Wohnraumschutzsatzung

Anlage zu V0692/2014/1. Erg. 
Satzung der Stadt Münster zum Schutz und Erhalt von Wohnraum  
 
 
Die Stadt Münster erlässt auf Grund § 10 Abs. 1 des  Wohnungsaufsichtsgesetzes für das 
Land Nordrhein-Westfalen (WAG NRW), in der Fassung vom 10.04.2014 (GV.NRW vom 
29.04.2014, S. 269) in Verbindung mit § 7 Abs. 1 un d  § 41 Abs. 1  der Gemeindeordnung 
NRW vom 14.07.1994 (GV NRW S. 666, SGV NRW 2023) folgende: 
 
Satzung zum Schutz und Erhalt von Wohnraum im Gebiet der Stadt Münster 
 
 
 
§ 1 Gegenstand der Satzung 
 
Das Stadtgebiet der Stadt Münster ist ein Gebiet mi t erhöhtem Wohnungsbedarf. 
Freifinanzierter Wohnraum darf in Münster ohne Gene hmigung nicht anderen als 
Wohnzwecken zugeführt werden oder leer stehen. 
 
 
§ 2 Wohnraum 
 
(1) Wohnraum im Sinne der Satzung sind sämtliche Wo hnungen und einzelne Wohnräume, 
die zu Wohnzwecken objektiv geeignet und subjektiv bestimmt sind.  
 
(2) Objektiv geeignet sind Räume, wenn sie (alleine  oder zusammen mit anderen Räumen) 
die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglich en. Die subjektive Bestimmung trifft 
die/der Verfügungsberechtigte ausdrücklich oder durch nach außen erkennbares schlüssiges 
Verhalten, z.B. durch die erstmalige Nutzung zu Wohnzwecken oder durch Umwidmung. 
 
(3) Wohnraum im Sinne dieser Satzung liegt nicht vor, wenn 
 
1. dieser dem Wohnungsmarkt nicht allgemein zur Ver fügung steht, weil das Wohnen in 
einem engen räumlichen Zusammenhang an eine bestimm te Tätigkeit geknüpft ist 
(z. B. Wohnraum für Aufsichtsperson auf Betriebsgel ände, Hausmeisterwohnung im 
Schulgebäude). 
 
2. der Raum bereits vor dem Inkrafttreten dieser Sa tzung und seitdem ohne 
Unterbrechung anderen als Wohnzwecken dient 
 
3. die Räume (noch) nicht bezugsfertig sind bzw. na ch der Fertigstellung noch nicht zu 
Wohnzwecken genutzt wurden,  
 
4. baurechtlich eine Wohnnutzung nicht zulässig und  auch nicht genehmigungsfähig ist, 
 
5. der Wohnraum einen vom Verfügungsberechtigen nic ht zu vertretenden, schweren 
Mangel bzw. Missstand aufweist, und ein ordnungsgem äßer Zustand nicht mit einem 
objektiv wirtschaftlichen und zumutbaren Aufwand wi eder hergestellt werden kann. 
Wirtschaftlich zumutbar sind bauliche Maßnahmen, bei denen die damit verbundenen 
laufenden Aufwendungen (Kapital- und Bewirtschaftun gskosten) durch 
entsprechende Erträge insbesondere auch durch Inans pruchnahme öffentlicher oder 
sonstiger Fördermittel gedeckt werden können. 
 
6. der Wohnraum aufgrund der Umstände des Einzelfal ls nachweislich nicht mehr vom 
Markt angenommen wird, z. B. wegen seiner Größe, se ines Grundrisses oder 
aufgrund von unerträglichen Umwelteinflüssen.

§ 3 Zweckentfremdung 
 
(1) Wohnraum wird zweckentfremdet, wenn er durch di e Verfügungsberechtigte / den 
Verfügungsberechtigten, der Nutzerin / dem Nutzer a nderen als Wohnzwecken zugeführt 
wird oder der Wohnraum leer steht oder abgebrochen werden soll. Eine Zweckentfremdung 
liegt insbesondere vor, wenn der Wohnraum 
 
1. überwiegend für gewerbliche oder berufliche Zwec ke verwendet oder überlassen 
wird, 
2. für die Zwecke einer gewerblichen Zimmervermietu ng oder für Zwecke der 
Fremdenbeherbergung überlassen oder genutzt wird. E ine gewerbliche 
Zimmervermietung liegt vor, wenn der Wohnraum von e inem gewerblichen 
Zwischenmieter oder vom Eigentümer jeweils nur für kurze Dauer an häufig 
wechselnde Nutzer überlassen wird und dabei eine Mi ete erzielt wird, die bei einer 
auf Dauer angelegten Vermietung nicht zu erzielen w äre. Eine Überlassung nur für 
kurze Dauer an häufig wechselnde Nutzer liegt insbe sondere vor, wenn diese 
die Räume nur vorübergehend ohne Meldung als Wohnsitz nutzen.  
3. baulich derart verändert oder in einer Weise gen utzt wird, dass er für Wohnzwecke 
nicht mehr geeignet ist, 
4. länger als drei Monate leer steht, 
5. ganz oder teilweise abgebrochen wird. 
 
(2) Eine Zweckentfremdung liegt nicht vor, wenn 
 
1. Wohnraum nachweislich zügig umgebaut, instand ge setzt oder modernisiert wird 
oder veräußert werden soll und deshalb vorübergehen d, jedoch nicht länger als 6 
Monate, unbewohnbar ist oder leer steht, 
2. eine Wohnung durch die Verfügungsberechtigte / d en Verfügungsberechtigten oder 
die Nutzerin / dem Nutzer zu gewerblichen oder beruflichen Zwecken mitbenutzt wird, 
insgesamt jedoch die Wohnnutzung überwiegt (über 50 v. H. der Fläche) und Räume 
nicht im Sinne von Abs. 1 Nr. 3 baulich verändert wurden, 
3. Wohnraum nicht ununterbrochen genutzt wird, weil  er bestimmungsgemäß der/dem 
Verfügungsberechtigten als Zweit- oder Ferienwohnung dient, 
4. der Wohnraum mit anderem Wohnraum zur weiteren W ohnnutzung zusammengelegt 
oder der Wohnraum geteilt wird, 
5. Wohnraum im selbstgenutztem Wohneigentum zweckfr emd genutzt wird, auch wenn 
die Wohnraumnutzung untergeordnet ist 
6. bislang selbstgenutztes Wohneigentum abgebrochen  werden soll. 
 
 
§ 4 Genehmigung 
 
(1) Eine Genehmigung zur Zweckentfremdung wird  auf  Antrag erteilt, wenn vorrangige 
öffentliche Interessen oder schutzwürdige private I nteressen das Interesse an der Erhaltung 
des betroffenen Wohnraums überwiegen. 
 
(2) Vorrangige öffentliche Belange für eine Zwecken tfremdung sind in der Regel gegeben, 
wenn der Wohnraum zur Versorgung der Bevölkerung mi t sozialen Einrichtungen (z. B. für 
Erziehungs-, Ausbildungs-, Betreuungs- oder gesundheitliche Zwecke) oder lebenswichtigen 
Diensten (z. B. ärztliche Betreuung) verwendet werd en soll, die gerade an dieser Stelle der 
Stadt Münster dringend benötigt werden und für die andere Räume nicht zur Verfügung 
stehen oder nicht zeitgerecht geschaffen werden können. 
 
(3) Überwiegende schutzwürdige private Interessen s ind insbesondere gegeben, wenn die 
wirtschaftliche Existenz des Verfügungsberechtigten  bei einer Versagung der 
Zweckentfremdungsgenehmigung ernsthaft gefährdet wäre. 
 
(4) Die Genehmigung wirkt für und gegen eine/n  Rechtsnachfolgerin/Rechtsnachfolger.

§ 5 Entrichtung von Ausgleichzahlungen (Abstandssumme) 
 
(1) Die Zweckentfremdungsgenehmigung kann unter der  Auflage zur Entrichtung einer 
einmaligen oder laufenden Abstandssumme erteilt wer den. Mit der Abstandssumme sollen 
die durch die Zweckentfremdung bedingten Mehraufwen dungen der Allgemeinheit für die 
Schaffung neuen Wohnraums kompensiert und so ein Au sgleich für den Verlust an 
Wohnraum geschaffen werden. Die Ausgleichsbeträge w erden zweckgebunden für die 
Förderung der Schaffung neuen Wohnraums in Münster eingesetzt. 
 
(2) Die Abstandssumme wird pro Quadratmeter zwecken tfremdeten Wohnraums in Höhe 
des jeweiligen Fördersatzes, der für die Erstellung von öffentlich gefördertem Mietwohnraum, 
Einkommensgruppe B, in Münster gilt, festgesetzt. 
 
(3) Bei nur vorübergehendem Verlust des Wohnraums i st in der Regel eine laufende, 
monatlich zu entrichtende Abstandssumme in Höhe der  Differenz zwischen der Miethöhe für 
neu geförderte Wohnungen der Einkommensgruppe B und  dem Oberwert der 
Mietzinsspanne für vergleichbaren Wohnraum in Münst er, mindestens jedoch 2,00 Euro 
pro m²,   zu entrichten. 
 
 
 
§ 6 Schaffung von Ersatzwohnraum 
 
(1) Anstelle der Entrichtung einer Abstandssumme ge mäß § 5 kann der Antragsteller auf 
seinen Wunsch hin auch ein beachtliches und verläss liches Angebot zur Schaffung von 
Ersatzwohnraum unterbreiten. 
 
(2) Ein beachtliches Angebot zur Errichtung von Ers atzwohnraum liegt vor, wenn die 
folgenden Voraussetzungen erfüllt sind: 
 
1. Der Ersatzwohnraum wird im Gebiet der Stadt Müns ter geschaffen. 
 
2. Der Ersatzwohnraum wird von der/dem Begünstigten  der Zweckentfremdungsge-
nehmigung (Personenidentität) geschaffen. 
 
3. Der Ersatzwohnraum wird in zeitlichem Zusammenha ng mit der Zweckentfremdung 
geschaffen (kein Ersatzwohnraum „aus dem Bestand“ oder „auf Vorrat“). 
 
4. Der neu zu schaffende Wohnraum muss gleichwertig  zum entfallenden Wohnraum 
sein. Er darf insgesamt nicht kleiner als der durch die Z weckentfremdung 
entfallende Wohnraum sein. Wohnungszuschnitte und A usstattungsstandard 
des neuen Wohnraums dürfen nicht in einer für den a llgemeinen 
Wohnungsmarkt nachteiligen Weise von denen des entf allenden Wohnraums 
abweichen.  
 
 
5. Der Ersatzwohnraum steht dem allgemeinen Wohnungsma rkt so zur Verfügung wie 
vorher der durch die Zweckentfremdung entfallende W ohnraum. Das ist 
insbesondere der Fall, wenn die Erstvertragsmieten des Ersatzwohnraums die 
Obergrenze der Mietzinsspanne für Wohnungen der neu esten Baualtersklasse 
des Mietspiegels der Stadt Münster nicht überschreiten.“ 
 
 
(3) Ein verlässliches Angebot zur Errichtung von Er satzwohnraum liegt vor, wenn sich seine 
öffentlich-rechtliche Zulässigkeit aus prüfbaren Unterlagen ergibt und die Antragstellerin / der 
Antragsteller glaubhaft macht, dass sie / er das Vorhaben finanzieren kann.

§ 7 Negativattest 
 
Bei Maßnahmen, für die eine Genehmigung nicht erfor derlich ist, weil Wohnraum nicht 
vorhanden ist (§ 2 Abs. 3) oder eine Zweckentfremdu ng nicht vorliegt (§ 3 Abs. 2) wird auf 
Antrag ein Negativattest ausgestellt. 
 
 
§ 8 Zweckentfremdungsgenehmigungen bei bewohntem Wohnraum 
 
Die Genehmigung wird bei bewohntem Wohnraum nur unt er der aufschiebenden Bedingung 
erteilt, dass diese erst wirksam wird, wenn die Mie ter/-innen den Wohnraum verlassen 
haben. 
 
 
§ 9 Anordnungen 
 
(1) Bei einer ungenehmigten Zweckentfremdung von Wo hnraum kann der/dem 
Verfügungsberechtigten bzw. der Nutzerin/dem Nutzer  aufgegeben werden, die 
Zweckentfremdung in angemessener Frist zu beenden u nd den Wohnraum wieder 
Wohnzwecken zuzuführen.  
 
(2) Ist Wohnraum durch bauliche Veränderungen oder durch fortlaufende unterlassene 
Instandhaltung unbewohnbar geworden, kann die Wiederherstellung des früheren oder eines 
gleichwertigen Zustandes des Wohnraums angeordnet werden. 
 
 
§ 10 Ordnungswidrigkeiten 
 
Zuwiderhandlungen gegen die Bestimmungen dieser Satzung werden nach § 13 WAG NRW 
als Ordnungswidrigkeit mit einer Geldbuße bis zu 50.000 € geahndet. 
 
 
§ 11 Verwaltungsgebühren 
 
Amtshandlungen nach dieser Satzung sind gebührenpflichtig. Die Höhe der Gebühren richtet 
sich nach der Verwaltungsgebührensatzung der Stadt Münster in der jeweils gültigen 
Fassung. 
 
 
§ 12 Inkrafttreten, Außerkrafttreten 
 
Die Satzung tritt am Tag nach ihrer Bekanntmachung im Amtsblatt der Stadt Münster in 
Kraft. 
Sie tritt 5 Jahre nach ihrer Veröffentlichung außer Kraft.

V/0692/2014/1 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Wohnungswesen 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Wohnraumschutzsatzung 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
11.02.2015 Haupt- und Finanzausschuss Vorberatung 
11.02.2015 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
 
I. Sachentscheidung 
 
1. Der Rat beschließt die als Anlage dieser Ergänzungsvorlage beigefügte Satzung zum 
Schutz und Erhalt von Wohnraum in Münster (Wohnraumschutzsatzung). 
 
2. Die Verwaltung berichtet dem Haupt- und Finanzausschuss 1 Jahr nach Inkrafttreten über 
die Erfahrungen bei der Umsetzung der Satzung, insbesondere über die Entwicklung 
der Fallzahlen sowie über erste Wirkungen der Wohnraumschutzsatzung. 
 
II. Finanzielle Auswirkungen 
 
In den ersten zwei Jahren fallen im Amt für Wohnungswesen keine zusätzlichen Kosten an. 
Hier können aktuell frei gewordene Kapazitäten aufgrund des Rückgangs der Anträge im Aufg a-
benbereich „Eigentumsförderung“ zur Umsetzung der Satzung genutzt werden. Mit der Ei nführung 
der Wohnraumschutzsatzung fällt allerdings im Bauordnungsamt zusätzlicher Au fwand an, der 
aufgrund der ohnehin angespannten Personalsituation als kritisch anzusehen ist. 
In dem angekündigten Erfahrungsbericht werden die Entwicklung der Fallzahlen und die sich ggfls. 
hieraus ergebenden finanziellen Auswirkungen dargestellt. 
 
 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0692/2014/1. Erg. 
Auskunft erteilt: 
Herr Bragard 
Ruf: 
492 64 70 
E-Mail: 
BragardR@stadt-muenster.de  
Datum: 
04.02.2015 
Öffentliche Beschlussvorlage

- 2 - 
V/0692/2014/1 
 
Begründung: 
 
Im Rahmen der Vorberatung der Vorlage hat der Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, 
Verkehr und Wohnen (ASSVW) folgenden geänderten Beschlussvorschlag gefasst: 
 
1. Der Rat beschließt die als Anlage 1 beigefügte Satzung zum Schutz und Erhalt von Woh n-
raum in Münster (Wohnraumschutzsatzung) mit den nachfolgenden Änderungen sowie  
der Maßgabe, dass die  die Angabe unter § 3 Abs. 1 Ziffer 2 einer "kurzen Dauer der 
Überlassung an häufig wechselnde Nutzer" spezifiziert wird. Dieses beispielsweise 
aufgrund von Erfahrungs- oder Durchschnittswerten, ansonsten als Empfehlung.  
 
§ 5 Entrichtung von Ausgleichzahlungen (Abstandssumme) 
Absatz 3 wird wie folgt ergänzt: 
Bei nur vorübergehendem Verlust des Wohnraums ist in der Regel eine laufende, mona t-
lich zu entrichtende Abstandssumme in Höhe der Differenz zwischen der Miethöhe für neu 
geförderte Wohnungen der Einkom mensgruppe B und dem Oberwert der Mietzinsspanne 
für vergleichbaren Wohnraum in Münster, mindestens jedoch 2,00 Euro pro m²,  zu ent-
richten.  
 
§ 6 Schaffung von Ersatzwohnraum 
Absatz 1, Nummern 4 und 5 werden wie folgt ergänzt: 
4. Der neu zu schaffende Wohn raum muss gleichwertig zum entfallenden Wohnraum sein. 
Er darf insgesamt nicht kleiner als der durch die Zweckentfremdung entfallende 
Wohnraum sein. Wohnungszuschnitte und Ausstattungsstandard des neuen Woh n-
raums dürfen nicht in einer für den allgemeinen W ohnungsmarkt nachteiligen Weise 
von denen des entfallenden Wohnraums abweichen.  
 
5. Der Ersatzwohnraum steht dem allgemeinen Wohnungsmarkt so zur Verfügung wie vo r-
her der durch die Zweckentfremdung entfallende Wohnraum. Das ist insbesondere der 
Fall, wenn  die Erstvertragsmieten des Ersatzwohnraums die Obergrenze der Mie t-
zinsspanne für Wohnungen der neuesten Baualtersklasse des Mietspiegels der Stadt 
Münster nicht überschreiten.“ 
 
2.   Die Verwaltung berichtet dem Haupt- und Finanzausschuss 2 Jahre 1 Jahr nach Inkrafttre-
ten über die Erfahrungen bei der Umsetzung der Satzung,  insbesondere über die En t-
wicklung der Fallzahlen sowie über erste Wirkungen der Wohnraumschutzsatzung“ 
 
 
Die Formulierung unter § 3 Abs. Ziffer 2 der Wohnraumschutzsatzung der "kurzen Dauer  der 
Überlassung an häufig wechselnde Nutzer" kann nach den Erfahrungen mit dem bis 2006 
geltenden Zweckentfremdungsverbot dahingehend spezifiziert werden,  dass die insbesondere 
solche Konstellationen erfasst, in deren  eine Wohnung oder einzelne Wohnräume nur 
vorübergehend ohne Meldung als Wohnsitz genutzt werden. § 3 Abs. Ziffer 2 
Wohnraumschutzsatzung wird daher um eine entsprechende Klarstellung ergänzt. 
 
Die vom ASSVW beschlossenen Änderungen zu den §§ 5 und 6 der Wohnraumschutzsatzung 
wurden mit dem Er gebnis geprüft, dass diese ohne rechtliche Bedenken in der Satzung 
vorgenommen werden können. Sie sind in dem beigefügten Satzungsentwurf eingearbeitet.

- 3 - 
V/0692/2014/1 
Die Verwaltung wird das Anliegen des ASSVW aufgreifen und nach einem Jahr nach Inkrafttreten 
der Wo hnraumschutzsatzung zu den Erfahrungen, Fallzahlen und Wirkungen der Satzung 
berichten. 
 
 
 
I.V.     
 
gez. 
 
Thomas Paal 
Stadtrat 
 
 
Anlagen: 
 
Satzung der Stadt Münster zum Schutz und Erhalt von Wohnraum