Vergabe städtischer Grundstücke bei der Realisierung städtebaulicher Vorhaben

V/0769/2007 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Dezernent für Planungs- und Baukoordination 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Vergabe städtischer Grundstücke bei der Realisierung städtebaulicher Vorhaben 
Aktuelle Rechtssprechung des Oberlandesgerichtes Düsseldorf vom 13.06.2007 zur Vergabe von 
Grundstücken 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
18.10.2007 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Vorberatung 
23.10.2007 Ausschuss für Finanzen, Beteiligungen und Liegenschaften Vorberatung 
24.10.2007 Hauptausschuss Entscheidung
 
Beschlussvorschlag: 
 
 
A)  Der Hauptausschuss nimmt zur Kenntnis, dass: 
 
1. die aktuelle Rechtsprechung des Oberlandesgerichts Düsseldorf vom 13.06.2007 zur Ver-
gabe von Grundstücken, insbesondere beim Abschluss von Erschließungsverträgen, bei 
der Veräußerung von städtischen Grundstücken sowie auch bei sonstigen vertraglichen 
Verpflichtungen zur Erstellung von Bauvorhaben (Bauverpflichtung) in vergaberechtlicher 
Hinsicht zukünftig zu beachten ist. 
 
2. Projekte, bei denen sich die Bauverpflichtung aus bereits abgeschlossenen Verträgen er-
gibt, auf der Grundlage der abgeschlossenen Verträge abgewickelt werden und laufende 
Verfahren auf der bisherigen Basis und Beschlusslage sowie unter Beachtung der Anforde-
rungen der neuen Rechtsprechung weitergeführt werden. 
 
3. in den Fällen, in denen die Stadt Grundstücke, die aus stadtentwicklungspolitischer und 
städtebaulicher Sicht relevant sind, an einen Investor veräußert und damit einhergehend 
eine Verpflichtung des Investors gegenüber der Stadt begründet wird, eine bestimmte Be-
bauung zu realisieren, die Verwaltung zukünftig in der Regel ein europaweites Vergabever-
fahren nach den Anforderungen aus den §§ 97 ff. des Gesetzes gegen Wettbewerbsbe-
schränkungen (GWB) durchführen wird. Das Anforderungsprofil für die Abgabe eines An-
gebotes und die spätere Wertung ergibt sich aus einem nachvollziehbaren Kriterienkatalog 
in liegenschaftlicher und städtebaulicher Hinsicht. 
 
B) Die Verwaltung wird beauftragt, für das konkret zur Veräußerung anstehende Grundstück 
Yorkring Ecke Steinfurter Str. – ehem. TÜV-Gelände - zeitnah eine Vergabe in Form eines 
Musterverfahrens unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung durchzuführen und 
Vorlagen-Nr.: 
V/0769/2007 
Auskunft erteilt: 
Herr  Thielen 
Ruf: 
492 63 00 
E-Mail: 
ThielenS@stadt-muenster.de  
Datum: 
24.09.2007 
Öffentliche Beschlussvorlage

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hierfür in der nächsten Beratungskette eine Verfahrensvorlage einschließlich der Aus-
schreibungsbedingungen vorzulegen. 
 
Kosten/Folgekosten 
 
keine 
 
 
Begründung: 
 
Zu A) 
 
zu 1.  
Das Oberlandesgericht Düsseldorf hat am 13.06.2007 eine Entscheidung zur Ausschreibungs-
pflicht bei der Vergabe von Grundstücken getroffen, die auf künftige Grundstücksvergaben im Zu-
sammenhang mit städtebaulich bedeutsamen Stadtentwicklungsprojekten erhebliche Auswirkun-
gen hat. 
  
Zu den vergaberechtlichen Fragestellungen, die sich aus dieser Rechtsprechung ergeben, hat die 
Verwaltung eine rechtliche Einschätzung der Rechtsanwaltskanzlei Baumeister und Partner, Müns-
ter eingeholt. Die 13-seitige Stellungnahme wurde den Ratfraktionen mit Schreiben vom 
07.09.2007 zur Kenntnis gegeben.  
 
Die rechtliche Einschätzung kommt zu dem Ergebnis, dass die Rechtssprechung auf die isolierte, 
also nicht mit städtebaulichen Vereinbarungen und ei ner Bauverpflichtung des Grundstückserwer-
bers einhergehende Grundstücksveräußerung durch die Stadt keinen Einfluss hat. Dabei ist die 
Schaffung des benötigten Planungsrechts ohne darüber hinausgehende Verpflichtungen des In-
vestors ohne weiteres weiterhin vergaberechtsfrei möglich. 
 
Anders sind in vergaberechtlicher Hinsicht die Fälle zu sehen, in denen die Stadt eigene 
Grundstücke an einen Investor veräußert und damit einhergehend eine Verpflichtung des Investors 
gegenüber der Stadt begründet wird, eine bestimmte Bebauung zu realisieren (Bauverpflichtung). 
Diese Fälle unterliegen grundsätzlich dem Anwendungsbereich des Kartellvergaberechts im vier-
ten Teil des Gesetzes gegen Wettbewerbsbeschränkungen (GWB), so dass die Durchführung ei-
nes Vergabeverfahren aus Rechtssicherheitsgründen zu empfehlen ist. Dabei unterfällt der Ab-
schluss städtebaulicher Verträge nicht generell dem Anwendungsbereich des Vergaberechts. Dies 
ist nur dann der Fall, wenn auf der Grundlage des Vertrages eine Verpflichtung des Investors als 
Vertragspartner begründet wird, wonach eine Bauleistung auf der Grundlage der vom Auftraggeber 
genannten Erfordernisse zu erbringen ist. 
 
 
zu 2. 
Die Auswirkungen auf die zurzeit konkret laufenden Projekte sind abhängig vom jeweiligen Verfah-
rens– und Sachstand. Eingeleitete Projektentwicklungen, wie die Zentrumserweiterung Kinder-
haus, Nienberge und Mecklenbeck sowie das Projekt „Schulstraße“, bei denen es noch nicht zum 
Abschluss städtebaulicher Vereinbarungen gekommen ist, werden auf der bisherigen Grundlage 
und Beschlusslage weitergeführt. Anforderungen aus der neuen Rechtsprechung sollen beachtet 
werden. 
 
Vor diesem Hintergrund ist bei den eingeleiteten Projektentwicklungen in jedem Fall auf eine 
Durchführungspflicht des Investors zu verzichten. Stattdessen wird nach rechtlicher Einschätzung 
der Rechtsanwaltskanzlei Baumeister und Partner vorgeschlagen, die Interessen der Stadt in der 
Form zu wahren, dass zugunsten der Stadt der Grundstückskaufvertrag mit Rücktrittsrechten ver-
sehen wird. Ein Rücktrittsrecht der Stadt würde für den Fall vereinbart, dass der Investor nicht oder 
nicht entsprechend der vorher abgesprochenen (und ggf. zur Grundlage des Kaufvertrages ge-
machten) Planung baut. In diesem Fall würde eine in vergaberechtlicher Hinsicht relevante Bau-

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verpflichtung nicht begründet, auch wenn nicht auszuschließen ist, dass diese Lösung von dritte 
Seite als „Umgehungstatbestand“ angesehen wird.  
 
zu 3. 
Aus Rechtssicherheitsgründen und zur Minimierung von Risiken in wirtschaftlicher Hinsicht sollen 
zukünftig bei Grundstücken von stadtentwicklungspolitischer und städtebaulicher Relevanz euro-
paweite Vergabeverfahren  - im Sinne der vergaberechtlichen Richtlinien - durchgeführt werden. 
Wie bei der Vergabe von Bauaufträgen im bisher allgemein verstandenen Sinne besteht eine eu-
ropaweite Ausschreibungspflicht ab einem Schwellenwert von 5,278 Mio. Euro. Von einer Über-
schreitung des Schwellenwertes, der sich aus der geschätzten Gesamtinvestition ergibt, ist bei 
städtebaulich relevanten Grundstücken bzw. Vorhaben regelmäßig auszugehen.  
 
Als Kriterium für eine Bewertung der Angebote kommen in solchen Fällen nicht nur der Kaufpreis, 
sondern - wie bisher auch - weitere liegenschaftliche, aber insbesondere auch städtebauliche Kri-
terien in Frage. Da die Vergabeentscheidung in jeder Hinsicht gerichtlich überprüfbar sein muss, 
ist die Wertung von Angeboten mit auf Grund vorher im Expose genannten, nachvollziehbaren und 
plausiblen Kriterien möglich und erforderlich. Hierbei kann es sich zum einen in einer 1. Stufe um 
eignungsbezogene Mindestanforderungen handeln und zum anderen in einer 2. Stufe um Krite-
rien, die einer vergleichenden Betrachtung unterliegen und standhalten müssen. Solche Krite-
rien/Anforderungsfelder können sein: 
 
Zulassungskriterien (Stufe 1): 
• Fachkunde/technische Leistungsfähigkeit (z. B. Referenzobjekte) 
• Finanzielle/wirtschaftliche Leistungsfähigkeit 
• Zuverlässigkeit Rechtsform des Bieters 
  
Bewertungskriterien Städtebau (Stufe 2): 
1. Nutzungen:  
• quantitative und qualitative Nutzungsanforderungen 
• Nutzungsmix/- anteile 
• Hauptnutzungen 
• besondere Nutzungsbausteine 
• Nutzungsintensität 
 
2. Städtebauliche Dichte: 
• quantitative Dichteanforderungen 
• GFZ, Baumasse 
• Höhenentwicklung, Bauhöhe(n), Geschossigkeiten 
• Versieglungsgrad 
 
3. Städtebauliche Gestaltung 
• qualitätvolle Baumassengliederung und Verteilung 
• qualitätvolle Raumbildung 
 
4. Städtebauliche Verträglichkeit 
• Umfeldorientierte quantitative und qualitative Verträglichkeitsanforderungen 
• Verkehr, Erschließung 
• Umweltbelange 
• Immissionsschutz 
• Denkmalschutz 
 
5. Architektonische Gestaltung 
• qualitätvolle Baukörpergestaltung 
• qualitätvolle Freiraumgestaltung

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Bewertungskriterien Liegenschaften (Stufe 2) 
•  Kaufpreis 
•  Finanzierungsbestätigung 
•  Ggf. Mietnachweis („letter of intend“) 
•  Arbeitsplatzrelevanz 
•  Stärkung des Standortes Münster  
 
zu B) 
Bei der Vergabe der Grundstücksfläche des ehema ligen TÜV-Gelände am Yorkring/Ecke Steinfur-
ter Str. soll ein europaweites Ausschreibungsverfahren im Sinne der vergaberechtlichen Richtlinien 
durchgeführt werden. Das Vergabeverfahren soll aus Gründen der Rechtssicherheit und exempla-
risch für künftige Fälle durch externe Rechtsberatung begleitet werden. Mit der Rechtsberatung ist 
die Kanzlei Kapellmann und Partner in Düsseldorf beauftragt worden.  
 
Die Veräußerung und Entwicklung des ehemaligen TÜV-Geländes soll neben den allgemeinen und 
liegenschaftlichen Anforderungen, auf der Grundlage standortbezogener, städtebaulicher und ar-
chitektonischer Kriterien erfolgen. Damit soll der hohe Qualitätsanspruch an dieser stadträumlich 
überaus wichtigen Stelle in jeder Hinsicht Berücksichtigung finden. Vor diesem Hintergrund zählen 
zu den allgemeinen und standortspezifischen Anforderungen beispielhaft: 
 
 ●   Mindestkaufpreis 
• Finanzierungsbestätigung über 100% des Projektvolumens 
• Angaben zur Rechtsform des Bieters und späteren Käufers (z. B. AG, Objektgesell-
schaft) 
• Interessenbekundungen potentieller Mieter („letter of intend“) 
• Realisierungsfristen 
• Nutzung, Dienstleistung, untergeordnete Gastronomie, Einzelhandel (keine Lebensmit-
tel) 
• Städtebauliche Dichte 
• Höhenentwicklung, Höhenbegrenzung auf Höhe Domtürme 
• Verkehrliche Erschließung, umfeldverträglich differenziert auf Steinfurter Str. und Gas-
selstiege 
• Verschattungsaspekte unter Berücksichtigung der Bestandsbebauung 
• Baumassenverteilung im Hinblick auf Sichtachsen, insbesondere Steinfurter Str. und 
Sichtbeziehungen insgesamt 
• Baukörpergestaltung in Material- und Farbgestaltung 
• Freiraumgestaltung  
 
In Anbetracht der Bedeutung des Grundstückes in der öffentlichen Diskussion spielen darüber hin-
aus auch weitere Kriterien eine Rolle, die sich allerdings mehr unter dem Stichwort „weiche Stand-
ortfaktoren“ zusammenfassen lassen. So kommt der Frage eines zukünftigen Nutzers auch aus 
arbeitsmarktpolitischen Gründen und aus Gründen der Stärkung des Standortes Münster an dieser 
Stelle keine unerhebliche Bedeutung zu. Auch diese Fragestellung bleibt abschließend zu prüfen 
und wird in der für die nächste Beratungskette vorgesehenen Verfahrensvorlage Berücksichtigung 
finden. 
 
 
In Vertretung 
 
 
 
 
gez. Schultheiß  gez. Bickeböller 
Stadtdirektor  Stadtkämmerin