Wohnraumschutzsatzung

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Anlage 2 zur Vorlage V0028/2020 
 
Wohnraumschutzsatzung - Synopse 
 
Bisherige Satzung der Stadt Münster Neue Satzung An merkungen 
 
Satzung der Stadt Münster zum Schutz und Erhalt 
von Wohnraum 
  vom 20.02.2015 
 
Die Stadt Münster erlässt auf Grund § 10 Abs. 1 des  
Wohnungsaufsichtsgesetzes für das Land Nordrhein-
Westfalen (WAG NRW), in der Fassung vom 10.04.2014 
(GV NRW vom 29.04.2014, S. 269) in Verbindung mit §  7 
Abs.1 und § 41 Abs. 1 der Gemeindeordnung NRW vom 
14.07.1994 (GV NRW S. 666, SGV NRW 2023) folgende  
 
Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum im Gebiet 
der Stadt Münster 
 
Satzung zum Schutz und Erhalt von 
Wohnraum in Münster 
(Wohnraumschutzsatzung) 
Vom … 
Die Stadt Münster erlässt auf Grund § 10 Abs. 1 des  
Wohnungsaufsichtsgesetzes für das Land Nordrhein-
Westfalen (WAG NRW), in der Fassung vom 10.04.2014 
(GV NRW vom 29.04.2014, S. 269) in Verbindung mit §  7 
Abs.1 und § 41 Abs. 1 der Gemeindeordnung NRW vom 
14.07.1994 (GV NRW S. 666, SGV NRW 2023) in der 
Fassung des Gesetzes vom 11.04.2019 (GV.NRW. S. 
202)  folgende  
 
Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum im Gebiet 
der Stadt Münster - 
Wohnraumschutzsatzung  
 
 
 
 
  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Präambel:  
Im Gebiet der Stadt Münster besteht ein erhöhter 
Wohnungsbedarf. Auf der Grundlage der aktuellen 
Wohnungsmarktlage gehört die Stadt Münster seit 
2012 zur Gebietskulisse der 
Kündigungssperrfristverordnung des Landes NRW. 
Ebenso ist die Stadt Münster seit 2014 ein von der 
Landesregierung festgelegtes Gebiet, in dem die 
Kappungsgrenze gemäß § 558 des Bürgerlichen 
Gesetzbuches auf 15% abgesenkt ist. In Anbetracht 
der weiter wachsenden Einwohnerzahl ist die 
Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem 
Wohnraum zu angemessenen Bedingungen 
gefährdet. Daher wird die vorliegende Satzung zum 
Schutz und Erhalt von Wohnraum für weitere fünf 
 
 
 
Zur Verdeutlichung der 
Wohnraumsituation und der Ziele 
der Wohnraumschutzsatzung 
wurde eine Präambel 
aufgenommen.

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Jahre erlassen. 
 
 
§ 1 Gegenstand der Satzung 
Das Stadtgebiet der Stadt Münster ist ein Gebiet mi t 
erhöhtem Wohnbedarf. Freifinanzierter Wohnraum darf  in 
Münster ohne Genehmigung nicht anderen als 
Wohnzwecken zugeführt werden oder leer stehen.   
§ 1 Gegenstand der Satzung 
(1) 
Die Satzung hat den Schutz von Wohnraum vor 
ungenehmigter Zweckentfremdung zum Inhalt. 
Freifinanzierter Wohnraum im Gebiet der Stadt 
Münster 
, der am 20.03.2015 Wohnraum war oder 
danach wurde,  darf nicht ohne Genehmigung 
anderen als Wohnzwecken zugeführt werden oder 
leer stehen. 
 
(2) Ehemals geförderter Wohnraum ist von dieser 
Satzung betroffen, sobald seine Zweckbindung 
gemäß den Bestimmungen des Gesetzes zur 
Förderung und Nutzung von Wohnraum für das 
Land NRW-WFNG NRW (§§ 22 u. 23) entfällt bzw. 
bereits entfallen ist. 
  
 
 
Mit der neuen Formulierung wird 
eine Präzisierung des 
geschützten Wohnraums 
vorgenommen und klargestellt, 
dass sich der Schutzzweck nur 
auf den Wohnraum bezieht, der 
bei Inkrafttreten der ersten 
Wohnraumschutzsatzung bereits 
bestand. 
§ 2 Wohnraum 
(1) Wohnraum im Sinne der Satzung sind sämtliche 
Wohnungen und einzelne Wohnräume, die zu 
Wohnzwecken objektiv geeignet und subjektiv 
bestimmt sind.  
 
 
 
 
(2) Objektiv geeignet sind Räume, wenn sie (alleine oder 
zusammen mit anderen Räumen) die Führung eines 
selbstständigen Haushalts ermöglichen. Die 
subjektive Bestimmung trifft die/der 
Verfügungsberechtigte ausdrücklich oder durch nach 
außen erkennbares schlüssiges Verhalten, z.B. 
durch die erstmalige Nutzung zu Wohnzwecken oder 
durch entsprechende Umwidmung.    
§ 2 Wohnraum 
(1) Wohnraum im Sinne dieser Satzung ist umbauter 
Raum, der tatsächlich und rechtlich zur 
dauernden Wohnnutzung geeignet und vom 
Verfügungsberechtigten dazu bestimmt ist. Es 
kann sich hierbei um Wohngebäude, Wohnungen 
oder einzelne Wohnräume handeln (vergl. § 3 Nr. 
1 WAG NRW). 
 
(2) Tatsächlich und rechtlich, und damit objektiv, zur 
dauernden Wohnnutzung geeignet sind Räume,  
wenn sie alleine oder zusammen mit anderen 
Räumen die Führung eines selbständigen Haushalts 
ermöglichen. 
Die subjektive Bestimmung, 
d.h. die erstmalige 
Widmung oder spätere Umwidmung,  trifft die/der 
Verfügungsberechtigte ausdrücklich oder durch nach 
 
 
Als Definition des Begriffs 
„Wohnraum“ wurde nun die 
gesetzliche Definition aus § 3 Nr. 
1 WAG NRW übernommen. 
 
Der übrige Wortlaut enthält 
lediglich redaktionelle 
Änderungen.

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(3) Wohnraum im Sinne dieser Satzung liegt nicht vo r, 
wenn  
 
1. Dieser dem Wohnungsmarkt nicht allgemein zur 
Verfügung steht, weil das Wohnen in einem engen 
räumlichen Zusammenhang an eine bestimmte 
Tätigkeit geknüpft ist (z.B. Wohnraum für 
Aufsichtsperson auf Betriebsgelände, 
Hausmeisterwohnung im Schulgebäude). 
2. Der Raum bereits vor dem Inkrafttreten dieser 
Satzung und seitdem ohne Unterbrechung anderen 
als Wohnzwecken dient 
3. Die Räume (noch) nicht bezugsfähig sind bzw. nac h 
der Fertigstellung noch nicht zu Wohnzwecken 
genutzt wurden,  
4. Baurechtlich eine Wohnnutzung nicht zulässig und  
auch nicht genehmigungsfähig ist, 
5. Der Wohnraum einen vom Verfügungsberechtigen 
nicht zu vertretenden, schweren Mangel bzw. 
Missstand aufweist, und ein ordnungsgemäßer 
Zustand nicht mit einem objektiv wirtschaftlichen u nd 
zumut-baren Aufwand wieder hergestellt werden 
kann. Wirtschaftlich zumutbar sind bauliche 
Maßnahmen, bei denen die damit verbundenen 
laufenden Aufwendungen (Kapital- und 
Bewirtschaftungskosten) durch entsprechende 
Erträge insbesondere auch durch Inanspruchnahme 
öffentlicher oder sonstiger Fördermittel gedeckt 
werden können. 
6. Der Wohnraum aufgrund der Umstände des 
Einzelfalls nachweislich nicht mehr vom Markt 
angenommen wird, z. B. wegen seiner Größe, seines 
Grundrisses oder aufgrund von unerträglichen 
Umwelteinflüssen. 
außen erkennbares schlüssiges Verhalten, z.B. 
durch die erstmalige Nutzung zu Wohnzwecken oder 
durch entsprechende Umwidmung. 
 
(3) Wohnraum im Sinne dieser Satzung liegt nicht vo r, 
wenn 
 
1. der Raum dem Wohnungsmarkt nicht allgemein zur 
Verfügung steht, weil das Wohnen in einem engen 
räumlichen Zusammenhang an eine bestimmte 
Tätigkeit geknüpft ist (z. B. Wohnraum für 
Aufsichtsperson auf einem Betriebsgelände, 
Hausmeisterwohnung), 
2. der Raum bereits 
vor dem 20.03.2015 und seitdem  
ohne Unterbrechung anderen zu Wohnzwecken 
diente, 
3. die Räume (noch) nicht bezugsfähig sind bzw. nac h 
der Fertigstellung noch nicht zu Wohnzwecken 
genutzt wurden, 
4. baurechtlich eine Wohnnutzung nicht zulässig ist , 
 
5. der Wohnraum einen vom Verfügungsberechtigen 
nicht zu vertretenden, schweren Mangel bzw. 
Missstand aufweist, und ein ordnungsgemäßer 
Zustand nicht mit einem objektiv wirtschaftlichen u nd 
zumutbaren Aufwand wieder hergestellt werden 
kann. Wirtschaftlich zumutbar sind bauliche 
Maßnahmen, bei denen die damit verbundenen 
laufenden Aufwendungen (Kapital- und 
Bewirtschaftungskosten) durch entsprechende 
Erträge insbesondere auch durch Inanspruchnahme 
öffentlicher oder sonstiger Fördermittel gedeckt 
werden können. 
6. der Wohnraum aufgrund der Umstände des 
Einzelfalls nachweislich nicht mehr vom Markt 
angenommen wird, z. B. wegen seiner Größe, seines 
Grundrisses oder aufgrund von unerträglichen 
Umwelteinflüssen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
In Ziffer 4. wurde der 2. 
Halbsatz gestrichen, da er 
überflüssig ist.

4 
 
 
§ 3 Zweckentfremdung 
(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch di e 
Verfügungsberechtigte/den Verfügungsberechtigten 
und/oder die Nutzerin-/dem Nutzer anderen als 
Wohnzwecken zugeführt wird oder der Wohnraum 
leer steht oder abgebrochen werden soll. Eine 
Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der 
Wohnraum 
 
1. Überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwec ke 
verwendet oder überlassen wird.  
2. Für die Zwecke einer gewerblichen 
Zimmervermietung oder für Zwecke der 
Fremdenbeherbergung überlassen oder genutzt wird. 
Eine gewerbliche Zimmervermietung liegt vor, wenn 
der Wohnraum von einem gewerblichen 
Zwischenmieter  oder vom Eigentümer  jeweils nur 
für kurze Dauer an häufig wechselnde Nutzer 
überlassen wird und dabei eine Miete erzielt wird, die 
bei einer auf Dauer angelegten Vermietung nicht zu 
erzielen wäre. Eine Überlassung nur für kurze Dauer  
an häufig wechselnde Nutzer liegt insbesondere vor,  
wenn diese die Räume nur vorübergehend ohne 
Meldung als Wohnsitz nutzen.  
 
3. Baulich derart verändert oder in einer Weise gen utzt 
wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet 
ist. 
4. Länger als drei Monate leer steht. 
5. Ganz oder teilweise abgebrochen wird. 
 
(2) Eine Zweckentfremdung liegt nicht vor, wenn  
1. Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, instand 
gesetzt oder modernisiert wird oder veräußert 
werden soll und deshalb vorübergehend, jedoch 
nicht länger als 6 Monate, unbewohnbar ist oder lee r 
§ 3 Zweckentfremdung 
(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch di e 
Verfügungsberechtigte/den Verfügungsberechtigten 
und/oder die Nutzerin/dem Nutzer anderen als 
Wohnzwecken zugeführt wird oder der Wohnraum 
leer steht oder abgebrochen werden soll. Eine 
Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der 
Wohnraum 
 
1. überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwec ke 
verwendet oder überlassen wird, 
2. für die Zwecke einer gewerblichen 
Zimmervermietung oder für Zwecke der 
Fremdenbeherbergung 
(z.B. Ferienwohnungs-
nutzung)  überlassen oder genutzt wird. Eine 
gewerbliche Zimmervermietung liegt vor, wenn der 
Wohnraum von einem gewerblichen Zwischenmieter 
oder vom Eigentümer jeweils nur für kurze Dauer an 
häufig wechselnde Nutzer überlassen wird und dabei 
eine Miete erzielt wird, die bei einer auf Dauer 
angelegten Vermietung nicht zu erzielen wäre. Eine 
Überlassung nur für kurze Dauer an häufig 
wechselnde Nutzer liegt insbesondere vor, wenn 
diese die Räume nur vorübergehend ohne Meldung 
als Wohnsitz nutzen. 
3. baulich derart verändert oder in einer Weise gen utzt 
wird, dass er für Wohnzwecke nicht mehr geeignet 
ist, 
4. länger als 3 Monate leer steht, 
5. ganz oder teilweise abgebrochen wird. 
 
(2) Eine Zweckentfremdung liegt nicht vor, wenn 
1. Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, instand 
gesetzt oder modernisiert wird oder veräußert 
werden soll und deshalb vorübergehend, jedoch 
nicht länger als 6 Monate, unbewohnbar ist oder lee r 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Klarstellend wird der bisherige 
Wortlaut zum Tatbestand der 
Fremdenbeherbergung um den 
Begriff der Ferienwohnung 
ergänzt.

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steht,   
2. Eine Wohnung durch die Verfügungsberechtigte/den  
Verfügungsberechtigten oder die Nutzerin/dem 
Nutzer zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken 
mitbenutzt wird, insgesamt jedoch die Wohnnutzung 
überwiegt (über 50 % der Fläche) und Räume nicht 
im Sinne von Abs. 1 Nr. 3 baulich verändert wurden,  
3. Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt wird, weil  
er bestimmungsgemäß der/dem Verfügungs-
berechtigten als Zweit- oder Ferienwohnung dient. 
4. Der Wohnraum mit anderem Wohnraum zur weiteren 
Wohnnutzung zusammengelegt oder der Wohnraum 
geteilt wird. 
 
 
 
 
 
 
5. Wohnraum im selbstgenutzten Wohneigentum 
zweckfremd genutzt wird, auch wenn die 
Wohnnutzung untergeordnet ist 
6. Bislang selbstgenutztes Wohneigentum abgebrochen  
werden soll.  
steht, 
2. eine Wohnung durch die Verfügungsberechtigte/den  
Verfügungsberechtigten oder die Nutzerin/ dem 
Nutzer zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken 
mitbenutzt wird, insgesamt jedoch die Wohnnutzung 
überwiegt (über 50 %. der Fläche) und Räume nicht 
im Sinne von Abs. 1 Nr.3 baulich verändert wurden, 
3. Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt wird, weil  
er bestimmungsgemäß der/dem Verfügungs-
berechtigten ausschließlich als Zweitwohnung dient, 
4. der Wohnraum mit anderem Wohnraum zur weiteren 
Wohnnutzung zusammengelegt oder der Wohnraum 
geteilt wird, 
 
 
 
 
 
 
 
Bei Abs. 2 Ziffer 3. wurde der 
Zusatz Ferienwohnung 
gestrichen. 
Damit ist nun 
klargestellt, dass eine 
Zweitwohnung nur mit 
entsprechender Anmeldung des 
Verfügungsberechtigten als 
Zweitwohnsitz genutzt werden 
darf. Eine Nutzung der Wohnung 
auch als Ferienwohnung ist damit 
zukünftig ausgeschlossen. 
 
Bei Absatz 2 wurden die Ziffern 
5. und 6. gestrichen.  
Das hat zur 
Folge, dass nun auch 
selbstgenutztes Wohneigentum 
(Eigenheime einschließlich 
Einliegerwohnungen und 
selbstgenutzte 
Eigentumswohnungen 
uneingeschränkt dem 
Schutzzweck der Satzung 
unterliegt.

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§ 4 Genehmigung 
(1) Eine Genehmigung zur Zweckentfremdung wird 
auf Antrag erteilt, wenn vorrangige öffentliche ode r 
schutzwürdige private Interessen das Interesse an d er 
Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen. 
 
 
(2) Vorrangige öffentliche Belange für eine 
Zweckentfremdung sind in der Regel gegeben, wenn de r 
Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mit soziale n 
Einrichtungen (z.B. für Erziehungs-, Ausbildungs-, 
Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke) oder 
lebenswichtigen Diensten (z.B. ärztliche Betreuung)  
verwendet  werden soll, die gerade an dieser Stelle  der 
Stadt Münster dringend benötigt werden und für ande re 
Räume nicht zur Verfügung stehen oder nicht zeitger echt 
geschaffen werden können. 
 
 
 
(3) Überwiegende schutzwürdige private Interessen 
sind insbesondere gegeben, wenn die wirtschaftliche  
Existenz des Verfügungsberechtigten bei einer 
Versagung der Zweckentfremdungsgenehmigung 
ernsthaft gefährdet wäre. 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Genehmigung wirkt für und gegen eine/n 
Rechtnachfolgerin/Rechtnachfolger. 
§ 4 Genehmigung 
(1) Eine Genehmigung zur Zweckentfremdung wird auf 
Antrag erteilt, wenn vorrangige öffentliche Interes sen 
oder 
besonders  schutzwürdige private Interessen 
das Interesse an der Erhaltung des betroffenen 
Wohnraums überwiegen. 
 
(2) 
Eine Zweckentfremdungsgenehmigung aufgrund 
vorrangiger öffentlicher Belange wird 
insbesondere erteilt, 
wenn der Wohnraum zur 
Versorgung der Bevölkerung mit sozialen 
Einrichtungen (z. B.  Erziehungs-, Ausbildungs-, od er 
Betreuungszwecke, gesundheitliche Zwecke) oder 
lebenswichtigen Diensten (z. B. ärztliche oder 
therapeutische Betreuung) verwendet werden soll, die 
gerade an dieser Stelle der Stadt Münster dringend 
benötigt werden und für die andere Räume nicht zur 
Verfügung stehen oder nicht zeitgerecht geschaffen 
werden können. 
 
(3) 
Eine Zweckentfremdungsgenehmigung aufgrund 
überwiegender schutzwürdiger, privater 
Interessen kann insbesondere erteilt werden 
, 
wenn eine Versagung die Gefährdung der privaten 
oder beruflichen Existenz des Antragstellers zur Folge 
hätte. 
 
(4) Eine Genehmigung wird bei bewohntem 
Wohnraum nur unter der aufschiebenden 
Bedingung erteilt, dass diese erst wirksam wird, 
wenn die Mieter/-innen den Wohnraum verlassen 
haben. 
 
(5) Die Genehmigung wirkt für und gegen den/die 
Rechtsnachfolger/in; das Gleiche gilt auch für 
Personen, die den Besitz am Wohnraum nach 
Erteilung der Genehmigung erlangt haben.   
 
 
 
§ 4 alte Fassung wird redaktionell 
ergänzt um verfahrensrechtliche 
Bestimmungen.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Es soll mit dieser neuen 
Regelung sichergestellt werden, 
dass die Zweckentfremdungs-
genehmigung nicht als 
Kündigungsgrund genutzt werden 
kann. 
 
Der Zusatz ist hinsichtlich einer 
Genehmigung an einen/eine 
Mieter/Mieterin erforderlich.

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§ 6 Schaffung von Ersatzwohnraum 
(1) Anstelle der Entrichtung einer Abstandssumme 
gemäß § 5 kann der Antragsteller auf seinen Wunsch 
hin auch ein beachtliches und verlässliches Angebot  
zur Schaffung von Ersatzwohnraum unterbreiten. 
 
 
 
(2) Ein beachtliches Angebot zur Errichtung von 
Ersatzwohnraum liegt vor, wenn die folgenden 
Voraussetzungen erfüllt sind:  
1. Der Ersatzwohnraum wird im Gebiet der Stadt 
Münster geschaffen. 
2. Der Ersatzwohnraum wird von der/dem Begünstigten  
der Zweckentfremdungs-genehmigung 
(Personenidentität) geschaffen. 
3. Der Ersatzwohnraum wird in einem zeitlichen 
Zusammenhang mit der Zweckentfremdung 
geschaffen (kein Ersatzwohnraum aus dem Bestand 
oder auf Vorrat). 
4. Der neu zu schaffende Wohnraum muss gleichwertig  
zum entfallenden Wohnraum sein. Er darf insgesamt 
nicht kleiner als der durch die Zweckentfremdung 
entfallende Wohnraum sein. Wohnungszuschnitte 
und Ausstattungsstandard des neuen Wohn-raums 
dürfen nicht in einer für den allgemeinen 
Wohnungsmarkt nachteiligen Weise von denen des 
entfallenden Wohnraums abweichen.  
5. Der Ersatzwohnraum steht dem allgemeinen 
Wohnungsmarkt so zur Verfügung wie vorher der 
durch die Zweckentfremdung entfallende Wohnraum. 
Das ist insbesondere der Fall, wenn die 
Erstvertragsmieten des Ersatzwohnraums die 
Obergrenze der Mietzinsspanne für Wohnungen der 
neuesten Baualtersklasse des Mietspiegels der Stadt 
Münster nicht überschreiten. 
 
§ 5 Genehmigung aufgrund von Ersatzraum 
(1) Ein beachtliches und verlässliches Angebot zur 
Bereitstellung von Ersatzwohnraum lässt das 
öffentliche Interesse an der Erhaltung des 
Wohnraums in der Regel entfallen, wenn die 
Wohnraumbilanz insgesamt wieder ausgeglichen 
wird. 
 
(2) Ein beachtliches Angebot zur Errichtung von 
Ersatzwohnraum liegt vor, wenn die folgenden 
Voraussetzungen erfüllt sind:  
1. Der Ersatzwohnraum wird im Gebiet der Stadt 
Münster geschaffen. 
2. Der Ersatzwohnraum wird von der/dem Begünstigten  
der Zweckentfremdungsgenehmigung 
(Personenidentität) geschaffen. 
3. Der Ersatzwohnraum wird in zeitlichem 
Zusammenhang mit der Zweckentfremdung neu 
geschaffen (kein Ersatzwohnraum aus dem Bestand 
oder auf Vorrat). 
4. Der neu zu schaffende Wohnraum muss gleichwertig  
zum entfallenden Wohnraum sein. Er darf insgesamt 
nicht kleiner als der durch die Zweckentfremdung 
entfallende Wohnraum sein. Wohnungszuschnitte 
und Ausstattungsstandard des neuen Wohnraums 
dürfen nicht in einer für den allgemeinen 
Wohnungsmarkt nachteiligen Weise von denen des 
entfallenden Wohnraums abweichen.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
In der Satzungssystematik 
wurden die Regelungen der §§ 5 
und 6 der alten Fassung 
getauscht. 
 
Inhaltlich begründet sich der 
Tausch damit, dass der 
Schaffung von Ersatzwohnraum 
ein höheres Gewicht 
zugeschrieben wird, als die 
Zahlung einer Abstandssumme. 
Und die Schaffung von 
Ersatzwohnraum  begründet nach 
gängiger Rechtsprechung unter 
den genannten Bedingungen eine 
Genehmigung; die 
Abstandssumme dagegen reicht 
allein als Genehmigungsgrund 
nicht aus. 
 
Die Bindung von 
Erstvertragsmieten des 
Ersatzwohnraums an eine 
Höchstmiete, wie bisher in § 6 
Abs. 2 Ziffer 5. geregelt, muss 
gestrichen werden.  
Diese 
Regelung entbehrt nach 
Auffassung des VG Münster einer 
entsprechenden 
Satzungsbefugnis in § 10 WAG 
NRW. Auch die Stadt Köln kommt 
in dieser Frage zum gleichen 
Ergebnis. 
Unter Orientierung an den 
Grundsätzen des Bundesver-
fassungsgerichts zum Zweck-

8 
 
(3) Ein verlässliches Angebot zur Errichtung von 
Ersatzwohnraum liegt vor, wenn sich seine öffentlich-
rechtliche Zulässigkeit aus prüfbaren Unterlagen 
ergibt und die Antragstellerin/ der Antragsteller 
glaubhaft macht, dass sie /er das Vorhaben 
finanzieren kann.  
 
 
(3) Ein verlässliches Angebot zur Errichtung von 
Ersatzwohnraum liegt vor, wenn sich seine öffentlich-
rechtliche Zulässigkeit aus prüfbaren Unterlagen 
ergibt und die Antragstellerin bzw. der Antragstell er 
glaubhaft macht, dass sie bzw. er das Vorhaben 
finanzieren 
(z.B. mittels Bankbürgschaft)  kann.     
 
entfremdungsrecht gilt der 
Grundsatz, dass auch teurerer 
Ersatzwohnraum grundsätzlich 
als beachtlich anzusehen ist, 
solange er nicht die Luxusgrenze 
überschreitet (vgl. BVerfG, 
Beschl. v. 02.12.1980, Az. 
1BVR43678 1 BvR 436/78, 1 BvR 
437/78, juris, Randnummer 33.). 
 
Dementsprechend wurde Abs. 2 
Ziffer 5 neu gefasst. 
§ 5 Entrichtung von Ausgleichszahlungen 
(1) Die Zweckentfremdungsgenehmigung kann unter der 
Auflage zur Entrichtung einer einmaligen oder 
laufenden Abstandssumme erteilt werden. Mit der 
Abstandssumme sollen die durch die 
Zweckentfremdung bedingten Mehraufwendungen 
der Allgemeinheit für die Schaffung neuen 
Wohnraums kompensiert und so ein Ausgleich für 
den Verlust an Wohnraum geschaffen werden. Die 
Ausgleichsbeiträge werden zweckgebunden für die 
Förderung der Schaffung neuen Wohnraums in 
Münster eingesetzt. 
 
 
 
(2) Die Abstandssumme wird pro Quadratmeter 
zweckentfremdeten Wohnraums in Höhe des 
jeweiligen Fördersatzes, der für die Erstellung von  
öffentlich-geförderten Mietwohnraum, 
Einkommensgruppe B, in Münster gilt, festgesetzt. 
 
(3) Bei nur vorübergehendem Verlust des Wohnraums 
ist in der Regel eine laufende, monatlich zu 
entrichtende Abstandssumme in Höhe der Differenz 
zwischen der Miethöhe  für neu geförderte 
§ 6 Entrichtung von Ausgleichsbeträgen 
(1) Die Zweckentfremdungsgenehmigung kann 
insbesondere bei Vorliegen eines überwiegenden 
schutzwürdigen, privaten Interesses 
 unter der 
Auflage zur Entrichtung einer einmaligen oder 
laufenden Abstandssumme erteilt werden. Mit der 
Abstandssumme soll die durch die 
Zweckentfremdung bedingten Mehraufwendungen 
der Allgemeinheit für die Schaffung neuen 
Wohnraums kompensiert und so ein Ausgleich für 
den Verlust an Wohnraum geschaffen werden. Die 
Ausgleichsbeiträge werden zweckgebunden für die 
Förderung der Schaffung neuen Wohnraums in 
Münster eingesetzt. 
 
(2) Die Abstandssumme wird pro Quadratmeter 
zweckentfremdeten Wohnraums in Höhe des 
jeweiligen Fördersatzes, der für die Erstellung von  
öffentlich-geförderten Mietwohnraum, 
Einkommensgruppe B, in Münster gilt, festgesetzt. 
 
(3) Bei nur vorübergehendem Verlust des Wohnraums 
ist in der Regel eine laufende, monatlich zu 
entrichtende Abstandssumme in Höhe der Differenz 
zwischen der Miethöhe  für neu geförderte 
 
 
Klarstellend wurde hinzugefügt, 
dass eine Abstandssumme 
insbesondere bei Vorliegen eines 
vorrangigen privaten Interesses 
erhoben werden kann.

9 
 
Wohnungen der Einkommensgruppe B und dem 
Oberwert der Mietspanne für vergleichbaren 
Wohnraum in Münster, mindestens jedoch 2,00 Euro 
pro Quadratmeter, zu entrichten.  
 
Wohnungen der Einkommensgruppe B und dem 
Oberwert der Mietspanne für vergleichbaren 
Wohnraum in Münster, mindestens jedoch 2,00 Euro 
pro Quadratmeter, zu entrichten.  
 
 
.  
 
§ 7 Nebenbestimmungen 
(1) Die Genehmigung zur Zweckentfremdung von 
Wohnraum kann befristet, bedingt oder unter 
Auflagen erteilt werden. 
 
(2) Ist aufgrund einer Nebenbestimmung die 
Wirksamkeit einer Genehmigung erloschen, so 
ist der Raum wieder als Wohnraum zu behandeln 
und Wohnzwecken zuzuführen.  
 
 
 
 
§ 7 wurde neu aufgenommen. 
Abs. 1 nimmt klarstellend 
allgemein gültige 
verwaltungsrechtliche 
Regelungen auf. 
Mit Abs. 2 wird eine 
eigenständige 
Ermächtigungsgrundlage für ein 
Wohnnutzungsgebot geschaffen, 
welches sich bislang nur aus dem 
erloschenen Bescheid herleiten 
ließ. 
§ 7 Negativattest 
Bei Maßnahmen, für die eine Genehmigung nicht 
erforderlich ist, weil Wohnraum nicht vorhanden ist  oder 
eine Zweckentfremdung nicht vorliegt wird auf Antra g ein 
Negativattest ausgestellt 
 
§ 8 Negativattest 
Bei Maßnahmen, für die eine Genehmigung nicht 
erforderlich ist, weil schützenswerter Wohnraum nic ht 
vorhanden ist oder eine Zweckentfremdung nicht vorliegt, 
wird auf Antrag ein Negativattest ausgestellt. 
 
 
 
 § 9 Mitwirkungs-, Auskunfts-  
und Betretungsrecht 
(1) Die dinglich Verfügungsberechtigten und die 
Nutzungsberechtigten des Wohnraums haben 
den Bediensteten der Stadt Münster die 
Auskünfte zu geben und die Unterlagen 
vorzulegen, die erforderlich sind, um die 
Einhaltung der Vorschriften dieser Satzung zu 
überwachen. Sie haben ihnen dazu zu 
ermöglichen, Grundstücke, Gebäude, 
Wohnungen und Wohnräume zu betreten. 
 
 
 
§ 9 wurde neu aufgenommen. 
Entsprechende Regelungen 
bestehen zwar bereits im 
Wohnungsaufsichtsgesetz NRW. 
Klarstellend werden diese 
Befugnisse nun aber auch in die 
Satzung übernommen.

10 
 
 
(2) Auf der Grundlage des § 11 Abs. 4 WAG NRW 
sowie dieser Satzung wird das Grundrecht der 
Unverletzlichkeit der Wohnung (Artikel 13 
Grundgesetz) eingeschränkt. 
 
§ 9 Anordnungen 
(1) Bei einer ungenehmigten Zweckentfremdung von 
Wohnraum kann der/dem Verfügungsberechtigten 
bzw. der Nutzerin/dem Nutzer aufgegeben werden, 
die Zweckentfremdung in angemessener Frist zu 
beenden und den Wohnraum wieder Wohnzwecken 
zuzuführen.  
(2) Ist Wohnraum durch bauliche Veränderungen oder 
durch fortlaufende unterlassene Instandhaltung 
unbewohnbar geworden, kann die Wiederherstellung 
des früheren oder eines gleichwertigen Zustandes 
des Wohnraums angeordnet werden. 
§ 10 Anordnungen 
(1) Bei einer ungenehmigten Zweckentfremdung von 
Wohnraum kann der/dem Verfügungsberechtigten 
bzw. der Nutzerin/dem Nutzer aufgegeben werden, 
die Zweckentfremdung in angemessener Frist zu 
beenden und den Wohnraum wieder Wohnzwecken 
zuzuführen.  
(2) Ist Wohnraum durch bauliche Veränderungen oder 
durch fortlaufende unterlassene Instandhaltung 
unbewohnbar geworden, kann die Wiederherstellung 
des früheren oder eines gleichwertigen Zustandes 
des Wohnraums angeordnet werden. 
 
 
§ 10 Ordnungswidrigkeiten 
Zuwiderhandlungen gegen die Bestimmungen dieser 
Satzung werden nach § 13 WAG NRW als 
Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 50.000  
Euro geahndet.  
§ 11 Ordnungswidrigkeiten 
Zuwiderhandlungen gegen die Bestimmungen dieser 
Satzung werden nach § 13 WAG NRW als 
Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 50.000 
Euro geahndet.  
 
 
§ 11 Verwaltungsgebühren 
Amtshandlungen nach dieser Satzung sind 
gebührenpflichtig. Die Höhe der Gebühren richtet si ch 
nach der Verwaltungsgebührensatzung der Stadt Münster 
in der jeweils gültigen Fassung 
§ 12 Verwaltungsgebühren 
Amtshandlungen nach dieser Satzung sind 
gebührenpflichtig. Die Höhe der Gebühren richtet si ch 
nach der Verwaltungsgebührensatzung der Stadt 
Münster in der jeweils gültigen Fassung  
 
 
§ 12 Inkrafttreten, Außerkrafttreten 
Die Satzung tritt am Tag nach ihrer Bekanntmachung im 
Amtsblatt der Stadt Münster in Kraft. Sie tritt 5 Jahre nach 
ihrer Veröffentlichung außer Kraft. 
§ 13 Inkrafttreten, Außerkrafttreten 
Die Satzung tritt am Tag nach ihrer Bekanntmachung im 
Amtsblatt der Stadt Münster in Kraft. Sie tritt fün f Jahre 
nach ihrer Veröffentlichung außer Kraft.  
Die alte Satzung verliert ihre 
Gültigkeit mit Ablauf des 
19.03.2020. Da am 20.03.2020 
ein Amtsblatt erscheinen wird, ist 
gewährleistet, dass keine 
Satzungslücke entsteht.

Anlage 3 zur Vorlage V/0028/2020 
 
 
 
 
Bericht über die Wirkungen der Wohnraumschutzsatzung 
 
 
Abbruch von Wohnraum 
 
Der Abbruch von Wohngebäuden mit anschließender Neu bebauung stellt den 
häufigsten Fall von Zweckentfremdung dar. Es wird -  bedingt auch durch die hohe 
Wohnungsnachfrage in Münster - mit der Neubebauung mehr Wohnraum geschaffen 
als abgebrochen wurde. Entsprechend wurden im Zeitr aum vom 01.04.2015 bis zum 
Stichtag 01.12.2019 für diesen Bericht 217 Abbrucha nträge bisher satzungsgemäß 
genehmigt. Von den Abbruchgenehmigungen waren insge samt 549 Wohnungen mit 
29.611 qm Wohnfläche betroffen, die durch den Abbru ch wegfallen. Die 
Neubauplanungen auf den Abrissgrundstücken umfasste n dagegen 875 Wohnungen 
mit  insgesamt 59.550 qm Wohnfläche.  
 
 
Nutzungsänderung von Wohnraum 
 
Im Betrachtungszeitraum entschied die Verwaltung üb er 34 Anträge auf 
Nutzungsänderung. Davon wurden 5 Anträge auf Nutzun gsänderung von Wohnraum 
genehmigt, weil entweder ein öffentliches Interesse (Versorgung der Bevölkerung mit 
sozialen Einrichtungen) oder ein berechtigtes Inter esse des Antragstellers 
(Existenzgefährdung) vorlag. 3 Anträge auf Nutzungs änderung wurden abgelehnt  (2 
Anträge zur Umnutzung in Ferienwohnung und 1 Antrag zur freiberuflichen Nutzung). 
In 26 Fällen handelte es sich bei dem betroffenen W ohnraum nicht um 
schützenswerten Wohnraum im Sinne der Wohnraumschut zsatzung (z.B. 
Umnutzung einer luxuriösen Wohnung oder von Dienst-/Hausmeisterwohnungen). 
 
23 Anträge auf Nutzungsänderung in Ferienwohnungen wurden zurückgezogen, weil 
die Verwaltung den betroffenen Antragstellern in  B eratungsgesprächen die 
Aussichtslosigkeit einer Genehmigung verdeutlichte.  
 
Die Verwaltung sprach 151 sogenannte Negativatteste  aus. Hier stellte sich in den 
Antragsverfahren heraus, dass  es einer wohnungsrec htlichen Genehmigung nicht 
bedarf, in der Regel  beim Abbruch bisher selbst ge nutzter Eigenheime (s. § 3 Abs. 2 
Ziffer 5 Wohnraumschutzsatzung). 
 
 
 
Anzeigen zu  Nutzungsänderungen 
 
In den vergangenen knapp 5 Jahren seit Erlass der W ohnraumschutzsatzung am 
20.03.2015 bis zum Stichtag 01.12.2019 ist die Verw altung 38  Anzeigen besorgter 
Bürger oder der Mietervereine über mutmaßliche Nutz ungsänderungen von 
Wohnraum abschließend nachgegangen. 
26 gemeldete Nutzungsänderungen (auch von Ferienwoh nungen) waren 
nachweislich bereits vor Inkrafttreten der Satzung vorgenommen und teilweise auch

baurechtlich genehmigt worden. Diese Nutzungsänderu ngen genießen gemäß § 2 
Abs. 3 Ziffer 2 Wohnraumschutzsatzung Bestandsschut z und bedurften keiner 
wohnungsrechtlichen Genehmigung.   
In 10 Fällen handelte es sich um eine genehmigungsf reie, untergeordnete 
Teilnutzung von Wohnraum gemäß § 3 Abs. 2 Ziffer 2 Wohnraumschutzsatzung. Das 
bedeutet in der Regel, dass ein Raum in der  Wohnun g (auch) zu gewerblichen oder 
beruflichen Zwecken genutzt wird, z.B. als Praxis f ür Heilpraktiker, 
Physiotherapeuten und für die medizinische Fußpfleg e. Die eigene Wohnnutzung 
(über 50% der Wohnfläche)  überwiegt die untergeordnete berufliche Nutzung.  
 
Die Überprüfung von 2 Hinweisen ergab, dass die ang ezeigte Nutzung als 
Ferienwohnung nicht genehmigt und nicht genehmigung sfähig war. Die Verwaltung 
erließ  Anordnungen zur Wiedervermietung der betrof fenen Räume zu 
Wohnzwecken. Ein Verwaltungsverfahren ist noch nich t abgeschlossen, die andere 
Wohnung ist wieder vermietet.  
 
Anzeigen zu Leerständen  
 
Die Verwaltung überprüfte im Betrachtungszeitraum 5 2 Hinweise auf leerstehende 
Wohnungen.  Die Hinweise bezogen sich zum Teil auf ganze Wohngebäude mit 
mehreren Wohnungen oder betrafen einzelne Wohnungen  in einem Gebäude. In 41 
Fällen lag  kein genehmigungspflichtiger Leerstand  (Leerstand vor Abbruch eines 
Wohnhauses)   und in 10 Fällen war für den Leerstan d, z. B. wegen des baulichen 
Zustandes der Wohnung, keine Genehmigung erforderlich. 
 
 
Ein einzelner Hinweis auf den kompletten Leerstande s von zwei 
Mehrfamilienhäusern mit insgesamt 25 Mietwohnungen veranlasste die Verwaltung, 
ein Anordnungsverfahren zur Vermietung der Wohnunge n einzuleiten. Der 
Eigentümer hat sich nach Gesprächen mit der Verwalt ung verbindlich bereit erklärt, 
die Häuser umfassend zu sanieren, die Grundrisse zu  optimieren und die 
Dachgeschosse beider Wohnhäuser auszubauen. Dadurch  konnte ein 
verwaltungsrechtliches, im Falle eines Rechtsstreit es vor Gericht über Jahre 
andauerndes Verfahren, vermieden und der Wohnraum d em Wohnungsmarkt wieder 
zur Verfügung gestellt werden.  
 
 
 
Bewertung der Satzung durch das Verwaltungsgericht Münster  
 
In einem Genehmigungsverfahren, in dem die Schaffun g von Ersatzwohnraum zur 
Begründung einer Abbruchgenehmigung unter der Aufla ge erteilt wurde, diesen 
gemäß § 6 Abs. 2 Ziffer 5. Wohnraumschutzsatzung be i Erstbezug zu einer 
limitierten Miete zu vermieten, hat das Verwaltungs gericht Münster (VG Münster) im 
Jahr 2016 die Wohnraumschutzsatzung auf ihre Rechtm äßigkeit geprüft und das 
Prüfungsergebnis bei einem Erörterungstermin mitgeteilt.  
Die Bindung von Ersatzwohnraum an Mietobergrenzen g emäß Mietspiegel (§ 6 Abs. 
2 Nr. 5  Wohnraumschutzsatzung) stellt nach Auffass ung des VG Münster eine 
unzulässige Mietpreisbindung dar, für die sich kein e Satzungsermächtigung aus § 10 
WAG NRW herleiten ließe. Es reiche als Grundlage fü r eine 
Zweckentfremdungsgenehmigung aus, wenn der Verlust an Wohnraum durch den

Ersatzwohnraum quantitativ ausgeglichen werde. Dahe r sei diese Bestimmung der 
Wohnraumschutzsatzung rechtswidrig. 
Die Prozessvertreterin der Stadt Münster als Beklag te hat im Rahmen des 
Erörterungstermins die Auflage einer Mietpreisbindu ng zurückgenommen. Da es in 
der Sache zu keinem Urteil gekommen ist, blieb die Wohnraumschutzsatzung formal 
in Kraft. Die Verwaltung hatte in der Folgezeit abe r unter Berücksichtigung der 
eindeutigen Aussagen des VG Münster auf die Auflage  der Mietpreisbegrenzung bei 
der Erstvermietung von Ersatzwohnraum gemäß § 6 Abs . 2 Nr. 5 
Wohnraumschutzsatzung in den Abbruchgenehmigungen zu verzichten.

Anlage A zur V/0028/2020 
Kurzüberblick 
 
Der Rat der Stadt Münster hat am 11.02.2015 auf der Grundlage des § 10 Wohnungsau f-
sichtsgesetzes NRW die Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Münster 
(Wohnraumschutzsatzung) beschlossen.  Die Satzung trat am 21.03.2015 in Kraft. Sei t-
dem darf nach Maßgabe der Satzung schützenswerter Wohnraum nicht ohne gesonderte 
wohnungsrechtliche Genehmigung zu anderen als Wohnzwecken genutzt oder abgebr o-
chen werden; vermeidbarer Leerstand von Wohnraum ist untersagt. 
Die Geltungsdauer der Satzung ist auf 5  Jahre befristet und endet am 20 .03.2020. Die 
Verwaltung berichtet mit dieser Vorlage über die Intention und Wirkungen der Woh n-
raumschutzsatzung und  empfiehlt deren Novellierung für weitere 5 Jahre. 
 
 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
 Wir werden Münster zu einer Stadt mit höchster Lebens- und Erlebnisqualität weiterentwi-
ckeln: 
 mit hoher Umwelt- und Naturqualität 
 mit breitem Freizeit- und Sportangebot 
 mit hohem Wohnwert, Familienfreundlichkeit und sozialer Balance in der Stadtgesellschaft 
 
 
Finanzierung 
Produktgruppe: Nr. der PG Bezeichnung der PG 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan  Ja  Nein x  
Auswirkungen auf den Finanzplan  Ja  Nein x

Im beschlossenen Haushaltsplan 2020 enthalten? x Ja  Nein  teilw. 
Im Entwurf des (Nachtrags-)Haushaltsplan JJJJ enthalten?  Ja  Nein  teilw. 
Belastungen in zukünftigen HH-Jahren?  Ja  Nein   
Bereits veranschlagt?  Ja  Nein   
Die Höhe der Aufwendungen oder Auszahlungen sind unabhängig von der vorhandenen Mittelbe-
reitstellung im Beschlussvorschlag zu nennen. Eine Angabe an dieser Stelle oder bei den Zielen 
reicht nicht aus. 
 
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung ist  vollständig 
pflichtig 
 überwiegend 
pflichtig 
 überwiegend 
freiwillig 
x vollständig frei-
willig 
Der Erlass der Wohnraumschutzsatzung beruht auf § 10 Absatz 1 des Wohnungsaufsichtsgesetzes 
für das Land Nordrhein-Westfalen (WAG NRW) in Verbindung mit  § 7 Absatz 1 und  § 41 Abs. 1 
der Gemeindeordnung NRW. Die finanziellen Auswirkungen zur Umsetzung der Satzung sind in 
ihrer Höhe nicht beeinflussbar. 
 
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen 
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration)

V/0028/2020 
V/0028/2020 
 
 
Öffentliche Beschlussvorlage 
Betrifft 
 
Wohnraumschutzsatzung 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   05.02.2020 Ausschuss für Soziales, Stiftungen, Gesundheit, Verbrauche r-
schutz und Arbeitsförderung 
Vorberatung 
   06.02.2020 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wo h-
nen 
Vorberatung 
   12.02.2020 Haupt- und Finanzausschuss Vorberatung 
   12.02.2020 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Der Rat beschließt die als Anlage 1 beigefügte Satzung zum Schutz und Erhalt von 
Wohnraum in Münster (Wohnraumschutzsatzung). 
 
2. Die Verwaltung wird beauftragt,  die Einführung einer Registrierungspflicht bei Kurzzei t-
vermietungen von Wohnraum zu prüfen, wenn § 10 des Wohnungsaufsichtsgesetzes 
NRW (WAG NRW) als Ermächtigungsgrundlage für die Wohnraumschutzsatzung nove l-
liert wird und Kontroll - sowie Sanktionsmechanismen bei Kurzzeitvermietungen von 
Wohnraum zulässt. Die Ergebnisse der Prüfung sind dem Rat unmittelbar zur Entsche i-
dung über eine notwendige Satzungsänderung vorzulegen. 
 
3. Der Antrag der SPD -Fraktion „Zweckentfremdung von Wohnraum  stoppen - Wohnraum-
schutzsatzung besser machen“ vom 05.02.2019 (A-R/0007/2019) ist mit Beschluss dieser 
Vorlage erledigt. 
 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Es ergeben sich keine finanziellen Veränderungen. 
 
 
des Amtes für 
Wohnungswesen und 
Quartiersentwicklung 
 
23.01.2020 
 
Ihr/e Ansprechpartner/in: 
Herr Bragard 
Telefon: 492-6470 
BragardR@stadt-
muenster.de

- 2 - 
V/0028/2020 
 
 
Begründung: 
 
Zu Beschlussziffer 1:  
 
 
Ausgangslage 
 
Der Rat der Stadt Münster  hat am 11.02.2015 die Wohnraumschutzsatzung beschlossen 
(Vorlage V/0692/2014/1. Erg.).  Die Satzung trat mit dem Tag der Veröffentlichung im Amt s-
blatt am 20.03.2015 in Kraft. Seitdem darf nach Maßgabe der Satzung schützenswerter 
Wohnraum nicht ohne gesond erte wohnungsrechtliche Genehmigung zu anderen als Woh n-
zwecken genutzt oder abgebrochen werden; vermeidbarer Leerstand von Wohnraum ist u n-
tersagt. 
 
 
Intention und Wirkungen der Satzung 
 
Bei der Mangellage auf dem Wohnungsmarkt in Münster gilt es zu vermeiden, dass best e-
hender Wohnraum frei und uneingeschränkt dem Wohnzweck entzogen werden kann. De s-
halb ist es geboten, zur Sicherstellung einer ausreichenden Wohnraumversorgung  neben 
der Förderung des Neubaus von Wohnungen auch über ein geeignetes Inst rument zu verfü-
gen, durch das die Verringerung des vorhandenen Bestandes an Wohnraum und damit eine 
Vergrößerung der Wohnungsnotlage verhindert werden kann.  
Genau das ist die Intention der Wohnraumschutzsatzung. Sie bietet die rechtliche Grundlage 
dafür, dass zweckfremde Nutzungen nur unter den dort festgelegten Voraussetzungen g e-
nehmigt werden können. Die Verwaltung kann gegen unzulässige Zweckentfremdungen 
wirksam vorgehen und in der Kommunikation mit den Eigentümern über die Zukunft ihrer 
Wohnungsbestände notfalls Bußgelder und wohnungsrechtliche Anordnungen zur Wiede r-
herstellung der Wohnnutzung ankündigen. Dies eröffnet für die Verwaltung eine gute Ve r-
handlungsposition, die Eigentümer von der erforderlichen Beendigung der zweckfremden 
Nutzung zu überzeugen, und damit ein oftmals über Jahre andauernden Rechtsstreit zu ve r-
meiden. 
 
Inhalt des Zweckentfremdungsverbotes und von der Satzungsermächtigung gemäß §  10 
WAG NRW gedeckt ist allein der Bestandsschutz von Wohnraum. Daraus folgt, dass mit Hi l-
fe der Wohn raumschutzsatzung nicht gleichermaßen auch andere Ziele, namentlich der E r-
halt besonders preiswerter Altbauwohnungen, verfolgt werden dürfen. Daher dürfen Mie t-
preisbegrenzungen bei der Erstellung von angemessenem Ersatzwohnraum, die über die 
abschließend i m Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelten Begrenzungen hinausgehen, 
nicht gefordert werden. 
Ebenso schließt die Satzungsermächtigung städtebauliche Zielsetzungen aus, die im Baug e-
setzbuch (BauGB) geregelt sind , wie z.B.  den Erhalt der Zusammensetzung der  Wohnbevöl-
kerung (sogenannte Milieuschutzsatzung gemäß §172 BauGB). 
Die Verwaltung hat in dem als Anlage 3 beigefügten Bericht die Daten und Fakten zu den 
vom Geltungsbereich der Satzung erfassten Fallkonstellationen Abriss, Nutzungsänderungen 
und Leerstand von Wohnraum zusammengestellt.  
 
Als problematisch erweist sich in der praktischen Anwendung der geltenden Wohnrau m-
schutzsatzung, dass die Eigentümer in dem Zeitraum vom Auslaufen  der Zweckentfre m-

- 3 - 
V/0028/2020 
dungsverordnung des Landes NRW am 01.01.2007 bis zum Inkr afttreten der Wohnrau m-
schutzsatzung in Münster am 20.03.2015 -vorbehaltlich baurechtlicher Genehmigungsfähi g-
keit- Umnutzungen vornehmen konnten, die nun unter den Bestandsschutz fallen. In diesen 
Fällen hat die Verwaltung rückwirkend keine rechtlich zuläss ige Möglichkeit, die Wiederhe r-
stellung der Wohnnutzung anzuordnen. 
 
 
 
Neuer Satzungsbeschluss 
 
Rechtliche Grundlagen 
 
Entsprechend der gesetzlichen Vorgabe aus § 10 Absatz 2 WAG NRW wurde die Geltung s-
dauer der Wohnraumschutzsatzung auf 5 Jahre befristet. D ie bestehende Satzung verliert 
daher mit Ablauf des 20.03.2020 ihre Gültigkeit. Die Verwaltung schlägt unter Berücksicht i-
gung von notwendigen Änderungen  den Erlass einer neuen Wohnraumschutzsatzung vor 
(Anlage 1). Vorbehaltlich des Ratsbeschlusses tritt d ie Satzung am Tag nach ihrer Bekann t-
machung am 20.03.2020, mithin zum 21.03.2020, in Kraft. Die Tatbestandsvoraussetzung 
nach § 10 Absatz 1 WAG NRW liegen vor. Hiernach können Gemeinden „durch Satzung G e-
biete mit erhöhtem Wohnungsbedarf festlegen, in denen  Wohnraum nur mit Genehmigung 
zweckentfremdet werden darf“. 
 
Die Lage auf dem Wohnungsmarkt hat sich seit Erlass der Wohnraumschutzsatzung nicht 
verändert. Im gesamten Stadtgebiet ist eine Wohnraummangellage in allen Teilsegmenten zu 
verzeichnen. Die bei I nkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung im Jahr 2015 bestehenden 
Landesverordnungen (Kündigungssperrfristverordnung NRW, Mietpreisbegrenzungsverord-
nung NRW und Kappungsgrenzenverordnung NRW) sind weiter gültig. Grundlage aller Ve r-
ordnungen ist, dass das Lan d NRW auf der Basis von Gutachten eine besondere Gefäh r-
dung der ausreichenden Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnraum zu angemessenen 
Bedingungen in Münster festgestellt hat. 
 
Zudem wächst Münster auch in Zukunft. Nach der neuesten Veröffentlichung von  IT.NRW 
„Vorausberechnung der Bevölkerung in den kreisfreien Städten und Kreisen Nordrhein -
Westfalens 2018 bis 2040/60 - 2019“ aus Juli 2019 wird für die Stadt Münster ein Bevölk e-
rungszuwachs bis 2040 von 13,9 % prognostiziert. Damit gehört Münster neben B onn (+ 
12,1%), Düsseldorf (+ 14,0 %) und Köln (+ 15,8%) zu den 4 wachstumsstärksten Städten in 
NRW. Folgerichtig wird Münster zusammen mit diesen 3 Wachstumsregionen im Rahmen 
der Wohnraumförderkulisse seitens des Landes in die höchste Bedarfskategorie eingestuft. 
 
 
Wesentlichen Änderungen  
 
In die Satzung wird eine Präambel eingefügt, in der zur Verdeutlichung die angespannte 
Wohnungssituation  im Gebiet der Stadt Münster als Voraussetzung für den Erlass der Sa t-
zung beschrieben wird. 
 
Der sachliche Geltungsbereich der aktuell gültigen Wohnraumschutzsatzung erstreckt sich 
derzeit auf alle freifinanzierten Miet - und Genossenschaftswohnungen. Mit der neuen Sa t-
zung soll künftig auch das selbst genutzte Wohneigentum (Eigenheime einschließlich Einli e-
gerwohnungen und selbstgenutzte Eigentumswohnungen) unter Schutz gestellt werden.

- 4 - 
V/0028/2020 
Die Verwaltung wird die Entwicklung der Fallzahlen  für diese Ausweitung des Schutzzw e-
ckes nach einem Jahr evaluieren,  den sich ggfls. hieraus ergebenden Mehraufwand und die 
notwendige Ausweitung der Personalkapazitäten darstellen.   
 
Die in der bisherigen Satzung geforderte Begrenzung der Erstvertragsmieten des Ersat z-
wohnraums ist nach der Rechtsauffassung des VG Münster rechtswidrig und  deshalb e r-
satzlos zu streichen. 
 
Diese und alle weiteren Änderungen und Ergänzungen, die zum besseren Verständnis, zur 
Klarstellung und besseren Lesbarkeit der Bestimmungen der neuen Wohnraumschutzsa t-
zung  formuliert wurden, sind der beigefügten Synopse in der Anlage 2 zu entnehmen.  
Inhaltliche Änderungen sind in roter Schrift,  lediglich redaktionelle Änderungen und  Ergä n-
zungen in blauer Schrift dargestellt. 
 
 
Zu Beschlussziffer 2: 
 
 
Ausgangslage 
 
Die Wohnungsmieten und Immobilienpreise sind in den vergangenen Jahren in vielen  Stä d-
ten deutlich gestiegen. Gleichzeitig nimmt die touristische Nutzung von Wohnungen in einer 
Reihe von Städten stark zu. Das Geschäftsmodell von Online -Wohnungsvermittlern wie Ai r-
bnb, Booking.com, WIMDU, 9flats etc. ermöglicht es Wohnraumeigentümern und -mietern, 
auf einfachstem Wege, anonym  und unbegrenzt Wohnraum privat als Ferienwohnungen zu 
vermieten. Hamburg geht nach groben eigenen Schätzungen von 6.000 bis 8.500 allein über 
airbnb angebotenen Schlafplätzen aus; Köln taxiert eine solche Zahl auf 3.500 bis 7.000. 
München geht von ca. 1.000 zweckentfremdeten Wohnungen aus, welche ausschließlich als 
Ferienwohnung genutzt werden.  Der dauerhafte Entzug von Wohnungen durch die gewer b-
liche Fremdenvermietung ist als Zweckentfremdung von Wohnraum zu bewerten. 
Die Überlassung von Wohnraum als Ferienwohnung führt zur weiteren Anspannung des 
Wohnungsmarktes – vor allem in den städtetouristisch attraktiven Metropolen, an bedeuten-
den Messe- und Medizinstandorten sowie in einzelnen Universitätsstädten. Eine Studie des 
Instituts für Wirtschaftspolitik der Universität zu Köln (https://iwp.uni-
koeln.de/koelner_impulse.htm)  liefert nun Belege, dass innerhalb bestimmter Stadtteile Be r-
lins stark konzentrierte airbnb -Vermietungen Wohnraum verknappen und steigende Mieten 
verursachen. Die Studie kommt zu dem Schluss, „dass das Angebot von airbnb in bestim m-
ten Berliner Bezirken die verfügbaren Miet wohnungen verknappt und einen Teil der Mie t-
preisanstiege induziert hat“. 
 
Das Land Berlin hat im April 2018 eine Änderung des Zweckentfremdungsverbots -Gesetzes 
in Kraft gesetzt. Die Stadt München hat im Dezember 2017  die bereits existierende Satzung 
für d as Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum auf Grundlage des Bayerischen 
Zweckentfremdungsgesetzes aktualisiert und ebenfalls deutlich verschärft. In Hamburg ist 
zum 1. Januar 2019 eine stark erweiterte Fassung des Wohnraumschutzgesetzes in Kraft 
getreten, Es wurde u.a. eine Registrierungspflicht für Kurzzeitvermietungen, verbunden mit 
Kontroll- und Sanktionsbefugnissen eingeführt, um Verantwortliche für eine gewerbliche 
Wohnraumvermietung  identifizieren zu können. 
 
Die Gremien des Deutschen Städtetages u nd des Städtetages NRW haben sich der Probl e-
matik angenommen und zum ständigen Tagesordnungspunkt in ihren Sitzungen gemacht,

- 5 - 
V/0028/2020 
um gemeinsam Lösungen zu diskutieren und erarbeiten. Sowohl in der Fachkommission 
Wohnungswesen des Deutschen Städtetages als auch  im Arbeitskreis Wohnungswesen des 
Städtetages NRW ist die Stadt Münster vertreten und an der Erörterung der Problemlagen 
und Formulierungen von Handlungsempfehlungen beteiligt. 
 
 
Sach- und Rechtslage in NRW 
 
Das Land NRW hat im Gegensatz zu den o.g. Ländern kein eigenständiges Gesetz erlassen, 
das Regelungen zu zweckfremden Nutzungen von Wohnraum trifft. In § 10 WAG NRW als 
Satzungsermächtigung sind nur sehr kurze Ausführungen zur Ausgestaltung der Satzungen 
formuliert.  
 
In der letzten Vorstandssitzung des Städtetages NRW am 27 .11.2019 haben sich die Haup t-
verwaltungsbeamten für eine Änderung des § 10 WAG NRW als Ermächtigungsgrundlage für 
den Erlass und die Ausgestaltung von Wohnraumschutzsatzungen ausgesprochen. Den 
Kommunen sollen neben der Forderun g einer Registrierungspflicht bei der Kurzzeitvermi e-
tung von Wohnraum auch die Kontrolle und Sanktion bei illegalen Vermietungen von Woh n-
raum für touristische Zwecke ermöglicht werden, wie dies z. B. in Hamburg nach der aktue l-
len Änderung  des Hamburgische n Wohnraumschutzgesetzes zum 01.01.2019 rechtssicher 
erlaubt  ist. 
Zurzeit ist eine Regelung wie in Hamburg aufgrund der fehlenden landesgesetzlichen 
Rechtsgrundlagen in NRW nicht möglich. 
  
Der Beschluss des Vorstandes des Städtetages NRW ist als Anlage 4  zu dieser Vorlage bei-
gefügt. 
 
 
Aktuelle Situation in Münster 
 
Über diesen Link können Informationen zu den vorrangig über airbnb in Münster angebot e-
nen Ferienwohnungen eingeholt werden: 
 
https://www.airdna.co/vacation-rental-data/app/de/nordrhein-westfalen/munster/overview 
 
Zum Stichtag 03.12.2019 zeigte das Portal 375 Angebote für Kurzzeitvermietungen von 
Wohnraum an, wovon 56 % der Angebote (= 210) komp lette Wohnungen betreffen (Entire 
Home), die zum großen Teil in innerstädtischen Bereichen liegen. Aufgrund der Anonymität 
der Angebote auf den entsprechenden Plattformen kann aber keine Aussage dazu getroffen 
werden, bei wie vielen Angeboten es sich davon  um ungenehmigte Zweckentfremdungen 
handelt, die nach dem Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung am 20.03.2015 vorgeno m-
menen wurden, oder ob es sich gar um genehmigungsfreie Umnutzungen handelt. 
 
Auch wenn davon ausgegangen werden muss, dass nicht alle de r vorgenannten ganzen 
Wohnungen zu Zwecken der Fremdenbeherbergung ungenehmigt genutzt werden ist es aus 
Sicht der Verwaltung geboten, die mit dem Vorstandsbeschluss des Städtetages NRW vom 
27.11.2019 dargestellte Forderung nach einer Änderung des § 10 WAG  NRW gegenüber 
dem MHKBG NRW  konsequent zu vertreten, um  wirksame und rechtssichere Instrumente 
gegen aktuelle illegale Kurzzeitvermietungen anwenden zu können und präventiv künftige 
illegale gewerbliche Vermietungen von Wohnungen an Touristen in Münster  wirksam zu ver-
hindern.

- 6 - 
V/0028/2020 
 
Die Initiative des MHKBG NRW, die betroffenen Städte bei der Erarbeitung kommunaler Sa t-
zungen zu unterstützen, greift die Verwaltung auf und wird sich aktiv in den Prozess einbri n-
gen. Sie sieht in dem kooperativen Angebot des MHKBG  NRW mit den Städten die Chance, 
im gemeinsamen Dialog eine Änderung des WAG NRW zu bewirken. 
 
Wenn dies gelingt, wird die Verwaltung, vorbehaltlich des Beschlusses in Ziffer 2, die Einfü h-
rung einer Registrierungspflicht bei Kurzzeitvermietungen von Wohnra um prüfen und dem 
Rat die Ergebnisse  zur Entscheidung über eine notwendige Satzungsänderung vorlegen. 
 
 
Zu Beschlussziffer 3: 
 
Mit Ratsantrag A-R/0007/2019 vom 05.02.2019 „Zweckentfremdung von Wohnraum stoppen-
Wohnraumschutzsatzung besser machen“ beantrag t die SPD -Fraktion, dem Rat und seinen 
Gremien, Art und Ausmaß der Zweckentfremdung umfassend darzustellen und Maßnahmen 
aufzuzeigen, die geeignet sind, einer Zweckentfremdung entschieden entgegenzutreten und 
zeitnah dem Rat und seinen Gremien zur Entscheidung vorzulegen. 
Die derzeit gültige Wohnraumschutzsatzung solle nach den o.g. Punkten überarbeitet we r-
den und dem Rat zur Beschlussfassung vorgelegt werden. 
 
Mit dieser Vorlage hat die Verwaltung die Antragsanliegen aufgegriffen. Sie berichtet über die 
Wirkungen der Wohnraumschutzsatzung, zu ihren Möglichkeiten aber auch zu ihren Gre n-
zen, die sie aufgrund der aktuellen Rechtslage hat, gegen illegale Kurzzeitvermietungen vo r-
gehen zu können. 
Ebenso wird dem Rat der Stadt Münster der Entwurf einer neuen Sat zung mit Änderungen 
und Ergänzungen, wie in der Vorlage dargestellt, zur Beschlussfassung vorgelegt. 
 
Der Antrag ist damit erledigt. 
 
 
 
 
I.V. 
 
 
gez.  
Matthias Peck 
Stadtrat 
 
 
Anlagen: 
 
- Anlage A 
- Wohnraumschutzsatzung 
- Synopse zu den Änderungen der Satzung 
- Bericht über die Wirkungen der Wohnraumschutzsatzung 
- Beschluss des Vorstandes des Städtetages NRW vom 27.11.2019 
- Ratsantrag A-R 0007/2019 vom 05.02.2019 „Zweckentfremdung von Wohnraum stoppen – 
Wohnraumschutzsatzung besser machen“

Gereonstraße 18 - 32, 50670 Köln  Telefon 0221 3771-0 Telefax 0221 3771-128 
Internet: www.staedtetag-nrw.de 
Erforderliche Änderungen des Wohnungsaufsichtsgesetzes NRW
(Beschluss des Vorstandes des Städtetages Nordrhein-Westfalen 
vom 27. November 2019  –  326. Sitzung in Düsseldorf) 
1. Der Vorstand des Städtetages NRW stellt fest, dass die zunehmende missbräuchliche Überlassung von 
Wohnraum als Ferienwohnung im Sinne einer Zweckentfremdung auf den ohnehin bereits stark ange-
spannten Wohnungsmärkten einiger Städte das Angebot an Wohnraum zusätzlich verknappt und ver-
teuert. Zudem verursacht diese Form der Zweckentfremdung von Wohnraum vermehrt soziale Kon-
flikte in Hausgemeinschaften und Nachbarschaften. 
2. Der Vorstand begrüßt die Initiative des MHKBG NRW, die betroffenen Städte bei der Erarbeitung kom-
munaler Satzungen zu unterstützen.  
3. Der Vorstand hält eine Registrierungspflicht nach dem Hamburger Beispiel für geeignet, um Verstöße 
gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum effektiver ahnden zu können. Wirkung kann eine solche 
Registrierungspflicht aber nur entfalten, wenn damit auch durchsetzbare Kontroll- und Sanktionsme-
chanismen verbunden sind. Für den Schutz des vorhandenen Wohnraumes in angespannten Märkten 
ist es notwendig, den Kommunen in Nordrhein-Westfalen ein erweitertes Wohnungsaufsichtsgesetz an 
die Hand zu geben und den zugehörigen Leitfaden entsprechend zu ergänzen.

Antrag an den Rat Nr.: A-R/0007/2019  
 
SPD -Fraktion  
im Rat der Stadt Münster 
 
Bahnhofstraße 9 
48143 Münster 
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Fax (0251) 511 750 
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Zweckentfremdung von Wohnraum stoppen –  
Wohnraumschutzsatzung besser machen 
Ratsantrag 
 
 
 
 
 
 
 
 
Der Rat möge beschließen: 
 
1.  Der Rat der Stadt Münster lehnt eine Zweckentfremdung von Wohnraum grundsätzlich 
ab. 
2.  Die Verwaltung wird beauftragt, dem Rat und seinen Gremien Art und Ausmaß der 
Zweckentfremdung von Wohnraum trotz gültiger Wohnraumschutzsatzung umfassend 
darzustellen. 
3.  Die Verwaltung wird beauftragt, Maßnahmen und Regelungen aufzuzeigen, die geeignet 
sind, einer Zweckentfremdung von Wohnraum entschieden entgegenzutreten und zeit- 
nah dem Rat und seinen Gremien zur Entscheidung vorzulegen. 
4.  Die derzeit gültige und bis 2020 befristete Wohnraumschutzsatzung wird nach den o. g. 
Punkten überarbeitet und rechtzeitig dem Rat der Stadt Münster zur Beschlussfassung 
vorgelegt.   
 
 
Begründung: 
 
Münster leidet unter dem Mangel an bezahlbarem Wohnraum. Zur weiteren Verknappung und 
damit Preissteigerung auf dem Mietmarkt führt die meist private Vermietung und damit Zweck- 
entfremdung von Wohnraum für z. B. touristische Zwecke (Ferienwohnung und -zimmer, Apart- 
ments, B&B).  
 
Trotz vorhandener Wohnraumschutzsatzung scheint Münster zu den Städten mit einem hohen 
Anteil zweckentfremdeten Wohnraums zu gehören. Unter Nutzung von Suchportalen im Inter- 
net (auch sogenannte Homesharing-Plattformen) für privat vermietete Unterkünfte werden ca. 
300 Angebote angezeigt, die sich vom Grundsatz her auch für eine dauerhafte Vermietung eig- 
nen würden.  
 
Am 18.01.2019 hat zu dieser Thematik eine Anhörung im Landtag auf Antrag der SPD-
Landtagsfraktion stattgefunden. Ergebnis dieser Anhörung war u. a. ein nachweislich stark ange- 
05.02.2019

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stiegener Anteil an Homesharing-Angeboten in den Großstädten und touristisch bedeutsamen 
Städten in NRW. Als mögliches wirksames Mittel gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum 
wurde das Wohnungsaufsichtsgesetz nach Berliner Vorbild genannt. Bisher fehlen allerdings 
nach Angaben des Instituts der Deutschen Wirtschaft haltbare empirische Belege.  
 
Die Verwaltung ist daher gefordert, Art und Ausmaß einer Zweckentfremdung von Wohnraum in 
Münster darzustellen und dem Rat der Stadt Münster Möglichkeiten aufzuzeigen, dieser Zweck- 
entfremdung wirksam entgegenzutreten. 
 
 
 
Sozialdemokratische Partei Deutschlands 
Fraktion im Rat der Stadt Münster 
 
Dr. Michael Jung   Stephan Brinktrine    Doris Feldmann  
Philipp Hagemann   Marius Herwig    Dr. Cornelia Jäger 
Mathias Kersting   Michael Kleyboldt   Marianne Koch 
Katharina Köhnke   Thomas Kollmann   Gaby Kubig-Stel tig 
Hedwig Liekefedt   Mustafa Schat    Anne Schulze Wi ntzler 
Petra Seyfferth   Ludger Steinmann   Beate Vilhjalmsso n  
     Maria Winkel

Anlage 1 zur Vorlage V/0028/2020 
 
 
 
 
Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum in Münster 
(Wohnraumschutzsatzung) 
vom … 
 
Die Stadt Münster erlässt auf Grund § 10 Abs. 1 des  Wohnungsaufsichtsgesetzes für das 
Land Nordrhein-Westfalen (WAG NRW), in der Fassung vom 10.04.2014 (GV NRW vom 
29.04.2014, S. 269) in Verbindung mit § 7 Abs.1 und  § 41 Abs. 1 der Gemeindeordnung 
NRW vom 14.07.1994 (GV NRW S. 666, SGV NRW 2023) in  der Fassung des Gesetzes 
vom 11.04.2019 (GV.NRW. S. 202) folgende:  
 
Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum im Gebiet der Stadt Münster - 
Wohnraumschutzsatzung  
 
Präambel:  
Im Gebiet der Stadt Münster besteht ein erhöhter Wo hnungsbedarf. Auf der Grundlage der 
aktuellen Wohnungsmarktlage gehört die Stadt Münste r seit 2012 zur Gebietskulisse der 
Kündigungssperrfristverordnung des Landes NRW. Eben so ist die Stadt Münster seit 2014 
ein von der Landesregierung festgelegtes Gebiet, in  dem die Kappungsgrenze gemäß § 558 
des Bürgerlichen Gesetzbuches auf 15% abgesenkt ist . In Anbetracht der weiter 
wachsenden Einwohnerzahl ist die Versorgung der Bev ölkerung mit ausreichendem 
Wohnraum zu angemessenen Bedingungen gefährdet. Dah er wird die vorliegende Satzung 
zum Schutz und Erhalt von Wohnraum für weitere fünf Jahre erlassen. 
 
§ 1 Gegenstand der Satzung 
(1) Die Satzung hat den Schutz von Wohnraum vor ung enehmigter Zweckentfremdung zum 
Inhalt. Freifinanzierter Wohnraum im Gebiet der Sta dt Münster, der am 20.03.2015 
Wohnraum war oder danach wurde, darf nicht ohne Gen ehmigung anderen als 
Wohnzwecken zugeführt werden oder leer stehen. 
 
(2) Ehemals geförderter Wohnraum ist von dieser Sat zung betroffen, sobald seine 
Zweckbindung gemäß den Bestimmungen des Gesetzes zu r Förderung und Nutzung 
von Wohnraum für das Land NRW-WFNG NRW (§§ 22 u. 23 ) entfällt bzw. bereits 
entfallen ist. 
 
§ 2 Wohnraum 
(1) Wohnraum im Sinne dieser Satzung ist umbauter R aum, der tatsächlich und rechtlich 
zur dauernden Wohnnutzung geeignet und vom Verfügun gsberechtigten dazu bestimmt 
ist. Es kann sich hierbei um Wohngebäude, Wohnungen  oder einzelne Wohnräume 
handeln (vergl. § 3 Nr. 1 WAG NRW). 
 
(2) Tatsächlich und rechtlich, und damit objektiv, zur dauernden Wohnnutzung geeignet 
sind Räume, wenn sie alleine oder zusammen mit ande ren Räumen die Führung eines 
selbständigen Haushalts ermöglichen. 
Die subjektive Bestimmung, d.h. die erstmalige Widm ung oder spätere Umwidmung, 
trifft die/der Verfügungsberechtigte ausdrücklich o der durch nach außen erkennbares

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schlüssiges Verhalten, z.B. durch die erstmalige Nu tzung zu Wohnzwecken oder durch 
entsprechende Umwidmung. 
 
 
(3) Wohnraum im Sinne dieser Satzung liegt nicht vor, wenn 
 
1. der Raum dem Wohnungsmarkt nicht allgemein zur V erfügung steht, weil das Wohnen 
in einem engen räumlichen Zusammenhang an eine best immte Tätigkeit geknüpft ist (z. 
B. Wohnraum für Aufsichtsperson auf einem Betriebsgelände, Hausmeisterwohnung), 
2. der Raum bereits vor dem 20.03.2015 und seitdem ohne Unterbrechung anderen zu 
Wohnzwecken diente, 
3. die Räume (noch) nicht bezugsfähig sind bzw. nac h der Fertigstellung noch nicht zu 
Wohnzwecken genutzt wurden, 
4. baurechtlich eine Wohnnutzung nicht zulässig ist , 
 
5. der Wohnraum einen vom Verfügungsberechtigen nic ht zu vertretenden, schweren 
Mangel bzw. Missstand aufweist, und ein ordnungsgem äßer Zustand nicht mit einem 
objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand wi eder hergestellt werden kann. 
Wirtschaftlich zumutbar sind bauliche Maßnahmen, be i denen die damit verbundenen 
laufenden Aufwendungen (Kapital- und Bewirtschaftun gskosten) durch entsprechende 
Erträge insbesondere auch durch Inanspruchnahme öff entlicher oder sonstiger 
Fördermittel gedeckt werden können. 
 
6. der Wohnraum aufgrund der Umstände des Einzelfal ls nachweislich nicht mehr vom 
Markt angenommen wird, z. B. wegen seiner Größe, se ines Grundrisses oder aufgrund 
von unerträglichen Umwelteinflüssen. 
 
§ 3 Zweckentfremdung 
(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch di e Verfügungsberechtigte/den 
Verfügungsberechtigten und/oder die Nutzerin/dem Nu tzer anderen als Wohnzwecken 
zugeführt wird oder der Wohnraum leer steht oder ab gebrochen werden soll. Eine 
Zweckentfremdung liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum 
 
1. überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwec ke verwendet oder überlassen wird, 
2. für die Zwecke einer gewerblichen Zimmervermietu ng oder für Zwecke der 
Fremdenbeherbergung (z.B. Ferienwohnungsnutzung) üb erlassen oder genutzt wird. 
Eine gewerbliche Zimmervermietung liegt vor, wenn d er Wohnraum von einem 
gewerblichen Zwischenmieter oder vom Eigentümer jew eils nur für kurze Dauer an 
häufig wechselnde Nutzer überlassen wird und dabei eine Miete erzielt wird, die bei 
einer auf Dauer angelegten Vermietung nicht zu erzielen wäre. Eine Überlassung nur für 
kurze Dauer an häufig wechselnde Nutzer liegt insbe sondere vor, wenn diese die 
Räume nur vorübergehend ohne Meldung als Wohnsitz nutzen. 
3. baulich derart verändert oder in einer Weise gen utzt wird, dass er für Wohnzwecke nicht 
mehr geeignet ist, 
4. länger als 3 Monate leer steht, 
5. ganz oder teilweise abgebrochen wird. 
 
(2) Eine Zweckentfremdung liegt nicht vor, wenn 
1. Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, instand ge setzt oder modernisiert wird oder 
veräußert werden soll und deshalb vorübergehend, je doch nicht länger als 6 Monate, 
unbewohnbar ist oder leer steht, 
2. eine Wohnung durch die Verfügungsberechtigte/den  Verfügungsberechtigten oder die 
Nutzerin/ dem Nutzer zu gewerblichen oder beruflich en Zwecken mitbenutzt wird,

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insgesamt jedoch die Wohnnutzung überwiegt (über 50 %. der Fläche) und Räume nicht 
im Sinne von Abs. 1 Nr.3 baulich verändert wurden, 
3. Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt wird, weil  er bestimmungsgemäß der/dem 
Verfügungs-berechtigten ausschließlich als Zweitwohnung dient, 
4. der Wohnraum mit anderem Wohnraum zur weiteren W ohnnutzung zusammengelegt 
oder der Wohnraum geteilt wird, eine Wohnung durch die Verfügungsberechtigte/den 
Verfügungsberechtigten oder die Nutzerin/ dem Nutze r zu gewerblichen oder 
beruflichen Zwecken mitbenutzt wird, insgesamt jedo ch die Wohnnutzung überwiegt 
(über 50 %. der Fläche) und Räume nicht im Sinne vo n Abs. 1 Nr.3 baulich verändert 
wurden, 
5. Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt wird, weil  er bestimmungsgemäß der/dem 
Verfügungsberechtigten ausschließlich als Zweitwohnung dient, 
6. der Wohnraum mit anderem Wohnraum zur weiteren W ohnnutzung zusammengelegt 
oder der Wohnraum geteilt wird, 
 
§ 4 Genehmigung 
(1) Eine Genehmigung zur Zweckentfremdung wird auf Antrag erteilt, wenn vorrangige 
öffentliche Interessen oder besonders schutzwürdige private Interessen das Interesse an 
der Erhaltung des betroffenen Wohnraums überwiegen. 
 
(2) Eine Zweckentfremdungsgenehmigung aufgrund vorr angiger öffentlicher Belange wird 
insbesondere erteilt, wenn der Wohnraum zur Versorg ung der Bevölkerung mit sozialen 
Einrichtungen (z. B.  Erziehungs-, Ausbildungs-, od er Betreuungszwecke, 
gesundheitliche Zwecke) oder lebenswichtigen Dienst en (z. B. ärztliche oder 
therapeutische Betreuung) verwendet werden soll, di e gerade an dieser Stelle der Stadt 
Münster dringend benötigt werden und für die andere Räume nicht zur Verfügung stehen 
oder nicht zeitgerecht geschaffen werden können. 
 
(3) Eine Zweckentfremdungsgenehmigung aufgrund überwiegender schutzwürdiger, privater 
Interessen kann insbesondere erteilt werden, wenn e ine Versagung die Gefährdung der 
privaten oder beruflichen Existenz des Antragstellers zur Folge hätte. 
 
(4) Eine Genehmigung wird bei bewohntem Wohnraum nu r unter der aufschiebenden 
Bedingung erteilt, dass diese erst wirksam wird, we nn die Mieter/-innen den Wohnraum 
verlassen haben. 
 
(5) Die Genehmigung wirkt für und gegen den/die Rec htsnachfolger/in; das Gleiche gilt auch 
für Personen, die den Besitz am Wohnraum nach Ertei lung der Genehmigung erlangt 
haben.   
 
§ 5 Genehmigung aufgrund von Ersatzraum 
(1) Ein beachtliches und verlässliches Angebot zur Bereitstellung von Ersatzwohnraum 
lässt das öffentliche Interesse an der Erhaltung de s Wohnraums in der Regel entfallen, 
wenn die Wohnraumbilanz insgesamt wieder ausgeglichen wird. 
 
(2) Ein beachtliches Angebot zur Errichtung von Ers atzwohnraum liegt vor, wenn die 
folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:  
1. Der Ersatzwohnraum wird im Gebiet der Stadt Müns ter geschaffen. 
2. Der Ersatzwohnraum wird von der/dem Begünstigten  der 
Zweckentfremdungsgenehmigung (Personenidentität) geschaffen. 
3. Der Ersatzwohnraum wird in zeitlichem Zusammenha ng mit der Zweckentfremdung neu 
geschaffen (kein Ersatzwohnraum aus dem Bestand oder auf Vorrat).

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4. Der neu zu schaffende Wohnraum muss gleichwertig  zum entfallenden Wohnraum sein. 
Er darf insgesamt nicht kleiner als der durch die Z weckentfremdung entfallende 
Wohnraum sein. Wohnungszuschnitte und Ausstattungss tandard des neuen 
Wohnraums dürfen nicht in einer für den allgemeinen  Wohnungsmarkt nachteiligen 
Weise von denen des entfallenden Wohnraums abweichen.  
(3) Ein verlässliches Angebot zur Errichtung von Ersatzwohnraum liegt vor, wenn sich seine 
öffentlich-rechtliche Zulässigkeit aus prüfbaren Unterlagen ergibt und die Antragstellerin 
bzw. der Antragsteller glaubhaft macht, dass sie bzw. er das Vorhaben finanzieren (z.B. 
mittels Bankbürgschaft) kann.     
 
§ 6 Entrichtung von Ausgleichsbeträgen 
(1) Die Zweckentfremdungsgenehmigung kann insbesondere bei Vorliegen eines 
überwiegenden schutzwürdigen, privaten Interesses  unter der Auflage zur 
Entrichtung einer einmaligen oder laufenden Abstand ssumme erteilt werden. Mit der 
Abstandssumme soll die durch die Zweckentfremdung b edingten Mehraufwendungen 
der Allgemeinheit für die Schaffung neuen Wohnraums  kompensiert und so ein 
Ausgleich für den Verlust an Wohnraum geschaffen we rden. Die Ausgleichsbeiträge 
werden zweckgebunden für die Förderung der Schaffung neuen Wohnraums in Münster 
eingesetzt. 
 
(2) Die Abstandssumme wird pro Quadratmeter zwecken tfremdeten Wohnraums in Höhe 
des jeweiligen Fördersatzes, der für die Erstellung  von öffentlich-geförderten 
Mietwohnraum, Einkommensgruppe B, in Münster gilt, festgesetzt. 
 
(3) Bei nur vorübergehendem Verlust des Wohnraums i st in der Regel eine laufende, 
monatlich zu entrichtende Abstandssumme in Höhe der  Differenz zwischen der 
Miethöhe  für neu geförderte Wohnungen der Einkomme nsgruppe B und dem Oberwert 
der Mietspanne für vergleichbaren Wohnraum in Münster, mindestens jedoch 2,00 Euro 
pro Quadratmeter, zu entrichten.  
 
§ 7 Nebenbestimmungen 
(1) Die Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnra um kann befristet, bedingt oder 
unter Auflagen erteilt werden. 
 
(2) Ist aufgrund einer Nebenbestimmung die Wirksamkeit einer Genehmigung erloschen, so 
ist der Raum wieder als Wohnraum zu behandeln und Wohnzwecken zuzuführen.  
 
§ 8 Negativattest 
Bei Maßnahmen, für die eine Genehmigung nicht erfor derlich ist, weil schützenswerter 
Wohnraum nicht vorhanden ist oder eine Zweckentfrem dung nicht vorliegt, wird auf Antrag 
ein Negativattest ausgestellt. 
 
§ 9 Mitwirkungs-, Auskunfts-  
und Betretungsrecht 
(1) Die dinglich Verfügungsberechtigten und die Nut zungsberechtigten des Wohnraums 
haben den Bediensteten der Stadt Münster die Auskün fte zu geben und die Unterlagen 
vorzulegen, die erforderlich sind, um die Einhaltun g der Vorschriften dieser Satzung zu 
überwachen. Sie haben ihnen dazu zu ermöglichen, Gr undstücke, Gebäude, 
Wohnungen und Wohnräume zu betreten.

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(2) Auf der Grundlage des § 11 Abs. 4 WAG NRW sowie  dieser Satzung wird das 
Grundrecht der Unverletzlichkeit der Wohnung (Artikel 13 Grundgesetz) eingeschränkt. 
 
 
 
§ 10 Anordnungen 
(1) Bei einer ungenehmigten Zweckentfremdung von Wo hnraum kann der/dem 
Verfügungsberechtigten bzw. der Nutzerin/dem Nutzer  aufgegeben werden, die 
Zweckentfremdung in angemessener Frist zu beenden u nd den Wohnraum wieder 
Wohnzwecken zuzuführen.  
(2) Ist Wohnraum durch bauliche Veränderungen oder durch fortlaufende unterlassene 
Instandhaltung unbewohnbar geworden, kann die Wiede rherstellung des früheren oder 
eines gleichwertigen Zustandes des Wohnraums angeordnet werden. 
 
§ 11 Ordnungswidrigkeiten 
Zuwiderhandlungen gegen die Bestimmungen dieser Satzung werden nach § 13 WAG NRW 
als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 50.000 Euro geahndet. 
 
§ 12 Verwaltungsgebühren 
Amtshandlungen nach dieser Satzung sind gebührenpflichtig. Die Höhe der Gebühren richtet 
sich nach der Verwaltungsgebührensatzung der Stadt Münster in der jeweils gültigen 
Fassung 
 
§ 13 Inkrafttreten, Außerkrafttreten 
Die Satzung tritt am Tag nach ihrer Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Münster in 
Kraft. Sie tritt fünf Jahre nach ihrer Veröffentlichung außer Kraft.