Festsetzung und Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 des Baugesetzbuches im Sanierungsgebiet 'Ortskern Arheilgen'

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
01.02.2012 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat III  an die Stadtverordnetenversammlung 
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss-        
fassung Fachausschuss 
 
Amt: Vermessungsamt 
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
Internetfähig     
Verteiler: 
 
 
 
Vorlage-Nr. 2012/0021 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
  
 
Produkt-Nr.: 511090 
Kostenstelle: entfällt Investitionsnummer: entfällt  
Kostenträger: entfällt Sachkonto: entfällt 
 
Betreff: Festsetzung und Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 des 
Baugesetzbuches im Sanierungsgebiet "Ortskern Arheilgen" 
 
 
Vorlage vom: 20.01.2012 
 
Beschlussvorschlag: 
1. Der Magistrat nimmt den Bericht über den Verfahrensstand der Sanierungsmaßnahme „Ortskern 
Arheilgen“ und das Tätigwerden von Professor Dr. Wolfgang Hagedorn vom Studienzentrum für 
europäische Wohnungs-, Immobilien- und Stadtwirtschaft, Detmold zur Ermittlung von 
Ausgleichsbeträgen nach § 154 Baugesetzbuch (BauGB) zur Kenntnis. 
2. Entsprechend der Vorgehensweise im Sanierungsgebiete „Martinsviertel“ wird angestrebt, 
bereits vor Abschluss der Sanierung und Aufhebung der Sanierungssatzung mit den 
Eigentümern freiwillige Vereinbarungen zur vorzeitigen Ablösung des Ausgleichsbetrags 
abzuschließen. Für jedes Jahr der vorzeitigen Ablösung soll als Zins- und Risikoausgleich ein 
Nachlass von 6 % gewährt werden. Professor Hagedorn wird im Rahmen einer 
Informationsveranstaltung mit den betroffenen Eigentümerinnen und Eigentümern seine Methode 
der Ermittlung von Ausgleichsbeträgen erläutern und Fragen beantworten.

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Anlagen:   
 
Datenschutzrelevante Anlage:  
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

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Begründung:  
1 Entwicklung des Sanierungsgebietes „Ortskern Arheilgen“ 
1.1 Allgemeines 
Zur Behebung städtebaulicher Mi ssstände und der Erhaltung historischer 
Siedlungsstrukturen, hat die Stadtverordnetenversammlung der Stadt Darmstadt am 14. 
Mai 1987 den „Ortskern Arheilgen“ als Sanierungsgebiet im Sinne des 
Städtebauförderungsgesetzes festgelegt. Nach Genehmigung des 
Regierungspräsidenten wurde die Satzung am 21. November 1987 in Kraft gesetzt.  
Entsprechend einer Vorgabe des Hessischen Ministeriums für Wirtschaft, Verkehr und 
Landesentwicklung soll die Sanierungsmaßnahme Ende 2014 zum Abschluss kommen. 
 
 
Übersichtskarte des Sanierungsgebietes „Ortskern Arheilgen“ 
1.2 Städtebauliche Missstände 
Private Baumaßnahmen hatten zu nicht strukturgerechten Erneuerungsmaßnahmen und 
funktional unbefriedigenden baulichen Ergänzungen geführt. Der wenig sensible Umgang 
mit bauhistorisch wertvoller Bausubstanz entsprach nicht den Zielen der im Städtebau ab 
Mitte der 70er Jahre entwickelten Strategie der „Erhaltenden Erneuerung“.  
Neben diesen unbefriedigenden baulichen Ergänzungen, zeigten sich in Arheilgen 
weitere städtebauliche Missstände und Probleme. Der überörtliche Nord-Süd-
Durchgangsverkehr auf der Frankfurter Landstraße belastete in starkem Maße das

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Arheilger Zentrum und die anliegenden Wohngebiete. Die gesamte Umgebung des durch 
den Ortskern fließenden Ruthsenbachs und des dazugehörigen Grünzuges befand sich 
in einem städtebaulich vernachlässigten Zustand. Der Bachlauf entlang der Bachstraße 
und der Unteren Mühlstraße war teilweise verschlossen oder zwischen Mauern 
eingezwängt, die Uferzonen waren nur unzureichend gestaltet und wichtige 
Wegeverbindungen fehlten.  
1.3 Städtebauliche Ziele 
Die Bewahrung und Sanierung bauhistorisch wertvoller Substanz und die Sicherung des 
gewachsenen Ortsbildes, die Belebung der Stadtteilmitte, die Aufwertung des alten 
Ortskerns durch die Umgestaltung des Ruthsenbachbereichs zwischen Rückenmühle und 
Messeler Straße sowie die Stärkung der Wohnfunktion von Arheilgen und die Lösung der 
Verkehrsprobleme wurden als wesentliche Ziele festgelegt. 
1.4 Städtebauliche Maßnahmen 
Mit der Fertigstellung der B-3 Umgehungsstraße im Februar 1999 war der erste Schritt 
zur Verkehrsberuhigung der Frankfurter Landstraße geschafft. Im Jahr 2006 begann die 
bauliche Umgestaltung der Frankfurter Landstraße und die Verlängerung der 
Straßenbahnlinie bis ans Ortsende. Nach dem Abschluss des Projektes im Dezember 
2011 ist die Neugestaltung des öffentlichen Raumes im Zentrum ebenfalls 
abgeschlossen.  
Nach dem Wegfall der Wendeschleife im Ortszentrum ist nun die Ansiedlung eines 
Supermarktes unter Einbeziehung der ehemaligen HEAG-Halle geplant.  
Eine wesentliche Maßnahme bestand in der Freilegung des Ruthsenbachs in der Unteren 
Mühlstraße und der Neugestaltung des Bachbereichs zwischen Rückenmühle und 
Messeler Straße sowie der verkehrsberuhigte Ausbau der Bachstraße. Gleichzeitig wurde 
das Wegenetz zum Grünzug Ruthsenbach ergänzt. 
Der Erwerb und die Modernisierung des um 1775 errichteten Gasthauses „Zum Goldnen 
Löwen“ mit Veranstaltungssaal (Frankfurter Landstraße 153) und dessen Nutzung als 
bürgerschaftliches Zentrum haben die Bedeutung und die Attraktivität des 
Stadtteilzentrums deutlich verbessert.  
Um kostenintensive private Sanierungsmaßnahmen zu tragbaren Bedingungen für die 
Eigentümer zu ermöglichen, wurden mit öffentlichen Sanierungsmitteln 
Finanzierungshilfen gewährt. Gefördert wurden Modernisierungs- und 
Instandsetzungsmaßnahmen. Hierzu gehörten Verbesserungen der 
Wohnungsgrundrisse, der Einbau von Bädern, Toiletten und Heizungen, die Beseitigung 
von Feuchtigkeitsschäden sowie Wärmeschutzmaßnahmen. Darüber hinaus wurden bei 
umfassenden Renovierungsmaßnahmen auch die Neugestaltung von Hof- und 
Freiflächen sowie Planungskosten bezuschusst.  
Zahlreiche Eigentümer aus dem Sanierungsgebiet haben sich im Zuge der 
Ortskernsanierung zu umfassenden Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen 
entschlossen. Die Bewahrung der historisch wertvollen Bausubstanz konnte somit in 
großem Umfang gesichert werden.

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2 Ausgleichsbetrag der Eigentümer 
2.1 Allgemeines 
Die positive Entwicklung in einem Sanierungsgebiet beeinflusst den Wert der 
Grundstücke. Deshalb hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass die Eigentümer eines im 
förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks als Ausgleich für die 
eingesetzten öffentlichen Fördermittel an den entstandenen Kosten der Sanierung zu 
beteiligen sind. Der zu zahlende Ausgleichsbetrag soll der durch die Sanierung bedingten 
Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entsprechen. 
Nach § 154 Absatz (2) des Baugesetzbuchs besteht die durch die Sanierung bedingte 
Erhöhung des Bodenwerts eines Grundstücks aus dem Unterschied zwischen dem 
Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder 
beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der 
sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich 
festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).  
Der Ausgleichsbetrag ist eine vorteilsbezogene, zweckgebundene Abgabe zur 
Mitfinanzierung der Sanierung und hat beitragsähnlichen Charakter. Er ist nach 
Abschluss der Sanierung (§§ 162 und 163 BauGB) zu entrichten.  
Die Stadt Darmstadt ist zur Erhebung dieser Ausgleichsbeträge durch den 
Bundesgesetzgeber verpflichtet. Der Ausgleichsbetrag wird in der Endabrechnung der 
Sanierungsmaßnahme mit dem Land Hessen als Einnahme verbucht. 
2.2 Ermittlung der Ausgleichsbeträge 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat zur Vorbereitung des absehbaren Abschlusses der 
Sanierung im „Ortskern Arheilgen“ Herrn Professor Dr. Wolfgang Hagedorn vom 
Studienzentrum für europäische Wohnungs-, Immobilien- und Stadtwirtschaft, Detmold 
mit einem Gutachten zur Ermittlung von Ausgleichsbeträgen nach § 154 BauGB 
beauftragt. Professor Hagedorn war bereits im Sanierungsgebiet Martinsviertel als 
externer Gutachter mit großem Erfolg tätig. In rund 75 % aller Fälle wurden 
einvernehmlich mit den Betro ffenen freiwilli ge Ablösevereinbarungen abgeschlossen und 
dadurch etwa 885.000 EUR im Sanierungshaushalt vereinnahmt. 
Inzwischen liegen die Ergebnisse über das Sanierungsgebiet „Ortskern Arheilgen“ vor. 
Entsprechend der bei Abschlussbewertung von Sanierungsmaßnahmen üblichen 
Bewertungspraxis ist Professor Dr. Wolfgang Hagedorn wiederum zweistufig 
vorgegangen. 
In der ersten Stufe der Ermittlung sind die flächenhaft wirkenden wertrelevanten Kriterien 
entscheidend. Es wurde dabei untersucht, in welchen Zonen des Sanierungsgebietes 
bodenwertrelevante Verbesserungen feststellbar sind. Dabei wurden die Standortfaktoren 
Gesellschaftslage, Verkehrsanbindung, Beeinträchtigung, Standortnutzung und 
Standortqualität für die einzelnen Zonen quantifiziert. 
Grundlagen der jeweiligen Einstufungen waren die Festsetzungen in Bebauungsplänen, 
die örtliche Situation sowie Auskünfte der beteiligten städtischen Stellen über die im 
Rahmen der Sanierung durchgeführten Maßnahmen. 
Die zweite Stufe stellt den Übergang auf das Einzelgrundstück dar. Hier sind die 
individuellen Merkmale des Einzelgrundstücks zu würdigen.

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2.3 Zusammenfassendes Ergebnis des Gutachtens Hagedorn 
Das Gutachten ergab, dass für rund 200 private Grundstücke ein Ausgleichsbetrag 
anfällt, insgesamt ca. 525.000,- EUR unter pauschaler Berücksichtigung von 
Eigenleistungen der Eigentümer. Bei der Fläche von rund 99.000 m² ergibt sich eine 
mittlere Wertsteigerung von rund 5,30 EUR/m².  
2.4 Weitere Verfahrensweise 
Die Untersuchungen von Prof. Hagedorn in nunmehr über 70 sanierenden Städten 
unterschiedlicher Größe haben gezeigt, dass mögliche Probleme bei der Erhebung von 
Ausgleichsbeträgen bereits vor Aufhebung der Sanierungssatzung gelöst und erhebliche 
Aufwendungen oder gar Rechtsstreitigkeiten vermieden werden können. Dies wurde 
auch durch die bisherige Erfahrung im Sanierungsgebiet „Martinsviertel“ bestätigt. Das 
setzt voraus, dass möglichst frühzeitig freiwillige Ablösevereinbarungen mit den 
Eigentümern angestrebt werden. Der Gesetzgeber hat diese Möglichkeit einer vorzeitigen 
freiwilligen Ablösung des Ausgleichsbetrages zugelassen. Für die Berechnung des 
Ausgleichsbetrages wird dann die voraussichtliche sanierungsbedingte 
Bodenwertsteigerung bis zum Abschluss der Sanierungsmaßnahme ermittelt. Dabei wird 
die Zeit bis zum Abschluss der Sanierungsmaßnahme berücksichtigt, in dem der 
Ausgleichsbetrag um einen entsprechenden Abschlag gemindert wird. Auf Grundlage 
einer freiwilligen Vereinbarung mit der Wissenschaftsstadt Darmstadt wird der 
Ausgleichsbetrag vorzeitig und endgültig abgelöst. Spätere Nachforderungen sind 
ausgeschlossen. Die vorzeitige Ablösung hat für den Eigentümer und die Stadt Vorteile.  
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt kann die mit der vorzeitigen Ablösung verbundenen 
Einnahmen nutzen, um die städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen weiter zu 
finanzieren. Nach den Vorgaben des Gesetzgebers müssen solche Einnahmen wieder 
der jeweiligen Sanierungsmaßnahme zugeführt werden und nicht wie bei der formellen 
Festsetzung von Ausgleichsbeträgen nach Aufhebung der Sanierungssatzung anteilig an 
das Land Hessen abgeführt werden. Damit trägt die vorzeitige Ablösung von 
Ausgleichsbeträgen direkt zur Aufwertung des Wohnumfeldes im Sanierungsgebiet 
„Ortskern Arheilgen“ bei, da die Gelder sofort in den aktuellen Sanierungshaushalt 
fließen.  
Für die Eigentümer hat eine vorzeitige Ablösung den Vorteil, dass ihnen Zins- und 
Risikoabschläge gewährt werden. Damit lässt sich der zu zahlende Betrag reduzieren. 
Zudem kann der Eigentümer sicherer planen und kalkulieren. Insoweit das Grundstück 
den Zielen und Zwecken der Sanierung entsprechend bebaut oder genutzt ist, kann der 
Eigentümer die vorzeitige Entlassung aus der Sanierung beantragen. Der im Grundbuch 
eingetragene Sanierungsvermerk wird dann gelöscht. Hat der Eigentümer den 
Ausgleichsbetrag vorzeitig abgelöst, entstehen ihm keine weiteren Kosten.  
Nach diesem Modell soll auch in Arheilgen vorgegangen werden. Entsprechend den 
Modalitäten im Sanierungsgebiet Martinsviertel wird den Eigentümern für jedes Jahr der 
vorzeitigen Ablösung als Zins- und Risikoausgleich ein Nachlass von 6 % gewährt.  
Es ist geplant, in Kürze auf die betroffenen Eigentümer zuzugehen und ihnen den 
Abschluss von Ablösevereinbarungen anzubieten. Es hat sich bewährt, die praktische 
Abwicklung durch ein externes, von der jeweiligen Stadt unabhängiges Büro durchführen 
zu lassen. 
Nach dem Beschluss dieser Vorgehensweise durch die städtischen Gremien, soll 
Professor Hagedorn im Rahmen einer Veranstaltung mit den betroffenen Eigentümern 
sein Gutachten und die angewandte Methode erläutern und veranschaulichen, warum

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und in welchen Fällen Ausgleichsbeträge anfallen. Er wird dabei allgemeine Fragen 
beantworten, so dass sich die Betroffenen umfassend informieren können. 
 
 
 
Darmstadt,  20. Januar 2012   
III/62 kb               Nst. 2627 
 
 
 
 
 
 
 
Dezernat III Dezernat IV 
 
 
 
 
 
Brigitte Lindscheid André Schellenberg 
Stadträtin Stadtkämmerer