Mitteilung über die Kostenerhöhung von Sanierungsmaßnahmen an vier Einfamilienhäusern zur Unterbringung Geflüchteter unter den Anschriften Elisabethstr. 3, 9, 11 und 13 in 51147 Köln-Porz

Dezernat, Dienststelle  
V/562/4 
 
Vorlagen-Nummer          12.04.2024 
 2813/2023 
Haushaltsrechtliche Unterrichtung des Rates  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Integrationsrat 16.04.2024 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 18.04.2024 
Bauausschuss 29.04.2024 
Finanzausschuss 06.05.2024 
Bezirksvertretung 7 (Porz) 07.05.2024 
Rat 16.05.2024 
 
Mitteilung über die Kostenerhöhung von Sanierungsmaßnahmen an vier 
Einfamilienhäusern zur Unterbringung Geflüchteter unter den Anschriften Elisabethstr. 
3, 9, 11 und 13,  in 51147 Köln-Porz - Hauhaltsrechtliche Unterrichtung gem. § 25 Abs. 1 
Nr. 2 KomHVO i.V.m § 12 der Haushaltssatzung 2023/2024 
Der Rat nimmt die Kostenerhöhungen für die Sanierungsmaßnahmen an den Gebäuden zur 
Unterbringung Geflüchteter unter den Anschriften Elisabethstr. 3, 9, 11, 13 in 51147 Köln, pro-
jektbezogen in unterschiedlicher Höhe, zur Kenntnis.  
 
Begründung 
 
Die Stadt Köln hat im Juli 2020 sechs Einfamilienhäuser zur Unterbringung geflüchteter Per-
sonen von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) für einen Kaufpreis in Höhe von 
insgesamt 5.000 € brutto gekauft. Auf den ursprünglichen Gesamtkaufpreis von 2.605.000 € 
brutto wurde seitens der BImA ein Verbilligungsabschlag in Höhe von 2.600.000 € brutto ge-
währt, so dass die Objekte für insgesamt 5.000 € brutto in das Eigentum der Stadt Köln über-
gegangen sind.  
Der Verbilligungsabschlag wurde seitens der BImA gewährt, da sich die Stadt Köln durch die 
notarielle Beurkundung verpflichtet hat, die in der Vergangenheit zu Wohnzwecken genutzten 
Gebäude zukünftig zur Unterbringung Geflüchteter zu nutzen. Vertraglich wurde ein Mindest-
nutzungszeitraum für die Zweckbestimmung von 20 Jahren vereinbart. Eine zweckwidrige 
Nutzung hätte eine Nachzahlung des gewährten Verbilligungsabschlags zur Folge. Die Ver-
waltung beabsichtigt, an dem Nutzungszweck - der Unterbringung von Geflüchteten - dauer-
haft festzuhalten. 
 
Die betroffenen Gebäude werden unter den Anschriften  
 
Sportplatzstr. 121 51147 Köln 
Magazinstr. 109 51147 Köln

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Elisabethstr. 3  51147 Köln 
Elisabethstr. 9  51147 Köln 
Elisabethstr. 11 51147 Köln 
Elisabethstr. 13 51147 Köln 
 
geführt. 
 
Zum Zeitpunkt der Eigentumsübertragung befanden sich die Wohngebäude in der Sportplatz-
straße und der Magazinstraße entsprechend der langjährigen Wohnnutzung in einem sanie-
rungsbedürftigen Zustand. 
Der bauliche Zustand der vier Gebäude in der Elisabethstraße war deutlich schlechter, sodass 
hier umfassende Kernsanierungsarbeiten erforderlich waren. 
 
Grundsätzlich fertigt die Verwaltung unverzüglich eine Mitteilung über eine Kostenerhöhung 
von mehr als 10% der Investitionssumme, bei einer Mindesterhöhung von 100.000 €, an den 
Rat. Dies setzt voraus, dass die entsprechenden Mehrkosten belastbar beziffert werden kön-
nen. Nach Abschluss sämtlicher Vergabeverfahren sowie nach Beauftragung der entspre-
chenden Gewerke ist es der Verwaltung zum jetzigen Zeitpunkt möglich, eine fundierte Mittei-
lung über die Kostenerhöhungen zu den vier Unterkünften in der Elisabethstraße in die politi-
schen Gremien einzubringen. 
 
In der folgenden tabellarischen Auflistung sind die Summen der Kostenberechnungen (Stand 
Oktober 2021), die Summen der Gesamtbeauftragungen sowie die entstandenen Mehrkosten 
für die einzelnen Sanierungsmaßnahmen dargestellt. 
 
Objekt Summe Kostenberech-
nung (brutto) 
Summe Gesamtbeauf-
tragungen (brutto) 
Mehrkosten 
(brutto) 
Magazinstr. 109 201.503,91 € 206.081,23 € 4.577,32 € 
Sportplatzstr. 121 183.958,52 € 171.976,84 € -11.981,68 € 
Elisabethstr. 3 256.310,51 € 658.957,18 € 402.646,67 € 
Elisabethstr. 9 251.049,64 € 683.501,46 € 432.451,82 € 
Elisabethstr. 11 251.049,64 € 658.996,97 € 407.947,33 € 
Elisabethstr. 13 251.049,64 € 674.074,43 € 423.024,79 € 
 
Magazinstr. 109 und Sportplatzstr. 121 
 
Die erforderlichen baulichen Maßnahmen wurden an beiden Objekten im November 2022 ab-
geschlossen. Der tabellarischen Auflistung ist zu entnehmen, dass sich die Gesamtaufwen-
dungen mit den Prognosen der aufgestellten Kostenberechnungen in etwa decken bzw. diese 
unterschreiten. Eine Mitteilung über Mehrkosten ist für diese Projekte somit nicht erforderlich. 
Zur vollständigen Darstellung der Sanierung der 2020 von der BImA übernommenen Objekte 
sind diese hier informationshalber aufgeführt.  
 
Elisabethstr. 3, 9, 11, 13 
 
Die Sanierungsmaßnahmen an diesen vier Unterkunftsgebäuden wurden im Juni 2023 abge-
schlossen. Die Kosten der Gesamtbeauftragungen der einzelnen Projekte übersteigen die er-
mittelten Werte der im IV. Quartal 2021 erstellten Kostenberechnungen deutlich.  
 
Der gestiegene finanzielle Aufwand ist zunächst auf erforderliche Schadstoffsanierungen bei 
den einzelnen Objekten zurückzuführen. Im Rahmen einer Schadstoffbeprobung wurde eine 
inhomogene Asbestverteilung in den Gebäuden festgestellt. Auf Grund der Befunde beauf-
tragte die Verwaltung weiterführende Untersuchungen. Hier wurde nachgewiesen, dass unter 
anderem Asbest in unterschiedlichen Einbausituationen eingesetzt wurde. Der Empfehlung 
des beauftragten Planungs- und Ingenieurbüros, eine vollständige Entfrachtung der schad-
stoffbelasteten Materialien vorzunehmen, um bei künftiger Nutzung der Unterbringungsge-
bäude eine mögliche Gefährdung der Nutzenden auszuschließen, ist die Verwaltung gefolgt.  
Die erforderlichen Entfrachtungen der betroffenen Bauteile haben insoweit zu einem deutlich

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höheren Abrissvolumen mit einer, auf Grund der Schadstoffbelastung, wesentlich kosteninten-
siveren Entsorgung geführt. Laut der Kostenanschläge wurde eine Gesamtsumme für diese 
Tätigkeiten in Höhe von 123.995 € brutto prognostiziert, die Summe aus den Beauftragungen 
von Hauptaufträgen und Nachträgen liegt bei 789.856 € brutto. Diese Kosten waren zum Zeit-
punkt der Erstellung der Kostenberechnungen, wie auch zu einem späteren Zeitpunkt bei der 
Aufstellung der Kostenanschläge, nicht vorhersehbar und wurden dementsprechend nicht be-
rücksichtigt. 
 
Eine weitere erhebliche Preissteigerung ist auf die Entwicklung des Baupreisindexes zurück-
zuführen. Die Kostenberechnungen für die Sanierungsmaßnahmen an den Gebäuden in der 
Elisabethstraße wurden im IV. Quartal 2021 erstellt. 
Die maßgeblichen Bau-Aufträge wurden sukzessive ab Anfang 2022 zu den dann üblichen 
Marktpreisen vergeben. In diesem Zeitraum war eine erhöhte Inflation zu verzeichnen. Zudem 
ist es insbesondere auf dem Baustoffmarkt zu Verknappungen gekommen. Daher ist das 
Preisniveau im Baubereich stark angestiegen. Laut allgemeinem Baupreisindex lag das Preis-
niveau im I. Quartal 2022, zum Beginn erster Submissionen rund 4,4 Prozent über dem Index-
wert des maßgeblichen IV. Quartals 2021. Das Preisniveau stieg im weiteren Verlauf stark an, 
so dass es im II. Quartal 2023, bei den letzten Submissionen, rund 21,1 % über dem Index-
wert aus dem IV. Quartal 2021 lag.  
 
Neben den schadstoffbedingten Mehrkosten sind darüber hinaus zahlreiche Submissionen 
einzelner Gewerke preislich höher ausgefallen, als bei den Kostenanschlägen ermittelt wurde. 
Zusätzlich wurden während der Sanierungsarbeiten an den vier Gebäuden Handlungsbedarfe 
festgestellt, die im Rahmen der Vorplanungen nicht vorhersehbar waren. Auf Grund dieser Er-
kenntnisse war eine Vielzahl an Nachträgen erforderlich. Im Folgenden werden die Submissi-
onen und Nachträge dargestellt, deren Preisabweichung über 5.000 € liegen bzw. diese Wert-
grenze bei Nachträgen überschritten wurde.  
 
Kostenanschläge werden zeitlich nach den Kostenberechnungen erstellt. Durch den fortge-
schrittenen Projektstand liegen dann konkretere Erkenntnisse zu den Bauvorhaben vor. In der 
Folge kommt es zu Abweichungen der jeweiligen Summen der einzelnen Zahlenwerke. Die 
Mehrkosten betragen bei den vier Projekten in der Elisabethstraße hier insgesamt 347.724 € 
brutto. 
 
Submissionen 
 
Die Summe der Submissionsergebnisse in Höhe von 2.187.761 € brutto liegt deutlich über der 
Gesamtsumme der Kostenanschläge in Höhe von insgesamt 1.357.183 € brutto. 
Bei den vier Projekten beträgt die Gesamtdifferenz zwischen der der Summe der Hauptbeauf-
tragungen und den Kostenanschlägen insgesamt 830.577,58 € brutto. Die Gründe dafür wa-
ren – bei Abweichungen von mehr als 5.000 € brutto - im Wesentlichen: 
 
Abriss/Schadstoffbeseitigung 
- Mehrkosten in Höhe von rund 569.000 € brutto sind durch notwendige Entfrachtung 
und Entsorgung der schadstoffbelasteten Bauteile entstanden. 
 
Herrichtung und Erschließung 
- Im Rahmen der Bestandsaufnahme der Gebäudesubstanz wurden orientierende und 
weiterführende Schadstoffmessungen beauftragt. Zur Erfassung des Bestandes wur-
den Materialproben entnommen sowie Beprobungen der Raumluft und Freimessungen 
vorgenommen. Hier sind Mehrkosten in Höhe von rund 18.000 € brutto angefallen. 
 
Fenster 
- Während des Sanierungsprozesses wurde festgestellt, dass die Fenster fehlerhaft 
montiert waren. Eine frühzeitige Berücksichtigung der erforderlichen Arbeiten bei Er-
stellung der Leistungsverzeichnisse konnte somit nicht erfolgen. Durch den Einbau 
neuer Fenster sind Mehrkosten in einer Größenordnung von rund 116.000 € brutto an-
gefallen. 
 
Schlosser/Metallbau

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- Durch Preissteigerungen bei Material und Rohstoffen wichen die Angebote zu diesem 
Gewerk in einer Größenordnung von rund 48.000 € brutto ab. 
 
Heizung/Sanitär 
- Zu der Ausschreibung ging lediglich ein Angebot fristgerecht ein, das nach rechneri-
scher und fachtechnischer Prüfung beauftragt wurde. Die Differenz zu dem Kostenan-
schlag betrug hier rund 26.000 € brutto. 
 
Kanalsanierung 
- Der Kanalsanierungsbedarf wurde erst nach Erkundung seitens der StEB ersichtlich. 
Der anschließenden Empfehlung, eine Sanierung des Kanals vorzunehmen, folgte die 
Verwaltung. Die zusätzlichen Kosten hierfür betrugen rund 8.000 € brutto. 
 
Außenanlagen 
- Die eingegangenen Angebote zu diesem Gewerk lagen deutlich über dem Kostenan-
schlag. Die Beauftragung erfolgte an das Unternehmen, dass das wirtschaftlichste An-
gebot eingereicht hat. Dieses lag um rund 13.000 € brutto höher als der Kostenan-
schlag. 
 
Nachträge 
 
Weitere Mehrkosten in Höhe von insgesamt 487.769 € ergeben sich aus diversen Nachträgen 
bei den Baumaßnahmen in der Elisabethstraße. Die Gründe dafür waren – bei Abweichungen 
von mehr als 5.000 € - im Wesentlichen: 
 
Abriss/Schadstoffbeseitigung 
Nachtragssumme bei diesem Gewerk: rund 97.000 € brutto 
- Die Schadstoffbelastung bei den einzelnen Gebäuden wurden nach der Beauftragung 
der erforderlichen Abriss- und Entsorgungsarbeiten festgestellt. Das Kostenvolumen 
für Abriss und Entsorgung war damit deutlich erhöht.  
- Darüber hinaus wurden im Rahmen der Arbeiten nicht vorhersehbare Schäden an den 
Massivwänden auf Grund horizontal und vertikal verlegter Rohrleitungen festgestellt.  
 
Maler- und Lackiererarbeiten 
Nachtragssumme bei diesem Gewerk: rund 213.000 € brutto 
- Zum Vergabezeitpunkt waren die Schäden an den Massivwänden nicht sichtbar. Die 
Schäden erforderten flächendeckende Ausbesserungen an den betroffenen Bereichen.  
- Da die vollumfängliche Herrichtung der Gebäude nach den gewonnenen Erkenntnis-
sen Generalsanierungen glich, waren hochwertigere und damit kostenintensivere Ver-
spachtelungen vorzunehmen.  
- Zum Schutz vor eindringendem Wasser waren die Sockelleisten beidseitig zu versie-
geln.  
 
Bodenbelag 
Nachtragssumme bei diesem Gewerk: rund 113.000 € brutto 
- Teile der Estrichoberfläche wiesen eventuell gesundheitsbeeinträchtigende Verfärbun-
gen an Boden und Wänden auf. In der Folge waren Estrichabbrüche und –neubauten 
erforderlich. 
- Durch die Estricharbeiten mussten abschließend neue Rohrabdeckleisten angebracht 
werden. 
 
Architekt – Gebäudeplanung 
Nachtragssumme bei diesem Posten: rund 40.000 € brutto 
- Auf Grund der durch die Schadstoffbeprobungen gewonnen Erkenntnisse hinsichtlich 
erhöhter Kosten und zeitlichem Mehraufwand war mit dem beauftragten Planungsbüro 
ein Zusatzvertrag abzuschliessen.  
 
Die Unterkünfte wurden unmittelbar nach Fertigstellung mit Geflüchteten belegt. Die derzeitige 
Belegung der Gebäude erfolgt mit fünf- bis neunköpfigen Familien, für die geeignete Wohnein-
heiten nur sehr begrenzt zur Verfügung stehen.

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Finanzierung 
 
Im Teilfinanzplan des Amtes für Wohnungswesen in der Produktgruppe 1004 – Bereitstellung 
und Bewirtschaftung von Wohnraum werden die restlichen notwendigen Auszahlungsermäch-
tigungen für die Sanierungsmaßnahmen im Jahr 2024 in Höhe von insgesamt rund 154.822 € 
durch Mittelumschichtungen von Finanzstelle 5620-1004-0-5999 – Flüchtlings-WH, bei den 
Finanzstellen 
 
5620-1004-7-5249 – Elisabethstr. 3 
5620-1004-7-5250 – Elisabethstr. 9 
5620-1004-7-5251 – Elisabethstr. 11 
5620-1004-7-5252 – Elisabethstr. 13 
 
bereitgestellt. 
 
In den Folgejahren fallen keine weiteren investiven Auszahlungen im Zusammenhang mit den 
durchgeführten Sanierungsmaßnahmen an.  
 
Zur Finanzierung der zusätzlichen bilanziellen Abschreibungen im Haushaltsjahr 2024 von 
rund 27.768 € stehen ausreichende Aufwandsermächtigungen im Teilergebnisplan des Amtes 
für Wohnungswesen in der Produktgruppe 1004 – Bereitstellung und Bewirtschaftung von 
Wohnraum bei Teilplanzeile 14 – bilanzielle Abschreibungen, zur Verfügung. Das Dezernat für 
Soziales, Gesundheit und Wohnen wird im Rahmen der Haushaltsplanaufstellungsprozesse 
2025/2026 ff. innerhalb des dann zugewiesenen Budgets die erforderlichen Mittel für die zu-
sätzlichen Abschreibungen von rund 27.768 € p.a., ggfs. durch Umschichtungen, vorsehen.  
 
 
gez. Reker 
 
Anlagen 
Anlage 01 – Übersichtskarte 
Anlage 02.1 – Lageplan Elisabethstr. 3, 9, 11, 13 und Magazinstr. 109 
Anlage 02.2 – Lageplan Sportplatzstr. 121 
Anlage 03 - Luftbild

Anlage 02 - Lageplan
Mittelpunkt: 366495, 5636535
1:1000
 
Herausgeber:
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin
Erstellt am: 31.08.2023Seite 1 / 1

Anlage 4 zur Vorlage 2813/2023 
 
Beantwortung der Fragen aus der Sitzung des Finanzausschusses vom 
06.05.2024 zur haushaltsrechtlichen Unterrichtung des Rates zu den 
Sanierungsmaßnahmen an vier Einfamilienhäusern zur Unterbringung 
Geflüchteter unter den Anschriften Elisabethstr. 3, 9, 11 und 13 in 51147 Köln-
Porz 
A. RM Erkelenz (CDU-Fraktion) bittet um Beantwortung folgender Fragen: 
Frage 1: Submission: Abriss/Schadstoffbeseitigung 
Wurde im Rahmen der Grundlagenermittlung keine Schadstoffuntersuchung 
vorgenommen? Weshalb wurde dieser Umstand erst im Zuge des Planungsprozesses 
festgestellt und weshalb wurde die Ausschreibung nicht aufgehoben und neu 
veranlasst? 
 
Abriss und Schadstoffbeseitigung: 
Bereits vor Ankauf, als Verkaufsvorbereitung der Gebäude, hat die Akquiseabteilung des 
Amtes für Wohnungswesen Schadstoffgutachten veranlasst (datiert auf den 27.08.2019 für 
Haus 3, 28.08.2019 für Haus 9, 16.09.2019 für Haus 13 und 25.10.2021 für Haus 11). Diese 
Untersuchungen lieferten wertvolle Erkenntnisse über vorhandene Schadstoffe wie Asbest, 
Künstliche Mineralfasern (KMF), Polychlorierte Biphenyle (PCB) und Polyzyklische 
aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK). Eine umfassende Bewertung der 
Schadstoffbelastung und deren Auswirkungen auf das geplante Bauprojekt wurde jedoch 
erst im Verlauf des Planungsprozesses möglich. Das Ergebnis der 
Schadstoffuntersuchungen beschränkte sich ausschließlich auf die Handlungsempfehlungen 
für den Fall: „Maßnahmen bei weiterer Nutzung – sofern keine Eingriffe erfolgen“. Es 
konnten jedoch aus den Erkenntnissen der ersten Schadstoffuntersuchungen keine 
spezifischen Empfehlungen abgeleitet werden für den Fall, dass Sanierungsarbeiten 
erforderlich werden sollten. 
 
Basierend auf den vorliegenden Ergebnissen empfahlen der Objektplaner sowie das 
Gesundheitsamt, die Sanierungsmaßnahme weiterhin schadstoffgutachterlich begleiten und 
die identifizierten Stoffe und Bauteile gemäß den Gutachten entfernen und entsorgen zu 
lassen.  
Aufgrund des Alleinstellungsmerkmals, die Gebäude zu kennen sowie die 
Voruntersuchungen in der Elisabethstr. 3, 9, 11, 13, 51147 Köln durchgeführt zu haben 
wurde der entsprechende Vertragspartner erneut zur fachgutachterlichen Begleitung der 
geplanten Sanierungsmaßnahme beauftragt.  
Weiterführende Untersuchungen wiesen Asbest in verschiedenen Einbausituationen nach. 
Im Hinblick auf die uneinheitlichen Verteilungsmuster der Positivbefunde wurde vorsorglich 
von einer inhomogenen Asbestanwendung in allen Gebäuden ausgegangen. Auf Grundlage 
dieser Ergebnisse wurde die Notwendigkeit einer detaillierten technischen Erkundung vor 
den geplanten Umbaumaßnahmen festgestellt, um eine mögliche Systematik hinsichtlich der 
Asbestanwendungen herauszuarbeiten. 
Die zusätzlichen Erkenntnisse aus den Untersuchungen machten eine technische 
Erkundung sowie weitere Schadstoffuntersuchungen und Maßnahmen erforderlich. 
 
Die Entscheidung, die Ausschreibung nicht neu zu veranlassen, basierte unter anderem auf 
der Dringlichkeit des Vorhabens. Die Gebäude sollten vertraglich festgelegt binnen eines 
Jahres dem geplanten Nutzungszweck – der Unterbringung von geflüchteten Familien – 
zugeführt werden. Darüber hinaus stehen einer Neuausschreibung Projektkontinuität, 
weitere Verzögerungen im Bauablauf sowie dadurch erhöhte Kosten, entgegen. Es wurden 
angemessene Maßnahmen ergriffen, um die Schadstoffbelastung zu behandeln.

Die Entscheidung, nicht neu auszuschreiben, war unter den gegebenen Umständen 
vertretbar. 
 
Frage 2: Fenster 
In welcher Form wurden die Fenster falsch eingebaut und weshalb besteht hier ein 
Mehrvergütungsanspruch, liegt hier ein Planungsfehler vor? 
 
Während des Sanierungsprozesses ergaben sich positive Schadstoffbefunde, welche 
umfangreiche Abbruchmaßnahmen erforderlich machten. Insbesondere musste aufgrund der 
inhomogenen Asbestverteilung der Innenwandputz vollständig entfernt werden. Im Zuge der 
Abbrucharbeiten wurde ein fehlerhafter Einbau eines Großteils der Bestandsfenster 
ersichtlich. Die Befestigung der Fensterrahmen war durch eine falsche Position lediglich im 
Putz statt im Mauerwerk verankert. Dieser fehlerhafte Einbau entsprach nicht dem Stand der 
Technik und hatte zufolge, dass sich einige Fenster bereits im Verlauf der Arbeiten aus der 
Verankerung lösten.  
 
Der beauftragte Fachunternehmer konnte eine nachträgliche Befestigung der mangelhaft 
eingebauten Fenster nur unter Ausschluss der Gewährleistung anbieten. Aus 
Sicherheitsgründen wurde daher ein Komplettaustausch aller Fenster in Erd- und 
Obergeschoss der Gebäude in der Elisabethstr. 3, 9, 11, 13 aufgrund sicherheitsrelevanter 
Mängel veranlasst. In einem gemeinsamen Termin wurde die Verwaltung über die 
Mehrkosten und die zeitlichen Verzögerungen im Bauzeitenplan informiert. Im Zuge dessen 
sollten die ausgeschriebenen Leistungen sowie das Angebot mit dem Objektplanungsbüro 
nachverhandelt und nachjustiert werden. Die Änderung des Leistungsumfangs oder –bildes 
vor Beauftragung war im Rahmen der freihändigen Vergabe nicht zulässig, da eine solche 
Vorgehensweise den Kreis potentieller Bieter geändert hätte. Aus diesem Grund wurde 
seitens des Vergabecenters Bau empfohlen, die angebotenen Fenster separat im Rahmen 
des Direktauftragsverfahrens mit Preisvergleich zu vergeben.  
Frage 3: Nachträge: Malerarbeiten 
Wieso wurde im Rahmen der Vorplanung keine Untersuchung der Bestandswände 
vorgenommen um eine Basis für die Ausschreibung zu haben? 
 
Wie zuvor angeführt, haben Voruntersuchungen stattgefunden, insbesondere hinsichtlich 
möglicher Schadstoffbelastungen der Bestandswände, um bestmöglich potentiellen Risiken 
bei Sanierungsvorhaben vorzubeugen. Trotzdem wurden zusätzliche Maßnahmen 
erforderlich, welche erst im Verlauf der Sanierung zu Tage traten. Ein Beispiel hierfür ist die 
Notwendigkeit, den asbestbelasteten Innenwandputz zu entfernen und entfrachten. Dies 
verdeutlicht, dass trotz vorheriger Untersuchungen in einer Bestandssanierung niemals alle 
Risiken und Komplikationen vorgedacht werden können. 
 
Frage 4: Was hat eine beidseitige Versiegelung der Sockelleisten mit eindringendem 
Wasser zu tun? Das ist keine fachgerechte Ausführung. Auf dem Markt gibt es 
Sockelleisten mit beidseitigen Lippen. Diese sind kostengünstiger. 
 
Die Auswahl der verbauten Sockelleisten erfolgte aufgrund der spezifischen Anforderungen 
des Nutzungszwecks der Gebäude. Diese Leisten wurden gezielt ausgewählt, um die 
Heizungsrohre abzudecken und so die Bestandsrohre vor äußeren Einflüssen zu schützen. 
Die Sonderanfertigung wurde veranlasst, um Instandhaltungskomplikationen vorzubeugen. 
Um die Sockelleisten abzudichten und sie vor eindringendem Wasser zu schützen, wurde 
eine beidseitige Versiegelung notwendig.

Frage 5: Estricharbeiten 
Wieso wurde im Vorfeld keine Überprüfung der Bodenbeläge und Kleberanhaftungen 
vorgenommen? 
 
Erst mit Beginn der Vorarbeiten im Gewerk Bodenbelag zeigte sich, dass Estrich und 
Klebeverbindungen eine deutlich schlechtere Qualität besaßen als zu Beginn der 
Sanierungsmaßnahme angenommen. Die Notwendigkeit dieser Arbeiten konnte sich somit 
erst im Verlauf der Abbrucharbeiten ergeben.  
Im Zuge der Vorarbeiten zeigten sich nach Aufbringen der Spachtelmasse Verfärbungen in 
allen Häusern (Nr. 3, 9, 11, 13) und nahezu allen Räumen. Ein öffentlich bestellter und 
vereidigter Sachverständiger hat daraufhin ein Probefeld entnommen und im Labor 
analysieren lassen. Mutmaßlich verantwortlich für die Verfärbungen ist demnach 
aufsteigende Feuchtigkeit aus dem Estrich bis in die Spachtelmasse. Dabei werden offenbar 
unbekannte Stoffe aus dem Estrich gelöst, die zu einer Reaktion in der Spachtelmasse 
führen. 
Weder die Analyse im Labor noch die Beteiligung von weiteren Sachverständigen konnte die 
Art der gelösten Stoffe klären. Auch der Grund für die Reaktion mit der für diesen 
Anwendungsfall geeigneten Spachtelmasse konnte bisher nicht geklärt werden. Die weiteren 
Auswirkungen sind unbekannt. Eine Überprüfung der Haftzugfestigkeit gemäß VOB Teil C, 
DIN 18365 „Bodenbelagsarbeiten“ am Probefeld hat jedoch ergeben, dass zwischen 
Spachtelmasse und Estrich eine stark verminderte Verbindung besteht, die bei ca. 20% des 
geforderten Mindestwertes liegt. Ein zukünftiges punktuelles oder flächiges Ablösen des 
Oberbodens vom Estrich war daher eine der möglichen Auswirkungen. Auch gesundheitliche 
Beeinträchtigungen der späteren Bewohner*innen konnten nicht ausgeschlossen werden. 
 
 
B. RM Breite (FDP-Fraktion) bittet um Beantwortung der folgenden Frage: 
 
Wurde eine Gegenrechnung für den Fall eines Abrisses und Neubaus anstelle der nun 
vorgeschlagenen Sanierung erstellt? 
 
Wie bereits zu Frage 1 des RM Erkelenz erläutert, bestand bei dem Vorhaben eine hohe 
Dringlichkeit. Die Gebäude sollten vertraglich festgelegt binnen eines Jahres dem geplanten 
Nutzungszweck – der Unterbringung von geflüchteten Familien – zugeführt werden. Hier 
wurde eine Zweckbindung über einen Zeitraum von 20 Jahren vertraglich festgelegt. Bei 
Zuwiderhandlung hätte an die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA) ein 
Verbilligungszuschlag in Höhe von bis zu 2,6 Mio. Euro zurückerstattet werden müssen. 
Eine Gegenrechnung für den Fall eines Abrisses und Neubaus anstelle der nun 
vorgeschlagenen Sanierung ist aufgrund der Dringlichkeit nicht erfolgt.

Anlage 01 - Übersichtsplan
Mittelpunkt: 366514, 5636476
1:2000
 
Herausgeber:
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin
Erstellt am: 31.08.2023Seite 1 / 1

Anlage 03 - Luftbild
Mittelpunkt: 366464, 5636524
1:1000
 
Herausgeber:
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin
Erstellt am: 31.08.2023Seite 1 / 1

Anlage 02 - Lageplan
Mittelpunkt: 366382, 5636460
1:1000
 
Herausgeber:
Stadt Köln - Die Oberbürgermeisterin
Erstellt am: 31.08.2023Seite 1 / 1