Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr.02/008 - Wohnhaus Mercedesstraße - "Phönix-Tower" (vormals "Upper-Nord-Tower")

APS/121/2025
 
 X  öffentlich      nicht öffentlich 
Beschlussvorlage
Betrifft:
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr.02/008 - Wohnhaus Mercedesstraße - 
"Phönix-Tower" (vormals "Upper-Nord-Tower") - Ergänzungsvertrag zum 
Durchführungsvertrag vom 29.11.2016
Fachbereich:
61 - Stadtplanungsamt
 
Dezernentin / Dezernent:
Beigeordnete Cornelia Zuschke
 
Beratungsfolge:
Gremium Sitzungsdatum Beratungsqualität
Bezirksvertretung 2 02.12.2025 Anhörung
Ausschuss für Planung und 
Stadtentwicklung 28.01.2026 Vorberatung
Haupt- und Finanzausschuss 02.02.2026 Vorberatung
Rat 11.02.2026 Entscheidung

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Sitzung des APS am 28.01.2026 Vorlage Nr. APS/121/2025
 
Vorhabenbezogener Bebauungsplan Ergänzungsvertrag zum
Nr. 02/008 Durchführungsvertrag vom
- Wohnhochhaus Mercedesstraße - 29.11.2016
„Phönix-Tower“ (vormals
„Upper-Nord-Tower“)

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Vorlage Nr. APS/121/2025
 
Phönix-Tower
(ehemals Upper Nord Tower)
 
- Erster Ergänzungsvertrag zum Durchführungsvertrag vom 29.11.2016
 
Beschlussentwurf:
 
BV Die Bezirksvertretung 2 wird hiermit gem. § 3 Abs. 10 Nr. 3 der
Bezirkssatzung zu den in der Sachdarstellung aufgeführten,
wesentlichen Inhalten des zu schließenden ersten Ergänzungsvertrages
zum Durchführungsvertrag vom 29.11.2016 zum Vorhabenbezogenen
Bebauungsplan Nr. 02/008 „Wohnhochhaus Mercedesstraße“ angehört
und empfiehlt dem Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung eine
vorlagegemäße Beschlussfassung.
 
APS Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung nimmt Kenntnis zu
den in der Sachdarstellung aufgeführten, wesentlichen Inhalten des zu
schließenden ersten Ergänzungsvertrages zum Durchführungsvertrag
vom 29.11.2016 zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 02/008
„Wohnhochhaus Mercedesstraße“ und empfiehlt dem Rat der Stadt eine
vorlagegemäße Beschlussfassung.
 
HFA Der Haupt- und Finanzausschuss nimmt Kenntnis zu den in der
Sachdarstellung aufgeführten, wesentlichen Inhalten des zu
schließenden ersten Ergänzungsvertrages zum Durchführungsvertrag
vom 29.11.2016 zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 02/008
„Wohnhochhaus Mercedesstraße“ und empfiehlt dem Rat der Stadt eine
vorlagegemäße Beschlussfassung.
 
RAT Der Rat stimmt dem Abschluss des ersten Ergänzungsvertrages zum
Durchführungsvertrag vom 29.11.2016 nach § 12 Baugesetzbuch zum
Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 02/008 „Wohnhochhaus
Mercedesstraße“ mit der Firma Phoenix Tower GmbH als
Vorhabenträgerin mit den in der Sachdarstellung aufgeführten
wesentlichen Inhalten zu.

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Sachdarstellung:
 
Die bisherige Vorhabenträgerin und die Landeshauptstadt Düsseldorf haben am
29.11.2016 einen Durchführungsvertrag nach § 12 Baugesetzbuch zum
Vorhabenbezogenen Bebauungsplan Nr. 02/008 – Wohnhochhaus Mercedesstraße –
abgeschlossen. Der Vorhabenbezogene Bebauungsplan ist am 31.12.2016 in Kraft
getreten, eine Umsetzung innerhalb der vereinbarten Durchführungsfrist ist jedoch
nicht erfolgt.
Im Frühjahr 2025 wurden die Vorhaben-Grundstücke verkauft, der Rat hat dem
Vorhabenträgerwechsel am 09.10.2025 (APS/102/2025) zugestimmt.
 
Die neue Eigentümerin wird das Hochhaus in seiner Kubatur unverändert errichten,
allerdings aus Gründen der Wirtschaftlichkeit und Marktgängigkeit einige
Anpassungen vornehmen, die eine Änderung des Durchführungsvertrages und
Befreiungen vom geltenden Planungsrecht erforderlich machen. 
Die Befreiungen vom geltenden Planrecht wurden dem Rat mit der Beschlussvorlage
APS/130/2025 zur Beschlussfassung vorgelegt. Die vollständig positive
Beschlussfassung zur Vorlage APS/130/2025 ist Bedingung für die Beschlussfassung
über diese hier vorliegende Beschlussvorlage APS/121/2025.
 
Auf Grundlage des Beschlusses zum Vorhabenträgerwechsel und der grundsätzlichen
Zustimmung zu den skizzierten Änderungen durch den Rat am 09.10.2025 mit
Vorlage APS/102/2025 wurde ein erster Ergänzungsvertrag zum
Durchführungsvertrag vom 29.11.2025 mit der neuen Vorhabenträgerin verhandelt.
 
Dieser hat im Wesentlichen folgende Inhalte:
 
Wechsel der Vorhabenträgerin
Die Regelungen des Durchführungsvertrages vom 29.11.2016 werden, soweit
erforderlich, im Rahmen des Ergänzungsvertrages geändert oder ergänzt. Alle
übrigen Regelungen des Durchführungsvertrages bleiben unberührt und werden von
der neuen Vorhabenträgerin vollständig übernommen.
 
Vorhabenbeschreibung
Die Vorhabenbeschreibung wurde an die beantragten Befreiungen (APS/130/2025)
angepasst. Darüber hinaus wurden keine Änderungen an der Vorhabenbeschreibung
vorgenommen.

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Neufestlegung der Bauverpflichtung und Durchführungsfrist
Die Vorhabenträgerin plant das Vorhaben innerhalb von 5 Jahren ab
Beschlussfassung über den Ergänzungsvertrag zum Durchführungsvertrag
umzusetzen. Diese Durchführungsfrist wurde vertraglich gesichert.
 
Kindertagesstätte
Im Durchführungsvertrag war aufgrund des durch das Vorhaben entstehenden
Bedarfs an Kita-Plätzen die Herstellung und Finanzierung einer dauerhaften Kita in
einem Plangebiet in der näheren Umgebung vorgesehen, die den Bedarf an Plätzen
zur Kinderbetreuung des damaligen Vorhabens gedeckt hätte. Die damals
vorgesehenen Flächen für die externe Realisierung stehen mittlerweile nicht mehr
zur Verfügung. Eine erneute Prüfung des Kita-Bedarfs unter Berücksichtigung der
angestrebten Änderungen wurde vorgenommen. Im Vertragsgebiet wird eine
zweizügige Kita dauerhaft errichtet. Eine vertragliche Neu-Regelung und Sicherung
wurde vorgenommen. Zur Realisierung dieser Änderung ist eine Befreiung vom
Vorhaben- und Erschließungsplan erforderlich, welche Inhalt der Vorlage
APS/130/2025 ist. 
 
Anpassung des Fassadenkonzepts
Das äußere Erscheinungsbild des vom Berliner Büro Sauerbruch Hutton entwickelten
Hochhauses, welches Ergebnis eines Qualitätssichernden Verfahrens war, bleibt
bezüglich der Kubatur unverändert. Jedoch soll die Materialität der Fassade
angepasst werden. Die bislang vorgesehene Keramik-Fassade soll nun durch eine
Aluminium-Fassade ersetzt werden. Zudem wird die Farbigkeit aktualisiert. Die
Eigentümer haben dies mit den ursprünglichen Entwurfsverfassern abgestimmt, so
dass die architektonische Qualität des Gebäudes gewahrt bleibt.   
Die bisherige Vertragsanlage wird durch den aktualisierten Fassadenentwurf ersetzt.
 
Skylounge
Im 2016 beschlossenen Nutzungskonzept war für das oberste Geschoss unter
anderem eine Bar „Skybar“ mit einer Innengastronomie und einer Dachterrasse
vorgesehen. Die Bar sah auch einen Küchenbetrieb vor und sollte nicht nur den
Bewohnerinnen und Bewohnern, sondern auch der Öffentlichkeit frei zugänglich zur
Verfügung stehen. Die Errichtung der Bar soll nun entfallen. Auf der ursprünglich als
Bar geplanten Fläche sollen nun zwei Wohnungen errichtet werden. Als Ersatz für die
Bar verpflichtet sich die Vorhabenträgerin einen innenliegenden Aufenthaltsraum als
„Skylounge“ im 35. und 36. Obergeschoss zu errichten und dauerhaft bereitzustellen,
der sich mittig im Gebäude mit Aussicht nach Süd-Ost als offener Raum mit einer

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Galerieebene über das 35. und 36. Obergeschoss erstrecken soll und im 35.
Obergeschoss über einen Balkon als Austritt ins Freie verfügt.
Die „Skylounge“ soll den Bewohnerinnen und Bewohnern des Hauses als
Aufenthaltsraum zur Verfügung stehen und nur über ein eingeschränktes Angebot
mit Automaten für Getränke und Snacks verfügen. 
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, der Allgemeinheit an Freitagen und
Samstagen in der Zeit von 17:00 bis 20:00 Uhr kostenlos Zugang über die interne
Gebäudeerschließung zu gewähren. Die Anzahl der Besucherinnen und Besucher wird
dokumentiert. Die entsprechenden Regelungen werden vertraglich mit
Dienstbarkeiten besichert.
 
Bezahlbares Wohnen
Das Nutzungskonzept bleibt in seinen Grundzügen – Wohnhochhaus mit ergänzenden
Angeboten – ebenfalls erhalten. Die im Rahmen der Planrechtsschaffung vertraglich
vereinbarte Realisierung von 89 mietpreisgedämpften Wohnungen bleibt
unverändert.  Durch die geplante Nutzungsänderung von Boarding-Haus zu Wohnen
sowie weiterer Anpassungen sollen nun 434 (zuvor 399) Wohneinheiten entstehen.
Die Vorhabenträgerin verpflichtet sich, 7 (544,17 m² Wohnfläche) dieser 35
zusätzlichen Wohneinheiten ebenfalls mietpreisgedämpft anzubieten. Bislang waren
im ehemaligen Upper Nord Tower 82 Wohneinheiten mietpreisgedämpft vorgesehen.
Somit sollen im Phönix-Tower zukünftig 89 Wohneinheiten mietpreisgedämpft
angeboten werden. Details dazu wurden vertraglich gesichert. 
 
Besucherstellplätze
Die Anzahl der Besucherstellplätze hat sich von 45 auf 49 erhöht.