Projektgesellschaft "KonvOY GmbH": Businessplan, Finanzierung und Personal

V/0899/2016 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Dezernent Oberbürgemeister 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Projektgesellschaft "KonvOY GmbH": Businessplan, Finanzierung und Personal 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
01.12.2016 Ausschuss für Personal, Organisation, Sicherheit, Ordnung und E -Government
 Vorberatung 
07.12.2016 Haupt- und Finanzausschuss Vorberatung 
14.12.2016 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Der Rat nimmt den aktuellen Zeitplan für die Ankaufsverhandlungen mit der BImA zur 
Kenntnis (s. Anlage 1). 
 
2. Der Rat nimmt die Grundaussagen zum Businessplan der KonvOY GmbH zur Kenntnis.  
 
3. Der Rat nimmt die Pläne zur Finanzierung des Ankaufs der Konversionsflächen durch die 
KonvOY GmbH zur Kenntnis.  
 
4. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass die Gesellschaft möglichst schlank und effizient gestaltet 
werden soll. Aus diesem Grund sollen folgende Personal- und Kapazitätsdispositionen ge-
troffen werden: 
 
a. Für den Fall der Gründung wird Herr/Frau ……………… für die Dauer von …. Jahren 
ab Dienstantritt zum/zur Geschäftsführer/in bestellt. Der Vertreter der Stadt Münster 
in der Gesellschafterversammlung wird ermächtigt, entsprechende Erklärungen ab-
zugeben. 
 
b. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass die Beratungsfirma Drees & Sommer die Ge-
schäftsführung im Rahmen eines Management-Auftrags maßgeblich unterstützen 
soll.  
 
 
 
 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0899/2016 
Auskunft erteilt: 
Herr Uetz 
Ruf: 
492 60 20 
E-Mail: 
Uetz@stadt-muenster.de  
Datum: 
29.11.2016 
Öffentliche Beschlussvorlage

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V/0899/2016 
c. Der Rat beauftragt die Verwaltung, die Ausschreibung eines Geschäftsbesorgungs- 
vertrags vorzubereiten, die nach der Gründung durch die KonvOY GmbH durchge-
führt werden soll, damit funktionale Leistungen für KonvOY erbracht werden, mit dem 
Ziel, dass die Personalbindung für die KonvOY GmbH möglichst gering gehalten wird.  
 
d. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass die Stadtverwaltung und die Wohn+Stadtbau 
GmbH über bestehende Aufgaben und Aufträge hinaus mit verschiedenen Tätigkei-
ten beauftragt werden sollen, um das bislang aufgebaute Know-how zu diesem spezi-
fischen Konversionsprojekt auch weiterhin einzubinden. Die Finanzierung dieser Auf-
träge soll dann durch die KonvOY GmbH erfolgen. Der Rat nimmt weiterhin zur 
Kenntnis, dass die Aufgabenteilung und Ausgestaltung in gesonderten Verträgen 
zwischen Stadt Münster und KonvOY GmbH geregelt werden. Der Rat nimmt zur 
Kenntnis, dass die KonvOY GmbH auch die bislang angefallenen Vorlaufkosten des 
Projekts langfristig refinanzieren soll.  
 
e. Der Rat beauftragt die Verwaltung, auch vor der Handlungsfähigkeit der KonvOY 
GmbH bereits die Planung und Vergabe zeitkritischer Leistungen (z.B. für den Rück-
bau und die Erschließung) zu übernehmen, die die KonvOY GmbH ebenfalls refinan-
zieren soll. Daher beschließt der Rat,  
i. dass zur Sicherstellung der termingerechten Fortführung der Erschließungsmaß-
nahmen für beide Konversionsflächen eine Projekt-Stelle für einen Ingenieur (EGr. 
11) beim Tiefbauamt ab April 2017 befristet für 2,5 Jahre eingerichtet wird.  
ii. dass die Stadt Münster weitere Vorleistungen in Höhe von 940.000 Euro eingehen 
darf, um nicht durch vergaberechtliche Zeiterfordernisse Projektverzögerungen zu 
riskieren.  
 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Teilergebnisplan 
 Nr. Bezeichnung Haushalts-
jahr 
Betrag 
€ Bemerkungen 
Produktgruppe 12 01 Bereitstellung von Verkehr s-
flächen und –anlagen    
Zeile 11 Personalaufwendungen 
2017 56.150 
 2018 74.870 
2019 56.150 
      
Produktgruppe 15 01 Anteile an Unternehmen    
Zeile 16 Sonstige ordentliche 
Aufwendungen 2017 940.000 Ermächtigung zur 
Vorfinanzierung 
 
Die zur Finanzierung erforderlichen Ermächtigungen sind i m Haushaltsplan -Entwurf 2017 bei den  
o. g. Produktgruppen nicht veranschlagt. Die Verwaltung wird daher entsprechende Veränderung s-
blätter erstellen, einschließlich eines Deckungsvorschlages zum Ausgleich der Mehrbela stungen im 
Ergebnisplan 2017 durch erhöhte Erträge aus Steuererstattungen in der Produktgruppe 15 01 „Anteile 
an Unternehmen“ und in der mittelfristigen Finanzplanung aus erhöhten Erträgen aus den Erstattu n-
gen nach dem Einheitslastenabrechnungsgesetz. Es wird zur Kenntnis genommen, dass die B e-
schlussausführung unter dem Vorbehalt steht, dass der Rat im Rahmen der Haushaltssatzung 2017 
die Ermächtigungen bereitstellt.

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V/0899/2016 
Begründung: 
 
zu 1 - Zeitplan: 
 
Die Arbeitsgruppe Konversion (im Folgenden AG Konversion), bestehend aus Vertreterinnen und 
Vertretern der Stadt Münster und der Wohn+Stadtbau, trifft sich regelmäßig mit den Vertreterinnen 
und Vertretern der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA), um über die Konditionen des A n-
kaufs der Konversionsflächen der Oxford- und der York-Kaserne zu verhandeln. Bei den Ankaufsver-
handlungen wird die städtische Seite durch die Beratungsfirma Drees & Sommer unterstützt, die b e-
reits in zahlreichen anderen Städten die oftmals diffizilen Verhandlungen erfolgreich begleitet hat. 
Durch diese interkommunalen Erfa hrungen können die Verhandlungen zielführend v orangetrieben 
werden.  
 
Aktuell erfolgen die letzten Abstimmungen zur Durchführung der Verkehrswertgutachten, die die B a-
sis für die finale Kaufpreisbildung sind. Der beigefügte Zeitplan (siehe Anlage 1) zeigt d en mit der 
BImA vereinbarten Fahrplan der Ankaufsverhandlungen, der einen Kaufvertragsabschluss im Frü h-
jahr 2017 vorsieht, sodass bei Vorliegen der erforderlichen Genehmigungen der A nkauf Mitte 2017 
vollzogen werden könnte. 
 
zu 2 - Businessplan: 
 
Die Firma Drees & Sommer hatte im Auftrag der AG Konversion eine erste Wirtschaftlichkeitsberec h-
nung als Vorbereitung der Ankaufsverhandlungen durchgeführt. Die hierbei ermittelten Kostenschä t-
zungen gehen als erste Orientierungsgröße in den Businessplan der KonvOY GmbH ein. 
 
Für die Entwicklung der Konversionsflächen der Oxford -Kaserne werden voraussichtlich Kosten in 
Höhe von 40 bis 45 Mio. Euro zuzüglich der Grunderwerbskosten durch die KonvOY GmbH zu fina n-
zieren sein. Eingerechnet sind hierbei übergeordnete Maßna hmen und Leistungen, die Erschli e-
ßungskosten in den verschiedenen Teilbereichen der Oxford -Kaserne sowie eine Beteiligung an den 
maßnahmebedingten Kosten für soziale Infrastruktureinrichtungen in Höhe von zunächst 2 bis 3 Mio. 
Euro.  
 
Für die Entwicklung der Konversionsflächen der York-Kaserne werden voraussichtlich Kosten in Höhe 
von etwa 60 bis 65 Mio. Euro zuzüglich der Grunderwerbskosten durch die KonvOY GmbH zu fina n-
zieren sein. Eingerechnet sind hierbei übergeordnete Maßnahmen und Leistungen, die Ersc hlie-
ßungskosten in den verschiedenen Teilbereichen der York -Kaserne sowie eine Beteiligung an den 
maßnahmebedingten Kosten für soziale Infrastruktureinrichtungen in Höhe von zunächst 3 bis 5 Mio. 
Euro. 
 
Die Kosten für den Grunderwerb (Ankauf der Flächen in kl. Restwerte der Gebäude sowie Nebenko s-
ten) sind aufgrund des frühen Verhandlungsstadiums und verbleibender Unsicherheiten zum genauen 
Verfügbarkeitszeitpunkt aller Teilflächen der beiden Kasernen noch nicht abschätzbar.  
 
Die erzielbaren Verkaufserlöse sind abhängig vom Zeitpunkt der Realisierung und der dann gegeb e-
nen Marktsituation im betreffenden Stadtbezirk. Ziel der KonvOY GmbH ist es, durch den Verkauf des 
Nettobaulands und der Bestandsgebäude di ese Kosten zu refinanzieren, sodass durch den Erwerb 
und die Entwicklung der Flächen möglichst keine Belastung des städtischen Haushalts entsteht. G e-
mäß dem mit der Vorlage V/0775/2016/1 beschlossenen Gesellschaftsvertrag ist die KonvOY GmbH 
bei einer sogenannten „nichtwirtschaftlichen Betätigung“ nach § 107 Abs. 2 GO NRW gemäß den 
Wirtschaftsgrundsätzen des § 109 GO NRW so zu führen, dass „ der öffentliche Zweck nachhaltig 
erfüllt wird.“ Dies bedeutet, dass langfristig eine angemessene Eigenkapitalve rzinsung erwirtschaftet 
werden sollte. Ein entsprechender Wirtschaftsplan für die ersten fünf Jahre wird dem Rat gemeinsam 
mit der Vorlage zum Kaufvertragsabschluss zur Genehmigung vorgelegt, da der Wirtschaftsplan in s-
besondere in den ersten fünf Jahren entscheidend vom letztlich vereinbarten Kaufpreis für die Ko n-
versionsflächen abhängig ist.

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zu 3 - Finanzierung: 
 
Um die Liquidität der KonvOY GmbH zu gewährleisten, ist es Ziel, dass nach dem Ankauf der Ko n-
versionsflächen ein Verkauf vom Baufeldern und Baugrundstücken an Investoren, Wohnungsbaug e-
nossenschaften und Baugruppen möglichst zeitnah erfolgt. Daher werden derzeit parallel zum Ankauf 
auch Investorenauswahl- und Vergabeverfahren vorbereitet. 
Zur Finanzierung des Ankaufs und der Entwicklung der Flächen wird das gesamte Spektrum der 
kommunalen Finanzierungsmöglichkeiten ausgelotet. Hierzu werden aktuell Gespräche mit Ba nken 
und Finanzierern geführt. Den zentralen Hebel bei der Besicherung der Finanzierung bildet die Wer t-
steigerung der Grundstücke durch die Schaffung des Planungsrechts, die daher zwingend erst nach 
dem Abschluss des Kaufvertrags erfolgen darf.  
Des Weiteren prüft die Verwaltung weitere Finanzierungsmöglichkeiten wie ggf. eine Bürgschaft im 
Rahmen einer Betrauung mit DawI -Aufgaben oder ggf. die Auflage einer projektorientierten komm u-
nalen Anleihe ode r Schuldverschreibung, die eine  direkte Finanzierung durch institutionelle A nleger 
und die  Einbindung von Finanzinvestoren wie z.B. Versicherungen eröffnen würde. Ebenso ist die 
Einbindung in das Cash-Pooling der Stadt denkbar.  
Die Verwaltung bewirbt sich zudem um Fördermittel und prüft die Inanspruchnahme der Verbilligungs-
richtlinie der BImA für das Projekt. 
Bei der Finanzierung der maßnahmebedingten sozialen Infrastruktureinrichtungen ist bislang ein F i-
nanzierungsbeitrag aus dem Projekt heraus vorgesehen  (s.o.). Eine vollständige Finanzierung ist 
nicht möglich, die Höhe der möglichen Beteiligung ist abhängig von der Höhe des finalen Kaufpreises. 
Da eine ausreichende Ausstattung mit sozialer Infrastruktur (z.B. Kitas und Schulen) in städt ischer 
Verantwortung liegt, ist es in diesem Themenfeld erforderlich, dass eine Mitfinanzierung durch städt i-
sche Gelder vorgenommen werden muss. Hierbei könnten die beteiligten städtischen Gesel lschaften 
KonvOY und W+S die Koordination übernehmen und sich ggf. im Auftrag de r Stadt im Bau der sozia-
len Infrastruktureinrichtungen in den neuen Quartieren engagieren. 
 
zu 4 - Personelle Ausgestaltung:  
 
Die KonvOY GmbH soll möglichst schlank und effizient ausgestaltet werden, insbesondere sollen 
möglichst keine Kapazitäten aufgeba ut werden, die nach erfolgreichem Verkauf der erschlossenen 
Flächen schwer wieder abzubauen sind. Ziel ist es daher, möglichst viele Leistungen durch Auftr äge 
zu vergeben.  
 
zu a) 
 
Um die Handlungsfähigkeit der KonvOY GmbH zum Zeitpunkt der Gründung zu gew ährleisten und 
die Gesellschaft in die Lage zu versetzen, direkt nach der Gründung die Abwicklung des Kaufvertrags 
zu übernehmen, ist die Bestellung eines Geschäftsführers notwendig. Ziel ist es, eine Wa hrung der 
gesamtstädtischen Interessen zu sichern und eine möglichst wirtschaftliche Lösung zu finden. Nach § 
6 des Gesellschaftsvertrages der KonvOY GmbH ist die Gesellschafterversammlung zuständig für die 
Bestellung und Abberufung der Geschäftsführung. Mit dem/der von der G esellschafterversammlung 
bestellten Geschäftsführer/in ist ein Dienstvertrag abzuschließen. Die Eckpunkte sollen spätestens in 
der Ratssitzung dargestellt werden. 
 
zu b)    
 
Zur Unterstützung der Geschäftsführung soll das Engagement der bereits stark in das Projekt eing e-
bundenen Beratungsfirma Drees & Sommer fortgeführt werden, um Kontinuität für das Projekt siche r-
zustellen und so zu vermeiden, dass es durch personelle Wechsel in dieser entsche idenden Phase 
des Projekts zu zeitlichen Verzögerungen kommt. Die hierfür erforderlichen Aufwe ndungen fließen in 
die Gesamtkalkulation ein, sodass eine Refinanzierung innerhalb der KonvOY GmbH erreicht werden 
soll.

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V/0899/2016 
zu c) 
 
Zudem ist es beabsichtigt, zentrale Querschnittsfunktionen für die KonvOY GmbH im Rahmen e iner 
Geschäftsbesorgung erbringen zu lassen. Diese Leistungen wie z.B. Managementaufgaben, Koord i-
nation, Rechnungswesen, etc. sollen entsprechend ausgeschrieben und extern für die KonvOY 
GmbH erbracht werden. 
 
zu d) 
 
Zahlreiche Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Stadtverwaltung und der Wohn +Stadtbau sind in ver-
schiedenen Funktionen aktuell in das Projekt der Entwicklung der Konversionsflächen eing ebunden 
und haben spezifisches Know -how hierfür aufgebaut. Diese wertvollen Ressourcen sollen auch z u-
künftig für das Projekt eingesetzt werden könn en, um eine Fortführung des Projekts unter dem Dach 
der KonvOY GmbH ohne zeitliche Verzögerungen zu gewährleisten. Die konkrete Au sgestaltung der 
Beziehungen wird derzeit abgestimmt. Die hierfür anfallenden Kosten soll die KonvOY GmbH tr agen 
und gewährleisten, dass eine Refinanzierung dieser Aufwendungen erfolgt. Auch die bereits angefa l-
lenen und bis zur Gründung der KonvOY GmbH noch anfallenden Vorlau fkosten sollen langfristig 
durch die KonvOY GmbH refinanziert werden. Die Ausgestaltung der K ooperationsbeziehungen und 
die Abwicklungsmodalitäten der entsprechenden Verträge werden parallel zu den Ankaufsverhan d-
lungen sukzessive ausgearbeitet. 
 
zu e) 
 
Um nach einem Ankauf die Entwicklung der Flächen ohne Zeitverzögerung beginnen zu kö nnen, ist 
auch vor der Han dlungsfähigkeit der KonvOY GmbH bereits die Planung und Vergabe entspreche n-
der Leistungen (z.B. für den Rückbau und die Erschließung) voranzutreiben. Dies soll z unächst die 
Stadt Münster übernehmen, bis diese Aufgaben von der KonvOY GmbH übernommen werden kön-
nen.  
Zur Sicherstellung der termingerechten Fortführung der Erschließungsmaßnahmen für beide Konve r-
sionsflächen (Baureife in 2018) sind ab April 2017 die Ausschreibungen der Baumaßnahmen zu b e-
ginnen. Dazu ist beim Tiefbauamt noch vor der Gründung der P rojektgesellschaft „KonvOY“ eine I n-
genieurstelle E 11 befristet für 2,5 Jahre einzurichten. Die Kosten für diese Stelle werden nach Grü n-
dung der Projektgesellschaft durch diese refinanziert.  
Neben den Personalaufwendungen sind des Weiteren Vorleistungen u.a. für den Rückbau, die weite-
re Grünflächenplanung in Zusammenhang mit der Erschließung und weitere Managemen tleistungen 
notwendig. Auch diese Kosten sollen durch die KonvOY GmbH refinanziert werden, sodass letztlich 
keine Belastung des städtischen Hausha lts entsteht. Dennoch sind auf Seiten der Stadt Münster  zu-
nächst haushaltsrechtlich die erforderlichen Ermächtigungen notwendig. Die Verwaltung legt entspre-
chende Veränderungsblätter zum Haushaltsplanentwurf 2017 vor, die eine Deckung der Mehrbela s-
tungen vorschlagen. 
 
Ausblick:  
 
Bei absehbarer Einigung mit der BImA wird der Rat informiert , wann mit der Vorlage zum Kaufve r-
tragsabschluss zu rechnen ist. 
 
 
Lewe 
Oberbürgermeister 
 
 
Anlagen: 
 
Anlage 1: Zeitplan der Ankaufsverhandlungen

10/2016 11/2016 12/2016 01/2017 2/2017 3/2017 4/2017 5/2017 6/2017 7/2017 
Regelkoordination BImA 
Grundlagen 
Weitere Gutachten 
Wertermittlung Oxford 
Entwurf 
Wertindikation 
Fertigstellung Gutachten 
Wertermittlung York 
Entwurf 
Wertindikation 
Fertigstellung Gutachten 
Kaufverträge 
Vertragsentwurf 
Verhandlungen 
Beurkundung Vertrag 
Genehmigung 
Rechtskraft Vertrag 
Terminschiene Ankaufsverhandlungen