Stiftung Bürgerwaisenhaus: Bauvorhaben am "Areal Gartenstraße 84 - 92"

V/0282/2011 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Geschäftsstelle der Kommunalen Stiftungen 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Stiftung Bürgerwaisenhaus: Bauvorhaben am "Areal Gartenstraße 84 - 92" 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
19.05.2011 Stiftungskommission Vorberatung 
24.05.2011 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Vorberatung 
07.06.2011 Bezirksvertretung Münster-Mitte Anhörung 
14.06.2011 Ausschuss für Umweltschutz und Bauwesen Vorberatung 
07.07.2011 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Vorberatung 
13.07.2011 Hauptausschuss Vorberatung 
13.07.2011 Rat Entscheidung
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass die Stiftung Bürgerwaisenhaus beabsichtigt, von der 
Stadt Münster als Treuhänderin der rechtlich unselbständigen Stiftung Generalarmenfonds 
ein Erbbaurecht an dem Grundstück Gartenstraße 84 – 92 zu nehmen/erwerben. 
2. Die Stiftung Bürgerwaisenhaus errichtet auf dem genannten Grundstück einen Wohnkom-
plex mit mind. 750 qm öffentlich geför dertem Wohnraum (Förderweg A) und übernimmt 
damit die Verpflichtung der Stiftung Generalarmenfonds aus dem Abriss des Gebäude-
komplexes Gartenstraße 84 – 88, angemessenen öffentlich geförderten Ersatzwohnraum 
zu erstellen. 
3. Der Vorentwurfsplanung der Wohn + Stadtbau GmbH wird zugestimmt (Anlage 1). 
4. Die Kostenschätzung für die Gesamtbaumaßnahme (Anlage 2) und die Wirtschaftlichkeits-
berechnung (Anlage 3) werden zur Kenntnis genommen. 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Die Kosten der Gesamtbaumaßnahme belaufen sich gemäß Kostenschätzung (Anlage 2) auf 
3.806.000 Euro. 
 
Sofern für das Jahr 2011 noch öffentliche Wohnbaufördermittel des Landes NRW bewilligt werden 
können, werden die erforderlichen Eigenmittel über einen Nachtrag zum Wirtschaftplan 2011 der 
Stiftung Bürgerwaisenhaus bereitgestellt. Andernfalls würden in dem Finanzplan der Stiftung Bür-
gerwaisenhaus für das Wirtschaftsjahr 2012 die entsprechenden Finanzmittel eingestellt. 
 
Vorlagen-Nr.: 
V/0282/2011 
Auskunft erteilt: 
Frau Woldt 
Ruf: 
492-5900 
E-Mail: 
Woldt@stadt-muenster.de  
Datum: 
06.05.2011 
Öffentliche Beschlussvorlage

- 2 - 
V/0282/2011 
 
Begründung: 
 
Die Vermögensstruktur der Stiftung Bürgerwaisenhaus 
Die Stiftung Bürgerwaisenhaus ist b
is auf eine Immobilie in der Melchersstraße eine reine Kapital-
stiftung; ihr Vermögen beträgt zurzeit rd. 3,7 Mio. Euro. Mit der Genehmigung des Verkaufs des 
Grundstücks Schulstraße/Uppenbergstraße an die Stadt Münster hat die zuständige Stiftungsauf-
sicht der Bezirksregierung darauf hinverwiesen, dass die Stiftung mittelfristig durch Investitionen in 
Immobilien wieder zu einer ausgewogeneren Vermögensstruktur gelangen sollte. Mit dem Areal an 
der Gartenstraße bietet sich jetzt für die Stiftung Bürgerwaisenhaus die Möglichkeit, im Rahmen 
einer Vermögensumschichtung den immobilen Anteil ih res Vermögens zu stärken. Dabei gilt, dass 
eine derartige Investition in teils öffentlich geförderte, teils freifinanzierte Mietwohnungen für die 
Stiftung Bürgerwaisenhaus keine Stiftungszweckerfüllung darstellt, sondern eine Vermögensanla-
ge mit wirtschaftlich vertretbaren kontinuierlichen Erträgen. 
 
Neubebauung des Grundstücks 84 – 92 
Aus wohnungspolitisch
er und demografischer Sicht  wurden  - über die Schaffung des erforderli-
chen öffentlich geförderten Ersatzwohnraums an dieser Stelle hinaus - folgende Anforderungen an 
eine Vorentwurfsplanung formuliert: 
 
- die Baubarkeit des Grundstücks sollte max. ausgenutzt werden, 
- es sollten überwiegend kleinere 2-Raum-Wohnungen möglichst umfassend barrierefrei er-
stellt werden, die von verschiedenen Zielgruppen am Wohnungsmarkt genutzt werden kön-
nen. 
 
Die genannten Prämissen wurden in der vorliegenden Vorentwurfsplanung von der Wohn + Stadt-
bau GmbH aufgegriffen und in Form einer U-förmigen dreigeschossigen Kubatur plus Staffelge-
schoss umgesetzt. Die Wohnflächenberechnung ergibt eine Wohnfläche von insgesamt 1.745 qm 
verteilt auf 31 Wohnungen. Damit konnte in Absprache mit dem städt. Planungsamt die Grund-
stücksgröße von 1.782 qm optimal genutzt werden; der Entwurf ist genehmigungsfähig. 
 
Kosten 
Die ermittelten Gesamtkosten für de
n Neubau liegen bei rd. 3,8 Mio. Euro (Anlage 2). Auf dieser 
Basis wurden Wirtschaftlichkeitsberechnungen  sowohl durch die Wohn + Stadtbau als auch durch 
den Wirtschaftsprüfer der Stiftung, Sozietät Dierkes, Voosholz & Sandker, Herr Dierkes, zunächst 
in drei Varianten durchgeführt: 
 
Variante 1: 
Alle Wohnungen werden mit öffentlicher Förderung für Mieter der Einkommensgruppe A gebaut. 
 
Variante 2: 
Wie in der Vorlage V/0801/2008 1. Erg. genannt: 2/3 Förderweg A, je 1/3 Förderweg B und freifi-
nanziert. 
 
Variante 3: 
Wohnraum in etwa in Höhe der Ersatzwohnfläche; hier: 45 % der Wohnfläche Förderweg A, 55 % 
freifinanziert. 
 
Da die Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsberechnungen für alle drei Varianten zunächst nur bei 
einer Eigenkapitalverzinsung zwischen 0 und 0,63 % lagen, wurde zur Optimierung der Kosten- 
und Ertragsseite nur noch die 3. Variante weiter verfolgt. Im Hinblick auf eine höhere Rentabilität 
wurden dabei folgende Stellschrauben verändert: 
 
- Senken der Baukosten 
- Erhöhung des Eigenkapitalanteils 
- Erhöhung der Mieten für die freifinanzierten Wohnungen und Stellplätze.

- 3 - 
V/0282/2011 
 
Die auf dieser Basis erfolgten Wirtschaftlichkeitsberechnungen der Wohn + Stadtbau bzw. des 
Wirtschaftsprüfers Dierkes der Sozietät Dierkes, Voosholz & Sandker, führen zu einer anfänglichen 
Eigenkapitalverzinsung zwischen 2 und 2,5 %. 
 
Voraussetzungen für den Baubeschluss: 
Die rechtlich selbständige kommunale Stiftung Bürgerwaisenhaus erhält von der Stadt Münster als 
Treuhänder des Stiftungsvermögens der unselbständigen örtlichen Stiftung Generalarmenfonds 
ein Erbbaurecht am Grundstück Gartenstraße 84 – 92 zu marktüblichen Konditionen. Damit über-
nimmt die Stiftung Bürgerwaisenhaus die Verpflichtung der Stiftung Generalarmenfonds aus der 
Abbruchgenehmigung des Amtes für Wohnungswesen,  in angemessener Frist Ersatzwohnraum 
mit öffentlicher Förderung zu errichten. Diese Verpflichtung, die durch eine Abstandssumme in 
Höhe von rd. 295.000 Euro voraussichtlich über Bankbürgschaft gesichert werden wird, muss ver-
traglich auf die Stiftung Bürgerwaisenhaus als nachfolgend Verfügungsberechtigten über das 
Grundstück übertragen werden.  
 
Ein Antrag auf öffentliche Mittel des Landes NRW für den Neubau wird direkt nach Beschlussfas-
sung durch den Rat gestellt.  
 
Die Stiftung Bürgerwaisenhaus finanziert die Baumaßnahme aus dem in Geld angelegten Stif-
tungskapital in externer Vermögensverwaltung. Sie wi rd hierfür rd. 1,6 Mio. Euro unmittelbar zur 
Stärkung ihrer Vermögensstruktur umschichten. Obwohl die Stiftung Bürgerwaisenhaus bei dieser 
Neubaumaßnahme nur mit einer durchschnittlichen Verzinsung des Eigenkapitals in Höhe von ca. 
2,4 % über 25 Jahre rechnen kann, wäre dadurch ein Teil des Kapitalvermögens der Stiftung Bür-
gerwaisenhaus wertmäßig gesichert und eine ausgewogenere Vermögensstruktur erreicht.  
Eine solche Investition wäre auf lange Sicht zu rechtfertigen, obwohl die Erträgnisse aus der exter-
nen Vermögensverwaltung aktuell und zukünftig höher liegen dürften. Mit dieser (neuen) Vermö-
gensstruktur dürften (vorsichtig prognostiziert) rd. 3 % Rentabilität sicher und ansteigend für die 
Stiftung Bürgerwaisenhaus zu erzielen sein. 
 
Die Geschäftsstelle der Kommunalen Stiftungen wird den wahren Einsatz des Eigenkapitals für die 
Baumaßnahme mittels einer sorgfältigen Liquiditätsplanung absichern. Die Verhandlungen zur 
Aufnahme des Kapitalmarktdarlehns werden so rechtzeitig geführt, dass diese Finanzierungsmittel 
die vorgesehene Gesamtfinanzierung des Projekts sichern. Je nach dem, ob in 2011 noch öffentli-
che Fördermittel bewilligt werden können, wäre ein Baubeginn im 4. Quartal 2011 möglich. In die-
sem Falle würde ein Teil der erforderlichen Eigenmittel über einen Nachtrag zum Wirtschaftsplan 
2011 bereitgestellt werden müssen. 
 
Alternative zur Bebauung des Areals durch die Stiftung Bürgerwaisenhaus 
Parallel (sie
he Vorlage V/0281/2011) wird durch die Verwaltung eruiert, ob auch ein Dritter Erbbau-
rechtsnehmer unter den genannten Anforderungen und Verpflichtungen an dieser Stelle möglichst 
viel öffentlich geförderten, barrierefreien Mietwohnraum errichten würde. Unter der Voraussetzung, 
dass die Suche Erfolg hat und sofern die errechnete Rentabilität dieser Investition für die Stiftung 
Bürgerwaisenhaus als zu gering beurteilt wird, kommt auch ein Dritter als Erbbaurechtsnehmer 
und Investor in Frage.  
 
Für die Stiftung Bürgerwaisenhaus wird in diesem Falle weiterhin mittelfristig nach einer immobilen 
Vermögensanlage gesucht. 
  
I. V. Anlagen  
 Anlage 1 - Vorentwurfsplanung  
Anlage 2 - Kostenschätzung   
gez. Anlage 3 - Wirtschaftlichkeitsberechnung  
Thomas Paal 
Stadtrat

- Neubau von 31 Miet - Wohnungen - 
Umbauter Raum:   Gebäude 8.302 m³ 
Tiefgarage 768 m³ 
Fläche:   Wohnfläche 1.745 m² 
Tiefgarage:  PKW Stellplätze 19 St 
auf dem Grundstück:  PKW Stellplätze 12 St 
1. KOSTEN DES BAUGRUNDSTÜCKS 2.3 BAUNEBENKOSTEN 
1.1 Wert 1.770 m² je € 451.200,00 2.3.1 Architektenleistung gem. HOAI 221.200,00 
1.2 Erwerbskosten (Notar, Grundbuch) 2.3.2 Gartenarchitektenleistung gem. HOAI 24.600,00 
1.3 Öffentliche Erschließung 0,00 2.3.3 Statik gem. HOAI 73.800,00 
1.4 Nichtöffentliche Erschließung 0,00 2.3.4 Heizungsingenieurleistung 
1.5 Freimachen  Gelände (Spielplatz, Pflasterfl., Bepfla nzung) 12.000,00 2.3.5 Sanitäringenieurleistung gem. HOAI 69.100,00 
1.6 Abbruch Gebäude 82.000,00 2.3.6 Elektroingenieurleistung 
1.7 Abbruch Garagen 500,00 2.3.7 Verwaltungsleistung gem. II BV 35.800,00 
1.8 Vermesserkosten Grundstück / Teilung 2.3.8 Behördenleistung lt. Verw. GO 28.700,00 
1.9 Sonstige Grundstücksnebenkosten 2.3.9 Vermesser 8.000,00 
1.10 Sonstiges (Entsorgungen) 2.3.10 Bauphysik 12.000,00 
Summe 1.1 - 1.10 545.700,00 € 2.3.11 Bodengutachten 3.000,00 
2.3.12 Siegekoordinator 9.400,00 
2. KOSTEN DES GEBÄUDES 2.3.13 Lüftungsgutachten TG 3.000,00 
2.1.1 Gebäude 8.302 m³ x 240 € 1.992.480,00 2.3.14 Beweissicherung 2.000,00 
TG 768 m³ x 180 € 138.240,00 2.3.15 Sondernutzung Strasse 2.000,00 
2.1.2 Heizungsanlagen 31 Stck x 4.500 € 139.500,00 2.3.16 Sonstiges (Gutachten etc.) 4.700,00 
2.1.3 Aufzüge 2 Stck x 50.000 € 100.000,00           Summe 2.3.1 - 2.3.16 497.300,00 €
2.1.4 Balkone 18 Stck x 5.000 € 90.000,00 
2.1.5 Dachterrassen 4 Stck x 3.500 € 14.000,00 
2.1.6 Vordächer 2 Stck x 3.000 € 6.000,00 GESAMTKOSTEN       ohne Finanzierungskosten 3.778.000,00 €
2.1.7 Attika 155 m x 100 € 15.500,00 und ohne Grundstückskosten aus 1. 1 - 1.4 
2.1.8 Attika 115 m x 50 € 5.750,00 
2.1.9 Laubengänge 50 m x 500 € 25.000,00 
2.1.10 Überdachungen 25 m x 300 € 7.500,00 3. Finanzierungskosten 
2.1.11 Verbau + Sondierung 40 m² x 150 € 6.000,00 
2.1.12 Sonnenschutzanl. x € 0,00 3.1 Dauerfinanzierungskosten 28.000,00 
2.1.13 Medienanschlüsse 31 Stck x 200 € 6.200,00 3.2 Zwischenfinanzierungskosten 0,00 
2.1.14 Rampe 1 Stck x 25.000 € 25.000,00 
2.1.15 Sonstiges 3.830,00 
Summe 2.1.1 - 2.1.15 2.575.000,00 € GESAMTHERSTELLUNGSKOSTEN 3.806.000,00 €
2.2 AUSSENANLAGEN Bemerkungen: 
2.2.1 Schmutzleitung lfm x € 1.500,00 
2.2.2 Regenleitung 1.500,00 
2.2.3 Hausanschluss Elektro 10.000,00 
2.2.4 Hausanschluss Gas 6.000,00 
2.2.5 Hausanschluss Wasser 6.000,00 
2.2.6 Wege, Hofbefesti. 665 m² x 100 € 66.500,00 
2.2.7 Fläche über TG 206 m² x 80 € 16.480,00 
2.2.8 Grünflächen 500 m² x 49 € 24.500,00 
2.2.9 Fahrradplätze 2 Stck x 5.500 € 11.000,00 
2.2.10 Müllplätze 2 Stck x 3.000 € 6.000,00 
2.2.11 Hecken 100 m x 30 € 3.000,00 
2.2.12 Zäune 125 m x 24 € 3.000,00 
2.2.13 Bäume 3 Stck x 500 € 1.500,00 
2.2.14 Sonstige Anlagen: 3.020,00 
Summe 2.2.1 - 2.2.14 160.000,00 € Münster, den  02-05-2011 
Bauherr 
Bauort 
Bauweise 
Bauart 
Kostenschätzung 
Kommunale Stiftungen 
Gartenstrasse 84 - 92 Münster 
4-geschossig, Flachdach, Tiefgarage 
konventionell 
 
Y:\Bauleitung Allgemein\KOSTEN div. Projekte\Kosten Gartenstrasse 84 92\2011-05-02 Gartenstrasse 84 92

III
III
II
II
94
81a
81
79
84 ­ 92Gartenstraße
Gartenstraße 84­92Lageplan

Treppenhaus
Aufzug
Aufzug
TreppenhausSchleuse
Hausanschluss
Heizung
TrocknenK1K2K3K4K5
K6K7K8K9
K10K11
Hausanschluss
Trocknen
K12K13
K14
K15K16K17K18
A
A
1
2
3
4
56
7
8
9
10
11
12
13
14 15
16
17
2.595 2.602.602.60252.40243.87 2.40242.402.601.43Schleuse
1819
Tiefgarage mit 19 Stellplätzen
26 Fahrräder
Rampe zur Tiefgarage
16 FahrräderK19K 20
2.602.402.401.505 2.71242.695 2.402.60242.402.601.43
Gartenstraße 84­92Keller/Tiefgarage

94   II
82   II
Abs
Wohnen
Kochen
Zimmer
BadDieleAbs
Wohnen
Schlafen/Zimmer
Kochen
AbsSchlafen/Zimmer
Wohnen
Bad
Treppenhaus
Treppenhaus
Laubengang
Aufzug
Aufzug
Schlafen/Zimmer
Schlafen/Zimmer
Bad
Kochen
Schlafen/Zimmer
Abs
Bad
Kochen
Schlafen/Zimmer
AbsWohnen
12
Loggia
Loggia
Wohnen
A
A
A
A
A
A
A
A
Wohnen
3AbsKochen
4
5
6 7 8
9
Erdgeschoss
BadBad
BadAbs
Loggia Loggia Loggia
LoggiaLoggia Loggia Loggia
DieleAbs
Wohnen
Kochen
Schlafen/Zimmer
Bad
DieleAbs
Wohnen
Kochen
Schlafen/Zimmer
Bad47 qm
46 qmDiele
47 qm
DieleDieleWohnen
42 qm
Schlafen
77 qmDiele
47 qm 65 qm
Diele
58 qm
65 qm
Diele
94   II
82   II
Müll
Müll
21
22
23
24
25
26
27
28
29 30 31
Fahrradhaus26 Fahrräder
8 Stellplätze
3 Stellplätze9 Fahrradstellplätze
6 FahrräderFeuerwehraufstellfläche1 Stellplatz
Rampe zur Tiefgarage
20
Gartenstraße 84­92Erdgeschoss

Abs
Wohnen
Kochen
Zimmer
Abs
BadDieleAbs
Wohnen
Schlafen/Zimmer
Kochen
AbsSchlafen/Zimmer
Wohnen
Bad DieleAbs
Wohnen
Kochen
DieleAbs
Wohnen
Kochen
Treppenhaus
Treppenhaus
Laubengang
Laubengang
Aufzug
Aufzug
Schlafen/Zimmer
Schlafen/Zimmer
Schlafen/Zimmer
Schlafen/Zimmer
Bad
Kochen
Schlafen/Zimmer
Abs
Bad
Kochen
Schlafen/Zimmer
AbsWohnen
Loggia
Loggia
LoggiaLoggia
Loggia Loggia
Wohnen
Loggia
A
A
A
A
A
A
A
A
Wohnen
Abs
Abs
Loggia
Kochen
Bad
101113
14
15 16 17
18
1:Obergeschoss
1246 qmDiele WohnenDiele
42 qm 47 qm
Diele
Schlafen
47 qm 47 qmDiele
65 qm
77 qm
Diele
58 qm
Diele65 qm
Gartenstraße 84­921. Obergeschoss

Abs
WohnenZimmer
Abs
BadDieleAbs
Wohnen
Schlafen/Zimmer
Kochen
AbsSchlafen/Zimmer
Wohnen
Bad
Diele
DieleAbs
Wohnen
Kochen
DieleAbs
Wohnen
Kochen
Treppenhaus
Treppenhaus
Laubengang
Laubengang
Aufzug
Aufzug
Schlafen/Zimmer
Schlafen/Zimmer
Schlafen/Zimmer
Schlafen/Zimmer
Bad
Kochen
Schlafen/Zimmer
Abs
Bad
Kochen
Schlafen/Zimmer
Wohnen
Loggia
Loggia
LoggiaLoggia
Loggia Loggia
Wohnen
Loggia
A
A
A
A
A
A
A
A
Wohnen
Abs
Loggia
WohnenKochenDiele
Bad
2. Obergeschoss
19202122
23
24 26
27
25
58 qm
46 qm
77 qm 47 qm 47 qmDiele65 qm
Schlafen
Diele42 qmAbs 47 qm
Diele
Kochen65 qm
Diele
Abs
Gartenstraße 84­922. Obergeschoss

DieleAufzug
Aufzug
Treppenhaus
Bad
T errasse
Schlafen/ZimmerSchlafen/Zimmer
Treppen­haus
Staffelgeschoss
KochenAbsBad Wohnen
T errasse
A
A
A
A
29
Bad
Wohnen
Abs
30
Diele
Schlafen
Kochen
Kochen
T errasse
SchlafenAbs
Diele50 qm
50 qm
3177qm
Wohnen
2886 qmDieleAbs
Zimmer
KochenWohnen
T errasse
AbsBad
ZimmerSchlafen
Gartenstraße 84­92Staffelgeschoss

Westen Nachbargebäude Gartenstraße 80,82
352 2.1153039
Tiefgarage
372.805 2.795 2.825 2.932.93
372.415 39
1.815
Staffelgeschoss
2.Obergeschoss
1.Obergeschoss
Erdgeschoss+­0,00
Schnitt AA
352 2.1153039
1.815
372.805 2.795 2.825 2.932.93Staffelgeschoss
2.Obergeschoss
1.Obergeschoss
Erdgeschoss+­0,00
9.50
9.50 2.00
Norden
Gartenstraße 84­92Ansichten WestenNorden, Schnitt AA

Osten
Süden
352 2.1153039
372.805 2.795 2.825 2.932.93
2.Obergeschoss
1.Obergeschoss
Erdgeschoss+­0,00
9.50
Staffelgeschoss
Keller Tiefgarage
Schnitt BB/ Ansicht Süden Innenhof
Gartenstraße 84­92Ansichten OstenSüden, Innenhof

DER OBERBÜRGERMEISTER 
Geschäftsstelle der Kommunalen Stiftungen 
 Vorlagen-Nr.: 
 
V/0282/2011/1. Erg. 
Öffentliche Beschlussvorlage Auskunft erteilt: 
Frau Woldt 
Ruf: 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Stiftung Bürgerwaisenhaus: Bauvorhaben am "Areal Gartenstraße 84 - 92" 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
30.06.2011 Stiftungskommission Vorberatung 
05.07.2011 Bezirksvertretung Münster-Mitte Vorberatung 
07.07.2011 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Vorberatung 
12.07.2011 Ausschuss für Umweltschutz und Bauwesen Vorberatung 
12.07.2011 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Vorberatung 
13.07.2011 Hauptausschuss Vorberatung 
13.07.2011 Rat Entscheidung
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass auf der Basis des Verkehrswertgutachtens eine 
Entwicklung des Areals Gartenstraße 84 – 92 durch eine kommunal verwaltete Stif-
tung nicht vorrangig verfolgt wird. 
2. Entfällt. 
3. Entfällt. 
4. Entfällt. 
5. Die Geschäftsstelle der Kommunalen Stiftungen wird beauftragt, auf der Basis des 
Verkehrswertgutachtens mit geeigneten Investoren zeitnah Sondierungsgespräche 
zur Vermarktung des Grundstücks Gartenstraße 84 – 92 zu führen, damit die bean-
tragten öffentlichen Wohnraumfördermittel des Landes NRW für den Fall ihrer Zutei-
lung noch in 2011 in Anspruch genommen werden können.  
6. Die bestehende Verpflichtung zur Schaffung des erforderlichen öffentlich geförder-
ten Ersatzwohnraums wird auf den zukünftigen Verfügungsberechtigten über das 
Grundstück übertragen. Als zusätzliche Kriterien soll in die Vergabeentscheidung 
mit einfließen, dass möglichst viel öffentlich geförderter barrierefreier Wohnraum an 
dieser Stelle geschaffen wird.  
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Es bestehen keine finanziellen Auswirkungen auf den städtischen Haushalt. 
 
 
492-5900 
 
E-Mail: 
Woldt@stadt-muenster.de  
Datum: 
22.06.2011 
V/0282/2011/1

- 2 - 
V/0282/2011/1 
 
 
 
 
Begründung: 
Zu 1. und 2.: 
Mit der Vorlage V/0282/2011 sollte für die Stiftung Bürgerwaisenhaus bereits zu einem frühen 
Zeitpunkt der Planungen die Option eröffnet werden, am Standort Gartenstraße 84 – 92 Teile ihres 
Kapitalvermögens in eine Immobilie (mit öffent lich gefördertem und frei finanziertem Wohnraum) 
umzuschichten, sofern eine akzeptable Eigenkapita lrentabilität erzielt würde. Um den Marktwert 
des Grundstücks zu verifizieren, hat die Erbbaurecht vergebende Stiftung Generalarmenfonds ein 
Wertgutachten zur Ermittlung des Verkehrswertes durch einen öffentlich bestellten und vereidigten 
Sachverständigen in Auftrag gegeben (vgl. dazu Vorlage V/0281/2011). Der in dem Gutachten 
vom 20.06.2011 genannte Grundstückswert übersteigt erheblich den Wert, der der bisherigen Wirt-
schaftlichkeitsberechnung zugrunde liegt (Anlage zur Vorlage V/0282/2011). Während sich einer-
seits die Einnahmeerwartungen der Stiftung Generalarmenfonds aus dem abzuschließenden Erb-
pachtvertrag erhöhen, verschlechtert sich gleichzeitig die Rentabilitätsberechnung für die Stiftung 
Bürgerwaisenhaus (eine aktualisierte Wirtschaftlichkeitsberechnung wird nachgereicht). Somit wird 
die Entwicklung und Bebauung des Grundstücks durch die Stiftung Bürgerwaisenhaus - jedenfalls 
prioritär – nicht weiter verfolgt. Die in der Vorlage genannten Alternative, mit möglichen Investoren 
über die Vergabe eines Erbbaurechts oder den Verkauf des Grundstücks zu verhandeln, erhält 
somit erste Priorität.  
 
Ende Mai 2011 wurde für das Areal Gartenstraße ein Antrag auf weitere öffentliche Wohnraumför-
dermittel des Landes NRW gestellt. Ob und in welcher Höhe die Stadt Münster von zusätzlichen 
Wohnraumfördermitteln des Landes NRW profitieren kann, wird sich frühestens Ende Juli 2011 
entscheiden. Im Falle der Förderung ist eine Vergabeentscheidung noch im Spätsommer möglich. 
 
Zu 5. und 6.: 
Da weder die Stiftung Bürgerwaisenhaus noch eine andere Kommunale Stiftung das Areal Garten-
straße entwickelt, wird die Geschäftsstelle der Kommunalen Stiftungen in enger Abstimmung mit 
dem Amt für Immobilienmanagement und dem Amt fü r Wohnungswesen die in der Vorlage bereits 
dargelegte Alternative, nämlich die Vergabe eines Erbbaurechts an einen externen Investor, zeit-
nah vorbereiten. Die Vermarktung des Grundstücks Gartenstraße 84 – 92 muss die Kapitalausstat-
tung der Not leidenden Stiftung Generalarmenfonds verbessern. Basis der Verhandlungen sind 
das vorliegende Wertgutachten und die Weitergabe der Verpflichtung zur Schaffung öffentlich ge-
förderten Ersatzwohnraums mit einer Wohnfläche von insgesamt 783,77 qm. 
 
Damit eventuell fließende zusätzliche Wohnraumfördermittel des Landes NRW noch in 2011 in 
Anspruch genommen werden können, kommt ein reguläres Ausschreibungsverfahren aufgrund 
seiner Dauer nicht in Frage. Auf der Basis dieser Marktsondierung und konkreter Angebote exter-
ner Investoren können nach der Sommerpause die erforderlichen Beschlüsse zur Vergabe des 
Erbbaurechts oder zur Veräußerung des Grundstücks Gartenstraße getroffen werden. 
 
 
 
I. V. 
 
 
gez. 
Thomas Paal 
Stadtrat

Stand: 28.04.2011 Anlage 3 zur Vorlage V/0282/2011 
C. Wirtschaftlichkeitsberechnung für den Neubau des  Hauses Gartenstr. 84 - 92 
= VE: 1705 der Stiftung "Generalarmenfonds" 
1. Aufstellung der Gesamtkosten lt. Anlage 1 - II. BV 
1. Kosten des Baugrundstückes 15 Whg. 
EKG A 
16 Whg. 
frei finanz. 
1.1 Wert des Baugrundstückes 47,51 % 52,49% 
EKG A %-Ant. zu 200 €/m² = 357.400 € 0 0
frei finanz. %-Ant. zu 300 €/m² = 536.100 € 169.800 281.400 
Grundstücksfläche = 1.787 m² 0 0
0 0
1.2 Erwerbskosten 0 0
1.3 Erschließungskosten 44.900 49.600 
Zwischensumme: 214.700 331.000 
45,00 % 55,00% 
2. Baukosten 
2.1 Kosten des Gebäudes 
2.11 Umbauter Raum = 8.302,00 m³ 
Raummeterpreis = ca. 310,17 € 1.158.750 1.416.250 
2.12 besonders zu veranschlagende Bauausführungen 
und Bauteile 0 0
2.13 Wert der vorh. und wiederverwendeten  Gebäudete ile 0 0
2.2 Kosten der Außenanlagen 72.000 88.000 
Zwischensumme: 1.230.750 1.504.250 
2.3 Baunebenkosten 
2.31 Kosten der Architekten- und Ingenieurleistungen 194.760 238.040 
2.32 Kosten der Verwaltungsleistungen 16.110 19.690 
2.33 Kosten der Behördenleistungen 12.915 15.785 
2.34 Kosten der Finanzierungsmittel 10.000 0
2.341 Kosten der Beschaffung der Dauerfinanzierungsmittel 5.000 0
2.342 Kosten der Beschaffung und Verzinsung 0 0
der Zwischenfinanzierungsmittel 0 0
2.35 Sonstige Nebenkosten 5.765 7.235 
2.4 Kosten der besonderen Betriebseinrichtungen 0 0
2.5 Kosten des Gerätes und der sonstigen 
Wirtschaftsausstattungen 0 0
Zwischensumme: 1.475.300 1.785.000 
G e s a m t k o s t e n 1.690.000 2.116.000 
Nachrichtlich 
Die ausgewiesenen Gesamtkosten sind vermindert 
um Kostenverzichte in folgender Höhe: 
Der Kostenverzicht wird wie folgt finanziert: 
= 545.700 €
= 3.806.000 €

C Wirtschaftlichkeitsberechnung / 2. Aufstellung der Finanzierungsmittel AAM 
1. Fremdmittel 15 Whg. 
EKG A 
16 Whg. 
frei finanz. 
1.1 dinglich gesichert Positionsnummer 45,00 % 55,00% 
1.11 Darlehen Euro Euro 
Zinssatz Ausz. Tilgung 0 0
1.12 Darlehen 
Zinssatz Ausz. Tilgung 0 0
1.13 Darlehen 
Zinssatz Ausz. Tilgung 0 0
1.2 Darlehen der Wfa 
1.21 Baudarlehen 
Zinssatz  0,5% 
VKB. 0,5 % Ausz. 99,6 %       Tilgung 1,0 % 1.229.500 0
1.22 Baudarlehen 
VKB. Ausz. 0 0
1.23 
VKB. Ausz. Tilgung 0 0
1.24 Darlehen für Schwerbehinderte 
VKB. Ausz. Tilgung 0 0
1.25 Zusatzdarlehen für die Aufbereitung von Brachfl ächen 
VKB. Ausz. Tilgung 0 0
1.3 sonstige Darlehen 
1.31 Darlehen 
Zinssatz Ausz. Tilgung 0 0
1.32 Darlehen 
Zinssatz Ausz. Tilgung 0 0
2. nicht rückzahlbare Zuschüsse 
0 0
3. Eigenleistungen 
3.1 Bargeld und Guthaben 245.800 1.785.000 
3.2 Sachleistungen 0 0
3.3 Selbsthilfe 0 0
3.4 Tilgungsstreckung 0 0
3.5 Gebäuderestwert u. Wert vorhandener Gebäudeteile
(abzüglich Belastungen) 0 0
3.6 Wert des Baugrundstückes (abzüglich Belastungen) 214.700 331.000 
Summe der Finanzierungsmittel 1.690.000 2.116.000 
Summe der Eigenleistungen 460.500 2.116.000 
gesamt: 
Zusatzdarlehen für städtebaulichen Mehraufwand 
einschl. Gestaltung privater Haus- und Hofflächen 
= 2.576.500,00 €

C Wirtschaftlichkeitsberechnung / 3. Aufstellung der Aufwendungen AAM 
Kapitalkosten 15 Whg. 
EKG A 
16 Whg. 
frei finanz. 
1. Fremdmittelzinsen für Darlehen (C 2.) Positionsnummer 45,00 % 55,00% 
Euro Euro 
1.11 Darlehen 1.11 1,00 % v. 1.229.500 € 12.295 0
1.12 Darlehen 1.12 0 0
1.13 Darlehen 1.13 0 0
1.14 Darlehen 1.21 0 0
1.15 Darlehen 1.22 0 0
1.16 Darlehen 1.23 0 0
1.17 Darlehen 1.24 0 0
1.18 Darlehen 1.25 0 0
1.19 Darlehen 1.31 0 0
1.20 Darlehen 1.32 0 0
2. Zinsersatz zur Aufbringung erhöhter Tilgungen 0 0
3. Zinsen für Eigenleistungen (C 3.) 
3.1 ca. 2,95 % von EURO 
3.1 ca. 2,78 % von EURO 12.802 0
3.1 ca. 2,98 % von EURO 0 63.093 
Bewirtschaftungskosten 
4. Abschreibung 
4.1 1,0 % von 3.260.300 EURO 14671 17932 
4.2 0,5 % von 104.625 EURO (Fernheizung) 235 288 
4.3 4,0 % von 34.875 EURO (Warmwasser) 628 767 
4.4 von EURO 
4.5 2,0 % von 100.000 EURO (Aufzüge) 900 1.100 
5. Verwaltungskosten 
5.1 je Wohnung 31 x 264,31 EURO 3.965 4.229 
5.2 je Stellplatz 19 x 34,47 EURO 103 552 
6. Instandhaltungskosten 
6.1 je qm Wohnfläche 1745 qm x 9,31 EURO 7.718 8.528 
6.2 je qm Wohnfläche qm EURO 0 0
6.3 je qm qm EURO 0 0
6.4 je qm qm EURO 0 0
19 x 78,15 EURO 234,00 1.251,00 
7. S u m m e - bitte übertragen auf die nächste Seite - 53.551 97. 740 
gesamt: = 151.291,00 
460.500 
2.116.000 
gesamt: = 2.576.500 75.895

C Wirtschaftlichkeitsberechnung / Aufstellung der Aufwendungen  - Fortsetzung - AAM 
15 Whg. 
EKG A 
16 Whg. 
frei finanz. 
Positionsnummer 45,00 % 55,00% 
Euro Euro 
- Übertrag von der Vorseite - 53.551 97.740 
8. abzüglich Aufwendungsdarlehen 0 0
9. abzüglich sonstige Aufwendungssubventionen 0 0
10. Zwischensumme 53.551 97.740 
11. zuzüglich Mietausfallwagnis 
( 2,04 % der Zwischensumme) 1.092 1.994 
12. Aufwendungen insgesamt 54.643 99.734 
13. abzüglich Erträge aus der Vermietung   
von TG PKW-Stellplätzen  (= 50 Euro x 19 x 12 Mon.) 1.800 9.600 
von Außen-PKW-Stellplätzen (= 25 Euro x 12 x 12 Mon.) 3.600 0
14. verbleibende, durch Miete 
zu deckende Aufwendungen 49.243 90.134 
C Wirtschaftlichkeitsberechnung / 4. Berechnung der Durchschnittsmiete 
Die Durchschnittsmiete beträgt qm qm 
Zeile 15 : 12 : 829 916 
je qm Wohnfläche monatlich EURO 4,95 8,20 
D
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