Jahresabschluss 2019 und Vorabgewinnausschüttung 2020 der Wohn+Stadtbau GmbH (W+S)

Anlage 1 zur Vorlage \/0767/2020

Anlage I
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Lagebericht 2019
der Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Auch künftig dynamischer Wohnungsmarkt in Münster zu erwarten

Die Bevölkerung in Münster und die Arbeitslosigkeit innerhalb des Stadtgebiets entwickeln sich
weiterhin positiv. In 2019 haben sich weitere 1.557 Personen für Münster als Wohnstandort
entschieden. Gegenüber dem Vorjahr ist somit ein Bevölkerungswachstum von 0,50 % zu
verzeichnen. Bei den Arbeitslosenzahlen wird ein weiterer Rückgang ermittelt.: Die
Arbeitslosenquote liegt in 2019 unterhalb von 5,0 %.

Deutliche Entwicklungen werden auch auf dem Münsteraner Wohnungsmarkt identifiziert. Der
durchschnittliche Angebotspreis im Mietsegment ist gegenüber dem Vorjahr nochmals auf
11,30 €/m? angestiegen, d.h. es gibt einen Preisanstieg von 4,9 %. Über die letzten fünf Jahre liegt
die jährliche Preissteigerung im Mietsegment bei 4,0 %. Bei Eigentumswohnungen hat erneut in
2019 ein stärkerer Preissprung stattgefunden. Mit einem aktuellen durchschnittlichen
Angebotspreis von 3.895 €/m?ist der Angebotspreis in diesem Segment um 11,7 % angestiegen. Die

jährliche Preissteigerung der letzten fünf Jahre liegt bei Eigentumswohnungen bei 7,8%. Mit einem -

Angebotspreis von 605.879 € pro Objekt ist der Angebotspreis für Eigenheime gegenüber dem

. Vorjahr um 10,2 % angestiegen. Dabei sind vor allem die Angebotspreise von freistehenden _

Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften gegenüber 2015 überproportional angestiegen (FEFH:
+ 55,1 %, DHH: + 50,7 %). Im Reihenhaussegment liegt das Preiswachstum im gleichen
Betrachtungszeitraum bei knapp 31,4 %. Die jährlichen Preissteigerungen der letzten fünf Jahre
liegen bei freistehenden Einfamilienhäusern bei rd. 9,6 %, bei Doppelhaushälften bei 9,4 % und bei
Reihenhäusern bei 7,9 %. Die durchschnittlichen Preissteigerungen haben sich gegenüber dem
Vorjahr nochmals‘ erhöht.. Gegenüber 2018 haben sich im Reihenhaussegment die
durchschnittlichen Wohn- und Grundstücksflächen deutlich verkleinert. Bei freistehenden
Einfamilienhäusern und Doppelhaushälften haben sich die durchschnittlichen Wohn- und
Grundstücksflächen kaum verändert.

Im Jahr 2019 wurden in- Münster insgesamt 1.749 Wohneinheiten fertiggestellt (nur in
Wohngebäuden, ohne Umbauten und Wohnheime). Der Geschosswohnungsbau nimmt weiterhin
eine übergeordnete Rolle auf dem Münsteraner Wohnungsmarkt ein, denn 65 % der Bautätigkeit
entfällt auf das Mehrfamilienhaussegment. Die hohe Bautätigkeit in Verbindung mit einem
Bevölkerungswachstum deutet auf eine weitere Aufnahmefähigkeit auf dem Münsteraner
Wohnungsmarkt hin.

Anlage!

Das Unternehmen

Geschäftsverlauf

Das Geschäftsjahr der Wohn + Stadtbau Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH (Wohn
+ Stadtbau) wurde in 2019 weiterhin durch das Bestandsmanagement, die Projektentwicklungund

Realisierung im Baubereich sowie den Immobilienservice geprägt.

Mit einem Jahresüberschuss in Höhe von 7,9 Mio. € hat die Wohn + Stadtbau das Geschäftsjahr
2019 erfolgreich abgeschlossen und das geplante Ziel übertroffen. Gegenüber dem Vorjahr wurde

ein um 0,4 Mio. € niedrigeres Jahresergebnis erzielt.

Das Investitionsvolumen in den eigenen Bestand betrug 2019 rund 41,6 Mio. €. In den Neubau
wurden insgesamt 41,0 Mio. €'investiert, davon sind 39,8 Mio. € in das Anlagevermögen und

1,2 Mio. € in das Umlaufvermögen ausgewiesen.
Organisation und Mitarbeiter!

Auch in 2019 hat sich das Unternehmen weiter mit der Digitalisierung befasst. Nachdem bereits in
2018 eine Vermarktungssoftware sowohl zur Aufnahme von Interessentendaten als auch für die
Erstellung der Mietangebote erfolgreich implementiert wurde, ist seit Mitte des Jahres auch die
Interessentenverwaltung im Verkauf angebunden. Die Einführung eines digitalen
Rechnungsarchivs wurde in 2019 ebenfalls erfolgreich umgesetzt. In einem weiteren Schritt wurden
die Rahmenbedingungen für den digitalen Rechnungseingang für alle Rechnungen, die noch nicht
über die Handwerkerkopplung abgewickelt werden, erfasst. In 2020 wird das Ziel fokussiert, den
digitalen Rechnungseingang umzusetzen. Darüber hinaus sind ein Hausakten- und
Revisionsaktenarchiv erfolgreich implementiert worden. Die Archive ermöglichen ein effizienteres

Arbeiten sowohl in den Fachabteilungen als im Austausch zwischen den Abteilungen.

Auch die Unternehmensprozesse und -abläufe werden laufend überprüft. Im Dezember 2016 erhielt
eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft den Auftrag zur Internen Revision für die Jahre 2017 bis 2019.
Zwei Prüfungsfelder wurden für das Jahr 2019 mit der Geschäftsführung und dem Aufsichtsrat
abgestimmt, Untersucht wurde u. a. das Prüfungsfeld „Gremienmanagement“ und „Güter- und
Dienstleitungsbeschaffung“. Die Ergebnisse der Untersuchungen liegen seit September 2019 vor
ind wurden bis zum 1. Quartal 2020 bereits umgesetzt. : '

Neben der Digitalisierung und den Unternehmensprozessen hat sich die Wohn + Stadtbau auch mit
dem Thema der Betrieblichen Gesundheitsförderung befasst. In Kooperation‘ mit einer
Krankenkasse wurde zunächst eine Analyse des Unternehmens vorgenommen und im Anschluss
eine Mitarbeiterumfrage gestartet. Eine kleine Arbeitsgruppe hat die Ergebnisse gemeinsam mit der
Geschäftsführung und dem Betriebsrat diskutiert. Ergebnis der Umfrage war u. a., dass die Wohn +
Stadtbau bereits über eine Vielzahl gesundheitsförderlicher Maßnahmen und gute

1 Hinweis: Aus Gründen der Lesbarkeit wird in dem Lagebericht darauf verzichtet, geschlechtsspezifische
Formulierungen zu verwenden. Soweit personenbezogene Bezeichnungen nur in männlicher Form
angeführt sind, sollen diese geschlechtsunabhängig verstanden werden.

Anlage I

3

Rahmenbedingungen verfügt. Weitere ergänzende verhältnis- und verhaltensorientierte
Maßnahmen wurden definiert und teilweise bereits in 2019 umgesetzt. Die erste größere
Maßnahme war ein Gesundheitstag zum Thema Bewegung im September und daraus resultierende
Kurse, wie ein Rückenfitkurs und Outdoorfitness. Aber auch höhenverstellbare Schreibtische
wurden genehmigt und in 2020 flächendeckend umgesetzt. Für die kommenden Jahre sind zudem

weitere Gesundheitstage zu verschiedenen Themenfeldern in Planung.

Die Wohn + Stadtbau beschäftigte zum Bilanzstichtag 109 Mitarbeiter und verzeichnet damit im
Vergleich zum Vorjahr ein Wachstum von 9,17 %. Von den Mitarbeitern sind jeweils genau 53,21 %
Frauen und 46,79 % Männer. Die Quote der Auszubildenden beläuft sich auf 9,17 %. Die gestiegene
Personalanzahl resultiert aus Einstellungen von Hausmeistern, kaufmännischen und technischen
Mitarbeitern und zwei Auszubildenden in neuen Ausbildungsberufen (Bauzeichner und

Informatiker mit der Fachrichtung Systemintegration). Die Neueinstellungen, tarifliche Lohn- und

Gehaltsanpassungen sowie Zuführungen zu den Rückstellungen führten somit zu einem
zusätzlichen Personalaufwand von knapp 472 TE.

Wohnungsgesellschaft Große Lodden mbH

Die Wohn + Stadtbau ist Geschäftsbesorgerin ihrer 100%igen Tochtergesellschaft, der
Wohnungsgesellschaft Große Lodden mbH, Münster. Diese Gesellschaft besitzt 88 Wohnungen in
einer Eigentümergemeinschaft mit insgesamt 128 Wohnungen in Münster-Angelmodde.

Anlage!

Wirtschaftsbericht
Projektentwicklung und Realisierung im Neubaubereich

Insgesamt 94 Wohneinheiten wurden in 2019 von der Wohn + Stadtbau errichtet. Dabei handelt es
sich um 51 öffentlich geförderte Wohnungen, 24 frei finanzierte Wohnungen und 19 Wohnungen
in festen Übergangseinrichtungen für Flüchtlinge. Neben Mietwohnungen wurde 1 Kita für
insgesamt 4 Gruppen fertiggestellt. Am 31.12.2019 befanden sich 6 Projekte im Bau und 21 Projekte

in der Planung.

Baufertigstellungen:

Projekt Wohneinheiten Kita- Gewerbe |Gesamt |Stellplätze/
Gruppen - Garagen

ö.g. | f.f. [Erw[ Fiü
|_5 u 15

Marie-Curie-Str. 3-34
Gasselstiege 37-41
|Eivenstück 10,20,30,40,50
Meyerbeerstr. 12 (KITA)
Grevener Str.37
Dingbänger Weg 9, 11
Dingbänger Weg 7a-e (FLÜ)
Friesenring 20-28, Martin-Luther-Str. 26-30
Waltermannstr. 11-13(FLÜ)
Sentmaringer Weg 118
Sandfortskamp 2a-10a
Landsberger/Waltermannstr.
Summe

Im Bau befindlich:

Projekt Wohneinheiten Kita- Gewerbe | Gesamt |Stellptätze/
B * . ö.g. I ff. I Erw | Flü |Gruppen Projekt | Garagen

Landsberger Str. Kita und Mietwohnungen 26 I 4 30 35

Kita + Kinder-und Jigendzentrum Wiegandweg t 9 9 7

Hedwig-Feibes-Weg (Kita + 16 WE) 16 | 4 20 17

Henny-Waldeck-weg 1-27 (14RH) 5 g 14 14

Bonhoefferstr. 31-33 9 j 5 1 45 28

An der Hiltruper Baumschule Einzelhandel + Wohnen 35 31

Summe

|
|
1
|
|
j

In Planung:

Anlage |

Wohneinheiten
Er z

Kita- Gewerbe
Gruppen

Gesamt

Grund- |Sellplätze/
stücke | Garagen

Lorenzgrön Grundstücke EFH - An der Hiltruper Baumschule 10, 12, 14

14 B

Nikolausweg / Wohngebäude (BB)

2

Lorenzgrän ETW Hof 3- An der Hiltruper Baumschule 27-37

36

36

33

Lorenzgrön MW Hof 4- An der Hiltruper Baumschule 26-36

36

33

Burgstraße Kita (ehem. ‚bsefschule}

3

York 1. Bauabschnitt

84

nn.

‚Oxford 1. Bauabschnitt

Lorenzgrön Grundstücke EFH (Erbpacht) - An der Hiltruper Baumschule

Lorenzgrön MW Hof 2 - An der Hiltruper Baumschule 15-25

York 2. Bauabschnitt

Oxford 2, Bauabschnitt

‚bsefschule MW/ Wohngruppen

Gescherweg 87 (40%)

Lorenzgrön MW + Kita Hof 1-An der Hiltruper Baumschule 3-13

Alte Mauritzschule

York 3. Bauabschnitt

Oxford 3. Bauabschnitt

Gescherweg 87 (60%)

York 4. Bauabschnitt

Oxford 4. Bauabschnitt

York 5. Bauabschnitt

Summe

Bestandsmanagement

665 385

Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung stiegen um 6,4 % auf 44,6’Mio. €. Ursächlich hierfür
war die Erhöhung der Nettosollmieten um 1,92 Mio. €, die durch Neubauzugänge sowie moderate
Mieterhöhungen erzielt wurden. Das Bestandsmanagement umfasst die Bewirtschaftung und
Verwaltung des fremden und eigenen Besitzes von Mietwohnungen, Gewerbeflächen, Stellplätze
und Garagen sowie der Eigentümergemeinschaften. Am 31.12.2019 bewirtschaftete die Wohn +

Stadtbau insgesamt:

Mietwohnungen

Eigener Besitz 5.874 1.939 3935
Fremd verwaltet 1.033 416 617
Gesamt 6.907 2.355 4.552
Gewerbe

Eigener Besitz 133 1 132
Fremd verwaltet 26 : 1 25
Gesamt 159 2 157
Garagen / Stellplätze

Eigener Besitz 3.418 - -
Fremd verwaltet 408 - -
Gesamt 3.826 - -
WEG .

Wohnungen 990 - -
Garagen / Stellplätze 312 - -

Anlage!

Entwicklung des eigenen Wohnungsbestandes

Mietwohnungen

Der Wohnungsbestand der Wohn + Stadtbau ist zum 31.12.2019 um 0,48 % zum Vorjahr
angestiegen. Durch den Neubau von 94 Wohnungen, den Verkauf und die Rückgabe von
Wohnungen an die Stadt Münster u. a. von 66 Wohnungen, erhöhte sich der Wohnungsbestand um
98 Einheiten. Die Zahl der öffentlich geförderten Wohnungen ist dadurch leicht gestiegen. Zum
Jahresende betrug die Wohnfläche der eigenen Wohnungen ca. 395. 135 m2, die Durchschnittsgröße
lag somit bei 67,26 m?. Die Miete je Quadratmeter Wohnfläche stieg in 2019 im Durchschnitt um
3,66 % auf 5,95 €. Der Anstieg resultiert aus dem generellen Wachstum durch Neubauzugänge
sowie Mietsteigerungsmöglichkeiten im Rahmen der Neuvermietung und im Bestand nach BGB.
Zum 31.12.2019 lag die Miete je Quadratmeter Wohnfläche bei 6,06 €. Die Wohn + Stadtbau
schöpft das Mietpotenzial nach dem gültigen qualifizierten Mietspiegel für Münster nicht voll aus,
sondern verfolgt ein nachhaltiges und zurückhaltendes Mietenkonzept.

Die weiterhin hohe Nachfrage nach Mietwohnungen führte zu einem guten Ergebnis in der
Vermietung: Am 31.12.2019 befanden sich 18 Wohnungen in der Neuvermietung. Insgesamt
5 Wohnungen standen wegen Reparaturmaßnahmen, 2 Wohnungen auf Grund laufender
Rechtsverfahren, 10 Wohnungen fluktuationsbedingt leer und 1 Wohnung zum Verkauf. Von den
18 Einheiten standen zum Berichtsstichtag insgesamt 4 Wohnungen länger als drei Monate leer. Die
Brlösschmälerungen beliefen sich auf lediglich 0,76 %. Die Fluktuationsquote sank in 2019 von
5,89 % auf 5,52 %.

Gewerbe

Der Bestand der Wohn + Stadtbau erweiterte sich um 1 Kindertagesstätte. Der Markt der
Gewerbevermietung ist weiterhin genau zu beobachten, da die Nachfrage in diesem Segment
deutlicher geringer ist. Daher sind Neuvermietungen derzeit intensiv zu betreuen. Die Mietpreise
sind noch stabil, Preisveränderungen halten sich in Grenzen. Die durchschnittliche Gewerbemiete

lag 2019 bei 8,59 & je Quadratmeter Nutzfläche.

Bestandspflege

’
Zum nachhaltigen Bestandsmanagement gehören zielgerichtete Investitionen in Instandhaltung
ind Modernisierung. Im Jahr 2019 wurde wieder umfassend in energetische Maßnahmen,
Badmodernisierungen, Wohnungstüren und die Verbesserung des Wohnumfelds investiert. Die
Aufwendungen für Instandhaltung und Modernisierung beliefen sich auf 17,15 € je Quadratmeter
Wohn-/Nutzfläche (insgesamt rund 7,5 Mio. & inkl. der Verwaltungs- und Personalkosten).

Immobilienservice

7

Anlage |

Neben Miet- und Gewerbeeinheiten betreute die Wohn + Stadtbau 44 Eigentümergemeinschaften
nach WEG. Am 31.12.2019 befanden sich 990 Wohnungen und 312 Stellplätze in der Verwaltung.

Finanzielle Leistungsindikatoren

Die für die Gesellschaft bedeutsamen finanziellen Leistungsindikatoren stellen sich im Vergleich
zum Vorjahr wie folgt dar
Eigenkapitalquote 24,9% 23,3%
Sollmieten 32.566 TE 30.707 TE
Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwand 7.473 TE 8.424 T&
je m2 Wohn-/Nutzfläche 17,15€] 19,42 &

Die Werte dieser wesentlichen Steuerungsinstrumente entsprechen den Planungsansätzen. In den

kommenden Jahren werden sich die Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen auf

Vorjahresniveau weiterentwickeln. Bei den Sollmieten erwarten wir eine Steigerung von rd.

1.600 TE.

Die Ertragslage

Anlage |

Die Ertragslage der Gesellschaft ist weiterhin gut. Das Jahresergebnis hat sich im Vergleich zum

Vorjahr um rund 0,4 Mio. € auf 7,9 Mio. € verringert. Dies wurde insbesondere durch einen

Rückgang im Bauträgergeschäft verursacht.

Vermögens- und Finanzlage

Hausbewirtschaftung

Bau- und Verkaufstätigkeit -193

Betreuungstätigkeit 50

Sonstige ordentliche Geschäftsvorfälle -119

Betriebsergebnis 8.646

Finanzergebnis 155

Neutrales Ergebnis 1.050

Steuern vom Einkommen und Ertrag -2.000 -3.402 1.402

Anlagevermögen 305.986

Mittelfristiges 3.938 2.742 0,8 1.196
Umlaufvermögen

Kurzfristiges 29.682 33556) 9,8 3.874
Umlaufvermögen

Bilanzsumme 370.838 342.284 100 28.554
Passiva TE % TE
Eigenkapital 92.221 79.607 23,3 12.614
Langfristiges

Fremdkapital 247.090 232.050 67,8 15.040
Kurzfristiges 31.527 8,5 30.627 8,9 900
Fremdkapital i ” " ”

Bilanzsumme 370.838 100 342.284 100 28.554

Die Bilanzsumme hat sich im Jahre 2019 um rd. 28,5 Mio. € auf aktuell 370,8 Mio. & erhöht.
Insbesondere die Neubautätigkeit führte zu einer Steigerung des Sachanlagevermögens nach
Abschreibungen von rd. 31,2 Mio. €.
Trotz der hohen Investitionen ist die Finanz- und Liquiditätslage ausgeglichen und ohne Bedenken.

Anlage I

Chancen- und Risikobericht

Risikomanagement und Compliance

Im Risikomanagement der Wohn + Stadtbau stellt das monatliche Reporting eine Vielzahl an
steuerungsrelevanten Kennzahlen und Informationen zur Verfügung. Potenzielle Risiken werden
somit frühzeitig erkannt und Gegensteuerungsmaßnahmen können eingeleitet werden. Neben den

operationellen Risiken werden auch strategische Risiken laufend überwacht.

Zum Zeitpunkt der Berichterstellung liegen keine bestandsgefährdenden Risiken vor. Risiken, die

die Ertrags-, Vermögens- und Finanzlage negativ beeinflussen könnten, bestehen möglicherweise .

durch die „Corona-Krise“,

Seit Anfang 2020 hat sich das Coronavirus (COVID-19) weltweit ausgebreitet. Auch in Deutschland
hat die Pandemie seit Februar 2020 zu deutlichen Einschnitten sowohl im sozialen als.auch im
Wirtschaftsleben geführt. Von einer Eintrübung der gesamtwirtschaftlichen Lage ist daher
auszugehen. Die Geschwindigkeit der Entwicklung macht es schwierig, die Auswirkung zuverlässig
einzuschätzen; es ist jedoch mit Risiken für den zukünftigen Geschäftsverlauf der Gesellschaft zu
rechnen. Zu nennen sind Risiken aus der Verzögerung bei der Durchführung von Instandhaltungs-,
Modernisierungs- und Baumaßnahmen verbunden mit dem Risiko von Kostensteigerungen und der
Verzögerung von geplanten Einnahmen. Darüber hinaus ist mit einem Anstieg der Mietausfälle zu
rechnen.

Der Ordnungsrahmen für die Leitung und Überwachung von Wohn + Stadtbau ist seit dem
21.09.2011 durch den Public Governance Kodex der Stadt Münster geregelt. Hier finden sich die

Beteiligungsgrundsätze und die Rahmenrichtlinien wieder, an denen sich die Wohn + Stadtbau
orientiert.

Die für die Wohn + Stadtbau geltenden Regeln und Grundsätze für ein rechtlich korrektes und
verantwortungsbewusstes Handeln für Organe, Geschäftsführung und Mitarbeiter haben wir in
einem Compliance-Handbuch festgehalten. Das Handbuch befindet sich im Intranet der Wohn +
Stadtbau und wurde Ende Februar 2019 den Mitarbeitern auf einer Mitarbeiterversammlung
vorgestellt.

Um die Einhaltung von Gesetzen und unternehmensinternen Richtlinien. sicherzustellen, wurde
eine Compliance-Beauftragte ernannt. Sie ist Ansprechpartnerin für-alle Fragen und Hinweise im
Zusammenhang von Compliance. '

Strategische und gesetzliche Risiken ,

Gemeinsam mit der Gesellschafterin wird die strategische Ausrichtung der Unternehmung
festgelegt. Dazu sind Aufsichtsräte, Gesellschaftervertreter und Geschäftsführung regelmäßig in
Klausurtagungen im Austausch. Die Strategie wird operationalisiert und in einem Management

Kontrakt vereinbart. Das Hauptziel der Gesellschaft ist weiterhin, bezahlbaren Wohnraum für breite

Schichten der Bevölkerung zur Verfügung zu stellen. Durch die intensive Neubautätigkeit und
professionelle Bestandsinvestitionen trägt die Wohn + Stadtbau wesentlich dazu bei, der aktuellen

Bevölkerungsentwicklung und damit verbundenen Wohnraumnachfrage in Münster gerecht zu

Anlage I
10

werden. Insbesondere die mit dem Neubau verbundenen Risiken hinsichtlich der wirtschaftlichen
Entwicklung des Unternehmens und Einhaltung der sich stetig in Veränderung befindlichen
baurechtlichen Vorschriften werden regelmäßig überprüft. Die Wirtschaftlichkeit der Maßnahmen
wird über eine Wirtschaftlichkeitsberechnung auf der Basis eines vollständigen Finanzplans

überprüft.
Markt- und Objektrisiken

Der Wohnungsmarkt in Münster und der umgebenden Region lässt aktuell eine weiter wachsende
Nachfrage nach Wohnraum erwarten. Die starke Nachfrage umfasst dabei sämtliche Segmente des
Wohnungsmarkts. Unabhängig davon können im Bereich des Wohneigentums bei Fortdauer der aus
der Corona-Krise erwachsenden wirtschaftlichen Unsicherheit Nachfrageengpässe entstehen. Das
ist bisher jedoch noch nicht deutlich am Markt ablesbar. Die Eigentumsmaßnahmen der Gesellschaft
erfreuen sich einer regen Nachfrage. Allerdings berichten Interessenten zur Selbstnutzung bereits

über Risikoaufschläge der finanzierenden Banken.

Grundstücke und Bauleistungen verteuern sich weiter. Die Baupreise für den Neubau von
Wohngebäuden verzeichneten einen Preisanstieg zum Vorjahr im 4. Quartal 2019 von 3,8%
(Vorjahr: 4,8 %). Die starke Nachfrage nach Bauleistungen führt jedoch nicht nur zu
Preissteigerungen, sondern auch die Verfügbarkeit von Bauleistungen wird weiterhin spürbar
"schwieriger. Dies ist an der stetig sinkenden Rückläuferquote bei Ausschreibungen festzustellen.
Auch wird in der Branche vielfach über Knappheit bei Baustoffen wie Sand und Kies berichtet.
Kurzfristig werden jedoch neben der Baupreisentwicklung keine Knappheitseffekte erwartet. Die
- Wohn + Stadtbau erstellt weiter vor jeder Bauinvestitionsentscheidung einen vollständigen
Finanzplan für geplante Bauvorhaben. Das Bauträgergeschäft bleibt eine wichtige Ertragsquelle der
Gesellschaft. Die Nachfrage nach Eigentumswohnungen wird auch in 2020 als stabil angenommen.
Selbstnutzer mit unsicheren wirtschaftlichen Verhältnissen werden nur reduziert nachfragen, bei
Kapitalanlegern ist noch mit einer stabilen Entwicklung zu rechnen. Sollte die Nachfrage sinken,

würde das u. a. die Refinanzierung von Neubauvorhaben einschränken und die Liquidität belasten.
Finanzrisiken

Bisher hält die Niedrigzinsphase weiter an und die Gesellschaft nutzt diese, um sich günstig zu
refinanzieren. Im Neubaubereich sind in 2020 die Förderdarlehen der NRW Bank die wichtigste
Finanzierungsquelle. Die ergänzenden Kapitalmarktdarlehen lassen sich zu guten Konditionen
aufnehmen. Die weltweiten Auswirkungen der Corona-Krise bewirken eine weitere Ausweitung der
Geldmenge und sind stetig zu beobachten. Zur Sicherung der Zahlungsfähigkeit ist bei der Wohn +
Stadtbau eine monatliche Liquiditätsplanung etabliert. Mögliche finanzielle Engpässe werden
frühzeitig erkannt und können durch das Cashpooling.der Stadt Münster aufgefangen werden. Der
Verfügungsrahmen beträgt 5 Mio. €. Die ausgeprägte Neubautätigkeit belastet den free casıflow
der Gesellschaft, sodass die monatliche Liquiditätssteuerung ein wichtiges Instrument zur
Steuerung möglicher Risiken darstellt.

Markt- und Objektchancen

H

Anlage I

11

Die Stadt Münster und auch die Region wachsen stetig weiter. Weiterhin gelingt auch die
Ansiedlung von Industrie und Dienstleistung, zuletzt beispielsweise durch die Ansiedlung der
Batterieforschungsfabrik. In 2019 verzeichnete Münster einen Bevölkerungszuwachs von 0,50 %
auf 312.169 Einwohner. Mit der hohen Nachfrage nach Wohnraum steigen die Marktmieten weiter.
Die Gesellschaft nutzt die damit einhergehenden Mieterhöhungsmöglichkeiten im Rahmen ihrer
nachhaltigen Mietenpolitik. Die Ertragslage im Bereich Hausbewirtschaftung kann durch die
Corona-Krise gefährdet werden, wenn sich bei einer Vielzahl von Mietern Mietausfälle oder
Mietstundungen ergeben werden. Das ist jedoch heute noch nicht erkennbar. Die gute Qualität des
Bestandes sichert auch weiterhin die Marktfähigkeit des Wohnungsangebots. Der Bestand ist
weitgehend energetisch modernisiert. Somit wird auch in 2020 ein wichtiger Beitrag zur
Nachhaltigkeit geleistet.

Finanzchancen

Die Finanzierungssituation ist weiterhin als positiv zu bewerten. Die anhaltende Niedrigzinsphase.
ermöglicht trotz steigender Grundstückspreise und steigenden Baupreisen eine risikoadäquate
Wirtschaftlichkeit von Neubauvorhaben. Die wachsenden Verkehrswerte des Immobilienbestands
führen zu Beleihungsreserven, die die Finanzierungsmöglichkeiten der Gesellschaft nochmals
verbessern. "

Anlage I
12

Prognosebericht

Wie sehr die Coronakrise die deutsche Wirtschaft und auch die florierende Stadt Münster trifft und
verändern wird, ist nicht einfach zu prognostizieren. Viel hängt von der Entwicklung in den
kommenden Wochen und Monaten ab: Wie lange und in welchem Ausmaß die einschränkenden,
gesundheitspolitischen Maßnahmen anhalten und wie schnell es danach zu einer Erholung kommt.
Die Aufklärung der Bevölkerung und eine klare Kommunikation einer Normalisierungsstrategie

wird zur Beruhigung von Unternehmen und Haushalten beitragen und die Unsicherheit verringern.

Eine länger anhaltende Krise wird aufgrund von Kurzarbeit und Arbeitslosigkeit auch die
Zahlungsfähigkeit der Mieter beeinträchtigen. Mit höheren Mietausfällen wäre dann zu rechnen.
Gleichzeitig wird es umso wichtiger sein, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu erhalten. Die
Wohn + Stadtbau hat hier eine besondere Verantwortung, In den nächsten Jahren werden wir
jährlich durchschnittlich ca. 260 Wohnungen fertig stellen, davon ein hoher Anteil öffentlich
geförderte Mietwohnungen. Damit kommen wir unserem Auftrag nach, breiten Schichten der
Bevölkerung, preiswerten Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Der Wohnungsbestand wird
fortlaufend modernisiert und instandgehalten. Um die Bewohner nicht zu überfordern, erfolgen die
daraus resultierenden Mieterhöhungen sozial verträglich. Barrierefreie Wohnungen werden im
Bestand geschaffen, um dem ‚Wunsch nach möglichst langem eigenständigem Wohnen

nachzukommen.

Die Betreuungsintensität unserer Mieter wird in diesem Jahr deutlich ansteigen. Auf der einen Seite
bedeutet das Zusammenleben aufgrund der Corona-Krise für viele Haushalte eine große
Herausforderung. Konflikte in Haushalten und Häusern sind kaum zu vermeiden. Auf der anderen
Seite ist eine Vereinsamung,. vor allem bei vielen Senioren, zu befürchten. Die Soziale
Mieterbetreuung der Wohn + Stadtbau wird hier stark gefordert sein.

Wohn + Stadtbau hat schon lange erkannt, dass die Menschen in unterschiedlichsten
Gesellschaftsformen zusammenwohnen möchten. In den vergangen zwei Jahrzehnten wurden
immer wieder richtungsweisende Modellprojekte entwickelt und realisiert. Dazu gehören unter
anderem selbst verwaltete Wohnprojekte, Mehrgenerationenwohnen, Frauenwohnprojekte und
Wohnprojekte für Alleinerziehende. Auch in Zukunft wird Wohn + Stadtbau gemeinschaftliche
Wohnformen in Kooperation mit der Stadt Münster umsetzen. Auf dem Gelände einer ehemaligen
Schule in Münsters Süden ist ein Mehrgenerationenprojekt projektiert mit rund 70 Wohneinheiten
und 60 % öffentlich geförderten Wohnungen, einer. Kita, Rollstuhlwohnungen und

Clusterwohnungen.

Mit einem Personalentwicklungskonzept reagiert Wohn + Stadtbau auf den Fachkräftemangel.
Schon frühzeitig werden Veränderungen, bedingt durch den demographischen Wandel, antizipiert
und in eine Personalstrategie eingebettet. Die Aus- und Weiterbildung der Mitarbeiter hat einen
großen Stellenwert. Auszubildende erhalten eine gute fachliche und fundierte Ausbildung und

werden in den Betrieb übernommen.

Anlage |

13

Im Jahr 2020. wird Wohn + Stadtbau wieder ein umfangreiches Angebot an
Wohneigentumsmaßnahmen anbieten. Zum Verkauf stehen 36 Eigentumswohnungen und 24
Baugrundstücke für Eigenheimbauer im Baugebiet „An der Hiltruper Baumschule“. Wir gehen von
einer guten Vermarktbarkeit der Kaufobjekte aus, sehen aber auch - bisher nur vereinzelt -

Kaufzurückhaltung aufgrund unsicherer Beschäftigungsverhältnisse.

Ein wichtiges Modernisierungsprojekt ist im Jahr 2020 die Modernisierung an der Von-
Stauffenberg-Straße. Neben energetischer Modernisierung legen wir dort großen Wert auf
Maßnahmen im Wohnumfeld. Überdachte Fahrradstellplätze mit Lademöglichkeit werden ebenso
entstehen wie Gemeinschaftsflächen und Begegnungspunkte. Die Maßnahme wird über das
Programm „Modernisierungsoffensive“ des Landes NRW gefördert. Dadurch ist es möglich, die
Mieten für 48 Wohnungen nach Modernisierung auf dem Niveau der Fördermiete zu halten. Im
Geschäftsjahr 2020 werden insgesamt ca. 6.900 T€ Modernisierungs- und Instandhaltungsaufträge,

überwiegend an regionale Handwerksbetriebe, ausgelöst und vergeben.

Im Mietwohnungsneubau für unser Bestandsportfolio sind in der Mittelfrist ca. 1.300 Wohnungen
in Planung. Für das Jahr 2020 erwarten wir die Fertigstellung von ca. 120 Einheiten. Auf den
Konversionsflächen der YORK-Kaserne wird mit Übergabe des Denkmalschutzobjekts Kita
Wiegandweg und Umzug der Bestandskita die Erschließung des nordöstlichen Baufelds ermöglicht.
Bisher konnten bereits Bauleistungen für 340 öffentlich geförderte Wohnungen auf der YORK-
Kaserne vergeben werden, Der Baubeginn wird für Herbst 2020 erwartet.

Die finanziellen Leistungsindikatoren erwarten wir unter der Annahme einer baldigen weiteren _
Lockerung der Kontaktbeschränkungen augenblicklich noch auf dem Niveau unserer Planungen.
Unsere Planungen gehen von einem Jahresüberschuss von 8.085 T& aus. Auch und gerade in Zeiten
der wirtschaftlichen Unsicherheit versteht sich die Wohn +.Stadtbau als zuverlässiger Bauherr, der
weiter Planungs- und Bauaufträge vergibt und erbrachte Leistungen pünktlich bezahlt. Auf diese

Weise sind und bleiben wir ein verlässlicher Auftraggeber für unsere Partner aus dem Bauhandwerk.

Münster, den 08. Mai 2020

Dr. Christian Jaeger

Anlage 2 zur Vorlage V/0767/2020

Bericht des Aufsichtsrates

Der Aufsichtsrat

Der Aufsichtsrat der Wohn + Stadtbau besteht aus 12 von der Gesellschafterin (Rat der Stadt
Münster) entsandten stimmberechtigten Mitgliedern, einem Vertreter der Stadt Münster aus
dem Amt für Finanzen und Beteiligungen sowie einem beratenden Mitglied, das von den
Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Wohn + Stadtbau benannt wurde. Aus dem Kreis des
Aufsichtsrates wird der Vorsitz gewählt. Die Mitglieder des Aufsichtsrates sind ehrenamtlich tätig.
Vorsitzender des Aufsichtsrats im Geschäftsjahr 2019 war Dipl.-Ing. Georg Fehlauer bis zum
25.01.2019. In dem Zeitraum vom 25.01.2019 bis zum 22.05.2019 nahm Helga Bennink, als
stellvertretende Aufsichtsratsvorsitzende, die entsprechenden Aufgaben wahr. Horst Karl
Beitelhoff ist seit dem 22.05.2019 Mitglied des Aufsichtsrates und wurde am 27.05.2019 zum

Vorsitzenden gewählt.

Das Geschäftsjahr 2019

Der Aufsichtsrat arbeitete im Geschäftsjahr 2019 kooperativ mit der Geschäftsführung
zusammen. Er hat die ihm obliegenden Aufgaben nach dem Gesellschaftervertrag und der
Geschäftsordnung ordnungsgemäß wahrgenommen. Die Geschäftsführung wurde bei der
Leitung.des Unternehmens fortlaufend überwacht und beratend begleitet. In allen Entschei-.
dungen von grundlegender Bedeutung für die Wohn + Stadtbau war der Aufsichtsrat informiert
und unmittelbar eingebunden.

Die Geschäftsführung hat den Aufsichtsrat regelmäßig schriftlich als auch mündlich, zeitnah und
umfassend über die Unternehmensplanung, die aktuelle Projekt-, Geschäfts- und
Unternehmensentwicklung und die strategische Weiterentwicklung des Unternehmens unterrich-
tet. Zudem wurde der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der turnusmäßig stattfindenden
Aufsichtsratssitzungen über aktuelle Entwicklungen der Geschäftslage und wesentliche

Geschäftsvorfälle detailliert involviert.
Die vereinbarten Ziele wurden vom Unternehmen erreicht.
Insgesamt fanden im Berichtszeitraum sechs ordentliche Sitzungen, eine außerordentliche

Sitzung zur Wahl des Aufsichtsratsvorsitzenden und eine Klausurtagung des Aufsichtsrates statt.

Beschlüsse im schriftlichen Verfahren wurden nicht gefasst.

Genehmigungen von Beschlussvorlagen des Unternehmens erfolgten nach eingehender Prüfung

der vorgelegten Unterlagen sowie entsprechenden Erläuterungen durch die Geschäftsführung.

Corporate Governance

Der Aufsichtsrat beschäftigte sich im Berichtsjahr 2019 mit der Weiterentwicklung der Standards
guter und verantwortungsvoller Unternehmensführung (Corporate Governance). Dabei wurde
der Corporate Governance Kodex der Stadt Münster vom 21.09.2011 berücksichtigt. Die
zielgerichtete Zusammenarbeit mit der Unternehmensleitung wird stetig überprüft und sofern

notwendig Maßnahmen zur Verbesserung eingeführt.

Prüfung des Jahresabschlusses

Der Jahresabschluss zum 31. Dezember 2019 ist durch PricewaterhouseCoopers GmbH geprüft
und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen worden. Aus dem
Prüfungsbericht ergeben sich keine Beanstandungen. Das Prüfungsergebnis wurde in einer
Abschlussbesprechung eingehend mit den Prüfern erörtert. Nach Beratung mit.der Ge-
schäftsführung stimmte der Aufsichtsrat dem Jahresabschluss 2019 in seiner Sitzung vom

3. Juni 2020 zu.

Der Aufsichtsrat dankt allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Wohn + Stadtbau und der
Geschäftsführung für die geleistete Arbeit. Dringend benötigter Wohnraum sowie
Infrastrukturbauten wurden unter sozialen Gesichtspunkten errichtet. Die hohe Servicequalität
war maßgeblich dafür verantwortlich, dass sich die Mieterinnen und Mieter nach wie vor in den

Wohnungen der Wohn + Stadtbau wohlfühlen.

Münster, im Juni 2020

Horst Karl Beitelhoff
Aufsichtsratsvorsitzender

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Wohn + Stadtbau Münster
Wohnungsunternehmen der Stadt Münster GmbH

Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 01.01.2019 bis zum 31.12.2019

Geschäftsjahr Vorjahr

Euro Euro ° Euro
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung 44.646.832,57 41.882.832,42
b) aus Verkauf von Grundstücken 0,00 17.075.841,35
c) aus Betreuungstätigkeit 899.799,71 ” 826.656,18
d) aus anderen Lieferungen und Leistungen 117.055,24 45.663.687,52 129.570,29
2. Veränderung des Bestandes an zum Verkauf
bestimmten Grundstücken mit fertigen und
unfertigen Bauten sowie unfertigen Leistungen 1.703.727,06  .-10.048.158,98
3. Andere aktivierte Eigenleistungen 1.079.071,67 1.385.945,56
4. Sonstige betriebliche Erträge 1.939.948,90 1.245.879,74
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen
und Leistungen
a) Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 18.789.114,03 19.595.670,27
b) Aufwendungen für Verkaufsgrundstücke 1.331.559,76 2.415.909,45
c) Aufwendungen für andere Lieferungen '
und Leistungen 56.933,41 20.177.607,20 111.300,25
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 4.792.334,30 . 4.501.613,79
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen für 1.424.075,73 1.242.876,23
Altersversorgung und für Unterstützung |
davon für Altersversorgung: . 424.649,94 EUR 6.216.410,03 .
(Vorjahr: 372.979,08 EUR)
7. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegen-
stände des Anlagevermögens und Sachanlagen 8.492.078,73 7.471.956,80
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen 1.917.163,54 1.694.658,96
9. Erträge aus Ergebnisabführungsvertrag 116.190,57 103.855,62
10. Erträge aus anderen Wertpapieren und Ausleihungen 12.472,12 13.432,85
des Finanzanlagevermögens |
11. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 1.477,21 "3.815,11
12. Zinsen und ähnliche Aufwendungen 3.800.423,80 3.959.906,79 |
davon aus Aufzinsung von Rückstellungen: 32.909,00 EUR
(Vorjahr: 35.268,00 EUR) .
13. Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 2.000.310,00 3.401.940,95
14. Ergebnis nach Steuern 7.912.581,75 8.223.836,65
15. Sonstige Steuern - 61.944,55 1.941,00
16. Jahresüberschuss 7.850.637,20 8.221.895,65
17. -Gewinnvortrag 81.327,38 59.431,73
18. Vorabausschüttung auf Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 500.000,00 2.200.000,00

19. Bilanzgewinn 7.431.964,58 6.081.327,38

Anlage A zur V/0767/2020 
Kurzüberblick 
Feststellung des Jahresabschlusses 2019 der Wohn- und Stadtbau GmbH (W+S) einschließlich 
Gewinnverwendungsbeschlüsse 2019 und teilweise (Vorabgewinnausschüttung) 2020 
Ziele/Teilziele/Zielerreichung 
Mit der Vorlage kommt die Stadt Münster als Alleingesellschafterin der W+S handels- und gesell-
schaftsrechtlichen Vorschriften nach. 
Finanzierung 
Produktgruppe: Nr. der PG Bezeichnung der PG 
Auswirkungen auf den Ergebnisplan x Ja  Nein   
Auswirkungen auf den Finanzplan  Ja x Nein   
Im beschlossenen Haushaltsplan 2020 enthalten? x Ja  Nein  teilw. 
Im Entwurf des (Nachtrags-)Haushaltsplan JJJJ enthalten?  Ja  Nein  teilw. 
Belastungen in zukünftigen HH-Jahren?  Ja x Nein   
Bereits veranschlagt? x Ja  Nein   
 
Pflichtigkeitsgrad 
Die Maßnahme/Leistung 
ist 
x vollständig 
pflichtig 
 überwiegend 
pflichtig 
 überwiegend 
freiwillig 
 vollständig 
freiwillig

V/0767/2020 
V/0767/2020 
 
 
Öffentliche Beschlussvorlage 
Betrifft 
 
Jahresabschluss 2019 und Vorabgewinnausschüttung 2020 der Wohn+Stadtbau GmbH (W+S) 
 
 
 
Beratungsfolge 
 
   26.08.2020 Haupt- und Finanzausschuss Entscheidung 
 
 
Beschlussvorschlag: 
I. Sachentscheidung: 
 
1. Der Lagebericht der Geschäftsführung (Anlage 1) und der Bericht des Aufsichtsrates (An-
lage 2) werden zur Kenntnis genommen. 
 
2. Weiter wird zur Kenntnis genommen, dass dem Jahresabschluss der W+S für das G e-
schäftsjahr 2019 durch den beauftragten Abschlussprüfer am 20.05.2020 ein uneing e-
schränkter Bestätigungsvermerk erteilt wurde. 
 
3. Die Stadt Münster als Alleingesellschafterin trifft folgende Entscheidungen: 
 
a) Der Jahresabschluss der W+S für das Geschäftsjahr 2019 (Anlage 3), abschließend 
 
in der Bilanz bei Aktiva und Passiva mit    370.838.363,20 € 
 
sowie einem in der Gewinn- und Verlustrechnung (GuV) 
ausgewiesenen Jahresüberschuss von        7.850.637,20 € 
 
wird festgestellt. 
 
b) Dem Aufsichtsrat und der Geschäftsführung werden für das Geschäftsjahr 2019 Entla s-
tung erteilt. 
 
c) Der Bilanzgewinn in Höhe von 7.431.964,58 € wird auf die neue Rechnung vorgetragen. 
 
d) Den Gewinnrücklagen wird aus dem Bilanzgewinn zum 31.12.2019 ein Betrag in Höhe 
von 7,4 Mio. € zugewiesen. 
 
e) Auf den zu erwartenden Bilanzgewinn 2020 ist an die Stadt Münster vorab eine Dividende 
in Höhe von 500 T€ (brutto) auszuschütten. 
Amt für Finanzen und 
Beteiligungen 
 
05.08.2020 
 
Ihr/e Ansprechpartner/in: 
Herr Scholz 
Telefon: 492-2043 
ScholzT@stadt-muenster.de

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V/0767/2020 
 
II. Finanzielle Auswirkungen: 
 
Dem städtischen Haushalt fließt ein Nettobetrag in Höhe von 420.875 € zu. 
 
 
 
Begründung: 
 
Die Stadt Münster ist Alleingesellschafterin der W+S. Nach § 11 des Gesellschaftsvertrages trifft für 
die Stadt Münster das jeweils zuständige Organ die Entscheidungen, die nach den gesetzlichen Best-
immungen oder nach dem Gesellschaftsvertrag der Gesellschafterversammlung obliegen. Gemäß § 
14 Abs. 2 Buchstaben a, b, und e des Gesellschaftsvertrages beschließt die Gesellschafter versamm-
lung über die Feststellung des Jahresabschlusses, die Verwendung des Bilanzgewinns sowie über 
die Entlastung des Aufsichtsrates und der Geschäftsführung. 
 
Der Gesamtumsatz der W+S verminderte sich im Geschäftsjahr 2019 im Vergleich zum Vorjahr um 
14.250 T€ (23,8 %) auf 45.664 T€. Der Rückgang ist insbesondere auf den kompletten Wegfall von 
Erlösen aus dem Verkauf von Eigentumswohnungen zurückzuführen. Diese Position ist üblicherweise 
im Zeitablauf sehr stark schwankend. Mit einem Jahresüberschuss von  7.851 T€ erzielte die W+S 
zwar ein im Vorjahresvergleich um 371 T€ (4,5 %) vermindertes Ergebnis; der Ansatz im fortg e-
schriebenen Wirtschaftsplan 2019 (vgl. Vorlage V/1080/2019) wurde aber um 1.351 T€ und damit 
deutlich übertroffen. 
 
Unter Berücksichtigung der Vorabausschüttung im Jahr 2019 an die Stadt Münster in Höhe von 500 
T€ (brutto) und dem Gewinnvortrag des Vorjahres verbleibt ein Bilanzgewinn in Höhe von 7.432 T€. 
Davon sollen im Rahmen der Feststellung des Jahresabschlusses 2019 7.400 T€ den „Ande ren Ge-
winnrücklagen“ zugeführt werden. 
 
Im aktuellen Managementkontrakt zwischen der Stadt Münster und der W+S ist für das Geschäftsjahr 
2020 eine Vorabausschüttung von 500 T€ vereinbart worden. Nach Abzug der Kapitalertragssteuer 
und des auf diese zu entrichtenden Solidaritätszuschlags werden 420.875 € netto an die Stadt Mün s-
ter ausgezahlt. 
 
 
Der Aufsichtsrat hat in seiner Sitzung am 03.06.2020 den Jahresabschluss 2019 beraten und der 
Gesellschafterversammlung empfohlen, gemäß Ziffer 3, Buchstaben a) bis d), des o.a. Beschlussvor-
schlages zu entscheiden. Über die Vorabausschüttung 2020 an die Stadt Münster (Beschlusspunkt 3 
e des o.a. Beschlussvorschlages) wird der Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 13.08.2020 beraten. 
Über das Ergebnis wird mündlich berichtet. 
 
 
In Vertretung 
 
 
 
Christine Zeller 
Stadtkämmerin 
 
 
 
 
Anlagen: 
 Lagebericht der Geschäftsführung 
 Bericht des Aufsichtsrates 
 Jahresabschluss 2019

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