Bebauungsplan Nr. 210, 1. Änderung - Beschluss über die Stellungnahmen - Satzungsbeschluss

Stadtplanung
Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für
 Anlage 3  
zur Vorlage Nr. V/0433/2010  
 
Textliche Festsetzungen / Seite 1 von 2 
Textliche Festsetzungen  
zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 210:  
Coermühle  
Textliche Festsetzungen gem. § 9 BBauG / BauGB  
1.  Auf den im Plan mit einem Pflanzgebot gemäß § 9 (1) 15 BBauG gekennzeichneten 
Flächen sind standortgerechte Gehölze wie Quercus pedunculata, Acer plantanoides, Acer 
campertre, Prunus avium, Prunus spinos a, Corylus avellana, Euonymus europaea, 
Ligustrum vulgare, Cornus sanguinea und Rosa canina anzupflanzen. Es sind mindestens 
7 Arten zu verwenden, wobei die Bäume und baumartigen Gehölze in die mittleren Reihen, 
die Sträucher an den Rändern zu pflanzen sind.  
2.  Vorhandene Lücken innerhalb der Flächen, auf denen der Baumbestand erhalten werden 
soll (gem. § 9 (1) Nr. 16 BBauG) sind mit den unter 1. aufgeführten Gehölzen zu schließen.  
3.  In den Baugebieten sind Einzelhandelsbetriebe und Einzelhandelsnutzungen – mit 
Ausnahme von Einzelhandel mit Kfz-, Kfz- Zubehör und Kfz-Anhängern – unzulässig 
(§ 1 (5) i.V.m. § 1 (9) BauNVO).  
Ausnahmsweise zulässig sind Einzelhandelsflächen von max. 250 m² Verkaufsfläche 
als untergeordneter Betriebsteil eines produzierenden, verarbeitenden oder 
handwerklich tätigen Gewerbe- oder Industriebetriebes, wenn die vertriebenen 
Waren in einem unmittelbaren räumlichen oder betrieblichen Zusammenhang mit der 
auf dem Baugrundstück ausgeübten Produktion oder Dienstleistung stehen (§ 1 (5) 
i.V.m. § 1 (9) BauNVO).  
Für den bestehenden Betrieb:  
Pinolino, Kindermöbel und Babyzubehör,  
Sprakeler Straße 397, 
Gemarkung St. Mauritz, Flur 11, Flurstück 390  
der nach diesen textlichen Festsetzungen unzulässig wäre, kann ausnahmsweise  
eine einmalige Erweiterung der genehmigten Verkaufsfläche um 10 %, höchstens 
jedoch um 100 m² zugelassen werden, wenn durch die Erweiterung keine negativen 
Auswirkungen im Sinne von § 11 (3) BauNVO zu erwarten sind.  
Änderungen (jedoch nicht Nutzungsänderungen) und Erneuerungen baulicher 
Anlagen sind allgemein zulässig (§ 1 (10) BauNVO).  
4.  Gem. § 16 (2) Satz 5 der BauNVO wird im GI- Gebiet die Traufenhöhe der Gebäude mit 8,0 
m, bezogen auf die Straßenkrone der angrenzenden Verkehrsflächen, als Höchstgrenze 
festgesetzt.  
5.  Die GE- und GI- Gebiete werden entsprechend den Planeintragungen nach § 1 (4) 
BauNVO gegliedert. Ausnahmen nach § 31 (1) BBauG für Betriebe der nächst höheren 
Abstandsklasse der Abstandsliste können im Einzelfall zugelassen werden.

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StadtentwicklungAmt für
 Bebauungsplan Nr. 210 – 1. Änderung 
Coermühle 
 
Textliche Festsetzungen / Seite 2 von 2 
Hinweise  
1.  Reine Ausstellungsflächen für die im Betrieb erzeugten Waren werden bei der 
Ermittlung der Verkaufsflächen nicht mit angerechnet.  
2.  Für die von der Lärmquelle B 219 (Sprakeler Straße) abgewandten Gebäudeseiten 
darf der „maßgebliche Außenlärmpegel“ ohne besonderen Nachweis bei offener 
Bebauung um 5 dB(A) und bei geschlossener Bebauung bzw. bei Innenhöfen um 10 
dB(A) gemindert werden.  
3.  Gemäß § 15 DSchG NW ist die Entdeckung eines Bodendenkmals unverzüglich der 
Stadt Münster (Tel. 0251/492-6143) oder dem Landschaftsverband Westfalen-Lippe, 
LWL – Archäologie für Westfalen, Münster (Tel. 0251/2105252) anzuzeigen. Die 
Fundstelle ist nach § 16 DSchG NW unverändert zu erhalten. Baumaßnahmen sind 
spätestens zwei Wochen vor Baubeginn anzuzeigen.

Altlasten-/ Verdachtsfläche Nr. 64B 
Altlasten-/ Verdachtsfläche Nr. 65 
Schädliche 
Bodenveränderung 
Nr. 10011 
Altlasten-/ Verdachtsfläche Nr. 64C 
BD 
Anlage 4 
zur Vorlage Nr. V/0433/2010 
1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 210 Stadtplanung 
Verkehrsplanung 
Stadtentwicklung Amt für 
Gewerbegebiet Coermühle - Planverkleinerung ST ADT M TÜNS ER

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Verkehrsplanung
StadtentwicklungAmt für
 Anlage 2 
zur Vorlage Nr. V/0433/2010 
 
Begründung / Seite 1 von 6 
Begründung  
 
zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 210:  
Coermühle  
Inhalt Seite 
1. Planungsanlass / Planungsgrundlagen .................................................................................................1 
2.  Geltungsbereich des Bebauungsplanes................................................................................................1 
3.  Planungsrechtliche Situation .................................................................................................................2 
3.1  Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan.............................................................................. 2 
3.2  Bestehendes Planungsrecht / Sonstige Satzungen, Verordnungen.......................................... 2 
4.  Räumliche und strukturelle Situation .....................................................................................................2 
5.  Planungsziele ........................................................................................................................................3 
6.  Inhalte des Bebauungsplanes ...............................................................................................................3 
6.1 Art der Nutzung............................................................................................................................... 3 
6.2  Verkehrsflächen / Erschließung .................................................................................................4 
6.3  Altlasten-/ Verdachtsflächen / Schädliche Bodenveränderungen.............................................. 4 
6.4  Immissionsschutz ....................................................................................................................... 5 
6.5  Denkmalschutz / Archäologie.....................................................................................................5  
7.  Auswirkungen auf die Umwelt / Umweltbericht .....................................................................................6 
8.  Flächenbilanz.........................................................................................................................................6 
9.  Realisierung der Planung / Durchführungsmaßnahmen .......................................................................6 
1. Planungsanlass / Planungsgrundlagen  
Mit dem Einzelhandelskonzept 2004 und seiner Fortschreibung 2008 hat die Stadt Münster 
Standortbereiche für die Einzelhandelsentwicklung – die zentralen Versorgungsbereiche – fest-
gelegt. Diese konzentrieren sich im Wesentlichen auf die Innenstadt und die Stadtteilzentren 
und sollen deren Versorgungsstrukturen stärken und auf Dauer sichern.  
Neben der Einzelhandelsentwicklung dient das Einzelhandelskonzept auch der Zielsetzung, 
vorhandene Gewerbeflächen für das produzierende Gewerbe und das Handwerk zu sichern. 
Bedingt durch höhere Grundstücks-, Miet- und Stellplatzkosten sowie städtebaulich-
gestalterische Anforderungen in zentralen Lagen haben sich Gewerbegebiete in der Vergan-
genheit teilweise vom Standort für produzierendes Gewerbe und Handwerk zu Einzelhandels-
agglomerationen bzw. Fachmarktstandorten gewandelt. Diese Entwicklung ging einher mit ei-
nem deutlichen Anstieg der Miet- und Grundstückspreise, die einer sukzessiven Verdrängung 
des Gewerbes Vorschub leistet bzw. die Ansiedlung von Gewerbe erschwert. Die Sicherung 
von Entwicklungspotenzialen für gewerblich produzierende Wirtschaftszweige ist insbesondere 
im Hinblick auf die erforderlichen Möglichkeiten zur Diversifikation der Wirtschaftsstruktur und 
eines breiten Arbeitsplatzangebotes unverzichtbar.  
Das Einzelhandelskonzept sieht für das Plangebiet keine Entwicklung zum Einzelhandelsstand-
ort vor. Anlass für die Planung ist insofern das Erfordernis, die derzeit weitreichenden planungs-
rechtlichen Möglichkeiten zur Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen deutlich restriktiver zu 
regeln, um die Sicherung der Gewerbeflächen künftig gewährleisten zu können.  
2. Geltungsbereich des Bebauungsplanes  
Die 1. Änderung des Bebauungsplanes umfasst den gesamten Geltungsbereich Nr. 210 in der 
Fassung  vom 11.01.1980.

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Coermühle 
 
Begründung / Seite 2 von 6 
3. Planungsrechtliche Situation 
3.1 Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan  
Der wirksame Flächennutzungsplan (FNP) der Stadt Münster stellt für den Geltungsbereich 
östlich der Sprakeler Straße (B 219) gewerbliche Bauflächen sowie im rückwärtigen Bereich 
Industrieflächen dar. Aufgrund geltend gemachter Anregungen wurden zwei kleinere Mischge-
bietsflächen in den Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplanes aufgenommen. We-
gen des geringen Umfanges dieser Flächen stimmen die Festsetzungen mit den Darstellungen 
des Flächennutzungsplanes weitgehend überein.  
Durch die Änderung der textlichen Festsetzungen werden die Darstellungen im Flächennut-
zungsplan nicht betroffen. Die festgesetzte Art der Nutzung in den Baugebieten bleibt unverän-
dert. Der Bebauungsplan gilt damit weiterhin gem. § 8 (2) BauGB als aus dem Flächennut-
zungsplan entwickelt.  
3.2 Bestehendes Planungsrecht / Sonstige Satzungen, Verordnungen  
Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 210 dient in erster Linie der Ausweisung eines stadtteil-
nahen Gewerbe- und Industriegebietes und zur planungsrechtlichen Sicherung der Erschlie-
ßung und baulichen Nutzung der Grundstücke im Bereich östlich der Sprakeler Straße sowie 
südlich der Straße Coermühle. Die Baugebiete werden lt. Abstandsliste vom 25.07.1974 und 
den Schutzabständen der unzulässigen Betriebe gem § 1 (4) BauNVO gegliedert. Rechtsgrund-
lage für den Bebauungsplan ist die BauNVO in der Fassung vom 26.11.1968. Demnach sind 
derzeit in den Gewerbegebieten Gewerbebetriebe aller Art mit Ausnahme von Einkaufszentren 
und Verbrauchermärkten im Sinne des § 11 (3) BauNVO zulässig. Lediglich der Lebensmittel-
einzelhandel wird durch textliche Festsetzungen ausgeschlossen. Ansonsten sind Einzelhan-
delsnutzungen generell uneingeschränkt zulässig, sofern sie keine negativen städtebaulichen 
Auswirkungen gem. § 11 (3) BauNVO erzeugen.  
Nur für das Industriegebiet wird eine Traufhöhe von 8.00 m, bezogen auf die Straßenkrone der 
angrenzenden Verkehrsflächen, festgesetzt.  
Die Erschließung erfolgt von der Sprakeler Straße über die Straße Coermühle und einer ca. 380 
m langen Stichstraße in südlicher Richtung.  
Das Gewerbegebiet grenzt sich nach Westen mit einem 5.00 m breiten und nach Osten zur 
freien Landschaft mit einem 7.00 m breiten Pflanzstreifen ab.  
4. Räumliche und strukturelle Situation 
Der Bereich des Bebauungsplanes Nr. 210 wird im Westen von der Sprakeler Straße (B 219) 
und im Süden von der Eisenbahnstrecke Münster Nevinghoff – Gronau begrenzt. Im Norden 
und Osten bilden landwirtschaftliche – bzw. Waldflächen die Grenzen. Das überwiegend ge-
werblich genutzte Plangebiet nördlich des ehemaligen Haltepunktes Kinderhaus hat noch einige 
Restgrundstücke, vor allem im südlichen Teilbereich. Neben Betonwerk, Autohaus, Fuhrunter-
nehmen, Stahlhandel, Maschinenfabrik, Lagerverkauf sowie typische Handwerksbetriebe.  
Folgende Betriebe mit genehmigten Einzelhandelsnutzungen befinden sich im Plangebiet:  
• Greiwing, Autohaus, Sprakeler Straße 357  
• Pinolino, Kindermöbel und Babyzubehör, Sprakeler Straße 397  
Darüber hinaus gibt es teilweise auch Mischnutzungen aus Gewerbe / Dienstleistung und Han-
del mit den im Betrieb erzeugten Waren.

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Begründung / Seite 3 von 6 
Im Nordwesten sind einige freistehende Wohnhäuser vorhanden, die aber eher dem Wohnquar-
tier an der Straße Am Knapp zugeordnet werden können. Eine Kinderbetreuung „Die Minis“ 
befindet sich nördlich der Straße Coermühle im Nordosten des Plangebietes. Im Süden, an der 
Bahnstrecke, ist ein Regenrückhaltebecken auf einem eingezäunten Grundstück eingerichtet.  
Von Nord nach Süd fällt das Gelände – wegen des früheren Sandabbaus – stark ab. Während 
die Sprakeler Straße vom Bahnübergang nach Norden hin stetig ansteigt, verbleibt das östlich 
gelegene Gewerbegebiet zunächst auf einem nahezu horizontalen Niveau, um dann auf den 
letzten ca. 40 m zur West / Ost verlaufenden Coermühle stark anzusteigen. Deutliche Gelände-
brüche gibt es demzufolge östlich der Sprakeler Straße als auch südlich der Coermühle.  
Außerhalb des Plangebietes sind landwirtschaftliche Flächen mit entsprechenden Hofanlagen 
sowie Waldflächen, Baumreihen und Hecken anzutreffen.  
5. Planungsziele  
Ziele der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 210 sind: 
• eine Anpassung der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes an die Ziele des Ein-
zelhandelskonzeptes der Stadt Münster. Diese sehen vor, die künftige Einzelhandelsent-
wicklung nur noch in definierten Standortbereichen, nach Standorttypen gegliedert, zuzu-
lassen. Für das Plangebiet schließt das Einzelhandelskonzept eine Entwicklung von Ein-
zelhandelsstandorten für die Zukunft aus. Deshalb sollen die Festsetzungen dahingehend 
geändert werden, dass Einzelhandelsnutzungen künftig generell unzulässig sind  
• die Sicherung von etablierten Gewerbestandorten für das produzierende Gewerbe und für 
das Handwerk.  
6. Inhalte des Bebauungsplanes  
6.1 Art der Nutzung  
Um die Ziele des Einzelhandelskonzeptes (zentrenorientierte Entwicklung des Einzelhandels 
und Sicherung von Gewerbeflächen) umzusetzen, wird die Ansiedlung von Einzelhandelsbe-
trieben und Einzelhandelsnutzungen künftig generell ausgeschlossen. Die textliche Festsetzung 
Nr. 3 wird entsprechend geändert. Der Ausschluss umfasst sowohl den zentrenorientierten als 
auch den nicht-zentrenorientierten Einzelhandel. Für beide Angebotsbereiche weist das Einzel-
handelskonzept ausreichende Entwicklungspotenziale an stadtstrukturverträglichen Standorten 
aus. Nahversorgungsangebote für die im Plangebiet Lebenden und Arbeitenden werden in den 
benachbarten Stadtteilzentren Kinderhaus und Sprakel bereitgestellt.  
Eine Ausnahme vom generellen Einzelhandelsausschluss bildet nur der Einzelhandel mit Kraft-
fahrzeugen, Kfz- Zubehör und Kfz- Anhängern. Er soll auch weiterhin – ausnahmsweise – zu-
lässig bleiben, da er nicht zum Einzelhandel im engeren Sinne (in Anlehnung an die einschlägi-
ge Fachdefinition, z. B. des Hauptverbandes des Deutschen Einzelhandels HDE) gehört, der 
durch die Steuerungsmechanismen des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts erfasst werden 
soll. Durch die regelmäßige Angliederung von Werkstätten liegt ein wesentlicher Schwerpunkt 
auf Reparatur- und Serviceleistungen. Diese gewerbliche Ausrichtung lässt es aufgrund der 
Immissionen oftmals nicht zu, Kfz-Betriebe in anderen Baugebieten anzusiedeln. Darüber hin-
aus weist der Verkauf von Kfz – gegenüber dem  Einzelhandel im engeren Sinne – Besonder-
heiten auf, da die Präsentation der Ware „Kfz“ oft mit einen enormen Flächenbedarf einhergeht 
und es sich um eine spezielle Form aperiodischer  Güter handelt, die vom einzelnen Käufer nur 
in großen Zeitabständen nachgefragt werden. Aufgrund der besonderen Rahmenbedingungen 
der Kfz- Branche im Sinne einer Atypik (Handel mit Werkstatt- und Serviceleistungen, Flächen-
bedarf) kommt eine Steuerung nach den Kriterien des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts 
nicht in Betracht.

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Begründung / Seite 4 von 6 
Gleichzeitig soll den bestehenden Betrieben die Möglichkeit  der Vermarktung ihrer eigenen 
Produkte in einem flächenmäßig deutlich untergeordneten Umfang von max. 250 m² Verkaufs-
fläche gegeben werden. Die wirtschaftliche Realität erfordert es häufig, dass Firmen ihre Pro-
dukte auf dem Betriebsgelände präsentieren und direkt vermarkten können. Die Größenbe-
grenzung macht deutlich, dass es sich bei der angegliederten Verkaufsfläche um eine dem Ge-
werbebetrieb deutlich untergeordnete Nebeneinrichtung handeln muss. Sie zielt insofern nicht 
auf die Beschreibung eines eigenständigen Betriebstypus.  
In den Textlichen Festsetzungen wird dieses durch die sog. Handwerkerklausel berücksichtigt: 
„Ausnahmsweise zulässig sind Einzelhandelsflächen von max. 250 m² Verkaufsfläche als un-
tergeordneter Betriebsteil eines Gewerbe- oder Industriebetriebes, wenn die vertriebenen Wa-
ren in einem räumlich funktionalen Zusammenhang mit der auf dem Baugrundstück ausgeübten 
Produktion oder Dienstleistungen stehen (§ 1 (5) i. V. m. § 1 (9) BauNVO).“  
Unter Berücksichtigung wirtschaftlicher Belange und zur Vermeidung unbeabsichtigter Härten 
werden den vorhandenen Betrieben die Einzelhandel betreiben, betriebsbezogen, geringfügige 
Entwicklungsspielräume am Standort zugestanden. Vor diesem Hintergrund bleiben auch Ände-
rungen und Erneuerungen baulicher Anlagen allgemein zulässig. Erweiterungen der vorhande-
nen und genehmigten Verkaufsflächen zur Betriebsoptimierung sind daher ausnahmsweise, 
einmalig bis zu 10 %, max. aber 100 m² zulässig.  
6.2 Verkehrsflächen / Erschließung  
Der Wendehammer am Ende der Straße Coermühle soll künftig auch durch Lastzüge benutzt 
werden können. Die derzeit festgesetzte Verkehrsfläche berücksichtigt lediglich einen Wende-
hammer mit 18,0 m Durchmesser, der für kleinere LKW und 2-achsige Müllfahrzeuge ausrei-
chend ist. Gemäß RASt 06 soll die Wendeanlage künftig einen Durchmesser von 25,0 m haben. 
Die öffentliche Verkehrsfläche wird entsprechend vergrößert.  
6.3 Altlasten-/ Verdachtsflächen / Schädliche Bodenveränderungen  
Im Plangebiet befinden sich zwei Altlasten-/ Verdachtsflächen sowie eine schädliche Bodenver-
änderung. 
Altlasten-/ Verdachtsfläche 64 B  
Es handelt sich um eine ehemalige Entsandungsfläche, die mit Boden, Bauschutt, Ziegelbruch 
und Schlacke verfüllt wurde. Untersuchungen zur Gefährdungsabschätzung liegen vor und zei-
gen Verunreinigungen des Bodens mit polycyclischen aromatischen Kohlenwasserstoffen.  
Aufgrund der gewerblichen Nutzung der Fläche in Verbindung mit den Untersuchungsergebnis-
sen sind für die im BBodSchG definierten Schutzgüter keine Gefährdungen zu befürchten.  
Bei Nutzungsänderungen sind ggf. weitere Maßnahmen erforderlich.  
Altlasten-/ Verdachtsfläche 65  
Es handelt sich um eine ehemalige Entsandungsfläche, die mit Boden, Bauschutt, Beton- und 
Ziegelbruch verfüllt wurde. Punktuell wurden Auffüllungen mit Farb- und Holzresten festgestellt. 
Die Untersuchungen zur Gefährdung zeigten Verunreinigungen des Bodens mit Schwermetal-
len, polycyclischen aromatischen Kohlenwasserstoffen und Mineralölkohlenwasserstoffen. In 
der Bodenluft wurden Kontaminationen mit Methan festgestellt.  
Im Bereich der Bodenluftverunreinigungen we rden jährliche Überwachungsmaßnahmen durch-
geführt.

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Begründung / Seite 5 von 6 
Aufgrund der gewerblichen Nutzungen der Fläche in Verbindung mit den Untersuchungsergeb-
nissen sind für die im BBodSchG definierten Schutzgüter keine Gefährdungen zu befürchten.  
Bei Nutzungsänderungen sind ggf. weitere Maßnahmen erforderlich.  
Altlast -/ Verdachtsfläche 64 C  
Es handelt sich um eine ehemalige Entsandungsfläche, die mit Boden und Bauschutt verfüllt 
wurde. Untersuchungen zur Gefährdungsabschätzung aus dem Jahr 1991 liegen vor und zeig-
ten Verunreinigungen der Bodenluft. Im Rahmen von Kontrollmessungen im Jahr 1997 konnten 
die Bodenluftverunreinigungen nicht mehr nachgewiesen werden. Aufgrund der Untersu-
chungsergebnisse geht von der Altablagerung keine Gefahr für die Schutzgüter aus.  
Bei Nutzungsänderungen sind ggf. weitere Maßnahmen erforderlich.  
Schädliche Bodenveränderungen 10011  
Im Planbereich befindet sich die im Verzeichnis für schädliche Bodenveränderungen geführte 
Fläche 10011. Hierbei handelt es sich um festgestellte Bodenkontamination auf dem Grund-
stück eines metallverarbeitenden Betriebes.  
Im Rahmen der bestehenden Nutzung sind keine weiteren Maßnahmen erforderlich.  
Da bei Baumaßnahmen im Bereich dieser Flächen Auflagen zu Bauvorhaben erforderlich wer-
den können, sind die Flächen im Planbereich gekennzeichnet.  
6.4 Immissionsschutz  
Der rechtskräftige Bebauungsplan Nr. 210 setzt Misch-, Gewerbe- und Industriegebiete fest. 
Entlang der Sprakeler Straße befinden sich mehrere Wohnhäuser.  
Aufgrund des hohen Verkehrsaufkommens auf der B 219 (Sprakeler Straße) werden die Orien-
tierungswerte der DIN 18005, Teil 1, sowohl für Gewerbe- als auch für Mischgebiete tags und 
nachts überschritten. Im Mischgebiet wird nachts der Sanierungswert von 60 dB(A) überschrit-
ten. Der Wert wurde der Lärmminderungsplanung entnommen.  
Die sich aus der Lärmvorbelastung ergebenden Lärmpegelbereiche IV–V sind im Planbereich 
eingetragen. In Ergänzung hierzu ist – für die von der maßgeblichen Lärmquelle abgewandten 
Gebäudeseiten – der maßgebliche Außenlärmpegel ohne besonderen Nachweis, bei offener 
Bebauung um 5 dB(A) und bei geschlossener Bebauung bzw. bei Innenhöfen um 10 dB(A) ge-
mindert worden.  
6.5 Denkmalschutz / Archäologie  
Im Plangebiet befindet sich ein Bodendenkmal gemäß § 2 Denkmalschutzgesetz Nordrhein-
Westfalen (DSchG NW). Es handelt sich um ein Brandgräberfeld der Bronze- und vorrömischen 
Eisenzeit, das unmittelbar an der Sprakeler Straße und der davon abzweigenden Coermühle 
liegt. Die Ausdehnung des Gräberfeldes, das vermutlich auch in der Römischen Kaiserzeit ge-
nutzt worden ist, ist unbekannt.  
Bodendenkmäler gemäß § 2 DSchG NW sind nach § 3 DSchG NW in die Denkmalliste einzu-
tragen. Mit der Eintragung in die Denkmalliste unterliegen sie den Bestimmungen des DSchG, 
insbesondere den §§ 9 und 12, die festlegen, dass jeder Eingriff in ein Bodendenkmal einer 
Erlaubnis der Unteren Denkmalbehörde bedarf.  
Bei Bodeneingriffen in einer über Jahrhunderte hinweg besiedelten Kulturlandschaft können 
außerhalb von Bodendenkmälern jederzeit archäologische Funde auftreten und Bodendenkmä-

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Coermühle 
 
Begründung / Seite 6 von 6 
ler entdeckt werden. Die Entdeckung von Bodendenkmälern ist unverzüglich der Stadt Münster 
/ Städtische Denkmalbehörde oder dem Landschaftsverband Westfalen-Lippe, LWL – Archäo-
logie für Westfalen, Münster anzuzeigen (§ 15 DSchG). Die Fundstelle ist unverändert zu erhal-
ten (§ 16 DSchG). Baumaßnahmen sind spätestens zwei Wochen vor Baubeginn anzuzeigen. 
Der Bebauungsplan enthält einen entsprechenden Hinweis.  
7. Auswirkungen auf die Umwelt / Umweltbericht  
Durch die Änderung des Bebauungsplanes werden die generellen, städtebaulichen Zielsetzun-
gen einer gewerblichen Nutzung nicht in Frage gestellt. Lediglich der Einzelhandel wird künftig 
ausgeschlossen.  
Gegenüber der bisherigen Rechtslage werden durch die Änderung des Bebauungsplanes keine 
zusätzlichen Eingriffe in Natur und Umwelt ermöglicht, erhebliche nachteilige Umweltauswir-
kungen sind nicht zu erwarten. Es sind somit keine Anhaltspunkte ersichtlich, dass die Belange 
des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesonde-
re der Schutzgüter des §1 (6) Nr. 7 Baugesetzbuch durch die Bebauungsplanänderung beein-
trächtigt werden. Von einem Umweltbericht wird entsprechend § 13 BauGB abgesehen.  
Weitere Einzelheiten sind aus der Planzeichnung ersichtlich.  
8. Flächenbilanz  
Plangebiet insgesamt 15,04 ha 100,00 %
Mischgebiet 0,57 ha 3,79 %
Gewerbegebiet 9,39 ha 62,43 %
Industriegebiet 3,23 ha 21,48 %
Straßenverkehrsflächen 1,85 ha 12,30 %
Tabelle 1: Flächenbilanz 
9. Realisierung der Planung / Durchführungsmaßnahmen  
Die Realisierung der Planung wird sich auf die persönlichen Lebensumstände der im bzw. am 
Plangebiet wohnenden und arbeitenden Menschen zwar auswirken, nachteilige Auswirkungen 
in wirtschaftlicher oder sozialer Hinsicht sind jedoch nicht ersichtlich. Ein Sozialplan ist nicht 
erforderlich. 
Diese Begründung dient gemäß § 9 (8) Baugesetzbuch als Anlage zu 
der durch den Rat der Stadt Münster am __________ als Satzung be-
schlossenen 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 210: Coermühle. 
Münster, den __________
 
 
 
Lewe 
Oberbürgermeister

V/0433/2010 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Erste Änderung des Bebauungsplanes Nr. 210 "Coermühle" 
1. Beschluss über die Stellungnahmen 
2. Satzungsbeschluss 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
29.06.2010 Bezirksvertretung Münster-Nord Anhörung 
30.06.2010 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Vorberatung 
07.07.2010 Hauptausschuss Vorberatung 
07.07.2010 Rat Entscheidung
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
1. Über die vorliegenden Stellungnahmen zum Entwurf der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 
210 „Coermühle“ wird wie folgt Beschluss gefasst: 
 
1.1 Der Entwurf der Bebauungsplanänderung wird wie folgt geändert: 
 
1.1.1 Die Baugrenze wird im Bereich des geplanten erweiterten Wendehammers auf den 
bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstand zurückgenommen und südlich des 
Wendehammers erweitert (Anlage 1, Punkt 7). 
 
1.2 Nach Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander 
wird den nachfolgenden Stellungnahmen zum Entwurf der 1. Änderung des Bebauungspla-
nes Nr. 210 nicht gefolgt: 
 
1.2.1 Den Stellungnahmen, im Plangebiet Einzelhandel nicht generell, sondern lediglich 
den zentrenrelevanten Einzelhandel auszuschließen (Anlage 1, Punkt 1). 
 
1.2.2 Den Stellungnahmen, wonach durch den Einzelhandelsausschluss das wirtschaftli-
che Wachstum und die Arbeitsplatzsicherheit der Betriebe, die selbsterzeugte Wa-
ren am Firmenstandort verkaufen, erheblich eingeschränkt würden und die Zu-
kunftsfähigkeit dieser Betriebe gefährdet sei (Anlage 1, Punkt 2). 
 
1.2.3 Der Stellungnahme, im Bebauungsplan auf die Festsetzung der maximalen Größe 
der ausnahmsweise zulässigen Verkaufsflächen zu verzichten und diese lediglich in 
der Begründung darzulegen (Anlage 1, Punkt 3). 
 
Vorlagen-Nr.: 
V/0433/2010 
Auskunft erteilt: 
Herr Kurz / Herr Husmann 
Ruf: 
492 61 40 / 492 61 94 
E-Mail: 
Husmann@stadt-muenster.de  
Datum: 
16.06.2010 
Öffentliche Beschlussvorlage

- 2 - 
V/0433/2010 
1.2.4 Den Stellungnahmen, die im Bebauungsplan gekennzeichneten Altlasten- / Ver-
dachtsflächen zu reduzieren (Anlage 1, Punkt 4). 
 
1.2.5 Der Stellungnahme, auf die Kennzeichnung des Bodendenkmals im Bebauungsplan 
zu verzichten (Anlage 1, Punkt 5). 
 
1.2.6 Der Stellungnahme, die geplante Erweiterung des Wendehammers auf die gegenü-
berliegende Seite zu verlegen (Anlage 1, Punkt 7). 
 
2. Der geänderte Entwurf der 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 210 „Coermühle“ wird ge-
mäß §§ 2 und 10 i. V. m. § 13 Baugesetzbuch (BauGB) und §§ 7 und 41 Gemeindeordnung 
(GO NRW) als Satzung beschlossen. 
 
Die Begründung zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 210 wird ebenfalls beschlossen. 
 
II. Kosten/Folgekosten 
Durch den vorstehenden Beschlussvorschlag entstehen keine zusätzlichen Kosten und keine wei-
teren Folgekosten. 
 
 
Begründung: 
Der Rat der Stadt Münster hat am 21.02.2007 die Änderung des Bebauungsplanes Nr. 210 be-
schlossen (Vorlage Nr. V/1024/2006). Nach der Beratung in den parlamentarischen Gremien (Vor-
lage Nr. V/0396/2009) hat der Entwurf der Bebauungsplanänderung vom 17.08. bis zum 
17.09.2009 öffentlich ausgelegen. Die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 210 erfolgte als ver-
einfachtes Verfahren gem. § 13 Baugesetzbuch. 
 
Zur Offenlegung wurden die in der Anlage 1 dargestellten Stellungnahmen vorgetragen, über die 
entsprechend den Beschlussvorschlägen 1.1.1 bis 1.2.5 Beschluss gefasst werden soll. 
 
Der Entwurf der Bebauungsplanänderung soll aufgrund des Beschlussvorschlages 1.1.1 geringfü-
gig geändert werden. Da sich diese Änderungen auf das Plangebiet und die Nachbarbereiche nicht 
auswirken ist eine erneute Offenlegung sowie ein erneute Beteiligung der Behörden und Träger 
öffentlicher Belange nicht erforderlich. Dem betroffenen Eigentümer wurde statt einer erneuten 
Offenlegung Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben. Der daraufhin erfolgten Stellungnahme 
konnte nicht gefolgt werden (Beschlussvorschlag 1.2.6, Anlage 1, Punkt 7).  
 
Eine weitere Beteiligung der Öffentlichkeit bzw. der Träger öffentlicher Belange ist nicht notwendig. 
Somit kann die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 210 gemäß Beschlussvorschlag 2 als Sat-
zung beschlossen werden. 
 
i. V. 
 
gez. 
 
Schultheiß 
Stadtdirektor 
 
Anlagen: 
1. Stellungnahmen 
2. Begründung 
3. Textliche Festsetzungen 
4. Geänderter Plan (Verkleinerung)

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Anlage 1 
zur Vorlage Nr. V/0433/210 
 
Stellungnahmen zur Offenlegung / Seite 1 von 7 
Bebauungsplan Nr. 210: „Coermühle“ 
Zur Offenlegung des Bebauungsplanentwurfes wurden die nachfolgenden Stellungnahmen 
vorgetragen:  
1. Mehrere Eingeber, die im Plangebiet Gewerbegrundstücke als Eigentümer oder Pächter 
nutzen, bzw. Grundstücke zu gewerblichen Zwecken verpachten, wenden sich gegen den 
geplanten generellen Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen. 
Der geplante generelle Ausschluss von Einzelhandelsnutzungen würde die Wirtschaftlichkeit 
der gewerblichen Objekte in Frage stellen, die Neuvermietung erschweren und das 
Leerstandsrisiko erhöhen. Dies führe zu Wertminderungen der Grundstücke und 
Einkommensverlusten, was geeignet sei, die wirtschaftliche Existenz der Eingeber zu 
gefährden. 
Im Vertrauen auf die Gültigkeit der Festsetzungen des Bebauungsplanes seien hohe 
Investitionen in den Gebäudebestand sowie für die Anlage eines Kundenparkplatzes getätigt 
worden, um marktgerecht auf wechselnde Kundennachfragen reagieren zu können. Bisher 
seien unter anderem Gewerberäume und -flächen  an Möbelhändler, Fenster- und 
Türenhandel und Baumaschinenhändler vermietet worden. 
Für eine wirtschaftliche Vermietung von Gewerberäumen sei man auf eine hohe 
Nutzungsflexibilität angewiesen, die das derzeit gültige Planungsrecht ermögliche. So seien 
Nutzungen wie der Handel mit Möbeln, Gartenartikeln, Sanitärbedarfen, Fußboden- und 
Wandbelägen, Malerbedarfen etc. möglich. 
Bisher seien die Grundstücke und Gewerbebauten nur an kleine und mittlere Betriebe 
veräußert bzw. verpachtet worden, die oft mit dem Endverbraucher handeln. 
Zusätzliche Betriebe aus den Bereichen Baustoffe, Innenausbau, Fliesen könnten Synergien 
zu den bestehenden Betrieben (Glas, Naturstein, Betonfertigteile) nutzen. Auch der Handel 
mit Baumaschinen und Baugeräten oder die Ansiedlung eines Landmaschinenhandels 
würden hierzu gut passen, ohne nachteilige Auswirkungen auf die Entwicklung der 
Stadtteilzentren zu haben. Wegen des angrenzenden landwirtschaftlichen Betriebes des 
Eingebers sei auch der Aufbau eines Landhandels oder eines Gartenmarktes mit 
Baumschule gerade im Hinblick auf künftige Umstrukturierungserfordernisse (Aufgabe der 
Milchwirtschaft) von besonderer Bedeutung für den Eingeber. 
Beim Elektrotechnikunternehmen würden neben dem Schalttafelbau auch viele Privatkunden 
im Bereich Elektromaschinen und Elektroinstallation bedient. Zum Erhalt der Arbeitsplätze 
könne es künftig erforderlich sein, den Einzelhandel z.B. mit Elektrowerkzeugen oder 
Haushaltsgeräten auszuweiten. Im Vertrauen auf den gültigen Bebauungsplan seien 3.000 
qm Fläche hinzugepachtet und eine multifunktionale Halle errichtet worden, um flexibel für 
weitere Marktentwicklungen zu sein. 
Die Eingeber regen daher an, lediglich den z entrenrelevanten Einzelhandel im Plangebiet 
auszuschließen. Handelsbetriebe deren Sortimente keine Konkurrenz zu den Anbietern in 
den Stadtteilzentren darstellen, könnten dann weiterhin im Plangebiet angesiedelt werden. 
Damit wären sowohl die Stadtteilzentren gestä rkt als auch die Entwicklungsmöglichkeiten 
des Plangebietes gesichert. 
Stellungnahme der Verwaltung:  
Die städtebauliche Zielsetzung für die geplante Bebauungsplanänderung besteht in der 
Steuerung des Einzelhandels entsprechend dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept der

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Bebauungsplan Nr. 210, 1. Änderung 
Coermühle 
 
Stellungnahmen zur Offenlegung / Seite 2 von 7 
Stadt Münster, das vom Rat 2004 beschlossen und 2008 aktualisiert worden ist. Zu den 
zentralen Zielen des Einzelhandelskonzeptes gehören die Sicherung und Entwicklung der 
Innenstadt, der Stadtbereichs- und Stadtteilzentren als Versorgungszentren und ihrer 
Identität stiftenden Funktion sowie die Sicherung von Gewerbeflächen für das produzierende 
Gewerbe. Insbesondere die Entwicklungstendenzen im Einzelhandel haben diesen 
Steuerungsbedarf ausgelöst. Aufgrund neuer Betreiberkonzepte mit deutlich gewachsenen 
Verkaufsflächenansprüchen und einer stärkeren Orientierung am motorisierten Kunden, 
sucht der Einzelhandel verstärkt großflächige Standorte außerhalb integrierter Ortslagen 
nach. Das führt einerseits zur Schwächung historischer Zentren und andererseits zu 
Verdrängungseffekten in den Gewerbegebieten in Folge höherer Miet- und 
Grundstückskosten die der zahlungskräftigere Einzelhandel zahlen kann. Beide 
Entwicklungen sind stadtstrukturell nicht wünschenswert. Deshalb sieht das Einzelhandels- 
und Zentrenkonzept sowohl Entwicklungsräume für den Einzelhandel – im Wesentlichen die 
Zentren – als auch Restriktionsräume für den Einzelhandel –  Gewerbegebiete und nicht 
integrierte Standorte – vor. 
Das Gewerbegebiet Coermühle gehört nicht zu den vom Einzelhandels- und Zentrenkonzept 
definierten Ansiedlungsräumen für den Einzelhandel. Mehrere städtebauliche 
Rahmenbedingungen des Gewerbegebietes stehen einer Einzelhandelsentwicklung, 
entsprechend den Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes, entgegen. Da ist zunächst die 
Lage außerhalb des Bebauungszusammenhanges des Stadtteils Kinderhaus, abgesetzt 
durch Bahntrasse und Grünzug. Das Gebiet wäre ein rein KFZ-orientierter 
Einzelhandelsstandort, dessen Erschließung von der Sprakeler Straße für eine 
kundenintensive Nutzung nicht ausreichend ist. Das Gewerbegebiet wird durch klassische 
produzierende industrielle und gewerbliche Nutzer geprägt. Einzelhandel, mit Ausnahme des 
KFZ-Handels und kleiner Angebotsflächen für eigene Produkte, wird dort nicht betrieben. 
Trotz der planungsrechtlichen Möglichkeiten hat sich das Gebiet in der Vergangenheit nicht 
zum Einzelhandelsstandort entwickelt. 
Das Interesse der Eingeber die Nutzungsmöglichkeiten im Gebiet offenzuhalten für 
strukturelle Veränderungen in der Zukunft ist verständlich. In der Abwägung dieser privaten 
Belange mit den öffentlichen Belangen, ist jedoch einer konsequenten Umsetzung der 
Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes und der Sicherung der vorhandenen 
Gewerbegebietsstruktur der Vorrang zu geben. Dies gilt auch für den in der Regel 
zentrenunschädlichen Einzelhandel mit nichtzentrenrelevanten Sortimenten, da auch mit ihm 
Verdrängungseffekte für die klassische gewerbliche Nutzung zu befürchten wären.  
Beschlussvorschlag:  
Den Stellungnahmen, im Plangebiet Einzelhandel nicht generell, sondern lediglich den 
zentrenrelevanten Einzelhandel auszuschließen, sollte nicht gefolgt werden 
(Beschlussvorschlag 1.2.1).  
2. Vom Tischlereibetreiber wird darauf verwiesen, dass es künftig nicht mehr möglich sein 
werde, die eigenen Produkte auszustellen und zu verkaufen. Die Möglichkeiten für 
wirtschaftliches Wachstum und Arbeitsplatzsicherheit zu sorgen würden damit erheblich 
eingeschränkt. 
Vom Betreiber des Marmor- und Natursteinunternehmens, das sowohl Grabsteine und 
Grablampen an Verbraucher verkauft, als auch die Ausstattung größerer Bauobjekte 
betreibt, wird ausgeführt, dass der geplante Ausschluss des Einzelhandels zu gravierenden 
Einschränkungen der bisherigen Geschäftstätigkeit führen werde. Die geplanten 
Investitionen in den Ausbau der Ausstellungsfläche und die Erweiterung des Sortiments um 
Fliesen seien damit gefährdet. Eine eigene Grabsteinabteilung sei gerade erst eingerichtet

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Coermühle 
 
Stellungnahmen zur Offenlegung / Seite 3 von 7 
worden, deren Betrieb künftig eingeschränkt bzw. unmöglich gemacht würde. Damit sei die 
Zukunftsfähigkeit des Betriebes gefährdet. 
Stellungnahme der Verwaltung:  
Um sowohl die Zielsetzungen des Einzelhandelskonzeptes umsetzen zu können als auch 
den betrieblichen Bedürfnissen Rechnung tragen zu können, sieht der Bebauungsplan 
differenzierte Regelungen vor. Mit dem generellen Einzelhandelsausschluss soll eine 
Umstrukturierung von einem Standort der Produktion zum Einzelhandelsstandort verhindert 
werden. 
Zur wirtschaftlichen Realität gehört es jedoch, dass Gewerbebetriebe – neben der Beratung 
der Kunden – auch ihre selbsterzeugten Waren am Firmenstandort verkaufen können. 
Diesen Anforderungen trägt der Bebauungsplan Rechnung, in dem für den sogenannten 
Handwerkerverkauf eine Ausnahme vom Einzelhandelsausschluss berücksichtigt wird. Auf 
max. 250 qm Verkaufsfläche ist der Verkauf an den Endverbraucher mit eigenen Produkten 
zum Mitnehmen möglich. Die Flächengröße liegt deutlich unterhalb der Verkaufsflächen von 
klassischen Fachmärkten mit ihrem breiten Warensortiment. Die Beschränkung der 
Verkaufsfläche ist insofern berechtigt, als es sich bei den hier vertriebenen Waren um 
Produkte aus eigener Produktion und dem dazu notwendigen Zubehör handeln muss. 
Mögliche Ausstellungsflächen bleiben von dieser Flächenbegrenzung unberührt, so dass den 
betrieblichen Erfordernissen angemessen Rechnung getragen wird. 
Beschlussvorschlag:  
Den Stellungnahmen, wonach durch den Einzelhandelsausschluss das wirtschaftliche 
Wachstum und die Arbeitsplatzsicherheit der Betriebe, die selbsterzeugte Waren am 
Firmenstandort verkaufen, erheblich eingeschränkt würden und die Zukunftsfähigkeit dieser 
Betriebe gefährdet sei, sollte nicht gefolgt werden (Beschlussvorschlag 1.2.2). 
3. Der Eingeber äußert Bedenken hinsichtlich der geplanten Regelung zum Verkauf der im 
Betrieb erzeugten Waren. Die textliche Festsetzung Nr. 3 erlaube hierfür eine Verkaufsfläche 
bis zu 250 qm. Der Bebauungsplanentwurf enthalte ferner den Hinweis, dass reine 
Ausstellungsflächen bei der Ermittlung der Verkaufsfläche für die im Betrieb erzeugten 
Waren nicht angerechnet werden.  
Angesichts der strengen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichtes scheine es noch 
nicht klar zu sein, ob für den sogenannten Handwerkerhandel eine bestimmte 
Verkaufsflächengröße festgesetzt werden könne. 
Es wird angeregt, für die Verkaufsflächegröße lediglich festzusetzen, dass sie auf einem 
untergeordneten Teil der Betriebsfläche stattfinden dürfe. Bis zu welcher Größe die 
Verkaufsfläche zugelassen werden soll, sollte dann in der Begründung zum Bebauungsplan 
dargelegt werden. Auch die Frage unter welchen Voraussetzungen  Ausstellungsflächen auf 
die Verkaufsflächen angerechnet werden sollen, sollte in der Begründung dargelegt werden.  
Bei einer Beibehaltung der geplanten Regelung sei zu klären, ob reine Ausstellungsflächen 
noch als solche zu werten seien, wenn auf untergeordneten Teilflächen Waren zur sofortigen 
Mitnahme ausliegen würden. Zur Klarstellung könnten Verkaufsgegenstände nur auf 
gesondert genehmigten Teilflächen geführt werden und die Restfläche könnte nicht als 
Verkaufsfläche sondern als Ausstellungsfläche gewertet werden. 
Hinsichtlich der „im Betrieb erzeugten Waren“ sollte klargestellt werden, dass damit auch 
zugekauftes Zubehör, wie etwa Türbeschläge,  für die im Betrieb angeboten Waren gemeint 
ist.

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Bebauungsplan Nr. 210, 1. Änderung 
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Stellungnahmen zur Offenlegung / Seite 4 von 7 
Stellungnahme der Verwaltung:  
Die Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfes sehen – trotz Ausschluss von 
Einzelhandelsnutzungen – die Möglichkeit vor, dass Betriebe ausnahmsweise ihre Produkte 
an ihrem Firmenstandort präsentieren und verkaufen können. Zur Abgrenzung dieser 
besonderen Vertriebsform von klassischen Einzelhandelsbetrieben nennt die textliche 
Festsetzung Nr. 3, Satz 2, folgende Voraussetzungen:  
- die Verkaufsfläche darf nur ein untergeordneter Betriebsteil sein und max. 250 qm 
betragen 
- es muss sich um einen produzierenden, verarbeitenden oder handwerklich tätigen Betrieb 
handeln 
- -der räumliche Zusammenhang zwischen Produktion und Verkauf muss bestehen, 
- -der betriebliche Zusammenhang zwischen hinzu gekauften Waren und eigenen 
Produkten muss bestehen 
- -die Produktion oder Dienstleistung muss auf dem eigenen Grundstück ausgeübt werden 
Mit dieser Regelung werden sowohl die betrieblichen Interessen (Verkauf der eigenen 
Produkte) als auch die stadtstrukturellen Ziele (Steuerung der Einzelhandelsentwicklung, 
Sicherung des Gewerbestandortes) berücksichtigt. Die Einzelhandelssteuerung wäre bei 
einer Aufgabe der Obergrenze von 250 qm VKF zugunsten der Forderung dass sich die 
Verkaufsfläche lediglich unterzuordnen hat, nur sehr begrenzt möglich. Untergeordnete 
Betriebsflächen für den Verkauf könnten bis zur Großflächigkeit (ca. 800 qm) reichen und 
damit Größe üblicher Fachmärkte haben. 
Die oben genannten Zulässigkeitsvoraussetzungen für die Verkaufsflächen berücksichtigen 
auch die Zubehörartikel. Die Forderung, da ss angebotenen Produkte in einem betrieblichen 
Zusammenhang zu den eigenen Produkten stehen müssen schließt das erforderliche 
Zubehör mit ein, dass der Vervollständigung der eigenen Produkte dient und z.B. aus dem 
Firmenprodukt „Türblatt“ erst das vom Kunden nachgefragte Produkt „Tür“ (inkl. Beschläge 
und Scharniere) macht. 
Neben der klassischen Verkaufsfläche benötigen die Gewerbebetriebe vor allem 
Ausstellungsflächen zur Präsentation ihrer Produkte. Sie dienen zur Kundenberatung und 
Gestaltung der Produkte nach den individuellen Wünschen der Kunden. Im 
Bebauungsplanentwurf wird deshalb daraufhin gewiesen, dass diese betrieblich notwendigen 
Ausstellungsflächen nicht wie Verkaufsflächen gewertet werden (Hinweis 1). In jüngerer Zeit 
werden allerdings auch Präsentationskonzepte von den Betrieben umgesetzt, die innerhalb 
der Ausstellungsflächen einzelne oder mehrere Verkaufsflächen mit Waren zur direkten 
Mitnahme durch den Kunden anbieten. In diesen Fällen ist nicht die gesamte vom Kunden 
zugängliche Fläche als Verkaufsfläche zu werten, sondern lediglich der Anteil der für den 
Verkauf an den Endverbraucher in Anspruch genommen wird. Das Kriterium „Verkauf an den 
Endverbraucher“ reicht zur Abgrenzung von Verkaufs- und Ausstellungsflächen aus. Weitere 
Bedingungen wie eine Vorabfestlegung von Verkaufsflächen in den Bauantragsplänen 
führen zu Umsetzungsproblemen, weil sie die Flexibilität der Gewerbetreibenden, ihre 
Ausstellung jederzeit nach neuen Konzepten neu zu ordnen, begrenzen und die 
bauordnungsrechtliche Überprüfung erschweren. 
Beschlussvorschlag:  
Der Stellungnahme, im Bebauungsplan auf die Festsetzung der maximalen Größe der 
ausnahmsweise zulässigen Verkaufsflächen zu verzichten und diese lediglich in der 
Begründung darzulegen, sollte nicht gefolgt werden (Beschlussvorschlag 1.2.3).

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Bebauungsplan Nr. 210, 1. Änderung 
Coermühle 
 
Stellungnahmen zur Offenlegung / Seite 5 von 7 
4. Von einer Eingeberin wird angeregt, die Kennzei chnung der Altlasten-/ Verdachtsflächen auf 
die aufgefüllten Bereiche der beiden ehemaligen Tiefentsandungsflächen südöstlich der 
Coermühle (Flurstücke 317 und 300 der Flur 11, Gemarkung St. Mauritz) und nördlich der 
Coermühle (Flurstücke 73 und 86 der Flur 50, Gemarkung St. Mauritz) zu begrenzen.  
Ein anderer Eingeber fordert ebenfalls die Begrenzung der Kennzeichnung der Altlasten-/ 
Verdachtsflächen auf die aufgefüllten Bereiche der ehemaligen Tiefentsandungsflächen. Die 
in seinem Eigentum befindlichen Flurstücke 32 4, 371 und 372 (Gemarkung St. Mauritz, Flur 
11) seien im Bebauungsplanentwurf als Altlasten-/ Verdachtsfläche gekennzeichnet, die 
Flächen seien jedoch nicht aufgefüllt worden, mithin ohne Fremdmaterialien. 
Stellungnahme der Verwaltung:  
Die Altlasten-/ Verdachtsflächen Nr. 64 B (nördlich der Coermühle) und 65 (südlich der 
Coermühle) wurden aufgrund einer historischen Betrachtung  (Akteneinsicht, 
Luftbildauswertung) in das Kataster aufgenommen. Bodenuntersuchungen zum Bereich 
nördlich der Coermühle aus den Jahren 1989 und 1999 belegen die Aussagen aus der 
historischen Recherche, dass der im Bebauungsplan gekennzeichnete Bereich mit Boden, 
Bauschutt, Ziegelbruch etc. verfüllt worden ist. 
Im Jahr 2003 wurden zuletzt altlastenspezifische Bodenuntersuchungen vorgenommen u. a. 
zur Eingrenzung der Ablagerungsfläche. Dabei wurden bis zu einer Tiefe von 6,20 m unter 
Gelände Ziegelbruch, Bauschutt und Schotter gefunden. Eine Flächenreduzierung der 
gekennzeichneten Altlasten-/ Verdachtsflächen kann aus rechtlichen Gründen nicht erfolgen. 
Im Altlastenkataster aufgenommene Flächen müssen dort verbleiben und dürfen nicht 
gelöscht werden. Der jeweilige Sachstand zu den Altlasten-/ Verdachtsflächen wird im 
Kataster vermerkt. Es besteht jederzeit die Möglichkeit, Auskunft über die durchgeführten 
Untersuchungen zu erhalten. 
Die Flurstücke 324 und 372 liegen nur teilweise im gekennzeichneten Bereich, das Flurstück  
371 ist nicht betroffen. 
Beschlussvorschlag:  
Den Stellungnahmen, die im Bebauungsplan gekennzeichneten Altlasten- / Verdachtsflächen 
zu reduzieren, sollte nicht gefolgt werden (Beschlussvorschlag 1.2.4). 
5. Die Kennzeichnung des Bodendenkmalbereiches im Eckbereich Coermühle / B 219 wird von 
einer Eingeberin in Frage gestellt. Hierzu lägen keine Informationen vor. Funde von Urnen, 
Grabbeigaben oder ähnlichem seien nicht gemacht worden. Allein die Möglichkeit von 
Funden rechtfertige keine Kennzeichnung der Fläche als Bodendenkmal. Sie regt daher an 
auf die Kennzeichnung im Bebauungsplan zu verzichten. 
Stellungnahme der Verwaltung:  
Beidseits der Sprakeler Straße befindet sich unmittelbar nördlich von Kinderhaus eine 
Geländekuppe, die früher den Namen „Mühlenberg“ trug. Dort befand sich nach Ausweis der 
Unterlagen der LWL-Archäologie ein bedeutender Siedlungs- und Bestattungsplatz 
vorgeschichtlicher Zeit, der im Zuge der Kiessandgewinnung im letzten Jahrhundert zerstört 
worden ist. Während des Kiesabbaus kamen zahlreiche Urnen eines vor allem in der 
jüngeren Bronze- und vorrömischen Eisenzeit (1.200 – 300 v. Chr.) belegten 
Brandgräberfeldes zutage. Die Urnenfunde aus den Jahren 1928/29 und 1948 bis 1952 
werden im Zentralmagazin der LWL-Archäologie für Westfalen aufbewahrt. In dem an der 
Sprakeler Straße gelegenen Waldstück befinden sich mit an Sicherheit grenzender 
Wahrscheinlichkeit noch Reste dieses Brandgräberfeldes, das zweifelsfrei bedeutend für die

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Bebauungsplan Nr. 210, 1. Änderung 
Coermühle 
 
Stellungnahmen zur Offenlegung / Seite 6 von 7 
Geschichte des Menschen in Westfalen ist und somit ein Bodendenkmal gemäß 
Denkmalschutzgesetz Nordrhein-Westfalen darstellt. Dieser Sachverhalt wurde dem 
Eingeber bereits schriftlich mitgeteilt. 
Gemäß Baugesetzbuch sollen Denkmäler nach Landesrecht nachrichtlich im Bebauungsplan 
übernommen werden, soweit sie zum Verständnis der Planung und zur Beurteilung von 
Baugesuchen notwendig oder zweckmäßig sind.  
Beschlussvorschlag:  
Der Stellungnahme, auf die Kennzeichnung des Bodendenkmals im Bebauungsplan zu 
verzichten sollte nicht gefolgt werden (Beschlussvorschlag 1.2.5). 
6. Der Hinweis im Bebauungsplan, wonach der maßgebliche Außenlärmpegel um 5 bzw. 10 
dB(A) gemindert werden kann, sei nicht zu verstehen. Was bedeutet er und welche 
rechtlichen Auswirkungen hat er? 
Stellungnahme der Verwaltung:  
Der Bebauungsplanentwurf enthält den Hinweis, dass für die Gebäudeseiten, die von der 
Lärmquelle B 219 (Sprakeler Straße) abgewandt sind, der maßgebliche Außenlärmpegel bei 
offener Bebauung um 5 dB(A) und bei geschlossener Bebauung um 10 dB(A) gemindert 
werden kann. Die maßgeblichen Außenlärmpegel gem. DIN 4109 dienen dazu, die 
Anforderungen an die Luftschalldämmung der Außenbauteile von Gebäuden zu definieren. 
Die Gebäudeseiten der Bebauung entlang der Sprakeler Straße sind unterschiedlich stark 
von den Verkehrslärmemissionen betroffen. Am stärksten betroffen sind die Gebäudeseiten 
parallel zur Sprakeler Straße. Für diese Gebäudefronten gelten die im 
Bebauungsplanentwurf festgesetzten Lärmpegelbereiche. Die rechtwinklig zur Sprakeler 
Straße stehenden Gebäudeseiten sind deutlich weniger von den Lärmemissionen betroffen. 
Der Hinweis macht klar, dass hier die Anforderungen an das Schalldämmmaß für die 
Außenwände geringer angesetzt werden können. 
Ein Beschluss erübrigt sich.  
7. Der Bebauungsplanentwurf sieht die Vergrößerung des Wendehammers am Ende der 
Coermühle vor. Ein Engeber erklärt, dass die erweiterte Verkehrsfläche die 
Bebauungsmöglichkeiten auf seinem Grundstück einschränke, da der Abstand zur 
Baugrenze weniger als 3,0 m betrage. Es wird angeregt, hier einen geringeren 
Grenzabstand für die Bebauung zuzulassen oder die Verkehrsfläche soweit zurück zu 
nehmen, dass der Abstand von 3,0 m eingehalten werden kann. 
Stellungnahme der Verwaltung:  
Dem Eingeber wurde eine geänderte Planung zur Verfügung gestellt, die zusätzliche 
überbaubare Flächen im Bereich des Wendehammers bereitstellt.  
Im Rahmen der Nachbeteiligung zu dieser Planung hat der Eingeber sich mit der 
Erweiterung der Straßenfläche für die Vergrößerung des Wendehammers einverstanden 
erklärt, wenn die dafür benötigte Fläche seitens der Stadt Münster zum Gewerbelandpreis 
erworben würde. Alternativ schlägt er die Erweiterung des Wendehammers zur 
gegenüberliegenden (West-) Seite vor. Dort sei die benötigte Fläche bereits teilweise im 
Eigentum der Stadt Münster. 
Die liegenschaftlichen Konditionen, zu denen ein Erwerb der benötigten Flächen erfolgen 
kann, sind nicht Gegenstand des Verfahrens zur Änderung des Bebauungsplanes. Die

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Bebauungsplan Nr. 210, 1. Änderung 
Coermühle 
 
Stellungnahmen zur Offenlegung / Seite 7 von 7 
Wendemöglichkeit ist bereits im rechtskräftigen Bebauungsplan zu Lasten des Eingebers 
abgesichert, der Eingeber verfügt über erhebliche Flächenanteile im Plangebiet und muss 
daher ein gesteigertes Interesse am verkehrlichen Funktionieren des Gewerbegebietes 
haben. Die geplante Erweiterung des Wendehammers entspricht den Mindestanforderungen 
für derartige Anlagen im Gewerbegebiet und ist von daher flächenmäßig nicht 
unverhältnismäßig. Die auf der Westseite der  Coermühle gelegene städtische Fläche ist mit 
Anlagen der Wasserversorgung bebaut und kann insofern nicht für andere Zwecke zur 
Verfügung gestellt werden.  
Beschlussvorschlag:  
Die Baugrenze wird im Bereich des geplanten erweiterten Wendehammers auf den 
bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstand zurückgenommen und südlich des 
Wendehammers erweitert (Beschlussvorschlag 1.1.1). 
Der Stellungnahme, die geplante Erweiterung des Wendehammers auf die 
gegenüberliegende Seite zu verlegen, sollte nicht gefolgt werden (Beschlussvorschlag 
1.2.6).