"Wohnsiedlung Osthuesheide" Sanierungssatzung gemäß § 142 Baugesetzbuch (BauGB)

DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Wohnungswesen 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
"Wohnsiedlung Osthuesheide" 
 
Sanierungssatzung gemäß § 142 Baugesetzbuch (BauGB) 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
13.09.2005 Bezirksvertretung Münster-Südost Anhörung 
13.09.2005 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Vorberatung 
14.09.2005 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Vorberatung 
21.09.2005 Hauptausschuss Vorberatung 
21.09.2005 Rat Entscheidung
 
 
Beschlussvorschlag 
 
 
 
Sachentscheidung 
 
Der Rat beschließt gemäß § 142 Baugesetzbuch (BauGB) die Satzung zur förmlichen Fest-
legung des Sanierungsgebietes „Wohnsiedlung Osthuesheide“ in Münster-Angelmodde  
(Anlagen 2 und 3). 
 
 
 
Kosten/Folgekosten 
 
Für die externe Vergabe von Moderations- und Planungsleistungen werden voraussichtlich Kosten 
in Höhe von rd. 146.200 Euro in den Jahren 2006 bis 2008 anfallen.  
 
Die Verwaltung hat zur anteiligen Gegenfinanzierung von 50 % dieser Kosten Landesmittel aus 
dem Stadterneuerungsprogramm 2006 des Ministeriums für Bauen und Verkehr NRW (MBV) be-
antragt. 
 
 
 
 
Mittelbereitstellung/Finanzierung 
 
Vorlagen-Nr.: 
V/0686/2005 
Auskunft erteilt: 
Herr Dr. Bartkowiak 
Ruf: 
492 64 62 
E-Mail: 
BartkowJ@stadt-muenster.de  
Datum: 
19.08.2005 
Öffentliche Beschlussvorlage

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Die oben genannte Sachentscheidung ist wie folgt zu finanzieren:  
 
 
Ausgaben 
 
Haush.- 
stelle 
Bezeichnung Haush.-
jahr 
Betrag 
€ 
Bemerkung  
2006 48.740  
 
2007 48.740  
6200.629.0000.4 Städtebauliche Sanierungssat-
zung Wohnsiedlung „Osthues-
heide“ 
2008 48.740  
Insgesamt: 146.220  
 
 
Einnahmen 
 
Haush.- 
stelle 
Bezeichnung Haush.-
jahr 
Betrag 
€ 
Bemerkung  
2006 24.370  
2007 24.370  
6200.171.0000.8 Landeszuweisung zur Umset-
zung der städtebaulichen Sa-
nierungssatzung Wohnsied-
lung „Osthuesheide“ 
 
2008 24.370  
Insgesamt: 73.110  
 
Die externe Vergabe der Moderations- und Pl anungsleistungen steht unter dem Vorbehalt der 
Landesförderung. 
 
 
 
Begründung: 
 
 
Städtebauliche Missstände 
 
Der bereits im Vorfeld der vorbereitenden Untersuchungen entstandene Eindruck, dass es sich bei 
der „Wohnsiedlung Osthuesheide“ aus Mitte der 1960er Jahre um ein problematisches Wohnquar-
tier handelt, wurde durch die vertiefenden Untersuchungen bestätigt. Städtebauliche Missstände 
und soziale Probleme wurden insbesondere im Bereich der drei Wohnungseigentümergemein-
schaften (WEG I/Theodor-Heuss-Strasse 38-50; WEG II/Osthuesheide 15-21, 51-61; WEG I-
II/Osthuesheide 63-99) festgestellt. Als Voraussetzung für den Erlass einer Sanierungssatzung 
sieht das BauGB das Vorliegen städtebaulicher Missstände vor.    
 
Die städtebaulichen Missstände sind in der Ratsvorlage 0385/2005 unter den Absätzen 2 a) und 2 
b) ausführlich beschrieben und im Abschlussbericht zu den Vorbereitenden Untersuchungen als 
Anlage zur Vorlage im Kapitel III dokumentiert. Es handelt sich dabei um 
 
1. Bausubstanz- oder sonstige Beschaffenheitsmängel 
im Sinne des § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 136 Abs. 3 Nr. 1 b BauGB 
und

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2. Funktionsmängel 
im Sinne des § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 BauGB. 
 
Ferner dokumentieren die Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen, dass die aufgeführten 
städtebaulichen Missstände die Funktionsfähigkeit der „Wohnsiedlung Osthuesheide“ in erhebli-
chem Maße beeinträchtigen und nur durch deren Behebung bzw. Minderung der Wohnstandort in 
seiner ursprünglichen städtebaulichen Konzeption wiederhergestellt werden kann.  
 
Öffentliches Interesse
 
 
Die Behebung der städtebaulichen Missstände liegt im Sinne des § 136 Abs. 2 Satz 2 BauGB mit 
den Zielen einer einheitlichen Vorbereitung und einer zügigen Durchführung gesamtheitlicher Sa-
nierungsmaßnahmen in der „Wohnsiedlung Osthuesheide“ im öffentlichen Interesse (§ 136 Abs. 1 
BauGB).  
 
Denn ohne die einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung der entsprechenden Sanie-
rungsmaßnahmen, einschließlich der Sanierungsfö rderung, ist davon auszugehen, dass sich die 
bereits begonnene kumulative Abwärtsentwicklung in der „Wohnsiedlung Osthuesheide“ verstärkt 
und die sozialökonomische Degradation dieses Stadtquartiers beschleunigt. In diesem Zusam-
menhang wird auf die Anlage 1 zum zirkulären und kumulativen Degradationsprozess in der 
„Wohnsiedlung Osthuesheide“ verwiesen.        
 
Abwägung
 
 
Im Rahmen der Vorbereitenden Untersuchungen wurden die öffentlichen und privaten Belange, die 
im Untersuchungsgebiet sanierungserheblich sind, er mittelt und im Abschlussbericht als Anlage 
zur Ratsvorlage 0385/2005 dargestellt. Mit der Ratsvorlage 0385/2005 und dem Abschlussbericht, 
insbesondere in seinen Gliederungspunkten „Strategiefindung“, „Erneuerungsstrategie“ und „Er-
neuerungskonzept“ (Kapitel V), wurde die Bewertung der Belange und letztlich das Abwägungser-
gebnis gleichfalls dokumentiert.    
 
Sanierungssatzung
 
 
Die Gewichtung und Bewertung der abwägungsrelevanten privaten und öffentlichen Belange mit 
dem Abwägungsergebnis mündeten in den Beschluss des Rates der Stadt Münster vom 
29.06.2005, die Verwaltung zu beauftragen, eine Sanierungssatzung gemäß § 142 BauGB für den 
im Abschlussbericht zu den Vorbereitenden Untersuchungen vorgeschlagenen Bereich der 
„Wohnsiedlung Osthuesheide“, zu erarbeiten. 
 
Sanierungskonzeption
 
 
Das Erneuerungskonzept zur „Wohnsiedlung Osthuesheide“ sieht einen Erhalt der bestehenden 
Bebauungsstruktur vor. Mit dem Ziel der Anpassung des vorhandenen Wohnungsbestandes an

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moderne Wohnstandards soll eine stabile Mischung der Mieter-/Eigentümergemeinschaft gefördert 
werden. Dies soll durch ein Erneuerungskonzept sichergestellt werden, das auf einer einheitlichen 
Gestaltung basiert, die den städtebaulichen Charakter der Waldsiedlung und die charakteristischen 
Architekturelemente erhält bzw. herausstellt, um auch Identifikationsmöglichkeiten mit der Sied-
lungsstruktur zu sichern. Die einzelnen empfohlenen Maßnahmenpakete zur qualitativen Verbes-
serung des Gebäudezustandes, zur Anpassung der Gebäude an die energetischen Standards, zur 
Wohnumfeldverbesserung und zur Stärkung der Identifikation mit dem Wohnquartier sind im Ab-
schlussbericht zu den Vorbereitenden Untersuchungen im Kapitel V, Ziffer 3 „Erneuerungskonzept 
für die Osthuesheide“ dargestellt. Letztlich werden sich die oben dargestellten Sanierungsziele und 
–zwecke im Laufe des Sanierungsverfahrens zunehmend verdichten und weiter konkretisieren.  
  
Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes
 
 
Nach Durchführung der Vorbereitenden Untersuchungen wird das Sanierungsgebiet „Wohnsied-
lung Osthuesheide“ im Sinne des § 142 Abs. 1 Satz 2 BauGB so begrenzt, dass sich die Sanie-
rung zweckmäßig durchführen lässt. Dabei kam es für die Abgrenzung des Geltungsbereiches der 
Satzung im Einzelfall auf die städtebauliche Situation der einzubeziehenden Grundstücke im Zu-
sammenhang mit den nach § 136 Abs. 2 und 3 BauGB vorliegenden städtebaulichen Missständen 
an. Folglich leiten sich die Grenzen des Sanierungsgebietes als ein Ergebnis der Vorbereitenden 
Untersuchungen zur „Wohnsiedlung Osthuesheide" ab.      
 
Art und Wahl des Sanierungsverfahrens
 
 
Aufgrund der Erkenntnisse aus den Vorbereitenden Untersuchungen wird für die Sanierung der 
„Wohnsiedlung Osthuesheide“ das „vereinfachte“ Verfahren im Sinne des § 142 Abs. 4 BauGB mit 
Ausschluss der §§ 152 bis 156a BauGB vorgeschlagen, weil die besonderen sanierungsrechtli-
chen Vorschriften wie das Preisprüfungs-, Entschädigungs-, Umlegungs- und Ausgleichsbetrags-
recht für die Durchführung nicht erforderlich sind und die Durchführung voraussichtlich nicht er-
schwert wird. 
 
Da vor allem die Modernisierung/Instandsetzung der Wohngebäude und die Verbesserung des 
direkten Wohnumfeldes ohne durchgreifende Maßnahmen der Bodenordnung Ziele der Sanie-
rungsmaßnahme „Wohnsiedlung Osthuesheide“ sind, wurde die Entscheidung der Verfahrenswahl 
letztlich auch auf den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz (abgeleitet aus dem Rechtsstaatsprinzip 
nach Art. 20 Abs. 3 Grundgesetz) gestützt und nach heutiger Sicht auf das Vorgehen nach dem 
„klassischen“ Verfahren mit Preisprüfungs-, Entschädigungs-, Umlegungs- und Ausgleichsbeitrags-
recht verzichtet.  
 
Ebenso kann auf die sanierungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalte im Sinne des § 144 Abs. 1 
und 2 Baugesetzbuch (BauGB) und auf die Eintragung des Sanierungsvermerkes im Sinne des § 
143 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) verzichtet werden.  
 
Denn zum heutigen Zeitpunkt ist es als unrealistisch einzustufen, dass mit Blick auf die geplanten 
Maßnahmen zur Bestandssanierung und mit Blick auf die wohneigentumsrechtlichen Verpflichtun-

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gen einer Wohnungseigentümergemeinschaft eine Wohnungseigentumsanlage in der „Wohnsied-
lung Osthuesheide“ gesamtheitlich veräußert wird.   
 
Kosten der Stadt Münster für die externe Vergabe von Leistungen
 
 
Für die „Wohnsiedlung Osthuesheide“ ist eine planerische Konzeption erforderlich, um eine geord-
nete städtebauliche Entwicklung im öffentlichen Interesse durch Anwendung des Sanierungsrechts 
zu gewährleisten.  
 
Für die partizipative Umsetzung der Sanierungs maßnahmen sind im Rahmen des Sanierungsver-
fahrens externe Moderations- und Planungsleis tungen vorgesehen, die sich aus folgenden Bau-
steinen zusammensetzen:  
 
• Eigentümerbeteiligung   (Moderation) 
• Mieterbeteiligung   (Moderation) 
• Plankonzeption    (Kooperative Erarbeitung) 
 
In Gesprächen mit dem Ministerium für Bauen und Verkehr NRW (MBV) und der Bezirksregierung 
Münster hat die Verwaltung auf das positive Votum des Rates für die Aufstellung der Sanierungs-
satzung am 29.06.2005 verwiesen und die Erfolgsaussichten des Förderantrages erörtert. 
 
Da über die Bewilligung der Fördermittel voraussichtlich erst im 2. Quartal des nächsten Jahres 
entschieden wird, empfahl das Ministerium  und die Bezirksregierung mit Blick auf den Projektfort-
schritt Mittel aus der Reserve des Programmjahres 2005 zu beantragen. Über diesen Antrag wird 
nach Aussage der Bezirksregierung Münster bis spätestens Dezember diesen Jahres entschieden. 
Die externe Vergabe der Moderations- und Pl anungsleistungen steht unter dem Vorbehalt der 
Landesförderung.    
 
Kosten der privaten Sanierungsmaßnahmen
 
 
Durch die Darstellung der Ergebnisse der Vorbereitenden Untersuchungen ist deutlich geworden, 
dass das langjährige Desinvestitionsverhalten vieler Wohnungseigentümer zur heutigen Situation 
in der „Wohnsiedlung Osthuesheide“ geführt hat (siehe hierzu die ausführliche Darstellung im Ka-
pitel V, Ziffer 1 „Strategiefindung für die Osthuesheide“ des Abschlussberichtes zu den Vorberei-
tenden Untersuchungen).  
 
Dies bedeutet, dass die einzelnen Maßnahmenpakete in und an den Gebäuden bzw. dem Wohn-
umfeld durch die Wohnungseigentümer selbst zu initiieren und primär als private Investitionen ge-
gebenenfalls unter Nutzung öffentlicher Förderprogramme zum großen Teil auch selbst zu finan-
zieren sind (siehe hierzu die ausführliche Darstellung unter dem Kapitel „Finanzierung der Maß-
nahmenpakete“ im Abschlussbericht zu den Vorbereitenden Untersuchungen).  
 
Insofern kann der genaue Kostenaufwand, bezogen auf die geplanten Maßnahmen, erst im weite-
ren Sanierungsverfahren exakt ermittelt werden. Somit ergibt sich der Kosten- und Finanzierungs-

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aufwand eines jeden Wohnungseigentümers fü r die vorgesehenen Maßnahmenpakete aus einer 
individuellen Berechnung. 
 
Anhand der Ergebnisse aus der schriftlichen Befragung der Wohnungseigentümer und aus den im 
Vorfeld stattgefundenen Gesprächen sowie Informationsveranstaltungen mit den Wohnungseigen-
tümern zu den einzelnen Maßnahmen und auch bereits getroffenen Sanierungsbeschlüssen ist 
das Interesse und die Bereitschaft der Wohnungseigentümer deutlich geworden. Um aber den 
unterschiedlichen ökonomischen Rahmenbed ingungen der einzelnen Wohnungseigentümerge-
meinschaften gerecht zu werden, wird im Verlauf der partizipativen Durchführungsphase eine 
schrittweise Maßnahmenrealisierung den zukünftigen Sanierungsprozess bestimmen.         
 
Hinweise
 
 
Für die jetzige Verfahrenswahl ist die Sach- und Rechtslage zum Zeitpunkt der Beschlussfassung 
maßgeblich. Dabei werden die Ziele und Zwecke der Sanierung im Vergleich zur vorhandenen 
städtebaulichen Situation in der „Wohnsiedlung Ost huesheide“ berücksichtigt. In gleicher Weise 
wird auch das Erfordernis zur Durchführbarkeit der Sanierung unter Berücksichtigung der aufgrund 
der Sanierungsmaßnahmen zu erwartenden Entwicklungen beachtet.  
 
Stellt sich aber im Laufe der Sanierungsdurchführung heraus, dass die Verfahrenswahl im Hinblick 
auf Veränderungen in tatsächlicher und/oder rechtlicher Hinsicht nicht (mehr) geeignet erscheint, 
wird die Sanierungssatzung nicht gleich rechtsunwirksam. Zur Anpassung an die veränderten Ver-
hältnisse schließt das Baugesetzbuch einen Verfahrenswechsel nicht aus. Für einen entsprechen-
den Verfahrenswechsel würden dieselben Voraussetzungen wie für die Wahl des Verfahrens bei 
der erstmaligen förmlichen Festlegung gelten. 
 
 
 
gez.   gez. 
Dr. Klein   Schultheiß  
Stadträtin   Stadtdirektor    
 
 
 
 
Anlagen:           
 
 
1. Abbildung 
Der zirkuläre und kumulative Degradationsprozess in der „Wohnsiedlung  
Osthuesheide“ 
 
2. Satzungstext  
Satzung der Stadt Münster über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes 
„Wohnsiedlung Osthuesheide“  
  
3. Abbildung 
Geltungsbereich der Sanierungssatzung „Wohnsiedlung Osthuesheide"

Anlage 3 
 
 
 
Geltungsbereich der Sanierungssatzung „Wohnsiedlung Osthuesheide"  
 
 
 
 
 
 
Geltungsbereich des 
Sanierungsgebietes

Anlage 2 
 
            
 
Satzung der Stadt Münster über die förmliche Festlegung des Sanierungsge-
bietes „Wohnsiedlung Osthuesheide“ vom 21.09.2005  
 
Aufgrund des § 142 Abs. 3 i.V .m. den Absätzen 1 und 4 des Baugesetzbuches 
(BauGB) vom 23.09.2004 (BGBl I S. 2414) und in Verbindung mit den §§ 7 und 41 
der Gemeindeordnung des Landes Nordrhein -Westfalen (GO) vom 14.07.1994 (GV 
NRW S. 666 ff), jeweils in der zur Zeit geltenden Fassung,  hat der Rat der Stadt 
Münster in seiner Sitzung am 21.09.2005 folgende Sanierungssatzung beschlossen: 
 
 
§ 1 
Förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes 
„Wohnsiedlung Osthuesheide“  
 
Im nachfolgend näher beschriebenen Gebiet liegen städtebauliche Missstände  nach 
§ 136 BauGB vor. Dieses Gebiet soll durch städtebauliche Sanierungsmaßnahmen 
wesentlich verbessert und umgestaltet werden. Das insgesamt rd. 4,25 ha umfa s-
sende Gebiet wird hiermit förmlich als Sanierungsgebiet festgelegt und erhält die B e-
zeichnung „Wohnsiedlung Osthuesheide“. 
 
Das Sanierungsgebiet (rd. 42.500 qm) umfasst: 
• die Wohnungseigentümergemeinschaft I (rd. 6.500 qm) 
Theodor-Heuss-Straße mit den Hausnummern 38-50 (gerade Nummern) ein- 
schließlich des zugehörigen Garagenhofes, 
• die Wohnungseigentümergemeinschaft II (rd. 11.000 qm) 
Osthuesheide mit den Hausnummern 15-21 (ungerade Nummern) und 51-61 (un- 
gerade Nummern),  
• die Wohnungseigentümergemeinschaft III (rd. 25.000 qm) 
Osthuesheide mit den Hausnummern 63 -99 (ungerade Nummern) einschließlich 
des zugehörigen Garagenhofes.  
  
Das Sanierungsgebiet besteht aus folgenden Grundstücken der Gemarkung Ange l-
modde: 
Flur 3, Flurstücke:  414, 880, 882, 883, 884, 885, 886, 887, 888, 889, 892, 894, 895,  
896, 1409, 1410, 1653 (teilweise), 1863, 1864, 1866 (teilweise)

Das Sanierungsgebiet umfasst alle Grundstücke und Grundstücksteile innerhalb der 
im Lageplan abgegrenzten Fläche. Dieser Lageplan ist Bestandteil der Satzung und 
ist als Anlage dieser Bekanntmachung beigefügt.  
 
Werden innerhalb des Sanierungsgebi etes durch Grundstückszusammenlegungen 
Flurstücke aufgelöst und neue Flurstücke gebildet oder entstehen durch Grun d-
stücksteilungen neue Flurstücke, sind auf diese insoweit die Bestimmungen dieser 
Satzung ebenfalls anzuwenden. 
 
 
§ 2 
Verfahren 
 
Die Sanierungsmaßnahme wird im „Vereinfachten Verfahren“ gemäß § 142 Abs. 4 
BauGB durchgeführt. Die besonderen sanierungsrechtlichen Vorschriften der §§ 152 
bis 156a BauGB finden keine Anwendung. 
 
 
§ 3 
Genehmigungspflichten 
 
Gemäß § 142 Abs. 4 letzter Halbsatz BauGB wi rd die Genehmigungspflicht nach § 
144 BauGB insgesamt ausgeschlossen. 
 
 
§ 4 
Inkrafttreten 
 
Diese Satzung wird gemäß § 143 Abs. 1 Satz 4 BauGB mit ihrer Bekanntmachung 
rechtsverbindlich. 
 
 
 
 
Münster, 21.09.2005 
 
 
 
Dr. Tillmann 
Oberbürgermeister

Anlage 1 
 
 
Der zirkuläre und kumulative Degradationsprozess in der „Wohnsiedlung 
Osthuesheide“  
 
 
 
Einflüsse der  
Gesamt- 
 städtischen  
Entwicklung 
 
 
Konzentration 
von Arbeits- 
losigkeit 
und Armut, 
soziale 
Diskriminie - 
rung 
 
 
Vernachlässigung      Segregation/    
der Bausubstanz      Abwanderung   
und des Wohnum -     der Besserver- 
felds       dienenden  
 
       Degradations- 
             gebiet 
       „Wohnsiedlung 
   Osthuesheide“ 
 
 
Rückgang       Verlagerung höher  
der Kaufkraft,       qualifizierter Angebote  
Gefährdung       aus dem Stadtteil;  
der Versorgungs -     Verfestigung  
infrastruktur      des Wohnquartiers  
im Stadtteil       für „prekäre“  
       Verhältnisse 
  
 
 
 
Reduzierte  
Erwerbs- und 
Einkommens- 
chancen der  
Quartiersbe- 
wohner