Bedarfsfeststellungs- und Mittelfreigabebeschluss zur Fortschreibung des Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen

Dezernat, Dienststelle  
IX/151/1 
 
Vorlagen-Nummer 
 1141/2025 
Freigabedatum 21.05.2025 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Bedarfsfeststellungs- und Mittelfreigabebeschluss zur Fortschreibung des 
Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen  
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
Der Stadtentwicklungsausschuss der Stadt Köln:  
 
1. stellt den Bedarf für die Erarbeitung des Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen (StEK 
Wohnen) in Höhe von rund 190.110 € fest.  
2. beauftragt die Verwaltung mit der Erarbeitung des Stadtentwicklungskonzeptes Woh-
nen unter Einbindung eines externen Dienstleisters. 
 
 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 05.06.2025 
Stadtentwicklungsausschuss 26.06.2025

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 Ja, investiv Investitionsauszahlungen         € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  
Ja            % 
 Ja, ergebniswirksam Aufwendungen für die Maßnahme  20.000,00     € 
  Zuwendungen/Zuschüsse  Nein  
Ja            % 
Jährliche Folgeaufwendungen (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr: 2026 
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen 
etc.    170.108,45
 € 
c) bilanzielle Abschreibungen        € 
Jährliche Folgeerträge (ergebniswirksam): ab Haushaltsjahr:       
a) Erträge          € 
b) Erträge aus der Auflösung Sonderposten         € 
Einsparungen: ab Haushaltsjahr:       
a) Personalaufwendungen          € 
b) Sachaufwendungen etc.          € 
Beginn, Dauer        
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz 
 
  Nein    
  Ja, positiv (Erläuterung siehe Begründung)  
  Ja, negativ (Erläuterung siehe Begründung)  
 
 
Begründung: 
Anlass und Hintergrund: 
 
Im Jahr 2014 beschloss der Rat der Stadt Köln (Vorlagen -Nr. 3443/2013) das Stadtentwick-
lungskonzept Wohnen (StEK Wohnen). Das Konzept von 2014 bildet den Gesamtrahmen für 
die Ausrichtung der kommunalen Wohnungspolitik. Es umfasst ein Handlungsprogramm mit 
acht Handlungsfeldern und unterschiedlichsten Instrumenten.  
 
In den vergangenen zehn Jahren wurden in Köln fast 29.000 Wohnungen gebaut. Trotzdem ist 
der Wohnungsmarkt angespannt, geprägt von steigenden Mieten und Kaufpreisen, geringen 
Leerständen und einem geringen Wohnungsangebot. Für Haushalte mit niedrigen und mittleren 
Einkommen wird es in Köln immer schwerer, eine bezahlbare Wohnung zu finden. Der Woh-
nungsmarkt hat sich in die Region ausgedehnt, Pendlerverflechtungen nehmen zu. Gesamtge-
sellschaftliche Herausforderungen wie der Klimawandel und der demographische Wandel be-
dürfen einer Anpassung der Wohnungsbestände und des W ohnungsneubaus. Gleichzeitigt

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steckt die Baubranche in einer Krise. Finanzierungsbedingungen haben sich verschlechtert, 
Baukosten sind gestiegen, zusätzliche Vorschriften verlängern Genehmigungsverfahren und 
Fachkräfte werden händeringend gesucht. 
 
Gleichzeitig wächst Köln weiter. Den Ergebnissen der aktuellen städtischen Bevölkerungsvo-
rausberechnung zufolge werden im Jahr 2035 rund 1.107.000 Einwohnerinnen und Einwohnern 
mit Hauptwohnsitz in Köln leben. Die Gruppe der 65- bis unter 80-Jährigen Personen wächst 
danach um 37.100 Personen beziehungsweise um 28,9 %. Für das prognostizierte Bevölke-
rungswachstum wird Wohnraum benötigt, der einerseits bedarfsgerecht und bezahlbar sein 
muss, andererseits aber auch den Anforderungen an Klimaanpassung, Nachhaltigkeit und städ-
tebaulicher Qualität entspricht. Die Verfügbarkeit von Wohnungen, die für alle Bürgerinnen und 
Bürger bedarfsgerecht, gut zugänglich und bezahlbar, ökologisch verträglich und klimafreund-
lich sowie baukulturell anspruchsvoll sind, ist ei ne der zentralen Herausforderungen für das 
soziale Zusammenleben. 
 
Der in den nächsten Jahren in Köln erfolgende drastische Rückgang des geförderten Woh-
nungsbestands wird diese Situation insbesondere für Menschen mit geringen und mittleren Ein-
kommen weiter verschärfen. Der Rückgang des geförderten Wohnungsbestands kann zudem 
mittelbar zu einer höheren Anzahl Wohngeld beziehender Haushalte führen. Bezahlbares Woh-
nen ist darüber hinaus ein wichtiger Standortfaktor, gerade auch im Hinblick auf Personen, die 
sich in der Berufsausbildung befinden.  
 
Am 12. Dezember 2024 hat der Rat den von den Fraktionen Bündnis 90/ Die Grünen, CDU, 
SPD und VOLT eingebrachten Antrag „Wohnraum für Köln“ (AN/1698/2024) beschlossen. Die-
ser sieht vor, dass zur Förderung des Schaffens neuen Wohnraums die Verwaltung unverzüg-
lich eine Fortschreibung des StEK Wohnen vornehmen soll. Dafür soll sie dem Rat noch in 
dieser Wahlperiode eine Liste zu priorisierender Wohnungsbauflächen vorlegen. Dies wird 
durch die Erstellung des Wohnungsbauprogramms 2.0 erfolgen. Die Wohnungsmarktentwick-
lung und somit auch ein Stadtentwicklungskonzept Wohnen umfassen jedoch mehr als die Pri-
orisierung von Wohnungsbauflächen für den Wohnungsneubau. 
 
Die Rahmenbedingungen des Wohnungsmarktes haben sich wie beschrieben seit Beschluss 
des Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen 2014 deutlich verändert. Daher bedarf es einer Fort-
schreibung des Konzeptes.  
 
 
Zielsetzung:  
 
Ein fortgeschriebenes, an die aktuellen Herausforderungen und Rahmenbedingungen ange-
passtes Stadtentwicklungskonzept Wohnen ist als Handlungsrahmen zu verstehen, der der 
Vielschichtigkeit und Komplexität der Herausforderungen unter Berücksichtigung von Zielen 
und Leitlinien für die Kölner Wohnungspolitik Rechnung trägt. Es dient der Optimierung des 
städtischen Handelns im Bereich Wohnen, umfasst die Überprüfung und ggf. Verbesserung 
bestehender Maßnahmen und hat zum Ziel, die städtischen Handlungsoptionen zu erweitern. 
Dabei gilt, dass das städtische Handeln auf die Themen und Maßnahmen fokussiert werden 
soll, die den größtmöglichen Effekt im Hinblick auf die festgestellten Herausforderungen haben. 
Es sollen zudem neue, innovative Maßnahmen vorgeschlagen und eingeführt werden. Im StEK 
Wohnen erfolgt darüber hinaus eine Bündelung bestehender und umzusetzender wohnungs-
politischer Beschlüsse.   
 
 
Einordnung in die Kölner Stadtstrategie: 
 
Die Kölner Stadtstrategie sieht in der Zielkarte Wohnen die Realisierung von gemischten, le-
bendigen und gut angebundenen Quartieren vor. Nutzungsmischung und städtebauliche Qua-
lität sind eine wesentliche Vorausset zung für die Lebensqualität und die Wahr nehmung der 
baulichen Dichte. Bei der Entwicklung neuer Flächen ist ein breit gefächertes Wohnraumange-
bot sicherzustellen. Die Stadtstrategie befasst sich in Leitsatz 3 mit den Themen Bildung, Chan-
cengerechtigkeit und Teilhabe. Hier findet sich Ziel 3.2 „Köln sorgt für bezahlbaren Wohnraum 
und vielfältige Wohnformen“ sowie drei Maßnahmen, die auf die Erreichung des Ziels einzahlen:

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 Geförderten und bezahlbaren Wohnungsbau steigern 
 Wohnraumpotenzial ausschöpfen und vor Zweckentfremdung schützen 
 Städtische Wohnungsbaugesellschaften und Genossenschaften stärken 
 
Zudem soll laut des Leitsatzes 3 die Vielfalt in den Stadtteilen geförderter und bezahlbarer 
Wohnraum geschützt und ausgebaut werden. Die Handlungsempfehlung 3 der Stadtstrategie 
sieht die Schaffung einer „Kölner Mischung“ vor. Dazu zählt die Förderung öffentlicher, gemein-
nütziger und nicht renditeorientierter Wohnbauträger. Weitere Aussagen zum Wohnungsbau 
finden sich in der Zielkarte „Chancengerechtigkeit & Teilhabe“. Demnach soll in den Stadtquar-
tieren der Anteil bezahlbaren Wohnraums erhöht oder zumindest gehalten werden. 
 
Laut der Stadtstrategie ist zudem die interkommunale Zusammenarbeit mit den benachbarten 
Kreisen und Städten zu intensivieren und verbindliche Formate und Strukturen der Kooperation 
zu vereinbaren.  
Die bestehenden Flächenpotenziale sind nachhaltig zu nutzen, um den Flächenverbrauch zu 
reduzieren. Dafür ist auf eine aktive Liegenschaftspolitik zurückzugreifen, bestehende Instru-
mente der Grundstücksvergabe sind anzuwenden und durch kölnspezifische Ansätze zu ergän-
zen. Dies muss zusammen mit einer Erhöhung der baulichen Dichten und dem Aufbau eines 
digitalen strategischen Flächenmanagements erfolgen.  
 
 
Köln Klimaneutral 2035: 
 
Köln soll bis 2035 Klimaneutral werden. Dies wurde vom Rat am 24. Juni 2021 b eschlossen. 
Das entwickelte Aktivitätenportfolio1 sieht in Handlungsfeld 1 vor, dass Gebäude und Quartiere 
klimaneutral werden. Die Maßnahmen des Aktivitätenportfolios und die Zielsetzung der Kli-
maneutralität sind bei der Fortschreibung des StEK Wohnen zu berücksichtigen. Die Umset-
zung des StEK Wohnen wird somit positiv zum Klimaschutz beitragen. 
 
 
Fortschreibung Stadtentwicklungskonzept Wohnen: 
 
Stadtentwicklungskonzepte sind handlungsorientierte, sektorale Konzepte, die die Ziele der 
Stadtstrategie „Kölner Perspektiven 2030+“ im gesamtstädtischen Kontext konkretisieren. Das 
StEK Wohnen konkretisiert das Zielbild Wohnen und die Leitsätze und Ziele der Stadtstrategie 
bezogen auf die Kölner Wohnungsmarktentwicklung. Die Fortschreibung soll Workshop-basiert 
und unter Beteiligung der relevanten Stakeholder erarbeitet werden. Das Ziel ist die Entwicklung 
eines Konzeptes, das mittels konkreter Maßnahmen in den relevanten Handlungsfeldern den 
aktuellen und zukünftigen Herausforderungen der Stadtentwicklung im Bereich Wohnen begeg-
net. Einer vorangestellten, kurzen Analyse des Kölner Wohnungsmarktes und der Wirkung des 
StEK Wohnen aus 2014 folgt eine Ableitung von Zielen und Leitlinien, die die Wohnungsmark-
tentwicklung der nächsten zehn Jahre charakterisieren sollen. Auf dieser Grundlage werden in 
den Handlungsfeldern konkrete Maßnahmen benannt und beschrieben. Die inhaltliche Arbeit 
ist ab Vergabe mit ca. 15 Monaten veranschlagt, das StEK Wohnen soll dann abschließend 
durch den Rat beschlossen werden. 
 
Für die Erarbeitung des StEK Wohnen soll ein externes Dienstleistungsbüro zu beauftragt wer-
den, das die Bearbeitung der folgenden Leistungsbausteine übernimmt:  
 
 
I. Einarbeitung und Konzeption  
 
 Einarbeitung in die Thematik und Grundlagen 
 Konkretisierung der Gesamtkonzeption  
 Kick-off-Termin (halbtägig) mit der Auftraggeberin  
                                                 
1 Stadt Köln (2022): Band 2: Köln Klimaneutral 2035 - Aktivitätenportfolio der Stadt Köln

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 Auswertung Unterlagen zur Umsetzung des StEK Wohnen 2014 
 Überprüfung der Ziele des StEK 2014 und der Stadtstrategie 
 Analyse von Erfolgen und Hindernissen bei der Umsetzung (z.B. Gespräche mit 
Fachämtern) 
 
II. Stakeholderbeteiligung  
 
 Workshops mit den internen und externen Stakeholdern (Konzeption, Vor- und Nach-
bereitung, Durchführung/Moderation)  
 Vorstellung im Kölner Wohnungsbauforum 
 
III. Öffentlichkeitsbeteiligung  
 
 Entwicklung eines Kommunikationskonzepts für die Öffentlichkeitsbeteiligung 
 Unterstützung bei der Kommunikation/Öffentlichkeitsarbeit (Grafiken, Textbausteine, 
Fotos etc.)  
 Inhaltliche Begleitung Online-Beteiligung (Inhaltliche Konzeption und Auswertung)  
 Abschlussveranstaltung für die Öffentlichkeit inkl. Stakeholder (Konzeption, Vor- und 
Nachbereitung, Durchführung/Moderation)  
 
IV. Ergebnisse und Handlungsempfehlungen  
 Finales Prozessbeschreibung- Aufgabenbeschreibung  
 Entwicklung von Handlungsempfehlungen und Maßnahmen 
 Interfraktionelles Gespräch mit politischen Vertreter*innen (Konzeption, Vorbereitung, 
Durchführung/Moderation, Nachbereitung)  
 Ergebnispräsentationen in Gremien  
 
V. Steuerung und Zusammenarbeit 
 
 Steuerungsgruppentreffen (Vor- und Nachbereitung, Durchführung/Moderation)  
 Treffen Kernteam (Vor- und Nachbereitung, Durchführung/Moderation)  
 Abstimmungsgespräche mit der Auftraggeberin

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Abbildung 1: Geplanter Prozessaufbau  
 
  
 
Bedarf: 
  
Die Leistungsbausteine, die zur Fortschreibung des StEK Wohnen identifiziert wurden, sind 
umfangreich, vielfältig und inhaltlich komplex. Die Verwaltung verfügt weder inhaltlich noch per-
sonell über die Ressourcen die Aufgaben eigenständig zu erfüllen. Da sie zudem ebenfalls als 
Akteur am Wohnungsmarkt auftritt, ist eine Beauftrag eines geeigneten Dienstleistungsbüros 
(oder Arbeitsgemeinschaft) notwendig.  
 
Für die dargestellten Leistungsbausteine, die durch das externe Büro erfüllt werden sollen, wur-
den Gesamtkosten in Höhe von rund 159.755,00 € netto / 190.108,45 € brutto kalkuliert (vgl. 
Anlage 1). Diese beinhaltenen Sachkosten in Höhe von 20.000 € netto / 23.800 € brutto.  
 
 
Die Bruttokosten verteilen sich auf:  
2025: 20.000,00 €  
2026: 160.108,45 € 
2027: 10.000,00 € 
 
 
Finanzierung: 
 
Die zur Maßnahmenfinanzierung für die Haushaltsjahre 2025/2026 benötigten Aufwandser-
mächtigungen in Höhe von 180.108,45 € stehen im Teilergebnisplan des Amtes Stadtentwick-
lung und Statistik in der Produktgruppe 0902 - Stadtentwicklung, in der Teilplanzeile 13 - Auf-
wendungen für Sach- und Dienstleistungen zur Verfügung. Die ab dem Jahr 2027 notwendigen 
Aufwandsermächtigungen in Höhe von 10.000 € wird das Dezernat für Stadtentwicklung, Wirt-
schaft, Digitalisierung und Regionales i m Rahmen der Haushaltsplanaufstellungsprozesse 
2027 im Teilergebnisplan des Amtes für Stadtentwicklung und Statistik in der Produktgruppe 
0902 - Stadtentwicklung in der o.g. Teilplanzeile innerhalb des dann jeweils zugewiesenen Bud-
gets, ggf. durch Umschichtungen, vorgesehen. 
 
Die Fortschreibung des StEK Wohnen ist mit der Bewirtschaftungsverfügung vom 23.04.2025 
vereinbar, da es sich um eine Aufgabe handelt, die zeitlich unaufschiebbar ist. Die Fortschrei-
bung des StEK Wohnen erfolgt vor dem Hintergrund des politischen Vorstoßes der Politik zur 
Schaffung von Wohnraum in Köln. Am 12. Dezember 2024 hat der Rat den von den Fraktionen 
Bündnis 90/ Die Grünen, CDU, SPD und VOLT eingebrachten Antrag „Wohnraum für Köln“ 
(AN/1698/2024) beschlossen. Dieser sieht vor, d ass zur Förderung des Schaffens neuen 
Wohnraums „die Verwaltung unverzüglich eine Fortschreibung des StEK Wohnen vorzuneh-
men“ hat. Vor dem Hintergrund des in der Begründung skizzierten, dringenden Handlungsbe-
darfs bedarf es einer sehr raschen Fortschreibun g des StEK Wohnen, um die bereits ange-
wandten kommunalen Instrumente zu optimieren und ihre Effizienz zu steigern und um weitere 
Instrumente zu prüfen und ggfs. anzuwenden. Ein Aufschieben hätte zur Folge, dass in dieser

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dramatischen Situation auf dem Wohnungsmarkt die Kommune die ihr zur Verfügung stehen-
den Optionen nicht optimal nutzt, dadurch die Situation weiter verschärft und sozialen und stadt-
gesellschaftlichen Verwerfungen durch Verdrängung und Überlastung durch Wohnkosten nicht 
ihren Möglichkeiten entsprechend entgegenwirkt. Die Situation eines unzureichenden Woh-
nungsangebots und die bereits seit Jahren zu beobachtende Verdrängung von Familien würde 
sich weiter manifestieren.  
 
 
Vergabeverfahren: 
  
Für die Auswahl eines geeigneten Dienstleistungsbüros ist die Durchführung einer öffentlichen 
Ausschreibung nach § 9 Unterschwellenvegabeordnung (UVgO) geplant. Die weiteren Leistun-
gen zur Durchführung (Sachkosten) werden nach den geltenden Bestimmungen und Wertgren-
zenregelungen der Geschäftsanweisung für d ie Durchführung von Vergabeverfahren (GAV) 
vergeben. Die Stellungnahme des Rechnungsprüfungsamtes gemäß Bedarfsprüfungsrichtlinie 
ist als Anlage 2 beigefügt.  
 
 
Auswirkungen auf den Klimaschutz: 
 
Das Thema Klimaschutz wird im StEK Wohnen hinsichtlich der Anpassung der Wohnungsbe-
stände und des Wohnungsneubaus auf konzeptioneller Ebene integriert betrachtet. Die Ziele 
und Inhalte der Stadtstrategie und des Aktivitätenportfolios zur Erreichung der Klimaneutralität 
bis 2035 fließen in die Fortschreibung des Konzeptes ein. Konkrete Aussagen zu den Auswir-
kungen auf den Klimaschutz können jedoch erst auf Ebene der Bauleitung getroffen werden. 
 
 
Anlagen: 
Anlage 1: Kostenkalkulation

Dezernat, Dienststelle  
IX/151/1 
 
 
Vorlagen-Nummer 
1141/2025
Stand: 04.09.2025 
Sachstandsbericht  
Bedarfsfeststellungs- und Mittelfreigabebeschluss zur Fortschreibung des 
Stadtentwicklungskonzeptes Wohnen 
Beschluss: (An dieser Stelle wird der vom Entscheidungsgremium gefasste Beschluss durch 
die Schriftführung hinterlegt.) 
 
 
Status    in Bearbeitung 
 
    erledigt 
 
 
 
Aktueller Bearbeitungsstand: 
Das Leistungsbild für die Beauftragung eines externen Dienstleisters wurde erarbeitet. Die 
Ausschreibungsunterlagen für die Vergabe wurden kürzlich veröffentlicht. (Stand 04.09.2025) 
Nächste Schritte: 
Die Beauftragung des externen Dienstleisters soll bis Ende 2025 erfolgen. Die Erarbeitung 
des Konzeptes startet Anfang 2026. 
Der nächste Sachstandsbericht ist geplant für den:  
Die weitere Berichterstattung erfolgt innerhalb der Erarbeitung des StEK Wohnens zu geeig-
neten Meilensteinen des Projektes.