Institut der deutschen Wirtschaft: "Köln hat Probleme auf Wohnungsmarkt verschlafen" hier: Beantwortung der Anfrage AN/1149/2019 der FDP – Fraktion zu TOP 2.2.1 aus der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 19.09.2019

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/15/153 
153/1 
Vorlagen-Nummer  11.10.2019 
 3384/2019 
Beantwortung einer Anfrage nach § 4 der Geschäftsordnung  
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Stadtentwicklungsausschuss 31.10.2019 
Institut der deutschen Wirtschaft: "Köln hat Probleme auf Wohnungsmarkt verschlafen"  
hier: Beantwortung der Anfrage AN/1149/2019 der FDP – Fraktion zu TOP 2.2.1 aus der Sitzung 
des Stadtentwicklungsausschusses am 19.09.2019 
Gemäß TOP 2.2.1 der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 19.09.2019 teilt die FDP-
Fraktion in ihrer Anfrage AN/1149/2019 mit, dass das Institut der deutschen Wirtschaft am 26. August 
2019 eine Studie mit dem Titel „Mangelware Wohnraum“ in Kooperation mit dem Max-Planck-Institut 
für Gesellschaftsforschung vorgestellt hat. Demnach sind die Probleme auf dem Wohnungsmarkt in 
anderen deutschen Metropolen früher erkannt und einer Lösung nähergebracht worden als in Köln. 
 
Medienberichten zufolge wurde die Stadt Köln auf einer Pressekonferenz scharf kritisiert: „Düsseldorf, 
Hamburg und Frankfurt sind inzwischen in der Lage, ihren Bedarf nach und nach zu decken“, sagte 
der Immobilienexperte des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln, Michael Voigtländer. Dort dürfte 
sich der Wohnungsmarkt im nächsten Jahrzehnt entspannen. Dies würde für Mieterinnen und Mieter 
nur noch Mietsteigerungen in Höhe der allgemeinen Teuerung und nicht mehr um 5, 6 oder 7 Prozent 
im Jahr bedeuten. Köln dagegen habe die Probleme auf dem Wohnungsmarkt „mehr oder weniger 
verschlafen", kritisierte Voigtländer (tagesschau.de). 
 
Mit der Anfrage AN/1149/2019 bittet die FDP-Fraktion um Beantwortung folgender Fragen: 
 
Frage 1:  
Wie bewertet die Verwaltung die Ergebnisse der Studie „Mangelware Wohnraum“? 
 
Antwort der Verwaltung: 
Das Amt für Stadtentwicklung und Statistik betreibt eine eigene Wohnungsmarktbeobachtung. Im 
Gegensatz zu anderen, bundesweit angelegten Studien wie der vorliegenden ist sie kleinräumig aus-
gerichtet. Köln ist Mitglied im Forum Kommunale Wohnungsmarktbeobachtung der NRW.Bank, dass 
das Ziel gegenseitiger Unterstützung bei Aufbau und Weiterentwicklung kommunaler Wohnungs-
marktbeobachtung verfolgt. 
 
Die Ergebnisse der vorliegenden Studie können als ergänzende Information in die Kölner Woh-
nungsmarktbeobachtung einfließen. Aussagen wie zum Beispiel „Die Mieter wohnen zunehmend in 
kleineren Wohnungen, der Wohnflächenkonsum sinkt und Crowdingphänomene treten auf“ sind auch 
für Köln von Bedeutung. Darin liegt der Erkenntniswert einer solchen Studie für die Stadt. 
 
Zur Wertung der Ergebnisse wird weiter auf die Antwort zu den Fragen 2, 3 und 4 verwiesen. 
 
Frage 2: 
Wie beurteilt die Verwaltung den Vorwurf, die Probleme auf dem Wohnungsmarkt mehr oder weniger 
verschlafen zu haben?

2 
 
 
Antwort der Verwaltung: 
Der der Studie zugrunde liegende Betrachtungszeitraum reicht nur bis zum Jahr 2017 und rechtfertigt 
die kritische Äußerungen des DIW für Köln zum jetzigen Zeitpunkt nicht mehr: 2018 ist eine Wende in 
der Kölner Bautätigkeit eingetreten, die zu einer anderen Bewertung des Kölner Wohnungsbaues und 
-marktes führt. Köln hat beim Neubau im vergangenen Jahr das zweitbeste Ergebnis seit 18 Jahren 
erreicht (bezogen auf die Kölner Entwicklung siehe die folgende Tabelle). Gegenüber dem Jahr 2017, 
in dem 2.138 Wohnungen fertiggestellt wurden, waren es 2018 fast 4.000  Das war ein Anstieg um 83 
Prozent. Auch die Zahl der Genehmigungen ist angestiegen. Im Jahr 2018 sind für rund 3.000 Woh-
nungen Baugenehmigungen von der Stadt Köln erteilt worden. Eine solche Entwicklung muss bei der 
Bewertung einer solchen Studie berücksichtigt werden. 
 
In der nachfolgenden Tabelle ist die Zahl der fertiggestellten Wohnungen für die Big Seven Städte für 
die Jahre 2011 bis 2018 dargestellt. Im Vergleich mit den anderen Städten war der Anstieg der Fer-
tigstellungen im Jahr 2018 in Köln am höchsten. 
 
Tabelle: Wohnungsbaufertigstellungen  in den Big Seven Städten 2011 bis 2018 
 
Köln Berlin Hamburg München Frankfurt a.M. Stuttgart Düsseldorf
2011 2669 4491 3729 6671 2158 1417 413
2012 3114 5417 3793 6685 2938 1881 1068
2013 3143 6641 6407 7904 2938 1500 1367
2014 3679 8744 6974 7026 2968 1914 2373
2015 3957 10722 8521 6596 3333 2129 1136
2016 2387 13659 7722 7815 3669 2125 2612
2017 2138 15669 7920 8272 4901 2129 2813
2018 3923 16.706 10.674 8094 3519 1847 2575
Durchschnitt 2011 - 2018 3126 10256 6968 7383 3303 1868 1795
Veränderung in Prozent
2012 16,7% 20,6% 1,7% 0,2% 36,1% 32,7% 158,6%
2013 0,9% 22,6% 68,9% 18,2% 0,0% -20,3% 28,0%
2014 17,1% 31,7% 8,8% -11,1% 1,0% 27,6% 73,6%
2015 7,6% 22,6% 22,2% -6,1% 12,3% 11,2% -52,1%
2016 -39,7% 27,4% -9,4% 18,5% 10,1% -0,2% 129,9%
2017 -10,4% 14,7% 2,6% 5,8% 33,6% 0,2% 7,7%
2018 83,5% 6,6% 34,8% -2,2% -28,2% -13,2% -8,5%
 
Quelle: Statistische Ämter der Städte  
 
Um einen Städtevergleich zu ermöglichen, wurden die Fertigstellungen der einzelnen Städte in Rela-
tion zur Hauptwohnbevölkerung für die Jahre 2011 bis 2018 gesetzt (siehe Grafik 1).

3 
 
Grafik 1: Wohnungsbaufertigstellungen in den Big Seven Städten 2011 bis 2018 je 1.000 Ein-
wohner/-innen 
 
2,6
3,0 3,0
3,5
3,7
2,2
2,0
3,6
1,3
1,6
1,9
2,5
3,0
3,7
4,2
4,5
2,2
3,7
4,0
4,8
4,3 4,3
5,8
4,8 4,8
5,6
4,7
4,3
5,1
5,4
5,2
4,3 4,2 4,2
4,6
5,0
6,6
4,7
2,5
3,2
2,6
3,2
3,5 3,5 3,5
3,0
0,7
1,8
2,3
3,9
1,8
4,1
4,4
4,0
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
7,0
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Köln Berlin Hamburg München F rankfurt /M. S tuttgart Düsseldorf
 
Quelle: Statistische Ämter der Städte  
 
Aus der Grafik ist ersichtlich, dass Köln mit Fertigstellungen von rund 3.000 in den Jahren 2012 und 
2013 im Mittelfeld der Fertigstellungen je 1.000 Einwohner/-innen im Vergleich mit den anderen Städ-
ten lag. Niedriger waren die Werte in Stuttgart, Berlin und Düsseldorf.  
 
Mit Baufertigstellungen von 3.700 und 4.000 in den Jahren 2014 und 2015 steigt der relative Wert in 
Köln auf 3,5 bzw. 3,7 je 1.000 Einwohner/-innen. Mit dem Rückgang der Fertigstellungen auf 2.400 in 
2016 und auf 2.150 in 2017 sinken die Werte auf 2,2 bzw. 2,0. Im Vergleich mit den anderen Städten 
fällt Köln in diesen Jahren etwas zurück. Durch den Neubau von rund 4.000 Wohnungen im Jahr 
2018 steigt der Wert jedoch wieder auf 3,6 Baufertigstellungen je 1.000 Einwohner/-innen an. 
 
Im langfristigen Vergleich für den Zeitraum 2011 bis 2018 liegt Köln mit einem Durchschnittswert von 
3,0 (siehe Grafik 2) bei der Wohnungsbautätigkeit bezogen auf je 1.000 Einwohner/-innen vor Düs-
seldorf (2,9) und Berlin (2,8). Berlin hat diesen Wert erreichen können, da  dort in den letzten Jahren 
die Wohnungsfertigstellungen stark gestiegen sind (siehe Tabelle).

4 
 
Grafik 2: Durchschnitt Wohnungsbaufertigstellungen in den Big Seven Städten  
2011 bis 2018 je 1.000 Einwohner/innen  
3,0
2,8
3,9
5,0
4,6
3,1
2,9
0,0
1,0
2,0
3,0
4,0
5,0
6,0
Durchschnitt p.a. 2011-2018
Köln Berlin Hamburg München F rankfurt /M. S tuttgart Düsseldorf
 
Quelle: Statistische Ämter der Städte  
 
Als Erfolg ist auch die positive Entwicklung beim geförderten Mietwohnungsbestand in Köln zu bewer-
ten. Im Jahr 2018 sind im öffentlich geförderten Mietwohnungsbau Förderzusagen für 950 Wohnun-
gen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen für 20 bis 25 Jahre erteilt worden. Dies trägt zur langfris-
tigen Sicherung preiswerten Wohnraumes bei. Der Bestand an geförderten Mietwohnungen (1. För-
derweg/Einkommensgruppe A) ist bis zum Jahresende 2018 gegenüber dem Vorjahr um 1,4 Prozent 
(500) auf 38.623 Wohnungen gestiegen. 
 
Aus Sicht der Verwaltung ist die Bewertung des IW in der geäußerten Form auch deshalb nicht sach-
gerecht, da wesentliche Bestimmungsfaktoren für die Schaffung von Wohnraum das vorhandene 
(überwiegend private) Baulandangebot und dessen Mobilisierung sowie die Dauer von Planungs- und 
Genehmigungsverfahren sind. Daneben variieren Zahl und Größe von Flächen und bzw. Entwick-
lungsgebieten mit entsprechenden Mengeneffekten in dem der Studie zugrundeliegenden, interkom-
munalen Vergleich erheblich. 
 
Unbestritten ist der Wohnungsmarkt in Köln angespannt. Kaufpreise und Mieten steigen stärker als 
die allgemeinen Lebenshaltungskosten. Die Zahl der innerstädtischen Umzüge hat stark abgenom-
men. Es sind alle Anstrengungen zu unternehmen, um den Wohnungsbau weiterhin zu forcieren.

5 
 
Frage 3: 
Was haben Düsseldorf, Hamburg und Frankfurt in den letzten Jahren anders gemacht als Köln, wie 
bewertet die Verwaltung diese anderen Vorgehensweisen und inwieweit beeinflussen die dortigen 
besseren Ergebnisse das städtische Handeln? 
 
Antwort der Verwaltung: 
Ein Vergleich Kölns mit  anderen Städten ist kaum möglich, da jede Stadt ihre eigenen Gegebenhei-
ten und Bedingungen hat. Dies betrifft konzeptionelle Grundlagen der Stadtentwicklungs- und der 
Wohnungspolitik sowie die entsprechenden Maßnahmen und deren Umsetzung. Auf wesentliche lo-
kalspezifische Bestimmungsfaktoren wie das Baulandangebot und dessen Mobilisierung sowie die 
Dauer von Planungs- und Genehmigungsverfahren wurde unter Frage 2 bereits eingegangen. Mit 
anderen Städten finden regelmäßige Erfahrungsaustausche statt. Zu nennen ist z.B. der Arbeitskreis 
Stadtentwicklung des Deutschen Städtetages. 
 
Zur Forcierung der Wohnungsbautätigkeit wurde in Köln - wie auch in Berlin und Hamburg - eine 
Wohnungsbauleitstelle eingerichtet, die im April 2017 ihre Tätigkeit aufgenommen hat.  
 
Wie in Hamburg ist auch in Köln ein Wohnbündnis mit der Wohnungswirtschaft und Verbänden abge-
schlossen worden.  
 
In den nächsten Jahren wird in Köln eine Vielzahl von größeren Wohnbauvorhaben realisiert. Wann 
die Wohnungen auf den Flächen fertig gestellt werden, hängt von dem Stand und der Dauer des Pla-
nungs- und Genehmigungsverfahrens, der Baureifmachung und der Realisierung der Bauvorhaben 
ab. 
 
Größere Vorhaben, für die Planverfahren zur Zeit durchgeführt bzw. vorbereitet werden, sind z.B. die 
Projekte „Parkstadt – Süd“ , „Rondorf-Nordwest“ und „Deutsche Welle“ im Stadtbezirk Rodenkirchen, 
die Bebauung des Mülheimer Südens und das Wohnungsbauprojekt „Kreuzfeld“. Die Erschließung 
der Baugebiete „Sürther Feld III. Bauabschnitt“ in Rodenkirchen, am „Poller Damm I. u. II. Bauab-
schnitt“ in Porz und „Nördlich Wielermaar“ im Stadtbezirk Porz wurde bzw. wird durch die Stadt Köln 
durchgeführt. 
 
Erheblich ist die Anzahl von neuen Wohnungen durch kleinere Vorhaben im Rahmen der Innenent-
wicklung. Dies ist zum Beispiel die Bebauung von Baulücken und mindergenutzten Grundstücke. 
 
Frage 4: 
Welche Maßnahmen hat die Verwaltung ergriffen oder will sie ergreifen, um die allgemeine Bautätig-
keit in Köln anzukurbeln? 
 
Antwort der Verwaltung: 
Die Stadt Köln unternimmt erhebliche Anstrengungen, um der angespannten Situation auf dem Köl-
ner Wohnungsmarkt entgegen zu wirken. Mit der angestoßenen Verwaltungsreform wird die Stadt-
verwaltung Vorgänge, wie beispielsweise das Baugenehmigungsverfahren, digitalisieren und be-
schleunigen. Ein weiterer wichtiger und handlungsleitender Baustein ist das „Stadtentwicklungskon-
zept Wohnen“, zu welchem dem Stadtentwicklungsausschuss im Dezember 2018 ein Bericht zum 
Stand der Umsetzung vorgelegt wurde. 
 
Als Instrument zur Steigerung des Neubauvolumens von öffentlich gefördertem Wohnungsbau gilt seit 
dem 24.02.2014 das Kooperative Baulandmodell der Stadt Köln. Nach einer ersten Anwendungspha-
se wurde das Modell 2016 evaluiert.  
 
Frage 5:  
Wann ist damit zu rechnen, dass auch in Köln wieder Mietsteigerungen nur noch in Höhe der allge-
meinen Teuerung erreicht werden? 
 
Antwort der Verwaltung: 
Die Entwicklung der Mieten und der Immobilienpreise in Köln wird laufend beobachtet. Aus Sicht der 
Verwaltung ist eine Einschätzung zur weiteren Mietpreisentwicklung kaum möglich.

6 
 
Nach dem Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2019 des Rates der Immobilienweisen ist eine 
grundlegende Trendumkehr auch im elften Jahr des aktuellen Zyklus nicht absehbar. In Anbetracht 
der anhaltenden Angebotsknappheit dürfte sich der Preisauftrieb am deutschen Wohnimmobilien-
markt 2019 fortsetzen.  
 
 
 
gez. Greitemann