Bahnflächenentwicklung ehemaliger Stückgutbahnhof, Sachstand 2013

V/0544/2013 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Bahnflächenentwicklung ehemaliger Stückgutbahnhof, Sachstand 2013 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
10.09.2013 Bezirksvertretung Münster-Mitte Anhörung 
19.09.2013 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Vorberatung 
25.09.2013 Hauptausschuss Vorberatung 
25.09.2013 Rat Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Der Rat nimmt zur Kenntnis, dass 
 
1.1. für eine Bahnflächenentwicklung des ehemaligen Stückgutbahnhofes nach de r-
zeitigem Stand mittelfristig nicht von konkreten, wirtscha ftlich darstellbaren  Re a-
lisierungschancen ausgegangen werden kann. 
 
1.2. seitens der Deutschen Bahn AG kurz - bis mittelfristig keine Veränderungsabsic h-
ten hinsichtlich der Brückenbauwerke Hafenstraße bestehen. 
 
1.3. die Verwaltung beabsichtigt, die Bahnunterführung en und das Umfeld Hafenstr a-
ße städtebaulich und gestalterisch aufzuwerten. 
 
1.4. die Verwaltung weiterhin auf die DB AG einwirkt mit dem Ziel einer langfristigen 
Entwicklungsperspektive. 
 
2. Die Verwaltung wird beauftragt, mit den derzeitigen Eigentümern der Fläch en des 
Stückgutbahnhofes (Aurelis Real Estate bzw. Deutsche Bahn Netz AG) über eine 
städtebaulich verträgliche Nach- bzw. Zwischennutzung zu verhandeln.  
 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Durch die Verhandlungen entstehen derzeit keine Kosten. 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0544/2013 
Auskunft erteilt: 
Herr Thiel 
Ruf: 
492 61 80 
E-Mail: 
Thiel@stadt-muenster.de  
Datum: 
20.08.2013 
Öffentliche Beschlussvorlage

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V/0544/2013 
 
 
 
Begründung: 
 
Historie: 
Südlich des Hauptbahnhofes Münster erstreckt sich in innenstadtnaher Lage zwischen 
den beiden Gleissträngen das Gelände des ehem. Stückgutbahnhofes, im Wesentlichen 
südlich der Hafenstraße gelegen und im Süden bzw. Westen begrenzt durch den Al fred-
Krupp-Weg und die alte Umgehungsstraße. Das Fl ächenpotential beträgt hier rund 12 ha. 
Zusammen mit der Fläche nördlich der Hafenstraße, im Norden begrenzt durch den Berl i-
ner Platz und den Hauptbahnhof, sowie den ehemaligen Postbahnhof, incl. des tlw. noch 
in Betrieb befindlichen Bahngeländes (ehem. Lokschuppen), ergibt sich eine Gesamtfl ä-
che von ca. 15 ha.  
 
Mit der Vorlage 712/99 vom 25.08.1999 (Prüfung der Entwicklungsoptionen, Vorbereitung 
einer städtebaulichen Rahmenplanung, unter der Voraussetzung  einer möglichen einse i-
tigen Zusammenfassung der Gleisstränge) wurde die Verwaltung beauftragt, Schritte zur 
Realisierung eines möglichen Projektes Stückgutbahnhof einzuleiten und die Bahnfl ä-
chenentwicklung in Münster vorzubereiten. Daran anschließend wurd e ein entspreche n-
des Gutachten zur Wirtschaftlichkeitsoptimierung für das Projekt Stückgutbahnhof Mün s-
ter mit der Vorlage 921/2002 vom Planungsausschuss am 07.11.2002 an die Arbeitsg e-
meinschaft, bestehend aus den Büros Bodenmanagement und Projektentwicklun g 
Hamerla und Partner sowie das Büro Dr. Heinz und Jahn, Architekten, Ingenieure und 
Designer, vergeben. 
 
Die Ergebnisse der Wirtschaftlichkeitsoptimierung der o.g. Büros wurden mit der Vo rlage 
103/2004 am 26.02.2004 dem Ausschuss für Stadtplanung, Stadten twicklung, Wohnen 
und Verkehr im Rahmen eines Berichtes bekannt gegeben. Danach wäre eine grundsät z-
liche technische  Machbarkeit gegeben, jedoch sind die ermittelten Kosten und die erzie l-
baren Erlöse – bei angenommenen erhöhten Fördermitteleinsatz -  kritisch zu hinterfragen 
um auch eine wirtschaftliche Machbarkeit nachz uweisen. Zudem wurde zum damaligen 
Zeitpunkt die massive Ausweisung von MK -Flächen, mit der Perspektive umfangreiche 
Einzelhandelsflächen anzubieten, im südlichen Bahnhofsbereich (beiderseit s der Hafe n-
straße) zur Teilfinanzierung des Projektes als nicht realisierbar eingeschätzt.  
 
Sachstand: 
Das derzeitige Gelände wird auf beiden Seiten von Gleissträngen der Deutschen Bahn 
AG tangiert. Einzige Zu- und Abfahrt bildet derzeit die enge zweispur ige Hafenstraße, mit 
der Restriktion nur rechts abbiegen zu dürfen. Um das Gelände des ehemaligen Stüc k-
gutbahnhofes städtebaulich sinnvoll entwickeln zu können, müsste der westlich geleg ene 
Gleisstrang mit dem östlich gelegenen Gleisstrang zusammengelegt w erden. Damit w ä-
ren zusätzliche Anschlussmöglichkeiten zur Friedrich -Ebert-Straße gegeben und eine 
Entwicklung mit dem dort vorhandenen Quartier möglich. Rein technisch betrachtet e r-
scheint das Projekt grundsätzlich realisierbar. Neben den Verlagerungskoste n des Gleis-
stranges fallen auch Verlagerungskosten für die weiterhin erforderlichen Bahnanl agen im 
Gelände an, welche  durch die dann freigesetzten Flächen zu refinanzieren wären.  
 
Dadurch ergäbe sich zudem der Vorteil, dass für eine neue funktionsgerecht e Verbindung 
Albersloher Weg – Hafenstraße (u.a. Zielperspektive Masterplan Stadthäfen) nur ein Br ü-
ckenbauwerk erforderlich wäre. In diesem Zusammenhang könnte dann auch ein Ausbau 
der Hafenstraße / des Albersloher Weges erfolgen, welcher die Erreichbarkei t der Innen-

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stadt deutlich verbessern würde. Das dann frei werdende Areal der ehemaligen Gleistra s-
sen und die Fläche des ehemaligen Stückgutbahnhofes einschließlich seiner Hochbauten 
böten ein großes Potenzial für innerstädtische Wohn - und Gewerbeentwicklungen sowie 
für stadt - und infrastrukt urelle Aufwertungsmaßnahmen in der Schnittstelle zwischen 
Bahnhofs- bzw. Südviertel und Hafen. Nicht zuletzt wurden vor diesem Hintergrund 
Grundstücke zwischen Hafenstraße und Dammstraße sowie an der Friedrich -Ebert-
Straße zur vorsorglichen Flächensicherung durch die Stadt erworben. 
  
Das im seinerzeit vorgestellten Gutachten aufgezeigte Nutzungskonzept (vgl. Anlage 1 - 
Entwicklungsfläche Stückgutbahnhof, Auszug Gutachten Heinz & Jahnen 2004) ging von 
folgenden Nutzungsbereichen mit entsprechenden Bodenwerterwartungen aus: 
 MK I nördlich der Hafenstraße, City-Ergänzungsnutzung einschließlich Einzelhandel, 
Nettobauland = 100% vom Bruttobauland 
 MK II südlich der Hafenstraße, Bürostandort / eingeschränkt Einzelhandel, Nett o-
bauland = 90% vom Bruttobauland 
 MI/WA, eingeschränkt Einzelhandel, Dienstleistungen, Wohnungen, Ne ttobauland = 
80 % vom Bruttobauland 
 GE, Gewerbestandort, Nettobauland = 80 % vom Bruttobauland 
 
Folgende Faktoren beeinflussen gem. damaligem Gutachten aus 2004 maßgeblich die 
Wirtschaftlichkeit: 
 nur ein durch die Gleisverlegung verursachtes Brückenbauwerk Hafenstraße, 
 Konzept sowie Bilanzierung gehen davon aus, dass das Gebäude der Lokleitung zu-
rückgebaut wird und die entsprechenden Funktionen in einem Neubau des  Haupt-
bahnhofes aufgenommen werden, 
 bei Beibehaltung des Standortes Lokleitung würden sich die Aufwendungen verri n-
gern, jedoch würden sich aufgrund geringerer Entwicklungsflächen auch die mögl i-
chen Erlöse verringern, 
 Wirtschaftlichkeit des Projektes kann g gf. durch die Einwerbung von Fördermitteln 
erhöht werden, 
 Verringerung der Erschließungskosten, 
 Verringerung der Freisetzungskosten durch wirtschaftlich optimierten Flächenz u-
schnitt, 
 Verringerung der Freisetzungskosten durch wirtschaftlich optimierten Bauablauf, 
 im städtebaulich und erschließungstechnisch vertretbaren Rahmen auch eine Erh ö-
hung der Ausnutzbarkeit der Fläche, 
 Optimierung der Bahninfrastruktur, dadurch höhere Effizienz für DB Netz. 
 
Weitere Untersuchungen oder Konzepte zum Projekt sind seit de m beschriebenen Gu t-
achten nicht erstellt worden. Ausgehend davon, dass die gem. Gutachten (Stand 2004) 
angenommenen Entwicklungskosten in Rücksprache mit der DB AG korrekt angeno m-
men wurden, ist also eine entsprechende Entwicklung  des Stückgutbahnhofes auch unter 
Annahme einer hohen städtebaulichen Dichte aus wirtschaftlichen Gesichtspunkten nach 
Maßgabe der Gutachtenerkenntnisse kaum darstellbar.   
 
Die Empfehlungen des Gutachtens zum weiteren Vorgehen (u.a. Abschluss eines Koop e-
rationsvertrages, Gründung  einer Entwicklungsgesellschaft etc.) sind in Anbetracht der 
unrealistischen Nutzungsziele und nicht ausreichend erkennbarer Wirtschaftlichkeit j e-
doch seinerzeit zunächst nicht weiter verfolgt worden.  
 
Im Rahmen der aktuellen Gespräche zwischen der Deutsc hen Bahn AG, der Bahnfl ä-

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chenentwicklungsgesellschaft (BEG) NRW und der Stadt Münster zu möglichen liege n-
schaftlichen Optionen im Bereich Hauptbahnhof Münster wurde auch das Thema der Br ü-
ckenbauwerke im Bereich der Hafenstraße bzw. des ehem. Stückgutbahnhof es erneut 
angesprochen. Die BEG hat darauf hin angeboten, erneut Abstimmungsgespräche mit 
der DB Netz AG zu führen um die aktuellen Sachstände zu ermitteln.  
 
Aus der Antwort der BEG (vgl. Anlage 2 dieser Vorlage) und den geführten Gesprächen 
ist zu entnehmen, dass in absehbarer Zeit seitens der DB keine Möglichkeiten einer Ve r-
änderung oder der Absicht einer Flächenentwicklung gesehen werden. Die heute vorha n-
denen Brückenbauwerke erfüllen alle derzeitigen Vorgaben und Auflagen des Bahnb e-
triebes und werden e ntsprechend von der DB Netz unterhalten. Eine Veränderungsa b-
sicht (Anpassung, Umbau, Neubau) besteht kurz- und mittelfristig (ca. 10-20 Jahre) nicht.  
Im Falle eines durch die Stadt Münster veranlassten Eingriffs würden sämtliche Kosten 
und Risiken durch die Stadt Münster zu tragen sein.  
 
Die aufgrund des Gutachtens 2004 bestehende kritische Einschätzung wird insbesondere 
im Hinblick auf die Bündelung der beiden Gleistrassen durch die neueren Aussagen b e-
stätigt und untermauert, so dass als Fazit festzuhalten ist, dass in einer mittel- bis langfris-
tigen Zeitplanung nicht von konkreten, wirtschaftlich darstellbaren  Realisierungschancen 
für einen umfassende Neuentwicklung des Areals Stückgutbahnhof ausgegangen we rden 
kann.  
 
Aufgrund des sich abzeichnenden dauerhaften Bestandes der Brückenbauwerke und einer 
starken Frequentierung – auch durch Fußgänger – ist es angemessen, über eine adäqu a-
te gestalterische Aufwertung der Unterführung nachzudenken. Die Verwaltung beabsic h-
tigt, hierfür ein V erfahren mit allen Beteiligten abzustimmen und anschließend den Gr emi-
en zur Erörterung und Beschlußfassung vorzulegen. 
 
Die Aurelis Real Estate GmbH & Co.KG ist derzeit neben der DB Netz AG Eigentümer und 
Bevollmächtigter der Grundstücksflächen des ehemali gen Stückgutbahnhofes. Die aufst e-
henden G ebäude und Hallen sowie die Freiflächen sind durch Zwischennutzungen fast 
vollständig vermietet. Perspektivisch sollen mit den Eigentümern deren Entwicklungsa b-
sichten (ggf. auch Verkaufs- und Kaufabsichten) erörtert und gemeinsam stadtverträgliche 
Perspektiven – unter Beachtung der verkehrlichen Zwangspunkte - für einen mittelfristigen 
Zeitraum entwickelt werden. 
 
 
 
In Vertretung 
 
gez.  
 
Schultheiß 
Stadtdirektor 
 
 
 
Anlage 1: Entwicklungsfläche Stückgutbahnhof (Auszug Gutachten Heinz & Jahnen 2004) 
 
Anlage 2: Schreiben der BEG an die Stadt Münster vom 11.07.2013

0544-2013 Anlage 1 - Stückgutbf Bericht Seite 40.do c 
4 S T Ü C K G U T B A H N H O F  M Ü N S T E R  
HEINZ UND JAHNEN 
                          
 
 
Anlage 1 zur Vorlage V/0544/2013  
(Auszug aus dem Gutachten Heinz & Jahnen 2004) 
 
 
                 Abbildung 1: Entwicklungsfläche  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
                  Abbildung 2: Reduzierte Entwicklungsfläche 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
                Abbildung 3: Optimale Entwicklungsfläche

5 
 
0544-2013 Anlage 1 - Stückgutbf Bericht Seite 40.do c 
 
HEINZ UND JAHNEN 
Abbildung 4: Anschluss der Entwicklungsmaßnahme an das Empfangsgebäude

Wir verstehen Bahn hof
BahnflächenEntwicklungsGesellschaft NRW mbH

BEG NRW - An der Reichsbank 8 -- 45127 Essen E  BEGNRW
An der Reichsbank 8
45127 Essen

Mü r &]  HenkBrockmeyer

Stadt Nünste . Tel.: (0201) 7 47 66- 18

Lid. Städt. Baudirektor Fax. (0201) 7 47 66- 1018

Herr Dipl.-Ing. Architekt Siegfried Thielen E-Mail: henk.brockmeyer@beg.nrw.de
Internet: www.beg.nrw.de

Albersloher Weg 33

48155 Münster EI Unser Zeichen: 5241 115
8 Ihre Nachricht vom: 03.07.2013

11.07.2013

Straßenplanung der Stadt Münster im Bereich des ehem. Stückgutbahnhofs

Sehr geehrter Herr Thielen,

gerne greifen wir heute noch einmal unser Gespräch vom 01.07. in Ihrem Hause auf und fassen die
Ergebnisse unserer Abstimmungsgespräche mit der DB Netz AG und der Aurelis real estate GmbH
& Co. KG in o.g. Angelegenheit wie folgt zusammen:

Die zwischenzeitliche Übertragung der Grundstücke im Bereich des Stückgutbahnhofs von der DB
Netz AG auf die Aurelis wurde für Teilflächen rückgängig gemacht. Grund hierfür ist die dauerhafte
technische Nicht-Verfügbarkeit dieser Teilflächen (Protokoll des Jour-Fixe vom 17.06. 2013
zwischen DB Netz AG / DB Services Immobilien / BEG). Die Aurelis hat auf Grund der nicht
fassbaren Flächenfreisetzungskosten für diese Teilflächen der Rückübertragung zugestimmt.
Betroffen hiervon sind diverse Maststandorte zwischen Strecken-km 66,60 und 67,25 sowie die
Bereiche um die Lok-Tankstelle in Strecken-km 169,70. Insbesondere die als Spinne ausgeprägten
Oberleitungsabspannungsmasten 67/9d und 67/9e in unmittelbarer Nähe der Hafenstraße sind
technisch sehr komplex. Zum heutigen Tag gibt es keine Erkenntnisse bei der DB Netz AG
darüber, ob und wie eine Verlagerung dieser Masten technisch umsetzbar wäre und von welchen
Kosten auszugehen wäre (Protokoll des Jour-Fixe vom 31.01.2013 zwischen DB Netz AG /DB
Services Immobilien / BEG). Ferner ist offen, ob bei einer eventuellen Verlagerung der Masten der
Bestandsschutz für die durch diese Spinne abgespannten Oberleitungsanlagen im südlichen
Bereich des Hbf. Münster entfallen würde und hierdurch der Hbf Münster oberleitungstechnisch
angepasst werden muss.

Insgesamt lässt sich zusammenfassend festhalten, dass sich eine Anpassung/Verlagerung der
bahntechnisch erforderlichen Einrichtungen auf den benannten Teilflächen als hoch komplex
darstellt und die genehmigungsrechtlichen Auswirkungen auf den weiteren Bestand sowie die zu
erwartenden Verlagerungskosten nicht kalkuliert werden können.

Gesellschafter Geschäftsführer Registergericht Essen Deutsche Bank

Land Nordrhein-Westfalen Thomas Lennertz HRB-Nr.: 16430 BLZ: 360 700 50
Deutsche Bahn AG Volker Nicolaus USt-Id.Nr.: DE 222218771 Kto.: 500 210.000

Im Falle eines durch die Stadt Münster veranlassten Eingriffs würden sämtliche Kosten und Risiken
durch die Stadt Münster zu tragen sein.

Wir bedauern es ausdrücklich Ihr Prüfanliegen in Sachen geänderte Linienführung der Hafenstraße
an Hand der technischen Restriktionen der DB Netz AG nicht positiver beantworten zu können,
hoffen aber dennoch, dass es uns gelungen ist Ihnen die wesentlichen Umstände zu erläutern.

Selbstverständlich stehen wir Ihnen gerne für weitere Rückfragen oder detailliertere Erläuterungen
zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Henk Brockmeyı

EI BEGnRWwi2