Plan Nr. 03/49 - Soziale Erhaltungssatzung Bilk-Mitte - Evaluation

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Soziale Erhaltungssatzung 
Nr. 03/049 „Bilk-Mitte“ 
 
Evaluation 13. Mai bis 13. November 2025

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1. Anlass 
 
Der Rat der Landeshauptstadt Düsseldorf hat die Soziale Erhaltungssatzung für 
das Gebiet „Bilk-Mitte“ am 26. Februar 2025 beschlossen. Die Satzung zur 
Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung gemäß § 172 Absatz 1 
Nummer 2 Baugesetzbuch ist am 13. Mai 2025 in Kraft getreten. 
Mit Satzungsbeschluss wurde die Verwaltung zudem beauftragt nach einem 
halben Jahr eine erste Evaluation vorzunehmen, um die gesammelten 
Erfahrungen in der Anwendung zu dokumentieren. Da die Satzung am 13. Mai in 
Kraft getreten ist, erstreckt sich der Evaluationszeitraum vom 13. Mai bis zum 
13. November 2025. 
Der Anlass für den Erlass der Sozialen Erhaltungssatzung im Gebiet „Bilk-Mitte“ 
liegt in den bereits erkennbaren Aufwertungstendenzen und dem deutlich 
ausgeprägten Entwicklungsdruck. Mit der Satzung sollen Verdrängungsprozesse, 
die durch aufwendige Modernisierungen, Abrissmaßnahmen oder Nutzungs-
änderungen entstehen, abgemildert werden. Ein besonderer Handlungsdruck für 
„Bilk-Mitte“ wurde auf der Grundlage einer gesamtstädtischen Untersuchung 
festgestellt und anschließend in einer vertiefenden Untersuchung konkretisiert.  
Die vorliegende Evaluation dient der Darstellung der Verwaltungstätigkeit und 
des Antragsaufkommens seit Inkrafttreten der Satzung. Sie umfasst neben der 
Darstellung der Öffentlichkeitsarbeit und der internen Abläufe auch eine 
Beschreibung und Auflistung der eingegangenen Anträge, Vorbesprechungen 
sowie der hiermit zusammenhängenden Kommunikationswege. Eine 
aussagekräftige Bewertung der Verdrängungsgefahr, des Aufwertungspotenzials 
und des Entwicklungsdrucks nach einem halben Jahr ist nicht möglich und wird in 
diesem Bericht daher nicht durchgeführt. Somit dient die vorliegende Evaluation 
als Zwischenbericht. 
Neben Informationen und Daten, die im direkten Zusammenhang mit dem 
Satzungsgebiet „Bilk-Mitte“ stehen, enthält der Bericht auch weitere 
Hintergrundinformationen, die generell die Entwicklungen Rund um das Thema 
„Soziale Erhaltungssatzung“ umfassen. Hierzu gehört auch der 
Erfahrungsaustausch mit anderen Anwenderkommunen. 
Eine umfassende Evaluation der Satzung findet – wie in der Vorlage zum 
Satzungsbeschluss bereits aufgeführt – fünf Jahre nach Inkrafttreten statt. Dabei 
wird die Wirksamkeit der Satzung anhand der Indikatoren bewertet, die zum 
ursprünglichen Erlass geführt haben. Auf einer aktualisierten Datenbasis wird 
dann überprüft, ob die Voraussetzungen weiterhin gegeben sind und das 
Fortbestehen der aktuellen Abgrenzung des Satzungsgebiets gerechtfertigt ist.

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2. Öffentlichkeitsarbeit 
 
Bei der Sozialen Erhaltungssatzung „Bilk-Mitte“ handelt es sich um die erste 
Satzung dieser Art in der Landeshauptstadt Düsseldorf. Da das Thema für 
Eigentümerinnen und Eigentümer, Mieterinnen und Mieter sowie die 
Wohnungswirtschaft weitestgehend unbekannt ist, erwies es sich als umso 
erforderlicher, die damit verbundenen Regelungen, Grenzen und rechtlichen 
Veränderungen transparent zu kommunizieren. Zur Information der Öffentlich-
keit wurden sowohl digitale, als auch analoge Medien eingesetzt. Gleichzeitig 
stand die Verwaltung in verschiedenen Austauschformaten für Fragen zur 
Verfügung. 
 
2.1 Eigentümerschreiben und Flyer 
 
Im Rahmen der Öffentlichkeitsarbeit wurden alle Eigentümerinnen und 
Eigentümer kurz nach Satzungserlass als Serviceleistung der Landeshauptstadt 
Düsseldorf angeschrieben, deren Kontaktdaten auf Basis der Grundbuchauszüge 
vorlagen. Mit dem Schreiben erhielten sie einen Hinweis darauf, dass sich ihre 
Immobilie bzw. Eigentumswohnung im Gebiet einer Sozialen Erhaltungssatzung 
befindet, sowie Informationen darüber, welche Auswirkungen dies für sie haben 
kann. Dem Schreiben lag ein Flyer bei, der häufig gestellte Fragen beantwortet, 
den Geltungsbereich der Satzung darstellt und auf die Kontaktdaten sowie die 
Internetseite der Sozialen Erhaltungssatzung verweist.  
 
 
 
Von den insgesamt 1.258 versendeten Eigentümerschreiben kamen 866 als 
unzustellbar zurück. In der Folge wurden 395 neue Adressen ermittelt, bei denen 
es sich um Personen mit Wohnsitz in Düsseldorf handelt. Diese Eigentümerinnen

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und Eigentümer wurden anschließend erneut angeschrieben. Bis zum Ende des 
Evaluationszeitraums gab es hierzu weitere 13 unzustellbare Rücksendungen. 
Eine Ermittlung der restlichen Personen, die nicht in Düsseldorf gemeldet sind, 
war nicht möglich. 
 Versendet Rücklauf Rücklaufquote 
1. Runde 1.258 866 69 % 
2. Runde 395 13 3 % 
Insgesamt 1.258 484 38 % 
 
Zusätzlich wurden allen 7.801 Haushalten im Satzungsgebiet der oben genannte 
Flyer per Postwurfsendung zugestellt. 
 
2.2 Informationsveranstaltungen  
 
Eine digitale Informationsveranstaltung fand zusammen mit der Industrie- und 
Handelskammer (IHK) Düsseldorf am 01.09.2025 statt. Hier stellte die 
Landeshauptstadt Düsseldorf für alle interessierten Mitglieder der IHK im 
Rahmen eines Vortrags die Chancen und Grenzen der Sozialen Erhaltungssatzung 
und deren Auswirkungen auf das Gebiet „Bilk-Mitte“ vor. Außerdem wurde über 
die Satzungsaufstellung- und anwendung in der Praxis informiert. Daraufhin 
wurden Fragen der ca. 100 Teilnehmenden beantwortet. Im Nachgang der 
Veranstaltung wurden weitere Fragen gesammelt, von den Mitarbeitenden der 
Verwaltung beantwortet und anschließend durch die IHK an die Teilnehmenden 
versendet. 
Neben dieser Veranstaltung nahmen Mitarbeitende des Stadtplanungsamtes an 
einem regelmäßigen Treffen der Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunternehmen 
(AdW) teil. Hier fand zum Thema „Soziale Erhaltungssatzung“ ein intensiver 
Austausch statt, bei dem Sorgen und Fragen der Wohnungswirtschaft 
beantwortet und aufgenommen wurden. Darüber hinaus gab es zwei weitere 
Gespräche mit Haus & Grund e.V., in denen ebenfalls verschiedene Aspekte und 
Auswirkungen der Satzung zur Diskussion standen. Die Verwaltung steht für 
weitere Dialogformate zur Verfügung und ist bereits im Austausch hierzu. 
 
2.3 Internetauftritt 
 
Für alle Interessierten und Betroffenen der Sozialen Erhaltungssatzung wurde auf 
der städtischen Webseite eine Unterseite eingerichtet, auf der die Satzung 
ausführlich erläutert und häufige Fragen beantwortet werden. Zudem stehen 
verschiedene Materialien zum Download bereit. Neben dem Flyer sind dies 
insbesondere die sogenannten „Beurteilungskriterien“, die Eigentümerinnen und 
Eigentümern als Richtlinie dienen, um einschätzen zu können, welche 
Maßnahmen antragspflichtig und voraussichtlich genehmigungsfähig sind. 
Darüber hinaus ist auch das Antragsformular verfügbar, das jedem bau- oder 
erhaltungsrechtlichen Antrag beigefügt werden muss. Zur Erleichterung des

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Ausfüllens steht zudem ein beispielhaft ausgefülltes Formular bereit. 
Kontaktdaten und eine Hotline sind ebenfalls auf der Webseite zu finden.  
 
2.4 Bürgerinformation- und beratung 
 
Im Berichtszeitraum fand seitens der Mitarbeitenden des Stadtplanungsamtes 
stetig eine telefonische, elektronische, postalische und persönliche 
Bürgerinformation und -beratung statt. Insgesamt wurden hierbei 49 
Erstberatungen registriert.  
Es wurden 29 Anrufe beantwortet. Davon entfielen 16 Anrufe auf 
Verständnisfragen, vor allem von Eigentümerinnen und Eigentümern, 
Kaufinteressenten oder Mieterinnen und Mietern.  
Unter allen Anrufen wurden 10 für Vorbesprechungen von Anträgen (Maßnahmen 
in Planung) registriert. Inhaltlich ging es hierbei insbesondere um die 
grundsätzliche Klärung einer möglichen Genehmigungspflicht der geplanten 
Maßnahmen sowie um die Besprechung des weiteren Vorgehens. 
3 weitere Anrufe erfolgten mit Mitarbeitenden diverser Wohnungsunternehmen, 
die Interesse an der Abstimmung von Standardausstattungskatalogen (siehe 
Abschnitt 4.2) bekundeten.  
Die folgende Tabelle listet die eingegangenen Anrufe im Evaluationszeitraum auf, 
die die Soziale Erhaltungssatzung zum Thema hatten. Es werden nur die 
Erstkontakte aufgeführt. 
Funktion Grund des Anrufs Gesamt Davon 
Betroffene 
Immobilie im 
Satzungsgebiet 
Allg. 
Infor-
mation 
Maßnahme in 
Planung 
Abstimmung 
Ausstattungs-
katalog 
Eigentümer*in1 11 5 2 18 14² 
      
Mieter*in 3 0 0 3 1 
Hausverwalter*in 0 2 0 2 2 
Kaufinteressent*in³ 2 4 0 6 4 
      
Gesamt 16 10 2 29 21 
1 Davon 3 Wohnungsunternehmen, 2 Architekturbüros im Auftrag 
² Davon 2 Eigentümer*innen keine Angabe, ob Immobilie im Satzungsgebiet lieg; eine Zugehörigkeit wird jedoch 
angenommen  
³ Davon 4 Eigentümer*innen kurz vor Kaufabschluss 
 
Zusätzlich zu den telefonischen Meldungen gingen 19 E-Mails ein. Diese betrafen 
sowohl allgemeine als auch spezifische Fragen zur Sozialen Erhaltungssatzung 
oder enthielten Mitteilungen über geänderte Eigentümeradressen.  
Die folgende Tabelle listet die eingegangenen E-Mails im Evaluationszeitraum 
auf, die die Soziale Erhaltungssatzung zum Thema hatten. Es werden nur die 
Erstkontakte aufgeführt.

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Funktion Grund der E-Mail Gesamt Davon 
Betroffene 
Immobilie im 
Satzungsgebiet 
Allg. 
Infor-
mation 
Maßnahme in 
Planung 
Mitteilung über 
Adress-wechsel 
Eigentümer*in1 3 5 7 15 13 
Mieter*in 0 0 0 0 0 
Hausverwalter*in 1 3 0 4 3 
Kaufinteressent*in  0 0 0 0 0 
      
Gesamt 4 8 7 19 16 
1 Davon eine ausführende Firma im Auftrag des Eigentümers/der Eigentümerin 
Neben den elektronischen und telefonischen Anfragen ging ein postalisches 
Schreiben mit der Bitte um nähere Informationen zur Sozialen Erhaltungssatzung 
„Bilk-Mitte“ ein. Dieses wurde von den Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des 
Stadtplanungsamtes ebenfalls auf dem Postweg beantwortet. 
Persönliche Beratung wurde einmal im Rahmen einer Vorbesprechung zu einem 
konkreten Vorhaben in Anspruch genommen. 
 
3. Antragsgeschehen 
 
Wesentliche Bausteine in der Anwendungspraxis sind die Antragsbearbeitung und 
die intensiven Vorbesprechungen mit den Antragsstellerinnen und Antragsstellern 
vor Antragseinreichung. Im Rahmen der Einzelfallprüfung wird jeder Sachverhalt 
gesondert geprüft und bewertet, ob das geplante Vorhaben den zeitgemäßen 
Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung überschreitet bzw. dazu 
geeignet ist, Verdrängungsprozesse auszulösen. 
 
3.1 Anträge 
 
Im Evaluationszeitraum sind insgesamt 9 Anträge beim Bauaufsichtsamt 
eingegangen, davon wurden 3 erst nach dem Ende des Evaluationszeitraums 
entschieden, ein weiteres befindet sich noch in der Abstimmung (Stand: 8. 
Dezember 2025). 5 Anträgen wurde mit der Begründung seitens des 
Stadtplanungsamtes zugestimmt, dass die Maßnahme der Herstellung eines 
zeitgemäßen Ausstattungsstandards entspricht. Einer Maßnahme wurde 
zugestimmt, da sie der bauordnungsrechtlichen Ertüchtigung dient; eine weitere 
erhielt eine positive Stellungnahme, da es sich um einen Antrag auf 
nachträgliche Genehmigung handelte, dessen Maßnahme bereits vor Erlass der 
Satzung umgesetzt wurde. Bei den 7 Zustimmungen handelt es sich um 5 
erhaltungsrechtliche1 Anträge, einen Verlängerungsantrag für eine bereits 
 
1 Erhaltungsrechtliche Anträge werden ausschließlich im Geltungsbereich einer Sozialen oder 
Städtebaulichen Erhaltungssatzung gestellt. Antragsgegenstände sind Maßnahmen, die nur im 
Sinne des § 172 BauGB genehmigungspflichtig sind (bspw. Badsanierung). Im Rahmen des 
Antragsverfahrens wird dementsprechend nur das Stadtplanungsamt zur Abgabe einer 
Stellungnahme aufgefordert.

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erteilten Baugenehmigung und einen Bauantrag für eine nachträgliche 
Genehmigung. 
2 Anträgen wird voraussichtlich in der offiziell eingereichten Form nicht 
zugestimmt, da es sich um Wohnraumerweiterungen handelt, die eine 
Verdrängungsgefahr auslösen können. Diese Fälle befinden sich nach Ablauf des 
Evaluationszeitraums in laufenden Verfahren, es erfolgt eine Erörterung der 
negativen Stellungnahme mit den Antragstellerinnen und Antragstellern. Gemäß 
§ 173 Absatz 3 Baugesetzbuch ist die Gemeinde dazu verpflichtet die 
Antragstellerinnen und Antragsteller anzuhören und die negative Stellungnahme 
zu begründen. Bei den beiden Anträgen handelt es sich um 
Verlängerungsanträge einer bereits erteilten Baugenehmigung. Sollte im 
dreijährigen Gültigkeitszeitraum der Baugenehmigung die geplante Maßnahme 
nicht umgesetzt worden sein, wird in der Regel eine Verlängerung der 
Baugenehmigung beantragt. Die Beurteilung über die Verlängerung erfolgt dann 
auf der Grundlage des aktuell bestehenden Rechts.  
Dass alle erhaltungsrechtlichen Anträge bzw. Bauanträge genehmigt wurden, 
kann mehrere Gründe haben: Bauherren treten mit dem Stadtplanungsamt 
frühzeitig in intensive Abstimmungen mit dem Ziel, genehmigungsfähige Anträge 
zu stellen. Darüber hinaus können genehmigungsfähige Anträge ein Zeichen 
dafür sein, dass die geplanten Maßnahmen konform mit dem Sozialen 
Erhaltungsrecht einhergehen. Vorhaben, die von vornherein keine Aussicht auf 
eine erhaltungsrechtliche Genehmigung haben, werden möglicherweise gar nicht 
erst gestellt, weshalb diese sich auch nicht in der Zahl der versagten Anträge 
wiederfinden. Insbesondere die Anträge auf Verlängerung einer bereits erteilten 
Baugenehmigung zeigten, dass hier Veränderungen erforderlich wurden, bzw. 
eine Ablehnung erfolgen musste, da diese in ihrer ursprünglichen Form nicht mit 
den Zielen der Sozialen Erhaltungssatzung übereinzubringen waren.

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Antr
agsa
rt1 
Antragsgegenstand Bearbeitungs-
dauer bis zur 
positiven 
Stellung-
nahme Amt 61 
(in Tagen) 
Erhaltungs-
rechtliches 
Prüf-
ergebnis 
Begründung 
GE Badezimmersanierung, 
Austausch Böden, Austausch 
Heizkörper 
1 Zustimmung Herstellung eines 
zeitgemäßen 
Ausstattungsstand
ards 
VL Anbau im Rückwärtigen Bereich 
(Wohnraumerweiterungen der 
bestehenden Wohneinheiten) 
Verfahren lief 
noch 
(zwischenzeitlic
h entschieden) 
Negative 
Stellung-
nahme, 
Anhörung  
Verdrängungs-
gefahr 
GE Badezimmersanierung, 
Erneuerung Elektronik, 
Erneuerung Böden 
1 Zustimmung Herstellung eines 
zeitgemäßen 
Ausstattungs-
standards 
VL Umbau einer 
Dachgeschosswohnung und 
Grundrissänderungen zur 
Schaffung eines 2. 
Rettungsweges 
16 Zustimmung Bauordnungs-
rechtliche 
Ertüchtigung, 
Herstellung des  
2. Rettungsweges 
GE Badezimmersanierung, 
Erneuerung Elektronik, 
Erneuerung Böden, Zu- und 
Abwasser Steigstränge 
1 Zustimmung Herstellung eines 
zeitgemäßen 
Ausstattungs-
standards 
VL Wohnraumerweiterung durch 
einen bisher unausgebauten 
Dachboden 
Verfahren läuft Negative 
Stellung-
nahme, 
Anhörung  
Verdrängungs-
gefahr 
GE Erneuerung Elektrik-
Unterverteilung und FI-
Schutzschalter, Austausch Böden 
6 Zustimmung Herstellung eines 
zeitgemäßen 
Ausstattungs-
standards 
BA Nachträgliche Genehmigung 
Grundrissänderungen, 
Wohnraumerweiterungen, 
Austausch Türen 
Badezimmersanierung, 
Brandschutztechnische 
Ertüchtigung 
Verfahren läuft Zustimmung Maßnahmen 
wurden vor 
Satzungserlass 
bereits umgesetzt 
GE Badezimmersanierung, 
Austausch Fenster, Erneuerung 
Böden, Erneuerung Elektrik 
Verfahren läuft Zustimmung Herstellung eines 
zeitgemäßen 
Ausstattungs-
standards 
1 BA = Bauantrag, GE = Erhaltungsrechtlicher Antrag, VL = Verlängerungsantrag  
Die nachfolgende Abbildung verortet die eingegangenen Anträge sowie die 
aktuell laufenden Vorbesprechungen. Auffällig ist eine Konzentration mehrerer 
Anträge im Verlauf der Kopernikusstraße.

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Die durchschnittliche Bearbeitungszeit für erhaltungsrechtliche Anträge liegt – 
vom Antragseingang beim Bauaufsichtsamt bis zur Genehmigung – bei rund 14 
Tagen.  
Die Erstellung einer positiven erhaltungsrechtlichen Stellungnahme durch das 
Stadtplanungsamt dauert im Mittel 2,8 Tage. Bei Stellungnahmen im Rahmen 
eines Bauantrags beträgt die durchschnittliche Bearbeitungsdauer 8,5 Tage. Der 
Unterschied in der Bearbeitungsdauer ergibt sich daraus, dass 
erhaltungsrechtliche Anträge in der Regel intensiver vorbesprochen werden und 
vollständige und genehmigungsfähige Unterlagen eingereicht werden sowie keine 
weiteren Abstimmungsprozesse zu anderen Belangen erforderlich sind.  
 
3.2 Vorbesprechungen 
 
Von den 9 eingegangenen Anträgen wurden 6 bereits vorab mit dem 
Stadtplanungsamt besprochen und somit gewährleistet, dass 
genehmigungsfähige, vollständige Anträge beim Bauaufsichtsamt eingereicht 
werden konnten. 2 weitere Vorhaben befinden sich derzeit in laufenden 
Vorbesprechungen (Stand: 8. Dezember 2025) – bei beiden Vorhaben handelt es 
sich um energetische Sanierungsmaßnahmen, die den gesetzlichen 
Mindeststandard übersteigen und für die eine vertragliche Regelung zwischen 
Landeshauptstadt und Vermieterin/Vermieter notwendig ist. Da diese auf die 
Vorhaben individuell angepasst werden müssen sowie mit der Vermieterin/ dem 
Vermieter zu erörtern sind, sind hier längere Abstimmungszeiten notwendig (vgl. 
3.3)

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3.3 Sonderthema „Energetische Sanierungsmaßnahmen“ 
Im Rahmen der Bearbeitung eingegangener Anträge hat sich ein Zielkonflikt 
sowie ein erheblicher Bearbeitungs- und Abstimmungsaufwand bei Maßnahmen 
zur energetischen Sanierung von Gebäuden herausgestellt.  
Zum einen befürwortet die Landeshauptstadt die energetische Sanierung von 
Gebäuden mit dem Ziel eines entsprechenden Beitrags zur Klimaneutralität 2035. 
Auf der anderen Seite sind Investitionen in den Klimaschutz grundsätzlich zur 
Umlage der entstehenden Kosten auf die Mieterinnen und Mieter geeignet. Die 
Durchführung energetischer Maßnahmen bis zu den Vorgaben des 
Gebäudeenergiegesetzes (GEG) sind grundsätzlich nicht zu verwehren. Hier ist 
dann eine Umlage der Kosten im Rahmen der Vorgaben des BGB möglich. 
Über die Vorgaben des GEG hinaus ist die Umlage der entstehenden Kosten 
energetischer Sanierungsmaßnahmen in Gebieten einer Sozialen 
Erhaltungssatzung in den meisten Anwenderstädten nur zulässig, wenn der 
Vermieter sich zu einer Deckelung der Miete in einem vertraglich vereinbarten 
Umfang verpflichtet.  
In der Praxis erfordert dies allerdings erhebliche vertragliche Regelungen und 
entweder eine trennscharfe Berechnung der Maßnahmen unterhalb und oberhalb 
der Vorgaben des GEG oder eine pauschale Anwendung, die damit auch 
Maßnahmen innerhalb des GEG reglementiert. Die vertraglichen Regelungen 
entfalten zudem nur eine Durchsetzungskraft, wenn sie erhebliche 
Zwangsmaßnahmen im Falle eines Regelverstoßes enthalten. Dies führt dazu, 
dass sich entsprechende Vermieterinnen und Vermieter beim Abschluss einer 
solchen Vereinbarung in der Regel anwaltlich beraten lassen. Die 
Bundesregierung beabsichtigt zudem die Neufassung des GEG, was zu weiteren 
Anpassungen und Änderungen und damit zu je nach Zeitpunkt der Antragstellung 
unterschiedlicher Bewertung einer Maßnahme führen kann.  
Vor dem Hintergrund der Förderung möglichst umfassender energetischer 
Maßnahmen mit dem Ziel der Klimaneutralität, erheblichem Aufwand bei 
vertraglichen Regelungen und einer zumindest teilweise zu erwartenden 
Entlastung durch geringere Heizkosten beabsichtigt die Verwaltung, energetische 
Sanierungen auch über das GEG hinaus, die zur Herstellung zeitgemäßer 
energetischer Ausstattung gehören (z.B. Dreifachverglasung, stärkere Dämmung 
als nur Mindestwerte, Photovoltaik-Systeme) in der Regel und nach Prüfung des 
Einzelfalls der Gesamtmaßnahme ohne weitere Auflagen als genehmigungsfähig 
einzustufen. Unverhältnismäßig hohe Aufwendungen für energetische 
Sanierungen mit erheblichem Verdrängungspotenzial sind weiterhin nicht 
genehmigungsfähig bzw. erfordern entsprechende vertragliche Regelungen. Ziel 
ist zudem der Einsatz von Fördermitteln zur energetischen Sanierung mit 
entsprechender Beratung.

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3.4 Vorkaufsrechte 
 
Grundsätzlich eröffnet die Soziale Erhaltungssatzung die Möglichkeit, gemäß § 24 
Absatz 4 BauGB ein Vorkaufsrecht auszuüben. Durch das Urteil des 
Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG 4 C 1.20) aus dem Jahr 2021 wurde diese 
zentrale Handlungsmöglichkeit jedoch weitgehend funktionslos und ist seither im 
Wesentlichen nur noch bei sogenannten „Schrottimmobilien“ anwendbar. Da im 
Geltungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung „Bilk-Mitte“ keine Gebäude 
existieren, die diesem Status entsprechen, fand das Vorkaufsrecht unter diesem 
Gesichtspunkt im Evaluationszeitraum keine Anwendung.  
Mit dem Koalitionsvertrag der Bundesregierung soll das Vorkaufsrecht in sozialen 
Erhaltungsgebieten wieder gestärkt werden. In welcher Form dies umgesetzt 
werden soll, ist bis zum Zeitpunkt der Erstellung dieser Vorlage noch unklar. 
Obwohl die Option der Ausübung des Vorkaufsrechts bisher keine Rolle gespielt 
hatte, wurden dennoch die Verkaufsfälle innerhalb des Evaluationszeitraums 
dokumentiert. Hieraus lässt sich ablesen, ob die Soziale Erhaltungssatzung das 
Verkaufsgeschehen beeinflusst. Außerdem gehen mit Verkäufen auch oft 
Modernsierungen einher, so wurden beispielsweise nach zwei Verkäufen 2025 
eine nachträgliche und eine erhaltungsrechtliche Genehmigung beantragt. 
Insgesamt erfolgten 10 Verkäufe, 5 davon an private Wohnungsunternehmen. 
Da insbesondere Wohnungsunternehmen daran interessiert sind, nach Erwerb 
einer Immobilie Wohnungen hochpreisig zu vermarkten, werden Verkäufe an 
Wohnungsunternehmen explizit aufgeführt. Unter Wohnungsunternehmen fallen 
sowohl privatwirtschaftliche Unternehmen, als auch Projektentwickler und 
Immobilienverwalter. Nachfolgende Abbildung verortet die verkauften Objekte 
zwischen Mai und November.

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Um das Verkaufsgeschehen ins Verhältnis zu setzen bzw. eine Entwicklung 
ablesbar zu machen, wurden zusätzlich die Verkaufsfälle innerhalb der letzten 
drei Jahre ausgewertet. Hier zeigt sich ganz deutlich, dass die Soziale 
Erhaltungssatzung keine einschlägige Barriere für potenzielle Käufer zu sein 
scheint, da die Verkaufszahlen im Vergleich zu den vorherigen Jahren erheblich 
angestiegen sind. Zu berücksichtigen bei der Bewertung sind jedoch immer auch 
die generelle wirtschaftliche Entwicklung, die einen großen Einfluss auf das 
Verkaufsgeschehen ausübt. Eine Dokumentation der vertraglich vereinbarten 
Kaufpreise findet nicht statt.  
Zeitraum Verkäufe Verkauf an 
Wohnungsunternehmen 
Evaluationszeitraum (13.05-13.11.2025) 10 7 
2025 (01.01.-13.11) 14 8 
2024 7 7 
2023 3 3 
2022 8 - 
 
4. Verwaltungsinterne Abläufe 
 
Mit Inkrafttreten der Satzung „Bilk-Mitte“ mussten verschiedene 
verwaltungsinterne Abläufe entwickelt werden, die sowohl für die betroffenen 
Ämter praktikabel, als auch für die Bürgerinnen und Bürger transparent und 
nachvollziehbar sind. Um Letzteres zu gewährleisten, hat sich die Verwaltung 
dazu entschieden, das Antragsverfahren an das Bauaufsichtsamt zu koppeln. So 
sollen eindeutige Zuständigkeiten für Klarheit bei den Antragstellerinnen und 
Antragstellern sorgen. 
Darüber hinaus war es wichtig, sich mit Amt dem für Wohnungswesen 
abzustimmen, um auf Schnittstellen hinzuweisen und Abläufe zu etablieren, um 
einheitliche Entscheidungen an die Betroffenen zu vermitteln. Beispielsweise ist 
es sowohl über die Soziale Erhaltungssatzung, als auch mit der 
Wohnraumschutzsatzung (die für das gesamte Stadtgebiet gilt) möglich, 
Abriss/Rückbau von Wohnraum zu verhindern oder Nutzungsänderungen von 
Wohnen in Gewerbe zu unterbinden (siehe Abschnitt 4.3).   
Neben dem Bauaufsichtsamt und dem Amt für Wohnungswesen erfolgte auch ein 
Austausch mit dem Umweltamt. Es galt Konfliktpotenziale bezüglich des 
Klimaschutzes bzw. der Klimaanpassung und den Zielsetzungen der Sozialen 
Erhaltungssatzung zu identifizieren und Kompromiss- bzw. Lösungsmöglichkeiten 
zu entwickeln. Hierzu nahm das Stadtplanungsamt an einem vom Umweltamt 
ausgerichteten Workshop teil, der sich mit Sanierungspotenzialen im Bestand 
beschäftigte. An dieser Stelle konnte das Thema Soziale Erhaltungssatzung 
diskutiert und ein Bewusstsein für die Konfliktsituation geschaffen werden. Eine 
Lösungsmöglichkeit um energetische Sanierungen im Satzungsgebiet zu fördern 
könnte in einer verkürzten Antragsfrist oder höheren Förderkonditionen bei 
städtischen Förderprogrammen liegen. Diese Möglichkeiten werden aktuell vom 
Umweltamt geprüft.

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Auch im Stadtplanungsamt mussten Abläufe neu definiert werden, sowohl intern, 
als auch in der Kommunikation mit Antragsstellerinnen und Antragstellern. Für 
das Thema „Soziale Erhaltungssatzung“ wurden im Stadtplanungsamt drei 
Stellen geschaffen, dies auch perspektivisch für die Erstellung weiterer 
Satzungen gemäß politischem Auftrag. 
 
4.1 Interner und ämterübergreifender Workflow 
 
Sowohl Bauanträge, als auch erhaltungsrechtliche Anträge werden über das 
Bauaufsichtsamt eingereicht.  
Bei Bauanträgen erfolgt eine Vorprüfung der Unterlagen auf Vollständigkeit durch 
das Bauaufsichtsamt. Sollte das Antragsformular für die Sozialen 
Erhaltungsatzungen fehlen, wird dies mit der Prüfung des Bauantrages 
nachgefordert. Nachforderungen abseits der allgemeinen Vorprüfung erfolgen 
durch das Stadtplanungsamt. 
Durch die intensive Öffentlichkeitsarbeit ist es möglich die Bauherren vor 
Antragsstellung zu beraten und das geplante Vorhaben hinsichtlich der 
Genehmigungsfähigkeit zu besprechen. Diese Vorgehensweise wird in vorab-
Beratungen seitens des Stadtplanungsamtes ausdrücklich empfohlen. 
Hierdurch werden zielführend und im Sinne der Satzung die Bauherren beraten, 
sodass bereits genehmigungsfähige Anträge beim Bauaufsichtsamt eingereicht 
werden können. Dadurch wurden von 9 eingegangenen Anträgen, 6 intensiv 
vorbesprochen. 
Sollten dennoch Anträge eingehen, für die keine erhaltungsrechtliche 
Zustimmung erteilt wird, erfolgt vor Weiterleitung der negativen Stellungnahme 
an das Bauaufsichtsamt eine Anhörung mit den Antragstellerinnen und 
Antragstellern gemäß § 173 Absatz 3 BauGB. 
Nach Erstellung der positiven bzw. der negativen Stellungnahme des 
Stadtplanungsamtes erfolgt die Bescheidung durch das Bauaufsichtsamt. 
 
 
4.2 Abstimmung Standard-Ausstattungskataloge 
 
Wohnungsunternehmen agieren im Rahmen der Modernisierung ihrer Gebäude- 
und Wohnungsbestände häufig mit intern aufgestellten Ausstattungskatalogen.

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Das heißt, im Modernisierungsfall wird auf vordefinierte Standards 
zurückgegriffen, die je nach Rahmenbedingungen unterschiedlich ausfallen 
können. Um an dieser Stelle Prüfprozesse bei der Antragsbearbeitung zu 
optimieren und zu beschleunigen, bietet das Stadtplanungsamt allen 
Wohnungsunternehmen an, ihren Katalog vorabzustimmen. Im Zuge dessen, 
prüft die Verwaltung den Katalog hinsichtlich Maßnahmen, die einen zeitgemäßen 
Ausstattungsstandard einer durchschnittlichen Wohnung überschreiten. Sie weist 
das entsprechende Wohnungsunternehmen dann ggf. darauf hin, dass gewisse 
Maßnahmen im Geltungsbereich der Sozialen Erhaltungssatzung nicht 
genehmigungsfähig sind.  
Ist der Katalog abgestimmt, können erhaltungsrechtliche Anträge, die sich nur 
auf Maßnahmen des Katalogs beziehen, ohne weitere Vorabstimmungen 
eingereicht werden. Mit einem Verweis auf den Katalog kann das 
Stadtplanungsamt anschließend umgehend eine positive Stellungnahme 
abgeben.  
Das Angebot haben im Evaluationszeitraum zwei Wohnungsunternehmen 
wahrgenommen, ein weiteres Unternehmen hatte Interesse bekundet. 
 
4.3 Fall- und Fachkonferenz Wohnraumschutz 
 
Monatlich findet eine verwaltungsinterne „Fall- und Fachkonferenz 
Wohnraumschutz“ mit den folgenden Ämtern statt:  
- Amt für Wohnungswesen 
- Bauaufsichtsamt,  
- Stadtplanungsamt.  
Unter der Federführung des Wohnungsamtes werden hier ämterübergreifend 
Vorhaben und sonstige aktuelle Anliegen besprochen, um die Kompetenz der 
Ämter hinsichtlich des Wohnraumschutzes in Düsseldorf zu bündeln. 
Das Team der Sozialen Erhaltungssatzung nimmt an diesen regelmäßigen Treffen 
teil und berichtet über aktuelle Anträge und Vorbesprechungen. Außerdem 
werden alle Problemfälle im gesamten Stadtgebiet katalogisiert, um auch 
Handlungsbedarfe für zukünftige Satzungsgebiete zu erkennen. 
 
5. Aktuelle Entwicklungen 
 
Von den 10 einwohnerreichsten Städten Deutschlands, wenden 7 die Soziale 
Erhaltungssatzung als Instrument des Wohnraumschutzes an. Eine weitere Stadt 
prüft aktuell die Anwendungsvoraussetzungen. In NRW gibt es neben Düsseldorf, 
mit Köln und Münster, zwei weitere Kommunen, die die Soziale 
Erhaltungssatzung auf der gleichen rechtlichen Grundlage anwenden. Dies 
bedeutet unter anderem, dass im Gegensatz zu den meisten anderen Städten die 
Möglichkeit fehlt, Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen zu 
verhindern.

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Auf Grund der vielen Fragen und unterschiedlichen Auslegungsmöglichkeiten die 
sich aus der Thematik ergeben, ist es wichtig sich mit Kolleginnen und Kollegen 
der anderen Anwenderstädten zu vernetzen und von deren Erfahrungsschatz aus 
der Praxis zu profitieren. Darüber hinaus kann der unterschiedliche Umgang mit 
bestimmten Sachverhalten diskutiert und daraus ein Düsseldorfer Weg für ein 
rechtssicheres Verwaltungshandeln abgeleitet werden. 
 
 
5.1 Städtenetzwerk „Soziale Erhaltungssatzung“ in Köln 
 
Jährlich findet ein Städteaustausch mit Kommunen statt, die die Soziale 
Erhaltungssatzung bereits anwenden oder deren Einführung planen. Am 9. und 
10. Oktober 2025 fand das Treffen in Köln statt mit Vertreterinnen und 
Vertretern aus 19 Städten, darunter Berlin, München, Frankfurt am Main und 
Hamburg. 
Im Rahmen des Austauschs werden aktuelle Themen und Herausforderungen im 
Umgang mit den entsprechenden rechtlichen Vorgaben vorgestellt und diskutiert.  
Beim diesjährigen Treffen in Köln standen insbesondere die Themen Evaluation 
und energetische Sanierung im Mittelpunkt, die in Workshops von den 
Teilnehmenden vertieft bearbeitet wurden. 
 
5.2 Anstehende Novelle des Baugesetzbuches 
 
Laut Blick auf Koalitionsvertrag der Bundesregierung sind zukünftig drei 
Anpassungen für den § 172 BauGB zu erwarten:

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1. „Um eine nachteilige Ausstrahlungswirkung auf die Umgebung zu 
vermeiden, wird das Vorkaufsrecht für Kommunen in 
Milieuschutzgebieten […] entsprechend gestärkt […].“ 
2. „In Milieuschutzgebieten werden Vorhaben zur Herstellung von 
Barrierearmut und energetischer Sanierung sozialverträglich 
ermöglicht.“ 
3. „Selbstnutzende Eigentümer werden wir von den Regelungen des 
Milieuschutzes ausnehmen.“ 
Im September 2025 fand hierzu ein interkommunaler Erfahrungsaustausch in 
Berlin statt. Zu der Veranstaltung eingeladen hatte das Bundesministerium für 
Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen mit dem vorrangigen Ziel, die 
Erwartungen an die Anpassungen des Koalitionsvertrags abzufragen und 
Erfahrungen der Anwenderstädte aus der Praxis zu sammeln. Hier war – neben 
Vertreterinnen und Vertreter aus anderen Städten – auch die Landeshauptstadt 
Düsseldorf eingeladen. Die Verwaltung wird die Anpassungen nach Änderung der 
Rechtslage entsprechend aufnehmen. 
 
6. Zusammenfassung und Ausblick 
 
Seit Inkrafttreten der Satzung Nr. 03/049 „Bilk-Mitte“ im Mai 2025 gehört die 
Landeshauptstadt Düsseldorf zu den 7 der 10 einwohnerreichsten Städte 
Deutschlands, die das städtebauliche Instrument der Sozialen Erhaltungssatzung 
gemäß § 172 Absatz 1 Nummer 2 BauGB anwenden. Dies bedeutet, dass 
seitdem neue verwaltungsinterne Strukturen und Abläufe etabliert und der 
Öffentlichkeit transparent die Auswirkungen und Ziele der Satzung vermittelt 
werden mussten. Parallel dazu ist ein kontinuierlicher Wissensaufbau 
erforderlich, um das Verwaltungshandeln weiterzuentwickeln und rechtssicher 
auszugestalten. 
Einen wesentlichen Baustein stellte die Antragsbearbeitung dar. Im 
Evaluationszeitraum gingen 9 Anträge ein, von denen 7 eine positive 
planungsrechtliche Stellungnahme erhalten haben. Bei 2 Anträgen bestehen 
erhebliche Bedenken, da die geplanten Maßnahmen eine Verdrängungsgefahr 
auslösen. 2 Vorhaben befinden sich außerdem in intensiven Vorbesprechungen. 
Setzt man das Antragsaufkommen ins Verhältnis zu vergleichbaren 
Satzungsgebieten in anderen Städten, so kann von einem durchschnittlichen 
Aufkommen gesprochen werden. Beispielsweise veröffentlicht die Stadt Köln 
jährlich einen Bericht über das vergangene Antragsgeschehen. So wurden im 
vergleichbar großen Satzungsgebiet „Severinsviertel“ über ein gesamtes Jahr 
hinweg insgesamt 11 Anträge registriert (im Vergleich zu 9 Anträgen in Bilk-
Mitte). 
Die Bearbeitung von Anträgen wird auch zukünftig den zentralen Teil der 
Verwaltungsarbeit im Rahmen der Sozialen Erhaltungssatzung „Bilk-Mitte“ 
ausmachen. Dabei gilt es, die Prüfprozesse fortlaufend zu optimieren und durch 
die Erstellung geeigneter Erfahrungskataloge ein rechtssicheres und effizienteres 
Handeln zu ermöglichen. Anpassung aufgrund von Erfahrungen aus der Praxis

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werden fortlaufend identifiziert und im Rahmen der Evaluation eingebracht. Als 
Maßnahme zum Erreichen der Klimaneutralität und als Beitrag zur Senkung der 
Nebenkosten ist beabsichtigt, zeitgemäße und angemessene energetische 
Sanierungsmaßnahmen nach Prüfung des Einzelfalls in der Regel als 
genehmigungsfähig einzustufen. 
Des Weiteren ist es notwendig, aktuelle Entwicklungen, wie etwa neue 
Rechtsprechung oder Gesetzesänderungen (insbesondere die angekündigte 
BauGB-Novelle 2026), kontinuierlich auszuwerten und umzusetzen. Besonders im 
Fokus steht hierbei das Vorkaufsrecht, das seit dem Urteil des Bundesver-
waltungsgerichts von 2021 weitgehend funktionslos geworden ist und durch die 
geplanten Anpassungen der Bundesregierung künftig wieder gestärkt werden 
soll. Damit würde ein zentraler Bestandteil der Handlungsmöglichkeiten, die die 
Satzung bietet, wieder zurückgewonnen. 
Zukünftig sollen neben dem ersten Gebiet in Bilk, weitere Soziale Erhaltungs-
satzungsgebiete erlassen werden. Hierzu prüft die Verwaltung die 
Anwendungsvoraussetzungen in Form einer vertiefenden Betrachtung für drei 
weitere Satzungsgebiete u.a. für die Untersuchungsräume 11 
(Unterbilk/Friedrichstadt) und 16 (Pempelfort/Derendorf/Golzheim).  
Ab 2026 ist beabsichtigt, jährliche Sachstandsberichte über das Antrags-
aufkommen und die aktuellen Entwicklungen in allen Satzungsgebieten zu 
erstellen. Obwohl eine umfassende Evaluation der Satzung erst nach fünf Jahren 
seit Inkrafttreten durchgeführt wird, können die Jahresberichte mit einer 
kontinuierlichen Erfassung bei der Ausarbeitung der Evaluation unterstützen und 
stellen gleichzeitig auch eine Transparenz für Politik und Öffentlichkeit her.

APS/153/2025
 
 X  öffentlich      nicht öffentlich 
Beschlussvorlage
Betrifft:
Plan Nr. 03/49 - Soziale Erhaltungssatzung Bilk-Mitte - Evaluation
Fachbereich:
61 - Stadtplanungsamt
 
Dezernentin / Dezernent:
Beigeordnete Cornelia Zuschke
 
Beratungsfolge:
Gremium Sitzungsdatum Beratungsqualität
Ausschuss für 
Wohnungswesen und 
Modernisierung
26.01.2026 Vorberatung
Bezirksvertretung 3 27.01.2026 Anhörung
Ausschuss für Planung und 
Stadtentwicklung 28.01.2026 Entscheidung

Seite 2
Sitzung des APS am 28.02.2026      Vorlage Nr. APS/153/2025
 
Plan Nr. 03/049   Evaluation
- Soziale Erhaltungssatzung Bilk-Mitte -

Seite 3
Vorlage Nr. APS/153/2025
 
Plan Nr. 03/049
Soziale Erhaltungssatzung Bilk-Mitte
 
- Evaluation
- Weiteres Vorgehen
 
 
Beschlussentwurf:
 
BV Die Bezirksvertretung 3 empfiehlt dem Ausschuss für Planung und 
Stadtentwicklung eine vorlagegemäße Beschlussfassung.
 
AWM Der Ausschuss für Wohnungswesen und Modernisierung empfiehlt dem 
Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung eine vorlagegemäße 
Beschlussfassung.
 
APS Der Ausschuss für Planung und Stadtentwicklung nimmt die Evaluation 
zur Sozialen Erhaltungssatzung Nr 03/049 „Bilk-Mitte“ zustimmend zur 
Kenntnis und beauftragt die Verwaltung mit der Vorbereitung weiterer 
Sozialer Erhaltungssatzungen gem. Sachdarstellung.

Seite 4
Sachdarstellung:
 
Die Verwaltung hat auf Grundlage der Beschlussfassungen des Rates der 
Landeshauptstadt Düsseldorf vom 21.11.2024 und 27.02.2025 eine Evaluation der 
ersten Sozialen Erhaltungssatzung Nr. 03/049 „Bilk-Mitte“ durchgeführt. Ziel dieser 
Überprüfung war es, die bisherigen Erfahrungen bei der Anwendung der Satzung 
auszuwerten und mögliche praktische Schwierigkeiten im Vollzug zu identifizieren. 
Darüber hinaus sind nach Abschluss dieser ersten Evaluierung Erkenntnisse für 
weitere geplante Satzungen abzuleiten. Erste Ergebnisse wurden in der Sitzung des 
Ausschusses für Planung und Stadtentwicklung am 26.11.2025 vorgestellt
 
Aufgrund des bislang begrenzten Evaluierungszeitraums und der im Verhältnis zu 
7.801 Haushalten im Satzungsgebiet geringen absoluten Anzahl der Anträge (9 Fälle)
ist eine abschließende Beurteilung des mit der Anwendung der Sozialen 
Erhaltungssatzung verbundenen Verwaltungsaufwands noch nicht möglich. Ebenso 
kann zum jetzigen Zeitpunkt keine belastbare Aussage zur Wirksamkeit der Satzung 
im Hinblick auf ihre sozialpolitische Zielsetzung, insbesondere den Schutz vor 
Verdrängung, getroffen werden. Die bisherigen Anwendungsfälle verliefen jedoch 
ohne das Auftreten inhaltlicher oder verfahrensrechtlicher Beanstandungen; 
Anhaltspunkte für eine rechtssichere und ordnungsgemäße Anwendung 
beeinträchtigende Defizite haben sich bislang nicht ergeben.
 
Bei der Anwendung der Satzung hat sich gezeigt, dass die Genehmigung von 
energetischen Maßnahmen umfangreiche Abstimmungen und vertragliche 
Sicherungen erfordern. Als Maßnahme zum Erreichen der Klimaneutralität, zur 
Unterstützung energetischer Sanierung und als Beitrag zur Senkung der 
Nebenkosten ist beabsichtigt, zeitgemäße energetische Sanierungsmaßnahmen nach 
Prüfung des Einzelfalls in der Regel als genehmigungsfähig einzustufen.
 
Die Verwaltung schlägt vor, auf Basis der politischen Beschlüsse die 
Untersuchungsräume 11 (Unterbilk/Friedrichsstadt) und 16 
(Pempelfort/Derendorf/Golzheim) sowie einen weiteren Untersuchungsraum auf 
Basis der erfolgten Analyse zu bearbeiten und – sofern die entsprechenden 
Anwendungsvoraussetzungen vorliegen – zeitnah zum Satzungsbeschluss 
vorzulegen. 
 
 
 
 
 
Anlagen:
1. Bericht_Evaluation