"Wohnungen bleiben Wohnungen - Wohnraumschutzsatzung verlängern, verschärfen und durchsetzen" - Sachstand zum Beschluss des Rates aus der 42. Sitzung (TOP 3.1.5)

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle  
V/56/561/3 
AN/1363/2018 
Vorlagen-Nummer  20.12.2018 
 4179/2018 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss Soziales und Senioren 24.01.2019 
Stadtentwicklungsausschuss 07.02.2019 
 
"Wohnungen bleiben Wohnungen - Wohnraumschutzsatzung verlängern, verschärfen und 
durchsetzen" - Sachstand zum Beschluss des Rates aus der 42. Sitzung (TOP 3.1.5) 
Der Rat hat in seiner Sitzung vom 27.09.2018 beschlossen: 
 
1. Der Rat begrüßt ausdrücklich, dass die Verwaltung dem Willen des Rates gefolgt ist und nun 
zur Durchsetzung der Wohnraumschutzsatzung Stellenzusetzungen umsetzt. 
2. Es soll dargelegt werden, wie durch eine optimierte Wohnungsaufsicht eine engere Kooperati-
on mit dem Steueramt und dem Ordnungsamt hergestellt werden kann. 
3. Es soll eine zeitnahe und regelmäßige Berichterstattung über Wohnraumzweckentfremdung 
und Maßnahmen, die zu einer Unterbindung von illegaler Nutzung führen an den Ausschuss 
Soziales und Senioren erfolgen. 
4. Es soll noch in diesem Jahr zur Vorbereitung der Verlängerung bzw. des Neuerlasses der am 
30.06.19 auslaufenden Wohnraumschutzsatzung einen Erfahrungsbericht über die bisherige 
Anwendung dem Ausschuss zur Beratung vorgelegt werden. Dabei soll die Verwaltung darle-
gen, in wie weit die Satzung optimiert werden soll, um Wohnraumzweckentfremdung besser 
unterbinden zu können. Hierbei soll insbesondere dargelegt werden, ob eine Optimierung 
dadurch erreicht werden kann, dass der zu schaffende Ersatzwohnraum im gleichen Stadtbe-
zirk wie der zweckentfremdete Wohnraum liegen muss und zu vergleichbaren Mietpreisen wie 
der weggefallene Wohnraum zur Verfügung gestellt werden muss. Es soll rechtlich geprüft 
werden, inwieweit die Wohnraumschutzsatzung vorgeben kann, dass das Anbieten und Be-
werben von Wohnraum zu anderen als Wohnzwecken auf Internetportalen wie Airbnb, vorab 
durch die Verfügungsberechtigten oder die Nutzungsberechtigten dem Amt für Wohnungswe-
sen vor einer evtl. Genehmigung angezeigt werden muss.  
5. Die Verwaltung soll einen Vorschlag für eine Informationskampagne „Zweckentfremdung ist 
kein Kavaliersdelikt“ vorlegen, wie sie z.B. die Stadt München bereits durchführt. 
6. Die Erfahrung anderer Großstädte, die keine Stadtstaaten sind, zum Wohnraumschutz sollen 
dargestellt und geprüft werden, ob weitere Stellenzusetzungen nötig sind. 
7. Der Rat begrüßt, dass die Landesregierung NRW das Wohnaufsichtsgesetz fortsetzen will. 
 
Die Verwaltung folgt dem Auftrag aus diesem Beschluss in Form eines ersten Zwischenberichts. 
 
1. Personelle Ausstattung 
Zur Umsetzung der Aufgaben aus der Wohnraumschutzsatzung waren bis zuletzt 4 Sachbe-
arbeiter*Innen in dem Sachgebiet Wohnungsaufsicht in Multizuständigkeit tätig. Die Ausübung 
der Tätigkeit liegt in der Wahrnehmung der Wohnungsaufsicht (WAG NRW), der Bearbeitung 
der zweckentfremdungsrechtlichen Antrags- und Verstoßverfahren sowie der Mietpreiskontrol-
le. 
 
Aufgrund der hohen Fallzahlentwicklung und des sehr hohen Aufwands in der Bearbeitung

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komplexer Sachverhalte und den zu führenden ordnungsbehördlichen Verfahren, war der Ar-
beitsaufwand mit der vorhandenen Personalausstattung nicht zu bewältigen.  
 
Um eine zeitnahe Bearbeitung und darüber hinaus eine aktive Recherchetätigkeit im Rahmen 
außendienstlicher Ermittlungen zu etablieren, wurden 5 zusätzliche Sachbearbeiter- und 3 zu-
sätzliche Ermittlerstellen eingerichtet. Es konnte bereits unmittelbar eine Stelle durch eine aus 
dem Erziehungsurlaub zurückgekehrte Sachbearbeiterin sowie durch einen Sachbearbeiter, 
der über das Erreichen der Altersgrenze hinaus weiterbeschäftigt wird, besetzt werden.  
 
Über das stadtinterne Auswahlverfahren für die 4 weiteren zusätzlich eingerichteten Sachbe-
arbeiterstellen sowie die 3 zusätzlichen Ermittlerstellen konnten inzwischen jeweils eine neue 
Sachbearbeiterin und eine neue Ermittlerin gewonnen werden. 3 Sachbearbeiterstellen und 2 
Ermittlerstellen sind somit leider noch nicht besetzt. Zur Zeit überprüft die Verwaltung externe 
Initiativbewerbungen durch Bewerbergespräche und Hospitationen der Bewerber. Auch eine 
Besetzung durch städtische Ersteinsatzkräfte (die ihren letzten Ausbildungsabschnitt in der 
Dienststelle verbringen und nach der Prüfung dort bleiben) wird geprüft. 
 
Nach einer Stellenbesetzung müssen neue Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter zunächst in die 
schwierige Materie eingearbeitet werden. Dies erfolgt durch die derzeit dort eingesetzten Kräf-
te. Eine Ausweitung der Aktivitäten wird daher mit fortschreitender Einarbeitung sukzessive 
erfolgen. Zusätzlich zu diesen Stellen läuft auch das Auswahlverfahren für die zusätzlich neu 
geschaffene Stelle eines Amtsjuristen, der die ordnungsbehördlichen Verfahren rechtssicher 
begleiten soll.  
 
2. Ämterkooperation 
 
Eine ämterübergreifende Kooperation wird in einem gemeinsamen Gespräch auf Amts- und 
Abteilungsleiterebene am 07.01.2019 evaluiert und die Grundlagen für eine weitere Zusam-
menarbeit festgelegt. Die Verwaltung hat dazu nicht nur das Steueramt und das Amt für öf-
fentliche Ordnung, sondern auch das Bauaufsichtsamt und das Rechtsamt eingeladen.  
 
Hier sollen auf der Grundlage eines gemeinsamen Austausches vom 27.04.2017 noch einmal 
die gemeinsamen Berührungspunkte zu den Bereichen Gewerbesteuer, Kulturförderabgabe, 
Bauplanungsrecht, Bauordnungsrecht, Nutzungsänderung, Wohnungsrecht, Informationsfluss 
und Personalressourcen erörtert und vertieft werden und verbindliche Verfahrens-Standards 
festgelegt werden. 
 
Die Ergebnisse dieses Gesprächs werden in die laufende Berichterstattung einfließen. 
 
3. Regelmäßige Berichterstattung 
 
Die Verwaltung hat einen ersten Bericht als Start für eine zukünftige regelmäßige (quartals-
weise) Berichterstattung mit einer Statistik der wesentlichen Eckdaten mit Stand 30.11.2018 
erstellt, der als Anlage 1 beigefügt ist. 
 
4. Optimierung der Wohnraumschutzsatzung 
 
Die Verwaltung hat die Wohnraumschutzsatzung bereits hinsichtlich der Maßgaben aus dem 
Ratsbeschluss überprüft und überarbeitet. Die neue Wohnraumschutzsatzung muss jedoch 
zunächst verwaltungsintern, insbesondere mit dem Rechtsamt abgestimmt werden – eine der 
Fachaufgaben des zukünftigen Amtsjuristen beim Amt für Wohnungswesen. 
 
 
5. Informationskampagne „Zweckentfremdung ist kein Kavaliersdelikt“ 
 
Im Hinblick auf die von der Stadt München bereits erfolgreich durchgeführte Maßnahme, hat 
die Verwaltung intensive Recherchen angestellt und Kontakt mit der Stadt München aufge-
nommen. Parallel hierzu wurde beim Amt für Presse- und Öffentlichkeitsarbeit für 2019 eine

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Stadtinformationskampagne zum Thema „Wohnraumzweckentfremdung“ angemeldet. Es 
wurde bereits ein Grafiker mit der Erstellung von Entwürfen und einem Motivaufbau beauf-
tragt. Die Kampagne wird nach fachlicher Abstimmung mit dem Amt für Presse- und Öffent-
lichkeitsarbeit dem Ausschuss für Soziales und Senioren und dem Stadtentwicklungsaus-
schuss vorgestellt werden. 
 
6. Erfahrungen anderer Großstädte, die keine Stadtstaaten sind 
 
Die Verwaltung hat mittels Fragebogen die Städte Bonn, Dortmund, Frankfurt am Main, Mün-
chen und Münster zu den dortigen Erfahrungen befragt. Die Ergebnisse der Befragung sind in 
der Anlage 2 beigefügt. 
 
 
Gez. Dr. Rau

Anlage 1 
 
Bericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum, 4. Quartal 2018: 
Der im Amt für Wohnungswesen angesiedelte Wohnraumschutz sieht sich einer stetig 
wachsenden Zahl von Zweckentfremdungen gegenüber und hat auch im vierten Quartal des 
Jahres 2018 durch die Arbeit von mittlerweile 5 Sachbearbeitern und 3 Ermittlern weitere 
Verstöße aufgedeckt bzw. geahndet. Durch den Anstieg wird klar, dass die Arbeit des 
Wohnraumschutzes im Bereich der Zweckentfremdung von Wohnraum ein wichtiger 
Baustein zur Aufrechterhaltung der Versorgung der Bevölkerung mit bezahlbarem 
Wohnraum ist. In dem folgenden Bericht wird der Blick auf die Entwicklungen der Zahlen 
gerichtet. 
Antragsverfahren 
Zweckentfremdung von Wohnraum durch Abbruch 
Bis zum 30.11.2018 wurde in Köln der Abbruch von insgesamt 1260 Wohneinheiten seit 
Einführung der Wohnraumschutzsatzung am 01.07.2014 genehmigt (140 Fälle). 316 
Wohneinheiten wurden vom 01.01.2018 bis zum 30.11.2018 mit Genehmigung 
abgebrochen, im Vorjahr waren es 104 Wohneinheiten. Somit ist eine deutliche Zunahme im 
Vergleich zum Vorjahr festzustellen. Parallel zu dieser Tendenz stieg aber auch die Anzahl 
des neu errichteten Ersatzwohnraums und beläuft sich im laufenden Jahr auf 485 
Wohneinheiten gegenüber 250 Wohneinheiten im Jahr 2017. Somit ist die Anzahl der 
Wohneinheiten des Ersatzwohnraums weiterhin deutlich höher als die Anzahl der 
abgebrochenen Wohneinheiten und beläuft sich inzwischen auf insgesamt 4910 
Wohnungen, die seit der Einführung der Wohnraumschutzsatzung als Ersatzwohnraum 
errichtet wurden. 
Verstoßverfahren 
Leerstand 
Bisher konnten 666 leerstehende Wohneinheiten  seit Einführung der 
Wohnraumschutzsatzung erfasst werden  (292 Fälle). Von diesen Verstößen konnten 
inzwischen rd . 60% durch Wiederzuführungsmaßnahmen beendet werden . Diese 
Wohnungen wurden entweder saniert oder konnten unmittelbar dem Wohnungsmarkt wieder 
zugeführt werden. 
Alle anderen noch offenen Fälle befinden sich noch in laufenden Verfahren. Hier werden 
noch Sachverhalte ermittelt, es wurden Bußgeldverfahren eingeleitet oder die 
Wiederzuführung zu Wohnzwecken angeordnet. 
Umwandlung 
Die Umwandlung von Wohnraum umfasst die Nutzung als Ferienwohnung oder eine andere 
gewerbliche Nutzung. Seit dem 01.07.2014 bis zum 30.11. 2018 wurden 1.423 
Wohneinheiten, die diesen Verstößen zugerechnet werden können, der Verwaltung bekannt 
(471 Fälle). Nachdem bis Ende 2017 die Zahl der illegalen Ferienwohnungen jedes Jahr 
nahezu konstant war (jährlich zwischen 140 und 160 Wohneinheiten), ist seit dem Jahr 2018 
ein deutlicher Anstieg der Problematik zu verzeichnen. Vom 01.01.2018 bis zum 30.11.2018 
wurden wegen des Verdachts auf illegale Umwandlung 902 betroffene Wohneinheiten 
bekannt (230 Fälle).

Anlage 1 
 
Bußgelder 
Insgesamt wurden vom 01.07.2014 bis zum 30.11.2018 Bußgelder in Höhe von 375.000 € 
festgesetzt und davon 77.500 € vereinnahmt. Hintergrund hierfür ist, dass nur in Fällen, in 
denen kein Einspruch gegen den Bußgeldbescheid erhoben wird, das Bußgeld von der Stadt 
Köln vereinnahmt werden kann. In allen anderen Fällen wird der jeweilige Fall nach einem 
Einspruch an die Staatsanwaltschaft abgegeben. Ein durch die Amtsgerichts barkeit 
verhängtes Bußgeld wird durch die Landeskasse NRW vereinnahmt. 
Fazit 
Die Tendenzen und Zahlen zeigen deutlich, dass die Arbeit des Wohnraumschutzes zum 
einen bereits gesteigerte Erfolge aufzeigt, zum anderen aber auch weiter forciert werden 
muss. 
Es muss noch darauf hingewiesen werden, dass die zahlreichen Fälle, deren Beginn der Zeit 
vor dem 01.07.2014 zugerechnet werden muss, in diesen Fallzahlen keine Darstellung 
finden kann, da die Wohnraumschutzsatzung aufgrund Bestandsschutzes hier keine 
Anwendung findet. 
 
Zweckentfremdung von frei finanziertem 
Wohnraum 
Fälle Wohneinheiten Betrag 
 Anzahl Anzahl Euro 
Antragsverfahren 608 1766   
Anträge Abbruch 463 1361  
Anträge Umwandlung 145 405  
Genehmigungen Abbrüche  140 1260  
Geschaffener Ersatzwohnraum  4910  
Gewinn für den Wohnungsmarkt  3593  
Genehmigungen Umwandlung 33 57  
Erteilung Negativattest 344 374  
Verstoßverfahren 763 2089   
Verstoß Leerstand 292 666  
Verstoß Umwandlung  471 1423  
Bearbeitete Verfahren (gesamt) 1371   
Bußgelder festgesetzt 30 76 375000 
Bußgelder vereinnahmt    77500

Anlage 2 
/ 2 
Erfahrungsaustausch mit anderen Großstädten 
 
1. Der Rat der Stadt Köln beauftragte die Verwaltung in seiner Sitzung vom 27.09.2018 
unter anderem damit, andere Großstädte in Deutschland, die keine Stadtstaaten sind, zu 
befragen, welche Erfahrungen sie mit der Thematik Zweckentfremdung durch Ferien-
vermietung gesammelt haben. Diese Erfahrungen sollen als Grundlage dienen, den Be-
darf an Personal besser einschätzen zu können und so zukünftig effektiver gegen 
Zweckentfremdung von Wohnraum vorgehen zu können. Die Verwaltung befragte die 
Städte Bonn, Dortmund, Frankfurt a.M., München und Münster. 
2. Im Rahmen der Befragung konnten die nachfolgend aufgeführten Erkenntnisse gesam-
melt werden. Die Stadt Dortmund erklärte momentan keinen Handlungsbedarf im Be-
reich Ferienvermietung zu sehen und daher keine Erfahrungen teilen zu können. Die 
Antwort der Stadt Münster steht noch aus. 
 
 Frankfurt a.M.  München Bonn 
 
Frage 1:  Wie stellt sich die Entwicklung der Fallzahlen der letzten Jahre dar, in Bezug auf  
  a) die Verdachtsfälle von Zweckentfremdung 
  rd. 600 3100, davon rd. 600 Ferien-
wohnungen - 
  b) die Anzahl der Bußgeldbesch eide 
  
keine, die Bürger sind immer 
direkt auf die Ahndung ei n-
gegangen 
keine Anzahl, 188.440€ im 
Bereich Ferienwohnungen 
(seit 2016) 
- 
  c) die Anzahl der Wiederzuführungsanordnungen? 
  seit 2013: 973 2016 und 2017; rd. 550  - 
 
Frage 2: 
Wie viele Sachbearbeiterinnen und Sachbearbeiter sowie Ermittlerinnen und Ermittler 
sind bei Ihnen zuständig für die Aufgaben im Rahmen der des Zweckentfremdungsverb o-
tes insgesamt? 
  2 Mitarbeiter (Innen- und 
Außendienst) 
Ca. 29 Vollzeitäquivalente  
im Bereich Zweckentfrem-
dung (davon für Ferienwoh-
nungen 5 Personen). 
1 Sachgruppenleiter 
2 Innendienst- 
2 Außendienstmitarbeiter 
 
Frage 3: Ist die derzeitige Personalausstattung ausreichend und/oder sind in Zukunft Änderungen 
vorgesehen? 
  
nicht ausreichend, Aufst o-
ckung geplant, Umfang j e-
doch unbekannt 
nicht ausreichend, aufgrund 
großer Resonanz des eing e-
führten Meldeportals (100 
Meldungen pro Monat) . 
Insbesondere im Bereich 
Ferienwohnungen soll au f-
gestockt werden. 
ausreichend

- 2 - 
 
 
Frage 
4:  Wie ist der Arbeitsbereich in Ihrer Stadt strukturell aufgestellt?  
  Neustrukturierung aufgrund 
hoher Personalfluktuation 
Amt für Wohnen und Migr a-
tion - 
Sozialreferat - 
Fachbereich Wohnraumer-
halt - 
Fachbereich Ordnungswid-
rigkeiten - 
Fachbereich Bestandssich e-
rung - 
Zweckentfremdung 
Amt für Soziales und Wo h-
nen - Sachgebiet Wo h-
nungsaufsicht