Rechts- und Organisationsform des Amtes für Immobilienmanagement

V/0828/2008 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Personal- und Organisationsamt 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Rechts- und Organisationsform des Amtes für Immobilienmanagement 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
21.10.2008 Ausschuss für Umweltschutz und Bauwesen Vorberatung 
28.10.2008 Ausschuss für Personal, Recht und Ordnung Vorberatung 
04.11.2008 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Vorberatung 
05.11.2008 Hauptausschuss Vorberatung 
05.11.2008 Rat Entscheidung
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
  1. Es wird zur Kenntnis genommen, dass das Amt für Immobilienmanagement zunächst in der 
Rechts- und Organisationsform eines städtischen Amtes (Regiebetriebes) verbleibt und zu 
einem späteren Zeitpunkt geprüft wird, ob und unter welchen Bedingungen die Überführung 
in eine eigenbetriebsähnliche Einrichtung zweckmäßig ist.  
 
2. Die Verwaltung wird aufgefordert Wege aufzuzeigen (Kommunikations- und Anreizmodelle,  
Optimierung des Flächenportfolios), die Wirtschaftlichkeit städtischer Flächennutzungen 
weiter zu erhöhen und langfristig sicherzustellen.     
 
 
II. Kosten/Folgekosten 
 
Es entstehen keine Kosten/Folgekosten.  
 
III. Finanzierung/Mittelbereitstellung 
 
Es ist keine zusätzliche Mittelbereitstellung/Finanzierung erforderlich. 
 
 
Begründung: 
 
1.  Ausgangslage 
 
Der Rat hat auf der Grundlage der Vorlage V/0757/2007 am 24.10.2007 unter Ziffer 2 be-
schlossen: 
Vorlagen-Nr.: 
V/0828/2008 
Auskunft erteilt: 
Herr Etienne 
Ruf: 
492-1114 
E-Mail: 
Etienne@stadt-muenster.de  
Datum: 
29.09.2008 
Öffentliche Beschlussvorlage

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V/0828/2008 
 
 „Die Verwaltung wird beauftragt, die Voraussetzungen dafür zu schaffen, dass das 
zusammen gefasste Amt für Liegenschaften / Amt für Gebäudemanagement zum 
01.01.2009 in eine eigenbetriebsähnliche Einrichtung überführt werden kann.“ 
 
Die Überlegungen zu einer neuen Rechts- und Organisationsform begannen bereits mit der  
Einführung des Gebäudemanagements im Jahre 2003. Mit der Berichtsvorlage 82/2003 wurde 
der Rat darüber informiert, dass die zu diesem  Zeitpunkt gewählte Organisationsform des Am-
tes als „vorläufig („Startorganisation“) und als laufend zu optimieren“ anzusehen sei.  
 
Im Jahr 2003 wurde auch deshalb auf die Einrichtung einer eigenbetriebsähnlichen Einrichtung 
verzichtet, da damit z.B. zusätzliche finanzielle Belastungen durch die dann notwendige Bildung 
von Pensionsrückstellungen eingetreten wären. Mit der Einführung des Neuen Kommunalen Fi-
nanzmanagements (NKF) hat dieses Argument keine Bedeutung mehr, da im NKF-Haushalt 
ohnehin Pensionsrückstellungen auszuweisen sind.   
 
Mit dem Beschluss über den Haushalt 2007 hat der Rat auch über die Konsolidierungsvor-
schläge des so genannten Rödl-Gutachtens entschieden. Auf der Grundlage der Konsoli-
dierungsmaßnahme Nr. 222 wurden die bisherigen Ämter „Amt für Liegenschaften“ und 
„Amt für Gebäudemanagement“ mit Wirkung zum 01.12.2007 zusammengelegt. 
 
Die Konsolidierungsmaßnahme Nr. 223 sieht die Überführung des Immobilienmanage-
ments in eine eigenbetriebsähnliche Einrichtung vor. Das Sparpotential wurde hier wie folgt 
festgelegt:  
 
Jahr 
 
2007 2008 2009 2010 
€ 
 
0 50.000 100.000 150.000 
 
Auf der Grundlage der beschlossenen Konsolidierungsmaßnahme Nr. 223 und der o. g. 
Ratsentscheidung vom 24.10.2007 hat die Verwaltung in den vergangenen Monaten die 
Überführung der des Amtes für Immobili enmanagement in eine eigenbetriebsähnliche Ein-
richtung im Detail vorbereitet.    
 
 
2.  Erkenntnisse im Rahmen der vorbereitenden Arbeiten 
 
Im Zuge der Vorbereitungen wurden Überlegungen zur Ausgestaltung der neuen eigenbe-
triebsähnlichen Einrichtung angestellt. Bezüglich der Zuordnung des städtischen Immobi-
lienvermögens (ohne Infrastrukturvermögen) wurden verschiedene Gestaltungsvarianten 
geprüft. Diese waren:   
 
I. Übertragung des gesamten
 städtischen Immobilienvermögens (ohne Infrastruk-
turvermögen) in das Sondervermögen der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung 
 
II       Übertragung von Teilen
 des städtische Immobilienvermögens in das 
           Sondervermögen der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung 
 
II. Keine  Übertragung des städtisch genutzten Immobilienvermögens in das Son-
dervermögen der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung 
 
 
  Das städtische Immobilienvermögen gliedert sich zurzeit wie folgt:

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V/0828/2008 
 
Gebäude- und Grundstückswerte 
(ohne Infrastrukturvermögen) 
Wert in €  
zum 01.01.2008 
Grünflächen 124.694.511,57 
Ackerland 40.749.742,53 
Wald, Forsten 4.942.329,96 
Sonstige unbebaute Grundstücke 97.422.013,12 
Kinder- und Jugendeinrichtungen 43.577.638,27 
Schulen 338.643.589,87 
Wohnbauten 6.631.229,17 
Sonstige Dienst-, Geschäfts- und Betriebsge-
bäude 
391.569.430,73 
Summe                 1.048.230.485,22 
 
   
Die Variante I wäre die theoretisch konsequenteste Umsetzung der Idee des Gebäudema-
nagements. Das Verhältnis von Imm obilienmanagement und den nutzenden Ämtern und 
Einrichtungen – grundsätzlich als Vermieter-Mieter-Verhältnis definiert – würde sich konse-
quent auch in der Vermögenszuordnung widerspiegeln.  
 
Das Immobilienmanagement hätte als „Vermieter“ (Dienstleister) die verwaltungsinterne 
Aufgabe, das betriebseigene Immobilienportfolio laufend zu optimieren, um Flächen be-
darfsgerecht und preisgünstig anbieten zu können. Die Ämter und Einrichtungen würden 
als „Mieter“ (Kunde) für die in Anspruch genommenen Flächen und Leistungen formale 
Rechnungen erhalten, die kassenwirksam zu zahlen wären. Der Anreiz zur Optimierung der 
eigenen Flächeninanspruchnahme würde damit deutlich steigen.                    
   
Die Übertragung des städtischen Immobilienvermögens birgt jedoch erhebliche steuerrecht-
liche Risiken. Die Finanzverwaltung NW betrachtet eine solche Fallgestaltung als Begrün-
dung eines steuerbaren Betriebes gewerblicher Art (BgA), der fast ausschließlich nach in-
nen wirkt (sog. Selbstversorgungsbetrieb). Auch wenn die Vermietungsleistungen umsatz-
steuerfrei bleiben, so besteht selbst bei beabsichtigter Kalkulation der Mietpreise auf Kos-
tenbasis die Gefahr, dass steuerlich ein Überschuss erwirtschaft wird. Grund hierfür ist, 
dass der Kostenbegriff nicht identisch mit den steuerlich abziehbaren Betriebsausgaben ist. 
Überschüsse würden der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer unterliegen, und, da 
sie als Ausschüttung gelten, auch kapitalertragsteuerpflichtig sein. 
 
Viel wesentlicher ist aber, dass die Übertragung des Vermögens in den neu entstandenen 
BgA gleichzeitig eine Entnahme der Immobilien aus bereits bestehenden BgA (z.B. Bäder, 
verpachtete Gaststätten, Stadthalle Hiltrup, Halle Münsterland u.a.) bedeutet. Dabei sind 
die stillen Reserven, die zum Teil in Jahrzehnten entstanden sind, zu versteuern. Bei vor-
sichtiger Schätzung wäre mit einem zweistelligen Millionenbetrag zu rechnen. 
 
Neben den steuerrechtlichen Aspekten bleibt zu beachten:  
 
Der städtische Haushalt ist zum 01.01.2008 vollständig auf ein Haushalts- und Rech-
nungswesen nach dem Neuen Kommunalen Finanz management (NKF) umgestellt worden. 
Die erste städtische Bilanz (Eröffnungsbilanz) wurde vor wenigen Monaten erstellt. Eine 
konzernweite Konsolidierung des städtischen Vermögens (Konzernjahresabschluss) wird in 
den nächsten 2 Jahren vollzogen werden. Mit diesen Veränderungen verändern sich nicht 
nur die Systematik und das Erscheinungsbild der städtischen Haushaltsplanung und Rech-
nungslegung, sondern auch die Regeln für den städtischen Haushaltsausgleich und damit 
für den finanziellen Erfolg des kommunalen Handelns. Vor diesem Hintergrund kann zwar 
berechnet werden, welche kurzfristigen Auswirkungen eine Verlagerung des städtisch ge-
nutzten Immobilienvermögens (ohne Infrastruktu rvermögen) hätte, jedoch fehlen bislang 
Erfahrungen für eine mittel- bis langfristige Einschätzung der Auswirkungen.

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Bei der Variante II würde vor dem Hintergrund der o. g. steuerrechtlichen Risken nur das 
städtische Vermögen (ohne Infrastrukturvermögen) übertragen werden, das nicht mit steu-
erpflichtigen Bereichen der Verwaltung (Betriebe gewerblicher Art) „verwoben“ ist. Hier-
durch würden die steuerrechtlichen Risiken reduziert, jedoch nicht beseitigt werden. Die 
mittel- und langfristigen Auswirkungen wären vor dem Hintergrund des nur geringfügig ver-
ringerten Vermögensvolumens zum gegenwärtigen Zeitpunkt vergleichbar schlecht einzu-
schätzen.        
 
Bei der Variante III stellen sich die steuerrechtlichen Risiken nicht. Da kein Vermögen in 
den Sonderhaushalt der eigenbetriebsähnlichen Einrichtung übertragen werden würde, er-
geben sich auch keine entsprechenden bilanziellen bzw. haushalterischen Auswirkungen.  
 
Die fehlende Vermögensübertragung hätte gleichwohl Auswirkungen auf das Verhältnis 
zwischen dem Immobilienmanagement und den Ämtern und Einrichtungen. Die Rechnun-
gen des Immobilienmanagements könnten sich nur noch auf die Neben- bzw. Verbrauchs-
kosten sowie die Dienstleistungen des Immobilienmanagements beziehen, das eigentliche 
Mietentgelt könnte nicht in Rechnung gestellt werden. Damit entfiele ein wesentlicher Bau-
stein in der Anreizwirkung für die Ämter und Einrichtungen, Flächen und damit flächenbe-
zogene Kosten einzusparen.   
 
 
3.  Schlussfolgerung und weitere Vorgehensweise  
 
In Anbetracht der aktuellen Unsicherheiten in der steuerrechtlichen und bilanziell / haushal-
terischen Beurteilung der Auswirkungen einer Vermögensübertragung sollte zurzeit auf ei-
ne Überführung des Amtes für Immobilienmanagement in eine eigenbetriebsähnliche Ein-
richtung mit Vermögensübertragung (Varianten I und II) verzichtet werden. Bei einem 
Rechtsformwechsel ohne Vermögensübertragung (Variante III) erscheint der zu erwartende 
Nutzen (Anreizwirkung) die Aufwendungen einer Überführung nicht eindeutig zu überstei-
gen.  
 
Die Verwaltung schlägt daher vor, die Überführung des Amtes für Immobilienmanagement 
in eine eigenbetriebsähnliche Einrichtung zurzeit nicht vorzunehmen, sondern zu einem 
späteren Zeitpunkt erneut zu prüfen.  
 
Damit könnte der bereits geschätzte einmalige Umstellungsaufwand in Höhe von 100.000 € 
(siehe Ratsvorlage V/0757/2007) zunächst vermieden werden.  
 
Die Verwaltung wird versuchen, die mit der Konsolidierungsmaßnahme Nr. 223 verbunde-
nen Sparerwartungen auf anderen Wegen zu erfüllen. Hierzu wird dem Rat ggf. noch ge-
sondert berichtet werden.

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Der Optimierungsprozess im Immobilienmanagement wird unabhängig von der Frage der 
Rechts- und Organisationsform kontinuierlich fortgesetzt werden. Die Beziehung zwischen 
nutzenden Ämtern und Einrichtungen einerse its und dem Immobilienmanagement anderer-
seits ist in den Fokus der Entwicklung zu stellen. Hierzu bedarf es einer gezielten Strategie, 
deren Kernbestandteile neue Kommunikations-, Anreiz- und Verrechnungssysteme sein 
sollten.  
 
  
 
 
 
 
 
In Vertretung        
 
 
Gez. 
Bickeböller 
Stadtkämmerin