13. Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln

Zweckentfremdung von 
Wohnraum in Köln 
 
13. Bericht (2. Halbjahr 2024) 
Stand 31.12.2024 
 
 
 
 
 
 
 
Dezernat für Soziales, Gesundheit und Wohnen 
Amt für Wohnungswesen

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2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 
 
  
Inhaltsverzeichnis 
 
1. Anlass und Zweck des Berichts ............................................................................................. 2 
2. Politische Schwerpunktsetzung ............................................................................................. 2 
3. Ziele des Wohnraumschutzes und rechtliche Rahmenbedingungen ........................... 2 
4. Verwaltungsverfahren und Bußgeldverfahren .................................................................... 3 
5. Hinweis zu statistischen Angaben ......................................................................................... 5 
6. Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern bei Kurzzeitvermietung ......................... 5 
7. Effekte der Registrierung der Anbietenden von Kurzzeitvermietung mit 
Wohnraum-Identitätsnummer................................................................................................ 10 
8. Wiederzuführungsverfahren .................................................................................................. 11 
9. Antragsverfahren ...................................................................................................................... 14 
10. Bußgeldverfahren ..................................................................................................................... 18 
11. Neue EU-Verordnung zu Kurzzeitvermietung und Registrierung ................................ 19 
12. Evaluierung des WohnStG NRW .......................................................................................... 19 
13. Statistische Daten für den Zeitraum 01.01.2024 – 31.12.2024 
(Jahreszusammenfassung) .................................................................................................... 20

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2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 
1. Anlass und Zweck des Berichts 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 27.09.2018 die Verwaltung beauftragt, 
gegenüber dem Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren regelmäßig über die 
Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln sowie die Maßnahmen  zur Unterbindung von 
illegaler Nutzung zu berichten. Die Verwaltung legt hierzu einen halbjährlichen Bericht vor. Die 
Berichterstattung wurde inzwischen ausgedehnt auf den Stadtentwicklungsausschuss, den 
Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / Internationales  und den 
Unterausschuss Wohnen.  
 
2. Politische Schwerpunktsetzung 
Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steigt bereits seit einigen Jahren kontinuierlich 
an, insbesondere in den Städten. Langfristige demographische Trends zeigen die Zunahme 
des Anteils der Single -Haushalte, mehr Wohnfläche pro Bewohner*in und das 
„Schwarmverhalten“ der 25- bis 35-jährigen, die in den großen Städten wohnen wollen, weil 
es „in“ ist. Diese Trends sind Ursachen für die anhaltend hohe  Nachfrage nach Wohnraum, 
die das Angebot bei weitem übersteigt.  Steigende Mietpreise machen bezahlbares Wohnen 
zur Mangelware . Diese Wohnungsmarktsituation erschwert  auch in Köln vielen 
Wohnungsuchenden die Versorgung mit angemessenem und bezahlbarem Wohnraum. 
In dieser nachhaltig angespannten Situation ist es besonders wichtig, bestehenden Wohnraum 
davor zu schützen, dass er zweckfremd gen utzt wird . Langfristige Leerstände oder auch 
gewerbliche Nutzung und permanente Kurzzeitvermietung (z.B. als Ferienwohnung) stellen 
eine Zweckentfremdung dar, weil die betreff enden Wohnungen dadurch dem allgemeinen 
Wohnungsmarkt entzogen werden. Diesen zusätzlichen negativen Einflüssen auf das ohnehin 
knappe Wohnungsangebot muss deshalb konsequent entgegengewirkt werden.  
Bereits 2014 hat der Rat der Stadt Köln mit dem Erlass einer ersten Wohnraumschutzsatzung 
für Köln auf diese Entwicklungen und die anhaltende Wohnungsknappheit reagiert. Mit der am 
01.07.2019 in Kraft getretenen Neufassung der Wohnraumschutzsatzung wurden durch 
deutlich verschärfte Regelungen  die Voraussetzung en für einen noch umfassenderen 
Wohnraumschutz geschaffen. Durch das Wohnraumstärkungsgesetz NRW (WohnStG NRW) 
sowie die daran angepasste Kölner Wohnraumschutzsatzung 2021 hat sich die Rechtslage 
beim Schutz von Wohnraum vor zweckfremder Nutzung ab 01.07.2 021 noch einmal 
grundlegend geändert. 
 
3. Ziele des Wohnraumschutzes und rechtliche Rahmenbedingungen 
Der Wohnraumschutz setzt sich aus zwei verwandten Bereichen zusammen, der 
Wohnungspflege und dem Zweckentfremdungsrecht.  
Das Wohnungsaufsichtsrecht ist seit 01.07.2021 im WohnStG NRW  geregelt und 
gewährleistet im öffentlichen Interesse, dass der Wohnungsbestand bestimmte 
Mindestanforderungen erfüllt. Damit schützt es Bewohner *innen von Wohnraum und 
Nachbar*innen vor Gefahren oder unzumutbaren Belästigungen. Die Verwaltung kann so z.B. 
einschreiten, wenn die Eignung von Wohnraum zum Wohngebrauch erheblich beeinträchtigt

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2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 
ist, um sicherzustellen, dass die Mindestanforderungen an angemessene Wohnverhältnisse 
erfüllt werden. 
Das ebenfalls mi t dem WohnStG NRW zum 01 .07.2021 novellierte Zweckentfremdungs-
recht ergänzt das Recht der Wohnungspflege und stellt sicher, dass bestehende Wohnungen 
dem Wohnungsmarkt erhalten bleiben und nicht zu anderen Zwecken, insbesondere zur  
Kurzzeitvermietung (z. B. als Ferienwohnung), als Büro- oder Gewerberaum genutzt werden, 
leer stehen oder  ohne die Bereitstellung von Ersatzwohnraum abgebrochen bzw. zerstört 
werden.  
Das im Amt für Wohnungswesen angesiedelte Aufgabengebiet Wohnungsaufsicht handelt nun 
bereits seit dreieinhalb Jahren nach den neuen Rechtsgrundlagen1. Die Verwaltungsverfahren 
und die diese  Verfahren regelnden amtsinternen Handlungsanweisungen sind an die neue 
Rechtslage angepasst. 
Auf der beschriebenen Rechtsgrundlage kann d as Amt für Wohnungswesen sowohl die 
Beseitigung gravierender Mängel an Wohnraum als auch die Wiederzuführung leerstehenden 
oder auf andere Weise zweckentfremdet genutzten Wohnraums zu Wohnzwecken anordnen. 
Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum stellt rechtlich betrachtet einen zulässigen 
Eingriff in das grundgesetzlich verbriefte Eigentumsrecht aus Artikel 14 Grundgesetz dar. 
Deshalb ist die persönliche Interessenlage betroffener Eigentümer*innen grun dsätzlich 
kontrovers zum behördlichen Standpunkt, der hier das öffentliche Interesse am Erhalt 
vorhandenen Wohnraums zu Wohnzwecken vertritt.  
So ist die juristisch korrekte Bewertung von Tatbeständen der Zweckentfremdung auf der 
Grundlage der Satzungsrege lungen und gesetzlichen Bestimmungen bei jeder einzelnen 
Entscheidung von besonderer Bedeutung und entsprechend aufwändig. Die rechtlichen 
Regelungen, aber auch die Rechtsprechung stellen hohe Ansprüche an diese rechtliche 
Bewertung. Zur Vorbereitung einer  gerichtsfesten Entscheidung des einzelnen Falles sind 
dabei in den meisten Verfahren detaillierte Ermittlungen erforderlich, die sich oft über mehrere 
Monate erstrecken. Nur so ist rechtssicher zu klären, ob tatsächlich eine Zweckentfremdung 
von Wohnraum nach den gegebenen rechtlichen Bestimmungen vorliegt und ggf. welche 
Maßnahmen zu ergreifen sind. 
 
4. Verwaltungsverfahren und Bußgeldverfahren 
Um d ie in diesem Bericht beschriebene Arbeit der Verwaltung besser nachvollziehen zu 
können, werden hier die Unterschiede dieser beiden rechtlich getrennten Verfahren erläutert. 
Sie sind sozusagen die Werkzeuge , mit denen das Amt für Wohnungswesen in Fällen der 
Wohnungsaufsicht und der Wohnraumzweckentfremdung als Ordnungsbehörde tätig wird. 
Verwaltungsverfahren: 
In Verwaltungsverfahren geht es darum,  
 die Beseitigung von Missständen zu erreichen, ggf. behördlich anzuordnen 
(Wohnungsaufsicht) 
                                                           
1 WohnStG NRW in Verbindung mit der zum 01.07.2021 aktualisierten Kölner Wohnraumschutzsatzung

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2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 
 zweckfremd genutzten Wohnraum wieder dem Wohnungsmarkt zuzuführen und 
entsprechende Anordnungen zu erlassen (siehe Wiederzuführungsverfahren) 
 über Anträge auf Genehmigung einer Zweckentfremdung von Wohnraum zu 
entscheiden ( siehe Antragsverfahren). Hierunter fallen auch Entscheidungen über 
genehmigungspflichtige Kurzzeitvermietungen, die durch eine online angeforderte 
Wohnraum-Identitätsnummer (Wohnraum-ID) zur Kurzzeitvermietung von mehr als 90 
(Studierende: 180) Tagen/Kalenderjahr initiiert wurden. 
In Verwaltungsverfahren werden also Sachentscheidungen getroffen. 
Wesentliche Rechtsgrundlagen für die se Sachentscheidung sind die Kölner 
Wohnraumschutzsatzung, das WohnStG NRW  und für die Verfahrensschritte das 
Verwaltungsverfahrensgesetz NRW (VwVfG NRW). 
In Fällen, in denen Bürger*innen einer behördlichen Anordnung (Missstände zu beseitigen, 
eine Zweckentfremdung von Wohnraum zu beenden) nicht freiwillig nachkommen, können 
solche Anordnungen im Verwaltungszwangsverfahren durch gesetzt werden. Auf der 
Grundlage des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes NRW (VwVG NRW ) können dann 
Zwangsmittel festgesetzt werden. Diese dienen als Beugemittel, um die betreffenden 
Bürger*innen mit Nachdruck dazu zu bewegen, der – bislang ignorierten – behördlichen 
Anordnung zu folgen.  Insbesondere kommen hier die Androhung und anschließend die 
Festsetzung eines Zwangsgelds in Betracht. 
Bußgeldverfahren / Ordnungswidrigkeitenverfahren 
Ein Bußgeldverfahren (Ordnungswidrigkeitenverfahren) wird ggf. dann eingeleitet, wenn 
Bürger*innen solche gesetzlichen Verbote oder Gebote missachtet haben, die das Gesetz als 
Ordnungswidrigkeit einstuft. Ziel des Ordnungswidrigkeitenverfahrens ist es, eine begangene 
Ordnungswidrigkeit zu bestrafen. Dies geschieht durch ein Bußgeld.  
Hier geht es nicht darum, Feststellungen in der Sache, z. B. über Wohnraum (Missstände / 
Zweckentfremdung) zu treffen . Ziel ist hier ausschließlich die Sanktionierung eines 
schuldhaften Fehlverhaltens für einen Zeitraum in der Vergangenheit. 
Wesentliche Rechtsgrundlagen sind die Ordnungswidrigkeiten -Tatbestände im WohnStG 
NRW (§ 21 WohnStG NRW ) und für die Verfahrensregeln das Ordnungswidrigkeitengesetz 
(OWiG) sowie die Strafprozessordnung ( StPO). Der rechtliche Rahmen in OWiG und StPO 
unterscheidet sich deutlich vom V erwaltungsverfahrensgesetz NRW . Verwaltungs - und 
Bußgeldverfahren müssen daher in getrennten Arbeitsprozessen abgewickelt werden.  
Jedem Ordnungswidrigkeitenverfahren (Bußgeldverfahren) geht ein Verwaltungsverfahren 
voraus, in welchem der Sachverhalt detailliert ermittelt und ei n als Ordnungswidrigkeit 
definierter Gesetzesverstoß festgestellt worden ist. Ob und ggf. in welcher Höhe für solche 
Verstöße im Einzelfall ein Bußgeld festgesetzt wird, ist in einem separaten Bußgeldverfahren 
zu prüfen. Nach der Anhörung der oder des Betroffenen, dem die Ordnungswidrigkeit zur Last 
gelegt wird, hängt das Ergebnis maßgeblich davon ab, ob ein schuldhaftes Fehlverhalten 
gegeben ist. Für die Festsetzung eines Bußgeldes spielt z. B. eine Rolle, wie gravierend und 
über welche Dauer hinweg die Or dnungswidrigkeit begangen wurde , welche schädlichen 
Auswirkungen sie hatte und ob der/die Täter*in fahrlässig oder mit Vorsatz gehandelt hat.

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2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 
Für beide Verfahren gilt: 
Verwaltungsverfahren und Bußgeldverfahren sind jeweils anspruchsvolle, gesetzlich im Detail 
geregelte Prozeduren . Die vorgeschriebenen Verfahrensschritte erfordern eine sorgfältige 
Bearbeitung jedes Einzelfalles. Dies ist zeitaufwändig und bindet personelle Ressourcen. Für 
den mit der Bearbeitung verbundenen Aufwand werden gesetzlich festg elegte 
Verwaltungsgebühren erhoben. 
Sorgfältige Arbeit dient hier einerseits den Bürger*innen, in deren Interesse das  Amt für 
Wohnungswesen Entscheidungen über die Beseitigung von Missständen oder die Beendigung 
einer Wohnraumzweckentfremdung trifft. Sie d ient aber auch denjenigen Bürger*innen, die 
von solchen Entscheidungen unmittelbar betroffen sind, indem sie als verfügungsberechtigte 
Eigentümer*innen Missstände zu beseitigen oder eine zweckfremde Nutzung einzustellen 
haben. Entscheidungen greifen hier – rechtlich zulässig – in die Eigentumsgarantie ( Art. 14 
Grundgesetz) ein und müssen einer gerichtlichen Überprüfung standhalten.  
 
5. Hinweis zu statistischen Angaben 
Im Rahmen der politischen Erörterung des 10. Halbjahresberichts wurde von einigen 
Ausschussmitgliedern darum gebeten, statistische Angaben über die Zweckentfremdung von 
Wohnraum über einen längeren Ze itraum hinweg als vergleichende Zeitreihe darzustellen. 
Dies ist jedoch aufgrund der zum 01.07.2021 eingetretenen durchgreifenden Rechtsänderung 
zurzeit noch nicht zweckmäßig: 
Zum 01.07.2021 haben sich die rechtlichen Definitionen für folgende Arten von 
Wohnraumzweckentfremdung grundlegend geändert: 
 Kurzzeitvermietung (erstmalige gesetzliche Neudefinition im WohnStG NRW) 
 Leerstand (Zweckentfremdung erst dann, wenn länger als 6 Monate) 
Aufgrund der geänderten Definitionen  bei diesen beiden wichtigen Formen  von 
Zweckentfremdung sind Fälle aus der Zeit bis 30.06.2021 nicht mit denen ab 01.07.2021 
vergleichbar. Ein Vergleich dieser Zahlen hat keine Aussagekraft. Daher fokussiert sich die 
statistische Betrachtung im Halbjahresbericht seither vorrangig auf das jeweils zurückliegende 
Halbjahr. Im Bericht über die zweite Jahreshälfte werden außerdem Vergleichsdaten aus dem 
ersten Halbjahr ergänzt, um einen Jahresrückblick zu ermöglichen. 
Nach Ablauf der gesetzlichen Übergangsfrist von einem Jahr wurde zum 01.07.2022 auf einem 
Online-Portal des Lan des NRW das A nmelde- und Registrierungsverfahren bei 
Kurzzeitvermietung (Wohnraum-Identitätsnummer – Wohnraum-ID) gestartet. Seither entsteht 
sukzessive eine zunehmende Transparenz über die Anzahl der zur Kurzzeitvermietung 
genutzten Wohnungen und die Personen, die diese anbieten.  
 
6. Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern bei Kurzzeitvermietung 
Rechtliche Grundlagen 
Das WohnStG NRW definiert in § 12 Abs. 2 Nr. 2 dass die Nutzung von Wohnraum für mehr 
als drei Monate, längstens 90 Tage, im Kalenderjahr für Zwecke der Kurzzeitvermietung eine

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2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 
Zweckentfremdung von Wohnraum darstellt. Diese ist ohne die erforderliche Genehmigung 
verboten. Für Studierende gibt es eine Sonderregelung: Für Wohnraum, den Studierende 
angemietet haben, gilt als Zweckentfremdung die Nutzung für Zwecke der Kurzzeitvermietung 
für mehr als sechs Monate, längstens jedoch 180 Tage. 
Daraus leitet sich zunächst ab, dass das Gesetz die Kurzzeitvermietung von Wohnraum für 
weniger als 90 (bzw. bei Studierenden: 180) Tage im Kalenderjahr nicht als 
genehmigungspflichtige Zweckentfremdung von Wohnraum betrachtet ( die Kölner 
Wohnraumschutzsatzung vom 01.07.2021 ist dem WohnStG NRW inhaltlich angeglichen 
worden). 
Mit der gleichzeitigen Einführung einer Registrierungsverpflichtung für alle Anbiete nden von 
Kurzzeitvermietung (§ 17 Abs. 4 WohnStG NRW) wird jedoch angestrebt, über alle Angebote 
und Anbiete nde von Kurzzeitvermietung größere Transparenz herzustellen. Die Pflicht zur 
Registrierung betrifft also auch diejenigen Anbiete nden von Kurzzeitvermiet ung, die dies 
innerhalb der 90- (bzw. 180-) Tage-Frist genehmigungsfrei tun. 
Nach § 17 Abs. 4 WohnStG NRW muss jeder Anbiete nde die beabsichtigte 
Kurzzeitvermietung der Gemeinde vor der Überlassung  des Wohnraums anzeigen. Dies 
geschieht in der Praxis durch die Anforderung einer Wohnraum-ID. Dazu müssen die 
Personendaten des Anbieters sowie die Objektdaten der zur Kurzzeitvermietung genutzten 
Wohnung angegeben werden. Bietet jemand mehrere Wohnungen zur Kurzzeitvermietung an, 
so ist für jede Wohnung eine separate Wohnraum-ID erforderlich. 
Registrierung mit Wohnraum-ID und Belegungskalender 
Angestrebt wird eine lückenlose Registrierung aller Anbiete nden von Kurzzeitvermietung. 
Daher hat der Gesetzgeber diese Anzeigepflicht auch dann vorgesehen, wenn es sich bei den 
zur Kurzzeitvermietung vorgesehenen Räumlichkeiten nicht um  Wohnraum, sondern um 
Räume handelt, die z.B. für gewerbliche Zwecke (baurechtlich) gewidmet sind (§ 17 Abs. 8 
WohnStG NRW). 
Alle Anbietenden, die Wohnraum kurzzeitvermieten wollen und sich im Rahmen des 
genehmigungsfrei erlaubten Zeitraums bewegen (90 bzw. 180 Tage/Kalenderjahr) , erhalten 
mit der Zuteilung einer Wohnraum-ID ebenfalls online einen Belegungskalender zur Verfügung 
gestellt. Sie sind dazu verpflichtet, jede einzelne Überlassung zur Kurzzeitvermietung 
spätestens am zehnten Tag nach Beginn der Überlassung in diesem Online -
Belegungskalender einzutragen. Damit kommen sie ihrer besonderen gesetzlichen 
Anzeigeverpflichtung aus § 17 Abs. 6 WohnStG NRW nach. Dieser Belegungskalender 
ermöglicht es, nachzuvollziehen, ob der zur Kurzzeitvermietung genehmigungsfrei erlaubte 
Zeitraum (90 bzw.180 Tage/Kalenderjahr) eingehalten wird. 
 
Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern 2024 
Auch 2024 registrieren sich weiterhin Bürger*innen erstmalig mit einer Wohnraum -ID zur 
Kurzzeitvermietung. Im zweiten Halbjahr 2024 schwankte die Anzahl der monatlich neu

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2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 
hinzugekommenen, gültigen Wohnraum-ID zwischen 89 und 223. Insbesondere seit Oktober 
2024 kommen monatlich nur noch um die 100 Wohnraum -ID hinzu, was deutlich unter dem 
Jahresdurchschnitt liegt . Eine langfristige Reduzierung der Zahlen ist dennoch nicht zu 
erwarten. Auch im letzten Quartal 2023 waren die Zahlen niedriger als in den Zeiträumen davor 
und danach. Dies ist wahrscheinlich darauf zurückzuführen, dass in der  touristischen 
Hauptsaison im Sommer Personen Ihre Wohnungen häufiger kurzfristig vermieten als im 
Winter.  
Die nachfolgende Grafik zeigt den monatlichen Zuwachs gültiger Wohnraum -ID in Köln seit 
Einführung dieser Registrierung im Juli 2022. 
 
In Köln waren zum 31.12.2024 insgesamt 6156 Wohnungen mit einer Wohnraum -ID zur 
Kurzzeitvermietung registriert. Die Entwicklung der Gesamt zahl (kumuliert) aller für Köln 
(automatisiert und manuell) seit Beginn der Registrierung am 01.07.2022 vergebener gültiger 
Wohnraumidentitätsnummern zeigt die folgende Grafik im zeitlichen Verlauf.

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2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 
Hier scheint sich ein Trend fortzusetzen: Wie bereits im Vorjahr ist die Anzahl der neu 
registrierten Wohnraum-ID binnen Jahresfrist – seit Ende 2023 – erneut um weitere fast 2000 
angestiegen. Nachdem diese Entwicklung nun bereits über einen längeren Zeitraum zu 
beobachten ist, dürfte die Zunahme der Gesamtzahl an Wohnraum-ID nicht mehr 
ausschließlich in der Erst-Registrierung von Wohnungen zu s uchen sein , die bereits seit 
längerem zur Kurzzeitvermietung angeboten werden . Zumindest teilweise dürfte es sich bei 
den neuen Registrierungen um Wohnungen handeln, die erstmalig zur Kurzzeitvermietung 
angeboten werden.  
Die Zahlen deuten damit sowohl auf eine zunehmende Sichtbarkeit von Kurzzeitvermietung 
(durch Registrierung) hin, als auch auf eine tatsächliche Zunahme der verfügbaren Angebote 
von Kurzzeitvermietung. 
Hierbei spielt sicherlich auch eine Rolle, dass viele große Vermittlungsportale nach der 
Einführung der Registrierungspflicht gegenüber ihren Nutzern inzwischen eine klare Haltung 
vertreten: Wer dort Kurzzeitvermietung ohne Angabe einer Wohnraum-ID anbietet, läuft 
Gefahr, dass sein Angebot von der Webseite gelöscht wird.  Vermittlungsportale sind 
gesetzlich verpflichtet, sicherzustellen, dass Angebote und Werbung für Ku rzzeitvermietung 
nicht ohne eine öffentlich sichtbare Wohnraum-ID veröffentlicht werden.  
Die im Mai 2024 in Kraft getretene Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den 
Austausch von Daten im Zusammenhang mit Dienstleistungen der kurzfristigen Verm ietung 
von Unterkünften macht vor allem den marktführenden Vermittlungsportalen deutlich, dass die 
Registrierung von Wohnraum, der zur Kurzzeitvermietung genutzt wird, kein 
vorübergehendes, lokales  Phänomen ist , dem mit geduldiger Lobbyarbeit erfolgreich 
entgegengewirkt werden kann . Inzwischen sind die negativen Auswirkungen der 
Kurzzeitvermietung auf die lokalen Wohnungsmärkte europaweit sichtbar  geworden. Die 
Registrierung von Wohnungen, die zur Kurzzeitvermietung genutzt werden, wird durch die 
neue Richtlinie daher zukünftig EU-weit geregelt werden.  
Im Vergleich mit den übrigen nordrhein -westfälischen Satzungskommunen 2 führt Köln die 
Statistik zur Gesamtzahl der insgesamt ausgegebenen, gültigen Wohnraum-ID weiterhin mit 
großem Abstand an. 
Tabelle: Anzahl der gültigen Wohnraum-ID (seit 01.07.2022) im NRW-Städtevergleich  
Zu beobachten ist an dieser Stelle auch, dass in Düsseldorf die kontinuierlich ansteigende 
Entwicklung der Gesamtzahl gültiger Wohnraum-ID offenbar ähnlich verläuft wie in Köln, wenn 
auch insgesamt etwa mit der Hälfte der Kölner Fallzahlen. 
 
 
 
                                                           
2 Nach § 12 Abs. 1 WohnStG  NRW können Kommunen bei gefährdeter Wohnraumversorgung bestimmen, dass 
Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf.  Dies 
dient dem Zweck, die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu ang emessenen 
Bedingungen sicherzustellen. Nur in solchen Satzungskommunen gelten die gesetzlichen Regelungen im 
WohnStG NRW zur Zweckentfremdung von Wohnraum und die jeweils in der Kommune erlassene Satzung zum 
Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung.

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2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 
Was verbirgt sich hinter diesen Zahlen? 
Hinter jeder einzelnen Wohnraum-ID steht eine Wohnung, die – zumindest zeitweise – zur 
Kurzzeitvermietung genutzt wird und zwar entweder 
 anzeigepflichtig (Wohnraum-ID), aber genehmigungsfrei (bis zu 90 Tage / Kalenderjahr ), 
oder 
 anzeigepflichtig (Wohnraum-ID), aber genehmigungsfrei für Studierende (bis zu 180 Tage 
/ Kalenderjahr), freigegeben nach Prüfung des Studierendenstatus, oder 
 anzeigepflichtig ( Wohnraum-ID), freigegeben nach Prüfung, dass es sich bei den zur 
Kurzzeitvermietung genutzten Räumen nicht um Wohnraum handelt (Negativattest) 
 anzeigepflichtig ( Wohnraum-ID) und genehmigungspflichtig (nach Prüfung wurde im 
Einzelfall eine Genehmigung für Wohnraum erteilt). 
 
Wohnraum-ID können also für 
Wohnraum oder andere 
Räume, genehmigungsfrei 
oder genehmigungspflichtig 
erteilt werden. Die  
nebenstehende Grafik 
verdeutlicht die Anteile der 
verschiedenen Arten von 
Wohnraum-ID an der 
Gesamtzahl von 6156. Unter 
den genehmigungsfrei erteilten 
5310 Wohnraum-ID befinden 
sich 153  zum 3 1.12.2024 
gültige Wohnraum -ID, die an 
Studierende vergeben wurden, 
nachdem ein Studierendennachweis vorgelegt und die übrigen Voraussetzungen geprüft 
wurden. 
In rund 190 Fällen läuft zurzeit (31.12.2024) das Prüfverfahren: 
 zur Feststellung der Genehmigungsvoraussetzungen (bei Wohnraum) bzw. 
 Prüfung der Voraussetzungen bei Studierenden bzw. 
 der Bestätigung, dass es sich (nach der baurechtlichen Widmung) nicht um Wohnraum 
handelt,  
 ob Bestandsschutz3 besteht und ein Negativattest zu erteilen ist. 
Bereits z um Jahresende 2023 hat auch die erstmalige Überwachung von Wohnraum-ID 
begonnen, die befristet an Studierende erteilt wurden. Dabei wird anhand aktueller 
Studierendenbescheinigungen geprüft, ob der Studierenden-Status weiterhin fortbesteht. Nur 
dann kann unter dieser Wohnraum-ID bis zu 180 Tagen / Kalenderjahr genehmigungsfr ei 
kurzzeitvermietet werden. 
                                                           
3 Es liegt Bestandsschutz vor, wenn Wohnraum bereits vor Inkrafttreten der maßgeblichen Rechtsgrundlagen 
zu anderen als Wohnzwecken genutzt wurde und seitdem ununterbrochen so genutzt wird.

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2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 
Neben den Verfahren manuell zu prüfender Wohnraum -ID rückt die Überprüfung von Fällen 
der Kurzzeitvermietung aus dem Bestand aller Wohnraum-ID weiter in den Vordergrund. Damit 
wurde bereits im 1. Halbjahr 2023 begonnen (vgl. Ziff. 7: Effekte der Registrierung). 
 
7. Effekte der Registrierung der Anbietenden von Kurzzeitvermietung mit Wohnraum-
Identitätsnummer 
Seit 01.07.2022 ist die Registrierung und der Bezug einer Wohnraum-ID über ein Online -
Verfahren des Landes NRW möglich. Damit besteht für alle Anbieter*innen von 
Kurzzeitvermietung die Verpflichtung, sich dort zu registrieren und die erhaltene Wohnraum-
ID bei der Bewerbung ihres Angebotes auf Vermittlungsplattformen oder in  gedruckten 
Publikationen gut sichtbar anzugeben. 
Bei der Registrierung im Online -Verfahren werden Daten zur Person und Anschrift des 
Anbietenden ebenso erfasst wie Daten zu der zur Kurzzeitvermietung vorgesehenen 
Wohnung, insbesondere Anschrift und die genaue Lage im Objekt. Damit wird Transparenz 
über die Anbietenden und die zur Kurzzeitvermietung genutzten Objekte hergestellt. 
Für Köln wurden so bis 31.12.2024 insgesamt 5937 gültige Wohnraum-ID erteilt. Offenbar 
haben sich immer noch nicht alle Anbietenden von Kurzzeitvermietung mit einer Wohnraum-
ID registriert. Vereinzelt sind bei Recherchen immer noch Angebote festzustellen, zu denen 
keine Wohnraum-ID angegeben wurde. Das betrifft jedoch eher kleinere Portale. Dies tangiert 
auch gesetzliche Pflichten der Portalbetreiber.  
 
Neue Aufgabe: Überprüfungen im Zusammenhang mit der Wohnraum-ID 
Durch die umgesetzte Registrierungspflicht ist auf das Sachgebiet Wohnraumschutz nun die 
neue Aufgabe zugekommen, Verstöße gegen die Regelungen des Wohnraumstärkungs -
gesetzes, die sich auf die Verletzung von Pflichten im Zusammenhang mit der Wohnraum-ID 
beziehen, zu prüfen und ggf. in einem Bußgeldverfahren zu ahnden. Hier sind mit der 
Gesetzesnovelle einige neue Ordnungswidrigkeiten-Tatbestände hinzugekommen. Für diese 
neuen Aufgaben steht kein zusätzliches Personal zur Verfügung.  
Daher gehen alle mit dieser neuen Aufgabenstellung verbundenen Tätigkeiten zu Lasten der 
Wahrnehmung der übrigen Tätigkeiten zum Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung  
sowie der  ebenfalls durch das Sachgebiet wahrzunehmenden Aufgaben der 
Wohnungsaufsicht und führen zu Verzögerungen. Überprüfungsaufgaben werden daher so in 
die bisherigen Aufgaben des Sachgebietes integriert, dass diese möglichst wenig 
beeinträchtigt werden. 
Seit J ahresbeginn 2023 wurde dazu ein praktikabler Kontrollprozess neu entwickelt. In 
mehreren Schritten wurden dazu Strategie und Prioritäten festgelegt, ein Ablaufschema erstellt 
und Sanktionen abgewogen. Diese Prozessentwicklung ist nicht abgeschlossen, sondern wird 
kontinuierlich mit Blick auf die praktischen Erfahrungen fortgeführt werden. 
Im 2. Halbjahr 202 4 wurde die Überprüfung auf Verstöße im Zusammenhang mit der 
Wohnraum-ID im Rahmen der gegebenen Möglichkeiten fortgesetzt.

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2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 
8. Wiederzuführungsverfahren 
Das Amt für Wohnungswesen drängt weiterhin verstärkt auf die Wiederzuführu ng 
zweckentfremdeten Wohnraums. 
Ein solches Wiederzuführungsverfahren wird eingeleitet, wenn (von Amts wegen oder durch 
Dritte) Anhaltspunkte dafür bekannt werden , dass eine Wohnung ohne die erforderliche  
Genehmigung zweckentfremdet genutzt wird. Entsprechende Hinweise  werden in jedem 
Einzelfall überprüft. Die in der Praxis mit Abstand häufigsten Formen der Zweckentfremdung 
von Wohnraum sind die unerlaubte Kurzzeitvermietung von Wohnraum (z.B. als 
Ferienwohnung) und ein länger als sechs4 Monate andauernder Leerstand von Wohnraum.  
Der Umgang mit Wohnraumzweckentfremdung durch Kurzzeitvermietung hat sich mit der 
Vergabe von Wohnraum-ID verändert (siehe hierzu auch oben: Effekte der Registrierung der 
Anbietenden von Kurzzeitvermietung) . Durch die gesetzliche Verpflichtung, 
Kurzzeitvermietung vorab anzeigen zu müssen und nur mit einer vorher bezogenen 
Wohnraum-ID durchführen zu dürfen, wird die Transparenz auf diesem bis dato weitgehend 
anonym abgewickelten Markt sukzessive erhöht (vgl. hierzu die kontinuierlich ansteigende 
Zahl von Registrierungen mit einer Wohnraum-ID). 
Gegenüber dem 1. Halbjahr 2024 
hat sich di e Gesamtzahl der 
betroffenen Wohneinheiten der 
neu eingeleiteten Verfahren 
erkennbar reduziert. So betreffen 
die neu eingeleiteten Verfahren im 
2. Halbjahr 2024 insgesamt 184 
Wohneinheiten (1. Halbjahr 2024: 
228 Wohneinheiten).  In diesem 
Zusammenhang ist jedoch zu 
berücksichtigen, dass die im 
zweiten Halbjahr eingegangenen 
Verdachtsmeldungen nur mit erheblicher zeitlicher Verzögerung bearbeitet werden konnten, 
da mehrere Stellen in der Sachbearbeitung unbesetzt waren. Die 
Stellennachbesetzungsverfahren dauern zum Zeitpunkt der Berichterstellung weiter an.  
Bei der Verteilung der Verfahren auf die unterschiedlichen Ursachen  sind ebenfalls 
Veränderungen ersichtlich. Wurden im 1. Halbjahr 2024 noch mehr als die Hälfte aller 
Verfahren wegen des Verdachts einer Zweckentfremdung von Wohnraum durch Leerstand 
eingeleitet, betrifft dies im 2. Halbjahr 2024 nur noch ca. 41 % der neu eingeleiteten Verfahren 
(76 Wohneinheiten). Mit nur geringem Abstand wurden am zweithäufigsten 
Wiederzuführungsverfahren wegen des Verdac hts der Kurzzeitvermietung von Wohnraum 
eingeleitet (63 Wohneinheiten) . Ein Zuwachs ist bei den Fällen wegen des Verdachts einer 
Wohnraumzweckentfremdung durch Umwandlung (27 Wohneinheiten) zu verzeichnen (1. 
Halbjahr 2024: 17 Wohneinheiten). Dies beinhaltet die Fälle, in denen Wohnraum zu mehr als 
50 % zu gewerblichen Zwecken, z. B. als Büroraum, Kanzlei oder Praxis, genutzt wird. Abseits 
von den in § 12 WohnStG NRW klar benannten Fallkonstellationen hat sich auch die Anzahl 
„sonstiger“ Zweckentfremdungen von Wohnraum (16 Wohneinheiten) erhöht (1. Halbjahr: 5 
                                                           
4 ab 01.07.2021 gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 5 WohnStG NRW

12 
 
2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 
Wohneinheiten). Für 15 der 16 erfassten Wohneinheiten wurden die Verfahren eingeleitet, da 
der Verdacht entstand, dass diese ausschließlich zur Ausübung der Prostitution genutzt 
werden. Aufgrund der hä ufigen Nähe der Betroffenen zum kriminellen Milieu werden diese 
Verfahren unter Berücksichtigung besonderer Vorsichtsmaßnahmen  zum Schutz der 
Mitarbeitenden in enger Abstimmung mit dem Amt für öffentliche Ordnung  sowie der Polizei 
durchgeführt. 
Betrachtet man die derzeit in 
Bearbeitung befindlichen Fälle , 
so ergibt sich mit Blic k auf das 
zurückliegende zweite Halbjahr 
2024 folgendes Bild: 
Mit 51,6 % (bezogen auf die Zahl 
der betroffenen Wohneinheiten) 
entfällt der größte Anteil auf 
Leerstand von Wohnraum.  Die 
Bearbeitung solcher Fälle ist 
besonders aufwändig, da neben 
der rechtlichen Prüfung einer 
Zweckentfremdung von 
Wohnraum oftmals auch ermittelt werden muss, ob der Wohnraum sich in einem Zustand 
befindet, der den gesetzlichen Mindestanfor derungen an Wo hnraum entspricht . 
Gegebenenfalls müssen verfügungsberechtigte Eigentümer*innen durch das Nachholen von 
Instandhaltungsmaßnahmen einen bewohn baren Zustand erst einmal herstellen. Eine 
potenzielle Wiederzuführung von leerstehendem Wohnraum zum Wohnungsmarkt hat daher 
in vielen Fällen einen erheblichen zeitlichen Vorlauf und kann die Bearbeit ungszeit des 
einzelnen Falles erheblich verlängern.  
Mit 32,11 % der im 2. Halbjahr 202 4 laufenden Fälle ist der Anteil der Fälle, in denen eine 
Zweckentfremdung durch Kurzzeitvermietung geprüft wird, nur wenig geringer als die 
Fallgruppe „Leerstand“ von Wohnraum. Für eine gerichtsfeste Entscheidung sind auch bei 
Kurzzeitvermietung umfangreiche Ermittlungen und die Auswertung vorgelegter Unterlagen  
erforderlich, damit eine potenzielle Wohnraumzweckentfremdung. nachgewiesen weden kann. 
Daher vergehen auch in dieser Fallgruppe regelmäßig mehrere Monate bis eine Entscheidung 
getroffen werden kann. 
Auf dem dritten Rang folgen mit etwa 12 % im zurückliegenden Halbjahr diejenigen Fälle, in 
denen eine Zweckentfremdung von Wohnraum durch die Umwandlung in Räume zur 
gewerblichen Nutzung (z.B. Büroraum, Arztpraxis o. ä.). geprüft wird. Sie unterscheiden sich 
in der Bearbeit ung von den vorher genannten Fallgruppe n vor allem im Detail und sind 
aufgrund von (auch wirtschaftlich) bedeutsamen Interessenabwägungen in jedem Einzelfal l 
nicht weniger aufwändig. 
Um die Öffentlichkeit verstärkt für das Thema Wohnraumzweckentfremdung zu sensibilisieren, 
veröffentlicht das Amt für Wohnungswesen bereits seit 2019 auf der Internetseite  der Stadt 
Köln viele wichtige Hinweise und Informationen zu häufig gestellten Fragen . Diese 
Informationen wurden zur Rechtsänderung zum 01.07.2021  angepasst und zum Start der 
Vergabe von Wohnraum-ID nochmals umfassend aktualisiert.

13 
 
2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 
Aktuell werden Struktur und Inhalte der im Internet zum Wohnraumschutz verbreiteten 
Informationen grundlegend überarbeitet. Das Informationsangebot soll damit erweitert, leichter 
auffindbar und im Detail besser verständlich werden. 
 
Zur Messbarkeit von Erfolgen 
Beim behördlichen Einschreiten gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum ist jede 
einzelne Wohnung, die wieder zu Wohnzwecken zur Verfügung steht, ein Erfolg, weil sie das 
Angebot auf dem Kölner Wohnungsmarkt erhöht. Die Möglichkeiten, diese Erfolge statistisch 
in klaren Zahlen abzubilden, stoßen hier jedoch an Grenzen:  
„Zweckentfremdung von Wohnraum “ ist rechtlich im WohnStG NRW und der Kölner 
Wohnraumschutzsatzung definiert. Ob sich in einem konkreten Einzelfall ein Verdacht auf 
Zweckentfremdung von Wohnraum bestätigt, hän gt also davon ab, wie sich der Sachverhalt 
darstellt und wie dieser auf der Grundlage der Regelungen von WohnStG NRW, der Kölner 
Wohnraumschutzsatzung und der Rechtsprechung rechtlich zu bewerten ist. 
In vielen Fällen, in denen ein Verdacht auf Zweckentfremdung von Wohnraum vorliegt, zeigen 
sich angesprochene Eigentümer*innen kooperativ und stellen – noch bevor im Detail geprüft 
werden konnte, ob eine Zweckentfremdung tatsächlich vorliegt – den möglicherweise 
zweckentfremdeten Wohnraum wieder zu Wohnzwecken zur Verfügung. Da hier nach den 
rechtlichen Kriterien nicht festgestellt werden konnte , ob tatsächlich eine 
Wohnraumzweckentfremdung vorl ag, werden solche Fälle statistisch nicht als 
Zweckentfremdung erfasst. Genauso unsauber wäre es, solche Fä lle als „keine 
Zweckentfremdung“ statistisch zu erfassen, weil auch das letztlich nicht festgestellt worden ist. 
Dennoch: Nur diejenigen Fälle als „Erfolg“  zu zählen, in denen eine Zweckentfremdung von 
Wohnraum tatsächlich festgestellt und beendet wurde, vermittelt einen unvollständigen 
Eindruck. Denn dann blieben diejenigen Fälle, in denen eine potenzielle Zweckentfremdung in 
Kooperation mit Eigentümer*innen beendet w erden konnte , unberücksichtigt. Diese wirken 
sich jedoch in der Praxis ebenso positiv auf  den Kölner Wohnungsmarkt aus , weil auch 
hierdurch bislang offensichtlich nicht zum Wohnen genutzter Wohnraum wieder für seinen 
eigentlichen Zweck zur Verfügung gestellt wird. Jeder dieser Fälle ist ein Erfolg, der ohne den 
nachdrücklichen Anstoß durch Mit arbeiter*innen des  Amtes für Wohnungswesen in 
Kooperation mit Eigentümer*innen nicht eingetreten wäre.  
Vielen Eigentümer*innen ist offenbar nicht bewusst, dass sie einen wichtigen Beitrag zur 
Entspannung des Kölner Wohnungsmarktes leisten können, indem sie ihre z.B. leerstehende 
Wohnung wieder für eine Vermietung aktivieren. Solche Aufklärungs- und Überzeugungsarbeit 
in Gesprächen mit Eigentümer*innen kostet Zeit, ist aber durchaus erfolgreich.  
Die Größenordnung der zur Prüfung einer Zweckentfremdung  bearbeiteten Verdachts fälle 
werden in den Fallzahlen der Wiederzuführungsverfahren präzise abgebildet. Die Bearbeitung 
dieser Fälle führt dabei immer zu einem der folgenden Ergebnisse: 
 Der*die Eigentümer*in stellt – noch vor einer detaillierten rechtlichen Prüfung – den 
bislang anderweitig genutzten Wohnraum wieder zum Wohnen zur Verfügung. 
 Es wird festgestellt, dass eine Wohnraumzweckentfremdung nach den rechtlichen 
Kriterien nicht gegeben ist.

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2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 
 Es wird festgestellt, dass eine Wohnraumzweckentfre mdung vorliegt und die 
Wiederzuführung des zweckentfremdeten Wohnraumes zum Wohnungsmarkt 
gefordert. In der Regel geschieht dies durch eine behördliche Anordnung. 
In jedem der hier in einem Wiederzuführungsverfahren geprüften Einzelf älle ist also 
sichergestellt, dass jede bei der Prüfung festgestellte Wohnraumzweckentfremdung beendet 
und zweckentfremdeter Wohnraum wieder zum Wohnen genutzt wird.  
 
9. Antragsverfahren 
In Antragsverfahren beantragen Verfügungsberechtigte selbst eine Genehmigun g zur 
Zweckentfremdung von Wohnraum. In der Mehrzahl der b eim A mt für Wohnungswesen 
eingehenden Anträge auf Genehmigung zur Zweckentfremdung von  Wohnraum werden die 
Genehmigungen erteilt, wenn vo n Antragstellenden geeigneter Ersatzwohnraum im Kölner 
Stadtgebiet geschaffen wird. 
Ein Teil der Anträge richtet sich auf Erteilung einer Genehmigung zur Umwandlung von 
Wohneinheiten in Gewerbeeinheiten  – ebenfalls eine genehmigungspflichtige 
Zweckentfremdung von Wohnraum. Hier werden Genehmigungen in aller Regel erteilt, wenn 
ein überwiegendes öffentliches Interesse an d ieser Umwandlung besteht, beispielsweise für 
die Nutzung als Facharztpraxen, KITA oder Sozialbüros. 
 
Nahezu die Hälfte  der im 
zurückliegenden Halbjahr neu 
eingegangenen Anträge  auf 
Zweckentfremdung von 
Wohnraum richtete sich auf den 
Abbruch von Wohnraum (dem in 
aller Regel ein Neubau folgt).  
Dies betraf 117 Wohneinheiten. 
Unter die Fallgruppe  „Umwand-
lungen“, für die im 
zurückliegenden Halbjahr  
Anträge auf Zweckentfremdung von Wohnraum für 72 Wohnungen  eingingen, fallen 
Umwandlungen von Wohnraum in gewerblich genutzte Räume, wie z.B.  Büroräume, 
Arztpraxen u. ä. 
Die übrigen Fallgruppen spielen nur eine untergeordnete Rolle. 
Alle Antragsverfahren sind darauf g erichtet, eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von 
Wohnraum zu erhalten.  Bei der Prüfung fallen dieselben aufwändigen Arbeitsschritte und 
Ermittlungen an, wie auch in denjenigen Verfahren, wo der Verdacht auf eine 
Zweckentfremdung von Wohnraum hier durch Dritte bekannt wird (vgl. Ziff. 6). Hinter einem 
Antragsverfahren stehen nicht selten für die Verfügungsberechtigten als Investor *innen 
bedeutsame wirtschaftliche Interessen.

15 
 
2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 
Die abschließende Bearbeitung der laufenden Antragsverfahren dauert wegen der komplexen 
Prüfungen und Ermittlungen im Einzelfall oftmals länger als sechs Monate. Insbesondere die 
Einzelfallprüfung bei Anträgen auf Umwandlung aufgrund eines öffentlichen Interesses ist sehr 
aufwändig. Abgelehnte Anträge können gerichtlich überprüft werden, was in vielen Fällen auch 
geschieht, indem gegen die Ablehnung einer Genehmigung zur Wohnraumzweckentfremdung 
Klage eingereicht wird. Dies erfordert daher einerseits, mit aller Sorgfalt Entscheidungen zu 
treffen, die einer gerichtlichen Überprüfung standhalten. Andererseits bringt die Bearbeitung 
anhängiger Klageverfahren in diesen Fällen einen weiteren Arbeitsaufwand mit sich. 
 
Bei Betrachtung der im 2. 
Halbjahr 2024 abgeschlossenen 
Antragsverfahren wird 
ersichtlich, dass  sich die  
sorgfältige und umfassen de 
Prüfung auszahlt und der Antrag 
auf Genehmigung zur 
Zweckentfremdung von 
Wohnraum nicht nur eine reine 
Formalität darstellt. Im Rahmen 
von Antragsverfahren werden 
Zweckentfremdungen von 
Wohnraum präventiv verhindert, 
wenn diese nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprechen, z. B. kein ausreichender 
Ersatzwohnraum geschaffen wird.  Lediglich etwa zwei Drittel aller im 2. Halbjahr 2024 
abgeschlossenen Antragsverfahren (62,96 %; bezogen auf die Anzahl de r betroffenen 
Wohneinheiten) hatten eine Genehmigung zur Folge. In den übrigen Fällen endeten die 
Verfahren mit einer ablehnenden Entscheidung (27,78 %) oder durch Rücknahme des Antrags 
vor Erstellung einer abschließenden Entscheidung durch die Antragstellenden selbst (9,26 %). 
 
Der Blick auf die im 2. Halbjahr 
2024 laufenden Antragsver -
fahren (unabhängig vom 
Zeitpunkt des jeweiligen 
Antragseingangs) zeigt, dass 
aktuell Anträge auf 
Zweckentfremdung durch 
Abbruch mit 76,42 % den mit 
Abstand größten Anteil in dieser 
Fallgruppe ausmachen. 
Abbruch von Wohnraum wird in 
der Regel dann genehmigt, 
wenn entsprechender 
Ersatzwohnraum neu geschaffen und bereitgestellt wird. Auch zu r Bereitstellung von 
Ersatzwohnraum sind detaillierte Abstimmungen mit den Verfügungsberechtigten erforderlich, 
die schließlich in dezidierte Genehmigungsauflagen münden. Als Voraussetzung für einen

16 
 
2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 
genehmigten Abbruch von Wohnraum soll auf diese Weise die Realisierung des 
Ersatzwohnraumes rechtlich verbindlich abgesichert werden. 
15,48 % der laufenden Antragsverfahren entfallen auf Fälle der Umwandlung von Wohnraum 
in Gewerberaum. 
Laufende Verfahren, in denen im 2. Halbjahr 202 4 über Anträge auf Genehmigung eines 
Leerstandes zu entscheiden war, fallen kaum ins Gewicht (0,99 %). 
Mit Anträgen auf sogenannte Negativatteste (1,85 % im 2. Halbjahr 202 4) beantragen 
Verfügungsberechtigte eine verbindliche Aussage des Amt es für Wohnungswesen darüber, 
dass der in Rede stehende Wohnraum nicht unter den Schutzbereich d es WohnStG NRW 
bzw. der Kölner Wohnraumschutzsatzung fällt und dessen Verwendung insoweit nicht 
eingeschränkt ist. Der Aufwand, die für eine solche verbindliche Bescheinigung nötigen Fakten 
zusammenzutragen und sie rechtlich zu bewerten , ist d erselbe, wie bei anderen 
Genehmigungsverfahren. Ein Negativattest ermöglicht es dem Verfügungsberechtigten, frei 
von den gesetzlichen Beschränkungen zum Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung mit 
den betreffenden Räumlichkeiten nach seinen Vorstellungen zu verfahren.  In der 
Vergangenheit bezogen sich diese Verfahren häufig auf Wohnraum, der aufgrund von 
Bestandsschutz5 nicht geschützt ist.  Da die Bestimmungen zum Schutz von Wohnraum vor 
Zweckentfremdungen seit 01.07.2014 bzw. 01.07.2019 gelten und seitdem bereits eini ge 
Jahre vergangen sind, ist davon auszugehen, dass die Fallzahlen für diesen Bereich auch 
perspektivisch niedrig bleiben und eine nur untergeordnete Rolle spielen.  
Erteilte Genehmigungen und Ersatzwohnraum 
Genehmigungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum werden in der Regel dann erteilt, 
wenn Verfügungsberechtigte neu geschaffenen Ersatzwohnraum zum Ausgleich für den 
zweckentfremdeten Wohnraum bereitstellen. Nur in seltenen Ausnahmefällen erfolgt eine 
Genehmigung gegen eine Ausgleichszahlung. 
 
                                                           
5 Gemäß § 5 Nr. 6 Wo hnraumschutzsatzung ist Wohnraum, der vor erstmaligem Inkrafttreten der 
Wohnraumschutzsatzung und seitdem ununterbrochen  zu anderen als Wohnzwecken diente, nicht gegen 
Zweckentfremdungen geschützt. Der maßgebliche Stichtag für freifinanzierte Miet - und 
Genossenschaftswohnungen datiert auf den 01.07.2014; für Wohnraum insgesamt gelten die 
zweckentfremdungsrechtlichen Bestimmungen seit 01.07.2019.

17 
 
2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 
Auch aufgrund der im zweiten Halbjahr 2024 erteilten Genehmigungen zur Zweckentfremdung 
von Wohnraum werden mehr Wohneinheiten als Ersatzwohnraum neu geschaffen werden als 
durch die genehmigte Zweckentfremdung entfallen.  
 
Bei der prozentualen Verteilung 
der Fallgruppen zeigt sich für 
das zurückliegende Halbjahr, 
dass knapp die Hälfte der 
Genehmigungen für die 
Zweckentfremdung von 
Wohnraum durch Abbruch erteilt 
wurden (51,22 % der erteilten 
Genehmigungen; Bezug: 
Betroffene Wohneinheiten) . 
Knapp ein Drittel der 
Genehmigungen wurden im 
letzten Halbjahr für die Zweckentfremdung von Wohnraum durch Leerstand erteilt. Solche 
Genehmigungen spielen beispielsweise dann eine Rolle, wenn Eigentümer*innen umfangreich 
Um- oder Neubaumaßnahmen vornehmen,  die innerhalb der gesetzlich grundsätzlich 
zulässigen sechs Monate nicht umgesetzt werden können. In diesen Fällen werden die 
Genehmigungen für die Dauer der Sanierungsarbeiten befristet . So wird sichergestellt, dass 
die Zweckentfremdung von Wohnraum nur von vorübergehender Dauer bleibt und die 
betroffenen Wohneinheiten nach Abschluss der Sanierungsarbeiten wieder dem 
Wohnungsmarkt zugeführt werden. 
Die Gruppe der „sonstigen“ Fälle fasst eine Vielzahl verschiedener Fälle zusammen, die 
einzeln betrachtet im  zurückliegenden Halbjahr nicht besonders hervorzuheben sind . Diese 
sind im zurückliegenden Halbjahr auch insgesamt zahlenmäßig nicht relevant. Die Bedeutung 
der einzelnen Fallgruppen unterliegt in der Halbjahresbetrachtung immer den Schwankungen, 
die sich  aus den im Berichtszeitraum konkret entschiedenen Fällen  ergeben. Über einen 
längeren Zeitraum konstant ist hier der Schwerpunkt bei der Kategorie „Abbruch“. 
 
Überprüfung von Genehmigungsauflagen 
Nachdem ein Antragsverfahren mit einer Genehmigung abgeschlossen wurde, die Auflagen 
für die Erstellung von Ersatzwohnraum umfasst, folgt ein weiterer wichtiger Arbeitsschritt: Die 
tatsächliche Umsetzung der Auflagen des Genehmigungsbescheides ist zu überwachen. Dies 
ist bei der Viel zahl von Fällen deshalb besonders aufwändig, weil dahinter in aller Regel 
einzelne Neubaumaßnahmen stehen, die zeitlich in gewissem Rahmen variabel sind. Die 
Überprüfung der Genehmigungsauflagen ist erst dann abgeschlossen, wenn der 
Ersatzwohnraum – wie im Genehmigungsbescheid festgelegt – auch tatsächlich errichtet 
wurde und dem Wohnungsmarkt zur Verfügung steht. 
Im 2. Halbjahr 202 4 war für 2532 Wohneinheiten (Ersatzwohnraum) die Prüfung der 
Genehmigungsauflagen noch nicht abgeschlossen.

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2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 
10. Bußgeldverfahren 
Die zweckfremde Nutzung von Wohnraum stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die nach dem 
WohnStG NRW und der Kölner Wohnraumschutzsatzung mit einem Bußgeld geahndet 
werden kann. 
Bußgelder dienen jedoch nicht zur Durchsetzung behördlicher Anordnungen. Dazu kön nen, 
wenn nötig, Zwangsgelder angedroht und festgesetzt werden (vgl. oben zu 
Verwaltungsverfahren). 
In der Praxis war es bislang oftmals so, dass die Rechtsprechung der Ausschöpfung des 
gesetzlich möglichen Bußgeldrahmens (Höhe der Bußgelder) enge Grenzen gesetzt hat, so 
dass eine Bußgeldandrohung vielfach nicht die Wirkung entfaltete, die eigentlich intendiert und 
auch notwendig gewesen wäre: Das Unrechtsbewusstsein bei der unerlaubten 
Zweckentfremdung von Wohnraum zu erhöhen.  Die Bußgeldbestimmungen sind seit dem 
01.07.2021 gesetzlich im WohnStG NRW manifestiert. Der Bußgeldrahmen wurde deutlich auf 
maximal 500.000 € erhöht. Inwieweit dies dazu beiträgt, die Sichtweise der Gerichtsbarkeit auf 
Bußgeldverfahren bei Wohnraumzweckentfremdung möglicherweise zu wandeln, ist zurzeit 
noch nicht erkennbar. 
 
Im 2. Halbjahr 2024 wurden zu insgesamt 67 Wohneinheiten in 51 Fällen Bußgeldverfahren 
eingeleitet. Dies geschieht im Rahmen der Fallbearbeitung bei der Überprüfung von 
Wohnraum-ID (vgl. Ziff. 5) oder Meldungen auf mögliche Wohnraumzweckentfremdung (vgl. 
Ziff. 6). 
Im Verlauf des Bußgeldverfahrens wird geprüft, ob die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt 
sind, um ein Bußgeld zu verhängen. Liegen die Voraussetzungen vor, wird  ein Bußgeld in 
bestimmter Höhe festgesetzt. Weitere folgende Arbeitsschritte können sich dann ergeben, 
wenn ein Bußgeldbescheid gerichtlich angefochten wird. Dies geschieht in einer beträchtlichen 
Anzahl solcher Fälle.  
Die Anzahl der Bußgeldverfahren (und betroffenen Wohneinhei ten) unterliegt deutlichen 
Schwankungen. Sie bildet dabei insbesondere nicht ab, dass eingeleitete Bußgeldverfahren 
sich auf Ordnungswidrigkeiten beziehen, die auch im betrachteten Halbjahr begangen wurden. 
In der Regel werden Bußgeldverfahren erst nach lä ngeren Ermittlungen (im Verwaltungs-
verfahren siehe Erläuterungen unter Ziff . 4) eingeleitet, wenn sich Anhaltspunkte für eine 
Ordnungswidrigkeit verdichtet haben  und gerichtsfest ermittelt worden sind . Die eigentliche 
Ordnungswidrigkeit liegt dann bereits längere Zeit zurück. Ein Vergleich der aktuellen 
Halbjahreszahlen mit zurückliegenden Halbjahresberichten ist vor diesem Hintergrund nur von 
begrenzter Aussagekraft.

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2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 
11. Neue EU-Verordnung zu Kurzzeitvermietung und Registrierung 
Bereits im Rahmen des 12. Halbjahresberichtes (1. Halbjahr 2024) wurde mitgeteilt, dass am 
11.04.2024 die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten 
im Zusammenhang mit Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften  in 
Kraft getreten ist. Sie muss bis 20.05.2026 in nationales Recht umgesetzt werden.  
Mit dieser Verordnung sollen EU-weit 
 Registrierungsanforderungen bei Kurzzeitvermietung harmonisiert werden. 
 Vorschriften zur Anzeige und Kontrolle der Registrierungsnummern präzisiert werden. 
 Datenaustausch zwischen Online-Plattformen und Behörden gestrafft werden. 
 wirksame Rahmenbedingungen für die Umsetzung dieser EU-weiten Registrierung bei 
Kurzzeitvermietung geschaffen werden, d ie Transparenz förder n aber auch  
Sanktionen für Verstöße gegen die Regelungen zur Registrierung bei 
Kurzzeitvermietung vorsehen. 
Im Rahmen seiner Evaluierung wird das WohnStG NRW im Jahr 2025 überarbeitet werden. 
In diesem Zuge ist auch die Anpassung der im WohnStG NRW enthaltenen Regelungen zur 
Registrierung bei Kurzzeitvermietung an die neue EU-Verordnung vorgesehen. Die konkreten 
Auswirkungen dieser Verordnung auf den Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung und 
die Praxis der Fallbearbeitung bei Kurzzeitvermietung können erst eingeschätzt werden, 
nachdem die Anpassung des WohnStG NRW vorgenommen worden ist. 
Erläuterungen zu dieser Verordnung auf der Webseite der Europäischen Kommission 
Verordnung (EU) 2024/1028 im Wortlaut 
 
12. Evaluierung des WohnStG NRW 
Für die Evaluation des WohnStG NRW hat das Land NRW bereits im 1. Halbjahr 2024 bei den 
Kommunen Erfahrungen und Änderungsvorschläge  aus der praktischen Arbeit mit diesem 
Gesetz abgefragt. Die Stadt Köln hat ihre Vorschläge eingebracht , auch bezüglich 
wohnungsaufsichtsrechtlicher Regelungen. Speziell i m Hinblick auf die Thematik der 
Wohnraumzweckentfremdung sieht die Verwaltung insbesondere Verbesserungspotenzial in 
einer deutlichen Reduzierung des Umfanges der genehmigungsfrei möglichen 
Kurzzeitvermietung. Daneben wurde die Veränderung bzw. Ergänzung einzelner 
Verfahrensregelungen vorgeschlagen, die zum Teil für die notwendige A npassung des 
Gesetzes an die neue EU-Verordnung ohnehin überprüft werden müssen.  
Der Start des Gesetzgebungsverfah rens in NRW  für eine Anpassung des WohnStG NRW 
nach den Ergebnissen der Evaluierung und zur Berücksichtigung der EU-Richtlinie ist für das 
Jahr 2025 geplant.

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2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 
13. Statistische Daten für den Zeitraum 01.01.2024 – 31.12.2024 
(Jahreszusammenfassung)

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2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024

22 
 
2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 
 
14. Weiterführende Links 
Kölner Wohnraumschutzsatzung 2021 im Wortlaut 
Wohnraumstärkungsgesetz NRW im Wortlaut 
Informationen der Stadt Köln zu Wohnraumschutz / Wohnraumzweckentfremdung im Internet 
Informationen des Landes NRW zu Wohnraum-Identitätsnummer und zum Online-Verfahren

Dezernat, Dienststelle  
V/56/561/3 
 
Vorlagen-Nummer 07.03.2025 
 0566/2025 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 13.03.2025 
Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / In-
ternationales 24.03.2025 
Stadtentwicklungsausschuss 27.03.2025 
Unterausschuss Wohnen 05.05.2025 
 
13. Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln 
Die Verwaltung stellt den Fachgremien und der Öffentlichkeit den zweiten Halbjahresbericht 
2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln zur Verfügung (13. Bericht, Stichtag 31. 
Dezember 2024). 
 
Über allgemeine Entwicklungen im zweiten Halbjahr 2024 bei der Zweckentfremdung von 
Wohnraum in Köln wird ebenso berichtet wie über besondere Aspekte, zum Beispiel die weite-
ren Auswirkungen der Registrierung bei der Kurzzeitvermietung von Wohnungen. 
 
Gez. Dr. Rau