Bedarfsfeststellungs-, Planungs- und Baubeschluss für die Errichtung eines Wohngebäudes zur Unterbringung Geflüchteter an der Gießener Str. durch einen Totalunternehmer

Geschäftsführung  
Ausschuss für Soziales, 
Seniorinnen und Senioren 
Herr Krämer 
Telefon:  (0221) 221-27467 
Fax:   (0221) 221-27447 
E-Mail:  sozialamt.ausschuss@stadt-
koeln.de 
Datum: 22.11.2023 
Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der 21. Sitzung des Ausschusses 
für Soziales, Seniorinnen und Senioren vom 16.11.2023 
öffentlich 
5.6 Bedarfsfeststellungs-, Planungs- und Baubeschluss für die Errichtung 
eines Wohngebäudes zur Unterbringung Geflüchteter an der Gießener 
Straße in Köln-Gremberg durch einen Totalunternehmer 
0934/2023 
Herr Rudolph (Bündnis 90/Die Grünen) begrüßt die Umsetzung hinsichtlich der 
Holzbauweise, der Dachbegrünung und der vorgesehenen Wärmepumpe. Generell 
sei aufgefallen, dass zwei Aufzüge vorgesehen seien. Er bittet die Verwaltung dies zu 
erklären. Ferner bittet er die Verwaltung um eine Stellungnahme zur Grundstücksaus-
nutzung. 
 
Frau Kerscher (Amtsleiterin, Amt für Wohnungswesen) erläutert, dass mit der vor-
gesehenen Anordnung des Gebäudes auf dem Grundstück unter Berücksichtigung 
des vorhandenen Baumbestands eine bestmögliche Ausnutzung erreicht werde. Dem 
bestehenden Zielkonflikt zwischen maximaler Grundstücksnutzung und vorhandenem 
Baumbestand konnte so bestmöglich begegnet werden.  
 
Hinsichtlich der Geschossigkeit erklärt Frau Kerscher, dass bei einer höheren Bau-
weise größere Abstandsflächen zur Nachbarbebauung notwendig geworden wären, 
was wiederum die mögliche Grundfläche des Gebäudes negativ beeinflusst hätte. 
 
Der Einbau von Aufzügen sei der Anzahl der Geschosse geschuldet und richte sich 
nach den Vorgaben der Bauordnung. Hinsichtlich der Anzahl der Aufzüge verweist Sie 
auf den langgezogenen Baukörper des Gebäudes und das Vorhandensein zweier Ge-
bäudeteile mit jeweils einem Treppenhaus, so dass auch im Hinblick auf die Barriere-
freiheit zwei Aufzüge notwendig seien. 
 
Herr Rudolph (Bündnis 90/Die Grünen) bittet die Beantwortung auch den nachfol-
gend beratenden Ausschüssen zur Verfügung zu stellen. 
 
Ohne Votum in die nachfolgenden Gremien geschoben. 
Anlage 9 zu Vorlage 0934/2023

Haushaltsmäßige Auswirkungen 
Gießener Str. o. Nr. 
8 Kalk 
Humboldt/Gremberg 
Neubau 
Bereitstellung und 
Bewirtschaftung von Wohnraum 
Anm. 
-1 0 1 2 3 4 5
bis 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 
Sep 
Sachkonto 432100 Gebührenerträge 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 86.412 € 259.237 € 2
Teilplanzeile 04 öffentl.-rechtl. Leistungsentgelte 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 86.412 € 259.237 €
Sachkonto 441100 Mieten und Pachten 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Teilplanzeile 05 privatrechtl. Leistungsentgelte 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 521200 Bauunterhaltung - Herrichtung 0 € 0 € 0  € 0 € 0 € 0 € 0 €
Bauunterhaltung - Demontage 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
lfd. Bauunterhaltung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 27.338 € 82.015 €
Unterhaltung sonst. baulicher Anlagen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 524100 Energie, Wasser/Abwasser 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 28.409 € 85.226 €
Sachkonto 524200 Winterdienst 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 800 € 2.000 €
Abfallentsorgung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 2.194 € 6.582 €
Sachkonto 524900 Sicherheitsdienst/Bewachung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 524900 Grundbesitzabgaben 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 525800 Trägerkosten Betreuung DRK, IB etc. 0  € 0 € 0 € 0 € 0 € 24.000 € 72.000 €
Sachkonto 529300 Honorarkosten für Planung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 529900 Sonstige Dienstleistungen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Teilplanzeile 13 Aufw. für Sach- und Dienstl. 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 82.741 € 247.822 €
Sachkonto 576100 Abschreibung Ausstattung 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 953 € 2.860 €
Abschreibung Einbauten 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 573300 Abschreibung Immobilien 0 € 0 € 0 € 0 € 0  € 46.101 € 138.303 €
Teilplanzeile 14 Bilanzielle Abschreibungen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 47.054 € 141.163 €
Sachkonto 541200 Mieten Gebäude 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Mieten Inventar 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 542200 Druck und Vervielfältigung 0 € 0 € 0 € 0  € 0 € 0 € 0 €
Sachkonto 542620 Öffentlichkeits- und Pressearbeit 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 3.500 € 0 €
Sachkonto 542900 Betriebs&Geschäftsausstattung bis 80 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 1.473 € 4.420 €
Teilplanzeile 16 sonstige ordentl. Aufwendungen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 4.973 € 4.420 €
0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 48.356 € 134.169 €
bereits hierfür erfolgte Auszahlungen 0 € 0 € 0 € 0 € 0  € 0 € 0 €
Deckungsmöglichkeit TP 1004 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 48.356 € 1 34.169 €
Deckungsmöglichkeit TP 1003 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Deckungsmöglichkeit Dezernat 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Mehrbedarf ungedeckt 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Teilplanzeile 01 
Einzahlungen aus Zuwendungen für 
Investitionsmaßnahmen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Teilplanzeile 02 
Einzahlungen aus der Veräußerung von 
Sachanlagen 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Teilplanzeile 08 Auszahlung Neubau/Sanierung 14.521 € 0 € 234.425 € 1.410.695 € 4.564.014 € 2.074.552 € 0 €
Teilplanzeile 09 verm.-wirks. Besch. > 800 € 0 € 0 € 0  € 0 € 0 € 28.600 € 0 €
14.521 € 0 € 234.425 € 1.410.695 € 4.564.014 € 2.103.152 € 0 €
bereits hierfür erfolgte Auszahlungen 14.521 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 0 €
Deckungsmöglichkeit TFP 1004 0 € 0 € 234.425 € 1.410.69 5 € 4.564.014 € 2.074.552 € 0 €
Mehrbedarf ungedeckt 0 € 0 € 0 € 0 € 0 € 28.600 € 0 €
Anmerkungen 
0
1
2
Projekt 
Stadtbezirk 
Stadtteil 
Szenario 
Teilplan 1004 
Periode 
Jahr 
Monat der Inbetriebnahme und Außerbetriebsetzung 
Bedarf Teilfinanzplan 1004 
Finanzrechnung 
Bedarf Teilergebnisplan 1004 
Ergebnisrechnung 
Die dargestellten Aufwendungen enthalten keine kalk ulatorischen Kosten (wie z. B. Finanzierungskosten) . 
Diese Kosten werden, soweit sie anfallen, im Rahmen  der mietvertraglichen Regelungen auf die Mietparte ien umgelegt und einmal jährlich abgerechnet. 
Die Nutzungsgebühren für die Flüchtlingsunterkünfte  sind zwar von den Nutzern zu entrichten, werden ab er größtenteils über Transferleistungen der Stadt 
Köln gedeckt

Lageplan Gießener Str.
Mittelpunkt: 359220, 5644538
1:2000
 
Herausgeber:
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin
Erstellt am: 30.06.2023Seite 1 / 1

Übersichtsplan Gießener Str.
Mittelpunkt: 359180, 5644495
1:10000
 
Herausgeber:
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin
Erstellt am: 30.06.2023Seite 1 / 1

Geschäftsführung  
Bezirksvertretung 8 (Kalk) 
Frau Brecher 
Telefon: (0221) 221 98313 
Fax:  (0221) 221 98347 
E-Mail: corinna.brecher@stadt-
koeln.de 
Datum: 24.11.2023 
Auszug 
aus dem Beschlussprotokoll der 21. Sitzung der Bezirksvertretung 
Kalk vom 23.11.2023 
öffentlich 
8.2.1 Bedarfsfeststellungs-, Planungs- und Baubeschluss für die Errichtung 
eines Wohngebäudes zur Unterbringung Geflüchteter an der Gießener 
Straße in Köln-Gremberg durch einen Totalunternehmer 
0934/2023 
Änderungsantrag der Fraktion Die LINKE.: "Bedarfsfeststellungs-, Pla-
nungs- und Baubeschluss für die Errichtung eines Wohngebäudes zur 
Unterbringung Geflüchteter an der Gießener Straße in Köln-Gremberg 
durch einen Totalunternehmer" (0934/2023) 
AN/2098/2023 
Bezirksbürgermeisterin Greven-Thürmer lässt über den Änderungsantrag der Fraktion 
Die LINKE. zunächst auf mündlichen Antrag der SPD-Fraktion den Punkt 1 des Ände-
rungsantrages getrennt von den Punkten 2-4 abstimmen: 
 
I. Beschluss:  
 
1. Der erste Absatz der Beschlussvorlage wird ersetzt durch den folgenden neuen 
Text: 
Der Rat stellt den Bedarf fest und beauftragt die Verwaltung mit der Pla-
nung und Errichtung eines Wohngebäudes zur öffentlich-rechtlichen Un-
terbringung Geflüchteter auf dem städtischen Grundstück. 
 
Abstimmung: 
 
Mehrheitlich bei Enthaltung der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen und Bezirksvertreter 
Hooghoughi (FDP) zugestimmt.

Bezirksbürgermeisterin Greven-Thürmer lässt nun die Punkten 2-4 abstimmen: 
 
II. Beschluss: 
 
2. Die Beschlussvorlage wird an die Verwaltung zurücküberwiesen, mit der Bitte 
gemäß den vom Rat der Stadt Köln beschlossenen Leitlinien für Öffentlichkeits-
beteiligung der Stadt Köln (beschlossen vom Rat der Stadt Köln am 08.06.2020 
unter Vorlage: 1056/2020) diese um die in den Leitlinien festgeschriebene stan-
dardmäßige Mindestaussagen zur Öffentlichkeitsbeteiligung zu ergänzen.  
  
3. Der dritte Absatz der Beschlussvorlage:  
„über einen Totalunternehmer mit einem geschätzten Kostenorientie-
rungswert in Höhe von gesamt rd. 8,3 Mio. €“  
wird ersatzlos gestrichen.  
 
4. Der fünfte Absatz der Beschlussvorlage: 
„Für die Umsetzung wird die Verwaltung ermächtigt, eine*n Projektsteue-
rer*in zu beauftragen, die / der das erforderliche europaweite Ausschrei-
bungsverfahren für den Totalunternehmer vorbereitet und begleitet.“ 
wird ersatzlos gestrichen. 
Abstimmung: 
 
Mehrheitlich bei Enthaltung der Fraktion Bündnis 90/Die Grünen und Bezirksvertreter 
Winkler (AFD), bei Zustimmung der Fraktion Die LINKE. und Bezirksvertreter Baron 
von Kruedener (Die PARTEI) abgelehnt. 
 
 
Bezirksbürgermeisterin Greven-Thürmer lässt über einen weiteren mündlichen Ände-
rungsantrag bzw. Ergänzungsantrag der SPD-Fraktion abstimmen: 
 
III. Beschluss: 
 
Die Bezirksvertretung empfiehlt dem Rat die Verwaltungsvorlage wie folgt zu ergän-
zen: 
 
Die geplante Spielfläche soll angemessen vergrößert und der Öffentlichkeit zur Verfü-
gung gestellt werden. 
 
Abstimmung: 
 
Bei Enthaltung des Bezirksvertreters Grundmeier (Fraktion Bündnis 90/Die Grünen) 
zugestimmt. 
 
 
Bezirksbürgermeisterin Greven-Thürmer lässt nun über die so geänderte Vorlage ab-
stimmen und empfiehlt dem Rat folgenden geänderten Beschluss zu fassen: 
 
IV. Beschluss: 
 
Der Rat stellt den Bedarf fest und beauftragt die Verwaltung mit der Planung und Er-
richtung eines Wohngebäudes zur öffentlich-rechtlichen Unterbringung Geflüchteter 
auf dem städtischen Grundstück 
Gießener Str. o. Nr., 51105 Köln-Humboldt/Gremberg, Gemarkung 4972, Flur 34, 
Flurstücke 1593, 1594, 2030

über einen Totalunternehmer mit einem geschätzten Kostenorientierungswert in Höhe 
von gesamt rd. 8,3 Mio. €. 
Die Planung und Umsetzung erfolgt nach den rechtlichen Vorgaben des Gebäu-
deenergiegesetzes. Der Neubau umfasst eine Photovoltaikanlage, Dach- und Fassa-
denbegrünung sowie eine Wärmepumpe und wird unter Berücksichtigung der Vorga-
ben des Passivhausstandards ausgeführt. 
Für die Umsetzung wird die Verwaltung ermächtigt, eine*n Projektsteuerer*in zu be-
auftragen, die / der das erforderliche europaweite Ausschreibungsverfahren für den 
Totalunternehmer vorbereitet und begleitet. 
Gleichzeitig werden die investiven Auszahlungen in entsprechender Höhe im Teilfi-
nanzplan des Amtes für Wohnungswesen in der Produktgruppe 1004 – Bereitstellung 
und Bewirtschaftung von Wohnraum, Teilplanzeile 08 – Auszahlungen für Baumaß-
nahmen bei der Finanzstelle 5620-1004-8-5215 – Neubau Gießener Str. freigegeben. 
 
Die geplante Spielfläche soll angemessen vergrößert und der Öffentlichkeit zur Verfü-
gung gestellt werden. 
 
Abstimmungsergebnis: 
 
Mehrheitlich gegen Bezirksvertreterin Grube (Fraktion Bündnis 90/Die Grünen), Be-
zirksvertreterin Erkmen (Fraktion Bündnis 90/Die Grünen) und die  
Fraktion Die LINKE. bei Enthaltung Bezirksvertreters Grundmeier  
(Fraktion Bündnis 90/Die Grünen), Bezirksvertreter Baron von Kruedener  
(Die PARTEI) und Bezirksvertreter Winkler (AFD) zugestimmt.

Dezernat, Dienststelle  
V/562/4 
 
Vorlagen-Nummer 
 0934/2023 
Freigabedatum 
06.11.2023  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Bedarfsfeststellungs-, Planungs- und Baubeschluss für die Errichtung eines 
Wohngebäudes zur Unterbringung Geflüchteter an der Gießener Straße in Köln-
Gremberg durch einen Totalunternehmer  
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
 
Der Rat stellt den Bedarf fest und beauftragt die Verwaltung mit der Planung und Errichtung 
von einem Wohngebäude zur öffentlich-rechtlichen Unterbringung Geflüchteter auf dem städti-
schen Grundstück  
 
Gießener Str. o. Nr., 51105 Köln-Humboldt/Gremberg, Gemarkung 4972, Flur 34, Flurstücke 
1593, 1594, 2030  
 
über einen Totalunternehmer mit einem geschätzten Kostenorientierungswert in Höhe von ge-
samt rd. 8,3 Mio. €. 
 
Die Planung und Umsetzung erfolgt nach den rechtlichen Vorgaben des Gebäudeenergiege-
setzes. Der Neubau umfasst eine Photovoltaikanlage, Dach- und Fassadenbegrünung sowie 
eine Wärmepumpe und wird unter Berücksichtigung der Vorgaben des Passivhausstandards 
ausgeführt. 
 
Für die Umsetzung wird die Verwaltung ermächtigt, eine*n Projektsteuerer*in zu beauftragen, 
die / der das erforderliche europaweite Ausschreibungsverfahren für den Totalunternehmer 
vorbereitet und begleitet. 
 
Integrationsrat 14.11.2023 
Unterausschuss Wohnen 14.11.2023 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 16.11.2023 
Bezirksvertretung 8 (Kalk) 23.11.2023 
Bauausschuss 27.11.2023 
Finanzausschuss 04.12.2023 
Rat 07.12.2023

2 
Gleichzeitig werden die investiven Auszahlungen in entsprechender Höhe im Teilfinanzplan 
des Amtes für Wohnungswesen in der Produktgruppe 1004 – Bereitstellung und Bewirtschaf-
tung von Wohnraum, Teilplanzeile 08 – Auszahlungen für Baumaßnahmen bei der Finanz-
stelle 5620-1004-8-5215 – Neubau Gießener Str. freigegeben.

3 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen   8,3 Mio. € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            
% 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme        € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            
% 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2028 (2027 
ant.) 
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.    247.822 € 
c) bilanzielle Abschreibungen    141.163 € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2028 (2027 
ant.) 
a) Erträge    259.237 € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
 
Im Rahmen der öffentlich-rechtlichen Unterbringungsverpflichtung ist es Aufgabe der Verwal-
tung, für Personengruppen, die aufgrund ihrer besonderen Lebenssituation keinen regulären 
Zugang zum Wohnungsmarkt finden, Wohnraum bzw. Unterbringungsmöglichkeiten zu schaf-
fen, und hierdurch eine drohende Obdachlosigkeit zu vermeiden.  
 
Aufgrund der aktuellen Situation (Krieg gegen die Ukraine) müssen prioritär kurzfristig zu reali-
sierende Unterkünfte wie Mobile Wohneinheiten und Systembauten realisiert werden.  
 
Um diese Aufgabe dauerhaft erfüllen zu können, sind parallel jedoch auch solche Unterbrin-
gungs- bzw. Baumaßnahmen erforderlich, die von ihrer Ausstattung her für eine längerfristige 
Unterbringung, insbesondere für Geflüchtete, die in absehbarer Zeit nicht in ihre Heimat zu-
rückkehren können oder ihren Lebensmittelpunkt hier begründen wollen, ausgelegt sind. Der 
integrative Gedanke wird hierdurch ebenfalls aufgegriffen und umgesetzt. Hierzu strengt die 
Verwaltung die Schaffung dauerhafter Unterbringungsgebäude in massiver bzw. konventionel-
ler Bauweise an. Diese verfügen über barrierefreie abgeschlossene Nutzungseinheiten und

4 
erfüllen damit das Grundbedürfnis nach eigenverantwortlichem Wohnen.  
 
Die Verwaltung forciert daher auf den ihr zur Verfügung stehenden Flächen auch solche ent-
sprechende Neubaupotenziale, um dringend benötigte Kapazitäten zur langfristigen Unterbrin-
gung Geflüchteter zu realisieren.  
 
Geplantes Vorhaben: 
 
Den oben dargestellten Hintergrund berücksichtigend, beabsichtigt die Verwaltung, auf dem 
städtischen Grundstück Gießener Str. o. Nr., 51105 Köln-Humboldt/Gremberg einen Neubau 
in konventioneller oder modularer Bauweise zur Unterbringung von Geflüchteten zu realisie-
ren. Aus Gründen der Nachhaltigkeit soll eine Ausführung in Holz- oder Holzhybridbauweise 
bevorzugt werden. 
 
Vorgehensweise: 
 
Aufgrund der dringend notwendigen Errichtung weiterer dauerhafter Unterbringungsmöglich-
keiten beabsichtigt die Verwaltung das Bauvorhaben im Rahmen einer Totalunternehmerver-
gabe mit zusätzlicher Beauftragung eines externen Projektsteuerers zu realisieren. Die Vor-
teile gegenüber einer Einzelgewerkvergabe stellen sich wie folgt dar: 
 
- Schnellere Planung und Realisierung der Baumaßnahme (4 statt üblicherweise 7 
Jahre) 
- Der TU übernimmt wesentliche Planungs-, Bauausführungs- und Koordinationsrisi-
ken 
- Verbindliche Zusage eines Pauschalpreises sowie eines festgelegten Fertigstel-
lungstermins, trotz der aktuellen Preisentwicklungen im Bausektor 
- Klare Schnittstellenregelung, ein Ansprechpartner für das gesamte Bauvorhaben, 
sowie die schnelle Beauftragung der Nachunternehmer des TU‘s sorgen für eine 
Bauzeitoptimierung 
- Weniger Kapazitätsbindung ohnehin knapper Personalressourcen innerhalb der 
Verwaltung, so dass andere Bauvorhaben vorangetrieben werden können 
- Hochwertigere Bauten im TU-Verfahren sind längerfristig nutzbar und wirtschaftli-
cher als die Anmietung von Beherbergungsbetrieben oder die Aufstellung von Con-
tainerunterkünften 
 
Da für die Vergabe an einen Totalunternehmer vorab die Erstellung einer funktionalen Leis-
tungsbeschreibung unabdingbar ist, ist hierfür die Beauftragung eines externen Projektsteue-
rers unerlässlich. Die Verwaltung verfügt hierzu nicht über die entsprechenden Fachkennt-
nisse. Zudem soll der externe Projektsteuerer die Vergabeverhandlung begleiten und im Fort-
gang die Qualitätssicherung in der Bauausführung, die fachtechnische Rechnungsprüfung, die 
Kosten- und Terminüberwachung sowie die anschließende Gewährleistungsverfolgung über-
nehmen. Zudem wird es im gesamten Verfahren eine verwaltungsinterne Rechtsberatung 
bzw. -begleitung, u. a. zur Vertragserstellung der Projektsteuerer- und TU-Verträge, geben. 
 
Nach erster grober zeitlicher Einschätzung wird bei einer TU-Vergabe von einem Projektzeit-
raum von vier Jahren ausgegangen, bei klassischer Einzelgewerkvergabe erhöht sich dieser 
Zeitraum auf sieben Jahre. 
 
Derzeit befindet sich ein weiteres Projekt in der Lüderichstr. in Planung, das Anfang 2024 
ebenfalls als TU-Projekt beschlossen werden soll und nach dessen Beschluss eine parallele 
Vergabe beabsichtigt ist. 
 
Bauplanungsrecht: 
 
Im Rahmen einer verwaltungsinternen Vorprüfung wurde unter Berücksichtigung der bau- und 
planungsrechtlichen Vorgaben die Bebaubarkeit der insgesamt 2.538 m² großen Grundstücks-
flächen in der Gießener Str. festgestellt.  
 
Die Zulässigkeit des Bauvorhabens in der Gießener Str. richtet sich nach § 30 BauGB i. V. m.

5 
dem geltenden Bebauungsplan Nr. 7044 SA/04, in dem für den zu überplanenden Bereich ein 
Baugrundstück für den Gemeinbedarf (Kindergarten) festgesetzt wurde. Aktuell wird die be-
grünte Fläche als öffentlicher Spielplatz genutzt. Im Rahmen der verwaltungsinternen Ämter-
besprechung wurde am 01.09.2023 bestätigt, dass die geplante Baumaßnahme auch ohne 
den Bau einer Kindertagesstätte in viergeschossiger Bauweise umgesetzt werden kann. Er-
satzweise kann bei Bedarf in der Burgenlandstraße ein neuer Kindergarten errichtet werden. 
 
Baubeschreibung: 
 
Das auf diesen bau- und planungsrechtlichen Rahmenbedingungen fußende städtebauliche 
Planungskonzept sieht nunmehr eine Geflüchtetenunterkunft in modularer oder konventionel-
ler Bauweise vor. Das Projekt wird in unbestimmter Bauweise ausgeschrieben, eine konkrete 
Bauart wird durch den jeweiligen Anbieter festgelegt. Eine Holz- bzw. Holzhybridbauweise 
wird jedoch im Vergabeverfahren als Wertungskriterium besonders berücksichtigt. Entspre-
chende weitere Kriterien, wie die Erreichung des Passivhausstandards, werden zudem im 
Leistungsverzeichnis vorab verbindlich festgelegt. 
 
Der viergeschossige Baukörper soll mit Flachdach ausgeführt werden. Eine Unterkellerung ist 
nicht vorgesehen. 
 
In der Gießener Straße könnten voraussichtlich 16 abgeschlossene Unterbringungseinheiten 
mit ca. 1.745 m² Wohnfläche für ca. 64 Geflüchtete entstehen. Das Planungskonzept sieht 
hierbei 16 Vier-Zimmer-Wohnungen vor. 
 
Alle Einheiten werden nach DIN 18040-2 barrierefrei errichtet, so dass diese im Rahmen der 
Nachhaltigkeit später ggf. auch an WBS-Empfänger bzw. Personen mit körperlicher Beein-
trächtigung vermietet werden könnten. Zudem werden auch rollstuhlgerechte Wohnungen 
nach DIN 18040-2 geplant. 
 
In sämtlichen abgeschlossenen Unterbringungseinheiten werden Waschmaschinen und 
Trockner installiert. 
 
Die Verwaltung plant aus Kosten- und Wartungsgründen grundsätzlich nur dann den Einbau 
eines Aufzuges, wenn dies rechtlich erforderlich ist oder es u.a. aus bautechnischen Gründen 
nicht möglich ist, rollstuhlgerechte Wohnungen im Erdgeschoss vorzusehen. 
Die Verpflichtung zum Einbau eines Aufzugs ergibt sich vorliegend aus § 39 Abs. 4 S.1 BauO 
NRW, da der Baukörper vier oberirdische Geschosse im Sinne des § 39 BauO NRW aufweist.  
 
Die Wohngebäude sollen unter Berücksichtigung der Vorgaben des Passivhausstandards er-
richtet werden. Zudem werden die energetischen gesetzlichen Bestimmungen des aktuell gel-
tenden Gebäudeenergiegesetzes (GEG) eingehalten. 
 
Es ist beabsichtigt, die Wärmeerzeugung ausschließlich durch eine Wärmepumpe, ggf. mit ei-
ner zusätzlichen Solarthermie, sicher zu stellen. Auf eine Zusatzheizung mit fossilen Energie-
trägern wird verzichtet. 
 
Für die Errichtung eines energiesparenden Passivhaus-Gebäudes sowie deren wirtschaftli-
chen Betrieb ist unter anderem eine hocheffiziente Lüftungsanlage von elementarer Bedeu-
tung. Zur Be- und Entlüftung der Räumlichkeiten wird eine Lüftungsanlage mit Wärmerückge-
winnung installiert.  
 
Auf dem begrünten Flachdach soll die Dachfläche optimal mit Photovoltaik-Modulen ausge-
stattet werden. Die hieraus gewonnene Energie wird vollständig entsprechend der gültigen 
Vergütung in das öffentliche Stromnetz des örtlichen Betreibers eingespeist. 
 
Nach einer verwaltungsinternen Abstimmung kann bei der Errichtung von Unterkünften zur 
Unterbringung Geflüchteter zwar auf Pkw-Stellplätze grundsätzlich verzichtet werden. Für die 
Mitarbeitenden des Objektservices, des Sicherheitsdienstes und des Sozialen Dienstes im 
Amt für Wohnungswesen, die den Betrieb regelmäßig anfahren müssen, sind jedoch pro 
Standort mindestens drei PKW-Stellplätze vorzusehen. Um jedoch den Geflüchteten mit Pkw

6 
eine Stellplatzmöglichkeit anzubieten, sollen nach verwaltungsinterner Abstimmung drei wei-
tere PKW-Stellplätze, also insgesamt sechs Stellplätze, eingeplant werden.  
 
Gemäß den Vorgaben des Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetzes (GEIG) ist bei der 
Errichtung von mehr als fünf Stellplätzen, jeder PKW-Stellplatz mit der Vorrichtung einer Lei-
tungsinfrastruktur für die Elektromobilität zu planen. Die Maßnahme ermöglicht bei Bedarf mit 
geringem Umsetzungsaufwand eine spätere Installation von Ladesäulen, Unterverteilung und 
einem Lastmanagement.  
 
Der neuen Stellplatzsatzung folgend, umfasst die Planung ausreichend Abstellmöglichkeiten 
für Fahrräder und Lastenräder (§ 2 Abs. 1 Satz 1 und § 3 Abs. 1). Nach Festlegung der kon-
kreten Wohnfläche werden die erforderlichen Fahrradstellplätze im weiteren Planungsprozess 
in entsprechender Anzahl eingeplant. Diese werden entsprechend § 5 Abs. 3 der Stellplatzsat-
zung witterungsgeschützt und diebstahlsicher ausgeführt.  
 
Im Außenbereich werden neben den erforderlichen PKW- und Fahrradabstellflächen, Müll-
plätze, Sitzgelegenheiten, Spielflächen sowie Begegnungsflächen eingeplant. Der in der Gie-
ßener Str. neu zu schaffende Außenspielbereich wird zusätzlich der Öffentlichkeit zur Verfü-
gung gestellt. Die genaue Größe und Ausstattung des integrativen Spielplatzes wird im weite-
ren Planungsprozess in Abstimmung mit dem Amt für Kinder, Jugend und Familie festgelegt. 
 
Die geschätzte Nutzungsdauer des Gebäudes beträgt mindestens 60 Jahre. 
 
Auswirkungen auf die Umwelt und den Klimaschutz: 
 
Ein Bauvorhaben wirkt sich in aller Regel auf den Klimaschutz aus, da hierdurch ein Ressour-
cenverbrauch eintritt, der eine Zunahme der CO²-Emissionen über den Lebenszyklus bewirkt. 
Zudem findet eine dauerhafte Flächenversiegelung statt, sowohl bei Neu- als auch bei Ersatz-
bauten. Um einer wachsenden Kölner Stadtgesellschaft Rechnung tragen zu können, werden 
notwendige Bauvorhaben so geplant, dass ihre Umsetzung und anschließende Nutzung unter 
Berücksichtigung des aktuellen Standes und Einsatzes neuer umweltschonender Technolo-
gien von Wissenschaft und Technik nachhaltig ist. Daher soll das zu errichtende Gebäude be-
vorzugt in Holz- oder Holzhybridbauweise errichtet werden. 
 
Zeitrahmen: 
 
Der Baubeginn könnte voraussichtlich ab dem 2. Quartal 2026 erfolgen, wobei mit einer rei-
nen Bauzeit von 13 Monaten zu rechnen ist. 
 
Die Fertigstellung ist bis zum 3. Quartal 2027 geplant. 
 
Wirtschaftlichkeit: 
 
Der geplante Neubau in der Gießener Str. ist in seiner Gesamtheit eine investive Einzelmaß-
nahme. Um die Kosten belastbar prognostizieren zu können, wurde ein Kostenrahmen auf-
grund der BKI Kostenkennwerte für ein Mehrfamilienhaus in Holzbauweise, mit Stand 1. Quar-
tal 2023 (158,9), erstellt. Unter Zugrundelegung eines marktüblichen Totalunternehmerzu-
schlags von 20 %, der erforderlichen besonderen Tiefengründung sowie der erhöhten Schall-
schutzanforderungen und der Altlastenbeseitigung erhöhen sich diese ermittelten Kosten-
kennwerte entsprechend. Unter Berücksichtigung des aktuellen Baupreisindexes des Baukos-
teninformationszentrums Deutscher Architektenkammern (BKI) 160,2, mit Stand 2. Quartal 
2023 und einer damit verbundenen Preissteigerung von rd. 1 %, werden somit für den Total-
unternehmer Bau- und Planungskosten in Höhe von rd. 8 Mio. € brutto geschätzt. Die Kosten-
annahme beruhte auf der Grundlage des beigefügten städtebaulichen Planungskonzeptes. 
Nach konkreter Erstellung einer funktionalen Leistungsbeschreibung für die TU-Vergabe und 
der damit verbundenen konkreten Festlegung der Gebäudeanforderungen, können die Kosten 
noch abweichen. Die Kosten für den externen Projektsteuerer sind nach einer Markterkun-
dung von einem Projektsteuerungsbüro für ein vergleichbares Objekt beziffert worden und auf 
das aktuelle Gebäude bzw. die Kostenkalkulation in Holzbauweise mit rd. 264.000 € hochge-
rechnet worden.

7 
 
In der Gesamtheit ergeben sich für das Bauvorhaben, nach derzeitigem Planungsstand, inklu-
sive der Projektsteuerungsleistungen in Höhe von rd. 264.000 € sowie der bereits durchge-
führten Gutachterleistungen zu beschließende Gesamtkosten für das Projekt in Höhe von 
8.298.206,55 €. 
 
Im Vorfeld einer Investitionsmaßnahme ist die Wirtschaftlichkeit zu überprüfen, vgl. § 13 
KomHVO NRW. Im Vergleich zu anderen Unterkunftsarten, wie angemieteten Objekten (z.B. 
Hotels) oder Massenunterkünfte (z.B. Container) mit erheblichem Aufwand für Sicherheits- 
und Trägerpersonal, ist die hier geplante Unterkunftsart bei höherer Bau- und Aufenthaltsqua-
lität über die Nutzungsdauer betrachtet grundsätzlich kostengünstiger und wirtschaftlicher. 
 
Im Rahmen der Gebührenkalkulation werden investive Maßnahmen über die kalkulatorischen 
Abschreibungen berücksichtigt. Die jährlichen Gesamtaufwendungen (bei dynamischer Be-
trachtung über die gesamte Nutzungsdauer) betragen 561.400 €. Die entsprechend prognosti-
zierten Gebührenerträge belaufen sich jährlich auf 554.900 € und beruhen auf vergleichbaren 
Objekten, die in der aktuellen vom Hauptausschuss am 18.07.2018 beschlossenen städti-
schen Gebührensatzung enthalten sind. Die Verwaltung plant derzeit für 2024 eine neue Ge-
bührensatzung, Kalkulationsgrundlage ist hier die bestehende Gebührensatzung. Rechnerisch 
wird somit ein jährlicher Fehlbetrag von rund 6.500 € für die Einrichtung erwartet. Die Verwal-
tung weist darauf hin, dass die Nutzungsgebühren zwar von den Nutzer*innen zu entrichten 
sind, größtenteils jedoch über Transferleistungen der Stadt Köln oder des Jobcenters gedeckt 
werden. Über den gesamten Projektzeitraum von 60 Jahren bedeutet dies einen Fehlbetrag 
von rund 390.000 €. 
 
Die in den haushaltsmäßigen Auswirkungen ausgewiesenen Werte für die jährlichen Folge-
aufwendungen und -erträge sind statisch berechnet, da sie nur der mittelfristigen Finanzpla-
nung dienen. Da die Wirtschaftlichkeitsbetrachtung dynamisch ist bzw. den gesamten Projekt-
zeitraum berücksichtigt, weichen deren jährliche Durchschnittswerte hiervon ab. 
 
Finanzierung: 
 
Für dieses Projekt wurden bislang 14.520,86 € investiv ausgezahlt. Im laufenden Haushalts-
jahr 2023 ist mit keinen weiteren Auszahlungen zu rechnen. 
 
Die benötigten Finanzmittel für 2024 (234.425 €) werden im Teilfinanzplan des Amtes für 
Wohnungswesen, in der Produktgruppe 1004 – Bereitstellung und Bewirtschaftung von Wohn-
raum, in der Teilplanzeile 08 – Auszahlungen für Baumaßnahmen bei der Finanzstelle 5620-
1004-8-5215 – Neubau Gießener Str. im Rahmen der Bewirtschaftung bedarfsgerecht umge-
schichtet. Als Deckung stehen in der Produktgruppe entsprechende Wenigerauszahlungen bei 
der Finanzstelle 5620-1004-0-5999 – Flüchtlings-WH zur Verfügung. 
 
Die erforderlichen Mittelbedarfe für die Jahre 2025 ff. sind in der weiteren Haushaltsplanung 
zu berücksichtigen. Das Dezernat V wird im Rahmen der Haushaltsaufstellungsprozesse 2025 
ff. innerhalb des dann zugewiesenen Budgets die erforderlichen Mittel ggfs. durch Umschich-
tungen vorsehen.  
 
Zur Dringlichkeit: 
Um zeitnah die Planungen für das dargestellte Bauvorhaben aufnehmen zu können, benötigt 
die Verwaltung dringend einen Beschluss aus der Sitzung des Rates am 07.12.2023. Auf 
Grund der insgesamt sehr angespannten Unterbringungssituation für Geflüchtete sind jegli-
che zeitlichen Verzögerungen nach Möglichkeit zu vermeiden. 
Die Sitzung am 14.11.2023 des Integrationsrates wurde seitens der Verwaltung als erstes 
Gremium zur Vorberatung der Beschlussvorlage anvisiert. Sofern eine Vorberatung im ge-
nannten Ausschuss auf Grund zeitlicher Verschiebungen in der Vorbereitung nicht möglich 
ist, kann keine Beschlussfassung im Rat der Stadt Köln am 07.12.2023 erfolgen. In der Folge 
führt dies zu zeitlichen Verschiebungen der Planungs- und Bauzeiten und verzögert darüber 
hinaus den Zeitpunkt der endgültigen Fertigstellung des Bauvorhabens.  
Auf Grund des erhöhten, planungsrechtlichen Vorabstimmungsbedarfs war eine fristgerechte 
Einbringung nicht für alle vorberatenden Fachausschüsse möglich.

8 
 
 
 
Anlagen 
 
Anlage   1: Übersichtsplan 
Anlage   2: Lageplan 
Anlage   3: Luftbild 
Anlage   4: Vorentwurf (Planungskonzept) 
Anlage   5: Kostenrahmen 
Anlage   6: Haushaltsmäßige Auswirkungen 
Anlage   7: Darstellung der Wirtschaftlichkeit 
Anlage   8: Stellungnahme des Rechnungsprüfungsamtes

GSPublisherVersion 397.96.96.100 
N
 V02 
Planersteller:in 
420*297 A3 Blattgröße 
Maßstab 
Datum 
1:200 
± 0,00 = 47,05 m üNN = OK FFB EG 
xx.xx.xxxx 
—
Grundriss 
Planungsstufe: Vorentwurf 
BEAUFTRAGUNG DURCH: 
Stadt Köln, Amt für Wohnungswesen 
Ottmar-Pohl-Platz 1 
51103Köln 
Ansprechpartner: Herr Olaf May 
Tel: 0221 221 35 131 
Fax: 
E-Mail: olaf.may@stadt-koeln.de 
341 
PLANUNG DURCH: 
—
—, — 
—
— -— 
Tel: — 
Fax: — 
E-Mail: — 
Web: — 
PLANNR: 
PROJEKTNR: 
Gießener Straße 
Errichtung eines 4-geschossigen Gebäudes 
zur Unterbringung von Flüchtlingen 
Ort, Datum Unterschrift 
Ort, Datum Unterschrift 
Köln, den xx.xx.xx 
Köln, den xx.xx.xx 
- Aufzug 
- TRH - Technik 
WE 01-03 
WE 04-06 
WE 07-09 
WE 10-12 
- Aufzug - TRH 
46.64 
46.77 
46.74 
46.83 
46.72 
46.77 
46.78 
46.64 
Baulast 
laut B-Plan 
Nr. 7044/04 
vom 04.09.1977 
Spielfläche 
ca. 160m 
2
Begegnungsfläche ca. 125m 
2
P4 
Fahrräder 
P5 P6 
P1 P2 P3 
Objektdaten 
BGF  1.747m 2
BRI  5.240m 3
WF ca. 1.310m 2
-> 12 WE für 4 Personen 
-> ca. 48 Personen 
46.69 
46.51 
46.81 
48,50 
12,00 
Trafo Bestand 
III FD 
VORABZUG
IV FD 
07.06.2023 
1:500 
2.328 m² 
6.990 m³ 
ca. 1.745 m² 
16 
64 
WE 13-16 
WE 01-04 
WE 05-08 
WE 09-12

Anlage 10 zu Vorlage 0934/2023 
 
Geschäftsführung  
Unterausschuss Wohnen 
Herr Krämer 
Telefon: (0221) 221-27467 
Fax:  (0221) 221-27447 
E-Mail: sozialamt.ausschuss@stadt-
koeln.de 
Datum: 22.11.2023 
(Vorab-)Auszug 
aus dem Entwurf der Niederschrift der 10. Sitzung des 
Unterausschusses Wohnen vom 14.11.2023 
öffentlich 
2.1 Bedarfsfeststellungs-, Planungs- und Baubeschluss für die Errichtung 
eines Wohngebäudes zur Unterbringung Geflüchteter an der Gießener 
Straße in Köln-Gremberg durch einen Totalunternehmer 
0934/2023 
 
Frau Pakulat (Bündnis 90/Die Grünen) bittet die Verwaltung um Auskunft darüber 
warum kein Bau eines Kindergartens vorgesehen sei. Des Weiteren bittet Sie um Aus-
kunft darüber, wie die Haltung der Verwaltung hinsichtlich der Nutzung freier Grünflä-
chen bei der Verwendung für eine Bebauung sei. 
 
Frau Kerscher (Amtsleiterin, Amt für Wohnungswesen) teilt mit, dass von Seiten 
des Dezernats für Bildung, Jugend und Sport kein Bedarf für eine Kita in diesem Be-
reich bestehe. Sie verweist auf den Bedarf, neben der aktuellen kurzfristigen Schaf-
fung von zahlreichen Unterbringungsplätzen auch das Angebot an abgeschlossenen 
Wohneinheiten für Geflüchtete, und hier insbesondere auch für vulnerable Gruppen, 
zu erweitern. Genau dies werde mit dem hier vorliegenden Projekt umgesetzt. 
 
Herr Brust (Bündnis 90/Die Grünen) bittet um Auskunft darüber, warum, auch bei 
einer Beauftragung eines Generalunternehmens, der Baubeginn erst im zweiten Quar-
tal 2026 sein werde. Ferner bittet er um Auskunft darüber ob eine Bebauung über vier 
Etagen hinaus baurechtlich möglich sei. 
 
Frau Kerscher (Amtsleiterin, Amt für Wohnungswesen) teilt mit, dass bei einer 
Vergabe an einen Totalunternehmer, der Planung und Bau aus einer Hand über-
nimmt, ein höherer Vorbereitungsaufwand bestehe, an den sich ein Vergabeverfahren 
mit entsprechender zeitlicher Dauer anschließe. Zeitlich deutlich straffer gegenüber 
der Vergabe von Einzelgewerken gestalte sich dagegen die Bauphase bei festem 
Kostenrahmen. Insgesamt werde so eine kürzere Realisierungsdauer erreicht. Die Be-
antwortung zur Anzahl der Geschosse werde von der Verwaltung schriftlich nachge-
reicht.

Die Frage zur Geschossigkeit wurde durch die Verwaltung in der Sitzung des Aus-
schusses für Soziales, Seniorinnen und Senioren am 16.11.2023 beantwortet und ist 
in der dortigen Niederschrift hinterlegt. 
 
Im Rahmen der Beschlussfassung über die Festsetzung der Tagesordnung 
ohne Beschluss in nachfolgende Gremien verwiesen.

/ 2 
14    .11.2023 
143  
  
 
 
Dezernat V, 
56 
 
Stellungnahme zur Beschlussvorlage 0934/2023, Stand 31.10.2023 
 
Bedarfsfeststellungs-, Planungs- und Baubeschluss für die Errichtung eines 
Wohngebäudes zur Unterbringung Geflüchteter an der Gießener Straße in Köln-
Gremberg durch einen Totalunternehmer 
 
RPA-Nr. 0386/2023 
 
Eingereichter geschätzter Kostenorientierungswert:  rd. 8,3 Mio. € brutto 
       
Sehr geehrte Damen und Herren, 
 
mit o.g. Vorlage beabsichtigt 56/Amt für Wohnungswesen zeitgleich den Bedarfsfest-
stellungs-, Planungs- und Baubeschluss für die Errichtung eines Wohngebäudes zur öffent-
lich-rechtlichen Unterbringung Geflüchteter zu erwirken. Das Bauvorhaben soll durch einen 
Totalunternehmer realisiert werden. 
Die Unterlagen zu o.g. Bauvorhaben wurden dem Rechnungsprüfungsamt sehr kurzfristig 
vorgelegt. 
Aufgrund der frühen Projektphase sowie der daraus resultierenden geringen Planungstiefe 
war die Prüfung des Vorgangs nur in einem eingeschränkten Rahmen möglich. 
Bei der Sichtung der Unterlagen wurde Folgendes festgestellt: 
Der Bedarf für die Errichtung von Wohnraum zur Unterbringung Geflüchteter wird aus Sicht 
des RPA grundsätzlich nicht in Frage gestellt. In Anbetracht der frühen Projektphase und der 
dementsprechenden Planungstiefe sind die hier bezifferten Kostenannahmen noch mit ge-
wissen Risiken behaftet. 
Anhand der Unterlagen ist ersichtlich, dass aus Gründen der Nachhaltigkeit eine Ausführung 
in Holz- oder Holzhybridbauweise bevorzugt werden soll. Der Nachhaltigkeitsaspekt für diese 
Ausführungsart wurde in den Unterlagen nicht näher erläutert. Dennoch wird es empfohlen, 
in den weiteren Planungsschritten und vor Einleitung des Vergabeverfahrens für einen Total-
unternehmer kritisch zu prüfen, inwieweit die Vorteile der gewählten Holzbauweise gegen-
über einer konventionellen Bauweise in Hinblick auf Kosten- und Instandhaltungsaufwendun-
gen (insbesondere der Pflege der Holzkonstruktion gegen Witterungseinflüsse) sowie War-
tungsarbeiten überwiegen, um mögliche Folgeaufwendungen so niedrig wie möglich zu hal-
ten. 
Es wird empfohlen, vor Einleitung des Vergabeverfahrens zu klären, inwieweit eine Vorgabe 
in Holzbauweise vergaberechtlich zulässig ist. 
07

- 2 - 
 
 
Um spätere Zusatzkosten aufgrund zeitintensiver Um- oder Neuplanungen entgegenzuwir-
ken, empfehlen wir in den weiteren Planungsphasen frühzeitig zu klären, inwieweit eine Ver-
pflichtung oder die tatsächliche Notwendigkeit zum Einbau von Aufzügen vorliegt. 
Im Rahmen des Vergabeverfahren ist ausführlich und detailliert zu dokumentieren, warum 
eine TU-Vergabe erforderlich und von einer Vergabe mit Einzelgewerken abgewichen wird. 
Bezugnehmend auf die eingeschränkte Kostensicherheit und die fachtechnisch angespro-
chenen Punkte ergeben sich anhand der geprüften Unterlagen keine erkennbaren Hinweise, 
die einer Fortführung der Maßnahme grundlegend widersprechen. 
 
 
Mit freundlichen Grüßen 
 
 
Sven Genseke

Darstellung der Wirtschaftlichkeit 
Bauvorhaben 
60 
Berechnungsweise 
I. Laufende Aufwendungen p. a. 561.400 €            
1. Kapitalkosten 92.900 €              
Eigenkapitalkosten 92.900 €              
Grundstück kalkulatorischer Zins, Durchschnittswert 53.200 €              
Gebäude vom Anschaffungswert, Durchschnittswert 39.700 €              
Fremdkapitalkosten - €                        
Zinsen und Verwaltungskostenbeiträge - €                        
2. Bewirtschaftungskosten 468.500 €            
Abschreibungen Gebäude vom Anschaffungswert, linear 132.300 €            
Verwaltungskosten Gem. II. BV, Durchschnittswert. 12.300 €              
Instandhaltungskosten Gem. II. BV, Durchschnittswert . 101.500 €             
laufende Betriebskosten 206.800 €            
Abschreibungen Vermögensgegenstände vom Wiederbeschaffungswert, linear 6.100 €                
Ausstattungskosten 9.500 €                
II. Laufende Erträge p. a. 554.900 €            
Gebührenerträge Den Gebührenerträgen stehen teilweise städtische 
Transferaufwendungen gegenüber. 
554.900 €            
III. Ergebnis 6.500 €-                
Die Berechnung der Wirtschaftlichkeit erfolgt mittels einer Gegenüberstellung der prognostizierten laufenden Aufwendungen 
und Erträge. Dabei werden Preissteigerungen in Höhe von 2 % über die angenommene Projektlaufzeit berücksichtigt. In dieser 
Darstellung werden aus Gründen der Übersichtlichkeit Durchschnittswerte angegeben. 
Schaffung von Wohnraum zur öffentlich-rechtlichen Unterbringung 
Gießener Str. o. Nr., Köln-Gremberg 
Angenommene Projektlaufzeit in Jahren: 
Druckdatum  13.09.2023

Luftbild Gießener Str.
Mittelpunkt: 359228, 5644524
1:2000
 
Herausgeber:
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin
Erstellt am: 30.06.2023Seite 1 / 1

Stadt Köln Amt für Wohnungswesen
Neubau, Umbau und Sanierung
Ottmar-Pohl-Platz 1 
51103 Köln
Kostenrahmen Stand: 29.08.2023
Bauvorhaben Gießener Str. 01 (TU) HOLZBAUWEISE
Objektdaten Grundstücksfläche GF 2.538,00                   m²
Bruttogeschossfläche BGF 2.328,00                   m²
Bruttorauminhalt BRI 6.990,00                   m³
Wohnfläche WF 1.745,00                   m²
Wohneinheiten Anzahl WE   16 WE à 4 Personen = ca. 64 Personen
Fläche Außenanlagen AF 1.956,00                   m²
Kostengruppe 
DIN 276 2018-12 Einheit
Kostenkennwert BKI 
Mehrfamilienhäuser, 
Holzbauweise
1. Quartal 2023 Kosten brutto
KG 100
KG 200 vorbereitende Maßnahmen € / m² GF 57,00 €                     144.666,00 €         
KG 213 Altlastenbeseitigung 221.980,00 €         
KG 300 Bauwerk - Baukonstruktion € / m² BGF 1.641,00 €                3.820.248,00 €      
KG 323 Tiefgründungen 61.125,00 €           
KG 334
Zulage Außenwandöffnungen 
Fenster SSK 5 60.000,00 €           
KG 400 Bauwerk - Technische Anlagen € / m² BGF 430,00 €                   1.001.040,00 €      
KG 500 Außenanlagen € / m² AF 181,00 €                   354.036,00 €         
KG 550
technische Anlagen 
(Regenrückhaltung) 57.000,00 €           
KG 600
KG 700 € / m² BGF 390,00 €                   907.920,00 €         (unterster Wert)
Summe KG 100 - 700 6.628.015,00 €      
Zuschlag TU 20% 1.325.603,00 €      
Kosten Projektmanager 261.762,62 €         
Kosten insgesamt 8.215.380,62 €      
Anpassung Index 
2. Quartal 2023
1/2023 = 158,9
2/2023 = 160,2 1,008% 82.825,93 €           
Kosten insgesamt 8.298.206,55 €      
KG 213 Altlastenbeseitigung (s. Bodengutachten)
Grabsperre gem. Bodengutachten 
(III. Quartal 2020) 71.000,00 €              
Baupreisindex
I/2023 zu III/2020
158,9 / 115,1 =1,38 97.980,00 €      
Entsorgung DK I mit 
Sondererlaubnis Baufeld ca. 
53*18 m= 954 m²*1,3 m= 1.240m³ 
* 100 €/m³= 124.000,00 €    
Summe KG 213 221.980,00 €    
KG 323 Tiefgründungen (s. Bodengutachten)
Baustelleinrichtung 15.000,00 €      
ca. 150 St. Rüttelstopfsäulen 
(Angebot aus III/2021) 150 St. *250 €/St. 37.500,00 €              
Baupreisindex
I/2023 zu III/2021
158,9 / 129,6 =1,23 46.125,00 €      
Summe KG 323 61.125,00 €      
KG 334 Zulage Außenwandöffnungen SSK 5 Fenster
Fenster und Außentüren gem. BKI ca. 7,3% von KG 300+400 351.954,02 €         
Mehrkosten SSK 5 Fenster ca. 20% 70.390,80 €      
Summe KG 323 gerundet 60.000,00 €      
KG 550 technische Anlagen (Regenrückhaltung)
BV Houdainer Str.
Erdaushub und Rückverfüllung 17.000,00 €      
Regenrückhaltung 40.000,00 €      
Summe KG 550 57.000,00 €