Befristeter Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 31 Nordrhein-westfälisches Denkmalschutzgesetz (DSchG NRW) zur Vermeidung unbilliger Härten und zur Vorbereitung einer generellen Lösung

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VIII/23/230 
230/31 
Vorlage-Nummer 
 2032/2022 
Freigabedatum 
 04.08.2022 
Dringlichkeitsentscheidung und Genehmigung zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Entscheidung durch die Oberbürgermeisterin und ein Ratsmitglied gemäß § 60 Absatz 1, Satz 2 GO 
NRW und Genehmigung durch den Rat. 
Betreff 
Befristeter Verzicht auf die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 31 Nordrhein-westfälisches 
Denkmalschutzgesetz (DSchG NRW) zur Vermeidung unbilliger Härten und zur Vorbereitung 
einer generellen Lösung 
Gremium Datum 
Rat 17.08.2022 
 
Begründung für die Dringlichkeit: 
 
Die Dringlichkeit der Vorlage ist gegeben, weil Verzögerungen im Grundstücksverkehr in Nordrhein-
Westfalen und unbillige Härten vermieden werden sollen. Zudem soll eine Mehrbelastung bei der 
Stadtverwaltung, den Vertragsparteien der Kaufverträge und den Notarinnen und Notaren möglichst 
gering gehalten werden. Die Härten können sich dadurch ergeben, dass Akteure auf dem Kölner Im-
mobilienmarkt, die nicht mit der Einführung des neuen Vorkaufsrechts gerechnet haben und deren 
Mitteilungen aktuell nicht zeitnah beantwortet werden können, erhebliche zeitliche Verzögerungen 
und damit auch finanzielle Nachteile hinnehmen müssen.  
 
Im Übrigen wird auf die unter Problemstellung des Beschlussvorschlags, Begründung, ggf. Auswir-
kungen aufgeführten Sachverhalte hinsichtlich des dringenden Regelungsbedarfs hingewiesen.  
 
Eine Beschlussfassung in der nächsten regulären Ratssitzung nach der Sommerpause kann daher 
nicht abgewartet werden. 
 
 
Beschluss: 
1. Der Rat beschließt, rückwirkend zum 01.06.2022 vorläufig auf die Ausübung des Vorkaufsrechts 
nach § 31 DSchG NRW zu verzichten. Dieser Verzicht ist befristet bis zum 31.12.2022 und wird 
durch Allgemeinverfügung über das Amtsblatt im Internet allgemein bekannt gemacht.  
2. Die Verwaltung wird beauftragt, die sich aus dem neu geschaffenen Vorkaufsrechtstatbestand 
ergebenden Handlungsmöglichkeiten zu prüfen und dem Rat einen dauerhaften Vorschlag zum 
zukünftigen Vorgehen bzgl. des Vorkaufsrechts gemäß § 31 DSchG NRW zur Beschlussfassung 
vorzulegen. 
 
 
Datum  Abstimmungsergebnis 
 
 Unterschrift  Unterschrift 
04.08.2022    gez. i.V. Blome  gez. Petelkau

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Problemstellung des Beschlussvorschlags, Begründung, ggf. Auswirkungen  
 
Regelung des Vorkaufsrechts im Nordrhein-westfälischen Denkmalschutzgesetz (DSchG 
NRW): 
Zum 01.06.2022 ist das neue Nordrhein-westfälische Denkmalschutzgesetz (DSchG NRW) vom 
13.04.2022, veröffentlicht im Gesetz- und Verordnungsblatt NRW am 06.05.2022, in Kraft getreten. 
 
Gemäß § 31 DSchG NRW steht der Gemeinde beim Kauf von Grundstücken, auf oder in denen sich 
eingetragene Denkmäler oder ortsfeste Bodendenkmäler befinden, ein Vorkaufsrecht zu. Neben den 
in der Denkmalliste der Stadt Köln erfassten Baudenkmälern betrifft es eine große Zahl von Boden-
denkmäler. Es darf nur ausgeübt werden, wenn dadurch die dauernde Erhaltung des Denkmals er-
möglicht werden soll.  
 
Dieses Vorkaufsrecht kann nur binnen drei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags gegenüber der 
Verkäuferin/dem Verkäufer ausgeübt werden.  
 
Es umfasst – im Gegensatz zum Vorkaufsrecht nach dem Baugesetzbuch (BauGB) - grundsätzlich 
auch den Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und dem Erbbaurechtsgesetz.  
 
Nicht ausgeübt werden kann das Vorkaufsrecht bei Verkäufen unter nahen Verwandten. 
 
Begründung des Anwendungsverzichts: 
 
Ab Inkrafttreten des neuen DSchG NRW zum 01.06.2022 werden die Gemeinden bei allen einschlä-
gigen Verkäufen um Erklärung über das Bestehen und die Ausübung eines denkmalrechtlichen Vor-
kaufsrechts durch die Notariate gebeten. Diese Erklärung ist im Rahmen der Abwicklung dieser nota-
riellen Kaufverträge von erheblicher Bedeutung, da von ihrem Eingang in der Regel die Fälligkeit des 
Kaufpreises abhängig gemacht wird und ohne diese der Kaufvertrag durch die Notarin/den Notar 
nicht weiter vollzogen wird. In der Praxis führt die verzögerte Vorlage dieser Erklärung für die Verkäu-
ferin/den Verkäufer dazu, dass sie ihren/er seinen Kaufpreis erst verspätet erhält und dadurch z. B. 
die neue Immobilie nicht erworben bzw. sonstige Vorhaben nicht wie geplant umgesetzt werden kön-
nen. Für die Käuferin/den Käufer führt eine verzögerte Vorlage o. g. Erklärung z. B. dazu, dass abge-
schlossene Finanzierungen nicht bzw. erst verspätet zustande kommen und ggf. Bereitstellungszin-
sen gezahlt werden müssen. 
 
Die Anfrage bei der Gemeinde hat mit einer unverzüglichen Verkaufsmitteilung zu erfolgen, die den 
Inhalt des Kaufvertrages vollständig enthalten muss. Eine Vorkontrolle seitens der Notarinnen und 
Notare dahingehend, ob bei einem zu veräußernden Grundstück und/oder einer Eigentumswohnung 
bzw. eines Erbbaurechts ein Denkmal vorliegt bzw. ein ortsfestes Bodendenkmal vorhanden ist, wäre 
nur bzgl. der in der Denkmalliste erfassten Baudenkmäler möglich. Für die Bodendenkmäler gibt es 
dagegen kein öffentlich zugängliches Verzeichnis, in dem alle Bodendenkmäler und die ebenfalls 
geschützten Verdachtsflächen aufgeführt sind. Grund hierfür ist nicht zuletzt, dass ein solches Ver-
zeichnis zur gezielten illegalen Suche und Ausplünderung von Bodendenkmälern durch Raubgrä-
ber*innen missbraucht werden könnte.

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Da Notarinnen und Notare nicht erkennen können, ob bzgl. eines Grundstücks ggf. ein Vorkaufsrecht 
gemäß § 31 DSchG NRW besteht, werden sie vorsorglich und um spätere Verzögerungen zu vermei-
den jeden Vertrag vorlegen und um die Erteilung eines sogenannten Negativattests bitten. Dies be-
trifft alle Verträge über Grundstücksverkäufe - inkl. Wohn- und Teileigentum und/oder Erbbaurechte - 
im Kölner Stadtgebiet (Stand 2021 lt. Grundstücksmarktbericht 2022 für die Stadt Köln: 8.422 Stück; 
davon 5.393 Stück Wohnungs- und Teileigentum).  
 
Die ordnungsgemäße und zeitnahe bürgerfreundliche Prüfung und Beantwortung der von den Notari-
aten in sehr großer Anzahl zu erwartenden Zuschriften – ca. 35-40 Erklärungsanfragen täglich (8.422 
Stück : 230 Arbeitstage) - bzgl. der Wahrnehmung des Vorkaufsrechts nach § 31 DSchG NRW ist 
durch die Verwaltung aktuell nicht leistbar.  
 
Das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Gleichstellung des Landes Nordrhein-Westfalen 
weist – wahrscheinlich vor dem Hintergrund der vorangegangenen Ausführungen - in seinem Schrei-
ben zum denkmalrechtlichen Vorkaufsrecht (Anwendungshinweise für die praktische Durchführung) 
vom 15.06.2022 in Punkt 6. hierzu bereits auf die Möglichkeit hin, dass die Gemeinden für das Ge-
meindegebiet oder für sämtliche Grundstücke einer Gemarkung oder für bestimmte Vorkaufsfälle (z. 
B. für Kaufverträge über Wohnungseigentum oder Erbbaurechte) generell auf die Ausübung des Vor-
kaufsrechts verzichten können. Dieser Ausübungsverzicht erfordert einen Ratsbeschluss sowie eine 
anschließende öffentliche Bekanntmachung. 
 
Ein solcher Ausübungsverzicht kann auch befristet erfolgen. Durch diese Befristung wird Zeit gewon-
nen, in der das weitere Vorgehen geplant und den politischen Gremien die Gelegenheit gegeben 
wird, mit der gebotenen Gründlichkeit und Ruhe eine Entscheidung zum zukünftigen Vorgehen zu 
treffen. 
 
Ein temporärer Ausübungsverzicht vermeidet zudem unbillige Härten, die sich dadurch ergeben kön-
nen, dass Akteure auf dem Kölner Immobilienmarkt, die nicht mit der Einführung des neuen Vorkaufs-
rechts gerechnet haben und deren Anträge aktuell nicht zeitnah beschieden werden können, erhebli-
che zeitliche Verzögerungen und damit auch finanzielle Nachteile hinnehmen müssen.