Modellhafte Erprobung von Aktivierungs- und Prozessstrategien für "Neues Wohnen im Bestand", hier: Bahnhofsviertel - Sachstand und nächste Schritte

 






 
 









	

	
	
 
		



	 


 















 
 
 	





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V/0445/2012 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Modellhafte Erprobung von Aktivierungs- und Prozessstrategien für "Neues Wohnen im Bestand", 
hier: Bahnhofsviertel - Sachstand und nächste Schritte 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
14.06.2012 Ausschuss für Stadtplanung, Stadtentwicklung, Verkehr und Wirtschaft Bericht 
 
 
Bericht: 
 
Der Planungsausschuss hat die Verwaltung mit der Vorlage V0006/2011 beauftragt, ein Potenzi-
alkataster zur Stärkung der inneren Entwicklung aufz ubauen sowie in zw ei Potenzialräumen 
(Hiltrup-Ost, Bahnhofsviertel) modellhaft jeweils Aktivierun gs- und Prozessstrategien für „Neues 
Wohnen im Bestand“ zu erproben. Mit dieser Vorlage soll im Wesentlichen der Stand des m o-
dellhaften Handlungsansatzes im Bahnhofsviertel (Quartier westlich des Hauptbahnhofes) darge-
stellt werden.  
 
 
Strategischer Ansatz und Kooperation mit der ISG-Bahnhofsviertel Münster e.V. 
Das Bahnhofsviertel gehört zu den Innenstadtquartieren Münsters mit hohem Anteil gewerbl icher 
Nutzungen und mit im Innenstadtvergleich geringer Wohnbevölkerung. Mit dieser Initi ative wird 
das Ziel ve rfolgt, mit geeigneten Strategien den Dienstleistungsstandort im Sinne einer städt e-
baulichen Nachjustierung auch durch eine Stärkung der Wohnfunktion weiter zu entwickeln. Ziel-
gruppe der Aktivierungsstrategien sind insbesondere die Eigentümerschaft und die  Immobilien-
verwaltungen im Bahnhofsviertel. Insofern hat die Verwaltung zeitnah nach der Beschlussfa s-
sung des Planungsausschusses bei der ISG -Bahnhofsviertel Münster e.V. für das Anliegen der 
Initiative geworben und diese als Kooperationspartner für eine S tärkung des Wo hnens in ihrem 
Viertel gewonnen.  
Vor diesem Hintergrund wurde gemeinsam der Vorschlag entwickelt, die E igentümerschaft über 
die Rahmenbedingungen für das Wohnen im Bahnhofsviertel und über die Ergebnisse einer P o-
tenzialanalyse zu informieren . Damit wurde die Erwartung verbunden, die Eigentümerschaft für 
die Chancen, die neues Wohnen im Bestand eröffnen kann, zu sensibilisieren und vorhand ene 
Potenziale zu aktivieren. 
 
 
Vorlagen-Nr.: 
  
V/0445/2012 
Auskunft erteilt: 
Herr Weigt 
Ruf: 
492 61 36 
E-Mail: 
Weigt@stadt-muenster.de 
Datum: 
29.05.2012 
Öffentliche Berichtsvorlage

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V/0445/2012 
 
Erprobung Potenzialkataster - Potenzialanalyse 
Die Verwaltung hat im Bereic h des Bahnhofsviertels die Methodik eines Potenzialkatasters in 
verschiedenen Ausprägungen angewendet und erprobt.  
Dazu zählten auch Auswertungen hinsichtlich des Ausnutzungsgrades der Flurstücke sowie ihrer 
Nutzungsintensität (Summe der Bruttogeschossflä chen über alle Vollg eschosse). Diese führte n 
zu dem Ergebnis, dass das Bahnhofsviertel in einigen Bereichen über eine sehr hohe Nutzung s-
intensität verfügt. Daneben verfügt der Stadtteil aber auch über einige – wenn auch nur wenige – 
und gemessen am Raumtyp us mindergenutzte Standorte. Diese Analyse bestätigte somit, dass 
das Bahnhofsviertel auch allein aus baulich -räumlicher Sicht über einige Innenentwicklungsp o-
tenziale verfügt. 
Zur Klärung der Frage, inwieweit das Bahnhofsviertel aus nutzungsstruktureller S icht über En t-
wicklungspotenziale für das Wohnen verfügt, hat die Verwaltung im Sommer 2011 auf der Grund-
lage eigener Bestandserhebungen modellhaft ein digitales Nutzungsstrukturmodell des Bah n-
hofsviertels aufgebaut. In das Modell sind zum Beispiel auch die  verwaltungsseitig bekan nten 
bzw. offenkundig und ohne vertiefte Rech erche wahrnehmbaren Leerstände eingeflossen. Die 
Potenzialanalyse des Modells führte zu folgenden Ergebnissen: 
 Büro- und Dienstleistungsnutzungen dominieren die Nutzungsstruktur, der Ante il der Wohn-
nutzung an der Gesamtbruttogeschossfläche (rd. 360 Tsd. qm) liegt bei ca. 14 %. 
 Im Dienstleistungsbereich sind die medizinischen Dienstleistungen sowie die Dienstleistu n-
gen im Bereich Hotel/Gastronomie mit jeweils ca. 8 % Anteil an der Bruttogeschossfläche 
stadtteilprägend. 
 Unabhängig von ihrer bautechnischen Eignung für eine Umnutzung zu Wohnen erscheinen 
insbesondere die im Zuge der Bestandsaufnahme erfassten Leerstände in den Oberg e-
schossen für eine Wohnnutzung attraktiv. 
 Das Bahnhofsviertel verfügte zum Zeitpunkt der Bestandsaufnahme über zwei  leerstehende 
Gebäude, deren Nutzung aufgegeben wurde und deren Standorte sich, insbesondere in den 
Obergeschossen, für eine Wohnnutzung eignen.  
 Mehr als 30 Gebäude im Bahnhofsviertel verfügen über ein D achgeschoss mit niedrigem 
Ausbaustandard, das  als Lagerflächen oder mit Nebenräume n genutzt wi rd und somit als 
mindergenutzte Dachgeschosse klassifiziert werden kann . Durch einen Dachgeschossau s-
bau könnten diese Flächen für „Neues Wohnen im Bestand“ in Wert gesetzt werden. 
 
Wohnungsmarktanalyse 
Neben der Potenzialanalyse ist für eine Aktivierungsstrategie wesentlich, welche Marktsegmente 
im Bahnhofsviertel mit zusätzlichem Wohnen aussichtsreich bedient werden können oder sollten. 
Verwaltungsseitig sind d azu das Nutzungsstrukturmodell ausgewertet und im Wesentlichen die 
Bevölkerungs- und Haushaltsstrukturen im Viertel analysiert worden. Die Ergebnisse sind a n-
schließend mit Vertretern der S -Immobilien GmbH der Sparkas se Münsterland-Ost als Mitglied 
der ISG-Bahnhof erörtert und reflektiert worden. Auf dieser Grundlage konnte eine robuste I m-
mobilienmarkteinschätzung (mögliche Wohnungsmarktzielgruppen, marktfähige Wohnform ate) 
für die Eigentümerschaft entwickelt und im Zuge einer Eigentümerinformation im November 2011 
präsentiert werden.  
 
Eigentümerinformation am 29. November 2011 und weitere Ansprache 
Im November 2011 haben das Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehrsplanung und die 
ISG-Bahnhofsviertel Münster e.V. gemeinsam zu einer Eigentümerinformation  im Mercure Hotel 
Münster City eingeladen  (vgl. Programm, Anlage 1) . Ca. 45 Eigentümer sind der Einladung g e-
folgt.  In der Veranstaltung hat die Verwaltung die Ergebnisse der Potenzialanalyse (Charakteri s-

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V/0445/2012 
 
tika des Quartiers, Möglichkeiten für neues Wohnen im Bestand) vorgestellt und die S-Immobilien 
GmbH hat eine Einschätzung zur Immobilienmarktsituation  abgegeben.  Darüber hinaus hat ein 
Immobilieneigentümer (zugleich Mitglied des Vorstandes der ISG-Bahnhofsviertel e.V.) ein abge-
schlossenes Bauvorhaben aus dem Bahnhofsviertel (Umwandlung von Bürofl ächen zu Wohnen) 
vorgestellt. Nach Auszug des Ankermieters sind frei werdende Büroflächen im 5. Obergeschoss 
des Gebäudes für eine Wohnnutzung umgebaut worden. Das gesamte G eschoss (380 qm) wird 
im Wesentlichen von einer intensiv betreuten Wohngruppe genutzt. 
Das digitale Nutzungsstrukturmodell wurde zur Erläuterung der Vortragsinhalte eingesetzt. Die 
anwesenden Eigentümer begrüßten den mit dem Veranstaltungsformat gewählten Handlungsa n-
satz und sind damit umfassend  über Rahmenbedingungen und Chancen für zusätzliches Wo h-
nen im Bahnhofsviertel informiert wo rden. Die Vortragscharts sind unter 
www.muenster.de/stadt/stadtplanung/raum-wohnen.html im Internet abrufbar. 
Im Nachgang zur Veranstaltung hat die Verwaltung im Konsens mit der ISG -Bahnhofsviertel 
Münster e.V. ein Wohnstandortprofil als Orientierung für mögl iche Wohnungsbauinvestitionen 
entwickelt und in einer plakativen Form veranschaulicht. Dieses Wohnstandortprofil wurde im 
April 2012 nach Rückkopplung zur ISG mit einem Anschreiben an die Grundstückseigentümer 
des Bahnhofsviertels geschickt, um damit nochmals für Wohnungsbauinvestitionen im Viertel zu 
werben, gleichzeitig auch Beratungs- und Unterstützungsleistungen des Amtes für Stadtentwic k-
lung, Stadtplanung, Verkehrsplanung anzubieten und auf die Informationsmöglichkeiten im Inte r-
net hinzuweisen (siehe Anlage 2: Anschreiben und Beiblatt zur Illustration des Wohnstandortpr o-
fils im Bahnhofsviertel). 
 
Erste Resonanzen 
Das Plädoyer der Verwaltung für eine Stärkung des Wohnens im Bahnhofsviertel ist bereits wä h-
rend der Informationsveranstaltung, aber auch im Anschluss von mehreren Eigentümern au s-
drücklich begrüßt worden. Insbesondere eine Erhö hung der Wohnbevölkerung werde de mnach 
als struktureller Vorteil auch für den Dienstleistungsstandort Bahnhofsviertel bewertet.  
Ebenso überzeuge das Bahnhofsviertel, insbesondere in seinen Obergeschossen, auch als z u-
kunftsfähiger Wohnstandort. 
Die ISG-Bahnhofsviertel Münster e.V. hat sich bereits Mitte letzten Jahres zur Zielstellung „Stä r-
kung der Wohnfunktion im Bahnhofsviertel“ bekannt. Darüber hinaus hat sie, auch im Kontext der 
Verwaltungsinitiative, im Mai 2012 eine neue Projektgruppe „Wohnen und Arbe iten im Bahnhofs-
viertel“ gegründet. Die ISG erweitert damit ihr Handlu ngsspektrum um das Thema Wohnen.  Zu 
den wesentlichen Zielen der Arbeit dieser Projektgruppe gehören beispielsweise die Integr ation 
des entwickelten Wohnstandortprofils in die bisherigen Zielstellungen als Arbeits- und Dienstleis-
tungsstandort und eine verbesserte Vernetzung in der Eigentümerschaft im Umgang mit ihren 
Immobilien. 
 
Zwischenfazit 
Das umfassende Informationspaket hat zu einer Sensibilisierung für das Thema Wohnen im 
Bahnhofsviertel geführt und bildet den Eigentümern einen verlässlichen Rahmen für ihre Überl e-
gungen zur Bewirtschaftung und Weiterentwicklung ihrer Immobilie. Entscheidungen über Wo h-
nungsbauinvestitionen, sei es zur Bestand ssicherung oder auch im Neubaubereich, sind  dabei 
jedoch von einer Vielzahl von Faktoren abhängig und bedürfen in der Regel eines zeitaufwend i-
gen Vorlaufs. Für den Prozess im Bahnhofsviertel wird ein wesentlicher Erfolgsfaktor sein, neben 
der ISG weitere Immobilieneigentümer mit Fähigkeit und Berei tschaft zum Engagement, gle ich-
ermaßen für ihre Immobilie und den Standort Bahnhofsviertel  und damit für eine aktive Qua rtier-
sentwicklung zu gewinnen. Zwei Eigentümer haben sich zwischenzeitlich mit konkreten Anli egen 
zur Stärkung des Wohnstandortes an die Verwaltung gewandt. Im Fokus steht dabei die nachhal-

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V/0445/2012 
 
tige Bestandssicherung und Marktfähigkeit ihrer Immobilien, wobei der strategische Handlungs-
ansatz der Verwaltung ausdrücklich begrüßt wird.  
Insgesamt waren die Reaktionen auf das zweite Schreiben (April  2012), auch wenn keine unmit-
telbaren Investitionen zum jetzigen Zeitpunkt hieraus ableitbar sind, überaus positiv. Die Intention 
der Stadt fand insgesamt breite Anerkennung und Zustimmung und soll im Dialog mit der Eige n-
tümerschaft fortgesetzt werden (Pro filierung als Wohnstandort, Information/Beratung zur B e-
standspflege/Revitalisierung, Vernetzung/Aktivierung von Eigentümern). 
 
Nächste Schritte 
Im nächsten Schritt beabsichtigt die Verwaltung,  gemäß der Vorlage 0006/2011 im Stadtteil 
Hiltrup-Ost – dem zweiten Fallbeispiel - die Methodik der Potenzialanalyse entsprechend der dort 
vorhandenen Quartiersstruktur zu erproben. Auch hier wird z u einer bedarfsgerechten Aktivi e-
rungsstrategie auf der Grundlage der quartiersspezifischen Potenzialanalyse eine intensi ve 
Kommunikation mit der Eigentümerschaft gehören.  
Die Erfahrungen mit der Potenzialanalyse in den beiden Stadtteilen werden in die weiteren En t-
scheidungen über Inhalte, Art und Umfang eines Potenz ialkatasters zur Stärkung der inneren 
Entwicklung im Bereich „Wohnen“ einfließen. 
 
 
 
I.V. 
 
 
 
Schultheiß 
 
 
 
Anlagen: 
 
Anlage 1: Programm der Veranstaltung vom 29.11.2011 
 
Anlage 2: Anschreiben an die Eigentümer plus Beiblatt zum Wohnstandortprofil Bahnhofsviertel

... 
 
Postanschrift: Stadt Münster • 48127 Münster 
 
 
 
 
 
Wohnen als Chance für das Bahnhofsviertel 
 
 
Sehr geehrte Damen und Herren, 
 
Ende letzten Jahres hatte ich Sie gemeinsam mit dem  Vorsitzenden der ISG Bahnhofhofsviertel 
Münster e.V., Herrn Cremer, zu einer Informationsve ranstaltung im Mercure Hotel Münster City 
eingeladen. Hintergrund der Einladung war das Anlie gen, die gute Entwicklung des Viertels durch 
ein Wachstum bei der  Wohnbevölkerung zu unterstütz en und Chancen für zusätzliches Wohnen 
im Bahnhofsviertel aufzuzeigen.  
Die ISG Bahnhofsviertel Münster e.V. begrüßt eine S tärkung des Wohnens im Bahnhofsviertel 
und beabsichtigt das Thema in einer Arbeitsgruppe aufzugreifen. 
 
Wir haben feststellen können, dass das Bahnhofsvier tel ein junges Wohnviertel ist, viele junge 
Menschen, Studenten und Auszubildende suchen hier eine Wohnung. Die Lage zwischen Altstadt 
und Cityrand mit dem Hauptbahnhof und dem Buslinien angebot ist attraktiv für Pendler sowie 
auch für Ältere. Für ältere Menschen gilt dies beso nders, wenn die Wohnung barrierefrei ist. Die 
Nähe zur Promenade ist attraktiv, die oberen Gescho sse und Dachgeschosse gehören, insbe- 
sondere wenn ein Aufzug vorhanden ist, zu den nachg efragten Wohnlagen. Das beiliegende 
Faltblatt zeigt exemplarisch, was für das Wohnen im  Bahnhofsviertel spricht und wer zur Ziel- 
gruppe zu zählen ist.  
 
Vor diesem Hintergrund stellt sich die Frage, ob le erstehende Büroflächen, mindergenutzte Flä- 
chen und nicht ausgebaute Dachgeschosse mit zusätzl ichen Wohnungen genutzt werden kön- 
nen. Kann womöglich auch der Bewirtschaftungserfolg  der Immobilien durch einen Um- oder 
Ausbau mit neuen Wohnungen gesichert und erhöht werden? 
 
Wären Sie interessiert oder haben Sie sich bereits entschieden? 
 
DER 
OBERBÜRGERMEISTER  
 
AMT FÜR 
STADTENTWICKLUNG, 
STADTPLANUNG, 
VERKEHRSPLANUNG 
 
Stadthaus 3 Alberloher Weg 33 
 
Auskunft erteilt: 
Detlef  Weigt 
Zimmer:  146 
Telefon:  0251/492 - 6136 
Telefax: 0251/492 - 7732 
E-Mail:weigt@stadt-muenster.de 
Sprechzeiten: 
Mo - Fr 08.00 – 12.00 
Do 15.00 – 18.00 
            
Konten der Stadtkasse  Zentrale Verbindungen  
Sparkasse Münsterland Ost Kto.-Nr. 752 (BLZ 400 501  50) IBAN: DE10400501500000000752, BIC/SWIFT: WELAD ED1MST  
 Hauptvermittlung (0251) 492-0 
Commerzbank Münster Kto.-Nr. 393 210 000 (BLZ 400 4 00 28) Deutsche Bank Münster Kto.-Nr. 0470 005 (BLZ  400 700 80) Telefax (0251) 492-7700 
Postbank Dortmund Kto.-Nr. 21 1 36 461 (BLZ 440 100  46) Deutsche Bundesbank Kto.-Nr. 4000 1700 (BLZ 44 0 000 00) Stadtverwaltung@stadt-muenster.de 
SEB Kto.-Nr. 1 010 305 100 (BLZ 400 101 11) Volksba nk Münster eG Kto.-Nr. 4 200 800 (BLZ 401 600 50) w ww.muenster.de/stadt 
Bankhaus Lampe Münster Kto.-Nr. 306 002 (BLZ 480 20 1 51) WestLB AG Kto.-Nr. 61 226 (BLZ 300 500 00)  
Datum und Zeichen Ihres Schreibens: Mein Zeichen (B itte angeben): Münster, 18.04.2012 
      61 11 0010  
 
 
Adresse 
Adresse 
 
Musterstraße HausNr. 
PLZ  Stadt

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Die Informationsveranstaltung im letzten Jahr dient e insbesondere auch dazu, Ihnen die Ergeb- 
nisse einer Potenzialanalyse und, unter Mitwirkung der Sparkassenimmobilien GmbH, eine Im- 
mobilienmarkteinschätzung vorzustellen. Darüber hin aus wurde ein konkretes Vorhaben zum 
Umbau einer Bürofläche in eine Wohnung erläutert. W enn Sie die Beiträge nachlesen wollen, 
können Sie die Charts unter folgender Internetadresse abrufen: 
www.muenster.de/stadt/stadtplanung/raum-wohnen.html  
 
Das Amt für Stadtentwicklung, Stadtplanung, Verkehr splanung steht Ihnen darüber hinaus gerne 
mit Informationen und Beratungsleistungen zur Seite . Wenden Sie sich an Herrn Detlef Weigt 
(Tel. 0251 492 6136 oder e-Mail 
weigt@stadt-muenster.de ), er ist Ihr Ansprechpartner oder ver- 
mittelt Ihnen gerne weitere Auskünfte in der Stadtverwaltung. 
 
Wir können Ihnen darüber hinaus planungsrelevante D aten und Informationen zum Quartier zur 
Verfügung stellen und unterstützen Sie bei Ihren Sc hlussfolgerungen für Ihre Immobilie. Wir bera- 
ten Sie gerne hinsichtlich der Genehmigungsfähigkei t Ihrer Planungen. Wir können auch, sofern 
Sie das wünschen, bei der Kontaktaufnahme mit Eigen tümern im Umfeld oder aus dem Kreis der 
ISG Bahnhofsviertel Münster e.V. unterstützen.  
 
Ich würde mich sehr freuen, wenn Sie mein Angebot aufgreifen. 
 
 
Mit freundlichen Grüßen 
Im Auftrag 
 
 
Christian Schowe 
Amtsleiter