Abschluss eines Managementkontraktes (MMK) mit der Wohn+Stadtbau GmbH (W+S) für die Jahre 2017 bis 2021

V/0952/2016/1 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Finanzen und Beteiligungen 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Abschluss eines Managementkontraktes (MMK) mit der Wohn+Stadtbau GmbH (W+S) für die 
Jahre 2017 bis 2021 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
12.07.2017 Haupt- und Finanzausschuss Vorberatung 
12.07.2017 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Dem Abschluss des als Anlage beigefügten MMK in der ergänzten Fassung (Stand: 
14.06.2017) zwischen der W+S und deren Alleingesellschafterin Stadt Münster wird 
zugestimmt. 
 
2. Die Laufzeit des MMK beträgt fünf Jahre für den Zeitraum der Kalenderjahre 2017 bis 
einschließlich 2021. 
 
3. Der Änderungsantrag der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen/GAL und der CDU -
Fraktion vom 07.12.2016 ist damit erledigt. 
 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Es wird zur Kenntnis genommen, dass mit dem Abschluss des MMK jährliche Ausschüttungen 
(brutto) in folgender Höhe verbunden sind: 
 
 2017:  1,5 Mio. € 
 2018:  3,5 Mio. € 
 2019:  3,7 Mio. € 
 2010:  3,7 Mio. € 
 2021:  3,7 Mio. € 
 2018:  2,2 Mio. € 
 2019:  2,2 Mio. € 
 2020:  2,2 Mio. € 
 2021:  2,2 Mio. € 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0952/2016/1. Erg. 
Auskunft erteilt: 
Herr Scholz 
Ruf: 
492 20 43 
E-Mail: 
ScholzT@stadt-muenster.de  
Datum: 
14.06.2017 
Öffentliche Beschlussvorlage

- 2 - 
V/0952/2016/1 
 
 
Die Verwaltung wird die Ausschüttungsbeträge über ein Verä nderungsblatt zum Haushaltspla n-
entwurf 2017 anmelden. in den Haushaltsplanentwurf 2018 aufnehmen. 
 
 
 
 
 
 
Begründung: 
 
 
Auf der Grundlage des von der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen/GAL und der CDU -Fraktion 
in die Sitzung des Haupt - und Finanzausschusses am 0 7.12.2016 eingebrachten Änd e-
rungsantrages hat die Verwaltung den anliegenden Entwurf des Managementkontraktes in 
Absprache mit der Geschäftsführung der W+S bis zur jetzt vorliegenden Fassung gebracht. 
Dabei wurden Änderungen und Ergänzungen in den Oberzielen (Teilziffer 3.1), den Sachzie-
len (Teilziffer 3.2) und Finanzzielen (Teilziffer 3.3) vorgenommen. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
In Vertretung 
 
 
gez. 
Reinkemeier 
Stadtkämmerer 
 
 
 
 
 
 
Anlage: 
 Entwurf des MMK (Stand: 14.06.2017)

1 
6. Entwurf 
14.06.2017 
 
 
Streichungen aus der Fassung vom 19.10.2016 sind durchgestrichen 
Ergänzungen sind kursiv und unterstrichen  
 
   
Managementkontrakt 
 
Zwischen der Wohn+Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH und 
der Gesellschafterin Stadt Münster 
 
 
1. Präambel  
 
Mit den Regelungen dieser Vereinbarung werden die E rwartungen beschrieben, die die 
Gesellschafterin an die Gesellschaft hat. Es wird z udem fixiert, wie die beiden Partner dazu 
beitragen können, diese gesetzten Ziele zu erreichen. 
 
Im ersten Teil der Vereinbarung werden zeitlich dau erhafte Regelungen im strategischen 
Sinne inhaltlich und qualitativ formuliert. Im zwei ten Teil werden zeitlich befristete 
Regelungen hinsichtlich bestimmter Qualitäts- und Q uantitätsziele für die Laufzeit der 
Vereinbarung  bestimmt. 
 
In besonderer Weise wird die Beziehung zwischen der  Gesellschaft und der Stadt Münster 
und ihre Stellung im Stadtkonzern Münster bereits d urch die Einordnung in das 
Informationscluster B und in das Steuerungscluster IV (laut Ratsbeschluss vom 05.11.2014 
(V/0756/2014)) deutlich. Die Partner sind sich über  diese Zuordnung einig. Damit unterliegt 
die Wohn+Stadtbau GmbH einer halbjährlichen Berichtspflicht und gilt als Gewinnbeteiligung 
mit Wettbewerb.  
Durch diese Vereinbarung wird den Beteiligungsgrund sätzen und der Rahmenrichtlinie für 
die Beteiligungen der Stadt Münster (Public Corpora te Governance Kodex) Rechnung 
getragen. 
 
2. Gesellschaftszweck 
 
Als Gesellschaftszweck wird im Gesellschaftsvertrag ausgeführt (Stand 07/02): 
 
1. Zweck der Gesellschaft ist vorrangig eine sicher e und sozial verantwortbare 
Wohnungsversorgung der breiten Schichten der Bevölkerung. 
 
2. Die Gesellschaft errichtet, betreut, bewirtschaf tet und verwaltet Bauten in allen 
Rechts- und Nutzungsformen. Sie kann Grundstücke er werben, belasten, veräußern, 
Erbbaurechte ausgeben und erwerben sowie Gemeinscha ftsanlagen, Läden und 
Gewerbebauten errichten und auch als Dienstleistungen betreuen. 
 
3. Zur Erreichung des in Abs. 1 genannten Zweckes k ann die Gesellschaft alle 
Geschäfte betreiben, die dem Gesellschaftszweck die nen. Sie ist berechtigt, andere 
Unternehmen zu erwerben, oder sich an solchen zu beteiligen. 
 
4. Die Gesellschaft führt ihre Geschäfte nach wirts chaftlichen Grundsätzen unter 
Wahrung der sozialen Belange im Sinne des Gesellschaftsvertrages.

2 
 
 
3. Ziele 
 
Im Folgenden werden die einzelnen Sach- sowie Finan zziele der Wohn+Stadtbau genannt. 
Alle Ziele sind aus den bisherigen Tätigkeiten, dem  Gesellschaftsvertrag, dem Leitbild und 
aus den zukünftig zu übernehmenden Aufgaben abgeleitet. 
 
 
3.1 Oberziele: 
 
1 Wohnraumversorgung breiter Bevölkerungsschichten 
2 Wahrnehmung sozialer Verantwortung bei der Wohnra umversorgung 
3 Anerkennung und Umsetzung von SoBoMü mit mindeste ns 30 % öffentlich 
geförderten Wohnungen 
4 Sicherung der städtebaulichen Qualität 
5 Verbesserung von Stadtteil- und Quartiersstruktur en unter Berücksichtigung der 
demographischen Entwicklung 
6 Beachtung und volle Anwendung der Gebäudeleitlinien der Stadt Münster, Stand 
2014, (z.B. Kitas), sofern die Stadt Münster Mieterin wird. Ausnahmen sind möglich  
7 Finanzkraft der Kommune stärken 
8 Nachhaltige Vermögensentwicklung durch ein ausgew ogenes Verhältnis der 
Bewirtschaftung von Mietwohnungen, Projektentwicklungen, Neubau und 
Immobilienhandel 
9 Steuerung der Tochtergesellschaft Wohnungsgesells chaft Große Lodden nach den 
Vorgaben des Gesamtkonzerns Stadt Münster 
 
 
3.2 Sachziele:  
 
Die Ziele und Aufgaben der Wohn+Stadtbau ergeben si ch vorrangig im städtebaulichen, 
wohnungspolitischen und wohnsozialen Bereich. Die S achziele lassen sich wie folgt in die 
Kernbereiche untergliedern: 
 
3.2.1 Hausbewirtschaftung  
 
1. Wohnungsversorgung, bei der sowohl die Bedürfnis se der breiten Schichten der 
Bevölkerung als auch die Anliegen sozial und wirtsc haftlich benachteiligter 
Personengruppen berücksichtigt werden. 
2. Bestandspflege, Bestandsanpassung und Wohnumfeld gestaltung im Rahmen der 
bedarfsgerechten Instandhaltung und gebrauchs wertsteigernden 
Modernisierungsmaßnahmen, die die nachhaltige Vermi etbarkeit der Objekte 
sichert, das Stadtbild erhält und pflegt und den Mi eterInnen einen größtmöglichen 
Nutzungs- und Substanzwert der Wohnungen bietet. 
 
 
3.2.2 Bestandsveränderung / Bautätigkeit  
 
1. Übernahme geeigneter Wohnungsbestände durch Anka uf oder im Rahmen einer 
Verwaltung, mit dem das wohnungspolitische Ziel der  Stadt unterstützt wird, 
preisgünstigen Wohnraum für die o.g. Zielgruppen zu errichten und zu erhalten. 
2. 
 Nachfragegerechte Umwandlung von Bestandswohnungen  in Eigentums-
wohnungen im Sinne der Quartiersaufwertung. 
3. Baumaßnahmen in allen Formen durch:

3 
1. Baugebietsentwicklung: Grundstücksankauf, Vorber eitung und Umsetzung 
von Erschließungsmaßnahmen (derzeit geplant z.B. Gelände Eschweiler) 
2. Projektentwicklungen von Grundstücken (z.B. Arnh eimweg, York-Höfe) für 
unterschiedliche Wohnformen 
3. Neubau von besonderen Wohnformen (z.B. 60+, Wohn en für Jung und 
Alt), hierzu zählen auch die Unterstützung und Umsetzung von 
gemeinschaftlichen Wohnformen  
4.  Mieterprivatisierung zur sozialen Stabilisierung v on Stadtteilen und zur 
Abschöpfung von zu hohen Angeboten 
5. bezahlbare Eigentumsmaßnahmen 
6. Mietwohnungen (öffentlich gefördert, förderungsfähig  und frei finanziert) 
7. Bau von Wohnanlagen und Sozialeinrichtungen sozialen Einrichtungen  für 
ältere und behinderte Bürger BürgerInnen  sowie besondere Zielgruppen 
8. integrative Stadt(teil)entwicklung und Stadterne uerung zur Verbesserung 
des städtebaulichen Gesamtbildes  
9. Pilotprojekte, von denen eine Signalwirkung für die  Wohnungswirtschaft 
ausgeht  
10. Sonstige Bauten als Ergänzung zum Wohnungsbau, die zur 
Innenstadtbelebung, Stadtteilpolitik und Infrastruk turverbesserung 
beitragen. 
11. Bau von Flüchtlingseinrichtungen  
 
Weitere Projekte ergeben sich aus politischen Entsc heidungen unter Beachtung von 
Bedarfsentwicklung und Wirtschaftlichkeit 
 
4. Kooperation mit dem Amt für Immobilienmanagement  im Hinblick auf 
 
1. Verwaltung unbebauter Flächen 
2. Bereitstellung von zukünftigen Ausgleichsflächen  
3. Entwicklung von Immobilien 
4. Ankauf von Immobilien und Grundstücken 
 
 
3.2.3 Fremdverwaltung  
 
1. Übernahme von Fremdverwaltungen im Bereich des M ietwohnungsbestandes 
und von Eigentumsverwaltungen nach dem WEG-Gesetz 
2. Übernahme von kaufmännischer und technischer Bew irtschaftung von WE in 
Fremdverwaltung für den Bestand der Stiftungen und der Stadt Münster. Die 
zukünftige Entwicklung bei der Fremdverwaltung häng t weitestgehend von den 
Entscheidungen der Stadt Münster und der Stiftungen ab. 
 
3.2.4 Sonstiges  
 
1. Verbesserung der Organisationsstruktur 
2. Erhaltung eines guten Betriebsklimas 
3. Verbesserung der Beschäftigungssituation von sch werbehinderten Menschen

4 
 
3.3 Finanzziele 
 
Die Normierung bzw. Quantifizierung der Ziele und N ebenbedingungen erfolgt unter 
Bezugnahme auf die unter Ziffer 3.1 und 3.2 allgeme in beschriebenen Ausführungen. Die 
angegebenen Durchschnittswerte beziehen sich auf di e Laufzeit des Management-
kontraktes. 
 
1. EK-Quote von durchschnittlich 20 mindestens 18  % 
2. Eigenkapitalrentabilität von 6 % 
3. Verschuldungsgrad (Fremdkapital/Eigenkapital x 1 00) durchschnittlich ≤ 400% 
4. Unter nachhaltiger Sicherung der Unternehmenssub stanz soll eine angemessene 
Gewinnausschüttung an die Stadt Münster erfolgen.  
4 Es soll eine angemessene Gewinnausschüttung an di e Stadt Münster erfolgen, die 
den Beitrag der Wohn- und Stadtbau für die Erreichu ng der wohnungspolitischen 
Ziele der Stadt wie auch das Ziel der nachhaltigen Sicherung der 
Unternehmenssubstanz berücksichtigt. 
 
 
Als Vorabgewinnausschüttungen werden als Orientierungsgröße vereinbart: 
 
2017 2018 2019 2020 2021 
1,5 Mio. € 3,5 Mio. € 3,7 Mio. € 3,7 Mio. € 3,7 Mio. € 
 2,2 Mio. € 2,2 Mio. € 2,2 Mio. € 2,2 Mio. € 
     
 
In 2018 wird für die Jahre 2020 – 2021 eine Überprü fung der Annahmen und die damit 
verbundene Vereinbarung über die Vorabgewinnausschüttung bzw. der Wirtschaftlichkeit 
der W+S vorgenommen. Die Wirtschaftsplanung zeigt, dass bei gleichbleibendem 
Bauvolumen ab 2019 die finanzwirtschaftlichen Ziele nicht erreicht werden können. 
 
 
 
 
5 Einhaltung der Jahresüberschüsse laut Wirtschafts planung und Erläuterung Soll/Ist- 
Abgleich.  
Aufgrund der mittelfristigen Finanzplanung werden in den Jahren 2017-2021 folgende 
Jahresüberschüsse erwartet: 
 
2017 2018 2019 2020 2021 
7.171 T€ * 5.198 T€ * 5.181 T€ * 4.553 T€ * 5.160 T € * 
 
* Stand Oktober 2016. Die Zahlen werden im Rahmen d er mittelfristigen Finanzplanung 
aktualisiert. 
 
 
 
Orientierungsgrößen zur Zielerreichung: 
 
Die unter 3.3 genannten Finanzziele können nur unte r Einhaltung der hier genannten  
Orientierungsgrößen und voraussichtlich nur bis 201 9 erreicht werden. Abweichungen von 
diesen Rahmenbedingungen haben Abweichungen bei den  Ergebnissen und Kennzahlen 
zur Folge.

5 
Hausbewirtschaftung 
 
1. Mieterhöhungen der Bestandswohnungen um durchsch nittlich 1-2 % p.a.  
2. Durchschnittliche jährliche Instandhaltungs- und  Modernisierungsleistung von  
15 €/m². Dazu zählen Kleininstandhaltung, geplante Großinstandhaltung und 
aktivierungsfähige Modernisierungen. 
 
 
Bestandsveränderung / Bautätigkeit 
 
1. Ankauf von geeigneten Beständen zur Erhaltung od er Weiterentwicklung  
2. Verkauf von Beständen zur Bereinigung des Portfo lios und Sicherung des 
Jahresergebnisses 
3. Neubau von ca. 1.000 Einheiten (davon mindestens  30% öffentlich gefördert) bis 
2020 über einen Zeitraum von 5 Jahren , sofern die finanzwirtschaftliche Entwicklung 
(siehe Vorgaben) dies zulässt. 
 
 
Fremdverwaltung  
 
1. Verwaltung der von W+S erstellten Einheiten als Erstverwalter 
 
 
Sonstiges  
 
1. Durchführung von Projekten zur Verbesserung der Organisationsstruktur 
2. Maßnahmen zur Mitarbeiterqualifizierung 
3. Veranstaltungen zur Mitarbeitermotivation und Er haltung eines guten Betriebsklimas 
4. Verbesserung der IT-Struktur (teilw. Modernisier ung erforderlich) 
 
Die W+S verfolgt das Ziel, die Kenngrößen bis 2021 zu erreichen und die Voraussetzungen 
für die nachhaltige Einhaltung der Ziele in den Folgejahren zu schaffen. 
 
Hinweis: Bezüglich der Flächen der (ehemaligen) Yor k-Kaserne und der Oxford-Kaserne 
wird auf die Beschlüsse des Rates vom 10.07.2013 (V /0177/2013) sowie vom 02.04.2014 
(V/0032/2014) verwiesen. Eine finale Entscheidung b ezüglich des Ankaufs und der 
Entwicklung dieser Flächen erfolgt zu einem spätere n Zeitpunkt, nach erfolgter, 
ausreichender Prüfung durch die Stadt Münster und d er W+S. Bautätigkeiten auf den v.g. 
Flächen sind im Wirtschaftsplan nicht berücksichtigt . 
 
 
Im Rahmen der Berichterstattung im Aufsichtsrat wir d anlassbezogen zur Zielerreichung 
berichtet. 
 
4. Laufzeit der Vereinbarung 
 
Diese Vereinbarung hat, beginnend am 01.01.2017, ei ne Laufzeit von fünf Jahren. Die 
Vereinbarungspartner verpflichten sich, spätestens ein Jahr vor Ablauf der Vereinbarung mit 
erneuten Verhandlungen über die Verlängerung der Vereinbarung zu beginnen. 
 
Dabei ist zur Realisierung des Gesellschaftszweckes  sowie der allgemeinen Aufgaben der 
Gesellschaft und zur Erreichung der Ziele ein aktue lles Strategiekonzept für die mittelfristige 
Unternehmensentwicklung im Aufsichtsrat zu beraten.  Dieses Strategiekonzept dient als 
Basis für die Ableitung von jährlich zu fixierenden  Leistungs- und Finanzzielen für die 
Zukunft.

6 
 
 
5. Sonstige Regelungen 
 
1. Für das Berichtswesen gelten die Beteiligungsgru ndsätze und die Rahmenrichtlinien für 
Beteiligungen der Stadt Münster (Public Corporate Governance Kodex). 
 
2. Die Wohn+Stadtbau GmbH unterliegt der halbjährli chen Berichtspflicht. 
 
3. Der Sachstand bei der Umsetzung der zeitlich bef risteten Ziele ist von der 
Geschäftsführung mindestens einmal pro Jahr im Aufs ichtsrat vorzustellen und zu 
beraten. 
 
 
Münster, den ………………… 
 
 
Für die Wohn+Stadtbau GmbH     Für die Stadt Münste r 
         Der Oberbürgermeister 
         In Vertretung 
 
……………………………………     …………………………. 
Sandra Wehrmann       Reinkemeier 
Geschäftsführerin         Stadtkämmerer