Errichtung einer Kindertagesstätte in Darmstadt, Lincolnsiedlung, Baufeld N4

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
04.04.2018 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat V an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
Dezernat I 
Dezernat IV 
 
Amt: Dezernat V 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2017/0254 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 365010 
Kostenstelle:  051-007-1400 Investitionsnummer:  14051-8655 
Kostenträger:  3650-11 Sachkonto:       
 
Betreff: Errichtung einer Kindertagesstätte in Darmstadt, Lincolnsiedlung, Baufeld N4  
 
Vorlage vom: 22.03.2018  
 
Beschlussvorschlag : 
1. Der Magistrat stimmt der geänderten Konzeption des Aus- bzw. Umbaus des „Child 
Development Centers“ zu und leitet die Vorlage der Stadtverordnetenversammlung zur 
Beschlussfassung zu.  
2. Die notwendigen Haushalts -(um)planungen erfolgen im Rahmen der 
Haushaltsanmeldungen 2019 fortfolgend. 
 
 
Anlagen: Pläne Neubau Kita mit Wohnbebauung  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein

- 2 - 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 22.03.2018 
Der Magistrat sowie Stadtverordnetenversammlung haben der Magistratsvorlage 2016/0244 
in ihren Sitzungen am 22.06. 2016 und 02.07.2016 zugestimmt. Darin wurde die 
umfassende Sanierung der Bestandskita „Child Development Centers“ in der Lincolnsiedlung, 
Baufeld N4 beschlossen. Das Gesamtvolumen der Maßnahme wurde zum damaligen 
Zeitpunkt mit 4.350.000 Euro festgelegt.  Es sollten insgesamt  9 Krippe-/KITA-Gruppen 
eingerichtet werden, für max. 143 Plätze. Es sollte eine Küche zur Versorgung von bis zu 400 
Kindern (inkl. der Neubaukita an der Schule Lincoln sowie Kita im Baufeld B 1.3) eingerichtet 
werden, die Einrichtung ist nicht in o.g. Kosten enthalten. Die Inbetriebnahme war für 06/2018 
geplant. 
Im Rahmen der darauffolgenden weiterführenden Planungen hat sich gezeigt, dass es aus 
sozialpolitischer/wohnungsbaupolitischer wie auch wirtschaftlicher  Sicht sinnvoller erscheint,  
einen Neubau mit gleichzeitiger Realisierung von Wohnungsbau umzusetzen. 
IST-Zustand 1-geschossige KITA/Bestandsanalyse: 
Die Gesamtnutzfläche beträgt 1.457 m² – das Gebäude verbraucht eine erhebliche 
Grundstücksfläche, mit einem vergleichsweise geringen Freiflächenanteil. 
Eingeschossige Gebäude sind aufgrund des negativen Verhältnisses von Hüllflächen zu 
Volumen und insbesondere aufgrund der erheblichen Dachfläche energetisch suboptimal. Es 
ist von erheblichen Unterhaltskosten auszugehen. Das Gebäude ist brandschutztechnisch 
erheblich veraltet und entspricht im Gebäudegrundriss nicht den aktuellen Anforderungen an 
eine Kindertagesstätte. Zudem wäre ein kompletter Neuaufbau der Sanitär- und 
haustechnischen Installationen erforderlich. Die Außenflächen müssen vollständig überarbeitet 
werden. Weiterhin müssen abweichend vom Ursprungsbeschluss nicht beschriebene Zisternen 
zusätzlich eingebaut werden. 
Entwicklungspotentiale des Grundstücks 
Aufgrund der Lage des Grundstücks und der geplanten Gesamtentwicklung der Lincoln-
Siedlung werden folgende Entwicklungspotentiale gesehen: 
Das Grundstück verfügt über eine Grundfläche von ca. 6.691 m².  
Entstehen können ausgehend von den städtebaulichen Vorgaben der Nachbargrundstücke, 
bspw. B 3.3 (alte Tankstelle), GRZ 0,4, GFZ 1,4 bis zu 11.124 m² Bruttogrundfläche, das 
entspricht bis zu 8.343 m² Nutzfläche (4 Vollgeschosse + 1 Staffelgeschoss). 
Unter Berücksichtigung von 1.881 m² KITA-Nutzfläche können rund 50 Wohnungen neu erstellt 
werden, die gemäß den Beschlüssen der Stadtverordnetenversammlung nach dem Schlüssel 
25/20/55% realisiert werden. 
Die vorhandene Gebäudesubstanz ist grundsätzlich veraltet. Ein Neubau verlängert die 
Restnutzungsdauer gegenüber einer Bestandssanierung. Weiter ist von einer Reduzierung von 
Instandhaltungskosten auszugehen. Der Neubau einer Kita kann einladender, heller und 
moderner realisiert werden, und neue Grundrisse ergeben eine bessere Umsetzung aktueller 
pädagogischer Ansätze.

- 4 - 
Bei entsprechenden planerischen Vorgaben kann die Nutzung eines neuen KITA-Gebäudes den 
Bedürfnissen an ein sich wandelndes städtisches Quartier gerecht werden. So könnte bspw. als 
Nachnutzung die KITA zu einer Seniorenwohnanlage umgebaut werden. 
Ein mehrgeschossiges Gebäude mit KITA kann in einem grundsätzlich positiven Ve rhältnis der 
Hüllfläche zum Volumen erstellt werden und birgt ein deutliches Potential hinsichtlich der 
Energieeinsparung. Weiter ergeben sich aus der neueren Gebäudesubstanz bereits schon 
energetische Vorteile. Somit werden die Unterhaltskosten deutlich reduziert.  
Die Realisierung des Vorhabens kann aufgrund der Verbindung mit Wohnungsbau jedoch nur 
dann erfolgen, wenn die Grundstücksfläche der bauverein AG übertragen und diese ebenfalls 
mit der Ausführung des Baus betraut wird. Dies stellt jedoch aufgrund der Beteiligung der 
Stadt an der bauverein AG kein Mangel dar. 
Entgegen der Ursprungsvorlage können in diesem Fall aufgrund der einschlägigen 
Förderrichtlinien des Landes (Stand Juli 2017) keine Zuschüsse abgerufen werden  (Bauherr*in 
muss auch Eigentümer*in des Grundstückes sein und die Kita betreiben bzw. die 
Vergabegrundsätze sind in allen Punkten vollständig einzuhalten). Allerdings muss bei 
Abwägung der Vorteile eines Neubaus und seiner Folgekosten für die Stadt im Vergleich zur 
Ursprungsplanung mit Landeszuschüssen deutlich herausgestellt werden, dass dieser 
Minderertrag bei weitem aufgewogen wird (siehe hierzu vorige Ausführungen Ist-
Zustand/Entwicklungspotentiale). 
Die Gespräche mit der bauverein AG haben folgendes Ergebnis erzielt: 
Auch in der neuen Planung werden insgesamt 9 Krippe-/KITA-Gruppen eingerichtet, für max. 
143 Plätze. Es sollte eine Küche zur Versorgung von bis zu 400 Kindern (inkl. der Neubaukita 
an der Schule Lincoln sowie Kita im Baufeld B 1.3) eingerichtet werden, die Einrichtung ist 
nicht in o.g. Kosten enthalten.  
Die weiteren Planungen gehen von einem reinen Mietmodell aus. Die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt überträgt das Grundstück auf die bauverein AG, die dort ein mit einer 
Kindertagesstätte kombiniertes Wohngebäude errichtet (s. auch obige Darstellung).  
Die Stadt mietet die Flächen für 25 Jahre für den Betrieb einer Kita an, der Mietpreis 
(Kaltmiete) beläuft sich auf 13,45 Euro je m² auf. Hierbei ist die Erstausstattung i.H.v. 430.000 
Euro beinhaltet. Weiterhin sind die Regelungen des städtebaulichen Vertrages in seiner 
aktuellen Fassung zum Thema unentgeltliche Überlassung von Gemeinbedarfsflächen 
beachtlich. Nach den aktuellen Planungen sind diese Flächen, soweit sie 30% der 
Gesamtflächen auf Lincoln nicht überschreiten, kostenfrei. Dieser Wert ist aktuell 
überschritten, so dass hier nach den Regelungen des o.g. Vertrages Ausgleichzahlungen an die 
bauverein AG zu zahlen sind, die in den Mietpreis eingerechnet sind. Alle 5 Jahre erfolgt eine 
Mietanpassung um 5%. Die angemietete Fläche beläuft sich auf 1.881 m² (Planungstand 
Frühjahr 2018).  
Mit dem Beginn der Maßnahme durch die bauverein AG wird Anfang 2019 gerechnet (abhängig 
von der Verabschiedung des zu ändernden Bebauungsplanes), mit einer Fertigstellung Anfang 
2021.

- 5 - 
Die Kosten für den Betrieb der Kita für die notwendige Personalausstattung, die notwendigen 
Betriebskosten als auch die Darstellung der Erträge werden im Rahmen des Stellenplanes 
2020 (um die Stellen in 2021 besetzen zu können) sowie den Haushaltsberatungen zum 
Ergebnishaushalt 2021 ff. dargestellt. Die Kosten der Kücheneinrichtung werden im 
Finanzhaushalt 2020 dargestellt. 
Die bereits etatisierten Mittel im Finanzhaushalt in Höhe von 4.35 Mio. Euro werden abgeplant.  
Darmstadt, 22.03.2018 
V/HB 
 
 
Dezernat I   Dezernat IV   Dezernat V 
    i. V.    i. V. 
 
 
 
Jochen Partsch  Jochen Partsch  Jochen Partsch 
Oberbürgermeister  Oberbürgermeister  Oberbürgermeister

Punkt 3: Errichtung einer Kindertagesstätte in Darmstadt, Lincolnsiedlung, Baufeld N4 
 (V-Nr. 2018/0254) 
 
Stadtv. Hang (Fraktion UFFBASSE) berichtet aus dem Haupt- und Finanzausschuss, 
dass Oberbürgermeister Partsch erklärt hat, dass die Anlage zu dieser Vorlage durch 
den Magistrat zurückgezogen wird, da diese nur eine mögliche Bauvariante darstellt 
und keine Aussage über die endgültige Bauweise trifft.  
 
Einstimmig empfiehlt der Ausschuss der Stadtverordnetenversammlung, der Vorlage  
zuzustimmen.

Punkt 3: Errichtung einer Kindertagesstätte in Darmstadt, Lincolnsiedlung, Baufeld N4 
 (V-Nr. 2017/0254) 
 
Einstimmig empfiehlt der Ausschuss der Stadtverordnetenversammlung, der 
Vorlage zuzustimmen.

Punkt 29: Errichtung einer Kindertagesstätte in Darmstadt, Lincolnsiedlung, Baufeld N4 
 (V-Nr. 2017/0254) 
 
Der Vorlage wird einstimmig zugestimmt.

- 2 - 
 
Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats- 
geschäftsstelle: 
04.04.2018 
an den Magistrat 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung: 
Dezernat V an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung 
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung 
   zur abschließenden Beschluss- 
       fassung Fachausschuss 
Dezernat I 
Dezernat IV 
 
Amt: Dezernat V 
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung 
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
I 10.1 10.2 65 
IV 20 
V 51 
Stvv 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2017/0254 
 
Magistratsbeschluss-Nr. 
119 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 365010 
Kostenstelle: 051-007-1400 Investitionsnummer: 14051-8655 
Kostenträger: 3650-11 Sachkonto:       
 
Betreff: Errichtung einer Kindertagesstätte in Darmstadt, Lincolnsiedlung, Baufeld N4  
 
Vorlage vom: 22.03.2018 
 
Beschlussvorschlag: 
1. Der Magistrat stimmt der geänderten Konzeption des Aus- bzw. Umbaus des „Child 
Development Centers“ zu und leitet die Vorlage der Stadtverordnetenversammlung zur 
Beschlussfassung zu. 
2. Die notwendigen Haushalts-(um)planungen erfolgen im Rahmen der 
Haushaltsanmeldungen 2019 fortfolgend.  
 
 
Anlagen: Pläne Neubau Kita mit Wohnbebauung  
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein

- 3 - 
 
Beschluss des Magistrats vom 11.04.2018 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

- 4 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 22.03.2018  
Der Magistrat sowie Stadtverordnetenversammlung haben der Magistratsvorlage 2016/0244 
in ihren Sitzungen am 22.06.2016 und 02.07.2016 zugestimmt. Darin wurde die 
umfassende Sanierung der Bestandskita „Child Development Centers“ in der Lincolnsiedlung, 
Baufeld N4 beschlossen. Das Gesamtvolumen der Maßnahme wurde zum damaligen 
Zeitpunkt mit 4.350.000 Euro festgelegt. Es sollten insgesamt  9 Krippe-/KITA-Gruppen 
eingerichtet werden, für max. 143 Plätze. Es sollte eine Küche zur Versorgung von bis zu 400 
Kindern (inkl. der Neubaukita an der Schule Lincoln sowie Kita im Baufeld B 1.3) eingerichtet 
werden, die Einrichtung ist nicht in o.g. Kosten enthalten. Die Inbetriebnahme war für 06/2018 
geplant. 
Im Rahmen der darauffolgenden weiterführenden Planungen hat sich  gezeigt, dass es aus 
sozialpolitischer/wohnungsbaupolitischer wie auch wirtschaftlicher Sicht sinnvoller erscheint, 
einen Neubau mit gleichzeitiger Realisierung von Wohnungsbau umzusetzen.  
IST-Zustand 1-geschossige KITA/Bestandsanalyse: 
Die Gesamtnutzfläche beträgt 1.457 m² – das Gebäude verbraucht eine erhebliche 
Grundstücksfläche, mit einem vergleichsweise geringen Freiflächenanteil. 
Eingeschossige Gebäude sind aufgrund des negativen Verhältnisses von Hüllflächen zu 
Volumen und insbesondere aufgrund der erheblichen Dachfläche energetisch suboptimal. Es 
ist von erheblichen Unterhaltskosten auszugehen. Das Gebäude ist brandschutztechnisch 
erheblich veraltet und entspricht im Gebäudegrundriss nicht den aktuellen Anforderungen an 
eine Kindertagesstätte. Zudem wäre ein kompletter Neuaufbau der Sanitär- und 
haustechnischen Installationen erforderlich. Die Außenflächen müssen vollständig überarbeitet 
werden. Weiterhin müssen abweichend vom Ursprungsbeschluss nicht beschriebene Zisternen 
zusätzlich eingebaut werden. 
Entwicklungspotentiale des Grundstücks 
Aufgrund der Lage des Grundstücks und der geplanten Gesamtentwicklung der Lincoln-
Siedlung werden folgende Entwicklungspotentiale gesehen: 
Das Grundstück verfügt über eine Grundfläche von ca. 6.691 m².  
Entstehen können ausgehend von den städtebaulichen Vorgaben der Nachbargrundstücke, 
bspw. B 3.3 (alte Tankstelle), GRZ 0,4, GFZ 1,4 bis zu 11.124 m² Bruttogrundfläche, das 
entspricht bis zu 8.343 m² Nutzfläche (4 Vollgeschosse + 1 Staffelgeschoss). 
Unter Berücksichtigung von 1.881 m² KITA-Nutzfläche können rund 50 Wohnungen neu erstellt 
werden, die gemäß den Beschlüssen der Stadtverordnetenversammlung nach dem Schlüssel 
25/20/55% realisiert werden. 
Die vorhandene Gebäudesubstanz ist grundsätzlich veraltet. Ein Neubau verlängert die 
Restnutzungsdauer gegenüber einer Bestandssanierung. Weiter ist von einer Reduzierung von 
Instandhaltungskosten auszugehen. Der Neubau einer Kita kann einladender, heller und 
moderner realisiert werden, und neue Grundrisse ergeben eine bessere Umsetzung aktueller 
pädagogischer Ansätze.

- 5 - 
Bei entsprechenden planerischen Vorgaben kann die Nutzung eines neuen KITA-Gebäudes den 
Bedürfnissen an ein sich wandelndes städtisches Quartier gerecht werden. So könnte bspw. als 
Nachnutzung die KITA zu einer Seniorenwohnanlage umgebaut werden. 
Ein mehrgeschossiges Gebäude mit KITA kann in einem grundsätzlich positiven Verhältnis der 
Hüllfläche zum Volumen erstellt werden und birgt ein deutliches Potential hinsichtlich der 
Energieeinsparung. Weiter ergeben sich aus der neueren Gebäudesubstanz bereits schon 
energetische Vorteile. Somit werden die Unterhaltskosten deutlich reduziert. 
Die Realisierung des Vorhabens kann aufgrund der Verbindung mit Wohnungsbau jedoch nur 
dann erfolgen, wenn die Grundstücksfläche der bauverein AG übertragen und diese ebenfalls 
mit der Ausführung des Baus betraut wird. Dies stellt jedoch aufgrund der Beteiligung der 
Stadt an der bauverein AG kein Mangel dar. 
Entgegen der Ursprungsvorlage können in diesem Fall aufgrund der einschlägigen 
Förderrichtlinien des Landes (Stand Juli 2017) keine Zuschüsse abgerufen werden (Bauherr*in 
muss auch Eigentümer*in des Grundstückes sein und die Kita betreiben bzw. die 
Vergabegrundsätze sind in allen Punkten vollständig einzuhalten). Allerdings muss bei 
Abwägung der Vorteile eines Neubaus und seiner Folgekosten für die Stadt im Vergleich zur 
Ursprungsplanung mit Landeszuschüssen deutlich herausgestellt werden, dass dieser 
Minderertrag bei weitem aufgewogen wird (siehe hierzu vorige Ausführungen Ist-
Zustand/Entwicklungspotentiale). 
Die Gespräche mit der bauverein AG haben folgendes Ergebnis erzielt: 
Auch in der neuen Planung werden insgesamt 9 Krippe-/KITA-Gruppen eingerichtet, für max. 
143 Plätze. Es sollte eine Küche zur Versorgung von bis zu 400 Kindern (inkl. der Neubaukita 
an der Schule Lincoln sowie Kita im Baufeld B 1.3) eingerichtet werden, die Einrichtung ist 
nicht in o.g. Kosten enthalten.  
Die weiteren Planungen gehen von einem reinen Mietmodell aus. Die Wissenschaftsstadt 
Darmstadt überträgt das Grundstück auf die bauverein AG, die dort ein mit einer 
Kindertagesstätte kombiniertes Wohngebäude errichtet (s. auch obige Darstellung).  
Die Stadt mietet die Flächen für 25 Jahre für den Betrieb einer Kita an, der Mietpreis 
(Kaltmiete) beläuft sich auf 13,45 Euro je m² auf. Hierbei ist die Erstausstattung i.H.v. 430.000 
Euro beinhaltet. Weiterhin sind die Regelungen des städtebaulichen Vertrages in seiner 
aktuellen Fassung zum Thema unentgeltliche Überlassung von Gemeinbedarfsflächen 
beachtlich. Nach den aktuellen Planungen sind diese Flächen, soweit sie 30% der 
Gesamtflächen auf Lincoln nicht überschreiten, kostenfrei. Dieser Wert ist aktuell 
überschritten, so dass hier nach den Regelungen des o.g. Vertrages Ausgleichzahlungen an die 
bauverein AG zu zahlen sind, die in den Mietpreis eingerechnet sind. Alle 5 Jahre erfolgt eine 
Mietanpassung um 5%. Die angemietete Fläche beläuft sich auf 1.881 m² (Planungstand 
Frühjahr 2018).  
Mit dem Beginn der Maßnahme durch die bauverein AG wird Anfang 2019 gerechnet (abhängig 
von der Verabschiedung des zu ändernden Bebauungsplanes), mit einer Fertigstellung Anfang 
2021.

Die Kosten für den Betrieb der Kita für die notwendige Personalausstattung, die notwendigen 
Betriebskosten als auch die Darstellung der Erträge werden im Rahmen des Stellenplanes 
2020 (um die Stellen in 2021 besetzen zu können) sowie den Haushaltsberatungen zum 
Ergebnishaushalt 2021 ff. dargestellt. Die Kosten der Kücheneinrichtung werden im 
Finanzhaushalt 2020 dargestellt. 
Die bereits etatisierten Mittel im Finanzhaushalt in Höhe von 4.35 Mio. Euro werden abgeplant. 
Darmstadt, 22.03.2018 
V/HB 
 
 
Dezernat I   Dezernat IV   Dezernat V 
    i. V.    i. V. 
 
 
 
Jochen Partsch  Jochen Partsch  Jochen Partsch 
Oberbürgermeister  Oberbürgermeister  Oberbürgermeister