Fachdiskussion zur Einführung eines qualifizierten Mietspiegels

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
V/56 
560 
Vorlagen-Nummer 13.08.2019 
 2752/2019 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss Soziales und Senioren 05.09.2019 
Stadtentwicklungsausschuss 19.09.2019 
 
Fachdiskussion zur Einführung eines qualifizierten Mietspiegels 
Der Koalitionsvertrag zwischen CDU, CSU und SPD vom 12. März 2018 sieht Änderungen im Miet-
spiegelrecht vor. So soll u.a. durch gesetzliche Mindestanforderungen eine standardisierte Gestaltung 
qualifizierter Mietspiegel gesichert werden. Ziel ist demnach eine rechtssichere und zuverlässige Abbil-
dung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Gleichzeitig sollen die für die Aufstellung und Fortschreibung 
anfallenden Kosten möglichst gering bleiben. Außerdem wird aktuell die Erweiterung des Erhebungs-
zeitraums auf sechs Jahre angestrebt. 
Am 21. Februar 2019 hat im Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz ein Expertenge-
spräch zur Vorbereitung der für das Jahr 2019 geplanten Reform des Mietspiegelrechts stattgefunden, 
bei dem der Deutsche Städtetag (DST) die Position der kommunalen Spitzenverbände vertreten hat. 
Gegenstand der Diskussionen war auch eine kurz zuvor veröffentlichte Studie zur Auswertung der 
Mietspiegel der 80 größten Städte in Deutschland („gif-Mietspiegelreport 2019“). 
Gemäß der Beschlussfassung aus November 2018 spricht sich der DST für eine möglichst große Ver-
breitung „guter“ Mietspiegel aus. „Gute“ Mietspiegel werden auf Basis einer repräsentativen Daten-
grundlage unter Anwendung angemessener statistischer Verfahren erstellt, sind rechtssicher und fin-
den Akzeptanz in der konkreten Anwendung. In der Regel erfüllen insbesondere qualifizierte Mietspie-
gel diese Kriterien. 
In Köln wurde Anfang der 1970er Jahre der erste (einfache) Mietspiegel bundesweit erstellt. Zuletzt 
hat die Rheinische Immobilienbörse e. V. (RIB) in Köln hat am 31.01.2019 den neuen Kölner Miet-
spiegel (KMS) für freifinanzierte Wohnungen zum Stichtag 01.01.2019 vorgestellt. Die RIB führt die 
Fortschreibung des KMS unter Begleitung des Arbeitskreises Kölner Mietspiegel durch. Diesem Ar-
beitskreis gehört die Stadt Köln vertreten durch das Amt für Wohnungswesen neben dem Kölner 
Haus- und Grundbesitzerverein von 1888 – Verband der privaten Wohnungswirtschaft -, dem Mieter-
verein Köln e.V., der Rheinischen Immobilienbörse e.V. und der Vereinigung von Haus-, Wohnungs- 
und Grundeigentümern Köln e.V. an. 
Der einfache KMS beruht gem. § 558 c BGB auf einem 4-jährigen Betrachtungszeitraum und wird alle 
zwei Jahre auf neuer Datengrundlage fortgeschrieben. Die Mietdatenerhebung mit entsprechender 
statistischer Aufbereitung wird unterjährig fortlaufend durchgeführt, um eine Aktualisierung des Miet-
spiegels im 2-Jahresturnus sicher zu stellen. Qualifizierte Mietspiegel verlieren hingegen aufgrund der 
üblicherweise erst alle vier Jahre durchgeführten Datenerhebung ihre zeitliche Nähe zum aktuellen 
Mietenmarkt und bilden dadurch spätestens im dritten Jahr mitunter keine sachgerechten Mietdaten 
mehr ab. Denn Wohnungsmärkte und mit Ihnen die Wohnungsmiete entwickeln sich dynamisch. Eine 
lediglich indexierte Anpassung der Mietdaten auf Basis des Verbraucherpreisindexes, wie sie beim 
qualifizierten Mietspiegel vorgenommen wird, erscheint nur bedingt marktgerecht, denn die lokale Miet-
preisentwicklung ist in der Regel nicht identisch mit der prozentualen Steigerung des statischen Ver-
braucherpreisindex. Zudem entstehen bei Neuauflegung eines Mietspiegels - da durchschnittlich Miet-
erhöhungstendenzen zum Tragen kommen - verstärkt Mieterhöhungsimpulse auf dem Mietenmarkt.

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Diese "Mietanpassungs-Spitzen" werden jedoch bereits jetzt schon durch den retrograden Betrach-
tungszeitraum von vier Jahren weitestgehend gedämpft. 
Aus Sicht des DST kann die geplante Erweiterung des Betrachtungszeitraumes auf sechs Jahre ein 
politisches Signal zur Dämpfung der anhaltenden Mietpreisanstiege in vielen Städten darstellen. Ins-
besondere das Instrument des qualifizierten Mietspiegels darf durch dieses Vorhaben aber nicht in 
seiner grundsätzlichen Akzeptanz geschwächt werden.  
Die Stadt Köln sieht die aktuell bundesweit angestrebte Erweiterung des Erhebungszeitraumes auf 
sechs Jahre problematisch und evtl. fehlerbehaftet. Wenngleich durch die geplante Erweiterung der 
Durchschnittswert der Mietkosten sinken wird, verliert er aber auch immer mehr den realen Bezug 
zum Markt. Der Mietspiegel verliert an Neutralität und entwickelt sich zu einem Instrument, das Mie-
ten macht. Die bereits in Köln von der Rheinischen Immobilienbörse e.V. durchgeführte Simulation 
über einen Zeitraum von sechs Jahren hat zu einem geringfügig durchschnittlichen Mietenniveau im 
Ergebnis geführt und lässt nicht den Rückschuss zu, dass dadurch die gewünschte Dämpfung des 
Marktes oder sonstige Vorteile erreichbar seien. In ähnlicher Weise bestätigen dies die erwähnten 
Simulationsrechnungen des BBSR. 
Der DST vertritt die Auffassung, dass die Kommunen insbesondere in Fragen der Datenverfügbarkeit 
und –erhebung sowie der Anerkennung von Mietspiegeln Unterstützung von Seiten des Gesetzge-
bers benötigen. Dazu gehören auch Präzisierungen von Mindeststandards im Hinblick auf die Reprä-
sentativität und Aktualität der auszuwertenden Daten. 
Die im Auftrag des Arbeitskreises Kölner Mietspiegel mit der Datenerfassung beauftragte Rheinische 
Immobilienbörse (e.V.) wertet für die Erstellung des einfachen Mietspiegels rd. 24.000 Daten aus. Da-
bei werden Neuvermietungsmieten und Mieten aus bestehenden Mietverhältnissen, die an das allge-
meine Mietniveau angepasst wurden, der letzten vier Jahre berücksichtigt. Betriebskostenbedingte 
Mieterhöhungen werden nicht berücksichtigt. Die Mietspiegeldaten (Nettokaltmieten) unterscheiden 
sich damit von den Angebotsdaten in Zeitungsinseraten und Online-Immobilienportalen, die aus-
schließlich potentielle Neuvertragsvertragsmieten darstellen. Der Mietspiegel bildet somit die tatsächli-
che Mietmarktlage im Stadtgebiet ab. Er liefert aktuelle und differenzierte Zahlen zu der „ortsüblichen 
Vergleichsmiete“ im frei finanzierten Wohnungsbestand. 
Die Repräsentativität dieses Datenumfangs lässt sich anhand der veröffentlichten Daten des Amtes für 
Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln näherungsweise ableiten: Basierend auf einer Anzahl von 
561.071 Haushalten im Stadtgebiet (Stand: 31.12.2017) können davon überschlägig rd. zwei Drittel 
dem Mietwohnungsmarkt zugerechnet werden ( 370.306 Haushalte). Damit ergäbe sich eine hinrei-
chend große Stichprobe in Höhe von ca. 6,5 Prozent. Allerdings ist die Grundgesamtheit nach wie vor 
noch hinreichend ungenau. [nach Auskunft des Amtes für Stadtentwicklung und Statistik der Stadt Köln 
gegenüber dem RIB e.V. werden bislang eigengenutzte Wohnungen nicht von den fremdvermieteten 
Wohnungen separiert). Wäre dies der Fall, fiele die Grundgesamtheit entsprechend kleiner, die Stich-
probe entsprechend höher aus. 
Einige Städte fordern, grundsätzlich alle freifinanzierten Mieten, d.h. auch unveränderte Bestands-
mieten, als Datengrundlage heranzuziehen. Damit wird ein "umfängliches Abbild" der Mietmarktsitua-
tion ermöglicht. Auch „alte“ Bestandsmietverträge bilden durchaus ortsübliche Mietpreise ab. Auch 
wenn dazu keine empirischen Daten vorliegen, ist davon auszugehen, dass der Wohnungsmarkt in 
großem Umfang auf Bestandsmieten beruht, die keinerlei Mietanpassungen (beständiges Vermieter / 
Mieter-Verhältnis) in den letzten 4 Jahren oder länger erfahren haben. Im Rahmen der Datenerhe-
bung zum Kölner Mietspiegel lagen mitunter auch zahlreiche Rückmeldungen zu unveränderten Be-
standsmieten vor, die jedoch angesichts der erwähnten gesetzlichen Vorgabe bisher nicht bei der 
Mietspiegelerstellung berücksichtigt werden konnten. Eine diesbezügliche Änderung wird daher als 
sinnvoll bewertet. Die Einbeziehung der Daten aus dem öffentlich geförderten Wohnungsmarkt 
dürfte auch nur geringe Auswirkungen in Köln haben, da schon bisher ein hoher Anteil von entspre-
chend niedrigen Mieten aus dem genossenschaftlichen Bereich und dem städtischen Wohnungsun-
ternehmen in den Kölner Mietspiegel Eingang finden. Allerdings konkurriert diese Idee mit dem bishe-
rigen Grundgedanken der Neutralität des Mietspiegels.  
Eine wesentliche Einflussgröße zur Erstellung des einfachen Mietspiegels ist ebenfalls der Faktor 
„Kosten“ / „Belastung des kommunalen Budgets“. In einer Großstadt wie Köln müssten bei Beauftra-
gung eines externen Dienstleisters zur Erhebung und statistischen Aufbereitung eines Mietspiegels

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nach gängiger Erfahrung in anderen größeren Kommunen mitunter regelmäßig sechs-stellige Beträge 
für die Erstellung eines qualifizierten Mietspiegels bereitgestellt werden. Auch der einfache Mietspie-
gel ist kostenbehaftet. Allerdings müssen für die Erstellung des KMS weder von der Stadt Köln, noch 
von den anderen beteiligten Interessengruppen im Rahmen eines gemeinsamen Kostenaufteilungs-
verfahrens entsprechende Aufwendungen getragen werden. Dafür ist der KMS mit einer Schutzge-
bühr in Höhe von 3,50 € behaftet, die zur Deckung des Erhebungs- und Bearbeitungsaufwands der 
Rheinischen Immobilienbörse bestimmt ist. 
Der KMS enthält differenziert nach Wohnungsgröße, Alter der Immobilie, Lage und Ausstattung An-
haltswerte hinsichtlich der aktuellen Mietkosten im freifinanzierten Wohnungsbau, die sog. örtlichen 
Vergleichsmieten. Nach geltendem Recht kann der Vermieter unter Hinweis auf die ortsüblichen Ver-
gleichsmieten die Zustimmung des Mieters zu einer Erhöhung der vereinbarten Miete verlangen. Der 
KMS dient insoweit als Information und Begründung für Mieterhöhungen und hat sowohl die breite Zu-
stimmung aller Vertragsparteien als auch der Gerichte. Der KMS als einfacher Mietspiegel in seiner 
Ausprägung leistet in Köln einen wesentlichen Beitrag zum Rechtsfrieden zwischen den beteiligten 
Akteuren am lokalen Wohnungsmarkt. Er hat sowohl die breite Zustimmung aller Vertragsparteien als 
auch der Gerichte. 
In Köln ist aus den unterschiedlichen dargestellten Gründen keine Abkehr vom derzeitigen einfachen 
Mietspiegel geplant. 
 
Gez. Dr. Rau