13. Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln

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  Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln 13. Bericht (2. Halbjahr 2024) Stand 31.12.2024 Dezernat für Soziales, Gesundheit und Wohnen Amt für Wohnungswesen 1 2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 Inhaltsverzeichnis 1. Anlass und Zweck des Berichts ............................................................................................. 2 2. Politische Schwerpunktsetzung ............................................................................................. 2 3. Ziele des Wohnraumschutzes und rechtliche Rahmenbedingungen ........................... 2 4. Verwaltungsverfahren und Bußgeldverfahren .................................................................... 3 5. Hinweis zu statistischen Angaben ......................................................................................... 5 6. Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern bei Kurzzeitvermietung ......................... 5 7. Effekte der Registrierung der Anbietenden von Kurzzeitvermietung mit Wohnraum-Identitätsnummer................................................................................................ 10 8. Wiederzuführungsverfahren .................................................................................................. 11 9. Antragsverfahren ...................................................................................................................... 14 10. Bußgeldverfahren ..................................................................................................................... 18 11. Neue EU-Verordnung zu Kurzzeitvermietung und Registrierung ................................ 19 12. Evaluierung des WohnStG NRW .......................................................................................... 19 13. Statistische Daten für den Zeitraum 01.01.2024 – 31.12.2024 (Jahreszusammenfassung) .................................................................................................... 20 2 2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 1. Anlass und Zweck des Berichts Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 27.09.2018 die Verwaltung beauftragt, gegenüber dem Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren regelmäßig über die Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln sowie die Maßnahmen zur Unterbindung von illegaler Nutzung zu berichten. Die Verwaltung legt hierzu einen halbjährlichen Bericht vor. Die Berichterstattung wurde inzwischen ausgedehnt auf den Stadtentwicklungsausschuss, den Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / Internationales und den Unterausschuss Wohnen. 2. Politische Schwerpunktsetzung Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steigt bereits seit einigen Jahren kontinuierlich an, insbesondere in den Städten. Langfristige demographische Trends zeigen die Zunahme des Anteils der Single -Haushalte, mehr Wohnfläche pro Bewohner*in und das „Schwarmverhalten“ der 25- bis 35-jährigen, die in den großen Städten wohnen wollen, weil es „in“ ist. Diese Trends sind Ursachen für die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum, die das Angebot bei weitem übersteigt. Steigende Mietpreise machen bezahlbares Wohnen zur Mangelware . Diese Wohnungsmarktsituation erschwert auch in Köln vielen Wohnungsuchenden die Versorgung mit angemessenem und bezahlbarem Wohnraum. In dieser nachhaltig angespannten Situation ist es besonders wichtig, bestehenden Wohnraum davor zu schützen, dass er zweckfremd gen utzt wird . Langfristige Leerstände oder auch gewerbliche Nutzung und permanente Kurzzeitvermietung (z.B. als Ferienwohnung) stellen eine Zweckentfremdung dar, weil die betreff enden Wohnungen dadurch dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen werden. Diesen zusätzlichen negativen Einflüssen auf das ohnehin knappe Wohnungsangebot muss deshalb konsequent entgegengewirkt werden. Bereits 2014 hat der Rat der Stadt Köln mit dem Erlass einer ersten Wohnraumschutzsatzung für Köln auf diese Entwicklungen und die anhaltende Wohnungsknappheit reagiert. Mit der am 01.07.2019 in Kraft getretenen Neufassung der Wohnraumschutzsatzung wurden durch deutlich verschärfte Regelungen die Voraussetzung en für einen noch umfassenderen Wohnraumschutz geschaffen. Durch das Wohnraumstärkungsgesetz NRW (WohnStG NRW) sowie die daran angepasste Kölner Wohnraumschutzsatzung 2021 hat sich die Rechtslage beim Schutz von Wohnraum vor zweckfremder Nutzung ab 01.07.2 021 noch einmal grundlegend geändert. 3. Ziele des Wohnraumschutzes und rechtliche Rahmenbedingungen Der Wohnraumschutz setzt sich aus zwei verwandten Bereichen zusammen, der Wohnungspflege und dem Zweckentfremdungsrecht. Das Wohnungsaufsichtsrecht ist seit 01.07.2021 im WohnStG NRW geregelt und gewährleistet im öffentlichen Interesse, dass der Wohnungsbestand bestimmte Mindestanforderungen erfüllt. Damit schützt es Bewohner *innen von Wohnraum und Nachbar*innen vor Gefahren oder unzumutbaren Belästigungen. Die Verwaltung kann so z.B. einschreiten, wenn die Eignung von Wohnraum zum Wohngebrauch erheblich beeinträchtigt 3 2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 ist, um sicherzustellen, dass die Mindestanforderungen an angemessene Wohnverhältnisse erfüllt werden. Das ebenfalls mi t dem WohnStG NRW zum 01 .07.2021 novellierte Zweckentfremdungs- recht ergänzt das Recht der Wohnungspflege und stellt sicher, dass bestehende Wohnungen dem Wohnungsmarkt erhalten bleiben und nicht zu anderen Zwecken, insbesondere zur Kurzzeitvermietung (z. B. als Ferienwohnung), als Büro- oder Gewerberaum genutzt werden, leer stehen oder ohne die Bereitstellung von Ersatzwohnraum abgebrochen bzw. zerstört werden. Das im Amt für Wohnungswesen angesiedelte Aufgabengebiet Wohnungsaufsicht handelt nun bereits seit dreieinhalb Jahren nach den neuen Rechtsgrundlagen1. Die Verwaltungsverfahren und die diese Verfahren regelnden amtsinternen Handlungsanweisungen sind an die neue Rechtslage angepasst. Auf der beschriebenen Rechtsgrundlage kann d as Amt für Wohnungswesen sowohl die Beseitigung gravierender Mängel an Wohnraum als auch die Wiederzuführung leerstehenden oder auf andere Weise zweckentfremdet genutzten Wohnraums zu Wohnzwecken anordnen. Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum stellt rechtlich betrachtet einen zulässigen Eingriff in das grundgesetzlich verbriefte Eigentumsrecht aus Artikel 14 Grundgesetz dar. Deshalb ist die persönliche Interessenlage betroffener Eigentümer*innen grun dsätzlich kontrovers zum behördlichen Standpunkt, der hier das öffentliche Interesse am Erhalt vorhandenen Wohnraums zu Wohnzwecken vertritt. So ist die juristisch korrekte Bewertung von Tatbeständen der Zweckentfremdung auf der Grundlage der Satzungsrege lungen und gesetzlichen Bestimmungen bei jeder einzelnen Entscheidung von besonderer Bedeutung und entsprechend aufwändig. Die rechtlichen Regelungen, aber auch die Rechtsprechung stellen hohe Ansprüche an diese rechtliche Bewertung. Zur Vorbereitung einer gerichtsfesten Entscheidung des einzelnen Falles sind dabei in den meisten Verfahren detaillierte Ermittlungen erforderlich, die sich oft über mehrere Monate erstrecken. Nur so ist rechtssicher zu klären, ob tatsächlich eine Zweckentfremdung von Wohnraum nach den gegebenen rechtlichen Bestimmungen vorliegt und ggf. welche Maßnahmen zu ergreifen sind. 4. Verwaltungsverfahren und Bußgeldverfahren Um d ie in diesem Bericht beschriebene Arbeit der Verwaltung besser nachvollziehen zu können, werden hier die Unterschiede dieser beiden rechtlich getrennten Verfahren erläutert. Sie sind sozusagen die Werkzeuge , mit denen das Amt für Wohnungswesen in Fällen der Wohnungsaufsicht und der Wohnraumzweckentfremdung als Ordnungsbehörde tätig wird. Verwaltungsverfahren: In Verwaltungsverfahren geht es darum,  die Beseitigung von Missständen zu erreichen, ggf. behördlich anzuordnen (Wohnungsaufsicht) 1 WohnStG NRW in Verbindung mit der zum 01.07.2021 aktualisierten Kölner Wohnraumschutzsatzung 4 2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024  zweckfremd genutzten Wohnraum wieder dem Wohnungsmarkt zuzuführen und entsprechende Anordnungen zu erlassen (siehe Wiederzuführungsverfahren)  über Anträge auf Genehmigung einer Zweckentfremdung von Wohnraum zu entscheiden ( siehe Antragsverfahren). Hierunter fallen auch Entscheidungen über genehmigungspflichtige Kurzzeitvermietungen, die durch eine online angeforderte Wohnraum-Identitätsnummer (Wohnraum-ID) zur Kurzzeitvermietung von mehr als 90 (Studierende: 180) Tagen/Kalenderjahr initiiert wurden. In Verwaltungsverfahren werden also Sachentscheidungen getroffen. Wesentliche Rechtsgrundlagen für die se Sachentscheidung sind die Kölner Wohnraumschutzsatzung, das WohnStG NRW und für die Verfahrensschritte das Verwaltungsverfahrensgesetz NRW (VwVfG NRW). In Fällen, in denen Bürger*innen einer behördlichen Anordnung (Missstände zu beseitigen, eine Zweckentfremdung von Wohnraum zu beenden) nicht freiwillig nachkommen, können solche Anordnungen im Verwaltungszwangsverfahren durch gesetzt werden. Auf der Grundlage des Verwaltungsvollstreckungsgesetzes NRW (VwVG NRW ) können dann Zwangsmittel festgesetzt werden. Diese dienen als Beugemittel, um die betreffenden Bürger*innen mit Nachdruck dazu zu bewegen, der – bislang ignorierten – behördlichen Anordnung zu folgen. Insbesondere kommen hier die Androhung und anschließend die Festsetzung eines Zwangsgelds in Betracht. Bußgeldverfahren / Ordnungswidrigkeitenverfahren Ein Bußgeldverfahren (Ordnungswidrigkeitenverfahren) wird ggf. dann eingeleitet, wenn Bürger*innen solche gesetzlichen Verbote oder Gebote missachtet haben, die das Gesetz als Ordnungswidrigkeit einstuft. Ziel des Ordnungswidrigkeitenverfahrens ist es, eine begangene Ordnungswidrigkeit zu bestrafen. Dies geschieht durch ein Bußgeld. Hier geht es nicht darum, Feststellungen in der Sache, z. B. über Wohnraum (Missstände / Zweckentfremdung) zu treffen . Ziel ist hier ausschließlich die Sanktionierung eines schuldhaften Fehlverhaltens für einen Zeitraum in der Vergangenheit. Wesentliche Rechtsgrundlagen sind die Ordnungswidrigkeiten -Tatbestände im WohnStG NRW (§ 21 WohnStG NRW ) und für die Verfahrensregeln das Ordnungswidrigkeitengesetz (OWiG) sowie die Strafprozessordnung ( StPO). Der rechtliche Rahmen in OWiG und StPO unterscheidet sich deutlich vom V erwaltungsverfahrensgesetz NRW . Verwaltungs - und Bußgeldverfahren müssen daher in getrennten Arbeitsprozessen abgewickelt werden. Jedem Ordnungswidrigkeitenverfahren (Bußgeldverfahren) geht ein Verwaltungsverfahren voraus, in welchem der Sachverhalt detailliert ermittelt und ei n als Ordnungswidrigkeit definierter Gesetzesverstoß festgestellt worden ist. Ob und ggf. in welcher Höhe für solche Verstöße im Einzelfall ein Bußgeld festgesetzt wird, ist in einem separaten Bußgeldverfahren zu prüfen. Nach der Anhörung der oder des Betroffenen, dem die Ordnungswidrigkeit zur Last gelegt wird, hängt das Ergebnis maßgeblich davon ab, ob ein schuldhaftes Fehlverhalten gegeben ist. Für die Festsetzung eines Bußgeldes spielt z. B. eine Rolle, wie gravierend und über welche Dauer hinweg die Or dnungswidrigkeit begangen wurde , welche schädlichen Auswirkungen sie hatte und ob der/die Täter*in fahrlässig oder mit Vorsatz gehandelt hat. 5 2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 Für beide Verfahren gilt: Verwaltungsverfahren und Bußgeldverfahren sind jeweils anspruchsvolle, gesetzlich im Detail geregelte Prozeduren . Die vorgeschriebenen Verfahrensschritte erfordern eine sorgfältige Bearbeitung jedes Einzelfalles. Dies ist zeitaufwändig und bindet personelle Ressourcen. Für den mit der Bearbeitung verbundenen Aufwand werden gesetzlich festg elegte Verwaltungsgebühren erhoben. Sorgfältige Arbeit dient hier einerseits den Bürger*innen, in deren Interesse das Amt für Wohnungswesen Entscheidungen über die Beseitigung von Missständen oder die Beendigung einer Wohnraumzweckentfremdung trifft. Sie d ient aber auch denjenigen Bürger*innen, die von solchen Entscheidungen unmittelbar betroffen sind, indem sie als verfügungsberechtigte Eigentümer*innen Missstände zu beseitigen oder eine zweckfremde Nutzung einzustellen haben. Entscheidungen greifen hier – rechtlich zulässig – in die Eigentumsgarantie ( Art. 14 Grundgesetz) ein und müssen einer gerichtlichen Überprüfung standhalten. 5. Hinweis zu statistischen Angaben Im Rahmen der politischen Erörterung des 10. Halbjahresberichts wurde von einigen Ausschussmitgliedern darum gebeten, statistische Angaben über die Zweckentfremdung von Wohnraum über einen längeren Ze itraum hinweg als vergleichende Zeitreihe darzustellen. Dies ist jedoch aufgrund der zum 01.07.2021 eingetretenen durchgreifenden Rechtsänderung zurzeit noch nicht zweckmäßig: Zum 01.07.2021 haben sich die rechtlichen Definitionen für folgende Arten von Wohnraumzweckentfremdung grundlegend geändert:  Kurzzeitvermietung (erstmalige gesetzliche Neudefinition im WohnStG NRW)  Leerstand (Zweckentfremdung erst dann, wenn länger als 6 Monate) Aufgrund der geänderten Definitionen bei diesen beiden wichtigen Formen von Zweckentfremdung sind Fälle aus der Zeit bis 30.06.2021 nicht mit denen ab 01.07.2021 vergleichbar. Ein Vergleich dieser Zahlen hat keine Aussagekraft. Daher fokussiert sich die statistische Betrachtung im Halbjahresbericht seither vorrangig auf das jeweils zurückliegende Halbjahr. Im Bericht über die zweite Jahreshälfte werden außerdem Vergleichsdaten aus dem ersten Halbjahr ergänzt, um einen Jahresrückblick zu ermöglichen. Nach Ablauf der gesetzlichen Übergangsfrist von einem Jahr wurde zum 01.07.2022 auf einem Online-Portal des Lan des NRW das A nmelde- und Registrierungsverfahren bei Kurzzeitvermietung (Wohnraum-Identitätsnummer – Wohnraum-ID) gestartet. Seither entsteht sukzessive eine zunehmende Transparenz über die Anzahl der zur Kurzzeitvermietung genutzten Wohnungen und die Personen, die diese anbieten. 6. Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern bei Kurzzeitvermietung Rechtliche Grundlagen Das WohnStG NRW definiert in § 12 Abs. 2 Nr. 2 dass die Nutzung von Wohnraum für mehr als drei Monate, längstens 90 Tage, im Kalenderjahr für Zwecke der Kurzzeitvermietung eine 6 2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 Zweckentfremdung von Wohnraum darstellt. Diese ist ohne die erforderliche Genehmigung verboten. Für Studierende gibt es eine Sonderregelung: Für Wohnraum, den Studierende angemietet haben, gilt als Zweckentfremdung die Nutzung für Zwecke der Kurzzeitvermietung für mehr als sechs Monate, längstens jedoch 180 Tage. Daraus leitet sich zunächst ab, dass das Gesetz die Kurzzeitvermietung von Wohnraum für weniger als 90 (bzw. bei Studierenden: 180) Tage im Kalenderjahr nicht als genehmigungspflichtige Zweckentfremdung von Wohnraum betrachtet ( die Kölner Wohnraumschutzsatzung vom 01.07.2021 ist dem WohnStG NRW inhaltlich angeglichen worden). Mit der gleichzeitigen Einführung einer Registrierungsverpflichtung für alle Anbiete nden von Kurzzeitvermietung (§ 17 Abs. 4 WohnStG NRW) wird jedoch angestrebt, über alle Angebote und Anbiete nde von Kurzzeitvermietung größere Transparenz herzustellen. Die Pflicht zur Registrierung betrifft also auch diejenigen Anbiete nden von Kurzzeitvermiet ung, die dies innerhalb der 90- (bzw. 180-) Tage-Frist genehmigungsfrei tun. Nach § 17 Abs. 4 WohnStG NRW muss jeder Anbiete nde die beabsichtigte Kurzzeitvermietung der Gemeinde vor der Überlassung des Wohnraums anzeigen. Dies geschieht in der Praxis durch die Anforderung einer Wohnraum-ID. Dazu müssen die Personendaten des Anbieters sowie die Objektdaten der zur Kurzzeitvermietung genutzten Wohnung angegeben werden. Bietet jemand mehrere Wohnungen zur Kurzzeitvermietung an, so ist für jede Wohnung eine separate Wohnraum-ID erforderlich. Registrierung mit Wohnraum-ID und Belegungskalender Angestrebt wird eine lückenlose Registrierung aller Anbiete nden von Kurzzeitvermietung. Daher hat der Gesetzgeber diese Anzeigepflicht auch dann vorgesehen, wenn es sich bei den zur Kurzzeitvermietung vorgesehenen Räumlichkeiten nicht um Wohnraum, sondern um Räume handelt, die z.B. für gewerbliche Zwecke (baurechtlich) gewidmet sind (§ 17 Abs. 8 WohnStG NRW). Alle Anbietenden, die Wohnraum kurzzeitvermieten wollen und sich im Rahmen des genehmigungsfrei erlaubten Zeitraums bewegen (90 bzw. 180 Tage/Kalenderjahr) , erhalten mit der Zuteilung einer Wohnraum-ID ebenfalls online einen Belegungskalender zur Verfügung gestellt. Sie sind dazu verpflichtet, jede einzelne Überlassung zur Kurzzeitvermietung spätestens am zehnten Tag nach Beginn der Überlassung in diesem Online - Belegungskalender einzutragen. Damit kommen sie ihrer besonderen gesetzlichen Anzeigeverpflichtung aus § 17 Abs. 6 WohnStG NRW nach. Dieser Belegungskalender ermöglicht es, nachzuvollziehen, ob der zur Kurzzeitvermietung genehmigungsfrei erlaubte Zeitraum (90 bzw.180 Tage/Kalenderjahr) eingehalten wird. Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern 2024 Auch 2024 registrieren sich weiterhin Bürger*innen erstmalig mit einer Wohnraum -ID zur Kurzzeitvermietung. Im zweiten Halbjahr 2024 schwankte die Anzahl der monatlich neu 7 2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 hinzugekommenen, gültigen Wohnraum-ID zwischen 89 und 223. Insbesondere seit Oktober 2024 kommen monatlich nur noch um die 100 Wohnraum -ID hinzu, was deutlich unter dem Jahresdurchschnitt liegt . Eine langfristige Reduzierung der Zahlen ist dennoch nicht zu erwarten. Auch im letzten Quartal 2023 waren die Zahlen niedriger als in den Zeiträumen davor und danach. Dies ist wahrscheinlich darauf zurückzuführen, dass in der touristischen Hauptsaison im Sommer Personen Ihre Wohnungen häufiger kurzfristig vermieten als im Winter. Die nachfolgende Grafik zeigt den monatlichen Zuwachs gültiger Wohnraum -ID in Köln seit Einführung dieser Registrierung im Juli 2022. In Köln waren zum 31.12.2024 insgesamt 6156 Wohnungen mit einer Wohnraum -ID zur Kurzzeitvermietung registriert. Die Entwicklung der Gesamt zahl (kumuliert) aller für Köln (automatisiert und manuell) seit Beginn der Registrierung am 01.07.2022 vergebener gültiger Wohnraumidentitätsnummern zeigt die folgende Grafik im zeitlichen Verlauf. 8 2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 Hier scheint sich ein Trend fortzusetzen: Wie bereits im Vorjahr ist die Anzahl der neu registrierten Wohnraum-ID binnen Jahresfrist – seit Ende 2023 – erneut um weitere fast 2000 angestiegen. Nachdem diese Entwicklung nun bereits über einen längeren Zeitraum zu beobachten ist, dürfte die Zunahme der Gesamtzahl an Wohnraum-ID nicht mehr ausschließlich in der Erst-Registrierung von Wohnungen zu s uchen sein , die bereits seit längerem zur Kurzzeitvermietung angeboten werden . Zumindest teilweise dürfte es sich bei den neuen Registrierungen um Wohnungen handeln, die erstmalig zur Kurzzeitvermietung angeboten werden. Die Zahlen deuten damit sowohl auf eine zunehmende Sichtbarkeit von Kurzzeitvermietung (durch Registrierung) hin, als auch auf eine tatsächliche Zunahme der verfügbaren Angebote von Kurzzeitvermietung. Hierbei spielt sicherlich auch eine Rolle, dass viele große Vermittlungsportale nach der Einführung der Registrierungspflicht gegenüber ihren Nutzern inzwischen eine klare Haltung vertreten: Wer dort Kurzzeitvermietung ohne Angabe einer Wohnraum-ID anbietet, läuft Gefahr, dass sein Angebot von der Webseite gelöscht wird. Vermittlungsportale sind gesetzlich verpflichtet, sicherzustellen, dass Angebote und Werbung für Ku rzzeitvermietung nicht ohne eine öffentlich sichtbare Wohnraum-ID veröffentlicht werden. Die im Mai 2024 in Kraft getretene Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten im Zusammenhang mit Dienstleistungen der kurzfristigen Verm ietung von Unterkünften macht vor allem den marktführenden Vermittlungsportalen deutlich, dass die Registrierung von Wohnraum, der zur Kurzzeitvermietung genutzt wird, kein vorübergehendes, lokales Phänomen ist , dem mit geduldiger Lobbyarbeit erfolgreich entgegengewirkt werden kann . Inzwischen sind die negativen Auswirkungen der Kurzzeitvermietung auf die lokalen Wohnungsmärkte europaweit sichtbar geworden. Die Registrierung von Wohnungen, die zur Kurzzeitvermietung genutzt werden, wird durch die neue Richtlinie daher zukünftig EU-weit geregelt werden. Im Vergleich mit den übrigen nordrhein -westfälischen Satzungskommunen 2 führt Köln die Statistik zur Gesamtzahl der insgesamt ausgegebenen, gültigen Wohnraum-ID weiterhin mit großem Abstand an. Tabelle: Anzahl der gültigen Wohnraum-ID (seit 01.07.2022) im NRW-Städtevergleich Zu beobachten ist an dieser Stelle auch, dass in Düsseldorf die kontinuierlich ansteigende Entwicklung der Gesamtzahl gültiger Wohnraum-ID offenbar ähnlich verläuft wie in Köln, wenn auch insgesamt etwa mit der Hälfte der Kölner Fallzahlen. 2 Nach § 12 Abs. 1 WohnStG NRW können Kommunen bei gefährdeter Wohnraumversorgung bestimmen, dass Wohnraum nur mit ihrer Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf. Dies dient dem Zweck, die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu ang emessenen Bedingungen sicherzustellen. Nur in solchen Satzungskommunen gelten die gesetzlichen Regelungen im WohnStG NRW zur Zweckentfremdung von Wohnraum und die jeweils in der Kommune erlassene Satzung zum Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung. 9 2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 Was verbirgt sich hinter diesen Zahlen? Hinter jeder einzelnen Wohnraum-ID steht eine Wohnung, die – zumindest zeitweise – zur Kurzzeitvermietung genutzt wird und zwar entweder  anzeigepflichtig (Wohnraum-ID), aber genehmigungsfrei (bis zu 90 Tage / Kalenderjahr ), oder  anzeigepflichtig (Wohnraum-ID), aber genehmigungsfrei für Studierende (bis zu 180 Tage / Kalenderjahr), freigegeben nach Prüfung des Studierendenstatus, oder  anzeigepflichtig ( Wohnraum-ID), freigegeben nach Prüfung, dass es sich bei den zur Kurzzeitvermietung genutzten Räumen nicht um Wohnraum handelt (Negativattest)  anzeigepflichtig ( Wohnraum-ID) und genehmigungspflichtig (nach Prüfung wurde im Einzelfall eine Genehmigung für Wohnraum erteilt). Wohnraum-ID können also für Wohnraum oder andere Räume, genehmigungsfrei oder genehmigungspflichtig erteilt werden. Die nebenstehende Grafik verdeutlicht die Anteile der verschiedenen Arten von Wohnraum-ID an der Gesamtzahl von 6156. Unter den genehmigungsfrei erteilten 5310 Wohnraum-ID befinden sich 153 zum 3 1.12.2024 gültige Wohnraum -ID, die an Studierende vergeben wurden, nachdem ein Studierendennachweis vorgelegt und die übrigen Voraussetzungen geprüft wurden. In rund 190 Fällen läuft zurzeit (31.12.2024) das Prüfverfahren:  zur Feststellung der Genehmigungsvoraussetzungen (bei Wohnraum) bzw.  Prüfung der Voraussetzungen bei Studierenden bzw.  der Bestätigung, dass es sich (nach der baurechtlichen Widmung) nicht um Wohnraum handelt,  ob Bestandsschutz3 besteht und ein Negativattest zu erteilen ist. Bereits z um Jahresende 2023 hat auch die erstmalige Überwachung von Wohnraum-ID begonnen, die befristet an Studierende erteilt wurden. Dabei wird anhand aktueller Studierendenbescheinigungen geprüft, ob der Studierenden-Status weiterhin fortbesteht. Nur dann kann unter dieser Wohnraum-ID bis zu 180 Tagen / Kalenderjahr genehmigungsfr ei kurzzeitvermietet werden. 3 Es liegt Bestandsschutz vor, wenn Wohnraum bereits vor Inkrafttreten der maßgeblichen Rechtsgrundlagen zu anderen als Wohnzwecken genutzt wurde und seitdem ununterbrochen so genutzt wird. 10 2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 Neben den Verfahren manuell zu prüfender Wohnraum -ID rückt die Überprüfung von Fällen der Kurzzeitvermietung aus dem Bestand aller Wohnraum-ID weiter in den Vordergrund. Damit wurde bereits im 1. Halbjahr 2023 begonnen (vgl. Ziff. 7: Effekte der Registrierung). 7. Effekte der Registrierung der Anbietenden von Kurzzeitvermietung mit Wohnraum- Identitätsnummer Seit 01.07.2022 ist die Registrierung und der Bezug einer Wohnraum-ID über ein Online - Verfahren des Landes NRW möglich. Damit besteht für alle Anbieter*innen von Kurzzeitvermietung die Verpflichtung, sich dort zu registrieren und die erhaltene Wohnraum- ID bei der Bewerbung ihres Angebotes auf Vermittlungsplattformen oder in gedruckten Publikationen gut sichtbar anzugeben. Bei der Registrierung im Online -Verfahren werden Daten zur Person und Anschrift des Anbietenden ebenso erfasst wie Daten zu der zur Kurzzeitvermietung vorgesehenen Wohnung, insbesondere Anschrift und die genaue Lage im Objekt. Damit wird Transparenz über die Anbietenden und die zur Kurzzeitvermietung genutzten Objekte hergestellt. Für Köln wurden so bis 31.12.2024 insgesamt 5937 gültige Wohnraum-ID erteilt. Offenbar haben sich immer noch nicht alle Anbietenden von Kurzzeitvermietung mit einer Wohnraum- ID registriert. Vereinzelt sind bei Recherchen immer noch Angebote festzustellen, zu denen keine Wohnraum-ID angegeben wurde. Das betrifft jedoch eher kleinere Portale. Dies tangiert auch gesetzliche Pflichten der Portalbetreiber. Neue Aufgabe: Überprüfungen im Zusammenhang mit der Wohnraum-ID Durch die umgesetzte Registrierungspflicht ist auf das Sachgebiet Wohnraumschutz nun die neue Aufgabe zugekommen, Verstöße gegen die Regelungen des Wohnraumstärkungs - gesetzes, die sich auf die Verletzung von Pflichten im Zusammenhang mit der Wohnraum-ID beziehen, zu prüfen und ggf. in einem Bußgeldverfahren zu ahnden. Hier sind mit der Gesetzesnovelle einige neue Ordnungswidrigkeiten-Tatbestände hinzugekommen. Für diese neuen Aufgaben steht kein zusätzliches Personal zur Verfügung. Daher gehen alle mit dieser neuen Aufgabenstellung verbundenen Tätigkeiten zu Lasten der Wahrnehmung der übrigen Tätigkeiten zum Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung sowie der ebenfalls durch das Sachgebiet wahrzunehmenden Aufgaben der Wohnungsaufsicht und führen zu Verzögerungen. Überprüfungsaufgaben werden daher so in die bisherigen Aufgaben des Sachgebietes integriert, dass diese möglichst wenig beeinträchtigt werden. Seit J ahresbeginn 2023 wurde dazu ein praktikabler Kontrollprozess neu entwickelt. In mehreren Schritten wurden dazu Strategie und Prioritäten festgelegt, ein Ablaufschema erstellt und Sanktionen abgewogen. Diese Prozessentwicklung ist nicht abgeschlossen, sondern wird kontinuierlich mit Blick auf die praktischen Erfahrungen fortgeführt werden. Im 2. Halbjahr 202 4 wurde die Überprüfung auf Verstöße im Zusammenhang mit der Wohnraum-ID im Rahmen der gegebenen Möglichkeiten fortgesetzt. 11 2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 8. Wiederzuführungsverfahren Das Amt für Wohnungswesen drängt weiterhin verstärkt auf die Wiederzuführu ng zweckentfremdeten Wohnraums. Ein solches Wiederzuführungsverfahren wird eingeleitet, wenn (von Amts wegen oder durch Dritte) Anhaltspunkte dafür bekannt werden , dass eine Wohnung ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet genutzt wird. Entsprechende Hinweise werden in jedem Einzelfall überprüft. Die in der Praxis mit Abstand häufigsten Formen der Zweckentfremdung von Wohnraum sind die unerlaubte Kurzzeitvermietung von Wohnraum (z.B. als Ferienwohnung) und ein länger als sechs4 Monate andauernder Leerstand von Wohnraum. Der Umgang mit Wohnraumzweckentfremdung durch Kurzzeitvermietung hat sich mit der Vergabe von Wohnraum-ID verändert (siehe hierzu auch oben: Effekte der Registrierung der Anbietenden von Kurzzeitvermietung) . Durch die gesetzliche Verpflichtung, Kurzzeitvermietung vorab anzeigen zu müssen und nur mit einer vorher bezogenen Wohnraum-ID durchführen zu dürfen, wird die Transparenz auf diesem bis dato weitgehend anonym abgewickelten Markt sukzessive erhöht (vgl. hierzu die kontinuierlich ansteigende Zahl von Registrierungen mit einer Wohnraum-ID). Gegenüber dem 1. Halbjahr 2024 hat sich di e Gesamtzahl der betroffenen Wohneinheiten der neu eingeleiteten Verfahren erkennbar reduziert. So betreffen die neu eingeleiteten Verfahren im 2. Halbjahr 2024 insgesamt 184 Wohneinheiten (1. Halbjahr 2024: 228 Wohneinheiten). In diesem Zusammenhang ist jedoch zu berücksichtigen, dass die im zweiten Halbjahr eingegangenen Verdachtsmeldungen nur mit erheblicher zeitlicher Verzögerung bearbeitet werden konnten, da mehrere Stellen in der Sachbearbeitung unbesetzt waren. Die Stellennachbesetzungsverfahren dauern zum Zeitpunkt der Berichterstellung weiter an. Bei der Verteilung der Verfahren auf die unterschiedlichen Ursachen sind ebenfalls Veränderungen ersichtlich. Wurden im 1. Halbjahr 2024 noch mehr als die Hälfte aller Verfahren wegen des Verdachts einer Zweckentfremdung von Wohnraum durch Leerstand eingeleitet, betrifft dies im 2. Halbjahr 2024 nur noch ca. 41 % der neu eingeleiteten Verfahren (76 Wohneinheiten). Mit nur geringem Abstand wurden am zweithäufigsten Wiederzuführungsverfahren wegen des Verdac hts der Kurzzeitvermietung von Wohnraum eingeleitet (63 Wohneinheiten) . Ein Zuwachs ist bei den Fällen wegen des Verdachts einer Wohnraumzweckentfremdung durch Umwandlung (27 Wohneinheiten) zu verzeichnen (1. Halbjahr 2024: 17 Wohneinheiten). Dies beinhaltet die Fälle, in denen Wohnraum zu mehr als 50 % zu gewerblichen Zwecken, z. B. als Büroraum, Kanzlei oder Praxis, genutzt wird. Abseits von den in § 12 WohnStG NRW klar benannten Fallkonstellationen hat sich auch die Anzahl „sonstiger“ Zweckentfremdungen von Wohnraum (16 Wohneinheiten) erhöht (1. Halbjahr: 5 4 ab 01.07.2021 gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 5 WohnStG NRW 12 2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 Wohneinheiten). Für 15 der 16 erfassten Wohneinheiten wurden die Verfahren eingeleitet, da der Verdacht entstand, dass diese ausschließlich zur Ausübung der Prostitution genutzt werden. Aufgrund der hä ufigen Nähe der Betroffenen zum kriminellen Milieu werden diese Verfahren unter Berücksichtigung besonderer Vorsichtsmaßnahmen zum Schutz der Mitarbeitenden in enger Abstimmung mit dem Amt für öffentliche Ordnung sowie der Polizei durchgeführt. Betrachtet man die derzeit in Bearbeitung befindlichen Fälle , so ergibt sich mit Blic k auf das zurückliegende zweite Halbjahr 2024 folgendes Bild: Mit 51,6 % (bezogen auf die Zahl der betroffenen Wohneinheiten) entfällt der größte Anteil auf Leerstand von Wohnraum. Die Bearbeitung solcher Fälle ist besonders aufwändig, da neben der rechtlichen Prüfung einer Zweckentfremdung von Wohnraum oftmals auch ermittelt werden muss, ob der Wohnraum sich in einem Zustand befindet, der den gesetzlichen Mindestanfor derungen an Wo hnraum entspricht . Gegebenenfalls müssen verfügungsberechtigte Eigentümer*innen durch das Nachholen von Instandhaltungsmaßnahmen einen bewohn baren Zustand erst einmal herstellen. Eine potenzielle Wiederzuführung von leerstehendem Wohnraum zum Wohnungsmarkt hat daher in vielen Fällen einen erheblichen zeitlichen Vorlauf und kann die Bearbeit ungszeit des einzelnen Falles erheblich verlängern. Mit 32,11 % der im 2. Halbjahr 202 4 laufenden Fälle ist der Anteil der Fälle, in denen eine Zweckentfremdung durch Kurzzeitvermietung geprüft wird, nur wenig geringer als die Fallgruppe „Leerstand“ von Wohnraum. Für eine gerichtsfeste Entscheidung sind auch bei Kurzzeitvermietung umfangreiche Ermittlungen und die Auswertung vorgelegter Unterlagen erforderlich, damit eine potenzielle Wohnraumzweckentfremdung. nachgewiesen weden kann. Daher vergehen auch in dieser Fallgruppe regelmäßig mehrere Monate bis eine Entscheidung getroffen werden kann. Auf dem dritten Rang folgen mit etwa 12 % im zurückliegenden Halbjahr diejenigen Fälle, in denen eine Zweckentfremdung von Wohnraum durch die Umwandlung in Räume zur gewerblichen Nutzung (z.B. Büroraum, Arztpraxis o. ä.). geprüft wird. Sie unterscheiden sich in der Bearbeit ung von den vorher genannten Fallgruppe n vor allem im Detail und sind aufgrund von (auch wirtschaftlich) bedeutsamen Interessenabwägungen in jedem Einzelfal l nicht weniger aufwändig. Um die Öffentlichkeit verstärkt für das Thema Wohnraumzweckentfremdung zu sensibilisieren, veröffentlicht das Amt für Wohnungswesen bereits seit 2019 auf der Internetseite der Stadt Köln viele wichtige Hinweise und Informationen zu häufig gestellten Fragen . Diese Informationen wurden zur Rechtsänderung zum 01.07.2021 angepasst und zum Start der Vergabe von Wohnraum-ID nochmals umfassend aktualisiert. 13 2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 Aktuell werden Struktur und Inhalte der im Internet zum Wohnraumschutz verbreiteten Informationen grundlegend überarbeitet. Das Informationsangebot soll damit erweitert, leichter auffindbar und im Detail besser verständlich werden. Zur Messbarkeit von Erfolgen Beim behördlichen Einschreiten gegen die Zweckentfremdung von Wohnraum ist jede einzelne Wohnung, die wieder zu Wohnzwecken zur Verfügung steht, ein Erfolg, weil sie das Angebot auf dem Kölner Wohnungsmarkt erhöht. Die Möglichkeiten, diese Erfolge statistisch in klaren Zahlen abzubilden, stoßen hier jedoch an Grenzen: „Zweckentfremdung von Wohnraum “ ist rechtlich im WohnStG NRW und der Kölner Wohnraumschutzsatzung definiert. Ob sich in einem konkreten Einzelfall ein Verdacht auf Zweckentfremdung von Wohnraum bestätigt, hän gt also davon ab, wie sich der Sachverhalt darstellt und wie dieser auf der Grundlage der Regelungen von WohnStG NRW, der Kölner Wohnraumschutzsatzung und der Rechtsprechung rechtlich zu bewerten ist. In vielen Fällen, in denen ein Verdacht auf Zweckentfremdung von Wohnraum vorliegt, zeigen sich angesprochene Eigentümer*innen kooperativ und stellen – noch bevor im Detail geprüft werden konnte, ob eine Zweckentfremdung tatsächlich vorliegt – den möglicherweise zweckentfremdeten Wohnraum wieder zu Wohnzwecken zur Verfügung. Da hier nach den rechtlichen Kriterien nicht festgestellt werden konnte , ob tatsächlich eine Wohnraumzweckentfremdung vorl ag, werden solche Fälle statistisch nicht als Zweckentfremdung erfasst. Genauso unsauber wäre es, solche Fä lle als „keine Zweckentfremdung“ statistisch zu erfassen, weil auch das letztlich nicht festgestellt worden ist. Dennoch: Nur diejenigen Fälle als „Erfolg“ zu zählen, in denen eine Zweckentfremdung von Wohnraum tatsächlich festgestellt und beendet wurde, vermittelt einen unvollständigen Eindruck. Denn dann blieben diejenigen Fälle, in denen eine potenzielle Zweckentfremdung in Kooperation mit Eigentümer*innen beendet w erden konnte , unberücksichtigt. Diese wirken sich jedoch in der Praxis ebenso positiv auf den Kölner Wohnungsmarkt aus , weil auch hierdurch bislang offensichtlich nicht zum Wohnen genutzter Wohnraum wieder für seinen eigentlichen Zweck zur Verfügung gestellt wird. Jeder dieser Fälle ist ein Erfolg, der ohne den nachdrücklichen Anstoß durch Mit arbeiter*innen des Amtes für Wohnungswesen in Kooperation mit Eigentümer*innen nicht eingetreten wäre. Vielen Eigentümer*innen ist offenbar nicht bewusst, dass sie einen wichtigen Beitrag zur Entspannung des Kölner Wohnungsmarktes leisten können, indem sie ihre z.B. leerstehende Wohnung wieder für eine Vermietung aktivieren. Solche Aufklärungs- und Überzeugungsarbeit in Gesprächen mit Eigentümer*innen kostet Zeit, ist aber durchaus erfolgreich. Die Größenordnung der zur Prüfung einer Zweckentfremdung bearbeiteten Verdachts fälle werden in den Fallzahlen der Wiederzuführungsverfahren präzise abgebildet. Die Bearbeitung dieser Fälle führt dabei immer zu einem der folgenden Ergebnisse:  Der*die Eigentümer*in stellt – noch vor einer detaillierten rechtlichen Prüfung – den bislang anderweitig genutzten Wohnraum wieder zum Wohnen zur Verfügung.  Es wird festgestellt, dass eine Wohnraumzweckentfremdung nach den rechtlichen Kriterien nicht gegeben ist. 14 2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024  Es wird festgestellt, dass eine Wohnraumzweckentfre mdung vorliegt und die Wiederzuführung des zweckentfremdeten Wohnraumes zum Wohnungsmarkt gefordert. In der Regel geschieht dies durch eine behördliche Anordnung. In jedem der hier in einem Wiederzuführungsverfahren geprüften Einzelf älle ist also sichergestellt, dass jede bei der Prüfung festgestellte Wohnraumzweckentfremdung beendet und zweckentfremdeter Wohnraum wieder zum Wohnen genutzt wird. 9. Antragsverfahren In Antragsverfahren beantragen Verfügungsberechtigte selbst eine Genehmigun g zur Zweckentfremdung von Wohnraum. In der Mehrzahl der b eim A mt für Wohnungswesen eingehenden Anträge auf Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum werden die Genehmigungen erteilt, wenn vo n Antragstellenden geeigneter Ersatzwohnraum im Kölner Stadtgebiet geschaffen wird. Ein Teil der Anträge richtet sich auf Erteilung einer Genehmigung zur Umwandlung von Wohneinheiten in Gewerbeeinheiten – ebenfalls eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung von Wohnraum. Hier werden Genehmigungen in aller Regel erteilt, wenn ein überwiegendes öffentliches Interesse an d ieser Umwandlung besteht, beispielsweise für die Nutzung als Facharztpraxen, KITA oder Sozialbüros. Nahezu die Hälfte der im zurückliegenden Halbjahr neu eingegangenen Anträge auf Zweckentfremdung von Wohnraum richtete sich auf den Abbruch von Wohnraum (dem in aller Regel ein Neubau folgt). Dies betraf 117 Wohneinheiten. Unter die Fallgruppe „Umwand- lungen“, für die im zurückliegenden Halbjahr Anträge auf Zweckentfremdung von Wohnraum für 72 Wohnungen eingingen, fallen Umwandlungen von Wohnraum in gewerblich genutzte Räume, wie z.B. Büroräume, Arztpraxen u. ä. Die übrigen Fallgruppen spielen nur eine untergeordnete Rolle. Alle Antragsverfahren sind darauf g erichtet, eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum zu erhalten. Bei der Prüfung fallen dieselben aufwändigen Arbeitsschritte und Ermittlungen an, wie auch in denjenigen Verfahren, wo der Verdacht auf eine Zweckentfremdung von Wohnraum hier durch Dritte bekannt wird (vgl. Ziff. 6). Hinter einem Antragsverfahren stehen nicht selten für die Verfügungsberechtigten als Investor *innen bedeutsame wirtschaftliche Interessen. 15 2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 Die abschließende Bearbeitung der laufenden Antragsverfahren dauert wegen der komplexen Prüfungen und Ermittlungen im Einzelfall oftmals länger als sechs Monate. Insbesondere die Einzelfallprüfung bei Anträgen auf Umwandlung aufgrund eines öffentlichen Interesses ist sehr aufwändig. Abgelehnte Anträge können gerichtlich überprüft werden, was in vielen Fällen auch geschieht, indem gegen die Ablehnung einer Genehmigung zur Wohnraumzweckentfremdung Klage eingereicht wird. Dies erfordert daher einerseits, mit aller Sorgfalt Entscheidungen zu treffen, die einer gerichtlichen Überprüfung standhalten. Andererseits bringt die Bearbeitung anhängiger Klageverfahren in diesen Fällen einen weiteren Arbeitsaufwand mit sich. Bei Betrachtung der im 2. Halbjahr 2024 abgeschlossenen Antragsverfahren wird ersichtlich, dass sich die sorgfältige und umfassen de Prüfung auszahlt und der Antrag auf Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum nicht nur eine reine Formalität darstellt. Im Rahmen von Antragsverfahren werden Zweckentfremdungen von Wohnraum präventiv verhindert, wenn diese nicht den gesetzlichen Anforderungen entsprechen, z. B. kein ausreichender Ersatzwohnraum geschaffen wird. Lediglich etwa zwei Drittel aller im 2. Halbjahr 2024 abgeschlossenen Antragsverfahren (62,96 %; bezogen auf die Anzahl de r betroffenen Wohneinheiten) hatten eine Genehmigung zur Folge. In den übrigen Fällen endeten die Verfahren mit einer ablehnenden Entscheidung (27,78 %) oder durch Rücknahme des Antrags vor Erstellung einer abschließenden Entscheidung durch die Antragstellenden selbst (9,26 %). Der Blick auf die im 2. Halbjahr 2024 laufenden Antragsver - fahren (unabhängig vom Zeitpunkt des jeweiligen Antragseingangs) zeigt, dass aktuell Anträge auf Zweckentfremdung durch Abbruch mit 76,42 % den mit Abstand größten Anteil in dieser Fallgruppe ausmachen. Abbruch von Wohnraum wird in der Regel dann genehmigt, wenn entsprechender Ersatzwohnraum neu geschaffen und bereitgestellt wird. Auch zu r Bereitstellung von Ersatzwohnraum sind detaillierte Abstimmungen mit den Verfügungsberechtigten erforderlich, die schließlich in dezidierte Genehmigungsauflagen münden. Als Voraussetzung für einen 16 2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 genehmigten Abbruch von Wohnraum soll auf diese Weise die Realisierung des Ersatzwohnraumes rechtlich verbindlich abgesichert werden. 15,48 % der laufenden Antragsverfahren entfallen auf Fälle der Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum. Laufende Verfahren, in denen im 2. Halbjahr 202 4 über Anträge auf Genehmigung eines Leerstandes zu entscheiden war, fallen kaum ins Gewicht (0,99 %). Mit Anträgen auf sogenannte Negativatteste (1,85 % im 2. Halbjahr 202 4) beantragen Verfügungsberechtigte eine verbindliche Aussage des Amt es für Wohnungswesen darüber, dass der in Rede stehende Wohnraum nicht unter den Schutzbereich d es WohnStG NRW bzw. der Kölner Wohnraumschutzsatzung fällt und dessen Verwendung insoweit nicht eingeschränkt ist. Der Aufwand, die für eine solche verbindliche Bescheinigung nötigen Fakten zusammenzutragen und sie rechtlich zu bewerten , ist d erselbe, wie bei anderen Genehmigungsverfahren. Ein Negativattest ermöglicht es dem Verfügungsberechtigten, frei von den gesetzlichen Beschränkungen zum Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung mit den betreffenden Räumlichkeiten nach seinen Vorstellungen zu verfahren. In der Vergangenheit bezogen sich diese Verfahren häufig auf Wohnraum, der aufgrund von Bestandsschutz5 nicht geschützt ist. Da die Bestimmungen zum Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdungen seit 01.07.2014 bzw. 01.07.2019 gelten und seitdem bereits eini ge Jahre vergangen sind, ist davon auszugehen, dass die Fallzahlen für diesen Bereich auch perspektivisch niedrig bleiben und eine nur untergeordnete Rolle spielen. Erteilte Genehmigungen und Ersatzwohnraum Genehmigungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum werden in der Regel dann erteilt, wenn Verfügungsberechtigte neu geschaffenen Ersatzwohnraum zum Ausgleich für den zweckentfremdeten Wohnraum bereitstellen. Nur in seltenen Ausnahmefällen erfolgt eine Genehmigung gegen eine Ausgleichszahlung. 5 Gemäß § 5 Nr. 6 Wo hnraumschutzsatzung ist Wohnraum, der vor erstmaligem Inkrafttreten der Wohnraumschutzsatzung und seitdem ununterbrochen zu anderen als Wohnzwecken diente, nicht gegen Zweckentfremdungen geschützt. Der maßgebliche Stichtag für freifinanzierte Miet - und Genossenschaftswohnungen datiert auf den 01.07.2014; für Wohnraum insgesamt gelten die zweckentfremdungsrechtlichen Bestimmungen seit 01.07.2019. 17 2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 Auch aufgrund der im zweiten Halbjahr 2024 erteilten Genehmigungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum werden mehr Wohneinheiten als Ersatzwohnraum neu geschaffen werden als durch die genehmigte Zweckentfremdung entfallen. Bei der prozentualen Verteilung der Fallgruppen zeigt sich für das zurückliegende Halbjahr, dass knapp die Hälfte der Genehmigungen für die Zweckentfremdung von Wohnraum durch Abbruch erteilt wurden (51,22 % der erteilten Genehmigungen; Bezug: Betroffene Wohneinheiten) . Knapp ein Drittel der Genehmigungen wurden im letzten Halbjahr für die Zweckentfremdung von Wohnraum durch Leerstand erteilt. Solche Genehmigungen spielen beispielsweise dann eine Rolle, wenn Eigentümer*innen umfangreich Um- oder Neubaumaßnahmen vornehmen, die innerhalb der gesetzlich grundsätzlich zulässigen sechs Monate nicht umgesetzt werden können. In diesen Fällen werden die Genehmigungen für die Dauer der Sanierungsarbeiten befristet . So wird sichergestellt, dass die Zweckentfremdung von Wohnraum nur von vorübergehender Dauer bleibt und die betroffenen Wohneinheiten nach Abschluss der Sanierungsarbeiten wieder dem Wohnungsmarkt zugeführt werden. Die Gruppe der „sonstigen“ Fälle fasst eine Vielzahl verschiedener Fälle zusammen, die einzeln betrachtet im zurückliegenden Halbjahr nicht besonders hervorzuheben sind . Diese sind im zurückliegenden Halbjahr auch insgesamt zahlenmäßig nicht relevant. Die Bedeutung der einzelnen Fallgruppen unterliegt in der Halbjahresbetrachtung immer den Schwankungen, die sich aus den im Berichtszeitraum konkret entschiedenen Fällen ergeben. Über einen längeren Zeitraum konstant ist hier der Schwerpunkt bei der Kategorie „Abbruch“. Überprüfung von Genehmigungsauflagen Nachdem ein Antragsverfahren mit einer Genehmigung abgeschlossen wurde, die Auflagen für die Erstellung von Ersatzwohnraum umfasst, folgt ein weiterer wichtiger Arbeitsschritt: Die tatsächliche Umsetzung der Auflagen des Genehmigungsbescheides ist zu überwachen. Dies ist bei der Viel zahl von Fällen deshalb besonders aufwändig, weil dahinter in aller Regel einzelne Neubaumaßnahmen stehen, die zeitlich in gewissem Rahmen variabel sind. Die Überprüfung der Genehmigungsauflagen ist erst dann abgeschlossen, wenn der Ersatzwohnraum – wie im Genehmigungsbescheid festgelegt – auch tatsächlich errichtet wurde und dem Wohnungsmarkt zur Verfügung steht. Im 2. Halbjahr 202 4 war für 2532 Wohneinheiten (Ersatzwohnraum) die Prüfung der Genehmigungsauflagen noch nicht abgeschlossen. 18 2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 10. Bußgeldverfahren Die zweckfremde Nutzung von Wohnraum stellt eine Ordnungswidrigkeit dar, die nach dem WohnStG NRW und der Kölner Wohnraumschutzsatzung mit einem Bußgeld geahndet werden kann. Bußgelder dienen jedoch nicht zur Durchsetzung behördlicher Anordnungen. Dazu kön nen, wenn nötig, Zwangsgelder angedroht und festgesetzt werden (vgl. oben zu Verwaltungsverfahren). In der Praxis war es bislang oftmals so, dass die Rechtsprechung der Ausschöpfung des gesetzlich möglichen Bußgeldrahmens (Höhe der Bußgelder) enge Grenzen gesetzt hat, so dass eine Bußgeldandrohung vielfach nicht die Wirkung entfaltete, die eigentlich intendiert und auch notwendig gewesen wäre: Das Unrechtsbewusstsein bei der unerlaubten Zweckentfremdung von Wohnraum zu erhöhen. Die Bußgeldbestimmungen sind seit dem 01.07.2021 gesetzlich im WohnStG NRW manifestiert. Der Bußgeldrahmen wurde deutlich auf maximal 500.000 € erhöht. Inwieweit dies dazu beiträgt, die Sichtweise der Gerichtsbarkeit auf Bußgeldverfahren bei Wohnraumzweckentfremdung möglicherweise zu wandeln, ist zurzeit noch nicht erkennbar. Im 2. Halbjahr 2024 wurden zu insgesamt 67 Wohneinheiten in 51 Fällen Bußgeldverfahren eingeleitet. Dies geschieht im Rahmen der Fallbearbeitung bei der Überprüfung von Wohnraum-ID (vgl. Ziff. 5) oder Meldungen auf mögliche Wohnraumzweckentfremdung (vgl. Ziff. 6). Im Verlauf des Bußgeldverfahrens wird geprüft, ob die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, um ein Bußgeld zu verhängen. Liegen die Voraussetzungen vor, wird ein Bußgeld in bestimmter Höhe festgesetzt. Weitere folgende Arbeitsschritte können sich dann ergeben, wenn ein Bußgeldbescheid gerichtlich angefochten wird. Dies geschieht in einer beträchtlichen Anzahl solcher Fälle. Die Anzahl der Bußgeldverfahren (und betroffenen Wohneinhei ten) unterliegt deutlichen Schwankungen. Sie bildet dabei insbesondere nicht ab, dass eingeleitete Bußgeldverfahren sich auf Ordnungswidrigkeiten beziehen, die auch im betrachteten Halbjahr begangen wurden. In der Regel werden Bußgeldverfahren erst nach lä ngeren Ermittlungen (im Verwaltungs- verfahren siehe Erläuterungen unter Ziff . 4) eingeleitet, wenn sich Anhaltspunkte für eine Ordnungswidrigkeit verdichtet haben und gerichtsfest ermittelt worden sind . Die eigentliche Ordnungswidrigkeit liegt dann bereits längere Zeit zurück. Ein Vergleich der aktuellen Halbjahreszahlen mit zurückliegenden Halbjahresberichten ist vor diesem Hintergrund nur von begrenzter Aussagekraft. 19 2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 11. Neue EU-Verordnung zu Kurzzeitvermietung und Registrierung Bereits im Rahmen des 12. Halbjahresberichtes (1. Halbjahr 2024) wurde mitgeteilt, dass am 11.04.2024 die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten im Zusammenhang mit Dienstleistungen der kurzfristigen Vermietung von Unterkünften in Kraft getreten ist. Sie muss bis 20.05.2026 in nationales Recht umgesetzt werden. Mit dieser Verordnung sollen EU-weit  Registrierungsanforderungen bei Kurzzeitvermietung harmonisiert werden.  Vorschriften zur Anzeige und Kontrolle der Registrierungsnummern präzisiert werden.  Datenaustausch zwischen Online-Plattformen und Behörden gestrafft werden.  wirksame Rahmenbedingungen für die Umsetzung dieser EU-weiten Registrierung bei Kurzzeitvermietung geschaffen werden, d ie Transparenz förder n aber auch Sanktionen für Verstöße gegen die Regelungen zur Registrierung bei Kurzzeitvermietung vorsehen. Im Rahmen seiner Evaluierung wird das WohnStG NRW im Jahr 2025 überarbeitet werden. In diesem Zuge ist auch die Anpassung der im WohnStG NRW enthaltenen Regelungen zur Registrierung bei Kurzzeitvermietung an die neue EU-Verordnung vorgesehen. Die konkreten Auswirkungen dieser Verordnung auf den Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung und die Praxis der Fallbearbeitung bei Kurzzeitvermietung können erst eingeschätzt werden, nachdem die Anpassung des WohnStG NRW vorgenommen worden ist. Erläuterungen zu dieser Verordnung auf der Webseite der Europäischen Kommission Verordnung (EU) 2024/1028 im Wortlaut 12. Evaluierung des WohnStG NRW Für die Evaluation des WohnStG NRW hat das Land NRW bereits im 1. Halbjahr 2024 bei den Kommunen Erfahrungen und Änderungsvorschläge aus der praktischen Arbeit mit diesem Gesetz abgefragt. Die Stadt Köln hat ihre Vorschläge eingebracht , auch bezüglich wohnungsaufsichtsrechtlicher Regelungen. Speziell i m Hinblick auf die Thematik der Wohnraumzweckentfremdung sieht die Verwaltung insbesondere Verbesserungspotenzial in einer deutlichen Reduzierung des Umfanges der genehmigungsfrei möglichen Kurzzeitvermietung. Daneben wurde die Veränderung bzw. Ergänzung einzelner Verfahrensregelungen vorgeschlagen, die zum Teil für die notwendige A npassung des Gesetzes an die neue EU-Verordnung ohnehin überprüft werden müssen. Der Start des Gesetzgebungsverfah rens in NRW für eine Anpassung des WohnStG NRW nach den Ergebnissen der Evaluierung und zur Berücksichtigung der EU-Richtlinie ist für das Jahr 2025 geplant. 20 2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 13. Statistische Daten für den Zeitraum 01.01.2024 – 31.12.2024 (Jahreszusammenfassung) 21 2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 22 2. Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2024 14. Weiterführende Links Kölner Wohnraumschutzsatzung 2021 im Wortlaut Wohnraumstärkungsgesetz NRW im Wortlaut Informationen der Stadt Köln zu Wohnraumschutz / Wohnraumzweckentfremdung im Internet Informationen des Landes NRW zu Wohnraum-Identitätsnummer und zum Online-Verfahren

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  Dezernat, Dienststelle V/56/561/3 Vorlagen-Nummer 07.03.2025 0566/2025 Mitteilung öffentlicher Teil Gremium Datum Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 13.03.2025 Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / In- ternationales 24.03.2025 Stadtentwicklungsausschuss 27.03.2025 Unterausschuss Wohnen 05.05.2025 13. Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln Die Verwaltung stellt den Fachgremien und der Öffentlichkeit den zweiten Halbjahresbericht 2024 zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln zur Verfügung (13. Bericht, Stichtag 31. Dezember 2024). Über allgemeine Entwicklungen im zweiten Halbjahr 2024 bei der Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln wird ebenso berichtet wie über besondere Aspekte, zum Beispiel die weite- ren Auswirkungen der Registrierung bei der Kurzzeitvermietung von Wohnungen. Gez. Dr. Rau