KonvOY GmbH: Jahresabschluss 2023; Bestellung des Abschlussprüfers für den Jahresabschluss 2024

V/0596/2024 
V/0596/2024 
 
 
Öffentliche Beschlussvorlage 
Betrifft 
 
KonvOY GmbH: Jahresabschluss 2023; Bestellung des Abschlussprüfers für den 
Jahresabschluss 2024 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   04.12.2024 Ausschuss für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
Die Vertretung der Stadt Münster in der Gesellschafterversammlung der KonvOY GmbH wird ermäch-
tigt, die folgenden Beschlüsse gemäß Anlage 1 zu fassen: 
 
1. Der Jahresabschluss (Bilanz, GuV, Anhang) und der Lagebericht zum 31.12.2023 für das Ge-
schäftsjahr 2023 (Anlage 1) werden festgestellt. 
 
2. Der Jahresfehlbetrag per 31.12.2023 in Höhe von 1.871.339,72 EUR wird zusammen mit dem 
Verlustvortrag per 31.12.2022 auf das Geschäftsjahr 2024 vorgetragen. 
 
3. Der Geschäftsführung und dem Aufsichtsrat der KonvOY GmbH werden für das Geschäftsjahr 
2023 Entlastung erteilt. 
 
4. Für die Durchführung der Prüfung des Jahresabschlusses der KonvOY GmbH für das Ge-
schäftsjahr 2024 wird die HLB Schumacher GmbH gewählt. 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Die finanziellen Auswirkungen aus der Bestellung der Abschlussprüfung werden von der KonvOY 
GmbH getragen. 
 
 
Begründung: 
 
Die Stadt Münster ist Alleingesellschafterin der KonvOY GmbH (KonvOY). Gemäß § 9.3 lit. c), lit. e) 
und lit. f) des Gesellschaftsvertrages obliegt d er Gesellschafterversammlung u.a. die Beschlussfas-
sung über die Feststellung des Jahresabschlusses und die Verwendung des Ergebnisses, die Entlas-
tung der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates sowie die Wahl des Abschlussprü-
Amt für Finanzen und 
Beteiligungen 
 
26.11.2024 
 
Ihr/e Ansprechpartner/in:  
Herr Markert 
Telefon: 492-2043 
Markert@stadt-muenster.de

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V/0596/2024 
fers. 
 
Bilanz 
 
Die KonvOY schließt da s Geschäftsjahr 2023  mit einer Bilanzsumme von 104.418  TEUR 
(VJ: 99.080 TEUR) ab. 
 
Die Aktivseite ist weitgehend durch die Position „Unfertige Erzeugnisse“ (Vorräte) i.H.v. 92.861 TEUR 
(VJ: 90.310 TEUR) geprägt; diese beinhaltet die zur Veräußerung bestimmten Grundstücke und Ge-
bäude sowie in diese m Zusammenhang aktivierte Kosten. Zudem wird der kumulierte „nicht durch 
Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag“ i.H.v. 10.042 TEUR (VJ: 8.170 TEUR) ausgewiesen. 
 
Auf der Passivseite sind in der Bilanzposition „Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern“ 
71.306 TEUR (VJ: 69.606  TEUR) ausgewiesen. In den „erhaltenen Anzahlungen auf Bestellungen“ 
sind u.a. vereinnahmte Zahlungseingänge aus dem Verkauf von Baugrundstücken erfasst. Diese Bi-
lanzposition erhöht sich im Vergleich zum Vorjahr um 3.128 TEUR auf 23.018 TEUR. 
 
Gewinn- und Verlustrechnung 
 
Das Geschäftsjahr 2023 ist im Vergleich zum Vorjahr und Plan von einem erkennbar niedrigeren Ge-
schäftsvolumen geprägt: Die Umsatzerlöse liegen mit 8.677  TEUR um 4.920 TEUR unter dem Vor-
jahreswert und um 27.153  TEUR unter dem Planwert . Der Jahresfehlbetrag beläuft sich im Ge-
schäftsjahr 2023 auf 1.871 TEUR (VJ: 2.869 TEUR). 
 
Ausführliche Informationen zum Geschäftsjahr 2023 sind dem Jahresabschluss und dem Lagebericht 
(Anlage 1) zu entnehmen.  
 
Der Aufsichtsrat der KonvOY hat in seiner Sitzung am 12.06.2024 über die o.g. Beschlusspunkte be-
raten und der Gesellschafterversammlung der KonvOY die Beschlussfassung empfohlen. 
 
Bestellung der Prüfungsgesellschaft 
 
Nach dem fünfjährigen Rotationsprinzip des Public Corporate Governance Kodex (Beteiligungsgrund-
sätze und Rahmenrichtlinie für Beteiligungen der Stadt Münster) ist ein Wechsel der Wirtschaftsprü-
fungsgesellschaft erforderlich. 
 
Der Aufsichtsrat der KonvOY hat in seiner Sitzung am 20.11.2024 über den o.g. Beschlusspunkt be-
raten und der Gesellschafterversammlung der KonvOY die Beschlussfassung empfohlen. 
 
Einschätzung des Beteiligungsmanagements zum Jahresabschluss 
 
Nach Prüfung des Jahresabschlusses durch die Beratungs-und Prüfungsgesellschaft BPG mbH Wirt-
schaftsprüfungsgesellschaft, Münster haben sich aus Sicht des Beteiligungsmanagements keine Ein-
wendungen gegen oder zusätzliche Hinweise zum Jahresabschluss der KonvOY ergeben. Nach 
Durchsicht des vorgelegten und mit einem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehenen Jah-
resabschlussberichtes erscheint der Jahresabschluss als plausibel und vermittelt ein hinreichend 
nachvollziehbares Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der KonvOY zum Bilanzstichtag. Die 
aktuellen Herausforderungen im Immobiliensektor führen jedoch weiterhin zu Verzögerungen in der 
Umsetzung von Grundstücksverkäufen mit entsprechenden Auswirkungen auf die Ergebnis- und Li-
quiditätsplanung in 2024 und den nächsten Jahren. 
 
 
i.V. 
 
gez.

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V/0596/2024 
Christine Zeller 
Stadtkämmerin 
 
 
 
Anlagen: 
Anlage A 
Anlage 1: Jahresabschluss und Lagebericht 2023

Anlage A zur V/0596/2024 
Kurzüberblick 
Die Stadt Münster ist Alleingesellschafterin der KonvOY GmbH (KonvOY). Gemäß § 9.3 lit c), lit 
e) und lit f) des Gesellschaftsvertrages obliegt der Gesellschafterversammlung u.a. die Be-
schlussfassung über die Feststellung des Jahresabschlusses und die Verwendung des Ergebnis-
ses, die Entlastung der Mitglieder der Geschäftsführung und des Aufsichtsrates sowie die Wahl 
des Abschlussprüfers. 
 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
Zur Ermächtigung der Vertretung der Stadt Münster in der Gesellschafterversammlung der Kon-
vOY ist ein Beschluss des Ausschusses für Wohnen, Liegenschaften, Finanzen und Wirtschaft 
notwendig. 
 
Finanzierung 
Produktgruppe: 1501 Anteile an Unternehmen 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan  Ja X Nein   
Auswirkungen auf den Finanzplan  Ja X Nein   
 
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung ist X vollständig 
pflichtig 
 überwiegend 
pflichtig 
 überwiegend 
freiwillig 
 vollständig frei-
willig 
k.A. 
 
Unmittelbare, grundsätzliche Relevanz für Querschnittsthemen 
(Demographie, Gleichstellung, Inklusion, Klimaschutz, Migration) 
k.A.

KonvOY GmbH
Münster
Bilanz zum 31. Dezember 2023
A K T I V S E I T E
31.12.2023
31.12.2022
EUR
TEUR
A.
ANLAGEVERMÖGEN
I.
Sachanlagen
1.
Andere Anlagen, Betriebs- und
Geschäftsausstattung
186.598,00
121
2.
Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau
1.031.724,73
429
1.218.322,73
550
II.
Finanzanlagen
Beteiligungen
1.224,32
1
B.
UMLAUFVERMÖGEN
I.
Vorräte
Unfertige Erzeugnisse
92.860.596,81
90.310
II.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
1.
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
226.862,35
0
2.
Forderungen gegen verbundene Unternehmen
6.680,59
7
3.
Sonstige Vermögensgegenstände
63.055,11
40
296.598,05
47
C.
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
0,00
2
D.
NICHT DURCH EIGENKAPITAL GEDECKTER
FEHLBETRAG
10.041.495,41
8.170
104.418.237,32
99.080
Anlage 
I
/1

P A S S I V S E I T E
31.12.2023
31.12.2022
EUR
TEUR
A.
EIGENKAPITAL
I.
Gezeichnetes Kapital
500.000,00
500
II.
Verlustvortrag
-8.670.155,69
-5.801
III.
Jahresfehlbetrag
-1.871.339,72
-2.869
IV.
Nicht durch Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag
10.041.495,41
8.170
0,00
0
B.
SONDERPOSTEN AUS ZUWENDUNGEN
859.918,30
0
C.
RÜCKSTELLUNGEN
1.
Steuerrückstellungen
563.200,00
419
2.
Sonstige Rückstellungen
369.100,00
298
932.300,00
717
D.
VERBINDLICHKEITEN
1.
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
45,20
0
2.
Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen
23.018.364,00
19.891
3.
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
955.770,61
1.196
4.
Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen
Unternehmen
32.768,71
0
5.
Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern
71.305.683,13
69.606
6.
Sonstige Verbindlichkeiten
7.256.536,68
7.613
102.569.168,33
98.306
E.
RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
56.850,69
57
104.418.237,32
99.080
Anlage 
I
/2

KonvOY GmbH
Münster
Gewinn- und Verlustrechnung für das Geschäftsjahr 2023
2023
2022
EUR
TEUR
1.
Umsatzerlöse
8.677.279,49
13.597
2.
Erhöhung oder Verminderung des Bestands an unfertigen
Erzeugnissen
2.550.271,94
-519
3.
Sonstige betriebliche Erträge
317.689,83
78
4.
Materialaufwand
a)
Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe und für
bezogene Waren
263.215,24
149
b)
Aufwendungen für bezogene Leistungen
9.790.080,33
12.486
10.053.295,57
12.635
5.
Personalaufwand
a)
Löhne und Gehälter
410.617,46
362
b)
Soziale Abgaben und Aufwendungen für Altersversorgung
und für Unterstützung
209.959,41
203
-
davon aus Altersversorgung
35.411,26
 EUR
 (Vorjahr 
36
 TEUR
)
620.576,87
565
6.
Abschreibungen
28.498,93
6
7.
Sonstige betriebliche Aufwendungen
1.437.616,63
1.877
8.
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
1.132.668,98
798
-
davon an verbundene Unternehmen
1.132.668,98
 EUR
 (Vorjahr 
798
 TEUR
)
9.
Ergebnis nach Steuern
-1.727.415,72
-2.725
10.
Sonstige Steuern
143.924,00
144
11.
Jahresfehlbetrag
-1.871.339,72
-2.869
Anlage 
II

Anlage III/1
ANHANG KONVOY GMBH 
ZUM JAHRESABSCHLUSS PER 31.12.2023 
Konversion Münster 
Oxford und York 
Inhalt 
1 Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss .................................................................................... 2
2 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden ..................................................................................... 2
3 Erläuterungen zur Bilanz ................................................................................................................. 3
4 Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung .......................................................................... 5
5 Sonstige finanzielle Verpflichtungen .............................................................................................. 6
6 Sonstige Angaben ........................................................................................................................... 6
6.1 Zusammensetzung der Organe .............................................................................................. 6
6.2 Vergütung des Geschäftsführers und des Aufsichtsrates ...................................................... 8
6.3 Arbeitnehmer ......................................................................................................................... 8
6.4 Altersversorgung .................................................................................................................... 8
6.5 Honorar des Abschlussprüfers ............................................................................................... 8
6.6 Konzernzugehörigkeit ............................................................................................................ 8
6.7 Vorschlag zur Ergebnisverwendung ....................................................................................... 9
6.8 Nachtragsbericht .................................................................................................................... 9

Anlage III/2
1 Allgemeine Angaben zum Jahresabschluss  
Die KonvOY GmbH mit Sitz in Münster ist im Handelsregister des Amtsgerichts Münster unter der Num-
mer HRB 16654 eingetragen. Gegenstand des Unternehmens ist die Verbesserung der Wohnraumver-
sorgung in Münster durch Entwicklung der Konversionsflächen der Grundstücksareale der ehemaligen 
York- und Oxford-Kaserne. 
Die Gesellschaft ist eine kleine Kapitalgesellschaft im Sinne des § 267 Abs. 1 HGB. Die Aufstellung des 
Jahresabschlusses erfolgt unter Beachtung des § 108 Abs. 1 Ziffer 8 der Gemeindeordnung und auf-
grund der Bestimmungen im Gesellschaftsvertrag nach den für große Kapitalgesellschaften geltenden 
Vorschriften des Handelsgesetzbuches sowie den Vorschriften des GmbH-Gesetzes. Die Gliederung der 
Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt nach dem Gesamtkostenverfahren. Bilanz und Gewinn- und Ver-
lustrechnung sind entsprechend den §§ 266 bzw. 275 HGB gegliedert.  
Die Aufstellung des Jahresabschlusses erfolgte trotz des ausgewiesenen nicht durch Eigenkapital ge-
deckten Fehlbetrages von 10.041 TEUR (Vj.: 8.170 TEUR) unter Zugrundelegung der Fortführung der 
Unternehmenstätigkeit, da der Wirtschaftsplan der Gesellschaft eine entsprechend positive Unterneh-
mensprognose ausweist. 
2 Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden 
Die im Vorjahr angewandte Bilanzierungs- und Bewertungsmethodik wird im Geschäftsjahr 2023 un-
verändert fortgesetzt. 
Beginnend ab dem Geschäftsjahr 2020 werden vereinnahmte Verkaufserlöse und Kostenerstattungen 
entsprechend dem Baufortschritt als realisiert angesehen und als Umsatzerlöse bilanziert. Der Bau-
fortschritt wird als Quote aus den bis zum Bilanzstichtag aufgewendeten und gemäß Wirtschaftsplan 
insgesamt erwarteten Anschaffungs- und Herstellungskosten ermittelt. Korrespondierend hierzu er-
folgt der Ausweis analog abgegrenzter Bestandsminderungen in der Position „Erhöhung oder Vermin-
derung des Bestands an fertigen und unfertigen Erzeugnissen“ in der Gewinn- und Verlustrechnung. 
Auf bereits im Geschäftsjahr 2019 vereinnahmte Kostenerstattungen wurde diese Methodik erstmals 
in 2020 analog angewendet. Im Geschäftsjahr 2023 resultieren hieraus die folgenden Umsatzerlöse: 
Quartier YORK Quartier OXFORD Summe
€ € €
Verkaufserlöse
Ei nna hmen 2023 - 10.444.000 10.444.000
Bauforts chri tt 53,66% 65,74%
abgegrenzte Erträge aus 
Einnahmen 2023 - 6.635.796 6.635.796
abgegrenzte Erträge aus 
Einnahmen der Vorjahre 925.271 80.159 1.005.430
realisierte Umsatzerlöse 925.271 6.715.955 7.641.226
Kostenerstattungen
Ei nna hmen 2023 - - -
Bauforts chri tt 53,66% 65,74%
abgegrenzte Erträge aus 
Einnahmen 2023 - - -
abgegrenzte Erträge aus 
EInnahmen der Vorjahre 235.634 64.345 299.979
realisierte Umsatzerlöse 235.634 64.345 299.979
Summe 1.160.905 6.780.300 7.941.205

Anlage III/3
Diesen Umsatzerlösen stehen Bestandsminderungen von 8.415.865 EUR (Vj.: 14.098 TEUR) entgegen. 
Die Gesellschaft weist entsprechend § 42 Abs. 3 GmbHG Forderungen und Verbindlichkeiten gegen 
bzw. gegenüber ihrer Gesellschafterin als separate Bilanzpositionen aus. 
Der Ansatz des Sachanlagevermögens erfolgt zu Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten, die bezüglich 
der abnutzbaren Sachanlagen um planmäßige lineare Abschreibungen vermindert werden. Dabei rich-
ten sich die Abschreibungssätze nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer. 
Vermögensgegenstände des Finanzanlagevermögens werden zu Anschaffungskosten bewertet. 
Die durch die Gesellschaft erworbenen und zum Verkauf bestimmten Grundstücke und Gebäude wer-
den zu Anschaffungskosten im Umlaufvermögen bilanziert, da sie die Voraussetzungen des § 247 Abs.2 
HGB nicht erfüllen. Bauvorbereitungskosten für diese Grundstücke werden zu Anschaffungs- bzw. Her-
stellungskosten bewertet und zusammen mit den Anschaffungskosten für die Grundstücke und Ge-
bäude bilanziert.  
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert bilanziert. Nicht oder nicht 
vollständig werthaltige Forderungen werden ggf. wertberichtigt. 
Die aktiven Rechnungsabgrenzungsposten betreffen Ausgaben vor dem Abschlussstichtag, die Auf-
wand für eine bestimmte Zeit nach diesem Tage darstellen. Die Auflösung der abgegrenzten Beträge 
erfolgt linear entsprechend dem Zeitablauf. 
Vom Aktivierungswahlrecht bezüglich aktiver latenter Steuern auf steuerliche Verlustvorträge wird 
kein Gebrauch gemacht. 
Die Sonderposten aus Zuwendungen werden in Übereinstimmung mit den Vorräten gebildet und ent-
sprechend dem Projektzeitraum (8 Jahre) aufgelöst. 
Die Steuerrückstellungen und sonstigen Rückstellungen werden in Höhe des Erfüllungsbetrages ange-
setzt, der nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung erforderlich ist. Hierbei werden zukünftige 
Preis- und Kostensteigerungen berücksichtigt. Rückstellungen mit einer Laufzeit von mehr als einem 
Jahr werden - soweit vorhanden - abgezinst.  
Die Verbindlichkeiten aus dem Cash-Pooling gegenüber der Gesellschafterin Stadt Münster sind zu-
sammen mit Forderungen und Verbindlichkeiten aus Dienstleistungsverrechnungen unter den Ver-
bindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern ausgewiesen. 
Sämtliche Verbindlichkeiten sind zum Erfüllungsbetrag passiviert. 
Die passiven Rechnungsabgrenzungsposten betreffen Einnahmen vor dem Abschlussstichtag, die Er-
trag für eine bestimmte Zeit nach diesem Tage darstellen. Die Auflösung der abgegrenzten Beträge 
erfolgt linear entsprechend dem Zeitablauf. 
3 Erläuterungen zur Bilanz 
Die Entwicklung des Anlagevermögens ergibt sich unmittelbar aus dem Anlagenspiegel, der dem An-
hang als Anlage (Seite 9 bis 10) beigefügt ist. Die Gesellschaft hat sich im Jahre 2018 an der NRW.UR-
BAN Kommunale Entwicklung GmbH (Düsseldorf) beteiligt. Ihr Anteil am Stammkapital beträgt mitt-
lerweile 0,33%.  
Im April 2018 sind die Grundstückskaufverträge hinsichtlich der ehemaligen York- und Oxford-Kaserne 
beurkundet worden. Besitz, Gefahren, Nutzen und Lasten dieser zum Verkauf bestimmten Grundstü-
cke gingen am 4. Oktober 2018 auf die KonvOY über. Es handelt sich sowohl um bebaute wie auch 
unbebaute Grundstücke, teilweise erschlossen, teilweise noch nicht erschlossen. Die Bauvorberei-
tungskosten betreffen alle den zu vermarktenden Grundstücken direkt zuzuordnende Kosten, die mit 
der Herstellung der Vermarktbarkeit einhergehen, z.B. Planungs-, Herrichtungs- und Erschließungskos-

Anlage III/4
ten. Laufende Unterhalts- und Betriebskosten sind nicht aktiviert, sondern in der Gewinn- und Verlust-
rechnung im Aufwand ausgewiesen. Der Gesamtausweis hat sich im Geschäftsjahr 2023 wie folgt ent-
wickelt: 
Sämtliche Forderungen und sonstigen Vermögensgegenstände haben eine Restlaufzeit von weniger 
als einem Jahr.  
Die Forderungen gegen verbundene Unternehmen betreffen Forderungen aus Lieferungen und Leis-
tungen gegen eine weitere Tochtergesellschaft der Stadt Münster. 
Das Stammkapital ist voll eingezahlt. 
Die Steuerrückstellungen betreffen noch nicht veranlagte Grundsteuern für die Vorratsgrundstücke. 
Die sonstigen Rückstellungen setzen sich im Wesentlichen aus Rückstellungen für bereits erhaltene, 
aber noch nicht abgerechnete Dienstleistungen (291 TEUR, Vj.: 236 TEUR), Personalrückstellungen (48 
TEUR, Vj.: 42 TEUR) sowie für Kosten der Erstellung und Prüfung des Jahresabschlusses (31 TEUR, Vj.: 
21 TEUR) zusammen. 
Die Zusammensetzung der Verbindlichkeiten ergibt sich unmittelbar aus dem Verbindlichkeitenspie-
gel, der dem Anhang als Anlage (Seite 11) beigefügt ist. 
Unter den erhaltenen Anzahlungen auf Bestellungen werden vereinnahmte Zahlungseingänge aus 
dem Verkauf von Baugrundstücken von Erwerbern sowie Kostenerstattungen von der Wohn + Stadt-
bau GmbH, Münster, ausgewiesen, die aufgrund des Baufortschritts in den einzelnen Quartieren noch 
nicht als Umsatzerlöse auszuweisen waren.  
Quartier YORK Quartier OXFORD Summe
€ € €
Vortrag aus 2022 45.255.250,66 45.055.074,21 90.310.324,87
Bestandsveränderungen 2023
Bestandserhöhungen
Grunderwerb 225.000,00-            - 225.000,00-            
Management, Beratung 155.063,60 157.823,69 312.887,29
Folgekosten Qualitäten 23.621,50 14.262,15 37.883,65
Herrichtung 926.253,83 1.340.455,77 2.266.709,60
Erschließung 3.639.209,01 3.158.150,49 6.797.359,50
Grünzüge 3.371,43 19.752,74 23.124,17
Vermessung - - -
Aktivierte Finanzierungskosten 592.541,25 382.033,20 974.574,45
Gebäudeaufwertung - - -
Substanzerhalt 182.894,87 69.344,72 252.239,59
Aktivierte Gemeinkosten 301.832,14 225.086,55 526.918,69
5.599.787,63 5.366.909,31 10.966.696,94
Bestandsverminderungen
abgegrenzte Bestandsverminderungen 2.445.455,00 5.970.970,00 8.416.425,00
Verlustfreie Bewertung - - -
2.445.455,00 5.970.970,00 8.416.425,00
Saldo 2023 3.154.332,63 604.060,69-            2.550.271,94
31.12.2023 48.409.583,29 44.451.013,52 92.860.596,81
Bauvorbereitungskosten 4.705.414,24 4.759.789,56 9.465.203,80
Aktivierte Finanzierungskosten 592.541,25 382.033,20 974.574,45
Aktivierte Gemeinkosten 301.832,14 225.086,55 526.918,69
Bestandserhöhungen 5.599.787,63 5.366.909,31 10.966.696,94
Bestandsverminderungen 2.445.455,00 5.970.970,00 8.416.425,00
Bestandsveränderung 3.154.332,63 604.060,69-            2.550.271,94

Anlage III/5
Die Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen betreffen Verbindlichkeiten aus Liefe-
rungen und Leistungen gegenüber weiteren Tochtergesellschaften der Stadt Münster. 
Die Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern in Höhe von 71.305.683,13 EUR (Vj.: 69.606 TEUR) 
betreffen drei im Jahre 2018 und jeweils ein im Jahr 2020, im Jahr 2021, im Jahr 2022 und im Jahr 2023 
von der Gesellschafterin Stadt Münster aufgenommene Darlehen in Höhe von 63.900 TEUR (Vj.: 64.700 
TEUR), Verbindlichkeiten aus dem Cash-Pooling in Höhe von 7.111 TEUR (Vj.: 4.877 TEUR) sowie sal-
dierte Forderungen und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen von 295 TEUR (Vj. 28 TEUR). 
Die Gesellschafterdarlehen mit einem Gesamtvolumen von (ursprünglich) 90.000 TEUR wurden im Ge-
schäftsjahr planmäßig in Höhe von 5.800 TEUR (Vj.: 5.800 TEUR) getilgt.  
Zu Gunsten verbundener Unternehmen bestehen nachfolgende Haftungsverhältnisse gem. § 251 HGB 
(Verbindlichkeiten aus Gewährleistungsverträgen) in Form von gesamtschuldnerischen Haftungen so-
wie sonstige finanzielle Verpflichtungen etc., zu denen auch auf die Ausführungen im Lagebericht ver-
wiesen wird. 
Die Kaufverträge mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) beinhalten eine gesamtschuld-
nerische Haftung der jeweiligen Käuferinnen (Stadt Münster, KonvOY GmbH, Wohn + Stadtbau GmbH), 
die zwischen den Käuferinnen im Innenverhältnis entsprechend den jeweiligen Eigentumsflächen auf-
geteilt ist. Auf die Konversionspartnerinnen entfallen ca. 17% der Kasernengesamtflächen. Die Kauf-
verträge mit der BImA enthalten etliche bedingte und unbedingte Variablen in unterschiedlicher Hin-
sicht (z.B. Zeit, Raum, Bebauungsart etc.), die sich sowohl zu Gunsten der Käuferinnen wie auch zu 
ihren Lasten auswirken können; die gesamtschuldnerische Haftung wird auf einen niedrigen zweistel-
ligen Millionenbetrag geschätzt und entfällt im Wesentlichen auf die Konversionspartnerinnen. Auf-
grund der wirtschaftlichen Lage der Konversionspartnerinnen wird nicht mit einer Inanspruchnahme 
gerechnet. 
Zudem sind die durch die KonvOY zu erstellenden verkehrs- und entwässerungstechnischen Anlagen 
samt den ggf. notwendig werdenden Anpassungsmaßnahmen sowie der öffentlichen Grünflächen im 
Vertragsgebiet nach Abschluss der Maßnahme unentgeltlich auf die Stadt Münster zu übertragen. Die 
KonvOY GmbH ist daher darauf angewiesen, dass die Preisgestaltung bei der Vermarktung der Grund-
stücke einen entsprechenden Ausgleich dieser Kosten sicherstellt. 
4 Erläuterungen zur Gewinn- und Verlustrechnung 
Die im Geschäftsjahr 2023 wie auch im Vorjahr erzielten Umsatzerlöse setzen sich wie folgt zusammen: 
Die Bestandserhöhungen und -verminderungen an unfertigen Erzeugnissen betreffen aktivierte Her-
stellungskosten in Bezug auf die Vorratsgrundstücke von 10.967 TEUR (Vj.: 13.462 TEUR) sowie Be-
standsminderungen von 8.416 TEUR (Vj.: 13.981TEUR); zur Zusammensetzung des Betrages wird auf 
die Aufstellung unter den Erläuterungen zur Bilanz verwiesen. 
Die sonstigen betrieblichen Erträge resultieren im Wesentlichen aus Auflösungen des Sonderpostens 
der Investitionszuschüsse des Landes Nordrhein-Westfalen sowie Entschädigungen. 
2022
Quartier
YORK
Quartier
OXFORD übergeordnet Summe Summe
€ € € € €
Abgegrenzte Verkaufserlöse 925.272,00 6.715.955,00 - 7.641.227,00 11.356.462,00
Abgegrenzte Kostenerstattungen 235.634,00 64.345,00 - 299.979,00 1.614.786,00
Erlöse aus Vermietung von 
Bestandsgebäuden 629.303,47 73.339,27 - 702.642,74 625.596,34
Weiterberechnung von 
Dienstleistungen - - 33.430,75 33.430,75 -
-
Summe 1.790.209,47 6.853.639,27 33.430,75 8.677.279,49 13.596.844,34
2023

Anlage III/6
Die Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe betreffen Aufwendungen für vermietete Ge-
bäude. Die von Dritten bezogenen Leistungen im Zusammenhang mit der Baureifmachung der Vorrats-
grundstücke sind als Aufwendungen für bezogene Leistungen ausgewiesen. 
Die Personalaufwendungen beinhalten die Gehälter der bei der KonvOY fest angestellten Mitarbeiter 
sowie die hierauf entfallenden Arbeitgeberanteile zu den Sozialversicherungen.  
Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen setzen sich im Wesentlichen wie folgt zusammen:  
Die Zinsaufwendungen des Geschäftsjahres betreffen mit 975 TEUR Zinszahlungen (Vj.: 786 TEUR) auf 
die Darlehen von der Gesellschafterin Stadt Münster sowie mit 24 TEUR (Vj.: 12 TEUR) Zinsen für die 
Inanspruchnahme des Cash-Pools der Gesellschafterin Stadt Münster. Seit dem Geschäftsjahr 2019 
macht die Gesellschaft vom Aktivierungswahlrecht des § 255 Abs. 3 Satz 1 HGB Gebrauch und aktiviert 
die Darlehenszinsen in den Herstellungskosten der zum Verkauf bestimmten Grundstücke, da die Dar-
lehensvereinbarungen mit der Stadt Münster eine entsprechende Zweckbindung der Darlehen enthal-
ten und die Zinsen ausschließlich während des Zeitpunktes der Herstellung eines verkaufsfähigen Zu-
standes der Grundstücke angefallen sind. Die Gegenbuchung ist in den Bestandsveränderungen ent-
halten. 
Unter den sonstigen Steuern sind die Grundsteuern auf die im Umlaufvermögen gehaltenen Grund-
stücke und die Kfz-Steuer ausgewiesen. 
5 Sonstige finanzielle Verpflichtungen 
Sonstige, nicht unmittelbar aus der Bilanz bzw. Gewinn- und Verlustrechnung abzuleitende finanzielle 
Verpflichtungen bestehen aus der Verzinsung der von der Gesellschafterin Stadt Münster gewährten 
Darlehen. Die Zahllast aus diesen Zinsen beträgt: 
Zusätzlich bestehen aus Miet- und Leasingverträgen finanzielle Verpflichtungen wie folgt: 
6 Sonstige Angaben 
6.1 Zusammensetzung der Organe 
Organe der Gesellschaft sind gemäß § 4 des Gesellschaftsvertrages 
 die Gesellschafterversammlung, 
 der Aufsichtsrat und 
 die Geschäftsführung. 
2023 2022 Veränderung
€ € €
Prüfungs- und Beratungskosten 140.926,98 170.140,21 29.213,23-         
Grundbesitzabgaben 232.854,56 188.146,96 44.707,60
Dienstleistungen von verbundenen Unternehmen 182.645,09 176.608,03 6.037,06
Vertriebskosten 535.781,34 567.669,97 31.888,63-         
Forderungsverluste - - -
Werbung und Anzeigen 93.346,81 419.714,67 326.367,86-      
Diverse 111.453,66 128.405,14 16.951,48-         
1.297.008,44 1.650.684,98 353.676,54-      
Jahr 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Gesamt
TEUR 944 1.228 1.084 949 871 193 136 5.405
Jahr 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 Gesamt
TEUR 61 61 60 58 58 58 58 414

Anlage III/7
Zum alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführer war im Geschäftsjahr 2023 bestellt: 
 Stephan Aumann, Münster  
Die KonvOY GmbH hat einen Aufsichtsrat, bestehend aus 12 von der Gesellschafterin entsandten Mit-
gliedern. Dieser hat sich nach Änderung des Gesellschaftsvertrags der KonvOY zum 19.12.2018 in sei-
ner ersten Sitzung am 22.1.2019 konstituiert.  
Im Geschäftsjahr 2023 gehörten dem Aufsichtsrat als ordentliche Mitglieder an: 
Vorsitzende(-r) Andreas Nicklas 
Rechtsanwalt 
1. stellv. Vorsitzende(-r) 
Stephan Brinktrine 
Abteilungsleiter Finanzbuch-
haltung 
2. stellv. Vorsitzende(-r) Otto Reiners 
Referatsleiter 
Mitglieder Dr. Martin Lücke 
Tierarzt 
Peter Bensmann 
Kaufmann / Unternehmensbe-
rater 
Dr. Markus Johow 
Bauingenieur 
Annika Bürger 
Bioinformatikerin 
Christoph Kattentidt 
Diplom Sozialarbeiter 
(bis 8. November 2023) 
Christine Schulz 
Geschäftsführerin 
(seit 8. November 2023) 
Hedwig Liekefedt 
Lehrerin 
Heinrich Götting 
Kaufmann 
Ortrud Philipp 
Geschäftsführerin 
Christine Zeller 
Stadtkämmerin

Anlage III/8
6.2 Vergütung des Geschäftsführers und des Aufsichtsrates 
Der von der Stadt Münster abgestellte Geschäftsführer erhielt im Geschäftsjahr für seine Tätigkeit 
keine Vergütung durch die Gesellschaft. Die KonvOY GmbH zahlte eine Kostenerstattung in Höhe von 
104.958,27 Euro an die Stadt Münster. 
Den Aufsichtsratsmitgliedern wurden im Berichtsjahr folgende Beträge ausgezahlt: 
 Andreas Nicklas 3.120,00 € 
 Stephan Brinktrine 650,00 € 
 Otto Reiners 520,00 € 
 Peter Bensmann 650,00 € 
 Dr. Markus Johow 520,00 € 
 Dr. Anika Bürger 390,00 € 
 Christoph Kattentidt 260,00 € 
 Hedwig Liekefedt 520,00 € 
 Heinrich Götting 650,00 € 
 Dirk Bensmann (Vertreter) 260,00 € 
 Christine Schulz (Vertreterin) 390,00 € 
 Prof. Dr. Rita Stein-Redent (Vertreterin) 260,00 €  
6.3 Arbeitnehmer 
Die Gesellschaft beschäftigte im Geschäftsjahr 2023 sieben Angestellte (Vj.: 7). 
6.4 Altersversorgung 
Den Arbeitnehmern der Gesellschaft wird eine Zusatzversorgung nach den für die Angestellten des 
öffentlichen Dienstes geltenden Grundsätzen gewährt, die über Kommunale Versorgungskassen West-
falen-Lippe (kvw), Münster, abgewickelt wird. Auf eine Bilanzierung der daraus entstehenden mittel-
baren Versorgungszusagen hat die Gesellschaft gemäß Art. 28 Abs. 1 Satz 2 EGHGB verzichtet. Bei der 
Finanzierung der Leistungen der kvw ist nach dem umlagefinanzierten Abrechnungsverband I und dem 
kapitalgedeckten Abrechnungsverband II zu unterscheiden. Die Gesellschaft gehört mit sämtlichen Be-
schäftigten dem Abrechnungsverband I an.   
Im Abrechnungsverband I finanziert die kvw ihre Leistungen über ein modifiziertes Abschnitts-de-
ckungsverfahren (Umlageverfahren). Die Beiträge zur kvw werden für alle ständig Beschäftigten der 
Gesellschaft entrichtet. Sie belaufen sich für das Jahr 2023 auf 4,5 % (Vj.: 4,5 %) des zusatzversorgungs-
pflichtigen Entgelts. Weiterhin wird seitens der kvw Sanierungsgeld in Höhe von 3,25 % (Vj.: 3,25 %) 
des zusatzversorgungspflichtigen Entgelts erhoben. 
6.5 Honorar des Abschlussprüfers 
Das für das Berichtsjahr als Aufwand erfasste Honorar unseres Abschlussprüfers, der Beratungs- und 
Prüfungsgesellschaft BPG mbH, Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, Münster, einschließlich des Auf-
wands aufgrund der Bildung von Rückstellungen für die Abschlussprüfung beläuft sich auf 15 TEUR (Vj.: 
14 TEUR) und betrifft Leistungen im Rahmen der Jahresabschlussprüfung. 
6.6 Konzernzugehörigkeit 
Die Gesellschaft ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Stadt Münster und wird in deren Konzernab-
schluss einbezogen. Name und Sitz des Mutterunternehmens mit dem kleinsten und dem größten Kon-
solidierungskreis ist Stadt Münster, Münster.

Anlage III/9
6.7 Vorschlag zur Ergebnisverwendung 
Die Geschäftsführung schlägt der Gesellschafterversammlung vor, den Jahresfehlbetrag des Geschäfts-
jahres 2023 in Höhe von 1.871.339,72 EUR zusammen mit dem Verlustvortrag per 31. Dezember 2022 
auf neue Rechnung vorzutragen. 
6.8 Nachtragsbericht 
Vorgänge von besonderer Bedeutung nach dem Schluss des Geschäftsjahres haben sich nicht ereignet. 
Münster, den 10. Mai 2024 
Stephan Aumann 
Geschäftsführer

Anlagennachweis für das Geschäftsjahr 2023
ENTWICKLUNG DER ANSCHAFFUNGSWERTE
Anfangsstand
Zugang
Abgang
Endstand
Bilanzposten:
1
EUR
2
EUR
3
EUR
4
EUR
5
A.
Anlagevermögen
I.
Sachanlagen
1.
Andere Anlagen, Betriebs- und Geschäftsausstattung
138.848,72
93.614,93
343,45
232.120,20
2.
Geleistete Anzahlungen und Anlagen im Bau
428.528,35
603.196,38
0,00
1.031.724,73
567.377,07
696.811,31
343,45
1.263.844,93
II.
Finanzanlagen
Beteiligungen
1.224,32
0,00
0,00
1.224,32
568.601,39
696.811,31
343,45
1.265.069,25
Anlage III/10

ENTWICKLUNG DER ABSCHREIBUNGEN
Anfangsstand
Umbuchungen
Entnahme für
Abgänge
Endstand
Restbuchwerte
31.12.2023
Restbuchwerte
31.12.2022
EUR
6
EUR
7
EUR
8
EUR
9
EUR
10
EUR
11
17.366,72
28.498,93
343,45
45.522,20
186.598,00
121.482,00
0,00
0,00
0,00
0,00
1.031.724,73
428.528,35
17.366,72
28.498,93
343,45
45.522,20
1.218.322,73
550.010,35
0,00
0,00
0,00
0,00
1.224,32
1.224,32
17.366,72
28.498,93
343,45
45.522,20
1.219.547,05
551.234,67
Anlage III/11

bis 1 Jahr über 1 Jahr über 5 Jahre
€ € € €
1. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 45,20 45,20 - -
(Vorjahr) 45,55 45,55 - -
2. Erhaltene Anzahlungen auf Bestellungen 23.018.364,00 3.853.182,86 19.165.181,14 117.753,23
(Vorjahr) 19.890.569,00 6.527.775,20 13.362.793,80 378.927,42
3. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 955.770,61 955.770,61 - -
(Vorjahr) 1.195.807,36 1.195.807,36 - -
4. Verbindlichkeiten gegenüber verbundenen Unternehmen 32.768,71 32.768,71 - -
(Vorjahr) - - - -
4. Verbindlichkeiten gegenüber Gesellschaftern 71.305.683,13 18.205.693,10 53.099.990,03 5.000.000,00
(Vorjahr) 69.605.810,13 10.705.818,13 58.899.992,00 10.699.984,00
5. Sonstige Verbindlichkeiten 7.256.536,68 7.256.536,68 - -
(Vorjahr) 7.613.508,58 7.613.508,58 - -
Gesamt 102.569.168,33 30.303.997,16 72.265.171,17 5.117.753,23
(Vorjahr) 98.305.740,62 26.042.954,82 72.262.785,80 11.078.911,42
KonvOY GmbH
Verbindlichkeitenspiegel zum 31.12.2023
Total
31.12.2023
davon mit einer Restlaufzeit
Anlage III/12

Anlage IV/1 
Lagebericht KonvOY GmbH 
Zum Jahresabschluss per 31.12.2023 
Entwicklung der Quartiere 
Oxford und York in Münster

Anlage IV/2 
INHALT 
1 GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS 3
a) GESCHÄFTSMODELL DES UNTERNEHMENS 3
b) ZIELE UND STRATEGIEN 4
2 WIRTSCHAFTSBERICHT 5
a) Marktumfeld 5
b) Wirtschaftsplanung und Umsetzung 5
3 DARSTELLUNG DES GESCHÄFTSVERLAUFS 6
a) Ertragslage 6
b) Vermögenslage 7
c) Finanzlage (Kapitalstruktur, Investitionen, Liquidität) 9
4 CHANCEN UND RISIKEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG 10
a) Prognosebericht 10
b) Chancen 11
4.b.1 Markt 11
4.b.2 Zinsniveau und Investitionsbereitschaft 11
4.b.3 Qualitäten 11
4.b.4 Öffentlichkeit 11
4.b.5 Förderung 12
4.b.6 Verträge und Kosten 12
4.b.7 Liquidität 12
4.b.8 Fristen 12
4.b.9 Mieterlöse 12
c) Risiken 13
4.c.1 Markt 13
4.c.2 UKRAINE-KRIEG 13
4.c.3 Qualitäten 13
4.c.4 Öffentlichkeit 13
4.c.5 Förderung 13
4.c.6 Verträge und Kosten 14
4.c.7 Liquidität 14
4.c.8 Fristen 14
4.c.9 Vermietungen / Nutzungsüberlassungen 15

KONVERSION MÜNSTER 
LAGEBERICHT KONVOY GMBH
Anlage IV/3
1 GRUNDLAGEN DES UNTERNEHMENS 
A) GESCHÄFTSMODELL DES UNTERNEHMENS  
Die KonvOY GmbH (KonvOY) ist ein hundertprozentiges Tochterunternehmen der Stadt Münster. 
Gegenstand des Unternehmens ist die Bereitstellung von geräumten und erschlossenen 
Baugrundstücken zur Bebauung mit Wohnraum, Mischnutzungen und sozialen Infrastrukturen.  
Die ehemaligen Kasernen Oxford und York in Münster wurden im Geschäftsjahr 2018 durch die Stadt 
Münster, die Wohn- und Stadtbau GmbH (W + S GmbH) und die KonvOY von der Bundesanstalt für 
Immobilienaufgaben (BImA) erworben. Die KonvOY hat im Zuge des Ankaufs die für die 
Verwirklichung ihres Geschäftszwecks erforderlichen Liegenschaften von der BImA erworben. Der 
Besitzübergang fand im Oktober 2018 statt. 
Auf Basis der städtebaulichen und bauplanungsrechtlichen Grundlagen werden auf den 
Liegenschaften der Oxford und York Kasernen rd. 3.000 Wohneinheiten entstehen. Auf den Flächen 
der KonvOY werden mit der Herrichtung und Baureifmachung die Voraussetzungen für rd. 2.100 
Wohneinheiten geschaffen. Die KonvOY übernimmt selbst keinen Hochbau1, sondern entwickelt die 
Grundstücke nach Maßgabe der städtebaulichen Verträge und veräußert die baureifen Grundstücke 
zum Zweck der weiteren Bebauung durch Dritte. Hierzu kann die KonvOY sämtliche Geschäfte 
betreiben, die diesem Zwecke dienlich sind. Neben den eigenen Flächen übernimmt die KonvOY die 
Herrichtung und Erschließung für die Flächen der W + S GmbH auf den Kasernenflächen und für die 
Flächen der sozialen Infrastruktur im Eigentum der Stadt Münster. 
Das Geschäftsmodell der KonvOY ist auf die wirtschaftliche Tragfähigkeit ausgelegt. Die für den 
Ankauf der zu entwickelnden Flächen eingesetzten Mittel werden durch die Rückflüsse aus der 
Grundstücksvermarktung gedeckt. Zusätzlich werden Rückflüsse aus der Vermarktung der Flächen 
mit einer Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals von mindestens 5 % angestrebt. Die 
Ausschüttungsregelungen sind im Managementkontrakt mit der Stadt Münster vereinbart. Über 
den Managementkontrakt bindet sich die KonvOY zudem an die Public Corporate Governance 
Kodex-Vorgaben des Stadtkonzerns. 
Zur Umsetzung des Geschäftsmodells wurden ab Mitte 2019 Einstellungen getätigt. Insgesamt sind 
zum Stichtag 31. Dezember 2023 7 Mitarbeiter:innen direkt bei KonvOY eingestellt: 
- Kaufmännische Leitung: 01.07.2019, aufgrund Elternzeit und späterer Kündigung Ersatz 
durch Neueinstellung 01.07.2022 
- Leitung Quartiersentwicklung: 01.07.2019 
- Objektmanager: 01.09.2019 
- Team Assistenz: 01.10.2019, Ersatz durch Neueinstellung 15.4.2021 
- Buchhaltungsassistenz: 01.02.2021 
- Zwei Quartiersentwickler:innen: 15.01.2021 
1 Bis auf die Sanierung und Herrichtung eines Gebäudes im Oxford-Quartier mit dem Ziel, vermietbare und 
eigengenutzte gewerbliche Flächen zu errichten, um die Immobilie am Ende der geplanten 
Quartiersentwicklung als voll vermietetes Objekt zu veräußern.

KONVERSION MÜNSTER 
LAGEBERICHT KONVOY GMBH 
Anlage IV/4 
Die derzeitige Geschäftsführung ist seit dem 01.07.2019 bestellt. Die Anstellung der 
Geschäftsführung erfolgt über die Stadt Münster aufgrund der Doppelfunktion als 
Konversionsmanager für das Dezernat III/2. Die Leistungen der Geschäftsführung für die KonvOY 
werden auf Stundenbasis durch die KonvOY gegenüber der Stadt Münster vergütet. Ebenfalls ist ein 
Teil einer weiteren städtischen Stelle beim Konversionsmanagement für Aufgabenerledigung der 
KonvOY bereitgestellt und wird nach einer festen Pauschale vergütet. 
Um den eigenen Betriebsapparat möglichst überschaubar und schlank zu halten, bedient sich die 
KonvOY bei Ihrer Tätigkeit vornehmlich dreier Dienstleister, die die KonvOY bei der Koordinierung 
und der operativen Steuerung der Entwicklungsarbeit unterstützen und das übergeordnete 
Projektcontrolling begleiten: 
 Die Leistungsbeziehungen im Stadtkonzern werden über einen Dienstleistungsvertrag (i.d.F. 
2. Änderung August 2020) geregelt. Dieser Dienstleistungsvertrag regelt u.a. die Erbringung 
der Leistungen für die Erschließungsplanung und -umsetzung durch das Amt für Mobilität 
und Tiefbau der Stadt Münster.  
 Für die operative Umsetzung der Herrichtung wurde ein Dienstleistungsvertrag mit 
NRW.URBAN Kommunale Entwicklung GmbH (NU) abgeschlossen.  
 Für die Projekt- und Prozesssteuerung, die Vermarktungsplanung und die strategische 
Budgetplanung besteht ein Dienstleistungsvertrag mit Drees & Sommer GmbH (D & S). 
Es besteht eine Beteiligung an der NRW.URBAN Kommunale Entwicklung GmbH (Amtsgericht 
Düsseldorf, HR B 79640) in Höhe von 1.000 EUR. In der Gesellschafterversammlung am 03.12.2022 
wurde das Stammkapital der Gesellschaft erhöht. Entsprechend des hiernach geänderten 
Gesellschaftsvertrages entspricht die Beteiligung der KonvOY GmbH am Stammkapital der 
Gesellschaft 0,33 %.  
Die externen Einflussfaktoren werden mit ihren Veränderungen im Vergleich zum Vorjahr im 
Chancen- und Risikobericht erörtert.  
B) ZIELE UND STRATEGIEN 
Ziel der Gesellschaft ist die Verbesserung der Wohnraumversorgung in Münster. Die KonvOY GmbH 
hat den Auftrag, die erworbenen Liegenschaften zu qualitativ hochwertigen und durchmischten 
Quartieren zu entwickeln, in denen ein breites Angebot an unterschiedlichen Wohnformen und 
Preisklassen angeboten werden soll. Die Vergabe der baureifen Grundstücke soll in transparenten 
Verfahren stattfinden. Es werden ausschließlich Konzeptvergaben durchgeführt. Ziel hierbei ist es, 
eine ausgewogene Mischung im Quartier zu erreichen. Die Vorgaben der Sozialgerechten 
Bodennutzung in Münster (SoBoMü) in Form von 30 % öffentlich gefördertem Wohnungsbau und 
30 % förderfähigen Wohnungsbau der Mehrfamilienwohngebäude über die gesamten Quartiere 
werden bei den Vergaben an Investoren beachtet. Gleichzeitig soll über die Doppelfunktion der 
Geschäftsführung als Konversionsmanager die enge Verzahnung mit der Stadtentwicklung der Stadt 
Münster sichergestellt werden.

KONVERSION MÜNSTER 
LAGEBERICHT KONVOY GMBH
Anlage IV/5
2 WIRTSCHAFTSBERICHT 
A) MARKTUMFELD 
Der Wohnimmobilienmarkt in Münster weist einen stetigen starken Nachfrageüberhang nach 
Wohnungen auf. Dieser Nachfrageüberhang ist durch die hohen Zuzugsraten innerhalb des letzten 
Jahrzehnts begründet. Der vergleichsweise geringe Wohnungsbau und die nur geringen 
Leerstandsreserven konnten diese Entwicklung nicht ausreichend abbremsen. In der 
Entwicklungsbetrachtung der Haushalte mit Wohnungsbedarf, der Fluktuationsreserve sowie des 
verfügbaren Wohnungsbestandes wird für die Stadt Münster ermittelt, dass ab 2022 bis 2045 ein 
jährlicher durchschnittlicher Neubaubedarf von 1.670 Wohnungen pro Jahr existiert, von 2022 bis 
2025 sogar von 2.500 Wohnungen pro Jahr. Weiterhin besteht eine hohe Nachfrage nach 
Baugrundstücken trotz der im Vergleich zu den Vorjahren höheren Zinsentwicklungen sowie trotz 
der gestiegenen Bauproduktionskosten. Der hohe Nachfrageüberhang begründet auch den starken 
Anstieg der Erstbezugsmieten im Zeitraum von 10 Jahren um ca. 24 % (im Jahr 2022 wurde eine 
durchschnittliche Erstbezugsmiete von ca. 13,66 €/m² ermittelt) und den weiterhin stetigen Anstieg 
der Grundstückspreise. Die Steigerung der Verkaufspreise bei unbebauten Grundstücken betrug von 
2021 auf 2023 5%, bei bebauten Grundstücken 2% für Einfamilienhäuser und 6% für 
Mehrfamilienhäuser. Die KonvOY GmbH ist somit in Münster an einem hoch dynamischen und 
nachgefragten Immobilienmarkt tätig. Es wird auch weiterhin von einer hohen Nachfrage nach 
Wohnbaugrundstücken ausgegangen. Die Entwicklung der York- und Oxford Kasernen soll künftig 
zur Entspannung des Wohnungsmarktes beitragen: mindestens 30 % der Wohnfläche werden als 
öffentlich geförderter Wohnungsbau realisiert. Somit wird die KonvOY GmbH einen wesentlichen 
Beitrag dazu leisten, dass sich die Immobilienpreise und Mieten in Münster in Zukunft moderater 
entwickeln werden. Neben dem Wohnimmobilienmarkt sind auch die Nachfrage nach Büro- und 
Einzelhandelsflächen in Münster ungebrochen hoch. In diesen Segmenten besteht durch das knappe 
Angebot ebenfalls ein Nachfrageüberhang. Da die Flächennachfrage in sämtlichen auf den 
Konversionsflächen geplanten Nutzungssegmenten hoch ist, wird von einer schnellen und 
reibungslosen Vermarktung ausgegangen. (InWIS und Stadt Münster, Wohnungsbedarfsprognose 
und Wohnungsbedarfsdeckungsprognose 2023; NRW.BANK Münster Wohnungsmarktprofil 2023; 
DZ-Hyp Regionale Immobilienzentren Deutschland 2023; Gutachterausschuss der Stadt Münster 
Grundstücksmarktbericht 2023) 
Die KonvOY GmbH wird somit einen bedeutenden Beitrag zur Baulandentwicklung der Stadt 
Münster leisten. Die Umsetzung der geplanten Rückbau- und Erschließungsmaßnahmen soll zu einer 
schnellen Vermarktung der erschlossenen Baugrundstücke führen. 
Bei der anstehenden Vermarktung sind Baufelder in verschiedenen Größen möglich und geplant. Es 
können sowohl große Pakete mit einer voraussichtlich relativ homogenen Bebauung, als auch 
kleinere ausgewählte Baufelder erworben werden, die besondere Projekte und Wohnformen 
möglich machen. 
B) WIRTSCHAFTSPLANUNG UND UMSETZUNG 
Auf Basis der Businessplanung für beide Liegenschaften wurde in 2018 eine erste Wirtschafts-
planung mit dem Horizont 2018 bis 2023 gefertigt. Auf dieser Grundlage wurden die voraussicht-
lichen Liquiditätsbedarfe sowie die voraussichtliche Ergebnisentwicklung kalkuliert. Die 
Wirtschaftsplanung wurde beginnend im Jahr 2019 kontinuierlich fortgeschrieben.  
Im Vergleich zur Ursprungsplanung sind zeitliche Anpassungen bei der Planung, der Baureifmachung 
sowie der Erschließung erkennbar. Durch die steigende Detaillierung der Planung, Vorbereitung und

KONVERSION MÜNSTER 
LAGEBERICHT KONVOY GMBH 
Anlage IV/6 
Durchführung der zahlreichen bauvorbereitenden Maßnahmen und insbesondere aufgrund der 
Auswertung durchgeführter Vergabeverfahren sowie eine kontinuierliche Kostenverfolgung und 
fachliches Budgetcontrolling gewinnt die Prozessplanung mehr und mehr Fundiertheit. Die 
wesentlichen Verzögerungsfaktoren waren seit dem Jahr 2019 verschärften Anforderungen der 
Feuerwehr an die Kampfmittelerkundungen, die Anforderungen des Arbeitsschutzes und der 
aufwendigen Entsorgungswege bei Schadstofffunden bei abzubrechenden Gebäuden, die einer 
vorherigen Sanierung bedürfen sowie das Auffinden von nicht verwertbaren Boden- und 
Abbruchmengen. Die Zeitplanung der Erschließung wurde damit verzögert, was unmittelbar 
Auswirkungen auf den zeitlichen Beginn der Grundstücksvergabeverfahren hatte. Die Auswirkungen 
wurden im Wirtschaftsplan 2023 entsprechend berücksichtigt.  
Weiterhin mussten einzelne Erschwernisse des Bauablaufes auch im Jahr 2023 baufeldabhängig 
festgestellt werden. Erneute intensive Regenereignisse sorgen aufgrund der Bodenverhältnisse 
schnell für länger vernässte und damit unpassierliche Baustellenbereiche. Auch die 
Kampfmittelerkundungen und Schadstoffsanierungen prägen weiterhin die 
Baureifmachungsgeschehnisse in den beiden Quartieren. Zugleich konnten nicht so viele 
Bodenmengen wiederverwertet werden, wie ursprünglich angenommen. Somit stieg der Anteil an 
Böden, die einer Verwertung zugeführt werden mussten. Gleichwohl konnte die Vorstufe der 
Erschließungsmaßnahmen im York-Quartier zu 54 % und im Oxford-Quartier zu 66 % zu Ende 2023 
hergestellt werden und darüber hinaus im Nordbereich des York-Quartiers sogar bereits der 
Endstufenausbau der Erschließungsstraßen hergestellt werden.  
Die Berücksichtigung von Abhängigkeiten anderer Entwicklungen, die die zeitliche Verfügbarkeit der 
KonvOY Grundstücke erheblich beeinflussen, konnte mit einem ausreichenden Sicherheitsaspekt 
präziser in die Fortschreibung der wirtschaftlichen Entwicklung eingewoben werden. Hauptsächlich 
betrifft dies die Errichtungszeiträume der äußeren Erschließung der beiden Quartiere sowie die 
Verlagerung der Zentralen Unterbringungseinrichtung für geflüchtete Menschen des Landes NRW 
im York-Quartier.  
3 DARSTELLUNG DES GESCHÄFTSVERLAUFS 
A) ERTRAGSLAGE 
Durch die Baureifmachung erfolgt die Schaffung der Grundlagen für die künftigen Erlöse in Form des 
Abverkaufs von entwickelten Grundstücken. Die KonvOY hat derzeit erfolgreich weitere 
Investorenauswahl- und Grundstücksvergabeerfahren für verschiedene Baufelder durchgeführt. 
Im Jahr 2023 wurden Umsatzerlöse durch entsprechend dem Baufortschritt abgegrenzte Einnahmen 
aus Grundstücksverkäufen (7.641 TEUR, Vj.: 11.356 TEUR) und Kostenerstattungen (300 TEUR, Vj.: 
1.615 TEUR) sowie Mieterträge in Höhe von 703 TEUR (Vj.: 626 TEUR) erzielt. Aus 
Entschädigungsleistungen, der Auflösung von Rückstellungen und Sonderposten resultieren 
sonstige betriebliche Erträge von 318 TEUR (Vj.: 79 TEUR). 
Aus der Aktivierung von Bauvorbereitungskosten (9.465 TEUR, Vj.: 12.202 TEUR), 
Fremdkapitalzinsen (975 TEUR, Vj.: 786 TEUR) und angemessenen Teile der Gemeinkosten (527 
TEUR; Vj.: 474 TEUR) resultieren Erhöhungen am Bestand unfertiger Erzeugnisse von 10.967 TEUR 
(Vj.: 13.462 TEUR). Analog der Abgrenzung vereinnahmter Erlöse anhand des Baufortschritts 
wurden korrespondierende Bestandsminderungen von 8.416 TEUR (Vj.: 13.981 TEUR). Per Saldo 
werden so Bestandserhöhungen von 2.550 TEUR (Vj.: 519 TEUR Bestandsminderung) ausgewiesen.

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Anlage IV/7
Diesen stehen Aufwendungen für Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe in Form von Energiekosten für 
vermietete Gebäude auf den Vorratsgrundstücken (263 TEUR, Vj.: 149 TEUR), Aufwendungen für 
bezogene Leistungen im Zuge der Baureifmachung der Vorratsgrundstücke (9.790 TEUR; 
Vj.: 12.486 TEUR), Personalaufwendungen (621 TEUR; Vj.: 565 TEUR), Abschreibungen auf 
Sachanlagen (28 TEUR, Vj.: 6 TEUR) und sonstige betriebliche Aufwendungen (1.438 TEUR; Vj.: 1.877 
TEUR) gegenüber, so dass per Saldo ein Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) von – 594 TEUR (Vj.: 
1.926 TEUR) erwirtschaftet wurde. 
Nach Verrechnung des Zinsaufwandes (1.133 TEUR; Vj.: 798 TEUR) ergibt sich ein Ergebnis vor 
Steuern (EBT) von -1.727TEUR (Vj.: -2.725 TEUR). 
Nach Abzug sonstiger Steuern (i. W. Grundsteuer) von 144 TEUR (Vj.: 144 TEUR) ergibt sich ein 
Jahresfehlbetrag von 1.871 TEUR (Vj.: 2.869 TEUR). 
B) VERMÖGENSLAGE 
Die Kaufverträge für die Konversionsflächen York und Oxford wurden im April 2018 abgeschlossen. 
Die KonvOY GmbH ist damit Eigentümerin von ca. 618 Tm² Bruttobauland in den Liegenschaften 
York und Oxford geworden. Die bauplanungsrechtlichen Verfahren sind abgeschlossen. Es besteht 
Baurecht. 
Für die im Jahr 2018 in das Eigentum der KonvOY GmbH übergegangenen Flächen wurden, inklusive 
der Bauvorbereitungskosten, Anschaffungskosten von 57.732 TEUR verausgabt. Der Kaufvertrag für 
eine weitere Teilfläche von 1.065 m² für einen Kaufpreis von 122.475 EUR wurde im Zusammenhang 
mit dem York-Quartier im Dezember 2019 notariell beurkundet. Die zur Entwicklung und 
Vermarktung durch die KonvOY GmbH erworbenen Flächen werden nicht langfristig dem 
Gesellschaftszweck dienen. Insofern sind diese dem (kurzfristigen) Umlaufvermögen zuzuordnen.  
Ab dem Geschäftsjahr 2019 macht die Gesellschaft vom Aktivierungswahlrecht des § 255 Abs. 3 Satz 
1 HGB Gebrauch und aktiviert – neben den Bauvorbereitungskosten – Zinsen in den 
Herstellungskosten der zum Verkauf bestimmten Grundstücke, da die Darlehensvereinbarungen mit 
der Stadt Münster eine entsprechende Zweckbindung der Darlehen enthalten und die Zinsen 
ausschließlich während des Zeitpunktes der Herstellung eines verkaufsfähigen Zustandes der 
Grundstücke angefallen sind. Zusätzlich werden ab dem Geschäftsjahr 2019 angemessene Teile der 
allgemeinen Verwaltungskosten aktiviert. Im Geschäftsjahr 2023 wurden Fremdkapitalzinsen von 
975 TEUR sowie Gemeinkosten von 527 TEUR aktiviert. 
Der Aktiva-Bestand wird insbesondere durch die bei Ankauf im Jahr 2018 aufgenommenen 
Investitionsdarlehen der Stadt Münster i.H.v. 65.000 TEUR finanziert. In 2019 fand keine zusätzliche 
Kreditaufnahme statt. Im Jahr 2020 wurde im Oktober ein Darlehen i.H.v. 10.000 TEUR, im April 
2021 ein Darlehen über 5.000 TEUR, im Juli 2022 ein Darlehen i.H.v. 5.000 TEUR sowie im April 2023 
ein letztes Darlehen i.H.v. 5.000 TEUR aufgenommen. Um den ausstehenden Besitzübergang der 
weiteren Flächen (Flächen auf York, heute als zentrale Unterbringungseinrichtung für Flüchtlinge 
genutzt) bilanziell abbilden zu können, werden für die noch auszuzahlenden Beträge in Höhe von 
7.162 TEUR Verbindlichkeiten gegenüber der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) 
ausgewiesen, nachdem Anfang Januar 2023 ein Teilbetrag i.H.v. 1.838 TEUR entrichtet wurde. Die 
Verbindlichkeit wird im Laufe des Jahres 2024 in drei Raten getilgt. 
Per 31.12.2023 werden Steuerrückstellungen für noch nicht veranlagte Grundsteuern von 563 TEUR 
(Vj.: 419 TEUR) sowie sonstige Rückstellungen von 369 TEUR (Vj.: 298 TEUR) ausgewiesen. Diese

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Anlage IV/8 
enthalten im Wesentlichen Beträge für noch nicht abgerechnete Dienstleistungen Dritter (321 
TEUR) sowie Personalrückstellungen (48 TEUR). 
Die Gesellschaft hat für die Wohn + Stadtbau GmbH (W+S) die Baureifmachung von Grundstücken 
übernommen, die sich im Besitz der W+S befinden. Hierfür hat sie von der W+S in den 
Geschäftsjahren 2019 bis 2021 Anzahlungen von insgesamt 16.634 TEUR erhalten. Entsprechend 
dem Baufortschritt der einzelnen Quartiere wurden hiervon im Geschäftsjahr 2020 4.183 TEUR, im 
Geschäftsjahr 2021 3.265 TEUR, im Geschäftsjahr 2022 1.614 TEUR, und im Geschäftsjahr 2023 300 
TEUR als realisierte Umsatzerlöse in der Gewinn- und Verlustrechnung berücksichtigt. Bei der 
Gesellschaft im Geschäftsjahr eingegangene Zahlungen aus dem Verkauf von Grundstücken 
(11.069 TEUR, Vj.: 19.773 TEUR) wurden – ebenfalls analog dem Baufortschritt – mit 7.641 TEUR 
(Vj.:  11.365 TEUR) den Umsatzerlösen zugerechnet. Einnahmen, die bis zum Bilanzstichtag nicht als 
realisierte Erträge ausgewiesen werden können, werden als erhaltene Anzahlungen in der Bilanz 
ausgewiesen. 
Als Entwicklungsgesellschaft muss die KonvOY in wesentlichem Ausmaße in Vorleistungen für den 
Ankauf und die Entwicklung der erworbenen Flächen gehen. Dabei entstehen laufende Belastungen 
(z.B. durch die Zinsansprüche für die Investitionsdarlehen), die insbesondere in den ersten Jahren 
nicht oder zumindest nur in Teilen durch Vermarktungserlöse gedeckt werden können. 
Das Stammkapital der Gesellschaft wurde bereits im Jahr 2019 durch kumulierte Verluste vollständig 
verbraucht. Der nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag steht im Einklang mit dem aktuellen 
Wirtschaftsplan und wird in den Folgejahren sukzessive abgebaut. Da die KonvOY als 
Tochtergesellschaft der Stadt Münster jedoch auf hinreichende Kreditschöpfungsspielräume für die 
Finanzierung ihrer Geschäftstätigkeit zurückgreifen konnte, ist die Fortführung der 
Entwicklungstätigkeit der KonvOY trotz dieser vorübergehenden bilanziellen Unterdeckung nicht 
gefährdet. 
Aus den vorgenannten Entwicklungen ergibt sich zum 31. Dezember 2023 ein nicht durch 
Eigenkapital gedeckter Fehlbetrag von 10.041 TEUR; am Bilanzstichtag des Vorjahres betrug der 
nicht durch Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag 8.170 TEUR.

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Anlage IV/9
C) FINANZLAGE (KAPITALSTRUKTUR, INVESTITIONEN, LIQUIDITÄT) 
Bedingt durch den Bilanzverlust des Rumpfgeschäftsjahres 2017 und den Jahresfehlbetrag aus dem 
Jahre 2018 und die laufenden Maßnahmen der Baureifmachung wurde das ursprüngliche 
Stammkapital von TEUR 500 im Jahr 2019 aufgezehrt. In der Gesellschafterversammlung vom 
28.02.2019 wurde der Verlust von mehr als des hälftigen Stammkapitals angezeigt. Der schnelle 
Verzehr des Stammkapitals ist typisch für Projekt- und Flächenentwicklungsgesellschaften. Da sich 
die KonvOY weiterhin im Rahmen des ursprünglich erstellten Wirtschaftsplans bewegt und die 
Liquidität gesichert ist, wurde eine positive Fortführungsprognose attestiert.  
Die Budgets der geplanten Kosten und Erlöse werden auf Jahresebene mit den involvierten 
Fachämtern und Dienstleistern abgestimmt. Auf dieser Basis erfolgt die Ableitung der Liquidität der 
Gesellschaft auf Jahres-, Monats- und Wochenebene. Hierin gehen die Finanzierungsbausteine aus 
den bisherigen Darlehensverträgen in Höhe von 90 Mio. EUR ein. Des Weiteren ist die KonvOY GmbH 
Teil des Cash-Pooling-Verbundes der Stadt Münster. Über den Cash Pool besteht für die KonvOY die 
Möglichkeit, auf zusätzliche Mittel von bis zu 10 Mio. EUR, ab dem 01.01.2024 bis zu 15 Mio. EUR 
zurückzugreifen. Die Liquiditätsplanung wird kontinuierlich fortgeschrieben und mit dem 
Beteiligungsmanagement der Stadt Münster abgestimmt. Entsprechende Prozesse zur frühzeitigen 
Anmeldung von Mittelbedarfen und die gesetzlichen Anforderungen zur Vermeidung einer 
Insolvenz werden damit sichergestellt und durch die KonvOY selbst als auch durch das 
Beteiligungsmanagement der Stadt überwacht.  
Die Kapitalflussrechnung für das Geschäftsjahr 2023 weist per Saldo eine Verringerung des 
Finanzmittelfonds um 2.233 TEUR (Vj.: Erhöhung um 1.813 TEUR) aus: 
2023 2022 Delta
TEUR TEUR TEUR
Jahresergebnis -1.871 -2.869 998
Ab-/Zuschreibungen auf Gegenstände des Anlagevermögens 28 6 22
Veränderung der Rückstellungen 215 -149 363
Auflösung Sonderposten -123 0 -123
Veränderung der Forderungen und Verbindlichkeiten gegen
     verbundene Unternehmen und Gesellschafter 299 -524 823
Veränderung der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen
    und Leistungen sowie sonstiger Aktiva -2.798 802 -3.600
Veränderung der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
     Leistungen sowie anderer Passiva 2.530 5.885 -3.355
Cashflow aus der laufenden Geschäftstätigkeit -1.720 3.151 -4.871
Investitionen in das Anlagevermögen 
     (ohne Finanzanlagen) -696 -544 -152
Einstellung in die Sonderposten/Investitionszuschuss 983 0 983
Cashflow aus Investitionstätigkeit 287 -538 825
Einzahlungen aus Kreditaufnahmen 5.000 5.000 0
Auszahlung aus Tilgung von Darlehen -5.800 -5.800 0
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit -800 -800 0
Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds -2.233 1.813 -4.046
Finanzmittelfonds am Anfang der Periode -4.877 -6.690 1.813
Finanzmittelfonds am Ende der Periode -7.111 -4.877 -2.233

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Anlage IV/10 
Der Finanzmittelbestand umfasst neben Bankguthaben und Verbindlichkeiten gegenüber 
Kreditinstituten auch den Saldo der KonvOY GmbH im Cash-Pool der Stadt Münster.  
Die von der KonvOY erzielten Rückflüsse durch die Vermarktung der Flächen fließen in die Tilgung 
der mittel- bis langfristig zur Verfügung stehenden Darlehen ein. Dadurch werden gleichzeitig die 
Zinszahlungen sukzessive vermindert. Angestrebt wird nach wie vor eine frühestmögliche 
Bereitstellung von baureifen Grundstücken unter Beachtung der kaufvertraglichen Regelungen mit 
der BImA, den infrastrukturellen Anforderungen, den Vorgaben des städtebaulichen Vertrags sowie 
den Verfahren zur Grundstücksvergabe. 
4 CHANCEN UND RISIKEN DER KÜNFTIGEN ENTWICKLUNG 
A) PROGNOSEBERICHT  
Der Jahresfehlbetrag von 1.871 TEUR für das Jahr 2023 weicht von der Prognose in der 
Wirtschaftsplanung ab. Der Plan für das Geschäftsjahr 2023 wies zum Zeitpunkt des letzten 
Jahresabschlusses einen Jahresüberschuss von 5.182 TEUR aus.  In der Fortschreibung der 
Wirtschaftsplanung wurde ein Jahresfehlbetrag in Höhe von 1.432 TEUR prognostiziert. 
Insbesondere die abgegrenzten Umsatzerlöse aus dem Verkauf von Grundstücken wurden aufgrund 
von verzögerten Kaufvertragsabwicklungen und geringerem Baufortschritt um 27.153 TEUR 
unterschritten. Die Bestandsveränderungen hingegen erhöhten sich um 3.201 TEUR trotz des 
geringeren Materialaufwandes (- 17.826 TEUR) aufgrund der geringen Bestandsminderungen durch 
den Abgang von Flächen durch Verkäufe (-18.477 TEUR). Diese Beträge konnten im 
Aufwandsbereich nicht vollumfänglich ausgeglichen werden, so dass es zu einer Abweichung im 
Jahresergebnis von - 7.053 TEUR kommt. 
Auch im Jahr 2024 wird von unveränderter Nachfrage nach Grundstücken für den Wohnungsbau 
und den Einzelhandel ausgegangen. Dies wird durch die qualitativ und quantitativ ausreichende 
Teilnahme von Investoren bei den bereits durchgeführten Grundstücksvergaben bestätigt.  
Die Erlösplanung der KonvOY orientiert sich an den jeweils geplanten Realisierungsabschnitten und 
an den Fortschritten der Kaufvertragsverhandlungen sowie der Begleitung der Umsetzung bis zum 
Bauantrag. Für das Oxford-Quartier werden in 2024 die Erlöse für den Verkauf eines flächenmäßig 
großen Grundstückes für ein Teilquartier eines Wohnhofes und eines Grundstückes mit einem 
Bestandsgebäude mit umfangreicher Nutzfläche erwartet. Weiterhin wird die Stadt Münster ein 
unbebautes Grundstück erwerben, welches im direkten räumlichen Zusammenhang mit städtischen 
Grundstücken zu eigenen Zwecken entwickelt werden soll. Ferner wird in Folge eines 
Interessenbekundungsverfahrens eines von drei zusammenhängenden Grundstücken im östlichen 
Areal zu einem Kaufvertrag geführt werden können, zwei befinden sich bzw. werden in 2024 durch 
eine vorvertraglichen Anhandgabe für einen Verkauf reserviert. 
In 2024 wird ein Baufeld von einer institutionellen Käuferin zurück erworben, nachdem deren 
Projektrealisierung aufgegeben wurde, um dies einer renditeträchtigen Veräußerung zuführen zu 
können. 
Für die Entwicklung des York-Quartiers werden im Jahr 2024 wichtige Vergabeverfahren zu 
Umsatzerlösen führen: ein Grundstück für Einzelhandelsnutzungen und ein Grundstück für Wohnen 
und Gewerbe als Teile des Stadtteilzentrums Gremmendorf sowie ein Grundstück mit 
denkmalgeschütztem Bestandsgebäude. Ein weiteres Grundstück mit drei Bestandsgebäuden steht 
vor Abschluss einer Reservierung zum Kaufvertrag in Form eines Anhandgabevertrages.

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Anlage IV/11
Insgesamt werden im Jahr 2024 Erlöse von bis zu 28.581 TEUR erwartet, davon 25.905 TEUR aus der 
Veräußerung von Grundstücken.  
Laut Planung ergibt sich für das Geschäftsjahr 2024 ein Jahresüberschuss von 914 TEUR.  
Durch die in den nächsten Jahren zu erwartenden Vermarktungserlöse wird der nicht durch 
Eigenkapital gedeckte Fehlbetrag wieder ausgeglichen. 
B) CHANCEN 
4.B.1 MARKT 
Als Entwicklungsgesellschaft ist die KonvOY alleinige Ansprechpartnerin für die Vermarktung der 
Konversionsflächen in Münster. Somit steuert sie die Potentiale und Chancen der beiden 
Liegenschaften und ermöglicht in den kommenden Jahren attraktive Angebote für den 
Wohnungsbau in Münster. 
Aufgrund der aktuellen regional stabilen wirtschaftlichen Lage und der anhaltenden hohen 
Nachfrage nach Wohnraum in Münster besteht die Chance, ein gutes Marktumfeld wahrzunehmen. 
Beide Standorte sind gut an die restliche Infrastruktur der Stadt Münster angeschlossen, befinden 
sich in integrierten Lagen der jeweiligen Stadtteile und sind damit überaus attraktiv für Familien und 
Berufstätige, die ihren Lebensmittelpunkt langfristig in Münster sehen. 
4.B.2 ZINSNIVEAU UND INVESTITIONSBEREITSCHAFT 
Trotz des gestiegenen Zinsniveaus bleibt die Nachfrage nach Immobilien am Markt auf einem hohen 
Niveau. Dies stabilisiert die Nachfrage nach Grundstücken durch die potenziellen Investoren, 
Bauträger und Entwickler, die sich in den Konzeptvergaben der KonvOY bewerben. Aufgrund der 
weiterhin hohen Kapitalverfügbarkeit und der unveränderten langfristig sicheren 
Anlagemöglichkeiten in Immobilien besteht eine ausreichende Nachfrage bei Bauträgern und 
Entwicklern, unabhängig vom Grad der Fremd- oder Eigenkapitalfinanzierung. Bezogen auf die 
Endkäufer der Wohneinheiten verändern sich die Nachfragepotenziale einzelner Käufergruppen 
unterschiedlich; durch Änderung bei der Planung und Projektierung der einzelnen Bauprojekte und 
entsprechende Spielräume bei der Auslobung der Grundstücke kann die Gesellschaft hierauf aber 
reagieren. 
4.B.3 QUALITÄTEN  
Die KonvOY leistet mit der Konversion und der Umsetzung hoher städtebaulicher Qualitäten einen 
wesentlichen Beitrag dazu, dass es in den Quartieren an beiden Standorten zu einer hohen 
Wohnqualität in Verbindung mit einer ausgewogenen Nutzerstruktur kommen wird. Dies sichert 
langfristig die Stabilität und Resilienz der neuen Quartiere und verbreitert die Möglichkeiten für 
Investitionen der Marktteilnehmer.
4.B.4 ÖFFENTLICHKEIT 
Die KonvOY führt für alle Baufelder einen für alle Marktteilnehmer zugänglichen und transparenten 
Vergabeprozess durch. Ebenso werden die Entwicklungen der beiden Quartiere mit 
Öffentlichkeitsarbeit kommuniziert. Dies bietet die Chance einer hohen Akzeptanz der Projekte 
innerhalb des Mikroumfelds am Standort und nicht zuletzt durch die politische und stadtweite

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Anlage IV/12 
Öffentlichkeit. Durch innovative städtebauliche Konzepte bieten die Quartiere die Chance, auch 
überregionale Beachtung zu finden.  
4.B.5 FÖRDERUNG 
Die innovativen Entwässerungskonzepte haben bei Oxford zudem die Chance auf Fördermittel 
eröffnet, die die Liquidität der KonvOY zusätzlich entlastet. Weiterhin werden für die Sanierung der 
denkmalgeschützten Mauern der Quartiere Förderungen beantragt. 
4.B.6 VERTRÄGE UND KOSTEN 
Die durch Rückbau und Freilegung entstehenden Kosten sind in die Kaufpreisfindung mit der BImA 
eingeflossen. Soweit die Information und die Abrechnung zu diesen Kostenpositionen bis zum Jahr 
2025 gewährleistet bzw. fertiggestellt wird, besteht die Möglichkeit einer Nachberechnung von 
Mehrkosten gegenüber der BImA. Hierbei gilt eine „90 zu 10 –Regelung“. Das heißt von diesen 
Kosten trägt die BImA 90 % und 10% die KonvOY. Diese Vertragsregelung eröffnet somit auch die 
Chance, die wirtschaftlichen Auswirkungen für Gebäudeschadstoffsanierungen und 
Bodensanierungen und somit in der Folge für Kostenüberschreitungen zu mindern. 
Die KonvOY ist gemeinsam mit der Stadt Münster und der W+S GmbH im Rahmen der 
Kaufvertragsverhandlungen mit der BImA Eigentümerin von zwei sehr großen Flächenarealen zu 
einem wirtschaftlich akzeptablen Kaufpreis geworden. Gegenüber den beiden 
Konversionspartnerinnen ist die KonvOY in Verpflichtungen eingetreten, da sie zuständig als 
Erschließungsträgerin für die Baureifmachung auch der Flächen der Stadt Münster und der W+S 
GmbH ist. Letztere hat und wird der KonvOY für diese Leistung entsprechende Vergütungen als 
Kostenerstattung leisten. Seit dem Geschäftsjahr 2019 hat dies die wirtschaftliche Lage der KonvOY 
bereits gestärkt. Sollten für die Entwicklung der jeweiligen Teilflächen Mehrkosten auftreten, 
besteht für die KonvOY die Chance, diese gegenüber der W+S GmbH geltend zu machen. 
4.B.7 LIQUIDITÄT 
Da Baurecht besteht, sind Vergaben von Grundstücken mit entsprechenden Anzahlungen möglich. 
Auf diese Weise besteht die Chance, die Vermarktung frühzeitig zu beginnen, sodass die gewonnene 
Liquidität schnell in den Kapitaldienst und das laufende Geschäft einfließen kann.  
4.B.8 FRISTEN  
Durch das Erreichen der kompletten Teamstärke und der gut eingespielten Zusammenarbeit mit 
den externen Dienstleistern besteht die Chance, die Umsetzungsgeschwindigkeit weiter zu erhöhen. 
Ein bestehendes Prozessmanagement wird kontinuierlich mit allen beteiligten Akteuren 
fortgeschrieben, auch die Vergabeprozesse können nun effizienter ausgefahren werden. 
4.B.9 MIETERLÖSE 
Zwischenvermietungen nicht benötigter Gebäude auf den Flächen bieten die Chance, sozialen 
Zwecken gerecht zu werden, die Gebäude durch niederschwellige Nutzung zu erhalten und 
Mieterlöse über den Wirtschaftsplan hinaus zu erwirtschaften, die die Liquidität der Gesellschaft 
unterstützen.

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Anlage IV/13
C) RISIKEN 
4.C.1 MARKT 
Trotz sich verändernder Bedingungen im Immobilienmarkt (gestiegen Baukosten, höherer 
Energiepreise, höheres Zinsniveau) ist eine Stabilisierung des Marktes in der Stadt Münster 
weiterhin zu erwarten. Für die Wirtschaftlichkeit des Projekts besteht gleichwohl das Risiko, durch 
nicht zu beeinflussende Veränderung äußerer Rahmenbedingungen in eine noch ungünstigere 
Marktphase einzutreten. Zudem können komplexere Vergabe- und Prozesssteuerungsverfahren der 
Grundstücksverkäufe das grundsätzliche Marktrisiko zusätzlich verschärfen. Die zügige Vergabe der 
Flächen hat somit wirtschaftlich absolute Priorität. Jedoch bestehen durch die hohe Auslastung des 
Baugewerbes Kosten- und Zeitrisiken. Diese werden durch faire, transparente und zeitlich 
gestaffelte Vergabeverfahren gemindert. 
4.C.2 UKRAINE-KRIEG 
Auch der kriegerische Konflikt im Osten Europas führte zu erheblichen Auswirkungen auf das 
Baugeschehen in den beiden Quartieren. Aufgrund der sofortigen spürbaren Verteuerung der 
Kraftstoffpreise und der unmittelbaren Unterbrechung von Materiallieferungen hatten und haben 
alle beteiligten Baufirmen entsprechende Hinweise zur drohenden Verteuerung der eigentlich 
preislich fixierten Bauleistungen angekündigt. Auch wenn hiernach eine Störung der 
Geschäftsgrundlage vorliegt, bleibt der KonvOY als Bauherrin letztlich nur eine aufwendige 
einzelfallbezogene Prüfung von verteuerten Leistungen oder Umplanungen zeitlicher oder 
funktionaler Alternativen. Die große Kostenunsicherheit des Bausektors verursacht potenziell 
zudem schwierige bis unmögliche Zusicherung von Kosten bei kommenden Bauvergaben.  
4.C.3 QUALITÄTEN  
Bei der Grünflächen- und Erschließungsplanung wurden von der Stadt Münster vergleichsweise 
hochwertige Konzepte anvisiert. Die hieraus resultierenden tendenziell hohen Umsetzungskosten 
muss die KonvOY durch die Grundstücksvermarktung refinanzieren. Vor dem Hintergrund, dass auch 
wohnungspolitische Ziele bei der Quartiersentwicklung erfüllt werden müssen und die 
Grundstückspreise davon mitbestimmt werden, birgt dies das Risiko einer Gewinnabschmelzung im 
Vergleich zum Marktdurchschnitt von Flächenentwicklern. 
4.C.4 ÖFFENTLICHKEIT 
Die Einbindung und Kommunikation mit der Öffentlichkeit und der Politik birgt das Risiko, dass die 
zeitaufwendigen Entwicklungsprozesse der Quartiere durch veränderte politische oder öffentliche 
Schwerpunktsetzungen beeinflusst werden. Verzögerungen durch Umplanungen haben 
Wechselwirkung mit der Liquidität und dem Ertrag der Gesellschaft.
4.C.5 FÖRDERUNG 
Für die gewährten Fördermittel für die besondere Regenwasserbewirtschaftung im Oxford-Quartier 
in Höhe von rd. 1.000 TEUR sind die jeweiligen Nebenbestimmungen öffentlicher 
Fördermittelrichtlinien zu beachten. Dies umfasst auch umfangreiche Vorschriften zur Vergabe, zur 
Dokumentation und zum Nachweis der entsprechenden Bauleistungen. Das Risiko von 
Mittelrückforderungen trägt die Stadt Münster, die als Dienstleisterin der KonvOY zudem ein 
professionelles Fördermittelmanagement sicherstellt. Eine Verlängerung des

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Anlage IV/14 
Durchführungszeitraums der Maßnahme wurde mittlerweile durch den Fördermittelgeber bewilligt. 
Finanzielle Auswirkungen bestehen zum heutigen Zeitpunkt nicht. 
4.C.6 VERTRÄGE UND KOSTEN 
Die KonvOY ist Verpflichtungen zur Bereitstellung fertiger Bauflächen eingegangen. Für die 
Konversionspartnerin W+S GmbH besteht die Pflicht, innerhalb einer Frist von fünf Jahren die 
Fertigstellung von Wohnungen auf einzelnen Teilflächen zu realisieren. Sollte die Entwicklung und 
die Bereitstellung dieser Flächen sich verzögern, sind Kompensationen nicht auszuschließen. 
Als Entwicklungsträgerin bestehen für die KonvOY zudem Kosten- und Vergaberisiken aufgrund der 
allgemeinen Preisentwicklung. Die durch die KonvOY erstellten verkehrs- und 
entwässerungstechnischen Anlagen samt den ggf. notwendig gewordenen Anpassungsmaßnahmen 
sowie der öffentlichen Grünflächen im Vertragsgebiet werden nach Abschluss der Maßnahme der 
Stadt Münster unentgeltlich übertragen. Die KonvOY ist daher darauf angewiesen, dass die 
Preisgestaltung bei der Vermarktung eine entsprechende Kompensation durch die Abnehmenden 
sicherstellt. Die Vertrags- und Preisrisiken werden über ein entsprechend intensives Controlling 
stetig analysiert, um regelmäßig notwendig gewordene Anpassungen rechtzeitig umsetzen zu 
können. 
In Bezug auf die Rückzahlung der unvorhersehbaren Rückbau- und Freilegungskosten durch die 
BImA gemäß der vereinbarten „90 zu 10 –Regelung“ besteht das Risiko, dass die BImA einzelne 
Rückerstattungsansprüche nicht anerkennt bzw. der enge Zeitplan eine von den vertraglichen 
Regelungen abweichende Vorgehensweise notwendig macht. Die zusätzlich erwarteten Kosten 
dieser Positionen sind in der Wirtschaftsplanung eingepreist, um solche Fälle abzudecken. 
Die Quantität und die Qualität der bei der Baureifmachung anfallenden Boden- und Betonmassen, 
bestimmen deren Wiederverwertungsmöglichkeiten. Dies ist ebenso ein nicht gänzlich 
vorhersehbarer Kostenfaktor wie die Entsorgung der nicht verwendbaren Massen. Ein im Jahr 2020 
begonnenes umweltrechtliches Verfahren gegen ein mit der Entsorgung beauftragtes Unternehmen 
ist mittlerweile von der Strafverfolgungsbehörde eingestellt worden. Dies belegt aber die 
wirtschaftlichen Risiken des Kostenfaktors Bodenverwertung. 
4.C.7 LIQUIDITÄT 
Die Risiken der Liquidität sind eng mit der zeitlichen Einhaltung der Vermarktungsplanung und mit 
den Risiken durch Kostenüberschreitungen sowie durch den Aufwand an Kampfmittelerkundungen 
und Gebäude- und Bodensanierungen verbunden. Durch die Partizipationsoption am Cash Pool der 
Stadt ist eine zusätzliche Liquidität sichergestellt. Die am 13. Dezember 2023 vom Rat der Stadt 
Münster genehmigte Beschlussvorlage V/0711/2023 sichert eine unbefristete Kreditlinie in Höhe 
von 15 Mio.€ zu. Die Liquiditätsplanung der Gesellschaft weist durch Inanspruchnahme dieser Linie 
eine ausreichende Liquidität bis mindestens Ende 2025 aus. 
4.C.8 FRISTEN  
Terminrisiken können sich aus der Koordinierung der verschiedenen Bauabläufe ergeben. Da es sich 
um Brachflächen handelt, die über mehrere Jahrzehnte intensiv militärisch genutzt wurden, sind 
weiterhin Bodenbelastungen und Kampfmittel auf dem Gelände wahrscheinlich. Deren Räumung 
kann zu Verzögerungen bei der Entwicklung und der Vermarktung der Flächen führen. Zum 
Berichtszeitpunkt sind bereits Veränderungen am geplanten Baustellenablauf eingetreten. Hieraus 
resultiert eine geringere Geschwindigkeit bei der Vermarktung. Diese Verzögerungen wurden im

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Anlage IV/15
Wirtschaftsplan bereits berücksichtigt. Gleichwohl ist ein Großteil der auf- bzw. abzubrechenden 
Oberflächen und Gebäude bereits durchgeführt worden. 
Weitere Terminrisiken können aus den aktuellen Zwischennutzungen des Landes NRW und aus den 
Vermietungen der Stadt Münster auf dem Gelände York resultieren. Bezüglich der vormaligen und 
durch Kaufvertrag an KonvOY übertragenen Nutzungsüberlassung der Bestandsgebäude für die 
zentrale Unterbringungseinrichtung für Geflüchtete bestehen zeitliche Risiken der späteren 
Beendigung der Nutzung. Dies hat entsprechend Auswirkungen auf den Ablauf des 
Erschließungsbaus und auf die Vermarktung dieser Teilflächen. Da die Gesellschafterin Stadt 
Münster die Projektsteuerung der Verlagerung an einen Alternativstandort innehat, reduziert sich 
das Risiko jedoch auf externe Faktoren während des entsprechenden Bauleitplanverfahrens und des 
Baugeschehens. 
4.C.9 VERMIETUNGEN / NUTZUNGSÜBERLASSUNGEN 
Die Zwischenvermietungen verursachen Verwaltungsaufwand und können die Entwicklung 
einzelner Teilbereiche der Quartiere behindern. Dienstleister sind deshalb mit dem 
Mietermanagement beauftragt.  
Münster, den 10.05.2024 
………………………….. 
Stephan Aumann 
Geschäftsführer