wohnungen
im Siedilungsbestand zu erhöhen. Neben Umbau-, Anbau-, Ausbaumaßnahmen schließt
dies auch die Anpassung von Wohnungsgrundrissen und der Ausstattung an
zeitgemäße Anforderungen oder die behutsame Integration von Neubauten in
bestehende Strukturen ein. Darüber hinaus sind Maßnahmen denkbar, die eine
verbesserte Ausnutzung des vorhandenen Wohnraums anstreben und dabei die
Spielräume ausnutzen, die durch eine Unterbelegung großer Wohnungen entstehen
können (Umzugsmanagement). Die Mobilisierung von zusätzlichen Wohnungsan-
geboten im Bestand zielt sowohl darauf ab, Innenstadtbewohnern bei einem Wohnungs-
wechsel den Verbleib in ihrem städtischen Quartier zu ermöglichen, als auch darauf,
begehrte städtische Wohnlagen einem größeren Personenkreis zugänglich zu machen.
Die städtischen Wohnlagen sind die Stärke des Wohnstandortes Münster. Keine
Nachbargemeinde kann entsprechende Qualitäten bieten. Diese Stärke gilt es im
Rahmen der strategischen Wohnstandortentwicklung zu nutzen. Es ist ein Anliegen im
Rahmen der strategischen Wohnstandortentwicklung, Investoren zu ermutigen,
zusätzliche Wohnungen in den bestehenden Siedlungen zu schaffen und bei der
Beseitigung evtl. bestehender Restriktionen zu helfen. Ohne erfolgreiche Vorhaben zur
Schaffung zusätzlicher \Wohnungsangebote im Siedlungsbestand, kann die
Einwohnerentwicklung nicht im wünschenswerten Korridor gehalten werden. Darüber
hinaus hat die Teilstrategie „Neues Wohnen im Bestand“ noch eine weitere Funktion.
Privat initiierte Neubauvorhaben sind auch als wichtige Impulsgeber für weitere
Maßnahmen zur Stabilisierung von Wohnquartieren zu verstehen.

7. Stabilisierung innerstädtischer Wohnquartiere

Der mit dem demografischen Wandel einhergehende Umbruch der Wohnungsmärkte
wird sich nicht in allen \WVohnquartieren gleichermaßen bemerkbar machen. Die
Ausgangslage der Quartiere und ihre Entwicklungsperspektiven sind sehr unter-

11

Anlage 2 zur Vorlage an den Rat V/0351/2005

schiedlich, so dass selektive Auswirkungen zu erwarten sind. Ebenso unterschiedlich
sind die Möglichkeiten der einzelnen innerstädtischen Wohnquartiere, Beiträge zur
Verbesserung und Erweiterung des städtischen Wohnungsangebotes zu leisten. Im
Kontext der strategischen Wohnstandortentwicklung ist die langfristige Stabilisierung

innerstädtischer Wohnquartiere eine Teilstrategie.

Maßnahmen zur Stabilisierung innerstädtischer Wohnquartiere werden in Quartieren
notwendig, bei denen die seit Jahren anhaltenden Tendenzen der Einwohner-
entwicklung (Schrumpfung, Kindermangel, hoher Anteil älterer Bewohner) bereits zu
einseitigen Strukturen geführt haben. Sofern sich diese Tendenzen fortsetzen oder
infolge des voran schreitenden demografischen Wandels sich sogar beschleunigen, ist
mit einer Bereinigung der örtlichen Infrastruktur- und auch der kommerziellen
Versorgungsangebote zu rechnen. Dadurch gehen ein für allemal Qualitäten verloren,
die auch nach einem Generationswechsel nicht mehr herzustellen sind. Unter dem Ziel
„Stabilisierung von Wohnquartieren“ wird angestrebt, diejenigen Angebotsqualitäten zu
erhalten, die nötig sind, damit ein Wohnquartier die ihm zugedachte Wohnfunktion
langfristig erfüllen kann.

Die Vielfalt der Münsteraner Wohnquartiere eröffnet Möglichkeiten, um die Wohn-
angebote auf unterschiedliche Nachfragepräferenzen auszurichten. Die Stadt Münster
hat ein strategisches Interesse daran, besonders diejenigen Wohnquartiere zu
stabilisieren und weiter zu entwickeln, die sich aufgrund der Umfeldqualitäten und der
Ausstattung als Wohnstandort für Haushalte mit Kindern besonders gut eignen. In
diesen Quartieren sind daher die kinderbezogenen öffentlichen Infrastrukturangebote
eher zu erhalten, als in einem Wohnquartier, das sich durch Freizeit- und Gastronomie-
angebote auszeichnet und daher für andere Bewohnergruppen attraktiv ist. In einem
Wohnquartier, dessen Entwicklungsziele auf das Seniorenwohnen ausgerichtet sind,
braucht man sich weniger um fehlende Kinderspielplätze zu sorgen. Die Stabilisierung
innerstädtischer Quartiere setzt daher stets einen Konsens über die quartiers-

spezifischen Entwicklungsziele voraus.

Anlage 2 zur Vorlage an den Rat \V/0351/2005

Die Sicherung der auf diese Entwicklungsziele abgestimmten Infrastrukturangebote
verlangt die Stärkung der spezifischen Nachfrage. Um z. B. einen Kindergarten oder
eine Grundschule in der Innenstadt dauerhaft auszulasten, braucht man eine ausrei-
chende Anzahl Kinder. Voraussetzung für Kinder in der Innenstadt, sind Wohnangebote,
die sich für Haushalte mit Kindern eignen. Der überproportionale Rückgang der Kinder-
zahlen in innerstädtischen Wohngebieten in den zurückliegenden Jahrzehnten war auch
eine Folge mangelnder familienfreundlicher Wohnungsangebote. Gerade in den
begehrten Wohnlagen der Innenstadt gehören Haushalte mit Kindern zu den
schwächeren Nachfragegruppen, die sich nur schwer gegen die Konkurrenz der
kleineren Haushalte durchsetzen können. Für viele Vermieter ist es mit einem
Renditeverzicht verbunden, wenn sie große Wohnungen preiswert an Haushalte mit
Kindern vermieten. Dieser kurzfristige Verzicht würde sich nur dann langfristig aus-
zahlen, wenn dadurch die günstigen Versorgungsstrukturen und damit die Wohnqualitä-
ten des Quartiers dauerhaft gesichert werden könnten, so dass auch bei veränderten
Marktbedingungen günstige Vermietungsaussichten bleiben. Dies ist jedoch nicht
gewährleistet, solange Vermieter in der Nachbarschaft andere Prioritäten setzen. Die
Stabilisierung von innerstädtischen Wohnquartieren verlangt daher konzertierte
Aktionen zwischen den Wohnungsmarktakteuren untereinander und den Anbietern
öffentlicher Infrastruktur und privater Leistungen (Einzelhandel, Dienstleistungen).

8. Kooperation und städtisches Engagement zur Bestandsentwicklung

Die kommunalen Handlungsmöglichkeiten zur Umsetzung der Ziele der strategischen
Wohnstandortentwicklung sind sehr begrenzt. Gerade deshalb kommt es darauf an, die
vorhandenen Instrumente effizient einzusetzen werden. Insbesondere bei der
Bestandsentwicklung liegen die Umsetzungsmöglichkeiten bei einer großen Zahl
örtlicher Akteure. Der Ausgleich zwischen den lokalen und den gesamtstädtischen
Interessen verlangt kommunikative Leistungen der Stadt. Das städtische Engagement
wird gerechtfertigt, durch die Tatsache, dass die Quartiersentwicklung über die
Interessen der Quartiersakteure hinausgeht und präventiven, gesamtstädtischen Zielen
folgt, die letztlich stadtökonomisch motiviert sind.

13

Anlage 2 zur Vorlage an den Rat V/0351/2005

Es ist ein hoher Anspruch, in einem noch intakten und für die derzeitigen Bewohner
attraktiven Wohnquartier im Konsens mit allen Akteuren langfristige Entwicklungsziele
festzulegen und das Handeln aller Akteure darauf auszurichten. Dazu sind besondere
Arbeitsweisen erforderlich. Der Arbeitskreis Wohnen in Münster, in dem Wohnungs-
marktakteure zusammenarbeiten, hat es sich zur Aufgabe gemacht, für die Gefähr-
dungen innerstädtischer Wohngebiete durch die erwarteten Auswirkungen des
demografischen Wandels zu sensibilisieren und Möglichkeiten zur Stabilisierung und
Weiterentwicklung innerstädtischer Wohnquartiere in Münster an praktischen Beispielen
zu erproben.

9. Zusammenfassung

Die „Strategische Wohnstandortentwicklung“ soll ein neues Handlungsfeld der Stadt-
politik werden. Dieses neue Handlungsfeld erhält seine Bedeutung durch die Rolle des
Wohnungsmarktes für die künftige Einwohnerentwicklung. Mit der strategischen
Wohnstandortentwicklung wird die bisherige städtische Bauland- und Wohnungspolitik,
die primär sozialpolitische Ziele verfolgt (Versorgung) lediglich ergänzt und nicht ersetzt.
Ziel der strategischen Wohnstandortentwicklung ist es, den Wohnungsmarkt zu einem
fördernden Faktor für die Einwohnerentwicklung zu machen. Dieser Ansatz ist letztlich
stadtökonomisch motiviert und geht davon aus, dass Bevölkerung das wichtigste
„Kapital der Stadt‘ ist.

Die Strategische Wohnstandortentwicklung erfordert eine Doppelstrategie. Ein wichtiges
Standbein bleibt die Verstetigung der Baulandbereitstellung und eine offensive
Vermarktung. Zweites Standbein soll die Mobilisierung von Wohnungsangeboten in
bestehenden Quartieren werden. Die verstärkte Entwicklung von Wohnungsangeboten
in attraktiven Stadtlagen ist aufgrund der zu erwartenden Nachfrageentwicklung der
Schlüssel zum Erfolg. Es ist daher ein städtischer Ansatz zur Bestandsentwicklung
erforderlich, der sowohl die Anpassung des vorhandenen Wohnungsbestandes an die
Nachfrageentwicklung, als auch neue, zusätzliche nachfragegerechte Wohnungs-
angebote innerhalb des Siediungsbestandes anstrebt.

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Anlage 2 zur Vorlage an den Rat V/0351/2005

Für die Bestandsentwicklung werden — aufgrund der unterschiedlichen Vorausset-
zungen und Chancen der einzelnen Quartiere — quartiersbezogene Arbeitsweisen unter
Einbeziehung der örtlichen Wohnungsmarktakteure empfohlen. Die Stadt hat dabei in
erster Linie eine initiierende und moderierende Funktion mit dem Ziel des Interessen-
ausgleichs und der Wegbereitung für Projekte, die der Bestandsstabilisierung und -
weiterentwicklung dienen. Private Vorhaben werden dabei als Impulsgeber und
Ansatzpunkte für die Quartiersentwicklung verstanden.

Der Arbeitskreis Wohnen in Münster, in dem die Akteure des Wohnungsmarktes
regelmäßig zusammentreffen, bietet ein Forum zum Austausch von Informationen und
zum Abgleich von Positionen zur Wohnungsmarktentwicklung. Gleichzeitig zielt der
Arbeitskreis darauf ab, konkrete Projekte zur Quartiersentwicklung zu initiieren und zu
unterstützen. Die Arbeit des Arbeitskreises ist exemplarisch und punktuell. Es sollen
gute Beispiele geschaffen werden, die sich zur Nachahmung anbieten.

Die Arbeiten zum neuen Handlungsfeld „strategische Wohnstandortentwicklung“ stehen
noch am Anfang. Voraussetzung für künftige Erfolge ist zunächst die Verankerung des
neuen Ansatzes in der Stadtpolitik. Dazu ist eine Verständigung über den Beitrag der
Einwohnerentwicklung zur Stadtökonomie sowie über die Rolle des Wohnungs- und
Baulandmarktes für die Einwohnerentwicklung zu erzielen. Die Beratungen zum HPW
2005 können dafür den formalen Rahmen bieten. Erst auf der Grundlage einer klaren
Positionierung ist eine Unterstützung der strategischen Wohnstandortentwicklung durch
die politischen Gremien zu erwarten. Diese ist jedoch notwendig, um auch weiterhin
Ressourcen für die Zwecke der strategischen Wohnstandortentwicklung einsetzen zu

können.

Anhang:
Empfehlungen des AK Wohnen in Münster

15

Anhang zur Anlage 2
Arbeitskreis „Wohnen in Münster“

Empfehlungen des AK WOHNEN IN MÜNSTER
für das Handlungsprogramm Wohnen der Stadt

Diese Empfehlungen hat der AK Wohnen erarbeitet, um die strategische Wohnstandortentwicklung
zu fördern. Es sind nicht alle Handlungserfordernisse der Wohnungsversorgung in die Handlungs-
empfehlungen einbezogen worden, vielmehr wurden Schwerpunkte gesetzt. Ausgehend von der
These, dass sich die Zukunftsfähigkeit von Wohnungsbeständen vor allem in der Zukunftsfähigkeit
von Quartieren ausdrücken wird, ist der Quartiersbezug in den Mittelpunkt der ersten Arbeitspha-
se des AK Wohnen gestellt worden.

1. Der AK WOHNEN IN MÜNSTER hat sich gezielt zur Aufgabe gestellt, strategische Fragen der
Wohnungs- und Baulandpolitik zu bearbeiten. Er empfiehlt, angesichts der demografischen
Entwicklung das Handlungsprogramm Wohnen für die nächsten Jahre verstärkt auf die
Doppelstrategie mit einer Belebung des Bestandes sowie einer angepassten Neubauland-
strategie auszurichten. Die Qualitäten des Bestandes zu stärken und den künftigen Anfor-
derungen anzupassen sowie attraktive Bauland- und Wohnungsangebote sind Vorausset-
zung, um die Bevölkerungsentwicklung innerhalb eines wünschenswerten Korridors ent-
sprechend der stadtentwicklungspolitischen Ziele zu halten und vorzeitige Schrumpfungs-
prozesse zu vermeiden. Die Chancen der Stadt für eine erfolgreiche Wohnstandortpolitik
im Dienste demografischer Ziele werden als günstig eingeschätzt. Ein attraktiver Wohn-
standort ist das Pendant zu einem attraktiven Wirtschafts-, Wissenschafts- und Bildungs-
standort.

2 Die Doppelstrategie schließt ein, dass die Wohnungsversorgung von Personengruppen mit
Marktzugangsschwierigkeiten - gerade im Hinblick auf die Auswirkungen von Hartz IV -
auch dauerhaft eine Aufgabe der Stadt bleiben wird. Es wird durchaus damit gerechnet,
dass im preiswerten Angebotssegment neue Handlungsbedarfe entstehen. Die Doppelstra-
tegie schließt auch - und gerade im Sinne einer Erhaltung vorhandener Qualitäten - eine
gezielte Wohnstandortentwicklung ein. Der AK ist der Auffassung, dass es für den ökono-
mischen Erfolg der Stadt in Zukunft verstärkt darauf ankommt, sich im Wettbewerb um Be-
völkerungsgruppen mit marktrelevanter Nachfrage zu positionieren. Der AK empfiehlt, die
städtische Wohnungs- und Baulandpolitik stärker an marktwirtschaftlichen Erfordernissen
zu orientieren. Eine besondere Nachfragegruppe ergibt sich unter Berücksichtigung des
Profils als Wissenschaftsstadt.

3 Die Nachfrageentwicklung ist sehr schwer zu prognostizieren. Sie ist abhängig von (bere-
chenbaren) demografischen Entwicklungen, vor allem aber von ökonomischen Rahmenbe-
dingungen und gesellschaftlichen Wertschätzungen. Zurzeit ist die Nachfrage nach Wohn-
raum und Baugrundstücken relativ zurückhaltend und bewegt sich unterhalb langjähriger
Mittelwerte. Dies kann sich aber, möglicherweise auch rasch, wieder ändern. Der AK emp-
fiehlt der Stadt, Vorsorge zu treffen und die Baulandbereitstellung zu verstetigen, um fle-
xibel und schnell auf zu erwartende Nachfragesprünge reagieren zu können.

4 Der Einfamilienhausbau ist geringeren konjunkturellen Schwankungen unterworfen als der
Mehrfamilienhausbau. Auch in Zeiten geringer Bautätigkeit ist der Bau von Einfamilienhäu-
sern eine relativ stabile Größe. Gerade die Nachfragegruppen, die unabhängig von kon-
junkturellen Rahmenbedingungen ihre Wohnwünsche realisieren können, verlangen be-
sondere Angebotsqualitäten und keine 08/15-Angebote. Der AK empfiehlt, in Zeiten zu-
rückhaltender Nachfrage, kleinere, überschaubare Baugebiete mit hohen „Außenqualitäten“

Anhang zur Anlage 2
Arbeitskreis „Wohnen in Münster“

zu entwickeln, um dieses Angebotssegment zu bedienen. Gleichzeitig gibt es deutliche
Signale, dass auch die Nachfrage der Schwellenhaushalte wieder spürbar ansteigen wird.
Der AK empfiehlt daher, auch weiterhin für preissensible Nachfragegruppen ausreichend
geeignete Grundstücke (auch für Doppel- oder Reihenhausbebauung) vorzuhalten. Bau-
land in Münster soll eine bezahlbare Alternative zum Umland bleiben.

5 Die Mitglieder des AK weisen darauf hin, dass nach wie vor die innerstädtischen Wohn-
quartiere in Münster äußerst begehrte Wohnstandorte für unterschiedliche Personengrup-
pen sind. Das Wohnungsangebot in städtischen Strukturen ist jedoch deutlich geringer als
die Nachfrage. Mit der Änderung der Haushaltsstrukturen gehen deshalb die Einwohner-
zahlen in innerstädtischen Quartieren zurück. Dieser Einwohnerrückgang ist kein Hinweis
auf eine Abwendung der Nachfrage von innerstädtischen Standorten. Münster hat jedoch
im Vergleich zu anderen Städten wenig zusammenhängende Brachflächen und Umstruktu-
rierungsflächen in innerstädtischen Lagen, um zusätzliche Wohnangebote in einem Um-
fang zu schaffen, der die durch die Verkleinerung der Haushalte bedingten Einwohner-
rückgänge ausgleichen könnte. Als Folge dieser Entwicklung ist zu erwarten, dass Kauf-
kraft für kommerzielle Angebote fehlt und die öffentlichen Infrastrukturangebote nicht
voll ausgelastet sind. Um die anhaltende Nachfrage nach Wohnungen in innerstädtischen
Lagen bedienen zu können, empfiehlt der AK, die Chancen zur Entwicklung zusätzlicher
Wohnangebote in innerstädtischen Wohnlagen konsequent zu nutzen und neue Möglich-
keiten zu erschließen. Dazu sind die Handlungsmöglichkeiten im Rahmen der inneren
Entwicklung auszuschöpfen. Der AK empfiehlt die Erarbeitung eines Kommunikationskon-
zeptes zur Auslotung der Möglichkeiten für Maßnahmen zur Stabilisierung und Entwick-
lung von Quartieren.

6 Die Leidtragenden der unzureichenden Wohnungsangebote in städtischen Wohnquartieren

sind tendenziell Haushalte mit Kindern, die an den Rand der Stadt oder über die Stadtgren-
ze hinaus gedrängt werden. Der AK empfiehlt, Haushalten mit Kindern das Wohnen in
städtischen Quartieren zu ermöglichen und zu erleichtern, ein strategischer Baustein der
Wohnstandortentwicklung soll das kinderfreundliche Münster sein. Als wichtiger Baustein
ist dabei zu beachten, dass die Quote der innerstädtischen familiengerechten Wohnungen,
das sind besonders die eher knappen großen Wohnungen mit eigenem Zugang zu persön-
lich kontrollierten Außenflächen, systematisch quantitativ und qualitativ weiterentwickelt
werden sollte.
Die bisherige Arbeit des AK hat gezeigt, dass die Voraussetzungen in den einzelnen Quar-
tieren unterschiedlich sind und quartiersbezogene Betrachtungen erfordern. Den Mitglie-
dern des AKs ist auch bewusst, dass die öffentliche Hand nur wenige Möglichkeiten zur
Einflussnahme auf die Entscheidungen von Eigentümern in innerstädtischen Quartieren hat
und dass es äußerst schwierig ist, die Interessen aller Akteure in einem Quartier „unter ei-
nen Hut“ zu bringen. Deshalb kommt es darauf an, die wenigen bestehenden Handlungs-
möglichkeiten zu nutzen und neue Handlungsmöglichkeiten zu erschließen. Dazu gibt der
AK einige Anregungen:

a. Mit Hilfe empirischer Methoden könnten sowohl die fördernden als auch die re-
striktiven Faktoren für den Verbleib von Familien in der inneren Stadt von Münster
identifiziert werden.

b. In einem weiteren Schritt könnte ermittelt werden, welche Quartiere bereits eine
besondere Eignung für Haushalte mit Kindern aufweisen oder

c. welche Gebiete mit vertretbarem Aufwand familien- und kinderfreundlich gestaltet
und ausgestattet werden können

Anhang zur Anlage 2
Arbeitskreis „Wohnen in Münster“

d. In diesen Gebieten sollten dann mit Vorrang Chancen erarbeitet werden, um zu-
sätzliche Wohnungsangebote zu schaffen. Dazu gehört zum Beispiel
" Anpassung der bestehenden Wohnungsstrukturen und -qualitäten an nachfrage-
gerechte Standards
"= Nutzung der Potenziale für neues Wohnen im Bestand
"= Rückwidmung nicht mehr marktgängiger Büroflächen für Wohnzwecke

7 Nicht alle Wohnquartiere dieser Stadt sind mit vertretbaren Mitteln so weiter zu entwickeln,
dass sie kinder- und familienfreundlich werden können. In Münster werden sich auch
Quartiere für andere Nachfragepräferenzen herausbilden und zu einer Ausdifferenzierung
des Wohnungsangebotes beitragen. Die Ausdifferenzierung des Wohnangebots soll insge-
samt zu einer Profilierung des Wohnstandorts Münster beitragen. Für die zunehmende Zahl
alter Menschen soll dabei mit dem Ziel, ein Wohnen im Quartier auch unter Bedingungen
abnehmender Selbständigkeit und erforderlicher Pflege zu ermöglichen, ein integriertes
Angebot geschaffen werden. Dazu gibt der AK einige Anregungen:

a. Umbaukonzeptionen für bestehende Mietwohnungen/ Wohngebiete durch die Woh-
nungsbaugesellschaften, die im AK vorgestellt bzw. entwickelt wurden und damit
Teil der Wohnstandortentwicklung sind, werden bei der Realisierung durch die Stadt
bevorzugt unterstützt. Denkbar sind etwa Moderationsverfahren zur Gewinnung
von nachbarschaftlicher Zustimmung vor Ort, Prämierung besonders gut gelunge-
ner Projekte.

b. Die Bereitstellung integrierter Wohnkonzepte „aus einer Hand“ gerade für die ältere
Bevölkerung, die den Wohnstandort mit Versorgungsqualitäten unterschiedlicher
Bedarfe kombiniert und bei Aufgabe bisher bewohnter Immobilien zugunsten neuer
generationengerechter Wohnungen organisatorische Unterstützungsleistungen an-
bietet, wird durch die Wohnungsbaugesellschaften und Akteure des AK organisato-
risch und wirtschaftlich geprüft; Aufgaben der Regie und der Organisation sowie
des Informationstransfers übernimmt die Stadt im Rahmen des AK Wohnen.

8 Die Stadt hat eine primäre Zuständigkeit für das Wohnumfeld und die öffentlichen Versor-
gungsangebote. Der AK empfiehlt, diese verstärkt mit privaten Ansätzen zu verknüpfen,
um Synergien und Mehrwerte zu erzeugen. Private Vorhaben können daher Impulsgeber
für Maßnahmen zur Quartiersentwicklung und integrative Arbeitsweisen sein. Gemeinsam
mit dem AK verfolgt die Stadt das Ziel, bessere Angebotsbedingungen zu schaffen, um den
Wohnstandort Münster in seinen bestehenden Qualitäten zu sichern, weiterzuentwickeln
und durch finanzielle Anreize zu unterstützen.

Beschlossen vom AK Wohnen in seiner 3. Sitzung am 06.04.05.