Sicherung des sozial geförderten Wohnungsbaus

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
02.02.2017 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Dezernat V 
Dezernat I 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2017/0031 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 522020 
Kostenstelle:  064-003-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5220-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Sicherung des sozial geförderten Wohnungsbaus  
 
Vorlage vom: 31.01.2017  
 
Beschlussvorschlag : 
1. Der Magistrat wird beauftragt, im Rahmen der Aufstellung von Bebauungsplänen, andere 
städtischen Maßnahmen zur Wohnraumentwicklung, städtischen Grundstücksverkäufen und 
ähnliches – soweit die rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen gegeben sind – 
städtebauliche Verträge mit dem Ziel abzuschließen, mindestens 25 % der 
Bruttogeschossfläche Wohnen für den Sozialen Wohnungsbau sowie zusätzlich mindestens 20 
% der Bruttogeschossfläche Wohnen für mittlere Einkommen zu sichern. 
2. Der Magistrat wird beauftragt, rechtssichere Regelungen für Darmstadt zu entwickeln, die auf 
die konkreten Rahmenbedingungen in Darmstadt abgestimmt sind und den o.g. Beschluss 
inhaltlich weiterführen und präzisieren. 
 
 
Anlagen:

- 2 - 
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 31.01.2017 
 
Zu 1.: 
 
Darmstadts Einwohnerzahl steigt seit 1998 stetig an. Entsprechend den aktuellen 
Projektionen der Einwohnerentwicklung ist davon auszugehen, dass Darmstadt bis über den 
Zeithorizont 2030 hinaus eine wachsende Stadt sein wird. Aktuelle Bevölkerungsprognosen 
gehen von einem Anstieg bis zu 185.000 Einwohnen im Jahr 2030 für Darmstadt aus.  
Das Bevölkerungswachstum ist hierbei sowohl durch eine positive Wanderungsbilanz (mehr 
Zuzüge als Wegzüge) als auch durch einen Geburtenüberschuss (mehr Geburten als 
Sterbefälle) gekenn zeichnet.  
Demzufolge ist weiterhin von Zuwächsen im Bereich des Wohnungsmarktes auszugehen, der 
bereits heute durch einen allgemein hohen Nachfrageüberhang gekennzeichnet ist.  
Bedingt durch die hohe Nachfrage, die auf dem aktuellen Wohnungsmarkt und auch  durch 
die im Bau und Planung befindlichen Wohnungsbauprojekte kaum gedeckt werden kann, 
kommt es zu einem stetigen Anstieg des Drucks auf den Darmstädter Wohnungsmarkt.  
Dies führt u.a. zu Gentrifizierungs - und Wanderungsprozessen.  
 
Im Rahmen einer zwische n der Wissenschaftsstadt Darmstadt und der städtischen 
Wohnungsbaugesellschaft bauverein AG (s. Vorlage -Nr. 2013/0008) Anfang 2013 
abgeschlossenen Kooperationsvereinbarung wurde die bauverein AG verpflichtet, bis 2020 
mindestens 100 Wohnungen pro Jahr in d ie Bindung zu nehmen, um die Stadt in der 
Bereitstellung dringend benötigter Wohnungen mit Mietpreis - und Belegungsbindung zu 
unterstützen. In diesem Zusammenhang wurden auch mit anderen 
Wohnungsbaugesellschaften entsprechende Gespräche geführt.  
Doch diese Zahl langt, vor dem Hintergrund der stetig wachsenden Zahl an 
Wohnungssuchenden (aktuell rd. 2.600 wohnungssuchende Haushalte, deren Einkommen 
innerhalb der in Hessen geltenden Einkommensgrenzen nach dem 
Wohnraumförderungsgesetz liegen), nicht aus.  
 
Sicherung des geförderten Wohnungsbaus  
Unter dem Ziel einer sozialverträglichen Stadt - und Quartiersentwicklung sollen 
Wohnungsangebote für alle Bevölkerungsgruppen geschaffen werden. Deshalb sollen bei der 
planerischen Entwicklung von Wohnbauland die Grundla gen für Eigentumswohnungen, frei 
finanzierte Mietwohnungen und geförderte Miet - und Eigentumswohnungen geschaffen 
werden. Dabei hält der Magistrat eine sozialverträgliche Mischung, die 45 % des neu 
entstehenden Wohnraums als geförderten Wohnungsbau und Woh nungsbau für besondere 
Zielgruppen beinhaltet, im Grundsatz für angemessen. Diese Quoten von 25 % und 20 % 
beziehen sich auf die Gesamtzahl der Bruttogeschossfläche des neu zu errichtenden 
Wohnraums. Welche Förderwege in welchem Umfang dabei zur Anwendung kommen, ist in 
Abhängigkeit vor der Struktur des jeweiligen Baugebiets und seiner Nachbarschaft von Fall 
zu Fall zu entscheiden.   
Die Umsetzung dieses Zieles verfolgt der Magistrat seit längerer Zeit. Dabei hat sich gezeigt, 
dass das Angebot von Förderpro grammen trotz intensiver Ansprache von Bauherren alleine 
nicht genügt, um das Ziel zu erreichen. Es bedarf vielmehr ergänzend einer 
planungsrechtlichen Unterstützung.  
Im Baugesetzbuch wird eine sozialgerechte Bodennutzung explizit unter § 1 Absatz 5 
genannt, wo es heißt: „Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, 
die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in

- 4 - 
Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine 
dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten.“  
Diese planungsrechtliche Sicherung kann – entgegen erstem Anschein – nicht durch eine 
Bebauungsplanfestsetzung auf der Grundlage des § 9 Absatz 1 Nr. 7 BauGB erfolgen. Denn 
in der Umsetzung dieses Paragraphen im Bebauungsplan wird lediglich festgesetzt, dass die 
zu bauenden Wohnungen den Förderrichtlinien entsprechen müssen, nicht jedoch, dass der 
Bauherr auch eine Förderung in Anspruch nehmen muss.  
Erforderlich sind daher städte bauliche Verträge gemäß § 11 BauGB, um die Anteile des 
durch ein Bebauungsplanverfahren gewonnenen Nettowohnbaulandes für den geförderten 
Wohnungsbau zu sichern.  
Aus dieser Rechtsfigur ergeben sich Randbedingungen, die im Einzelfall dazu führen können, 
dass von der 45-Prozent-Quote Abstriche gemacht werden müssen. § 11 Absatz 2 BauGB 
verlangt, dass „die vereinbarten Leistungen….den gesamten Umständen nach angemessen 
sein“ müssen. Und da auch städtebauliche Verträge von den betroffenen 
Grundstückseigentümer n nur aus eigener Überzeugung heraus unterschrieben werden, gilt es 
zu verhandeln – was bei einer großen Zahl von Grundstückseigentümern in einem Plangebiet 
zeitaufwendig ist und ein Bebauungsplanverfahren über lange Zeiträume blockieren kann.   
 
Ein erster städtebaulicher Vertrag dieser Art wurde für die Lincoln -Siedlung abgeschlossen. 
Weitere Verträge befinden sich in der Verhandlung. Diese Erfahrungen erlauben die 
Einschätzung, dass es zwar nicht in allen, jedoch in vielen Fällen möglich sein wird, 
städtebauliche Verträge zur Sicherung der o.g. 45 -Prozent-Quote abzuschließen.  
 
Folgekosten 
Die für die Umsetzung dieser Fördergrundsätze notwendigen Haushaltsmittel sind im 
Rahmen der etatisierten  Mittel des sozialen Wohnungsbaus zur Verfügung zu stellen.   
 
 
Zu 2.: 
 
Der unter Punkt 1 genannte Beschluss soll perspektivisch für alle Bebauungsplanverfahren 
zum Zuge kommen, wo durch Bebauungspläne Bruttogeschossfläche für Wohnen ermöglicht 
werden kann.  
 
Dieses trifft darüber hinaus nicht für alle Baugebiete ode r Bauvorhaben zu, da nicht bei 
jedem Neubau oder Umbau ein Bauleitplanverfahren durchgeführt werden kann.  
 
In einer vertiefenden Untersuchung sind weiterführende und rechtssichere Regelungen zu 
entwickeln, die über den o.g. Beschluss inhaltlich hinausgehe n und diesen präzisieren. Auf 
der Grundlage eines Konzeptes können konkretisierte Beschlüsse gefasst werden.  
Hierbei sind jene Aspekte herauszuarbeiten und zu definieren, die in der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt im Rahmen einer sozialgerechten Bodennutzung umgesetzt werden können.  
Zu untersuchen sind u.a. besondere Zielstellungen (z.B. ob auch andere infrastrukturelle 
Regelungen getroffen werden sollten oder wie bei bestehenden Bebauungsplänen zu 
verfahren ist), mögliche Kern - und Regelungsinhalte (z.B. ab w elcher Größenordnung oder 
bei welchen Wohnformen), strategische / stadtentwicklungspolitische Ausrichtung sowie 
Organisation / Verfahren  (z.B. wie eine stadtinterne Fachämter - und Dezernatsübergreifende 
Abstimmung erfolgen kann und ob, bzw. wie mit jedem Wohnungsbauträger städtebauliche 
Verträge abzuschließen sind)  zur Umsetzung einer sozialgerechten Bodenpolitik.

- 5 - 
Ziel der Wissenschaftsstadt D armstadt ist auch, ein systematisches Bodenmanagement zu 
erlangen. Diese Thematik soll auch im Kontext der Konkretisierung vertiefend beleuchtet 
werden. Darüber hinaus sollen bei der Konkretisierung ebenfalls die Möglichkeiten eines 
Vorkaufsrechts bei eine m Immobilienverkauf untersucht werden.  
 
 
 
Der Dezernent III:  Der Dezernent IV : Die Dezernentin V : 
I. V. 
 
 
 
 
 
Jochen Partsch  André Schellenberg  Barbara Akdeniz  
Oberbürgermeister  Stadtkämmerer  Stadträtin 
 
 
 
 
Darmstadt, den 31.01.2017 
III/61.1.1 il Nst. 2607