Schlüssiges Konzept zur Ermittlung der Richtwerte für die angemessenen Bedarfe für Unterkunft 2024

Mitteilungsvorlage 
öffentlich 
242322 
 
 
 
  
Die Oberbürgermeisterin 
 
 
—
—
 
Federführung: 
50 Amt für Soziales und Wohnen 
Dezernat: 
Dez. V 
 
 
 
 
 
Schlüssiges Konzept zur Ermittlung der Richtwerte 
für die angemessenen Bedarfe für Unterkunft 2024 
 
Beratungsfolge 
Ausschuss für Soziales, Migration und 
Gesundheit 
23.01.2025 Aktuelle 
Informationen 
der Verwaltung 
Ausschuss für Soziales, Migration und 
Gesundheit 
20.02.2025 Kenntnisnahme 
 
Mitteilung: 
  
Der Ausschuss für Soziales, Migration und Gesundheit erhält das sogenannte 
Schlüssige Konzept 2024 zur Kenntnis. Mit diesem werden die Herleitung der 
aktuellen Richtwerte für die angemessenen Aufwendungen für die Bedarfe für 
Unterkunft erläutert und diese veröffentlicht. Das Konzept und die Richtwerte 
sind auf der Internetseite der Stadt Bonn unter https://www.bonn.de/themen-
entdecken/soziales-gesellschaft/angemessene-miethoehen-in-bonn.php 
veröffentlicht. 
  
Erstmalig wurde mit dem schlüssigen Konzept 2024  ergänzend zum üblichen 
Verfahren das sogenannte iterative Verfahren angewandt. Hiermit wird 
sichergestellt, dass am aktuellen Bonner Wohnungsmarkt in jeder 
Wohnungsgrößenkategorie eine nennenswerte Anzahl von Wohnungen 
(mindestens jede dritte angebotene Wohnung) zur jeweiligen 
Angemessenheitsmiete verfügbar ist. 
Die neuen Bonner Richtwerte liegen weitestgehend oberhalb derjenigen Städte 
in NRW, die neben Bonn sowohl im Bedarfs- als auch im Preisniveau klar 
herausstechen, nämlich Düsseldorf, Köln und Münster. Auch die Richtwerte 
aller Gemeinden des Rhein-Sieg-Kreises werden von den Bonner Richtwerten 
übertroffen. 
  
Würde man statt über das schlüssige Konzept selbst ermittelter Richtwerte wie 
im Gesetz (§ 22c Abs. 1 SGB II) zugelassen hilfsweise die monatlichen 
Höchstbeträge nach § 12 Absatz 1 des Wohngeldgesetzes für 2025 
berücksichtigen, lägen diese Werte deutlich unter den neuen Richtwerten. 
Selbst bei Hinzurechnung eines 10%-Sicherheitsaufschlags liegen die neuen 
Richtwerte in den Wohnungsgrößenklassen 2-7 Personen darüber. Nur im 
Bereich der 1-Personenhaushalte würde der Wert um insgesamt ca. 4 € 
unterschritten (wobei in dieser Haushaltsgrößenklasse 46,9% aller 
Angebotsmieten innerhalb des Richtwerts liegen und eine Richtwerterhöhung 
daher nicht geboten ist). 
 
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Seite 2  
 
 
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Anlage/n 
 
1 Konzept-zur-Ermittlung-der-Richtwerte-fuer-die-Bedarfe-fuer-Unterkunft 
(öffentlich) 
 
Seite 2 von 16

Bundesstadt Bonn                        im Dezember 2024  
Amt für Soziales und Wohnen  
  
  
  
  
  
  
 
 Bedarfe für Unterkunft  
  
  
Konzept zur Ermittlung des Richtwertes  
  
  
  
  
  
Inhalt:  
1. Einleitung ............................................................................................................. 2 
2. Produkttheorie und angemessene Wohnfläche ................................................... 2 
3. Vergleichsraum ................................................................................................... 3 
4. Angemessene Ausstattung der Wohnung ........................................................... 4 
5. Mindestgrößen .................................................................................................... 5 
6. Werte der Nettokaltmiete ..................................................................................... 6 
7. Datenquellen und tatsächliche Verfügbarkeit ...................................................... 8 
8. Angemessene Betriebskosten ........................................................................... 10 
9. Übersicht der ermittelten Beträge ...................................................................... 14 
 
Seite 3 von 16

2  
  
1. Einleitung  
  
Bedarfe für Unterkunft werden in Höhe der tatsächlichen Aufwendungen aner-
kannt, soweit diese angemessen sind (§ 22 Abs.1, Satz 1 SGB II).  
Die Bestimmung der Angemessenheit erfolgt in mehreren Schritten. Sie ist zu-
nächst abstrakt anhand eines Richtwerts festzustellen, bevor die konkrete An-
gemessenheit unter Berücksichtigung des Einzelfalles ermittelt werden kann.1  
Bei der Ermittlung des Richtwertes sind diverse Vorgaben zu beachten, di e 
sich aus den gesetzlichen Bestimmungen und der ständigen Rechtsprechung 
ergeben. Der Aufbau dieses Konzepts orientiert sich an diesen Vorgaben und 
stellt die Herleitung der einzelnen Schritte in den jeweils folgenden Kapiteln  
dar.  
  
2. Produkttheorie und angemessene Wohnfläche  
  
Der zu ermittelnde Richtwert stellt das Produkt aus jeweils maximal angemes-
sener Wohnfläche und angemessenem Mietpreis dar. Da es im Ergebnis nur 
auf die Kostenbelastung des Grundsicherungsträgers ankommt, kann von ei-
nem Faktor zu Gunsten oder Lasten des anderen abgewichen werden (Pro-
dukttheorie):2  
  
Richtwert =Wohnfläche*Quadratmeterpreis  
  
Zur Bestimmung der angemessenen Wohnfläche ist – unabhängig von der  
Anzahl der Zimmer – nur die Quadratmeterzahl „pro Kopf“, also entsprechend 
der Haushaltsgröße, zu berücksichtigen.3  
  
                                            
1 Vgl. Arbeitshilfe „Bedarfe für Unterkunft und Heizung nach § 22 SGB II.I“, 6. Auflage, 
Stand: 1. September 2013, S. 14. 
2 Vgl. stRspr BSG z.B. v. 07.11.2006, B 7b AS 18/06 R, RdNr. 20; BSG v. 25.04.2018, B 14 AS 
14/17 R, RdNr. 16 3 Vgl. BSG v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, RdNr 16 
³ Vgl. BSG v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, RdNr. 16 
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3  
  
Die Bemessung erfolgt anhand der geltenden landesrechtlichen Vorschriften 
für Wohnberechtigte im sozialen Wohnungsbau 4  und ergibt als jeweilige 
Höchstgrenze für einen  
1-Personen-Haushalt    50 m²,  
2-Personen-Haushalt    65 m²,  
3-Personen-Haushalt    80 m²  
und für jede weitere Person jeweils 15 m² mehr.5  
  
3. Vergleichsraum  
Für die Herleitung einer angemessenen Referenzmiete ist zunächst das Be-
stimmen eines maßgebenden Vergleichsraumes erforderlich. Dieser be-
schreibt ein ausreichend großes Gebiet, das aufgrund der räumlichen Nähe, 
Infrastruktur und verkehrstechnischen Verbundenheit einen homogenen Be-
reich bildet. Einerseits soll das Einzugsgebiet hinreichend bestimmt und ein-
grenzbar sein; andererseits soll vermieden werden, dass durch ein Heraus-
greifen „preiswerter Brennpunktgebiete“ die Referenzmiete beeinflusst wird. 
Hilfebedürftige sollen die Möglichkeit haben, auch außerhalb solcher Stadtteile 
eine Wohnung anzumieten.6  
Da der öffentliche Nahverkehr in Bonn auf die Erreichbarkeit des Stadtkerns 
von allen Stadtteilen, auch solchen in Randlage, ausgerichtet ist 7, wird das 
gesamte Stadtgebiet Bonn als Vergleichsraum zu Grunde gelegt.8 Das grund-
sätzliche Recht des Leistungsempfängers auf Verbleib in seinem sozialen Um-
feld ist im Rahmen der Zumutbarkeit der Kostensenkung zu prüfen.  
  
                                            
4 Vgl. stRspr BSG zB. v. 16.05.2012, B 4 AS 109/11 R, RdNr 18; BSG v. 25.04.2018, B 14 AS 
14/17 R, RdNr 17   
5 Vgl. Ziffer 8.2 der WNB zu § 18 Abs. 3 WFNG NRW.  
6 Vgl. BSG v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, RdNr 18.  
7 Ebenda.  
8 Vgl. stRspr BSG zur zulässigen Zugrundelegung des gesamten Stadtgebiets als Vergleichs-
raum im Fall von Großstädten: BSG v. 05.08.2021, B 4 AS 82/20 R, RdNr 24.   
Einzelbeispiele: BSG v. 19.02.2009, B 4 AS 30/08 R, RdNr 21f., indem bspw. da s gesamte 
Stadtgebiet München (1,3 Mio. Einwohner) als Vergleichsraum zu Grunde gelegt wird; vg l. 
auch BSG v. 19.10.2010, B 14 AS 2/10 R: dort wird das gesamte Stadtgebiet Berli n als Ver-
gleichsraum bejaht.  
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4  
  
4. Angemessene Ausstattung der Wohnung  
Eine Wohnung gilt dann als angemessen, wenn sie nach Ausstattung , Lage 
und Bausubstanz einfachen und grundlegenden Bedürfnissen genügt und kei-
nen gehobenen Wohnstandard aufweist („bescheidener Zuschnitt“9). Sie muss 
daher im unteren Segment des Vergleichsmaßstabs liegen, wobei es auch hier 
nicht auf die Angemessenheit einzelner wertbildender Faktoren, sondern d es 
Produktes (= der Gesamtbelastung) ankommt.10  
  
Diese Anforderung wird bei einer Berechnung der Vergleichsmiete im Bonn er 
Mietspiegel 2024 durch die Auswahl von Gebäude- und Wohnungsmerkmalen 
mit den jeweiligen Zu- und Abschlägen, welche die obere Grenze der einfa-
chen Ausstattungsklasse für Wohnungen bilden, berücksichtigt. Diesem Woh-
nungstyp gehören ungefähr 46 % des Bonner Wohnungsmarktes, wie er durch 
den Bonner Mietspiegel beschrieben wird, an.  
  
Der Mietspiegel unterscheidet vier Lagen von „einfach“ bis „sehr gut“. Während 
der einfachen Wohnlage lediglich 5,1 % der Erhebungen zuzuordnen sind, fal-
len 46,6% der erhobenen Wohnungen unter die mittlere Wohnlage.  Um  si-
cherzustellen, dass die Berechnung auf einer repräsentativen Datenbasis er-
folgt und die tatsächliche Verfügbarkeit in ausreichendem Umfang gegebe n 
ist, wird daher der oberste Punktwert der mittleren Wohnlage (11 Punkte) z u 
Grunde gelegt – obwohl dieser über den einfachen Wohnstandard hinausgeht.   
 
Da sich sowohl die Ausstattung als auch die Wohnlage nicht zwingend nur im 
untersten, sondern im unteren Bereich zu bewegen hat 11, ist durch die Aus-
wahl der Ausstattungskriterien sowie der mittleren Lage der notwendige u nd 
erforderliche Spielraum im Hinblick auf die Anwendung der Produkttheorie er-
öffnet.12  
                                            
9 S. BSG v. 07.11.2006, B 7b AS 10/06 R, RdNr 28.  
10 Vgl. BSG v. 17.12.2009, B 4 AS 27/09 R, RdNr 15 oder BSG v. 07.11.2006, B 7b  AS 18/06 R, 
RdNr 20.  
11 Vgl. SG DU v. 23.04.2008, S 27 AS 154/07, Ziffer 2. Vgl. auch BSG v. 10.09.2013, B4 A S 77/12, 
RdNr 21 
12 Vgl. SG DU v. 23.04.2008, S 27 AS 154/07, Ziffer 2.  
Seite 6 von 16

5  
  
  
Eine Beschränkung auf bestimmte Baualtersklassen ist grundsätzlich nicht zu-
lässig, auch wenn Neubauten in der Regel einen höheren Ausstattungsgrad 
besitzen, als Hilfeempfängern im Sinne des § 22 SGB II zugebilligt wird.13 Da-
her wird der Faktor „Baujahr“ in der Berechnung nach Mietspiegel nicht be -
rücksichtigt.  
 
Der Bonner Mietspiegel 2024 ist auf der Grundlage einer repräsentativen 
Stichprobe nicht preisgebundener Wohnungen in Bonn entstanden un d nach 
anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt. Zur Sicherstellung einer 
soliden Datengrundlage erfolgte eine repräsentative Umfrage unter mehr als  
2.500 Bonner Mieter*innen und Vermieter*innen, die im Rahmen der gesetzli-
chen Verpflichtung Auskünfte über das Mietverhältnis und über die Merkma le 
ihrer Mietwohnung gegeben haben. 
 
Der Rat der Bundesstadt Bonn hat den qualifizierten Bonner Mietspiegel 2024 
am 12. November 2024 beschlossen und die Interessenvertreter*innen der 
Mieter*innen und die der Vermieter*innen haben den Mietspiegel 2024 als 
qualifizierten Mietspiegel anerkannt.  Er ist ab dem 1. Dezember 2024 als qua-
lifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB für das Bonner Stadtgebiet gültig14. 
 
5. Mindestgrößen  
Während die Wohnflächenobergrenzen durch die konsequente Anwen dung 
der Produkttheorie vollständig entfallen, werden die Mindestgrößen, die a uch 
in der bisherigen Regelung in den kommunalen Ergänzungen bzw. der Dienst-
anweisung angegeben wurden, als Orientierung beibehalten. Sie dienen a ls 
Anhaltspunkt im Hinblick auf eine dauerhafte Wohnraumversorgung sowie zur 
Vermeidung einer möglichen Überbelegung und sollten daher von den  woh-
                                            
13 Vgl. BSG v. 19.10.2010, B 14 AS 2/10 R, RdNr 23 und BSG v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 
R, RdNr. 28 
 
14 Vgl. Bonner Mietspiegel 2024 und Dokumentation hierzu: https://www.bonn.de/themen-ent-
decken/soziales-gesellschaft/mietspiegel.php 
Seite 7 von 16

6  
  
nungssuchenden Haushalten nicht unterschritten werden. Der Umkehr-
schluss, dass bspw. ein Haushalt mit 4 Personen ab einer bereits vorhandenen 
Wohnfläche von 66,5 m² angemessen mit Wohnraum versorgt ist, ist nicht zu-
lässig, da diese Beurteilung regelmäßig eine Einzelfallprüfung voraussetzt.  
Die Werte sind aus den derzeit geltenden Wohnraumförderbestimmungen für  
Nordrhein-Westfalen hergeleitet, die als Untergrenze für einen Alleinstehen-
den eine Wohnung mit 35 m² als förderfähig ansehen. 15 Dies entspricht 70 % 
der für geförderten Wohnraum geltenden Obergrenze für einen Alleinst ehen-
den in Höhe von 50 m², die mit jeder weiteren Person um jeweils 15 m² steigt. 
Aus der analogen Anwendung ergibt sich die Erhöhung der Mindestgröße um 
jeweils 70 % dieser 15 m², folglich 10,5 m².  
 
Um dem Umstand Rechnung zu tragen, dass Wohnraum für eine Person im  
Einzelfall auch unter 35 m² geeignet und zumutbar sein kann und  ein solches 
Angebot auf dem Wohnungsmarkt tatsächlich vorherrscht, wird im aktuelle n 
Konzept auch Wohnraum einbezogen, der eine Größe von mindestens 16 m² 
aufweist.   
Damit wird zudem der Rechtsprechung des Bundessozialgerichts 16 gefolgt, 
wonach auch solcher Wohnraum berücksichtigt werden kann, der auf dem re-
gionalen Wohnungsmarkt in nicht unerheblicher Anzahl vorhanden ist. Dass 
dieser Wohnraum in einer Universitätsstadt wie Bonn in erheblicher Zahl auch 
außerhalb von Studentenheimen vorhanden ist, wird dadurch belegt, dass der 
qualifizierte Mietspiegel 2024 aufgrund repräsentativer und valider Daten für 
nicht preisgebundene kleine Wohnungen ab 16 m² Aussagen zur ortsüblichen 
Miete treffen kann.  
Die einzelnen Werte sind in der Übersicht in Kapitel 9 dargestellt.  
  
6. Werte der Nettokaltmiete  
Die Vergleichsmietenberechnung nach Mietspiegel 2024 ergibt unter Berück-
sichtigung der Basismieten der jeweiligen Wohnflächenobergrenze, des 
Wohnlagenpunktwerts 11,0 (Zuschlag 1,26 €), des Einflusses von Gebäude- 
                                            
15 Vgl. FRL öff. Wohnen NRW 2024, 2.4.6, Ziff. 3  
16 Vgl. BSG vom 18.11.2014, B 4 AS 9/14 R, RdNr 25. 
Seite 8 von 16

7  
  
und Wohnwertmerkmalen (in Summe 0,00 €/m²) sowie der Nichtberücksichti-
gung des Baujahres (Zu/Abschlag 0,00 €) zunächst folgende Werte17:  
 
Personenzahl  Ausgangswohnfläche 
(m²)  
Preis/ m² (€)  Grundmiete (€)  
1  50  9,46 € 473,00 € 
2  65  8,99 € 584,35 € 
3  80  8,81 € 704,80 € 
4  95  8,73 € 829,35 € 
5  110  8,66 € 952,60 € 
6  125  8,56 € 1.070,00 € 
7  140  8,41 € 1.177,40 € 
8  155  8,18 € 1.267,90 € 
  
Durch die Differenzierung der Mietpreise je m² in den einzelnen Haushaltsgrö-
ßen wird unter anderem dem Umstand Rechnung getragen, dass kleiner e 
Wohnungen auf dem Wohnungsmarkt tendenziell teurer (je m²) sind.  
Gleichwohl der Mietspiegel durch die Erhebungsmethode und den –zeitraum 
nur Mieten widerspiegelt, die innerhalb der letzten sechs Jahre vereinbart oder 
- von Erhöhungen der Betriebskosten abgesehen - geändert worden sind18, so 
ist für einen angespannten Wohnungsmarkt wie Bonn, der sich bisher durch 
steigende Mieten auszeichnete, anzunehmen, dass ältere Bestandsmieten un-
terhalb des Mietniveaus nach Mietspiegel und somit innerhalb des jeweiligen 
Richtwerts liegen.  
Die Dokumentation des Verfahrens zum qualifizierten Mietspiegel 2024 (Re-
gressionsmietspiegel) wird auf der Homepage der Bundesstadt Bonn kosten-
los zur Verfügung gestellt. Weitere Hinweise dazu enthält der entsprechend e 
Internetauftritt zum Thema „Mietspiegel“19.  
 
                                            
17 Berechnung nach Formel: Basismiete + Zuschlag/kein Zuschlag Baujahr + Zuschlag Wohnlage 
+ Zu-/Abschlag Einfluss Gebäude- und Wohnungsmerkmale = ortsübliche Vergleichsmiete  
18 §§ 558 Abs. 2, 560 BGB 
 
19 Vgl. https://www.bonn.de/themen-entdecken/soziales-gesellschaft/mietspiegel.php  
Seite 9 von 16

8  
  
7. Datenquellen und tatsächliche Verfügbarkeit  
Liegt ein qualifizierter Mietspiegel gem. § 558d BGB vor, ist dieser jeder ande-
ren Quelle (eigene Berechnungen, Mietdatenbanken, Befragungen von  Woh-
nungsunternehmen, Heranziehung von Wohngeldfällen) grundsätzlich vo rzu-
ziehen.20 In diesem qualifizierten Verfahren wird auch die Einhaltung mathe-
matisch-statistischer Grundsätze gewährleistet. Da dieser jedoch in erster Li-
nie darauf ausgerichtet ist, das Funktionieren des Marktes freifinanzierter Miet-
wohnungen zu gewährleisten, ist im Rahmen der BfU zusätzlich Wohnraum zu 
berücksichtigen, der zu diesem Zweck vermietet wird (öffentlich geförderter 
Wohnraum).21  
 
Um eine Aussage über die Höhe der Grundmieten in öffentlich geförderten 
Wohnungen treffen zu können, wurde auf die Daten der Bestands- und Nut-
zungskontrolle zurückgegriffen.  
Die durchschnittliche Grundmiete bei geförderten Wohnungen, die im Zeitraum 
von Juli 2023 bis Juni 2024neu belegt wurden, liegt bei 6,13 €/m². Eine Diffe-
renz zwischen Bestands- und Angebotsmieten existiert aufgrund der förder-
rechtlichen Vorgaben bei Kosten- und Bewilligungsmieten nicht.  
Das Mietniveau der hier nicht abgefragten weiteren geförderten Objekte im 
Stadtgebiet ist vergleichbar und umfasst einen Bestand von ca. 10.000 Woh-
nungen22.  
 
Selbst die seit 2024 für Bonn erhöhte Bewilligungsmiete bei Neubaute n von 
7,85 €/m²23 (Einkommensgruppe A) liegt weiterhin im angemessenen Rahmen 
(vgl. Tabellenwerte unter Punkt 6).  
                                            
20 Vgl. BSG v. 18.06.2008, B 14/7b AS 44/06 R, RdNr 7.  
21 Vgl. BSG v. 22.09.2009, B 4 AS 18/09 R, RdNr 22.  
22 Stand: 31.12.2022 (Vgl. Wohnungsmarktbericht der Statistikstelle der Stadt Bonn 2023, S. 34, 
Ziff. 5.1: https://www.bonn.sitzung-online.de/public/vo020?7--anlagenHeaderPanel-attachmentsLi st-
0-attachment-link&VOLFDNR=2015890&refresh=false)  
23 Vgl. Ziff. 2.3.2.1 Nr. 3 FRL öff. Wohnen NRW 2024: https://www.mhkbd.nrw/system/files/me-
dia/document/file/2024-04-02-mhkbd-final-frl-off-wohnen-2024.pdf 
 
Seite 10 von 16

9  
  
Um die Berechnung der Richtwerte auf eine hinreichend repräsentative Datenbasis 
zu stellen und die Verfügbarkeit angemessener Wohnungen zu prüfen , wurde dar-
über hinaus auf die Daten der städtischen Wohnungsmarktbeobachtung (die Woh-
nungen aus allen Standards berücksichtigt) zurückgegriffen und es wurden rund 
5.600 Wohngeldfälle aus dem Zeitraum 01.07.2023 – 30.06.2024 ausgewertet.   
Eine Berechnung der Statistikstelle Bonn auf Grundlage der VALUE- Immobilie n-
marktdatenbank kommt unter Einbeziehung von Wohnungen ab 16 m ² hinsichtlich 
der tatsächlichen Verfügbarkeit für das Jahr 2023 zunächst zu folgendem Ergebnis: 
 
 
 
Um sicherzustellen, dass in jeder Wohnungsgrößenkategorie eine nennenswerte 
Anzahl von Wohnungen24 zur jeweiligen Angemessenheitsgrenze verfügbar ist, wur-
den die in der vorstehenden Tabelle rot markierten Grenzwerte für die Hausha lts-
größen 2,6,7 u. 8 Personen in einem zweiten Schritt iterativ soweit erhöht25, bis eine 
Verfügbarkeitsquote von mindestens einem Drittel der angebotenen Wohnungen er-
reicht ist (s. nachfolgende Abbildung).  
                                            
24 Zur Frage der ausreichenden Verfügbarkeit kostenangemessenen Wohnraums vgl. BSG, Urteil 
vom 3. September 2020, B 14 AS 37/19 R, RdNr.29; LSG Sachsen, Urteil vom 05.02.2024, L 10 AS 
449/21, unter 5.  
25 Zur Zulässigkeit des iterativen Verfahrens vgl. BSG Urteil vom 03.09.2020, B 14 AS 34/19 R, RdNr. 
27; BSG Urteil vom 05. August 2021, B 4 AS 82/20 R, RdNr.37 
Seite 11 von 16

10  
  
  
 
Durch eine regelmäßige Wohnungsmarktbeobachtung der Abteilung Wohne n des 
Amtes für Soziales und Wohnen wird die Angebotslage durch Internetauswertungen 
ständig überprüft, sodass nicht nur die tatsächliche Verfügbarkeit angemessene r 
Wohnungen auf dem Bonner Wohnungsmarkt – insbesondere in den stark nachge-
fragten Segmenten – sichergestellt, sondern auch ausreichend Spielraum bei den 
wertbildenden Faktoren gegeben ist.  
  
Die Summe aus Grundmiete und maximal angemessenen Betriebskosten, d ie na-
hezu alle möglichen Kostenarten umschließt, die in dem bestimmten Obj ekt nicht 
zwingend vorliegen bzw. umgelegt werden müssen, erhöht diesen Spielraum und die 
Versorgungsmöglichkeiten zusätzlich. 
8. Angemessene Betriebskosten  
Neben der Nettokaltmiete sind auch die angemessenen Betriebskosten (m it Aus-
nahme der Heizkosten) zu bestimmen und in den Richtwert mit einzubeziehen.26  
                                            
26 Vgl. BSG v. 19.10.2010, B 14 AS 50/10 R, RdNr. 33f.  
Seite 12 von 16

11  
  
Die Mietspiegelerhebung in Bonn für das Jahr 2024 ergibt je nach Wohnungsgröße 
und ohne Berücksichtigung von Heizkosten und Warmwasserbereitung einen Be -
trag für die durchschnittlichen monatlichen Betriebskosten in Höhe von 2,82 €/m² (s. 
Tabelle).  
Die durchschnittlichen kalten Betriebskosten nach dem Betriebskostenspiegel d es 
Deutschen Mieterbundes aus der Datenerfassung 2023/2024 liegen sowohl für die 
gesamte Bundesrepublik (1,86 €/m²) als auch für NRW (2,06 €/m²) unter dem Wert 
des Bonner Mietspiegels 2024 (2,82 €/m²): 
 
 Vergleich Betriebskostenspiegel   
  Betriebskostenspie-
gel des Deutschen 
Mieterbunds für 
Deutschland                  
- Datenerfassung 
2023/2024 
 
Betriebskostenspie-
gel des Deutschen 
Mieterbunds für 
NRW -  Datenerfas-
sung 
2023/2024 
 
Mietspie-
gel 2024  
Grundsteuer 0,17 0,22 0,34 
(Kalt)Wasser   
0,27 
 
0,30 
0,21 
Schmutzwasser 0,27 
Niederschlagswasser 0,06 
Straßenreinigung  0,03 0,04 0,03 
Müllbeseitigung  0,14 0,18 0,19 
Hauswart  0,35 0,31 0,27 
Gebäudereinigung  0,20 0,21 0,26 
Ungezieferbekämpfung - - 0,17 
Gartenpflege  0,13 0,16 0,18 
Allgemeinstrom / Beleuch-
tung 
0,05 0,05 0,06 
Aufzug  0,18 0,19 0,26 
Versicherungen  0,24 0,29 0,29 
Schornsteinfeger  0,03 0,03 0,06 
Winterdienst - - 0,05 
Wartungskosten - - 0,06 
sonst. Betriebsk.  0,07 0,08 0,06 
Summe (€/m²) 1,86 2,06 2,82 
Seite 13 von 16

12  
  
Hinsichtlich der Betriebskosten für Antennen- und Breitbandanlagen hat sich 
eine Änderung ergeben: Mit Auslaufen der Übergangsregelung nach § 2 Num-
mer 15 der Betriebskostenverordnung zum 30. Juni 2024 dürfen die K osten 
privater Verteilanlagen für Antennenanlagen und Breitbandkabel nicht mehr im 
Rahmen der Betriebskosten auf die angeschlossenen Wohnungen, bzw. a uf 
die Mietenden umgelegt werden. Das hat zur Folge, dass diese Kosten nich t 
mehr Bestandteil der Aufwendungen für Unterkunft und Heizung sind und so-
mit auch nicht mehr über die Bedarfe für Unterkunft und Heizung abgede ckt 
werden.27  
 
Da sich die Zusammensetzung der einzelnen Werte oftmals aus kommunalen 
Abgaben (wie beispielsweise Grundsteuer, Abfallbeseitigung, Wasserver- und 
–entsorgung, Straßenreinigung) ergibt, liegt für die Beurteilung der Angemes-
senheit der Rückgriff auf die (höheren) Werte des Bonner Mietspiegels nahe. 
Auch lokale Entwicklungen bei den einzelnen Betriebskostenarten (z.B. 
Grundsteuer-Hebesätze) unterliegen einer ständigen Beobachtung und wer-
den bei deutlichen Abweichungen durch eine zeitnahe Fortschreibung der 
Richtwerte berücksichtigt.  
  
Unter Berücksichtigung der angemessenen Wohnflächen (vgl. Kap. 2) erge-
ben sich pro Kopf folgende absolute Betriebskostenbeträge:  
  
Personenzahl  Betriebskostenbetrag  
1  141,00 € 
2  183,30 € 
3  225,60 € 
4  267,90 € 
5  310,20 € 
6  352,50 € 
7  394,80 € 
8  437,10 € 
                                            
27 Vgl. § 2 Nr.15 lit. a) u. b) BetrKV  
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Diese Beträge werden zu den jeweiligen Werten der Grundmiete addiert un d 
ergeben im folgenden Kapitel die tatsächlich zu berücksichtigenden Richtwerte 
in Form der Bruttokaltmiete. In einem weiteren Schritt wurde die Grenzwerte 
der Bruttokaltmiete für die Haushaltsgrößenklassen 2,6,7 u. 8 Personen wie 
dargestellt iterativ erhöht (vgl. unter Ziff. 7).  Die vom Bundessozialgericht fa-
vorisierte28 Ausgestaltung des Richtwerts in Form einer Bruttokaltmiete erhöht 
zudem den Spielraum für Wohnungssuchende, da wiederum z.B. eine höhere 
Grundmiete durch niedrige Betriebskosten ausgeglichen werden kann.  
  
Um zu vermeiden, dass hohe Betriebskosten, die zu einer Unangemessenheit 
der Wohnung führen, durch zu niedrig angesetzte Abschlagszahlungen in die 
Abrechnung verschoben werden, soll neben den oben genannten Obergren -
zen darauf geachtet werden, dass ein bestimmter Quadratmeterpreis an kalten 
Betriebskosten nicht unterschritten wird.  
Dieser Betrag berücksichtigt nur die zwingend vorkommenden Betriebskosten-
arten (d.h. Grundbesitzabgaben und Versicherungen) und ergibt einen M in-
destbetrag in Höhe von 1,39 € pro m² und Monat. 
 
Wird dieser Betrag unterschritten oder bestehen Zweifel an der realistischen 
Festsetzung der Vorauszahlung, kann die Zustimmung zur Anmietung der 
Wohnung nur erteilt werden, wenn der Antragsteller schlüssig nachweist, aus 
welchen Gründen die Betriebskostenvorauszahlung so niedrig ist, z.B. durch 
die Vorjahresabrechnung.  
 
 
 
                                            
28 vgl. BSG, Urteil v. 05.08.2021, Az. B4 AS 82/20 R, Rdnr. 18 
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9. Übersicht der ermittelten Beträge  
 
Personenzahl  Orientierung:  
Mindestgröße  
(m²)  
Grundmiete  Maximal kalte 
Betriebskosten  
Bruttokaltmiete  
(aufgerundet)  
1   35* 473,00 € 141,00 € 614,00 € 
2  45,5  584,35 € 183,30 € 784,00 €** 
3  56,0  704,80 € 225,60 € 931,00 € 
4  66,5  829,35 € 267,90 € 1.098,00 € 
5  77,0  952,60 € 310,20 € 1.263,00 € 
6  87,5  1.070,00 € 352,50 € 1.453,00 €** 
7  98,0  1.177,40 € 394,80 € 1.645,00 €** 
8  108,5  1.267,90 € 437,10 € 1.838,00 €** 
 
- Mindestbetrag kalte Betriebskosten: 1,39 €/ m²/ Monat –  
*unter Berücksichtigung der Besonderheiten des Einzelfalls ist eine Abweichung 
bis zu einer Wohnungsgröße von mind. 16 m² möglich - vgl. unter Ziff. 5 
**die Grenzwerte wurden wie dargestellt iterativ erhöht - vgl. unter Ziff. 7  
 
 
gez. Ramos 
Amtsleiterin  
Amt für Soziales und Wohnen (50) 
                             Dezember 2024 
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