Städtische Erbbaurechte - Betriebswirtschaftliche und strategische Betrachtungen zu bestehenden Erbbaurechten / Verstärkte Ausweisung von Erbbaurechten als zentraler Baustein einer gemeinwohlorientierten Grundstücksvergabe

Anlage 5 zur Vorlage V/0656/2019 
 
 
Modellbeispiel für ein städtisches Grundstück in Rumphorst 
 
 
Grundlage der Überlegungen ist ein städtische Grundstück in Rumphorst, wo auf einem 
Mehrfamilienhausgrundstück 100 % öffentlich-geförderter Wohnraum (unterstellt wird   100 % 
Förderweg A, da hier die höchsten Förderquoten ermöglicht werden) errichtet werden soll.  
 
 Der unbelastete Bodenwert (BW) beträgt voraussichtlich ca. 850 € / qm (maximale 
Ausnutzbarkeit lt. Bebauungsplan).  
 Reduzierung des BW auf ca. 600 € / qm, sofern öffentlich geförderter Wohnraum mit 
25 Jahren Mietpreis- und Belegungsbindung errichtet wird. 
 Verlängerung der Mietpreis- und Belegungsbindung von 25 auf 40 Jahre führt zu einer 
Reduzierung des BW auf 0 € oder sogar einem negativem Betrag (mathematisch be-
trachtet müsste dann ein erheblicher Betrag an den Investor gezahlt werden).  
 
 Im Ergebnis ist eine Verlängerung der Mietpreis- und Belegungsbindung um weitere 15 
Jahre bei einem BW i.H.v. 850 € / qm wirtschaftlich kaum darstellbar, ohne dass die 
Stadt Münster eigene Fördermittel einbringen müsste. 
 
Nachfolgend wurden die Bodenwerte fiktiv gesenkt, um zu prüfen, ob und bis zu welchem Bo-
denwert eine Verlängerung der Bindungsdauer  theoretisch möglich wäre: 
1. Fiktiver unbelasteter Bodenwert 300 € / qm: 
 Öffentlich geförderter Wohnraum mit einer 25-jährigen Laufzeit  führt nicht zu einer 
Reduzierung des BW, da die Vorteile der Förderung höher ausfallen als die Nachteile 
durch die geringere Miete. 
 Verlängerung der Laufzeit von 25 auf 40 Jahre: Der BW beträgt 0 € oder fällt evtl. ne-
gativ aus (abhängig von den Erschließungskosten). 
 Der Vorteil durch die Förderung ist allerdings höher als der Nachteil durch die geringe-
re Miete, so dass dieser Betrag für die Verlängerung der Laufzeit eingesetzt werden 
könnte und ein Bodenwert von 212 € / qm mathematisch möglich wäre. 
 
2. Fiktiver unbelasteter Bodenwert 500 € / qm: 
 Keine Reduzierung des Bodenwertes durch die Errichtung öffentlich-geförderten 
Wohnraums. 
 Bei einer Verlängerung der Mietpreis- und Belegungsrechte von 25 auf 40 Jahre redu-
ziert sich der Bodenwert auf ca. 115 € / qm. 
 
Bei öffentlich-geförderten Wohnraum für den Förderweg B oder einer gemischten Förderquo-
te (70 % Förderweg A sowie 30 % Förderweg B) werden sich an den für den Förderweg A dar-
gestellten Bodenwerten voraussichtlich keine wesentlichen Änderungen ergeben, da zum einen 
die Mieten etwas höher liegen aber gleichzeitig die Förderbeträge sich deutlich reduzieren.  
Bei einer noch längeren Mietpreis- und Belegungsbindung, z.B. auf die gesamte Laufzeit des 
Erbbaurechtes von 60 Jahren, sind die wirtschaftlichen Auswirkungen bei jedem Bodenwert 
derart stark, dass diese für Investoren wirtschaftlich nicht tragfähig wären.

Anlage 4 zu der Vorlage V/0656/2019  
Beispiel der Stadt München 
 
Hinweise für die nachfolgenden Erläuterungen: Die Ausnutzbarkeit der Grundstücke ist in Mün-
chen i.d.R. höher und die Kaufpreise werden nach Bruttogeschossfläche und nicht nach Grund-
stücksquadratmetern berechnet. 
 
a. Eine Ausschreibung von Grundstücken für Genossenschaften verlief in Mitte 2018 ergebnis-
los. In dieser hatte die Stadt München einen größeren Anteil an frei finanzierten Wohnraum 
mit ausgeschrieben. Erst nachdem die Anteile zugunsten des preiswerten Wohnraums ge-
ändert wurden sowie der Kaufpreis für den freifinanzierten Wohnraum deutlich gesenkt wur-
de, war die Ausschreibung Ende 2018 erfolgreich.1  
  
b. Die Stadt München hatten im Juni 2019 weitere Grundstücke für Baugenossenschaften 
(e.G) mit folgenden Konditionen angeboten:  
 Wahlrecht (Kauf, Erbbaurecht) 
 Erbbaurecht, Laufzeit 80 Jahre, jährlich zu zahlende Erbbauzinsen i. H. v. 1,75 % 
oder alternativ ein kapitalisierter Erbbauzins i. H. v. ca. 70 % des Kaufpreises 
 Zeitraum der Mietpreis- und Belegungsbindung 40 oder 60 Jahre  
 gesenkte Kaufpreise / Verzinsungsgrundlagen für unterschiedliche Mietergruppen 
(stadtweit 300 € / qm für öffentlich geförderten Wohnraum und 600 € / qm bei einer 
Mietpreishöhe bis 12,50 € / qm, der Kaufpreis für frei finanzierten Wohnraum ist lage-
abhängig aber durch die geforderten Einschränkungen stark reduziert) 
 zusätzliche städtische Fördermittel zu Beginn der Errichtung und nach Ablauf der För-
derzeitraumes   
 Belastungen: Weiterveräußerungsverbot in dem Bindungszeitraum, Selbstnutzung und 
Bildung von Wohneigentum ausgeschlossen, etc.  
 
Die Stadt München setzt im Ergebnis zusätzliche städtische Fördermittel neben den För-
dermitteln für öffentlich-geförderten Wohnraum ein, um einen längeren Zeitraum der Mietpreis- 
und Belegungsbindung überhaupt erst zu ermöglichen und mindert die Werte je qm Brutto-
geschossfläche ganz erheblich. Die Gebäudeentschädigung bei Ablauf des Erbbaurechts be-
trägt 100% des Verkehrswertes. Die Grundstücke werden i.d.R. dennoch veräußert, obwohl 
der Erbbauzinssatz mit 1,75 % sehr niedrig ist und der kapitalisierte Erbbauzins / Einmalzah-
lung mit rund 70 % des Verkehrswertes eine gute Basis bietet.     
 
 
                                                1 vgl. auch Süddeutsche Zeitung vom 14.12.2018, URL: 
https://www.sueddeutsche.de/muenchen/neubaugebiet-in-freiham-genossenschaften-kaufen-sechs-
grundstuecke-1.4251908

Anlage 3 zu V/0656/2019Tangentenring einschließlich Stadthafen I und tlw. II

1
Welche Grundstücksnutzungen gibt es und wer kann diese erwerben:
Mischnutzungen(z. B. Wartburghauptschule)
Investoren
Konzernintern
soz. Infrastruktur(z.B. Kitas / Flüchtlingseinrichtungen), ggf. mit Wohnen
Investoren
Konzernintern
Gewerbliche Flächen (z. B. Discounter)
Investoren
Einfamilienhaus-grundstücke
Selbstnutzer
Mehrfamilien-hausgrundstücke / Mietreihenhäuser
Wohnbaugenossenschaften / Stiftungen, inklusive u. soziale Projekte, Miethäuser-syndikate, gemeinwohlorient. Organisationen
Konzernintern
Baugemeinschaften (WEG), InvestorenGrundstücksarten / BewerbergruppenAnlage 2 zur Vorlage V/0656/2019

2
Konditionen für Mehrfamilienhausgrundstücke-Geschosswohnungsbau und Mietreihenhäuser-
Varianten Verkauf oder Erbbaurecht -Jährliche Zinszahlung oder einmaliger Ablösebetrag-Laufzeit 60 Jahre
Mefas(öffentlich gefördert)
Baugenossenschaften, Stiftungen, Miethäusersyndikate, gemeinwohlorientierte Organisationen, etc.Wahlrecht: Verkauf (kein Weiterverkauf), Erbbaurecht / Erbbauzins i.H.v. 1,5 % jährlich vom Verkehrswert für die Mietbindungsdauer, danach 2,5 % oder  einm. Ablösebetrag / 80 % des Verkehrswertes
Investoren  Erbbaurecht / Erbbauzins i.H.v. 1,5 % vom Verkehrswert für die Mietbindungsdauer, danach 2,5 % jährlich 
KonzerninternKauf (kein Weiterverkauf) oder Erbbaurecht i.H.v. 1,5 % vom Verkehrswert für die Mietbindungsdauer, danach 2,5 % jährlich
Mefas(frei finanziert)
Für alle WahlrechtKauf oder Erbbaurecht -niedrigste Miete ausschlaggebend (bei Punktgleichheit oder gleicher Startmiethöhe geht dann Erbbaurecht vor)Erbbauzins i.H.v. 2,5 % jährlich zu zahlen
Mefas(anteilig öffentlich gefördert / frei finanziert) Konditionen analog zu öffentlich gefördert / Erbbauzins anteilig     1,5 % / 2,5 %
Mefasstrategisch bedeutsame Grundstücke=  als Erbbaurechtsgrundstück erhältlich
Baugenossenschaften, Stiftungen, Miethäusersyndikate, gemeinwohlorientierte Organisationen, etc.,Erbbauzins jährlich (anteilig) i.H.v 1,5 % oder 2,5 % oder einmaliger Ablösebetrag   i. H.v. 80 % des Verkehrswertes 
InvestorenErbbauzins jährlich (anteilig) i.H.v. 1,5 % oder 2,5 %
KonzerninternErbbauzins jährlich (anteilig) i.H.v. 1,5 % oder 2,5 %Anlage 2 zur Vorlage V/0656/2019

3
Konditionen für Einfamilienhausgrundstücke
Varianten Verkauf oder Erbbaurecht  75 Jahre /Jährliche Zinszahlung oder Ablösebetrag
Efas: strategisch nicht bedeutsam = Verkauf (überwiegende Anzahl der Efas)
Selbstnutzer: Verkauf erfolgt nach den geltenden Vergaberichtlinien
Efas: strategisch bedeutsam= i.d.R. Erbbaurecht (betrifft nur wenige Grundstücke)
Selbstnutzer: Wahlrecht = jährliche Erbbauzinsen i.H.v. 2,5 % vom Kaufpreis (KP) oder einmaliger Ablösebetrag (80 % des KP)
Efas: optionale Baufelder im Erbbaurecht, laufen dann alle zusammen aus = andere Nachfolgenutzung möglich
Selbstnutzer: Wahlrecht = jährliche Erbbauzinsen i.H.v. 2,5 % vom Kaufpreis (KP) oder einmaliger Ablösebetrag (80 % des KP)
Anlage 2 zur Vorlage V/0656/2019

4
Flächen für Infrastruktur, Gewerbe oder Mischnutzung
Erbbaurechte(Laufzeit zwischen 30 und 60 Jahren)
Mischnutzungen(z.B. Wartburghauptschule oder Ermlandweg)Laufzeit bis zu 60 Jahre
InvestorenErbbaurecht / jährlich zu zahlende Erbbauzinsen / 1,5 % oder 2,5 % für Wohnen (ggf. anteilig) /  Höhe für andere Nutzungen wird gutachterlich ermittelt / Grundlage der Verzinsung ist der Verkehrswert
KonzerninternKauf (kein Weiterverkauf möglich) oder Erbbaurecht / 1,5% oder 2,5 % für Wohnen / Höhe für andere Nutzungen wird gutachterlich ermittelt/ Grundlage der Verzinsung ist der Verkehrswert
Soz. Infrastruktur (z.B. Kitas, Flüchtlingseinrichtungen, evtl. zusammen mit Wohnen) Laufzeit bis zu 60 Jahre
Investoren Erbbaurecht / jährlich zu zahlende Erbbauzinsen / 1,5% oder 2,5 % für Wohnen / Höhe für andere Nutzungen wird gutachterlich ermittelt / Grundlage der Verzinsung ist der Verkehrswert
KonzerninternKauf (kein Weiterverkauf möglich) oder Erbbaurecht mit jährlich zu zahlenden Erbbauzinsen / 1,5 % oder 2,5 % für Wohnen / Höhe für andere Nutzung wird gutachterlich ermittelt / Grundlage  der Verzinsung ist der Verkehrswert
Gewerbliche Flächen(z.B. Discounter)Laufzeit 30 Jahre 
Investoren Kauf  (dann Vorkaufsrecht zugunsten der Stadt) oder Erbbaurecht, Erbbauzinsen i. H.v. 5 % jährlich 
Anlage 2 zur Vorlage V/0656/2019

V/0656/2019 
V/0656/2019 
 
 
Öffentliche Beschlussvorlage 
Betrifft 
 
Städtische Erbbaurechte - Betriebswirtschaftliche und strategische Betrachtungen zu 
bestehenden Erbbaurechten / Verstärkte Ausweisung von Erbbaurechten als zentraler Baustein 
einer gemeinwohlorientierten Grundstücksvergabe 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   25.09.2019 Ausschuss für Liegenschaften, Wirtschaft und strategisches Fl ä-
chenmanagement 
Vorberatung 
   09.10.2019 Haupt- und Finanzausschuss Vorberatung 
   09.10.2019 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
1. Der Rat beschließt , dass bereits bestehende Erbbaurechtsgrundstücke (Wohnbau- sowie 
Gewerbegrundstücke) aus wirtschaftlichen und strategischen Gründen grundsätzlich nicht 
mehr veräußert werden.  Ausnahmen von diesem Grundsatz bedürfen der Zustimmung des 
Rates der Stadt Münster. 
2. Der Rat beschließt, dass zukünftig bei der Vergabe von Grundstücken Erbbaurechte stärker 
berücksichtigt werden , um nachhaltigen und bezahlbaren Wohnraum langfristig sicherz u-
stellen und über ein (städtebauliches) Steuerungselement zu verfügen.  
3. Es wird zugestimmt, dass zukünftig 
a. neu zu vergebende Mehrfamilienhausgrundstücke (Geschosswohnungsbau sowie öf-
fentlich-geförderte Mietreihenhäuser)  für den (anteiligen) öffentlich-geförderten 
Wohnungsbau im Wege des Erbbaurechtes für eine Laufzeit von 60 Jahren vergeben 
werden.  
b. neu zu vergebende Mehrfamilienhausgrundstücke für den freifinanzierten Wohnungs-
bau veräußert oder alternativ im Wege des Erbbaurechtes für eine Laufzeit von 60 Jahren 
angeboten werden. Sofern bei einer Konzeptvergabe die Startmiete das ausschlaggebende 
Kriterium ist, erhält derjenige das Grundstück, der die geringste Startmiete bietet. Bei gle i-
cher Punktzahl bzw. gleicher Startmiete erhält der Bewerber vorrangig das Grundstück, der 
das Grundstück im Wege eines Erbbaurechtes erhalten möchte.   
c. neu zu vergebende Mehrfamilienhausgrundstücke (reine Wohngebäude ohne soziale Infra-
struktur) den Wohnbau-Genossenschaften (e.G.), inklusive n und sozial en Wohnpro-
jekten, Miethäusersyndikaten, Baugemeinschaften, die gemeinwohlorientiertes Woh-
nen ermöglichen, sowie Stiftungen und Organisationen, die auf preiswertes nachhal-
tiges Wohnen ausgerichtet sind, im Wege des Erbbaurechtes mit einer Laufzeit von 60 
Amt für 
Immobilienmanagement 
 
13.09.2019 
 
Ihr/e Ansprechpartner/in: 
Frau Wirtz 
Telefon: 492-2309 
Wirtz@stadt-muenster.de

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Jahren oder alternativ als Kaufgrundstück angeboten werden . Voraussetzung ist, dass sie 
den für das jeweilige Mehrfamilienhausgrundstück vo rgesehen Anteil öffentlich geförderten 
Wohnraum errichten.  Bei einem Kaufgrundstück wird zugunsten der Stadt Münster ein 
Rückgriffsrecht (Vorkaufs- oder Wiederkaufsrecht) vereinbart. 
d. neu zu vergebende Einfamilienhausgrundstücke  (Doppel-, Reihen - und Einfamilie n-
hausgrundstücke) überwiegend veräußert  werden. Sofern Grundstücke strategisch b e-
deutsam sind, werden diese im Wege eines Erbbaurechtes mit einer Laufzeit von 75 Ja h-
ren vergeben. Bei größeren Baugebieten besteht optional die Möglichkeit, zusammenhä n-
gende Baufelder für Erbbaurechte auszuweisen. Die jeweilige Ausweisung der Wohnba u-
flächen (Erbbaurecht / Kauf) erfolgt mit dem Verfahrensbeschluss. 
e. neu zu vergebende Grundstücke für gemeinnützige / soziale Zwecke oder Grundst ü-
cke für eine gemischte Nutzung (Kita / Wohnen)  zukünftig mit einer Laufzeit zwischen 
30 bis 60 Jahren im Wege des Erbbaurechtes vergeben werden. 
f. neu zu vergebende Gewerbeflächen entweder veräußert oder im Wege des Erbbaurec h-
tes vergeben werden. Die Entscheidun g wird im Einzelfall getroffen.  Bei einem Kaufgrund-
stück wird zugunsten der Stadt Münster ein Rückgriffsrecht (Vorkaufs - oder Wiederkaufs-
recht) vereinbart. 
g. neu zu vergebende Grundstücke an städtische Tochterunternehmen im Wege des Er b-
baurechtes oder als Kaufgrundstück angeboten werden.   
 
4. Es wird zugestimmt, dass die Höhe des jährlich zu zahlenden Erbbauzinses  ab dem 
01.10.2019 für neue Wohnbaugrundstücke statt bisher 4 % jährlich  2,5 %  beträgt. Die 
Grundlage der Verzinsung für Einfamilienhausgrundstücke ist der (analoge) Kaufpreis, der von 
einem Ersterwerber für ein Grundstück zu zahlen wäre, sofern es verkauft werden würde. Für 
Mehrfamilienhäuser ist der durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen 
oder den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Münster festzulegenden Ver-
kehrswert Grundlage der Verzinsung . Zu bereits laufenden Erbbaurechtsverfahren siehe Be-
schlusspunkt 11. 
 
5. Es wird zugestimmt, dass die Höhe der jährlich zu zahlenden Erbbauzinsen für Grundstü-
cke, die der sozialen Infrastruktur dienen  (z. B. Kita / Flüchtlingseinrichtung, ggf. mit z u-
sätzlichem Wohnraum) oder eine gemischte Nutzung vorsehen (z.B. Einzelhandel / Wohnen) 
durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachver ständigen oder den Gutachterau s-
schuss für Grundstückswerte in der Stadt Münster ermittelt wird. Für den Anteil der Wohnba u-
flächen wird der Zinssatz vorgegeben. Der festzulegende Verkehrswert dient als Grundlage 
der Verzinsung.   
 
6. Es wird zugestimmt, dass d ie Höhe des zu zahlenden Erbbauzinses für öffentlich -
geförderten Wohnraum für die Dauer der Mietpreis - und Belegungsbindung von 2,5 % auf 
1,5 % (schuldrechtlich) gesenkt wird. Grundlage der Verzinsung ist der durch einen öffentlich 
bestellten und vereidig ten Sachverständigen oder de n Gutachterausschuss für Grundstücks-
werte in der Stadt Münster festzulegenden Verkehrswert. 
 
7. Es wird zugestimmt, dass Erbbaurechtsnehmer von Einfamilienhausgrundstücken statt eine s 
jährlich zu zahlenden Erbbauzinses alternativ einen einmaligen Ablösebetrag in Höhe von 
80 % des festgesetzten Kaufpreises wählen können. 
 
8. Es wird zugestimmt, dass  
a. Wohnbau-Genossenschaften (e.G.),  
b. inklusive und soziale Wohnprojekte,  
c. Miethäusersyndikate 
d. Baugemeinschaften, die gemeinwohlorientiertes Wohnen ermöglichen sowie  
e. Stiftungen und Organisationen,  
die auf preiswertes nachhaltiges Wohnen ausgerichtet sind  und sofern sie den für das 
jeweilige Mehrfamilienhausgrundstück erforderlichen Anteil öffentlich geförderten Wohnraum

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errichten, statt eines jährlich zu zahlenden Erbbauzinses alternativ einen einmaligen Ablös e-
betrag in Höhe von 80 % des Verkehrswertes wählen können.  
 
9. Sofern gewerbliche Flächen durch die Stadt Münster  im Erbbaurecht zu vergeben sind, 
wird zugestimmt, dass ab dem 01.10.2019 di e Höhe des jährlich zu zahlenden Erbbauzi n-
ses 5 % beträgt.  
 
Eine Zusammenfassung der Neuausrichtung der Erbbaurechte ist Anlage 1 beigefügt. Eine 
Übersicht über die unterschiedlichen Grundstücksarten und Bewerbergruppen ist als An-
lage 2 beigefügt. 
 
10. Es wird zugestimmt, dass zukünftig die Höhe der  Entschädigung für Gebäude, die bei e i-
nem Heimfallrecht sowie nach Ablauf der Dauer des Erbbaurechtes zu zahlen ist, 75 % des 
Verkehrswertes, der durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder 
dem Gutachterausschuss in der Stadt Münster festgelegt wird, beträgt. Die v.g. Entschäd i-
gungshöhe gilt in erster Linie für Wohngebäude oder Gebäude mit einer gemischten Nutzung 
(Wohnen / Kita). In allen anderen Fällen ist in Abhängigkeit der Nutzung g gf. eine andere, 
niedrige Entschädigung möglich und vertraglich zu vereinbaren. 
 
11. Die hier beschlossenen Regelungen gelten für neue noch durchzuführende Vergabeverfahren, 
in denen bislang keine konkreten Verhandlungen , Regelungen oder Wertermittlungen sowie  
Verfahrens – oder Vermarktungsbeschlüsse unter Angabe eines Erbbauzinses erfolgt oder 
eingeholt worden sind.  
 
12. Die städtischen Töchterunternehmen (Wohn + Stadtbau GmbH, Wirtschaftsförderung Münster 
GmbH, KonVOY GmbH, WBI GmbH, Stadtwerke Münster GmbH) werden gebeten, sich 
ebenfalls mit dem Thema Erbbaurecht zu befassen und ihren jeweiigen Aufsichtsratsgremien 
bis zum Sommer 2020 Beschlussvorschläge vorzulegen. 
 
13. Die Verwaltung wird ermächtigt, die Vergaberichtlinien 1 für Einfamilienhäuser in Bezug 
auf Punkt V.  sowie für Mehrfamilienhausgrundstücke 2 in Bezug auf Punkt 5.2 der Anlage 
1 zum Thema Erbbaurechte nach Beschluss dieser Vorlage anzupassen. 
  
14. Es wird zugestimmt, dass mit Beschluss dieser Vorlage die Vorlage V/945/2001/E1 vom 
14.11.2001, - Optimierung des städtischen Immobilienportfolios - Verwendung freiwerdender 
städtischer Liegenschaften – in Teilen aufgehoben wird. 
 
15. Die nachfolgenden  Anregungen / Anträge an den Rat sind mit Beschluss dieser Vo rlage erle-
digt:  
 Gleichlautende Anregungen an den Rat Nr. ABV/0003/2017 „Vergabe eines Erbbaurechts 
vor Verkauf städtischer Grundstücke prüfen“ und ABV/0007/2018 „Vergabepraxis bei städ-
tischen Grundstücken“ der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen/GAL Münster de r BV Mitte 
sowie der BV West vom 28.11.2017 und 08.02.2018  
 Ratsantrag Nr. A -R/0028/2016 „Handlungsspielräume für zukünftige Generationen erha l-
ten!“ der Ratsgruppe Piraten / ÖDP vom 29.06.2016 
 Ratsantrag Nr. A -R/0024/2019 „Gemeinschaftsorientierte, genosse nschaftliche und inkl u-
sive Wohnprojekte fördern – Konzeptvergabe“ der CDU-Ratsfraktion sowie der Ratsfrakt i-
on Bündnis 90/ Die Grünen / GAL Münster in Bezug auf die Höhe der Erbbauzinsen  vom 
16.04.2019 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
                                                
1 vgl. öffentlich Vorlage (V/1051/2016) „Richtlinien für die Vergabe städt. Einfamilienhausgrundstücke zur Förd e-
rung der Eigentumsbildung“ 
2 Vgl. öffentliche Vorlage (V/0247/2015/2.Erg.) „ Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke - Mehrfa-
milienhäuser, Gemeinschaftswohnformen – nebst Anlage 1“

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V/0656/2019 
Zum gegenwärtigen Zeitpunkt entstehen keine Kosten, jedoch in zukünftigen Jahren Haushaltsbelas-
tungen infolge entfallender Erträge wegen der geringen Erbpachtzinsen . Inwieweit im Zuge der z u-
künftigen Verwaltung der Erbbaurechte Personalkosten im Laufe der nächsten Jahre entstehen  kön-
nen, kann zum jetzigen Zeitpunkt nicht ermittelt werden. Ggf. erforderliche Kosten werden zu den 
jeweils entsprechenden Zeitpunkten in gesonderten Vorlagen zur Entscheidung vorgelegt. Es können 
für künftige Wohnbaugebiete auch noch keine verbindlichen Aussagen getroffen werden, in welcher 
Größenordnung Erbbaurechtsgrundstücke vergeben werden. 
 
 
 Ausgangslage:  
Der Ausschuss für Liegenschaften, Wirtschaft und strategisches Flächenmanagement hat in den 
Sitzungen vom 02.11.2016 und 13.09.2017 jeweils die Entscheidung über einen Verkauf eines 
Erbbaurechtsgrundstücks zurück gestellt und die Verwaltung gebeten, zum einen die wirtschaftl i-
chen Aspekte und Auswirkungen auf den Haushalt bei der Veräußerung von Erbbaugrundstücken 
darzustellen und zum anderen die jährliche Anzahl der Verkaufsfälle mitzuteilen. Unter Berücksich-
tigung der Ergebnisse sollen ggf. Änderungsvorschläge zu dem derzeit gültigen Beschluss über 
den Verkauf von Erbbaurechten 3 sowie der Optimierung des städtischen Immobilienportfolios 4 un-
terbreitet werden.  
 
Daneben hat die Fraktion Bündnis 90/Die Grünen/GAL Münster der BV Mitte sowie der BV West 
mit gleichlautenden Anträgen vom 28.11.2017 und 08.02.2018 5 den Rat der Stadt Münster geb e-
ten, bei jeder Vergabe zu prüfen, ob ein Erbbaurecht nicht einem Verkauf vorzuziehen sei und eine 
Entscheidung für jeden Verkauf ausführlich zu begründen.  
 
Die Ratsgruppe Piraten / ÖDP hat ebenfalls einen Ratsantrag gestellt, dass Grundstücke und I m-
mobilien, die im Eigentum der Stadt Münster stehen, nicht mehr veräußert werden sollen.6 
 
Die CDU-Ratsfraktion sowie die Ratsfraktion Bündnis 90/ Die Grünen / GAL Münster haben einen 
Ratsantrag gestellt, dass gemeinschaftsorientierte, genossenschaftliche und inklusive Wohnprojek-
te u.a. durch die Vergabe von Erbbaurechtsgru ndstücken mit einem niedrigen Erbbauzins gefö r-
dert werden sollen.7  
 
Seit Ende 2016 hat die Verwaltung die Entscheidungen über den Verkauf von Erbbaurechtsgrun d-
stücken zurückgestellt, mittlerweile haben ca. 16 Erbbaurechtsnehmer (2 Anfragen für gewerbliche 
Grundstücke, ca. 14 Anfragen für Wohnbaugrundstücke) schriftlich einen Antrag auf Kauf ihres 
Grundstücks gestellt. Weitere Anfragen, die zahlenmäßig nicht erfasst wurden, erfolgten telef o-
nisch. Die Interessenten wurden darauf hingewiesen, dass die Stadt M ünster einen Grundsatzbe-
schluss vorbereitet, ob bestehende Erbbaurechtsgrundstücke zukünftig noch veräußert werden.  
 
Nachfolgend geht es im Beschlusspunkt zu 1. um die wirtschaftliche und strategische Betrachtung 
aus Sicht der Stadt Münster sowie der Erbb auberechtigten von bereits bestehenden Erbba u-
rechtsverträgen sowie dem Interesse der Erbbaurechtsnehmer an einem Erwerb des städtischen 
Erbbaurechtsgrundstücks. Die Beschlusspunkte zu 2. und 3. befassen sich mit den strategischen 
Überlegungen zu neu zu bes tellenden Erbbaurechten, die Beschlusspunkte zu 4. bis 10. mit den 
unterschiedlichen Zinssätzen und den Finanzierungs- und Konditionsmöglichkeiten.  
 
                                                
3 vgl. öffentl. Vorlage (V/0001/2015) „Verfahren beim Verkauf von Erbbaurechtsgrundstü cken in Wohnbaugebie-
ten“  
4 vgl. öffentl. Vorlage (V/0954/2001/E1) „Grundsatzbeschlusses zur Optimierung des städtischen Immobilie n-
portfolios“  
5 vgl. Anregungen an den Rat Nr. ABV/0003/2017 „Vergabe eines Erbbaurechts vor Verkauf städtischer Grun d-
stücke prüfen“ und ABV/0007/2018 „Vergabepraxis bei städtischen Grundstücken“ 
6 vgl. Ratsantrag Nr. A-R/0028/2016 „Handlungsspielräume für zukünftige Generationen erhalten!“  
7 vgl. Ratsantrag Nr. A-R/0024/2019 „Gemeinschaftsorientierte, genossenschaftliche und inklusive Wohnproje k-
te fördern – Konzeptvergabe“

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V/0656/2019 
Zu Beschlusspunkt 1: Wirtschaftliche und strategische Betrachtung von bereits bestehenden Erbba u-
rechten  
Allgemeines: 
Anzahl der bestehenden Erbbaurechtsverträge: Aktuell betreut das Amt für Immobilienmanag e-
ment rd. 353 Erbbaurechtsverträge. Die Erbbaurechte für Wohngrundstücke im Einfamilienhausbe-
reich verteilen sich stadtweit über sämtliche Baugebiete weiter hin mit einem Schwerpunkt im 
Wohngebiet „Mecklenbeck - Am Dill“. Erbbaurechte für Mehrfamilienhäuser sind nur in 3 Fällen 
vergeben worden.  
 
Bestehende Erbbaurechte: 
Anzahl insgesamt    353  
Diese teilen sich auf wie folgt:         
Erbbaurechte für Gewerbe        51    
Erbbaurechte für Sport        26 
Erbbaurechte zu Wohnzwecken   208  
Erbbaurechte von Stiftungen      57 
Erbbaurechte für soziale Zwecke     9 
Sonstige Erbbaurechte (z. B. Parkgaragen)    2 
 
Seit 2016 wurden 4 Erbbaurec hte an Sportflächen sowie ein Erbbaurecht an einer Gewerbefläche 
neu geschlossen oder verlängert. Ein bestehendes Erbbaurecht an einer Sportfläche wurde mit t-
lerweile aufgehoben.  
Erbbaurechte für Sportflächen sind nicht Gegenstand der nachfolgenden Vorlage , da bereits die 
Gewährung eines ermäßigten Erbbausportförderzinses mit der entsprechenden Bodenförderung 
durch jeweils gesonderte Vorlagen erfolgt.  Ebenso werden die Grundstücke der Stiftungen nicht 
weiter betrachtet, da die Stadt Münster diese im Auftrag der Stiftungen verwaltet.  
 
1.1 Betriebswirtschaftliche Betrachtung für bestehende städtische Erbbaurechte aus Sicht der 
Stadt Münster:  
Bilanzwerte / jährliche Einnahmen im Verwaltungshaushalt: Der Bilanzwert der bestehenden Er b-
baurechte beträgt in 2018 rd.  54,7 Mio. €, die jährlichen Erbbauzinseinnahmen zugunsten der 
Stadt rd. 2.880.610 €. Für das Jahr 2018 waren rund 3 Mio. € und für 2019 sind rund 3,2 Mio. € an 
Erbbauzinseinnahmen im Verwaltungshaushalt eingeplant.  
 
Personalkosten: Die Personalkosten setzten sich zum heutigen Zeitpunkt aus Vollzeitäquivalenten 
von zwei A 08 Stellen (20% und 30%) und einer A12 Stelle (15%) zusammen. Somit entstehen 
Personalkosten von rund 47.700 € pro Jahr. Aufgeteilt auf die jetzigen Erbbaurechte fallen Pers o-
nalkosten von ca. 150 € für die Verwaltung eines bestehenden Vertrages an (z. B. Prüfung der 
Einhaltung der Wertsicherungsklausel, Erbbauzinsanpassungen, Zustimmungserklärungen bei 
Verkauf und Wechsel der Erbbaurechtsnehmer, etc.).  
 
Höhe der Erbbauzinsen: Der Erbbauzi ns für bereits bestehende Erbbaurechte zu Wohnzwecken 
beträgt 4 % vom Grundstückswert, derjenige für Gewerbegrundstücke 6 %, sie unterliegen den 
Veränderungen des Verbraucherpreisindexes.  
 
Die Anzahl der bestehenden gewerblichen und sonstigen Erbbaurechte ist deutlich geringer als die 
Anzahl der Wohnerbbaurechte. Gleichwohl übersteigt die Höhe der daraus erzielten Einnahmen im 
Vergleich zu den Einnahmen aus den Wohnerbbaurechten weiterhin um ein Vielfaches. Das liegt 
in der Höhe des Erbbauzinses von 6 %, d er durchweg größeren Grundstücksgröße eines gewerb-
lichen Erbbaugrundstückes sowie einiger wertiger in der Innenstadt gelegener Grundstücke b e-
gründet. 
Sofern vorhandene Erbbaurechtsgrundstücke veräußert werden sollen, führt dies in dem Hau s-
haltsjahr in der Finanzrechnung zu einer einmaligen Liquiditätserhöhung. In der Ergebnisrechnung 
bedeutet dies: Ertrag = Verkaufspreis – Buchwert. Die Erbbaugrundstücke wurden für die Eröf f-
nungsbilanz einzeln nach den  Wertermittlungsrichtlinien 2002 vom  Bundesministerium  für Ver-
kehr, und  Wohnungswesen bewertet. Durch den Verkauf von Grundstücken wird gleichzeitig das

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Anlagevermögen der Stadt reduziert. Werden hingegen neue Erbbaurechte ausgegeben oder aus-
laufende Verträge verlängert, führt dieses aktuell zu einer kontinu ierliche Erhöhung (einschließlich 
der Indexanpassungen) der Erbbauzinsen, die über die gesamte Laufzeit einen höheren Ertrag 
erwirtschaften, als durch einen Verkauf.  
 
Risiken bei Erbbaurechten / Gebäudeentschädigungspflicht: Bei der Wirtschaftlichkeit ist  zu b e-
rücksichtigen, dass am Ende der Vertragslaufzeit  des Erbbaurechtes i.d.R. eine Gebäudeen t-
schädigung durch die Stadt Münster zu zahlen ist. Das gilt für den Fall, dass die Stadt Grundst ü-
cke mit aufstehenden Gebäuden aus strategischen Gründen zurücknimmt oder der Erbbauberech-
tigte keine Verlängerung seines Vertrages möchte. Über die Höhe möglicher Entschädigungen, die 
bei Vertragsablauf anfallen können, kann zum heutigen Zeitpunkt keine Angabe gemacht werden, 
sie wird im jeweiligen Einzelfall gutachterlich ermittelt.  
 
1.2 Wirtschaftliche Betrachtung für bestehende Erbbaurechtsgrundstücke aus Sicht des heutigen 
Erbbauberechtigten:  
Einfamilienhausgrundstücke: Für Erbbauberechtigte ist eine vollständige Finanzierung des Grun d-
stücks dank der aktuell guten Wir tschaftslage wieder tragbar, so dass verstärkt der Wunsch nach 
einem Ankauf des Erbbaurechtsgrundstücks geäußert wird.  Durch die Niedrigzinsphase ist der 
Kapitalzins deutlich geringer (30 -jährige Laufzeit mit einer ca. 1,5% bis 2 % -Verzinsung), als der 
vertraglich vereinbarte Erbbauzins i. H. v. 4 % jährlich. Bei einem Grundstückskauf ist eine Fina n-
zierung durch ein Kreditinstitut i. d. R. nach 30 -40 Jahren vollständig getilgt. Der Erbbaurecht s-
nehmer muss dagegen während der gesamten Laufzeit von 99 Jahre n weiterhin die jährlichen 
Erbbauzinsen zzgl. möglicher Zinssteigerungen bezahlen.  
Er trägt zudem das Risiko, dass es zum Ende der Vertragslaufzeit für ihn schwieriger wird, eine 
langfristige Finanzierung zur Sanierung des Gebäudes zu erhalten und ein Ver kauf des Erbba u-
rechtes ist wahrscheinlich nur zu schlechteren Konditionen möglich. In Abhängigkeit der persönl i-
chen Verhältnisse kann auch nicht ausgeschlossen werden, das Erbbaurechtsnehmer bei Eintritt in 
die Rentenphase durch die Zahlung der Erbbauzinse n stärker belastet werden, als derjenige, der 
sein Grundstück bis zu diesem Zeitpunkt vollständig finanziert und abgezahlt hat.  
 
Gewerbliche Grundstücke: Erbbauberechtigte von gewerblichen Flächen haben selten angefragt, 
ob sie die Grundstücke auch erwerben werden können. Hier ist davon auszugehen, dass Betriebe 
/ Firmen die jährlich zu zahlenden Erbbauzinsen im Rahmen eines Steuerabzugs berücksichtigen 
können. Grundlage für die Verzinsung ist zudem ein niedriger Bodenwert, der zwischen 60,00 bis 
80,00 € /  m² im Stadtbezirk Münster liegt. Der Bodenwert für gewerbliche Flächen hat sich in der 
Vergangenheit im Gegensatz zu Wohnbauflächen nur geringfügig erhöht. Gewerbliche Grundst ü-
cke werden zudem selten durch die Stadt Münster vergeben, da die Wirtschaftsför derung Münster 
GmbH vorrangig für gewerbliche Flächen zuständig ist.  
 
Neben der wirtschaftlichen Betrachtung ist zu prüfen, ob es sich bei den heutigen Erbbaurecht s-
grundstücken um Flächen handelt, die aus Sicht der Stadt Münster strategisch bedeutsam sind  
oder es noch werden können. 
 
1.3 Strategische Betrachtung für bestehende Erbbaurechtsgrundstücke / Einfamilienhäuser: 
Die unmittelbare Nähe zu sozialen Infrastruktureinrichtungen wie z.B. einer Kita oder einer Schule 
kann ein Hinweis auf eine strategische Bed eutung eines jeweiligen Grundstücks sein. Spätestens 
bei Auslaufen des Erbbaurechtes kann an diesen Stellen durch eine mögliche Arrondierung von 
Grundstücken eine Erweiterung oder Umnutzung der sozialen Infrastruktur oder anderer Strukt u-
ren ermöglicht werd en. In diesen Fällen, wo die Erbbauberechtigten ihr Wohnbaugrundstück e r-
werben wollen, ist daher ein Verkauf nicht nur aus wirtschaftlichen sondern auch aus strategischen 
Gründen abzulehnen.  
 
Gewerbliche Grundstücke: Die Laufzeiten für Erbbaurechte von ge werblichen Grundstücken sind 
i.d.R. deutlich kürzer, so dass vor Ablauf eines Vertrages (oder auch bei einem Antrag auf vorzeit i-
ge Verlängerung des Erbbaurechtes) immer geprüft werden sollte, ob das Grundstück aus strat e-

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gischen Gründen für eine andere Nach nutzung in Betracht kommt. Sofern das nicht der Fall sein 
sollte, kann eine Verlängerung des Erbbaurechtes erfolgen.  
 
Grundstücke in exponierten Lagen (innerhalb des 2. Tangentenringes einschließlich Stadthafen, 
siehe Anlage 3): Diese Flächen werden grund sätzlich als strategisch bedeutsam angesehen und 
sollen daher nicht veräußert werden (hierzu gehören z. B. Erbbaugrundstück „Ludgeristr a-
ße/Klemensstraße“). Weitere strategische Fläche außerhalb des Tangentenrings sollten ebenfalls 
nicht verkauft werden (z.B. Zoo Münster, Mühlenhof, etc.).   
 
Gesamtfazit: Durch die Niedrigzinsphase sind die jährlich zu zahlenden Erbbauzinsen einschlie ß-
lich der regelmäßigen Erhöhungen nicht mehr attraktiv für die Erbbaurechtsnehmer. Die finanzielle 
Belastung für ein Kaufgrund stück mit einem deutlich niedrigerem Kapitalzinssatz und einer kürz e-
ren Laufzeit fällt geringer aus. Bereits bestehende Erbbaurechte sind jedoch für die Stadt Münster 
angesichts der historisch niedrigen Zinsen grundsätzlich wirtschaftlich. Der überwiegende  Anteil 
der Einnahmen aus den Erbbauzinsen ergibt sich aus den gewerblichen Erbbaurechtsgrundst ü-
cken. Neben der Wirtschaftlichkeit ist die mögliche strategische Bedeutung der Erbbaurecht s-
grundstücke zu beachten. Die Stadt Münster wird mit Erhalt dieser Flä chen in die Lage versetzt, 
handlungs- und steuerungsfähig zu bleiben und städtebaulichen Einfluss nehmen zu können.  
 
Beschlussvorschlag zu 1: 
Die Verwaltung schlägt daher vor, dass bestehende Erbbaurechte grundsätzlich nicht mehr verä u-
ßert sondern nur noch verlängert werden können. Ausnahmen von diesem Grundsatz bedürfen e i-
ner Zustimmung des Rates der Stadt Münster. Sofern bei Ablauf eines Erbbaurechtes eine Verlän-
gerung aus Sicht der Stadt oder des Erbbauberechtigten nicht in Betracht kommt, ist ggf. eine  be-
reits vertraglich vereinbarte Gebäudeentschädigung an den Erbbaurechtsnehmer zu zahlen.    
 
Zu Beschlusspunkt 2:  
Stärkere Berücksichtigung des Erbbaurechtes bei der Vergabe von Grundstücken zur Sicherung 
eines nachhaltigen und bezahlbaren Wohnraums und als (städtebauliches) Steuerungselement    
Allgemeines:  
Bis vor einigen Jahren haben nur wenige Städte das Instrument des Erbbaurechts aktiv genutzt 
und neue Erbbaurechte eingeräumt. Dagegen sind Kirchen und Stiftungen durchgehend aktiv und 
vergeben Erbbaurechte. Im Rahmen des stark angespannten Wohnungsmarktes, der zunehme n-
den Bodenspekulation und der Tatsache, dass Flächen nicht beliebig vermehrbar sind, erfolgt mitt-
lerweile in vielen Städten ein Umdenken. Eine Steuerung durch die Kommunen und der Erhal t des 
Grundvermögens werden heute ausdrücklich als Beitrag zu einer nachhaltigen Bodenpolitik b e-
grüßt.  
Im Mai 2018 hat der Deutsche Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e. V. 
die Erarbeitung einer Expertise zu den wohnungspolitischen Poten zialen des Erbbaurechts beauf-
tragt und deren Ergebnisse am 02.04.2019 in Berlin vorgestellt.  Ein besonderer Fokus lag dabei 
auf den Handlungsmöglichkeiten öffentlicher Eigentümer im Hinblick auf die Sicherung und Scha f-
fung von bezahlbarem Wohnraum. Die Kernfrage, ob durch die Vergabe von Erbbaurechten ein 
Beitrag zum bezahlbaren Wohnraum geleistet werden kann, wurde bejaht. Voraussetzung ist, dass 
die Kommunen die Handlungsspielräume bei der Verzinsung sowie den Vertragskonstellationen 
nutzen und das Erbbaurecht im Vergleich mit einem Kaufgrundstück attraktiver gestalten.  
 
Aktueller Sachstand in anderen Kommunen:  
Insbesondere in größeren Städten gibt es mittlerweile erste Entscheidungen, dass städtische 
Grundstücke in der Regel nur noch oder überwiegend im  Wege des Erbbaurechtes vergeben wer-
den, hierzu zählen z. B. die Städte Hamburg, Frankfurt und München. Diese Städte verfügen in 
erster Linie über Flächen für den Geschosswohnungsbau  und weniger über Baugrundstücke für 
das klassische Einfamilienhaus. Die Stadt Freiburg veräußert zurzeit keine Grundstücke mehr und 
bereitet ebenfalls eine Vorlage zum Thema Erbbaurechte vor.   
Es gibt die unterschiedlichsten Gestaltungen von Erbbaurechten, was die Laufzeit, Zinssätze, etc., 
betrifft. In einigen Städten, wie z.  B. Stuttgart, Mannheim, Heidelberg, München, können Intere s-

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senten zwischen Kauf und Erbbaurecht wählen, was in der Folge dazu führt, dass sich in der akt u-
ellen Zinslage nahezu jeder Bewerber für einen Kauf entscheidet.  
 
Beschlussvorschlag: Die Verwaltung schlägt daher vor, dass zukünftig bei der Vergabe von städt i-
schen Grundstücken das Erbbaurecht stärker berücksichtigt wird. Durch die Vergabe von Erbba u-
rechten wird die Stadt Münster wieder in die Lage versetzt, aktiv und steuernd auf den Bodenmarkt 
und seine (städtebauliche) Entwicklung Einfluss nehmen zu können. Zudem kann das Erbbaurecht 
einen guten Beitrag zur Daseinsvorsorge und zur nachhaltigen Schaffung und Sicherung von b e-
zahlbarem Wohnraum leisten.  
 
Das weitere strategische Vorgehen für unterschi edliche Grundstücksarten und Bewerbergruppen 
wird nachfolgend in den Punkten 3.a. bis 3.f. dargestellt. In den Punkten 4 bis 10 werden die z u-
künftigen finanziellen Rahmenbedingungen erläutert.   
 
Zu Beschlusspunkt 3.a.: Neu zu vergebende Mehrfamilienhausgr undstücke für den öffentlich -
geförderten Wohnungsbau (Geschosswohnungsbau und Mietreihenhäuser) 
Aktuelle Situation: Für öffentlich -geförderten Wohnraum werden Mittel des Landes Nordrhein -
Westfalen (Land NRW) gewährt, die Laufzeit der Förderung beträgt zurzeit maximal 25 Jahre. Mit 
dieser Förderung soll der Nachteil, dass der Investor / Eigentümer zum einen nicht die volle Mie t-
höhe erzielen kann und daneben die Kommune Belegungsrechte hat, ausgeglichen werden. Nach 
Auslaufen der Mietpreisbindung und Belegungsrechte kann der Investor / Eigentümer die Miethöhe 
und die Vergabe der Wohnungen weitgehend eigenständig steuern, insbesondere bei Neuvermi e-
tungen ist dann von einer deutlichen Preissteigerung auszugehen. Aktuell bedeutet dies, dass 
nach Ablauf des Förder zeitraumes Wohnraum aus der Förderung entfällt und an anderer Stelle 
neuer öffentlich-geförderter Wohnraum errichtet werden muss. 8 Insofern wäre eine Verlängerung 
der Mietpreis- sowie Belegungsbindung daher wünschenswert.  
 
Entscheidung des BGH bezüglich e iner verlängerten Bindungsfrist in Bezug auf die Belegungs-
rechte: Der Möglichkeit, über die Laufzeit der öffentlich -geförderten Mittel hinaus, preiswerten 
Wohnraum sowie insbesondere Belegungsrechte zugunsten der Kommune  langfristig zu erhalten, 
sind durch eine aktuelle Entscheidung des Bundesgerichtshof (BGH) aus Februar 2019 - Klage ei-
ner Wohnungsgenossenschaft gegen eine Kommune - enge rechtliche Grenzen gesetzt worden. 
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass aus Sicht des BGH die Bindungsdauer für  Bele-
gungsrechte für den Zeitraum einer Förderung besteht, aber nicht unendlich bzw. unbefristet da r-
über hinaus. Auch der Verkauf eines Grundstücks zu vergünstigten Konditionen wird nicht als 
Möglichkeit für eine langfristige Bindung (über den Förderzeitra um hinausgehend) als zulässig e r-
achtet, da die mit der Subvention verbundenen Vorteile aufgebraucht werden. Als Anhaltspunkt gilt 
auch hier der Zeitraum einer Förderung. Vielmehr empfiehlt der BGH ausdrücklich, …“dass sich 
dauerhafte Beschränkungen für private Investoren nur dann erreichen lassen, wenn der öffentliche 
Zweck nicht mit dem Instrument des Grundstücksverkaufs, sondern mit dem dazu bestimmten I n-
strument der Ausgabe eines Erbbaurechts verfolgt wird.“9  
 
Eine längere Mietpreisbindung kann zudem da zu beitragen, dass die Miethöhe bis zum Ende der 
Laufzeit eines Erbbaurechtes nicht so stark steigen kann. Im Ergebnis ist eine längerfristige Bi n-
dung, die in einem Erbbaurechtsvertrag schuldrechtlich vereinbart werden könnte, z.B. für 40 Ja h-
re (Laufzeit d es Erbbaurechtes 60 Jahre) oder sogar darüber hinaus, aus Sicht der Verwaltung 
wünschenswert. In diesem Kontext sind jedoch die wirtschaftlichen Auswirkungen zu prüfen.  
 
Vorgehen in anderen Städten:  Eine Verlängerung der Mietpreis- und Belegungsrechte wird in vie-
len Städten bislang kaum betrachtet. Bekannt ist die Stadt München, die über die ersten Erfahru n-
gen verfügt (siehe Anlage 4). 
 
                                                
8 Der Bestand beträgt mit Ablauf des 31.12.2018 insgesamt 8.135 öffentlich geförderte Wohnungen.  
9 Urteil des BGH vom 08.02.2019, V ZR 176/17

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Im Vergleich zu der Stadt München wird in Münster auf städtischen Grundstücken ein höherer A n-
teil an öffentlich-geförderten Wohnraum ausgeschrieben, für den das Land NRW aktuell sehr gute 
Fördermittel gewährt. Bei einem Verkauf von  Grundstücken und bei Grundstücken im Wege eines 
Erbbaurechtes (siehe auch zu Beschlusspunkt 3.a.) waren die Erwerber bislang  immer bereit, die-
se Anteile umzusetzen. Die Stadt Münster verliert jedoch mit der Veräußerung der Flächen den 
Einfluss auf Miethöhe und Belegungsrechte nach Ablauf des regulären Förderzeitraumes. Die 
Möglichkeit der verlängerten Einflussnahme besteht aus Sicht des BGH nur durch die Vergabe ei-
nes Erbbaurechtes. 
 
Wirtschaftlichkeit bei einer verlängerten Mietpreis - und Belegungsbindung: Eine Verlängerung der 
Belegungsrechte wird von vielen Investoren oder Eigentümern kritisch betrachtet, obwohl die Stadt 
Münster bei der Ausübung der Belegungsrechte den Vermietern mehrere mögliche Mieter benennt 
und eine Wahlmöglichkeit einräumt. Das wesentliche Ziel ist, möglichst langfristig auf die Miethöhe 
Einfluss zu nehmen und damit einen Beitrag zu nachhaltigem und beza hlbarem Wohnen zu lei s-
ten. Zu klären ist, bis zu welcher voraussichtlichen Bodenwerthöhe öffentlich -geförderter Wohn-
raum wirtschaftlich noch vertretbar ist und ob und ggf. in welchem zeitlichen Umfang eine (schul d-
rechtliche) Verlängerung der Bindungen über  den eigentlichen Förderzeitraum des Landes NRW 
hinaus ohne zusätzliche und ergänzende Fördermittel durch die Stadt Münster möglich wäre. Di e-
se Grenze kann nur ungefähr festgestellt werden, da fast alle Parameter flexibel sind, die sich auf 
das jeweilige G rundstück beziehen (Ausnutzbarkeit, Anteil / Zusammensetzung des öffentlich g e-
förderten Wohnraums, Bodenwert, Zinssätze, Laufzeiten, Renditeerwartungen, etc.). Marginale 
Änderungen können erhebliche Auswirkungen haben. Eine Modellberechnung für ein städtis ches 
Grundstück mit unterschiedlichen Bodenwerten ist als Anlage 5 beigefügt.   
  
In der aktuellen Marktsituation erscheint es vertretbar, in den Fällen, wo der unbelastete Bode n-
wert nicht mehr als 500 € / qm beträgt, zunächst eine 25-jährige Belegungsbindung und eine 40 -
jährige Mietpreisbindung im Wege des Erbbaurechtes und ohne zusätzliche städtische Förderung 
auszuschreiben. Auf eine Ausdehnung der Belegungsbindung auf 40 Jahre wird verzichtet, weil 
unterstellt wird, dass die Eigentümer eher  bereit sind, eine langfristige Mietpreisbindung mitzutr a-
gen als eine Verlängerung der Belegungsrechte.  
Sofern eine Ausschreibung mit einer verlängerten Mietpreisbindung von 25 auf 40 Jahre (schul d-
rechtlich) nicht erfolgreich verläuft, ist eine erneute Au sschreibung mit dem regulären Förderzei t-
raum von maximal 25 Jahren durchzuführen oder analog der Grundstückskaufpreis zu senken. 
Grundlage der Verkehrswertermittlung ist eine 25-jährige Mietpreis- und Belegungsbindung. 
 
Bei einer noch längeren Mietpreis- und Belegungsbindung, z.B. auf die gesamte Laufzeit des Er b-
baurechtes von 60 Jahren, sind die wirtschaftlichen Auswirkungen bei j edem Bodenwert derart 
stark, dass diese für Investoren wirtschaftlich nicht tragfähig oder erhebliche Zuschüsse durch die 
Stadt Münster erforderlich wären.   
 
In den kommenden Jahren entstehen viele städtische Wohnbaugebiete mit einer Vielzahl von 
Grundstücken / Wohneinheiten.10 Bis auf den Bereich Rumphorst sowie die in der Planung befin d-
lichen Baugebiete Mauritz Ost -Maikotten und Sentrup-Schmeddingstraße weisen alle anderen 
Baugebiete zurzeit Bodenrichtwerte (BRW Stand 2019) von unter 500 € / qm aus. Im Ergebnis wird 
daher auf städtischen Grundstücken mehrheitlich eine Verlängerung der Mietpreisbindung von 25 
auf 40 Jahre vertretbar sein.   
 
Fazit: Die Verwaltung schlägt daher einen Erprobungszeitraum von zunächst 5 Jahren vor, indem 
Grundstücke für den öffentlich-geförderten Wohnraum (Förderweg A und B) an klassische Investo-
ren nur noch im Wege des Erbbaurechtes mit einer Laufzeit von 60 Jahren und einer 25 -jährigen 
Belegungs- und einer 40 -jährigen Mietpreisbindung vergeben werden, sofern der unbelastete Bo-
denwert 500 € / qm nicht übersteigt.  
                                                
10 vgl. öffentl. Vorlage V/0224/2019 „Intensivierung der Baulandentwicklung / Fortschreibung des Baulandpr o-
gramms 2019 – 2025 / 2030

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Beträgt der unbelastete Bodenwert mehr als 500 € / qm, wird der maximal mögliche Zeitraum von 
25 Jahren für die Mietpreis - und Belegungsrechte entsprechend den geltenden Fördermitteln des 
Landes NRW zu Grunde gelegt. Eine Aufteilung in Wohneigentum wird während der Laufzeit des 
Erbbaurechtes ausgeschlossen, eine Weiterveräußerung innerhalb der ersten 25/40 Jahre ist nur 
mit Zustimmung der Stadt Münster und einer ausdrücklichen Erklärung des Käufers, dass er säm t-
liche Vereinbarungen aus dem ursprünglichen Erbbaurechtsvertrag übernimmt, möglich.  
Sofern Grundstücke jeweils Anteile geförderten und frei finanzierten Wohnraum enthalten, werden 
diese ebenfalls im Wege des Erbbaurechtes zu den v.g. Konditionen vergeben. 
 
Zu den finanziellen Auswirkungen am Ende der Vertragslaufzeit / Ablauf des Erbbaurechtes sowie 
im Falle eines Heimfalls siehe Beschlusspunkt 10.  
 
Zu Beschlusspunkt 3.b.: Wahlrecht b ei neu zu vergebenden Mehrfamilienhausgrundstücken für den 
freifinanzierten Wohnungsbau (Kauf oder Erbbaurecht)   
Nach den Vergaberichtlinien für Mehrfamilienhausgrundstücke11 werden die Grundstücke seit 2015 
im Wege des Konzeptverfahrens -unabhängig davon, ob sie freifinanziert oder einen Anteil öffen t-
lich-geförderten Wohnraum enthalten- vergeben. Kriterien für die Vergaben können z.B. die Geb o-
te auf die Miethöhe und / oder besondere städtebauliche Anforderungen sein.  
 
Beschlussvorschlag: Die Verwaltung schlägt vor, dass Bewerber für Mefas, die für den freifina n-
zierten Wohnungsbau vorgesehen sind, ein Wahlrecht erhalten, ob sie das Grundstück im Wege 
des Erbbaurechtes mit eine r Laufzeit von 60 Jahren oder als Kaufgrundstück erhalten möchten. 
Wenn die Startmiete das einzige Kriterium in einem Vergabeverfahren ist, erhält derjenige das 
Grundstück, der die geringste Startmiete bietet. Sofern bei einer Konzeptvergabe (mehrere Krit e-
rien) Bewerber punktgleich sind bzw. die gleiche Startmiethöhe bieten, erhält derjenige gemäß den 
Vergabegrundsätzen den Zuschlag, der sich für ein Erbbaurecht entschieden hat.  
Sofern Mefas für die Wohneigentumsbildung vorgesehen sind, schlägt die Verwalt ung vor, dass 
diese Grundstücke nur im Wege des Verkaufs vergeben werden. Begründet wird das dadurch, das 
Wohneigentum auf einem Erbbaurechtsgrundstück erhebliche personelle und zeitliche Ressourcen 
der Verwaltung binden sowie nicht unerhebliche rechtliche  Herausforderungen entstünden. Ins o-
fern sollten diese Grundstücke ausdrücklich nur veräußert werden, auch wenn sie einen Anteil an 
öffentlich-gefördertem Wohneigentum enthalten können.   
 
Ergänzung zu Wohnungseigentum (WEG): In den letzten Jahren konnte di e Bildung von Woh-
nungseigentum in den städtischen Ausschreibungen kaum berücksichtigt werden weil nur wenige 
städtische Mefas zu vergeben waren. Bei großen Baugebietsentwicklungen ist zukünftig eine ve r-
stärkte Berücksichtigung von Wohnungseigentum mit der Zielsetzung der Eigentumsbildung vo r-
stellbar. Hierzu sind neue Konzepte und auch die Weiterentwicklung der Vergaberichtlinien erfo r-
derlich, die sich insbesondere an Selbstnutzer orientieren sollten (Beispielhaft: Errichtung durch 
W+S GmbH oder einem Invest or zu einem Festpreis und Vergabe der Wohneinheiten zur Selbs t-
nutzung nach Vergaberichtlinien). Zum einen können damit kleinere Haushalte Wohneigentum e r-
werben, der auch öffentlich gefördert werden kann und zum anderen können ältere Personen mög-
licherweise Einfamilienhäuser freiziehen, indem sie eine barrierefreie Eigentumswohnung zur 
Selbstnutzug erwerben. Insofern ist vorgesehen, die Förderung der Eigentumsbildung im Einfam i-
lienhausbereich auch auf die Eigentumsbildung bei Wohnungseigentum auszudehnen.   
 
Zu Beschlussvorschlag 3.c.:  Bei der Vergabe von Mehrfamilienhausgrundstücken erfolgt eine ver-
stärkte Berücksichtigung von Wohnbau-Genossenschaften (e.G.), inklusiven und sozialen Woh n-
projekten, Miethäusersyndikaten, Baugemeinschaften, die gemeinwohlorientiertes Wohnen ermög-
lichen sowie von Stiftungen und Organisationen, die auf preiswertes nachhaltiges Wohnen ausg e-
richtet sind 
Organisationen, die nachweislich auf preiswertes nachhaltiges Wohnen ausgerichtet sind, sollen  
verstärkt den Zugang zu städtischen Grundstücken erhalten. Voraussetzung ist, dass sie den für 
                                                
11  vgl. öffentl. Vorlage V/0247/2015/2. Erg. „Grundsätze für die Vergabe städtischer Grundstücke - Mehrfamili-
enhäuser, Gemeinschaftswohnformen –„

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das jeweilige Mehrfamilienhausgrundstück vorgesehen Anteil öffentlich geförderten Wohnraum er-
richten. Die Organisationen erhalten ein Wahlrecht eingeräumt, ob sie die Grundstücke erwerben, 
im Wege des Erbbaurechtes mit einer jährlichen Erbbauzinszahlung oder einem einmaligen Abl ö-
sebetrag erhalten möchten. Bei einem Kaufgrundstück wird zugunsten der Stadt Münster ein 
Rückgriffsrecht (Vorkaufsrecht / Wiederkaufsrecht) vereinbart.   
Von den zuvor genan nten Organisationen zu unterscheiden sind Baugemeinschaften, die sich 
überwiegend zusammenschließen, um Wohnungseigentum (WEG) / Eigentumsbildung nach ihren 
Vorstellungen durch einen Investor / Bauträger errichten zu lassen. Diese haben in der Regel nur 
einen sehr kleinen oder gar keinen Anteil an öffentlich geförderten Wohnraum, da das nur durch 
eine Quersubventionierung durch die anderen Bewohner zu erreichen wäre. Sofern die Baug e-
meinschaft also nicht gemeinwohlorientiert ist, kommt nur ein freifinanzier tes Mehrfamilienhau s-
grundstück zum Erwerb in Betracht (siehe Beschlusspunkt 3.b.) 
 
Zu Beschlusspunkt 3.d.: Neu zu vergebende Einfamilienhausgrundstücke werden überwiegend ve r-
äußert 
Allgemeines: In zukünftigen Baugebieten, die durch die Stadt Münster vermar ktet werden, sind 
i.d.R. ca. 60 % - 70 % der Nettobaulandflächen für die Einfamilienhausbebauung (in verdichteter 
Form, wie z.B. Reihen - oder Doppelhäuser) vorgesehen. Die verbleibenden Nettobaulandflächen 
werden als Geschosswohnungsbau geplant12. Je näher die Lage eines Baugebietes an die Inne n-
stadt oder ein Stadtteilzentrum ist, umso höher kann der Anteil an Geschosswohnungsbau ausfa l-
len.  
 
Aktuelle Nachfrage nach Erbbaurechtsgrundstücken:  In den aktuellen Ausschreibungen zu den 
Grundstücken in Rumphorst -Südlich Markweg sowie Wolbeck -Nord hat sich lediglich ein Intere s-
sent nach einem Grundstück auf Erbbaurechtsbasis erkundigt. Die aktuelle Zinshöhe von 4 % jähr-
lich war ausschlaggebend, dass der Interessent das Erbbaurecht nicht weiter verfolgt hat (siehe 
auch zu Beschlusspunkt 1.2). 
 
Beschlussvorschlag: Die Verwaltung schlägt vor, dass in zukünftigen Baugebieten städtische Einfami-
lienhausgrundstücke (Doppel-, Reihen- und Einfamilienhausgrundstücke) überwiegend an die Be-
werber veräußert werden. In strategisch en Lagen werden Einfamilienhausgrundstücke (Efas) im 
Wege des Erbbaurechtes angeboten. Optional können in größeren Baugebieten, wie z.B. de m-
nächst in Albachten -Ost, Hiltrup -Ost, Nienberge -West, Handorf -Ost, Wolbeck - südl. Berdel (z u-
sammenhängende) Baufelder für Efas, die nur im Wege des Erbbaurechts erhältlich sind, eing e-
plant werden. 
 
Begründung: Die mehrheitliche Anzahl (ca. 70 %) der Käufer, die von der Stadt Münster ein Grun d-
stück erhalten können, sind der Bewerbergruppe 1 zugeordnet und haben lediglich  ein begrenztes 
Einkommen.13 Bei einem Kaufgrundstück ist i.d.R. die Finanzierung bis zum Eintritt in die Renten-
phase  vollständig abgeschlossen und es kann eine zusätzliche Altersvorsorge durch den Käufer 
aufgebaut werden. Gleichzeitig dient der Verkauf vo n Efa-Grundstücken auch der Refinanzierung 
der städtischen Ankaufs- und Entwicklungskosten für ein Baugebiet.   
Efas in strategisch bedeutsamer Lage (z. B. in der Nähe von Infrastruktureinrichtungen, wie Ki n-
dergärten und Schulen) werden im Wege eines Erbba urechtes mit einer Laufzeit von 75 Jahren 
vergeben. Diese Laufzeit gewährleistet, dass ein Erbbaurechtsnehmer auch noch im hohen Alter in 
seiner gewohnten Umgebung bleiben kann.   
Bei optionalen Baufeldern, die bei größeren Baugebieten im Wege des Erbbaure chts vergeben 
werden können, ist eine zusammenhängende Fläche sinnvoll, da dann alle Verträge zum gleichen 
Zeitpunkt enden werden und aus städtischer Sicht eine andere Nachfolgenutzung bei Ablauf der 
                                                
12 vgl. „Planungswerkstatt 2030“ - Dokumentation des Prozesses zur Erarbeitung des Wohnsiedlungsfläche n-
konzepts 2030, S. 24 
13 Haushalte, deren Einkommen di e Einkommensgrenze des sozialen Wohnungsbaus (§ 13 Abs. 1 des Gesetz 
es zur Förderung und Nutzung von Wohnraum in NRW (WFNG - NRW) um bis zu 30 % überschreitet : Beispiel 
4 – Personenhaushalt / EK -Grenze sozialer Wohnungsbau beträgt 54.681,82 € Brutto -EK, z zgl. max. 30% = 
max. 71.086,37 € Brutto-EK.

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Erbbaurechte geprüft werden könnte. In Baugebieten mit h öheren Bodenwerten (z. B. Baugebiet 
Mauritz-Ost / Maikotten oder Sentrup -Schmeddingstraße ) ist zudem eine verstärkte Ausweisung 
von Erbbaurechtsgrundstücken denkbar, um Haushalten mit niedrigen und mittleren Einkommen 
die Eigentumsbildung zu ermöglichen.  
 
Die Ausweisung, ob es sich jeweils um Grundstücke für die Vergabe eines Erbbaurechtes oder 
zum Kauf handelt, erfolgt mit dem jeweiligen Vermarktungsbeschluss zu einem Baugebiet und wird 
den politischen Gremien zur Beschlussfassung vorgelegt. 
 
Zu Beschlusspunkt 3.e.: Neu zu vergebende Grundstücke für eine gemischte Nutzung (z. B. Kita / 
Wohnen) oder gemeinnützige / soziale Zwecke  
 
Die Verwaltung schlägt vor, dass zukünftig Grundstücke mit einer gemischten Nutzung nur noch im 
Wege des Erbbaurechtes für ein e Laufzeit von 30 -60 Jahren vergeben werden. Bereits beschlo s-
sene Erbbaurechtsvergaben werden wie verhandelt umgesetzt (Altfallregelung). 
 
Erläuterung: Insbesondere Grundstücke, auf denen z.B. eine Kita zusammen mit Wohnraum g e-
plant wird, ist eine ausschli eßliche Vergabe im Wege eines Erbbaurechtes sinnvoll. Damit wird s i-
chergestellt, dass nach Ablauf des maximal 30 -jährigen Mietvertrages (ein längerer Zeitraum ist 
nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch nicht gesichert umsetzbar) durch die Vergabe eines Erbba u-
rechtes statt einem Verkauf Einfluss auf die nachfolgende Nutzung genommen werden kann. Di e-
se Steuerungsmöglichkeit ist erforderlich, da nach ca. 30 -40 Jahren ein zyklischer Wechsel in der 
bestehenden Struktur eines Wohngebietes erfolgt, d.h. es entsteht durc h Veräußerung oder Er b-
folge eine neue Bewohnerstruktur und die Kinderanzahl steigt dann wieder an. Bei einem Verkauf 
des Grundstücks hat die Stadt Münster jedoch keinen Einfluss darauf, dass der Eigentümer der 
Kita auch über den maximal möglichen Anmietung szeitraum hinaus eine Kita anbietet mit dem R i-
siko, dass ggf. ein Grundstück außerhalb des Bezirkes erworben und eine neue Kita errichtet we r-
den muss.  
 
Die Verwaltung schlägt des Weiteren vor, dass neu zu vergebende Flächen für gemeinnützige und 
soziale Zwecke (hierunter fallen keine Baugruppen oder Baugemeinschaften, sondern z.B. Einrich-
tungen von Glaubensgemeinschaften) grundsätzlich im Wege des Erbbaurechtes mit einer Lau f-
zeit von i.d.R. 30 Jahren vergeben werden. Hierdurch wird sichergestellt, dass die  mögliche Nach-
nutzung (auch städtebaulich) beeinflusst werden kann. 
 
Zu Beschlussvorschlag 3.f.: Gewerbliche Flächen, die z.B. dem produzierenden Gewerbe oder der 
Industrie dienen, werden nur in seltenen Fällen durch die Stadt Münster sondern vorrangig durch 
die städtischen Tochterunternehmen angeboten. Sofern eine städt. Gewerbefläche zur Verfügung 
steht, kann sie entweder veräußert oder im Wege des Erbbaurechts vergeben werden. Bei einem 
Kaufgrundstück wird zugunsten der Stadt Münster ein Rückgriffsrec ht (Vorkaufsrecht / Wiede r-
kaufsrecht) vereinbart.   
 
Zu Beschlussvorschlag 3.g.: Grundstücke für städtische Tochterunternehmen  
Den städtischen Tochterunternehmen, wie z.B. die W+S GmbH, werden Kauf - oder Erbbaurechts-
grundstücke angeboten.  
Im Falle eines Erwerbs ist jedoch eine Veräußerung, auch von Teilflächen, an Dritte ausgeschlo s-
sen oder nur mit Zustimmung des Rates der Stadt Münster möglich.   
 
Die nachfolgende Beschlusspunkte 4 bis 10 befassen sich mit den finanziellen Rahmenbedingungen, 
in denen die Vergabe eines Erbbaurechtsgrundstücks möglich ist.  
 
Zu Beschlusspunkt 4: Höhe der jährlich zu zahlenden Erbbauzinsen bei Wohnbaugrundstücken (Efa / 
Mefa) 
Allgemeines: Die Höhe der bisherigen Erbbauzinsen stellt auf die Langfristigkeit (bei Einfamilie n-
häusern i.d.R. 99 Jahre) der Verträge ab. Betrachtet man die Entwicklung des Erbbauzinses im 
Verhältnis zu den Entwicklungen am Zinsmarkt, dann wird bei den langen Laufzeiten der Mittelwert

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von rund 4 % sowie 6 % für gewerbliche Flächen dort gespiegelt. In de r seit mittlerweile rund 10 
Jahren (seit 2009) anhaltenden Niedrigzinsphase, deren Ende nicht absehbar ist, ist die Höhe der 
Erbbauzinsen im Bereich des individuellen Wohnungsbaus mittlerweile deutlich gesunken.  
 
Auf dem privaten Wohnungsmarkt in Münster werden kaum noch Grundstücke auf Erbbaurecht s-
basis vergeben. Im Jahr 2012 ist ein Erbbaurechtsvertrag für ein Wohnbaugrundstück (davon 30 % 
öffentlich geförderter Wohnraum) in der Nähe des Friesenrings mit einem Erbbauzins i. H. v. 1,5 
%, allerdings auf Basis deutlich höherer Bodenwerte, vereinbart worden. Im Jahr 2013 waren es 9 
Erbbaurechtsverträge mit einem durchschnittlichen Erbbauzins von 3,1 % und im Jahr 2016 ist ein 
Vertrag mit einem Erbbauzins von 3,5 % geschlossen worden. 
 
Wirtschaftliche Betrachtung aus Sicht der Interessenten für Wohnbaugrundstücke:  
Das fehlende Interesse der Bewerber ist sicherlich auch der Höhe des aktuellen Erbbauzinses mit 
rund 4 % für Wohnbaugrundstücke geschuldet, da die Finanzierung eines Immobilienkaufes seit 
einigen Jahren für unter 2 % ermöglicht wird. Zudem wäre bei einem Erbbaurechtsgrundstück mit 
jährlich zu zahlenden Erbbauzinsen ein Mehrfaches des eigentlichen Kaufpreises bis zum Ablauf 
der Vertragslaufzeit zu zahlen. 
Fachleute weisen zudem darauf hin, dass sich be i der Finanzierung des Erbbaurechtes möglic h-
erweise schlechtere Konditionen ergeben (Beleihungsgrenzen und Zinssätze können bei einem 
Kauf / Erbbaurecht unterschiedlich ausfallen). Diese Bedenken, das Erbbaurechtsgrundstücke bei 
der Finanzierung des Hochbaus eventuell schlechtere Konditionen bei den Kreditinstituten erhalten 
könnten, sind nach einem telefonischen Austausch mit einigen Instituten vor Ort nicht konkret be-
stätigt worden und sie sind nach deren Auskunft vom Einzelfall abhängig. Aus Sicht eines Interes-
senten ist zudem zu berücksichtigen, dass bei einer (auch vorzeitigen) Verlängerung des Erbba u-
rechtes erneut Grunderwerbssteuern anfallen.  
Weitere Gründe, die aus Sicht des Bewerbers gegen ein Erbbaurechtsgrundstück sprechen kön n-
ten, ergeben sich bereits aus den Begründungen zu Beschlusspunkt 1.2.. 
Im Bereich der klassischen Mefas liegen keine verwertbaren Erfahrungen vor, da bislang nur 3 
Grundstücke im Wege des Erbbaurechtes vergeben wurden. Bei zwei Vergaben für Grundstücke 
mit einer gemischten N utzung gab es in 2018 / 2019 ausreichend qualifizierte Bewerber, die sich 
für ein Erbbaurechts- statt einem Kaufgrundstück beworben haben. 
 
Höhe der Erbbauzinsen im Vergleich mit anderen Städten: Der Grundstücksmarktbericht 2019 des 
Gutachterausschusses fü r Grundstückswerte in der Stadt Münster 14 weist für das Stadtgebiet 
Münster bereits einen Zinssatz für Wohnbaugrundstücke von durchschnittlich 2,5 % (erschli e-
ßungsbeitragsfrei) aus. Eine Abfrage in verschiedenen Kreisen des Regierungsbezirkes sowie der 
Städte Bielefeld und Dortmund in Bezug auf die Höhe der Erbbauzinsen ergab bei Wohnba u-
grundstücken eine Bandbreite von 2,3 % bis 3 % (erschließungsbeitragsfrei). 
Die Stadt Frankfurt am Main bietet mittlerweile einen Erbbauzins in Höhe von rund 2,5 % p.A. an, 
für geförderten Wohnungsbau wird ein Zins von 2 % p.A. erhoben. Die Stadt Hamburg hat zurzeit 
einen Erbbauzins zwischen 1,75 % bis 2 % p.A. vom Bodenwert. 15 Der einmalige Ablösebetrag / 
Einmalentgelt beträgt in Hamburg 75% des Bodenwertes. Die Stadt München hat in einer Au s-
schreibung im Juni 2019 einen Erbbauzinssatz i.H.v. 1,75 % angeben, der kapitalisierte, einmalige 
Erbbauzins beträgt ca. 70 % des Verkehrswertes. 
 
Beschlussvorschlag:  
Um Erbbaurechte im Vergleich zu einem Kauf wieder attraktiver zu gestalt en schlägt die Verwa l-
tung vor, dass zukünftig der Erbbauzins in Höhe von 4 % jährlich auf 2,5 % für  neue Wohnbau-
grundstück  (Efas / Mefas) gesenkt wird. Als Grundlage der Verzinsung ist für Efas der (analoge) 
Kaufpreis, der für ein Grundstück von dem jewei ligen Ersterwerber unter Berücksichtigung seiner 
sozialen und finanziellen Situation zu zahlen wäre, sofern das Grundstück denn verkauft werden 
würde. Der „analoge“ Kaufpreis stellt zukünftig sicher, dass der Erbbauberechtigte alle Vergünst i-
                                                
14 vgl. Grundstücksmarktbericht 2019 für die Stadt Münster, Seite 22 
15 vgl. Ausführungen des Deutschen Verbandes für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung e.V. vom 
02.04.2019

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gungen aufgrund  der Kinderanzahl/ -freibeträge sowie seiner Einkommenssituation angerechnet 
bekommt und dass der so ermittelte Kaufpreis dann die Basis für den jährlich zu zahlenden Er b-
bauzins bildet. 
Für Mefas ist der durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sac hverständigen oder dem 
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Münster festzulegende Verkehrswert 
Grundlage der Verzinsung. 
 
Zu Beschlusspunkt 5: Höhe der Erbbauzinsen für Infrastrukturflächen oder Grundstücke mit einer 
gemischten Nutzung 
Die Höhe der jährlich zu zahlenden Erbbauzinsen für Grundstücke, die der sozialen Infrastruktur 
dienen (z. B. Kita / Flüchtlingseinrichtung, ggf. mit zusätzlichem Wohnraum) oder eine gemischte 
Nutzung vorsehen (z.B. Einzelhandel / Wohnen) wird durch einen öffe ntlich bestellten und vere i-
digten Sachverständigen oder den Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Münster 
ermittelt wird. Für mögliche anteilige Wohnbauflächen wird der Erbbauzinssatz vorgegeben. Der 
festzulegende Verkehrswert dient als Grundlage der Verzinsung.   
 
Zu den Beschlusspunkten 6 bis 8:  
Grundsätzliches: Aus § 90 Abs. 3 Gemeindeordnung Nordrhein -Westfalen (GO NRW) ergibt sich, 
dass die Gemeinde Vermögensgegenstände, die sie zur Erfüllung ihrer Aufgaben in absehbarer 
Zeit nicht benötigt, veräußern darf. Vermögensgegenstände dürfen in der Regel nur zu ihrem vo l-
len Wert veräußert werden. Die rechtliche Grundlage für die in den nachfolgenden Punkten 6. bis 
7. genannten Zinssenkungen oder den einmaligen Ablösebeträgen ergibt sich aus § 90 Abs. 3 S. 3 
GO NRW, wonach es den Kommunen gestattet ist, Ausnahmen, die im besonderen öffentlichen In-
teresse sind, zu tätigen. Dies gilt insbesondere für Veräußerungen zur Förderung von sozialen Ein-
richtungen, des sozialen Wohnungsbaus, des Denkmalschut zes und der Bildung privaten Eige n-
tums unter sozialen Gesichtspunkten. Das Land Nordrhein -Westfalen (NRW) hat durch die Ergä n-
zung des § 90 Abs. 3 S. 3 Gemeindeordnung Nordrhein-Westfalen (GO NRW) den Kommunen die 
Möglichkeit eingeräumt, von der Veräußerung  oder der Verpachtung zum vollen Verkehrswert 
Ausnahmen zu tätigen, wenn diese im Besonderen öffentlichen Interesse sind. Hierzu zählen in s-
besondere Veräußerungen zur Förderung von sozialen Einrichtungen, des sozialen Wohnung s-
baus, des Denkmalschutzes und der Bildung privaten Eigentums unter sozialen Gesichtspunkten. 
 
Zu Beschlusspunkt 6: Höhe des zu zahlenden Erbbauzinses für öffentlich -geförderten Wohnraum 
(Geschosswohnungsbau sowie Mietreihenhäuser) 
Um insbesondere die Errichtung von öffentlich -geförderten und damit preiswerten Wohnraum 
nachhaltig und langfristig zu fördern und ein Erbbaurecht im Vergleich mit einem Kaufgrundstück 
attraktiver zu gestalten, müssen die finanziellen Rahmenbedingungen verbessert werden. Es b e-
steht nach § 90 Abs. 3 S. 3 GO NRW  die Möglichkeit, die Höhe der Erbbauzinsen abzusenken 
(schuldrechtliche Vereinbarung). Diese Absenkung soll zunächst für den Zeitraum von 25 Jahren 
(Laufzeit der Landesfördermittel) und maximal bis zu 40 Jahre gelten, sofern sich die Erbba u-
rechtsnehmer / -innen auch über den gesetzlichen Förderzeitraum hinaus schuldrechtlich verpflich-
ten, eine Mietpreisbindung einzugehen.  
Die Verwaltung schlägt vor, die Höhe des jährlich zu zahlenden Erbbauzinses für öffentlich -
geförderten Wohnraum für die Dauer der Mietp reisbindung von 2,5 % auf 1,5 % (schuldrechtlich) 
zu senken. Grundlage der Verzinsung ist der durch einen öffentlich -bestellten und vereidigten 
Sachverständigen oder dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Münster fes t-
zulegende Verkehrswer t. Sofern für ein Grundstück öffentlich -geförderter und freifinanzierter 
Wohnraum vorgesehen ist, wird der Zinssatz prozentual ermittelt (z. B. je 50 % öffentlich -
geförderter und freifinanzierter Wohnraum ergibt dann einen Zinssatz von 2 %). 
 
Zu Beschlusspunkt 7 und 8: Einmaliger Ablösebetrag statt jährlich zu zahlende Erbbauzinsen 
Finanzierungswege:  
Das Erbbaurecht mit jährlich zu zahlenden Erbbauzinsen verursacht unstrittig einen höheren Ve r-
waltungsaufwand als die Veräußerung der Grundstücke, weil das Er bbaurecht während der g e-
samten Laufzeit eine äußerst zeit - und personalintensive Verwaltung erfordert (Mitwirkungen ve r-
schiedenster Art, zum Beispiel Beleihungen, An -, Um- und Erweiterungsbauten, etc.). Mit einem

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V/0656/2019 
einmaligen Ablösebetrag sowie dem Verzicht auf etliche Mitwirkungspunkte, wie z. B. An -, Um - 
oder Erweiterungsbauten, könnten personelle und zeitliche Ressourcen gespart werden. Das setzt 
voraus, dass das Grundstück ohnehin nur in dem Umfang genutzt werden kann, wie es zum Zei t-
punkt der Vergabe und  nach dem geltenden Bebauungsplan maximal möglich wäre, was insb e-
sondere für die klassischen Wohnbaugrundstücke in Wohngebieten gelten dürfte.  
Für gewerbliche Flächen, Flächen für gemeinnützige oder soziale Zwecke oder Flächen mit einer 
gemischten Nutzung (z.B. Kita und Wohnraum) ist insofern ein kapitalisierter Erbbauzins oder ein 
pauschalierter Ablösebetrag nicht sinnvoll.   
 
Bei der Vergabe von Erbbaurechtsgrundstücken kommen neben den zuvor genannten jährlich zu 
zahlenden Erbbauzinsen zwei weitere Finanzierungswege in Betracht.  
 
1. Kapitalisierte Erbbauzinsen, die bei Vertragsbeginn durch eine Einmalzahlung abgelöst wer-
den.  
Es gibt zwei Ansätze zur Berechnung des kapitalisierten Erbbauzinses:  
(a) Die finanzmathematische Betrachtung, bei der ein interner  Zinssatz jährlich festgelegt und als 
kalkulatorischer Zinssatz für Barwertberechnungen herangezogen wird. Marginale Änderungen 
haben allerdings große Auswirkungen auf das Ergebnis. Ein sehr niedriger Zinssatz bei einem k a-
pitalisierten Erbbauzins ergibt ei ne hohe Einmalzahlung (umgekehrter Hebeleffekt bei Abzinsu n-
gen). In einigen Fällen kann das dazu führen, dass der einmal zu zahlende Betrag höher ausfällt 
als der eigentliche Verkehrswert des Grundstückes.   
(b) Die bewertungstechnische Betrachtung, bei der vereinfacht ausgedrückt der Liegenschaftszins 
herangezogen wird. Da der Liegenschaftszins in den letzten Jahren16 i. d. R. höher als der Kapi-
talmarktzins ist, führt dies für den Erbbauberechtigten zu einem günstigeren Ergebnis (umgekehr-
ter Hebeleffekt bei Abzinsungen).  
Im Ergebnis ist aus Sicht des Erbbaurechtnehmers ein Grundstück, das im Wege eines Erbbau-
rechtes mit einem kapitalisierten Erbbauzins vergeben wird, nur dann interessant, wenn der kalku-
latorische Zinssatz nicht zu niedrig ist. Im Gegenzug ist es für die Stadt Münster wiederum fiska-
lisch vorteilhaft, wenn ein niedriger Zinssatz zu einem höheren Ablösebetrag führt. 
Der kapitalisierte Erbbauzins ist stark von der derzeitigen Zinslage abhängig und erfordert ein 
ständiges Reagieren der Verwaltung sowie entsprechende personelle und zeitliche Ressourcen.  
 
2. Die Verwaltung schlägt daher als Alternative zu einem kapitalisierten Erbbauzinssatz vor, ein i-
gen Bewerbergruppen die Wahlmöglichkeit zwischen einer jährlichen Erbbauzinszahlung  oder ei-
nem einmaligen Ablösebeitrag  i.H.v. 80 % des Verkehrswertes (Mefa) oder des Kaufpreises (Efas) 
zu ermöglichen. Dieser pauschale Ansatz dient in erster Linie der Verwaltungsvereinfachung und 
damit der Einsparung von zeitlichen und personellen Resso urcen. Die Überprüfung, ob der pa u-
schale Ablösebetrag angenommen wird und ob die Höhe der Erbbauzinsen im Vergleich zu den 
freien Kapitalmarktzinsen angemessen sind, erfolgt spätestens nach Ablauf von 5 Jahren.  
 
Eingetragene Wohnungsbau -Genossenschaften, gemeinnützigen Stiftungen, Miethäusersyndia k-
ten sowie Organisationen, die auf gemeinwohlorientiertes und nachhaltiges Wohnen ausgerichtet 
sind, erhalten für Mefas neben der Kaufoption  ein Wahlrecht eingeräumt, ob sie statt einer jährl i-
chen Erbbauzinszahlung alternativ einen einmaligen Ablösebetrag in Höhe von 80 % des eigentl i-
chen Verkehrswertes zahlen möchten. Voraussetzung ist, dass sie den für das jeweilige Mehrfami-
lienhausgrundstück vorgesehen Anteil öffentlich geförderten Wohnraum errichten. Das Wahlre cht, 
ob diese Organisationen ein Kauf - oder ein Erbbaurechtsgrundstück erhalten möchten, gilt jedoch 
nicht für den Fall, dass eine Mischnutzung oder soziale Infrastruktur auf dem Grundstück vorges e-
hen ist (z.B. Kita und Wohnraum). In diesen Fällen werden die Grundstücke nur im Wege des Erb-
baurechtes vergeben und der pauschale Ablösebetrag entfällt.  
Sofern Efas nicht veräußert sondern im Wege eines Erbbaurechtes vergeben werden sollen, erhal-
ten die Bewerber ebenfalls ein Wahlrecht zwischen einem jährlich zu  zahlenden Erbbauzins oder 
einem einmaligen Ablösebetrag und damit die Möglichkeit, sich jeweils nach ihren finanziellen 
Möglichkeiten entscheiden zu können.  
                                                
16 Grundstücksmarktbericht 2019 für die Stadt Münster, Seite 65 ff.

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Fazit: Der einmalige Ablösebetrag gibt den Erbbaurechtsnehmern für die Zukunft die finanzielle S i-
cherheit, dass er keine regelmäßigen Zinserhöhungen einkalkulieren muss. Insbesondere die B e-
werbergruppe 1 bei Efas, deren Einkommen und wahrscheinliche Rentenansprüche sehr begrenzt 
sein werden, könnte sich bei der Entscheidung für einen Ablösebetrag davor schützen, dass sie im 
Rentenalter noch jährliche und steigende Zinszahlungen für das Grundstück einkalkulieren müs s-
ten.  
Mit der Differenz von 20 %, die zwischen dem Verkehrswert / Kaufpreis und dem Ablösebetrag 
liegt, wird dem Rechnung getragen, dass d er Erwerber das Grundstück nicht käuflich sondern nur 
im Wege des Erbbaurechtes erhalten kann. Das Grundstück verbleibt wiederum im Vermögen / Bi-
lanz der Stadt Münster.   
Gleichzeitig würde mit einer Entscheidung für den Ablösebetrag die Verwaltung nur im geringeren 
Umfang weitere personelle Ressourcen benötigen, da die jährlichen Zinsanpassungen entfallen 
könnten.  
 
Zu Beschlusspunkt 9: Zukünftige Höhe der Erbbauzinsen für gewerbliche Flächen  
Für gewerbliche Flächen sind in den letzten Jahren die Verkaufspreise kaum gestiegen (siehe 
auch Beschlusspunkt 1.2.), ein Vergleich mit den Wohnbaugrundstücken ist daher nicht möglich. In 
den letzten Jahren gab es in der Stadt Münster kaum Erbbaurechtsverträge zugunsten von G e-
werbeflächen. Der Erbbauzinssatz hat sich nach einer Umfrage (siehe auch Beschlusspunkt 4.) 
nur wenig geändert und beträgt seit einiger Zeit 5 % (siehe auch Grundstücksmar ktbericht Stadt 
Münster, 2019). Sofern städtische Gewerbeflächen im Erbbaurecht vergeben werden, schlägt die 
Verwaltung schlägt  vor, ab dem 01.10.2019 einen Erbbauzins i. H. v. 5% / jährlich anzunehmen.  
 
Zu Beschlusspunkt 10: Höhe der Entschädigung bei einem Heimfallrecht sowie bei Ablauf des Erb-
baurechtes  
Allgemeines:  
Für die Immobilienwirtschaft sind Erbbaurechte nicht allein aufgrund der aktuellen Zinslage una t-
traktiv. Daher fordern führende Experten ein Umdenken, indem die aus ihrer Sicht bestehend en 
Nachteile im Vergleich zu einem (Wohnbau -) Grundstückskauf größtenteils ausgeglichen werden 
sollen. Im Vergleich mit einem Kaufgrundstück, wo der Verkäufer 100 % des Verkehrswertes ei n-
schließlich einer möglichen Bodenwertsteigerung erhalten würde, fällt  bei einem Erbbaurecht die 
bisherige Entschädigungshöhe von 2/3 des Verkehrswertes für das Gebäude aus ihrer Sicht zu ge-
ring aus. Bislang wurde die geringere Entschädigungshöhe dadurch begründet, dass am Ende der 
Vertragslaufzeit ein individuelles Gebäude vorhanden ist, das wahrscheinlich sanierungsbedürftig 
und nur mit einem Preisabschlag vermarktet werden kann. 
Aus Sicht der Verwaltung ist die Anhebung der bisherigen Entschädigungshöhe von 66 % auf 100 
% nicht sinnvoll. Die Differenz bei der Entschädigung shöhe könnte stattdessen (in Abhängigkeit 
der dann vorhandenen Mieterstruktur) z.B. zur Reduzierung des Verkehrswertes oder als ein Z u-
schuss zur Sanierung eingesetzt werden. Voraussetzung wäre, dass der nachfolgende Erbba u-
rechtsnehmer bei Neuvermietungen o der bestehenden Mietverträgen eine preiswerte Miete zus i-
chern und umsetzen würde.  
 
Beschlussvorschlag: Die Höhe der Gebäudeentschädigung (für Wohngebäude oder Gebäude mit 
einer gemischten Nutzung), die bei einem Heimfallrecht sowie nach Ablauf der Dauer d es Erbbau-
rechtes zu zahlen ist, soll zukünftig statt 2/3 nun 75 % des Verkehrswertes, der durch einen öffen t-
lich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder dem Gutachterausschuss für Grundstück s-
werte in der Stadt Münster festgelegt wird, betragen.  
 
Zu Beschlusspunkt 11: Um bereits laufende Vergabeverfahren, wie z.B. die Vergabe der Reihe n-
hausgrundstücke am Schwarzen Kamp, nicht zu verzögern, gelten die hier getroffenen Regelu n-
gen nur für neue, noch durchzuführende Vergabeverfahren, bei denen noch kei ne konkreten Ver-
handlungen, Regelungen oder Wertermittlungen erfolgt oder beauftragt worden sind.  
 
Zu Beschlusspunkt 12: Mit dieser Vorlage werden die möglichen Grundstücksvergaben der 
städtischen Tochterunternehmen (Wohn + Stadtbau GmbH, Wirtschaftsförderung Münster GmbH,

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KonVOY GmbH, WBI GmbH, Stadtwerke Münster GmbH) nicht geregelt , da hierzu gesonderte 
Beschlüsse der jeweiligen Aufsichtsräte und politischen Gremien erforderlich sind.  Gleichwohl 
sind die Tochteru nternehmen gefordert, sich mit der Materie zu befassen und Beschlüsse in den 
zuständigen Gremien zu fassen. 
 
Zu Beschusspunkt 13: Anpassung der Vergaberichtlinien für Einfamilienhäuser sowie für Mehrfamil i-
enhausgrundstücke in Bezug auf Erbbaurechtsgrundstücke  
 
Nach Beschluss dieser Vorlage wird die Verwaltung ermächtigt, die Vergaberichtlinien für Einfam i-
lienhäuser in Bezug auf Punkt V.  sowie für Mehrfamilienhausgrundstücke  in Bezug auf Punkt 5.2 
der Anlage 1 zum Thema Erbbaurechte und deren Konditionen entsprechend anzupassen.  
 
Zu Beschlusspunkt 14:  Teilweise Aufhebung der durch den Rat der Stadt Münster beschlossenen 
Grundsatzvorlage V/945/2001/E1 vom 14.11.2001 
Die Verwaltung hat mit der v.g. Vorlage den Auftrag erhalten, alle nicht benötigten Grundst ücke 
und Immobilien zu veräußern. Mit der verstärkten Ausweisung von Erbbaurechtsgrundstücken wird 
nunmehr eine teilweise Umkehr notwendig, um preiswerten Wohnraum langfristig zu sichern und 
zu erhalten. 
 
Zu Beschlusspunkt 15: Folgende Anregungen an den Ra t oder Ratsanträge sind mit dieser Vorlage 
erledigt 
 Gleichlautende Anregungen an den Rat Nr. ABV/0003/2017 „Vergabe eines Erbbaurechts vor 
Verkauf städtischer Grundstücke prüfen“ und ABV/0007/2018 „Vergabepraxis bei städtischen 
Grundstücken“ der Fraktion B ündnis 90/Die Grünen/GAL Münster der BV Mitte sowie der BV 
West vom 28.11.2017 und 08.02.2018  
 Ratsantrag Nr. A -R/0028/2016 „Handlungsspielräume für zukünftige Generationen erhalten!“ 
der Ratsgruppe Piraten / ÖDP vom 29.06.2016 
 Ratsantrag Nr. A -R/0024/2019 „Gemeinschaftsorientierte, genossenschaftliche und inklusive 
Wohnprojekte fördern – Konzeptvergabe“ der CDU-Ratsfraktion sowie die Ratsfraktion Bündnis 
90/ Die Grünen / GAL Münster in  Bezug auf die Höhe der Erbbauzinsen für gemeinschaftsor i-
entierte, genossenschaftliche und inklusive Wohnprojekte - Konzeptvergabe vom 16.04.2019  
 
 
 
I.V. 
 
Gez. 
 
Peck 
Stadtrat 
 
Anlagen: 
Anlage A  
Anlage 1   Kurzfassung der Neuausrichtung „Erbbaurechte der Stadt Münster“ 
Anlage 2   Übersichten zu verschiedenen Grundstücksarten / Interessenten / Finanzierungskonditionen  
Anlage 3   Auszug aus dem Stadtplan mit Tangentenring, ergänzt um die Flächen des Stadthafens I / tlw. II 
Anlage 4  Stadt München – Ausschreibung für Genossenschaften (auszugsweise) aus 2018 / 2019 
Anlage 5  Modellberechnung zur Verlängerung der Mietpreisbindung

Anlage A zur V/0656/2019 
Kurzüberblick 
Grundsatzvorlage zu dem Thema „Städtische Erbbaurechte – Betriebswirtschaftliche und strategi-
sche Betrachtungen zu bestehenden Erbbaurechten / Verstärkte Ausweisung von Erbbaurechten 
als zentraler Baustein einer gemeinwohlorientierten Grundstücksvergabe“ mit den Finanzierungs- 
und Konditionsmöglichkeiten für unterschiedliche Grundstücksarten sowie Bewerbergruppen. 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
Ziel ist es Münster zu einer Stadt mit hohem Wohnwert, Familienfreundlichkeit und sozialer Balan-
ce in der Stadtgesellschaft, einem breiten Freizeit- und Sportangebot, mit höchster Lebens- und 
Erlebnisqualität sowie einer hoher Umwelt- und Naturqualität weiterzuentwickeln.  
 
Hierzu wird als Teilziel 
 der Erwerb  
 die Entwicklung  
 die Bereitstellung von Immobilien zu unterschiedlichen Aufgabenzwecken 
verfolgt.  
 
Zielerreichung: Es handelt sich um einen fortlaufenden Prozess (bestehende wie auch zukünftige 
Ausweisung von Erbbaurechtsgrundstücken).  
Finanzierung 
Produktgruppe: 0111 Immobilienmanagement 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan x Ja  Nein   
Auswirkungen auf den Finanzplan  Ja x Nein   
Im Entwurf des (Nachtrags-)Haushaltsplan 2020 enthalten?  Ja x Nein  teilw. 
Belastungen in zukünftigen HH-Jahren? x Ja  Nein   
Bereits veranschlagt?  Ja x Nein   
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung 
ist 
 vollständig 
pflichtig 
x überwiegend 
pflichtig 
 überwiegend 
freiwillig 
 vollständig frei-
willig 
In dem im Jahr 2013 durch den Rat der Stadt Münster beschlossenen „Kommunalen Handlungs-
konzept Wohnen – Grundzüge und Weichenstellungen“ (V/0593/2013) sind verschiedene Hand-
lungsfelder entwickelt worden, die wieder zu einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt führen sollen. 
Die aktive Entwicklung von Wohnbauland soll unter Berücksichtigung der wohnungs- und sozial-
strukturellen Ziele erfolgen und weiter entwickelt werden. 
Der Rat der Stadt Münster hat 2014 als einen wesentlichen Baustein des Handlungskonzeptes 
Wohnen die Einführung der „Sozialgerechten Bodennutzung in Münster (SoBoMünster)“  
V/0039/2014 einstimmig beschlossen. Damit wird die Stadt Münster u. a. in die Lage versetzt, Flä-
chen für die Entwicklung von Wohnbauland zu erwerben. Die nun erworbenen Flächen sollen als 
Bauland den zukünftigen Bewohnern, Eigentümern und (gemeinwohlorientierten) Investoren mit 
verschiedenen Finanzierungs- und Konditionsmöglichkeiten zur Verfügung gestellt werden.  
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen  
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration): Keine

Anlage 1 zur Vorlage V/0656/2019 
 
 
Erbbaurechte bei der Stadt Münster 
 
 
1. Das Erbbaurecht als Instrument einer nachhaltigen Bodenpolitik 
Langfristig bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu sichern, ist in Zeiten von Wohnungsknappheit 
und steigenden Mieten und Grundstückspreisen eine der Kernaufgaben der Stadt Münster. Gleichzei-
tig muss die wachsende Stadt genügend Flächen für die soziale Infrastruktur wie Schulen oder Kitas 
bereitstellen – und auch für zukünftige Anforderungen gewappnet sein. 
 
Mit dem Modell der Sozialgerechten Bodennutzung hat sich die Stadt Münster 2014 zum Ziel gesetzt, 
ausreichend Bauland für öffentlich gefördertes und förderfähiges Wohnen zu schaffen, breiten Krei-
sen der Bevölkerung Eigentum zu ermöglichen und preiswerte Wohnungsbestände zu sichern. 
 
Bezahlbaren Wohnraum schaffen durch Erbbaurecht 
Das Problem: Wohnungen, die öffentlich gefördert werden, fallen nach meist 25 Jahren aus der För-
derung raus. Die Konsequenz: Die Mieten steigen und die Stadt muss an anderer Stelle neuen Wohn-
raum mit bezahlbaren Mieten schaffen. Bei zunehmender Knappheit an Flächen wird dies immer 
problematischer. Ein Instrument, um auch langfristig bezahlbaren Wohnraum zu sichern, ist das  Erb-
baurecht. Wenn Grundstücke für Mehrfamilienhäuser nicht verkauft, sondern im Erbbaurecht verge-
ben werden, kann die Stadt als Eigentümerin länger auf die Miethöhe Einfluss nehmen und nach Ab-
lauf des Erbbaurechts wieder über die Fläche verfügen. 
 
Erbbaurecht als strategisches Steuerungselement 
Die Verfügbarkeit von Grundstücken ist nicht nur für bezahlbaren Wohnraum wichtig. So gibt es 
Grundstücke, die durch ihre Lage strategisch wichtig für die Stadt Münster sind. Das können Grund-
stücke im unmittelbaren Innenstadtbereich sein, oder Grundstücke, die an soziale Infrastruktureinrich-
tungen wie Kitas oder Schulen angrenzen. Werden diese Flächen verkauft, sind sie zu einem späte-
ren Zeitpunkt nicht mehr verfügbar, eine Vergabe der Grundstücke im Erbbaurecht ermöglicht hinge-
gen an diesen Stellen eine spätere Erweiterung oder Umnutzung der sozialen Infrastruktur.  
 
2. Vergabe von Grundstücken im Erbbaurecht bei der Stadt Münster 
Um die Stadt Münster besser in die Lage zu versetzen, aktiv und steuernd auf den Bodenmarkt und 
seine (städtebauliche) Entwicklung Einfluss zu nehmen, soll künftig bei Vergabe von städtischen 
Grundstücken das Erbbaurecht stärker berücksichtigt werden. Zudem kann das Erbbaurecht einen 
Beitrag zur Daseinsvorsorge und zur nachhaltigen Schaffung und Sicherung von bezahlbarem Wohn-
raum leisten. Konkret wird vorgeschlagen:

2 
 
 
a. Vergabe von Grundstücken für Mehrfamilienhäuser 
 Mehrfamilienhausgrundstücke, freifinanziert 
Nach den Vergaberichtlinien für Mehrfamilienhausgrundstücke werden die Grundstücke seit 
2015 im Wege des Vergabeverfahrens veräußert. Sofern bei einer Vergabe die Miethöhe 
das ausschlaggebende Kriterium ist, soll auch weiterhin die geringste Startmiete ausschlag-
gebend sein. Nur bei gleicher Punktzahl bzw. gleicher Startmiete erhält derjenige Bewerber 
das Grundstück, der das Erbbaurecht vorzieht. Dieses wird dann für eine Laufzeit von 60 
Jahren angeboten. Der Erbbauzins soll von derzeit 4 % auf 2,5 % jährlich gesenkt werden. 
Grundlage ist der Verkehrswert. 
 Mehrfamilienhausgrundstücke, öffentlich-gefördert 
Neu zu vergebende Mehrfamilienhausgrundstücke (Geschosswohnungsbau und Mietreihen-
häuser) für den öffentlich-geförderten Wohnungsbau sollen künftig mit Erbbaurecht für eine 
Laufzeit von 60 Jahren vergeben werden. Die Mietpreisbindung soll künftig für 40 statt für 25 
Jahre festgeschrieben werden. 
 
Die Höhe des jährlich zu zahlenden Erbbauzinses für öffentlich-geförderten Wohnraum soll 
für die Dauer der Mietpreisbindung von derzeit 4 % auf 1,5 % jährlich gesenkt werden. 
Grundlage der Verzinsung ist der Verkehrswert. 
 
 Mehrfamilienhausgrundstücke, gemeinwohlorientiert 
Bei der Vergabe von Mehrfamilienhausgrundstücken erfolgt eine verstärkte Berücksichtigung 
von Wohnbau-Genossenschaften, inklusiven und sozialen Wohnprojekten, Miethäusersyndi-
katen, Baugemeinschaften, die gemeinwohlorientiertes Wohnen ermöglichen sowie von Stif-
tungen und Organisationen, die auf preiswertes nachhaltiges Wohnen ausgerichtet sind. Vo-
raussetzung ist, dass sie den für das jeweilige Mehrfamilienhausgrundstück vorgesehen An-
teil öffentlich geförderten Wohnraum errichten.  
 
Die Organisationen können wählen, ob sie die Grundstücke erwerben oder im Wege des 
Erbbaurechtes mit einer Laufzeit von 60 Jahren beziehen möchten. Hier können sie sich 
zwischen einer jährlichen Erbbauzinszahlung oder einem einmaligen Ablösebetrag von 80 % 
des Verkehrswertes entscheiden.  
 
Wird der Erbbaurechtsvertrag für Mehrfamilienhäuser nicht verlängert, zahlt die Stadt Münster ei-
ne Entschädigung von 75 % des Verkehrswertes des Gebäudes an den Erbbaurechtsnehmer.

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b. Vergabe von Grundstücken für Einfamilienhäuser: 
Neu zu vergebende Einfamilienhausgrundstücke (Doppel-, Reihen- und Einfamilienhausgrund-
stücke) sollen weiterhin überwiegend veräußert werden. Eine Ausnahme bilden Grundstücke, die 
strategisch bedeutsam sind (z. B. in der Nähe von Infrastruktureinrichtungen wie Kindergärten 
und Schulen). Diese werden im Wege eines Erbbaurechtes mit einer Laufzeit von 75 Jahren ver-
geben. Bei größeren Baugebieten besteht die Möglichkeit, bei Bedarf zusammenhängende Bau-
felder für Erbbaurechte auszuweisen.  
Der jährlich zu zahlende Erbbauzins für Wohnbaugrundstücke beträgt 2,5 % anstatt bisher 4 %  
jährlich. Die Grundlage ist der (analoge) Kaufpreis, der für ein Grundstück zu zahlen wäre. Erb-
baurechtsnehmer von Einfamilienhausgrundstücken können alternativ einen einmaligen Ablöse-
betrag in Höhe von 80 % des festgesetzten Kaufpreises wählen. Nach Ablauf des Erbbaurechts-
vertrags kann dieser entweder verlängert werden oder es wird eine Entschädigung von    75 % 
des Verkehrswertes des Gebäudes gezahlt. 
 
c. Vergabe Grundstücke für gemeinnützige / soziale Zwecke oder Grundstücke für eine ge-
mischte Nutzung  
Grundstücke für eine gemischte Nutzung (z. B. Kita und Wohnen) sollen künftig mit einer Laufzeit 
zwischen 30 bis 60 Jahren im Wege des Erbbaurechtes vergeben werden. Damit wird sicherge-
stellt, dass nach Ablauf des maximal 30-jährigen Mietvertrages Einfluss auf die nachfolgende 
Nutzung genommen werden kann.  Flächen für gemeinnützige und soziale Zwecke (z.B. Einrich-
tungen von Glaubensgemeinschaften) werden im Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 30 Jahren 
vergeben.  
Für Grundstücke, die der sozialen Infrastruktur dienen oder mit gemischter Nutzung wird der 
Erbbauzins individuell auf Basis des Verkehrswertes ermittelt.   
 
d. Gewerbliche Flächen  
Grundstücke für eine gewerbliche Nutzung werden nur im geringen Umfang durch die Stadt 
Münster vergeben. Sie sollen zukünftig veräußert oder im Erbbaurecht mit einer Laufzeit von 30 
Jahren vergeben werden. Für städtische Gewerbeflächen wird der jährlich zu zahlende Erbbau-
zins auf 5 % festgelegt. 
e. Grundstücke in exponierten Lagen 
Grundstücke in der Stadtmitte (innerhalb des 2. Tangentenringes einschließlich Stadthafen) wer-
den grundsätzlich als strategisch bedeutsam angesehen und sollen daher nicht veräußert werden 
genauso wie strategische Fläche außerhalb des Tangentenrings, wie z.B. der Zoo Münster oder 
der Mühlenhof.