Bebauungsplan W 46.2 – Kelley-Barracks Südwest – (Erneute Offenlage zur Kenntnisnahme)

FHmax = +145,00 m ü.NNTHmax = +138,50 m ü.NN
FDmax = +140,00 m ü.NN
0,61,2
a
10.0Geh- Fahr- und Leitungsrecht (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)Im Verlauf der bestehenden Hauptsammler gem. Ziffer 9.0 ist ein Freihaltebereich in einer Breite von 10,0 m vorzusehen und von baulichen Anlagen und Baumpflanzungen freizuhalten.
11.0Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)11.1Umgrenzung von Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)11.2Maßnahmen zur Umsetzung des Sandrasenkonzeptes (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)Auf der gekennzeichneten Fläche sind Versiegelungen zu entfernen. Böden sind in einer Stärke von ca. 20 cm zu entfernen, möglichst standortnah gewonnenes, sandiges, weitgehend schlufffreies Bodenmaterial ist in der entsprechenden Stärke einzubringen. Die Flächen sind danach ihrer Eigenentwicklung zu überlassen. Ergänzend kann der Sandmagerrasen mit autochthonem Saatgut (Trocken- und Sandrasenmischung) versehen werden. Die Flächen können durch Gehölzgruppen oder einzelne Kiefern unterbrochen sein. Aufkommende Gehölze(z.B. durch Flugsaat) sind jedoch zu entfernen. Die Flächen sind ein-bis zweimal jährlich (ab Ende Mai) zu mähen; das Mähgut ist abzufahren. Dünger oder Bodenverbesserungsmaterialien dürfen nicht eingebracht werden. Eine künstliche Bewässerung hat zu unterbleiben. Die Maßnahmen sind nach Abschluss der hoch- bzw. tiefbaulichen Maßnahmen zu realisieren. Die Entwicklung von Sandrasen kann auch auf Ersatzlebens-stätten der Zauneidechse erfolgen. Die Fläche kann durch die gekennzeichneten Zufahrten (I . 7.3) unterbrochen werden.
11.3 Maßnahmen zum Artenschutz Zur Vermeidung oder Verhinderung von Störungen, Tötungen und/oder Schädigungen von Tierarten des Anhanges IV der FFH-Richtlinie und von europäischen Vogelarten i.S.v. Art. 1 der Vogelschutzrichtlinie müssen folgende Vorkehrungen beachtet werden:  Zum dauerhaften Erhalt der vorhandenen Zauneidechsenpopulation (streng geschützt nach Anhang IV der FFH-Richtlinie) ist ein zusammenhängender Lebensraum für diese Tierart zu erhalten bzw. als Ersatzlebens-raum vor der Inanspruchnahme der aktuell besiedelten Fläche herzurichten. Die Größe des Lebensraums muss im gesamten Geltungsbereich ungefähr 1,7 ha betragen und der Lebensraum muss zusammenhängen. Rodungsmaßnahmen sind nur in der Zeit vom 01. Oktober bis zum 28. Februar zulässig. Höhlenbäume, die sich potenziell als Quartier für Fledermäuse eignen, sind vor der Rodung durch eine entsprechende Fachkraft zu prüfen; bei Anwesenheit von Fledermäusen sind Maßnahmen zur Bergung und Umsiedlung zu ergreifen oder es sind andere Maßnahmen, die einer Vermeidung der Tötung dienen, vorzunehmen. Werden Quartierbäume gefällt, ist ein entsprechender Ersatz in Form von künstlichen Quartieren (Fledermauskästen) im verbleibenden Baumbestand zu schaffen. Hierfür ist für jedes verlorene Quartier jeweils ein Kasten aufzuhängen.Der Rückbau der Panzerwaschanlage, am nordwestlichen Rand des Geltungsbereiches gelegen(siehe IV. Hinweise Nr.6, Abb.: KVF 15), ist im Zeitraum zwischen Anfang Oktober und Ende Februar vorzunehmen. Der Gefährdung der Fauna durch Lichteinwirkungen bzw. -effekte ist durch die Auswahl entsprechender Leuchtmittel (z.B. möglichst warmweiß bis neutralweiß getönte LED-Lampen mit einer Lichttemperatur von max. 4.100 K) entgegen zu wirken. Beim Bau großer sowie insbesondere durchsichtiger Gebäude- oder Fensterfronten ist darauf zu achten, dass das Kollisionsrisiko für Vögel weitgehend gemindert wird. Zur Vermeidung von Vogelschlag an o.g. Gebäudeteilen sind vorsorglich bestimmte Vogelschutzgläser zu verwenden. Hierzu zählen u.a. Glasbau-steine, transluzente, mattierte, eingefärbte, bombierte oder strukturierte Glasflächen, Sandstrahlungen, Siebdrucke, farbige Folien oder feste vorgelagerte Konstruktionen wie z.B. Rankgitterbegrünungen. Abstände, Deckungsgrad, Kontrast und Reflektanz sind dem Stand der Technik entsprechend auszuführen.11.4Oberflächengestaltung / BodenversiegelungBefestigte, nicht überdachte Flächen der Baugrundstücke, Stellplätze und Zufahrten sind, soweit wasser-wirtschaftliche und gesundheitliche Belange nicht entgegen stehen, als versickerungsfähige Flächen anzulegen. LKW-Stellplätze sind mit einem wasserundurchlässigen Belag zu versehen.11.5NiederschlagswasserNicht als Brauchwasser genutztes Niederschlagswasser soll, soweit gesundheitliche und wasser-wirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen, dezentral auf dem Baugrundstück versickert werden.
12.0Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen zur Vermeidung oder Minderungvon schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundesimmissionsschutzgesetzes(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)Für schutzbedürftige Räume ist der Schutz gegen Außenlärm durch geeignete passive Schallschutzmaß-nahmen sicherzustellen. Auf die Anforderungen gem. DIN 4109 Abschnitt 5 incl. Tabelle 8 und 9 wird hinge-wiesen.  Grundlage für die Ermittlung des Lärmpegelbereiches ist das jeweils aktuelle Lärmkataster der Wissenschaftsstadt Darmstadt und der qualifizierte Einzelnachweis des maßgeblichen Außenlärmpegels.
13.0Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen(§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB)Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen BepflanzungenDie „Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen“ ist als zusammenhängende Grünfläche wie folgt gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten, soweit diese nicht gem. Festsetzungen I.6.0 zweiter Spiegelstrich, genutzt wird:– Die gekennzeichneten Flächen werden als Anpflanzflächen festgesetzt (Tiefe gem. Planeintrag).– Je 15 lfm ist ein standortgerechter Laubbaum oder Waldkiefer (gem. Artenempfehlung) zu pflanzen.– Baumpflanzungen sind mit einem Stammumfang von min. 18/20 cm vorzunehmen. – Die Mindestgröße der Baumscheiben im befestigten Bereich beträgt 6 m2.
Im Bereich der Flächen des Sandrasenkonzeptes gelten die Maßnahmen von Pkt. 11.2Die nicht überbaubaren Flächen sind gärtnerisch anzulegen.Baumpflanzungen sind mit einem Stammumfang von min.  18/20 cm vorzunehmen.
14.0Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen(§ 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB)Die gekennzeichneten Flächen werden als "Fläche zur Erhaltung von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen" festgesetzt (Tiefe gem. Planeintrag). Die Fläche kann durch die gekennzeichneten Zufahrten (I. 7.3) unterbrochen werden.Die Gehölze und gekennzeichneten Bäume sind zu erhalten, dauerhaft zu pflegen und bei Abgang in gleicher Art zu ersetzen.
15.0Altlasten / Kontaminationsverdachtsflächen(§ 9 Abs. 2 BauGB)Gemäß § 9 Abs. 2 BauGB wird festgesetzt, dass die Herstellung der Straßenverkehrsfläche erst erfolgendarf, nachdem die Kontamination der KVF beseitigt ist.Die Hinweise in Abschnitt IV, Punkt 6.0 sind zu beachten.
II.Satzung über die Gestaltung baulicher AnlagenAufgrund § 81 Hessische Bauordnung (HBO) i. d. F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:1.0DachformenZugelassen sind geneigte Dächer und Flachdächer.1.1DachneigungAls Dachneigung ist bei geneigten Dächern höchstens 17 ° zulässig.1.2DachbegrünungParkierungsanlagen mit Flachdächern sind extensiv zu begrünen.
2.0WerbeanlagenFreistehende Werbeanlagen z.B. in Form eines Pylones sind bis zu einer Höhe von + 135,00 m ü. NN zulässig; dabei darf die Werbefläche 10,0 m² nicht übersteigen. Werbeanlagen an Fassadenflächen sind bis max. 6 m² zulässig. Werbeanlagen in beweglicher, blinkender und reflektierender Form sind unzulässig.
3.0EinfriedungenZulässig sind  licht- und luftdurchlässige Einfriedungen wie z.B. Maschendraht- oder Stabgitterzäune bis zu einer Höhe von max. 2,0 m, in einem Abstand von 6,0 m von der öffentlichen Verkehrsfläche, bzw. der Grundstücksgrenze. Bei Einfriedungen durch Zäune ist die Durchlässigkeit für Kleinsäuger im Bodenbereichzu gewährleisten.
Aufstellungsbeschluss:Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 08.12.2005, geändert durch Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 06.11.2014.Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses gem. § 2 Abs. 1 BauGB im „Darmstädter Echo“ am 13.12.2005, Bekanntmachung der Änderung am 13.11.2014.Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:Beschluss des Magistrats vom 24.09.2014.Bekanntmachung der öffentlichen Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und über die Gelegenheit zur Anhörung im „Darmstädter Echo“ am 29.09.2014.Öffentliche Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung gem. § 3 Abs. 1 BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, in der Zeit vom 30.09.2014 bis einschließlich 30.10.2014.Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher BelangeUnterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung mit Aufforderung zur Äußerung bezüglich Umfang und Detaillierungsgrad des Umweltberichts gem. § 4 Abs. 1 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom 29.09.2014.Öffentliche Auslegung:Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 15.12.2015.Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am 11.01.2016.Öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses  mit Begründung und den wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, in der Zeit vom 19.01.2016 bis einschließlich 19.02.2016.Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belangegem. § 4 Abs. 2 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom 14.01.2016.
Erneute öffentliche Auslegung:Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 15.12.2015, sowie Kenntnisnahme der Durchführung der erneuten Offenlage am _________.Bekanntmachung der erneuten öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am 07.03.2016.Erneute öffentliche Auslegung des Entwurfs dieses  mit Begründung und den wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 4a Abs. 3 BauGB im Technischen Stadthaus, Block D, in der Zeit vom 15.03.2016 bis einschließlich 15.04.2016.Erneute Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belangegem. § 4a Abs. 3 BauGB und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom __________.
Satzungsbeschluss:Dieser  mit der zugehörigen Begründung mit Umweltbericht und  wurde gem. § 10 Abs. 1 BauGB von der Stadtverordnetenversammlung zur Satzung beschlossen am      .Diese Ausfertigung stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen Plan überein.Ausgefertigt: Darmstadt, den ___________Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
________________________Die Dezernentin
Bekanntmachung:Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses des Bebauungsplans gem. § 10 (3) BauGB und der öffentlichen Auslegung im „Darmstädter Echo“ am __________.Öffentliche Auslegung dieses Bebauungsplans mit seiner Begründung und der zusammenfassenden Erklärung gem. § 7 Hess. Gemeindeordnung (HGO) i. V. m. § 7 (3) der Hauptsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Technischen Stadthaus, Block D, in der Zeit vom __________ bis einschließlich __________.Inkrafttreten:Inkrafttreten dieses Bebauungsplans am ___________.Darmstadt, den ___________Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt
________________________Die Dezernentin
Darmstadt, den ___________Stadtplanungsamt
_____________________Jochen Krehbiehl10,0m
10,0m
10,0m
7,5m
10,0m 10,0m
10,0m
GE / NaGRZGFZ0,61,2FHmax = +145,00 m ü. NNTHmax = +138,50 m ü. NNFDmax = +140,00 m ü. NN
Bergschneise
17,5m
10,0m10,0mPlanstraße Süd 1
Planstraße Süd 2
PlanstraßeVerlängerung
 Kleyerstraße
73,5m
188,0m
114,5m
AG 5 Arheilger Straße 5264289 DarmstadtTel06151 - 79404Fax06151 - 77174 www.ag5-architekten.deDipl.-Ing. Architekten + Stadtplaner BDA
DATUM
PLAN GRÖßEMAßSTAB
02.  April  2015, geändert: 09. April  / 05. Mai 2015 /14.Oktober 2015 / 30 Oktober 2015 / 07. März 20161600 x 594 MM1 : 1.000
W 46.2
WISSENSCHAFTSSTADT DARMSTADT
BEBAUUNGSPLAN  "Kelley-Barracks Südwest"
0102040 100 m50530
ENTWURF
Forstweg
Pulverhäuserweg
Eschollbrücker
 Straße 11A HsNr. 12A
HsNr. 15A
58
276
277
278
279
281
282
283
38346
47
284
285
286
287
288
289
2812
2813
3215
32
36
11
12
13
10
11
190
192
3435
363738
39
66176618
66196620
66216622
66286629
663066316632
6710
6712
6713
6715
6723
6726
6729
6735
6614
67386739
39 5654
33B33A
33
88A
22A
52
2
4
6
16
18
20
22
12
10
37
14
35
24
1
33A
31
75
11
1917
2321
19A
9
1
1513
25
31A
5A
13a
27
HsNr. 41
Flur 48
Flur 50
Flur 48
Flur 48
III.Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von NiederschlagswasserAufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG) i. d. F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548) i.V.m. § 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt:Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes sind auf den Grundstücken Zisternen zu errichten. Sie sollen zur Aufnahme von Niederschlagswasser dienen, das auf den Dachflächen anfällt. Das Fassungs-vermögen der Zisternen muss mindestens 25 l/m² horizontal projizierte unbegrünte Dachfläche betragen. Das Zisternenwasser soll als Brauchwasser (z.B. für Grünflächenbewässerung) genutzt werden.
IV.Hinweise und Empfehlungen1.Darmstädter Sortimentsliste (siehe Festsetzungen I. 2.1.2 und 2.1.3)(Auszug aus dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept von Januar 2012)Zentrenrelevante SortimenteDavon nahversorgungsrelevante Sortimente:Drogeriewaren (Wasch- und Putzmittel, Kosmetikartikel)Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Back- und Fleischwaren, Getränke, Tee, Tabakwaren, Reformwaren)Pharmazeutika (Schnitt-) BlumenZeitungen / ZeitschriftenÜbrige zentrenrelevante Sortimente:Angler- und JagdartikelBekleidung / WäscheBilder / BilderrahmenBild- und TonträgerBriefmarken, MünzenBücher / AntiquariatComputer und ZubehörElektroklein- und –großgeräte
ErotikartikelFotoGardinen und ZubehörGeschenkartikelGlas / Porzellan / KeramikHandarbeitsartikel / Kurzwaren / Meterware
Stoffe / WolleHaushaltswaren (Küchenartikel und –geräte - ohne Elektrokleingeräte; Messer, Scheren, Besteck, Eimer, Wäscheständer, -körbe, Besen, Kunststoffbehälter, -schüsseln) 
Heimtextilien, Dekostoffe, Haus-, Bett- und Tischwäsche 
Hobby-, Künstler- und BastelartikelKunstgewerbe Lederwaren / Taschen / Koffer / RegenschirmeMusikinstrumente und ZubehörOptik, AugenoptikPapier, Büroartikel, Schreibwaren
ParfümerieartikelSanitätswaren (medizinisch / orthopädisch)SchuheSpielwarenSportartikel und -geräte Sportbekleidung und -schuheSportpokale und -preiseTelekommunikation und ZubehörTopfpflanzen / Blumentöpfe und Vasen (Indoor)Uhren / SchmuckUnterhaltungselektronik und Zubehör
Waffen
2.Kampfmittelbelastung und -räumung Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt in einem Bombenabwurfgebiet und es muss grundsätzlichvom Vorhandensein von Kampfmitteln ausgegangen werden. Auf allen Grundstücksflächen, bei denenbodeneingreifende Maßnahmen stattfinden, sind systematische Überprüfungen (Sondierungen aufKampfmittel) vor Beginn der Bauarbeiten und Baugrunduntersuchungen erforderlich. Die "AllgemeinenBestimmungen für die Kampfmittelräumung im Lande Hessen" sind zu beachten.
3.Bodenveränderungen Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorische Auffälligkeiten zu achten. Werden solche Auffälligkeiten des Untergrundes festgestellt, die auf das Vorhandensein von schädlichen Bodenveränderungen hinweisen, ist umgehend das Regierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez. IV/DA 41.5 zu informieren.
4.Bodendenkmale Wenn bei Erdarbeiten Bodendenkmale bekannt werden, so ist dies der hessenArchäologie oder der Unteren Denkmalschutzbehörde unverzüglich anzuzeigen.
5.WasserwirtschaftDas Plangebiet liegt im Einflussbereich des Grundwasserbewirtschaftungsplans Hessisches Ried. Im Rahmen der Umsetzung sind großflächige Grundwasseraufspiegelungen möglich, die bei einer künftigen Bebauung zu berücksichtigen sind. Im Einzelnen sind die Vorgaben des „Grundwasserbewirtschaftungs-plans Hessisches Ried“ mit Datum vom 9. April 1999 (Staatsanzeiger für das Land Hessen 21/1999, S. 1659 und 31/2006, S. 1704) zu beachten.
6.Kontaminationsverdachtsflächen, KVFIm Geltungsbereich befinden sich Kontaminationsverdachtsflächen. Rückbaumaßnahmen sind umwelt-technisch zu begleiten / zu überwachen um die ordnungsgemäße Separierung und Entsorgung der Materialien sicherzustellen und um ggf. weitere bisher nicht bekannte schadstoffbelastete Gebäudeteile / Baustoffe zu identifizieren und entsprechend zu separieren.Die Gutachten der Fa. Arcadis "Untergrunduntersuchungen ... mit altlasten- und abfalltechnischer Begutachtung vom 23.01.2014" sowie die "Orientierende Untersuchung (Phase IIa) auf dem Gelände derKelley Barracks in Darmstadt"  vom 15.10.2014 sind zu beachten.
WISSENSCHAFTSSTADT DARMSTADT
mit Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwendenvon Niederschlagswasser
+123,00 m ü. NN
+124,00 m ü. NN
+125,00 m ü. NN
+126,00 m ü. NN
Abb.: Kontaminationsverdachtsflächen (ARCADIS). Rot hinterlegt: Kontaminationsverdachtsflächen.7.Leitungsschutzmaßnahmen Tiefwurzelnde Bäume müssen lt. DIN 18920 und den technischen Richtlinien GW 125 einen Mindest-abstand von 2,5 m zu Versorgungsleitungen aufweisen. Wird dieser Abstand unterschritten, so sind die Ver- und Entsorgungsleitungen gegen Wurzeleinwirkungen zu sichern oder die Standorte der Bäume entsprechend zu verschieben.Pflanzmaßnahmen im Nahbereich zu Versorgungsleitungen sind mit dem Versorgungsträger abzustimmen.
8.StraßenverkehrsflächenDie Aufteillung der Verkehrsflächen in Fahrbahnen, Geh- und Radwege sind nicht Bestandteil der Festsetzungen sondern Gegenstand der weiteren Ausbauplanung. Die Verkehrsflächen beinhalten das Straßenbegleitgrün entsprechend des Straßen- und Entwässerungskonzeptes der Konversionsflächen Kelley-Barracks und Nathan-Hale-Depot.Straßenverkehrsflächen außerhalb des Geltungsbereiches
9.HöhenlinienHöhenlinien (ungefähre Lage)
mit Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwendenvon Niederschlagswasser
Entwurf zumBebauungsplan  W 46.2"Kelley-Barracks Südwest"
Allgemeine Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 6 des Gesetzes vom 20.10.2015 (BGBl. I S. 1722)Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S.132), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548)Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509)Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46, 180), geändert durch Art. 3 des Gesetzes vom 30.11.2015 (GVBl. I S. 457, 495)Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBl. I S. 259), zuletzt geändert durch Verordnung vom 25.11.2014 (GVBl. I S. 321)Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch Gesetz vom 20.12.2015 (GVBl. I S. 618)Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Art. 421 der Verordnung vom 31.08.2015 (BGBl. I S. 1474)Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom 20.12.2010 (GVBl. I S. 629), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 17.12.2015 (GVBl. I S. 607) Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Gesetz vom 28.09.2015 (GVBl. I S. 338) Hess. Denkmalschutzgesetz (DSchG) i.d.F. vom 05.09.1986 (GVBl. I S. 262, 270), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 30.11.2015 (GVBl. I S. 523)Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt geändert durch Art. 76 der Verordnung vom 31.08.2015 (BGBl. I S. 1474)Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I S. 94), zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 21.12.2015 (BGBl. I S. 2490)
10.Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und Vorschriften Die genannten Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und die sonstigen zitiertenVorschriften können im Stadtplanungsamt, Bessunger Straße 125, Block D eingesehen werden.
11.Monitoring Entwicklung von Sandrasenflächen (Umsetzung des Sandrasenkonzeptes):Die Entwickung von Sandrasenflächen gem. des Sandrasenkonzeptes (s. Festsetzung 11.2)ist in den folgenden Jahren durch ein vegetationskundliches Monitoring zu begleiten.Erhaltung der Zauneidechsenpopulation:Der Erfolg der Maßnahmen zur Erhaltung der Zauneidechse ist durch ein Monitoring der Bestandssituation sicherzustellen. Dieses Monitoring hat unmittelbar nach den ersten Eingriffen und Umsiedlungen bzw. Maß-nahmen zur Zwischenhalterung zu beginnen und einen Zeitraum von 8 bis 10 Jahren zu umfassen.
12.Artenempfehlungen / Pflanzliste Für die Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern und sonstigen Gehölzen wird die Verwendung von Arten aus der nachfolgenden Vorschlagsliste der Unteren Naturschutzbehörde von einheimischen und standortgerechten Gehölzen empfohlen. Empfehlungen aus dem Sandrasenkonzept:Waldkiefer (Pinus sylvestris) bzw. die naturraumtypische „Mainzer Sandkiefer“ (Pinus sylvestris var. haguensis)Sandbirke (Betula pendula)Stieleiche (Quercus robur)Einheimische Bäume:Waldkiefer (Pinus sylvestris) bzw. die naturraumtypische „Mainzer Sandkiefer“ (Pinus sylvestris var. haguensis)Sandbirke (Betula pendula) Stieleiche (Quercus robur)Traubeneiche (Quercus petrea) Eberesche (Sorbus aucuparia) Wildapfel (Malus sylvestris) Vogelkirsche (Prunus avium) Winter-Linde (Tilia cordata)Einheimische Ranker: Gemeine Waldrebe (Clematis vitalba) Einheimische Sträucher:Wacholder (Juniperus communis) Berberitze (Berberis vulgaris) Eingriffliger Weißdorn (Crataegus monogyna) Gemeine Felsenmispel (Cotoneaster integerrima) Brombeere (Rubus fruticosus) Kratzbeere (Rubus caesius) Hundsrose (Rosa canina) Heckenrose (Rosa corymbifera) Weinrose (Rosa rubiginosa) Filzrose (Rosa tormentosa) Schlehe (Prunus spinosa) Behaarter Ginster (Genista pilosa) Dorniger Hauhechel (Ononis spinosa) Kriechender Hauhechel (Ononis repens) Pfaffenhütchen (Euonymus europaeus) Kreuzdorn (Rhamnus cathartica) Schwarzer Holunder (Sambucus nigra) Gemeine Heckenkirsche (Lonicera xylosteum) Gemeiner Liguster (Ligustrum vulgare)Vogelbeere (Sorbus aucuparia)Hartriegel (Cornus sanguinea)Haselnuss (Corylus avellana)
13.Schutz der Gebäude vor Baumsturz-Schäden
Bei allen Neu-, Um- und Erweiterungsbaumaßnahmen ist innerhalb eines Abstandes von 25 m zum Waldrand sicherzustellen, dass die Statik des Hauses ausreichend Schutz gegen Baumsturz bietet.
I. Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB)Aufgrund des § 9 BauGB i.d.F. der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414) i.V.m. der Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S. 132) werden festgesetzt:
1.0Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes          (Siehe Zeichnung)
2.0Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)2.1Gewerbegebiet mit Nutzungseinschränkungen GE / N (§ 8 BauNVO)2.1.1Zulässig sind gemäß § 8 Abs. 2 BauGB - Gewerbebetriebe aller Art, Lagerhäuser, Lagerplätze und öffentliche Betriebe,   soweit diese Nutzungen nicht durch die nachfolgenden Festsetzungen eingeschränkt werden.-  Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude2.1.2Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Kernsortimenten (siehe Ziff. IV. 1. Darmstädter Sortimentsliste) sind nur im südöstlichen Bereich der überbaubaren Fläche in einer max. Tiefe von 33 m, gerechnet von der parallel zur Eschollbrücker Straße verlaufenden Baugrenze, ausnahmsweise zulässig, sofern die Verkaufsfläche von 800 m² nicht überschritten wird. 2.1.3.Von den allgemein zulässigen Nutzungen gemäß § 8 Abs. 2 BauNVO sind gemäß § 1 Abs.  5 und 9 BauNVO folgende Nutzungen nicht zulässig:-  Gewerbebetriebe und Nutzungen, die der gewerblichen sexuellen Betätigung und    Zurschaustellung dienen (Bordelle und bordellartige Betriebe),-  Tankstellen,-  Anlagen für sportliche Zwecke.
2.1.4.Von den ausnahmsweise zulässigen Nutzungen gemäß § 8 Abs. 3 BauNVO können folgende Nutzungen zugelassen werden:-  Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber    und Betriebsleiter, die dem Gewerbebetrieb zugeordnet und ihm gegenüber in    Grundfläche und Baumasse untergeordnet sind, -  Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke.
2.1.5.Nicht zulässig sind Vergnügungsstätten im Sinne des § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO 
3.0Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO)
3.1Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl (§ 19 und § 20 BauNVO)GRZ  =  0,6GFZ  =  1,2
3.2Höhe baulicher Anlagen (§ 16 BauNVO)3.2.1Maximale Gebäudehöhe bei Flachdächern (§ 16 Abs. 2 Nr. 4 und § 16 Abs. 3 BauNVO)FDmax  =  + 140,00 m ü. NNAls maximal zulässige Gebäudehöhe gilt FDmax gemessen am Hochpunkt des Flachdaches.
3.2.2Maximale First- und Traufhöhen bei geneigten Dächern (§ 16 Abs. 2 Nr. 4 und § 16 Abs. 3 BauNVO)FHmax  =  + 145,00 m ü. NNTHmax  =  + 138,50 m ü. NNxAls maximal zulässige First- und Traufhöhe gelten die Maße FHmax und THmax am höchsten Punkt der Dachhaut bzw. an der Schnittlinie der senkrechten Außenwand mit der Dachhaut.
3.2.3Technische AufbautenTechnische Aufbauten wie Solaranlagen, Windräder, Antennen, Aufzüge, Lüftungsanlagen dürfen die festgesetzte maximal zulässige Gebäudehöhe um bis zu 2,00 m übersteigen; sie dürfen maximal 30 % der Dachfläche umfassen. 
4.0Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 BauNVO)Abweichende Bauweise (§ 22 BauNVO)Im Plangebiet sind Gebäude im Sinne der offenen Bauweise nach § 22 Abs. 2 BauNVO zulässig; die Gebäudelänge kann jedoch 50 m überschreiten.
5.0Überbaubare Grundstücksflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO)Baugrenze (§ 23 Abs. 1 und 3 BauNVO)(Siehe Zeichnung)
6.0Stellplätze und Garagen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB)– Garagen und Carports, Parkierungsanlagen (Paletten o.ä.) sowie überdachte und nicht   überdachte Stellplätze sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. – Nicht überdachte Stellplätze sind ausnahmsweise in dem durch zeichnerische Festsetzung    gekennzeichneten Bereich auf 50 % der Fläche  zulässig.
7.0Öffentliche Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)7.1Straßenverkehrsflächen7.2Verkehrsflächen besonderer ZweckbestimmungFuß- und RadwegDie als „Fuß- und Radweg“ festgesetzten Verkehrsflächen stehen den Fußgängern und Radfahrern zur Verfügung. Durchfahrten für Ver- und Entsorgungsfahrzeuge sowie Rettungsfahrzeuge sind zulässig. 
7.3Ein- und AusfahrtsbereichEin- und Ausfahrten sind nur in den durch Planeintrag gekennzeichneten Bereichen mit max. 6,75 m Breite zulässig.8.0Flächen für Wald: (§ 9 Abs. 1 Nr. 18 BauGB)Waldfläche
9.0Hauptver- und Entsorgungsleitungen(§ 9 Abs. 1 Nr. 13 BauGB)Bestehende Hauptsammler für Abwasser, unterirdisch
GE / N

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
13.06.2016 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassu ng Magistrat 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2016/0102 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 5110020 
Kostenstelle: 061-010-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Bebauungsplan W 46.2 – Kelley-Barracks Südwest – (Erneute Offenlage zur 
Kenntnisnahme)  
 
Vorlage vom: 10.06.2016  
 
Beschlussvorschlag : 
1. Die Information über den gegenüber der ersten Offenlage geänderten Bebauungsplanentwurf 
W 46.2 – Kelley-Barracks Südwest – mit der zugehörigen Begründung (Anlage) und den im 
Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung von 
Anlagen zum Sammeln und Verwenden von Niederschlagswasser wird zur Kenntnis 
genommen. 
2. Von der aufgrund der Ermächtigung im Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 
15.12.2015 (V.-Nr. 2015/0226) durchgeführten erneuten Offenlage des Entwurfs zum 
Bebauungsplan W 46.2 – Kelley-Barracks Südwest – für das Gebiet im Südwesten der 
ehemaligen Kelley-Barracks an der Eschollbrücker Straße mit der Bergschneise im Westen, 
der Planstraße Süd im Norden und dem neuen Fuß- und Radweg im Osten, mit der 
dazugehörigen Begründung und den im Plan enthaltenen Satzungen gemäß 
§ 4a Abs. 3 BauGB und der erneuten Beteiligung der  Behörden und sonstigen Träger 
öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs. 3 BauGB wird Kenntnis genommen.

- 2 - 
 
Anlagen: Anlage: Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  
Entwurf zum Bebauungsplan W 46.2 (wird zu den Sitzungen 
aufgehängt/ausgelegt)  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
 
Begründung zur Magistratsvorlage 2016/0102 v om 10.06.2016: 
 
Am 15.12.2015 hat die Stadtverordnetenversammlung die Offenlage des Bebauungsplans 
W 46.2  - Kelley Barracks Südwest -  (Baugrundstück Alnatura) beschlossen (MV 2015/0226), 
die auch vom 19.01.2016 bis 19.02.2016 erfolgte. 
 
Unter Beschlusspunkt 6 der gleichen Vorlage wurde zur Planungsbeschleunigung aufgrund der 
wahlbedingten Sitzungspause von der Stadtverordnetenversammlung eine Ermächtigung an die 
Verwaltung erteilt, bei Erfordernis von Ergänzungen oder Veränderungen des ausgelegten Plans 
und dadurch bedingter erneuter Offenlage gem. § 4a Abs. 3 BauGB, dies in eigener 
Zuständigkeit durchzuführen. 
 
Voraussetzung hierfür ist laut Beschluss, „dass sich durch die Änderungen keine erheblichen 
und/oder nachhaltigen Beeinträchtigungen für die betroffene Öffentlichkeit, die Umwelt oder 
sonstige Belange ergeben und dass die Stadtverordnetenversammlung umgehend mündlich 
oder schriftlich hierüber zu unterrichten ist. Dabei ist auch Aufschluss über die 
vorgenommenen Änderungen, deren Gründe und deren Auswirkungen zu geben“. 
 
Im Rahmen des Bebauungsplans soll für die Fa. Alnatura ein Supernaturmarkt an der 
Eschollbrücker Straße ermöglicht werden. Generell ist jedoch aufgrund des Einzelhandels - und 
Zentrenkonzeptes der Stadt kein Einzelhandel in Gewerbegebieten zulässig. Im Rahmen der 
Stellungnahmen zur Offenlage, insbesondere durch die Bauaufsicht, wurde jedoch offenbar, 
dass der gewünschte Supermarkt aufgrund der zunächst getroffenen Festsetzungen in der 
gewünschten Form nicht genehmigungsfähig wäre und die Festsetzung selbst u.U. einer 
rechtlichen Prüfung nicht standhält. Da die entsprechende Festsetzung die Art der baulichen 
Nutzung betrifft, sind die Grundzüge der Planung betroffen. Eine Änderung der Festsetzungen 
ohne erneute Offenlage ist somit unzulässig. 
 
 
Zu 1. und 2.: 
 
Es wurde daher von der Ermächtigung der Stadtverordnetenversammlung während der 
Kommunalwahlbedingten Sitzungspause Gebrauch gemacht. Der Bebauungsplanentwurf und 
die Begründung wurden entsprechend geändert und vom 15.03.2016 bis 15.0 4.2016 erneut 
offengelegt. Dabei wurde gemäß § 4a Abs. 3 BauGB bestimmt, dass Stellungnahmen nur zu 
den geänderten oder ergänzten Teilen des Bebauungsplanentwurfs abgegeben werden können. 
Hierauf wurde in der Bekanntmachung im Darmstädter Echo am 07.03.2016 hingewiesen. Die 
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden wurden 
gemäß § 4a Abs. 3 BauGB parallel erneut beteiligt. 
 
Alle eingegangenen Stellungnahmen werden der Stadtverordnetenversammlung im Rahmen 
des Satzungsbeschlusses noch vorgelegt. 
 
Über die Änderungen des Bebauungsplanentwurfs und die erneute Offenlage wird nun hiermit 
gemäß dem Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 15.12.2015 informiert.  
 
Als wesentlichste inhaltliche Änderung ist die räumlich begrenzte Zulässigkeit eines 
Supermarkts entlang der Eschollbrücker Straße, und nur dort, festzuhalten, die auch bisher so 
beabsichtigt war. Die zulässige Einzelhandelsnutzung wurde entsprechend dem Einzelhandels - 
und Zentrenkonzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt als ausnahmsweise zulässig 
festgesetzt. Danach ist Einzelhandel mit nahversorgungs- und zentrenrelevantem Sortiment 
nur mit einer Verkaufsfläche bis zu 800 m² und nur in einem abgegrenzten Bereich entlang der 
Eschollbrücker Straße zulässig. 
 
Diese neue Festsetzung wurde vorab auch mit dem Regierungspräsidium abgestimmt und in 
einem Abweichungsantrag und späteren Abweichungsbescheid zur Verlegung der ICE -
Trassenvariante behandelt. Der Abweichungsbescheid lag allerdings zum Zeitpunkt der 2. 
Offenlage noch nicht vor und konnte inhaltlich in Bezug auf die ICE-Trasse daher noch nicht 
berücksichtigt werden. Die Begründung zum Bebauungsplan W 46.2 wird zum

- 4 - 
Satzungsbeschluss diesbezüglich angepasst. Zum Satzungsbeschluss erfolgt auch die 
abschließende Prüfung der Stellungnahmen zu den Beteiligungen der Öffentlichkeit und der 
Träger öffentlicher Belange. 
 
Gemäß Beschluss der Regionalversammlung Südhessen vom 11.03.2016 und mit Bescheid 
vom 24.03.2016 durch das Regierungspräsidium Darmstadt als obere Landesplanungsb ehörde 
wird die Abweichung vom Ziel Z3.4.2-4 und Z3.4.2-7 des Regionalplans Südhessen / 
Regionalen Flächennutzungsplans 2010, also die Ausweisung einer gewerblichen Fläche auch 
im südlichen Teil des Geltungsbereichs der 7. Änderung, mit folgender Maßgabe zugelassen: 
Bei der weiteren, konkretisierenden Bauleitplanung im Bereich W 46 ist - abgesehen von dem 
im Bereich des Bebauungsplanes W 46.2 ausnahmsweise zulässigen Bio-Markt bis max. 800 
m² Verkaufsfläche - zentrenrelevanter Einzelhandel auszuschließen. Mit dem 
Abweichungsbescheid liegt auch die raumordnerische Abstimmung mit dem RP zur 
ausnahmsweisen Zulässigkeit des Alnatura-Supermarkts an dieser Stelle vor. 
 
Konkret zulässig wird dadurch ein Einzelhandelsbetrieb mit nahversorgungs- und 
zentrenrelevanten Kernsortimenten („Darmstädter Sortimentsliste“) und max. 800 m² 
Verkaufsfläche, der durch den Bebauungsplan räumlich verortet ist, in Ergänzung zu den 
weiteren vorgesehenen Gebäuden von Alnatura (Verwaltungsgebäude und Kindertagesstätte). 
Diese Festsetzung wurde intensiv mit dem Amt für Wirtschaft und Stadtentwicklung 
abgestimmt. 
 
Des Weiteren erfolgte eine Konkretisierung der unzulässigen Nutzungen im Geltungsbereich, 
indem die Bordelle und bordellartige Betriebe ergänzt wurden, die nach aktueller 
Rechtsprechung nicht zu den Vergnügungsstätten gehören. 
 
In weiteren geringfügigen Änderungen wurden die im Rahmen der 1. Offenlage eingegangenen 
Stellungnahmen berücksichtigt. Die Begründung zum Bebauungsplan wurde entsprechend 
angepasst, der Umweltbericht blieb unverändert. 
 
Diese geringfügigen Änderungen, die die Ziele des Bebauungsplans nicht ändern sondern 
klarstellen, sowie weitere redaktionelle Plankorrekturen wurden in den Unterlagen zur erneuten 
Offenlage (Bebauungsplanentwurf und Begründung) kenntlich gemacht (gelb hinterlegt). Der 
Umweltbericht wurde nicht geändert. 
 
Die für die Aufstellung des Bebauungsplans ebenfalls erforderliche Änderung des 
Flächennutzungsplans (Teilbereich 7.1) wurde bezüglich der ICE-Freihaltetrasse aufgrund des 
Abweichungsbescheids des Regierungspräsidiums überarbeitet und befindet sich in Form des 
Beschlusses zur 2. Offenlage derzeit im Geschäftsgang (MV 2016/0183, vorauss. Beschluss 
14.06.2016). Dieser Beschluss ist ebenfalls Voraussetzung für eine Baugenehmigung für 
Alnatura. 
 
Die Dezernentin III:  
 
 
 
 
Cornelia Zuschke  
Stadträtin 
 
Vorab werden übersandt:  
 9 Exemplare des Bebauungsplanentwurfs W 46.2 für die Fraktionen der 
Stadtverordnetenversammlung 
 
Darmstadt,  10.06.2016 
61.2 zim  Nst. 2603

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Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  2/38 
Inhaltsverzeichnis: 
 
TEIL A  Begründung zum Bebauungsplan W 46.2 „Kelley-Barracks Südwest“ 
 
1. Erfordernis und Ziel des Bebauungsplanes 5  
 
2. Räumlicher Geltungsbereich und Lage des Plangebietes 6  
 
3. Rechtsgrundlagen 8  
 
4. Planungsrechtliche Situation 8  
4.1 Planungsstand 8 
4.1.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 8 
4.1.2 Abweichungsantrag zum Regionalplan / Reg. FNP 9 
4.1.3 ICE-Neubaustrecke 9 
4.1.4 Flächennut zungsplan 11  
4.1.5 Landschaftsplan 12 
4.1.6 Rahmenplanung 12 
4.1.7 Bebauungsplan 13  
4.2 Artenschutzrec htliche Prüfung 13 
 
5. Schutzgebietsausweisungen 14  
5.1 Natura 2000 Gebiete (FFH-Gebi ete und Vogelschutzgebiete (VSG)) 14 
5.2 Sonstige Schutzgebi etsausweisungen 14 
5.3 Baumschut zsatzung 14 
 
6. Bestandsbeschreibung und Situation 14
 
6.1 Städtebauliche Situation 14  
6.2 Baulicher Bestand 15 
6.3 Bestand und Bewertung der Naturraumpotentiale 15 
6.4 Freiraumstruktur und Freiflächen 16  
6.5 Bodendenkmäler 16  
6.6 Altlasten 16 
6.7 Kampfmittel 16 
6.8 Verkehrserschließung 16  
6.8.1 MIV 16 
6.8.2 ÖPNV 17 
6.8.3 Fuß- und Radwege 17  
6.9 Ver- und Entsorgung 17  
6.10 Immissionen 17 
 
7. Belange der Wasserwirtschaft 17 
7.1 Wasserversorgung 17 
7.2 Wasserqualität 17 
7.3 Abwasser 18 
7.4 Oberirdische Gewässer 18 
7.5 Grundwasser 18 
 
8. Städtebauliches Konzept, Struktur und Nutzung 18  
8.1 Generelle Zielsetzung 18

Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  3/38 
8.2 Standortbegründung der Alnatura GmbH 19 
8.3 Gesamtkonzept 20 
8.4 Bebauungskonzept „A lnatura-Campus“ 22 
8.5 Bauliche Gestaltung 23 
8.6 Erschließungs- und Verkehr skonzept, Stellplätze 23 
8.6.1 Äußere Erschließung 23 
8.6.2 Innere Erschließung 23 
8.6.3 Stellplätze 23 
8.6.4 Mobilitätsmanagement 23 
8.6.5 Hauptfuß- und Radwegeverbindungen 24 
8.7 Niederschlagswasser, Versickerung 24 
8.8 Kanaltrasse 24 
8.9 Grün- und Freiflächenkonzept 24 
 
9. Emissionen – Immissionen 25  
 
10. Allgemeiner Klimaschutz 25  
10.1 Klimaökologie 26 
10.2 Nutzung erneuerbarer Energien 26 
10.3 Reduzierung des Ve rkehrsaufkommens durch Mobilitätsmanagement 26 
 
11. Bestand und Bewertung von Flora, Fauna und Biotopen 26  
11.1 Flora 26 
11.2 Fauna 27 
 
12.  Naturschutzfachliche Eingriffsbewe rtung und artenschutzrechtliche Prüfung 27  
12.1  Wirkung des Vorhabens 27 
12.2  Maßnahmen zur Vermeidung 28 
12.3 Maßnahmen zur Sicherung der kontin uierlichen ökologischen Funktionalität 28 
12.4 Zusammenf. Ergebnis von Umweltbericht, B ilanzierung und Artenschutzgutachten 29 
 
13. Inhalt und Begründung der planungsrechtlichen Festsetzungen 29  
13.1 Art der baulichen Nutzung 29 
13.2 Maß der baulichen Nutzung 31  
13.2.1 Grundflächenzahl 31  
13.2.2 Zahl der Vollgeschosse 31  
13.2.3 Höhe baulicher Anlagen 31  
13.3 Bauweise 32 
13.4 Überbaubare Grundstücksflächen.  Baugrenzen und Baulinien 32  
13.5 Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen 32  
13.6 Verkehrsflächen 32  
13.6.1 Verkehrsflächen beson derer Zweckbestimmung 33 
13.7 Hauptver- bzw. Entsorgungsleitungen 33  
13.8 Geh-, Fahr- und Leitungsrecht 33  
13.9 Öffentliche Grünflächen 33  
13.10 Waldfläche 33 
13.11 Maßnahmen zum Schutz, zur Pf lege und zur Entwicklung von Boden, 
 Natur und Landschaft 33  
13.11.1 Maßnahmen zur Umsetz ung des Sandrasenkonzeptes 33  
13.11.2 Maßnahmen zum Artenschutz  33

Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  4/38 
13.11.3 Oberflächengestalt ung / Bodenversiegelung 33  
13.11.4 Niederschlagswasser 34  
13.12 Bauliche und sonstige technische Vo rkehrungen zur Vermeidung oder Minderung 
 von schädlichen Umwelteinwirk ungen i. S. d. BImSchG 34  
13.13 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 34  
13.14 Erhaltung von Bäumen u nd sonstige Bepflanzungen 35  
13.15 Altlasten 35 
 
14. Begründung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen 35  
14.1 Dachformen 35 
14.2 Werbeanlagen 35 
14.3 Einfriedungen 35 
 
15. Zisternensatzung / Satzung zur Sc haffung von Anlagen zum Sammeln oder 
 Verwenden von Niederschlagswasser 36  
 
16. Hinweise und Empfehlungen 36  
16.1 Kampfmittelbelastung und -räumung 36  
16.2 Bodenveränderungen 36  
16.3  Kontaminationsve rdachtsflächen (KVF) 36  
16.4 Bodendenkmale 36  
16.5 Wasserwirtschaft 37  
16.6 Leitungsschutzmaßnahmen 37  
16.7 Artenempfehlungen 37  
16.8 Monitoring 37 
 
17. Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung 37  
 
18. Planungsstatistik / Städtebauliche Daten  37
 
18.1 Flächen Bebauungsplan 38  
18.2 Städtebauliche Daten 38  
 
19. Liste der vorliegenden Gutachten  38
 
 
 
TEIL B  Umweltbericht

Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  5/38 
Teil A 
Begründung zum  
Bebauungsplan W 46.2 - Kelley-Barracks Südwest - 
 
1. Erfordernis und Ziel  des Bebauungsplanes 
 
Ziel des Bebauungsplanes ist die Sc haffung von Baurecht für ein Ge werbegebiet, welches zukünftig 
als Hauptsitz und Zentrale der Alnatura Produkti ons- und Handels GmbH in Darmstadt vorgesehen 
ist. Der Bereich soll als Verwaltungs-, Forschungs -, Informations-Standort und in kleinem Maße als 
Verkaufsstandort (Supermarkt) ausgebaut werden. 
Bei dem Plangebiet handelt es sich um eine Te ilfläche der „Konversi onsfläche West“ Kelley-
Barracks / Nathan-Hale-Depot. Diese ehemals milit ärisch genutzten Flächen sind durch den Abzug 
der US-Streitkräfte für eine zivile Nu tzung freigeworden. Mit der Erschließung der 
Konversionsflächen Nathan-Hale-Depot und Kelley-Barracks entsteht in Darmstadt ein neues Gebiet 
mit einem gewerblichen Entwicklungsschwerpunkt. 
Das Plangebiet des Bebauungsplanes W 46.2 – Kelley-Barracks Südwest – grenzt unmittelbar an 
den bestehenden Westwald und die Eschollbrücker Straße und liegt im Südwesten des Gebietes der 
Kelley-Barracks und des Nathan-Hale-Depots. 
 
Um die geplante gewerbliche Entwicklung des G ebiets auf der südwestlichen Teilfläche der 
Konversionsflächen Kelley-Barracks zu ermöglic hen, ist die Aufstellung eines Bebauungsplanes 
erforderlich. Städtebauliche Grun dlage ist der „Rahmenplan Konver sionsflächen West“. Die Ziele 
des Rahmenplanes werden mit dem Bebauungs plan W 46.2 umgesetzt . Mit dem Bebauungsplan 
sollen öffentliche Verkehrs- und Grünflächen ausgewiesen werden,  um die im „Rahmenplan 
Konversionsflächen West“ geplanten  zukünftigen Gewerbeflächen südlich der Kleyerstraße zu 
erschließen.  
 
Mit dem Investor wird darüber hinaus ein städt ebaulicher Vertrag mit folgendem Inhalt geschlossen: 
z.B. Anbindung an die Eschollbrücker Straße, Sicherung von Kanaltrassen und öffentlicher Fuß- und 
Radwege, Sicherung des Baumbestands, CEF-Maßnahmen und der Kostenübernahme.

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Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  8/38 
3. Rechtsgrundlagen 
 
Baugesetzbuch (BauGB) i.d.F. vom 23.09.2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 6 
des Gesetzes vom 20.10.2015 (BGBl. I S. 1722) 
Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.01.1990 (BGBl. I S.132), zuletzt geändert durch 
Art. 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) 
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 
2 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I S. 1509) 
Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 15.01.2011 (GVBl. I S. 46, 180), geändert durch Art. 3 des 
Gesetzes vom 30.11.2015 (GVBl. I S. 457, 495) 
Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches i.d.F. vom 17.04.2007 (GVBl. I S. 259), 
zuletzt geändert durch Verordnung vom 25.11.2014 (GVBl. I S. 321) 
Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBl. I S. 142), zuletzt geändert durch 
Gesetz vom 20.12.2015 (GVBl. I S. 618) 
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert 
durch Art. 421 der Verordnung vom 31.08.2015 (BGBl. I S. 1474) 
Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom 20.12.2010 
(GVBl. I S. 629), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 17.12.2015 (GVBl. I S. 607) 
Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch 
Gesetz vom 28.09.2015 (GVBl. I S. 338) 
Hess. Denkmalschutzgesetz (DSchG) i.d.F. vom 05.09.1986 (GVBl. I S. 262, 270), zuletzt 
geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 30.11.2015 (GVBl. I S. 523) 
Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt 
geändert durch Art. 76 der Verordnung vom 31.08.2015 (BGBl. I S. 1474) 
Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I S. 94), 
zuletzt geändert durch Art. 2 des Gesetzes vom 21.12.2015 (BGBl. I S. 2490) 
 
 
 
4. Planungsrechtliche Situation 
 
4.1 Planungsstand  
 
4.1.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 
 
Im Regionalplan Südhessen / Regionaler Fl ächennutzungsplan 2010 is t das Plangebiet als 
„Vorranggebiet Siedlung / Bestand“ dargestellt. 
Die angrenzenden Flächen im Norden  sind als „Vorranggebiet I ndustrie und Gewerbe, Planung / 
Bestand“ dargestellt. Westlich des Plangebietes, bzw. Teile hiervon, sind Flächen als „Vorranggebiet 
Regionaler Grünzug“ dargestellt.  
Östlich des Plangebietes verläu ft eine Fernverkehrsstrecke „Schienenverkehr, Bestand / Planung“, 
durch das Plangebiet verläuft eine Fernverkehrsst recke, Schienenverkehr / Planung“. Östlich der 
Fernverkehrsstrecke grenzt ein „Vorranggebi et, Siedlung Bestand“ an,  ebenso südlich des 
Plangebietes.

Begründu
 
Abb. 3: A
 
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Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  13/38 
Die städtebaulichen Ziele sind: di e Neustrukturierung des gesamten Areals, die Einbindung in den 
Siedlungskörper, die Erschließung und Parzellier ung sowie die Schaffung von qualitätsvollen 
Straßenräumen (siehe auch Kapitel 8). 
 
 
4.1.7 Bebauungsplan 
 
Die Flächen des vorliegenden Geltungsbereiches  sowie die gesamten K onversionsflächen West 
sind derzeit nicht beplant. Für das Gesamtgebiet Ke lley-Barracks / Nathan-Hale-Depot besteht der 
Aufstellungsbeschluss der Stadtverordnetenv ersammlung für den Bebauungsplan W 46 vom 
08.12.2005, geändert durch Beschluss vom 06.11.2014.  Nach Magistratsbeschluss vom 24.09.2014 
fand die frühzeitige Beteiligung zum Bebauungspl an W 46 auf Grundla ge des Rahmenplans mit 
Erläuterungsbericht im Zeitraum vom 30.09.2014 bis einschließlich 30.10.2014 statt.  
 
Bei der Ausarbeitung des Bebauungsplanentwurfs W 46.2 – Kelley-Barracks Südwest – wurden die 
eingegangenen Stellungnahmen zur frühzeitigen Beteiligung zu m Vorentwurf des Bebauungsplans 
W 46 – Kelley-Barracks / Nathan Hale Depot – entsprechend berücksichtigt/nicht berücksichtigt. 
 
Mit dem Offenlagebeschluss der Stadtverord netenversammlung vom 15.12.2015 wurde das 
Bebauungsplanverfahren W 46.2 - Kelly-Barracks Südwest – weitergeführt. 
Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs mit Begründung und Umweltbericht gem. § 3 
Abs. 2 BauGB fand in der Zeit vom 19.01.2016 bis einschließlich 19.02.2016 statt. 
 
Aufgrund der eingegangenen Stellungnahmen während der Offenlage wurde die Korrektur der  
Festsetzung nach Art der Nutzung erforderlic h. Die zulässige Einzelhandelsnutzung wurde 
entsprechend des Einzelhandels- un d Zentrenkonzeptes der Wiss enschaftsstadt Darmstadt als 
ausnahmsweise zulässig festgesetz t. Gleichfalls erfolgte eine Konkretisierung der unzulässigen 
Nutzungen (Bordelle und bordellartige Betriebe ) im Geltungsbereich. Diese Änderungen und 
geringfügige weitere Planänderungen wurden in den Unterlagen zur erneuten Offenlage kenntlich 
gemacht (gelb hinterlegt).  
 
Mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 15.12.2015 wurde die Verwaltung ermächtigt, 
eine erneute Auslegung des Bebauungsplanent wurfs durchzuführen, die aufgrund von 
Stellungnahmen zur Offenlage erforderlich ist. 
 
Die erneute Offenlage wurde im Darmstädter Ec ho am 07.03.2016 bekanntgem acht. Sie findet für 
die Dauer eines Monats vom 15.03.2016 bis ein schließlich 15.04.2016 statt. Die Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden wurden gemäß § 4a Abs. 3 
BauGB parallel erneut beteiligt. 
 
Gemäß § 4a Abs. 3 Satz 2 BauGB wird bestimmt, dass Stellungnahmen nur zu den geänderten oder 
ergänzten Teilen abgegeben werden können. Di e Änderungen und Ergänzungen sind aus den 
ausgelegten Unterlagen ersichtlich. 
 
 
4.2 Artenschutzrechtliche Prüfung
 
 
Im Sommer 2011 wurde eine Arten schutzrechtliche Vorprüfung für den gesamten Geltungsbereich 
des Rahmenplanes Konversion West durch das Büro BHM erstellt. Auf dieser Grundlage und nach 
weiteren Erhebungen ist ein artenschutzrechtlic hes Gutachten für den Geltungsbereich des 
Bebauungsplanes W 46.2 erstellt worden, dessen abschließ ende Bewertung vorliegt (s. auch Kap. 
12.4).

Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  14/38 
5. Schutzgebietsausweisungen  
5.1 Natura 2000 Gebiete (FFH-Geb iete und Vogelschutzgebiete (VSG)) 
 
Es liegen keine Schutzgebiets ausweisungen im Sinne des Wassers chutzes, Denkmalschutzes 
sowie des Natur- und Artenschutzes für den Geltungsbereich vor. Die nächstgelegenen FFH-
Gebiete sind das Gebiet Nr. 6117-309 „Beckertanne von Darmstadt mit angrenzenden Flächen“ und 
6117-304 „Ehemaliger August-Euler-Flugplatz v on Darmstadt“. Sie befinden sich westlich der 
Autobahnen A 5 bzw. A 67 in einer Entfernung von etwa 2,5 km westlich des Plangebietes. Bei dem 
nächstgelegenen VSG-Gebiet handelt es sich um  das Gebiet Nr. 6117-401 „Griesheimer Sand“. 
Dieses beginnt ebenfalls westlich der Autobahn A 5 und liegt in einer Entfernung von etwa 2,5 km 
zum Plangebiet.  
Durch die Entfernung und Lage der Gebiete zum Plangebiet sind durch die vorliegende Planung 
keine Auswirkungen auf die nächstgelegenen Natura 2000-Gebiete zu erwarten. 
 
 
5.2 Sonstige Schutzgebietsausweisungen
 
 
Das Landschaftsschutzgebiet umfasst die westli ch des Plangebietes begin nenden Waldflächen. Für 
diese Waldflächen ist eine Ausw eisung als Bannwald geplant. Weit ere Schutzgebietsausweisungen 
nach Naturschutzrecht, Wasserschutzrecht oder Forstrecht sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
 
 
5.3 Baumschutzsatzung
 
 
In Darmstadt sind alle Bäume innerhalb de r im Zusammenhang bebauten Ortsteile und im 
Geltungsbereich von Bebauungsplänen durch eine Baumschutzsatzung geschüt zt. Geschützt sind 
Bäume, die - gemessen in ei nem Meter Höhe - bei Laubbäumen einen Stammumfang von mehr als 
60 cm haben, bei Nadelbäumen von mehr als 90 cm. 
 
 
 
6. Bestandsbeschreibung und Situation  
 
6.1 Städtebauliche Situation  
 
Bei dem Plangebiet handelt es sich um eine Te ilfläche der „Konversi onsfläche West“ Kelley-
Barracks/Nathan-Hale-Depot, hier wiederum als Teil der ehemaligen Kelley-Barracks. Diese wurde 
1936 von der damaligen Reichsregierung als „Leibgarde-Kaserne“ zusammen mit dem 
Versorgungslager Nathan-Hale-Depot errichtet und bildete seinerzeit schon einen zwar baulich 
differenzierten, ansonsten aber einheitlichen und gleichzeitig abgeschotteten Komplex. 
 
Nach Übernahme durch die amerikanischen Streit kräfte im Jahr 1945 wurde die Liegenschaft 
Kelley-Barracks als  Mannschafts unterkunft sowie für Militärlogist ik und Instandhaltung genutzt. Die 
Gebäude bestehen aus  Unterkunftsbauten, aber überwiegend aus Werkstätten, Lager- und 
Verwaltungsgebäuden aus dem Jahr 1936. In den 1950er sowie Anfang 1980er Jahre wurde der 
Bestand um weitere Lager- und Werkstattgebäude erweitert. Seit 2008 sind die Flächen und 
Gebäude ungenutzt, 2010 gaben die amerik anischen Streitkräfte das G ebiet an die Bundesrepublik 
Deutschland zurück. 
 
Das Plangebiet selbst stellt sich heute als Teil eines verlassenen Kasernengeländes dar. Die 
Flächen und Gebäude sind inzwischen geräumt bzw. stehen leer. Es liegt insgesamt in einem 
Bereich, welcher durch gewer bliche Nutzungen und ehem alige militärische Flächen geprägt ist. 
Westlich der Bahnlinie Frankfurt-D armstadt-Heidelberg gelegen, ist dieses Stadtgebiet ein wichtiger 
Bestandteil der Gewerbeentwicklung der Stadt. Nördlich grenzt das Gewerbegebiet Hilpertstraße an, 
weiter nach Norden bis zum Autobahnzubringer der Rheinstraße schließt hier die „Telekom-City“ an. 
Südöstlich grenzt das Gebiet an das jenseits der Eschollbrücke r Straße gelegene allgemeine 
Wohngebiet Heimstättensiedlung. Westlich wird  das Gebiet durch den Westwald der Stadt 
Darmstadt begrenzt. Auf einem s üdwestlichen Teilbereich im Gelt ungsbereich selbst findet sich 
darüber hinaus eine gebietsprägende Baumbest andsfläche, die typologisch  und naturräumlich dem

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Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  16/38 
6.4 Freiraumstruktur und Freiflächen  
 
Die Freiflächen sind einerseits in Teilbereichen in hohem Maße versiegelt, andererseits durch Grün- 
und Waldbestände gekennzeichnet. In der  Gebietsmitte befindet sich ein ehemaliger Sportplatz mit 
Aschenbahn und Rasensportfeld. Die übrigen Flächen sind versiegelte ehemalige Stellplatzflächen. 
Auf die landschaftsplanerische Be standsaufnahme des Rahmenplanes und den 
landschaftsplanerischen Fachbeitrag zum Rahmenplan bzw. Bebauungsplan wird verwiesen. 
 
 
6.5 Bodendenkmäler
 
 
Es liegen keine Schutzgebietsausweisungen im Sinne des Denkmalschutzes vor.  
 
 
6.6 Altlasten
 
 
Für den Bereich der Kelley-Barracks / Nathan Hale Depo t gilt der Status einer altlastenverdächtigen 
Fläche. Aus der historischen Rec herche, erstellt durch das Ing. -Büro IBL Umwelt- und Biotechnik 
GmbH am 29.01.2010 gehen insges amt 22 kontaminationsverdächt ige Flächen (KVF) hervor, bei 
denen potentiell Untergrundbelastungen vorliegen können.  
Orientierende Untersuchungen im Teilbereich „Erwerbsfläche Alnat ura GmbH“ zeigen im Bereich 
KVF 5 „Wartungshalle Geb. 4207“, hier Standort der Altöltanks, relevante MKW-Belastungen in den 
oberen Bodenmetern auf (Gutacht en Ing.-Büro ARCADIS GmbH vom 23.01.2014). Weitere KVF-
Flächen sind die KVF 4 (Wartungshalle Geb. Nr . 4208), KVF 15, (Waschanlage), KVF 17 (ehem. 
Parkhaus) und KVF 20 in den bestehenden Gebäuden. Zusätzlich belegt werden diese Einstufungen 
in einem Gutachten des Ing. -Büro Arcadis zu Untergunduntersuchungen im Rahmen des 
Standortgutachtens für Alnatura GmbH von 2013. Die  Altlastengutachten liegen vor. 
Die in vorgenannten Gutachten vorzunehmende  vertiefende Untersuchung zum Gebäude 4207 
bezüglich einer Gefährdungsbeurteilung ist zwischenzeitlich erfolgt. Das Gutachten liegt vor. 
 
 
6.7 Kampfmittel
 
 
2010/2011 wurde eine historisch- genetische Rekonstruktion zum Kampfmittelverdacht für die 
Konversionsliegenschaften Kelley-Barracks und Nathan-Haie-Depot in Darmstadt erstellt. 
Für das Plangebiet bzw. für die ges amte Konversionsfläche besteht ein Kampfmittelverdacht. Eine 
Fläche „KMVF 1“ erstreckt sich auch über den ös tlichen Bereich der Kelley-Barracks. Auch wenn 
kein weiterer Blindgängerverdachtspunkt kartiert wurde, kann das Vorhandensein von Blindgängern, 
z.B. in den ehemaligen Waldgebieten, nich t ausgeschlossen werden. Große Sprengbomben-
blindgänger können bis in 6 - 8 m Tiefe vorliegen , sofern die Lockergesteine eine entsprechende 
Mächtigkeit aufweisen. Da di e Lockersedimente im Südwest en Darmstadts eine entsprechende 
Mächtigkeit besitzen, wird auc h für Bereiche mit bereits erfo lgten Tiefbaumaßnahmen (z. B. 
Erweiterungsbereich Kelley-Barr acks 1980er Jahre) aus Vorsorge gründen die Flächenkategorie 2 
nach AH KMR vergeben. 
Die Zuordnung zur Kategorie 2 bedeutet: „Auf der Fläche werden Kampfmittel vermutet oder wurden 
festgestellt. Für die Gefährdungsab schätzung sind weitere Daten erford erlich. Es besteht weiterer 
Erkundungsbedarf.“ 
 
 
6.8 Verkehrserschließung
 
 
6.8.1 MIV
 
 
Das Planungsgebiet des Bebauungsplanes  W 46.2 ist derzeit nur durch die Eschollbrücker Straße 
öffentlich rechtlich erschlossen und an das städtische Straßennetz angeschlossen. Im Bereich der 
derzeit ungenutzten ehemaligen Militärflächen bestehen Straßenverbindungen zum Gelände und zu 
dessen versiegelten Flächen, die ehemals als Ab stellflächen dienten. Diese Verkehrs- und 
Stellplatzflächen entfallen künftig zugunsten eines neuen Straßensystems. Die am westlichen Rand 
des Geltungsbereichs vorhandene Bergschneise is t Teil der Konversionsfläche und derzeit keine 
öffentliche Straßenverkehrsfläche.

Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  17/38 
6.8.2 ÖPNV  
 
Derzeit besteht im Planungsgebiet eine Busverbindung der Linien K 59 und K 62 zur Innenstadt bzw. 
zu den westlichen Landkreisgemeinden mit einer Halt estelle an der Eschollbrücker Straße im 
Bereich der Einmündung Pulverhäuser Weg. 
 
 
6.8.3 Fuß- und Radwege
 
 
Im Plangebiet sind derzeit keine gesonderten Fuß- und Radwege vorhanden. In der Eschollbrücker 
Straße verläuft der Radweg bereichsweise getrennt von der Fahrbahn parallel zum 
Bürgersteig/Fußweg. 
 
 
6.9 Ver- und Entsorgung
 
 
Das Gebiet des Geltungsbereiches  ist derzeit nicht an das öff entliche Versorgungsnetz, sondern  
nur an das vorhandene Versorgungsnetz innerhalb  der Konversionsflächen angeschlossen. Die 
bestehenden Ver- und Entsorgungsleitungen sollen im  Zuge des Ausbaus durch neue Systeme im 
Gesamtbereich Konversion und im Geltungsbereich  des Bebauungsplanes k ünftig ersetzt und an 
das öffentliche Netz angeschlossen werden.  
 
 
6.10 Immissionen
 
 
Das Plangebiet des Geltungsbe reiches ist gegenwärtig durch  Straßenverkehrslärm der 
angrenzenden Eschollbrücker Straße, die als überör tliche Verbindungsstraße (L 3097) dient, sehr 
belastet. Für das Stadtgebiet der Wissenschaftsstadt Darmstadt liegt eine Lärmkartierung vor, die im 
Jahre 2011 erstellt wurde. Diese enthäl t auch Ergebnisse für den Planbereich. An den 
Gebäudefassaden entlang der Eschollbrücker Straße sind Höchstwerte von tags bis zu 70,0 dB(A) 
und nachts bis zu 60,0 dB(A) zu verzeichnen. 
 
Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes selb st ist gem. Stell ungnahme des Regierungs-
präsidiums vom 13.05.2013 durch das Büro KNP am  06.03.2015 ein Schallsc hutzgutachten erstellt 
worden. Aus dem Schallschutzgutachten geht hervor, dass im Plangebiet die Orientierungswerte der 
DIN 18005 „Schallschutz im Städt ebau“ bereichsweise überschritten werden. Das Gutachten liegt 
vor. 
 
 
 
7. Belange der Wasserwirtschaft 
 
7.1 Wasserversorgung  
 
Die Versorgung des Plangebiets mit Trink- und Löschwasser erfolgt durch die HSE (HEAG 
Südhessische Energie AG). Für die Bebauung is t eine Löschwasserversorgung entsprechend dem 
Arbeitsblatt DVGW 405 notwendig. Die Trinkwa sserversorgung ist technisch und rechtlich 
(Wasserwerk und Rohrnetz) durch die bestehende n Wasserversorgungsanlagen gewährleistet. Die 
erforderliche Menge ist durch bestehende wa sserrechtliche Genehmigungen abgedeckt und 
wasserrechtlich und wasser-wirtschaftlich ohne Probleme und ohne nachte ilige Auswirkungen auf 
Natur und Landschaft nachweislich bereitstellbar. 
 
 
7.2 Wasserqualität
 
 
Die Wasserqualität des zur Verfügung zu stellenden Trinkwassers entspricht den Anforderungen der 
Trinkwasserverordnung (TWVO).  
 
Schutz- und Sicherungsgebiete: 
Das Plangebiet liegt in keinem Schutz- oder Sicherungsgebiet nach dem Hessischen Wassergesetz.

Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  18/38 
 
Grundwasserbewirtschaftungsplan „Hessisches Ried“: 
Das Planungsgebiet liegt im Geltungsbereich des Grundwasserbewirtschaftungsplanes „Hessisches 
Ried“ (StAnz für das Land He ssen 21/1999, S. 1659 und 31/2006, S. 1704). Dieser ist als 
Bewirtschaftungsplan i.S.d. § 6 WHG ein Instrument der wasserwirtschaftlichen Fachplanung zur 
raumübergreifenden Steuerung wasserrechtlicher Entscheidungen.  
Er ist die Grundlage einer ökologisch orientiert en Grundwasserbewirtschaftung und bildet damit die 
Voraussetzung für eine langfristig gesicherte Wasserversorgung im Ballungsraum Rhein-Main. 
 
Für den Planungsbereich wurden von dem Wasse rversorgungsunternehmen Bemessungsgrund-
wasserstände erarbeitet und der Wi ssenschaftsstadt Darmstadt zu r Verfügung gestellt. Diese 
Bemessungsgrundwasserstände sind im R ahmen der Planung zu berücksichtigen, um 
Vernässungsschäden zu vermeiden. 
Für den Bereich Kelley-Barracks liegt ein Endberic ht Boden- und Grundwa sseruntersuchungen von 
Dames & More von Juni 1995 vor. 
 
 
7.3 Abwasser
 
 
Das Plangebiet ist derzeit  an die vorhande nen Abwasseranlagen im Konversionsbereich 
angeschlossen. 
Die bestehenden Abwasseranlagen sollen im Z uge des Ausbaus durch neue Systeme im 
Gesamtbereich Konversion künftig ersetzt und an das öffentliche Netz angeschlossen werden. 
 
 
7.4 Oberirdische Gewässer
 
 
Oberirdische Gewässer sind im Plangebiet nicht vorhanden. 
 
 
7.5 Grundwasser
 
 
Der Grundwasserspiegel liegt gem. Messungen vo m Oktober 2014 bei ca. 104 m ü. NN und damit 
ca. 18,5 m unter Gelände. Auf das beiliegende Baugrund- und Bodengutachten des Büros Arcadis 
vom Dezember 2014 wird verwiesen. 
 
 
 
8. Städtebauliches Konzept, Struktur- und Nutzung  
 
8.1 Generelle Zielsetzung  
 
Das Plangebiet des Bebauungspl anes W 46.2 – Kelley-Barracks S üdwest – liegt im  südwestlichen 
Teilbereich der ehemaligen Kelley-Barracks und grenzt unmittelbar an den Westwald und die 
Eschollbrücker Straße. Dieser Bereich stellt  innerhalb der Konversionsflächen den Übergang aus 
dem Naturraum Westwald zur städtischen Bebau ung dar. Mit der im Gebiet befindlichen großen 
bewaldeten Fläche, in Fortsetzung des West waldes, und den nahezu unbebauten, teilweise 
versiegelten und teilweise durchgrünten Flächen nimmt das Plangebiet ei ne besondere Stellung im 
städtebaulichen Kontext ein. 
 
 
8.2 Standortbegründung der Alnatura GmbH
 
 
Das bisher in Bickenbach ansässige Unternehmen Al natura GmbH ist stark gewachsen, so dass die 
Planung eines neuen deutschlandweiten Hauptfirmensitzes dringend geworden ist, zumal derzeit die 
Verwaltung suboptimal über drei Standorte verteilt ist. 
Durch das Freiwerden dieser K onversionsfläche bietet sich di e Möglichkeit für die Alnatura 
Produktions- und Handels GmbH, im Rahmen ihre r weiteren Expansion ihren Hauptsitz nach 
Darmstadt zu verlegen.

Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  19/38 
Mit dem Planungsbereich W 46.2 steht der Alnatura Produktions- und Handels GmbH im 
Zusammenhang mit dem Firmenselbstverständnis eine besonders geeignete Lage zur Verfügung. 
Die Alnatura Produktions- und Hande ls GmbH beabsichtigt daher, auf  den freiwerdenden Flächen 
zunächst ihre neue Hauptverwaltung sowie an der Eschollbrücker Straße einen Alnatura-Supermarkt 
zu errichten. Vorgesehen ist außerdem eine Kindertageseinrichtung und im weiteren Ausbau 
Erweiterungsflächen der Verwaltung sowie ergänzende Nutzungen. Ins gesamt soll auf dem 
Planungsbereich ein „Campus“ mi t aufgelockerter Bebauung entst ehen, der durch großzügige 
Freianlagen mit Schulungsgärten, einer Bio-Er lebnisfarm und ähnlichen Angeboten bereichsweise 
auch der Öffentlichkeit zugänglich sein soll. 
 
Im Jahr 2013 wurde von der Fa. Arcadis eine Standortuntersuchung durchgeführt und im Oktober 
2015 in einer vertiefenden Analyse begründet. Die Analyse hat folgende Inhalte: 
 
1. Betrachtete Standortauswahl im Stadtgebiet DA  
2. Standortanalyse: Auswahlverfahren, Bewertungsschema, Bewertungskriterien, Gewichtung  
3. Standortbewertung: Kostenberechnung, Vergleichbarkeit  
4. Zusammenfassung, Empfehlung 
 
Folgendes Anforderungsprofil wird für die Standortw ahl definiert: Für die neue Zentrale der Alnatura 
Produktions- und Handels GmbH ist eine Art Cam pus mit den Bausteinen Fl agship-Store („Super 
Natur Markt“), Schul- und Pa chtgärten zum Anbau von Gemü se („Bio-Erlebnisfarm“), 
Verwaltungsgebäude („Arbeitswelt“) und öffentlic hem Waldorf Kindergarten geplant. Die 
Standortbegründung umfasst folgende Inhalte:  
Für die neue Alnatura-Zentrale wurde ein Camp uskonzept mit den Bausteinen Super Natur Markt 
als Flagship-Store, Schul- und Pachtgarten zum Anbau von Gemüse, Verwaltungsgebäude und 
öffentlicher Waldorf Kindergarten geplant, das di e Philosophie des Untern ehmens repräsentieren 
soll. Wichtiges Kriterium war dabei ein ausreic hendes Erweiterungspotent ial für das gesuchte 
Gesamtgrundstück welches eine Mindestfläche von 3,0 ha aufweisen sollte. Das neue Bürogebäude 
soll entsprechend der Philosophie von Alnatura be ispielhaft für nachhaltiges Bauen sein und mit 
einer anfänglichen Nutzfläche von 10.000 m² für 500 Arbeitsplätze Platz bieten. Um diesen 
Hauptfirmensitz sollen sich als untergeordnet e ergänzende Nutzungen der Flagship-Store und der 
Waldorf Kindergarten mit dem Schul- und Pachtgarten gruppieren können. 
Ein geeigneter städt ebaulicher Kontext soll die Sichtbarkeit  des Alnatura Campus für den Kunden 
und eine prominente, leicht z ugängliche Lage des Flagship-Stores  mit ausreichend Parkraum 
gewährleisten. Der Flagship-Stor e (Super Natur Markt) sollte in unmittelbarer Nähe zum 
Hauptfirmensitz angeordnet werden können damit hi er im Sinne eines Testfeldes für interne 
Betriebszusammenhänge, Marktforschung, Erfor schung von Präsentations möglichkeiten und 
Weiterbildung mit kurzen Kommunikations- und En tscheidungswegen ermöglicht werden. Für die 
Gärten der Bio Erlebnisfarm und den Waldorf Kinder garten ist zugleich ein Bezug zu einem 
angrenzenden Naturraum gewünscht. 
Das Konzept zum Mobilitätsmanagement sieht eine gute Erreichbarkeit des Standortes durch den 
Öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) und eine Förderung des Rad- und Fußverkehrs durch 
eine überörtliche Rad- und Fußwegeverbindung vo r. Das Grundstück soll zentrumsnah aber nicht 
stadtmittig liegen um die Verbindung zwischen Stadt und Naturraum zu unterstreichen.  
Von den 29 durch Arcadis aufgez eigten Standorten wurden nach einer ersten Sondierung zur 
Verfügbarkeit und den zu erwartenden Erwerbskosten nur noch vier Standorte näher untersucht. Für 
diese Standorte in Darmstadt wurde auch eine planerische Machbarkeitsstudie durchgeführt. 
Die Machbarkeitsstudi e für das Grundstück auf den Kelle y-Barracks hat das für den Alnatura 
Campus optimale Potential des Grundstücks aufgezeigt.  
Zusammenfassende Empfehlung (Zitat): „Insgesamt wurden im Stadtgebiet Darmstadt 21 potentielle 
Standorte für die geplante Alnatura-Zentrale betra chtet. 11 von ihnen wurden einer vertiefenden 
Prüfung unterzogen. Dabei wurden in mehreren Sc hritten 3 potentielle Campus-Standorte und 3 
Standorte mit einer potentiellen Eignung für das kleinere Alternativk onzept „Verwaltung + 
Supermarkt“ identifizie rt. Nach einer detaillierten Standor tanalyse und einer Bewertung der 
Ergebnisse wurde der Standort Kelley Barracks We st zur vertiefenden Pr üfung für die angestrebte 
Realisierung des Campuskonzeptes empfohlen“. Das Standortgutachten liegt vor.

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Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  23/38 
- Der Kindergarten soll baulich unabhängig im durc hgrünten Campus-Gelände südlich der neuen 
Erschließung „Planstraße Süd“ angeordnet werden. 
- Weitere Ausbaustufen sehen eine Erweiterung des Verwaltungsbaus „Bürowelt“ in dem direkten 
nördlichen Anschluss vor.  
 
 
8.5 Bauliche Gestaltung
 
 
Die geplante bauliche Gestaltung soll dem Firm enanspruch entsprechend durch die Auswahl 
natürlicher Materialen und Kons truktionen geprägt sein. Das Verwaltungsgebäude ist als lang 
gestreckter max. dreigeschossiger Baukörper mi t flachem Satteldach in Mischbauweise geplant. 
Dies gilt auch für den eingeschossigen Alnatura-S upermarkt sowie für die übrigen Bauteile. Das 
Parkhaus soll in offener Skelettbauweise mit in tensiver Begrünung den naturnahen Charakter der 
Umgebung aufgreifen. Durch die Verwendung nachwachsender B austoffe wie Holz, Lehm und 
andere vollständig rückbaubare Baustoffe wie z.B. Zi egel sollen in der Gesamtbilanz klimaneutrale 
Bauwerke ermöglicht werden.  
 
 
8.6 Erschließungs- und Verkehrskonzept, Stellplätze  
 
8.6.1 Äußere Erschließung  
 
Das Gelände ist bereits teilweise durch die Esc hollbrücker Straße und die (nicht öffentliche) 
vorhandene Bergschneise erschlossen. Zu r Vermeidung von Verkehrsbelastungen der 
benachbarten Wohngebiete is t eine direkte Anbindung an die Esc hollbrücker Straße ausschließlich 
für die Stellplätze des Alnatura-Supermarktes vor gesehen (max. 60 Stellplätze). Falls zukünftig die 
Leistungsfähigkeit im Bereich der Eschollbrücke r Straße nicht gegeben ist oder die derzeit in 
Diskussion befindliche Straßenbahntrasse umgeset zt wird, soll die Anbindung des Parkplatzes 
ausschließlich in „Rechts rein – Rechts raus“ erfo lgen. Ansonsten erfolgt die weitere verkehrliche 
Erschließung des Geltungsbereichs des Bebauungspl ans von der neuen zentralen Erschließung 
(Planstraße Mitte) und im weiteren Verlauf durc h die Planstraße Süd, die wiederum in die 
Bergschneise einmündet. Von Norden her wird das Gebiet zukünftig über die verlängerte 
Kleyerstraße und die Planstraße Süd erschlossen. Für die Entwicklung des Bereiches Alnatura liegt 
das Verkehrsgutachten von DRC als Nachweis vor.  
 
 
8.6.2 Innere Erschließung  
 
Es sind Zufahrten zum Hauptgrundstück ausschli eßlich von der Planstraß e Süd aus vorgesehen 
sowie für den zulässigen Supermarkt von der Escho llbrücker Straße (s.o.). Eine interne Verbindung 
zwischen diesen Erschließungen auf dem Gelände selbst wird ausdrücklich vermieden. 
 
 
8.6.3 Stellplätze
 
 
Die erforderlichen Stellplätze gem. Stellplatzsatz ung der Wissenschaftsstadt Darmstadt werden für 
den Supermarkt und für die übrigen Nutzungen getr ennt angeordnet und auch getrennt erschlossen 
(s.o.). Die Stellplätze der Verwaltung werden  zentral auf dem östlichen Grundstücksteil in 
Parkhaus/Parkpalette/Stellplatzanlage innerhalb der überbaubaren Fläche angeordnet. 
 
 
8.6.4 Mobilitätsmanagement
 
 
In der Rahmenplanung Konversion  wird durch die Wissenschafts stadt Darmstadt ein Mobilitäts-
management entwickelt. Mit dem Ziel einer umwe ltverträglichen Abwicklung und Organisation des 
Verkehrs wird ein Grundkonzept für ein St andort-Mobilitätsmanagement für die heutigen und 
künftigen Nutzungen im Bereich der Konversionsflächen erarbeitet. Vo r dem Hintergrund des stark 
belasteten bestehenden Straßennetzes (Eschollbrücker Straße, Haardtri ng, Rheinstraße, etc.) soll 
der Autoverkehr zugunsten von Verkehrsmitteln des  Umweltverbundes (ÖPNV, Rad, Fuß) und zur 
Erreichung der Ziele des Luftreinhalteplans der Wiss enschaftsstadt Darmstadt reduziert werden. Mit

Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  24/38 
der im Vorfeld zu erstellenden Infrastrukturp lanung (gute ÖPNV- und Radverkehrsverbindungen, 
Parkraum- und CarSharing-Konzept usw.) we rden die Grundlagen für ein umfassendes 
Mobilitätsmanagement geschaffen. 
 
Das Konzept zum Mobilitätsmanagement beinhaltet Maßnahmen zu folgenden Handlungsfeldern:  
• Information und Beratung von Investoren und Nutzern (Beschäftigten) 
• Angebot von Dienstleistungen (z.B. CarSharing, Elektromobilität, Fahrradvermietungssystem, …) 
• Finanzielle Anreize (z.B. Job Ticket, Schnupperangebote,...)
 
 
Für den Geltungsbereich W 46.2 wird für und durch die dort geplante Firmenansiedlung ein 
separates, bedarfsbezogenes Mobilitätsmanagementkonzept entwickelt.  
 
 
8.6.5 Hauptfuß- und Radwegeverbindungen
 
 
Im östlichen Randbereich wird das Planungsgebiet  zukünftig durch einen quartiersübergreifenden 
Fuß- und Radweg begrenzt, der die benachbarten Stadtbereiche mit den Konversionsflächen 
verbindet.  
 
 
8.7 Niederschlagswasser, Versickerung
 
 
Im Rahmen der Gesamtentwicklung sowie der Verkehr splanung ist für die Konversionsflächen West 
ein Versickerungskonzept zur Oberflächenentwässerung der öffentlichen Verkehrsflächen entwickelt 
und dargestellt worden. Dies findet auch im Geltungsbereich des Bebauungsplanes Anwendung und 
sieht vor, dass das Oberflächenwasser generell durch parallel zum seitlichen Straßenraum 
verlaufende Mulden versickert wird. Im beiliegenden Verkehrsgutachten ist dies dargestellt.  
 
Hinweis: Weitere Einzelheiten der Verkehrsp lanung und -Entwicklung sowi e der o.a. Konzepte 
können dem Verkehrsgutachten von Durth-Roos-Consult entnommen werden. 
 
 
8.8 Kanaltrasse
 
 
Zwei vorhandene, das Gesamtgebiet der ehem aligen Militärflächen v on Norden nach Süden 
durchquerende Hauptkanaltrassen, ve rlaufen in gleicher Trassenl age wie der o.a. Hauptfuß- und 
Radweg. In einem südöstlichen Teilbereich des  Geltungsbereichs des Bebauungsplans verlaufen 
diese über geplante Stellplatzflächen. 
 
 
8.9 Grün- und Freiflächenkonzept
 
 
Für den Gesamtbereich Konversion West ist gem. Rahmenplanung ein Grün- und 
Freiflächenkonzept erarbeitet worden. Der landschaftsplanerische Fachbeitrag zum Bebauungsplan 
W 46.2 sieht auf dieser Grundlage folgende grundsätzliche Konzeption vor: 
 
 
• Campus-Landschaft 
Mit dem Leitbild einer klassischen Campus-La ndschaft verbunden sind großzügige Rasen- und 
Wiesenflächen entlang der öff entlichen Straßenräume, die mit  lockeren Baumgruppen oder 
Einzelbäumen überstellt sind. Hier zu ist um das Baufeld ein 10 m breiter privater Grünstreifen 
anzulegen. 
 
• Bestandserhalt wertvoller Grünstrukturen 
Erhaltung des bestehenden Waldbestands in seinem jetzigen Umfang (kle ine, randliche Teilflächen 
werden durch Erwerb in Privateigentum überge hen, sind aber durch entsprechende Festsetzungen 
gesichert) und möglichst weitgehende Erhaltung  von naturraumtypischen Kieferngruppen und 
Gehölzen im Südosten des Geltungs bereiches. Die Waldfläche im S üdwesten bildet den Übergang 
zum angrenzenden Naherholungswald, sie bleiben in  ihrer Größe und Struktur erhalten. Die 
wertvollen Bestandsbäume außerhalb des Waldareal s sind in der Planung zu berücksichtigen und 
soweit wie möglich zu integrieren.

Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  25/38 
 
• Erhaltung der Biodiversität 
Zur Erhaltung der Biodiversität und zur En twicklung der besonderen Lebensraumqualitäten des 
Gebiets sind offene, niedrigwüchsige Sandl ebensräume auf nicht überbaubaren Flächen im 
unbewaldeten Geltungsbereich des Bebauungsplans zu entwickeln. Die Entwicklung von Sandrasen 
kann auch auf allen Ersatzlebensstätten der Zau neidechse erfolgen. Außerdem sind 10 m breite 
Streifen entlang der Außengrenze n des Geltungsbereiches und vor dem Waldrand hierfür in 
besonderem Maße vorgesehen. 
 
• Freiraumplanerische Vernetzung
 
Hauptbestandteil und Merkmal des übergeordnet en Grünkonzeptes is t die Verknüpfung 
vorhandener und zu erhaltender Grünräume in dem zuvor in sich geschlossenen Konversionsgebiet. 
Über ausgebaute durchgehende Rad- und Fußwegeverbindungen sind die wichtigen 
Anknüpfungspunkte Westwald, Telekom-Quartier und Heimstättensiedlung sowie Grünzug Main-
Neckar-Bahn / Am Kavalleriesand verbunden. Der im Osten de s Bebauungsplangebietes gelegene 
Rad- und Fußweg ist der südliche Teil einer wichtigen durchgehenden grünen Verbindungsachse für 
Fußgänger und Radfahrer, die über das TZ-Gelände bis in die Heimstätten-Siedlung führt. 
 
• Erhalt und Entwicklung wertvoller Sandmagerrasenbestände
 
Auf öffentlichen und privaten Freiflächen sind entsprechend des Sandras enkonzeptes Flächen zur 
Sicherung und Entwicklung von Sandmagerras en vorzusehen. Im Geltungsbereich des 
Bebauungsplans befinden sich nach Biotopuntersuchungen keine schützenswerten Bestände. Der 
Freiflächenplan der Firma Alnatura plant die Neuentwicklung größerer Bereiche für Sandmagerrasen 
entlang des Grenzbereiches zum Waldpark so wie in einem kleinen Teilbereich an der 
Eschollbrücker Straße. Die den Rad- und Fußweg  begleitenden öffentlichen Grünstreifen sind als 
von Nord nach Süd verlaufende lineare Biotop struktur, als Flächen für die Entwicklung von 
Sandmagerrasen anzulegen. Das Sandrasenkonzept liegt vor. 
 
Die vorgenannten Kernziele des Grün- und Freiflächenkonzeptes decken sich mit der vorgesehenen 
Freiflächennutzung der naturnahen Gärten zur Sc hulung und als Anschauungsmaterial für Kinder. 
Im Freiflächengestaltungsplan (Bes tandteil des städtebaulichen Vertr ags) sind die Ziele des Grün- 
und Freiflächenkonzeptes bereits integriert. Die Ergebnisse der Bestandsaufnahme sind darin 
eingeflossen. 
 
 
 
9. Emissionen - Immissionen  
 
Für das Plangebiet liegt ein Schallgutachten des Büros KNP Bauphysik/Köln vor, aus dem 
hervorgeht, dass von der geplanten Maßnahme keine Emissionen hinsic htlich der umgebenden 
Nutzungen ausgehen, die die entsp rechend zulässigen Werte der TA-Lärm überschreiten. Da eine 
Lärmkontingentierung für das Gesa mtgebiet Konversion nicht geforde rt ist, wird die Vorbelastung 
durch Unterschreitung der Immissionsrichtwerte der  TA-Lärm um 6 dB berücksichtigt (Irrelevanz 
Kriterium der TA Lärm für Vorbelastungen).  
 
Bezüglich der Geräuscheinwirkungen auf das Plangebiet wird festgestellt, dass durch den 
Verkehrslärm der Eschollbrücker Straße teilweise eine Überschre itung der Orientierungswerte des 
Beiblatts 1 zur DIN 18005-1 vorliegt. Entsprechende Festsetzungen zum passiven Schallschutz sind 
in den Bebauungsplan aufgenommen.  
 
 
 
 
10. Allgemeiner Klimaschutz  
 
Gemäß § 1a Abs. 5 BauGB soll den Erforderniss en des Klimaschutzes sowohl durch Maßnahmen, 
die dem Klimawandel entgegenwirken, als auc h durch solche, die der Anpassung an den 
Klimawandel dienen, Rechnung getragen werden. Im vorliegenden Bebauungsplan wird der 
allgemeine Klimaschutz u.a. durch folgende Aspekte beachtet:

Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  26/38 
10.1 Klimaökologie  
 
Bei Überplanung des Gebiets wird auf klimaökol ogische Ansätze geachtet. Durch die Festsetzung 
der GRZ auf 0,6, den Festsetzungen zum Anpf lanzen und Erhalt von B äumen, Sträuchern und 
sonstigen Bepflanzungen sowie Festsetzung zur Dachbegrünung werden die klimaökologischen 
Belange berücksichtigt. 
 
 
10.2 Nutzung erneuerbarer Energien
 
 
Der Nutzung erneuerbarer Energien bzw. der sparsamen und effizienten Nutzung von Energien wird 
durch die geplante Bebauung besonde rer Wert zugemessen. Die G ebäude sollen als klimaneutrale 
Bauwerke errichtet werden. Konventionelle Heizsysteme kommen nicht zur Anwendung. Im 
Bebauungsplan werden keine Festsetzungen getro ffen, die diesen Ziel en entgegenstehen. Im 
Übrigen sind die Belange des Klimaschutzes bei der Erstellung von Neubauten durch die 
Regelungen des EEWärmeG (Erneuerbare-Energi en-Wärmegesetz) vom 22.12.2011, bereits 
hinreichend berücksichtigt. Auch das anzuwen dende Gesetz zur Einsparung von Energie in 
Gebäuden durch das Energieeinsp arungsgesetz (EnEG) in Verbi ndung mit der jeweils gültigen 
Energieeinsparungsverordnung (EnEV) setzt die Zielsetzungen des allgemeinen Klimaschutzes um. 
Darüber hinausgehend sollen die Gebäude gem. Pa ssivhaus-Standard bzw. klimaneutral errichtet 
werden. Näheres wird im Rahmen des städtebaulichen Vertrags geregelt. 
 
 
10.3  Reduzierung des Verkehrsaufkommens durch Mobilitätsmanagement  
 
Gemäß Rahmenplan für die Konversion West ist für das Gesamtgebiet ei n Mobilitätsmanagement-
Konzept vorgesehen, das dazu bei tragen soll, das Verkehrsaufko mmen zu reduzieren und sich 
somit positiv bezüglich des Klimaschutzes auswirkt. Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 
W 46.2 ist ebenfalls ein Mobilitätskonzept in Bearbeitung. 
 
 
11. Bestand und Bewertung v on Flora, Fauna und Biotopen 
 
Aufbauend auf Vorerhebungen im Zuge der Rahmenplanung wurde in den Jahren 2014/2015 für 
den Geltungsbereich des Bebauungs plans W 46.2 eine aktuelle und stärker differenzierte 
Biotoptypenkartierung nach dem Biotoptypensch lüssel der Hessischen Kompensationsverordnung 
(KV) durchgeführt. Gleichzeitig wurde unter Beachtung der „Artenschutzrechtlichen Vorprüfung“ vom 
22.06.2011, Büro bhm-Planungsgesellschaft, Br uchsal, eine Erhebung folgender Artengruppen 
vorgenommen: Vögel, Fleder mäuse, Amphibien, Reptilien, H euschrecken und Tagfalter. Nach 
Prüfung auf die Eignung des Gebiets als Lebensst ätte für Holzkäfer konnte aus Mangel an 
geeigneten Brutbäumen auf eine solche Untersuchung verzichtet werden.  
Die Ergebnisse der Erhebungen sind im Umweltberic ht Teil B dieser Begründung dargestellt. Die 
artenschutzrechtliche Prüfung ist als eigenständiges Gutachten erarbeitet worden und liegt vor.  
Die Erhebungen zu Flora, Fauna und Biotopen kommt zusammenfassend zu folgenden Ergebnissen: 
 
 
11.1 Flora
 
Im Wesentlichen ist der Geltungsbereich des  Bebauungsplanes durch drei Teilbereiche 
charakterisiert:  
Stark versiegelte Flächen und Dachflächen:  
Diese sind stellenweise durch schmale, linienför mige Grünstreifen unterbr ochen. Es handelt sich 
dabei um unversiegelte Streifen mit spontanem Aufw uchs unterhalb von Zäunen. Hier hat sich eine 
Vegetation der wärmeliebenden Ruderalflure an gesiedelt. Hier wurden keine geschützten Biotope 
nach § 30 BNatSchG/ § 13 HAGBNatSchG festgeste llt. Gefährdete Pflanzenarten wurden nicht 
gefunden, aber am Rande versiegelter Fläch en und in Betonplattenfugen sind seltenere 
trockenheitsliebende Pflanzen, wie Knorpellattich ( Chondrilal juncea) oder Sprossende Felsennelke 
(Petrorhagia prolifera) regelmäßig vorhanden.

Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  27/38 
Waldfläche im Südwesten des Geltungsbereichs: 
Es handelt sich um einen älteren Kiefernbestand ( Pinus sylvestris) mit einem dichten Unterbau aus 
Buchen ( Fagus sylvatica ) und Linden ( Tilia cordata ). Zum größten Teil herrschen schattige und 
damit krautarme Verhältnisse vor, in den vo rhandenen Lichtlücken finden sich sowohl Brombeeren 
(Rubus fruticosus agg .) als auch die Spätblühende Traubenkirsche ( Prunus serotina ), die als 
aggressive neophytische Art im Südwesten stellenw eise auch sehr dicht auftritt. Gefährdete oder 
seltene Pflanzenarten wurden hier nicht gefunden.  
Ehemaliger Sportplatz mit spontaner krautiger Vegetation und Gehölzgruppen 
Der südöstliche offene, ehemals durch Sport- und Freizeitnutzung geprägte Wiesenbereich wird von 
mehreren Baumgruppen umgeben, die zum Teil durc h alte und erhaltenswerte Waldkiefern geprägt 
werden.  
Der ehemalige offene Sportplatzbereich südlich des Tennisplatzes und um den Sprungturm ist aus 
botanischer Sicht der wertvollste Bereich des Geltungsbereichs. Di e Rasenfläche wird vor allem 
durch konkurrenzkräftige Gräser dominiert, die aber im Süden und Ost en auch teilweise sehr 
lückenhaft ist und daher neben den Gräsern und den ru deralen Kräutern auch naturschutzfachlich 
wertvollen und hessenweit gefährde ten Pflanzenarten der Sandmag errasen Wuchsstellen bietet. 
Besonders hervorzuheben ist das Vo rkommen der Sand-Strohblume ( Helichrysum arenarium), die 
hessenweit und regional als gefährdete Pflanzenart gilt. Sie ist außerdem eine gesetzlich geschützte 
Art. Auch der Schneckenklee (Medicago minima), der hier häufig ist, gilt für Hessen als gefährdet, ist 
im Darmstädter Raum jedoch noch weit verb reitet. Auch weitere magerkeitszeigende und 
wärmeliebende Arten wie Sprossende Felsennelke (Petrorhagia prolifera), Silber-Fingerkraut 
(Potentilla argentea) oder Gewöhnlicher Thymian (Thymu s pulegioides) weisen auf den 
naturschutzfachlichen Wert der sandigen und trockenen Flächen hin. 
Der floristische Wert des Plangebietes liegt demnach insbesondere in den Ruderalflächen im 
Südwesten sowie in Teilen des Waldgebietes und in erhaltenswerten Einzelbäumen. 
 
 
11.2 Fauna
 
Die Erfassung der Fauna innerhalb des Geltungs bereiches ist abgeschloss en. Die Ergebnisse sind 
dem Umweltbericht beigefügt.  
Erste Erhebungen im September 2014 ergaben das Vorkommen der nac h Anhang IV der Fauna-
Flora-Habitat-Richtlinie streng geschützten Zauneidechse. Es wurde eine reproduzierende 
Population im Bereich der südwestlich gelegenen Ruderalflur en, somit auch innerhalb der 
Baugrenze, festgestellt. Der genaue Zustand der Popul ation ist nach weiteren Erhebungen über die 
Aktivitätsperiode der Tiere im Jahr 2015 beschrieben worden. 
Das artenschutzrechtliche Gutachten liegt vor. 
 
 
 
 
12. Naturschutzfachliche Eingriffsbe wertung und artenschutzrechtliche 
Prüfung 
 
12.1 Wirkungen des Vorhabens  
Die Umsetzung des Bebauungsplanes führt zwar zu einer großflächigen Entsiegelung verbunden mit 
dem Rückbau der Werkstattgebäude im nördlichen Teil des Geltungsbereiches, allerdings bereitet 
der Bebauungsplan mit dem vorgesehenen Grundstücks zuschnitt die Möglichkeit vor, dass die 
überbaubare Fläche von 3,4 ha im Osten des  Geltungsbereiches durch Gebäude und 
Nebenanlagen weitgehend neu versiegelt werden kann.  
Die offenen trockenwarmen Ruderalfluren mit Sandrasenelementen und seltenen Pflanzenarten wie 
der Sand-Strohblume (Helichrysum arenarium) und dem Zwerg-Schneckenk lee (Medicago minima) 
im Süden können in einer Größe von ca. 1,4 ha durch die Bebauung in Anspruch genommen und 
als Lebensraum für seltene, wärmeliebende Tierarten (u.a. die Zauneidechse) verloren gehen. Auch

Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  28/38 
eine der erhaltenswerten Baum gruppen aus älteren, markanten Kiefern am östlichen Rand des 
ehemaligen Freizeitgeländes kann zum Großteil beseitigt werden.  
Der Lebensraum der Zauneidechsenpopulation liegt vollständig innerhalb des im Bebauungsplan als 
überbaubare Grundstücksfläche ausgewie senen Bereiches. Auch die k onkrete Investoren-Planung 
sieht hier in großen Teilen eine Überbauung vor. Diese wird zu einem Ve rlust des Lebensraumes 
führen. Es ist davon auszugehen, dass der größte  Teil der von den Zauneidechsen besiedelten 
Fläche verloren geht. Die Zauneidechse ist eine Art mit einem sehr kleinen räumlichen Aktionsradius, 
daher wird hier der gesamte Lebensraum als Fort pflanzungs- und Ruhestätte betrachtet (gemäß 
LANA 2010), diese würde somit zerstört werden . Zudem ist im Zuge der Baumaßnahmen von der 
Tötung von Individuen auszugehen. Damit wären Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG erfüllt. 
Deshalb sind vor Beginn der Baumaßnahmen vorgezogene Ersatzmaßnahmen (= CEF-Maßnahmen) 
durchzuführen, um das Eintreten von Verbotst atbeständen nach § 44 BNatSchG in jedem Fall 
auszuschließen. Dies ist durch die Schaffung v on Ersatzlebensräumen zu gewährleisten. Diese 
Ersatzflächen müssen zum Zeitpunkt des Eintretens der Baumaßnahm en in mindestens gleichem 
Umfang und gleicher Qualität zur Verfügung stehen. Der Erfolg der Maßnahmen zur Erhaltung der 
Zauneidechsen ist durch ein Monitoring über einen Zeitraum von 8-10 Jahren sicherzustellen. 
Weitere Wirkungen des Vorhabens auf die Fa una können die noch l aufenden Untersuchungen 
erbringen. Dadurch können auch weitere Maßnahmen erforderlich werden. 
 
 
12.2 Maßnahmen zur Vermeidung
 
V1: Die Rodung sowie der Rückschnitt von Gehölzen erfolgt nur im Zeitraum von 01. Oktober bis 
28. Februar. Dadurch wird vermieden, dass Individuen der europäischen Vogelarten, die unter 
den Schutz des § 44 BNatSchG fallen, während der Brutzeit getötet werden. 
V2: Höhlenbäume, die sich potenziell als Winter quartier für Fledermäuse eignen, sind vor der 
Rodung durch eine entsprechende Fachkraft zu  prüfen; bei Anwes enheit von Fledermäusen 
sind Maßnahmen zur Bergung und Umsiedlung zu ergreifen oder es sind andere Maßnahmen, 
die einer Vermeidung der Tötung dienen, vorz unehmen. Werden Quartiersbäume gefällt, ist 
ein entsprechender Ersatz in Form von kü nstlichen Quartieren (Fledermauskästen) im 
verbleibenden Baumbestand zu scha ffen. Hierfür ist für jedes ve rlorene Quartier jeweils ein 
Kasten aufzuhängen. 
V3: Vermeidung der Vernichtung oder der starken Beeinträchtigung der Lebensstätte im Bereich 
des aktuellen Vorkommens der reproduzierenden Zaunei dechsenpopulation. Eine solche 
Vermeidung ist durch den besonderen Arte nschutz nach § 44 BNatSchG zwingend 
vorgeschrieben. Im Artenschutzfachbeitrag si nd die Vermeidung bzw. der Ausgleich und der 
Ersatz verlorengehender Lebensraumfläche im  Detail geplant. Der Antrag auf eine 
Ausnahmegenehmigung mit entsprechender Kompensationsplanung (CEF- und FCS-
Maßnahmen) wird bei der Unteren Naturschutzbehörde gestellt. 
V4: Der Rückbau der Panzerwaschanlagen ist im Zeitraum zwischen Anfang Oktober und Ende 
Februar vorzunehmen. 
 
12.3 Maßnahmen zur Sicherung der kont inuierlichen ökologischen Funktionalität 
 (CEF-, FCS-Maßnahmen)  
Zum dauerhaften Erhalt der vorhandenen Zauneidec hsenpopulation (streng geschützt nach Anhang 
IV der FFH-Richtlinie) ist ein zusammenhängender Lebensraum für diese Tierart zu erhalten bzw. 
als Ersatzlebensraum vor der I nanspruchnahme der aktuell besiedelten Fläche wieder herzurichten. 
Die Größe des Lebensraums muss im gesamt en Geltungsbereich 1,7 ha betragen und der 
Lebensraum muss zusammenhängen. Bestehende Leben sstätten der Zauneidechse außerhalb der 
bebaubaren Grundstücksfläche sind zu erhalt en. Die neu herzurichtenden Ersatzlebensräume 
dürfen noch nicht von Zauneidechsen  besiedelt sein, sie müssen ausreichend Nahrung liefern und 
sie müssen Versteckmöglichkeiten und Eiablageplätze bieten.  
 
Die Maßnahmen sind in einem gesonderten Planun gsbeitrag zur Durchführung der CEF/FCS-
Maßnahmen zu planen und mit diesem ist der Ausnahmeantrag nach § 45 BNatSchG bei der 
zuständigen Naturschutzbehörde zu stellen.  Die Prüfung, ob durch diese Maßnahmen den

Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  29/38 
Anforderungen des Artenschutzes nach § 44 BNatSchG genügt wird, erfolgt in dem 
Artenschutzfachbeitrag zum Bebauungs plan. Der Artenschutzfachbeitrag liegt vor. Der Erfolg der 
Maßnahmen zur Erhaltung der Zauneidechse ist dur ch ein Monitoring der Bestandssituation 
sicherzustellen. Dieses Moni toring hat unmittelbar nach den ersten Eingriffen und Umsiedlungen 
bzw. Maßnahmen zur Zwischenhalterung zu beginnen und einen Zeitraum von acht bis 10 Jahren 
zu umfassen. 
 
 
12.4 Zusammenfassendes Ergebnis von Umweltbericht, Bilanzierung und 
Artenschutzgutachten 
Die Berücksichtigung der Umweltbelange erfolgte bei der Aufstellung des Bauleitplanes u. a. durch 
Aufnahme von landschaftsplanerischen, grün gestalterischen und den übrigen Schutzgütern 
dienenden Festsetzungen (Anpflanzungen von Bäum en, Anlage von Sandpionierrasen als 
Umsetzung des Darmstädter S andrasenkonzepts , Festlegungen zum Artenschutz nach § 44 
BNatSchG, Erhaltung von Wald und Baumbes tänden, Niederschlagswasserversickerung, 
Oberflächengestaltung, Berücksichti gung des Schallschutzes im Sinne des 
Bundesimmissionsschutzgesetzes, der Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder 
Verwenden von Niederschlagswasser, sowie den  Hinweisen zu Bodendenkmälern, Bodenschutz 
und Altlasten und dem Grundwasserschutz). 
 
Der Geltungsbereich des Bebauungs plans W 46.2 dient mehreren bes onders und teilweise streng 
geschützten Arten als alleiniger oder anteilig er Lebensraum. Es konnt en mehrere Brutvögel 
innerhalb des Gebietes festgestellt werden eb enso wie Vogelarten, die hier eine wichtiges 
Nahrungshabitat haben. Fledermäuse nutzen das Gebiet vorwiegend als Nahrungshabitat sowie als 
Transferstrecke zwischen außerhalb gelegenen Quartieren und Nahrungshabitaten. Vereinzelte 
Quartiere innerhalb des Geltungs bereiches sind jedoch auch anz unehmen. Darüber hinaus ist ein 
vorübergehendes Vorkommen einiger Grünfrösche festgestellt worden, bei dem die Artzugehörigkeit 
nicht zu ermitteln war und somit eine Zugehör igkeit zur Art Rana lessonae nicht völlig 
auszuschließen war. Eine gute Population der Zauneidechse wurde auf den Flächen der ehemaligen 
Sportanlagen festgestellt. 
 
Die Verbotstatbestände  nach § 44 (1) BNatSchG können unter Berücksichtigung der hier 
vorgeschlagenen Vermeidungsmaßnahmen, die im Bebauungsplan festgesetzt wurden, für alle 
europarechtlich geschützten Ar ten vollständig vermieden werden . Da die Zauneidechsenpopulation 
ihren gesamten Lebensraum innerhalb des Geltungsbereiches hat und hier vorwiegend in Bereichen, 
die großflächig überbaut werden können, ist hier eine vorgezogene Ausgleichsmaßnahme (CEF-
Maßnahme) nötig, um eine Erfüllung der Ver botstatbestände zu umgehen. Zum Abschluss der 
Arbeiten zu diesem Artenschutzfachbeitrag sind wesentliche Teile der CEF-Maßnahme, nämlich die 
Umsetzung der Tiere aus demjenigen Teil des  Geltungsbereiches heraus, der im ersten 
Bauabschnitt bebaut werden soll, bereits durchgeführt. 
 
Die Beschreibung und Bewertung de r Umweltauswirkungen lässt ke ine gravierenden nachteiligen 
Auswirkungen des Umweltzustandes  erwarten, da Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und 
zur Kompensation erfolgen. Die naturschutzfach liche Eingriffsbetrachtung  kommt aufgrund des 
geringeren Versiegelungsgrads und der teilweise  hochwertig herzurichtenden Grünflächen, mit 
Lebensraumfunktion unter anderem für die europarechtlich geschüt zte Zauneidechse zu einem 
rechnerischen Bilanzierungsplus von ca. 178.500 Punkten (siehe auch Kap. 17). 
 
 
 
13. Inhalt und Begründung der pl anungsrechtlichen Festsetzungen 
 
13.1 Art der baulichen Nutzung  
 
Das „Einzelhandels- und Zentrenkonzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt“ von Junker und Kruse 
vom Januar 2012 (Stadtverordnetenbeschluss vo m 03.05.2012) stellt als städtebauliches 
Entwicklungskonzept im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB eine Abwägungsgrundlage für die 
erforderliche Bauleitplanung dar.

Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  30/38 
Der Ausschluss von bestimmten Einzelhandelsbetri eben dient der Steuerung der städtebaulichen 
Entwicklung, insbesondere der Umsetzung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes.  
 
Gemäß dem Einzelhandels- und Zentrenkonzept ist dem Sonderstandort Eschollbrücker Straße eine 
städtebaulich integrierte Lage im Si edlungsgefüge zu attestieren, wodurch mittelbar eine direkte 
räumlich-funktionale Zuordnung zur best ehenden Wohnbebauung, insbesondere zu den 
Siedlungsteilbereichen Heimstättensiedlung u nd Am Südbahnhof besteht und dem Standort damit 
eine Nahversorgungsfunktion zukommt, die jedoch heute auch schon durch die vorhandenen 
Anbieter voll erfüllt wird. Demnach soll am Sonderstandort Eschollbrücker Straße die Ansiedlung 
von nahversorgungsrelevantem Einzelhandel planungsrechtlich restriktiv behandelt werden. 
 
Aus diesem Grund sollen Einzel handelsbetriebe mit nahversorgungs relevanten Kernsortimenten 
(Junker und Kruse, Grundsatz 1, Seite 138) und Einzelhand elsbetriebe mit sonstigen 
zentrenrelevanten Kernsortimenten (Junker und Kruse, Grundsatz 2,  Seite 142) im Geltungsbereich 
des Bebauungsplans W 46.2 nur ausnahmsweise zulässig sein. 
 
Ausnahmsweise kann dazu von der Ausnahme 2 des Grundsatzes 1 (Junker und Kruse, 
Grundsatz 1, Seite 138) Gebrauc h gemacht werden, der die An siedlung für Verkaufsstätten in 
Verbindung mit Gewerbebetrieben in GE- und GI-Gebieten ermöglicht, wenn  
 
• die Verkaufsfläche dem Ge werbebetrieb innerhalb des Geltungsbereiches räumlich 
zugeordnet ist 
• und in betrieblichem Zusammenhang errichtet ist, 
• die Verkaufsfläche und der Umsatz de m Hauptbetrieb deutlich untergeordnet sind 
• und die Grenze der Großflächigkeit nach § 11 Abs. 3 BauNVO nicht überschritten wird. 
 
Bei den hier möglichen Supermärkt en handelt es sich nicht um gr oßflächige Einzelhandelsbetriebe, 
da die max. Verkaufsfläche auf 800 m² beschränkt wurde. Abweichend von gängigen vergleichbaren 
Einrichtungen liegen hier zudem besondere Funktionen vor. Dies sind u.a.:  
• Organisatorische enge Verknüpfung mit dem  Gewerbebetrieb innerhalb des 
Geltungsbereiches als eine Art Flagship-Store 
• Besondere Sortimentsangebote in markto rientierter Erprobung, Markentests 
• Marktforschungsprozesse 
• Ausbildungsstätte und Schulung in Verbindung mit dem Gewerbebetrieb im Geltungsbereich 
• Ablauf- und Steuerungsprozesse 
• Betriebliche Eigenversorgung 
 
Da aufgrund des beschränkten Sortiments und der Nichtgroßflächigkeit des Einzelhandels unter den 
oben genannten Bedingungen nicht zu erwarten ist, dass vorhandene Versorgungsbereiche der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt beeinträchtigt werden bzw. ei n Kaufkraftabfluss aus den 
benachbarten bzw. innerstädt ischen Bereichen verursacht wird., wi rd im Gebiet die Ansiedlung von 
Einzelhandelsbetrieben mit nahversorgungs - und zentrenrelevanten Kernsortimenten 
ausnahmsweise ermöglicht. 
 
Da die vorgenannten Bedingungen zur engen Ve rknüpfung der Einzel handelsnutzung mit dem 
übergeordneten Gewerbebetrieb pl anungsrechtlich nicht festsetzbar sind, erfolgt eine 
diesbezügliche Regelung im Rahmen eines städtebaulichen Vertrags. 
 
Bordelle und bordellartige Betriebe sind nicht als Vergnügungsstätten zu  verstehen, sondern als 
„Gewerbebetriebe aller Art“ (VGH Ba-Wü., Urteil vom 05.03.2012 sowie BVerwG, Urteil vom 
25.11.1983) und daher in Gewerbegebieten nach BauNVO § 8 Abs. 2 Nr.1 allgemein zulässig. Diese 
sollen aufgrund ihrer negativen Auswirkungen auf  das Gebiet und zum Schutz der benachbarten 
Wohngebiete hier ausgeschlossen werden.  
 
Vergnügungsstätten jeglicher Art gemäß § 8 Abs. 3 Nr. 3 BauNVO werden im Geltungsbereich des 
Bebauungsplans W 46.2 aus den gl eichen Gründen wie Bordelle und bordellartige Betriebe 
ausgeschlossen.

Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  31/38 
Nach Fickert / Fieseler (Fickert/Fieseler, Kommentar zur Baunutzungsverordnung, 9. Auflage, Rd.Nr. 
22 zu § 4a BauNVO) sind unter Vergnügungsstät ten als städtebaulichem Begriff gewerbliche 
Nutzungsarten zu verstehen, die sich in untersch iedlicher Ausprägung und Ansprache des Sexual- 
Spiel- und/ oder des Geselligkeitstriebs einer bestimmten gewinnbringenden „Freizeit“-Unterhaltung 
widmen. Voraussetzung ist eine standortgebundene Betriebsstätte und – im Bauplanungsrecht – 
eine städtebauliche Relevanz. 
Vergnügungsstätten sind danach: 
- Nachtlokale jeglicher Art, d.h. Vorführ- und Geschäftsräume, deren Zweck auf Darstellung 
mit sexuellem Charakter ausgerichtet ist; 
- Diskotheken; 
- Spiel- und Automatenhallen; 
- Wettbüros sowie 
- Swinger-Clubs 
Eine Unterscheidung der einzelnen Unterarten von Vergnügungsstätten wird nicht getroffen, da die 
negativen Auswirkungen auf das Gebiet alle Arten gleicher maßen betreffen. In der störenden 
Wirkung unterscheiden sich die einzelnen Vergnügungsstätten hauptsächlich hinsichtlich Menge und 
zeitlicher Verteilung des Zielverkehrs. Dieser Aspekt spielt jedoch hier nur eine untergeordnete Rolle. 
Vielmehr kommt es auf den Trading-Down-Effekt an, der sich bei allen Vergnügungsstätten sowie 
auch bei Bordellen und bordellartigen Betrieben gleichermaßen einstellen kann.  
 
Zur Sicherung des Planungsziels, einen der La ge angemessenen Gewerbe- und Bürostandort zu 
realisieren, werden Tankstellen, die in Gewerbegebieten allgemein zulässig sind, ausgeschlossen.  
 
Anlagen für sportliche Zwecke, die in Gewerb egebieten allgemein zulässig sind, werden 
ausgeschlossen, da solche Nutzungen hier städtebaulich nicht gewollt sind. 
 
Wohnungen für Aufsichts- und Bere itschaftspersonen sowie für Betr iebsinhaber und Betriebsleiter 
werden im gesamten Plangebiet zugelassen, da ein betriebliches  Wohnen dem Interesse eines 
geplanten Campus-Areals nicht widerspricht. 
 
Die Errichtung einer privaten Kindertagesstätte gem. § 8 Abs. 3 Ziff. 2 BauNVO wird zugelassen, da 
sie überwiegend zur betrieblichen Eigenversorgung dient.  
 
 
13.2 Maß der baulichen Nutzung 
 
13.2.1 Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl
 
 
Zur Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung wird eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 
festgesetzt. Die Obergrenzen des § 17 BauNVO für Gewerbegebiete werden dadurch eingehalten. 
Als weitere Festsetzung zum Maß der baulichen Nutzung wurde eine Geschossflächenzahl (GFZ) 
von 1,2 festgesetzt. Diese Fest setzung gewährleistet den beabsicht igten aufgelockerten Charakter 
der geplanten Bebauung. 
 
 
13.2.2 Zahl der Vollgeschosse
 
 
Auf eine Festsetzung der Anzahl von Vollge schossen für die geplante Bebauung wird im 
Bebauungsplan verzichtet, da dies innerhalb von Gewerbegebie ten durch die bedarfsweise sehr 
unterschiedlichen Geschosshöhen nur ungenügend die Höhe baulicher Anlagen regeln kann. 
Stattdessen werden Gebäudehöhen festgeset zt, sodass eine der Umgebung angemessene 
Höhenentwicklung gewährleistet wird. 
 
 
13.2.3 Höhe baulicher Anlagen  
 
Es wird eine Begrenzung der Gebäudehöhen fe stgesetzt, um eine har monische Höhenentwicklung 
im Plangebiet und in Anpassung an die umgebend en Bereiche der Konver sionsflächen bzw. der 
benachbarten Stadtbereiche zu sichern. Sie ber uht auf der maximal festgesetzten Gebäudehöhe. 
Technische Aufbauten wie An tennen, Solaranlagen, Aufzüge,  Lüftungsanlagen dürfen die

Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  32/38 
festgesetzten maximal zulässigen Gebäudehöhen um bis zu 2,00 m übersteigen; sie werden jedoch 
auf 30 % der Dachfläche begrenzt. 
 
 
13.3 Bauweise
 
 
Im Plangebiet wird eine abweic hende Bauweise festgesetzt. Zu lässig sind Einzelgebäude und 
Gebäudegruppen im Sinne der Regelungen zur offenen Bebauung. Damit haben Einzelgebäude und 
Gebäudegruppen jeweils die nach HBO notwendi gen Abstandsflächen zu den Nachbargrenzen 
einzuhalten. In Abweichung von den Regelungen zu § 22 Abs. 2 BauNVO wird jedoch die 
Längenbeschränkung der Gebäude von 50 m nicht Bestandteil der Festsetzung, d.h. es sind längere 
und breitere Gebäude möglich. Damit wird den Erfordernissen von Gewerbebauten Rechnung 
getragen. Eine Regelung zur Bauweise ist für da s geplante Vorhaben nicht erforderlich. Die hier 
getroffene Festsetzung dient vorrangi g der Klarstellung, dass Gebäude zulässig sind, die länger als 
50 m sind. 
 
 
13.4 Überbaubare Grundstücksflächen, Baugrenzen und Baulinien
 
 
Um eine möglichst vielfältige B ebauung und große Flexibilität hinsic htlich der Lage ihrer Baukörper 
zu  ermöglichen, werden die überbaubaren Grund stücksflächen lediglich entlang der Außenränder 
der Baufläche durch Baugrenzen beschränkt. Die somit festgesetzten nicht überbaubare 
Grundstücksflächen werden entlang der umlaufenden Erschließungsstraßen bzw. -Wege als Fläche 
zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und s onstigen Bepflanzungen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25a 
BauGB sowie entlang der Eschollbrücker Straße als Fläche zur Erhaltung von Bäumen, Sträuchern 
und sonstigen Bepflanzungen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25b BauGB fe stgesetzt, um die grünordnerische 
Einbindung der Gewerbebauten zu gewährleisten. Baulinien werden im Plangebiet nicht definiert, da 
aus städtebaulicher Sicht in diesem Randbereich keine relevanten Raumk anten festgesetzt bzw. 
eingehalten werden müssen. 
 
 
13.5 Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen
 
 
Stellplätze und Garagen bzw. Sammelgaragen  bzw. Parkpaletten sind auf den gesamten 
Grundstücksflächen nur innerhalb der überbaubaren Fl ächen zulässig. Diese Regelung gilt auch für 
Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO. Au sgenommen hiervon sind die als Fläche zum 
Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB 
festgesetzten Grundstücksrandflächen, auf denen in festgesetzt en und bezeichneten Teilbereichen 
Stellplätze zulässig sind. Sinn dieser Fest setzungen ist es, die nich t überbaubaren Randzonen 
entlang der umlaufenden Erschlie ßungsstraßen von diesen Anlagen im Wesentlichen freizuhalten, 
um die notwendigen Eingrünungsmaßnahmen sicherzustellen. 
 
 
13.6 Verkehrsflächen
 
 
Die nördliche und westliche Umfahrung sowie di e Eschollbrücker Straße im Bereich des 
Plangebietes werden als öffentliche Straßenver kehrsflächen festgesetzt. Die öffentlichen 
Straßenverkehrsflächen außerhalb des Gelt ungsbereiches des Bebauungsplanes sind in der 
Planfassung nachrichtlich dargestellt. 
Das Verkehrskonzept beruht auf dem Verkehrskonzept des Rahmenplans Konversion West. Für den 
Geltungsbereich des Bebauungs plans ist zwecks dessen Erschließung ein gesondertes 
Verkehrsgutachten vom Büro Durt h-Roos-Consulting im Oktober 20 14 erstellt worden, das dem 
Bebauungsplan zugrunde liegt. Die Aufteilung der Verkehrsflächen in Fahrbahnen, Geh- und 
Radwege ist nicht Bestandteil der Festsetzungen s ondern Gegenstand der weiteren Ausbauplanung. 
Die Verkehrsflächen beinhalten das Straßenbegleitgrün entsprechend des Straßen- und 
Entwässerungskonzeptes der Konversionsflächen Kelley-Barracks und Nathan-Hale-Depot.

Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  33/38 
13.6.1 Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung  
 
Die als Rad- und Fußweg festgesetzte öffentliche Straßenverkehrsfläche st ellt eine überörtliche 
Verbindung zwischen Plangebiet und umgebenden Ortsteilen dar. 
 
 
13.7 Hauptver- bzw. Entsorgungsleitungen
 
 
Am Ostrand des Plangebietes bef inden sich Abwasserkanäle. Di ese sind als Hauptversorgungs-
leitungen ausgewiesen. Auf der nördlichen Kanaltrasse verläuft ein Fuß- und Radweg (siehe Ziff. 8.6, 
bzw. 12.6.1). 
 
 
13.8 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
 
 
In dem südöstlichen Teilbereich des Grundstücks verlaufen die vorgena nnten Kanaltrassen über 
geplante Stellplatzflächen. Die Fr eihaltung bzw. öffentliche Zugän glichkeit der Trassen wird 
planerisch gewährleistet und plan ungsrechtlich durch ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten 
des Versorgungsunternehmens gesichert. 
 
 
13.9 Öffentliche Grünflächen
 
 
Öffentliche Grünflächen sind im Geltungsbereich des Bebauungsplans  nur als Straßenbegleitgrün 
innerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen vorhanden (siehe Ziff. 13.6). 
 
 
13.10 Waldfläche
 
 
Die vorhandene Fläche mit Buchenmischwald und naturnahem Kiefernwald wird durch die 
Festsetzung als Waldfläche in ihrem räumlichen Zusammenhang gesichert. 
 
 
13.11 Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und 
Landschaft
 
 
13.11.1 Maßnahmen zur Umsetzung des Sandrasenkonzeptes 
 
Die Entwicklung von Sandrasenflächen dient dem funktionalen Ausgleich für die Verluste an 
Sandrasen. Die Verluste sind Folge der erforderlic hen Neuordnung der Bauflächen. Die Verluste an 
Sandrasen sind funktional ausz ugleichen. Damit dient die Ma ßnahme naturschutzfachlich als 
Ausgleichsfläche für die durch den Bauleitplan vorbereiteten Eingriffe in den Naturhaushalt.
 
Um die Entwicklung der Maßnahmenflächen zu gewährleisten, sind diese in den folgenden 
Jahren durch ein vegetationskundliches Monitoring zu begleiten.  
 
13.11.2  Maßnahmen zum Artenschutz 
 
Zur Vermeidung von artenschut zrechtlichen Verbotst atbeständen nach § 44 Abs. 1 Nr. 1-3 
BNatSchG (Störungs-, Tötungs - und Schädigungsverbot) sind auf  Grundlage der faunistischen 
Erfassungen und der artensc hutzrechtlichen Prüfung Vermei dungsmaßnahmen durchzuführen. 
Diese Maßnahmen beziehen sich auf die festgestellt en planungsrelevanten Arten und sind im Teil B 
Umweltbericht und in den Kapiteln 12.2 und 12.3 Teil A der Begründung dargestellt. 
In den Festsetzungen zum Bebauungsplan sind aus diesem Grund unter Ziff. I. 11.2 Maßnahmen 
zum Artenschutz detailliert aufgeführt. 
 
 
13.11.3 Oberflächengestaltung / Bodenversiegelung 
 
Aus der allgemeinen landschaftsplanerischen Zi elsetzung heraus, den Anteil an versiegelten 
Flächen möglichst gering zu halten, werden Vorgaben zur Oberflächenbefestigung gemacht.

Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  34/38 
Vollständige oder umfangreiche Versiegelung führt zum Aufheizen der Flächen im Sommer, 
Erwärmung der Umgebung durch Rückstrahlung, erhöhten Staubanfall und schnellem Abfluss des 
Niederschlagswassers. 
Danach sind befestigte, ni cht überdachte Flächen der Baugrundstücke mit geringer 
Nutzungsintensität sowie private Stellplätze als versicker ungsfähige Flächen anzulegen. Damit soll 
erreicht werden, dass das Oberflächenwasser dies er nicht intensiv genutzten Flächen versickern 
kann. LKW-Stellplätze sind mit einem wasser undurchlässigen Belag zu versehen, um evtl. 
Bodenverunreinigungen möglichst gering zu halten. 
 
 
13.11.4 Niederschlagswasser 
 
Die dezentrale Versickerung von Regenwasser di ent der Anreicherung des Grundwassers und der 
Vermeidung eines beschleunigten Oberflächenabflusses mit damit verbundenen Abflussspitzen in 
Vorflutern nach Niederschlägen von befestigten und überbauten Flächen. Der mit der Bebauung und 
der Versiegelung einhergehende Eingriff in den Grund- und Oberflächenwasserhaushalt wird so 
zumindest teilweise wieder ausgeglichen. Die dez entrale Versickerung des Niederschlagswassers 
ist Teil des Freiflächenkonzeptes für den Planbereich.  
Das anfallende Niederschlagswasser ist grundsät zlich zu verwenden oder in den natürlichen 
Wasserkreislauf mittels Versickerung oder Ve rdunstung zurückzuführen,  sofern wasserwirt-
schaftliche und gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen. 
Hierzu ist das auf den Baugru ndstücken anfallende Regenwasser dort in geeigneter Form zu 
speichern (z.B. Rückhaltebecken,  Teich, Mulde, Gründach, Zi sterne). Für eine sukzessive 
Reduzierung (allmähliche Entleerung) des Speicheri nhalts (z.B. durch Ver dunstung, Versickerung, 
Brauchwassernutzung, Drosselabfluss) ist zu  sorgen, so dass ein ausreichend bemessenes 
Rückhaltevolumen für ein erneutes Regenereignis wieder zur Verfügung steht. Eventuell anfallendes 
überschüssiges Regenwasser ist anstelle einer Ei nleitung in die Schm utzwasserkanalisation 
weitgehend oberflächig über Ableit ungselemente (z.B. Rinnen, Gräben) in nachgeschaltete Mulden-
Rigolen-Elemente oder Retentionsflächen zu leiten, wo es gefiltert versickert oder verdunstet. 
 
 
13.12  Bauliche und sonstige technische Vo rkehrungen zur Vermeidung oder Minderung von 
schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. BImSchG 
 
Bei Büro- und Aufenthaltsräumen sind Maßnahm en zum baulichen Schallsc hutz gemäß DIN 4109 
durchzuführen. Grundlage für die Ermittlung des Lär mpegelbereiches ist das  jeweils aktuelle 
Lärmkataster der Wissenschaftsstadt Darmst adt und der qualifiziert e Einzelnachweis des 
maßgeblichen Außenlärmpegels aus dem Schall schutzgutachten KNP vom März 2015. Gem. 
vorgenanntem Gutachten ist entsprechend passiver baulicher Schallschutz anzuwenden. 
 
 
13.13 Flächen zum Anpflanzen von Bäumen , Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen 
 
Als Teil des grünordnerischen Ge samtkonzeptes für das Konver sionsgebiet West werden die 
Grundstücksränder – von einzelnen Teilabsc hnitten abgesehen – in einer Tiefe von 10 m als 
Pflanzflächen festgesetzt. Fläc hen zum Anpflanzen werden allsei tig im Gewerbegebiet an den 
Grundstücksrändern ausgewiesen. Diese Pf lanzflächen dienen der Grüngestaltung des 
Gesamtgebietes als auch der Flächen des Geltungsbereichs des Bebauungsplans W 46.2. 
Weiterhin können diese Grünstreifen in Teilen auch für die Umsetzung des Sandrasenkonzeptes 
genutzt werden. 
Sie dienen der städtebaulichen Einbindung der gepl anten Gewerbebebauung und der Vernetzung 
von Sandrasenstrukturen. Die Fläc hen sind gärtnerisch anzulegen, zu unterhalten und mit Rasen, 
Stauden, Kleingehölzen o.ä. zu begrünen. Alle 15 m sind ein großkroniger, heimischer Laubbaum zu 
pflanzen, der gleichzeitig ei ne Funktion zur Begrünung des öff entlichen Raumes übernimmt. Die 
Bereiche von Entwicklungsflächen für Sandma gerrasen hingegen sind auf sandigen Böden 
weitgehend frei von Gehölzen zu halten. Innerhal b der Flächen zum Anpflanzen sind notwendige 
Grundstückszufahrten begrenzt zulässig. 
 
Die Festsetzungen zur Grundstück sbepflanzung gewährleisten di e Durchgrünung des Grund-
stückes und leisten damit einen Beitrag zur Kom pensation der verursacht en Beeinträchtigung von

Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  35/38 
Natur und Landschaft. Durch die Begrünung werd en positive Wirkungen für das Boden-, Wasser-, 
Klima- und das biotische Potenzia l sowie für das Ortsbild erziel t. Die festgesetzte Quantität der 
Durchgrünung sowie die gegebene große Auswahl an zu pflanz enden heimischen Gehölzen (s. 
Artenempfehlung) lässt dem Grundstücksbesitzer genügend eigenen Gestaltungsspielraum.  
 
 
13.14 Erhaltung von Bäumen und sonstigen Bepflanzungen  
 
Neben der Festsetzung des Erhalts wertvoller Ba umbestände wird im Süd en des Plangebietes ein 
17,5 m tiefer Grünstreifen an der Eschollbrücker St raße zusätzlich als Fläche für die Erhaltung von 
Bäumen und Sträuchern festges etzt. Diese Grünflächen und Bestandsbäume sind wesentlicher 
Bestandteil des grünordnerischen Gesamtkonzepte s für den Konversionsbereich West und sollen 
als naturschutzfachlich hochwertiger Grünbestand in die Entwicklung des Gebietes integriert werden. 
Im Zusammenhang mit den angrenzend festgeset zten Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, 
Sträuchern und sonstigen Bepfl anzungen kann so eine wertvolle  Biotopverbundachse bzw. 
Grünraumvernetzung im Gesamtbereich Konversion ausgebildet werden. 
 
 
13.15  Altlasten  
 
In den Festsetzungen bzw. Hinweisen (Ziff. I. 15.0 u IV. 6.0) sind Angaben zu Maßnahmen bei KVF 
enthalten. Zusätzlich wird gem. § 9 Abs. 2 BauGB festgesetzt, das s Baumaßnahmen bzw. 
Straßenbaumaßnahmen erst erfolgen dürfen, wenn die gem. vorliegender Gutachten erforderliche 
Beseitigung der Kontamination erfolgt ist.  
 
 
 
14. Begründung der bauordnungsrechtlichen Festsetzungen  
 
14.1 Dachformen  
 
Für das gesamte Plangebiet wird festgesetzt, dass ausschließlich flach geneigte Satteldächer bis 17° 
und Flachdächer zulässig sind. Dies gilt auc h für untergeordnete Dachteile und Nebengebäude. 
Parkierungsanlagen sind durch angemessene B egrünung so zu gestalten, dass sie dem 
angestrebten städtebaulichen Gesamtbild als „Campus-Landschaft“ nicht entgegenstehen bzw. sich 
diesem harmonisch einfügen. Mit dieser Fest setzung wird angestrebt, dem neuen Baugebiet ein 
einheitliches Erscheinungsbild zu  geben. Die Gestaltung der Da chlandschaft prägt in ganz 
besonderem Maße das städtebauliche Erscheinungsbild, daher ist als ge meinsame Dachform das 
flach geneigte Satteldach oder das Flachdach vorgesehen. 
 
 
14.2 Werbeanlagen  
 
Werbeanlagen können wesentlich zu m Erscheinungsbild eines Gewer begebietes beitragen. Daher 
wird zum Schutz des Stadtbildes die Höhe von fr eistehenden Werbeanlagen z.B. in Form eines 
Pylones auf 10,0 m und deren Größe auf 10,0 m²  beschränkt. Eine Beschränkung der Größe auf 
max. 6 m² wird auch für Werbeanlagen an den Fassadenflächen festgelegt. Zudem werden 
Werbeanlagen in beweglicher, blinkender und reflektierender Form ausgeschlossen. 
 
 
14.3 Einfriedungen  
 
Aus der Zielsetzung heraus, dem Plangebiet ei nen durchgrünten Charakter zu geben, werden 
geschlossen wirkende (undurchsicht ige) Einfriedungen wie z. B. Mauern von der Zulässigkeit 
ausgeschlossen. Damit die Anpfl anzflächen entlang des St raßenraumes (Fläc he zum Anpflanzen 
von Bäumen, Sträuchern und sonsti gen Bepflanzungen gem. § 9 Abs.  1 Nr. 25a BauGB) optischer 
Teil des öffentlich begrünten Raumes werden, sind Einfriedungen bis zu einer Höhe von max. 2,0 m 
erst in einem Abstand von 6,0 m von der öffent lichen Verkehrsfläche bzw.  der Grundstücksgrenze 
zulässig. Die Höhenbeschränkung von Einfriedungen erhält ein Mindestmaß an Offenheit und fördert

Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  36/38 
damit die Sicherheit bei gleichzeitiger Sicherung der Privatsphäre. Bei Einfriedungen durch Zäune ist 
die Durchlässigkeit für Kleinsäuger im Bodenbereich zu gewährleisten. 
 
 
 
15. Zisternensatzung / Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder  
 Verwenden von Niederschlagswasser 
 
Als Vorgabe zur Schonung des natürlichen Wasser haushaltes wird durch  eine „Satzung zur 
Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser“ aufgrund § 37 
Abs. 4 Hessisches Wassergesetz festgesetzt, dass auf den Grundstücken Zisternen zu errichten 
sind. Sie sollen zur Aufnahme von Niederschlags wasser dienen, das auf den Dachflächen anfällt. 
Das Niederschlagswasser kann aufgrund der lebens mittelhygienischen Vorschriften nur für die 
Bewässerung der Grünflächen oder als Brauchwasser genutzt werden. Das 
Mindestfassungsvermögen der Zisternen muss 25 l/m² hor izontal projizierte unbegrünte Dachfläche 
betragen. Durch die Verwendung von Niedersch lagswasser als Brauchwasser werden so die 
Trinkwasserressourcen geschont, der Eingriff in den Wasserhaushalt gemindert und die Kläranlagen 
entlastet. 
 
 
 
16. Hinweise und Empfehlungen  
 
16.1 Kampfmittelbelastung und -räumung  
 
Der Geltungsbereich des B ebauungsplans liegt in einem  Bombenabwurfgebiet, sodass 
grundsätzlich vom Vorhandensein von Kampfmitte ln ausgegangen werden muss. Dies wurde durch 
eine gutachterliche Untersuchung (H istorisch-genetische Rekonstruk tion zum Kampfmittelverdacht 
„Ehemalige US-Liegenschaften Kelley-Barr acks und Nathan-Hale-Depot, Mull und Partner 
Ingenieurgesellschaft mbH, Hannover 2011) fe stgestellt, siehe hierzu Kap. 6.7. Aus den 
Untersuchungen ergeben sich Vorgaben für das Plangebiet, auf die hingewiesen wird. 
 
 
16.2 Bodenveränderungen  
 
Bei allen Maßnahmen, die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf s ensorische Auffälligkeiten 
zu achten. Dieser Hinweis wird auf Grundlage einer Anregung des Regierungspräsidiums Darmstadt, 
Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmst adt, Dez. IV/DA 41.5 als der zuständigen 
Bodenschutzbehörde aufgenommen. Es wird auf Kap. 6.6 (Altlasten) bzw. 16.3 verwiesen. 
 
 
16.3 Kontaminationsverdachtsflächen (KVF)  
 
Für die gem. Gutachten des Ing.-Büros  ARCADIS GmbH bzw. we iterer orientierender 
Untersuchungen festgestellten Altlasten sind in  den Hinweisen Maßnahmen und Vorgehensweisen 
hinsichtlich Rückbau/Entsorgung enthalten. Das Gutachten liegt vor. 
 
 
16.4 Bodendenkmale  
 
Werden bei Erdarbeiten Bodendenkmäler entdeckt, so müssen diese der hessenArchäologie oder 
der Unteren Denkmalschutzbehörde angezeigt werden. Dieser Hinweis wird auf Grundlage von §  20 
Hessisches Denkmalschutzgesetz (HDSchG) in den Bebauungsplan aufgenommen. Anzeige-
pflichtig sind nach § 20 Abs. 2 HDSchG der Entd ecker, der Eigentümer des Grundstücks sowie der 
Leiter der Arbeiten, bei denen die Sache entdeckt worden ist. 
Bodendenkmäler sind nach § 19 Hess. Denkmalges etz bewegliche oder unbewegliche Sachen, bei 
denen es sich um Zeugnisse, Überreste oder Spur en menschlichen, tieri schen oder pflanzlichen 
Lebens handelt, die aus Epochen und Kulturen stammen, für die Ausgrabungen und Funde eine der 
Hauptquellen wissenschaftlicher Erkenntnisse sind.

Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  37/38 
16.5 Wasserwirtschaft  
 
Da das Plangebiet im räumlic hen Geltungsbereich des „Grund wasserbewirtschaftungsplans 
Hessisches Ried“ liegt, sind die stark sch wankenden Grundwasserstände zu beachten. 
lnsbesondere im Hinblick einer Vermeidung von Gebäudeschäden in Siedlungsbereichen, sind bei 
der Standortwahl und der Bauweise die Gefahren durch grundwasserbedingte Setzungen infolge 
Austrocknung und Schrumpfung vo n Bodenschichten mit setzungs empfindlichen organischen 
Bestandteilen oder Vernässungen durch zu hohe Grundwasserstände zu berücksichtigen. 
 
 
16.6 Leitungsschutzmaßnahmen  
 
Um zu ermöglichen, dass das Plangebiet durch we itere Baumpflanzungen begrünt wird, wird ein 
Hinweis zum Pflanzen von Bäumen im Bere ich von Leitungen aufgenommen. Da in 
Bestandsgebieten erfahrungsgemäß eine Vielzahl von Leitungen vorhanden ist, ist ein solcher 
Hinweis erforderlich. 
 
 
16.7 Artenempfehlungen  
 
Es werden landschafts- und standortgerecht e Arten für die Bepflanzungen im Plangebiet 
vorgeschlagen. Damit soll die ökologische Q ualität im Plangebiet gestärkt werden und ein 
Lebensraum- und Nahrungsangebot für die heimische Fauna geschaffen werden. Die 
Artenempfehlungen umfassen auch diesbezügliche Vorschläge zum Sandrasenkonzept. 
 
 
16.8 Monitoring  
 
Entwicklung von Sandrasenflächen (Umsetzung des Sandrasenkonzeptes): 
 
Die Entwicklung von Sandrasenflächen ist in den folgenden Jahren durch ein vegetationskundliches 
Monitoring zu begleiten, um den Erfolg und den Erhalt dieser Flächen zu gewährleisten. 
 
Erhaltung der vorhandenen Zauneidechsenpopulation: 
 
Der Erfolg der Maßnahmen zur Erhaltung der Za uneidechse ist durch ein Monitoring über einen 
Zeitraum von 8-10 Jahren sicherzustellen, um  den Erfolg der Maßnahmen und den Bestand der 
geschützten Tiere zu gewährleisten. 
 
 
 
17. Eingriffs- und Ausgleichsbetrachtung  
 
Eine Bilanzierung der Eingriffe erfolgt nach der Kompensationsverordnung (KV), mit Wertpunkten je 
Flächeneinheit (siehe Tabelle 3, S. 35/36 des Umweltberichtes, Teil B). Dabei wird für die Bebauung 
der überbaubaren Flächen die maximal mög liche Versiegelung angenommen, die nach den 
Festsetzungen des Bebauungs plans möglich ist. Für die au ßerhalb der überbaubaren Flächen 
liegenden Bereiche werden die erforderlichen Ersatz flächen für die Zau neidechsenpopulation mit 
eingerechnet. Aufgrund des hohen Vers iegelungsgrads im Is tzustand der Konver sionsfläche ist die 
Bilanz unter Berücksichtigung der Maßnahmen für die Erhaltung der Zaunei dechsenpopulation, der 
Sand- und Pionierrasenentwicklung und der Anpf lanzungen von Gehölzen trotz der geplanten 
Bebauung positiv und somit ein Ökopunktüberschu ss gegeben. Dieser Überschuss beträgt 178.571 
Ökopunkte. Die genaue Bilanzierung is t im Umweltbericht enthalten, der im Teil B der Begründung 
beigefügt ist. 
 
 
 
18. Planungsstatistik / Städtebauliche Daten  
 
Flächenermittlung aus Kartengrundlage der Wissenschaftsstadt Darmstadt.

Begründung zum Bebauungsplan W 46.2  38/38 
18.1 Flächen Bebauungsplan (Geltungsbereich)  
 
Geltungsbereich Bebauungsplan   
Gewerbegebiet          ca. 125.848 m² 
davon Fläche zum Anpflanzen    ca.     6.096 m²  
davon Fläche zum Erhalt     ca.     3.207 m² 
davon Fläche für Maßnahmen Sandrasenkonzept ca.     6.205 m² 
davon Fläche für Maßnahmen zum Schutz, Pflege, 
Entwicklung von Natur und Landschaft   ca.   54.654 m²
 
Öffentliche Verkehrsflächen        ca.   22.009 m² 
Waldfläche          ca.   43.051 m² 
 
 
18.2 Städtebauliche Daten  
 
Die folgenden Daten wurde dem Planungskonzept Alnatura entnommen und  
stellen aus diesem Grund nur etwaige Kennwerte dar. 
 
 Fläche Erweiterung 
 
Grundstücksfläche ca.  60.765 m² 
Private Flächen (Netto-Bauland): ca.  42.343 m²  
- Bebaute Fläche  ca.    8.177 m²  ca. 11.177 m² - 
Nebenanlagen, Zuwegung ca.       130 m² 
- Grün-/Freifläche ca.  23.890 m²  ca. 20.890 m² 
- Geschossfläche insgesamt ca.  24.222 m²  ca. 35.022 m² 
GRZ  ca.          0,14  ca.         0,19 
GFZ  ca.          0,40  ca.         0,57  
 
Grünflächen ca.  18.422 m² 
- Nebenanlagen, Zuwegung ca.       250 m² 
 
 
 
19. Liste der vorliegenden Gutachten  
 
1. Schallschutztechnische Un tersuchung Alnatura, Büro knp.Bauphysik GmbH, Köln 
 
2. Artenschutzrechtliche Prüfung,  Büro Naturplan, Darmstadt 
 
3. Sandrasenkonzeption Konv ersionsgelände Darmstadt West, Büro bhm, Bruchsal 
 
4. Baugrund- und Gründungsgutachten Alnatura, Arcadis GmbH, Darmstadt 
 
5. Untergrunduntersuchungen und Rückbaugutac hten Alnatura, Arcadis GmbH, Darmstadt 
 
6. Orientierende Untersuchung Kelley-Barracks, Wayss & Freitag AG, Frankfurt 
 
7. Gefährdungsbeurteilung KVF 5,  
 
8. Verkehrsplanerischer Fachbeitrag Alnatura, Durth-Roos-Consulting, Darmstadt 
 
9. Standortanalyse Alnatura GmbH, Arcadis GmbH, Darmstadt, Alnatura GmbH 
 
10. Gutachten zur techn. Machbarkeit ICE-Trasse, Krebs und Kiefer GmbH, Darmstadt 
 
11. Expertise zur Linienführung NBS ROV/Regionalplan, Infrastruktur + Umwelt, Darmstadt 
 
12. Abweichungsantrag Wissenschaftsstadt Darmstadt zum Regionalplan/Reg. FNP

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
Teil B 
Umweltbericht 
 
gemäß § 2 BauGB  
zum 
 
Bebauungsplan W 46.2  
 
 
 
Der Umweltbericht wurde gegenüber der 1. Offenlage nicht geändert. 
(Vgl. Anlage 3 zu Vorlage Nr. 2015/0226 vom 05.11.2015) 
 
 
 
 
 
Stand: 12.10.2015 
 
 
 
naturplan 
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64297 Darmstadt 
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