Deutzer Hafen: Kosten- und Finanzierungsübersicht zur städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (Stand 31.12.2024)

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  Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2024 Seite 1 Verfasser Stadtwerke Köln GmbH Treuhänder der Stadt Köln Parkgürtel 26 50823 Köln Herr Dr. Pascal Guhl Tel: +49 221 178-2117 p.guhl@stadtwerkekoeln.de Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2024 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2024 Seite 2 Inhaltsverzeichnis Seite 1 Vorbemerkung .................................................................................................. 3 2 Grundlagen: Projektorganisation und Vertragsverhältnisse ...................... 4 3 Ermittlung und Planung der Ausgaben ......................................................... 5 3.1 Kostenstrukturplan ............................................................................................. 5 3.2 Priorisierung ....................................................................................................... 6 3.3 Kostenansätze und -planung ............................................................................. 7 3.3.1 Übergeordnet ..................................................................................................... 7 3.3.2 Herrichten ........................................................................................................... 7 3.3.3 Erschließung ...................................................................................................... 7 3.3.4 Bauwerk ............................................................................................................. 8 3.3.5 Projektmanagement und Öffentlichkeit .............................................................. 8 3.3.6 Finanzierungskosten .......................................................................................... 9 3.3.7 Vergabeverfahren Baufelder .............................................................................. 9 3.4 Kostenrahmen .................................................................................................... 9 3.5 Ausgaben pro Jahr ........................................................................................... 11 3.6 Ordnungsmaßnahmen durch Dritte ................................................................. 11 4 Ermittlung und Planung der Erlöse .............................................................. 11 5 Ergebnis Kosten- und Finanzierungsübersicht – Szenarienbetrachtung 12 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2024 Seite 3 1 Vorbemerkung Für die Entwicklung des Deutzer Hafens in Köln wurde mit Satzungsbeschluss vom 03.05.2018 eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme beschlossen. Für die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen hat die Stadt Köln die Stadtwerke Köln GmbH (SWK) als treuhänderischen Entwicklungsträger beauftragt. Den entwicklungsrechtlichen Vorgaben gemäß § 171 Abs. 2 i. V. m. § 149 BauGB entspre- chend hat die Stadt Köln bzw. SWK als zu beauftragender Entwicklungsträger für die städ- tebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen nach dem jeweiligen Stand der Pla- nung eine Kosten- und Finanzierungsübersicht (im Folgenden „KuF“) aufzustellen und fort- zuschreiben. Neben dem Aufschluss über die finanzielle Durchführbarkeit und Entwicklung der Maß- nahme stellt die KuF das zentrale Planungs- und Steuerungsinstrument bei der Umsetzung der entwicklungsbedingten Maßnahmen dar. Bei der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen handelt es sich um ein langfristig angelegtes und hinsichtlich der Planung, Durchführung und Finanzierung kom- plexes Entwicklungsprojekt. Mit Hilfe der KuF wird ein stetiges Überwachen und Nachsteu- ern durch laufende Fortschreibung und Anpassung an die aktu ellen Planungen und Er- kenntnisse ermöglicht. Hierzu wird die KuF entsprechend dem Maßnahmenstand jährlich zum Stichtag 31.12. fort- geschrieben. Wie bei den letzten Fortschreibungen wird in diesem Erläuterungsbericht zur Fortschrei- bung zum 31.12.2024 der Fokus auf die Veränderungen gegenüber dem Vorjahr gelegt. Aufgrund des frühen Zeitpunkts der Entwicklung und den derzeit unklaren Progno- sen in Bezug auf weitere Baukostensteigerungen und den Immobilienmarkt wird das prognostizierte Endergebnis der Kosten - und Finanzierungsübersicht in Form von Szenarien dargestellt. Die im Folgenden dargestellten Kosten beziehen sich auf die reinen Projektkosten ohne Risikoaufschläge. Damit soll eine bessere Vergleichbar- keit zwischen den einzelnen Fortschreibungen der KuF gewährleistet werden. Au- ßerdem werden in der vorliegenden Fortschreibung die Priorisierungen von Teilpro- jekten in der gleichen Form wie in der vorangegangenen Fortschreibung weiterge- führt. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2024 Seite 4 2 Grundlagen: Projektorganisation und Vertragsverhältnisse Die zügige Entwicklung des Deutzer Hafens gemäß der Integrierten Planung des Architek- turbüros Cobe aus dem Jahr 2018 liegt im öffentlichen Interesse. Die folgenden Ziele und Zwecke werden mit der Entwicklung verfolgt: - Städtebauliche Konversion des Gewerbe- und Industriestandortes - Beitrag zur Deckung des erhöhten Bedarfs an Wohn- und Arbeitsstätten - Vollständige und zügige Umsetzung Als Instrument für die Entwicklung wurde eine s tädtebauliche Entwicklungsmaßnahme gem. §§ 165 ff BauGB beschlossen. Zu den Vorteilen einer städtebaulichen Entwicklungs- maßnahme gehört, dass die Grundstückseigentümer an der Kostentragung der Maßnahme beteiligt werden . Die entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerungen werden dabei voll- ständig abgeschöpft, so dass keine Privatisierung möglicher Gewinne an Grund und Boden erfolgt. Es erfolgt dadurch eine Risikoteilung: Die Grundstückseigentümer werden an der Entwicklung beteiligt, müssen aber im Gegenzug Entwicklungs - und Marktrisiken tragen . Außerdem werden die Grundstücke im Entwicklungsbereich für die Entwicklung mobilisiert und gesichert. Zur Unterstützung bei der Vorbereitung und Durchführung einer städtebaulichen Entwick- lungsmaßnahme kann eine Stadt einen treuhänderischen Entwicklungsträger zu beauftra- gen. Von dieser Möglichkeit hat die Stadt Köln im April 2021 durch die Beauftragung der Stadtwerke Köln GmbH als Entwicklungsträger Gebrauch gemacht. Zu den Aufgaben des Entwicklungsträgers gehört unter anderem das Projektmanagement, Vertragsverhandlun- gen, das Vermarktungs - und Realisierungskonzept, die Öffentlichkeitsarbeit und die Ver- waltung des Treuhandvermögens. Außerdem erstellt der Entwicklungsträger die Kosten - und Finanzierungsübersicht, die in einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ver- pflichtend ist. Eine wesentliche Rolle bei der Entwicklung des Deutzer Hafens hat auch die moderne stadt Gesellschaft zur Förderung des Städtebaues und der Gemeindeentwicklung mbH. Es han- delt sich um die kommunale Stadtentwicklungsgesellschaft mit den Gesellschaftern Stadt Köln und SWK (Stadt 49 %; SWK 51 %) . Moderne stadt hat im Jahr 2016 rund 80 % der Flächen im Entwicklungsbereich erworben, um die Gesamtentwicklung zu ermöglichen. Im Jahr 2020 hat moderne stadt mit der Stadt Köln einen städtebaulichen Vertrag geschlos- sen. Er regelt die Abschöpfung der Bodenwertsteigerungen der Eigentumsflächen sowie die Aufgaben zur Umsetzung der Gebietsentwicklung. Außerdem wurde im Jahr 2022 ein Ordnungsmaßnahmenvertrag abgeschlossen, auf dessen Grundlage moderne stadt die Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen im Deutzer Hafen erbringt. Neben der Flächen- entwicklung wird moderne stadt einzelne Hochbauprojekte im Deutzer Hafen realisieren. Die KuF bildet die Ausgaben und Einnahmen der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme inklusive der von moderne stadt erbrachten Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen ab. Nicht berücksichtigt werden Gewinnausschüttungen von moderne stadt sowie fiskalische und volkswirtschaftliche Folgeeffekte. Die Mitteilung hierüber erfolgt in den Aufsichtsgre- mien von moderne stadt und im nicht-öffentlichen Teil des Finanzausschusses. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2024 Seite 5 Abbildung 1: Finanzflüsse und Projektorganisation Deutzer Hafen 3 Ermittlung und Planung der Ausgaben 3.1 Kostenstrukturplan Die im Rahmen der KuF kalkulierten Ausgaben werden in die folgenden Teilprojektgruppen strukturiert: - Übergeordnet - Herrichten - Erschließung - Bauwerk - Projektmanagement und Öffentlichkeit - Finanzierungskosten - Vergabeverfahren Baufelder Den Teilprojektgruppen werden zur Kostenkalkulation und -kontrolle Teilprojekte zugeord- net, die sich aus räumlichen oder sachlichen Zusammenhängen ergeben. Für den Deutzer Hafen wurden 5 7 Teilprojekte festgelegt, für die in der KuF jeweils die Kosten kalkuliert werden. tadt K ln moderne stadt K nt ic lungstr ger ( reuhand erm gen) nt ic lungsbereite ritteigentümer onstige ritteigentümer K mb usschüttung ahresergebnis ms in l ro e tge inne K usschüttungen rdnungs- und rschlie ungsma nahmen usgleichsbetrag (e tl erbleibender estbetrag ) usgleichsbetr ge er aufserl se n auf durch K- arlehen F rdermittel eitere a nahmen io t dtebauliche nt ic lungsma nahme (KuF) usgaben innahmen egende Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2024 Seite 6 Abbildung 2: Kostenstrukturplan 3.2 Priorisierung In der Fortschreibung der KuF zum 3 0.09.2024 wurde erstmals ein Modell entwickelt, wodurch die einzelnen Teilprojekte, in die der Deutzer Hafen gegliedert ist, priorisiert wer- den können. Dabei wird zwischen Teilprojekten mit den Priorisierungen A, B und C unter- schieden. Diese Priorisierung wird in der vorliegenden Fortschreibung in der gleichen Form weitergeführt. Teilprojekte der Priorität C sind weiterhin die folgenden: - Vorsorgeposition in Teilprojekt 1: Übergeordnet - Teilprojekt 29: Quartierszentrum - Teilprojekt 35: Quartiersmanagement Die Teilprojekte der Priorität C sind zum jetzigen Zeitpunkt für die Entwicklung des Deutzer Hafens nicht unmittelbar erforderlich und können daher zunächst einmal zurückgestellt werden. Davon unberührt bleiben die Planung und Realisierung der Gesamtentwicklung. In der vorliegenden KuF werden für die Teilprojekte der Priorisierungen A und B die veran- schlagten Kosten weiterhin kalkuliert. Ebenso wie die Einnahmen werden diese dann ent- sprechend dem Zeit- und Maßnahmenplan für den Deutzer Hafen über die Projektlaufzeit geplant. Daraus ergibt sich eine Gesamtübersicht für die städtebauliche Entwicklungsmaß- nahme, aus der die Gesamtw irtschaftlichkeit und das jährliche Saldo abzulesen sind. Die Teilprojekte der C-Priorisierungen werden zum jetzigen Zeitpunkt nicht in der KuF berück- sichtigt. Hierzu erfolgt eine Klärung im weiteren Projektverlauf im Zusammenhang mit dem dann zu betrachtenden Bedarf und der finanziellen Lage der städtebaulichen Entwicklungs- maßnahme. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2024 Seite 7 3.3 Kostenansätze und -planung 3.3.1 Übergeordnet Die Teilprojektgruppe Übergeordnet enthält Kosten für Grundstücksankäufe , Entschädi- gungszahlungen, Beratung und Bewirtschaftungskosten für die im Treuhandvermögen be- findlichen Liegenschaften. Gegenüber der letzten Fortschreibung haben sich hierzu keine Veränderungen ergeben. Die Kostengruppe Übergeordnet enthält auch die sogenannten Vorlaufkosten, die auf Seiten von moderne stadt vor der Bildung von Teilprojekten ange- fallen sind. Sie beinhalten vorrangig Kosten zur Planung und Aufstellung des Teilbebau- ungsplans Infrastruktur. Diese Kosten sind bereits abgerechnet und werden nicht mehr angepasst. Die geplanten Kosten für die weitere Baurechtschaffung für die einzelnen Bau- felder im Teilprojekt liegen im Bereich der letzten Fortschreibung . Es haben sich leichte Kostensteigerungen im Bereich der Baulogistik und für übergeordnete Beratungen und Studien im Zusammenhang mit der Erbringung der Ordnungsmaßnahmen durch moderne stadt ergeben. Insgesamt liegen die übergeordneten Kosten nun um 994 höher als im Vorjahr. Geplante Kosten Veränderung Fortschreibung 30.09.2024 47 9 9 Fortschreibung 31.12.2024 48 9 3 +994 3.3.2 Herrichten Im Bereich des Herrichtens sind bereits drei Vergaben für den Gebäudeabbruch und die Flächenentsiegelung erfolgt. Daraus lässt sich ableiten, dass die kalkulierten Kosten bis- lang weitestgehend auskömmlich waren. Aus diesem Grund wurden die geplanten Kosten für die Fortschreibung zum 30.09.2024 reduziert. In der vorliegenden Fortschreibung wer- den Bau ostensteigerungen berüc sichtigt so dass die Kosten um 5 h her liegen Geplante Kosten Veränderung Fortschreibung 30.09.2024 55 0 8 Fortschreibung 31.12.2024 55 69 + 5 3.3.3 Erschließung Für die Erschließungsmaßnahmen liegen die kalkulierten Kosten höher als in der Fort- schreibung zum 30.09.2024. Dies liegt zum einen an den folgenden Baukostensteigerun- gen: - Kanal- und Straßenbau 5 % - Ingenieurbau 3 % Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2024 Seite 8 - Erdbau 5 % - Sonstige Steigerungen 5 % Die größten weiteren Kostensteigerungen sind zum einen im Bereich der Sanierung des Hafenbeckens eingeplant. Diese ergeben sich im Wesentlichen aus zusätzlichen stati- schen Anforderungen der Kaimauern. Zum anderen kommt es im Bereich der Freianlagen zu erheblichen Kostensteigerungen. Diese haben sich im Zuge der Entwurfsplanung aus den Anforderungen der Stadt Köln zu den Materialien und Ausbaustandards ergeben. Insgesamt liegen die prognostizierten Kosten für die Erschließung somit um 8.671 hö- her als in der Fortschreibung zum 30.09.2024 . Das Modell der Priorisierungen ermöglicht es, im weiteren Projektverlauf auch im Bereich der Erschließung Teilprojekte zunächst zu- rückzustellen. Eine solche Priorisierung wurde in der vorliegenden Fortschreibung bei den Teilprojekten der Erschließung bislang nicht vorgenommen. Geplante Kosten Veränderung Fortschreibung 30.09.2024 53 093 Fortschreibung 31.12.2024 6 764 +8 67 3.3.4 Bauwerk In der Teilprojektgruppe Bauwerk wurden in der Fortschreibung zum 30.09.2024 die Kos- ten aufgrund der vorgenommenen Priorisierung und der Herausnahme der Grundschule aus dem Kostenregime der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme erheblich reduziert . Enthalten sind lediglich die für Machbarkeitsstudien und Planungen bereits entstandenen Kosten und die mit den Bauwerken in Verbindung stehenden Freiraumelemente. Zu letz- terem werden in der vorliegenden Fortschreibung aufgrund der Baukostensteigerungen höhere Kosten angesetzt. Für die Teilprojekte der Teilprojektgruppe Bauwerk haben sich die Kosten insgesamt um 240 erh ht. Geplante Kosten Veränderung Fortschreibung 30.09.2024 579 Fortschreibung 31.12.2024 819 +240 3.3.5 Projektmanagement und Öffentlichkeit Die Teilprojektgruppe für Projektmanagement und Öffentlichkeit umfasst das Quartiersma- nagement, das Honorar des Entwicklungsträgers , die Projektkommunikation und die Ei- genleistungen von moderne stadt für die Erbringung von Ordnungs - und Erschließungs- maßnahmen. Die geplanten Kosten für diese Teilprojekte sind allesamt unverändert ge- blieben. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2024 Seite 9 Geplante Kosten Veränderung Fortschreibung 30.09.2024 5 887 Fortschreibung 31.12.2024 5 887 ±0 3.3.6 Finanzierungskosten In dieser Teilprojektgruppe werden alle in der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen anfallenden Finanzierungskosten dargestellt. Dabei handelt es sich einer- seits um die Finanzierungskosten von moderne stadt für die Erbringung von Ordnungs - und Erschließungsmaßnahmen . Diese haben sich gegenüber der Fortschreibung zum 30.09.2025 nicht verändert . Auch die Finanzierungskosten auf das vom Entwicklungsträ- ger verwaltete Treuhandvermögen wurden auf Basis einer Zinssatz-Prognose fortgeschrie- ben. Diese liegen aufgrund der gestiegenen Gesamtentwicklungskosten um 1.001 h - her, wobei der Zinssatz in der Prognose gegenüber der letzten Fortschreibung nicht ange- passt wurde. Geplante Kosten Veränderung Fortschreibung 30.09.2024 39 7 9 Fortschreibung 31.12.2024 40.720 +1.001 3.3.7 Vergabeverfahren Baufelder Die Kosten, die der moderne stadt bei der Durchführung von Konzeptvergabeverfahren von Baufeldern zusätzlich entstehen, werden auf den Ausgleichsbetrag angerechnet . Für die entsprechenden Verfahren wird ein pauschaler Kostenansatz in der KuF verwendet , der gegenüber der letzten Fortschreibung der KuF fortgeschrieben wurde . Aus diesem Grund haben sich die Kosten dieser Teilprojektgruppe um 8 6 erhöht. Geplante Kosten Veränderung Fortschreibung 30.09.2024 5.192 Fortschreibung 31.12.2024 6.008 +816 3.4 Kostenrahmen In Summe ergibt sich auf der Grundlage der genannten Kostenansätze für die einzelnen Teilprojektgruppen ein Investitionsvolumen von ca. 366.391 T€ brutto. Dies sind 11.973 mehr als im Vorjahr. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2024 Seite 10 Abbildung 3: Entwicklungskosten in € brutto nach Kostengruppen Die Veränderungen in den einzelnen Teilprojektgruppen können in der folgenden Tabelle und der Abbildung 4 abgelesen werden, wobei die roten (linken) Balken die aktuelle Fort- schreibung zum 31.12.2024 und die gelben (rechten) die zum 30.09.2024 darstellen. Die Veränderungen werden in der Ta belle noch einmal aufge gliedert in die Preisveränderun- gen durch Baukostensteigerungen, durch angepasste Mengen und durch n eue aufgrund städtischer Vorgaben entstandene Leistungspositionen. Tabelle 1: Veränderungen der Kosten gegenüber der Fortschreibung zum 3 0.09.2024 Abbildung 4: Veränderung der Kosten gegenüber Fortschreibung zum 30.09.2024 Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2024 Seite 11 3.5 Ausgaben pro Jahr Auf Grundlage der Kostenberechnungen werden in der KuF gemäß der Zeitplanung des Zeit- und Maßnahmenplans die jährlichen Ausgaben dargestellt. Abbildung 5: Ausgaben pro Jahr1 3.6 Ordnungsmaßnahmen durch Dritte Bei der Entwicklung des Deutzer Hafens ist vorgesehen, dass entwicklungsbereite Grund- stückseigentümer Ordnungsmaßnahmen durchführen und die Kosten dafür auf den von ihnen zu entrichtenden Ausgleichsbetrag angerechnet werden. In der KuF werden derzeit die von moderne stadt zu erbringenden Ordnungsmaßnahmen abgebildet. Bis zu dem im städtebaulichen Vertrag mit moderne stadt festg elegten Aus- gleichsbetrag wird in der KuF unterstellt, dass die Zahlung durch moderne stadt erfolgt und keine Belastung des Treuhandvermögens entsteht. Der von moderne stadt zu entrichtende Ausgleichsbetrag verringert sich dementsprechend bzw. wird nicht ausbezahlt. Kosten für Ordnungsmaßnahmen, die über den Ausgleichsbetrag hinausgehen, sind über das Treu- handvermögen zu finanzieren. 4 Ermittlung und Planung der Erlöse Erlöse ergeben sich bei der Entwicklung des Deutzer Hafens einerseits aus der Zahlung von Ausgleichsbeträgen durch entwicklungsbereite Dritte und andererseits aus dem Ver- kauf von städtischen Grundstücken im Entwicklungsbereich. 1 Die gelben (rechten) Balken zeigen den Anteil der Kosten, die von moderne stadt über die Erbrin- gung von Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen durch den von ihr zu leistenden Ausgleichsbe- trag finanziert werden und daher nicht über das Treuhandvermögen laufen. usgaben a in T€ Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2024 Seite 12 Insgesamt sind die prognostizierten Einnahmen gleichgeblieben. Aufgrund der konjunktu- rellen Bodenwertveränderungen bis zum Zeitpunkt des Verkaufs sind angepasste Ver- kaufserlöse möglich. Auch bei den Ausgleichsbeträgen sind bis zur endgültigen Baurecht- schaffung Veränderungen möglich, da sich die endgültigen Ausgleichsbeträge an der Be- baubarkeit der Baufelder orientieren. Der Ausgleichsbetrag von moderne stadt wird bei den Erlösen nicht mit dargestellt, da er über die Erbringung von Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen du rch moderne stadt nach derzeitigem Stand der KuF wie dargestellt vollständig aufgebraucht wird. Auch dieser Ausgleichsbetrag ist in Bezug auf die Bebaubarkeit der Baufelder veränderlich. In diesem Zusammenhang hat sich der Ausgleichsbetrag von mode rne stadt im Zuge von Grund- stücksverkäufen für die Bodenordnung auf der Halbinsel des Deutzer Hafens verändert. Er betr gt nun 00 5 Ergebnis Kosten- und Finanzierungsübersicht – Szenarienbetrachtung Wie einleitend beschrieben handelt es sich bei den aufgeführten Kosten um die reinen Projektkosten ohne Risikoaufschläge. Allerdings bestehen aufgrund der langen Projekt- laufzeit hinsichtlich der Entwicklung von Projektkosten Unsicherheiten. Um diesen Unsi- cherheiten Rechnung zu tragen, wird das Ergebnis der KuF in der Form von Szenarien dargestellt. Folgende Szenarien werden dabei berücksichtigt: - zenario „Gut“ Bei diesem Szenario werden lediglich die reinen Projektkosten wie dargestellt verwendet. Ansätze für Unvorhergesehenes kommen nicht zu Anwen- dung. - zenario „ Basis“ Dieses Szenario berücksichtig mögliche Risiken der Entwick- lung. Darüber werden zukünftige Baukostensteigerungen sowie unvorhergese- hene Leistungen abgedeckt. In dem Szenario wird als Unvorhergesehenes für die Teilprojekte ein gewichteter Ansatz genutzt. - zenario „Schlecht“ Bei diesem Szenario wird ein stärkerer Fokus auf die mögli- chen Risiken gelegt. Daher wird in dem Szenario als Unvorhergesehenes für alle Teilprojekte – außer den Vorlaufkosten, dem Honorar des Entwicklungsträgers und den Aufwendungen von moderne stadt – ein Risikoaufschlag in Höhe von 20 % genutzt. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht Fortschreibung zum 31.12.2024 Seite 13 Für die Szenarien ergibt sich das folgende prognostizierte Ergebnis der KuF (Saldo inklu- sive Finanzierungskosten): zenario „Gut“ -81.202 T€ zenario „Basis“ -114.395 T€ zenario „Schlecht“ -131.784 T€ Zusammenfassend lässt sich zu dem Ergebnis der KuF und den Szenarien folgendes kon- statieren: - Die KuF stellt im Hinblick auf die umfassende Durchführung der Entwicklungsmaß- nahme sämtliche Kosten- und Finanzierungsbedarfe dar. Die Besonderheiten bei der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen werden insoweit be- rücksichtigt. - Um prozessorientiert zu handeln und auf Veränderungen im Marktgeschehen so reagieren zu können, dass die Umsetzung des Deutzer Hafens gesichert ist, wurde das Modell der Priorisierungen entwickelt. Dadurch w erden einzelne Teilprojekte zunächst zurückgestellt, deren Umsetzung zu einem späteren Zeitpunkt bei Bedarf beschlossen werden kann. Davon unberührt bleibt die Planung der Gesamtent- wicklung. - Die Szenarien zeigen die enorme Bandbreite eines möglichen wirtschaftlichen Endergebnisses der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, die sich aus den noch vorhandenen Unsicherheiten aufgrund der langen Projektlaufzeit ergeben. - Die dargestellten Ergebnisse werden in den einzelnen Jahren jeweils im Jahres- abschluss der Stadt Köln ergebnisrelevant. Dies ist in der Haushaltsplanung zu berücksichtigen. Das Gesamtergebnis wird sich auf den gesamten Entwicklungs- zeitraum verteilen und erst zum Ende der Maßnahme feststehen. - Die Ordnungs - und Erschließungsmaßnahmen werden bis zu einer Höhe von 211.100 T (brutto) von moderne stadt finanziert und durchgeführt. Von diesem Ausgleichsbetrag sind zum Stand 21.03.2025 5 9 9 abgerechnet.

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  Dezernat, Dienststelle VI/61/611 Vorlagen-Nummer 21.05.2025 1153/2025 Mitteilung öffentlicher Teil Gremium Datum Stadtentwicklungsausschuss 22.05.2025 Finanzausschuss 26.05.2025 Bezirksvertretung 1 (Innenstadt) 26.06.2025 Deutzer Hafen: Kosten- und Finanzierungsübersicht zur städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme (Stand 31.12.2024) Anlass und Ziel Mit der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme Deutzer Hafen verfolgt die Stadt Köln das Ziel, ein urbanes Quartier für Wohnen, Arbeiten, Freizeit, Nahversorgung und Bildung mit vielfältigen städtebaulichen, ökologischen und sozialen Qualitäten zu errichten. Durch die zentrale Lage am Wasser, eine gute ÖPNV-Anbindung, ein breites Wohnungsangebot und hochwertig gestaltete öffentliche Räume, soll ein Quartier für alle Kölner*innen entste- hen. Um dieses Ziel zu verwirklichen, bedarf es umfänglicher öffentlicher Investitionen durch die Stadt Köln. Diese Ausgaben werden durch die Einnahmen, welche mit der Quartiers- entwicklung entstehen, teilweise ausgeglichen. Um Ausgaben und Einnahmen der städtebaulichen Entwicklung transparent nachzuhalten, wird der jeweilige Stand der Planung in einer Kosten- und Finanzierungsübersicht (im Folgenden „KuF“) darge- stellt. Als zentrales Planungs- und Steuerungsinstrument erlaubt die KuF, durch kontinuierliche Fortschreibungen und Anpassungen an die aktuellen Planungen und Erkenntnisse, ein stetiges Überwachen und frühzeitiges Nachsteuern der Quartiersentwicklung. Für die Entwicklung des Deutzer Hafens in Köln wurde mit Satzungsbeschluss vom 03.05.2018 eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme beschlossen (Vorlagen- Nr. 0507/2018). Für die Durchführung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme hat die Stadt Köln die Stadtwerke Köln GmbH (SWK) als treuhänderischen Entwicklungsträger beauftragt. Der Entwicklungsträger unterstützt die Stadt Köln u.a. durch die Erstellung und Fortschreibung der KuF. Die KuF bildet dabei die Ausgaben und Einnahmen der städtebaulichen Entwicklungs- maßnahme ab. Bei den Ausgaben handelt es sich unter anderem um die Kosten für Grunderwerbe sowie Betriebsverlagerungen, für den Rückbau von Gebäuden und versie- gelten Flächen inklusive der Bodensanierung, für die Herstellung von Erschließungsanla- gen wie Straßen, Plätze und Parks und für das Projektmanagement. Die Einnahmen erge- ben sich aus der Abschöpfung der Bodenwertsteigerung durch die Entwicklung. Diese 2 werden über die Zahlung von Ausgleichsbeträgen durch die entwicklungsbereiten Eigentü- mer im Entwicklungsbereich und die Erlöse aus dem Verkauf städtischer Grundstücke ab- gebildet. Hinzu kommen Fördermittel, deren Inanspruchnahme fortlaufend geprüft wird. Der in einem städtebaulichen Vertrag festgelegte Ausgleichsbetrag von der moderne stadt Gesellschaft zur Förderung des Städtebaues und der Gemeindeentwicklung mbH wird al- lerdings nicht direkt ausgezahlt. Stattdessen führt moderne stadt auf Grundlage von städ- tebaulichen Verträgen (Entwicklungsvereinbarung, Ordnungsmaßnahmenvertrag, Er- schließungsvertrag) Ordnungs- und Erschließungsmaßnahmen (z.B. Neuordnung von Grundstücken, Herstellung von Straßen) durch. Die Kosten hierfür werden auf den Aus- gleichsbetrag angerechnet. Nicht abgebildet werden in der KuF die Ergebnisse der entwicklungsbereiten Grundstück- seigentümer im Entwicklungsbereich. Das gilt auch für die moderne stadt, deren Gesell- schafter die Stadt Köln und die Stadtwerke Köln GmbH sind. Die Verkaufserlöse von mo- derne stadt für ihre Baufelder fließen nicht in die KuF ein. Stattdessen erfolgt eine Aus- schüttung von Gewinnen an die Stadt Köln und die Stadtwerke Köln GmbH (hundertpro- zentige Tochter der Stadt Köln). Die Mitteilung hierüber erfolgt in den Aufsichtsgremien von moderne stadt und im nicht-öffentlichen Teil des Finanzausschusses. Fiskalische bzw. volkswirtschaftliche Effekte aus der Entwicklung des Deutzer Hafens, wie erhöhte Steuereinahmen durch die Ansiedlung von Gewerbebetrieben, können ebenfalls nicht in der KuF dargestellt werden, kommen der Stadt Köln aber durch die Quartiersent- wicklung mittelbar zugute. Aufbau und aktueller Stand Die KuF wird jährlich zum Stichtag 31.12. fortgeschrieben. Die vorliegende Fassung um- fasst die Fortschreibung zum 31.12.2024 (siehe Anlage). In der vorangegangenen Fortschreibung zum 30.09.2024 (Vorlagen- Nr. 3687/2024) wurde ein Modell entwickelt, wodurch die einzelnen Teilprojekte, in die der Deutzer Hafen gegliedert ist, priorisiert werden können. Dabei wird zwischen Teilprojekten mit den Priori- sierungen A, B und C unterschieden. Die Teilprojekte der Priorität C sind zum jetzigen Zeitpunkt für die Entwicklung des Deutzer Hafens nicht unmittelbar erforderlich und kön- nen daher zunächst einmal zurückgestellt werden. Für die Zuordnung von Teilprojekten zu dieser Priorität wird auf die Anlage verwiesen. In der vorliegenden KuF werden für die Teilprojekte der Priorisierungen A und B die veran- schlagten Kosten kalkuliert. Ebenso wie die Einnahmen werden diese dann entsprechend dem Zeit- und Maßnahmenplan für den Deutzer Hafen über die Projektlaufzeit geplant. Daraus ergibt sich eine Gesamtübersicht für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme, aus der die Gesamtwirtschaftlichkeit und das jährliche Saldo abzulesen sind. Die Teilpro- jekte der C-Priorisierungen werden zum jetzigen Zeitpunkt nicht in der KuF berücksichtigt. 3 Hierzu erfolgt eine Klärung im weiteren Projektverlauf im Zusammenhang mit dem dann zu betrachtenden Bedarf und der finanziellen Lage der städtebaulichen Entwicklungsmaß- nahme. In der KuF werden auch die von moderne stadt zu erbringenden Ordnungs- und Erschlie- ßungsmaßnahmen abgebildet. Bis zu dem im städtebaulichen Vertrag mit moderne stadt festgelegten Ausgleichsbetrag wird in der KuF unterstellt, dass die Zahlung durch mo- derne stadt erfolgt und keine Belastung des Treuhandvermögens entsteht. Gegenüber der Fortschreibung zum 30.09.2024 haben sich die Kosten einzelner Kosten- gruppen erhöht. Dies liegt an den jährlichen Baukostensteigerungen und den städtischen Anforderungen an die Materialität der Freianlagen. Durch diese gestiegenen Planungs- und Herstellungskosten kommt es auch zu einem Anstieg der prognostizierten Finanzie- rungskosten. Durch diese Kostensteigerungen liegen die Projektkosten gegenüber der Fortschreibung zum 30.09.2024 um 11.973 T€ höher. Die Erlöse werden in der Prognose in gleicher Höhe geplant. Tabelle 1: Veränderungen der Kosten gegenüber der Fortschreibung zum 30.09.2024 In Summe ergeben sich für die einzelnen Teilprojekte Ausgaben in Höhe von ca. 366.391 T€ brutto. Es ergeben sich insgesamt Erlöse aus Ausgleichsbeträgen Dritter sowie Grundstücksver- käufen in Höhe von ca. 74.089 T€. Aufgrund des frühen Zeitpunkts der Entwicklung und den derzeit unklaren Prognosen in Bezug auf weitere Baukostensteigerungen und den Immobilienmarkt wird das prognosti- zierte Endergebnis der Kosten- und Finanzierungsübersicht in Form von Szenarien dar- gestellt. Folgende Szenarien werden dabei berücksichtigt: - Szenario „Gut“: Bei diesem Szenario werden lediglich die reinen Projektkosten wie dargestellt verwendet. Ansätze für Unvorhergesehenes kommen nicht zu Anwen- dung. - Szenario „Basis“: Dieses Szenario berücksichtig mögliche Risiken der Entwick- lung. Darüber werden zukünftige Baukostensteigerungen sowie unvorhergesehene Leistungen abgedeckt. In dem Szenario wird als Unvorhergesehenes für die Teil- projekte ein gewichteter Ansatz genutzt. - Szenario „Schlecht“: Bei diesem Szenario wird ein stärkerer Fokus auf die mögli- chen Risiken gelegt. Daher wird in dem Szenario als Unvorhergesehenes für alle Teilprojekte – außer den Vorlaufkosten, dem Honorar des Entwicklungsträgers und den Aufwendungen von moderne stadt – ein Risikoaufschlag in Höhe von 20 % genutzt. 4 Für die Szenarien ergibt sich das folgende prognostizierte Ergebnis der KuF (Saldo der Gesamtentwicklung: Szenario „Gut“ -81.202 T€ Szenario „Basis“ -114.395 T€ Szenario „Schlecht“ -131.784 T€ Ausblick Im ersten Quartal des Jahres 2026 erfolgt die Bearbeitung und Abstimmung der Fort- schreibung der KuF zum 31.12.2025. Hierzu erfolgt eine Mitteilung voraussichtlich im Mai / Juni des Jahres 2026. Gez. Greitemann Anlage 1- Kurzbericht zur Kosten- und Finanzierungsübersicht (Fortschreibung zum 31.12.2024)