Maßnahmenpaket für Schulbauprojekte Neubau/Erweiterung/Generalsanierung von Schulgebäuden durch Total- oder Generalunternehmer - Kostenfortschreibung

Legende:
Stand: 04/2021 Dauerhaft
Interim/Temporär
Keine Zuordnung
2017 2019 2021 2017 2019 2021 2017 2019 2021 2017 2019 2021
ALTE WALLGASSE // GI (Denkmalschutz) 740 740 740 7.055 7.055 7.141 0 100 5.400 17,00 19,50 32,00
ALTE WALLGASSE // Interim 0 360 360 0 1.022 1.022 0 0 0 0,00 3,00 2,20
PALMSTRASSE // Neubau 195 195 195 3.635 5.200 5.678 300 1.100 1.060 18,00 19,50 24,80
Ursprünglich kein Interim 40 Keine Bedarfsplanung 40 Keine Bedarfsplanung
2 FRANKSTRASSE // Neubau (Denkmalschutz) 0 0 0 2.800 2.800 2.800 700 3.045 3.045 9,00 16,00 40,80
40 Keine Bedarfsplanung 40 Keine Bedarfsplanung
SEVERINSWALL // Neubau 240 240 240 5.004 5.500 5.592 4.300 6.000 5.150 25,00 26,00 36,20
UBIERRING RJM // Interim (Denkmalschutz) 240 240 240 1.931 4.566 4.960 100 1.570 1.570 5,00 10,00 17,80
Ursprünglich Container Studie 08/2018 RJM ohne 2. TH und MZR 
4 SÜRTHER FELD // Neubau 200 200 200 10.226 10.226 10.226 10.650 12.150 12.150 30,00 39,00 45,20
LEYBERGSTRASSE // Neubau 195 195 195 10.814 10.814 10.814 7.920 7.920 6.470 27,00 44,00 50,40
LEYBERGSTRASSE // Sanierung (Denkmalschutz) 0 0 0 0 1.324 1.324 100 4.839 6.143 0,00 4,00 10,40
6 ZUSESTRASSE // Neubau 705 780 780 13.210 15.200 17.740 13.500 15.500 15.000 45,00 57,00 69,10
40 Keine Bedarfsplanung 40 Keine Bedarfsplanung
7 NEUE SANDKAUL // Neubau 324 779 779 3.003 4.000 3.831 100 1.300 1.020 10,00 16,00 26,20
Ursprünglich Interim ZUSE; 4x81 Schüler ab SJ 18/19 40 Keine Bedarfsplanung 40 Keine Bedarfsplanung
ESCHER STRASSE // Neubau+GI 705 805 805 11.565 13.740 15.049 9.660 13.000 13.000 34,00 64,00 75,40
ESCHER STRASSE // Interim (LSG) 350 705 705 5.000 8.153 8.153 100 12.200 12.850 9,00 25,00 27,70
Ursprünglich 2 BA geplant 1/2 Interim 1 Interim + G9 GI
9 KRETZERSTRASSE // Neubau+GI 100 100 100 2.152 3.000 2.992 2.150 3.250 3.260 15,00 16,00 21,10
40 Keine Bedarfsplanung Inkl. Schulhofinterim
NIEHLER KIRCHWEG // BK Neubau 3.130 3.130 3.130 6.141 7.093 7.310 7.363 7.363 6.500 25,00 35,00 39,90
NIEHLER KIRCHWEG // RS Neubau+GI 486 486 486 10.276 13.094 19.997 6.193 6.193 6.270 35,00 68,00 91,70
NIEHLER KIRCHWEG // Interim BK Neubau (LSG) 200 810 810 2.000 5.104 5.060 100 2.725 2.750 6,00 10,00 15,00
NIEHLER KIRCHWEG // Interim RS Neubau+GI (LSG) 200 486 486 2.000 4.500 4.500 100 3.000 3.000 6,00 10,00 14,00
Ursprünglich kein Interim  beschlossen 40 Keine Bedarfsplanung Interim ohne BK
SIEGBURGER STRASSE // Neubau 200 200 200 3.845 4.800 4.736 1.150 2.100 1.830 15,00 19,00 23,40
AUF DEM SANDBERG // Neubau 0 100 100 2.802 4.215 4.175 8.650 8.650 8.400 0,00 18,00 22,40
40 Keine Bedarfsplanung + Schule Neu
N Übergreifend -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- -/- 1,00 1,00 1,00
8.210 10.551 10.551 103.459 131.406 143.100 73.136 112.005 114.868 332,00 520,00 686,70
100,00% 128,51% 128,51% 100,00% 127,01% 138,32% 100,00% 153,15% 157,06% 100,00% 156,63% 206,84%
6.896 8.190 8.190 89.525 112.627 124.365 72.636 94.080 96.268 295,00 471,00 626,80
100,00% 118,76% 118,76% 100,00% 125,81% 138,92% 100,00% 129,52% 132,53% 100,00% 159,66% 212,47%
1.314 2.361 2.361 13.934 18.779 18.735 500 17.925 18.600 36,00 48,00 58,90
100,00% 179,68% 179,68% 100,00% 134,77% 134,46% 100,00% 3585,00% 3720,00% 100,00% 133,33% 163,61%
+ 10% + 10% + € Reserve 
365,00 572,00 745,00
7.950 gem. aktueller Maßnahmenliste
+240 im RJM = 8.190
Kosten Schule dauerhaft
Schülerplätze Interim (temporär) Fläche Gebäude/BGF Interim (temporär) Fläche Außenanlagen Interim (temporär) Kosten Interim (temporär)∑
GESAMT 
Aufteilung in Dauerhaft und Interim
131.406 143.100 114.868 112.00573.136
GESAMT
Schülerplätze dauerhaft Fläche Gebäude/BGF dauerhaft Fläche Außenanlagen dauerhaft
8.210 10.551 10.551 103.459
Entwicklung MPS: 2017 (0864/2017) + 2019 (1503/2019) + 2021 (1656/-2021)
1
3
5
8
Flächen  (m²) BGF Flächen  (m²)  Außenanlagen Budget Brutto (€ Mio.) Forecast
10
11
Nr Standorte Schülerzahlen (Anzahl Personen)
Anlage 4

Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
 
Vorlagen-Nummer 
1656/2021
Stand: 11.05.2026 
Sachstandsbericht  
Maßnahmenpaket für Schulbauprojekte Neubau/Erweiterung/Generalsanierung von 
Schulgebäuden durch Total- oder Generalunternehmer - Kostenfortschreibung 
Beschluss:  
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft nimmt die erwarteten Mehrausgaben gegenüber 
dem vom Rat genehmigten Kostenorientierungswert von 520 Mio. Euro um 225 Mio. Euro für 
das erste Maßnahmenpaket für Schulbauprojekte Neubau/Erweiterung/Generalsanierung von 
Schulgebäuden durch Total- oder Generalunternehmen (1.GU/TU-Paket) zur Kenntnis. Er be-
auftragt die Verwaltung mit der Fortführung der in der Anlage 1 genannten 22 Schulbaumaß-
nahmen an 11 Schulstandorten durch Totalunternehmen beziehungsweise durch Generalun-
ternehmen. 
Die Gesamtkosten für die Realisierung der 22 Maßnahmen betragen nunmehr 745 Mio. Euro 
brutto inklusive einer Risikoreserve in Höhe von rund 58 Mio. Euro für nicht quantifizierbare 
und qualifizierbare Risiken.  
Die Finanzierung der Baumaßnahmen erfolgt im Rahmen des Wirtschaftsplanes der Gebäu-
dewirtschaft der Stadt Köln. Die Refinanzierung erfolgt aus dem städtischen Haushalt nach 
Fertigstellung der Baumaßnahmen über entsprechende Mietzahlungen nach Maßgabe des für 
die Schulform dann jeweils gültigen Flächenverrechnungspreises. 
 
 
Status    in Bearbeitung 
 
    erledigt 
 
 
 
Aktueller Bearbeitungsstand: 
10 Standorte: Hauptmaßnahmen fertiggestellt mit folgender Einschränkung: 
 
 Alte Wallgasse: nachlaufende Fertigstellung der Außenanlagen erfolgt im 4. Quartal 
2026 
 Leybergstraße Sanierung Mensa: nachlaufende Fertigstellung der Außenanlagen er-
folgt im 4. Quartal 2027

2 
 
 
1 Standort in Bearbeitung: 
 
 Niehler Kirchweg Realschule: Fertigstellung erfolgt im 1. Quartal 2028 (aktuell Leis-
tungsphase 8) 
 
Nächste Schritte: 
Fertigstellung aller 11 Schulstandorte. 
Der nächste Sachstandsbericht ist geplant für den:  
10.05.2027

Maßnahmenpaket Schulbau (MPS) // Anlage 2 // Status Quo
Stand: 29.04.2021

Maßnahmenpaket Schulbau // Projektinformation Stand: 29.04.2021
MPS // Maßnahmenliste GU/TU-Paket 1
2
Gesamt neu: 2.454
Gesamt gesichert: 5.496

Maßnahmenpaket Schulbau // Projektinformation Stand: 29.04.2021
Zeit / Termine: 4 von 5 Jahre
Anzahl Projekte: 2017: 15 Teilprojekte /10 Standorte 
2021: 22 Teilprojekte /11 Standorte 
Budget: 2017: 331 € Mio. (Beschluss 0864-2017 Kostenorientierungs-wert 240-340 Mio. €)
2021: 745 € Mio.
Neue Themen 1. MPS: GU-Vergabe / TU-Vergabe
Externe Kanzlei
Externes Multi-Projektmanagement
Externe Baubetriebliche Nachtragsprüfung
Baubegleitende Sachverständige + Baucontrolling
IBM Inbetriebnahmemanagement / LEAN-Management / BIM-Planung
Neue Pädagogische Konzepte
Ämterübergreifende Koordinationsrunde
Kaufm. Projektleitung im Team
3
4 5
15/10 22/11
331 745
MPS // Bilanz // Zahlen Daten Fakten...

Maßnahmenpaket Schulbau // Projektinformation Stand: 29.04.2021
Kosten // Schema Kostenerhöhung Projektstart April 2017 bis April 2021
4
0,0
100,0
200,0
300,0
400,0
500,0
600,0
700,0
800,0
± 40% Projektfortschritt ±10%
Phase Projektstart
Stand: April 2017
Beschlussvorlage 0864-2017
Phase  Vergabe / Bauen
Stand: November 2020
Phase Machbarkeit / Standards
Stand: Juli 2019
Beschlussvorlage 1503-2019
1
332 Mio. €
Basis
(Beschluss 0864-2017 
Kostenorientierungs-
wert 240-340 Mio. €)
+10% Reserve pauschal
332 Mio. €
Basis
(Beschluss 0864-2017 
Kostenorientierungs-
wert 240-340 Mio. €)
+10% Reserve pauschal 
(ca. 52 Mio. €)
+151 Mio. €
Erweiterung Bausoll
+37 Mio. € Submission
332 Mio. €
Basis
(Beschluss 0864-2017 
Kostenorientierungs-
wert 240-340 Mio. €)
+58 Mio. € Reserve 
(10% von Herstellkosten)
+254 Mio. €
Erweiterung Bausoll
+101 Mio. € Submission
332 Mio. €
572 Mio. €
687 Mio. €
Kosten + 
Forecast
745 Mio. €
2
3
520 Mio. €
Kosten + 
Forecast
+11%
+45%
+30%
+77%+56%
+107%

Maßnahmenpaket Schulbau // Projektinformation Stand: 29.04.2021
Kosten // Erläuterung Kostenerhöhung Projektstart April 2017 bis April 2021
Bausoll - Zusätzliche Projekte:
+ ca. 18 Mio.€ Projekt: Neubau Auf dem Sandberg
+ ca. 7 Mio.€ Teilprojekte: Interim Alte Wallgasse, Sanierungsbereich Leybergstraße
Bausoll - Erweiterung Projekte:
+ ca. 34 Mio.€ Lückenhafte oder fehlende Bedarfsplanung in 7 GU-Projekten
+ ca. 26 Mio.€ Notwendige Umstrukturierung von Schulstandorten 
+ ca. 23 Mio.€ Notwendige Anpassungen der Planung 
+ ca. 21 Mio.€ Anforderungen Denkmalschutz
+ ca. 15 Mio.€ Maßnahmen zur Herstellung Bau- und Planungsrecht
+ ca. 13 Mio.€ Fehlende Bedarfsplanung in 5 von 6 TU-Projekten
+ ca. 11 Mio.€ Umsetzung BIM
+ ca. 10 Mio.€ Herrichtung Interimsgrundstücke im Landschaftsschutzgebiet
+ ca. 10 Mio.€ Maßnahmen zur Herstellung Bau- und Planungsrecht 
+ ca. 10 Mio.€ Fehlende Interimsflächen / Grundstücksflächen 
+ ca. 8 Mio.€ Anforderungen Denkmalschutz
+ ca. 4 Mio.€ Erneuerung Infrastruktur Bestand (Inbetriebnahme-Voraussetzungen)
+ ca. 10 Mio.€ G9-Erweiterung am Schulstandort ‚Escher Straße‘
+ ca. 6 Mio.€ Neuer Schulstandort ‚Neue Sandkaul‘ anstelle Interimsbau für Zusestraße
+ ca. 6 Mio.€ Sanierung komplette Außenanlagen Frankstraße und Alte Wallgasse 
+ ca. 6 Mio.€ Erweiterung Nutzflächen und BGF in LPH2 und LPH3 Niehler Kirchweg
+ ca. 5 Mio.€ Integration Anforderungen Sportentwicklungsplanung Schulstandort Zusestraße
+ ca. 4 Mio.€ Zusätzliche 2-fach-Turnhalle Interim Niehler Kirchweg
+ ca. 4 Mio.€ Umnutzung Bestandscontainer zu Interim Mensa Leybergstraße
+ ca. 3 Mio.€ Sanierung Fassade ehem. RJM (Betriebssicherheit)
5
Ausblick
 4 GU-Vergaben sind noch in der Vorbereitung:
16) GU Alte Wallgasse GI
17) GU Sanierungsbereich Leybergstraße
18) GU Neubau BK Niehler Kirchweg
19) GU Neubau und GI RS Niehler Kirchweg
Submission: Mehr Vergaben + Angespannte Marktlage: 
 Bis April 2021 erfolgten 15 Vergaben an GU und TU:
1) GU Neubau Leybergstraße (1 Bieter) 
2) GU Interim Alte Wallgasse
3) TU Neubau Zusestraße (2 Bieter) 
4) TU Neubau Palmstraße (1 Bieter) 
5) TU Neubau Severinswall (1 Bieter) 
6) TU Neubau Neue Sandkaul (1 Bieter) 
7) TU Neubau Auf dem Sandberg (1 Bieter) 
8) TU Neubau Siegburger Straße (1 Bieter)
9) GU Neubau Sürther Feld (1 Bieter)  
10) GU Neubau und GI Kretzerstraße (1 Bieter) 
11) GU Interim Severinswall ehem. RJM (1 Bieter) 
12) GU Interim Escher Straße (2 Bieter) 
13) GU Interim Niehler Kirchweg (2 Bieter) 
14) GU Neubau Frankstraße (1 Bieter)
15) GU Neubau und GI Escher Straße (1 Bieter)
 Hohe GU-Zuschläge, Starker Anstieg Baupreissteigerungsindex

Maßnahmenpaket Schulbau // Projektinformation Stand: 29.04.2021
Kosten // Fazit Kostenerhöhung – Was wäre wenn….?
6
Kostenkontrolle
Kostenplanung
Fertigstellung Schulen
40%
30%
20%
10%
0%
Schwankung 27 %
„Wie verhalten sich die 
tatsächlichen Kosten im 
Trichter, wenn das Bausoll 
zum Zeitpunkt 04/2017 
vergleichbar mit dem Bausoll 
04/2021 wäre?“
Rat der 
Stadt Köln

Maßnahmenpaket Schulbau // Projektinformation Stand: 29.04.2021
Kosten // Entwicklung Projektvolumen Alte Wallgasse-Palmstraße // Gymnasium // KLS
7
Start 04/2017: 
35 € Mio.
Bausoll:
+ 21 € Mio.
Außenanlagen / Infrastruktur
Spielplatz 
Schärfung Bedarfsplanung
Denkmalschutz 
Integration Bestand
Interim
BIM 
Barrierefreiheit Bestand
Logistik / Innenstadtlage
Technik 
Submission:
+ 4 € Mio. 
Marktlage 
1 TU-Bieter
Status 03/2021:
60 € Mio. Forecast
Legende:
Bestand (Keine Maßnahme MPS)
Ursprungsbeschluss 0864/2017 
Stand 2021, Aktualisierung Beschluss 1503/2019
Stand 2021, Erweiterung Beschluss 1503/2019

Maßnahmenpaket Schulbau // Projektinformation Stand: 29.04.2021
Kosten // Entwicklung Projektvolumen Frankstraße // Gesamtschule // igis Sek1
8
Start 04/2017:
9 € Mio.
Bausoll:
+ 13 € Mio. 
Denkmalschutz 
Integration Bestand
Außenanlagen / Infrastruktur
Schärfung Bedarfsplanung
Logistik / Innenstadtlage
Archäologische Grabungen
Submission:
+ 19 € Mio. 
Steigerung Baupreisindex seit 2009
Marktlage 
1 GU-Bieter
Status 03/2021:
41 € Mio. Forecast
Legende:
Bestand (Keine Maßnahme MPS)
Ursprungsbeschluss 0864/2017 
Stand 2021, Aktualisierung Beschluss 1503/2019
Stand 2021, Erweiterung Beschluss 1503/2019

Maßnahmenpaket Schulbau // Projektinformation Stand: 29.04.2021
Kosten // Entwicklung Projektvolumen Severinswall // Gesamtschule // igis Sek2
9
Start 04/2017:
30 € Mio.
Bausoll:
+ 16 € Mio. 
Schärfung Bausoll Interim
Interim ehem. RJM anstelle Container
Denkmalschutz 
Marode Bausubstanz
Marode Fassade ?
Zusätzliche Turnhalle 
BIM Neubau
Logistik / Innenstadtlage
Technik 
Submission:
+ 8 € Mio. 
Marktlage 
1 TU-Bieter
Status 03/2021:
54 € Mio. Forecast
Legende:
Bestand (Keine Maßnahme MPS)
Ursprungsbeschluss 0864/2017 
Stand 2021, Aktualisierung Beschluss 1503/2019
Stand 2021, Erweiterung Beschluss 1503/2019

Maßnahmenpaket Schulbau // Projektinformation Stand: 29.04.2021
Kosten // Entwicklung Projektvolumen Sürther Feld // Grundschule // EMA 
10
Start 04/2017:
30 € Mio.
Bausoll:
+ 1 € Mio. 
Ergänzung Bedarfsplanung
Parkplatz 
Magistrale 
Submission:
+ 13 € Mio. 
Steigerung Baupreisindex seit 2009
Marktlage 
1 GU-Bieter
Status 03/2021:
45 € Mio. Forecast
Legende:
Bestand (Keine Maßnahme MPS)
Ursprungsbeschluss 0864/2017 
Stand 2021, Aktualisierung Beschluss 1503/2019
Stand 2021, Erweiterung Beschluss 1503/2019

Maßnahmenpaket Schulbau // Projektinformation Stand: 29.04.2021
Kosten // Entwicklung Projektvolumen Leybergstraße // Gymnasium // HVB
11
Start 04/2017:
27 € Mio.
Bausoll:
+ 17 € Mio. 
Nachbarschaft
Denkmalschutz angrenzend
2.BA Sanierungsbereich
2.BA Interim Mensa
2.BA Außenanlagen
Logistik
Submission:
+ 17 € Mio. 
Steigerung Baupreisindex seit 2010
Marktlage 
1 GU-Bieter
Status 03/2021:
61 € Mio.
Legende:
Bestand (Keine Maßnahme MPS)
Ursprungsbeschluss 0864/2017 
Stand 2021, Aktualisierung Beschluss 1503/2019
Stand 2021, Erweiterung Beschluss 1503/2019

Maßnahmenpaket Schulbau // Projektinformation Stand: 29.04.2021
Start 04/2017:
45 € Mio.
Bausoll:
+ 12 € Mio. 
Sportentwicklungsplanung
BIM
Schärfung Bedarfsplanung
Submission:
+ 12 € Mio. 
Marktlage 
2 TU-Bieter
Status 03/2021:
69 € Mio. Forecast
Kosten // Entwicklung Projektvolumen Zusestraße // Gymnasium // Neugründung 
12
Legende:
Bestand (Keine Maßnahme MPS)
Ursprungsbeschluss 0864/2017 
Stand 2021, Aktualisierung Beschluss 1503/2019
Stand 2021, Erweiterung Beschluss 1503/2019

Maßnahmenpaket Schulbau // Projektinformation Stand: 29.04.2021
Kosten // Entwicklung Projektvolumen Neue Sandkaul // Gymnasium // Widdersdorf Neugründung
13
Start 04/2017:
10 € Mio.
Bausoll:
+ 6 € Mio. 
Schulstandort anstelle Container Zusestraße
Neue Bedarfsplanung
Außenanlagen
Submission:
+ 10 € Mio. 
Marktlage 
1 TU-Bieter
Status 03/2021:
26 € Mio. Forecast
Legende:
Bestand (Keine Maßnahme MPS)
Ursprungsbeschluss 0864/2017 
Stand 2021, Aktualisierung Beschluss 1503/2019
Stand 2021, Erweiterung Beschluss 1503/2019

Maßnahmenpaket Schulbau // Projektinformation Stand: 29.04.2021
DKG
Interim
Kosten // Entwicklung Projektvolumen Escher Straße // Gymnasium // DKG 
14
Start 04/2017:
43 € Mio.
Bausoll:
+ 53 € Mio. 
G9
Technik
Flurschule > Clusterschule
Außenanlagen (Deponie)
Interim LSG
Herrichtung Interimsfläche LSG
Drainage (Deponie)
Submission:
+ 7 € Mio. 
Marktlage 
1 GU-Bieter
Steigerung 
Baupreisindex seit 2009
Status 03/2021:
103 € Mio. Forecast
Legende:
Bestand (Keine Maßnahme MPS)
Ursprungsbeschluss 0864/2017 
Aktualisierung Beschluss 1503/2019
Erweiterung Beschluss 1503/2019

Maßnahmenpaket Schulbau // Projektinformation Stand: 29.04.2021
Kosten // Entwicklung Projektvolumen Kretzer Straße // Grundschule // IOGS 
15
Start 04/2017:
15 € Mio.
Bausoll:
+ 3 € Mio. 
BIM
Schärfung Bedarfsplanung
Schulhof Interim
Logistik
Enges Grundstück
Barrierefreiheit
Submission:
+ 3 € Mio. 
Marktlage 
2x TU ohne Bieter
1 GU-Bieter
Status 03/2021:
21 € Mio. Forecast
Legende:
Bestand (Keine Maßnahme MPS)
Ursprungsbeschluss 0864/2017 
Stand 2021, Aktualisierung Beschluss 1503/2019
Stand 2021, Erweiterung Beschluss 1503/2019

Maßnahmenpaket Schulbau // Projektinformation Stand: 29.04.2021
Kosten // Entwicklung Projektvolumen Niehler Kirchweg // Realschule und Berufskolleg 
16
Start 04/2017:
72 € Mio.
Bausoll:
+ 89 € Mio. 
Neuordnung Projekt
3-fach-TH
2-fach-TH Interim
Erweiterung Bedarf
Interim LSG
Barrierefreiheit
Tiefgarage
Abbruch
Wasserhaltung 
Submission:
+ 0 € Mio. 
Marktlage
Steigerung Baupreisindex
> In Kostenberechnung einkalkuliert
(GU-Vergabe noch nicht erfolgt)
Status 03/2021:
161 € Mio. Forecast
Legende:
Bestand (Keine Maßnahme MPS)
Ursprungsbeschluss 0864/2017 
Aktualisierung Beschluss 1503/2019
Erweiterung Beschluss 1503/2019

Maßnahmenpaket Schulbau // Projektinformation Stand: 29.04.2021
Kosten // Entwicklung Projektvolumen Siegburgerstraße und Auf dem Sandberg // Grundschule und Förderschule
17
Start 04/2017:
15 € Mio.
Bausoll:
+ 22 € Mio. 
Schärfung Bedarfsplanung Grundschule
Förderschule
Außenanlagen
Logistik
Submission:
+ 9 € Mio. 
Marktlage 
1 TU-Bieter
Status 03/2021:
46 € Mio. Forecast
Legende:
Bestand (Keine Maßnahme MPS)
Ursprungsbeschluss 0864/2017 
Stand 2021, Aktualisierung Beschluss 1503/2019
Stand 2021, Erweiterung Beschluss 1503/2019

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/26 
 
Vorlagen-Nummer 
 1656/2021 
Freigabedatum 
 14.10.2021 
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Maßnahmenpaket für Schulbauprojekte Neubau/Erweiterung/Generalsanierung von 
Schulgebäuden durch Total- oder Generalunternehmen - Kostenfortschreibung 
Beschlussorgan 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft nimmt die erwarteten Mehrausgaben gegenüber dem vom 
Rat genehmigten Kostenorientierungswert von 520 Mio. Euro um 225 Mio. Euro für das erste Maß-
nahmenpaket für Schulbauprojekte Neubau/Erweiterung/Generalsanierung von Schulgebäuden durch 
Total- oder Generalunternehmen (1.GU/TU-Paket) zur Kenntnis. Er beauftragt die Verwaltung mit der 
Fortführung der in der Anlage 1 genannten 22 Schulbaumaßnahmen an 11 Schulstandorten durch 
Totalunternehmen beziehungsweise durch Generalunternehmen. 
Die Gesamtkosten für die Realisierung der 22 Maßnahmen betragen nunmehr 745 Mio. Euro brutto 
inklusive einer Risikoreserve in Höhe von rund 58 Mio. Euro für nicht quantifizierbare und qualifizier-
bare Risiken.  
Die Finanzierung der Baumaßnahmen erfolgt im Rahmen des Wirtschaftsplanes der Gebäudewirt-
schaft der Stadt Köln. Die Refinanzierung erfolgt aus dem städtischen Haushalt nach Fertigstellung 
der Baumaßnahmen über entsprechende Mietzahlungen nach Maßgabe des für die Schulform dann 
jeweils gültigen Flächenverrechnungspreises.  
 
 
 
Betriebsausschuss Gebäudewirtschaft 25.10.2021

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen  siehe Begründung!  
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahmen siehe Begründung! 
Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
c) bilanzielle Abschreibungen         € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
Die Errichtung und der Betrieb von mehreren neuen Gebäuden führen zwar grundsätzlich zu einem 
Ressourcenverbrauch, der eine Zunahme der CO²- Emissionen über den Lebenszyklus bewirkt. Die-
se werden sind jedoch nach passivhausnahen Standards errichtet und mit Photovoltaikanlagen aus-
gestattet. Die im Bestand befindlichen und zu sanierenden Gebäude werden nach bestmöglichen 
energetischen Standards ausgestattet und ersetzen beziehungsweise verbessern dabei klimaschädli-
che Elemente. In den Außenbereichen, Dächern und teilweise Fassaden werden umfangreiche Be-
grünungen vorgesehen, die sich in der Bilanz positiv auswirken. 
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
Begründung 
 
Historie 
 
Um dem akut drohenden Schulnotstand entgegenzuwirken und zu erreichen, dass Kindern und Ju-
gendlichen pflichtgemäß ein Schulplatz zur Verfügung gestellt werden kann, wurde zur Beschleuni-
gung von Schulbaumaßnahmen in der Sitzung des Rates am 04.04.2017 das erste Maßnahmenpaket 
für Schulbauprojekte Neubau/Erweiterung/Generalsanierung von Schulgebäuden durch Total- oder 
Generalunternehmen (1.GU/TU-Paket) beschlossen (Vorlagen-Nummer 0864/2017).  
Das Maßnahmenpaket wurde aus der vorgelegten Schulbaumaßnahmenliste generiert. Die Verwal-
tung hatte dazu im Jahr 2017 innerhalb der Schulbauliste aus schulfachlicher und baufachlicher Sicht 
15 dringende Einzelmaßnahmen an 10 Schulstandorten identifiziert.

3 
Entwicklung der Gesamtkosten:  
 
Das ursprünglich beschlossene Maßnahmenpaket ging von einem Kostenorientierungswert in Höhe 
von 240 bis 340 Mio. Euro brutto aus. Er wurde zwischenzeitlich mehrfach modifiziert und erweitert. 
Der letzte Beschluss vom 09.07.2019 (Vorlagen-Nummer 1503/2019) umfasste 22 Maßnahmen, für 
die eine Kostenobergrenze von 520 Mio. Euro beschlossen wurde. 
 
Gemäß der aktualisierten Kostenaufstellung vom 29.04.2021, die in der 5.Sitzung der projektbeglei-
tenden Politischen Kommission vorgestellt wurde, werden sich die Brutto-Gesamtkosten auf 745 Mio. 
Euro brutto erhöhen. Die jetzige Kostenaufstellung berücksichtigt das Ergebnis aller Ausschreibungen 
inklusive der nicht quantifizierbaren und qualifizierbaren Risiken. 
 
Die Erhöhung schlüsselt sich wie folgt auf (eine ausführliche Erläuterung liegt als Anlage 1 bei): 
 
1. Mehrkosten, die dem Bestand geschuldet sind  entfällt 
2. Geänderte Innenarchitektur entfällt 
3. Auslagerung  entfällt 
4. Massenmehrungen/Bausollerhöhungen rund 103.000.000 Euro (46 %) 
5. Zusätzliche (Fach-) Planerleistungen entfällt 
6. verschobener Baubeginn und Bauzeitverzögerung entfällt 
7 höhere Submissionsergebnisse  rund  64.000.000 Euro (28%) 
8. geänderte rechtliche Vorgaben  entfällt 
9. Nutzung von Synergieeffekten  entfällt 
10. Risikoreserve rund   58.000.000 Euro (26 %) 
Gesamt rund 225.000.000 Euro 
 
Es wird daher eine Erhöhung des Gesamtbudgets von rund 520 Mio. Euro brutto auf 745 Mio. Euro 
brutto empfohlen. Das Budget wird damit um 225 Mio. Euro erhöht. 
 
Mit der Bausollerhöhung ist ein Zuwachs der Nutzfläche von rund 20.000 qm (das sind 27 %) verbun-
den. 
 
Schülerzahlen (Anzahl Schüler) 0864/2017 1503/2019 1656/2021 
Schülerplätze dauerhaft 6.896 8.190 8.190 
Schülerplätze Interim (temporär) 1.314 2.361 2.361 
Gesamt Schülerplätze 8.210 10.551 10.551 
Steigerung 100 % 129 % 129 % 
 
Fläche Gebäude BGF (m²) 0864/2017 1503/2019 1656/2021 
Fläche Gebäude/BGF dauerhaft 89.600 m² 112.700 m² 124.400 m² 
Fläche Gebäude/BGF Interim (temporär) 14.000 m² 18.800 m² 18.700 m² 
Gesamt BGF 103.600 m² 131.500 m² 143.100 m² 
Steigerung 100 % 127 % 138 % 
 
Fläche Außenanlagen BGF (m²) 0864/2017 1503/2019 1656/2021 
Fläche Außenanlagen dauerhaft 72.700 m² 94.100 m² 96.300 m² 
Fläche Außenanlagen Interim (temporär) 500 m² 17.900 m² 18.600 m² 
Gesamt Flächen Außenanlagen 73.200 m² 112.000 m² 114.900 m² 
Steigerung 100 % 153 % 157 % 
 
Forecast (€ Mio. Brutto) 0864/2017 1503/2019 1656/2021 
Forecast Schule dauerhaft 295,00 € Mio. 471,00 € Mio. 626,80 € Mio. 
Forecast Interim (temporär) 36,00 € Mio. 48,00 € Mio. 58,90 € Mio. 
Forecast Gesamt  332,00 € Mio. 520,00 € Mio. 686,70 € Mio. 
Reserve +10% +10% +58,3 Mio.  
Forecast Gesamt inkl. Reserve 365,00 € Mio. 572,00 € Mio. 745,00 € Mio. 
Steigerung 100 % 157 % 207 %

4 
 
Finanzierung: 
 
Die Finanzierung der Baumaßnahmen erfolgt im Rahmen des Wirtschaftsplanes der Gebäudewirt-
schaft der Stadt Köln. Die Refinanzierung erfolgt aus dem städtischen Haushalt nach Fertigstellung 
der Baumaßnahmen über entsprechende Mietzahlungen nach Maßgabe des dann jeweils gültigen 
Flächenverrechnungspreises.  
 
Der für die Schulform gültige Sparten- beziehungsweise Flächenverrechnungspreis (Euro/qm) ergibt 
sich aus der Gegenüberstellung der für das jeweilige Wirtschaftsjahr geplanten Nettoaufwendungen 
und der zugeordneten Fläche. Eine verbindliche Aussage über die tatsächliche Belastung für den 
städtischen Haushalt ab Fertigstellung kann derzeit nicht getroffen werden, da diese auf den dann 
geplanten Erträgen und Aufwendungen beruht. Die für das Jahr 2021 ermittelten Flächenverrech-
nungspreise im Schulbereich reichen von 5,77 €/qm/Monat bis 8,10 €/qm/Monat. 
 
Auf der Grundlage der bei der Berechnung des Flächenverrechnungspreises üblichen Annahmen 
(zum Beispiel Instandhaltungsansatz laut Empfehlung der KGSt) ist bei einer fortgeschrieben Investi-
tionssumme von rund 745 Mio. Euro von einer jährlichen Mietbelastung inklusive Nebenkosten durch 
das 1.Maßnahmenpaket von rund 39 Mio. Euro auszugehen (vergleiche die Darstellung in Anlage 3). 
 
Diese zusätzlichen jährlichen Kosten belasten die städtische Ergebnisrechnung erst mit der Fertig-
stellung beziehungsweise Inbetriebnahme der Schulbauten.  
 
Die Mietbelastung von 36,68 Mio. Euro jährlich (ohne Nebenkosten) ergibt sich nach gedanklicher 
Inbetriebnahme aller Objekte des ersten Maßnahmenpaketes Schulbau. Tatsächlich wird die Haus-
haltsbelastung im Verlauf der Jahre sukzessive ansteigen. Auf der Grundlage der objektspezifischen 
Fertigstellungstermine und gewichtet mit dem anteiligen Investitionsvolumen wurde die jährliche Miet-
belastung ermittelt, wie sie sich im Zeitraum 2020 bis 2025 für die vier unterschiedenen Cluster vo-
raussichtlich darstellt: 
 
Miete je Cluster und Jahr in TEUR 
 
 2020 2021 2022 2023 2024 2025 
Generalinstandsetzung 
/ Sanierung 
63,4 761 761 1778,7 2574 2574 
Neubau (Mehrflächen) 0 159,5 5456,7 10.308,8 11.445,1 11.445,1 
Neubau (bestandser-
setzend / keine Mehr-
flächen) 
0 0 549,7 3.087 6.312,6 7.632 
Interim 468,3 5.916,8 15.027 15.027 15.027 15.027 
Gesamt 531,7 6.837,3 21.794,4 30.201,4 35.358,7 36.678,1 
 
 
Die Auswirkung der Kostenerhöhung des Maßnahmenpaketes wurde bei der Aufstellung des Haus-
haltsplanes 2022 berücksichtigt. 
 
Vorschläge zur Kostenreduzierung:  
 
Zur Einhaltung der hohen qualitativen und energetischen Anforderungen sowie des ambitionierten 
und erhöhten Bauvolumens sind keine signifikanten Einsparungen zu erzielen.  
 
 
Stellungnahme zur Bewirtschaftung während der Corona-Krise 
 
Die Vorgaben zur Haushaltsbewirtschaftung im Rahmen der Corona-Krise gemäß Schreiben von 
II/20/202 vom 25.03.2020 wurden geprüft und beachtet. Es liegt ein dringendes Investitionserfordernis 
vor zur Umsetzung der bereits beschlossenen Sanierungen und Neubauten. Die Bereitstellung der

5 
finanziellen Mittel ist aus fachlichen Gründen und aufgrund der gesetzlichen Verpflichtung zur Bereit-
stellung der notwendigen Schulplätze zwingend erforderlich. Mit dem GU/TU-Maßnahmenpaket wer-
den 2454 Schulplätze neu geschaffen und 5496 erhalten und nachhaltig gesichert. 
 
Anlagen 
 
Anlage 1 - Erläuterung der Mehrkosten  
Anlage 2 - Präsentation zum Status Quo des Maßnahmenpakets 
Anlage 3 - Abschätzung der Haushaltsbelastung 
Anlage 4 - Entwicklung Maßnahmenpaket Schulbau

Gebäudewirtschaft der Stadt Köln 19.05.2021
MAßNAHMENPAKET SCHULEN I anteilige anteiliges zusätzliche MIETEN UND 
Abschätzung der Haushaltsbelastung MIETFLÄCHEN INVESTITIONSVOLUMEN Abschreibung Instandhaltung Zinsen Personal- und Sachkosten Insgesamt NEBENKOSTEN NEBENKOSTEN
qm EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio.
Anlage 3
42.605                                        327,00                                               4,09                  3,92                          3,27                               0,16                                         11,45             1,41                             12,86                        
 Mehraufwand 
27.560                                        288,00                                               3,60                  1,15                          2,88                               7,63                7,63                          
gg. Bestand
70.165                                        615,00                                               7,69                  5,08                          6,15                               0,16                                         19,08             1,41                             20,49                        
anteilige anteiliges zusätzliche MIETEN UND 
MIETFLÄCHEN INVESTITIONSVOLUMEN Abschreibung Instandhaltung Zinsen Personal- und Sachkosten Insgesamt NEBENKOSTEN NEBENKOSTEN
qm EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio.
Mehraufwand 
10.920                                        66,00                                                  1,65                  0,26                          0,66                               2,57                2,57                          
gg. Bestand
anteilige anteiliges zusätzliche MIETEN UND 
MIETFLÄCHEN INVESTITIONSVOLUMEN Abschreibung Instandhaltung Zinsen Personal- und Sachkosten Insgesamt NEBENKOSTEN NEBENKOSTEN
qm EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR Mio.
13.263                                        64,00                                                  12,80               1,54                          0,64                               0,05                                         15,03             0,44                             15,47                        
94.348                                        745                                                     22,14               6,88                          7,45                               0,21                                         36,68             1,85                             38,53                        
1 Annahmen: Abriss / Neubau oder GI mit Neubaucharakter -> Keine Mehrflächen / Flächen entsprechen den Flächen des abgerissenen Bestandsgebäudes. 
Abschreibungsdauer 80 Jahre
Nur 1/3 zusätzliche Instandhaltung, da ehemaliges Bestandsgebäude (mit niedrigerem WBW) bereits  erfasst
2 Annahmen: Keine Mehrflächen / Flächen entsprechen den Flächen des  sanierten Bestandsgebäudes. 
kürzere Nutzungsdauer nach GI = nur 40 statt 80 Jahre (Neubau) 
Nur 1/3 zusätzliche Instandhaltung, da unsaniertes Bestandsgebäude (mit niedrigerem WBW) bereits  erfasst
3 Annahmen: Nutzungsdauer pauschal mit 5 Jahren veranschlagt. Erhöhte Instandhaltung (2,4 % vom WBW) 
EUR 33,15 p.a. / qm 
ZusatzflächeErläuterungen
INSGESAMT
 abgeleitet aus 
Raumprogramm und 
Flächenbedarf 
anteiliges Investitionsvolumen je 
Kategorie 
Nutzungs-dauer                         
5  Jahre  
2,4 %                                  
vom Wiederbe-
schaffungswert)
1 % im langf. 
Durchschnitt
EUR 3,84 p.a. / qm 
Zusatzfläche
Erläuterungen
keine Mehrflächen keine Mehrflächen
INTERIM3
KOSTEN / MIETEN
Geschätztes 
Investitionsvolumen                 
EUR 745 Mio.                         (Inkl. 
Risikoreserve)
GENERALINSTANDSETZUNG2                                   
KOSTEN / MIETEN
 abgeleitet aus 
Raumprogramm und 
Flächenbedarf 
anteiliges Investitionsvolumen je 
Kategorie 
Nutzungs-dauer                   
40 Jahre
lt. KGSt (1,2 %            
vom Wiederbe-
schaffungswert)
1 % im langf. 
Durchschnitt
EUR 3,84 p.a. / qm 
Zusatzfläche
EUR 33,15 p.a. / qm 
ZusatzflächeErläuterungen
Neu- und Erweiterungsbau 
(Mehrflächen)
 Bestandsersetzender Neubau / GI mit 
Neubaucharakter 1)          keine Mehrflächen keine Mehrflächen
NEUBAU
KOSTEN / MIETEN
 abgeleitet aus 
Raumprogramm und 
Flächenbedarf 
anteiliges Investitionsvolumen je 
Kategorie 
Nutzungs-dauer 
80 Jahre
lt. KGSt (1,2 %            
vom Wiederbe-
schaffungswert)
1 % im langf. 
Durchschnitt
EUR 3,84 p.a. / qm 
Zusatzfläche
260/2 Finanzwesen

Anlage 1 
 
 
 
 
Erläuterung der Kostenfortschreibung Vorlage 1656/2021 
 
 
 
Die Anpassung der Gesamtkosten ergibt sich gemäß nachfolgender Aufstellung aus den 
Punkten 4,7 und10:  
 
1. Mehrkosten, die dem Bestand geschuldet sind  entfällt 
2. Geänderte Innenarchitektur entfällt 
3. Auslagerung  entfällt 
4. Massenmehrungen/Bausollerhöhungen rund 103.000.000 Euro (46 %) 
5. Zusätzliche (Fach-) Planerleistungen entfällt 
6. verschobener Baubeginn und Bauzeitverzögerung entfällt 
7 höhere Submissionsergebnisse  rund  64.000.000 Euro (28%) 
8. geänderte rechtliche Vorgaben  entfällt 
9. Nutzung von Synergieeffekten  entfällt 
10. Risikoreserve rund   58.000.000 Euro (26 %) 
Gesamt rund 225.000.000 Euro 
 
 
 
 
4. Massenmehrungen/Bausollerhöhungen 
 
In der als Anlage 2 beigefügten Präsentation (Seite 7-17) sind die Bausollerhöhungen 
standortbezogen farblich dargestellt.  
Hierbei ist zu beachten, dass die Bausollerhöhungen nunmehr final seit dem 
Ursprungsbeschluss 0864/2017 eingeflossen sind. Der hierauf aufbauende Beschluss 
1503/2019 sah zwar bereits eine Anpassung des Kostenorientierungswertes auf insgesamt 
520 Millionen vor und hatte demzufolge auch bereits Bausolländerungen impliziert. Er hatte 
jedoch im Schwerpunkt einen anderen Fokus. Im Beschluss 1503/2019 wurden im 
Wesentlichen Prozesse angepasst, wie zum Beispiel die nachträgliche statt begleitende 
Prüfung durch das Rechnungsprüfungsamt und den Wegfall der zwischenzeitlichen Vorlage 
der Planungen und Aufträge in den politischen Gremien. Diese Prozessänderungen waren 
notwendig, um für die geänderten Vergabeverfahren (GU/TU) die geeigneten 
Rahmenbedingungen zu schaffen. Weiterhin wurden die Anforderungen und notwendigen 
Teilmaßnahmen an den Standorten geschärft. Dies betraf neben vielen Detailthemen (siehe 
Präsentation in Anlage 2) im Wesentlichen Interimsmaßnahmen, teilweise Umstellung auf 
G9 sowie die Hinzunahme eines kompletten Schulstandorts mit der Förderschule Auf dem 
Sandberg. Diese Anpassungen haben bis heute Bestand und sind nunmehr weitestgehend 
im Bau. 
Die Weiterentwicklung der Planungen an den Standorten ist zum jetzigen Zeitpunkt 
kostentechnisch ausreichend belastbar, so dass die Fortschreibung der Gesamtkosten mit 
dieser Vorlage beschlussfähig ist.

7. Höhere Submissionsergebnisse 
 
Die Mehrzahl der Submissionen wurde im Anschluss an den Ratsbeschluss 1503/2019 
durchgeführt und konnte somit zu dem damaligen Zeitpunkt nicht berücksichtigt werden. Die 
Marktsituation im Jahr 2019 war angespannt und durchaus als schwierig zu bezeichnen. 
Trotz intensiver Marktsondierungen im Vorfeld waren in den verschiedenen GU/TU-
Verfahren im Regelfall maximal 2 Bieter in den jeweiligen Verfahren beteiligt. Das 
Preisniveau bewegte sich aufgrund der Konkurrenzsituation mit dem privaten als auch mit 
dem anderweitigen öffentlichen Markt durchgehend auf einem hohen Stand. Dies betrifft 
nicht nur GU/TU-Vergaben sondern ist auch bis zum heutigen Zeitpunkt bei Einzelvergaben 
zu beobachten. Etwaige Wiederholungen von Ausschreibungen hätten neben der Verfehlung 
der Zeitziele nach Abwägung auch keine signifikant niedrigeren Zuschläge erwarten lassen. 
 
 
10. Risikoreserve 
 
Im Rahmen der Bearbeitung des Maßnahmenpakets Schulbau in GU/TU-Vergabe ist über 
die Projektlaufzeit seit 2017 ein intensives Risikomanagement aufgebaut worden. Dies 
berücksichtigt neben einer pauschalen 10%igen Reserve für absolut nicht vorhersehbare 
Ereignisse eine Vielzahl identifizierter und anhand einer angenommenen 
Eintrittswahrscheinlichkeit kostentechnisch bewerteter Risiken für jeden Standort. 
Beispielhaft sind hier allgemeine Grundstücksrisiken, Risiken aufgrund archäologischer 
Themen, Qualitäts- und Terminrisiken sowie noch ausstehende Vergaberisiken zu nennen. 
 
 
 
Die ausführliche Vorstellung der Kostenfortschreibungsthematik sowie der aktuelle Stand 
des Gesamtprojekts erfolgten auf Einladung der Gebäudewirtschaft am 29.04.2021 im 
Rahmen der 5. Sitzung der projektbegleitenden Politischen Kommission.