Neuer Kölner Mietspiegel (April 2023)

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  Dezernat, Dienststelle V/56/560 Vorlagen-Nummer 23.05.2023 1649/2023 Mitteilung öffentlicher Teil Gremium Datum Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 25.05.2023 Stadtentwicklungsausschuss 01.06.2023 Unterausschuss Wohnen 14.08.2023 Neuer Kölner Mietspiegel (April 2023) Die Rheinische Immobilienbörse e.V. (RIB) in Köln hat am 19.04.2023 im Rahmen einer Pres- sekonferenz den neuen Kölner Mietspiegel (KMS) für freifinanzierte Wohnungen vorgestellt. Dieser ersetzt ab dem 1. April 2023 die bisher geltende Ausgabe von 2021. Der Mietspiegel wird seit 1973 alle zwei Jahre neu erstellt. Die RIB führt die Fortschreibung des KMS unter Begleitung des Arbeitskreises Kölner Mietspiegel durch. Diesem Arbeitskreis gehö- ren die Stadt Köln vertreten durch das Amt für Wohnungswesen neben dem Kölner Haus- und Grundbesitzerverein von 1888 – Verband der privaten Wohnungswirtschaft -, dem Mieterverein Köln e.V., der Rheinischen Immobilienbörse e.V. und der Vereinigung von Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümern Köln e.V. an. Der KMS weist, differenziert nach Wohnungsgröße, Alter der Immobilie, Lage und Ausstattung die Mietkosten, die sogenannten ortsüblichen Vergleichsmieten, im freifinanzierten Woh- nungsbau aus. Dabei berücksichtigt der KMS Neuabschlüsse und Mieterhöhungen der letzten sechs Jahre. Damit unterscheiden sich die aktuell ermittelten ortsüblichen Vergleichsmieten (Nettokaltmieten) von den Angebotsdaten in Zeitungsinseraten und entsprechenden Online- Immobilienportalen, die ausschließlich potenzielle (zukünftige) Neuvertragsmieten darstellen. Der Kölner Mietspiegel dient u.a. als Information und Begründung für Mietveränderungen und hat sowohl die breite nachhaltige Zustimmung aller Vertragsparteien als auch der Gerichte. Zur Fortschreibung des aktuellen KMS wurden Daten aus ca. 36.000 Mietverträgen im gesam- ten Stadtgebiet ausgewertet. Dabei wurden Neuvermietungsmieten und Mieten aus beste- henden Mietverhältnissen, die an das allgemeine Mietniveau angepasst wurden, berücksich- tigt. Betriebskostenbedingte Mieterhöhungen werden nicht berücksichtigt. Die Beteiligung der privaten und institutionellen Wohnungs- und Gebäudeeigentümer*innen, die auch online mög- lich war, war erfreulich hoch. Der Mietspiegel bildet somit die tatsächliche Mietmarktlage im Stadtgebiet ab. Er liefert aktuelle und differenzierte Zahlen zu der ortsüblichen Vergleichsmie- te im freifinanzierten Wohnungsbestand. Bei der Fortschreibung wurde die bisherige Systematik des Kölner Mietspiegels nicht verän- dert. Im Vergleich zum letzten Mietspiegel wurde eine neue Baualtersgruppe 6 für Wohnun- gen in Gebäuden, die ab 2018 bezugsfertig wurden, eingeführt. Sämtliche Beschreibungen und Einteilungen der nunmehr 6 Baualtersklassen, der Woh- nungsgrößen und der weiteren Merkmale, wie z.B. der Ausstattung, entsprechen den vorheri- 2 gen Mietspiegeln. Nach wie vor sind auch Wohnungen ohne Heizung berücksichtigt. Bezogen auf Nettokaltmieten des KMS fallen hierunter auch Wohnungen, die die*der Mieter*in selbst mit Heizelementen ausgestattet hat. Bei Modernisierungen, die einer umfassenden Wertver- besserung neuzeitlicher Wohnansprüche gerecht werden, kann unter Berücksichtigung be- stimmter Modernisierungstatbestände (u.a. Elektroinstallation auf neuzeitlichen Standard) eine Zuordnung der Mietwerte abweichend vom Baujahr in eine jüngere Baualtersklasse erfolgen. Die Mittelwerte der einzelnen Mietspannenfelder in der für das Kölner Stadtgebiet vorherr- schenden mittleren Lagekategorie schwanken zwischen 5,10 €/m² und 13,25 €/m² und doku- mentieren einen je nach Baualtersklasse, Wohnungsgröße und Zustand der Wohnung stark differenzierten Wohnungsmarkt. Die einzelnen Segmente des Kölner Wohnungsmarktes wei- sen dabei unterschiedliche Steigerungsraten auf. Besonders in teilsanierten bzw. teilausge- statteten Altbauwohnungen in einfacher Wohnlage zeigt sich eine deutliche Mietpreisdynamik. Betrachtet man alle Mieten in diesem Segment, dann sind die Mieten seit 2021 von durch- schnittlich 5,75 €/m² auf 6,13 €/m² (plus 6,6 Prozent) in der Baualtersklasse 1 bzw. von durch- schnittlich 7,20 €/m² auf 7,80 €/m² (plus 8,3 Prozent) in der Baualtersklasse 2 gestiegen. Rela- tiv stabil zeigt sich das Mietenniveau hingegen in den Baualtersklassen 3 bis 5. So kostet eine Bestandswohnung mit mittlerem Wohnwert (Baujahr 2005 bis 2017) durchschnittlich 10,48 Euro/m²; Wohnungen im älteren Gebäudebestand (Baujahr 1976 bis 1989) 9,15/m² Euro im Durchschnitt. In guten und sehr guten Wohnlagen werden im Neubausegment (Gruppe 6 ab 2018) pro Quadratmeter durchschnittlich 16,60 € als Oberwert der entsprechenden Mietpreis- spannen erreicht. Der Ausschuss wird um Kenntnisnahme des neuen Mietspiegels April 2023 gebeten. Für jedes Ausschussmitglied wird zur Sitzung ein Originalexemplar zur weiteren Verwendung bereitgestellt. Weitere Exemplare können kostenlos im pdf-Format heruntergeladen werden: Kölner Mietspiegel 2023 Gez. Dr. Rau