Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln

Dezernat, Dienststelle  
V/56/561/3 
 
Vorlagen-Nummer 18.01.2023 
 0138/2023 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren 19.01.2023 
Stadtentwicklungsausschuss 19.01.2023 
Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / In-
ternationales 30.01.2023 
Rechnungsprüfungsausschuss 07.02.2023 
Unterausschuss Wohnen 27.02.2023 
 
Halbjahresbericht zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln 
Die Verwaltung stellt den Fachgremien und der Öffentlichkeit den zweiten Halbjahresbericht 
2022 (9. Bericht) zur Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln (Stichtag 31.12.2022) zur 
Verfügung. 
 
Der Bericht informiert neben den allgemeinen Entwicklungen im 2. Halbjahr 2022 auch über 
die zum 01.07.2022 gestartete Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern. 
 
Gez. Dr. Rau

Zweckentfremdung von 
Wohnraum in Köln 
 
9. Bericht (2. Halbjahr 2022) 
Stand 31.12.2022 
 
 
 
 
 
 
 
 
Dezernat für Soziales, Gesundheit und Wohnen 
Amt für Wohnungswesen

1 
 
2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 
 
  
Inhaltsverzeichnis 
 
 
 
1. Anlass und Zweck des Berichts ............................................................................................. 2 
2. Politische Schwerpunktsetzung ............................................................................................. 2 
3. Ziele des Wohnraumschutzes und rechtliche Rahmenbedingungen ........................... 2 
4. Inhaltliche Veränderungen im Halbjahresbericht............................................................... 3 
5. Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern ab 01.07.2022 ........................................... 4 
6. Wiederzuführungsverfahren .................................................................................................... 7 
7. Antragsverfahren ........................................................................................................................ 9 
8. Bußgeldverfahren ..................................................................................................................... 12 
9. Statistische Daten für den Zeitraum 01.01.2022 – 31.12.2022 
(Jahreszusammenfassung) ....................................................................................................... 13 
10. Statistischer Rückblick auf das 2. Halbjahr 2021 ............................................................. 15 
11. Weiterführende Links .............................................................................................................. 16

2 
 
2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 
1. Anlass und Zweck des Berichts 
Der Rat der Stadt Köln hat in seiner Sitzung am 27.09.2018 die Verwaltung beauftragt, 
gegenüber dem Ausschuss für Soziales, Seniorinnen und Senioren  regelmäßig über die 
Zweckentfremdung von Wohnraum in Köln sowie die Maßnahmen  zur Unterbindung von 
illegaler Nutzung zu berichten. Die Verwaltung legt hierzu einen halbjährlichen Bericht vor. Die 
Berichterstattung wurde inzwischen ausgedehnt auf den Stadte ntwicklungsausschuss, den 
Ausschuss Allgemeine Verwaltung und Rechtsfragen / Vergabe / Internationales , den 
Unterausschuss Wohnen sowie den Rechnungsprüfungsausschuss. 
 
2. Politische Schwerpunktsetzung 
Die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum steigt bereits seit einigen Jahren kontinuierlich 
an, insbesondere in den Städten. Langfristige demographische Trends zeigen die Zunahme 
des Anteils der Single -Haushalte, mehr Wohnfläche pro Bewohner*in und das 
„Schwarmverhalten“ der 25 bis 35-jährigen, die in den großen Städten wohnen wollen, weil es 
„in“ ist. Diese Trends sind Ursachen für die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohnraum, die 
das Angebot bei weitem übersteigt.  Steigende Mietpreise machen bezahlbares Wohnen zur 
Mangelware. Diese Wohnungsmarktsituation erschwert  auch in Köln vielen 
Wohnungsuchenden die Versorgung mit angemessenem und bezahlbarem Wohnraum. 
In dieser nachhaltig angespannten Situation ist es besonders wichtig, bestehenden Wohnraum 
davor zu schützen, dass er zweckfremd gen utzt wird . Langfristige Leerstände oder auch 
gewerbliche Nutzung und permanente Kurzzeitvermietung (z.B. als Ferienwohnung) stellen 
eine Zweckentfremdung dar, weil die betreffenden Wohnungen dadurch dem allgemeinen 
Wohnungsmarkt entzogen werden. Diesen zusätzlichen negativen Einflüssen auf das ohnehin 
knappe Wohnungsangebot muss deshalb konsequent entgegengewirkt werden.  
Bereits 2014 hat der Rat der Stadt Köln mit dem Erlass einer ersten Wohnraumschutzsatzung 
für Köln auf diese Entwicklungen und die anhaltende Wohnungsknappheit reagiert. Mit der am 
01.07.2019 in Kraft getretenen Neufassung der Wohnraumschutzsatzung wurden durch 
deutlich verschärfte Regelungen  die Voraussetzungen für einen noch umfassenderen 
Wohnraumschutz geschaffen. Durch das Wohnraumstärkungsgesetz NRW (WohnStG NRW) 
sowie die daran angepasste Kölner Wohnraumschutzsatzung 2021 hat sich die Rechtslage 
beim Schutz von Wohnraum vor zweckfremder Nutzung ab 01.07.2021 noch einmal 
grundlegend geändert. 
 
3. Ziele des Wohnraumschutzes und rechtliche Rahmenbedingungen 
Der Wohnraumschutz setzt sich aus zwei verwandten Bereichen zusammen, der 
Wohnungspflege und dem Zweckentfremdungsrecht.  
Das Wohnungsaufsichtsrecht ist seit 01.07.2021 im WohnStG NRW  geregelt und 
gewährleistet im öffentlichen Interesse, dass der Wohnungsbestand bestimmte 
Mindestanforderungen erfüllt. Damit schützt es Bewohner *innen von Wohnraum und 
Nachbar*innen vor Gefahren oder unzumutbaren Belästigungen. Die Verwaltung kann so z.B. 
einschreiten, wenn die Eignung von Wohnraum zum Wohngebrauch erheblich beeinträchtigt

3 
 
2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 
ist, um sicherzustellen, dass die Mindestanforderungen an angemessene Wohnverhältnisse 
erfüllt werden. 
Das ebenfalls mi t dem WohnStG NRW zum 01.07.2021 novellierte Zweckentfremdungs-
recht ergänzt das Recht der Wohnungspflege und stellt sicher, dass bestehende Wohnungen 
dem Wohnungsmarkt erhalten bleiben und nicht zu anderen Zwecken, insbesondere zur 
Kurzzeitvermietung (z. B. als Ferienwohnung), als Büro- oder Gewerberaum genutzt werden, 
leer stehen oder  ohne die Bereitstellung von Ersatzwohnraum abgebrochen bzw. zerstört 
werden.  
Das im Amt für Wohnungswesen angesiedelte Aufgabengebiet Wohnungsaufsicht handelt nun 
bereits seit einem Jahr nach den neuen Rechtsgrundlagen (WohnStG NRW in Verbindung mit 
der zum 01.07.2021 aktualisierte n Kölner Wohnraumschutzsatzung) . Die 
Verwaltungsverfahren und die diese  Verfahren regelnden amtsinternen Handlungs -
anweisungen sind an die neue Rechtslage angepasst. Die aktualisierte Handlungsanweisung 
für das Verwaltungsverfahren sowie der an das WohnStG NRW angepasste Bußgeldkatalog 
wurden den politischen Fachgremien im zweiten Halbjahr 2021 bereits vorgestellt.  
Auf der beschriebenen Rechtsgrundlage kann d as Amt für Wohnungswesen sowohl die 
Beseitigung gravierender Mängel an Wohnraum, als auch die Wiederzuführung leer stehenden 
oder auf andere Weise zweckentfremdet genutzten Wohnraums zu Wohnzwecken anordnen. 
Das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum stellt rechtlich betrachtet einen zulässigen 
Eingriff in das grundgesetzlich verbriefte Eigentumsrecht aus Artikel 14 Grundgesetz dar. 
Deshalb ist die persönliche Interessenlage betroffener Eigentümer*innen grundsätzlich 
kontrovers zum behördlichen Standpunkt, der hier das öffentliche Interesse am Erhalt 
vorhandenen Wohnraums zu Wohnzwecken vertritt.  
So ist die juristisch korrekte Bewertung von Tatbeständen der Zweckentfremdung auf der 
Grundlage der Satzungsregelungen und gesetzlichen Bestimmungen bei jeder einzelnen 
Entscheidung von besonderer Bedeutung und entspre chend aufwändig. Die rechtlichen 
Regelungen, aber auch die Rechtsprechung stellen hohe Ansprüche an diese rechtliche 
Bewertung. Zur Vorbereitung einer gerichtsfesten Entscheidung des einzelnen Falles sind 
dabei in den meisten Verfahren detaillierte Ermittlungen erforderlich, die sich oft über mehrere 
Monate erstrecken. Nur so ist rechtssicher zu klären, ob tatsächlich eine Zweckentfremdung 
von Wohnraum nach den gegebenen rechtlichen Bestimmungen vorliegt und ggf. welche 
Maßnahmen zu ergreifen sind. 
 
4. Inhaltliche Veränderungen im Halbjahresbericht 
Wie bereits im 8. Halbjahresbericht (1. Halbjahr 2022) ausführlich erläutert, beschränkt sich 
dieser Halbjahresbericht seit Herausgabe des 8. Berichtes tatsächlich auf die Betrachtung 
statistischer Daten des jeweils zurückliegenden Halbjahrs. 
In dem nun vorliegenden 9. Bericht zum 2. Halbjahr 2022 werden für einen vollständigen 
Jahresüberblick 2022 zusätzlich die Daten des gesamten zurückliegenden Jahres abgebildet 
(vgl. statistische Zusammenfassung unter Ziff. 9). 
Außerdem wird die im 8. Bericht angekündigte nachträgliche Auswertung statistischer Daten 
für das 2. Halbjahr 2021 (nach den Kriterien der ab 01.07.2021 geltenden neuen Rechtslage) 
nachgeliefert (Vgl. Ziff. 1 0). Damit stehen auch für die Zeit ab 01.07 .2021 nun wieder

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2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 
vergleichbare statistische Daten zur Verfügung, die den neuen gesetzlichen Tatbeständen der 
Zweckentfremdung von Wohnraum Rechnung tragen ( ausführliche Erläuterungen zu dieser 
Problematik finden Sie im 8. Halbjahresbericht unter Ziff. 4). 
 
5. Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern ab 01.07.2022 
 
Rechtliche Grundlagen 
Das WohnStG NRW definiert in § 12 Abs. 2 Nr. 2 dass die Nutzung von Wohnraum für mehr 
als drei Monate, längstens 90 Tage, im Kalenderjahr für Zwecke der Kurzzeitvermietung eine 
Zweckentfremdung von Wohnraum darstellt. Diese ist ohne die erforderliche Genehmigung 
verboten. Für Studierende gibt es eine Sonderregelung: Für Wohnraum, den Studierende 
angemietet haben, gilt als Zweckentfremdung die Nutzung für Zwecke der Kurzzeitvermietung 
für mehr als sechs Monate, längstens jedoch 180 Tage. 
Daraus leitet sich zunächst ab, dass das Gesetz die Kurzzeitvermietung von Wohnraum für 
weniger als 90 (bzw. bei Studierenden: 180) Tage im Kalenderjahr nicht als 
genehmigungspflichtige Zweckentfremdung von Wohnraum betrachtet ( die Kölner 
Wohnraumschutzsatzung vom 01.07.2021 ist dem WohnStG NRW inhaltlich angeglichen 
worden). 
Mit der gleichzeitigen Einführung einer Registrierungsverpflichtung für alle Anbiete nde von 
Kurzzeitvermietung (§ 17 WohnStG NRW) wird jedoch angestrebt, über alle Angebote und 
Anbietende von Kurzzeitvermietung Transparenz herzustellen. Die Pflicht zur Registrierung 
betrifft also auch diejenigen Anbiete nde von Kurzzeitvermietung, die innerha lb der 90 (bzw. 
180-) Tage-Frist genehmigungsfrei kurzzeitvermieten. 
 
 
 
 
 
Nach § 17 Abs. 4 WohnStG NRW muss grundsätzlich 1 jede*r Anbietende von 
Kurzzeitvermietung die beabsichtigte Kurzzeitvermietung der Gemeinde vor der Überlassung 
des Wohnraums anzeigen. Dies geschieht in der Praxis durch die Anforderung einer 
sogenannten Wohnraum -Identitätsnummer (WID). Dazu müssen die Personendaten des 
Anbietenden sowie die Objektdaten der zur Kurzzeitvermietung genutzten Wohnung 
angegeben werden. Bietet ein Anbietender mehrere Wohnungen zur Kurzzeitvermietung an, 
so ist für jede Wohnung eine separate Wohnraum-Identitätsnummer erforderlich. 
Angestrebt wird eine lückenlose Registrierung aller Anbiete nden von Kurzzeitvermietung. 
Daher hat der Gesetzgeber diese Anzeigepflicht auch dann vorgesehen, wenn es sich bei den 
zur Kurzzeitvermietung vorgesehenen Räumlichkeiten nicht um  Wohnraum, sondern um 
Räume handelt, die z.B. für gewerbliche Zwecke (baurechtlich) gewidmet sind (§ 17 Abs. 8 
WohnStG NRW). 
Alle Anbiete nden, die Wohnraum kurzzeitvermieten wollen und sich im Rahmen des 
genehmigungsfrei erlaubten Zeitraums bewegen (90 bzw. 180 Tage/Kalenderjahr) , erhalten 
mit der Zuteilung einer WID im Onlineverfahren ebenfalls einen Belegungskalender zur 
Verfügung gestellt. Diese Anbietenden sind dazu verpflichtet, jede einzelne Überlassung zur 
Kurzzeitvermietung spätestens am zehnten Tag nach Beginn der Überlassung in diesem 
                                                           
1 Ausnahme nach § 17 Abs. 8 WohnStG NRW nur bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen für solche 
Anbieter, die einer gesetzlichen Impressumspflicht unterliegen und dieser auch nachkommen.

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2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 
Online-Belegungskalender einzutragen. Sie kommen damit ihrer besonderen gesetzlic hen 
Anzeigeverpflichtung aus § 17 Abs. 6 WohnStG NRW nach. Dieser Belegungskalender 
ermöglicht es, nachzuvollziehen, ob der zur Kurzzeitvermietung genehmigungsfrei erlaubte 
Zeitraum eingehalten wird. 
 
Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern in der Praxis 
Zum 01.07.2022 hat das Ministerium für Heimat, Kommunales, Bau und Digitalisierung  
des Landes Nordrhein-Westfalen ein Online-Registrierungsverfahren in Betrieb genommen, in 
dem sich Bürger*innen, die kurzzeitvermieten möchten, registrieren müssen. 
Das Verfahren ist für Bürger*innen über das Bauportal NRW aufzurufen. Nähere Informationen 
dazu finden sich sowohl auf der Internetseite der Stadt Köln https://www.stadt-koeln.de/leben-
in-koeln/soziales/wohnen-wohnungshilfen/wohnraumschutz-und-zweckentfremdungsverbot, 
als auch auf dem Bauportal NRW https://www.bauportal.nrw/wohnraum-id/wohnraum-
identitaetsnummer. 
In einem gleichzeitig für die Kommunen freigeschalteten Fachverfahren zur Vergabe von WID 
werden der Wohnungsverwaltung diejenigen Fälle zur Bearbeitung übergeben, in denen  
1. eine WID für me hr als 90 (bzw. 180) Tage / Kalenderjahr angefordert wurde (also 
geprüft werden muss, ob die Voraussetzungen für eine Genehmigung vorliegen) . 
Räume, für die durch das Amt für Wohnungswesen bereits seit Inkrafttreten der ersten 
Kölner Wohnraumschutzsatzung (2014) ein Negativattest 2 erteilt wurde, fallen 
ebenfalls in diese Kategorie (kein geschützter Wohnraum) und sind entsprechend zu 
prüfen. 
2. ein*e Bürger*in angegeben hat, Studierende*r zu sein (hier ist der Studierendenstatus 
anhand vorzulegender Nachweise zu prüfen) 
3. Bürger*innen ang egeben haben, es handele sich bei den zur Kurzzeitvermietung 
vorgesehenen Räumlichkeiten nicht um Wohnraum (hier ist die Widmung der 
Räumlichkeiten – i. d. R. durch Nachweis der Baugenehmigung – zu prüfen).  
 
In den Fällen, die nicht diese drei genannten Sachverhalte betreffen, erfolgt die Zuteilung einer 
WID nach vollständiger Angabe der erforderlichen Angaben durch das Online -Verfahren i. d. 
R. automatisiert, also ohne weitere Bearbeitung durch das Amt für Wohnungswesen. Dabei 
handelt es sich ausschließlich um die genehmigungsfrei für den beschränkten Zeitraum von 
90 (bzw. 180) Tagen / Kalenderjahr mögliche Kurzzeitvermietung. 
Seit dem Start des Onlineverfahrens konnten so für Köln in rund 66 % aller Fälle eine WID 
online automatisiert vergeben werden. In den übrigen Fällen war eine weitere Bearbeitung 
durch das Amt für Wohnungswesen nötig (s. o. 1. – 3.) 
Der Verwaltung steht der Zugriff auf das Fachverfahren mit einer leichten Verzögerung 
aufgrund technischer Startschwierigkeiten seit 12.07.2022 zur Verfügung. 
Bei der Anzahl der von Bürger*innen landesweit angeforderten WID nimmt die Stadt Köln die 
Spitzenposition unter den sechs Kommunen ein, in denen (aufgrund einer kommunal 
erlassenen Wohnraumschutzsatzung) die Regelungen zur Wohnraumzweckentfremdung im 
WohnStG NRW gelten (Auswertung: 01.07.22 – 31.12.22). 
 
 
 
                                                           
2 Durch ein Negativattest wird behördlich bestätigt, dass es sich rechtlich nicht um geschützten Wohnraum nach 
den Regelungen der Kölner Wohnraumschutzsatzung bzw. dem WohnStG NRW handelt und daher keine 
Beschränkungen aus diesen Regelungen für diese Räumlichkeiten gelten.

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2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 
Die Zahl der für die Stadt Köln neu eingehenden WID -Anforderungen, die nicht automatisiert 
erteilt, sondern über die durch das Amt für Wohnungswesen entschieden werden musste, hat 
sich seit 01.07.2022 im Wochenverlauf erwartungsgemäß entwickelt:  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Die durch die Verwaltung bereits vorgeplanten internen Abläufe für die manuelle Prüfung der 
Vergabe einer WID werden seit Juli 2022 anhand der praktischen Erfahrungen mit den konkret 
eingehenden Fallkonstellationen laufend angepasst. Dabei steht die Gewährleistung des 
gesetzlich geforderten Schutzes von Wohnraum vor Zweckentfremdung ebenso im Fokus wie 
eine möglichst kurze Bearbeitungsdauer. 
 
Statistische Daten zur Wohnraum-Identitätsnummer 
Vom 01.07.2022 – 31.12.2022 wurden für  Köln insgesamt 2217 gültige Wohnraum -
Identitätsnummern erteilt.

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2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 
Bei rund 300 Fällen dauert das Prüfverfahren  
 zur Feststellung der Genehmigungsvoraussetzungen (bei Wohnraum) bzw.  
 der Bestätigung, dass es sich (nach der baurechtlichen Widmung) nicht um Wohnraum 
handelt  
 ob Bestandsschutz3 besteht und ein Negativattest zu erteilen ist 
noch an. 
 
Ausblick 
Die Vergabe von WID ist zum 01.07.2022 als neue Aufgabe des Sachgebietes 
Wohnraumschutz hinzugekommen. Sie hat sich – für den Bereich der manuell zu prüfenden  
WID– als sehr zeitaufwändig erwiesen und bindet erhebliche Ressourcen.  Die praktischen 
Erfahrungen im 2. Halbjahr 2022 haben auch gezeigt, dass sowohl das Online-Verfahren (für 
Bürger*innen) als auch das Fachverfahren (für die Kommunen) noch Verbesserungspotenzial 
aufweisen, um eine sachgerechte und zügige Fallbearbeitung zu vereinfachen. Hierzu wird die 
Stadt Köln 2023 gemeinsam mit den übrigen betroffene n Kommunen den in der 
Entwicklungsphase dieser Software begonnenen Dialog mit dem Land NRW fortführen. 
Die erstmalige Neuvergabe einer WID wird im Laufe des Jahres 2023 weiter zurückgehen, 
weil inzwischen alle, die Kurzzeitvermietung anbieten, eine WID ang efordert haben sollten. 
Der Schwerpunkt wird dann bei den laufenden Aufgaben liegen,  die sich aus dem WohnStG 
NRW und der Wohnraumschutzsatzung 2021 für den Bereich der Kurzzeitvermietung 
ergeben: Es wird dann darum gehen, Verstöße nach diesem Gesetz im Z usammenhang mit 
der Wohnraum -Identitätsnummer zu ahnden und dabei auch die vorgesehen 
Bußgeldtatbestände zu prüfen. Schwerpunkte und Prioritäten werden dabei anhand von 
Auswertungen aus dem Kölner Bestand an WID mit dem Ziel festgelegt werden, einen 
möglichst effektiven Schutz von Wohnraum vor zweckfremder Nutzung zu verwirklichen. Auch 
diese Aufgaben kommen neu im Sachgebiet Wohnraumschutz hinzu. 
 
6. Wiederzuführungsverfahren 
Das Amt für Wohnungswesen drängt angesichts der anhaltenden Wohnungsnot im Kölner 
Stadtgebiet weiterhin verstärkt auf die Wiederzuführung zweckentfremdeten Wohnraums. 
Ein solches Wiederzuführungsverfahren wird eingeleitet, wenn (von Amts wegen oder durch 
Dritte) Anhaltspunkte dafür bekannt werden , dass eine Wohnung ohne die erforderliche  
Genehmigung zweckentfremdet genutzt wird. Entsprechende Hinweise  werden in jedem 
Einzelfall überprüft. Die in der Praxis mit Abstand häufigsten Formen der Zweckentfremdung 
von Wohnraum sind die unerlaubte Kurzzeitvermietung von Wohnraum (z.B. als 
Ferienwohnung) und ein länger als sechs4 Monate andauernder Leerstand von Wohnraum. 
Der Umgang mit Wohnraumzweckentfremdung durch Kurzzeitvermietung wird sich mit der 
Vergabe von Wohnraum-Identitätsnummern grundlegend verändern. Mit der Einführung des 
landeseinheitlichen IT -Verfahrens startete die Vergabe von Wohnraum -Identitätsnummern 
zum 01.07.2022. Durch die Umsetzung der gesetzlichen  Verpflichtung, Kurzzeitvermietung 
vorab anzeigen zu müssen und nur mit einer vorher (im Online -IT-Verfahren) erhalten en 
Wohnraum-Identitätsnummer durchführen zu dürfen, wird die Transparenz auf diesem bis dato 
weitgehend anonym abgewickelten Markt zukünftig deutlich erhöht werden. 
                                                           
3 Es liegt Bestandsschutz vor, wenn Wohnraum bereits vor Inkrafttreten der maßgeblichen Rechtsgrundlagen 
zu anderen als Wohnzwecken genutzt wurde und seitdem ununterbrochen so genutzt wird. 
4 ab 01.07.2021 gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 5 WohnStG NRW

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2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 
 
Für das 2. Halbjahr 2022 zeigt sich bei den neu hinzugekommenen Verfahren ein eindeutiger 
Schwerpunkt:  
In den meisten Fällen ( 306 Wohneinheiten) besteht der  Verdacht einer 
Wohnraumzweckentfremdung durch Kurzzeitvermietung.  
Bei einer bedeutenden Anzahl ( 115 Wohneinheiten) liegen Anhaltspunkte für  eine 
Zweckentfremdung von Wohnraum durch Leerstand vor. 
Hinweise, dass eine Zweckentfremdung durch Umwandlung von Wohnraum zur gewerblichen 
Nutzung vorliegen könnte, belegen mit 1 8 betroffenen Wohneinheiten den dritten Rang, bei 
der Betrachtung nach der Art der potenziellen Zweckentfremdung bei neuen Fällen. 
 
 
Betrachtet man die derzeit in Bearbeitung befindlichen Fälle , so ergibt sich mit Blic k auf das 
zurückliegende zweite Halbjahr 2022 folgendes Bild:

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2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 
Mit rund 53 % (bezogen auf die Zahl der betroffenen Wohneinheiten) entfällt der größte Anteil 
auf Leerstand von Wohnraum.  Die Bearbeitung von solchen Fällen ist vielfach besonders 
aufwändig, da hier neben der rechtlichen Prüfung einer Zweckentfremdung von Wohnraum 
oftmals auch ermittelt werden muss, ob der Wohnraum sich in einem Zustand befindet, der 
(mindestens) den gesetzlichen Mindestanfor derungen an Wohnraum entspricht . 
Gegebenenfalls müssen verfügungsberechtigte Eigentümer*innen durch das Nachholen von 
Instandhaltungsmaßnahmen einen bewohn baren Zustand erst einmal herstellen. Eine 
potenzielle Wiederzuführung von leerstehendem Wohnraum zum Wohnungsmarkt hat daher 
in vielen Fällen einen erheblichen zeitlichen Vorlauf und kann die Bearbeit ungszeit des 
einzelnen Falles erheblich verlängern.  
Fast 30  % der im 2. Halbjahr 2022 laufenden Fälle beziehen sich auf die Prüfung einer 
Zweckentfremdung durch die Kurzzeitvermietung von Wohnraum. Hierbei sind umfangreiche 
Ermittlungen und die Auswertung vorgelegter Unterlagen für eine gerichtsfeste Entscheidung 
über eine potenzielle Wohnraumzweckentfremdung erfor derlich. Daher vergehen auch in 
dieser Fallgruppe regelmäßig mehrere Monate bis eine Entscheidung über die 
Zweckentfremdung getroffen werden kann. 
Auf dem dritten Rang folgen mit knapp 14 % im zurückliegenden Halbjahr diejenigen Fälle, in 
denen eine Zweckentfremdung von Wohnraum durch die Umwandlung in Räume zur 
gewerblichen Nutzung (z.B. Büroraum, Arztpraxis o. ä.). geprüft w ird. Sie unterscheiden sich 
in der Bearbeit ung von den vorher genannten Fallgruppe n vor allem im Detail und sind 
aufgrund von (auch wirtschaftlich) bedeutsamen Interessenabwägungen in jedem Einzelfal l 
nicht weniger aufwändig. 
Das Amt für Wohnungswesen veröffentlicht bereits seit 2019 auf der Internetseite der Stadt 
Köln viele wichtige Hinweise und Informationen zu häufig gestellten Fragen  rund um das 
Thema Wohnraumschutz, um die Öffentlichkeit verstärkt für dieses Thema zu sensibilisieren. 
Diese Informationen wurden zur Rechtsänderung zum 01.0 7.2021 angepasst und erweitert 
und zum Start der Vergabe von Wohn raum-Identitätsnummern zum 01.07.2022 nochmals 
umfassend aktualisiert. 
Dort wird ebenfalls auf ein eingerichtetes Meldeportal der Stadt Köln hingewiesen, wo es auf 
einfache Weise möglich ist, das A mt für Wohnungswesen direkt über einen Verdacht auf 
Zweckentfremdung von Wohnraum zu informieren. 
Link:https://formular-server.de/Koeln_FS/findform?shortname=56-
F38_WohnRZwEnt&formtecid=3&areashortname=send_html 
 
7. Antragsverfahren 
In Antragsverfahren beantragen Verfügungsberechtigte selbst eine Genehmigung zur 
Zweckentfremdung von Wohnraum. In der Mehrzahl d er b eim A mt für Wohnungswesen 
eingehenden Anträge auf Genehmigung zur Zweckentfremdung von  Wohnraum werden die 
Genehmigungen erteilt, wenn vo n Antragstellenden geeigneter Ersatzwohnraum im Kölner 
Stadtgebiet geschaffen wird. 
Ein Teil der Anträge  richtet sich auf Erteilung einer Genehmigung zur Umwandlung von 
Wohneinheiten in Gewerbeeinheiten - ebenfalls eine genehmigungspflichtige 
Zweckentfremdung von Wohnraum. Hier werden Genehmigungen in aller Regel erteilt, wenn

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2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 
ein überwiegend öffentliches Interesse an dieser Umwandlung besteht, beispielsweise für die 
Nutzung als Facharztpraxen, KITAs oder Sozialbüros. In der Antragsstatistik sind zurzeit unter 
dem Begriff „Umwandlung“ auch Anträge zur Nutzung als Kurzzeitvermietung enthalten.  
 
 
Die größte Anzahl der im zurückliegenden Halbjahr neu eingegangenen Anträge  auf 
Zweckentfremdung von Wohnraum richtete sich auf den Abbruch von Wohnraum (dem in aller 
Regel ein Neubau folgt). 
Die Zahl der 20 Wohneinheiten betreffenden neuen Anträge auf Umwandlung von Wohnraum 
beinhalten ab 01.07.2022 keine Anträge mehr, die sich auf Kurzzeitvermietung von Wohnraum 
richten. Mit Umsetzung der Vergabe von Wohnraum -Identitätsnummern zum 01.07.2022 
werden diese Fälle bei den Wohnraum-Identitätsnummern erfasst (siehe oben Ziff. 5). Unter 
die Fallgruppe „Umwandlungen“ fallen seither also nur noch tatsächliche Umwandlungen z.B. 
in Büro- oder Gewerberaum. 
Alle Antragsverfahren sind darauf gerichtet , eine Genehmigung zur Zweckentfremdung von 
Wohnraum zu erhalten. Bei der Prüfung fallen dieselben aufwändigen Arbeitsschritte und 
Ermittlungen an, wie auch in denjenigen Verfahren, wo der Verdacht auf eine 
Zweckentfremdung von Wohnraum hier durch Dritte bekannt wird (vgl. Ziff. 6). Hinter einem 
Antragsverfahren stehen nicht selten für die Verfügungsberechtigten bedeutsame 
wirtschaftliche Interessen. 
Die abschließende Bearbeitung der laufenden Antragsverfahren dauert wegen der vielfältigen 
und komplexen Prüfungen und Ermittlungen im Einzelfall oftmals länger  als sechs Monate. 
Insbesondere die Einzelfallprüfung bei Anträgen auf Umwandlung aufgrund eines öffentlichen 
Interesses ist sehr aufwändig. Abgelehnte Anträge können gerichtlich überprüft werden, was 
in vielen Fällen auch geschieht, i ndem gegen die Ablehnung einer Genehmigung zur  
Wohnraumzweckentfremdung Klage eingereicht wird. Dies erfordert daher einerseits, mit aller 
Sorgfalt Entscheidungen zu treffen, die einer gerichtlichen Überprüfung standhalten. 
Andererseits bringt die Bearbeitung und weitere Begle itung anhängiger Klageverfahren in 
diesen Fällen einen weiteren Arbeitsaufwand mit sich.

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2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 
 
Der Blick auf die im 2. Halbjahr 2022 laufenden Antragsverfahren zeigt, dass aktuell Anträge 
auf Zweckentfremdung durch Abbruch mit rund 80 % den mit Abstand größten Anteil in dieser 
Fallgruppe ausmachen. Abbruch von Wohnraum wird in der Regel dann genehmigt, wenn 
entsprechender Ersatzwohnraum neu geschaffen und bereitgestellt wird. Auch zu r 
Bereitstellung von Ersatzwohnraum sind detaillierte Abstimmungen mit den 
Verfügungsberechtigten erforderlich, die schließlich in dezidierte Genehmigungsauflagen 
münden. Als Voraussetzung für einen genehmigten Abbruch von Wohnraum soll auf diese 
Weise die Realisierung des Ersatzwohnraumes rechtlich verbindlich abgesichert werden. 
Laufende Antragsverfahren wegen Umwandlung von Wohnraum in Gewerberaum (hier in kl. 
der Kurzzeitvermietung) folgen mit weitem Abstand mit rund 12 % der Wohneinheiten in dieser 
Fallgruppe.  
Laufende Verfahren, in denen im 2. Halbjahr 2022 über Anträge auf Genehmigung eines 
Leerstandes zu entscheiden war, fallen kaum noch ins Gewicht (0,3%). 
Mit Anträgen auf sogenannte Negativatteste (rd. 1,5 % im 2. Halbjahr 2022) beantragen 
Verfügungsberechtigte eine verbindliche Aussage d es Amts für Wohnungswesen darüber, 
dass der in Rede stehende Wohnraum nicht unter den Schutzbereich des WohnStG NRW 
bzw. der Kölner Wohnraumschutzsatzung fällt und dessen Verwendung insoweit nicht 
eingeschränkt ist. Der Aufwand, die für eine solche verbindliche Bescheinigung nötigen Fakten 
zusammenzutragen und sie rechtlich zu bewerten ist dabei nicht anders, als bei sonstigen 
Genehmigungsverfahren. Ein Negativattest ermöglicht es dem Verfügungsberechtigten, frei 
von den gesetzlichen Beschränkungen zum Schutz von Wohnraum vor Zweckentfremdung mit 
den betreffenden Räumlichkeiten nach seinen Vorstellungen zu verfahren. 
 
Erteilte Genehmigungen und Ersatzwohnraum 
Genehmigungen zur Zweckentfremdung von Wohnraum werden in der Regel dann erteilt, 
wenn Verfügungsberechtigte neu geschaffenen Ersatzwohnraum zum Ausgleich für den 
zweckentfremdeten Wohnraum bereitstellen. Nur in seltenen Ausnahmefällen erfolgt eine 
Genehmigung gegen eine Ausgleichszahlung.

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2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 
 
Für die beiden wesentlichen Fallgruppen (Umwandlung und Abbruch) zeigt sich auch für das 
2. Halbjahr 2022, dass insgesamt deutlich mehr Wohneinheiten als Ersatzwohnraum neu 
geschaffen werden, als durch die Genehmigung zur Zweckentfremdung entfallen. 
Die Schaffung von Ersatzwohnraum wird im Genehmigungsbescheid in Auflagen dezidiert 
verbindlich festgelegt. 
Überprüfung von Genehmigungsauflagen 
Nachdem ein Genehmigungsverfahren mit einer Genehmigung abgeschlossen wurde, di e 
Auflagen für  die Erstellung von Ersatzwohnr aum umfasst , folgt ein weiterer wichtiger 
Arbeitsschritt: Die tatsächliche Umsetzung der Auflagen des Genehmigungsbescheids ist zu 
überwachen. Dies ist bei der Vielzahl von Fällen deshalb besonders aufwändig, weil dahinter 
in aller Regel einzelne Neubaumaßnahmen stehen, die zeitlich in gewissem Rahmen variabel 
sind. Die Überprüfung der Genehmigungsauflagen ist erst dann abgesc hlossen, wenn der 
Ersatzwohnraum - wie im Genehmigungsbescheid festgelegt - auch tatsächlich errichtet wurde 
und dem Wohnungsmarkt zur Verfügung steht. 
Im 2 . Halbjahr 2022  war für 2 641 Wohneinheiten (Ersatzwohnraum) die Prüfung der 
Genehmigungsauflagen noch nicht abgeschlossen. 
 
8. Bußgeldverfahren 
Ziel der Aktivitäten de r Wohnungsaufsicht ist es , zweckentfremdet genutzten Wohnraum 
wieder Wohnzwecken zuzuführen. Gleichwohl stellen die zweckfremde Nutzung von 
Wohnraum, aber beispielsweise auch die Missachtung v on Anzeigepflichten (z.B. bei 
Kurzzeitvermietung oder Leerstand von Wohnraum) Ordnungswidrigkeiten dar, die nach dem 
WohnStG NRW und der Kölner Wohnraumschutzsatzung mit einem Bußgeld geahndet 
werden können. Der Landesgesetzgeber hat durch die nunmehr gese tzliche Regelung der 
Ordnungswidrigkeiten, durch die Einführung neuer Bußgeldtatbestände und die deutliche 
Erhöhung des Bußgeldrahmens im WohnStG NRW den schädlichen Auswirkungen dieser 
Ordnungswidrigkeiten eine hohe Bedeutung zugemessen. Bußgelder stellen  ein 
Sanktionierungsinstrument dar, das den Forderungen der Wohnungsaufsicht Nachdruck 
verleiht.

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2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 
In der Praxis war es bislang jedoch oftmals so, dass die Rechtsprechung der Ausschöpfung 
des gesetzlich möglichen Bußgeldrahmens (Höhe der Bußgelder) enge Grenzen gesetzt hat, 
so dass das Druckpotential einer Bußgeldandrohung vielfach nicht die Wirkung entfaltete, die 
eigentlich intendiert und auch notwendig gewesen wäre. Inwieweit sich die Sichtweise der 
Gerichtsbarkeit auf Bußgeldverfahren bei Wohnraumzweckentfremdung möglicherweise 
wandeln wird, weil die Bußgeldbestimmungen nunmehr gesetzlich im WohnStG NRW 
manifestiert sind, ist noch nicht erkennbar. 
 
Im 2. Halbjahr 2022 wurden zu insgesamt 10 Wohneinheiten in 8 Fällen Bußgeldverfahren 
eingeleitet. Im Laufe dieses Verfahrens wird geprüft, ob die rechtlichen Voraussetzungen 
erfüllt sind, um ein Bußgeld zu verhängen. Liegen die Voraussetzungen vor, wird ein Bußgeld 
in bestimmter Höhe festgesetzt. Weitere folgende Arbeitsschritte können sich dann ergeben, 
wenn der Bußgeldbescheid gerichtlich angefochten wird. Dies geschieht in einer 
beträchtlichen Anzahl von Fällen.  
 
9. Statistische Daten für den Zeitraum 01.01.2022 – 31.12.2022 
(Jahreszusammenfassung)

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2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022

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2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 
 
10. Statistischer Rückblick auf das 2. Halbjahr 2021 
Mit Inkrafttreten des WohnStG NRW zum 01.07.2021 haben sich die gesetzlichen Definitionen 
der Tatbestände von Wohnraumzweckentfremdung geändert. Für das 2. Halbjahr 2021 
wurden die Daten daher – wie im letzten Halbjahresbericht angekündigt - nach den geänderten 
Kriterien neu ausgewertet . Sie sind  nachfolgend dargestellt und nun mit den statistischen 
Daten vergleichbar, die ab dem 8. Bericht (1. Halbjahr 2022) wiedergegeben worden sind.

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2. Halbjahresbericht 2022 zur Zweckentfremdung von Wohnraum Stand 31.12.2022 
 
 
 
 
 
11. Weiterführende Links 
Kölner Wohnraumschutzsatzung 2021 im Wortlaut: 
https://www.stadt-koeln.de/mediaasset/content/bekanntmachungen/2021/2021.06.30_0143-
01_wohnraumschutzsatzung_vom_30.06.2021.pdf 
Wohnraumstärkungsgesetz NRW im Wortlaut: 
https://recht.nrw.de/lmi/owa/br_bes_text?anw_nr=2&gld_nr=2&ugl_nr=237&bes_id=46087&menu=0&sg=0&aufge
hoben=N&keyword=wohnraumst%E4rkungsgesetz#det0 
Informationen der Stadt Köln zu Wohnraumschutz / Wohnraumzweckentfremdung im Internet 
https://www.stadt-koeln.de/leben-in-koeln/soziales/wohnen-wohnungshilfen/wohnraumschutz-und-
zweckentfremdungsverbot 
Informationen des Landes NRW zu Wohnraum-Identitätsnummer und zum Online-Verfahren 
https://www.bauportal.nrw/wohnraum-id/wohnraum-identitaetsnummer