Projekt "gemeinsam bauen" an der Gievenbecker Reihe

V/0417/2013 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Justiziariat Verwaltungsführung 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Projekt "gemeinsam bauen" an der Gievenbecker Reihe 
hier: Konsequenzen für vergleichbare zukünftige liegenschaftliche Verfahren 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
03.07.2013 Rechnungsprüfungsausschuss Bericht 
09.07.2013 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Bericht 
10.07.2013 Hauptausschuss Bericht 
 
 
Bericht: 
 
I. Überprüfung des Projekts bzw. Grundstücksgeschäftes 
 
Die Überprüfung des Projekts „gemeinsam bauen“ an der Gievenbecker Reihe bzw. der Verkauf 
des städtischen Grundstücks Gievenbecker Reihe 30 waren Gegenstand mehrerer Verfahren: 
 
Die Bezirksregierung Münster - Kommunalaufsicht - ist im Juli/August 2011 aufgrund privater 
Beschwerden tätig geworden und hat die im öffentlichen Interesse liegenden Sachverhalte au f-
gegriffen. Die abschließende kommunalaufsichtliche Bewer tung liegt der Stadt Münster seit dem 
15.04.2013 vor. Nach Auswertung dieses Schreibens fand zwischen der Bezirksregierung Mün s-
ter und der Stadt Münster noch ein Abschlussgespräch auch im Hinblick darauf statt, welche 
Konsequenzen für die Zukunft gezogen werden können. 
 
Auch die Staatsanwaltschaft Münster ist durch Bürger auf den Sachverhalt hingewiesen worden. 
Die Staatsanwaltschaft Münster hat der Stadt unter dem 14.05.2013 mitgeteilt, dass das Ermit t-
lungsverfahren gegen alle Beschuldigten gem. § 170 Abs.  2 Strafprozessordnung (StPO) eing e-
stellt worden ist. 
 
Anfang 2012 beauftragten der Oberbürgermeister und der Rechnungsprüfungsausschuss das 
Amt für Wirtschaftlichkeitsprüfung und Revision (AWR) mit der Prüfung und Aufarbeitung des 
gesamten Sachverhalts. D ie Ergebnisse dieser Prüfung sind in dem „Bericht über die Prüfung 
des Projekts ‚gemeinsam bauen’ an der Straße Gievenbecker Reihe“ vom 15.05.2012 (Bericht 
Nr. 11/12) zusammengefasst. Der Rechnungsprüfungsausschuss hat den Bericht in seiner Si t-
zung am 05.06.2012 diskutiert und zustimmend zur Kenntnis genommen. 
 
Unter dem 07.03.2013 hat das AWR eine aktualisierte Einschätzung zum Prüfbericht Nr. 11/12 
nach Vorlage des 4. Wertgutachtens abgegeben, die die wesentlichen Aussagen des Berichts  
bestätigt. 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
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Auskunft erteilt: 
Frau Heuer 
Ruf: 
492-7012 
E-Mail: 
Heuer@stadt-muenster.de 
Datum: 
20.06.2013 
Öffentliche Berichtsvorlage

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Aufgrund von Nachbarklagen wurde die Rechtmäßigkeit der Baugenehmigungen für die Grun d-
stücke Gievenbecker Reihe 30 a, 30 b und 30 c und des positiven Bauvorbescheids für die 
Scheune verwaltungsgerichtlich überprüft. 
Das Verwaltungsgericht Münster hat mit (rechts kräftigen) Urteilen vom 20.11.2012 die Klagen 
gegen die Baugenehmigungen abgewiesen, damit ist die Rechtmäßigkeit der Baugenehmigu n-
gen bestandskräftig festgestellt. 
Ebenso hat das Verwaltungsgericht Münster mit Urteil vom 20.12.2012 die Klage gegen den p o-
sitiven Bauvorbescheid abgewiesen. Das Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrhein -
Westfalen hat über den Antrag auf Zulassung der Berufung noch nicht entschieden. 
 
Zudem wurden zu dem Grundstücksgeschäft im September 2011 zwei Beschwerden nach § 24 
GO NRW eingereicht, über die der Hauptausschuss in seiner Sitzung am 15.05.2013 entschi e-
den hat (nichtöffentliche Vorlagen V/0932/2012 und V/0933/2012). 
 
Ein Antrag auf Untersagung des Vollzugs des Grundstückskaufvertrages vom 18.07.2011 wurde 
vom Verwaltungsgericht Münster rechtskräftig mit Beschluss vom 30.09.2011 abgelehnt. 
 
Der Oberbürgermeister hatte am 20.08.2012 entschieden, dass der Dezernent des Oberbürge r-
meisters und das Justiziariat Verwaltungsführung in Rückkopplung zum Leiter des Amtes für 
Wirtschaftlichkeitsprüfung und Revision nach Abschluss des Verfahrens bei der Kommunalau f-
sicht unter Berücksichtigung der Hinweise und Empfehlungen des AWR -Berichtes und der Au s-
wertung der abschließenden Feststellungen der Kommunalaufsicht die Thematik aufbereiten und 
konkrete Vorschläge erarbeiten, wie in Zukunft vergleichbare Verfahren rechts- und verfahrenssi-
cher zu organisieren sind. Die Vorschläge sind Gegenstand dieser öffentlichen Vorlage. 
 
Aus den Hinweisen und Empfehlungen des AWR -Prüfberichtes vom 15.05.20 12 hatte die Ve r-
waltung bereits während der noch laufenden Verfahren ad hoc - Konsequenzen gezogen und die 
Abstimmung zwischen dem Amt für Immobilienmanagement und der städtischen Bewertungsstel-
le im Vermessungs - und Katasteramt durch einen vierzehntägigen  jour fixe verbessert. Auße r-
dem erfolgt eine verstärkte Einbindung des Gutachterausschusses. 
 
 
II. Keine personenbezogenen Konsequenzen 
 
Feststellungen hinsichtlich finanzieller oder anderer Unregelmäßigkeiten, die ggf. zu personal - 
oder dienstrechtlichen Konsequenzen führen müssten, hat die Prüfung des Sachverhaltes durch 
das AWR nicht ergeben (AWR-Bericht vom 15.05.2012 und aktualisierte Einschätzung des AWR 
vom 07.03.2013). 
 
Die Staatsanwaltschaft Münster hat das Ermittlungsverfahren gegen alle Beschuldi gten nach § 
170 Abs. 2 StPO eingestellt (vgl. auch Ziffer I.). 
 
 
III. Verfahrensbezogene Konsequenzen 
 
Gleichwohl zeigt das Verfahren im Rückblick aber folgende, auch bereits vom AWR in seinem 
Bericht vom 15.05.2012 benannten Schwachstellen, die Anlass für  die Vorschläge zur Optimi e-
rung künftiger vergleichbarer Verfahren sind: 
 
-  Projektorganisation 
-  Reaktion auf wesentliche Veränderungen der Ausgangssituation 
-  Verbesserung der Kommunikation zwischen Politik und Verwaltung

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Das AWR hatte in seinem Bericht vom 15.05.2012 als Erkenntnisse aus der Prüfung bereits kon-
krete Hinweise für ähnlich gelagerte künftige Projekte gegeben, die mit den folgenden Vorschl ä-
gen zur Projektorganisation unter Ziffer 1. im Wesentlichen aufgegriffen werden.  
 
Darüber hinaus hat die vom Oberbürgermeister eingerichtete Arbeitsgruppe die abschließende 
Stellungnahme der Kommunalaufsicht vom 15.04.2013 und das Zwischenergebnis der Komm u-
nalaufsicht vom 24.01.2012 ausgewertet. 
 
 
1. Vorschläge zur verwaltungsinternen Projektorganisation 
 
1.1 Je nach Größe bzw. Umfang des Projekts ist die Installierung einer verantwortlichen 
Projektorganisation zu prüfen. Umfangreiche und aufwändige Projekte machen eine 
besondere Projektorganisation zwingend erforderlich, um Verantwortlichkeiten zu 
bündeln und festzulegen, eine umfassende interne Abstimmung sowie einen einheitli-
chen Informationsstand der Beteiligten zu gewährleisten.  
  
1.2 Die Projektorganisation bzw. -abwicklung ist verwaltungsintern juristisch zu begleiten. 
 
1.3 Zur objektiven Wertermittlung eines Grundstücks ist eine Abstimmung mindestens mit 
der städtischen Bewertungsstelle vorzunehmen und zu dokumentieren oder der Gu t-
achterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Münster einzuschalten. Wenn 
von der Wertermittlung der städtischen Bewertu ngsstelle oder des Gutachterau s-
schusses abgewichen werden soll, ist diese Abweichung nachvollziehbar für den z u-
ständigen Entscheidungsträger zu begründen. 
 
1.4 Die Handlungsspielräume, insbesondere für Interessenten außerhalb der Verwaltung, 
während der Um setzung eines Projekts müssen eingeschränkt werden. Dadurch ist 
u. a. auszuschließen, dass die Vorbereitungen bzw. Einzelentscheidungen unter e i-
nem hohen Zeitdruck stehen. 
 
1.5 Die Projekte müssen einen Zwischenstopp bzw. ein Zwischenfazit ermöglichen, um 
erstens zu prüfen, ob Vorhaben und Ziele sowie finanzieller und personeller Einsatz 
noch im Einklang stehen bzw. wesentliche Veränderungen erkennbar sind, und zwe i-
tens hieraus ggf. Konsequenzen ziehen zu können. Mit der Definition von Meilenste i-
nen in der Projektorganisation sind Zwischenresümees vorzusehen, in die die z u-
ständigen Beigeordneten einzubinden sind. 
 
1.6 Sofern die für ein Projekt handlungsleitenden Gründe entscheidungserheblich sind, 
ist dies nachvollziehbar zu dokumentieren. 
 
1.7 Die vorgenan nten Vorschläge unter Zi. 1.1 bis 1.6 werden projektbezogen im Vo r-
hinein von den jeweiligen (Projekt-)Verantwortlichen konkretisiert. 
 
 
2. Vorschläge zur Verbesserung der Kommunikation zwischen Politik und Verwaltung 
 
 Der Ausschuss für Finanzen, Beteiligunge n und Liegenschaften hat am 02.02.2010 auf der 
Grundlage der nichtöffentlichen Beschlussvorlage V/0032/2010 die Ausschreibung des Projek-
tes zur Realisierung von Wohn - und Nutzungskonzepten durch zu gewinnende Baugruppen 
beschlossen. Die Eckpunkte – wie Zeitraum, Festkaufpreis und Bewertungskriterien sowie das 
Verfahren – wurden dabei seitens der Verwaltung in der Vorlage ausführlich dargestellt. 
 Nachdem während der Bewerbungsphase mehrere Interessenten den Wunsch nach Ankauf 
weiterer Grünflächen geäußert hatten, hat der Hauptausschuss auf der Grundlage der nichtöf-
fentlichen Beschlussvorlage V/0849/2010 nebst Anlagen am 08.12.2010 neben der Reservi e-
rung und späteren Vergabe des Grundstücks an die Baugruppe „Sprung über die Höfe“ der

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Verwaltung ausdrücklich die Ermächtigung erteilt, „unmittelbar an das Grundstück angrenze n-
de private Grünflächen, die Gegenstand der eingereichten Bauunterlagen sind, an die jeweil i-
ge, das Projekt realisierende Baugemeinschaft zu veräußern“. Eine Festlegung bezüglich der 
Größe oder des Preises der zusätzlichen Flächen enthielt der Beschluss nicht. 
 
 Bereits die Kommunalaufsicht hatte in ihrem Zwischenergebnis vom 24.01.2012 darauf 
hingewiesen, dass die „Bringschuld“ der Verwaltung  bei der Vorbereitung politischer B e-
schlüsse mit der „Holschuld“ der Rats- bzw. Ausschussmitglieder korrespondiert, umfassende-
re Informationen einholen zu können. 
  
 Um in diesem Sinne etwaigen Irritationen vorzubeugen, schlägt die Verwaltung zur Optimi e-
rung der Kommunikation zwischen Politik und Verwaltung bei vergleichbaren künftigen Projek-
ten vor: 
 
1. Es ist generell für eine frühzeitige, umfassende und fortlaufende Einbindung und U n-
terrichtung der zuständigen politischen Gremien Sorge zu tragen. Dies gilt insbeso n-
dere auch für den Fall, dass sich im Zug e einer Projektumsetzung neue Entwicklu n-
gen und Entscheidungen ergeben, durch die ggf. auch bislang festgelegte Wertgre n-
zen überschritten werden oder sich aus anderen Gründen wesentliche Veränderu n-
gen ergeben. Abhängig von Zuständigkeit bzw. Einzelfall erf olgt dies mit einer Vorl a-
ge an das entscheidungsbefugte Gremium oder durch mündlichen Bericht. 
 
2. Die Mitglieder der entscheidungsbefugten Gremien erhalten - wie üblich - mit den Be-
schlussvorlagen die entscheidungserheblichen Informationen. Dies schließt - neu - 
die Gutachten der städt. Bewertungsstelle oder des Gutachterausschusses zur We r-
termittlung als Anlage zur Vorlage mit ein. Über grundsätzlich im Rahmen des § 90 
GO NRW zulässige Differenzen zum Verkehrswert ist das entscheidungsbefugte 
Gremium frühzeitig zu informieren. Da das Informationsrecht allen entscheidungsb e-
fugten Gremienmitgliedern zusteht, sind die entscheidungsrelevanten Informationen 
allen Entscheidungsbefugten zur Verfügung zu stellen. 
 
 Es bietet sich an, dass zwischen Politik und Verw altung abgestimmt wird, welche I n-
formationen die Verwaltung den zuständigen Gremien standardmäßig zu Grun d-
stücksgeschäften in Vorlagen zur Verfügung stellt.  
 
3. Eine Änderung der Zuständigkeitsordnung ist nach Auffassung der Verwaltung nicht 
zwingend erfo rderlich. Die Zuständigkeitsordnung regelt die Beratungszuständigke i-
ten des AFBL für Liegenschaftsangelegenheiten in Zi. 2.1.3, die Entscheidungsz u-
ständigkeiten in Liegenschaftsangelegenheiten in Zi. 2.2.3. Mit diesen Regelungen in 
der Zuständigkeitsordnun g und den Regelungen in der Gemeindeordnung zu den 
Rechten und Pflichten von Verwaltung und Rats - bzw. Ausschussmitgliedern ist der 
rechtliche Rahmen ausreichend bestimmt. 
 
4. Anlässlich der Bildung von Ausschüssen nach den Kommunalwahlen 2014  könnte in 
die Überlegungen einbezogen werden, ob die Bildung eines eigenständigen Au s-
schusses (nur) für Liegenschaften zur Beratung und Entscheidung von Liege n-
schaftsangelegenheiten in diesem Kontext sinnvoll sein kann. 
 
 
IV.  Fazit 
 
Liegenschaftsangelegenheiten sind in ihrer verfahrensmäßigen Abwicklung und Komplexität zum 
Teil sehr unterschiedlich gelagert. Diese Vielschichtigkeit lässt es aus Sicht der Verwaltung ra t-
sam erscheinen, für künftige Verfahren keine punktgenauen, starren Vorgaben (z. B. über ko n-
krete Wertgrenzen oder ähnliches) zu setzen, sondern vielmehr über die unter den Ziffern III. 1 
und 2  aufgeführten Vorschläge einen Handlungsrahmen zu schaffen, der grundsätzliche Festl e-

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gungen für die Durchführung des liegenschaftlichen Verfahrens fixiert. Deren E inhaltung ist dann 
im ko nkreten Einzelfall in angemessener Weise von den jeweiligen (Projekt -)Verantwortlichen 
sicherzustellen.  
 
Der Oberbürgermeister wird die Vorschläge zur Projektorganisation nach Durchlauf der Bericht s-
vorlage umsetzen, um ggf. noch Hi nweise aus den Beratungen der beteiligten Ausschüsse pr ü-
fen und aufgreifen zu können. 
Zu den Anträgen der CDU - und GAL-Ratsfraktion und den darin aufgeworfenen rechtlichen Fr a-
gen sowie den Handlungskonsequenzen - auch im Lichte des § 90 Abs. 3 GO NRW - für etwaige 
weitere Projekte mit Baugruppen / Baugemeinschaften wird die Verwaltung nach Abschluss der 
Prüfung (auch zur Frage der etwaigen Nichtigkeit) und Gesprächen mit der Baugruppe eine g e-
sonderte Vorlage vorlegen. 
 
 
 
 
gez. 
Markus Lewe