Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln

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• 9. Halbjahresbericht Wohnraumzweckentfremdung 2. Halbjahr 2022

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  Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln 9. Bericht (2. Halbjahr 2022) Stand 31.12.2022 Dezernat für Soziales, Gesundheit und Wohnen Amt für Wohnungswesen 1 2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 Inhaltsverzeichnis 1. Anlass und Zweck des Berichts ............................................................................................. 2 2. Politische Schwerpunktsetzung ............................................................................................. 2 3. Ziele des Wohnraumschutzes und rechtliche Rahmenbedingungen ........................... 2 4. Inhaltliche Veränderungen im Halbjahresbericht............................................................... 3 5. Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern ab 01.07.2022 ........................................... 4 6. Wiederzuführungsverfahren .................................................................................................... 7 7. Antragsverfahren ........................................................................................................................ 9 8. Bußgeldverfahren ..................................................................................................................... 12 9. Statistische Daten für den Zeitraum 01.01.2022 – 31.12.2022 (Jahreszusammenfassung) ....................................................................................................... 13 10. Statistischer Rückblick auf das 2. Halbjahr 2021 ............................................................. 15 11. Weiterführende Links .............................................................................................................. 16 2 2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 1. Anlass und Zweck des Berichts Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 27.09.2018 die Verwaltung beauftragt, gegenüber dem Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren regelmäßig über die Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln sowie die Maßnahmen zur Unterbindung von illegaler Nutzung zu berichten. Die Verwaltung legt hierzu einen halbjährlichen Bericht vor. Die Berichterstattung wurde inzwischen ausgedehnt auf den Stadte ntwicklungsausschuss, den Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / Internationales , den Unterausschuss Wohnen sowie den Rechnungsprüfungsausschuss. 2. Politische Schwerpunktsetzung Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steigt bereits seit einigen Jahren kontinuierlich an, insbesondere in den Städten. Langfristige demographische Trends zeigen die Zunahme des Anteils der Single -Haushalte, mehr Wohnfläche pro Bewohner*in und das „Schwarmverhalten“ der 25 bis 35-jährigen, die in den großen Städten wohnen wollen, weil es „in“ ist. Diese Trends sind Ursachen für die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum, die das Angebot bei weitem übersteigt. Steigende Mietpreise machen bezahlbares Wohnen zur Mangelware. Diese Wohnungsmarktsituation erschwert auch in Köln vielen Wohnungsuchenden die Versorgung mit angemessenem und bezahlbarem Wohnraum. In dieser nachhaltig angespannten Situation ist es besonders wichtig, bestehenden Wohnraum davor zu schützen, dass er zweckfremd gen utzt wird . Langfristige Leerstände oder auch gewerbliche Nutzung und permanente Kurzzeitvermietung (z.B. als Ferienwohnung) stellen eine Zweckentfremdung dar, weil die betreffenden Wohnungen dadurch dem allgemeinen Wohnungsmarkt entzogen werden. Diesen zusätzlichen negativen Einflüssen auf das ohnehin knappe Wohnungsangebot muss deshalb konsequent entgegengewirkt werden. Bereits 2014 hat der Rat der Stadt Köln mit dem Erlass einer ersten Wohnraumschutzsatzung für Köln auf diese Entwicklungen und die anhaltende Wohnungsknappheit reagiert. Mit der am 01.07.2019 in Kraft getretenen Neufassung der Wohnraumschutzsatzung wurden durch deutlich verschärfte Regelungen die Voraussetzungen für einen noch umfassenderen Wohnraumschutz geschaffen. Durch das Wohnraumstärkungsgesetz NRW (WohnStG NRW) sowie die daran angepasste Kölner Wohnraumschutzsatzung 2021 hat sich die Rechtslage beim Schutz von Wohnraum vor zweckfremder Nutzung ab 01.07.2021 noch einmal grundlegend geändert. 3. Ziele des Wohnraumschutzes und rechtliche Rahmenbedingungen Der Wohnraumschutz setzt sich aus zwei verwandten Bereichen zusammen, der Wohnungspflege und dem Zweckentfremdungsrecht. Das Wohnungsaufsichtsrecht ist seit 01.07.2021 im WohnStG NRW geregelt und gewährleistet im öffentlichen Interesse, dass der Wohnungsbestand bestimmte Mindestanforderungen erfüllt. Damit schützt es Bewohner *innen von Wohnraum und Nachbar*innen vor Gefahren oder unzumutbaren Belästigungen. Die Verwaltung kann so z.B. einschreiten, wenn die Eignung von Wohnraum zum Wohngebrauch erheblich beeinträchtigt 3 2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 ist, um sicherzustellen, dass die Mindestanforderungen an angemessene Wohnverhältnisse erfüllt werden. Das ebenfalls mi t dem WohnStG NRW zum 01.07.2021 novellierte Zweckentfremdungs- recht ergänzt das Recht der Wohnungspflege und stellt sicher, dass bestehende Wohnungen dem Wohnungsmarkt erhalten bleiben und nicht zu anderen Zwecken, insbesondere zur Kurzzeitvermietung (z. B. als Ferienwohnung), als Büro- oder Gewerberaum genutzt werden, leer stehen oder ohne die Bereitstellung von Ersatzwohnraum abgebrochen bzw. zerstört werden. Das im Amt für Wohnungswesen angesiedelte Aufgabengebiet Wohnungsaufsicht handelt nun bereits seit einem Jahr nach den neuen Rechtsgrundlagen (WohnStG NRW in Verbindung mit der zum 01.07.2021 aktualisierte n Kölner Wohnraumschutzsatzung) . Die Verwaltungsverfahren und die diese Verfahren regelnden amtsinternen Handlungs - anweisungen sind an die neue Rechtslage angepasst. Die aktualisierte Handlungsanweisung für das Verwaltungsverfahren sowie der an das WohnStG NRW angepasste Bußgeldkatalog wurden den politischen Fachgremien im zweiten Halbjahr 2021 bereits vorgestellt. Auf der beschriebenen Rechtsgrundlage kann d as Amt für Wohnungswesen sowohl die Beseitigung gravierender Mängel an Wohnraum, als auch die Wiederzuführung leer stehenden oder auf andere Weise zweckentfremdet genutzten Wohnraums zu Wohnzwecken anordnen. Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum stellt rechtlich betrachtet einen zulässigen Eingriff in das grundgesetzlich verbriefte Eigentumsrecht aus Artikel 14 Grundgesetz dar. Deshalb ist die persönliche Interessenlage betroffener Eigentümer*innen grundsätzlich kontrovers zum behördlichen Standpunkt, der hier das öffentliche Interesse am Erhalt vorhandenen Wohnraums zu Wohnzwecken vertritt. So ist die juristisch korrekte Bewertung von Tatbeständen der Zweckentfremdung auf der Grundlage der Satzungsregelungen und gesetzlichen Bestimmungen bei jeder einzelnen Entscheidung von besonderer Bedeutung und entspre chend aufwändig. Die rechtlichen Regelungen, aber auch die Rechtsprechung stellen hohe Ansprüche an diese rechtliche Bewertung. Zur Vorbereitung einer gerichtsfesten Entscheidung des einzelnen Falles sind dabei in den meisten Verfahren detaillierte Ermittlungen erforderlich, die sich oft über mehrere Monate erstrecken. Nur so ist rechtssicher zu klären, ob tatsächlich eine Zweckentfremdung von Wohnraum nach den gegebenen rechtlichen Bestimmungen vorliegt und ggf. welche Maßnahmen zu ergreifen sind. 4. Inhaltliche Veränderungen im Halbjahresbericht Wie bereits im 8. Halbjahresbericht (1. Halbjahr 2022) ausführlich erläutert, beschränkt sich dieser Halbjahresbericht seit Herausgabe des 8. Berichtes tatsächlich auf die Betrachtung statistischer Daten des jeweils zurückliegenden Halbjahrs. In dem nun vorliegenden 9. Bericht zum 2. Halbjahr 2022 werden für einen vollständigen Jahresüberblick 2022 zusätzlich die Daten des gesamten zurückliegenden Jahres abgebildet (vgl. statistische Zusammenfassung unter Ziff. 9). Außerdem wird die im 8. Bericht angekündigte nachträgliche Auswertung statistischer Daten für das 2. Halbjahr 2021 (nach den Kriterien der ab 01.07.2021 geltenden neuen Rechtslage) nachgeliefert (Vgl. Ziff. 1 0). Damit stehen auch für die Zeit ab 01.07 .2021 nun wieder 4 2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 vergleichbare statistische Daten zur Verfügung, die den neuen gesetzlichen Tatbeständen der Zweckentfremdung von Wohnraum Rechnung tragen ( ausführliche Erläuterungen zu dieser Problematik finden Sie im 8. Halbjahresbericht unter Ziff. 4). 5. Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern ab 01.07.2022 Rechtliche Grundlagen Das WohnStG NRW definiert in § 12 Abs. 2 Nr. 2 dass die Nutzung von Wohnraum für mehr als drei Monate, längstens 90 Tage, im Kalenderjahr für Zwecke der Kurzzeitvermietung eine Zweckentfremdung von Wohnraum darstellt. Diese ist ohne die erforderliche Genehmigung verboten. Für Studierende gibt es eine Sonderregelung: Für Wohnraum, den Studierende angemietet haben, gilt als Zweckentfremdung die Nutzung für Zwecke der Kurzzeitvermietung für mehr als sechs Monate, längstens jedoch 180 Tage. Daraus leitet sich zunächst ab, dass das Gesetz die Kurzzeitvermietung von Wohnraum für weniger als 90 (bzw. bei Studierenden: 180) Tage im Kalenderjahr nicht als genehmigungspflichtige Zweckentfremdung von Wohnraum betrachtet ( die Kölner Wohnraumschutzsatzung vom 01.07.2021 ist dem WohnStG NRW inhaltlich angeglichen worden). Mit der gleichzeitigen Einführung einer Registrierungsverpflichtung für alle Anbiete nde von Kurzzeitvermietung (§ 17 WohnStG NRW) wird jedoch angestrebt, über alle Angebote und Anbietende von Kurzzeitvermietung Transparenz herzustellen. Die Pflicht zur Registrierung betrifft also auch diejenigen Anbiete nde von Kurzzeitvermietung, die innerha lb der 90 (bzw. 180-) Tage-Frist genehmigungsfrei kurzzeitvermieten. Nach § 17 Abs. 4 WohnStG NRW muss grundsätzlich 1 jede*r Anbietende von Kurzzeitvermietung die beabsichtigte Kurzzeitvermietung der Gemeinde vor der Überlassung des Wohnraums anzeigen. Dies geschieht in der Praxis durch die Anforderung einer sogenannten Wohnraum -Identitätsnummer (WID). Dazu müssen die Personendaten des Anbietenden sowie die Objektdaten der zur Kurzzeitvermietung genutzten Wohnung angegeben werden. Bietet ein Anbietender mehrere Wohnungen zur Kurzzeitvermietung an, so ist für jede Wohnung eine separate Wohnraum-Identitätsnummer erforderlich. Angestrebt wird eine lückenlose Registrierung aller Anbiete nden von Kurzzeitvermietung. Daher hat der Gesetzgeber diese Anzeigepflicht auch dann vorgesehen, wenn es sich bei den zur Kurzzeitvermietung vorgesehenen Räumlichkeiten nicht um Wohnraum, sondern um Räume handelt, die z.B. für gewerbliche Zwecke (baurechtlich) gewidmet sind (§ 17 Abs. 8 WohnStG NRW). Alle Anbiete nden, die Wohnraum kurzzeitvermieten wollen und sich im Rahmen des genehmigungsfrei erlaubten Zeitraums bewegen (90 bzw. 180 Tage/Kalenderjahr) , erhalten mit der Zuteilung einer WID im Onlineverfahren ebenfalls einen Belegungskalender zur Verfügung gestellt. Diese Anbietenden sind dazu verpflichtet, jede einzelne Überlassung zur Kurzzeitvermietung spätestens am zehnten Tag nach Beginn der Überlassung in diesem 1 Ausnahme nach § 17 Abs. 8 WohnStG NRW nur bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen für solche Anbieter, die einer gesetzlichen Impressumspflicht unterliegen und dieser auch nachkommen. 5 2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 Online-Belegungskalender einzutragen. Sie kommen damit ihrer besonderen gesetzlic hen Anzeigeverpflichtung aus § 17 Abs. 6 WohnStG NRW nach. Dieser Belegungskalender ermöglicht es, nachzuvollziehen, ob der zur Kurzzeitvermietung genehmigungsfrei erlaubte Zeitraum eingehalten wird. Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern in der Praxis Zum 01.07.2022 hat das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung des Landes Nordrhein-Westfalen ein Online-Registrierungsverfahren in Betrieb genommen, in dem sich Bürger*innen, die kurzzeitvermieten möchten, registrieren müssen. Das Verfahren ist für Bürger*innen über das Bauportal NRW aufzurufen. Nähere Informationen dazu finden sich sowohl auf der Internetseite der Stadt Köln https://www.stadt-koeln.de/leben- in-koeln/soziales/wohnen-wohnungshilfen/wohnraumschutz-und-zweckentfremdungsverbot, als auch auf dem Bauportal NRW https://www.bauportal.nrw/wohnraum-id/wohnraum- identitaetsnummer. In einem gleichzeitig für die Kommunen freigeschalteten Fachverfahren zur Vergabe von WID werden der Wohnungsverwaltung diejenigen Fälle zur Bearbeitung übergeben, in denen 1. eine WID für me hr als 90 (bzw. 180) Tage / Kalenderjahr angefordert wurde (also geprüft werden muss, ob die Voraussetzungen für eine Genehmigung vorliegen) . Räume, für die durch das Amt für Wohnungswesen bereits seit Inkrafttreten der ersten Kölner Wohnraumschutzsatzung (2014) ein Negativattest 2 erteilt wurde, fallen ebenfalls in diese Kategorie (kein geschützter Wohnraum) und sind entsprechend zu prüfen. 2. ein*e Bürger*in angegeben hat, Studierende*r zu sein (hier ist der Studierendenstatus anhand vorzulegender Nachweise zu prüfen) 3. Bürger*innen ang egeben haben, es handele sich bei den zur Kurzzeitvermietung vorgesehenen Räumlichkeiten nicht um Wohnraum (hier ist die Widmung der Räumlichkeiten – i. d. R. durch Nachweis der Baugenehmigung – zu prüfen). In den Fällen, die nicht diese drei genannten Sachverhalte betreffen, erfolgt die Zuteilung einer WID nach vollständiger Angabe der erforderlichen Angaben durch das Online -Verfahren i. d. R. automatisiert, also ohne weitere Bearbeitung durch das Amt für Wohnungswesen. Dabei handelt es sich ausschließlich um die genehmigungsfrei für den beschränkten Zeitraum von 90 (bzw. 180) Tagen / Kalenderjahr mögliche Kurzzeitvermietung. Seit dem Start des Onlineverfahrens konnten so für Köln in rund 66 % aller Fälle eine WID online automatisiert vergeben werden. In den übrigen Fällen war eine weitere Bearbeitung durch das Amt für Wohnungswesen nötig (s. o. 1. – 3.) Der Verwaltung steht der Zugriff auf das Fachverfahren mit einer leichten Verzögerung aufgrund technischer Startschwierigkeiten seit 12.07.2022 zur Verfügung. Bei der Anzahl der von Bürger*innen landesweit angeforderten WID nimmt die Stadt Köln die Spitzenposition unter den sechs Kommunen ein, in denen (aufgrund einer kommunal erlassenen Wohnraumschutzsatzung) die Regelungen zur Wohnraumzweckentfremdung im WohnStG NRW gelten (Auswertung: 01.07.22 – 31.12.22). 2 Durch ein Negativattest wird behördlich bestätigt, dass es sich rechtlich nicht um geschützten Wohnraum nach den Regelungen der Kölner Wohnraumschutzsatzung bzw. dem WohnStG NRW handelt und daher keine Beschränkungen aus diesen Regelungen für diese Räumlichkeiten gelten. 6 2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 Die Zahl der für die Stadt Köln neu eingehenden WID -Anforderungen, die nicht automatisiert erteilt, sondern über die durch das Amt für Wohnungswesen entschieden werden musste, hat sich seit 01.07.2022 im Wochenverlauf erwartungsgemäß entwickelt: Die durch die Verwaltung bereits vorgeplanten internen Abläufe für die manuelle Prüfung der Vergabe einer WID werden seit Juli 2022 anhand der praktischen Erfahrungen mit den konkret eingehenden Fallkonstellationen laufend angepasst. Dabei steht die Gewährleistung des gesetzlich geforderten Schutzes von Wohnraum vor Zweckentfremdung ebenso im Fokus wie eine möglichst kurze Bearbeitungsdauer. Statistische Daten zur Wohnraum-Identitätsnummer Vom 01.07.2022 – 31.12.2022 wurden für Köln insgesamt 2217 gültige Wohnraum - Identitätsnummern erteilt. 7 2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 Bei rund 300 Fällen dauert das Prüfverfahren  zur Feststellung der Genehmigungsvoraussetzungen (bei Wohnraum) bzw.  der Bestätigung, dass es sich (nach der baurechtlichen Widmung) nicht um Wohnraum handelt  ob Bestandsschutz3 besteht und ein Negativattest zu erteilen ist noch an. Ausblick Die Vergabe von WID ist zum 01.07.2022 als neue Aufgabe des Sachgebietes Wohnraumschutz hinzugekommen. Sie hat sich – für den Bereich der manuell zu prüfenden WID– als sehr zeitaufwändig erwiesen und bindet erhebliche Ressourcen. Die praktischen Erfahrungen im 2. Halbjahr 2022 haben auch gezeigt, dass sowohl das Online-Verfahren (für Bürger*innen) als auch das Fachverfahren (für die Kommunen) noch Verbesserungspotenzial aufweisen, um eine sachgerechte und zügige Fallbearbeitung zu vereinfachen. Hierzu wird die Stadt Köln 2023 gemeinsam mit den übrigen betroffene n Kommunen den in der Entwicklungsphase dieser Software begonnenen Dialog mit dem Land NRW fortführen. Die erstmalige Neuvergabe einer WID wird im Laufe des Jahres 2023 weiter zurückgehen, weil inzwischen alle, die Kurzzeitvermietung anbieten, eine WID ang efordert haben sollten. Der Schwerpunkt wird dann bei den laufenden Aufgaben liegen, die sich aus dem WohnStG NRW und der Wohnraumschutzsatzung 2021 für den Bereich der Kurzzeitvermietung ergeben: Es wird dann darum gehen, Verstöße nach diesem Gesetz im Z usammenhang mit der Wohnraum -Identitätsnummer zu ahnden und dabei auch die vorgesehen Bußgeldtatbestände zu prüfen. Schwerpunkte und Prioritäten werden dabei anhand von Auswertungen aus dem Kölner Bestand an WID mit dem Ziel festgelegt werden, einen möglichst effektiven Schutz von Wohnraum vor zweckfremder Nutzung zu verwirklichen. Auch diese Aufgaben kommen neu im Sachgebiet Wohnraumschutz hinzu. 6. Wiederzuführungsverfahren Das Amt für Wohnungswesen drängt angesichts der anhaltenden Wohnungsnot im Kölner Stadtgebiet weiterhin verstärkt auf die Wiederzuführung zweckentfremdeten Wohnraums. Ein solches Wiederzuführungsverfahren wird eingeleitet, wenn (von Amts wegen oder durch Dritte) Anhaltspunkte dafür bekannt werden , dass eine Wohnung ohne die erforderliche Genehmigung zweckentfremdet genutzt wird. Entsprechende Hinweise werden in jedem Einzelfall überprüft. Die in der Praxis mit Abstand häufigsten Formen der Zweckentfremdung von Wohnraum sind die unerlaubte Kurzzeitvermietung von Wohnraum (z.B. als Ferienwohnung) und ein länger als sechs4 Monate andauernder Leerstand von Wohnraum. Der Umgang mit Wohnraumzweckentfremdung durch Kurzzeitvermietung wird sich mit der Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern grundlegend verändern. Mit der Einführung des landeseinheitlichen IT -Verfahrens startete die Vergabe von Wohnraum -Identitätsnummern zum 01.07.2022. Durch die Umsetzung der gesetzlichen Verpflichtung, Kurzzeitvermietung vorab anzeigen zu müssen und nur mit einer vorher (im Online -IT-Verfahren) erhalten en Wohnraum-Identitätsnummer durchführen zu dürfen, wird die Transparenz auf diesem bis dato weitgehend anonym abgewickelten Markt zukünftig deutlich erhöht werden. 3 Es liegt Bestandsschutz vor, wenn Wohnraum bereits vor Inkrafttreten der maßgeblichen Rechtsgrundlagen zu anderen als Wohnzwecken genutzt wurde und seitdem ununterbrochen so genutzt wird. 4 ab 01.07.2021 gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 5 WohnStG NRW 8 2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 Für das 2. Halbjahr 2022 zeigt sich bei den neu hinzugekommenen Verfahren ein eindeutiger Schwerpunkt: In den meisten Fällen ( 306 Wohneinheiten) besteht der Verdacht einer Wohnraumzweckentfremdung durch Kurzzeitvermietung. Bei einer bedeutenden Anzahl ( 115 Wohneinheiten) liegen Anhaltspunkte für eine Zweckentfremdung von Wohnraum durch Leerstand vor. Hinweise, dass eine Zweckentfremdung durch Umwandlung von Wohnraum zur gewerblichen Nutzung vorliegen könnte, belegen mit 1 8 betroffenen Wohneinheiten den dritten Rang, bei der Betrachtung nach der Art der potenziellen Zweckentfremdung bei neuen Fällen. Betrachtet man die derzeit in Bearbeitung befindlichen Fälle , so ergibt sich mit Blic k auf das zurückliegende zweite Halbjahr 2022 folgendes Bild: 9 2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 Mit rund 53 % (bezogen auf die Zahl der betroffenen Wohneinheiten) entfällt der größte Anteil auf Leerstand von Wohnraum. Die Bearbeitung von solchen Fällen ist vielfach besonders aufwändig, da hier neben der rechtlichen Prüfung einer Zweckentfremdung von Wohnraum oftmals auch ermittelt werden muss, ob der Wohnraum sich in einem Zustand befindet, der (mindestens) den gesetzlichen Mindestanfor derungen an Wohnraum entspricht . Gegebenenfalls müssen verfügungsberechtigte Eigentümer*innen durch das Nachholen von Instandhaltungsmaßnahmen einen bewohn baren Zustand erst einmal herstellen. Eine potenzielle Wiederzuführung von leerstehendem Wohnraum zum Wohnungsmarkt hat daher in vielen Fällen einen erheblichen zeitlichen Vorlauf und kann die Bearbeit ungszeit des einzelnen Falles erheblich verlängern. Fast 30 % der im 2. Halbjahr 2022 laufenden Fälle beziehen sich auf die Prüfung einer Zweckentfremdung durch die Kurzzeitvermietung von Wohnraum. Hierbei sind umfangreiche Ermittlungen und die Auswertung vorgelegter Unterlagen für eine gerichtsfeste Entscheidung über eine potenzielle Wohnraumzweckentfremdung erfor derlich. Daher vergehen auch in dieser Fallgruppe regelmäßig mehrere Monate bis eine Entscheidung über die Zweckentfremdung getroffen werden kann. Auf dem dritten Rang folgen mit knapp 14 % im zurückliegenden Halbjahr diejenigen Fälle, in denen eine Zweckentfremdung von Wohnraum durch die Umwandlung in Räume zur gewerblichen Nutzung (z.B. Büroraum, Arztpraxis o. ä.). geprüft w ird. Sie unterscheiden sich in der Bearbeit ung von den vorher genannten Fallgruppe n vor allem im Detail und sind aufgrund von (auch wirtschaftlich) bedeutsamen Interessenabwägungen in jedem Einzelfal l nicht weniger aufwändig. Das Amt für Wohnungswesen veröffentlicht bereits seit 2019 auf der Internetseite der Stadt Köln viele wichtige Hinweise und Informationen zu häufig gestellten Fragen rund um das Thema Wohnraumschutz, um die Öffentlichkeit verstärkt für dieses Thema zu sensibilisieren. Diese Informationen wurden zur Rechtsänderung zum 01.0 7.2021 angepasst und erweitert und zum Start der Vergabe von Wohn raum-Identitätsnummern zum 01.07.2022 nochmals umfassend aktualisiert. Dort wird ebenfalls auf ein eingerichtetes Meldeportal der Stadt Köln hingewiesen, wo es auf einfache Weise möglich ist, das A mt für Wohnungswesen direkt über einen Verdacht auf Zweckentfremdung von Wohnraum zu informieren. Link:https://formular-server.de/Koeln_FS/findform?shortname=56- F38_WohnRZwEnt&formtecid=3&areashortname=send_html 7. Antragsverfahren In Antragsverfahren beantragen Verfügungsberechtigte selbst eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum. In der Mehrzahl d er b eim A mt für Wohnungswesen eingehenden Anträge auf Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum werden die Genehmigungen erteilt, wenn vo n Antragstellenden geeigneter Ersatzwohnraum im Kölner Stadtgebiet geschaffen wird. Ein Teil der Anträge richtet sich auf Erteilung einer Genehmigung zur Umwandlung von Wohneinheiten in Gewerbeeinheiten - ebenfalls eine genehmigungspflichtige Zweckentfremdung von Wohnraum. Hier werden Genehmigungen in aller Regel erteilt, wenn 10 2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 ein überwiegend öffentliches Interesse an dieser Umwandlung besteht, beispielsweise für die Nutzung als Facharztpraxen, KITAs oder Sozialbüros. In der Antragsstatistik sind zurzeit unter dem Begriff „Umwandlung“ auch Anträge zur Nutzung als Kurzzeitvermietung enthalten. Die größte Anzahl der im zurückliegenden Halbjahr neu eingegangenen Anträge auf Zweckentfremdung von Wohnraum richtete sich auf den Abbruch von Wohnraum (dem in aller Regel ein Neubau folgt). Die Zahl der 20 Wohneinheiten betreffenden neuen Anträge auf Umwandlung von Wohnraum beinhalten ab 01.07.2022 keine Anträge mehr, die sich auf Kurzzeitvermietung von Wohnraum richten. Mit Umsetzung der Vergabe von Wohnraum -Identitätsnummern zum 01.07.2022 werden diese Fälle bei den Wohnraum-Identitätsnummern erfasst (siehe oben Ziff. 5). Unter die Fallgruppe „Umwandlungen“ fallen seither also nur noch tatsächliche Umwandlungen z.B. in Büro- oder Gewerberaum. Alle Antragsverfahren sind darauf gerichtet , eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von Wohnraum zu erhalten. Bei der Prüfung fallen dieselben aufwändigen Arbeitsschritte und Ermittlungen an, wie auch in denjenigen Verfahren, wo der Verdacht auf eine Zweckentfremdung von Wohnraum hier durch Dritte bekannt wird (vgl. Ziff. 6). Hinter einem Antragsverfahren stehen nicht selten für die Verfügungsberechtigten bedeutsame wirtschaftliche Interessen. Die abschließende Bearbeitung der laufenden Antragsverfahren dauert wegen der vielfältigen und komplexen Prüfungen und Ermittlungen im Einzelfall oftmals länger als sechs Monate. Insbesondere die Einzelfallprüfung bei Anträgen auf Umwandlung aufgrund eines öffentlichen Interesses ist sehr aufwändig. Abgelehnte Anträge können gerichtlich überprüft werden, was in vielen Fällen auch geschieht, i ndem gegen die Ablehnung einer Genehmigung zur Wohnraumzweckentfremdung Klage eingereicht wird. Dies erfordert daher einerseits, mit aller Sorgfalt Entscheidungen zu treffen, die einer gerichtlichen Überprüfung standhalten. Andererseits bringt die Bearbeitung und weitere Begle itung anhängiger Klageverfahren in diesen Fällen einen weiteren Arbeitsaufwand mit sich. 11 2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 Der Blick auf die im 2. Halbjahr 2022 laufenden Antragsverfahren zeigt, dass aktuell Anträge auf Zweckentfremdung durch Abbruch mit rund 80 % den mit Abstand größten Anteil in dieser Fallgruppe ausmachen. Abbruch von Wohnraum wird in der Regel dann genehmigt, wenn entsprechender Ersatzwohnraum neu geschaffen und bereitgestellt wird. Auch zu r Bereitstellung von Ersatzwohnraum sind detaillierte Abstimmungen mit den Verfügungsberechtigten erforderlich, die schließlich in dezidierte Genehmigungsauflagen münden. Als Voraussetzung für einen genehmigten Abbruch von Wohnraum soll auf diese Weise die Realisierung des Ersatzwohnraumes rechtlich verbindlich abgesichert werden. Laufende Antragsverfahren wegen Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum (hier in kl. der Kurzzeitvermietung) folgen mit weitem Abstand mit rund 12 % der Wohneinheiten in dieser Fallgruppe. Laufende Verfahren, in denen im 2. Halbjahr 2022 über Anträge auf Genehmigung eines Leerstandes zu entscheiden war, fallen kaum noch ins Gewicht (0,3%). Mit Anträgen auf sogenannte Negativatteste (rd. 1,5 % im 2. Halbjahr 2022) beantragen Verfügungsberechtigte eine verbindliche Aussage d es Amts für Wohnungswesen darüber, dass der in Rede stehende Wohnraum nicht unter den Schutzbereich des WohnStG NRW bzw. der Kölner Wohnraumschutzsatzung fällt und dessen Verwendung insoweit nicht eingeschränkt ist. Der Aufwand, die für eine solche verbindliche Bescheinigung nötigen Fakten zusammenzutragen und sie rechtlich zu bewerten ist dabei nicht anders, als bei sonstigen Genehmigungsverfahren. Ein Negativattest ermöglicht es dem Verfügungsberechtigten, frei von den gesetzlichen Beschränkungen zum Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung mit den betreffenden Räumlichkeiten nach seinen Vorstellungen zu verfahren. Erteilte Genehmigungen und Ersatzwohnraum Genehmigungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum werden in der Regel dann erteilt, wenn Verfügungsberechtigte neu geschaffenen Ersatzwohnraum zum Ausgleich für den zweckentfremdeten Wohnraum bereitstellen. Nur in seltenen Ausnahmefällen erfolgt eine Genehmigung gegen eine Ausgleichszahlung. 12 2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 Für die beiden wesentlichen Fallgruppen (Umwandlung und Abbruch) zeigt sich auch für das 2. Halbjahr 2022, dass insgesamt deutlich mehr Wohneinheiten als Ersatzwohnraum neu geschaffen werden, als durch die Genehmigung zur Zweckentfremdung entfallen. Die Schaffung von Ersatzwohnraum wird im Genehmigungsbescheid in Auflagen dezidiert verbindlich festgelegt. Überprüfung von Genehmigungsauflagen Nachdem ein Genehmigungsverfahren mit einer Genehmigung abgeschlossen wurde, di e Auflagen für die Erstellung von Ersatzwohnr aum umfasst , folgt ein weiterer wichtiger Arbeitsschritt: Die tatsächliche Umsetzung der Auflagen des Genehmigungsbescheids ist zu überwachen. Dies ist bei der Vielzahl von Fällen deshalb besonders aufwändig, weil dahinter in aller Regel einzelne Neubaumaßnahmen stehen, die zeitlich in gewissem Rahmen variabel sind. Die Überprüfung der Genehmigungsauflagen ist erst dann abgesc hlossen, wenn der Ersatzwohnraum - wie im Genehmigungsbescheid festgelegt - auch tatsächlich errichtet wurde und dem Wohnungsmarkt zur Verfügung steht. Im 2 . Halbjahr 2022 war für 2 641 Wohneinheiten (Ersatzwohnraum) die Prüfung der Genehmigungsauflagen noch nicht abgeschlossen. 8. Bußgeldverfahren Ziel der Aktivitäten de r Wohnungsaufsicht ist es , zweckentfremdet genutzten Wohnraum wieder Wohnzwecken zuzuführen. Gleichwohl stellen die zweckfremde Nutzung von Wohnraum, aber beispielsweise auch die Missachtung v on Anzeigepflichten (z.B. bei Kurzzeitvermietung oder Leerstand von Wohnraum) Ordnungswidrigkeiten dar, die nach dem WohnStG NRW und der Kölner Wohnraumschutzsatzung mit einem Bußgeld geahndet werden können. Der Landesgesetzgeber hat durch die nunmehr gese tzliche Regelung der Ordnungswidrigkeiten, durch die Einführung neuer Bußgeldtatbestände und die deutliche Erhöhung des Bußgeldrahmens im WohnStG NRW den schädlichen Auswirkungen dieser Ordnungswidrigkeiten eine hohe Bedeutung zugemessen. Bußgelder stellen ein Sanktionierungsinstrument dar, das den Forderungen der Wohnungsaufsicht Nachdruck verleiht. 13 2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 In der Praxis war es bislang jedoch oftmals so, dass die Rechtsprechung der Ausschöpfung des gesetzlich möglichen Bußgeldrahmens (Höhe der Bußgelder) enge Grenzen gesetzt hat, so dass das Druckpotential einer Bußgeldandrohung vielfach nicht die Wirkung entfaltete, die eigentlich intendiert und auch notwendig gewesen wäre. Inwieweit sich die Sichtweise der Gerichtsbarkeit auf Bußgeldverfahren bei Wohnraumzweckentfremdung möglicherweise wandeln wird, weil die Bußgeldbestimmungen nunmehr gesetzlich im WohnStG NRW manifestiert sind, ist noch nicht erkennbar. Im 2. Halbjahr 2022 wurden zu insgesamt 10 Wohneinheiten in 8 Fällen Bußgeldverfahren eingeleitet. Im Laufe dieses Verfahrens wird geprüft, ob die rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, um ein Bußgeld zu verhängen. Liegen die Voraussetzungen vor, wird ein Bußgeld in bestimmter Höhe festgesetzt. Weitere folgende Arbeitsschritte können sich dann ergeben, wenn der Bußgeldbescheid gerichtlich angefochten wird. Dies geschieht in einer beträchtlichen Anzahl von Fällen. 9. Statistische Daten für den Zeitraum 01.01.2022 – 31.12.2022 (Jahreszusammenfassung) 14 2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 15 2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 10. Statistischer Rückblick auf das 2. Halbjahr 2021 Mit Inkrafttreten des WohnStG NRW zum 01.07.2021 haben sich die gesetzlichen Definitionen der Tatbestände von Wohnraumzweckentfremdung geändert. Für das 2. Halbjahr 2021 wurden die Daten daher – wie im letzten Halbjahresbericht angekündigt - nach den geänderten Kriterien neu ausgewertet . Sie sind nachfolgend dargestellt und nun mit den statistischen Daten vergleichbar, die ab dem 8. Bericht (1. Halbjahr 2022) wiedergegeben worden sind. 16 2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 11. Weiterführende Links Kölner Wohnraumschutzsatzung 2021 im Wortlaut: https://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/bekanntmachungen/2021/2021.06.30_0143- 01_wohnraumschutzsatzung_vom_30.06.2021.pdf Wohnraumstärkungsgesetz NRW im Wortlaut: https://recht.nrw.de/lmi/owa/br_bes_text?anw_nr=2&gld_nr=2&ugl_nr=237&bes_id=46087&menu=0&sg=0&aufge hoben=N&keyword=wohnraumst%E4rkungsgesetz#det0 Informationen der Stadt Köln zu Wohnraumschutz / Wohnraumzweckentfremdung im Internet https://www.stadt-koeln.de/leben-in-koeln/soziales/wohnen-wohnungshilfen/wohnraumschutz-und- zweckentfremdungsverbot Informationen des Landes NRW zu Wohnraum-Identitätsnummer und zum Online-Verfahren https://www.bauportal.nrw/wohnraum-id/wohnraum-identitaetsnummer

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  Dezernat, Dienststelle V/56/561/3 Vorlagen-Nummer 18.01.2023 0138/2023 Mitteilung öffentlicher Teil Gremium Datum Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 19.01.2023 Stadtentwicklungsausschuss 19.01.2023 Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / In- ternationales 30.01.2023 Rechnungsprüfungsausschuss 07.02.2023 Unterausschuss Wohnen 27.02.2023 Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln Die Verwaltung stellt den Fachgremien und der Öffentlichkeit den zweiten Halbjahresbericht 2022 (9. Bericht) zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln (Stichtag 31.12.2022) zur Verfügung. Der Bericht informiert neben den allgemeinen Entwicklungen im 2. Halbjahr 2022 auch über die zum 01.07.2022 gestartete Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern. Gez. Dr. Rau