Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – (Änderung des Aufstellungsbeschlusses und Offenlagebeschluss)

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Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle: 
24.07.2020 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Dezernat V 
 
Amt: Stadtplanungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
III 61 
V 67 
 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2020/0209 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
205 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle: 061-010-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger: 5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – (Änderung des Aufstellungsbeschlusses  
und Offenlagebeschluss)  
 
Vorlage vom: 20.07.2020  
 
Beschlussvorschlag : 
 
Änderung des Aufstellungsbeschlusses  
1. Die Bezeichnung des Bebauungsplans S 26 – Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson Siedlung – 
wird geändert in S 26  – Ludwigshöhviertel –. 
2. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans S 26 – Ludwigshöhviertel – wird gegenüber dem 
Aufstellungsbeschluss vom 08.12.2005 (siehe Abb. 1) im südlichen Anschluss an die 
Villenkolonie geringfügig geändert.  
Der neue Geltungsbereich (siehe Abb. 2) des Bebauungsplans S 26 – Ludwigshöhviertel – für 
das Gebiet der ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung zwischen dem 
Stadtteilen Bessungen und Eberstadt, der Bessunger Kiesgrube und dem Wald an der

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Ludwigshöhe und dem Moosberg umfasst die Flurstücke Gemarkung Darmstadt, Flur 22 
Nr. 122/2, 147/4, 147/5, 147/6, 147/7, 147/9 und Flur 58 Nr. 3/8 und 3/14. 
Die Zielsetzung des Bebauungsplans S 26 – Ludwigshöhviertel – zur Konversionsfläche 
Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson S iedlung, wie sie durch das städtebauliche 
Strukturkonzept und die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung der frühzeitigen 
Beteiligung zugrunde lag, bleibt unverändert. 
 
Offenlagebeschluss  
3. Zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung und dem Strukturkonzept (Vorentwurf 
zum Bebauungsplan S 26) gingen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB die in Anlage 1 
zusammengefassten Stellungnahmen ein. Der vorläufigen Prüfung der Stellu ngnahmen 
(Anlage 1) wird zugestimmt. 
4. Im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB gingen 
zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung und dem Strukturkonzept (Vorentwurf 
zum Bebauungsplan S 26) die in Anlage 2 zusammengefassten Stellungnahmen ein. Der 
vorläufigen Prüfung der Stellungnahmen (Anlage 2, datenschutzrelevante Anlage) wird 
zugestimmt. 
5. Dem vorliegenden Entwurf zum Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel  – (Anlage 3, Plan 
wird zu den Sitzungen aufgehängt), der dazugehörigen Begründung incl. Umweltbericht und 
den im Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung 
von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser (Anlage 4), wird 
zugestimmt. 
Sie sind der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB und der Beteiligung der 
Behörden und sonstigen Träger  öffentlicher Belange gem. §  4 Abs. 2 BauGB zugrunde zu 
legen. 
6. Der vorliegende Entwurf zum Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel  – für das Gebiet der 
ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung zwischen den Stadtteilen 
Bessungen und Eberstadt, der Bessunger Kiesgrube (Naturschutzgebiet) sowie dem Wald an 
der Ludwigshöhe und dem Moosberg, mit den Flurstücken Gemarkung Darmstadt, Flur 22 Nr. 
122/2, 147/4, 147/5, 147/6, 147/7, 147/9 und Flur 58 Nr. 3/8 und 3/14, ist mit seiner 
Begründung und den im Plan enthaltenen Satzungen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich 
auszulegen und gem. § 4a Abs. 4 BauGB in das Internet einzustellen. 
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind gem. § 4 Abs. 2 BauGB parallel 
zu beteiligen. 
 
 
Anlagen: Anlage 1: Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange  
Anlage 2: Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Öffentlichkeit  
Anlage 3: Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan S 26  
Bebauungsplanentwurf S 26 Planteil 1 (zeichnerische Teil) (wird zu den 
Sitzungen aufgehängt)  
Bebauungsplanentwurf S 26 Planteil 2 (textliche Festsetzungen) (wir d zu den 
Sitzungen aufgehängt)  
Bebauungsplanentwurf S 26 Planteil 3 (textliche Festsetzungen)  
Planteile 1 bis 3 werden zu den Sitzungen aufgehängt

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Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 Hinweis: 
Folgekosten werden entstehen für die Herstellung und Unterhaltung der öffentlichen 
Infrastruktureinrichtungen, sowie für die Unterhaltung der öffentlichen Verkehrswege 
und Grünflächen. Diese Kosten werden den entsprechenden Kostenträgern zugeordnet 
und sind nicht Gegenstand der Bauleitplanung. 
 
 
Beschluss des Magistrats vom 12.08.2020 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

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Begründung zur Magistratsvorlage 2020/0209 vom 20.07.2020:  
 
Mit dem Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – sollen die planungsrechtlichen 
Voraussetzungen für eine zivile Folgenutzung der ehemaligen Cambrai -Fritsch-Kaserne sowie 
der Jefferson-Siedlung geschaffen werden.  
 
Bereits am 08.12.2005 wurde der Aufstellungsbeschluss ( Vorlage Nr. 2005/0670) für den 
Bebauungsplan S 26 – Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson -Siedlung – von der 
Stadtverordnetenversammlung gefasst.  
 
Nach intensiver öffentlicher Diskussion, Planungswerkstätten und einem mehrstufigen 
Abstimmungsprozess beschloss die Stadtverordnetenversammlung am 21.06.2011 die 
Rahmenplanung für den Konversionsbereich Bessungen Süd mit den Entwicklungskonzepten 
für die Lincoln-Siedlung und die Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson -Siedlung (V.-Nr. 
2011/0202), die im Internet einsehbar ist (http://www.darmstadt.de/standort/stadtentwicklung -und-
stadtplanung/konversion/rahmenplan -bessungen-sued).  
 
Mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 13.06.2017 erfolgte durch die 
Definition von Zielen für die Entwicklung der Flächen eine Qualifizierung (Vorlage 
Nr. 2017/0150), welche die Grundlage für die Auslobung des städtebaulichen und 
landschaftsplanerischen Ideenwettbewerbs für die Cambrai -Fritsch-Kaserne und die 
Jefferson-Siedlung bildete. 
 
Gegenstand der frühzeitigen Beteiligung im Bebauungsplanverfahren war das aus dem  
Wettbewerbsergebniss weiterentwickelte Strukturkonzept. Die frühzeitige Öffen tlichkeits- und 
Behördenbeteiligung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB fand nach Magistratsbeschluss 
vom 14.11.2018 und Bekanntmachung am 15.11.2018 in der Zeit von 19.11.2018 bis 
einschließlich 19.12.2018 statt.  
 
Mit dem vorliegenden erarbeiteten Bebauungsplanentwurf S 26 soll nach Beschluss die 
Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt 
werden. 
 
 
Zu 1.: 
 
Der Magistrat hat in seiner Sitzung am 10.0 4.2019 beschlossen, dass der neue Stadtteil, das 
auf dem Gebiet der ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson -Siedlung 
entstehen wird, „Ludwigshöhviertel“ heißen  soll.  
 
Dieser Entscheidung ging ein Namensfindungswettbewerb unter  Beteiligung der Darmstädter 
Bürgerschaft voraus . Zur Klarstellung sol l nun auch die Bezeichnung des Bebauungsplans in 
S 26 – Ludwigshöhviertel – geändert werden.

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Zu 2.: 
 
Abb. 1: Bisheriger Geltungsbereich des Bebauungsplanes S 26 lt. Aufstellungsbeschluss vom 
08.12.2005 (ohne Maßstab) 
 
Der bisherige Geltungsbereich (siehe Abb. 1) wird bzgl. des südwestlichen Anschlusses an 
die Villenkolonie geringfügig geändert. Die nicht zur Konversionsfläche gehörenden 
Flurstücke Flur 58, Flurstück Nr. 3/6, 3/11, 3/12, 7 und 8 entfallen. Die Flurstücke  3/6, 7 
und 8 gehören zum bestehenden Wegenetz und die Flurstücke 3/11 und 3/12 sind 
Privatgrundstücke.  
 
Der neue Geltungsbereich (siehe Abb. 2) umfasst das Gebiet der ehemaligen Cambrai-
Fritsch-Kaserne und der Jefferson -Siedlung zwischen den Stadtteilen Bessungen und 
Eberstadt, der Bessunger Kiesgrube  (Naturschutzgebiet), dem Wald zur Heidelberger Straße 
sowie dem Wald an der Ludwigshöhe und dem Moosberg, mit den Flurstücken Gemarkung 
Darmstadt, Flur 22 Nr. 122/2, 147/4, 147/5, 147/6, 147/7, 147/9 und Flu r 58 Nr. 3/8 und 
3/14.

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Abb.2: Neuer Geltungsbereich des Bebauungsplans S 26 – Ludwigshöhviertel –  (ohne Maßstab) 
 
 
Für den überwiegenden Teil des Plangebiets liegt kein Bebauungsplan vor. Kleinflächige 
Überschneidungen gibt es im Westen mit dem rechtskräftigen Bebauungsplan S 12 - Paul-
Wagner-Straße Süd - (Inkrafttreten am 02.07.1975) und im Norden des Geltungsbereichs  mit 
dem rechtskräftigen Bebauungsplan S 13 - Bessungen Südost - (Inkrafttreten am 
19.07.1979) (Vergleiche Abb. 3 auf nächster Seite).

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Abb. 3: Bebauungspläne in der Umgebung mit Abgrenzung des Geltungsbereichs  
S 26  -Ludwigshöhviertel -   (ohne Maßstab) 
 
Die Überschneidung der Geltungsbereiche S 12 und S 26 betrifft ein schmales langes 
Flurstück in einer im Bebauungsplan S 12 festgesetzten öffentlichen Grünfläche mit der 
Zweckbestimmung „Spielplatz Freizeitgelände Kiesgrube“. Die Planung wurde nicht wie im  
Bebauungsplan S 12 festgesetzt umgesetzt, sondern das Gebiet unter Naturschutz gestellt 
(Naturschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“).  
 
Die Überschneidung der Geltungsbereiche S 13 und S 26 betrifft eine Freihaltezone für eine 
geplante Autobahn (A 661), eine n Lärmschutzwall sowie ein unterirdisches Umspannwerk mit 
Zufahrt im Lärmschutzwall. Diese Planung ist jedoch nicht mehr aktuell und wird nicht 
weiterverfolgt: Im Bundesverkehrswegeplan 2003 war der betreffende Abschnitt der 
Autobahn nicht mehr enthalten u nd auch der Entwurf des Bundesverkehrswegeplans 2030 
sieht die Streckenführung nicht vor. Auch der Lärmschutzwall und das Umspannwerk wurden 
entsprechend nicht verwirklicht.  
 
Mit dem Inkrafttreten des Bebauungsplans  S 26 – Ludwigshöhviertel - werden die 
Bebauungspläne S 12 und S 13 im Überschneidungsbereich geändert.  
  
E22.2

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Zu 3.: 
 
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß §  4 Abs. 1 BauGB eingegangenen 
Stellungnahmen zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung zum Bebauungsplan 
S 26 zusammengefasst und entsprechend geprüft.  
 
 
Zu 4: 
 
Von Seiten der Öffentlichkeit gingen i m Rahmen der frühzeitigen Unterrichtun g gemäß 
§ 3 Abs. 1 BauGB zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung und dem 
Strukturkonzept zum Bebauungsplan S 26, die in der Anlage 2 (datenschutzrelevante 
Anlage) zusammengefassten und entsprechend geprüften Stellungnahmen ein .  
 
Bei den Tabellen der Anlagen 1 und 2 handelt sich um vorläufige Abwägungstabellen, die 
nach der Offenlage gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB fortgeschrieben werden . Über die 
endgültige Abwägung zu den eingegangenen Stellungnahmen wird erst im Rahmen des 
Satzungsbeschlusses entschieden. 
 
 
Zu 5. und 6.: 
 
Der Entwurf zum Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel –, bestehend aus drei Planteilen 
(wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt) und die dazugehörige Begründung incl. 
Umweltbericht (Anlage 3) wurden erarbeitet. 
 
Nach Beschluss der Stadtverordnetenversammlung erfolgt die öffentliche Bekanntmachung im 
Darmstädter Echo zur öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfs und der zugehörigen 
Begründung sowie den wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 
BauGB und die gleichzeitige Einstellung in das Internet gem. § 4a Abs. 4 BauGB. 
 
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden werden 
gemäß § 4 Abs. 2 BauGB parallel zur Offenlage beteiligt. 
 
 
Die Dezernentin III: Die Dezernentin V: 
 
 
 
 
Dr. Barbara Boczek  Barbara Akdeniz 
Stadträtin Stadträtin 
 
 
Vorab werden übersandt: 
 9 Exemplare des Entwurfs zum Bebauungsplan S 26 für die Fraktionen der 
Stadtverordnetenversammlung 
 Akten z. Hd. des Berichterstatters 
 
Darmstadt, den 20.07.2020

III/61.2 ha Nst. 2112

Punkt 15: Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – (Änderung des 
Aufstellungsbeschlusses  und Offenlagebeschluss) 
 (V-Nr. 2020/0209) 
 
Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen. 
 
Gegenstimmen: UWIGA 
Stimmenthaltung: AfD und UFFBASSE

Punkt 10: Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – (Änderung des 
Aufstellungsbeschlusses  und Offenlagebeschluss) 
 (V-Nr. 2020/0209) 
 
Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen. 
  
Gegenstimme: Fraktion UWIGA 
Stimmenthaltungen: Fraktionen AfD, Die Linke. und FDP

Dachaufbauten
Zugehörigkeitshaken
Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen und Stützmauern, soweit sie zurHerstellung des Straßenkörpers erforderlich sind (§ 9 Abs. 1 Nr. 26 BauGB)19.
14.00
Zur Herstellung des 6WUD‰HQN|USHUV oder von )X‰ZHJHQ erforderliche %|VFKXQJHQunterirdische 6WW]EDXZHUNH oder 6WW]PDXHUQ sowie 5FNHQVWW]HQ von Bordsteinensind, soweit sie DX‰HUKDOE der festgesetzten 9HUNHKUVIOlFKHQ liegen, auf den%DXJUXQGVWFNHQ HQWVFKlGLJXQJVORV zu dulden und verbleiben weiterhin in der NutzungGHUMHZHLOLJHQ*UXQGVWFNVHLJHQWPHU
$XIJUXQG†$EV+HVVLVFKH%DXRUGQXQJ+%2LG)YRP*9%O,6L9P†$EV%DX*%ZLUGIHVWJHVHW]WSatzung über die Gestaltung baulicher Anlagen
Äußere Gestaltung baulicher Anlagen (§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO)
II.
Dachform1.)UDOOH*HElXGHXQGEDXOLFKHQ$QODJHQPLW$XVQDKPHGHU%HVWDQGVJHElXGHGHUGHQNPDOJHVFKW]WHQ*HVDPWDQODJHVLQGQXU)ODFKGlFKHUELVƒ1HLJXQJ]XOlVVLJ1.1
Technische Dachaufbauten PVVHQ von den $X‰HQZlQGHQ des *HElXGHV allseitigPLQGHVWHQVXPGDV0D‰LKUHUJU|‰WHQ+|KH]XUFNYHUVHW]WZHUGHQ(LQQlKHUHV+HUDQUFNHQan die $X‰HQZlQGH ist ]XOlVVLJ wenn die Oberkante der technischen Aufbauten die2EHUNDQWHGHU$WWLNDQLFKWEHUVFKUHLWHWIm urbanen Gebiet MU GHQNPDOJHVFKW]WH Gesamtanlage) sind an *HElXGHQ der denk-PDOJHVFKW]WHQ Gesamtanlage technische Aufbauten im Vorfeld mit der Denkmal-VFKXW]EHK|UGH abzustimmen und auf ihre denkmalrechtliche *HQHKPLJXQJVIlKLJNHLW SUIHQzu lassen.Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie sind nur bis zu einer +|KH von 1,50 m EHU demK|FKVWHQ Punkt des letzten Geschosses (Dachhaut) ]XOlVVLJ und sie sind mind. 1 m von der$X‰HQZDQG des darunterliegenden Geschosses ]XUFN]XVHW]HQ Im urbanen Gebiet MUGHQNPDOJHVFKW]WH*HVDPWDQODJHVLQGGLHVH$QODJHQXQ]XOlVVLJDie Verpflichtung zur 'DFKEHJUQXQJ JHPl‰ Ziff. I. 16.8 besteht weiterhin (Kombination von'DFKEHJUQXQJXQG6RODUDQODJHQ
1.2
FassadenAn Fassaden sind JOlQ]HQGH spiegelnde und reflektierende Materialien nicht ]XOlVVLJAusgenommen hiervon sind Fassadenelemente ohne Blendwirkung, die derEnergiegewinnung dienen.1.3
Außenanlagen (§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO)Einfriedungen (§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)Bei Einfriedungen in Form von =lXQHQ ist die 'XUFKOlVVLJNHLW IU Kleintiere im Bodenbereich,durch einen GXUFKJlQJLJHQ Mindestabstand zwischen Bodenoberkante und Zaununterkantevon 0,10 m oder durch einen mind. 0,12 m breiten und hohen Durchlass pro angefangenerP=DXQOlQJH]XJHZlKUOHLVWHQ
2.2.1
2.1.1In den allgemeinen Wohngebieten sind Einfriedungen lediglich in Form von Hecken undsonstigen Strauchpflanzungen sowie Maschendraht- oder 6WDKOJLWWHU]lXQHQ in Verbindung mitHeckenpflanzen bis zu einer maximalen +|KH von 1,20 m ]XOlVVLJ In den allgemeinenWohngebieten B1 und D3 sind diese bis zu einer maximalen +|KH von 1,40 m +|KH ]XOlVVLJEs sind Pflanzen der Auswahlliste B1 (siehe Ziff. V. 17.3) zu verwenden.Einfriedungen aus Blech, Kunststoff, %UHWWHU]lXQHQ Gabionen, Mauerwerk und Beton sowiedie Bespannung oder Verkleidung der Einfriedungen z. B. mit Sichtschutzfolie, Sichtschutz-VWUHLIHQRGHU=DXQEOHQGHQVLQGQLFKW]XOlVVLJ6WW]PDXHUQDQ$EJUDEXQJHQVLQG]XOlVVLJ
Einfriedungen in den allgemeinen Wohngebieten WA
Einfriedungen im Bereich des GHQNPDOJHVFKW]WHQ Gesamtensembles sind im Vorfeld mit der'HQNPDOEHK|UGH abzustimmen und von dieser denkmalrechtlich genehmigen zu lassen. BeiEinfriedungen in Form von bzw. mit Hecken und sonstigen Strauchpflanzungen sind Pflanzender Auswahlliste B1 (siehe Ziff. V. 17.3) zu verwenden.Einfriedungen im urbanen Gebiet MU
In der )OlFKH IU den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung: Ä%LOGXQJVFDPSXV³ sindEinfriedungen mit einer maximalen +|KH von 1,40 m lediglich in Form von Hecken undsonstigen Strauchpflanzungen sowie Maschendraht- oder 6WDKOJLWWHU]lXQHQ in Verbindung mitHeckenpflanzen ]XOlVVLJ Es sind Pflanzen der Auswahlliste B1 (siehe Ziff. V. 17.3) zuverwenden.Einfriedungen aus Blech, Kunststoff, %UHWWHU]lXQHQ Gabionen, Mauerwerk und Beton sowiedie Bespannung oder Verkleidung der Einfriedungen z. B. mit Sichtschutzfolie6LFKWVFKXW]VWUHLIHQRGHU=DXQEOHQGHQVLQGQLFKW]XOlVVLJIn der *HPHLQEHGDUIVIOlFKH mit der Zweckbestimmung: Ä-XJHQG]HQWUXP³ sowie in der )OlFKHIU6SRUWXQG6SLHODQODJHQVLQG(LQIULHGXQJHQXQ]XOlVVLJ
2.1.2
(LQIULHGXQJHQLQGHQ*HPHLQEHGDUIVIOlFKHQXQGGHU)OlFKHIU6SRUWXQG6SLHODQODJHQ2.1.3
In der 9HUVRUJXQJVIOlFKH "Energiezentrale" sind Einfriedungen mit einer maximalen +|KHvon 2,00 m lediglich in Form von Maschendraht- oder 6WDKOJLWWHU]lXQHQ in Verbindung mitHeckenpflanzen, von Hecken und sonstigen Strauchpflanzungen ]XOlVVLJ Es sind Pflanzender Auswahlliste B1 (siehe Ziff. V. 17.3) zu verwenden.Einfriedungen aus Blech, Kunststoff, %UHWWHU]lXQHQ Gabionen, Mauerwerk und Beton sowiedie Bespannung oder Verkleidung der Einfriedungen z. B. mit Sichtschutzfolie, Sicht-VFKXW]VWUHLIHQRGHU=DXQEOHQGHQVLQGQLFKW]XOlVVLJ
(LQIULHGXQJHQLQGHU9HUVRUJXQJVIOlFKH(QHUJLH]HQWUDOH
Einhausungen
2.1.4
Mindestens 50 % der DX‰HUKDOE von *HElXGHQ errichteten )DKUUDGDEVWHOOSOlW]H sindeinzuhausen. Die Einhausung von )DKUUDGDEVWHOOSOlW]HQ DX‰HUKDOE der EHUEDXEDUHQ Grund-VWFNVIOlFKHLQGHQDOOJHPHLQHQ:RKQJHELHWHQLVWXQ]XOlVVLJOberirdische 0OOEHKlOWHU sind einzuhausen. Einhausungen sind so zu errichten, dass die0OOVDPPHOEHKlOWHU von den |IIHQWOLFKHQ 6WUD‰HQYHUNHKUVIOlFKHQ und den 9HUNHKUVIOlFKHQbesonderer Zweckbestimmung aus nicht einsehbar sind. Als Einhausung sind Hecken- oderStrauchbepflanzungen, Mauern sowie Holz- oder Metallelemente ]XOlVVLJ Die %HJUQXQJ der(LQKDXVXQJLVW]XOlVVLJEs wird auf die Festsetzungen zu Nebenanlagen unter Ziff. I. 5 und zur 9RUJDUWHQEHJUQXQJunter Ziff. I. 16.6 verwiesen.
2.22.2.1Einhausung IU )DKUUlGHU und 0OOEHKlOWHU in den Baugebieten mit Ausnahme derDOOJHPHLQHQ:RKQJHELHWH$±$
(LQKDXVXQJHQIU)DKUUDGDEVWHOOSOlW]HVLQG]XOlVVLJOberirdische 0OOEHKlOWHU sind einzuhausen. Einhausungen sind so zu errichten, dass die0OOVDPPHOEHKlOWHU von den |IIHQWOLFKHQ 6WUD‰HQYHUNHKUVIOlFKHQ und den 9HUNHKUVIOlFKHQbesonderer Zweckbestimmung aus nicht einsehbar sind. Als Einhausung sind Hecken- oderStrauchbepflanzungen, Mauern sowie Holz- oder Metallelemente ]XOlVVLJ Die %HJUQXQJ der(LQKDXVXQJLVW]XOlVVLJEs wird auf die Festsetzungen zu Nebenanlagen unter Ziff. I. 5 und zur 9RUJDUWHQEHJUQXQJunter Ziff. I. 16.6 verwiesen.
(LQKDXVXQJIU)DKUUlGHUXQG0OOEHKlOWHULQGHQDOOJHPHLQHQ:RKQJHELHWHQ$$2.2.2
Sonstige PlanzeichenGrenze des räumlichen Geltungsbereichs (§ 9 Abs. 7 BauGB)Abgrenzung unterschiedlicher Maße der baulichen NutzungDarstellungen ohne Festsetzungscharakter
Zur Wohnbebauung hin orientierte Fassaden von Quartiersgaragen sind geschlossenDXV]XIKUHQ gIIQXQJHQ sind durch z. B. YRUJHKlQJWH Fassaden zu verkleiden. DieFassadenverkleidung ist in $EKlQJLJNHLW von der +|KH der Quartiersgarage und derNachbarbebauung EHU die nicht EHUGDFKWH oberste Parkebene hinaus zu IKUHQ DieFassaden der Quartiersgaragen sind hinsichtlich der /XIWVFKDOOGlPPXQJ so zu gestalten,dass im Einwirkungsbereich die Anforderungen der Technischen Anleitung zum SchutzJHJHQ/lUP7$/lUPHLQJHKDOWHQVLQGVon dieser Festsetzung kann JHPl‰ † 31 Abs. 1 BauGB ausnahmsweise abgewichenwerden, wenn im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht wird, dass imEinwirkungsbereich der Quartiersgarage die Anforderungen der TA /lUP an den6FKDOOLPPLVVLRQVVFKXW]RKQH)DVVDGHQVFKOLH‰XQJE]ZYHUNOHLGXQJHLQJHKDOWHQVLQG
Schallschutzmaßnahmen bei Quartiersgaragen18.2
Schallschutzmaßnahme der Energiezentrale18.3
Verwendung heller Beläge bzw. heller Farbtöne für Gebäudefassaden, Nebenanlagen,Kfz-Stellplätze und befestigte Flächen*HElXGHIDVVDGHQ Nebenanlagen, .I]6WHOOSOlW]H und befestigte )OlFKHQ in den%DXJHELHWHQVLQGLQKHOOHQ)DUEW|QHQE]ZPLWKHOOHQ%HOlJHQKHU]XVWHOOHQ1.4
Abgrenzung unterschiedlicher Arten der baulichen Nutzungen
Die Energiezentrale (siehe Ziff. I. 12.1) innerhalb der9HUVRUJXQJVIOlFKH Ä(QHUJLH]HQWUDOH³ ist so zu errichten, dass im Einwirkungsbereich dieAnforderungen der Technischen Anleitung zum Schutz gegen /lUP - TA /lUP eingehaltenwerden.
Vermaßung in Metern, z.B. 14,00 m
K
Im gesamten Geltungsbereich sind Werbeanlagen nur als parallel zur *HElXGHIDVVDGHangeordnete Werbeanlagen (Flachwerbung) an der 6WlWWH der Leistung ]XOlVVLJ JeWerbeanlage ist eine *U|‰H von 2 Pð ]XOlVVLJ bei einer max. +|KH von 60 cm. Der AbstandDOOHU7HLOHHLQHU)ODFKZHUEXQJ]XU)DVVDGHGDUIQLFKWJU|‰HUDOVPVHLQSenkrecht zur *HElXGHIDVVDGH angeordnete Werbeanlagen (Ausleger) sind bis zu einer*U|‰HYRQP[P]XOlVVLJDie Werbe- und Schriftzone ist dem Erdgeschossbereich zuzuordnen.Werbeanlagen GUIHQ wesentliche Bauglieder nicht verdecken. Art, Form, *U|‰H Lage,Material und Ausdehnung der Anlage PVVHQ sich der 0D‰VWlEOLFKNHLW der Architektur ein-IJHQDas Anbringen / Aufstellen von 3ODNDWZlQGHQ und Warenautomaten, von sich bewegendenWerbeelementen, Werbeanlagen mit wechselndem, bewegtem oder grellem Licht (Lauf-,Wechsel- und Blinklichter sowie Leuchtschriften), Lichtprojektionen HLQVFKOLH‰OLFK/DVHUZHUEXQJ%LOGVFKLUPZHUEXQJHQVRZLHDNXVWLVFKH:HUEHDQODJHQVLQGXQ]XOlVVLJHinweis ohne Festsetzungscharakter:$OOH:HUEHDQODJHQLPXUEDQHQ*HELHW08VLQGPLWGHU8QWHUHQ'HQNPDOVFKXW]EHK|UGHE]JO$UW$Q]DKOXQG$XVIKUXQJDE]XVWLPPHQXQGYRQGLHVHUGHQNPDOUHFKWOLFKJHQHKPLJHQ]Xlassen.
Anforderungen an Werbeanlagen in den Baugebieten (§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO)3.
Aufgrund † 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S.L9P†$EV%DX*%ZLUGIHVWJHVHW]WIII.Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden vonNiederschlagswasserZur Schonung des QDWUOLFKHQ Wasserhaushaltes sind auf *UXQGVWFNHQ mit WohnbebauungZisternen zu errichten und das darin gesammelte Niederschlagswasser soll als Brauchwasser(z.B. IU *DUWHQEHZlVVHUXQJ :&6SOXQJ etc.) genutzt werden, wenn wasserwirtschaftlicheund gesundheitliche Belange nicht entgegenstehen. Gesammelt wird das auf den'DFKIOlFKHQDQIDOOHQGH1LHGHUVFKODJVZDVVHUAusgenommen sind:·EHJUQWH'lFKHUVRIHUQVLHQLFKWDQGHQ|IIHQWOLFKHQ.DQDODQJHVFKORVVHQVLQG·5HWHQWLRQVJUQGlFKHUPLWHLQHU$EIOXVVGURVVHOXQJDXI”OV·,QWHQVLYJUQGlFKHU'DV)DVVXQJVYHUP|JHQGHU=LVWHUQHQVROO·PLQGHVWHQVOPðKRUL]RQWDOSURML]LHUWHXQEHJUQWH'DFKIOlFKH·PLQGHVWHQVOPðH[WHQVLYEHJUQWH'DFKIOlFKHEHWUDJHQAn die Zisterne angeschlossene, EHJUQWH 'DFKIOlFKHQ sind mit einer Dachabdichtungauszustatten, die keine chemischen Durchwurzelungsschutzmittel enthalten.Der hEHUODXI der Zisternen ist, soweit dem weder wasserrechtliche noch sonstige|IIHQWOLFKUHFKWOLFKH Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen, aufGHP*UXQGVWFN]XYHUVLFNHUQXQGRGHULQGHQ|IIHQWOLFKHQ$EZDVVHUZDVVHUNDQDOHLQ]XOHLWHQIV.Nachrichtliche Übernahmen (§ 9 Abs. 6 BauGB)1.DenkmalschutzDer zentrale Bereich der ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne, das 4XDUWLHUV&DUUp ist alsSachgesamtheit / Ensemble nach hessischem Denkmalrecht † 2 Hessisches Denkmal-VFKXW]JHVHW]+'6FK*JHVFKW]W=XP*HVDPWHQVHPEOHJHK|UHQ·GDV]HQWUDOH*HYLHUWGHV|IIHQWOLFKHQ3ODW]HV·die vier den zentralen Platz umgebenden historischen .DVHUQHQJHElXGH (zwei Wirt-VFKDIWVXQG]ZHL6WDEVJHElXGH·die ehemaligen =XJlQJH der Kaserne mit begleitenden Mauern und dahinterliegenden(UVFKOLH‰XQJVSOlW]HQ·GLH0DXHUQXQG7RUKlXVHUGHU'RSSHONDVHUQHDQGHU/XGZLJVK|KVWUD‰HEingriffe am Ensemble und den Freianlagen GUIHQ nur nach detaillierter und IUK]HLWLJHUAbsprache mit der Unteren 'HQNPDOVFKXW]EHK|UGH erfolgen und EHGUIHQ der GenehmigungGHU8QWHUHQ'HQNPDOVFKXW]EHK|UGH
V.Hinweise und EmpfehlungenGesetze, Verordnungen, DIN-Normen und Vorschriften1.Die genannten Gesetze, Verordnungen, DIN-Normen und die sonstigen zitierten VorschriftenN|QQHQ im Stadtplanungsamt der Wissenschaftsstadt Darmstadt, am Ort der |IIHQWOLFKHQ$XVOHJXQJVLHKH9HUIDKUHQVYHUPHUNH]XGHQEOLFKHQ%UR]HLWHQHLQJHVHKHQZHUGHQGedenkstein Rodelunglück2.Der auf dem *HOlQGH der ehemaligen Jefferson-Siedlung befindliche Gedenkstein, der aneinen Rodelunfall aus dem Jahre 1909 erinnert, ist JHPl‰ Planeintrag (Planteil 1 / 3) imBereich des allgemeinen Wohngebiets E4 mit der Beschriftung Ä*HGHQNVWHLQ³ als Hinweis inden Bebauungsplan eingetragen. Der Stein ist zu erhalten. Er kann in 5FNVSUDFKH mit der8QWHUHQ'HQNPDOVFKXW]EHK|UGHHQWODQJGHUHKHPDOLJHQ5RGHOVWUHFNHYHUVHW]WZHUGHQKindertagesstätte3.Neben der im Bildungscampus geplanten .LQGHUWDJHVVWlWWH sind in den allgemeinenWohngebieten B1 und D3 weitere Einrichtungen IU .LQGHUWDJHVVWlWWHQ vorgesehen. Diegeplanten Standorte werden JHPl‰ Planeintrag (Planteil 1 / 3) mit einem Ä.³ als Hinweis inden Bebauungsplan aufgenommen.Geothermiefelder4.Im westlichen Teilbereich der |IIHQWOLFKHQ *UQIOlFKH mit derZweckbestimmung: Ä/DQGVFKDIWVWUHSSH³ sind Geothermiefelder zur Versorgung des Gebietesmit :lUPHHQHUJLH vorgesehen. Die Abgrenzung der IU die Geothermiefelder vorgesehenen)OlFKH wird JHPl‰ Planeintrag (Planteil 1 / 3) als Hinweis Ä*HRWKHUPLH³ in denBebauungsplan aufgenommen.5.ArtenschutzIm Geltungsbereich des Bebauungsplans wurden JHPl‰ † 44 Bundesnaturschutzgesetz(BNatSchG) JHVFKW]WH Tierarten nach Anhang IV der FFH-Richtlinie (verschiedeneFledermausarten, Zaun-/Mauereidechsen und Heldbock) sowie HXURSlLVFKH Vogelarten(darunter mehrere Arten mit unzureichendem oder schlechtem Erhaltungszustand in Hessen)nachgewiesen. Die sich hieraus ergebenden artenschutzrechtlichen Belange sind zuEHUFNVLFKWLJHQ,QVEHVRQGHUHVLQG]XEHDFKWHQ·*UXQGVlW]OLFKVROOHQ%DXPIlOOXQG5RGXQJVDUEHLWHQQXULQGHQ:LQWHUPRQDWHQYRP1. Oktober bis Ende Februar, also DX‰HUKDOE der Vogelbrutzeit GXUFKJHIKUW werden. VorBeginn von %DXPIlOODUEHLWHQ sind %lXPH mit +|KOHQ oder potenziellen Baumquartiereninsbesondere auf ein Vorkommen von )OHGHUPlXVHQ hin fachkundig zu untersuchen (z.B.PLW(LQVDW]HLQHU+|KOHQNDPHUD·Aufgrund des P|JOLFKHQ Vorkommens artenschutzrechtlich relevanter Arten sind vorBeginn der 'XUFKIKUXQJ von Abbruch-, Umbau- oder 6DQLHUXQJVPD‰QDKPHQ *HElXGHauf Quartiere von )OHGHUPlXVHQ oder %UXWSOlW]H JHElXGHEUWHQGHU Vogelarten durch einequalifizierte Fachkraft zu kontrollieren.6RIHUQHLQSRVLWLYHU1DFKZHLVHUIROJWLVWGDVZHLWHUH9RUJHKHQPLWGHU]XVWlQGLJHQ8QWHUHQ1DWXUVFKXW]EHK|UGHDE]XVWLPPHQ·Im Geltungsbereich kommen mehrere +|KOHQElXPH vor, die von besondererartenschutzrechtlicher Relevanz sind. Die Standorte der %lXPH sind im Bestandsplan(Anlage 1 zum Umweltbericht) gesondert gekennzeichnet. Einzelne +|KOHQElXPH sind miteiner planungsrechtlichen Erhaltungsbindung belegt.·Im Geltungsbereich kommen an zahlreichen Stellen Mauereidechsen sowie auchZauneidechsen vor. Bei der 'XUFKIKUXQJ von %DXPD‰QDKPHQ in Bereichen mitbekannten oder zu vermutenden Eidechsenvorkommen GUIHQ Erdarbeiten nur unter%HDFKWXQJDUWVSH]LILVFKHU6FKXW]PD‰QDKPHQGXUFKJHIKUWZHUGHQ+LHU]X]lKOHQ-schonende %DXIHOGUlXPXQJ wie insbesondere die 'XUFKIKUXQJ von Erdarbeiten inVorkommensbereichen nur in der Aktivphase der Tiere und vor der Eiablage0lU]$SULO 'XUFKIKUXQJ von ggf. erforderlichen Rodungsarbeiten ohne Eingriffe inGHQ%RGHQ9HUGLFKWXQJHQ$EJUDEXQJHQ$XIVFKWWXQJHQHWF-9HUJUlPXQJ in ein im UlXPOLFKHQ Zusammenhang neu angelegtes Ersatzhabitat, inkl.Aufstellen eines Kleintierschutzzauns,-)DQJ8PVLHGOXQJYRQ7LHUHQLQJHHLJQHWH(UVDW]OHEHQVUlXPH·Die erforderlichen 0D‰QDKPHQ sind auf Vorhabenebene zu entwickeln und mit der]XVWlQGLJHQ Unteren 1DWXUVFKXW]EHK|UGH abzustimmen. Bodeneingriffe in denIHVWJHVWHOOWHQ(LGHFKVHQOHEHQVUlXPHQVLQGHUVWQDFKEHK|UGOLFKHU=XVWLPPXQJ]XOlVVLJBiodiversitätDie Ziele des Magistratsbeschlusses der Wissenschaftsstadt Darmstadt vom 12.02.2014 zurErhaltung und zum Schutz der %LRGLYHUVLWlW sowie die Hess. %LRGLYHUVLWlWVVWUDWHJLH sind beiGHU8PVHW]XQJGLHVHV%HEDXXQJVSODQV]XEHUFNVLFKWLJHQEs wird auf die Checkliste zur Erhaltung der biologischen Vielfalt IU NeubauprojekteYHUZLHVHQ(LQH8PVHW]XQJYRQ7HLOHQGLHVHU0D‰QDKPHQZLUGHPSIRKOHQ(https://www.Darmstadt.de/leben-in-darmstadt/umwelt/naturschutz-und-biologische-vielfalt/biologische-vielfalt/mitwirken/)
6.
Lärmschutz7.Im Rahmen der Baugenehmigung muss ein entsprechender Nachweis EHU die Einhaltungder Grenzwerte der 18. BImSchV im Zuge der *HZlKUOHLVWXQJ eines gesunden Wohnensnachgewiesen werden.
Gesetzlich geschütztes Biotop2.Innerhalb der 0D‰QDKPHQIOlFKH M 2 befindet sich ein nach † 30 BNatSchG gesetzlichJHVFKW]WHV Biotop (Sandtrockenrasen). Die Lage und Abgrenzung werden JHPl‰Planeintrag (Planteil 1 / 3) nachrichtlich in den Bebauungsplan EHUQRPPHQ Dienaturschutzrechtlichen Regelungen sind zu beachten.
Flächen mit Bodenverunreinigungen8.Als Folge der PLOLWlULVFKHQ Nutzungsgeschichte wurden im Geltungsbereich unterschiedlichgeartete 8QWHUJUXQGEHHLQWUlFKWLJXQJHQ festgestellt. Diese werden im Zuge der Baufeld-freimachung unter %HUFNVLFKWLJXQJ der ]XOlVVLJHQ Folgenutzung in Abstimmung mit dem5HJLHUXQJVSUlVLGLXP Darmstadt im erforderlichen Umfang saniert und fachgerecht entsorgt.1DFKGHU'XUFKIKUXQJGHU0D‰QDKPHQZHUGHQGLH*UXQGVWFNHDOVXQHLQJHVFKUlQNW
Gedenkstein
Geothermie
Sandtrocken-rasen
Vorschlagsliste A1 –Straßenbäume %lXPH,2UGQXQJ%lXPHEHUP:XFKVK|KHQuercus cerris Zerr-EicheQuercus roburStieleicheQuercus petraea TraubeneicheTilia tomentosa 'Brabant'  Silber-LindeTilia x europaea 'Pallida Kaiser-Linde %lXPH,,2UGQXQJ%lXPHELVP:XFKVK|KHAcer campestreFeld-AhornAcer campestre 'Elsrijk' Kugel-Feld-AhornCarpinus betulus HainbucheCarpinus betulus 'Fastigiata' Pyramiden-HainbucheCarpinus betulus 'Frans Fontaine'6lXOHQ+DLQEXFKHCeltis australis 6GOLFKHU=UJHOEDXPQuercus robur 'Fastigiata Koster'Pyramiden-EicheTilia cordata 'Erecta'Dichtkronige Winter-LindeTilia cordata 'Greenspire'Stadt-LindeTilia cordata 'Rancho'Kleinkronige Winter-Linde %lXPH,,,2UGQXQJ%lXPHXQWHUP:XFKVK|KHAcer monspessulanum)UDQ]|VLVFKHU$KRUQCornus masKornelkirscheMalus tschonoskiiScharlach-ApfelPrunus cerasifera 'Nigra'Kirsch-PflaumePyrus communis 'Beech Hill'Kultur-BirnePrunus x schmittiiZier-Kirsche
17.1.3
Bodenveränderungen10.Bei allen 0D‰QDKPHQ die einen Eingriff in den Boden erfordern, ist auf sensorische$XIIlOOLJNHLWHQ zu achten. Werden solche $XIIlOOLJNHLWHQ des Untergrundes festgestellt, die aufdas Vorhandensein von VFKlGOLFKHQ %RGHQYHUlQGHUXQJHQ hinweisen, ist umgehend das5HJLHUXQJVSUlVLGLXP Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt, Dez. IV/DA]XLQIRUPLHUHQ'DUEHUKLQDXVLVWHLQ)DFKJXWDFKWHULQ$OWODVWHQIUDJHQKLQ]X]X]LHKHQKampfmittel11.Es gibt keinen EHJUQGHWHQ Verdacht, dass mit dem Auffinden von %RPEHQEOLQGJlQJHUQ zurechnen ist und es liegen auch keine sonstigen Erkenntnisse EHU P|JOLFKH Munitions-belastungen vor.Soweit dennoch im Zuge der Bauarbeiten ein NDPSIPLWWHOYHUGlFKWLJHU Gegenstand gefundenZHUGHQVROOWHLVWGHU.DPSIPLWWHOUlXPGLHQVWXQYHU]JOLFK]XYHUVWlQGLJHQSchutz der Gebäude vor Baumsturz-SchädenBei allen Neu-, Um- und (UZHLWHUXQJVEDXPD‰QDKPHQ am Waldrand wird empfohlen, dass dieStatik des Hauses ausreichend Schutz gegen Baumsturz bietet.12.GeländemodellierungenIm Geltungsbereich des Bebauungsplans sind P|JOLFKHUZHLVH *HOlQGHPRGHOOLHUXQJHQ zurHerstellung eines Planums auf dem jeweiligen %DXJUXQGVWFN erforderlich. *HOlQGHmodellierungen, $XIVFKWWXQJHQ $EE|VFKXQJHQ sowie ggfs. erforderliche 6WW]PDXHUQ sindin dem Umfang nach den |IIHQWOLFKUHFKWOLFKHQ Bestimmungen ]XOlVVLJ wie sie IU denVollzug des Bebauungsplans erforderlich werden. Nachbarrechtliche Belange sind zuEHUFNVLFKWLJHQ
13.
Einstellplatzsatzung und Einschränkungssatzung LudwigshöhviertelEs gelten die Einstellplatzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt und die Ä6DW]XQJ EHUdie (LQVFKUlQNXQJ der Herstellung von 6WHOOSOlW]HQ oder Garagen im/XGZLJVK|KYLHUWHO (LQVFKUlQNXQJVVDW]XQJ /XGZLJVK|KYLHUWHO³ in den jeweils geltendenFassungen.14.
Darmstädter Sortimentsliste (2012)15.
BaumschutzsatzungEs gilt die Baumschutzsatzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt. In jeder Phase einer%DXGXUFKIKUXQJ sind die zu erhaltenden %lXPH vor VFKlGLJHQGHQ (LQIOVVHQ zu bewahren.Die DIN 18920 (2014-07 bzw. in ihrer aktuellen Fassung) ist entsprechend anzuwenden undeinzuhalten.16.
Pflanzliste17.17.1.117.1
17.1.2
1DFKGHU'XUFKIKUXQJGHU0D‰QDKPHQZHUGHQGLH*UXQGVWFNHDOVXQHLQJHVFKUlQNWnutzbar eingestuft.Bei Baugenehmigungen, die $OWIOlFKHQ und insbesondere die 9HUIOOXQJ von GrubenYRUVRUJHQGHQ%RGHQVFKXW]EHWUHIIHQLVWGLH8QWHUH%RGHQVFKXW]EHK|UGH]XEHWHLOLJHQAltflächen / Altlasten9.%HL%DXJHQHKPLJXQJVYHUIDKUHQGLH$OWIOlFKHQVFKlGOLFKH%RGHQYHUlQGHUXQJHQXQGRGHU*UXQGZDVVHUVFKlGHQEHWUHIIHQLVWGDV5HJLHUXQJVSUlVLGLXP'DUPVWDGW$EW$UEHLWVVFKXW]XQG8PZHOW'DUPVWDGW'H],9'$]XVWlQGLJH%RGHQVFKXW]EHK|UGH]XEHWHLOLJHQ
Rechtsgrundlagen:§Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt JHlQGHUW durchArt. 6 des Gesetzes vom 27.03.2020 (BGBI. I S. 587)§Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG) i.d.F. vom 20.05.2020 (BGBl. I S. 1041)§Baunutzungsverordnung (BauNVO) i. d. F. vom 21.11.2017 (BGBI. I S. 3786)§Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt JHlQGHUWdurch Art. 3 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057)§Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBI. I S. 198), zuletzt JHlQGHUW durchGesetz vom 03.06.2020 (GVBl. S. 378)§Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBI. I S. 142), zuletzt JHlQGHUWdurch Art. 1 des Gesetzes vom 07.05.2020 ( GVBl. S. 318)§Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom 29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletztJHlQGHUWGXUFK$UWGHU9HURUGQXQJYRP%*%O,6§Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom20.12.2010 (GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), zuletzt JHlQGHUWdurch Art. 17 des Gesetzes vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318)§Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i.d.F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt JHlQGHUWdurch Art. 1 des Gesetzes vom 19.06.2020 ( BGBl. I S. 1408)§Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt JHlQGHUW durchArt. 4 des Gesetzes vom 22.08.2018 (GVBl. S. 366)§Hess. Denkmalschutzgesetz (HDSchG) i.d.F. vom 28.11.2016 (GVBI. S. 211)§Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274),]XOHW]WJHlQGHUWGXUFK$UWGHU9HURUGQXQJYRP%*%O,6§Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I6]XOHW]WJHlQGHUWGXUFK$UWGHU9HURUGQXQJYRP%*%O,6
17.2.2
17.217.2.1Vorschlagsliste A2 – Bäume %lXPH,2UGQXQJ%lXPHEHUP:XFKVK|KHAcer pseudoplatanusBergahornBetula pendula+lQJHELUNHCastanea sativaEdel-/Ess-KastanieFagus sylvaticaRotbucheFraxinus excelsior - EscheJuglans regiaWalnussPinus sylvestrisWald-Kiefer3ODWDQXVîKLVSDQLFD*HZ|QOLFKH3ODWDQHSalix albaSilberweideSalix alba 'Tristis'TrauerweideTilia cordataWinter-LindeTilia platyphyllosSommerlinde7LOLDSODW\SK\OORV
gUHEUR
*UR‰EOlWWULJH6RPPHU/LQGHUlmus Hybride 'Columella'Stadt-UlmeUlmus hollandica 'Lobel'schmalkronige Stadt-Ulme %lXPH,,2UGQXQJ%lXPHELVP:XFKVK|KHAcer platanoides 'Cleveland '.HJHOI|UPLJHU6SLW]$KRUQAcer rubrumRot-AhornAesculus x carnea 'Briotii'6FKDUODFK5R‰NDVWDQLHAlnus glutinosaSchwarzerleBetula pendula +lQJHELUNHCastanea sativaEdel-/EsskastanieCrataegus monogyna(LQJULIIOLJHU:HL‰GRUQLiquidambar styracifluaAmberbaumLiquidambar styraciflua 'Paarl'6lXOHQ$PEHUEDXPMorus albaMaulbeerbaumPopulus tremulaZitterpappel, EspePrunus aviumVogelkirschePyrus communisKultur-BirneQuercus x hispanica 'Wageningen'Spanische EicheQuercus pubescensFlaumeicheSorbus ariaMehlbeereSorbus aucupariaVogelbeere, EberescheSorbus domesticaSpeierlingSorbus torminalisElsbeereTaxus baccataGemeine Eibe %lXPH,,,2UGQXQJ%lXPHXQWHUP:XFKVK|KHAcer campestre 'Huibers Elegant'Feld-AhornAcer opalus Schneeball-AhornAmelanchier arborea 'Robin Hill'Schnee-FelsenbirneCercis siliquastrumJudasbaumCrataegus laevigata 'Pauls Scarlet'RotdornCrataegus monogyna6lXOHQZHL‰GRUQKoelreuteria paniculataBlasenescheMalus communisHolz-ApfelMalus sylvestrisApfel2EVWJHK|O]Hin SortenPrunus mahalebStein-WeichselPrunus spinosaSchwarzdornPyrus communisKultur-BirnePyrus pyrasterWildbirnePyrus salicifolia:HLGHQEOlWWULJH%LUQHSorbus x thuringiaca 'Fastigiata'7KULQJLVFKH0HKOEHHUHVorschlagsliste B1: Sträucher für Form-Hecken geeignetAcer campestreFeld-AhornBerberis vulgaris*HZ|KQOLFKH%HUEHULW]HCarpinus betulusHainbucheCrataegus monogyna(LQJULIIHOLJHU:HL‰GRUQFagus sylvaticaRot-BucheIlex aquifoliumStechpalmeLigustrum vulgare*HZ|KQOLFKHU/LJXVWHUTaxus baccataEibeVorschlagsliste B2: Sträucher (ergänzend zu B1) *UR‰VWUlXFKHUAmelanchier ovalisEchte FelsenbirneCornus masKornelkirscheCornus sanguineaBlutroter HartriegelCorylus avellanaHaselnussCrataegus laevigata=ZHLJULIIHOLJHU:HL‰GRUQCrataegus monogyna(LQJULIIOLJHU:HL‰GRUQEuonymus europaeusJHZ|KQOLFKHV3IDIIHQKWFKHQMespilus germanicaEchte MispelPrunus padusTraubenkirschePrunus spinosaSchwarzdornSalix capreaSal-WeideSalix spec.Sal-WeideSambucus nigraSchwarzer HolunderViburnum lantanaWolliger SchneeballViburnum opulus*HZ|KQOLFKHU6FKQHHEDOO 6RQVWLJH6WUlXFKHUCytisus scopariusBesenginsterGenista germanicaDeutscher GinsterHippophae rhamnoidesSanddornJuniperus communisHeide-WacholderKolkwitzia amabilisLiebliche Kolkwitzie/ PerlmuttstrauchLonicera xylosteumRote HeckenkirscheMalus sylvestrisHolz-ApfelPhiladelphus coronarius)DOVFKHU-DVPLQ(XURSlLVFKHU3IHLIHQVWUDXFKPyrus pyrasterWild-BirneRhamnus catharticaPurgier-KreuzdornRhamnus frangulaFaulbaumRibes alpinumAlpen-JohannisbeereRosa in einheimischen ArtenRoseRubus idaeusHimbeereSpiraea x vanhoutteiBelgischer Spierstrauch/Prachtspiere
17.3
17.4
17.2.3
17.4.1
17.4.2
VERFAHRENSVERMERKEAufstellungsbeschluss:Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 08.12.2005.%HNDQQWPDFKXQJGHV$XIVWHOOXQJVEHVFKOXVVHVJHP†$EV%DX*%LPÄ'DUPVWlGWHU(FKR³am 13.12.2005.%HVFKOXVVGHU6WDGWYHURUGQHWHQYHUVDPPOXQJ]XUbQGHUXQJGHV$XIVWHOOXQJVEHVFKOXVVHVvom                    .%HNDQQWPDFKXQJGHUbQGHUXQJGHV$XIVWHOOXQJVEHVFKOXVVHVJHP†$EV%DX*%LP'DUPVWlGWHU(FKRDP                   .Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit:Beschluss des Magistrats vom 14.11.2018.%HNDQQWPDFKXQJGHU|IIHQWOLFKHQ8QWHUULFKWXQJEHUGLHDOOJHPHLQHQ=LHOHXQG=ZHFNHGHU3ODQXQJXQGEHUGLH*HOHJHQKHLW]XU$QK|UXQJLPÄ'DUPVWlGWHU(FKR³DP16.11.2018.gIIHQWOLFKH8QWHUULFKWXQJEHUGLHDOOJHPHLQHQ=LHOHXQG=ZHFNHGHU3ODQXQJXQG$QK|UXQJJHP†$EV%DX*%LP7HFKQLVFKHQ6WDGWKDXV%HVVXQJHU6WUD‰HLQGHU=HLWYRP19.11.2018ELVHLQVFKOLH‰OLFK19.12.2018.Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:8QWHUULFKWXQJEHUGLHDOOJHPHLQHQ=LHOHXQG=ZHFNHGHU3ODQXQJPLW$XIIRUGHUXQJ]XUbX‰HUXQJEH]JOLFK8PIDQJXQG'HWDLOOLHUXQJVJUDGGHV8PZHOWEHULFKWVJHP†$EV%DX*%und Abstimmung mit den Nachbargemeinden mit Schreiben vom 15.11.2018.Öffentliche Auslegung:Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom                    .%HNDQQWPDFKXQJGHU|IIHQWOLFKHQ$XVOHJXQJLPÄ'DUPVWlGWHU(FKR³DP                   .gIIHQWOLFKH$XVOHJXQJGHV(QWZXUIVGLHVHV%HEDXXQJVSODQVPLW%HJUQGXQJVRZLHGHQZHVHQWOLFKHQXPZHOWEH]RJHQHQ6WHOOXQJQDKPHQJHP†$EV%DX*%LP6WDGWKDXV:HVWMina-Rees-Str. 12 in der Zeit vom                    ELVHLQVFKOLH‰OLFKBBBBBBBBBXQGPLQGHVWHQV]HLWJOHLFKH(LQVWHOOXQJLQGDV,QWHUQHWJHP†D$EV%DX*%Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange:%HWHLOLJXQJJHP†$EV%DX*%XQG$EVWLPPXQJPLWGHQ1DFKEDUJHPHLQGHQPLW6FKUHLEHQvom                    .
Satzungsbeschluss:'LHVHU%HEDXXQJVSODQXQGGLHLP3ODQHQWKDOWHQHQ6DW]XQJHQEHUGLH*HVWDOWXQJEDXOLFKHUAnlagen und zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln und / oder der Verwendung von1LHGHUVFKODJVZDVVHUZXUGHJHP†$EV%DX*%YRQGHU6WDGWYHURUGQHWHQYHUVDPPOXQJ]XUSatzung beschlossen am                    .'LHVH$XVIHUWLJXQJVWLPPWPLWGHP]XU6DW]XQJEHVFKORVVHQHQ3ODQEHUHLQAusgefertigt: Darmstadt, den ___________Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt_____________________        Die DezernentinBekanntmachung:%HNDQQWPDFKXQJGHV6DW]XQJVEHVFKOXVVHVGLHVHV%DEDXXQJVSODQVJHP†$EV%DX*%XQGGHU|IIHQWOLFKHQ$XVOHJXQJLPÄ'DUPVWlGWHU(FKR³DP                   .gIIHQWOLFKH$XVOHJXQJ]XP=ZHFNGHU%HNDQQWPDFKXQJJHP†+HVV*HPHLQGHRUGQXQJ+*2L9P†$EV+DXSWVDW]XQJGHU:LVVHQVFKDIWVVWDGW'DUPVWDGWLP6WDGWKDXV:HVWMina-Rees-Str. 12 in der Zeit vom ௐௐௐௐௐELVHLQVFKOLH‰OLFKௐௐInkrafttreten:Inkrafttreten dieses Bebauungsplans am ௐௐௐௐௐ.Darmstadt, den ___________Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt_____________________        Die Dezernentin
                      
AS+P  Albert Speer + Partner GmbH+HGGHULFKVWUD‰H60596 Frankfurt am Main
WissenschaftsstadtDarmstadtStadtplanungsamtAS+P  Albert Speer + Partner GmbH+HGGHULFKVWUD‰H60596 Frankfurt am Main
WissenschaftsstadtDarmstadtStadtplanungsamt
Diese Ausfertigung (Planteil 3 / 3) stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen PlanEHUHLQ'HU3ODQWHLOLVWQXULQ9HUELQGXQJPLWGHQ3ODQWHLOHQXQGJOWLJAusgefertigt: Darmstadt, den ___________Darmstadt, den                                                                           Stadtplanungsamt                                    _________________                               Jochen Krehbiehl
Stand: 21.07.2020
Wissenschaftsstadt Darmstadt      Gemarkung Darmstadt                 Flur 22, 58Bebauungsplan S 26-Ludwigshöhviertel -mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen undSatzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oderVerwenden von NiederschlagswasserPlanteil 3 / 3'LHVHU3ODQWHLOLVWQXULQ9HUELQGXQJPLWGHQ3ODQWHLOHQXQGJOWLJ

Punkt 12: Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – (Änderung des 
Aufstellungsbeschlusses  und Offenlagebeschluss) 
 (V-Nr. 2020/0209) 
 
 Der Ausschuss empfiehlt der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage 
zuzustimmen. 
  
 Gegenstimme: Fraktion UWIGA 
 Stimmenthaltungen: Fraktionen AfD und UFFBASSE

Punkt 16: Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – (Änderung des 
Aufstellungsbeschlusses  und Offenlagebeschluss) 
 (V-Nr. 2020/0209) 
 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.  
 
Gegenstimmen: UWIGA  
Stimmenthaltung: AfD, Die Linke. und Stadtv. Sigmund (fraktionslos)  
 
Die Fraktionen UFFBASSE und FDP haben an dieser Abstimmung nicht 
teilgenommen.

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
24.07.2020 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat III an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Dezernat V 
 
Amt: Stadtplanungs amt 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
III 61 
V 67 
 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2020/0209 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511020 
Kostenstelle:  061-010-1000 Investitionsnummer:        
Kostenträger:  5110-21 Sachkonto:       
 
Betreff: Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – (Änderung des Aufstellungsbeschlusses  
und Offenlagebeschluss)  
 
Vorlage vom: 20.07.2020  
 
Beschlussvorschlag : 
 
Änderung des Aufstellungsbeschlusses  
1. Die Bezeichnung des Bebauungsplans S 26 – Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson Siedlung – 
wird geändert in S 26  – Ludwigshöhviertel –. 
2. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans S 26 – Ludwigshöhviertel – wird gegenüber dem 
Aufstellungsbeschluss vom 08.12.2005 (siehe Abb. 1) im südlichen Anschluss an die 
Villenkolonie geringfügig geändert.  
Der neue Geltungsbereich (siehe Abb. 2) des Bebauungsplans S 26 – Ludwigshöhviertel – für 
das Gebiet der ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung zwischen dem 
Stadtteilen Bessungen und Eberstadt, der Bessunger Kiesgrube und dem Wald an der 
Ludwigshöhe und dem Moosberg umfasst die Flurstücke Gemarkung Darmstadt, Flur 22

- 2 - 
Nr. 122/2, 147/4, 147/5, 147/6, 147/7, 147/9 und Flur 58 Nr. 3/8 und 3/14.  
Die Zielsetzung des Bebauungsplans S 26 – Ludwigshöhviertel – zur Konversionsfläche 
Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson S iedlung, wie sie durch das städtebauliche 
Strukturkonzept und die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung der frühzeitigen 
Beteiligung zugrunde lag , bleibt unverändert. 
 
Offenlagebeschluss  
3. Zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung und dem Strukturkonzept (Vorentwurf 
zum Bebauungsplan S 26) gingen im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB die in Anlage 1 
zusammengefassten Stellungnahmen ein. Der vorläufigen Prüfung de r Stellungnahmen 
(Anlage 1) wird zugestimmt.  
4. Im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB gingen  
zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung und dem Strukturkonzept (Vorentwurf 
zum Bebauungsplan S 26) die in Anlage 2 zusammengefassten Stellungnahmen ein. Der 
vorläufigen Prüfung der Stellungnahmen (Anlage 2, datenschutzrelevante Anlage) wird 
zugestimmt. 
5. Dem vorliegenden Entwurf zum Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel  – (Anlage 3, Plan 
wird zu den Sitzungen aufgehängt), der dazugehörigen Begründung incl. Umweltbericht und 
den im Plan enthaltenen Satzungen über die Gestaltung baulicher Anlagen und zur Schaffung 
von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser (Anlage 4), wird 
zugestimmt. 
Sie sind der Beteiligung  der Öffentlichkeit gem. §  3 Abs. 2 BauGB und der Beteiligung der 
Behörden und sonstigen Träger  öffentlicher Belange gem. §  4 Abs. 2 BauGB zugrunde zu 
legen. 
6. Der vorliegende Entwurf zum Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel  – für das Gebiet der 
ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung zwischen den Stadtteilen 
Bessungen und Eberstadt, der Bessunger Kiesgrube (Naturschutzgebiet) sowie dem Wald an 
der Ludwigshöhe und dem Moosberg, mit den Flurstücken Gemarkung Darmstadt, Flur 22 Nr. 
122/2, 147/4, 147/5, 147/6, 147/7, 147/9 und Flur 58 Nr. 3/8 und 3/14, ist mit seiner 
Begründung und den im Plan enthaltenen Satzungen gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich 
auszulegen und gem. § 4a Abs. 4 BauGB in das Internet einzustellen. 
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sind gem. § 4 Abs. 2 BauGB parallel 
zu beteiligen. 
 
 
Anlagen: Anlage 1: Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen 
Träger öffentlicher Belange  
Anlage 2: Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Öffentlichkeit  
Anlage 3: Begründung mit Umweltbericht zum Bebauungsplan S 26  
Bebauungsplanentwurf S 26 Planteil 1 (zeichnerische Teil) (wird zu den 
Sitzungen aufgehängt)  
Bebauungsplanentwurf S 26 Planteil 2 (textliche Festsetzungen) (wir d zu den 
Sitzungen aufgehängt)  
Bebauungsplanentwurf S 26 Planteil 3 (textliche Festsetzungen)  
Planteile 1 bis 3 werden zu den Sitzungen aufgehängt  
 
Datenschutzrelevante Anlage:

- 3 - 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 Hinweis: 
Folgekosten werden entstehen für die Herstellung und Unterhaltung der öffentlichen 
Infrastruktureinrichtungen, sowie für die Unterhaltung der öffentlichen Verkehrswege 
und Grünflächen. Diese Kosten werden den entsprechenden Kostenträgern zugeordnet 
und sind nicht Gegenstand der Bauleitplanung. 
 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 4 - 
Begründung zur Magistratsvorlage 2020/0209 vom 20.07.2020: 
 
Mit dem Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – sollen die planungsrechtlichen  
Voraussetzungen für eine zivile Folgenutzung der ehemaligen Cambrai -Fritsch-Kaserne sowie 
der Jefferson-Siedlung geschaffen werden.  
 
Bereits am 08.12.2005 wurde der Aufstellungsbeschluss ( Vorlage Nr. 2005/0670 ) für den 
Bebauungsplan S  26 – Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson -Siedlung – von der 
Stadtverordnetenversammlung gefasst.  
 
Nach intensiver öffentlicher Diskussion, Planungswerkstätten und einem mehrstufigen 
Abstimmungsprozess beschloss die Stadtverordnetenversammlung am 21.06.2011 die 
Rahmenplanung für den Konversionsbereich Bessungen Süd mit den Entwicklungskonzepten 
für die Lincoln -Siedlung und die Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson -Siedlung (V.-Nr. 
2011/0202), die im Internet einsehbar ist (http://www.darmstadt.de/standort/stadtentwicklung -und-
stadtplanung/konversion/rahmenplan -bessungen-sued).  
 
Mit Beschluss der Stadtverordnetenversammlung vom 13.06.2017 erfolgte durch die 
Definition von Zielen für die Entwicklung der Flächen eine Qualifizierung (Vorlage 
Nr. 2017/0150), welche die Grundlage für die Auslobung des städtebaulichen und 
landschaftsplanerischen Ideenwettbewerbs für die Cambrai -Fritsch-Kaserne und die 
Jefferson-Siedlung bildete. 
 
Gegenstand der frühzeitigen Beteiligung im Bebauungsplanverfahren war das aus dem  
Wettbewerbsergebniss weit erentwickelte Strukturkonzept. Die frühzeitige Öffentlichkeits - und 
Behördenbeteiligung nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB fand nach Magistratsbeschluss 
vom 14.11.2018 und Bekanntmachung am 15.11.2018 in der Zeit von 19.11.2018 bis 
einschließlich 19.12.2 018 statt. 
 
Mit dem vorliegenden erarbeiteten Bebauungsplanentwurf S 26 soll nach Beschluss die 
Öffentlichkeits - und Behördenbeteiligung gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt 
werden. 
 
 
Zu 1.: 
 
Der Magistrat hat in seiner Sitzung am 10.0 4.2019 beschlossen, dass der neue Stadtteil, das 
auf dem Gebiet der ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson -Siedlung 
entstehen wird , „Ludwigshöhviertel“ heißen  soll.  
 
Dieser Entscheidung ging ein Namensfindungswettbewerb unter  Beteiligung der  Darmstädter 
Bürgerschaft voraus . Zur Klarstellung soll nun auch die Bezeichnung des Bebauungsplans in 
S 26 – Ludwigshöhviertel – geändert werden.

- 5 - 
 
Zu 2.: 
 
Abb. 1: Bisheriger Geltungsbereich des Bebauungsplanes S 26  lt. Aufstellungsbeschluss vom 
08.12.2005 (ohne Maßstab)  
 
Der bisherige Geltungsbereich (siehe Abb. 1) wird bzgl. des südwestlichen Anschlusses an 
die Villenkolonie geringfügig geändert. Die nicht zur Konversionsfläche gehörenden 
Flurstücke Flur  58, Flurstück Nr. 3/6, 3/11, 3/12, 7 und 8 entfallen. Die Flurstücke 3/6, 7 
und 8 gehören zum bestehenden Wegenetz und die Flurstücke 3/11 und 3/12 sind 
Privatgrundstücke.  
 
Der neue Geltungsbereich (siehe Abb. 2) umfasst das Gebiet der ehemaligen Cambrai-
Fritsch-Kaserne und der Jefferson -Siedlung zwischen den Stadtteilen Bessungen und  
Eberstadt, der Bessunger Kiesgrube  (Naturschutzgebiet), dem Wald zur Heidelberger Straße 
sowie dem Wald an der Ludwigshöhe und dem Moosberg, mit den Flurstücken Gemarkung 
Darmstadt, Flur 22 Nr. 122/2, 147/4, 147/5, 147/6, 147/7, 147/9 und Flur 58 Nr. 3/8 und 
3/14.

- 6 - 
 
Abb.2: Neuer Geltungsbereich des Bebauungsplans S 26 – Ludwigshöhviertel –  (ohne Maßstab) 
 
 
Für den überwiegenden Teil des Plangebiets liegt kein Bebauungsplan vor. Kleinflächige 
Überschneidungen gibt es im Westen mit dem rechtskräftigen Bebauungsplan S 12 - Paul-
Wagner-Straße Süd - (Inkrafttreten am 02.07.1975) und im Norden des Geltungsbereichs  mit 
dem rechtskräftigen Bebauungsplan S 13 - Bessungen Südost - (Inkrafttreten am 
19.07.1979) (Vergleiche Abb. 3 auf nächster Seite).

- 7 - 
Abb. 3: Bebauungspläne in der Umgebung mit Abgrenzung des Geltungsbereichs  
S 26  -Ludwigshöhviertel -   (ohne Maßstab) 
 
Die Überschneidung der Geltungsbereiche S 12 und S 26 betrifft ein schmales langes 
Flurstück in einer im Bebauungsplan S 12 festgesetzten öffentlichen Grünfläche mit der 
Zweckbestimmung „Spielplatz Freizeitgelände Kiesgrube“. Die Planung wurde nicht wie im  
Bebauungsplan S 12 festgesetzt umgesetzt, sondern das Gebiet unter Naturschutz gestellt 
(Naturschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“).  
 
Die Überschneidung der Geltungsbereiche S 13 und S 26 betrifft eine Freihaltezone für eine 
geplante Autobahn (A 661), eine n Lärmschutzwall sowie ein unterirdisches Umspannwerk 
mit Zufahrt im Lärmschutzwall. Diese Planung ist jedoch nicht mehr aktuell und wird nicht 
weiterverfolgt: Im Bundesverkehrswegeplan 2003 war der betreffende Abschnitt der 
Autobahn nicht mehr enthalten u nd auch der Entwurf des Bundesverkehrswegeplans 2030 
sieht die Streckenführung nicht vor. Auch der Lärmschutzwall und das Umspannwerk wurden 
entsprechend nicht verwirklicht.  
 
Mit dem Inkraft treten des Bebauungsplans  S 26 – Ludwigshöhviertel - werden die 
Bebauungspläne S 12 und S 13 im Überschneidungsbereich geändert.  
  
E22.2

- 8 - 
Zu 3.: 
 
In Anlage 1 wurden die im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Behörden und 
sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß §  4 Abs. 1 BauGB eingegangenen 
Stellungnahmen zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung zum Bebauungsplan 
S 26 zusammengefasst und entsprechend geprüft.  
 
 
Zu 4: 
 
Von Seiten der Öffentlichkeit gingen i m Rahmen der frühzeitigen Unterrichtun g gemäß 
§ 3 Abs. 1 BauGB zu den allgemeinen Zielen und Zwecken der Planung und dem 
Strukturkonzept zum Bebauungsplan S 26, die in der Anlage 2 (datenschutzrelevante 
Anlage) zusammengefassten und entsprechend geprüften Stellungnahmen ein .  
 
Bei den Tabellen der Anlagen 1 und  2 handelt sich um vorläufige Abwägungstabellen , die 
nach der Offenlage gem. § 3 Abs. 2 und § 4 Abs. 2 BauGB fortgeschrieben werden . Über die 
endgültige Abwägung zu den eingegangenen Stellungnahmen wird erst im Rahmen des 
Satzungsbeschlusses entschieden. 
 
 
Zu 5. und 6.: 
 
Der Entwurf zum Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel –, bestehend aus drei Planteilen 
(wird zu den Sitzungen aufgehängt/ausgelegt) und die dazugehörige Begründung incl. 
Umweltbericht (Anlage 3) wurden erarbeitet. 
 
Nach Beschluss der Stadtverordnetenversammlung erfolgt die öffentliche Bekanntmachung im 
Darmstädter Echo zur öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanentwurfs und der zugehörigen  
Begründung sowie den wesentlichen umweltbezogenen Stellungnahmen gem. § 3 Abs. 2 
BauGB und die gleichzeitige Einstellung in das Internet gem. § 4a Abs. 4 BauGB. 
 
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange sowie die Nachbargemeinden werden  
gemäß § 4 Abs. 2 BauGB parallel zur Offenlage beteiligt. 
 
 
Die Dezernentin III: Die Dezernentin V: 
 
 
 
 
Dr. Barbara Boczek  Barbara Akdeniz  
Stadträtin Stadträtin 
 
 
Vorab werden übersandt: 
 9 Exemplare des Entwurfs zum Bebauungsplan S 26 für die Fraktionen der 
Stadtverordnetenversammlung 
 Akten z. Hd. des Berichterstatters 
 
Darmstadt, den  20.07.2020 
III/61.2 ha Nst. 2112

Anlage 3 
 
 
Bebauungsplan S 26 
- Ludwigshöhviertel - 
(ehem. Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung) 
 
Begründung 
(§ 9 Abs. 8 BauGB) 
 
 
20.07.2020 
 
 
 
Bearbeitung: 
 
AS+P Albert Speer + Partner GmbH  
Hedderichstraße 108 – 110 
60596 Frankfurt am Main 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die Dezernentin III:  
 
 
 
 
 
Dr. Barbara Boczek 
Stadträtin

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 2 
 
AS+P Albert Speer + Partner GmbH 
 
Teil A: Städtebauliche Begründung 
1. Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerfordernis ................................ ........................ 5 
2. Rechtsgrundlagen ................................ ................................ ................................ ................ 6 
3. Verfahren ................................ ................................ ................................ ..............................  7 
3.1 Aufstellungsbeschluss ................................ ................................ ................................ ............ 7 
3.2 Frühzeitige Beteiligung ................................ ................................ ................................ ........... 7 
3.3 Öffentliche Auslegung ................................ ................................ ................................ .......... 10 
4. Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich ................................ ................. 11 
4.1 Lage im Stadtgebiet ................................ ................................ ................................ ............. 11 
4.2 Geltungsbereich ................................ ................................ ................................ ................... 12 
5. Planungsrechtliche Situation ................................ ................................ ............................ 13 
5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan ................................ ............... 13 
5.2 Flächennutzungsplan ................................ ................................ ................................ ........... 19 
5.3 Landschaftsplan ................................ ................................ ................................ ................... 21 
5.4 Bebauungsplan ................................ ................................ ................................ .................... 23 
6. Bestand ................................ ................................ ................................ ...............................  25 
6.1 Demographische Entwicklung und Wohnraumbedarf in Darmstadt ................................ ...... 25 
6.2 Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand ................................ ........................... 26 
6.3 Stadträumliche Einbindung ................................ ................................ ................................ ... 28 
6.4 Gegenwärtige verkehrliche Erschließung ................................ ................................ ............. 29 
6.5 Schallimmissionen ................................ ................................ ................................ ................ 29 
6.6 Schutzausweisungen: Schutzgebiete und Schutzobjekte ................................ ..................... 30 
6.7 Bestand und Bewertung der Naturraumpotentiale ................................ ................................  33 
6.8 Altlasten ................................ ................................ ................................ ...............................  35 
6.9 Kampfmittel ................................ ................................ ................................ .......................... 35 
6.10 Denkmalschutz ................................ ................................ ................................ ..................... 36 
7. Planung ................................ ................................ ................................ ...............................  37 
7.1 Städtebauliches Konzept ................................ ................................ ................................ ...... 37 
7.2 Grünordnung / Grün- und Freiflächen ................................ ................................ ................... 42 
7.3 Planungsalternativen ................................ ................................ ................................ ............ 43 
8. Technische Infrastruktur / Energieversorgung / Energiekonzept ................................ ... 45 
9. Wasserwirtschaftliche Belange ................................ ................................ ......................... 46 
9.1 Versorgung ................................ ................................ ................................ ........................... 46 
9.2 Wasserentsorgung ................................ ................................ ................................ ............... 46 
10. Verkehrliche Auswirkungen der Planung ................................ ................................ ......... 48 
10.1 Erschließungskonzeption ................................ ................................ ................................ ..... 48 
10.2 Leistungsfähigkeitsbetrachtung ................................ ................................ ............................ 51 
10.3 Mobilitätskonzept ................................ ................................ ................................ .................. 56 
11. Einzelhandel ................................ ................................ ................................ ....................... 58 
12. Altlasten (Altstandorte/Altablagerungen) ................................ ................................ ......... 59 
12.1 Jefferson-Siedlung ................................ ................................ ................................ ............... 59 
12.2 Cambrai-Fritsch-Kaserne ................................ ................................ ................................ ..... 59 
13. Schallschutz ................................ ................................ ................................ ....................... 62 
13.1 Schalltechnische Untersuchung zum Verkehrslärm ................................ ..............................  62 
13.2 Lärmeinwirkungen durch den plangegebenen Verkehr auf die Nachbarschaft ..................... 72 
13.3 Schalltechnische Untersuchung zu Quartiersgaragen ................................ .......................... 72

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 3 
 
AS+P Albert Speer + Partner GmbH 
13.4 Fazit ................................ ................................ ................................ ................................ ..... 74 
14. Klimaschutz ................................ ................................ ................................ ........................ 74 
14.1 Untersuchungsergebnisse der klimaökologischen Analyse ................................ .................. 74 
14.2 Planungsempfehlungen ................................ ................................ ................................ ........ 77 
14.3 Fazit ................................ ................................ ................................ ................................ ..... 78 
15. Erschütterungen................................ ................................ ................................ ................. 78 
16. Artenschutzrechtliche Beurteilung ................................ ................................ ................... 80 
17. Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsbetrachtung ................................ ............. 83 
18. Biodiversität ................................ ................................ ................................ ....................... 84 
19. Grünordnerisches Konzept ................................ ................................ ...............................  85 
19.1 Landschaftsplanerisches Konzept ................................ ................................ ........................ 85 
20. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch (BauGB) .......... 90 
20.1 Art der baulichen Nutzung (§9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) ................................ ............................. 90 
20.2 Maß der baulichen Nutzung  (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.v.m. §§ 16 ff. BauNVO) .................. 95 
20.3 Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. § 22 BauNVO) ................................ ...............................  105 
20.4 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen  (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB 
i.V.m. § 23 BauNVO) ................................ ................................ ................................ .......... 106 
20.5 Zulässigkeit von Nebenanlagen nach § 14 BauNVO in den allgemeinen 
Wohngebieten (§ 23 Abs. 5 BauNVO i.V.m. § 14 BauNVO) ................................ ............... 107 
20.6 Flächen für Stellplätze und Garagen in den allgemeinen Wohngebieten (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 
BauGB i.V.m. § 12 Abs. 6 BauNVO und § 23 BauNVO) ................................ ..................... 109 
20.7 Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB)................................ ................................ ................................ .... 110 
20.8 Besonderer Nutzungszweck von Flächen: „Garagengebäude“  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 9 BauGB)................................ ................................ ................................ .... 112 
20.9 Von der Bebauung freizuhaltende Fläche (§9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB ................................ ... 113 
20.10 Öffentliche Straßenverkehrsflächen und Verkehrsflächen besonderer 
Zweckbestimmung (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) ................................ ................................ ... 113 
20.11 Private Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung: „Carsharing / Bikesharing“ 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) ................................ ................................ ................................ .. 120 
20.12 Versorgungsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB) ................................ ................................ . 120 
20.13 Öffentliche Grünflächen  (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) ................................ ........................... 121 
20.14 Flächen für Wald (§ 9 Abs. 1 Nr. 18b BauGB) ................................ ................................ .... 126 
20.15 Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, 
Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) ................................ ...............................  126 
20.16 Flächen zum Anpflanzen sowie Bindung und Erhalt von Bäumen, Sträuchern und 
sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und 25b BauGB) ................................ ......... 131 
20.17 Mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belastende Flächen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) ................................ ................................ ................................ .. 139 
20.18 Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen oder Maßnahmen zum Schutz 
vor schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundes-Immissionsschutzgesetzes 
(BImSchG) (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) ................................ ................................ ............... 139 
20.19 Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen, Stützmauern, soweit sie zur Herstellung 
des Straßenkörpers erforderlich sind (§9 Abs. 1 Nr. 26 BauGB)................................ ......... 143 
21. Begründung der Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen ...............................  144 
21.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen  (§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO)................................ ......... 144 
21.2 Außenanlagen  (§ 91 Abs. 1 Nr. 7 HBO) ................................ ................................ ............ 146 
21.3 Anforderungen an Werbeanlagen (§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO) ................................ ................ 149 
22. Begründung der Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder 
Verwenden von Niederschlagswasser ................................ ................................ ............ 150

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 4 
 
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23. Begründung der Nachrichtlichen Übernahmen  (§ 9 Abs. 6 BauGB) ............................ 151 
24. Regelungen des Eckpunktepapiers und des städtebaulichen Vertrags ....................... 151 
24.1 Eckpunktepapier................................ ................................ ................................ ................. 151 
24.2 Städtebaulicher Vertrag ................................ ................................ ................................ ...... 151 
25. Planungsstatistik ................................ ................................ ................................ .............. 153 
26. Verwendete Gutachten ................................ ................................ ................................ ..... 154 
27. Abbildungsverzeichnis ................................ ................................ ................................ .... 155 
Teil B: Umweltbericht ................................ ................................ ................................ ................ 156

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 5 
 
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1. Ziel und Zweck der Planaufstellung, Planerfordernis 
Mit dem Abzug der amerikanischen Streitkräfte aus Darmstadt i m Jahre 2008 sind in der Wisse n-
schaftsstadt insgesamt rund 314 ha ehemals militärisch genutzter Flächen frei geworden. Zu den knapp 
122 ha der Flächen , welche sich im innerstädtischen Bereich befinden und damit eine attraktive Lag e-
gunst und hohes Entwicklungspotential aufweisen, zählen auch die Cambrai -Fritsch-Kaserne und die 
Jefferson-Siedlung mit rund 34 ha im Süden der Stadt. Sie bilden gemeinsam mit der Lincoln-Siedlung 
den Konversionsbereich Süd. Mit Aufgabe der militärischen Nutzung stellen diese Flächen einen der 
letzten großen Bereiche dar, die einer städtebaulichen Entwicklung, insbesondere zu Wohnzwecken, 
zugeführt werden können.  
Im Jahre 2011 wurde für die Lincoln-Siedlung und die ehemalige Cambrai-Fritsch-Kaserne mit der Jef-
ferson-Siedlung die Rahmenplanung Konversionsbereich Süd von der Stadtverordnetenversammlung 
als Ergebnis eines mehrstufigen Abstimmungsprozesses beschlossen. Für die Camb rai-Fritsch-
Kaserne / Jefferson-Siedlung wurden im Rahmenplan die inhaltlichen Grundlagen für die Durchführung 
eines städtebaulichen und landschaftsplanerischen Wettbewerbs ermittelt.  Für die Lincoln -Siedlung 
wurde auf Grundlage der Rahmenplanung das Bebauungsplanverfahren S 25 eingeleitet. Dieser ist seit 
2015 rechtskräftig. Aufgrund geänderter Ziele bezüglich der Ausnutzung wurde zwischenzeitlich ein 
Änderungsverfahren eingeleitet. Der geänderte Bebauungsplan S 25.1 ist seit dem 18.12.2019 recht s-
kräftig. 
Parallel zur Erarbeitung der Rahmenplanung wurde 2010 / 2011 ein Beteiligungsprozess mit zwei Pl a-
nungswerkstätten durchgeführt, dessen Ergebnisse im weiteren Verlauf Eingang in weitere Planungen 
gefunden haben. 
Auf Grundlage der Rahmenplanung und des Beteiligungsprozesses wurde im Jahr 2017 ein städtebau-
licher und landschaftsplanerischer Realisierungswettbewerb für die Entwicklung und Neuordnung der 
Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson -Siedlung zu einem neuen Stadtquartier durchgeführt. Anschlie-
ßend wurde das Wettbewerbsergebnis zu einem städtebaulichen Strukturkonzept weiterentwickelt.  
Der neue Stadtteil, der anstelle der früheren Cambrai -Fritsch-Kaserne und der Jefferson Siedlung en t-
steht, soll nach dem Anfang 2019 durchgeführten Namenswettbewerb „Ludwigshöhviertel“ heißen. Dies 
hat der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt in seiner Sitzung am 10.04.2019 beschlossen.  
Für einzelne Blockbereiche wurden im Jahr 2019 bereits vergleichende Verfahren durchgeführt. Die 
Auswahl der weiterzuverfolgenden Entwürfe erfolgte Anfang 2020 und die Ergebnisse der ausgewäh l-
ten Entwürfe wurden , soweit sie den Zielen der städtebaulichen Entwicklung entsprachen,  im Bebau-
ungsplan berücksichtigt. 
Mit dem Bauleitplanverfahren S 26 „ Ludwigshöhviertel“ sollen nun die planungsr echtlichen Vorausset-
zungen zur Umsetzung des Strukturkonzeptes und damit für eine zivile Folgenutzung der ehemaligen 
Cambrai-Fritsch-Kaserne bzw. Jefferson-Siedlung geschaffen werden. 
 
Vorrangiges Ziel des Bebauungsplans ist die Entwicklung eines lebendige n Stadtquartiers mit dem 
Nutzungsschwerpunkt „Wohnen“. Die Intentionen für das Gebiet sind: 
 Schaffung von Wohnraum, um der großen Nachfrage nach Wohnungen in der Wissenschafts-
stadt Darmstadt nachzukommen. Dabei sollen ein gemischtes Wohnungsa ngebot für unt er-
schiedliche Nutzergruppen und eine ausgewogene Sozialstruktur geschaffen werden. Hierbei 
sind die städtischen Vorgaben bzgl. der Anteile für sozial geförderten Wohnungsbau und Wohn-
raum für mittlere Einkommen zu gewährleisten. 
 Bereitstellen eines breiten Versorgungsangebots für Menschen aller Altersgruppen, insbe son-
dere durch die Entwicklung eines kleinen Quartierszentrums mit Einzelhandel ( kleinteilige Nah-
versorgung für den täglichen Bedarf ), quartiersbezogenen Dienstleistungen, Gastronomie, ku l-
turellen und sozialen Einrichtungen unter Berücksichtigung der Barrierefreiheit sowie einer z u-
kunftsfähigen sozialen Infrastruktur.

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 6 
 
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 Gestaltung eines alltagstauglichen Wohnumfeldes für unterschiedliche Bewohnergruppen und  
-ansprüche sowie die Schaffung zentraler Tr effpunkte mit hoher Aufenthaltsqualität  und von 
Bewegungs- und Sporträumen zur Förderung der sozialen Integration der Bewohner und des 
Zusammenlebens in Stadtquartieren.  
 Sicherung der besonderen stadträumlichen und landschaftlichen Qualitäten des Planung s-
raums und funktionales, landschaftliches und verkehrliches Vernetzen des neuen Quartiers mit 
der Umgebung. Die exponierte Höhenlage / Topographie im Gebiet und die daraus resultieren-
de Wirkung auf das Stadt- und Landschaftsbild sowie Sichtbeziehungen (zur Ludwigshöhe, zur 
Rheinebene, zur Pauluskirche) sollen berücksichtigt werden. 
 Berücksichtigung der prägenden vorhandenen bzw. denkmal geschützten Gebäudesubstanz  
des historischen Kasernenplatzes im Zentrum. 
 Erhalt von Identität bestimmenden Grünstrukturen / Baumbestand; Gestaltung von Grünflächen 
mit hoher Aufenthaltsqualität für unterschiedliche Nutzer- und Altersgruppen. 
 Förderung nachhaltiger Mobilität, um ein autoarmes Quartier mit hoher Aufenthaltsqualität und 
bespielbaren öffentlichen Räumen zu schaffen . Dies beinhaltet das Minimieren von Durc h-
gangsverkehr für den motorisierten Individualverkehr, die Verlängerung der Straßenbahnlinie 3, 
eine Mobilitätszentrale mit Miet - und Leihangeboten von Fahrrädern und PKW sowie ein u m-
fassendes Mobilitätskonzept inklusive Stellplatz- und Mobilitätsmanagement. 
 Das Areal soll in Etappen entwickelt werden können. 
 
Um die vorgenannten Planungsziele im derzeit unbeplanten Bereich der Cambrai -Fritsch-Kaserne und 
der Jefferson -Siedlung zu erreichen, ist die Aufstellung eines  Bebauungsplanes im Sinne von § 1  
Abs. 3 BauGB erforderlich. 
2. Rechtsgrundlagen 
Folgende Rechtsgrundlagen liegen der Aufstellung des Bebauungsplans S 26 - „Ludwigshöhviertel“ zu-
grunde: 
 Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 03.11.2017 (BGBl. I S. 3634), zuletzt 
geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 27.03.2020 (BGBl. I S. 587) 
 Planungssicherstellungsgesetz (PlanSiG) i.d.F. vom 20.05.2020 (BGBl. I S. 1041) 
 Baunutzungsverordnung (BauNVO) i .d.F. der Bekanntmachung vom 21.11.2017 (BGBI. I S. 
3786) 
 Planzeichenverordnung (PlanZV) vom 18.12.1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch 
Artikel 3 des Gesetzes vom 04.05.2017 (BGBl. I S. 1057) 
 Hess. Bauordnung (HBO) i.d.F. vom 28.05.2018 (GVBI. I S. 198) , zuletzt geändert durch Ge-
setz vom 03.06.2020 (GVBl. S. 378) 
 Hess. Gemeindeordnung (HGO) i.d.F. vom 07.03.2005 (GVBI. I S. 142), zuletzt geändert durch 
Art. 1 des Gesetzes vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318) 
 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i.d.F. vom  29.07.2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geän-
dert durch Art. 290 der Verordnung vom 19.06.2020 (BGBl. I S. 1328) 
 Hess. Ausführungsgesetz zum Bundesnaturschutzgesetz (HAGBNatSchG) i.d.F. vom 
20.12.2010 (GVBl. I S. 629), berichtigt am 14.02.2011 (GVBl. I S. 43), zuletzt geändert durch 
Art. 17 des Gesetzes vom 07.05.2020 (GVBl. S. 318) 
 Wasserhaushaltsgesetz (WHG) i.d.F. vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585), zuletzt geändert durch 
Art. 1 des Gesetzes vom 19.06.2020 (BGBl. I S. 1408) 
 Hess. Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548), zuletzt geändert durch Art. 
4 des Gesetzes vom 22.08.2018 (GVBl. S. 366) 
 Hessisches Denkmalschutzgesetz (HDSchG) vom 28.11.2016 (GVBI. S. 211)

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 7 
 
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 Bundes-Immissionsschutzgesetz (BImSchG) i.d.F. vom 17.05.2013 (BGBl. I S. 1274), zuletzt 
geändert durch Art. 103 der Verordnung vom 19.06.2020 (BGBl. I S. 1328) 
 Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) i.d.F. vom 24.02.2010 (BGBl. I S. 94), 
zuletzt geändert durch Art. 117 der Verordnung vom 19.06.2020 (BGBl. I S. 1328) 
3. Verfahren 
Der Bebauungsplan wird im Regelverfahren gem äß den Vorschriften des BauGB aufgestellt.  Dieses 
Verfahren enthält eine zweifache Beteiligung der Öffentlichkeit sowie der Behörden und sonstigen Tr ä-
ger öffentlicher Belange. Unter der Voraussetzung, dass die erforderliche 15. Änderung des Fläche n-
nutzungsplans (Parallelverfahren) zu dem Zeitpunkt bereits rechtswirksam ist, kann n ach dem Sa t-
zungsbeschluss durch die Stadtverordnetenversammlung der Bebauungsplan mit der Ausfertigung und 
Bekanntmachung in Kraft treten. 
Im Folgenden werden die bisher stattgefundenen Verfahrensschritte dargestellt. 
3.1 Aufstellungsbeschluss 
Die Stadtverordnetenversammlung der Wissenschaftsstadt Darmstadt hat am 08.12.2005 den Aufstel-
lungsbeschluss (Vorlage Nr. 2005/0670) für  den Bebauungsplan S 26 „Cambrai -Fritsch-Kaserne / Jef-
ferson-Siedlung“ gefasst. Die Bekanntmachung erfolgte im „Darmstädter Echo“ am 13.12.2005. 
Mit Beschluss der Stadt verordnetenversammlung vom 13.06. 2017 wurde der Aufstellungsbeschluss 
durch die Definition von Zielen für die Entwicklung der Fl ächen qualifiziert (Vor lage Nr.  2017/0150). 
Diese Ziele stellten die Grundlage für die Auslobung des städtebaulichen und landschaftsplanerischen 
Ideenwettbewerbs für die Cambrai-Fritsch-Kaserne und die Jefferson-Siedlung dar. 
Der Geltungsbereich wird im südwestlichen Bereich geringfügig geändert: Es entfallen einzelne Grund-
stücke, die nicht zur Konversionsfläche gehören. Die Änderung des Aufstellungsbeschlusses aufgrund 
geänderten Geltungsbereichs wird mit dem Offenlagebeschluss erfolgen. 
3.2 Frühzeitige Beteiligung 
Gegenstand der fr ühzeitigen Beteiligung war das Strukturkonzept, in dem das Wettbewerbsergebnis 
weiterentwickelt wurde.  
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt hat in den Sitzungen am 07.11.2018 die frühzeitige 
Beteiligung zur 15. Änderung des Flächennutzungsplans „Cambrai-Fritsch-Kaserne“ “ (jetzt „Ludwig s-
höhviertel“) einschließlich der dazugehörigen Unterlagen (Bekanntmachung, Ziele und Zwecke der Pla-
nung) und am 14.11.2018  die frühzeitige Beteiligung zum Bebauungsplan S 26 „Cambrai -Fritsch-
Kaserne / Jefferson -Siedlung“ (jetzt „Ludwigshöhviertel“) einschließlich der dazugehörigen Unterlagen 
(Bekanntmachung, Ziele und Zwecke der Planung  sowie Strukturkonzept) beschlossen. Die Bekannt-
machung erfolgte am 1 6.11.2018 im „Darmstädter Echo“. Die Auslegungsunterlagen konnten auch im 
Internet unter www.darmstadt.de/bauleitplan eingesehen werden.  
3.2.1 Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB 
Die Planungsunterlagen wurden zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß 
§ 3 Abs. 1 BauGB vom 19.11.2018 bis 19.12.2018 öffentlich zugänglich gemacht. Darüber hinaus e r-
folgte eine Bürgerinformationsveranstaltung am 06.12.2018.  
Es gingen 29 Stellungnahmen aus der Öffentlichkeit ein.  
Folgende Punkte wurden zum Bebauungsplan dabei insbesondere thematisiert:  
 Geltungsbereich (Erweiterung um Straßenbahnerschließung und Anschluss an die Heidelbe r-
ger Straße) 
 Übergeordnete Planung (Abgrenzung des Bruttowohnbaulands)

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 8 
 
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 Strukturkonzept (Abgrenzung Wohnbauflächen, Berücksichtigung der denkmalgeschützten An-
lage, Umwandlung von Wohnbauflächen in Wald- bzw. Ausgleichsflächen, maßvolle Beschrän-
kung der Geschosse und Gebäudehöhen, Lage von Plätzen)  
 Dichte (Wohneinheiten, bauliche Ausnutzung, Wohnfläche pro Person, Ablehnung bzw. Befü r-
wortung weiterer Nachverdichtung),  
 Grünordnung (Grün- und Freiflächen  (z.B. Abgrenzung der Landschaftstreppe, Reduzierung 
des Grünanteils), Freiraumgestaltung (z.B. Verbot von Steingärten, versickerungsfähige Wege, 
Baumpflanzung bzw. -erhalt, heimische Baumarten), Dachbegrünung, Fassadenbegrünung) 
 Natur und Landschaft ( Eingriffs- / A usgleichsbilanzierung (z.B. Ausgleichs- und Kompensat i-
onsmaßnahmen innerhalb des Geltungsbereichs) , Artenschutz (z.B. Lebensraum Mauere i-
dechsen, Lebensraum in Bestandsgebäuden), Wald, Schutzgebiete (z.B. Schutz und Erhalt der 
Natur- und Landschaftsschutzgebiete)) 
 Klima (Frischluftschneisen)  
 Immissionsschutz (Straßenbahnlärm, Lichtimmissionen),  
 Kfz-Verkehr (Verkehrskonzept (z.B. fehlende Straßenverbindung zwischen den Quartiersteilen, 
Durchfahrbarkeit der Heinrich -Delp-Straße für PKW , Straßenzüge nicht im rechten Winkel) , 
Leistungsfähigkeit des Straßennetzes, Verkehrsbelastung der umgebenden Wohngebiete, Kno-
tenpunkte, reduzierter Stellplatzschlüssel, ruhender Verkehr  (z.B. Anwohnerparkzone , Lage 
und Anzahl der Quartiersgaragen, Bevorzugung von Tiefgaragen, Stellplatzvergabe))  
 Fuß- und Radverkehr  (attraktive Verbindung von Bessungen und Eberstadt , übergeordnete 
Einbindung ins Radverkehrsnetz,  Ausgestaltung der Fuß- und Radwege, Brücke ins Lincoln -
Viertel) 
 E-Mobilität (ausreichend Ladestationen) 
 Straßenbahn (Sicherstellung des ÖPNV -Anschlusses, Planverfahren, Nutzen-Kosten-
Untersuchung, Trassenverlauf, Wendeschleife, Darstellung in den Unterlagen) 
 Infrastruktur (Gemeinbedarfsnutzungen, öffentliche Einrichtungen, Versammlungsorte, Ausstat-
tung mit Sportflächen und Sportanlagen, Schaffen eines Nahversorgungsangebots) 
 Ver- und Ent sorgung (Energie- und Wärmeversorgung, Gasversorgung, integriertes Abwa s-
sermanagement, Niederschlagsentwässerung / Versickerung)  
 Schadstoffbelastungen (Altlasten und Bodenbelastungen, Gebäudeschadstoffe) 
 Kampfmittel (keine Kampfmittelräummaßnahmen erforderlich) 
 Denkmalpflege / Denkmalschutz / historische Struktur (Berücksichtigung des Denkmalschutzes, 
Erhalt von historischen Gebäuden) 
 Wohnungsmix / W ohnraum (u.a. Anteil Geschosswohnungsbau, bezahlbarer Wohnraum, B e-
rücksichtigung von älteren Menschen, Nullenergiehäuser) 
 Anfragen potenzieller Käufer 
 Beteiligung von Kindern und jungen Menschen am Planverfahren 
 Zügiges Planverfahren 
 Bildung von Bauabschnitten 
3.2.2 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange 
gem. § 4 Abs. 1 BauGB 
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung 
berührt sein könnte, wurden gem. § 4 Abs. 1 BauGB unterrichtet und zu einer Äußerung im Hinblick auf 
den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung aufgefordert. Zu diesem Zweck 
wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zu einem Scoping-Termin nach Darm-
stadt eingeladen, der am 11.12.2018 stattgefunden hat. 
Hierbei wurden insbesondere folgende Punkte durch die teilnehmenden Fachstellen und Behörden 
thematisiert: Natura 2000-Gebiete und Vorprüfung der Verträglichkeit, Abstimmung der räumlichen Un-
tersuchungsbereiche für die e inzelnen Schutzgüter, verwendete Fassung der hessischen Kompensat i-

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 9 
 
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onsverordnung, Vorkommen geschützter Arten (Flora und Fauna), Bodendenkmäler, Bodenverunreini-
gungen / Altlasten und Wirkungsbetrachtung Klima.  
Die Ergebnisse des Scoping-Termins bilden die Grundlage für den Untersuchungsrahmen der Umwelt-
prüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB. 
Daneben wurden m it Schreiben vom 15.11.2018 die Behörden und sonstigen Träger  öffentlicher Be-
lange um Stellungnahme bis zum 19.12.2018 im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung nac h 
§ 4 Abs. 1 BauGB gebeten. Es wurden 46 (externe) Stellen, Institutionen und Behörden angeschrieben. 
Parallel zur Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange fand eine verwaltungs-
interne Abstimmung mit den städtischen Stellen sowie den unteren Verwaltungsbehörden statt. 
Insgesamt gingen 35 Rückmeldungen von Behörden und sonstigen Träger n öffentlicher Belange ein, 
von denen 28 Anregungen enthielten. Seitens der städtischen Stellen wurden 8 Stellungnahmen ver-
fasst; in 7 Schreiben wurden Anregungen gegeben. 
Folgende Punkte wurden dabei insbesondere thematisiert:  
 Geltungsbereich (Liste der Flurstücke), 
 Übergeordnete Planung (Entwicklung aus dem Regionalplan) 
 Strukturkonzept (fehlende Berücksichtigung der historischen Bebauungsstruktur und der denk-
malgeschützten Anlage, Gebäudehöhen)  
 Grünordnung (Grün- und Freiflächen (z.B. Abgrenzung und Gestaltung der Landschaftstreppe), 
Freiraumgestaltung (z.B. Baumpflanzung bzw. -erhalt, Baumarten, Minimierung der Versieg e-
lung), Dachbegrünung, Fassadenbegrünung) 
 Natur und Landschaft ( Eingriffs- / Ausgleichsbilanzierung (z.B. Einstufung als Außenbereich, 
verwendete Fassung der hessischen Kompensationsverordnung, Kompensation nicht auf land-
wirtschaftlichen Flächen), Artenschutz (z.B. Vorkommen geschützter Arten, Erfordernis einer ar-
tenschutzrechtlichen Prüfung, CEF-Maßnahmen), Wald (z.B. keine Inanspruchnahme, Waldab-
stand), Inhalte des Landschaftsplans, Schutzgebiete ( z.B. Natura 2000 -Gebiete im Umfeld , 
FFH-Vorprüfung, Erhalt des Naturschutzgebietes „Bessunger Kiesgrube“), geschützte Biotope, 
Biodiversität, Vorkommen von Grusböden) 
 Klima (Kaltluftleitbahn, Erstellung einer klimatischen Mikroanalyse) 
 Kfz-Verkehr (Verkehrskonzept (z.B. Befahrbarkeit mit Langholzfuhrwerken, Ausbau der Straßen 
gem. Vorgaben de r Feuerwehr ), Planstraße zwischen Karlsruher Straße und Heidelberger 
Straße, Leistungsfähigkeit des Straßennetzes  und der Knotenpunkte , Tempo 10 in Mischve r-
kehrsflächen, ruhender Verkehr (z.B. Reduzierung der Stellplatzzahl, temporäre Stellplätze für 
Pflegedienste und Lieferdienste, Quartiersgaragen, Ablehnung von Tiefgaragen))  
 Fuß- und Radverkehr (Erhalt und Ausbau alter Wegebeziehungen, Verknüpfung des Quartiers 
über neue Grünverbindungen mit der Umgebung, Aufwertung der Verbindung nach Eberstadt) 
 Straßenbahn (Lage und Ausbau Haltestelle, Sicherstellung des ÖPNV -Anschlusses, Planver-
fahren, Wendeschleife, begrüntes Gleisbett, Hürden in natur - und artenschutzrechtlicher Hi n-
sicht, Darstellung in den Unterlagen) 
 Mobilitätskonzept (Mobilitätsstation) 
 Infrastruktur (Standorte und Flächenbedarfe für Kinderbetreuungseinrichtungen,  Lage und A n-
zahl von Kinderspielplätzen, Lage und Ausstattung des Jugendzentrums, Angebot an Sportfl ä-
chen und Sportanlagen) 
 Ver- und Entsorgung ((Lösch-)Wasserversorgung, Niederschlags-Entwässerung / Versickerung, 
Zulässigkeit von Nebenanlagen für die Versorgung, dingliche Sicherung von Betriebsmitteln)  
 Bodenschutz / Grundwasser / Altlasten 
 Kampfmittel (Erfordernis von Kampfmittelräummaßnahmen) 
 Bodenordnung (Bodenordnung erforderlich, Überführung öffentlicher Flächen in Eigentum der 
Stadt, Baulandumlegung)

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 Denkmalpflege / Denkmalschutz / historische Struktur ( fehlende Berücksichtigung der histor i-
schen Bebauungsstruktur und der denkmalgeschützten Anlage, Bodendenkmäler) 
 Katastrophenschutz (z.B. Feuerwehrzufahrten, Sirenen, Trinkwassernotbrunnen) 
3.2.3 Umgang mit den vorgetragenen Anregungen, Bedenken und Informationen 
Alle fristgemäß abgegebenen Stellungnahmen wurden geprüft. Der Umgang mit den vorgetragenen An-
regungen, Bedenken und Informationen  ist in einem Abwägungsdokument dargelegt. Die Ergebnisse 
der Abwägung werden im Bebauungsplan ggfs. berücksichtigt und den Bürgerinnen und Bürgern sowie 
den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange als Auszug bezogen auf die jeweilige Anr e-
gung aus diesen vorläufigen Abwägungstabellen mitgeteilt. 
Am Ende des Verfahrens , zum Satzungsbeschluss, wird eine Gesamtabwägung von der Stadtveror d-
netenversammlung beschlossen. Diese wird wiederum auszugsweise, bezogen auf die jeweilige Anr e-
gung, den Bürgerin nen und Bürgern sowie den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange 
zugesandt. 
3.3 Öffentliche Auslegung  
Nach weiterer Konkretisierung der Planungen im Planungsprozess und der Auswertung der Stellun g-
nahmen aus der frühzeitigen Beteiligung nach § 3 A bs. 1 BauGB und § 4 Abs. 1 BauGB wurde  die 
städtebauliche Konzeption in planungsrechtliche Festsetzungen und den Entwurf des Bebauungsplans 
transferiert.

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Ludwigshöhviertel  
(ehem. Cambrai-Fritsch-
Kaserne / Jefferson-Siedlung) 
Innenstadt 
Eberstadt 
Bessungen 
4. Lage des Plangebiets und räumlicher Geltungsbereich 
4.1 Lage im Stadtgebiet 
Das Plangebiet befindet sich im südlichen Stadtgebiet Darmstadts zwischen den Stadtteilen Bessungen 
und Eberstadt. Zur Stadtmitte (Luisenplatz) beträgt die Entfernung von der nördlichen Grenze des Gel-
tungsbereichs ca. 2,5 km. Das Areal stellt einen Übergangsbereich zwischen  der dicht bebauten Kern-
stadt und dem durchgrünten Stadtteil Eberstadt dar und liegt innerhalb eines  die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt umgebenden Wald- und Offenlandgürtels. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abb. 1: Plangebiet Ludwigshöhviertel (ehemals: Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung) – Lage im Stadtgebiet 
Quelle: open street map, Beschriftung durch AS+P, Oktober 2018

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4.2 Geltungsbereich 
Der Geltungsbereich umfasst das Gebiet der Cambrai -Fritsch-Kaserne und der Jefferson -Siedlung zwischen der 
Cooperstraße, der „Bessunger Kiesgrube “, der Ludwigshöhstraße, dem Wald südlich des P olizeipräsidiums, 
dem Wald an der Ludwigshöhe, der Heinrich-Delp-Straße und dem Wald zur Heidelberger Straße (vgl.  
Abb. 2). Zum Aufstellungsbeschluss waren folgende Flurstücke im Geltungsbereich enthalten: Gema r-
kung Darmstadt, Flur 22, Nr. 122/2, 147/4, 147/5, 147/6, 147/7, 147/9 und Flur 58, Nr. 3/6, 3/8, 3/11, 
3/12, 3/14, 7 und 8. 
 
Abb. 2: Geltungsbereich des Beb auungsplanes S 26 „Cambrai -Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung“ (jetzt „Ludwigs-
höhviertel“) lt. Aufstellungsbeschluss vom 08.12.2005 (ohne Maßstab) 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2005 
Der Geltungsbereich wird im Bereich des südwestlichen Anschlusses an die Villenkolonie  geringfügig 
geändert und umfasst künftig folgende Flurstücke: Gemarkung Darmstadt, Flur 22, Nr. 122/2, 147/4, 
147/5, 147/6, 147/7, 147/10 (früher 147/9) und Flur 58, Nr. 3/8 und 3/14.  
Die Änderung des Aufstellungsbeschlusses aufgrund geänderten Geltungsbereichs wird mit dem Offen-
lagebeschluss erfolgen.

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5. Planungsrechtliche Situation  
5.1 Regionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 
Grundlage zur Beurteilung der Ziele und Grundsätze der Raumordnung und Landesplanung ist der Re-
gionalplan Südhessen / Regionaler Flächennutzungsplan 2010 (RPS / RegFNP 2010). Die im RPS / 
RegFNP 2010 formulierten Ziele stellen gemäß § 3 Abs. 1 Raumordnungsgesetz (ROG) verbindliche 
Vorgaben dar, die zu beachten sind.  
5.1.1 Plangraphische Ziele und Grundsätze  
Abb. 3: Ausschnitt Regionalplan Südhessen 2010 mit Geltungsbereich und Bruttowohnbauland 
(Geltungsbereich schwarz gestrichelt, Abgrenzung Bruttowohnbauland rot gestrichelt) 
Quelle: Regionalversammlung Südhessen / Regierungspräsidium Darmstadt (Hrsg.): Regionalplan Südhessen 2010, Teilkarte 3, Er-
gänzung durch AS+P, Oktober 2018 
Der Regionalplan Südhessen 2010 stellt den Großteil des Plangebiets als „Vorranggebiet Siedlung, 
Bestand“ dar. Die Randbereiche im Osten und Westen der Cambrai-Fritsch-Kaserne bzw. der Jeffe r-
son-Siedlung liegen in einem „Vorranggebiet für Forstwirtschaft“ und kleinere Randbereiche, bspw. im 
Norden, liegen in einem „Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft“. Diese Gebiete sind gleichzeitig „Vo r-
ranggebiet Regionaler Grünzug“. 
 
Geltungsbereich des  
Bebauungsplans 
Vorranggebiet Siedlung 
(Bestand / Planung) 
 
Vorranggebiet  
Regionaler Grünzug 
 
Vorranggebiet für  
Natur und Landschaft 
 
Vorbehaltsgebiet für be - 
sondere Klimafunktionen 
 
Vorbehaltsgebiet für  
Landwirtschaft 
 
Vorranggebiet für  
Forstwirtschaft

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Nördlich des Plangebiets liegt ein „Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft“, östlich des Plangebiets, ohne 
direkten Anschluss an das Plangebiet, verläuft ein „Vorbehaltsgebiet für besondere Klimafunktionen“. 
Südlich des Plangebiets schließt sich mit dem Stadtteil Eberstadt ein weiteres „Vorranggebiet Siedlung, 
Bestand“ an. Westlich der Cambrai -Fritsch-Kaserne ist das Naturschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“ 
als „Vorranggebiet für Natur und Landschaft“ dargestellt. 
5.1.2 Textliche Ziele und Vorgaben 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt ist im Regionalplan Südhessen 2010 als Oberzentrum ausgewiesen.  
Nach Ziel Z . 3.4.1-3 hat die bauleitplanerische Ausweisung von Wohn bauflächen innerhalb der in der 
Karte ausgewiesenen " Vorranggebiete Siedlung, Bestand und  Planung" stattzufinden.  Nach Ziel Z. 
3.4.1-3 sind Obergrenzen für Flächen für Wohnsiedlungszwecke einzuhalten. Der maximale Bedarf an 
Wohnsiedlungsfläche für den Zeitraum 200 2 - 2020 in Darmstadt beträgt 160  ha ( gemäß Tabelle 1, 
RPS / RegFNP 2010). Auf diese Flächenwerte sind erkennbare größere Reserven im Bestand, wie z. 
B. freiwerdende Militärflächen, anzurechnen. In den gesamtstädtischen Planungen der Wissenschaft s-
stadt Darmstadt für Wohnsiedlungszwecke wird die Flächengröße der ehemaligen Militärfläche  
Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson -Siedlung berücksichtigt, so dass der für Darmstadt festgelegte 
maximale Bedarf von 160 ha durch die Planung nicht überschritten wird. Folglich entspricht die Planung 
im „Vorranggebiet Siedlung, Bestand“ den Zielen der Raumordnung.  
Nach Ziel Z. 3.4.1-9 sind im Rahmen der Bauleitplanung Dichtevorgaben, bezogen auf Bruttowohnbau-
land, einzuhalten. Das Plangebiet „ Ludwigshöhviertel“ ist als „Großstadtbereich“ anzusehen. Die Dich-
tevorgabe im Großstadtbereich betr ägt mindestens 60 Wohneinheiten je ha Bruttowohnbauland. Das  
Bruttowohnbauland umfasst dabei die innerhalb des Baugebiets liegenden Wohnbau - sowie die dazu-
gehörigen Verkehrs-, Erschließungs- und Grünflächen.  
Grundsätzlich ist zu prüfen, ob nach Größe und Lage des überplanten Bereichs die Umgebung des Be-
bauungsplans in der Ermittlung des maßgeblichen Siedlungstyps zu berücksichtigen ist. Das Plang e-
biet „ Ludwigshöhviertel“ weist durch seine Lage im Stadtgebiet (fast vollständig umgeben von Wald - 
und Forstwirtschaftsflächen bzw. einem Naturschutzgebiet im Westen und damit abgegrenzt von and e-
ren Stadtteilen) sowie seine Größe von ca. 34  ha einen eigenständigen Charakter auf und kann somit 
eigenständig bewertet werden. 
Die Abgrenzung des angenommenen Bruttowohnbaulandes ist Abb. 4 zu entnehmen.

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Abb. 4: Strukturkonzept mit Abgrenzung des Bruttowohnbaulands (ohne Maßstab) 
Quelle: AS+P, Oktober 2018 
Im Bruttowohnbauland berücksichtigt sind neben den im Strukturkonzept vor gesehenen Baugebieten 
auch die Gemeinbedarfsnutzungen wie Schule, Kindertagesstätten sowie die bestehende Turnhalle. 
Des Weiteren sind die Straßenverkehrsflächen und Platzflächen innerhalb der Baugebiete im Brutt o-
wohnbauland enthalten. Die Zufahrt zum Gebi et von Norden, die bereits bestehende Ludwigshöhstr a-
ße, wird nicht dem Betrachtungsbereich zugeschlagen.  
Die begrünten Nachbarschaftsplätze innerhalb des Gebietes sind ebenfalls im Bruttowohnbauland en t-
halten. Nicht berücksichtigt hingegen sind die besteh enden und künftig erhalten bleibenden Waldfl ä-
chen am Rand des Gebiets. Darunter fallen auch die im Westen und Südosten in das Gebiet hereinr a-
genden Waldflächen: Hier befinden sich Brutplätze von geschützten Arten des Anhangs IV der FFH -
Richtlinie, weswegen diese Flächen erhalten bleiben müssen. Auch die Grünflächen im Norden des 
Gebiets werden nicht eingerechnet, da diese insbesondere dem Artenschutz (Mauereidechse) sowie 
als Frischluftkorridor dienen. Von zentraler Bedeutung für das Gebiet ist die Landschaftstreppe im Kern 
des neuen Wohnquartiers. Mit dem zentralen Platz inkl. Straßenbahnhaltestelle bildet die Landschaft s-

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 16 
 
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treppe die Verknüpfung des nördlichen und südlichen Quartiers als Kommunikationsort und Treffpunkt 
im Grünen. Auch kann dieser Bereich als Startpunkt für die Naherholung in die umgebenden Wald- und 
Freilandbereiche dienen. Entsprechend werden diese Flächen nicht als anrechenbares Bruttowohnbau-
land berücksichtigt. Die Flächen im Süden zwischen der Jefferson-Siedlung und Eberstadt-Villenkolonie 
sollen als Grün- und Waldgürtel mit zusätzlicher Funktion als Frischluftkorridor entwickelt werden – dies 
ist ein überörtliches Ziel, die Flächen stellen dementsprechend keine dem Gebiet selbst zuzurechnende 
Grünfläche dar.  
Die Größe des so ermittelten Bruttowohnbaulandes beträgt ca. 23,3 ha. 
Für das Strukturkonzept , das dem Bebauungsplan zugrunde liegt, wurde eine Anzahl von 1.400 
Wohneinheiten vorgegeben. Hintergrund für diese Vorgabe waren die Ergebnisse einer Leistungsfähig-
keitsüberprüfung des umgebe nden Straßennetzes (vgl. Kapitel 10.2 Leistungsfähigkeitsbetrachtung). 
Eine höhere Anzahl an Wohneinheiten würde zu einem höheren Verkehrsaufkommen führen und damit 
zu großen Einschränkungen der Qualität  im umgebenden Erschließungsnetz – sowohl für die Erreic h-
barkeit des Gebietes als auch für die bestehenden Verkehrsflüsse. Eine weitere Verdichtung ist damit 
aus verkehrstechnischen Gründen derzeit ausgeschlossen.  
Mit den vorgegebenen 1.400 Wohneinheiten  ergibt sich für das Plangebiet eine Dichte von ca. 60 
Wohneinheiten / ha. Damit entspricht die Planung der gemäß Ziel Z. 3.4.1 -9 vorgegebenen Mindes t-
dichte von 60 Wohneinheiten / ha und den Zielen der Raumordnung.  
Die Struktur und damit die Anzahl an Wohn einheiten wurden mit folgenden Festsetzungen in den B e-
bauungsplan umgesetzt: 
 Für den überwiegenden Teil der Baugebiete mit  geplanten Geschosswohnungsbauten in Form 
von Stadtvillen und Punkthäusern in aufgelockerter Struktur an den Quartiersrändern sowie in  
Form einer dichteren Bebauung mittels Blockrandbebauung und dichteren Stadtvillen / Punk t-
häusern im Quartiersinneren wird das Maß der baulichen Nutzung (insbesondere die G e-
schossfläche) eng auf das Strukturkonzept bezogen festgesetzt. Mit den im Strukturkonzept ge-
troffenen Annahmen (durchschnittlich 115 qm / Wohneinheit für die Eigentumswohnungen in 
den Punkthäuser an den Quartiersrändern und durchschnittlich 100 qm / Wohneinheit für die 
übrigen Wohnungen, vgl. Kap. 7.1.2. Abweichungen im Bereich des sozial geförderten Wo h-
nungsbaus, s. nachfolgender Absatz) kann aus der maximal zulässigen Geschossfläche die 
Anzahl der Wohneinheiten abgeleitet werden.  
 Für einen Teil der Baugebiete dienen neben dem Strukturkonzept Vereinbarungen a us dem 
zwischen der Wissenschaftsstadt Darmstadt und der BVD New Living GmbH & Co. KG abg e-
schlossenen städtebaulichen Vertrag als Grundlage: Im städtebaulichen Vertrag wurde u.a. die 
Realisierung eines bestimmten Wohnungsmixes vereinbart, um sozial geförde rtes Wohnen im 
Gebiet zu realisieren (vgl. Kap. 7.1.2). Der sozial geförderte Wohnungsbau wurde konkreten 
Baugebieten zugeordnet und die für den Wohnungsmix erforderliche maximal zulässige G e-
schossfläche ermittelt und festgesetz t. Diese liegt bei durchschnittlich 115 qm / Wohnfläche. 
Die Anzahl an Wohneinheiten je Baugebiet orientiert sich dabei am Strukturkonzept, lediglich 
die Geschossfläche wird angepasst. 
 In den unter Ensembleschutz stehenden Bestandsgebäuden im Quartiers-Carré wird die poten-
zielle Anzahl an Wohneinheiten durch die vorgefundenen Grundrisse bestimmt. Hier werden 
Festsetzungen getroffen, die den Bestand festschreiben. 
 Im Bereich der Einfamilienhäuser wird über die Bauweise der zu errichtende Bautyp festg e-
setzt: Einzelhäuser, Doppelhäuser und Reihenhäuser. Daraus kann die Anzahl der Wohnei n-
heiten abgeleitet werden.   
 
Da es sich um einen klassischen Angebotsbebauungsplan handelt, der mehrere Entwicklungsoptionen 
offenhalten soll, kann nicht durch Festsetzungen sic hergestellt werden, dass die Dichte nicht unte r-
schritten werden kann.  E ine abschließende Regelung der Bauformen zur Ermittlung der Anzahl der 
Wohneinheiten ist in Bereichen, in denen nicht schwerpunktmäßig Einfamilienhäuser in Wohngebieten 
entstehen sollen, mit dem vorhandenen Instrumentarium des Baugesetzbuches nur schwer möglich, da 
der abschließende Katalog des § 9 Abs. 1 BauGB keine geeigneten Festsetzungen enthält. Auch e r-

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möglicht die Festsetzung einzelner beschränkender Festsetzungen keine Ermittlung und Sicherstellung 
einer gewissen baulichen Dichte.1  
Aus folgenden Gründen wird jedoch nicht davon ausgegangen, dass der Mindestdichtewert von 60 WE 
/ ha unterschritten wird: 
 Es ist aus Gründen der Wirtschaftlichkeit sowie des großen Wohnraumbedarfs in D armstadt  
(vgl. Kap. 6.1) mit einer Ausschöpfung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung und damit 
dem Erreichen der zugrunde gelegten Anzahl an Wohneinheiten zu rechnen.  
 Für einzelne Blockbereiche wurden im Jahr 2019 vergle ichende Verfahren durchgeführt, deren 
Ergebnisse mit dem Bebauungsplan abgeglichen wurden. Diese Entwürfe enthalten Grundri s-
se, die nachweisen, dass die im Strukturkonzept angenommene Anzahl der Wohneinheiten 
eingehalten wird.  
 Es ist sehr unwahrscheinlich, dass lediglich freistehende Einfamilienhäuser in den Baugebieten 
A2 bis A4 mit einer entsprechend geringen Dichte entstehen werden: In Darmstadt gibt es eine 
hohe Nachfrage nach Wohnflächen, so dass sich hieraus für die Angebotsseite die Erforde r-
lichkeit dichterer Wohnformen ergibt.  
 
Insgesamt bleibt festzuhalten, dass nicht abschließend durch Festsetzungen im Bebauungsplan s i-
chergestellt werden kann, dass die im RPS 2010 im Ziel 3.4.1 -9 für künftige Siedlungsvorhaben vorge-
gebene Dichte von mindestens 60  Wohneinheiten / ha Brutto -Siedlungsfläche eingehalten wird. Die 
zum jetzigen Zeitpunkt bereits bestehenden konkreten planerischen Vorstellungen sowie insbesondere 
der enorme Siedlungsdruck in Darmstadt lassen jedoch vermuten, dass die Mindestdichte erreicht wer-
den wird. 
 
Der Grundsatz G. 3.4-7 besagt, dass „vor der Ausweisung neuer Flächen […] Baulandreserven in den 
bebauten Ortslagen mobilisiert sowie brachliegende Wohnsiedlungs - und Gewerbeflächen, erforderl i-
chenfalls nach vorheriger Sanierung, wiederver wendet werden […]. Hierzu zählen auch Konversion s-
flächen. Der Umbau, die Erneuerung und Ergänzung vorhandener Strukturen haben Vorrang vor gr ö-
ßeren Wohnsiedlungs - und Gewerbeflächenneuausweisungen.“ Mit der Konversion der ehemaligen 
Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung wird dem Grundsatz G. 3.4-7 entsprochen.  
 
Nach Ziel Z. 4.3 -2 darf d ie Funktion der Regionalen Grünzüge durch andere Nutzungen nicht  beein-
trächtigt werden. Im „ Vorranggebiet Regionaler Grünzug“ hat jede weitere Siedlungstätigkeit zu u nter-
bleiben. Nach Ziel Z. 4.3-3 sind Abweichungen nur aus Gründen des öffentlichen Wohls und unter der 
Voraussetzung zulässig, dass gleichzeitig im selben Naturraum Kompensationsflächen gleicher Größe, 
Qualität und vergleichbarer Funktion dem „Vorranggebiet Regionaler Grünzug“ zugeordnet werden.  
Mit der Planung wird in kleine Teilbereiche von Flächen, die dem Regionale n Grünzug zugewiesen 
sind, eingegriffen (vgl. auch die Flächen „Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft“ und „Vorranggebiet für 
Forstwirtschaft“, s.u.). Die Inanspruchnahme von Flächen innerhalb des „Vorranggebiets Regionaler 
Grünzug“ erfolgt im Wesentlichen an Stellen, an denen bestehende, bisher einseitig oder nicht bebaute 
Straßen im Sinne eines flächensparenden Umgangs mit Grund und Boden und einer wirtschaftlichen 
Erschließung durch Randbebauung ergänzt werden. Die Freiraumplanung schafft unmittelbar im Plan-
gebiet über die Landschaftstreppe, den im Anschluss an den Bessunger Grünzug  liegenden Saum im 
Norden des Gebietes mit von Bebauung freizuhaltenden Artenschutzflächen bzw. Frischluftkorridor und 
                                                   
1  Beispielhaft seien dazu folgende Punkte genannt: 
 Die maximale Anzahl von Wohnungen in Wohngebäuden kann eine Unterschreitung dieser Anzahl der Wohnei n-
heiten nicht verhindern, die Festsetzung einer Mindestanzahl von Wohnungen ist hingegen nicht möglich.  
 Es gibt keine Grundlage für die Festsetzung von Mehrfamilienhäusern.  
 Ohne die Festsetzung von Wohnungen in Wohngebäuden würde die Festsetzung von Grundstücksmaßen keine 
gesicherten Rückschlüsse auf die Anzahl der Wohneinheiten erlauben.  
 Insgesamt würde daher mit einer Einschränkung der Baufreiheit zu Lasten der Flexibilität trotzdem das gewünschte 
Ziel der Sicherstellung der baulichen Dichte nicht erreicht werden können.

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 18 
 
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dem neuen Grün- und Waldgürtel / Frischluftkorridor im Süden des Gebiets, Kompensationsflächen, die 
ebenfalls einen direkten Anschluss an den umgebenden Naturraum haben und damit eine gleiche Qua-
lität und eine vergleichbare Funktion aufweisen. Die Flächeninanspruchnahme durch den Eingriff in den 
Regionalen Grünzug wird durch diese Flächen auskömmlich kompensiert. Da die Inanspruchnahme nur 
in einem geringen, d.h. nicht raumbedeutsamen Umfang, erfolgt, begegnet die Planung gem. Schreiben 
des Regierungspräsidiums Darmstadt vom 13.12.2019 keinen Bedenken.  
 
Nach dem Grundsatz G. 10.1-11 ist in den „Vorbehaltsgebieten für Landwirtschaft“ die Offenhaltung der 
Landschaft vorrangig durch Landbewirtschaftung s icherzustellen. In geringem Umfang sind Ina n-
spruchnahmen dieser Flächen für die Freizeitnutzung und Kulturlandschaftspflege, für Siedlungs - und 
gewerbliche Zwecke – sofern keine solchen „ Vorranggebiete Planung“ in den Ortsteilen ausgewiesen 
sind – bis zu 5 ha möglich.  
Bei den im Geltungsbereich des Bebauungsplans in Anspruch genommenen Flächen der „Vorbehalt s-
gebiete für Landwirtschaft“ handelt es sich im Wesentlichen um kleinere, weitgehend nicht zusamme n-
hängende Flächen, auf denen bislang keine Landwirtsc haft betrieben wurde bzw. um ein ehemaliges 
Baseball-Feld im Nordwesten des Gebiets. Diese Flächen liegen in der Summe bei ca. 1 ha und  damit 
unter den im Grundsatz G. 10.1-11 aufgeführten 5 ha. Sie sind künftig als Wohngebiete sowie als Grün-
flächen für die Freizeitnutzung bzw. für den Artenschutz vorgesehen. Die Planung widerspricht folglich 
in Bezug auf die „Vorbehaltsgebiete für Landwirtschaft“ nicht den Grundsätzen der Raumordnung. 
 
Nach dem Ziel Z. 10.2-12 sollen die im Regionalplan dargestellten „Vorranggebiete für Forstwirtschaft“ 
dauerhaft bewaldet bleiben. Die Walderhaltung hat hier Vorrang vor  konkurrierenden Nutzungsansprü-
chen. Das „Vorranggebiet Forstwirtschaft“ wird bei der Planung für das Ludwigshöhviertel in einem Um-
fang von ca. 1,5 ha in Ansp ruch genommen. Diese Flächen liegen auf bereits heute bebauten Bere i-
chen bzw. auf großflächigen, versiegelten Parkplatzflächen ; es werden daher keine Waldflächen neu 
durch die geplante Bebauung in Anspruch genommen. Da die Inanspruchnahme nur in einem geringen, 
d.h. nicht raumbedeutsamen Umfang, erfolgt, begegnet die Planung gem. Schreiben des Regierung s-
präsidiums Darmstadt vom 13.12.2019 keinen Bedenken.  
 
Nach dem Ziel Z. 4.5-3 haben in den „Vorranggebieten für Natur und Landschaft “ die Ziele des  Natur-
schutzes und Maßnahmen, die dem Aufbau, der Entwicklung und Gestaltung  eines regionalen Bi o-
topverbundes dienen, Vorrang vor entgegenstehenden  oder beeinträchtigenden Nutzungsansprüchen. 
Nutzungen, die mit diesen Zielen in Einklang stehen, sind zulässig. Bei der Planung für die benachbarte 
Fläche des Ludwigshöhviertels handelt es sich nicht um eine das „Vorranggebiet für Natur und Lan d-
schaft“ beeinträchtigende Nutzung, da in der Planung berücksichtigt wird, dass die ehemalige Kiesgr u-
be nicht betreten werden dar f. Auch sonstige Beeinträchtigungen sind nicht zu erwarten. Folglich en t-
spricht die Planung in Bezug auf das „Vorranggebiet für Natur und Landschaft“ den Zielen der Rau m-
ordnung. 
 
Nach dem Grundsatz G. 4.6-3 sind im Regionalplan die Kalt- und Frischluftentstehungsgebiete sowie 
die Kalt- und Frischluftabflussschneisen, die im räumlichen Zusammenhang  mit belasteten Siedlungs-
bereichen stehen und wichtige Aufgaben für den  Klima- und Immissionsschutz erfüllen, als „ Vorbe-
haltsgebiete für besondere Klimafunktionen “ ausgewiesen. Diese Gebiete sollen von Bebauung und 
anderen Maßnahmen, die die Produktion bzw. den Transport frischer und kühler Luft behindern  kön-
nen, freigehalten werden.  Das „Vorbehaltsgebiet für besondere Klimafunktionen“ liegt außerhalb des 
Geltungsbereichs des Bebauungsplans. Entsprechend werden keine Bebauung oder andere Maßna h-
men, die die Produktion bzw. den Transport frischer und kühler Luft behindern könn ten, durch die Pla-
nung ermöglicht. Die Planung entspricht folglich in Bezug auf die „Vorbehalt sgebiete für besondere 
Klimafunktionen“ den Grundsätzen der Raumordnung.

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5.2 Flächennutzungsplan 
Die Fläche des Geltungsbereichs des Bebauungsplans  ist im rechtswirksamen Flächennutzungsplan 
2006 der Wissenschaftsstadt Darmstadt im Bereich der Cambrai-Fritsch-Kaserne als „Sonderbaufläche 
mit Zweckbestimmung Bund (Verteidigung)“ und als „Grünfläche, öffentliche und private Sportanlagen“ 
dargestellt. Im Bereich der Jefferson-Siedlung ist eine „Wohnbaufläche“ dargestellt.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abb. 5: Ausschnitt Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006  
mit Änderungsbereich des Flächennutzungsplans (schwarz gestrichelt) und Abgrenzung des Geltungsbereichs 
des Bebauungsplans S 26 (weiß gestrichelt) (ohne Maßstab) 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006 / AS+P, Mai 2018. 
 
Legende (Auszug): 
Sonderbaufläche 
Wohnbaufläche 
Gemeinbedarfsfläche 
Schule 
Bund (Verteidigung) 
Öffentliche Verwaltung 
Grünfläche 
Kleingartenanlagen 
Öffentliche und private 
Sportanlagen 
 Geltungsbereich der Flächennu t-
zungsplan-Änderung 
Wald 
Naturschutzgebiete 
Teiche, Bachläufe, Entwäss e-
rungsgräben 
Hauptrad-
/Fußwege 
Haupttrasse örtlicher ÖPNV 
Wege 
Flächenhafte Naturdenkmäler

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Im Südwesten der „Sonderbaufläche mit Zweckbestimmung Bund (Verteidigung)“ verläuft eine Trasse 
für eine Hauptabwasserleitung durch den Geltungsbereich. Des Weiteren quert ein „Hauptradweg, 
Hauptfußweg“ auf der Cooperstraße das Gebiet von Ost nach West sowie von der Cooperstraße nach 
Süden in Richtung Eberstadt (Heinrich-Delp-Straße). 
Um die Entwicklung des Bebauungsplans gemäß §  8 Abs. 2 BauGB aus dem Flächennutzungsplan zu 
gewährleisten, ist eine Änderung der Dar stellung im rechtswirksamen Flächennutzungsplan 2006 im 
Bereich der Cambrai-Fritsch-Kaserne von „Sonderbaufläche, Bund (Verteidigung)“ und der „Grünfläche, 
öffentliche und private Sportanlage“ sowie im südlichen Bereich der Jefferson-Siedlung von „Wohnbau-
flächen“ erforderlich. Die Anordnung der Flächen erfolgt auf der Grundlage des Bebauungsplanen t-
wurfs. 
Darüber hinaus wurde im Rahmen der vertiefenden Untersuchung zur technischen Infrastruktur bei der 
Analyse der Bestandsleitungen im Planungsgebiet und angr enzend festgestellt, dass die im Fläche n-
nutzungsplan 2006 dargestellte Trasse für Hauptabwasserleitungen in diesem Bereich nicht korrekt ist. 
Im Zuge der Flächennutzungsplanänderung wird somit der tatsächliche Verlauf der Hauptabwasserle i-
tung korrigiert dargestellt. 
 
Folgende Darstellungen sollen künftig im Flächennutzungsplan enthalten sein (vgl. Abb. 6): 
Im Bereich der „Cambrai-Fritsch-Kaserne“ (Teilbereich Nord): 
 Wohnbauflächen 
 Gemeinbedarfsflächen, Schulen, Sporthalle 
 Grünflächen, Parkanlagen und sonstige öffentliche und private Grünanlagen 
 Haupttrassen örtlicher ÖPNV 
 Hauptradweg, Hauptfußweg 
 Ausgewählte Grünverbindungen 
 Kulturdenkmale (Gesamtanlagen) 
Im Bereich der „Jefferson-Siedlung“ (Teilbereich Süd):  
 Grünflächen, Parkanlagen und sonstige öffentliche und private Grünanlagen 
 Waldflächen 
 Trasse für Hauptabwasserleitungen

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Abb. 6: Geplante Änderung des Flächennut zungsplans mit Änderungsbereich und Abgrenzung des Geltungsbereichs 
des Bebauungsplans S 26 (ohne Maßstab) 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, Juli 2020 
Die 15. Änderung des Flächennutzungsplans erfolgt im Parallelverfahren gemäß §  8 Abs. 3 BauGB zu 
dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“. 
5.3 Landschaftsplan 
Der Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt (Stadt Darmstadt, 2004) ist das „Werkzeug“ 
der kommunalen Planung, in dem nach naturräumlichen und freiraumplanerischen Erfordernissen ein 
Flächenkonzept zur Entwicklung des Raumes abgebildet ist.  
Für den Raum des südlichen Bessungen stellt die Leitbildkarte des Landschaftsplanes eine weitgehen-
de Bestandssicherung dar und definiert als Zielsetzung eine Verbesserung der Grünausstattung im 
siedlungsdominierten Bereich. Leitbild f ür die  Freiflächen der  Cambrai-Fritsch-Kaserne ist die  „Neu-
schaffung von Grün auf stark versiegelten Bauflächen / Sportflächen“ und für die Jefferson-Siedlung die 
„Verbesserung der Grünqualität auf Bauflächen“. 
Umgeben ist das Plangebiet im Norden von Siedlungsbereichen, für die das Leitbild „Erhaltung und 
Ausbau von Grünflächen“ gilt, „Bereichen mit überwiegend waldbaulicher Nutzung“ im Osten, Süden 
und Südwesten sowie „Schutz - und Entwicklungsflächen Kerngebiete“ im Nordwesten. Nördlich bzw. 
westlich verlaufen „Flächen für landschaftsgebundene Erholung“. Hier wird als wesentliche Entwicklung 
die Wiederherstellung eines durchgängigen Ost -West-Grünzugs und entsprechender Grünverbindu n-

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gen vom Grünzug Bessungen -Süd bis zum Grünzug der Heimstättensiedlung, westlich der Karlsruher 
Straße, dargestellt. 
 
Abb. 7: Ausschnitt Landschaftsplan  der Wis senschaftsstadt Darmstadt mit Abgrenzung des Geltungsbereichs S 26 
(ohne Maßstab) 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2004 
Im unmittelbaren Umfeld relevante Inhalte sind:  
 Biotopverbundflächen: Schutz- und Entwicklungsflächen Kerngebiete westlich und im Nordo s-
ten (hellgrün) 
 Teich im Westen (Bessunger Kiesgrube, blau) 
 Offenhaltung und extensive Nutzung von Retentionsräumen 
 Entwicklung von Biotopverbundachsen 
 Differenziertes Pflegekonzept 
 Bereiche mit überwiegend waldbaulicher Nutzung östlich und südwestlich (dunkelgrün mit 
Buchstabenkennung W) mit den Zielsetzungen: 
o Schutz / Regeneration des Westwaldes, Erhalt von Boden, Klima, Immissions - und Was-
serschutzfunktion 
o Naturnahe Waldbewirtschaftung und stärkere Berücksichtigung der Standortpotentiale, b e-
sonders im Westwald 
o Offenhaltung aller Waldwiesen 
o Umbau nicht standortgerechter Waldbestände (Ostwald) 
o Aufbau von Immissionsschutzwald entlang vielbefahrener Straßen 
 Flächen für landschaftsgebundene Erholung (gelbe Senkrechtschraffur) 
 Erhalt / Verbesserung der landschaftlichen Vielfalt unter Berücksichtigung der historischen B e-
züge 
 Freihalten wertvoller Naherholungsräume von Intensivnutzungen 
 Ergänzen des Fuß- und Radwegenetzes 
 Freiflächen im Siedlungsbereich

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 Erhalt / Ausbau von Grünflächen (grün mit senkrechter Grünschraffur) 
 Bauflächen mit wertvollen Freiflächen und Altholzbeständen (hellgrün mit waagrechter Grü n-
schraffur) 
Der nordöstliche Teil des Geltungsbereichs liegt im Land schaftsraum „Vorderer Odenwald“, der übrige 
Geltungsbereich ist dem Landschaftsraum „Bergstraße“ zuzuordnen. 
5.4 Bebauungsplan 
Für den überwiegenden Teil des  Plangebiets liegt kein Bebauungsplan vor.  Kleinflächige Überschnei-
dungen gibt es im Westen mit dem re chtskräftigen Bebauungsplan S 12 „Paul -Wagner-Straße Süd“ 
(Inkrafttreten am 02.07.1975) und im Nord en des Geltungsbereichs mit dem  rechtskräftigen Bebau-
ungsplan S 13 „Bessungen Südost“ (Inkrafttreten am 19.07.1979). 
Abb. 8: Bebauungspläne in der Umgebung mit Abgrenzung des Geltungsbereichs S 26  „Ludwigshöhviertel“  
(ohne Maßstab) 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, Oktober 2018 
Die Überschneidung der Geltungsbereiche S 12 und S 26 betrifft ein schmales langes Flurstück in einer 
im Bebauungsplan S 12 festgesetzten öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Spielplatz 
Freizeitgelände Kiesgrube“. Die Planung wurde nicht wie im Bebauungsplan S 12 festgesetzt  umge-
setzt, sondern das Gebiet unter Naturschutz gestellt (Naturschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“).  
Die Überschneidung der Geltungsbereiche S 13 und S 26 betr ifft eine Freihaltezone für eine geplante 
Autobahn (A 661), einen Lärmschutzwall sowie ein unterirdisches Umspannwerk mit Zufahrt im Lärm-
schutzwall. Diese Freihaltezone, die nachrichtlich übernommen wurde, verläuft im Süden beider direkt 
E22.2

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angrenzender Bebauungspläne (A 49 (Bebauungsplan S 12) bzw. spätere Umbenennung zu A 661 
(Bebauungsplan S 13)) im direkten Anschluss an das Gelände bzw. d urch das Gelände der Cambrai -
Fritsch-Kaserne. Eine Verwirklichung dieser Autobahn hätte unmittelbare Auswirkungen auf die Pl a-
nungen im Geltungsbereich des Bebauungsplans S 26. Diese Planung ist jedoch nicht mehr aktuell und 
wird nicht weiterverfolgt: Im Bundesverkehrswegeplan 2003 war der betreffende Abschnitt der Aut o-
bahn nicht mehr enthalten und auch der Entwurf des Bundesverkehrswegeplans 2030 sieht die Str e-
ckenführung nicht vor. Auch der Lärmschutzwall und das Umspannwerk wurden  entsprechend nicht 
verwirklicht. 
Mit dem Inkrafttreten des Bebauungsplans S 26 „Ludwigshöhviertel“ werden die Bebauungspläne S 12 
und S 13 im Überschneidungsbereich geändert.  
Bebauungspläne in der Umgebung  
Im Bebauungsplan S 12 „Paul -Wagner-Straße Süd“ nordwestlich des Plangebiets sind neben Erweit e-
rungen von reinen Wohngebieten im Stadtteil Bessungen insbesondere Festsetzungen von Gemeinbe-
darfsflächen (Erweiterung Lichtenberg-Schule nebst Schulsportanlagen) sowie öffentliche Grünflächen 
(bspw. „ Sportplatz ‚Rennbahn‘ Velociped Club“ (Radrennbahn) sowie ein „S pielplatz Freizeitgelände 
Kiesgrube“ auf Teilen des heutigen Naturschutzgebiets „Bessunger Kiesgrube“) enthalten.  
Im Bebauungsplan S 13 „Bessungen Südost“ nordöstlich des Plangebiets sind im Norden ebenfalls E r-
weiterungen von reinen Wohngebieten im Stadtt eil Bessungen festgesetzt. Südlich davon sind insb e-
sondere eine Gemeinbedarfsfläche „Schule: Jugendmusikschule und Akademie für Tonkunst“, öffentl i-
che Grünflächen (bspw. Dauerkleingärten) sowie ein Sondergebiet „Polizeipräsidium“ festgesetzt. 
Im Süden beider Bebauungspläne verläuft eine nachrichtlich übernommene Freihaltezone für eine g e-
plante Autobahn (A 49 (Bebauungsplan S 12) bzw. spätere Umbenennung  zu A 661 (Bebauungsplan  
S 13)). Es wird diesbezüglich auf das vorangegangene Kapitel verwiesen.  
Südlich des Geltungsbereichs des vorliegenden Bebauungsplans S 26 liegt der Geltungsbereich des 
Bebauungsplans E 22.2 „Villenkolonie Eberstadt“  (Inkrafttreten am 10.05.2005). Es handelt sich dabei 
um eine Änderung des Bebauungsplans E  22 „Villenkolonie Eberstadt“  (Inkrafttreten am 17.08.1976) , 
die im Wesentlichen dazu diente, den vorhandenen Charakter der Villenkolonie zu erhalten. Als Art der 
baulichen Nutzung sind Reine Wohngebiete festgesetzt.

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6. Bestand  
6.1 Demographische Entwicklung und Wohnraumbedarf in Darmstadt  
Das Bevölkerungsaufkommen Darmstadts ist seit Mitte der 1980er Jahre kontinuierlich gestiegen. In 
den letzten 10 Jahren wuchs die Einwohnerzahl nach Angaben des Hessischen Statistischen Lande s-
amts um knapp 15.800 EW bzw. ca. 11 %. 2 Anfang 2020 sind es  rund 162.500 Darmstädterinnen und 
Darmstädter.3 Hieran zeigen sich der generell hohe Bevölkerungsdruck in der Rhein-Main-Region, aber 
auch die wachsenden Beschäftigungs -, Studierenden - und Investitionszahlen in der Wissenschaft s-
stadt. 
Aufgrund der Attraktivität des Wirtschafts- und Hochschulstandorts Darmstadt, des fortlaufenden Über-
hangs an Einwohnerzuzügen und der günstigen Altersstruktur ist für die Wissenschaftsstadt auch we i-
terhin ein dynamisches Einwohnerwachstum zu erwarten. In der Bevölkerungsvorau sberechnung des 
Landes (HessenAgentur) werden für Darmstadt Ende 2035 ca. 176.800 EW prognostiziert.4 Prognosen 
der Stadt Darmstadt gehen bis 2035 von einem weiteren Bevölkerungswachstum auf 171.000 – 
184.000 EW aus.5  
Aufgrund der auch langfristig zunehmenden Bevölkerung in Darmstadt wird die Wohnnachfrage auch in 
den kommenden Jahren hoch bleiben. Die Folge ist ein wachsendes „Wohnungsdefizit“. Aufgrund der 
hohen Nachfrage nach Wohnraum besteht im Darmstädter Wohnungsmarkt bereits heute ein erhebl i-
cher Angebotsengpass, mit einer Leerstandquote von nur 0,7%.6 Zwar wurde in den letzten Jahren die 
Wohnungsbautätigkeit intensiviert. „Die bisherige Bautätigkeit hält [jedoch] dem gestiegenen Wo h-
nungsbedarf nicht Stand. Grund hierfür ist u.a. das Fehlen von entsprechenden Grundstücken zur Rea-
lisierung von Wohnbauprojekten.“7 So sind die Wachstumsmöglichkeiten insbesondere durch mangeln-
de Möglichkeiten begrenzt, Bauland im Außenbereich auszuweisen: Im Norden/Nordosten befindet sich 
der Siedlungsbeschränkungsbereich des Frankfurter Flughafens (Siedlungsbeschränkungszone rund 
um die Stadtteile Wixhausen, Arheilgen und Kranichstein), im Süden/Osten liegen Restriktionen durch 
Bannwälder und Naturschutzgebiete vor und im Westen befinden sich Autobahnen.8 
Das Ludwigshöhviertel bietet nun die Chance, Wohnungen zu errichten, die das Wohnungsdefizit z u-
mindest verringern und somit dem Wohnungsbedarf Rechnung tragen.  
 
                                                   
2 Vgl. Hessisches Statistischen Landesamt, nur Einwohner mit Hauptw ohnsitz, Stand 30.09.2019 bzw. 31.12.2009, Zah-
len gerundet 
3 Vgl. Homepage der Wissenschaftsstadt Darmstadt, aufgerufen unter: https://www.darmstadt.de/leben-in-
darmstadt/wohnen, Stand: 29.05.2020 
4 Vgl. Hessen Agentur GmbH: Kleinräumige Bevölkerungsvorausschätzung bis zum Jahr 2025, Datenblatt Darmstadt, St, 
(411), Stand Oktober 2019. 
5 Vgl. Wissenschaftsstadt Darmstadt: Demografiebericht 3, Perspektiven für Darmstadt, Statistische 
Mitteilungen 1/2017, Darmstadt 2017. 
6 Vgl. BNP Paribas Real Estate Consult  GmbH: Stadt Darmstadt, Cambrai -Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung. Im-
mobilienwirtschaftliche Studie mit Markt -, Standort - und Objektanalyse für Wohnentwicklung, Frankfurt am Main, 
01.11.2016, S. 26 
7 Ebenda, S. 27 
8 Vgl. Homepage der Wissenschaftsstad t Darmstadt, aufgerufen unter:  https://www.darmstadt.de/leben-in-
darmstadt/wohnen, Stand: 29.05.2020

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 26 
 
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6.2 Städtebauliche Situation und gegenwärtiger Bestand 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Abb. 9: Plangebiet Ludwigshöhviertel (ohne Maßstab) 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2017, Beschriftung durch AS+P, Oktober 2018 
 
Das Plangebiet ist ca. 34 ha groß und umfasst die ehemalige Cambrai -Fritsch-Kaserne und die Jeffer-
son-Siedlung.  
  
Cambrai-Fritsch-Kaserne 
Jefferson-Siedlung 
Ludwigs-
höhstraße 
Cooperstraße

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Die Camb rai-Fritsch-Kaserne besteht aus zwei ursprünglich funktional getrennten Kasernenanlagen, 
die um einen zentralen Erschließungshof angelegt wurden. Die Bebauung der Cambrai -Fritsch-
Kaserne, die sich im Wesentlichen aus Verwaltungs -, Mannschafts- und Werkstattgebäuden zusam-
mensetzt, ordnet sich weitestgehend einem orthogonalen Erschließungsraster unter. Der Gebäudebe-
stand von 1938 ist annähernd vollständig erhalten und nur an wenigen Stellen durch die US-Streitkräfte 
ergänzt worden. Er besteht vorwiegend aus 3 - bis 4-geschossigen Mannschaftsunterkünften und V er-
waltungsgebäuden, 1- bis 2-geschossigen Werkstattgebäuden und sozialen Zwecken dienenden Ge-
bäuden sowie einer Sporthalle. Nur die  vier Gebäude am zentralen Quartiers Carré stehen unter 
Denkmalschutz (Ensembleschutz) und sind zu erhalten . Alle Gebäude standen seit dem Abzug der 
Streitkräfte leer. Mittlerweile sind große Teile der Gebäude im Zuge der Baufeldfreimachung bereits 
abgebrochen worden.  
Südlich der Cambrai -Fritsch-Kaserne befindet sich die im Jahr  1951 gebaute Jefferson-Siedlung mit 
insgesamt acht Wohngebäuden und einem Hotel . Teile der Bestandsgebäude werden aktuell für die 
Unterbringung von Asylbewerbern genutzt. Die Nutzungen sind zeitlich befristet. 
Die zentralen Freiflächen sind durch umfangre ichen Baumbestand geprägt, in den Randbereichen lie-
gen dagegen großflächig versiegelte Fahrzeugabstellflächen. Ein großer Teil der versiegelten Flächen 
wurde im Zuge der Baufeldfreimachung bereits abgebrochen.  
Das Plangebiet ist durch eine nordwestliche N eigung in Richtung Bessungen gekennzeichnet. Vom 
Höhenrücken der Ludwigshöhe aus neigt sich das Gelände zunächst etwas steiler nach Westen hin, 
bevor es zusätzlich in geringerem Ausmaß nach Bessungen abfällt. Das Gelände der Cambrai-Fritsch-
Kaserne, auf ei ner Höhe von 190 -160 m ü. N HN. gelegen, wurde weitestgehend durch Abgrabungen 
und Aufschüttungen nivelliert und bebaubar gemacht. Westlich des Plangebiets fällt das Gelände e r-
neut stärker in Richtung Heidelberger Straße ab. Typisch für die Anlage sind – entsprechend der Topo-
graphie – die Terrassierungen im Gelände sowie die daraus resultierenden Mauern im Gebiet und an 
der nördlich in das Gebiet führenden Ludwigshöhstraße. 
Im Geltungsbereich befindet sich  der zu erhaltende Gedenkstein des Rodelunglücks vom 27.02.1909. 
Es handelt sich um einen etwa 2 m hohen Stein, welcher mit einer Gedenktafel versehen ist. Der  der-
zeitige Standort befindet sich  hinter einem Wohngebäude der Jefferson -Siedlung (Verlängerung der 
Cooperstraße/Ecke Ludwigschneise, zukünftiges Baugebiet WA E4).

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6.3 Stadträumliche Einbindung  
Abb. 10: Luftbild Ludwigshöhviertel - Umgebung des Plangebiets (ohne Maßstab) 
Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2017, Beschriftung durch AS+P, Oktober 2018 
Nördlich des Plangebiets befindet sich der Grünzug Bessungen Süd. Dieser Landschaftsraum ist g e-
prägt durch unterschiedliche Teilbereiche wie private Gärten und Sportanlagen (Radrennbahn, Tennis-
plätze). Daran schließt sich der Stadtteil Bessungen an  – ein insbesondere im Süden durch Einfamili-
Bessungen 
Grünzug B essungen 
Süd 
Marien-
höhe 
Eberstadt 
Lud-
wigshö-
Lincoln- 
Siedlung 
Bessunger Kiesgrube 
Landskronstraße

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 29 
 
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enhäuser geprägtes Wohngebiet. Angrenzend bzw. integriert in den Grünzug befinden sich zudem die 
Lichtenbergschule (1.200 Schüler), die Akademie für Tonkunst sowie das Polizeipräsidium. 
Östlich des Geltungsbereichs befinden sich große Waldfläche n. Der Übergang z um Waldrand erfolgt 
durch eine bis zu 9 m hohe Böschung. Die unmittelbar angrenzenden Waldflächen weisen aufgrund e i-
nes engmaschigen Wegenetzes, eines vielfältigen Baumbestandes und einer z.T. anspruchsvollen H ö-
henentwicklung einen sehr ho hen Erholungswert auf. Über die Wegeverbindungen sind sowohl die 
nördlichen Wohngebiete des Nachbarstadtteils Eberstadt als auch das Ausflugsziel „Bessunger Hau s-
berg“ – Ludwigshöhe mit Bismarckturm fußläufig gut zu erreichen. 
Südlich des Plangebiets schließt sich der Stadtteil Eberstadt an, welcher im Norden durch seine Villen-
kolonie der Jahrhundertwende gekennzeichnet ist. 
Westlich der Cambrai-Fritsch-Kaserne befindet sich das seit 1994 unter Naturschutz stehende Gebiet 
der „Bessunger Kiesgrube“. Das Natur schutzgebiet, welches bis in die 1970er Jahre dem Kiesabbau 
diente, ist geprägt durch seine Terrassierung und zwei Grundwasserseen. Die „Bessunger Kiesgrube“ 
stellt heute einen ökologisch wertvollen Landschaftsraum dar, welcher aufgrund seiner Schutzwürdi g-
keit nicht öffentlich zugänglich ist.  Die Abgrenzung der Cambrai -Fritsch-Kaserne zur „Bessunger Kies-
grube“ ist durch einen Damm gekennzeichnet, auf dessen Krone ein Fußweg verläuft, der Ausblicke in 
die Rheinebene und zur Innenstadt ermöglicht.  Westlich der „Bessunger Kiesgrube“ schließen sich die 
Heidelberger Straße und die Konversionsfläche Lincoln -Siedlung an, die ebenfalls zu einem Wohng e-
biet entwickelt wird.  
6.4 Gegenwärtige verkehrliche Erschließung 
Das Areal der Cambrai-Fritsch-Kaserne ist im Westen über die Cooperstraße an die Heidelberger Stra-
ße und somit an das übergeordnete Hauptverkehrsnetz angebunden. Eine zweite, untergeordnete An-
bindung erfolgt über die Ludwigshöhstraße im Norden. 
Im Bereich der Heidelberger Straße / Ecke Cooperstraße ist ein Ans chluss an das ÖPNV-Netz mit den 
Straßenbahnlinien 1, 7 und 8 vorhanden. Im Norden, auf Höhe der Lichtenbergschule, endet derzeit die 
Straßenbahnlinie 3. 
Entlang der Heidelberger Straße ist die Einbindung in das Radverkehrsnetz über separate Radve r-
kehrsanlagen gewährleistet. Es gibt derzeit keine  Fuß- und Radwegeverbindung zwischen Heinrich-
Delp-Straße und Ludwigshöhstraße über das Plangebiet. 
Der Bereich der Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung ist gegenwärtig nicht öffentlich zugäng-
lich.  
6.5 Schallimmissionen 
Hinweise zu Beeinträchtigungen künftiger Nutzungen im Gebiet durch Schallimmissionen aus der um-
gebenden Nutzung liegen nicht vor.

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6.6 Schutzausweisungen: Schutzgebiete und Schutzobjekte 
Innerhalb des Plangebiets befinden sich keine Schutzgebiete od er Schutzobjekte. In der näheren U m-
gebung befinden sich drei Natura 2000-Gebiete, ein Naturschutz- und ein Landschaftsschutzgebiet so-
wie weitere naturschutzrechtlich geschützte Strukturen (Naturdenkmäler, gesetzlich geschützte Biot o-
pe, Wasserschutzgebiet). 
6.6.1 Natura 2000-Gebiete 
Die Natura 2000-Gebiete sind in der nachfolgenden Abb. 11 verzeichnet. 
Vogelschutzgebiet 6117 -403 Prinzenberg b ei Darmstadt Eberstadt (342 ha)  
 Lage: ca. 500 m südöstlich der Jefferson-Siedlung. 
 Charakteristik: Südwestexponierter, wärmebegünstigter Berghang mit Streuobstwiesen auf Löß 
im Übergang von der Oberrhein-Ebene zum Odenwald. 
 Schutzzweck: wichtiger Vermehrungsraum für wärmeliebende, gefährdete Zugvogelarten vor 
allem den Wendehals (höchste Siedlungsdichte Hessens) und für den Gartenrotschwanz. 
 Weitere bedeutsame Artenvorkommen: Grauspecht, Neuntöter, Wiedehopf. 
 Erhaltungsziele: Erhalt der artspezifisch relevanten Lebensraumstrukturen. 
 Entwicklungsziele: Freihalten der Fläche von Bebauung, Weiterführung de r Obstbaumnutzung 
und extensiven Weidenutzung des Grünlands, störungsarme Besucherlenkung. 
FFH-Gebiet 6117 -308 Streuobstwiesen von Darmstadt -Eberstadt  / Prinzenbe rg und Eiche n-
wäldchen (37,5 ha)  
 Lage: ca. 800 m südlich der Jefferson-Siedlung, innerhalb des oben genannten Vogelschutzge-
biets 
 Lebensraumtypen nach Anhang I FFH-Richtlinie:  
 2330 Dünen mit offenen Grasflächen mit Corynephorus und Agrostis, 
 6510 Magere Flachland-Mähwiesen (Alopecurus pratensis, Sanguisorba officinalis). 
 Erhaltungsziele: Erhaltung d es Offenlandcharakters der Standorte, Erhaltung einer bestand s-
prägenden, die Nährstoffarmut begünstigenden Bewirtschaftung. 
 Arten nach Anhang II FFH-Richtlinie: 
 Großes Mausohr (Myotis myotis). 
 Erhaltungsziele: Erhaltung von Gehölzstrukturen entlang der Hau ptflugrouten im Offenland, Er-
haltung von funktionsfähigen Sommerquartieren.  
FFH-Gebiet 6118 -304 Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt  
(318,4 ha)   
 Lage: ca. 500 m östlich der Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung 
 Lebensraumtypen nach Anh. I FFH -Richtlinie in der Nähe des Plangebiets bzw. westlich der 
Nieder-Ramstädter Straße (B 449): 
 9110 Hainsimsen-Buchenwald (Luzulo-Fagetum),  
 9130 Waldmeister-Buchenwald (Asperulo-Fagetum). 
 Erhaltungsziele: Erhaltung naturnaher und strukturreicher Bestände mit stehendem und liegen-
dem Totholz, Höhlenbäumen und lebensraumtypischen Baumarten in ihren verschiedenen 
Entwicklungsstufen und Altersphasen.

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Abb. 11: Räumliche Lage der Natura 2000-Gebiete mit Plangebiet (ohne Maßstab) 
Quelle: www.hessen-forst.de/uploads/naturschutz/natura-2000-gebietskarten/geb-lk_darmstadt_dieburg.pdf, Zugriff am 11.10.2018 
6.6.2 Naturschutzgebiete 
Westlich an den Geltungsbereich des Bebauungsplans angrenzend liegt das Naturschutzgebiet (NSG) 
411.014 „Bessunger Kiesgrube“ (Verordnung vom 30.05.1997, Größe: 11,2 ha) (s. Abb. 12). 
Der Bereich diente dem Kiesabbau und ist heute durch zwei Grundwasserseen und Terrassierungen 
geprägt. Wertbestimmend und störungsempfindlich sind die überwiegend im Norden des NSG geleg e-
nen, sonnenexponierten Hänge und Felsen als Lebensraum der Mauereidechse sowie die näh rstoffar-
men Stillgewässer. Das Betreten des Naturschutzgebietes ist verboten.  
Die Erhaltungs- und Entwicklungsziele sind: 
 Erhaltung der Trockenrasen- und Felsgrasfluren, 
 Erhaltung der blütenreichen Brach- und Ruderalflächen, 
 Erhalt der Stillgewässer, 
 Überführung von Beständen mit nichtheimischen Baumarten in Waldbestände der potenziell na-
türlichen Vegetation durch Sukzession, 
 Wesentliche Maßnahmen: Freistellen von Böschungen und Felsstandorten durch Entfernen von 
Gehölzen als Lebensraum für die Mauereidechse.

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Abb. 12: Natur- und Landschaftsschutzgebiete und Schutz nach Denkmalrecht (ohne Maßstab) 
Quelle: Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd, 2011, S. 67 
6.6.3 Landschaftsschutzgebiete 
Das Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ (Verordnung vom 23. Juni 2004, Größe: 7.122 ha) um-
fasst die Waldgebiete, welche an die Cambrai -Fritsch-Kaserne und Jeff erson-Siedlung angrenzen. Es 
beinhaltet auch die obengenannten FFH - und Vogelschutzgebiete, nicht jedoch das Naturschutzgebiet 
„Bessunger Kiesgrube“.  
Schutzzweck ist die nachhaltige Sicherung der Kulturlandschaft, insbesondere der großen, zusammen-
hängenden Waldgebiete. 
6.6.4 Gesetzlich geschützte Biotope 
Gemäß der Biotoptypenkartierung auf dem ehem. Gelände der Cambrai -Fritsch-Kaserne und Jeffe r-
son-Siedlung durch das Büro PGNU im Jahre  2017 kommen im Nordwesten des Plangebiets Sandtr o-
ckenrasen vor, die nach § 30  BNatSchG in Verbindung mit § 13 HAGBNatSchG zu den geschützten 
Biotopen gehören.  
6.6.5 Naturdenkmäler 
Nordöstlich der Cambrai-Fritsch-Kaserne befinden sich zwei Naturdenkmäler (s. Abb. 12): 
 Eiche mit Granitfelsen, 
 Gebiet des Forellenteichs.

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6.6.6 Wasserschutzgebiete 
Abb. 13: Räumliche Lage zum Wasserschutzgebiet Brunnengalerie Wasserwerk an der Sandschollenschneise westlich 
von Eberstadt mit Plangebiet (ohne Maßstab) 
Quelle: www.atlas.umwelt.hessen.de/servlet/Frame/atlas/naturschutz/schutzgebiete/karten/schutzgeb, Zugriff am 12.10.2018 
Innerhalb des Plangebiets sowie im direkten Umfeld sind keine amtlich festgesetzten Trinkwasse r-
schutzgebiete, Messstellen oder Gewinnungsanlagen vorhanden.  
6.7 Bestand und Bewertung der Naturraumpotentiale 
6.7.1 Lage im Raum und Erscheinungsbild des Raumes 
Die vielfältige und mosaikartige Landschaft südlich von Bessungen liegt an der Schnittstelle zwischen 
Bergstraße, die zur naturräumlichen Haupteinheitengruppe Nördliches Oberrheintiefland g ehört, und 
dem Odenwald, welcher der Haupteinheitengruppe Hessisch-Fränkisches Bergland zugeordnet ist. Der 
Teilbereich westlich der Heinrich-Delp-Straße liegt in den Randhügeln des nördlichen Oberrheintiefla n-
des, deren potentiell natürliche Vegetation ein  Wärme liebender Eichen -Mischwald ist. Das östliche 
Plangebiet gehört zur untersten Stufe des Schichtstufentafellandes des waldreichen Odenwald s. Der 
Vordere Odenwald ist ein charakteristisches Buchenwaldgebiet, in dem Buchen - und Edellau b-
mischwälder dominieren. 
6.7.2 Geologie, Böden 
Das Plangebiet liegt am Ostrand der Oberrheinischen Tiefebene, östlich grenzt der kristalline Odenwald 
an. Die Verwerfungslinie des Rheingrabens folgt hier etwa dem Verlauf der Heidelberger Straße am 
Fuß der Odenwaldhänge von Sandber g, Ludwigshöhe und Marienhöhe. Im Bereich der Rheinebene 
sind tiefgründige Braunerden mit Bändern aus schluffigem bis tonigem Sand zu finden. Im Grundgebi r-
ge ändern sich die Standortverhältnisse kleinräumig, es dominieren flachgründige, basenarme Brau n-
erden mit mehr oder minder hohem Skelettanteil. Aufgrund der starken anthropogenen Überprägung ist 
im Planungsgebiet nicht mehr mit ursprünglichen oder natürlichen Böden zu rechnen.

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 34 
 
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6.7.3 Gewässer, Wasserhaushalt 
Im Plangebiet ist kein Oberflächengewässer vorhanden.  Das Grundwasser fließt von Osten kommend 
mit wenigen Metern Flurabstand, auf und in dem teilweise tief zerklüfteten Granodiorit nach Westen. Mit 
dem Übergang in die Oberrheinebene sinkt der Grundwasserspiegel rasch auf mehr als 10 m unter Ge-
ländeniveau. Gemäß dem hydrologischen Kartenwerk „Hessische Rhein - und Mainebene“ wird der 
Grundwasserflurabstand im Geltungsbereich auf > 30 m unter Geländeoberkante geschätzt. Die Versi-
ckerungsfähigkeit ist sowohl in den Sandböden wie auch in den Verwitterungsböden üb er dem kristalli-
nen Grundgestein unterschiedlich. Aufgrund der kleinräumlich wechselnden Tiefgründigkeit der Böden 
sind am Bessunger Hang sehr unterschiedliche Versickerungskapazitäten anzutreffen. Der Felszersatz 
ist zum Einbau fachgerechter Versickerungs einrichtungen prinzipiell geeignet, der Sand ist hingegen 
lediglich als schwach durchlässig zu bewerten und für den Bau fachgerechter Versickerungsanlagen 
nur bedingt geeignet.  
6.7.4 Örtliches Klima 
Das Plangebiet gehört zur Klimaregion Rhein-Main-Gebiet und somit im Übergangsbereich vom subat-
lantischen zum schwach subkontinentalen Klima, das als mäßig humid zu bezeichnen ist. Die Nied e-
rungen sind gekennzeichnet durch niedrige Windgeschwindigkeiten, relativ hohe Lufttemperaturen und 
geringe Niederschlagsmengen. Der Hauptanteil der Niederschläge fällt in den Sommermonaten, wenn 
durch die hohe Einstrahlung verstärkt Schauer und Gewitter auftreten. In den dichter besiedelten G e-
bieten bilden sich durch den anthropogenen Einfluss sogenannte Stadtklimate mit den bekann ten 
Wärmeinseleffekten aus. In Strahlungsnächten ist im Geltungsbereich vermehrt mit ostnordöstlichen bis 
ostsüdöstlichen Luftbewegungen zu rechnen, die wesentlich zur Belüftung der Bebauung beitragen, 
wobei die einströmende nächtliche Kaltluft thermische Belastungen nachhaltig herabsetzen kann. 
6.7.5 Vegetation  
Übersicht über die dominanten und bemerkenswerten Pflanzenvorkommen  
Innerhalb des Geltungsbereichs waren große Flächenanteile gärtnerisch angelegte Außenanlagen, die 
bis zum Abzug der US -Army 2008 mit un terschiedlicher Intensität genutzt bzw. unterhalten wurden. 
Entsprechend dominieren hauptsächlich urbane Lebensräume und Stadtbiotope, daneben finden sich 
aber auch einige wenig genutzte Bereiche bzw. Sonderstandorte, so dass insgesamt 11 Arten der R o-
ten Liste Hessens bzw. Deutschlands erfasst werden konnten.   
Der Baumbestand umfasst ca. 520 Bäume, die t eilweise aus der Zeit früherer Waldnutzung stammen 
und im Gebiet überdauert haben. Von ihnen sind rund 4 88 Bäume als erhaltenswert eingestuft. Sie 
prägen maßgeblich das Erscheinungsbild des Stadtquartiers. Hinzu kommen die aus der Zeit der militä-
rischen Nutzung stammenden Anpflanzungen, die meist als Zier - oder Sichtschutzgehölze angelegt 
wurden und aus einheimischen und nicht-einheimischen Arten bestehen. 
Wertvolle Biotope  
Von größerer ökologischer Wertigkeit sind die Lebensraumtypen nach Anhang I der FFH -Richtlinie (RL 
92/43/EWG) Waldmeister-Buchenwald (LRT 9130) sowie der Sandtrockenrasen (LRT 2330 Sandrasen 
auf offenen Binnendünen), welcher gleichzeitig d urch den § 30 des Bundesnaturschutzgesetzes g e-
schützt ist. 
Fauna 
Im Geltungsbereich wurden überwiegend an den Siedlungsraum bzw. -rand angepasste und daher all-
gemein häufige Spezies nachgewiesen. Außerdem wurden aber auch eine ganze Reihe bedeutsamer 
Arten nachgewiesen, die dem strengen Artenschutz nach § 44 BNatSchG unterliegen. Hier sind mi n-
destens sieben Fledermausarten, neun Vogelarten, die Mauer - und Zauneidechse, der Heldbock, ein 
xylobionter (= holzbesiedelnde) Käfer, sechs Tagfalter- und vier Heuschreckenarten zu nennen.

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 35 
 
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Bodenschutz  
Mit dem vorliegenden Bebauungsplan soll der ehemals militärisch genutzte Bereich der Cambrai -
Fritsch-Kaserne und die Jefferson -Siedlung einer Folgenutzung vorrangig für Wohnen zugeführt we r-
den. Durch die Wiedernutzbarmachung wird insbesondere dem Ziel des § 1 Abs. 5 BauGB (städteba u-
liche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung), dem Grundsatz des sparsamen 
und schonenden Umgangs mit Grund und Boden gemäß § 1a Abs. 2 BauGB sowie dem Ziel der Ve r-
meidung ei ner Beeinträchtigung des Bodens gemäß § 1 Satz 3 BBodSchG entsprochen. Landwir t-
schaftlich genutzte Flächen sind von der Konversionsentwicklung nicht betroffen, ebenso findet keine 
Neuinanspruchnahme von Wald oder für Wohnzwecke genutzter Flächen statt. Ins ofern leistet die Pla-
nung einen besonderen Beitrag zur Verringerung der Flächeninanspruchnahme für neue Bauflächen 
und damit für eine ressourcenschonende, flächensparende und umweltverträgliche Siedlungs - und 
Stadtentwicklung in Darmstadt. Aufgrund der Zie lsetzung eines sparsamen Umganges mit Grund und 
Boden sind im Bebauungsplan Festsetzungen zur Entsiegelung von Flächen, zur Beschränkung der 
überbaubaren Flächen, zur Verwendung wasserdurchlässiger Beläge, zur Versickerung des Niede r-
schlagswassers und zur Begrünung definiert. Weitere bodenspezifische Vermeidungs - und Mind e-
rungsmaßnahmen sind im Rahmen der Bauausführung zu beachten. Hierbei gibt es allgemeine Vorg a-
ben zum Schutz des Mutterbodens (§ 202 BauGB) und Vorgaben zur Lagerung und Wiedereinbau des 
Oberbodens (DIN 18915 und DIN 19731). Zudem wird auf die Vorgaben des Bundesbodenschutzg e-
setzes hingewiesen. 
6.8 Altlasten 
Auf der Liegenschaft der Cambrai -Fritsch-Kaserne wurden 60 Jahre lang Militärfahrzeuge gewar tet 
sowie Kraftstoffe und Mineralöle umgefüllt und gelagert, so dass Boden -, Bodenluft - und 
Grundwasserkontaminationen zu erwarten sind.  
Altablagerungen sind im Geltungsbereich des Bebauungsplans nicht bekannt . Innerhalb des Plang e-
biets liegen jedoch die in der Altflächendatei Hessen (FIS -AG Fachinformationssystem Altlasten und 
Grundwasserschadensfälle) erfasste n Altflächen Cambrai -Fritsch-Kaserne sowie Jefferson Siedlung 
vor (ALTIS-Nummern 411.000.043-000.001 bzw.411.000.043-000.003). Beide Flächen wurden in den 
vergangenen Jahren aufgrund der früheren Nutzung historisch erkundet sowie orientierend untersucht. 
Es wird auf das Kapitel 12 verwiesen. 
6.9 Kampfmittel 
Gemäß Einschätzung des Kampfmittelräumdienstes des Landes Hessen liegen die Cambrai -Fritsch-
Kaserne und die Jefferson-Siedlung am Rande eines Bombenabwurfgebietes.   
Die Auswertung der beim Kampfmittelräumdienst vorliegenden Kriegsluftbilder hat ergeben, dass sich 
das Plangebiet am Rande eines Bombenabwurfgebietes befindet. Aufgrund dessen wurde eine hist o-
risch-genetische Rekonstruktion zum Kampfmittelverdacht erstellt, die den zunächst unterstellten 
Kampfmittelverdacht nicht bestätigt hat. 
Soweit entgegen den vorliegenden Erkenntnissen im Zuge der Bauarbeiten ein kampfmittelverdächtiger 
Gegenstand gefunden werden sollte, soll der Kampfmittelräumdienst unverzüglich verständigt werden. 
Ein entsprechender Hinweis wurde in den Bebauungsplan aufgenommen.

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6.10 Denkmalschutz 
Der zentrale Bereich der Cambrai -Fritsch-Kaserne ist als Sachgesamtheit  / Ensemble nach 
Hessischem Denkmal recht geschützt.  „Die denkmalgeschützte Gesamtanlage umfasst das zentrale 
Geviert des öffentlichen Platzes, von dem aus die Anlagen erschlossen wurden. Es wird von den 
Wirtschaftsgebäuden der beiden Kasernen im Norden und Süden, den beiden Stabsgebäuden i m 
Westen und Osten sowie den ehemaligen Zugängen der Kasernen mit begleitenden Mauern im 
Nordosten und Südwesten mit dahinterliegenden Erschließungsplätzen gebildet. […] Zudem sind die 
Mauern und Torhäuser der Doppelkaserne an der Ludwigshöhstraße Teil des Denkmals.“9 
Abb. 14: Gesamtanlage Cambrai-Fritsch-Kaserne, Luftaufnahme von Nordost 
Quelle: Landesamt für Denkmalpflege Hessen: Denkmalverzeichnis des Landes Hessen, Stand: 20.01.2020 
 
                                                   
9 Landesamt für Denkmalpflege Hessen: Auszug aus dem Denkmalverzeichnis des Landes Hessen, 20.01.2020

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7. Planung 
7.1 Städtebauliches Konzept 
Der städtebauliche Entwurf strebt die Schaffung eines „Neuen Quartiers Ludwigshöhe“ an - eine leben-
dige und sozial ausgewogene Nachbarschaft der kurzen Wege konzipiert für ca. 3.100 Bewohnerinnen 
und Bewohner. Die besondere, terrassierte Hanglage zwischen Darmstadts Süden und dem Odenwald 
und der empfundene Genius Loci einer „Lichtung im Wald“ sind neben der historisch-orthogonalen Ka-
sernenanlage die Grundlage der Siedlungsmorphologie mit dichten Zentren und freigehaltenem Saum. 
Abb. 15: Städtebauliche Idee (ohne Maßstab) 
Quelle: AS+P, Oktober 2018 
Die vorgefundene historische Struktur zweier eigenständiger Gebiete mit einem gemeinsamen Bezugs-
ort wird aufgenommen und zu zwei kompakten Siedlungsflächen nördlich und südlich des unter Den k-
malschutz stehenden zentralen historisch en Gebäudeensembles weiterentwi ckelt („Stadtteile“). Das 
zentrale Carré dient als Ankunfts- und Service-Zentrum mit Mobilitäts- und Quartiersmanagement, zent-
ralen sozialen Einrichtungen und Nahversorgung.  
Das Carré ist zudem Mittelpunkt der zentralen ost -west verlaufenden breiten Grünzäsur, wel che das 
Plangebiet in die beiden Siedlungsteile gliedert. Diese „Landsc haftstreppe“ ist aktive Grünach se und 
Naherholungsraum der Siedlung und verbindet im Nahbereich Ludwigshöhe - Cambrai-Fritsch-Siedlung 
- NSG „Bessunger Kiesgrube“ - Lincoln-Siedlung, sowie übergeordnet die Land schaftsräume Oden-
waldhang und Rheinebene. Gesamtstädtisch bildet sie zukünftig das durch die Straßenbahn verkehrlich 
gut angebundene südliche „T or“ zu Od enwaldhang und Ludwigshöhe. Die bestehenden klimawirks a-
men Grünzäsuren zwischen der Siedlung und Bessungen im Norden sowie Eberstadt im Süden werden 
zudem gestärkt („Frischluftkorridor“). 
Die bestehende, terrassiert überformte Hanglage des Gebiets wird als spezifische Qualität in Gebäude-
typologie und Freiraum inszeniert.

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7.1.1 Bebauungskonzept 
Die beiden Siedlungsbereiche sind in Blockstrukturen aufgeteilt, was ein hohes Maß an Flexibilität b e-
züglich der Belegung mit passenden Gebäuden  ermöglicht. Grundsätzlich s ieht d ie städtebauliche 
Struktur unterschiedliche Bebauungsbereiche vor (vgl. Abb. 16):  
Abb. 16: Städtebauliches Strukturkonzept (ohne Maßstab) 
Quelle: AS+P, 25.10.2018

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 39 
 
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In den inneren, dichteren Bereic hen des Quartiers findet sich  urbanes Wohnen als Geschosswoh-
nungsbau in aufgelockerter Blockrandbebauung sowie Stadtvillen in Form von dichteren Punkthäusern 
an den Grünflächen . Entlang der zentralen Promenade, in der auch eine geplante Straßenbahn (Ver-
längerung der Linie 3) verläuft, sollen höhere und dichtere Gebäude zur Fassung der breiten Verkehrs-
fläche entstehen. An den aufgelockerten Randbereichen des Quartiers sind Stadtvillen („Waldvillen“) in 
Form von Punkthäusern sowie Einfamilienhäuser (Reihenhäuser, Doppelhäuser und freistehende Ein-
familienhäuser) geplant.  
Für einzelne Blockbereiche w urden im Jahr 2019 vergleichende Verfahren durchgeführt. Die Auswahl 
der weiterzuverfolgenden Entwürfe erfolgte Anfang 2020 . Dabei wurden nur geringfügige Abweichu n-
gen der grundsätzlichen Struktur des Strukturkonzeptes vorgenommen. 
Neben den unter Ensembleschutz stehenden historischen Kasernengebäuden im Carré ist vorgesehen, 
die bestehende Sporthalle in der nordöstlichen Fläche weiter zu nutzen und evtl. die Kapelle am südli-
chen Quartiersrand für kulturelle Zwecke zu erhalten. 
7.1.2 Wohnungsmix / Ermittlung der Wohneinheiten und Einwohnerzahl 
Ziel des Strukturkonzeptes war es, im Rahmen der Quartiersentwicklung ein marktgerechtes Wohna n-
gebot von ca. 1.400 Wohneinheiten für rund 3.100 Einwohner herzustellen. Diese Anzahl an Wohnein-
heiten stellt den Maximalfall dar. Hintergrund sind die Ergebnisse einer Leistungsfähigkeitsüberprüfung 
des umgebenden Straßennetzes (vgl. Kap . 10.2): Eine höhere Anzahl an Wohneinheiten würde zu e i-
nem höheren Verkehrsaufkommen führen und damit zu großen Einschränkungen der Qualität im u m-
gebenden Erschließungsnetz – sowohl für die Erreichbarkeit des Gebietes als auch für die bestehe n-
den Verkehrsflüsse. Eine weitere Verdichtung ist damit aus verkehrstechnischen Gründen derzeit au s-
geschlossen. 
Der konzeptionelle Anspruch des Strukturkonzeptes liegt in der Schaf fung eines differenzierten Wohn-
raumangebotes, welches verschiedene Haus - und Wohntypologien sowie variierende Wohnungsgrö-
ßen bereitstellt. Ergebnis einer immobilienwirtschaftlichen Studie für die Konversionsfläche war, dass 
sich das angestrebte Verhältnis von Geschosswohnungsbau zum Eigenheimsegment in einem Bereich 
von 75-90 % zu 25-10 % bewegen sollte.10 Diese Verteilung war auch Gegenstand eines Eckpunktepa-
piers zwischen dem Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt und der BVD New Living GmbH & Co. 
KG bzw. der BVD WoBau GmbH & Co KG , das in der Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 
31.10.2018 beschlossen wurde.  Entsprechend der städtischen Beschlusslage  sind außerdem insge-
samt 25 % der Bruttogrundfläche (BGF) Wohnen für Haushalte mit geringem Einkommen sowie weitere 
20 % der BGF Wohnen für Haushalte mit mittlerem Einkommen vorzusehen. Darüber hinaus sollen in-
nerhalb des Quartiers ein Ange bot an Sonderwohnformen (gemein schaftliche Wohnprojekte / Wohn-
gruppen, spezialisierte Sonderwohnformen etc.) sowie Strukturen zur Förderung einer kleinteiligen M i-
schung bzw. der Förderung von Nachbarschaften geschaffen werden. Durch dieses Angebot vielfältiger 
Wohn-Typologien und möglicher Eigentumsstrukturen soll eine soziale Mischung der Nutzergruppen er-
reicht werden. 
Eine besonders starke Nachfrage wird für 3 - und 4-Zimmerwohnungen erwartet, eine hohe Nachfrage 
bei 2-Zimmer-Wohnungen.11 Entsprechend der größeren Wohnungen wird ein Einwohnerschlüssel von 
ca. 2,25 Einwohnern pro Wohneinheit angenommen.  
  
                                                   
10 Vgl. BNP Paribas Real Estate Consult GmbH: Stadt Da rmstadt, Cambrai -Fritsch-Kaserne und Jefferson -Siedlung. 
Immobilienwirtschaftliche Studie mit Markt-, Standort- und Objektanalyse für Wohnentwicklung, S. 42 
11 Kenngrößen mit Ausnahme der soziale geförderten Wohnungen in Anlehnung an Aussagen aus folgender Studie: vgl. 
BNP Paribas Real Estate Consult GmbH: Stadt Darmstadt, Cambrai -Fritsch-Kaserne und Jefferson -Siedlung. Im-
mobilienwirtschaftliche Studie mit Markt-, Standort- und Objektanalyse für Wohnentwicklung, S. 42

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Die angenommenen Wohnungsgrößen differieren:12 
 Annahme Einfamilienhäuser: 200 qm / Grundstück 
 Eigentumswohnungen (insb. Stadtvillen an der Landschaftstreppe und Waldvillen am Quartiers-
rand): 115 qm / Wohnung  
 Sozial geförderte Wohnungen: 115 qm / Wohnung  (die erhöhte Annahme gegenüber frei finan-
zierten Wohnungen ergibt sich aus dem hohen Anteil von 3 – 5 Zimmer-Wohnungen, s.u.).  
Zur Aufteilung der Zimmeranzahl der sozial geförderten Wohnungen wurden seitens des Amts 
für Wohnungswesen der Wissenschaftsstadt Darmstadt konkrete Vorgaben gemacht: 
o 15 % 1-Zimmer-Wohnungen 
o 25 % 3-Zimmer-Wohnungen 
o 35 % 4-Zimmer-Wohnungen 
o 25 % 5-Zimmer-Wohnungen 
 Übrige Wohnungen: 100 qm / Wohnung  
 
Insgesamt werden so die Bereitstellung eines differenzierten Wohn raumangebotes mit verschiedenen 
Haus- und Wohntypologien sowie variierende Wohnungsgrößen gewährleistet. 
7.1.3 Infrastruktur / Öffentliche Einrichtungen 
Mit der Schaffung eines lebendigen Quartiers soll auch dessen Versorgung gewährleistet werden. An-
gedacht ist die Herstellung einer quartiersbezogenen Nahversorgung rund um d as zu erhaltende zent-
rale Quartiers-Carré, u.a. durch kleinere, bedarfsmäßige Läden o der einen großflächigen Nahversor-
ger, eine Mobilitätsstation mit Paketstation sowie Räumlichkeiten für sonstige Gem einschaftseinrich-
tungen (Büroräume, Informationsräume, usw.).  Das Nahversorgungsangebot kann je nach Bedarf 
durch Einzelhandels- / öffentlich wirksame Einrichtungen entlang der Promenade erweitert werden.  Im 
Platzbereich des Carrés wird eine befestigte Fläche für zusätzliche Nut zungen wie Außengastronomie 
(z.B. Biergarten) oder temporäre Nutzungen wie Markt, Quartiersfeste oder Sommerkino angeb oten, 
flankiert von Grünflächen. 
Für das Plangebiet sind zwei KiTa-Einrichtungen mit jeweils zwei Krippengruppen (ca. 20 Kinder) und 
drei Kindergartengruppen (rund 39 Kinder) mit einer Nutzfläche von rund 1.200 m² und einer Außenflä-
che von mindestens 780 m² vorgesehen.  
Des Weiteren ist ein rund 1  ha großer Bildungscampus am nördlichen Rand des Quartiers -Carrés vor-
gesehen. Neben einer dreizügigen Grundschule für ca. 300 Schüler und einer Zweifeldturnhalle ist eine 
weitere Kindertagesstätte mit drei Krippen gruppen und drei Kindergartengruppen angedacht. In den 
Bildungscampus soll auch das nördliche Bestandsgebäude des Gesamtensembles integriert werden.  
Hier sollen ein Familienzentrum, ein Quartierszentrum und die Mobilitätszentrale untergebracht werden. 
                                                   
12 Kenngrößen mit Ausnahme der sozial gef örderten Wohnungen in Anlehnung an: BNP Paribas Real Estate Consult 
GmbH: Stadt Darmstadt, Cambrai -Fritsch-Kaserne und Jefferson -Siedlung. Immobilienwirtschaftliche Studie mit 
Markt-, Standort- und Objektanalyse für Wohnentwicklung, S. 42

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7.1.4 Verkehr 
Abb. 17: Verkehrskonzept (ohne Maßstab) 
Quelle: AS+P, Oktober 2018 
Erschließung  und ruhender Verkehr  
Aufgrund der eingeschränkten Leistungsfähigkeit des umgebenden Straßennetzes (vgl. Kap. 10.2) ist 
das Ziel des Verkehrskonzeptes , die Anbindung des neuen Quartiers optimal mit den Verkehrsmitteln 
des Umweltverbundes (zu Fuß, mit dem Fahrrad und ÖPNV), zu erschließen. Das Areal wird analog 
zur Lincoln-Siedlung als autoarmes Quartier ausgebildet. Der entstehende Kfz-Verkehr soll auf ein ver-
trägliches Minimum reduziert werden. 
Das Quartier wird im Westen über die Cooperstraße  an die Heidelberger Straße und im Norden über 
die Ludwigshöhstraße an die Landskronstraße angebunden. Diese Straßen sind für eine Geschwindig-
keit von 30 km/h ausgelegt. Eine direkte Verbindung zwischen Ludwigshöh straße und Cooperstraße 
besteht nicht, die Durchfahrt zwischen den nördlichen und südlichen Quartieren ist nur mit Umwegen 
über eine untergeordnete Straße (Schrittverkehr) möglich. Die Durchfahrt der nach Süden verlaufenden 
Heinrich-Delp-Straße wird lediglich für den Fußgänger- und Radverkehr geöffnet.  
Sowohl die Cooperstraße als auch die Heinrich -Delp-Straße Süd sind zu erhaltende Straßen, unterli e-
gen jedoch einer Neuplanung und -gestaltung. Mit dem Ziel, das Gebiet als ein autoarmes Quartier mit 
hoher Aufenthaltsqualität zu entwickeln, sollen die öffentlichen Straßen als verkehrsberuhigter Bereich 
ausgebildet werden.  
Die städtischen Planungen sehen vor, die bestehende Straßenbahnlinie 3 von der derzeitigen Endhal-
testelle Lichtenbergschule in der Ludwigshöh straße durch das Quartier über die Cooperstraße bis zur 
Heidelberger Straße zu verlängern. Die Trasse der Straßenbahn wird getrennt vom Kfz-Verkehr ge-
geplante  
Wendeschleife 
der Straßen-
bahnlinie 3

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 42 
 
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führt. Haltestelle n w erden im Bereich des Quartier -Carrés sowie in Verlängerung der Heinrich -Delp-
Straße nördlich der Cooperstraße an der Promenade angeordnet. Für die Straßenbahnplanung ist ein 
gesondertes Planfeststellungsverfahren erforderlich (vgl. Kap. 10.1.4). 
In Verlängerung der Heinrich-Delp-Straße ist zwischen der Cooperstraße und der Ludwigshöhstraße 
eine breite Promenade vorgesehen. Der gestalterische Entwurf sieht vor, die Straßenbahn mit beidsei-
tiger Begrünung durch die Promenade zu führen; außerdem sollen ein im Zweirichtungsverkehr geführ-
ter Radweg und beidseitige Fußwege  das Konzept ergänzen . Der Radweg stellt eine neue attraktive 
Verbindung zwischen Eberstadt und Bessungen dar. Motorisierter Individualverkehr wird nicht über die 
Promenade geführt. 
Das Parken für Einwohner wird gebündelt und  die Stellplätze überwiegend in drei dezentralen Quar-
tiersgaragen untergebracht. Damit wird die Präsenz von Kraftfahrzeugen im öffentlichen Raum zuguns-
ten von mehr Aufenthaltsqualität gemindert. Parken für Besucher erfolgt in den Quartiersstraßen.  
Durch ein Mobilitätskonzept mit E-Carpooling / Carsharing und weiteren Angeboten (vgl. Kap. 10.3) soll 
der freiwillige Verzicht auf die Nutzung des eigenen Pkws gefördert werden. Diese Angebote werden in 
den Quartiersstraßen sowie in den Quartiersgaragen dezentral und in kurzer Entfernung platziert. In 
zentraler, hoch frequentierter Lage mit ÖPNV -Haltepunkt ist am Quartiers-Carré eine Mobilitätsstation 
mit Mobilitätsangeboten und -beratung vorgesehen.  
7.2 Grünordnung / Grün- und Freiflächen 
Die öffentlichen Grün - und Freiflächen innerhalb des  neuen Quartiers werden als gut verbundene 
Struktur verschiedener Raum- und Nutzungsangebote entwickelt. Durch die unterschiedlichen Funkti o-
nen und ihre Einzugsgebiete entsteht eine klare räumliche Hierarchie, die von der zentralen Grünfläche 
der Landschaftstreppe über das Carré und die unmittelbar angrenzenden Quartiersplätze abgestuft bis 
zu den begrünten Nachbarschaftsplätzen und Fußwegeverbindu ngen reicht. Die öffentlichen Freifl ä-
chen werden innerhalb der Baufelder durch w ohnungsbezogene private Freiräume (Logg i-
en/Balkone/Terrasse) und halböffentliche Hofgärten und Gemeinschaftshöfe  ergänzt. Umgeben wird 
der „Siedlungskern“ des Gebietes von  Maßnahmenflächen für die geschützte Eidechsenpopulation 
(Mauer- und Zauneidechsen) inkl. bestehender Magerrasenflächen und einem zu entwickelnden gestuf-
ten Waldsaum in Richtung der bestehenden Waldflächen. 
Als zentrale großzügige Grünfläche gliedert die Landsc haftstreppe mit Freiraum -, Spiel - und Bew e-
gungsangeboten den neuen Siedlungsraum. Die Hauptwege verbinden die neue Siedlung mit dem 
ausgedehnten Wegenetz der Ludwigshöhe, mit dem Schutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“ (Betretungs-
verbot) und der Lincoln-Siedlung. Neben nutzerbezogenen Angeboten wie z.B. Streuobst-Gruppen und 
Spiel- und Aufenthaltsbereichen werden auch Versickerungsflächen als Bestandteil des lokalen R e-
genwassermanagements sowie Flächen zur Geothermie -Nutzung integriert. Als breiter Ost -West-
verlaufender Grünzug unterstützt die Landschaftstreppe  zudem die klimatische Funktion der beiden 
nördlich und südlich des Quartiers gelegenen freigehaltenen Frischluftkorridore. 
Parallel zur Landschaftstreppe durchziehen intern e Fußwege die Quartiere in Ost -West-Richtung und 
verbinden die grünen Nachbarschaftsplätze mit ihren Angeboten von wohnungsnahem Kinderspiel und 
Aufenthaltsmöglichkeiten. Die Fußwegeverbindungen werden von durchgehenden Baumreihen und 
Grünstreifen begleitet, die die siedlungsinternen Grünflächen mit den Landschaftsbereichen der Umge-
bung verbinden. 
Ziel ist der  Erhalt möglichst vieler Bestandsbäume, v.a. der prägenden großen Roteichen westlich der 
Carré-Bebauung, der Kastanien auf dem Carré und des Baumrahmens entlang der Cooperstraße sü d-
lich / östlich des verdichteten Siedlungsteils. Dazu gehört auch die Integration von geschützten Gehölz-
bereichen (Heldbock-Eichengruppe, Habitatgehölze) in die Grünstrukturen. Für die neu zu pflanzenden 
Gehölze sind standortgerechte, an die zukünftigen Klima veränderungen angepasste Arten und Sorten 
zu wählen – innerhalb der Landschaftstreppe sollen möglichst heimische Arten zum Einsatz kommen.  
Wichtige Wegeverbindungen (Promenade , Landschaftsachsen, interne Fußwegeverbindungen im 
Quartier) werden durch Baumreihen begleitet.

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7.3 Planungsalternativen 
7.3.1 Makrostandort 
Das Ziel der Planung ist die Wiedernutzbarmachung der Kasernenfläche zu Wohnzwecken: Bei der 
Fläche im Geltungsbereich des Bebauungsplans handelt es sich um eine seit mehreren Jahren nicht 
genutzte, brachliegende und mit Bodenverunreinigungen belastete ehemalige Kasernenfläche in der 
Nähe der Innenstadt von Darmstadt. Mit der Aufstellung des Bebauungsplans S 26 –Ludwigshöhviertel- 
wird die Fläche einer neuen Nutzung zugeführt. Damit wird bereits versiegelt e Fläche neu aufbereitet 
und in einem bestehenden städtebaulichen Gefüge neu bebaut . Dabei ergeben sich bspw. durch die 
Entfernung der Bodenbelastungen positive Effekte auf die Umwelt – anders als bei einem Neubau auf 
unberührter und unversiegelter Fläche „auf der Grünen Wiese“, der eine Beeinträchtigung der Umwelt 
darstellen würde. Indem ei ne Fläche aufgewertet und neu genutzt wird, kann darüber hinaus auch die 
Inanspruchnahme neuer Siedlungsflächen in Darmstadt reduziert werden. Insbesondere angesichts der 
hohen Nachfrage nach Wohnraum und des vergleichsweise geringen Siedlungsflächenentwicklungspo-
tenzials der Wissenschaftss tadt Darmstadt stellt die Fläche eine große Chance dar13 (vgl. auch Kap. 
6.1). Eine Planung an anderer Stelle im Stadtgebiet würde dem Ziel der Planung nicht entsprechen und 
stellt daher keine Alternative dar. 
7.3.2 Mikrostandort 
Im Vorfeld der Aufstellung des Bebauungsplans wurden in mehreren Stufen städtebauliche Potentiale 
und Varianten geprüft.  
Zunächst wurde mit der am 21.06.2011 von der Stadtverordnetenversammlung beschlossenen städte-
baulichen „Rahmenplanung Darmstadt Bessungen-Süd“ ein integriertes Konzept aus den Themenfe l-
dern Bebauung, Freiraum und Verkehr  für die beiden Konversionsflächen  in Bessungen  (Lincoln-
Kaserne und der Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung) erarbeitet. Im Rahmen der Erarbeitung 
des Rahmenplans wurde ein intensiver Beteiligungsprozess mit zwei Planungswerkstätten organisiert. 
Im Ergebnis dieses Prozesses wurden für die Weiterbea rbeitung folgende Handlungsempfehlungen für 
die Entwicklung und Neuordnung der Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung festgehalten:  
Nutzungskonzept: 
 Hauptsächlich Wohnnutzung (integratives und generationsübergreifendes Wohnen, Wohnen für 
Studierende, usw.) 
 Versorgungsangebote wie z.B. Nahversorger und Angebote zur soziale n Infrastruktur wie Kin-
derbetreuung sowie die Kinder- und Jugendarbeit (Schule, KIGA, usw.) 
Bebauung: 
 Erhalt und denkmalgerechte Gestaltung des historischen Kasernenplatzes  
 Erhalt und Nutzung der Kapelle für religiöse, soziale oder kulturelle Zwecke 
 (angemessene) urbane Dichte insbesondere am Quartierzentrum und aufgelockerte Bebauung 
am Waldrand („europäisches Stadtgefühl“) 
Freiraum:  
 Wiederherstellung von Wegeverbindungen und Vernetzung nach Bessungen, Eberstadt und zu 
den umgebenden Naherholungsräumen 
 Empfehlungen zu Spiel- und Bewegungsflächen bzw. Spielbedarfe sowie für Vorrangflächen für 
den Biotop- und Artenschutz  
 Erhalt von Identität bestimmenden Grünstrukturen / Baumbestan d sowie des nördlich der 
Cambrai-Fritsch-Kaserne gelegenen Grünzugs als Frischluftleitbahn 
                                                   
13 Wissenschaftsstadt Darmstadt, der Magistrat, Stadtplanungsamt, Grünflächenamt, Straßenverkehrs - und Tiefbauamt: 
Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd – Lincoln-Siedlung / Jefferson -Siedlung / ehemalige Cambrai -Fritsch-
Kaserne, Darmstadt, Mai 2011, S. 3

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 44 
 
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Verkehr: 
 Einbindung der Quartiere in die übergeordneten Fuß - und Radwegenetze sowie das bestehen-
de Straßennetz 
 Ein autoarmes Wohnumfeld mit Einschränkungen zur Herst ellung von Stellplätzen , dem Aus-
bau der Verkehrsangebote mit ÖPNV  (Verlängerung der Straßenbahn) und Fuß- und Radver-
kehr 
 Initiierung eines Mobilitätsmanagements sowie Angebote für CarSharing 
 
Die im Rahmenplan dargelegten Handlungsempfehlungen bildeten die Grundlage für den im Jahr 2017 
durchgeführten städtebaulichen Wettbewerb „Ehemalige Cambrai -Fritsch-Kaserne / Jefferson-
Siedlung“. Für den Wettbewerb wurden 20 Büros ausgewählt, die ein städtebauliches und landschafts-
planerisches Konzept für die Standortentwicklung erarbeiten sollten. Den ersten Preis erkannte die Jury 
bei der Sitzung am 15.12.2017 dem Büro Albert Speer + Partner zu.  
Entsprechend der Empfehlungen des Preisgerichts wurde das Siegerbüro AS+P mit der Überarbeitung 
seines Entwurfs beauftragt, welches schließlich beschlossen wurde und als Grundlage zur Erarbeitung 
des Bebauungsplans diente. 
Im Ergebnis bleibt festzuhalten, dass es keine anderweitige n Planungsalternativen gibt, mit welchen 
der mit der Aufstellung des Bebauungsplans verfolgte Zweck an anderer Stelle ohne oder mit gering e-
ren Auswirkungen auf die Umwelt oder andere Belange erreicht werden kann.  Die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt hat sich nach einem mehrjährigen Prozess mit Prüfung verschiedener städtebaulicher Var i-
anten zur Aufstellung eines Bebauungsplans mit dem städtebaulichen Ziel der Schaffung eines neuen 
Wohngebietes unter Respektierung der denkmalgeschützten vorhandenen historischen Bausubstanz 
entschieden.  
Ergänzend wird auf Kap. 14 des Umweltberichts („Anderweitige Planungsmö glichkeiten (Planungsal-
ternativen))“ verwiesen.

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8. Technische Infrastruktur / Energieversorgung / Energiekonzept 
Zur Versorgung des Gebietes mit Energie (Strom und Wärme) wird derzeit ein Energiekonzept erstellt. 
Die Strom- und Wärmeversorgung der Baugebiet e ist auch Gegenstand des städtebaulichen Vertrags 
(vgl. Kap. 24.2).  
Für eine klimaneutrale Strom - und Wärmeversorgung im Geltungsbereich des Bebauungsplans (mi n-
destens bilanziell) soll neben einer Versorgungssicherheit insbesondere ein hoher lokaler Erzeugungs-
anteil erreicht werden. Dazu dienen die Errichtung einer Energiezentrale, die mittels Kraft -Wärme-
Kopplung (KWK) Wärme und Energie erzeugt (z.B. Blockheizkraftwerk) sowie die Nutzung von G e-
othermie. Die Energiezentrale wir d im Norden des Geltungsbereichs vorgesehen und eine entspr e-
chende Fläche im Bebauungsplan gesichert. Die Detailplanung für die Energiezentrale erfolgt derzeit. 
Die notwendigen Flächen zur Installation der geothermischen Wärmeversorgung (Geothermiefelder) 
sind im westlichen Bereich der Landschaftstreppe vorgesehen. 
Die Wärmeversorgung im nördlichen Bereich des Geltungsbereichs, der ehemaligen Cambrai -Fritsch-
Kaserne, soll durch Geothermie und Kraft-Wärme-Kopplung (KWK) / Nahwärme erfolgen: 
 Die Baugebiete WA A1, A5, A6, A7 sollen blockweise über Wärmepumpen mit zentraler G e-
othermie versorgt werden.  
 Alle weiteren Baugebiete abzüglich der WA A2, A3, A4, A9, C2 und C4 sollen über ein Na h-
wärmenetz mit einem Primärenergiefaktor kleiner oder gleich 0,5 versorgt werden.  
 Die Versorgung der Baugebiete WA A2, A3 und A4 ( Baugebiete mit Einfamilienhäusern) sowie 
WA A9, C2 und C4 ( Baugebiete mit Mehrfamilienhäusern) ist über baufeldbezogene Geother-
mie-Wärmepumpen oder Luft-Wärmepumpen vorgesehen.  
 Auch der geplante Nahve rsorger sowie die Temperierung des entsprechenden Geschosswoh-
nungsbaus (MU2) soll an die geothermischen Sondenfelder angebunden werden. 
 Der südliche Bereich des Geltungsbereichs die ehemalige Jefferson -Siedlung, soll durch ba u-
feldbezogene Geothermie-Wärmepumpen oder Luftwärmepumpen versorgt werden.  
Für den zeitlichen Ausgleich zwischen dem Angebot an erneuerbaren Energien und dem Wärmebedarf 
für Heizung und Warmwasser sind ausreichend große Energiespeicher vorgesehen. Die Speicherkapa-
zität soll für den Tag-Nachtausgleich ausreichen. 
Ergänzend werden auf allen Dachflächen mit Ausnahme von Nebenanlagen, sofern sie keine n ander-
weitigen Nutzungen wie bspw. Dachgärten oder -terrassen oder Restriktionen bspw. des Denkma l-
schutzes unterliegen, Solarenergienutzung (bevorzugt Photovoltaik) vorgesehen. 
Für die Gebäude wird ein Energiestandard nach KfW Effizienzhaus 40 oder energetisch besser, vorg e-
geben. Bestandsgebäude sind mindestens auf KfW EH Denkmal zu modernisieren. Die haus - oder 
blockweise Beheizung mit Brennstoffen ist ausgeschlossen. Das gilt auch für Einzelheizungen, Kamine 
und Öfen. Ausgenommen sind z.B. Brennstoffzellen, wenn diese eine vergleichbare CO2-Gesamtbilanz 
wie die Nahwärme- oder Geothermieversorgung erreichen oder unterschreiten. 
 
Im Straßenraum wurden im Rahmen der Erschließungsplanung bereits die erforderlichen Medienleitun-
gen berücksichtigt. Es sind folgende Medienleitungen vorgesehen: 
 Nahwärmeversorgung (Planung Entega AG) 
 Wasserversorgung (Planung Entega AG) 
 Stromversorgung (Planung Entega AG) 
 Straßenbeleuchtung (Planung Stadt Darmstadt) 
 Telekommunikation (Planer noch unbekannt) 
Die Medienvertreter sind in die Planung eingebunden und haben ihren Raumbedarf in Leitungskorrido-
ren angemeldet. Im weiteren Planungsverlauf erfolgt die Übernahme der Medienplanung in einen G e-

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samtleitungsplan. 14 Es „kann aufgrund der gewählten Straßenbreiten (hohe Ausbeute an Grundstücks-
fläche, Entscheidung für Mischverkehrsflächen, gewünschte Baumbeet -Anzahl) festgestellt werden, 
dass die gewünschten Leitungskorridore und Abstände zu benachbarten Leitungen unterschritten we r-
den müssen.“15 
Insgesamt kann festgestellt werden, dass die Erschließung in Bezug auf die Energieversorgung ges i-
chert ist. 
9. Wasserwirtschaftliche Belange 
9.1 Versorgung 
Zum Bebauungsplanentwurf wurde eine Wasserbedarfsberechnung erstellt. Hierbei wurden die ang e-
nommenen Nutzungen Wohnnutzung, Gemeinbedarfseinrichtungen (Grundschule, Kindertagesstätten, 
Jugendzentrum, Sporthalle), Versorgungseinrichtungen (Supermarkt) sowie kleinere Gewerbeeinheiten 
(u.a. Bäcker, Frisör, Gastronomie) berücksichtigt.  
Mit der Feuerwehr Darmstadt wurde im Rahmen der Wasserbedarfsermittlung abgestimmt, dass eine 
Löschwassermenge von 96 m³/h bei einem Mindestdruck von 2,0 bar vorzusehen ist.  
Aus diesen Werten des Trink- / Löschwasserbedarfs wurden die Anforderungen an die Leitungsdimen-
sionierung ermittelt: So ist der für die Leitungsdimensionierung maßgebende Wert 1 30 m³/h. Von der 
ENTEGA AG wurde mit Schreiben vom 06.05.2020 bestätigt, dass der Trink -/Löschwasserbedarf von 
insgesamt 130 m³/h nach der Erneuerung der vorhandenen Hauptwasserleitung geleistet werden kann. 
9.2 Wasserentsorgung 
Im Rahmen der Erschließungsplanung durch das Büro Weber -Ingenieure wurde auch die Schmutz - 
und Niederschlagswasserentsorgung geprüft. Die Entwässerung erfolgt im Trennsystem mit Versick e-
rung, einer Rückhaltung und einem Anschluss an das Entwässerungsnetz der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt (Schmutzwasser) im Norden (Ludwigshöhstraße) und im Westen (Bestandskanalnetz).16 
9.2.1 Schmutzwasserentwässerung 
Im Erläuterungsbericht zur Erschließungsplanung vom 08.05.2020 sind folgende Aussagen zum Thema 
Schmutzwasserentwässerung enthalten: 
Unter der Annahme von ca. 3.500 17Anwohnern bzw. Nutzern im Gebiet ergibt sich bei einem spezif i-
schen häuslichen Schmutzwasseranfall von 4 l / (s x 1000E) nach DWA -A 118 für das Gesamtgebiet  
ein Schmutzwasserabfluss von: Q = 3.500 E x 0,004 l  / (s + E) = 14,0 l  / s. Dieser kann selbst bei B e-
rücksichtigung eines unvermeidbaren Regenabflusses (über Schachtdeckelöffnungen etc.) vom g e-
wählten Rohrquerschnitt abgeführt werden.  
Das Kanalnetz orientiert sich gemäß der natürlichen Topographie nach Nord -Westen. Während die 
ehemalige Jefferson-Siedlung an den bestehenden Kanal in der Cooperstraße anschließt, muss das 
Abwasser der ehemaligen Camb rai-Fritsch Kaserne bis zur Ludwigshöhstraße fließen. Dabei wurde 
festgelegt, dass keine vorhandenen Kanäle verwendet werden sollen, da sie überwiegend schadhaft 
sind (Auswertung der TV-Befahrung) bzw. unter der zukünftigen Straßenbahntrasse liegen. Im Bereich 
des Quartiers-Carrés sind starke Wurzeleinwüchse und die erwarteten Sanierungskosten für eine Ne u-
                                                   
14 Vgl. Weber Inge nieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 
44 
15 Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 44 
16 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Ersch ließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 
10 
17 "Beim Schmutzwasserbedarf wurde eine Aufrundung der Einwohnerzahl vorgenommen, um bei der Kanaldimensionie-
rung eine Annahme "auf der sicheren Seite" zu treffen und Reservekapa zitäten zu erhalten. Dies erscheint ang e-
sichts der Nutzungen im Quartiers -Carré, der Schule und der Turnhalle, die auch von gebietsfremden Nutzern b e-
sucht werden können, sowie zur Abfederung von Auslastungsspitzen geboten."

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 47 
 
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verlegung auf neuer Trasse hierfür verantwortlich.18 Die Kanäle müssen folglich im Rahmen der E r-
schließung neu errichtet werden.  
Nach Neuerrichtung der Kanäle ist die Schmutzwasserentsorgung gesichert. 
9.2.2 Niederschlagswasserentsorgung 
Zur Niederschlagswasserentsorgung sind im Erläuterungsbericht zur Erschließungsplanung durch das 
Büro Weber-Ingenieure vom 07.02.2020 folgende Aussagen enthalten: 
Aus ökologische n Gründen und auf grund fehlender Abflusskapazitäten im vorhandenen öffentlichen 
Mischwasser-Kanalnetz der Wissenschaftsstadt Darmstadt soll keine direkte Einleitung von Regenwas-
ser in das öffentliche Mischwassernetz erfolgen. 19 Im Rahmen der Erschließungspl anung wurden ent-
sprechend vorhandene Baugrunderkundungen hinsichtlich der Bodenbelastungen und Versickerung s-
versuche analysiert, um die Eignung des Gebiets für die Niederschlagswasserversickerung zu prüfen. 
Ergebnis war, dass eine „ Versickerung des Niederschlagswassers zulässig ist, auch wenn Zonen b e-
stehen, die aufgrund der ungünstigen Durchlässigkeitsbeiwerte nur mit sehr großen Sickerbecken, oder 
einem Überlauf ins öffentliche Regenwassernetz entwässert werden können.“20 
Aufbauend auf diesen Erkenntnissen  wurde ein Niederschlagsentwässerungskonzept erarbeitet, das 
nach öffentlichen und privaten Flächen getrennt folgende Maßnahmen und Konzeptbausteine vorsieht: 
„Das im Bereich der öffentlichen Verkehrsflächen anfallende Niederschlagswasser wird über Rinnen 
bzw. parallele Gräben und Mulden (an Fußwegen und Heinrich -Delp-Straße) abgeleitet bzw. in den 
Baumbeeten einer Versickerung zugeführt. […] Bei größeren Regenereignissen wird das überschüss i-
ge Wasser aus den Baumbeeten über das Regenwassernetz in zentrale Versickerungsbecken abgelei-
tet.“21 
Es sind insgesamt 6 Sickerflächen vorgesehen.  Diese liegen im Westen der Maßnahmenfläche M 1, 
westlich des Baugebiets MU 4, östlich des MU 2 sowie westlich der Baugebiete A2 und A3 innerhalb 
der öffentlichen Grünflächen. A ufgrund der zumeist ungenügend große n Durchlässigkeit des Bodens  
und der zu geringen Größe der zur Verfügung stehenden Sickerflächen werden zur Rückhaltung des 
Niederschlagswassers zudem bestehende Staurohrkanäle genutzt: Für den nördlichen Teil soll der b e-
stehende Staurohrkanal 1 in der nordwestlichen Ecke der Maßnahmenfläche M  1, für den südlichen 
Teil der bestehende Stau rohrkanal innerhalb der Grünfläche G1 verwendet werden. Die Sickerbecken 
im mittleren Bereich (westlich MU 4 und östlich MU 2) können ausreichend groß hergestellt werden.22  
„Die bestehenden Staurohrkanäle 1 u. 2 mit einem Gesamtvolumen von 1.795 m³ leisten einen wicht i-
gen Beitrag zur wirtschaftlichen Lösung der Entwässerung, da keine Vorflut in akzeptabler Entfernung 
zur Verfügung steht. Insgesamt werden vom Baugebiet (3,0 l  / s + 6,0 l  / s) = 9,0 l  / s über einen Zei t-
raum von maximal 24 h an das Mischwasserkanalnetz abgegeben .“23 „Die Notüberläufe werden brei t-
flächig in den angrenzenden Wald entlassen.“24  
 
Das Niederschlagswasser von Dach- und Freiflächen der Baugrundstücke und der Quartiersgaragen 
soll dezentral auf den jeweiligen Grundstücken versickert werden. Dies entspricht der aktuellen Sa t-
zung der Wissenschaftsstadt Darmstadt.25 Die Entwässerung ist im Rahmen des einzureichenden En t-
wässerungsgesuchs nachzuweisen. Das Niederschlagswasser des Bildungscampus ist ebenfalls d e-
                                                   
18 Vgl. Weber Ingenieure: Darmsta dt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 
40 
19 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 
41 
20 Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 20 
21 Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 41 
22 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuteru ngsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 
10f 
23 Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 43 
24 Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 45 
25 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 
41

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 48 
 
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zentral zu versickern. Aufgrund mangelnder Flächen auf dem Grundstück selbst wird das Niede r-
schlagswasser in die westlich angrenzende öffentliche Grünfläche G1 abgeleit et und dort versickert. 
Hierfür muss eine vertragliche Vereinbarung zwischen dem Grünflächenamt und Schulamt abgeschlos-
sen werden. 
Um die Größe des erforderlichen Sickerraums auf den Baufeldern zu beschränken, werden im Beba u-
ungsplan eine Dachbegrünung und  die Verwendung von sickerfähigem Pflaster festgesetzt. „Zur Be-
messung des öffentlichen RW -Netzes wurde angenommen, dass im außergewöhnlichen Lastfall ca.  
10 % der privaten Fläche in den öffentlichen Regenwasserkanal entwässern. […] Die öffentlichen Sick-
erbecken sind ausschließlich für die angeschlossenen öffentlichen Flächen (Straßen und Wege) b e-
messen.“26 
Insgesamt kann festgestellt werden, dass die Niederschlagswasserentsorgung gesichert ist. 
10. Verkehrliche Auswirkungen der Planung 
Die Belange des Verkehrs  werden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens in mehreren Aspekten 
berücksichtigt:  
Die Verkehrskonzeption des Strukturkonzepts wurde durch die Erschließungsplanung des Büros Weber 
Ingenieure (Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht , Pforzheim, 08.05.2020) 
bzw. wird künftig durch Detailplanungen in Abstimmung mit der Wissenschaftsstadt Darmstadt konkre-
tisiert.  
Die verkehrlichen Auswirkungen einer geplanten Quartiersentwicklung auf die Leistungsfähigkeit des 
angrenzenden Straßennetzes und der angrenzenden Knotenpunkte  wurden in der „ Verkehrsuntersu-
chung zur Entwicklung der Konversionsflächen  im Süden der Wissenschaftsstadt  Darmstadt - Aktuali-
sierung der Leistungsfähigkeitsbetrachtungen“ (T+T Verkehrsmanagement GmbH, Dreieich, Dezember 
2019 / März 2020) untersucht und bewertet.   
Bereits im Zuge der Erarbeitung des Strukturkonzepts stand fest, dass die Quartiersentwicklung au f-
grund der bestehenden Verkehrsbelastung im umgebenden Straßennetz nur mit einem reduzierten An-
satz zum Autoverkehr (Modal Split) möglich ist. Hierfür wurde ein Mobilitätskonzept entwickelt. 
Die Ergebnisse werden im Folgenden zusammengefasst. 
10.1 Erschließungskonzeption 
10.1.1 Kfz-Verkehr 
Das Gebiet ist im Norden über die Ludwigshöhstraße und im Südwesten über die Cooperstraße und 
damit in Verlängerung über die Heidelberger Landstraße an das übergeordnete Straßennetz angebun-
den. Sowohl die Ludwigshöhstraße als auch die Cooperstraße  sollen in Zukunft von der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt für die Sicherstellung der Erschließung ausgebaut werden. 
Basis der Ausgestaltung des Anschlusses an die Ludwigshöhstraße ist die Erschließungsplanung des 
Ingenieurbüros Weber Ingenieure. Von der Ludwigshöhstraße bis zum ersten Knoten im Erschli e-
ßungsgebiet ist diese Haupt erschließungsstraße auf ei ner Länge von ca. 100 m im Trennungsprinzip 
(Fahrbahn und Gehweg getrennt) mit Tempo 30 km/h vorgesehen. 27 Der Querschnitt sieht eine Breite 
von 8,0 m vor, die sich in 6,0 m Fahrbahn und  2,0 m Gehweg untergliedern.28 Auch weiterführend wird 
die entlang des Bildungscampus verlaufende Straße im Trennungsprinzip ausgestaltet, damit für die 
Schüler ein klar erkennbarer Fußweg zur Verfügung steht, allerdings mit Schrittgeschwindigkeit.  
                                                   
26 Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 41 
27 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 
23 
28 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 
35

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 49 
 
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Die Cooperstraße ist bereits im Bestand vorhanden und nutzbar. Sie wird künft ig von der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt erneuert und ausgebaut werden, eine detaillierte Planung liegt zum aktuellen 
Zeitpunkt noch nicht vor.  Die Festsetzung der Verkehrsfläche umfasst daher einen Korridor, innerhalb 
dessen die Verkehrsfläche und straßenb egleitende Grünflächen angeordnet werden. Grundsätzlich ist 
auch hier ein Trennungsprinzip (Fahrbahn und Gehweg getrennt) mit Tempo 30 km/h vorgesehen. 29 In 
Verlängerung der Cooperstraße wird die Straße „Bogenschneise“ erhalten und soll langfristig ausg e-
baut und bspw. durch Längsparker ergänzt werden. 
Für die Heinrich-Delp-Straße, die wiederum Gegenstand der Erschließungsplanung des Ingenieurbüros 
Weber Ingenieure ist, ist ein  Trennungsprinzip (Fahrbahn und Gehweg getrennt) mit Tempo 30 km/h 
vorgesehen.30 
 
Die interne Erschließung ist Gegenstand der Erschließungsplanung des Ingenieurbüros Weber Ingeni-
eure auf Basis des Strukturkonzeptes. Die interne Erschließung erfolgt über Straßen, die als verkehrs-
beruhigter Bereich (Schrittgeschwindigkeit) im Mischungsprinz ip ohne seitliche n Gehweg ausgebaut 
werden.31 Durch die Schwerpunktsetzung auf das Mischungsprinzip im überwiegenden Teil des Ge l-
tungsbereichs des Bebauungsplans wird ein Beitrag zur Gleichberechtigung aller Verkehrsteilnehmer 
geleistet und das autoarme Quartier gefördert.  
Zur Einhaltung der Schrittgeschwindigkeit werden in den Kreuzungsbereichen, auch mit den Nachba r-
schaftsplätzen, Aufpflasterungen angeordnet , insgesamt ist  jede 25,0 m eine Einengung oder eine 
Schwelle vorgesehen.32 Der Querschnitt sieht im überwiegenden Teil eine Breite von 8,0 m vor, die sich 
in 5,50 m Mischverkehrsfläche inkl. einer Wasserrinne und 2,50 m Stellplätze und Baumpflanzungen 
untergliedern.33 In Bereichen, die der Erschließung einzelner Baugebiete dienen, ist wie südlich der 
Baugebiete WA A1 und WA A9 lediglich eine Breite von 5,50 m bzw. nördlich des Baugebiets WA E5  
eine Breite von 6,0 m entsprechend dem Bestand vorgesehen. Hier entfallen begleitende Stellplätze 
und Baumpflanzungen.  
10.1.2 Ruhender Verkehr 
Das Parken für Einwohner wird gebündelt und  die Stellplätze überwiegend in drei dezentralen Quar-
tiersgaragen untergebracht. Dadurch soll gem. des Mobilitätskonzepts (vgl. 10.3) der freiwillige Verzicht 
auf die Nutzung des eigenen Pkws gefördert werden. Durch das Angebot von Sammelgaragen und ihre 
periphere Lage wird Park-Such-Verkehr im Quartier vermieden. 
Das Stellplatzangebot auf privaten Flächen  wird insgesamt durch eine Satzung beschränkt ( „Satzung 
über die Einschränkung der Herstellung von Stellplätze n oder Garagen  im Ludwigshöhviertel (Ein-
schränkungs- und Verzichts satzung Ludwigshöhviertel)“. Hier wird ein reduzierter Stellplatzschlüssel 
von max. 0,5 STP  / WE bei Mehrfamilienhäusern und sonstigen Gebäuden mit öffentlich geförderten 
Wohnungen und Kleinwohnungen bis 58 m², max. 0,65 STP / WE bei sonstigen Mehrfamilienhäusern 
und 0,8 STP  / WE bei Ein - und Zweifamilienhäusern festgelegt. Davon sind 0,15 STP  / WE auf dem 
Baugrundstück herzustellen; die restlichen Stellplätze werden in drei Garagengebäuden als Sammelga-
ragen untergebracht.  
Die erforderlichen Stellplätze aus den Baugebieten können gem. der Einstellplatzsatzung abgelöst und 
die Ablösesumme zur Errichtung zentraler Quartiersgaragen genutzt  werden. Es erfolgt keine Zuor d-
                                                   
29 Vgl. Weber Ingenieure: Da rmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 
24 
30 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 
24 
31 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließu ng „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 
24 
32 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 
24f. 
33 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhvi ertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 
35

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 50 
 
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nung von Stellplätzen in den Quartiersgaragen zu einzelnen Baugebieten, sondern die Stellplätze we r-
den mit zunehmendem Baufortschritt an Interessenten vergeben. 
Das Parken für Besucher erfolgt in den Quartiersstraßen. 
10.1.3 Fuß- und Radverkehr 
Dem Fuß- und Radverkehr kommt in der Planung  des Ludwigshöhviertels als autoarmes Quartier eine 
besondere Bedeutung zu.  
Die interne Erschließung  erfolgt über verkehrsberuhigte Bereich e in Schrittgeschwindigkeit im M i-
schungsprinzip, so dass ein Beitrag zur Gleichberechtigung aller Verkehrsteilnehmer geleistet wird.  
Das gesamte Plangebiet wird darüber hinaus von separaten Fußwegeverbindungen durchzogen. Paral-
lel zur  zentralen prägenden  Landschaftstreppe durchziehen Fußwege das Gebiet in Ost -West-
Richtung. Ein Teil der Fußwege begleitet die Landschaftstreppe und die Maßnahmenfläche im Norden, 
andere Fußwege in Ost -West-Richtung verbinden die grünen Nachbarschaftsplätze mit ihren Angeb o-
ten von wohnungsnahem Kinderspiel und Aufenthaltsmöglichkeiten. Diese Wege werden von durchge-
henden Baumreihen und Grün streifen begleitet, die die siedlungsinternen Grünflächen mit den Lan d-
schaftsbereichen der Umgebung verbinden. Außerdem vernetzen Fußwege im nördlichen Teil des Gel-
tungsbereichs in Nord -Süd-Richtung die Wohngebiete mit der Landschaftstreppe oder der Maßna h-
menfläche im Norden. Durch die hohe Anzahl an separaten Fußwegen wird gewährleistet, dass die ge-
bietsinternen Grünflächen sowie die umliegenden Grün - und Waldflächen auf kurzem Weg, sicher und 
vom MIV getrennt erreichbar sind. 
In Bezug auf den Radverkehr ist durch das Plangebiet über die Verlängerung Heinrich-Delp-Straße, die 
Promenade und die Ludwigshöhstraße eine übergebietliche geradlinige Radwegeverbindung von Eber-
stadt in die Innenstadt Darmstadt s geplant. Im Gegensatz zum MIV darf der Radverkehr über die Pro-
menade verlaufen und wird somit bevorzugt. An den Straßenbahnhaltestellen, insbesondere am Qua r-
tiers-Carré, sind (tlw. überdachte) Fahrradabstellanlagen geplant, so dass die Verknüpfung von Fahrrad 
und Straßenbahn als alternativem Verkehrsträger zum MIV gefördert wird.  
Durch die Vielzahl an vorgesehenen Wegen und Maßnahmen für den Fuß - und Radverkehr wird ein 
wichtiger Beitrag zum Erreichen der Zielsetzung eines autoarmen Quartiers geleistet.  
10.1.4 ÖPNV 
Das Gebiet soll künftig durch die Verlängerung der bestehenden Straßenbahnlinie 3 an das ÖPNV -
Netz angeschlossen werden. In der Planung der Wissenschaftsstadt Darmstadt ist mit den örtlichen 
Verkehrsbetrieben der HEAG mobilo GmbH ein 2 -gleisiges Straßenbahnnetz vorgesehen. Die Trasse 
verläuft im Norden von der Ludwigshöhstraße durch das Gebiet nach Süden in Richtung Cooperstraße.  
Die 2-gleisige Trasse wurde in Abstimmung mit den Beteiligten mit einer Breite von 6,50 m i n der Pro-
menade berücksichtigt, in Kurvenbereichen sowie entlang der Cooperstraße wurde die Freihaltezone 
auf 8,0 m verbreitert. Des Weiteren wurde die nötige Fläche für zwei Haltepunkte im Gebiet am Qua r-
tiersplatz und am südlichen Ende der Promenade vor Einmündung in die Cooperstraße mit berücksich-
tigt. 
Der Baubeginn der Straßenbahntrasse st eht derzeit noch nicht fest, aktuell wird davon ausgegangen, 
dass die Baufertigstellung erst nach der Fertigstellung der Erschließungsanlagen erfolgen wird.  Es ist 
geplant, das Planfeststellungsverfahren Ende 2021 einzuleiten, die Verfahrensdauer wird auf 1,5 Jahre 
geschätzt. 
Bis zur Fertigstellung der Straßenbahn ist ein Ersatzverkehr über Busse geplant, 34 so dass die E r-
schließung des Ludwigshöhviertels über ÖPNV auch vor dem Anschluss an das Straßenbahnnetz g e-
währleistet ist.  
                                                   
34 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 
37

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 51 
 
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10.2 Leistungsfähigkeitsbetrachtung 
10.2.1 Grundlagen 
Die verkehrlichen Auswirkungen einer geplanten Quartiersentwicklung auf das angrenzende Straße n-
netz und die angrenzenden Knotenpunkte durch die Lincoln-Siedlung und die Cambrai-Fritsch-Kaserne 
/ Jefferson-Siedlung (jetzt: Ludwigshöhviertel) wurden im Zuge von gemeinsamen verkehrstechnischen 
Untersuchungen bereits im Vorfeld der städtebaulichen Strukturkonzepte für die Konversionsflächen 
geprüft (2011, 2017). Die Ergebnisse waren Basis für die maximale Anzahl an  Wohneinheiten, die für 
das angrenzende Erschließungssystem verträglich sind und daher auf den  Konversionsflächen entste-
hen können. 2019 / 2020 wurde die Verkehrsuntersuchung  in Bezug auf die aktuellen Struktur- und 
Verkehrsdaten in der „ Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Konversions flächen im Süden der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt - Aktualisierung der Leistungsfähigkeitsbetrachtungen “ (T+T Verkehrs-
management GmbH, Dreieich, Dezember 2019 / März 2020) aktualisiert.  
Im Folgenden werden die zentralen Ergebnisse aus der Verkehrsuntersuc hung dargelegt. Für weite r-
gehende Informationen wird auf die Verkehrsuntersuchung verwiesen. 
Gegenstand der vorangegangenen Verkehrsuntersuchungen waren mehrere Planfälle mit unterschie d-
lichen Szenarien der Quartiersentwicklungen im Hinblick auf die Einwoh nerzahl und Modal -Split-
Ansätzen. Basis für die Entwicklung des Strukturkonzepts für das Ludwigshöhviertel sowie die Aufste l-
lung des Bebauungsplans war der Planfall C mit dem Ansatz von zunächst max. 7.200 Einwohnern in 
der Lincoln-Siedlung und dem Ludwigshöhviertel zusammen und einem reduzierten Modal-Split-Ansatz 
der zukünftigen Bewohner von 27  % MIV-Anteil. Grundsätzlich werden mit den Festsetzungen in den 
Bebauungsplänen Lincoln-Siedlung und Ludwigshöhviertel zwar bis zu ca. 8.100 Einwohnern ermö g-
licht, da jedoch die Besiedelung der Lincoln-Siedlung und des Ludwigshöhviertels nur sukzessive erfol-
gen wird, wurde der Ansatz von zunächst 7.200 Einwohnern aus fachgutachterlicher Sicht als vertretbar 
eingestuft.35 
Im Modell zur Leistungsfähigkeitsprüfung wurde n mehrere Ausbaumaßnahmen im umgebenden Str a-
ßennetz als umgesetzt berücksichtigt. Dabei handelt es sich um folgende Maßnahmen:36 
 Realisierung der „Planstraße“ zwischen der B 3 (Karlsruher Straße) und der Heidelberger  Stra-
ße südlich der Lincoln-Siedlung, 
 Ausbau der Rüdesheimer  Straße zwischen den Knotenpunkten Donnersbergring  / Rüdeshei-
mer Straße / Karlsruher Straße (A20) und Heidelberger Straße / Landskronstraße / Rüdeshei-
mer Straße (A15), 
 Dieselfahrverbot in Hügelstraße und Heinrichstraße,  
 Fahrstreifenreduzierung in der Rheinstraße zwischen Hindenburgstraße und Neckarstraße s o-
wie in der Heidelberger Straße von zwei auf eine Fahrspur pro Richtung zwischen Rüdesheimer 
Straße und Heinrichstraße zugunsten des Radverkehrs. 
Die Umsetzung dieser Ausbaumaßnahmen li egt in der Verantwortung der Wissenschaftsstadt Dar m-
stadt und soll zügig angegangen werden. So ist bspw. die Einleitung des Planfeststellungsverfahrens 
für die Planstraße bis Ende 2020 vorgesehen und wird dann ca. ein Jahr dauern.  
10.2.2 Ergebnisse der Leistungsfähigkeitsbetrachtung 
In der Leistungsfähigkeitsbetrachtung wurden insbesondere die Knotenpunkte in der Umgebung b e-
trachtet. Die Grundlage für die Beurteilung der Knotenpunkte hinsichtlich der Qualität des Verkehrsa b-
laufs bildet die Einteilung in Qualitäts stufen (QSV) nach dem „Handbuch für die Bemessung von Str a-
ßenverkehrsanlagen“. Diese verlaufen von Qualitätsstufe A (Beurteilung „sehr gut“) bis Qualitätsstufe F 
                                                   
35 Vgl. T+T Verkehrsmanagement GmbH: Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Ko nversionsflächen im Süden der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt - Aktualisierung der Leistungsfähigkeitsbetrachtungen , Dreieich, Dezember 2019 / 
März 2020, S. 2 
36 Vgl. T+T Verkehrsmanagement GmbH: Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Konversionsflächen  im Süden der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt - Aktualisierung der Leistungsfähigkeitsbetrachtungen , Dreieich, Dezember 2019 / 
März 2020, S. 4

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 52 
 
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(Beurteilung „ungenügend / Überlastung“). Als noch ausreichend wird die Verkehrsqualität bei Q uali-
tätsstufe D angesetzt.37  
Die zentralen Ergebnisse der Leistungsfähigkeitsbetrachtung sind:  
Knotenpunkt Donnersbergring  / Rüdesheimer Straße  / Karlsruher Straße  (A20) 38 
Die derzeitige Lichtsignalsteuerung und Knotenpunktgeometrie führen mit den Bestands belastungen 
von 2016 zu einer Auslastung der Anlage an der Kapazitätsgrenze. Im Bestand ergibt sich rechnerisch 
mit den Festzeitprogrammen in beiden Spitzenstunden eine Qualitätsstufe F (Überlastung). 
Mit den vorgesehenen Ausbaumaßnahmen der Rüdesheimer St raße und der Karlsruher Straße red u-
ziert sich morgens die Überlastung von zwei auf eine Signalgruppe, abends sind weiterhin drei Signa l-
gruppen an der Kapazitätsgrenze oder überlastet. Damit kann rechnerisch die Gesamtleistungsfähigkeit 
des Knotenpunktes auch mit den zusätzlichen Belastungen in der Prognose auf dem heutigen Niveau 
gehalten werden. 
Zu beachten ist dabei, dass die beiden überlasteten Signalgruppen der Hauptrichtung (Fv8 – Karlsruher 
Straße stadteinwärts morgens und Fv2 – Donnersbergring stadtauswärts abends) innerhalb von koo r-
dinierten Streckenabschnitten liegen. Die Einzelbewertung nach dem Kriterium mittlere Wartezeit dieser 
Signalgruppen kann daher nicht angewendet werden.  Die mikroskopischen Simulationen des Ve r-
kehrsablaufes im gesamten bet rachteten Netz haben darüber hinaus gezeigt, dass auch bei einer 
rechnerischen Überlastung einzelner Fahrzeugströme der Hauptrichtung der Verkehrsablauf im Net z-
zusammenhang weiterhin funktioniert bzw. analog heute an der Grenze der Auslastung ist. 
Knotenpu nkt Heidelberger Straße  / Landskronstraße  / Rüdesheimer Straße  (A15) 39 
Auch mit den vorgesehenen Umbaumaßnahmen am Knotenpunkt  (insbesondere Wegfall des Linksab-
biegers aus Richtung Heidelberger Straße Süd sowie die Eingliederung des freien Rechtsabbiegers i n 
der Rüdesheimer Straße in die Signalisierung)  können im Planfall bestehende Leistungsfähigkeitsdef i-
zite der Lichtsignalanlage nicht beseitigt werden. Die LSA bleibt - wie im Bestand - weiterhin in den 
Spitzenstunden an der Kapazitätsgrenze (QSV E). 
Die Auslastung der LSA bewegt sich morgens rechnerisch an der Kapazitätsgrenze, abends tritt eine 
Überlastung (QSV F) in der Zufahrt Landskronstraße durch den bedingt verträglichen Linksabbieger 
Fv5 auf. Ein Verbot des Linksabbiegens von der Landskronstraße in die Heidelberger Straße ist im 
Netzzusammenhang nicht möglich. Auch ein Ausbau der Landskronstraße kann aufgrund der baulichen 
Randbedingungen nicht erfolgen, so dass eine Beseitigung des Leistungsfähigkeitsdefizites der Signal-
gruppe Fv5 nicht möglich ist. 
Der Verkehrsablauf kann durch die Einbindung in eine Koordinierung im Netzzusammenhang verbe s-
sert werden bzw. die Grenze der Auslastung analog heute gehalten werden. 
Knotenpunkt Heidelberger Str aße / Cooperstr aße / Franklinstr aße (A 50)  40 
Die „Planstraße“ zwischen der B 3 (Karlsruher Straße) und der Heidelberger Straße südlich der Lincoln-
Siedlung wird voraussichtlich vor dem Umbau der Cooperstraße (einschließlich Straßenbahnverläng e-
rung) fertiggestellt sein. Mit Anschluss der Planstraße anstelle der Franklinstraße an den Bestandskno-
                                                   
37 Vgl. T+T Verkehrsmanagement GmbH: Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Konversionsflächen  im Süden der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt - Aktualisierung der Leistungsfähigkeitsbetrachtungen , Dreieich, Dezember 2019 / 
März 2020, S. 6 
38 Vgl. T+T Verkehrsmanagement GmbH: Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Konversionsflächen  im Süden der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt - Aktualisierung der Leistungsfähigkeitsbetrachtungen , Dreieich, Dezember 2019 / 
März 2020, S. 10 
39 Vgl. T+T Verkehrsmanagement GmbH: Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Konversionsflächen  im Süden der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt - Aktualisierung der Lei stungsfähigkeitsbetrachtungen, Dreieich, Dezember 2019 / 
März 2020, S. 12 
40 Vgl. T+T Verkehrsmanagement GmbH: Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Konversionsflächen  im Süden der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt - Aktualisierung der Leistungsfähigkeitsbetr achtungen, Dreieich, Dezember 2019 / 
März 2020, S. 14

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 53 
 
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ten entsteht mit den beiden versetzten Einmündungen  ein Zwischenzustand. Aufgrund der deutlichen 
Belastungszuwächse in der Planstraße  und wegen des Konflikts zwischen den Geradeausfahrern der 
Planstraße und der Straßenbahn werden in der Phase des Zwischenzustandes in der Planung die be i-
den Nebenrichtungen Cooperstraße und Planstraße getrennt voneinander freigegeben.  Für den Zw i-
schenzustand wird eine Besiedlung der Lincoln-Siedlung zu 80 Prozent und des Ludwigshöhviertels zu 
5 Prozent angesetzt.  
Für den Endzustand ist vorgesehen, die beiden versetzten Straßen zu einem Knotenpunkt  zusammen-
zuführen. In dieser Variante können die beiden Nebenrichtungen  zur Steigerung der Leistungsfähigkeit 
auch gemeinsam in einer Phase freigegeben werden. 
Aufgrund der räumlichen Einschränkungen durch die Baumallee im Südwest -Quadranten des Knoten-
punktes und die Straßenbahn wird im Weiteren die Variante  mit einem angezeigten einfeldigen Pfei l-
grün („Diagonalgrün“ im Nachlauf) für die Linksabbieger in die Planstraße betrachtet. 
Im Planfall „Zwischenzustand“ erhält die Lichtsignalanlage in Morgen - und Abendspitze eine Qualitäts-
stufe E (jeweils eine Hauptrichtung an der Kapazitätsgrenze). Mit einer über die gewählten Ansätze 
hinausgehenden Besiedlung ist hier eine Überlastung der Anlage zu erwarten. 
Im Planfall „Endzustand“ erhält die Lichtsignalanlage in Morgen- und Abendspitze eine Qualitätsstufe B.  
Knotenpunkt Karlsruher Straße  / Bessunger Marktplatz  41 
Die neue Lichtsignalanlage Karlsruher Straße  / Bessunger Marktplatz liegt rd. 150  m südlich der LSA 
Donnersbergring / Rüdesheimer Straße / Karlsruher Straße (LSA A 20) und wird dementsprechend mit 
dieser koordiniert. In der Koordinierung  ebenfalls berücksichtigt ist die geplante rund 230  m nach S ü-
den abgese tzte Fußgängerschutzanlage über die Karlsruher Straße, die eine Querungsmöglichkeit  
zwischen der Lincoln-Siedlung und der Heimstättensiedlung schaffen soll. 
Im betrachteten Szenario erhält die Lichtsignalanlage in den Festzeitprogrammen in der Morgenspitze  
eine Qualitätsstufe E, in der Abendspitze eine Qualitätsstufe C. Da in der Morgenspitze lediglich 6 
Fahrzeuge als Linkseinbieger prognostiziert wurden, ist davon auszugehen, dass in der Verkehrsa b-
hängigkeit durch die seltene Freigabe der Signalgruppe FV6 (Linkseinbieger) morgens eine deutlich 
bessere Qualitätsstufe erreicht werden kann. 
Sonstige untersuchte Knotenpunkte  
Für die Knotenpunkte Landskronstraße / Ludwigshöhstraße (A 83) , Landskronstraße / Klappacher 
Straße, Heidelberger Straße / Noackstraße (A128), Heidelberger Straße / Einsteinstraße und Karlsru-
her Straße/ Planstraße sind teilweise ebenfalls Umbaumaßnahmen vorgesehen. Im Planfall werden an 
diesen Knotenpunkten jeweils die Qualitätsstufen B bis D (Beurteilung „gut“ bis „ausreichend“) erreicht 
und die Knotenpunkte sind damit ausreichend leistungsfähig. 42 Aufgrund dieser positiven Beurteilung 
werden die Knotenpunkte an dieser Stelle nicht weiter beschrieben. Für detailliertere Betrachtungen der 
einzelnen Knotenpunkte wird auf die Verkehrsuntersuchung verwiesen.  
10.2.3 Simulation des Verkehrsablaufes 
„Die beschriebenen Maßnahmen im Straßennetz (Neubau Planstraße, Umbau der  Knotenpunkte, etc.) 
und die entwickelten Signalprogramme wurden mit den prognostizierten  Belastungen für Morgen- und 
Abendspitze in mikroskopische Simulationen überführt. Die Beurteilung erfolgte auf Basis einer visue l-
len Beobachtung des Verkehrsablaufes.  
 
                                                   
41 Vgl. T+T Verkehrsmanagement GmbH: Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Konversionsflächen  im Süden der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt - Aktualisierung der Leistungsfähigkeitsbetrachtungen , Dreieich, Dezember 2019 / 
März 2020, S. 15 
42 Vgl. T+T Verkehrsmanagement GmbH: Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Konversionsflächen  im Süden der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt - Aktualisierung der Leistungsfähigkeitsbetrachtungen , Dreieich, Dezember 2019 / 
März 2020, S. 12ff

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 54 
 
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Wesentliche Ergebnisse: 
In der Morgenspitze findet mit einem prognostizierten Wert von bis zu rund 2.600  Kfz / h ein extremer 
Zufluss auf der B 3 (Karlsruher Straße) stadteinwärts statt. In der zugrunde gelegten Festzeitsteuerung 
wird dabei die Kapazität des Streckenzuges Karlsruher Straße mit den koordinierten Lichtsignalanlagen 
Planstraße, der vorgesehenen Fußgängerschutzanlage auf Höhe der Noackstraße, der LSA Bessunger 
Markt und der LSA Donnersbergring  / Rüdesheimer Straße  / Karlsruher Straße (A 20) überschritten. 
Trotz der zusätzlichen Linksabbiegespur von der  Karlsruher Straße in die Rüdesheimer Straße kann 
der deutliche Zuwachs im Zufluss gegenüber der Zählung von 2014 (+36  %) kurzzeitig nicht leistungs-
fähig abgewickelt werden. Der Rückstau auf der B 3 vor der LSA A 20 baut sich über die  simulierte 
Spitzenstundenzeit von 3.600 Sekunden sukzessive auf und erreicht  gegen Ende des Simulationszeit-
raumes (ab ca. Sekunde 2.900) auch den Knotenpunkt mit der Planstraße. Daher ist zur Aufrechterhal-
tung des Verkehrsablaufes  im Zwischenbereich zwischen Planstraße und Rüdesheimer Straße ein  
Staumanagement mit einer Reduzierung der Freigabezeit stadteinwärts an der LSA Karlsruher Straße / 
Planstraße umzusetzen. 
Durch die Überlastung der Karlsruher Straße ist davon auszugehen, dass die Verkehrsteilnehmer in der 
Morgenspitze auch die Relation Planstraße – Heidelberger Straße als Umfahrung nutzen werden. 
Im Innerortsbereich auf den Streckenzügen Heidelberger Straße und Rüdesheimer Straße/ Landskro n-
straße können an den Einzelanlagen zwar Mehrfachhalte auftreten, aufgrund des Koordinierungsko n-
zeptes findet jedoch keine gegenseitige Beeinflussung der Lichtsignalanlagen durch Rückstau statt. 
In der Abendspitze treten ebenfalls an den hochbelasteten Lichtsignalanlagen  (A 15 und A 20) Meh r-
fachhalte mit Überstauung der Aufstellflächen auf, insbesondere bei den bedingt verträglichen Linksab-
biegern an der Lichtsignalanlage Heidelberger Straße / Landskronstraße / Rüdesheimer Str. (A 15) aus 
der Landskronstraße. Auch die Spurreduzierung auf der Landskronstraße zwischen Heidelberger  Stra-
ße und Ludwigshöhstraße verursacht Stockungen im Verkehrsablauf in Fahrtrichtung Osten. 
Insgesamt stellt sich aber in der Abendspitze mit den hinterlegten Koordinierungskonzepten  in Karlsru-
her Straße, Heidelberger Straße und Rüdesheimer Straße  / Landskronstraße im Untersuchungsgebiet 
ein ausreichender Verkehrsablauf ohne  gegenseitige Beeinflussung der Knotenpunkte untereinander 
ein. 
[…] Wie oben erläutert ist der Verkehrsablauf im Netzzusammenhang  somit, obwohl teilweise Überlas-
tungen auftreten und die QSV von E auf F sinkt, weiterhin gegeben.“43 
10.2.4 Fazit der Leistungsfähigkeitsbetrachtung und fachgutachterliche Empfehlung 
„Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass sich die B 3 an die beiden Konversionsflächen  
Lincoln-Siedlung und Ludwigshöhviertel nach wie vor in den Spitzenstunden  an der Kapazitätsgrenze 
befindet aber dennoch noch abgewickelt werden kann. Der bereits im Zuge der Rahmenplanung gefor-
derte Ausbau an Straßeninfrastruktur (Neubau Planstraße und Ausbau der Rüdesheimer Straße) bildet 
nach wie vor die Grundlage für eine Erschließung der beiden neuen Quartiere. 
Des Weiteren ist auch ein reduzierter MIV-Anteil am Modal-Split der Bewohner unbedingt erforderlich, 
um die Leistungsfähigkeit der angrenzenden Knotenpunkte zumindest auf dem heutigen Niveau halten, 
im günstigen Fall jedoch verbessern zu  können. Eine weitere Mehrbelastu ng würde eine Überlastung 
des gesamten Netzes in den Hauptverkehrszeiten bedeuten. 
Eine Veränderung des Modal -Splits bzw. des Verkehrsverhaltens kann nur durch das  Zusammenspiel 
von Push- und Pull-Maßnahmen erreicht werden, was die Kombination von Mobilitä tsangeboten und 
klaren restriktiven Regelungen beim Pkw -Stellplatzangebot beinhaltet. Beides soll bzw. wird in beiden 
Quartieren umgesetzt werden. Hierbei zählt zu den Push -Maßnahmen die Begrenzung des Autove r-
kehrs durch einen reduzierten Stellplatzschlüss el (höchstens 0,5 bzw. 0,65 Stellplätze/ Wohneinheit) 
                                                   
43 T+T Verkehrsmanagement GmbH: Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Konversionsflächen im Süden der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt - Aktualisierung der Leistungsfähigkeitsbetrachtungen, Dreieich, Dezember 2019 / März 
2020, S. 16f

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 55 
 
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und zu den Pull -Maßnahmen parallele Verbesserungen bei den  Verkehrsmitteln des Umweltverbunds 
sowie ein begleitendes Mobilitätsmanagement.“44 
Die vorausgesetzten bzw. empfohlenen Maßnahmen wie das Mobilitätskonzept (vgl. Kap. 10.3) werden 
seitens der Wissenschaftsstadt Darmstadt umgesetzt. 
10.2.5 Abwägung der Ergebnisse der Leistungsfähigkeitsbetrachtung mit anderen Belan-
gen nach § 1 Abs. 7 BauGB 
Der Plangeberin ist bewusst, dass sich  das durch die Planung erzeugte Verkehrsaufkommen gemäß 
der durchgeführten Verkehrsuntersuchung auf die Leistungsfähigkeit von Knotenpunkten im Umfeld 
des Plangebiets auswirkt; an einigen Knotenpunkten wurden in der Verkehrsuntersuchung die Qual i-
tätsstufen E und F prognostiziert. Sie hält jedoch diese möglichen Einschränkungen – unter Berück-
sichtigung der allgemeinen Planungsziele des Bebauungsplans S 26 –Ludwigshöhviertel-, insbesonde-
re die Entwicklung eines lebendigen Stadtquartiers mit dem Nutzungsschwerpunkt „Wohnen“ – für hin-
nehmbar und vertretbar:  
 Grundsätzlich ist festzuhalten, dass trotz der  teilweisen Überlastungen der Verkehrsablauf im 
Netzzusammenhang weiterhin gegeben ist. Dies ist Ergebnis der durchgeführten mikroskop i-
schen Simulation in der Ve rkehrsuntersuchung. Eine über die heute bereits vorhandene allg e-
meine Verkehrsbelastung in Darmstadt hinausgehende und damit unzumutbare Belastung des 
städtischen Verkehrsnetzes kann daraus nicht abgeleitet werden. 
 Die Konversionsfläche der Cambrai -Fritsch-Kaserne / Jefferson -Siedlung ist Teil der ehemals 
militärisch genutzten Flächen der amerikanischen Streitkräfte, die mit dem Abzug der Streitkräf-
te im Jahre 2008 frei geworden sind. Sie gehört dabei zu den Flächen, welche sich im inne r-
städtischen Bereich befinden und eine attraktive Lagegunst aufweisen. Ein Brachfallen der Fl ä-
che mit einem entsprechend geringeren Verkehrsaufkommen ist aus ökonomischen, ökolog i-
schen und sozialen Gründen nicht erwünscht. Auch werden vor dem Hintergrund des best e-
henden Siedlungsdrucks in Darmstadt diese Flächenpotentiale für die weitere Stadtentwicklung 
dringend benötigt.  
 Die Entwicklung der Konversionsfläche zu einem Wohngebiet  ist aufgrund der großen Nac h-
frage nach Wohnungen (vgl. Kap. 6.1) erklärter Wille der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
(Wohnbedürfnisse der Bevölkerung nach § 1 Abs. 6 Nr. 2 BauGB). Ziel für das Ludwigshöhvier-
tel ist ein gemischtes Wohnungsangebot für unterschiedliche Nutzergruppen und eine ausg e-
wogene Sozialstruktur. Andere Nutzungen wie gewerbliche Nutzungen würden voraussichtlich 
ein ähnliches oder gar größeres Verkehrsaufkommen  generieren und damit zu keiner Verbe s-
serung der Leistungsfähigkeit an den Knotenpunkten führen.  
 Entwicklungspotentiale vergleichbarer Größe und Qualität für Wohngebiete an anderer Stelle 
des Stadtgebiets, wo ggf. mit weniger Auswirkungen auf die Belange des Verkehrs zu rechnen 
ist, gibt es in der Wissenschaftsstadt Darmstadt nicht. So befindet sich im Norden  / Nordosten 
der Siedlungsbeschränkungsbereich des Frankfurter Flughafens (Siedlungsbeschränkungszone 
rund um die Stadtteile Wixhausen, Arheilgen und Kranichstein), im Süden  / Osten liegen Rest-
riktionen durch Bannwälder und Naturschutzgebiete vor und im Westen befinden sich Autoba h-
nen.  Darüber hinaus wurde in der Vergangenheit bereits eine Vielzahl von Innenentwicklungs-
potenzialen mobilisiert, so dass hier keine vergleichbaren Flächen für eine weitere Entwicklung 
zur Verfügung stehen. 
 Aufgrund der bereits vor Entwicklung der Konversio nsflächen bekannten Verkehrsbelastungen 
im umgebenden Straßennetz wurde die Anzahl der Wohneinheiten, die im Geltungsbereich 
entstehen kann, stark reglementiert.  Daher wurde mit den geplanten und über Festsetzungen 
im Bebauungsplan gesicherten maximal möglichen 1.400 Wohneinheiten eine geringere Dichte 
umgesetzt als im Geltungsbereich unter anderen Voraussetzungen grundsätzlich möglich g e-
wesen wäre.  
                                                   
44 T+T Verkehrsmanagement GmbH: Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Konversionsflächen im Süden der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt - Aktualisierung der Leistungsfähigkeitsbetrachtungen, Dreieich, Dezember 2019 / März 
2020, S. 20f

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 56 
 
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 Umbau- und Umorganisationsmaßnahmen an den kritischen Knotenpunkten sind nur teilweise 
möglich. An einigen Knotenpunkten ist jedoch eine Verbesserung durch Maßnahmen absehbar. 
o Am kritischen Knotenpunkt Donnersbergring / Rüdesheimer Straße / Karlsruher Straße 
(A20) verschlechtert sich die Verkehrssituation nicht, sondern die Gesamtleistungsf ä-
higkeit des Knotenpun ktes kann durch die vorgesehenen Umbaumaßnahmen an der 
Rüdesheimer Straße rechnerisch mit den zusätzlichen Belastungen in der Prognose auf 
dem heutigen Niveau gehalten werden. 
o Ein weiterer Umbau oder die Umorganisation des kritischen Knotenpunkts Heidelberger 
Straße / Landskronstraße / Rüdesheimer Straße (A 15) über die geplanten Maßnahmen 
hinaus wurde geprüft. Ein Verbot des Linksabbiegens von der Landskronstraße in die 
Heidelberger Straße im Netzzusammenhang ist jedoch nicht möglich. Auch ein Ausbau 
der Landskronstraße kann aufgrund der baulichen Randbedingungen nicht erfolgen, so 
dass eine Beseitigung des Leistungsfähigkeitsdefizites nicht möglich ist. 
o Der kritische Knotenpunkt Heidelberger Str aße / Cooperstraße / Franklinstraße (A 50) 
weist lediglich im Zwischenzustand die Qualitätsstufe E auf. Mit dem Umbau zum En d-
zustand wird die Qualitätsstufe B erreicht. 
o Am kritischen Knotenpunkt K arlsruher Straße / Bessunger Marktplatz  sind Vorschläge 
unterbreitet worden, mit denen eine Verbesserung der Qualitätsstuf e E erreicht werden 
kann.  
 Schließlich verfolgt die Wissenschaftsstadt Darmstadt mit einer Vielzahl von Maßnahmen und 
Angeboten bei ihren Planungen konsequent das Ziel, Mobilität sicher, flüssig und umfeldver-
träglich zu entwickeln. Aufgrund der allgemeinen Verkehrsbelastungen in Darmstadt ist die För-
derung nachhaltiger Mobilität somit auch Kernbestandteil der Entwicklung für das Ludwig s-
höhviertel, um weniger Verkehrsaufkommen beim MIV zu erzeugen. Erklärtes Ziel der Gebiets-
entwicklung ist es daher, ein zwis chen Siedlungs - und Mobilitätsentwicklung abgestimmtes 
Konzept zu entwickeln; ein entsprechendes Mobilitätskonzept mit Maßnahmen wie die Verlä n-
gerung der Straßenbahnlinie 3 oder die Reduktion von Stellplätzen ist daher Bestandteil der 
Planung. Damit werden auch Elemente erfolgversprechender Konzepte, die bereits bei der Pla-
nung der Lincoln -Siedlung entwickelt wurden (Mobilitätskonzept, „QuartierMobils“), auf das 
Ludwigshöhviertel übertragen. Einer möglichen Beeinträchtigung von Knotenpunkten durch den 
MIV im benachbarten Straßennetz wird damit wirkungsvoll entgegengesteuert. 
10.3 Mobilitätskonzept 
Die in den vergangenen Jahren durchgeführten Leistungsfähigkeitsuntersuchungen (s.o.) führten zu 
dem Ergebnis, dass der durch die Quartiersentwicklung erzeugte Kfz -Verkehr nach dem klassischen 
Mobilitätsmuster (Modal Split) im vorhandenen Straßennetz nicht leistungsfähig abgewickelt werden 
kann. Zudem entstünden unverträglich hohe Lärm- und Emissionsbelastungen.  
Es ist daher beabsichtigt, d as Ludwigshöhviertel nach dem Vorbild der Lincoln -Siedlung als Modell-
quartier für auto- und verkehrsreduziertes Wohnen mit einem umfassenden Mobilitätskonzept zu entwi-
ckeln. Die Grundzüge des innovativen Mobilitäts- und Erschließungskonzeptes des Ludwigshöhviertels 
sollen darauf ab zielen, durch komfortable und ökonomisch attraktive nachhaltige Mobilitätsangebote 
den Anteil an privaten Kraftfahrzeugen im Wohngebiet deutlich zu senken, ohne die Mobilität der B e-
wohner einzuschränken. Dabei soll der Umweltverbund (ÖPNV, Fuß - und Radverkehr) von Anfang an 
als Rückgrat der verkehrlichen Erschließung und Anbindung begriffen und ausgebaut werden. 
Grundlage des Verkehrs- und Mobilitätskonzept bildet das im Strukturkonzept erarbeitete Konzept. E r-
klärtes Ziel der Gebietsentwicklung ist es, das Kfz -Verkehrsaufkommen zu verringern und die umwel t-
freundlicheren Verkehrsmittel zu Fuß gehen, Fahrrad und ÖPNV zu stärken und um Sharing -Angebote 
und Angebote zur Elektromobilität zu ergänzen. Da das individuelle Mobilitätsverhalten wesentlich von 
der Qualität der am Wohnort verfügbaren Verkehrsmittel abhängt – über 80 Prozent aller Wege begi n-
nen oder enden an der eigenen Wohnung – sollen bereits bei der Planung neuer Quartiere Maßna h-
men für eine auto-reduzierte Mobilität vorgesehen werden. 
Eine Ausweisung von explizit autofreien Teilbereichen ist nicht vorgesehen.

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 57 
 
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Die Umsetzung des Mobilitätskonzepts soll von Anfang an durch ein aktives, vor Ort angesiedeltes Mo-
bilitätsmanagement begleitet werden. Mobilitätsmanagement ist eine Strategie, die an der Entstehung 
des Verkehrs ansetzt und Menschen in die Lage versetzen soll, ihre Mobilität mit möglichst geringem 
Aufwand an Kfz-Nutzung zu organisieren. Aufgabe eines zentralen Mobilitätsmanagements ist es zum 
einen, die zukünftigen Bewohner, aber auch bereits im Vorfe ld die Planer, Projektentwickler und Ve r-
markter in Bezug nachhaltiger Mobilitätsangebote bzw. Mobilitätskonzepte zu informieren, zu beraten 
und zu unterstützen und zum andern Mobilitätsalternativen zum eigenen Auto zu organisieren. 
Ein Mobilitätskonzept setzt sich aus flächendeckender Verkehrsberuhigung, einem reduzierten Stel l-
platzschlüssel, Parkraumbewirtschaftung sowie einem umfassenden Mobilitätsmanagement zusammen 
und besteht im Detail aus folgenden Bausteinen: 
 Maßnahmen der Erschließungsplanung 
o Flächensparsame Erschließung für Kfz -Verkehr bei gleichzeitig dichtem Netz für Fuß - und 
Radverkehr  
o Flächendeckend verkehrsberuhigter Ausbau aller Straßen im Quartier (Schrittgeschwindi g-
keit), Straßenquerschnittsaufteilung im Mischprinzip für alle Verkehrsteilne hmer zur „Ent-
schleunigung“ und Erhöhung der Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum 
o Ausbau des kommunalen Fuß - und Radverkehrsnetzes im Umfeld des Quartiers mit neuen 
Anschlüssen (u.a. Ludwigshöhstraße) und neuer Infrastruktur sowie Netzergänzungen zur 
Innenstadt und in die Nachbarstadtteile 
 Förderung des ÖPNV 
o Verlängerung der Straßenbahnlinie 3 ins Quartier  
o Bau zweier neuer Straßenbahnhaltestellen auf dem Quartiersplatz sowie im Süden an der 
Promenade  
o Ausbau aller Haltestellen im Umfeld des Quartiers zu m ultimodalen Verknüpfungspunkten, 
insbesondere mit dem Radverkehr / bike + ride 
 CarSharing / BikeSharing 
o Ausweitung des vorhandenen Fahrradvermietsystems auf das Quartier mit mehreren Stati o-
nen 
o Bereitstellung von Lastenrädern für die Bewohnerschaft (Lastenradvermietsystem) 
o Schaffung der erforderlichen Voraussetzungen für CarSharing -Angebote im öffentlichen 
Straßenraum 
o Flächendeckendes CarPooling-System inkl. Förderung der Elektromobilität für die Bewo h-
nerschaft 
 Hohes Angebot an hochwertigen Fahrradabstellanl agen auf Privatgrundstücken (2,5 Fahrrada b-
stellplätze je Wohneinheit) sowie im öffentlichen Raum  
 Schaffung von Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge an den wohnungsnahen Stellplätzen, in den 
Sammelgaragen und im öffentlichen Straßenraum 
 Mobilitätsmanagement 
o Einrichtung einer Mobilitätszentrale für die Bewohnerschaft 
o Etablierung von Mobilitätsmanagement von Anfang an in Form von Information, Beratung 
und Bereitstellung von alternativen Mobilitätsdienstleistungen 
 Als Grundlage für ein funktionierendes Mobi litätsmanagement im Ludwigshöhviertel ist ein int e-
griertes Parkraummanagement vorgesehen, das insbesondere folgende Bausteine umfasst: 
o Beschränkung des Stellplatzangebots auf privaten Flächen insgesamt durch eine Einschrän-
kungs- und Verzichtssatzung 
o Konzentration eines Großteils des privaten Stellplatzangebots in dezentralen Quartiersgar a-
gen an Quartiersrändern mit kurzer Entfernung zu den Erschließungsstraßen.  
o Bewirtschaftung des Stellplatzangebots im öffentlichen Raum 
o Nutzung wohnungsnaher Stellplätze auf privaten Flächen vorrangig für CarPooling -
Fahrzeuge und Fahrzeuge mobilitätseingeschränkter Personen

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 58 
 
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11. Einzelhandel 
Ein Ziel des städtebaulichen Strukturkonzepts war es, m it der Schaffung eines  lebendigen Quartiers 
auch dessen Versorgung zu gewährleisten. Geplant ist die Herstellung einer quartiersbezogenen Na h-
versorgung rund um d as zu erhaltende zentrale Quartiers -Carré, u.a. durch kleinere, bedarfsmäßige 
Läden oder ein en großflächigen Nahversorger. Das Nahversorgungsangebot kann je nach Bedarf 
durch Einzelhandels- / öffentlich wirksame Einrichtungen entlang der Promenade erweitert werden. 
Diese Zielsetzung entspricht auch den Zielen der Wissenschaftsstadt Darmstadt in Bezug auf die g e-
bietsinterne Nahversorgung im Bereich der ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-
Siedlung. So ist im „Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt“ (Junker + Kruse, 
Dortmund, März 2016) folgende Aussage enthalten: „D ie Ansiedlung eines Lebensmittelanbieters in 
städtebaulich integrierter Lage und i n angemessener Größenordnung, der eine Nahversorgungsfunkt i-
on […] erfüllt, [ist] vor diesem Hintergrund grundsätzlich zu befürworten.“45 „Die Integration zusätzlicher 
Funktionen und Dienstleistungen an / in bestehende Betriebe erhöht die Attraktivität und s ichert damit 
die Wettbewerbsfähigkeit eines Anbieters.“46  
Um eine ausreichende Nahversorgung zu erreichen, ist am Quartiers-Carré ein großflächiger Einzel-
handel geplant. In der „Gutachterliche[n] Stellungnahme zur geplanten Ansiedlung eines Lebensmitte l-
marktes im neuen Wohngebiet ‚Ludwigshöhviertel‘ im Hinblick auf die Kompatibilität mit dem Nahve r-
sorgungskonzept der Stadt Darmstadt“ (Junker + Kruse, Dortmund , Januar 2020)  wurde die „Verein-
barkeit des geplanten Ansiedlungsvorhabens in der avisierten Größeno rdnung mit den im Darmstädter 
Nahversorgungskonzept formulierten städtebaulichen Entwicklungszielen und der Ansiedlungsregel 
(Steuerungsrundsatz) für Betriebe mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment “47 überprüft und b e-
wertet. 
Im Ergebnis konnte nachgewiesen werden, „dass die geplante Lebensmittelmarktansiedlung im neuen 
Wohngebiet Ludwigshöhviertel in Darmstadt mit den heranzuziehenden Zielen und dem Steuerung s-
grundsatz des Nahversorgungskonzeptes kompatibel ist, sofern bestimmte Verkaufsflächendimensi o-
nierungen eingehalten werden.  […] Die Ansiedlung eines Vollsortimenters mit bis zu rd. 1.450 m² ist 
[…] mit den Vor - und Maßgaben des Nahversorgungskonzeptes kompatibel und mögliche negative 
Auswirkungen auf andere Nahversorgungsstandorte bzw. zentrale Versorgungsbereiche im Stadtgebiet 
sind nicht zu erwarten.“48  
In einer weiteren gutachterlichen Stellungnahme („Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines großfl ä-
chigen Supermarkts im ‚Ludwigshöhviertel‘ in der Wissenschaftsstadt Darmstadt, GMA Gesellschaft für 
Markt‐ und Absatzforschung mbH , Ludwigsburg, 04.06.2020) wurden ergänzend weitere potenzielle  
Auswirkungen des großflächigen Einzelhandelsbetriebs geprüft. Ergebnis war: „Die gutachterliche Ana-
lyse ergab weder negative Auswirkungen  auf die Entwicklung zentr aler Versorgungsbereiche oder die 
Nahversorgungsstruktur noch schädliche Umwelteinwirkungen oder wesentliche Auswirkungen auf die 
infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf das Orts ‐ und Landschaftsbild oder auf den Natu r-
haushalt. […] Das Vorhaben wird keine übermäßigen Verkehrsmengen erzeugen, sondern kann zu ei-
ner Verkehrsvermeidung beitragen.“49  
Das Fazit der Auswirkungsanalyse war: „Insgesamt ist die geplante Ansiedlung eines Supermarkts am 
Quartiers‐Carré auch in der in der vorgesehenen großfl ächigen Dimensionierung sinnvoll und empfe h-
lenswert. Ergänzungen aus der Nahversorgung (z. B. Bäckerei zzgl. Café) sind zur Attraktivierung und 
                                                   
45 Junker+Kruse (März 2016): Nahv ersorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt – in Ergänzung zum Ei n-
zelhandels- und Zentrenkonzept, Dortmund, S. 41  
46 Junker+Kruse (März 2016): Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt – in Ergänzung zum Ei n-
zelhandels- und Zentrenkonzept, Dortmund, S. 44 
47 Junker+Kruse (Januar 2020): Gutachterliche Stellungnahme zur geplanten Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes im 
neuen Wohngebiet „Ludwigshöhviertel“ im Hinblick auf die Kompatibilität mit dem Nahversorgungskonzept der 
Stadt Darmstadt, Dortmund, S. 5 
48 Junker+Kruse (Januar 2020): Gutachterliche Stellungnahme zur geplanten Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes im 
neuen Wohngebiet „Ludwigshöhviertel“ im Hinblick auf die Kompatibilität mit dem Nahversorgungskonzept der 
Stadt Darmstadt, Dortmund, S. 13 
49 GMA Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH: Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines großflächigen S u-
permarkts im ‚Ludwigshöhviertel‘ in der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ludwigsburg, 04.06.2020, S. 31

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 59 
 
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Stabilisierung der Nahersorgungsfunktion in diesem Quartier sinnvoll.“ 50 Diese Empfehlung entspricht 
sowohl dem Nahversorgungskonzept als auch dem Strukturkonzept.  
Die Unterbringung des großflächigen Einzelhandels sowie der ergänzenden Nahversorgung erfolgt 
über entsprechende Festsetzungen im urbanen Gebiet  am Quartiers -Carré. Weitere untergeordnete 
Angebote sind auch in den allgemeinen Wohngebieten, bspw. an der Promenade, zulässig.  
Für weitergehende Informationen wird die Begründung zu den Festsetzungen der Art der baulichen 
Nutzung (vgl. Kap. 20.1) und auf die gutachterlichen Stellungnahmen verwiesen. 
12. Altlasten (Altstandorte/Altablagerungen) 
Die innerhalb des Plangebiets liegenden Altflächen Cambrai -Fritsch-Kaserne sowie Jefferson Siedlung 
(vgl. Kap. 6.8) wurden in den vergangenen Jahren aufgrund der früheren  Nutzung historisch erkundet 
sowie orientierend untersucht. 
12.1 Jefferson-Siedlung 
Ergebnis der „Erfassung und Erstbewertung (Phase 1) von kontaminiationsverdächtigen Flächen (KVF) 
auf der Jefferson Siedlung Darmstadt“ (Bericht vom 27.04.2010) durch die IBL Um welt und Biotechnik 
GmbH war: „Im Rahmen der durchgeführten Untersuchungen wurden insgesamt 5 KVF identifiziert. 
Eine Gefährdung durch den direkten Kontakt über den Wirkungspfad Boden -Mensch oder eine 
Gefährdung des Schutzgutes Grundwasser durch die Verlag erung im Boden vorhandener Schadstoffe 
ins Grundwasser ist nicht zu erwarten. Weitere umwelttechnische Erkundungsmaßnahmen der Phase 
IIa werden derzeit nicht empfohlen.“  
Weitere 2 KVF -Flächen wurden im Rahmen der Orientierenden Untersuchung Phase IIa für die 
Cambrai-Fritsch-Kaserne und die Jefferson -Siedlung durch das Büro Bullermann und Schneble 
untersucht (Bericht vom 01.10.2012). Ergebnis war, dass zunächst kein Erfordernis zu weiteren 
Untersuchungen besteht.  
Dies wurde vom Regierungspräsidium Darmstad t bestätigt: Gemäß Schreiben des 
Regierungspräsidiums vom 12.02.2013 besteht kein weiterer Handlungsbedarf. 
12.2 Cambrai-Fritsch-Kaserne 
Auf der Liegenschaft Cambrai -Fritsch-Kaserne wurden a nhand von Untersuchungen, die auf der 
Grundlage einer Recherche zu umwelttechnischen Aspekten der Konversionsareale in Darmstadt aus 
dem Jahr 2007 beruhten, im Jahr 2010 zwanzig  Kontaminationsflächen (KVF) identifiziert („Erfassung 
und Erstbewertung (Phase 1) von kontaminiationsverdächtigen Flächen (KVF) auf der Liegenschaft 
Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson -Siedlung“, IBL Umwelt und Biotechnik GmbH), wobei bei  
sechzehn KVF weitere umwelttechnische Erkundungsmaßnahmen der Phase IIa empfohlen  wurden. 
Aus dieser orientierenden Untersuchung (Phase IIa) im Jahr 2012 result ierte, dass für zehn 
Kontaminationsverdachtsflächen wei terer Handlungsbedarf besteht , deren Anzahl und 
Untersuchungsumfang auf Basis einer Stellungnahme durch den Landesbetrieb Bau und Immobilien 
Hessen (LBIH) konkretisiert wurden. 
Anschließend hat das B üro Ar cadis, Darmstadt die Untersuchung „Ehemalige US -Liegenschaft 
Cambrai-Fritsch-Kaserne in Darmstadt, We 129507, Phase IIb: Detailuntersuchung“ (12.01.2017) 
erarbeitet. Ziel der Untersuchungen war eine Überprüfung des Kontaminationsverdachts an den 
genannten Flächen und eine abschließende Gefährdungsbeurteilung gemäß BBodSchG und 
BBodSchV mit einer Betrachtung der relevanten Wirkungspfade. 
                                                   
50 GMA Gesellschaft für Markt‐ und Absatzforschung mbH: Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines großflächigen S u-
permarkts im ‚Ludwigshöhviertel‘ in der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ludwigsburg, 04.06.2020, S. 32

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12.2.1 Ergebnisse Phase IIb: Detailuntersuchung 
An acht der zehn untersuchten KVF wurden Kontaminationen mit organischen Schadsto ffen bzw. 
Schwermetallen nachgewiesen. Die Gefährdungsbeurteilung erfolgte auf Basis der Bewertung nach der 
BBodSchV für die Wirkungspfade Boden → Mensch und Boden → Grundwasser. Für die Bewertung 
des letzteren Wirkungspfades wurde auch die hessische Verwa ltungsvorschrift GWS-VwV sowie die 
hessische Arbeitshilfe Sickerwasserprognose herangezogen. Schließlich wurde eine Einteilung in 
Flächenkategorien  zur Einschätzung des Handlungsbedarfes vorgenommen (vgl. Abb. 18).51 
 
* Bei Gebäudeabriss und Eingriff in den Boden abfallrechtliche Einstufung des Materials erforderlich. 
Legende: 
A: Der Kontaminationsverdacht hat sich nicht bestätigt bzw. es wurde eine Sanierung durchgeführt. Außer ein er 
Dokumentation besteht kein weiterer Handlungsbedarf. Eine uneingeschränkte Nutzung ist möglich.  
B: Die festgestellte oder nach einer Sanierung verbliebene Kontamination stellt zum gegenwärtigen Zeitpunkt und für die 
gegenwärtige Nutzung keine Gefährdun g dar. Sie ist zu dokumentieren, damit bei einer Nutzungsänderung oder bei 
Infrastrukturmaßnahmen eine Neubewertung durchgeführt werden kann. Daraus kann si ch u.U. ein neuer 
Handlungsbdarf ergeben.  
Abb. 18: Zusammenfassung der Einstufung der 10 KVF im Bereich der Cambrai-Fritsch-Kaserne 
Quelle: ARCADIS, Ehemalige US-Liegenschaft Cambrai-Fritsch-Kaserne in Darmstadt, WE 129507, Phase IIb: Detailuntersuchung, S. 
25 und 54, Stand: 12.01.2017, S. 54 
An zwei Kontaminationsverdachtsflächen (KVF 13 und KVF 22) lieg t kein Kontaminationsverdacht und 
nach der Dokumentation kein Handlungsbedarf vor (Kategorie A). „Gleiches gilt für die Gebäude 4011 
und 4022 im Bereich der KVF 9 und KVF 11. Hier sind bei Umnutzungen  im Außenbereich 
Neubewertungen der Situation erforderlich  [(Kategorie B)]. Derzeit stellt die dort jeweils vorhandene 
Kontamination bei der aktuellen Nutzung keine Gefährdung dar. Dies gilt auch für KVF 25, wo ein 
Handlungsbedarf erst angezeigt wäre, wenn Bodeneingriffe im Bereich der ehemaligen Montagegruben 
erfolgen. 
An den fünf verbleibenden KVF (vgl. Abb. 19) besteht bei der gegenwärtigen Nutzung und 
vorhandenen Versiegelung  keine Gefährdung. Bei einer Umnutzung sind Neubewertungen 
vorzunehmen [(Kategorie B)]. In besonderem Maß von Kontaminationen betroffen ist dabei KVF 36, wo 
                                                   
51 Vgl. Arcadis Germany GmbH (2017): „Ehemalige US -Liegenschaft Cambrai -Fritsch-Kaserne in Darmstadt, We 
129507, Phase IIb: Detailuntersuchung“, Darmstadt, 12.01.207, S. 55 
KVF Beschreibung Einstufung Phase IIb 
7 Außenbereich der Werkstattgebäude 4017/4018  
– Leichtflüssigkeitsabscheider und Abschmierrampe B 
9 
Werkstattgebäude Geb. 4011 mit Montagegruben 
A (Gebäude) 
B (Außenbereich) 
11 Werkstattgebäude 4011 – Leichtflüssigkeitsabscheider und  
Altöltank 
A (Gebäude) 
B (Außenbereich) 
15 Werkstattgebäude Geb. 4044 – Außenbereich: ehem.  
Abschmierrampe, Gefahrstofflager, Abscheider und Altöltank B 
17 Ehem. Schießplatz B 
25 Werkstattgebäude 4007 – Montagegruben A* 
29 Ehemaliger Feuerlöschteich, Altöltank B 
36 Heizstation B

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auf einer größeren  Fläche in größeren Tiefen MKW 52-Belastungen oberhalb des Beurteilungswertes 
nach [der hessischen Arbeitshilfe Sickerwasserprognose] vorliegen.“53 
Abb. 19: Lageplan der Cambrai-Fritsch-Kaserne mit Verdachtsflächen und Beschriftung der Verdachtsflächen der Kat e-
gorie B 
Quelle: ARCADIS, Ehemalige US-Liegenschaft Cambrai-Fritsch-Kaserne in Darmstadt, WE 129507, Phase IIb: Detailuntersuchung, S. 
25 und 54, Stand: 12.01.2017, Anlage 1.2, Beschriftung ergänzt durch AS+P, Juni 2020 
12.2.2 Entfernung der Bodenbelastung 
Im Jahr 2019 wurde e ine Auswertung des Berichts zur Phase IIb: Detailuntersuchung im Hinblick auf 
die Planung und ein entsprechendes Konzept der Bodensanierung durch Aushub bzw. weiterer 
Untersuchungsmaßnahmen zur Abgrenzung der Bodenbelastungen an KVF 11, 15 und 36 im Zuge des 
Gebäuderückbaus und der Oberflächenentsiegelung erstellt (IB Wood, 01.10.2019).  
Zur Vorbereitung der späteren  Bautätigkeiten im Geltungsbereich des Bebauungsplans 
(Baufeldfreimachung) wurden im Jahr 2019 durch den Flächeneigentümer BVD New Living GmbH & 
Co. KG Anträge für den Gebäuderückbau und die Oberflächenentsiegelung gestellt. Die Genehmigung 
für den Abriss erfolgte nach Beteiligung der Unteren und Oberen Bodenschutzbehörde  im November 
2019 und beinhaltete die  Auflage, die vorhandenen Bodenbelastungen im Zuge der 
Baufeldfreimachung zur entfernen.   
Die Beseitigung der  Kontaminationen ist technisch, rechtlich und finanziell möglich . Im Zuge der 
Baufeldfreimachung werden alle bekannten bauleitplanerisch relevanten Belastungen und 
                                                   
52 Mineralölkohlenwasserstoffe 
53 „Arcadis: Ehemalige US -Liegenschaft Cambrai-Fritsch-Kaserne in Darmstadt, We 129507, Phase IIb: Detailunters u-
chung, Darmstadt, Stand: 12. Januar 2017, S. 55f“ 
KVF 7 
KVF 9 
KVF 11 
KVF 15 
KVF 17 
KVF 29 
KVF 36

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Fremdstoffanreicherungen durch den Flächeneigentümer BVD New Living GmbH & Co. KG beseitigt, 
um damit Einschränkungen in der Grundstücksgestaltung zu vermeiden.  
Eine Kennzeichnung der Flächen im Bebauungsplan ist daher nicht erforderlich. 
13. Schallschutz 
Das Plangebiet ist aufgrund der geplanten Straßenbahnlinie sowie bestehenden und geplanten Straßen 
im Umfeld und innerhalb des Geltungsbereichs von Verkehrslärm betroffen, weswegen im Rahmen des 
Bebauungsplanverfahrens eine scha lltechnische Untersuchung („Schalltechnische Untersuchung“ der 
Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH, Darmstadt, 03.06.2020) angefertigt wurde.  
Aufgrund der Anbind ung des nördlichen Bereichs des Geltungsbereichs über die Ludwigshöhstraße 
und des daraus resultierenden zusätzlichen Verkehrsaufkommens wurden in einer „Schalltechnischen 
Stellungnahme ‚Lärmeinwirkungen durch den plangegebenen Verkehr auf die Nachbarschaf t‘“ ( Dr. 
Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH, Darmstadt, 24.06.2020) die schalltechnischen Auswirkungen des 
zusätzlichen Verkehrsaufkommens auf die dortigen Nutzungen geprüft. 
Eine schalltechnische Untersuchung des Gewerbelärm s ist nicht erforderlich, da di e Gliederung des 
Plangebietes in allgemeine Wohngebiete (WA) und urbane Gebiete (MU) dem Trennungsgrundsatz 
gemäß § 50 BImSchG entspricht und somit ist aus Sicht des Schallimmissionsschutzes kein 
Immissionskonflikt zwischen diesen Gebietstypen zu erwarten. Zudem sind in der Nachbarschaft keine 
relevant geräuschemittierenden Betriebe oder Anlagen vorhanden.  
Innerhalb des Plangebietes sind relevant geräuschemittierende Betriebe oder Anlagen 
(Quartiersgaragen, Energiezentrale) geplant, die  nach TA Lärm zu bew erten sind.54 Die möglichen 
schalltechnischen Auswirkungen der Quartiersgaragen wurden in einer weiteren schalltechnischen 
Untersuchung geprüft ( „Orientierende s challtechnische Untersuchung ‚Quartiersgaragen‘“  der Dr. 
Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH, Darmstadt, 08.05.2019). 
13.1 Schalltechnische Untersuchung zum Verkehrslärm 
Die „ Schalltechnische Untersuchung“ (Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH, 14.06.2020) unter-
sucht insbesondere die Auswirkungen 
 der geplanten und durch das Gebiet verlaufenden Straßenbahnlinie 3 
 des Verkehrslärms der vorhandenen Straßen in der Umgebung und der im Plangebiet vorgese-
henen Erschließungsstraßen einschließlich der künftigen Knotenpunkte. 
Ergebnis der Untersuchung ist, dass – im Hinblick auf das Planungsziel, ein neues Stadt - und Wohn-
quartier zu entwickeln und hierfür im Bebauungsplan geeignete Baugebiete festzusetzen – Vorkehrun-
gen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen erforderlich werden, die gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 24 
BauGB in Form von passiven Schallschutzmaßnahmen im Bebauungsplan festgesetzt werden.  
Im Folgenden werden die zentralen Inhalte der schalltechnischen Untersuchung dargestellt. Für weiter-
gehende Informationen wird auf das Gutachten verwiesen. 
13.1.1 Einwirkender Verkehrslärm  
Grundlagendaten  
Die Verkehrsdaten und V erkehrsmengen, die der Berechnung des Lärms aus dem Straßenbahn-
Schienenverkehr zugrunde gelegt wurden, wurden mit dem Stadtplanungsamt, Abt. Mobilität und ö f-
fentlicher Raum, und der HEAG mobilo GmbH, Abt. Netz, abgestimmt. Für die geplante Verlängerung 
der Linie 3 wurden entsprechend verordnungsrechtlicher Vorgaben55 Parameter für eine Lärmprognose 
auf der sicheren Seite festgelegt. Im Zuge des anstehenden Planfeststellungsverfahrens zur Verläng e-
                                                   
54 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 7 
55 Schall 03 in Anlage 2 der Verkehrslärmschutzverordnung - 16. BImSchV)" vom 18. Dezember 2014

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rung der Linie 3 werden im Vergleich zu diesen pessimalen Ansä tzen günstigere Randbedingungen 
erwartet, die zu geringeren Geräuschemissionen führen. 56 Die Geräuscheinwirkungen auf das Plang e-
biet aus der Straßenbahntrasse entlang der Heidelberger Landstraße sind im Vergleich zu den übrigen 
Verkehrswegen nicht relevant. 57 
Die Emissionspegel der Bahnstrecke Nr. 3601, Streckenabschnitt Darmstadt-Hbf - Darmstadt-Eberstadt 
westlich der Karlsruher Straße, w urden auf der Grundlage von Prognosedaten 2030 der DB Bahn AG 
berechnet.58 
An Straßen wurden die BAB5, Heidelberger Straße  und Karlsruher Straße (aus der Umgebung) sowie 
die Ludwigshöhstraße, Cooperstraße und die Heinrich -Delp-Straße betrachtet. Die Daten wurden vom 
Stadtplanungsamt, Abt. Mobilität und öffentlicher Raum, zur Verfügung gestellt. Für die innerhalb des 
Plangebietes verlaufenden Straßen wurde Pflasterung angenommen.59  
Die untergeordneten Quartiersstraßen abseits der Erschließungsstraßen wurden nicht berücksichtigt. 
Hintergrund ist, dass lediglich Anwohnerverkehr in überschaubarer Größenordnung zu erwarten ist: 
Aufgrund der Lage der Quartiersgaragen am jeweiligen Quartierseingang, die einen Großteil des A n-
wohnerverkehrs aufnehmen werden, sowie der beabsichtigten Schrittgeschwindigkeit auf den Straßen 
sind innerhalb der Quartiere keine relevanten Verkehrslärmimmissionen zu erwarten. 
Vorgehensweise  
Die Schallausbreitungsrechnungen erfolgten ohne Berücksichtigung der Gebäudeabschirmung  (freie 
Schallausbreitung, "Worst-Case"). Durch die abschirmende Wirkung der bestehenden und zukünftigen 
Gebäude sind in den von den rele vanten Emittenten abgewandten Bereichen z. T. deutlich niedrigere 
Lärmpegel zu erwarten.60 
Zur Beurteilung der Verkehrslärmeinwirkungen auf das Plangebiet sind die Orientierungswerte der DIN 
18005 anzuwenden. Die Orientierungswerte gelten außen, d. h. vor d em Gebäude, und sind mit den 
prognostizierten Beurteilungspegeln zu vergleichen. Diese sind für allgemeine Wohngebiete 55 dB(A) 
tags und 45 dB(A) nachts. In der DIN 18005 ist das urbane Gebiet MU noch nicht berücksichtigt. In der 
Städtebaulichen Lärmfibel 2018 wird empfohlen, hier den Tag -Orientierungswert für ein Mischgebiet 
(MI) von 60 dB(A) um 3 dB(A) zu erhöhen und den Nacht -Orientierungswert „Verkehr“ für ein Mischge-
biet von 50 dB(A) zu belassen.61 
Ergebnisse der Schallausbreitungsberechnung  
Die Ergebnisse der Schallausbreitungsberechnungen für eine Lärmprognose auf der sicheren Seite für 
den Tagzeitraum sind:62 
                                                   
56 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 22 
57 Vgl. ebenda, S. 20 
58 Vgl. ebenda, S. 21 
59 Vgl. ebenda, S. 19 
60 Vgl. ebenda, S. 2 
61 Vgl. ebenda, S. 11 
62 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 22f

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Abb. 20: Beurteilungspegel „Verkehr“ tags 
Quelle: Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft, Juni 2020 
 Entlang der Straßenbahntrasse wird in den allgemeinen Wohngebieten (WA) der maßgebliche 
Tag-Orientierungswert der DIN 18005 von 55 dB(A) um bis zu ca. 17 dB(A) überschritten . Die 
höchsten Werte treten an Gleisbögen mit Radien < 200 m sowie außerhalb der mit Rasengleis 
geplanten Promenade auf den Abschnitten mit „fester Fahrbahn“ auf. Nachfolgend werden die 
kritischen Werte, die innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche der jeweiligen Baugebiete 
auftreten, kurz dargestellt: 
o Im lautesten Bereich (an der südöstlichen Kante des  WA A12) handelt es sich um eine 
Überschreitung der Schwelle der Gesundheitsgefährdung von 70 dB(A). 
o Überschreitungen von über 65 dB(A) werden festgestellt an der nordöstlichen Ecke des 
WA A10, der nordwestlichen Ecke des WA B1, der gesamten westlichen Kante des WA 
B3, an der gesamten östlichen und südlichen Kante des WA A12 sowie der äußersten 
nordöstlichen Ecke des WA D1. 
o Überschreitungen von 60 bis 65 dB(A) werden in allen allgemeinen Wohngebieten en t-
lang der gesamten Straßenbahnlinie festgestellt. 
 Im urbanen Gebiet (MU) wird der maßgebliche Tag-Orientierungswert von 63 dB(A) um bis zu 
ca. 10 dB(A) überschritten. Die höchsten Werte treten ebenfalls auf an Gleisbögen mit Radien < 
200 m sowie auf den Abschnitten mit „fester Fahrbahn “. Nachfolgend werden die  kritischen 
Werte, die innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche der jeweiligen Teilbaugebiete auftre-
ten, kurz dargestellt: 
o Die Schwelle der Gesundheitsgefährdung wird nicht überschritten. 
o Überschreitungen von über 65 dB(A) werden festgestellt in der sü dwestlichen Ecke des 
Teilbaugebiets MU 1, der nordwestlichen Ecke des MU 3 und der gesamten östlichen 
Kante des MU 4. 
o Überschreitungen von 60 bis 65 dB(A) werden in den MU 1, MU 3 und MU 4 festg e-
stellt.

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 In der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung: B ildungscampus ist der hierfür als A n-
halt zu Grunde gelegte Tag-Orientierungswert der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete (WA) 
von 55 dB(A) entlang der Straßenbahntrasse um bis zu ca. 9 dB(A) überschritten: An der sü d-
westlichen Kante wird der Wert von 60 dB(A), entlang der Haupterschließungsstraßen der Wert 
von 58 dB(A) überschritten. 
 In den von der Straßenbahntrasse weiter entfernt gelegenen Bereichen - ab ca. der „2. Reihe“ - 
sind die o. g. maßgeblichen Tag-Orientierungswerte überwiegend eingehalten bzw. um weniger 
als 5 dB(A) überschritten. Somit sind im überwiegenden Teil des Plangebietes auch die A u-
ßenwohnbereiche (z. B. Terrassen, Balkone, Gärten, Flächen für Sport - und Spielanlagen, 
Landschaftstreppe) ausreichend vor Verkehrslärmeinwirkungen geschützt. 
 Entlang der geprüften E rschließungsstraßen (ohne Straßenbahntrasse) ist in den allgemeinen  
Wohngebieten (WA) der maßgebliche Tag -Orientierungswert der DIN 18005 von 55 dB(A)  
überwiegend eingehalten bzw. um weniger als 5 dB(A) überschritten, in den  urbanen Gebieten 
(MU) der maßgebliche Tag-Orientierungswert von 63 dB(A) eingehalten. 
 
Die Ergebnisse der Schallausbreitungsberechnungen für eine Lärmprognose auf der sicheren Seite für 
den Nachtzeitraum sind: 63 
Abb. 21: Beurteilungspegel „Verkehr“ nachts 
Quelle: Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft, Juni 2020 
 Im Nachtzeitraum wird entlang der Straßenbahntrasse in den allgemeinen Wohngebieten (WA) 
der maßgebliche Nacht-Orientierungswert „Verkehr“ der DIN 18005 von 45 dB(A) um bis zu ca.  
22 dB(A) überschritten. Die höchsten Werte treten auf an Gleisbögen mit Radien < 200 m sowie 
außerhalb der mit Rasengleis geplanten Promenade auf den Abschnitten mit „fester Fahrbahn“. 
Nachfolgend werden die kritischen Werte, die innerhalb der überbaubare n Grundstücksfläche 
der jeweiligen Baugebiete auftreten, kurz dargestellt:  
                                                   
63 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 23f

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o In den lautesten Bereichen handelt es sich um eine Überschreitung der Schwelle der 
Gesundheitsgefährdung von 60 dB(A). Diese tritt auf an der nordöstlichen Ecke des WA 
A10, der nordwestlichen Ecke des WA B1, an der gesamten westlichen Kante des WA 
B3 sowie an der gesamten östlichen und südlichen Kante des WA A12.  
o Überschreitungen von über 55 dB(A) werden in allen allgemeinen Wohngebieten en t-
lang der gesamten Straßenbahnlinie festge stellt, teilweise in beinahe dem gesamten 
Baugebiet (z.B. in WA A12 und WA D1).  
 Im urbanen Gebiet (MU) wird der maßgebliche Nacht-Orientierungswert von 50 dB(A) um bis zu 
ca. 17 dB(A) überschritten. Die höchsten Werte treten ebenfalls auf an Gleisbögen mit Radien < 
200 m sowie auf den Abschnitten mit „fester Fahrbahn“. Nachfolgend werden die kritischen 
Werte, die innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche der jeweiligen Teilbaugebiete auftre-
ten, kurz dargestellt: 
o In den lautesten Bereichen handelt es sic h um eine Überschreitung der Schwelle der 
Gesundheitsgefährdung von 60 dB(A). Diese tritt auf in der südwestlichen Ecke des 
Teilbaugebiets MU 1, der nordwestlichen Ecke des MU 3 und der nord - und südöstli-
chen Ecke des MU 4. 
o Überschreitungen von 55 dB(A) werden in den MU 1, MU 3 und MU 4 festgestellt, wobei 
im gesamten MU 4 ein Wert von über 55 dB(A) festgestellt wurde. 
 Entlang der geprüften Erschließungsstraßen (ohne Straßenbahntrasse) ist in den allgemeinen  
Wohngebieten (WA) der maßgebliche Nacht -Orientierungswert „Verkehr“ der DIN 18005 von  
45 dB(A) um bis zu ca. 8 dB(A) überschritten, in den urbanen Gebieten (MU) der maßgebliche  
Nacht-Orientierungswert von 50 dB(A) um bis zu ca. 5 dB(A) überschritten. 
 Die Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung: Bildu ngscampus wird aufgrund der au s-
schließlichen Tagnutzung nicht betrachtet.  
 Für den Fall der freien Schallausbreitung ist im Plangebiet auch abseits der o. g. Verkehrswege 
in den allgemeinen Wohngebieten der Nacht -Orientierungswert „Verkehr“ von 45 dB(A) um  
mindestens 2 dB(A) überschritten, in den urbanen Gebieten (MU) der Nacht -Orientierungswert 
von 50 dB(A) um mindestens 1 dB(A) überschritten. 
13.1.2 Möglichkeiten zur Konfliktbewältigung: Verkehrslärm 
In Orientierung an das in der Verkehrslärmschutzverordnung ger egelte vierstufige System des Ve r-
kehrslärmschutzes werden im Folgenden die Möglichkeiten zur Konfliktlösung untersucht: 
 Ausweisung von Baugebietstypen mit geringerer Störanfälligkeit,  
 Differenzierte Festsetzungen zulässiger Nutzungsarten in einzelnen Baugebieten,  
 Abstand zur Lärmquelle, 
 Möglichkeiten zur Reduzierung einwirkenden Verkehrslärms, 
 Aktive Schallschutzmaßnahmen an der Schallquelle, 
 Städtebauliche Maßnahmen und passive Schallschutzmaßnahmen. 
Ausweisung von Baugebietstypen mit geringerer Störanfä lligkeit  
Im Hinblick auf den zu berücksichtigenden Trennungsgrundsatz nach §  50 BImSchG, wonach die für 
eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen sind, dass schädliche U m-
welteinwirkungen auf ausschließlich oder überwiegend dem Wohn en dienende Gebiete so weit wie 
möglich vermieden werden, ist zu prüfen, ob für das Plangebiet grundsätzlich auch andere robuste 
Baugebietstypen im Sinne der BauNVO mit einer geringeren Störanfälligkeit als Alternativen in Frage 
kommen. 
Angesichts der steigenden Bevölkerungszahl und mit dem damit zusammenhängenden Wohnungsb e-
darf (vgl. Kap. 6.1) war bereits zur Erarbeitung des Rahmenplans Bessungen Süd die Entwicklung e i-
nes Wohngebiets Ziel für die Konversion des Kasernenstandorts . Weiteres Ziel war ebenfalls bereits 
frühzeitig die Bereitstellung von Versorgungsangeboten wie z.B. Nahversorgung und Angebote zur so-

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zialen Infrastruktur wie Kinderbetreuung sowie die Kinder - und Jugendarbeit (vgl. Kap. 7.3.2). Diese 
Ziele wurden in der Weiterbearbeitung verfolgt (vgl. Kap. 1).  
Vor diesem Hintergrund scheidet die Festsetzung eines Industriegebiets sowie eines Gewerbegebiets 
aus. In diesen Gebieten ist eine allgemeine Wohnnutzung nicht zulässig, diese ist jedoch für die erfolg-
reiche Entwicklung des Areals im Sinne der städtebaulichen Zielsetzung essen ziell. Auch die Festse t-
zung eines Kerngebietes MK erscheint nicht zielführend, da der Gebietscharakter des Kerngebietes 
entsprechend seiner allgemeinen Zweckbestimmung auf die Unterbringung von Handelsbetrieben s o-
wie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur ausgerichtet ist und das 
Kerngebiet nur untergeordnet dem Wohnen dient. 
Die Festsetzung eines Mischge bietes MI käme insbesondere im Hinblick auf das Ziel, zur Wohnnu t-
zung ergänzende durchmischte Teilbereiche zu definieren, in Betracht. Nach §  6 Abs. 1 BauNVO die-
nen Mischgebiete dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht 
wesentlich stören. Dies setzt allerdings voraus, dass ein gleichberechtigtes Miteinander von Wohnen 
und Gewerbe seitens der Plangeberin gewollt ist bzw. dass sicher vorausgesehen wird, dass sich eine 
solche Durchmischung auch einstellen wird. Vor diesem Hint ergrund erscheint es wenig zielführend, 
Mischgebiete festzusetzen: Durchmischte Nutzungen sollen das Wohnen lediglich ergänzen; ein 
gleichberechtigtes Nebeneinander von gewerblichen und wohnbaulichen Nutzungen ist jedoch nicht die 
städtebauliche Zielsetzung. 
Stattdessen bietet es sich an, in Teilbereichen ein urbanes Gebiet  MU festzusetzen. Mit diesem Ba u-
gebiet besteht die Möglichkeit, eine kleinräumige Nutzungsmischung insbesondere aus Wohnen, G e-
werbe, Einzelhandel, Kultur und Gastronomie („innenstadtaffin e Nutzungen“) planungsrechtlich in B e-
bauungsplänen zu verankern. Mit den zulässigen Nutzungsarten gemäß §  6a BauNVO soll ein verträg-
licher Nutzungsmix in einem funktionsgemischten Gebiet der kurzen Wege geschaffen werden. Dabei 
ist eine gleichgewichtige Nutzungsmischung – wie bei einem Mischgebiet – nicht zwingend erforderlich. 
Die Festsetzung eines urbanen Gebiets am Quartiers -Carré ist Ausdruck des planerischen Willens der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt, auf dem zentralen Bereich mit geplanter St raßenbahnhaltestelle auf 
dem Platz eine urbane Durchmischung mit verschiedenen öffentlichkeitswirksamen Nutzungen sowie 
Nahversorgung als lebendige Mitte entstehen zu lassen. Neben der Funktion der Nutzungsmischung 
fungiert das festgesetzte urbane Gebiet auch als „Übergangszone“ von der lärmemittierenden Straßen-
bahn zu den sensibleren Wohngebieten. 
Diese Nutzungsmischung ist jedoch nicht in allen Bereichen des Geltungsbereichs geplant bzw. reali s-
tisch. So ist zwar auch entlang der Promenade die Erweiterung des Nahversorgungsangebots bzw. des 
Angebot an öffentlich wirksamen Einrichtungen angedacht, jedoch liegt hier kein Bedarf vor, der eine 
Nutzungsmischung gewährleistet, sondern die Einrichtungen werden sich im Bereich der in allgeme i-
nen Wohngebieten zulässigen Nutzungen bewegen. Entsprechend werden auch entlang der von Lärm-
immissionen durch die Straßenbahn belasteten Promenade allgemeine Wohngebiete festgesetzt.  
Differenzierte Festsetzungen zulässiger Nutzungsarten in einzelnen Baugebieten  
Eine weitere planerische Maßnahme zur Reduzierung der Immissionsbelastung im Plangebiet stellt im 
Sinne einer horizontalen Nutzungsgliederung auf Grundlage des §  1 Abs. 4 BauNVO die Zonierung 
bzw. Zuordnung von unterschiedlichen Nutzungsarten innerhalb einzelner besonders belastete r Bau-
gebiete dar. 
Die Entwicklung eines Wohnquartiers ist elementarer Bestandteil der planerischen Zielsetzung, unter 
anderem, um den angespannten Wohnungsmarkt in Darmstadt zu entlasten. Der Ausschluss von 
Wohnnutzungen im urbanen Gebiet würde die Umsetzung der planerischen Zielsetzung grob unterla u-
fen und stellt keine realistische Option dar. Diese Möglichkeit soll daher nicht weiterverfolgt werden, 
zumal ein Ausschluss einer allgemein zulässigen Nutzungsart (Wohnen) in allgemeinen Wohngebieten 
sowie urbanen Gebieten nicht der eigentlichen Zweckbestimmung dieser Baugebiete entsprechen wür-
de und daher unzulässig wäre. 
Abstand zur Lärmquelle  
Grundsätzlich können der schalltechnischen Untersuchung die Mindestabstände, ab denen im Tagzeit-
raum bei freier Schal lausbreitung in den allgemeinen Wohngebieten (WA) der maßgebliche Tag -

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Orientierungswert der DIN 18005 von 55 dB(A) bzw. in den urbanen Gebieten (MU) der maßgebliche 
Tag-Orientierungswert von 63 dB(A) eingehalten ist, entnommen werden.64 Dies würde bedeuten, dass 
westlich der Straßenbahnlinie ein lediglich kleiner Teilbereich (WA A1 und WA A2), östlich der Str a-
ßenbahn ein größerer Teilbereich entwickelt werden könnte. Jedoch würde ein großer Teil der Konve r-
sionsfläche nicht für Wohnnutzungen zur Verfügung ste hen. Dies entspricht nicht der städtebaulichen 
Zielsetzung.  
Ohnehin wäre dies auch vor dem Hintergrund nur wenig zielführend, dass die Nacht -
Orientierungswerte von 45  / 50 dB(A) für allgemeine Wohngebieten (WA) bzw. für urbane Gebieten 
(MU) bei freier Schallausbreitung im gesamten Plangebiet überschritten sind.65 
Möglichkeiten zur Reduzierung einwirkenden Verkehrslärms  
Die Prüfung der Anwendbarkeit von Maßnahmen zur Reduzierung der Verkehrsbelastung betrifft die 
Reduzierung des Verkehrs bzw. der Verkehrslärmimmissionen (Maßnahmen an der Quelle): 
Ein Verursacher von Verkehrslärmimmissionen sind die Straßen innerhalb des Plangebiets und die 
Straßen, die das Plangebiet an das übergeordnete Straßennetz anbinden. Als mögliche Maßnahme an 
der Quelle wird gutachterlicherseits Asphalt statt Pflaster vorgeschlagen, welches eine Pegelminderung 
von 2 dB(A) ermöglichen würde .66 Dieser Empfehlung wird teilweise gefolgt: So ist in den E rschlie-
ßungsstraßen mit Trennungsprinzip (Ludwigshöhstraße und Quartiersstraße bis zur südöstlichen Kante 
des Bildungscampus, sowie Heinrich -Delp-Straße und Cooperstraße bis zum Kreuzungsbereich sü d-
östlich des Garagengebäude 2) als Oberbau Asphalt vorgesehen.67  
Innerhalb der Quartiere (bspw. Verlängerung Cooperstraße bis zum Quartiers -Carré) sind Aufpflaste-
rungen, insbesondere auch in den Kreuzungsbereichen, jedoch von großer Bedeutung für das Mobil i-
tätskonzept (vgl. Kap. 10.3): Insbesondere aufgrund des stark belasteten Verkehrsnetzes im Umfeld ist 
erklärtes Ziel der  Gebietsentwicklung, das Kfz -Verkehrsaufkommen zu verringern und die umwel t-
freundlicheren Verkehrsmittel zu Fuß gehen, Fahrrad und ÖPNV zu stärken.  Ein Baustein des Mobil i-
tätskonzepts ist die Verkehrsberuhigung: So soll ein f lächendeckend verkehrsberuhigter Ausbau aller 
Straßen im Quartier (Schrittgeschwindigkeit), Straßenquerschnittsaufteilung im Mischprinzip für alle 
Verkehrsteilnehmer zur „Entschleunigung“ und Erhöhung der Aufenthaltsqualität im öffentlichen Raum  
führen. Die geplanten Aufpflasterungen en tsprechen diesem Ziel, da sie zur Geschwindigkeitsreduzi e-
rung führen. Asphalt würde der Zielsetzung entgegenstehen. Es ist jedoch auch darauf hinzuweisen, 
dass in der Schallberechnung eine Mindestgeschwindigkeit von v = 30 km/h anzusetzen war, 68  wohin-
gegen die tatsächlich zulässige Höchstgeschwindigkeit bei der geplanten Schrittgeschwindigkeit inne r-
halb der Quartiere geringer ist und daher weniger Lärmimmissionen zu erwarten sind.  
Außerdem spielen die Straßen bei den Ergebnissen der Schallausbreitungsberechnungen ohnehin eine 
untergeordnete Rolle: Wesentlicher Verursacher der Verkehrslärmeinwirkungen ist die geplante 
Straßenbahnlinie: 
Potenzielle schallmindernde Maßnahmen an der Straßenbahn als dem maßgeblichen Verursacher von 
auf das Plangebiet einwirkenden Verkehrslärmimmissionen sind Gegenstand des Planfeststellungsver-
fahrens, im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens können keine Minderungsmaßnahmen festgesetzt 
oder auch angenommen werden. Im Planfeststellungsverfahren werden jedoch schallmindernde Ma ß-
nahmen geprüft und umgesetzt werden. Hintergrund ist, dass für die geplante Verlängerung der Linie 3 
entsprechend verordnungsrechtlicher Vorgaben 69 Parameter für eine Lärmprognose auf der sicheren 
Seite im Rahmen der Bauleitplanung festgelegt  wurden. Im Zuge des  anstehenden Planfeststellungs-
verfahrens zur Verlängerung der Linie 3 werden im Vergleich zu diesen pessimalen Ansätzen günstige-
re Randbedingungen erwartet, die zu geringeren Geräuschemissionen führen. Insbesondere  gilt beim 
Bau der Straßenbahntrasse die 16 . BImSchV  „Verkehrslärmschutzverordnung“. Hiernach  sind durch 
                                                   
64 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 25 
65 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 25 
66 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 24 
67 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 
35 
68 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 19 
69 Schall 03 in Anlage 2 der Verkehrslärmschutzverordnung - 16. BImSchV)" vom 18. Dezember 2014

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 69 
 
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den Schienenverkehr in allgemeinen Wohngebieten tags/nachts 59/49 dB(A) einzuhalten. Für urbane 
Gebieten werden derzeit in der 16. BImSchV zwar noch keine Immissionsgrenzwerte festgesetzt, zur  
Orientierung können jedoch die Immissionsgrenzwerte für Misch -, Kern- bzw. Dorfgebiete von tags  / 
nachts 64 / 54 dB(A) herangezogen werden, die ggf. in Anlehnung an die Regelungen der TA Lärm so-
wie der Sportanlagenlärmschutzverordnung im Tagzeitraum noch um 3 d B(A) erhöht werden können. 
Gemäß § 41 BImSchG ist die Einhaltung der Immissionsgrenzwerte grundsätzlich durch aktive Schal l-
schutzmaßnahmen sicherzustellen, soweit die Kosten der Schutzmaßnahmen nicht außer Ve rhältnis 
zum angestrebten Schutzzweck stehen. Diesem Grundsatz hat die Vorhabenträgerin HEAG mobilo bei 
der Ausführungsplanung der Straßenbahntrasse zu folgen, so dass  beim späteren Betrieb der Linie 3 
eine Überschreitung der 70  / 60 dB(A) -Werte im Bereich der angrenzenden  überbaubaren Flächen 
nicht zu erwarten ist.70  
Grundsätzlich werden folgende potenzielle schallmindernde  Maßnahmen an der Quelle gutachterl i-
cherseits vorgeschlagen:71  
 Reduzierung des Zugaufkommens: Eine Halbierung des Zugaufkommens würde eine Pege l-
minderung von 3 dB(A) bewirken. 
Diese Maßnahme steht in Kontrast zum Mobilitätskonzept (vgl. Kap. 10.3): Insbesondere au f-
grund des stark belasteten Verkehrsnetzes im Umfeld ist e rklärtes Ziel der Gebietsentwicklung, 
das Kfz-Verkehrsaufkommen zu verringern und die umweltfreundlicheren Verkehrsmittel zu Fuß 
gehen, Fahrrad und ÖPNV zu stärken.  Da das individuelle Mobilitätsverhalten wesentlich von 
der Qualität der am Wohnort verfügbaren Verkehrsmittel abhängt , sollen bereits bei der Pl a-
nung neuer Quartiere Maßnahmen für  eine autoreduzierte Mobilität vorgesehen werden.  We-
sentliches Rückgrat dieses Mobilitätskonzepts ist eine ausreichende und attraktive Taktung des 
ÖPNV, damit diese eine reale Alternative zum privaten Auto darstellt. Eine Reduzierung der 
Taktung bis zur Hal bierung des Zugaufkommens würde die Attraktivität des ÖPNV entsche i-
dend mindern und wird daher von Seiten der Wissenschaftsstadt Darmstadt abgelehnt.  
 Eine Reduzierung der Höchstgeschwindigkeit von 60 auf 30 km/h würde zu einer Pegelmind e-
rung von ca. 4,5 dB(A) führen.  
Diese Maßnahme wird im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens geprüft. 
 Der Einsatz von Rasengleis anstatt „fester Fahrbahn“ würde eine frequenzabhängige Pege l-
minderung im Bereich von ca. 3 bis 9 dB erzeugen. 
Der Einsatz von Rasengleis ist ber eits in der Promenade vorgesehen und einberechnet. Die 
Verwendung in weiteren Bereichen, z.B. am gerade verlaufenden Abschnitt entlang der 
Cooperstraße wird ebenfalls im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens geprüft. In einigen 
Teilbereichen kann es jedoc h aufgrund der Erreichbarkeit des Gebietes für SEV oder Feue r-
wehr keine begrünten Gleiskörper geben.  
 Bei Gleisbögen mit Radien r < 200 m können durch wirksame Schallminderungsmaßnahmen 
zur Reduzierung der Kurvengeräusche Pegelminderungen von 4 dB(A) erreicht werden.  
Die Prüfung von Schallminderungsmaßnahmen zur Reduzierung der Kurvengeräusche wird 
ebenfalls Gegenstand des Planfeststellungsverfahrens. Von der Vorhabenträgerin HEAG mobi-
lo wurde bspw. in anderen Teilen des Stadtgebiets bereits erfolgreich eine automatische Spur-
kranzschmierung eingesetzt, um die Kurvengeräusche zu reduzieren. Dies ist auch hier den k-
bar. 
Insgesamt kann somit festgestellt werden, dass im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens für die 
Verlängerung der Straßenbahnlinien 3 durch schal lreduzierende Maßnahmen an der Quelle eine rel e-
vante Reduzierung der Verkehrslärmimmissionen zu erwarten ist.  
Aktive  Schallschutzmaßnahmen  an der Schallquelle  
Grundsätzlich stünden auch aktive Schallschutzmaßnahmen am Rand der Verkehrsquelle als schallr e-
duzierende Maßnahmen zur Verfügung wie bspw. die Errichtung von Lärmschutzwällen oder -wänden. 
                                                   
70 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 22 
71 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 24

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 70 
 
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Zur vollständigen Einhaltung der maßgeblichen Orientierungswerte der DIN 18005 müssten zumindest 
entlang der Straßenbahntrasse Lärmschutzanlagen mit einer Höhe vo n voraussichtlich mindestens der 
Gebäudehöhe errichtet werden.72  
Aus Gründen des flächensparenden Umgangs mit Grund und Boden ist eine Konfliktlösung über einen 
Wall nicht weiterzuverfolgen: Ein Lärmschutzwall benötigt aufgrund seiner Dimensionierung zu gr oße 
Flächen, die bei einer anderen Art von Schallschutzmaßnahme dem Bau von Gebäuden zur Verfügung 
stehen. Ein Wall ist im innerörtlichen Bereich nur in Ausnahmefällen ohne deutliche Qualitätseinbußen 
zu integrieren.  
Schallschutzwände nehmen weniger Fläch e in Anspruch und können wirkungsvoll an Schallquellen 
herangerückt werden, jedoch würden auch sie die stadtgestalterische Qualität deutlich mindern und 
werden insbesondere aus städtebaulichen Gründen verworfen : Eine  Wand entlang der Straße n-
bahntrasse würde das Ludwigshöhviertel in 2 Teilbereiche trennen und als Barriere zwischen den G e-
bietsteilen wirken. Dies widerspricht dem städtebaulichen Konzept, wonach insbesondere das Qua r-
tiers-Carré, über das die Straßenbahntrasse verläuft, die lebendige Mitte darst ellen wird und auch die 
Promenade als zentrale Achse Verbindungs- und Aufenthaltsfunktionen erfüllen soll. Die Errichtung e i-
ner Wand würde außerdem die Wahrnehmbarkeit des denkmalgeschützten Ensembles stark beei n-
trächtigen und ist daher aus denkmalschutzre chtlichen Gründen im Bereich des Quartiers -Carrés nicht 
möglich. Ein weiterer Nachteil von Wänden ist, dass sie zur Verschattung der angrenzenden Gebäude 
führen. Zudem sind sie aus funktionalen Gründen ungeeignet, da sie für die Kreuzung der Erschli e-
ßungsstraße zwischen den WA A11 und A12 sowie WA B2 und WA B3 bzw. kreuzende Rad - und 
Fußwege häufiger unterbrochen werden müssen.  
Aus diesen Gründen wird eine Lösung mit aktiven Schallschutzmaßnahmen über eine Lärmschutzwand 
oder einen Wall nicht weiterverfolgt.  
Städtebauliche Maßnahmen und passive Schallschutzmaßnahmen  
Auch im Rahmen des Städtebaus und der Architektur gibt es Maßnahmen, die schädliche Umweltei n-
wirkungen durch Lärmimmissionen bewältigen können und im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 
S 26 - „Ludwigshöhviertel“ zur Anwendung kommen. 
Gebäudeanordnung und Gebäudeabschirmung 
Eine Möglichkeit ist die Gebäudestellung. So wird gutachterlicherseits darauf hingewiesen, dass d urch 
eine riegelförmige Anordnung der Gebäude parallel zu den schalltechnisch r elevanten Verkehrswegen 
auf den von den Verkehrswegen abgewandten Gebäudeseiten lärmgeschützte Bereiche geschaffen 
werden können.73  Dieser Empfehlung wird teilweise gefolgt: So ist entlang der Promenade die Erric h-
tung einer geschlossenen Gebäudekante entla ng der Promenade zur Fassung des breiten Straße n-
raums geplant und entfaltet entsprechend auch schallschützende Wirkung für die hinterliegende B e-
bauung und Innenhöfe. Hierfür wird über die Festsetzung zur abweichenden Bauweise die Errichtung 
von Gebäuden mit einer Länge von mehr als 50 m ermöglicht  und eine Baulinie festgesetzt. Außerdem 
ist in den Baugebieten an der Promenade eine höhere Bebauung zulässig als in den weiter von der 
Promenade entfernten Baugebieten: Ist direkt an der Promenade eine 5 -geschossige Bebauung zuläs-
sig, so ist in den weiteren Baugebieten im südlichen Teilbereich des Geltungsbereich s lediglich eine  
4-geschossige Bebauung zulässig. Insgesamt kann so die parallel zur Promenade verlaufende Beba u-
ung die hinterliegende Bebauung von den L ärmimmissionen der Straßenbahn abschirmen. Zwingend 
festgesetzt werden eine geschlossene Bauweise oder die zwingend 5 -geschossige Bauweise nicht . 
Aus wirtschaftlichen Gründen und aufgrund des großen Wohnraumbedarfs in Darmstadt  ist eine Aus-
nutzung des Maß es der baulichen Nutzung jedoch zu erwarten und auch die Ergebnisse der vergle i-
chenden Verfahren (vgl. Kap. 7.1.1) zeigten in den betreffenden Baugebieten eine geschlossene Ri e-
gelbebauung. Diese Art der Abschirmung ist als zusät zliche städtebauliche Maßnahme zur Erhöhung 
der Qualität im Gebiet zu verstehen, denn im Schallgutachten  wird von einer freien Schallausbreitung 
ausgegangen und entsprechende Festsetzungen getroffen.  
                                                   
72 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 24 
73 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 25

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 71 
 
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Im Bereich des urbanen Gebietes ist eine riegelförmige Bebauung jedoch nicht möglich: Das Geviert 
steht unter Ensembleschutz und Eingriffe sind nur in sehr beschränktem Umfang zulässig (vgl. Kap. 
6.100). Entsprechend sind auch die festgesetzten Baugrenzen eng an den Bestandsgebäuden orien-
tiert, ein Drehen der Gebäudekörper bspw. in den Teilbaugebieten MU 1 und MU 3 wird daher nicht zu-
gelassen. 
Umsetzung passiver Schallschutzmaßnahmen 
Für die Bereiche, in denen durch aktive Maßnahmen oder eine Gebäudeanordnung keine ausreichende 
Reduzierung der Immissionswerte erreicht werden kann, sind passive Schallschutzmaßnahmen an den 
Gebäuden erforderlich. Gutachterlicherseits wurden folgende passive Schallschutzmaßnahmen zur 
Konfliktlösung vorgeschlagen: 
 Anforderungen an die Außenbauteile schutzbedürftiger Räume, 
 die Installation schalldämmender Lüftungsanlagen, 
 Anforderungen an Außenwohnbereiche, 
 Vorgaben für eine Grundrissorientierung schutzwürdiger Aufenthaltsräume. 
Die passiven Schallschutzmaßnahmen werden im Bebauungsplan in Form planungsrechtlicher Fes t-
setzungen nach § 9 Abs. 1 Nr.  24 BauGB festgesetzt und dadurch verbindlich. Hinsichtlich der einze l-
nen Regelungen wird auf die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans bzw.  
Kapitel 20.18.1 verwiesen. 
Schutz der Außenwohnbereiche 
Für die Wissenschaftsstadt Darmstadt hat der Schutz der Außenwohnbereiche von Wohnungen einen 
wichtigen Stellenwert. Zum Außenwohnbereich zählen die außerhalb von Wohngebäuden vorhandenen 
Flächen, die in Ergänzung der Gebäudenutzung für ein Wohnen im Freien geeignet und bestimmt sind. 
Diese Flächen, zu denen Gärten, Terrassen, Balkone und in ähnlicher Weise nutzbaren Außenanlagen 
gehören, dienen nicht dem „dauerhaften Aufenthalt“ von Personen, wie es üblicherweise in Wohnh äu-
sern der Fall ist. Die Personen verweilen hier nur temporär und über kürzere Zeiträume am gleichen 
Ort, so dass sie nicht dauerhaft Pegeln ausgesetzt werden, die in Wohnräumen unzulässig wären. Da-
her sind sie nur tagsüber schutzwürdig, weil sie nachts ni cht dem dauernden Aufenthalt von Menschen 
dienen.  
Grundsätzlich sind auch hier die Orientierungswerte der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete und 
urbane Gebiete einzuhalten. Diese Werte können jedoch innerhalb des Geltungsbereichs nicht überall 
erreicht werden, insbesondere nicht an den der Straßenbahn zugewandten Fassadenseiten. Kann in 
der Bewertung der Orientierungswert nicht erreicht werden, kann in der Abwägung als Obergrenze des 
Beurteilungspegels für Außenwohnbereiche der Wert von 64 dB(A) angesetz t werden. Der einzuha l-
tende Beurteilungspegel von 64 dB(A) orientiert sich an den Schutzanforderungen der 16. BImSchV 
(Verkehrslärmschutzverordnung), nach dem gesunde Wohnverhältnisse noch gewahrt sind. 74 Dieser 
Wert gilt grundsätzlich für Mischgebiete, kann jedoch auch bei allgemeinen Wohngebieten angewendet 
werden, weil damit der von der DIN 18005 zur Berücksichtigung der Verhältnisse einer Großstadt wie 
Darmstadt ausdrücklich eröffnete Abweichungsspielraum angemessen ausgeschöpft wird. 
Grundsätzlich sind Außenwohnbereiche an Fassaden mit Wert - oder Pegelüberschreitungen als g e-
schlossene (öffenbare) Loggien oder Wintergärten auszuführen; eine entsprechende Festsetzung ist im 
Bebauungsplan enthalten. Außenwohnbereiche können jedoch auch auf den von den relev anten Ver-
kehrswegen abgewandten Gebäudeseiten angeordnet werden. In den allgemeinen Wohngebieten kön-
nen in allen Gebäuden durch die jeweils eigene Gebäudeanordnung und entsprechende Grundrissor i-
entierung auf lärmabgewandten Seiten Bereiche geschaffen werde n, in denen voraussichtlich Werte 
von unter 64 dB(A) erreicht werden. In den urbanen Gebieten bestehen ebenfalls Gebäudefassaden, in 
denen voraussichtlich Werte von unter 6 4 dB(A) erreicht werden. Die potenzielle auf den Lärmschutz 
optimierte Anordnung von Außenwohnbereichen in Form von Balkonen etc. ist mit dem Denkmalschutz 
abzustimmen.  
 
                                                   
74 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, Darmstadt, 14.06.2020, S. 4

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 72 
 
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Schutz von Grundschule und Kindertageseinrichtung 
Hinsichtlich der sozialen Infrastruktur sind im Plangebiet eine Grundschule und mehrere Kindertages-
stätten geplant: Auf dem sogenannten Bildungscampus, an der Promenade im Baugebiet WA B1 und 
im Baugebiet WA D3. Im städtebaulichen Strukturkonzept ist eine beispielhaft dargestellte Grundstru k-
tur der Gebäude für die Standorte dargestellt. Im Bebauungsplan besteht insbesonder e für den Bi l-
dungscampus durch die Festsetzung von Baugrenzen, die ein relativ großes Baufenster für die Positio-
nierung der Einrichtungen auf dem Baugrundstück offerieren, ein Flexibilitätsspielraum, der auch unter 
schalltechnischen Gesichtspunkten genutzt werden kann. 
Auch wenn die vorgesehenen Standorte für Schule und Kindertagesstätten teilweise vergleichsweise 
hohen Lärmimmissionen ausgesetzt sind (s.o.), kann mit entsprechender Anordnung der Gebäude bzw. 
des Außenbereichs und Schulhofs eine ruhige Umgeb ung geschaffen werden. Auch im Gebäud einne-
ren wird durch die nach § 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB festgesetzten passiven Schallschutzmaßnahmen eine 
gesunde Lern- und Aufenthaltsumgebung sichergestellt.   
13.2 Lärmeinwirkungen durch den plangegebenen Verkehr auf die Nachbarschaft 
Die Auswirkungen des zusätzlichen Verkehrsaufkommens durch die  neuen Nutzungen im 
Geltungsbereich des Bebauungsplans auf die Nachbarschaft in der Ludwigshöhstraße aufgrund der 
Erschließung des nördlichen Bereichs über die Ludwigshöhstraße wurden in der „Schalltechnischen 
Stellungnahme ‚Lärmeinwirkungen durch den plangegebenen Verkehr auf die Nachbarschaft ‘“ ( Dr. 
Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH, 24.06.2020) geprüft.  
Ergebnis war, dass die Beurteilungspegel an der Bestandsbebauung entlang der L udwigshöhstraße 
nördlich des Plangebietes durch das zusätzliche Verkehrsaufkommen tags und nachts um weniger als 
0,5 dB(A) zunehmen. Diese geringe Pegelerhöhung ist weder messbar noch wahrnehmbar.  
Erst Pegeländerungen um 3 dB(A) oder mehr sind deutlich wahrnehmbar und gemäß 16. BImSchV we-
sentlich. Da im Einwirkungsbereich des Plangebietes durch den plangegebenen Verkehr die Pegele r-
höhung weniger als 3 dB(A) beträgt und zudem die Schwelle der Gesundheitsgefährdung weder e r-
reicht oder gar überschritten wird, sind keine Maßnahmen erforderlich.75 
13.3 Schalltechnische Untersuchung zu Quartiersgaragen 
Die möglichen schalltechnischen Auswirkungen der Errichtung und des Betriebs der geplanten 
Quartiersgaragen wurde in einer weiteren schalltechnischen Untersuchung geprüf t ( „Orientierende 
schalltechnische Untersuchung ‚Quartiersgaragen‘“ der Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH,  
Darmstadt, 08.05.2019).  
Die Planung für das Ludwigshöhviertel sieht entsprechend des Mobilitätskonzepts (vgl. Kap. 10.3) vor, 
dass das  Parken für Einwohner gebündelt  wird und die Stellplätze überwiegend in drei dezentralen  
Quartiersgaragen untergebracht werden. Für diese Quartiersgaragen werden im Bebauungsplan Fl ä-
chen mit dem besonderen Nutzungszweck „Garagengebäude“ f estgesetzt. Das Parken für Besucher 
erfolgt in den Quartiersstraßen, gebietsfremder ruhender Verkehr mit entsprechend ggf. erhöhten PKW-
Bewegungen wird folglich nicht in den Quartiersgaragen untergebracht.  
Im Rahmen der orientierenden schalltechnischen Vo runtersuchung sollten die Geräuscheinwirkungen  
einer modellhaften Quartiersgarage auf die Nachbarschaft gemäß TA Lärm  abgeschätzt und beurteilt 
werden. Die Parameter für die betrachtete modellhafte Quartiersgarage 76 entsprechen in der Anzahl 
der Stellplätze, der Gebäudehöhe bzw. der Anzahl der Geschosse, der Lage der Ein - und Ausfahrten 
sowie der Nutzer dem städtebaulichen Strukturkonzept. Da die architektonische Konzeption und Lage 
der Quartiersgaragen innerhalb der Baufenster noch nicht fest steht, war ein e lediglich orientierende 
Prüfung einer modellhaften Garage (Garagengebäude 3) Gegenstand der schalltechnischen Unters u-
                                                   
75 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH : Schalltechnischen Stellungnahme „Lärmeinwirkungen durch den pla n-
gegebenen Verkehr auf die Nachbarschaft“, Darmstadt, 24.06.2020 
76 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Orientierende s challtechnische Untersuchung ‚Quartiersgaragen‘,  
Darmstadt, 08.05.2019, S. 11

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 73 
 
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chung. Ziel war, eine grundsätzliche Vereinbarkeit von Quartiersgaragen mit der sensiblen Umg e-
bungsnutzung zu prüfen bzw. potenzielle Maßnahmen zu benennen, die eine Vereinbarkeit herstellen.  
Angesichts der Lage der Quartiersgaragen direkt angrenzend an allgemeine Wohngebiete bzw. der 
Grundschule und dem Kindergarten auf dem Bildungscampus, sind die Immissionsrichtwerte für 
allgemeine Wohngebiete in der Umgebung einschlägig.  
Die Ergebnisse der Orientierenden schalltechnischen Untersuchung ohne Maßnahmen an der Qua r-
tiersgarage im Sinne eines „worst case“ sind: 
 Beurteilungspegel: Hinsichtlich der Beurteilungspegel ist die Nacht der kritische re Beurte i-
lungszeitraum. Die Nacht -Beurteilungspegel der betrachteten modellhaften Quartiersgarage 
überschreiten den zulässigen Nacht -Immissionsrichtwert der TA Lärm für allgemeine Wohng e-
biete von 40 dB(A) bis in einem Abstand von ca. 38 m zu den Parkhausfassaden.77 
 Maximalpegel: Hinsichtlich der z. B. beim Türen - bzw. Heckklappenschlagen oder bei der b e-
schleunigten Abfahrt von Pkw entstehenden kurzzeitigen Maximalpegel ist ebenfalls die Nacht 
der kritischere Beurteilungszeitraum. Die Maximalpegel der betrac hteten modellhaften Qua r-
tiersgarage überschreiten den zulässigen Nacht -Immissionsrichtwert der TA Lärm für allgeme i-
ne Wohngebiete von (40 + 20) dB(A) = 60 dB(A) bis in einem Abstand von ca. 36 m zu den 
Parkhausfassaden.78 
 
Die erforderlichen großen Abstände  der Quartiersgaragen zu den benachbarten Nutzungen sind nicht 
mit der Zielsetzung des städtebaulichen Strukturkonzeptes sowie mit dem Grundsatz des sparsamen 
Umgangs mit Grund und Boden vereinbar. Dies bedeutet, dass bei Errichtung der Quartiersgaragen 
Lärmschutzmaßnahmen an der Quelle erforderlich sind. „Als Lärmschutzschutz ist im vorliegenden Fall 
eine Fassadenverkleidung geeignet, die in  Abhängigkeit von der Höhe der Quartiersgarage und der 
Nachbarbebauung noch über die nicht  überdachte oberste Parkebene hinaus geführt werden muss. “79 
Diese Fassadenverkleidung wird im Bebauungsplan festgesetzt (vgl. Kap. 20.18.2). 
Mögliche weitere empfohlene Maßnahmen sind:80 
 Verkehrsflächen der Quartiersgaragen sind ausreichend rau auszuführen , um Reifen -
Quietschgeräusche bei Kurvenfahrten mit geringer Geschwindigkeit zu verhindern. 
 Bodenabläufe (z. B. Gitterroste) im Bereich von Verkehrsflächen der Quartiersgaragen sind 
elastisch zu lagern bzw. fest zu verschrauben, um Klappergeräusche beim Üb erfahren zu 
verhindern. 
 Torantriebe der Quartiersgaragen müssen die Anforderungen der TA Lärm an den 
Schallimmissionsschutz für allgemeine Wohngebiete einhalten. 
 
Die vorgeschlagenen Maßnahmen können dazu beitragen, dass die Immissionsrichtwerte der TA Lärm 
eingehalten werden. Die Einhaltung ist im Bauantrag nachzuweisen. Insgesamt kann so die grundsätz-
liche Vereinbarkeit von Quartiersgaragen mit der sensiblen Umgebungsnutzung festgestellt werden.  
 
 
                                                   
77 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Orientierende schalltechnische Untersuchung ‚Quarti ersgaragen‘, 
Darmstadt, 08.05.2019, S. 14 
78 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Orientierende schalltechnische Untersuchung ‚Quartiersgaragen‘, 
Darmstadt, 08.05.2019, S. 14 
79 Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Orientierende schalltechnische U ntersuchung ‚Quartiersgaragen‘, 
08.05.2019, Darmstadt, S. 3 
80 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Orientierende schalltechnische Untersuchung ‚Quartiersgaragen‘, 
Darmstadt, 08.05.2019, S. 3f

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 74 
 
AS+P Albert Speer + Partner GmbH 
13.4 Fazit 
Durch geeignete planungsrechtliche Regelungen im Bebauu ngsplan wird den möglichen Lärmbeei n-
trächtigungen durch Lärmimmissionen im Geltungsbereich des Bebauungsplans von den Verkehr s-
lärmquellen Straßenbahnlinie und Erschließungsstraßen sowie potenziell en Lärmkonflikten durch die 
Quartiersgaragen begegnet. Mit der Umsetzung der Schallschutzmaßnahmen kann das städtebauliche 
Ziel, ein Wohngebiet in Verbindung mit gemischten (urbanen) Nutzungen bzw. Wohnfolgeeinrichtungen 
im Ludwigshöhviertel zu entwickeln, unter Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- 
und Arbeitsverhältnisse in Bezug auf einen ausreichenden Lärmschutz erreicht werden.  
14. Klimaschutz 
Für den Bebauungsplan S  26 „Ludwigshöhviertel“ wurde durch das Büro Ökoplana, Mannheim, das 
„Klimagutachten zum Bebauungsplan S  26 Cambrai -Fritsch-Kaserne, Jefferson-Siedlung in der Wi s-
senschaftsstadt Darmstadt“ (Mannheim, 04.07.2019) erarbeitet. Im Folgenden werden die zentralen 
Ergebnisse des Gutachtens dargelegt. Für weitere Informationen wird auf das Gutachten verwiesen.  
Die klimaökologische Analyse hatte zum Ziel, die thermischen / bioklimatischen und strömungsdynami-
schen Folgeerscheinungen der geplanten städtebaulichen Neuordnung auf dem Konversionsgelände 
zu analysieren und zu bewerten. Darüber hinaus enthält die Beurteilung stadtklimatisch relevante Pla-
nungsempfehlungen.  
Insgesamt wurden in dem Klimagutachten drei Planentwürfe betrachtet, um die Auswirkungen ve r-
schiedener Bebauungsdichten zu analysieren. Dabei wird zunächst auf das städtebauliche Struktu r-
konzept vom 15.02.2019 eingegangen, anschließen d wird auf die ergänzenden Planungsentwürfe 
„Verdichteter Plan-Zustand“ und „Worst -Case Plan-Zustand“, in Summe bezeichnet als „Ergänzende 
Planungsentwürfe“, eingegangen. 
Zur Beurteilung der kleinklimatischen Situation und Erarbeitung stadtklimatisch relev anter Planung s-
empfehlungen wurde zunächst eine Bestandsaufnahme der ortsspezifischen klimaökologischen Funkti-
onsabläufe durchgeführt. Anschließend wurden die lokalen Kaltluftbewegungen, die kleinräumigen B e-
lüftungsverhältnisse und die thermischen / bioklim atischen Umgebungsbedingungen im Plangebiet mit 
Hilfe einer meso - und mikroskaligen Modellrechnung analysiert, um die örtlichen klimatischen Positiv - 
bzw. Negativeffekte der Planung aufzuzeigen. Anhand eines 3 -dimensionalen prognostischen Str ö-
mungsmodells wurden dann die örtlichen Belüftungsverhältnisse simuliert .81 Darüber hinaus werden 
neben der Situation an sommerlichen Strahlungstagen auch die klimaökologischen Verhältnisse in aus-
tauscharmen Strahlungsnächten / Tropennächten betrachtet.82 
14.1 Untersuchungsergebnisse der klimaökologischen Analyse 
14.1.1 Untersuchung des Strukturkonzeptes vom 15.02.2019  
„Die Ergebnisse der mesoskaligen Modellrechnungen zu den lokalen nächtlichen Kaltluftbewegungen 
zeigen, dass mit potenzieller Realisierung des städtebaulichen Struktur konzepts einerseits die örtliche 
Oberflächenrauigkeit der Bebauung zunimmt, andererseits neue Kaltluftzugbahnen (z.B. die zentrale 
Landschaftstreppe) geschaffen und die Grünstrukturen bzgl. der Kaltluftentstehung optimiert werden. 
Während es in den neugesc haffenen offenen Blockbereichen zu kleinräumigen, gebäudebedingten 
Kaltluftstau- und Windschatteneffekten kommt, bilden die neuen strömungsparallelen Grünzonen und 
Straßen / Wege Leitbahnen mit intensivierter Kaltluftströmung. […] Der Kaltluftabfluss in Richtung Wes-
ten wird […] gegenüber dem Ist-Zustand in geringer Weise intensiviert.  
Innerhalb des Planungsgebiets zeigt sich die geplante Bebauung ausreichend mit Kaltluft belüftet. […] 
Die gewählte Bebauungsstruktur mit offenen Baublockrändern, Solitärbauten (Stadtvillen), Reihenhäu-
                                                   
81 Vgl. ÖKOPLANA: Klimagutachten zum Bebauungsplan S 26 C ambrai-Fritsch-Kaserne, Jefferson-Siedlung in der Wis-
senschaftsstadt Darmstadt, Mannheim, Stand: 04.07.2019, S. 2 - 8. 
82 Vgl. ebenda, S. 53

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 75 
 
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sern und Gebäudeensembles  in Randlagen ist [somit] bzgl. der kaltluftbedingten Belüftung positiv zu 
bewerten.“83 
„Auch die mikroskaligen Strömungssimulationen für bewölkte Nächte mit Ostwinden  weisen auf recht 
günstige Belüftungsverh ältnisse im geplanten neuen Stadtquartier hin. Strömungsdynamisch positiv 
machen sich vor allem die neue ‚Landschaftstreppe‘ im zentralem Planungsteilbereich sowie die neu 
entwickelten Grünflächen im Nordosten und im Süden (Übergang zur Villenkolonie) beme rkbar. Dort 
wird die Strömungsintensität gegenüber dem Ist -Zustand erhöht (= klimaökologischer Positiveffekt). In-
nerhalb der neugestalteten Bebauung bilden strömungsparallele Straßen / Wege sowie größere Plat z-
strukturen (z.B. Quartiers -Carré) zusätzliche V entilationsflächen. Die neugeschaffenen Baustrukturen 
zeigen sich ebenfalls ausreichend belüftet. […] Die offenen Blockbereiche können durch- und umströmt 
werden.“84 
„Die Ergebnisse der vergleichenden Modellrechnungen für den Ist - und Plan -Zustand belegen, dass 
[…] die gewählten Bau- und Freiflächenstrukturen geeignet sind, auch am Tag ausreichende bodenna-
he Luftaustauschverhältnisse zu sichern. […] Durch den Verzicht auf geschlossene Baublockstrukturen 
sind auch die dichter bebauten Flächen ausreichend belüftet. 
Vergleichbar günstige Verhältnisse im neuen Stadtquartier spiegeln die Ergebnisse der Strömungss i-
mulationen auch für Nordnordostwinde wider. […]  
Eine Modifikation der Windverhältnisse in den nördlich und südlich an das Planungsgebiet angrenze n-
den Stadtteilgebieten findet gegenüber dem Ist-Zustand nicht statt.“85 
„Aus Sicht der Klimaökologie ist neben der Sicherung ausreichender Belüftungsintensitäten auch d a-
rauf zu achten, dass der von der Neubebauung und von den versiegelten Flächen ausgehende Wä r-
meinseleffekt sowohl von seiner Intensität als auch von seiner räumlichen Ausdehnung („Wärmeaura“) 
begrenzt bleibt.“86 
„Die Ergebnisse der Modellrechnungen zu den thermischen Umgebungsbedingungen dokumentie-
ren, dass mit der potenziellen Realisierung des neuen Stadtquartiers im Bebauungsplangebiet S 26 
durch die bauliche Verdichtung einerseits thermisches Gunstpotenzial verloren geht, andererseits aber 
durch die Gestaltung neuer Grün - / Freianlagen (z.B. Landschaftstreppe, Nachbarschaftsgärten) und 
Hausgärten großflächig neue klimaökologisch wirksame Ausgleichsflächen geschaffen werden, die sich 
am Tag in deutlich geringerem Maße erwärmen als bislang großflächig asphaltierte Areale.  
Bei Realisierung der neuen Flächennutzungsstrukturen nimmt der Flächenanteil mit  sehr hohen so m-
merlichen Lufttemperaturen gegenüber dem Ist-Zustand deutlich ab. Vor allem durch die Schattenwürfe 
der angedachten Baumpflanzungen bzw. der erhaltenen Bäume werden die versiegelten Straßenzüge 
und Plätze weniger aufgeheizt. Die begrünten un d ausreichend ventilierten Wohnhöfe unterbinden z u-
sätzlich die Ausbildung von Wärmestaus.“87 
„Im Bereich der Bestandsbebauung im Planungsumfeld werden sich die Lufttemperaturverhältnisse ge-
genüber dem Ist -Zustand nicht nennenswert verändern. Die Grünflächen  am Nord- und Südrand des 
Planungsgebiets bilden wirksame Pufferflächen, über denen kleinräumige thermische Zusatzbelastu n-
gen aufgefangen werden können.“88 
Der Flächenanteil thermisch hoch belasteter Teilräume im Planungsgebiet nimmt ab.  „Über die geplan-
te ‚Landschaftstreppe‘ und die neugestalteten Frischluftkorridore im Norden und Süden nach Westen 
kann die Hangkaltluft in die Bebauung vordringen und die thermische Belastung in Tropennächten 
wirksam herabsetzen. Eine großflächige, markante Wärmeinselausbil dung ist nicht zu bilanzieren. In 
Teilbereichen mit vergleichsweise hohen Lufttemperaturwerten (z.B. im Bereich der Quartiersgarage 
                                                   
83 ÖKOPLANA: „Klimagutachten zum Bebauungsplan S 26 Cambrai -Fritsch-Kaserne, Jefferson-Siedlung in der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt“, Mannheim, Stand: 04.07.2019, S. 30 
84 Ebd., S. 30 
85 Ebd., S. 31 
86 Ebd., S. 31 
87 ÖKOPLANA: „Klimagutachten zum Bebauungsplan S 26 Cambrai -Fritsch-Kaserne, Jefferson-Siedlung in der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt“, Mannheim, Stand: 04. Juli 2019, S. 31f. 
88 Ebd. S. 32

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 76 
 
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nördlich der Cooperstraße) kann durch zusätzliche grünordnerisch -gestalterische Maßnahmen (z.B. 
Fassadenbegrünungen an der Quartiersgarage) gegengesteuert werden.“89 
14.1.2 Untersuchung der ergänzenden Planungsentwürfe 
Da für das untersuchte Strukturkonzept vom 15.02.2019 eine niedrigere Bebauung sowie eine offenere 
Baustruktur angesetzt wurden als mit den Festsetzungen im Bebauungsplan ermöglicht werden sollten, 
wurden ergänzende Planungsentwürfe geprüft. Hier sollten die Auswirkungen größerer Verdichtung un-
tersucht werden:  
 Der verdichtete Planfall berücksichtigt höhere Gebäude und geht insgesamt von einer höheren 
baulichen Dichte aus (mit einer höheren Anzahl von Gebäuden je Baufeld sowie zusätzlichen Bau-
feldern). Außerdem werden der Untersuchung entlang der Promenade längere Gebäuderiegel z u-
grunde gelegt. ´ 
Hinweis: Die Gebäudehöhe entspricht den Festsetzungen des Bebauungsplans, jed och wird die 
angenommene Dichte nicht über die Festsetzungen im Bebauungsplan ermöglicht. Die Gebäud e-
riegel entlang der Promenade entsprechen wiederum der Festsetzung abweichender Bauweise im 
Bebauungsplan.   
 Im Planfall „worst case“ wird eine deutlich stärker verdichtete Bebauung angenommen. Einzelne 
Punktgebäude werden zu Zeilenbauten verdichtet, wodurch offene Blockrandstrukturen vermehrt 
geschlossen werden.  
Hinweis: Dieser Planfall stellt die größt e anzunehmende Verdichtung dar, kann jedoch mit den 
Festsetzungen des Bebauungsplans nicht umgesetzt werden, da eine solche Bebauung weder mit 
dem Maß der baulichen Nutzung noch mit der festgesetzten Bauweise insbesondere in den Ran d-
bereichen ermöglicht wird.  
 
Hinsichtlich der beiden ergänzenden Planungsentwür fe belegen die  Ergebnisse der numerischen 
Modellrechnung für den verdichteten Plan-Zustand „[…] dass in stadtklimatisch besonders relevan-
ten Strahlungsnächten die lokalen Kaltluftbewegungen weiterhin ausreichende Intensität beibehalten. 
Großflächige Luftst agnationstendenzen (< 0.2 m/s) sind nicht zu bilanzieren. Das verdichtete Pl a-
nungskonzept erfüllt demnach weiterhin die Zielvorstellung, die Ausbildung großflächiger Luftstagnat i-
onsbereiche mit mittleren Kaltluftströmungsgeschwindigkeiten unter 0.2 m/s zu vermeiden. […]  
In windschwachen Nächten mit Bewölkung […] zeigt sich im verdichteten Plan-Zustand gegenüber dem 
Planstand vom 15.02.2019 in Teilbereichen eine zusätzliche Abschwächung der örtlichen Belüftungsin-
tensität. […]“90 Hierbei handelt es sich insbe sondere um einen Teilbereich in Nordosten des Geltung s-
bereichs. „Auch die vermehrt langgestreckten Zeilenhäuser entlang der Quartiers Promenade im zen t-
ralen Planungsbereich fungieren als zusätzliche Strömungsbarrieren in Ost -West-Richtung, wodurch 
westlich der Promenade kleinräumige Belüftungseffekte verloren gehen.“ 91  
„Die Berechnungen zu den thermischen / bioklimatischen Umgebungsbedingungen verdeutlichen, dass 
die angedachten Aufstockungen sich nicht negativ auf die örtlichen Klimaverhältnisse auswirken . So 
sind im verdichteten Plan-Zustand gegenüber dem Plan-Zustand (15.02.2019) keine bedeutsamen bio- 
klimatischen Zusatzbelastungen festzustellen.“92 
„Legt man den Modellrechnungen den Worst-Case Plan-Zustand zu Grunde […], so wird offenbar, dass 
vermehrt geschlossene Baublockstrukturen und langgestreckte Zeilenhäuser Barriereeffekte zur Folge 
haben, die den bodennahen Luftaustausch und die thermischen / bioklimatischen Verhältnisse auffa l-
lend negativ modifizieren.  Angesichts der Klimawandelfolgen mit vermehr ter sommerlicher Wärmeb e-
lastung sollte nicht eine maximale Verdichtung der Bebauung angestrebt werden.“93 
                                                   
89 Ebd., S. 32 
90 Ebd., S. 53 
91 Ebd., S. 53 
92 Ebd., S. 53 
93 Ebd., S. 54

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 77 
 
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14.2 Planungsempfehlungen  
Trotz der Bilanzierung recht günstiger strömungsdynamischer und thermischer/ bioklimatischer Umg e-
bungsbedingungen im Plangebiet s ind thermisch wirksame Ausgleichsmaßnahmen in der Bebauung 
anzustreben, die nachfolgend zusammengefasst als Planungsempfehlung wiedergegeben werden.94 
 Für eine Sicherung von günstigen thermischen / bioklimatischen Umgebungsbedingungen sollten 
bspw. befestigte Erschließungswege auf das nur notwendige Maß reduziert werden. Dies wird mit 
vergleichsweise schmalen Straßenquerschnitten von 8,00 m und hierhin zusätzlich enthaltenen 
Baumbeeten sowie der Festsetzung, dass befestigte, nicht überbaute Flächen der Baugrundstücke 
als wasserdurchlässige Flächen herzustellen sind, gewährleistet.  
 Die Minimierung thermischer Negativeffekte durch Dachbegrünungen wird durch die verpflichtende 
Dachbegrünung ermöglicht.  
 Der Empfehlung zur Fassadenbegrünung wird ebenfalls gefolg t und diese als textliche Festse t-
zung aufgenommen. Die vorgeschlagene Breite von Fassadenbegrünungen von mehr als ca. 5 m 
aufgrund der besonderen klimatischen Wirksamkeit wird als Hinweis in den Bebauungsplan aufge-
nommen. 
 Die empfohlenen hellen Oberflächenbeläge  entsprechen den gestalterischen Zielen für das Pla n-
gebiet und sind daher Gegenstand der örtlichen Bauvorschriften.  
 Bei Parkplätzen sollten Rasengittersteine gewählt werden. Dies ist als Festsetzung in den Beba u-
ungsplan aufgenommen worden, wonach private Stellplätze „wasserdurchlässig befestigt und b e-
grünt“ herzustellen sind. 
 Eine (zumindest teilweise) Begrünung der Straßenbahngleise wurde bereits abgestimmt und bspw. 
auch im Schallgutachten als umzusetzend angenommen (vgl. Kap. 13.1). Darüber hinaus gehende 
Gleisbegrünungen werden im Rahmen des Planfeststellungsverfahren s für die Verlängerung der 
Straßenbahnlinie 3 geprüft.  
 Die naturnahe Gestaltung von Spielplätzen oder die Gestaltung mit Wasserflächen kann nicht im 
Bebauungsplan festgesetzt werden, sondern sind im Rahmen der Ausführungsplanung zu berück-
sichtigen.  
In ihrer Summenwirkung sind die genannten Maßnahmen geeignet, die negativen klimaökologischen 
Folgeerscheinungen der planungsbedingten Oberflächenversiegelung weiter zu minimieren und ihre 
räumliche Ausdehnung eng zu begrenzen.95 
 
Betrachtet man die ergänzenden Planentwürfe, ergeben sich für den verdichteten Plan -Zustand Pla-
nungsempfehlungen zur Gebäudestruktur, die den Planungsentwurf klimaökologisch optimieren wü r-
den. Die gutachterlichen Empfehlungen hierzu sind: 96 
 Langgestreckte Gebäudezeilen entlang der Quartiers Promenade (Gestaltung wie im Entwurf vom 
15.02.2019) sollten vermieden werden. Dieser Empfehlung wird nicht gefolgt. Hintergrund ist, dass 
im Schallgutachten aufgrund der in der Promenade verlaufenden Straßenbahnlinie erhöhte Lär m-
werte im Bereich der angrenzenden Wohngebäude festgestellt wurden. Im Schallgutachten wird 
als potentielle Konfliktlösung eine riegelförmige Anordnung der Gebäude parallel zu den sch all-
technisch relevanten Verkehrswegen vorgeschlagen, da so auf den von den Verkehrswegen a b-
gewandten Gebäudeseiten lärmgeschützte Bereiche geschaffen werden können (vgl. Kap. 13.1 0). 
Hier wird den Belangen des Schallschutzes Vorrang eingeräumt, da so im Sinne gesunder Woh n-
verhältnisse nach § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB auf der lärmabgewandten Seite ruhige Fassadenflächen 
und Innenhöfe entstehen können. 
 Im Nordosten des Geltungsbereichs sollte die bauliche Verdichtung reduziert werden. Dieser Emp-
fehlung wird gefolgt, eine Bebauung mit Wohnungsbau wird im Entwurf des Bebauungsplans nicht 
zugelassen, sondern stattdessen eine Fläche für Sport- und Spielanlagen festgesetzt. 
                                                   
94 Vgl. ebd., S. 32ff 
95 ÖKOPLANA: „Klimagutachten zum Bebauungsplan S 26 Cambrai -Fritsch-Kaserne, Jefferson-Siedlung in der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt“, Mannheim, Stand: 04.07.2019, S. 32-38 
96 Vgl. ebd., S. 55

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 78 
 
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 Empfohlen wurde weiterhin, dass angesicht s der Klimawandelfolgen mit vermehrter sommerlicher 
Wärmebelastung nicht eine maximale Verdichtung der Bebauung angestrebt werden  soll. Dieser 
Empfehlung wird gefolgt. Eine solche Bebauung wird weder mit dem Maß der baulichen Nutzung 
noch mit der festgesetzten Bauweise, insbesondere in den Randbereichen, ermöglicht. 
14.3 Fazit 
Im Ergebnis kann festgestellt werden, dass durch die Planung keine klimaökologischen Negativeffekte 
zu erwarten sind, die einer Realisierung entgegenstehen. „Unvermeidbare Beeinträchtigungen, die sich 
aus dem Projekt ergeben, können durch grünordnerische / bauliche Maßnahmen derart aufgefangen 
werden, dass es im Planungsgebiet zu keinen großflächigen klimaökologischen Negativeffekten (z.B. 
starke Überwärmung am Tag, reduzierte nächtliche Ab kühlung, Luftstagnation) kommt. Im Planung s-
umfeld ist keine nennenswerte Klimamodifikation zu bestimmen.“97 
15. Erschütterungen 
Aufgrund der geplanten Verlängerung der Straßenbahnlinie  3, die in Verlängerung der Ludwigshö h-
straße über die Heinrich-Delp-Straße und die Cooperstraße zur Heidelberger Straße hin durch das Ge-
biet „Ludwigshöhviertel“ führen soll, wurde im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens  S 26 „Ludwigs-
höhviertel“ eine „Erschütterungstechnische Untersuchung“ durchgeführt (Büro KREBS+KIFER FRITZ 
AG, Darm stadt , 01.04.2020) . Geprüft wurde, ob mögliche Konflikte aus Erschütterungen durch den 
Straßenbahnbetrieb in den Gebäuden innerhalb des Plangebietes zu erwarten sind.  
Im Folgenden werden die zentralen Erkenntnisse aus der erschütterungstechnischen Untersuchung 
dargestellt. Für weitergehende Informationen wird auf die Untersuchung verwiesen.  
Für die an der beabsichtigten Straßenbah nlinie 3 nächstgelegenen geplanten und bestehenden G e-
bäude gemäß dem Entwurf des Bebauungsplans wurden die Erschütterungsimmissionen berechnet. 
Die Berechnungen wurden gemäß den Anforderungen der DIN 4150 -2, Tabelle 1, bzw. der 24. BI m-
SchV beurteilt.98 Es wurden dabei 3 Erschütterungssituationen untersucht:99 
 gerader Abschnitt mit minimalem Abstand zu Gebäude im allgemeinen Wohngebiet (Korridor-
breite 7,0 m zu WA A10), 
 Kurvenbereich mit minimalem Abstand zu Gebäude im allgemeinen Wohngebiet (Korridorbreite 
5,50 m zu WA A12),  
 Kurvenbereich mit minimalem Abstand zu Gebäude i m urbanen Gebiet (Korridorbreite 7,0 zu 
MU 4).  
                                                   
97 Ebd., S. 38 
98 Vgl. KREBS + KIEFER FRITZ AG: Erschütterungstechnische Untersuchung, Darmstadt, 01.04.2020, S. 5 
99 Vgl. ebenda, S. 17ff

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 79 
 
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Die Ergebnisse sind in der nachfolgenden Abbildung erkennbar: 
Abb. 22: Übersichtslageplan zur Erforderlichkeit von Maßnahmen gegen Erschütterung (blaue Abschnitte: keine Ma ß-
nahmen erforderlich, gelbe und rote Abschnitte: Maßnahmen erforderl ich; LMFS: leichtes Masse -Feder-
System)  
Quelle: KREBS+KIEFER FRITZ AG, April 2020 
Die Prognose für die geprüften Erschütterungssituationen ist, dass f ür die schutzwürdigen Nutzungen 
allgemeines Wohngebiet und urbanes Gebiet innerhalb der  Korridorbreite 5,5 m (WA) bzw. 12,0  m 
(MU) mögliche Konfliktpotentiale infolge der schienenverkehrsinduzierten Erschütterungsimmissionen  
nicht ausgeschlossen werden können. D. h. innerhalb dieser Korridorbreiten werden die Anhaltswerte 
der DIN 4150 -2 Tabelle 1, die bei stä dtebaulichen Planungen anzuwenden sind,  sowohl im Tag - als 
auch im Nachtzeitraum überschritten.100 In den übrigen Bereichen werden die Anhaltswerte unterschrit-
ten. 
Daher wird gutachterlicherseits empfohlen, an den zu errichtenden Gleisanlagen bauliche Schutzmaß-
nahmen vorzusehen (bspw. leichtes Masse-Feder-System im Oberbau der Gleise) , wodurch mögliche 
Konfliktpotentiale ausgeschlossen werden können.101 Im Rahmen der weiterführenden Planungen zur 
Straßenbahnstrecke kann die Prognose auf Grundlage dann gegebenenfalls vorliegender Konkretisie-
rungen von Randbedingungen  nochmals geprüft und die erforderlichen Schutzmaßnahmen entspr e-
chend angepasst werden. 102  
Die empfohlenen Maßnahmen sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens, da technische 
Anforderungen an die Straßenbahn nicht im Bebauungsplan festgesetzt werden  können. Die Empfeh-
lungen werden im Planfeststellungsverfahren berücksichtigt, für das nochmals eine erschütterungs-
technische Untersuchung auf Basis konkretisierter Planungen erarbeitet wird. „Die Vor habenträgerin 
(HEAG mobilo) ist  hierbei verpflichtet, dem Grundsatz der Konfliktvermeidung bzw. der Konfliktlösung 
                                                   
100 Vgl. ebenda, S. 5 
101 Vgl. ebenda, S. 19f 
102 Vgl. ebenda, S. 22

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 80 
 
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folgend sicherzustellen, dass die Verträglichkeit des Vorhabens (Verlängerung der Linie 3) mit schut z-
bedürftigen Nutzungen im Einwirkungsbereich der Maßnahme gegeben ist.“103 
Maßnahmen zur Reduzierung der sekundären Luftschallimmissionen werden nicht erforderlich, die 
Anforderungen der 24. BImSchV werden deutlich unterschritten.104 
Zusammenfassend ist festzuhalten,  dass die allgemeinen Anforderunge n an gesunde Wohn - und Ar-
beitsverhältnisse in Bezug auf schienenverkehrsinduzierter Erschütterungsimmissionen gewahrt sind, 
wenn im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens für die Straßenbahn bestimmte bauliche Maßna h-
men umgesetzt werden. 
16. Artenschutzrechtliche Beurteilung 
Im Rahmen der bereits von Oktober 2016 bis September 2017 durchgeführten Bestandserfassungen 
wurden in Bezug auf höhere Pflanzen keine artenschutzrechtlich relevanten Arten (insbesondere Pflan-
zenarten gemäß Anhang IV der FFH -Richtlinie) nachgewiesen. Allerdings wurden 11 Arten gefunden, 
die auf der Roten Liste der Farn - und Samenpflanzen Hessens (BVNH 2008) oder der Roten Liste g e-
fährdeter Pflanzen Deutschlands (Korneck et al. 1996) gelistet sind. Darunter befinden sich zwei nach 
Anlage 1 Spalte 2 der Bundesartenschutzverordnung besonders geschützte Arten (Feld-Mannstreu und 
Sand-Strohblume), die aber nicht dem strengen Artenschutz unterliegen (Abschlussbericht zur Bi o-
toptypen- und Baumkartierung - PGNU, 2017). 
Weiterhin wurden mehrere geschützte Arten des Anhangs IV der FFH -Richtlinie und wildlebende euro-
päische Vogelarten mit nachgewiesenem oder als sehr wahrscheinlich anzunehmendem Vorkommen 
im Planungsgebiet festgestellt. In diesem Zusammenhang sind besonders zu nennen: 
 Reptilien: Vorkommen einer großen Mauereidechsenpopulation sowie der Zauneidechse (g e-
schützte Arten sowie Lebensraum geschützter Arten aus Anhang IV der FFH-Richtlinie), 
 Fledermäuse: Flugkorridore der Zwergfledermaus, potenzieller Standort für Sommer- und Fort-
pflanzungsquartiere der Zwergfledermaus und des Großen Abendseglers (geschützte Arten aus 
Anhang IV der FFH-Richtlinie), 
 Holzkäfer: Nachweis des Heldbocks samt Brutbaum einer älteren Eiche östlich der Heinrich -
Delp-Straße (Baumreihe südöstlich des Kreisels)  (geschützte Arten aus Anhang IV der FFH -
Richtlinie), 
 Vögel (geschützte Arten aus Anhang I der Vogelschutz -Richtlinie): Nachweis von 59 Vogela r-
ten, von denen 10 Arten einen ungünstigen Erhaltungszustand aufweisen und im P lanungsge-
biet Reviere besitzen: 
o Vorkommen einer Mauerseglerkolonie (52 Brutpaare) in der Cambrai-Fritsch-Kaserne, 
o Vorkommen des Gartenrotschwanzes mit einem Brutpaar in der Jefferson-Siedlung, 
o Brutvorkommen von Girlitz (3 Reviere) und Haussperling (2 Brutpaare), 
o Potenzielle Brutvorkommen von Trauerschnäp per, Stieglitz, Kleinspecht, Mittelspecht 
und Waldohreule. 
Daneben wurden weitere Vogelarten mit ungünstigem Erhaltungszustand im näheren Umfeld nachg e-
wiesen, die einer näheren Betrachtung bedürfen (v.a.  Schwarzspecht, Hohltaube und Kuckuck). 
Zwar bewirkt ein Bebauungsplan selbst noch keine Schädigung oder Zerstörung der Lebensstätten von 
Tier- oder Pflanzenarten, dies kann aber im Zuge der mit der Planung zulässigen Vorhaben und Ma ß-
nahmen gegeben sein. Für den Bebauungsplan bedarf es daher einer Überprüfu ng, ob und inwieweit 
durch die Planung bzw. deren Umsetzung die artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände berührt we r-
den können.  
Für die artenschutzrechtlich besonders relevanten Arten aus den Artengruppen Fledermäuse, Vögel 
(insbesondere Mauersegler), Reptilien (Mauer- und Zauneidechse) und Insekten (v.a. Heldbock, sowie 
Tagfalter und Heuschrecken), wurde eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung durchgeführt  und 
                                                   
103 Ebenda, S. 8 
104 Vgl. ebenda, S. 22

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 81 
 
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spezielle Maßnahmen definiert, um eine Schädigung oder erhebliche Störung von besonders wertge-
benden Arten zu vermeiden. Die Maßnahmen sind z.T. in den textlichen Festsetzungen des Beba u-
ungsplanes verbindlich geregelt, als Hinweise aufgenommen worden oder aber Bestandteil des städt e-
baulichen Vertrages und dort entsprechend näher bestimmt.  
Unter der Berücksichtigung der nachfolgend aufgeführten Artenschutzmaßnahmen (Vermeidungs- so-
wie vorlaufende Ausgleichmaßnahmen) ergeben sich keine Verbotstatbestände gem. § 44 Abs. 1 
BNatSchG:  
Vermeidungsmaßnahmen: 
 Baumhöhlen sind jeweils kurz vor der Rodung  auf Fledermausbesatz zu kontrollieren und zu 
verschließen. Befinden sich Fledermäuse in einer Höhle, sind die Verschließung und die R o-
dung bis sie die Höhle verlassen haben zu verschieben. Gleiches gilt für die Bestandsgebäude 
der ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung. Die Gebäude sind auf mögli-
chen Besatz durch Fledermäuse zu kontrollieren (Kontrollen von v.a. Dachböden und Kellern 
auf mögliche Winterquartiere). Befinden sich Fledermäuse in einer Öffnung, sind auch hier bis 
die Öffnungen verlassen sind die Verschließung und der Abriss zu verschieben. 
 Grundsätzlich sollen Baumfäll - und Gehölzrodungsarbeiten sowie die Beseitigung von sonst i-
gen Vegetationsbeständen möglichst auf die Wintermonate (hier 01.11.19 bis 28.02.20) b e-
schränkt werden.  Dadurch können Tötungen und Verletzungen von Vögeln und Fledermäusen 
vermieden bzw. verringert werden. Sollten Abrissarbeiten im Zeitraum 01.03.20 bis 31.10.20 er-
forderlich sein, so ist zusätzlich zu den oben genannten Kontrollen eine Umweltbegleitung  er-
forderlich. 
 Um eine Tötung oder Verletzung der im Eingriffsbereich vorkommenden Zaun - und Mauerei-
dechse zu verhindern, ist vor Beginn der Baumaßnahmen eine Umsiedlung in jeweils vorher zur 
Verfügung gestellte Ersatzflächen abseits der Arbeitsbereiche durchzuführen. Hierfür sind nach 
Möglichkeit bereits die Ersatzhabitate gemäß CEF -Maßnahmen vorzusehen. Aufgrund der 
möglichen Konkurrenz zwischen Mauer - und Zauneidechse ist eine räumliche Trennung der 
Ausgleichsflächen der beiden Arten erforderlich. 
 Nach D urchführung der Eidechsenumsiedlung sind die verbleibenden, besiedelten Habitate 
ebenso wie die Ersatzflächen mithilfe eines stabilen, glatten und dadurch für die Eidechsen 
nicht überkletterbaren Kleintierschutzzaunes von den Eingriffsflächen abzutrennen. Alle Klein-
tierschutzzäune bleiben während der gesamten Baumaßnahmen erhalten und werden zusät z-
lich durch stabile Bauzäune geschützt. 
 Um in Bezug auf den vorkommenden Heldbock das Eintreten eines Verbotstatbestandes nach 
§ 44 Abs. 1 Nr. 1 und 3 BNatSchG zu verhindern, ist der Brutbaum des Heldbocks in die Pl a-
nung zu integrieren und zu erhalten. Zusätzlich sind auch die umstehenden, vitalen und erha l-
tungswerten Alteichen als potenzielle neue Brutbäume zu erhalten. 
 Um den Verlust von Fortpflanzungs - und Ruhestätten von Klein - und Mittelspecht zu verhi n-
dern, sind die Gehölzbestände um die Revierzentren zu erhalten. Zur Störungsvermeidung ist 
außerdem ein Arbeitsbeginn von im Nahbereich der Reviere erforderlichen Arbeiten im März / 
April zu vermeiden (keine Abrissarbeiten). 
 Um eine Verschlechterung des lokalen Erhaltungszustandes der Mauersegler zu verhindern, 
sind die Brutpaaren besiedelten Bestandsgebäude so lange zu erhalten, bis ein Ausgleich der 
verlorengehenden Brutplätze geschaffen wurde und die Ersatznistp lätze zumindest in Teilen 
von der Art angenommen wurden, sodass der Erhalt der lokalen Population absehbar ist. 
 Aufgrund der hohen Anzahl natürlicher Höhlen innerhalb des geplanten Eingriffsbereiches sollte 
die Rodung insbesondere von Bäumen mit Spechthöhl en möglichst vermieden werden, um ein 
hohes Angebot potenzieller Vogelbrutstätten und Fledermausquartiere im Gebiet zu erhalten. 
 Während der Bauphase ist durch eine Umweltbaubegleitung sicherzustellen, dass die Kleintie r-
schutzzäune in ihrer Funktionsfähigkeit erhalten bleiben. Hierfür werden die Zäune regelmäßig 
auf ihre Wirksamkeit und etwaigen Pflegebedarf überprüft. Die Umweltbaubegleitung erfolgt 
durch biologisches Fachpersonal.

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 82 
 
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Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF): 
 Im Ausgleich für alle zu fällenden Bäume mit Höhlen sind vor der jeweiligen Rodung für jeden 
Höhlenbaum 2 Fledermauskästen (Sommer -/Ganzjahresquartiere) an Bäumen mit räumlichem 
Zusammenhang anzubringen. Für jedes abzureißende Gebäude sind im Ausgleich für die ve r-
lustigen potenziellen Quartiere insgesamt 3 Fledermausfassadenquartiere vorzusehen. Jeweils 
die Hälfte der Fledermausersatzquartiere ist vor dem Abriss der Bestandsgebäude an Gebä u-
den im näheren Umfeld anzubringen. Sollte die vollständige Anbringung der verbleibenden Fle-
dermausersatzquartiere an den Gebäuden de r neuen Wohngebiete nicht möglich sein, sollte 
ein Teilausgleich durch sog. „Fledermaustürme“ in Betracht gezogen werden. 
 Zum Ausgleich der potenziell verlustigen Brutplätze des Gartenrotschwanzes sind insgesamt 10 
spezielle Nisthilfen für die Art vor den Rodungs - und Abrissmaßnahmen vorzusehen. Die Nis t-
kästen können an den zu erhaltenden Bestandgebäuden oder verbleibenden Bäumen innerhalb 
des Wohnquartiers angebracht werden. 
 Herstellung von insgesamt 6 Sperlingskoloniekästen zu m Ausgleich des poten ziellen Verlusts 
der Brutplätze des Haussperlings durch Sanierungsarbeiten. 2 der Kästen sind vorlaufend an 
zu erhaltende Bestandsgebäude in der Umgebung des Eingriffsbereichs anzubringen. Die res t-
lichen 4 Sperlingskästen sind in die künftige Wohnbebauung zu integrieren.  
 Im Ausgleich für die einzelnen Mauerseglerbrutplätze, die aufgrund von Gebäudeabriss nicht 
erhalten werden können, sind im Verhältnis 1:3 spezielle Mauerseglerkästen / -nistplätze vorzu-
sehen. 2/3 der anzubringenden Nis tkästen/-hilfen sind vorlaufend an den Außenfassaden oder 
im Traufbereich der denkmalgeschützten Gebäude (4004, 4005, 4025 oder 4027) anzubringen. 
Die restlichen Nisthilfen sind in die künftige Wohnbebauung zu integrieren. 
 Für den Verlust zahlreicher poten zieller Brutplätze (Baumhöhlen / Gebäudespalten) für Vögel, 
die Kleinhöhlen als Brutplätze nutzen sind neben den spezielleren Nistkästen weitere Voge l-
nisthilfen für Kleinhöhlenbrüter und Nischenbrüter vorzusehen. Hierbei ist ein Ausgleich von 1:1 
für Höhlenbäume bzw. 1:3 pro Gebäude (mind. 1 Kleinhöhlen - und 1 Nischenb rüterkasten) zu 
schaffen. Die Hälfte der anzubringenden Vogelkästen ist vorlaufend im Planungsgebiet anz u-
bringen, die zweite Hälfte ist im Zuge der Erschließung des künftigen Wohngebiets im Eingriffs-
bereich einzuplanen. 
 Als Ausgleich für den unvermeidbaren Verlust des Lebensraums der Mauereidechse ist vorla u-
fend ein Ersatzhabitat für die Art herzustellen. Bis die hierfür vorgesehenen Flächen im Norden 
der ehem. Cambrai-Fritsch-Kaserne von Bestandbebauung freigeräumt und hergestellt werden 
können, sind vorgezogene Hälterungsflächen für die Übergangphase für die Mauereidechsen 
bereitzustellen. Als Ersatzhabitat ist eine Fläche zu wählen, die auch weiterhin einen genet i-
schen Austausch mit der Kernp opulation der Art im Bereich des NSG „Bessunger Kiesgrube“ 
ermöglicht. Außerdem ist zu beachten, dass im Bereich der Fläche eine deutliche Leben s-
raumoptimierung möglich sein muss. Auf den Ausgleichflächen sind Sonnenplätze, Eiablage -, 
Überwinterungs- und Versteckmöglichkeiten in Form von Eidechsenlinsen, Trockenmauern und 
Totholzhaufen anzulegen. Der vor der Herrichtung der Fläche errichtete, glatte Kleintierschut z-
zaun ist lückenlos als Umzäunung zu erhalten, um eine Abwanderung der Tiere bis zur Eing e-
wöhnung zu verhindern. Der Zaun bleibt in den kommenden Jahren bestehen (mindestens für 
die Dauer der Bauarbeiten im angrenzend geplanten Wohngebiet) und wird durch die U NB re-
gelmäßig auf Wirksamkeit überprüft. Es sind zum Funktionserhalt regelmäßige Pflegearbe iten 
auf der Fläche und entlang des Zauns erforderlich (Mahd). 
 Auch für die kleinere aber ebenfalls reproduktive Population der Zauneidechsen ist die Herste l-
lung einer Ausgleichsfläche innerhalb des Geltungsbereiches erforderlich. Aufgrund der mögl i-
chen Ko nkurrenz zwischen Zaun - und Mauereidechse sind die Ausgleichflächen räumlich zu 
trennen. Für die Zauneidechse ist ein Ersatzhabitat im Osten des geplanten Eingriffsbereichs, 
wo nach Fertigstellung des Vorhabens Freiflächen zu liegen kommen, herzustellen. A uch für 
die Ausgleichfläche der Zauneidechse ist eine Habitatoptimierung zu ermöglichen. Hierfür sind 
mehrerer Eidechsenlinsen anzulegen, die Winterquartiere, Fortpflanzungshabitate und Verst e-
cke bieten (d.h. Bruchsteinhaufen sowie Sandlinsen und zusätzliche Totholzhaufen).“

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 83 
 
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Für weitere Informationen wird auf den Umweltbericht und den artenschutzrechtlichen Fachbeitrag ver-
wiesen („Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag im Rahmen der geplanten Bebauung der ehemaligen 
Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung“, PGNU, 13.11.2017, Aktualisierung Juni 2019). 
Mit den vorgenommenen artenschutzrechtlichen Maßnahmen werden die Belange des Artenschutzes 
ausreichend gewürdigt.  
17. Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsbetrachtung 
Mit der Aufstellung des Bebau ungsplanes S 26 „Ludwigshöhviertel“ werden die planungsrechtlichen 
Voraussetzungen für die Umnutzung des Areals und die Realisierung von Bauvorhaben geschaffen, 
womit eine Veränderung der Gestalt und Nutzung von Grundflächen einhergeht. In diesem Zusammen-
hang kann es zur Betroffenheit der Leistungs - und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts oder des 
Landschaftsbilds kommen, dies wäre als Eingriff in Natur und Landschaft zu werten. 
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen ist gemäß § 18 Abs. 1 BNatSchG über die  Vermeidung, den 
Ausgleich und den Ersatz von Eingriffen in Natur und Landschaft nach den Vorschriften des BauGB zu 
entscheiden. Für die durch einen Bebauungsplan zugelassenen Eingriffe gelten grundsätzlich die R e-
gelungen des § 1a BauGB. Danach sind die Ve rmeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher 
Beeinträchtigungen des Landschaftsbilds sowie der Leistungs - und Funktionsfähigkeit des Naturhau s-
halts in die Abwägung einzustellen. Die den Eingriffen zugeordneten Kompensationsmaßnahmen kö n-
nen im Rahmen der Abwägung anderen öffentlichen und privaten Belangen gegenübergestellt werden. 
Als Ergebnis kann eine Minderung des Ausgleichsumfangs gerechtfertigt sein, so dass ein vollständiger 
Ausgleich der Eingriffe (Vollkompensation) nicht unbedingt erforderlich ist. 
Laut § 1 Abs. 2 BNatSchG ist auf Vorhaben in Gebieten mit Bebauungsplänen nach § 30 BauGB und 
im Innenbereich nach § 34 BauGB die naturschutzfachliche Eingriffsregelung nicht anzuwenden. Damit 
entfällt bei der Überplanung bestehender Baurechte das  Ausgleichserfordernis für die auch bisher z u-
lässigen Nutzungen. In die Abwägung ist daher nur ein Ausgleich für die Eingriffe einzustellen, die über 
das bereits vorhandene Baurecht, die faktisch vorhandenen und genehmigten baulichen Anlagen sowie 
die rechtlich zulässige Bodennutzung hinausgehen. Dementsprechend sind die ergänzenden Vorschrif-
ten zum Umweltschutz nach § 1a BauGB maßgeblich. 
Die Konversionsflächen ehem. Cambrai -Fritsch-Kaserne und Jefferson -Siedlung stellen, trotz der i n-
tensiven und langjährigen Nutzung auch zu Wohnzwecken durch die Amerikaner nach der Aufgabe, ein 
Außenbereichsgrundstück i. S. v. § 35 BauGB dar. Mangels Planungsrecht ist entsprechend als Vo r-
eingriffszustand die tatsächliche Bestandssituation anzunehmen. Neun Jahre nach Nutzun gsaufgabe 
(2008) wurde eine umfangreiche Bestandserfassung und Biotoptypenkartierung inkl. Baumkataster 
durchgeführt. Die im Zuge der Untersuchungen erfasste Bestandssituation gibt somit den Geländez u-
stand im planungsrechtlichen Außenbereich wieder, wie er  in der Eingriffs -Ausgleichsbetrachtung zu 
berücksichtigen ist. 
Im Norden und Westen des Entwicklungsgebiets überlagern sich zwei kleine Teilflächen mit bereits 
rechtskräftigen Bebauungsplänen. Diese definieren den hier relevanten planungsrechtlichen Vorei n-
griffszustand, der jeweils als Grünfläche anzunehmen ist. Dies gilt auch für die im Bebauungsplan S 13 
„Bessungen Südost“ dargestellte Trassenverlängerung der A 661. Diese ist nur nachrichtlich darg e-
stellt, der Bebauungsplan entfaltet hier keine planfests tellungersetzende Wirkung. Die Grünfläche n-
ausweisung entspricht in beiden Überlagerungsbereichen dem tatsächlichen Geländezustand, weshalb 
auch hier die tatsächliche Bestandssituation gemäß Bestandsplan in die Eingriffs-Ausgleichbilanzierung 
eingestellt wurde. 
Da der Bebauungsplan in Bezug auf die geplante Straßenbahntrasse keine planfeststellungsersetze n-
de Wirkung entfaltet und nur nachrichtlich dargestellt wird, bleibt die zugehörige Verkehrsfläche in der 
Eingriffs-Ausgleichsbilanz unberücksichtigt. Die Verkehrsplanung ist Gegenstand eines eigenständigen 
Planfeststellungsverfahrens wo die Umweltbelange (einschließlich erforderliche Abarbeitung der Ei n-
griffsregelung) separat zu betrachten sind. Entsprechend werden die betroffenen Teilflächen in der B i-
lanz nur nachrichtlich mitgeführt.

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 84 
 
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Ergänzend zur verbal-deskriptiven Wirkungsprognose bei Durchführung der Planung wurde auch eine 
rechnerische Überprüfung der Eingriffs-Ausgleichssituation in Form einer Bilanzierung nach dem hessi-
schen Biotopwertverfahren durch geführt. Bezogen auf den Planzustand erfolgt die Bilanzierung auf 
Grundlage der im vorliegenden Bebauungsplan -Entwurf getroffenen zeichnerischen und textlichen 
Festsetzungen. 
Als Ergebnis der Bilanzierung kann zunächst festgestellt werden, dass in Zusammen hang mit der Bau-
leitplanung ein rechnerisches Ausgleichsdefizit von rund 1,43 Mio. Biotopwertpunkten (BWP) entsteht.  
Dem steht das Ergebnis der verbal -deskriptiven Wirkungsprognose gegenüber, im Rahmen derer bei 
den abiotischen Schutzgütern keine nachteil igen Auswirkungen ermittelt wurden. Dem gegenüber e r-
geben sich bei den Schutzgütern Tiere, Pflanzen und Biotope zunächst Betroffenheiten, die auf das 
Vorhandensein von wertgebenden Arten und Lebensraumtypen zurückzuführen sind. Durch die pl a-
nungsrechtlich fixierten Vermeidungs- und insbesondere umfassende Artenschutzmaßnahmen können 
die nachteiligen Wirkungen jedoch deutlich gemindert werden. 
Das ermittelte Biotopwertdefizit wie auch die Beeinträchtigungen der biotischen Schutzgüter können im 
Rahmen der Einschätzung, im Zuge derer über Bedarf und Umfang ggf. extern und zusätzlich durchzu-
führende Ausgleichsmaßnahmen zu befinden ist, bewertet und berücksichtigt werden. Die abschli e-
ßende Festlegung, wie der Eingriffsausgleich bewerkstelligt wird und welche Maßn ahmen zum Au s-
gleich für Eingriffe in die biotischen Schutzgüter noch vorzusehen sind, ist bis zum Satzungsbeschluss 
herbeizuführen. Im Zuge der Festlegung des Ausgleichs werden verschiedene naturschutzrechtliche 
Maßnahmen, wie z.B. Stilllegungen der forstw irtschaftlichen Nutzung, Waldumbau -, Wiederauffor s-
tungs- sowie Waldrandentwicklungs- oder ­aufbaumaßnahmen im Stadtgebiet Darmstadt geprüft. Die 
notwendigen Maßnahmen bedürfen, sofern sie nicht oder nur zum Teil auf städtischen Flächen liegen, 
auch einer entsprechenden rechtlichen Sicherung. 
18. Biodiversität 
Biodiversität – die Vielfalt an Tier- und Pflanzenarten sowie ihre genetische Variabilität  – ist die essen-
zielle Voraussetzung einer intakten Natur, die wiederum Lebensgrundlage für den Menschen ist. Nur 
ein intakter Naturhaushalt sichert sauberes Trinkwasser, saubere Luft zum Atmen, fruchtbare Böden 
als gesunde Ernährungsgrundlage und Rohstoffe zur Herstellung von Gebrauchsgütern sowie die e r-
folgreiche Anpassung an Veränderungen wie sie z.B. der Klimawandel erfordert. Die Ökosystemdienst-
leistung der Natur ist von ökonomischer, sozialer und kultureller Bedeutung. Erhaltung und Schutz der 
Biodiversität ist deshalb eine gesamtgesellschaftliche Aufgabe, nicht zuletzt auch in Verantwortung für 
künftige Generationen sowohl im besiedelten als auch unbesiedelten Bereich (§ 1 Abs. 1 BNatSchG). 
Dies ist auch in der Hess. Biodiversitätsstrategie (Broschüre, Hrsg.: Hess Ministerium für Umwelt, Kl i-
maschutz, Landwirtschaft und Verbraucherschutz, März 2015) und deren Weite rentwicklung (Broschü-
re, Hrsg. wie vor, Februar 2016) dokumentiert. 
Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt hat den Bericht zum Erhalt der Biodiversität in Dar m-
stadt (V.-Nr. 2014/0014) am 12.02.2014 zur Kenntnis genommen und berücksichtigt in seinem  Planen 
und Handeln das „25 -Schritte-Programm zur Förderung der Biologischen Vielfalt“. Diesen reichen von 
Grundlagendatenerfassung über naturnahe Pflege von Grünanlagen bis hin zur Umsetzungs - und Er-
folgskontrolle. Mit der vorliegenden Planung wird dem ko mmunalen Maßnahmenprogramm umfänglich 
Rechnung getragen. In diesem Zusammenhang bildet das für die Konversionsfläche entwickelte stä d-
tebauliche Konzept die wesentliche Basis, da darüber die naturverträgliche und naturnahe Grün - und 
Freiflächenentwicklung unter Berücksichtigung sozialer Aspekte umgesetzt wird. 
Für weitergehende Informationen wird auf den Umweltbericht verwiesen.

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 85 
 
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19. Grünordnerisches Konzept  
19.1 Landschaftsplanerisches Konzept 
Mit der Bebauungsplanaufstellung sollen die planungsrechtlichen Vorauss etzungen für die vorrangige 
Entwicklung des ehemals militärisch genutzten Geländes der Cambrai -Fritsch-Kaserne und Jefferson-
Siedlung in Darmstadt Bessungen als neuer Wohnstandort geschaffen werden. Trotz der langjährigen 
intensiven militärischen Nutzung und der großflächigen Versiegelung konnten sich nach der Nutzung s-
aufgabe einige ökologisch wertvolle Strukturen entwickeln. Besonders die hochwertigen Waldbiotope in 
den Randbereichen der Konversionsflächen sowie der umfangreiche Baumbestand sind hier hervo rzu-
heben. Außerdem konnten sich durch die lediglich extensive Pflege bzw. Nichtnutzung der Grünflächen 
und gärtnerisch angelegten Grünanlagen verschiedene Sukzessionsstadien etablieren. Im Nordwesten 
konnte sich auf einer Böschung, die durch Mahd gehölzfrei gehalten wurde, ein Sandtrockenrasen aus-
bilden. So befinden sich im Geltungsbereich zwei Lebensraumtypen nach Anhang I der FFH -Richtlinie 
(RL 92/43/EWG), Waldmeister-Buchenwald (LRT 9130) und Sandtrockenrasen (LRT 2330). Der San d-
trockenrasen ist gleichzeitig ein durch § 30 BNatSchG gesetzlich geschütztes Biotop. Weiterhin hat sich 
für das Areal v.a. nach der Nutzungsaufgabe eine gewisse Bedeutung als Lebensraum für Tiere und 
Pflanzen entwickelt. Hier stellen insbesondere die zahlreichen Höhlenbäume und al ten Bestandgebäu-
de als potentielle Nist - bzw. Quartiersplätze wichtige Habitatstrukturen dar. Gleichzeitig wird fast das 
gesamte Gebiet von der Mauer- bzw. Zauneidechse besiedelt. 
Die besondere, terrassierte Hanglage des Planungsgebiets und der empfundene Genius Loci einer 
„Lichtung im Wald“ sowie die historisch-orthogonalen Kasernenanlagen mit dichten Zentren und freige-
haltenem Saum sollen bestehen bleiben. In die vorgefundene historische Struktur zweier eigenständ i-
ger Gebiete mit einem gemeinsamen Bezugsort, die zu zwei kompakten Siedlungsflächen nördlich und 
südlich des unter Denkmalschutz stehenden, zentralen, historischen Gebäudeensembles weiterentw i-
ckelt werden, soll sich die Freiraumgestaltung einfügen. Die Freiräume gliedern sich entsprechend in 
folgende Grundelemente: 
 Herstellung einer zentralen großzügigen den neuen Siedlungsraum gliedernden Landschaft s-
treppe  
 Berücksichtigung bzw. Erhaltung wertvoller Baumbestände (soweit unter Berücksichtigung 
städtebaulicher oder erschließungstechnischer Aspekte möglich) 
 Herstellung eines im Süden des Entwicklungsgebiets liegenden Jugendtreffs im Grünen 
 Herstellung von grünen Verbindungselementen zwischen den großen öffentlichen Grünflächen 
 Herstellung von artspezifischen Habitatstrukturen 
 Schaffung/Erhalt attraktiver Randgestaltung mit Übergang zu den angrenzenden Waldflächen  
 Baumanpflanzungen entlang Straßenverkehrsflächen zur Straßenraumgestaltung 
 Allgemeine Durchgrünung der Wohnbauflächen, der urbanen Gebiete und der Gemeinbedarf s-
flächen 
 Berücksichtigung/Entwicklung einer ökologischen Regenwasserbewirtschaftung 
 Durchlässigkeit des Wohnquartiers v.a. für Fußgänger und Radfahrer einschließlich Berücksich-
tigung übergeordneter Bezüge 
 Berücksichtigung besonderer Anforderungen zum Schutz von im Planungsgebiet vorkomm en-
den Tierarten, insbesondere bezüglich der artenschutzrechtlichen Bestimmungen

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 86 
 
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Mit Grünflächen und Waldflächen (vgl. Abb. 24) von insgesamt ca. 11 ha ergibt sich bei geplanten 
3.100 Einwohnern ein Versorgungswert von knapp 37 m² / Einwohner. Dementsprechend kann hier ei-
ne quantitativ gute Freiflächenversorgung angenommen werden. Für eine gute Nutzbarkeit sind alle r-
dings die qualitativen Aspekte entscheidend. 
Landschaftstreppe  
Der Siedlungsraum soll in Anlehnung der vorgefundenen historischen Struk tur zweier eigenständiger 
Gebiete mit gemeinsamem Bezugspunkt wieder in zwei kompakte Siedlungsflächen bzw. „Stadtteile“ 
nördlich und südlich des denkmalgeschützten Gebäudeensembles (Quartiers-Carré) entwickelt werden. 
Die großzügige zentral gelegene öffen tliche Grünanlage „Landschaftstreppe“ erstreckt sich von dem 
unter Denkmalschutz stehenden Gebäudeensemble nach Westen und Osten bis an die im Osten a n-
grenzende Waldfläche des Landschaftsschutzgebiets „Stadt Darmstadt“ und das im Westen liegende 
Abb. 23:  Städtebauliches Strukturkonzept (ohne Maßstab) 
Quelle: AS+P, 25.10.2018

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 87 
 
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Naturschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“. Mit dem Quartiers -Carré im Zentrum bildet die breite 
Grünzäsur die Mitte des Ludwigshöhviertels. Die Landschaftstreppe ist eine aktive Grünachse und 
Naherholungsraum für das gesamte Gebiet. Über ein großzügiges Wegenetz werde n beide Teilflächen 
der Landschaftstreppe mit den nördlich und südlich liegenden Siedlungsflächen verbunden, so dass 
aus den angrenzenden Wohngebieten eine gute Zugänglichkeit gewährleistet wird. Ebenso werden 
Verbindungen nach Ost und West durch attraktive Aussichtspunkte geschaffen. Der Freiraum soll durch 
eine mosaikartige lockere Abfolge von offenen, halboffenen und Gehölz geprägten Bereichen abwechs-
lungsreich gestaltet werden. Ergänzend sollen auf naturnah zu gestaltenden Teilflächen ökologisch 
wertgebende Bereiche entwickelt werden, in die auch im Zuge der Gesamtplanung erforderliche Arte n-
schutzmaßnahmen (für die Mauer - und Zauneidechse) integriert werden. Aufenthaltszonen, wie Ki n-
derspielbereiche oder Multifunktionsspiel, Beachvolleyball und Bewegungs punkte mit dem Schwe r-
punkt Spiel und Fitness, ergänzen die wohnungsnahe Freiraumnutzung.  
Zugleich fungiert die Landschaftstreppe als Ventilationsachse und verbindet den Waldbereich im Osten 
mit dem Bereich Bessunger Kiesgrube bzw. den weiter westlich und tiefer gelegenen Siedlungsberei-
chen. 
Erhalt wertvoller Waldbestände  
Entlang der östlichen, südlichen und südwestlichen Randbereiche befinden sich einige wertgebende 
Waldbestände die als solche größtenteils erhalten werden. Unter den ausgewiesenen Waldfläc hen be-
finden sich zu dem zwei Maßnahmenflächen zum Erhalt und zur Förderung der örtlichen Populationen 
des Klein- und Mittelspechts. Sie bilden in Kombination mit den anderen Grünflächen eine das Woh n-
quartier einrahmende Begrünung mit fließendem Übergang z u den umliegenden Waldflächen des 
Landschaftsschutzgebiets. 
Jugendtreff Süd  
Die südliche Grünfläche bildet gemeinsam mit der benachbarten Maßnahmenfläche „M 4“ (für Za u-
neidechsen) eine weitere Grünzäsur zwischen dem südlich angrenzenden Stadtteil Eberstadt  und dem 
neu entstehenden Wohngebiet. Die Grünfläche „Jugendtreff Süd“ soll vornehmlich, entsprechend se i-
ner Bezeichnung, als Treffpunkt und Aufenthaltsmöglichkeit für Jugendliche, unabhängig von einer Ein-
richtung wie dem Jugendzentrum im Norden, nutzbar s ein. Durch seine offene, mit Bäumen zu übe r-
stellende Freiraumgestaltung wird insbesondere dem Wunsch nach nutzbaren Freiflächen und Aufen t-
haltsmöglichkeiten nachgekommen.  
Nachbarschaftsplätze  
Die Nachbarschaftsplätze bilden grüne Verbindungen, in Form vo n Trittsteinen, zwischen den öffentl i-
chen Grünflächen  „M 1“, „Landschaftstreppe“ und „Jugendtreff Süd“ in Nord -Süd-Ausrichtung sowie 
zwischen den östlichen Waldflächen und dem westlich gelegenen Naturschutzgebiet. Sie beinhalten 
Angebote von wohnungsnahem Kinderspiel und Aufenthaltsmöglichkeiten. Sie sollen die Wohnumfeld-
qualität stärken und zur Identitätsstiftung beitragen. 
Öffentliche Grünanlagen   
Die Grünflächen ergänzen die Freiflächenstruktur und die Durchgrünung des neuen Wohnquartiers. 
Gleichzeitig sichern sie wichtige Verknüpfungsfunktionen zwischen allen öffentlichen Grünanlagen und 
den angrenzenden Waldflächen. Den künftig im Quartier wohnenden Menschen werden durch die 
Grünanlagen weitere wohnungsnahe Aufenthaltsbereiche im Freien zur Verfügung gestellt. 
Maßnahmenflächen  
Zur Berücksichtigung der erforderlichen artenschutzrechtlichen Maßnahmen werden verschiedene, art-
spezifisch und naturnah gestaltete Bereiche in die Durchgrünung des Ludwigshöhviertels integriert. 
Dementsprechend werden im Norden un d Süden zwei weitläufige Flächen für die Mauereidechse en t-
wickelt, dennoch sind beide Flächen, aber in eingeschränktem Maße, frei zugänglich und unterstützen 
die Eingrünung des Quartiers.

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 88 
 
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Quartiers -Carré 
Das Quartiers-Carré prägt die Eingangssituation in das neue Quartier. Die Ausweisung als Verkehrsflä-
che besonderer Zweckbestimmung soll die Entwicklung eines städtisch geprägten Platzes/Freiraums 
mit starkem Mobilitätsbezug ermöglichen. Der Bereich fungiert als Verteiler der verschiedenen Mobil i-
tätsströme. Die Begrünung der Platzsituation soll v.a. über den Erhalt von Großbäumen erfolgen.  
Erhalt wertvoller Bäume  
Trotz des sehr umfangreichen, teils herausragenden und gebietsprägenden Baumbestands ist die Zahl 
zu erhaltender Bäume planungsbedingt bzw. aufgru nd der Erschließungsansprüche begrenzt. Daher 
werden diese Bestände soweit wie möglich im Bebauungsplan mittels Erhaltungsbindung berücksic h-
tigt. Gleichzeitig wird die Baufensterabgrenzung hierauf abgestimmt.  
Die zum Teil prägenden Baumreihen entlang von Straßen werden im Grünkonzept ebenfalls berüc k-
sichtigt.  
Straßenraumbegrünung  
Auch durch eine einheitliche Straßenraumbegrünung mit Bäumen kann ein Beitrag zu einem insgesamt 
positiven Erscheinungsbild des Quartiers geleistet werden. Da sich Bäume erst entwickeln müssen, zu-
gleich aber über viele Jahre hinweg den Standort prägen sollen, ist großer Wert auf die Ausbildung 
funktionierender Baumstandorte und auf eine zukunftsfähige Artenauswahl zu legen. Durch Ei n-
satz/Anwendung möglicher und praxiserprobter Bau techniken sollen hinreichend große, durchwurze l-
bare Bodenbereiche erhalten bzw. geschaffen werden. 
Die Pflanzenvorschlagsliste zum Bebauungsplan mit einer überwiegend heimischen Baumartenau s-
wahl wurde gezielt um klimaresiliente (klimaveränderungstolerante) und gegen Krankheiten/Schädlinge 
widerstandsfähige Baumarten ergänzt, um möglichst stabile und zukunftsfähige Bestände zu entw i-
ckeln. V.a. die prognostizierten Veränderungen örtlicher Klimabedingungen (z. B. Veränderung in der 
ausgeglichen, regelmäßigen j ährlichen Niederschlagsverteilung hin zu Extremwetterlagen mit ausg e-
dehnten Trockenzeiten oder Hitzeperioden sowie Starkregenereignissen) erfordern entsprechende A n-
passungen. Auch eine gewisse Vielfalt in der Artenzusammensetzung trägt zur Stabilisierung d es zu-
künftigen Bestandes gegenüber Störungen bei, indem der Gefahr des Verlusts von Straßenbäumen in 
kompletten Straßenzügen entgegengewirkt wird. Artspezifische Schädlinge (z. B. Kastanienminiermo t-
te), können zur Dezimierung/Schwächung oder gar zum Totalausfall ganzer Arten führen.  
Bauflächen -/Grundstücksfreiflächenbegrünung  
Grünordnungsplanerisch werden für die Gestaltung der privaten Grundstücksfreiflächen quantitative 
(Anpflanzung von Bäumen und Grünflächenanteil) und qualitative Vorgaben (Pflanzqualit äten) g e-
macht. Um der in Zukunft verstärkten klimatischen Belastungssituation Rechnung zu tragen bzw. dieser 
entgegenzuwirken, ist im Bereich von Neubauten außerdem eine umfangreiche Begrünung von D ä-
chern sowie der Fassaden vorgesehen.

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 89 
 
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Abb. 24:  Übersicht der Grünanlagen (ohne Maßstab); G: Grünanlage; M: Maßnamenfläche; V: Verkehrsgrün 
Quelle: AS+P, B-Planzeichnung vom 26.06.2020 
V 1 
M 4 
M 5 
G 2 
G 2 
G 2 
Jugendtreff 
M 5 
G 1 
Nachbarschaftsplätze 
V 2 
M 1 
M 2 
M 3 
G 1 
Landschaftstreppe 
Landschaftstreppe 
Quartiers- 
Carré 
Nachbarschaftsplätze

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 90 
 
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20. Inhalt und Begründung der Festsetzungen nach dem Baugesetzbuch 
(BauGB)  
20.1 Art der baulichen Nutzung (§9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 
20.1.1 Allgemeines Wohngebiet (WA) (§ 4 BauNVO i.V.m. § 1 Abs. 6 BauNVO) 
Festsetzung 
„Allgemein zulässige Nutzungen (§ 4 Abs. 2 BauNVO)  
 Wohngebäude, 
 die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden, Schank- und Speisewirtschaften sowie nicht 
störenden Handwerksbetriebe, 
 Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke. 
Ausnahmsweise zulässige Nutzungen  (§ 4 Abs. 3 BauNVO)  
 Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 
 sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, 
 Anlagen für Verwaltungen.  
Nicht zulässige Nutzungen (§ 4 Abs. 3 i.V.m. § 1 Abs. 6 BauNVO)  
 Gartenbaubetriebe, 
 Tankstellen,  
 Werbeanlagen als eigenständige gewerbliche Hauptnutzung für Fremdwerbung.“ 
Begründung 
Angesichts der großen Nachfrage nach Wohnraum in der Wissenschaftsstadt Darmstadt (vgl. Kap. 6.1) 
ist die Entwicklung eines lebendigen Stadtquartiers mit dem Nutzungsschwerpunkt „Wohnen“ vorrang i-
ges Ziel der Wiedernutzbarmachung der Flächen Cambrai -Fritsch-Kaserne und Jefferson -Siedlung. 
Demnach werden im Großteil des Geltungsbereichs allgemeine Wohngebiete festgesetzt. Die Festset-
zungen des Bebauungsplans bilden einen Zulässigkeitsrahmen, der im Wese ntlichen den Regelungen 
des § 4 BauNVO entspricht.  
Die gem. § 4 Abs. 3  Nr. 4 und 5  BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen „Gartenbaubetriebe“ 
und „Tankstellen“ werden als nicht zulässig ausgeschlossen, da diese Nutzungen dem Ziel der En t-
wicklung eines attraktiven Wohnstandorts mit kleinteiliger Gebietsstruktur widersprechen und damit mit 
den städtebaulichen Zielvorstellungen der Stadt nicht vereinbar sind. Begründet werden kann dies 
durch die städtebauliche Ausprägung, den  Flächenverbrauch und die Verke hrserzeugung, die diese 
Nutzungen mit sich bringen würden. Aus stadtgestalterischer Sicht wären diese Betriebe, die typi-
scherweise über einen großen Flächenanteil, der nicht bebaut bzw. lediglich mit bspw. niedrigen G e-
wächshäusern oder Kassengebäuden besta nden ist,  im Wohngebiet problematisch . Städtebauliche 
Raumkanten würden nicht ausgebildet werden.  
Der Ausschluss von Tankstellen ist weiterhin dadurch begründet, dass von Tankstellen regelmäßig er-
hebliche Beeinträchtigungen für die Umgebung ausgehen, die bei den üblichen Öffnungszeiten auch in 
den späten Abendstunden erfolgen. Neben Lärmemissionen, insbesondere durch den Ziel - und Quell-
verkehr und Reparatur - oder Autowascheinrichtungen, kommt es zu olfaktorischen Auswirkungen 
(Benzolgeruch, Abgase). Das mi t dieser Nutzung einhergehende hohe Verkehrsaufkommen kann da r-
über hinaus eine Beeinträchtigung der Verkehrssicherheit und der Erschließungsqualität mit sich bri n-
gen. Aus diesen Gründen können Tankstellen nur in Ausnahmefällen verträglich in Wohngebiete in te-
griert werden. Im vorliegenden Fall ist dies nicht möglich, insbesondere vor dem Hintergrund des Ziels, 
eine autoarme Stadtentwicklung zu verfolgen.

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 91 
 
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Werbeanlagen, als eigenständige gewerbliche Hauptnutzung, dominieren aufgrund ihrer auf die visuelle 
Wahrnehmung ausgerichteten Gestaltung den öffentlichen Raum erheblich. Da sie den gestalterischen 
Charakter der Umgebung nicht beeinträchtigen sollen, werden sie als nicht zulässige Nutzungen au s-
geschlossen. Die i m Großteil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans festgesetzten Wohngebiete 
sind besonders störanfällig und hinsichtlich aufdringlicher Werbung in der Nachbarschaft schutzwürdig. 
Eine Dominanz der Werbung soll verhindert werden.  
Durch diese vorgesehenen Modifikationen wird der allgemeine Nutzungszwec k des allgemeinen 
Wohngebiets, für das die vorwiegende Wohnnutzung entscheidend ist, nicht in Frage gestellt. 
20.1.2 Urbanes Gebiet (MU) (§ 6a i.V.m. § 1 Abs. 6 BauNVO) 
Festsetzung 
„Allgemein zulässige Nutzungen (§ 6a Abs. 2 BauNVO)  
 Wohngebäude, 
 Geschäfts- und Bürogebäude, 
 Einzelhandelsbetriebe im Erdgeschoss der Teilbaugebiete MU 2a, MU 3 und MU 4 mit nahve r-
sorgungsrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten sowie zentrenrelevanten Ran d-
sortimenten von max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche. 
Die maßgeblichen Sortimente sind in der Darmstädter Sortimentsliste enthalten (siehe Hinweise 
Ziff. V. 15)  
 Einzelhandelsbetriebe im Teilbaugebiet MU 2b nur in Form von Lebensmittel -Vollsortimentern 
mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten sowie zentrenrelevanten Randsortime nten von 
max. 10 % der Gesamtverkaufsfläche.   
Die maßgeblichen nahversorgungsrelevanten und zentrenrelevanten Sortimente sind in der 
Darmstädter Sortimentsliste enthalten (siehe Hinweise Ziff. V. 15)  
 Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, 
 sonstige Gewerbebetriebe, 
 Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportl i-
che Zwecke. 
Nicht zulässige Nutzungen (§ 6a Abs. 2 und 3 BauNVO i. V. m. § 1 Abs. 6 BauNVO)  
 Einzelhandelsbetriebe im Teilbaugebiet MU 1, 
 Einzelhandelsbetriebe ab dem 1. Obergeschoss, 
 Vergnügungsstätten in Form von Wettbüros, Spiel- und Automatenhallen sowie ähnliche Unter-
nehmen im Sinne der §§ 29 ff. Gewerbeordnung (GewO), Animierlokale, Nachtbars, und ve r-
gleichbare Einrichtungen mit Striptease- und Filmvorführung, Sex-Kinos, Geschäfte mit Einrich-
tungen zur Vorführung von Sex - und Pornofilmen, erotische Sauna - und Massagebetriebe, 
Swingerclubs sowie andere sexbezogene Einrichtungen, 
 Bordelle und bordellartige Betriebe einschließlich Terminwohnungen und Eros-Center, 
 Tankstellen,  
 Werbeanlagen als eigenständige gewerbliche Hauptnutzung für Fremdwerbung.“ 
Begründung 
Mit der Festsetzung eines urbanen Gebietes (MU) wird das städtebauliche Konzept umgesetzt: Im Be-
reich des Quartiers-Carrés ist der Erhalt der unter Denkmalschutz stehenden historischen Kasernenge-
bäude planerische Vorgabe. Als zentraler Bereich mit geplanter St raßenbahnhaltestelle auf dem Platz 
soll hier eine urbane Durchmischung mit verschiedenen öffentlichkeitswi rksamen Nutzungen als leben-
dige Mitte entstehen. Angedacht sind bspw. ein Nahversorger, Dienstleistungsbetriebe, Büroräume, 
nicht störendes Gewerbe, eine Mobilitätsstation  sowie Räumlichkeiten für sonstige Gemeinschafts - 
bzw. Gemeinbedarfseinrichtungen. Auch Wohnungen sind möglich. Die Nutzungsmischung ist im urba-

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 92 
 
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nen Gebiet vorgegeben, muss jedoch nicht gleichwertig sein, so dass sich das Mischungsverhältnis 
dem jeweils aktuellen Bedarf flexibel anpassen kann und zu einer lebendigen Quartiersmitte beitragen  
kann. 
Diese Zielvorstellungen entsprechen der Baugebietskategorie der urbanen Gebiete: Die urbanen G e-
biete dienen gemäß § 6a Abs. 1 BauGB dem Wohnen sowie der Unterbringung von Gewerbebetrieben 
und sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen, die die Wohnnutzung nicht wesentlich stören. Die 
einzelnen Teilbaugebiete MU  1 bis MU 4 sind dabei als ein gesamtes urbanes Gebiet zu sehen, das 
sich um den zentralen Platz „Quartiers-Carré“ anordnet; die jeweiligen gebietscharakterbildenden Nu t-
zungen müssen nicht in jedem Teilbaugebiet vorhanden sein. So sind bspw. die sozialen und kulturel-
len Einrichtungen in Form eines Familienzentrums und Quartierszentrum im Wesentlichen im urbanen 
Gebiet MU 1 vorgesehen, während in den urbanen Gebieten MU 2 bis MU 4 die übrigen Nutzungen un-
tergebracht werden können. 
Die Festsetzungen des Bebauungsplans bilden einen Zulässigkeitsrahmen, der im Wesentlichen den 
Regelungen des § 6a BauNVO entspricht. Abweichungen gibt es im Bereich der Einzelhandelsbetriebe 
sowie bei den nach § 6a Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen „Vergnügungsstätten“ 
und „Tankstellen“. 
Ein Ziel des städtebaulichen Konzepts ist es, mit der Schaffung eines lebendigen Quartiers auch des-
sen Versorgung zu gewährleisten. Geplant ist die Herstellung einer quartiersbezogenen Nahversorgung 
rund um d as zu erhaltende zentrale Quartiers -Carré, u.a. durch kleinere, bedarfsmäßige Läden und / 
oder einen großflächigen Nahversorger. Das Nahversorgungsangebot kann je nach Bedarf durch Ei n-
zelhandels- / öffentlich wirksame Einrichtungen entlang der Promenade erweitert werden. 
Diese Zielsetzung entspricht auch den Zielen der Rahmenplanung der Wissenschaftsstadt Darmstadt in 
Bezug auf die gebietsinterne Nahversorgung im Bereich der ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne und 
der Jefferson-Siedlung.  
So ist im „Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt“ (Junker + Kruse, Dortmund, 
März 2016) folgende Aussage enthalten: „D ie Ansiedlung eines Lebensmittelanbieters in städtebaulich 
integrierter Lage und in angemessen er Größenordnung, der eine Nahversorgungsfunktion […] erfüllt, 
[ist] vor diesem Hintergrund grundsätzlich zu befürworten.“ 105 „Die Integration zusätzlicher Funktionen 
und Dienstleistungen an / in bestehende Betriebe erhöht die Attraktivität und sichert damit  die Wettbe-
werbsfähigkeit eines Anbieters.“106 Diese Nutzungen sollen am Quartiers-Carré ermöglicht werden, wo-
bei der geplante Nahversorger in einem eingeschossigen Anbau am östlichen unter Ensembleschutz 
stehenden Bestandsgebäude und die Ergänzungen in den Bestandsgebäuden untergebracht werden 
soll. 
Um eine ausreichende Nahversorgung zu erreichen, ist ein großflächiger Einzelhandel geplant. In der 
„Gutachterliche[n] Stellungnahme zur geplanten Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes im neuen 
Wohngebiet ‚Ludwigshöhviertel‘ im Hinblick auf die Kompatibilität mit dem Nahversorgungskonzept der 
Stadt Darmstadt“ (Junker + Kruse, Dortmund , Januar 2020)  wurde die  „Vereinbarkeit des geplanten 
Ansiedlungsvorhabens in der avisierten Größenordnung mit den im Darmstädter Nah versorgungskon-
zept formulierten städtebaulichen Entwicklungszielen und der Ansiedlungsregel (Steuerungsrundsatz) 
für Betriebe mit nahversorgungsrelevantem Hauptsortiment“107 überprüft und bewertet. 
Im Ergebnis konnte nachgewiesen werden, „dass die geplante L ebensmittelmarktansiedlung im neuen 
Wohngebiet Ludwigshöhviertel in Darmstadt mit den heranzuziehenden Zielen und dem Steuerung s-
grundsatz des Nahversorgungskonzeptes kompatibel ist, sofern bestimmte Verkaufsflächendimensi o-
nierungen eingehalten werden. […] Die Ansiedlung eines Vollsortimenters mit bis zu rd. 1.450 m² [Ver-
kaufsfläche (VKF)] ist […] mit den Vor - und Maßgaben des Nahversorgungskonzeptes kompatibel und 
                                                   
105 Junker+Kruse (März 2016): Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt – in Ergänzung zum Ei n-
zelhandels- und Zentrenkonzept, Dortmund, S. 41  
106 Junker+Kruse (März 2016): Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt D armstadt – in Ergänzung zum Ei n-
zelhandels- und Zentrenkonzept, Dortmund, S. 44 
107 Junker+Kruse (Januar 2020): Gutachterliche Stellungnahme zur geplanten Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes im 
neuen Wohngebiet „Ludwigshöhviertel“ im Hinblick auf die Kompati bilität mit dem Nahversorgungskonzept der 
Stadt Darmstadt, Dortmund, S. 4

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 93 
 
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mögliche negative Auswirkungen auf andere Nahversorgungsstandorte bzw. zentrale Versorgungsb e-
reiche im Stadtgebiet sind nicht zu erwarten.“108  
Aufgrund des Warenangebots , der Nahversorgungsfunktion,  der integrierten Lage und der fehlenden 
negativen Auswirkungen auf andere Nahversorgungsstandorte oder zentrale Versorgungsbereiche  
wurde gutachterlicherseits festgestellt, dass ein Supermarkt bis ca. 1.450 m² VK F im Quartiers-Carré 
wesentliche Bedingungen für eine atypische Fallgestaltung und somit für eine Ausnahme der Auswe i-
sungspflicht eines Sondergebiets erfüllt.109 
In einer weiteren gutachterlichen St ellungnahme („Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines großfl ä-
chigen Supermarkts im ‚Ludwigshöhviertel‘ in der Wissenschaftsstadt Darmstadt, GMA Gesellschaft für 
Markt‐ und Absatzforschung mbH, Ludwigsburg, 04.06.2020) wurden ergänzend die weiteren potenziel-
len Auswirkungen nach § 11 Abs. 3 BauNVO geprüft. Ergebnis war: „Die vorgesehene Ansiedlung e i-
nes großflächigen Lebensmittelvollsortimenters im Quartiers ‐Carré des g eplanten neuen Wohnviertels 
‚Ludwigshöhviertel‘ in Darmstadt ist mit den Anforderungen des § 11 Abs. 3 BauNVO vereinbar. Die 
gutachterliche Analyse ergab weder negative Auswirkungen auf die Entwicklung zentraler Verso r-
gungsbereiche oder die Nahversorgungss truktur noch schädliche Umwelteinwirkungen oder wesentl i-
che Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf das Orts ‐ und Lan d-
schaftsbild oder auf den Naturhaushalt. […] Das Vorhaben wird keine übermäßigen Verkehrsmengen 
erzeugen, sondern kann zu einer Verkehrsvermeidung beitragen.“110  
Für weitergehende Informationen wird auf die gutachterlichen Stellungnahmen verwiesen. 
Um den Zielen des Nahversorgungskonzepts und den Ergebnissen der gutachterlichen Stellungna h-
men zu entsprechen, wird in der Festsetzung des urbanen Gebiets MU 2 eine Beschränkung des B e-
triebstypus sowie der Sortimente vorgenommen. Eine Verkaufsflächengröß e kann im urbanen Gebiet 
nicht festgesetzt werden, jedoch ist über die maximal zulässige Grundfläche und die geschossweise 
Beschränkung der Einzelhandelsnutzung eine Verkaufsflächengröße ableitbar.  
Zulässig ist ein Lebensmittel -Vollsortimenter. Das Kernso rtiment eines Vollsortimenters besteht übl i-
cherweise aus Waren, die der Hauptwarengruppe Nahrungs - und Genussmittel zuzurechnen sind, und 
wird ergänzt durch insbesondere Drogerie - und Körperpflegeartikel sowie Randsortimentsangebote u. 
a. in den Sortimente n zoologische Artikel, Papier / Bürobedarf / Schreibwaren oder Zeitungen / Zei t-
schriften sowie Aktionswaren aus unterschiedlichen Bereichen. 111 Diese entsprechen im Wesentlichen 
den festgesetzten nahversorgungsrelevanten Sortimenten gemäß der Darmstädter Sor timentsliste. Bei 
den Aktionswaren aus unterschiedlichen Bereichen handelt es sich oftmals um weitergehende Sort i-
mente, die aus betriebstypologischer Sicht erforderlich sind: So führen viele Einzelhandelsbetriebe mit 
nicht-zentrenrelevanten oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten in einem gewissen  Umfang auch 
branchentypische zentrenrelevante Randsortimente , die die Kernsortimente „durch solche Waren a n-
reichert, die jedenfalls eine gewisse Beziehung und Verwandtschaft mit den Waren des Kernsortiments 
haben. Zugleich muss das Angebot des Randsortiments dem Kernsortiment in seinem Umfang und 
seiner Gewichtigkeit deutlich untergeordnet sein (i. d. R. bis zu 10 % der Gesamtverkaufsfläche).“ 112 
Eine entsprechende Begrenzung auf 10 % wird vorgenommen. 
Ein Lebensmitteldiscounter, der ebenfalls nahversorgungsrelevante Sortimente vertreibt, ist nicht z u-
lässig. Aufgrund „der hohen Flächenproduktivität […] ergibt die Berechnung [in der gutachterlichen Stel-
lungnahme] eine Gesamtverkaufsfläche von ca. 600 m², die deutlich  unter der anzunehmenden Markt-
                                                   
108 Junker+Kruse (Januar 2020): Gutachterliche Stellungnahme zur geplanten Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes im 
neuen Wohngebiet „Ludwigshöhviertel“ im Hinblick auf die Kompatibilit ät mit dem Nahversorgungskonzept der 
Stadt Darmstadt, Dortmund, S. 13 
109 GMA Gesellschaft für Markt ‐ und Absatzforschung mbH : Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines großflächigen 
Supermarkts im ‚Ludwigshöhviertel‘ in der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ludwigsburg, 04.06.2020, S. 12 
110 GMA Gesellschaft für Markt ‐ und Absatzforschung mbH : Auswirkungsanalys e zur Ansiedlung eines großflächigen 
Supermarkts im ‚Ludwigshöhviertel‘ in der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ludwigsburg, 04.06.2020, S. 31 
111 Junker+Kruse (Januar 2020): Gutachterliche Stellungnahme zur geplanten Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes im 
neuen Wohngebiet „Ludwigshöhviertel“ im Hinblick auf die Kompatibilität mit dem Nahversorgungskonzept der 
Stadt Darmstadt, Dortmund, S. 10 
112 Vgl. Junker+Kruse (März 2016): Nahversorgungskonzept für die Wissenschaftsstadt Darmstadt – in Ergänzung zum 
Einzelhandels- und Zentrenkonzept, Dortmund, S. 58

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 94 
 
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zutrittsgröße liegt“,113 dieser Betriebstyp ist folglich „an diesem Standort als unrealistisch auszuschli e-
ßen“.114 Außerdem ist er aus städtebaulichen Gründen aufgrund des üblicherweise übergebietlichen 
Einzugsgebiets mit dem entsprechenden Verkehrsaufkommen nicht erwünscht.  
Die maximal zulässige Grundfläche im MU 2 beträgt 3.600 m², umfasst aber auch die Flächen des Be-
standsgebäudes, das aufgrund des Grundrisses und der Höhenlage für eine Einzelhandelsnutzung in 
Kombination mit dem Anbau nicht geeignet ist. Daher wird die Zulässigkeit des Vollsortimenters auf den 
Bereich des eingeschossigen Anbaus beschränkt (MU 2b). Hier sind rund 2.400 m² Grundfläche mög-
lich. Hiervon sind für den Betrieb noch 1/3 der Flächen als Neben-, Verkehrs- und Funktionsflächen ab-
zuziehen115, des Weiteren sind die Anlieferung des Supermarkts sowie eine Tiefgaragenzufahrt von 
Norden aufgrund der beinahe an die Baugebietsgrenze heranragende Baugrenze weitestgehend inner-
halb der überbaubaren Grundstücksflächen u nterzubringen. Werden diese Nebenflächen abgezogen, 
ergibt sich eine deutlich kleinere Fläche, die als Verkaufsfläche genutzt werden kann, die sich an die 
rund 1.450 m² Verkaufsfläche annähert, die entsprechend der gutachterlichen Stellungnahmen mit den 
Anforderungen des § 11 Abs. 3 BauNVO vereinbar ist.  
 
Eine Empfehlung der Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines großflächigen Supermarkts war  au-
ßerdem: „Ergänzungen aus der Nahversorgung (z. B. Bäckerei zzgl. Café) sind zur Attraktivierung und 
Stabilisierung der Nahersorgungsfunktion in diesem Quartier sinnvoll.“ 116 Diese Empfehlung entspricht 
sowohl dem Nahversorgungskonzept als auch dem Strukturkonzept und wird mit den übrigen Festse t-
zungen zum Einzelhandel im urbanen Gebiet umgesetzt. So sind in den Teilbaugebieten MU 2a, MU 3 
und MU 4 in den Erdgeschossen  Einzelhandelsbetriebe mit nahversorgungsrelevanten und nicht ze n-
trenrelevanten Sortimenten sowie zentrenrelevanten Randsortimenten von max. 10  % der Gesamtver-
kaufsfläche zulässig.  
Die Beschränkung auf die Erdgeschosszone ergibt sich daraus, dass nicht uneingeschränkt Einzelhan-
delsbetriebe zugelassen werden sollen, die sich potenziell (wenn auch wegen der Lage und der baul i-
chen Rahmenbedingungen in den Bestandsgebäuden unwahrscheinlich) zu einer Einzelhand els-
Agglomeration mit negativen Auswirkungen entwickeln könnten. Durch die Beschränkung der zulässi-
gen Grundflächen, die Grundrisse der Bestandsgebäude und dem Ausschluss von Einzelhandelsb e-
trieben in den Obergeschossen sind grundsätzlich nur kleinflächige Einzelhandelstriebe möglich. Wei-
terhin lässt sich der Ausschluss in den Obergeschossen damit begründen, dass eine Einzelhandelsnut-
zung über zwei Etagen unwahrscheinlich ist und in den Obergeschossen weitere urbane Nutzungen im 
Sinne einer Nutzungsmischung untergebracht werden sollen. 
Die Beschränkung auf nahversorgungsrelevante und nicht -zentrenrelevante Sortimente ergibt sich aus 
dem Einzelhandels - und Zentrenkonzept der Wissenschaftsstadt Darmstadt. In den allgemeinen 
Grundsätzen für Einzelhandelsbetriebe mit sonstigen zentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb der 
zentralen Versorgungsbereiche ist festgehalten, dass Standorte auch für nicht großflächige Einzelha n-
delsbetriebe mit zentrenrelevantem Kernsortiment grundsätzlich im zentralen Versorgungsberei ch der 
Darmstädter Innenstadt liegen sollen. Es werden darüber hinaus Ausnahmen nachgewiesener Verso r-
gungsfunktion für andere Bereich e definiert. Hintergrund für den grundsätzlichen Ausschluss  von zen-
trenrelevanten Kernsortimenten außerhalb der zentralen V ersorgungsbereiche ist, dass auch kleinfl ä-
chige Einzelhandelsbetriebe  mit zentrenrelevanten Kernsortimenten  städtebauliche Folgewirkungen 
                                                   
113 Junker+Kruse (Januar 2020): Gutachterliche Stellungnahme zur geplanten Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes im 
neuen Wohngebiet „Ludwigshöhviertel“ im Hinblick auf die Kompatibilität mit de m Nahversorgungskonzept der 
Stadt Darmstadt, Dortmund, S. 12 
114 Junker+Kruse (Januar 2020): Gutachterliche Stellungnahme zur geplanten Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes im 
neuen Wohngebiet „Ludwigshöhviertel“ im Hinblick auf die Kompatibilität mit dem Na hversorgungskonzept der 
Stadt Darmstadt, Dortmund, S. 13 
115 Annahme: ca. 2/3 der Fläche werden als Verkaufsfläche gewertet., analog zur Annahme, dass 1.200 qm Geschos s-
fläche 800 qm Verkaufsfläche (§ 11 Abs. 3 BauNVO) entspricht.   
116 GMA Gesellschaft für Mar kt‐ und Absatzforschung mbH : Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines großflächigen 
Supermarkts im ‚Ludwigshöhviertel‘ in der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ludwigsburg, 04.06.2020, S. 32

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 95 
 
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nach sich ziehen könnten .117 Mit der v orliegenden Planung sollen solche Folgewirkungen jedoch ver-
hindert werden, außerdem entspricht der Ausschluss den Zielen für das Quartiers-Carré. 
Im Teilbaugebiet MU 1 sind generell keine Einzelhandelsbetriebe zulässig, da hier im Anschluss an die 
Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung: „Bildungscampus“ soziale und kulturelle Einrichtun-
gen in Form eines Familienzentrums und Quartierszentrum untergebracht werden sollen.  
 
Zu den nach  § 6a Abs. 3 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen „Vergnügungsstätten“ und 
„Tankstellen“ gibt es folgende differenzierte Festsetzungen: Einzelne Formen von Vergnügungsstät-
ten (Vergnügungsstätten in Form von Wettbüros, Spiel - und Automatenhallen sowie ähnliche Unte r-
nehmen im Sinne der §§ 29 ff der Gewerbeordnung (GewO), Animierlokale, Nachtbars und vergleic h-
bare Einrichtungen mit Striptease - und Filmvo rführung, Sex -Kinos, Geschäfte mit Einrichtungen zur 
Vorführung von Sex - und Pornofilmen, erotische Sauna - und Massagebetriebe, Swingerclubs sowie 
andere sexbezogene Einrichtungen), von denen negative städtebauliche Auswirkungen, insbesondere 
ein Trading-Down-Effekt, ausgehen können , werden ausgeschlossen . Bei einem Trading -Down-Effekt 
handelt es sich um eine mögliche Entwertung von Gebieten, die sich nicht ausschließlich auf monetäre 
Effekte beschränkt, sondern sich insbesondere in der allgemeinen Wahrnehm ung und Wertschätzung 
eines Quartiers oder Stadtteils niederschlägt. Unterstützt wird die Wirkung einer sinkenden Wahrne h-
mung und Wertschätzung eines Quartiers häufig durch eine spezifische Beeinträchtigung des Stadt - 
und Straßenbildes durch diese Stätten,  z. B. durch aus dem Rahmen fallende Werbeanlagen, g e-
schlossene und nicht einsehbare Fassaden etc. Insgesamt entstehen dadurch ein abweisender Ch a-
rakter und eine Beeinträchtigung des subjektiven Sicherheitsgefühls. Aufgrund dieser Auswirkungen 
kann es zur Abwanderung der Wohnbevölkerung im Umfeld, dem Ausbleiben von Kunden - und Besu-
cherströmen in den benachbarten Betrieben oder der Schließung ansässiger Betriebe kommen, was zu 
einem weiteren Attraktivitätsverlust führt. Solche Vergnügungsstätten sowie Borde lle und bordellartige 
Betriebe einschließlich Terminwohnungen und Eros-Center sollten daher grundsätzlich nicht in direkter 
Nähe zu Wohnnutzungen entstehen.  
Weiterhin werden die urbanen Gebiete dahingehend eingeschränkt, dass Tankstellen sowie Werbean-
lagen als eigenstündige gewerbliche Hauptnutzung für Fremdwerbung  nicht zulässig sind. Diese 
sind nicht mit den städtebaulichen Zielen für die Konversion der Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-
Siedlung vereinbar. Für die Begründung wird auf die Begründung zu den allgemeinen Wohngebieten 
(Kap. 20.1.1) verwiesen. 
Durch diese vorgesehenen Modifikationen wird der allgemeine Nutzungszweck des urbanen Gebiets 
nicht in Frage gestellt.  
20.2 Maß der baulichen Nutzung  (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.v.m. §§ 16 ff. BauNVO) 
20.2.1 Grundfläche (GR), Grundflächenzahl (GRZ) (§ 19 Abs. 1 und 2 BauNVO)  
Festsetzung 
Die maximal zulässige Grundfläche (GR) bzw. Grundflächenzahl (GRZ) werden gemäß Nutzung s-
schablone im jeweiligen Baugebiet lt. Planeintrag (Planteil 1/3) festgesetzt.  
  
                                                   
117 Vgl. Junker und Kruse: Einzelhandels - und Zentrenkonzept. Grundlagengu tachten für beschlossene Einzelhandel s-
konzepte für die Wissenschaftsstadt Darmstadt, Dortmund, Januar 2012, S. 142ff

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 96 
 
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Baugebiet Teilbaugebiet / Zweckbestimmung GR GRZ 
Allgemeine  
Wohngebiete WA D1, D2, D4, E2 - E6  0,25 
 C12 - C15  0,30 
 A6, A7, A9, B1, B4, B5, C9, C10, D3   0,35 
 A2, A3, A4, A10 - A12, B3, C8  0,40 
 A1, A5, A8, B2, C1 - C7, C11, E1  0,45 
 A2 (RMH), A3 (RMH), A4 (RMH)  0,60 
Urbanes Gebiet MU MU 1 850 m²  
 MU 2  3.600 m²  
 MU 3 750 m²  
 MU 4 1.250 m²  
Flächen für den  
Gemeinbedarf „Jugendzentrum“  0,40 
 „Bildungscampus“  0,60 
Fläche für Sport- und 
Spielanlagen   0,20 
Der besondere Nutzungs-
zweck von Flächen „Garagengebäude 1 - 3“ 1.800 m²  
 
Begründung 
Grundlage für die Festsetzungen ist das städtebauliche Konzept, dem der Magistrat der Wisse n-
schaftsstadt Darmstadt mit Beschluss vom 14.11.2018 zugestimmt hat  und welches der früh zeitigen 
Beteiligung zugrunde lag. 
Zu unterscheiden ist zunächst nach Grundfläche (GR) und Grundflächenzahl (GRZ): 
Die zulässige Grundfläche ist die absolute Fläche des Baugrundstücks, der von baulichen Anlagen 
überdeckt werden darf. Maximal zulässige Grun dflächen werden für die Teilbaugebiete des urbanen 
Gebiets am zentralen Quartiers-Carré (MU1 bis MU4) festgesetzt: Um die städtebaulich prägnante F i-
gur am Quartiers-Carré zu erhalten – sowohl im Hinblick auf Anbauten als auch im Hinblick auf einen 
Wiederaufbau nach einer potenziellen Zerstörung - werden zum einen die denkmalgeschützten B e-
standsgebäude in Baugrenzen eng eingefasst und zum anderen lässt die festgesetzte Grundfläche im 
urbanen Gebiet lediglich eine geringfügig höhere Grundfläche zu als die Bes tandsgebäude aktuell um-
fassen. Im MU 2 wird hingegen über die festgesetzte GR zusätzlich zu dem denkmalgeschützten B e-
standsgebäude ein Anbau im rückwärtigen Bereich ermöglicht, sodass die angestrebte Nutzung als 
Nahversorger realisiert werden kann.

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 97 
 
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Für die insgesamt 3 Garagengebäuden (Fläche mit besonderem Nutzungszweck „Garagengebäude“)  
zur Unterbringung des Großteils der PKW-Stellplätze der Baugebiete wurden architektonische Konzep-
te erstellt, deren erforderliche Grundfläche im Bebauungsplan festgesetzt wurde.  
Für die allgemeinen Wohngebiete bzw. die Flächen für den Gemeinbedarf  und die Flächen für Sport - 
und Spielanlagen, in denen hauptsächlich neu geplante Gebäude entstehen sollen, werden Grundfl ä-
chenzahlen (GRZ) festgesetzt. Die GRZ gibt an, wie  viel Quadratmeter Grundfläche je Quadratmeter 
Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO zulässig sind.  
Die festgesetzte GRZ wird nach der im Strukturkonzept vorgesehenen Gebäudetypologie unterschie-
den, die im Zusammenspiel mit den Festsetzungen zur Ges chossflächenzahl bzw. Geschossfläche, 
maximal zulässiger Höhe, Anzahl zulässiger Geschosse und der Bauweise fixiert werden. Entspr e-
chend der städtebaulichen Intention wurden die Festsetzungen für die jeweiligen allgemeinen Wohnge-
biete getroffen: 
 Im inneren nördlichen und südlichen Quartiersbereich ist eine aufgelockerte Blockrandbeba u-
ung geplant. Entsprechend  der geplanten Bebauung im Strukturkonzept  wird für die allgemei-
nen Wohngebiete A6, A7, B4, B5, C9 und C10 eine GRZ von 0,35 festgesetzt.  
 Ausnahmen hiervon ergeben sich in den allgemeinen Wohngebieten C3 und C5, wo aufgrund 
des hier vorgesehenen sozial geförderten Wohnung sbaus und des durch das Amt für Wo h-
nungswesen vorgegebenen Wohnungsmixes mit einer höheren Fläche je Wohneinheit gerec h-
net werden muss und dadurch die Gebäude im Vergleich zum Strukturkonzept vergrößert we r-
den müssen (vgl. Kap. 7.1.2), was eine Erhöhung der GRZ auf 0,45 bedingt. In den übrigen für 
den sozial geförderten Wohnungsbau vorgesehen Baugebieten konnten die größeren Gebäude 
entsprechend der Systematik untergebracht werden.  
 Für die an die Quartiersgaragen angrenzenden allgemeinen Wohngebiete A8 und C6 sind auf-
grund der kleineren Grundstücksgröße für eine vergleichbare Bebauung eine höhere GRZ von 
0,45 (und eine höhere Dichte) erforderlich.  
 An der Ostkante des nördlichen Bereichs ist gemäß dem Strukturkonzept eine Bebauung en t-
lang der geplanten Straße mit großzügigen rückwärtigen Freibereichen und dadurch einem 
größeren Abstand zur östlich gelegenen Flä che für Sport - und Spielanlagen vorgesehen. Für 
diese Bebauung ist eine GRZ von 0,30 (und eine geringere Dichte) ausreichend.  
 Entlang der Promenade , in der auch die St raßenbahn verläuft, sind höhere und dichtere G e-
bäude zur Fassung der breiten Verkehrsflä che geplant. In diesem Bereich ist für die  allgemei-
nen Wohngebiete A10, A11, A12 und B3 eine GRZ von 0, 40 sowie für B2 eine GRZ von 0,4 5 
festgesetzt. In B1 ist aufgrund des geschützten Baumbestands die Bebauung eingeschränkt, 
weswegen hier eine niedrigere GRZ von 0,35 (und Dichte) festgesetzt wird.  
 In unmittelbarer Lage an der Landschaftstreppe und weiteren öffentlichen Grünflächen sind 
Stadtvillen in höherer baulicher Dichte geplant. Hier ist eine höhere Ausnutzbarkeit der Grun d-
stücke städtebaulich zu vertreten, so dass in den meisten Fällen eine die Obergrenzen gem. § 
17 Abs. 1 BauNVO überschreitende GRZ von 0,45 festgesetzt wurde. Dabei handelt es sich um 
die allgemeinen Wohngebiete A1, A5, C1, C2, C4, C7 und C11. In dem allgemeinen Wohnge-
biet A9, das ebenfalls an der Landschaftstreppe liegt,  ist aufgrund des Baumbestands und der 
dadurch eingeschränkten Bebaubarkeit eine GRZ von 0,35 ausreichend.  
 An den Quartiersrändern zum Wald hin sind Stadtvillen („Waldvillen“) für hochwertiges Wohnen 
auf großzügigen Grundstücken im Übergang zum Wald vorgesehen. Hier wird für die allgemei-
nen Wohngebiete D1, D2 und E2 bis E6 eine GRZ von 0,25 festgesetzt.   
 Entlang der Verlängerung der Heinrich-Delp-Straße im Bereich der ehemaligen Jefferson -
Siedlung sind Zeilengebäude zur Straßenraumfassung geplant. Die zur Realisierung des Struk-
turkonzepts erforderlichen unterschiedlichen GRZ -Werte von 0, 25, 0,35 und 0,45 werden fes t-
gesetzt.  
In diesem Bereich sind die Teilbaugebiete D3 und D4 hervorzuheben: Laut Strukturkonzept ist 
in D3 eine 1 - bis 2-geschossige Kindertagesstätte mit großzügigem Freigelände geplant. J e-
doch wurde angesichts des Wohnungsdrucks entschieden, auch dieses Gebäude in den ob e-
ren Geschossen durch Wohnungen zu ergänzen . In dem Baugebiet D4 soll das bestehende

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 98 
 
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Kapellengebäude erhalten werden. Für den Fall, dass keine Nachnutzung für das Gebäude g e-
funden wird, z.B. für kulturelle Zwecke, soll für den potenziellen Neubau durch die Festsetzu n-
gen eine Realisierung als Wohnbebauung ermöglicht werden.  
 Am westlichen Qu artiersrand ist ein Bereich für die Bebauung mit  Einfamilien-, Doppel- und 
Reihenhäusern vorgesehen. In den allgemeinen Wohngebieten A2, A3  und A4 ist eine GRZ 
von 0,40 festgesetzt. Darüber hinaus ist für Reihenmittelhäuser eine GRZ von 0,60 festgesetzt, 
womit die Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 BauNVO überschritten werden. Hintergrund ist, dass 
auf den innenliegenden Grundstücken, sollten sie mit Reihenhäusern bebaut werden, die  Rei-
henmittelhäuser schmal und dadurch klein sein würden, dass hier eine höhere Au snutzbarkeit 
erforderlich ist, um ein Haus in einer vergleichbaren Größe wie ein Reihenendhaus verwirkli-
chen zu können. Die Festsetzung wurde für einen sehr kleinen Teil der Bauflächen getroffen.  
 
Die GRZ der Fläche für Sport - und Spielanlagen orientiert sich an dem Gebäudebestand der Sporthal-
le, die erhalten werden soll. Die zulässige Grundfläche umfasst im Wesentlichen das Hauptgebäude mit 
etwas Flexibilität hinsichtlich ggf. erforderliche r kleinerer Anbauten für Umkleiden etc . Da die das G e-
bäude umgebende Fläche hauptsächlich als Grünfläche mit Außenspielfelder n bzw. Aufenthalts- und 
Spielbereichen fungieren soll (vgl. Kap. 20.7.3), wird eine geringe GRZ von 0,20 festgesetzt. 
Die festgesetzte GRZ von 0, 60 für die Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Bildungsca m-
pus“ ermöglicht die Realisierung der von der Wissenschaftsstadt Darmstadt geplanten Nutzungen 
Grundschule, Sporthalle und Kindertagesstätte.  
Bei der Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Jugend zentrum“ wurde die festge-
setzte GRZ von 0, 40 mit dem Dezernat V der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Bereich Sozial- und Ju-
gendhilfeplanung, und der Darmstädter Stadtentwicklungs GmbH & Co.KG (DSE) hinsichtlich des ka l-
kulierten Bedarfs für ein Gebäude für eine Einrichtung der Offenen Kinder - und Jugendarbeit abge-
stimmt. Mit der festgesetzten GRZ verbleibt eine großzügige Außenfläche für eine qualitative, bedarfs-
gerechte und funktionierende offene Kinder - und Jugendarbeit sowie ein vielfältiges Sport- und Bewe-
gungsangebot.  
20.2.2 Ausnahmsweise Überschreitung der zulässigen Grundfläche in den allgemeinen 
Wohngebieten durch Terrassen (§ 16 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 16 Abs. 6 BauNVO) 
Festsetzung 
„Ausnahmsweise kann in den allgemeinen Wohngebieten die festgesetzte Grundfläche dur ch Terras-
sen um 5 % überschritten werden. 
Die Festsetzung gilt nicht für die allgemeinen Wohngebiete D1 und D2 sowie E2 bis E6.“ 
Begründung 
Für den überwiegenden Teil der  allgemeinen Wohngebiete gibt es eine Ausnahmeregelung, dass die 
festgesetzte Grundfläche durch Terrassen um 5 % überschritten werden darf.  
Mit der Festsetzung gibt es für die  Grundstücke die Flexibilität, eine Terrasse zu ergänzen, wenn die 
GRZ durch das Gebäude schon ausgefüllt wir d. Mit der festgesetzten Ausnahme  können zielgerichtet 
Terrassen an den Gebäuden ohne Vergrößerung des Hauptbaukörpers  ermöglicht werden. Der Anteil 
von 5 % bezieht sich nur auf die entsprechend der GRZ I überbaubare Fläche und nicht auf die GRZ II, 
da die Terrasse als Teil des Hauptbaukörpers gilt . Bei der Ermittlung der GRZ II ist die aufgrund der 
Überschreitungsregel für Terrassen erhöhte zulässige GRZ nicht zu berücksichtigen, es gilt hier die 
gemäß Planeintrag in Planteil 1 / 3 festgesetzte GRZ.  
Davon unabhängig sind die Festsetzungen für die zulässige Überschreitung der Grundfläche, bei der 
die Grundflächen von Garagen und Stellplätze n mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des 
§ 14 BauNVO und baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück 
lediglich unterbaut wird. Berechnungsbasis hierfür ist die in der Planzeichnung festgesetzte GRZ.

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Diese Ausnahmeregelung gilt nicht für die allgemeinen Wohngebiete am Waldrand, da für diese sehr 
großzügigen Grundstücken vorgesehen sind, auf denen sich Terrassen auch ohne Überschreitungsr e-
gelung realisieren lassen.  
20.2.3 Überschreitung der zulässigen Grundfläche in den allgemeinen Wohngebieten 
durch Kfz-Stellplätze und deren Zufahrten, Tiefgaragen sowie Nebenanlagen  
(§ 19 Abs. 4 BauNVO) 
Festsetzung 
„In den folgenden allgemeinen Wohngebieten darf die zulässige Grundfläche durch die Grundfläche 
von Kfz-Stellplätzen und deren Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO bis zu einer 
Grundflächenzahl von 0,60 überschritten werden: 
 A6, A7, A9,  
 B1, B4, B5,  
 C9, C10,  
 D3. 
In den allgemeinen Wohngebieten D2, D4 und E2 bis E6 darf die zulässige Grundfläche durch die 
Grundfläche von Kfz-Stellplätzen und deren Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 Bau N-
VO bis zu einer Grundflächenzahl von 0,40 überschritten werden. 
Im allgemeinen Wohngebiet D1 darf die zulässige Grundfläche durch die Grundfläche von Kfz -
Stellplätzen und deren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie baulichen Anlagen 
unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, bis zu einer 
Grundflächenzahl von 0,40 überschritten werden.“  
Begründung 
Für die genannten allgemeinen Wohngebiete werden abweichende Vorgaben von der nach § 19 Abs. 4 
BauNVO enthaltenen Regelung festgesetzt, wonach die zulässige Grundfläche um 50 % überschritten 
werden darf. 
So darf in den Baugebieten, in denen eine GRZ von 0,35 festgeset zt wurde, für Stellplätze und deren 
Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO  bis zu einer GRZ II von 0,6 überschritten 
werden. Dies entspricht der zulässigen 50%-Überschreitung der gem. § 17 Abs. 1 BauNVO für allge-
meine Wohngebiete geltenden Obergrenze von 0,40 und ermöglicht mehr Flexibilität für Nebenanlagen 
auf dem Grundstück.  Zur Steigerung der Attraktivität der Fahrradnutzung als Baustein des Mobilität s-
konzepts bestehen bspw. besondere Anforderungen an die Gestaltung und Zugänglichkeit von  wetter-
festen und abschließbaren Fahrradabstellplätze, insofern diese nicht im Erdgeschoss untergebracht 
werden, und ein damit einhergehender größerer Flächenbedarf.  
In den allgemeinen Wohngebieten D2, D4 und E3 bis E6 darf die zulässige Grundfläche bis zu einer 
GRZ II von 0,40 überschritten werden. Hier ist eine niedrige GRZ von 0,25 festgesetzt, die eine geringe 
GRZ II von 0,38 ergeben würde. Zwar werden die Stellplätze  der Bewohner aus dem Baugebiet  zu 
großen Teilen in den Quartiersgaragen untergebracht, jedoch werden auf dem Grundstück auch größe-
re Flächen für Nebenanlagen wie bspw. wohnungsnahe Kinderspielplätze oder Fahrradabstellplätze  
benötigt.  
Auch in dem allgemeinen Wohngebiet D1 darf die zulässige Grundfläche bis zu einer G RZ II von 0,40 
überschritten werden. Hier gilt zusätzlich, dass die Überschreitung auch für Tiefgaragen zulässig ist. 
Hintergrund ist, dass die Stellplätze diese s Baugebietes nicht wie bei den übrigen Baugebieten in den 
Quartiersgaragen untergebracht werden sollen, sondern auf dem Grundstück. Diese „Sonderbehand-
lung“ wird begründet durch die Trennung der Grundstücke von der Quartiersgarage durch die topogr a-
phischen Gegebenheiten sowie den Verlauf der Straßenbahnlinie ( „Hemmschwelle“). Entsprechend 
entsteht ein höherer Flächenbedarf für Stellplätze sowie für Fahrradabstellplätze und Kinderspielplätze. 
In den Baugebieten, für die keine Überschreitungsregeln festgesetzt sind, gilt § 19 Abs. 4 BauNVO.

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20.2.4 Ausnahmsweise Überschreitung der zulässigen Grundfläche in den allgemeinen 
Wohngebieten für Feuerwehrwege (§ 19 Abs. 4 BauNVO i.V.m. § 16 Abs. 6 BauNVO)  
Festsetzung 
„Ausnahmsweise darf die zulässige Grundfläche durch die Grundfläche von Feuerwehrzufahrten und 
Feuerwehraufstellflächen (Feuerwehrwege) um weitere 0,10 überschritten werden, wenn die Wege und 
Aufstellflächen als wasserdurchlässig befestigte und begrünte Flächen (z.B. Rasengittersteine) errichtet 
werden. 
Diese Festsetzung gilt nicht für die allgemeinen Wohngebiete A2 bis A4.“ 
Begründung 
Im Bereich des Geschosswohnungsbaus ergeben sich erhöhte Anforderungen an den Brandschutz. So 
besteht für die meisten allgemeinen Wohngebiete  aufgrund der geplanten Geschosswohnungsbauten  
das Erfordernis, auf dem Grundstück für den zweiten Rettungsweg Feuerwehrzufahrten und Feuerweh-
raufstellflächen zu errichten. Mit den anderen Nutzungen und Nebenanlagen, die auf dem Grundstück 
errichtet werden müssen bzw. sollen (bspw. attraktive Fahrradabstellplätze), ist die festgesetzte GRZ 
bzw. GRZ II ggf. nicht ausreichend. Die GRZ II soll aus ökologischen Gründen jedoch nicht generell er-
höht werden, sondern die Ausnahme wird mit der Vorgabe gekoppelt, dass die Wege und Aufstellfl ä-
chen mit wasserdurchlässigen Belägen wie bspw. Rasengittersteinen errichtet und begrünt werden, so 
dass auch hier Niederschlagswasser versickert werden kann. Bei der Verwendung von Rasengitterstei-
nen wird darüber hinaus ein Beitrag zum Klimaschutz geleistet (vgl. Kap. 14.2).  
Für den Bereich der geplanten Einfamilienhäuser ist ein zweiter Rettungsweg auf grund der geringeren 
Gebäudehöhen und damit die Festsetzung nicht erforderlich. 
20.2.5 Geschossfläche (GF) und Geschossflächenzahl (GFZ) (§ 20 Abs. 2 und 3 BauNVO) 
Festsetzung 
Die maximal zulässige Geschossfläche (GF) bzw. Geschossflächenzahl (GFZ) werden gemäß N ut-
zungsschablone im jeweiligen Baugebiet gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.  
Außerdem werden diese durch folgende textliche Festsetzungen ergänzt: 
„Mitrechnen von Flächen von Aufenthaltsräumen in Nicht -Vollgeschossen in den allgeme i-
nen Wohngeb ieten (§ 20 Abs. 3 S. 2 BauNVO)  
Bei der Ermittlung der Geschossfläche sind Flächen von Aufenthaltsräumen in Nicht -Vollgeschossen 
einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände 
ganz mitzurechnen. 
Die Festsetzung gilt nicht für die allgemeinen Wohngebiete A2 bis A4. 
Ausnahmsweise Überschreitung der zulässigen Geschossfläche (§ 16 Abs. 6 BauNVO 
i.V.m. § 21a Abs. 4 Nr. 3 BauNVO)  
„In den allgemeinen Wohngebieten darf die zulässige Geschossfläche (GF) für Flächen von Kfz-
Stellplätzen und Garagen und für Flächen von nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen um bis zu  
50 % der Geschossfläche des untersten Vollgeschosses (Erdgeschoss) überschritten werden.  
Von der Festsetzung sind folgende nicht zu Wohnzwecken dienende Räume erfasst: 
 in das Erdgeschoss integrierte Abstellräume für Kinderwagen und Fahrräder, 
 in das Erdgeschoss integrierte Müllräume,  
 in das Erdgeschoss integrierte Kellerräume, 
 in das Erdgeschoss integrierte Wasch- und Trockenräume, 
 in das Erdgeschoss integrierte Haustechnik,

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 in das Gebäude integrierte Durchgänge und Durchfahrten in den Innenhof. 
Diese Festsetzung gilt nicht für die allgemeinen Wohngebiete A2 – A4.“ 
Begründung 
Grundlage für die Festsetzungen ist das städtebauliche Konzept, dem der Magistrat der  Wissen-
schaftsstadt Darmstadt mit Beschluss vom 14.11.2018 zugestimmt hat und welches als Vorentwurf der 
frühzeitigen Beteiligung zugrunde lag. 
In den Baugebieten oder Flächen des Geltungsbereichs des Bebauungsplans, in denen keine GF oder 
GFZ festgesetzt wird, wird das Maß der baulichen Nutzung über die Grundflächenzahl sowie die Anzahl 
der Vollgeschosse bzw. die Höhe baulicher Anlagen definiert. Dies betrifft insbesondere die Bestand s-
gebäude oder Sonderbauformen (Quartiersgaragen). 
Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie  viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter 
Grundstücksfläche im Sinne des § 19 Abs. 3 BauNVO zulässig sind. Die Festsetzung der maximal z u-
lässigen GFZ korrespondiert im Wesentlichen mit der Festsetzung zur GRZ und der maximalen Zahl an 
Vollgeschossen. 
Eine GFZ von 0,80 wird festgesetzt für die allgemeinen Wohngebiete A2 bis A4 mit den geplanten Ein-
familien-, Doppel-, und Reihenhäusern. Für die Grundstücke mit Reihenmittelhäusern (RMH) wird eine 
höhere GFZ von 1,20 festgesetzt. Dies wird dadurch begründet, dass die innenliegenden Grundstücke 
mit den Reihenmittelhäusern so schmal und dadurch so klein sind, dass hier eine höhere Ausnutzba r-
keit des Grundstücks (GFZ 1,20) erforderlich ist, um ein Haus in vergleichbarer Größe zum Reihenend-
haus (GFZ 0,80) verwirklichen zu können.  
Im überwiegenden Teil der allgemeinen Wohngebiete wurde keine GFZ, sondern maximal zulässige 
Geschossflächen festgesetzt. Hintergrund ist, dass im städtebaulichen Rahmenplan die Struktur und 
Dichte der einzelnen Teilbaugebiete genau ermittelt wurde und aufgrund des Ziels, dass maximal 1.400 
Wohneinheiten im Geltungsbereich des Bebauungsplans entstehen sollen, die Dichte im Bebauung s-
plan sehr konkret umgesetzt wird (zu den angenommenen Wohnungsgrößen wird auf das Kapitel 7.1.2 
verwiesen). Dies ist über die Festsetzung einer maximal zulässigen Geschossfläche dezidiert möglich. 
Eine Ermittlung von GFZ -Werten würde hingegen „krumme“ und uneinheitliche Werte je Teilbaugebiet 
ergeben.  
Grundsätzlich könnte die Festsetzung einer maximal zulässigen Geschossfläche in einem Teilbaug e-
biet eine Art „Windhundrennen“ generieren, wonach bei der Teilung von Grundstücken ggf. eine u n-
gleichmäßige Verteilung der Geschossfläche auf den Grundstücken entstehen könnte. Dies ist hier j e-
doch nicht zu befürchten, da die jeweiligen Teilbaugebiete im Gesamten verkauft und entwickelt we r-
den sollen. 
Aus der festgesetzten Geschossfläche wurde in einer überschlägigen Prüfung die Geschossflächenzahl 
(GFZ) für die Teilbaugebiete ermittelt. Ergebnis war, dass in den dichteren Bereichen des Plangebiets 
die Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung nach § 17 Abs. 1 BauNVO überschritten werden. 
Die Überschreitung reicht überwiegend bis zu einer GFZ von 1,5 oder 2,0. Zur Begrün dung der Über-
schreitung wird auf das Kap. 20.2.6 verwiesen. 
Im Bebauungsplan ist festgesetzt, dass im Bereich des Geschosswohnungsbaus  Flächen von Aufent-
haltsräumen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenr äume und einschließlich ihrer Umfa s-
sungswände in Nicht-Vollgeschossen bei der Ermittlung der Geschossfläche eines Gebäudes mitz u-
rechnen sind. Damit soll erreicht werden, dass die zu realisierende Geschossfläche berechenbar gede-
ckelt ist und die für das Str ukturkonzept vorgegebene Zahl von 1.400 Wohneinheiten für rund 3.100 
Einwohner nicht überschritten wird. Diese Festsetzung gilt nicht für den Bereich der Einfamilienhäuser, 
da für diese angenommen wird, dass sie unabhängig von der realisierten Geschossfläche eine einzelne 
Wohneinheit beinhalten und eine weitere Deckelung nicht erforderlich ist.  
In den in der Festsetzung aufgeführten allgemeinen Wohngebieten  sollen im Erdgeschoss unterge-
brachte Stellplätze und Garagen und nicht den Wohnzwecken dienende Räume, wie integrierte Abstell-
räume für Kinderwagen und Fahrräder, Müllräume , Haustechnik, Wasch- und Trockenräume und Kel-
lerräume sowie in das Gebäude integrierte Durchgänge und Durchfahrten in den Innenhof  begünstigt 
werden.

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Mit der Festsetzung wird das Zie l zur Schaffung eines autoarmen Quartiers gemäß des Mobilitätskon-
zeptes unterstützt. Konzeptbaustein ist neben  der geplanten Straßenbahn insbesondere das Fahrrad 
als wesentliches Verkehrsmittel , so dass abschließbare, wettergeschützte sowie gut erreichbare  und 
wohnungsnahe Fahrradabstellanlagen von großer Bedeutung für die Steigerung der Attraktivität der 
Fahrradnutzung sind. Diese Unterbringung sollte im Erdgeschoss, in einer Tiefgarage mit Rampe oder 
über eingehauste Fahrradabstellanlagen im Innenhof erfolgen. Zur Förderung des Fußverkehrs im Sin-
ne eines autoarmen Quartiers sind gut erreichbare Abstellräume für Kinderwagen von Bedeutung, die 
bestenfalls im Erdgeschoss in Hauseingangsnähe untergebracht sind.  
Darüber hinaus sind Flächen zur Unterbringung von Stellplätzen sowie Abstellräume und Müllräume als 
Nebenräume der Wohnnutzung erforderlich, die oftmals in Tiefgaragen und Kellern verortet werden. 
Tiefgaragen und Keller sind im Geltungsbereich  jedoch aufgrund der Bodenbeschaffenheit (Granitb ö-
den) nur erschwert möglich.  
Entsprechend sind die genannten Räume und Flächen im Innenhof oder im Erdgeschoss zu Lasten von 
Wohnfläche unterzubringen, wovon eine Unterbringung  im Erdgeschoss der Nutzung des Innenhofs 
aus ökologischen und gestalterischen Gründen vorgezogen wird. Durch die Inanspruchnahme der Erd-
geschossfläche durch diese Flächen und Räume würde jedoch grundsätzlich die Wohnfläche reduziert 
werden. Um die durch das Strukturkonzept vorgegebene Zahl von 1.400 Wohneinheiten für rund 3.100 
Einwohner einzuhalten (und damit auch das regionalplanerische Dichteziel zu erreichen, vgl. Kap. 5), 
soll diese Wohnfläche an anderer Stelle mit einer Erweiterung des Gebäudes „untergebracht“ werden. 
Dies wird über die  Festsetzung der ausnahmsw eisen Überschreitung der zulässigen Geschossfläche 
für nicht zu Wohnzwecken dienende Räume ermöglicht. 
Die festgesetzte Begünstigung wird anteilig begrenzt, damit die Erdgeschosse auch „belebte Fenster“ 
und Fassaden aufweisen. Dieser Anteil beträgt 50% der Geschossfläche des Erdgeschosses. 
20.2.6 Begründung der Überschreitung der Obergrenzen nach § 17 Abs. 2 BauNVO und 
§ 19 Abs. 4 BauNVO 
Die Obergrenzen der BauNVO des Maßes der baulichen Nutzung werden im Geltungsbereich des B e-
bauungsplans teilweise überschritten.  Diese können aus städtebaulichen Gründen überschritten we r-
den, wenn:  
 die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen ist oder durch Maßnahmen ausgeglichen 
wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn - und 
Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden und  
 nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.  
Die Überschreitung erfolgt aus städtebaulichen Gründen: Dem Bebauungsplan liegt ein Strukturkonzept 
zugrunde, das die Struktur der künftigen Entwicklung auf dem gesamten Gelände der Cambrai-Fritsch-
Kaserne sowie der Jefferson -Siedlung darstellt. Diesem Konzept wurde vom Magistrat der Wisse n-
schaftsstadt Darmstadt mit Beschluss vom 14.11.2018 zugestimmt und daher wird es in der Abwägung 
in besonderem Maße berücksichtigt. Für die Beschreibung der städtebaulichen Gründe für das festge-
setzte Maß der baulichen Nutzung  in den einzelnen Baugebieten wird auf die vorangegangenen Kap i-
tel verwiesen.  
Die Überschreitung des Maßes der baulichen Nutzung  wird aufgrund fo lgender Umstände und Ma ß-
nahmen ausgeglichen: 
Auf dem Gelände der ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung wird eine große 
Fläche überplant, die bereits genutzt und versiegelt war. Da hier hauptsächlich allgemeine Wohngebie-
te festgesetzt werden, trägt die Planung wesentlich zur Schaffung von i n Darmstadt stark nachgefrag-
tem Wohnraum bei (vgl. Kap. 6.1). Durch die Konversion eines bereits in Nutzung befindlichen Gelä n-
des werden außerhalb de s Siedlungszusammenhangs / im Außenbereich liegende Bereiche, die noch 
nicht in Anspruch genommen wurden bzw. nicht versiegelt sind, geschützt und Bodenversiegelungen 
begrenzt. Damit wird den Vorgaben von §  1a Abs. 2 BauGB Rechnung getragen, wonach mit Grund 
und Boden sparsam und schonend umgegangen werden soll.

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Wahrung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn - und Arbeitsverhältnisse:  
Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden durch die genan n-
ten Überschreitungen der Obergrenzen nicht beeinträchtigt. Zur Definition der Anforderungen an g e-
sunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse kann auf die Begriffsbestimmung in §  136 Abs. 3 BauGB zurück-
gegriffen werden (BVerwG, Urt. vom 12. 12. 1990 – 4 C 40.87). Wesentlich sind dabei insbesondere 
die Belichtung, die Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten, die Auswirkungen ei-
ner vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten, die Nutzung von bebauten und unbebauten 
Flächen nach Art, Maß und Zustand, sowie die Einwirkungen, die von Grunds tücken, Betrieben, Ei n-
richtungen oder Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschüt-
terungen.  
Zum Nachweis des Einhaltens der Anforderungen an gesunde Wohn - und Arbeitsverhältnisse wurde 
eine Reihe von Fachgutachten für de n Bebauungsplan angefertigt (Altlasten , Schallimmissionen, Er-
schütterung, Klima). Zusätzlich zu den folgenden Ausführungen wird auf diese verwiesen (vgl. Kap. 12, 
13, 14, und 15).  
Durch die Definition der zulässigen Grundfläche / GRZ wird sichergestellt, dass in den meisten Teil-
baugebieten über die Hälfte der Baugebietsfläche von Hauptgebäuden freigehalten werden. Alle weite-
ren Flächen sind Nebenanlagen, Zuwegungen, Stellplätze und Freiflächen. Daher ist die hohe Ausnu t-
zung der Grundfläche nicht mit einer augenscheinlich „erdrückenden“ Dichte verbunden. 
Die klimatischen Anforderungen, die für eine ausreichende Belüftung der Wohn - und Arbeitsstätten be-
stehen, werden im Plangebiet erfüllt. Für die Be - und Durchlüftung sowie Abkühlung des Gebiets so r-
gen bspw. die umfangreichen Grünflächen, insbesondere die beiden Frischluftkorridore im Norden und 
Süden des Plangebiets sowie die Landschaftstreppe, die als Ost-West-Verbindung den mittleren B e-
reich des Plangebiets durchquert. Weiterhin werden Nachbarschaftsplätze als Grünflächen festgesetzt 
sowie Festsetzungen zur Bepflanzung von Grundstücken und Grünflächen getroffen. Auch durch die zu 
erhaltenden und anzupflanzenden Bäume in den Grünflächen, den privaten Freiflächen und den Stra-
ßenräumen sowie den Anteil an nicht zu versiegelnder privater Fläche  inkl. der zu begrünenden Dach-
flächen und Fassaden sowie der Tiefgaragen wird die Be- und Durchlüftung gewährleistet. 
Die Abstände zwischen den Gebäuden sind über Baugrenzen so gestaltet, dass eine ausreichende Be-
lichtung, Besonnung und Belüftung realisiert werden kann. Es sind die nach der HBO vorgeschriebenen 
Abstandsflächen einzuhalten, was durch die im städteba ulichen Strukturkonzept vorgeschlagene bei-
spielhafte Bebauung sowie die festgesetzten Baugrenzen und Baulinien gewährleistet ist.  
Insgesamt ist festzuhalten, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn - und Arbeitsver-
hältnisse sichergestellt werden. 
Vermeidung nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt:  
Im gesamten Gebiet der ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne/Jefferson-Siedlung wird durch die Ko n-
version einer ehemaligen Kasernenanlage mit bereits überwiegend baulicher Nutzung durch die Pl a-
nung eines neuen Quartiers mit Grünflächen die Versiegelung um knapp 7 % reduziert . Der sparsame 
Umgang mit Grund und Boden zeigt sich auch daran, dass der Versiegelungsgrad durch außero r-
dentlich schmale Straßenquerschnitte mit einer maximalen Breite von 8,0 m mögli chst geringgehalten 
wird. Die Bodenqualität hingegen wird erhöht, da belastetes Bodenmaterial ausgebaut wird. 
Die Festsetzung von umfangreichen Grünflächen mit entsprechenden dafür festgesetzten Bepflanzu n-
gen dient dem Ausgleich nachteiliger Auswirkungen a uf die Umwelt.  Insbesondere die zu sichernden 
und als solche festgesetzten Waldflächen sowie die grünen Frischluftkorridore der Landschaftstreppe 
und der Grünflächen im Norden und Süden des Gebiets sind hier zu nennen, die sowohl als Maßna h-
menflächen als auch als grüne Übergänge zu den angrenzenden Freiräumen fungieren. 
Darüber hinaus dienen auch die Festsetzungen für die Grundstücksbegrünung, in denen die Anteile der 
Grundstücksfläche vorgegeben wurden, die zu begrünen, zu bepflanzen und gärtnerisch anzule gen 
sind, dem Ausgleich nachteiliger Auswirkungen auf die Umwelt. Stein- bzw. Schottergärten mit nachtei-
ligen Auswirkungen auf die Natur und den Wasserhaushalt werden ausgeschlossen.  So wird sicherge-
stellt, dass in diesem Bereich Pflanzungen inkl. Baumpflanzungen angelegt werden, wodurch eine öko-

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logisch höherwertige Flächennutzung stattfi ndet. Auch die Festsetzung von Dach -, Fassaden - und 
Tiefgaragenbegrünungen dient dazu, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt zu vermeiden : Verbes-
serung des Kleinklimas , Trittsteinbiotop und Reinigung bzw. Rückhalt des anfallenden Niederschlag s-
wassers im Gebiet. 
In Bezug auf das Niederschlagswasser ist vorrangig eine direkte Versickerung oder Ableitung zur Ve r-
sickerung geplant: Das im Bereich der öffentlichen Verkehrsflächen anfallende Niederschlagswasser 
wird über Rinnen bzw. parallele Gräben und Mulden abgeleitet bzw. in den Baumbeeten einer Vers i-
ckerung zugeführt oder bei größeren Regenereignissen in zentrale Versickerungsflächen abgeleitet. 
Das Niederschlagswasser der privaten Dach- und Freiflächen soll dezentral auf den jeweiligen Grun d-
stücken versickert werden. Durch Festsetzungen des Bebauungsplans wird weiterhin sichergestellt, 
nicht überbaute Flächen der Baugrundstücke und private Stellplätze, soweit wasserwirtschaft liche, um-
weltrechtliche und brandschutzrechtliche Belange nicht entgegenstehen, als wasserdurchlässige Fl ä-
chen herzustellen sind, so dass das hier entstehende Niederschlagswasser versickert.  
Insgesamt ist so gewährleistet, dass nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden werden.  
20.2.7 Zahl der Vollgeschosse (§§ 16 und 20 BauNVO) 
Festsetzung 
Die maximal zulässige Zahl der Vollgeschosse wird gemäß Nutzungsschablone im jeweiligen Baug e-
biet lt. Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt. 
Begründung 
Grundlage für die Festsetzung ist dem städtebaulichen Konzept zugrundeliegende  Anzahl an Vollge-
schossen. Aufgrund der Topographie mit nach Osten ansteigender Höhe des Geländes bzw. des ent-
sprechen der Topographie geneigten Straßenkörpers wird auf die Festsetzung der H öhe der Gebäude 
in Metern mit Ausnahme der Flächen mit besonderem Nutzungszweck verzichtet. Dies erhöht die Fl e-
xibilität des Bauherrn und beugt potenziellen Schwierigkeiten in der Umsetzung vor. Daher ist im vorlie-
genden Fall die  Festsetzung einer zulässig en Anzahl an Vollgeschossen geeigneter, die im Struktu r-
konzept enthaltene Bebauung in den Bebauungsplan zu übertragen. Durch die Festsetzung der Zahl 
der Vollgeschosse und der Berücksichtigung der Geschossfläche in Nicht-Vollgeschossen wird die Hö-
he in ausreichendem Umfang geregelt.   
Im überwiegenden Teil de r allgemeinen Wohngebiete  wurden einheitlich maximal 4 Vollgeschosse 
festgesetzt. Abweichungen gibt es in 2 Bereichen:  
 Entlang der Promenade ist zur Fassung des breiten Straßenraums und zur potenzielle n A b-
schirmung der Bebauung in „2. Reihe“  vor Lärmimmissionen der Straßenbahn  (insbesondere 
auf dem eigenen Grundstück) eine höhere Anzahl von 5 Vollgeschossen zulässig.  
 Im Bereich der allgemeinen Wohngebiete C10 und C14, wo im Gewinnerentwurf der vergle i-
chenden Verfahren ein Vollgeschoss mehr enthalten war (vgl. Kap. 7.1.1), wird die Realisierung 
des Entwurfs ermöglicht . Hier soll ein Systemhaus -Hersteller zum Zuge kommen; bei diesen 
sind aus Gründen der Herstell ungsprozesse immer gleicher Module und der damit einherg e-
henden Wirtschaftlichkeit Staffelgeschosse nicht zielführend. 
Im Bereich der unter Denkmalschutz stehenden Bestandsgebäude wird durch die Festsetzung der Zahl 
an Vollgeschossen sichergestellt, dass die städtebaulich prägnante Figur der Gebäude nach einer po-
tenziellen Zerstörung erhalten wird. Für den Anbau im MU 2, der für den Nahversorger vorgesehen ist, 
ist ein Vollgeschoss festgesetzt, so dass er sich baulich in die Landschaftstreppe einfügt – über die 
festgesetzte Dachbegrünung und im östlichen Bereich ggf. unter die im Gelände ansteigende Oberkan-
te der Grünfläche.  
Auch bei der Turnhalle in der Fläche für Sport - und Spielanlagen wird mit der Festsetzung eines Vol l-
geschosses dem Bestandsgebäude entsprochen.  
Im allgemeinen Wohngebiet D4 soll grundsätzlich das bestehende Kapellengebäude erhalten werden. 
Für den Fall, dass keine Nachnutzung für das Gebäude gefunden wird, z.B. für kulturelle Zwecke, soll

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für den potenziellen Neubau durch die Festsetzun gen eine Realisierung als Wohnbebauung mit en t-
sprechend höherer Anzahl an Vollgeschossen ermöglicht werden. 
20.2.8 Höhe baulicher Anlagen (§§ 16, 18 BauNVO) 
Festsetzung 
„Maximale Außenwandhöhe  
Auf den Flächen mit besonderem Nutzungszweck: „Garagengebäude“ ist die  durch Planeintrag (Plan-
teil 1 / 3) festgesetzte maximale Außenwandhöhe (AHmax) zulässig. Die maximale Außenwandhöhe ist 
der obere Abschluss der Wand gemessen vom Höhenbezugspunkt (s. Ziff. I.  2.7.2). Es gilt auch die 
Festsetzung Ziff. II. 1.2 (Dachaufbauten). 
Höhenbezugspunkt für bauliche Anlagen auf den Flächen mit besonderem Nutzungszweck: 
‚Garagengebäude ‘ (siehe Ziff. I. 8)  
Höhenbezugspunkt ist der in der westlich bzw. nördlich angrenzenden öffentlichen Verkehrsfläche b e-
sonderer Zweckbestimmung: ‚Verkehrsberuhigter Bereich‘ plangraphisch festgesetzte Höhenpunkt über 
NHN im Planteil 1 / 3.“ 
Begründung 
Für die insgesamt 3 Garagengebäuden (Fläche mit besonderem Nutzungszweck „Garagengebäude“ ) 
zur Unterbringung des Großteils der erforderlichen PKW -Stellplätze der Baugebiete  wurden Architek-
turkonzepte erstellt, die die Grundlage für die Festsetzung der Höhe im Bebauungsplan bilden. Bei der 
Festsetzung wurde der teilweise starke Höhenversprung innerhalb der Flächen berücksichtigt. 
Als Bezugspunkte zur Bestimmun g der festgesetzten Höhen der baulichen Anlagen  sind in der Pla n-
zeichnung Höhenpunkte über NHN durch Planeintrag in der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestim-
mung: „Verkehrsberuhigter Bereich“ festgesetzt. Diese befinden sich jeweils im Bereich der vorgesehe-
nen Zufahrt zum Garagengebäude. Grundlage für die Festsetzung der Höhenpunkte ist die E rschlie-
ßungsplanung des Ingenieurbüros Weber-Ingenieure mit Höhenlage der Straße.  
20.3 Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 i.V.m. § 22 BauNVO) 
Festsetzung 
Offene  Bauweise ‚o‘ (§ 22 Abs. 4 BauNVO ) 
Die offene Bauweise „o“ wird gemäß Nutzungsschablone im jeweiligen Baugebiet gem. Planeintrag 
(Planteil 1 / 3) festgesetzt.  
Außerdem werden die Planeinträge durch folgende textliche Festsetzungen ergänzt: 
„Gebäudetypologie 
Die folgenden Geb äudetypologien werden gemäß Nutzungsschablone im jeweiligen Baug e-
biet gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) als zulässig festgesetzt: 
 Einzelhäuser 
 Doppelhäuser 
 Hausgruppen 
Abweichende Bauweise ‚a‘ (§ 22 Abs. 4 BauNVO ) 
Bei der in der Nutzungsschablone (Plantei l 1 / 3) eingetragenen abweichenden Bauweise ‚a‘ sind Ge-
bäude mit einer Länge von mehr als 50 m ohne seitlichen Grenzabstand zulässig.“

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Begründung 
Grundlage für die Festsetzungen ist das städtebauliche Konzept, dem der Magistrat der Wisse n-
schaftsstadt Darmstadt mit Beschluss vom 14.11.2018 zugestimmt hat. 
Das Strukturkonzept sieht an den Rändern des Quartiersgebietes im Übergang zu den Waldflächen 
sowie zu den größeren, prägnanten Grünflächen wie bspw. der Landschaftstreppe oder der Maßna h-
menfläche im Norden hauptsächlich eine offenere Bebauung, bestehend aus Stadtvillen und Punkthäu-
sern vor. Durch die aufgelockerte Bebauung soll ein weicher Übergang zum Waldrand und den Grü n-
flächen geschaffen sowie eine Belüftung durch die benachbarten Frischluftkorridore erreicht werden. Im 
Quartiersinneren ist eine dichtere Bebauung in Form einer aufgelockerten Blockrandbebauung geplant. 
Aber auch diese aufgelockerte Blockrandbebauung ist mit Gebäudekörpern bis 50 m Länge möglich.  
Für die geplanten Gebäude wird entsprechend überwiegend die offene Bauweise „o“ festgesetzt.  
Die offene Bauweise wird im Bereich der Einfamilienhäuser am  westlichen Rand ergänzt durch die 
Festsetzung der Gebäudetypologie  (Einzelhäuser, Doppelhäuser und Hausgruppen). Hintergrund für 
die Festsetzung von Einfamilienhäusern ist der konzeptionelle Ansatz des Strukturkonzeptes mit  der 
Schaffung eines differenzierten Wohn raumangebotes mit verschiedenen  Haus- und Wohntyp ologien 
sowie variierenden Wohnungs größen (vgl. Kap. 7.1.2). Ergebnis einer immobilienwirtschaftlichen St u-
die für die Konversionsfläche war, dass sich das angestrebte Ver hältnis von Geschosswohnungsbau 
zum Eigenheimsegment in einem Bereich von 75 -90 % zu 25 -10 % bewegen sollte. Diese Verteilung 
war auch Gegenstan d des Eckpunktepapiers zwischen dem Magistrat der Wissenschaftsstadt Dar m-
stadt und der BVD New Living GmbH & Co. KG bzw. der BVD WoBau GmbH & Co KG.  In der Veror-
tung im Westen des Geltungsbereichs soll der Charakter der offenen Struktur als Übergang zum Wa ld 
gewahrt werden. 
Die abweichende Bauweise „a“ wird  insbesondere für die allgemeinen Wohngebiete entlang der Pr o-
menade festgesetzt, die mit der geplanten Straßenbahn als Hau ptverbindung im Plangebiet fungiert 
und eine entsprechende Breite aufweist. Hier soll durch die Kombination längerer Gebäude, die auf e i-
ner Baulinie zu errichten sind, eine Fassung des Straßenraums erreicht werden.  Weiterhin kann durch 
die riegelförmige Anordnung der Gebäude parallel zu den schalltechnisch relevanten Verkehrswegen  
auf der gesamten Länge des Baugrundstücks in Kombination mit der festgesetzten Baulinie und der 
höheren Anzahl an zulässigen Vollgeschossen als um Umfeld eine potenzielle Abschirmung der B e-
bauung in „2. Reihe“ vor Lärmimmissionen der Straßenbahn ( insbesondere auch auf dem eigenen 
Grundstück) erreicht werden. Diese Art der Abschirmung ist als zusätzliche städtebauliche Maßnahme 
zur Erhöhung der Qualität im Gebiet bzw. auf dem jeweiligen Grundstück zu verstehen, denn im 
Schallgutachten wird von einer freien Schallausbreitung ausgegangen.  
Die offen formulierte Festsetzung „Gebäude mit einer Länge von mehr als 50 m “ berücksichtigt die un-
terschiedlich langen Baugebietstiefen entlang der Promenade. Da die Baugrundstücke jedoch durch 
Fußwege, Straßen und Nachbarschafts plätze gegliedert werden, ist keine unverhältnismäßige Gebäu-
delänge möglich.  
Eine Ausnahme von der Systematik ergibt sich in den allgemeinen Wohngebieten C13 und A8, wo in 
den Gewinnerentwürfen der vergleichenden Verfahren (vgl. Kap. 7.1.1) eine Gebäudelänge von mehr 
als 50 m enthalten war. Hier wird die Realisierung des Gewinnerentwurfs ermöglicht. 
20.4 Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO) 
Festsetzung 
Die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baulinien und Baugren-
zen gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.  
Begründung 
Baulinien werden an städtebaulich prägnanten Stellen  festgesetzt. So sollen an den Nachbarschaft s-
plätzen durch Baulinien der Rand der Nachbarschaftsplätze betont und die Grünflächen von Gebäuden 
eingerahmt werden. Lediglich im Norden der Flächen mit dem besonderen Nutzungszwecke „Garagen-

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 107 
 
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gebäude 1“ wird eine Baugrenze festgesetzt, da für diesen Sonderbaukörpe r eine größere Flexibilität 
erforderlich ist.  Weiterhin sind Baulinien entlang der Promenade festgesetzt, die mit der geplanten 
Straßenbahn als Hauptverbindung im Plangebiet fungiert und eine entsprechende Breite aufweist . Hier 
soll durch die Kombination l ängerer Gebäude (vgl. abweichende Bauweise von mehr als 50 m, Kap. 
20.3), die auf einer Baulinie zu errichten sind, eine Fassung des Straßenraums erreicht werden.  
Im weit überwiegenden Teil des Geltungsbereichs werden Baugrenze n festgesetzt. Grundsätzlich wei-
sen diese einheitlich einen Abstand von 3,0  m zur Baugebietsgrenze auf. Hier soll in Kombination mit 
dem weitreichenden Ausschluss von Nebenanlagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche 
(vgl. Kap. 20.5) und der Festsetzung zur Vorgartenbegrünung (vgl. Kap. 20.16.6) eine attraktive Vorzo-
ne geschaffen werden. Innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche wird Flexibilität zur Anordnung 
und Stellung der Gebäude gewährleistet. Außerdem wird bei den recht schmalen Straßenräumen durch 
das Abrücken der Gebäude eine potenziell erdrückende Wirkung des Raumbildes vermieden. 
Abweichungen gibt es  bspw. im Bereich der Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung 
„Bildungscampus“, für die an der Straße ein geringerer Abstand zur Gebietsgrenze festgesetzt ist. D a-
mit wird ein (Schul)-Gebäude ermöglicht, das in der gleichen Flucht wie das Bestandsgebäude im MU 2 
steht. Außerdem gibt es Abweichungen an den östlichen Baugebietsgrenzen der allgemeinen Wohnge-
biete B4 und B5 sowie der Fläche mit dem besonderen Nutzungszweck „Garagengebäude 2“. Hier 
werden die teilweise innerhalb des Baugebiets als zu erhaltend festgesetzten Bestandsbäume berüc k-
sichtigt und westlich der Baumreihe mit der Baugrenze eine einheitliche Flucht ermöglicht. Auch im all-
gemeinen Wohngebiet E3 wird an der nordwestlichen Kante der Baumbestand (Baumstämme) berüc k-
sichtigt.   
Die Baugrenzen im Bereich der Bestandsbauten in den urbanen Gebieten orientieren sich eng an den 
unter Ensembleschutz stehenden Bestandsgebäuden. Zusätzliche Anbauten sind damit unzulässig. Ei-
ne Ausnahme besteht im östlichen Teil des  MU 2, wo im Anschluss an die  überbaubare Grundstücks-
fläche für das Bestandsgebäude eine zusätzliche Baugrenze fe stgesetzt. Diese soll ein en Anbau für 
den geplanten Nahversorger ermöglichen. Der Verlauf der Baugrenze orientiert sich im Norden und 
Süden an der Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche für das denkmalgeschützte Bestands-
gebäude.  
In der Fläche für Sport- und Spielanlagen wird eine Baugrenze mit einem größeren Puffer zum B e-
standsgebäude festgesetzt. Dies ermöglicht kleinere Anbauten, bspw. von Ankleiden oder Waschrä u-
men. 
In einigen Baugebieten sind innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zu erhaltende Bäume fest-
gesetzt (bspw. in den allgemeinen Wohngebieten A7, B1 oder E4) bzw. ragen Baumkronen und -
wurzeln in die überbaubare Grundstücksfläche hinein (bspw. in den allgemeinen Wohngebieten B2 o-
der E3 sowie Garagengebäude 2). Hierzu ist festgesetzt , dass Baumaßnahmen im Wurzel - oder Kro-
nenbereich der zu erhaltenden Bäume nur gestattet  sind, wenn im Vorfeld fachgutachterlich nachge-
wiesen wird, dass der betroffene Baum hierdurch keine Schädigung erleidet. Bei Baumaßnahmen sind 
die Bäume sach- und fachgerecht gemäß DIN 18920 „Vegetationstechnik im Landschaftsbau - Schutz 
von Bäumen, Pflanzenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen“ vor schädigenden Ei n-
flüssen zu schützen (vgl. Kap. 20.16.12).  
20.5 Zulässigkeit von Nebenanlagen nach § 14 BauNVO in den allgemeinen  
Wohngebieten (§ 23 Abs. 5 BauNVO i.V.m. § 14 BauNVO) 
Festsetzung 
„Bauliche Anlagen in Form von Nebenanlagen nach § 14 BauNVO sind in den allgemeinen Wohngebie-
ten WA nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläch en zulässig. Diese Festsetzung gilt nicht für 
die allgemeinen Wohngebiete A2 bis A4.  
Zuwegungen, Zu - und Abfahrten, Feuerwehraufstellflächen, nicht eingehauste Fahrradabstellplätze, 
Briefkästen, Klingelanlagen sowie Einfriedungen sind auch außerhalb der ü berbaubaren Grundstücks-
flächen zulässig. Es wird ergänzend auf die Örtlichen Bauvorschriften unter Ziff. II . 2 ‚Außenanlagen‘ 
hingewiesen.

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 108 
 
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Private Spielplätze sind sowohl in den überbaubaren als auch in den nicht überbaubaren Grundstück s-
flächen zulässig. 
Nebenanlagen nach § 14 BauNVO, die der Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie 
der unterirdischen Abfallsortierung und -beseitigung dienen und nach § 63 HBO baugenehmigungsfrei 
sind, können auch auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden.“ 
Begründung 
Ziel der Regelung zu den Nebenanlagen ist ein städtebaulich ansprechendes Bild im öffentlichen 
Raum. So soll durch die Festsetzung in Kombination mit Abrücken der Baugrenze von 3,0  m von der 
Baugebietsgrenze und der Festsetzung zur Vorgartenbegrünung insbesondere eine attraktive Vorzone 
geschaffen werden.  
Durch den weitreichenden Ausschluss von Nebenanlagen in den allgemeinen Wohngebieten außerhalb 
der überbaubaren Grundstücksfläche wird das ungeordnete Unterbringen von Gemeinschaftsanlagen 
und Nebenanlagen wie Fahrradabstellanlagen  für die Bewohner , oberirdischen Müllsammelbehälter  
oder anderen baulichen Anlagen in der Vorgartenzone oder in den rückwärtigen Bereichen zu den ö f-
fentlichen Grün- und Waldflächen verhindert und damit das städtebauliche Bild entlang der Straßen, 
Fußwege und Grünflächen geschützt.  
Im Bereich der Einfamilienhäuser werden davon abweichende Regelungen getroffen. Bei einer Beba u-
ung mit Reihen - oder Doppelhäusern ergibt sich das Erfordernis, im Vorgarte n bestimmte Nebenanla-
gen wie Müllsammelbehälter oder Vorgartenschränke unterzubringen, da im Garten oder Keller abg e-
stellte Mülltonnen, Fahrräder oder Kinderwägen ansonsten durch das Haus transportiert werden müss-
ten. Ein Zurücksetzen des Gebäudes für dies e Anlagen ist aufgrund der kleinen Grundstücke nicht 
möglich. 
Ausnahmen von der Festsetzung gibt es für Zuwegungen, Zu - und Abfahrten, Feuerwehraufstellfl ä-
chen, nicht eingehauste Fahrradabstellplätze, Briefkästen, Klingelanlagen sowie Einfriedungen . Zuwe-
gungen, Zu - und Abfahrten sowie Feuerwehraufstellflächen sind auch außerhalb der überbaubaren 
Grundstücksfläche erforderlich, um die Erreichbarkeit der Gebäude und Innenhöfe sicherzustellen.  
Fahrradabstellplätze bspw. für Besucher sollen in unmittelbarer Nähe zum Hauseingang untergebracht 
werden. Auch Türklingeln und Briefkästen liegen direkt am Hauseingang und sind bei Mehrfamilienhäu-
sern oftmals nicht direkt in die Hausfassade integriert, sondern werden in einer separaten Klingel - und 
Briefkastenanlage auß erhalb des Hauses  untergebracht. Besucherfahrradabstellplätze und  separate 
Klingel- und Briefkastenanlagen wären bei langen Gebäuden, die auf der Baugrenze gebaut werden, 
jedoch nicht möglich, wenn sie nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche unter gebracht wer-
den dürfen. Ein Zurücksetzen der Gebäude ist aus städtebaulichen Gründen (Fassung des Straße n-
raums) nicht gewünscht.  Da von diesen untergeordneten Anlagen keine negativen städtebaulichen 
Auswirkungen ausgehen, sind sie auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig.  
Einfriedungen sind ebenfalls außerhalb der Baugrenze und damit auch direkt an der Grundstücksgre n-
ze zulässig. Das Erscheinungsbild der Einfriedungen wird über örtliche Bauvorschriften (vgl. Kap.  
21.2.1) geregelt, so dass auch hier keine negativen städtebaulichen Auswirkungen erwartet werden.  
Nebenanlagen, die der Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und Wasser sowie der unterirdischen 
Abfallsortierung und -beseitigung dienen, sofern sie gem. § 63 HBO baugenehmigungsfrei sind, können 
hingegen auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen werden. Dies liegt im E r-
messen der Wissenschaftsstadt Darmstadt und wird im Einzelfall geprüft.  
Grundsätzlich sind bspw. die erforderlichen Trafostationen bereits als Versorgungsflächen im Beba u-
ungsplan festgesetzt. Sollten jedoch weitere Trafostationen benötigt werden, können diese in Absti m-
mung mit der Wissenschaftsstadt Darmstadt an geeigneter Stelle zugelassen werden.  
Weiterhin hervorzuhe ben ist, dass oberirdische Abfallbehälter außerhalb der überbaubaren Grun d-
stücksfläche unerwünscht sind, jedoch kann  die Errichtung von unterirdischen Sammelanlagen (Unter-
flur-Sammelbehälter) außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen in Abstimmung mit der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt an geeigneter Stelle zugelassen werden . Hintergrund ist, dass die  Aufstellung 
in unmittelbarer Nähe der Straßenve rkehrsfläche zur besseren Erreichbarkeit für die Abfallentsor-

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 109 
 
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gungsunternehmen/-fahrzeuge erforderlich ist. Darüber hinaus ist die Oberflächengestaltung i.d.R. d e-
zenter und dadurch weniger beeinträchtigend für das Stadtbild als oberirdische Sammelplätze von 
Müllbehältern.  
Eine Ausnahme gilt für die privaten Spielplätze, die nach der Hessischen Bauordnung auf den G rund-
stücken zu errichten sind: Durch Spielplätze gehen keine negativen städtebaulichen Auswirkungen aus 
und mit der Festsetzung über die Zulässigkeit der Spielplätze in den überbaubaren und nicht überba u-
baren Grundstücksflächen wird eine gleichmäßige Verte ilung der privaten Spielplätze innerhalb des 
Ludwigshöhviertels ermöglicht.  
Stellplätze und Garagen werden in einer separaten Festsetzung geregelt. Es wird auf das nachfolgende 
Kapitel verwiesen. 
20.6 Flächen für Stellplätze und Garagen in den allgemeinen Wohngebieten 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 6 BauNVO und § 23 BauNVO) 
Festsetzung 
Die Umgrenzung von Flächen für Stellplätze werden gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt. 
Ergänzend wird textlich festgesetzt:  
„Oberirdische Kfz-Stellplätze sowie unterirdische Kfz -Stellplätze und unterirdische Garagengeschosse 
(Tiefgarage) sind in den allgemeinen Wohng ebieten nur innerhalb de r überbaubaren Grundstücksflä-
chen zulässig. 
Diese Festsetzung gilt nicht für die allgemeinen Wohngebiete A1 bis A4, A9, C 12 und C15; in diesen 
Baugebieten sind Kfz-Stellplätze auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. 
In dem Baugebiet D4 sind auch oberirdische Kfz -Stellplätze in der plangraphisch festgesetzten Fläche 
für Stellplätze ‚St‘ zulässig. 
Nicht zul ässig sind oberirdische Einzelgaragen und Gruppen von Einzelgaragen mit Ausnahme von 
Grundstücken mit freistehenden Einfamilienhäusern und Doppelhäusern in den allgemeinen Wohng e-
bieten A2 bis A4. Überdachte Kfz -Einzelstellplätze (Carports) sind nur in den allgemeinen Wohngebie-
ten A2 bis A4 zulässig.  
Die Überdachung von Kfz-Stellplatzanlagen in Form von Flachdächern ist zulässig.“ 
Begründung 
Im Süden des Geltungsbereichs ist im allgemeinen Wohngebiet D4 eine Fläche für Stellplätze zur U n-
terbringung des ruhe nden Verkehrs festgesetzt.  Dies ist erforderlich durch die Hanglage des Grun d-
stücks, die eine Unterbringung innerhalb der überbaubaren Fläche nicht zulässt. 
Ziel der Regelungen zu den Stellplätzen und Garagen ist wie bei der Regelung zu den Nebenanlagen 
ein städtebaulich ansprechendes Bild im öffentlichen Raum. So soll durch die Festsetzung in Kombina-
tion mit Abrücken der Baugrenze von 3,0 m von der Baugebietsgrenze und der Festsetzung zur Vorgar-
tenbegrünung insbesondere eine attraktive Vorzone geschaffen werden.  
Durch den weitreichenden Ausschluss von Stellplätzen in den allgemeinen Wohngebieten außerhalb 
der überbaubaren Grundstücksfläche wird das Unterbringen des „ruhenden Verkehrs“ in der Vorgarten-
zone oder in den rückwärtigen Grundstücksrandbereichen zu den öffentlichen Grün - und Waldflächen 
verhindert und damit das städtebauliche Bild entlang der Straße n, Fußwege und Grünflächen  ge-
schützt. 
Von der Festsetzung sind die Bereiche für Einfamilienhäuser  nicht umfasst. Bei einer Bebauung mit 
Reihen- oder Dop pelhäusern ergibt sich das Erfordernis, entweder im Vorgarten oder in Gemei n-
schaftsanlagen Stellplätze unterzubringen. Aufgrund der kleinen Grundstücke soll hier auch der Bereich 
zwischen der Baugrenze und der Straße genutzt werden dürfen.  
Auch für die allgemeinen Wohngebiete A1, A9, C12 und C15  gilt, dass die Stellplätze außerhalb der 
Baugrenze untergebracht werden dürfen. Hintergrund ist, dass diese Grundstücke schmal und klein

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 110 
 
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sind und eine Unterbringung innerhalb der Baugrenzen eine flexible Anordnung der Gebäude auf dem 
Grundstück erschwert. Außerdem liegen die Grundstücke an kleinen Stichstraßen am Rande des G e-
biets, so dass das städtebauliche Bild des Gesamtgebiets nicht beeinträchtigt wird. 
Einzelgaragen und Gruppen von Einzelgaragen sind  aus städtebaulichen Gründen nicht zulässig. Da 
im Bereich des Geschosswohnungsbaus der überwiegende Teil der Stellplätze in den Quartiersgar a-
gen untergebracht wird, ist ein wettergeschütztes Abstellen des Fahrzeugs damit möglich.  Für die ver-
bleibenden 0,15 Stellplät zen pro Wohneinheit (vgl. Kap. 10.1.2) sind Carports für Stellplätze zulässig, 
wenn mehrere Stellplätze mit einem gemeinsamen Dach überdeckt werden. Im Bereich der Einfamil i-
enhäuser dürfen die Stellplätze auf dem Grundstück angeo rdnet werden. Hier sind als Wetterschutz 
überdachte Einzelstellplätze (Carports) zulässig. Für alle Carports gelten die Vorschriften zur Dachb e-
grünung (vgl. Kap. 20.16.8) entsprechend.  
20.7 Flächen für den Gemeinbedarf sowie für Sport- und Spielanlagen 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB) 
20.7.1 Flächen für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Bildungscampus“  
Festsetzung 
„Die Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung ‚Bildungscampus‘ dient der Unterbri n-
gung von Bildungs- und Betreuungseinrichtungen.  
Zulässige Nutzungen: 
 Schule,  
 Kindertagesstätte, 
 Sporthalle für die schulische Nutzung sowie für außerschulische Nutzungen, wenn bei auße r-
schulischer Nutzung die Anforderungen der 18. BImSchV (Sportanlagenlärmschutzverordnung) 
eingehalten werden.“ 
Begründung 
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind große Flächen für Wohnbebauung vorgesehen. So so l-
len ca. 1.400 Wohneinheiten für rund 3.100 Einwohner entstehen (vgl. Kap. 7.1.2). Es ist mit einem Zu-
zug vieler Familien mit Kindern zu rechnen, der einen Bedarf an Kinderbetreuungs - und Bildungsein-
richtungen sowie Angeboten für Familien mit sich bringt. Dieser soll gemäß dem Ziel eines autoarmen 
Quartiers wohnortnah gedeckt werden.  
Zur Deckung des  Bedarfs an Kinderbetreuungs- und Bildungseinrichtungen sollen innerhalb der Ge-
meinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Bildungscampus“  entsprechende soziale Infrastruktur- 
und Gemeinbedarfseinrichtungen untergebracht werden. Es sollen eine dreizügige Grundschule (für ca. 
300 Schüler) mit einer Zwei -Feld-Turnhalle, Nachmittagsbetreuung und Mensa  sowie eine Kinderta-
gesstätte (3 Krippengruppen (ca. 30 Kinder) bzw. 3 Kindergartengruppen (ca. 39 Kinder)) realisiert 
werden.  
Auf der Fläche für den Gemeinbedarf mit de r Zweckbestimmung „Bildungscampus“ ist auch eine a u-
ßerschulische Nutzung der baulichen Anlagen zu sonstigen Bildungs -, sozialen, kulturellen und sportl i-
chen Zwecken zulässig , zum Beispiel für Vereine. Um mögliche schalltechnische Konflikte mit der 
Nachbarschaft zu vermeiden, ist die außerschulische Nutzung der Sporthalle nur zulässig, wenn die 
Anforderungen der 18. BImSchV (Sportanlagenlärmschutzverordnung) eingehalten werden. Dies b e-
deutet bspw., dass die Vereine die Sporthalle nicht mehr nach 22 Uhr nutzen dürfen.  
Die Schulfreiflächen können außerhalb der Schulzeiten als öffentliche n Kinderspielplatz genutzt we r-
den. Damit ist auch eine Nutzung am Nachmittag und Abend bzw. am Wochenende grundsätzlich mög-
lich, sodass ein Beitrag für die Schaffung von Erholu ngs- und Aufenthaltsflächen sowie für die Spor t-
nutzung geleistet wird.  
Für die Bebauung bildet die Baugrenze in der Fläche einen flexiblen Rahmen, in dem die Gebäude s o-
wie die begleitenden Nebenanlagen im Rahmen der Detailplanung genauer konzipiert und ve rortet

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 111 
 
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werden können. Durch die Festsetzung en einer entsprechenden GRZ sowie zur  Grundstücksbegrü-
nung werden Grün- und Freiflächen gesichert, die hauptsächlich im Innenhof des Gebäudeensembles 
vorgesehen sind. 
Die Niederschlagswasserentsorgung erfolgt auf der westlich angrenzenden öffentlichen Grünfläche 
(vgl. Kap. 20.13.6). 
20.7.2 Flächen für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Jugendzentrum“ 
Festsetzung 
„Die Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung: ‚Jugendzentrum‘ dient der Unterbringung 
einer öffentlichen Einrichtung für die Kinder- und Jugendarbeit. 
Zulässige Nutzungen: 
 Einrichtungen und Freiflächen für die Kinder- und Jugendarbeit.“ 
Begründung 
Für die künftigen Bewohner im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist neben Angeboten für Familien 
und kleinere Kinder auch ein Angebot an Einrichtungen für die Kinder- und Jugendarbeit zu sichern.  
Auf der Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Jugend zentrum“ sollen entsprechen-
de Nutzungen im Sinn e einer bedarfsgerechten Kinder - und Jugendarbeit umgesetzt werden. In Z u-
sammenarbeit des Dezernats V der Stadt Darmstadt, Bereich Sozial- und Jugendhilfeplanung, und der 
Darmstädter Stadtentwicklungs GmbH & Co.KG (DSE) wird eine entsprechende Einrichtung mit Außen-
fläche als informeller Treffpunkt für Kinder und Jugendliche errichtet.  
Die Baugrenze in der Fläche bildet einen flexiblen Rahmen, in dem das Gebäude und die begleitenden 
Nebenanlagen im Rahmen der Detailplanung genauer konzipiert und verortet werden können.  
Durch die Festsetzungen einer entsprechenden GRZ sowie zur Grundstücksbegrünung  werden Grün- 
und Freiflächen gesichert. Die Außenflächen sollen eine gewisse Aufenthaltsqualität mit Sitz- und Ver-
weilmöglichkeiten vorweisen und als Sport- und Bewegungsflächen dienen. Hinsichtlich möglicherweise 
aufkommender Nutzungskonflikte wird die Einrichtung am nördlichen Rand und  versetzt zu den Allg e-
meinen Wohngebieten angeordnet. Seitens des Schallgutachters wird außerdem empfohlen, Fenster 
von Veranstaltungsräumen sowie Freiflächen des Jugendzentrums abgewandt von der benachbarten 
Wohnbebauung anzuordnen.118 Außerdem ermöglicht die direkt nördlich angrenzende bestehende fuß-
läufige Verbindung Synergien zum Bessunger Grünzug. 
20.7.3 Flächen für Sport- und Spielanlagen 
Festsetzung 
„Die Fläche für Sport - und Spielanlagen dient der Unterbringung öffentlich zugänglicher Sport - und 
Spielanlagen. 
Zulässige Nutzungen: 
 Sporthalle, 
 Aufenthalts-, Sport- und Spielbereiche für Nutzungen, die die Anforderungen der Freizeitlärm-
richtlinie der LAI einhalten.“ 
Begründung 
Aufgrund des Ziels im Geltungsbereich ca. 1.400 Wohneinheiten für rund 3.100 Einwohner zu realisie-
ren, sollen neben Wohngebäuden auch  Freizeitangebote für die künftigen Bewohner geschaffen wer-
den. 
                                                   
118 Vgl. Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnische Untersuchung, 14.06.2020, S. 5

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 112 
 
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Am nordöstlichen Randbereich des Quartiers soll die Sporthalle, die bereits den Kasernenbewohnern / 
Soldaten als Freizeit- und Sportangebot diente, in ihrer Nutzung erhalten bleiben  und ggf. durch U m-
kleide- und Waschräume ergänzt werden. Damit wird ein historischer Bestandtei l des alten Kaserne n-
geländes erhalten.  
Neben der Sporthalle sollen auf der Fläche für Sport - und Spielanlage großzügige Bereiche für ve r-
schiedenartige Außenspielfelder  und Aufenthalts- und Spielbereiche , wie bspw. ein Pumptrack , mit 
zweckentsprechenden un tergeordneten baulichen Anlagen entstehen. Aufgrund potenzieller schal l-
technischer Konflikte mit der angrenzenden Nachbarschaft der allgemeinen Wohngebiete sind nur g e-
räuscharme Nutzungen zulässig, die die Anforderungen der Freizeitlärmrichtlinie der LAI  einhalten. 
Dies ermöglicht bspw. einen Bewegungsparcours, schließt jedoch bspw. schalltechnische ungeschützte 
Bolz- oder Basketballplätze aus.  
Entsprechend ist die überbaubare Grundstücksfläche so festgesetzt, dass sie das zu erhaltende B e-
standsgebäude mit etwas Spielraum für kleinere Anbauten umfasst. Die GRZ wird mit 0,2 0 niedrig an-
gesetzt, so dass sich in Kombination mit den  grünordnerischen Festsetzungen (vgl. Kap.  20.16.3) 
ergibt, dass ein Großteil der Fläche (ca. 70%) zu begrünen ist.  
20.8 Besonderer Nutzungszweck von Flächen: „Garagengebäude“  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 9 BauGB) 
Festsetzung 
„Auf den als Fläche mit besonderem Nutzungszweck: ‚Garagengebäude‘ festgesetzten Flächen sind 
nur Garagengebäude als Sammelgaragen zulässig.“ 
Begründung 
Die Ausweisung von Flächen für zentrale Sammel- bzw. Quartiersgaragen zur Unterbringung der Stell-
plätze der Bewohner aus den Baugebieten ist Bestandteil des Mobilitätskonzeptes zur Umsetzung e i-
nes autoarmen Stadtquartiers (vgl. Kap. 10.1.2 und 10.3). Die erforderlichen Stellplätze aus den Ba u-
gebieten werden gem. der Einstellplatzsatzung abgelöst und die Ablösesumme zur Errichtung zentraler 
Quartiersgaragen genutzt. Die Zuordnung von Stellplätzen in den Quartiersgaragen zu einzelnen Ba u-
gebieten ist nicht möglich, sondern  die Stellplätze werden mit zunehmendem Baufortschritt an Intere s-
senten vergeben. Hierbei soll – analog zur Lincoln -Siedlung - mittels eines Kriterienkatalogs/ Punkt e-
systems die Vergabe gesteuert werden.   
Die Grundstücke für die Quartiersgaragen werden als Flächen mit besonderem Nutzungszweck „Gara-
gengebäude“ festgesetzt. Voraussetzung für die Festsetzung  einer Fläche mit besonderem Nutzung s-
zweck ist, dass der besondere Nutzungszweck eine städtebauliche Besonderheit aufweist und sich von 
den in Bebauungsplänen möglichen Nutzungsfestsetzungen unterscheiden muss. Dies ist mit der Fest-
setzung der Quartiersgarage der Fall : Die städtebauliche Besonderheit ergibt sich daraus, dass  die 
Quartiersgarage sich deutlich von der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung in der Umgebung  
unterscheidet und in der geplanten Form lediglich auf den betreffenden Flächen zulässig ist.  
Eine andere Festsetzung nach § 9 BauGB wie bspw. ein Baugebiet würde dem eng gefassten Ziel nicht 
gerecht werden: Die Quartiersgaragen können für die abgelösten und damit nicht mehr einzelnen Ba u-
gebieten zuzuordnenden Stellplätze nicht als Gemeinschaftsanlage nach  § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB  im 
allgemeinen Wohngebiet festgesetzt werden, da nach § 12 Abs. Nr. 2 BauNVO in allgemeinen Woh n-
gebieten Stellplätze und Garagen nur für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf z u-
lässig sind. Eine öffentliche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Parkhaus“ bspw. ist au f-
grund der Unterbringung von lediglich privaten Stellplätzen nicht möglich.  
Um die Verträglichkeit dieser Nutzung mit umgebenden schützenswerten Nutzungen in Bezug auf 
Schallimmissionen zu gewährleisten, werden Vorgaben für die Außenfassaden der  Quartiersgaragen 
festgesetzt (vgl. Kap. 13.2 und 20.18.2).

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20.9 Von der Bebauung freizuhaltende Fläche (§9 Abs. 1 Nr. 10 i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB) 
Festsetzung: 
Freihaltezone für die spätere Straßenbahnbaumaßnahme Verlängerung der Straßenbahnlinie 3. 
Auf den von Bebauung freizuhaltenden Flächen sind Gebäude aller Art unzulässig. Bis zum Beginn der 
Straßenbahnbaumaßnahme gilt die Nutzung gemäß den Ziff. I. 10.3 und 10.4 bzw. nördlich der 
Cooperstraße bis zur südlichen Kante der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Promenade“ 
die Ziff. I. 10.2 und 13.5. 
Begründung: 
Die bestehende Straßenbahnlinie 3 soll von der derzeitigen Endhaltestelle Lichtenbergschule in der 
Ludwigshöhstraße durch das Quartier und entlang der Cooperst raße in Richtung Heidelberger Straße 
verlängert werden. Im Gebiet sind zwei Haltestellen vorgesehen. Daher ist die Fläche von jeglicher Be-
bauung freizuhalten, um die Umsetzung der Maßnahme zu ermöglichen. Bis zur Realisierung der Maß-
nahme kann die Fläche a ls verkehrsberuhigter Bereich bzw. als öffentliche Grünfläche mit der jeweili-
gen Zweckbestimmung genutzt werden. 
Für die Straßenbahnplanung wird ein gesondertes Planfeststellungsverfahren durchgeführt. Es ist g e-
plant, das Verfahren Ende 2021 einzuleiten, die Verfahrensdauer wird auf 1,5 Jahre geschätzt. Mit dem 
Bau der Straßenbahn wird nach dem Planfeststellungsverfahren zügig begonnen.  Für weitergehende 
Informationen wird auf das Kapitel 10.1.4 verwiesen. 
Für die Zwischenzeit wird eine auflösend bedingte Zulässigkeit nach § 9 Abs. 2 BauGB für die Flächen 
festgesetzt: So ist eine Zwischennutzung der von Bebauung freizuhaltenden Flächen bis zum Baub e-
ginn bzw. dem Beginn der bauvorbereitenden Maßnahmen entsprechend der Nutzung der direkt a n-
grenzenden Flächen zulässig (Baurecht auf Zeit). 
20.10 Öffentliche Straßenverkehrsflächen und Verkehrsflächen besonderer Zweckbe-
stimmung (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 
20.10.1 Öffentliche Straßenverkehrsfläche  
Festsetzung  
Die öffentlichen Straßenverkehrsflächen werden gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.  
Außerdem werden diese durch folgende textliche Festsetzungen ergänzt: 
„Innerhalb der öffentlichen Straßenverkehrsflächen sind bauliche Anlagen, die für die Herstellung eines 
Angebots an alternativen Mobilitätsformen in Form von E-Carpooling/CarSharing bzw. BikeSharing ein-
schließlich der dazugehörigen technischen Ausstattung errichtet werden, zulässig, soweit sie die 
Hauptfunktion der öffentlichen Straßenverkehrsflächen nicht beeinträchtigen.“ 
Begründung 
Als öffentliche Straßenverkehrsflächen werden der Anschluss des nördlichen Teilbereichs an die Lu d-
wigshöhstraße und die Cooperstraße im südlichen Bereich festgesetzt.  
Grundlage für den Anschluss an die Ludwigshöhstraße ist die Erschließungsplanung des Ingenieurb ü-
ros Weber Ingenieure.  Von der Ludwigshöhstraße bis zum ersten Knoten punkt innerhalb des Ge l-
tungsbereichs ist die Haupt erschließungsstraße auf einer Länge von ca. 100 m im Trennungsprinzip 
(Fahrbahn und Gehweg getrennt) mit Tempo 30 km/h vorgesehen. 119 Der Querschnitt sieht eine Breite 
von 8,0 m vor, die sich in 6,0 m Fahrbahn und 2,0 m Gehweg untergliedern.120  
                                                   
119 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließ ung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 
23 
120 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 
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Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 114 
 
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Die Cooperstraße ist bereits im Bestand vorhanden und nutzbar. Sie wird künftig von der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt erneuert und ausgebaut werden, eine detaillierte Planung  liegt zum aktuellen 
Zeitpunkt noch nicht vor.  Die Festsetzung der Verkehrsfläche umfasst daher einen Korridor, innerhalb 
dessen die Verkehrsfläche und straßenbegleitende Grünflächen angeordnet werden. Grundsätzlich ist 
auch hier ein Trennungsprinzip (Fahrbahn und Gehweg getrennt) mit Tempo 30 km/h vorgesehen.121 In 
Verlängerung der Cooperstraße wird die Straße „Bogenschneise“ erhalten und soll langfristig ausge-
baut und bspw. durch Längsparker ergänzt werden. 
Der Bereich der Heinrich-Delp-Straße im Bereich sü dlich der Cooperstraße ist  grundsätzlich ebenfalls 
bereits im Bestand vorha nden und auch Gegenstand der Erschließungsplanung des Ingenieurbüros 
Weber Ingenieure. Er soll ebenfalls im Trennungsprinzip (Fahrbahn und Gehweg getrennt) mit Tempo 
30 km/h neugestaltet werden.122 
Für weitergehende Informationen zur Verkehrs - und Erschließungskonzeption wird auf das Kapitel 10 
verwiesen. 
Ergänzend wird textlich festgesetzt, dass innerhalb der Straßenverkehrsflächen auch bauliche Anlagen 
für die Herstellung eines Angebots an alternativen Mobilitätsformen in Form von E -
Carpooling/Carsharing bzw. Bikesharing zulässig sind. Dies entspricht dem Mobilitätskonzept, wonach 
Einwohnern wohnortnah alternative Mobilitätsformen in Form von Sharing -Angeboten wie Carsharing 
oder Bikesharing angeboten werden sollen – u.a. auch im öffentlichen Straßenraum.  
20.10.2 Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung: „Verkehrsberuhigter Bereich“ 
Festsetzung  
Die Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: ‚Verkehrsberuhigter Bereich‘ werden gemäß 
Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.  
Außerdem werden die Planeinträge durch folgende textliche Festsetzungen ergänzt: 
„Innerhalb der Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: ‚Verkehrsberuhigter Bereich‘ sind 
bauliche Anlagen, die für die Herstellung eines Angebots an alternativen Mobilitätsformen in Form von 
E-Carpooling/CarSharing bzw. BikeSharing einschließlich der dazugehörigen technischen Ausstattung 
errichtet werden, zulässig, soweit sie die Hauptfunktion dieser Verkehrsflächen nicht beeinträchtigen.“ 
Begründung 
Als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung: „Verkehrsberuhigter Bereich“ wird die interne E r-
schließung des Gebiets festgesetzt. Grundlage für die Festsetzung der Verkehrsflächen  ist die E r-
schließungsplanung des Ingenieurbüros Weber Ingenieure. Die Straßen sollen  als verkehrsberuhigter 
Bereich (Schrittgeschwindigkeit) im Mischungsprinzip ohne seitliche n Gehweg ausgebaut werden. 123 
Durch die Schwerpunktsetzung auf das Mischungsprinzip im überwiegenden Teil des Geltungsbereichs 
des Bebauungsplans wird ein Beitrag zur Gleichberechtigung aller Verkehrsteilnehmer geleistet und 
das autoarme Quartier gefördert.  
Der Querschnitt sieht  im überwiegenden Teil  eine Breite von 8,0 m vor, die sich in 5,50 m Mischver-
kehrsfläche inkl. einer Wasserrinne und 2,50 m Stellplätze und Baumpflanzungen untergliedern.124 In 
Bereichen, die der Erschließung einzelner Baugebiete dienen, ist wie südlich der allgemeinen Wohnge-
biete A1 und A9 lediglich eine Breite von 5,50 m bzw. nördlich des Baugebiets E5 eine Breite von 6,0 m 
aus dem Bestand vorgesehen . Hier entfallen begleitende Stellplätze und Baumpflanzungen. Für wei-
                                                   
121 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhvie rtel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 
24 
122 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 
24 
123 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterung sbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 
24 
124 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020, S. 
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Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 115 
 
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tergehende Informationen zur Verkehrs - und Erschließungskonzeption wird auf das Kapitel 10 verwie-
sen. 
In zwei Bereichen sind Kreuzungen mit der nachrichtlich in den Bebauungsplan aufgenommenen Str a-
ßenbahn in der Planzeichnung verzeichnet. Hier ist eine plangleiche Querung vorgesehen, deren g e-
naue Ausgestaltung Gegenstand des noch erfolgenden Planfest stellungsverfahrens für die Verläng e-
rung der Straßenbahnlinie 3 ist.  
Ergänzend wird textlich festgesetzt, dass innerhalb der Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung 
auch bauliche Anlagen für die Herstellung eines Angebots an alternativen Mobilitätsformen in Form von 
E-Carpooling/Carsharing bzw. Bikesharing zulässig sind. Dies entspricht dem Mobilitätskonzept, w o-
nach Einwohnern wohnortnah alternative Mobilitätsformen in Form von Sharing-Angeboten wie Carsha-
ring oder Bikesharing angeboten werden sollen – u.a. auch im öffentlichen Straßenraum. 
20.10.3 Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung: „Promenade“ 
Festsetzung  
„Die Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: ‚Promenade‘ dienen dem Fuß - und Radver-
kehr, der Feuerwehrzufahrt sowie dem Schienenersatzverkehr.“ 
Begründung 
Als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung: „Promenade“ wird die Hauptverbindung von Nord 
nach Süd für Fahrrad und Fußgängern festgesetzt. Nach dem städtebaulichen Konzept ist in Verlänge-
rung der Heinrich-Delp-Straße zwischen der Cooperstraße und der Ludwigshöhstraße eine Promenade 
vorgesehen, in der die Straßenbahn mit beidseitiger Begrünung  und ein im Zweirichtungsverkehr g e-
führter Radweg und beidseitige Fußwege  verlaufen. Der Radweg ist Teil einer übergebietlichen Ra d-
wegeverbindung von Eberstadt in die Innenstadt Darmstadt. Die Fuß - und Radwege, die auch für den 
Schienenersatzverkehr genutzt werden können, werden als Verkehrsflächen besonderer Zweckb e-
stimmung: „Promenade“ festgesetzt. Die Trasse der Straßenbahn wird nachrichtlich in den Bebauungs-
plan übernommen und wird von der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung eingerahmt. Motori-
sierter Individualverkehr wird nicht über die Promenade geführt. 
Die Promenade wird insgesamt mit einer Breite von 24,5 m aufweisen. Der Querschnitt teilt sich auf in 
die nicht überbaubaren Grundstücksflächen in den angrenzenden allgemeinen Wohngebieten, zweimal 
2,50 m Gehweg, 4,80 m Radweg und Schienenersatzverkehr125 sowie 6,50 m Straßenbahntrasse mit 
ergänzenden beidseitigen Grünflächen für Baumpflanzungen . Diese Baumpflanzungen werden pla n-
graphisch festgesetzt.  
20.10.4 Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung: „Quartiers-Carré“ 
Festsetzung  
„Die Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung ‚Quartiers-Carré‘ dient als Aufenthaltsbereich, 
der Andienung und Ersch ließung der anliegenden Grundstücke sowie dem Fuß - und Radverkehr und 
untergeordnetem KFZ-Verkehr. 
Diesen Zwecken entsprechende untergeordnete bauliche Anlagen bis zu einer Größe von jeweils 50 m² 
Grundfläche und deren Andienung sind zulässig. Sie sind im Vorfeld mit der Denkmalschutzbehörde 
abzustimmen und von dieser denkmalrechtlich genehmigen zu lassen. 
Die Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: ‚Quartiers-Carré‘ ist auf mind. 10 % ihrer Fläche 
als Grünfläche herzustellen und dauerhaft zu erhalten. Es sind insgesamt mind. 30 Laubbäume gemäß 
Ziff. I. 16.10 zu pflanzen. Es sind Bäume 1. oder 2. Ordnung zu verwenden.“ 
Begründung 
                                                   
125 Vgl. Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pforzhei m, 08.05.2020, S. 
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Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 116 
 
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Im Bereich des Quartiers-Carrés ist der Erhalt der unter Denkmalschutz stehenden historischen Kase r-
nengebäude vorgesehen. Die nordöstlich und südwestlich an das Quartiers-Carré angrenzenden Platz-
bereiche ergeben sich aus dem Geviert und der Anordnung der Gebäude: Die „Ecken“ bzw. Bereiche 
zwischen den Gebäuden sollen ebenfalls nicht überplant, sondern freigehalten und anderweitig genutzt 
werden. 
Als zentraler Bereich mit geplanter St raßenbahnhaltestelle auf dem Platz soll im Quartiers-Carré eine 
urbane Durchmischung mit verschiedenen öffentlichkeitswirksamen Nutzungen als lebendige Mitte ent-
stehen. Auf dem Platzbereich wird eine befestigte Fläche für zusätzliche Nut zungen wie Außengastro-
nomie (z.B. Biergarten) oder temporäre Nutzungen wie Markt, Quartiersfeste oder Sommerkino ang e-
boten, flankiert von kleineren Grünflächen. Außerdem werden die Nutzungen wie der geplante Nahver-
sorger im MU 2 und das urbane Gebiet MU 4 sowie ggf. die urbanen Gebiete MU 1 und MU 3 über den 
Platzbereich angedient und fußläufig bzw. für die Feuerwehr erschlossen. Die Ausbuchtung des Platz-
bereichs im Nordosten dient der Anbindung und Erschließung der Gr undschule und Kita: Hier ist ein 
Bereich, in dem vor dem eigentlichen Gelände ein Treffpunkt für die Nutzer wie bspw. die holenden 
bzw. bringenden Eltern geschaffen werden kann. 
Die aufgeführten Nutzungen sind in der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmu ng: „Quartiers -
Carré“ zulässig. Außerdem sind diesen Zwecken entsprechende untergeordnete bauliche Anlagen und 
deren Andienung  zulässig. Davon erfasst sind bspw. ein Kiosk, ein Pavillon oder überdachte Fah r-
radabstellplätze. Damit durch diese baulichen Anla gen keine städtebauliche Konkurrenz zu den b e-
nachbarten Gebäuden entsteht, sind die Anlagen auf eine Größe von jeweils 50 m² beschränkt. 
Die Regelungen zu Mindestgrünanteil, Mindestzahl zu pflanzender Bäume sowie der mindestens zu 
verwendenden Pflanzqualitäten dienen dem Erhalt bzw. der Entwicklung eines prägenden Grünbestan-
des. Die zu erhaltenden Bestandbäume bilden in ihrer Anordnung eine gebietsprägende Struktur en t-
lang der Platzränder. Der prägende Baumbestand im Quartiers -Carré kann gemäß Festsetzung Z iff. I. 
16.10 auf die vorgegebene Anzahl zu pflanzender Bäume angerechnet werden. Außerdem bilden sie 
einen wichtigen Bestandteil der wirksamen Durchgrünung des Gebiets aufgrund ihres schon vorhand e-
nen Grünvolumens.  
Durch die Festlegung der Verwendung Bäu me 1. und 2. Ordnung wird ein bereits zum Zeitpunkt der 
Pflanzung gewisses Grünvolumen gesichert, um das Gesamtbild des durch die Bestandbäume gepräg-
ten Quartiers-Carrés zu erhalten. Aufgrund seiner Lage und des ausgeprägten Baumbestands bildet 
das Quartie rs-Carré ein Bindeglied zwischen dem westlichen und östlichen Bereich der öffentlichen 
Grünflächen „Landschaftstreppe“. 
Bei entsprechender Ausgestaltung trägt der Grünanteil wesentlich zu einer positiven Gestaltung des 
Erscheinungsbildes des gesamten Platzes und der Attraktivität der Aufenthaltsfläche bei. Zudem wirken 
sich die Grünflächen positiv auf das Kleinklima (Luftfilterung, Minderung der Aufheizung, Temperatu r-
regulation), die Lufthygiene sowie den Wasserhaushalt (Verdunstungsfunktionen) aus.  
20.10.5 Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung: „Platz am Jugendzentrum“ 
Festsetzung  
„Die Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: ‚Platz am Jugendzentrum ‘ dient als Aufen t-
haltsbereich, der Andienung und fußläufigen Erschließung der Gemeinbedarfsfläche mit de r Zweckbe-
stimmung: ‚Jugendzentrum‘ sowie dem Fuß- und Radverkehr.  
Auf der Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: ‚Platz am Jugendzentrum ‘ sind die in der 
Planzeichnung definierte Anzahl an Bäumen gemäß Ziff. I. 16.10 zu pflanzen. Es sind Bäume min d. 2. 
Ordnung zu verwenden.“ 
Begründung 
Die Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: „Platz am Jugendzentrum“  flankiert die G e-
meinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Jugendzentrum“ (vgl. Kap. 7.1.320.7.2) und dient der 
Gemeinbedarfsfläche als Erschließung und Andienung.

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 117 
 
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Die Regelungen zu r Mindestzahl zu pflanzender Bäume tragen zu einer positiven Gestaltung des E r-
scheinungsbildes des gesamten Platzes bei, der dadurch als Aufenthaltsfläche an Attraktivität gewinnt. 
Die Vorgaben zu r Anzahl zu pflanzender Bäume und deren Qualität dienen dem Erhalt bzw. der En t-
wicklung eines gebietsprägenden Grünbestandes sowie der Beschattung des Platze s. Wie alle Begrü-
nungen wirken auch kleine Grünstrukturen positiv auf das Kleinklima und die Lufthygiene (Luftfilterung, 
Minderung der Aufheizung, Temperaturregulation).  
20.10.6 Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung: „Fußweg“ 
Festsetzung  
Die Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: ‚Fußweg‘ werden gemäß Planeintrag (Planteil 
1 / 3) festgesetzt. 
Außerdem werden die Planeinträge durch folgende textliche Festsetzungen ergänzt: 
„Abweichungen von der Lage der Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: 
‚Fußweg ‘ in der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimm ung: ‚Landschaftstreppe ‘ 
(siehe Ziff. I. 13.1), in der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung: ‚Grünanlage 
1‘(siehe Ziff. I. 13.4) und in der ‚Maßnahmenfläche M 1 ‘ (siehe Ziff. I. 15.1) 
Von der Lage der plangraphisch festgesetzten Verkehrsfläche b esonderer Zweckbestimmung: ‚Fuß-
weg‘ kann abgewichen werden, soweit sich die Abweichungen im Bereich der jeweiligen öffentlichen 
Grün- bzw. Maßnahmenfläche bewegen. 
Querung der öffentlichen Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung ‚Fußweg ‘ östlich 
des Bau gebiets B5  
Eine Querung der öffentlichen Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung: ‚Fußweg‘ östlich des 
Baugebiets B5 durch PKW der Anlieger des Baugebiets B5 ist zulässig. Der zu erhaltende Baumb e-
stand ist zu berücksichtigen.“ 
Begründung 
Parallel zur zentralen, das Gebiet prägenden öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Land-
schaftstreppe“ durchziehen Fußwege das Gebiet in Ost-West-Richtung. Ein Teil der Fußwege begleitet 
die Landschaftstreppe und die Maßnahmenfläche M1 und werden in einer Breite von 3,0 m festgesetzt. 
Andere Fußwege in Ost -West-Richtung verbinden die grünen Nachbarschaftsplätze mit ihren Angebo-
ten von wohnungsnahem Kinderspiel und Aufenthaltsmöglichkeiten. Diese Wege werden von durchge-
henden Baumreihen und Grünstreifen begleitet,  die die siedlungsinternen Grünflächen mit den Lan d-
schaftsbereichen der Umgebung verbinden, und werden in einer Breite von 8,0 m festgesetzt.   
Außerdem vernetzen Fußwege  im nördlichen Teil des Geltungsbereichs  in Nord -Süd-Richtung die 
Wohngebiete mit der Landschaftstreppe oder der Maßnahmenfläche M1. Diese werden nicht von 
Baumreihen bzw. Grünstreifen begleitet und werden daher in einer Breite von 3,0 m festgesetzt.  Von 
der Lage der Fußwege in den öffentlichen Grünflächen und der  Maßnahmenfläche M1 kann abgewi-
chen werden, soweit sich die Abweichungen im Bereich dieser Flächen bewegen. Hintergrund ist, dass 
die genaue Lage de r Wege erst nach Fertigstellung der Freiraumplanung für die Maßnahmenfläche 
feststeht. Es wurden dennoch Wegeverbindungen festgesetzt, um die Bedeutung der gebietsinternen 
Verbindung und der Vernetzung mit dem Umfeld und dem Grünzug „Bessungen Süd“ in den Plan au f-
zunehmen.  
Südlich bzw. östlich der allgemeinen Wohngebiete B3 und B5  und der Fläche mit dem besonderen 
Nutzungszweck „Garagengebäude 2“ verläuft ein bestehender Fußweg entlang der Mauer bzw. Zaun-
anlage um das frühere Kasernengelände , der von großen und zur Erhaltung festgesetzten  Bäumen 
flankiert wird. Dieser Weg soll in seiner Lage erhalten bleiben und wird entsprechend in den B ebau-
ungsplan aufgenommen. Für diesen Weg wurde die ergänzende Festsetzung in den Bebauungsplan 
aufgenommen, dass eine Querung durch PKW von Anliegern des allgemeinen Wohngebiets B5 zuläs-
sig ist. Begründet wird dies damit, dass das recht große Baugebiet B5 lediglich im Westen an einer

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Stelle an eine für PKW befahrbare Straße angeschlossen ist . Stellplätze und Bäume im öffentlichen 
Straßenraum schließen einen weitergehenden Anschluss des Grundstücks von Westen aus und an den 
übrigen Baugebietsgrenzen ist das Baugebiet von Fußwegen bzw. einem Nachbarschaftsplatz umge-
ben. Eine zweite Andienung des Grundstücks ist entsprechend zweckdienlich, und darüber hinaus in s-
besondere auch für Feuerwehr-Fahrzeuge erforderlich.    
20.10.7 Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: „Fußweg und Zufahrt Entsor-
gungsträger“  
Festsetzung  
Die Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: „Fußweg und Zufahrt Entsorgungsträger “ wird 
gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) zwischen den Baugebieten A2 und A3 sowie A3 und A4 festgesetzt. 
Begründung 
Im Westen des Geltungsbereichs werden zwei Fußwege durch die Zweckbestimmung „Zufahrt Entso r-
gungsträger“ ergänzt. Hintergrund ist, dass auf diesen Wegen Fahrzeuge der Entsorgungsträger zur 
Wartung der Versickerungsmulden und des Staurohrs in den öffen tlichen Grünflächen G1 verkehren 
müssen.  
20.10.8 Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: „Fußweg und Zufahrt Versor-
gungsträger“  
Festsetzung  
Die Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: „Fußweg und Zufahrt  Versorgungsträger“ wird 
gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) zwischen den Baugebieten C 3 und C14 festgesetzt. 
Begründung 
Im Osten des Geltungsbereichs wird ein Fußweg durch die Zweckbestimmung „Zufahrt Versorgung s-
träger“ ergänzt. Hintergrund ist, dass auf diesem Weg Fahrzeuge der Versorgungsträger z ur Wartung 
der der Trafostation innerhalb der Fläche für Sport- und Spielanlagen verkehren müssen.  
20.10.9 Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: „Fuß- und Radweg“ 
Festsetzung  
Die Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Fuß - und Radweg“ werden g emäß Planein-
trag (Planteil 1 / 3) festgesetzt. 
Begründung 
Im Süden des Geltungsbereichs wird auf einem Teilabschnitt der ehemaligen Heinrich-Delp-Straße ein 
Fuß- und Radweg fest gesetzt. Der Radweg ist Teil einer übergebietlichen Radwegeverbindung von 
Eberstadt in die Innenstadt Darmstadt. Eine Verbindung des Plangebiets nach Eberstadt mit motorisier-
tem Individualverkehr ist nicht vorgesehen. Die Fläche wird im Rahmen der Erschließungsmaßnahmen 
baulich getrennt in einen Fuß- und Radweg. 
Westlich des urbanen Gebiets MU 4 wird ein weiterer Fuß - und Radweg festgesetzt. Dieser ist eben-
falls Teil der übergebietlichen Radwegeverbindung. Damit die Radfahrer nicht über das Quartiers-Carré 
mit Straßenbahnhaltestelle, Fußgängerverkehr sowie Aufenthaltsbereichen und damit potenziellen Kon-
flikten geleitet werden müssen, wird alternativ ein Radweg hergestellt, der ein zügiges Fahren erlaubt.  
Auch hier ist die bauliche Trennung in einen Fuß- und Radweg vorgesehen.

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20.10.10 Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: „Parkplatz“ 
Festsetzung  
Die Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: „Parkplatz“ wird gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 
3) festgesetzt. 
Außerdem wird der Planeintrag durch folgende textliche Festsetzungen ergänzt: 
„Innerhalb der Verkehrsflächen mit besonderer Zwec kbestimmung: ‚Parkplatz‘ sind bauliche Anlagen, 
die für die Herstellung eines Angebots an alternativen Mobilitätsformen in Form von E -
Carpooling/CarSharing bzw. BikeSharing einschließlich der dazugehörigen technischen Ausstattung er-
richtet werden, zulässig, soweit sie die Hauptfunktion dieser Verkehrsflächen nicht beeinträchtigen.“ 
Begründung 
Im Bereich der Fläche für Sport - und Spielanlagen ist ein Parkplatz vorgesehen. Ergänzend wird 
textlich festgesetzt, dass i nnerhalb des Parkplatzes auch bauliche Anlag en für die Herstellung eines 
Angebots an alternativen Mobilitätsformen in Form von E -Carpooling/Carsharing bzw. Bikesharing zu-
lässig sind. Dies entspricht dem Mobilitätskonzept, wonach Einwohnern wohnortnah alternative Mobili-
tätsformen in Form von Sharing-Angeboten wie Carsharing oder Bikesharing angeboten werden sollen 
– u.a. auch im öffentlichen Straßenraum und hier verorteten Parkplätzen.  
20.10.11 Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt  
Festsetzung  
Es werden Bereiche ohne Ein - und Ausfahrten zu Grundstücken gemäß Plan eintrag (Planteil 1 / 3) 
festgesetzt.  
Begründung 
Es werden Bereiche festgesetzt, in denen keine Ein- und Ausfahrten auf private Baugebiete angeordnet 
werden dürfen. Grundlage für die Festsetzung ist im Wesentlichen die Erschließungsplanung des Inge-
nieurbüros Weber Ingenieure. Hier sind die Standorte für die geplanten Baumpflanzungen und öffentli-
chen Stellplätze verzeichnet, deren Lage sich auch aus den Anforderungen aus der unterirdischen Ver- 
und Entsorgungsinfrastruktur wie Strom-, Wasser- und Abwasserleitungen ergibt. Ein Verschieben der 
Baum- oder Stellplatzstandorte ist daher nicht möglich und so sollen diese bei der Anordnung der Z u-
fahrten auf die privaten Grundstücke berücksichtigt werden.  
Es ist gewährleistet, dass in jedem Baugebiet mindestens zwei Zufahrten angeordnet werden. So wird 
eine zweckdienliche Erschließung, auch für Feuerwehr, ermöglicht.  
20.10.12 Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen 
Festsetzung  
„Kfz-Stellplätze und Kfz-Stellplatzanlagen auf dem Grundstück sind jeweils nur über eine  gemeinsame 
Zufahrt von den öffentlichen Verkehrsflächen aus zu erschließen. Die direkte Zufahrt zu Kfz -
Einzelstellplätzen von öffentlichen Verkehrsflächen ist unzulässig.  
Diese Festsetzung gilt nicht für die allgemeinen Wohngebiete A1 bis A4, A9, C12, C15 und D4.“ 
Begründung 
Es wird festgesetzt, dass keine einzelnen Stellplätze von den öffentlichen Verkehrsflächen erschlossen 
werden dürfen. Stattdessen sollen Stellplätze auf dem Grundstück gebündelt und von einer Sammelzu-
fahrt angefahren werden, so dass n ur an wenigen Stellen des Grundstücks Zufahrten in den öffentl i-
chen Straßenraum erfolgen. 
Die Festsetzung dient insbesondere dem Straßenbild, so dass nicht Reihen von Stellplätzen, die en t-
lang der Straßen angeordnet werden, direkt von der Straße angefahren werden können und hierfür der 
Bereich zwischen Straße und Stellplatz versiegelt werden muss. Stattdessen wird so eine Begrünung

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des Vorgartens gewährleistet. Außerdem dient die festgesetzte gebündelte Erschließung dem Ve r-
kehrsfluss, wenn nur an einzelnen Stellen PKW ausfahren.   
Nicht für alle Baugebiete gilt die Festsetzung. So steht bspw. die Konzeption für die Art der Gebäude im 
Bereich der Einfamilienhäuser nicht fest und so wird die Flexibilität gegeben, Stellplätze vor dem ei n-
zelnen Gebäude, senkrecht zu Reihenhauszeilen an der Straße oder gebündelt in Gemeinschaftsanl a-
gen unterzubringen. Für kleine Baugebiete, die aufgrund der Stellplatzeinschränkungssatzung (vgl. 
Kap. 10.1.2) ohnehin nur wenige Stellplätze auf dem Grundst ück unterbringen dürfen und die oftmals 
abseits von den Ringstraßen liegen, dürfen Stellplätze direkt von der Straße angefahren werden. Dies 
gibt Flexibilität für die Anordnung der Gebäude und Nebenanlagen auf kleinen Grundstücken.  
20.11 Private Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung: „Carsharing / Bikesharing“ 
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 
Festsetzung  
„Die privaten Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: ‚CarSharing / BikeSharing ‘ dienen 
dem CarSharing und BikeSharing (insbesondere der Unterbringung von E-Fahrzeugen, Pkw, Transpor-
tern, Elektro-Fahrrädern, Fahrrädern, Lastenrädern, Anhängern) und der Unterbringung der dazugeh ö-
rigen technischen Ausstattung (Ladeinfrastruktur für Elektrofahrzeuge).“ 
Begründung 
Südlich des urbanen Gebietes MU 3 werden priva te Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbesti m-
mung: „Carsharing / Bikesharing“, also festgelegte Flächen für die Unterbringung von Carsharing - und 
Bikesharing-Stellplätzen sowie der dafür erforderlichen Ausstattung. Dies entspricht dem Mobilitätskon-
zept, wonach Einwohnern wohnortnah alternative Mobilitätsformen in Form von Sharing-Angeboten wie 
Carsharing oder Bikesharing angeboten werden sollen.  
Es ist vorgesehen, dass die Verkehrsfläche n vom Eigentümer des urbanen Gebietes MU 3 hergestellt 
und unterhalten werden. Die Flächen sollen an einen  Carsharing-Anbieter vermietet werden, so dass 
der Benutzerkreis bestimmbar ist.  
Es wird darauf hingewiesen, dass sich d ie Festsetzung grundsätzlich auf den aktuellen Bedarf nach 
Carsharing und Bikesharing  bezieht. Die Flächen können jedoch auch für andere innovative Sharing -
Produkte im Sinne des Umweltverbundes genutzt werden, wie bspw. Elektro-Roller.  
20.12 Versorgungsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB) 
20.12.1 Energiezentrale  
Festsetzung  
„In der Versorgungsfläche ‚Energiezentrale‘ ist zur Erzeugung von Wärme und Energie mittels Kraft -
Wärme-Kopplung die Errichtung einer Energiezentrale mit den erforderlichen Einrichtungen (z.B. 
Blockheizkraftwerke) zulässig.“ (siehe Ziff. I. 18.3)  
Begründung 
Zur Versorgung des Gebietes mit Energie (Strom und Wärme) wird ein Energiekonzept erstellt  (vgl. 
Kap. 8). Ein Bestandteil der Energieversorgung ist ein Blockheizkraftwerk im Norden des Geltungsb e-
reichs, das über die Festsetzung der Versorgungsflächen für Anlagen der d ezentralen Erzeugung von 
Wärme und Energie mittels Kraft-Wärme-Kopplung im Geltungsbereich verortet wird. Die Detailplanung 
für das Blockheizkraftwerk erfolgt derzeit.  
Um die Verträglichkeit dieser Nutzung mit umgebenden schützenswerten Nutzungen in Bezug  auf 
Schallimmissionen zu gewährleisten, sind Einwirkungsbereich die Anforderungen der Technischen An-
leitung zum Schutz gegen Lärm - TA Lärm einzuhalten (vgl. Kap.20.18.3).

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20.12.2 Transformatorenstationen 
Festsetzung  
Transformatorenstationen werden gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt. 
Begründung 
Zur Versorgung des Gebietes mit Energie (Strom) sind Transformatorenstationen erforderlich. Die Lage 
und erforderliche Größe der Transformatorenstationen wurde im Rahmen der Erstell ung der Erschli e-
ßungsplanung durch das Ingenieurbüro Weber Ingenieure mit dem zuständigen Energieversorger (E n-
tega) abgestimmt. Sofern in der weiteren Detailplanung weitere Transformatorenstationen erforderlich 
werden, können diese auch auf den nicht überb aubaren Grundstücksflächen zugelassen werden (vgl. 
Kap. 20.5). 
Die Größe der Transformatorenstationen beträgt je nach Ausführung (einfache oder erweiterte Station) 
ca. 3,0 m x 4,8 m  bzw. 3,2 m x 7,2 m. Aus der erforderlichen Abstandsfläche um die Transformatoren-
station ergibt sich die jeweilige Größe der festgesetzten Versorgungsfläche.  
20.12.3 Glasfaser-Hauptverteiler-Stationen  
Festsetzung  
Glasfaser-Hauptverteiler-Stationen werden gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt. 
Begründung 
Zur Versorgung des Gebietes mit Telekommunikationsmedien sind Glasfaser-Hauptverteiler-Stationen 
erforderlich. Dabei handelt es sich um Hauptverteiler in einer Größe von ca. 3,0 x 2,4 m, auch PoP 
(Point of Presence) genannt, von wo aus gebündelte Gla sfaserleitungen zu kleineren Unterverteilern 
und von dort aus bis in jede Straße und zu den jeweiligen Häusern verlegt wird. 
Die Lage der Stationen wurde im Rahmen der Erstellung der Erschließungsplanung durch das Ingen i-
eurbüro Weber Ingenieure mit den zus tändigen Versorgungsunternehmen (Entega) abgestimmt. Die 
Standorte wurden mit Transformatorenstationen gebündelt und befinden sich an den Quartiersgaragen 
1 und 3 sowie südlich des urbanen Gebiets MU 3. Aus der erforderlichen Abstandsfläche um die Trans-
formatorenstation bzw. Glasfaser-Hauptverteiler-Stationen ergibt sich die jeweilige Größe der festge-
setzten Versorgungsfläche. 
20.13 Öffentliche Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB) 
20.13.1 Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung: „Landschaftstreppe“ 
Festsetzung  
„Die öffentlichen Grünflächen mit der Zweckbestimmung: ‚Landschaftstreppe‘ sind als Grünfläche park-
artig anzulegen und dauerhaft zu erhalten. Die Errichtung von Spiel - und Aufenthaltsbereichen sowie 
Wegen ist zulässig.  
Die Fläche soll wie folgt hergestellt werden: 
 20 % der Grünfläche sind naturnah zu gestalten. Als naturnahe Flächen gelten extensive Wi e-
senflächen, spezielle Lebensraumstrukturen für besondere Artenvorkommen, Trockenmauern  / 
Gabionen, Obsthaine, Waldrandzonen sowie die Anpflanzung standortgerechter Laubgehölze. 
 Der Anteil der befestigten Fläche ist auf 30 % der Gesamtfläche zu beschränken. Als befestigte 
Flächen gelten Wege, Zufahrten, Aufenthaltsbereiche, Spielanlagen und sonstige Freizeitei n-
richtungen ohne Flächenbegrünung.  
 Innerhalb der Gr ünfläche sind im Teilbereich West mind. 60 Bäume und im Teilbereich Ost 
mind. 90 Bäume gemäß Ziff. I. 16.10 zu pflanzen. Hiervon müssen mind. 50 % der Bäume 
mind. der Wuchsgröße 2. Ordnung entsprechen.

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 122 
 
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Folgende Nutzungen sind innerhalb der Grünfläche mit d er Zweckbestimmung ‚Landschaftstreppe‘ zu-
lässig: 
 Spiel-, Bewegungs- und Aufenthaltsflächen, 
 Pavillon/Aussichtspunkt, 
 Geothermie-Nutzung, 
 Streuobstgruppen, 
 Nachbarschaftsgärten 
 Versickerungsflächen gemäß Ziff. I. 13.6.“ 
Begründung 
Als zentrale großzügige Gr ünfläche gliedert die Landschaftstreppe mit Freiraum -, Spiel - und Bew e-
gungsangeboten den neuen Siedlungsraum. Die Hauptwege verbinden die neue Siedlung mit dem 
ausgedehnten Wegenetz der Ludwigshöhe, entlang des Schutzgebiets „Bessunger Kiesgrube“ und mit 
der Lincoln -Siedlung. Neben nutzerbezogenen Angeboten wie z.B. Streuobst-Gruppen werden auch 
Versickerungsflächen als Bestandteil des lokalen Regenwassermanagements (vgl. Kap. 9.2.2 und 
20.13.6) sowie Flächen zur Geothermie-Nutzung (vgl. Kap. 8) integriert.  
Mit der öffentlichen Grün fläche „Landschaftstreppe“ wird ein wesentlicher Beitrag zur Begrünung des 
Plangebiets sowie zur Wohnumfeldgestaltung geleistet. Sie bildet das freiraumgestalterische Zentrum 
des neu entstehenden Ludwigshöhviertels, gliedert es und dient insbesondere der Naherholung der in 
dem künftigen Wohngebiet lebenden und arbeitenden Menschen. Die Durchgrünung des Plangebiets 
schafft ein attraktives Angebot an  nutzbaren Freiflächen für die Anwohner sowie Spielbereiche für die 
Kinder innerhalb des Gebiets. Welche sportlichen Nutzungen in der Nachbarschaft der Wohnbebauung 
verträglich sind, wird im Rahmen der Entwurfs- /Ausführungsplanung geprüft.  
Zudem sichert die Fläche der Landschaftstreppe einen ausreichenden Grünflächenanteil, um auch u n-
terschiedliche ökologische Positivfunktionen (Bodenentwicklung, Versickerungsfähigkeit, Klimaaktivität) 
ausüben zu können. Die Grünfläche bildet eine Verbindung zwischen den östlich und westlich angren-
zenden Außenbereichen. Dadurch übernimmt die Parkanlage die Funktion als Kaltluftschneise und ist 
für die Frischluftversorgung westlich liegender Siedlungsbereiche von großer Bedeutung. Um auf den 
Flächen eine gewisse Lebensraumf unktion zu sichern, werden zusätzlich Flächenanteile definiert, die 
einer naturnahen Gestaltung zuzuführen sind (z.B. flächige Gehölzstrukturen).  
Bei der Begrenzung des maximal zulässigen Anteils befestigter Flächen werden notwendige bzw. g e-
wünschte Funktionsbereiche ebenso berücksichtigt wie Wege. Außerdem wird über definierte Bauman-
zahlen, auf welche die zu erhaltenden Bestandsbäume gemäß Festsetzung Ziff. I. 1 6.10 angerechnet 
werden können, eine hinreichende Durchgrünung mit Großgehölzen gesichert. Insgesamt reduziert sich 
der ausgeprägte Baumbestand aufgrund teils mangelnder Qualität und/oder geplanter Entwicklung s-
maßnahmen im Gesamtgebiet. Aus diesem Grund sind die zu erhaltenden Bäume mit teils großvolumi-
gen Kronen insbesondere für die Durchgrünung un d den Erhalt der Lebensraumfunktionen des Pla n-
gebiets von besonderer Bedeutung. Die zu pflanzenden Bäume bilden in Ergänzung zu den zu erha l-
tenden Bäumen die Möglichkeit den großbaumgeprägten Charakter des Gebiets zu erhalten. 
Die Landschaftstreppe hat dar über hinaus eine wichtige Funktion für den Wasserhaushalt: Hier sind 
Versickerungsflächen für das auf den Straßen anfallende Niederschlagswasser vorgesehen (vgl. Kap. 
9.2.2 und 20.13.6). 
20.13.2 Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung: „Jugendtreff Süd“ 
Festsetzung  
„Die öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung: ‚Jugendtreff Süd‘ ist als Grünfläche parkartig 
anzulegen und dauerhaft zu erhalten.  
Der Anteil der befestigten Fläche ist auf max. 15 % der Gesamtfläche zu beschränken. Als befestigte 
Flächen gelten Wege, Zufahrten, Aufenthaltsbereiche, Spielanlagen und sonstige Freizeiteinrichtungen 
ohne Begrünung.

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Innerhalb der Grünfläche sind mind. 25 Bäume gemäß Ziff. I. 16.10 zu pflanzen. Hiervon müssen mind. 
50 % der Bäume mind. der Wuchsgröße 2. Ordnung entsprechen. 
Folgende Nutzungen sind innerhalb der Grünfläche mit der Zweckbestimmung ‚Jugendtreff Süd‘ zuläs-
sig: 
 Treffpunkt für Jugendliche, 
 Aufenthaltsflächen.“ 
Begründung 
Die öffentliche Grün fläche „Jugendtreff Süd“ bildet einen weiteren wesentlichen Beitrag zur Durchgr ü-
nung des Vorhabengebiets sowie auch für die Wohnumfeldgestaltung. Sie dient der Durchgrünung und 
als Aufenthaltsmöglichkeit und Treffpunkt von Jugendlichen sowie der Naherholung de r künftig in dem 
Gebiet wohnenden Menschen. Die Grünanlage bildet ein attraktives Angebot an nutzbaren Freiflächen 
und Aufenthaltsmöglichkeiten für Jugendliche und die künftigen Anwohner innerhalb des Wohngebiets.  
Die Grünfläche umfasst einen ausreichende n Grünanteil, um verschiedene ökologische Positivfunkti o-
nen (Bodenentwicklung, Versickerungsfähigkeit, Klimaaktivität) ausüben zu können. Bei der Begre n-
zung des maximal zulässigen Anteils befestigter Flächen werden notwendige bzw. gewünschte Funkt i-
onsbereiche ebenso berücksichtigt wie Wege. Durch die Vorgabe der Anzahl zu pflanzender Bäume, 
auf welche die zu erhaltenden Bestandbäume gemäß Festsetzung Ziff. I. 16.10 angerechnet werden 
können, soll die geplante wirksame Durchgrünung des Plangebiets gefördert werden. Die zu pflanzen-
den Bäume bilden in Ergänzung zu den zu erhaltenden Bäumen die Möglichkeit den großbaumgepräg-
ten Charakter des Gebiets zu erhalten. Und ein klimawirksames Grünvolumen sowie Lebensraumfun k-
tionen für im Gebiet vorkommende Tierarten zu entwickeln. 
20.13.3 Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung: „Nachbarschaftsplatz“ 
Festsetzung  
„Die öffentlichen Grünflächen mit der Zweckbestimmung: ‚Nachbarschaftsplatz‘ dienen als Aufenthalts- 
und Spielbereich. Diesem Zweck entsprechende untergeordnete bauliche Anlagen sind zulässig. 
Die Nachbarschaftsplätze sind auf mind. 50 % ihrer Fläche als Grünfläche herzustellen und dauerhaft 
zu erhalten. In den Grünflächen ist die in der Planzeichnung definierte Anzahl an Laubbäumen gemäß 
Ziff. I. 16.10 zu pflanzen. Hiervon müssen mind. 1/3 der Bäume mind. der Wuchsgröße 2. Ordnung ent-
sprechen. Von der festgesetzten Lage der Bäume kann geringfügig abgewichen werden.“ 
Begründung 
Die Nachbarschaftsplätze bilden grüne Verbindungen, in Form von Trittsteinen, zwischen d en beiden 
öffentlichen Grünflächen „Landschaftstreppe“ und „Jugendtreff Süd“ in Nord -Süd-Ausrichtung sowie 
zwischen den östlichen Waldflächen und dem westlich gelegenen Naturschutzgebiet. Sie beinhalten 
Angebote von wohnungsnahem Kinderspiel und Aufenthaltsmöglichkeiten. 
Mit der Festsetzung eines Mindestgrünanteils wird sichergestellt, dass die bauliche Ausnutzung b e-
grenzt und damit angestrebte ökologische Funktionen gewährleistet werden. Gleichzeitigt bleiben au s-
reichend Möglichkeiten gegeben, um wichtige Nutzungen, Freizeit- und Naherholungsfunktionen bieten 
zu können.  
20.13.4 Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung: „Grünanlage“ 
Festsetzung  
„Die zeichnerisch festgesetzten öffentlichen Grünflächen  mit der Zweckbestimmung ‚Grünanlage‘ und 
den Bezeichnungen G1 und G2 sind als Grünflächen herzustellen und dauerhaft zu erhalten. Innerhalb 
der Grünfläche darf der Anteil befestigter Flächen max. 20 % in G1 bzw. max. 10 % in G2 betragen.

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Folgende Nutzungen sind innerhalb der Grünflächen zulässig: 
 Wege, 
 Spiel- und Aufenthaltsflächen. 
Innerhalb der öffentlichen Grünflächen G1 sind Versickerungsflächen gemäß Ziff. I. 13.6 zulässig sowie 
unterirdische Anlagen für die Rückhaltung von Niederschlagswasser (Staurohre) und die für diese A n-
lage benötigen Zuwegungen zu Wartungszwecken. Die Zuwegungen sind wasserdurchlässig befestigt 
und begrünt (z.B. Rasengittersteine) herzustellen und in diesem Zustand dauerhaft zu erhalten.“ 
Begründung 
Die festgesetzten Grünanlagen G1 und G2 ergänzen die Freiflächenstruktur und die Durchgrünung des 
neuen Wohnquartiers. Gleichzeitig sichern sie wichtige Verknüpfungsfunktionen zwischen den öffentl i-
chen Grünanlagen und den angrenzenden Waldflächen. Den künftig im Quartier wohnenden Menschen 
werden durch die Grünanlagen weitere wohnungsnahe Auf enthaltsbereiche im Freien zur Verfügung 
gestellt, die der Naherholung dienen. Die Grünanlagen wirken sich zudem positiv auf den Wasserhaus-
halt (Verdunstungsfunktion), die Lufthygiene sowie das Kleinklima (Luftfilterung, Minderung der Aufhe i-
zung, Temperaturregulation) aus.  
Die Grünanlagen G1 haben darüber hinaus eine wichtige Funktion für den Wasserhaushalt: Hier  sind 
Versickerungsflächen für das auf den öffentlichen Verkehrsflächen bzw. im Bildungscampus anfallende 
Niederschlagswasser vorgesehen (vgl. Kap . 9.2.2 und 20.13.6). Im Westen des Geltungsbereichs b e-
findet sich innerhalb der festgesetzten Grünanlage  G1 ein bestehendes unterirdisches Staurohr, das 
zur Rückhaltung des Niederschlagswassers bei Überlauf der Versickerungsflächen genutzt werden soll. 
Die Zuwegungen zu diesen zur Wartung sind zulässig, sind zugunsten der Niederschlagswasserversi-
ckerung und des Klimas  (vgl. Kap. 14.2) jedoch wasserdurchlässig befestigt und begrünt auszugestal-
ten. Dies können bspw. Rasengittersteine oder Schotterrasen sein.  Die Überlagerung des Staurohres 
und der Versickerungsfläche ist möglich, da das Staurohr mehrere Meter unterhalb der Geländeobe r-
fläche liegt.  
Die Grünanlagen G2 enthalten große zur Erhaltung festgesetzte Bäume. Die westlich des allgemeinen 
Wohngebiets A4 festgesetzte Grünanlage G2 dient dem Erhalt von waldähnlichem Gehölzbestand und 
kann als Ergänzung der vorhandenen festgesetzten Waldflächen betrachtet werden.  
20.13.5 Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung: „Verkehrsgrün“ 
Festsetzung  
„Die zeichnerisch festgesetzten Grünflächen mit der Zweckbestimmung Verkehrsgrün und den B e-
zeichnungen V1 und V2 sind als Grünflächen herzustellen und dauerhaft zu erhalten. In der öffentlichen 
Grünfläche V2 sind Unterbrechungen für zwei max. 1,5 m breite Zuwegungen sowie für eine Zufahrt zur 
Erschließung der Baugrundstücke zulässig. 
Begründung 
Wie alle Grünflächen wirkt auch straßenbegleitendes Verkehrsgrün positiv auf den Wasserhaushalt 
(Verdunstung, Versickerung), Lufthygiene sowie Kleinklima (Luftfilter, Minderung der Aufheizung, Te m-
peraturregulation) und trägt bei entsprechender Ausgestaltung zu einer positiven Gestaltung des E r-
scheinungsbildes bzw. des Straßenraumes bei. Da die verkehrsbegleitenden Grünflächen zur Versicke-
rung von geringen Mengen anfallenden Regenwassers der benachbarten Straßen dienen, wird insbe-
sondere der Wasserhaushalt positiv beeinflusst.  
Die Flächen des Verkehrsgrüns ermöglichen darüber hinaus den Erhalt einiger Bestandsbäume, die ei-
ne lineare Verbindung zwischen West und Ost bilden. Somit wird die Entwicklung einer wirksamen 
Durchgrünung des Plangebiets weiter gefördert. Zudem erfolgt durch die optische Verengung der Str a-
ßenräume durch randliche Grünstrukturen eine gewisse Verkehrsberuhigung. 
Außerdem wurde im Bereich des Verkehrsgrüns V2 die ergänzende Festsetzung in den Bebauung s-
plan aufgenommen, dass eine Unterbrechung  für zwei max. 1,5 m breite Zuwegungen sowie für eine 
Zufahrt zur Erschließung der Baugrundstück e zulässig ist. Begründet wird dies damit, dass das recht

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große Baugebiet B5 lediglich im Westen an einer Stelle an eine für PKW befahrbare Straße ang e-
schlossen ist. Stellplätze und Bäume im öffentlichen Straßenraum schließen einen weitergehenden An-
schluss des Grundstücks von Westen aus und an den übrigen Baugebietsgrenzen ist das Baugebiet 
von Fußwegen bzw. einem Nachbarschaftsplatz umgeben. Eine zweite Andienung des Grundstücks ist 
entsprechend zweckdienlich, und darüber hinaus insbesondere auch für Feuer wehr-Fahrzeuge erfor-
derlich. Auch eine fußläufige Anbindung des Baugebiets nach Osten ist mit der Festsetzung zulässig , 
gleichzeitig wird jedoch auch die hierfür notwendige flächenmäßige Inanspruchnahme der Grünfläche 
begrenzt.   
20.13.6 Flächen für die Versickerung von Niederschlagswasser innerhalb öffentlicher Grün-
flächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB) 
Festsetzung  
„Die innerhalb der öffentlichen Grünflächen festgesetzten Flächen für die Versickerung von Niede r-
schlagswasser ‚VV‘ und ‚VB‘ sind zu begrünen und in die Gestaltung der öffentlichen Grünfläche einzu-
binden. Die Anlage von  wasserdurchlässig befestigten und begrünten Zuwegungen (z.B. Rasengitte r-
steine) für Wartungswege ist zulässig.  
Von der Lage der Flächen für die Versickerung vo n Niederschlagswasser kann im Bedarfsfall abgew i-
chen werden, soweit sich die Abweichungen im Bereich der öffentlichen Grünfläche bewegen.“ 
Begründung 
Gemäß der Erschließungskonzeption (vgl. 9.2.2) ist das anfallende Niederschlagswasser innerhalb des 
Plangebiets zu versickern. Es sind für das Niederschlagswasser der öffentlichen Verkehrsflächen ins-
gesamt 5 Sickerflächen mit der Bezeichnung „VV“ vorgesehen. Diese liegen u.a. westlich des Bauge-
biets MU 4 und östlich des MU 2 in der Landschaftstreppe sowie westlich der Baugebiete A2 und A3 
innerhalb der Grünanlage G1.  
Darüber hinaus befindet sich die Versickerungsfläche der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbesti m-
mung: „Bildungscampus“ innerhalb der westlich angrenzenden G rünfläche G1 („VB“). Aufgrund ma n-
gelnder Flächen auf dem Grundstück selbst wird das Niederschlagswasser in die westlich angrenzende 
öffentliche Grünfläche G1 abgeleitet und dort versickert.  
Durch die Vorgabe zur Begrünung der Versickerungsflächen soll gewährleistet w erden, dass sich die 
Flächen zur Versickerung von Niederschlagswasser in die Gestaltung der öffentlichen Grünflächen ein-
fügen und somit ein harmonisches und attraktives Gesamtbild geschaffen wird. Die zulässigen Zuw e-
gungen dienen vorrangig der Wartung und Unterhaltung der Versickerungsflächen. Diese sollen mö g-
lichst wenig in Erscheinung treten, weshalb sie als wasserdurchlässig befestigte und begrünte Fläche 
(z.B. Schotterrasen oder Rasengittersteine) auszubilden sind, so dass sie sich möglichst unauffällig  in 
die Gestaltung der Grünanl agen integrieren lassen.  Zudem dient diese Ausgestaltung der Wege der 
weiteren Niederschlagswasserversickerung und dem Klima (vgl. Kap. 14.2). 
20.13.7 Geländemodellierung in den öffentlichen Grünflächen 
Festsetzung  
„Geländemodellierungen im Sinne einer baulichen Anlage sind unter Beachtung nachbarrechtlicher An-
forderungen in den öffentlichen Grünflächen zulässig.“ 
Begründung 
Insbesondere aufgrund der im Geltungsbereich des Bebauungsplans vorliegenden Topogr aphie kann 
es zur Herstellung barrierefreier Wege und Aufenthaltsflächen erforderlich sein, Geländemodellieru n-
gen vorzunehmen. Durch die Geländemodellierungen ist es  weiterhin möglich, insbesondere die Fl ä-
chen zur Versickerung von Niederschlagswasser in di e Gestaltung der öffentlichen Grünflächen mö g-
lichst unauffällig zu integrieren. Darüber hinaus sind Geländemodellierungen ein gestalterisches Mittel 
für attraktive Freibereiche. In den öffentlichen Grünflächen sind diese daher unter Beachtung nachbar-
rechtlicher Anforderungen (bspw. Einhaltung von Abstandsflächen) zulässig.

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20.14 Flächen für Wald (§ 9 Abs. 1 Nr. 18b BauGB) 
Festsetzung  
Die Waldflächen werden gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt. 
Begründung 
Im Rahmen des Planungsprozesses  fanden mit Vertretern der Forstbehörden (u.a.  Forstamt Dar m-
stadt, Abteilung Forsten der Wissenschaftsstadt Darmstadt) Ortsbegehungen des Geländes insbeson-
dere im Hinblick auf d ie Abgrenzung des  Waldes bzw. des Waldrandes im Geltungsbereich statt. Der 
vorhandene Gehölzsaum (mit Bäumen bewachsene Randzone, die in der Regel bis zum Böschungsfuß 
reicht) wurde bei dieser Begehung als „Wald“ nach Forstrecht definiert und wird entsprechend im B e-
bauungsplan nach § 9 Abs. 1 Nr. 18b BauGB als Wald festgesetzt. 
20.15 Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, 
Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) 
20.15.1 Maßnahmenflächen M 1 bis M 4 – Entwicklung, Erhalt und Pflege von Eidechsen-
habitaten (öffentliche Grünfläche) (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 15 
BauNVO) 
Festsetzung  
„Die im Bereich der zeichnerisch festgesetzten Maßnahmenflächen mit den Bezeichnungen M 1 bis 
M 4 hergestellten, artspezifischen Eidechsenersatzhabitate sind dauerhaft zu erhalten.  
Innerhalb der Maßnahmenflächen mit der Bezeichnung M 1 und M 4 ist die Errichtung befestigter Wege 
auf max. 10 % zulässig.  
Innerhalb der Maßnahmenfläche M 1 sind Versickerungsflächen gemäß Ziff. I. 15.2 sowie unterirdische 
Anlagen für die Rückhaltung von Niederschlagswasser (Staurohre) sowie die für diese Anlage benöti-
gen Zuwegungen zu Wartungszwecken zulässig. Die Zuwegungen sind wasserdurchlässig befestigt 
und begrünt (z.B. Rasengittersteine) herzustellen und in diesem Zustand dauerhaft zu erhalten.“ 
Begründung 
Die Maßnahmenfestsetzung dient der Her stellung bzw. dem Erhalt von Ersatzhabitaten für Zaun - und 
Mauereidechse, um über die ausreichende Bereitstellung neuer, artspezifischer Lebensraumstrukturen 
einen Fortbestand der vorhandenen Eidechsenpopulation im Geltungsbereich zu sichern. Die Vorgaben 
zur Herstellung und Anforderungen der Maßnahmenflächen für die beiden streng geschützten Arten 
sind im „Artenschutzrechtlichen Umsetzungskonzept Ludwigshöhviertel“ (PGNU, 2019) dargelegt. Vor-
laufend hergestellte Hälterungsflächen ermöglichen noch vor Begin n bodeneingreifender Maßnahmen 
im Bereich von Eidechsenlebensräumen Ersatzhabitate für über 600 Tiere bereitzustellen. Nach A b-
schluss der Baumaßnahmen stehenden den Eidechsen großflächige artspezifische Habitate zur Verf ü-
gung. Für weiterführende Informationen wird auf das Kapitel 16.16 verwiesen. 
Durch die Beschränkung der zulässigen befestigten Flächen innerhalb der Maßnahmenflächen M 1 und 
M 4 wird sichergestellt, dass die Versiegelung begrenzt und d ie angestrebten ökologischen Funktionen 
gewährleistet werden. Hierdurch wird in eingeschränktem Maße eine Nutzung durch die Anwohner zur 
wohnungsnahen Erholung ermöglicht, ohne die Funktionen des Eidechsenhabitats zu beeinträchtigen. 
Gleichzeitig sind inne rhalb der Maßnahmenfläche M 1 zahlreiche Bestandsbäume entlang der nördl i-
chen Grenze die als zu erhalten festgesetzt sind. Sie weisen ein bereits ausgeprägtes Grünvolumen 
auf und stellen einen wichtigen Bestandteil der geplanten Eingrünung des Geltungsbereiches dar. 
Die Maßnahmenfläche M 1 hat darüber hinaus eine wichtige Funktion für den Wasserhaushalt: Hier 
sind Versickerungsflächen für das auf den öffentlichen Verkehrsflächen anfallende Niederschlagswa s-
ser vorgesehen (vgl. Kap. 9.2.2 und 20.13.6). Im Westen der Maßnahmenfläche M 1 befindet sich au-
ßerdem ein bestehendes unterirdisches Staurohr, das zur Rückhaltung des Niederschlagswassers bei 
Überlauf der Versickerungsflächen genutzt werden soll. Die Zuwegungen zu diesen zur Wartung sind

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 127 
 
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zulässig, sind zugunsten der Niederschlagswasserversickerung und des Klimas (vgl. Kap. 14.2) jedoch 
wasserdurchlässig befestigt und begrünt auszugestalten. Dies können bspw. Rasengitterstein e oder 
Schotterrasen sein. Die Lage ist mit der UNB abzustimmen, damit die Funktion des Eidechsenhabitats 
nicht beeinträchtigt wird. 
20.15.2 Flächen für die Versickerung von Niederschlagswasser innerhalb der Maßnahmen-
fläche M 1 (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB) 
Festsetzung  
„Die innerhalb der Maßnahmenfläche M  1 festgesetzten Flächen für die Versickerung von Niede r-
schlagswasser (VV) sind zu begrünen und in die Gestaltung der Maßnahmenfläche einzubinden. Die 
Anlage von wasserdurchlässig befestigten und begrünten Zuwegungen (z.B. Rasengittersteine) zur 
Wartung ist zulässig.  
Von der Lage der Flächen für die Versickerung von Niederschlagswasser kann im Bedarfsfall abgew i-
chen werden, soweit sich die Abweichungen im Bereich der Maßnahmenfläche M 1 bewegen.  
In Versickerungsmulden ist die Anlage von Winterquartieren für die Eidechsen unzulässig.“ 
Begründung 
Gemäß der Erschließungskonzeption (vgl. Kap. 9.2.2) ist das anfallende Niederschlagswasser inne r-
halb des Plangebiets zu versickern. Es sind für das Niederschlagswasser der öffentlichen Verkehrsfl ä-
chen insgesamt 5 Sickerflächen vorgesehen. Diese liegen u.a. innerhalb der Maßnahmenfläche M 1 
und werden entsprechend festgesetzt („VV“).  
Durch die Vorgabe zur Begrünung der Flächen zur Versickerung von Niederschlagswasser wird sicher-
gestellt, dass sich die Flächen in die Gestaltung der Maßnahmenfläche harmonisch eingliedern. Die zu-
lässigen Zuwegungen dienen vorrangig der Wartung und Unterhaltung der Versickerungsflächen. Diese 
sollen möglichst wenig in Erscheinung treten, weshalb sie als befestigte und begrünte Fläche (z.B. 
Schotterrasen) auszubilden sind, so dass sie sich möglichst unauffällig in die Gestaltung der Grünanl a-
gen integrieren lassen. Zudem dient diese Ausgestaltun g der Wege der weiteren Niederschlagswa s-
serversickerung und dem Klima (vgl. Kap. 14.2). 
Die Flächen zur Versickerung von Niederschlagswasser werden in die Gestaltung der Maßnahmenfl ä-
che M 1 eingebunden. Dementsprechend können di e Flächen als Nahrungshabitat dienen. Durch den 
Ausschluss der Anlage von Winterquartieren innerhalb der Versickerungsflächen wird sichergestellt, 
dass keine Tiere durch einströmendes Wasser ganzjährig, insbesondere aber während der Winterruhe 
gefährdet werden. 
20.15.3 Maßnahmenfläche M 5 - Entwicklung, Erhalt und Pflege von Spechthabitaten  
(Waldfläche) (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 18b) BauGB) 
Festsetzung  
„Im Bereich der zeichnerisch festgesetzten Maßnahmenflächen mit der Bezeichnung M 5 zu r Entwick-
lung, dem Erhalt und zur Pflege von Spechthabitaten (Klein- und Mittelspecht) ist die vorhandene Bi o-
topstruktur zu erhalten und zu entwickeln. Vorhandene Höhlenbäume sind so lange wie möglich zu e r-
halten. Nicht mehr verkehrssichere Habitatbäume, die eine Gefährdung angrenzender Verkehrsflächen 
oder Bauflächen darstellen, sind in Abstimmung mit der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde im 
erforderlichen Umfang zu sichern. 
Begründung 
Mit der Maßnahmenfestsetzung bleiben vorhandene Habitate, insbesondere die in den Flächen vo r-
kommenden Habitatbäume des Klein- und Mittelspechts erhalten und das weitere Brutvorkommen di e-
ser geschützten Arten im Geltungsbereich wird dauerhaft gesichert.  
Für weiterführende Informationen wird auf das Kapitel 16 verwiesen.

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 128 
 
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20.15.4 Erhaltung des Habitatbaumes des Heldbocks 
Festsetzung  
„Der zeichnerisch festgesetzte Habitatbaum des Heldbocks ist vor Beeinträchtigungen zu schützen und 
zu erhalten. Im Falle von erforderlichen Verkehrssicherungsmaßnahmen dürfen diese im erforderlichen 
Umfang und in Abstimmung mit der zuständigen unteren Naturschutzbehörde durchgeführt werden.“ 
Begründung 
Der Brutbaum des Käfers Heldbock ist zur Sicherung der örtlichen Population zu erhalten. Da die Käfer 
sehr gebietstreu sind, werden die weiteren Alteichen im unmittelbaren Umfeld als poten zielle neue Ha-
bitatbäume von der Erhaltungsbindung ebenfalls eingeschlossen.  
Darüber hinaus unterstützt der festgesetzte Erhalt der gebietsprägenden, großen Eichen in der Umge-
bung die Entwicklung einer wirksamen Durchgrünung des Gebiets  und tragen die Bäume zur attrakt i-
ven Gestaltung des angrenzenden Nachbarschaftsplatzes und des Allgemeinen Wohngebiets WA B1 
bei. Durch das bereits vorhandene Grünvolumen der zu erhaltenden Bäume kann die entstehende Ver-
schattung einer Aufheizung und somit einer Überwärmung der versiegelten Flächen entgegenwirken. 
Für weiterführende Informationen wird auf das Kapitel 16 verwiesen. 
20.15.5 Erhaltung von Höhlenbäumen 
Festsetzung  
„Bäume mit Baumhöhlen sind zu erhalten. Sofern aus Verkehrssicherungsgründen Maßnahmen erfo r-
derlich werden, sind diese mit der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde abzustimmen. Falls ein 
Erhalt der Bäume nicht mehr möglich ist, sind vor der jeweiligen Rodung für jeden entfallenden Höhlen-
baum zwei Fledermauskästen (Verhältnis 1:2) sowie eine Nisthilfe für Höhlenbrüter (Verhältnis 1:1) an 
Bäumen im räumlichen Zusammenhang anzubringen. Für die Fledermäuse sind hierbei ein Sommer - 
und ein Ganzjahresquartier vorzusehen.“ 
Begründung 
Die Maßnahmenfestsetzung dient dazu, den heute auf dem Gelände vorkommenden, nach § 44 
BNatSchG besonders geschützten Vogelarten sowie den nach Anhang IV der FFH -Richtlinie und § 44 
BNatSchG streng geschützten Fledermausarten vorhandenen Artenbestände  auch in Zukunft ein au s-
reichendes Lebensraumangebot zur Verfügung zu stellen und um de m zu erwartenden sukzessiven 
Verlust vorhandener Sommerquartiere bzw. Bruthöhlen im Zuge der Baufeldräumung und Bauma ß-
nahmen entgegenzuwirken.   
Für weiterführende Informationen wird auf das Kapitel 16 verwiesen. 
20.15.6 Artenschutzmaßnahmen für Vögel 
Festsetzung  
„Im Zuge von Neubaumaßnahmen sind Kleinhöhlen - oder Nischenbrüterkästen gemäß den nachfo l-
genden Vorgaben an Gebäuden, Nebenanlagen oder Bäumen auf dem Grundstück vorzusehen: 
 1 Nisthilfe pro Gebäude mit einer Geschossfläche < 1.000 m², 
 2 Nisthilfen pro Gebäude mit einer Geschossfläche ≥ 1.000 m².“ 
Begründung 
Aufgrund der zahlreichen potenziellen Brutplätze von nach § 44 BNatSchG besonders gesch ützten Ar-
ten (wie Kleinhöhlen - und Nischenbrütern) im Geltungsbereich sind zur Kompensation des zu erwa r-
tenden Verlustes der Höhlen und Spalten auf Grundlage des artenschutzrechtlichen Umsetzungsko n-
zepts (PGNU, 2019, vgl. Kap. 16) künstliche Nisthilfen an geeigneter Stelle im Geltungsbereich ang e-
bracht werden.  
Für weiterführende Informationen wird auf das Kapitel 16 verwiesen.

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20.15.7 Artenschutzmaßnahmen für Fledermäuse 
Festsetzung  
„Im Zuge von Neubaumaßnah men sind Fledermausquartiere gemäß den nachfolgenden Vorgaben an 
Gebäuden, Nebenanlagen oder Bäumen auf dem Grundstück vorzusehen: 
 1 Nischen- oder Höhlenquartier pro Gebäude mit einer Geschossfläche < 1.000 m², 
 2 Nischen- oder Höhlenquartiere, davon mind. 1 Ganzjahresquartier pro Gebäude mit einer Ge-
schossfläche ≥ 1.000 m². 
Die Festsetzung gilt nicht in den allgemeinen Wohngebieten A2, A3 und A4.“ 
Begründung 
Die Maßnahmenfestsetzung dient dazu, dem heute auf dem Gelände vorkommenden Artenbestand der 
nach Anhang IV der FFH -Richtlinie und § 44 BNatSchG streng gesch ützten Fledermausarten auch in 
Zukunft ein ausreichendes Lebensraumangebot zur Verfügung zu stellen und de m zu erwartenden 
sukzessiven Verlust vorhandener Quartiere entgegenwirken.  
Für weiterführende Informationen wird auf das Kapitel 16 verwiesen. 
20.15.8 Insektenfreundliche Beleuchtung 
Festsetzung  
„Im Geltungsbereich dürfen nur voll abgeschirmte Außenbeleuchtungen mit geringen UV - und Blauan-
teilen (max. 3.000 Kelvin Farbtemperatur, Wellenlänge über 500 nm) verwendet werden. Die Ausleuch-
tung soll zielgerichtet in den unteren Halbraum erfolgen und auf die Nutzflächen beschränkt bleiben. 
Die Lichtpunkthöhe ist möglichst niedrig zu halten.  
Hinweis ohne Festsetzungscharakter:  Die Beleuchtung ist, insbesondere außerhalb der Nutzungsze i-
ten, auf ein notwendiges Minimum zu beschränken.“ 
Begründung 
Insbesondere in Bezug auf den Tierschutz leitet sich die Festsetzung aus der konkreten räumlichen S i-
tuation des Planungsgebietes in unmittelbarer Nachbarschaft zum Außenbereich, Wald und Lan d-
schaftsschutzgebiet ab, weshalb besondere Lockwirkungen vermieden bzw. möglichst minimiert we r-
den sollen. 
Die Vorgabe dient dem Artenschutz v.a. nachtaktiver Fluginsekten, kann aber auch als Energiespa r-
maßnahme angesehen werden. Mit einem UV -armen Lichtspektrum ka nn eine auf die Helleempfin d-
lichkeit von Nachtfalteraugen wirkende Strahlung sehr erheblich reduziert werden, so dass Insekten 
deutlich weniger angelockt werden. Moderne LED -Lampen emittieren keine UV -Strahlung mehr. Als 
besonders insektenfreundlich gelten warmweiße LEDs, durch kaltweiße LEDs hingegen werden mehr 
nachtaktive Insekten angezogen. Durch die Verwendung von Leuchten mit Richtcharakteristik durch 
entsprechende Abschirmung sollen Lichtemissionen nach außen grundsätzlich vermieden werden. 
Durch die Verwendung vollständig gekapselter Lampengehäuse wird einem Eindringen von Insekten in 
den Lampenkörper, der nicht selten als tödliche Falle für die Tiere wirken kann, entgegengewirkt.  
20.15.9 Schutz gegen Vogelschlag 
Festsetzung  
„Zur Vermeidung von Vogelschlag  an Glasbauteilen sind ungegliederte, großflächige Glasflächen ab 
3 m² vorsorglich mit geeigneten, für Vögel sichtbare n Oberflächen auszuführen. Hierzu zählen insb e-
sondere reflexionsarme Gläser mit einem Reflexionsgrad von max. 10 %, Glasbausteine, translu zente, 
mattierte, eingefärbte, bombierte oder strukturierte Glasflächen, Sandstrahlungen, Siebdrucke, farbige 
Folien oder feste vorgelagerte Konstruktionen wie z.B. Rankgitterbegrünungen oder Brise Soleil (fes t-
stehender Sonnenschutz).

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Markierungsabstand, Abdeckungsgrad, Kontrast und Reflektanz sind entsprechend der anerkannten 
Regeln der Technik zu berücksichtigen.  
Große Glasflächen ohne Untergliederung, die z.B. über mehr als ein Geschoss gehen,  und Übereck-
verglasungen sind unzulässig.“ 
Begründung 
Das Risiko einer signifikanten Erhöhung von Vogelschlag an Glasbauteilen ist insbesondere bei Ne u-
baumaßnahmen im Übergang zum Außenbereich aufgrund der Regelungen das § 44 Bundesnatu r-
schutzgesetz zum Schutz der im Geltungsbereich und dessen Umfeld vorkommenden V ogelarten zu 
minimieren. Wesentlich ist in diesem Zusammenhang das „Sichtbarmachen“ der Glaselemente für V ö-
gel, wobei insbesondere ein möglichst geringer Reflexionsgrad bedeutsam ist. Zudem gibt es verschie-
dene weitere Möglichkeiten, die hier beispielhaft aufgeführt sind, um das Glas für Vögel als Hindernis 
kenntlich zu machen. Hierzu können auch mit Streben oder Pfosten untergliederte Fensterfronten zä h-
len. Hinweise zu Abständen, Deckungsgrad, Kontrast und Reflektanz können dem derzeit als ane r-
kannte Regel  der Technik geltenden Leitfaden „Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht“ (H. 
Schmid, et al, 2012, https://vogelglas.vogelwarte.ch/) bzw. seinen jeweiligen Aktualisierungen entno m-
men werden. 
20.15.10 Auf Baugrundstücken anfallendes Niederschlagswasser  
Festsetzung  
„Das auf den Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen anfallende Niederschlagswasser der 
Baugrundstücke soll, soweit wasserrechtliche und wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen, 
auf dem Grundstück bewirtschaftet werden (Versickerung, Dachbegrünung, Regenwassernutzung).  
Auf die ‚Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von Niederschlagswasser‘ 
unter III. wird verwiesen. 
Sollte eine Versickerung aufgrund der Bodenverhä ltnisse nicht möglich sein, kann das Regenwasser 
ausnahmsweise einer zentralen Versickerung zugeführt werden. Dies ist gutachterlich im Rahmen des 
Entwässerungsgesuchs nachzuweisen.“ 
Begründung 
Es wird festgesetzt, dass grundsätzlich das auf den Dachflächen und sonstigen befestigten Flächen an-
fallende Niederschlagswasser versickert werden soll.  
Basis der Festsetzung ist die Erschließungsplanung des Büros Weber-Ingenieure (vgl. Kap. 9.2.2): So 
soll aus ökologischen Gründen und au f Grund fehlender Abflusskapazitäten im vorhandenen öffentl i-
chen Mischwasser-Kanalnetz der Wissenschaftsstadt Darmstadt keine direkte Einleitung von Rege n-
wasser in das öffentliche Mischwassernetz erfolgen. Entsprechend soll das Niederschlagswasser der 
Dach- und Freiflächen der privaten Flächen dezentral auf den jeweiligen Grundstücken versickert we r-
den. Dies entspricht der aktuellen Satzung der Wissenschaftsstadt Darmstadt. Die Entwässerung ist im 
Rahmen des einzureichenden Entwässerungsgesuchs nachzuweisen.  
Eine Ausnahme stellt die Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung: „Bildungscampus“ dar. Auf-
grund mangelnder Flächen auf dem Grundstück selbst wird das Niederschlagswasser in die westlich 
angrenzende öffentliche Grünfläche G1 abgeleitet und dort in der Fläche „VB“ versickert.  
20.15.11 Auf öffentlichen Flächen anfallendes Niederschlagswasser 
Festsetzung  
„Das auf den öffentlichen Verkehrsflächen anfallende Niederschlagswasser ist, soweit wasserrechtliche 
und wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen, in straßen- und wegebegleitenden Grünfl ä-
chen oder in zentrale Versickerungsbecken in den Flächen für die Versickerung von Niederschlag s-
wasser ‚VV‘ und ‚VB‘ gemäß Ziff. I. 13.6.  innerhalb der öffentlichen Grünflächen mit der Zweckbesti m-

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mung: ‚Landschaftstreppe‘, innerhalb der öffentlichen Grünflächen ’G1 und innerhalb der Maßnahmen-
fläche M1 abzuleiten.“ 
Begründung 
Es wird festgesetzt, dass grundsätzlich das auf den öffentlichen Verkehrsflächen anfallende Niede r-
schlagswasser in straßen - und wegebegleitenden Grünflächen oder in zentrale Versickerungsbecken 
abzuleiten ist.  
Basis der Festsetzung ist die Erschließungsplanung des Büros Weber -Ingenieure (vgl. Kap. 9.2.2): So 
soll aus ökologischen Gründen und auf Grund fehlender Abflussk apazitäten im vorhandenen öffentl i-
chen Mischwasser-Kanalnetz der Wissenschaftsstadt Darmstadt keine direkte Einleitung von Rege n-
wasser in das öffentliche Mischwassernetz erfolgen. Entsprechend wird das im Bereich der öffentlichen 
Verkehrsflächen anfallende Niederschlagswasser über Rinnen bzw. parallele Gräben und Mulden (an 
Fußwegen und Heinrich -Delp-Straße) abgeleitet bzw. in den Baumbeeten einer Versickerung zug e-
führt. Bei größeren Regenereignissen wird das überschüssige Wasser aus den Baumbeeten über das  
Regenwassernetz in zentrale Versickerungsbecken abgeleitet. 
20.15.12 Oberflächenbefestigung 
Festsetzung  
„Befestigte, nicht überbaute Flächen der Baugrundstücke sind, soweit wasserwirtschaftliche und brand-
schutzrechtliche Belange nicht entgegenstehen, als wasserdurchlässige Flächen herzustellen. 
Private Kfz-Stellplätze sind, soweit wasserwirtschaftliche und brandschutzrechtliche Belange nicht en t-
gegenstehen, als wasserdurchlässig befestigte und begrünte Flächen (z.B. Rasengittersteine) herz u-
stellen.“ 
Begründung 
Die Festsetzung dient vorranging dazu, die Unterbrechung des Wasserkreislaufs zu minimieren. Eine 
möglichst zeitnahe Versickerung des Niederschlagswassers (und damit der Verbleib im Plangebiet) 
wird sichergestellt und damit gleichzeitig die Grundwasserneubildung gefördert. 
Des Weiteren bilden die als befestigt und begrünt hergestellten Oberflächen (z.B. Rasengittersteine) 
klimawirksame Flächen und vermeiden flächenhaft hohe Oberflächentemperaturen, insbesondere an 
heißen Sommertagen und Tropennächten (vgl. Kap. 14.2).  
20.16 Flächen zum Anpflanzen sowie Bindung und Erhalt von Bäumen, Sträuchern und 
sonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und 25b BauGB) 
20.16.1  Grundstücksbegrünung der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung  
„Bildungscampus“  
Festsetzung  
„Die nicht überbauten bzw. nicht gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO nutzbaren Flächen sind als gärtnerisch 
gepflegte Grünfläche mit Bodenanschluss anzulegen und dauerhaft zu unterhalten. Der Mindest begrü-
nungsanteil beträgt 20 % der Gemeinbedarfsfläche.  
Es sind mind. 8 standortgerechte Laubbäume 1. Ordnung gemäß Ziff. I. 16.10 zu pflanzen. Anstelle ei-
nes Baumes 1. Ordnung können auch 1,5 Bäume 2. Ordnung gepflanzt werden. Bei Verwendung von 
Bäumen 2. Ordnung ist die ermittelte Anzahl zu pflanzender Bäume jeweils auf eine ganze Zahl aufz u-
runden.“ 
Begründung 
Durch die Vorgaben zum Mindestgrünanteil und zur Anpflanzung von einer Mindestzahl an großwüc h-
sigen Bäumen soll im Bereich des Bildungscampus ein Mindestmaß an Grünfläche bzw. Grünvolumen 
geschaffen werden. Auf die Anzahl zu pflanzender Bäume können die als zu erhalten festgesetzten

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Bestandsbäume gemäß Festsetzung Ziff. I. 16.10 angerechnet werden. Hiervon gehen Positivwirku n-
gen auf den Naturhaushalt (insbesondere das Kleinklima) und das grundsätzli che Erscheinungsbild 
aus. Die vorhandenen, großen Bäume stehen in einer lockeren Gruppe im Zentrum des Grundstücks 
und bilden durch ihr Grünvolumen bereits ein prägendes Element des künftigen Bildungscampus. 
Durch dieses große Grünvolumen sind die positive n Klimawirkungen (wie Verschattung, Luftfilterung 
und Verdunstung) insbesondere für den Aufenthalt für die Nutzer unterschiedlicher Altersgruppen auf 
den geplanten Funktions -, Spiel- und Aufenthaltsflächen von hoher Bedeutung. Gleichzeitig bildet die 
zu erhaltende Baumgruppe, wie auch die anderen zu erhaltenden Bäume, einen wichtigen Bestandteil 
der geplanten wirksamen Durchgrünung des neuen Wohnquartiers. 
20.16.2 Grundstücksbegrünung der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung  
„Jugendzentrum“  
Festsetzung  
„Die nicht überbaute bzw. nicht gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO nutzbaren Flächen sind als gärtnerisch 
gepflegte Grünfläche mit Bodenanschluss anzulegen und dauerhaft zu unterhalten. Der Mindest begrü-
nungsanteil beträgt 40 % der Gemeinbedarfsfläche.  
Es sind mind. 4  standortgerechte Laubbäume mind. 2. Ordnung gemäß Ziff. I. 16.10 zu pflanzen. A n-
stelle eines Baumes 2. Ordnung können auch zwei Bäume 3. Ordnung gepflanzt werden. Bei Verwe n-
dung von Bäumen 3. Ordnung ist die ermittelte Anzahl zu pflanzender Bäume jeweils auf eine ganze 
Zahl aufzurunden.“ 
Begründung 
Durch die Vorgaben zum Mindestgrünanteil und zur Anpflanzung von einer Mindestzahl an großwüc h-
sigen Bäumen soll im Bereich des Jugendzentrums ein Mindestmaß an Grünfläche bzw. Grünvolumen 
geschaffen werden. Hier von sollen Positivwirkungen auf den Naturhaushalt (insbesondere das Klei n-
klima) und das grundsätzliche Erscheinungsbild ausgehen. Gleichzeitig erhöht sich die Aufenthaltsqua-
lität der Außenbereiche durch die klimawirksamen Funktionen von Bäumen und gärtneri sch gepflegten 
Anlagen (Verschattung, Verminderung der Aufheizung von Oberflächen, Lufthygiene). Da die Gemei n-
bedarfsfläche „Jugendzentrum“ an drei Seiten an die Maßnahmenfläche M1 grenzt , kann durch den 
recht hohen Mindestgrünanteil sowohl ein Übergang bzw. Puffer zwischen den unterschiedlichen Nu t-
zungen als auch zu dem nahegelegen Grünzug Bessungen Süd hergestellt werden. 
20.16.3 Grundstücksbegrünung der Flächen für Sport- und Spielanlagen 
Festsetzung  
„Der Anteil überbauter oder befestigter Fläche ist auf 30 % der Gesamtfläche zu beschränken. Hierun-
ter fallen Gebäude, Wege, Zufahrten, Aufenthaltsbereiche, Spielplatzanlagen und sonstige Freizeitei n-
richtungen ohne Begrünung. 
Innerhalb der Fläche für Sport - und Spielanlagen sind mind. 25 Laubbäume, gemäß Ziff. I. 16.10, 1. 
oder 2. Ordnung zu pflanzen.“ 
Begründung 
Durch den hohen Grünanteil der Fläche für Sport - und Spielanlagen wird eine landschaftsgerechte Be-
grünung im Übergang zu den angrenzenden Waldflächen gewährleistet. Gleichzeitig bleiben ausre i-
chend Möglichkeiten gegeben, um eventuelle Nutzungen im Bereich der Außenanlagen, die eine Ve r-
siegelung bedingen, zu gewährleisten.  
Durch die Vorgabe der Anpflanzung von 25 Großbäumen wird die wirksame Durchgrünung ergänzt. 
Hiervon sollen weitere Positivwirkungen auf de n Naturhaushalt (insbesondere das Kleinklima), den 
Spiel- bzw. Aufenthaltsraum und das grundsätzliche Erscheinungsbild ausgehen. Auch hier können 
gemäß Festsetzung Ziff. I 16.10 die zu erhaltenden Bestandsbäume angerechnet werden. Allerdings 
befindet sich auf dieser Fläche aufgrund der Vornutzung kein ausgeprägter Baumbestand, der erhalten

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werden könnte. Durch die Vorgabe der zu pflanzenden Bäume und den drei zu erhaltenden Bäume 
wird der Erhalt des großbaumgeprägten Charakters gefördert. 
20.16.4 Grundstücksbegrünung der Versorgungsfläche: Energiezentrale 
Festsetzung  
„Die nicht von Anlagen zur Energieversorgung und zugehöriger Funktionsbereiche beanspruchten Fl ä-
chen sind als gärtnerisch gepflegte Grünfläche mit Bodenanschluss anzulegen und dauerhaft zu unte r-
halten. Der Mindestbegrünungsanteil beträgt 20 % der Fläche für Versorgungsanlagen.“ 
Begründung 
Die Herstellung von gärtnerisch gepflegten Grünflächen auf mind. 20 % der Fläche sichert eine Mi n-
destdurchgrünung und trägt zur Gestaltung klimawirksamer Oberflächen b ei. Somit wird das örtliche 
Klima durch Verdunstung und geringere Wärmespeicherung positiv beeinflussen. Darüber hinaus kann 
Regenwasser versickern und wird damit zurückgehalten, was positiv auf den Wasserhaushalt wirkt. 
Außerdem bieten auch kleinere begrü nte Flächen in gewissem Umfang eine Lebensraumfunktion für 
Tiere und Pflanzen. 
20.16.5 Grundstücksbegrünung der allgemeinen Wohngebiete WA und des urbanen  
Gebiets MU  
Festsetzung  
„Die nicht überbauten bzw. nicht gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO nutzbaren Grundstücksfläc hen sind als 
Grünflächen mit Bodenanschluss gärtnerisch anzulegen. Der flächige Einbau von Schotter -, Splitt-, Mi-
neralstoff- oder Kiesflächen bzw. losen Material- und Steinschüttungen zu rein gestalterischen Zwecken 
ist nicht zulässig. Im Bereich der zu be grünenden Grundstücksfreifläche ist außerdem der Einbau von 
Folien zur Aufwuchsverdämmung unzulässig. 
Der Mindestbegrünungsanteil ergibt sich aus der maximal  zulässigen Grundflächenzahl bzw. Grundflä-
che in Verbindung mit den gemäß Ziff. I. 2.2 und Ziff. I. 2.3 zulässigen Überschreitungen. Im Bereich 
von Grundstücken mit Tiefgaragen kann der Grünflächenanteil auch in Form intensiver Dachbegrünung 
gemäß Ziff. I. 16.7 nachgewiesen werden. 
Die zu begrünenden Grundstücksfreiflächen sind mit Gehölzen gemäß Ziff. I. 16.10 zu durchgrünen. 
Als Anzahl der zu pflanzenden Gehölze wird festgesetzt: 
 Allgemeine Wohngebiete WA Grundstücke größer als 250 m² 
je angefangene 300 m² Grundstücksfreifläche mind. ein Baum 2. Ordnung, 
 Allgemeine Wohngebiete WA Grundstücke kleiner als 250 m² 
je Grundstück mind. ein Baum 3. Ordnung oder ein Großstrauch, 
 Urbanes Gebiet MU  
in MU 1 sind mind. 3 Bäume,  
in MU 2 sind mind. 6 Bäume,  
in MU 3 sind mind. 4 Bäume und  
in MU 4 sind mind. 5 Bäume zu pflanzen.  
Es sind jeweils mindestens Bäume 2. Ordnung zu pflanzen. 
Auf allen Grundstücken sind mind. 15 % der zu begrünenden Grundstücksfreiflächen mit Strauchgehöl-
zen zu bepflanzen. 
Die Gestaltung der Freiflächen und Grünflächen im Bereich der denkmalgeschützten Gesamtanlage ist 
im Vorfeld mit der D enkmalschutzbehörde abzustimmen und von dieser denkmalrechtlich genehmigen 
zu lassen.“

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Begründung 
Die Festsetzung dient der Sicherung einer umfangreichen Durchgrünung des Plangebiets. Aufgrund 
der Lage des Ludwigshöhviertels, umgeben von Waldflächen und d em Naturschutzgebiet „Bessunger 
Kiesgrube“, kommt der Durchgrünung des Gebiets (Mindestgrünanateil von Grünflächen, Bauma n-
pflanzungen sowie dem Erhalt von wertgebenden und gebietsprägenden Bäumen) eine besondere B e-
deutung zu. 
Unter “gärtnerisch gepflegte Grünfläche“ mit Bodenanschluss wird eine Gartengestaltung ohne großflä-
chige Stein- und Materialschüttung in Form von Schotter - bzw. Steingärten verstanden. Dies bedeutet, 
dass die nicht überbaubaren Grundstücksflächen mit Mutterboden anzulegen sind und mit Rasen, 
Sträuchern, Bodendeckern und/oder Grünpflanzen bestanden sein müssen. Begründet wird der Au s-
schluss mit den ökologischen und klimatischen Nachteilen dieser Gartengestaltung: Großflächige Stein- 
und Kiesbeete führen zu einer deutlichen Abnahme der ök ologischen Wertigkeit, insbesondere durch 
die oftmals verwendeten darunterliegenden wasserdichten und nicht durchwurzelbaren Folien. Die d a-
mit verbundene Oberflächenausbildung hat nachteilige Auswirkungen auf den Wasserhaushalt, da bei 
Niederschlägen das O berflächenwasser nicht versickern kann, sondern abgeleitet wird. Die Flächen 
heizen sich zudem in den Sommermonaten stark auf und wirken sich damit ungünstig auf das (Klein -) 
Klima aus. Dieser Effekt wird noch verstärkt durch das Fehlen von Bäumen und Strä uchern, insbeson-
dere Laubgehölzen. Darüber hinaus verdrängen Steingärten die natürliche Artenvielfalt, da blühende 
Pflanzen, die von Insekten und Kleinlebewesen benötigt werden, in ihnen nicht gedeihen können. D a-
mit wird die Biodiversität im Siedlungsgebie t gefährdet. Der Ausschluss hat daneben auch gestalter i-
sche Gründe: Das Ziel eines Quartiers mit hohen Ansprüchen an Klimaschutz und -anpassung und vie-
len Grünflächen („Landschaftstreppe“) würde konterkariert durch ein Übermaß an Steingärten. 
Die in Abhängigkeit zur jeweiligen Grundstücksgröße getroffenen Vorgaben zur Anpflanzung von Bä u-
men soll ein wirksames Grünvolumen sichern, zu dem jedes Grundstück einen angemessenen Anteil 
beiträgt. Für große Grundstücke wird der Bezug zur Grundstücksfreifläche herges tellt, also zu der Fl ä-
che, die sich aus der Grundstücksgröße abzüglich der Hauptnutzfläche (GRZ 1) ergibt. Bei der Definit i-
on der Pflanzenlisten Vorschlagslisten wurden neben robusten, einheimischen und damit ökologisch 
höherwertigen Arten auch solche berü cksichtigt, die nach derzeitigem Kenntnisstand eine besondere 
Toleranz gegen Klimaextreme aufweisen. Mit der Anpflanzung von Laubbäumen in ebenfalls gestaffe l-
ten Pflanzqualitäten soll sich möglichst rasch ein entsprechendes Grünvolumen entwickeln, um damit  
dem heutigen Baumbestand Rechnung zu tragen. Für die großen Bäume auf großen Grundstücken e r-
folgt zusätzlich eine Qualitätssicherung für den Wuchsstandort. Über die Definition eines Mindestvol u-
mens durchwurzelbarer Raum soll ein dauerhaftes Wachstum der Bäume ermöglicht werden. 
Weiterhin wird die Anpflanzung von Strauchgehölzen verbindlich geregelt, um damit die Entstehung e i-
ner weiteren Durchgrünungsstruktur in Ergänzung zu den Bäumen zu sichern. Der Mindestanteil zu 
pflanzender einheimischer Gehölze und die Begrenzung von Koniferen sollen dazu dienen, dass die 
Strukturen auch von verschiedenen, weniger störempfindlichen Tierarten als Habitatstruktur angeno m-
men werden können. 
20.16.6 Begrünung der Vorgärten 
Festsetzung  
„Der Bereich zwischen öffentlicher Erschließungsfläche und Gebäudefront mit Hauszugang (Vorgarten) 
ist zu mind. 50 % als Grünfläche gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Auf dem verbleibenden 
Flächenanteil dürfen zulässige Nebenanlagen gemäß Ziff. I. 5.2 und Kfz-Stellplätze gemäß Ziff. I. 6.2 
errichtet werden. Bei einer Reihenhausbebauung beträgt der Grünflächenanteil der Vorgärten mind.  
30 %.“ Auf Ziff. I. 16.5 wird verwiesen. 
Begründung 
Das Erscheinungsbild des öffentlichen Raumes eines Neubaugebiets wird wesentlich durch die Vorgar-
tenzone geprägt. Vor diesem Hintergrund soll mit der Festsetzung im möglichen Umfang ein grüner 
Charakter dieses Raumes zwischen der öffentliche Verkehrsfläche und straßenseitigen Gebäudefassa-
den bzw. den entsprechend verlängerten Fluchtlinien gesichert werden. Durch  die Vorgaben zu Mi n-

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destgrünanteilen und der Einschränkung für Stellplätze im Bereich des Vorgartens wird funktionalen Er-
fordernissen Rechnung getragen und berücksichtigt, dass schmale Grundstücke i.d.R. nur reduzierte 
Begrünungsmöglichkeiten bieten.  
Der Mindestgrünanteil von 30 % bei einer Reihenhausbebauung begründet sich damit, dass aufgrund 
der erforderlichen bzw. zulässigen Nebenanlagen (wie z.B. Stellplätze, Abstellplätze für Fahrräder, Zu-
wegung und Aufstellflächen für Abfallbehälter) nur wenig Platz für eine Begrünung verbleibt. 
20.16.7 Intensive Dachbegrünung / Tiefgaragenbegrünung 
Festsetzung  
„Nicht überbaute Tiefgaragen und sonstige unterbaute Flächen ohne sonstige bauliche Anlagen im 
Sinne von § 19 Abs. 4 BauNVO sind mit einer geeigneten Vegetationssubs tratschicht von mindestens 
0,80 m für eine intensive Begrünung zu überdecken. Im Bereich von Baumanpflanzungen muss die 
Substratschicht mind. 1,00 m betragen. Diese Höhe darf auch durch Aufhügelungen hergestellt werden. 
Die Richtlinien für Planung, Bau und  Instandhaltung von Dachbegrünungen - Dachbegrünungsrichtli-
nien - der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL) sind zu beac h-
ten.“ 
Begründung 
Durch die Vorgaben zur Tiefgaragenbegrünung wird sichergestellt, dass das unterirdis che Bauwerk 
nicht prägend in Erscheinung tritt und die Nutzbarkeit der Fläche für Freizeit und Erholung erhalten 
bleibt. Außerdem wird die Durchgrünung des Gebietes gefördert, was sich positiv auf die Wohnumfel d-
gestaltung und Wohnqualität sowie auf das Kleinklima auswirkt. Die Mindestüberdeckung von 0,8 m si-
chert bzw. ermöglicht eine Begrünung auch mit Sträuchern und Kleinbäumen, die sich von anschli e-
ßenden Freiflächen mit Bodenanschluss kaum unterscheidet.  
20.16.8 Extensive Dachbegrünung 
Festsetzung  
„Flachdächer sind vollständig und dauerhaft mindestens extensiv zu begrünen. Der Dachbegrünung s-
anteil darf durch Aufbauten, Dachterrassen, Attika , technische Aufbauten usw. auf max. 70 % der ge-
samten Dachfläche reduziert werden.  
Dabei muss die Substratschicht mind. eine mittlere Dicke von 12 cm aufweisen und kann variabel zwi-
schen 10 – 14 cm ausgebildet werden . Die Vegetationsform hat mindestens einer Sedum -Kräuter-
Gras-Gesellschaft aus vornehmlich heimischen Arten zu entsprechen.  
Die Richtlinien für Planung, Bau und  Instandhaltung von Dachbegrünungen - Dachbegrünungsrichtli-
nien - der Forschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL) sind zu beac h-
ten. 
Diese Festsetzung gilt nicht für die Versorgungsfläche: ‚Energiezentrale‘.“ 
Begründung 
Durch extensive Dachbegrünung werden klimawirksame Oberflächen geschaffen, die das örtliche Kl i-
ma durch Verdunstung und geringere Wärmespeicherung positiv beeinflussen. Darüber hinaus wird 
Niederschlagswasser zurückgehalten, was positiv auf den Wasserhaushalt wirkt . Außerdem bieten mit 
heimischen und insektenfreundlichen Arten begrünte Dachflächen in gewissem Umfang einen Leben s-
raum (Sekundärbiotop) für Tiere und Pflanzen, wobei sich auf dem Sekundärbiotop entsprechend E r-
satzgesellschaften ausbilden.  
Da Flachdächer für alle Gebäude mit Ausnahme der unter Ensembleschutz stehenden Bestandsg e-
bäude mit Flachdächern auszugestalten sind (vgl. Kap. 21.1.1), wird so eine gebietsweite Dachbegr ü-
nung erreicht.

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 136 
 
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Ausnahmen von der Verpflichtung zur Da chbegrünung gibt es für Dachaufbauten, Dachterrassen, Atti-
ka, technische Aufbauten. Hintergrund ist bspw., dass auf einigen Gebäuden voraussichtlich Staffelg e-
schosse errichtet werden, so dass ein Teil des Daches als Dachterrasse genutzt wird. Dies stellt e inen 
Widerspruch zur Dachbegrünung dar.  
Darüber hinaus ergeben sich aus der im städtebaulichen Vertrag verankerten Vorgabe des Energi e-
standards KfW Effizienzhaus 40 oder energetisch besser für die Gebäude (vgl. Kap. 8) erhöhte Anfor-
derungen an die Gebäudetechnik, die zumindest teilweise auf dem Dach unterzubringen ist. 
Die Energiezentrale ist aufgrund der besonderen technischen Anforderungen von der Verpflichtung zur 
Dachbegrünung ausgenommen. 
20.16.9 Begrünung baulicher Anlagen: Fassadenbegrünung 
Festsetzung  
„Fassaden sind zu mind. 20 %, Quartiersgaragen und fensterlose Funktionsgebäude sind zu mind. 
40 % mit rankenden, schlingenden oder kletternden Pflanzen flächig und dauerhaft zu begrünen, sofern 
dem keine brandschutzrechtlichen Regelungen entgegenstehen. Die Begrünung ist dauerhaft zu erha l-
ten und bei Verlust zu ersetzen. Je Kletterpflanze ist eine Pflanzfläche mit Bodenanschluss von mind. 
1,00 m² herzustellen. Als Richtwert gilt eine Pflanze pro 2,0 0 m Wandlänge. Abweichend hiervon kann 
auf einen Bodenanschluss verzichtet werden, wenn artspezifisch ein ausreichend durchwurzelbarer 
Raum zur Verfügung gestellt wird. 
Die Richtlinien für Planung, Bau und Instandhaltung von Fassadenbegrünungen der Forschungsgesell-
schaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL) sind zu beachten. 
Diese Festsetzung gilt nicht für die Versorgungsflächen: Energiezentrale, Transformatorenstationen 
und Glasfaser-Hauptverteiler-Stationen. 
Diese Festsetzung gilt nicht für die nach § 2 Hessisches Denkmalsch utzgesetz (HDSchG) unter E n-
sembleschutz stehenden Gebäude im urbanen Gebiet MU. 
Hinweis ohne Festsetzungscharakter: Bei der Fassadenbegrünung wird aus klimatischen Gründen eine 
Mindestbreite von 5,00 m empfohlen.“ 
Begründung 
Mit der Vorgabe zur Fassadenbegrünung sollen v.a. klimatische Gunstwirkungen erzielt werden, indem 
einer übermäßigen Aufheizung der Baukörper entgegengewirkt wird  (vgl. Kap. 14.2). Gleichzeitig wird 
damit zur gestalterischen Aufwertung bzw. zu einer Aufwertun g des Erscheinungsbildes beigetragen. 
Ebenso bildet die Fassadenbegrünung eine Ergänzung der sonstigen wirksamen Eingrünung des 
Wohngebiets.  
Insbesondere durch den höheren Begrünungsanteil von 40 % für Quartiersgaragen und fensterlose 
Funktionsgebäude wird eine gestalterische Einbindung großvolumiger und fensterloser Gebäude ges i-
chert. 
20.16.10 Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern 
Festsetzung  
„Für die im Bereich von öffentlichen Grünflächen sowie zur Grundstücksbegrünung nach zeichner i-
schen oder textlichen Festsetzungen zu pflanzenden Bäume gilt:  
 Es sind zu mind. 80 % einheimische und standortgerechte Bäume und Sträucher zu verwe n-
den. 
 Es sind ausschließlich Bäume gemäß Pflanzliste Vorschlagsliste A1 und A2 (siehe Ziff. V. 17.1 
und 17.2) zu pflanzen.  
 Bäume 1. Ord nung müssen bei Pflanzung einen Mindeststammumfang (StU) von 20 - 25 cm 
und Bäume 2. oder 3. Ordnung einen StU von 18 - 20 cm aufweisen.

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 Der durchwurzelbare Raum soll bei Bäumen 1. Ordnung mind. 36 m³  / Baum, bei Bäumen 2. 
Ordnung mind. 24 m³ / Baum und bei Bäumen 3. Ordnung 12 m³ / Baum umfassen.  
Die nach Ziff. I. 1 6.5 zu pflanzenden Großsträucher sind gemäß Pflanzliste Vorschlagsliste B 2 (siehe 
Ziff. V. 1 7.4) oder vergleichbare Arten herzustellen und müssen eine Mindesthöhe von 175  - 200 cm 
besitzen. 
Sonstige zu pflanzende Sträucher sind gemäß Pflanzliste Vorschlagsliste B2 (siehe Ziff. V. 1 7.4) oder 
vergleichbare Arten mit der Pflanzqualität mind. zweimal verpflanzt, Mindesthöhe 80 cm herzustellen. 
Der Nadelholzanteil darf 30 % der Gehölze nicht überschreiten. 
Bereits vorhandene Bäume, Gehölze und aufgrund sonstiger Festsetzungen oder Satzungen zu pfla n-
zende Bäume und Sträucher können angerechnet werden, sofern dabei die in dieser Festsetzung def i-
nierten Qualitäten eingehalten werden. 
Die Bäume und Sträucher sind dauerhaft zu erhalten. Abgänge sind vom jeweiligen Grundstückseigen-
tümer gleichwertig zu ersetzen. 
Eine geringfügige Verschiebung der zeichnerisch festgesetzten Baumstandorte ist zulässig.“ 
Begründung 
Mit der Festsetzung zur Anpflanzung von Bäume n und Sträuchern  soll insbesondere eine wirksame 
Durchgrünung des Gebiets gesichert und der zu erhaltende Bestand gebietsprägender und wertvoller 
Bäume ergänzt werden. Damit wird auch dem heute noch vorhandenen umfangreichen Baumbestand 
entsprochen, der mangels Vitalität oder aus planungsbedingten Gründen reduziert wird. Durch die Vo r-
gaben zur Verwendung von Bäumen 1., 2. und 3. Ordnung wird eine vielfältige Durchgrünung gewäh r-
leistet. Insbesondere durch die Vorgaben zur Verwendung der höheren Qualitäten in  den öffentlichen 
Grünflächen soll sich möglichst rasch ein wirksames Grünvolumen entwickeln.  
Vitale Bestandsbäume können auf das Pflanzgebot angerechnet werden, sofern dabei die in dieser 
Festsetzung definierten Qualitäten eingehalten werden. 
Abweichungen aufgrund funktionaler Anforderungen (Leitungsverlauf oder Wegeverläufe) sind in g e-
ringfügigem Umfang möglich.  
20.16.11 Anpflanzung von Straßenbäumen 
Festsetzung  
„Die im Bereich von Straßenverkehrsflächen zeichnerisch als Einzelbaum, Baumreihe oder über eine 
Baumanzahl festgesetzten Baumpflanzungen sind mit Bäumen 1. oder 2. Ordnung durchzuführen. Es 
sind zu mind. 60 % einheimische und standortgerechte Bäume zu verwenden. 
Die Bäume müssen bei Pflanzung einen Mindeststammumfang (StU) von 18 - 20 cm aufweisen. Es 
sind ausschließlich Solitär -Hochstämme gemäß Pflanzliste Vorschlagsliste A1 (siehe Ziff. V. 1 7.1) zu 
pflanzen. Der durchwurzelbare Raum soll bei Bäumen 1. Ordnung mind. 36 m³ / Baum und bei Bäumen 
2. Ordnung mind. 24 m³ / Baum umfassen. Unbefestigte Baumscheiben sind zu begrünen.  
Bei Baumreihen ist auf eine einheitliche Artenauswahl zu achten und ein gleichmäßiger Abstand der 
Baumpflanzungen einzuhalten. Sollte bei Baumreihen entlang von Straßen in Längsrichtung zur Str a-
ßenmittelachse abgewichen werden, muss eine lineare Anordnung der anzupflanzenden Bäume erha l-
ten bleiben. 
Bereits vorhandene Bäume können angerechnet werden, sofern dabei die in dieser Festsetzung def i-
nierten Qualitäten eingehalten werden. Die Bäume sind dauerhaft zu erhalten, Abgänge sind gleichwer-
tig zu ersetzen. 
Eine geringfügige Verschiebung der zeichnerisch festgesetzten Baumstandorte ist zulässig.“ 
Begründung 
Mit der Festsetzung soll insbesondere eine wirksame Durchgrünung des Straßenraums in Ergänzung 
des zu erhaltenden Bestandes gebiet sprägender und wertgebender Bäume gesichert werden. Damit

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 138 
 
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wird auch dem heute noch vorhandenen umfangreichen Baumbestand entsprochen, der mangels Vitali-
tät oder aus planungsbedingten Gründen reduziert wird. Durch die Vorgaben zur Verwendung von 
Bäumen 1. oder 2. Ordnung mit größerer Pflanzqualität, sowie zu ausreichend großen Baumstandorte, 
soll sich möglichst rasch ein wirksames Grünvolumen entwickeln.  
Die festgelegten Standorte orientieren sich an der Erschließungsplanung des Ingenieurbüros Weber 
Ingenieure. Abweichungen aufgrund funktionaler Anforderungen (Leitungsverlauf oder Zufahrten)  sind 
in geringfügigem Umfang möglich.  
20.16.12 Erhaltung von Bäumen 
Festsetzung  
„Die zeichnerisch festgesetzten Bäume mit Erhaltungsbindung sind zu erhalten und dauerhaft zu pf le-
gen. Nach dem Bebauungsplan zulässige Baumaßnahmen im Wurzel - oder Kronenbereich der zu e r-
haltenden Bäume sind nur gestattet, wenn im Vorfeld fachgutachterlich nachgewiesen wird, dass der 
betroffene Baum hierdurch keine Schädigung erleidet. Bei Baumaßnah men sind die Bäume sach - und 
fachgerecht gemäß DIN 18920 ‚Vegetationstechnik im Landschaftsbau - Schutz von Bäumen, Pfla n-
zenbeständen und Vegetationsflächen bei Baumaßnahmen‘ vor schädigenden Einflüssen zu schützen.  
Abgänge sind durch Anpflanzung mit Bäumen 1. oder 2. Ordnung gemäß Pflanzliste Vorschlagsliste A1 
oder A2 (siehe Ziff. V. 17.1 und 17.2) in folgenden Qualitäten zu ersetzen:  
 Mindeststammumfang 25 - 30 cm, mind. dreimal verpflanzt.“ 
Begründung 
Mit der Festsetzung wird der Erhalt landschaftsökol ogisch wertvoller und situationsprägender Bäume 
gesichert, wodurch auch deren positive Funktionen z.B. für das Kleinklima (Beschattung, Verdun s-
tungskörper, Sauerstoffproduktion, Filterwirkung etc.) sowie deren Habitatfunktion (v.a. Baumhöhlen 
und Niststandorte) erhalten bleiben.  
In einigen Baugebieten sind innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zu erhaltende Bäume fest-
gesetzt (bspw. in den allgemeinen Wohngebieten A7, B1 oder E4) bzw. ragen Baumkronen und -
wurzeln in die überbaubare Grundstücksfläche  hinein (bspw. in den allgemeinen Wohngebieten B2  
oder E3 sowie Garagengebäude 2). Über das Verbot von Eingriffen in den Wurzelbereich sollen die 
Bäume gegenüber möglichen Gefährdungen durch Baumaßnahmen geschützt werden. 
Die Vorgabe zur Pflanzqualität vo n Ersatzanpflanzungen trägt dazu bei, dass nach einem Verlust ei n-
zelner Bäume wieder Großbäume nachgepflanzt und die notwendigen Entwicklungszeiten zur Wiede r-
erlangung der ursprünglichen Funktion möglichst gering gehalten werden. 
20.16.13 Erhaltung von Gehölzen 
Festsetzung  
„In den zeichnerisch festgesetzten Flächen für die Erhaltung von Gehölzen ist der waldähnliche B e-
stand dauerhaft zu erhalten.“ 
Begründung 
Die Erhaltungsfestsetzung dient dem Schutz, der Sicherung und der Entwicklung bereits vorhandener 
waldähnlicher Bestände in Randbereichen im Übergang vorhandener Waldflächen. Damit soll der L e-
bensraumfunktion dieser Bestände Rechnung getragen werden und zugleich eine wirksame Eingr ü-
nung des Geltungsbereichs gefördert werden. Die Flächen liegen angrenzend an zu erhaltenden Wald-
flächen und sollen ergänzend gesichert werden. 
Zudem handelt es sich bei den Flächen größtenteils um einen hochwertigen Bestand, welcher als FFH-
Lebensraumtyp erfasst wurde und damit als erhaltenswert zu bewerten ist. Damit wird der hohen natur-
schutzfachlichen Wertigkeit besondere Rechnung getragen.

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20.17 Mit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belastende Flächen  
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) 
Festsetzung  
„Innerhalb des allgemeinen Wohngebiets E3 ist eine Fläche auf einer Breite von 3,00 m mit einem Geh-
recht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten. 
Innerhalb des Teilbaugebiets MU 2 ist eine Fläche auf einer Breite von 5,00 m mit einem Gehrecht zu-
gunsten der Allgemeinheit zu belasten.“ 
Begründung 
Im allgemeinen Wohngebiet E3 wird ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit festgesetzt. So wird ei-
ne Wegeverbindung vom Kreisverkehrsplatz in der Cooperstraße bzw. von der  geplanten Straßen-
bahnhaltestelle an der Promenade zur Alten Bogenschneise, zu den Waldwegen, zum Schulzentrum 
Marienhöhe und zur Ludwigshöhe geschaffen. Da es sich nicht um eine zentrale Wegeverbindung han-
delt und die Hauptverbindung zum Schulzentrum Marienhöhe über die Heinrich-Delp-Straße verläuft, ist 
die Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung: „Fußweg“ 
nicht erforderlich.  
Das Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit im Teilbaugebiet MU 2 südlich der Baugrenze dient als eine 
Verbindung des Quartiers-Carrés und der Landschaftstreppe. Hintergrund für das Gehrecht anstelle der 
Festsetzung einer öffent lichen Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung oder einer öffentlichen 
Grünfläche ist, dass zur Unterbringung der Versickerungsflächen des MU 2 eine nach Süden erweiterte 
Grundstücksfläche erforderlich ist. Voraussichtlich wird die Versickerungsfläche mi t einem gewissen 
Abstand zum Baukörper des unter Ensembleschutz stehenden Bestandsgebäude s im Süden des Bau-
gebiets errichtet. Eine Ausweitung des Baugebiets nach Osten für eine Versickerungsfläche soll z u-
gunsten der großzügigen Abgrenzung der Landschaftstr eppe vermieden werden. Die Errichtung eines  
öffentlichen Weges südlich der potenziellen Versickerungsfläche an der Grenze zum allgemeinen 
Wohngebiet E6 ist aufgrund des Baumbestands nicht möglich. Da das Gehrecht neben der festgesetz-
ten Wegeverbindung nördlich des Teilbaugebiets MU 2 nur eine von zwei Wegeverbindung darstellt, ist 
eine schmalere Wegeführung als Gehrecht vertretbar. 
20.18 Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen oder Maßnahmen zum Schutz  
vor schädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundes-Immissionsschutzgesetzes 
(BImSchG) (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 
20.18.1 Objektbezogene (passive) Schallschutzmaßnahmen 
Festsetzung  
„Die im Planteil 1 / 3 eingetragenen maßgeblichen Außenlärmpegel L a und die nachfolgenden Festset-
zungen zum Schutz vor Verkehrslärmeinwirkun gen gelten für den aus schalltechnischer Sicht ungün s-
tigsten Lastfall: 
 freie Schallausbreitung nachts 
 Immissionshöhe 4 m über Gelände. 
Maßgebliche Außenlärmpegel, Lärmpegelbereiche  
Bei der Errichtung oder der Änderung von Gebäuden mit schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen sind die 
Außenbauteile entsprechend den Anforderungen der DIN 4109 -1:2018-01, „Schallschutz im Hochbau - 
Teil 1: Mindestanforderungen“, und DIN 4109-2:2018-01, „Schallschutz im Hochbau - Teil 2: Rechneri-
sche Nachweise der Erfüllung der Anfor derungen“, auszubilden. Grundlage hierzu sind die maßgebl i-
chen Außenlärmpegel La bzw. Lärmpegelbereiche gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3), die gemäß Tab. 7 
der DIN 4109-1:2018-01 einander wie folgt zugeordnet sind:

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Spalte 1 2 
Zeile Lärmpegelbereich 
Maßgeblicher Außenlärmpegel  
La / [dB(A)] 
1 I bis 55 
2 II 56 bis 60 
3 III 61 bis 65 
4 IV 66 bis 70 
5 V 71 bis 75 
 
Die erforderlichen Schalldämm -Maße der Außenbauteile sind u. a. in Abhängigkeit von der Raumnu t-
zungsart und Raumgröße im Baugenehmigungsverf ahren gemäß DIN 4109 -1:2018-01 und DIN 4109 -
2:2018-01 nachzuweisen. 
Von dieser Festsetzung kann gemäß § 31 Abs. 1 BauGB ausnahmsweise abgewichen werden, wenn 
im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht wird, dass im Einzelfall geringere maßgebliche 
Außenlärmpegel bzw. Lärmpegelbereiche an den Fassaden anliegen (z. B. unter Berücksichtigung der 
Abschirmung durch Gebäude). Die Anforderungen an die Schalldämmung der Außenbauteile können 
dann entsprechend den Vorgaben der DIN 4109-1:2018-01 und DIN 4109-2:2018-01 reduziert werden.  
Von dieser Festsetzung kann auch abgewichen werden, wenn zum Zeitpunkt des Baugenehmigung s-
verfahrens die DIN 4109 in der dann gültigen Fassung ein anderes Verfahren als Grundlage für den 
Schallschutznach-weis gegen Außenlärm vorgibt. 
Schalldämmende Lüftungseinrichtungen  
Bei der Errichtung oder der Änderung von Schlafräumen und Kinderzimmern westlich der 50 dB(A) -
Nacht-Isophone gemäß Planeintrag (Planteil 1 / 3) sind schalldämmende Lüftungseinrichtungen vorzu-
sehen. Auf dezentrale schalldämmende Lüftungseinrichtungen kann verzichtet werden, wenn das G e-
bäude mit einer zentralen Lüftungsanlage ausgestattet ist und hierdurch ein ausreichender und schal l-
gedämmter Luftaustausch gewährleistet ist. 
Von dieser Festsetzung kann gemäß § 31 Ab s. 1 BauGB ausnahmsweise abgewichen werden, wenn 
im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht wird, dass im Einzelfall geringere Nacht -
Beurteilungspegel als 50 dB(A) an den zur Belüftung von Schlafräumen und Kinderzimmern erforderl i-
chen Fenstern anliegen (z. B. unter Berücksichtigung der Abschirmung durch Gebäude). 
Aufenthaltsräume   
An Fassaden, die innerhalb der im Plan dargestellten , von der 60 dB(A)-Nacht-Isophonen (Planteil 1 / 
3) umschlossenen Zone liegen, sind keine für die Belüftung schutzbedürf tiger Aufenthaltsräume (z. B. 
Schlaf-, Kinder- oder Wohnzimmer) erforderlichen Fenster zulässig.  
Von dieser Festsetzung kann abgewichen werden, wenn der Nachweis erbracht wird, dass im Einzelfall 
geringere Nacht-Beurteilungspegel als 60 dB(A) an der Fassa de anliegen oder dass durch geeignete 
bauliche Schallschutzmaßnahmen (z. B. ‚Hamburger HafenCity -Fenster‘, Schallschutzfenster in Ve r-
bindung mit zentralen oder dezentralen Lüftungsanlagen, Schallschutzvorbauten oder Doppelfassaden) 
sichergestellt ist, dass  bei gewährleisteter Belüftbarkeit folgende Innenpegel nicht überschritten we r-
den: 
 30 dB(A) während der Nachtzeit in Räumen, die überwiegend zum Schlafen genutzt werden (z. 
B. Schlaf- und Kinderzimmer), 
 40 dB(A) während der Tagzeit in allen anderen schutzbedürftigen Aufenthaltsräumen.

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Schutz der Außenwohnbereiche  
An Fassaden, die innerhalb der im Plan dargestellten , von der 64 dB(A)-Tag-Isophonen (Planteil 1 / 3) 
umschlossenen Zone liegen, sind Außenwohnbereiche nur in Form von geschützten Außenwohnbere i-
chen, z. B. als (öffenbare) verglaste Loggien oder Wintergärten zulässig.  
Von dieser Festsetzung kann abgewichen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis 
erbracht wird, dass der Tag -Beurteilungspegel in der Mitte des Außenwohnbereichs 64 dB(A) nicht 
überschreitet.“ 
Begründung 
Bei den vorhandenen teilweise erhöhten Schallimmissionsbelastungen aus dem Verkehrslärm, insb e-
sondere der Straßenbahn, sind passive Schallschutzmaßnahmen für schutzbedürftige Aufenthaltsrä u-
me in Gebäuden erforderlich. 
Hierzu zählt die Definition von Anforderungen an Außenbauteile schutzbedürftiger Räume : Auf der 
Ebene des Bebauungsplans ist für die Dimensionierung der Schallschutzmaßnahmen die dem Stand 
der Technik entsprechende DIN  4109 „Schallschutz im Hochbau“ die maßgebl iche Berechnungsvor-
schrift. Hierin werden die Qualität und der erforderliche Umfang der passiven Lärmschutzmaßnahmen 
sowie Aussagen zu den maßgeblichen Außenlärmpegeln, zu den Anforderungen an die Außenbauteile 
unter Berücksichtigung unterschiedlicher Raum arten und Nutzungen, zu den Anforderungen für Lü f-
tungseinrichtungen und / oder Rollladenkästen getroffen, die beim Bau der Gebäude zu berücksicht i-
gen sind. Mit den Anforderungen wird ein ausreichender Schallschutz für Räume in den geplanten G e-
bäuden gewährleistet. 
 
Ergänzt wird die Festsetzung zu Anforderungen an Außenbauteile schutzbedürftiger Räume durch die 
Festsetzung schalldämmender Lüftungseinrichtungen. So sind für Gebäude, die einen Außenpegel von 
mehr als 50 dB(A) aufweisen, fensterunabhängige Lüftungen in Schlafräumen und Kinderzimmern ein-
zubauen. Die Erforderlichkeit zur Festsetzung schalldämmender Lüftungseinrichtungen ergibt sich dar-
aus, dass aus Gründen der Hygiene und zur Begrenzung der Raumluftfeuchte Wohn- und Schlafräume 
ausreichend mit Frischluft versorgt werden müssen. Dies geschieht in der Regel durch zeitweises Öf f-
nen oder Kippen der Fenster. Diese Art der Wohnungslüftung wird allerdings problematisch, wenn die 
Wohngebäude durch hohen Außenlärm belastet sind: Eine Raumbelüftung über ein gekipptes oder 
vollständig geöffnetes Fenster führt bei Schallschutzfenstern zu einer sehr starken Einschränkung der 
Schalldämmwirkung. Vor allem bei Schlafräumen, bei denen eine nächtliche Stoßlüftung nicht zumu t-
bar ist, ist eine ausreichende Frischluftzu fuhr nur mit zusätzlichen, schalldämmenden Lüftungseinrich-
tungen möglich. Mit fensterunabhängigen Belüftungseinrichtungen kann jedoch auch bei geschloss e-
nen Fenstern die erforderliche Raumbelüftung und somit erst die jederzeitige bestimmungsgemäße 
Nutzung des Aufenthaltsraums, hier: zum Schlafen vorgesehene Räume für Gebäude im Plangebiet , 
gewährleistet werden.  
Auf dezentrale schalldämmende Lüftungsgeräte kann verzichtet werden, wenn das Gebäude mit  einer 
zentralen Lüftungsanlage ausgestattet ist und hierd urch ein ausreichender und schallgedämmter  Luft-
austausch gewährleistet ist. 
 
Bei der Planung von neuen Wohngebieten hat der Schutz der Außenwohnbereiche an den Wohnungen 
einen wichtigen Stellenwert. Zum Außenwohnbereich zählen die außerhalb von Wohngebäude n vor-
handenen Flächen, die in Ergänzung der Gebäudenutzung für ein Wohnen im freien geeignet und b e-
stimmt sind. Diese Flächen, zu denen Gärten, Terrassen, Balkone und in ähnlicher Weise nutzbaren 
Außenanlagen gehören, sind nur tagsüber schutzwürdig, da sie nachts nicht dem dauernden Aufenthalt 
von Menschen zu dienen pflegen. Der Beurteilungspegel tags sollte einen Wert von 6 4 dB(A) nicht 
übersteigen. Aufgrund der fachgutachterlich ermittelten Werte müssen in bestimmten Baugebieten 
Schutzmaßnahmen an mit Gebäuden baulich verbundenen Außenwohnbereichen vorgesehen werden. 
Als mögliche Maßnahmen können den einzelnen Wohnungen auch lärmgeschützte, von den Schal l-
quellen abgewandte Außenwohnbereiche zur Verfügung gestellt werden. Für Außenwohnbereiche auf 
der lärmz ugewandten Seite kommen bspw. vorgehängte Glaselemente, Erhöhung der Brüstung an

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 142 
 
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Balkonen, verglaste Loggien und Terrassen  in Betracht. Eine entsprechende Festsetzung enthält der 
Bebauungsplan für die Baugebiete, die näher an der Straße als die 64 dB(A)-Tag-Isophonen liegen. 
 
In einigen Teilbereichen wird nachts durch die Immissionen der Straßenbahn in der Berechnung „auf 
der sicheren Seite“ die Schwelle der Gesundheitsgefährdung von nachts 60 dB(A) überschritten (vgl. 
Kap. 13.1.1). Zum Schutz der Gesundheit der Bewohner sind daher a n Fassaden, die näher an der 
Straße als die 60 dB(A)-Nacht-Isophonen liegen, keine für die Belüftung schutzbedürftiger Aufenthalts-
räume (z. B. Schlaf-, Kinder- oder Wohnzimmer) erforderlichen Fenster zulässig, damit der Schlaf nicht 
durch den erhöhten Außenlärm aufgrund gekippter Fenster gestört wird . Die Gewährleistung eines un-
gestörten Schlafs ist bspw. durch eine Grundrissorientierung (Schlafräume auf der lärmabgewandten 
Seite) möglich. 
 
Grundsätzlich kann von allen Festsetzungen abgewichen werden, wenn im Baugenehmigungsverfa h-
ren der Nachweis erbracht wird, dass im Einzelfall geringere Beurteilungspegel als die in den einzelnen 
Festsetzungen genannten vor liegen. Dies ist bspw. durch Maßnahmen „an der  Quelle“ möglich: Es 
wurde gutachterlicherseits darauf hingewiesen, dass im Zuge des anstehenden Planfeststellungsve r-
fahrens zur Verlängerung der Linie 3 im Vergleich zu den Ansätzen „auf der sicheren Seite“ günstigere 
Randbedingungen erwartet werden, die zu geringeren Geräuschemissionen führen (vgl. Kap. 13.1.2). 
Auch unter Berücksichtigung der Abschirmung durch Gebäude können geringere Beurteilungspegel er-
reicht werden. 
Ergänzend wird auf das Kapitel 13.1 und die „ Schalltechnische Untersuchung“ der Dr. Gruschka 
Ingenieurgesellschaft mbH vom 03.06.2020 verwiesen. 
20.18.2 Schallschutzmaßnahmen bei Quartiersgaragen 
Festsetzung  
„Zur Wohnbebauung hin orientierte Fassaden von Quartiersgaragen sind geschlossen ausz uführen, 
Öffnungen sind durch z. B. vorgehängte Fassaden zu verkleiden. Die Fassade nverkleidung ist in A b-
hängigkeit von der Höhe der Quartiersgarage und der Nachbarbebauung über die nicht überdachte 
oberste Parkebene hinaus zu führen. Die Fassaden der Quar tiersgaragen sind hinsichtlich der Luf t-
schalldämmung so zu gestalten, dass im Einwirkungsbereich die Anforderungen der Technischen A n-
leitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) eingehalten sind.   
Von dieser Festsetzung kann gemäß § 31 Abs. 1 BauGB ausnahmswei se abgewichen werden, wenn 
im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht wird, dass im Einwirkungsbereich der Qua r-
tiersgarage die Anforderungen der TA Lärm an den Schallimmissionsschutz ohne Fassadenschließung 
bzw. -verkleidung eingehalten sind.“ 
Begründung 
Es sind im Geltungsbereich des Bebauungsplans drei Garagengebäude innerhalb von Flächen mit b e-
sonderem Nutzungszweck geplant. A n diesen Stellen sind mehrgeschossige Quartiersgaragen vorge-
sehen. Um die Verträglichkeit dieser Nutzung mit umgebenden sch ützenswerten Nutzungen zu g e-
währleisten, werden Vorgaben für die Außenfassaden der Quartiersgaragen in der Weise festgesetzt, 
dass von ihnen keine unzumutbaren Störungen für die angrenzenden sch utzbedürftigen Wohnungen 
ausgehen. Von dieser Festsetzung kann entsprechend der Regelungen in der Festsetzung abgewichen 
werden.  
Ergänzend wird auf das Kapitel 13.2 und die „ Orientierende schalltechnische Untersuchung 
‚Quartiersgaragen‘“ der Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH vom 08.05.2019 verwiesen.

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 143 
 
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20.18.3 Schallschutzmaßnahmen der Energiezentrale 
Festsetzung  
„Die Energiezentrale (Ziff. I. 12.1) innerhalb der Versorgungsfläche ‚Energiezentrale‘ ist so zu errichten, 
dass im Einwirkungsbereich die Anforderungen der Technischen Anleitung zum  Schutz gegen Lärm - 
TA Lärm eingehalten werden.“ 
Begründung 
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist zur Versorgung des Gebiets mit Wärme und Strom eine 
Energiezentrale geplant. Um die Verträglichkeit dieser Anlage mit sch utzbedürftigen Nutzungen der 
umgebenden Baugebiete zu gewährleisten, sind die Vorgaben der TA Lärm einzuhalten. Es dürfen kei-
ne unzumutbaren Störungen für die angrenzenden sch utzbedürftigen Nutzungen der Baugebiete au f-
treten. Die Beurteilungspegel an den maßgeblichen Immissionspunkten dü rfen die Immissionsrichtwer-
te der TA Lärm nicht überschreiten.  
20.19 Flächen für Aufschüttungen, Abgrabungen, Stützmauern, soweit sie zur Herstellung 
des Straßenkörpers erforderlich sind (§9 Abs. 1 Nr. 26 BauGB) 
Festsetzung  
„Zur Herstellung des Straßenkörpers oder von Fußwegen erforderliche Böschungen, unterirdische 
Stützbauwerke oder Stützmauern sowie Rückenstützen von Bordsteinen sind, soweit sie außerhalb der 
festgesetzten Verkehrsflächen liegen, auf den Baugrundstücken entschädigungslos zu dulden und ve r-
bleiben weiterhin in der Nutzung der jeweiligen Grundstückseigentümer.“ 
Begründung 
Insbesondere aufgrund der im Geltungsbereich des Bebauungsplans vorliegenden Topographie kann 
es zur Herstellung der Straßen und Wege erforderlich sein, Stützbauwerke oder Stüt zmauern außer-
halb der öffentlichen Flächen herzustellen. Dies ist gemäß der Festsetzung auf den privaten Baugrund-
stücken zu dulden.

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21. Begründung der Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen 
21.1 Äußere Gestaltung baulicher Anlagen (§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO) 
21.1.1 Dachform 
Festsetzung  
„Für alle Gebäude und baulichen Anlagen, mit Ausnahme der Bestandsgebäude der denkmalgeschütz-
ten Gesamtanlage, sind nur Flachdächer bis 10° Neigung zulässig.“ 
Begründung 
Durch die Festsetzung von Dachformen und Dachneigung soll ein geordnetes städtebauliches Erschei-
nungsbild erreicht werden.  Im Bebauungsplan wird deshalb als Dachform das Flachdach mit einem 
Neigungsgrad von bis zu 10° festgesetzt. Die Vorgabe zu Flachdächern wird für alle Bereiche, für die 
Neubauten geplant sind, getro ffen. Dort ermöglicht  die Festsetzung die Umsetzung erwünschter zei t-
genössischer Architektur mit bspw. zurückgesetzten Staffelgeschossen und Dachter rassen bzw. Dach-
gärten, die für u.a. urban gardening und den gemeinsamen Aufenthalt der Bewohner  genutzt werden 
können. 
Auch die Realisierung einer Dachbegrünung, die für alle Flachdächer verpflichtend ist, ist ein wesentli-
cher Hintergrund für die Festsetzung von Flachdächern im Geltungsbereich des Bebauungsplans. In s-
besondere die großen Dachflächen der Garageng ebäude (Flächen mit besonderem Nutzungszweck 
„Garagengebäude“) oder der künftigen Gebäude in der Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbe-
stimmung „Bildungscampus“ sind geeignet durch Dachbegrünung besondere Klima - und Niede r-
schlagswasser-Rückhaltefunktionen zu übernehmen. Der 1-geschossige Anbau im Teilbaugebiet MU 2, 
der für den Nahversorger vorgesehen ist, soll aufgrund der hier vorliegenden Topographie mit einem 
Geländeanstieg nach Osten mit entsprechender Dachbegrünung Teil der Landschaftstreppe werd en. 
Dies erfordert die Errichtung eines Flachdachs.  
Die Festsetzung gilt nicht für die Bestandsgebäude in den Teilbaugebieten MU 1 bis MU 4, die das Ge-
viert des öffentlichen Platzes der unter Denkmalschutz stehenden Gesamtanlage darstellen. Hinte r-
grund ist, wie bei den Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung und von Baugrenzen auch, dass 
im Falle eines Verlustes eines der Gebäude ein Baukörper entsteht, der sich möglichst nah am Bestand 
orientiert und damit den denkmalschutzrechtlichen Zielen des Ensembleschutzes entspricht. 
21.1.2 Dachaufbauten 
Festsetzung  
„Technische Dachaufbauten müssen von den Außenwänden des Gebäudes allseitig mindestens um 
das Maß ihrer größten Höhe zurückversetzt werden. Ein näheres Heranrücken an die Außenwände ist 
zulässig, wenn die Oberkante der technischen Aufbauten die Oberkante der Attika nicht überschreitet. 
Im urbanen Gebiet MU (denkmalgeschützte Gesamtanlage) sind an Gebäuden der denkmalgeschüt z-
ten Gesamtanlage technische Aufbauten im Vorfeld mit der Denkmalschutzbehörde abzust immen und 
auf ihre denkmalrechtliche Genehmigungsfähigkeit prüfen zu lassen.  
Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie sind nur bis zu einer Höhe von 1,5 0 m über dem höchsten 
Punkt des letzten Geschosses (Dachhaut) zulässig und sie sind mind. 1,0 0 m von der Außenwand des 
darunterliegenden Geschosses zurückzusetzen. Im urbanen Gebiet MU (denkmalgeschützte Gesam t-
anlage) sind diese Anlagen unzulässig. 
Die Verpflichtung zur Dachbegrünung gemäß Ziff. I. 16.8 besteht weiterhin (Kombination von Dachb e-
grünung und Solaranlagen).“

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 145 
 
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Begründung 
Aus städtebaulichen Gründen sollen technische Aufbauten auf dem Dach zurückhaltend gestaltet we r-
den und sind daher zurückzusetzen bzw. hinter der Attika unterzubringen. Dadurch sind sie vom öffent-
lichen Raum aus weniger dominant im Erscheinungsbild. 
Für Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie gelten andere Vorgaben: Hier wird aus städtebaulichen 
und gestalterischen Gründen die Höhe der Anlagen auf 1,5 m begrenzt. Aufgrund dieser geringen Höhe 
sind die gestalterische Beeinträchtigung bzw. die Sichtbarkeit vom öffentlichen Raum aus gering. Damit 
wird auch die Zulässigkeit des geringeren Rückversetzens begründet.  
Die Bestandsgebäude in den MU 1 bis MU 4, die nach Hessischem Denkmalrecht eine geschützte Ge-
samtanlage darstellen, sollen entsprechend ihres Schutzstatus dauerhaft erhalten und nicht beschädigt 
oder beeinträchtigt werden. Dementsprechend sind bei der Planung von technischen Aufbauten im Vor-
feld Abstimmungen mit der Denkmalschutzbehörde zu treffen, sodass eine Genehmigungsfähigkeit der 
Dachaufbauten geprüft werden kann. Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie sind auf den Gebäuden 
nicht zulässig. Dies würde den Charakter der Gebäude zu sehr beeinträchtigen.  
Sind Anlagen zur Nutzung der Sonnenenergie vorgesehen, ist auf eine funktionale Kombination mit der 
Dachbegrünung zu achten. Die besonderen Klima- und Niederschlagswasser-Rückhaltefunktionen der 
Dachbegrünung sollen nicht beeinträchtigt werden.  
21.1.3 Fassaden 
Festsetzung  
„An Fassaden sind glänzende, spiegelnde und reflektierende Materialien nicht zulässig. Ausgenommen 
hiervon sind Fassadenelemente ohne Blendwirkung, die der Energiegewinnung dienen.“ 
Begründung 
Fassaden von Gebäuden tragen zu einem nicht unerheblichen Teil zur architektonischen  Gestalt des 
Stadtbildes und somit zum Gebietscharakter bei. Um ein harmonisches Stadtbild zu erhalten, sind Fas-
saden mit glänzenden, spiegelnden und reflektierenden Materialien unzulässig. 
Ausgenommen sollen nur Fassaden sein, wenn sie der Energiegewinnung dienen. Es dürfen jedoch 
keine negativen Auswirkungen auf Nachbargebäude auftreten. 
21.1.4 Verwendung heller Beläge bzw. heller Farbtöne für Gebäudefassaden, Nebenan-
lagen, Kfz-Stellplätze und befestigte Flächen 
Festsetzung  
„Gebäudefassaden, Nebenanlagen, Kfz-Stellplätze und befestigte Flächen in den Baugebieten sind in 
hellen Farbtönen bzw. mit hellen Belägen herzustellen.“ 
Begründung 
Das Farbspektrum von Gebäuden trägt zu einem nicht unerheblichen Teil zur architektonischen Gestalt 
des Stadtbildes und somit zum Gebietscharakter bei. Um ein harmonisch es Stadtbild zu erhalten, sind 
Fassaden einheitlich mit hellen Farben zu gestalten . Die Vorgabe heller Beläge gilt auch für Nebena n-
lagen, Kfz-Stellplätze und befestigte Flächen.  
Die Beschränkung auf helle Farben unterstreicht den empfundenen Genius Loci e iner „Lichtung im 
Wald“ (vgl. Kap. 6.1): So wird der Kontrast zwischen dem umgebenden Wald und der hellen Bebauung 
besonders hervorgehoben.  
Daneben haben helle Oberflächen auch Vorteile für das Kleinklima: So weisen graue Pflas terbeläge 
gegenüber schwarzen Asphaltflächen deutlich niedrigere Oberflächentemperaturen auf.126 
                                                   
126 Vgl. ÖKOPLANA : „Klimagutachten zum Bebauungsplan S 26 Cambrai -Fritsch-Kaserne, J efferson-Siedlung in der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt“, Mannheim, Stand: 04. Juli 2019, S. 33

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21.2 Außenanlagen (§ 91 Abs. 1 Nr. 7 HBO) 
21.2.1 Einfriedungen  
Festsetzung  
„Einfriedungen (§ 91 Abs. 1 Nr. 3 HBO i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)  
Bei Einfriedungen in Form von Zäunen ist die Durchlässigkeit für Kleintiere im Bodenbereich , durch ei-
nen durchgängigen Mindestabstand zwischen Bodenoberkante und Zaununterkante von 0,1 0 m oder 
durch einen mind. 0,12 m breiten und hohen Durchlass pro angefangener 10 m Zaunlänge, zu gewähr-
leisten. 
Einfriedungen in den allgemeinen Wohngebieten  WA 
In den allgemeinen Wohngebieten sind Einfriedungen lediglich in Form von Hecken und sonstigen 
Strauchpflanzungen sowie Maschendraht - oder Stahlgitterzäunen in Verbindung mit Heckenpflanzen 
bis zu einer maximalen Höhe von 1,2 0 m zulässig. In den allgemeinen Wohngebieten B1 und D3 sind 
diese bis zu einer maximalen Höhe von 1,4 0 m Höhe zulässig. Es sind Pflanzen der Auswahlliste B1 
(siehe Ziff. V. 17.3) zu verwenden. 
Einfriedungen aus Blech, Kunst stoff, Bretterzäunen, Gabionen, Mauerwerk und Beton sowie die B e-
spannung oder Verkleidung der Einfriedungen z. B. mit Sichtschutzfolie, Sichtschutzstreifen oder Zaun-
blenden sind nicht zulässig.  
Stützmauern an Abgrabungen sind zulässig. 
Einfriedungen i m urbanen Gebiet MU  
Einfriedungen im Bereich des denkmalgeschützten Gesamtensembles sind im Vorfeld mit der Den k-
malbehörde abzustimmen und von dieser denkmalrechtlich genehmigen zu lassen.  Bei Einfriedungen 
in Form von bzw. mit Hecken und sonstigen Strauchpfla nzungen sind Pflanzen der Auswahlliste B1 
(siehe Ziff. V. 17.3) zu verwenden. 
Einfriedungen in den Gemeinbedarfsflächen und der Fläche für Sport - und Spielanlagen  
In der Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung: „Bildungscampus“ sind Einfriedung en 
mit einer maximalen Höhe von 1,4 0 m in Form von Hecken und sonstigen Strauchpflanzungen sowie 
Maschendraht- oder Stahlgitterzäunen in Verbindung mit Heckenpflanzen zulässig. Es sind Pflanzen 
der Auswahlliste B1 (siehe Ziff. V. 17.3) zu verwenden. 
Einfriedungen aus Blech, Kunststoff, Bretterzäunen , Gabionen, Mauerwerk und Beton  sowie die B e-
spannung oder Verkleidung der Einfriedungen z. B. mit Sichtschutzfolie, Sichtschutzstreifen oder Zaun-
blenden sind nicht zulässig.   
In der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung: ‚Jugendzentrum‘ sowie in der Fläche für Sport- 
und Spielanlagen sind Einfriedungen unzulässig. 
Einfriedungen in de r Versorgungsfläche : „Energiezentrale“  
In der Versorgungsfläche: „Energiezentrale“ sind Einfriedungen mit einer maximalen Höhe  von 2,00 m 
lediglich in Form von Maschendraht - oder Stahlgitterzäunen in Verbindung mit Heckenpflanzen, von 
Hecken und sonstigen Strauchpflanzungen zulässig. Es sind Pflanzen der Auswahlliste B1 (siehe Ziff. 
V. 17.3) zu verwenden. 
Einfriedungen aus Blech,  Kunststoff, Bretterzäunen, Gabionen, Mauerwerk und Beton sowie die B e-
spannung oder Verkleidung der Einfriedungen z. B. mit Sichtschutzfolie, Sichtschutzstreifen oder Zaun-
blenden sind nicht zulässig.“

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Begründung 
Hintergrund für die Festsetzung dieser gesta lterischen Grundlinien ist das städtebauliche Ziel, hom o-
gene und städtebaulich harmonische Straßenzüge zu erhalten  und damit auch durch die Gestaltung 
des privaten Grundstücks einen Beitrag zu einer höheren Qualität des öffentlichen Raums bzw. des 
Stadtbilds zu leisten.  
Die Abschottung der Wohnbaugrundstücke mit hohen, abweisenden Einfriedungen ist städtebaulich 
nicht gewünscht und entsprechend sind Einfriedungen lediglich bis zu einer Höhe von 1,20 m zulässig. 
Eine Ausnahme ergibt sich für die  allgemeine Wohngebieten B1 und D3 , in denen  Einrichtungen für 
Kindertagesstätten vorgesehen sind, sodass hier aufgrund des erforderlichen Schutzes der sensiblen 
Nutzung eine höhere Einfriedung als in den übrigen allgemeinen Wohngebieten ggf. erforderlich und 
daher zulässig sein soll.  
Aufgrund der unterschiedlichen Topographieverhältnisse im Gebiet werden Stützmauern an Abgrabu n-
gen zugelassen.  
Um den Charakter der nach Hessischem Denkmalrecht geschützten Gesamtanlage nicht zu beei n-
trächtigen, sind bei geplanten Einfr iedungen in den MU 1 bis MU 4  im Vorfeld mit der Denkmalschut z-
behörde Abstimmungen zu treffen, sodass eine Genehmigungsfähigkeit geprüft werden kann. 
In der Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Bildungscampus“ sind ebenfalls sen-
sible Nutzungen wie bspw. eine Schule und eine Kindertagesstätte vorgesehen, sodass hier wie in den 
allgemeinen Wohngebieten B1 und D3 Einfriedungen von bis zu 1,40 m möglich sind. 
Eine andere Regelung gilt für die Einfriedungen in den Gemeinbedarfsflächen mit der Zwe ckbestim-
mung: „Jugendzentrum“ sowie der Fläche für Sport- und Spielanlagen. Hier sind Einfriedungen generell 
unzulässig. Der Ausschluss von Einfriedungen dient der uneingeschränkten Zugänglichkeit sowie dem 
Erhalt einer offenen Gebietsstruktur  im Übergang zu den geplanten unmittelbar umgebenden Grünfl ä-
chen innerhalb des Geltungsbereichs sowie den benachbarten Wald - und Grünflächen außerhalb des 
Geltungsbereichs. Das Verbot der Einfriedungen gilt nicht für Sportbereiche oder Sportanlagen auf den 
Flächen selbst, z.B. für Ballfangzäune, sondern lediglich  der Grundstücksgrenze zwischen benachbar-
ten Grundstücken. 
Die Energiezentrale stellt einen Bereich dar, der vor unbefugtem Zutritt geschützt werden muss, we s-
halb hier eine maximale Höhe der Einfriedungen von 2,0 m zulässig ist. 
Um einen einheitlichen, durchgrünten Charakter im Baugebiet zu wahren und weniger wertige Einfri e-
dungen zu vermeiden, die das Stadtbild beeinträchtigen können, sind Einfriedungen aus Blech, Kunst-
stoff, Bretterzäunen, Gabionen, Mauerwerk u nd Beton sowie die Bespannung oder Verkleidung der 
Einfriedungen z. B. mit Sichtschutzfolie, Sichtschutzstreifen oder Zaunblenden nicht zulässig. Mit der 
Vorgabe zu bepflanzten Einfriedungen soll der durchgrünte Charakter des Gebietes gestärkt werden. In 
der Fläche für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung „Bildungscampus“ sind aufgrund des 
Schutzbedarfs der Nutzungen jedoch Einfriedungen mit Mauerwerk und Beton zulässig. Mit der Vorga-
be zu bepflanzten Einfriedungen soll die Durchgrünung des Gebietes gestärkt werden.  
Die Einfriedungen sollen einen Mindestbodenabstand von 10 cm oder einen Durchlass von 12 x 12 cm 
pro 10 m Zaunlänge haben, damit Kleintiere und Kleinsäuger wie z.B. Igel ungehindert hindurchlaufen 
können. Dadurch werden ungewollte Barrieren für die natürliche Fauna soweit wie möglich  minimiert. 
Die Maßnahme dient der Sicherung der ökologischen Vielfalt.  Die Größenbegrenzung der Breite und 
Höhe eines Durchlasses von 0,12 m dient dem Schutz von Kindern.

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21.2.2 Einhausungen 
Festsetzung  
„Einhausung f ür Fahrräder und Müllbehälter in den Baugebieten mit Ausnahme der allg e-
meinen Wohngebiete A2 – A4  
Mindestens 50 % der außerhalb von Gebäuden errichteten Fahrradabstellplätze sind einzuhausen. Die 
Einhausung von Fahrradabstellplätzen außerhalb der überbaub aren Grundstücksfläche in den allg e-
meinen Wohngebieten ist unzulässig.  
Oberirdische Müllbehälter sind einzuhausen. Einhausungen sind so zu errichten, dass die Müllsammel-
behälter von den öffentlichen Straßenverkehrsflächen und den Verkehrsflächen besondere r Zweckbe-
stimmung aus nicht einsehbar sind. Als Einhausung sind Hecken- oder Strauchbepflanzungen, Mauern 
sowie Holz- oder Metallelemente zulässig. Die Begrünung der Einhausung ist zulässig.  
Es wird auf die Festsetzungen zu Nebenanlagen unter Ziff. I. 5 und zur Vorgartenbegrünung unter Ziff. 
I. 16.6 verwiesen. 
Einhausu ng für Fahrräder und Müllbehälter in den allgemeinen Wohngebieten A 2 – A 4 
Einhausungen für Fahrradabstellplätze sind zulässig. 
Oberirdische Müllbehälter sind einzuhausen. Einhausungen sind so zu errichten, dass die Müllsammel-
behälter von den öffentlichen Straßenverkehrsflächen und den Verkehrsflächen besonderer Zweckb e-
stimmung aus nicht einsehbar sind. Als Einhausung sind Hecken- oder Strauchbepflanzungen, Mauern 
sowie Holz- oder Metallelemente zulässig. Die Begrünung der Einhausung ist zulässig. 
Es wird auf die Festsetzungen zu Nebenanlagen unter Ziff. I. 5 und zur Vorgartenbegrünung unter Ziff. 
I. 16.6 verwiesen.“ 
Begründung 
Zur Gewährleistung eines einheitlichen städtebaulichen Erscheinungsbildes sowie zur Vermeidung von 
störender Wirkung im Straßenraum werden gestalterische Regelungen für die Einhausungen der Fah r-
radstellplätze und oberirdischen Müllbehälter getroffen. 
Die Vorgabe bzw. Zulässigkeit der Einhausung von Fahrradabstellplätzen hat geschützte Fahrradunter-
stellplätze für die Bewohner auf den Grundstücken zum Ziel. Zur Förderung des Radverkehrs sind aus-
reichende, gut ausgestattete und leicht erreichbare Radabstellplätze eine wichtige Voraussetzung , da 
durch attraktive Abstellanlagen die Zugangsschwelle zum Fahrrad gesenkt  wird. Ein guter Diebstah l-
schutz trägt außerdem dazu bei, dass hochwertigere und damit verkehrssichere Räder benutzt werden, 
was wiederum die Attraktivität der Nutzung des Fahrrads erhöht. Dies wird u.a. dadurch gewährleistet, 
dass 50 % der Fahrradabstellplätze außerhalb von Gebäuden einzuhausen sind sowie durch die Bevor-
teilung von Nicht-Wohnnutzungen im Erdgeschoss bei der Berechnung der Geschossfläche (vgl. Kap. 
20.2.5).  
Um erdrückende  oder störende Wirkungen im Straßenraum zu vermeiden, werden einzuhausende 
Fahrradabstellplätzen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nicht zugelassen. Diese Rege-
lung gilt nicht für die Einzelhausgebiete A2 bis A4. Dies wird dadurch begründet, da die Größe der 
Grundstücke für Reihenhäuser begrenzt ist und Fahrräder, die im Garten untergebracht werden, 
schlechter erreichbar sind. So wird die geschützte Unterstellung der besser erreichbaren Fahrräder 
auch in den Vorgärten gewährleistet.  
Die Vorgabe zur Einhausung für Mülltonnen und Begrünung der Einhausungen unterstützt einen gr ü-
nen Charakter des Gebiets, fördert eine attraktive Gestaltung der privaten Freiflächen und trägt zur 
ökologischen Vielfalt bei.

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21.3 Anforderungen an Werbeanlagen (§ 91 Abs. 1 Nr. 1 HBO) 
Festsetzung  
„Im gesamten Geltungsbereich sind Werbeanlagen nur als parallel zur Gebäudefassade angeordnete 
Werbeanlagen (Flachwerbung) an der Stätte der Leistung zulässig. Je Werbeanlage ist eine Größe von 
2 m² zulässig bei einer max. Höhe von 60 cm. Der Abstand aller Teile einer Flachwerbung zur Fassade 
darf nicht größer als 0,20 m sein.  
Senkrecht zur Gebäudefassade angeordnete Werbeanlagen (Ausleger) sind bis zu einer Größe von 
0,60 m x 0,60 m zulässig. 
Die Werbe- und Schriftzone ist dem Erdgeschossbereich zuzuordnen. 
Werbeanlagen dürfen wesentliche Bauglieder nicht verdecken. Art, Form, Größe, Lage, Material und 
Ausdehnung der Anlage müssen sich der Maßstäblichkeit der Architektur einfügen. 
Das Anbringen / Aufstellen von Plakatwänden und Waren automaten, von sich bewegenden Werbeele-
menten, Werbeanlagen mit wechselndem, bewegtem oder grellem Licht (Lauf-, Wechsel- und Blinklich-
ter sowie Leuchtschriften), Lichtprojektionen einschließlich Laserwerbung, Bildschirmwerbungen sowie 
akustische Werbeanlagen sind unzulässig. 
Hinweis ohne Festsetzungscharakter: Alle Werbeanlagen im urbanen Gebiet MU sind mit der Unteren 
Denkmalschutzbehörde bzgl. Art, Anzahl und Ausführung abzustimmen und von dieser denkmalrech t-
lich genehmigen zu lassen.“ 
Begründung 
Werbeanlagen dominieren aufgrund ihrer auf die visuelle Wahrnehmung ausgerichteten Gestaltung den 
öffentlichen Raum erheblich. Häufig werden die Werbeanlagen dabei weder mit Rücksichtnahme auf 
den gestalterischen Charakter der Umgebung noch auf eine ausgewogene W erbeflächen-Baukörper-
Proportion errichtet. Das Ortsbild im Geltungsbereich des Bebauungsplans besitzt aufgrund der  über-
wiegend geplanten Wohnnutzung sowie aus der teilweise zu erhaltenden historischen Struktur eine be-
sondere Charakteristik und Wertigkeit. Diese soll entsprechend geschützt und eine Dominanz der Wer-
bung verhindert werden. Die Wohnnutzungen sind darüber hinaus besonders störanfällig und hinsicht-
lich aufdringlicher Werbung in der Nachbarschaft schutzwürdig. Auch die Wohnnutzungen in den urb a-
nen Gebieten sollen nicht von aufdringlicher Werbung beeinträchtigt werden.  
Die getroffenen Festsetzungen zu Werbeanlagen erlauben eine Steuerung von Anbringungsort, Art und 
Größe der Anlagen. Ziel ist es, eine Störung im Erscheinungsbild , des Wohncharakters, des öffentl i-
chen Raums und insbesondere nachts eine Fernwirkung der Werbeanlagen zu unterbinden. Die g e-
troffenen Vorgaben ermöglichen dennoch eine zeitgemäße Beschilderung bzw. ein zeitgemäßes We r-
bekonzept von Gewerbetreibenden.  
Ein weiteres Anliegen ist, durch den Ausschluss von aufdringlicher Leuchtwerbung die Lichtverschmut-
zung bzw. „optische Verschmutzung“ einzudämmen. Die fest gesetzten Baugebiete könnten durch so l-
che Werbeanlagen in ihrer Qualität gestört werden. Beim Verkehr kann evtl. durch ablen kende Leucht-
werbung die Sicherheit beeinträchtigt sein.  
Die Begrenzung der Werbe- und Schriftzone auf den Bereich des Erdgeschosses wird begründet durch 
die üblicherweise Beschränkung gewerblicher Nutzung auf die Erdgeschosse in allgemeinen Wohnge-
bieten sowie einer Vermeidung einer charakterfremden Fernwirkung durch Anbringung der Werbung in 
den oberen Geschossen. Da die gewerblichen Einrichtungen hauptsächlich zur Nutzung durch die B e-
wohner des Gebietes „Ludwigshöhviertel“ vorgesehen sind, ist eine auffällige (Fern-) Wirkung von Wer-
beanlagen nicht im Sinne der stadtplanerischen Zielsetzung. 
Um ein harmonisches Stadtbild nicht zu stören werden Vorgaben zur Einfügung der Werbeanlagen an 
die Maßstäblichkeit der Architektur gemacht. 
Die zu erhaltenden denkmalgeschützten Gebäude sollen nicht von Werbeanlagen überformt oder be-
einträchtigt werden. Demnach sind alle Werbeanlagen in den urbanen Gebieten MU 1 bis MU 4, die i n-
nerhalb der denkmalgeschützten Gesamtanlage liegen, mit der Unteren Denkmalschutzbehörde bzgl . 
Art, Anzahl und Ausführung abzustimmen und von dieser denkmalrechtlich genehmigen zu lassen.

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 150 
 
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22. Begründung der Satzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln 
oder Verwenden von Niederschlagswasser  
Festsetzung  
„Aufgrund § 37 Abs. 4 Hessisches Wassergesetz (HWG) i.d.F. vom 14.12.2010 (GVBl. I S. 548) i.V.m. 
§ 9 Abs. 4 BauGB wird festgesetzt: 
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes sind auf Grundstücken mit Wohnbebauung Zisternen 
zu errichten und das darin gesammelte Niederschlagswasser soll als Brauchwasser (z.B. für Garte n-
bewässerung, WC-Spülung etc.) genutzt werden, wenn wasserwirtschaftliche und gesundheitliche B e-
lange nicht entgegenstehen. Gesammelt wird das auf den Dachflächen anfallende Niederschlagswa s-
ser.  
Ausgenommen sind: 
 begrünte Dächer, sofern sie nicht an den öffentlichen Kanal angeschlossen sind 
 Retentionsgründächer mit einer Abflussdrosselung auf ≤ 2 l/s 
 Intensivgründächer 
Das Fassungsvermögen der Zisternen soll: 
 mindestens 25 l/m² horizontal projizierte, unbegrünte Dachfläche 
 mindestens 10 l/m² extensiv begrünte Dachfläche betragen. 
An die Zisterne angeschlossene, begrünte Dachflächen sind mit einer Dachabdichtung auszustatten, 
die keine chemischen Durchwurzelungsschutzmittel enthalten. 
Der Überlauf der Zisternen ist, soweit dem weder wass errechtliche noch sonstige öffentlich -rechtliche 
Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehen, auf dem Grundstück zu versickern 
und/oder in den öffentlichen Abwasserwasserkanal einzuleiten.“ 
Begründung 
Zur Schonung des natürlichen Wasserhaushaltes ist Vorgabe für die Entwässerung der Dachflächen ist 
die Errichtung von Zisternen, um das darin gesammelte Niederschlagswasser als Brauchwasser zu 
verwerten. Durch Verwendung von Niederschlagswasser als Brauchwasser werden die Trinkwasser -
Ressourcen geschont, der Eingriff in den Wasserhaushalt gemindert und die Kläranlage entlastet . Bei 
Überlauf der Zisternen soll das Regenwasser auf dem Grundstück versickert und/oder in den öffentl i-
chen Abwasserwasserkanal eingeleitet werden. Voraussetzung für di e Sammlung, Verwertung und 
Versickerung ist, dass wasserwirtschaftliche, gesundheitliche, wasserrechtliche oder sonstige öffen t-
lich-rechtliche Belange nicht entgegenstehen.  
Ziel der Maßnahme ist einerseits die Minimierung der Niederschlagsabflüsse und andererseits die mög-
lichst naturnahe Wiedereingliederung der unvermeidbaren Niederschlagsabflüsse in den natürlichen 
Wasserkreislauf. Abflussspitzen sowie Anteile des Oberflächenabflusses sollen dabei zugunsten von 
Rückhaltung, Verdunstung und Versickerung reduziert werden. 
Die Ausnahmen von der Zisternensatzung sollen einen Anreiz für eine Dachbegrünung schaffen, die 
über die Mindestanforderungen der Dachbegrünungsfestsetzungen hinausgeht und eine höhere A b-
flussretentionswirkung hat. Wenn Gründachflächen nicht an den Kanal angeschlossen sind, wird deren 
Regenwasser bereits vollständig auf dem Grundstück bewirtschaftet und wieder dem Wasserkreislauf 
zugeführt, weshalb eine Zisterne zur Wahrung der Verhältnismäßigkeit entfallen kann.  
Das vorgegebene Fassungsvermögen von 25 l/m² stamm t aus der DIN 1989 -1 zu Regenwassernu t-
zungsanlagen. Der Ertrag verringert sich entsprechend dem Abflussbeiwert, weshalb für extensiv b e-
grünte Dachflächen 10 l/m² vorgegeben werden. 
 
Für weitergehende Informationen wird auf das Kapitel 9.2.2 verwiesen.

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 151 
 
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23. Begründung der Nachrichtlichen Übernahmen (§ 9 Abs. 6 BauGB) 
In den Bebauungsplan wird die aus geschichtlichen und künstlerischen Gründen nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 
Hessisches Denkmalschutzgesetz geschützte Gesam tanlage „Cambrai-Fritsch-Kaserne“ nachrichtlich 
übernommen. Für weitergehende Informationen wird auf Kapitel 6.10 verwiesen. 
Das vorhandene und nach § 30 BNatSchG gesetzlich geschützte Biotop  „Sandtrockenrasen“ im westli-
chen Teilbereich der öffentlichen Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Landschaftstreppe“ wird nach-
richtlich in den Bebauungsplan übernommen. Für weitergehende Informationen wird auf das Kapitel 
6.6.4 und den Umweltbericht verwiesen.  
24. Regelungen des Eckpunktepapiers und des städtebaulichen Vertrags 
24.1 Eckpunktepapier 
Zur städtebaulichen Entwicklung der ehemaligen Cambrai -Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung wurde 
ein Eckpunktepapier aufgestellt, welches zwischen dem Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
und der BVD New Living GmbH & Co. KG bzw. der BVD WoBau GmbH & Co KG (im Folgenden BVD 
genannt) abgestimmt und in der Sitzung der Stadtverordnetenversammlung vom 11.12.2018 beschlos-
sen wurde.  
Das Papier umfasst insbesondere folgende Regelungen, Inhalte und Ziele: 
 Sicherung der stadtentwicklungspolitischen Ziele und Grundlage für den im Folgenden noch 
abzuschließenden städtebaulichen Vertrag zwischen der Stadt und BVD 
 Basis für die Ausübung des Vorkaufsrechts durch  die BVD sowie den Kaufvertrag zwischen 
BVD und BImA (Bundesanstalt für Immobilienaufgaben)  
 Regelungen zur Kostenübernahme und Vorgaben zum Zeitrahmen 
 Schaffung von Planungsrecht durch die Aufstellung eines Bebauungsplans durch die Wisse n-
schaftsstadt Darmstadt 
 Festlegung der Flächenanteile der Gemeinbedarfs flächen, Verkehrsflächen, öffentlichen Grün - 
und Freiflächen, Wald - und Biotopflächen auf der Grundlage der kooperativen Wertermittlung 
(Vermessungsamt – BimA) 
 Herstellung der  ÖPNV-Erschließung durch Verlängerung der Straßenbahntrasse  durch die 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 Herstellung der sozialen Infrastruktur (Schule und Kita, Jugendzentrum, sonstige Gemeinb e-
darfseinrichtungen) durch die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 Quoten zur Sicherung des sozial geförderten Wohnungsbaus 
 Umsetzung eines Mobilitätsmanagem ents mit reduziertem Stellplatzschlüssel und Parkrau m-
bewirtschaftung als Voraussetzung für die Schaffung der angestrebten 1.400 Wohneinheiten im 
Planungsgebiet 
 Qualitätssicherung der Hochbauten durch wettbewerbliche Verfahren 
 Berücksichtigung des zur Versorgung des Gebiets notwendigen Einzelhandels  
24.2 Städtebaulicher Vertrag 
Das am 11.12.2018 beschlossene Eckpunktepapier bildet die Grundlage für den zwischen der Wissen-
schaftsstadt Darmstadt und der BVD NL geschlossenen städtebaulichen Vertrag, in dem alle Det ails 
der Zusammenarbeit geregelt und die Modalitäten der gemeinsamen Projektentwicklung festgelegt 
wurden. 
Gemeinsam mit der BVD NL wurde das Eckpunktepapier weiterentwickelt und konkretisiert. Hierbei 
sind die grundlegenden Planungsziele aus der beschloss enen Rahmenplanung aus 2011 für den Ko n-
versionsbereich Süd nicht verändert worden und liegen auch dem städtebaulichen Vertrag Ludwig s-
höhviertel zugrunde.

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 152 
 
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Im städtebaulichen Vertrag werden Regelungen getroffen 
 zur Bauleitplanung, 
 zur Flächenübertragung, 
 zur Beteiligung der Öffentlichkeit, 
 zur Inklusion, 
 zur Herstellung der Erschließung gem. dem gesonderten Erschließungsvertrag, 
 zum Energiekonzept und zu den energetischen Anforderungen an Gebäude, 
 zur Förderung einer nachhaltigen Mobilität, 
 zur Realisierung von öffentlichen Grün- und Freiflächen, 
 zur Sicherung und Bewirtschaftung von Artenschutzflächen 
 zum Wald und Waldrand 
 zu Einrichtungen der sozialen Infrastruktur, 
 zum öffentlich geförderten Wohnen und an Zielgruppenorientierten Wohnen 
 zu Angeboten der Nahversorgung, 
 zur vereinfachten Umlegung, 
 zum Ablauf der konkurrierenden Planungsverfahren für die Baufelder, 
 zur Herstellungsverpflichtung,  
 zur Kostentragung, 
 zu überlassene Liegenschaften an die Wissenschaftsstadt Darmstadt (Jefferson Siedlung) 
 zum Rücktritt und Anpassung, 
 zur Neuverhandlungs- und Revisionspflicht. 
 
Zusätzlich zum städtebaulichen Vertrag wird auch ein Erschließungsvertrag abgeschlossen.  
Über die Inhalte des städtebaulichen Vertrages zum Bebauungsplan S 26 wurde mit allen Beteiligten 
Einigkeit erzielt. Die Unterzeichnung des städtebaulichen Vertrags erfolgt vor dem Inkrafttreten des Be-
bauungsplans S 26 „Ludwigshöhviertel“.  Er wurde in der Stadtverordnetenversammlung (Vorlage -Nr. 
MV 2020/0150) am 25.06.2020 beschlossen.

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 153 
 
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25. Planungsstatistik 
Geltungsbereich Bebauungsplan (gesamt)   342.383 m² 100 % 
Baugebiete      132.426 m² 38,7 % 
davon allgemeine Wohngebiete    119.039 m² 34,8 % 
davon urbane Gebiete    13.387 m² 3,9 % 
Flächen mit besonderem Nutzungszweck   9.302 m²  2,7 % 
Flächen für Gemeinbedarf      9.093 m²  2,7 % 
Flächen für Sport- und Spielanlagen    17.164 m² 5,0 % 
Flächen für Versorgungsanlagen     1.710 m²  0,5 % 
Öffentliche Verkehrsflächen     52.808 m² 15,4 % 
davon Straßenverkehrsflächen    11.197 m² 3,3 % 
davon Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung 41.611 m² 12,1 % 
Private Verkehrsflächen     214 m²  0,1 % 
Flächen für die Straßenbahn (ohne Querungen)  5.363 m²  1,6 % 
Öffentliche Grünflächen (ohne Maßnahmenflächen)  52.541 m² 15,3 % 
Waldflächen (ohne Maßnahmenfläche M5)   17.703 m² 5,2 % 
Maßnahmenflächen     44.058 m² 12,8 %

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 154 
 
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26. Verwendete Gutachten  
Folgende Gutachten wurden im Rahmen der Erstellung des Bebauungsplans angefertigt und im B e-
bauungsplan berücksichtigt: 
 BNP Paribas Real Estate Consult GmbH: Stadt Darmstadt, Cambr ai-Fritsch-Kaserne und Je f-
ferson-Siedlung. Immobilienwirtschaftliche Studie mit Markt -, Standort - und Objektanalyse für 
Wohnentwicklung, Frankfurt am Main, 01.11.2016 
 Arcadis Germany GmbH: Ehemalige US -Liegenschaft Cambrai-Fritsch-Kaserne in Darmstadt, 
We 129507, Phase IIb: Detailuntersuchung, Darmstadt, 12. Januar 2017 
 Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Orientierende s challtechnische Untersuchung 
„Quartiersgaragen“, Darmstadt, 08.05.2019 
 Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH, Schalltechnisches Büro: Schalltechnische Unters u-
chung, Bebauungsplan S  26 „Cambrai -Fritsch-Kaserne / Jefferson -Siedlung“, Wissenschaft s-
stadt Darmstadt, Darmstadt, 14.06.2020 
 Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft mbH: Schalltechnischen Stellungnahme „Lärmeinwirkungen 
durch den plangegebenen Verkehr auf die Nachbarschaft“, Darmstadt, 24.06.2020 
 GMA Gesellschaft für Markt ‐  und Absatzforschung mbH: Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung 
eines großflächigen Supermarkts im „Ludwigshöhviertel“ in der Wissenschaftsstadt Darmstadt, 
Ludwigsburg, 04.06.2020 
 Hydrodata GmbH: Geotechnischer Bericht, Cambrai-Fritsch-Kaserne, Darmstadt, 30.08.2018 
 Junker + Kruse: Gutachterliche Stellungnahme zur geplanten Ansiedlung eines Lebensmitte l-
marktes im neuen Wohngebiet „Ludwigshöhviertel“ im Hinblick auf die Komp atibilität mit dem 
Nahversorgungskonzept der Stadt Darmstadt, Dortmund, Januar 2020 
 KREBS + KIEFER FRITZ AG: Erschütterungstechnische Untersuchung, Darmstadt, 01.04.2020 
 ÖKOPLANA: Klimagutachten zum Bebauungsplan S 26 Cambrai -Fritsch-Kaserne, J efferson-
Siedlung in der Wissenschaftsstadt Darmstadt, Mannheim, Stand: 04.07.2019  
 PGNU Planungsgesellschaft Natur & Umwelt mbH : Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag im 
Rahmen der geplanten Bebauung der ehemaligen Cambrai -Fritsch-Kaserne und der Jefferson-
Siedlung, Frankfurt am Main, 13.11.2017, Aktualisierung Juni 2019 
 T+T Verkehrsmanagement GmbH: Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Konversionsfl ä-
chen im Süden der Wissenschaftsstadt  Darmstadt - Aktualisierung der Leistungsfähigkeitsb e-
trachtungen, Dreieich, Dezember 2019 / März 2020 
 Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, Erläuterungsbericht, Pfor z-
heim, 08.05.2020

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 155 
 
AS+P Albert Speer + Partner GmbH 
27. Abbildungsverzeichnis 
Abb. 1: Plangebiet Ludwigshöhviertel – Lage im Stadtgebiet ............................................................. 11 
Abb. 2: Geltungsbereich des Bebauungsplanes S 26  lt. Aufstellungsbeschluss vom 08.12.2005  .. 12 
Abb. 3: Ausschnitt Regionalplan Südhessen 2010 mit Geltungsbereich und Bruttowohnbauland .... 13 
Abb. 4: Strukturkonzept mit Abgrenzung des Bruttowohnbaulands ................................................... 15 
Abb. 5: Ausschnitt Flächennutzungsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt 2006........................... 19 
Abb. 6: Geplante Änderung des Flächennutzungsplans mit Änderungsbereich und Abgrenzung des 
Geltungsbereichs des Bebauungsplans S 26 ......................................................................... 21 
Abb. 7: Ausschnitt Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt mit Abgrenzung des 
Geltungsbereichs S 26  ........................................................................................................... 22 
Abb. 8: Bebauungspläne in der Umgebung mit Abgrenzung des Geltungsbereichs S 26 
„Ludwigshöhviertel“  ................................................................................................................ 23 
Abb. 9: Plangebiet Ludwigshöhviertel ................................................................................................. 26 
Abb. 10: Luftbild Ludwigshöhviertel - Umgebung des Plangebiets ....................................................... 28 
Abb. 11: Räumliche Lage der Natura 2000-Gebiete mit Plangebiet ..................................................... 31 
Abb. 12: Natur- und Landschaftsschutzgebiete und Schutz nach Denkmalrecht ................................. 32 
Abb. 13: Räumliche Lage zum Wasserschutzgebiet Brunnengalerie Wasserwerk an der 
Sandschollenschneise westlich von Eberstadt mit Plangebiet ............................................... 33 
Abb. 14: Gesamtanlage Cambrai-Fritsch-Kaserne, Luftaufnahme von Nordost .................................. 36 
Abb. 15: Städtebauliche Idee ................................................................................................................ 37 
Abb. 16: Städtebauliches Strukturkonzept ............................................................................................ 38 
Abb. 17: Verkehrskonzept ..................................................................................................................... 41 
Abb. 18: Zusammenfassung der Einstufung der 10 KVF im Bereich der Cambrai-Fritsch-Kaserne ... 60 
Abb. 19: Lageplan der Cambrai -Fritsch-Kaserne mit Verdachtsflächen und Beschriftung der 
Verdachtsflächen der Kategorie B .......................................................................................... 61 
Abb. 20: Beurteilungspegel „Verkehr“ tags ........................................................................................... 64 
Abb. 21: Beurteilungspegel „Verkehr“ nachts........................................................................................ 65 
Abb. 22: Übersichtslageplan zur Erforderlichkeit von Maßnahmen gegen Erschütterung ................... 79

Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (Entwurf)  Seite 156 
 
AS+P Albert Speer + Partner GmbH 
Teil B: Umweltbericht  
Der Umweltbericht folgt als eigenes Dokument in Anschluss an Teil A der Begründung.

Bebauungsplan S 26  
„Ludwigshöhviertel“ 
 
Umweltbericht (§ 2a BauGB) und  
Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) 
mit integriertem landschaftsplanerischen Fachbeitrag 
(Teil B der Begründung) 
 
Stand zur Offenlage 
 
Frankfurt am Main 
Juli 2020
 
 Schaper Kappes Habermann 
Götte  GmbH 
Landschaftsarchitekten 
 
 
Cooperstr

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 2 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
 
 
 
 
Bebauungsplan S 26  
„Ludwigshöhviertel“ 
 
Umweltbericht (§ 2a BauGB) und  
Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) 
mit integriertem landschaftsplanerischen Fachbeitrag 
(Teil B der Begründung) 
 
Stand zur Offenlage 
 
 
 
 
Träger der Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bauleitplanung:  Stadtplanungsamt 
  Bessunger Straße 125 
  64295 Darmstadt 
 
Verfasser: Götte Landschaftsarchitekten GmbH 
 Hunsrückstraße 56 
 65929 Frankfurt am Main  
  Telefon: 0049 - (0)69 – 37 56 196 - 0 
  Telefax: 0049 - (0)69 – 37 56 196 - 29 
  eMail: info@goette-landschaftsarchitekten.de 
  www.goette-landschaftsarchitekten.de  
 Bearbeitung: 
  Stefan Kappes, Dipl.-Ing., Landschaftsarchitekt  
 Katharina Kolhagen, M. Eng. Umweltmanagement 
  Nina Thomas, Dipl.-Ing. (FH) Landschaftsarchitektur 
Birgit Weimann, B. Eng. Landschaftsarchitektur 
 
 
Frankfurt am Main, 21.07.2020

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 3 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Inhaltsverzeichnis 
Vorbemerkung 6 
A EINLEITUNG 6 
1 Planungsanlass 6 
2 Lage, Abgrenzung und Charakteristik des Plangebietes 6 
3 Planvorhaben, Bedarf an Grund und Boden sowie Planungsgrundlagen 7 
3.1 Beschreibung des geplanten Vorhabens und der Planfestsetzungen 7 
3.2 Bedarf an Grund und Boden 9 
3.3 Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und übergeordnete Planungen/Vorgaben10 
 Gesetzlich formulierte Umweltschutzziele 10 
 Sonstige übergeordnete Umweltschutzziele 15 
 Zielvorgaben übergeordneter Fachplanungen/Bauleitplanungen 16 
 Schutzgebiete und –objekte 23 
B BESCHREIBUNG UND BEWERTUNG DER ERHEBLICHEN UMWELTAUSWIRKUNGEN
   30 
4 Bestandsbeschreibung und -bewertung 30 
4.1 Fläche 30 
4.2 Naturräumliche Zuordnung 31 
4.3 Boden 33 
4.4 Wasser 37 
4.5 Klima  39 
4.6 Biotope, Flora und Fauna sowie Biologische Vielfalt 42 
 Biotope 42 
 Flora 45 
 Fauna 46 
 Biologische Vielfalt 54 
4.7 Wirkungsgefüge 55 
4.8 Landschafts-, Ortsbild 55 
4.9 Mensch, Gesundheit des Menschen und der Bevölkerung 57 
4.10 Kultur- und sonstige Sachgüter 61 
5 Betroffenes Umfeld 63 
6 Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung 
(Prognose-Nullfall) 63 
7 Landschaftsplanerische/-ökologische Entwicklungs- und Umweltschutzziele 65 
7.1 Zielsetzung Boden 65 
7.2 Zielsetzung Wasser 65 
7.3 Zielsetzung Klima und Luft 66 
7.4 Zielsetzung Pflanzen, Biotope, Tiere 66

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 4 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
7.5 Zielsetzung Landschaft / Ortsbild, Wohnumfeld 66 
7.6 Zielsetzung Mensch 67 
7.7 Zielsetzung Kultur- und Sachgüter 67 
7.8 Berücksichtigung des Landschaftsplans und umweltrelevanter Fachpläne 67 
8 Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 
(Prognose-Planfall) 68 
8.1 Prognose zum Schutzgut Fläche 69 
8.2 Prognose zum Schutzgut Boden 70 
8.3 Prognose zum Schutzgut Wasser 74 
8.4 Prognose zum Schutzgut Klima 75 
8.5 Prognose zum Schutzgut Biotope, Flora, Fauna und Biologische Vielfalt 77 
8.6 Prognose zum Schutzgut Landschafts- und Ortsbild 81 
8.7 Prognose zum Schutzgut Mensch 81 
 Lärm 82 
 Schadstoffe 84 
 Bioklima 84 
 Freizeit und Erholung 85 
8.8 Prognose zum Schutzgut Kultur- und Sachgüter 85 
8.9 Wirkungsgefüge und Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des 
Umweltschutzes 86 
9 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger 
Umweltauswirkungen 88 
9.1 Maßnahmen zum Schutzgut Boden 88 
9.2 Maßnahmen zum Schutzgut Wasser 88 
9.3 Maßnahmen zum Schutzgut Klima 88 
9.4 Maßnahmen zum Schutzgut Biotope, Flora und Fauna 89 
9.5 Maßnahmen zum Schutzgut Landschaftsbild 89 
9.6 Maßnahmen zum Schutzgut Mensch / Erholung 90 
9.7 Maßnahmen zum Schutzgut Kultur- und Sachgüter 90 
10 Artenschutzrechtliche Betrachtung 90 
11 Eingriffs-/Ausgleichsbetrachtung 95 
11.1 Planungsrechtlicher Voreingriffszustand 95 
11.2 Eingriffs-/Ausgleichsbilanz 96 
12 Zusammenfassende Bewertung der Eingriffserheblichkeit und verbleibender 
Kompensationsbedarf 99 
13 Sonstige Umweltbelange 100 
13.1 Vermeidung von Emissionen sowie sachgerechter Umgang mit Abfällen und 
Abwässern 100

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 5 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
13.2 Nutzung erneuerbarer Energien sowie sparsame und effiziente Nutzung von Energie
  101 
13.3 Besondere Umweltrisiken 101 
13.4 Kumulierung mit benachbarten Vorhaben 102 
13.5 Auswirkungen auf Klima und Anfälligkeit gegen die Folgen des Klimawandels 102 
13.6 Eingesetzte Techniken und Stoffe 103 
14 Anderweitige Planungsmöglichkeiten (Planungsalternativen) 103 
C ZUSÄTZLICHE ANGABEN 104 
15 Beschreibung der Prüfmethode einschließlich Umfang und Detaillierungsgrad der 
Umweltprüfung 104 
16 Überwachung der erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt (Monitoring) 106 
17 Allgemeinverständliche Zusammenfassung 107 
18 Quellen- und Literaturverzeichnis 110 
19 Anlagen 113

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 6 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Vorbemerkung 
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen ist gemäß § 2 Abs. 4 Baugesetzbuch (BauGB) für die Belange 
des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen, in 
der die voraussichtlich erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltberich t 
beschrieben und bewertet werden. Für die Erstellung des Umweltberichts ist die Anlage 1 BauGB 
anzuwenden. Der Umweltbericht bildet auf Grundlage des Baugesetzbuches in der Fassung vom 3. 
November 2017 (BGBl. I S. 3634), einen gesonderten Teil der Begründung. 
Um unnötige Doppelungen zu vermeiden, wurden die für die Abarbeitung der Eingriffsregelung  
(§ 1a Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 18 Abs. 1 BNatSchG) notwendigen zusätzlichen Inhalte, 
welche als Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege gemäß § 1a Abs. 3 und § 1 Abs. 
6 Nr. 7a BauGB gleichberechtigt in die bauleitplanerische Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB 
einzustellen sind, in den Umweltbericht integriert.  
A EINLEITUNG 
1 Planungsanlass 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt beabsichtigt die E ntwicklung und Neuordnung der ehemaligen 
Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson -Siedlung zu einem neuen Stadtquartier für ca. 3.100 
Einwohnerinnen und Einwohner. Das Projekt umfasst einen der letzten großen Bereiche für eine 
städtebauliche Entwicklung , hierfür wurde im Vorfeld  ein städtebaulicher und 
landschaftsplanerischer Realisierungswettbewerb ausgelobt. Im Ergebnis wurde das 
Architekturbüro Albert Speer + Part ner mit der Überarbeitu ng des Entwurfs beauftragt , der als 
Grundlage zur Erarbeitung des Bebauungsplans dienen soll.  
Durch die günstige Lage zwischen den Stadtteilen Bessungen und Eberstadt eignen sich die 
Konversionsflächen in besonderem Maße für die Entwicklung von benötigtem Wohnraum, wofür in 
der Stadt Darmstadt nur noch begrenzt Siedlungsflächenpotential zur Verfügung steht. Die Planung 
folgt dem Städtebaulichen Rahmenplan, der 2011 von der Stadtverordnetenversammlung der Stadt 
Darmstadt beschlossen wurde.  
2 Lage, Abgrenzung und Charakteristik des Plangebietes 
Das Plangebiet liegt im Südosten der Stadt Darmstadt und umfasst das Areal der ehemal igen 
Cambrai-Fritsch-Kaserne (CFK) sowie der Jefferson-Siedlung mit einer Fläche von insgesamt ca. 
34 ha. Das Areal der Cambrai-Fritsch-Kaserne wurde 1938 von der Wehrmacht erbaut, 1951 um die 
Jefferson-Siedlung erweitert und bis 2008 von den amerikanischen Streitkräften genutzt.  
Im Norden schließt das Plangebiet an den Stadtteil Bessungen -Süd an und wird durch die 
Kleingärten „Hinter der Klappach“ begrenzt. Im Süden verläuft der Talweg, jenseits eines schmalen 
Waldbandes beginnt der Siedlungsrand des Stadtteils Darmstadt-Eberstadt. Die Heidelberger 
Landstraße verbindet in Nord-Süd-Richtung die beiden Stadtteile und liegt westlich des Plangebiets. 
Im Osten schließen sich weitere Waldflächen (Ludwigshöhe) an.  
Zwischen der Heidelberger Landstraße und dem Plangebiet erstreckt sich das Naturschutzgebiet 
„Bessunger Kiesgrube “ mit aus Abgrabungen entstandenen Gewässern, Blockhalden  und 
Waldflächen. Das Plangebiet ist fast gänzlich von Waldflächen umgeben, die fast vollständig zum 
Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ gehören.   
Auf einer Anhöhe östlich des Geltungsbereichs liegt die Ludwigshöhe mit dem Ludwigsturm und der 
Volkssternwarte Darmstadt innerhalb der Waldflächen, die sich weiter nach Osten hin ausdehnen. 
  
Es sind  Blickbeziehungen vom Plangebiet aus auf das Stadtgebiet, die Rheinebene und die 
Ludwigshöhe vorhanden. 
Das Plangebiet wird von mehrgeschossigen Wohn -, Verwaltungs - und Mannschaftsgebäuden in 
Blockbauweise, 1 – 2-geschossigen Werkstatt -/Abstellgebäuden, sozialen Zwecken dienenden

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 7 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Gebäude, Gebäude für die Nahversorgung und großflächigen Parkplatzanlagen geprä gt. Es ist 
vollständig durch Straßen erschlossen. Die Gebäude werden zum Großteil nicht mehr genutzt bzw. 
sind inzwischen bereits abgerissen. L ediglich in der Jefferson -Siedlung findet noch bis 2025 eine 
Nutzung als Unterkunft für geflüchtete Menschen statt. Die Grünstrukturen werden von Bäumen und 
Rasenflächen mit vereinzelten Gebüschen geprägt. Entlang der Straßen stehen Baumreihen und 
die Gebäude sind mit Rasenflächen und Bäumen umgeben. Der Baumbestand weist in hohem Maße 
großkronige Bäume mit einem hohen Stammdurchmesser auf. 
Die Ludwig shöhstraße erschließt das Plangebiet von Norden und geht in die Verlängerung der 
Heinrich-Delp-Straße über, die das Plangebiet in Nord-Süd-Richtung durchquert. Die Cooperstraße 
quert die  Verlängerung der Heinrich-Delp-Straße im Süden in Ost -West-Richtung und bildet die 
Trennung zwischen der Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung. 
Das Plangebiet wird im Wesentlichen begrenzt durch 
• die Waldflächen des Landschaftsschutzgebiets und Naturschutzgebiets im Westen,  
• durch die Ludwigshöhstraße und den davon in östlicher Richtung abgehenden Feldweg  im 
Norden, 
• den Waldrand des Landschaftsschutzgebiets im Osten und 
• Waldwege im Süden. 
Das Plangebiet umfasst die Flurstücke: 
• Flur 22: 122/2, 147/4, 147/5, 147/6, 147/7, 147/9 
• Flur 58: 3/8, 3/14 
  
Abbildung 1: Übersichtskarte 
(Quelle: HLNUG (GruSchu-Hessen), 2017) 
Abbildung 2: Luftbild mit Eintrag des 
Planungsgebiets 
(Quelle: Kartengrundlage Regionalverband 
Frankfurt RheinMain 2017)  
3 Planvorhaben, Bedarf an Grund und Boden sowie Planungsgrundlagen 
3.1 Beschreibung des geplanten Vorhabens und der Planfestsetzungen 
Analog zur laufenden Entwicklung der unweit westlich der Heidelberger Straße gelegenen Lincoln 
Siedlung soll auf dem Areal der ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung ebenfalls 
ein attraktives und lebendi ges Stadtquartier mit dem Nutzungsschwerpunkt „Wohnen“ (ca. 1.400

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 8 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Wohneinheiten) entstehen. Der Konversionsprozess wird in zwei Bauab schnitten erfolgen, da ein 
Teil der Bestand sgebäude im Bereich Jefferson-Siedlung derzeit für die Unterbringung von 
geflüchteten Menschen genutzt wird und die Nutzung voraussichtlich bis mindestens 2025 erhalten 
bleibt. 
Mit dem neuen Quartier wird das Ziel verfolgt, attraktiven Wohnraum für alle Bevölkerungsgruppen 
zu schaffen. Inklusion und soziale Durchmischung sind neben Städtebau, Architektur, Freiraum und 
Energie die tragenden Elemente des zukünftigen Quartierskonzeptes. 
Die besonderen stadträumlichen und landschaftlichen Qualitäten des Planungsraums sollen 
gesichert und das neue Quartier funktional, landschaftlich und verkehrlich mit der bestehenden 
Umgebung vernetzt werden. Gleichzeitig werden die Ausbildung einer ausgewogenen Sozialstruktur 
sowie eine zukunftsfähig ausgerichtete soziale Infrastruktur angestrebt. Die Entwicklung eines 
kleinen Quartierszentrums mit quartiersbezogenen Dienstleistungen, Gastronomie, kulturellen und 
sozialen Einrichtungen unter Berücksichtigung der Barrierefreiheit ist Teil des 
Entwicklungskonzeptes (Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2017). 
Im Rahmen der Quartiersentwicklung sollen Klimaschutzbelange, die Nutzung regenerativer 
Energiequellen sowie ein ökologische Regenwassermanagement besonders berücksichtigt werden. 
Mit einer möglichst guten Erschließung mit den Verkehrsmitteln des Umweltverbundes (zu Fuß, mit 
dem Fahrrad und ÖPNV) soll das Aufkommen an motorisiertem Individualverkehr möglichst niedrig 
gehalten werden. In diesem Zusammenhang ist die Verlängerung / Verbindung der Straßenbahnlinie 
SL 3 zwischen Ludwigshöhstraße und Heidelberger Straße durch das Gebiet hindurch vorgesehen. 
Insgesamt soll ein autoarmes Wohnquartier mit hoher Wohnumfeld- und Aufenthaltsqualität und mit 
benötigter Sozialinfrastruktur (Grundschule, Kinderbetreuungseinrichtungen, Spielplätze, Plätze für 
Jugendliche) entstehen. Zugleich soll über ein gestuftes Grünsystem mit öffentlichen, teilöffentlichen 
und privaten Freiräumen eine hohe Funktionserfüllung der Grünflächen als Orte der Begegnung, des 
Spiels und der Erholung erreicht werden.  
Für den Bebauungsplan sind folgende umweltrelevante Festsetzungen vorgesehen: 
- Allgemeine Wohngebiete mit einer GRZ zwischen 0,25 und 0,45  
- Urbane Gebiete mit Angaben zur GR: MU 1 GR 850 m², MU 2 GR 3.600 m², MU 3 GR 750 m² 
und MU 4 GR 1.250 m², 
- Fläche für den Gemeinbedarf (Bildungscampus, Jugendzentrum) mit einer GRZ von 0,4 bzw. 
0,6, 
- Fläche für Sport- und Spielanlagen mit einer GRZ von 0,2, 
- Öffentliche Verkehrsfläche, 
- Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung ( Quartiers-Carré, Promenade, 
Verkehrsberuhigter Bereich, Fußwege, Fuß-und Radwege), 
- Quartiersgaragen „Garagengebäude 1 – 3“ mit einer GR von jeweils 1.800 m², 
- Öffentliche Grünflächen mit de n Zweckbestimmungen Landschaftstreppe, Jugendtreff Süd, 
Nachbarschaftsplatz, Grünanlage und Verkehrsgrün,  
- Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entw icklung von Boden, Natur und 
Landschaft, 
- Erhalt von Waldflächen und waldähnlichen Flächen, 
- Extensive und intensive Dachbegrünung, 
- Ausweisung von Flächen für den Erhalt  von Bäumen, Sträuchern und sonstigen 
Bepflanzungen, 
- Sonstige Festsetzungen zur Begrünung  der Grundstücksfreiflächen  und öffentlichen 
Grünflächen einschließlich Gehölzanpflanzungen.

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 9 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
3.2 Bedarf an Grund und Boden  
Nach § 1a Abs. 2 BauGB soll mit Grund und Boden sparsam umgegangen werden. Zur Verringerung 
der Flächeninanspruchnahme für neue Bauflächen wird deshalb seitens des Gesetzgebers der 
Innenbereichsentwicklung Vorrang eingeräumt. Bei der geplanten städtebaulichen Entwicklung  
handelt es sich vollständig um die Umnutzung einer ehemalig en militärisch genutzten 
Konversionsfläche. Die Planung entspricht somit in besonderer Weise der gesetzlich verankerten 
 
Abbildung 3: Städtebauliche Strukturkonzept Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung  
(Albert Speer + Partner, 2018)

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 10 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Grundforderung, indem das Vorhaben auf einem ehemals intensiv genutzten und entsprechend gut 
erschlossenen Areal realisiert werden soll.  Landwirtschaftlich genutzte Flächen sind von der 
Konversionsentwicklung nicht betroffen, ebenso findet keine Neuinanspruchnahme von  Wald oder 
für Wohnzwecke genutzter Flächen statt. Insofern leistet die Planung einen besonderen Beitrag zur 
Verringerung de r Flächeninanspruchnahme für neue Bauflächen und damit für eine 
ressourcenschonende, flächensparende und umweltverträglichen Siedlungs- und Stadtentwicklung 
in Darmstadt. 
Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von ca. 34 ha. Davon entfallen nach dem vorli egenden 
städtebaulichen Konzept 15 ha auf Baugebiete, 6  ha auf Verkehrsflächen ein schließlich 
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung und 10 ha auf öffentliche sowie 1,7 ha auf private 
Grünflächen (siehe Tab. 1).  
Tabelle 1: Geplante Nutzungen im Geltungsbereich (ohne Straßenbahntrasse)  
Nutzungstyp Fläche in m² Anteil in % 
Siedlungsfläche   
Urbane Gebiete MU 13.387 4,0 
Allgemeine Wohngebiete WA 119.068 35,3 
Gemeinbedarfsflächen 26.331 7,8 
Quartiergaragen 9.302 2,7 
Verkehrsflächen   
Straßen 11.144 3,3 
Wege / Verkehrsfläche bes. Zweckbestimmung 42.209 12,5 
Erholungsflächen   
Grünflächen / Parkanlagen  88.135 26,0 
Versorgungsflächen   
Energiezentrale / Trafohäuschen  1.749 < 1 
Wald / waldähnliche Flächen   
Wald/waldähnliche Flächen 26.153 7,7 
Summen 337.478 100% 
3.3 Umweltschutzziele aus Fachgesetzen und übergeordnete Planungen/Vorgaben 
Nach den Vorgaben der Anlage 1 (zu § 2 Abs. 4 und §§ 2a und 4c) BauGB sind die in einschlägigen 
Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von 
Bedeutung sind  und die Art, wie diese Ziele bei der Aufstellung berücksichtigt wurden, im 
Umweltbericht zu beschreiben.  
Umweltziele sind in verschiedenen Fachgesetzen formuliert  und auch in den Planwerken der 
übergeordneten Raum planung (Regionalplan/Regionaler Flächennutzungsplan ) sowie in der 
übergeordneten Landschaftsplanung (Landschaftsplan) zu finden.  Die Art und Weise, wie diese 
Ziele in der Planung berücksichtigt wurden, ist auch den nachfolgenden Kapiteln zu entnehmen. 
 Gesetzlich formulierte Umweltschutzziele 
Aufgrund der geltenden Rechtsgrundlagen bzw. der vorliegenden übergeordneten Planungen 
können im Wesentlichen folgende, für den Bebauungsplan bedeutsame , übergeordnete 
Umweltschutzziele abgeleitet werden:

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 11 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Tabelle 2: Gesetzlich formulierte und sonstige Umweltschutzziele  
Umweltschutzziel Art der Berücksichtigung 
Schutzgutübergreifende Umweltschutzziele 
§ 1 Abs. 5 
BauGB 
Bauleitpläne „sollen eine nachhaltige städtebauliche 
Entwicklung … und eine dem Wohl der Allgemeinheit 
entsprechende sozialgerechte Bodennutzung 
gewährleisten“ sowie „dazu beitragen, eine 
menschenwürdige Umwelt zu sichern“ und „die natürlichen 
Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln …“ 
Schaffung der 
planungsrechtlichen 
Voraussetzungen für eine 
gut funktionierende 
städtebaulich-
freiraumplanerische 
Entwicklung 
§ 1 Abs. 6 
Nr. 7a) 
BauGB 
Berücksichtigung umweltbezogener Auswirkungen auf 
Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft, Klima und das 
Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und 
die biologische Vielfalt 
Schutzgutbezogene 
Betrachtung der 
Vorhabenswirkungen 
§ 1a Abs. 3 
BauGB 
Vermeidung und Ausgleich voraussichtlich erheblicher 
Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der 
Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts 
Ermittlung möglicher 
Vermeidungs-, 
Minimierungs- und 
Ausgleichsmaßnahmen 
§ 1 
BNatSchG 
Schutz, Pflege und Entwicklung insb. der Leistungs - und 
Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts einschl. der 
Regenerationsfähigkeit und nachhaltigen Nutzungsfähigkeit 
der Naturgüter 
Prüfung und Darlegung der 
Auswirkungen auf Natur 
und Landschaft, 
Ausweisung von Wald- und 
Grünflächen, Sicherung der 
Durchgrünung bzw. 
Herstellung von zu 
begrünenden Flächen 
§ 1 Abs. 6 
BNatSchG 
Freiräume im besiedelten und siedlungsnahen Bereich 
einschließlich ihrer Bestandteile, wie Parkanlagen, 
großflächige Grünanlagen und Grünzüge, Wälder und 
Waldränder, Bäume und Gehölzstrukturen, Fluss - und 
Bachläufe mit ihren Uferzonen und Auenbereichen, 
stehende Gewässer, Naturerfahrungsräume sowie 
gartenbau- und landwirtschaftlich genutzte Flächen, sind zu 
erhalten und dort, wo sie nicht in ausreichendem Maße 
vorhanden sind, neu zu schaffen 
Erhalt von Waldflächen ca. 
2,6 ha, Entwicklung 
öffentlicher Grünflächen 
von ca. 8,8 ha  
§ 13 
BNatSchG 
Vermeidung bzw. Kompensation von erheblichen 
Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft 
Eingriffs- / 
Ausgleichsbetrachtung 
nach BauGB 
Bodenschutzziele 
§ 1a Abs. 2 
BauGB 
Sparsamer und schonender Umgang mit Grund und Boden, 
Vorrang der Innenentwicklung sowie Vermeidung der 
Inanspruchnahme landwirtschaftlicher, als Wald oder für 
Wohnzwecke genutzter Flächen 
Wiedernutzbarmachung der 
ehemaligen 
Konversionsflächen, keine 
Inanspruchnahme 
landwirtschaftlicher, Wald- 
oder für Wohnzwecke 
genutzter Flächen 
§ 1 
BBodSchG 
Nachhaltige Sicherung oder Wiederherstellung der 
Funktionen des Bodens; Abwehr schädlicher 
Prüfung, ob und in welcher 
Form Bodenbelastungen

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 12 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Umweltschutzziel Art der Berücksichtigung 
Bodenveränderungen; Sanierung von Altlasten sowie 
hierdurch verursachter Gewässerverunreinigungen; 
Vorsorge gegen nachteilige Einwirkungen auf den Boden; 
Vermeidung von Beeinträchtigungen seiner natürlichen 
Funktionen sowie seiner Funktion als Archiv der Natur - und 
Kulturgeschichte 
vorliegen und wie damit 
ggf. umzugehen ist sowie 
ob besondere 
Bodenfunktionen erfüllt 
werden bzw. zu beachten 
sind 
Wasserschutzziele 
§ 1 WHG Schutz der Gewässer als Bestandteil des Naturhaushalts, 
als Lebensgrundlage des Menschen, als Lebensraum für 
Tiere und Pflanzen sowie als nutzbares Gut durch eine 
nachhaltige Gewässerbewirtschaftung 
Aufgrund fehlender 
Oberflächengewässer 
reduzierte Betroffenheit, 
Beachtung der Wirkungen 
auf das Grundwasser 
§ 5 WHG Vermeidung nachteiliger Veränderungen der 
Gewässereigenschaften, sparsame Verwendung des 
Wassers, Erhaltung der Leistungsfähigkeit des 
Wasserhaushalts, Vermeiden einer Vergrößerung und 
Beschleunigung des Wasserabflusses, Vorsorgemaßnah -
men zum Schutz vor nachteiligen Hochwasserfolgen 
Erstellung einer 
Entwässerungskonzeption 
bzw. Umsetzung einer 
ökologischen 
Regenwasserbewirtschaftu
ng 
§ 55 Abs. 2 
WHG / § 37 
HWG 
Ortsnahe Versickerung, Verrieselung oder direkte / indirekte 
Einleitung in ein Gewässer von Niederschlagswasser, soweit 
wasserrechtliche oder sonstige öffentlich -rechtliche 
Vorschriften oder wasserwirtschaftliche Belange nicht 
entgegenstehen 
Schutzziele zu Klima und Luft 
§ 1 Abs. 5 
BauGB 
Förderung des Klimaschutzes und der Klimaanpassung Erstellung eines 
Klimagutachtens und 
Berücksichtigung der sich 
daraus ergebenden 
Maßnahmenempfehlungen 
§ 1 Abs. 6 
Nr. 7e) 
BauGB 
Vermeidung von Emissionen (Luftschadstoffe) Erstellung eines 
gebietsspezifischen 
Energiekonzepts als 
Grundlage einer 
dezentralen und 
umweltschonenden 
Energieversorgung des 
Quartiers, Förderung des 
ÖPNV (Straßenbahn) und 
Elektromobilität 
(Carsharing) 
§ 1 Abs. 6 
Nr. 7h) 
BauGB 
Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität  in besonderen 
Gebieten 
Keine Betroffenheit für den 
B-Plan mangels atypischer 
Schadstoffsituation 
Schutzziele zu Tiere und Pflanzen / biologische Vielfalt /Artenschutz 
§ 1 Abs. 6 
Nr. 7b) 
BauGB 
Berücksichtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks 
von Natura 2000 - Gebieten im Sinne des BNatSchG 
Natura 2000-
Verträglichkeitsvorprüfung 
zu den drei im Umfeld

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 13 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Umweltschutzziel Art der Berücksichtigung 
gelegenen Schutzgebieten, 
im Ergebnis keine 
Betroffenheit 
§ 1 Abs. 2 
BNatSchG 
Dauerhafte Sicherung der biologischen Vielfalt insbesondere 
durch 
• Erhalt lebensfähiger Populationen wild lebender Tiere 
und Pflanzen einschließlich ihrer Lebensstätten mit 
möglichem Austausch zu benachbarten Populationen 
• Gefährdungsabwehr bei natürlich vorkommenden 
Ökosystemen, Biotopen und Arten 
• Erhalt von Lebensgemeinschaften und Biotope m it 
ihren strukturellen und geografischen Eigenheiten in 
repräsentativer Verteilung 
Biotoptypenkartierung 
sowie Bestandserfassung 
zum Vorkommen von 
Tieren und Pflanzen, 
Berücksichtigung 
wertgebender Strukturen, 
Tier- und 
Pflanzenvorkommen 
einschl. 
artenschutzrechtlicher 
Belange 
§ 30 
BNatSchG 
und § 13 
HAGBNatSc
hG 
Besonderer Schutz bestimmter Teile von Natur und 
Landschaft, die eine besondere Bedeutung als Biotope 
haben 
Berücksichtigung / Erhalt 
eines im Geltungsbereich 
gelegenen geschützten 
Biotops 
§ 39 und 44 
BNatSchG 
Allgemeiner Schutz wild lebender Tiere und Pflanzen; sowie 
spezieller Schutz für besonders geschützte und bestimmte 
andere Tier- und Pflanzenarten 
Berücksichtigung sowohl 
allgemeiner als auch 
spezieller 
artenschutzrechtlicher 
Belange 
Schutzziele zum Orts- und Landschaftsbild / zur Erholung 
§ 1 Abs. 5 
BauGB 
Baukulturelle Erhaltung und Entwicklung der städtebaulichen 
Gestalt und des Orts- und Landschaftsbildes 
Neuentwicklung des 
Stadtbildes und Steigerung 
des Erholungswertes durch 
Erschließung und 
Sicherung nutzbarer 
Freiflächen, Schaffung von 
fußläufigen Verbindungen 
durch das Areal 
§ 1 
BNatSchG 
Dauerhafte Sicherung sowie Schutz, Pflege und Entwicklung 
(einschl. Wiederherstellung) von Vielfalt, Eigenart und 
Schönheit sowie des Erholungswerts von Natur und 
Landschaft 
Verträgliche Eingliederung 
des neuen Stadtquartiers in 
die umgebende Landschaft 
Schutzziele für den Menschen und seine Gesundheit 
§ 1 Abs. 6 
Nr. 1 BauGB 
Berücksichtigung der Allgemeinen Anforderungen an 
gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse 
Überprüfung im Rahmen 
von schalltechnischen 
Untersuchungen zu 
Straßen- und 
Schienenverkehrslärmeinwi
rkungen 
Maßnahmen zum 
Lärmschutz 
Beseitigung vorhandener 
Schadstoffe im Boden 
§ 1 Abs. 6 
Nr. 7c) 
BauGB 
Berücksichtigung umweltbezogener Auswirkungen auf den 
Menschen und seine Gesundheit

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 14 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Umweltschutzziel Art der Berücksichtigung 
Berücksichtigung 
klimaökologischer Belange 
(v.a. Freihaltung einer 
klimawirksamen 
Ventilationsbahn) 
Sicherung einer guten 
Wohnumfeldqualität 
§ 50 
BImSchG 
• Geeignete Zuordnung von Nutzungen bei der Planung 
zur Vermeidung schädlicher Umwelteinwirkungen und 
unfallbedingter Auswirkungen auf dem Wohnen 
dienenden Gebiete sowie auf sonstige schutzbedürftige 
Gebiete 
• Einhaltung festgelegter Immissionsgrenzwerte und 
Zielwerte (z.B. Schalltec hnische Orientierungswerte 
nach BImSchG bzw. BImSchV) 
Keine Betroffenheit 
 
 
 
 
Festlegung notwendiger 
Schallschutzmaßnahmen 
Schutzziele zu Kultur und Sachgütern 
§ 1 Abs. 6 
Nr. 7d) 
BauGB 
Berücksichtigung umweltbezogener Auswirkungen auf 
Kultur und sonstige Sachgüter 
 
Erhalt denkmalgeschützter 
Gebäude und Mauern 
(Quartiers Carré) 
Weitere Umweltbelange 
§1 Abs.6 
Nr.7e BauGB 
Vermeiden von Emissionen; sachgerechter Umgang mit 
Abfällen und Abwässern 
Aufstellung eines 
Energiekonzepts, Strom- 
und Wärmeversorgung 
unter besonderer 
Berücksichtigung 
regenerativer Energien, 
Einbindung des 
Plangebiets in das 
bestehende kommunale 
Entsorgungssystem 
§1 Abs.6 
Nr.7f BauGB 
Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und 
effiziente Nutzung von Energie 
Erdwärmenutzung  
Möglichkeit zur Installation 
von Solarnutzungen 
(bevorzugt Photovoltaik) 
auch in Ergänzung zur ext. 
Dachbegrünung 
§1 EEG Nachhaltige Entwicklung der Energieversorgung 
§1 Abs.6 
Nr.7g BauGB 
Berücksichtigen der Darstellungen von:  
• Landschaftsplan 
 
 
sowie von sonstigen Plänen, insbesondere Pläne des 
• Wasserrechts 
• Abfallrechts 
• Immissionsschutzrechts 
 
 
 
 
Berücksichtigung 
Zielaussagen 
Landschaftsplan 
 
nicht vorhanden 
nicht vorhanden 
Luftreinhalteplan 
Ballungsraum Rhein-Main, 
Teilplan Darmstadt (3. 
Fortschreibung, 2019),

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 15 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Umweltschutzziel Art der Berücksichtigung 
 
 
 
 
sowie 
• Klimaschutzkonzept/Klimaanpassungskonzept der 
Stadt Darmstadt  
  
 
• Biodiversitätsstrategie  
dieser ist für die 
Bauleitplanung ohne 
besondere Bedeutung 
 
 
Berücksichtigung des 
Konzepts 
 
 
 
Berücksichtigung der 
Strategie  
§1 Abs.6 
Nr.7i BauGB 
Berücksichtigen von Wechselwirkungen zwischen den 
Schutzgütern Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima, 
Landschaft, biologische Vielfalt, Mensch, Kulturgüter und 
sonstige Sachgüter 
Prüfung ggf. möglicher 
Wechselwirkungen bzgl. 
sich gegenseitig 
verstärkender 
Beeinträchtigungen 
 Sonstige übergeordnete Umweltschutzziele  
Zum Schutz der biolo gischen Vielfalt wurde auf nationaler Ebene die „Nationale Strategie zur 
biologischen Vielfalt (NBS)“ im Jahr 2007 verabschiedet. Auf kommunaler Ebene wird der steigende 
Stellenwert der Biodiversität durch zahlreiche kommunale Biodiversitätsstrategien deutlich.  
Aufgrund der Lage „im Schnittstellenbereich von fünf naturräumlichen Haupteinheiten mit großer 
geologisch-klimatisch-hydrologischer Diversität“ (Naturschutzbeirat, 2013) weist die Stadt Darmstadt 
von Natur aus eine hohe Biodiversität auf. Gleichzeitig liegt Darmstadt, zumindest teilweise, in einem 
der, durch das Bundesamt für Naturschutz ausgewiesenen, 30 Hotspots der Biodiversität in 
Deutschland (BfN, 2015). Zum Erhalt der gegebenen biologischen Vielfalt wurde im Auftrag des 
Magistrats vom Umweltamt  und  Naturschutzbeirat das kommunale Maßnahmenprogramm  „25 
Schritte zur Biologischen Vielfalt in Darmstadt“ aufgestellt (Naturschutzbeirat, 2013). 
Das Maßnahmenprogramm gibt insgesamt 25 Schritte an, durch welche die biologische Vielfalt 
geschützt bzw. g efördert werden kann . Diese  reichen von Grundlagendatenerfassung über 
naturnahe Pflege von Grünanlagen bis hin zur Umsetzungs- und Erfolgskontrolle.  
Es werden Maßnahmen genannt, die konkret innerhalb des Geltungsbereiches  des Bauleitplans  
berücksichtigt werden: 
• Umfassende Erhebung von Grundlagendaten zur naturschutzgerechten Stadtentwicklung. 
• Entwicklung eines intelligenten städtebaulichen Konzepts, das kompakte Bauweisen, d.h. 
eine angemessene Siedlungsdichte und eine wohnungsnahe Durchgrünung, integriert. 
• Verbindliche Festlegungen und Maßnahmen zur Begrenzung des 
Siedlungsflächenwachstums und der Bodenversiegelung : Boden - und 
Freiraumschutz durch kommunales und interkommunales Flächenmanagement. 
o Maßnahmen zum Flächenrecycling, Kopplung von Neuversiegelung an Rückbau 
und Reaktivierung von Brachflächen unter Berücksichtigung ihrer 
naturschutzfachlichen Bedeutung 
• Erhaltung von naturnahen Flächen im Siedlungsbereich und Nutzung bestehender 
Potenziale zur Schaffung von naturnahen Flächen und Naturerlebnisräumen innerhalb 
des Siedlungsraumes. 
o Erhalt von Wald / waldähnlich en Flächen, Erhalt von Sandtrocken rasen (FFH -
Lebensraumtyp 2330), Ausweisung von Artspezifischen Habitatstrukturen 
(Maßnahmenflächen) 
• Erhaltung und Neuschaffung von wohnungsnahen Grünflächen.

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 16 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
o Öffentliche Grünflächen mit den Zweckbestimmungen Landschaftstreppe, 
Jugendtreff Süd, Nachbarschaftsplätze, Grünanlagen, Verkehrsgrün, 
Maßnahmenflächen M1 und M4 
• Naturnahe Umgestaltung von Spielplätzen, Schulhöfen und Außenanlagen von öffentlichen 
Gebäuden. 
o Anpflanzung gebietsheimischer Gehölze, Anlegen von Biotopen (Eidechsen), 
Anbringen von Nistkästen und Fledermausquartieren, Entsiegelung 
• Nutzung der vielseitigen Möglichkeiten der Bauleitplanung, um Naturschutzziele stärker zu 
berücksichtigen, auch über die gesetzlichen Mindestvorgaben hinaus. 
o Extensive Dachbegrünungen von Flachdächern, Anlage einer ausgedehnten 
Grünzone mit Baumreihe (Landschaftstreppe). 
 Zielvorgaben übergeordneter Fachplanungen/Bauleitplanungen 
Der Regionalplan Südhessen 2010 stellt den Großteil des Plangebiets als „Vorranggebiet Siedlung, 
Bestand“ dar. Randbereiche im Osten und Westen der Cambrai-Fritsch-Kaserne bzw. der Jefferson-
Siedlung liegen in einem „Vorranggebiet für Forstwirtschaft“ und kleinere Randbereiche, bspw. im 
Norden, liegen in einem „ Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft“.  Diese randlich gelegenen Gebiete 
sind gleichzeitig „Vorranggebiet Regionaler Grünzug“, welches auch den gesamten Umfeldbereich 
außerhalb der Siedlungsflächen einschließt. 
Unmittelbar westlich der Cambrai-Fritsch-Kaserne ist das Naturschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“ 
als „Vorranggebiet für Natur und Landschaft“ dargestellt. Nördlich des Plangebiets erstreckt sich das 
„Vorbehaltsgebiet für Landwirtschaft “ als Zäsur zwischen Planungsbereich und B essungen-Süd. 
Östlich de r ehemaligen Kaserne  und ebenso im Südwesten schließt ein „Vorranggebiet für 
Forstwirtschaft“ an. Weiter östlich und ohne direkten Anschluss an das Plangebiet, verläuft ein 
„Vorbehaltsgebiet für besondere Klimafunktionen“. Südlich des Plangebiets ist der Bereich Eberstadt 
als weiteres „Vorranggebiet Siedlung, Bestand“ dargestellt.  
 
Abbildung 4: Ausschnitt 
Regionalplan Südhessen 
2010 mit 
Geltungsbereich und 
Bruttowohnbauland 
(Geltungsbereich 
schwarz gestrichelt, 
Abgrenzung 
Bruttowohnbauland rot 
gestrichelt) 
Quelle: 
Regionalversammlung 
Südhessen / 
Regierungspräsidium 
Darmstadt (Hrsg.): 
Regionalplan Südhessen 
2010, Teilkarte 3, 
Ergänzung durch Albert 
Speer + Partner, Oktober 
2018

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 17 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Laut Flächennutzungsplan mit Landschaftsplan der Wissenschaftsstadt Darmstadt  vom April 2006 
(aktueller Stand mit Änderung und Anpassungen: September 2018) ist das Plangebiet (vgl. Abb. 5) 
im Wesentlichen gekennzeichnet als: 
o Sonderbaufläche, Bund  (Verteidigung) – Cambrai-Fritsch-Kaserne im Norden ( gelb mit 
Buchstabenkennung B) 
o Wohnbaufläche – Jefferson-Siedlung im Süden (orange) 
o Hauptradweg, Hauptfußweg (gelb gepunktet) 
Im näheren Umfeld grenzen an:  
o Waldflächen östlich und südwestlich (dunkelgrün) 
o Naturschutzgebiet im Westen (Bessunger Kiesgrube), Brachflächen/Gehölzflächen ohne 
wirtschaftliche Nutzung (graugrün mit Buchstabe N) und Wasserflächen (blau) 
o Grünflächen (hellgrün): Kleingartenanlagen im Nordwesten und Nordosten, Öffentliche und 
private Sportanlagen im Norden 
o Gemeinbedarfsfläche (rot): Schule weiter nördlich und öffentliche Verwaltung weiter nordöstlich 
o Wohnbaufläche östlich der Heidelberger Straße im Süden (orange) 
 
 
Abbildung 5: 
Flächennutzungsplan 
mit Landschaftsplan der 
Wissenschaftsstadt 
Darmstadt, April 2006, 
mit Änderungen und 
Anpassungen, März 
2019 
 
(Quelle: 
www.darmstadt.de, Stand 
März 2019) 
 
Der Flächennutzungsplan soll für das Bauvorhaben eine Änderung in der Darstellung für die 
Cambrai-Fritsch-Kaserne erfahren. Die 15. Änderung des Flächennutzungsplans erfolgt im 
Parallelverfahren gemäß § 8 Abs. 3 BauGB zu dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan S 26 
„Ludwigshöhviertel“.  
Die Leitbildkarte mit Entwicklungsprioritäten  des Landschaftsplans (September 2004) zeigt die 
folgenden Darstellungen bzw. Entwicklungsziele für das Plangebiet (vgl. Abb. 6):  
• Freiflächen im Siedlungsbereich 
o Neuschaffung von Grün auf stark versiegelten Bauflächen/Sportflächen  – Cambrai-Fritsch-
Kaserne im Norden (rot mit Buchstabenkennung a) 
o Verbesserung der Grünqualität auf Bauflächen – Jefferson-Siedlung im Süden (orange) 
o Für beide Gebiete definierte Zielsetzungen: 
▪ Schaffung eines vernetzten Grünsystems 
▪ Gestalten / Offenhalten wichtiger landschaftlicher Übergangszonen (Ortsränder)

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 18 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
▪ Erhalt stadtbildprägender Alleen, auch als Biotopvernetzungselemente 
▪ Erhöhung des Grünanteils (Durchgrünung) in stark versiegelten Bau- und Sportflächen 
(Klima- und Wasserschutz, Erholung) 
▪ Sicherung stadtbildprägender und stadt- und ortsteilgliedernder Grünzüge 
▪ Eingrünung der Ortsränder 
Im unmittelbaren Umfeld relevante Inhalte sind:  
• Freiflächen im Siedlungsbereich  
o Erhalt / Ausbau von Grünflächen (grün mit senkrechter Grünschraffur) 
o Bauflächen mit wertvollen Freiflächen und Altholzbeständen (hellgrün mit waagrechter 
Grünschraffur) 
o Biotopverbundflächen: Schutz- und Entwicklungsflächen Kerngebiete westlich und im 
Nordosten (hellgrün mit schwarzen Punkten) 
o Teich im Westen (Bessunger Kiesgrube, blau) 
▪ Offenhaltung und extensive Nutzung von Retentionsräumen 
▪ Entwicklung von Biotopverbundachsen 
▪ Differenziertes Pflegekonzept 
o Bereiche mit überwiegend waldbaulicher Nutzung östlich und südwestlich (dunkelgrün mit 
Buchstabenkennung W) mit den Zielsetzungen: 
▪ Schutz / Regeneration des Westwaldes, Erhalt von Boden, Klima, Immissions- und 
Wasserschutzfunktion 
▪ Naturnahe Waldbewirtschaftung und stärkere Berücksichtigung der Standortpotentiale, 
besonders im Westwald 
▪ Offenhaltung aller Waldwiesen 
▪ Aufbau von Immissionsschutzwald entlang vielbefahrener Straßen 
o Flächen für landschaftsgebundene Erholung (gelbe Senkrechtschraffur) 
▪ Erhalt / Verbesserung der landschaftlichen Vielfalt unter Berücksichtigung der 
historischen Bezüge 
▪ Freihalten wertvoller Naherholungsräume von Intensivnutzungen 
▪ Ergänzen des Fuß- und Radwegenetzes 
 
  
Abbildung 6: Landschaftsplan 
Auszug aus der Leitbildkarte mit 
Entwicklungsprioritäten  
(Quelle: www.darmstadt.de, Stand 
September 2004) 
Rechtsverbindliche Bebauungspläne 
Ein rechtsverbindlicher Bebauungsplan besteht für den weit überwiegenden Teil des Plangebietes 
nicht. Die Konversionsfläche Cambrai-Fritsch-Kaserne einschließlich Jefferson-Siedlung ist gemäß 
einem Rechtsgutachten zur Beurteilung der planungsrechtlichen Si tuation einschließlich des

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 19 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Bestandsschutzes der Bebauung (Kanzlei Nickel und Partner, 2009) als Außenbereich gemäß § 35 
BauGB anzusehen.  
In einem kleinen Teilbereich überlagert sich der Geltungsbereich der vorliegenden Planung mit dem 
nördlich gelegenen Bebauungsplan S 13 „Bessungen Südost“ (rechtskräftig seit 19.07.1979 siehe 
Abb. 7). Der Bebauungsplan S 13 definiert im ca. 0,8 ha großen Überschneidungsbereich  
• Grünflächen 
o Öffentliche Grünflächen (doppelt gepunktete Fläche)  
o Lärmschutzwall (Zackenlinie) 
• Versorgungsfläche (in der öffentlichen Grünfläche) 
o Teile des Umspannwerks (unterirdisch) und die Zufahrt dahin (Symbol Kreis mit Raute) – 
Das Umspannwerk ist in den Lärmschutzwall so einzubauen, dass es bis auf eine Vorfläche 
auf der Südseite allseitig vom Erdreich in einer Tiefe überdeckt wird, die eine Bepflanzung 
auch mit großwüchsigen Sträuchern zulässt. 
Die öffentliche Grünfläche ist überlagert von der nachrichtlichen Übernahme „Freihaltezone für die 
geplante Autobahn A  661“, wobei der Bebauungsplan keine planfeststellungsersetzende Wirkung 
entfaltet. Zum Straßenbauprojekt wäre eine eigene Planfeststellung erforderlich.  Die Planung der 
Trasse wurde aber nie realisiert bzw. wurde und wird nicht weiterverfolgt. 
 
Abbildung 7: Bebauungsplan S 13 „Bessungen Südost “ mit Eintrag Geltungsbereich B-Plan. S 
26 (rote Linie, zugleich Überlappungsbereich) 
(Quelle: Bebauungsplanatlas Darmstadt, stadtatlas.darmstadt.de Stand September 2018)  
Im Westen überschneiden sich die Bebauungspläne S  12 und S  26 in einem langen  schmalen 
Flurstück (siehe Abb. 8). Der Bebauungsplan Nr. S 12 „Paul-Wagner-Straße-Süd“  ist seit Mai 1975 
rechtskräftig und definiert in diesem ca. 0,2 ha großen Überschneidungsbereich 
• Grünflächen 
o Öffentliche Grünflächen (doppelt gepunktete Fläche) Zweckbestimmung Spielplatz, 
Freizeitgelände, Kiesgrube.

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 20 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Die Planung wurde aber nicht wie festgesetzt umgesetzt. Die Fläche wurde dem Naturschutz 
unterstellt und gehört zum Naturschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“. 
 
Abbildung 8: Bebauungsplan S 12 „ Paul-Wagner-Straße-Süd“ mit Eintrag Geltungsbereich B-
Plan S 26 (rote Linie, zugleich Überlappungsbereich) 
(Quelle: Bebauungsplanatlas Darmstadt, stadtatlas.darmstadt.de Stand September 2018)  
Bebauungspläne in der Umgebung 
Im Süden grenzt der seit Mai 2005 rechtskräftige Bebauungsplan E 22.2 „Villenkolonie Eberstadt“ 
unmittelbar an, der v. a. reines Wohngebiet ausweist.

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Rahmenplanung Bessungen Süd 
Nach Abzug der letzten amerikanischen Streitkräfte Ende 2008 wurden unmittelbar planerische 
Überlegungen einschließlich intensiver Beteiligungsprozesse zur Umnutzung der innerstädtischen 
Konversionsflächen Lincoln-Siedlung, Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung eingeleitet. 
Mit der Rahmenplanung Bessungen Süd (siehe Abb. 10) wurden die Ergebnisse des ersten 
Planungsprozesses einschließlich definierter Zielstellungen dokumentiert.  
Das Leitziel der Rahmenplanung ist wie folgt definiert:  
„An der Schnittstelle zwischen Stadt und Landschaft sollen zwei vielfältige Wohnquartiere entstehen. 
Ein gemischtes Wohnungsangebot für unterschiedliche Nutzergruppen, ein breites 
Versorgungsangebot, ein autoarmes Wo hnumfeld und qualitativ hochwertige Freiräume 
kennzeichnen beide Quartiere. Die jeweils unterschiedlichen landschaftlichen und baulich -
historischen Charaktere der beiden Areale bilden die Grundlage der spezifischen, 
identitätsstiftenden Gestaltung. Das Lincoln Quartier und das Cambrai-Fritsch-Quartier sind sowohl 
untereinander als auch mit den umgebenden Stadtteilen und Landschaftsräumen räumlich und 
funktional vernetzt.“ 
Umweltrelevant sind in diesem Zusammenhang v. a. die benannten landschafts - und 
freiraumplanerischen Entwicklungsziele. Nachfolgend werden die für den Bebauungsplan 
„Ludwigshöhviertel“ gültigen und berücksichtigten Punkte angeführt: 
• Vernetzung der neuen Wohnstandorte mittels attraktiver Grünverbindungen zu den gewachsenen 
Stadtteilen 
• Erhalt und Entwicklung stadträumlicher Bezüge (Sichtbeziehungen nach Bessungen, auf die 
Rheinebene) 
• Integration der neuen Wohnstandorte in den Landschaftsraum (Ausbildung von Randzonen und 
Übergängen) 
• Wiederherstellung wichtiger historischer Wegeverbindungen für Fußgänger und Radfahrer (z.B. 
Ludwigshöhstraße – Alte Bogenschneise) 
• Erhalt und Entwicklung des denkmalgeschützten Platzes in der Cambrai -Fritsch-Kaserne als 
zentralen und vitalen Ort des Quartiers 
 
Abbildung 9: Übersicht 
rechtskräftiger Bebauungspläne im 
Umfeld des Plangebiets 
(Quelle: Bebauungsplanatlas 
Darmstadt, stadtatlas.darmstadt.de 
Stand September 2018)

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 22 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
• möglichst attraktive innere »grüne« Erschließung zur Glie derung der Bauflächen, weitgehend 
autofrei und bespielbar 
• wohnungsnahe, nutzbare Freiräume für die Bewohner schaffen 
• Erhalt wertvoller Bäume und prägender Gehölzsubstanz 
• Berücksichtigung identitätsstiftender, historischer Elemente bei der Entwicklung von Freiräumen 
• Erhalt und Entwicklung wertvoller Biotopstrukturen, Lebensräume v on Pflanzen und Tieren 
(Sandtrockenrasen, Artenschutzflächen etc.) 
• besondere Förderung wertvoller Lebensräume oder Arten bei Ausgleichsmaßnahmen 
• Schaffung eines parkartigen Waldgürtels zwischen der Jefferson -Siedlung und Eberstadt zur 
Förderung räumlicher Identität

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 23 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Abbildung. 10: Rahmenplanung Bessungen (Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2011) 
 
 Schutzgebiete und –objekte 
Im und im Umfeld des Geltungsbereichs befinden sich mehrere Schutzgebiete und Schutzobjekte  
(siehe hierzu Abb. 11).

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 24 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Abbildung 11: Natur- und denkmalschutzrechtlich geschützte Strukturen  im Plangebiet und 
Umgebung  
(Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2011) 
 
Hinweis: Die in Abb. 11 dargestellten Naturdenkmale sind für den vorliegenden Bebauungsplan ohne weitere 
Bedeutung, da zu kleinteilig und zu weit entfernt. 
Schutzgebiete/Schutzobjekte im Geltungsbereich  
Denkmalschutz 
In den Jahren 1937/38 wurden zwei ursprünglich voneinander getrennte Kasernen, die Cambrai -
Kaserne und die Fritsch-Kaserne, errichtet. Nach dem 2. Weltkrieg übernahmen die Amerikaner die 
zusammengelegte Liegenschaft , in den 1950er Jahren wurde eine Militärschule der US -Armee 
eingerichtet. Der Bestand von 1938 ist trotz baulicher Ergänzungen, Umbauten und Sanierungen 
noch fast vollständig erhalten.  Der zentrale Bereich der Cambrai -Fritsch-Kaserne ist als 
Sachgesamtheit / Ensemble als Gesamtanlage im Sinne von § 2.3 HDSchG geschützt. Die 
denkmalgeschützte Gesamtanlage umfasst das zentrale Geviert des öffentlichen Platzes, von dem 
aus die Anlagen erschlossen wurden. Es wird von den Wirtschaftsgebäuden der beiden Kasernen 
im Norden und Süden, den beiden Stabsgebäuden im Westen und Osten sow ie den ehemaligen 
Zugängen der Kasernen mit begleitenden Mauern im Nordosten und Südwesten mit 
dahinterliegenden Erschließungsplätzen gebildet. […] Zudem sind die Mauern und Torhäuser der 
Doppelkaserne an der Ludwigshöhstraße Teil des Denkmals.

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Gesetzlich geschützte Biotope 
Gemäß der Biotoptypenkartierung zum ehem. Gelände der Cambrai -Fritsch-Kaserne und der 
Jefferson-Siedlung (PGNU, 2017) kommen im Nordwesten des Plangebiets Sandtrockenrasen vor, 
die nach § 30 BNatSchG zu den geschützten Biotopen gehören.  
Ergänzend sei darauf hingewiesen, dass sich drei im Anhang I der FFH -Richtlinie aufgeführte 
natürliche u nd naturnahe Lebensräume von gemeinschaftlichem Interesse im Geltungsbereich 
befinden. Dies ist aber ohne unmittelbare Schutzwirkung, da ein Schutz nur über die Ausweisung 
besonderer Schutzgebiete gegeben wäre: 
• Buchen(misch)wälder, frischer basenarmer Standorte (inkl. LRT 9130) 
• Ausdauernde Sandtrockenasen mit weitgehend geschlossener Narbe (inkl. LRT 2330) 
• Trocken-warme Ruderalstandorte auf Sand-, Kies- und Schotterhalden 
Schutzgebiete/Schutzobjekte im näheren Umfeld 
In der näheren Umgebung befinden sich drei Natura 2000-Gebiete (vgl. Abb. 12), ein Naturschutz- 
und ein Landschaftsschutzgebiet sowie weitere naturschutzrechtlich geschützte Strukturen.  
Natura 2000-Gebiete 
In ca. 650  m Entfernung südöstlich der Jefferso n-Siedlung befindet sich das 342 ha große 
Vogelschutzgebiet 6117-403 „Prinzenberg bei Darmstadt Eberstadt“ 
• Charakteristik: Südwestexponierter, wärmebegünstigter Berghang mit Streuobstwiesen auf 
Löß im Übergang von der Oberrhein-Ebene zum Odenwald 
• Schutzzweck: wichtiger Vermehrungsraum für wärmeliebende, gefährdete Zugvogelarten 
vor allem für Wendehals (höchste Siedlungsdichte Hessens),Gartenrotschwanz und 
Neuntöter. 
• Weitere bedeutsame Artenvorkommen: Mittelspecht, Grauspecht, Baumpieper, 
Wendehals und Wiedehopf 
• Erhaltungsziele: Erhalt der artspezifisch relevanten Lebensraumstrukturen 
• Entwicklungsziele: Freihalten der Fläche von Bebauung, Weiterführung der 
Obstbaumnutzung und extensiven Weidenutzung des Grünlands, störungsarme 
Besucherlenkung 
Rund 680 m südöstlich der Jefferson -Siedlung und in das zuvor genannte Vogelschutzgebiet 
eingebettet liegt das 37,5 ha große FFH-Gebiet 6117 -308 „Streuobstwiesen von Darmstadt -
Eberstadt/Prinzenberg u. Eichenwäldchen“. 
• Lebensraumtypen nach Anhang I FFH-Richtlinie:  
2330 Dünen mit offenen Grasflächen mit Corynephorus und Agrostis 
6510 Magere Flachland-Mähwiesen (Alopecurus pratensis, Sanguisorba officinalis) 
• Erhaltungsziele: Erhaltung des Offenlandcharakters der Standorte, Erhaltung einer 
bestandsprägenden, die Nährstoffarmut begünstigenden Bewirtschaftung 
• Arten nach Anhang II FFH-Richtlinie: 
Großes Mausohr (Myotis myotis) 
• Erhaltungsziele: Erhaltung von Gehölzstrukturen entlang der Hauptflugrouten im Offenland, 
Erhaltung von funktionsfähigen Sommerquartieren.  
• Arten nach Anhang I VS-Richtlinie: 
Neuntöter (Lanius collurio) 
• Arten nach Art. 4 Abs. 2 VS-Richtlinie: 
Wendehals (Jynx torquilla) 
• Erhaltungsziele: Erhaltung von Gehölzstrukturen und vereinzelten Gebüschen, Pflege und 
Erhalt von Streuobstflächen.

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Östlich der Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung beginnt in ca. 500 m Entfernung das 
318,4 ha große FFH-Gebiet 6118 -304 „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von 
Darmstadt“. 
• Lebensraumtypen nach Anhang I FFH-Richtlinie in der Nähe des Rahmenplangebiets bzw. 
westlich der Nieder-Ramstädter Straße (B 449): 
9110 Hainsimsen-Buchenwald (Luzulo-Fagetum),  
9130 Waldmeister-Buchenwald (Asperulo-Fagetum) 
• Erhaltungsziele: Erhaltung naturnaher und strukturreicher Bestände mit stehendem und 
liegendem Totholz, Höhlenbäumen und lebensraumtypischen Baumarten in ihren 
verschiedenen Entwicklungsstufen und Altersphasen 
• Arten nach Anhang II FFH-Richtlinie: 
Schmale Windelschnecke (Vertigo angustior) 
• Erhaltungsziele: Erhaltung von nassen/feuchten, basenreichen Biotopen wie Feucht- und 
Nasswiesen, Seggenrieder, Flachmooren. 
 
Abbildung. 12: Übersicht der räumlichen Zusammenhänge CFK/JS zu den Natura 2000-Gebieten 
sowie zu ebenfalls umgebenden Siedlungsstrukturen  
(Grundlage HMKLV, NaturegViewer, 2019)

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Auch wenn die geplante Umnutzung der Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung keine 
direkte Flächeninanspruchnahme in Bezug auf die drei Natura 2000 -Gebiete verursacht, so waren 
jedoch indirekte Wirkungen ( erhöhter Nutzungsdruck v.a. durch Freizeitsportler und 
Erholungsuchende), infolge der  geplanten Ansiedlung von ca. 3.100 Menschen , zunächst n icht 
auszuschließen. Vor diesem Hintergrund wurde eine Natura 2000 -Verträglichkeitsvorprüfung 
durchgeführt. Insgesamt w erden keine erhebliche n, vorhabenbedingte n Beeinträchtigungen der 
Natura 2000-Gebiete bzw. FFH-Lebensraumtypen oder relevanten Artenvorkommen prognostiziert. 
Auch werden keine projektinduzierten Verschlechterungen von Erhaltungszuständen erwartet. Somit 
sind keine vorhabenbedingten Beeinträchtigungen der Schutzgebiete anzunehmen. (vgl. hierzu 
Anlage 5: Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung zum Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel “, 
Götte Landschaftsarchitekten GmbH, 2019) 
Naturschutzgebiet 411.014 „Bessunger Kiesgrube“ (Verordnung vom 30.05.1997) 
Das 11,2 ha große NSG liegt i m Westen des Plangebiets, zwischen  Heidelberger Straße und 
Geltungsbereich (Abb. 11). Es diente bis 1978 dem Kiesabbau und ist heute durch zwei 
Grundwasserseen und Terrassierungen geprägt. Wertbestimmend und störungsempfindlich sind die 
überwiegend im Norden des NSG gelegenen , sonnenexponierten Hänge und Felsen al s 
Lebensraum der Mauereidechse sowie nähstoffarme Stillgewässer. Die Abgrenzung zur ehemaligen 
Cambrai-Fritsch-Kaserne ist durch einen Damm gekennzeichnet, auf dem ein Fußweg verläuft, der 
zahlreiche Ausblicke in die Rheineb ene und zur Innenstadt ermöglicht . Das Betreten des 
Naturschutzgebietes ist verboten (Wissenschaftsstadt Darmstadt 2017). 
Erhaltungs- und Entwicklungsziele: 
• Erhaltungs- und Entwicklungsziele: 
Erhaltung der Trockenrasen und Felsgrasfluren 
Erhaltung der blütenreichen Brach- und Ruderalflächen 
Erhalt der Stillgewässer 
Überführung von Beständen mit nichtheimischen Baumarten in Waldbestände der potenziell 
natürlichen Vegetation durch Sukzession 
• Wesentliche Maßnahmen:  
• Freistellen von Böschungen und Felsstandorten durch Entfernen von Gehölzen als Lebensraum für 
die Mauereidechse. 
Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ (Verordnung vom 23.06.2004, Größe 6.700 ha) 
Das Landschaftsschutzgebiet (LSG) umfasst die im Südwesten und im Osten an das Plangebie t 
angrenzenden Waldflächen. Die oben genannten FFH -Gebiete liegen innerhalb des LSG , nicht 
jedoch das Naturschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“.  
Schutzzweck ist di e nachhaltige Sicherung der Kul turlandschaft, in sbesondere der großen, 
zusammenhängenden Waldgebiete. 
Wasserschutzgebiete 
Innerhalb des Plangebiets sowie im direkten Umfeld sind keine amtlich festgesetzten 
Trinkwasserschutzgebiete, Messstellen oder Gewinnungsanlagen vorhanden. Südlich, in ca. 700 m 
Entfernung beginnt die Schutzzone I II des Wasserwerks Eberstadt. Die zugehörigen Brunnen 
befinden sich südwestlich des Geltungsbereichs in ca. 4,6 km Entfernung. Die Schutzzone III soll 
vor allem den Schutz gegen weitreichende Beeinträchtigungen, insbesondere vor nicht oder schwer 
abbaubaren Verunreinigungen gewährleisten.

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Abbildung 13: Übersicht Wasserschutzgebiet „WSG WW Stadt Pfungstadt“ (orange: Schutzzone 
IIIB, gelb: Schutzzone IIIA, blau: Schutzzone II, Geltungsbereich S 26 ist rot umkreist) 
(Quelle: HLNUG, 2017) 
Sonstige Flächen mit rechtlichen Bindungen – Wald 
Aufgrund der räumlichen Lage des Geltungsbereichs in unmittelbarer Waldnähe und der sehr 
extensiven Nutzung größerer Randbereiche ergeben sich weiche Übergänge zwischen ehemaligem 
Kasernengelände und angrenzenden Wa ldflächen. In der Biotoptypenerfassung (PGNU, 2017) 
wurden außerdem mehrere Waldbiotoptypen erfasst, wobei deren Flächenabgrenzung auf eine 
Luftbildinterpretation zurückgeht. Im Zuge des Bebauungsplanverfahrens wurde zwischenzeitlich 
eine Einmessung von Wa ldgrenzen vorgenommen, die teilweise von der Biotoptypenkartierung 
abweicht. In Abhängigkeit zur forstrechtlichen Bewertung der Waldbiotoptypen sind Waldflächen im 
Sinne des § 2 Bundeswaldgesetzes vom 2. Mai 1975 (BGBl. I S. 1037), zuletzt geändert durch Artikel 
1 des Gesetzes vom 31. Juli 2010 (BGBl. I S. 1050) und des § 2 des Hessischen Waldgesetzes 
(HWalsG) vom 27. Juni 2013 (Gesetz - und Verordnungsblatt für das Land Hessen Nr. 16 – 8. Juli 
2013) im Geltungsbereich vorhanden. Sofern hiervon Flächen für die geplante Quartiersentwicklung 
in Anspruch genommen werden, bzw. eine Rodung und Nutzungsänderung des Waldbestandes 
erfolgen soll, muss gemäß § 12 HWaldG ein vorlaufendes forstrechtliches Verfahren durchgeführt 
werden. Für die Genehmigung muss eine flächengleiche Ersatzaufforstung nachgewiesen, oder es 
kann - sofern dies nicht möglich - ist eine Walderhaltungsabgabe geleistet werden.  
Im vorliegenden Fall ist eine Fläche von 5.453  m² Wald im Sinne der Forstgesetze betroffen. (siehe 
Abbildung 14). Forstwirtschaftliche Belange nach § 1 Abs. 6 Nr.8 BauGB sind hierbei jedoch nicht 
zu berücksichtigen, da die Flächen keiner forstwirtschaftlichen Nutzung unterlagen bzw. unterliegen.

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Abbildung 14: Abgrenzung der Waldfläche  
Dunkelgrün: Fortbestand von Waldflächen; Hellgrün: möglicher Zuwachs von Waldflächen; Rot: 
Entfall von Waldflächen  (gem. Biotoptypenkartierung PGNU, 2017) ; Gelb: Erhaltungsbindung 
zum Erhalt von Wald / waldähnlichen Beständen 
Tabelle 3:  Gegenüberstellung der Verlust - und Zuwachsflächen des nicht eingemessenen 
Waldbestandes 
Für anderweitige Nutzungen überplante 
Waldflächen  
5.453 m² 
Waldzuwachs 1.692 m² 
Differenz - 3.761 m²

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B BESCHREIBUNG UND BEWERTUNG DER ERHEBLICHEN UMWELTAUSWIRKUNGEN 
Hinweis: Die nachfolgende Bestandsbeschreibung wurde auf Grundlage des Umweltzustandes, wie 
er bei den Erfassungen zur Biotopstrukt ur und zur Flora 2015 sowie zur Fauna 2015  und 2016 
aufgenommen wurde, also zu einem Zeitpunkt, wo Rück - und Umbauarbeiten an Gebäuden noch 
nicht angelaufen waren. Insofern spiegelt die Bestandsbeschreibung im Wesentlichen den 
Geländezustand vor Aufnahme der Projektentwicklung wider. Seither sind im Zuge von 
projektvorbereitenden Maßnahmen (Baufeldräumung, Rodung von Gehölzen, Abbruch - und 
Entkernungsmaßnahmen) zwischenzeitlich jedoch Veränderungen der erfassten Situation erfolgt. 
4 Bestandsbeschreibung und -bewertung 
4.1 Fläche 
Im Zuge der Novellierung des BauGB wurde die „Fläche‘‘ als separates Schutzgut in § 1 Abs. 6 Nr. 
7 zusätzlich aufgenommen und wird im vorliegenden Umweltbericht als vorwiegend quantitatives 
Schutzgut behandelt. Qualitative Aspekte werden demgegenüber bei den übrigen Schutzgütern 
betrachtet. In Abbildung 1 5 sind die F lächennutzungen der Stadt Darmstadt  dargestellt. Der 
Geltungsbereich des Plangebiets ist aufgrund seiner Lage der Siedlungsfläche zuzuordnen. 
 
 
Abbildung 15: 
Übersicht 
Flächennutzungen 
Wissenschaftsstadt 
Darmstadt 
(Quelle: Hessisches 
Statistisches 
Informationssystem, 
Stand 2015) 
Aktuelle Flächennutzung des Plangebiets und Gebietscharakteristik  
Durch die militärische Nutzung der Fläche ist das Planungsgebiet vollständig anthropogen 
überprägt. Das Vorhabengebiet besteht zu einem großen Anteil aus befestigten, versiegelten und 
bebauten Flächen, insgesamt 58 % der Konversionsfläche . Die unbefestigten Flächen umfassen 
insgesamt 42 % der Gesamtfläche. 
Das Plangebiet präsentiert sich als stark bebautes bzw. versiegeltes sowie anthropogen überprägtes 
Gebiet. Das Areal der Cambrai -Fritsch-Kaserne unterliegt momentan keiner Nutzung. Die alte 
Kaserne liegt brach und kann aufgrund einer  umschließenden Zaunanlage nicht betreten werden. 
Die alte Jefferson-Siedlung hingegen wird aktuell als Unterkunft für geflüchtete Menschen genutzt. 
Die Nutzung ist voraussichtlich bis 2025 geplant. 
Der Geltungsbereich weist immer noch den Charakter einer militärisch genutzten Kaserne auf, wo 
nur sehr spärlich gepflegte Grünflächen zunehmend verwildern.

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Tabelle 4: Flächennutzungen des Plangebiets (ohne Bahntrasse) 
(Quelle: PGNU, 2017) 
Flächennutzung Fläche [m²] Anteil [%] 
Dachfläche 50.656 15,0 
Asphalt 17.058 5,1 
Asphalt mit wenigen Ruderalarten und Gehölzen 52.517 15,6 
Asphalt mit vielen Ruderalarten und Gehölzen 6.222 1,8 
Verbundsteinpflaster 7.945 2,4 
Verbundsteinpflaster mit wenig Ruderalarten und 
Gehölzen 32.431 9,6 
Verbundsteinpflaster mit vielen Ruderalarten und 
Gehölzen 28.718 8,5 
Kies- u. Sandwege, -plätze 782 0,2 
ausdauernde, wärmeliebende Ruderalflur mit 
Gehölzaufwuchs 27.748 8,2 
kurzlebige Ruderalfluren mit wenig Gehölzaufwuchs 9.301 2,8 
kurzlebige Ruderalfluren mit starkem Gehölzaufwuchs 397 0,1 
Grünlandeinsaat 845 0,3 
Sandtrockenrasen (LRT 2330) 537 0,2 
Extensivrasen im Übergang zu wärmeliebenden 
Ruderalfluren, z.T. mit Gehölzaufwuchs 57.243 17,0 
Grünanlage mit Bäumen und Gehölzsukzession 5.597 1,7 
Ziergehölze tlw. mit Gehölzsukzession 1.611 0,5 
Waldmeister-Buchenwald (LRT 9130) 8.942 2,6 
Buchenmischwald 720 0,2 
Eichenmischwald 19.232 5,7 
Pioniergehölze 5.352 1,6 
Pioniergehölze mit Götterbaum und Robinie 519 0,2 
Robinien-Roteichen-Bestand 295 0,1 
Nadelwald mit Douglasien 2.810 0,8 
Summen 337.478 m² 100 % 
4.2 Naturräumliche Zuordnung 
Naturräumliche Großlandschaft und Haupteinheit (nach Ssymank, 1994) : 
Das Untersuchungsgebiet befindet sich in der naturräumlichen Großlandschaft Südwestdeutsches 
Mittelgebirgs-/Stufenland und der naturräumlichen Haupteinheit (D55) „Odenwald, Spessart und 
Südrhön‘‘.

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Naturräumliche Gliederung (nach Klausing, 1988):  
Das Plangebiet liegt an der Schnittstelle zwischen Bergstraße die zur Haupteinheitengruppe 
Nördliches Oberrheintiefland (22) gehört und dem Odenwald, welcher der Haupteinheitengruppe 
Hessisch-Fränkisches Bergland (14) zugeordnet ist (HLNUG 2014). 
Tabelle 5: Naturräumliche Einheiten des Plangebietes (Klausing, 1988) 
Westliches Plangebiet  
Haupteinheitengruppe Nördliches Oberrheintiefland (22) 
Haupteinheit Bergstraße (226) 
Untereinheit Eberstädter Becken (226.06) 
Bessunger Hang (226.07) 
Östliches Plangebiet  
Haupteinheitengruppe Hessisch-Fränkisches Bergland (14) 
Haupteinheit Vorderer Odenwald (145) 
Untereinheit Darmstadt-Bessunger Rücken (145.09) 
Trautheimer Wald (145.08) 
 
Abbildung 16: Übersicht Naturräumliche 
Einheiten nach Otto Klausing 
(Quelle: HLNUG, 2019) 
 
Legende 
(lila) Nördliches Oberrheintiefland  
(blau) Hessisch-Fränkisches Bergland 
 
Der Teilb ereich westlich der Heinrich -Delp-Straße liegt in den Randhügeln des nördlichen 
Oberrheintieflandes in der Haupteinheit Bergstraße und stellt mit Niederschlägen von 600 mm in 
Verbindung mit Höhenlagen um die 120 bis 220 m üNN einen besonders klimatisch begünstigten 
Naturraum dar. Die Böde n werden von vorherrschenden mächtigen Lößauflagen gebildet. Die 
potentiell natürliche Vegetation ist ein Wärme liebender Eichen -Mischwald, dessen ökologische 
Amplitude von Standorten thermophiler Eichen -Elsbeerenwälder bis zu basiphilen Buchenwäldern 
reicht. Die Teileinheiten Bessunger Hang (226.7), nördlich und Eberstädter Becken (226.6), südlich 
der Cooperstraße, bilden den nördlichsten Ausläufer der Haupteinheit Bergstraße (HLNUG 2014). 
Das östliche Plangebiet gehört zum Hessisch -Fränkischen Bergland in  der Haupteinheit Vorderer 
Odenwald und bildet die unterste Stufe des Schichtstufentafellandes auf einer schroffen, kristallinen 
Basis. Der vordere Odenwald ist ein waldreiches Mittelgebirge, das gegenüber der Rheinebene 
tektonisch mit einer Höhenstufung von 200 bis 600 m üNN herausgehoben ist. Am Hangfuß seines

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Westrandes zieht sich die Bergstraße entlang mit den Teileinheiten Bessunger Rücken (145.09), 
nördliches Plangebiet und Trautheimer Wald (145.08), südliches Plangebiet. 
Der Vordere Odenwald ist ein charakteristisches Buchenwaldgebiet, in dem Buchen - und 
Edellaubmischwälder dominieren. Die mineralkräftigen, nährstoffreichen Böden entstanden aus dem 
mineralischen Gestein des Gebirgsstocks und abgelagertem Löß. An den Lößhängen in Südlage 
sind thermophile Buchen- und Eichenwälder verbreitet. Der Vordere Odenwald verfügt aufgrund 
seines charakteristischen Kleinreliefs über ein sehr fein verzweigtes Gewässernetz. Daraus resultiert 
das Vorkommen azonal verbreiteter Naturvegetationsformen, wie u.a. baumfreie  Blockhalden und 
bachbegleitender Erlenwald (HLNUG 2014).  
4.3 Boden 
Relief und Geomorphologie 
Der Vordere Odenwald stellt sich im Stadtgebiet als nördlicher Ausläufer der Bergstraße und als 
nordwest- exponierter Höhenrücken (Bessunger Rücken) dar. Der sogenannte Trautheimer Wald, 
der im Osten an die Planungsareale grenzt, ist eine plateauartige Hochfläche mit steil aufragenden 
Randhöhen gegen die Oberrheinebene. Hier befinden sich mit dem Dachsberg (258 m ü NN) und 
dem Dommerberg (265 m ü. NN) die höchsten Erhebungen des Stadtgebiets. 
 
Abbildung 17: Querschnitt des Geländeprofils  
(Quelle: Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2011) 
Von dem Höhenrücken fällt das Gelände zuerst relativ steil nach Westen, etwas schwächer Richtung 
Bessungen ab. In der Höhenlage der Cambrai -Fritsch-Kaserne (164 - 181 m ü. NN) fügt sich eine 
leichte Geländeterrasse ein. Um ebene Flächen für den Bau der Kaserne zu erhalten, wurde die 
deutliche Höhendifferenz von ca. 30 m durch Abgrabungen und Aufschüttungen weitgehend 
nivelliert. Dadurch entstanden ortsbildprägende, morphologische Strukturen. Bebauungsterrassen, 
begrünte Böschungen, Geländemodulationen und Stützmauern kennzeichnen die Eingriffe in den 
ursprünglichen Geländeverlauf. 
Während das Gelände der Cambrai-Fritsch-Kaserne nach Nordwesten Richtung Bessungen geneigt 
ist, beginnt am Fuß der Ludwigshöhe, im Bereich der Jefferson-Siedlung, der Landschaftsraum der 
Bergstraße mit westorientierter Hanglage auf einem Höhenniveau zwischen 160 und 180 m ü. NN. 
Hier wurden ebenfalls durch Abgrabungen und Aufschüttungen Bebauun gsterrassen in dem hier 
jedoch steileren Hang geschaffen. 
Westlich der Cambrai-Fritsch-Kaserne fällt das Gelände wieder steiler bis auf ca. 150 m üNN an den 
Gewässern der Bessunger Kiesgrube  ab, um in Höhe der Heidelberger Straße zum Fuße des 
Bergrückens z u kommen, der dann sanft in die Rheinebene überleitet  (Wissenschaftsstadt 
Darmstadt, 2011). 
Geologie und Boden 
Das Plangebiet liegt auf der Grenze des kristallinen Odenwaldes zum Ostrand der Oberrheinischen 
Tiefebene. Die Verwerfungslinie des Rheingrabens folgt hier etwa dem Verlauf der Heidelberger 
Straße am Fuß der Odenwaldhänge von Sandberg, Ludwigshöhe und Marienhöhe. 
Der kristalline Odenwald ist Teil des variszischen Mittelgebirges, dessen Faltenzüge sich entlang 
der nördlichen Bergstraße hauptsächlich  aus Metamorphiten sowie dazwischen eingedrungenen 
Magmatiten zusammensetzen. Im Südosten Darmstadts tritt ein Granodiorit auf, der im Osten von 
Diabasen begrenzt sowie im Westen von den Rheingrabenverwerfungen abgeschnitten wird. Die bis 
Ludwigshöhe Zentraler Platz im Cambrai-Fritsch-Quartier

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in die 1970er Jah re ausgebeutete „Bessunger Kiesgrube“  ist ein größerer Aufschluss dieses 
magmatischen Tiefengesteins. Der Granodiorit ist hier von einem mehrere Meter starken 
Verwitterungsgrus überdeckt, der als „ Bessunger Kies“ insbesondere für den Wegebau gewonnen 
wurde (Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2011). 
Bei der Bodenbildung haben sich in der Rheinebene die  1-4 m mächtigen, oberflächlich entkalkten 
Flugsande zu tiefgründigen Braunerden mit Bändern  aus schluffigem bis tonigem Sand entwickelt. 
Im Bereich des Grundgebirges ändern sich die  Standortverhältnisse kleinräumig . Aus den 
Verwitterungsprodukten des Granodiorits mit Flugsandauflagerungen  geringerer Mächtigkeit 
entwickelten sich flachgründige basenarme Braunerden mit mehr oder minder hohem Skelettanteil 
(Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2011). 
  
Abbildung 18: Bodengruppen  
(Quelle: BodenViewer Hessen, 2017) 
 
Legende: 
(braun) Parabraunerden mit 
Bändern und Pseudogley-
Braunerden aus geringmächtigem 
Flugsand 
 
(ocker) Braunerden mit Bändern aus 
mächtigem Flugsand 
 
(beige) Braunerden mit Bändern aus 
geringmächtigem Flugsand 
 
 (grün) Braunerden 
 
(blau) Auengleye mit Gleyen 
 
(ohne Farbe) Flächen für Siedlung, 
Industrie und Verkehr 
Im BodenViewer Hessen (2017) werden für den Geltungsbereich Böden und Flächen anthropogener 
Überprägung ausgewiesen und als Fläche für Siedlung, Industrie und Verkehr dargestellt. Somit ist 
im Planungsgebiet nicht mehr mit ursprünglichen oder natürlichen Böden zu rechnen. Im Zuge der 
Sondierung im Z usammenhang des Altlastengutachtens „wurden i. d. R. bis zu mehreren Metern 
mächtige Auffüllungen vorgefunden. Die maximal festgestellte Mächtigkeit lag […] mit 5,0 m (bis zur 
Sondierendtiefe) vor“ (ARCADIS, 2017 , S. 39 ). Die Auffüllungen be stehen überwiegend aus 
sandigem Material, teils schluffig und kiesig, als auch mit Anteilen von Ziegelbruchstücken. 
Entsprechend der 2016 durchgeführten geotechnischen Untersuchung vom Geo Team Brill liegt 
unter den aus Sanden und Kiesen „in unterschiedlichen Zusammensetzungen und unterschiedlichen 
Beimengungen an Schluff“ bestehenden anstehenden Böden gering bis unverwitterter Fels (Geo 
Team Brill, 2016, S. 19). 
Im Umfeld des Geltungsbereiches liegen Flugsande mit unterschiedlichen Mächtigkeiten vor. Die 
Böden bestehen a us quartären Sedimenten (fluviatile Kiese, durch Windtransport aufgelagerte 
Sande und tonig-schluffige Sande, „Flugsanddüne“). Die hauptsächlich vorkommende Bodeneinheit 
sind Braunerden mit Bändern. 
Auf Grundlage der Bestandserfassung ergibt sich be zogen auf den Geltungsbereich ein Anteil von 
43,2 % für versiegelte und teilversiegelte Flächen sowie von 15 % an überbauten Flächen. Somit 
liegt der Versiegelungsgrad im Bestand bei 58,2 %.  
Altlasten/Bodenverunreinigungen

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Im Umweltatlas Hessen sind innerhalb des Untersuchungsgebiets keine Hinweise auf 
umweltgefährdende Stoffe im Boden angegeben. Aufgrund der bisherigen Nutzungen wurde im Jahr 
2010 (Phase I) eine Erfassung und Erstbewertung von Kontaminationsverdachtsflächen  (KVF) 
durchgeführt ( IBL Umwelt und Biotechnik GmbH , 2019). Im Rahmen von Folgeuntersuchungen 
wurde eine Überprüfung des Kontaminationsverdachts und  eine abschließende 
Gefährdungsbeurteilung gemäß BBodSchG und BBodSchV mit einer Betrachtung der relevanten 
Wirkungspfade durchgeführt (ARCADIS, 2017). 
„An acht der zehn untersuchten KVF [7, 9, 11, 15, 17, 25, 29 und 36] wurden Kontaminationen mit 
organischen Schadstoffen bzw. Schwermetallen nachgewiesen. … An zwei KVF (KVF 13 und KVF 
22) liegen kein Kontaminationsverdacht und damit kein Handlungsbedarf vor“ (ARCADIS, 2017, S. 
55). 
Abbildung 19: Lageplan der Cambrai-Fritsch-Kaserne mit Verdachtsflächen (ARCADIS, 2017) 
 
Entsprechend den gutachterlichen Erkenntnissen liegen bei den Kontaminationsverdachtsflächen 
durchaus verschiedene Belastungen vor. Diese werden aber bei der momentanen Nutzung als 
ungefährlich eingestuft, es besteht also zum jetzigen Zeitpunkt keine Gefährdung hinsichtlich der 
Wirkungspfade Boden - Mensch und Boden – Grundwasser. Allerdings wird darauf hingewiesen, 
dass „im Falle einer Umnutzung des Geländes […] eine Neubewertung der Situation hinsichtlich 
etwaiger Gefährdungen (z.B. bei Bodenaushub) und einer abfallrechtlichen Einstufung ggf. zu 
entsorgenden Materials vorzunehmen“ ist (ARCADIS, 2017, S. 41). 
Im Zuge einer weiteren Untersuchung zur „Baugrunderkundung und Prüfung der 
Versickerungsfähigkeit des Untergrundes“ durch IBL Umwelt- und Biotechnik GmbH (2019) erfolgte 
eine abfallrechtliche Einstufung der Untersuchungsergebnisse:

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„Aufgrund der nachgewiesenen Menge an Thallium sind fünf der 34 Proben der Einbauklasse >Z2 
einzustufen. Weiter sechs Proben sind ebenfalls aufgrund Thalliums als Z2 einzustufen. Nur drei der 
Proben wiesen Stoffgehalte bzw. –konzentrationen auf, die eine Einstufung zu Z0 zulassen. Die 
restlichen 20 Proben fallen in die Einbauklassen Z1.1 und Z1.2. 
Mit Ausnahme der Proben MP-WA 11 (TOC) und MP-WC 11 (PAK) sind nur die Schwermetalle, und 
hier die Parameter Arsen, Blei, Chlor, Thallium und Zink relevant für die abfallrechtliche Einstufung.“ 
(IBL Umwelt und Biotechnik GmbH, 2019a, S. 13) 
Zur Eingrenzung der Untersuchungsergebnisse waren weitere Erkundungen erforderlich: 
„Die abfallrechtliche Untersuchung von 13 Proben … ergab eine Einstufung in die Klasse Z1 … Eine 
Probe wurden wegen Thallium im Feststoff in die Zuordnung >Z2 eingestuft.“ Im Rahmen einer 
Überprüfung der Mobilisierung der Schadstoffe vom Feststoff in das Grundwasser konnte „nur eine 
teilweise bzw. sehr geringe Mobilisierung“ unter den Laborbedingungen festgestellt werden. „Dieses 
Ergebnis wurde für Schwermetalle auch durch die durchgeführte Analyse des entnommenen 
Grundwassers bestätigt – alle Werte der untersuchten Parameter lagen unter der Nachweisgrenze.“ 
(IBL Umwelt und Biotechnik GmbH, 2019b, S. 10). 
2019 wurde eine Auswertung des Berichts zur Phase IIb: Detailuntersuchung (ARCADIS, 2017) im 
Hinblick auf die Planung erstellt und ein entsprechendes Konzept zur Bodensanierung durch Aushub 
bzw. weiterer Untersuchungsmaßnahmen zur Abgrenzung der Bodenbelastungen im Zuge des 
Gebäuderückbaus und der Oberflächenentsiegelung entwickelt (Wood, 2019). 
Im Rahmen der Baufeldfreimachung wurden 2019 durch den Flächeneigentümer BVD New Living 
GmbH & Co. KG Anträge fü r den Gebäuderückbau und die Oberflächenentsieglung gestellt. Nach 
Beteiligung der Unteren und Oberen Bodenschutzbehörde wurde die Genehmigung für den Abriss, 
mit der Auflage, die vorhandenen Bodenbelastungen im Zuge der Baufeldfreimachung zu entfernen, 
im November 2019 erteilt. 
Kampfmittel 
Für die ehem. US-Liegenschaft Cambrai-Fritsch-Kaserne, Darmstadt wurde „Historisch-genetische 
Rekonstruktion zum Kampfmittelverdacht“ ( Mull und Partner , 2011) erstellt, da a uf die  Stadt 
Darmstadt zwischen 1940 und 1945 m ehrere strategische und taktische Luftangriffe durchgeführt 
wurden. Diese Angriffe „galten der Stadt Darmstadt (City Area, Buildings), den Eisenbahnlinien und 
dem Rangierbahnhof (Marshalling Yard) sowie einem ‚Commincation Center‘ oder nicht weiter 
definierten Zielen“ (S. 8). Ein bei der Luftbildauswertung festgestellter Gebäudeschaden wird einem 
Fehlabwurf einer Brand- oder Phosphorbombe zugeordnet, ansonsten liegen keine Hinweise oder 
Verdachtsmomente auf Bombenabwürfe im Projektgebiet vor. „Im Ergebnis wurde aufgrund der 
untersuchten Verursachungsszenarien Luftangriffe und militärischer Regelbetrieb keine 
Kampfmittelverdächtige Fläche ausgewiesen “ (S. 11).  Entsprechend den Arbeitshilfen 
Kampfmittelräumung (AH KMR) unterliegt die ehem. Cambrai-Fritsch-Kaserne der Flächenkategorie 
1, „der Kampfmittelverdacht hat sich nicht bestätigt. Weitere Maßnahmen der Kampfmittelerkundung 
und -räumung sind zum gegenwärtigen Zeitpunkt nicht erforderlich“ (Mull und Partner, 2011, S. 11). 
Zu beachten ist , dass im Zuge der hier genannten Untersuchung l ediglich die Fläche der ehem. 
Cambrai-Fritsch-Kaserne betrachtet worden ist. Für den Bereich der Jefferson-Siedlung liegen keine 
vergleichbaren Daten oder gutachterliche Stellungnahmen vor. Doch kann aufgrund der Ergebnisse 
der durchgeführten historisch-genetischen Rekonstruktion zum Kampfmittelverdacht (Brandbomben 
hatten keine große Eindringtiefe, so dass mögliche Blindgänger vermutlich bei der Beseitigung von 
Kriegsschäden oder bei späteren Baumaßnahmen beseitigt wur den und Hinweise auf den Einsatz 
von problematischeren Sprengbomben liegen nicht vor) vermutet werden, dass auch für die 
Jefferson-Siedlung kein Kampfmittelverdacht unterstellt werden muss. 
Die Rekonstruktion der Bodenkämpfe in Darmstadt, in Rahmen dessen sowohl die Cambrai-Fritsch-
Kaserne als auch die Jefferson Siedlung (sowie weitere) untersucht wurden, kommt zu dem Schluss, 
dass der „ausgesprochene Kampfmittelverdacht aufgrund von Bodenkämpfen nicht bestätigt werden 
kann“. Auch wird kein durch den militä rischen Regelbetrieb induzierter Kampfmittelverdacht 
ausgewiesen (Mull und Partner, 2011).

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Tabelle 6: Bewertung Boden 
Kriterium Bewertung 
Lebensraumfunktion - 
- Natürlichkeitsgrad -- 
- Seltenheit -- 
- besondere Standortfaktoren - 
- Archivfunktion -- 
Speicher- und Reglerfunktion - 
- Filterleistung - 
- Pufferleistung - 
Natürliche Ertragsfunktion -- 
Beeinträchtigungsfreiheit - 
- Anteil unversiegelter Fläche - 
- Anteil unverdichteter Böden - 
- Unempfindlichkeit gegenüber Erosion - 
- Freiheit von Schadstoffen und Altlasten -- 
- Standortbezug der Bodennutzung -- 
++ sehr hoch     + hoch     o mittel     -gering     --sehr gering 
Durch den  bereits gegebenen hohen  Versiegelungsgrad (ca. 58 %) ist die Stö rungsintensität in 
Bezug auf die Bodenfunktionen  (wie Speicher -, Regelungs - und Ertr agsfunktionen) sehr hoch. 
Infolge von Überbauung und Geländeprofilie rung wurde das natürliche Bodengefüge im 
Untersuchungsgebiet großflächig verändert. Dem Schutzgut Boden wird für den Naturhaushalt und 
die Empfindlichkeit ge genüber Beeinträchtigungen insgesamt nur eine geringe  Bedeutung 
zugeordnet. 
4.4 Wasser 
Im Allgemeinen unterscheidet man zwischen oberirdischen und unterirdischen Gewässern. 
Innerhalb des Plangebietes sind keine natürlichen Oberflächen- oder Fließgewässer vorhanden. Im 
Norden verläuft der Saubach  in wenigen Metern Entfernung an der ehemaligen Kaserne vorbei.  
Seinen Ursprung hat er in dem Fischteich östlich vom Polizeipräsidium, von dort läuft er an der 
Akademie für Tonkunst vorbei und über das Gelände der Lichtenbergschule  und m ündet in die 
Bessunger Kiesgrube.  Im Naturschutzgebiet „ Bessunger Kiesgrube“ wurden zu den durch den 
Kiesabbau entstandenen Teichen zwei weitere Amphibiengewässer angelegt. 
Grundwasser 
Die Güte und Menge des Grundwassers hängt von den geohydrologischen Verhältnissen ab.  Der 
Untersuchungsraum wird dem Hydrologis chen Teilraum Kristallin des Odenwaldes im Großraum 
Südwestdeutsches Grundgebirge zugeordnet. Hydrogeologisch gliedert sich das Plangebiet in die 
Einheit der Granite des Kristallinen Vorspessarts und Odenwaldes (ungegliedert)  ein und weist 
silikatische Magmatite mit einer geringen  bis äußerst geringe n Durchlässigkeit auf (Geoportal, 
GruSchu.hessen, 2017). 
Die Gemarkungsgrenze zwischen Bessungen und Eberstadt  (südliche Grenze der Jefferson -
Siedlung) markiert in etwa die Wasserscheide der Einzugsgebiete von Darmbach bzw. Schwarzbach 
im Norden und der Modau im Süden.  Das Grundwasser fließt von Osten kommend mit  wenigen 
Metern Flurabstand, auf und in dem teilweise  tief zerklüfteten Granodiorit nach Westen.  Mit dem 
Übergang in die Oberrheinebene sinkt der  Grundwasserspiegel rasch auf mehr als 10 m unter  
Geländeniveau. Dies ist im Planungsgebiet am Wasserspiegel der westlichen Bessunger Kiesgrube

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ablesbar. Der Pegelmessstand im Jahre 2010 lag bei ca.  15-16 m unter Geländeniveau bei der 
Heidelberger Straße (Wissenschaftsstadt Darmstadt , 2011). Im Zuge der geotechnischen 
Untersuchung (Geo Team Brill, 2016 a)) wurde bei den Bohrungen, wie zu erwarten, kein freies 
Grundwasser getroffen. Es ist aber mit temporär auftretendem Schicht- und Stauwasser zu rechnen. 
Gemäß dem hydrologischen Kartenwerk „Hessische Rhein - und Mainebene“ wird der 
Grundwasserflurabstand im Geltungsbereich auf > 30 m unter Geländeoberkante geschätzt (HLUG, 
2015). 
„Im Bereich des Projektstandortes wurde zum Zeitpunkt der Außenarbeiten 2018 an z wei 
Aufschlusspositionen … in einer Tiefe von 6,30 … sowie 3,80 m u. GOK … Schicht- bzw. 
Grundwasser angetroffen“ (Weber-Ingenieure GmbH, 2020, S 18). 
Die Versickerungsfähigkeit  im Geltungsbereich  ist sowohl in den Sandböden wie auch in  den 
Verwitterungsböden über dem kristallinen Grundgestein unterschiedlich. Aufgrund der kleinräumlich 
wechselnden Tiefgründigkeit der Böden sind am Bessunger Hang  sehr unterschiedliche 
Versickerungskapazitäten anzutreffen. „Somit ist der Felszersatz (k f = 3,47 x 10-5 m/s] zum Einbau 
fachgerechter Versickerungseinrichtungenprinzipiell geeignet. … Der Sand (kf = 6,62 x 10-6 m/s] ist 
somit gem. DIN 18130, TL 1 lediglich als schwach durchlässig zu bewerten und für den Bau 
fachgerechter Versickerungsanlagen nur bedingt geeignet.“ (Hydrodata, 2018, S. 15). 
Bedingt durch den hohen Versiegelungsgrad (58,2 %) in Verbindung mit einer umfassenden 
Ableitung gefassten Oberflächenwassers ergibt sich eine entsprechende Störung des natürlichen 
Wasserkreislaufs. Die Gebietsentwässerung erfolgte bisher über ein Mischwassersystem  mit 
Anschluss an das Entwässerungsnetz der Stadt Darmstadt. Eine Grundwasseranreicherung durch 
Niederschläge findet im Planungsgebiet daher nur über unbebaute/unversiegelte Flächen und vor 
allem in den Wintermonaten statt, obwohl das Rege nmaximum im Sommer liegt. Ursache ist die 
hohe Verdunstung sowie der Wasserbedarf der Vegetation (Wissenschaftsstadt Darmstadt 2011). 
Tabelle 7: Bewertung Grundwasser 
Kriterium Bewertung 
Bedeutung des Grundwasservorkommens - 
Bedeutung für die Grundwasserneubildung o 
Freiheit von Verschmutzungen o 
Freiheit von Vorbelastungen o 
Betroffenheit von Schutzzonen/Nutzungsrechten -- 
Empfindlichkeit gegenüber Beeinträchtigungen o 
Abflussregulationsfunktion o 
++ sehr hoch     + hoch     o mittel     -gering     --sehr gering

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Tabelle 8: Bewertung Wasserkreislauf 
Kriterium Bewertung 
Störungsfreiheit des natürlichen Wasserkreislaufes  o/- 
Empfindlichkeit gegenüber Beeinträchtigungen  o 
++ sehr hoch     + hoch     o mittel     -gering     --sehr gering 
Insgesamt ist die Bedeutung des Schutzguts Wasser für den Naturhaushalt aufgrund des relativ 
hohen Versiegelungsgrades und der festgestellten Bodenbelastungen als eher gering einzustufen. 
4.5 Klima 
Im Allgemeinen wird unterschieden zwischen Großraumklima und Lokalklima. Es wird hier zunächst 
ein Überblick über die wichtigsten Komponenten des Großklimas gegeben. Anschließend werden 
die Ergebnisse der klimaökologischen Analyse (ÖKOPLANA, 2019) zur Bewertung des Kleinklimas 
im Planungsgebiet zusammengefasst.  
Großklima 
Das Plangebiet gehört zur Klimaregion Rhein -Main-Gebiet. Großklimatisch betrachtet liegt das 
gesamte Rhein -Main-Gebiet im Übergangsbereich vom subatlantischen zum schwach 
subkontinentalen Klima und ist als mäßig humid zu bezeichnen. Entsprechend dem Luftreinhalteplan 
2019 Ballungsraum Rhein-Main (3. Fortschreibung, Teilplan Darmstadt) wird der Ballungsraum dem 
warmgemäßigten Regenklima zugerechnet. Die Niederungen sind gekennzeichnet durch niedrige 
Windgeschwindigkeiten, relativ hohe Lufttemperatur en und geringe Niederschlagsmenge n. Der 
Hauptanteil der Niederschläge fällt in den Sommer monaten, wenn durch die hohe Einstrahlung 
verstärkt Schauer und Gewitter auftreten. In den dichter besiedelten Gebieten bilden sich durch den 
anthropogenen Einfluss sogenannte Stadtklimate mit den bekannten Wärmeinseleffekten aus. Dem 
entsprechend treten im Oberrheingraben und an der Bergstraße relativ hohe Temperaturen und 
geringe Niederschlagsmengen auf.  
Tabelle 9: Klimadaten der Stadt Darmstadt  
(Quelle: HLUG Umweltatlas, 2013) 
Jahresdurchschnittstemperatur: 10 - 11 °C 
Durchschnittlicher Niederschlag: 700 -800 mm 
Hauptwindrichtung: Südwest – West – Nordwest 
mittlere Windgeschwindigkeit: ca. 1,2 m/s. 
Regionale Luftbelastung  Hohe bis sehr hohe Belastung 
Infolge des globalen Klimawandels ist auch in Darmstadt mit einem weiteren ansteigen der 
sommerlichen Wärmebelastung auszugehen:

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Tabelle 10: Prognose zum Klimawandel für den Bereich Stadt Darmstadt  
(Quelle: Potsdam-Institut für Klimafolgenforschung e.V., Zugriff 2019) 
 Zeitspanne 
1981-2010 
Prognosehorizont)* 
2041-2070 
Jahresmitteltemperatur im Raum Darmstadt 10.3°C 13.2°C 
mittlere Anzahl der Sommertage (Tmax ≥ 25C) 45 Tage ca. 93 Tage 
mittlere Anzahl der heißen Tage (Tmax ≥ 30C) 8.9 ca. 25,9 Tage 
)* Antriebsszenario RCP8.5 (hohe Temperaturzunahme) unter Berücksichtigung hoher zukünftiger 
Treibhausgasemissionen 
Regional-/Kleinklima 
Während der Sommermonate erfährt der Raum Darmstadt eine hohe Sonneneinstrahlung. Im Winter 
kommt es hingegen in der Rheinebene oft zu einer stabilen Kaltluftschichtung und infolge davon zu 
Inversionswetterlagen mit Nebel und Schadstoffanreicherung in der Luft. 
In Strahlungsnächten ist auch im Geltungsbereich vermehrt mit ostnordöstlichen bis ostsüdöstlichen 
Luftbewegungen zu rechnen. „Sie tragen in der Bebauung wesentlich zur Belüftung bei“ 
(ÖKOPLANA, 2019, S 10 ). So kann die einströmende nächtliche Kaltluft thermische Belastungen 
nachhaltig herabsetzen. 
Aufgrund des Bauvolumens und der großräumig versiegelten Freiflächen ist entsprechend der 
Klimafunktionskarte ( Abb. 20 ) im Geltungsbereich  eine moderate bis starke  Überwärmung zu 
erwarten. „ Teile des Kasernenareals  (großflächig versiegelte Stellplatzflächen) werd en in der 
Planungshinweiskarte ( INEK 2016, S. 45)  bzgl. des Klimas als sanierungsbedürftig eingestuft “ 
(ÖKOPLANA, 2019, S 10).

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Abbildung 20: Klimafunktionskarte Darmstadt, Stand 2017 
Nördlich vom Geltungsbereich entlang des Saubachs sowie westlich in der „Bessunger Kiesgrube“ 
und dem Waldstück entlang der Cooperstraße sind markante Kaltluftbewegungen markiert. „Die 
angrenzenden Waldflächen fungieren als Frischluftentstehungsgebiete, die einem hohen 
klimaökologischen Schutzstatus unterliegen“ (ÖKOPLANA, 2019, S 11). 
Das Areal der ehemaligen Kaserne bildet einen Übergangsbereich zwischen dem durchgrünten 
Stadtteil Eberstadt  im Süden  und der nördlich gelegenen, dicht bebauten Kernstadt. Die 
großflächigen Waldbereiche an den westlichen  Odenwaldhängen stellen frischluftproduzierende 
Flächen dar. Hier findet im Vergleich zu landwirtschaftlichen Nutzflächen im Sommer allerdings nur 
eine mäßige nächtliche Luftabkühlung statt. Jedoch ist  aufgrund des hohen Strukturreichtums und 
des großen Luftvolumens die Filterwirkung auf Staub, Luftschadstoffe  und auch Lärm hoch. Die 
Effektivität der Frischluftbildung und des -transportes ist abhängig vom Abfluss im Gelände. So sind 
die Waldflächen östlich der Cambrai-Fritsch-Kaserne effektiver als die Wälder der Rheinebene. Am 
Bessunger Hang kommt es während zirkulationsarmer Hochdrucklagen zu nächtlichen , westwärts 
abfließenden Schwachwinden (Wissenschaftsstadt Darmstadt 2011). 
Potentiell kaltluftproduzierende Flächen sind  insbesondere Grünland - und vegetationsbedeckte 
Ackerflächen, welche nächtlich besonders stark  abkühlen. Ihre lokalklimatische Effektivität ist 
ebenfalls von den Abflussverhältnissen abhängig. Im  Planungsgebiet selbst und in der näheren 
nördlichen Umgebung sind in begrenztem Umfang kaltluftproduzierende Flächen im Saubachtal und 
in den Rasen - und Wiesenflächen der Konversionsstandorte gegeben  (Wissenschaftsstadt 
Darmstadt 2011).

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Das lokale Windsystem aus westwärts abfließender Frisch- und Kaltluft ist zumindest in der Cambrai-
Fritsch-Kaserne sowie in der Jefferson -Siedlung positiv klimawirksam  (Wissenschaftsstadt 
Darmstadt 2011). 
Tabelle 11: Bewertung Klima 
Kriterium Bewertung 
Bedeutung für die Kaltluftentstehung  o 
Bedeutung für die Frischluftentstehung  - 
Bedeutung als Frischluftdurchzugsraum + 
Luftgüte o 
Beeinträchtigungsfreiheit  o 
Empfindlichkeit gegenüber Beeinträchtigungen  o 
++ sehr hoch     + hoch     o mittel     -gering     --sehr gering 
 
Insgesamt hat das Plangebiet selbst eine eher  geringe bis mittlere F unktion für das Klima, 
wenngleich die im Nordwesten und Osten vorhandenen Grün- bzw. Waldflächen positiv wirken. Der 
recht hohe Anteil versiegelter Flächen trägt zu einer starken Erwärmung bei, die als ungünstig 
anzusehen ist.  
4.6 Biotope, Flora und Fauna sowie Biologische Vielfalt 
Das Plangebiet ist eine stark anthropogen überprägte Fläche mit Großbaumbeständen, sowie teils 
hochwertigen Waldbiotopen in den Randbereichen der Konversionsfläche. Aufgrund der fehlenden 
Nutzung der Flächen befinden sich diese in unterschiedlich ausgeprägten Sukzessionsstadien. 
Die Bereiche Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson Siedlung waren bereits seit 2010 Gegenstand 
umfangreicher Untersuchungen zu Flora, Fauna und den Biotopstrukturen ( Leitsch, 2010 und 
PGNU, 2017).  
Damit wurde eine wesentliche Datenbasis mit naturschutzfachlich relevanten Informationen 
zusammengetragen. Im Umweltbericht werden die wesentlichen gutachterlichen Aussagen 
zusammengefasst wiedergegeben. Nähere Angaben und Details können den ausführlichen 
Darstellungen der Fachgutachten entnommen werden. 
 Biotope  
Auf dem Gelände der ehemaligen Kaserne wurden insgesamt 24 Biotoptypen karti ert. Hierbei 
handelt es sich hauptsächlich um urbane Lebensräume und Stadtbiotope, wie z.B. 
Verbundsteinpflaster, Asphalt, Vorgärten und parkähnliche Grünflächen, welche sich durch die 
fehlende Nutzung zum Teil in fortgeschrittenen Sukzessionsstadien befin den. Außerdem sind ein 
großer Baumbestand  (04.110/04.120) sowie Waldbiotope mit alten Bäumen auf den 
Konversionsflächen anzutreffen (PGNU, 2017). 
Nach der flächendeckenden Bestandskartierung  entsprechend dem Biotoptypenschlüssel zur 
hessischen Kompensation sverordnung (KV vom 01.09.2005) kann das Plangebiet demnach in 
folgende Biotoptypen unterteilt werden:

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Tabelle 12: Standard -/Nutzungstypen im Plangebiet  (Quelle: PGNU, 2017) 
Typ-Nr. Biotop- und Nutzungstypen 
01.112 Waldmeister-Buchenwald (LRT 9130) 
01.114 Buchenmischwälder 
01.122 Eichenmischwälder 
01.152 Pioniergehölze 
01.152 n Pioniergehölze mit Götterbaum und Robinie (typisches Stadtbiotop) 
01.180 Robinien-Roteichen-Bestand 
01.299 Nadelwald mit Douglasien 
02.500 Ziergehölze tlw. mit Gehölzsukzession 
04.110 Einzelbaum (einheimisch, standortgerecht) 
04.120 Einzelbaum (nicht heimisch, Exot) 
06.400 Sandtrockenrasen (LRT 2330, §30-Biotoptyp) 
06.920 Grünlandeinsaat 
09.120 Kurzlebige Ruderalflur mit wenig Gehölzaufwuchs 
09.120 g Kurzlebige Ruderalflur mit starkem Gehölzaufwuchs 
09.220 Ausdauernde, wärmeliebende Ruderalflur mit Gehölzaufwuchs 
10.510 Asphalt ohne Regenwasserversickerung 
10.510 r Asphalt mit wenigen Ruderalarten und Gehölzen 
10.510 g Asphalt mit vielen Ruderalarten und Gehölzen 
10.520 Verbundsteinpflaster ohne Regenwasserversickerung 
10.520 r Verbundsteinpflaster mit wenigen Ruderalarten und Gehölzen 
10.520 g Verbundsteinpflaster mit vielen Ruderalarten und Gehölzen 
10.530 Kies- u. Sandwege, -plätze / Versiegelte Flächen mit Regenwasserversickerung 
10.710 Dachflächen ohne Regenwasserversickerung 
10.715 Dachflächen mit Regenwasserversickerung 
11.222 Grünanlagen mit Bäumen und Gehölzsukzession 
11.225 r Extensivrasen im Übergang zu wärmeliebenden Ruderalfluren z.T. mit 
Gehölzaufwuchs 
Die nachfolgend aufgeführten Biotop - und Nutzungstypen sind in Bezug auf Wertigkeit bzw.  
Flächenanteil am bedeutsamsten:  
Wald- und Gehölzbiotope: 
- Waldmeister-Buchenwald (KV-Nr. 01.112, zugleich LRT 9130) 
- Buchenmischwald (KV-Nr. 01.114) 
- Eichenwälder mit vielen Alteichen (KV-Nr. 01.122) 
- Nadelwald mit Douglasien (KV-Nr. 01.299) 
- Sukzessionsstadien von Pioniergehölzen (Pioniergehölze KV-Nr. 01.152) und Pioniergehölze mit 
  Götterbaum und Robinie (typisches Stadtbiotop, KV-Nr. 01.152 n) – beide aufgrund der Nicht- 
  nutzung entstanden 
- diverse Einzelbäume (KV-Nr. 04.110 und 04.120) 
- Ziergehölze (KV-Nr. 02.500) 
Offenlandbiotope: 
- Sandtrockenrasen (KV-Nr. 06.400, zugleich LRT 2330 und § 30-Biotoptyp) 
- Grünlandeinsaat (KV-Nr. 06.920) 
- kurzlebige Ruderalflur mit unterschiedlichen Gehölzaufwuchs (KV-Nr. 09.120 / 09.120 g) 
- ausdauernde, wärmeliebende Ruderalflur mit Gehölzaufwuchs (KV-Nr. 09.220)

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- Grünanlagen mit Bäumen und Gehölzsukzession (KV-Nr. 11.222) und Extensivrasen im 
Übergang zu wärmeliebenden Ruderalfluren z.T. mit Gehölzaufwuchs (KV-Nr. 11.225 r) 
Von größerer ökologischer Wertigkeit sind die Lebensraumtypen nach Anhang I der FFH-Richtlinie 
(RL 92/43/EWG) Waldmeister -Buchenwald (LRT 9130) sowie der Sandtrockenrasen (LRT 2330 
Sandrasen auf offenen Binnendünen), welcher gleichzeitig durch den §  30 des 
Bundesnaturschutzgesetzes geschützt ist. 
Tabelle 13: Bewertung ökologisch bedeutsamer Biotoptypen 
Biotop-/Nutzungstyp 
Bedeutung für 
die Flora 
Bedeutung für 
die Fauna 
Natürlichkeit 
Gefährdung 
Störungsfrei-
heit 
Seltenheit 
Nichtwieder-
herstellbarkeit 
Bedeutung im 
Biotopverbund 
Schutzstatus 
Gesamtwert 
Sandtrockenrasen ++ + o ++ - + o + ++ + 
Grünlandeinsaat - o - -- - - -- o  - 
Kurzlebige Ruderalflur o + o o o - - +  o 
Ausdauernde Ruderalfluren o + o o o o o +  o/+ 
Grünanlagen - o o - - - - o  -/o 
Extensivrasen /wärmeliebende Ruderalflur o + o - o o - +  o 
Laubwald, standortgerecht + ++ ++ o o o ++ +  + 
Pioniergehölze o + o - o - - o  o 
Baumgruppe, naturfern nach Kronenschluss o o o o o o o o  o 
Sonstige Nadelwälder  - o o o o - o o  o 
Ziergehölze, standortfremd - o - - - - - o  - 
Einzelbaum einheimisch, standortgerecht o + + + o o + +  o/+ 
Einzelbaum nicht heimisch, standortfremd  - o - o o o + o  o 
++ = sehr hoch    + = hoch    o = mittel    - = gering    -- = sehr gering 
Insgesamt ist die Wertigkeit der meisten im Geltungsbereich vorkommenden Biotoptypen als mittel 
zu bewerten.

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 Flora 
Nach der Standortkarte der Vegetation in Hessen  (Klausing & Weiss , 1986) würden die 
Flugsandflächen im Bereich der Heidelberger Straße von F lattergras-Buchenwald eingenommen, 
der Bessunger Hang von Perlgras-Buchenwäldern (Waldmeister-Buchenwald) (Wissenschaftsstadt 
Darmstadt 2011). 
Insgesamt wurden in dem Untersuchungsgebiet 11 Arten der Roten  Liste der Farn - und 
Samenpflanzen Hessens (BVNH, 2008) sowie der Roten Liste gefährdeter Pflanzen Deutschlands 
(Korneck et al., 1996) gefunden. Darüber hinaus sind zwei dieser Arten (Feld-Mannstreu und Sand-
Strohblume) in der Anlage 1 Spalte 2 der Bundesartenschutzverordnung aufgeführt und stehen somit 
unter besonderem Artenschutz. „Für sie gelten die Bestimmunge n nach § 44 BNatSchG“ (PGNU, 
2017, S. 23). 
Tabelle 14: Gefährdete Pflanzenarten gemäß der Roten Listen in Deutschland (KORNECK et al. 
1996) und Hessen (BVNH 2008) sowie geschützte Pflanzenarten.  
Wissenschaftlicher Name  Deutscher Name 
Rote 
List Schutz
-status 
D H 
Aira caryophyllea Nelken Haferschmiele  V  
Cirsium eriophorum Wollkopf Kratzdistel  3  
Colutea arborescens Blasenstrauch 3 T  
Eryngium campestre Feld-Mannstreu  V b 
Helichrysum arenarium Sand-Strohblume 3 2 b 
Jasione montana Berg Jasione  V  
Medicago minima Zwerg Schneckenklee 3 3  
Myosotis discolor Farbwechselnder Vergissmeinnicht 3 V  
Phleum phleoides Steppen Lieschgras  V  
Sedum forsterianum Zierliche Fetthenne 3 T  
Vicia lathyroides Platterbsen Wicke  3  
Rote Liste: 2 = stark gefährdet, 3 = gefährdet, T = Sippe mit Etablierungstendenzen , V = Vorwarnliste ; 
Schutzstatus: b = besonders geschützt nach §44 BNatSchG i.V.m. BArtSchV.  
Ein Vorkommen der drei für Hessen relevanten Anhang IV-Arten der FFH -Richtlinie kann für das 
Untersuchungsgebiet ausgeschlossen werden. Für den Frauenschuh ( Cypripedium calceolus) und 
den Prächtigen Dünnfarn ( Trichomanes speciosum ) sind die Standortgegebenheiten im 
Geltungsbereich ungünstig. Für die Sand -Silberscharte ( Jurinea cyanoides ) wären die 
Standortbedingen zwar grundsätzlich geeignet, doch konnte sie bei den Begehungen nicht 
nachgewiesen werden. „Darüber hinaus sind die hessischen Vorkommen der Sand -Silberscharte 
bekannt und dokumentiert, weshalb ein Vorkommen der Art im UG ausgesc hlossen werden kann“ 
(PGNU, 2017). 
Neben den bereits durch die erfassten Waldbestände aufgenommenen Bäumen wurden im Zuge 
der Biotop- und Baumkartierung (PGNU, 2017) 520 Bäume begutachtet. Insgesamt zählen davon 
277 Bäume zu den heimischen Baumarten oder O bstbäumen (KV-Nr. 04.110). Die restlichen 243 
sind nicht einheimische oder standortfremde Baumarten (KV-Nr. 04.120). 
Am häufigsten wurden folgende Arten festgestellt: 
• Eichen (Quercus robur, Quercus petraea und Quercus rubra) 
• Rosskastanien (Aesculus hippocastanum) 
• Ahorne (Acer campestre, Acer pseudoplatanus und Acer saccharinum)

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• Rotbuchen (Fagus sylvatica) 
• Fichten (Picea omorika, Picea abies und Picea pungens ‚Glauca‘) 
• Kiefern (Pinus nigra, Pinus strobus und Pinus sylvestris) 
• Robinien (Robinia pseudoacacia) 
• Hainbuchen (Carpinus betulus und Carpinus betulus ‚Fastigiata‘). 
138 Bestandsbäume werden a ls absolut erhaltungswürdig und 350 Bäume als erhaltenswürdig 
bewertet. Dabei ist besonders der „große Bestand an alten heimischen Eichen (Stil - und 
Traubeneiche)“ hervorzuheben. Ebenso sind die ca. 40 Rosskastanien entlang der Cooperstraße , 
der alte Hängebuchen-Bestand und eine Roteichen-Reihe als prägende Elemente hervorzuheben. 
„Darüber hinaus wird das Gebiet von alten und besonderen Solitärbäumen (Ex oten) geprägt“ 
(PGNU, 2017, S. 26). 
Tabelle 15: Bewertung Schutzgut Flora  
Kriterium Bewertung 
Artenvielfalt  + 
Anteil an Besonderheiten + 
Empfindlichkeit gegenüber Beeinträchtigungen + 
++ sehr hoch       + hoch       o mittel       - gering       -- sehr gering 
Zusammenfassend erreicht die Flora im Geltungsbereich aufgrund der vorkommenden besonders 
wertgebenden Arten und des Baumbestandes eine mittlere bis hohe Wertigkeit. 
 Fauna 
Als für das Plangebiet relevante Taxa wurden insbesondere Fledermäuse, Vögel, Reptilien und 
Xylobionte Käfer untersucht. Zusätzlich wurde bei den Begehungen auf weitere Säuger und Insekten 
sowie Amphibien geachtet.  
Fledermäuse 
Insgesamt konnten mindestens sieben Fledermausarten im Untersuchungsgebiet ermittelt werden. 
Diese sind Zwergfledermaus (Pipistrellus pipistrellus ), Rauhautfledermaus (Pipistrellus nathusii ), 
Mückenfledermaus (Pipistrellus pygmaeus), Abendsegler (Nyctalus noctula), Breitflügelfledermaus 
(Eptesicus serotinus), sowie jeweils die Artenpaare Bartfledermäuse (Myotis brandtii/ mystacinus) 
und Langohren (Plecotus auritus/ austriacus). Die akustische Unterscheidung innerhalb der beiden 
Artengruppen kann im Freiland  nicht gesichert erfolgen, weshalb in diesem Fall beide Arten 
aufzuführen sind. 
Zusätzlich kamen noch Fledermausrufe innerhalb des Untersuchungsgebiets hinzu, die aufgrund 
unzureichender Qualität nicht eindeutig zugeordnet werden konnten und deswegen in so g. 
Rufgruppen zusammengefasst wurden: 
• Nyctaloid (Nyc): Abendsegler (Nyctalus noctula), Kleinabendsegler (Nyctalus leisleri), 
Breitflügelfledermaus (Eptesicus serotinus), Nordfledermaus (Eptesicus nilssonii), 
Zweifarbfledermaus (Vespertilio murinus)  
• Mittlerer Nyctaloid (Nycmi): Kleinabendsegler (Nyctalus leisleri), Breitflügelfledermaus 
(Eptesicus serotinus), Zweifarbfledermaus (Vespertilio murinus)  
• Myotis: Großes Mausohr (Myotis myotis), Fransenfledermaus (Myotis nattereri), 
Wimpernfledermaus (Myotis emarginatus), Bart- und Brandtfledermaus (Myotis mystacinus 
/brandtii), Wasserfledermaus (Myotis daubentonii), Teichfledermaus (Myotis dasycneme), 
Bechsteinfledermaus (Myotis bechsteinii)  
• Kleine/mittlere Myotis-Arten (Mkm): Bart-/Brandtfledermaus (Myotis mystacinus/brandtii), 
Wasserfledermaus (Myotis daubentonii), Bechsteinfledermaus (Myotis bechsteinii)

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Bei den  2015 vorangegangenen Untersuchungen wurden zusätzlich Nachweise von 
Kleinabendsegler (Nyctalus leisleri ), Mausohr (Myotis myotis ) und Wasserfledermaus (Myotis 
daubentonii) geführt (PGNU, 2019).  
Alle im Untersuchungsgebiet nachgewiesenen Fledermausarten werden in Anhang IV der FFH -
Richtlinie geführt und sind deshalb nach dem Bundesnaturschutzgesetz „streng geschützt“. 
Die mit Abstand häufigste Art im Planungsbiet ist die Zwergfledermaus, welche auch die häufigste 
heimische Fledermausart ist. In der Rangfolge der registrierten Vorkommnisse folgen die 
Rufgruppen „Nyctaloid“ bzw. Mittlerer Nyctaloid“. Die Horchboxen weisen als zweithäufigste Art die 
Mückenfledermaus aus. 
Im Gebiet bzw. in der näheren Umgebung der ehemaligen Kaserne sind aufgrund des wiederholten 
bzw. steten Auftretens der Zwergfledermaus, Rauhautfledermaus  sowie Breitflügelfledermaus 
Wochenstubenquartiere wahrscheinlich. „ Ebenfalls gelangen wiederholte Nachweise für die 
Rufgruppen Nyctaloid und Mittlerer Nyctaloid zur Wochenstubenzeit. Da unklar ist, auf welche Arten 
die Rufe zurückzuführen sind, können im Gebiet zusätzlich zur Breitflügelfledermaus vereinzelt auch 
(Baumhöhlen-)Quartiere anderer Arten dieser Rufgruppen (Abendsegler und Kleinabendsegler) 
nicht mit letzter Sicherheit ausgeschlossen werden“ (PGNU, 2019, S. 32). 
Tabelle 1 6: Innerhalb des Untersuchungsgebietes festgestellte Fle dermauskontakte in 2017 . 
Schwarze Schrift: bis auf Art - bzw. Artpaar -Niveau identifizierbare Fledermausrufe; grau: nicht 
eindeutig zuzuordnende Fledermauskontakte.  
Deutscher Artname     Wissenschaftlicher Artname Erhaltungszustand 
Hessen Status 
Abendsegler Nyctalus noctula unzureichend NV 
Breitflügelfledermaus Eptesicus serotinus günstig NV 
Bartfledermaus  / Myotis. Mystacinus / günstig NV 
Brandtfledermaus Myotis brandtii unzureichend NV 
Braunes Langohr / Plecotus auritus / günstig NV 
Graues Langohr Plecotus austriacus unzureichend NV 
Mausohr Myotis myotis günstig NV 
Mückenfledermaus Pipistrellus pygmaeus unzureichend NV 
Kleinabendsegler Nyctalus leisleri unzureichend NV 
Rauhautfledermaus Pipistrellus nathusii unzureichend NV 
Wasserfledermaus Myotis daubentonii günstig NV 
Zwergfledermaus Pipistrellus pipistrellus günstig NV 
Erhaltungszustand Hessen:  
Status:   Status des Vorkommens im geplanten Eingriffsbereich.  
NV = nachgewiesenes Vorkommen, AV = sehr wahrscheinlich anzunehmendes Vorkommen; 
Weitere Säuger 
Die Arten Dachs, Fuchs, Reh, Eichhörnchen, Waldmaus und Wildkaninchen wurden überwiegend 
durch Sichtbeobachtungen innerhalb des Untersuchungsgebiets nachgewiesen. 
Vögel 
Bei den Begehungen zur Erfassung der Vogelarten wurde eine vielgestaltige Vogelzönose mit 
insgesamt 59 Arten nachgewiesen. Davon sind 48 Arten als Brut- und Reviervögel anzusehen. Die 
anderen 11 Arten wurden entweder nur als Nahrungsgäste (Mehlschwalbe, Straßentaube, 
Turmfalke, Sperber, Rotmilan, Schwarzmilan) oder im Überflug (Graureiher, Kormoran, Graugans, 
Nilgans, Kolkrabe) beobachtet.

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Bei den Brut- und Reviervögeln handelt es sich vornehmlich um in Hessen häufige Arten mit einer 
Bindung zu Gehölzbeständen. Als typische Vertreter hierfür zählen bspw. Amsel, Kohlmeise, 
Mönchsgrasmücke, Heckenbraunelle oder Zilpzalp.  
Im Geltungsbereich nachgewiesene Brut- bzw. Reviervögel mit einem in Hessen unzureichend -
ungünstigen Erhaltungszustand („gelb“) sind Mauersegler (52 Brutpaare), Haussperling (2 
Brutpaare), Trauerschnäpper (2 Reviere), Kleinspecht (1 Revier), Mittelspecht (2 Reviere), Girlitz (3 
Reviere), Waldohreule (1 Revier) und Stieglitz (2 Reviere). Als Reviervogelart mit einem ungünstigen 
bis schlechten Erhaltungszustand im g eplanten Eingriffsbereich wurde der Gartenrot schwanz 
beobachtet. 
Aus artenschutzrechtlicher Sicht hat der Mauersegler eine besondere Bedeutung für das Gebiet. An 
sechs Gebäuden  (vornehmlich Gebäude 4001 (24 Brutpaare), Gebäude 4026 (14 Brutpaare), 
Gebäude 4028 (9 Brutpaar))  wurden insgesamt 52 Brutpaare nachgewiesen. Ebenso wurde der 
Hausperling an einem weiteren Gebäude mit zwei Brutpaaren festgestellt.  
In unmittelbarer Nähe zur Konversionsfläche wurden außerdem die Stockente, der Schwarzspecht, 
und die H ohltaube nachgewiesen, die alle einen ungünstigen Erhaltungszustand besitzen. Die 
Brutvorkommen liegen aber außerhalb des Planungsgebietes. 
Mit insgesamt vier Revieren im Planungsgebiet wurde der Star (RL -D 3) als eine weitere in 
Deutschland gefährdete Vog elart angetroffen. „ Ihm wird in Hessen aktuell noch ein günstiger 
Erhaltungszustand („grün“) zugewiesen. Der streng geschützte Grünspecht, welcher ebenfalls einen 
günstigen Erhaltungszustand aufweist, ist mit einem Brutpaar im Bereich der ehemaligen Cambrai-
Fritsch-Kaserne vertreten“ (PGNU, 2019, S. 35).

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Abbildung 21: Vorkommen gebäude-brütender Vogelarten im ungünstigen Erhaltungszustand 
im geplanten Eingriffsbereich. bp = Brutpaare, H = Haussperling, Ms = Mauersegler. 
(Quelle: PGNU, 2019) 
Des Weiteren kommen im Geltungsbereich Leitarten der verschiedenen Biotoptypen Laubwälder 
(Eichen-Hainbuchenwälder E16 bzw. Buchenwälder E17-18) wie z.B. Gartenbaumläufer, 
Trauerschnäpper, Sumpfmeisen, Kleiber, Mittelspecht, Grünspecht, Waldkauz, Schwanzmeise, 
Kleinspecht, Grauschnäpper, Haubenmeise, Tannenmeise, Misteldrossel, Winter - und 
Sommergoldhähnchen sowie Heckbraunelle vor. Neben den Wald bewohnern finden sich auch 
typische Arten der Siedlungen, wie z.B. Elster, Girlitz, Bachstelze, Hausrotschwanz, im 
Geltungsbereich.

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Tabelle 17: Innerhalb des Untersuchungsgebietes festgestellte Vogelarten in 2017 
Deutscher Artname     Wissenschaftlicher Artname  Erhaltungszustand 
Hessen Status 
Amsel Turdus merula günstig B 
Bachstelze Motacilla alba günstig R 
Blässhuhn Fulica atra LINNÉ unbekannt BV 
Blaumeise Parus caeruleus günstig BV 
Buchfink Fringilla coelebs günstig B 
Buntspecht Dendrocopos major günstig BV 
Dorngrasmücke Sylvia communis günstig R ben 
Eichelhäher Garrulus glandarius günstig BZ 
Elster Pica pica günstig BV 
Fitis Phylloscopus trochilus günstig BV 
Gartenbaumläufer Certhia brachydactyla günstig BV 
Gartengrasmücke Sylvia borin günstig BV 
Gartenrotschwanz Phoenicurus phoenicurus schlecht B 
Girlitz Serinus serinus unzureichend B 
Gimpel Pyrrhula pyrrhula günstig BN 
Graugans Anser anser unzureichend DZ 
Graureiher Ardea cinerea unzureichend NG 
Grauschnäpper Muscicapa striata günstig BV 
Grünfink Carduelis chloris günstig B 
Grünspecht  Picus viridis günstig B 
Haubenmeise Parus cristatus günstig BV 
Haussperling Passer domesticus unzureichend B 
Hausrotschwanz Phoenicurus ochruros günstig BV 
Heckbraunelle Prunella modularis günstig BV 
Hohltaube Columba oenas unzureichend R ben 
Kernbeißer Coccothraustes coccothraustes günstig BN 
Kleiber Sitta europaea günstig B 
Kleinspecht Dryobates minor unzureichend BV 
Kohlmeise Parus major günstig B 
Kolkrabe Corvus corax günstig DZ 
Kormoran Phalacrocorax carbo unzureichend NG 
Kuckuck Cuculus canorus schlecht BV 
Mauersegler Apus apus unzureichend B 
Mäusebussard Buteo buteo günstig R ben 
Mehlschwalbe Delichon urbicum unzureichend NG 
Mittelspecht Dendrocopos medius unzureichend BV 
Mönchsgrasmücke Sylvia atricapilla günstig B 
Nilgans Alopochen aegyptiacus (LINNÉ) unbekannt DZ 
Rabenkrähe Corvus corone günstig BV 
Ringeltaube Columba palumbus günstig B 
Rotkehlchen Erithacus rubecula günstig B

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Deutscher Artname     Wissenschaftlicher Artname  Erhaltungszustand 
Hessen Status 
Rotmilan Milvus milvus unzureichend NG 
Schwarzmeise Aegithalos caudatus günstig R ben 
Schwarzmilan Milvus migrans unzureichend NG 
Schwarzspecht Dryocopus martius unzureichend R ben 
Singdrossel Turdus philomelos günstig B 
Sommergoldhähnchen Regulus ignicapilla günstig B 
Sperber Accipiter nisus günstig NG 
Star Sturnus vulgaris günstig B 
Stieglitz Carduelis carduelis unzureichend BV 
Stockente Anas platyrhynchos unzureichend R ben 
Straßentaube Columba livia f. domestica unbekannt BV 
Sumpfmeise Parus palustris günstig BV 
Trauerschnäpper Ficedula hypoleuca unzureichend BV 
Turmfalke Falco tinnunculus günstig NG 
Waldkauz Strix aluco günstig R ben 
Waldohreule Asio otus unzureichend BV 
Zaunkönig Troglodytes troglodytes günstig B 
Zilpzalp Phylloscopus collybita günstig B 
Erhaltungszustand Hessen: (Zitate siehe Anhang 1) 
Status:   Status des Vorkommens im geplanten Eingriffsbereich.  
Bei Vögeln: B = Brut, BV = Brutverdacht, BZ = Brutzeitbeobachtung, R ben = Revier benachbart, NG = Nahrungsgast, 
DZ = Durchzügler;  
Reptilien 
Im Rahmen der Untersuchungen konnten im Untersuchungsgebiet sowohl Vorkommen der Zaun-  
(Lacerta agilis) als auch der Mauereidechse (Podarcis muralis) belegt werden. B eides Arten des 
Anhangs IV der FFH -Richtlinie, die den europäischen Artenschutzbestimmungen unterliegen. 
Zudem konnten Ringelnatter und Blindschleiche an mehreren Stellen auf dem Areal beobachtet 
werden.  
Besonders die Mauereidechse stellt eine typische Art für das Planungsgebiet dar, die hier, aufgrund 
von Jungtierfunden, als reproduktiv zu beschreiben ist. Sie besiedelt fast die gesamte Fläche der 
Cambrai-Fritsch-Kaserne bzw. der Jefferson -Siedlung. Die Zauneidechse scheint von den 
Mauereidechsen an den östlichen Rand der Cambrai -Fritsch-Kaserne in den Waldrandbereich 
verdrängt zu werden.

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Abbildung 22: Verbreitung der Reptilien im Untersuchungsgebiet. Nachgewiesene Art je nach 
Farbe des Eidechsensymbols: schwarz= Mauereidechse; rot= Zauneidechse; grün= Ringelnatter; 
grau= Blindschleiche.  
(Quelle: PGNU, 2019)

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Tabelle 18: Innerhalb des Untersuchungsgebietes festgestellte Reptilienarten in 2017 
Deutscher Artname     Wissenschaftlicher Artname  Erhaltungszustand 
Hessen Status 
Mauereidechse Podarcis muralis unzureichend NV 
Zauneidechse Lacerta agilis günstig NV 
Blindschleiche Anguis fragilis (LINNÉ, 1758)   NV 
Ringelnatter Natrix natrix (LINNÉ, 1758)   NV 
Erhaltungszustand Hessen:  
Status:   Status des Vorkommens im geplanten Eingriffsbereich.  
Bei Vögeln: B = Brut, BV = Brutverdacht, BZ = Brutzeitbeobachtung, R ben = Revier benachbart, NG = Nahrungsgast, 
DZ = Durchzügler; bei übrigen Arten: NV = nachgewiesenes Vorkommen, AV = sehr wahrscheinlich anzunehmendes 
Vorkommen; 
Amphibien  
Im Geltungsbereich selbst wurde nur die Erdkröte ( Bufo bufo ) nachgewiesen. In der Nähren 
Umgebung sowie in der Bessunger Kiesgrube wurden weitere Funde der Erdkröte als auch vo n 
Teichfrosch (Pelophylax kl. esculentus) und Bergmolch (Ichtyosaura alpestris) erbracht. 
Alle drei Arten sind nach Bundesnaturschutzgesetz „besonders geschützt“. 
Totholzkäfer  
Teile des alten und umfangreichen Baumbestandes ließen schon zu den früheren Begehungen 
Totholzkäfer wie Hirschkäfer oder Heldbock vermuten. Bei der Untersuchung in 2017 konnte  ein 
Brutbaum des Heldbocks in einer Alteic he im Zentrum der Cambrai -Fritsch-Kaserne festgestellt 
werden. 
Ein Hirschkäfervorkommen wurde nicht ermittelt. Auch ein Vorkommen des Eremiten (Osmoderma 
eremita) konnte nicht festgestellt werden und „wird nach derzeitigem Kenntnisstand als 
ausgesprochen unwahrscheinlich erachtet“ (PGNU, 2019). 
Tagfalter  
Insgesamt wurden 23 Tagfalterarten begleitend zu den weiteren Kartierungen festgestellt. Bei einer 
gezielten Untersuchung der Tagfalterzönose würden mit aller Voraussicht weitere Arten 
hinzukommen. 
Es gibt keine Hinweise auf Tagfalterarten nach Anhang IV der FFH -Richtlinie (Heller od. Dunkler 
Wiesenknopf-Ameisenbläuling, Nachtkerzenschwärmer).  
Sechs der nachgewiesenen Arten stehen auf der Roten Liste Hessen (RLH) oder Deutschland 
(RLD). Diese sind Schwalbenschwanz (Papilio machaon, RLH V), Kleiner Sonnenröschen-Bläuling 
(Aricia agestis , RLH V), Kurzschwänziger Bläuling ( Cupido argaides , RLH D), Kaisermantel 
(Argynnis paphia, RLH V), Großer Fuchs ( Nymphalis polychloros, RLD V, RLH 3) und Mauerfuchs 
(Lasiommata megera, RLH V). 
Die Gruppe der Ubiquisten ist aufgrund des Vorhandenseins ihrer häufigen Raupenfutterpflanzen 
(Brennnessel, Kreuzblütler) stark vertreten. So wurden Kleiner Fuchs (Aglais urticae), Ockergelber 
Braun-Dickkopffalter ( Thymelicus syl vestris), Tagpfauenauge ( Inachis io ) und die beiden 
Kohlweißlinge ( Pieris spp. ) angetroffen. Arten des anspruchslosen Grünlands sind Große 
Ochsenauge (Maniola jurtina) und der Rostfarbiger Dickkopffalter ( Ochlodes sylvanus). Die Arten 
Kleines Wiesenvögelchen (Coenonympha pamphilus), Schornsteinfeger (Aphantopus hyperanthus), 
Hauhechel-Bläuling ( Polyommatus icarus ) und v.a. der Schachbrettfalter ( Melanargia galathea ) 
konnten als mesophile Offenlandarten festgestellt werden. Als auf sehr trockene Lebensräume 
angewiesene Arten finden sich auf den Konversionsflächen Mauerfuchs (Lasiommata megera, RLH 
V), Kurzschwänziger Bläuling ( Cupido argaides , RLH D) und Kleiner Sonnenröschen -Bläuling

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(Polyommatus agestis , RLH V) . Als typische Vertreter magerer Standorte konnten 
Schwalbenschwanz ( Papilio machaon , RLH V) und Kleiner Feuerfalter ( Lycaena phlaeas ) 
festgestellt werden. Auch der Zitronenfalter ( Gonepteryx rhamni ) konnte im gehöl zreichen 
Übergangsbereich nachgewiesen werden. I m Wald bzw. in gehölzgeprägten Lebensräumen sind 
typische Vertreter der Landkärtchenfalter (Araschnia levana), das Waldbrettspiel (Pararge aegeria), 
der C-Falter (Polygonia c-album), der Großer Fuchs (Nymphalis polychloros, RLD V, RLH 3) sowie 
der Kaisermantel (Argynnis paphia, RL-Hessen V). Die nachgewiesenen Arten Admiral (Vanessa 
atalanta) und der Distelfalter (Vanessa cardui) sind als Wanderfalter bekannt (PGNU, 2019). 
Heuschrecken  
Bei den Begehungen konnten insgesamt 12 Heuschreckenarten kartiert werden, von welchen vier 
auf der Roten Liste Hessen geführt werden. Besonders die Blauflügelige Ödlandschrecke (Oedipoda 
caerulescens, RLD V, RLH 3) wurde an mehreren Stellen im Gel tungsbereich festgestellt. Weitere 
trockenheitsliebende Arten sind Westliche Beißschrecke (Platycleis albopunctata, RLH 2) und der 
Verkannte Grashüpfer (Chorthippus mollis, RLH V). Der Wiesen-Grashüpfer (Chorthippus dorsatus, 
RLH 3) zählt ebenfalls zu den weniger häufigen Arten.  
Wie auch bei den Tagfalten würden bei einer gezielten Untersuchung dieser Artengruppe 
voraussichtlich noch weitere Arten hinzukommen. Die weiteren häufigeren Arten sind Brauner 
Grashüpfer ( Chorthippus brunneus ), Nachtigall -Grashüpfer ( Chorthippus biguttulus ), Gemeiner 
Grashüpfer ( Chorthippus parallelus ), Grünes Heupferd ( Tettigonia viridissima ), Roesels 
Beißschrecke ( Metrioptera roeselii ), Waldgrille ( Nemobius sylvestris ), Gemeine Sichelschrecke 
(Phaneroptera falcata) und Gemeine Strauchschrecke (Metrioptera griseoaptera) (PGNU, 2019). 
Höhlenbäume, Horste, Gebäude  
Innerhalb des Vorhabengebiets konnten 71 Höhlenbäume, wovon allein 24 auf Spechte 
zurückzuführen sind, festgestellt werden. In der unmittelbaren Umgebung konnten drei Ho rste im 
Wald kartiert werden. 
Der umfassende Gebäudebestand der Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung bietet quasi 
an jedem Gebäude potenzielle Brutplätze für Gebäudebrüter bzw. potenzielle Fledermausquartiere. 
Aufgrund der hohen Anzahl an Gebäude n konnte keine punktgenaue Kartierung der 
Gebäudespalten und -öffnungen durchgeführt werden. 
Tabelle 19: Bewertung Fauna 
Kriterium Bewertung 
Artenvielfalt  + 
Anteil/Bedeutung von Besonderheiten o/+ 
Empfindlichkeit gegenüber Beeinträchtigungen + 
++ sehr hoch     + hoch     o mittel     - gering     -- sehr gering 
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass es sich insgesamt bei de n in 2017  
nachgewiesenen Arten überwiegend um an den Siedlungsraum bzw. -rand angepasste und daher 
allgemein häufige Spezies  handelt. An bedeutenden  Arten konnten mindestens sieben 
Fledermausarten, neun Vogelarten, die Mauer - und Zauneidechse, der Heldbock, sechs 
Tagfalterarten und vier Heuschreckenarten nachgewiesen werden.  
Die Bedeutung des Schutzguts Fauna für den Naturhaushalt ist daher im Geltungsbereich von hoher 
Wertigkeit. 
 Biologische Vielfalt 
Gemäß dem Übereinkommen über die biologische Vielfalt (CBD – Convention on Biological 
Diversity, Konferenz der Vereinten Nationen 1992 in Rio de Janeiro) bezeichnet Biodiversität die

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Vielfalt der Arten auf der Erde, die Vielfalt innerhalb der Arten (geneti sche Unterschiede zwischen 
Individuen und Populationen) sowie die Vielfalt von Ökosystemen (Lebensraumvielfalt).  
Auf der gesamten Fläche der Cambrai -Fritsch-Kaserne und der Jefferson Siedlung  wurden drei 
gefährdete Biotoptypen der Roten Liste der gefährde ten Biotoptypen Deutschlands (FINCK et al. 
2017) ermittelt. 
Tabelle 20: Gefährdete Biotoptypen gemäß der Rote n Liste der gefährdeten Biotoptypen 
Deutschlands (FINCK et al. 2017) mit Gefährdungsgrad (SW = Südwestdeutsches 
Schichtstufenland, D = Deutschland,  1! = akut von vollständiger Vernichtung bedroht, 1 = von 
vollständiger Vernichtung bedroht, 2 = stark gefährdet, 3 = gefährdet). 
Typ-
Nr. 
Biotop- und Nutzungstyp 
gemäß KV 
Lebensraumtyp gemäß 
Anh. I der FFH-Richtlinie 
Biotoptyp gemäß der 
Roten Liste 
Deutschlands 
Gefährdung
sgrad 
SW D 
01.112 Waldmeister-Buchenwald Waldmeister-Buchenwald 
(LRT 9130) Buchen(misch)wälder, 
frischer basenarmer 
Standorte  
2 3 
01.114  Buchenmischwälder  - 
06.400  Sandtrockenrasen  Sandrasen auf offenen 
Binnendünen (LRT 2330)  
Ausdauernde 
Sandtrockenrasen mit 
weitgehend 
geschlossener Narbe  
1 1! 
09.220  
Ausdauernde, 
wärmeliebende Ruderalflur 
mit Gehölzaufwuchs  
- 
Trocken-warme 
Ruderalstandorte auf 
Sand-, Kies- und 
Schotterboden  
3 2-3 
Alle Waldflächen sowie der Sandtrockenrasen sind aufgrund ihres hohen Wertes für den Arten- und 
Biotopschutz als besonders schutz- und erhaltungswürdig einzustufen. Der Einzelbaumbestand ist 
insgesamt als erhaltungswürdig einzustufen, die Bewertung der einzelnen Bäume auf ihre Schutz - 
und Erhaltungswürdigkeit ist der Baumkartierung (PGNU, 2017) zu entnehmen. 
Die das Gebiet dominierenden urbanen Lebensräume (Verkehrsflächen, parkähnliche Grünflächen) 
weisen aufgrund der fortgeschrittenen Sukzession zwar ein momentan erhöhtes 
Lebensraumpotenzial auf, sind aber im Vergleich zu den Waldflächen in kurzer Zeit auf geeigneten 
Flächen reproduzierbar. Daraus ergibt sich keine besondere Relevanz für die biologische Vielfalt 
des Planungsgebiets.  Allerdings wird die Bedeutung der Grünflächen als Standorte des 
gebietsprägenden Baumbestandes deutlich gesteigert.   
Zusammenfassend kann in Bezug auf die biologische Vielfalt eine mittlere Wertigkeit des Gebietes 
festgestellt werden.  
4.7 Wirkungsgefüge  
Zwischen den biotischen und abiotischen Schutzgütern bestehen vielfältige und wechselseitige 
Funktionszusammenhänge. Wirkungsgefüge, die in relevanter Weise über die in der schutzgut -
bezogenen Betrachtung vorgenommen Bestandsanalyse und -bewertung hinausge hen und sich 
gegenseitig verstärkende Wirkung haben könnt en, waren nicht erkennbar , weshalb keine 
gesonderte Ermittlung und Bewertung des Wirkungsgefüges im Rahmen der Umweltprüfung 
vorgenommen wurde 
4.8 Landschafts-, Ortsbild 
„Das Landschaftsbild stellt den ästhetischen Ausdruck einer Landschaft dar. Dieser wird von den  
Eigenschaften geprägt, die sich in den natürlichen Strukturen der Morphologie und der Vegetation  
im Zusammenspiel mit den kulturhistorisch gewachsenen landschaftstyp ischen Flächennutzungen 
ausdrücken und eine Lan dschaft unverwechselbar machen… Von der Ausprägung des

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Landschaftsbildes hängt im Wesentlichen die natur - und landschaftsbezogene Erhol ungseignung 
einer Landschaft ab“ (Landschaftsrahmenplan Südhessen, 2000). 
Das Plangebiet liegt zwischen den Ortsteilen Bessungen und Eberstadt und wurde aufgrund seiner 
militärischen Vornutzung massiv anthropogen überformt . Das Erscheinungsbild wird wesentlich 
geprägt von der Gebietslage in einer bewegten Topographie zwischen de n östlich angrenzenden 
Waldflächen und dem im Westen gelegenen Naturschutzgebiet Bessunger Kiesgrube bzw. einer 
südlich anschließenden Waldinsel sowie vom Gebäudebestand und dem sehr umfangreichen 
Großbaumbestand im Geltungsbereich selbst. Im Norden schließt der patchworkartig strukturierte, 
v. a. aus Gärten und Sportanlagen bestehende, dem Saubachgraben folgende Grünzug Bessungen 
Süd an. Im Süden wird die schmal zulaufende Jefferson-Siedlung nur durch ein schmales Waldband 
von dem großzügig durchgrünten Villengebiet im Norden von Eberstadt getrennt. Diese besondere 
Lage im Raumgefüge bedingt einen inselartigen Charakter des Geländes. 
Die den Hang hinaufführende Cooperstraße ist die einzige West -Ost-Verbindung im Bereich 
zwischen Bessungen und Eberstadt . Sie verbindet die  westlich der Heidelberger Straße gelegene  
Lincoln-Siedlung mit de m Geltungsbereich und untergliedert diesen gleichzeiti g in die nördlich 
gelegene Cambrai-Fritsch-Kaserne und die Jefferson-Siedlung im Süden, die dennoch zusammen 
ein in sich geschlossenes Areal bildeten.  Nach Aufgabe der militärischen Nutzung ist die 
Cooperstraße wieder für die Öffentlichkeit nutzbar . Über die östlich anschließende Bogenschneise 
besteht nunmehr eine Verbindung zum Wald an der Ludwigshöhe und der Marienhöhe. Das Gelände 
wird bis heute von einer weitestgehend erhaltenen  Zaunanlage umgeben, die zugleich die 
Abgrenzung gegenüber dem Umfeld markiert.  
„Die Cambrai -Fritsch-Kaserne besteht aus zwei ursprünglich funktional getrennten 
Kasernenanlagen, die auf Basis einer punktsymmetrischen Komposition um den zentralen 
Erschließungshof angelegt wurden. Diagonal durch den zentralen Platz führte in Verlän gerung der 
Ludwigshöhstraße die alte Wegeverbindung von Bessungen zur Ludwigshöhe. … Die Bebauung … 
ordnet sich einem orthogonalen Raster unter, dessen Ausrichtung auf die Pauluskirche und den 
Hochzeitsturm verweist. Typisch für die Kaserne sind die zu Höf en gruppierten, sehr hochwertigen 
Mannschaftshäuser und Verwaltungsgebäude aus den 1930er Jahren.  
Darüber hinaus befinden sich in der Kaserne Werkstattgebäude, im nordöstlichen Teil eine 
Sporthalle (ehemalige Reithalle) sowie im Südwesten mehrere Gebäude mit Einzelhandels- und 
Versorgungsnutzungen. Während die zentralen Freiflächen durch umfangreichen Baumbestand 
geprägt sind, stellen sich die Randbereiche eher als großflächig versiegelte Fahrzeugabstellflächen 
dar. Am nördlichen Rand befindet sich eine gr ößere Sportanlage. Typisch für die Anlage sind die 
Terrassierungen sowie die Mauern im Inneren und an der Ludwigshöhstraße.  
Die Cambrai-Fritsch-Kaserne wird zur Kiesgrube durch einen Damm begrenzt, auf dessen Krone ein 
Fußweg verläuft, der zahlreiche Ausb licke in die Rheinebene und zur Innenstadt ermöglicht. Zum 
Waldrand im Osten wird das Areal ebenfalls durch eine bis zu 9 m hohe Böschung begrenzt. Der 
unmittelbar an die Konversionsflächen angrenzende Wald weist aufgrund des engmaschigen 
Wegenetzes, der b ewegten Topographie und dem vielfältigen Baumbestand einen sehr hohen 
Erholungswert auf“ (Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2011, A S. 10-12). 
Die Jefferson-Siedlung besteht aus langgestreckten, dem Höhenverlauf folgenden Wohngebäuden 
in locker er Gruppierung bzw. aus einzelnen Sondergebäuden . Hierfür wurden ebenfalls durch 
Abgrabungen und Aufschüttungen Bebauungsterrassen in die steilen Hanglagen geschaffen. 
Der große Baumbestand (fast 700 erfasste Bäume) verteilt sich über beide Konversionsflächen und 
wird somit zum verbindenden Element. „ Besonders hervorzuheben ist der große Bestand an alten 
heimischen Eichen (Stil- und Traubeneiche). … In der Cambrai-Fritsch-Kaserne stehen die Eichen 
meist einzeln und haben Kronendurchmesser zwischen 10 und 20 m, während sie in der Jefferson-
Siedlung auch in waldähnlichen Beständen mit geschlossener Kronendecke zusammen stehen. … 
Prägend für das Gebiet sind auch die ca. 100 straßenbegleitenden Ro sskastanien entlang der 
Cooperstraße und am zentralen Platz in der Cambrai -Fritsch-Kaserne, sowie die Roteichen -
Baumreihe entlang der Heinrich -Delp-Straße. Die Baumreihen betonen den Straßenverlauf und

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damit die Hauptverkehrsachsen innerhalb des Gebiets.“ (PGNU, 2017, S. 26) Daneben finden sich 
auch zahlreiche alte und besondere Bäume nicht einheimischer Arten die das Erscheinungsbild nicht 
minder prägen. Insgesamt ist der Baumbestand sowohl in Bezug auf Artenzusammensetzung, Alter, 
Vitalität und Erscheinungsbild sehr vielfältig und durchmischt. Ihm ist eine landschaftsbildprägende 
Funktion zuzuordnen. 
Das Gelände wird  vielfach von Wald umgrenzt . V. a. am Ostrand  erheben sich die Bestände 
aufgrund der Geländetopografie teils deutlich über die ehemalige Kaserne und bilde n eine 
eindrucksvolle Kulisse. Durch den überwiegend schon älteren Baumbestand und die verschiedenen 
Sukzessionsflächen wird die ansonsten harte A bgrenzung zum umliegenden Wa ld deutlich 
abgemildert und der Wald in das Planungsgebiet räumlich hineingezogen. 
Tabelle 21: Bewertung Landschaft 
Kriterium Bewertung 
Vielfalt o 
Eigenart + 
Natürlichkeit o 
Störungsfreiheit o 
Erlebbarkeit - 
Empfindlichkeit gegenüber Beeinträchtigungen o 
++ sehr hoch     + hoch     o mittel     - gering     -- sehr gering 
 
In Bezug auf die naturschutzfachlich wertbestimmenden Kriterien Vielfalt, Eigenart und Schönheit 
bzw. Natürlichkeit besitzt das Gebiet im Geltungsbereich zusammengefasst und trotz der intensiven 
baulichen Vornutzung eine besondere Wertigkeit. Im Bestand bzw. Mangels relevanter Nutzungen 
besitzt der Geltungsbereich keine besondere Empfindlichkeit gegenüber Beeinträchtigungen. Eine 
Erlebbarkeit für die Allgemeinheit ist mangels freier Zugänglichkeit nicht gegeben. Insgesamt ist das 
Planungsgebiet für das Schutzgut Orts - bzw. Landschaftsbild von mittlerer Bedeutung, zumal sich 
auf dem Gelände ein Stück Stadtgeschichte wiederspiegelt. 
4.9 Mensch, Gesundheit des Menschen und der Bevölkerung 
Das Schutzgut Mensch lässt sich über die Themenbereiche Lärm, Lufthygiene , 
Schadstoffbelastungen und Erholung beschreiben . In der Bestandsbetrachtung ist zunächst zu 
prüfen, ob und inwieweit schädliche Umwelteinwirkungen auf den Menschen bereits vorhanden sind 
bzw. einwirken. 
Das Areal der Cambrai -Fritsch-Kaserne lag seit Aufgabe der militärischen Nutzung brach und da 
sich somit keine Bewohner, Beschäftigten oder sonstige länger anwesenden Personen dort 
aufhielten, wird derzeit kein relevanter Einfluss auf Menschen ausgeübt, es ergeben sich für diesen 
Bereich des Planungsgebiets keine Betroffenheiten. 
Das Gelände der Jefferson -Siedlung hingegen wird zurzeit und voraussichtlich bis 2025 als 
Unterkunft geflüchteter Menschen genutzt. Aufgrund der Nutzung bedarf das Schutzgut Mensch hier 
einer näheren Betrachtung. Aufgrund enger Wechselbeziehungen des Schutzguts Mensch zu den 
übrigen Schutzgütern sei darauf hingewiesen, dass zu einigen relevanten Teilaspek ten in der 
vorangehenden schutzgutbezogenen Bestandsbetrachtung bereits Aussagen zu für Menschen 
relevante Belastungen des Geltungsbereichs getroffen wurden.

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Lärm 
Aufgrund der besonderen Lage des Geltungsbereichs (abseits der Ortslagen und umgeben von 
Wald) ist der Geltungsbereich weder tagsüber noch nachts relevanten Verkehrslärmbelastungen 
(Straßen-, Bahn- und Straßenbahnverkehr) ausgesetzt.  
Schadstoffbelastungen 
Aus den verschiedenen, im Rahmen der umfangreichen Untersuchungen von 
Kontaminationsverdachtsflächen festgestellten Bodenbelastungen gehen bei der momentanen 
Nutzung keine Gefährdungen hinsichtlich der Wirkungspfade Boden -Mensch und Boden -
Grundwasser aus. 
Lufthygiene 
Bedingt durch die großräumige Lage im Ballungsraum Rhein -Main ist der Geltungs bereich 
lufthygienischen Vorbelastungen ausgesetzt. In Darmstadt wurden im Rahmen der 
Luftreinhaltepläne jedoch bereits vielfältige Maßnahmen zur NOx-Immissionsminderung umgesetzt. 
Gemäß Prognoserechnung des Umweltministeriums des Landes Hessen für 2020 werden lediglich 
im Innenstadtbereich noch in zwei Straßenabschnitten Überschreitungen der NO 2-
Immissionsgrenzwerte (Jahresmittelwert) ermittelt . Aufgrund dessen und insbesondere durch das 
immissionsökologisch wenig belastete Umfeld (Ortsrandsituation und unmittelbare Waldnähe) ist für 
den Geltungsbereich davon auszugehen, dass die mittlere jährliche Belastung bzgl. der 
Luftschadstoffkomponente Stickstoffdioxid (NO 2) unterhalb der Grenzwerte von 40 μg/m³ lieg t. 
Messungen und Berechnungen der Feinstaubbelastung (PM10) ergaben für den Bereich Darmstadt 
Werte deutlich unterhalb des zulässigen Jahresmittelwertes von 40 µg/m3 (HMUKLV, 2019). 
Bioklima 
Das Bioklima in Bezug auf den menschlichen Organismus umfasst die Gesamtheit aller 
atmosphärischen Einflussgrößen. Diese lassen sich nach Art und Wirkung in drei Wirkungs -
komplexen zusammenfassen: 
• aktinisch – biologisch wirksame Sonnenstrahlung (Infrarot, Licht, UV), wobei sowohl positive 
als auch negative Wirkungen auf den Organismus bekannt sind; 
• thermisch – bestimmend sind hierbei Wind (Windgeschwindigkeit), Temperatur 
(Lufttemperatur) und Feuchte (Luftfeuchte), die den Wärmeaustausch zwischen 
menschlichem Körper und der Atmosphäre bestimmen; 
• lufthygienisch – hier sind natürliche und d urch den Menschen verursachte Luftbei -
mengungen (Grobstaub, Feinstaub, Pollen und Gase) bedeutsam, auch hier können 
verschiedenartige, positive (z. B. Waldklima) wie negative (Allergie -) Reaktionen ausgelöst 
werden. 
Die Eigenschaften eines Klimas im Hinblick auf Gesundheit und Wohlbefinden des Menschen lassen 
sich über Schon -, Reiz - und Belastungsfaktoren beschreiben.  Schon- und Reizfaktoren sind im 
Geltungsbereich ohne besondere Bedeutung. 
Bioklimatisch wird der Ballungsraum Rhein -Main als „belastender“ Ve rdichtungsraum (Deutscher 
Wetterdienst, 2019) ausgewiesen. Kennzeichnend sind folgende klimatische Faktoren:  
- Wärmebelastung durch Schwüle und hohe Lufttemperatur im Sommer;  
- stagnierende Luft, verbunden mit geschlossener Wolkendecke, hoher Feuchtigkeit und 
Temperaturen um 0 °C im Winter;  
- verminderte Strahlungsintensität durch Niederungs- bzw. Industriedunst und Nebel;  
- erhöhtes Risiko zur Anreicherung von Schadstoffen wegen d er oft niedrigeren 
Windgeschwindigkeit. 
Aus lufthygienischer Sicht sind vor allem die oft niedrigen Windgeschwindigkeiten und im 
Zusammenhang damit die Häufigkeit von Zeiten mit ungünstigem Luftaustausch charakteristisch 
(HMUKLV, 2019). Dies veranschaulicht die „Bioklima-Karte“ des Umweltatlas Hessen (HLUG, 2019)

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sehr deutlich, hier werden im Gebiet der Konversionsfläche eine hohe bis sehr hohe 
Wärmebelastung (>25,1 – 27,5 Belastungstage pro Jahr) aufgezeigt.  
Erholung 
Die Erholungsfunktion des Plangebietes  ist für die Bevölkerung nahezu ohne Bedeutung, nur für 
einen sehr eingeschränkten Personenkreis ist die Jefferson -Siedlung zugänglich und relevant. Die 
aktuell dort in der Unterkunft für geflüchtete Menschen wohnenden Personen können die diversen 
Freiflächen (Sportflächen, Spielplätze, Sitz - und Aufenthaltsbereiche), die noch aus der 
Nutzungszeit der Amerikaner erhalten geblieben sind,  als Aufenthaltsmöglichkeiten im Freien 
nutzen. Der aktuelle Zustand dieser Flächen lässt jedoch weder auf eine funktions bewahrende 
Unterhaltung noch auf eine intensivere Nutzung schließen. Eine Ausnahme stellt der im Jahr 2017 
neu eingerichtete Spielbereich dar. 
 
Abbildung 23: Spiel-
/Aufenthaltsbereich in 
der Jefferson-Siedlung 
(Quelle: eigene Aufnahme 
Sept. 2019) 
Die Fläche der ehemaligen Cambrai -Fritsch-Kaserne hat zwar einige Sport - und 
Freizeitmöglichkeiten, wie ein Baseballfeld, Tennisplätze oder eine Turnhalle aufgewiesen, doch ist 
das Gelände zum einen momentan aufgrund der Zaunanlage nicht zugänglich und zum anderen 
sind die Sportanlagen im Rahmen der Flächenfreimachung tlw. inzwischen entfernt worden.

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Abbildung 24: Gehölzsukzession auf dem 
ehemaligen Tennisplatz 
(Quelle: eigene Aufnahme, Feb. 2019) 
Die umliegenden  Waldflächen weisen ein umfangreiches Wegenetz und mehrere 
Sehenswürdigkeiten (Ludwigs - oder Bismarckturm) auf und werden rege von Spaziergängern, 
Joggern, Radfahrern u. ä. genutzt. In der weiteren Umgebung liegen, die über verschiedene Wege 
erreichbar sind. Außerdem befindet sich nordwestlich der Konversionsfläche in etwa 300 m Luftlinie 
Entfernung ein Fahrrad- sowie ein Tennisverein. 
Tabelle 22: Bewertung Mensch (Lärm/Bioklima/Lufthygiene/Erholung) 
Kriterium Bewertung 
Anzahl/Funktion an Erholungseinrichtungen o 
Landschaftsgebundene Erholungsfunktion + 
Erschließungsgrad -/o 
Ausstattung der sozialen Infrastruktur - 
Freiheit von Lärmbelastungen + 
Freiheit von Luftschadstoffen O 
Freiheit von Strahlungsfeldern - 
Freiheit von bioklimatischen Belastungen - 
Empfindlichkeit gegenüber Beeinträchtigungen O 
++ sehr hoch     + hoch     o mittel     - gering     -- sehr gering 
Der Planungsraum besitzt für das Schutzgut Mensch insgesamt eine geringe bis mittlere Relevanz, 
da aktuell nur die Jefferson -Siedlung in Nutzung bzw. für die übergangsweise dort lebenden 
Menschen zugänglich ist.

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4.10 Kultur- und sonstige Sachgüter 
Der zentrale Bereich der Cambrai -Fritsch-Kaserne ist als Sachgesamtheit / Ensemble nach  
Hessischem Denkmal recht geschützt (vgl. Abb. 1 1). Zu diesen kulturellen Werten  gehören das 
zentrale Geviert des öffentlichen Platzes, die vier den zentralen Platz umgebenden Gebäude (zwei 
Wirtschafts- und zwei Stabsgebäude), die ehemaligen Zugänge mit begleitenden Mauern au f dem 
Platz sowie der den Platz prägende Gehölzbestand. Zudem sind die Mauern und  Torhäuser der 
Doppelkaserne an der Lud wigshöhstraße ebenfalls T eil des Denkmals  (Landesamt für 
Denkmalpflege, 2020).  
 
Abbildung 25: 
Denkmalgeschützte Mauer 
mit Innschrift der ehem. 
„Cambrai Kaserne“ 
(Quelle: eigene Aufnahme, Feb. 
2019) 
 
Abbildung 26: 
Denkmalgeschützte Mauer 
mit Innschrift der ehem. 
„Freiherr von Fritsch 
Kaserne“ 
(Quelle: eigene Aufnahme, Feb. 
2019)

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Abbildung 27: 
denkmalgeschütztes 
Gebäude Nr. 4025 mit 
Uhrturm 
(Quelle: eigene Aufnahme, Feb. 
2019) 
Innerhalb des Planungsgebietes liegen keine Hinweise auf ein mögliches Vorkommen 
archäologischer Bodenfunde bzw. Denkmäler vor. Lt. Angaben des Landesamts für Denkmalpflege 
Hessen, hessenARCHÄOLOGIE befinden sich im direkten Umfeld des Plangebiets jedoch 
Bodendenkmäler (römische Siedlungsstellen: Darmstadt 69 und 70), die in das Plangebiet 
hineinreichen können. In Abstimmung mit dem Landesamt wurde jedoch festgelegt, dass kein 
archäologisches Gutachten erstellt werden muss (Albert Speer + Partner, 2019). 
Im Südwesten des Geltungsbereichs steht unmittelbar an der Heinrich -Delp-Straße ein kleines 
Kirchengebäude. Die sog. Chapel ist ein für amerikanische Militärsiedlungen typisches Bauwerk. 
  
Abbildung 28 und 29: Chapel (Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2011) 
Ebenfalls im Bereich der Jefferson-Siedlung ist ein Gedenkstein zu finden, der an ein Rodelunglück 
am 27.02.1909 erinnert, bei dem drei junge Leutnants tödlich verunglückten.

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Abbildung 30: 
Gedenkstein 
(Quelle: eigene Aufnahme,  
Sept. 2019) 
 
Als Sachgüter sind v.a. der umfangreiche Gebäudebestand sowie die Infrastrukturanlagen im 
Geltungsbereich zu nennen, die je nach baulichem Zustand einen entsprechenden Sachwert 
aufweisen. Aufgrund des Denkmalschutzstatus und der Bausubstanz sollen aber nur  wenige 
Gebäude erhalten, saniert und einer geeigneten Folgenutzung zugeführt werden. 
Tabelle 23: Bewertung Kultur- und Sachgüter  
Kriterium Bewertung 
Vorhandensein von Kulturgütern o/+ 
Bedeutung von umweltrelevanten Sachgütern  - 
++ sehr hoch     + hoch     o mittel     - gering     -- sehr gering 
In Bezug auf das Schutzgut Kultur - und sonstige Sachgüter weist der Geltungsbereich nur eine 
mittlere Wertigkeit auf, eine besondere Umweltrelevanz besteht hierzu nicht. 
5 Betroffenes Umfeld  
Aufgrund der umgebenden Waldflächen weist der Geltungsbereich eine gewisse Insellage auf. Von 
Nordost bis Südwest schließt das Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ an die 
Konversionsflächen an. Im Westen liegt unmittelbar an der Grenze das Naturschutz gebiet 
„Bessunger Kiesgrube“. Im Norden liegen bewaldete Flächen  zwischen der ehemaligen Kaserne 
und dem Polizeipräsidium Südhessen. An diese schließen sich Grün- bzw. Kleingartenanlagen, das 
Gelände der Akademie für Tonkunst  sowie der Ortsteil Bessungen  an. Insofern stellt der 
Geltungsbereich einen bebauten, von Grün und Wald umrahmte Siedlungsfläche dar, die bislang 
kaum relevante Wechselbeziehungen zu ihrem Umfeld ausübte. In diesem Zusammenhang sind 
auch keinerlei umweltrelevante Sensibilitäten des Umfe ldes gegenüber dem Planungsgebiet  
erkennbar. 
6 Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung 
(Prognose-Nullfall) 
Das Gelände der Cambrai -Fritsch-Kaserne einschließlich der Jefferson Siedlung hat sein 
Erscheinungsbild seit der  Nutzungsaufgabe der US Armee Ende 2008 bis heute n icht verändert.

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Aufgrund der im Zuge der langjährigen Nutzungsgeschichte bereits großflächig erfolgten 
Überbauung und Versiegelung kann der Geltungsbereich nur eingeschränkt Umweltfunktionen 
erfüllen. Zudem sind Vorbelastungen gegeben (intensive Flächennutzung, bereichsweise sehr hoher 
Versiegelungsgrad durch Gebäude/bauliche Anlagen, Verkehrsflächen inkl. Zuwegungen, 
Bodenverunreinigungen u.a.m.), die sich jeweils auf die verschiedenen Schutzgüter auswirken und 
die entsprechend bei Nichtdurchführung der Planung auch weiterhin fortwirken würden. 
Boden/Wasser 
Ohne die geplante Gebietsentwicklung würden aufgrund der nicht gegebenen planungsrechtlichen 
Überplanungsmöglichkeiten (Außenbereichsgrundstück i. S. v. § 35 BauGB ) keine wesentlichen 
Veränderungen der Bestandssituation stattfinden. Ggf. würden Zwischen - oder Folgenutzungen 
zulässig, die sich aber allesamt an der bestehenden Bausituation orientieren würden. Wesentliche 
Veränderungen in Bezug auf die Schutzgüter Boden und Wasser sind in diesem Zusammenhang 
nicht anzunehmen. 
Klima/Luft 
Im Vergleich zur derzeitigen Situation sind bei Nicht -Realisierung der Planung keine gravierenden 
Unterschiede hinsichtlich der klimaökologischen Situation  im Gebiet zu erwarten. Allenfalls 
langfristig kann mit allmählicher Zunahme klimawirksamer Grünvolumina (v.a. sukzessionsbedingte 
Gehölz-/Baumentwicklung) mit einer gewissen Verbesserung der kleinklimatischen Situation 
gerechnet werden. 
Pflanzen/Biotope, Tiere  
Aufgrund der Aufgabe der ehemaligen Nutzungen im Geltungsbereich hat auf Teilflächen die 
natürliche Sukzession eingesetzt, die in Abhängigkeit zur Untergrundbeschaffenheit 
unterschiedliche Stadien erreicht hat (aufkommende krautige Pioniervegetation  in Fugen und 
Spalten befestigter Flächen bis hin zu allmählich aufkommender Verbuschung auf Standorten mit 
Bodenanschluss).  
Bei einer Nichtumsetzung der Planung in Verbindung mit einem Ausbleiben von Pflegemaßnahmen 
wäre von einem allmählichen Verfall de r Bausubstanz und einer weiter voranschreitenden 
Sukzession einschließlich stetiger Zunahme gehölzgeprägter Flächen auszugehen. Entsprechend 
würde sich das Lebensraumangebot für Flora und Fauna verändern, was im Zusammenspiel mit 
einer gewissen Ungestörtheit die Ausbildung einer größeren Artenvielfalt bedingen würde. Mit der 
langfristig zunehmenden Verbuschung würden sich die Lebensraumbedingungen für an offene 
Standorte gebundene Pionier- und Offenlandarten verschlechtern und damit die Lebensgrundlage 
für die an diesen Lebensraum angepassten Arten allmählich entfallen. Gleichzeitig würden sich 
insbesondere für an Gehölze gebundene Tierarten neue Nischen eröffnen. Auf lange Zeit betrachtet, 
würde sich aber eine Nivellierung der Standortbedingungen einstellen, was mit einer Abnahme der 
Artenvielfalt einhergehen würde . Im Wesentlichen ist im Prognose -Nullfall gegenüber dem Ist -
Zustand mit einer Weiterentwicklung der Sukzession und mit einer verstärkten Angliederung der 
Randbereiche an die umliegenden Waldflächen zu rechnen. 
Landschaft/Ortsbild 
Das Landschaftsbild innerhalb und im Umfeld des Geltungsbereichs ist wesentlich durch die 
besondere städtebauliche Struktur des ehemaligen Kasernengeländes und die Randlage des 
Geltungsbereichs im Siedlungsgefüge der Stadt  Darmstadt bestimmt. Aufgrund des nicht 
gegebenen Planungsrechts und den im Zentrum der Cambrai -Fritsch-Kaserne gegebenen 
Denkmalschutzstatus wären ohne die vorliegende Bauleitplanung nur relativ geringe Veränderungen 
im Erscheinungsbild des Areals zu erwa rten, die sich v.a. aus einer voranschreitenden 
Vegetationsentwicklung bei gleichzeitig ausbleibender Pflege ergeben. Mit diesen Prozessen ginge 
parallel vermutlich ein allmählicher Verfall der Bausubstanz einschließlich der Infrastruktur einher. 
Mensch 
Bei Nichtdurchführung der Planung bliebe der Geltungsbereich für die Öffentlichkeit zunächst 
weiterhin unzugänglich. Eine Nutzbarkeit wäre somit nicht gegeben und der Geltungsbereich für die 
Darmstädter Bevölkerung weiterhin praktisch ohne Bedeutung. Hiervon auszunehmen ist die 
Sondernutzung als Unterkunft für geflüchtete Menschen im Bereich Jefferson-Siedlung.

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Kultur- und Sachgüter  
Ohne Umsetzung der Bauleitplanung blieben die denkmalgeschützten Strukturen und Gebäude 
weiterhin erhalten, eine freie Zugängli chkeit für die Öffentlichkeit wäre aber nicht gegeben. Bei 
ausbleibender Folgenutzung besteht die Gefahr eines allmählichen Verfalls der Bausubstanz 
wodurch auch das denkmalgeschützte Ensemble Schaden erleiden könnte. 
In Bezug auf Sachgüter kann sich bei ausbleibender Nutzung eine Wertminderung der Bausubstanz 
ergeben, wenn die Gebäude nicht ausreichend gepflegt bzw. unterhalten werden. Gleiches gilt für 
die Infrastruktur. Eine deutliche Wertsteigerung hinsichtlich einer neuen Nutzung zugänglich 
gemachter B ausubstanz oder neu bebaubarer Grundflächen, wie sie bei Umsetzung der 
Bauleitplanung möglich wäre, bliebe aus, was ökonomisch zwar bedeutsam, aber für die 
Umweltsituation ohne weitere Relevanz wäre. 
7 Landschaftsplanerische/-ökologische Entwicklungs- und Umweltschutzziele  
Unter Auswertung der bestehenden Rahmenplanungen, der jeweiligen Fachgesetze  und 
übergeordneten Umweltziele sowie der örtlichen Situation ergeben sich für den Geltungsbereich des 
Bebauungsplans für die umweltrelevanten Schutzgüter folgende übergeordnete Zielvorstellungen: 
7.1 Zielsetzung Boden 
Grundziel für das Schutzgut Boden ist die nachhaltige Sicherung von Böden und ihrer natürlichen 
Regulationsfähigkeit, auch wenn dem aufgrund des weitgehenden Fehlens natürlicher Böden und 
der bestehenden anthropogenen Vorbelastungen eine deutlich verminderte Bedeutung zukommt. 
Leitziel für den Bodenschutz ist nach BBodSchG, den Boden insbesondere in seinen verschiedenen 
Funktionen zu erhalten und vor Belastungen zu schützen, eingetreten e Belastungen zu beseitigen 
und ihre Auswirkungen auf den Menschen und die Umwelt zu verhindern oder zu vermindern. Nach 
§ 1a BauGB soll mit Grund und Boden schonend und sparsam umgegangen werden. 
Aufgrund der intensiven Vornutzung der Flächen im Geltungsb ereich, wodurch die Böden durch 
Bebauung, Versiegelung, Verdichtung, Aufschüttungen und Abgrabungen sehr stark anthropogen 
überprägt sowie durch Schadstoffeinträge sogar belastet sind, ergibt sich als wesentliche 
Zielsetzung im Rahmen der Bebauungsplanung: 
• Erhalt von vorhandenen unbeeinträchtigten Böden insbesondere in Randzonen und 
Einbindung in die geplante Grünstruktur; 
• Beseitigung vorhandener Schadstoffbelastungen im Zuge der Baufeldfreimachung und 
fachgerechte Entsorgung zwecks Vermeidung von Beeinträchtigungen 
(Nutzungseinschränkungen / Gefährdungen) der zukünftigen Nutzer; 
• Flächenrecycling / Wiedernutzbarmachung bereits gestörter bzw. baulich geprägter 
Standorte; 
• Flächenentsiegelung und Schaffung zusammenhängender, unversiegelter Flächen in baulich 
nicht beanspruchten Bereichen. 
7.2 Zielsetzung Wasser 
Grundziel für das Schutzgut Wasser ist die nachhaltige Sicherung eines qualitativen und 
quantitativen Wasserhaushalts und seiner Regulationsleistungen. Aufgrund des Fehlens von 
Oberflächengewässern gilt dies insbesondere in Bezug auf das Grundwasservorkommen, für das  
Beeinträchtigungen zu vermeiden sind. 
In § 55 Abs. 2 WHG werden Grundsätze der Abwasserbeseitigung definiert: „Niederschlagswasser 
soll ortsnah versicker t, verrieselt oder direkt  oder über eine Kanalisation ohne Vermischung mit 
Schmutzwasser in ein Gewässer eingeleitet werden, soweit dem weder wasserrechtliche noch 
sonstige öffentlich -rechtliche Vorschriften noch wasserwirtschaftliche Belange entgegenstehe n“. 
Daher soll eine möglichst umfassende ökologische Regenwasserbewirtschaftung etabliert werden. 
Als Leitziele zum Grundwasserschutz sind zu nennen:

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• Vermeidung / Verminderung des Oberflächenabflusses sowohl von Neubauten als auch 
Verkehrsflächen durch Ver sickerung (z.B. Mulden -/Mulden-Rigolen-/Beckenversickerung), 
Nutzung oder Retention von Niederschlagswasser; 
• Beseitigung bestehender Bodenverunreinigungen zur Vermeidung von potentiellen 
Schadstoffeinträgen in das Grundwasser. 
7.3 Zielsetzung Klima und Luft 
Grundziel für das Schutzgut Klima ist die nachhaltige Sicherung bioklimatischer 
Regulationsleistungen und der Luftqualität. Für den Klimaschutz und die Luftreinhaltung sollen 
lokalklimatisch bedeutsamen Ventilationsbahnen und Flächen mit geländeklimat ischer 
Ausgleichswirkung sowie die klimawirksame Durchgrünung von bebauten Flächen erhalten und 
entwickelt werden. 
Wesentliche Ziele zur Vermeidung von Beeinträchtigungen im Planungsgebiet sind: 
• Vermeidung von Barrieren für klimarelevante Luftaustauschprozesse; 
• Minimierung des Überbauungs - und Versiegelungsanteils z. B. durch flächensparende 
Bauweisen, Flächenrecycling, Herstellung von Wegen, Zufahrten und sonstigen befestigten 
Grundstücksfreiflächen in wasserdurchlässiger Bauweise; 
• Durchgrünung des Geltung sbereichs einschl. Dach - und Fassaden begrünung zur 
Verbesserung der klimaökologischen Qualität; 
• Oberflächenausbildung baulicher Anlagen mit hellen Belägen bzw. in hellen Farbtönen 
zwecks höherer Strahlungsreflexion. 
7.4 Zielsetzung Pflanzen, Biotope, Tiere 
Allgemeine Leitziele für den Arten - und Biotopschutz sind der Schutz, die Entwicklung und die 
Wiederherstellung der Vorkommen wildlebender Tiere und Pflanzen sowie ihre Lebensräume zum 
Erhalt und zur Sicherung der Artenvielfalt. Innerhalb des Geltungsbereichs  zählen hierzu 
insbesondere: 
• Die Vermeidung und Verminderung von Schädigungen oder Störungen der vorhandenen 
geschützten Tier- und Pflanzenarten; 
• Erhalt bestehender, wertvoller Biotopstrukturen (insbesondere von geschütztes Biotop, 
Waldflächen und stadtbildprägendem Baumbestand); 
• Ausgleich der Störung durch artspezifische Maßnahmen mit dem Ziel den betroffenen Arten 
auch zukünftig im Geltungsbereich ein ausreichendes Lebensraumangebot bereitstellen zu 
können. 
7.5 Zielsetzung Landschaft / Ortsbild, Wohnumfeld 
Grundziel für das Schutzgut Landschaft / Stadtgestalt ist die Entwicklung bzw. Neugestaltung eines 
angemessenen und möglichst qualitätvollen Erscheinungsbildes des ehemaligen Kasernen-Areals. 
Insbesondere aufgrund der geplanten Wohnnutzung bedarf es in diesem Zusammenhang auch der 
Schaffung wohnungsnaher Grün - und Freiflächen. Weiterhin bedarf es einer verträglichen 
Übergangsausbildung gegenüber den angrenzenden Waldflächen. Wesentliche Ziele hierfür sind: 
• Erhalt und Entwicklung der typischen und markanten Grundstruktur des denkmalgeschützten 
Ensembles im Zentrum der Cambrai-Fritsch-Kaserne; 
• Entwicklung von Grünzäsuren zur Gliederung des Entwicklungsbereichs;  
• Bereitstellung ausreichend dimensionierter, begrünter Freiflächen im öffentlichen und 
privaten Raum  zur wohnungsnahen Erholung (Straßen, Plätze, öffentliche Grünflächen , 
private Grundstücksfreiflächen); 
• Steigerung der Attraktivität des Raumes durch eine wirksame Durchgrünung des gesamten 
Geltungsbereichs (Sicherung von Grünflächen, Verkehrsbegleitgrün, Baumpflanzungen, 
Dach- und Fassadenbegrünung etc..

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7.6 Zielsetzung Mensch 
Im Geltungsbereich sind die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse zu gewährleisten. Hierzu 
zählt auch ein attraktives, nutzbares Wohnumfeld. Die Bewohner sind vor schädlichen 
Umwelteinflüssen zu schützen, dem Entstehen schädlicher Umwelteinwirkungen ist vorzubeugen. 
Für den Menschen relevante Ziele sind: 
• Beseitigung bestehender Bodenbelastungen von denen Gefährdung en oder 
Nutzungseinschränkungen ausgehen können; 
• Ausreichender aktiver und / oder passiver Schutz vor Immissionsbelastungen (v.a. Lärm); 
• Bereitstellung eines attraktiven Freizeit - und Naherholungsangebots möglichst im direkten 
Wohnumfeld; 
• Schaffung von Fuß - und Radwegeverbindungen innerhalb des Plangebiets und als 
Verbindung zu den angrenzenden Siedlungsbereichen (v.a. Richtung Bessungen-Süd und 
Eberstadt) sowie zu umliegenden Waldflächen. 
7.7 Zielsetzung Kultur- und Sachgüter 
Grundziel für das Schutzgut Kulturgüter ist der Erhalt bzw. die Sicherung bedeutsamer Strukturen. 
Dies be trifft v.a. den denkmalgeschützten Gebäudebestand , welcher bei der geplanten 
Folgenutzung besonders zu berücksichtigen ist bzw. einen mit dem Schutzstatus verträglichen 
Umgang erfordert. 
Für die im Geltungsbereich vorhandenen bzw. v.a. neu zu schaffenden Sachgüter besteht keine 
besondere Umweltrelevanz. 
7.8 Berücksichtigung des Landschaftsplans und umweltrelevanter Fachpläne 
Den Hauptzielsetzungen des Landschaftsplans, die Neuschaffung von Grün auf stark versiegelten 
Bauflächen/Sportflächen im Bereich Cambrai -Fritsch-Kaserne bzw. die Verbesserung der 
Grünqualität auf Bauflächen in der Jefferson -Siedlung, wird mit dem vorliegenden Bebauungsplan 
entsprochen werden. Darüber hinaus werden auch die definierten Zielsetzungen  sehr weitgehend 
berücksichtigt: 
• Schaffung eines vernetzten Grünsystems und Sicherung stadtbildprägender und stadt- und 
ortsteilgliedernder Grünzüge – Landschaftstreppe als ost-westgerichtete, öffentliche und das 
Gebiet gliedernde Grünfläche, die Wohnbaufelder durchziehende Grünachsen mit 
Nachbarschaftsgärten und Baumreihen 
• Gestalten / Offenhalten wichtiger landschaftlicher Übergangszonen (Ortsränder) und 
Eingrünung der Ortsränder – nahezu umlaufende Ausweisung von Grün- und Waldflächen 
als Zäsur gegenüber den Ortslagen von Bessungen-Süd und Eberstadt bzw. im Übergang zu 
umgebenden Waldflächen 
• Erhalt stadtbildprägender Alleen, auch als Biotopvernetzungselemente – im Rahmen der 
städtebaulichen Planung wurde wertvoller und prägender Baumbestand berücksichtigt und 
soweit wie möglich erhalten 
• Erhöhung des Grünanteils (Durchgrünung) in stark versiegelten Bau- und Sportflächen 
(Klima- und Wasserschutz, Erholung) – Ausweisung von Grün- und Waldflächen sowie 
Vorgaben zur Begrünung der Grundstücksfreiflächen, zur Dach- und Fassadenbegrünung 
sowie zur Straßenraumbegrünung. 
Insgesamt kann festgestellt werden, dass der Bebauungsplan den Vorgaben und Zielsetzungen des 
Landschaftsplans weitgehend folgt.  Die Intensität der möglichen Begrünung korreliert  jedoch 
unmittelbar mi t der Bebauungsdichte. Da im Geltungsbereich, aufgrund seiner sehr günstigen 
räumlichen Lage zum ÖPNV (S traßenbahnanschluss), bewusst eine hohe bauliche Ausnutzung 
gewollt ist, ergeben sich zwangsläufig Einschränkungen für die mögliche Durchgrünung bzw. 
insbesondere für den Erhalt des Baumbestandes. Dies kann jedoch mittelfristig durch 
Neuanpflanzungen kompensiert werden.

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Hinweise zu weiteren umweltrelevanten Fachplänen liegen für das Plangebiet nicht vor.  
8 Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 
(Prognose-Planfall) 
Das Gelände der Cambrai-Fritsch-Kaserne liegt seit längerer Zeit brach, die Jefferson-Siedlung wird 
aktuell als Flüchtlingsunterkunft genutzt. Aufgrund der militärischen bzw. baulichen Vornutzung 
bestehen auf beiden Konversionsflächen umfangreiche Vorbelastungen  durch Bebauung, 
Flächenversiegelung und im Bereich Cambrai -Fritsch-Kaserne sogar durch Bodenbelastungen im 
Untergrund, die bei der Ermittlung der Eingriffserheblichkei ten und der schutzgutbezogenen 
Prognose der Umweltwirkungen zu beachten sind. 
Es ist zu überprüfen, ob das Vorhaben bau -, anlage - und/oder betriebsbedingt erhebliche 
Beeinträchtigungen auf die Belange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 a bis i BauGB verursachen kann  (vgl. 
Anlage 1 BauGB). Dabei sind Art, Intensität, räumliche Reichweite und Zeitdauer des Auftretens der 
projektspezifischen Wirkfaktoren abzuschätzen und hinsichtlich erheblicher Beeinträchtigungen v. a. 
auf die Schutzgüter zu beurteilen. Die Beurteilung möglicher Beeinträchtigungen berücksichtigt auch 
Wirkungen auf Funktionen und Funktionsbeziehungen die außerhalb des Vorhabengebiets 
bestehen.  
• Baubedingte Auswirkungen entstehen ausschließlich während der Bauphase zur Realisierung/Um -
setzung des geplanten Vorhabens durch vorbereitende Maßnahmen, Erschließungsarbeiten sowie 
Einrichtung und Betrieb der Baustelle. Unter die baubedingten Maßnahmen fallen bspw. Baustellen -
zufahrten, Lagerflächen, Aufbau von Anlagen, Baulärm etc. Diese sind zwar zeitlich begrenzt, können 
aber trotzdem nachhaltige Beeinträchtigungen im Geltungsbereich und dessen unmittelbaren Umfeld 
nach sich ziehen. 
• Anlagebedingte Auswirkungen verursachen u.U. irreversible und dauerhafte Beeinträchtigungen durch 
die Existenz des geplanten Vorhabens (bauliche Anlage) an sich. Die Auswirkungen von z.B. Über -
bauung und Versiegelung, häufig mit völligem Verlust von Schutzgutfunktionen, beschränken sich 
vornehmlich auf das unmittelbare Vorhabengebiet, können aber auch auf das Umfeld wirken, z. B. als 
Entwertung infolge von Zerschneidung von tierökologischen Funktionsräumen oder Sichtachsen.  
• Betriebsbedingte Auswirkungen resultieren aus der täglichen und i.d.R. dauerhaften Nutzung der 
baulichen Anlage, bedingt durch Ver- und Entsorgung, Wasser- und Energieverbrauch, Emissionen 
(Luftschadstoffe, Lärm, Erschütterungen, Licht, Wärme, Strahlen usw.) und im Störungsfall. Die 
Wirkungen können sich auch auf das Umfeld erstrecken. 
Nachfolgend werden die im Zusammenhang mit der hier relevanten Planung bzw. dem damit 
verbundenen Vorhaben erkennbaren Auswirkungen auf die einzelnen Umweltbelange ermittelt.

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Tab. 24: Übersicht der relevanten Wirkfaktoren auf die einzelnen Schutzgüter  
Mögliche 
Auswirkung 
Umweltbelang 
Fläche 
Boden 
Wasser 
Klima 
Biotope 
Pflanzen 
Tiere 
Landschaft 
Mensch 
Kultur- u. 
Sachgüter 
baubedingt - o o - + o + - - - 
anlagebedingt - o o o o o o o - - 
betriebsbedingt - - o - o - + - o - 
Betroffenheit voraussichtlich  
+ = erheblich 
o = relevant 
- = irrelevant / nicht gegeben 
 
In Bezug auf die Schutzgüter Fläche s owie Kultur- und Sachgüter bedarf es keiner differenzierten 
Betrachtung von bau -, anlage - und betriebsbedingter Wirkungen in der Prognose möglicher 
Umweltauswirkungen. Auch für die weiteren Umweltbelange nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 besteht kein 
Bedarf einer differenzierten Wirkun gsbetrachtung, es wird auf die jeweils benannten Kapitel des 
Umweltberichts verwiesen: 
• Wirkungsgefüge zwischen biotischen und abiotischen Schutzgütern (Kap. 8.9) 
• Biologische Vielfalt (Kap. 4.6.4) 
• Natura 2000-Gebiete (Kap. 3.3.4) 
• Vermeidung von Emissionen / sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern (Kap. 13.1) 
• Nutzung erneuerbarer Energien / sparsame und effiziente Energienutzung (Kap. 13.2) 
• Berücksichtigung des Landschaftsplans und umweltrelevanter Fachpläne (Kap. 7.8) 
• Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in besonderen Gebieten (Kap. 3.3.1) 
• Wechselwirkungen (Kap. 8.9) 
8.1 Prognose zum Schutzgut Fläche 
Eines der sieben prioritären Handlungsfelder in der deutschen Nachhaltigkeitsstrategie ist die 
Minderung der Flächeninanspruchnahme für Siedlungen und Ver kehr, um damit auch die direkten 
und indirekten Umweltfolgen (Bodenversiegelung, Verkehrserzeugung mit Lärm, Abgasen und 
erhöhtem Energieverbrauch mit klimaschädlichen CO 2-Emissionen) zu reduzieren. Ziel der 
Bundesregierung ist es die Flächenneuinanspruchnahme für Siedlungs- und Verkehrszwecke auf 30 
ha am Tag bis 2020 zu reduzieren. Nach § 1 a Abs. 2 BauGB soll mit Grund und Boden sparsam 
umgegangen werden. Zur Verringerung der Fläc heninanspruchnahme für neue Bau flächen wird 
deshalb seitens des Gesetzgebers der Innenbereichsentwicklung Vorrang eingeräumt.  
Die größtenteils brach liegenden Konversionsflächen Cambrai -Fritsch-Kaserne und Jefferson -
Siedlung, letztere noch  bis 2025  als Unterkunft für geflüchtete Menschen  in Nutzung, sollen 
städtebaulich entwickelt werden. Mit Ausnahme der denkmalgeschützten Gebäude und zugehörigen 
Strukturen werden die alten Kasernen -, Wohn- und Funktionsgebäude sowie versiegelte Flächen 
abgerissen bzw. rückgebaut  und durch N eubauten und zugehörige Erschließungsanlagen 
hauptsächlich einer Wohn nutzung zugeführt. Die Umgestaltung und Entwicklung des größtenteils

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ungenutzten Areals kann als Wiedernutzbarmachung und damit als Maßnahme zur 
Innenentwicklung bzw. zur Schaffung von Wohnraum an gesehen und somit als Beitrag zum 
sparsamen Umgang mit Grund und Boden im Sinne von § 1a Abs. 2 BauGB gewertet werden, was 
die Neuinanspruchnahme von Flächen im Außenbereich entsprechend verringert. Durch die 
Planung werden keine landwirtschaftlich, forstwirtschaftlich oder zuvor zu Wohnzwecken genutzten 
Flächen beansprucht. 
Veränderung der Flächennutzung 
Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die mit der Planung verbundenen 
Nutzungsänderungen.  
Tab. 25: Nutzungsänderungen im Geltungsbereich (ohne Straßenbahntrasse)  
Nutzungstyp 
Bestand Planung 
Fläche in 
m² Anteil in % Fläche in 
m² Anteil in % 
Siedlungs- und Verkehrsfläche     
Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung 293.717 87,0 - - 
Ludwigshöhviertel - - 221.441 65,6 
 Urbane Gebiete MU - - 13.387 4,0 
 Allgemeine Wohngebiete WA - - 119.068 35,3 
 Gemeinbedarfsflächen - - 26.331 7,8 
 Quartiergaragen - - 9.302 2,7 
 Straßenverkehrsfläche - - 11.144 3,3 
 Wege / Verkehrsfläche bes. Zweckbest. - - 42.209 12,5 
Erholungsflächen     
Grünflächen / Parkanlagen  11.762 3,5 88.135 26,0 
Versorgungsflächen     
Energiezentrale / Trafohäuschen  - - 1.749 < 1 
Wald / waldähnliche Flächen     
Wald/waldähnliche Flächen 31.999 9,5 26.153 7,7 
Summen 337.478 100% 337.478 100% 
Bewertung 
Das Plangebiet erfährt durch die Umgestaltung und städtebauliche Entwicklung keine grundlegende 
Nutzungsänderung. Somit ist das Gebiet immer noch der Siedlungsfläche zuzuordnen.  
Mit der Umsetzung der Planung innerhalb des Siedlungsbereichs und der damit e inhergehenden 
Wiedernutzbarmachung ehemals bereits genutzter Flächen wird ein positiver Beitrag zur 
Verringerung des Flächenverbrauchs im Außenbereich geleistet. 
8.2 Prognose zum Schutzgut Boden 
Als Eingriffe in das Bodenpotential sind grundsätzlich alle boden eingreifenden Maßnahmen 
anzusehen, die zu einer Veränderung der Bodenoberfläche und zu Beeinträchtigungen der 
Bodenfunktionen (Regelungs-, Produktions- und Lebensraumfunktion) führen. Da ein erheblicher 
Teil des Plangebiets bedingt durch  die ehemalige Nutz ung als Kaserne bzw. zugehörige 
Wohnanlage starken anthropogenen Veränderungen bzw. Auffüllungen unterworfen waren , sind 
ursprüngliche bzw. natürliche Böden kaum mehr vorhanden und beschränken sich v.a. auf 
Randbereiche, die von der geplanten Gebietsentwic klung nicht oder nur kaum betroffen sind. Im 
Zuge der Projektentwicklung sind demgegenüber v.a. im Rahmen der Anlagenentstehung

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geschaffenen Sekundärstandorte im Bereich gärtnerisch angelegter Freianlagen mit anthropogen 
überprägten Böden betroffen, weshal b die Eingriffserheblichkeit etwas relativiert werden kann . Im 
Zuge von Eingriffen bzw. aus dem bereichsweisen Verlust dieser Böden resultieren zunächst 
Bodenfunktionsverluste. Durch Entsiegelungsmaßnahmen und neu entstehende Grün - und 
Freiflächen können Kompensationswirkungen erzielt und wieder Bodenfunktionen erfüllt werden. 
Die Planung führt zu einem Flächenrecycling und im Zuge dessen sogar zu einer Minderu ng des 
Versiegelungsgrads um 5,5 % von etwa 58,2 % im Bestand auf planungsrechtlich maximal zulässige 
52,7 % gemäß Bebauungsplan. 
Baubedingte Auswirkungen 
Durch baubedingten Erdaushub und Bodenabtrag werden Struktur, Dichte, Schichtung und 
Zusammensetzung des Bodens auch in größeren Tiefen beeinträchtigt. Zu erwarten sind 
Bodenverdichtungen, Veränderungen der Bodenstruktur (Horizontdurchmischung) sowie der Verlust 
von Filter- und Pufferleistungen. Ebenso werden die natürlichen Bodenfunktionen (Speicher - und 
Regelungsfunktionen, natürliche Ertrags- und Lebensraumfunktion) negativ beeinflusst.  
Weitere temporäre Beanspruchungen, Versiegelungen sowie Verdichtung en des Bodens können 
durch Baustelleneinrichtungen (Lager - und Betriebs flächen) sowie Baugruben, Baustraßen usw. 
hervorgerufen werden. Hier ist nach Beendigung der Baumaßnahmen mit einer Wiederherstellung 
vegetationsfähiger Böden im Bereich der zukünftig entstehenden Grün- und Grundstücksfreiflächen 
zu rechnen.  
Zur Vorbereitung der späteren Bautätigkeiten wurde n bereits Genehmigungsanträge zur 
Baufeldfreimachung (Abriss von Bestandsgebäuden und Rückbau versiegelter Flächen)  gestellt. 
Aufgrund der im Rahmen  der umwelttechnischen Erkundungen festgestellten 
Bodenverunreinigungen wurde hierfür und unter Beteiligung der Unteren und Oberen 
Bodenschutzbehörde ein „Konzept zur Bodensanierung im Zuge des Gebäuderückbaus und  der 
Oberflächenentsiegelung“ (W ood, 2019) erstellt. In der Genehmigung wurde beauflagt, die 
vorhandenen Bodenbelastungen zu entfernen , ordnungsgemäß zu entsorgen  bzw. nach 
abfallrechtlichen Bestimmungen zu verwerten, um Einschränkungen in der Grundstücksgestaltung 
und -nutzung für die späteren Eigentümer oder Bewohner zu vermeiden. Durch die anzunehmenden 
Sanierung bzw. Schadstoffbeseitigung im Zuge der Projektentwicklung ist von einer deutlichen 
Verbesserung der Situation für das Schutzgut Boden auszugehen.  
Nach aktuellem Stand werden im Zuge der  Maßnahme folgende kontaminierte Bodenmassen 
verwertet bzw. beseitigt:

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Abbildung 31:  Zusammenfassung zum geschätzten Sanierungsbedarf  
(Quelle: Wood, 2019) 
 
Anlagebedingte Auswirkungen 
Anlagebedingt ist nach Umsetzung der Bauleitplanung mit einem reduzierten, aber dennoch 
dauerhaften Versiegelungen auf 51,6% des  Geltungsbereichs zu rechnen. Dies bedingt eine 
weitgehende Unterbrechung natürlicher Luft -Boden-Wasser-Austauschvorgänge, den dauerhaften 
Verlust von natürlichen Bodenfunktionen (Puffer -, Filter- und Wasserspeicherfunktionen) und eine 
deutliche Reduktion der Lebensraumfunktionen in den Bereichen der Gebäude, Wegeverbindungen 
und weiteren baulichen Anlagen.  
In den neu entstehenden  Grün- und Grundstücksfreiflächen entstehen in Zukunft wieder 
Sekundärböden, welche verschiedene Bodenfunktionen erfüllen werden. Aufgrund des großen 
unversiegelten Flächenanteils von ca. 48,4 % des Plangebiets und insbesondere durch die Zunahme 
dieser Flä chen, ist diese Wirkung als sehr positiv für das Schutzgut anzusehen. Die 
planungsrechtlich fixierte Dachbegrünung auf den Neubauten übt zusätzlich einen Positiveffekt aus, 
da auch diese Vegetationsflächen gewisse Bodenfunktionen (Lebensraum - und 
Wasserspeicherfunktionen) übernehmen können. 
Betriebsbedingte Auswirkungen 
Bei einer umweltschonenden Wohnnutzung, Pflege der Gartenanlagen und sonstigen Nutzungen, 
sind keine erheblichen betriebsbedingten Auswirkungen auf die neu entstehenden Sekundärböden 
zu erwarten.

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Tab. 26: Zusammenfassende Darstellung der Auswirkungen des Planvorhabens auf das Schutzgut 
Boden  
Wirkfaktor Auswirkung Bewertung 
Baubedingt 
• Baufeldräumung 
• Baustelleneinrichtung 
• Einsatz von Baumaschinen 
• Oberbodenabtrag 
• Bodenaushub 
• Verlust von Sekundärböden 
• Dauerhafte und temporäre 
Verdichtung 
• Dauerhafte und temporäre 
Versiegelung 
negativ 
• Entsiegelung 
• Oberbodenauftrag 
• Herstellung von 
Grundstücksfreiflächen / 
Grünflächen 
• Gestaltung einer Parkanlage 
• Erhalt von Waldflächen 
• Evtl. Beseitigung / Sanierung 
von Bodenverunreinigungen / 
Schadstoffbelastung 
• Reduzierung des 
Versiegelungsgrades 
• Soweit möglich Wiederverwendung 
vorhandenen Oberbodens 
• Wiederherstellung der Bodenfunkt-
ionen auf Grundstücksfrei-/Grün-
flächen 
• Beseitigung von / ordnungsgemäßer 
Umgang mit verunreinigten oder 
belasteten Böden 
positiv 
Anlagebedingt 
• Vorrangig dem Wohnen 
dienende Gebäude 
• Straßen, Wegen, Zufahrten 
sowie Platzflächen 
• Dauerhafte Bodenversiegelung 
• Verlust / Minderung von Boden-
funktionen (Filter-, Puffer- und 
Wasserspeicherfunktion) 
• Reduktion der Lebensraumfunktion 
negativ 
• Grünflächen mit 
Bodenanschluss 
• extensive Dachbegrünung 
(Gebäude)  
• Herstellung sekundärer Böden mit 
Bodenfunktion 
• Wiederherstellung von Substrat-
schichten, die teilweise Bodenfunk-
tionen erfüllen können (Wasser-
speicherung, Verdunstung, Standort 
für Vegetation) 
positiv 
Betriebsbedingt 
• Nutzung von Grün- und 
Freiflächen im 
Wohnungsumfeld 
• keine Auswirkungen bei 
umweltschonender Nutzung und 
Pflege der Grünflächen 
neutral 
 
Bewertung  
Aufgrund der im Geltungsbereich vorliegenden bereits stark beeinträchtigten Böden und da keine 
seltenen oder gefährdeten Bodentypen bzw. ertragreichen Böden betroffen sind, kann die durch die 
Planung verursachten Beeinträchtigungen bzw. Belastungen des Schutzguts Boden grundsätzlich 
stark relativiert werden. Der momentane Versiegelungsgrad (prozentualer Anteil aller versiegelten 
und überbauten Flächen)  im Geltungsbereich liegt bei ca . 58,2 %. Bezogen auf den gesamten 
Geltungsbereich wird zukünftig ein Versiegelungsgrad von 52,7 % erreicht. Durch die Reduzierung 
des Versiegelungsgrades um über 5, 5 % ist eine Aufwertung für das Schutzgut Boden gegeben. 
Zudem kann die Vorgabe zur extensiven Dachbegrünung, womit eine Verringerung des Anteils an

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Götte Landschaftsarchitekten GmbH 74 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Flächen ohne Bodenfunktion einhergeht , als zusätzliche Minimierungsmaßnahme angesehen 
werden. 
Mit dem Projekt ist die Wiedernutzbarmachung einer bereits in erheblichem Umfang baulich 
beanspruchten Fläche verbunden, womit die Neubeanspruchung natürlicher Böden an anderer 
Stelle im Stadtgebiet vermieden werden kann. Damit wird dem Grundsatz des § 1a Abs. 2 BauGB 
zum sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden entsprochen.  
Insgesamt ist festzustellen, dass mit der Planung allenfalls kleinräumige Eingriffe in das Schutzgut 
Boden verbunden sind, die jedoch durch die durchaus erhebliche Flächenentsiegelung (ca. 2,2 ha) 
mehr als kompensiert werden. Darüber hinaus geht mit der geplanten Umnutzung die Beseitigung 
von schädlichen Bodenverunreinigungen einher, was zusätzlich sehr positiv zu werten ist. 
8.3 Prognose zum Schutzgut Wasser 
Geplante Oberflächenentwässerung 
„Aus ökologischen Gründen und auf Grund fehlender Abflusskapazitäten im vorhandenen 
öffentlichen Mischwasser -Kanalnetz der Stadt Darmstadt soll keine direkte Einleitung von 
Regenwasser in das öffentliche Mischwassernetz erfolgen. … Das anfallende Niederschlagswasser 
der Baufelder ist auf diesen direkt zu versickern. Die Niederschlagswässer der Verkehrsflächen 
sowie ein fiktiver Überlauf aus den Baufeldern werden ökologisch sinnvoll sowohl dezentral über 
Grünflächen, Baumbeete wie auch in 6 zentralen Sickerbecken versickert. Die Notüberläufe werden 
breitflächig in den angrenzenden Wald entlassen. “ (Weber-Ingenieure, 2020, S. 41). Aufgrund der 
tlw. und für eine vollständige Versickerung des 5 -jählichen Niederschlags zu geringen 
Durchlässigkeitsbeiwerte, werden vorhandene Rückhalteräume in das Entwässerungskonzept 
einbezogen. 
Auswirkungen auf den Wasserhaushalt 
Mit Umsetzung der Planung einschließlich der erforderlichen Verkehrsflächen, Zuwegungen, 
Stellplätzen und der Straßenbahntrasse wird es zu neuen Bodenvers iegelungen auf bislang 
unversiegelten Flächen kommen, was zu kleinräumigen Unterbrechungen des Wasserkreislaufes 
führt. Gleichzeitig werden im Gegenzug bislang versiegelte oder bebaute Bereiche großflächig 
entsiegelt. Somit wird es durch die Baumaßnahmen a uch zu räumlichen Verschiebungen von 
versiegelten bzw. überbauten Flächen und bislang nicht versiegelten Flächen kommen. Durch die 
Umsetzung des Baubauungsplans ergeben sich hieraus aber keine zusätzlichen Belastungen für 
den natürlichen Wasserkreislauf, da sich der Versiegelungsgrad um ca. 5,5 % (von 58,2 au f 52,7) 
verringert.  
Auch die geplante ökologische Gebietsentwässerung ist sehr positiv zu werten. Im Zusammenspiel 
Grün- bzw. Freiflächen und dezentraler bzw. örtlicher Versickerung ist von einer deutl ichen 
Verbesserung für den Wasserhaushalt auszugehen.  Durch die im Rahmen der Projektumsetzung 
erfolgende Beseitigung von Bodenverunreinigungen bereits im Rahmen der Baufeldräumung ergibt 
sich darüber hinaus eine Minimierung bzw. Beseitigung von potentiell en Risiken für das 
Grundwasser. 
Während der Bauphase kann es unsystematisch im gesamten Gebiet zu witterungsbedingt 
zulaufendem Schicht- und Stauwasser kommen, was ggf. eine Wasserhaltung erforderlich macht, 
um Tagwässer zu sammeln und abzuleiten (Weber-Ingenieure, 2020 ). Die damit verbundenen 
Wirkungen auf den Wasserhaushalt sind jedoch allenfalls temporär und insgesamt zu 
vernachlässigen. 
Betriebsbedingte Auswirkungen auf den Wasserhaushalt sind in Bezug auf die zukünftige 
Gebietsnutzung nicht erkennbar. 
Bewertung 
Der Verlust hydrologisch wirksamer Flächen durch Bebauung und Oberf lächenversiegelung kann 
durch Verringerung des Versiegelungsgrades,  Begrünung der Dachfläc hen, die Ausbildung 
versickerungsfähiger Flächenbefestigungen, die Herstellung von Grünflächen mit Bodenanschluss,

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die Herstellung von dezentralen bzw. örtlichen  Versickerungsanlagen wesentlich minimiert bzw. 
ausgeglichen werden.  
Bei Umsetzung des geplant en Entwässerungskonzepts ist insgesamt mit keinen negativen 
Beeinträchtigungen des Wasserhaushalts zu rechnen, vielmehr kann sowohl qualitativ wie auch 
quantitativ von einer Verbesserung der Situation ausgegangen werden 
Eine Beeinflussung von umliegenden Oberflächengewässern ist auszuschließen. 
8.4 Prognose zum Schutzgut Klima  
Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde ein Klimagutachten  bzw. eine klimaökologische 
Analyse mit dem Ziel, „die thermischen  / bioklimatischen und strömungsdynamischen 
Folgeerscheinungen der geplanten städtebaulichen Neuordnung auf dem Konversionsgelände zu 
analysieren und zu bewerten“, erstellt (ÖKOPLANA, 2019, S. 2). Insofern umfasst die nachfolgende 
Prognose im Wesentlichen nur eine Zusammenfassung der dortigen Untersuchungsergebni sse. 
Details sind dem Gutachten selbst zu entnehmen. 
Anlagebedingte Auswirkungen 
„Die Ergebnisse der mesoskaligen Modellrechnungen zu den lokalen n ächtlichen 
Kaltluftbewegungen zeigen, dass mit potenzieller Realisierung des st ädtebaulichen 
Strukturkonzepts einerseits die örtliche Oberflächenrauigkeit der Bebauung zunimmt, andererseits 
neue Kaltluftzugbahnen (z.B. die zentrale Landschaftstreppe) geschaffen und die Gr ünstrukturen 
bzgl. der Kaltluftentstehung optimiert werden. W ährend es in den neugeschaffenen offenen 
Blockbereichen zu kleinr äumigen, geb äudebedingten Kaltluftstau - und Windschatteneffekten 
kommt, bilden die neuen str ömungsparallelen Gr ünzonen und Stra ßen/Wege Leitbahnen mit 
intensivierter Kaltluftströmung“ (ÖKOPLANA, 2019, S. 17). 
Durch die geplante bauliche Entwicklung geht auf der einen Seite und bereichsweise zwar 
thermisches Grundpotenzial verloren, andererseits werden großflächig neue klimaökologisch 
wirksame Ausgleichsflächen in Form von Grün - und Frei flächen ( z.B. Landschaftstreppe, 
Nachbarschaftsgärten, Grundstücksfreiflächen, extensiver Dachbegrünung)  geschaffen, welche 
sich im Gegensatz zur aktuellen Situation (großflächige Asphaltflächen) in deutlich geringerem Maße 
aufheizen ( vgl. Abb. 3 2 und 33 ). Die neu gestalteten Grün - und Freiflächen bilden neue 
Frischluftkorridore, über die Hangkaltluft in die Bebauung einziehen und thermische Belastungen, 
besonders in Tropennächten, wirksam abgemildert werden.

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(Quelle: 
ÖKOPLANA, 
2019) 
 
Abbildung 32: Ist-Zustand - 
Ergebnisse mikroskaliger 
Klimasimulationen - Lufttemperatur (2 
m ü.G.) an einem heißen Sommertag 
mit schwacher südsüdwestlicher 
Luftströmung (2.0 m/s, 10 m ü.G.), 
14:00 Uhr 
Abbildung 33: Plan-Zustand - 
Ergebnisse mikroskaliger 
Klimasimulationen - Lufttemperatur (2 
m ü.G.) an einem heißen Sommertag 
mit schwacher südsüdwestlicher 
Luftströmung (2.0 m/s, 10 m ü.G.), 
14:00 Uhr  
Die städtebauliche Grundstruktur des Gebietes bedingt günstige Bel üftungsverhältnisse im 
geplanten neuen Stadtquartier, strömungsparallele Straßen / Wege sowie gr ößere Platzstrukturen 
(z.B. Quartiers-Carré) bilden zusätzliche Ventilationsflächen. 
Mit der F estsetzung gebäudegebundener aber dennoch klimatisch wirksamer Maßnahmen 
(extensive Dachbegrünung, Fassadenbegrünung) können lokale Negativwirkungen, wie 
Überwärmung, geringe Luftfeuchtigkeit oder nächtliche Wärmeabstrahlung, abgemildert werden. 
Auch die Vorgaben zum Erhalt und zur Neuanpflanzung von Bäumen stellen einen wichtigen Faktor 
zur Verringerung von Erwärmung und zur Verbesserung der Lufthygiene (Bindung von Feinstaub, 
Erhöhung der Luftfeuchtigkeit) dar.  
Für das Planungsumfeld sind keine nennenswerten Veränderungen der Lufttemperaturverhältnisse 
gegenüber dem Ist -Zustand zu erwarten. Die am nördlichen und südlichen Rand des 
Entwicklungsgebiets gelegenen Grünflächen bilden „wirksame Pufferflächen, über denen 
kleinräumige thermische Zusatzbelastungen aufgefangen werden können“ (ÖKOPLANA, 2019 , S. 
26). 
Während der Bauphase wie auch nach Herstellung des neuen Stadtquartiers („Betriebsphase“) sind 
keine relevanten bau- oder betriebsbedingten Wirkungen auf das Klima anzunehmen. 
Bewertung 
Insgesamt lässt das städtebauliche Strukturkonzept „ keine klima ökologischen Negativeffekte 
erwarten, die einer Realisierung entgegenstehen. Unvermeidbare Beeinträchtigungen, die sich aus 
dem Projekt ergeben, k önnen durch gr ünordnerische / bauliche Ma ßnahmen derart aufgefangen 
werden, dass es im Planungsgebiet zu keinen gro ßflächigen klima ökologischen Negativeffekten 
(z.B. starke Überwärmung am Tag, reduzierte n ächtliche Abk ühlung, Luftstagnation) kommt. Im 
Planungsumfeld ist keine nennenswerte Klimamodifika tion zu bestimmen.“ (ÖKOPLANA, 2019, S. 
38)

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8.5 Prognose zum Schutzgut Biotope, Flora, Fauna und Biologische Vielfalt 
Biotope 
Mit der Umsetzung der Planung kommt es in einem erheblichen Teil des Geltungsbereichs zu einer 
wesentlichen Veränderung der bisherigen  Lebensraumverhältnisse. Hiervon betroffen sind 
hauptsächlich urbane Lebensräume wie  die bisherigen Baufelder und die großen versiegelten 
Flächen, wobei letztere im Zuge der jahrelangen Sukzessionsprozesse eine gewisse Wertsteigerung 
erfahren haben. Diese Bereiche werden im Zuge der Baufeldfreimachung für die baulichen 
Entwicklungsmaßnahmen nahezu vollständig beseitigt, was vor dem Hintergrund der angestrebten 
Folgenutzung des ehemaligen Kasernengeländes zwangsläufig erforderlich ist. 
Die beiden festgestell ten Lebensraumtypen nach Anhang I der FFH -Richtlinie (92/43/EWG) 
Waldmeister-Buchwald (Natura 2000-Code 9130) und Sandrasen auf offenen Binnendünen (Natura 
2000-Code 2330), detaillierte Beschreibungen bzw. Bewertungen sind dem „Abschlussbericht zur 
Biotoptypen- und Baumkartierung“ (PGNU, 2017) zu entnehmen, sind aufgrund ihrer hohen 
Wertigkeit und des hohen Gefährdungsgrades als planungsrelevant zu betrachten. Außerdem sind 
gemäß Art. 6 der FFH-Richtlinie Verschlechterungen der natürlichen Lebensräume zu vermeiden.  
Insgesamt ergeben sich in Bezug auf die besonders wertgebenden Biotope (v.a. Sandtrockenrasen- 
LRT 2230, FFH Anhang I und §30 BNatSchG, Waldmeister-Buchenwald - LRT 9130, FFH Anhang I 
sowie die anderen Waldbestände) b ei quantitativer Betrachtung vergleichsweise gering e 
Betroffenheiten (siehe Tab. 27), da diese bezogen auf den Geltungsbereich einen Flächenanteil von 
nur ca. 9 % einnehmen  und in der städtebaulichen Rahmenplanung in erheblichem Umfang 
berücksichtigt und erhalten werden konnten.  
Die notwendige Inanspruchnahme von Flächen für die Baustelleneinrichtung bedingt im Regelfall 
keine zusätzlichen baubedingten Eingriffe, da hierfür entweder ehemals bereits bebaute/versiegelte 
Flächen genutzt, oder auch Bereiche der zukünftigen Baufelder verwendet werden können.  
Tab. 27: Quantifizierung der betroffenen wertgebenden Biotoptypen  
Nutzungs-/Biotoptyp nach KV Wertpunkt
e 
je m² * 
Fläche 
Bestan
d [m²] 
Fläche 
Planun
g [m²] 
 
Veränderung 
in 
m² % 
Waldmeister-Buchenwald (LRT 
9130) (01.112) 64 8.942 7.299 - 1.643 -18,4 
Buchenmischwälder (01.114) 41 720 75 - 645 - 89,6 
Eichenmischwälder (01.122) 41 19.232 17.648 - 1.584 - 8,2 
Sandtrockenrasen (LRT 2330, 
§30-Biotoptyp) (06.400) 69 537 537 0 0 
Summen  29.431 25.559 3.872 - 13 
* Die Wertpunkteeinstufung wurde aus der Biotoptypen- und Baumkartierung (PGNU, 2017) übernommen. 
Wesentlich in diesem Zusammenhang sind außerdem die Auswirkungen des Vorhabens au f den 
Baumbestand. Von den 520 als erhaltungs- bzw. besonders erhaltungswürdig bewerteten Bäumen 
entfällt eine ganze Reihe, da sie der erforderlichen Erschließung zum Opfer fallen oder die 
Bebaubarkeit der Baufelder unverhältnismäßig einschränken. Von den besonders prägenden und 
wertgebenden Bäumen werden 175 planungsrechtlich gesichert bzw. berücksichtigt. Dies bedeutet 
jedoch nicht, dass alle anderen Bäume entfallen bzw. beseitigt werden. Die Festsetzungen sind so 
definiert, dass Bestandsbäume auf die Pfl anzbindung bzw. zu tätigende Neuanpflanzungen 
angerechnet werden können. Unabhängig davon unterliegen die meisten der Bäume aufgrund Ihrer

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Größe der Baumschutzsatzung der Stadt Darmstadt, so dass deren Beseitigung beantragt und auch 
kompensiert werden muss. 
Im Gegenzug werden insgesamt 606 Baumneuanpflanzungen  festgesetzt, so dass sich in der 
absoluten Zahl sogar eine Erhöhung ergibt. Die durch einen adäquaten Baumbestand erreichbaren 
ökologischen Positivfunktionen können allerdings aufgrund der erforderlichen Entwicklungszeit von 
Neuanpflanzungen nicht kurzfristig wirken. 
Nach Abschluss der Quartiersentwicklung und insbesondere nach Herstellung von z.T. 
großflächigen öffentlichen Grünflächen (88.135 m²), Waldflächen (26.153 m²) sowie von Grün- bzw. 
Freiflächen mit Bodenanschluss (60.787 m² Grundstücksfreifläche) im Bereich privater Grundstücke, 
ergänzt um Dach - und Fassadenbegrünung, kann der Geltungsbereich auch zukünftig in einem 
ähnlichen Umfang wie bisher Lebensraumfunktionen erfüllen.  
Durch die zukünftige Nutzung v.a. für Wohnzwecke und die damit verbundene permanente 
Anwesenheit von Menschen werden diese Strukturen jedoch einem erheblichen Störungspotential 
ausgesetzt sein. Dies ist vor dem Hintergrund der Ruhephase seit Abzug der Amerikaner durchaus 
als erheblich zu werten.  
Im Zuge der Planung werden Flächen und Maßnahmen definiert, die der gezielten Entwicklung 
höherwertigerer Strukturen dienen sollen. Hierbei sind insbesondere die aus Artenschutzgründen zu 
entwickelnden Maßnahmenflächen (35.608 m²) im Norden, Süden und in d er Landschaftstreppe 
sowie die Waldflächen ( 26.153 m²) zu nennen . Auch in die Landschaftstreppe werden neben 
gärtnerisch gepflegten Anlagen auch naturnahe Bereiche wie extensive  Wiesenflächen, spezielle 
Lebensraumstrukturen für besondere Artenvorkommen, Tr ockenmauern/Gabionen, Obsthaine, 
Waldrandzonen sowie die Anpflanzung standortgerechter Laubgehölze, geschaffen.  
Flora 
Mit der Entwicklung de s ehemaligen  Militärgeländes ist eine umfassende Neugestaltung der 
Freiraumsituation verbunden. Mit der Umstrukturierung des Geländes geht , neben dem 
unmittelbaren Lebensraumverlust , in weiten Teilen auch eine Intensivierung der Pflege und 
Unterhaltung einher. Im Bereich zukünftiger Baufelder und Infrastrukturanlagen sowie auch im 
Bereich neu zu schaffender Grünflächen  ist ein weitreichender  Verlust der heute vorhandenen 
Vegetationsbestände anzunehmen, womit entsprechende Auswirkungen auf den floristischen 
Artenbestand verbunden sein werden. Hierbei ist v.a. das Verschwinden von Pionierarten zu 
erwarten, da auf die heut e vorhandenen Brachestadien spezialisierte Arten ausfallen und sich 
stattdessen an gärtnerische Anlagen wie Hausgartenflächen bzw. Grünflächen angepasste Pflanzen 
ansiedeln werden.  
Für die geplante Gebietsentwicklung ist zunächst davon auszugehen, dass die Standorte der elf im 
Gebiet erfassten und gefährdeten bzw. in der Roten Liste Deutschlands bzw. Hessens geführten 
Pflanzenarten nicht erhalten werden bleiben. Dies trifft jedoch ni cht auf die in der 
Sandtrockenrasenfläche vorkommenden Arten zu, da dieser  Bereich erhalten bzw. in die 
Landschaftstreppe-West integriert werden kann. Da es sich bei den betroffenen Arten vielfach um 
trockenheitsliebende Arten handelt, deren Lebensraumansprüche mit denen der Mauereidechse 
korrespondieren (warme und trockene Stan dorte mit sandigem Boden), ist es außerdem und 
durchaus wahrscheinlich, dass sich die Arten im Bereich der Eidechsen -Maßnahmenfläche halten 
oder etablieren können. Gerade für die nachgewiesenen Arten der Sandtrockenrasen (z.B. Nelken-
Schmielenhafer Aira caryophyllea ), die sich auf anthropogenen Sekundärstandorten aufgrund 
nährstoffarmer und durchlässiger Substrate im Geltungsbereich etablieren konnten, können im Zuge 
der Entwicklung naturnaher Bereiche und bei Schaff ung ähnlicher Lebensraumverhältnisse wieder 
vergleichbare Strukturen entstehen, die zumindest die Neuausbildung einer ähnlich spezialisierten 
Flora begünstigt.  
Für Pflanzenarten der Biotoptypen Hausgärten/gärtnerische Anlagen/Freizeitgärten ergibt sich im  
Zuge der Herstellung entsprechender Lebensräume eine Verbesserung der Situation. In 
Abhängigkeit zur Gestaltungsvielfalt, Nutzungs- und Pflegeintensität kann sich ggf. hierbei auch eine 
gewisse Vielfalt entwickeln.

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 79 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Insgesamt ist mit keiner wesentlichen Ve ränderung der floristischen Artenvielfalt zu rechnen, da 
auch zukünftig und weiterhin Pionierstandorte bzw. Brachflächen im Geltungsbereich vorhanden 
sein werden und somit auch den nachgewiesenen selteneren Arten ein Wuchsstandort geboten 
werden kann. 
Fauna 
Die Umsetzung der Bauleitplanung wirkt sich v.a. über den Verlust von Brach -, Ruderal - und 
Gehölzflächen unterschiedlicher Entwicklungsstadien  auf die heute im Gebiet vorkommenden 
Tierarten aus. Im Gegenzug entstehen im Rahmen der Gebietsentwicklung in g rößerem Umfang 
grüngeprägte Strukturen neu (größere und zusammenhängende  und auch zahlreiche kleinere  
öffentliche Grünflächen, private Grün - und Freiflächen, Dach - und Fassaden begrünungen, 
Straßenbegleitgrün u. ä.), die von entsprechend an den menschlichen  Siedlungsbereich 
angepassten Tierarten besiedelt werden können. Außerdem werden auch größere Bereiche 
artenschutzrechtlichen Belangen gewidmet. Hier sind v. a. Maßnahmen - und Waldflächen zu 
nennen, die den im Gebiet vorkommenden und wertgebenden Tierarten  auch weiterhin ein 
mindestens ausreichendes Lebensraumangebot sichern sollen. Auch werden durch gezielte 
Hilfsmaßnahmen an Gebäuden für entsprechend spezialisierte Arten  geeignete Habitatstrukturen 
planungsrechtlich gesichert. 
Mit der Wiederbesiedlung bzw. d urch den allgemeinen Betrieb des Wohngebiets  und der damit 
einhergehenden permanenten Anwesenheit von Menschen, Hunden und Katzen ergibt sich 
zukünftig ein erhöhtes Störpotenzial für empfindliche Arten.  
Für die artenschutzrechtlich besonders relevanten Arten aus den Artengruppen Fledermäuse, Vögel 
(insbesondere Mau ersegler), Reptilien (Mauer - und Zauneidechse) und Insekten (v.a. Heldbock, 
sowie Tagfalter und Heuschrecken), wurde eine spezielle artenschutzrechtliche Prüfung 
durchgeführt und spezielle Maßnahmen definiert, um eine Schädigung oder erhebliche Störung von 
besonders wertgebenden Arten zu vermeiden (siehe Tab. 28 und Kap. 1 0 Artenschutzrechtliche 
Belange sowie Artenschutzrechtlicher Fachbeitrag im Rahmen der geplanten Bebauung der 
ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung, PGNU, 2019).

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Götte Landschaftsarchitekten GmbH 80 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Tab. 28:  Zusammenstellung besonderer Vermeidungs - und Ausgleichsmaßnahmen (Quelle: 
PGNU, 2019) 
 
 
Bewertung 
Durch Umsetzung der Vermeidungs - und Ausgleichsmaßnahmen zum Schutz und Erhalt von 
wertgebenden Tierarten sowie der Festsetzungen zum Erhalt bzw. zur Entwicklung besonders 
schutz- und erhaltungswürdiger Biotoptypen einschließlich eines relativ großen  Anteils des 
wertvollen Baumbestands bleibt ein erheblicher Anteil des ursprünglichen Lebensraumangebots 
erhalten bzw. es werden artspezifische Biotop - und Habitatstrukturen neu geschaffen, um den

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Götte Landschaftsarchitekten GmbH 81 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Fortbestand des im Geltungsbereich nachgewiesenen Arteninventars zu sichern. Vor diesem 
Hintergrund sind keine relevanten Beeinträchtigungen der biologischen Vielfalt zu erwarten. 
8.6 Prognose zum Schutzgut Landschafts- und Ortsbild 
Der Bebauungsplan zielt auf die Umsetzung der städtebaulichen Rahmenplanung ab, wobei die 
Entwicklung der Konversionsflächen in ein neues Wohnquartier zu einer deutlichen optischen 
Aufwertung des Areals bei trägt. Die Planung berücksichtigt das definierte stadträumliche Leitbild 
(Wissenschaftsstadt Darmstadt, 2011) mit Betonung der gegebenen Hanglage und der Nutzung der 
bereits bestehenden Terrassierung. Die Grundstruktur bleibt durch den Erhalt prägender Elemente, 
wie denkmalgeschützte Gebäude, Mauern, Straßen achsen und Bäume sichtbar. Die zulässigen 
Höhen der geplanten Bebauung orientieren sich teils an den Höhen der Bestandsgebäude. 
Die ausgeprägte Durchgrünung integriert bereits vorhandene Grün - und Vegetationsflächen sowie 
die Waldränder. Die Ergänzung dieser Flächen durch teils großflächige öffentliche Grünflächen und 
zu begrünender Grundstücksfreiflächen sowie die Erhaltung möglic hst vieler gebietsprägender 
Bestandsbäume sowie umfangreiche Baumneuanpflanzungen verleihen dem künftigen 
Ludwigshöhviertel, insbesondere nach einer entsprechenden Entwicklungszeit, ein sehr grünes und 
vielgestaltiges Erscheinungsbild. D urch die planungsre chtliche Sicherung von nicht bebaubaren 
Randzonen, einschließlich bereichsweise bereits vorhandener Grün- bzw. Waldflächen, bleiben das 
Erscheinungsbild und der Charakter der Übergangsbereiche gewahrt. Dies trägt insgesamt, neben 
der Lagegunst, zu einer hohen Wohnumfeldqualität bei. 
Das denkmalgeschützte Ensemble im Zentrum der ehemaligen Cambrai -Fritsch-Kaserne gliedert 
die Landschaftstreppe und wird so denkmalverträglich in die neue Gebietsentwicklung einbezogen. 
Mit der Baustruktur, der  topografischen Lage und durch die umliegenden Waldflächen bleibt der 
Eindruck eines in sich geschlossenen Areals  erhalten. Die städtebauliche Entwicklung des 
Geltungsbereichs lässt eine Aufwertung des Erscheinungsbildes erwarten. Durch die Aufgabe der 
Kasernennutzung ergibt sich eine Öffnung des Gebiets, wodurch der Bereich wieder durchlässig 
wird und nicht mehr länger als unpassierbare Zone im Stadtgefüge wirkt. Das neue Wohngebiet wird 
durch die Weiterführung bzw. den Ringschluss der Straßenbahn und die parallele Erschließung samt 
Wegeverbindungen mit den angrenzenden Stadtteilen Bessungen -Süd und Eberstadt  verbunden. 
Damit wird das seit langem unzugängliche Gebiet der ehemaligen Cambrai-Fritsch-Kaserne und der 
Jefferson-Siedlung deutlich besser in das städtische Gesamtgefüge integriert. 
Baubedingte Wirkungen (z.B. Rückbau- und Abbrucharbeiten, Ausheben von Baugruben, Aufstellen 
von Bauzäunen, Materiallagerung sowie Einsatz von Maschinen und Baukränen) sind ausschließlich 
vorübergehend bzw. von temporärer Dauer und können daher vernachlässigt werden. 
Aus der zukünftigen, vorwiegend wohnbaulichen Nutzung resultieren keine Beeinträchtigungen des 
Orts- oder Landschaftsbildes. 
Bewertung 
Insgesamt kann von einer angepassten und angemessen en Neugestaltung des Ortsbildes , unter 
Einbezug/Beibehaltung wertgebender und prägender Strukturen, ausgegangen werden. Der 
geplanten Landschaftstreppe ist zusätzlich ein identitätsstiftender Charakter für das Quartier 
beizumessen.  Beeinträchtigungen bzw. negative Wirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild sind 
nicht zu erwarten, v ielmehr ist im Zuge der Konversionsentwicklung eine Aufwertung des 
Erscheinungsbildes anzunehmen.  
8.7 Prognose zum Schutzgut Mensch 
Für das Schutzgut Mensch sind verschiedene Wirkfaktoren wesentlich, die teilweise eng mit den 
übrigen Schutzgütern verknüpft sind. Im Vergleich zum derzeitigen Geländezustand mit 
überwiegend ungenutzter Gebäudesubstanz und brach liegenden Freiflächen in Ve rbindung mit 
einer nicht gegebenen Zugänglichkeit des Kasernengeländes, ergibt sich durch die geplante 
städtebauliche Entwicklung eine völlig neue Bedeutung des Geltungsbereichs für den Menschen. 
Dies betrifft vor allem die zukünftig hier wohnenden Personen. Vor diesem Hintergrund bedarf es in

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der Wirkungsprognose des Vorhabens auf das Schutzgut Mensch einschließlich gesundheitlicher 
Aspekte einer entsprechend differenzierten Betrachtung der Themen: 
• Lärm 
• Schadstoffe (Schadstoffe im Boden und ggf. in vorhandener Bausubstanz) 
• Bioklima 
• Freizeit und Erholung 
Für de n derzeit als Flüchtlingsunterkunft genutzten Bereich der Jefferson -Siedlung ist keine den 
Menschen bzw. die dortigen Bewohner belastende Umweltsituation gegeben (Lage abseits von 
lärmbelasteten Verkehrsachsen, keine Bodenverunreinigungen). 
Baubedingte Auswirkungen 
Im Rahmen der Baumaßnahmen können temporär Lärm -, Staub - und Abgasbelastungen durch 
Baufahrzeuge, Bautätigkeiten sowie durch Zuliefer- und Entsorgungsverkehr verursacht werden. Für 
die angrenzenden Wohngebiete von Eberstadt und Bessungen -Süd werden hierbei keine 
erheblichen Beeinträchtigungen erwartet, da die dortigen Siedlungsbereiche ausreichend entfernt 
liegen und zusätzlich Wald- bzw. Grünflächen einen Puffer bilden. Allerdings sind die aktuell in der 
Jefferson-Siedlung untergebrachten Menschen in Abhängigkeit zur Lage der Bautätigkeiten stärker 
betroffen. Störende baubedingte Beeinträchtigungen sind unvermeidlich, jedoch meist nur temporär 
wirksam und beschränken sich auf werktägliche Arbeitszeiten. Im Bedarfsfall können die 
Belastungen durch technische und organisatorische Maßnahmen in gewissem Umfang abgemindert 
werden.  
 Lärm 
Die geplante durch den Geltungsbereich hindurchführende Verlängerung der Straßenbahnlinie 3 
zwischen Ludwigshöhstraße und Heidelberger Straße ist Gegenstand eines eigenständigen 
Planfeststellungsverfahrens. Gleichwohl wurden die dadurch zu erwartenden 
Schienenverkehrslärmeinwirkungen schalltechnisch untersucht. „Hierbei ist zu beachten, dass die 
Schallausbreitungsrechnungen ohne Berücksichtigung der Gebäudeabschirmung erfolgten (fr eie 
Schallausbreitung, "Worst -Case"). Durch die abschirmende Wirkung der bestehenden und 
zukünftigen Gebäude sind in den von den relevanten Verkehrswegen abgewandten Bereichen z. T. 
deutlich niedrigere Lärmpegel zu erwarten“ (Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft, 2020, S. 22). 
Entlang der Straßenbahn trasse wird im Tagzeitraum der maßgebliche Orientierungswert der DIN 
18005 für allgemeine Wohngebiete (WA) von tags 55 dB(A) um bis zu ca. 1 7 dB(A) und in den 
urbanen Gebieten (MU), für die hilfsweise der Immissionsgrenzwert für Misch -, Kern - bzw. 
Dorfgebiete von tags 64 dB(A) herangezogen w urde, um bis zu 10 dB(A) überschritten. „Die 
Schwelle der Gesundheitsgefährdung von tags 70 dB(A) wird auf überbaubaren Fläche lediglich im 
Südosten des Gebiets WA A12 überschritten. Die Überschreitung der 70 dB(A)-Schwelle im Gebiet 
MU 2 findet außerhalb der überbaubaren Fläche statt.  In den von der Straßenbahntrasse weiter 
entfernt gelegenen Bereichen - ab ca. der ‚2. Reihe ‘ - sind die o. g. maßgeblic hen Tag -
Orientierungswerte überwiegend eingehalten bzw. um weniger als 5 dB(A) überschritten. Somit sind 
im überwiegenden Teil des Plangebietes auch die Außenwohnbereiche (z. B. Terrassen, Balkone, 
Gärten, Flächen für Sport - und Spielanlagen, Landschaftstr eppe) ausreichend vor 
Verkehrslärmeinwirkungen geschützt.  
Auf der Fläche des Bildungscampus ist der hierfür als Anhalt zu Grunde gelegte Tag -
Orientierungswert der DIN 18005 /1/ für allgemeine Wohngebiete (WA) von 55 dB(A) entlang der 
Straßenbahntrasse um bis zu ca. 9 dB(A) überschritten, entlang der Haupterschließungsstraßen um 
bis zu ca. 3 dB(A) überschritten.  
Entlang der Haupterschließungsstraßen (ohne Straßenbahntrasse) ist in den allgemeinen 
Wohngebieten (WA) der maßgebliche Tag -Orientierungswert … von 55 dB(A) überwiegend 
eingehalten bzw. um weniger als 5 dB(A) überschritten, in den urbanen Gebieten (MU) der 
maßgebliche Tag -Orientierungswert von 63  dB(A) eingehalten.“ (Dr. Gr uschka 
Ingenieurgesellschaft, 2020)

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Götte Landschaftsarchitekten GmbH 83 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Im ebenfalls betrachteten Nachtzeitraum wird entlang der Straßenbahnlinie der Orientierungswert 
für Allgemeine Wohngebiete von 45 dB(A) um bis zu ca. 2 2 dB(A) überschritten. In den urbanen 
Gebieten (MU) wird der maßgebliche Nacht-Orientierungswert von 50 dB(A) um bis zu ca. 17 dB(A) 
überschritten. „Die Schwelle der Gesundheitsgefährdung von nachts 60 dB(A) wird auf 
überbaubaren Flächen in den Gebieten MU 1, MU 2, MU 3, WA A10, WA B1, WA B3 und WA A12 
teilweise überschritten. Die Überschreitung der 60 dB(A)-Schwelle in den Gebieten WA A9, WA A11 
und WA D1 findet außerhalb der überbaubaren Fläche statt. …   
Entlang der Haupterschließungsstraßen (ohne Straßenbahntrasse) ist in den allgemeinen 
Wohngebieten (WA) der maßgebliche Nacht-Orientierungswert "Verkehr" … von 45 dB(A) um bis zu 
ca. 8 dB(A) überschritten, in den urbanen Gebieten (MU) der maßgebliche Nacht-Orientierungswert 
von 50 dB(A) um bis zu ca. 5 dB(A) überschritten.  
Für den Fall der freien Schallausbreitung ist im Plangebiet auch abseits der o. g. Verkehrswege in 
den allgemeinen Wohngebieten der Nacht-Orientierungswert "Verkehr" von 45 dB(A) um mindestens 
2 dB(A) überschritten, in den urbanen Gebieten (MU) der Nacht-Orientierungswert von 50 dB(A) um 
mindestens 1 dB(A) überschritten.“ (Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft, 2020, S. 23-24) 
  
 
Abbildung 34: Beurteilungspegel 
„Verkehr“ tags Immissionshöhe 4 m üG 
 
 
Abbildung 35: Beurteilungspegel 
„Verkehr“ nachts Immissionshöhe 4 m 
üG 
(Quelle: Dr. Gruschka Ingenieurgesellschaft, 2020)  
Vor dem Hintergrund der festgestellten Orientierungswertüberschreitungen bedarf es bereits auf 
Bebauungsplanebene einer Konfliktbewältigung zum Schallschutz. Entsprechend werden 
Schallschutzmaßnahmen planungsrechtlich verankert:

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• Festsetzung maßgeblicher Außenlärmpegel (erforderlicher Schallschu tznachweis gegen 
Außenlärm schutzbedürftiger Aufenthaltsräume 
• Anforderungen an die Außenbauteile schutzbedürftiger Räume 
• Festsetzung zu schalldämmenden Lüftungseinrichtungen für Schlaf- und Kinderzimmer 
• Vorgaben für die Grundrissorientierung bzgl. schutzbedürftiger Räume 
• Festsetzung zur Zulässigkeit von Außenwohnräumen 
Darüber hinaus werden aus Sicht des Schallimmissionsschutzes Hinweise zum Jugendzentrum 
(Veranstaltungsräume und Freiflächen von benachbarter Wohnbebauung abwenden), zur Sporthalle 
des Bildun gscampus (keine Nutzung nach 22 Uhr und Einhaltung der 
Sportanlagenlärmschutzverordnung), zur Fläche für Sport - und Spielanlagen (Beachtung der 
Freizeitlärmrichtlinie) gegeben, die auf Vorhabenebene bzw. bei der Nutzung / im Betrieb zu 
beachten sind. 
Für die vorgesehenen Garagengebäude und die geplante Energiezentrale sind ggf. erforderliche 
Schallschutzmaßnahmen im Zuge der Baugenehmigungsverfahren zu ermitteln. Hier können z.B. 
eine Fassadenverkleidung bzw. der Einbau von Schalldämpfern erforderlich werden, um die 
Vorgaben der Technischen Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) einzuhalten. Mögliche 
weitere empfohlene Maßnahmen sind die ausreichend raue Ausführung der Verkehrsflächen der 
Quartiersgaragen, um Reifen -Quietschgeräusche bei Kurvenfahrten  mit geringer Geschwindigkeit 
zu verhindern, die elastische Lagerung bzw. feste Verschraubung von Bodenabläufen (z.B. 
Gitterroste) im Bereich von Verkehrsflächen der Quartiersgaragen, um Klappergeräusche beim 
Überfahren zu verhindern. Auch müssen Torantrie be der Quartiersgaragen die Anforderungen der 
TA Lärm an den Schallimmissionsschutz für allgemeine Wohngebiete einhalten.  
 Schadstoffe 
Aufgrund der im Rahmen der umwelttechnischen Erkundungen festgestellten 
Bodenverunreinigungen wurde ein „Konzept zur Bode nsanierung im Zuge des Gebäuderückbaus 
und der Oberflächenentsiegelung“ (Wood, 2019) erstellt. Hiernach kann davon ausgegangen 
werden, dass die vorhandenen Bodenbelastungen entfernt, ordnungsgemäß entsorgt bzw. nach 
abfallrechtlichen Bestimmungen verwertet werden. Vor diesem Hintergrund verbleibt diesbezüglich 
für das Schutzgut Mensch keine Umweltrelevanz. 
Für den Gebäudebestand auf der ehemaligen US -Liegenschaft Cambrai-Fritsch-Kaserne und 
Jefferson-Siedlung sind typische Gebäudeschadstoffe (z.B. asbesthaltige Baustoffe, Schwermetalle 
in Farben, PAK in Parkettklebern und Dacheindeckungen, Holzschutzmittel und Formaldehyd in 
Dachstühlen) denkbar.  Im Falle der verbleibenden Bestandsgebäude sind die  
gesundheitstechnischen Belange bei der Umnutzung zu beachten und gesundheitsgefährdende 
Stoffe zu entfernen . Bei Abrissgebäuden liegt der Schwerpunkt auf Entsorgungs - und 
abfalltechnischen Belangen, wobei Gebäudeschadstoffe vor dem Rückbau entfernt und vom 
restlichen Bauschutt getrennt entsorgt werden müssen. In beiden Fällen sind die Erfordernisse des 
Arbeits- und Gesundheitsschutzes zu beachten. Da insgesamt ein sach- und fachgerechter Umgang 
mit den festgestellten Schadstoffen einschließlich einer geordneten Entsorgung unterstellt werden 
kann, sind Gef ährdungen des Menschen durch unzureichende Schutzmaßnahmen nicht zu 
befürchten. Unter dieser Voraussetzung ergeben sich auch für die zukünftigen Bewohner/Nutzer 
keine Gesundheitsrisiken. 
 Bioklima 
Bereits im Bestand ist das Planungsgebiet v.a. aufgrund seiner großräumigen Lage einer erhöhten 
Wärmebelastung durch Schwüle und hohe Temperaturen im Sommer ausgesetzt. Da sich die 
klimatischen Bedingungen im Zuge der Projektentwicklung kaum verändern werden (vgl. Kap. 8.4 
Prognose zum Schutzgut Klima) ist auch in Bezug auf das Bioklima von keiner wesentlichen 
Veränderung der Belastungssituation auszugehen. Es können v.a. durch die langgestreckten 
Gebäudezeilen entlang der Promenade, die gleichzeitig eine Lärmschutzfunktion für die 
Außenwohnräume übernehmen, kleinrä umige Belüftungseffekte verloren gehen. Aufgrund der

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Randlage zu ausgedehnten klimaaktiven Flächen (v.a. östlich anschließende Waldflächen) und die 
damit verbundenen Gunstwirkungen sowie die planungsrechtlich gesicherte Durch lüftung und 
Durchgrünung sowie weitere thermisch wirksame Ausgleichsmaßnahmen in der Bebauung  
(ÖKOPLANA, 2019, siehe S. 29-28), bleiben die bioklimatischen Belastungen deutlich gedämpft und 
stellen sich sicherlich deutlich günstiger dar, als in Innenstadtlagen. Ein besonderes sich 
verstärkendes gesundheitliches Belastungsrisiko wird in diesem Zusammenhang nicht gesehen, 
vielmehr wird der Siedlungsbereich zukünftig voraussichtlich zu den bioklimatisch begünstigten 
Wohnlagen Darmstadts gehören.  
 Freizeit und Erholung 
Das Gelände der Cambrai-Fritsch-Kaserne und de r Jefferson -Siedlung besaß bislang keinerlei 
relevante Bedeutung für Freizeit und Erholung, was vorrangig an der umgebenden Zaunanlage bzw. 
der fehlenden Zugänglichkeit für die Darmstädter Bevölkerung lag. Durch die geplante Umnutzung 
der mittlerweile langjährig ungenutzten Fläche ist zukünftig von einer völlig anderen Situation 
auszugehen. Mit der geplanten Quartiersentwicklung geht die Öffnung des Geländes einher, es 
entstehen neue Wegeverbindungen durch den Geltungsbereich samt An knüpfungen nach außen. 
Hierfür können sowohl die Erschließungsstraßen als auch separate Fuß - und Radwege genutzt 
werden. Hiervon profitieren nicht nur die zukünftigen Bewohner und Anlieger im Gebiet selbst 
sondern auch das Umfeld. 
Mit Umsetzung der Planung  erlangt das Gebiet eine neue Bedeutung für die Erholungsnutzung. 
Insbesondere ist hierbei die zentral das Gebiet gliedernde Landschaftstreppe zu nennen . Die 
Gestaltung dieser und weiterer öffentlicher Grünflächen mit hoher Aufenthaltsqualität für die 
unterschiedlichen Nutzer- und Altersgruppen schafft attraktive Angebote und bietet den künftigen 
Anwohnern die Möglichkeit, ihre Freizeit auch wohnungsnah im Grünen verbringen zu können. Dies 
bedingt Positivwirkungen, von denen auch die im Umfeld lebenden Menschen profitieren können. 
Die umliegenden Waldflächen des Landschaftsschutzgebiets „Stadt Darmstadt“ bleiben als 
Naherholungsgebiet ohne Einschränkungen für die künftigen Bewohner des Ludwigshöhviertels wie 
auch für die übrige Öffentlichkeit erhalten und nutzbar. 
8.8 Prognose zum Schutzgut Kultur- und Sachgüter 
In Bezug auf das Schutzgut Kulturgüter wird besonderes Augenmerk auf das denkmalgeschützte 
Ensemble (Gebäude, zugehörigen Eingangsbereiche und Mauerstrukturen und Bäume) im Bereich 
des zukünftigen Quartiers-Carrés gelegt. Die kulturell bedeutsamen Elemente werden erhalten und 
als zentrales Gliederungselement in der Achse Landschaftstreppe eingebunden und so in den 
Mittelpunkt der Gebietsentwicklung gerückt. Die denkmalgeschützten Gebäude sollen einer neuen, 
öffentlich-wirksamen Folgenutzung zugeführt werden. Gleiches gilt für das ehemalige, aber nicht 
denkmalgeschützte Kirchengebäude (Chapel) im Südwesten sowie der ehemaligen Reithalle – 
heute Sporthalle – im Norden des Geltungsbereichs. Auch der alte Gedenkstein zum Rodelunglück 
1909 in der Jefferson-Siedlung wird in der Planung berücksichtigt. Sollte im Rahmen der Planung 
auf dem Grundstück eine Verlagerung erforderlich werden, könnte der Gedenkstein auch in den 
Bereich des ehemaligen Verlaufs der Rodelstrecke verlagert werden. 
Es liegen keine Hinweise auf ein mögliches oder zu erwartendes Vorkommen von archäologischen 
Bodenfunden bzw. -denkmälern vor. 
Belange des Denkmalschutzes werden bereits in der Bauphase berücksichtigt. 
Mit der geplanten Konversionsentwicklung wird das Gelände wieder für das Stadtgefüge aktiviert , 
womit ganz erhebliche Investitionen verbunden  sind, die sich unmittelbar auf eine wesentliche 
Steigerung der Werthaltigkeit der Liegenschaft und somit als deutliche Aufwertung dieses Sachgutes 
auswirken. Dies gilt sowohl in Bezug auf bebaubare Grundstücke als auch auf die nach Umsetzung 
ertüchtigte bzw. ausgebaute Infrastruktur. 
Mögliche betriebsbedingte Auswirkungen der Folgenutzung auf Kultur- und sonstige Sachgüter 
sind nicht erkennbar.

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Bewertung 
Insgesamt  sind keine Gefährdungen vorhandener oder möglicherweise zu erwartender Kulturgüter 
sowie keine umweltbezogenen negativen Auswirkungen oder Beeinträchtigungen bzgl. Kultur- oder 
Sachgüter zu erwarten. 
8.9 Wirkungsgefüge und Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des 
Umweltschutzes 
Wirkungsgefüge 
Die Schutzgüter Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, Wasser, Luft und Klima sind durch vielfältige 
Wirkungszusammenhänge und gegenseitige Beeinflussungen miteinander verknüpft. Für die 
Umweltprüfung besonders relevante Zusammenhänge, die einer näheren Betrachtung bedürften, 
sind jedoch nicht erkennbar. 
Wechselwirkungen  
Hierunter sind alle denkbaren funktionalen und strukturellen Beziehungen sowohl zwischen den 
einzelnen Schutzgütern als auch innerhalb eines Schutzguts zu verstehen. Die Ermittlung von 
Wechselwirkungen erfordert eine ganzheitliche Betrachtung der Umwelt, was einer ökosystemaren 
Sichtweise entspricht. Damit sollen funktionale Verknüpfungen zwischen den un terschiedlichen 
Umweltfaktoren ermittelt werden. Wechselwirkungen sind insbesondere dann von besonderer 
Bedeutung, wenn sie zu einer sich gegenseitig verstärkenden Beeinträchtigung einzelner Belange 
des Umweltschutzes führen können. 
Mit einer Prüfmatrix (Tab. 29 ) werden projektspezifisch Wechselwirkungen ermittelt, für die ein 
Funktionszusammenhang besteht. Die Wechselwirkungen, die aufgrund einer zu erwartenden 
Betroffenheit durch Projektauswirkungen von entscheidungserheblicher Bedeutung sind, werden 
gesondert gekennzeichnet und näher betrachtet. Damit sollen auch die Wirkungen erfasst und 
beschrieben werden, die durch bestimmte Schutzmaßnahmen verursacht werden können und ggf. 
Problemverschiebungen zwischen den Umweltgütern auslösen.

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Tabelle 29: Prüfmatrix zu möglichen Wechselwirkungen  
Wechselwirkungs- 
betrachtung 
Fläche 
Boden 
Wasser 
Klima 
Luft 
Pflanzen 
Tiere 
Biologische Vielfalt 
Landschaft 
Natura 2000-Gebiete 
Mensch/Gesundheit 
Kulturgüter 
Sachgüter 
zusammenwirkende Schutz-
güter 
Belange nach BauGB §  1 Abs. 6  
Nr. 7a) 
Fläche 
zusammenwirkende Schutzgüter   o - - - - - - - - - - o 
Boden      o o - o o o - - o - - 
Wasser      o - o - - - - - - - 
Klima         o o o o - - o - - 
Luft          - - - - - o - - 
Pflanzen             o o o - - - - 
Tiere              o - - - - - 
Biologische Vielfalt                - - - - - 
Landschaft                   - o - - 
Nr. 
7b) 
Natura 2000-Gebiete                     - - - 
Nr. 
7c) 
Mensch/Gesundheit                      - - 
Nr. 7d) Kulturgüter                         - 
Sachgüter                           
                
 Wechselwirkungen: - - keine besondere Wechselwirkung  
 o  Funktionszusammenhang, der unter Berücksichtigung der schutzgutbe-
zogenen Darstellungen keiner näheren Erläuterung bedarf  
 +  Wechselwirkung mit besonderem Funktionszusammenhang 
 
Erläuterung/Beschreibung wesentlicher Wechselwirkungen 
Keine  
Sonstige Wechselwirkungen 
Für die ermittelten Wechselwirkungen wird im Rahmen der Umweltprüfung keine Notwendigkeit 
einer gesonderten Betrachtung und Bewertung von Funktionszusammenhängen gesehen, da sich 
gegenseitig verstärkende Beeinträchtigungen der einzelnen Belange des Umweltschutzes, die über 
die bereits beschriebenen Einzelwirkungen hinaus gehen, nicht erkennbar sind.

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Auch Wechselwirkungen zwischen den Umweltgütern mit der Folge von Problemverschiebungen, 
welche durch bestimmte Schutzmaßnahmen verursacht werden können, sind bei der vorliegenden 
Planung nicht zu erwarten. 
9 Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger 
Umweltauswirkungen 
Zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen sind innerhalb des 
Geltungsbereiches die nachfolgend aufgeführten Maßnahmen vorgesehen. Die Maßnahmen sind 
z.T. in den textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes verbindlich geregel t, als Hinweise 
aufgenommen worden oder aber Bestandteil des städtebaulichen Vertrages und dort entsprechend 
näher bestimmt. 
9.1 Maßnahmen zum Schutzgut Boden 
• Behandlung bzw. Beseitigung vorhandener Schadstoffbelastungen im Zuge der 
Baufeldfreimachung und fachgerechte Entsorgung 
• Ordnungsgemäßer Umgang und ordnungsgemäße Verwertung des anfallenden 
Ausbaumaterials (in Abhängigkeit zur abfalltechnischen Einstufung gemäß den technischen 
Regeln der LAGA) 
• Flächenrecycling / Wiedernutzbarmac hung bereits gestörter bzw. baulich geprägter 
Standorte 
• Flächenentsiegelung und Schaffung zusammenhängender, unversiegelter Flächen in baulich 
nicht beanspruchten Bereichen 
• Begrenzung der zulässigen Grundinanspruchnahme (Grundflächenzahl) / Versiegelung 
• Wiederherstellung von Boden nach Abbruch / Entsiegelung im Zuge von 
Neubaumaßnahmen im Bereich zukünftiger Grundstücksfreiflächen und Grünflächen 
Fachgerechter Umgang mit und Schutz von Oberboden bei Bautätigkeiten entsprechend DIN 
18915 (z.B. Einschränkung des Baufeldes, Schutz der verbliebenen Randflächen mit intakten 
Böden, sachgemäße Bodenlagerung, schichtgerechtes Lagern und Wiedereinbauen v.a. der 
natürlichen Böden 
9.2 Maßnahmen zum Schutzgut Wasser 
• Beseitigung der potentiellen Grundwassergefährdung durch Beseitigung schadstoffhaltiger 
Auffüllungen und Bodenverunreinigungen 
• Begrenzung der zulässigen Grundfläche / Versiegelung auf das erforderliche Mindestmaß 
sowie Verwendung wasserdurchlässiger Beläge zur Wiederherstellung versickerungsfähiger 
Oberflächen 
• Erhalt und Wiederherstellung (Entsiegelung) offener Böden als versickerungsfähige Flächen 
mit Positivfunktionen für den Wasserhaushalt 
• Sensibler Umgang mit dem Niederschlagswasser bzw. ökologische 
Regenwasserbewirtschaftung ( Trennkanalisation, dezentrale Versickerung sämtlichen 
Niederschlagswasser mittels Rigolen, Mulden oder Flächenversickerung)  
• Oberflächenbefestigung von Wegen, Zufahrten und sonstigen befestigten 
Grundstücksfreiflächen mit wasserdurchlässigen Materialien, soweit keine Gefährdung der 
Schutzgüter Boden und Grundwasser zu erwarten ist 
• Extensive Dachbegrünung bei Neubauten auf mindestens 60 % der Dachflächen und damit 
Schaffung eines Rückhaltevolumens für Niederschlagswasser (gleichzeitig klimawirksame 
Verdunstungsfläche und Sekundärlebensraum für Tiere und Pflanzen) 
9.3 Maßnahmen zum Schutzgut Klima 
• Erhalt der guten Durchlüftungssituation durch weitgehend angepasste Bebauungsstruktur

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 89 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
• Anlage klimawirksamer Vegetationsflächen und -strukturen / Durchgrünung des 
Geltungsbereichs (v.a. Grün- bzw. Grundstücksfreiflächen, Dach- und Fassadenbegrünung, 
Anpflanzung von Gehölzen) 
• Vorgaben zur Grundstücksbegrünung der nicht baulich in Anspruch genommen  Flächen 
innerhalb der  Wohnbau- und Gemeinbedarfsfläch e sowie in Urbanen Gebieten und 
öffentlichen Grünflächen 
• Neubaumaßnahmen gemäß Energieeinsparverordnung (z.B. Einsatz moderner 
Gebäudetechnik, wirksame Wärmedämmung) 
• Erhöhung der Mikroklimavielfalt durch Entwicklung von Schattenbereichen auf Grün - und 
Freiflächen 
• Beschattung von Verkehrswegen (Straßen, Fuß- und Radwege) 
• Entsiegelung von Oberflächenbefestigungen der militärischen Vornutzung in Bereichen von 
zukünftigen Grün- und Freiflächen 
• Verwendung heller Baumaterialien zur Ausbildung heller Oberflächen (hohe Albedo) 
9.4 Maßnahmen zum Schutzgut Biotope, Flora und Fauna 
• Erhalt bestehender, wertvoller Biotopstrukt uren (insbesondere von Sandtrockenra sen und 
Waldbeständen) 
• Erhaltungsfestsetzung zu besonders prägenden Einzelbäumen (insbesondere bei guter 
Vitalität und hoher Robustheit) 
• Festsetzungen zur Anpflanzung von Bäumen auf privaten Baugrundstücken, öffentlichen und 
privaten Grünflächen, der Gemeinbedarfsfläche sowie im Bereich von Verkehrsflächen 
• Rodungen von Bäumen und Sträuchern nur im Zeitraum zw ischen 01. Oktober und Ende 
Februar 
• Untersuchung von Bäumen mit Höhlen oder potenziellen Baumquartieren vor Fällung auf 
mögliche Fledermausvorkommen und Höhlenbrüter 
• Gebäudekontrollen vor Durchführung von Abbruch -, Umbau- oder Sanierungsmaßnahmen 
auf Quartiere von Fledermäusen und Brutplätze gebäudebrütender Vogelarten  
• Erhalt des Heldbockbrutbaums einschl. benachbarter Bäume 
• Erhalt von Waldflächen mit besonderer Habitateignung für Klein- und Mittelspecht 
• Erhalt von Höhlenbäumen 
• Erhalt und artgerechte Sanie rung der vier denkmalgeschützten Bestandsgebäuden unter 
besonderer Berücksichtigung der Mauerseglervorkommen (CEF-Maßnahme) 
• Vorlaufende Umsiedlung von Mauer - und Zauneidechsen aus Eingriffsbereichen in 
herzustellende/zu entwickelnde Ersatzhabitate (CEF-Maßnahme) 
• Bereitstellung von Fledermausersatzquartieren (CEF-Maßnahme) 
• Bereitstellung von Nisthilfen für Haussperling, Gartenrotschwanz und weiteren 
Höhlenbrütern (CEF-Maßnahme) 
9.5 Maßnahmen zum Schutzgut Landschaftsbild 
• Berücksichtigung, Erhalt und Entwicklung grundlegender Strukturelemente des ehemaligen 
Kasernengeländes  
• Beibehaltung / Entwicklung vorhandener, grüngeprägter Randzonen zu benachbarten Wald- 
und Siedlungsflächen  
• Erhalt und Entwicklung von prägenden Einzelbäume und Gehölzstrukturen Bereitstellung 
ausreichend dimensionierter, begrünter Freiflächen im öffentlichen und privaten Raum zur 
Erholung im Wohnumfeld (Straßen, Plätze, öffentliche Grünflächen  und private  
Grundstücksfreiflächen) 
• Steigerung der Attraktivität des Raumes durch eine wirksame Durchgrünung des gesamten 
Geltungsbereichs (Sicherung von Grünflächen, Verkehrsbegleitgrün, Baumpflanzungen, 
Dach- und Fassadenbegrünung etc.)

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 90 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
• Gestalterische Einbindung der Baukörper (Fassadenbegrünung, Pflanzung von Bäumen und 
Sträuchern) 
9.6 Maßnahmen zum Schutzgut Mensch / Erholung 
• Beseitigung bestehender Bodenbelastungen , von denen eine Gefährdung oder 
Nutzungseinschränkung ausgehen kann 
• Ausreichender aktiver und / oder passiver Schutz vor Immissionsbelastungen (v.a. 
Festsetzung maßgeblicher Außenlärmpegel  und schalldämmender Lüftungseinrichtungen 
für Schlaf - und Kinderzimmer, außerdem Berücksichtigung des notwendigen 
Schallimmissionsschutzes im Bereich Jugendzentrum, Sporthalle, Fläche für Sport - und 
Spielanlagen und Garagengebäude sowie geplanter Energiezentrale auf Vorhabenebene)  
Bereitstellung eines attraktiven Freizeit - und Naherholungsangebots möglichst im direkten 
Wohnumfeld 
• Schaffung von Fuß - und Radwegeverbindungen innerhalb des Plangebiets und als 
Verbindung zu den angrenzenden Siedlungsbereichen (Bessungen und Eberstadt) sowie zu 
umliegenden Grün- und Freiflächen 
9.7 Maßnahmen zum Schutzgut Kultur- und Sachgüter 
• Erhalt bzw. verträglic he Umnutzung denkmalgeschützter bzw. denkmalschutzrelevanter 
Bausubstanz (Quartiers-Carré) 
• Beachtung nicht auszuschließender Bodenfunde im Rahmen von Baumaßnahmen 
• Erhalt des Gedenksteins zum Rodelunglück 
• Erhalt und verträgliche Folgenutzung der Chapel 
• Statische Auslegung von Neubauten gegen umstürzende Bäume in Waldrandbereichen  
10 Artenschutzrechtliche Betrachtung 
Zwar bewirkt ein Bebauungsplan selbst noch keine Schädigung oder Zerstörung der Lebensstätten 
von Tier- oder Pflanzenarten, dies kann aber im Zuge der mit der Planung zulässigen Vorhaben und 
Maßnahmen gegeben sein. Für den Bebauungsplan bedarf es daher einer Überprüfung, ob und 
inwieweit durch die Planung bzw. deren Umsetzung die artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände 
berührt werden können. 
§ 44 BNatSchG regelt den speziellen Artenschutz für bestimmte Tier- und Pflanzenarten, der nach 
§ 7 BNatSchG unmittelbar geltendes Recht ist. Relevant sind hierbei die besonders und streng 
geschützten Arten, sie unterliegen den Zugriffsverboten des § 44 Abs. 1 BNatSchG. Aufgrund dieser 
gesetzlichen Regelungen bedarf es einer differenzierten, detaillierten Betrachtung und Wertung 
bezüglich der artenschutzrechtlichen Relevanz der Planung für die einzelnen geschützten 
Artvorkommen. In Zusammenhang mit der Bauleitpl anung verbleibt eine besondere 
artenschutzrechtliche Relevanz nur für die in Anhang IVa der Richtlinie 92/43/EWG (FFH-Richtlinie) 
aufgeführte Arten und europäische Vogelarten. Für alle anderen geschützten Arten  (national nach 
Bundesnaturschutzverordnung geschützte Arten)  liegt bei Handlungen zur Durchführung eines 
Eingriffs oder Vorhabens ein Verstoß gegen die Zugriffsverbote nicht vor (vgl. § 44 Abs. 5 Satz 4 
BNatSchG), sie unterliegen der Eingriffsregelung. 
In Bezug auf die Pflanzenwelt im Geltungsbereich besteht mangels Vorkommen europarechtlich 
geschützter Arten keine artenschutzrechtliche Relevanz. 
Hinsichtlich der Tierwelt sind in Anhang IVa der Richtlinie 92/43/EWG (FFH -RL) aufgeführte Arten 
sowie europäis che Vogelarten im Geltungsbereich nachgewiesen worden. Aufgrund der 
artenschutzrechtlichen Relevanz dieser Arten wurde eine ausführliche Überprüfung durchgeführt, ob 
die einschlägigen artenschutzrechtlichen Bestimmungen der Umsetzbarkeit des Bebauungsplanes 
entgegenstehen. Die detaillierten Ergebnisse dieser Überprüfung sind dem separaten 
Artenschutzrechtlichen Fachbeitrag (PGNU, 2019) zu entnehmen und nachfolgend in 
zusammengefasster Form in Tabelle 30 dargestellt. Die Ermittlung der Verbotstatbest ände gem.

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§ 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG erfolgt unter Berücksichtigung der definierten 
Vermeidungsmaßnahmen. 
Tab. 30 : Vom Vorhaben betroffene , europarechtlich geschützte Arten – Ergebnisse der 
artenschutzrechtlichen Verbotsprüfung nach § 44 BNatSchG unter Ber ücksichtigung de finierter 
Vermeidungsmaßnahmen 
Deutscher Name /  
Wissenschaftlicher Name Status 
Verbotstatbestand 
nach § 44 Abs. 1 Ver-
meidung CEF FCS 
Nr.1 Nr. 2 Nr. 3 
Fledermäuse        
Zwergfledermaus Pipistrellus 
pipistrellus 
n 
häufig - - - H + - 
Mückenfledermaus Pipistrellus 
pygmaeus 
n  
unregelmäßig - - - H/K + - 
Rauhautfledermaus Pipistrellus 
nathusii 
n  
häufig - - - H + - 
Wasserfledermaus Myotis 
daubentonii 
pot - - - H + - 
Mausohr Myotis myotis pot - - - H/K + - 
Abendsegler Nyctalus noctula n  
regelmäßig - - - H + - 
Kleinabendsegler Nyctalus leisleri n 
wahrscheinlich - - - H + - 
Breitflügelfledermaus Eptesicus 
serotinus 
n 
häufig - - - H/K + - 
Bartfledermaus Myotis 
mystacinus 
n  
selten - - - H/K + - 
Braunes / Graues Langohr 
Plecotus auritus / austriacus 
pot - - - H/K + - 
Vögel        
Gartenrotschwanz Phoenicurus 
phoenicurus 
1 BP - - - B H + - 
Girlitz Serinus serinus 2 BP - - - B - - 
Haussperling Passer domesticus  2 BP - - - B K + - 
Kleinspecht Dryobates minor 1 BP - - - B H - -

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Deutscher Name /  
Wissenschaftlicher Name Status 
Verbotstatbestand 
nach § 44 Abs. 1 Ver-
meidung CEF FCS 
Nr.1 Nr. 2 Nr. 3 
Mauersegler Apus apus 52 BP - - - B K + - 
Mittelspecht Dryocopus martius 2 BP - - - B H - - 
Star Sturnus vulgaris 4 BP - - - B H + - 
Stieglitz Carduelis carduelis  2 BP - - - B - - 
Trauerschnäpper Ficedula 
hypoleuca 
1 BP - - - B H + - 
Waldohreule Asio otus 1 BP - - - B K/H - - 
Reptilien        
Mauereidechse Podarcis muralis >330 - - - A + - 
Zauneidechse Lacerta agilis >40 - - - A + - 
Käfer        
Heldbock Cerambyx cerdo 1 BB - - - - - - 
Status: n = nachgewiesen (Anzahl Brutpaare / geschätzte Populationsgröße) 
pot = potentiell vorkommend 
Nr. 1, Nr. 2, Nr. 3:  Ergebnis der Prüfung der Verbote Nr. 1 bis Nr. 3 des § 44 Abs. 1 i. V. m. Abs. 5 BNatSchG 
1 = Tiere fangen, nachstellen, verletzen, töten / Entwicklungsformen entnehmen, beschädi- 
  gen, zerstören 
2 = Störung während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und 
  Wanderungszeiten 
3 = entnehmen, beschädigen, zerstören von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten 
 - = keine Verbotsauslösung 
+ = Verbotsauslösung / Ausnahmeverfahren erforderlich (orange hinterlegt)  
Vermeidung:  - = Vermeidungsmaßnahmen sind nicht erforderlich 
  B = Bauzeitenregelung (winterliche Baufeldfreimachung = Rodungsarbeiten und 
  Gebäudeabriss außerhalb der Brutzeit) 
A = Bauzeitenregelung (Baufeldfreimachung = während der Aktivphase der Tiere bzw. 
  nach vorhergehender Umsiedlung)  
K = Gebäudekontrolle vor Beginn von Abriss-, Sanierungs- oder Umbaumaßnahmen 
H = Höhlenkontrolle vor Rodung / Beseitigung 
CEF: + / - = vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (grün hinterlegt) erforderlich / nicht erforderlich  
FCS:     + / - = populationsstützende Maßnahmen erforderlich (grün hinterlegt) / nicht erforderlich  
 
Unter der Berücksichtigung der nachfolgend aufgeführten Artenschutzmaßnahmen (Vermeidungs - 
sowie vorlaufende Ausgleichmaßnahmen) ergeben sich keine Verbotstatbestände gem. § 44 Abs. 1 
BNatSchG:

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Vermeidungsmaßnahmen: 
• Baumhöhlen sind jeweils kurz vor der Rodung auf Fledermausbesatz zu kontrollieren und zu 
verschließen. Befinden sich Fledermäuse in einer Höhle, sind die Vers chließung und die 
Rodung bis sie die Höhle verlassen haben zu verschieben. Gleiches gilt für die 
Bestandsgebäude der ehemaligen Cambrai -Fritsch-Kaserne und Jefferson -Siedlung. Die 
Gebäude sind auf möglichen Besatz durch Fledermäuse zu kontrollieren (Kontrollen von v.a. 
Dachböden und Kellern auf mögliche Winterquartiere). Befinden sich Fledermäuse in einer 
Öffnung, sind auch hier bis die Öffnungen verlassen sind die Verschließung und der Abriss 
zu verschieben. 
• Grundsätzlich sollen Baumfäll - und Gehölzrodungsarbeiten sowie die Beseitigung von 
sonstigen Vegetationsbeständen möglichst auf die Wintermonate (hier 01.11.19 bis 
28.02.20) beschränkt werden.  Dadurch können Tötungen und Verletzungen von Vögeln und 
Fledermäusen vermieden bzw. verringert werden. Sollten Abrissar beiten im Zeitraum 
01.03.20 bis 31.10.20 erforderlich sein, so ist zusätzlich zu den oben genannten Kontrollen 
eine Umweltbegleitung erforderlich. 
• Um eine Tötung oder Verletzung der im Eingriffsbereich vorkommenden Zaun - und 
Mauereidechse zu verhindern, ist vor Beginn der Baumaßnahmen eine Umsiedlung in jeweils 
vorher zur Verfügung gestellte Ersatzflächen abseits der Arbeitsbereiche durchzuführen. 
Hierfür sind nach Möglichkeit bereits die Ersatzhabitate gemäß CEF -Maßnahmen 
vorzusehen. Aufgrund der möglichen  Konkurrenz zwischen Mauer - und Zauneidechse ist 
eine räumliche Trennung der Ausgleichsflächen der beiden Arten erforderlich. 
• Nach Durchführung der Eidechsenumsiedlung sind die verbleibenden, besiedelten Habitate 
ebenso wie die Ersatzflächen mithilfe eines stabilen, glatten und dadurch für die Eidechsen 
nicht überkletterbaren Kleintierschutzzaunes von den Eingriffsflächen abzutrennen. Alle 
Kleitierschutzzäune bleiben während der gesamten Baumaßnahmen erhalten und werden 
zusätzlich durch stabile Bauzäune geschützt. 
• Um in Bezug auf den vorkommenden Heldbock das Eintreten eines Verbotstatbestandes 
nach § 44 Abs. 1 Nr. 1 und 3 BNatSchG zu verhindern ist der Brutbaum des Heldbocks in 
die Planung zu integrieren und zu erhalten. Zusätzlich sind auch die umstehenden , vitalen 
und erhaltungswerten Alteichen als potentielle neue Brutbäume zu erhalten. 
• Um den Verlust von Fortpflanzungs - und Ruhestätten von Klein - und Mittelspecht zu 
verhindern, sind die Gehölzbestände um die Revierzentren zu erhalten. Zur 
Störungsvermeidung ist außerdem ein Arbeitsbeginn von im Nahbereich der Reviere 
erforderlichen Arbeiten im März / April zu vermeiden (keine Abrissarbeiten). 
• Um eine Verschlechterung des lokalen Erhaltungszustandes der Mauersegler zu verhindern, 
sind die Brutpaaren besied elten Bestandsgebäude so lange zu erhalten, bis ein Ausgleich 
der verlorengehenden Brutplätze geschaffen wurde und die Ersatznistplätze zumindest in 
Teilen von der Art angenommen wurden, sodass der Erhalt der lokalen Population absehbar 
ist. 
• Aufgrund der h ohen Anzahl natürlicher Höhlen innerhalb des geplanten Eingriffsbereiches 
sollte die Rodung insbesondere von Bäumen mit Spechthöhlen möglichst vermieden werden, 
um ein hohes Angebot potenzieller Vogelbrutstätten und Fledermausquartiere im Gebiet zu 
erhalten. 
• Während der Bauphase ist durch eine Umweltbaubegleitung sicherzustellen, dass die 
Kleintierschutzzäune in ihrer Funktionsfähigkeit erhalten bleiben. Hierfür werden die Zäune 
regelmäßig auf ihre Wirksamkeit und etwaigen Pflegebedarf überprüft. Die 
Umweltbaubegleitung erfolgt durch biologisches Fachpersonal.

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Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (CEF): 
• Im Ausgleich für alle zu fällenden Bäume mit Höhlen sind vor der jeweiligen Rodung für jeden 
Höhlenbaum 2 Fledermauskästen (Sommer-/Ganzjahresquartiere) an Bäumen mit 
räumlichem Zusammenhang anzubringen. Für jedes abzureißende Gebäude sind im 
Ausgleich für die verlustigen potentiellen Quartiere insgesamt 3 
Fledermausfassadenquartiere vorzusehen. Jeweils die Hälfte der 
Fledermausersatzquartiere ist vor dem Abriss der Bestandsgebäude an Gebäuden im 
näheren Umfeld. Sollte die vollständige Anbringung der verbleibenden 
Fledermausersatzquartiere an den Gebäuden des neuen Wohngebietes nicht möglich sein, 
sollte ein Teilausgleich durch sog. „Fledermaustürme“ in Betracht gezogen werden. 
• Zum Ausgleich der potentiell verlustigen Brutplätze des Gartenrotschwanzes sind insgesamt 
10 spezielle Nisthilfen für die Art vor den Rodungs- und Abrissmaßnahmen vorzusehen. Die 
Nistkästen können an den zu erhaltenden Bestandgebäuden oder verbleibenden Bäumen 
innerhalb des Wohnquartiers angebracht werden. 
• Herstellung von insgesamt 6 Sperlingskoloniekästen zum Ausgleich des potentiellen Verlusts 
der Brutplätze des Haussperlings durch Sanierungsarbeiten . 2 der Kästen sind vorlaufend 
an zu erhaltende Bestandsgebäude in der Umgebung des Eingriffsbereichs anzubringen. Die 
restlichen 4 Sperlingskästen sind in die künftige Wohnbebauung zu integrieren.  
• Im Ausgleich für die einzelnen Mauerseglerbrutplätze, die aufgrund von Gebäudeabriss nicht 
erhalten werden können, sind im Verhält nis 1:3 spezielle Mauerseglerkästen / -nistplätze 
vorzusehen. 2/3 der anzubringenden Nistkästen/ -hilfen sind vorlaufend an den 
Außenfassaden oder im Traufbereich der denkmalgeschützten Gebäude (4004, 4005, 4025 
oder 4027) anzubringen. Die restlichen Nisthilfen sind in die künftige Wohnbebauung zu 
integrieren. 
• Für den Verlust zahlreicher potentieller Brutplätze (Baumhöhlen / Gebäudespalten) für Vögel, 
die Kleinhöhlen als Brutplätze nutz en sind neben den spezielleren Nistkästen weitere 
Vogelnisthilfen für Kleinhöhlenbrüter und Nischenbrüter vorzusehen. Hierbei ist ein Ausgleich 
von 1:1 für Höhlenbäume bzw. 1:3 pro Gebäude (mind. 1 Kleinhöhlen - und 1 
Nischenbrüterkasten) zu schaffen. Die Hälfte der anzubringenden Vogelkästen ist vorlaufend 
im Planungsgebiet anzubringen, die zweite Hälfte ist im Zuge der Erschließung des künftigen 
Wohngebiets im Eingriffsbereich einzuplanen. 
• Als Ausgleich für den unvermeidbaren Verlust des Lebensraums der Ma uereidechse ist 
vorlaufend ein Ersatzhabitat für die Art herzustellen. Bis die hierfür vorgesehenen Flächen 
im Norden der ehem. Cambrai -Fritsch-Kaserne von Bestandbebauung freigeräumt und 
hergestellt werden können sind vorgezogene Hälterungsflächen, für die Übergangphase für 
die Mauereidechsen bereitzustellen. Als Ersatzhabitat ist eine Fläche zu wählen, die auch 
weiterhin einen genetischen Austausch mit der Kernpopulation der Art im Bereich des NSG 
„Bessunger Kiesgrube“ ermöglicht. Außerdem ist zu beachten , dass im Bereich der Fläche 
eine deutliche Lebensraumoptimierung möglich sein muss. Auf den Ausgleichflächen sind 
Sonnenplätze, Eiablage -, Überwinterungs - und Versteckmöglichkeiten in Form von 
Eidechsenlinsen, Trockenmauern und Totholzhaufen anzulegen. Der vor der Herrichtung der 
Fläche errichtete, glatte Kleintierschutzzaun ist lückenlos als Umzäunung zu erhalten, um 
eine Abwanderung der Tiere bis zur Eingewöhnung zu verhindern. Der Zaun bleibt in den 
kommenden Jahren bestehen (mindestens für die Dauer de r Bauarbeiten im angrenzend 
geplanten Wohngebiet) und wird durch die UBB regelmäßig auf Wirksamkeit überprüft. Es 
sind zum Funktionserhalt regelmäßige Pflegearbeiten auf der Fläche und entlang des Zauns 
erforderlich (Mahd). 
• Auch für die kleinere aber ebenf alls reproduktive Population der Zauneidechsen ist die 
Herstellung einer Ausgleichsfläche innerhalb des Geltungsbereiches erforderlich. Aufgrund 
der möglichen Konkurrenz zwischen Zaun - und Mauereidechse sind die Ausgleichflächen 
räumlich zu trennen. Für di e Zauneidechse ist ein Ersatzhabitat im Osten des geplanten 
Eingriffsbereichs, wo nach Fertigstellung des Vorhabens Freiflächen zu liegen kommen, 
herzustellen. Auch für die Ausgleichfläche der Zauneidechse ist eine Habitatoptimierung zu 
ermöglichen. Hierfü r sind mehrerer Eidechsenlinsen anzulegen, die Winterquartiere,

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 95 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Fortpflanzungshabitate und Verstecke bieten (d.h. Bruchsteinhaufen sowie Sandlinsen und 
zusätzliche Totholzhaufen). 
Für den Bereich Cambrai-Fritsch-Kaserne liegt eine ausführliche artenschutzrechtliche Betrachtung 
vor. Für den Bereich der Jefferson.-Siedlung ist dies zwar noch nicht der Fall, allerdings sind bereits 
ausreichend Maßnahmenflächen definiert, um den hier erwarteten Artenschutzbelangen gerecht 
werden zu können. Die Umsetzung der Maß nahmen wird hier nach Aufgabe der Zwischennutzung 
und vor Beginn der Umstrukturierung in Abstimmung mit der Unteren Naturschutzbehörde 
durchgeführt. Aufgrund des bekannten Artenspektrums sind trotz der noch nicht abschließenden 
Maßnahmenbestimmung keine ar tenschutzrechtlichen Hindernisse für die Umsetzung der 
Bauleitplanung zu befürchten. 
11  Eingriffs-/Ausgleichsbetrachtung 
Mit der Aufstellung des Bebauungsplanes S 26 „Ludwigshöhviertel“ werden die planungsrechtlichen 
Voraussetzungen für die Umnutzung des Areals und die Realisierung von Bauvorhaben geschaffen, 
womit eine Veränderung der Gestalt und Nutzung von Grundflächen einhergeht. In diesem 
Zusammenhang kann es zur Betroffenheit der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts 
oder des Landschaftsbilds kommen, dies wäre als Eingriff in Natur und Landschaft zu werten. 
Bei der Aufstellung von Bauleitplänen ist gemäß § 18 Abs. 1 BNatSchG über die Vermeidung, den 
Ausgleich und den Ersatz von Eingriffen in Natur und Landschaft nach den Vorschriften des BauGB 
zu entscheiden. Für die durch einen Bebauungsplan zugelassenen Eingriffe gelten grundsätzlich die 
Regelungen des § 1a BauGB. Danach sind die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich 
erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbilds sowie der Lei stungs- und Funktionsfähigkeit 
des Naturhaushalts in die Abwägung einzustellen. Die den Eingriffen zugeordneten 
Kompensationsmaßnahmen können im Rahmen der Abwägung anderen öffentlichen und privaten 
Belangen gegenübergestellt werden. Als Ergebnis kann eine  Minderung des Ausgleichsumfangs 
gerechtfertigt sein, so dass ein vollständiger Ausgleich der Eingriffe (Vollkompensation) nicht 
unbedingt erforderlich ist. 
Laut § 1 Abs. 2 BNatSchG ist auf Vorhaben in Gebieten mit Bebauungsplänen nach § 30 BauGB 
und im Innenbereich nach § 34 BauGB die naturschutzfachliche Eingriffsregelung nicht 
anzuwenden. Damit entfällt bei der Überplanung bestehender Baurechte das Ausgleichserfordernis 
für die auch bisher zulässigen Nutzungen. In die Abwägung ist daher nur ein Ausglei ch für die 
Eingriffe einzustellen, die über das bereits vorhandene Baurecht, die faktisch vorhandenen und 
genehmigten baulichen Anlagen sowie die rechtlich zulässige Bodennutzung hinausgehen. 
Dementsprechend sind die ergänzenden Vorschriften zum Umweltschu tz nach § 1a BauGB 
maßgeblich. 
11.1 Planungsrechtlicher Voreingriffszustand  
Die Konversionsflächen ehem. Cambrai -Fritsch-Kaserne und Jefferson -Siedlung stellen, trotz der 
intensiven und langjährigen Nutzung auch zu Wohnzwecken durch die Amerikaner nach der 
Aufgabe, ein Außenbereichsgrundstück i. S. v. § 35 BauGB dar. Mangels Planungsrecht ist 
entsprechend als Voreingriffszustand die tatsächliche Bestandssituation anzunehmen. Neun Jahre 
nach Nutzungsaufgabe (2008) wurde eine umfangreiche Bestandserfassung und 
Biotoptypenkartierung inkl. Erstellung eines Baumkatasters (PGNU, 2017  und Leitsch, 2010 ) 
durchgeführt. Die im Zuge der Untersuchungen erfasste Bestandssituation (vgl. Bestandsplan 
Anlage 1) gibt somit den Geländezustand im planungsrechtlichen Außenbereich w ieder, wie er in 
der Eingriffs-Ausgleichsbetrachtung zu berücksichtigen ist. 
Im Norden und Westen des Entwicklungsgebiets überlagern sich zwei kleine Teilflächen mit bereits 
rechtskräftigen Bebauungsplänen . Diese definieren den hier relevanten planungsrechtlichen 
Voreingriffszustand, der jeweils als Grünfläche anzunehmen ist. Dies gilt auch für die im 
Bebauungsplan S 13 „Bessungen Südost“  dargestellte Trassenverlängerung der A 661. Diese ist 
nur nachrichtlich dargestellt, der Bebauungsplan entfaltet hier ke ine planfeststellungersetzende 
Wirkung. Die Grünflächenausweisung entspricht in beiden Überlagerungsbereichen dem

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
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tatsächlichen Geländezustand , weshalb auch hier die tatsächliche Bestandssituation gemäß 
Bestandsplan in die Eingriffs-Ausgleichbilanzierung eingestellt wurde. 
Da der Bebauungsplan in Bezug auf die geplante Straßenbahntrasse keine 
planfeststellungsersetzende Wirkung entfaltet und nur nachrichtlich dargestellt wird, bleibt die 
zugehörige Verkehrsfläche in der Eingriffs-Ausgleichsbilanz unberücksichtigt. Die Verkehrsplanung 
ist Gegenstand eines eigenständigen Planfeststellungsverfahrens wo die Umweltbelange 
(einschließlich erforderliche Abarbeitung der Eingriffsregelung) separat zu betrachten sind. 
Entsprechend werden die betroffenen Teilflächen in der Bilanz nur nachrichtlich mitgeführt. 
11.2 Eingriffs-/Ausgleichsbilanz 
Als Ergänzung zur bereits verbal -deskriptiv dargelegten Prognose der voraussichtlichen 
Umweltauswirkungen bei Durchführung der Planung wurde auch eine rechnerische Überprüfung der 
Eingriffs-Ausgleichssituation in Form einer Bilanzierung nach dem hessischen Biotopwertverfahren 
durchgeführt (Verordnung über die Durchführung von Kompensationsmaßnahmen, das Führen von 
Ökokonten, deren Handelbarkeit und die Festsetzung von Ersatzzahlungen (KV)). Aufgrund des am 
13.06.2017 gefassten Aufstellungsbesch lusses für den Bebauungsplan  S 26 „Ludwigshöhviertel“ 
und der nach dem Biotoptypenschlüssel der zu diesem Zeitpunkt gültigen 
Kompensationsverordnung (KV vom 01. September 2005 , geändert durch Verordnung vom 22. 
September 2015 ) bleibt die am 28.10.2018 in Kraft getretene neue Kompensa tionsverordnung 
unberücksichtigt. 
Bezogen auf de n Planzustand erfolgt die Bilanzierung auf Grundlage der im vorliegenden 
Bebauungsplan-Entwurf getroffenen zeichnerischen und textlichen Festsetzungen.  Zur leichteren 
Nachvollziehbarkeit sind die einzelnen Planungsansätze zusätzlich bereichsweise bzw. 
baufeldbezogen differenziert worden. Die Einzelergebnisse sind der Anlage 3 zu entnehmen. 
Tabelle 31: Eingriffs- / Ausgleichsbilanz (ohne Straßenbahntrasse) 
  Nutzungs-/Biotoptyp nach   Flächenanteil (m²)  Biotopwert 
Typ-Nr. Kompensationsverordnung  Wertpunkte 
je m² 
   je Biotop-/Nutzungstyp    
    Bestand Planung Bestand Planung 
              
10.710 Dachfläche ohne Regenwasserversickerung 3 49.968  149.904  
         
10.715 Dachfläche mit Regenwasserversickerung / 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 6 688 23.633 4.128 141.798 
         
10.720 Dachfläche, extensiv begrünt 19 - 41.933  796.721 
         
10.510 Asphalt, Verkehrsfläche, versiegelte Fläche 
ohne ökol. Regenwasserbewirtschaftung 3 17.058  51.174  
         
10.510r Asphalt mit wenigen Ruderalarten und 
Gehölzen * 7 52.517  367.619  
         
10.510g Asphalt mit vielen Ruderalarten und 
Gehölzen * 9 6.222  55.998  
         
10.520 Verbundsteinpflaster ohne ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 3 7.945  23.835

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 97 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
         
10.520r Verbundsteinpflaster mit wenig Ruderalarten 
und Gehölzen * 9 32.431  291.879  
         
10.520g Verbundsteinpflaster mit vielen Ruderalarten 
und Gehölzen * 11 28.718  315.898  
         
10.530 
Kies- u. Sandwege, -plätze, teilversiegelte 
Fläche mit Regenwasserversickerung bzw. 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
6 782 48.896 4.692 293.374 
         
10.530 Versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 6 - 52.510  315.061 
         
10.540 Wasserdurchlässige und begrünte Fläche 7  11.062  77.432 
         
09.220 ausdauernde, wärmeliebende Ruderalflur mit 
Gehölzaufwuchs 36 27.748  998.928  
         
09.120 kurzlebige Ruderalfluren mit wenig 
Gehölzaufwuchs 23 9.301  213.923  
         
09.120g kurzlebige Ruderalfluren mit starkem 
Gehölzaufwuchs 26 397  10.322  
         
06.920 Grünlandeinsaat 16 845  13.520  
         
06.400 Sandtrockenrasen (LRT 2330 / § 30 
BNatSchG gesetzlich geschütztes Biotop) 69 537 537 37.053 37.053 
         
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlage  14  98.113  1.373.578 
         
10.743 Fassadenbegrünung, Neuanlage# 13  1.315  17.100 
         
11.225r 
Extensivrasen im Übergang zu 
wärmeliebenden Ruderalfluren, z.T. mit 
Gehölzaufwuchs 
28 57.243  1.602.804  
         
11.222 Grünanlage mit Bäumen und 
Gehölzsukzession 25 5.597  139.925  
         
02.500 Ziergehölze tlw. mit Gehölzsukzession 23 1.611  37.053  
         
01.112 Waldmeister-Buchenwald (LRT 9130) 64 8.942 7.229 572.288 462.656 
         
01.114 Buchenmischwald  41 720 80 29.520 3.280

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Götte Landschaftsarchitekten GmbH 98 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
         
01.122 Eichenmischwald  41 19.232 17.576 788.512 720.616 
         
01.152 Pioniergehölze  32 5.352  171.264  
         
01.152n Pioniergehölze mit Götterbaum und Robinie 23 519  11.937  
         
01180 Robinien-Roteichen-Bestand 33 295 353 9.735 11.649 
         
01.299 Nadelwald mit Douglasien 27 2.810 2.768 75.870 74.736 
         
10.140 / 
02.400 / 
06.930 
Eidechsenhabitate M 1 - M 4 21  32.171  675.589 
         
  Zusatzbewertung Eidechsenhabitate M 1 - M 
4 5  32.171  160.855 
         
02.400 / 
03.120 
naturnahe Grünfläche Restfläche - 
Flächenansatz je 50 % Streuobstgruppen 
neu angelegt (03.120) und Gehölzflächen 
(02.400) 
25  618  15.450 
         
  Bäume Bestand / Planung #      
  Einzelbäume      
04.110 Einheimische Einzelbäume 31 27.431 15.258 850.361 472.998 
04.120 Nicht-einheimische Einzelbäume 26 18.860 9.910 490.360 257.660 
         
  Baumgruppe      
04.210 Einheimische Baumgruppe 33 97  3.201  
04.220 Nicht-einheimische Baumgruppe 28 647  18.116  
         
  Summen 337.478 337.478 7.339.819 5.907.606 
 Biotopwertdifferenz        
1.432.213    
Hinweis: * Übernahme von im Fachgutachten (PGNU, 2017) vergebenen Wertpunkte für die 
vorgefundenen Sonderbiotoptypen in der Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-
Siedlung; 
n = neophytisch geprägt, r = überw. durch Ruderalarten geprägt, g = überw. durch 
Gehölzarten geprägt 
 
 
 
# Die Bäume / Fassadenbegrünungen werden zusätzlich zum darunterliegenden 
Biotoptyp zum Ansatz gebracht und gehen daher nicht in die 
Flächenbilanz/Flächensumme ein.

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 99 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Als Ergebnis der Bilanzierung kann zunächst festgestellt werden, dass in Zusammenhang mit  der 
Bauleitplanung ein rechnerisches Ausgleichsdefizit von rund 1,43 Mio. Biotopwertpunkten (BWP) 
entsteht. Dies entspricht einer Wertminderung gegenüber dem zugrunde gelegten 
Voreingriffszustand um ca. 20 %. Bezogen auf den durchschnittlichen Biotopwert pro m² ergibt sich 
eine Reduktion um 4,2 Punkte (von 21,7 BWP auf 17,5 BWP). 
12 Zusammenfassende Bewertung der Eingriffserheblichkeit und verbleibender 
Kompensationsbedarf 
Die nachfolgende Tabelle stellt im Überblick die Empfindlichkeiten und Erheblichkeiten sowie die 
Wirksamkeit möglicher bzw. geplanter Umweltschutzmaßnahmen und verbleibende nachteilige 
Auswirkungen schutzgutbezogen dar und gibt somit die Ergebnisse der Kapitel 4 und 8 wieder. 
Tabelle 32: Verbleibende nachhaltige Auswirkungen 
Umweltmedium Empfindlichkeit 
gegenüber 
Beeinträchti-
gungen 
nachteilige 
Auswirkungen 
des Eingriffs 
und deren 
Erheblichkeit 
Wirkung möglicher 
Vermeidungs- 
Verringerungs- u. 
Ausgleichsmaß-
nahmen 
verbleibende 
nachteilige 
Auswirkungen 
Boden gering keine hoch keine 
Wasser gering keine hoch keine 
Klima mittel gering hoch keine 
Tiere hoch hoch hoch gering 
Pflanzen mittel mittel mittel mittel 
Biotope mittel mittel hoch gering 
Mensch 
- Lärm 
- Schadstoffe 
- Bioklima 
- Freizeit und 
  Erholung 
 
gering 
mittel 
gering 
gering 
 
mittel  
sehr gering 
keine 
keine 
 
hoch  
hoch 
hoch 
hoch 
 
gering 
keine 
keine 
keine 
Stadtgestalt mittel keine hoch keine 
Kultur- u. sonstige 
Sachgüter 
mittel keine hoch keine 
Im Ergebnis ist festzustellen, dass bei den abiotischen Schutzgütern keine nachteiligen 
Auswirkungen feststellbar sind. Bei den Schutzgütern Tiere , Pflanzen und Biotope ergeben sich 
aufgrund der Betroffenheit von wertgebenden Arten und Lebensraumtypen jedoch nur geringe bzw. 
mittlere nachteilige Wir kungen, was v.a. auf Vermeidungs - und insbesondere umfassende 
Artenschutzmaßnahmen zurückzuführen ist.  Beim Schutzgut Mensch ergeben sich nur bezüglich 
des Lärms Belastungen, die jedoch stadttypisch sind und unter Beachtung der 
Schallschutzanforderungen keine kritische Beeinflussung der Lebensbedingungen darstellen. Somit 
sind der Planung insgesamt nur geringe Umweltfolgen zuzuordnen. Diese Einschätzung deckt sich 
jedoch nicht mit dem rechnerischen Ergebnis der Eingriffs -Ausgleichsbilanz, in Rahmen derer ei n 
durchaus erhebliches Defizit ermittelt wurde. Diese Differenz hat verschiedene Ursachen: 
• Die quantitative EA-Bilanz nach Kompensationsverordnung (2005) bezieht sich vorrangig auf 
eine Bewertung der Biotoptypen und spiegelt allenfalls indirekt Wirkungen und Funktionen in 
Bezug auf die übrigen Schutzgüter wider. 
• Der zugrunde gelegte Voreingriffszustand beinhaltet z.T. sehr hohe Biotopwertansätze (z.B. 
Berücksichtigung von aufkommender Vegetation infolge von Sukzessionsentwicklungen 
auch auf befestigten und versiegelten Flächen), die der temporären Nutzungsaufgabe

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 100 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
geschuldet sind bzw. den Biotopwert zum Zeitpunkt der Erfassung / Bewertung 
widerspiegeln, jedoch nicht dem Voreingriffszustand militärische Vornutzung entsprechen. 
• Die v.a. in Bezug auf den Boden eintretenden Positivwirkungen durch die sehr 
kostenintensive Beseitigung von Bode nverunreinigungen werden in der Bilanzierung nicht  
abgebildet. Auch die im Zuge der Projektentwicklung erfolgende und kostenträchtige 
Reduzierung der Flächenversiegelung ist sehr positiv für den Wasserhaushalt zu werten 
(vollständige Rückhaltung/Versickerung von Niederschlagswasser  im Plangebiet oder dem 
direkten Umfeld, gegenüber einer direkten Einleitung versiegelter/überbauter Flächen in die 
Mischwasserkanalisation (ca. 58  % des Geltungsbereichs) und somit  Wiederzuführung in 
den örtlichen Wasserhaushalt)  kann aber in der Eingriffs -Ausgleichsbilanzierung 
methodenabhängig nur indirekt über die Bewertung neu herzustellender (und entsprechend 
niedrig zu bepunktender) Biotoptypen in Ansatz gebracht werden.  Hierbei ist anzumerken, 
dass die negativ zu beurteilende Ableitung von Oberflächenwasser in der Bilanz jedoch kaum 
ihren Niederschlag findet, da die versiegelten Flächen vielfach Ruderalvegetation aufweisen 
und somit höher bewertet werden als versiegelte Flächen mit ökologischer 
Niederschlagswasserbewirtschaftung. 
• Die Bewertung von Gehölzen ist in Bezug auf Bestandsbäume und Baumneuanpflanzungen 
sehr unterschiedlich, da unmittelbar größenabhängig (N euanpflanzungen werden je nach 
Pflanzqualität mit nur wenigen Quadratmetern Kronentraufe in Ansatz gebracht). Da zudem 
nur die Bestandsbäume im Planzustand bewertet wurden, die über eine Erhaltungsbindung 
im B-Plan als zu erhaltend festgesetzt wurden, bleiben die Bäume, die auf Vorhabenebene 
erhalten und in der Anpflanzverpflichtung in Ansatz gebracht werden können, 
unberücksichtigt, obwohl hier erhebliche Wertpunktzahlen erreicht werden können. 
Die abschließende Festlegung, wie der Eingriffsausgleich bewerkstelligt wird  und welche 
Maßnahmen zum Ausgleich für Eingriffe in die biotischen Schutzgüter vorzusehen sind, ist bis zum 
Satzungsbeschluss herbeizuführen. Hierbei sollten die zuständigen Fachbehörden einbezogen 
werden. Im Zuge der  Festlegung des Ausgleichs werden verschiedene naturschutz fachliche 
Maßnahmen, wie z.B. Stilllegungen der forstwirtschaftlichen Nutzung, Waldumbau -, 
Wiederaufforstungs- sowie Waldrandentwicklungs - oder –aufbaumaßnahmen im Stadtgebiet 
Darmstadt geprüft. Die notwendigen Maßnahmen bedürfen, sofern sie nicht oder nur zum Teil auf 
städtischen Flächen liegen, auch einer entsprechenden rechtlichen Sicherung. 
13 Sonstige Umweltbelange 
13.1 Vermeidung von Emissionen sowie sachgerechter Umgang mit Abfällen und 
Abwässern  
Aufgrund der für Baumaßnahmen gültigen Vorgaben, Normen und technischen Bestimmungen kann 
bereits unabhängig von der konkreten Vorhabenumsetzung von einer umfassenden Vermeidung 
und Minimierung von Emissionen (insbesondere bzgl. Hausbrand) ausgegangen werden.  
Für die hier relevante Gebietsentwicklung  soll darüber hinaus eine klimaneutrale Strom - und 
Wärmeversorgung bei gleichzeitig hohem lokalem Erzeugungsanteil erreicht werden. Für die 
Gebäude wird ein Energiestandard nach KfW Effizienzhaus 40 oder energetis ch besser, 
vorgegeben, Bestandsgebäude sind mindestens auf KfW EH Denkmal zu modernisieren. Hieraus 
resultiert ein entsprechend niedriger Energiebedarf, der v.a. über Geothermie und Solaranlagen auf 
Dachflächen und damit sehr emissionsarm gedeckt werden soll.  
Außerdem ist beabsichtigt, mit einem umfassenden Mobilitätskonzept das Ludwigshöhviertel nach 
dem Vorbild der Lincoln -Siedlung als weiteres Modellquartier für auto - und verkehrsreduziertes 
Wohnen zu entwickeln. Damit verbunden ist ein entsprechend red uzierter Anteil an privaten 
Kraftfahrzeugen im Wohngebiet. Gleichzeitig werden die umweltfreundlicheren Verkehrsmittel zu 
Fuß gehen, Fahrrad und ÖPNV gestärkt und um Sharing -Angebote und Angebote zur 
Elektromobilität ergänzt. Mit diesem Ansatz einer auto -reduzierten Mobilität sind entsprechend

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 101 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
reduzierte Emissionen verbunden.  
 
Der Bebauungsplan enthält zwar keine besonderen planungsrechtlichen Festsetzungen zum 
Energie- und Mobilitätskonzept, beides ist jedoch im städtebaulichen Vertrag verankert, so dass 
deren Umsetzung als gesichert angesehen werden kann. 
Durch den Einsatz von insektenschonender Beleuchtung im gesamten Projektgebiet wird die 
Lichtemission möglichst gering gehalten. 
Aufgrund der vorgesehenen Einbindung des Entwicklungsgebiets in das kommun ale 
Entsorgungssystem, wird von einem sachgerechten Umgang mit Abfällen ausgegangen.  
Die Entwässerung des Baugebiets erfolgt im Trennsystem. Das anfallende häusliche Abwasser wird 
über Schmutzwasserleitungen in das vorhandene öffentliche Kanalnetz eingeleitet. Das anfallende 
Niederschlagswasser der Baufelder ist auf diesen direkt zu versickern. Die Niederschlagswässer der 
Verkehrsflächen sowie ein fiktiver Überlauf aus den Baufeldern werden sowohl dezentral über 
Grünflächen, Baumbeete wie auch in 6 zentralen Sickerbecken versickert. Die Notüberläufe werden 
breitflächig in den angrenzenden Wald entlassen (Weber-Ingenieure, 2020). 
13.2 Nutzung erneuerbarer Energien sowie sparsame und effiziente Nutzung von Energie 
Entsprechend den Vorgaben des Erneuerbare-Energien-Wärmegesetzes (EEWärmeG 2011) 
müssen Neubauten einen Teil der Wärme für Heizung und W armwasser sowie ggf. auch der Kälte 
zur Kühlung über erneuerbare Energien decken. Zugleich liegt die sparsame und effiziente 
Energienutzung im Grundinteresse des Bauherrn bzw. Nutzers. Spezielle und über die gesetzlichen 
Grundpflichten hinausgehende Vorgab en zur Nutzung erneuerbarer Energien werden zwar im 
Bebauungsplan nicht getroffen, sie sind aber für die Quartiersentwicklung dennoch vorgesehen und 
über den städtebaulichen Vertrag verankert.  So wird im Rahmen der Quartiersentwicklung 
Ludwigshöhviertel ei n besonderes Energiekonzept verfolgt, dass eine klimaneutrale Strom - und 
Wärmeversorgung im Geltungsbereich des Bebauungsplans (mindestens bilanziell) gewährleisten 
soll. Hierbei spielen regenerative und vor Ort generierte Energien (Geothermie und Solar) e benso 
eine große Rolle, wie die sparsame und effiziente Energienutzung mittels Energie- und 
Wärmeerzeugung durch Kraft -Wärmekopplung, eine Energiezentrale und ausreichend großer 
Energiespeicher. Die haus- oder blockweise Beheizung mit Brennstoffen wird ausgeschlossen. Das 
gilt auch für Einzelheizungen, Kamine und Öfen. Ausgenommen sind z.B. Brennstoffzellen, wenn 
diese eine vergleichbare CO 2-Gesamtbilanz wie die Nahwärme - oder Geothermieversorgung 
erreichen oder unterschreiten. 
Neben dem Aspekt der Energiee rzeugung wird im Rahmen der städtebaulichen Entwicklung auch 
besonderer Wert auf einen möglichst geringen Energiebedarf gelegt, weshalb für Neubauten ein 
Energiestandard nach KfW Effizienzhaus 40 oder energetisch besser und  für zu modernisierende 
Bestandsgebäude mindestens der KfW EH Denkmal-Standard vorgegeben wird 
Insgesamt wird mit der Quartiersentwicklung ein wirksamer Beitrag für die sparsame und effiziente 
Energienutzung geleistet. 
13.3 Besondere Umweltrisiken 
Die Entwicklung des Gebietes induziert, auch bei Umsetzung der geplanten Neubebauung bzw. 
Standortentwicklung, keine besondere Anfälligkeit für schwere Unfälle oder Katastrophen, die über 
theoretisch denkbare bzw. nicht ausschließbare Ereignisse hinausgehe n. Gefährliche Stoffe im 
Sinne der zwölften Verordnung zur Durchführung des Bundes -Immissionsschutzgesetzes (Störfall-
Verordnung – 12. BImSchV), welche die in Anhang I genannten Mengenschwellen überschreiten, 
werden auch zukünftig auf dem Gelände nicht gelagert oder verwendet. Auch sind im Umfeld keine 
Betriebe und Nutzungen bekannt, die von besonderer Relevanz wären bzw. von denen ein erhöhtes 
Unfall- oder Katastrophenrisiko für das Planungsgebiet  ausgeht. Insbesondere befinden sich in 
räumlicher Nähe des Planungsgebietes keine Betriebsbereiche im Sinne des § 3 Abs. 5a BImSchG, 
in denen mit gefährlichen Stoffen im Sinne der Störfallverordnung umgegangen wird.

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 102 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Für den Geltu ngsbereich des Bebauungsplans S 26 „Ludwigshöhviertel“ ergibt sich somit keine 
Relevanz in Bezug auf in Darmstadt ansässige Störfallbetriebe. 
Somit sind keine erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf Fläche, Boden, Wasser, Klima/Luft, 
Flora, Fauna, Biotope, Biologische Vielfalt, Landschaft, Natura-2000-Gebiete, Mensch Gesundheit, 
Bevölkerung, Kultur- und sonstige Sachgüter durch schwere Unfälle oder Katastrophen zu erwarten. 
13.4 Kumulierung mit benachbarten Vorhaben 
Im Umfeld des Bebauungsplan Ludwigshöhviertel findet aktuell v.a. eine größ ere 
Entwicklungsmaßnahme statt und zwar die Konversionsentwicklung ehemalige  Lincoln-Siedlung. 
Beide Gebietsentwicklungen sind unmittelbare Folge des Abzugs der Amerikaner aus den ehemals 
direkt oder indirekt militärisch genutzten Liegenschaften. Beide Ent wicklungen finden als 
Umstrukturierung von ehemals bereits bebauten und intensiv genutzten  Flächen statt und sind 
entsprechend mit keinen oder nur geringen Umweltwirkungen verbunden. Vor diesem Hintergrund 
sind auch im Zusammenspiel beider Gebietsentwicklungen keine kumulierenden Wirkungen auf die 
Umwelt absehbar. 
Die Verlängerung der Straßenbahn stellt ein weiteres, allerdings unmittelbar mit dem Bebauungsplan 
Ludwigshöhviertel verknüpftes Vorhaben dar, das in absehbarer Zeit umgesetzt werden wird. Hierbei 
sind keine relevanten kumulierenden Wirkungen zu erwarten, außerdem wird das Vorhaben im 
Rahmen des zugehörigen Planfeststellungsverfahrens einer eigenen Umweltfolgenabschätzung 
unterzogen. 
Darüber hinaus sind im Umfeld des Geltungsbereichs derzeit keine weiteren Maßnahmen bekannt, 
die einer Betrachtung möglicher kumulierender Wirkungen bedürfen. 
13.5 Auswirkungen auf Klima und Anfälligkeit gegen die Folgen des Klimawandels  
Mittelfristige Prognosen deuten darauf hin, dass d ie sommerliche Wärmebelastung ( Häufung 
sommerlicher Hitzeperioden) im Zuge des globalen Klimawandels im Raum Darmstadt deutlich 
zunehmen wird (klimafolgenonline.com, 2017). Entsprechend  den Berechnungen des Potsdam -
Instituts für Klimafolgenforschung e.V. ist im Zeitraum 2041 - 2070 gegenüber der Zeitspanne 1981 
bis 2010 mit einer Temperaturerhöhung von ca. 2,9 °C im Jahresdurchschnitt zu rechnen (Potsdam 
Institut für Klimafolgenforschung , 2019 ). Den Prognosen liegen Antriebsszenarien mit mittlere r 
Temperaturzunahme zugrunde, die zu erwartende,  zukünftige Treibhausgasemissionen 
berücksichtigen (ÖKOPLANA, 2019).  
Die Erhöhung der Lufttemperaturen im Sommer haben unmittelbare Konsequenzen au f das 
Stadtklima, indem sich urbane Wärmeinseleffekte weiter verstärken werden, was u. a. mit einer 
Zunahme der Anzahl tropischer Nächte (niedrigste Lufttemperatur nicht unter 20  C) verbunden sein 
wird. 
Vor diesem Hintergrund sollen im Zuge der Aufstellung der Bauleitpläne Maßnahmen, die  
a) dem Klimawandel entgegenwirken und  
b) die der Anpassung an den Klimawandel dienen, 
berücksichtigt werden (siehe § 1a Abs. 5 BauGB Ergänzende Vorschriften zum Umweltschutz).  
„Um Städte möglichst langfristig tolerant gegenüber den prognostizierten Hitzeereignissen zu 
entwickeln“ (ÖKOPLANA, 2019), sollen insb. Maßnahmen  
• zum Erhalt oder Schaffung günstiger Belüftungseffekte, 
• zum Erhalt oder Schaffung von Freiflächen (Klimaoasen) und Frischluftschneisen, 
• zur Flächenentsiegelung, zur Begrünung (Verschattung) von Straßenzügen und 
Freiflächen, 
• zur Förderung von Dach- und Fassadenbegrünungen, 
• zum Erhalt oder Schaffung offener Wasserflächen und

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Götte Landschaftsarchitekten GmbH 103 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
• zur Optimierung der Gebäudeausrichtung 
ergriffen werden. 
Aufgrund dessen sind trotz der „Bilanzierung recht günstiger strömungsdynamischer und 
thermischer / bioklimatischer Umgebungsbedingungen im Plangebie t möglichst über das 
Normalmaß hinaus thermisch wirksame Ausgleichmaßnahmen in der Bebauung anzustreben“ 
(ÖKOPLANA, 2019 , S. 32 ).  So werden in den Festsetzungen die Verwendung heller 
Oberflächenbeläge, Dach- und Fassadenbegrünungen sowie die Herstellung von wasserdurchlässig 
befestigten und begrünten Flächen (z.B. Rasengitter) verankert. 
13.6 Eingesetzte Techniken und Stoffe 
Im gesamten Plangebiet ist insbesondere während der Bauphase(n) von  einer Umsetzung der 
Vorhaben/baulichen Anlagen etc. im Rahmen der (all gemein) anerkannten Regeln der Technik 
sowie grundsätzlich auch von einer Verwendung (sofern erforderlich) gesetzlich entsprechend 
zugelassener / geprüfter bzw. zertifizierter Baustoffe auszugehen. Eine besondere Relevanz 
bezüglich eingesetzter Techniken und Stoffen ist aufgrund der v. a. wohnbaulichen Gebietsnutzung 
im gegenständlichen Planungsfall nicht ersichtlich. 
14 Anderweitige Planungsmöglichkeiten (Planungsalternativen) 
Die zwischen den Stadtteilen Bessungen und Eberstadt gelegene Cambrai -Fritsch-Kaserne 
einschließlich Jefferson-Siedlung soll nach mehrjähriger Brache einer zivilen Nutzung, vornehmlich 
für Wohnzwecke, zugeführt werden. Die unter Denkmalschutz stehenden Gebäude und Strukturen 
sollen erhalten werden. Hierzu wurde 2018  ein Wettbewerb durchgeführt und das 
Wettbewerbsergebnis zum Strukturplan weiterentwickelt. Auf diesen baut die Bauleitplanung 
nunmehr auf. 
Die Entwicklung des Kasernengeländes bedarf praktisch keiner Inanspruchnahme bislang 
unbebauter bzw. nicht oder nur wenig  anthropogen überprägter Flächen. Es werden bereits 
versiegelte Flächen aufbereitet und im Zuge der Folgenutzung neu bebaut. Die geplante Umnutzung 
entspricht demnach der übergeordneten Zielsetzung, Konversionsflächen für die städtebauliche 
Entwicklung im Sinne des Vorrangs der Innenentwicklung vor der Außenentwicklung zu nutzen und 
folgt damit dem Gebot eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden. Somit wird eine 
Flächeninanspruchnahme für die Quartiersentwicklung auf der „grünen Wiese“, was mit erheblichen 
Eingriffen in Natur und Landschaft verbunden wäre, vermieden. Es handelt sich daher bei diesem 
Projekt um eine Überplanung eines seit vielen Jahrzehnten intensiv genutzten bzw. überbauten 
Bereichs und gleichzeitig um eine der letzten großen Flächen, welc he durch Sanierung und 
Aufwertung für Siedlungszwecke in der Stadt Darmstadt neu entwickelt werden kann. Die Lage des 
Plangebiets ist damit vorab festgelegt, Standortalternativen an anderer Stelle im Stadtgebiet sind in 
diesem Zusammenhang nicht gegeben. 
Im Zuge eines städtebaulichen und landschaftsplanerischen Realisierungswettbewerbs wurden 
bereits 2017 unterschiedliche Entwicklungsvarianten mit unterschiedlichen Nutzungsstrukturen für 
die Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung erarbeitet. Nach Prüfung der unterschiedlichen 
Lösungsansätze wurde entschieden, die Variante weiterzuverfolgen, da den 
Denkmalschutzbelangen, dem Wohnraumbedarf und den verkehrlichen Ansprüche am besten 
Rechnung trägt. 
Durch den Erhalt des denkmalgeschützten Ensembles im Bereich des neuen Carrés in der Mitte der 
ehemaligen Kaserne, die Anlehnung an die historisch entstandene Gebietsstruktur sowie die 
Berücksichtigung von Verkehrswegen und Anbindungspunkten ist die mögliche Gebietsstruktur 
bereits sehr stark fixiert, so dass sich eine weitere Prüfung alternativer Planungsmöglichkeiten 
erübrigt. 
Unabhängig davon wird es sicherlich noch eine dezidierte planerische Entwicklung zur Gestaltung 
von Gebäuden und deren Freiflächen sowie der Straßenräume und öffentlicher Grünflächen geben. 
Bauleitplanerisch ist dies jedoch nicht weiter von Belang und in Bezug auf die grundsätzlichen

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Götte Landschaftsarchitekten GmbH 104 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Umweltwirkungen des Vorhabens sind hieraus keine wesentlichen Verschiebungen in der 
Umwelterheblichkeit zu erwarten. 
C ZUSÄTZLICHE ANGABEN 
15 Beschreibung der Prüfmethode einschließlich Umfang und Detaillierungsgrad der 
Umweltprüfung 
Die räumliche Abgrenzung des für die Umweltprüfung relevanten Untersuchungsbereichs entspricht 
weitgehend dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes. Bzgl. der Schutzgüter Klima sowie 
Landschaftsbild/Erholungseignung wird darüber hinaus das jeweils relevante Umfeld mit in die 
Betrachtung einbezogen. Die Inhalte der Umweltprüfung orientieren sich an der Anlage 1 zu § 2 Abs. 
4 und den §§ 2a und 4c BauGB. 
Im Rahmen der Umweltprüfung erfolgt eine verbal-argumentative Beschreibung und Bewertung des 
Ausgangszustandes sowie der voraussichtlichen Planungssituation durch Auswertung bereits 
vorliegender Unterlagen sowie der im Rahmen der Bauleitplanung erstellten Gutachten bzw. eigens 
erhobener Daten. 
Die Umweltprüfung bezieht sich auf das, was nach gegenwärtigem Wissensstand und allgemein 
anerkannten Prüfmethoden sowie nach Inhalt und Detaillierungsgrad des Bauleitplans 
angemessener Weise  verlangt werden kann. In welchem Umfang und Detaillie rungsgrad die 
Ermittlung der Belange des Umweltschutzes für die Abwägung erforderlich ist, ist für jeden 
Bebauungsplan vom Träger der Bauleitplanung festzulegen (§ 2 Abs. 4 Satz 2 BauGB). 
Soweit nicht im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher 
Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB hiervon abweichende Äußerungen vorgetragen werden, wird der 
Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung zum vorliegenden Bebauungsplan unter 
Berücksichtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a BauGB aufgeführten Belange wie in den 
nachfolgenden Tabellen ausgeführt festgelegt.  
Unter Berücksichtigung der hier definierten Prüfgegenstände sind für die Umweltprüfung zur 
Bebauungsplanaufstellung derzeit folgende Inhalte vorgesehen: 
Tabelle 33: Detaillierungsgrad der Umweltprüfung 
BauGB Umweltbelang Prüfmethode/Detaillierungsgrad 
§ 1 Abs. 6 Nr. 7 
a 
Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Fläche, Boden, 
Wasser, Klima, Luft/Luftreinhaltung, Biotope, 
Landschaftsbild, biologische Vielfalt sowie 
Artenschutz gem. BNatSchG 
beschreibende, schutzgutbezogene 
Eingriffs-Ausgleichsbetrachtung auf Grund-
lage vorhandener Daten und Unterlagen 
sowie Primärdatenerfassung zu Flora (eine 
Sommerkartierung), Fauna (Erfassungen 
zu Vögel, Fledermäuse, Reptilien, Tagfalter 
sowie Höhlenkartierung, Potentialabschätz-
ung) und zur Biotopstruktur, Überprüfungen 
der Bestandssituation durch 
Ortsbegehungen (PGNU, 2017 und 2019), 
Darstellung in einem Bestandsplan M. 
1:1.000 
schutzgutbezogene, verbal-deskriptive 
Beschreibung der Bestandssituation sowie 
der voraussichtlichen Umweltwirkungen 
artenschutzrechtliche Prüfung 
europarechtlich geschützter Arten bzgl. der 
Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG, 
ggf. Hinweise zum Umgang mit 
möglicherweise vorkommenden besonders 
oder streng geschützten Tierarten (PGNU, 
2019)

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 105 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
BauGB Umweltbelang Prüfmethode/Detaillierungsgrad 
Erarbeitung einer Flächenrisikodetail-
untersuchung durch einen Fachgutachter 
aufgrund der vorkommenden 
Bodenverunreinigungen/Altlasten 
(ARCADIS, 2017 und Wood, 2019) 
Erstellung eines Klimagutachtens 
(ÖKOPLANA, 2019) 
Erstellung eines Entwässerungskonzeptes 
zum Bebauungsplanentwurf (s. u.) Weber-
Ingenieure, 2020) 
 
§ 1 Abs. 6  
Nr. 7 b 
Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Gebiete 
von gemeinschaftlicher Bedeutung und der 
Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des 
Bundesnaturschutzgesetzes (Natura 2000-
Gebiete) 
Ermittlung umliegender Natura 2000-
Gebiete und Prüfung, ob es aufgrund von 
möglichen Vorhabenwirkungen zu 
Beeinträchtigungen der Schutzgebiete 
kommen kann 
§ 1 Abs. 6  
Nr. 7 c 
umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen 
und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung 
insgesamt 
 
Erstellung einer schalltechnischen Unter-
suchung zur Prüfung der Belange des 
Schallimmissionsschutzes im Rahmen des 
Bebauungsplans (Dr. Gruschka 
Ingenieurgesellschaft, 2019 und 2020) 
beschreibende Betrachtungen der 
Vorhabenswirkungen bzgl. Lärm, 
Schadstoffimmissionen, Bioklima, auf die 
örtliche Erholungssituation sowie auf das 
Erscheinungsbild 
§ 1 Abs. 6 Nr. 7 
d 
umweltbezogene Auswirkungen auf Sachgüter verbal-deskriptive Beschreibung von 
möglichen Auswirkungen auf Grundlage 
vorhandener Daten und Unterlagen 
§ 1 Abs. 6 Nr. 
7e 
Vermeidung von Emissionen sowie der 
sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern 
beschreibende Betrachtungen der 
geplanten Ver- und Entsorgungssituation  
Erarbeitung eines Entwässerungskonzepts 
zum Bebauungsplans  
§ 1 Abs. 6 Nr. 
7g 
Darstellungen des Landschaftsplans 
Darstellung des Luftreinhalteplans Rhein-Main 
Darstellung der Biodiversitätsstrategie der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Prüfung / Berücksichtigung der Inhalte/Vor-
gaben des vorhandenen Landschaftsplans, 
des Luftreinhalteplans und der 
Biodiversitätsstrategie 
§ 1 Abs. 6 Nr. 
7i 
Wechselwirkungen zwischen den einzelnen 
Belangen des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 
Buchstaben a, c und d 
Überprüfung der Planungsauswirkungen 
auf ggf. mögliche Wechselwirkungen 
§ 1a Abs. 2 sparsamer und schonender Umgang mit Grund 
und Boden, Verringerung zusätzlicher 
Flächeninanspruchnahmen 
(Wiedernutzbarmachung, Nachverdichtung, 
Maßnahmen der Innenentwicklung, Begrenzung 
der Bodenversiegelung) 
beschreibende Betrachtung auf Grundlage 
der heute vorhandenen und zukünftigen 
Flächennutzungen 
§ 1a Abs. 3 Eingriffe in Natur und Landschaft ergänzend zur beschreibenden Eingriffs-
Ausgleichsbetrachtung Bilanzierung von 
Voreingriffs- und Planzustand nach dem 
Biotopwertverfahren der KV

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 106 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
BauGB Umweltbelang Prüfmethode/Detaillierungsgrad 
§ 1a Abs. 5 Erfordernisse des Klimaschutzes 
- Maßnahmen gegen den Klimawandel 
- Maßnahmen zur Anpassung an den Klimawandel 
Erarbeitung eines Klimagutachten 
(OKOPLANA, 2019) 
Prüfung möglicher Schutzmaßnahmen 
Prüfung möglicher 
Anpassungsmaßnahmen 
 
Schwierigkeiten bei der Zusammenstellung der erforderlichen Informationen sind bislang nicht 
aufgetreten.  
16 Überwachung der erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt (Monitoring) 
„Monitoring“ oder auch „Überwachung“ ist als Tätigkeit definiert, bei der die größenmäßige, zeitliche 
und räumliche Entwicklung wichtiger Parameter verfolgt wird. Mit dem Monitoring sollen frühzeitig 
unvorhergesehene Umweltauswirkungen erfasst werden, um ggf. Negativentwicklungen durch 
geeignete Maßnahmen entgegenwirken zu können.  
Aufgrund der vorhandenen Vorbelastungen durch Bodenverunreinigungen in den Auffüllungsböden 
sind eventuell entsprechende Sanierungs- bzw. Sicherungsmaßnahmen erforderlich. Hierzu wird 
davon ausgegangen, dass dies über entsprechende Sanierungsbescheide der zu ständigen 
Bodenschutzbehörde geregelt und auch entsprechend überwacht wird. Insofern wird auf Ebene des 
Bebauungsplans kein zusätzliches Regelungserfordernis zum Monitoring gesehen.  
In Bezug auf die erforderlichen Artenschutzmaßnahmen, insb. Fledermäuse, Vögel und Mauer - 
sowie Zauneidechsen, gibt es separate Vereinbarungen zwischen Vorhabenträger und Unterer 
Naturschutzbehörde, die auch notwendige bzw. vorzusehende Monitoringmaßnahmen 
berücksichtigt. Auf Ebene des Bebauungsplans bedarf es daher keiner weit eren oder besonderen 
Berücksichtigung. 
Bzgl. der Festsetzungen des Bebauungsplans ist inkl. Minimierungs - und ausgleichswirksamer 
Maßnahmen davon auszugehen, dass diese in die Nebenbestimmungen der jeweiligen 
Baugenehmigungen übernommen und im Rahmen der A bnahme des Bauvorhabens durch die 
beteiligten Fachbehörden (insbesondere Bauaufsicht und Untere Naturschutzbehörde) überprüft 
werden. Dabei sind auch sämtliche relevante Vorschriften und Richtlinien wie z.B. 
Wärmeschutznachweis, Vorkehrungen zum Lärmschutz , ordnungsgemäße Entsorgung von 
Erdaushub einzuhalten bzw. nachzuweisen. Auch die Durchführung (und langfristige Erhaltung) von 
Pflanzmaßnahmen ( insbesondere die Gehölzanpflanzungen im Gebiet) kann in diesem 
Zusammenhang durch die zuständigen Behörden bzw. Stadtverwaltung kontrolliert werden.

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 107 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
17 Allgemeinverständliche Zusammenfassung 
Anlass  
Mit dem Bebauungsplan  S 26 „Ludwigshöhviertel“ definiert die Stadt Darmstadt die 
planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Wiedernutzbarmachung des vor 12 Jahren geräumten 
US-Militärstützpunktes. Die ehemalige Cambrai-Fritsch-Kaserne inkl. der Jefferson-Siedlung sollen 
nun einer zivilen Folgenutzung in Form von Allgemeinen Wohn - und Urbanen Gebieten zugefüh rt 
werden. Zudem sind mehrere Grünflächen (z.B. Landschaftstreppe, Jugendtreff  Süd, 
Ausgleichshabitate für Mauer- und Zauneidechsen, Hausgärten) geplant, die die Struktur des Areals 
wesentlich unterstützen. Die Grunderschließung des ca. 34 ha großen Gebiet s erfolgt über das 
bereits bestehende Straßensystem. 
Bestandssituation  
Durch die ca. 100jährige militärische Nutzung des ehemaligen Kasernengeländes wurde das Areal 
maßgeblich anthropogen geprägt. Der teils recht gute Erhaltungszustand der Bestandsgebäude ist 
vermutlich darauf zurückzuführen, dass das Gelände durch die nach wie vor bestehende Einfriedung 
geschützt ist, zum anderen wird ein Teilbereich der Jefferson -Siedlung auch aktuell als Unterkunft 
für geflüchtete Menschen genutzt.   
Der Geltungsbereich grenzt unmittelbar an das Naturschutzgebiet „Bessunger Kiesgrube“ sowie an 
das Landschaftsschutzgebiet „Stadt Darmstadt“ an. Im näheren Umfeld befinden sich zudem drei 
Natura 2000 -Gebiete, welche jedoch entsprechend einer durchgeführten Natura 2000 -
Verträglichkeitsvorprüfung von der Planung nicht beeinträchtigt werden. Innerh alb des 
Geltungsbereichs liegen ein unter Denkmalschutz stehendes Gesamtensemble (vier Gebäude, 
zugehörigen Eingangsbereiche und Mauerstrukturen und Bäume ) und ein nach § 30 BNatSchG 
gesetzlich geschütztes Biotop (Sandtrockenrasen), die erhalten werden. 
Aufgrund der intensiven militärischen Vornutzung und des hohen Versiegelungsgrades (58%) sind 
innerhalb des Planungsgebiets keine bzw. kaum natürliche Böden zu erwarten. Nahezu im gesamten 
Projektareal wurden anthropogene Auffüllungen mit variierenden Mächti gkeiten aus überwiegend 
sandigem, teils schluffigem und kiesigem Material und Anteilen von Ziegelbruchstücken 
vorgefunden. Im Zuge mehrerer Untersuchungen wurden durch die Vornutzung verursachte 
Bodenbelastungen festgestellt. Ein Kampfmittelverdacht konnte  anhand einer historisch -
genetischen Rekonstruktion ausgeschlossen werden. 
Der natürliche Wasserkreislauf ist durch die vorhandenen versiegelten Flächen einschließlich der 
Bebauung auf 58 % des Geltungsbereiches gestört. Versickerung bzw. Verdunstung  von 
Niederschlagswasser inkl. Grundwasserneubildung sind entsprechend eingeschränkt und können 
lediglich im Bereich der Freiflächen bzw. versickerungsfähigen Flächen im Rahmen der natürlichen 
Regelmechanismen stattfinden. Das Grundwasser liegt mit einem Flurabstand variierend zwischen 
wenigen Metern  bis zu über zehn Metern unter Flur.  
Die klimatische Situation des Plangebiets wird durch das lokale Windsystem sowie die umliegenden 
potentiell frisch - und kaltluftproduzierenden Flächen begünstigt. Dennoch ist au fgrund der 
großräumig versiegelten Flächen und des Bauvolumens entsprechend der Klimafunktionskarte mit 
einer bestehenden moderaten bis starken Überwärmung des Gebiets auszugehen. 
Seit Nutzungsaufgabe haben sich im Laufe des vergangenen Jahrzehnts untersch iedliche 
Sukzessionszustände auf dem gesamten Areal entwickelt. Aufgrund sporadischer 
Pflegemaßnahmen haben sich hierbei aber kaum fortgeschrittene bzw. von Gehölzen dominierte 
Sukzessionsflächen etablieren können. Entsprechend hoch ist der Anteil an Pionierarten. Neben den 
wertgebenden Waldbiotopen sind zwei nach Anhang I der FFH -Richtlinie geschützte 
Lebensraumtypen (Waldmeister -Buchenwald und Sandrasen auf offenen Binnendünen) im 
Geltungsbereich von besonderer ökologischer Wertigkeit. Ebenfalls als bemerkenswert ist d er 
ausgeprägte  und schon recht alte Baumbestand anzusehen. Nach Anhang IV der FFH -Richtlinie 
streng geschützte Pflanzenarten sind im Gebiet nicht vorhanden. Allerdings wurden 11 Arten der 
sog. Roten Liste Hessen bzw. Deutschland  nachgewiesen. Trotz der anthropogenen Nutzung des 
Plangebietes konnten sich hier einige besondere Tierarten ansiedeln ( 7 Fledermausarten, 9

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 108 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
Vogelarten, Mauer - und Zauneidechse, Heldbock, 6 Tagfalter - und 4 Heuschreckenarten ). 
Insgesamt weist das faunistische Artenspektrum überwiege nd an den Siedlungsraum bzw. –rand 
angepasste Arten auf.  
Die ehemaligen Kasernenflächen sind aufgrund ihrer Struktur und teils denkmalgeschützten 
Bausubstanz sowie dem alten Baumbestand durchaus von einer besonderen Eigenart. Durch die 
Lage und der Einfri edung bildet das Planungsgebiet ein geschlossenes Areal, welches durch die 
umliegenden Waldflächen optisch zusätzlich von den angrenzenden Stadtteilen Bessungen und 
Eberstadt abgegrenzt wird.  
Abgesehen von der Jefferson -Siedlung, die voraussichtlich bis 2 025 als Unterkunft für geflüchtete 
Menschen genutzt wird, ist der Geltungsbereich für die Öffentlichkeit nicht zugänglich und besitzt 
somit auch keinerlei Bedeutung für die Naherholungsnutzung der Bevölkerung. 
Die denkmalgeschützten Strukturen sind als kulturelle Werte anzusehen. Als Sachgüter sind v.a. der 
umfangreiche Gebäudebestand sowie die vorhandenen Infrastrukturanlagen im Geltungsbereich zu 
nennen. Des Weiteren befinden sich im Bereich der Jefferson-Siedlung ein kleines Kirchengebäude 
(Chapel) und ein Gedenkstein.  
Prognose zur voraussichtlichen Umweltentwicklung 
a) Prognose-Nullfall  
Bei Nicht -Umsetzung der Planung ist von einem weitgehend unveränderten Umweltzustand 
auszugehen, wobei allerdings der dann vermutlich fortschreitende Verfall der Bausubstanz und die 
weiter voranschreitende Vegetationsentwicklung mittelfristig zu einer Veränderu ng der Situation 
führen dürfte. 
b) Prognose Planfall 
Die geplante Wiedernutzbarmachung der Konversionsflächen als Allgemeine Wohn - und Urbane 
Gebiete sowie Flächen  für den Gemeinbedarf ist grundsätzlich positiv und als Beitrag zum 
schonenden Umgang mit Grund und Boden zu werten. Die erforderliche und umfangreiche 
Beseitigung der vorhandenen Bodenbelastungen ist ebenfalls als positiv anzusehen, da damit 
bestehende Umweltrisiken unmittelbar reduziert werden.  
Die Verringerung des Versieglungsgrades um mehr als 5 % stellt eine unmittelbare Verbesserung 
für den Wasserhaushalt dar. Auch die mögliche Rückhaltung und Versickerung des 
Niederschlagswassers innerhalb des Planungsgebiets sind für den natürlichen Wasserkreislauf sehr 
günstig.  
Bezogen auf das Schutzgut Klima sind planungsbedingt keine klimaökologischen Negativwirkungen 
zu erwarten, insbesondere da auf die Beibehaltung von Lüftungsbahnen geachtet wurde.  
Mit Umsetzung der Planung kommt es in einem erheblichen Teil des Geltungsbereichs zu einer 
wesentlichen Veränderung bzw. einem Verlust von Biotopstrukturen (v.a. Sukzessionsflächen). 
Entsprechend sind Veränderungen des Lebensraumangebots für Tiere und Pflanzen zu e rwarten. 
Mit Umsetzung der Vermeidungs -, Ausgleich - und Erhaltungsmaßnahmen (artspezifische 
Habitatstrukturen, naturnahe Bereiche in öffentlichen Grünflächen, Erhaltungsbindung von 
Bestandsbäumen und Wald - bzw. waldähnlichen Beständen) bleibt ein erheblich er Anteil 
ursprünglichen Lebensraumangebots erhalten bzw. wird neu entwickelt, somit werden v.a. für 
störungstolerante bzw. an die Anwesenheit des Menschen angepasste Arten entsprechende 
Lebensraumpotenziale innerhalb des Geltungsbereichs  geschaffen. Eine Gefährdung von 
Populationen der im Geltungsbereich nachgewiesenen und gemäß Bundesnaturschutzgesetz streng 
geschützten Arten ist unter Berücksichtigung der definierten Vorsorgemaßnahmen nicht zu 
erwarten. Dies sind v.a. 
• Bauzeitenregelung (Rodung und Baufeldfreimachung außerhalb der Vogelbrutzeit), 
• Kontrolle des Baubestands auf eine mögliche Besiedlung durch Fledermäuse oder 
gebäudebrütende Vogelarten,

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 109 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
• Kontrolle des Baumbestands auf eine mögliche Besiedelung durch Fledermäuse oder 
Vogelarten, 
• Vorgezogene Au sgleichsmaßnahmen (CEF -Maßnahme) für Fledermäuse und Gebäude - 
und Höhlenbrüter sowie die Mauer- und Zauneidechse, 
• Erhalt von Höhlen- und Habitatbäumen. 
Für das Landschaftsbild ist durch die städtebauliche Entwicklung des Geltungsbereichs eine 
Aufwertung des Erscheinungsbildes zu erwarten. Gleichzeitig erfolgen im Rahmen der Umnutzung 
die Sicherung des denkmalgeschützten Gebäudeensembles sowie eines Anteil s des 
gebietsprägenden Baumbestandes.  
In Bezug auf das Erholungsangebot wird insbesondere durch die großzügigen öffentlichen 
Parkanlagen und die Entwicklung von Wegebeziehung die Situation deutlich aufgewertet. Durch die 
Festsetzung von Lärmschutzmaßnahmen und deren notwendige Berücksichtigung können kritische 
Lärmbelastungen vermieden werden. Durch die Sanierungsmaßnahmen zu Bodenbelastungen 
werden Gesundheitsrisiken für den Menschen wirksam unterbunden. 
Insgesamt sind, trotz der vielen positiven Wirkunge n der Planung, durch das Vorhaben Eingriffe in 
Natur und Landschaft verbunden, die nicht innerhalb des Geltungsbereichs ausgeglichen werden 
können (Defizit von ca. 1,43 Mio. Biotopwertpunkten). Dies ist auch darauf zurückzuführen, dass der 
Voreingriffszustand eine umfangreiche Ruderalvegetation auf versiegelten Flächen aufwies. Die 
abschließende Festlegung, wie der Eingriffsausgleich bewerkstelligt wird  und welche Maßnahmen 
zum Ausgleich für Eingriffe in  die biotischen Schutzgüter vorzusehen sind , ist bis z um 
Satzungsbeschluss herbeizuführen.

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 110 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
18 Quellen- und Literaturverzeichnis 
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Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“ (ehemals Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson-Siedlung), 
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ARCADIS GERMANY GMBH (2017): Ehemalige US-Liegenschaft Cambrai-Fritsch-Kaserne in 
Darmstadt, We 129507, Phase IIb: Detailuntersuchung, Darmstadt, 12. Januar 2017 
BUNDESAMT FÜR NATURSCHUTZ (BFN): Hotspots der biologischen Vielfalt in Deutschland, 
https://biologischevielfalt.bfn.de/bundesprogramm/foerderschwerpunkte/hotspots.html, letzte 
Änderung 15.04.2015 (Zugriff 19.11.2019) 
BÜRO FÜR GEOTECHNIK DIPL.-ING. STEFAN BRILL (Geo Team Brill) (2016A) : Geotechnischer 
Untersuchungsbericht mit abfalltechnischer Einstufung, Darmstadt, 24.10.2016  
BÜRO FÜR GEOTECHNIK DIPL.-ING. STEFAN BRILL (2016B): Konversionsflächen Cambrai-Fritsch-
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05.12.2016 
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Bebauungsplan S 26 „Cambrai-Fritsch-Kaserne / Jefferson Siedlung“, Darmstadt, 19.03.2019 
DR. GRUSCHKA  INGENIEURGESELLSCHAFT MB H (2019B): Schalltechnis che Untersuchung 
Bebauungsplan S 26 „Cambrai -Fritsch-Kaserne / Jefferson Siedlung“ – orientierende 
schalltechnische Voruntersuchung „Quartiersgarargen“, Darmstadt, 08.05.2019 
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Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 111 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
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KAULE, G (1991): Arten- und Biotopschutz, UTB; Stuttgart 
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PLANUNGSGRUPPE NATUR UND UMWELT (PGNU) (2019b): Artenschutzrechtliches 
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PLANUNGSGRUPPE NATUR UND UMWELT (PGNU) (2019c): Ergebnis der artenschutzrechtlichen 
Kontrolle der alten Kasernengebäude im künftigen „Ludwigshöhviertel“ - Gebäudekontrollen, 
Frankfurt am Main, 11.06.2019

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 112 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
PLANUNGSVERBAND FRANKFURT REGION RHEINMAIN EHEM. UMLANDVERBAND FRANKFURT - UVF 
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ÖKOPLANA  KLIMAÖKOLOGIE LUFTHYGIENE UMWELTPLANUNG (2019): Klimagutachten zum 
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Europaweiter nichtoffener städtebaulicher und landschaftsplanerischer Realisierungswettbewerb 
mit Präqualifikation; Darmstadt 
WISSENSCHAFTSSTADT DARMSTADT (2011): Rahmenplanung Darmstadt Bessungen Süd – Lincoln-
Siedlung/Jefferson-Siedlung/ehemalige Cambrai-Fritsch-Kaserne, Darmstadt, Mai 2011 
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Kaserne - Konzept zur Bodensanierung im Zuge des Gebäuderückbaus und der 
Oberflächenentsiegelung (Rev1), Frankfurt am Main, 01.10.2019

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“  Stadt Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 113 ◼ Schaper  ◼ Kappes  ◼ Habermann 
19 Anlagen 
Anlage 1 – Bestandsplan 
Anlage 2 – Bestandsansatz 
Anlage 3 – Planungsansatz   
Anlage 4 – Umfang der Umweltprüfung 
Anlage 5 – Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung zum Bebauungsplan S 26 „Ludwigshöhviertel“

Schaper Kappes Habermann 
Götte  GmbH 
Landschaftsarchitekten 
  
 
 
Bebauungsplan S 26  
„Ludwigshöhviertel“ 
 
Umweltbericht (§ 2a BauGB) und  
Umweltprüfung (§ 2 Abs. 4 BauGB) 
mit integriertem landschaftsplanerischen Fachbeitrag 
(Anlagen) 
 
Stand zur Offenlage 
 
Frankfurt am Main 
Juli 2020
 
 
Cooperstr

Umweltbericht Bebauungsplan S 26 “Ludwigshöhviertel“ Stadt Darmstadt 
 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 2  Schaper   Kappes   Habermann 
 
Anlagen 
Anlage 1 – Bestandsplan 
Anlage 2 – Bestandsansatz 
Anlage 3 – Planungsansatz   
Anlage 4 – Umfang der Umweltprüfung 
Anlage 5 – Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung zum Bebauungsplan S 26 
„Ludwigshöhviertel“

Anlage 1 – Bestandsplan

50 100 150 m0 10 20 30 40
Stufe 1: absolut erhaltungswürdig
 Stufe 2: erhaltungswürdig 
Stufe 3: wenig erhaltungswürdig 
Stufe 5: nicht erhaltungswürdig 
Stufe 4: mäßig erhaltungswürdig 
Asphalt (10.510)
Verbundsteinpflaster (10.520)
Dachfläche mit Regenwasserversickerung (10.715)
Dachfläche ohne Regenwasserversickerung (10.710)
Asphalt mit wenigen Ruderalarten und Gehölzen 
(10.510r)
Asphalt mit vielen Ruderalarten und Gehölzen 
(10.510g)
Verbundsteinpflaster mit vielen Ruderalarten 
und Gehölzen (10.520g)
Verbundsteinpflaster mit wenigen Ruderalarten 
und Gehölzen (10.520r)
Kies- u. Sandwege, -plätze
Ausdauernde Ruderalfluren trockenwarmer Standorte 
(09.220)
Kurzlebige Ruderalfluren mit wenig Gehölzaufwuchs 
(09.120)
Kurzlebige Ruderalfluren mit starkem Gehölzaufwuchs 
(09.120g)
Sandtrockenrasen (LRT 2330) (06.400)
Grünlandeinsaat (06.920)
Grünanlage mit Bäumen und Gehölzsukzession 
(11.222)
Extensivrasen mit Übergang zu wärmeliebenden 
Ruderalfluren z.T. mit Gehölzaufwuchs(11.225r)
Waldmeister-Buchenwald (LRT 9130) (01.112)
Buchenmischwälder (01.114)
Eichenmischwälder (01.122)
Pioniergehölze (01.152)
Pioniergehölze mit Götterbaum und Robinie (01.152n)
Nadelwald mit Douglasien (01.299)
Ziergehölze tlw. mit Gehölzsukzession (02.500)
Robinien-Roteichen-Bestand (01.180)
Gebietsgrenze Abgrenzung künftiger Straßenbahntrasse
Bestandsplan
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Verfasser
Maßstab
Projekt
Auftraggeber
Götte
D-65929 Frankfurt am Main
Hunsrückstraße 56
GmbH
KappesSchaper
Landschaftsarchitekten
Habermann
Telefon  0049 - (0)69 - 37 56 196-0
Telefax  0049 - (0)69 - 37 56 196-29
www.goette-landschaftsarchitekten.de
info@goette-landschaftsarchitekten.de
Datum Name Plannummer
Gez.
Gepr.
Revision Datum Gez. Gepr. Änderung
Titel
Format DIN A0
1 : 1.000
Ka
01
02
03
KK06.11.18
1051-01 1-181106
Wissenschaftsstadt Darmstadt
''Ludwigshöhviertel''
Bebauungsplan Nr. S 26
Bebauungsplan S 26
"Ludwigshöhviertel"
Wissenschaftsstadt Darmstadt
Bestandsplan 
03.06.20 KK NT Aufnahme des künftigen Verlaufs der Straßenbahntrasse
10.11.18
H/B = 1189 / 841 (1.00m²)
Quelle:
Basierend auf der Biotoptypenkartierung der 
Planungsgruppe Natur & Umwelt (PGNU, 2017)
Bewertung der Baumstandorte 
Zeichenerklärung

Anlage 2 – Bestandsansatz

01.07.2020
Nutzungs-/Biotoptyp nach
Typ-Nr. Kompensationsverordnung 
Bestand Planung Bestand Planung
10.710 Dachfläche ohne Regenversickerung 3         49.968         149.904   
10.715 Dachfläche mit Regenversickerung 6              688              4.128   
10.510 Asphalt 3         17.058           51.174   
10.510r Asphalt mit wenigen Ruderalarten und Gehölzen * 7         52.517         367.619   
10.510g Asphalt mit vielen Ruderalarten und Gehölzen * 9           6.222           55.998   
10.520 Verbundsteinpflaster 3           7.945           23.835   
10.520r Verbundsteinpflaster mit wenig Ruderalarten und 
Gehölzen * 9         32.431         291.879   
10.520g Verbundsteinpflaster mit vielen Ruderalarten und 
Gehölzen * 11         28.718         315.898   
10.530 Kies- u. Sandwege, -plätze 6              782              4.692   
09.220 ausdauernde, wärmeliebende Ruderalflur mit 
Gehölzaufwuchs 36         27.748         998.928   
09.120 kurzlebige Ruderalfluren mit wenig Gehölzaufwuchs 23           9.301         213.923   
09.120g kurzlebige Ruderalfluren mit starkem Gehölzaufwuchs * 26              397           10.322   
06.920 Grünlandeinsaat 16              845           13.520   
06.400 Sandtrockenrasen (LRT 2330) 69              537           37.053   
11.225r Extensivrasen im Übergang zu wärmeliebenden 
Ruderalfluren, z.T. mit Gehölzaufwuchs * 28         57.243      1.602.804   
11.222 Grünanlage mit Bäumen und Gehölzsukzession 25           5.597         139.925   
02.500 Ziergehölze tlw. mit Gehölzsukzession 23           1.611           37.053   
01.112 Waldmeister-Buchenwald (LRT 9130) 64           8.942         572.288   
01.114 Buchenmischwald 41              720           29.520   
01.122 Eichenmischwald 41         19.232         788.512   
01.152 Pioniergehölze 32           5.352         171.264   
01.152n Pioniergehölze mit Götterbaum und Robinie * 23              519           11.937   
01.180 Robinien-Roteichen-Bestand 33              295              9.735   
01.299 Nadelwald mit Douglasien 27           2.810           75.870   
Baumbestand
Einzelbäume (Summe 520 Einzelbäume)
04.110 277 Einheimische Einzelbäume 31         27.431         850.361   
04.120 243 Nicht-einheimische Einzelbäume 26         18.860         490.360   
04.210 Baumgruppe (Summe 12 Baumgruppe)
04.220 5 Einheimische Baumgruppe 33                97              3.201   
7 Nicht-einheimische Baumgruppe 28              647           18.116   
337.478        7.339.819   
Hinweis:
Summen
* Übernahme von im Fachgutachten (PGNU, 2017) vergebenen Wertpunkte für die vorgefundenen Sonderbiotoptypen in der 
Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung;
n = neophytisch geprägt, r = überw. durch Ruderalarten geprägt, g = überw. durch Gehölzarten geprägt
Bestandsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 "Ludwigshöhviertel" (ohne Straßenbahntrasse)
Flächenanteil (m²)  Biotopwert
Wertpunkte 
je m²
   je Biotop-/Nutzungstyp
Bestand/Voreingriffszustand 
gem. Biotoptypenkartierung PGNU 2017

Anlage 3 – Planungsansatz

Hinweis:
Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 "Ludwigshöhviertel" (ohne Straßenbahntrasse) 21.07.2020
Nutzungs-/Biotoptyp nach
Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015)
Bauggebiete
Allgemeine Wohngebiet WA
WA A 33.440          
WA A1 1.158            
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6 156               938                
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  31,5% 19 365               6.931             
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 58                 347                
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß BauNVO, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung
17,5% 6 203               1.216             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 116               811                
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14 261               3.648             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 1 
Baum 3 qm/Baum 26 3                   78                  
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 139 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 14                 181                
WA A2 (Reihenmittelhäuser - Flächenansatz 60 % von 2090 m²) 1.254            
10.715 GRZ I 0,6 (Reihenmittelhaus), davon 30 % überbaute Fläche / 
Gebäude mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 18,0% 6 226               1.354             
10.720 GRZ I 0,6, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  42,0% 19 527               10.007           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 63                 376                
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % bzw. max. 0,8 für 
Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß BauNVO, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung
15,0% 6 188               1.129             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 20,0% 14 251               3.511             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 1 
Baum 3 qm/Baum 26 3                   78                  
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 130 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 13                 169                
Die nachfolgende Bilanzierung des neuen Planungsrechts erfolgt differnziert nach der jeweiligen Teilfläche bzw. den 
zugehörigen planungsrechtlichen Nutzungsfestsetzungen. Die verwendeten Flächengrößen für den Planzustand 
basieren auf der Flächenbilanz von AS+P (26.06.2020). 
Im Rahmen der Ermittlung der prozentualen Flächenanteile der jeweiligen Teilflächen ergebn sich, bedingt durch 
Nachkommastellen, Rundungsungenauigkeiten in geringem Umfang (einstelliger Promillebereich). Für das 
Bilanzergebnis ist dies absolut vernachlässigbar. 
In der durch die GRZ II zulässigen Überschreitung ist die zusätzliche Überschreitung der 5 % für Terrasen inbegriffen.
Die kursiv geschriebenen Biotoptypen  (Bäume und Fassadenbegrünung) werden zusätzlich zum darunter-liegenden 
Biotoptyp zum Ansatz gebracht und gehen daher nicht in die Flächenbilanz/Flächensumme ein.
Die Ermittlung der Fassadenlänge zur Berechnung der zu begrünenden Fassadenflächen basiert auf der Grundlage 
der festgesetzten Baugrenzen mit einem aus den Wettberwerbsergebnissen ermittelten Auf-schlag um 20 %. 
Ausgenommen sind die Gebäuede, bei denen aufgrund vorliegender Planungsergebnis-se die Fassadenlängen 
bekannt sind.
Flächen-
anteil in 
%  
Wert-
punkte 
je m²
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp
 Biotopwert in 
Punkten

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 "Ludwigshöhviertel" (ohne Straßenbahntrasse) 21.07.2020
Nutzungs-/Biotoptyp nach
Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015)
Flächen-
anteil in 
%  
Wert-
punkte 
je m²
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp
 Biotopwert in 
Punkten 
WA A2 (Reihenendhäuser - Flächenansatz 40 % von 2.090 m²) 836               
10.715 GRZ I 0,4 (Reihenendhaus), davon 30 % überbaute Fläche / 
Gebäude mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 12,0% 6 100               602                
10.720 GRZ I 0,4, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  28,0% 19 234               4.448             
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 42                 251                
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,4 für 
Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß BauNVO, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung
15,0% 6 125               752                
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 40,0% 14 334               4.682             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 1 
Baum 3 qm/Baum 26 3                   78                  
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 87 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 9                   113                
WA A3 (Reihenmittelhäuser - Flächenansatz 60 % von 3.781 m²) 2.268            
10.715 GRZ I 0,6 (Reihenmittelhaus), davon 30 % überbaute Fläche / 
Gebäude mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 18,0% 6 408               2.449             
10.720 GRZ I 0,6, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  42,0% 19 953               18.099           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 113               680                
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % bzw. max. 0,8 für 
Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß BauNVO, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung
15,0% 6 340               2.041             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 20,0% 14 454               6.350             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 1 
Baum 3 qm/Baum 26 3                   78                  
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 172 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 17                 224                
WA A3 (Reihenendhäuser - Flächenansatz 40 % von 3.781 m²) 1.512            
10.715 GRZ I 0,4 (Reihenendhaus), davon 30 % überbaute Fläche / 
Gebäude mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 12,0% 6 181               1.089             
10.720 GRZ I 0,4, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  28,0% 19 423               8.046             
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 76                 454                
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,4 für 
Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß BauNVO, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung
15,0% 6 227               1.361             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 40,0% 14 605               8.469             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 2 
Bäume 3 qm/Baum 26 6                   156                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 115 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 12                 150

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 "Ludwigshöhviertel" (ohne Straßenbahntrasse) 21.07.2020
Nutzungs-/Biotoptyp nach
Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015)
Flächen-
anteil in 
%  
Wert-
punkte 
je m²
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp
 Biotopwert in 
Punkten 
WA A4 (Reihenmittelhäuser - Flächenansatz 60 % von 2.582 m²) 1.549            
10.715 GRZ I 0,6 (Reihenmittelhaus), davon 30 % überbaute Fläche / 
Gebäude mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 18,0% 6 279               1.673             
10.720 GRZ I 0,6, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  42,0% 19 651               12.363           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 77                 465                
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % bzw. max. 0,8 für 
Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß BauNVO, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung
15,0% 6 232               1.394             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 20,0% 14 310               4.338             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 1 
Baum 3 qm/Baum 26 3                   78                  
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 116 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 12                 151                
WA A4 (Reihenendhäuser - Flächenansatz 40 % von 2.582 m²) 1.033            
10.715 GRZ I 0,4 (Reihenendhaus), davon 30 % überbaute Fläche / 
Gebäude mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 12,0% 6 124               744                
10.720 GRZ I 0,4, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  28,0% 19 289               5.494             
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 52                 310                
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,4 für 
Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß BauNVO, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung
15,0% 6 155               930                
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 40,0% 14 413               5.784             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 2 
Bäume 3 qm/Baum 26 6                   156                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 77 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 8                   100                
WA A5 1.829            
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6 247               1.481             
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  31,5% 19 576               10.944           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 91                 549                
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß BauNVO, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung
17,5% 6 320               1.920             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 183               1.280             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14 411               5.760             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 2 
Bäume 3 qm/Baum 26 6                   156                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 200 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 20                 260

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 "Ludwigshöhviertel" (ohne Straßenbahntrasse) 21.07.2020
Nutzungs-/Biotoptyp nach
Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015)
Flächen-
anteil in 
%  
Wert-
punkte 
je m²
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp
 Biotopwert in 
Punkten 
WA A6 2.858            
10.715 GRZ I 0,35, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 10,5% 6 300               1.800             
10.720 GRZ I 0,35, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  24,5% 19 700               13.302           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 143               857                
10.530
GRZ II 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
20,0% 6 572               3.429             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 286               2.000             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14 857               12.002           
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 3 
Bäume 3 qm/Baum 26 9                   234                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 226 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 23                 294                
WA A7 4.588            
10.715 GRZ I 0,35, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 10,5% 6 482               2.890             
10.720 GRZ I 0,35, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  24,5% 19 1.124            21.355           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 229               1.376             
10.530
GRZ II 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
20,0% 6 918               5.505             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 459               3.212             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14 1.376            19.268           
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 1 Baum 31 284               8.804             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 4 
Bäume 3 qm/Baum 26 12                 312                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 299 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 30                 389                
WA A8 1.393            
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6 188               1.128             
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  31,5% 19 439               8.337             
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 70                 418                
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß BauNVO, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung
17,5% 6 244               1.463             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 139               975                
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14 313               4.388             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 2 
Bäume 3 qm/Baum 26 6                   156                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 169 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 17                 220

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 "Ludwigshöhviertel" (ohne Straßenbahntrasse) 21.07.2020
Nutzungs-/Biotoptyp nach
Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015)
Flächen-
anteil in 
%  
Wert-
punkte 
je m²
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp
 Biotopwert in 
Punkten 
WA A9 1.384            
10.715 GRZ I 0,35, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 10,5% 6 145               872                
10.720 GRZ I 0,35, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  24,5% 19 339               6.443             
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 69                 415                
10.530
GRZ II 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
20,0% 6 277               1.661             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 138               969                
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14 415               5.813             
04.120 Erhalt von Bäumen, 4 Bäume 26 1.258            32.708           
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 133 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 13                 173                
WA A10 3.186            
10.715 GRZ I 0,4, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 12,0% 6 382               2.294             
10.720 GRZ I 0,4, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  28,0% 19 892               16.947           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 159               956                
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,4 
auf 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung
15,0% 6 478               2.867             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 319               2.230             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14 956               13.379           
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 4 
Bäume 3 qm/Baum 26 12                 312                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 244 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 24                 317                
WA  A11 4.581            
10.715 GRZ I 0,4, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 12,0% 6 550               3.298             
10.720 GRZ I 0,4, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  28,0% 19 1.283            24.371           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 229               1.374             
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,4 
auf 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung
15,0% 6 687               4.123             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 458               3.207             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14 1.374            19.240           
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 5 
Bäume 3 qm/Baum 26 15                 390                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 314 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 31                 408

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 "Ludwigshöhviertel" (ohne Straßenbahntrasse) 21.07.2020
Nutzungs-/Biotoptyp nach
Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015)
Flächen-
anteil in 
%  
Wert-
punkte 
je m²
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp
 Biotopwert in 
Punkten 
WA A12 4.010            
10.715 GRZ I 0,4, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 12,0% 6 481               2.887             
10.720 GRZ I 0,4, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  28,0% 19 1.123            21.333           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 201               1.203             
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,4 
auf 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung
15,0% 6 602               3.609             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 401               2.807             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14 1.203            16.842           
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 5 
Bäume 3 qm/Baum 26 15                 390                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 298 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 30                 387                
WA B 18.758          
WA B1 2.971            
10.715 GRZ I 0,35, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 10,5% 6 312               1.872             
10.720 GRZ I 0,35, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  24,5% 19 728               13.830           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 149               891                
10.530
GRZ II 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
20,0% 6 594               3.565             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 297               2.080             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14 891               12.478           
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 5 Bäume 31 1.065            33.015           
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 233 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 23                 303                
WA B2 4.276            
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6 577               3.464             
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  31,5% 19 1.347            25.592           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 214               1.283             
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß BauNVO, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung
17,5% 6 748               4.490             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 428               2.993             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14 962               13.469           
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 4 
Bäume 3 qm/Baum 26 12                 312                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 314 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 31                 408

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 "Ludwigshöhviertel" (ohne Straßenbahntrasse) 21.07.2020
Nutzungs-/Biotoptyp nach
Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015)
Flächen-
anteil in 
%  
Wert-
punkte 
je m²
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp
 Biotopwert in 
Punkten 
WA B3 3.458            
10.715 GRZ I 0,4, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 12,0% 6 415               2.490             
10.720 GRZ I 0,4, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  28,0% 19 968               18.397           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 173               1.037             
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,4 
auf 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung
15,0% 6 519               3.112             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 346               2.421             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14 1.037            14.524           
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 4 
Bäume 3 qm/Baum 26 12                 312                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 258 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 26                 335                
WA B4 4.156            
10.715 GRZ I 0,35, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 10,5% 6 436               2.618             
10.720 GRZ I 0,35, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  24,5% 19 1.018            19.344           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 208               1.247             
10.530
GRZ II 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
20,0% 6 831               4.987             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 416               2.909             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14 1.247            17.453           
04.120 Erhalt von Bäumen, 6 Bäume 26 471               12.246           
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 265 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 27                 345                
WA B5 3.898            
10.715 GRZ I 0,35, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 10,5% 6 409               2.455             
10.720 GRZ I 0,35, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  24,5% 19 955               18.143           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 195               1.169             
10.530
GRZ II 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
20,0% 6 780               4.677             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 390               2.728             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14 1.169            16.370           
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 4 
Bäume 3 qm/Baum 26 12                 312                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 270 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 27                 351

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 "Ludwigshöhviertel" (ohne Straßenbahntrasse) 21.07.2020
Nutzungs-/Biotoptyp nach
Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015)
Flächen-
anteil in 
%  
Wert-
punkte 
je m²
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp
 Biotopwert in 
Punkten 
WA C 33.122          
WA C1 1.033            
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6 139               837                
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  31,5% 19 325               6.183             
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 52                 310                
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß BauNVO, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung
17,5% 6 181               1.085             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 103               723                
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14 232               3.254             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 1 
Baum 3 qm/Baum 26 3                   78                  
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 152 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 15                 198                
WA C2 2.879            
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6 389               2.332             
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  31,5% 19 907               17.228           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 144               864                
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß BauNVO, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung
17,5% 6 504               3.022             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 288               2.015             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14 648               9.067             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 3 
Bäume 3 qm/Baum 26 9                   234                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 281 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 28                 365                
WA C 3 2.499            
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6 337               2.024             
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  31,5% 19 787               14.954           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 125               750                
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß BauNVO, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung
17,5% 6 437               2.623             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 250               1.749             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14 562               7.870             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 2 
Bäume 3 qm/Baum 26 6                   156                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 221 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 22                 287

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 "Ludwigshöhviertel" (ohne Straßenbahntrasse) 21.07.2020
Nutzungs-/Biotoptyp nach
Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015)
Flächen-
anteil in 
%  
Wert-
punkte 
je m²
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp
 Biotopwert in 
Punkten 
WA C 4 1.460            
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6 197               1.183             
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  31,5% 19 460               8.738             
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 73                 438                
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß BauNVO, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung
17,5% 6 256               1.533             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 146               1.022             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14 329               4.599             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 2 
Bäume 3 qm/Baum 26 6                   156                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 182 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 18                 237                
WA C5 2.652            
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6 358               2.148             
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  31,5% 19 835               15.872           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 133               796                
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß BauNVO, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung
17,5% 6 464               2.785             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 265               1.856             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14 597               8.354             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 2 
Bäume 3 qm/Baum 26 6                   156                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 221 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 22                 287                
WA C6 1.536            
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6 207               1.244             
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  31,5% 19 484               9.193             
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 77                 461                
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß BauNVO, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung
17,5% 6 269               1.613             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 154               1.075             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14 346               4.838             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 2 
Bäume 3 qm/Baum 26 6                   156                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 175 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 18                 228

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 "Ludwigshöhviertel" (ohne Straßenbahntrasse) 21.07.2020
Nutzungs-/Biotoptyp nach
Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015)
Flächen-
anteil in 
%  
Wert-
punkte 
je m²
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp
 Biotopwert in 
Punkten 
WA C7 1.822            
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6 246               1.476             
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  31,5% 19 574               10.905           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 91                 547                
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß BauNVO, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung
17,5% 6 319               1.913             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 182               1.275             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14 410               5.739             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 2 
Bäume 3 qm/Baum 26 6                   156                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 193 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 19                 251                
WA C8 2.080            
10.715 GRZ I 0,4, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 12,0% 6 250               1.498             
10.720 GRZ I 0,4, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  28,0% 19 582               11.066           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 104               624                
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,4 
auf 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß 
BauNVO, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung
15,0% 6 312               1.872             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 208               1.456             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14 624               8.736             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 3 
Bäume 3 qm/Baum 26 9                   234                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 204 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 20                 265                
WA C9 2.656            
10.715 GRZ I 0,35, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 10,5% 6 279               1.673             
10.720 GRZ I 0,35, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  24,5% 19 651               12.364           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 133               797                
10.530
GRZ II 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
20,0% 6 531               3.187             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 266               1.859             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14 797               11.155           
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 3 
Bäume 3 qm/Baum 26 9                   234                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 221 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 22                 287

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 "Ludwigshöhviertel" (ohne Straßenbahntrasse) 21.07.2020
Nutzungs-/Biotoptyp nach
Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015)
Flächen-
anteil in 
%  
Wert-
punkte 
je m²
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp
 Biotopwert in 
Punkten 
WA C10 4.662            
10.715 GRZ I 0,35, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 10,5% 6 490               2.937             
10.720 GRZ I 0,35, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  24,5% 19 1.142            21.702           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 233               1.399             
10.530
GRZ II 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
20,0% 6 932               5.594             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 466               3.263             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14 1.399            19.580           
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 5 
Bäume 3 qm/Baum 26 15                 390                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 302 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 30                 393                
WA C11 1.825            
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6 246               1.478             
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  31,5% 19 575               10.923           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 91                 548                
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß BauNVO, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung
17,5% 6 319               1.916             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 183               1.278             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14 411               5.749             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 2 
Bäume 3 qm/Baum 26 6                   156                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 193 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 19                 251                
WA C12 1.320            
10.715 GRZ I 0,3, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 9,0% 6 119               713                
10.720 GRZ I 0,3, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  21,0% 19 277               5.267             
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 66                 396                
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,3 für 
Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß BauNVO, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung
10,0% 6 132               792                
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 132               924                
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 45,0% 14 594               8.316             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 2 
Bäume 3 qm/Baum 26 6                   156                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 147 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 15                 191

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 "Ludwigshöhviertel" (ohne Straßenbahntrasse) 21.07.2020
Nutzungs-/Biotoptyp nach
Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015)
Flächen-
anteil in 
%  
Wert-
punkte 
je m²
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp
 Biotopwert in 
Punkten 
WA C 13 2.267            
10.715 GRZ I 0,3, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 9,0% 6 204               1.224             
10.720 GRZ I 0,3, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  21,0% 19 476               9.045             
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 113               680                
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,3 für 
Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß BauNVO, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung
10,0% 6 227               1.360             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 227               1.587             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 45,0% 14 1.020            14.282           
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 4 
Bäume 3 qm/Baum 26 12                 312                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 202 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 20                 263                
WA C 14 3.257            
10.715 GRZ I 0,3, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 9,0% 6 293               1.759             
10.720 GRZ I 0,3, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  21,0% 19 684               12.995           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 163               977                
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,3 für 
Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß BauNVO, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung
10,0% 6 326               1.954             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 326               2.280             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 45,0% 14 1.466            20.519           
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 5 
Bäume 3 qm/Baum  26 15                 390                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 260 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 26                 338                
WA C15 1.176            
10.715 GRZ I 0,3, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 9,0% 6 106               635                
10.720 GRZ I 0,3, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  21,0% 19 247               4.692             
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 59                 353                
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,3 für 
Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß BauNVO, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung
10,0% 6 118               706                
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 118               823                
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 45,0% 14 529               7.409             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 2 
Bäume 3 qm/Baum 26 6                   156                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 139 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 14                 181

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 "Ludwigshöhviertel" (ohne Straßenbahntrasse) 21.07.2020
Nutzungs-/Biotoptyp nach
Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015)
Flächen-
anteil in 
%  
Wert-
punkte 
je m²
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp
 Biotopwert in 
Punkten 
WA D 12.419          
WA D1 3.922            
10.715 GRZ I 0,25, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 7,5% 6 294               1.765             
10.720 GRZ I 0,25, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  17,5% 19 686               13.041           
10.715
GRZ II 0,4 unterbaut - für Stellplätze, Zufahrten und 
Nebenanlagen, teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche 
mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 
15,0% 6 588               3.530             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 392               2.745             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 50,0% 14 681               9.534             
Erhalt von Gehölzen
01.112 davon Waldmeister-Buchenwald 64 304               19.456           
01.122 davon Eichenmischwald 41 896               36.736           
01.114 davon Buchenmischenwald 41 80                 3.280             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 3 
Bäume 3 qm/Baum 26 9                   234                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 211 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 21                 274                
WA D2 3.665            
10.715 GRZ I 0,25, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 7,5% 6 275               1.649             
10.720 GRZ I 0,25, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  17,5% 19 641               12.186           
10.530
GRZ II 0,4  für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
15,0% 6 550               3.299             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 367               2.566             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 50,0% 14 1.833            25.655           
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 6 
Bäume 3 qm/Baum 26 18                 468                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 280 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 28                 364                
WA D3 3.277            
10.715 GRZ I 0,35, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 10,5% 6 344               2.065             
10.720 GRZ I 0,35, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  24,5% 19 803               15.254           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 164               983                
10.530
GRZ II 0,6 für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
20,0% 6 655               3.932             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 328               2.295             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 30,0% 14 983               13.763           
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 4 
Bäume 3 qm/Baum 26 12                 312                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 269 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 27                 350

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 "Ludwigshöhviertel" (ohne Straßenbahntrasse) 21.07.2020
Nutzungs-/Biotoptyp nach
Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015)
Flächen-
anteil in 
%  
Wert-
punkte 
je m²
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp
 Biotopwert in 
Punkten 
WA D4 1.555            
10.715 GRZ I 0,25, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 7,5% 6 117               700                
10.720 GRZ I 0,25, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  17,5% 19 272               5.170             
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 78                 467                
10.530
GRZ II 0,4  für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
10,0% 6 156               933                
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 156               1.089             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 50,0% 14 778               10.885           
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 3 
Bäume 3 qm/Baum 26 9                   234                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 158m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 16                 205                
WA E 21.329          
WA E1 2.178            
10.715 GRZ I 0,45, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 13,5% 6 294               1.764             
10.720 GRZ I 0,45, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  31,5% 19 686               13.035           
10.530
Überschreitung GRZ I für Terrassenflächen um 0,05, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
5,0% 6 109               653                
10.530
Zulässige Überschreitung der GRZ II um 50 % der GRZ I 0,45 
für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen gemäß BauNVO, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung
17,5% 6 381               2.287             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 218               1.525             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 22,5% 14 490               6.860             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 2 
Bäume 3 qm/Baum 26 6                   156                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 235 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 24                 306                
WA E2 6.433            
10.715 GRZ I 0,25, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 7,5% 6 482               2.895             
10.720 GRZ I 0,25, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  17,5% 19 1.126            21.388           
10.530
GRZ II 0,4  für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
15,0% 6 965               5.789             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 643               4.503             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 50,0% 14 3.216            45.028           
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 11 
Bäume 3 qm/Baum 26 33                 858                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 364 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 36                 473

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 "Ludwigshöhviertel" (ohne Straßenbahntrasse) 21.07.2020
Nutzungs-/Biotoptyp nach
Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015)
Flächen-
anteil in 
%  
Wert-
punkte 
je m²
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp
 Biotopwert in 
Punkten 
WA E3 3.240            
10.715 GRZ I 0,25, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 7,5% 6 243               1.458             
10.720 GRZ I 0,25, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  17,5% 19 567               10.773           
10.530
GRZ II 0,4  für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
15,0% 6 486               2.916             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 324               2.268             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 50,0% 14 1.620            22.680           
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 3 Bäume 31 984               30.504           
04.120 Erhalt von Bäumen, 1 Baum 26 364               9.464             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 2 
Bäume 3 qm/Baum 26 6                   156                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 262 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 26                 341                
WA E4 2.872            
10.715 GRZ I 0,25, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 7,5% 6 215               1.292             
10.720 GRZ I 0,25, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  17,5% 19 503               9.549             
10.530
GRZ II 0,4  für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
15,0% 6 431               2.585             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 287               2.010             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 50,0% 14 1.436            20.104           
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 1 Baum 31 314               9.734             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 4 
Bäume 3 qm/Baum 26 12                 312                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 251 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 25                 326                
WA E5 2.458            
10.715 GRZ I 0,25, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 7,5% 6 184               1.106             
10.720 GRZ I 0,25, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  17,5% 19 430               8.173             
10.530
GRZ II 0,4  für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
15,0% 6 369               2.212             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 246               1.721             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 50,0% 14 1.229            17.206           
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 5 
Bäume 3 qm/Baum 26 15                 390                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 209 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 21                 272

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 "Ludwigshöhviertel" (ohne Straßenbahntrasse) 21.07.2020
Nutzungs-/Biotoptyp nach
Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015)
Flächen-
anteil in 
%  
Wert-
punkte 
je m²
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp
 Biotopwert in 
Punkten 
WA E6 4.149            
10.715 GRZ I 0,25, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 7,5% 6 311               1.867             
10.720 GRZ I 0,25, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  17,5% 19 726               13.795           
10.530
GRZ II 0,4  für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
15,0% 6 622               3.734             
10.540 Überschreitung GRZ für Feuerwehrwege um 0,1, 
wasserdurchlässige und begrünte Fläche 10,0% 7 415               2.904             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 50,0% 14 2.075            29.043           
04.120 Anpflanzung von Bäumen, je 300 m² 1 Baum 2. Ordnung, 7 
Bäume 3 qm/Baum 26 21                 546                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 309 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 31                 402                
Urbane Gebiete MU 1 - MU 4 13.387          
MU 1 2.274            
10.715 GR 850 m², davon 100 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung (denkmalgeschützte Bebauung) anteilig 6 850               5.100             
10.530 Überschreitung der GR um 50 %, bei Überschreitung max. 
Obergrenze GRZ II 0,8 anteilig 6 425               2.550             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage anteilig 14 999               13.986           
04.120 Anpflanzung von 3 Bäumen 2. Ordnung je 3 qm/Baum 26 9                   234                
MU 2 5.891            
10.715
GR 3.600 m², davon vorhandene überbaute Fläche / Gebäude 
mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung (denkmalgeschützte 
Bebauung)
anteilig 6 1.179            7.071             
10.715 GR 3.600 m², davon geplante überbaute Fläche / Gebäude mit 
30 % ökol. Regenwasserbewirtschaftung (Nahversorger) anteilig 6 726               4.358             
10.720 GR 3.600 m², davon geplante überbaute Fläche / Gebäude mit 
70 % extensiver Dachbegrünung (Nahversorger) anteilig 19 1.695            32.199           
10.530 Überschreitung der GR um 50 %, bei Überschreitung max. 
Obergrenze GRZ II 0,8 anteilig 6 1.113            6.677             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage anteilig 14 1.178            16.493           
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 3 Bäume 31 170               5.270             
04.120 Anpflanzung von 3 Bäumen 2. Ordnung je 3 qm/Baum 26 9                   234                
MU 3 2.112            
10.715 GR 750 m², davon 100 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung (denkmalgeschützte Bebauung) anteilig 6 300               1.800             
10.530 Überschreitung der GR um 50 %, bei Überschreitung max. 
Obergrenze GRZ II 0,8 anteilig 6 375               2.250             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage anteilig 14 1.437            20.118           
04.120 Anpflanzung von 4 Bäumen 2. Ordnung je 3 qm/Baum 26 12                 312                
MU 4 3.110            
10.715
GR 1.250 m², davon 100 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung (denkmalgeschützte 
Bebauung) 
anteilig 6 1.250            7.502             
10.530 Überschreitung der GR um 50 %, bei Überschreitung max. 
Obergrenze GRZ II 0,8 anteilig 6 625               3.750             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage anteilig 14 1.235            17.284           
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 1 Baum 31 177               5.487             
04.120 Anpflanzung von 4 Bäumen 2. Ordnung je 3 qm/Baum 26 12                 312

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 "Ludwigshöhviertel" (ohne Straßenbahntrasse) 21.07.2020
Nutzungs-/Biotoptyp nach
Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015)
Flächen-
anteil in 
%  
Wert-
punkte 
je m²
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp
 Biotopwert in 
Punkten 
Quartiersgaragen gesamt 9.302            
Der besondere Nutzungszweck von Fläche für "Garagengebäude 1 - 3" 9.302            
Garagengebäude 1 anteilig in m² 3.061            
10.715 GR 1.800 m², davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 540      6 540               3.240             
10.720 GR 1.800 m², davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  1.260   19 1.260            23.940           
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 1.261   14 1.261            17.654           
10.743 Fassadenbegrünung, 40 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 504 m * 40 % * 0,5 m Pflanzendicke 40,0% 13 101               1.310             
Garagengebäude 2 anteilig in m² 2.967            
10.715 GR 1.800 m², davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 540      6 540               3.240             
10.720 GR 1.800 m², davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  1.260   19 1.260            23.940           
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 1.167   14 1.167            16.338           
10.743 Fassadenbegrünung, 40 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 504 m * 40 % * 0,5 m Pflanzendicke 40,0% 13 101               1.310             
Garagengebäude 3 anteilig in m² 3.274            
10.715 GR 1.800 m², davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit 
ökol. Regenwasserbewirtschaftung 540      6 540               3.240             
10.720 GR 1.800 m², davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  1.260   19 1.260            23.940           
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 1.475   14 1.475            20.648           
10.743 Fassadenbegrünung, 40 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 504 m * 40 % * 0,5 m Pflanzendicke 40,0% 13 101               1.310

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 "Ludwigshöhviertel" (ohne Straßenbahntrasse) 21.07.2020
Nutzungs-/Biotoptyp nach
Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015)
Flächen-
anteil in 
%  
Wert-
punkte 
je m²
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp
 Biotopwert in 
Punkten 
Grünflächen gesamt
Öffentliche Grünflächen 
Landschaftstreppe 36.035          
10.530 Funktions-, Aufenthalts- und Wegeflächen, teilversiegelte 
Flächen 30,0% 6 10.811          64.864           
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlage, einschl. Versickerungsfläche 50,0% 14 18.018          252.245         
naturnahe Grünfläche 20,0% 7.207            
10.140 / 
02.400 / 
06.930
davon Maßnahmenfläche M 2 Eidechsenhabitat, Flächen- und 
Punkteansatz auf Grundlage des Artenschutzkonzepts 
(PGNU): 20 % Bruchsteinhaufen/Sandlinsen/Totholzhaufen 
und Trockenmauern (10.140), 20 % ausdauernde Ruderalflur / 
Gehölzsäume (02.400), 60 % Ansaat artenreicher Wiesen- 
und Krautmischungen (06.930)
21 3.200            67.200           
Zusatzbewertung Eidechsenhabitat gemäß KV, Anlage 2, Nr. 
2.2.5 aufgrund der besonderen Bedeutung für den Schutz von 
streng geschützten Arten
5 3.200            16.000           
davon Maßnahmenfläche M 2- "gesetzlich geschütztes Biotop 
§ BNatSchG - Sandmagerrasen" 69 537               37.053           
10.140 / 
02.400 / 
06.930
davon Maßnahmenfläche M3 Eidechsenhabitat, Flächen- und 
Punkteansatz auf Grundlage des Artenschutzkonzepts 
(PGNU): 20 % Bruchsteinhaufen/Sandlinsen/Totholzhaufen 
und Trockenmauern (10.140), 20 % ausdauernde Ruderalflur / 
Gehölzsäume (02.400), 60 % Ansaat artenreicher Wiesen- 
und Krautmischungen (06.930)
21 2.852            59.892           
Zusatzbewertung Eidechsenhabitat gemäß KV, Anlage 2, Nr. 
2.2.5 aufgrund der besonderen Bedeutung für den Schutz von 
streng geschützten Arten
5 2.852            14.260           
02.400 / 
03.120
davon naturnahe Grünfläche Restfläche - Flächenansatz je 50 
% Streuobstgruppen neu angelegt (03.120) und 
Gehölzflächen (02.400)
25 618               15.450           
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 15 Bäume 31 931               28.861           
04.120 Erhalt von Bäumen, 8 Bäume 26 2.029            52.754           
04.110
Anpflanzung von 80 % standortgerechten/heimischen Bäumen 
von 150 Bäumen - 120 Bäume, mind. 50 % Bäume mind. 2. 
Ordnung abzgl. 15 erhaltenswerte Bäume
31 315               9.765             
04.120
Anpflanzung von 20 % standortgerechten Bäumen von 150 - 30 
Bäume, mind. 50 % Bäume mind. 2. Ordnung abzgl. 8 
erhaltenswerte Bäumen
26 66                 1.716             
Jugendtreff Süd 2.606            
10.530 Funktions-, Aufenthalts- und Wegeflächen, teilversiegelte Flächen 15,0% 6 391               2.345             
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlage 85,0% 14 2.215            31.011           
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 4 Bäume 31 781               24.211           
04.110
Anpflanzung von 80 % standortgerechten/heimischen Bäumen 
von 25 Bäumen - 20 Bäume, mind. 50 % Bäume mind. 2. 
Ordnung abzgl. 4 erhaltenswerte Bäume
31 48                 1.488             
04.120 Anpflanzung von 20 % standortgerechten Bäumen von 25 
Bäumen - 5 Bäume, mind. 50 % Bäume mind. 2. Ordnung 26 15                 390

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 "Ludwigshöhviertel" (ohne Straßenbahntrasse) 21.07.2020
Nutzungs-/Biotoptyp nach
Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015)
Flächen-
anteil in 
%  
Wert-
punkte 
je m²
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp
 Biotopwert in 
Punkten 
Nachbarschaftsplätze (N) 6.432            
10.530 Funktions-, Aufenthalts- und Wegeflächen, teilversiegelte Flächen 50,0% 6 3.216            19.296           
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlage 50,0% 14 3.216            45.024           
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 10 Bäume 31 1.203            37.293           
04.120 Erhalt von Bäumen, 1 Baum 26 132               3.432             
04.110
Anpflanzung von 80 % standortgerechten/heimischen Bäumen 
von 70 Bäumen - 56 Bäume, mind. 1/3 Bäume mind. 2. 
Ordnung abzgl. 11 erhaltenswerte Bäume
31 135               4.185             
04.120
Anpflanzung von 20 % standortgerechten Bäumen von 70 % 
Bäumen - 14 Bäume, mind. 1/3 Bäume mind. 2. Ordnung, 
abzgl. 1 erhaltenswerter Baum
26 39                 1.014             
Verkehrsgrün (V1, V2) gesamt 2.273            
Verkehrsgrün (V1) 1.573            
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlage 100,0% 14 1.573            22.022           
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 4 Bäume 31 778               24.118           
04.120 Erhalt von Bäumen, 8 Bäume 26 771               20.046           
04.110 Anpflanzung von 80 % standortgerechten/heimischen Bäumen - 
5 Bäume, mind. 1/3 Bäume mind. 2. Ordnung 31 15                 465                
04.120 Anpflanzung von 20 % standortgerechten Bäumen - 1 Baum, 
mind. 1 Baum mind. 2. Ordnung 26 3                   78                  
Verkehrsgrün (V2) 700               
10.530 Zuwegungen und Zufahrt, teilversiegelte Fläche 20,0% 6 140               839                
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlage 80,0% 14 560               7.834             
04.120 Erhalt von Bäumen, 11 Bäume 26 985               25.610           
Grünflächen (G1, G2) gesamt 11.786          
Grünfläche (G1) 5.730            
10.530 Funktions-, Aufenthalts- und Wegeflächen, teilversiegelte 
Flächen 15,0% 6 860               5.157             
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlage einschl. Versickerungsflächen 85,0% 14 4.871            68.187           
04.120 Erhalt von Bäumen, 1 Baum 26 64                 1.664             
Grünfläche (G2) 6.056            
10.530 Funktions-, Aufenthalts- und Wegeflächen, teilversiegelte 
Flächen 15,0% 6 908               5.450             
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlage 85,0% 14 4.575            64.044           
01.112 davon Waldmeister-Buchenwald 64 573               36.672           
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 19 Bäume 31 3.752            116.312         
04.120 Erhalt von Bäumen, 3 Bäume 26 585               15.210

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 "Ludwigshöhviertel" (ohne Straßenbahntrasse) 21.07.2020
Nutzungs-/Biotoptyp nach
Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015)
Flächen-
anteil in 
%  
Wert-
punkte 
je m²
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp
 Biotopwert in 
Punkten 
öffentliche Grünfläche Maßnahmenfläche M 1
Maßnahmenfläche M 1 21.195          
10.530 Wegeflächen, teilversiegelte Flächen 10,0% 6 2.120            12.717           
10.140 / 
02.400 / 
06.930
Eidechsenhabitat, Flächen- und Punkteansatz auf Grundlage 
des Artenschutzkonzepts (PGNU): 20 % 
Bruchsteinhaufen/Sandlinsen/Totholzhaufen und 
Trockenmauern (10.140), 20 % ausdauernde Ruderalflur / 
Gehölzsäume (02.400), 60 % Ansaat artenreicher Wiesen- und 
Krautmischungen (06.930)
90,0% 21 19.076          400.586         
Zusatzbewertung Eidechsenhabitat gemäß KV, Anlage 2, Nr. 
2.2.5 aufgrund der besonderen Bedeutung für den Schutz von 
streng geschützten Arten
5 19.076          95.378           
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 11 Bäume 31 771               23.901           
04.120 Erhalt von Bäumen, 14 Bäume 26 822               21.372           
04.110 Anpflanzung von 80 % standortgerechten/heimischen Bäumen - 
28 Bäume, mind. 1/3 Bäume mind. 2. Ordnung 31 84                 2.604             
04.120 Anpflanzung von 20 % standortgerechten Bäumen - 7 Bäume, 
mind. 1 Baum mind. 2. Ordnung 26 21                 546                
Maßnahmenfläche M 4 7.826            
10.530 Wegeflächen, teilversiegelte Flächen 10,0% 6 783               4.696             
10.140 / 
02.400 / 
06.930
Eidechsenhabitat, Flächen- und Punkteansatz auf Grundlage 
des Artenschutzkonzepts (PGNU): 20 % 
Bruchsteinhaufen/Sandlinsen/Totholzhaufen und 
Trockenmauern (10.140), 20 % ausdauernde Ruderalflur / 
Gehölzsäume (02.400), 60 % Ansaat artenreicher Wiesen- und 
Krautmischungen (06.930)
90,0% 21 7.043            147.911         
Zusatzbewertung Eidechsenhabitat gemäß KV, Anlage 2, Nr. 
2.2.5 aufgrund der besonderen Bedeutung für den Schutz von 
streng geschützten Arten
5 7.043            35.217           
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 1 Bäume 31 255               7.905             
04.120 Erhalt von Bäumen, 1 Bäume 26 20                 520                
Waldflächen gesamt 26.153          
Waldflächen 17.703          
Waldflächen gemäß Bestandserhebung
01.122 davon Eichenmischwald (gemäß Bestandserfassung PGNU) 41 11.751          481.791         
01.122 davon Eichenmischwald (Zurodnung nach Vermessung der 
Waldgrenze) 41 759               31.119           
01.112 davon Waldmeister-Buchenwald (gemäß Bestandserfassung 
PGNU) 64 1.998            127.872         
01.112 davon Waldmeister-Buchenwald (Zuordnung nach Vermessung 
der Waldgrenze) 64 74                 4.736             
01.180 davon Robinien-Roteichenwald (gemäß Bestandserfassung 
PGNU) 33 244               8.052             
01.180 davon Robinien-Roteichenwald (Zuordnung nach Vermessung 
der Waldgrenze) 33 109               3.597             
01.299 Nadelwald mit Douglasien (gemäß Bestandserfassung PGNU) 27 2.768            74.736           
Maßnahmenfläche M 5 - Erhalt der vorhandenen Waldstrukturen - Spechthabitate 8.450            
01.122 westliche Teilfläche M 5 - Erhalt des Eichenmischwalds 41 4.170            170.970         
01.112 östliche Teilfläche M 5 - Erhalt des Waldmeister-Buchenwalds 64 4.280            273.920

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 "Ludwigshöhviertel" (ohne Straßenbahntrasse) 21.07.2020
Nutzungs-/Biotoptyp nach
Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015)
Flächen-
anteil in 
%  
Wert-
punkte 
je m²
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp
 Biotopwert in 
Punkten 
Öffentliche Verkehrsflächen gesamt 53.213          
Öffentliche Straßenverkehrsflächen 11.144          
Öffenliche Straßenverkehrsflächen 11.144          
10.530 versiegelte Fläche mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 6 11.144          66.864           
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 1 Baum 31 314               9.734             
04.110 Anpflanzung von 60 % standortgerechten, heimischen Bäumen 
von 4 Bäumen, 2 Bäume 1. oder 2. Ordnung 31 6                   186                
04.120 Anpflanzung von 40 % standortgerechten Bäumen von 4 
Bäumen, 2 Bäume 1. oder 2. Ordnung 26 6                   156                
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung (VbZ) 42.069          
Verkehrsberuhigter Bereich 19.920          
10.530 versiegelte Fläche mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 6 19.920          119.522         
04.110 Anpflanzung von 60 % standortgerechten, heimischen Bäumen 
von 89 Bäumen, 53 Bäume 1. oder 2. Ordnung 31 159               4.929             
04.120 Anpflanzung von 40 % standortgerechten Bäumen von 89 
Bäumen, 36 Bäume 1. oder 2. Ordnung 26 108               2.808             
Promenade 3.045            
10.530 versiegelte Fläche mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 6 3.045            18.270           
04.110 Anpflanzung von 60 % standortgerechten, heimischen Bäumen 
von 29 Bäumen, 17 Bäume 1. oder 2. Ordnung 31 51                 1.581             
04.120 Anpflanzung von 40 % standortgerechten Bäumen von 29 
Bäumen, 12 Bäume 1. oder 2. Ordnung 26 36                 936                
Quartiers-Carré 9.175            
10.530 versiegelte Fläche mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 90,0% 6 8.258            49.545           
11.221 Gärtnerisch gepflegte Anlage 10,0% 14 918               12.845           
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 5 Bäume 31 731               22.661           
04.120 Erhalt von Bäumen, 21 Bäume 26 1.486            38.636           
04.110 Anpflanzung von 60 % standortgerechten, heimischen Bäumen 
von 30 Bäumen, 18 Bäume 1. oder 2. Ordnung 31 54                 1.674             
04.120 Anpflanzung von 40 % standortgerechten Bäumen von 30 
Bäumen, 12 Bäume 1. oder 2. Ordnung 26 36                 936                
Platz am Jugendzentrum 642               
10.530 versiegelte Fläche mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 6 642               3.852             
04.110 Anpflanzung von 60 % standortgerechten, heimischen Bäumen 
von 10 Bäumen, 6 Bäume 1. oder 2. Ordnung 31 18                 558                
04.120 Anpflanzung von 40 % standortgerechten Bäumen von 10 
Bäumen, 4 Bäume 1. oder 2. Ordnung 26 12                 312

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 "Ludwigshöhviertel" (ohne Straßenbahntrasse) 21.07.2020
Nutzungs-/Biotoptyp nach
Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015)
Flächen-
anteil in 
%  
Wert-
punkte 
je m²
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp
 Biotopwert in 
Punkten 
Fußwege 7.648            
10.530 versiegelte Fläche mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 6 7.648            45.889           
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 1 Baum 31 380               11.780           
04.110 Anpflanzung von 60 % standortgerechten, heimischen Bäumen 
von 20, 12 Bäume 1. oder 2. Ordnung 31 36                 1.116             
04.120 Anpflanzung von 40 % standortgerechten Bäumen von 20 
Bäumen, 8 Bäume 1. oder 2. Ordnung 26 24                 624                
Fuß- und Radwege 1.348            
10.530 versiegelte Fläche mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 6 1.348            8.088             
Parken 291               
10.530 versiegelte Fläche mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung 6 291               1.746             
04.110 Anpflanzung von 60 % standortgerechten, heimischen Bäumen, 
2 Bäume 1. oder 2. Ordnung 31 6                   186                
04.120 Anpflanzung von 40 % standortgerechten Bäumen, 2 Bäume 1. 
oder 2. Ordnung 26 6                   156                
Private Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung (VbZ) privat 214               
Car-/Bikesharing 214               
10.530 versiegelte Fläche mit ökol. Regenwasserbewirtschaftung oder 
wasserdurchlässige Fläche 6 214               1.284             
Versorgungsflächen gesamt 1.731            
Versorgungsfläche "Anlagen der Kraft-Wärmekopplung" 
(Energiezentrale) 1.182            
10.530 / 
10.715
versiegelte / überbaute Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung bzw. teilversiegelte Fläche 80,0% 6 946               5.674             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 20,0% 14 236               3.310             
Versorgungsfläche "Trafostation" 549               
10.510 / 
10.715
versiegelte / überbaute Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung bzw. teilversiegelte Fläche 100,0% 6 549               3.294

Planungsansatz zum Bebauungsplan Nr. S 26 "Ludwigshöhviertel" (ohne Straßenbahntrasse) 21.07.2020
Nutzungs-/Biotoptyp nach
Typ-Nr. Hessischer Kompensationsverordnung (KV 2015)
Flächen-
anteil in 
%  
Wert-
punkte 
je m²
Flächenanteil 
(m²) je Biotop-
/Nutzungstyp
 Biotopwert in 
Punkten 
Flächen für den Gemeinbedarf und für Sport- und Spielanlagen 26.257          
Flächen für den Gemeinbedarf 9.093            
Bildungscampus 8.067            
10.715 GRZ I 0,6, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 18,0% 6 1.452            8.712             
10.720 GRZ I 0,6, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  42,0% 19 3.388            64.375           
10.530
GRZ II 0,8  für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
20,0% 6 1.613            9.680             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 20,0% 14 1.613            22.588           
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 8 Bäume 31 1.328            41.168           
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 370 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 37                 481                
Jugendzentrum 1.026            
10.715 GRZ I 0,4, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 12,0% 6 123               739                
10.720 GRZ I 0,4, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  28,0% 19 287               5.458             
10.530
GRZ II 0,6  für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
20,0% 6 205               1.231             
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 40,0% 14 410               5.746             
04.120 Anpflanzung von Bäumen, 4 Bäume 2. Ordnung 26 12                 312                
10.743 Fassadenbegrünung, 20 % der Gesamtfläche, ermittelt aus 
Fassadenlänge 60 m * 20 % * 0,5 m Pflanzendicke 20,0% 13 6                   78                  
Flächen für Sport- und Spielanlagen 17.164          
Flächen für Sport- und Spielanlagen 17.164          
10.715 GRZ I 0,2, davon 30 % überbaute Fläche / Gebäude mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 6,0% 6 1.030            6.179             
10.720 GRZ I 0,2, davon 70 % der überbauten Fläche mit extensiver 
Dachbegrünung  14,0% 19 2.403            45.656           
10.530
GRZ II 0,3  für Stellplätze, Zufahrten und Nebenanlagen, 
teilversiegelte Fläche bzw. versiegelte Fläche mit ökol. 
Regenwasserbewirtschaftung 
10,0% 6 1.716            10.298           
11.221 Gärtnerisch gepfl. Anlage 70,0% 14 12.015          168.207         
04.110 Erhalt von heimischen Bäumen, 1 Baum 31 113               3.503             
04.120 Erhalt von Bäumen, 2 Bäume 26 32                 832                
04.120 Anpflanzung von Bäumen, 22 Bäume 1. Ordnung je 5 qm/Baum 
oder 2. Ordnung je 3 qm/Baum 26 66                 1.716             
337.478        5.907.606      Summe

Nutzungs-/Biotoptyp nach Flächenanteil (m²)
Typ-Nr. Kompensationsverordnung    je Biotop-/Nutzungstyp
10.510 Asphalt 3                            1.237   
10.510r* Asphalt mit wenigen Ruderalarten und 
Gehölzen * 7                                   8   
10.510g* Asphalt mit vielen Ruderalarten und 
Gehölzen * 9                                   2   
10.520 Verbundsteinpflaster 3                               235   
10.520r* Verbundsteinpflaster mit wenig 
Ruderalarten und Gehölzen * 9                            2.225   
10.520g* Verbundsteinpflaster mit vielen 
Ruderalarten und Gehölzen * 11                               724   
11.225r*
Extensivrasen im Übergang zu 
wärmeliebenden Ruderalfluren, z.T. 
mit Gehölzaufwuchs *
28                               444   
09.220 ausdauernde, wärmeliebende 
Ruderalflur mit Gehölzaufwuchs 36                                   5   
01.112 Waldmeister-Buchenwald (LRT 9130) 64                                 25   
                           4.905   
Planung
10.530
10.530 
11.221
Gleistrasse der Straßenbahn ohne 
Querungen
- Gleis im Asphalt
- Schotterkörper
- begrüntes Gleis
6
6
14
                           4.905   
                           4.905   
Hinweis: * Übernahme von im Fachgutachten (PGNU, 2017) vergebenen Wertpunkte für 
die vorgefundenen Sonderbiotoptypen in der Cambrai-Fritsch-Kaserne und 
Jefferson-Siedlung;
n = neophytisch geprägt, r = überw. durch Ruderalarten geprägt, g = überw. 
durch Gehölzarten geprägt
Flächenbilanzierung Bereich Straßenbahntrasse (ohne Querungen)
Zwischensumme Bestand
Zwischensumme Planung
Wertpunkte je 
m²
Bestand gem. Biotoptypenkartierung PGNU 2017

Anlage 4 – Umfang der Umweltprüfung

Umfang der Umweltprüfung 
BauGB Umweltbelastung Voraussichtliche 
erhebliche 
Auswirkungen 
Gegenstand der 
Umweltprüfung 
§ 1 Abs. 6  
Nr. 7 a 
Auswirkungen auf  
- Tiere  
- Pflanzen 
- Fläche 
- Boden  
- Wasser  
- Klima, Luft 
- Wirkungsgefüge zwischen den Schutzgütern  
- Landschaft/Stadtgestalt 
- biologische Vielfalt  
- Artenschutz gem. BNatSchG  
  besonders oder streng geschützte Flora nach  
  Anhang IV FFH-RL 
  besonders oder streng geschützte Fauna nach 
  Anhang IV FFH-RL oder VS-RL 
 
ja 
möglich 
möglich 
ja 
ja 
möglich 
möglich 
möglich 
möglich 
 
nein 
 
ja 
 
ja 
ja  
ja 
ja  
ja  
ja 
ja 
ja 
ja 
 
nein 
 
ja 
§ 1 Abs. 6  
Nr. 7 b 
Erhaltungsziele und der Schutzzweck der 
Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und 
der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne 
des Bundesnaturschutzgesetzes (Natura 2000-
Gebiete) 
möglich ja 
§ 1 Abs. 6  
Nr. 7 c 
umweltbezogene Auswirkungen auf den 
Menschen und seine Gesundheit sowie die 
Bevölkerung insgesamt  
- Lärmbelastung 
- Geruchsbelastung 
- Luftschadstoffbelastungen 
- Entzug von Erholungsmöglichkeiten 
- Bioklima (Feuchte und Temperatur)  
- Licht und Schattenwurf 
- Erschütterung 
- Strahlen und elektromagnetische Felder 
- Visuelle Beeinträchtigung 
- Nahrung / Trinkwasser 
 
 
 
ja 
nein 
möglich 
möglich 
möglich 
nein 
nein 
nein 
möglich 
möglich 
 
 
 
ja 
nein 
ja 
ja 
ja 
nein 
nein 
nein 
ja 
ja 
Bemerkung: Für das Plangebiet sind aufgrund fehlender relevanter Vorhaben/Anlagen 
(geplant oder im Umfeld) keine negativen Auswirkungen auf den Menschen infolge von 
Wirkungen durch Geruchsbelastungen, Licht und Schattenwurf oder Erschütterungen zu 
erwarten.  
§ 1 Abs. 6  
Nr. 7 d 
umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter 
und sonstige Sachgüter 
- Kulturdenkmal 
- Bodendenkmal 
- Sachgüter 
 
 
ja 
möglich 
ja 
 
 
ja 
ja 
ja 
§ 1 Abs. 6  
Nr. 7 e 
Vermeidung von Emissionen sowie der sach-
gerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern 
Art und Menge erzeugter Abfälle und deren 
Beseitigung/Verwertung 
ja 
 
 -  
ja 
 
nein

BauGB Umweltbelastung Voraussichtliche 
erhebliche 
Auswirkungen 
Gegenstand der 
Umweltprüfung 
§ 1 Abs. 6  
Nr. 7 f 
Nutzung erneuerbarer Energien sowie die 
sparsame und effiziente Nutzung von Energie 
möglich ja 
§ 1 Abs. 6  
Nr. 7 g 
Darstellungen von Landschaftsplänen sowie 
sonstigen umweltbezogenen Plänen  
- Landschaftsplan 
- Pläne des Wasserrechts 
- Pläne des Abfallrechts 
- Pläne des Immissionsschutzrechts 
 
 
ja 
nein 
nein 
möglich 
 
 
ja 
nein 
nein 
ja 
Bemerkung: Es liegen keine Hinweise auf relevante Pläne des Wasserrechts und des 
Abfallrechts vor. 
§ 1 Abs. 6  
Nr. 7 h 
Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in 
Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung 
zur Erfüllung von bindenden Beschlüssen der 
Europäischen Gemeinschaft festgelegten 
Immissionsgrenzwerte nicht überschritten 
werden  
möglich ja 
 
§ 1 Abs. 6  
Nr. 7 i 
Wechselwirkungen zwischen den einzelnen 
Belangen des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 
Buchstaben a bis d 
möglich ja 
§ 1 Abs. 6  
Nr. 7 j 
Auswirkungen, die aufgrund der Anfälligkeit der 
nach dem Bebauungsplan zulässigen Vorhaben 
für schwere Unfälle oder Katastrophen zu 
erwarten sind, auf die Belangen nach § 1 Abs. 6 
Buchstaben a bis d (Schutzgüter nach 
Umweltrecht) und i (Wechselwirkungen) 
möglich ja 
§ 1a Abs. 2 sparsamer und schonender Umgang mit Grund 
und Boden, Verringerung zusätzlicher 
Flächeninanspruchnahmen 
(Wiedernutzbarmachung, Nachverdichtung, 
Maßnahmen der Innenentwicklung, Begrenzung 
der Bodenversiegelung)  
Begrenzung der Umnutzung von 
landwirtschaftlichen, als Wald oder für 
Wohnzwecke genutzten Flächen  
ja 
 
 
 
 
nein 
ja 
 
 
 
 
nein 
Bemerkung: Im Geltungsbereich sind keine landwirtschaftlichen Nutzflächen vorhanden.  
§ 1a Abs. 3 Eingriffe in Natur und Landschaft ja ja 
§ 1a Abs. 5 Erfordernisse des Klimaschutzes 
- Maßnahmen gegen den Klimawandel 
- Maßnahmen zur Anpassung an den 
Klimawandel 
 
ja 
ja 
 
 
ja 
ja 
 
Sonstige zu berücksichtigende Aspekte 
Anl. 1 ff) Kumulierung mit benachbarten Vorhaben 
- unter Berücksichtigung bestehender Umwelt-
 
möglich 
 
ja

BauGB Umweltbelastung Voraussichtliche 
erhebliche 
Auswirkungen 
Gegenstand der 
Umweltprüfung 
probleme in betroffenen Gebieten mit spezieller 
Umweltrelevanz 
 
 
- bezüglich der Nutzung natürlicher Ressourcen 
 
 
 
 
nein 
 
 
 
 
nein 
Bemerkung: Im Plangebiet sind keine umweltrelevanten Ressourcen der Naturgüter 
vorhanden. 
Anl. 1 gg) Auswirkungen auf das Klima 
- Art / Ausmaß von Treibhausgasemissionen 
- Anfälligkeit der geplanten Vorhaben gegenüber 
  den Folgen des Klimawandels 
 
- 
- 
 
nein 
nein 
Bemerkung: Eine genauere Einschätzung zu Art und Ausmaß von Treibhausgasemissionen 
kann erst auf Grundlage einer planerischen Detaillierung/Konkretisierung vorgenommen 
werden. Für das hier relevante Bauleitplanverfahren als Angebotsplanung kann keine seriöse 
Abschätzung zu Qualität und Quantität von Treibhausgasemissionen vorgenommen werden, 
da derzeit hierzu keine hinreichend konkrete Annahmen getroffen werden können. 
Eine besondere Anfälligkeit des geplanten Vorhabens gegenüber den Folgen des 
Klimawandels besteht nicht. 
Anl. 1 hh) Eingesetzte Techniken und Stoffe möglich ja

Anlage 5 – Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung zum Bebauungsplan S 26 
„Ludwigshöhviertel“

Schaper Kappes Habermann 
Götte  GmbH 
Landschaftsarchitekten 
  
 
 
Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung 
zum Bebauungsplan Nr. S 26 „Ludwigshöhviertel 
 
zu den FFH-Gebieten 
6117-308 „Streuobstwiesen von Darmstadt-Eberstadt /Prinzenberg 
und Eichenwäldchen“ 
und 
6118-304 „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue 
von Darmstadt“ 
sowie zum Vogelschutzgebiet 
6117-403 „Prinzenberg bei Darmstadt Eberstadt“  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
Frankfurt am Main 
August 2019

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 2  Schaper   Kappes   Habermann 
 
 
Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung 
zum Bebauungsplan Nr. S 26 „Ludwigshöhviertel 
 
zu den FFH-Gebieten 
6117-308 „Streuobstwiesen von Darmstadt-Eberstadt /Prinzenberg 
und Eichenwäldchen“ 
und 
6118-304 „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue 
von Darmstadt“ 
sowie zum Vogelschutzgebiet 
6117-403 „Prinzenberg bei Darmstadt Eberstadt“ 
 
Wissenschaftsstadt Darmstadt 
 
 
 
 
 
 
Auftraggeber Wissenschaftsstadt Darmstadt 
  Stadtplanungsamt 
  Bessunger Straße 125 
  64295 Darmstadt 
 
Verfasser: Götte Landschaftsarchitekten GmbH 
 Hunsrückstraße 56 
 65929 Frankfurt am Main  
  Telefon: 0049 - (0)69 – 37 56 196 - 0 
  Telefax: 0049 - (0)69 – 37 56 196 - 29 
  eMail: info@goette-landschaftsarchitekten.de 
  www.goette-landschaftsarchitekten.de  
 Bearbeitung: 
  Stefan Kappes, Dipl.-Ing., Landschaftsarchitekt  
 Katharina Kolhagen, M. Eng. Umweltmanagement  
 
Frankfurt am Main, 16.08.2019

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 3  Schaper   Kappes   Habermann 
Inhaltsverzeichnis 
A Allgemeiner Teil 4 
1. Anlass und Aufgabenstellung 4 
2. Rechtliche Rahmenbedingungen 5 
3. Vorgehensweise 6 
4. Vorhabenbeschreibung 7 
5. Ermittlung der Wirkfaktoren 8 
B Schutzgebietsspezifische Betrachtung 12 
1. Übersicht über das FFH-Gebiet Nr. 6117-308 "Streuobstwiesen von Darmstadt-
Eberstadt / Prinzenberg und Eichwäldchen" 12 
1.1. Lebensraumtypen und Artvorkommen 14 
1.2. Erhaltungsziele und Beeinträchtigungen/Störungen 15 
1.3. Beurteilung der Erheblichkeit von Beeinträchtigungen des FFH-Gebiets in Folge  des 
Städtebauprojektes 18 
2. Übersicht über das FFH-Gebiet Nr. 6118-304 „Dommersberg, Dachsberg und 
Darmbachaue von Darmstadt“ 21 
2.1. Lebensraumtypen und Artvorkommen 22 
2.2. Erhaltungsziele und Beeinträchtigungen/Störungen 22 
2.3. Beurteilung der Erheblichkeit von Beeinträchtigungen des FFH-Gebiets durch  das 
Städtebauprojekt 27 
3. Übersicht über das Vogelschutzgebiet 6117-403 „Prinzenberg bei Darmstadt-
Eberstadt“ 29 
3.1. Artvorkommen 30 
3.2. Erhaltungsziele und Beeinträchtigungen/Störungen 31 
3.3. Beurteilung der Erheblichkeit von Beeinträchtigungen des Vogelschutzgebiets durch 
das Städtebauprojekt 37 
4. Andere Projekte bzw. Pläne, die im Zusammenwirken zu erheblichen 
Beeinträchtigungen führen können 40 
5. Allgemeine Empfehlungen für Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung von 
Beeinträchtigungen 40 
6. Zusammenfassende Bewertung 40 
7. Quellenverzeichnis 43

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 4  Schaper   Kappes   Habermann 
A Allgemeiner Teil 
1. Anlass und Aufgabenstellung 
Die Wissenschaftsstadt Darmstadt beabsichtigt die Entwicklung und Neuordnung der 
ehemaligen Cambrai -Fritsch-Kaserne und der Jefferson -Siedlung zu einem neuen 
Stadtquartier für ca. 3.100 Einwohnerinnen und Einwohner.  
Durch die günstige Lage zwischen den Stadtteilen Bessungen und Eberstadt eignen sich die 
Konversionsflächen in besonderem Maße für die Entwicklung von benötigtem Wohnraum, 
wofür in der Stadt Darmstadt nur noch begrenzt Siedlungsflächenpotential zur Verfüg ung 
steht. Die Planung folgt der für die  Lincoln-Siedlung und die ehemalige Cambrai -Fritsch-
Kaserne mit Jefferson -Siedlung 2011 beschlossenen „Rahmenplanung Bessungen Süd“ 
(Wissenschaftsstadt Darmstadt) 
Im Umfeld des Planungsgebietes befinden sich in mind. 500 m. Entfernung drei Natura 2000-
Gebiete ( FFH-Gebiete „Streuobstwiesen von Darmstadt -Eberstadt/Prinzenberg und 
Eichenwäldchen“ (6117-308) und FFH-Gebiet „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue 
von Darmstadt“ (6118 -304) sowie Vogelschutzgebiet „Prinzenberg bei Darmstadt -Eberstadt“ 
(6117-403)), weshalb zu prüfen ist, ob durch die geplante Umnutzung der Cambrai -Fritsch-
Kaserne und  der Jefferson -Siedlung erheblich Beeinträchtigungen de r Schutzgebiete zu 
befürchten sind. Zwar erfolgt durch das Projekt keine direkte Flächeninanspruchnahme, 
jedoch is t durch die geplante Ansiedlung von ca. 3.100 Menschen ein erhöhter 
Nutzungsdruck v.a. durch Freizeitsportler und Erholungsuchende möglich. Vor diesem 
Hintergrund bedarf es einer Natura 2000 -Verträglichkeitsvorprüfung, mit der zunächst 
mögliche Negativwirkungen ermittelt und prognostiziert sowie die ggf. erforderlichen 
Schutzmaßnahmen definiert werden. Damit soll ein verträgliches Nebeneinander von Natura 
2000-Schutzgebieten und dem neuen Siedlungsbereich ermöglicht werden.

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 5  Schaper   Kappes   Habermann 
Abb.1: Übersicht der  räumlichen Zusammenhänge CFK/JS zu den Natura 2000 -Gebieten 
sowie zu ebenfalls umgebenden Siedlungsstrukturen  
(Quelle: HMKLV, NaturegViewer, 2019) 
 
 
2. Rechtliche Rahmenbedingungen 
Grundsätzlich besteht die Notwendigkeit, die verbliebenen natürlichen Lebensräume und die 
in diesen beheimateten Tier - und Pflanzenarten vor weiteren Beeinträchtigungen zu 
bewahren sowie diesen einen grenzübergreifenden Schutz zu gewährleisten. Vor diesem 
Hintergrund beschloss die Europäische Union die Ausweisung und Entwick lung eines 
zusammenhängenden ökologischen Netzes besonderer Schutzgebiete innerhalb der 
Europäischen Gemeinschaft („Natura 2000“). Dieses Netz besteht aus den 
Vogelschutzgebieten sowie den Gebieten zum Schutz europaweit gefährdeter Lebensräume 
und von Tier - und Pflanzenarten (FFH -Gebiete). Die Mitglied sstaaten der EU sind 
verpflichtet, die hierfür besonders geeigneten Gebiete zu benennen, um eine weitere 
Gefährdung der natürlichen Lebensräume und der dort lebenden Tier- und Pflanzenarten von 
gemeinschaftlichem Interesse zu verhindern bzw. Maßnahmen zur Wiederherstellung ihrer

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 6  Schaper   Kappes   Habermann 
Lebensräume zu ergreifen. Die Gebiete, die für eine Ausweisung als besondere 
Schutzgebiete in Frage kommen, werden von den Mitglieds staaten aufgrund einschlägiger 
Kriterien ausgewählt. 
Mit der Verordnung über die Natura 2000 -Gebiete im Regierungsbezirk Darmstadt vom 20. 
Oktober 2016, in Kraft getreten am 01. Dezember 2016, sind die besonderen Schutzgebiete 
(FFH- und Vogelschutzgebiet e) festgesetzt.  „Projekte sind vor ihrer Zulassung oder  
Durchführung auf ihre Verträglichkeit mit den Erhaltungszielen eines Natura 2000-Gebiets zu 
überprüfen, wenn sie einzeln oder im Zusammenwirken mit anderen Projekten oder Plänen 
geeignet sind, das Gebiet erheblich zu beeinträchtigen“ (§ 34 Abs. 1 BNatSchG).  
Die Natura 2000 -Vorprüfung hat die Frage zu beantworten, ob ein Projekt oder Plan 
aufgrund seiner Lagebeziehung und seiner Auswirkungen zu erheblichen 
Beeinträchtigungen eines Natura 2000 -Gebiets in seinen für die Erhaltungsziele 
maßgeblichen Bestandteilen führen kann oder nicht. Dabei wird die Analyse der 
Auswirkungen nicht nur auf das eigentliche Vor habengebiet beschränkt, sondern 
berücksichtigt auch dessen Umfeld.  Ist eine Beeinträchtigung der Natura 2000 -Gebiete im 
Rahmen der Vorprüfung nic ht sicher auszuschließen, ist eine detailliertere Verträg -
lichkeitsprüfung durchzuführen. Stellt sich hierbei heraus, dass erhebliche Beeinträch -
tigungen auftreten können bzw. nicht mit Gewissheit auszuschließen sind, so ist das Projekt / 
der Plan zunächst unzulässig. Im Rahmen der Ausnahmebestimmungen nach § 34 Abs. 3 -5 
BNatSchG darf eine Zulassung/Durchführung nur erfolgen, wenn es 
 aus zwingenden Gründen des überwiegenden öffentlichen Interesses, einschließlich 
solcher sozialer oder wirtschaftlicher Art, notwendig ist und  
 keine zumutbaren Alternativen gegeben sind. 
 Weiterhin sind die zur Sicherung des Zusammenhangs des Netzes „Natura 2000“ 
notwendigen Maßnahmen vorzusehen (notwendige Kohärenzsicherungsmaßnah -
men).  
 
3. Vorgehensweise 
Die Natura 2000 -Verträglichkeitsvorprüfung erfolgt auf der Grundlage vorhandener 
Unterlagen und Daten zum Vorkommen von Arten und Lebensräumen und behandelt die 
FFH-Gebiete „Streuobstwiesen von Da rmstadt-Eberstadt/Prinzenberg und Eichenwäldchen“ 
(6117-308) und  das FFH -Gebiet „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachau e von 
Darmstadt“ (6118-304) sowie das Vogelschutzgebiet „Prinzenberg bei Darmstadt -Eberstadt“ 
(6117-403).  
Zur Erarbeitung der Verträglichkeitsprüfung wurde auf folgende Datenquellen 
zurückgegriffen: 
 Bewirtschaftungsplan für den Planungsraum „FFH_VSG_Streuobstwiesen, 
Prinzenberg, Lerchenberg und Kernesbellen von Darmstadt-Eberstadt“ (Forsten Dipl. 
Ing. (FH) Eberhard Sandhäger, Januar 2012) 
 Bewirtschaftungsplan für das FFH-Gebiet 6118-304 „Dommersberg, Dachsberg und 
Darmbachaue von Darmstadt“ ( Dipl.-Forstwirt Michael Schlote, 29.03.2017) 
 Grunddatenerfassung zu Monitoring und Management des FFH-Gebietes 6117-308 
„Streuobstwiesen von Darmstadt-Eberstadt/Prinzenberg und Eichwäldchen“ (Dipl.-
Biol. Marion Eichler, Dipl.-Biol. Marie-Luise Hohmann, Dr. Gerd Rausch, Dipl.-Biol. 
Lisa Stehling, Dipl.-Biol. Thomas Wolf, Oktober 2001 im Auftrag des RP Darmstadt) 
 Grunddatenerfassung zu Monitoring und Management des FFH-Gebietes 6118-304 
„Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“ (Dipl.-Biol. Marion 
Eichler, Dipl.-Biol. Marie-Luise Hohmann, Dr. Gerd Rausch, Oktober 2005 im Auftrag 
des RP Darmstadt) 
 Anlage 1,3 und 4 der Verordnung über Natura 2000-Gebiete im Regierungsbezirk 
Darmstadt: FFH-Gebiet 6117-308 „Streuobstwiesen von Darmstadt-
Eberstadt/Prinzenberg und Eichwäldchen“ (RP Darmstadt, 2016)

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 Anlage 1,3 und 4 der Verordnung über Natura 2000-Gebiete im Regierungsbezirk 
Darmstadt: Vogelschutzgebiet 6117-403 „Prinzenberg bei Darmstadt-Eberstadt“ (RP 
Darmstadt, 2016) 
 Anlage 1,3 und 4 der Verordnung über Natura 2000-Gebiete im Regierungsbezirk 
Darmstadt: FFH-Gebiet 6118-304 „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von 
Darmstadt“ (RP Darmstadt, 2016) 
 Amtsblatt der Europäischen Union – Standart-Datenbogen von 6118-304 
„Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“, März 2015 
 Amtsblatt der Europäischen Union – Standart-Datenbogen von 6117-403 
„Prinzenberg bei Darmstadt“, März 2015 
 Amtsblatt der Europäischen Union – Standart-Datenbogen von 6117-308 
„Streuobstwiese von Darmstadt-Eberstadt / Prinzenberg und Eichwäldchen“, März 
2015 
Weiterhin wurde am 23.05.2019 eine Ortsbegehung zur Situationserfassung bzw. der 
Raumbezüge durchgeführt. Zusätzlich fand ein Informationsaustausch mit der Unteren 
Naturschutzbehörde bzgl. aktueller Bestandsdaten zu  den Natura 2000 -Gebieten statt 
(Telefonat mit Herrn Jutzler am 12.06.2019) 
Im Zuge der Natura 2000 -Vorprüfung werden zunächst die möglichen vorha benspezifischen 
Wirkfaktoren mit möglicher Relevanz für die Schutzgebiete ermittelt und mit den relevanten 
Lebensraumtypen bzw. Artvorkommen abgeglichen. Mögliche Wirkungen der geplanten 
Gebietsentwicklung auf die drei potentiell betroffenen Schutzgebiete werden dann näher 
betrachtet und eine Prognose zu möglichen Betroffenheiten erstellt. 
 
4. Vorhabenbeschreibung 
Auf dem Areal der ehemaligen Cambrai -Fritsch-Kaserne / Jefferson -Siedlung soll ein 
attraktives und lebendiges Stadtquartier mit dem Nutzungsschwerpu nkt „Wohnen“ mit etwa 
1.400 Wohneinheiten entstehen. Die Umsetzung soll in Abschnitten erfolgen, da sich ein Teil 
der Bestandgebäude noch bis voraussichtlich 2025 in Nutzung befinden wird. 
„Das Quartier soll ein eigenes Standortprofil mit eigenständigem Ch arakter und besonderer 
Atmosphäre erhalten und dadurch in Bezug auf die angrenzenden Stadtteile Bessungen und 
Eberstadt als eigenständiges Quartier erlebt werden. Die Gestaltung eines alltagstauglichen 
Wohnumfeldes für unterschiedliche Bewohnergruppen und -ansprüche sowie die Schaffung 
zentraler Treffpunkte mit hoher Aufenthaltsqualität sind von zentraler Bedeutung“. 
„Die besonderen stadträumlichen und landschaftlichen Qualitäten des Planungsraums sollen 
gesichert und das neue Quartier funktional, landschaftlich und verkehrlich mit der 
bestehenden Umgebung vernetzt werden. Gleichzeitig werden die Ausbildung einer 
ausgewogenen Sozialstrukt ur sowie eine zukunftsfähig aus gerichtete soziale Infrastruktur 
angestrebt. Die Entwicklung eines kleinen Quartie rszentrums mit quartiersbezogenen 
Dienstleistungen, Gastronomie, kulturellen und sozialen Einrichtungen unter 
Berücksichtigung der Barrierefreiheit ist Teil des Entwicklungskonzeptes“.  
(Wissenschaftsstadt Darmstadt, Ausschreibungsunterlagen, 2017)

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Abb. 2 und 3 : Im Vergleich die Bestandssituation der Konversionsflächen im Luftbild (links, 
zur Verfügung gestellt von Stadt Darmstadt, 2018) und das Städtebauliche Konzept (rechts, 
AS+P, Stand 11/2018) 
5. Ermittlung der Wirkfaktoren 
Im Folgenden werden die durch das Vorhaben ausgelösten, für die Natura 2000-Gebiete 
relevanten Wirkfaktoren ermittelt. Hierzu werden zunächst die in Betracht kommenden 
Wirkfaktorengruppen auf eine mögliche Relevanz überprüft. Dies erfolgt anhand der 
Wirkfaktoren-Liste des BfN (LAMBRECHT, TRAUTNER, KAULE, GASSNER, 2004). 
Tab. 1: Prüfung möglicher Wirkfaktoren 
Wirkfaktorengruppe Wirkfaktoren Relevanz/ 
Betroffenheit 
1 Direkter Flächenentzug 1.1 Überbauung / Versiegelung nein 
2 Veränderung der 
Habitatstruktur / Nutzung 
2.1 Direkte Veränderung von Vegetations- / Biotopstrukturen nein 
2.2 Verlust / Änderung der charakteristischen Dynamik nein 
2.3 Intensivierung der land-, forst- oder fischereiwirtschaftlichen 
Nutzung 
nein 
2.4 Kurzzeitige Aufgabe habitatprägender Nutzung / Pflege nein 
2.5 (Länger) andauernde Aufgabe habitatprägender Nutzung / 
Pflege 
nein 
3 Veränderung 
abiotischer 
Standortfaktoren 
3.1 Veränderung des Bodens bzw. des Untergrundes nein 
3.2 Veränderung der morphologischen Verhältnisse nein 
3.3 Veränderung der hydrologischen / hydrodynamischen 
Verhältnisse  
nein 
3.4 Veränderung der hydrochemischen Verhältnisse 
(Beschaffenheit) 
nein

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Wirkfaktorengruppe Wirkfaktoren Relevanz/ 
Betroffenheit 
3.5 Veränderung der Temperaturverhältnisse nein 
3.6 Veränderung anderer standort-, vor allem klimarelevanter 
Faktoren (z.B. Belichtung, Verschattung)  
nein 
4 Barriere- oder 
Fallenwirkung / 
Individuenverlust 
4.1 Baubedingte Barriere- oder Fallenwirkung / Individuenverlust nein 
4.2 Anlagebedingte Barriere- oder Fallenwirkung / 
Individuenverlust 
nein 
4.3 Betriebsbedingte Barriere- oder Fallenwirkung / 
Individuenverlust 
nein 
5 Nichtstoffliche 
Einwirkungen 
5.1 Akustische Reize (Schall) nein 
5.2 Bewegung / Optische Reizauslöser (Sichtbarkeit, ohne Licht) nein 
5.3 Licht (auch. Anlockung) nein 
5.4 Erschütterung / Vibration nein 
5.5 Mechanische Einwirkungen nein 
6 Stoffliche Einwirkungen 6.1 Stickstoff- u. Phosphatverbindungen / Nährstoffeintrag nein 
6.2 Organische Verbindungen nein 
6.3 Schwermetalle nein 
6.4 Sonstige durch Verbrennungs- u. Produktionsprozesse 
entstehende Schadstoffe 
nein 
6.5 Salz nein 
6.6 Deposition mit strukturellen Auswirkungen (Staub / 
Schwebstoffe u. Sedimente) 
nein 
6.7 Olfaktorische Reize (Duftstoffe, auch: Anlockung) nein 
6.8 Arzneimittelrückstände u. endokrin wirkende Stoffe nein 
6.9 Sonstige Stoffe nein 
7 Strahlung 7.1 Nichtionisierende Strahlung / Elektromagnetische Felder nein 
7.2. Ionisierende / Radioaktive Strahlung nein 
8 Gezielte Beeinflussung 
von Arten und 
Organismen 
8.1 Management gebietsheimischer Arten nein 
8.2 Förderung / Ausbreitung gebietsfremder Arten nein 
8.3 Bekämpfung von Organismen (Pestizide u.ä.) nein 
8.4 Freisetzung genetisch neuerer bzw. veränderter Organismen nein

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Wirkfaktorengruppe Wirkfaktoren Relevanz/ 
Betroffenheit 
9 Sonstiges 9.1 Indirekte Störungen / Beeinträchtigungen durch Freizeitsportler 
und Erholungsuchende aus dem Entwicklungsgebiet, die die 
Schutzgebiete aufsuchen / nutzen oder queren (Beunruhigung, 
Lärm, Tritt, Abfalleintrag) 
möglich 
9.2 Individuenverluste in der Wildtierpopulation durch streunende 
Hauskatzen / frei laufende Hunde 
möglich 
Aufgrund der räumlichen Entfernung ( jeweils > 500  m) und fehlender direkter 
Wegeverbindungen, der Topographie (Höhenrücken von knapp 60 Höhenmetern zwischen 
Entwicklungsgebiet und Natura 2000 -Gebieten), der Pufferwirkung des Waldes sowie der 
vorrangig geplanten Wohnnutzung (keine emissionsträchtigen Anlage n/Einrichtungen) 
können direkte Vorhabenwirkungen auf die drei umliegenden Schutzgebiete ausgeschlossen 
werden. Insofern verbleiben lediglich mögliche indirekte Wirkungen, verursacht v. a. durch 
die zukünftigen Bewohner und deren Haustiere, die die Schutzg ebiete aufsuchen. Die 
hierdurch möglichen Wirkungen werden nachfolgend näher betrachtet. 
 
Tab. 2: Detaillierte Wirkfaktorenbetrachtung 
Wirkfaktor Beschreibung möglicher Wirkungen 
A Indirekte Störungen / 
Beeinträchtigungen 
durch Freizeitsportler 
und Erholungsuchende 
A.1 Beunruhigung des Wildes bzw. insbesondere von 
Vögeln und Säugetieren durch Störreize wie lärmendes 
Verhalten (v.a. lautes Sprechen und Rufen, Hundegebell, 
Musik), Mitführen von Hunden oder auch bloße 
Anwesenheit / Sichtbarkeit, das Verlassen von Wegen (z.B. 
Geocaching, Pilzsuche, Crossbiken), Lagern o. ä. was v.a. 
für störungsempfindliche Tiere unkalkulierbare Störreize 
auslösen kann.  
Hierbei gilt, dass die Störung umso gravierender sein wird, 
wenn definierte Wegetrassen verlassen, Hunde von der 
Leine gelassen und möglicherweise abseits im 
Schutzgebiet und insbesondere in empfindlichen Bereichen 
umhergestreift wird. 
A.2 Kleinflächige Belastungen durch Tritt 
(Trampelpfadbildung) oder Fahrradverkehr (Entstehung von 
Radspuren) 
A.3 Punktuelle stoffliche Einträge durch Abfall oder Unrat 
B Individuenverluste in der 
Wildtierpopulation durch 
a) streunende Haus-
katzen 
 
 
 
 
 
b) freilaufende Hunde 
 
 
B.1 Die zu erwartende steigende Katzenzahl hat natürlich 
auch Auswirkungen auf die Wildtierpopulation, 
insbesondere in den Siedlungsbereichen. Alle Hauskatzen 
sind Jäger, die trotz Fütterung Kleinsäugern und Vögeln 
nachstellen, aber auch Insekten und Reptilien erbeuten 
können. 
 
B.2 Die steigende Frequentierung durch 
Erholungssuchende mit Hunden hat möglicherweise 
ebenfalls Auswirkungen auf die Wildtierpopulation. Hierbei

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
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Wirkfaktor Beschreibung möglicher Wirkungen 
sind insbesondere Störwirkungen auf Vögel oder 
Säugetiere relevant, da bereits ein einzelner freilaufender 
Hund das Brutgeschehen von Vögeln derart negativ zu 
beeinflussen vermag, dass ein Bruterfolg ausbleibt oder 
Tiere dauerhaft vertrieben werden. 
Entsprechend einer Untersuchung des Zentralverbandes Zoologischer Fachbetriebe e.V. 
(ZZF, 2017) leben in 22 % der deutschen Haushalte mind. eine Hauskatze und in 17 % mind. 
ein Hund. Auf das Projektgebiet „Ludwigshöhviertel“ bezogen, sind demnach bei geplanten 
1.400 Wohneinheiten mit ca. 310 Hauskatzen und 240 Hunden im geplanten Wohngebiet zu 
rechnen. Bei den Hauskatzen ist aber darauf hinzuweisen, dass i.d.R. ein großer Anteil als 
reine Hauskatzen, d.h. ohne „Freigang“, gehalten wird. Die restlichen Katzen, werden sich 
hauptsächlich innerhalb des Wohngebiets aufhalten, einige werden ihr Revier auf die 
angrenzenden Waldflächen ausdehnen, wobei die Zahl mit zunehmender Entfernung zum 
Siedlungsbereich abnehmen wird.

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 12  Schaper   Kappes   Habermann 
B Schutzgebietsspezifische Betrachtung 
1. Übersicht über das FFH -Gebiet Nr. 6117 -308 "Streuobstwiesen von Darmstadt -
Eberstadt / Prinzenberg und Eichwäldchen" 
Das FFH-Gebiet Nr. 6117-308 „Streuobstwiesen von Darmstadt-Eberstadt / Prinzenberg und 
Eichwäldchen“ befindet sich im Süden der Stadt Darmstadt zwischen den  Stadtteilen 
Bessungen und Eberstadt bzw. westlich des Mühltaler Ortsteils Trautheim  (siehe Abb. 1) . 
Die nordöstliche Ortslage von Eberstadt grenzt unmit telbar an das FFH-Gebiet an (vgl. Abb. 
5). Insgesamt umfasst das Schutzgebiet eine Fläche von 42 ha. Es wird im Westen vom 
Steckbornweg und im Süden durch die Straße Am Eichwäldchen begrenzt. Die östliche 
Grenze bildet der Untere Wolfartweg und der Hettersbachweg. Der Norden des 
Schutzgebietes umfasst den Abhang des Prinzenberges mit den angrenzenden Waldflächen  
des Landschaftsschutzgebiets „Stadt Darmstadt“ . Das Gebiet nimmt in seiner Umgrenzung 
eine langgestreckte Form mit einer Südwest-Nordost-Ausrichtung ein (vgl. Abb. 4) und 
erstreckt sich innerhalb des Vogelschutzgebietes „Prinzenberg bei Darmstadt-Eberstadt“ (Nr. 
6117-403).  
Neben ausgedehnten Streuobstbeständen unterschiedlichen Alters weisen die Flächen auch 
Äcker, Gärten und diverse Freizeit gelände auf. Durch „Vorkommen von Silbergrasfluren mit 
regelmäßig auftretenden Zwergstrauchbeständen in Kontakt mit Obstbäumen bestandenen 
mageren Grünlandflächen“ ergibt sich die Schutzwürdigkeit für dieses Gebiet ( Eichler et. al., 
2001).  
Als bedeutsam z u betrachten ist hier die Tatsache, dass wesentliche Teile der relevanten 
Lebensraumtypen dicht an die Ortslage von Eberstadt angrenzen (vgl. Abb.5). 
 
Abb. 4: Räumliche Lage des FFH-
Gebietes „Streuobstwiesen von 
Darmstadt-Eberstadt/ Prinzenberg 
u. Eichenwäldchen“ (6117-308)  
zum Geltungsbereich 
FFH-Gebiet: grüne Schrägschraffur / 
Umrandung 
Geltungsbereich: rote Umrandung 
 
(Quelle: HMUKLV NaturegViewer, 
2018) 
 
680 m

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Die Konversionsflächen der ehemaligen Cambrai -Fritsch-Kaserne und der Jefferson-
Siedlung liegen Luftlinie in ca. 680 m Entfernung nördlich des FFH -Gebiets. Fußläufig sind 
die Gebiete über befestigte Wege  (Wegelänge ca. 1 .000 m) e rreichbar. Zwischen dem 
Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. S 26 „Ludwigshöhviertel“ und dem F FH-Gebiet 
liegen die Marienhöhe mit dem Schulzentrum Marienhöhe, samt angegliedertem Internat  
sowie ein Ausläufer  des Stadtteils Eberstadt  entlang der Straße Am Steinern Kreuz. Die 
Marienhöhe erhebt sich am höchsten Punkt auf bis zu 235 m üNN. Das Schutzgebiet selbst 
liegt mit dem nächstgelegenen Bereich auf ca. 200 m üNN. Das Entwicklungsgebiet liegt auf 
max. 186 m üNN. Der direkteste Weg von den Konversionsflächen zum FFH-Gebiet über die 
Marienhöhe, am Internat vorbei, steigt zu Beginn um ca. 21 Höhenmeter an und fällt zum 
Schutzgebiet hin um 12 Höhenmeter wieder ab.  
Abb. 5: Übersichtsbild des FFH -Gebietes „Streuobstwiesen von Darmstadt -Eberstadt/ 
Prinzenberg u. Eichenwäldchen“ (6117-308)  
(Quelle: HMKLV, NaturegViewer, 2019)

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1.1. Lebensraumtypen und Artvorkommen  
Nach dem Standarddatenbogen der Grunddatenerfassung (Eichler et. al., 2001 ) und dem 
Bewirtschaftungsplan zum FFH-Gebiet (Sandhäger, 2012) lassen sich folgende besondere 
Lebensraum- bzw. Artvorkommen ermitteln: 
Im gesamten FFH-Gebiet vorkommende Lebensräume nach Anhang I der FFH – Richtlinie: 
 Dünen mit offenen Grasflächen  mit Corynephorus und Agrostis (Code 2330), 
Erhaltungszustand A 
 Magere Flachland-Mähwiesen (Alopecurus pratensis, Sangiusorba officinalis) (Code 
6510), Erhaltungszustand B 
 
Vorkommen von Arten nach Anhang II der FFH-Richtlinie im gesamten FFH-Gebiet: 
 Großes Mausohr (Myotis myotis), Erhaltungszustand B 
 
Vorkommen von Arten nach Anhang I VS-Richtlinie Brutvogel im gesamten FFH-Gebiet: 
 Neuntöter (Lanius collurio), Erhaltungszustand B 
 
Vorkommen von Arten nach Art. 4 Abs. 2 VS-Richtlinie Brutvogel im gesamten FFH-Gebiet: 
 Wendehals (Jynx torquilla), Erhaltungszustand A 
Erhaltungszustand: A = hervorragend (optimal)   B = gut   C = durchschnittlich bis schlecht (GDE 2001) 
 
 
Abb. 6: FFH-
Lebensraumtypen und 
Wertstufen  
(Quelle: Eichler et. al., 
2001)

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1.2. Erhaltungsziele und Beeinträchtigungen/Störungen  
Im Bewirtschaftungsplan zum FFH -Gebiet ( Sandhäger, 201 2) sind die nachfolgenden 
Erhaltungsziele für die im Betrachtungsbereich vorkommenden Lebensraumtypen bzw. 
speziellen Artvorkommen definiert. Ergänzend hierzu werden die jeweiligen, in der 
Grunddatenerfassung (Eichler et. al., 2001 ) bzw. der Maßnahmenplanung  benannten 
potentiellen Gefährdungen bzw. B eeinträchtigungen und Störungen in Bezug auf einen 
möglichen Wirkungszusammenhang mit der Projektentwicklung „Ludwigshöhviertel“ 
überprüft.  
Tab. 3: Betrachtung der Lebensraumtypen 
Erhaltungsziele / Störungen Beeinflussung Art der möglichen 
Einflussnahme 
2330 – Dünen mit offenen Grasflächen mit Corynephorus und Agrostis (EHZ A) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung des Offenlandcharakters 
der Standorte  
keine - 
Erhaltung einer bestandsprägenden, 
die Nährstoffarmut begünstigende 
Bewirtschaftung 
keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
Spaziergänger/Hunde (Freizeit-
nutzung außer Tritt) denkbar 
Nährstoffeintrag verursacht 
durch aus dem Projektgebiet 
stammende 
Spaziergänger/Hunde 
Verbuschung keine - 
Maßnahmen-
vorschläge 
Jährliche (2mal) Mischbeweidung mit 
Schafen  oder anderen Weidetieren 
oder Mahd 
keine - 
6510 – Magere Flachland-Mähwiesen (Alopecurus pratensis, Sanguisorba officinalis)  
(EHZ B) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung eines für den LRT 
günstigen Nährstoffhaushaltes 
denkbar 
Nährstoffeintrag durch 
Abfälle/Unrat, die aus dem 
Projektgebiet stammende 
Besucher hinterlassen

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Erhaltungsziele / Störungen Beeinflussung Art der möglichen 
Einflussnahme 
Erhaltung einer bestandsprägenden 
Bewirtschaftung 
keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
Verbuschung keine - 
Wildschweinschäden keine - 
Maßnahmen-
vorschläge 
Extensivierung angrenzender 
Ackerflächen 
keine - 
Tab. 4: Betrachtung besonderer Artenvorkommen 
Erhaltungsziele / Störungen Beeinflussung Art der möglichen 
Einflussnahme 
Großes Mausohr (Myotis myotis - EHZ A) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung von Gehölzstrukturen 
entlang der Hauptflugrouten im 
Offenland 
keine - 
Erhaltung von funktionsfähigen 
Sommerquartieren keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
Umweltchemikalien (in Gärten u. 
Äcker) keine - 
Verlust großflächiger Laubwald-
bestände keine - 
Freizeitnutzung keine - 
Hohe Zäune keine - 
Verbuschung keine - 
Maßnahmen-
vorschläge 
Extensivere Nutzung der Gärten keine - 
Zurücknahme von Hecken und 
Zäunen keine - 
Neuntöter (Lanius collurio) (EHZ A) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung einer strukturreichen 
Agrarlandschaft mit Hecken, 
Feldgehölzen, Streuobstwiesen, 
Rainen, Ackersäumen, Brachen und 
Graswegen 
keine -

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Erhaltungsziele / Störungen Beeinflussung Art der möglichen 
Einflussnahme 
Erhaltung von Grünlandhabitaten 
sowie von großflächigen 
Magerrasenflächen mit einem für die 
Art günstigen Nährstoffhaushalt und 
einer die Nährstoffarmut 
begünstigenden Bewirtschaftung 
keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
intensive Bewirtschaftung der 
Ackerflächen 
keine - 
Lebensraumveränderung und –zer-
störung sowie Aufforstung 
keine - 
Verlust von Hecken keine - 
Freizeitaktivitäten möglich 
Durch akustische und 
optische Reize können 
Schreck- und Störwirkungen 
hervorgerufen werden 
Maßnahmen-
vorschläge 
Erhalt und Entwicklung einzelner 
dorniger Gebüsche im gesamten 
Gebiet  
keine - 
Wendehals (Jynx torquilla) (EHZ A) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung großflächiger 
Magerrasenflächen mit 
Ameisenvorkommen und 
eingestreuten Höhlenbäumen als 
Brut- und Nahrungsbäume 
keine - 
Erhaltung einer die Nährstoffarmut 
begünstigenden Bewirtschaftung 
keine - 
Erhaltung von Streuobstwiesen keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
intensive Bewirtschaftung der Acker- 
und Grünlandflächen 
keine - 
Freizeitaktivitäten möglich 
Durch akustische und 
optische Reize können 
Schreck- und Störwirkungen 
hervorgerufen werden 
Maßnahmen-
vorschläge 
Pflege und Erhalt von Streuobst-
flächen und nähstoffarmen, welche 
keine Entwicklungsmaßnahmen zu 
LRT 6510 erfahren sollen 
keine -

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1.3. Beurteilung der Erheblichkeit von Beeinträchtigungen des FFH -Gebiets in Folge  
des Städtebauprojektes 
Bei Umsetzung des Städtebauprojekts „Ludwigshöhviertel“ können aufgrund der räumlichen 
Entfernung nur indirekte Beeinträchtigungen des FFH -Gebiets „Streuobstwiesen von 
Darmstadt-Eberstadt / Prinzenberg und Eichwäldchen“ verursacht werden.  
Die mögliche Beeinflussung des LRTs 2030 „Dünen mit offenen Grasflächen“ durch 
Spaziergänger, Freizeitsportler und Hunde aus dem Projektgebiet begründet sich aus 
möglichen Nährstoffeinträgen (insbesondere  Hundekot). Ebenso ist eine Beeinflussung des 
LRT 6510 „Magere Flachland-Mähwiesen“ bzw. des zugehörigen Z iels „Erhaltung eines für 
den LRT günstigen Nährstoffhaushaltes“ durch von Besuchern und ihren Haustieren aus 
dem Projektgebiet hinterlassene Abfälle/Unrat und Kot denkbar.  
In diesem Zusammenhang ist grundsätzlich anzunehmen, dass die mögliche Einflussnahme 
der Projektentwicklung mit zunehmender Entfernung zu den Lebensraumtypen abnimmt , da 
weiter entfernt gelegene Bereich e, die zudem hinter der zu überwindenden Marienhöhe 
liegen, entsprechend seltener von den zukünftigen Bewohnern freq uentiert werden . Die 
besonders nährstoffsensiblen „ Dünen mit offenen Grasflächen “ sind außerdem in der 
Südwesthälfte des Schutzgebiets verortet (vgl. Abb. 6), wodurch der Abstand zu CFK/ JS-
Gelände sogar über 1.200 m Luftlinie  beträgt. Entsprechend kann  davon ausgegangen 
werden, dass nur ein sehr kleiner Teil diesen Bereich aufsuchen wird.  
Die Freizeitnutzer, die längere Strecken zurücklegen, wie Jogger oder Fahrradfahrer, 
hinterlassen eher selten Abfälle. Ebenso ist die Anzahl der Hunde, die auf längeren 
Spaziergängen mit ihren Besitzern  aus dem Ludwigshöhviertel  bis ins FFH -Gebiet 
vordringen tendenziell als gering einzuschätzen. Außerdem kann davon ausgegangen 
werden, dass die meisten Hunde bei längeren Spaziergängen ihrem „Bedürfnis“ bereits vor 
Erreichen des Schutzgebietes nachkommen konnten. Insgesamt wird daher der mögliche 
Eutrophierungsbeitrag der Projektentwicklung zum Nährstoffhaushalt der LRTs als 
vernachlässigbar angesehen, zumal den zukünftigen Bewohnern Grün - und Freiflächen im 
Entwicklungsgebiet selbst zur Verfügung stehen, die für Freizeit - und Erholung genutzt 
werden sollen und können. Außerdem schließen westlich und östlich ausgedehnte 
Waldflächen an (z. T. auch Landschaftsschutzgebiet) , so dass insgesamt eine räumliche 
Verteilung der Nah erholungsuchenden angenommen werden kann, was den aus dem 
Entwicklungsgebiet resultierenden Wirkungsdruck auf das Schutzgebiet entsprechend 
deutlich mindert. Da das FFH -Gebiet unmittelbar an die Ortslage von Eberstadt anschließt 
und bereits heute von dort einem entsprechenden Nutzungsdruck ausgesetzt ist , muss eine 
mögliche Beeinflussung des Nährstoffhaushalts durch Besucher, Spaziergänger, Sportler 
oder Haustiere von dort als ungleich wahrscheinlicher an gesehen werden. Gleichwohl 
weisen auch „Dünen mit off enen Grasflächen“ in Ortsrandnähe hervorragende 
Erhaltungszustände auf, was die Vermutung nahelegt, dass die menschliche Einflussnahme 
aus dem Bereich Freizeit und Erholung nicht besonders hoch sein kann. 
Projektbedingte Beeinträchtigungen der Fledermausar t Großes Mausohrs können 
ausgeschlossen werden. Einerseits haben die Tiere ihre Sommerquartiere vielfach im 
Siedlungsbereich, so dass die Art an den Menschen gewohnt ist und als eher 
störungsunempfindlich angesehen werden kann. Außerdem decken sich die 
Aktivitätszeiträume der Tiere, die im FFH -Gebiet überwiegend jagen  bzw. ggf. auch 
Sommerquartiere besitzen und dem Gros, der aus dem Projektgebiet stammenden Besucher 
nicht. Somit werden keine fledermausrelevanten Störungen oder Beeinträchtigung von 
Seiten de r weit überwiegend tagaktiven Freizeitsportler und Erholungssuchenden 
hervorgerufen. 
Für die beiden Vogelarten Neuntöter und Wendehals können die aus dem Ludwigshöhviertel 
stammenden Freizeit - und Erholungs suchenden zunächst eine mögliche Beeinträchtigung 
bzw. Störung durch akustische und optische Reize dar stellen. Zwar können Vögel vor 
Störungen wegfliegen und entsprechend ausweichen, problematisch wird dies jedoch v. a.,

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wenn hierdurch das Brutgeschäft gestört wird und Gelege oder Küken z u Schaden kommen. 
Im Falle des Neuntöters wird das Risiko in diesem Zusammenhang als recht gering 
eingeschätzt, da er als typischer Heckenbrüter, der sein Nest in dichtem Dornengestrüpp 
anlegt, nicht besonders störungsanfällig ist. Entsprechend sind als Ur sache für seine 
Gefährdung vielmehr Lebensraumveränderungen und der Verlust an Brutmöglichkeiten 
sowie der Einsatz von Bioziden in der Kulturlandschaft anzusehen.  
Auch beim Wendehals ist die Störanfälligkeit eher gering. Als Höhlenbrüter ist die Art auf das 
Vorhandensein von natürlichen Baum - oder Spechthöhlen angewiesen, wobei er auch 
Nistkästen annimmt.  Zu seinem Lebensraum zählen auch Siedlungsbiotope wie Gärten, 
Friedhöfe, Parkanlagen und Siedlungsrandbereiche. Empfindlichkeiten gegenüber der 
Anwesenheit und Aktivität von Menschen beschränken sich deshalb auf Störungen im 
unmittelbaren Nestbereich.  
Einen Hinweis zur Störempfindlichkeit von Vogelarten liefert die Arbeitshilfe „Arten- und 
gebietsschutzrechtliche Prüfung bei Freileitungsvorhaben“  des Bundesamt für Naturschutz  
(BfN-Skripten 512, 2018). Hierin werden artspezifische Orientierungswerte für planerisch zu 
berücksichtigende Fluchtdistanzen angegeben, die sich jedoch auf die Empfindlichkeit 
gegenüber baubedingten Störungen beziehen.  Für den Neuntö ter werden hierbei 30 m und 
den Wendehals 50 m Fluchtdistanz angeben. 
Beide Arten sind Zugvögel, die den Winter in Afrika verbringen, so dass eine 
vorhabenbedingte Beeinträchtigung im Winterhalbjahr grundsätzlich auszuschließen ist. 
Aufgrund der unmittelbaren Nähe zum Stadtteil Eberstadt und der Marienhöhe sowie einem 
reich verzweigten Wegenetz aus befestigten und nicht befestigten Feldwegen 
(schätzungsweise 10 km/km²) dient das Schutzgebiet bereits jetzt als Naherholungs bereich 
für die Anwohner der angrenzenden Ortslagen. Die bestehende Nutzungsfrequenz des FFH-
Gebiets wird durch künftige, zusätzliche aus dem Projektgebiet stammende Besucher keine 
wesentliche Veränderung oder Intensivierung erfahren. 
 
Abb. 7: Steckenbornweg entlang der 
nördlichen Grenze des FFH-Gebiets 
„Streuobstwiesen von Darmstadt-Eberstadt / 
Prinzenberg und Eichwäldchen“ und VS-
Gebiet „Prinzenberg bei Darmstadt-
Eberstadt“ mit Obstbaumreihe, (Blickrichtung 
Nordost) 
(Quelle: eigene Aufnahme, Mai 2019)

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Weitere mögliche und vorhabenbedingte Beeinträchtigungen des FFH-Gebietes stellen die in 
Kapitel A 5 ermittelten Wirkfaktoren dar. Die indirekten Störungen bzw. Beeinträchtigungen 
durch Freizeitsportler und Erholungssuchende (Wirkfaktoren A1 -3) sind maßgeblich  von 
deren Verhaltensweise abhängig, unabhängig davon, woher die Menschen stammen . In 
Bezug auf die wertgebenden Lebensraumtypen und Artvorkommen ist die zugehörige 
Betrachtung und Erheblichkeitsbewertung bereits erfolgt (s. o.). Unabhängig davon führt ein  
unangemessenes Verhalten in der Natur (lärmendes Verhalten, Verlassen der Wege, 
freilaufende Hunde /Hundegebell) v. a. zu Störungen des Wildes, der Avifauna  und von 
Kleinsäugern. Je nach Frequenz kann es ggf. zur Bildung von Trampelpfaden und 
Fahrspuren ko mmen. Der Einfluss auf die Erhaltungszustände der beiden o.g. genannten 
Lebensraumtypen bzw. de r drei Tierarten wird in diesem Zusammenhang jedoch als sehr 
gering und damit unerheblich eingeschätzt.  
In Bezug auf die künftig im Ludwigshöhviertel zahlreich vorkommenden Hauskatzen kann 
nicht ausgeschlossen werden, dass einzelne Tiere bis ins FFH -Gebiet vordringen. Trotz 
ihres natürlichen Jagdinstinkts ist die Beeinflussung der dortigen Wildpopulationen als relativ 
gering einzuschätzen. 
Zusammenfassend kann festgehalten werden, dass die Realisierung der Projektentwicklung 
Ludwigshöhviertel keinen relevanten Einfluss auf das  FFH-Gebiet „ Streuobstwiesen von 
Darmstadt-Eberstadt / Prinzenberg und Eichwäldchen “ bzw. die dortigen FFH -
Lebensraumtypen und wertgebenden Artenvorkommen ausüben wird.

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2. Übersicht über das FFH -Gebiet Nr. 6118 -304 „Dommersberg, Dachsberg und 
Darmbachaue von Darmstadt“ 
Das FFH -Gebiet Nr. 6118 -304 „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von 
Darmstadt“ befindet sich südlich der Stadt Darm stadt und erstreckt sich zwischen dem 
Stadtteil Steinberg im Norden und dem Siedlungsbereich Trautheim und Traisa im Mühltal im 
Südosten (siehe Abb. 1). Insgesamt nimmt das Schutzgebiet eine Fläche von 318,4 ha  ein. 
Die nördliche Grenze orientiert sich entlang der Klappbacher Straße  bzw. dem 
Böllenfalltorweg und grenzt somit unmittelbar an die Ortslage von Steinberg an.  Das schon 
als bergig zu bezeichnende Gebiet weist eine insgesamt eher kom pakte Form mit Nordost-
Südwest-Ausrichtung auf (vgl. Abb. 9). 
Das FFH -Gebiet wird von der Gleistrasse der Odenwaldbahn von Nord nach Süd 
durchschnitten. Westlich davon liegt ein nahezu geschlossener, überwiegend 
laubholzdominierter Waldkomplex. Das Geländerelief ist hier hügelig mit bodenfrischen 
Standortbedingungen, dessen Wälder überwiegend von der Buche bestimmt werden. Östlich 
der Bahnlinie beginnt das verzweigte Bachauensystem des Darmbaches mit einer 
Gemengelage aus Feuchtwäldern und Offenlandbereichen feuchter bis nasser Ausprägung. 
Das Offenland wird durch Mahdgrünland , Röhrichte, Seggenrieder und Feuchtbrachen 
bestimmt. Die höchsten Erhebungen sind der Dommersberg (263 m üNN) mit dem 
Bismarckturm, der Dachsberg (258 m üNN) un d der Herrgottsberg (227 m üNN)  (Schlote, 
2017).  
 
Abb. 8: Räumliche 
Lage des FFH-Gebietes 
„Dommersberg, 
Dachsberg und 
Darmbachaue von 
Darmstadt“ (6118-304)  
zum Geltungsbereich 
FFH-Gebiet: grüne 
Schrägschraffur / 
Umrandung 
Geltungsbereich: rote 
Umrandung 
(Quelle: HMUKLV 
NaturegViewer, 2018) 
Luftlinie liegt die ehemalige Kaserne in  ca. 500 m Entfernung westlich des Schutzgebietes  
(siehe Abb. 8). Über ein gut ausgebautes Wegenetz mit teils ordentlich befestigten Wegen ist 
das Gebiet von den Konversionsflächen aus in ca. 1,2 km zu Fuß oder per Fahrrad zu 
erreichen. Zwischen dem FFH -Gebiet und der ehemaligen Cambrai -Fritsch-Kaserne liegen 
die Ludwigshöhe (242 m üNN) und der Moosberg (225 m üNN) . Das zum Schutzgebiet hin 
ansteigende Gelände , zwischen dem Geltungsbereich des Bebauungsplan Nr. S 26 
„Ludwigshöhviertel“ und dem FFH -Gebiet, gehört zu den  Waldflächen des 
Landschaftsschutzgebietes „Stadt Darmstadt“.  
510 m

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Abb. 9: Übersichtsbild 
des FFH-Gebietes 
„Dommersberg, 
Dachsberg und 
Darmbachaue von 
Darmstadt  (6118-
304)  
(Quelle: HMKLV, 
NaturegViewer, 2019) 
2.1. Lebensraumtypen und Artvorkommen  
Im gesamten FFH-Gebiet vorkommende Lebensräume nach Anhang I der FFH – Richtlinie: 
 Pfeifengraswiesen auf kalkreichem Boden , torfigen und tonig -schluffigen Böden 
(Molinion caeruleae) (Code 6410), Erhaltungszustand B (Tendenz verschlechternd) 
 Magere Flachland-Mähwiesen (Alopecurus pratensis, Sangiusorba officinalis) (Code 
6510), Erhaltungszustand C (Tendenz verschlechternd) 
 Hainsimsen-Buchenwald (Luzulo-Fagetum) (Code 9110), Erhaltungszustand A 
 Waldmeister-Buchenwald (Asperulo-Fagetum) (Code 9130), Erhaltungszustand A 
 Auenwälder mit Alnus glutinosa und Fraxinus exelsior (Alno-Padion, Alnion incanae, 
Salicion albae) (Code *91E0), Erhaltungszustand C 
Erhaltungszustand: A = hervorragend (optimal)   B = gut   C = durchschnittlich bis schlecht (GDE 2005) 
Vorkommen von Arten nach Anhang II der FFH-Richtlinie im gesamten FFH-Gebiet: 
 Schmale Windelschnecke (Vertigo angustior), Erhaltungszustand B 
Die Angaben entstammen dem Standarddatenbogen einer Grunddatenerfassung (RP 
Darmstadt, 2015c), der Anlage 3a (RP Darmstadt a), 2005) sowie dem Bewirtschaftungsplan 
(Schlote, 2017) für das FFH-Gebiet 6118-304.  
 
2.2. Erhaltungsziele und Beeinträchtigungen/Störungen  
Im Bewirtschaftungsplan zum FFH -Gebiet (Scholte, 2017) sind die nachfolgenden 
Erhaltungsziele für die im Betrachtungsbereich vorkommenden Lebensraumtypen bzw. 
speziellen Artvorkommen definiert. Ergänzend hierzu werden die jeweiligen, in der 
Grunddatenerfassung ( Eichler et. al. , 2005) genannten potentiellen Gefährdungen bzw. 
Beeinträchtigungen und Störungen  in Bezug auf einen möglichen Wirkungszusammenhang 
mit der Projektentwicklung „Ludwigshöhviertel“ überprüft.

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Tab. 5: Betrachtung der Lebensraumtypen des FFH-Gebiets Nr. 6118-304 „Dommersberg, 
Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“ 
Erhaltungsziel / Störungen  Beeinflussung Art der möglichen 
Beeinflussung 
6410 – Pfeifengraswiesen auf kalkreichem Boden, torfigen und tonig-schluffigen 
Böden (Molinion caeruleae) (EHZ B) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung des Offenland-
charakters der Standorte 
sowie eines für den LRT 
günstigen Nährstoffhaushalt 
denkbar 
Nährstoffeintrag verursacht 
durch aus dem Projektgebiet 
stammende 
Spaziergänger/Hunde 
Erhaltung des 
Wasserhaushalts keine - 
Erhaltung einer beständigen, 
die Nährstoffarmut 
begünstigenden 
Bewirtschaftung 
keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
Lebensraumfremde Arten keine - 
Verfilzung durch fehlende 
Mahd  
keine - 
Intensive Grünlandnutzung keine - 
Entwässerung feuchten 
Grünlands 
keine - 
Düngung der Flächen keine - 
Beweidung ohne Mahd  keine - 
Hoher Schwarzwildbestand keine - 
Maßnahmen-
vorschläge  
Regelmäßige, mind. 
Zweischürige Mahd keine - 
Keine Düngung keine - 
Keine Beweidung keine - 
6510 – Magere Flachland-Mähwiesen (Alopecurus pratensis, Sanguisorba officinalis)  
(EHZ C) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung eines für den LRT  
günstigen Nährstoffhaushaltes 
denkbar 
Nährstoffeintrag verursacht 
durch aus dem Projektgebiet 
stammende 
Spaziergänger/Hunde

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Erhaltungsziel / Störungen  Beeinflussung Art der möglichen 
Beeinflussung 
Erhaltung einer bestands- 
prägenden Bewirtschaftung 
keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
Lebensraumfremde Arten keine - 
Verfilzung durch fehlende 
Mahd  
keine - 
Intensive Grünlandnutzung keine - 
Entwässerung feuchten 
Grünlands 
keine - 
Düngung der Flächen keine - 
Beweidung ohne Mahd  keine - 
Hoher Schwarzwildbestand keine - 
Maßnahmen-
vorschläge  
Regelmäßige, mind. 
Zweischürige Mahd keine - 
Keine Düngung keine - 
Keine Beweidung keine - 
9110 – Hainsimsen-Buchenwald (Luzulo-Fagetum) (EHZ A) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung naturnaher und 
strukturreicher Bestände mit 
stehendem und liegendem 
Totholz, Höhlenbäumen und 
lebensraumtypischen Baum-
arten in verschiedenen 
Entwicklungsstufen und 
Altersphasen 
keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
lebensraumtypfremde 
Baumarten keine  - 
Freizeit- und 
Erholungsnutzung möglich 
Trampelpfad-/Radspurbildung 
abseits der vorgegebenen Wege 
verursacht durch aus dem 
Projektgebiet stammende 
Spaziergänger/Hunde/Radfahrer 
Maßnahmen-
vorschläge  
Naturnahe Waldnutzung keine - 
Einleitung der natürlichen 
Verjüngung der Buchen keine -

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Erhaltungsziel / Störungen  Beeinflussung Art der möglichen 
Beeinflussung 
Förderung des stehenden 
Totholzanteils keine - 
9130 – Waldmeister-Buchenwald (Asperulo-Fagetum) (EHZ A) 
Erhaltungs- 
ziele 
 
Erhaltung naturnaher und 
strukturreicher Bestände mit 
stehendem und liegendem 
Totholz, Höhlenbäumen und 
lebensraumtypischen 
Baumarten in ihren 
verschiedenen 
Entwicklungsstufen und 
Altersphasen 
keine - 
Gefährdungen 
durch 
Lebensraumtypfremde 
Baumarten 
keine - 
Maßnahmen-
vorschläge  
Naturnahe Waldnutzung keine - 
Einleitung der natürlichen 
Verjüngung der Buchen 
keine - 
Förderung des stehenden 
Totholzanteils 
keine - 
91E0 - Auenwälder mit Alnus glutinosa und Fraxinus excelsior (Alno-Padion, Alnion 
incanae, Salicion albae) (EHZ C) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung naturnaher und 
strukturreicher Bestände mit 
stehendem und liegendem 
Totholz, Höhlenbäumen und 
lebensraumtypischen Baum-
arten mit einem einzelbaum- 
oder gruppenweisen Mosaik 
verschiedener Entwicklungs-
stufen und Altersphasen 
keine - 
Erhaltung einer bestandsprä- 
genden Gewässerdynamik 
keine - 
Erhaltung eines funktionalen 
Zusammenhanges mit den 
auentypischen Kontaktlebens- 
räumen 
keine - 
Gefährdungen 
Erlenverlust durch 
Phytophthora keine  -

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durch geringe Artenvielfalt keine - 
fehlende Pflege keine - 
Maßnahmen-
vorschläge  
Extensivierung der Nutzung keine - 
Erhöhung des Tot- und 
Altholzanteils 
keine - 
Förderung der Strukturvielfalt keine - 
Förderung der natürlichen 
Verjüngung 
keine - 
Tab. 6: Betrachtung der besonderen schutzgebietsrelevanten Artenvorkommen des FFH-
Gebiets Nr. 6118-304 „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“ 
Erhaltungsziel / Störungen Beeinflussung Art der möglichen 
Beeinflussung 
Schmale Windelschnecke (Vertigo angustior) (EHZ B) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung von nassen, basen-
reichen Biotopen wie Feucht- 
und Nasswiesen, Seggenrieden, 
Flachmooren und Erlensumpf-
wäldern mit einem lichten 
Pflanzenwuchs 
keine - 
Erhaltung von Gewässer-
randstreifen zur Minderung von 
Nährstoffeinträgen und Fein-
sedimenten aus der Umgebung 
Gefährdungen 
durch 
Verbuschung der 
Feuchtbrachen keine - 
Zu dichte Vegetation keine - 
Fehlende Pflege von Feucht- 
und Nassflächen keine - 
Maßnahmen-
vorschläge  
Sicherung und Entwicklung der 
feuchten Wiesenflächen 
(regelmäßige Pflege in 3- bis 5-
jährigen Abständen) 
keine - 
Vermeidung von Verfilzung des 
Grünlandes keine - 
Entnahme aufkommender 
Gehölze keine - 
Keine Beweidung keine - 
Keine Mulchmahd keine -

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2.3. Beurteilung der Erheblichkeit von Beeinträchtigungen des FFH -Gebiets durch  
das Städtebauprojekt 
Mit der Umsetzung des Städtebauprojekts „Ludwigshöhviertel“ können aufgrund der 
räumlichen Lage und Gegebenheiten nur indirekte Beeinträchtigungen des FFH -Gebiets 
„Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“ verursacht werden. 
Eine Beeinflussung de r LRTs „Pfeifengraswiesen auf kalkreic hem Boden“  und „Flachland-
Mähwiesen“ und de r jeweils zugehörigen Ziel e „Erhaltung eines für den LRT günstigen 
Nährstoffhaushaltes“ durch Spaziergänger, Freizeitsportler und Hunde aus dem 
Projektgebiet wäre durch Nähstoffeinträge in Form von Abfällen, Hundekot oder Unrat 
zunächst denkbar. Um hier einen relevanten Einfluss nehmen zu können, bedarf es eines 
entsprechend hohen Nährstoffeintrags durch Besucher und /oder Hunde. Die hier relevanten 
offenen Lebensraumtypen sind jedoch ausschließlich im nordöstl ichen Bereich des FFH -
Gebiets, jenseits der B449 und zumeist östlich der in Nord-Südrichtung verlaufenden 
Bahntrasse verortet. Sie liegen somit in einer Entfernung von ca. 2.500 m Luftlinie zum 
Projektgebiet. Entsprechend kann davon ausgegangen werden, das s nur sehr wenige 
Bewohner aus dem Ludwigshöhviertel bis in d ie Offenlandbereich e des FFH -Gebiets 
vordringen werden. Somit ergeben sich zwangsläufig Wegelängen von rund 8 -12 km, was 
ausgedehnte Spaziergänge darstellt, die nur sehr wenige Menschen machen. Die beiden 
Verkehrstrassen B 449 und Odenwaldbahn und insbesondere die begrenzte Anzahl an 
Gleisquerungen (nur drei Stück auf ca. 2 km Trassenlänge) schafft hierbei eine zusätzliche 
Limitierung vor Besuchern aus Richtung Westen. Vor diesem Hintergrund kann eine 
relevante Beeinflussung des Nährstoffhaushalts der Pfeifengras - und Flachlandmähwiesen 
im FFH -Gebiet durch die Projektentwicklung bzw. durch Besucher aus dem Bereich 
Cambrai-Fritsch-Kaserne und Jefferson-Siedlung ausgeschlossen werden. 
Da die Wahrsche inlichkeit einer Beeinflussung mit zunehmender Nähe des Projektgebietes 
zum Schutzgebiet steigt, ergibt sich für die ungleich näher gelegenen Waldbereiche eine 
größere Störungswahrscheinlichkeit, da die Zahl der Freizeit -/Erholungssuchenden 
entsprechend steigt. Hierbei kann es theoretisch zu kleinräumigen  Beeinträchtigungen des 
sich weitläufig über das FFH-Gebiet erstreckenden LRT „Hainsimsen-Buchenwald“ (und ggf. 
des Waldmeister -Buchenwaldes) durch von Besuchern aus dem Entwicklungsgebiet 
verursachte Tramp elpfade und Trittschäden abseits der vorgegeben Wege  kommen. Von 
einer möglichen Beeinflussung der Erhaltungszustände der großflächigen Lebensraumtypen 
ist hierbei aber nicht auszugehen.  
Die Auwaldbereiche innerhalb des FFH-Gebiets sind im Bereich der Darmbachaue im Osten 
zu erwarten und aufgrund der räumlichen Entfernung kaum betroffen, zumal der meist 
feuchte Untergrund vor einer ungewollten Pfadbildung abseits der Wegetrassen schützt. 
Durch das Projekt bedingte Beeinträchtigungen der Schmalen Windelschnecke können 
ausgeschlossen werden. Aufgrund ihrer Lebensraumansprüche (basenreiche nasse bis 
feuchte, unbeschattete Bereiche, die sich leicht erwärmen wie z. B. Großseggenriede, 
Pfeifengraswiesen sowie Grasbulte  und Moos, Sumpf - und Feuchtwiesen, Röhrichte und 
Hochstaudenfluren) ist von einem Vorkommen im östlichen Bereich, in den Feuchtgebieten 
in der Nähe der Darmbachaue  des FFH -Gebiets auszugehen. Die Feuchtwiesen liegen 
Luftlinie in ca. 2.500 m Entfernung und jenseits der Gleistrasse.  
Die Schmale Windelschnecke toleriert nur ganz geringe Schwankungen von 
Standortparametern. Insofern ist ihr Vorkommen indirekt durch Nährstoffeintrag und 
Nutzungsintensivierung (Trockenlegung, Düngung, Mahd oder Beweidung) aber auch durch 
Brachfallen und zunehmende Gehölzsukzession gefährdet. Auf diese Faktoren übt die 
Projektentwicklung Ludwigshöhviertel sicher keinen Einfluss aus (LfU RLP, 204).  
Das FFH -Gebiet „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“  wird 
besonders durch die Anwohner des unweit gelegenen  Stadtteils Steinberg sowie von 
Trautheim-Mühltal für Freizeitaktivitäten und zur Naherholung genutzt. Das Schutzgebiet ist 
von einem reichverzweigten Wegenetz (schätzungsweise 12 km/km²) durchzogen und für die 
beiden Siedlungsbereiche gut erschlossen. Die bestehende Nutzungsfrequenz des

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Schutzgebiets wird durch die künftigen, zusätzlichen , aus dem Projektgebiet kommenden 
Besucher keine relevante Veränderung oder Intensivierung erfahren. 
 
Abb. 10: befestigter Waldweg im FFH-Gebiet 
Nr. 6118-304 aus Richtung der Ortslage 
Steinberg kommend in Richtung 
Ludwigshöhviertel 
 
(Quelle: eigene Aufnahme, Mai 2019) 
Unabhängig von den wertgebenden Lebensraumtypen und Artvorkommen im FFH -Gebiet 
können die in Kapitel A 5 ermittelten Wirkfaktoren eine weitere mögliche Beeinträchtigung 
darstellen. Die indirekten Beeinträchtigungen/Störungen durch Besucher, Spaziergänger 
oder Sportler (Wirkfaktoren A1 -3) werden maßgeblich durch deren Verhaltensweise 
bestimmt. Ein unangemessenes Verhalten in der Natur (lärmendes Verhalten, Verlassen der 
Wege, freilaufende Hunde/Hundegebell) führt v. a. zu Störungen des Wildes, der  Avifauna 
und von Kleinsäugern.  
Auch die zukünftig zahlreich im Ludwigshöhviertel lebende n Katzen können zum Teil in das 
FFH-Gebiet vordringen und dort ihrem Jagdinstinkt folgen. Die Einflussnahme auf die dortige 
Wildtierpopulation im Lebensraum Wald (eher geringer Bodenbrüteranteil) wird aber als 
relativ gering eingeschätzt.  
Zusammenfassend ist festzuhalten, dass durch die Realisierung des Bauprojekts  
„Ludwigshöhviertel“ keine erheblichen Beeinträchtigungen  auf das  FFH-Gebiet 
„Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“ bzw. die Lebensraumtypen 
und wertgebenden Artvorkommen ausgeübt werden.

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3. Übersicht über das Vogelschutzgebiet 6117 -403 „Prinzenberg bei Darmstadt -
Eberstadt“ 
Das Vogelschutzgebiet Nr. 6117 -403 „Prinzenberg bei Darmstadt -Eberstadt“ liegt, wie auch 
das FFH -Gebiet Nr. 6117 -308, südlich von Darmstadt und erstreckt sich zwischen den 
Stadtteilen Bessungen und Eberstadt sowie Trautheim -Mühltal (siehe Abb. 1) . Im Westen 
grenzt das Schutzgebiet unmittelbar an die östliche Orts randlage von Eb erstadt. Das 
Schutzgebiet liegt insgesamt in einer Nord -Süd-Ausrichtung und umfasst eine Fläche von 
342 ha, die „mit Wald, Grünland und Äckern durchsetzten Streuobststreifen“ bestanden ist 
(Sandhäger, 2011). Diese Streuobstflächen erstrecken sich über ca. 3,5 km in nord-südlicher 
Ausrichtung entlang der östlichen Grenze von Eberstadt. Im nord -nordwestlichen Teil des 
Vogelschutzgebietes liegt das unter Punkt B 1 beschriebene FFH -Gebiet „Streuobstwiesen 
von Darmstadt-Eberstadt / Prinzenberg und Eichwäldchen“.  
 
Abb. 11: Räumliche Lage des 
Vogelschutzgebiets „Prinzenberg bei 
Darmstadt-Eberstadt“ (6117-403)  
zum Geltungsbereich 
 
VSG: blaue Umrandung/ 
Schrägschraffur 
Geltungsbereich: rote Umrandung 
(Quelle: HLNUG NaturegViewer, 
2018) 
Das Schutzgebiet befindet sich im Übergang von der Oberrhein -Ebene zum Odenwald und 
stellt sich als südexponierter, wärmebegünstigter Berghang mit Streuobstwiesen, 
strukturreichen Laub - und Mischwäldern, strukturreichen, naturnahen und gestuften 
Waldaußen- und Waldinnenrän dern, strukturreicher Agrarlandschaft mit Hecken, 
Feldgehölzen, Grünlandhabitate sowie Magerrasenflächen, trockenen Ödland -, Heide - und 
Brachflächen dar. 
Primär wird  die Landschaft  des Gebiet s durch seine „größeren  zusammenhängenden 
Streuobstbestände unter schiedlicher Ausprägungen“  (Sandhäger, 2012) bestimmt. Aus 
diesem Grund bietet es vielen v.  a. an Streuobstbestände gebundenen Vogelarten ein 
wichtiges Brutgebiet. Laut Bewirtschaftungsplan (Sandhäger, 2012) stellt das Schutzgebiet 
eines der wichtigsten Br utgebiete für Wendehals, Gartenrotschwanz und Neuntöter in 
Hessen dar. Auch die Laub- und Mischwaldbestände sind durch ihre heimischen Baumarten, 
Alt- und Totholzvorkommen sowie Unterholzreichtum und Vielschichtigkeit als Lebensräume 
von Bedeutung für weitere bedrohte Vogelarten. 
650 m

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Abb. 12: Übersichtsbild des Vogelschutzgebiets „Prinzenberg bei Darmstadt-Eberstadt“ 
(6117-403)  
(Quelle: HLNUG NaturegViewer, 2019) 
 
Luftlinie liegen das Vogelschutzgebi et und die Konversionsflächen ca. 65 0 m voneinander 
entfernt. Das Schutzgebiet ist über ein verzweigtes, teils befestigtes Wegenetz für Radfahrer 
und Fußgänger in ca. einem Kilometer erreichbar. Zwischen dem Projektgebiet und dem 
Vogelschutzgebiet erstreckt sich die Marienhöhe mit dem Schulzentrum Marienhöh e, samt 
angegliedertem Internat. Es führen mehrere Wege vom Entwicklungsgebiet zum 
Vogelschutzgebiet, manche auch mit etwas mehr Steigung (max. 21 Höhenmeter). 
Insgesamt fällt das Gelände des Vogelschutzgebiets von Norden nach Süden hin ab und 
bekommt dadurch seine für Streuobst günstige, südexponierte Lage. 
3.1. Artvorkommen  
Entsprechend der Angaben des Regierungspräsidiums  Darmstadt sind laut Anlage 3b der 
Natura 2000 – Verordnung für das Vogelschutzgebiet 6117 -403 (2016), dem 
Bewirtschaftungsplan (Sandhäger, 2012) und dem Standort -Datenbogen der Europäischen 
Union (RP Darmstadt, 2015) folgende Vogelarten von Bedeutung:

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Arten nach Anhang I der Vogelschutzrichtlinie Brutvogel (B) 
 Grauspecht (Picus canus) 
 Neuntöter (Lanius collurio) 
 Mittelspecht (Dendrocopos medius) 
Arten nach Artikel 4 Abs. 2 Vogelschutz-Richtlinie Brutvogel (B) 
 Baumpieper (Anthus trivialis)  
 Gartenrotschwanz (Phoenicurus phoenicurus) 
 Wendehals (Jynx torquila) 
 Wiedehopf (Upupa epops) 
Tab. 7: Wertgebende Artenvorkommen mit möglichem Vorhabenbezug 
E Erhaltungszustand in Hessen nach HESSEN FORST FENA 2014 (G = günstig, Uu = ungünstig-
unzureichend, Us = ungünstig-schlecht, x = unbekannt, - = nicht bewertet) 
BNatSchG Bundesnaturschutzgesetz (s = streng geschützt, b = besonders geschützt) 
FFH  Flora-Fauna-Habitat-Richtlinie (II = Anhang II, IV = Anhang IV) 
RLD Rote Liste Deutschland  (Vögel: SÜDBECK et al. 2009), (Reptilien: KÜHNEL et al. 2009b), (Tagfalter: 
Reinhardt & Bolz 2011), (Heuschrecken: MAAS et al. 2016)  
Kategorien: 1 = vom Aussterben bedroht, 2 = stark gefährdet, 3 = gefährdet,  
V = Vorwarnliste, G = Gefährdung unbekannten Ausmaßes, D = Daten unzureichend, * = ungefährdet. 
RLH Rote Liste Hessen (Vögel: VSW & HGON in WERNER et al. 2014), (Reptilien: AGAR & FENA 2010), 
(Tagfalter: Lange & Brockmann  2009), (Heuschrecken: Grenz & Malten 1995) 
Kategorien: 1 = vom Aussterben bedroht, 2 = stark gefährdet, 3 = gefährdet,  
G = Gefährdung anzunehmen, V = Vorwarnliste, D = Daten unzureichend, - =nicht aufgeführt. 
3.2. Erhaltungsziele und Beeinträchtigungen/Störungen  
Im Bewirtschaftungsplan zum Vogelschutzgebiet (Sandhäger, 2012) sowie in der Anlage 3b 
der Natura 2000 – Verordnung (RP Darmstadt , 2016 ) sind die nachfolgenden 
Erhaltungsziele für das Artenvorkommen im Betrachtungsbereich definiert. Ergänzend hierzu 
werden die jeweiligen, im Bewirtschaftungsplan (Sandhäger, 2012) genannten potentiellen 
Beeinträchtigungen und Störungen durch die Projektentwi cklung „Ludwigshöhviertel“ infolge 
der ermittelten Wirkfaktoren überprüft. 
  
Deutscher Name / Wissenschaftlicher Name E BNatSchG RLD RLH 
Vögel 
Grauspecht Picus canus Us s 2 2 
Neuntöter Lanius collurio Uu s V 1 
Mittelspecht (Dendrocopos medius) Uu s - - 
Baumpieper  Anthus trivialis Us b V 2 
Gartenrotschwanz Phoenicurus phoenicurus Us b  2 
Wendehals Jynx torquila Us s 2 1 
Wiedehopf Upupa epops Us s 2 1

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Tab. 8: Betrachtung besonderer Artenvorkommen des Vogelschutzgebiets Nr. 6117-403 
„Prinzenberg bei Darmstadt-Eberstadt“ 
Erhaltungsziele / Störungen  Beeinflussung Art der möglichen 
Einflussnahme 
Grauspecht (Picus canus) (VSR Anhang I der VS-RL) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung von strukturreichen Laub- 
und Laubmischwäldern in 
verschiedenen Entwicklungsphasen mit 
Alt- und Totholzanteilen, stehendem 
und liegendem Totholz und 
Höhlenbäumen im Rahmen einer 
natürlichen Dynamik  
keine - 
Erhaltung von strukturreichen, 
gestuften Waldaußen- und 
Waldinnenrändern sowie von offenen 
Lichtungen und Blößen im Rahmen 
einer natürlichen Dynamik 
keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
Intensive Bewirtschaftung der Acker- u. 
Grünlandflächen keine - 
Freizeitaktivitäten möglich 
Durch akustische und 
optische Reize können 
Schreck- und 
Störwirkungen 
hervorgerufen werden 
Maßnahmen-
vorschläge 
Freihalten der Flächen von Bebauung keine - 
Weiterführen der Obstbaum- und 
extensiven Weidenutzung des 
Grünlands 
keine - 
Störungsarme Besucherlenkung durch 
klare Wegkennzeichnung keine - 
Anleinpflicht für Hunde keine - 
Neuntöter (Lanius collurio) (VSR Anhang I der VS-RL)) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung einer strukturreichen 
Agrarlandschaft mit Hecken, 
Feldgehölzen, Streuobstwiesen, 
Rainen, Ackersäumen, Brachen und 
Graswegen 
keine -  
Erhaltung von Grünlandhabitaten sowie 
von Magerrasenflächen mit einem für 
die Art günstigen Nährstoffhaushalt und 
einer die Nährstoffarmut 
begünstigenden Bewirtschaftung 
keine - 
Erhaltung trockener Ödland-, Heide- keine -

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Erhaltungsziele / Störungen  Beeinflussung Art der möglichen 
Einflussnahme 
und Brachflächen mit eingestreuten 
alten Obstbäumen, Sträuchern und 
Gebüschgruppen 
Erhaltung von naturnahen, gestuften 
Wald- und Waldinnenrändern keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
Intensive Bewirtschaftung der Acker- u. 
Grünlandflächen keine - 
Freizeitaktivitäten möglich 
Durch akustische und 
optische Reize können 
Schreck- und 
Störwirkungen 
hervorgerufen werden 
Maßnahmen-
vorschläge 
Schaffung einzelner dorniger Gebüsche 
mit standortgerechten Gehölzen als 
Brutplätze 
keine - 
Weiterführen und Ausweitung der 
Obstbaum- und extensiven 
Weidenutzung des Grünlands 
keine - 
Störungsarme Besucherlenkung durch 
klare Wegkennzeichnung keine - 
Anleinpflicht für Hunde keine - 
Mittelspecht (Dendrocopos medius) (VSR Anhang I der VS-RL)) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhalt alter Obstbaumbestände  keine -  
Erhalt von Höhlenbäumen keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
Verlust von alten Obstbaumbeständen keine - 
Aushieb von Totholz und 
Höhlenbäumen keine - 
Freizeitaktivitäten möglich 
Durch akustische und 
optische Reize können 
Schreck- und 
Störwirkungen 
hervorgerufen werden 
Maßnahmen-
vorschläge 
Erhalt und Entwicklung von 
Habitatbäumen v.a. Stieleiche keine - 
Baumpieper (Anthus trivialis) (VSR Art. 4, Abs. 2) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung von lichten krautreichen 
Waldrändern oder lichten gras- und 
krautreichen Waldstrukturen mit breiten 
Säumen oder kleinen baumlosen 
keine -

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Erhaltungsziele / Störungen  Beeinflussung Art der möglichen 
Einflussnahme 
Flächen bzw. von gras- und 
krautreichen Offenlandstrukturen mit 
einem Bestand an hohen Bäumen oder 
Sträuchern 
Erhaltung von offenem bis halboffenem 
Gelände mit hohen Singwarten (Bäume 
und Sträucher) sowie gut 
ausgebildeter, reich strukturierter 
Krautschicht (Neststandort und 
Nahrungssuche) 
keine - 
Erhaltung von extensiv genutztem, 
krautreichem Offenland in der Nähe 
des Waldes sowie lichtungsreichen 
Wäldern mit einem reichen Angebot an 
Insekten und Insektenlarven als 
Nahrungshabitat; in höherer 
Krautschicht sind freie Stellen 
erforderlich (Schichtdeckung aber 
mind. 50%) 
keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
intensive Bewirtschaftung der 
Ackerflächen 
keine - 
Freizeitnutzung und freilaufende Hunde möglich 
akustische und optische 
Reize können Schreck- 
und Störwirkungen 
hervorrufen, insbesondere 
im Nestbereich 
(Bodenbrüter) 
Maßnahmen-
vorschläge 
Pflege der Streuobstflächen keine - 
Förderung von Altholzbeständen und 
stehendem Totholz 
keine - 
Erhalt bzw. Entwicklung nasser 
Grünflächen 
keine - 
Späte Mahd von Grünflächen keine - 
Gartenrotschwanz (Phoenicurus phoenicurus) (VSR Art. 4, Abs. 2) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung von naturnahen, offen 
strukturierten Laubwaldbeständen mit 
kleinräumigem Nebeneinander der 
verschiedenen Entwicklungs-stufen und 
Altersphasen ein-schließlich der 
Waldränder 
keine - 
Erhaltung von Streuobstwiesen keine - 
Beeinträchti-
Intensive Bewirtschaftung der Acker- u. 
Grünlandflächen 
keine -

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Erhaltungsziele / Störungen  Beeinflussung Art der möglichen 
Einflussnahme 
gung/Störung 
Freizeitaktivitäten möglich 
Durch akustische und 
optische Reize können 
Schreck- und 
Störwirkungen 
hervorgerufen werden 
Maßnahmen-
vorschläge 
Förderung und Entwicklung von 
Streuobstwiesen 
keine - 
Beseitigung aufkommender nicht 
heimischer Gehölze (z.B. Robinie) 
keine - 
Förderung des Vorkommens von 
Höhlen- bzw. Habitatbäumen 
keine - 
Störungsarme Besucherlenkung durch 
klare Wegkennzeichnung 
keine - 
Wendehals (Jynx torquila) (VSR Art. 4, Abs. 2) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung großflächiger Mager-
rasenflächen mit Ameisenvorkommen 
und eingestreuten Bäumen als Brut- 
und Nahrungsbäume 
keine - 
Erhaltung einer die Nährstoffarmut 
begünstigenden Bewirtschaftung 
keine - 
Erhaltung trockener Ödland-, Heide- 
und Brachflächen mit ein-gestreuten 
alten Obstbäumen, Sträuchern und 
Gebüschgruppen 
keine - 
Erhaltung lichter Wälder in ihren 
verschiedenen Entwicklungsphasen mit 
Altholz, Totholz, Höhlenbäumen, 
Pioniergehölzen, Schneisen und 
Lichtungen 
keine - 
Erhaltung von Streuobstwiesen keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
Intensive Bewirtschaftung der Acker- u. 
Grünlandflächen 
keine - 
Freizeitaktivitäten möglich 
Durch akustische und 
optische Reize können 
Schreck- und 
Störwirkungen 
hervorgerufen werden  
Maßnahmen-
vorschläge 
Förderung des Vorkommens von 
höhlenreichen Bäumen, v.a. in 
Obstbaumbeständen 
keine - 
Weiterführen der Obstbaum- und 
extensiven Weidenutzung des keine -

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Erhaltungsziele / Störungen  Beeinflussung Art der möglichen 
Einflussnahme 
Grünlands 
Störungsarme Besucherlenkung durch 
klare Wegkennzeichnung keine - 
Anleinpflicht für Hunde keine - 
Wiedehopf (Upupa epops) (VSR Art. 4, Abs. 2) 
Erhaltungs- 
ziele 
Erhaltung von Grünland mit einem für 
die Art günstigen Nährstoff-haushalt 
und Beibehaltung oder 
Wiedereinführung einer den 
Habitatansprüchen der Art gerecht 
werdenden Bewirtschaftung 
keine - 
Erhaltung kurzrasiger trockener 
Ödland-, Heide- und Brachflächen mit 
eingestreuten alten Obstbäumen, 
Sträuchern und Gebüschgruppen 
keine - 
Erhaltung offener Sandflächen und 
Trockenrasen keine - 
Erhaltung von Streuobstwiesen  keine - 
Erhaltung von Höhlenbäumen und 
anderen Brutplätzen, einschließlich 
eines störungsarmen Umfeldes 
während der Fortpflanzungszeit 
keine - 
Beeinträchti-
gung/Störung 
Intensive Bewirtschaftung der Acker- u. 
Grünlandflächen 
keine - 
Freizeitaktivitäten möglich 
Durch akustische und 
optische Reize können 
Schreck- und 
Störwirkungen 
hervorgerufen werden 
Maßnahmen-
vorschläge 
Förderung und Entwicklung von 
Streuobstwiesen mit altem 
Baumbestand 
keine - 
kurzgrasige Flächen durch 
zweischürige Mahd oder 
Schafbeweidung von Grünflächen 
keine - 
Ackerflächen biologisch bewirtschaften keine - 
Aufhängen von Wiedehopfhöhlen in 
Streuobstbeständen 
keine -

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3.3. Beurteilung der Erheblichkeit von Beeinträchtigungen des Vogelschutzgebiets 
durch das Städtebauprojekt 
Die Umsetzung des Städtebauprojekts „Ludwigshöhviertel“ kann aufgrund der räumlichen 
Entfernung lediglich indirekte Beeinträchtigungen des Vo gelschutzgebiets „Prinzenberg bei 
Darmstadt-Eberstadt verursachen. 
Die mögliche n Beeinträchtigungen der Vogelarten Grauspecht, Neuntöter, Mittelspecht, 
Baumpieper, Gartenrotschwanz, Wendehals und Wied ehopf können durch Besucher und 
Freizeitsportler aus dem Projektgebiet verursachte , akustische und /oder optische Reize 
darstellen. Zwar können Vögel vor Störungen wegfliegen und entsprechend ausweichen, 
problematisch wird dies jedoch, wenn sie bei ihrem Brutgeschäft gestört werden und Gelege 
oder Jungvögel zu Schaden kommen  oder wenn sie im Winter, zu Zeiten allgemeiner 
Nahrungsknappheit energiezehrende Fluchtbewegungen durchführen müssen.  
Nachfolgend werden in Bezug auf die Störungsempfindlichkeit auch hi er die bereits im 
genannten BfN-Skripten 512 angegeben en Werte zur Fluchtdistanz im Zusammenhang mit 
baubedingten akustischen und/oder optischen Reize als Orientierungshilfe genannt ( BfN-
Skripten 512, 2018). 
Die Störanfälligkeit der beiden Spechtarten  (Grau- und Mittelspecht) sind eher als gering zu 
bewerten. Beide sind als Höhlenbrüter auf Alt - und Totholzvorkommen angewiesen. Beide 
bevorzugen alte Laubmischwälder  sowie Streuobstanlagen. Da das Gelege und die 
Jungvögel durch die Bruthöhlen entsprechen d vor Störungen, insbesondere durch 
freilaufende Hunde, recht gut geschützt sind, werden die Arten  in diesem Zusammenhang  
als nicht besonders empfindlich betrachtet. Vielmehr gehen die Ursachen für die Gefährdung 
des Grau- und Mittelspechts auf d ie Veränderungen der Lebensraumbedingungen und den 
Verlusten von geeigneten Brutmöglichkeiten zurück.  Hierauf nimmt die Projektentwicklung 
keinen Einfluss. Als Wald- bzw. Bewohner von Streuobstwiesen sind die Fluchtdistanzen der 
beiden Standvögel nicht besonders groß einzustufen: Grauspecht 60 m und Mittelspecht 40 
m (BfN-Skripten 512, 2018).  
Es ist zu vermuten, dass die Fluchtstreckenlänge in strukturreichem Gelände  nicht 
besonders hoch ist, so dass sich auch im Winterhalbjahr der erforderliche Energieverbrauch 
hierfür in Grenzen halten wird. Auswirkungen auf die Population sind in diesem 
Zusammenhang unwahrscheinlich. 
Alle anderen wertgebenden Vogelarten sind Zugvögel, für die im Winterhalbjahr mangels 
Anwesenheit eine Beeinflussung durch indirekte Vorhabenwirkunge n grundsätzlich 
auszuschließen ist. 
Im Falle des Neuntöters wird das Störungsrisiko ebenfalls als recht gering eingeschätzt, da 
er als typischer Heckenbrüter, der sein Nest in dichtem Dornengestrüpp anlegt, 
diesbezüglich nicht besonders empfindlich ist. Ursache für seine Gefährdung sind vielmehr 
Lebensraumveränderungen und der Verlust an Brutmöglichkeiten sowie der Einsatz von 
Bioziden in der Kulturlandschaft . Die planerisch zu berücksichtigende Fluchtdistanz wird mit 
30 m angegeben (BfN-Skripten 512, 2018). 
Der Baumpieper ist ein Bodenbrüter mit speziellen Anforderungen an sein Bruthabitat. Er 
benötigt neben einem Bestand an hohen Bäumen oder Sträuchern gleichzeitig genügend 
lichte Stellen mit einer ausreichend dichten Krautschicht. Einen großen Einfluss auf die 
Überlebensrate von Baumpiepern üben die Wetterbedingungen aus, auch ist die Art anfällig 
gegenüber Parasiten. Während des Zuges ist die Sterblichkeit vor allem bei nasskaltem 
Wetter hoch. Im Winterquartier wirkt sich vor allem Dürre auf die Überlebensrate aus. 
Als Bodenbrüter ist der Baumpieper potentielles Opfer v. a. von streunenden Hauskatzen  
und ggf. von freilaufenden Hunden . Diesem Risiko ist die Art bereits heute durch die 
unmittelbare räumliche Nähe des Vogelschutzgebiets zu Siedlungsbereiche n ausgesetzt. 
Vor diesem Hintergrund ist die Beeinflussung im Sinne einer zusätzlich erhöhten Mortalität 
durch aus dem Bereich Ludwigshöhviertel vordringende streunende bzw. jagende 
Hauskatzen als sehr gering einzuschätzen, da das Tötungsrisiko für Vögel u nd ihren

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Nachwuchs ungleich stärker durch streunende Hauskatzen aus dem Bereich Eberstadt 
beeinflusst wird. Auch die Bedeutung zusätzlicher menschlicher Störungen aus dem Bereich 
Ludwigshöhviertel ist aus dem gleichen Grund als unerheblich zu werten. 
Der Gartenrotschwanz wird als gering störanfällig angesehen. Er ist ebenfalls ein 
Höhlenbrüter und auf Spalten und Löcher in alten Baumbeständen angewiesen oder nutzt 
künstliche Nisthilfen, die beispielsweise in Obstbaumhochstämmen aufgehängt  sind. Der 
Gartenrotschwanz besiedelt mit Vorliebe Auenwälder und Streuobstwiesen, ist aber auch in 
Haus- und Obstgärten, Ortsrandlagen, Friedhöfen oder Parkanlagen  (Siedlungsbiotope) 
anzutreffen. Somit können Empfindlichkeiten gegenüber der Anwesenheit und Aktivitäten 
von M enschen auf den unmittelbaren Nestbereich eingegrenzt werden  (planerisch zu 
berücksichtigende Fluchtdistanz von 20 m, BfN-Skripten 512, 2018). Gelege bzw. die Küken 
sind in ihren Nisthöhlen recht gut geschützt.  Somit werden auch für den Gartenrotschwanz 
keine erheblichen zusätzlichen, durch die Projektentwicklung induzierten Beeinflussungen 
ausgelöst. 
Auch beim Wendehals ist die Störanfälligkeit nicht besonders hoch. Als Höhlenbrüter ist die 
Art auf das Vorhandensein von natürlichen Baum - oder Spechthöhlen angewiesen, wobei er 
auch Nistkästen annimmt. Zu seinem Lebensraum zählen auch Siedlungsbiotope wie 
Gärten, Friedhöfe, Parkanlagen und Siedlungsrandbereiche. Empfindlichkeiten gegenüber 
der Anwesenheit und Aktivität von Menschen beschränken sich deshalb au f Störungen im 
unmittelbaren Nestbereich. Für die Art wird als Fl uchtdistanz von 50 m angegeben (BfN -
Skripten 512, 2018). 
Der Wiedehopf gehört zu den sekundären Höhlenbrütern , das heißt, er nutzt bereits 
vorhandene Höhlen wie alte Spechthöhlen, Nistkästen oder alte Steinmauern. Die Art ist auf 
offene Landschaften mit warm-trockenem Mikroklima und kurzer Vegetation als Lebensraum 
angewiesen. Mögliche Lebensräume sind somit trockene Kulturlandschaften, extensiv 
bewirtschaftete Weideflächen, Weinberge, Obstgär ten, Sandabbaugebiete, höhlenreiche 
Waldränder und gebietsweise auch Parks. Der Wiedehopf ernährt sich v. a. von 
Großinsekten, die auf dem Boden gesucht werden. Hierfür benötigt er schütter bewachsene 
Flächen mit hoher Strukturvielfalt, um seine Nahrung in  ausreichender Menge finden zu 
können. Einerseits gilt der Wiedehopf als sehr störungsempfindliche Vogelart (planerisch zu  
berücksichtigende Fluchtdistanz von 100 m  - BfN-Skripten 512, 2018) , gleichzeitig ist er 
aber auch wehrhaft. Bei Störungen an oder i n der Bruthöhle können Weibchen  und 
Jungvögel ein übel riechendes Sekret absondern.  Die Tiere sind bei Annäherung an die 
Bruthöhle extrem vorsichtig. Relevante, da v. a. langandauernde Störungen an den 
Brutplätzen werden von Natur -Fotografen und unbedarft en Ornithologie -Touristen 
verursacht. Entsprechend wird eine Reduzierung von länger anhaltenden Störungen an den 
Brutplätzen durch Aufklärung von Nutzern, Naturfotografen und Vogelbeobachtern als 
Schutzmaßnahme benannt (HMULV, 2007).  Die Störungsintensität  durch normale 
Spaziergänger, Jogger oder Radfahrer wird in diesem Zusammenhang als deutlich weniger 
relevant bewertet.  
Als Ursachen für den Bestandsrückgang gelten v.a. der Verlust von Lebensräumen und 
landschaftlichen Kleinstrukturen, ein Mangel an Nist plätzen und übermäßiger 
Pestizideinsatz. Ggf. wird die Art durch den Klimawandel begünstigt. 
Insgesamt wird die Bedeutung der  Siedlungsentwicklung Ludwigshöhviertel auf das 
Vogelschutzgebiet 6117-403 „Prinzenberg bei Darmstadt -Eberstadt“ als unerheblich f ür 
dessen Brutvogelbestand angesehen. Das Gebiet dient besonders den Bewohnern der 
unmittelbar westlich angrenzen den Ortslage von Eberstadt als Naherholungs bereich und 
wird entsprechend frequentiert . Die be reits gegebene Beeinflussung  wird durch die 
zusätzlichen Bewohner des Projektgebiets nicht wese ntlich verändert bzw. ansteigen.  Dies 
begründet sich durch die Größe des Schutzgebietes in Verbindung zur Entfernung zu dessen 
Entfernung zum Projektgebiet sowie durch das ohnehin im Projektgebiet und dessen 
näherem Umfeld vorhandenen Naherholungsmöglichkeiten. Durch die Verteilung der 
Erholungssuchenden, Spaziergänger und Sportler aus dem Bereich Ludwigshöhviertel wird 
der Nutzungsdruck auf das Vogelschutzgebiet erheblich gemindert.  Die denkbare

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Zusatzbelastung wird unter Berücksichtigung der bestehenden Belastungssituation als nicht 
mehr relevant eingeschätzt.  
Auch in Bezug auf Hauskatzen ist aufgrund der bereits bestehenden unmittelbaren 
Siedlungsnähe zu Eberstadt und der daraus resultierenden Katzenbelastung des Gebiets ein 
möglicher quantitativer Einfluss der aus dem Projektgebiet hinzukommenden Katzen und 
damit auch das zusätzliche Prädatorenrisiko absolut vernachlässigbar und somit als 
unerheblich zu bewerten. 
Zusammenfassend kann für das Vogelschutzgebiet „Prinzenberg bei Darmstadt -Eberstadt“ 
festgehalten werden, dass bei Umsetzung des Städtebauprojekts Ludwigshöhviertel keine 
erheblichen Beeinträchtigungen hervorgerufen werden.

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4. Andere Projekte bzw. Pläne, die im Zusammenwirken zu erheblichen 
Beeinträchtigungen führen können 
Im Umfeld der Cambrai -Fritsch-Kaserne sind nach derzeitigem Kenntnisstand keine 
Vorhaben oder Maßnahmen geplant, die im Zusammenspiel mit der geplanten 
städtebaulichen Entwicklun g kumulierende Wirkungen auf die  Natura 2000 -Gebiete 
verursachen könnten. 
5. Allgemeine Empfehlungen für Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung von 
Beeinträchtigungen 
Bei der detaillierten Betrachtung der möglichen Beeinträchtigungen der Natura 2000-Gebiete 
durch die Umsetzung des Städtebauprojekts k onnten die vorhabeninduzierten 
Beeinflussungen als unerheblich eingestuft werden. Dennoch ist davon auszugehen, dass 
die Schutzgebiete allein schon aufgrund ihrer räumlichen Lage im Stadtgefüge Belastungen 
durch Freizeit- und Erholungsnutzungen ausgesetzt sind. In diesem Zusammenhang ist es 
unbedingt empfehlenswert, die menschlichen Aktivitäten durch Besucherlenkung und 
Verhaltensregeln zu beeinflussen, um Negativwirkungen auf Lebensraumtypen und 
wertgebende Artenvorkommen möglichst zu vermeiden.  
Im Bereic h der Zugänge sollten Besucher anhand von Informationstafeln über Sinn und 
Zweck der Schutzgebiete informiert werden. Außerdem sollten in den Gebieten gültige 
Verhaltensregeln aufgestellt und erläutert werden. Hierunter fallen insbesondere Wegegebot, 
Pflicht zu einem ruhigen Verhalten, ganzjähriger Leinenzwang für Hunde, Pflicht zur 
Beseitigung von Hundekot, Verbot der Entnahme von Pflanzen und Pilzen, kein Nachstellen 
nach besonderen Arten (z.B. durch Naturfotografen), kein Eintrag von Müll und Unrat. 
Damit das Wegegebot von den Besuchern auch eingehalten wird, bedarf es (soweit nicht 
bereits vorhanden) einer klaren Kennzeichnung der freigegebenen Wege  bzw. einer 
eindeutigen Beschilderung, 
Maßnahmenempfehlungen: 
 Informationstafeln: eine gezielte Besucherinformation zur Aufklärung über das 
Vorkommen geschützter und seltener Lebensraumtypen und Artvorkommen 
 Wegegebot: störungsarme Besucherlenkung durch klare Wegekennzeichnung der 
freigegebenen/zulässigen Wege und Begrenzung der Bewegungsachsen in sensiblen 
Bereichen 
 Ggf. Zutrittsverbot: Wege in empfindlichen Bereichen für Besucher sperren 
 Leinenzwang für Hunde: Innerhalb der Schutzgebiete sind Hunde an der Leine zu 
führen 
 Aufstellen von Mülleimern und Hundekotbeutelspendern an den Wegen in die Natura 
2000-Gebiete 
6. Zusammenfassende Bewertung 
Insgesamt ist keine erhebliche, vorhabenbedingte Beeinträchtigung der Natura 2000-Gebiete 
bzw. FFH -Lebensraumtypen oder relevanten Artenvorkommen  zu erwarten. Es wird keine 
projektinduzierte Verschlechterung von Erhaltungszuständen erwartet.  
Besonders durch die östlich an das Planungsgebiet grenzenden Waldflächen des 
Landschaftsschutzgebiets „Stadt Darmstadt“ finden die künftigen Bewohner und ihre 
Haustiere eine weitl äufige Naherholungsfläche, was einem hohen Besucherdruck in den 
Natura 2000 -Gebieten durch Anwohner des Plangebiets erheblich vorbeugt.  Das 
Landschaftsschutzgebiet bietet neben befestigten Waldwegen, auch mehrere kulturell und 
für die Freizeitgestaltung interessante Anlaufstellen.

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Abb. 13: Ludwigsturm auf der Ludwigshöhe 
 
(Quelle: eigene Aufnahme, Mai 2019) 
So liegt beispielsweise zwischen den drei Schutzgebieten und dem Projektgebiet die 
Ludwigshöhe, die mit einem historischen Aussichtsturm und einem großen Platz mit kleiner 
Gastronomie ein beliebtes Ausflugsziel darstellt (Abb. 13).  
Eine weitere Besucherattraktion stellt der internationale Waldkunstpfad dar. Dieser Pfad führt 
über insgesamt 3,3 km von der Ludwigshöhe bis zum Böllenfalltor (nordwestliche Ecke des 
FFH-Gebiets 6118-308) und bietet Künstlern aus der ganzen Welt die Möglichkeit ihre Werke 
auszustellen (Abb. 14-15) (IWZ, 2019). 
  
Abb. 14: Ein Aussichtsturm entlang des 
Waldkunstpfads 
(Quelle: eigene Aufnahme, Mai 2019) 
Abb. 15: Baumhäuser als Unterschlupf für 
Waldtiere entlang des Waldkunstpfads 
(Quelle: eigene Aufnahme, Mai 2019) 
Die künftigen Anwohner des Ludwigshöhviertels sind für ihre Naherholung nicht auf die 
Natura 2000 -Gebiete angewiesen. Es bieten sich attraktive Alternativen, welche einen 
möglichen steigenden Nutzungsdruck auf die FFH-Gebiete „Streuobstwiesen von Darmstadt-
Eberstadt/Prinzenberg und Eichwäldchen“ und Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue 
von Darmstadt“ sowie dem Vogelschutzgebiet „Prinzenberg bei Darmstadt -Eberstadt“ durch 
zusätzliche Besucher aus dem Projektgebiet verringern bzw. vorbeugen können.  Die 
Bewohner des Ludwigshöhviertels werden keine projektinduzierten negativen 
Beeinträchtigungen oder Störungen in den Natura 2000 -Gebieten hervorrufen.  Unter

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 42  Schaper   Kappes   Habermann 
Berücksichtigung der allgemeinen und unabhängig vom Vorhaben definierten 
Maßnahmenempfehlungen, die Störu ngsintensitäten minimieren sollen, kann es für die 
Natura 2000-Gebiete ggf. zu einer Verbesserung der bestehenden Situation kommen. 
Für das weitere Bebauungsplanverfahren sind  Natura 2000-Verträglichkeitsprüfungen für 
die Schutzgebiete „Streuobstwiesen von  Darmstadt-Eberstadt/ Prinzenberg und 
Eichwäldchen“ (FFH 6117 -308) und „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von 
Darmstadt“ (FFH 6118 -304) sowie „Prinzenberg bei Darmstadt Eberstadt“ (VSG 6117 -403) 
nicht erforderlich.

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 43  Schaper   Kappes   Habermann 
7. Quellenverzeichnis 
BERNOTAT, D., ROGAHN, S., RICKERT, C., FOLLNER, K. & SCHÖNHOFER, C. (2018): BfN -
Arbeitshilfe zur arten - und gebietsschutzrechtlichen Prüfung bei Freileitungsvorhaben. 
Bundesamt für Naturschutz (Hrsg.), BfN-Skripten 512 
BÜRO FÜR VEGETATIONSKUNDE UND LANDSCHAFTSÖKOLOGIE (EICHLER, HOHMANN, RAUSCH, 
STEHLING, WOLF) (2001): Grunddatenerfassung zu Monitoring und Management des FFH -
Gebietes 6117 -308 „Streuobstwiesen von Darmstadt -Eberstadt / Prinzenberg und 
Eichenwäldchen“, Darmstadt, Oktober 2001 
BÜRO FÜR VEGETATIONSKUNDE UND LANDSCHAFTSÖKOLOGIE (EICHLER, HOHMANN, RAUSCH): 
Grunddatenerfassung zu Monitoring und Management des FFH -Gebietes 6118 -304 
„Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“, Darmstadt, Oktober 2005 
BUNDESAMT FÜR NATURSCHUTZ (BfN) (2016): FFH-VP-Info: Fachinformationssystem zur FFH-
Verträglichkeitsprüfung, Dezember 2016, www.ffh-vp-info.de 
HESSISCHES MINISTERIUM FÜR UMWELT, LÄNDLICHEN RAUM UND VERBRAUCHERSCHUTZ 
(HMULV) (2007a): Natura 2000 praktisch für Hessen – Artenschutz in Feld und Flur 
HESSISCHES MINISTERIUM FÜR UMWELT, LÄNDLICHEN RAUM UND VERBRAUCHERSCHUTZ 
(HMULV) (2007b): Natura 2000 praktisch für Hessen – Artenschutz im Lebensraum Wald 
HESSISCHES MINISTERIUM FÜR UMWELT, KLIMASCHUTZ, LANDWIRTSCHAFT UND 
VERBRAUCHERSCHUTZ (HMUKLV) (2018): Hessisches Naturschutzinformationssystem 
(NaturegViewer), http://natureg.hessen.de/ 
INTERNATIONALES WALDKUNST ZENTRUM (IWZ) (2019): Homepage https://iwz.waldkunst.com, 
Zugriff 13.08.2019 
LAMBRECHT, H., TRAUTNER, J., KAULE, G., GASSNER, E. (2004): Ermittlung von erheblichen 
Beeinträchtigungen im Rahmen der FFH-Verträglichkeitsuntersuchung. - FuE-Vorhaben im 
Rahmen des Umweltforschungsplanes des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz und 
Reaktorsicherheit, April 2004 
LANDESAMT FÜR UMWELT – RHEINLAND-PFALZ (2014): Steckbrief zur Arte 1014 FFH -Richtlinie 
– Schmale Windelschnecke ( Vertigo angustior ), Stand: 11.07.2014, 
http://www.natura2000.rlp.de/steckbriefe/index.php?a=s&b=a&c=ffh&pk=1014 Zugriff am 
15.08.2019 
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Planungsraum „FFH_VSG_Streuobstwiesen, Prin zenberg, Lerchenberg und Kernesbellen 
von Darmstadt-Eberstadt“, Darmstadt 
REGIERUNGSPRÄSIDIUM DARMSTADT (SCHLOTE) (2017): Bewirtschaftungsplan für das FFH -
Gebiet 6118-304 „Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“, Darmstadt, 
Juni 2017 
REGIERUNGSPRÄSIDIUM DARMSTADT a): Natura 2000 -Verordnung, Anlage 3a, „6118 -304 
Dommersberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt“, 2016 
REGIERUNGSPRÄSIDIUM DARMSTADT b): Natura 2000 -Verordnung, Anlage 3a, „6117 -308  
Streuobstwiesen von Darmstadt-Eberstadt / Prinzenberg und Eichwäldchen“, 2016 
REGIERUNGSPRÄSIDIUM DARMSTADT c): Natura 2000 -Verordnung, Anlage 3b, „6117 -403 
Prinzenberg bei Darmstadt-Eberstadt“, Darmstadt, 2016  
REGIERUNGSPRÄSIDIUM DARMSTADT (2015a): Amtsblatt der Europäischen Union - Standart-
Datenbogen für besondere Schutzgebiete (BSG), vorgeschlagene Gebiete (vGGB), Gebiete 
von gemeinschaftlicher Bedeutung (GGB) und besondere Erhaltungsgebiete (BEG) „6117 -
403 Prinzenberg bei Darmstadt-Eberstadt“, Darmstadt, Juni 2004, aktualisiert März 2015

Natura 2000-Verträglichkeitsvorprüfung B-Plan Nr. S26 „Ludwigshöhviertel“, Darmstadt 
   
Götte Landschaftsarchitekten GmbH 44  Schaper   Kappes   Habermann 
REGIERUNGSPRÄSIDIUM DARMSTADT (2015b): Amtsblatt der Europäischen Union - Standart-
Datenbogen für besondere Schutzgebiete (BSG), vorgeschlagene Gebiete (vGGB), Gebiete 
von gemeinschaftlicher Bedeutung (GGB) und besondere Erhaltungsgebiete (BEG) „61 17-
308 Streuobstwiesen von Darmstadt -Eberstadt/Prinzenberg und Eichwäldchen“, Darmstadt, 
Februar 2000, aktualisiert März 2015 
REGIERUNGSPRÄSIDIUM DARMSTADT (2015c): Amtsblatt der Europäischen Union - Standart-
Datenbogen für besondere Schutzgebiete (BSG), v orgeschlagene Gebiete (vGGB), Gebiete 
von gemeinschaftlicher Bedeutung (GGB) und besondere Erhaltungsgebiete (BEG)  „6118-
304 Dommersaberg, Dachsberg und Darmbachaue von Darmstadt “, Darmstadt , Februar 
2000, aktualisiert März 2015 
WISSENSCHAFTSSTADT DARMSTADT (2017): Ausschreibungsunterlagen  „Konversion 
Darmstadt Süd “ – Europaweiter nichtoffener städtebaulicher und landschaftsplanerischer 
Realisierungswettbewerb mit Präqualifikation, Darmstadt 
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Lincoln-Siedlung/Jefferson-Siedlung/ehemalige Cambrai -Fritsch-Kaserne, Darmstadt, Mai 
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Tortendiagramm, https://www.zzf.de/presse/meldungen/meldungen/article/tierische-
mitbewohner-auch-2016-beliebt.html , Zugriff 13.08.2019

CS / BS
3.03.03.020.58.03.0 3.042.518.03.071.73.018.03.017.63.08.03.0
3.055.13.018.03.056.83.08.02.0
6.0
3.048.23.024.93.064.83.08.0
6.05.0
3.0
3.0
3.08.3
3.02.5
64 dB(A)-Tag-Isophone
64 dB(A)-Tag-Isophone
64 dB(A)-Tag-Isophone
64 dB(A)-Tag-Isophone
64 dB(A)-Tag-Isophone
65 dB(A)
K
K
62 dB(A)63 dB(A)64 dB(A)65 dB(A)66 dB(A)67 dB(A)68 dB(A)69 dB(A)71 dB(A)73 dB(A)74 dB(A)
57 dB(A)
58 dB(A)
59 dB(A)
59 dB(A)60 dB(A)
60 dB(A)
60 dB(A)
60 dB(A) 60 dB(A)61 dB(A)
61 dB(A)
61 dB(A)
61 dB(A)
61 dB(A)
61 dB(A)
61 dB(A)
61 dB(A)61 dB(A)
62 dB(A)62 dB(A)
62 dB(A)
62 dB(A)
62 dB(A)
62 dB(A)
62 dB(A)
62 dB(A)
62 dB(A)
63 dB(A) 63 dB(A)
63 dB(A)63 dB(A)
63 dB(A)
64 dB(A)
64 dB(A)
64 dB(A)
64 dB(A)
64 dB(A)
64 dB(A)65 dB(A)
65 dB(A)
65 dB(A)65 dB(A) 66 dB(A)
66 dB(A)
66 dB(A)
66 dB(A)
67 dB(A) 67 dB(A)
67 dB(A)
67 dB(A)
67 dB(A)
68 dB(A)
68 dB(A)
68 dB(A)69 dB(A)
69 dB(A)
69 dB(A)69 dB(A)69 dB(A)
70 dB(A)
70 dB(A)
71 dB(A)71 dB(A)
71 dB(A)
72 dB(A)
72 dB(A)
73 dB(A)
73 dB(A)
74 dB(A)74 dB(A)76 dB(A)74 dB(A)
58 dB(A)
60 dB(A)59 dB(A)
63 dB(A)62 dB(A)
61 dB(A)
60 dB(A)
61 dB(A)
60 dB(A)
63 dB(A)
62 dB(A)
61 dB(A)
63 dB(A)
59 dB(A)
58 dB(A)
57 dB(A)
56 dB(A)
63 dB(A)
60 dB(A)61 dB(A)63 dB(A)62 dB(A)
61 dB(A)
N
N
N
N
N
N
G1
50 dB(A)-Nacht-Isophone
50 dB(A)-Nacht-Isophone
50 dB(A)-Nacht-Isophone
50 dB(A)-Nacht-Isophone
3.0
10.3
60 dB(A)-Nacht-Isophone
60 dB(A)-Nacht-Isophone
64 dB(A)-Tag-Isophone64 dB(A)-Tag-Isophone
60 dB(A)-Nacht-Isophone
60 dB(A)-Nacht-Isophone
60 dB(A)-Nacht-Isophon
60 dB(A)-Nacht-Isophone65 dB(A)
3.08.03.0
3.08.0
3.0
3.0
5.53.0
3.037.7
3.08.03.0
3.03.0
53.0
49.2
5.36.59.83.0
48.9
3.08.03.0
3.0
55.7
6.6
3.053.0
8.03.023.93.03.0
3.08.03.0
53.0
3.03.08.0
53.0
3.03.0
3.0
8.0
35.2
3.035.3
3.03.03.0
58.03.03.03.058.0
3.0
29.5
5.5
3.0
37.73.0
3.03.0
3.03.03.0
3.03.026.03.08.03.039.03.018.03.073.03.08.03.022.53.03.03.0
3.08.03.0
3.03.026.03.05.03.039.43.08.02.5
8.0
4.0
3.0
3.05.0
3.08.03.0
3.08.03.0
12.02.57.0
3.023.810.0
9.03.0 5.03.03.0
3.0
6.5
3.0
3.0 3.0
3.0
3.03.0
3.0
9.53.03.0
3.0
3.0
3.03.0
3.0
3.0
3.0
3.012.03.0
3.0
7.0
7.07.07.8
5.020.5
3.0 3.0
3.0
3.0
3.0
M 1
M 1
G1
G1G2
M 5
M 4
M 5
V1V1V1V1V2 G2
G2
G2
61 dB(A) M 2
61 dB(A)
M 3
3.0
3.0
3.0
CS / BS
Energie-zentrale
Quartiers-Carré
Bildungscampus
Sport- undSpielanlagen
Jugend-zentrum
Promenade
Promenade
JugendtreffSüd
Landschaftstreppe
Landschaftstreppe
St
Garagengebäude 1
Garagengebäude 2Garagengebäude 3
Sandtrockenrasen
Zufahrt Versorgungsträger
Geothermie
Platz am Jugendzentrum
Zufahrt Entsorgungsträger
Zufahrt Entsorgungsträger
P1+1
P1+1
P1+1
3.027.712.43.016.63.0
3.03.03.020.03.0
103.036.6
2.5
2.5
34.7
65.4
33.5
83.4
77.0
69.1
21.9
28.7 20.5 41.3
70.53.08.03.0 81.7
3.055.0
62.8 81.7
63.0
35.0
CooperstraßeHeinrich-Delp-Straße
Cooperstraße
Alte Bogenschneise
Ludwigsweg
Alte Bogenschneise
Sandweg
Ludwigshöhstraße
45.0
49.0
19.5
23.335.0
VB
VV
VV
VV
VV
VV
H
WA C15WA C111.200IV
WA C13
0,45o
IV
1.200
0,30a
IV
o
IV
0,30o 3.200 WA C70,45
2.900
o
4.000 IV
IV
VVoWA C14
IV
0,30
0,35
3.200
4.800o
3.900
o o
o
WA C3
0,45
0,35 0,456.9002.800WA C6
WA A4
WA C9
IV
WA C5
E
0,8 / 1,2 (RMH)
IV4.600
MU 3III III III
II0,8 / 1,2 (RMH)Do
GR max. 750
0,4 / 0,6 (RMH)
o
HoD
H
II
0,20 II
AH max. 16,50 m
E
o
-
-
E
0,40
WA E4
0,4 / 0,6 (RMH)0,8 / 1,2 (RMH)
WA E5o0,251.900IV
WA A2
G
0,252.200IV
WA E2o
IID
MU 1GR max. 850
IV0,256.300
WA E3o0,25
WA E1
IV
o0,454.200IV
WA D3o0,354.300IV WA D2o0,252.200 WA D1IV o0,25IV2.200
WA D4o0,251.700IV
WA B3a0,407.200V
WA B2a0,45V9.500WA B5o0,356.100IV
WA B4o6.1000,35IV
WA B1a0,354.900Vo0,253.300IV
a0,407.500V
WA A11a0,409.100V
WA A10a0,406.500V
WA A8a0,453.000IV
WA A7o0,35
WA A6
6.000IV
o3.8000,35IV
WA A5o0,453.400IVWA A9o2.0000,35IV
WA A1o
WA C1
0,451.700
o
WA C2
IV
0,45
o
IV2.000
4.4000,45IV
oWA C40,452.200WA C8IV
0,4 / 0,6 (RMH)WA A3
GR max. 1.250
IV 0,452.100o0,40
WA C10
WA C12
MU 2
o
H
0,30
MU 4
GR max. 3.600
Gedenkstein
2.500
WA E6
WA A12
G MU 2aMU 2bI
GR max. 1.800
-
0,60- IV-
- II-
AH max. 16,50 mGR max. 1.800 AH max. 16,50 mGR max. 1.800
Maßstab 1:1000 (in A0)Entwurf, 21.07.2020AS+P  Albert Speer + Partner GmbH+HGGHULFKVWUD‰H60596 Frankfurt am Main
Darmstadt, den                                                                           Stadtplanungsamt                                    _________________                               Jochen Krehbiehl
Diese Ausfertigung (Planteil 1 / 3) stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen PlanEHUHLQ'HU3ODQWHLOLVWQXULQ9HUELQGXQJPLWGHQ3ODQWHLOHQXQGJOWLJAusgefertigt: Darmstadt, den ___________
WissenschaftsstadtDarmstadtStadtplanungsamt
ÜBERSICHTSPLAN:
Stand: 21.07.2020
Wissenschaftsstadt Darmstadt      Gemarkung Darmstadt                 Flur 22, 58Bebauungsplan S 26-Ludwigshöhviertel -mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen undSatzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oderVerwenden von NiederschlagswasserPlanteil 1 / 3'LHVHU3ODQWHLOLVWQXULQ9HUELQGXQJPLWGHQ3ODQWHLOHQXQGJOWLJ

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 1 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.1 Regierungspräsidium Darmstadt, 64278 Darmstadt  
 
 
Äußerungen zur frühzeitigen Beteiligung vom 13.12.2018, 21.01.2019 
und 08.02.2019: 
 
Aus regionalplanerischer Sicht bestehen gegen die bauleitplanerischen 
Überlegungen zur  Folgenutzung der ca. 34 ha großen Konversionsfläche, 
die im Regionalplan Südhessen/Regionalen  Flächennutzungsplan -
RPS/RegFNP - 2010 überwiegend als "Vo rranggebiet Siedlung"  festgelegt 
ist, keine grundsätzlichen Bedenken. Soweit randlich Vorranggebiete für 
Natur und Landschaft, - für die Forstwirtschaft oder den Regionalen Grü n-
zug tangiert werden,  erfolgt deren Inanspruchnahme jeweils nur in einem 
geringem, d.h. nicht raumbedeutsamen  Umfang und begegnet insoweit 
keinen Bedenken. 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass gegen die bauleitplanerischen 
Überlegungen zur  Folgenutzung der Konversionsfläche keine grundsätzl i-
chen Bedenken bestehen. Weiterhin wurde zur Kenntnis genommen, dass, 
soweit randlich Vorranggebiete für Natur  und Landschaft, für die Forstwir t-
schaft oder den Regionalen Grünzug tangiert werden,  deren Inanspruc h-
nahme jeweils nur in einem geringem, d.h. nicht raumbedeutsamen  Um-
fang erfolgt und insoweit keinen Bedenken begegnet.  
 
 
 
Von der oberen Forstbehörde wird mitgeteilt, dass es sich bei dem Pla n-
gebiet Großteils um  ein bereits bebautes Areal handelt, an dessen östl i-
chen Bereich Wald angrenzt. Innerhalb des Bebauungsplans (insbesondere 
Flurstück 3/14 in Flur 58) ist Wald im Sinne des § 2 Hessisches Waldgesetz 
-HWaldG - überplant, der jedoch nicht in Anspruch genommen werden  soll. 
Aus Sicht der oberen Forstbehörde sollten diese Flächen gemäß § 9 Abs. 1 
Nr. 18b BauGB als Wald festgelegt werden. 
 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt.  
 
Am 25.09.2019 fand mit einem Vertreter von Hessen Forst eine Ortsbege-
hung des Geländes insbesondere im Hinblick auf die Art der Festsetzung 
der Waldflächen und den Waldrand im Geltungsbereich statt. Der vorhan-
dene Gehölzsaum (mit Bäumen bewachsene Randzone, die in der Re gel 
bis zum Böschungsfuß reicht ) wurde bei dieser Bege hung als „Wald“ nach 
Forstrecht definiert und wurde entsprechend im Bebauungsplan nach § 9 
Abs. 1 Nr. 18b BauGB als Wald festgesetzt.  
 
 
 
Im Falle einer Inanspruchnahme der Waldflächen wird auf § 12 HWaldG 
verwiesen. Die zuständige Behörde für Waldumwandlungen ist hier der 
Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt. Sämtliche den Wald betre f-
fenden Maßnahmen sind im Vorfeld mit der zuständigen  unteren Forstb e-
hörde -hier dem Forstamt Darmstadt- abzustimmen. 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass im Falle einer Inanspruchnahme 
der Waldflächen § 12 HWaldG  zu berücksichtigen ist und dass s ämtliche 
den Wald betreffenden Maßnahmen im Vorfeld mit der zuständigen unteren 
Forstbehörde abzustimmen sind. 
 
 
Aus der Sicht der Abteilung Arbeitsschutz und Umwelt Darmstadt neh-
me ich wie folgt Stellung: 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass keine Einwendungen erhoben 
werden.  
Anlage 1

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 2 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
Gegen den vorgelegten Bebauungsplanentwurf werden keine Einwendu n-
gen erhoben.  
 
 
 
Es bestehen Nachforderungen.  
 
Folgende Auflage und Hinweise bitte ich aufzunehmen.  
 
Grundwasser (Grundwasserschutz/Wasserversorgung) 
 
Bitte legen Sie die Sicherstellung der Wasserversorgung für das Baugebiet 
dar. Der gesamte  Wasserbedarf (Trink -, Betriebswasser) ist zu ermitteln 
(Jahresmenge und Spitzenbedarf). Bei der Bedarfsermittlung ist bereits auf 
eine sparsame, rationelle Wasserverwendung zu achten.  Der Nachweis, 
dass der gesamte Wasserbedarf durch den zuständigen Wasserversorger 
gedeckt werden kann, ist zu erbringen. 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt.  
 
Eine entsprechende Wasserbedarfsberechnung zum Bebauungsplanent-
wurf ist erarbeitet worden. 
Hierbei wurden die angenommenen Nutzungen Wohnnutzung, Gemeinb e-
darfseinrichtungen ( Schule, Kindertagesstätten, Jugendzentrum, Sportha l-
le), Versorgungseinrichtungen (Supermarkt) sowie kleinere Gewerbeeinhe i-
ten (u.a. Bäcker, Frisör, Gastronomie) berücksichtigt.  
Mit der Feuerwehr Darmstad t wurde im Rahmen der Wasserbedarfsermit t-
lung abgestimmt, dass eine Löschwassermenge von 96 m³/h bei einem 
Mindestdruck von 2,0 bar vorzusehen ist.  
 
Aus diesen Werten des Trink - / Löschwasserbedarfs wurden die Anford e-
rungen an die Leitungsdimensionierung ermittelt: So ist der für die Le i-
tungsdimensionierung maßgebende Wert 130  m³/h. Von der ENTEGA AG 
wurde mit Schreiben vom 06.05.2020 bestätigt, dass der Trink -/ Löschwas-
serbedarf von insgesamt 130 m³/h nach der Erneuerung der vorhandenen 
Hauptwasserleitung geleistet werden kann. 
 
 
 
Abwasser, anlagenbezogener Gewässerschutz 
 
Aus den vorgelegten Unterlagen gehen keine Aussagen zur Entwässerung 
hervor. Eine Prüfung und Stellungnahme ist somit nicht möglich. Es muss 
zum jetzigen Zeitpunkt die Entwässerung als nicht gesichert angesehen 
werden. 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Im Rahmen der Erschließungsplanung durch das Büro Weber -Ingenieure 
wurde auch die Schmutz - und Niederschlagswasserentsorgung geprüft 
(Weber Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, 
Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020).  
Die Entwässeru ng erfolgt im Trennsystem mit Versickerung, einer 
Rückhaltung und einem Anschluss an das Entwässerungsnetz der Stadt 
Darmstadt (Schmutzwasser) im Norden (Ludwigshöhstraße) und im 
Westen (Bestandskanalnetz).

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 3 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Folgende Aussagen sind zum Thema Schmutzwasser im o.g. 
Erläuterungsbericht enthalten: Unter der Annahme von ca. 3.500 
Anwohnern bzw. Nutzern  im Gebiet ergibt sich ein Schmutzwasserabfluss 
von: Q = 14,0 l/s. Das Kanalnetz orientiert sich gemäß der natürlichen 
Topographie nach Nord -Westen. Während die eh emalige Jefferson -
Siedlung an den bestehenden Kanal in der Cooperstraße anschließt, muss 
das Abwasser der ehemaligen Cambrai -Fritsch Kaserne bis zur 
Ludwigshöhstraße fließen. Da die vorhandenen Kanäle überwiegend 
schadhaft sind, unter der zukünftigen Straßenbahntrasse liegen bzw. im 
Quartiersplatz starke Wurzeleinwüchse  aufweisen, müssen die Kanäle im 
Rahmen der Erschließung neu errichtet werden. 
 
Zum Thema Niederschlagswasser sind im Erläuterungsbericht folgende 
Aussagen enthalten: Aus ökologischen Gründe n und auf Grund fehlender 
Abflusskapazitäten im vorhandenen öffentlichen Mischwasser -Kanalnetz 
der Stadt Darmstadt soll keine direkte Einleitung von Regenwasser in das 
öffentliche Mischwassernetz erfolgen.  
Das im Bereich der öffentlichen Verkehrsflächen a nfallende 
Niederschlagswasser wird über Rinnen bzw. parallele Gräben und Mulden 
(an Fußwegen und Heinrich -Delp-Straße) abgeleitet bzw. in den 
Baumbeeten einer Versickerung zugeführt. Bei größeren Regenereignissen 
wird das überschüssige Wasser aus den Baumb eeten über das 
Regenwassernetz in zentrale Versickerungsbecken abgeleitet. Es sind 
insgesamt 5 Sickerflächen vorgesehen: Diese liegen im Westen der 
Maßnahmenfläche M  1, westlich des Baugebiets MU 4, östlich des MU 2 
sowie westlich der Baugebiete A2 und A3 innerhalb der öffentlichen 
Grünflächen. Aufgrund der zumeist ungenügend großen Durchlässigkeit 
des Bodens und der zu geringen Größe der zur Verfügung stehenden 
Sickerflächen werden zur Rückhaltung des Niederschlagswassers zudem 
bestehende Staurohrkanäle ge nutzt: Für den nördlichen Teil soll der 
bestehende Staurohrkanal 1 in der nordwestlichen Ecke der 
Maßnahmenfläche M  1, für den südlichen Teil der bestehende 
Staurohrkanal innerhalb der Grünfläche G1 verwendet werden. Die 
Versickerungsflächen wurden plangraphisch festgesetzt bzw. die Staurohre 
sind innerhalb der öffentlichen Grünflächen und der Maßnahmenfläche M  1 
zulässig.  
Das Niederschlagswasser der Dach - und Freiflächen der Baugrundstücke 
und der Quartiersgaragen soll dezentral auf den jeweiligen Grundst ücken

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 4 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
versickert werden. Die Entwässerung ist im Rahmen des einzureichenden 
Entwässerungsgesuchs nachzuweisen. Um die Größe des erforderlichen 
Sickerraums auf den Baufeldern zu beschränken, werden im Be -
bauungsplan eine Dachbegrünung und die Verwendung von  sickerfähigem 
Pflaster festgesetzt.  
 
Im Ergebnis kann damit festgestellt werden, dass die Entwässerung 
gesichert ist. 
 
 
 
Bodenschutz 
 
Innerhalb des Plangebiets liegen die in der Altflächendatei Hessen (FIS -AG 
Fachinformationssystem Altlasten und Grundwasserschadensfälle) erfasste 
Altflächen Cambrai -Fritsch-Kaserne sowie Jefferson Siedlung vor (ALTIS -
Nummern 411.000.043-000.001 bzw.411.000.043-000.003). 
 
Beide Flächen wurden in den vergangenen Jahren aufgrund der früheren 
Nutzung historisch erkundet sowie orientierend untersucht. Fünf der insg e-
samt 48 Kontaminationsverdachtsflächen  wurden weitergehenden Untersu-
chungen unterzogen. Ein entsprechender Bericht liegt  mir noch nicht vor. 
Nach dem Gebot der planerischen Konfliktbewältigung darf der Beba u-
ungsplan die von ihm ausgelösten Nutzungskonflikte nicht unbewältigt la s-
sen. Die der Abwägung  zugrundeliegenden Gutachten s ind der Begrü n-
dung als Anlage beizufügen. Darüber  hinaus sind die Gutachten dem R e-
gierungspräsidium Darmstadt, Abteilung Arbeitsschutz  und Umwelt, Deze r-
nat IV/Da 41.5 vorzulegen. Aufgrund aktueller Entwicklungen und Erkenn t-
nisse hinsichtlich Per- und polyfluorierter Chemikalien (PFC) sollte über die 
laufenden Untersuchungen hinaus überprüft werden, ob in der Vergange n-
heit auf betreffender  Fläche PFCs bspw. als Löschschaumkomponenten 
zum Einsatz kamen und entsprechend der Rechercheergebnisse  Untersu-
chungen veranlasst werden. Liegen im Planbereich entsprechende  Flä-
chen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet 
sind, so sollen sie nach § 9 (5) Nr. 3 BauGB im Bebauungsplan geken n-
zeichnet werden . Die Kennzeichnung  hat hier lediglich eine Warnfunktion 
und dient nicht der bauleitplanerischen Konfliktbewältigung . Die aufgrund 
der Planung gegebenenfalls erforderliche Sanierung m uss technisch, recht-
 
Der Anregung wurde gefolgt.  
 
Ergebnis der „Erfassung und Erstbewertung (Phase 1) von kontaminiat i-
onsverdächtigen Flächen (KVF) auf der Jefferson Siedlung  Darmstadt“ 
(Bericht vom 27.04.2010) durch die IBL Umwelt und Biotechnik GmbH war: 
„Im Rahmen der durchgeführten Untersuchungen wurden insgesamt 5 KVF 
identifiziert. Eine Gefährdung durch den direkten Kontakt über den Wi r-
kungspfad Boden -Mensch oder eine Ge fährdung des Schutzgutes Grun d-
wasser durch die Verlagerung im Boden vorhandener Schadstoffe ins 
Grundwasser ist nicht zu erwarten. Weitere umwelttechnische Erku n-
dungsmaßnahmen der Phase IIa werden derzeit nicht empfohlen.“  
Weitere 2 KVF -Flächen wurden im Rahmen der Orientierenden Unters u-
chung Phase IIa für die Cambrai -Fritsch-Kaserne und die Jefferson -
Siedlung durch das Büro Bullermann und Schneble untersucht (Bericht vom 
01.10.2012). Ergebnis war, dass zunächst kein Erfordernis zu weiteren 
Untersuchungen besteht.  
Dies wurde vom Regierungspräsidium Darmstadt bestätigt: Gemäß Schre i-
ben des Regierungspräsidiums vom 12.02.2013 besteht kein weiterer 
Handlungsbedarf. 
 
Auf der Liegenschaft Cambrai-Fritsch-Kaserne wurden anhand von U n-
tersuchungen, die auf der Gru ndlage einer Recherche zu umwelttechn i-
schen Aspekten der Konversionsareale in Darmstadt aus dem Jahr 2007 
beruhten, im Jahr 2010 zwanzig Kontaminationsflächen (KVF) identifiziert 
(„Erfassung und Erstbewertung (Phase 1) von kontaminiationsverdächtigen 
Flächen (KVF) auf der Liegenschaft Cambrai -Fritsch-Kaserne und Jeffe r-
son-Siedlung“, IBL Umwelt und Biotechnik GmbH), wobei bei sechzehn

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Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 5 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
lich und finanziell möglich sein. Im Bebauungsplan sind soweit erforderlich  
Festsetzungen zu treffen, die zur Behandlung der Bodenbelastung nach § 9 
BauGB zulässig und geeignet sind. Soll der Bebauungsplan in Kraft gesetzt 
werden, muss eine technische und wirtschaftliche Machbarkeit der Bode n-
sanierung durch ein nachfolgendes Verwaltungsverfahren gesichert sein. 
 
KVF weitere umwelttechnische Erkundungsmaßnahmen der Phase IIa 
empfohlen wurden. Aus dieser orientierenden Untersuchung (Phas e IIa) im 
Jahr 2012 resultierte, dass für zehn Kontaminationsverdachtsflächen weit e-
rer Handlungsbedarf besteht, deren Anzahl und Untersuchungsumfang auf 
Basis einer Stellungnahme durch den Landesbetrieb Bau und Immobilien 
Hessen (LBIH) konkretisiert wurden. 
Anschließend hat das Büro Arcadis, Darmstadt die Untersuchung „Ehem a-
lige US -Liegenschaft Cambrai -Fritsch-Kaserne in Darmstadt, We 129507, 
Phase IIb: Detailuntersuchung“ (12.01.2017) erarbeitet. 
An acht der zehn untersuchten KVF wurden Kontaminationen mit  organi-
schen Schadstoffen bzw. Schwermetallen nachgewiesen. Es wurde festg e-
stellt, dass erst Handlungsbedarf besteht bzw. eine Neubewertung vorz u-
nehmen ist, wenn Umnutzungen oder Bodeneingriffe erfolgen. 
Im Jahr 2019 wurde eine Auswertung des Berichts zur Phase IIb: Detailun-
tersuchung im Hinblick auf die Planung und ein entsprechendes Konzept 
der Bodensanierung durch Aushub bzw. weiterer Untersuchungsmaßna h-
men zur Abgrenzung der Bodenbelastungen an KVF 11, 15 und 36 im Zuge 
des Gebäuderückbaus und der Oberf lächenentsiegelung erstellt (IB Wood, 
01.10.2019).  
Zur Vorbereitung der späteren Bautätigkeiten im Geltungsbereich des B e-
bauungsplans (Baufeldfreimachung) wurden im Jahr 2019 durch den Fl ä-
cheneigentümer BVD New Living GmbH & Co. KG Anträge für den Gebä u-
derückbau und die Oberflächenentsiegelung gestellt. Die Genehmigung für 
den Abriss erfolgte nach Beteiligung der Unteren und Oberen Bode n-
schutzbehörde im November 2019 und beinhaltete die Auflage, die vorha n-
denen Bodenbelastungen im Zuge der Baufeldfreimachung zu entfernen.   
Die Beseitigung der Kontaminationen ist technisch, rechtlich und finanziell 
möglich. Im Zuge der Baufeldfreimachung werden alle bekannten baulei t-
planerisch relevanten Belastungen und Fremdstoffanreicherungen durch 
den Flächeneigentümer B VD New Living GmbH & Co. KG beseitigt, um 
damit Einschränkungen in der Grundstücksgestaltung zu vermeiden.  
 
 
 
Ergänzung zum Bodenschutz (IV/DA 41.5) vom 08.02.2019: 
 
Das Gutachten über die weiterführenden Untersuchungen (Phase IIb: D e-
tailuntersuchung vom 12.01.2017) liegt mir nun vor. Demnach wurden 10 
 
Der Anregung wurde nicht gefolgt. 
 
Im Jahr 2019 wurde eine Auswertung des Berichts zur Phase IIb: Detailu n-
tersuchung im Hinblick auf die Planung und ein entsprechendes Konzept

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Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 6 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Kontaminationsverdachtsflächen (KVF) im Jahr 2016 weitergehend unte r-
sucht. Aus den Untersuchungsergebnissen lässt sich ableiten, dass für 
zwei KVF kein weiterer Handlungsbedarf mehr best eht. Für die übrigen 
acht KVF gilt, dass bei momentaner Nutzung die festgestellten Belastungen 
des Bodens keine Gefährdungen darstellen. Bei einer Umnutzung, d.h. bei 
Vorliegen konkreter Pläne für die zukünftige Nutzung der entsprechenden 
Flächen sind dies e einer Neubewertung zu unterziehen. Insofern verweise 
ich insbesondere auf die Kennzeichnung der belasteten Flächen im Beba u-
ungsplan nach § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB. 
 
der Bodensanierung durch Aushub bzw. weiterer Untersuchungsmaßna h-
men zur Abgrenzung der Bodenbelastungen an KVF 11, 15 und 36 im Zuge 
des Gebäuderückbaus und der Oberflächenentsiegelung erstellt (IB Wood, 
01.10.2019).  
Zur Vorbereitung der späteren Bautätigkeiten im Geltungsbereich des B e-
bauungsplans (Baufeldfreimachung) wurden im Jahr 2019 durch den Fl ä-
cheneigentümer BVD New Living GmbH & Co. KG Anträge für den Gebä u-
derückbau und die Oberflächenentsiegelung gestellt. Die Genehmigung für 
den Abriss erfolgte nach Beteiligung der Unteren und Oberen Bode n-
schutzbehörde im November 2019 und beinhaltete die Auflage, die vorha n-
denen Bodenbelastungen im Zuge der Baufeldfreimachung zu entfernen.   
Die Beseitigung der Kontaminationen ist technisch, rechtlich und finanziell 
möglich. Im Zuge der Baufeldfreimachung werden seit Beginn der Abris s-
arbeiten alle bekannten bauleitplanerisc h relevanten Belastungen und 
Fremdstoffanreicherungen durch den Flächeneigentümer BVD New Living 
GmbH & Co. KG beseitigt, um damit Einschränkungen in der Grundstück s-
gestaltung zu vermeiden.  
 
Eine Kennzeichnung der Flächen im Bebauungsplan ist nach Rücksprache 
mit dem RP daher nicht erforderlich. 
 
 
 
Immissionsschutz 
 
Die Prüfung der Unterlagen zu o.g. Planung hat ergeben, dass gegen die 
Aufstellung des Bebauungsplanes und die Änderung des FNP aus immiss i-
onsschutzrechtlicher Sicht keine Bedenken bestehen. 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass aus immissionsschutzrechtlicher 
Sicht keine Bedenken  gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes  beste-
hen. 
 
 
Aus Sicht des Fachdezernats Oberflächengewässer werden keine Bede n-
ken und Anmerkungen  gegen den Bebauungsplanentwurf und Flächennu t-
zungsplan vorgebracht. 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass aus Sicht des Fachdezernats 
Oberflächengewässer keine Bedenken  und Anmerkungen gegen den Be-
bauungsplan vorgebracht werden. 
 
 
Von der Bergaufsicht wird mitgeteilt, dass als Datengrundlage für die Ste l-
lungnahme folgende Quellen herangezogen wurden: 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass d urch das Vorhaben keine Ro h-
stoffsicherungsflächen betroffen sind  und sich keine aktuell unter Bergau f-
sicht stehenden Betriebe im  Planbereich und dessen näherer Umgebung

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Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 7 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Hinsichtlich der Rohstoffsicherung:  Regionalplan Südhessen/Regionaler 
Flächennutzungsplan 2010, Rohstoffsicherungskarte (KRS 25) des 
HLNUG; 
 
Hinsichtlich der aktuell unter Bergaufsicht stehenden Betriebe:  vorliegende 
und genehmigte Betriebspläne; 
 
Hinsichtlich des Altbergbaus:  bei der Bergaufsicht digital und analog vorli e-
gende Risse, in der Datenbank vorliegende Informationen, Kurzübersichten 
des ehemaligen Bergamts Weilburg über früheren Bergbau. Die Recherche 
beruht auf den in Inhaltsverzeichnissen des Aktenplans  inventarisierten 
Beständen von Berechtsams - und Betriebsakten früherer Bergbaubetriebe  
und in hiesigen Kartenschränken aufbewahrten Rissblättern. Die Stellung-
nahme basiert daher hinsichtlich des  Altbergbaus auf einer unvol l-
ständigen Datenbasis. 
 
Anhand dieser Datengrundlage wird zum Vorhaben wie folgt Stellung g e-
nommen: 
 
Rohstoffsicherung: Durch das Vorhaben sind keine Rohstoffsicherungsfl ä-
chen betroffen. 
 
Aktuelle Betriebe: Es befinden sich keine aktuell unter Bergaufsicht stehe n-
den Betriebe im Planbereich und dessen näherer Umgebung. 
 
Gefährdungspotential aus früheren bergbau lichen Tätigkeiten: Im Plang e-
biet ist meinen Unterlagen zufolge bisher kein Bergbau umgegangen.  
 
Dem Vorhaben stehen aus Sicht der Bergbehörde keine Sachverhalte en t-
gegen. 
 
befinden. 
 
Es wurde weiterhin zur Kenntnis genommen, dass dem Bebauungsplan  
aus Sicht der Bergbehörde keine Sachverhalte entgegenstehen. 
 
 
 
Nachtrag vom 21.01.2019 zum Schreiben zur frühzeitigen Beteiligung: 
 
Fachbeiträge der oberen Naturschutzbehörde sowie des Kampfmittel-
räumdienstes: 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Der ang etroffene, gemäß § 30 BNatSchG geschützte Sand trockenrasen 
soll erhalten und in die Artenschutzflächen für die Mauereidechsenpopul a-
tion (Maßnahmenfläche im Nordwesten) integriert werden. Das Biotop wur-

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Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 8 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Naturschutz:  
 
Aus den vorgelegten Unterlagen zur frühzeitigen Beteiligung geht hervor, 
dass sich innerhalb des Geltungsbereiches gemäß § 30 BNatSchG ge-
schützte Biotope „Sandmagerrasen“ befinden. Ich weise darauf hin, dass 
bei der Beanspruchung dieser Biotope eine in Aussicht gestellte Ausnahme 
gem. § 30 Abs. 4 BNatSchG benötigt wird. Daher schlage ich vor, die kon k-
ret zu beanspruchenden Bereiche sowie den hierzu erforderlichen Au s-
gleich nachvollziehbar und begründet in Text und Karte darzustellen. Da 
die Zuständigkeit bei der Unteren Naturschutzbehörde liegt, rate ich zu 
einer frühzeitigen Abstimmung.  
 
de nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen. 
 
Durch die Übernahme ist e ine Ausnahme nach § 30 BNatSchG nicht erfo r-
derlich. Die Übernahme in den Bebauungsplan bzw. die geplante Entwic k-
lung des Bereichs wurde mit der zuständigen UNB im Vorfeld abgestimmt.  
 
 
 
Aus dem Protokoll zum Scoping -Termin vom 11.12.2018 geht hervor, dass 
Arten nach Anhang IV der FFH -Richtlinie sowie europäische Vogelarten im 
Geltungsbereich vorkommen. Um feststellen zu können, ob dauerhaft 
zwingende Vollzugshindernisse des § 44 BNatSchG gegen eine Umse t-
zung der Planung stehen k önnen, wird die Vorlage einer artenschutzrechtl i-
chen Prüfung im weiteren Verfahren erforderlich. Der „Leitfaden für die 
artenschutzrechtliche Prüfung bei Planungen und Zulassungsverfahren in 
Hessen“, Hrsg. HMUELV, 2. Fassung (Mai 2011) sollte angewendet we r-
den. Aus Gründen der Nachvollziehbarkeit bitte ich um eine Darstellung der 
jeweiligen Artvorkommen und ggf. vorgesehenen Maßnahmen in jeweils 
einer eigenen Karte. Bereits jetzt zeichnet sich das Vorkommen einer Ma u-
erseglerkolonie als konfliktträchtig ab. Bei Vorhabenumsetzung sind  arten-
schutzrechtliche Verbotstatbestände des § 44 Abs.  1 Nr.  1 und Nr.  3 
BNatSchG durch den Abriss der Gebäude, die als Fortpflanzungs - und 
Ruhestätten dienen, nicht ausgeschlossen. Daher sind geeignete Verme i-
dungs- und CEF -Maßnahmen (continuous ecological function) im Baulei t-
planverfahren zu beschreiben und sicherzustellen.  
Unter der Berücksichtigung eines notwendigen zeitlichen Vorlaufes bei der 
Abstimmung und Umsetzung insbesondere von CEF -Maßnahmen, lege ich 
auch hier eine fr ühzeitige Abstimmung mit der zuständigen Unteren Natu r-
schutzbehörde nahe.  
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
Die Artenschutzbelange wurden im weiteren Verfahren vollumfänglich 
berücksichtigt und inhaltlich mit der zuständigen UNB abgestimmt. 
 Die Ergebnisse des Artenschutzrechtlichen Fachbeitrags und das 
Artenschutzrechtliche Umsetzungskonzept der PGNU wurden im 
Rahmen der weiteren Planung berücksichtigt. 
 Der Artenschutzrechtliche Fachbe itrag (PGNU, aktualisiert Juni 
2019) richtet sich nach dem  aktuellen „Leitfaden für die arte n-
schutzrechtliche Prüfung in Hessen“ (HMUKLV 2015). 
 Im Artenschutzrechtlichen Fachbeitrag (PGNU, aktualisiert Juni 
2019) w urden die jeweiligen Artvorkommen grafisch und textlich 
dargestellt. 
 Für die Mauersegler sind entspr echende CEF-Maßnahmen ausge-
arbeitet und bereits in Umsetzung (Artenschutzrechtliches Umse t-
zungskonzept PGNU, Juni 2019). Die aktuell vom Mauersegler b e-
siedelten Gebäude werden solange erhalten, bis die hergestellten 
Ersatznistplätze zumindest teilweise angenommen wurden. 
 Das Artenschutzrechtliche Umsetzungskonzept der PGNU ( Juni 
2019) wurde mit der UNB abgestimmt.  
 Die CEF-Maßnahmen u.a. für Eidechsen, Fledermäuse und Vögel 
werden seit 2019 fortlaufend durchgeführt.

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Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 9 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
 
Vom Geltungsbereich des o. g. Verfahrens werden keine Natur - oder Land-
schaftsschutzgebiete sowie Natura 2000 Gebiete überlagert.  
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass vom Geltungsbereich des Beba u-
ungsplans keine Natur - oder Landschaftsschutzgebiete sowie Natura 2000 
Gebiete überlagert werden. 
 
 
 
Bezüglich weiterer zu vertretender naturschutzfachlicher Belange verweise 
ich auf die Stellungnahme der zuständigen Unteren Naturschutzbehörde. 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass bezüglich weiterer zu vertretender 
naturschutzfachlicher Belange auf die Stellungnahme der zuständigen U n-
teren Naturschutzbehörde (UNB) verwiesen wird. Die UNB hat mit Schre i-
ben vom 18.12.2018 eine Stellungnahme abgegeben (s. Abwägung städt i-
sche Stellen Ziff. 7).  
 
 
 
Kampfmittelräumdienst:  
 
(Hinweis: die Stellungnahme vom 1 7.01.2019 Da -1967-2019 wurde mit 
Email vom 08.03.2019 zurückgezogen und durch folgende Stellungnahme 
ersetzt) 
 
Über die im Lageplan bezeichnete Fläche liegen dem Kampfmittelräu m-
dienst aussagefähige Luftbilder vor. 
 
Eine Auswertung dieser Luftbilder hat keinen begründeten Verdacht erg e-
ben, dass mit dem Auffinden von Bombenblindgängern zu rechnen ist. Da 
auch sonstige Erkenntnisse über eine mögliche Munitionsbelastung dieser 
Fläche nicht vorliegen,  ist eine systematische Flächen absuche nicht erfo r-
derlich. 
 
Soweit entgegen den vorliegenden Erkenntnissen im Zuge der Bauarbeiten 
doch ein kampfmittelverdächtiger Gegenstand gefunden werden sollte, bitte 
ich Sie, den Kampfmittelräumdienst unverzüglich zu verständigen. 
 
 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass e ine Auswertung der vorliegenden 
Luftbilder keinen begründeten Verdacht ergeben hat, dass mit dem Auffi n-
den von Bombenblindgängern zu rechnen ist  und auch sonstige Erkenn t-
nisse über eine mögliche Mun itionsbelastung dieser Fläche nicht vorliegen,  
so dass eine systematische Flächenabsuche nicht erforderlich ist. 
 
Ein Hinweis, dass der Kampfmittelräumdienst unverzüglich zu verständigen  
ist, wenn im Zuge der Bauarbeiten ein kampfmittelverdächtiger Gegenst and 
gefunden werden sollten, wurde in den Bebauungsplan aufgenommen.

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 10 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.2 Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und Dienstleistungen der 
Bundeswehr, Postfach 29 63, 53019 Bonn  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 19.11.2018: 
 
Durch das Vorhaben werden Belange der Bundeswehr berührt. Das Pla n-
gebiet befindet  sich in einem Interessengebiet zum Schutz von Funka n-
wendungen der Bundeswehr. 
 
Nach Auswertung der übersandten Unterlagen sollen die  planungsrechtli-
chen Voraussetzung en für eine zivile  Folgenutzung der ehemaligen  
Cambrai-Fritsch-Kaserne beziehungsweise Jefferson -Siedlung geschaffen 
werden. 
 
Gegen das Vorhaben bestehen seitens der Bundeswehr grundsätzlich ke i-
ne Bedenken. 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass seitens der Bundeswehr grun d-
sätzlich keine Bedenken bestehen.  
 
 
Dem Bebauungsplan können Angaben zu maximalen Bauhöhen nicht en t-
nommen werden. Sollten in dem Plangebiet neue bauliche Anlagen erric h-
tet werden, wird um erneute  Beteiligung gebeten. Einschränkungen werden 
gegebenenfalls im weiteren Verfahren erhoben. 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Im Entwurf des Bebauungsplans w urden im weit überwiegenden Teil der 
Baugebiete (mit Ausnahme der Quartiersgaragen) keine maximalen Ba u-
höhen festgesetzt, sondern die maximale Anzah l an Vollgeschossen. J e-
doch lässt sich auch aus dieser Festsetzung eine maximale Gebäudehöhe 
ableiten, da es sich um Wohnungsbau und dessen Folgeeinrichtungen 
handelt. 
Nach Rücksprache mit dem Bundesamt für Infrastruktur, Umweltschutz und 
Dienstleistungen der Bundeswehr im Februar 2019 wurde seitens des Bu n-
desamts geäußert, dass eine Gebäudehöhe unter 30,0 m für das Bunde s-
amt nicht relevant sei. Entsprechende Gebäudehöhen sind im Geltungsb e-
reich des Bebauungsplans nicht vorgesehen und mit der festgesetzten 
maximalen Anzahl an Vollgeschossen auch nicht realisierbar.  
 
Eine erneute Beteiligung des Bundesamts für Infrastruktur, Umweltschutz 
und Dienstleistungen der Bundeswehr erfolgt im Rahmen der Beteiligung 
der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belan ge nach § 4 Abs. 2 
BauGB.

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 11 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.3 Wasserverband Schwarzbachgebiet -Ried, Postfach 1751, 64507 Groß 
Gerau 
 
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 20.11.2018: 
 
Wir bitten Sie bei der weiteren Planung dafür Sorge zu tragen, dass anfa l-
lendes Niederschlagswasser vor Ort versickert. 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Im Rahmen der Erschließungsplanung durch das Büro Weber -Ingenieure 
wurde auch die Niederschlagswasserentsorgung geprüft (Weber 
Ingenieure: Darmstadt Erschließung „Ludwigshöhviertel“, 
Erläuterungsbericht, Pforzheim, 08.05.2020).  
 
Zum Thema Niederschlagswas ser sind im o.g. Erläuterungsbericht 
folgende Aussagen enthalten: Aus ökologischen Gründen und auf Grund 
fehlender Abflusskapazitäten im vorhandenen öffentlichen Mischwasser -
Kanalnetz der Stadt Darmstadt soll keine direkte Einleitung von 
Regenwasser in das öffentliche Mischwassernetz erfolgen.  
Das im Bereich der öffentlichen Verkehrsflächen anfallende 
Niederschlagswasser wird über Rinnen bzw. parallele Gräben und Mulden 
(an Fußwegen und Heinrich -Delp-Straße) abgeleitet bzw. in den 
Baumbeeten einer Versickerung zugeführt. Bei größeren Regenereignissen 
wird das überschüssige Wasser aus den Baumbeeten über das 
Regenwassernetz in zentrale Versickerungsbecken abgeleitet.  Es sind 
insgesamt 5 Sickerflächen vorgesehen: Diese liegen im Westen der 
Maßnahmenfläche M  1, westlich des Baugebiets MU 4, östlich des MU 2 
sowie westlich der Baugebiete A2 und A3 innerhalb der öffentlichen 
Grünflächen. Aufgrund der zumeist ungenügend großen Durchlässigkeit 
des Bodens und der zu geringen Größe der zur Verfügung stehenden 
Sickerflächen werden zur Rückhaltung des Niederschlagswassers zudem 
bestehende Staurohrkanäle genutzt: Für den nördlichen Teil soll der 
bestehende Staurohrkanal 1 in der nordwestlichen Ecke der 
Maßnahmenfläche M  1, für den südlichen Teil der bestehende 
Staurohrkanal innerhalb der Grünfläche G1 verwendet werden. Die 
Versickerungsflächen wurden plangraphisch festgesetzt bzw. die Staurohre 
sind innerhalb der öffentlichen Grünflächen und der Maßnahmenfläche M  1 
zulässig.  
Das Niederschlagswasser der Dach - und Freiflä chen der Baugrundstücke 
und der Quartiersgaragen soll dezentral auf den jeweiligen Grundstücken 
versickert werden. Die Entwässerung ist im Rahmen des einzureichenden

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 12 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Entwässerungsgesuchs nachzuweisen. Um die Größe des erforderlichen 
Sickerraums auf den Bau feldern zu beschränken, werden im Be -
bauungsplan eine Dachbegrünung und die Verwendung von sickerfähigem 
Pflaster festgesetzt.  
 
1.4 Kreisausschuss des Landkreises Darmstadt -Dieburg, Fachgebiet 
Ländlicher Raum, Jägertorstraße 207, 64289 Darmstadt  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 23.11.2018: 
 
Aus Sicht der vom Fachgebiet Ländlicher Raum zu wahrenden öffentlichen 
Belange der Landwirtschaft /Feldflur bestehen gegen die Planung zur 
15.Änderung des Flächennutzungsplans keine Bedenken und  gegen die 
Planung zum Bebauungsplan S 26 "Cambrai -Fritsch-Kaserne / Jefferson -
Siedlung" – Vorentwurf keine grundlegenden Bedenken. 
 
Für den Bebauungsplan ist die Eingriffs -Ausgleichsbilanzierung noch zu 
erstellen. Dabei ist zu  gewährleisten, dass die Kompensatio nsmaßnahmen 
analog zu den Vorgaben von § 2 Abs. 7 Satz 1 der  Kompensationsverord-
nung (Verordnung über die Durchführung von Kompensationsmaßnahmen, 
das Führen von Ökokonten, deren Handelbarkeit und die Festsetzung von 
Ersatzzahlungen vom 26. Oktober  2018 - Kompensations-VO) entwickelt 
und umgesetzt werden. 
 
 
Der Anregung wurde teilweise gefolgt. 
Im Rahmen des Bauleitverfahrens wurde eine Eingriffs -
Ausgleichbilanzierung nach dem Biotopwertverfahren der Hessischen 
Kompensationsverordnung (KV) erstellt. Diese Methode ist für Bauleitpläne 
nicht verbindlich, soll aber dennoch angewandt werden. Allerdings wurde 
seitens der Stadt Darmstadt festgelegt, dass die KV in der Fassung vor 
Oktober 2018 angewandt werden soll, weil das Planverfahren bereits vor 
diesem Sticht ag eingeleitet und auch die Bestandserfassung anhand der 
Biotoptypenliste der alten KV (in der Fassung vom 01. September 2005, 
zuletzt geändert durch Verordnung vom 22. September 2015) durchgeführt 
wurde. Dies entspricht (auch wenn nicht verbindlich) der Ü bergangsvor-
schrift nach § 8 KV 2018. Die UNB wurde hierüber entsprechend informiert.  
 
 
Die Umsetzung der Kompensationsmaßnahmen ist nicht auf landwirtschaf t-
lich genutzten Flächen  vorzunehmen, sondern es sind Alternativen zu pr ü-
fen wie z.B. Flächenentsiegelung von  Infrastrukturbrachen, Kauf / Abb u-
chung von Ökopunkten. Die Neuinanspruchnahme von Flächen für  Kom-
pensation ist zu minimieren. 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Es werden mehrere Alternativen für Kompensationsmaßnahmen geprüft,  
landwirtschaftlich genutzte Flächen  werden jedoch nicht in Anspruch g e-
nommen werden. Die abschließende Festlegung, wie der Eingriffsausgleich 
bewerkstelligt wird und welche Maßnahmen zum Ausgleich für Eingriffe in 
die biotischen Schutzgüter noch vorzusehen sind, wird bis zum Satzung s-
beschluss herbeigeführt.

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 13 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.5 Amt für Bodenmanagement Heppenheim, Erbacher Straße 46, 64720 
Michelstadt  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 28.11.2018: 
 
Zur im Betreff genannten Planung nehmen wir als Träger öffentlicher B e-
lange für die Bereiche  Bodenordnung nach dem BauGB, Flurbereinigung 
(landeskulturelle Belange) sowie Kataster - und Vermessungswesen wie 
folgt Stellung: 
 
Aufgrund der Grundstückssituation ist eine umfassende Bodenordnung 
erforderlich.  
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Bodenordnung der Flächen im Geltungsbereich ist nicht Gegenstand 
des Bebauungsplans, sondern nachfolgender Verfahren.  
Grundsätzlich sind jedoch bodenordnende Maßnahmen erforderlich, um 
den Verkauf der Grundstücke zu ermöglichen. Vorgesehen ist die 
Neuordnung der Flächen im Rahmen einer vereinfachten Umlegung  gem.  
§ 80 BauGB. 
 
 
 
Die künftig öffentlichen Flächen sind in das Eigentum der Stadt zu überfü h-
ren.  
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Eigentumsverhältnisse öffentlicher Flächen sind nicht Gegenstand des 
Bebauungsplans, sondern nachfolgender Verfahren.  
Die Regelungen im städtebaulichen Vertrag werden dies berücksichtigen. 
 
 
 
Wir empfehlen zur Regelung  der Eigentumsverhältnisse eine Baulandum-
legung nach BauGB durchzuführen. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Die Bodenordnung der Flächen im Geltungsbereich über eine Baulandu m-
legung ist nicht Gegenstand des Bebauungsplans, sondern nachfolgender 
Verfahren.  
Vorgesehen ist die Ne uordnung der Flächen im Rahmen einer vereinfac h-
ten Umlegung gem. § 80 BauGB. 
 
 
 
Bezüglich dem  Umfang und dem Detailierungsgrad der Umweltprüfung 
können wir keine Aussage treffen. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
 
Darüber hinaus bestehen keine Anregungen, Einwände oder Bedenken. 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass keine weiteren Anregungen, Ein-
wände oder Bedenken bestehen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 14 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.6 DADINA, Europaplatz 1, 64293 Darmstadt  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 30.11.2018: 
 
Im Hinblick auf die Erschließung des Planungsgebiets wird unter  dem Glie-
derungspunkt 7.1.4 „Verkehr“ ausgeführt, dass das Quartier optimal mit den 
Verkehrsmitteln des Umweltverbundes zu erschließen  sei, um eine mö g-
lichst autoarme Mobilität zu gewährleisten zu  können. Folg erichtig ist aus 
unserer Sicht daher auch die Anbindung  des neuen Stadtquartiers an die 
hierfür zu verlängernde Straßenbahnlinie  3. Damit erhalten die künftigen 
Bewohner eine hochwertige  ÖPNV-Anbindung an die Darmstädter Inne n-
stadt sowie zum Hauptbahnhof,  die über die Bestandshaltestelle an der 
Lichtenbergschule im Norden sowie die geplanten zwei neuen Haltestellen 
im Süden bzw.  zentralen Bereich fußläufig optimal zu erreichen ist. Auch 
für das Schulzentrum „Marienhöhe“ ergibt sich durch die Verlängerung de r 
Linie 3 ein verkehrlicher Mehrwert aufgrund der zusätzlichen Alternative  zu 
einer An- und Abfahrt mit den Linien 1, 7 und 8.  
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass die Verlängerung der Straße n-
bahnlinie 3 mit den geplanten Haltestellen begrüßt wird.  
 
 
Ebenfalls zu begrüßen ist sowohl die vorgesehene Einrichtung einer  Mobili-
tätsstation, die sowohl einen vernetzten Zugang zu unterschiedlichen  Mobi-
litätsformen ermöglicht als auch die Etablierung  eines verstetigten Mobil i-
tätsberatungsangebotes. In diesem Ko ntext stehen wir dem Vorhabentr ä-
ger bei der Umsetzung  eines solchen Beratungsangebots gerne mit uns e-
rer Expertise zur Verfügung. 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass die Einrichtung einer Mobilitätsst a-
tion / Mobilitätszentrale begrüßt wird und dass die Darmstadt-Dieburger-
Nahverkehrsorganisation bei der Umsetzung eines solchen Beratungsa n-
gebots gerne mit ihrer Expertise zur Verfügung steht. 
 
Es ist vorgesehen, am Quartiersplatz eine Mobilitätsstation / Mobilitätszent-
rale einzurichten, jedoch ist die Einrichtung nicht Gegenstand des Beba u-
ungsplanverfahrens. Regelungen hierzu wurden im städtebaulichen Vertrag 
getroffen.   
 
1.7 Handwerkskammer Frankfurt-Rhein-Main, Postfach 17 03 53, 60077 
Frankfurt am Main 
 
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 07.12.2018: 
 
Die Planungen betreffen die Bereiche der ehemaligen US -Kasernen 
Cambrai-Fritsch-Kaserne I Jefferson-Siedlung. Ziel ist die planungsrechtl i-
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass die Handwerkskammer Frankfurt -
Rhein-Main keine Einwände gegen die geplante Wohnnutzung erhebt.

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 15 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
che Ermöglichung von Wohnnutzung mit ca. 1.400 Wohneinheiten (WE) für 
rund 3.100 Einwohner.  Daneben soll, wie bereits in der benachbarten Li n-
coln-Siedlung, die  Umsetzung als autoarmes Quartier erfolgen. Dazu soll 
die Straßenbahn in das  Gebiet hinein verlängert werden, außerdem kommt 
ein niedriger Stellplatzschlüssel  von 0,65 Stellplätzen pro WE zur Anwe n-
dung. 
 
Die Handwerkskammer Frankfurt -Rhein-Main erhebt keinerlei Einwände 
gegen die geplante Wohnnutzung.  
 
 
 
Die Planungen zur  Verkehrserschließung hingegen halten wir für sehr a m-
bitioniert. Die anliegenden Hauptverkehrsstraßen Heidelberger Straße und 
Landskronstraße, die die Verkehre des neuen Wohnquartieres aufnehmen 
sollen, sind bereits jetzt hoch belastet. Auch ein reduzierte r Stellplat z-
schlüssel bedeutet immer noch für die geplante Zahl an Wohneinheiten ein 
Plus von über 900 Fahrzeugen.  
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.  
 
Die Planung des Ludwigshöhviertel und die maximale Anzahl der geplanten 
Wohneinheiten basieren auf eine r umfangreichen Verkehrsuntersuchung. 
Damit das zusätzliche Verkehrsaufkommen die umliegenden Hauptve r-
kehrsstraßen nicht zusätzlich belastet, ist die Realisierung der Planstraße 
südlich der Lincoln -Siedlung sowie der Ausbau bzw. Umbau der Rüdes-
heimer und Karlsruher Straße erforderlich. Die Planstraße soll zusätzliche 
Kapazität schaffen und den Verkehr aus Ludwigshöhviertel und Lincoln -
Siedlung auf die B3 Karlsruher Straße führen. 
 
Daneben soll das Ludwigshöhviertel nach dem Vorbild der Lin coln-Siedlung 
Modellquartier für auto- und verkehrsreduziertes Wohnen mit einem umfa s-
senden Mobilitätskonzept werden. Die Grundzüge des innovativen Mobil i-
täts- und Erschließungskonzeptes des Ludwigshöhviertels zielen darauf ab, 
durch komfortable und ökonomisch attraktive nachhaltige Mobilitätsangebo-
te den Anteil an privaten Kraftfahrzeugen im Wohngebiet deutlich zu se n-
ken, ohne die Mobilität der Bewohner einzuschränken. Dabei soll der U m-
weltverbund (ÖPNV, Fuß- und Radverkehr) von Anfang an als Rückgrat der 
verkehrlichen Erschließung und Anbindung begriffen und ausgebaut we r-
den. 
 
Der Plangeberin ist bewusst, dass sich das durch die Planung erzeugte 
Verkehrsaufkommen gemäß der durchgeführten Verkehrsuntersuchung auf 
die Leistungsfähigkeit von Knotenpunkten im Umfeld des Plangebiets au s-
wirkt. Sie hält jedoch diese möglichen Einschränkungen – unter Berück -

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 16 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
sichtigung der allgemeinen Planungsziele des Bebauungsplans S 26 „Lu d-
wigshöhviertel“, insbesondere die Entwicklung eines lebendigen Stadtqua r-
tiers mit dem Nutzu ngsschwerpunkt „Wohnen“ – für hinnehmbar und ve r-
tretbar. 
 
 
 
Die bisherige Erfahrung mit der Lincoln -Siedlung zeigt ferner, dass die g e-
wünschte reduzierte Zahl an Fahrzeugen ein hehres Ziel ist und trotz aller 
Auszeichnungen für das Konzept in der Realität  offenbar an den Anspr ü-
chen und Gewohnheiten der neuen Anwohner vorbei geht (vgl. bspw. Art i-
kel „Wo sollen die Autos denn hin?“, Darmstädter Echo, 02.10.2018, S. 9). 
Es wird also im Zweifel von noch mehr Fahrzeugen auszugehen sein. Dies 
sollten die Planungen dringend mit berücksichtigen. 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt.  
 
Die Realisierung de r Planung erfordert ein autoarmes Quartier und ein r e-
duziertes Verkehrsaufkommen aus dem Quartier. Um dieses Ziel zu erre i-
chen, muss die Autonutzung unattraktiver gestaltet werden. Hierfür wurde 
ein Mobilitätskonzept erarbeitet. In diesem Zusammenhang werden  der 
Stellplatzschlüssel reduziert, die Stellplätze in den Quartiersgaragen vorg e-
sehen und der Weg zum Stellplatz verlängert.  Im Gegenzug werden die 
Verkehrsmittel des Umweltverbundes gefördert. Dieses Konzept soll mit 
den Bewohnern kommuniziert werden, so dass Interessenten, die ein eig e-
nes Auto besitzen, sich im Vorfeld mit der Thematik auseinandersetzen 
können.  
Hierzu wird das Konzept der Lincoln-Siedlung evaluiert und die Ergebnisse 
werden in die Weiterentwicklung des Mobilitätskonzept s beider Quartiere 
einfließen.  
 
1.8 Forstamt Darmstadt, Ohlystraße 75, 64285 Darmstadt  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 10.12.2018: 
 
Zur oben genannten Beteiligung der Behörden nimmt das Forstamt Dar m-
stadt als untere Forstbehörde wie folgt Stellung: 
 
Es wird begrüßt, dass durch die geplanten Bebauungen keine neuen Wal d-
flächen in Anspruch genommen werden sollen. 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass es begrüßt wird, dass keine neuen 
Waldflächen in Anspruch genommen werden.  
 
 
In Randbereichen sind Bebauungen geplant, die mit in das Planungsgebiet 
hereinreichenden Waldflächen eng verzahnt werden sollen. Auf Grund d er 
standörtlichen Bedingungen können  Waldbäume im Planungsgebiet eine 
 
Der Anregung wurde teilweise gefolgt.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 17 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Höhe von rd. 25 m erreichen. Schäden an Gebäuden durch  .herabfallende 
Äste oder umstürzende Bäume bei extremen Wettereignissen sind daher 
nicht auszuschließen. 
 
Um Gefährdungen von zu errichtenden Gebäuden durch umfallende Bä u-
me oder von Baumbestandteilen  auszuschließen, ist es ratsam, die Beba u-
ung soweit vom Waldrand abzurücken, dass dieses Risiko nicht besteht. 
 
Am 25.09.2019 fand mit einem Vertreter von Hessen Forst eine Ortsbege-
hung des Geländes insbesondere im Hinblick auf die Art der Festsetzung 
der Waldflächen und den Waldrand im Geltungsbereich statt. Der vorhan-
dene Gehölzsaum (mit Bäumen bewachsene Randzone , die in der Re gel 
bis zum Böschungsfuß reicht ) wurde bei dieser Begehung als „Wald“ nach 
Forstrecht definiert und wird entsprechend im Bebauungsplan nach § 9 
Abs. 1 Nr. 18b BauGB als Wald festgesetzt.  
 
Stellenweise rückt die Bebauung an den Waldrand hera n. Eine zwingende 
Abstandsregelung gibt es nicht. Ziel ist es, die Waldrandkante auf ganzer 
Länge sukzessiv im Rahmen der regulären Waldbewirtschaftung in einen 
gestuften Waldrand umzuwandeln, dies ist jedoch nicht Gegenstand einer 
Festsetzung. (s.u.) 
 
 
 
Sofern hiervon kein Gebrauch gemacht wird, sollte bereits im Bebauung s-
plan darauf hingewiesen werden, dass sich die Gebäude im Fallbereich der 
Bäume des angrenzenden Waldbestandes befinden  und Schäden durch 
umstürzende Bäume oder herabfallende Baumteile ni cht auszuschließen  
sind. Der Bauherr hat hier in Eigenverantwortung durch entsprechende 
bauliche Maßnahmen  dafür Sorge zu tragen, dass eine Gefährdung der 
Nutzer ausgeschlossen ist. 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
In den Bebauungsplan wurde ein entsprechend er Hinweis aufgenommen. 
Hier heißt es:  
Schutz der Gebäude vor Baumsturz-Schäden 
Bei allen Neu -, Um - und Erweiterungsbaumaßnahmen am Waldrand wird 
empfohlen, dass die Statik des Hauses ausreichend Schutz gegen Bau m-
sturz bietet.“ 
 
 
 
Bei der verkehrlichen Erschließung des Planungsgebietes gilt es zu bede n-
ken, dass die "Cooperstraße"  für Langholzfuhrwerke befahrbar bleiben 
muss. Dies gilt im Besonderen für Kurvenradien und den geplanten Kreisel. 
Alles Holz, aus Pflegemaßnahmen im westlichen Bereich der "Ludw igshö-
he", wird weiterhin  über die "Alte Bogenschneise" in Verbindung mit der 
"Cooperstraße" abtransportiert werden. 
 
 
 
 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Die Befahrbarkeit wird  bei den weiteren Planungen zur Cooperstraße b e-
rücksichtigt werden, soweit diese im Plangeltungsbereich liegt.

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Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 18 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.9 Landesamt für Denkmalpflege Hessen, Schloss Biebrich, 65203 Wie s-
baden 
 
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 12.12.2018: 
 
Die Belange der Denkmalpflege - Abteilung Bau- und Kunstdenkmalpflege 
– sind folgendermaßen betroffen: 
 
Das Strukturkonzept des vorliegenden B ebauungsplanes nimmt leider ke i-
nen Bezug auf die historische Bebauungsstruktur der beiden 1938 fertigge-
stellten Kasernen, bei denen der zentrale Platz das Raster der gesamten 
Anlage vorgab. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Das Strukturkonzept als Basis für den Bebauungsplan nimmt die  vorgefun-
dene historische Struktur zweier eigenständ iger Gebiete mit einem gemei n-
samen Bezugsort auf und wird zu  zwei kompakten Siedlungsflächen nör d-
lich und südlich des unter Denkmalschutz stehenden zentralen historischen 
Gebäudeensembles weiterentwickelt. Dieser denkmalgeschützte zentrale 
rechteckige Platz mit seinen vier rahmenden Gebäuden sowie den ehem a-
ligen Zugängen der Kasernen mit begleitenden Mauern im Nordosten und 
Südwesten mit dahinterliegenden Erschließungsplätzen wird erhalten  und 
im Bebauungsplanentwurf als denkmalgeschützte Gesamtanlage nachrich t-
lich übernommen. 
 
Mit den geplanten Blockstrukturen im B ereich der früheren Kasernenfl ä-
chen wurde darüber hinaus ein der Kasernenstruktur entsprechendes 
strenges orthogonales Raster aufgenommen  und mit neuen Baufeldern im 
Bebauungsplanentwurf gesichert.  
 
Der Erhalt der sonstigen historischen Bebauungsstruktur bzw. die Lage der 
Gebäude konnte jedoch nicht mit dem Ziel einer effizienten und wirtschaftl i-
chen Erschließung in Einklang gebracht werden, insbesondere vor dem 
Hintergrund der geplanten Trasse der Straßenbahnlinie 3 in der Promen a-
de und der topographischen Verhältnisse. 
 
 
 
Dieser denkmalgeschützte zentrale rechteckige Platz mit seinen vier ra h-
menden Gebäuden wird im vorliegenden Bebauungsplan an der Westseite 
stark versiegelt. Der  historische Charakter des Platzes ist in Form der ge-
planten Freiflächen gestaltung stärker zu berücksichtigen. Die Ablesbarkeit 
der historischen  Platzgestaltung soll für den Entwurf federführend sein. 
Dies gilt für die Platzgestaltung in der Mitte des Platzes genauso wie für die 
Wegeführung und die Freifläche vor dem westlichen ehem. Stabsgebäude 
mit dessen repräsentativem Zugang und dem aufgesetzten Dachreiter mit 
Uhr und Pyramidendach. Eine Abstimmung mit dem Landesamt für Den k-
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Nach mehreren Abstimmungsterminen mit dem Landesamt für Denkma l-
pflege wurde die Planung für das Carré überarbeitet . Die Mauern und die 
Torhäuser werden nun beim Zuschnitt der Baugebiete bzw. des Straße n-
verlaufs berücksichtigt und  mit de r Unteren Denkmalschutzbehörde abg e-
stimmt. Die Ergebnisse wurden in die Planzeichnung des Bebauungspla n-
entwurfs übernommen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 19 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
malpflege ist  hierüber noch nicht erfolgt und muss unbedingt nachgeholt 
werden. 
 
 
 
Zudem weist der vorliegende B ebauungsplan die Sandsteinrustikalmauern, 
die den Platz und den Zugang zum Platz flankieren, nicht als Denkmal aus. 
Diese Mauern tragen die Namen der Kasernen in sich und sind im Bebau-
ungsplan als denkmalgeschützt  nachzutragen und in den Planungen als 
historischer Bestand unbedingt zu berücksichtigen. 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt. 
 
Die Planung wurde im Bereich des denkmalgeschützten zentralen Platzes 
überarbeitet und dabei auch die Sandsteinrustikalmauern berücksichtigt. 
Die Neuplanung wurde mit der Unteren Denkmalschutzbehörde abg e-
stimmt.  
In den Entwurf zum Bebauungsplan wurde die denkmalgeschützte G e-
samtanlage nachrichtlich übernommen.  
 
 
 
Die Torhäuser oder Wärterhäuschen der Doppelkaserne sind ebenfalls in 
der Planung nicht als denkmalgeschützte Bauten erkennbar. Diese gehören 
ebenfalls zur geschützten historischen Bebauung und sind somit entspre-
chend zu erhalten und zu berücksichtigen. 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt (siehe Text oben). 
 
1.10 Landesamt für Denkmalpflege Hessen, hessenARCHÄOLOGIE, Ida-
Rhodes-Straße 1, 64295 Darmstadt 
 
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 12.12.2018: 
 
Die vorliegende Planung wird vom Landesamt für Denkmalpflege, hesse n-
Archäologie, im  derzeitigen Stadium abgelehnt, da nicht sichergestellt ist, 
dass die öffentlichen Belange des  Bodendenkmalschutzes und der Bode n-
denkmalpflege (§ 1 Abs. 6 Nr. 5  BauGB) hinreichend  berücksichtigt we r-
den. 
 
Zum ursprünglichen Baubestand der Cambrai -Fritsch-Kaserne von 1938 
gehören verschiedene Gebäude, die heute nicht mehr vorhanden sind und 
deren Reste im Boden den Status eines  Bodendenkmals haben können. 
Außerdem ist nach derzeitigem Kenntnisstand unklar, inwieweit  Einbauten 
aus dem Zweiten Weltkrieg (zusätzliche Luftschutzeinrichtungen,  Verteidi-
gungsstellungen März/April 1945) vorhanden sind und heute nicht mehr 
erkennbar im  Boden liegen. Schließlich befinden sich im direkten Umfeld 
 
Der Anregung wurde nicht gefolgt.  
 
Im Rahmen eines Abstimmungstermins vor Ort mit dem Landesamt für 
Denkmalpflege, hessenA rchäologie, am 07.02.2019 wurden Trassenpläne 
bezüglich unterirdischer Leitungen / Entwässerung erörtert, die nahelegen, 
dass an den vermuteten Stellen keine Bodendenkmäler zu finden sein kö n-
nen. Diese Pläne wurden dem Landesamt im Nachgang zu dem Gespräch 
von dem Eigentümer der Flächen, der BVD New Living GmbH & Co. KG , 
zur Prüfung zur Verfügung gestellt.  
 
Mit Email vom 26.06.2019 wurde seitens des Landesamts für Denkmalpfl e-
ge, hessenA rchäologie bestätigt, dass die  „vorgelegten Unterlagen […] 
ausreichend dokumentiert  [haben], dass in den Bereichen, in denen mit 
Bodendenkmälern im Geltungsbereich des B ebauungsplans zu rechnen 
wäre, ausgeprägte Vorschädigungen durch die vorherige Kasernennutzung

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 20 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
des Plangebiets Bodendenkmäler  (römische Siedlungsstellen: Darmstadt 
69 und 70), die in das Plangebiet hineinreichen können. 
 
Es ist damit zu rechnen, dass durch die Bebauung Kulturdenkmäler im 
Sinne von § 2 Abs. 2 HDSchG (Bodendenkmäler) zerstört werden. 
 
Um Qualität und Quantität der archäologischen Befunde zu überprüfen und 
um später zu  fundierten Stellungnahmen im Rahmen von bauordnung s-
rechtlichen oder denkmalschutzrechtlichen  Genehmigungsverfahren zu 
gelangen, ist ein archäologisches Gutachten, d. h.  eine vorbereitende U n-
tersuchung gemäß § 20 Abs. 1 Satz 2 HDSchG erforderlich, deren Kosten  
vom Plangeber in seiner Eigenschaft als Verursacher zu tragen sind. 
 
Art und Umfang der vorbereitenden Unte rsuchung ist mit der AußensteIle 
Darmstadt der  hessenArchäologie im Landesamt für Denkmalpflege He s-
sen im Vorfeld abzustimmen. 
 
Eine Kopie dieses Schreibens geht an die Unter e Denkmalschutzbehörde 
bei der Wissenschaftsstadt Darmstadt zur Kenntnis. 
 
Hinweis:  
Die vorliegende Stellungnahme verhält sich ausschließlich zu den öffentl i-
chen Belangen des Bodendenkmalschutzes und der Bodendenkmalpflege. 
Eine gesonderte Stellungnahme zu den Belangen des Baudenkmalschu t-
zes und der Baudenkmalpflege behält sich die Denkmalfachbehörde vor. 
 
bestehen und damit nicht mit einer Denkmalerhaltung zu rechnen ist. Auf 
das […] geforderte Fachgutachten kann daher verzichtet werden.“ 
 
1.11 IHK Darmstadt, Postfach 10 07 05, 64207 Darmstadt  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 13.12.2018: 
 
Im Interesse der regionalen Wirtschaft befürworten wir die Entwicklung der 
Cambrai-Fritsch-Kaserne und der Jefferson-Siedlung als Wohnquartier.  
Darmstadt ist ein attraktiver Wirtschafts- und Forschungsstandort. Diese 
Attraktivität zieht viele Menschen an, weshalb die Stadt auch als gefragter 
Wohnstandort gilt. Der Zuzug der vergangenen zehn Jahr e hat einen Ei n-
wohnerzuwachs von 15.000 Menschen generiert. Die Wohnungsnot ist 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass die Entwicklung der Cambrai -
Fritsch-Kaserne und der Jefferson -Siedlung als Wohnquartier  befürwortet 
wird.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 21 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
unübersehbar und der Druck auf den Wohnungsmarkt wächst.  
Die vorliegende Planung erweitert das Wohnungsangebot spürbar. Dies hat 
positive Folgen für die Wirtschaft in Darmstadt: Durch Zuzug qualifizierter 
Arbeitskräfte kann dem Fachkräftemangel entgegengewirkt werden, junge 
Akademiker und Familien werden angeloc kt und die Pendlerströme können 
verringert werden, wenn Arbeitnehmer in der Stadt wohnen, in der sie auch 
arbeiten.  
 
 
 
Zu Punkt 7.1.4 "Ruhender Verkehr" merken wir an, dass temporäre Stel l-
plätze für Pflegedienste und vor allem, im Hinblick auf die stetige Zunahme 
der Paketdienstleistungen, für Lieferdienste bereitgestellt werden müssen.  
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.  
 
Die Bereitstellung von Stellplätzen ist nicht Gegenstand des Bebauung s-
plans, sondern der nachfolgenden Erschließungsplanung.  
 
 
 
Generell merken wir an, dass die Haltestelle "Ludwigshöhstraße" barrier e-
frei ausgebaut werden soll.  
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.  
 
Der barrierefreie Ausbau der Straßenbahnhaltestellen ist nicht Gegenstand 
des Bebauungsplans, sondern des Planfeststellungsverfahrens für die Ve r-
längerung der Straßenbahnlinie 3. 
 
 
 
Dazu soll die bisherige, stadtauswärts liegende Haltestelle , nach Süden 
verlegt werden . Die Zufahrt in die südliche Ludwigshöhstraße wird e r-
schwert, da eine haltende Straßenbahn keine Einfahrt für Pkw ermöglicht. 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.  
 
Die Haltestelle liegt außerhalb des Geltungsbereiches und ist nicht Gege n-
stand des Bebauungsplans. 
 
 
 
Die geplante Umnutzung der Cambrai -Fritsch-Kaserne und der Jefferson -
Siedlung wird Wohnraum für ca. 3.100 Bewohner, verteilt auf 1.400 
Wohneinheiten (WE) schaffen. Bei ein em Stellplatzschlüssel von 
0,65 STP/WE sind das rund 910 Stellplätze. D a die Siedlung fast mittig 
geteilt wird und eine Verbindung der beiden Quartiere nur über eine ve r-
kehrsberuhigte Straße erfolgt, gehen wir davon aus, dass sich auch die 
Verkehre fast hälftig nach Norden (auf die Ludwigshöhstraße) und Süden 
(auf die Heidelberger Straße) verteilen werden. Wir reden von grob übe r-
schlagen gut 450 Fahrzeugen, von denen ein Großteil für das tägliche 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
Es kann zunächst davon ausgegangen werden, d ass nicht alle Bewohner 
ihr Fahrzeug täglich, vor allem in der Spitzenstunde, zum täglichen Pendeln 
nutzen werden. Besonders für die in Darmstadt Beschäftigten wird es gute 
Alternativen mit Verkehrsmitteln des Umweltverbunds geben. 
 
Die Ludwigshöhstraße bz w. der Knotenpunkt Landskronstraße / Ludwig s-
höhstraße war Gegenstand der „Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 22 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
Pendeln über die Ludwigshöhstraße ge nutzt werden wird. Ist die Leistung s-
fähigkeit der Ludwigshöhstraße in Bezug auf die Haltestellungplanung beim 
hier vorliegenden Verkehrskonzept berücksichtigt worden?  
 
Konversionsflächen im Süden der Wissenschaftsstadt Darmstadt - Aktuali-
sierung der Leistungsfähigkeitsbetrachtungen“ (T+T Verkehrsmanagement 
GmbH, Dreieich, Dezember 2019 / März 2020). Folgende Aussagen sind 
hier enthalten:  
Mit dem barrierefreien Ausbau der Haltstelle Ludwigshöhstraße der Str a-
ßenbahnlinie 3 sind die Verlegung der Haltestelle und ein Umbau des Kn o-
tenpunktes vorgesehen. Die Planfeststellung hierfür ist abgeschlossen. 
Die Ergebnisse der Leistungsfähigkeitsuntersuchung im Planfall nach En t-
wicklung des Ludwigshöhviertels ist, dass d urch die zusätzlichen Verkehre 
die Gesamtkapazität der Lichtsignalanlage nach Umbau nicht überschritten  
wird (morgens QSV C  „befriedigend“, abends Qualitätsstufe D  „ausrei-
chend“). Der Knotenpunkt ist damit ausreichend leistungsfähig. 
 
 
 
Generell geben wir zu bedenken, dass das Konzept des autoarmen Qua r-
tiers in der Lincoln -Siedlung noch nicht den gewünschten Effekt erzielt. 
Sind für die hier vorliegende Planung zusätzliche Begleitmaßnahmen g e-
plant, die über die bekannten aus der Lincoln-Siedlung hinausgehen? 
 
 
Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen.  
 
Eine abschließende Bewertung der  Ergebnisse bzw. Effekte in der Lincoln-
Siedlung ist noch nicht möglich:  Die Wohnung en wurden noch nicht alle 
bezogen und es gibt noch freie unbewirtschaftete Flächen, die teilweise als 
Parkplatz genutzt werden. Zudem kommt es durch die umfangreichen Ba u-
tätigkeiten auch zu entsprechendem Baustellenve rkehr. Es kann derzeit 
noch nicht konstatiert werden, dass der erwünschte Effekt in Lincoln nicht 
erreicht werden kann. 
 
Die Realisierung de r Planung erfordert ein autoarmes Quartier und ein r e-
duziertes Verkehrsaufkommen aus dem Quartier. Um dieses Ziel zu erre i-
chen, muss die Autonutzung unattraktiver gestaltet werden. Hierfür werden 
der Stellplatzschlüssel reduziert , die Stellplätze in den Quartiersgaragen 
vorgesehen und der Weg zum Stellplatz verlängert . Im Gegenzug werden 
die Verkehrsmittel des Umweltverbundes gefördert. Dieses Konzept soll mit 
den Bewohnern kommuniziert werden, so dass Interessenten, die ein eig e-
nes Auto besitzen, sich im Vorfeld mit der Thematik auseinandersetzen 
können.  
Hierzu wird das Konzept der Lincoln-Siedlung evaluiert und die Ergebnisse 
werden in die Weiterentwicklung des Mobilitätskonzept beider Quartiere 
einfließen.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 23 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.12 
Der Kreisausschuss des Landkreises Darmstadt-Dieburg, Natur-, Ge-
wässer- und Bodenschutz, Landschaftspflege – Untere Naturschutz-
behörde –, 64276 Darmstadt 
 
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 13.12.2018: 
 
Seitens des Landkreises Darmstadt -Dieburg wird in vorstehender Angel e-
genheit wie folgt Stellung genommen:  
 
Untere Verkehrsbehörde  
Gegen die vorliegende Planung bestehen aus straßen - bzw. straßenve r-
kehrsrechtlicher Sicht grundsätzlich keine Bedenken.  
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass gegen die vorliegende Planung 
aus straßen - bzw. straßenverkehrsrechtlicher Sicht grundsätzlich keine 
Bedenken bestehen.  
 
 
Die in der Planung dargestellte Anbindung des Planungsgebietes über die 
Ludwigshöhstraße bedarf allerdings einer verkehrlichen Untersuchung im 
Bereich der Kreuzungen Landskronstraße/Ludwigshöhstraße und Land s-
kronstraße/Rüdesheimer Straße/Heidelberger Straße.  
 
Die betreffende Strecke ist Bedarfsumleitung bei Sperrung des Lohber g-
tunnels im Zuge der B 426. Die im Rahmen der Planung zusätzlich gen e-
rierten Verkehrsströme erscheinen geeignet, die bereits bestehenden Pro b-
leme der Verkehrsabläufe zu erhöhen. 
 
Polizeipräsidium Südhessen  
(dieser Teil der Stellungnahme wurde unter Ziff. 1.13 behandelt)  
 
 
Der Anregung wird gefolgt.  
 
Die Planung des Ludwigshöhviertel s und die maximale Anzahl der 
Wohneinheiten basieren auf einer umfangreichen Verkehrsuntersuchung. 
Damit das zusätzliche Verkehrsaufkommen über die umliegenden Haup t-
verkehrsstraßen und Knoten abgewickelt werden kann , ist die Realisierung 
der Planstraße südlich der Lincoln-Siedlung sowie der Ausbau bzw. Umbau 
der Rüdesheimer und Karlsruher Straße erforderlich. Die Planstraße soll 
zusätzliche Kapazität schaffen und den Verkehr aus Ludwigshöhviertel und 
Lincoln-Siedlung auf die B3 Karlsruher Straße führen. 
 
Die Knotenpunkte Landskronstraße / Ludwigshöh straße und Landskro n-
straße / Rüdesheimer Straße / Heidelberger Straße waren Gegenstand der 
„Verkehrsuntersuchung zur Entwicklung der Konversionsflächen im Süden 
der Wissenschaftsstadt Darmstadt - Aktualisierung der Leistungsfähigkeit s-
betrachtungen“ (T+T Verkehrsmanagement GmbH, Dreieich, Dezember 
2019 / März 2020). Folgende Aussagen sind hier enthalten:  
 
Knotenpunkt Landskronstraße / Ludwigshöhstraße : Mit dem barrierefreien 
Ausbau der Haltstelle Ludwigshöhstraße der Straßenbahnlinie  3 sind die 
Verlegung der Haltestelle und ein Umbau des Knotenpunktes vorgesehen.  
Die Planfeststellung hierfür ist abgeschlossen. 
Die Ergebnisse der Leistungsfähigkeitsuntersuchung im Planfall nach En t-

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 24 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
wicklung des Ludwigshöhviertels ist, dass d urch die zusät zlichen Verkehre 
die Gesamtkapazität der Lichtsignalanlage nach Umbau nicht überschritten 
wird (morgens QSV C  „befriedigend“, abends Qualitätsstufe D  „ausrei-
chend“). Der Knotenpunkt ist damit ausreichend leistungsfähig. 
 
Knotenpunkt Landskronstraße / Rüdesheimer Straße  / Heidelberger Str a-
ße: Auch mit den vorgesehenen Umbaumaßnahmen am Knotenpunkt (in s-
besondere Wegfall des Linksabbiegers aus Richtung Heidelberger Straße 
Süd sowie die Eingliederung des freien Rechtsabbiegers in der Rüdeshe i-
mer Straße in die Signalisierung) können im Planfall bestehende Leistung s-
fähigkeitsdefizite der Lichtsignalanlage nicht beseitigt werden. Die LSA 
bleibt - wie im Bestand - weiterhin in den Spitzenstunden an der Kapaz i-
tätsgrenze (QSV E). 
Die Auslastung der LSA bewegt sich mor gens rechnerisch an der Kapaz i-
tätsgrenze, abends tritt eine Überlastung (QSV F) in der Zufahrt Land s-
kronstraße durch den bedingt verträglichen Linksabbieger auf. Ein Verbot 
des Linksabbiegens von der Landskronstraße in die Heidelberger Straße ist 
im Netzzu sammenhang nicht möglich. Auch ein Ausbau der Landskro n-
straße kann aufgrund der baulichen Randbedingungen nicht erfolgen, so 
dass eine Beseitigung des Leistungsfähigkeitsdefizites nicht möglich ist.  
Der Verkehrsablauf kann durch die Einbindung in eine Koor dinierung im 
Netzzusammenhang verbessert werden bzw. die Grenze der Auslastung 
analog heute gehalten werden. 
 
Die Ergebnisse der Verkehrsuntersuchung zeigen, dass die umliegenden 
Straßen vollständig ausgelastet werden und deshalb ein Mobilitätskonzept 
mit dem Fokus autoarmes Quartier zwingend erforderlich ist. Sowie auch 
der Ausbau der Planstraße und der Rüdesheimer Straße. 
Der Plangeberin ist bewusst, dass sich das durch die Planung erzeugte 
Verkehrsaufkommen gemäß der durchgeführten Verkehrsuntersuchung a uf 
die Leistungsfähigkeit von Knotenpunkten im Umfeld des Plangebiets au s-
wirkt. Sie hält jedoch diese möglichen Einschränkungen – unter Berüc k-
sichtigung der allgemeinen Planungsziele des Bebauungsplans S 26 –
Ludwigshöhviertel -, insbesondere die Entwicklun g eines lebendigen Stad t-
quartiers mit dem Nutzungsschwerpunkt „Wohnen“ – für hinnehmbar und 
vertretbar.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 25 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
1.13 Polizeipräsidium Südhessen, Klappacher Straße 145, 64285 Darmstadt  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung im Rahmen der Stellungnahme 
des Kreisausschusses des Landkreises Darmstadt/Dieburg vom 
13.12.2018: 
 
Aus verkehrspolizeilicher Sicht bestehen Bedenken hinsichtlich der Pl a-
nung „autoarmes Quartier mit hoher Aufenthaltsqualität und bespielbaren 
öffentlichen Räumen zu schaffen. Dies beinhalt et das Verhindern von 
Durchgangsverkehr für den motorisierten Individualverkehr, die Verläng e-
rung der Straßenbahnlinie 3, eine Mobilitätszentrale mit Miet - und Leihan-
geboten von Fahrrädern und PKW sowie ein umfassendes Mobilitätsko n-
zept inklusive Stellplatz- und Mobilitätsmanagement“.  
 
Es dü rfte unrealistisch sein, für derzeit geplante 3.100 Bewohner (1.400 
Wohneinheiten) von einem „autoarmen“ Quartier zu sprechen. In der Li n-
coln-Siedlung zeichnen sich jetzt schon verkehrliche Probleme wegen fe h-
lender Verkehrswege und Stellplätze ab. Es sollte aus verkehrspolizeilicher 
Sicht unbedingt vermieden werden, unterdimensioniert zu planen und d a-
von auszugehen, dass die Bewohner, sowie ihre Besucher, die Ver - und 
Entsorger und sonstige Verkehrsteilnehmer sich de m „geplanten“ Nu t-
zungsziel anpassen und überwiegend ÖPNV, Carsharing und das Fahrrad 
benutzen.  
 
 
Eine abschließende Bewertung der Ergebnisse bzw. Effekte des autoarmen 
Quartiers in der Lincoln-Siedlung ist noch nicht möglich:  Die Wohnung en 
wurden noch nicht alle errichtet und es gibt noch freie unbewirtschaftete 
Flächen, die zur Zeit teilweise als Parkplatz genutzt werden können. Zudem 
kommt es durch die umfangreichen Bautätigkeiten auch zu entspreche n-
dem Baustellenve rkehr. Es kann derzeit noch nicht konstatiert werden , 
dass der erwünschte Effekt in Lincoln nicht erreicht werden kann. 
 
Die Realisierung de r Planung erfordert ein autoarmes Quartier und ein r e-
duziertes Verkehrsaufkommen aus dem Quartier. Um dieses Ziel zu erre i-
chen, muss die Autonutzung unattraktiver gestaltet werden. Hierfür werden 
der Stellplatzschlüssel reduziert , die Stellplätze in den Quartiersgaragen 
vorgesehen und der Weg zum Stellplatz verlängert. Im Gegenzug werden 
die Verkehrsmittel des Umweltverbundes gefördert. Diese s Konzept soll mit 
den Bewohnern kommuniziert werden, so dass Interessenten, die ein eig e-
nes Auto besitzen, sich im Vorfeld mit der Thematik auseinandersetzen 
können.  
Hierzu wird das Konzept der Lincoln-Siedlung evaluiert und die Ergebnisse 
werden in die Weiterentwicklung des Mobilitätskonzept s beider Quartiere 
einfließen.  
 
 
 
Die Leistungsfähigkeit der bestehenden Knotenpunkte und Hauptanbi n-
dungen in der Umgebung ist nachzuweisen.  
 
 
Der Anregung wurde gefolgt.  
 
Die Leistungsfähigkeit der bestehenden Knotenpunkte und Hauptanbi n-
dungen in der Umgebung  waren Gegenstand der  „Verkehrsuntersuchung 
zur Entwicklung der Konversionsflächen im Süden der Wissenschaftsstadt 
Darmstadt - Aktualisierung der Leistungsfähigkeitsbet rachtungen“ (T+T 
Verkehrsmanagement GmbH, Dreieich, Dezember 2019 / März 2020). Fol-
gende Aussagen sind hier enthalten:  
 
Für die Knotenpunkte Landskronstraße  / Ludwigshöhstraße (A 83), Land s-
kronstraße / Klappacher Straße, Heidelberger Straße  / Noackstraße 
(A128), Heidelberger Straße  / Einsteinstraße und Karlsruher Straße  / Plan-

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 26 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
straße sind teilweise Umbaumaßnahmen vorgesehen. Im Planfall werden 
an diesen Knotenpunkten jeweils die Qualitätsstufen B bis D (Beurteilung 
„gut“ bis „ausreichend“) erreicht und die Knotenpunkte sind damit ausre i-
chend leistungsfähig. 
 
An den übrigen untersuchten Knotenpunkten Donnersbergring / Rüdeshei-
mer Straße  / Karlsruher Straße , Heidelberger Straße/ Landskronstraße/ 
Rüdesheimer Straße , Heidelberger Str aße/ Cooperstr aße / Franklinstraße 
und Karlsruher Straße  / Bessunger Marktplatz  sind ebenfalls Umbauma ß-
nahmen vorgesehen oder bereits umgesetzt worden. Dennoch wurden in 
der Verkehrsuntersuchung teilweise (zeitweise oder einzelne Abbiegesp u-
ren) die Qualitätsstufen E und F pro gnostiziert. Weitere Umbau - oder Um-
leitungsmaßnahmen sind jedoch nicht möglich.  
 
Die Maßnahmen im Straßennetz (Neubau Planstraße, Umbau der Knote n-
punkte, etc.) und die entwickelten Signalprogramme wurden im Rahmen 
der Verkehrsuntersuchung anschließend mit den prognostizierten Bela s-
tungen für Morgen- und Abendspitze in mikroskopische Simulationen übe r-
führt und auf Basis einer visuel len Beobachtung des Verkehrsablaufes  be-
urteilt. Wesentliches Ergebnis war, dass  der Verkehrsablauf im Netzz u-
sammenhang weiterhi n gegeben  ist, obwohl teilweise Überlastungen au f-
treten und die QSV von E auf F sinkt. 
 
Die Ergebnisse der Verkehrsuntersuchung zeigen, dass die umliegenden 
Straßen vollständig ausgelastet werden und deshalb ein Mobilitätskonzept 
mit dem Fokus autoarmes Qu artier zwingend erforderlich ist. Sowie auch 
der Ausbau der Planstraße und der Rüdesheimer Straße. 
 
Der Plangeberin ist bewusst, dass sich das durch die Planung erzeugte 
Verkehrsaufkommen gemäß der durchgeführten Verkehrsuntersuchung auf 
die Leistungsfähigkeit von Knotenpunkten im Umfeld des Plangebiets au s-
wirkt. Sie hält jedoch diese möglichen Einschränkungen – unter Berüc k-
sichtigung der allgemeinen Planungsziele des Bebauungsplans S 26 –
Ludwigshöhviertel -, insbesondere die Entwicklung eines lebendigen St adt-
quartiers mit dem Nutzungsschwerpunkt „Wohnen“ – für hinnehmbar und 
vertretbar.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 27 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
 
Der Einführung von „Tempo 10“ in Mischverkehrsflächen stimmen wir aus 
verkehrspolizeilicher Sicht nicht zu. Wir bitten hier um eine StVO -konforme 
Planung und Umsetzung. 
 
 
Der Anregung bzgl. einer StVO-konformen Planung wurde gefolgt.  
 
Ein großer Teil des Plangebiets wird über Verkehrsflächen mit der beso n-
deren Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“ erschlossen. Hier 
ist lediglich Schrittgeschwindigkeit zulässig. Di ese Ausweisung wurde mit 
der Polizei und der Straßenverkehrsbehörde in einem gemeinsamen Te r-
min mit dem Mobilitätsamt am 06.12.2019 abgestimmt. 
 
1.14 e-netz Südhessen GmbH & Co. KG, Postfach 10 11 42, 64211 Darmstadt  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 13.12.2018: 
 
Wir nehmen Stellung für die Netze der ENTEGA AG und der ENTEGA Netz 
AG sowie deren Tochterunternehmen e -netz Südhessen GmbH & Co. KG 
und ENTEGA Medianet GmbH. Je nach Areal beinhaltet die Stellungnahme 
die Medien Strom, Gas, Trinkwasser, Fernwarme, Straßenbeleuchtung, 
Telekommunikation und/oder Fernwirktechnik. 
 
In Darmstadt sind wir Netzbetreiber der Sparten Strom, Telekomunikation 
sowie Fernwirktechnik, Fernwärme, Gas, Wasser und Fernwärme. 
 
Gegen die vorliegende Planung bestehen keine Bedenken. 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass gegen die vorliegende Planung 
keine Bedenken bestehen. 
 
 
Bei der weiteren Planung bitten wir zu beachten: 
 
Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich Betriebsmittel unseres U n-
ternehmens bzw. der ENTEGA AG.  Bei einer Entwidmung von Wegepa r-
zellen sind die Betriebsmittel im Grundbuch dinglich zu sichern. 
 
 
Der Anregung wurde nicht gefolgt. 
 
Die Betriebsmittel bzw. deren dingliche Sicherung sind nicht Gegenstand 
des Bebauungsplans. Eine Einigung wird zwischen der ENTEGA AG und 
dem Eigentümer, der BVD NL, erfolgen.  
 
 
 
Nebenanlagen nach §  14 BauNVO, die der Versorgung mit Elektrizität, 
Gas, Wärme und Wasser dienen und nach § 63 HBO baugenehmigungsfrei 
sind, sind auch außerhalb der bebaubaren Grundstücksfläche zulässig.  
Wir bitten Sie dies im Bebauungsplan aufzunehmen und Nebenanlagen 
 
Der Anregung wurde teilweise gefolgt.  
 
Nach § 23 Abs. 5 BauNVO können Nebenanlagen nach § 14 Abs. 2 Bau N-
VO auch auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zugelassen we r-

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 28 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
nach § 14 BauNVO, die der Versorgung mit Elektrizität, Gas, Wärme und 
Wasser dienen und nach § 63 HBO baugenehmigungsfrei sind, auch a u-
ßerhalb von Bebauungslinien bzw. Baugrenzen zuzulassen. 
 
den. Das wurde in dem Bebauungsplanentwurf unter Ziff. I. 5.2 aufgeno m-
men. 
 
 
 
Eine Wand- bzw. Dachbegrünung unserer Flachdachgebäude, wie Sie dies 
in den schriftlichen Festsetzungen empfehlen, müssen wir  leider aus ve r-
sorgungs- und sicherheitstechnischen Gründen ablehnen. 
 
 
Der Anregung wurde teilweise gefolgt. 
 
Im Bebauungsplanentwurf sind textliche Festsetzungen zur Dach - und Fas-
sadenbegründung enthalten. Durch die ENTEGA AG wurde bestätigt, dass 
Trafostationen auch mit begrüntem Dach errichtet werden können. Die 
Energiezentrale hingegen ist von der Verpflichtung zur Dachbegrünung 
ausgenommen.  
 
Von der Festsetzung zur Fassadenbegrünung sind alle Flächen für Versor-
gungsflächen ausgenommen: Energie zentrale, Transformatorenstationen 
und Glasfaser-Hauptverteiler-Stationen. 
 
 
 
Die Stromversorgung des Planungsgebietes kann durch Ergänzung und 
Erweiterung unseres bestehenden Versorgungsnetzes im Zuge der E r-
schließungsmaßnahmen entsprechend dem Leistungsbedarf der zukünft i-
gen Abnehmer realisiert werden. 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass die Stromversorgung des Pl a-
nungsgebietes durch Ergänzung und Erweiterung des bestehenden Ve r-
sorgungsnetzes im Zuge der Erschließungsmaßnahmen entsprechend dem 
Leistungsbedarf der zukünftigen Abnehmer realisiert werden kann. 
 
 
Bei erhöhtem Leistungsbedarf einzelner Gewerbeansiedlungen kann der 
Bau zusätzlicher Transformatorenstationen erforderlich werden. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. 
 
In Abstimmung mit der ENTEGA AG / e -netz Südhessen wurden im Zuge 
der Erschließungsplanung Standorte für Transformatorenstationen b e-
stimmt, die als Flächen für Versor gungsanlagen im Bebauungsplanentwurf 
festgesetzt wurden. Sollten zusätzliche Transformatorenstationen erforde r-
lich werden, so können Nebenanlagen nach § 14 Abs. 2 BauNVO in den 
Baugebieten auch außerhalb der überbaubaren Flächen zugelassen wer-
den. 
 
 
 
Zur Sicherstellung der Stromversorgung ist es erforderlich, frühzeitig in die 
Planung bezüglich vorgesehener Parkflächen, die mit Ladesäulen für Elekt-
 
Der Anregung wurde gefolgt.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 29 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
rofahrzeuge auszustatten sind, einbezogen zu werden. In Abhängigkeit der 
vorgesehenen Parkflächen mit Ladesäulen ist der Energiebedarf in  Bezug 
auf benötigte Transformatorenstationen und die Anzahl der Stromkabel in 
den öffentlichen Gehwegen und Straßen ein wesentlicher Planungsfaktor. 
Daraus kann ein Mehrbedarf an Flächen für die Errichtung von zusätzlichen 
Transformatorenstationen zur Sicherstellung des Energiebedarfs für die E-
Mobilität resultieren. Eventuell sind weitere technische Maßnahmen für ein 
digitales Lademanagement in die Planung aufzunehmen.  
 
Bei der Berechnung d er Anzahl der Trafostationen wurde die Stromverso r-
gung von Ladesäulen im öffentlichen Raum bedacht. Sollten zusätzliche 
Transformatorenstationen erforderlich werden, so können Nebenanlagen 
nach § 14 Abs. 2 BauNVO in den Baugebieten zugelassen werden 
 
Der Strombedarf der Elektromobilität wurde über Leerrohre in der Erschli e-
ßungsplanung bereits berücksichtigt. 
 
 
 
Für eine ökonomisch nachhaltige Erschließung sind die Flächen zur Errich-
tung von Transformatorenstationen bereits in die Bauleitplanung als Vorhal-
teflächen mit aufzunehmen. 
 
 
Der Anregung wurde gefolgt.  
 
In Abstimmung mit der ENTEGA AG / e -netz Südhessen wurden im Zuge 
der Erschließungsplanung Standorte für Transformatorenstationen b e-
stimmt, die als Flächen für Versorgungsanlagen im Bebauungsplanen twurf 
festgesetzt wurden.  
 
1.15 HEAG mobilo GmbH, Klappacher Straße 172, 64285 Darmstadt  
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 14.12.2018: 
 
Bezüglich Ihrer Anfrage vom 15. November möchten wir Sie bitten, in allen 
Abbildungen die Haupttrasse des ÖPNV analog Abb. 17 inkl. Wendeschle i-
fe (wie auf S. 33 der Änderung des Bebauungsplans) darzustellen.  
 
 
Der Anregung wurde nicht gefolgt. 
 
Die Verlängerung der Straßenbahnlinie 3 ist zentraler Bestandteil der E r-
schließung des Gebiets und des Mobilitätskonzepts. Im Strukturkonzept 
wurde der geplante Verlauf dargestellt. Die evtl. benötigte Wendeschleife 
befindet sich außerhalb des Ausschnittes der Plandarstellung. In dem Ve r-
kehrsgutachten und in der in der Stellun gnahme aufgeführten Abbildung ist 
die mögliche Wendeschleife jedoch dargestellt und beschrieben. 
Die Darstellung der gesamten Haupttrasse inkl. einer möglichen Wend e-
schleife in allen übrigen Abbildungen ist nicht erforderlich: Die Flächen für 
die Verlängerung der Straßenbahnlinie 3 inkl. einer möglichen Wendeanla-
ge sind Gegenstand eines gesonderten Planfeststellungsverfahrens für die 
Straßenbahn. In diesem wird die genaue Lage und Dimensionierung fes t-
gelegt. Eine Darstellung bspw. zur Freihaltung der außerhalb des Ge l-
tungsbereichs liegenden übrigen Flächen für die Straßenbahntrasse bzw.  
möglichen Wendeschleife ist nicht erforderlich, da mit diesen Waldflächen 
keine akute Flächenkonkurrenz besteht.

Wissenschaftsstadt Darmstadt 
Bebauungsplan S 26 – Ludwigshöhviertel – 
Stand 20.07.2020 Vorläufige Prüfung der Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange  Seite 30 von 30 
 
Nr. Vorgebrachte Stellungnahmen: Prüfung der Stellungnahmen: 
 
 
Die Darstellung sollte auch in die Flächennutzungsplanänderung über-
nommen werden. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.  
 
Die Anregung ist Gegenstand der Änderung des Flächennutzungsplans, die 
im Parallelverfahren nach § 8 Abs. 3 BauGB durchgeführt wird. Auf das 
entsprechende Dokument zur „Vorläufigen Prüfung der Stellungnahmen der  
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange“ zur Flächennu t-
zungsplan-Änderung wird verwiesen.   
 
1.16 Hessen Mobil, Fachbereich Betrieb Südhessen, Groß-Gerauer Weg 4, 
64295 Darmstadt 
 
 
 
Äußerung zur frühzeitigen Beteiligung vom 25.01.2018: 
 
Gegen die oben genannten Bauleitplanungen der Stadt Darmstadt best e-
hen seitens Hessen Mobil grundsätzlich keine Einwände. 
 
 
 
 
Es wurde zur Kenntnis genommen, dass gegen den Bebauungsplan grun d-
sätzlich keine Einwände bestehen.  
 
 
Die äußere verkehrliche  Erschließung des Plangebietes erfolgt über das  
städtische Straßennetz. Eine mittelbare Anbindung an das klassifizierte  
Straßennetz soll nach dem Wunsch der Stadt Darmstadt über eine direkte  
Anbindung an die B 3 südlich des Bebauungsplangebietes S 25 Lincoln -
Siedlung erfolgen. Alle in diesem Zusammenhang sich ergebenden Frag e-
stellungen sind Gegenstand eines gesonderten Baurechtsverfahrens. 
 
 
Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen.  
 
Derzeit erfolgt die Vorbereitung und Erarbeitung der Unterlagen für das 
Planfeststellungsverfahren der Planstraße A, damit dieses bis Ende 2020 
eingeleitet werden kann. 
 
 
 
Fachlicher Hinweis: 
 
Gegen den Straßenbaulastträger von klassifizierten Straßen bestehen ke i-
ne Ansprüche auf Durchführung von Schutzmaßnahmen aufgrund des 
BlmSchG. 
 
 
Es wird zur Kenntnis genommen, dass gegen den Straßenbaulastträger 
von klassifizierten Straßen keine  Ansprüche auf Durchführung von Schut z-
maßnahmen aufgrund des BlmSchG bestehen.

Öffentliche Straßenverkehrsflächen
3. Bauweise (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 BauNVO)Offene Bauweise "o" (§ 22 Abs. 4 BauNVO)Die offene Bauweise ÄR³ wird JHPl‰ Nutzungsschablone im jeweiligen Baugebiet JHPl‰Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.o
Abweichende Bauweise "a" (§ 22 Abs. 4 BauNVO)aBei der in der Nutzungsschablone (Planteil 1 / 3) eingetragenen abweichendenBauweise ÄD³ sind *HElXGH mit einer /lQJH von mehr als 50 m ohne seitlichen Grenzabstand]XOlVVLJ4.Überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO)Die EHUEDXEDUHQ und nicht EHUEDXEDUHQ *UXQGVWFNVIOlFKHQ werden durch Baulinien und%DXJUHQ]HQJHPl‰3ODQHLQWUDJ3ODQWHLOIHVWJHVHW]WBaugrenze (§ 23 BauNVO)Baulinie (§ 23 BauNVO)
Flächen für Kfz-Stellplätze und Garagen in den allgemeinen Wohngebieten(§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. §§ 12 Abs. 6 und 23 BauNVO)St
7. Flächen für den Gemeinbedarf und für Sport- und Spielanlagen(§ 9 Abs. 1 Nr. 5 BauGB)
Sport- undSpielanlagen
Auf den als )OlFKH mit besonderem Nutzungszweck: Ä*DUDJHQJHElXGH³ festgesetzten)OlFKHQVLQGQXU*DUDJHQJHElXGHDOV6DPPHOJDUDJHQ]XOlVVLJ
10. Öffentliche Straßenverkehrsflächen und Verkehrsflächen besondererZweckbestimmung (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Straßenbegrenzungslinie
'LH|IIHQWOLFKHQ6WUD‰HQYHUNHKUVIOlFKHQZHUGHQJHPl‰3ODQHLQWUDJ3ODQWHLOIHVWJHVHW]WInnerhalb der |IIHQWOLFKHQ 6WUD‰HQYHUNHKUVIOlFKHQ sind bauliche Anlagen, die IU dieHerstellung eines Angebots an alternativen 0RELOLWlWVIRUPHQ in Form vonE-Carpooling/CarSharing bzw. BikeSharing HLQVFKOLH‰OLFK der GD]XJHK|ULJHQ technischenAusstattung errichtet werden, ]XOlVVLJ soweit sie die Hauptfunktion der |IIHQWOLFKHQ6WUD‰HQYHUNHKUVIOlFKHQQLFKWEHHLQWUlFKWLJHQ
Die 9HUNHKUVIOlFKHQ mit besonderer Zweckbestimmung: Ä9HUNHKUVEHUXKLJWHU %HUHLFK³ werdenJHPl‰3ODQHLQWUDJ3ODQWHLOIHVWJHVHW]WInnerhalb der 9HUNHKUVIOlFKHQ mit besonderer Zweckbestimmung: Ä9HUNHKUVEHUXKLJWHU%HUHLFK³ sind bauliche Anlagen, die IU die Herstellung eines Angebots an alternativen0RELOLWlWVIRUPHQ in Form von E-Carpooling/CarSharing bzw. BikeSharing HLQVFKOLH‰OLFK derGD]XJHK|ULJHQ technischen Ausstattung errichtet werden, ]XOlVVLJ soweit sie die+DXSWIXQNWLRQGLHVHU9HUNHKUVIOlFKHQQLFKWEHHLQWUlFKWLJHQ
Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung:„Verkehrsberuhigter Bereich“
Promenade
Quartiers-Carré
8. Garagengebäude 3
3.1
3.2
7.1
7.2
10.1
10.2
Bildungs-campusFlächen für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung:"Bildungscampus"
Flächen für den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung:"Jugendzentrum"Jugend-zentrum
Besonderer Nutzungszweck von Flächen: "Garagengebäude"(§ 9 Abs. 1 Nr. 9 BauGB)
5.Zulässigkeit von Nebenanlagen nach § 14 BauNVO in den allgemeinen Wohngebieten(§ 23 Abs. 5 BauNVO i.V.m. § 14 BauNVO)Bauliche Anlagen in Form von Nebenanlagen nach † 14 BauNVO sind in den  allgemeinenWohngebieten WA nur innerhalb der EHUEDXEDUHQ *UXQGVWFNVIOlFKHQ ]XOlVVLJ Diese)HVWVHW]XQJJLOWQLFKWIUGLHDOOJHPHLQHQ:RKQJHELHWH$ELV$Zuwegungen, Zu- und Abfahrten, )HXHUZHKUDXIVWHOOIOlFKHQ nicht eingehauste Fahrrad-DEVWHOOSOlW]H %ULHINlVWHQ Klingelanlagen sowie Einfriedungen sind auch DX‰HUKDOE derEHUEDXEDUHQ *UXQGVWFNVIOlFKHQ ]XOlVVLJ Es wird HUJlQ]HQG auf die gUWOLFKHQ%DXYRUVFKULIWHQXQWHU=LII,,Ä$X‰HQDQODJHQ³KLQJHZLHVHQPrivate 6SLHOSOlW]H sind sowohl in den EHUEDXEDUHQ als auch in den nicht EHUEDXEDUHQ*UXQGVWFNVIOlFKHQ]XOlVVLJ
5.1
Nebenanlagen nach † 14 BauNVO, die der Versorgung mit (OHNWUL]LWlW Gas, :lUPH undWasser sowie der unterirdischen Abfallsortierung und -beseitigung dienen und nach † 63 HBObaugenehmigungsfrei sind, N|QQHQ auch auf den nicht EHUEDXEDUHQ *UXQGVWFNVIOlFKHQzugelassen werden.5.2
Oberirdische .I]6WHOOSOlW]H sowie unterirdische .I]6WHOOSOlW]H und unterirdischeGaragengeschosse (Tiefgarage) sind in den allgemeinen Wohngebieten nur innerhalb derEHUEDXEDUHQ*UXQGVWFNVIOlFKHQ]XOlVVLJDiese Festsetzung gilt nicht IU die allgemeinen Wohngebiete A1 bis A4, A9, C12 und C15; indiesen Baugebieten sind .I]6WHOOSOlW]H auch DX‰HUKDOE der EHUEDXEDUHQ *UXQGVWFNVIOlFKH]XOlVVLJ,QGHP%DXJHELHW'VLQGDXFKREHULUGLVFKH.I]6WHOOSOlW]HLQGHUSODQJUDSKLVFKIHVWJHVHW]WHQ)OlFKHIU6WHOOSOlW]HÄ6W³]XOlVVLJNicht ]XOlVVLJ sind oberirdische Einzelgaragen und Gruppen von Einzelgaragen mitAusnahme von *UXQGVWFNHQ mit freistehenden (LQIDPLOLHQKlXVHUQ und 'RSSHOKlXVHUQ inden allgemeinen Wohngebieten A2 bis A4. hEHUGDFKWH .I](LQ]HOVWHOOSOlW]H (Carports) sindQXULQGHQDOOJHPHLQHQ:RKQJHELHWHQ$ELV$]XOlVVLJ'LHhEHUGDFKXQJYRQ.I]6WHOOSODW]DQODJHQLQ)RUPYRQ)ODFKGlFKHUQLVW]XOlVVLJ
6.1'LH)OlFKHQIU6WHOOSOlW]HZHUGHQJHPl‰3ODQHLQWUDJ3ODQWHLOIHVWJHVHW]WUmgrenzung von Flächen für StellplätzeStellplätze und Tiefgaragen6.2
Die )OlFKH IU den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung: Ä%LOGXQJVFDPSXV³ dient derUnterbringung von Bildungs und Betreuungseinrichtungen.=XOlVVLJH1XW]XQJHQ·Schule,·.LQGHUWDJHVVWlWWH·Sporthalle IU die schulische Nutzung sowie IU DX‰HUVFKXOLVFKH Nutzungen, wenn beiDX‰HUVFKXOLVFKHU Nutzung die Anforderungen der 18. BImSchV 6SRUWDQODJHQOlUPschutzverordnung) eingehalten werden.
=XOlVVLJH1XW]XQJHQ‡(LQULFKWXQJHQXQG)UHLIOlFKHQIUGLH.LQGHUXQG-XJHQGDUEHLWDie )OlFKH IU den Gemeinbedarf mit der Zweckbestimmung: Ä-XJHQG]HQWUXP³ dient der8QWHUEULQJXQJHLQHU|IIHQWOLFKHQ(LQULFKWXQJIUGLH.LQGHUXQG-XJHQGDUEHLW
=XOlVVLJH1XW]XQJHQ‡Sporthalle,‡Aufenthalts-, Sport- und Spielbereiche IU Nutzungen, die die Anforderungen der)UHL]HLWOlUPULFKWOLQLHGHU/$,HLQKDOWHQ
Flächen für Sport- und Spielanlagen7.3Die )OlFKH IU Sport- und Spielanlagen dient der Unterbringung |IIHQWOLFK ]XJlQJOLFKHU Sport-und Spielanlagen.
Die 9HUNHKUVIOlFKHQ mit besonderer Zweckbestimmung: Ä3URPHQDGH³ dienen vorrangig dem)X‰XQG5DGYHUNHKUGHU)HXHUZHKU]XIDKUWVRZLHGHP6FKLHQHQHUVDW]YHUNHKU10.3Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Promenade“
Die 9HUNHKUVIOlFKH mit besonderer Zweckbestimmung Ä4XDUWLHUV&DUUp³ dient alsAufenthaltsbereich, der Andienung und (UVFKOLH‰XQJ der anliegenden *UXQGVWFNH sowieGHP)X‰XQG5DGYHUNHKUXQGXQWHUJHRUGQHWHP.)=9HUNHKUDiesen Zwecken entsprechende untergeordnete bauliche Anlagen bis zu einer *U|‰H vonjeweils 50 Pð *UXQGIOlFKH und deren Andienung sind ]XOlVVLJ Sie sind im Vorfeld mit der'HQNPDOVFKXW]EHK|UGH abzustimmen und von dieser denkmalrechtlich genehmigen zulassen.Die 9HUNHKUVIOlFKH mit besonderer Zweckbestimmung: Ä4XDUWLHUV&DUUp³ ist aufmind. 10 % ihrer )OlFKH als *UQIOlFKH herzustellen und dauerhaft zu erhalten. Es sindinsgesamt mind. 30 /DXEElXPH JHPl‰ Ziff. I. 16.10 zu pflanzen. Es sind %lXPH 1. oder 2.Ordnung zu verwenden.
10.4Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Quartiers-Carré“
6.
*HElXGHW\SRORJLHDie folgenden *HElXGHW\SRORJLHQ werden JHPl‰ Nutzungsschablone im jeweiligen%DXJHELHWJHPl‰3ODQHLQWUDJ3ODQWHLODOV]XOlVVLJIHVWJHVHW]WEDH·Einzelhäuser·Doppelhäuser·Hausgruppen
z.B.
Freihaltezone IU die VSlWHUH 6WUD‰HQEDKQEDXPD‰QDKPH 9HUOlQJHUXQJ der 6WUD‰HQEDKQlinie 3.Auf den von Bebauung freizuhaltenden )OlFKHQ sind *HElXGH aller Art XQ]XOlVVLJ Bis zumBeginn der 6WUD‰HQEDKQEDXPD‰QDKPH gilt die Nutzung JHPl‰ den Ziff. I. 10.3 und 10.4 bzw.Q|UGOLFK der &RRSHUVWUD‰H bis zur VGOLFKHQ Kante der 9HUNHKUVIOlFKH besonderer=ZHFNEHVWLPPXQJÄ3URPHQDGH³GLH=LII,XQG
9.Von der Bebauung freizuhaltende Fläche(§ 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 2 BauGB)
Platz amJugendzentrum
CS / BS
N
G1
Die 9HUNHKUVIOlFKH mit besonderer Zweckbestimmung: Ä3ODW] am -XJHQG]HQWUXP³ dient alsAufenthaltsbereich, der Andienung und IX‰OlXILJHQ (UVFKOLH‰XQJ der *HPHLQEHGDUIVIOlFKHPLWGHU=ZHFNEHVWLPPXQJÄ-XJHQG]HQWUXP³VRZLHGHP)X‰XQG5DGYHUNHKUAuf der 9HUNHKUVIOlFKH mit besonderer Zweckbestimmung: Ä3ODW] am -XJHQG]HQWUXP³ sinddie in der Planzeichnung definierte Anzahl an %lXPHQ JHPl‰ Ziff. I. 16.10 zu pflanzen. EsVLQG%lXPHPLQG2UGQXQJ]XYHUZHQGHQ
Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Platz amJugendzentrum“10.5
10.6Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Fußweg“Die 9HUNHKUVIOlFKHQ mit besonderer Zweckbestimmung: Ä)X‰ZHJ³ werden JHPl‰Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.$EZHLFKXQJHQYRQGHU/DJHGHU9HUNHKUVIOlFKHQPLWEHVRQGHUHU=ZHFNEHVWLPPXQJÄ)X‰ZHJ³ in der |IIHQWOLFKHQ *UQIOlFKH mit der Zweckbestimmung: Ä/DQGVFKDIWVWUHSSH³ (sieheZiff. I. 13.1), in der |IIHQWOLFKHQ *UQIOlFKH mit der Zweckbestimmung: Ä*UQDQODJH ³ (siehe=LII,XQGLQGHUÄ0D‰QDKPHQIOlFKH0³VLHKH=LII,.Von der Lage der plangraphisch festgesetzten 9HUNHKUVIOlFKHQ besondererZweckbestimmung: Ä)X‰ZHJ³ kann abgewichen werden, soweit sich die Abweichungen im%HUHLFKGHUMHZHLOLJHQ|IIHQWOLFKHQ*UQE]Z0D‰QDKPHQIOlFKHEHZHJHQ
10.6.1
Querung der |IIHQWOLFKHQ 9HUNHKUVIOlFKHQ besonderer Zweckbestimmung Ä)X‰ZHJ³ |VWOLFKdes Baugebiets B5(LQH4XHUXQJGHU|IIHQWOLFKHQ9HUNHKUVIOlFKHEHVRQGHUHU=ZHFNEHVWLPPXQJÄ)X‰ZHJ³|VWOLFK des Baugebiets B5 durch PKW der Anlieger des Baugebiets B5 ist ]XOlVVLJ Der zuHUKDOWHQGH%DXPEHVWDQGLVW]XEHUFNVLFKWLJHQ10.6.2
Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung: „Fußweg und ZufahrtEntsorgungsträger“10.7'LH9HUNHKUVIOlFKHPLWEHVRQGHUHU=ZHFNEHVWLPPXQJÄ)X‰ZHJXQG=XIDKUW(QWVRUJXQJVWUlJHU³ZLUGJHPl‰3ODQHLQWUDJ(Planteil 1 / 3)  zwischen den allgemeinen WohngebietenA 2 und A 3 sowie A 3 und A4 festgesetzt.Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: „Fußweg und ZufahrtVersorgungsträger“10.8'LH9HUNHKUVIOlFKHPLWEHVRQGHUHU=ZHFNEHVWLPPXQJÄ)X‰ZHJXQG=XIDKUW9HUVRUJXQJVWUlJHU³ZLUGJHPl‰3ODQHLQWUDJ(Planteil 1 / 3) zwischen den allgemeinen WohngebietenC 13 und C 14  festgesetzt.10.9Die 9HUNHKUVIOlFKHQ mit besonderer Zweckbestimmung: Ä)X‰ und 5DGZHJ³ werden JHPl‰Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: „Fuß- und Radweg“
Die 9HUNHKUVIOlFKH mit besonderer Zweckbestimmung: Ä3DUNSODW]³ wird JHPl‰Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.Innerhalb der 9HUNHKUVIOlFKHQ mit besonderer Zweckbestimmung: Ä3DUNSODW]³ sind baulicheAnlagen, die IU die Herstellung eines Angebots an alternativen 0RELOLWlWVIRUPHQ in Form vonE-Carpooling/CarSharing bzw. BikeSharing HLQVFKOLH‰OLFK der GD]XJHK|ULJHQ technischenAusstattung errichtet werden, ]XOlVVLJ soweit sie die Hauptfunktion dieser 9HUNHKUVIOlFKHQQLFKWEHHLQWUlFKWLJHQ
10.10Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung: „Parkplatz"
(VZHUGHQ%HUHLFKHRKQH(LQXQG$XVIDKUWHQ]X*UXQGVWFNHQJHPl‰3ODQHLQWUDJ(Plan-teil 1 / 3)  festgesetzt.Bereiche ohne Ein- und Ausfahrt10.11
.I]6WHOOSOlW]H und Kfz-Stellplatzanlagen auf dem *UXQGVWFN sind jeweils nur EHU einegemeinsame Zufahrt von den |IIHQWOLFKHQ 9HUNHKUVIOlFKHQ aus zu HUVFKOLH‰HQ Die direkte=XIDKUW]X.I](LQ]HOVWHOOSOlW]HQYRQ|IIHQWOLFKHQ9HUNHKUVIOlFKHQLVWXQ]XOlVVLJDiese Festsetzung gilt nicht IU die allgemeinen Wohngebiete A1 bis A4, A9, C12, C15 undD4.
Anschluss anderer Flächen an die Verkehrsflächen
11. Private Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung:„CarSharing / BikeSharing" (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
10.12
'LHSULYDWHQ9HUNHKUVIOlFKHQPLWEHVRQGHUHU=ZHFNEHVWLPPXQJÄ&DU6KDULQJ%LNH6KDULQJ³dienen dem CarSharing und BikeSharing (insbesondere der Unterbringung vonE-Fahrzeugen, Pkw, Transportern, (OHNWUR)DKUUlGHUQ )DKUUlGHUQ /DVWHQUlGHUQ$QKlQJHUQ und der Unterbringung der GD]XJHK|ULJHQ technischen Ausstattung/DGHLQIUDVWUXNWXUIU(OHNWURIDKU]HXJH
In der 9HUVRUJXQJVIOlFKH Ä(QHUJLH]HQWUDOH³ ist zur Erzeugung von :lUPH und Energie mittels.UDIW:lUPH.RSSOXQJ die Errichtung einer Energiezentrale mit den erforderlichen(LQULFKWXQJHQ]%%ORFNKHL]NUDIWZHUNH]XOlVVLJVLHKH=LII,
12.Versorgungsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 12 BauGB)Energiezentrale12.1
7UDQVIRUPDWRUHQVWDWLRQHQZHUGHQJHPl‰3ODQHLQWUDJ(Planteil 1 / 3) festgesetzt.12.2Transformatorenstationen
*ODVIDVHU+DXSWYHUWHLOHU6WDWLRQHQZHUGHQJHPl‰3ODQHLQWUDJ(Planteil 1 / 3) festgesetzt.12.3Glasfaser-Hauptverteiler-Stationen13.13.1Öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung: „Landschaftstreppe“Öffentliche Grünflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB)Die |IIHQWOLFKHQ *UQIOlFKHQ mit der Zweckbestimmung: Ä/DQGVFKDIWVWUHSSH³ sind als*UQIOlFKH parkartig anzulegen und dauerhaft zu erhalten. Die Errichtung von Spiel- und$XIHQWKDOWVEHUHLFKHQVRZLH:HJHQLVW]XOlVVLJ'LH)OlFKHVROOZLHIROJWKHUJHVWHOOWZHUGHQ·20 % der *UQIOlFKH sind naturnah zu gestalten. Als naturnahe )OlFKHQ gelten extensive:LHVHQIOlFKHQ spezielle Lebensraumstrukturen IU besondere Artenvorkommen, Trocken-mauern/Gabionen, Obsthaine, Waldrandzonen sowie die Anpflanzung standortgerechter/DXEJHK|O]H·Der Anteil der befestigten )OlFKH ist auf 30 % der *HVDPWIOlFKH zu EHVFKUlQNHQ Alsbefestigte )OlFKHQ gelten Wege, Zufahrten, Aufenthaltsbereiche, Spielanlagen undVRQVWLJH)UHL]HLWHLQULFKWXQJHQRKQH)OlFKHQEHJUQXQJ·Innerhalb der *UQIOlFKH sind im Teilbereich West mind. 60 %lXPH und im Teilbereich Ostmind. 90 %lXPH JHPl‰ Ziff. I. 16.10 zu pflanzen. Hiervon PVVHQ mind. 50 % der %lXPHPLQGGHU:XFKVJU|‰H2UGQXQJHQWVSUHFKHQFolgende Nutzungen sind innerhalb der *UQIOlFKH mit der Zweckbestimmung "Land-VFKDIWVWUHSSH]XOlVVLJ·6SLHO%HZHJXQJVXQG$XIHQWKDOWVIOlFKHQ·Pavillon/Aussichtspunkt,·Geothermie-Nutzung,·Streuobstgruppen,·1DFKEDUVFKDIWVJlUWHQ·9HUVLFNHUXQJVIOlFKHQJHPl‰=LII,13.2Die |IIHQWOLFKH *UQIOlFKH mit der Zweckbestimmung: Ä-XJHQGWUHII 6G³ ist als *UQIOlFKHparkartig anzulegen und dauerhaft zu erhalten.Der Anteil der befestigten )OlFKH ist auf max. 15 % der *HVDPWIOlFKH zu EHVFKUlQNHQ Alsbefestigte )OlFKHQ gelten Wege, Zufahrten, Aufenthaltsbereiche, Spielanlagen und sonstigeFreizeiteinrichtungen ohne %HJUQXQJ sowie bauliche Anlagen, die nach sonstigen)HVWVHW]XQJHQGHV%HEDXXQJVSODQVDOV]XOlVVLJH1XW]XQJHQIHVWJHVHW]WVLQGInnerhalb der *UQIOlFKH sind mind. 25 %lXPH JHPl‰ Ziff. I. 16.10 zu pflanzen. HiervonPVVHQPLQGGHU%lXPHPLQGGHU:XFKVJU|‰H2UGQXQJHQWVSUHFKHQFolgende Nutzungen sind innerhalb der *UQIOlFKH mit der Zweckbestimmung Ä-XJHQGWUHII6G³]XOlVVLJ·7UHIISXQNWIU-XJHQGOLFKH·$XIHQWKDOWVIOlFKHQ
Öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung: „Jugendtreff Süd“
13.3Öffentliche Grünfläche mit der  Zweckbestimmung: „Nachbarschaftsplatz“Die |IIHQWOLFKHQ *UQIOlFKHQ mit der Zweckbestimmung: Ä1DFKEDUVFKDIWVSODW]³ dienen alsAufenthalts- und Spielbereich. Diesem Zweck entsprechende untergeordnete bauliche$QODJHQVLQG]XOlVVLJDie 1DFKEDUVFKDIWVSOlW]H sind auf mind. 50 % ihrer )OlFKH als *UQIOlFKH herzustellen unddauerhaft zu erhalten. In den *UQIOlFKHQ ist die in der Planzeichnung definierte Anzahl an/DXEElXPHQ JHPl‰ Ziff. I. 16.10 zu pflanzen. Hiervon PVVHQ mind. 1/3 der %lXPH mind.der :XFKVJU|‰H 2. Ordnung entsprechen. Von der festgesetzten Lage der %lXPH kannJHULQJIJLJDEJHZLFKHQZHUGHQÖffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung: „Grünanlage“13.4
13.5Die zeichnerisch festgesetzten *UQIOlFKHQ mit der Zweckbestimmung 9HUNHKUVJUQ und den%H]HLFKQXQJHQ9XQG9VLQGDOV*UQIOlFKHQKHU]XVWHOOHQXQGGDXHUKDIW]XHUKDOWHQÖffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung: „Verkehrsgrün“
z.B.
V1
Die zeichnerisch festgesetzten |IIHQWOLFKHQ *UQIOlFKHQ mit derZweckbestimmung Ä*UQDQODJH³ und den Bezeichnungen G1 und G2 sind als *UQIOlFKHQherzustellen und dauerhaft zu erhalten. Innerhalb der *UQIOlFKH darf der Anteil befestigter)OlFKHQPD[LQ*E]ZPD[LQ*EHWUDJHQ)ROJHQGH1XW]XQJHQVLQGLQQHUKDOEGHU*UQIOlFKHQ]XOlVVLJ·Wege,·6SLHOXQG$XIHQWKDOWVIOlFKHQInnerhalb der |IIHQWOLFKHQ *UQIOlFKHQ G1 sind 9HUVLFNHUXQJVIOlFKHQ JHPl‰ Ziff. I. 13.6]XOlVVLJ sowie unterirdische Anlagen IU die 5FNKDOWXQJ von Niederschlagswasser(Staurohre) sowie die IU diese Anlage EHQ|WLJHQ Zuwegungen zu Wartungszwecken. DieZuwegungen sind ZDVVHUGXUFKOlVVLJ befestigt und EHJUQW (z.B. Rasengittersteine)herzustellen und in diesem Zustand dauerhaft zu erhalten.z.B.
Schutz gegen Vogelschlag
Das auf den 'DFKIOlFKHQ und sonstigen befestigten )OlFKHQ anfallende Niederschlagswasserder %DXJUXQGVWFNH soll, soweit wasserrechtliche und wasserwirtschaftliche Belange nichtentgegenstehen, auf dem *UXQGVWFN bewirtschaftet werden (Versickerung, 'DFKEHJUQXQJRegenwassernutzung).Auf die Ä6DW]XQJ zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oder Verwenden von1LHGHUVFKODJVZDVVHU³XQWHU,,,ZLUGYHUZLHVHQSollte eine Versickerung aufgrund der %RGHQYHUKlOWQLVVH nicht P|JOLFK sein, kann dasRegenwasser ausnahmsweise einer zentralen Versickerung ]XJHIKUW werden. Dies istJXWDFKWHUOLFKLP5DKPHQGHV(QWZlVVHUXQJVJHVXFKVQDFK]XZHLVHQ
M 5
 M 1
H
Flächen für die Versickerung von Niederschlagswasser innerhalböffentlicher Grünflächen(§ 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB)
Die innerhalb der |IIHQWOLFKHQ *UQIOlFKHQ festgesetzten )OlFKHQ IU die Versickerung vonNiederschlagswasser "VV" und "VB" sind zu EHJUQHQ und in die Gestaltung der |IIHQWOLFKHQ*UQIOlFKH einzubinden. Die Anlage von ZDVVHUGXUFKOlVVLJ befestigten und EHJUQWHQ=XZHJXQJHQ]%5DVHQJLWWHUVWHLQHIU:DUWXQJVZHJHLVW]XOlVVLJVon der Lage der )OlFKHQ IU die Versickerung von Niederschlagswasser kann im Bedarfsfallabgewichen werden, soweit sich die Abweichungen im Bereich der |IIHQWOLFKHQ *UQIOlFKHbewegen.
13.6
*HOlQGHPRGHOOLHUXQJHQ im Sinne einer baulichen Anlage sind unter BeachtungQDFKEDUUHFKWOLFKHU$QIRUGHUXQJHQLQGHQ|IIHQWOLFKHQ*UQIOlFKHQ]XOlVVLJ13.7Geländemodellierung in den öffentlichen Grünflächen
14.'LH:DOGIOlFKHQZHUGHQJHPl‰3ODQHLQWUDJ (Planteil 1 / 3) festgesetzt.Flächen für Wald (§ 9 Abs. 1 Nr.18b BauGB)Flächen und Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklungvon Boden, Natur und Landschaft (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)15.15.1Maßnahmenflächen M 1 bis M 4 – Entwicklung, Erhalt und Pflege vonEidechsenhabitaten (öffentliche Grünfläche)(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauNVO)Die im Bereich der zeichnerisch festgesetzten 0D‰QDKPHQIOlFKHQ mit den Bezeichnungen  M1 bis M 4 hergestellten, artspezifischen Eidechsenersatzhabitate sind dauerhaft zu erhalten.Innerhalb der 0D‰QDKPHQIOlFKHQ mit der Bezeichnung M 1 und M 4 ist die Errichtung befes-WLJWHU:HJHDXIPD[]XOlVVLJInnerhalb der 0D‰QDKPHQIOlFKH M 1 sind 9HUVLFNHUXQJVIOlFKHQ JHPl‰ Ziff. I. 15. 2 sowieunterirdische Anlagen IU die 5FNKDOWXQJ von Niederschlagswasser (Staurohre) sowie die IUdiese Anlage EHQ|WLJHQ Zuwegungen zu Wartungszwecken ]XOlVVLJ Die Zuwegungen sindZDVVHUGXUFKOlVVLJ befestigt und EHJUQW (z.B. Rasengittersteine) herzustellen und in diesemZustand dauerhaft zu erhalten.Flächen für die Versickerung von Niederschlagswasser innerhalb derMaßnahmenfläche M 1 (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB)15.2Die innerhalb der 0D‰QDKPHQIOlFKH M 1 festgesetzten )OlFKHQ IU die Versickerung vonNiederschlagswasser (VV) sind zu EHJUQHQ und in die Gestaltung der 0D‰QDKPHQIOlFKHeinzubinden. Die Anlage von ZDVVHUGXUFKOlVVLJ befestigten und EHJUQWHQ Zuwegungen (z.B.Rasengittersteine) ]XU:DUWXQJLVW]XOlVVLJVon der Lage der )OlFKHQ IU die Versickerung von Niederschlagswasser kann im Bedarfsfallabgewichen werden, soweit sich die Abweichungen im Bereich der 0D‰QDKPHQIOlFKH M 1bewegen. In Versickerungsmulden ist die Anlage von Winterquartieren IU die EidechsenXQ]XOlVVLJMaßnahmenfläche M 5 - Entwicklung, Erhalt und Pflege vonSpechthabitaten (§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 18b) BauGB)15.3Im Bereich der zeichnerisch festgesetzten 0D‰QDKPHQIOlFKHQ mit der Bezeichnung M 5 zurEntwicklung, zum Erhalt und zur Pflege von Spechthabitaten (Klein- und Mittelspecht) ist dievorhandene Biotopstruktur zu erhalten und zu entwickeln. Vorhandene +|KOHQElXPH sind solange wie P|JOLFK zu erhalten. Nicht mehr verkehrssichere +DELWDWElXPH die eine*HIlKUGXQJ angrenzender 9HUNHKUVIOlFKHQ oder %DXIOlFKHQ darstellen, sind in AbstimmungPLWGHU]XVWlQGLJHQ8QWHUHQ1DWXUVFKXW]EHK|UGHLPHUIRUGHUOLFKHQ8PIDQJ]XVLFKHUQ15.4Erhaltung des Habitatbaumes des HeldbocksDer zeichnerisch festgesetzte Habitatbaum des Heldbocks ist vor %HHLQWUlFKWLJXQJHQ zuVFKW]HQ und zu erhalten. Im Falle von erforderlichen 9HUNHKUVVLFKHUXQJVPD‰QDKPHQ GUIHQdiese im erforderlichen Umfang und in Abstimmung mit der ]XVWlQGLJHQ unteren Natur-VFKXW]EHK|UGHGXUFKJHIKUWZHUGHQ15.5Erhaltung von Höhlenbäumen%lXPH mit %DXPK|KOHQ sind zu erhalten. Sofern aus 9HUNHKUVVLFKHUXQJVJUQGHQ0D‰QDKPHQ erforderlich werden, sind diese mit der ]XVWlQGLJHQ Unteren 1DWXUVFKXW]EHK|UGHabzustimmen. Falls ein Erhalt der %lXPH nicht mehr P|JOLFK ist, sind vor der jeweiligenRodung IU jeden entfallenden +|KOHQEDXP zwei )OHGHUPDXVNlVWHQ 9HUKlOWQLV 1:2) sowieeine Nisthilfe IU +|KOHQEUWHU 9HUKlOWQLV 1:1) an %lXPHQ im UlXPOLFKHQ Zusammenhanganzubringen. )U die )OHGHUPlXVH sind hierbei ein Sommer- und ein Ganzjahresquartiervorzusehen.15.6Artenschutzmaßnahmen für VögelIm Zuge von 1HXEDXPD‰QDKPHQ sind .OHLQK|KOHQ oder 1LVFKHQEUWHUNlVWHQ JHPl‰ dennachfolgenden Vorgaben an *HElXGHQ Nebenanlagen oder %lXPHQ auf dem *UXQGVWFNvorzusehen:·1LVWKLOIHSUR*HElXGHPLWHLQHU*HVFKRVVIOlFKHPð·1LVWKLOIHQSUR*HElXGHPLWHLQHU*HVFKRVVIOlFKH•Pð15.7Artenschutzmaßnahmen für FledermäuseIm Zuge von 1HXEDXPD‰QDKPHQ sind Fledermausquartiere JHPl‰ den nachfolgenden9RUJDEHQDQ*HElXGHQ1HEHQDQODJHQRGHU%lXPHQDXIGHP*UXQGVWFNYRU]XVHKHQ·1LVFKHQRGHU+|KOHQTXDUWLHUSUR*HElXGHPLWHLQHU*HVFKRVVIOlFKHPð·2 Nischen- oder +|KOHQTXDUWLHUH davon mind. 1 Ganzjahresquartier pro *HElXGH mitHLQHU*HVFKRVVIOlFKH•PðDie Festsetzung gilt nicht in den allgemeinen Wohngebieten A2, A3 und A4.15.8Insektenfreundliche BeleuchtungIm Geltungsbereich GUIHQ nur voll abgeschirmte $X‰HQEHOHXFKWXQJHQ mit geringen UV- undBlauanteilen (max. 3.000 Kelvin Farbtemperatur, :HOOHQOlQJH EHU 500 nm) verwendetwerden. Die Ausleuchtung soll zielgerichtet in den unteren Halbraum erfolgen und auf die1XW]IOlFKHQEHVFKUlQNWEOHLEHQ'LH/LFKWSXQNWK|KHLVWP|JOLFKVWQLHGULJ]XKDOWHQHinweis ohne Festsetzungscharakter: Die Beleuchtung ist, insbesondere DX‰HUKDOE der1XW]XQJV]HLWHQDXIHLQQRWZHQGLJHV0LQLPXP]XEHVFKUlQNHQZur Vermeidung von Vogelschlag an Glasbauteilen sind ungegliederte, JUR‰IOlFKLJH*ODVIOlFKHQ ab 3 Pð vorsorglich mit geeigneten, IU 9|JHO sichtbaren 2EHUIOlFKHQDXV]XIKUHQ Hierzu ]lKOHQ insbesondere reflexionsarme *OlVHU mit einem Reflexionsgradvon max. 10 %, Glasbausteine, transluzente, mattierte, HLQJHIlUEWH bombierte oderstrukturierte *ODVIOlFKHQ Sandstrahlungen, Siebdrucke, farbige Folien oder feste vorgelagerteKonstruktionen wie z.B. 5DQNJLWWHUEHJUQXQJHQ oder Brise Soleil (feststehenderSonnenschutz).Markierungsabstand, Abdeckungsgrad, Kontrast und Reflektanz sind entsprechend derDQHUNDQQWHQ5HJHOQGHU7HFKQLN]XEHUFNVLFKWLJHQ*UR‰H *ODVIOlFKHQ ohne Untergliederung, die z.B. EHU mehr als ein Geschoss gehen undhEHUHFNYHUJODVXQJHQVLQGXQ]XOlVVLJ
15.9
Auf Baugrundstücken anfallendes Niederschlagswasser15.10
Auf öffentlichen Flächen anfallendes NiederschlagswasserDas auf den |IIHQWOLFKHQ 9HUNHKUVIOlFKHQ anfallende Niederschlagswasser ist, soweitwasserrechtliche und wasserwirtschaftliche Belange nicht entgegenstehen, in VWUD‰HQ undwegebegleitenden *UQIOlFKHQ oder in zentrale Versickerungsbecken in den )OlFKHQ IU dieVersickerung von Niederschlagswasser "VV" und "VB" JHPl‰ Ziff. I. 13.6 innerhalb der|IIHQWOLFKHQ *UQIOlFKHQ mit der Zweckbestimmung: Ä/DQGVFKDIWVWUHSSH³ innerhalb der|IIHQWOLFKHQ*UQIOlFKHQ*XQGLQQHUKDOEGHU0D‰QDKPHQIOlFKH0DE]XOHLWHQ
15.11
OberflächenbefestigungBefestigte, nicht EHUEDXWH )OlFKHQ der %DXJUXQGVWFNH sind, soweit wasserwirtschaftlicheund brandschutzrechtliche Belange nicht entgegenstehen, als ZDVVHUGXUFKOlVVLJH )OlFKHQherzustellen.Private .I]6WHOOSOlW]H sind, soweit wasserwirtschaftliche und brandschutzrechtliche Belangenicht entgegenstehen, als ZDVVHUGXUFKOlVVLJ befestigte und EHJUQWH )OlFKHQ (z.B.Rasengittersteine) herzustellen.
15.12
Flächen zum Anpflanzen sowie Bindung und Erhalt von Bäumen, Sträuchern undsonstigen Bepflanzungen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und 25b BauGB)16Grundstücksbegrünung der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung„Bildungscampus“Die nicht EHUEDXWHQ bzw. nicht JHPl‰ † 19 Abs. 4 BauNVO nutzbaren )OlFKHQ sind alsJlUWQHULVFK gepflegte *UQIOlFKH mit Bodenanschluss anzulegen und dauerhaft zuXQWHUKDOWHQ'HU0LQGHVWEHJUQXQJVDQWHLOEHWUlJWGHU*HPHLQEHGDUIVIOlFKHEs sind mind. 8 standortgerechte /DXEElXPH 1. Ordnung JHPl‰ Ziff. I. 16.10 zu pflanzen.$QVWHOOHHLQHV%DXPHV2UGQXQJN|QQHQDXFK%lXPH2UGQXQJJHSIODQ]WZHUGHQ%HLVerwendung von %lXPHQ 2. Ordnung ist die ermittelte Anzahl zu pflanzender %lXPH jeweilsauf eine ganze Zahl aufzurunden.
16.1
VVVB9HUVLFNHUXQJVIOlFKH|IIHQWOLFKH9HUNHKUVIOlFKHQ9HUVLFNHUXQJVIOlFKH%LOGXQJVFDPSXV
z.B.
In der |IIHQWOLFKHQ *UQIOlFKH V2 sind Unterbrechungen IU zwei max. 1,50 m breite=XZHJXQJHQVRZLHIUHLQH=XIDKUW]XU(UVFKOLH‰XQJGHU%DXJUXQGVWFNH]XOlVVLJ
Extensive Dachbegrünung
16.3Grundstücksbegrünung der Flächen für Sport- und Spielanlagen
Die nicht von Anlagen zur Energieversorgung und ]XJHK|ULJHU Funktionsbereichebeanspruchten )OlFKHQ sind als JlUWQHULVFK gepflegte *UQIOlFKH mit Bodenanschlussanzulegen und dauerhaft zu unterhalten. Der 0LQGHVWEHJUQXQJVDQWHLO EHWUlJW 20 % der)OlFKHIU9HUVRUJXQJVDQODJHQGrundstücksbegrünung Versorgungsfläche: Energiezentrale16.4
Grundstücksbegrünung der allgemeinen Wohngebiete WA und des urbanenGebiets MU16.5Die nicht EHUEDXWHQ bzw. nicht JHPl‰ † 19 Abs. 4 BauNVO nutzbaren *UXQGVWFNVIOlFKHQsind als *UQIOlFKHQ mit Bodenanschluss JlUWQHULVFK anzulegen. Der IOlFKLJH Einbau vonSchotter-, Splitt-, Mineralstoff- oder .LHVIOlFKHQ bzw. losen Material- und 6WHLQVFKWWXQJHQ zurein gestalterischen Zwecken ist nicht ]XOlVVLJ Im Bereich der zu EHJUQHQGHQ*UXQGVWFNVIUHLIOlFKH ist DX‰HUGHP der Einbau von Folien zur $XIZXFKVYHUGlPPXQJXQ]XOlVVLJDer 0LQGHVWEHJUQXQJVDQWHLO ergibt sich aus der maximal ]XOlVVLJHQ *UXQGIOlFKHQ]DKO bzw.*UXQGIOlFKH in Verbindung mit den Ziff. I. 2.2 und Ziff. I. 2.3 ]XOlVVLJHQ hEHUVFKUHLWXQJHQ ImBereich von *UXQGVWFNHQ mit Tiefgaragen kann der *UQIOlFKHQDQWHLO auch in FormLQWHQVLYHU'DFKEHJUQXQJJHPl‰=LII,QDFKJHZLHVHQZHUGHQDie zu EHJUQHQGHQ *UXQGVWFNVIUHLIOlFKHQ sind mit *HK|O]HQ JHPl‰ Ziff. I. 16.10 zuGXUFKJUQHQ$OV$Q]DKOGHU]XSIODQ]HQGHQ*HK|O]HZLUGIHVWJHVHW]W·$OOJHPHLQH:RKQJHELHWH:$*UXQGVWFNHJU|‰HUDOVPðMHDQJHIDQJHQHPð*UXQGVWFNVIUHLIOlFKHPLQGHLQ%DXP2UGQXQJ·$OOJHPHLQH:RKQJHELHWH:$*UXQGVWFNHNOHLQHUDOVPðMH*UXQGVWFNPLQGHLQ%DXP2UGQXQJRGHUHLQ*UR‰VWUDXFK·Urbanes Gebiet MU 4LQ08VLQGPLQG%lXPHLQ08VLQGPLQG%lXPHLQ08VLQGPLQG%lXPHXQGLQ08VLQGPLQG%lXPH]XSIODQ]HQ(VVLQGMHZHLOVPLQGHVWHQV%lXPH2UGQXQJ]XSIODQ]HQAuf allen *UXQGVWFNHQ sind mind. 15 % der zu EHJUQHQGHQ *UXQGVWFNVIUHLIOlFKHQ mit6WUDXFKJHK|O]HQ]XEHSIODQ]HQDie Gestaltung der )UHLIOlFKHQ und *UQIOlFKHQ im Bereich der GHQNPDOJHVFKW]WHQGesamtanlage ist im Vorfeld mit der 'HQNPDOVFKXW]EHK|UGH abzustimmen und von dieserdenkmalrechtlich genehmigen zu lassen.Begrünung der VorgärtenDer Bereich zwischen |IIHQWOLFKHU (UVFKOLH‰XQJVIOlFKH und *HElXGHIURQW mit Hauszugang(Vorgarten) ist zu mind. 50 % als *UQIOlFKH JlUWQHULVFK anzulegen und zu unterhalten. Aufdem verbleibenden )OlFKHQDQWHLO GUIHQ ]XOlVVLJH Nebenanlagen JHPl‰ Ziff. I. 5.2 und.I]6WHOOSOlW]H gem. Ziffer I. 6.2 errichtet werden. Bei einer Reihenhausbebauung EHWUlJW der*UQIOlFKHQDQWHLOGHU9RUJlUWHQPLQG$XI=LII,ZLUGYHUZLHVHQ
16.6
Intensive Dachbegrünung / TiefgaragenbegrünungNicht EHUEDXWH Tiefgaragen und sonstige unterbaute )OlFKHQ ohne sonstige baulicheAnlagen im Sinne von † 19 Abs. 4 BauNVO sind mit einer geeigneten Vegeta-tionssubstratschicht von mindestens 0,80 m IU eine intensive %HJUQXQJ zu EHUGHFNHQ ImBereich von Baumanpflanzungen muss die Substratschicht mind. 1 m betragen. Diese +|KHGDUIDXFKGXUFK$XIKJHOXQJHQKHUJHVWHOOWZHUGHQDie Richtlinien IU Planung, Bau und Instandhaltung von 'DFKEHJUQXQJHQ -'DFKEHJUQXQJVULFKWOLQLH - der Forschungsgesellschaft LandschaftsentwicklungLandschaftsbau e.V. (FLL) sind zu beachten.
16.7
)ODFKGlFKHU sind YROOVWlQGLJ und dauerhaft mindestens extensiv zu EHJUQHQ Der'DFKEHJUQXQJVDQWHLO darf durch Aufbauten, Dachterrassen, Attika, technische AufbautenXVZDXIPD[GHUJHVDPWHQ'DFKIOlFKHUHGX]LHUWZHUGHQDabei muss die Substratschicht mind. eine mittlere Dicke von 12 cm aufweisen und kannvariabel zwischen 10 - 14 cm ausgebildet werden. Die Vegetationsform hat mindestens einer6HGXP.UlXWHU*UDV*HVHOOVFKDIWDXVYRUQHKPOLFKKHLPLVFKHQ$UWHQ]XHQWVSUHFKHQDie Richtlinien IU Planung, Bau und Instandhaltung von 'DFKEHJUQXQJHQ -'DFKEHJUQXQJVULFKWOLQLH - der Forschungsgesellschaft LandschaftsentwicklungLandschaftsbau e.V. (FLL) sind zu beachten.'LHVH)HVWVHW]XQJJLOWQLFKWIUGLH9HUVRUJXQJVIOlFKHÄ(QHUJLH]HQWUDOH³
16.8
Begrünung baulicher Anlagen: FassadenbegrünungFassaden sind zu mind. 20 %, Quartiersgaragen und fensterlose )XQNWLRQVJHElXGH sind zumind. 40 % mit rankenden, schlingenden oder kletternden Pflanzen IOlFKLJ und dauerhaft zuEHJUQHQ sofern dem keine brandschutzrechtlichen Regelungen entgegenstehen. Die%HJUQXQJ ist dauerhaft zu erhalten und bei Verlust zu ersetzen. Je Kletterpflanze ist eine3IODQ]IOlFKH mit Bodenanschluss von mind. 1,00 Pð herzustellen. Als Richtwert gilt einePflanze pro 2 m :DQGOlQJH Abweichend hiervon kann auf einen Bodenanschluss verzichtetwerden, wenn artspezifisch ein ausreichend durchwurzelbarer Raum zur 9HUIJXQJ gestelltwird.Die Richtlinien IU Planung, Bau und Instandhaltung von )DVVDGHQEHJUQXQJHQ derForschungsgesellschaft Landschaftsentwicklung Landschaftsbau e.V. (FLL) sind zu beachten.Diese Festsetzung gilt nicht IU die 9HUVRUJXQJVIOlFKHQ Energiezentrale,Transformatorenstationen und Glasfaser-Hauptverteiler-Stationen.Diese Festsetzung gilt nicht IU die nach † 2 Hessisches Denkmalschutzgesetz (HDSchG)XQWHU(QVHPEOHVFKXW]VWHKHQGHQ*HElXGHLPXUEDQHQ*HELHW08Hinweis ohne Festsetzungscharakter: Bei der )DVVDGHQEHJUQXQJ wird aus klimatischen*UQGHQHLQH0LQGHVWEUHLWHYRQPHPSIRKOHQ
16.9
16.10Anpflanzung von Bäumen und Sträuchern)U die im Bereich von |IIHQWOLFKHQ *UQIOlFKHQ sowie zur *UXQGVWFNVEHJUQXQJ nach]HLFKQHULVFKHQRGHUWH[WOLFKHQ)HVWVHW]XQJHQ]XSIODQ]HQGHQ%lXPHJLOW·Es sind zu mind. 80 % einheimische und standortgerechte %lXPH und 6WUlXFKHU zuverwenden.·Es sind DXVVFKOLH‰OLFK %lXPH JHPl‰ Pflanzliste Vorschlagsliste A1 und A2 (siehe Ziff. V.17.1. und 17.2.) zu pflanzen.·%lXPH2UGQXQJPVVHQEHL3IODQ]XQJHLQHQ0LQGHVWVWDPPXPIDQJ6W8YRQFPXQG%lXPHRGHU2UGQXQJHLQHQ6W8YRQFPDXIZHLVHQ·Der durchwurzelbare Raum soll bei %lXPHQ 1. Ordnung mind. 36 Pñ / Baum, bei %lXPHQ2UGQXQJPLQGPñ%DXPXQGEHL%lXPHQ2UGQXQJPñ%DXPXPIDVVHQDie JHPl‰ Ziff. I. 16.5 zu pflanzenden *UR‰VWUlXFKHU sind JHPl‰ Pflanzliste VorschlagslisteB2 (siehe Ziff. V. 17.4) oder vergleichbare Arten herzustellen und PVVHQ eine 0LQGHVWK|KHvon 175 - 200 cm besitzen.Sonstige zu pflanzende 6WUlXFKHU sind JHPl‰ Pflanzliste Vorschlagsliste B2 (siehe Ziff. V.17.4) oder vergleichbare Arten mit der 3IODQ]TXDOLWlW mind. zweimal verpflanzt, 0LQGHVWK|KHFPKHU]XVWHOOHQ'HU1DGHOKRO]DQWHLOGDUIGHU*HK|O]HQLFKWEHUVFKUHLWHQBereits vorhandene %lXPH *HK|O]H und aufgrund sonstiger Festsetzungen oder Satzungenzu pflanzende %lXPH und 6WUlXFKHU N|QQHQ angerechnet werden, sofern dabei die in dieser)HVWVHW]XQJGHILQLHUWHQ4XDOLWlWHQHLQJHKDOWHQZHUGHQDie %lXPH und 6WUlXFKHU sind dauerhaft zu erhalten. $EJlQJH sind vom jeweiligen*UXQGVWFNVHLJHQWPHUJOHLFKZHUWLJ]XHUVHW]HQEine JHULQJIJLJH Verschiebung der zeichnerisch festgesetzten Baumstandorte ist ]XOlVVLJAnpflanzung von Straßenbäumen16.11Die im Bereich von 6WUD‰HQYHUNHKUVIOlFKHQ zeichnerisch als Einzelbaum, Baumreihe oderEHU eine Baumanzahl festgesetzten Baumpflanzungen sind mit %lXPHQ 1. oder 2. OrdnungGXUFK]XIKUHQ . Es sind zu mind. 60 % einheimische und standortgerechte %lXPH zuverwenden.Die %lXPH PVVHQ bei Pflanzung einen Mindeststammumfang (StU) von 18 - 20 cmaufweisen. Es sind DXVVFKOLH‰OLFK 6ROLWlU+RFKVWlPPH JHPl‰ Pflanzliste Vorschlagsliste A1(siehe Ziff. V. 17.1) zu pflanzen. Der durchwurzelbare Raum soll bei %lXPHQ 1. Ordnungmind. 36 Pñ / Baum und bei %lXPHQ 2. Ordnung mind. 24 Pñ / Baum umfassen. Unbefestigte%DXPVFKHLEHQVLQG]XEHJUQHQBei Baumreihen ist auf eine einheitliche Artenauswahl zu achten und ein JOHLFKPl‰LJHUAbstand der Baumpflanzungen einzuhalten. Sollte bei Baumreihen entlang von 6WUD‰HQ in/lQJVULFKWXQJ zur 6WUD‰HQPLWWHODFKVH abgewichen werden, muss eine lineare Anordnung derDQ]XSIODQ]HQGHQ%lXPHHUKDOWHQEOHLEHQBereits vorhandene %lXPH N|QQHQ angerechnet werden, sofern dabei die in dieserFestsetzung definierten 4XDOLWlWHQ eingehalten werden. Die %lXPH sind dauerhaft zuHUKDOWHQ$EJlQJHVLQGJOHLFKZHUWLJ]XHUVHW]HQ(LQHJHULQJIJLJH9HUVFKLHEXQJGHU]HLFKQHULVFKIHVWJHVHW]WHQ%DXPVWDQGRUWHLVW]XOlVVLJ
Der Anteil EHUEDXWHU oder befestigter )OlFKH ist auf 30 % der *HVDPWIOlFKH zuEHVFKUlQNHQ Hierunter fallen *HElXGH Wege, Zufahrten, Aufenthaltsbereiche,6SLHOSODW]DQODJHQXQGVRQVWLJH)UHL]HLWHLQULFKWXQJHQRKQH%HJUQXQJ,QQHUKDOEGHU)OlFKHIU6SRUWXQG6SLHODQODJHQVLQGPLQG/DXEElXPHJHPl‰=LIII. 16.10 , 1. oder 2. Ordnung zu pflanzen.
Grundstücksbegrünung der Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung„Jugendzentrum“Die nicht EHUEDXWH bzw. nicht JHPl‰ † 19 Abs. 4 BauNVO nutzbaren )OlFKHQ sind alsJlUWQHULVFK gepflegte *UQIOlFKH mit Bodenanschluss anzulegen und dauerhaft zuXQWHUKDOWHQ'HU0LQGHVWEHJUQXQJVDQWHLOEHWUlJWGHU*HPHLQEHGDUIVIOlFKHEs sind mind. 4 standortgerechte /DXEElXPH mind. 2. Ordnung JHPl‰ Ziff. I. 16.10 zupflanzen. Anstelle eines Baumes 2. Ordnung N|QQHQ auch zwei %lXPH 3. Ordnung gepflanztwerden. Bei Verwendung von %lXPHQ 3. Ordnung ist die ermittelte Anzahl zu pflanzender%lXPHMHZHLOVDXIHLQHJDQ]H=DKODXI]XUXQGHQ
16.2
Erhaltung von Bäumen16.12Die zeichnerisch festgesetzten %lXPH mit Erhaltungsbindung sind zu erhalten und dauerhaftzu pflegen. Nach dem Bebauungsplan ]XOlVVLJH %DXPD‰QDKPHQ im Wurzel- oder Kronen-bereich der zu erhaltenden %lXPH sind nur gestattet, wenn im Vorfeld fachgutachterlichnachgewiesen wird, dass der betroffene Baum hierdurch keine 6FKlGLJXQJ erleidet. BeiBau- PD‰QDKPHQ sind die %lXPH sach- und fachgerecht JHPl‰DIN 18920 Ä9HJHWDWLRQVWHFKQLN im Landschaftsbau - Schutz von %lXPHQ 3IODQ]HQEHVWlQGHQXQG9HJHWDWLRQVIOlFKHQEHL%DXPD‰QDKPHQ³YRUVFKlGLJHQGHQ(LQIOVVHQ]XVFKW]HQ
66 dB(A)
50 dB(A) Nacht
65 dB(A)
GMit Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit zu belastende Flächen(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)17.Innerhalb des allgemeinen Wohngebiets E3 ist eine )OlFKH auf einer Breite von 3 m miteinem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten.18.Bauliche und sonstige technische Vorkehrungen oder Maßnahmen zum Schutz vorschädlichen Umwelteinwirkungen i.S.d. Bundes-Immissionsschutzgesetzes(BImSchG) (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)Objektbezogene (passive) SchallschutzmaßnahmenDie im Planteil 1 / 3 eingetragenen PD‰JHEOLFKHQ $X‰HQOlUPSHJHO La und dienachfolgenden Festsetzungen zum Schutz vor 9HUNHKUVOlUPHLQZLUNXQJHQ gelten IU denDXVVFKDOOWHFKQLVFKHU6LFKWXQJQVWLJVWHQ/DVWIDOO·freie Schallausbreitung nachts,·,PPLVVLRQVK|KHPEHU*HOlQGH
18.1
0D‰JHEOLFKH$X‰HQOlUPSHJHO/lUPSHJHOEHUHLFKHBei der Errichtung oder der bQGHUXQJ von *HElXGHQ mit VFKXW]EHGUIWLJHQ$XIHQWKDOWVUlXPHQ sind die $X‰HQEDXWHLOH entsprechend den Anforderungen derDIN 4109-1:2018-01, Ä6FKDOOVFKXW] im Hochbau - Teil 1: 0LQGHVWDQIRUGHUXQJHQ³ undDIN 4109-2:2018-01, Ä6FKDOOVFKXW] im Hochbau - Teil 2: Rechnerische Nachweise der(UIOOXQJ der $QIRUGHUXQJHQ³ auszubilden. Grundlage hierzu sind die PD‰JHEOLFKHQ$X‰HQOlUPSHJHO La bzw. /lUPSHJHOEHUHLFKH JHPl‰ Planeintrag (Planteil 1 / 3), dieJHPl‰7DEGHU',1HLQDQGHUZLHIROJW]XJHRUGQHWVLQG
Die erforderlichen 6FKDOOGlPP0D‰H der $X‰HQEDXWHLOH sind u. a. in $EKlQJLJNHLW von derRaumnutzungsart und 5DXPJU|‰H im Baugenehmigungsverfahren JHPl‰ DIN4109-1:2018-01 und DIN 4109-2:2018-01 nachzuweisen.Von dieser Festsetzung kann JHPl‰ † 31 Abs. 1 BauGB ausnahmsweise abgewichenwerden, wenn im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht wird, dass imEinzelfall geringere PD‰JHEOLFKH $X‰HQOlUPSHJHO bzw. /lUPSHJHOEHUHLFKH an denFassaden anliegen (z. B. unter %HUFNVLFKWLJXQJ der Abschirmung durch *HElXGH DieAnforderungen an die 6FKDOOGlPPXQJ der $X‰HQEDXWHLOH N|QQHQ dann entsprechend denVorgaben der DIN 4109-1:2018-01 und DIN 4109-2:2018-01 reduziert werden.Von dieser Festsetzung kann auch abgewichen werden, wenn zum Zeitpunkt desBaugenehmigungsverfahrens die DIN 4109 in der dann JOWLJHQ Fassung ein anderes9HUIDKUHQDOV*UXQGODJHIUGHQ6FKDOOVFKXW]QDFKZHLVJHJHQ$X‰HQOlUPYRUJLEt.6FKDOOGlPPHQGH/IWXQJVHLQULFKWXQJHQBei der Errichtung oder der bQGHUXQJ von 6FKODIUlXPHQ und Kinderzimmern westlich der50 dB(A)-Nacht-Isophone JHPl‰ Planeintrag (Planteil 1 / 3) sind VFKDOOGlPPHQGH/IWXQJVHLQULFKWXQJHQ vorzusehen. Auf dezentrale VFKDOOJHGlPPWH VFKDOOGlPPHQGH/IWXQJVHLQULFKWXQJHQ kann verzichtet werden, wenn das *HElXGH mit einer zentralen/IWXQJVDQODJH ausgestattet ist und hierdurch ein ausreichender und VFKDOOJHGlPPWHU/XIWDXVWDXVFKJHZlKUOHLVWHWLVWVon dieser Festsetzung kann JHPl‰ † 31 Abs. 1 BauGB ausnahmsweise abgewichenwerden, wenn im Baugenehmigungsverfahren der Nachweis erbracht wird, dass imEinzelfall geringere Nacht-Beurteilungspegel als 50 dB(A) an den zur %HOIWXQJ von6FKODIUlXPHQ und Kinderzimmern erforderlichen Fenstern anliegen (z. B. unter%HUFNVLFKWLJXQJGHU$EVFKLUPXQJGXUFK*HElXGH
Erhaltung von Gehölzen16.13In den zeichnerisch festgesetzen )OlFKHQ IU die Erhaltung von *HK|O]HQ ist derZDOGlKQOLFKH%HVWDQGGDXHUKDIW]XHUKDOWHQ
17.2Innerhalb des Teilbaugebiets MU 2 ist eine )OlFKH auf einer Breite von 5 m mit einemGehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten.17.1
18.1.1
18.1.2
$XIHQWKDOWVUlXPHAn Fassaden, die innerhalb der im Plan dargestellten, von der 60 dB(A)-Nacht-Isophonen(Planteil 1 / 3) umschlossenen Zone liegen, sind keine IU die %HOIWXQJ VFKXW]EHGUIWLJHU$XIHQWKDOWVUlXPH (z. B. Schlaf-, Kinder- oder Wohnzimmer) erforderlichen Fenster]XOlVVLJVon dieser Festsetzung kann abgewichen werden, wenn der Nachweis erbracht wird, dassim Einzelfall geringere Nacht-Beurteilungspegel als 60 dB(A) an der Fassade anliegenoder dass durch geeignete bauliche 6FKDOOVFKXW]PD‰QDKPHQ (z. B. "HamburgerHafenCity-Fenster", Schallschutzfenster in Verbindung mit zentralen oder dezentralen/IWXQJVDQODJHQ Schallschutzvorbauten oder Doppelfassaden) sichergestellt ist, dass beiJHZlKUOHLVWHWHU%HOIWEDUNHLWIROJHQGH,QQHQSHJHOQLFKWEHUVFKULWWHQZHUGHQ·30 dB(A) ZlKUHQG der Nachtzeit in 5lXPHQ die EHUZLHJHQG zum Schlafen genutztwerden (z. B. Schlaf- und Kinderzimmer),·G%$ZlKUHQGGHU7DJ]HLWLQDOOHQDQGHUHQVFKXW]EHGUIWLJHQ$XIHQWKDOWVUlXPHQ
18.1.3 60 dB(A) Nacht
6FKXW]GHU$X‰HQZRKQEHUHLFKHAn Fassaden, die innerhalb der im Plan dargestellten, von der 64 dB(A)-Tag-Isophonen(Planteil 1 / 3) umschlossenen Zone liegen, sind $X‰HQZRKQEHUHLFKH nur in Form vonJHVFKW]WHQ $X‰HQZRKQEHUHLFKHQ z.B. als |IIHQEDUH verglaste Loggien oder:LQWHUJlUWHQ]XOlVVLJVon dieser Festsetzung kann abgewichen werden, wenn im Baugenehmigungsverfahrender Nachweis erbracht wird, dass der Tag-Beurteilungspegel in der Mitte des$X‰HQZRKQEHUHLFKVG%$QLFKWEHUVFKUHLWHW
18.1.4 64 dB(A) Tag
z.B.
$EJlQJH sind durch Anpflanzung mit %lXPHQ 1. oder 2. Ordnung JHPl‰ Pflanzliste Vor-VFKODJVOLVWH$RGHU$VLHKH=LII9XQGLQIROJHQGHQ4XDOLWlWHQ]XHUVHW]HQ·Mindeststammumfang 25 - 30 cm, mind. dreimal verpflanzt.
1. Art der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB)Allgemeines Wohngebiet (WA) (§ 4 BauNVO i.V.m § 1 Abs. 6 BauNVO)
Erläuterung der Nutzungsschablonen
EoDWA A2II0,8 / 1,2 (RMH)0,4 / 0,6 (RMH)H
Urbanes Gebiet (MU)  (§ 6a i.V.m. § 1 Abs. 6 BauNVO)
AH max.16,50 m
BauweiseZahl der VollgeschosseGrundflächenzahl  (GRZ) / Grundflächenzahl (GRZ) Reihenmittelhaus als HöchstmaßArt d. der baul. Nutzung u. Bezeichnung des TeilbaugebietsGeschossflächenzahl (GFZ) / Geschossflächenzahl (GFZ) Reihenmittelhaus als Höchstmaß
1.1.1$OOJHPHLQ]XOlVVLJH1XW]XQJHQ†$EV%DX192·:RKQJHElXGH·die der Versorgung des Gebiets dienenden /lGHQ Schank- und Speisewirtschaften sowieQLFKWVW|UHQGHQ+DQGZHUNVEHWULHEH·$QODJHQIUNLUFKOLFKHNXOWXUHOOHVR]LDOHJHVXQGKHLWOLFKHXQGVSRUWOLFKH=ZHFNH1.1.2$XVQDKPVZHLVH]XOlVVLJH1XW]XQJHQ†$EV%DX192·Betriebe des Beherbergungsgewerbes,·VRQVWLJHQLFKWVW|UHQGH*HZHUEHEHWULHEH·$QODJHQIU9HUZDOWXQJHQ1.1.31LFKW]XOlVVLJH1XW]XQJHQ†$EVL9P†$EV%DX192·Gartenbaubetriebe,·Tankstellen,·:HUEHDQODJHQDOVHLJHQVWlQGLJHJHZHUEOLFKH+DXSWQXW]XQJIU)UHPGZHUEXQJ
GR max. 850Grundfläche (GR) und Grundflächenzahl (GRZ)(§ 19 Abs. 1 und 2 BauNVO)
Zahl der Vollgeschosse (§§ 16 und 20 BauNVO)
2.5.1Mitrechnen von )OlFKHQ von $XIHQWKDOWVUlXPHQ in Nicht-Vollgeschossen in den allgemeinen:RKQJHELHWHQ†$EV6%DX192Bei der Ermittlung der *HVFKRVVIOlFKH sind )OlFKHQ von $XIHQWKDOWVUlXPHQ in Nicht-Vollgeschossen HLQVFKOLH‰OLFK der zu ihnen JHK|UHQGHQ 7UHSSHQUlXPH und HLQVFKOLH‰OLFKLKUHU8PIDVVXQJVZlQGHJDQ]PLW]XUHFKQHQ'LH)HVWVHW]XQJJLOWQLFKWIUGLHDOOJHPHLQHQ:RKQJHELHWH$ELV$2.5.2$XVQDKPVZHLVHhEHUVFKUHLWXQJGHU]XOlVVLJHQ*HVFKRVVIOlFKH†$EV%DX192L9P†D$EV1U%DX192In den allgemeinen Wohngebieten darf die ]XOlVVLJH *HVFKRVVIOlFKH (GF) IU )OlFKHQ von.I]6WHOOSOlW]HQ und Garagen und IU )OlFKHQ von nicht zu Wohnzwecken dienenden 5lXPHQum bis zu 50 % der *HVFKRVVIOlFKH des untersten Vollgeschosses (Erdgeschoss)EHUVFKULWWHQZHUGHQ9RQGHU)HVWVHW]XQJVLQGIROJHQGHQLFKW]X:RKQ]ZHFNHQGLHQHQGH5lXPHHUIDVVW·LQGDV(UGJHVFKRVVLQWHJULHUWH$EVWHOOUlXPHIU.LQGHUZDJHQXQG)DKUUlGHU·LQGDV(UGJHVFKRVVLQWHJULHUWH0OOUlXPH·LQGDV(UGJHVFKRVVLQWHJULHUWH.HOOHUUlXPH·LQGDV(UGJHVFKRVVLQWHJULHUWH:DVFKXQG7URFNHQUlXPH·in das Erdgeschoss integrierte Haustechnik,·LQGDV*HElXGHLQWHJULHUWH'XUFKJlQJHXQG'XUFKIDKUWHQLQGHQ,QQHQKRI'LHVH)HVWVHW]XQJJLOWQLFKWIUGLHDOOJHPHLQHQ:RKQJHELHWH$$II
Geschossfläche (GF) und Geschossflächenzahl (GFZ)(§ 20 Abs. 2 und 3 BauNVO)
'LHPD[LPDO]XOlVVLJH=DKOGHU9ROOJHVFKRVVHZLUGJHPl‰1XW]XQJVVFKDEORQHLPMHZHLOLJHQ%DXJHELHWJHPl‰3ODQHLQWUDJ3ODQWHLOIHVWJHVHW]W2.7.1
2. Maß der baulichen Nutzung (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. §§ 16 ff. BauNVO)
GR max. 1.800maximale Grundfläche (GR max.) in m²maximale Außenwandhöhe (AH max.)
1.1
1.2
2.1
2.7Höhe baulicher Anlagen (§§ 16 und 18 BauNVO)
2.5
 166,96 mü NHN+|KHQEH]XJVSXQNWIUEDXOLFKH$QODJHQDXIGHQ)OlFKHQPLWEHVRQGHUHP1XW]XQJV]ZHFNÄ*DUDJHQJHElXGH³VLHKH=LIIHU,+|KHQEH]XJVSXQNW ist der in der westlich bzw. Q|UGOLFK angrenzenden |IIHQWOLFKHQ9HUNHKUVIOlFKH besonderer Zweckbestimmung: Ä9HUNHKUVEHUXKLJWHU %HUHLFK³ plangraphischIHVWJHVHW]WH+|KHQSXQNWEHU1+1LP3ODQWHLO2.7.2Auf den )OlFKHQ mit besonderem Nutzungszweck: Ä*DUDJHQJHElXGH³ ist die durchPlaneintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzte maximale $X‰HQZDQGK|KH (AHmax) ]XOlVVLJ Diemaximale $X‰HQZDQGK|KH ist der obere Abschluss der Wand gemessen vom+|KHQEH]XJVSXQNW (siehe Ziff. I. 2.7.2). Es gilt auch die Festsetzung Ziff. II. 1.2(Dachaufbauten).
2.6
GF max.1.700
0D[LPDOH$X‰HQZDQGK|KH
Einzelhäuser / Doppelhäuser / Hausgruppen
z.B.
z.B.
1.2.1$OOJHPHLQ]XOlVVLJH1XW]XQJHQ†D$EV%DX192·:RKQJHElXGH·*HVFKlIWVXQG%URJHElXGH·Einzelhandelsbetriebe im Erdgeschoss der Teilbaugebiete MU 2a, MU 3 und MU 4 mitnahversorgungsrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimenten sowie]HQWUHQUHOHYDQWHQ5DQGVRUWLPHQWHQYRQPD[GHU*HVDPWYHUNDXIVIOlFKHDie PD‰JHEOLFKHQ Sortimente sind in der 'DUPVWlGWHU Sortimentsliste enthalten (sieheHinweise Ziff. V. 15)·Einzelhandelsbetriebe im Teilbaugebiet MU 2b nur in Form vonLebensmittel-Vollsortimentern mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten sowiezentrenrelevanten Randsortimenten von max. 10 % der *HVDPWYHUNDXIVIOlFKH DiePD‰JHEOLFKHQ nahversorgungsrelevanten und zentrenrelevanten Sortimente sind in der'DUPVWlGWHU6RUWLPHQWVOLVWHHQWKDOWHQVLHKH+LQZHLVH=LII9·Schank- und Speisewirtschaften sowie Betriebe des Beherbergungsgewerbes,·sonstige Gewerbebetriebe,·Anlagen IU Verwaltungen sowie IU kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche undsportliche Zwecke.
Das urbane Gebiet setzt sich aus den Teilbaugebieten MU 1 - MU 4 zusammen.
1.2.21LFKW]XOlVVLJH1XW]XQJHQ†D$EVXQG%DX192L9P†$EV%DX192·Einzelhandelsbetriebe im Teilbaugebiet MU 1,·Einzelhandelsbetriebe ab dem 1. Obergeschoss,·9HUJQJXQJVVWlWWHQ in Form von :HWWEURV Spiel- und Automatenhallen sowie lKQOLFKHUnternehmen im Sinne der †† 29 ff. Gewerbeordnung (GewO), Animierlokale, Nachtbars,und vergleichbare Einrichtungen mit Striptease- und )LOPYRUIKUXQJ Sex-Kinos, *HVFKlIWHmit Einrichtungen zur 9RUIKUXQJ von Sex- und Pornofilmen, erotische Sauna- undMassagebetriebe, Swingerclubs sowie andere sexbezogene Einrichtungen,·%RUGHOOHXQGERUGHOODUWLJH%HWULHEHHLQVFKOLH‰OLFK7HUPLQZRKQXQJHQXQG(URV&HQWHU·Tankstellen,·:HUEHDQODJHQDOVHLJHQVWlQGLJHJHZHUEOLFKH+DXSWQXW]XQJIU)UHPGZHUEXQJ
Ausnahmsweise Überschreitung der zulässigen Grundfläche in den allgemeinenWohngebieten durch Terrassen (§ 16 Abs. 2 Nr. 1 i.V.m. § 16 Abs. 6 BauNVO)2.2Ausnahmsweise kann in den allgemeinen Wohngebieten die festgesetzte *UXQGIOlFKH durch7HUUDVVHQXPEHUVFKULWWHQZHUGHQ'LH)HVWVHW]XQJJLOWQLFKWIUGLHDOOJHPHLQHQ:RKQJHELHWH'XQG'VRZLH(ELV(Überschreitung der zulässigen Grundfläche in den allgemeinen Wohngebieten durchKfz-Stellplätze und deren Zufahrten, Tiefgaragen sowie Nebenanlagen(§ 19 Abs. 4 BauNVO)2.3In den folgenden allgemeinen Wohngebieten darf die ]XOlVVLJH *UXQGIOlFKH durch die*UXQGIOlFKH von .I]6WHOOSOlW]HQ und deren Zufahrt sowie Nebenanlagen im Sinne des † 14%DX192ELV]XHLQHU*UXQGIOlFKHQ]DKOYRQEHUVFKULWWHQZHUGHQ·A6, A7, A9,·B1, B4, B5,·C9, C10,·D3.
2.3.1
In den allgemeinen Wohngebieten D2, D4 und E2 bis E6 darf die ]XOlVVLJH *UXQGIOlFKH durchdie *UXQGIOlFKH von .I]6WHOOSOlW]HQ und deren Zufahrten sowie Nebenanlagen im Sinne des†%DX192ELV]XHLQHU*UXQGIOlFKHQ]DKOYRQEHUVFKULWWHQZHUGHQ2.3.2Im allgemeinen Wohngebiet D1 darf die ]XOlVVLJH *UXQGIOlFKH durch die *UXQGIOlFKH von.I]6WHOOSOlW]HQ und deren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des † 14 BauNVO sowiebaulichen Anlagen unterhalb der *HOlQGHREHUIOlFKH durch die das %DXJUXQGVWFN lediglichXQWHUEDXWZLUGELV]XHLQHU*UXQGIOlFKHQ]DKOYRQEHUVFKULWWHQZHUGHQ2.3.3Ausnahmsweise Überschreitung der zulässigen Grundfläche in den allgemeinenWohngebieten für Feuerwehrwege (§ 19 Abs. 4 BauNVO i.V.m. § 16 Abs. 6 BauNVO)2.4$XVQDKPVZHLVHGDUIGLH]XOlVVLJH*UXQGIOlFKHGXUFKGLH*UXQGIOlFKHvon Feuerwehrzu-fahrten und )HXHUZHKUDXIVWHOOIOlFKHQ (Feuerwehrwege) um weitere 0,10 EHUVFKULWWHQwerden, wenn die Wege und $XIVWHOOIOlFKHQ als ZDVVHUGXUFKOlVVLJ befestigte und EHJUQWH)OlFKHQ]%5DVHQJLWWHUVWHLQHHUULFKWHWZHUGHQ'LHVH)HVWVHW]XQJJLOWQLFKWIUGLHDOOJHPHLQHQ:RKQJHELHWH$ELV$
*DUDJHQJHElXGH
0,25WA E5Art d. baul. Nutzung u. Bezeichnung des Teilbaugebiets / Zweckbetimmungo1.900Grundflächenzahl (GRZ)Geschossfläche (GF) in m²Zahl der VollgeschosseBauweiseIV
z.B.
z.B.
z.B.
z.B.
z.B.
AH max.16,50 mz.B.
Die maximal ]XOlVVLJH *UXQGIOlFKH (GR) bzw. *UXQGIOlFKHQ]DKO (GRZ)werden JHPl‰ Nutzungsschablone im jeweiligen Baugebiet JHPl‰Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.GRZ 0,35z.B.
Die maximal ]XOlVVLJH *HVFKRVVIOlFKH (GF) bzw. *HVFKRVVIOlFKHQ]DKO(GFZ) werden JHPl‰  Nutzungsschablone im jeweiligen Baugebiet JHPl‰Planeintrag (Planteil 1 / 3) festgesetzt.1,2GFZz.B.
AS+P  Albert Speer + Partner GmbH+HGGHULFKVWUD‰H60596 Frankfurt am Main
WissenschaftsstadtDarmstadtStadtplanungsamtAS+P  Albert Speer + Partner GmbH+HGGHULFKVWUD‰H60596 Frankfurt am Main
WissenschaftsstadtDarmstadtStadtplanungsamt
I.Festsetzungen gemäß BauGB und BauNVOAufgrund des † 9 BauGB i.d.F. vom 03.11.2017 (BGBI. I S. 3634) i.V.m. der Baunutzungsverordnung(BauNVO) i.d.F. vom 21.11.2017 (BGBI. I S. 3786) und der Planzeichenverordnung (PlanzV) vom18.12.1990 (BGBI. 1991 I S.58) werden festgesetzt:
Diese Ausfertigung (Planteil 2 / 3) stimmt mit dem zur Satzung beschlossenen PlanEHUHLQ'HU3ODQWHLOLVWQXULQ9HUELQGXQJPLWGHQ3ODQWHLOHQXQGJOWLJAusgefertigt: Darmstadt, den ___________Darmstadt, den                                                                           Stadtplanungsamt                                    _________________                               Jochen Krehbiehl
Stand: 21.07.2020
Wissenschaftsstadt Darmstadt      Gemarkung Darmstadt                 Flur 22, 58Bebauungsplan S 26-Ludwigshöhviertel -mit Satzung über die Gestaltung baulicher Anlagen undSatzung zur Schaffung von Anlagen zum Sammeln oderVerwenden von NiederschlagswasserPlanteil 2 / 3'LHVHU3ODQWHLOLVWQXULQ9HUELQGXQJPLWGHQ3ODQWHLOHQXQGJOWLJ