Optimierung bürgerorientierter Dienstleitungen: Stadthaus 1 als zentraler Ort bürgerorientierter Dienstleistungen - Innensanierung: Zukünftiger Betrieb der Kantine im Stadthaus 1

1
V/0306/2016, ANLAGE 1 – ABLEHNUNGSBEGRÜNDUNG DES GESAMTPERSONALRATES  
   
 
 
Gesamtpersonalrat               24.03.2016  
             75 00 
 
 
 
 
 
 
 
 
Zukünftige Entwicklung Kantine im Stadthaus 1 
(Herr Bracht OB 10.01.0031) 
 
 
 
 
Begründung der Ablehnung der o. g. Verfügung 
 
 
 
 
Im Rahmen des Beteiligungsverfahrens nach den Besti mmungen des LPVG (NRW) 
erörterte der Gesamtpersonalrat (GPR) in seiner Sitzung am 15.03.2016 (nach bean- 
tragter und genehmigter Fristverlängerung, siehe Sc hreiben vom 09.03.2016)  die    
o. g. Vorlage abschließend. 
 
Hintergrund der beantragten Fristverlängerung war d as anstehende Vierteljahresge- 
spräch gemäß § 63 (LPVG) mit dem Leiter der Dienststelle, Markus Lewe, dem Leiter 
des Personal-und Organisationsamtes, Michael Willam owski, sowie Rainer Uetz, als 
Vertreter der Verwaltungsspitze. 
 
Im Rahmen der Tagesordnung wurde der Versuch untern ommen,  zwischen dem 
Gesamtpersonalrat und dem Vertreter der Dienststell e eine einvernehmliche Lösung 
zu der o.g. Vorlage zu erzielen. 
 
Der Oberbürgermeister nahm noch einmal ausführlich Stellung zur genannten Vorla- 
ge und begründete die Position der Verwaltung. Abschließend bat er um Zustimmung 
zu der Vorlage. 
 
Nach Erörterung der Sachlage fasste der GPR  folgenden einstimmigen Beschluss. 
 
- Der GPR hat der o.g. Vorlage nicht zugestimmt. 
 
- Des Weiteren hat der GPR beschlossen, sich in der oben genannten Angelegenheit  
  durch einen Fachanwalt beraten/vertreten zu lassen. Der GPR beantragte die  
  Übernahme der Kosten durch die Dienststelle.

2
Ablehnungsbegründung  
 
Rechtsgrundlage: 
 
Der Personalrat hat soweit eine gesetzliche oder ta rifliche Regelung nicht besteht 
mitzubestimmen in Rationalisierung-, Technologie-un d Organisationsangelegenhei- 
ten. 
 
- § 72 (2) 4. Errichtung, Verwaltung und Auflösung von Sozialeinrichtungen ohne 
Rücksicht auf ihre Rechtsform. 
 
- § 72 (4) 22. Übertragung von Arbeiten der Diensts telle, die üblicherweise von ihren 
Beschäftigten vorgenommen werden, auf Dauer an Priv atpersonen oder auf Dritte in  
jeglicher Rechtsform (Privatisierung). 
 
 
§ 72 (2) 4. Der Personalrat hat mitzubestimmen in s ozialen Angelegenheiten bei Er- 
richtung, Verwaltung und Auflösung von Sozialeinric htungen ohne Rücksicht auf ihre 
Rechtsform. Sozialeinrichtungen sind auf Dauer ange legte, organisierte Veranstal- 
tungen, die von der Verwaltung allein oder mit den Beschäftigten gemeinsam errich- 
tet werden, um dem Beschäftigten oder einzelnen Gru ppen der Beschäftigten Vortei- 
le zukommen zu lassen. Die Einrichtung muss verwalt et werden können. Daher ist 
ein abgesonderter Teil konkreter Mittel mit einer g ewissen eigenen Organisations- 
form erforderlich (OVG Münster v. 26.6.84-CL 9/83,Ria1985, 46)  
 
Zu den Sozialeinrichtungen zählen beispielsweise Er holungsheime, Kantinen, Be- 
triebsküchen, Büchereien, Kindergärten oder Kindertagesstätten. 
Es muss sich ferner  um eine Einrichtung der Dienst stelle unabhängig von der 
Rechtsform handeln. (Kommentar LPVG NRW Neubert-Sandfort- Lorenz-Kochs) 
 
Bei der Errichtung erstreckt sich die Mitbestimmung  auf das ob und wie, d.h. 
ob überhaupt eine Sozialeinrichtung geschaffen werd en soll, zu welchem 
Zweck und in welcher Form. 
 
Zur Verwaltung gehören alle Maßnahmen, die die Unte rhaltung und den lau- 
fenden Betrieb sowie Leistungen an den Beschäftigte n zum Gegenstand ha- 
ben. Zur Verwaltung einer Sozialeinrichtung gehört auch das Outsourcing ei- 
ner Einrichtung. 
 
Zur mitbestimmungspflichtigen Verwaltung gehören au ch alle Maßnahmen, 
die sich mit der Gestaltung des Leistungsangebotes seiner Qualität und seines 
Umfangs befassen. 
Die Auflösung ist die Aufgabe einer bestehenden Einrichtung. 
 
Der Personalrat kann im Rahmen der Zustimmungsverwe igerung zulässiger- 
weise auch wirtschaftliche Überlegungen geltend mac hen (OVG Münster v. 
27. 1. 2005-1A 1994/03 PVL, PersR, 2005, 365)

3
Bei einer Übertragung des Kantinenbetriebes im Stad thaus 1 auf einen privaten Drit- 
ten (Cafe-Cantina-Buffetrestaurant) handelt es sich  nicht mehr um eine reine Sozial- 
einrichtung im Sinne des LPVG (NRW). 
  
Bei der geplanten Maßnahme steht primär ein öffentl icher Gastronomiebetrieb 
mit deutlich ausgeweiteter Abend- und Wochenendöffn ungszeiten im Vorder- 
grund. 
  
In der Kombination eines „Kantinenbetriebes“ als soziale Einrichtung für die Beschäf- 
tigten und eines öffentlichen / privaten Gastronomi ebetriebes sieht der GPR ein er- 
hebliches Konfliktpotenzial, dass in der Praxis kaum umsetzbar ist. 
 
Frage: Warum sollte ein privater Gastronomiebetrieb , städtischen Mitarbeiter/innen 
Vorrang gewähren gegenüber seiner privaten Kundschaft? 
 
Bei der Umsetzung erwartet der GPR folgende negativ e Auswirkungen für die Be- 
schäftigten gegenüber dem heutigen Ist-Zustand. 
 
• Frühstücksangebote im bisherigen Umfang werden auf grund der vorgesehe- 
nen Öffnungszeiten nicht mehr möglich sein. 
 
Die angedachten Öffnungszeiten von 9:30 Uhr bis 22: 30 Uhr weichen deutlich 
von den heutigen Öffnungszeiten der Kantine im Rahm en der Eigenbewirt- 
schaftung ab. Aktuelle Öffnungszeit 8:00 Uhr bis 14:00 Uhr. 
 
Die Beschäftigten werden im Alltag in direkter Konk urrenz zu möglichen exter- 
nen Besuchern in der Mittagszeit stehen. Eingeschrä nkte Nutzungsrechte für 
die Öffentlichkeit während der Mittagszeit sieht die Vorlage nicht vor. 
Somit stehen die Räumlichkeiten für die Mitarbeiter /innen als soziale Begeg- 
nungsstätte nicht mehr zur Verfügung. 
 
Den Beschäftigten stehen die Kantinenräume nur noch  im Rahmen des „ pri- 
vaten Gastronomiebetriebes“ zu deutlich veränderten Kosten zur Verfügung. 
 
• Eine Gestaltungsmöglichkeit des GPR bezüglich des zukünftigen Leistungs- 
angebotes (Getränkepreise, Speisepreise, Öffnungsze iten, Änderung vorhan- 
dener Nutzungskonzepte) ist bei der Übertragung auf  einen privaten Dritten 
nicht mehr möglich. 
 
• Sollte der zukünftige Kantinenpächter / Mieter im Rahmen seiner unternehme- 
rischen Entscheidung zu dem Ergebnis kommen, dass d er Betrieb nicht mehr 
fortgesetzt wird, ständen im Stadthaus I , einschli eßlich des Stadtweinhauses, 
keine Einrichtung für die Beschäftigten, wie auch f ür das Catering, mehr zur 
Verfügung. 
 
• Die Kantine im Stadthaus 1, ist darüber hinaus unt er den städtischen Kantinen 
die umsatzstärkste Einrichtung. Sollte es im Rahmen  einer möglichen Privati- 
sierung zu einer Übertragung dieser Aufgabe auf ein en privaten Pächter 
kommen, sieht der GPR die weiteren  städtischen Kan tinen der Stadt Münster 
und somit auch ihrer Beschäftigten im hohen Maße gefährdet.

4
Im Rahmen der Übertragung auf einen Dritten, werden  die heutigen Kantinen- 
preise in den verbleibenden Kantinen unter Berücksi chtigung des Kantinenbe- 
richtes zur Kostendeckung nicht mehr haltbar sein. 
Der GPR befürchtet eine deutliche Kostensteigerung in diesem Bereich. 
 
• Der Vorlage ist nicht zu entnehmen, was mit dem he utigen Personal gesche- 
hen soll (Umsetzung, Eingruppierung, Stunden Umfang). 
Bei den heutigen Beschäftigten, handelt es sich hie rbei überwiegend um Mit- 
arbeiter/innen in den unteren Vergütungsgruppen. 
Darüber hinaus sind dort auch schwerbehinderte Mitarbeiter/innen beschäftigt.  
 
Vor dem Hintergrund der vorgetragenen Sachgründe, b itte der Gesamtpersonalrat 
die Verwaltung darum, ihre Entscheidung noch einmal  vor dem Hintergrund eines 
mitarbeiterorientierten Konzeptes der zukünftigen K antinenausrichtung zu überden- 
ken.  
 
 
gez Jochen Lüken        
(Vorsitzender des Gesamtpersonalrates)

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 1 
 
KONZEPTIONELLE UND ÖKONOMISCHE MACHBARKEITSSTUDIE 
STADTHAUS 1 MÜNSTER 
 
Beurteilung der Ausweitung der externen Nachfrage d er Kantine 
Beurteilung als privat geführter Betrieb und einer Sky-Lounge 
Konzept und Wirtschaftlichkeit 
 
 
Auftraggeber: DER OBERBÜRGERMEISTER 
 Stadt Münster  
 Klemensstraße 10, 48127 Münster 
 
Auftragnehmer: 
GBS  Gastgewerbe Beratungs Service GmbH 
 Fachberatung für Hotellerie und Gastronomie 
 
 EIN MITGLIED DER BERATUNGSGRUPPE 
 LUXENBURGER UND PARTNER 
 DEHOGA-Center, Hammer Landstraße 45, 41460 Neuss 
 Fon: 02131 / 7518-310, Fax: 02131 / 7518-319 
 Web: www.gbsnrw.de, E-Mail: info@gbsnrw.de 
 
Ansprechpartner: Bernd Luxenburger, Diplom-Betriebs wirt 
 Geschäftsführer 
 
Auftragsbearbeitung: Oktober bis Dezember 2015

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 2 
INHALT  Seite 
 
 
1. Auftragserteilung, -zielsetzung und -durchführun g 4 
 
2. Ausgangssituation sowie konzeptionelle und ökono mische Ist-Daten 6 
 
3. Lage im Objekt sowie kapazitativ-funktionale Bas is und Möglichkeiten 14 
 
4. Standort- und Markt- sowie Wettbewerbsanalyse 18  
 4.1 Direkter Standort und Standortumfeld 18 
 4.2 Gastronomisch relevante Determinanten der Stad t Münster 22 
 4.3 Mitbewerbersituation in der Individualgastrono mie 24 
 4.4 Mitbewerbersituation im Veranstaltungs- und Ba nkettangebot 30 
 
5. Marktforschungsergebnisse zur Gemeinschaftsverpf legung und deren Mix 
 sowie zu Sky-Lounge-Angeboten 30 
 
6. Stärken- und Schwächen- sowie Chancen- und Gefah ren-Profil 
 für die externe Bewirtschaftung sowie Konzeptvorsc hlag 34 
 6.1 Stärken- und Schwächen-Profil 34 
 6.2 Chancen- und Gefahren-Profil 37 
 6.3 Konzeptvorschlag 38 
 
7. Betriebs- und Marketingkonzept Café – Cantina – Buffetrestaurant 39 
 7.1 Konzeptidee, Konzeptphilosophie und USP 39 
 7.2 Lebensstil- und Interessengruppen (Zielgruppen ) und deren  
  gastronomische und ökonomische Verhaltensweisen 4 0 
 7.3 Betriebstyp, Konzeptträger und Kernkompetenz 4 1 
 7.4 Öffnungszeiten und Bewirtschaftung 42

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 3 
 7.5 Eingangsbereich, Außenwahrnehmung und Außenver marktung 43 
 7.6 Leitlinie zum inneren Erscheinungsbild 43 
 7.7 Außengastronomie 44 
 7.8 Leitlinie zum Speisen- und Getränkeangebot für  die Individualgastronomie 45 
 7.9 Leitlinie für das Veranstaltungs- und Catering segment 47 
 7.10 Leitlinie zu Kommunikation, Werbung und Onlin e-Marketing 47 
 7.11 Überprüfung alternativer Konzeptmöglichkeiten  48 
 
8. Räumlich-funktionale Angaben sowie approximative s Investitionsvolumen 
 mit Anmerkungen zur Pacht 50 
 8.1 Räumlich-funktionale Angaben und Planungsvaria nten 50 
 8.2 Investitionsvolumen und -verteilung mit Anmerk ungen zur Pacht  61 
 
9. Voraussichtliche Umsatz- und Kostenstruktur zur Ermittlung der Pacht im  
 Normaljahr für die angeratene privatwirtschaftlich  geführte Gastronomie 61 
 9.1 Grundsätzliches zur Umsatzprognose und Kostenb udgetierung 61 
 9.2 Voraussichtliche  Umsatz- und Kostenstruktur ohne Sky-Lounge  
  vor AfA und Zinsen sowie Pacht und Unternehmerloh n 66 
 9.3 Kommentierung der wirtschaftlich angemessenen Pacht 73 
 9.4 Kurzkommentar zum Eröffnungs- bzw. Anlaufjahr 74 
 
10. Betrachtungen zur Eigen- und Fremdbewirtschaftu ng der Gastronomie 75 
 
11. Konzeptionelle und ökonomische Betrachtung eine r Outdoor-Gastronomie 
 Sky Lounge & Bar sowie Aussichtsplateau 78 
 11.1 Outdoor-Gastronomie als integraler Bestandtei l der Buffetgastronomie 78 
 11.2 Outdoor-Gastronomie als autarkes gastronomisc hes Konzept 81 
 
12. Abschließende Stellungnahme 86

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 4 
1. Auftragserteilung, -zielsetzung und -durchführun g 
 
Im Oktober 2015 beauftragte die Stadt Münster – der  Oberbürgermeister, Personal- und 
Organisationsamt – die GBS Gastgewerbe Beratungs Se rvice GmbH DEHOGA Beratung, 
Neuss, mit folgenden kardinalen Fragestellungen zu einer angedachten Veränderung der 
Gastronomie im Stadthaus 1: 
 
-
 Welches Konzept kann für die Flächen im 10., 11. un d 12. OG im Stadthaus 1 für einen 
privatwirtschaftlich geführten Betrieb bzw. zur Gen erierung einer entsprechenden 
externen Nachfrage unter Berücksichtigung der Anfor derungen der Stadt an die 
Mitarbeiterverpflegung angeraten werden? 
- Welche wirtschaftlichen Ergebnisse vor Pacht und Ka pitaldienst (Finanzierung von 
hierzu notwendigen Investitionen) kann ein externer  Betreiber erzielen? 
- Welche Investitionen sind notwendig und welche ange messene Miete / Pacht kann der 
Verpächter bei einer entsprechenden Investitionsbet eiligung leisten? 
- Kann eine Sky-Lounge als zusätzliches Bauelement au f dem Dach als Kombination aus 
ertragsorientierter Gastronomie und Aussichtspunkt auch für nicht verzehrende 
Besucher etabliert werden? 
 
Zielsetzung des Auftrages ist es somit, für die bes tehende Kantine im Stadthaus 1 ein 
gastronomisches Konzept zu finden, welches die Bewi rtschaftungsbedingungen der Stadt 
Münster und die gastronomischen Wünsche externer Na chfrager erfüllt. Für dieses Konzept 
wird eine mögliche bzw. angemessene Pacht unter Ber ücksichtigung möglicher 
Finanzierungskosten für einen privaten Bewirtschaft er ermittelt.  
 
Abschließend wird – da die Idee einer gastronomisch  genutzten Sky Lounge auf dem Dach 
auch als Untersuchungsgegenstand benannt wurde – di e Möglichkeit der Realisation einer Sky 
Lounge - Gastronomie als eigenständiges Produkt kon zeptionell und wirtschaftlich geprüft.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 5 
Neben Vor-Ort-Begehungen der relevanten Objekte Sta dthaus 1, Rathaus und Stadtweinhaus 
am 20. Oktober 2015 und am 3. November 2015 und Arb eitsgesprächen mit den relevanten 
am Projekt beteiligten Personen fand eine Standort-  und Marktbegehung und eine Analyse der 
relevanten Mitbewerber am 10. Oktober 2015 und am 2 0. November 2015 statt.  
 
Des Weiteren standen folgende Sekundärunterlagen zu r Verfügung: 
 
- Leistungs- und Auftragsbeschreibung, Lageplan, Plän e Stadthaus 1 10.-12 Obergeschoss (DIN 
A4), Legende Raumbezeichnungen 10.-12. OG, öffentli che Beschlussvorlagen, Optimierung 
bürgerorientierter Dienstleistungen Stadthaus 1 als  zentraler Ort bürgerorientierter 
Dienstleistungen – Bedarfsanforderungen und Prämiss en zur Innensanierung 28.07.2015 und 
10.09.2015, überreicht vom Personal- und Organisati onsamt, Stadt Münster. 
- Informationen über das derzeitige Marketingkonzept / Speisenkarten, Rechnungen über Inhouse 
Catering an die Stadt Münster, u. ä., überreicht vo m Personal- und Organisationsamt, Stadt 
Münster. 
- Informationen über die derzeitige Organisation sowi e betriebswirtschaftliches Zahlenwerk 
(Umsätze. Gästezahlen, usw. der Kantine sowie des C aterings), überreicht vom Personal- und 
Organisationsamt, Stadt Münster. 
- Lageplan Gesamtkomplex und Pläne sowie Raumlegende OG10 bis OG12 Stadthaus 1, 
überreicht vom Personal- und Organisationsamt, Stad t Münster. 
- Pläne überreicht vom Architekturbüro Schoeps & Schl üter. T. Haverbeck, Münster. 
- Richtlinien HACCP (hazard analyse and critical cont rol point), Gastronomie. 
- Aktueller Betriebsvergleich Hotellerie und Gastrono mie NRW 2015, Beratungsgruppe 
Luxenburger und Partner, Neuss. 
- Gastgewerbe NRW, Arbeitshandbuch für die Hotellerie  und Gastronomie – Marktforschung, 
Kennziffern, Vergleichswerte, Juni 2011, erstellt d urch die GBS GmbH / DEHOGA Beratung, 
Neuss, gefördert vom Ministerium für Wirtschaft, En ergie, Bauen, Wohnen und Verkehr des 
Landes Nordrhein-Westfalen. 
- Aktueller Mantel- und Entgelttarifvertrag für das G aststätten- und Hotelgewerbe des Landes 
Nordrhein-Westfalen, DEHOGA Gastgewerbe NRW. 
- Betriebswirtschaftliche Daten vergleichbarer Betrie be aus der Datenbank der GBS und der 
Beratungsgruppe Luxenburger und Partner, Neuss.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 6 
- Marktforschungsergebnisse aus Primär- und Sekundäre rhebungen aus der gastgewerblichen 
Datenbank der Beratungsgruppe Luxenburger und Partn er. 
- Aktuelle Informationen über die Stadt Münster aus d er amtlichen Statistik der 
Gemeinden NRW, dem Kommunalprofil und der Homepage der Stadt Münster. 
- Statistische Beherbergungsdaten Stadt Münster vom s tatistischen Landesamtes NRW. 
- Aktuelle Marktforschungsergebnisse zur Gemeinschaft sverpflegung und zu öffentlicher bzw. 
privatwirtschaftlich geführter Gastronomie sowie Sk y-Bars / Lounges aus diversen Quellen. 
 
Die Beratung wurde unter der Leitung von Bernd Luxe nburger, Diplom-Betriebswirt und 
Geschäftsführer der GBS GmbH DEHOGA Beratung durchg eführt. 
 
 
2. Ausgangssituation sowie konzeptionelle und ökono mische Ist-Daten 
 
Die Stadt Münster möchte im Zuge der Sanierung des Stadthaus 1 – voraussichtlicher 
Baubeginn 1. Quartal 2017 – auch eine Modernisierun g bis Ausweitung der Kantine 
vornehmen. In diesem Zusammenhang soll durch die Be ratungsgesellschaft geprüft werden, 
ob die Kantine durch einen privaten Betreiber mit e inem Konzept, das gleichermaßen externe 
Nachfrage generiert wie auch die Beibehaltung des s ozialverträglichen Kantinenangebotes für 
die Mitarbeiter der Stadtverwaltung und das Veranst altungscatering für das Rat- und 
Stadtweinhaus gewährleistet, ökonomisch geführt wer den kann. Auch zu prüfen ist, ob in das 
Konzept der Dachbereich mit einer Sky-Lounge einzub inden ist, welche auch ohne Verzehr 
aufgesucht werden kann. Hierzu sind zunächst das Is t-Konzept sowie die Nachfragedaten der 
derzeitigen Kantinen- und Cateringbewirtschaftung a ufzunehmen. 
 
Wesentliche Daten der Kantinenbewirtschaftung 
 
Es gibt vier städtische Kantinenbetriebe (Sozialein richtungen der Stadt Münster für das 
Personal), und zwar bei den AWM (Abfallwirtschaftsb etriebe Münster), im Theater, im 
Stadthaus 1 und im Stadthaus 2.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 7 
Bis auf die Kantine im Stadthaus 1 werden alle Spei sen komplett vor Ort zubereitet. Die 
Kantine des Stadthaus 2 liefert in hohem Maße der K antine des Stadthaus 1 zu, d. h nur die 
Endzubereitung findet im Stadthaus 1 statt. 
 
Die Kantinen – somit auch die des Stadthaus 1 – müs sen gemäß der Grundsatz-Charta des 
fairen Handels (Fair trade town Münster) betrieben resp. bewirtschaftet werden. Des Weiteren 
ist ein altersgerechtes und behindertengerechtes Ko nzept sicherzustellen. 
 
Derzeit kann das Konzept der Kantine im Stadthaus 1  folgendermaßen beschrieben werden: 
 
-
 Die Kantine ist durch eine Liftanlage im Bauteil E erschlossen. 2 von 3 Liftanlagen 
fahren bis zum 11. Obergeschoss. 1 Liftanlage endet  schon im 9. OG. 
 
  
Kantine, 11. OG Kantine, 12. OG / Empore 
  
Selbstbedienungs-Linie (SB-Linie) Kantine, 11. OG u nd Empore

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 8 
- Die Einrichtung und Ausstattung vermittelt einen ei ndeutigen Kantinencharakter, es 
steht die Funktionalität im Vordergrund. 
- Die Kantine nimmt zwei kardinale Versorgungsfunktio nen wahr: zum einen die 
Mitarbeiterverpflegung, zum anderen das Inhouse-Cat ering für das Stadthaus 1 sowie 
das Stadtweinhaus und das Rathaus. Das Inhouse-Cate ring findet auch abends statt. 
- Die Öffnungszeiten der Kantine gestalten sich derze it wie folgt: Montag bis Donnerstag 
8:00 bis 13:45 Uhr, Freitag von 8:00 bis 13:00 Uhr. 
- Der Gästebereich liegt im 11. Obergeschoss, in dem sich auch die Speisen- und 
Getränkestation befindet, eine Treppe führt zur Emp ore (12. Obergeschoss). 
- Jeden Tag gibt es für die Mitarbeiter ein Eintopfge richt für 2,50 €, 1 Hauptgericht für 
3,50 € und 1 Hauptgericht für 4,00 €. Zusätzliche V orspeisen oder Desserts sind 
zusätzlich zu bezahlen, was auch für die Getränke g ilt. Die Preise der hauptsächlichen 
Mittagsangebote sind von der Stadtverwaltung vorges chrieben. 
- Externe Gäste (Gastesser) können über einen Essensz uschlag von derzeit 0,70 € die 
Hauptgerichte in der Kantine verzehren. Eine nach a ußen gerichtete Werbung findet 
nicht statt. 
- Das Raumangebot für die Gäste zur Speisen- und Getr änkeeinnahme besteht auf  
2 Ebenen (11. OG und 12. OG = Empore). 
- Das Versorgungskonzept ist eine Selbstbedienung mit  Kassenstation und Tabletts für 
die Gäste.  
- Die Wirtschaftsflächen (Küche, Wirtschafts- und Lag erbereich), Personalbereich, Büro 
u. ä. befinden sich im 10. und 11. Obergeschoss. Di e Küche ist nicht voll konzessioniert, 
sie kann als Endbereitungsküche mit Speisenausgabe bezeichnet werden. 
- Das Mittagessen wird von der Kantine des Stadthaus 2 in Wärmebehältnissen 
transportiert. 
- Toiletten können im 10. Obergeschoss aufgesucht wer den; von ihrem Erscheinungsbild 
entsprechen sie nicht üblichen gastronomischen Einr ichtungen, sondern derzeitigem 
städtischem Standard.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 9 
- Das Catering der Kantine wird für das Stadthaus 1 ( zukünftig Turmzimmer maximal 10 
Personen; Besprechungsraum 6. Etage maximal 10 Pers onen; ehemaliger Trausaal 
erhält eine andere Nutzung, Versorgung mit Kaffee u nd Kaltgetränken) sowie für das 
Rathaus und das Stadtweinhaus von der Stadtverwaltu ng gefordert. Es finden fast 
ausschließlich Veranstaltungen der Stadtverwaltung statt. 
- Private Feierlichkeiten jeder Art und Tanzveranstal tungen werden nicht genehmigt. 
- Bei Veranstaltungen, die für die Stadtverwaltung du rchgeführt werden, sind die Preise 
vorgegeben. 
[…]  
-
 Bei Veranstaltungen mit deutlich speisenorientierte n Wünschen (z. B. Menü oder Buffet) 
steht die Kantine im Wettbewerb zu externen Caterer n. 
- Die Versorgung (Lebensmittel, Getränke u. ä.) und E ntsorgung (Müll) findet über die 
öffentlichen Lifte statt. 
- Die Beschickung (Catering) der Räume des Rathauses und des Stadtweinhauses erfolgt 
größtenteils über die Gänge und über Treppenaufstie ge. Es befindet sich im 
Stadtweinhaus ein Warenaufzug mit Anbindung zum ehe maligen Ratskeller / nun 
Pfefferkorn mit Anschluss zum Foyer Stadtweinhaus. Ein Raum mit einer Gastronomie- 
spezifischen Einrichtung, Ausstattung und Technik k önnte als Satellitenküche 
beschrieben werden. Dieser war auch für das Caterin g der im Haus untergebrachten 
Gastronomie angedacht, wurde in letzter Zeit jedoch  nicht mehr genutzt. 
 
In einem zeitnahen Protokoll von Schoeps & Schlüter  wurde festgehalten, dass sich die 
Kantine in den Obergeschossen des Hochhauses organi satorisch auf maximal 180 Personen 
beschränken muss, damit die Sonderbauverordnung (Ve rsammlungsstätte) nicht angewandt 
werden muss. Zur Dachterrasse wurde angemerkt, dass  diese mit zwei baulichen 
Rettungswegen vorzusehen ist. Die im 12. OG befindl iche Lüftung / Technik könnte laut 
Architekten in einer separaten Einhausung auf das D ach verlagert werden.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 10 
Wesentliches Zahlenmaterial zur Kantine 
 
Im Stadthaus 1 arbeiten aktuell 591 Mitarbeiter, da von 393 Personen in Vollzeit und  
198 Personen in Teilzeit. Die Gastronomie des Stadt haus 1 wurde im Jahr 2013 von 
insgesamt 46.193 Gästen aufgesucht (Anteil externe Gäste bzw. Gastesser ca. 50,5 %), im 
Jahr 2014 von 43.334 Gästen (Anteil externe Gäste b zw. Gastesser ca. 49 %).  
 
Die monatliche Verteilung für das Jahr 2014 zeigt a uf, dass der Besuch neben den 
unterschiedlichen monatlichen Arbeitstagen vor alle m von den meteorologischen Bedingungen 
(niedrigere Gästezahl im Sommer) und von den Ferien - bzw. Urlaubszeiten bestimmt wird. 
 
Die jährlichen Gesamteinnahmen der Speisen der Kant ine (ohne Catering) betrugen laut einer 
Auflistung im Jahr 2014 ca. […]  € (weichen geringfügig von dem unten aufgeführten Wert ab). 
Weitere Umsätze ergeben sich aus warmen und kalten Getränken von ca. […] €, Eis und 
Süßwaren von ca. […]  € sowie Molkerei-Produkte von ca. […]  €. Der Hauptumsatz wird über 
die Speisen getätigt, der Getränkeverzehr ist kanti nenadäquat niedrig.  
 
Das durchschnittliche tägliche Gästeaufkommen (inte rne und externe Gäste) über die Monate 
des Jahres 2014 liegt zwischen 147 Gästen (Juli) un d 190 Gästen (Februar und November).  
 
Die Inhouse-Nachfrage (interne Gäste bzw. Mitarbeit er) liegt zwischen 75 Gästen (Juli) und 
111 Gästen (Januar). Durchschnittlich suchen ca. 91  bis 92 Mitarbeiter täglich die Kantine auf. 
Dies entspricht ca. 15,5 % der im Stadthaus 1 Besch äftigten. 
 
Die durchschnittlichen täglichen Einnahmen aller Ka ntinenbesucher bewegen sich zwischen 
[…]  € (April) und […]  € (Dezember) brutto. Das durchschnittliche Ausgabe verhalten je Besuch 
wurde mit […]  € angegeben, wovon ca. […] % Außer-Haus-Verzehr war.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 11 
 
 
 
 
 
 
  
4.061 
3.800 
3.571 3.425 3.386 
2.943 
3.369 
3.655 
4.000 3.980 3.796 
3.348 
1.000 
1.500 
2.000 
2.500 
3.000 
3.500 
4.000 
4.500 
Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez 
Kantine Stadthaus 1: Gästezahlen 2014 - monatlich 
Gesamt Gastesser Mitarbeiter 
185 190 
179 171 169 
155 147 
174 182 181 190 
176 
111 
97 92 93 91 83 
75 
89 95 88 
101 
86 
30 
50 
70 
90 
110 
130 
150 
170 
190 
210 
230 
Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez 
Kantine Stadthaus 1: Gästezahlen 2014 - täglich 
Gesamt Gastesser Mitarbeiter

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 12 
Der Umsatzbild des Jahres 2014 für das Stadthaus 1 / Segment Kantine wurde 
folgendermaßen weitergeben: 
 
Brutto-Gesamtumsatz […]  € 
davon 19 % […]  € 
davon 7 % […]  € 
NETTO-UMSATZ […]  € 
 
 
Wesentliches Zahlenmaterial des Veranstaltungscater ings 
 
[…] 
 
Die nachfolgende Tabelle zeigt die Verteilung der g rößeren bis Großveranstaltungen über die 
Personenanzahl und die überwiegende Verzehrtätigkei t auf: 
 
Veranstaltungen Personenanzahl Speisen Fingerfood n ur Getränke 
 43 101 - 140 10 25 8 
 20 141 - 180 5 10 5 
 7   über 180  -   5 2 
 
Für das Jahr 2014 wurden folgende Netto-Umsatzwerte  für das Catering weitergegeben: 
 
2014 in […] € 
Netto-Umsätze […] 
davon Getränke […] 
davon Küche 19 % […] 
davon Küche 7 % […] 
davon Diverses […]

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 13 
Weitere Informationen und Tabellen bestätigen mit g eringen Abweichungen den o. a. Netto-
Umsatz. 
 
Neben den vom Stadthaus aufgeführten Veranstaltunge n übernehmen auch Fremd-Caterer 
Aufträge, welche aufgrund eines speziellen gastrono mischen Wunsches oder aus personellen 
Überlastungen der Mitarbeiter der Kantine vom Stadt haus 1 nicht übernommen werden 
können. Es werden auch Veranstaltungen durchgeführt , bei denen die Durchführenden einen 
fremden Getränkeservice in Anspruch nehmen.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 14 
3. Lage im Objekt sowie kapazitativ-funktionale Bas is und Möglichkeiten 
 
Nachfolgend werden die kapazitativ-funktionale Ist- Situation resp. die Voraussetzungen der 
Kantine und des Inhouse-Caterings bewirtschaftungso rientiert sowie unter Ablaufkriterien für 
die externen Gäste und die Mitarbeiter der Stadt Mü nster dargestellt. 
 
Kantine 
 
Um die Kantine zu erreichen, sind mit geringster En tfernung zu der Liftanlage die Eingänge 
Haupteingang Bauteil A und Eingang Bauteil C zu bet reten. Zurzeit ist kein Informationshinweis 
gegeben. Der Standort der Lifte ist in der Nähe des  Eingangs Bauteil C. Die Liftanlage besteht 
aus 3 Liften, wobei nur 2 bis zum 11. Obergeschoss (Standort der Kantine) führen. Der 3. Lift 
führt nur bis ins 9. OG. Diese Lifte werden von all en im Haus verkehrenden Menschen genutzt.  
 
Vor den Liften im 11. OG ist eine entsprechende Auf enthaltszone mit Treppe vorhanden, von 
der aus schon eine gute Sicht auf Münster gegeben i st. Hieran schließt sich die Kantine an.  
 
Der Sitzbereich mit derzeit rd. 80 Plätzen sowie Au sgabe- und Kassenstation im 11. OG weist 
ca. 155 qm aus. Der Küchen- und Essensausgabebereic h ist ca. 50 qm groß. Von diesem 
Produktionsbereich sind die prägenden Gebäude von M ünster – Lambertikirche und Dom – am 
besten zu sehen. Im Gästebereich ist eine „gewendel te“ und sehr schmale Treppe integriert, 
ein aneinander Vorbeikommen von 2 Personen mit Tabl etts ist problematisch. Diese Treppe 
führt zu einer Empore mit Sichtkontakt zum darunter  liegenden Kantinenbereich. Hier sind rd. 
40 Sitzplätze vorhanden. Eine ca. 96 qm große Fläch e beinhaltet die Technik. Die optisch 
geringe Deckenhöhe ergibt sich vor allem aufgrund e ines Deckenunterbaus. 
 
Gästetoiletten befinden sich nicht auf den Ebenen d er Kantine, sondern – aus gastronomischer 
Sicht zum Sitzplatzvolumen zu gering ausgewiesen – im 10. Obergeschoss. Ein behinderter 
oder älterer Mensch kann diese über den Lift aufsuc hen, die Toiletten sind jedoch nicht 
behindertengerecht.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 15 
Im 10. Obergeschoss liegen der Personalbereich, kle inere Lagerflächen und ein Büro für die 
Gastronomie. 
 
Die Sky Lounge soll im Dachgeschoss realisiert werd en. Dieser Bereich war im Rahmen des 
Objektbesuchs nicht begehbar. Es wurde jedoch mitge teilt, dass hier Antennen installiert sind, 
deren Ströme gesundheitsschädlich sind sowie der Bo den nur eine bedingte Traglastfähigkeit 
aufweist. Ein adäquater Zugang (Treppe) ist nicht v orhanden. 
 
Die Ver- und Entsorgung (Speisen, Getränke, Müll, L eergut etc.) der Kantine erfolgt über die 
Personenaufzüge. Die Aufzüge dürfen nicht gleichzei tig zum Speisen- und Personentransport 
(Gäste, ausgeschlossen Mitarbeiter) genutzt werden.  Sollte die angedachte Aufteilung von 
Personen- und Warenaufzug möglich sein, wäre dies a us hygienischer Sicht ideal. Sollte dies 
technisch oder organisatorisch nicht möglich sein, müssen Speisen abgedeckt angeliefert 
werden, wenn kein Publikumsverkehr stattfindet. Zud em ist nach einem Mülltransport mit dem 
Speisenaufzug dieser Aufzug mit handelsüblichen Rei nigungsmitteln, die üblicherweise 
Desinfektionsmittel enthalten, zu reinigen. Lichtde sinfektionslampen ersetzen die Reinigung 
nicht gänzlich, mit Sagrotan wird üblicherweise nic ht gearbeitet (Ergänzungsfragen der Stadt 
Münster).  
 
Die gemeinsame Nutzung eines Lifts für externe Gäst e und Lebensmittel ohne entsprechende 
Maßnahmen wie z.B. Abdecken der Lebensmittel sowie hygienische Maßnahmen vor und nach 
dem Transport ist nicht zulässig. Das gleiche gilt auch für den Transport von Müll, was 
entsprechende Desinfektionsmaßnahmen erfordert. 
 
 
Inhouse-Catering 
 
Im Stadthaus 1 werden das Turmzimmer und ein Bespre chungszimmer im 6. Obergeschoss 
mit jeweils maximal 10 Personen Belegung beliefert.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 16 
Im Rathaus  sind folgende Zimmer mit den entsprechenden Kapazi täten gastronomisch zu 
versorgen:  
 
Festsaal 
Standardbestuhlung: 224 Stühle + 50 Plätze seitlich e Sitzbänke, Netzzugang 
(14 Reihen à 16 Stühle mit Mittelgang) 
Maximalbestuhlung: 255 Stühle + 50 Plätze seitliche  Sitzbänke  
(15 Reihen à 17 Stühle mit Mittelgang) 
Parlamentarische Bestuhlung: 120 Sitzplätze an Tisc hen  
(10 quer stehende Reihen à 12 Stühle mit Mittelgang , einseitig besetzt) 
Rundtischbestuhlung: 150 Sitzplätze an 15 runden Ti schen 
(15 runde Tische à 10 Personen) 
Rüstkammer 
Bestuhlungsvarianten 
Standard: 3 schwarze Tische mittig, 6 Ledersessel, Konzertflügel 
Konzertbestuhlung: 70 Sitzplätze (erweiterbar auf 1 00 Sitzplätze) 
Bürgerhalle 
ausschließlich für Rathausempfänge und den Besucher verkehr 
Friedenssaal 
ausschließlich für Führungen (Münster Marketing) un d Empfänge des Oberbürgermeisters 
 
 
Im Stadtweinhaus  sind folgende Zimmer mit den entsprechenden Kapazi täten gastronomisch 
zu versorgen:  
 
Hauptausschusszimmer 
88 Sitzplätze + 38 Zuschauerplätze 
Vorstandsreihe 15 Plätze 
inneres offenes U mit 32 Sitzplätzen, äußeres offen es U mit 41 Sitzplätzen

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 17 
Lublin-Zimmer (ehem. Konferenzzimmer) 
36 Sitzplätze 
fest installierter Tisch in ovaler Form, außen bese tzt 
10 Zuschauerstühle ohne Tisch 
Braunsberg-Braniewo-Zimmer 
28 Sitzplätze 
rechteckige Tischanordnung, außen besetzt 
Orléans-Zimmer 
16 Sitzplätze in Blockform 
York-Zimmer 
16 Sitzplätze in Blockform 
Kristiansand-Zimmer 
16 Sitzplätze in Blockform 
Rishon-le-Zion-Zimmer 
16 Sitzplätze in Blockform 
Mühlhausen-Zimmer (ehem. Lublin-Zimmer) 
10 Sitzplätze in Blockform 
Rjasan-Zimmer 
18 Sitzplätze an Tischen in Blockform 
8 Stühle Zuschauerstühle ohne Tische 
 
Die Arbeitswege vom 11. Obergeschoss (Kantine) bis zu den jeweiligen Räumen sind 
verhältnismäßig weit und somit zeitaufwändig sowie teilweise aufgrund von mit Servicewägen 
zu überwindenden Treppen arbeitsphysisch schwierig.  Mögliche Verbesserungen z. B. durch 
eine Nutzung des Raums „Endbereitungsküche“ könnten  jedoch realisiert werden.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 18 
4. Standort- und Markt- sowie Wettbewerbsanalyse  
 
Zunächst wird der Standort über die Point of Sales - Nachfrage sowie über die Nachfrage aus 
dem Umfeld (Radiusnachfrage) betrachtet und die rel evanten Mitbewerber analysiert. 
Anschließend werden Marktforschungsergebnisse aus P rimär- und Sekundärinformationen 
aus den Segmenten Gemeinschaftsverpflegung und Indi vidualgastronomie vorgestellt. 
 
 
4.1 Direkter Standort und Standortumfeld 
 
Der direkte Standort und das Umfeld lassen sich in Bezug auf den gastronomischen Markt aus 
touristischer und lokal-orientierter Sicht wie folg t charakterisieren: 
 
 
 
Der Objektstandort – Stadthaus 1, Bauteil E – liegt  in der historischen Altstadt, rückwärtig des 
historischen Rathauses und des Stadtweinhauses, als  Turm angebunden an das Stadthaus 1. 
Das Stadthaus stellt sich vor allem vor dem Hinterg rund der historischen Häuser des 
Prinzipalmarktes und des Umfeldes als funktionales Gebäude dar.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 19 
  
Blick von der Gruetgasse aus Haupteingang Stadthaus  1 
 
Aus Gastronomie-spezifischer Sicht ist der direkte Standort eher als 1-b-Standort anzusehen, 
sehr viel stärker frequentiert sind Ludgeristraße, Prinzipalmarkt und Salzstraße.  
 
  
Direktes Umfeld Syndikatplatz Direktes Umfeld Syndi katplatz 
 
  
Direktes Umfeld Heinrich-Brüning-Straße Blick auf S tadthaus 1, Bauteil E

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 20 
Eine Passanten-Frequenzzählung aus dem Jahr 2015 de s Instituts für Geographie WWW 
Münster gibt folgende Passantenzahlen über untersch iedliche Zeiten für die unmittelbar an das 
Stadthaus 1 angrenzenden Straßen an: 
 
Straßen Samstag (9.5.) Donnerstag (7.5.) 
Salzstraße I 3.219 1.308 
Klemensstraße 2.709 1.125 
Heinrich-Brüning-Straße 1.779 804 
Salzstraße I ist der am nächsten gelegene Bereich d er beiden Erfassungsstandorte der Salzstraße 
 
In der Gesamtbetrachtung von 30 Straßen liegt die S alzstraße in der Frequenz auf Rang 4 
(samstags) und 8 (donnerstags / werktags), die Klem ensstraße zu beiden Zeiten auf Rang 6 
und die am nächsten gelegene Heinrich-Brüning-Straß e auf Rang 11 (Sa) und 13 (Do).  
Ein Point of Sales - Standort ist der direkte Stand ort somit kaum, er kann aber werbemäßig 
über die zum Objekt führenden Gassen optisch aufgew ertet werden. Auch der Platz des 
westfälischen Friedens als touristischer Anlaufpunk t wertet den direkten Standort auf, erfordert 
aber auch eine Hinweisführung zum möglichen Gastron omieobjekt. 
 
Im Standortumfeld befindet sich ein hoher Gastronom ie-Mix, geprägt vor allem durch moderne 
Konzepte der Tagesnachfrage sowie der traditionelle n Gastronomie. Die Kaufhäuser Karstadt 
und Kaufhof, die beide eigene gastronomische Konzep te aufweisen, können als die 
Handelsmagneten der neueren Handelszone bezeichnet werden.  
 
Als direkte Standortmitbewerber mit Point of Sales - Frequenz über die Klemensstraße sind 
das sich im Stadthaus befindliche Klemens als Kommu nikationsbetrieb in Form eines All-in-
One – Konzeptes (Tages- und Abendbetrieb) und das S tadtcafé zu benennen. Beide Betriebe 
haben eine hohe Außengastronomiefläche. Am Prinzipa lmarkt liegen im Stadtweinhaus das 
„Pfefferkorn“, das laut Angebotstafel zukünftig ein  neues Konzept als NY Steakhouse erhalten 
wird sowie nebenan das Gasthaus Stuhlmacher, ein tr aditioneller Betrieb mit gut-bürgerlicher 
deutscher Küche mit Lokalkolorit.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 21 
  
Klemens, neben Haupteingang Stadthaus Stadtcafé im Stadthaus F 
 
  
NY Steakhouse, ehemals Pfefferkorn Stuhlmacher – Ga ststätte, Restaurant, Kneipe 
 
Daneben sind die gastronomischen Betriebe China-Cor ner (Schnellverzehr / take away) und 
Besitosam (spanisches Konzept, ca. 80 m vom Stadtha us entfernt) zu erwähnen.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 22 
4.2 Gastronomisch relevante Determinanten der Stadt  Münster 
 
Die Stadt Münster hat rd. 302.180 Einwohner (31.12. 2014, Quelle: it.nrw). Sie kann neben 
ihrer Funktion als überregionale Einkaufsstadt und Stadttourismusdestination als Universitäts-, 
Kongress- und Messe- sowie Wissenschaftsstadt titul iert werden. 
 
Über die Struktur der Wirtschaft (Quelle it.nrw.) w ird deutlich, dass Münster ein sehr 
dienstleistungsorientierter Standort ist, ca. 67,8 % der Betriebe ist in diesem Sektor positioniert 
(NRW-Durchschnitt ca. 49 %). Entsprechend gering is t mit einem Anteil von 13,3 % der Besatz 
an produzierendem Gewerbe (NRW ca. 28,2 %). 
 
Die Stadt hat – gemessen an den sozialversicherungs pflichtig Beschäftigten (30.06.2014) – 
gegenüber dem Land NRW deutlich mehr Einwohner in d en Altersgruppen 18 bis 25 sowie  
25 bis 50 Jahren sowohl als der Durchschnitt in NRW  wie auch als der Durchschnitt des Typs 
„kleine Großstadt“ (Kommunalprofil Quelle: it.nrw).   
 
Das Primäreinkommen lag in 2012 bei 27.041 €, in NR W waren dies 24.197 €. Das verfügbare 
Einkommen privater Haushalte wurde mit 21.932 € fes tgehalten, NRW weist hier 20.409 € auf. 
 
Das Wirtschaftsförderungsamt Münster (Quelle: Homep age) zeigt über die von der GfK 
ermittelten Kennziffern: 
 
-
 Kaufkraftkennziffer / Einwohner 109,1 (Bundesdurchs chnitt 100) 
- Umsatzkennziffer 142,6 (Bundesdurchschnitt 100) 
- Zentralitätskennziffer 133,7 (Bundesdurchschnitt 10 0) 
 
die hohe Kaufkraft der Einwohner Münsters sowie den  erheblichen Kaufkraftzufluss aus dem 
Umland auf.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 23 
Die Darstellung der beiden Gruppen „Touristen“ (Que lle: Statistisches Landesamt NRW) und 
Studenten (Homepage Stadt Münster) sollen neben dem  Einwohnerpotential und den 
Tagesbesuchern der Stadt Münster auf erweiterte Zie lgruppen mit Interesse an einer 
besonderen gastronomischen „touristischen“ Location  und Aussichtspunkt aufmerksam 
machen.  
 
 
Touristen in Münster (Freizeit- und / oder ökonomie geprägte Motive) 
 
Die Stadt Münster besuchten im Zeitraum 2011 bis 20 14 durchschnittlich jährlich rd. 627.930 
Menschen mit einer Ø-Aufenthaltsdauer von ca. 2,1 b is 2,2 Tagen. 
 
Jahre Gästeankünfte Gästeübernachtungen Ø-Aufenthal t 
2011 605.907 1.312.936 2,2 Tage 
2012 632.706 1.351.225 2,1 Tage 
2013 637.614 1.365.785 2,1 Tage 
2014 635.502 1.363.608 2,1 Tage 
Quelle: it.nrw. 
 
Die Stadt hat sowohl eine ökonomische als auch eine  freizeittouristische Nachfrage, hier vor 
allem über Stadttouristen und Kurzzeittouristen mit  erweitertem Besuchsmotiv, was sich über 
die monatlichen Nachfragekurven dokumentieren lässt . 
 
 
Studenten in Münster 
 
Die Westfälische Wilhelms-Universität gab für das W intersemester 2014/2015 ca. 43.084 
Studenten (53 % Frauen / 47 %  Männer) an. Hierbei gilt es zu berücksichtigen, dass über 
diese Gruppe u.a. gastronomische und Beherbergungsn achfrage nach Münster vor allem über 
Freunde, Bekannte und Familienangehörige generiert wird.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 24 
4.3 Mitbewerbersituation in der Individualgastronom ie 
 
Die Gastronomie kennzeichnet sich durch unterschied liche Angebote, Betriebstypen und 
Konzepte, die über den Verweil- oder Versorgungscha rakter der Betriebe, über die 
Verhaltensweisen der Nachfrager sowie über temporär e Nachfrage geprägt sind. 
 
 
Quelle: Arbeitshandbuch für die Hotellerie und Gast ronomie, GBS GmbH, DEHOGA Beratung, Neuss 
 
Ziel der Analyse ist es, ein „öffentliches“ gastron omisches Konzept zu finden, das mit den 
Ansprüchen der Stadt an die Mitarbeiterverpflegung und an das Besprechungs- und 
Veranstaltungscatering sowie mit den Standortvoraus setzungen und Objektrestriktionen (z.B. 
Zugang, Außengastronomie) verknüpfbar ist.  
 
Somit werden die im Schaubild dargestellten Segment e und deren Betriebsarten auf 
Machbarkeit überprüft. Folgende gastronomische Segm ente werden untersucht: 
 
-
 Das Segment als All in One Gastronomie – hier verän dert sich der Betrieb im 
Tagesverlauf: morgens Café, mittags moderne Gaststä tte (Restaurant) oder Bistro, 
nachmittags Kaffeehaus bzw. Kommunikationsbetrieb, abends überwiegend Bistrorante,

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 25 
speisenorientierter Kommunikationsbetrieb oder Rest aurant und spätabends evtl. Bar / 
Lounge. Die Kaufhaus- bzw. Handelsgastronomie ist z umindest über den Tagesverlauf 
auch diesem Segment zuzuordnen. 
 
-
 Das Segment speisenorientierte Verweilgastronomie –  hier sind Speisenbetriebe wie 
Gaststätten und einfache bis ambitionierte Restaura nts deutscher oder ethnischer 
Ausprägung zugeordnet. Ihre Öffnungszeiten sind typ ischerweise mittags und abends. 
 
- Das Segment Versorgungsgastronomie – hier steht in erster Linie eine schnelle, 
unkomplizierte Speisenversorgung im Vordergrund, ge prägt durch Imbisse / 
Schnellverzehr- / Fast Food- oder Quick Food - Betr iebe mit oder ohne Sitzplätze. 
Dieses Segment hat sich durch Versorgungsbetriebe m it Wohlfühlcharakter oder 
Kernkompetenz bzw. Alleinstellungsmerkmal mit Tages - oder Ganztagescharakter wie 
Individual-Buffetgastronomie und zeitgerechte Selbs tbedienung erweitert.  
 
- Das Segment getränkeorientierte Verweilgastronomie – hier sind die Schänken / 
Kneipen sowie Betriebe mit hohem Kommunikationswert  für die Nachfrager bis hin zu 
den Diskotheken aufgeführt.  
 
- Das Segment Kaffeehäuser – hier sind die Betriebe m it der Kernkompetenz Kaffee 
aufgeführt. Je nach Typus bieten sie kleine Snacks (Bistro) oder bodenständige Speisen 
an. Üblicherweise sind sie Tagesbetriebe. 
 
Die weiteren im Schaubild aufgeführten Segmente sin d entsprechend ihrer Bezeichnung „auf 
dem Lande“ (Landhäuser) oder haben ein Alleinstellu ngsmerkmal durch eine Braustätte oder 
zumindest ein Innenkonzept mit Braubezug mit zumeis t traditionellem Hintergrund 
(Brauhäuser).

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 26 
Die vorgestellten Segmente und deren Betriebsarten werden zum einen auf Machbarkeit 
hinsichtlich der Vorgaben der Stadt Münster zum Mit arbeiterverpflegungskonzept und des 
gewünschten Inhouse-Caterings untersucht. Desweiter en wird die Kompatibilität 
Gemeinschaftsverpflegung und Individualgastronomie bzw. die „öffentliche“ 
Marktdurchsetzung über den Mix aus „Kantine“ und „ö ffentlicher Gastronomie“ ohne 
Außengastronomie geprüft. Negative Kriterien sind v or allem eine zu enge Produktauslegung / 
zu „spitze“ Zielgruppe, zeitlich eingeschränkte Ang ebote, konzeptionell zu weit auseinander 
stehende Produkte und Preise v.a. beim Mittags- und  Abendkonzept. Einige Konzepte wollen 
und können die Anforderungen an den Bewirtschaftung smix Individualnachfrage – 
Mitarbeiterverpflegung und Catering nicht erbringen . 
 
Nachstehend erfolgt die Darstellung und Beurteilung  der gastronomischen Segmente über ihre 
wesentlichen Betriebsarten mit einer Begründung hin sichtlich ihrer ablehnenden Machbarkeit. 
 
Segment speisenorientierte Verweilgastronomie 
-
 Zu exotische ethnische Ausrichtung bzw. zu „spitze“  Angebote wie japanische, 
afrikanische, indische, spanische, auch französisch e, chinesische oder kroatische 
Küche. 
- Produktorientierte Betriebe wie Steakhaus, Fischhau s, Burger-Restaurants, auch 
Pizzeria, da sie zum einen ein zu „spitzes“ Angebot  (Spezialangebot) aufweisen oder für 
mittags qualitativ zu hochwertige Produktgruppen ha ben und eine zu „spitze“ Zielgruppe 
ansprechen. 
- Gehobenere bis ambitionierte Restaurants, da eine „ Mutation“ mittägliche 
Mitarbeiterverpflegung zu gehobener Gastronomie in den Abendstunden kaum zu 
vermitteln ist. Überdies haben solche Konzepte nur zwei Frequenzzeiten (mittags und 
abends). Sie werden nur in Ausnahmefällen morgens u nd nachmittags angenommen. 
Eine Außengastronomie ist Bedingung für die wirtsch aftliche Stabilität.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 27 
Segment Versorgungsgastronomie 
-
 Schnellverzehrbetriebe (Fast Food, Quick Food), kla ssische bis moderne Imbisse, auch 
Systeme wie beispielsweise McDonald‘s, KFC, Burger King, Pizza Hut, da sie Point-of-
Sales-Standorte präferieren.  
Überdies sind ihre Angebot nicht mit dem gewünschte n Angebot der mittäglichen 
Mitarbeiterverpflegung vereinbar. Des Weiteren habe n sie keine Kompetenz bei der 
Bewirtschaftung von Besprechungen und Veranstaltung en. 
Segment getränkeorientierte Verweilgastronomie 
-
 Sie haben keine Kompetenz für die speisenorientiert e Nachfrage. 
 
Segment Kaffeehäuser 
-
 Cafés bis Café-Bistros (kleinere Snackangebote) bev orzugen einen Point of Sales-
Standort und „sehen und gesehen werden“ - Lagen. Ei ne Außengastronomie ist hier 
Bedingung. 
 
Segment Brauhaus 
-
 Lokal-regionale Brauhaus-Gastronomie wie Kiepenkerl , Leve, Pinkus Müller, 
Stuhlmacher, Töddenhock, Drubelken, da sie Traditio n und Historie vereinnahmen. 
 
Mixbetriebe aus Handel und Gastronomie wie Café-Kon ditorei oder Metzgerei-Imbiss erfordern 
Point of Sales – Kontakt. 
 
Nach Ausschluss der oben beschriebenen Segmente ver bleibt für das Konzept im Stadthaus 1  
 
das Segment  All in One - Gastronomie  
sowie  
der Teilbereich der Versorgungsgastronomie mit Wohlfühlcharakter 
 
auf die sich die nachfolgende Mitbewerberanalyse ko nzentriert.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 28 
Zur direkten Mitbewerberanalyse wurden ein Primärra dius von ca. 200 m und ein 
Sekundärradius von 400 Metern gezogen, daneben zur Vergleichbarkeit auch Betriebe mit 
über 100 Sitzplätzen mit einbezogen. 
 
 
Markt- und Mitbewerber-Betrachtung über Radius 200 Meter und Radius 400 Meter = City (Google Maps) 
 
Die relevanten Mitbewerber im All-in-One-Segment, w elche auch über entsprechend größere 
Kapazitäten verfügen, sind somit vor allem Café Ext rablatt mit 3 Standorten, Alex Brasserie, 
Café & Bar Celona, Klemens im Stadthaus, das letztg enannte direkt am Standort vertreten.  
 
  
Klemens im Stadthaus Stadtcafé (rechts neben Pieper  Parfumerie)

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 29 
Als relevanter Mitbewerber im Segment „größere Vers orgungsgastronomie mit 
Wohlfühlcharakter“ ist Vapiano zu nennen. Die Konze ptelemente sind: Kartensystem / 
Kassenstation, mehrere Front-Cooking-Stationen, Sel bstbedienung Speisen und Getränke. 
 
Mitbewerber-Konzepte im Zusammenhang mit dem Handel  sind: 
 
Galeria Kaufhof: oberste Etage, 2 Fensterflächen mi t Sicht auf Münster, Free 
Flow Buffet- und Front Cooking - Gastronomie 
Karstadt, Le Buffet: 1. OG, Free Flow Buffet- und F ront Cooking - Gastronomie 
 
Das Konzept für das Stadthaus muss sich somit von d en Systembetrieben Café Extrablatt, 
Alex Brasserie, Café & Bar Celona, Vapiano sowie vo n dem Individualbetrieb Klemens im 
Stadthaus abheben. Die Kaufhauskonzepte sind nur ta geszeitliche Mitbewerber, da sie abends 
geschlossen sind. 
 
Location Hafen und Gastronomie 
 
Da die Gastronomie im Stadthaus eine besondere Loca tion sein wird und ein Konzept Sky-
Lounge & Bar auf dem Dach des Stadthaus 1 vorstellb ar ist, würden die „Location“ und diese 
Konzeption mit dem Standort Hafen und den hier posi tionierten Kommunikations- bzw. 
Eventbetrieben im Wettbewerb stehen. Der Hafen von Münster wird gastronomisch als Szene- 
und Kommunikationstreff bezeichnet, hier sind entsp rechende besondere Konzepte 
vorzufinden wie Café Med (Pizza und Außengastronomi e), Pier House (latein-amerikanisches 
Konzept), Heaven (Burger und Steaks sowie thailändi sche Küche, mit Diskothek und 
Strandgarten), Freiheit 26 (Restaurant und Bar), Wo lters im Speicher (orientalische Gerichte 
und Cocktails, mit Terrasse) sowie Lumina (italieni sche Spezialitäten).

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 30 
4.4 Mitbewerbersituation im Veranstaltungs- und Ban kettangebot 
 
Da besondere Locations, wie es die Gastronomie im S tadthaus 1 sein wird, auch gerne von 
Gruppen aufgesucht werden, wurde für das Veranstalt ungs- und Bankettangebot die 
Homepage von Münster Marketing herangezogen, welche  die gastronomischen Angebote 
nach Kapazitäten unterteilt.  
 
In Bezug auf die Aufnahme einer Gruppengröße von 20  bis 60 Personen sind als Mitbewerber 
folgende Betriebe zu benennen: Großer Kiepenkerl (b is 100 Personen), Aposto, Café Med, 
Leve, Lux, Mocca Dor, Pinkus Müller und Stuhlmacher  (jeweils bis 200 Personen) sowie das 
Pablo und das Schlosscafé (jeweils 300 und mehr Per sonen). Daneben bieten viele Hotels 
entsprechende Räumlichkeiten an. 
 
 
5. Marktforschungsergebnisse zur Gemeinschaftsverpf legung und deren Mix 
 sowie zu Sky-Lounge-Angeboten 
 
Um zukunftsgerechte Konzepte zu entwickeln, sind Tr ends zu beachten, welche nachfolgend 
nach den Konzeptträgern Gemeinschaftsverpflegung un d Individualgastronomie aufgestellt 
sind. 
 
Die TOP-Trends „Speisenangebot“ aus der Gemeinschaf tsverpflegung (Quelle: Fachzeitschrift 
g+v-praxis 2015) sind: Eier aus Bodenhaltung, regio nale Produkte, Fisch aus nachhaltiger 
Fischerei, Allergiker-freundliche Angebote sowie ei ne deutliche Zunahme von vegetarischen 
und veganen Gerichten. Qualität und Präsentation ne hmen im Stellenwert der Bewertungen 
nochmals deutlich zu. 
 
Für den Getränkebereich zeigt sich bei den Heißgetr änken eine breitere qualitätshohe 
Auswahl, ein Anstieg an Tees, die Zunahme von Milch produkten, eine Eigenständigkeit von 
Smoothies.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 31 
Für das Ambiente gilt, dass Funktionalität durch Wo hlfühlcharakter ersetzt wird, geprägt durch 
Naturmaterialien und entsprechende Accessoires. Sel bstbedienungslinien werden immer mehr 
durch Free Flow-Konzepte, Buffets sowie Front-Cooki ng-Stationen ersetzt. 
 
Der DEHOGA hat folgende Marktforschung / Trendpfade  und Trends 2015 festgehalten: 
 
-
 Snacking: Ersatz von regulären Mahlzeiten mit Snack s in attraktiven Verpackungen 
- Schnell & gesund: To go Produkte wie Salat, portion iertes Obst, Smoothies 
- Vegetarisch: der Anteil der Nichtfleischesser steig t 
- Wellfood: ausgewogen, vollwertig, leicht, schmecken  gut und tun gut 
- Local Food: Lokales toppt Bio. Regionale und saison ale Produkte. 
- Kaffeebars: neue Genuss- und Preisstruktur, Marke m acht Marge 
- Nachhaltigkeit: Im Fokus: Herkunft, Inhaltsstoffe, Verarbeitung 
- Flexibilität: Auflösung von klassischen Essensgewoh nheiten und -zeiten 
- Regionale Küche mit heimischen Produkten 
- Wohlfühlatmosphäre 
- Außengastronomie 
- Take away und Home Delivery 
- Kaffeespezialitäten und Süßes 
 
Die GBS-Marktforschung mit Fokus auf Stadtkonzepte in prädestinierten Lagen 
 
-
 Je aufgeschlossener eine kleine Großstadt bezogen a uf ihre Infrastruktur und ihre 
Bevölkerung ist, desto aufgeschlossener, innovative r und kosmopolitischer kann die 
Gastronomie konzipiert werden. 
- Historische Städte müssen eine traditionelle bis hi storische Gastronomie mit Lokalkolorit 
mit anbieten. 
- Kernkompetenzen führen zu einer höheren Anerkennung  und Glaubwürdigkeit. 
- Themengastronomie ist gefragt. 
- Lebensstil- und Interessengruppen-Konzepte sind zuk unftsorientiert.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 32 
- Eine Außengastronomie ist von hoher Bedeutung für d ie Gastronomie - bis auf wenige 
Ausnahmen wie Schnellversorgungssegment und Sterne- Restaurants (hier aber auch 
ansteigender Bedarf). Die Inanspruchnahme eines Auß enbereichs hat sich aufgrund 
des Einsatzes von Wärmetechnik (Heizpilze etc.) zei tlich nochmals verlängert. 
-  „Sehen und gesehen werden“ ist ein wesentliches Kr iterium in hervorstehenden 
Zentren / Lagen einer Stadt, womit hiermit hohe Fre quenzen in Einklang stehen. 
- Alleinstellungsmerkmale wie besondere Lage, besonde re Produkte, auffallendes 
Ambiente, besondere Dienstleistung erhöhen neben de m Radius der Nachfrage auch 
bis zu einem bestimmten Ansatz die Bereitschaft, „B esuchshemmnisse“ zu überwinden. 
- Betriebsarten wie Schänken, Gaststätten, einfache R estaurants und Imbisse verlieren 
ohne eine entsprechende konzeptionelle Weiterentwic klung sehr deutlich an Nachfrage.  
- Die Versorgungsgastronomie mit Wohlfühlatmosphäre p rosperiert.  
- Buffetgastronomie als Free Flow mit Front-Cooking i st im Trend, unter einem Thema 
entwickeln sie sich auch zu einem Abendbetrieb. 
- Im Ranking der Beliebtheit der Länderküchen stehen die deutsche und die italienische 
Küche auf Rang 1 und 2, gefolgt von der griechische n und chinesischen Küche. 
- Die deutsche Küche prosperiert vor allem über die U msetzung herkunftsnaher und 
saisonaler Angebote. 
- Die mediterrane Küche behält ihre hohe Nachfragebed eutung. Die italienische Küche 
stellt sich immer breiter und tiefer auf (Pizzeria,  Osteria, Trattoria, Ristorante), ist auch 
Bankett-fähig. 
- Die griechische Küche wird vor allem von bürgerlich en Nachfragern geschätzt, was 
gleichermaßen auch für die chinesische Küche gilt. Bei den weiteren im Chart 
aufgeführten Länderküchen ist zur marktgerechten Po sitionierung v.a. die Anzahl der 
möglichen Gäste (Klein-, Mittel-, Großstadt) sowie die Charakteristika einer Stadt und 
deren Besucher und Bewohner wesentlich. 
- Produktkonzepte, die im Einklang mit positivem Ernä hrungsbewusstsein stehen wie 
Wellfood- sowie vegetarische bis vegane Konzepte ha ben höhere Zuwachsraten.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 33 
Gastronomie orientierte Stadttouristische Marktfors chung 
 
Eine Gastronomie auf dem Dach eines Hochgebäudes ha t einen hohen Erkundungsreiz 
gerade für Touristen, wie Beispiele mit Gastronomie  auch aus NRW aufzeigen: Fernsehturm 
mit Gastronomie in Düsseldorf, Osmann 30 Gastronomi e im Kölnturm sowie das Bernstein in 
Bielefeld. Gleichzeitig führen auch Stadtbewohner i hre Besucher gerne zu außergewöhnlichen 
Standorten, freizeitorientierten und kulturellen Se henswürdigkeiten. Eingeschränkt gesagt 
werden muss, dass das Projekt in Münster nicht wie die vorgestellten eine sich drehende 
Plattform haben wird. Es gibt aber auch Restaurants , die ein Alleinstellungsmerkmal durch die 
Lage „auf dem Dach“ mit einer entsprechenden Aussic ht haben. Zumeist sind es Restaurants 
in Hotels sowie in ihrer Qualität gehobene Restaura nts oder Bars. Auch ohne Gastronomie gibt 
es gute Beispiele (Best Practice), die bei einer se henswerten Stadt entsprechende 
Aussichtspunkte bieten wie der Kölner Dom und weite re Gebäude in Köln (oftmals im Sommer 
als Strandbar konzipiert) oder der Fernsehturm in D üsseldorf (in der Bar & Lounge M 168, 
ohne Verzehrzwang). 
Die Nachfrager, welche sicherlich gehobenes Interes se haben, die Stadt Münster „von oben“ 
zu betrachten, sind neben Einwohnern, die gerne ein e außergewöhnliche Location aufsuchen 
möchten: 
 
-
 Studenten und deren Begleitpersonen 
- Touristen, die die Stadt über einen Tagesausflug au fsuchen 
- Touristen oder Menschen mit ökonomischem Bezug, die  in der Stadt übernachten 
- Besucher von Einwohnern der Stadt Münster.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 34 
6. Stärken- und Schwächen- sowie Chancen- und Gefah ren-Profil für die externe 
Bewirtschaftung sowie Konzeptvorschlag 
 
Das Profil wird hinsichtlich einer Öffnung der derz eitigen Mitarbeiterkantine zu einer 
öffentlichen Gastronomie über einen möglichen exter nen Pächter in der derzeitigen Situation 
und ohne das zu bauende Konzeptelement Sky-Bar und -Lounge aufgestellt.  
 
6.1 Stärken- und Schwächen-Profil 
 
Das Stärken- und Schwächen-Profil stellt sich folge ndermaßen dar: 
 
Folgende Stärken  können benannt werden: 
 
-
 Dachgeschosslage mit Blick über die Dächer von Müns ter und v.a. mit Blick auf den 
Prinzipalmarkt / historische Altstadt = USP-Konzept  (Alleinstellungsmerkmal). 
- Lage in der historischen Altstadt und somit sehr gu te touristische Vermarktung möglich. 
- Mehr als 1,3 Millionen jährliche Übernachtungen von  Stadttouristen sowie großes 
Einzugsgebiet und somit erhöhte Tagesnachfrage. 
- Höhere Kaufkraft der Münsteraner, was gastronomisch  ein höheres Ausgabeverhalten, 
eine geringere Preissensibilität und ein höheres Au sgehverhalten bedeutet. 
- Offenheit für „neue“ Konzepte aufgrund der Dominanz  der Altersgruppen 18 bis 25 
sowie 25 bis 50 Jahre bzw. hinsichtlich ihrer Leben sstile und Interessen. 
- Vorhandene Kantinennachfrage (interne und externe N achfrage). 
- Vorhandene Inhouse Catering-Nachfrage. 
- Überwiegend marktübliche Konditionen für das im Wet tbewerb stehende Inhouse-
Veranstaltungscatering. 
 
Folgende Schwächen  sind zu benennen: 
-
 Keine Außengastronomie. 
- Geringe Ersichtlichkeit sowie Auffindbarkeit.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 35 
- Gästegastronomie auf 2 Ebenen (Erschwernis für Gäst e und Personal) 
- Wirtschaftsbereich und Gästebereich auf 3 Ebenen. 
- Gästetoiletten-Bereich auf unterer Ebene zu den Gäs tebereichen. 
- Fahrzeit und Stopps der zwei derzeit möglichen Lift e. 
- Keine sich drehende Gastronomie. 
- Der schönste Ausblick auf Münster ist der von der K üche aus. 
- Preise der Kantine für die Mitarbeiter im bisherige n Rahmen = hohe Preissensibilität bei 
den Stadtverwaltungsmitarbeitern. 
- Rund ein Drittel der Mitarbeiter der Stadtverwaltun g sind Teilzeitkräfte, somit eine 
restriktive Nachfragegruppe. 
- Nur ca. 15,5 % der Mitarbeiter des Stadthaus 1 besu chen durchschnittlich die Kantine, 
dieser Wert liegt deutlich unter den Durchschnittsw erten vergleichbarer Kantinen. 
- Bewirtschaftung des Klein-Caterings, somit teilweis e auch des unprofitablen Geschäftes 
(weite Arbeitswege, hohe Arbeitszeiten). 
- Keine Veranstaltungskapazitäten / Banketträume im B ereich der Kantine. 
- Keine voll konzessionierte Küche. 
- Aus ökonomischer Sicht des Betriebes zu frühe Öffnu ngszeiten (9:00 Uhr). 
 
 
Impressionen zum Stärken- und Schwächen-Profil: 
 
  
Derzeitiger Eingang Sicht Eingang Syndikatplatz auf  Haupteingang

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 36 
  
Vorraum zum Lift Treppe Liftbereich 
 
  
Derzeitige Sicht auf Münster Zukünftig gewünschte S icht auf Münster

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 37 
6.2 Chancen- und Gefahren-Profil 
 
Folgendes Chancen- und Gefahren-Profil lässt sich d arstellen: 
 
Folgende Chancen  bestehen: 
 
-
 Profilierung als höchst gelegener gastronomischer B etrieb in Münster mit der besten 
Aussicht auf die interessantesten Sehenswürdigkeite n, was vor allem auch touristisch 
vermarktet werden kann. 
- Profilierung als Tages- und Abendbetrieb über eine sich im Tagesverlauf ändernde 
Betriebsart. 
- Profilierung als Buffet-Restaurant in einer Wohlfüh latmosphäre mit preisgünstigen 
Angeboten. 
 
Folgende Gefahren  sind zu beachten: 
 
- Nachlassen des besonderen Besuches bei mehreren Bes uchen. 
- Zu den Mittagszeiten hohe „optische“ und Verhaltens dominanz der Mitarbeiter der 
Stadtverwaltung – Zielgruppenkonflikt tätige Mensch en gegenüber Freizeitgast. 
- Deutliche Umsatzeinbußen im Sommer bei nicht vorhan dener Außengastronomie. 
- Die Übernahme des Inhouse-Catering könnte Systembet riebe von einer möglichen 
Bewirtschaftung abhalten. 
 
Da die Kantine derzeit von der Stadt geführt wird, gilt es zwingend auf der Grundlage der 
Änderung der Bewirtschaftungskonstellation von eine r Mitarbeiterkantine hin zu einem All in 
One - Konzept mit besonderem Fokus auf externe Nach frage sowie einer privatwirtschaftlichen 
Betreibung zu prüfen, inwieweit der § 613a BGB Betr iebsübergang zutrifft. 
 
Des Weiteren ist die Behandlung der Mehrwertsteuer im Catering hinsichtlich des „vollen“  
(19 %) und ermäßigten (7%) MwSt.-Satzes bei einer ö ffentlichen Bewirtschaftung zu prüfen.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 38 
Die Auslegung des ermäßigten Steuersatzes für das C atering besagt, dass keine weitere 
Dienstleistung oder Zurverfügungstellung von Sachge genständen außer den Speisen und 
Getränken erfolgen darf; ist dies der Fall, so gelt en 19 % Mehrwertsteuer. 
 
 
6.3 Konzeptvorschlag 
 
Über die Objektvoraussetzungen bzw. -möglichkeiten,  die gastronomischen Anforderungen 
von Seiten der Stadtverwaltung sowie die Standort-,  Markt- und Wettbewerbsanalyse in 
Verbindung mit aktuellen Marktforschungsergebnissen  lassen sich folgende konzeptionelle 
Determinanten für eine privatwirtschaftlich geführt e Gastronomie ohne zusätzliche Aufbauten 
(Sky-Bar / -Lounge) in Kurzform benennen: 
 
Cafe – Cantina – Buffetrestaurant 
Buffet mit Front Cooking 
Selbstbedienung Speisen / Bedienung Getränke und Ab rechnung / Kasse 
 
Ein Free Flow System ist das Angebot an einzelnen f rei stehenden Buffets bis Ausgabetheken 
statt langen Ausgabebereichen. Die Buffets sind mei st in Bereiche aufgeteilt (Salate, 
Hauptgerichte, Desserts). Der Gast kann sich frei b ewegen, selbst zusammenstellen, sich 
eventuell Gerichte zubereiten lassen, an der Kasse oder bei einem Servicemitarbeiter zahlen. 
 
Alternative Konzeptmöglichkeiten werden der Vollstä ndigkeit halber im Punkt 7.11 vorgestellt, 
können aber nicht empfohlen werden.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 39 
7. Betriebs- und Marketingkonzept Café – Cantina – Buffetrestaurant  
 
Nachfolgend wird das anzuratende Betriebs- und Mark etingkonzept für die privatwirtschaftlich 
geführte Gastronomie ohne Einbindung einer Außengas tronomie auf dem Dach dargestellt. 
 
 
7.1 Konzeptidee, Konzeptphilosophie sowie USP 
 
Die Konzeptidee liegt in einer Gastronomie, welche die Bewirtschaftung der Kantine und deren 
Anforderungen an eine schnell servierte bzw. auf Se lbstbedienung ausgerichtete, zeitgerechte 
Küche zu moderaten Preisen mit vergleichbaren und e rgänzenden Merkmalen einer 
Buffetgastronomie kombiniert.  
 
Die Leitidee Buffet-Gastronomie vollzieht sich über  alle Tagesphasen, womit ein All in One - 
Betrieb entsteht, der sich im Tagesverlauf als Betr iebsart folgendermaßen verändert: 
 
 
 Café vormittags 
 Cantina mittags 
 Café-Bistro nachmittags 
 Buffetrestaurant abends 
 
 
Der Betriebsname (Arbeitstitel) sollte das USP (Sta ndort) sowie die Konzeption aufzeigen, wie 
z. B. Münsters Sky-Lounge Café – Cantina – Buffetre staurant. 
 
Die Philosophie ist die überwiegende Selbstbedienun g und freie quantitative Auswahl bei den 
Speisen. Eine weitere Orientierung ist „snacks arou nd the clock“.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 40 
7.2 Lebensstil- und Interessengruppen (Zielgruppen)  und deren gastronomische und 
ökonomische Verhaltensweisen 
 
Vorab kann gesagt werden, dass eine besondere Locat ion primäre Wettbewerbsvorteile hat. 
Hier werden sich vor allem auch Touristen einfinden . Die Lebensstil- und Interessengruppen 
einer auf einem Buffet basierenden Gastronomie könn en wie folgt beschrieben werden: 
 
-
 Der Fokus ihres gastronomischen Besuchs liegt stärk er bzw. in erster Linie in der 
unkomplizierten Versorgung, weniger in einer höhere n Verweilqualität. 
- Sie suchen eine Alternative zu Schnellverzehrrestau rants und Fast Food - Konzepten, 
vor allem auch in Bezug auf Ambiente und Atmosphäre . 
- Sie haben positive Erinnerungsschlüssel wie Buffets  in Hotels, auf Schiffen oder bei 
Banketten sowie als sonntäglichen Brunch in vielen gastronomischen 
Kommunikationsbetrieben. 
- Sie kennen Buffets bis Free Flow - Konzepte vor all em über Kaufhäuser, Möbelhäuser 
u. ä. sowie über asiatische und teilweise amerikani sche Konzepte. 
- Sie sind eher preisorientiert, verbinden Buffets mi t großer Auswahl, selbstbestimmter 
Auswahl und Quantität. 
- Sie haben ein hohes Ausgehverhalten. 
- Ihre Aufenthaltsdauer ist bei 60 bis 80 Minuten anz usiedeln, was eine typische 
Zeitdauer für einen Versorgungsbetrieb mit Wohlfühl charakter ist. 
- Pauschalpreise geben Budgetsicherheit. Mengendiffer enzierungen zeigen Individualität. 
- Sie sind in ihren gastronomischen Verhaltensweisen unkompliziert. Abräumservice wird 
über den günstigen Preis angenommen. 
- Als trendig wird z. B. Mongo‘s oder auch Vapiano em pfunden. Viele Betriebe der 
asiatischen Küche und vegetarische Konzepte bieten Buffets an. Diese Art von Buffets 
wird öfters bis kontinuierlich aufgesucht. Vor alle m der Gast mit Begleitperson und 
kleinere bis mittlere Gruppen, hier wiederum auch T ouristen, frequentieren solche 
Betriebsarten gerne.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 41 
Eine aktuelle forsa - Studie zeigt auf, dass 36 % d er Befragten 10 bis 20 € und 27 % der 
Befragten 20 bis 30 € für einen gastronomischen Bes uch ausgeben. Ca. 31 % geben mehr als 
30 € aus. Die avisierte Zielgruppen wird im mittler en Segment 20 bis 30 € gesehen. 
 
 
7.3 Betriebstyp, Konzeptträger und Kernkompetenz 
 
Der Betriebstyp kann als All in One - Gastronomie b ezeichnet werden. Die Kernkompetenz 
liegt in einer großen Auswahl von Standard- und erg änzenden saisonalen Speisen als 
Buffetangebot. Das Kernprodukt stellt die mediterra ne Küche dar, die um saisonale – auch 
deutsche – Produkte ergänzt wird. Die Konzeptträger , die Organisation und das Angebot 
können als Leitlinie folgendermaßen beschrieben wer den: 
 
Café (vormittags) 
Frühstück als Buffet mit oder ohne Eierangebote / w arme Speisen, Brunch-Offerten. 
Einzelangebote wie Kuchen, süße und herzhafte Snack s, Müsli, Obst u. ä. 
Getränke werden am Tisch bestellt und serviert. 
Bon über Servicekraft / Bezahlung an der Kassenstat ion. 
Tablett-Rückgabe durch den Gast und/oder Abräumserv ice durch das Personal. 
 
Cantina (mittags) 
Zur Mittagszeit 3 bis 5 Mittagsgerichte, welche übe r die Front Cooking - Station ausgegeben 
werden sowie ein Mittagsbuffet. 
Saisonal orientierte Tellergerichte sowie Cross Ove r - Buffetofferten. 
Getränke werden am Tisch bestellt und serviert. 
Bon über Servicekraft / Bezahlung an der Kassenstat ion. 
Kassenstation für externe Gäste. 
Kassenstation für Mitarbeiter bzw. technische Lösun g. 
Tablett-Rückgabe durch den Gast und/oder Abräumserv ice durch das Personal.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 42 
Café-Bistro (nachmittags) 
Kuchen, Süßteilchen, Desserts, deftige Snacks als B uffetangebot 
Getränke werden am Tisch bestellt und serviert. 
Bon über Servicekraft / Bezahlung an der Kassenstat ion. 
Kassenstation. 
Tablett-Rückgabe durch den Gast und/oder Abräumserv ice durch das Personal. 
 
Buffetrestaurant (abends) 
Kombination aus Buffet und Front Cooking. 
Standard-Buffet mit zusätzlich wechselnden saisonal en Themenangeboten. 
Als Besonderheit, um einen „Buffet-Restaurant-Chara kter“ zu erhalten, übernimmt der Service 
bis auf die Selbstabholung der Speisen alle weitere n Dienstleistungen (Getränkeservice, 
Abräumservice, Abrechnung). 
 
 
7.4 Öffnungszeiten und Bewirtschaftung 
 
Die Öffnungszeiten für die Individualgastronomie st ellen sich wie folgt dar: 
 
Öffnungstage: ca. 360 Tage p.a. 
Öffnungszeiten: 10:30 Uhr bis 17:00 Uhr sonn- und f eiertags, 
  9:30 Uhr bis 22:30 Uhr werktags. 
 
Die Speisen werden teilweise über das Buffet vom Ga st selbst zusammengestellt sowie 
temporär punktuell über eine „Station“ ausgegeben b zw. vor den Augen des Gastes zubereitet 
(Front Cooking). Die Getränke werden serviert. Nach  dem Erhalt des Bons durch die 
Servicekraft wird dieser an der Kasse bezahlt. Das Tablett mit dem Geschirr / Besteck wird 
tagsüber durch freiwillige Mithilfe vom Gast selbst  und vom Personal, abends ausschließlich 
vom Personal abgeräumt. Bei einem vor der Öffnungsz eit stattfindenden Inhouse-Catering 
sind entsprechende Mitarbeiter einzuteilen.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 43 
7.5 Eingangsbereich, Außenwahrnehmung und Außenverm arktung 
 
Gerade in Bezug auf Point of Sales - Gäste – fokuss iert auf die GfK-Frequenzangaben am 
direkten Standort – sind mehrere auffällige Werbetr äger aufzustellen, die neben einem 
ansprechenden Namen und Logo auch die Konzeptelemen te und einen Teil des Angebotes 
aufzeigen sollten. Ein Videogerät zur Einsichtnahme  in die Gasträume sowie eine Webcam 
Münster ergänzen die Informationsaufnahme. 
Entscheidend ist aber die Wahrnehmung des Eingangsb ereiches. Hier sollte ein gläserner Lift 
nicht nur als Augenblickfang (eye catcher) installi ert werden, sondern auch die 
Beförderungsproblematik im inneren Bereich des Stad thaus 1 lösen helfen. 
Der gläserne Lift sollte mindestens 10 Personen auf nehmen können. Um Wartezeiten zu 
verkürzen und flexibler zu sein, bieten sich auch 2  Lifte mit je 5 Personen an. Um bei hoher 
Nutzung die Nachfrage zeitlich und von der Personen anzahl zu entzerren, gilt es zu 
überprüfen, ob entweder ein weiterer Außenlift zu i nstallieren ist (hohe Kosten) oder ob 
zumindest einer der im derzeitigen Eingangsbereich bis zum 11. Obergeschoss fahrenden 
zwei Lifte als herunterfahrender Lift auszuweisen i st. 
 
 
7.6 Leitlinie zum inneren Erscheinungsbild 
 
Das Ambiente sollte eine Wohlfühlatmosphäre über Ho lz und Natur bezogene Accessoires 
erhalten, weg vom derzeitig modernen, sehr funktion al wirkenden Einrichtungsstil. Auch der 
Boden (Holz) sowie die Illumination sind in dieser Richtung zu erarbeiten. Daneben müssen 
angepasste Werbeelemente bzw. -träger (Informatione n) das Angebot sowie die 
Verkaufsförderung aufzeigen. Bei der Einrichtung is t darauf zu achten, dass das Mobiliar 
variabel zu handhaben ist (Bistro-Tische, zusammens chiebbar), auf der Empore eventuelle 
6er- bis 10er-Gruppentische. Eine sehr auffällige I llumination – Mix aus Deckenpunktstrahlern 
und Hängelampen – soll dem Raum nochmals eine indiv iduelle Note geben.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 44 
Geprägt wird der Gastraum im 11. Obergeschoss durch  Buffetstationen mit Front-Cooking-
Station und dem Gastraum mit Blick auf den Prinzipa lmarkt. Die vorhandene Treppe vom  
11. in das 12. OG (Empore) sollte deutlich verbreit ert oder eine neue Treppe mit Sogfunktion 
installiert werden. Die größte Fläche des Luftraume s der Empore muss aus Denkmal-
schutzgründen erhalten bleiben, womit eine bei Schl ießung des Luftraumes gewonnene 
Sitzplatzkapazität verloren geht. Diese sollte durc h die Verlegung der Technikräum auf das 
Dach kompensiert werden. Gleichzeitig wird nun auch  der schönste Ausblick auf Münster 
gewährleistet. Auf dieser Etage sollte auch eine Ge tränkebar zur Entzerrung und zu einem 
optimaleren resp. zeitgeringeren Service positionie rt werden. 
 
 
7.7 Außengastronomie 
 
Eine Außengastronomie wäre wünschenswert und im vor liegenden Objekt nur auf dem Dach 
zu positionieren. Zur Anbindung müsste ein eigener innerräumlicher Zugang (Treppe) 
geschaffen werden, der die Fläche neben der schon e rwähnten verringerten Fläche durch die 
überwiegende Beibehaltung des Luftraumes auf der Em pore nochmals verringern würde. Des 
Weiteren würden die Technikräume auf dem Dach platz iert werden. Vorhanden wären 
weiterhin die Antennen. Schon aufgrund des äußerst problematischen Services sowie der 
Wege für die Gäste über 3 Geschosse (11. OG, 12.OG.  DG) in Verbindung mit dem 
angeratenen Konzept raten wir hiervon ab.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 45 
7.8 Leitlinie zum Speisen- und Getränkeangebot für die Individualgastronomie 
 
Die Aufbau- und Ablauforganisation der Buffetgastro nomie der beiden unterschiedlichen 
Zielgruppen mittags basiert auf folgendem Service: 
 
Externe Gäste 
Der Gast erhält einen Getränkeservice mit Rechnungs ausgabe (Bon), die er bei Verlassen des 
Betriebes an einer Kassenstation (am Ein- und Ausga ngsbereich des am Gebäude installierten 
Gästelifts) bezahlt. Bei den Speisen vom Buffet / a n der Front Cooking-Station bedient er sich 
selbst. Getränke und à la carte - Gerichte werden s erviert. Des Weiteren gibt es einen 
Abräumservice. 
 
Interne Gäste / Mitarbeiter 
Die Stadtverwaltungsmitarbeiter betreten den Betrie b von innen, d.h. über die derzeitigen Lifte. 
Auch hier ist mittags eine Kassenstation aufgebaut.  Auch sie können ihre Getränke über den 
Service bestellen und bedienen sich selbst am Buffe t. Sie bezahlen ihren Bon (entsprechend 
im „Orderman“ einzugeben) entweder bar oder über ei n entsprechendes System. Auch für die 
Mitarbeiter erfolgt ein Abräumservice. 
 
Nachfolgend werden die Standard- sowie die Buffet-S peisen- und Getränkeangebote über die 
täglichen Öffnungszeiten beschrieben und teilweise um eine weitere produktorientierte 
Verkaufsförderung ergänzt. 
 
Die Hauptaussage des Konzeptes lautet „all you can eat“ am mediterranen und saisonalen 
Buffet. Diese Philosophie vollzieht sich über 4 Tag esphasen (morgens, mittags, nachmittags, 
abends).

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 46 
Es gibt eine fest stehende Standardkarte. Diese ent hält die typischen Getränke eines Bistros 
bis Restaurants sowie süße und deftige Snacks mit d en Angebotspunkten 4 bis 6 
„Hauptgerichte“ sowie süße und deftige Snacks aus a ller Welt in einem Preisniveau 
vergleichbar den All in One- und zeitnahen speiseno rientierten Konzepten in der Innenstadt 
von Münster (v.a. Café Extrablatt, Klemens). 
 
Das Frühstücksangebot sollte sich folgendermaßen pr äsentieren: Standardangebot (Karte und 
Flyer), Standard-Buffet, Eierstation (Front Cooking ). Beim Buffet findet eine zeitliche 
Preisdifferenzierung mit entsprechender Angebotsaus weitung statt: 
 
-
 Werktags Buffet […]  € pro Person. Eierspeisen sind zusätzlich zu bezah len.  
Kaffee / Tee inklusive. Weitere Getränke werden bei m Service bestellt und sind 
zusätzlich zu bezahlen. 
- Samstags Buffet und Eierspeisen  […]  € pro Person. Kaffee / Tee inklusive. 
- Sonntags Brunch (quantitativ erweitertes Speisen- u nd Getränkebuffet)  
[…] € pro Person. 
 
Das Mittagsangebot präsentiert sich als Front Cooki ng-Station mit 4 bis 5 Hauptgerichten und 
freier Auswahl der Beilagen am Buffet. Auch für das  Mittagsgeschäft sind zeitliche 
Preisdifferenzierungen vorzunehmen: 
 
-
 Werktägliches Mittagsbuffet exklusive Getränke  […]  € 
- Samstägliches Mittagsbuffet exklusive Getränke  […]  € 
 
Diese Preise gelten für die externen Nachfrager. Di e Mitarbeiter können sich entsprechend der 
derzeitigen Preisstruktur am Buffet bedienen. Neben  den Standardgerichten gibt es 
nachmittags ein kleines Vesper & Kuchen – Buffet. D ie Preise sollten sich ohne Kaffee / Tee 
bei ca. […]  € bewegen. Hiervon abweichend sind Speisen und Get ränke aus der 
Standardkarte auszuwählen, deren Preise sich im übl ichen Niveau dieser Betriebsart und -
gruppe bewegen.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 47 
Am Abend gibt es ausschließlich ein Standard-Buffet -Angebot, das überwiegend aus der 
mediterranen und saisonalen Küche kommt. Folgende S peisenleitlinie ist flächenmäßig in das 
Innenkonzept zu integrieren: Pasta-Buffet, Salat- u nd Gemüse-Buffet, Anti-Pasti- und 
Vegetarisches Buffet, Pizza-Buffet sowie Fisch-/Fle ischbuffet. Des Weiteren gibt es eine Front 
Cooking-Station, die als Ausgabestation für „Mittag sgerichte“ als auch als Grillstation für die 
Abendstunden eingesetzt wird. Das Standard-Buffetan gebot wird um ein „besonderes“, 
monatlich wechselndes Buffetangebot aus dem mediter ranen Bereich wie spanische, 
griechische, türkische, französische Offerten abend s ergänzt. Das Buffetangebot soll seine 
besondere Einschätzung durch eine Front-Cooking-Sta tion erhalten. Das Preisniveau des 
Buffets wird im Schwerpunkt auf ca.  […]  € bis  […]  € festgelegt. 
 
 
7.9 Leitlinie für das Veranstaltungs- und Caterings egment 
 
Das Inhouse-Catering für Besprechungen unterliegt d en preislichen Vorgaben der 
Stadtverwaltung bei den Veranstaltungen mit heißen und kalten Getränken und Finger Food 
(Snacks, belegte Brötchen, Canapés).  
 
 
7.10 Leitlinie zu Kommunikation, Werbung und Online -Marketing 
 
Die Sky Lounge - Gastronomie im Stadthaus 1 wird be i entsprechender optischer Vermarktung 
durch den gläsernen Aufzug am Gebäude, durch Werbet räger im Umfeld sowie durch 
entsprechende textlich-bildliche Vermarktung in den  touristischen Print- und audio-visuellen 
Medien hohen Aufmerksamkeitswert erhalten. 
Eine eigene Homepage mit entsprechenden Links siche rt dem Konzept auch das Interesse der 
Internet- und App-User. Ein eigenes und Internet-On line-Buchungsportal sowie der Aufbau 
einer Gästedatei mit E-Mail-Daten u. ä. runden das Kommunikationskonzept ab. Des Weiteren 
ist kostenfreies W-LAN sicherzustellen. In der Stad tverwaltung ist das gastronomische 
Angebot über das Intranet zu kommunizieren.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 48 
7.11. Überprüfung alternativer Konzeptmöglichkeiten  
 
Im Nachfolgenden werden üblicherweise vorgeschlagen e Konzepte für die Gastronomie im 
Stadthaus 1 auf Kompatibilität mit den Anforderunge n der Mitarbeiterverpflegung und des 
Inhouse-Caterings untersucht.  
 
Die Standort-, Markt- und Mitbewerberanalyse in Ver bindung mit der Integration der 
Mitarbeiterverpflegung und des Inhouse-Caterings – hier vor allem der Besprechungen – führt 
zur Konzeption Café – Cantina – Buffetrestaurant. Ü ber diesen Betriebstyp kann der Betrieb 
auch an den unterschiedlichen Tageszeiten und abend s partizipieren. Weitere mögliche 
Konzepte wurden schon über die gastronomische Markt forschung in Frage gestellt resp. für 
kaum durchführbar angesehen: Dennoch wird der Frage  nach einem Restaurant und einer 
Tagesgastronomie in Form eines Café-Bistros betrieb swirtschaftlich vorgegriffen.  
 
Restaurant 
Ein Restaurant wird in hohem Maße nur zu den Mittag s- und Abendzeiten angenommen, die 
Erweiterung als Café ist über den Charakter nur bed ingt möglich. Somit sind die 
Öffnungszeiten als auch die Gästezahl geringer, was  sich im Umsatz bemerkbar macht. 
Konzeptionell kaum umzusetzen sind die Wünsche, Pre ise und Verhaltensweisen der 
Mitarbeiter der Stadtverwaltung in der Mittagszeit zu denen der externen Gäste. Mittags als 
Kantine und abends als Restaurant zu fungieren hat hohe Glaubwürdigkeitsverluste. Dies gilt 
für alle Marketinginstrumente, vor allem für das In terieur / Ambiente als auch für den Service. 
Je höher die Ansiedelung des Restauranttyps, desto problematischer die Hybridität.  
 
Gerade im Bereich des Personals ist von höheren Kos ten auszugehen, dies aufgrund der 
Servicequalität und vor allem aufgrund der gesamten  Serviceübernahme (Buffetgastronomie 
nur teilweise), was zu höheren Arbeitsstunden führt .

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 49 
Café-Bistro 
Das Café-Bistro wäre eine Tagesgastronomie, welche in der typischen Auslegung keine voll 
konzessionierte Küche benötigen würde, da es kleine re warme und kalte Snacks offeriert. Eine 
Übernahme der Küchenleistung für die Mitarbeiterver pflegung würde eine personell erhöhte 
Mitarbeiteranzahl mit entsprechend höherer Qualifik ation bedeuten, welche zeitlich auch nicht 
auszuschöpfen wäre. Die hohen Personalkosten würden  in dem Bereich anfallen, in dem der 
Betrieb Preisentgegenkommen tätigen muss und die ex terne Gästeaufnahme in der Kernzeit 
auch nur bedingt möglich ist. Das Catering für die Besprechungen könnte in einer bestimmten 
Angebots- und Qualitätsstufe tagsüber gehalten werd en, in den Abendstunden kaum. 
 
Beide Konzepte sind mit Ziel einer ansprechenden Pa cht abzulehnen.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 50 
8. Räumlich-funktionale Angaben sowie approximative s Investitionsvolumen 
 und dessen Verteilung sowie Anmerkungen zur Pacht 
 
Nachfolgend werden das approximative Raum- und Funk tionsprogramm und erste 
Planungsentwürfe vorgestellt.  
 
Es wurden zwei Planungsentwürfe erarbeitet. Planung sentwurf 1 geht von einem aus 
gastronomischer Sicht optimalen Raum- und Funktions programm aus. Planungsentwurf 2 
nimmt die von den Projektbeteiligten übermittelten Restriktionen wie vor allem Liftstandort, 
Innentreppe, flächenmäßig deutliche Beibehaltung de s Luftraumes sowie behindertengerechte 
Infrastruktur auf und zeigt das hierauf anzuratende  Raum- und Funktionsprogramm auf.  
 
 
8.1 Räumlich-funktionale Angaben 
 
Laut übergebener Liste stehen der zukünftigen Gastr onomie folgende Netto-Grundflächen in 
den Gebäudeteilen bzw. Geschossen zur Verfügung: 
 
10. Obergeschoss 
Raumbezeichnung  qm 
Treppenhaus / Flur 33,70 
Aufzüge 7,90 
Technik 7,90 
Sanitär Damen 7,40 
Flur 5,85 
Nebenraum Küche 24,60 
Umkleide Herren 6,70 
Treppenhaus und Flur 49,60 
Räume (ohne nähere Angabe) 117,20 
Teeküche 2,20 
Gesamt 10. OG rd. 263,00

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 51 
11. Obergeschoss 
Raumbezeichnung  qm 
Treppenhaus 37,35 
Aufzüge 8,00 
Lagerraum 2,00 
Essensausgabe 46,20 
Vorraum und Treppenhaus 6,50 
Lastenaufzug 1,00 
Raum (ohne nähere Angabe) 26,20 
Treppenhaus 13,20 
Speisenraum Kantine 155,00 
Gesamt 11. OG rd. 295,50 
 
 
12. Obergeschoss 
Raumbezeichnung  qm 
Speisenraum Kantine 129,00 
Maschinenraum Aufzug 35,10 
Stromversorgung 3,10 
RLT Anlage 49,20 
Technik 8,80 
Gesamt 12. OG rd. 225,00

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 52 
Die Planungsvariante 1  zum Vorhaben Café – Cantina – Buffetrestaurant kan n wie folgt 
beschrieben und dargestellt werden: 
 
10. Obergeschoss: Küche, Wirtschafts- und Lagerräum e, Personalbereich Gästetoiletten 
Anlieferung, Vorbereitung, Kühlräume ca. 39,0 qm 
Produktion ca. 41,5 qm 
Endproduktion, Servicestation, Aufzüge, Rücklauf Ge schirr ca. 38,0 qm 
Spülküche, Geschirrlager ca. 26,5 qm 
Trockenlager, Getränkelager ca. 26,5 qm 
Zwischenlager Müll ca. 13,0 qm 
= Küchenbereich ca. 184,5 qm 
WC-Räume Gäste ca. 28,0 qm 
Personalräume ca. 11,5 qm 
Flurbereich ca. 40,0 qm 
 
Ein Außenlift für die Gäste wurde in der nachfolgen den Planung vorgesehen. Es gilt zu 
überprüfen, ob der derzeitige Weg der Be-  und Ents orgung (bestehende Lifte) mit 
entsprechenden Maßnahmen auch künftig genutzt werde n kann. 2 Warenlifte sind im 10. OG 
vorgesehen, welche das 11. und 12. Obergeschoss bel iefern und „entsorgen“ können. 
 
11. Obergeschoss: Buffetbereich und Gästebereich 
Gastraum mit Sicht auf den Prinzipalmarkt ca. 160,0  qm 
Gastbereich Nische (Personaltisch) ca. 28,0 qm 
Buffetbereich mit Front Cooking ca. 55,5 qm 
Getränke- und Servicestation, Warenaufzüge ca. 27,5  qm 
 
Dieser Bereich sollte über den Außenlift für extern e Gäste erschlossen werden, die Mitarbeiter 
nutzen die bestehenden Lifte, eine weitere Nutzung für externe Gäste wäre zu überprüfen bzw. 
festzulegen. Es wäre wünschenswert, wenn die besteh ende Treppe verbreitert würde.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 53 
12. Obergeschoss:  
Gastraum ca. 208,5 qm 
Technik (muss konkretisiert werden) ca. 41,5 qm 
Getränkestation, Warenlift, Service, Geschirrrückla uf ca. 21,0 qm 
 
Es gilt die Verlegung der Technikräume (Standort zu rzeit an der gewünschten Sichtseite auf 
den Prinzipalmarkt) sowie deren erforderlichen Raum bedarf zu überprüfen. Der Luftraum auf 
der Empore sollte geschlossen werden.  
 
 
Nachfolgend die Planskizzen Entwurf 1  (aus gastronomischer Sicht optimale Lösung):

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster Seite 54 
Grundriss 10. Obergeschoss (Planungsvariante 1)

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster Seite 55 
Grundriss 11. Obergeschoss (Planungsvariante 1)

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT   
 
 
  
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster Seite 56 
Grundriss 12. Obergeschoss (Planungsvariante 1)

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 57  
Nachfolgend wird die Planungsvariante 2  vorgestellt, die wesentlichen Unterscheidungs-
merkmale zur Variante 1 werden kommentiert. 
 
-
 Der Außenlift wurde versetzt. 
- Innerräumlich wurde ein Warenaufzug vorgesehen, der  bis zum 12. Obergeschoss fährt. 
- Die Treppe wurde entsprechend der Architektenvorgab e verlegt. 
- Der Zugangsbereich über den Lift ist nun neben der Mitte des Gebäudes (rechts). 
- Durch die Verlagerung des Zugangsbereiches und der Treppenverlegung im  
11. Obergeschoss entsteht gegenüber der Planungsvar iante 1 ein Sitzplatzverlust.  
Ca. 80 Sitzplätze stehen nun zur Verfügung. 
- Durch die Verlagerung des Zugangsbereich, der Trepp enverlegung sowie der 
Beibehaltung des Luftraums im 12. Obergeschoss ents teht gegenüber der 
Planungsvariante 1 ein Sitzplatzverlust. Ca. 90 bis  100 Sitzplätze stehen nun zur 
Verfügung.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster Seite 58  
Grundriss 10. Obergeschoss (Planungsvariante 2)

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster Seite 59  
Grundriss 11. Obergeschoss (Planungsvariante 2)

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster Seite 60  
Grundriss 12. Obergeschoss (Planungsvariante 2)

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 61  
8.2 Investitionsvolumen und -verteilung mit Anmerku ngen zur Pacht 
 
Das Netto-Investitionsvolumen für die Gastronomie k ann ohne Voreröffnungskosten, welche 
vom Pächter zu tragen wären, wie folgt festgehalten  werden: 
 
Investitionen gastronomische Konzeption netto in T € 
Küchen-, Wirtschafts- und Lagerbereich ca. […]  
Buffet-Bereich / Front Cooking-Bereich ca.  […]  
Einrichtung und Ausstattung Gasträume 150 Plätze à 800 € ca . […] 
Kleininventar Küche und Gasträume 150 Plätze à 700 € ca. […]  
GESAMT netto ca . […]  
 
Somit betragen die Investitionen für die gastronomi sche Konzeption ca.  […] T € netto bzw.  
ca.  […]  T € brutto.  
 
Die aufgezeigten Investitionen verstehen sich gesam theitlich ohne bauliche und hiermit 
verbundende Maßnahmen in Boden, Wand, Decke, Beleuc htung, Installationsarbeiten für 
Elektrik, Wasser, Gas und ähnliches. 
 
[…]

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 62  
Investitionsverteilung auf Verpächter und Pächter 
 
Zur Verteilung der Investitionen auf den Verpächter  und auf den Pächter ist festzuhalten, dass 
es unüblich ist, bauliche Maßnahmen am oder im Gebä ude auf einen Pächter (Mieter) zu 
übertragen. Derartige bauliche Maßnahmen werden i.d .R. vom Verpächter erbracht. Dies ist 
schon dadurch begründbar, dass bauliche Investition en in fremde Gebäude (= von Seiten des 
Pächters) immer ein schwer finanzierbares und kalku lierbares Risiko darstellen.  
 
Zur Ermittlung der Investitionen für den Pächter wä re die Schnittstelle der 
Investitionsaufteilung die Realisierung einer konze ssionierten Küche. Hierbei gilt es aber auch 
zu berücksichtigen, dass bei einer autarken Mitarbe iterkantine, d. h. es wird vor Ort produziert, 
zumindest ein Drittel der Investitionen für den Küc hen-, Wirtschafts- und Lagerbereich anfallen 
würden. Der Buffet-Bereich sowie die Einrichtung un d Ausstattung wären Bedingung einer 
Kantine bzw. eines Mitarbeiterrestaurants. Auch das  Kleininventar ist integraler Bestandteil. 
Somit wären ca. […]  T € Netto-Investitionen dem Pächter zuzuteilen.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 63  
Entscheidend ist jedoch die mögliche bzw. angemesse ne Pacht: 
 
Eine gastgewerbliche Pacht orientiert sich am mögli chen Netto-Umsatz. Dieser geht von einer 
durchschnittlichen Bewirtschaftung mit einem durchs chnittlichen Betreiber und üblicher 
Öffnungszeitenpolitik eines entsprechenden Betriebs typs (Betriebsgröße und 
Marketingkonzept) an einem vorgegebenen Standort un d Markt aus. So wie es 
„Mietkennziffern“ bei Wohnungen und z. B. beim Hand el gibt, hat das Gastgewerbe 
Vergleichskennziffern. Diese Vergleichskennziffern bewegen sich in einer Bandbreite, um zum 
einen den fachlich einzuschätzenden Ermessungsspiel raum von der Objekt-, Standort- und 
Marktqualität zu haben. Zum anderen – und dies prio ritär – kann hier der Grad der 
Inventarisierung mit einbezogen werden. Je höher de r Grad der Inventarisierung von Seiten 
des Verpächters (Vermieters) ist, desto höher kann die Pacht im Rahmen der Vorgaben sein. 
Je niedriger der Grad der Inventarisierung ist, des to geringer muss die Pacht sein, da der 
Pächter diese Inventarisierung dann selbst tätigen muss. Eine Investition verursacht eine 
Finanzierung. Der hierüber entstehende Kapitaldiens t schmälert die mögliche bzw. die 
ermittelte Pacht.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 64  
9. Voraussichtliche Umsatz- und Kostenstruktur zur Ermittlung der Pacht im Normaljahr 
 für die angeratene privatwirtschaftlich geführte G astronomie  
 
Im Folgenden wird die voraussichtliche Umsatz- und Kostenstruktur für ein Normaljahr, was 
beim vorliegenden Konzept spätestens im zweiten Wir tschaftsjahr erreicht werden sollte, unter 
dem Prinzip der kaufmännischen Vorsicht aufgezeigt.  Da die Umsatz- und Vorsteuer für einen 
Gewerbebetrieb den Charakter eines durchlaufenden P ostens besitzt, bleibt sie bei den 
Umsätzen wie auch bei den Kosten unberücksichtigt. 
 
 
9.1 Grundsätzliches zur Umsatzprognose und Kostenbu dgetierung 
 
Die Realisierung der prognostizierten Umsatz- und K ostenwerte basiert auf folgenden 
Prämissen:  
 
-
 Einhaltung der aufgezeigten Marketingkonzeption. 
- Deutliche Anlehnung an das aufgezeigte Raum- und Fu nktionskonzept, vor allem 
Umsetzung des Außenlifts. 
- Deutliche Anlehnung an das aufgezeigte Bewirtschaft ungskonzept. 
- Kostenbewusste Führung des Betriebes. 
- Hohe Beachtung beim Catering hinsichtlich möglicher  Leistungen mit 7 % und 19 % 
Mehrwertsteuerbelastung. 
- Lokale Verlagerung der städtischen Aktivitäten, and ere Nutzung der Stadthäuser. 
- Sehr abweichende bzw. unvorhersehbare konjunkturell e und witterungsbedingte 
Schwankungen können gemäß ihrer Natur nicht berücks ichtigt werden.  
 
Die Wirtschaftlichkeitsberechnung basiert auf der F ührung durch einen Einzelunternehmer.  
 
Die Darstellung der Kostenwerte erfolgt gemäß den a n die Gastronomie und Hotellerie 
angepassten Kontenrahmen SKR 03, der den Aufwand in  betriebs- und anlagebedingte Kosten 
unterteilt.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 65  
Die betriebsbedingten Kosten sind größtenteils vom Unternehmer direkt beeinflussbar und 
somit vom laufenden Geschäftsbetrieb abhängig. Im E inzelnen sind dies: Warenkosten, 
Personalkosten, Energiekosten, Steuern / Versicheru ngen / Beiträge, Betriebs- und 
Verwaltungskosten.  
 
Die anlagebedingten Kosten sind vom Unternehmer im laufenden Geschäftsbetrieb nur noch 
geringfügig beeinflussbar. Sie sind abhängig von ex ternen Faktoren wie Verträgen, 
Gesetzgebung, Finanzierungsmodalitäten und Investit ionsvolumen. Zu diesem Kostenblock 
gehören: Mieten / Pachten, Leasing, Instandhaltung / Reparaturen, Abschreibungen (AfA) und 
Geringwertige Wirtschaftsgüter (GwG), Zinsen und Ne benkosten des Geldverkehrs. Zur 
Beurteilung der möglichen Leistungsfähigkeit des Be triebes wurden weiterhin gastgewerbe-
spezifische Kennziffern herangezogen.  
 
Die nachfolgend gewählten Ansätze zur Beurteilung d er möglichen Leistungsfähigkeit des 
Vorhabens basieren auf den vorangegangenen Ausführu ngen, den relevanten 
Vergleichswerten aus dem aktuellen Betriebsvergleic h für die Hotellerie und Gastronomie, den 
Daten vergleichbarer Projekte und weiteren Marktfor schungsergebnissen aus der 
gastgewerblichen Datenbank der Beratungsgruppe Luxe nburger und Partner sowie weiteren 
branchenspezifischen Kennziffern und Erfahrungswert en der Beratungsgesellschaft. 
 
Der Vergleichsbetrieb aus dem aktuellen Betriebsver gleich für die Hotellerie und Gastronomie 
NRW ist der Betriebstyp „All in One“, der sich folg endermaßen skizzieren lässt (Auszug):  
 
Betriebstyp: All in One - Gastronomie (Café – Bistr o – Buffetrestaurant) 
Basistyp: Speisengastronomie 
Angebotschwerpunkt: Zeitgemäße Speisen zu moderaten  Preisen, Cross Over - Angebote, 
Casual Dining-Gastronomie, oftmals auch Kommunikati onstreffpunkt 
Standort: In Stadtzentren, hoch frequentierten Hand elstraßen 
Objekt prägend: Durchlaufender Tages- und Abendbetr ieb mit sich anpassenden 
tageszeitlichen Angeboten (Café, Bistro, Kaffeehaus , Restaurant, 
teilweise Bar)

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 66  
Kapazitäten: 80 bis 100 Sitzplätze und entsprechend e Außengastronomie 
Öffnungszeiten: Ca. 360 Tage p.a., ca. 14 bis 16 St unden täglich 
Netto-Warenumsatz: […]  bis  […] T€ / überwiegend  […]  T€ p. a. 
Bwl. Anmerkungen: Anlernkräfte und hoher Aushilfeei nsatz im Service 
 
Die Erläuterungen zum prognostizierten Umsatz und z u den budgetierten betriebsbedingten 
Kosten des Vorhabens gegenüber einem Vergleichsbetr ieb werden nachfolgend kommentiert. 
 
 
9.2 Voraussichtliche Umsatz- und Kostenstruktur ohn e Sky-Lounge 
  vor AfA und Zinsen sowie Pacht und Unternehmerloh n 
 
Die Umsatzprognose für das Vorhaben wird über 3 Ums atzträger dargestellt: Individualumsatz, 
Umsatz aus der Mitarbeiterverpflegung sowie Umsatz aus dem Catering, der sich in die 
Segmente Besprechungen und Veranstaltungen aufteilt . 
 
Ca. 360 Öffnungstage sind vorgesehen, da der Betrie b im Handels- und touristischen Zentrum 
von Münster liegt, an den Werktagen durch die Übern ahme der Mitarbeiterverpflegung 
geöffnet haben muss und solche gastronomischen Betr iebe üblicherweise gerade an 
Wochenenden ihre höchsten Umsätze erzielen. Diese 3 60 Öffnungstage werden aufgrund 
einer fehlenden Außengastronomie in Nachfragezeiten  unterteilt: in die Sommerzeit (ca. 150 
Tage) und die Winterzeit (ca. 210 Tage). Die täglic hen Öffnungszeiten sind sonn- und feiertags 
von 10:30 Uhr bis 17:00 Uhr, werktags von 9:30 Uhr bis 22:30 Uhr, vorab zu leistende 
Tätigkeiten im Inhouse-Catering werden ab 8:00 Uhr ausgeführt. 
 
Die angenommene Ø Ausgabe pro Gast (brutto) beträgt morgens ca.  […]  €, mittags ca.  […]  €, 
nachmittags ca. […]  € und in den Abendstunden ca.  […]  €. Über diese Phasen wurde auch die 
durchschnittliche Gästeanzahl prognostiziert. In de n Vormittags- bis Nachmittagszeiten wurden 
je nach Phase ca. 30 bis 50 Gäste, abends ca. 50 bi s 70 Gäste angesetzt.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 67  
Da die Mitarbeiter der Stadtverwaltung die Gastrono mie deutlich in den Mittagsstunden 
aufsuchen werden, wurden unter Berücksichtigung der  Aufenthaltsdauer, der Sitzplatz-
kapazität und des Sitzplatzverlustes ca. 30 bis 50 Gäste je Phase prognostiziert. Die 
Bestimmung des Umsatzanteils nach Speisen und Geträ nken orientiert sich am Typus 
Versorgungsgastronomie mit Wohlfühlcharakter, der e inen eher geringen Getränkeanteil am 
Gesamtumsatz aufweist. Hierüber ergeben sich folgen de Umsätze und Umsatzkennziffern aus 
dem Segment der Individualnachfrage: 
 
Umsatz und Umsatzkennziffern aus der Individualnach frage 
Jährliche Gästeanzahl: 67.200 Gäste 
Tägliche Gästeanzahl: 187 Gäste 
Stündliche Gästezahl: 14 bis 15 Gäste 
Umsatz je Gast brutto / netto: ca. […]  € / ca. […] € 
Umsatz täglich brutto / netto: ca. […]  € / […]  € 
Umsatzanteil Speisen / Getränke: ca. 74 % : 26 % 
Umsatz aus der Individualnachfrage netto p.a. ca. […]  T€ 
 
davon Speisen ca. […]  T€ 
davon Getränke ca. […]  T€ 
 
Der Umsatz aus der Mitarbeiterverpflegung wurde – w ie auch in den Eigenaufzeichnungen 
aufgeführt – über 2 umsatzsteuer-relevante Nachfrag emotive ermittelt, und zwar Umsatz über 
die Nutzung der Kantine sowie Umsatz über die Mitna hme. Prägend ist der Umsatz innerhalb 
der gastronomischen Einheit. Hier wurde unterstellt , dass aufgrund der Attraktivität des 
gastronomischen Konzeptes ca. 20 % der Mitarbeiter der Stadtverwaltung, was eine 
Steigerung des derzeitigen Anteils um rd. 4 bis 5 % -Punkte bedeutet, mit einem 
durchschnittlichen Brutto-Ausgabeverhalten für Spei sen von ca.  […]  € das Angebot nutzen 
werden. Das Umsatzverhältnis der Speisen zu den Get ränken beträgt ca. 
 76 % zu 24 %.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 68  
Umsatz aus der Mitarbeiterverpflegung 
Umsatz aus Speisen […] T€ 
Umsatz aus Getränken […]  T€ 
Umsatz aus der Mitarbeiterverpflegung netto p.a. […]  T€ 
 
Der Umsatz im Bereich Inhouse-Catering orientiert s ich an den weitergegebenen Ist-Daten. 
Ca. 1.500 Besprechungen, mittlere und größere Veran staltungen mit einem durchschnittlichen 
Netto-Ausgabeverhalten von ca. […]  € wurden über entsprechende Auflistungen ermittelt . 
 
Umsatz und Umsatzkennziffern aus dem Inhouse-Cateri ng 
Veranstaltungen / Besprechungen p.a. ca. 1.500 VA 
Ausgabe pro Person brutto / netto ca.  […]  € / […]  € 
Speisen- / Getränkeverhältnis ca. 40 % : 60 % 
Umsatz aus dem Inhouse-Catering netto p.a. […]  T€ 
 
Veranstaltungen mit hohem kulinarischem Anspruch wu rden auch zukünftig nicht gebucht, da 
das Buffetrestaurant-Konzept hierfür nicht ausgeleg t ist. Der bisher von externen Anbietern 
übernommene Getränkeservice wurde nicht budgetiert,  hier sollte eine ökonomische 
Abwägung durch den Pächter erfolgen. Unter Einbezug  der sonstigen betrieblichen Umsätze in 
Höhe von ca. […] T € bzw. 0,5 % vom Gesamtumsatz st ellt sich folgendes Umsatzbild dar: 
 
Umsatzstruktur 
Umsatzträger in T€ in % 
Warenumsatz Individualgastronomie […]  75,5 
Warenumsatz Mitarbeiterverpflegung […]  11,6 
Warenumsatz Inhouse-Catering […]  12,4 
Sonstiger betrieblicher Umsatz […]  0,5 
GESAMTUMSATZ […] 100,0 
 
Das Verhältnis Speisen (= […] T €) zu Getränken ( […] T €) beträgt 70 % zu 30 %.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 69  
Der Umsatz als „reiner“ All in One - Betrieb liegt bei ca. […]  T€. Der Vergleichsbetrieb laut 
aktuellem NRW-Betriebsvergleich weist einen überwie genden Umsatzwert von ca. […]  T€ aus. 
Bei einer Ausweisung des Umsatzes aus Mitarbeiterve rpflegung, der subventioniert ist, mit 
einem Faktor von 2 (= zweifach höherer Umsatz über Mitarbeiterverpflegung) entspräche der 
ermittelte Umsatz dem des Durchschnittsbetriebes de s Betriebsvergleiches NRW. Des 
Weiteren fehlt der Umsatz aus der Außengastronomie.  Der Umsatz aus dem Catering ist ein 
atypischer Umsatz für einen All in One - Betrieb. 
 
Zur Ermittlung der Warenkosten wurden die Umsätze n ach Speisen und Getränken unterteilt 
und die entsprechenden Wareneinsatzquoten den Umsat zsegmenten zugeordnet. Die übliche 
Wareneinsatzquote des Vergleichsbetriebes von ca. 2 8 bis 29 % (Ø 28,5) kann das Vorhaben 
nicht erzielen, da vor allem aufgrund der vorgeschr iebenen niedrigen Getränkepreise für die 
Besprechungen sowie aufgrund der Vorgaben für das M ittagessen bei der Mitarbeiter-
verpflegung die Wareneinsatzquote gesamt um ca. 4,5  %-Punkte höher liegt. Hier ist auch das 
gewünschte Einkaufen nach dem Fair Trade - Prinzip berücksichtigt. Bei einer sonstigen guten 
Kalkulation unter Berücksichtigung der Selbstbedien ung am Buffet und einer guten 
Warenwirtschaft ist von einer Gesamt-Wareneinsatzqu ote von rd. 33,0 % auszugehen.  
 
Warengruppe  Warenumsatz in T€ Warenkosten in T€ Wa reneinsatzquote in % 
Speisen […]  […]  ca. 35,6 
Getränke […]  […]  ca. 29,3 
GESAMT […]  […]  ca. 32,8 
 
Die Personalkosten (Brutto-Gehälter inkl. Personaln ebenkosten des Arbeitgebers) liegen mit 
rd. 36 % vom Betriebsumsatz (BU) ca. 5,5 %-Punkte ü ber dem Vergleichswert. Ca. 10,5 
Vollzeitkräfte (2 Teilzeitkräfte = 1 VZ) sind anges tellt, ca. 15 % der Personalkosten werden 
über Aushilfen abgedeckt. Der Umsatz je Vollbeschäf tigter mit ca. […]  T€ liegt im mittleren 
Bereich der Vergleichswerte von […]  bis […]  T€. Dies resultiert aus der Abwägung von 
personellen Einsparungen über das Selbstbedienungsk onzept sowie erhöhter zeitlicher 
Aufwand für das Inhouse-Catering der Besprechungen / Veranstaltungen sowie den Aufwand 
der Mitarbeiterverpflegung bei niedrigeren Preisen.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 70  
Die Personalkosten je Vollbeschäftigter von ca. 24 T€ wurden anhand der Tarifgruppen des 
Mantel- und Entgelttarifvertrages ermittelt, die Ab weichung zu Betriebsvergleichswerten ergibt 
sich über die erhöhten aktuellen Werte sowie durch den Mindestlohn bei den Aushilfen, welche 
von solchen Konzepten, und gerade auch in einer Uni versitätsstadt, gerne eingesetzt werden. 
 
Unternehmer 1 (Einzelunternehmer) 
Umsatz je Vollbeschäftigter ca. […]  T€ 
Personalkosten je Vollbeschäftigter ca. […]  T€ 
Personalkosten gesamt p.a. ca. […]  T€ 
Personalkosten in % zum BU ca. […]  % 
 
Die Energiekosten wurden mit ca. […] T€ p.a. angesetzt und liegen somit im Vergleich der  
absoluten Werte. Höhere Energiekosten aufgrund eine r notwendigen Erschließung oder über 
das Objekt sich ergebende Erhöhungen sind dem Verpä chter zuzuordnen. 
 
Betriebsbedingte Kostenart in % vom BU BU in T€ in T€ 
Energiekosten 4,0 ca. […]  ca. […]  
 
Die betrieblichen Versicherungen, Beiträge und Gebü hren betragen üblicherweise ca. 1,1 % 
vom Betriebsumsatz, somit p.a. ca. […] T€. Betriebliche Steuern wurden nicht berücksichtig t. 
 
Betriebsbedingte Kostenart in % vom BU BU in T€ in T€ 
Versicherungen, Beiträge, Gebühren 1,1 ca. […]  ca. […]  
 
Durchschnittlich verursacht ein Vergleichsbetrieb 7 ,8 bis 8,5 % an Betriebs- und 
Verwaltungskosten (v.a. Betriebsbedarf, Entsorgung,  Reinigungsbedarf, Kfz-Kosten, Werbung 
und Verkaufsförderung, Lohn- und Finanzbuchhaltung / Bilanz, Rechts- und Beratungskosten, 
Kommunikationskosten). Das Vorhaben sollte ca. 7,4 % vom BU für diese Kosten aufwenden, 
da aufgrund der Location und der Themenkonzeption m indestens 1 %-Punkt an Werbe- und 
Verkaufsförderungskosten entfallen sollte. Ansonste n erfolgt ein kostenorientiertes Arbeiten.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 71  
Betriebsbedingte Kostenart in % vom BU BU in T€ in T€ 
Betriebs- und Verwaltungskosten 7,4 ca. […]  ca. […]  
 
Die betriebsbedingten Kosten belaufen sich auf ca. […]  T€ = 82 % vom Betriebsumsatz. Das 
Betriebsergebnis 1 (Umsatz abzgl. betriebsbedingte Kosten) beträgt ca. […]  T€ bzw. ca. 18 % 
vom Betriebsumsatz. 
 
An anlagebedingten Kosten wurden Instandhaltungen u nd Reparaturen – keine 
Wartungskosten für die Lifte – sowie Geringwertige Wirtschaftsgüter und Nebenkosten des 
Geldverkehrs angesetzt. Sie belaufen sich auf ca. […] T € = 1,4 % vom Betriebsumsatz.  
 
Das Betriebsergebnis 2 vor Abschreibungen und Zinse n beträgt demgemäß ca. […] T€ p.a., 
das sind ca. 16,5 % vom Netto-Betriebsumsatz.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 72  
Die voraussichtliche Umsatz- und Kostenstruktur vor  Pacht und Kapitaldienst (Tilgung + 
Zinsen = Abschreibungen und Zinsen) und vor Unterne hmerlohn kann folgendermaßen 
dargestellt werden: 
 
Voraussichtliche Umsatz- und Kostenstruktur Buffetg astronomie im Normaljahr 
 
Position in in  
  T€ % 
      
Warenumsatz Individual-Gastronomie […] 75,5 
Warenumsatz Mitarbeiterkantine […]  12,4 
Warenumsatz Catering (inhouse) […]  11,6 
Sonstiger betrieblicher Umsatz […]  0,5 
      
BETRIEBSUMSATZ […]  100,0 
      
Warenkosten […]  33,6 
      
Personalkosten […]  36,1 
      
Energiekosten […]  4,0 
      
Versicherungen / Beiträge / Gebühren […]  1,1 
      
Betriebs- und Verwaltungskosten […]  7,4 
      
  =  betriebsbedingte Kosten […]  82,1 
      
BETRIEBSERGEBNIS  I […]  17,9 
      
Mieten / Pachten / Leasing […]  0,0 
      
Instandhaltung / Reparaturen / Wartungen […]  0,5 
      
Geringwertige Wirtschaftsgüter  […]  0,4 
      
Nebenkosten des Geldverkehrs […]  0,5 
      
  =  anlagebedingte Kosten […]  1,4 
      
BETRIEBSERGEBNIS   II […]  16,5

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 73  
 
 
9.3 Kommentierung der wirtschaftlich angemessenen P acht 
 
Vom ermittelten Betriebsergebnis 2 ist nun eine ang emessene Unternehmerentlohnung für 
einen Einzelunternehmer zu subtrahieren. Diese Entl ohnung sollte bei ca. 9,5 % des Netto-
Betriebsumsatzes liegen. Somit verbleiben für die j ährliche Pacht ca. […] T € bzw. 7 % vom 
Betriebsumsatz. 
 
[…]  
 
Eine angemessene Pacht für einen gastronomischen Be trieb wird zum einen am zu 
erzielenden Umsatz, zum anderen am vorhandenen Inve ntarisierungsgrad bemessen. Laut 
Betriebsvergleich der Beratungsgruppe sind für Betr iebe der All in One – Gastronomie 
folgende Eckdaten zur Pacht gegeben: 
 
Betriebsart: All in One - Gastronomie 
Betriebstyp: speisenorientierte All in One 
Pacht - Spannbreite: 7 bis 10 % 
Inventarisierungsgrad: niedrig 
 
Bei der Konzeptkonstellation – Gemeinschaftsverpfle gung (Mitarbeiter), Inhouse-Catering zu 
besonderen Preisbedingungen, Individualgastronomie – gilt es bei der Pachteinschätzung 
zunächst zu berücksichtigen, dass bei den beiden Ko nzept- und Umsatzträgern 
Mitarbeiterverpflegung und Inhouse-Catering ein Ang ebot zu besonders niedrigen Preisen 
besteht bzw. gefordert wurde. Solche Konstellatione n werden üblicherweise von privaten 
Bewirtschaftern betrieben, die das Objekt inventari siert vorfinden, keine Pacht und oftmals 
auch keine Energiekosten bezahlen. Auch eine Ersatz beschaffung von Betriebs- und 
Geschäftsausstattung übernimmt üblicherweise der Ve rpächter.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 74  
Somit gilt es ausschließlich die angemessene Pacht für die Individualgastronomie mit einem 
jährlichen Netto-Umsatz von ca. […]  T€ zu betrachten. 
 
Netto-Umsatz, Individualgastronomie ca. […]  T€ 
Netto-Pacht, Individualgastronomie ca. […] T€ 
Netto-Pacht in % zum Netto-Betriebsumsatz […] % 
 
Der Wert von 9,2 % liegt somit im höheren Bereich d er Pacht-Bandbreite 7 bis 10 % des Netto-
Betriebsumsatzes für all in one Betriebe. 
 
Die ermittelte jährliche Pacht von netto […] T €  (ca. netto […] € monatlich) stellt den Betrag 
für einen vom Verpächter voll inventarisierten Betrieb  dar. 
 
 
9.4 Kurzkommentar zum Eröffnungs- bzw. Anlaufjahr 
 
Es kann davon ausgegangen werden, dass das Konzept an einem solchen Standort (Location) 
und einem entsprechenden Außenbild (Lift) sofort an genommen wird. Aufgrund von 
Einarbeitungsprozessen sollte die Pacht im 1. Jahr (Eröffnungs- bzw. Anlaufjahr) um ca.  
1,5 %-Punkte niedriger angesetzt sein.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 75  
10. Betrachtungen zur Eigen- und Fremdbewirtschaftu ng der Gastronomie 
 
Es gibt keine grundsätzlich als besser einzustufend e Alternative der Bewirtschaftung einer 
ausschließlichen Gemeinschaftsverpflegung (Mitarbei terkantine) über Eigenbewirtschaftung- 
oder Fremdbewirtschaftung (Pacht). In dieser besond eren Situation ist auch noch zumindest 
ein Teil der Inhouse-Cateringleistungen mit subvent ioniertem Charakter zu beachten. Beide 
Formen bieten Vor- und Nachteile bzw. Stärken und S chwächen, erfordern somit eine 
individuelle Projekt und Konzept bezogene Betrachtu ng. Als wesentliche Kriterien sind dabei 
wirtschaftliche, konzeptionelle und führungsorienti erte Einflussfaktoren und Auswirkungen 
heranzuziehen. Für die Gastronomie im Stadthaus 1 l assen sich diese nach unserer 
Einschätzung wie folgt beurteilen: 
 
Wirtschaftliche Motivation 
Bei der Fremdbewirtschaftung ist davon auszugehen, dass die möglichen Erträge der 
Gastronomie die wesentliche / alleinige Existenzgru ndlage des Betreibers bzw. der Führung 
des Betriebes darstellen. Entsprechend hoch ist die  wirtschaftliche Motivation im Rahmen der 
Möglichkeiten des Konzeptes Erträge zu erwirtschaft en. Eine angestellte gastronomische 
Betriebsleitung kann zwar ebenfalls – insbesondere unter Einbindung erfolgsabhängiger 
Entlohnungssysteme – eine starke wirtschaftlich ori entierte Motivation erreichen, letztendlich 
kann die Eigenbewirtschaftung schon durch die Mögli chkeit eines mit zu bestimmenden 
Unternehmerlohns höher eingestuft werden. 
 
Kostenbewusstsein 
Entsprechend der wirtschaftlichen Motivation eines Pächters – bedingt schon dadurch, dass er 
seinen Gewinn mit beeinflussen kann – ist bei der F remdbewirtschaftung das 
Kostenbewusstsein gegenüber der Eigenbewirtschaftun g ausgeprägter und wird i.d.R. – 
bedingt durch die Nähe zwischen Unternehmer und Mit arbeiter – auch an das Personal 
übertragen. In der Eigenbewirtschaftung ist davon a uszugehen, dass eine derartige 
„Einstellung“ für den gastronomischen Bereich nicht  so intensiv vermittelt werden kann.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 76  
Synergieeffekte 
Als zusätzlicher Aspekt mit wirtschaftlichen Auswir kungen sind die Nutzung möglicher 
Synergieeffekte wie Informationstransfer oder Parti zipation bzw. Integration von bzw. in 
Investitionen im Rahmen des Stadthauses zu sehen. B ei einer Fremdbewirtschaftung durch 
einen rechtlich und wirtschaftlich selbständigen Pä chter sind mögliche Synergien nur 
eingeschränkt zu unterstellen. 
 
Personaleinsatz / -kosten 
Die Vorteile einer Fremdbewirtschaftung durch einen  Pächter sind in der Flexibilität des 
Personaleinsatzes, der höheren Eigenleistung des Un ternehmers und den Gastronomie 
üblichen geringen Löhnen und Gehältern sowie Rahmen leistungen zum Entgelt zu sehen. 
 
Ertrag und wirtschaftliches Risiko 
Der Ertrag aus dem gastronomischen Bereich ergibt s ich über die erzielbare bzw. 
angemessene Pacht. Dem gegenüber steht der mögliche  Ertrag aus einer 
Eigenbewirtschaftung der Gastronomie. Die Eigenbewi rtschaftung beinhaltet das gesamte 
wirtschaftliche Risiko. Im Rahmen der Fremdbewirtsc haftung der Gastronomie wird ein Teil 
des Betriebsrisikos durch den Pächter mitgetragen. Die Pachteinnahmen stellen zunächst eine 
erfolgsunabhängige Zahlung dar, dessen wirtschaftli ches Risiko der gastgewerbliche 
Unternehmer (Pächter) trägt.  
 
Diese rechtlich klare Risikoverteilung ist jedoch i n Teilbereichen lediglich unter Vorbehalt zu 
sehen. Der Verpächter trägt grundsätzlich das Risik o des Pachtausfalls. Bei einer wirtschaftlich 
angespannten Situation wird ein Pächter auch nicht die vereinbarte Pacht leisten können. Um 
den laufenden Betrieb aufrecht zu erhalten und das Image und die Leistungsfähigkeit der 
Gastronomie durch häufige Wechsel von Pächtern nich t zu gefährden, kann die 
Stadtverwaltung gezwungen sein, Teile dieses Risiko s mit zu tragen.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 77  
Umsetzung des Gesamtkonzeptes 
Um attraktiv für die Mitarbeiter auftreten zu könne n, ist es wichtig, alle betrieblichen 
Leistungsbereiche aufeinander abzustimmen und in al len Segmenten die Konzeptphilosophie 
des Betriebes umzusetzen. Im Rahmen der Eigenbewirt schaftung ist eine derartige 
Abstimmung und Zusammenarbeit umfassend gewährleist et, da alle Konzeptbereiche, von der 
Personalauswahl über das Angebotsspektrum bis hin z u Qualitätsvorgaben und 
Erscheinungsbild der Gastronomie, von der Stadtverw altung selbst durchgeführt und 
umgesetzt werden können. Risiken in der Umsetzung s ind in der Alternative der 
Fremdbewirtschaftung zu sehen. Zwar kann im Pachtve rtrag die Art und Weise der Führung 
des Betriebes in Teilbereichen beschrieben und vere inbart werden, sachlich obliegt die 
Umsetzung dann jedoch dem Pächter. Da hier für den Pächter wirtschaftliche Kriterien bzw. 
der Einfluss auf „seinen“ Ertrag vordergründig sind , ist auf Grund einer eventuell konträren 
Interessenlage die Umsetzung nicht in gleichem Maße  sichergestellt wie in der 
Eigenbewirtschaftung. 
 
Qualitätssicherung im Konzept 
Im Rahmen des laufenden Betriebes ist nicht nur die  Umsetzung des Gesamtkonzeptes für die 
Stadtverwaltung, sondern auch die Qualitätssicherun g, also die Aufrechterhaltung des 
betrieblichen Leistungsniveaus, von besonderer Bede utung. Im Rahmen der 
Eigenbewirtschaftung ist die Qualitätssicherung umf assend gewährleistet, da alle 
Entscheidungen über die Angebots- und Serviceleistu ng selbst unter dem Aspekt der 
definierten Erwartungen getroffen werden. Wie schon  im Hinblick auf die Umsetzung des 
Konzeptes beinhaltet die Alternative der Fremdbewir tschaftung diesbezüglich Risiken. 
Konzeptelemente der Gastronomie, die für das Stadth aus wichtig sind, können wirtschaftlich 
keine bzw. nur eine geringe Ertragskraft für einen Pächter besitzen und werden von diesem 
dementsprechend nur eingeschränkt angeboten. Diese aus Sicht eines Pächters 
nachvollziehbare Einschränkung des gastronomischen Angebotes kann das Angebotsniveau 
bzw. die Attraktivität der Gastronomie mindern.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 78  
Konzeptänderungen / -anpassung 
Bei Veränderungen im Nachfrageverhalten kann es erf orderlich sein, das Betriebskonzept 
diesen Entwicklungen anzupassen und in Teilbereiche n zu ändern. Im Rahmen der 
Eigenbewirtschaftung sind derartige Änderungen nach  Abstimmung kurzfristig umsetzbar, da 
wie bei der „Konzeptumsetzung“ aufgeführt, alle Lei stungssegmente selbst erbracht werden. 
Im Rahmen einer Fremdbewirtschaftung muss zumindest  der Pächter von der Notwendigkeit 
der Änderungen überzeugt werden. Zusätzlich ist der  Einfluss auf die Art und den Umfang der 
Konzeptanpassung durch die für das Stadthaus Verant wortlichen geringer. 
 
Fachwissen Gastronomie 
Die erfolgreiche Führung des gastronomischen Bereic hes erfordert – wie auch bei der 
Gestaltung und Umsetzung des Konzeptes – ein entspr echendes branchenorientiertes 
Fachwissen. Dieses steht grundsätzlich sowohl durch  die Einstellung eines qualifizierten 
Betriebsleiters (Eigenbewirtschaftung) wie auch dur ch die Verpachtung an einen qualifizierten 
Betreiber (Fremdbewirtschaftung) zur Verfügung. Jed och muss hier berücksichtigt werden, 
dass auf Grund der Betriebsgröße ein hoch qualifizi erter Betriebsleiter vor Ort auf Grund der 
wirtschaftlichen Möglichkeiten kaum eingestellt wer den kann und einem selbständigen, 
erfahrenen Pächter dementsprechend ein höheres Fach wissen in der gastronomischen 
Betriebsführung zugesprochen werden kann. 
 
Weisungsbefugnisse 
Die Gastronomie im Stadthaus tritt dem Mitarbeiter gegenüber als ein Betrieb der 
Stadtverwaltung auf und bestimmt auch das Image mit . Bei einer Eigenbewirtschaftung sind 
bei negativer Entwicklung z. B. im Verhalten der Mi tarbeiter Weisungen und Entscheidungen 
direkt zu treffen und umfassend möglich. Bei der Fr emdbewirtschaftung hat der Pächter keine 
Weisungsbefugnis bzw. kann keine erforderlichen Anw eisungen an die dort Beschäftigten 
erteilen.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 79  
Sicherung der Managementqualität 
Die Qualität des Managements und deren zeitlichen S icherung gilt es auch zu bewerten. In der 
Fremdbewirtschaftung wird die Qualität des Manageme nts durch die Person des Pächters, die 
vorab über die fachliche und kaufmännische Eignung zu überprüfen ist bestimmt, zeitlich durch 
die Pachtdauer. Bei einer Eigenbewirtschaftung wird  sie dokumentiert durch den Betriebsleiter, 
der – gastronomisch üblich – häufiger wechselt.  
 
Aufgrund der gutachterlichen Aufgabenstellung, eine  Konzeption über einen Mix  von 
Mitarbeiterverpflegung und Catering  sowie öffentlich bzw. extern  angenommene 
Gastronomie  zu erarbeiten, vermitteln die aufgeführten Bewertu ngskriterien die 
Notwendigkeit, den Betrieb privatwirtschaftlich  führen zu lassen. 
 
 
11. Konzeptionelle und ökonomische Betrachtung eine r Outdoor-Gastronomie 
 Sky Lounge & Bar sowie Aussichtsplateau 
 
Von Seiten der Stadtverwaltung wurde mitgeteilt, da ss Überlegungen kritisch zu überprüfen 
sind, die eine auf dem Dach dauerhaft in Betrieb be findliche Gastronomie in Kombination mit 
der Gastronomie im 10. bis 12. OG vorsehen. Es soll te auch der Aspekt einbezogen werden, 
dass hier Gäste ohne Verzehrzwang den „Aussichtspun kt“ nutzen können. Des Weiteren 
wurde von der Beratungsgesellschaft eine autarke Ga stronomie auf dem Dach geprüft. 
 
 
11.1 Outdoor-Gastronomie als integraler Bestandteil  der Buffetgastronomie 
 
Ein weiterer Gästebereich im Konzept Café – Cantina  – Buffetrestaurant wäre ein 
Außenbereich unter freiem Himmel. Solche Konzepte w erden gerne als Outdoor-Gastronomie 
Skyline Café & Cocktailbar konzipiert. Erschlossen werde müsste diese Außenfläche über das 
12. Obergeschoss, was hier zu Sitzplatzverlusten fü hren würde.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 80  
Üblich ist eine Bestuhlung mit Liegestühlen und Str andsand. Die Versorgung erfolgt über eine 
eigens hierfür vorgesehene Bar, welche Getränke und  Fingerfood anbietet. Das Buffetangebot 
wird hier nicht offeriert, da die Gäste- und Servic ewege zu problematisch sind. Die 
Dachgastronomie würde ein für sich eigenes Konzept bzw. Profitcenter darstellen, das „nur“ 
über die Treppe mit dem Café-Cantina-Buffetrestaura nt verbunden wäre. Die Öffnungszeit 
wäre saisonal (bei meteorologisch guten Bedingungen ) und stünde in hoher Abhängigkeit zum 
Hauptkonzept. Inwieweit dieses Konzept baulich, tec hnisch und im Hinblick auf geltende 
Vorschriften machbar ist, gilt es von Seiten eines Architekten, Statikers sowie eventuell von 
der Denkmalschutzbehörde zu prüfen. 
 
Die nachfolgenden wirtschaftlichen und konzeptionel len Bemerkungen gehen von einer 
offenen Dachterrasse aus, die in Großstädten gerne als Sky Bar tituliert wird und auch nur 
saisonal geöffnet sein kann. Zu den meteorologisch guten Zeiten von ca. Mitte April bis Mitte 
September würde eine Außengastronomie zusätzliche U msätze für das Konzept Café – 
Cantina – Buffetrestaurant erzielen, d.h. neben ein er Verlagerung der Nachfrage und somit der 
Gäste von den Innenräumen in den Außenbereich erhöh t sich auch die Gästeanzahl aufgrund 
der guten Witterungsbedingungen und des Außenangebo tes. Die geringeren Gästezahlen 
aufgrund der defizitären Außengastronomie wurden in  der Umsatz- und Kostenstruktur des 
Konzeptes Café-Cantina-Buffetrestaurant berücksicht igt. Unter der Annahme, dass die 
Gästeanzahl zu Sommer- und Winterzeiten durch das A ngebot einer Außenfläche gleich 
wären, würde somit ein zusätzlicher Netto-Umsatz vo n ca. […] T € (Differenz Ø Monatsumsatz 
Sommer zu Winter x 5 Monate) zu erzielen sein. Ein zusätzliches Umsatzvolumen von 20 % = 
ca. […]  T € auf den ermittelten Umsatz wäre aufgrund der b esonderen Location und der 
möglichen Aufnahmekapazität anzusetzen. Somit könnt e über die Außengastronomie ein 
Netto-Umsatz von ca. […]  T € erzielt werden. Entsprechend des beschriebenen  Konzeptes 
und der Bewirtschaftung als eigenständiges Produkt sollte folgende Umsatz- und 
Kostenstruktur für das Profitcenter Außengastronomi e Sky Lounge & Bar erzielt werden:

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 81  
Umsatz- und Kostenstruktur Outdoor-Gastronomie als integraler Bestandteil 
Position   in T€ in % 
Netto-Umsatz ca. […]  100,0 
Warenkosten ca. […]  30,0 
Personalkosten ca. […]  32,2 
Sonstige betriebsbedingte Kosten ca. […]  10,0 
Summe betriebsbedingte Kosten ca. […]  72,2 
Betriebsergebnis 1 ca. […]  27,8 
Summe anlagebedingte Kosten ca. […]  5,0 
Vorläufiges Betriebsergebnis 2 ca. […]  22,8 
Unternehmerlohn ca. […]  9,0 
Möglicher Betrag für Pacht ca. […]  13,8 
 
 
Somit wäre eine zusätzliche jährliche Pacht für ein e voll inventarisierte Außengastronomie von 
[…] T€ angemessen. Vorstellbar erscheint hier eine eige ne Fläche für Personen, welche 
Münster ohne gastronomischen Verzehrzwang von oben betrachten wollen, welche jedoch 
saisonal beschränkt wäre und der Außenlift auch bis  zur Dachterrasse fährt.  
 
 
11.2 Outdoor-Gastronomie als autarkes gastronomisch es Konzept 
 
Bei dieser Betrachtung wird davon ausgegangen, dass  ein autarkes Gastronomiekonzept auf 
dem Dach realisiert wird, das nicht mit dem Konzept  Café – Cantina – Buffetrestaurant im 
Wettbewerb steht. Ohne auf Auflagen und sonstige ba uliche Probleme und Imponderabilien (z. 
B. Außenlift, Fluchtwege, Bodenstärke, Brand- und F euerschutz, Dachantennen) detailliert 
einzugehen, wird diese Zielsetzung auf ein mögliche s Konzept und deren Wirtschaftlichkeit hin 
überprüft. Hier bieten sich zwei Vorschläge an: ein  Restaurant, eine Cocktail- und Eventbar.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 82  
Das Restaurant müsste sich in einem gehobenen bis h ohen Niveau platzieren, um keine 
Wettbewerbssituation im eigenen Objekt zu erzeugen.  Um ein Restaurant autark führen zu 
können, wären auf der Basis der Konzeption und der Gastraumfläche neben einem eigen 
angefahrenen Aus- und Einstieg und Toiletten ein Kü chen-, Wirtschafts- und Lagerbereich mit 
einem entsprechenden Be- und Entsorgungskonzept zu realisieren. Aufgrund der Situation der 
Realisation eines „Neubaus“ eines Restaurants sowie  der von den Architekten geschilderten 
Gebäudesituation und den hiermit entstehenden Koste n ist von dieser Konzeptidee abzuraten. 
 
Eine weitere Möglichkeit wäre der Bau einer Cocktai lbar mit kleinen Snacks. Erwähnenswert 
ist jedoch, dass die Stadt Münster über ein hohes A ngebot an Clubs und Bars (aus: 
Nachtkultur Münster) verfügt, somit eine Konzeptnis che erschließen muss. Sehr angesagte 
Konzepte stellen sich in der Konstellation (Cocktai l)-Bar & Eventlocation dar. Um keinen 
Kannibalismus zu schaffen (die Buffetgastronomie is t auch Café-Bistro), wäre die Bar nur 
abends zu öffnen. Je nach Größe der Fläche wäre auc h eine kleine Fläche für Auftritte 
diverser Art denkbar, eine Außengastronomie wäre se hr wünschenswert. Eigene Toiletten sind 
zu realisieren. Die Möglichkeit, auch Gäste ohne Ve rzehr aufzunehmen, ist abends aus 
wirtschaftlichen Gründen abzulehnen, tagsüber wäre die Location geschlossen. 
 
 
Optisches Beispiel: Pegelbar, Neuss 
 
Auch hier ist ein eigens anzufahrender Ein- und Aus stieg notwendig. Die Gäste der Bar 
würden gemeinsam mit den Gästen des Café-Cantina-Bu ffetrestaurants transportiert werden. 
Bei Inbetriebnahme der im Gebäude befindlichen Lift e wäre eine Entzerrung der Nachfrage 
abends über die Benutzung dieser Lifte durch die Bu ffetgastronomiegäste denkbar, wobei das 
„Transport-Highlight“ für diese entfallen würde.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 83  
Über eine Flächennäherungsrechnung wird davon ausge gangen, dass je nach Größe der 
Bühne eine Bar mit ca. 60 bis 80 Sitz- und Stehplät zen realisiert werden kann. Eine 
Außengastronomie wäre wünschenswert. Die üblicherwe ise bestellten und in Volumen 
abgefüllten Getränke wie Weine, Cocktails und Spiri tuosen bewegen sich zwischen […] € und 
[…] €. Die Ausgabebereitschaft ist hoch; sie steigt mit  dem Kult-Charakter (Zielgruppen-
gastronomie) der gastronomischen Einrichtung. Neben  den Getränken werden hochwertige 
Fingerfoods und „moderne“ Snacks offeriert. 
 
Die üblichen Öffnungszeiten einer Cocktailbar sind mittwochs als Spezialtag und an 
Wochenenden, somit an 3 Tagen pro Woche, von 20:00 bis 03:00 Uhr. Der angedachten Bar 
muss es durch Aktionen gelingen, ca. 6 Tage in der Woche zu öffnen, wobei die Schließzeiten 
werktags bis 01:00 Uhr sein sollten. 
 
Zur Ermittlung der möglichen Pacht wurde eine zu er wartende Umsatz- und Kostenstruktur 
nach Unternehmerlohn und vor Pacht erarbeitet. Die wesentlichen Umsatzdeterminanten 
lauten: 
 
Umsatz und Umsatzkennziffern 
Gäste gesamt / Ø-Gästezahl täglich: 33.080 / 106 
Ø-Ausgabeverhalten brutto/netto in € […] / […]  
Tgl. Umsatz brutto / netto in T€ […] / […]  
Umsatzverhältnis Speisen / Getränke 15 % / 85 % 
Warenumsatz netto p.a. rd. […] T € 
 
Die Wareneinsatzquote, die deutlich von den Getränk en geprägt ist, liegt bei vergleichbaren 
Konzepten bei ca. 26 % vom Warenumsatz. Bei den Per sonalkosten wurde von einer 
Produktivität von ca. […] T € (inklusive Unternehmer) ausgegangen.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 84  
Die Personalkosten je Vollbeschäftigter (exklusive Unternehmer = Einzelunternehmer) 
bewegen sich bei ca. […] T € p.a., da die Barmixer höher als Buffetiers beza hlt werden. Sollte 
ein Sicherheitsdienst zeitlich segmentiell (freitag s, samstags), erforderlich sein, so müsste 
dieser noch mit einbezogen werden. Für die Kostenar ten Energie, Versicherungen und 
Beiträge wurden Vergleichswerte hinzugezogen. Die B etriebs- und Verwaltungskosten wurden 
konzeptindividuell budgetiert und liegen in einem M ittelwert der Vergleichskonzepte. Daneben 
wurden als anlagebedingte Kosten die Instandhaltung  und Reparaturen – ohne die Kosten des 
Lifts – sowie die Geringwertigen Wirtschaftsgüter u nd die Nebenkosten des Geldverkehrs 
budgetiert. 
 
Nach der Berücksichtigung einer angemessenen Untern ehmerentlohnung (Einzelunternehmer) 
von 16 % vom Betriebsumsatz verbleibt als mögliche bzw. angemessene  jährliche Pacht für 
einen voll inventarisierten Betrieb ca. […] T € . Dies entspricht 10,7 % vom Netto-
Betriebsumsatz. Die Betriebsarten der Kommunikation sgastronomie weisen laut 
Betriebsvergleich bei geringem Inventarisierungsgra d ca. 7 % bis 9 % vom Betriebsumsatz 
aus.  
 
Nachfolgend wird die voraussichtliche Umsatz- und K ostenstruktur, die v. a. aufgrund von 
räumlichen Unwägbarkeiten (Flächengröße Innen- und Außengastronomie, u. ä.) unter hoher 
kaufmännischer Vorsicht erstellt wurde, zur Ermittl ung der Pacht und des möglichen 
Kapitaldienstes aufgezeigt:

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 85  
 
Umsatz- und Kostenstruktur Outdoor-Gastronomie als autarkes Konzept 
Umsatz - und Kostenstruktur      
Position in  in  
  T€ % 
      
Warenumsatz Gastronomie […]  99,0 
Speisenumsatz  […]  14,8 
Getränkeumsatz  […]  84,1 
      
Sonstiger betrieblicher Umsatz […]  1,0 
      
BETRIEBSUMSATZ […]  100,0 
      
Warenkosten […]  25,9 
      
Personalkosten […]  31,1 
      
Energiekosten […]  4,0 
      
Steuern / Versicherungen / Beiträge […]  2,0 
      
Betriebs- und Verwaltungskosten […]  8,9 
      
  =  betriebsbedingte Kosten […]  71,9 
BETRIEBSERGEBNIS  I […]  28,1 
      
Mieten / Pachten / Leasing […]  0,0 
      
Instandhaltung / Reparaturen […]  0,5 
      
Abschreibungen incl. GwG´s […]  0,6 
      
Zinsen, Nebenkosten d. Geldv. […]  0,3 
      
  =  anlagebedingte Kosten […]  1,4 
BETRIEBSERGEBNIS   II […]  26,7 
      
UNTERNEHMERLOHN […]  16,0 
      
MÖGLICHE PACHT vor Kapitaldienst […]  10,7

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 86  
12. Abschließende Stellungnahme 
 
Für eine privatwirtschaftlich geführte Gastronomie,  welche die Verpflegung der Mitarbeiter der 
Stadt Münster und das Inhouse-Catering durchführt s owie eigene Individualnachfrage resp. 
externe Nachfrage erzielen muss, ist das Konzept ei nes All in One – Betriebes mit dem Thema 
Buffet anzuraten. Die temporären Konzeptbausteine l auten: Café – Cantina – Buffetrestaurant. 
Baulich wird eine sehr gästegerechte und optisch au ffallende Liftlösung am Gebäude 
(Alleinstellungsmerkmal) angeraten. Eine voll konze ssionierte Küche, die Verlegung der 
Technik im 12. OG sowie eine adäquate Gästetreppe v om 11. ins 12. OG sind neben einem 
gesamtheitlich neuen Auftritt der Gasträume mit ein em Free Flow - Konzept zu gewährleisten.  
Diese Tages- und Abendgastronomie kann unter dem Ei nbezug der Umsätze aus der 
Mitarbeiterverpflegung und dem Inhouse-Catering ein en jährlichen Netto-Umsatz in Höhe von 
rd. […]  T€ erzielen. Die Individualgastronomie sollte hier von ca. […]  T€ generieren.  
Eine Pacht für den voll inventarisierten Betrieb von […]  T€  p.a.  = ca. 7 % vom Netto-
Gesamtumsatz ist als angemessen anzusehen. Der verg leichsweise geringe prozentuale 
Pachtansatz begründet sich damit, dass die Mitarbei terverpflegung sowie das Inhouse-
Catering der Besprechungen durch das Preisentgegenk ommen, was zu hohen 
Wareneinsatzquoten und geringer Personalproduktivit ät führt, keine Pacht zulassen. 
Investitionen von Seiten des Pächters würden zu Las ten der ermittelten Pacht für die 
Stadt Münster gehen.  
 
Bei einer Realisierung des Dachgeschosses für eine gastronomische Nutzung stellt sich 
zunächst die Frage nach dem Besonderen, dem Alleins tellungsmerkmal, da der Unterschied 
eines Ausblicks vom 11. bzw. 12. Obergeschoss oder vom 13. Obergeschoss nicht so groß ist. 
Dies könnte durch eine „Strand- & Cocktailbar“ unte r freiem Himmel auf dem Dach des 
Stadthauses oder durch ein eigenständiges Location- Produkt „Cocktailbar“ verstärkt werden. In 
Verbindung mit dem Konzept Café – Cantina – Buffetr estaurant wäre eine saisonal zu öffnende 
Außengastronomie denkbar, eine jährliche Pacht von ca. […]  T€ = ca. 14 % des Netto-
Betriebsumsatzes wäre hier für eine vom Verpächter,  der Stadt Münster, erbaute und voll 
ausgestattete Außengastronomie angemessen.

V/0306/2016  – ANLAGE 2, AUSZÜGE GUTACHTEN GBS  GMB H 
AUSLASSUNGEN SIND MIT […]  MARKIERT    
 
    
 
  
Projekt: Machbarkeitsstudie Kantine Stadthaus 1, Mü nster 
Auftraggeber: Der Oberbürgermeister – Stadt Münster  Seite 87  
Ein möglicher freier Besuch (ohne Verzehrzwang) die ser Terrasse ist aufgrund der saisonalen 
Öffnungszeiten nur zu meteorologisch guten Tagen mö glich, sollte dort aber nach einer 
wirtschaftlichen Abstimmung (z. B. Pachtentgegenkom men) mit dem Pächter zu gewährleisten 
sein. Eine gastronomisch autarke Lösung auf dem Dac h des Stadthauses, welche kaum eine 
Mitbewerberschaft für das Konzept Café – Cantina – Buffetrestaurant darstellen würde, stellt 
eine Cocktailbar mit Eventcharakter dar. Als voll i nventarisierter Betrieb sollte dieses Konzept 
eine jährliche Pacht ca. […] T€ netto leisten können. Abends ist der Wunsch nach  einem 
Aussichtsplateau ohne Verzehrzwang wirtschaftlich e her abzulehnen; tagsüber wäre dies bei 
einer entsprechenden Liftbenutzung und Regelungen m it dem Pächter vorstellbar bzw. 
ökonomisch verhandelbar. 
 
Eine privatwirtschaftlich geführte Gastronomie hat bei der richtigen Auswahl eines Pächters 
den hohen Vorteil der ihr bekannten Führung eines K onzeptes, das externe Nachfrage 
gewinnen muss (=Individualgastronomie). Des Weitere n kann diese gegenüber einer von der 
Stadt betriebenen Gastronomie arbeitsorganisatorisc h flexibler reagieren und der Branche 
entsprechende Löhne und Gehälter zahlen. 
 
41460 Neuss, im Dezember 2015 
 
Bernd Luxenburger, Diplom-Betriebswirt 
- Geschäftsführer - 
 
 
 
Die vorstehenden Analysen und Berechnungen wurden n ach bestem Wissen und Gewissen und auf der Basis de r 
Informationen und Auskünfte erstellt, die zum Zeitp unkt der Untersuchung zur Verfügung standen. Sie er heben keinen 
Anspruch auf Vollständigkeit. Sollten weitere Tatsa chen bekannt werden, die das Ergebnis der Betrachtu ngen und 
Berechnung beeinflussen können, so behält sich die Gastgewerbe Beratungs Service GmbH eine Überarbeitu ng vor. 
Gleichzeitig gilt, dass mögliche extreme zukünftige  politische und ökonomische Ereignisse in der BRD i hrer Natur nach nicht 
vorausgesehen werden können und dementsprechend in der Prognose bzw. den Budgetwerten nicht berücksich tigt sind.

V/0512/2015/1 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Personal- und Organisationsamt 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Optimierung bürgerorientierter Dienstleistungen: Stadthaus 1 als zentraler Ort bürgerorientierter 
Dienstleistungen - Innensanierung: Zukünftiger Betrieb der Kantine im Stadthaus 1 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
27.04.2016 Ausschuss für Liegenschaften, Wirtschaft und strategisches  
                       Flächenmanagement Vorberatung 
03.05.2016 Bezirksvertretung Münster-Mitte                                    Anhörung 
03.05.2016 Ausschuss für Personal, Organisation, Sicherheit, Ordnung und  
                       E-Government Vorberatung 
10.05.2016 Ausschuss für Umweltschutz, Klimaschutz und Bauwesen Vorberatung 
11.05.2016 Haupt- und Finanzausschuss Vorberatung 
11.05.2016 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Der Rat nimmt den in der Begründung dargestellten Bericht zur Umsetzbarkeit und Wir t-
schaftlichkeit eines privat geführten Gastronomiebetriebes, unter Aufrechterhaltung der S o-
zialfunktion Kantine, in der 10. – 12. Etage des Stadthauses 1 zur Kenntnis. Der Pr üfauftrag 
geht auf den Ratsbeschluss zur Vorlage V/0512/2015/1 vom 16.09.2015 zurück. 
 
2. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass die Verwaltung ein Mitbestimmungsverfa hren nach dem 
Landespersonalvertretungsgesetz Nordrhein -Westfalen eingeleitet hat und dass der Ge-
samtpersonalrat einer Änderung der Sozialeinrichtung bzw. einer Privatisierung der Kant ine 
nicht zustimmt. Die ablehnende Stellungnahme des Personalrates ist beigefügt (Anlage 1). 
Die vorsitzende Person des Personalrates ist zur Teilnahme an der Ratssitz ung am 
11.05.2016 eingeladen und berechtigt, die Auffassung des Personalrates in der Sitzung da r-
zulegen. 
 
3.  Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass bei (uneingeschränkt) mitbestimmungspflichtigen Ma ß-
nahmen die Einigungsstelle entscheidet, wenn zwischen Dienstst elle und Personalrat ke ine 
Einigung erzielt wird. 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0306/2016 
Auskunft erteilt: 
Herr Bracht 
Herr Effner 
Ruf: 
492-1012 
492-1130 
E-Mail: 
Bracht@stadt-muenster.de  
Effner@stadt-muenster.de 
Datum: 
15.04.2016 
Öffentliche Beschlussvorlage

- 2 - 
V/0512/2015/1 
 
4.  Der Rat beauftragt die Verwaltung, die Räume in der 10. bis 12. Etage des Stadthauses 1 an 
einen privaten Gastronomietreiber, unter Aufrechterhaltung der Sozialfunktion Kantine, zu 
vermieten bzw. zu verpachten und beauftragt die Verwaltung, das Mitbestimmungsve rfahren 
fortzuführen. Dem Rat ist hierbei bewusst, dass der Ausgang des Mitbestimmungsverfahrens 
offen ist.  
 
Die Sozialfunktion für die städtischen Mitarbeiter/ -innen muss hierbei über entspreche nde 
vertragliche Vereinbarungen gesichert werden. 
 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Hinsichtlich der anfallenden Baukosten wird auf die Ausführungen der Vorlage V/0258/2016, 
Beschlussvorschlag, Unterpunkt „Kosten“ verwiesen. 
 
 
Begründung: 
 
1.  Ausgangslage 
 
1.1 Bisherige organisatorische Struktur der städtischen Kantinenbetriebe 
 
Die Stadtverwaltung Münster unterhält aktuell für die städtischen Mitarbeiter/ -innen Kantinen 
an den Standorten Stadthaus 1, Stadthaus 2, Abfallwirtschaftsbetriebe Münster und Theater 
Münster. Organisatorisch ist der Kantinenbetrieb als Fachstelle „Kantinen“ dem Personal - und 
Organisationsamt zugeordnet; steuerrechtlich gilt er als Betrieb gewerblicher Art  (BgA). An 
den vier Standorten sind insgesamt 16 Mitarbeiter/ -innen tätig, die sich  wie folgt auf die ei n-
zelnen Standorte verteilen: 
 
 Stadthaus 1   5 Mitarbeiter/innen  3,19 Vollzeitäquivalente1  
Stadthaus 2  5 Mitarbeiter/innen  3,68 Vollzeitäquivalente  
AWM   3 Mitarbeiter/innen  1,99 Vollzeitäquivalente  
Theaterkantine 3 Mitarbeiter/innen  2,45 Vollzeitäquivalente  
 ___________ 
1 mit Kantinenleitung / -verwaltung 
 
1.2 Finanzierungsformel / Zuschuss 
 
 Die Wirtschaftsführung und die Preisgestaltung der städtisch betriebenen Kantinen sind so 
ausgerichtet, dass die Kosten des Wareneinkaufs, die anfallenden Steuern voll und die Perso-
nalkosten einschließlich der Verwaltungskosten zu mindestens 50 % erwirtschaftet werden. 
 
Der Gesamtkostendeckungsgrad der Kantinen in den Stadthäusern 1 und 2 wurde durch das 
Amt für Wirtschaftlichkeitsprüfung für das Jahr 2014 mit 67,46 % ausgewiesen (hier muss eine 
gemeinsame Betrachtung vorgenommen werden, da die eigentliche Speisenzubereitung in der 
Küche der Kantine Stadthaus 2 erfolgt; die Speisen werden dann im Stadthaus 1 nur noch e r-
wärmt und angerichtet).  
 
Im Jahr 2014 wurde die Kantine im Stadthaus 1 von etwa 43.000 Kunden besucht; der Zu-
schussbedarf betrug rund 105.000 Euro. 
 
1.3 Ratsbeschluss zur Prüfung der Vergabe an einen privaten Betreiber 
 
Im Zuge der Beratungen der Vorlage V/0512/2015 „Optimier ung bürgerorientierter Dienstleis-
tungen: Stadthaus 1 als zentraler Ort bürgerorientierter Dienstleistungen - Bedarfsanforderun-

- 3 - 
V/0512/2015/1 
gen und Prämissen zur Innensanierung“ wurde in der Sitzung des Ausschusses für Liege n-
schaften, Wirtschaft und strategisches Fläche nmanagement am 26.08.2015 durch die CDU -
Fraktion der Änderungsantrag „Eine Sky-Lounge für Münster“ eingebracht. 
 
Die Verwaltung hat diesen Antrag aufgegriffen (siehe Ergänzungsvorlage V/0512/2015/1, B e-
schlussvorschlag, I. Sachentscheidung, Ziffer 4) und au ch die Möglichkeit einer Bewirtscha f-
tung der Räumlichkeiten durch einen privaten Gastronomiebetrieb untersucht. Die Verwaltung 
hat hierbei die nachfolgend aufgeführten Betriebsmodelle berücksichtigt, eine Einschätzung 
durch einen externen Gutachter eingeho lt und eine Wirtschaftlichkeitsberechnung durchg e-
führt: 
 
 Privatwirtschaftlicher, öffentlich zugänglicher Gastronomiebetrieb mit sozialverträglichem 
Kantinenangebot für städtische Bedienstete sowie Catering für die Sitzungsräume im Ra t-
haus, Stadtweinhaus und Stadthaus 1. 
 
 Von der Stadt betriebene – wie bisher auch für Besucher/ -innen geöffnete – Kantine mit 
erweiterten Öffnungszeiten und verbesserten Nutzungsmöglichkeiten für Veranstaltu ngen 
der Stadt und Dritter sowie Catering für die Sitzungsräume des Rath auses, Stadtweinhau-
ses und Stadthauses 1. 
 
1.4 Sozialeinrichtung Kantine 
 
Eine Kantine soll Mitarbeiter/ -innen die gemeinsame Einnahme von preisgünstigen Speisen 
ermöglichen und einen Ort für die ungestörte Begegnung und den Aufenthalt in der Arbeit s-
pause bieten. Das Speiseangebot muss abwechslungsreich und möglichst gesund sein. Soz i-
aleinrichtungen ist zu eigen, dass der Personalvertretung in der Regel ein Mitspracherecht 
sowohl im Hinblick auf die Preisgestaltung, als auch auf die Ausgestaltung des Angebotes hat. 
Hierzu werden häufig auch gemeinsame Gremien von Dienststelle und Personalvertretung 
eingerichtet. 
 
Im Falle eines zukünftige privatwirtschaftlichen Betriebes müssen die eine Sozialeinrichtung 
prägenden Eckpunkte vertraglich vereinbart werden. 
 
 
2. Ergebnisse des Fachgutachtens der Gastgewerbe Beratungs Service GmbH 
  
2.1 Auftragserteilung 
 
 Im Rahmen eines Vergabeverfahrens wurde nach der Bewertung von drei vorgelegten Ang e-
boten die Gastgewerbe Beratungs Service GmbH  aus 41460 Neuss (nachfolgend G BS 
GmbH) beauftragt, entsprechend des Auftrages des Rates gutachterlich tätig zu werden. 
 
In den Monaten Oktober bis Dezember 2015 führte die GBS GmbH in enger Abstimmung mit 
der Verwaltung und dem mit der Planung und Umsetzung der Innensanierung beauftrag ten 
Architekturbüro Schoeps & Schlüter die bereits oben genannte konzeptionelle und ökonom i-
sche Machbarkeitsstudie für die Umsetzung eines privatwirtschaftlichen Betriebes der Kantine 
– mit erweiterten Öffnungszeiten – durch. 
 
2.2 Zielsetzung des Auftrages 
 
Insbesondere die drei unten aufgeführten Fragestellungen wurden im Rahmen der Gutachten-
erstellung beantwortet: 
 
 Welches Konzept kann für die Flächen im 10. bis 12. OG im Stadthaus 1, Bauteil E für e i-
nen privatwirtschaftlich geführten Betrieb empfohlen werden – insbesondere unter Berück-

- 4 - 
V/0512/2015/1 
sichtigung der Vorgaben der Stadt Münster bezüglich der Mitarbeiterverpflegung und des 
Caterings für das Rathaus / Stadtweinhaus und das Stadthaus 1? 
 
 Welche wirtschaftlichen Ergebnisse vor Pacht und Kapitaldienst (Finanzier ung von no t-
wendigen Investitionen) kann ein externer Betreiber erzielen? 
 
 Kann eine Sky -Lounge als zusätzliches Bauelement auf dem Dach als Kombination aus 
ertragsorientierter Gastronomie und Aussichtspunkt auch für nicht verzehrende Bes ucher 
etabliert werden? 
 
2.3 Gutachterliches Vorgehen 
 
 Die GBS GmbH hat im Rahmen der Gutachtenerstellung mehrere Begehungen des Stadtha u-
ses 1, des Rathauses und des Stadtweinhauses durchgeführt, weiterhin gab es diverse Vor -
Ort-Gespräche mit der Kantinenleitung, den mit dem Projekt „Innensanierung Stadthaus 1“ be-
trauten städtischen Mitarbeiter/ -innen und dem Architekturbüro Schoeps & Schlüter. Auch 
wurden die den Kantinenbetrieb betreffenden aktuellen Prüfberichte des Amtes für Wirtschaf t-
lichkeit und Revision, die Verkaufss tatistik sowie die Daten aus der Kosten - und Leistungs-
rechnung berücksichtig. 
 
Auf dieser Grundlage wurde durch die GBS GmbH 
 
 eine Standort-, Markt- und Wettbewerbsanalyse erarbeitet, 
 ein Stärken- und Schwächen- sowie Chancen- und Gefahren-Profil für die e xterne Bewirt-
schaftung sowie ein Konzeptvorschlag erstellt, 
 ein Betriebs- und Marketingkonzept für eine All-In-One-Gastronomie entwickelt, 
 die voraussichtliche Umsatz - und Kostenstruktur zur Ermittlung einer möglichen Pacht 
dargestellt sowie 
 eine konzeptionelle und ökonomische Betrachtung einer Outdoor -Gastronomie Sky Loun-
ge & Bar sowie Aussichtsplateau durchgeführt. 
 
Auszüge des Gutachtens sind dieser Vorlage in der Anlage 2 beigefügt. Insgesamt umfasst 
das Gutachten rund 87 Seiten; um ein etwaiges Ausschreibungsverfahren nach Beschlussfas-
sung des Rates und Entscheidung der Einigungsstelle rechtskonform durchführen zu können, 
muss im Rahmen dieser öffentlichen Beschlussvorlage (und der Anlage 2)  auf die Nennung 
der Umsatzprognosen und betriebswirtschaftlichen Kennzahlen verzichtet werden. 
 
2.4 Ergebnisse der gutachterlichen Untersuchung 
 
Die GBS GmbH empfiehlt in ihrer konzeptionellen und ökonomischen Machbarkeitsstudie die 
Umsetzung eines privatwirtschaftlichen Kantinenkonzeptes in Form einer „All -In-One-
Gastronomie“ in der 10. - 12. Etage des Stadthauses 1. Neben der Verpflegung der Mitarbe i-
ter/-innen, der Sicherstellung des Caterings für das Rathaus, Stadtweinhaus und das Stad t-
haus 1 soll der Betrieb insbesondere auch auf externe Besucher ausgerichtet sein. 
 
Hinweis: In der sich parallel im Beratungsgang befindlichen Vorlage V/0258/2016 sind die sich 
u. a. aus dieser Empfehlung ergebenden baulichen Maßnahmen dargestellt (Beschlussvo r-
schlag, I. Sachentscheidung, Ziffer 2.2). 
 
Der Betrieb sollte entsprechend der Expertise der GBS GmbH folgende Merkmale aufweisen: 
 
 Öffnungszeiten: kein Ruhetag, 9:30 Uhr bis 22:30 Uhr werktags, sonn- und 
feiertags 10:30 Uhr bis 17:00 Uhr.  
 Etwa 180 Sitzplätze, Essensausgabe, Buffet & Frontcooking in der 11. Etage, 
kein Raucherbereich.

- 5 - 
V/0512/2015/1 
 Der Fokus liegt auf unkomplizierter Versorgung von Mitarbeiter/-innen und externen Besu-
cher/-innen, weniger auf einer erhöhten Verweilqualität, damit ein schneller Besucher-
durchlauf ermöglicht werden kann. 
 Moderates Preisniveau, Beibehaltung des bisherigen Preisgefüges für städtische Mitarbei-
ter/-innen sowie das Catering Rathaus / Stadtweinhaus / Stadthaus 1. 
 Keine Bankett- oder Veranstaltungs- bzw. Eventkapazität. 
 Mix aus Selbstbedienung und Service. 
 Aufrechterhaltung der Örtlichkeit als Sozialeinrichtung für Mitarbeiter/-innen. 
 
Die im Gutachten empfohlene Gestaltung der Küchen- und Speiseräume wurde mit den Archi-
tekten Schoeps & Schlüter abgestimmt und entspricht der in der Vorlage V/0258/2016 darg e-
stellten Planung (Beschlussvorschlag, I. Sachentscheidung, Ziffer 2.2 sowie Begründung, Zif-
fer 2.2). Seitens der GBS GmbH wird ausdrücklich empfohlen, den Küchen -, Spül- und Lager-
bereich sowie die Gasträume durch die Stadt Münster einzurichten. 
 
Die Aufstockung des Bauteiles E im Sinne einer Sky -Lounge ko mmt schon aus baulichen 
Gründen (Statik) und den damit verbundenen hohen Kosten nicht in Betracht; siehe für weitere 
Ausführungen diesbezüglich die Vorlage V/0258/2016, Begründung, Ziffer 2.2. 
 
Dies korreliert auch mit der durch die GBS GmbH vorgenommenen konzeptionellen und öko-
nomischen, sehr kritischen Beurteilung der Realisierungsmöglichkeiten einer Sky -Lounge. 
Hierbei wird insbesondere die Gefahr, dass die hier zusätzlich herzustellenden Flächen (und 
deren gastronomische Bewirtschaftung) in Konkurrenz z u der in der 10.  bis 12. Etage anz u-
siedelnden All-In-One Gastronomie tritt, herausgestellt. Um jedoch keine solche Wettbewerbs-
situation im Bauteil E des Stadthauses 1 zu erzeugen, müsste sich das dort zu etablierende 
Angebot im gehobenen bis hohen gastronomischen Niveau ansiedeln. Aufgrund der hierdurch 
vorzunehmenden Maßnahmen (eigener Küchen -, Wirtschafts - und Lagerbereich, eigene E r-
schließung über die Fortführung der Treppenhäuser, Weiterführung der Aufzugsanlage, eig e-
ne Toiletten) würde dies eben einem „Neubau“ eines Restaurants auf dem Dach des Bauteiles 
E gleichkommen. 
 
Daher rät der Gutachter explizit von der Umsetzung dieser Konzeptidee ab.   
 
 
3. Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung 
 
3.1 Fragestellung 
 
In der durch die Verwaltung durchgeführten Untersuchung werden unter Berücksichtigung der 
durch die GBS GmbH im Rahmen der Gutachtenerstellung vorgenommenen Empfehlungen  
mit der Methode der „Vollständigen Finanzplanung“  (VoFi) unterschiedliche Szenarien des 
Kantinenbetriebs untersucht.  Da die  Stadt Münster sich in einer Situation mit dauerhaften 
Haushaltsdefiziten befindet, ist auch die Fragestellung, ob in den genannten Szenarien eine 
Haushaltsentlastung erfolgen kann, mit untersucht worden. 
 
3.2 Methodik 
 
Die Untersuchung wird anhand der VoFi durchgeführt. In einem vollständigen Finanzplan wird 
die einem Investitionsobjekt direkt oder indirekt zurechenbare gesamte Liquidität periodisch 
erfasst und summiert. Es ergibt sich zum Ende des Betrachtungszeitraums der Endwert des 
Vermögens. Es wird also gleichsam die Frage beantwortet, welchen Wert das anfangs eing e-
setzte Eigenkapital am Ende hat. Dieser sogenannte VoFi -Endwert der Investition wird zum 
Vergleich mit konkurrierenden Investitionen herangezogen. Die Vorteile der VoFi gegenüber 
anderen Me thoden (Kostenvergleichsmethode, Kapitalwertmethode etc.) bestehen in der 
Transparenz, weil es keine impliziten Annahmen gibt, die nicht sofort ersichtlich sind.

- 6 - 
V/0512/2015/1 
Da die notwendige Liquidität eines öffentlichen Investitionsprojektes sich vom tatsächlichen 
Aufwand unterscheidet, ist es sinnvoll, auch eine Betrachtung der Auswirkungen auf den 
Haushalt vorzunehmen. In der Haushaltssystematik sind die Abschreibungen deutlich geringer 
als die Kredittilgung. Somit ergeben sich Unterschiede bei der Betrachtung der  Wirtschaftlich-
keit, die auf die Liquidität abstellt und somit die Kredittilgungsleistung anstelle der Abschre i-
bung erfasst. 
 
3.3 Annahmen 
 
Die Unterbringung der Kantine / des privat geführten Gastronomiebetriebes ist im 10. - 12. 
Obergeschoss des Bauteiles E vorgesehen. Die mit dem internen Betrieb und der Vermi etung 
bzw. Verpachtung der Räumlichkeiten der Kantine verbundenen Baukosten  wurden entspre-
chend den Ausführungen der Vorlage V/0258/2016 berücksichtigt. 
 
In der Wirtschaftlichkeitsuntersuchung sind neben den Baukosten auch die Betriebskosten der 
Kantine im Eigenbetrieb und die Erträ ge aus der Vermietung bzw. Ver pachtung einzubezie-
hen. Weiterhin sind Kosten für die Ausstattung der Küche und des Gastraums für die Eige n-
bewirtschaftung sowie Vermietung bzw. Verpachtung mit berücksichtigt. 
 
Hinweis: Der Unterschied zwischen Vermietung und Verpachtung besteht darin, dass im Falle 
der Verpachtung die Betriebsvorrichtungen von der Stadt Münster beschafft und un terhalten 
werden. Bei einer Vermietung werden led iglich die Räumlichkeiten ver mietet und der Mieter 
beschafft und unterhält di e Betriebsvorrichtungen selbst. Wenn die Kantine verpachtet wird, 
dann kann die Stadt Münster  die Umsatzsteuer für die zure chenbaren Bauleistungen und für 
die Beschaffung der Ausstattung im Wege des Vorsteuerabzugs geltend machen. 
 
Weiterhin werden der Wareneinsatz und die Kost en für Energie und Reinigung be rücksichtigt, 
da diese ebenso wie die Umsätze im Falle der Fremdvergabe entfallen. Im Falle der Frem d-
vergabe werden jedoch die Umsätze, die für das Catering anfallen in Zukunft an den Mieter zu 
leisten sein. 
 
Die Verwaltung hat auch die Rahmendaten für einen Eigenbetrieb mit verlängerten Öffnungs-
zeiten ermittelt. 
 
3.4 Ergebnis: 
 
Wie in unter Ziffer 3.2  dargestellt, ist diejenige Handlungsalternative zur empfehlen, die den 
höheren VoFi-Endwert ergibt. In diesem Fall sind die Endwerte der Verpachtung und der Ve r-
mietung unter den gemachten Annahmen nahezu gleich. Es kann  hier keine eindeutige Emp-
fehlung ausgesprochen werden. Die Vari anten der Eigenbewirtschaftung sind  jedoch durch-
weg schlechter. Die Variante der Eigenbewirtschaftung mit erweiterten Öffnungsze iten ist das 
Szenario mit dem kleinsten Endwert. 
 
Bei der Simulation der Wirkungen auf den Haushalt ergibt sich dieselbe Empfehl ung. Die Ver-
pachtung und Vermietung liegen in etwa a uf dem gleichen Niveau. Die Ei genbewirtschaftung 
mit erweiterten Öffnungszeiten ist die schlechteste.

- 7 - 
V/0512/2015/1 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Im Ergebnis ist festzustellen, dass sich grundsätzlich der private Betrieb der Kantine als All-In-
One-Gastronomie im Vergleich zum Eigenbetrieb als wirtschaftlich darstellen lässt – unter der 
Voraussetzung, dass eine Ausweitung der Geschäftszeiten und damit die weitere Öffnung der 
Kantine für externe Besucher umgesetzt wird. 
 
Eine Ausschreibung sollte demnach in 2 Varianten erfolgen. In der einen Variante wird die 
Verpachtung ausgeschrieben und die Interessenten bieten auf eine Pacht. Dabei ist alle rdings 
wichtig, dass die notwendigen Betriebsvorrichtungen durch d ie Interessenten genau benannt 
werden, damit das wirtschaftlichste Angebot ermittelt werden kann. Gleichzeitig sollen die Inte-
ressenten auf eine Miete bieten. In diesem Fall ist die Betriebsvorrichtung von den Interessen-
ten selbst zu stellen. 
 
Eine endgültige Aussage zur Wirtschaftlichkeit kann erst dann erfolgen, wenn die Ergebni sse 
der Ausschreibung vorliegen, da sowohl das Pacht - bzw. Mietgebot als auch die notwendige 
Betriebsausstattung von entscheidender Bedeutung für die Wirtschaftlichkeit ist. 
 
Hinweis: In die Analyse konnte keine Risikobeurteilung vorgenommen werden; es können sich 
jedoch wesentliche Risiken in folgenden Bereichen ergeben: 
 
 Baukosten (Abweichung der Kosten von der Schätzung). 
 Betriebsrisiko der Kantine im Eigenbetrieb (Änderung in den Rahmenbedingungen Um-
satz, Kosten, Personaleinsatz). 
 Risiko, dass die angenommene Pacht nicht erreicht wird. 
 Komplettes Miet- bzw. Pachtausfallrisiko 
 Risiko im Falle der Verpachtung, dass nach § 613a BGB die Stadt Münster das Personal 
des Pächters im Inso lvenzfall oder bei Aufgabe des Betriebs, wenn die Kantine dann wi e-
der als Eigenbetrieb geführt wird, übernehmen muss (unwahrscheinlich, da dann andere 
Öffnungszeiten, Ausrichtung und Angebot usw.). 
 
Hinweis: Auch im Falle eines Fortbestandes der städtisch betriebenen Kantine entsteht ein in-
vestiver Aufwand für Küchenausstattung, Möblierung und Kleininventar. 
 
 
4. Stand der Mitarbeiterinformation 
 
Nachdem der Verwaltungsvorstand in seiner Sitzung am 09.02.2016 im Vorfeld der Erste llung 
dieser Ratsvorlage auf  Grundlage der Empfehlungen der GBS GmbH den weiteren Schritten 
zur Vorbereitung eines privatwirtschaftlichen Gastronomiebetriebes zugestimmt hatte, wurden 
die in den städtischen Kantinen beschäftigten Mitarbeiter/ -innen in dem Zeitraum 11.02.2016 
bis 15.0 2.2016 durch den Leiter des Personal - und Organisationsamtes über den aktuellen 
Sachstand informiert. 
 
Hierbei wurden die Mitarbeiter/ -innen ausdrücklich darauf hingewiesen, dass – sofern der 
Standort „Kantine Stadthaus 1“ an einen privaten Betreiber vermi etet bzw. verpachtet würde – 
Zeitraum: 40 Jahre VoFi 
Endwert 
Summe 
Haushaltswirkung 
Eigenbetrieb bisherige 
Öffnungszeiten -27.558.263 € -15.522.629 € 
Eigenbetrieb erweiterte 
Öffnungszeiten -30.045.179 € -16.879.954 € 
Fremdvergabe 
Miete -21.271.356 € -11.858.297 € 
Fremdvergabe 
Pacht -21.123.402 € -11.071.713 €

- 8 - 
V/0512/2015/1 
sich zwar Veränderungen bezüglich des individuellen Einsatzes ergeben würden, aber ni e-
mand aufgrund dieser Maßnahme das Arbeitsverhältnis zur Stadt Münster verlieren werde. 
Vielmehr sei vorgesehen, den Mitarbeiter/ -innen gleich wertige Arbeitsplätze in den verble i-
benden drei Kantinen sowie in den Schulkantinen anzubieten. 
 
Weiterhin wurden die Mitarbeiter/-innen in den geführten Gesprächen darüber informiert, dass 
der Personalrat der beabsichtigten Vermietung / Verpachtung nach d en Bestimmungen des 
Landespersonalvertretungsgesetzes (LPVG NW) beteiligt werde. 
 
 
5. Mitbestimmungsverfahren nach dem LPVG 
 
5.1 Beabsichtigte Maßnahme 
 
Im Zuge der Innensanierung des Stadthauses 1 ist – vorbehaltlich der Be schlussfassung 
durch den Rat – vorgesehen, zur Führung einer Gastronomie in der 10. bis 12. Etage im  
Stadthaus 1 einen privaten Betreiber zu suche n. Das bisherige Preisgefüge für die Verpfl e-
gung der städtischen Mitarbeiter/ -innen sowie das Catering für das Rathaus, Stadtweinhaus 
und das Stadthaus 1 sollen jedoch auch zukünftig aufrechterhalten bleiben.  
 
Das in der Kantine des Stadthauses 1 derzeit tätige Personal wird weiterbeschäftigt (Umse t-
zung in andere städt ische Kantinen oder andere Arbeitsbereiche innerhalb der Verwaltung). 
Ein Übergang der Arbeitsverhältnisse auf den zukünftigen privaten Betreiber findet nicht statt. 
 
Hinweis: Bei der Kantine im Stadthaus 1 handelt es sich um einen Teil der städtischen Kant i-
nenbetriebe (siehe auch Begründung, Ziffer 1.1 dieser Vorlage). 
 
5.2 Rechtliche Ausgangslage 
 
5.2.1 Unterrichtungspflicht der Dienststelle gegenüber dem Personalrat 
 
Nach § 65 Abs. 1 Satz 3 LPVG ist der Personalrat vor Organisationsentscheidungen der 
Dienststelle, die beteiligungspflichtige Maßnahmen zur Folge haben, frühzeitig und fortlaufend 
zu informieren. Der Personalrat soll so die Möglichkeit erhalten, die kollektiven Int eressen der 
Beschäftigten wahrnehmen zu können. Er muss frühzeitig unterrichtet werden, demnach also 
noch vor Abschluss des Willensbildungsprozesses der Die nststelle. Daraus folgt auch, dass 
der Unterrichtungszeitpunkt über eine beabsichtigte Maßnahme noch vor der Zulei tung einer 
Beschlussvorlage (dieser Vorlage) an die zuständigen Gremien liegen muss. 
 
5.2.2 Mitbestimmung durch den Personalrat im Hinblick auf „Sozialeinrichtungen“ 
 
 Gemäß § 72 Abs. 2  Nr. 4 LPVG hat der Personalrat in sozialen Angelegenheiten bei E r-
richtung, Verwaltung und Auflösung von Sozialeinrichtungen ohne Rück sicht auf ihre 
Rechtsform mitzubestimmen. 
 
Kantinen sind Sozialeinrichtungen im Sinne des § 72 Abs. 2 Nr. 4 LPVG. Bei der beabsich-
tigten Maßnahme (Vermietung bzw. Verpachtung des Teilbereichs Kantine Stadthaus 1 an 
einen privaten Betreiber ) handelt es sich um eine „Auflösung“ einer bestehenden Sozia l-
einrichtung. Hierbei ist u nerheblich, dass es sich bei der Kantine im Stadthaus 1 nur um 
einen Teilbereich der städtischen Kantinenbetriebe insgesamt handelt. Insoweit besteht 
unter dem Aspekt „Auflösung einer Sozialeinrichtung“ ein Zustimmungserfordernis durch 
den Personalrat. 
 
 Gemäß § 72 Abs. 4 Nr. 22 LPVG hat der Personalrat auch in Rationalisierung-, Technolo-
gie- und Organisationsangelegenheiten bei der Übertragung von Arbeiten der Dienststelle,

- 9 - 
V/0512/2015/1 
die üblicherweise von ihren Beschäftigten vorgenommen werden, auf Dauer an Privatpe r-
sonen oder auf Dritte in jeglicher Rechtsform (Privatisierung), mitzubestimmen. 
 
Das derzeitige Essensangebot an den vier städtisch betriebenen Kantinenstandorten – 
und damit auch in der Kantine Stadthaus 1 – wird derzeit allein durch städtische Mitarbei-
ter/-innen produziert und verkauft. Da diese Arbeiten zukünftig durch einen privaten B e-
treiber ausgeführt werden sollen, ist dies eine Privatisierung im Sinne  des § 72 Abs. 4 Nr. 
22 LPVG. Insoweit ergibt sich auch unter dem Aspekt „Privatisierung“ ein Zustimmungse r-
fordernis durch den Personalrat.  
 
Beide Mitbestimmungstatbestände bestehen parallel, wobei die fehlende Zustimmung des 
Personalrates zur „Auflösung“ der Kantine Stadthaus 1 (§ 72 Abs. 2 Nr. 4 LPVG) dazu führt, 
dass es zu einer „Privatisierung“ der Arbeiten (§ 72 Abs. 4 Nr. 22 LPVG) dann nicht kommen 
kann. Im Ergebnis ist eine Privatisierung von Arbeiten nur möglich, wenn vorhergehend die 
Schließung (Auflösung) der Kantine Stadthaus 1 erfolgt ist. 
 
5.2.3 Mitbestimmungsverfahren – aktueller Verfahrensstand – Rederecht des Personalrates 
 im Rat 
 
Nach § 66 Abs. 1 LPVG kann eine Maßnahme, soweit sie der Mitbestimmung des Personalr a-
tes unterliegt, nur mit seiner Zustimmung getroffen werden.  
 
5.2.3.1 Aktueller Verfahrensstand 
 
  Auf der Grund lage des Beschlusses de s Verwaltungsvorstandes vom 09.02.2016 wurde das 
erforderliche Personalratsbeteiligungsverfahren mit der Unterrichtung im Sinne des § 72 Abs. 
2 Nr. 4 LPVG eingeleitet. Die dazu erstellte Vorlage wurde im Rahmen des Beteiligungsve r-
fahrens nach den Bestimmungen des LPVG NW zwischen Verwaltung und Gesamtpersonalrat 
am 15.03.2016 erörtert. Der Gesamtpersonalrat hat in der Sitzung am gleichen Tage b e-
schlossen, dass er die Vorlage auch unter Berücksichtigung der durch die Verwaltung  im 
Rahmen der Erörterung gemachten Ausführungen – insbesondere zur Sicherung der Arbeit s-
verhältnisse des eingesetzten Personals – nicht zustimmt. Mit Schreiben vom 24.03.2016 hat 
der Gesamtpersonalrat seine Ablehnung begründet (Anlage 1). 
 
 Eine Einigung zwischen Verwaltung und Persona lrat ist derzeit nicht erreicht. Sofern der Rat 
im Rahmen dieser Vorlage beschließt, die Räume in der 10. bis 12. Etage des Stad thauses 1 
an einen pri vaten Gastronomiebetreiber zu vermieten (siehe Beschlussvorschlag, I. Sachen t-
scheidung, Ziffer 4 dieser Vorlage) und die Verwaltung beauftragt, das Mitbestimmungsverfah-
ren fortzuführen, ist die auf der Grundlage des § 67 LPVG NW bestehende Einigungsstelle 
anzurufen. 
 
5.2.3.2 Rederecht des Personalrates im Rat 
 
Soweit anstelle der Dienststelle das gesetzlich zuständige oberste Organ (Rat) oder ein von 
diesem bestimmter Ausschuss übe r eine beabsichtigte Maßnahme (Ausschreibung und U m-
setzung eines privatwirtschaftlichen Gastronomiebetriebes) zu entscheiden hat, ist der Pers o-
nalrat so rechtzeitig zu unterrichten, dass seine Stellungnahme bei der Entscheidung von dem 
zuständigen Organ oder Ausschuss berücksichtigt werden kann.  
 
Die vorsitzende Person der zuständigen Personalvertretung und ein Mitglied der betreffe nden 
Gruppe sind berechtigt, an den Sitzungen des gesetzlich zuständigen obersten Organs (Rat) 
oder des von ihm bestimmten Ausschusses mit Ausnahme der Beschlussfassung teilzune h-
men und die Auffassung der Personalvertretung darzulegen, sofern personelle oder soziale 
Angelegenheiten der Angehörigen der Dienst stelle behandelt werden. Termin und Tagesor d-
nung sind der Personalvertretung rechtzeitig bekannt zu geben (§ 66 Abs. 3 Satz 7  - 9  
LPVG).

- 10 - 
V/0512/2015/1 
 
Diesem Recht des Personalrates wird durch die Einladung des Personalratsvorsitzenden zur 
Ratssitzung und das einzuräumende Rederecht entsprochen. 
 
5.2.4 Einigungsstellenverfahren 
 
5.2.4.1 Einigungsstelle 
 
Die bei der Stadt Münster für die Dauer der Wahlperiode des Personalrates gebildete Ein i-
gungsstelle ist paritätisch aus Personalratsmitglie dern und Verwaltungsmitarbeit er/-innen zu 
besetzen. Sie wird von einem außenstehenden Dritten (Vorsitzenden) geleitet; Personalrat 
und Verwaltung haben sich zu Beginn der laufenden Wahlperiode des Personalrates auf die 
Person des Vorsitzenden geeinigt.  
 
5.2.4.2 Entscheidungen der Einigungsstelle 
 
 Über das Einigungsstellenverfahren wird das Beteiligungsverfahren des Personalrates bezü g-
lich einer beabsichtigten Maßnahme fortgeführt. Je nachdem, ob für die beabsichtigte Ma ß-
nahme ein eingeschränktes oder aber uneingeschränktes Mitbestimmungsrecht des Personal-
rates besteht, entscheidet die Einigungsstelle abschließend oder aber sie spricht nur eine 
Empfehlung aus (§ 66 Abs. 7 Satz 3 LPVG). 
 
Wie unter Ziffer 5.2.2 dargestellt, ergeben sich im Hinblick auf die beabsichtigte Maßnahme 
zwei unterschiedliche Mitbestimmungstatbestände.  
 
 Bei dem Zustimmungserfordernis zur „Auflösung“ der Kantine Stadthaus 1 (§ 72 Abs. 2 Nr. 4 
LPVG) handelt es sich um ein uneingeschränktes Mitbestimmungsrecht. Dies hat zur Folge, 
dass die Einigungsstelle einen bei de Seiten bindenden, das Zustimmungsverfahren abschi e-
ßenden Beschluss fasst.  
 
Demgegenüber handelt es sich bei dem Zustimmungserfordernis zur „Privatisierung“ (§ 72 
Abs. 4 Nr. 22 LPVG) um einen Fall der eingeschränkten Mitbestimmung, so  dass die Eini-
gungsstelle hier nur eine Empfehlung aussprechen kann.  
 
Hinweis: Entsprechend Ziffer 5.2.2 kann es zu einer Privatisie rung erst dann kommen, wenn 
die „Auflösung“ der Kantine Stadthaus 1 durch Beschluss der Einigungsstelle erfolgen kann. 
 
Das Mitbestimmungsverfahren des Personalrates ist mit dem Beschluss der Einigungsstelle 
abgeschlossen. 
 
5.2.4.3 Wirkung der Entscheidung der Einigungsstelle 
 
 Wird die Zustimmung zur beabsichtigten Maßnahme nicht erteilt, hätte die Verwaltung dann 
noch gem. § 66 Abs. 7 Satz 4 LPVG die Möglichkeit, den bindenden Beschluss der Einigungs-
stelle durch den Rat der Stadt Münster „aufheben zu lassen“ ( entspricht der Herabstufung zu 
einer Empfehlung), wenn die beabsichtigte Maßnahme wegen „ihrer Auswirkungen auf das 
Gemeinwohl wesentlich er Bestandteil der Regierungsgewalt “ (LPVG)  wäre. Dies ist jedoch 
nicht ersichtlich.

- 11 - 
V/0512/2015/1 
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die Verwaltung bei fehlender Zustimmung zu der 
beabsichtigten Maßnahme keine Möglichkeit hat, einen Beschluss des Rates, die  Räume in 
der 10. bis 12. Etage des Stadthauses 1 an einen privaten Gastronomiebetreiber zu ve rmie-
ten / verpachten, umzusetzen. 
 
 
In Vertretung      
 
 
 
 
 
gez.     
Wolfgang Heuer     
Stadtrat  
  
 
2 Anlagen