Zum Dammfelde in Köln-Widdersdorf; VEP; Einleitungsbeschluss (im beschleunigten Verfahren)

Die Oberbürgermeisterin 
Dezernat, Dienststelle 
VI/61 
612 Funk KeSB 
Vorlagen-Nummer 
 0386/2017 
Freigabedatum  16.03.2017 
  
Beschlussvorlage zur Behandlung in öffentlicher Sitzung 
Betreff 
Beschluss über die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens (vorhabenbezogener 
Bebauungsplan) gemäß § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) im beschleunigten Verfahren 
nach § 13a BauGB  
Arbeitstitel: Zum Dammfelde in Köln-Widdersdorf 
Beschlussorgan 
Stadtentwicklungsausschuss 
Gremium Datum 
 
Beschluss: 
 
Der Stadtentwicklungsausschuss beschließt, nach § 12 Absatz 2 Baugesetzbuch (BauGB) ein Bebau-
ungsplanverfahren (vorhabenbezogener Bebauungsplan) für das Gebiet des Flurstücks 2039 in der 
Flur 52 der Gemarkung Lövenich —Arbeitstitel: Zum Dammfelde in Köln-Widdersdorf— einzuleiten mit 
dem Ziel, das Planungsrecht zur Errichtung von circa 65 Wohneinheiten und einer Kindertagesstätte zu 
schaffen.  
 
 
Alternative: keine  
 
Bezirksvertretung 3 (Lindenthal) 20.03.2017 
Stadtentwicklungsausschuss 30.03.2017

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Haushaltsmäßige Auswirkungen 
 Nein 
 
Begründung: 
 
1. Anlass und Ziel der Planung 
 
Die evangelische Kirchengemeinde St. Jakobus in Köln-Widdersdorf ist Eigentümerin einer circa 
9 600 m² großen Fläche in Köln-Widdersdorf. Diese Fläche stellt sich derzeit als ungenutzte Wiesen-
fläche dar. Entsprechend einer Planung aus den 1970er Jahren sollte das Grundstück für den Bau 
eines Kindergartens und ergänzender Wohnbebauung in Form von Einfamilienhäusern genutzt wer-
den. Die Planung dieser Nutzungen soll jetzt durchgeführt werden, allerdings in einer an die heutigen 
Verhältnisse angepassten Bauweise.  
 
Der Stadtteil Widdersdorf hat sich seit der ursprünglichen Planung für das Plangebiet stark verändert, 
und seine Bevölkerung hat stark zugenommen. Das Plangebiet liegt heute eingebettet zwischen auf-
gelockerter Einfamilienhausbebauung und Geschosswohnungsbaukomplexen mit drei bis vier Ge-
schossen. Entsprechend der heutigen städtebaulichen Situation soll auf dem Grundstück eine hin-
sichtlich der Dichte und Nutzung an die Umgebung angepasste Bebauungsstruktur entwickelt wer-
den. Gleichzeitig soll ein innovatives Konzept umgesetzt werden, das neben der Einhaltung moderner 
Wohnstandards auch die Anforderungen an den Klimaschutz berücksichtigt.  
 
Zur Umsetzung der oben genannten angestrebten Ziele hat die Kirchengemeinde eine Mehrfachbe-
auftragung durchgeführt. Aus diesem Verfahren ging ein Entwurf des Investors "evohaus" mit dem 
Architekturbüro Hanen Architekten, beide aus Karlsruhe, hervor. Der Entwurf sieht eine aufgelockerte 
Bauweise mit Geschosswohnungsbaukörpern mit zwei bis vier Vollgeschossen vor, in den ein Kin-
dergarten integriert wurde. Insgesamt ist für die geplante Bebauung ein innovatives Klimakonzept, 
das für eine fast klimaautarke Siedlung sorgt, vorgesehen.  
 
Die Umsetzung der Planung ist aufgrund des bestehenden Bebauungsplanes 58485/02 (1. Änderung) 
aus dem Jahre 1974 nicht möglich. Ziel dieses Verfahrens ist es daher, Baurecht für die vorliegende 
Planung zu schaffen. Aufgrund der konkreten, vorliegenden Planung soll der Bebauungsplan als vor-
habenbezogener Bebauungsplan umgesetzt werden.  
 
 
2. Verfahren 
 
Es ist beabsichtigt, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 BauGB aufzustellen.  
Da es sich um einen Bebauungsplan zur Nachverdichtung einer innerörtlichen Fläche handelt und 
damit um eine Maßnahme der Innenentwicklung im Sinne des § 13a Absatz 1 Satz 1 BauGB, kann 
der vorhabenbezogene Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB (Bebau-
ungspläne der Innenentwicklung) aufgestellt werden, auch weil die sonstigen Voraussetzungen zur 
Anwendung des § 13a BauGB (unter anderem beträgt die zulässige Grundfläche deutlich weniger als 
20 000 m², dabei werden keine Bebauungspläne im engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zu-
sammenhang aufgestellt, deren Grundfläche mitzurechnen wäre; es wird kein UVP-pflichtiges Vorha-
ben vorbereitet; das Plangrundstück liegt nicht im Einwirkungsbereich eines Natura-2000-Gebiets) 
vorliegen. 
 
Somit können vorliegend die Verfahrenserleichterungen des § 13 Absatz 2 und Absatz 3 Satz 1 
BauGB in Anspruch genommen werden: Von  
 der Umweltprüfung nach § 2 Absatz 4 BauGB, 
 dem Umweltbericht nach § 2 BauGB, 
 der zusammenfassenden Erklärung gemäß § 10 Absatz 4 BauGB und 
 dem Monitoring nach § 4c BauGB

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kann abgesehen werden. Ferner gelten Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplans 
zu erwarten sind, als erfolgt. Eine Ausgleichspflicht besteht somit nicht.  
 
Gleichwohl werden die relevanten Umweltbelange geprüft und in die Abwägung eingestellt. 
 
3. Erläuterungen zum Plangebiet 
 
3.1 Abgrenzung des Plangebiets  
Das Plangebiet liegt im Norden des Stadtteils Widdersdorf und wird nordöstlich begrenzt durch die 
Straße Zum Dammfelde. Südöstlich grenzt das Plangebiet an die Straße Unter Gottes Gnaden, nörd-
lich und nordwestlich an die Straße Buchenweg sowie südwestlich an vier private Wohngrundstücke. 
Das Plangebiet umfasst das Flurstück 2039 in der Flur 52 der Gemarkung Lövenich und hat eine 
Größe von circa 9 000 m². 
 
3.2 Vorhandene Struktur   
Die Siedlungsstruktur im Umfeld des Plangebiets wird durch unterschiedliche Wohnbebauung ge-
prägt. Nordöstlich, jenseits der Straße Zum Dammfelde grenzen Geschosswohnungsbaukörper mit 
drei bis vier Vollgeschossen und Flachdächern an. Südöstlich befinden sich an der Straße Unter Got-
tes Gnaden Reihenhäuser in zweigeschossiger Bauweise mit Satteldächern. Nordwestlich und west-
lich befinden sich entlang der Straße Buchenweg eingeschossige, freistehende Einfamilienhäuser mit 
flachen Walmdächern. Die südwestlich angrenzenden Grundstücke weisen eingeschossige, freiste-
hende Einfamilienhäuser mit einem steileren Walmdach auf.   
Das Plangebiet selber stellt sich als untergenutzte Wiesenfläche dar. Die Mahd wird der Heuernte 
zugeführt. Bäume sind im Bestand nicht vorhanden.  
Das Plangebiet ist über die Hauptstraße im Süden und den Widdersdorfer Weg im Westen des Stadt-
teils an die B 59 und an die Autobahn BAB 1 angeschlossen (Autobahnanschluss Böcklemünd).   
Das Plangebiet ist auf allen Seiten von öffentlichen Straßen aus erschlossen.  
Das Plangebiet kann nach derzeitigem Kenntnisstand an das vorhandene Ver- und Entsorgungssys-
tem angeschlossen werden. 
 
4. Planungsvorgaben 
 
4.1 Regionalplan  
Der Regionalplan der Bezirksregierung Köln stellt für den gesamten Geltungsbereich einen "Allge-
meinen Siedlungsbereich" (ASB) dar.  
 
4.2 Landschaftsplan  
Das Plangebiet befindet sich nicht innerhalb des Geltungsbereichs des Landschaftsplans der Stadt 
Köln. 
 
4.3 Flächennutzungsplan  
Der vorhandene Flächennutzungsplan (FNP) stellt für den Bereich des Plangebiets Wohnbaufläche 
dar. Der Bebauungsplan kann somit aus dem FNP entwickelt werden. 
 
4.4 Bebauungsplan  
Der rechtskräftige Bebauungsplan 58485/02 (Nummer 40), 1. Änderung "Am Sportplatz" setzt für das 
Plangebiet teilweise eine Gemeinbedarfsfläche fest. Die übrigen Bereiche werden als allgemeines 
Wohngebiet mit einer Zweigeschossigkeit festgesetzt. Hinsichtlich der allgemeinen Wohngebiete wird 
der nordwestliche Bereich mit einer offenen Bauweise und der südwestliche Bereich für Hausgruppen 
festgesetzt. Die Geschossflächenzahl (GFZ) ist mit 0,8 festgesetzt.

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5. Planungsinhalte  
 
5.1 Städtebauliches Konzept 
 
Entsprechend dem aus der Mehrfachbeauftragung hervorgegangenem Entwurf und den Vorgaben 
der Ausloberin, der evangelischen Kirchengemeinde St. Jakobus, ist eine maximal viergeschossige 
Bauweise in Geschosswohnungsbauweise, die sich an der Umgebungsbebauung orientiert vorgese-
hen. In dem nordwestlichen Bereich des Plangebiets ist des Weiteren ein Kindergarten integriert in 
das Gesamtkonzept. Es werden circa 65 Wohneinheiten vorgesehen.  
 
Der Entwurf gliedert sich in insgesamt sieben Baukörper. Entlang der Straße Zum Dammfelde sind 
vier Baukörper vorgesehen. Der nördliche Baukörper bildet hier eine Eckbebauung zur Straße Bu-
chenweg in Form eines "L" aus. Dieser Baukörper ist dreigeschossig mit Flachdach vorgesehen. Ein 
Staffelgeschoss ist nicht geplant. Hieran schließen südlich zwei viergeschossige Punkthäuser mit 
einem quadratischen Grundriss an. Diese sind ebenfalls ohne ein Staffelgeschoss geplant. Die südli-
che Eckausbildung zur Straße Unter Gottes Gnaden formt ein zweigeschossiger L-förmiger Baukör-
per mit Staffelgeschoss.  
 
Auf der westlichen Seite des Plangebiets befinden sich zum Buchenweg hin orientiert zwei Baukörper 
in einer L-förmigen Grundrissstruktur. Beide Baukörper sind als zweigeschossige Gebäude mit Staf-
felgeschoss geplant. Der nördliche dieser beiden Baukörper sieht die Nutzung durch einen Kindergar-
ten vor. Der südlichste Baukörper in dem Plangebiet an der Straße Unter Gottes Gnaden ist ein drei-
geschossiges Punkthaus. 
 
Alle Baukörper bis auf den nordwestlichsten mit der Kindergartennutzung sind unterkellert und direkt 
an eine gemeinschaftliche Tiefgarage angeschlossen. Die Zufahrt der Tiefgarage ist auf der Südseite 
des Grundstücks an der Straße Unter Gottes Gnaden vorgesehen, und die Ausfahrt ist im Norden an 
der Straße Buchenweg vorgesehen. Die Tiefgarage ist durch verschiedene Öffnungen in der Tiefga-
ragendecke so konzipiert, dass eine natürliche Lüftung möglich ist und dass natürliches Licht in die 
Tiefgarage fällt. Die Öffnungen werden durch einzelne Bäume beziehungsweise Baumgruppen, die 
auf dem Tiefgaragenniveau gepflanzt werden, gestaltet. 
 
Im Innenbereich der Bebauung ist oberhalb der Tiefgarage eine Gemeinschaftsfläche aus Grün und 
gestalteten Wegen sowie Aufenthaltsflächen vorgesehen. 
 
5.2  Art der baulichen Nutzung 
 
Als Art der baulichen Nutzung und in Fortentwicklung der Nachbarbebauung soll im Plangebiet ein 
allgemeines Wohngebiet (WA) nach § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt werden. Da-
bei sollen die in WA-Gebieten ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nach § 4 Absatz 3 Nummer 4 
und Nummer 5 BauNVO - Gartenbaubetriebe und Tankstellen - von vorneherein ausgeschlossen 
werden, da sich derartige Nutzungen aufgrund ihres typischen Emissionsverhaltens, Verkehrsauf-
kommens und Flächenbedarfs nicht in die angestrebte städtebauliche Qualität einfügen würden und 
das Plangebiet vorzugsweise der Wohnraumversorgung gewidmet werden soll. Zulässig sind damit 
neben dem Wohnen nur soziale und sonstige wohnverträgliche Nutzungen nach § 4 Absatz 2 BauGB, 
darunter zählt auch die geplante Kindertagesstätte.  
 
5.3 Maß der baulichen Nutzung 
 
Das Maß der baulichen Nutzung soll gemäß Eintrag im Plan über die Grundflächenzahl (GRZ) und 
die maximale Gebäudehöhe (GH max) in Meter (m) über Normalhöhenull (NHN) festgesetzt werden.  
 
Im allgemeinen Wohngebiet soll eine GRZ von 0,4 festgesetzt werden. Damit werden die Höchstwer-
te der BauNVO ausgeschöpft, um zum einen dem Ziel des sparsamen Umgangs mit Grund und Bo-
den gerecht zu werden (vergleiche § 1a Absatz 2 BauGB) und zum anderen eine gute Ausnutzbarkeit 
der Grundstücke zu ermöglichen.

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Es ist beabsichtigt, eine GFZ von 1,0 festzusetzen. Somit liegt die geplante GFZ unterhalb des 
Höchstwertes der BauNVO. 
 
Die maximalen Gebäudehöhen sollen so festgesetzt werden, dass sich die geplante Bebauung har-
monisch in das städtebauliche Umfeld einfügen wird. Die künftige Bebauung soll zwischen den an-
grenzenden heterogenen Gebäudestrukturen vermitteln.  
 
Dachaufbauten in Form von Anlagen zur Nutzung der Solarenergie sollen im gesamten Plangebiet 
die in der Planzeichnung festgesetzten, maximal zulässigen Gebäudehöhen um bis zu 1,5 m über-
schreiten dürfen, damit wird gemäß des vorliegenden Konzepts der Einsatz regenerativer Energien im 
Plangebiet ermöglicht. 
 
Im Bebauungsplan soll für das allgemeine Wohngebiet eine ergänzende Festsetzung zur Überschrei-
tung der GRZ für an Gebäude angrenzende Terrassen zu deren Begünstigung aufgenommen wer-
den.  
 
Um die geplante Bebauung mit entsprechend gärtnerisch gestalteten Außenbereichen realisieren zu 
können und gleichfalls die erforderlichen Stellplätze im Plangebiet nachzuweisen, soll die festgesetzte 
zulässige Grundfläche durch die Fläche von Tiefgaragen bis zu einer Grundflächenzahl von 0,8 über-
schritten werden dürfen. 
 
5.4 Überbaubare Grundstücksflächen  
 
Die überbaubaren Grundstücksflächen zur Platzierung der Wohnhäuser sowie der Kindertagesstätte 
sollen durch Baugrenzen festgesetzt werden. Die Baugrenzen des vorhabenbezogenen Bebauungs-
planes orientieren sich am vorliegenden städtebaulichen Entwurf. 
 
5.5  Stellplätze und Nebenanlagen 
 
Dem städtebaulichen Ziel folgend, die oberirdischen Flächen für die Errichtung der geplanten Gebäude 
sowie für die gärtnerische Gestaltung der Außenflächen vorzuhalten, sollen Stellplätze nur innerhalb 
der Umgrenzung von Flächen für Stellplätze zulässig sein. Des Weiteren sind analog des städtebauli-
chen Entwurfs Tiefgaragen (TGa) nur innerhalb der Umgrenzung von Flächen für TGa zulässig.  
 
Die der Versorgung des Gebiets mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie zur Ableitung von 
Abwasser dienenden Nebenanlagen sind innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans im 
Sinne des § 14 Absatz 2 BauNVO ausnahmsweise zulässig, so dass die Versorgung des Plangebiets 
sichergestellt werden kann.  
 
5.6  Gestalterische Festsetzungen 
 
Mit den gestalterischen Festsetzungen nach § 86 Absatz 1 und Absatz 4 BauNVO über Gestaltung 
der Tiefgaragen, die Gestaltung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen und Grundstückseinfrie-
dungen soll gemeinsam mit den städtebaulichen Festsetzungen ein harmonisches Siedlungsbild er-
zeugt werden. 
 
Die Dächer von Tiefgaragen sollen freiraumplanerisch gestaltet und mit einer standortgerechten Ve-
getation eingegrünt werden, soweit die Flächen nicht für Wege und/oder Aufenthaltsflächen genutzt 
werden. Des Weiteren sollen nicht überbaubare und unbebaute Flächen gärtnerisch offen gestaltet 
sowie dauerhaft unterhalten und gepflegt werden.  
 
Zur Belebung und Gestaltung des Siedlungsbilds sollen Einfriedungen in Form von Hecken und/oder 
Stabgitterzäunen ohne Verblendung in Verbindung mit einer einreihigen Heckenpflanzung bis maxi-
mal 1,20 m Höhe zulässig sein. Die Einfriedung von privaten Räumen, wie private Terrassen und 
Gärten, soll bis zu einer Höhe von maximal 2 m zulässig sein.

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6.  Umweltbelange 
 
Im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB wird von der Umweltprüfung gemäß § 2 Absatz 4 
BauGB und vom Umweltbericht gemäß § 2a BauGB abgesehen. Gleichwohl werden die relevanten 
Umweltbelange und eine mögliche Minimierung der umweltrelevanten Auswirkungen auf das Plange-
biet und seine Umgebung im Laufe des Verfahrens umfassend berücksichtigt. Dabei werden die 
Auswirkungen auf die Schutzgüter Mensch, Tiere und Pflanzen, Boden, Wasser, Klima und Luft un-
tersucht. Somit werden die Umweltbelange nach § 1 Absatz 6 Nummer 7 BauGB ermittelt und sach-
gerecht gegeneinander abgewogen. 
 
Durch die Planung sind nur geringfügige Auswirkungen auf die Lärmsituation der Umgebung aufgrund 
der Zunahme von Straßenverkehr zu erwarten.  
 
Nach Aussage der Umgebungslärmkarten des Ministeriums für Klima, Umwelt, Landwirtschaft, Natur- 
und Verbraucherschutz des Landes NRW herrschen an dem Standort keine Beeinträchtigungen 
durch Lärm aufgrund von Verkehrslärm oder anderen Lärmquellen.  
 
Durch das Vorhaben werden keine erheblichen Auswirkungen auf das Klima erwartet. Es ist geplant, 
die Auswirkungen auf das Klima zum Beispiel durch das Anpflanzen von Bäumen und durch die Be-
grünung der Tiefgaragendecke zu minimieren.  
 
Eine artenschutzrechtliche Prüfung wurde bereits im Entwurf erstellt. Demnach sind keine Verbotstat-
bestände gemäß § 44 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) in dem Plangebiet zu erwarten, die ge-
gen eine Durchführung der Planung sprechen.  
 
Die Tragfähigkeit und die Versickerungsfähigkeit soll in einem Bodengutachten näher untersucht wer-
den. 
 
7. Planverwirklichung 
 
Das Planungsrecht soll in Form eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans gemäß § 12 BauGB in 
einem Verfahren nach § 13a BauGB geschaffen werden. Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird 
Bestandteil dieses Bebauungsplans. Ein Durchführungsvertrag wird Teil des vorhabenbezogenen 
Bebauungsplans. Planungskosten entstehen der Stadt Köln nicht. Die Bestimmungen des "Koopera-
tiven Baulandmodells Köln" kommen hierbei zur Anwendung.  
 
8. Sonstiges 
 
Das Plangebiet stellt sich derzeit als Wiesenfläche dar. Durch die geplante Bebauung wird im Ver-
gleich zum Bestand zusätzliche Fläche versiegelt, die Bebauung stellt somit einen Eingriff in die Natur 
dar. Im Vergleich zu der aufgrund des bestehenden Planungsrechts möglichen Versiegelung wird die 
Versiegelung aufgrund der geplanten Tiefgarage geringfügig erhöht. 
 
Durch die Überplanung dieser im Innenbereich der Bebauung gelegenen Fläche kann grundsätzlich 
die weitere Inanspruchnahme von Flächen im Außenbereich verhindert beziehungsweise einge-
schränkt werden. 
 
9. Bürgerinformation 
 
Da es sich um einen Bebauungsplan der Innenentwicklung nach § 13a BauGB handelt, schlägt die 
Verwaltung eine Unterrichtung der Bürgerinnen und Bürger für die Dauer von vierzehn Tagen im 
Stadtplanungsamt entsprechend der Bestimmungen des § 13a Absatz 3 Absatz 2 BauGB vor.  
 
 
 
3 Anlagen

1114_Köln-Widd-Damm  
Vogelperspektive 
Köln-Widdersdorf 
08.12.2016 
evohaus GmbH  
Emil-Nolde-Straße 2 
76227 Karlsruhe 
0721 / 183 891- 0 
HANEN Architekten  
Emil-Nolde-Straße 2 
76227 Karlsruhe 
0721 / 750 99 28-0 
Anlage 3

Zum Dammfelde 
Müllabstellplatz 
Müllabstellplatz 
1114_Köln-Widd-Damm  
Lageplan 
M 1:500 
Köln-Widdersdorf 
29.11.2016 
evohaus GmbH  
Emil-Nolde-Straße 2 
76227 Karlsruhe 
0721 / 183 891- 0 
HANEN Architekten  
Emil-Nolde-Straße 2 
76227 Karlsruhe 
0721 / 750 99 28-0 
Anlage 2

Planwirkungsbereich der Vorlage zur Orientierung von0LWJOLHGHUQGHV5DWHVGHU$XVVFKVVHXQGGHU%H]LUNVYHUtretungen, die wegen Befangenheit an den Beratungen zuGLHVHP7DJHVRUGQXQJVSXQNWQLFKWWHLOQHKPHQGUIHQ
Anlage 1
0 5025 100150 MeterN
StadtplanungsamtGeltungsbereich des Bebauungsplanverfahrens (VEP)=XP'DPPIHOGHLQ.|OQ:LGGHUVGRUI
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