Bauliche Erweiterung und Umgestaltung des Heim- und Pflegebereichs der Altenzentrum Klarastift gGmbH

V/1020/2005 
DER OBERBÜRGERMEISTER 
V/Stift 
 
 
 
 
 
 
 
 
Betrifft 
 
Bauliche Erweiterung und Umgestaltung des Heim- und Pflegebereichs der Altenzentrum 
Klarastift gGmbH 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
 
12.01.2006 Stiftungskommission Vorberatung 
31.01.2006 Bezirksvertretung Münster-Mitte Anhörung 
15.02.2006 Hauptausschuss Vorberatung 
15.02.2006 Rat Entscheidung
 
 
Beschlussvorschlag: 
Sachentscheidung: 
 
1. Der Rat stimmt der Absicht der Stiftung Magdalenenhospital als alleinige Gesellschafterin 
der Altenzentrum Klarastift gGmbH zu, den Heim- und Pflegebereich mit dem Ziel der 
Schaffung weiterer Einzelzimmer baulich zu erweitern und aufzustocken ohne zahlenmäßi-
ge Veränderung der gesamten Heim- und Pflegeplatzzahl. 
 
2. Der Rat nimmt die vorangestellten Planungsuntersuchungen und deren wirtschaftliche Prü-
fungen zur Kenntnis. 
 
3. Für die Erstellung der Vorentwurfsplanung nebst Kostenschätzung nach DIN 276 für die 
überplan- und überbaubaren Flächen wird die städt. Wohnungsbaugesellschaft Wohn + 
Stadtbau beauftragt. 
 
4. Die für die Projektentwicklung erforderlichen Mittel in Höhe von 20.000 € sind im Finanz-
plan des Nachtragswirtschaftsplanes der Stiftung Magdalenenhospital für das Jahr 2006 
vorzusehen.  
 
 
 
 
Kosten/Folgekosten 
Mit dem vorstehenden Beschlussvorschlag können mit Ausnahme der Planungskosten noch keine 
Kosten und Folgekosten genannt werden. Auf den städt. Haushalt kommen mit den vorstehenden 
Beschlussvorschlägen keine Kosten und Folgekosten zu.  
 
Vorlagen-Nr.: 
V/1020/2005 
Auskunft erteilt: 
Herr  Wildenhues 
Ruf: 
492 59 02 
E-Mail: 
WildenhL@stadt-muenster.de  
Datum: 
06.12.2005 
Öffentliche Beschlussvorlage

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Finanzierung/Mittelbereitstellung 
Im Finanzplan des Nachtragswirtschaftsplanes der Stiftung Magdalenenhospital für das Wirt-
schaftsjahr 2006 sind 20.000 Euro bereit zu stellen. 
 
Befristung 
keine 
 
 
Begründung: 
 
1. Zunehmender Nachfragerückgang im Angebotsbereich der Doppelzimmer 
 
Mit Verabschiedung der Heimmindestbauverordnung und der Ergänzung der landesgesetzli-
chen Anford
erungen wurde im Rahmen der Neubaugestaltung von Altenpflegeeinrichtungen 
ein deutliches Primat auf die Erstellung von Einzelzimmern ausgesprochen. Das Interesse von 
Bewohnern selbst, Angehörigen und Fachverbänden hat sich berechtigterweise zu Gunsten 
einer besseren und individuellen Wohnqualität durchgesetzt.  
 
Die veränderte Gestaltung von Wohn- bzw. Lebensräumen für pflegebedürftige Menschen 
schlägt sich nicht nur in den Neubauplanungen nieder, sondern erfährt zunehmend Berück-
sichtigung in baulichen Sanierungs- und Anpassungsmaßnahmen bestehender Einrichtungen.  
Dieser Sachverhalt führt auf lokaler Ebene zu unterschiedlichen Marktsituationen, die bei nicht 
vollständiger Sättigung zu einem Wettbewerb beitragen. Für die Praxis bedeutet dies in der 
ersten Stufe die Auseinandersetzung von bestehenden Altenpflegeeinrichtungen bei einem 
Einzel- und Doppelzimmermix mit neuerrichteten Einrichtungen, die über keine Doppelzim-
merproblematik verfügen. Bei Vollbelegung der neuerrichteten Altenpflegeeinrichtung besteht 
eine kurzfristige Marktsättigung und Wettbewerb flacht ab.    
 
In der zweiten Stufe zeigt sich, dass durch die Sanierungs- und Anpassungsmaßnahmen wei-
terer Altenpflegeeinrichtungen die Versorgungslandschaft an Heterogenität zunimmt und der 
Wettbewerbsdruck steigt. 
Mit beiden dargestellten Stufen wird sich die Altenzentrum Klarastift gGmbH auseinanderset-
zen müssen.  
 
Bereits in der ersten Jahreshälfte 2004 konnte bei erhöhter Bewohnerfluktuation während des 
Heimaufnahmeverfahrens ein verändertes Nachfrageverhalten  von Bewohnern bzw. Angehö-
rigen festgestellt werden. Die in der Vergangenheit  zur Entscheidung beitragende Standort-
wahl, in Form des Stadtteilbezuges, der Stadtzentrumsnähe und der Qualität des Standorts, 
nimmt an Gewichtung gegenüber dem Angebot eines Einzelzimmers zunehmend ab. Wohn-
raumgestaltung und Entgeltgestaltung sind die mehr und mehr wachsenden Entscheidungskri-
terien, die in der weitesten Ausprägung sogar zu einem Bewohnertourismus, sprich dem Ab-
wandern in ländliche Gegenden führen können. 
Mit dem bestehenden Neuangebot eines Trägers wurde vorrangig  im ersten Quartal  des Jah-
res 2004 die Nachfrage nach Einzelzimmern bedient. Diese Tatsache hat folglich die Doppel-
zimmerbelegung im Klarastift erschwert. 
 
Ebenso kann festgestellt werden, dass die Anbieter in unmittelbarer Nachbarschaft bereits ei-
ne Sanierungsmaßnahme mit dem Zweck der Wohnraumanpassung geplant haben und kurz 
vor der Umsetzung der Baumaßnahme stehen. Folglich wächst der Druck auf die Altenzent-
rum Klarastift gGmbH, sich durch die Auflösung der bestehenden Doppelzimmerproblematik 
kurz- bis mittelfristig wettbewerbsfähig zu gestalten. Sowohl die Altenzentrum Klarastift 
gGmbH als auch die Muttergesellschaft, sprich die Stiftung Magdalenenhospital, haben sich 
zukunftssichernd diesem Sachverhalt zu stellen. Zum jetzigen Zeitpunkt wohnen ca. 46 % der 
BewohnerInnen in Doppelzimmern, wodurch die zuvor beschriebene Situation nochmals ver-
deutlicht wird.  
Eine wesentliche Verzögerung der erforder lichen Baumaßnahmen führt grundsätzlich zu 
nachstehenden Veränderungen:

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• Beeinflussung der Ertragsgestaltung, 
• Rückgang des Deckungsbeitrages zur Finanzierung des Personalfixkostenanteils und 
• Reduzierung des Investitionskostenanteils bei rückläufiger Instandhaltungsrücklage. 
 
 
 
 
2. Stiftungsrelevante Bezüge zum Planungsvorhaben 
 
Die Stiftung Magdalenenhospital 
ist alleinige Gesellschafterin der AKL gGmbH. Sie hat per 
Pachtvertrag vom 04.07.96 den Grundbesitz Altenheim Klarastift einschließlich der aufstehen-
den Gebäude an die AKL gGmbH verpachtet. Im Rahmen der Erhaltungspflicht hat die Päch-
terin für die bauliche Unterhaltung und Instandhaltung der Gebäude zu sorgen.  
 
Die geplante Aufstockung und Erweiterung des Heim- und Pflegebereiches ist aus Gründen 
nachhaltiger zukunftssichernder Maßnahmen von der Muttergesellschaft, der Stiftung Magda-
lenenhospital zu finanzieren. Mit dem Bauvorhaben wird zudem einer anzunehmenden negati-
ven Ertragsentwicklung sowie einem verstärktem Rücklagenabbau  entgegengewirkt.  
 
Das geplante Bauvorhaben fällt nicht in den Bereich satzungsgemäßer Ertragsverwendung. 
Die alleinige Gesellschafterin beabsichtigt, das Stiftungskapital unmittelbar zu partiellen Stär-
kung des Anlagevermögens des Heim- und Pflegebereiches der Altenzentrum Klarastift 
gGmbH einzusetzen. Mittelbar wird durch die Beseitigung der Doppelzimmerproblematik die 
Ertragsentwicklung der AKL gGmbH positiv beeinflusst und ein möglicherweise künftig dro-
hendes finanzielles Eingreifen der Gesellschafterin im laufenden Geschäftsbetrieb vermieden.  
 
 
3. Ergebnis erster Planungsuntersuchungen, sowie deren wirtschaftliche Prüfungen in 
Bezug auf das Investitionsvolumen  und die Folgebewirtschaftung 
 
Die Wohn + Stadtbau hat im November 2005 hierzu eine Kostenschätzung  auf der Basis ei-
ner Grundlagenermittlung  nach DIN 276 für die verschiedenen Baumaßnahmen vorgelegt. 
Die Kostenermittlung kommt für die Erweiterung (inkl. baulicher Anbindung) und Aufstockung 
zu geschätzten Gesamtkosten in Höhe von rd. 2,6 Mio €. Die Grundlagenermittlung war zuvor 
mit der Geschäftsführung der AKL gGmbH erfolgt.  
 
Zur Beurteilung der Finanzierung durch die Stiftung Magdalenenhospital war auf der Grundla-
ge der gesetzlichen Bestimmungen zur Refinanzierung der Investitionskosten eine Folgewirt-
schaftlichkeitsberechnung zu erstellen. Danach erfolgt die Ermittlung des Investitionskosten-
satzes grundsätzlich nach zwei Modellen, dem sog. Eigentümer- und dem sog. Mietermodell. 
Beim Eigentümermodell wird unterstellt, dass der Betreiber gleichzeitig Eigentümer der Immo-
bilie ist. Der Investitionskostensatz errechnet sich aus pauschalen Abschreibungen und In-
standhaltungen zuzüglich der Zinsen für die zur Finanzierung aufgenommenen genehmigten 
Darlehen. Das Mietermodell unterstellt, dass der Betreiber eine fertige Einrichtung von einem 
Investor anmietet und die Verantwortung für die Instandhaltung und Wiederbeschaffung von 
Einrichtungsgegenständen beim Vermieter liegen.  
 
Bisher werden die Investitionskostensätze für die Altenzentrum Klarastift gGmbH auf der 
Grundlage des Eigentümermodells ermittelt. Dies erfolgt, obwohl das Gebäude nicht im Eigen-
tum der gGmbH sondern im Eigentum der Stiftung Magdalenenhospital steht und an die 
gGmbH verpachtet wird. Hintergrund dieser Berechnung ist im wesentlichen die Tatsache, 
dass nach Gründung der gGmbH kein höherer Investitionskostensatz als vor der Ausgliede-
rung durch den LWL genehmigungsfähig war. Diese Beurteilung gilt auch für die Zukunft. Der 
vom LWL festgesetzte Satz zur Refinanzierung der Investitionskosten beläuft sich z. Zt. auf 22 
€ / pro Tag.

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Die Durchführung der Erweiterung (inkl. bauliche Anbindung) und Aufstockung durch die Stif-
tung Magdalenenhospital als Eigentümerin des Grundstücks und als Eigentümerin der bisher 
errichteten Gebäude im Heim- und Pflegebereich erscheint allein zur Wahrung der klaren 
rechtlichen Beziehungen zwischen der Stiftung und der AKL gGmbH angebracht. Durch die 
zwischenzeitliche Änderung des Landespflegegesetzes besteht die Möglichkeit, die zu verein-
barende Miete der Berechnung des Investitionskostensatzes zugrunde zu legen. Zu beachten 
ist dabei die Vorgabe des LWL, nach der der Pacht-/Mietvertrag die Beschaffung der Einrich-
tung und Ausstattung sowie die laufende Instandhaltung zu umfassen hat. Durch eine ent-
sprechende Vereinbarung zwischen der Stiftung und der AKL gGmbH kann dies erreicht wer-
den.  
 
Die Stiftungsverwaltung hatte das Wirtschaftsprüferunternehmen Dierkes Voosholz Sandker 
aus Everswinkel beauftragt, die Finanzierung und Wirtschaftlichkeit der geplanten Baumaß-
nahme im Altenzentrum Klarastift zu bewerten.  
 
Fazit: 
 
Abschließend kann festgestellt werden, dass der Weg zur Errichtung und Finanzierung der 
Erweiterung und Aufstockung zur Erreichung von 28 Einzelzimmern mit einem finanziellen 
Engagement der alleinigen Gesellschafterin der AKL gGmbH, der Stiftung Magdalenenhospi-
tal, richtig ist. Zu diesem Ergebnis gelangt auch der beauftragte Wirtschaftsprüfer. Die beste-
hende Struktur, die Stiftung Magdalenenhospital ist Eigentümer des Grundstücks und der Ge-
bäude und die AKL gGmbH ist Mieterin, bleibt erhalten und wird durch die neue Baumaßnah-
me nicht verändert. Die für die Baumaßnahme notwendigen Finanzierungsmittel stehen der 
Stiftung aus langfristig zur Verfügung stehenden Eigenmitteln zur Verfügung. Eine langfristige 
angemessene Verzinsung der eingesetzten Mittel kann durch die zu vereinnahmenden Mieten 
erzielt werden. Im Vergleich zu sonstigen langfristigen Anlagen auf dem Kapitalmarkt wird 
nach Einschätzung des Wirtschaftsprüfers eine angemessene Verzinsung erreicht werden.  
 
Im Übrigen wird mit der Umsetzung der Baumaßnahme die Modernisierung des Altenzentrums 
Klarastift fortgeführt. Zudem wird mit der zuvor bestätigten Finanzierbarkeit der Maßnahme die 
bislang von der Doppelzimmerproblematik ausgehende negative Beeinflussung der Ertrags-
gestaltung nachhaltig beendet.  
 
 
4.  Weiteres Verfahren 
 
Nach Abschluss der Vorentwurfspla
nung wird die Stiftungsverwaltung in einer weiteren Vorla-
ge die erstellten Pläne zur Umsetzung des Umbau- und Erweiterungsvorhabens nach DIN 276 
vorstellen und zur Annahme empfehlen. Basierend auf der Kostenschätzung erfolgt dann die 
Festlegung der Finanzierungsmittel. Hierzu parallel wird die Durchführbarkeit des Bauvorha-
bens aus bauordnungsrechtlicher und planungsrechtlicher Sicht geprüft.  
Sollten sich im Zusammenhang mit der Vorentwurfsplanung abweichende Erkenntnisse zu 
den mit dieser Vorlage beschriebenen wirtschaftlichen Prüfungsergebnissen der ersten Pla-
nungsuntersuchungen ergeben, so werden diese dann dargestellt.  
 
I. V. 
 
 
gez. 
Dr. Hanke 
Stadträtin

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