Satzung über eine Veränderungssperre für einen Teilbereich der Ortslage in Köln-Dellbrück Arbeitstitel: Wasserwerkstraße n Köln-Dellbrück

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Seib240420Sa1Sb Begründung Wasserwerkstr Köln -Dellbrück 
Begründung zur Veränderungssperre  
Arbeitstitel: Wasserwerkstraße in Köln-Dellbrück 
 Am 19.06.2019 ging der Antrag auf Nutzungsänderung des Eigentümers der Wasser-
werkstraße 6 bei der Stadt Köln ein. Antragsgegenstand ist die Änderung von Wohnen und 
Fitnesscenter in einen großflächigen Drogeriemarkt.  
 
Diese Nutzungsänderung ist aus Gründen des Zentrenschutzes unbedingt zu vermeiden. 
Das erklärte Ziel des vom Rat der Stadt Köln am 17.12.2013 beschlossenen Einzelhandels- 
und Zentrenkonzeptes (EHZK) ist, die Versorgungsfunktion und Funktionsfähigkeit der zent-
ralen Versorgungsbereiche zu sichern, zu stärken und weiter zu entwickeln. Standorte au-
ßerhalb zentraler Versorgungsbereiche, wie hier an der Wasserwerkstraße, entfalten kriti-
sche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche, da sie Kaufkraft von diesen abziehen. 
 
Diese neue Nutzung mit einem nahversorgungs- und zentrenrelevantem Angebot wider-
spricht den Zielsetzungen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Köln (EHZK), 
da die Ansiedlung eines Drogeriemarktes das Stadtteilzentrum Holweide-Ost sowie das 
Stadtteilzentrum Dellbrück, Dellbrücker Hauptstraße schwächen und dort Kaufkraft abziehen 
würde.  
 
Aus diesem Grund wurde am 28.08.2019 die Dringlichkeitsentscheidung getroffen, einen 
einfachen Bebauungsplan nach § 9 Absatz 2a Baugesetzbuch (BauGB) für den Bereich 
Wasserwerkstraße aufzustellen mit dem Ziel, den Ausschluss von Einzelhandel mit zentren- 
und nahversorgungsrelevanten Sortimenten im Geltungsbereich des Bebauungsplans fest-
zusetzen und am 11.09.2019 öffentlich bekannt gemacht. Als Festsetzung ist vorgesehen, 
innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes künftig nur bestimmte Arten der 
gemäß § 34 Absatz 1 und Absatz 2 BauGB zulässigen baulichen Nutzungen zuzulassen, 
nicht zuzulassen oder ausnahmsweise zuzulassen. Weitere Festsetzungsmöglichkeiten ge-
mäß BauGB oder Baunutzungsverordnung (BauNVO) kommen bei der Anwendung des § 9 
Absatz 2a BauGB nicht in Betracht. Darüber hinaus ist es möglich, kleinflächigen Einzelhan-
del festzusetzen bzw. großflächigen Einzelhandel auszuschließen.  
 
Ziel der Planung ist es, auch die Versorgungsfunktion und die Funktionsfähigkeit der be-
nachbarten Stadteilzentren ("Stadtteilzentrum Holweide-Ost" sowie "Stadtteilzentrum Dell-
brück, Dellbrücker Hauptstraße") dauerhaft zu schützen. Um dies zu erreichen, ist es erfor-
derlich eine Nutzungsänderung des im Geltungs- und Planungsbereich des Bebauungsplan-
entwurfes existierenden Fitnesscenters in einen Drogeriemarkt auszuschließen. 
 
Mit der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschluss, erfolgte die Zurückstellung des Antrags 
zur Klärung des Planungsrechts für ein gewerblich genutztes Gebäude und die Nutzungsän-
derung von Fitnesscenter und Wohnen zu einem Drogeriemarkt mit 700 m ² Verkaufsfläche. 
Die Zurückstellung wurde im September 2019 bekannt gemacht und ist gültig bis zum 
19.09.2020. 
 
Aktuell kann eine Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses vor dem 19. September 2020 
im Amtsblatt aufgrund des Verfahrensstandes (vor Offenlage nach § 3 Abs. 2 BauGB) nicht 
sicher gewährleistet werden. Da der Abschluss des Verfahrens nicht innerhalb der Jahres-
frist der Zurückstellung gesichert ist, muss eine Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB zur 
Sicherung der Planungsziele erlassen werden. Andernfalls müsste die Bauaufsicht die Vor-
anfrage mit Ablauf der Zurückstellungsfrist von einem Jahr im September 2020 positiv be-
scheiden.

Maßstab  1 : 5 000N
StadtplanungsamtAnlage zur Satzung der Stadt Köln über eine Veränderungssperre inin Köln - Dellbrück Arbeitstitel: Wasserwerkstraße
0 10050 200300 Meter

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
VI/61/1 
61/1 Seib Sa 
Vorlagen-Nummer 
 1223/2020 
Freigabedatum 
03.06.2020  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Satzung über eine Veränderungssperre für einen Teilbereich der Ortslage in Köln-Dellbrück 
Arbeitstitel: Wasserwerkstraße in Köln-Dellbrück 
Beschlussorgan 
Rat 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Rat beschließt die Satzung über eine Veränderungssperre für einen Teilbereich der Ortslage in 
Köln-Dellbrück –Arbeitstitel: Wasserwerkstraße in Köln-Dellbrück– für das Gebiet verlaufend von der 
Wasserwerkstraße im Westen, von den Grünflächen (Gemarkung Thurn-Strunden, Flur 70, Flurstück 
280 und Gemarkung Wichheim-Schweinheim, Flur 10, Flurstück 79) im Norden, von der Heidestraße 
im Osten und von der Bergisch Gladbacher Straße im Süden in der zu diesem Beschluss als Anlage 
beigefügten, paraphierten Fassung. 
 
 
Bezirksvertretung 9 (Mülheim) 15.06.2020 
Stadtentwicklungsausschuss 16.06.2020 
Rat 18.06.2020

2 
Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
Begründung 
Am 19.06.2019 ging der Antrag auf Nutzungsänderung des Eigentümers der Wasserwerkstraße 6 bei 
der Stadt Köln ein. Antragsgegenstand ist die Änderung von Wohnen und Fitnesscenter in einen 
großflächigen Drogeriemarkt.  
 
Diese Nutzungsänderung ist aus Gründen des Zentrenschutzes unbedingt zu vermeiden. Das erklärte 
Ziel des vom Rat der Stadt Köln am 17.12.2013 beschlossenen Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes 
(EHZK) ist, die Versorgungsfunktion und Funktionsfähigkeit der zentralen Versorgungsbereiche zu 
sichern, zu stärken und weiter zu entwickeln. Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche, 
wie hier an der Wasserwerkstraße, entfalten kritische Auswirkungen auf zentrale Versorgungsberei-
che, da sie Kaufkraft von diesen abziehen. 
 
Diese neue Nutzung mit einem nahversorgungs- und zentrenrelevantem Angebot widerspricht den 
Zielsetzungen des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes der Stadt Köln (EHZK), da die Ansiedlung 
eines Drogeriemarktes das Stadtteilzentrum Holweide-Ost sowie das Stadtteilzentrum Dellbrück, 
Dellbrücker Hauptstraße schwächen und dort Kaufkraft abziehen würde.  
 
Aus diesem Grund wurde am 28.08.2019 die Dringlichkeitsentscheidung getroffen, einen einfachen 
Bebauungsplan nach § 9 Absatz 2a Baugesetzbuch (BauGB) für den Bereich Wasserwerkstraße auf-
zustellen mit dem Ziel, den Ausschluss von Einzelhandel mit zentren- und nahversorgungsrelevanten 
Sortimenten im Geltungsbereich des Bebauungsplans festzusetzen und am 11.09.2019 öffentlich 
bekannt gemacht. Als Festsetzung ist vorgesehen, innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungs-
planes künftig nur bestimmte Arten der gemäß § 34 Absatz 1 und Absatz 2 BauGB zulässigen bauli-
chen Nutzungen zuzulassen, nicht zuzulassen oder ausnahmsweise zuzulassen. Weitere Festset-
zungsmöglichkeiten gemäß BauGB oder Baunutzungsverordnung (BauNVO) kommen bei der An-
wendung des § 9 Absatz 2a BauGB nicht in Betracht. Darüber hinaus ist es möglich, kleinflächigen 
Einzelhandel festzusetzen bzw. großflächigen Einzelhandel auszuschließen.  
 
Ziel der Planung ist es, auch die Versorgungsfunktion und die Funktionsfähigkeit der benachbarten 
Stadteilzentren ("Stadtteilzentrum Holweide-Ost" sowie "Stadtteilzentrum Dellbrück, Dellbrücker 
Hauptstraße") dauerhaft zu schützen. Um dies zu erreichen, ist es erforderlich eine Nutzungsände-
rung des im Geltungs- und Planungsbereich des Bebauungsplanentwurfes existierenden Fitnesscen-
ters in einen Drogeriemarkt auszuschließen. 
 
Mit der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschluss, erfolgte die Zurückstellung des Antrags zur Klä-
rung des Planungsrechts für ein gewerblich genutztes Gebäude und die Nutzungsänderung von Fit-
nesscenter und Wohnen zu einem Drogeriemarkt mit 700 m ² Verkaufsfläche. Die Zurückstellung 
wurde im September 2019 bekannt gemacht und ist gültig bis zum 19.09.2020. 
 
Aktuell kann eine Bekanntmachung des Satzungsbeschlusses vor dem 19. September 2020 im 
Amtsblatt aufgrund des Verfahrensstandes (vor Offenlage nach § 3 Abs. 2 BauGB) nicht sicher ge-
währleistet werden. Da der Abschluss des Verfahrens nicht innerhalb der Jahresfrist der Zurückstel-
lung gesichert ist, muss eine Veränderungssperre gemäß § 14 BauGB zur Sicherung der Planungs-
ziele erlassen werden. Andernfalls müsste die Bauaufsicht die Voranfrage mit Ablauf der Zurückstel-
lungsfrist von einem Jahr im September 2020 positiv bescheiden.

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Problemstellung 
Verhinderung einer städtebaulichen Fehlentwicklung 
 
Auswirkungen 
In dem der Veränderungssperre unterliegenden Planbereich dürfen  
a) Vorhaben im Sinne des § 29 Baugesetzbuch nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht 
beseitigt werden. Hierzu zählen insbesondere Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nut-
zungsänderung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben und die einer bauaufsichtlichen Genehmi-
gung oder Zustimmung bedürfen oder die der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden müssen.  
b) erhebliche oder wesentlich Wert steigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen 
Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht 
vorgenommen werden.  
 
 
 
4 Anlagen

Anlage 1
Maßstab  1 : 5 000N
StadtplanungsamtSatzung der Stadt Köln über eine Veränderungssperre inin Köln - Dellbrück Arbeitstitel: Wasserwerkstraße
0 10050 200300 Meter

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A N L A G E  2  
  Seib240420Sa1Sb Satzung Wasserwerkstr Köln -Dellbrück 
  (Veränd-Satz01) 
 
 
S a t z u n g 
 
über eine Veränderungssperre für einen Teilbereich der Ortslage in Köln- Dellbrück 
– Arbeitstitel: Wasserwerkstraße in Köln-Dellbrück – 
 
vom ........ 
 
 
 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung vom                       aufgrund der §§ 14, 16 und 17 Ab-
satz 1 des Baugesetzbuches (BauGB) vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634) - in der bei Erlass dieser 
Satzung geltenden Fassung - in Verbindung mit § 7 der Gemeindeordnung für das Land Nord-
rhein-Westfalen (GO NRW) vom 14.07.1994 (GV NRW S. 666/SGV NRW 2023) - in der bei Erlass 
dieser Satzung geltenden Fassung - diese Satzung beschlossen: 
 
 
 
 
§ 1 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss hat durch die Dringlichkeitsentscheidung gemäß § 60 Absatz 2 
Satz 1 der Gemeindeordnung Nordrhein-Westfalen am 28. August 2018 einen Beschluss über die 
Aufstellung eines Bebauungsplanes für das Gebiet verlaufend von der Wasserwerkstraße im 
Westen, von den Grünflächen (Gemarkung Thurn-Strunden, Flur 70, Flurstück 280 und 
Gemarkung Wichheim-Schweinheim, Flur 10, Flurstück 79) im Norden, von der Heidestraße im 
Osten und von der Bergisch Gladbacher Straße im Süden – Arbeitstitel: Wasserwerkstraße in 
Köln-Dellbrück – gefasst. 
 
Zur Sicherung der Planung wird für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre angeordnet. 
 
 
 
§ 2 
Geltungsbereich 
 
Der räumliche Geltungsbereich der Veränderungssperre ergibt sich aus dem mit schwarz gestri-
chelter Linie umrandeten Teil der Karte, die als Anlage Bestandteil dieser Satzung ist. 
 
 
 
§ 3 
Rechtswirkung der Veränderungssperre 
 
In dem der Veränderungssperre unterliegenden Planbereich dürfen 
 
a) Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt 
werden. 
Hierzu zählen insbesondere Vorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsände-
rung von baulichen Anlagen zum Inhalt haben und die einer bauaufsichtlichen Genehmigung 
oder Zustimmung bedürfen oder die der Bauaufsichtsbehörde angezeigt werden müssen.

- 2 - 
 
 
 
 
 
b) erhebliche oder wesentlich Wert steigernde Veränderungen von Grundstücken und bauli-
chen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeige-
pflichtig sind, nicht vorgenommen werden. 
 
 
 
§ 4 
Ausnahmen 
 
Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann von der Veränderungssperre 
eine Ausnahme zugelassen werden.  
 
Die Entscheidung über Ausnahmen trifft die Oberbürgermeisterin (Bauaufsichtsamt). 
 
 
 
§ 5 
Inkrafttreten  
 
Die Veränderungssperre tritt mit dem Tag ihrer öffentlichen Bekanntmachung in Kraft. 
 
Sie tritt in jedem Fall außer Kraft, sobald und soweit die Bauleitplanung rechtsverbindlich abge-
schlossen ist, spätestens jedoch gemäß § 17 Absatz 1 Satz 1 BauGB nach Ablauf von zwei Jah-
ren, gerechnet ab dem Tag der öffentlichen Bekanntmachung.

Anlage 0 
Am 19.06.2019 ging der Antrag des Eigentümers der Liegenschaft an der Wasserwerkstraße 
6, die derzeit von einem Fitnesscenter genutzt wird, bei der Verwaltung zur Nutzungsände-
rung für eine Ansiedelung eines Drogeriemarktes ein. Das Vorhaben widerspricht den Ziel-
setzungen des EHZKs, da die Ansiedlung eines Drogeriemarktes das Stadtteilzentrum Hol-
weide-Ost schwächen und dort Kaufkraft abziehen würde.  
Am 28.08.2019 hat der Stadtentwicklungsausschuss mit Dringlichkeitsentscheidung die Auf-
stellung eines Bebauungsplanes im vereinfachten Verfahren nach § 13 Baugesetzbuch mit 
dem Arbeitstitel: Wasserwerkstraße in Köln-Dellbrück beschlossen. Die Bekanntmachung 
erfolgte im Amtsblatt am 11.09.2019. 
Anschließend wurde am 19.09.2019 die Bauvoranfrage gemäß § 15 Baugesetzbuch bis zum 
19.09.2020 zurück gestellt (Aktenzeichen 63/V29/0144/2019). Vor Ablauf dieser Frist muss 
ein Satzungsbeschluss erreicht werden, da andernfalls die Bauvoranfrage der Nutzungsän-
derung zu gestimmt werden müsste. 
Zurzeit befindet sich das Verfahren vom 04. Juni bis zum 17. Juli 2020 in der Offenlage ge-
mäß § 3 Abs. 2 Baugesetzbuch. Die Bekanntmachung erfolgte am 27.05.2020 im Amtsblatt. 
Anschließend kann nicht gewährleistet werden, dass der Satzungsbeschluss bis zum 
19.09.2020 bekannt gemacht worden ist. 
Zur Wahrung der Frist muss daher in der Sitzung des Rats am 18.06.2020 ein Beschluss 
über die Satzung einer Veränderungssperre entschieden werden. 
Alternativ muss mit Ablauf der Frist der Zurückstellung die Bauvoranfrage positiv beschieden 
werden. 
Ziel der Veränderungssperre ist es, den Abschluss des Bebauungsplanverfahrens zeitlich zu 
gewährleisten, um planungsrechtlich festzusetzen, dass weitere Ansiedelungen von Einzel-
händlern mit zentren- und nahversorgungsrelevanten Kernsortimenten ausgeschlossen wer-
den.