1. Vorwegregelung im Umlegungsverfahren 'Ludwigshöhviertel' (U-D 50)

Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
30.11.2022 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat VI an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Vermessungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler:  
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2022/0394 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
  
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511080 
Kostenstelle:  062-010-1000 Investitionsnummer:  22062-9020 
Kostenträger:  5110-81 Sachkonto: 0953110 / 3690110  
 
Betreff: 1. Vorwegregelung im Umlegungsverfahren "Ludwigshöhviertel" (U -D 50) 
 
Vorlage vom: 23.11.2022  
 
Beschlussvorschlag : 
 
Mit dem Einverständnis der betroffenen Rechtsinhaber wird die 1. Vorwegregelung (gemäß § 76 
Baugesetzbuch) im Umlegungsverfahren „Ludwigshöhviertel“ (U -D 50) beschlossen.  
 
 
Anlagen: Vorwegregelungsbeschluss  
Vorwegregelungsverzeichnis  
Vorwegregelungskarte  
Anlage 1 Übersicht Einwurf und Zuteilung  
Anlage 2 Bewertung der Mehrflächen  
 
Datenschutzrelevante Anlage:

- 2 - 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom

- 3 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 23.11.2022 
 
 
Mit Magistratsbeschluss vom 03.11.2021 und Beschluss der Stadtverordnetenversammlung 
vom 14.12.2021 wurde das Umlegungsverfahren „Ludwigshöhviertel“ (U D 50) gemäß §  46 
des Baugesetzbuches (BauGB) für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes S  26 
„Ludwigshöhviertel“ angeordnet.  
 
Der Einleitung des Verfahrens wurde vom Magistrat am 19.01.2022 zugestimmt. Dies wurde 
am 10.03.2022 im Darmstädter Echo bekannt gemacht. Zusammen mit der 
Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses wurden auch mögliche Beteiligte aufgefordert 
Rechte die nicht  aus dem Grundbuch ersichtlich sind anzumelden.  
 
Gleichzeitig wurde auch die Verfügungs - und Veränderungssperre nach §  51 BauGB bekannt 
gemacht. Von der Bekanntmachung des Umlegungsbeschlusses bis zur Bekanntmachung der 
Unanfechtbarkeit des Umlegungsplans  dürfen im Umlegungsgebiet nur mit Zustimmung der 
Umlegungsstelle unter anderem Grundstücksteilungen durchgeführt, Verfügungen über ein 
Grundstück vorgenommen, Vereinbarungen über Rechte an einem Grundstück getroffen, 
Baulasten begründet sowie tatsächliche  Veränderungen eines Grundstücks vorgenommen 
werden. 
 
Da die Umlegung nur wenige Grundstücke betrifft, wurden Ort und Dauer der Auslegung von 
Bestandskarte und -verzeichnis nicht ortsüblich bekannt gemacht, sondern von der 
Möglichkeit der Mitteilung an die  Eigentümer und die Inhaber sonstiger Recht gemäß §  53 
Absatz 3 BauGB Gebrauch gemacht. Die öffentliche Auslegung fand vom 04.04. bis zum 
04.05.2022 statt.  
 
Das Umlegungsverfahren wird mit einer ersten Vorwegnahme der Entscheidung nach §  76 
BauGB fortgefüh rt. Die Vorwegnahme der Entscheidung – kurz Vorwegregelung – hat in der 
Praxis den Charakter eines Teilumlegungsplans, ist allerdings nicht an die 
Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsplans gebunden. In der 1.  Vorwegregelung werden die 
Grundstücke für die St raßenbahn und die Energiezentrale noch nicht gebildet. Diese sollen 
später im Verfahren gebildet werden. Möglich sind Vorwegregelungen, gegebenenfalls auch 
mehrere sich ergänzende, von der Einleitung des Verfahrens an bis zur Aufstellung des 
Umlegungsplans . Ist der Umlegungsplan aufgestellt, so wird die Vorwegregelung Bestandteil 
des Umlegungsplanes. Der Bebauungsplan muss noch vor dem Beschluss über die 
Aufstellung des Umlegungsplans in Kraft getreten sein (siehe §  47 Absatz 2 BauGB). 
 
Das Verzeichnis und die Karten der 1.  Vorwegregelung sind nach mehreren 
Erörterungsgesprächen mit den Grundstückseigentümern angefertigt worden und werden nun 
mit dem Einverständnis der betroffenen Rechtsinhaber dem Magistrat der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt zur Beschlussfass ung vorgelegt.  
 
Die Regelungen aus dem städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan S  26 
„Ludwigshöhviertel“ zwischen der Wissenschaftsstadt Darmstadt und der BVD New Living 
GmbH & Co. KG (BVD NL) werden mit der 1.  Vorwegregelung teilweise umgesetzt. 
Abweichend von § 16 wird die Umlegung nicht als vereinfachte Umlegung durchgeführt.  
 
Im städtebaulichen Vertrag hat sich die BVD NL verpflichtet, von einer Restfläche – 
verbleibend nach Abzug der Wald - und Biotop-Flächen von der Gesamtfläche – einen Anteil 
von 40,5 % für öffentliche Verkehrs -, Grün-, Freiflächen und Flächen für soziale Infrastruktur

- 4 - 
unentgeltlich an die Stadt zu übertragen. Die Zuteilung an die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
überschreitet den kostenfreien Anteil von 40,5 % (112.631 m²) um rund 17.000  m². 
 
Für die Wald- und Biotop-Flächen bis rund 59.400 m² wurde im städtebaulichen Vertrag ein 
Grundstückspreis von 1,00 EUR/m² (artenschutzrechtliche Flächen/Biotopflächen) bzw. 2,50 
EUR/m² (Waldflächen) festgelegt. Die Zuteilung an die Wissenschaftsstadt  überschreitet den 
wertgebundenen Rahmen um knapp 5.000 m².  
 
Für die Übertragung der weiteren Flächen (rd. 17.000 m² + knapp 5.000 m² = ca. 22.000 m²) 
erfolgt diese zum Verkehrswert, mindestens jedoch zum Preis, der den Boden - und 
Gebäudewert (Einkaufspre is) sowie die in der Summe alle darauf entfallenen 
Grundstücksentwicklungskosten der BVD NL deckt. Hier besteht noch Uneinigkeit über die 
Höhe des Preises. Auch dieser wird dann Bestandteil einer späteren Vorwegregelung bzw. 
des abschließenden Umlegungspla ns. 
 
 
 
Darmstadt, 23.11.2022 
 
Dezernat VI 
 
 
 
 
 
Paul Georg Wandrey  
Stadtrat

- 2 - 
 
Magistratsvorlage 
 
Eingang Magistrats - 
geschäftsstelle:  
30.11.2022 
an den Magistrat  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
 
Beteiligt vor 
Magistratsbeschlussfassung:  
Dezernat VI an die Stadtverordnetenversammlung  
   OBW zur Befassung  
   zur Kenntnis 
   zur Beschlussfassung  
   zur abschließenden Beschluss - 
       fassung Fachausschuss  
 
 
Amt: Vermessungsamt  
 OBW bei abschl. 
Beschlussfassung Magistrat  
Behandlung in  
öffentl. Sitzung  
Ja 
 
Nein 
 
Verteiler: 
III 61 67 
VI 62 
 
 
 
Ja 
 
Nein  
 
Vorlage-Nr. 2022/0394 
 
Magistratsbeschluss -Nr. 
485 
 
Internetfähig     
 
Produkt-Nr.: 511080 
Kostenstelle:  062-010-1000 Investitionsnummer:  22062-9020 
Kostenträger:  5110-81 Sachkonto: 0953110 / 3690110  
 
Betreff: 1. Vorwegregelung im Umlegungsverfahren "Ludwigshöhviertel" (U -D 50) 
 
Vorlage vom: 23.11.2022  
 
Beschlussvorschlag : 
 
Mit dem Einverständnis der betroffenen Rechtsinhaber wird die 1. Vorwegregelung (gemäß § 76 
Baugesetzbuch) im Umlegungsverfahren „Ludwigshöhviertel“ (U -D 50) beschlossen.  
 
 
Anlagen: Vorwegregelungsbeschluss  
Vorwegregelungsverzeichnis  
Vorwegregelungskarte  
Anlage 1 Übersicht Einwurf und Zuteilung  
Anlage 2 Bewertung der Mehrflächen

- 3 - 
 
Datenschutzrelevante Anlage:   
 
Folgekosten:    Ja    Nein 
 
Beschluss des Magistrats vom 14.12.2022 
 
Der Vorlage wird zugestimmt.

- 4 - 
Begründung zur Magistratsvorlage vom 23.11.2022 
 
 
Mit Magistratsbeschluss vom 03.11.2021 und Beschluss der Stadtverordnetenversammlung 
vom 14.12.2021 wurde das Umlegungsverfahren „Ludwigshöhviertel“ (U D 50) gemäß §  46 
des Baugesetzbuches (BauGB) für den G eltungsbereich des Bebauungsplanes S  26 
„Ludwigshöhviertel“ angeordnet.  
 
Der Einleitung des Verfahrens wurde vom Magistrat am 19.01.2022 zugestimmt. Dies wurde 
am 10.03.2022 im Darmstädter Echo bekannt gemacht. Zusammen mit der 
Bekanntmachung des Umlegungs beschlusses wurden auch mögliche Beteiligte aufgefordert 
Rechte die nicht aus dem Grundbuch ersichtlich sind anzumelden.  
 
Gleichzeitig wurde auch die Verfügungs - und Veränderungssperre nach §  51 BauGB bekannt 
gemacht. Von der Bekanntmachung des Umlegungsb eschlusses bis zur Bekanntmachung der 
Unanfechtbarkeit des Umlegungsplans dürfen im Umlegungsgebiet nur mit Zustimmung der 
Umlegungsstelle unter anderem Grundstücksteilungen durchgeführt, Verfügungen über ein 
Grundstück vorgenommen, Vereinbarungen über Rec hte an einem Grundstück getroffen, 
Baulasten begründet sowie tatsächliche Veränderungen eines Grundstücks vorgenommen 
werden. 
 
Da die Umlegung nur wenige Grundstücke betrifft, wurden Ort und Dauer der Auslegung von 
Bestandskarte und -verzeichnis nicht orts üblich bekannt gemacht, sondern von der 
Möglichkeit der Mitteilung an die Eigentümer und die Inhaber sonstiger Recht gemäß §  53 
Absatz 3 BauGB Gebrauch gemacht. Die öffentliche Auslegung fand vom 04.04. bis zum 
04.05.2022 statt.  
 
Das Umlegungsverfahren wir d mit einer ersten Vorwegnahme der Entscheidung nach §  76 
BauGB fortgeführt. Die Vorwegnahme der Entscheidung – kurz Vorwegregelung – hat in der 
Praxis den Charakter eines Teilumlegungsplans, ist allerdings nicht an die 
Rechtsverbindlichkeit des Bebauungsp lans gebunden. In der 1.  Vorwegregelung werden die 
Grundstücke für die Straßenbahn und die Energiezentrale noch nicht gebildet. Diese sollen 
später im Verfahren gebildet werden. Möglich sind Vorwegregelungen, gegebenenfalls auch 
mehrere sich ergänzende, vo n der Einleitung des Verfahrens an bis zur Aufstellung des 
Umlegungsplans. Ist der Umlegungsplan aufgestellt, so wird die Vorwegregelung Bestandteil 
des Umlegungsplanes. Der Bebauungsplan muss noch vor dem Beschluss über die 
Aufstellung des Umlegungsplans in Kraft getreten sein (siehe §  47 Absatz 2 BauGB). 
 
Das Verzeichnis und die Karten der 1.  Vorwegregelung sind nach mehreren 
Erörterungsgesprächen mit den Grundstückseigentümern angefertigt worden und werden nun 
mit dem Einverständnis der betroffenen Recht sinhaber dem Magistrat der 
Wissenschaftsstadt Darmstadt zur Beschlussfassung vorgelegt.  
 
Die Regelungen aus dem städtebaulichen Vertrag zum Bebauungsplan S  26 
„Ludwigshöhviertel“ zwischen der Wissenschaftsstadt Darmstadt und der BVD New Living 
GmbH & Co. K G (BVD NL) werden mit der 1.  Vorwegregelung teilweise umgesetzt. 
Abweichend von §  16 wird die Umlegung nicht als vereinfachte Umlegung durchgeführt.  
 
Im städtebaulichen Vertrag hat sich die BVD NL verpflichtet, von einer Restfläche – 
verbleibend nach Abzug der Wald - und Biotop-Flächen von der Gesamtfläche – einen Anteil 
von 40,5 % für öffentliche Verkehrs -, Grün-, Freiflächen und Flächen für soziale Inf rastruktur

unentgeltlich an die Stadt zu übertragen. Die Zuteilung an die Wissenschaftsstadt Darmstadt 
überschreitet den kostenfreien Anteil von 40,5 % (112.631 m²) um rund 17.000 m².  
 
Für die Wald- und Biotop-Flächen bis rund 59.400 m² wurde im städtebaul ichen Vertrag ein 
Grundstückspreis von 1,00 EUR/m² (artenschutzrechtliche Flächen/Biotopflächen) bzw. 2,50 
EUR/m² (Waldflächen) festgelegt. Die Zuteilung an die Wissenschaftsstadt überschreitet den 
wertgebundenen Rahmen um knapp 5.000 m².  
 
Für die Übertra gung der weiteren Flächen (rd. 17.000 m² + knapp 5.000 m² = ca. 22.000 m²) 
erfolgt diese zum Verkehrswert, mindestens jedoch zum Preis, der den Boden - und 
Gebäudewert (Einkaufspreis) sowie die in der Summe alle darauf entfallenen 
Grundstücksentwicklungskos ten der BVD NL deckt. Hier besteht noch Uneinigkeit über die 
Höhe des Preises. Auch dieser wird dann Bestandteil einer späteren Vorwegregelung bzw. 
des abschließenden Umlegungsplans.  
 
 
 
Darmstadt, 23.11.2022 
 
Dezernat VI 
 
 
 
 
 
Paul Georg Wandrey  
Stadtrat

Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt Beschluss 
 - Vermessungsamt Umlegungsstelle -  Seite 1 von 3 
 
Vermessungsamt 
Umlegungsstelle 
 
 
 
 
 
 
 
„Ludwigshöhviertel“ (U-D 50) 
 
Umlegung 
nach dem Baugesetzbuch (BauGB) 
 
1. Vorwegregelung 
Der Beschluss zur 1. Vorwegregelung besteht aus Verzeichnis und Karte n. 
 
 
Das Verzeichnis und die Karten der 1. Vorwegregelung  (Karte mit dem Bestand vor der 1. Vor-
wegregelung (Bestandskarte) , Karte mit dem Bestand nach der 1. Vorwegregelung , 8 Karten zu 
Baulastenblättern) sind nach Erörterung mit den Grundstückseigentümern angefertigt worden 
und mit dem Einverständnis der betroffenen Rechtsinhaber dem Magistrat der Wissenschafts-
stadt Darmstadt zur Beschlussfassung vorgelegt worden.  
Der Beschluss über die 1. Vor wegregelung wurde vom Magistrat am                           gefasst. 
Während ein U mlegungsplan alle zur Neuregelung des Umlegungsgebietes erforderlichen Rege-
lungen enthalten muss, können in einer Vorwegregelung für einzelne Grundstücke auch nur Teil-
regelungen vorgenommen werden und die weiteren noch erforderlichen Regelungen dem Umle-
gungsplan oder nachfolgenden Vorwegregelungen vorbehalten bleiben.  
Im städtebaulichen Vertrag hat sich die BVD New Living GmbH & Co. KG  verpflichtet, von einer 
Restfläche – verbleibend nach Abzug der Wald - und Biotop-Flächen von der Gesamtfläche – einen 
Anteil von 40,5 % kostenfrei für öffentliche Verkehrs -, Grün-, Freiflächen und Flächen für soziale 
Infrastruktur an die Stadt übertragen.  
Alle weiteren Flächen die an die Wissenschaftsstadt Darmstadt übertragen werden sollen, wer-
den zum Verkehrswert, mindestens  jedoch zum Preis, der den Boden - und Gebäudewert (Ein-
kaufspreis) sowie in der Summe alle darauf entfallenden Grundstücksentwicklungskosten der 
Vorhabenträgerin deckt , übertragen (s. § 4 (2) bzw. § 16 (4)  Städtebaulicher Vertrag zwischen 
der Wissenschaftss tadt Darmstadt und der BVD New Living GmbH & Co. KG ). Derzeit besteht 
noch keine Einigkeit über die Höhe der Summe der Entwicklungskosten, daher werden dieser

Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt Beschluss 
 - Vermessungsamt Umlegungsstelle -  Seite 2 von 3 
Vorwegregelung die Werte der Wertermittlung der Umlegungsstelle vom 02.03.2022 (zuletzt ak-
tualisiert am 14.07.2022) zugrunde gelegt. Die endgültige Berechnung der zu zahlenden/zu er-
haltenden Werte erfolgt nach der endgültigen Bestimmung der Entwicklungskosten, spätestens 
bei der letzten Vorwegregelung bzw. im abschließenden Umlegungsplan.  
Gemäß § 16 (6) des städtebaulichen Vertrages sind die umlegungsbewirkten Vorteile nach dem 
Verhältnis der öffentlichen und privaten Flächen aufzuteilen. Abweichend zum Vertrag wird das 
Verhältnis der Flächen im Umlegungsgebiet und nicht im Vorhabengebiet errechnet.  
Diese, in den beiden vorherigen Abschnitten beschriebenen Berechnung werden im abschließen-
den Umlegungsplan vorgenommen, da in der 1. Vorwegregelung noch nicht alle Grundstücke ge-
bildet werden.  
Die Differenzen zwischen der Summe der Buchflächen und der Summe der Koordinatenfläche n 
entstehen infolge von Neuberechnungen.  
 
1. Unterschriften und Bescheinigungen  
 Gefertigt: Darmstadt,   Umlegungsstelle  
 
 
 (Siegel)  
 
 
  Ewald, Vermessungsdirektor  
 
 
 
Das Verzeichnis und die Karte sind nach Form und Inhalt zur Übernahme in das Liegen-
schaftskataster geeignet.  
 
 Heppenheim,  Amt für Bodenmanagement  
 
 
 (Siegel)

Der Magistrat der Wissenschaftsstadt Darmstadt Beschluss 
 - Vermessungsamt Umlegungsstelle -  Seite 3 von 3 
2. Unanfechtbarkeit und In -Kraft-Treten 
Der Beschluss zur Vorwegregelung ist am                           unanfechtbar geworden. Dies  
wurde am                           durch Veröffentlichung im „Darmstädter Echo“ ortsüblich be-
kannt gemacht.  
 
Mit dieser Bekanntmachung wurde der Beschluss nach § 76 in Verbindung mit § 71 BauGB 
in Kraft gesetzt. Der bisherige Rechtszustand wird mit der Bekanntmachu ng durch den 
neuen Rechtszustand ersetzt.  
 
Darmstadt,  Umlegungsstelle  
 
 
  (Siegel) 
 
 
   Ewald, Vermessungsdirektor