Neues Quartier Bickendorf: Betr. Aufgabenstellung zum Qualifizierungsverfahren

Dezernat, Dienststelle  
VI/612 
 
Vorlagen-Nummer 
 0561/2026 
Mitteilung 
öffentlicher Teil 
Gremium Datum 
Bezirksvertretung 4 (Ehrenfeld) 16.03.2026 
Ausschuss für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit 17.03.2026 
 
Neues Quartier Bickendorf: Betr. Aufgabenstellung zum Qualifizierungsverfahren 
Sachstand: 
In der Sitzung vom 26.06.2025 wurde vom Stadtentwicklungsausschuss der Beschluss über 
die Aufstellung eines Bebauungsplanes und über die Durchführung der frühzeitigen Öffentlich-
keitsbeteiligung (Vorlagen Nr. 1476/2025) gefasst. 
Ziel der Planung ist eine städtebauliche Neuordnung und Umnutzung des Areals mit dem Ziel, 
ein zukunftsweisendes Stadtquartier mit einer gemischten Nutzung aus Gewerbe und Wohn-
nutzung zu entwickeln. 
 
 
Mittelung der Verwaltung: 
Innerhalb des Bebauungsplanverfahrens wird zur Qualifizierung der Planung ein Wettbewerb 
als zweiphasiger, nichtoffener, städtebaulicher und freiraumplanerischer Einladungswettbe-
werb nach RPW 2013 ausgelobt. Die Jury besteht aus den stimmberechtigten Fraktionen des 
Ausschusses für Stadtentwicklung und regionale Zusammenarbeit und dem Bezirksbürger-
meister. Die Stellvertretungen werden durch die Fraktionen unter Berücksichtigung der jeweili-
gen Bezirksvertretung(en) bestimmt. Zusätzlich werden in entsprechender Anzahl Fachpreis-
richter*innen hinzugezogen. Die Besetzung der Jury und weitere Informationen sind im Leitfa-
den für städtebauliche Qualifizierungsverfahren (Session 3097/2024) erläutert. 
 
Es ist geplant, das Qualifizierungsverfahren im April 2026 zu starten und vor den Herbstferien 
abzuschließen.  
 
Die Aufgabenstellung der Wettbewerbsauslobung wurde auf Grundlage des beschlossenen 
Leitbildes (Vorlagen Nr. 0807/2025) und der Eingaben der frühzeitigen Trägerbeteiligung nach 
§ 4 Absatz 1 BauGB erarbeitet. Die Aufgabenstellung beinhaltet die Teile A und B. Der Teil C 
regelt die Wettbewerbsbedingungen und kann erst nach der Mittelung an die Politik veröffent-
licht werden. Text und Abbildungen der Auslobung sind inhaltlich endabgestimmt. Das Druck-
Layout wird kurzfristig durch das von der Eigentümerin, der Instone Real Estate Development 
GmbH, beauftragte Büro ulrich hartung gmbh erstellt.

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Auslobung | Städtebaulicher und freiraumplanerischer Wettbewerb mit Öffentlichkeitsbe-
teiligung„Neues Quartier Bickendorf“ in Köln-Bickendorf 
Entwicklung eines gemischt genutzten Stadtquartiers im Kontext der produktiven Stadt 
 
 
Ausloberin: 
Instone Real Estate Development GmbH, Adolf-Grimme-Allee 3, 50829 Köln 
Ansprechpartner*innen: Anna Rzymelka, Jan Lohr 
 
Verfahrensmanagement und Bearbeitung der Auslobung: 
ulrich hartung gmbh, Adenauerallee 127a, 53113 Bonn 
Ansprechpartner*innen: Hermann Ulrich, Stefan Nagel, Dana Luhmer, Bernd Op't Eynde 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Text und Abbildungen der Auslobung sind inhaltlich endabgestimmt. Das Druck-Layout wird 
kurzfristig erstellt.

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Inhaltsverzeichnis 
Inhaltsverzeichnis .................................................................................................. 2  
Einführung – Anlass und Ziel des Wettbewerbs ................................................................ 5 
Teil A – Rahmenbedingungen .......................................................................................... 7 
1 Der Standort - Lage im Stadtgebiet / städtebaulicher Kontext .................................... 7 
1.1 Lage im Stadtgebiet ................................................................................................. 7 
1.2 Städtebaulicher Kontext ......................................................................................... 12 
2 Plangebiet - Kataster, Eigentumsverhältnisse ......................................................... 16 
3 Historie, aktuelle Nutzung, Gebäude- und Grünbestand .......................................... 17 
3.1 Historische Entwicklung ......................................................................................... 17 
3.2 Aktuelle Nutzung.................................................................................................... 19 
3.3 Gebäude und Grünbestand .................................................................................... 19 
4 Planungsrecht / Baurecht ...................................................................................... 22  
4.1 Regionalplan.......................................................................................................... 22 
4.2 Flächennutzungsplan (FNP) ................................................................................... 23 
4.3 Landschaftsplan .................................................................................................... 24 
4.4 Bebauungsplan ...................................................................................................... 25 
4.5 Baulasten, GFL-Rechte .......................................................................................... 25 
4.6 Denkmalschutz ...................................................................................................... 25 
5 Räumliches Leitbild .............................................................................................. 25  
6 Rahmenplanungen, Übergeordnete städtische Konzepte ........................................ 29  
6.1 Stadtstrategie 2.0 - Kölner Perspektiven 2030+ ....................................................... 29 
6.2 Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK-Wohnen) ................................................ 31 
6.3 Stadtentwicklungskonzept Wirtschaft (StEK-Wirtschaft) ......................................... 31 
6.4 Zielbild für die Kölner Weststadt und Entwicklungsplanung Weststadt ..................... 32 
6.5 Köln-Katalog .......................................................................................................... 34 
6.6 Kooperatives Baulandmodell 2017plus ................................................................... 36 
6.7 Höhenentwicklungskonzept ................................................................................... 37

3 
 
6.8 Einzelhandels- und Zentrenkonzept ........................................................................ 38 
6.9 Klimaschutzleitlinien.............................................................................................. 38 
6.10 Beschluss zur Priorisierung von Pflege .................................................................... 39 
6.11 Richtlinien öffentlich geförderter Wohnungsbau ..................................................... 39 
7 Verkehrserschließung und Infrastruktur ................................................................. 40  
7.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) ...................................................................... 40 
7.2 ÖPNV .................................................................................................................... 41 
7.3 Rad- und Fußwege ................................................................................................. 43 
7.4 Alternative Mobilitätsformen .................................................................................. 44 
8 Umweltbelange .................................................................................................... 46  
8.1 Schall-Immissionen ............................................................................................. 46 
8.2 Artenschutz ........................................................................................................... 51 
8.3 Grünstruktur und Baumbestand ............................................................................. 51 
8.4 Boden und Altablagerungen ................................................................................... 51 
8.5 Entwässerung, Versickerung, Starkregen, ............................................................... 52 
8.6 Mikroklima, Kaltluft ................................................................................................ 54 
8.7 Erschütterung ........................................................................................................ 55 
Teil B – Wettbewerbsaufgabe ....................................................................................... 56 
1 Städtebauliche Ziele und Adressbildung ................................................................. 56 
2 Mischung Gewerbe, Wohnen und Innovativer Raum ................................................ 58 
2.1 Gewerbe ................................................................................................................ 58 
2.2 Nutzungsszenario Open-Campus Feuerwehr .......................................................... 59 
2.3 Wohnen ................................................................................................................. 60 
2.4 Innovativer Raum ................................................................................................... 63 
3 Grün- und Freiräume, Quartiersmitte ..................................................................... 65  
3.1 Öffentliche Spielplätze ........................................................................................... 67 
4 Verkehr und Mobilität ............................................................................................ 68  
4.1 Rad- und Fußgängerverkehr .................................................................................... 68

4 
 
4.2 ÖPNV .................................................................................................................... 69 
4.3 Fließender Kfz-Verkehr ........................................................................................... 70 
4.4 Ruhender Kfz-Verkehr ............................................................................................ 72 
4.5 Mobilstationen – Multimodalität ............................................................................. 73 
5 Klima, Nachhaltigkeit, Umweltbelange ................................................................... 74 
5.1 Mikroklima ........................................................................................................... 74 
5.2 Entwässerung, Versickerung, Starkregen (blau-grüne Infrastruktur) ......................... 75 
5.3 Umgang mit der Bestandsbebauung ....................................................................... 76 
5.4 Schallschutz .......................................................................................................... 77 
5.5 Artenschutz ........................................................................................................... 79 
5.6 Boden / Altablagerungen ........................................................................................ 80 
6 Technische Hinweise ............................................................................................ 81  
6.1 Energieeffizienz...................................................................................................... 81 
6.2 Ver- und Entsorgung, Müll ...................................................................................... 81 
6.3 Brandschutz .......................................................................................................... 81 
6.4 Kriminalprävention................................................................................................. 82

5 
 
Einführung – Anlass und Ziel des Wettbewerbs 
Die Nutzung des Plangebiets als Produktionsstandort für Parfum wurde im Jahr 2022 aufgege-
ben. Das Areal wurde von der Instone Real Estate Development GmbH (Instone) erworben, wel-
che die Liegenschaft zum Jahreswechsel 2022/2023 übernommen hat. 
Instone plant die städtebauliche Neuordnung und Umnutzung des Areals mit dem Ziel ein zu-
kunftsweisendes Stadtquartier zu entwickeln. Durch neue attraktive Nutzungen im Kontext der 
produktiven Stadt soll der Stadtteil Bickendorf ergänzt und bereichert werden. Das ca. 17 Hek-
tar große Areal, das bisher komplett unzugänglich war, soll für die Umgebung geöffnet und in 
den Stadtteil Bickendorf integriert werden. Zudem möchte Instone einen Beitrag zur städtebauli-
chen Entwicklung in der Kölner Weststadt leisten. 
 
 
Abb. Luftbild mit Umrandung des Grundstücks, Quelle: Instone

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Ziel des Wettbewerbs ist es ein tragfähiges städtebauliches und freiraumplanerisches Ge-
samtkonzept zu erlangen, welches sowohl Wohnraum als auch Gewerbeflächen und weitere 
Nutzungen zur Belebung umfasst. Dabei sollen die bisher formulierten und in der vorliegenden 
Auslobung näher beschriebenen Ideen, Nutzungen, Vorgaben und Funktionalitäten weiterentwi-
ckelt und konkretisiert werden. Zu berücksichtigen sind insbesondere die übergeordneten Plan-
werke der Stadt Köln sowie die Erkenntnisse und Vorgaben aus den Gutachten sowie der Ämter-
beteiligung gem. § 4.1 BauGB. 
Um der Größe des Areals und der Komplexität der Aufgabenstellung gerecht zu werden, wurde 
ein zweiphasiger, städtebaulicher und freiraumplanerischer Wettbewerb zur Qualifizierung der 
Planung ausgewählt. Insgesamt 12 Teams aus Stadtplaner*innen und Freiraumplaner*innen 
werden eingeladen, Entwürfe für einen zeitgemäßen Städtebau mit qualitätvollen Freiräumen zu 
erarbeiten. Der Wettbewerb bietet die Chance, gemeinsam mit erfahrenen Akteur*innen und 
ihrem vielfältigen kreativen Knowhow eine sowohl ambitionierte wie auch umsetzbare Lösung 
als Grundlage für die Bauleitplanung zu finden. Durch ein robustes und zukunftsfähiges Konzept 
soll der Rahmen für ein neues Stadtquartier mitten in Köln-Bickendorf mit ausgeprägter Identität 
sowie lebendiger Atmosphäre geschaffen werden.  
Die Eigentümerin und die Stadt Köln möchten mit diesem Verfahren den transparenten und ko-
operativen Beteiligungs- und Planungsprozess der vergangenen Jahre fortsetzen und sind auf 
die Weiterentwicklung der bisherigen Ideen durch die teilnehmenden Teams gespannt.

7 
 
Teil A – Rahmenbedingungen 
1 Der Standort - Lage im Stadtgebiet / städtebaulicher Kontext 
1.1 Lage im Stadtgebiet 
Das Plangebiet befindet sich im Kölner Stadtbezirk Ehrenfeld im Stadtteil Bickendorf. Es grenzt 
an die Venloer Straße, die Wilhelm-Mauser-Straße, den Bahndamm der Häfen und Güterverkehr 
Köln AG (HGK) und den Akazienweg. Die Fläche liegt nordwestlich des Kölner Stadtzentrums 
und befindet sich gemäß Zuordnung des Köln-Katalogs im Bereich der inneren Stadt und an der 
Stadtachse/Zukunftsachse Venloer Straße.  
 
 
Abb. Lage in der Stadt, Quelle: ulrich hartung gmbh 
 
Der Stadtteil Bickendorf und der benachbarte Stadtteil Ehrenfeld sind beliebte Orte zum Woh-
nen und Arbeiten. In den letzten Jahrzehnten hat sich Köln-Bickendorf vom traditionellen Arbei-
terstadtteil zu einem auch bei Familien und jungen Kölner*innen zunehmend gefragten Wohnort 
entwickelt. Während der nördliche Teil von Bickendorf maßgeblich durch Wohnnutzung geprägt 
ist, sind im Süden größtenteils kleinteilige Gewerbebetriebe angesiedelt. Das Stadtteilzentrum

8 
 
befindet sich am Rochusplatz mit der Rochuskapelle und der gleichnamigen U-Bahn-Station. 
Dort und in den angrenzenden Bereichen der Venloer Straße, der Rochusstraße und der Subbel-
rather Straße besteht eine gute Nahversorgungsinfrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Dienst-
leistungen und Gastronomie. 
 
Abb. Lage im Stadtviertel, Quelle: ulrich hartung gmbh         
 
Zu Beginn des 20. Jahrhunderts entstanden mit der Gartensiedlung (Reihenhäuser) und der Ro-
senhofsiedlung (Blockrandbebauung) zwei charakteristische Wohnsiedlungen, die den histori-
schen Siedlungskern Bickendorfs erweiterten und bis heute das Viertel nördlich der Venloer 
Straße prägen. Im Kontrast dazu entstand das in den 1970er Jahren am Rochusplatz errichtete 
25-geschossige West-Center-Hochhaus.

9 
 
    
    
Abb. Bickendorf, Wohnbebauung nördlich der Venloer Straße, Quelle: Instone  
 
 
Abb. West-Center-Hochhaus (Blick aus Südwesten von Wilhelm-Mauser-Straße),  
Quelle: Instone

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Die Gewerbestruktur südlich der Wilhelm-Mauser-Straße hat sich in den vergangenen Jahrzehn-
ten von einem ehemals gewerblich-industriellen Charakter hin zu einem vielfältigen Nutzungs-
mix gewandelt. Größere, durch einzelne Betriebe genutzte Liegenschaften wurden zu kleinteili-
gen Gewerbehöfen umgestaltet. Lärmintensivere Produktions- und Lagerstätten wurden zuneh-
mend durch stadtverträglichere Nutzungen aus den Bereichen Großhandel, Kreativwirtschaft 
und Dienstleistung ergänzt. Aus ehemaligen Lager- und Werkhallen entstanden teilweise loftar-
tige Büroflächen. Straßenbegleitend zur Wilhelm-Mauser-Straße hat sich in diesem Zeitraum 
Wohnnutzung etabliert.  
 
     
Abb. Wilhelm Mauser Straße, Quelle: Instone 
 
Die Venloer Straße, die als Adresse für vielfältiges urbanes Leben bekannt ist, verbindet das 
Plangebiet mit dem Stadtteil Ehrenfeld. Die Urbanität entlang der Venloer Straße hat sich in den 
letzten Jahrzehnten von Kernehrenfeld über den Ehrenfeldgürtel bis hin zur Äußeren Kanalstraße 
entwickelt. Diese Entwicklung hat das Potential auch den Bereich der Venloer Straße von der 
Äußeren Kanalstraße stadtauswärts bis zur Projektfläche zu erreichen. Mit der Entwicklung des 
Stadtquartiers soll zur Belebung der Venloer Straße beigetragen werden.

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Abb. Venloer Straße, Quelle: Instone  
 
Die Bahntrassen der Häfen und Güterverkehr Köln AG (HGK ) bilden eine räumliche und funktio-
nale Barriere zu dem westlich angrenzenden Stadtteil Vogelsang. Eine Veranstaltungsreihe 2024 
zur Erarbeitung eines räumlichen Leitbilds hat deutlich gemacht, dass im Alltag enge Verbin-
dungen nach Bickendorf und Ehrenfeld bestehen und auch in Vogelsang ein großes Interesse an 
der Entwicklung der Projektfläche vorhanden ist (s. hierzu Kapitel 5 „Räumliches Leitbild“). 
 
Abb. Unterführung Biesterfeld, Quelle: Instone

12 
 
1.2 Städtebaulicher Kontext 
Die direkte Umgebung des Plangebietes ist durch eine starke Heterogenität geprägt. Westlich 
angrenzend befindet sich der Bahndamm der HGK, der eine starke städtebauliche Barrierewir-
kung darstellt (s.o.). Der Bahndamm kann lediglich durch die beiden Unterführungen an der Wil-
helm-Mauser-Straße und dem Akazienweg gequert werden. Durch die Unterführung am Aka-
zienweg ist die öffentliche Grünfläche Biesterfeld zu erreichen.  
 
 
Abb. Anbindung Biesterfeld/Akazienweg, Quelle: ulrich hartung gmbh 
 
Östlich des Bahndamms und westlich des Plangebietes befindet sich eine circa 30 m breite 
Grünzone. Jenseits des Bahndamms liegt die Einfamilienhaussiedlung Vogelsang. Im Norden 
befinden sich Wohnnutzungen in Form von großmaßstäblichen Geschoßwohnungsbauten, die 
über den Akazienweg und die Venloer Straße erschlossen werden.

13 
 
                  
Abb. Akazienweg         Abb. Ecke Venloer Straße / Akazienweg, 
Quelle: Instone 
 
 
Die nordöstlich angrenzende Venloer Straße ist durch eine straßenbegleitende Bebauung mit 
überwiegender Wohnnutzung sowie teils gewerblich genutzten Erdgeschosszonen geprägt. Wei-
ter nördlich schließt die Rosenhofsiedlung an, eine aufgelockerte Blockrandbebauung mit gro-
ßem Wohnungsbestand aus den 1920er Jahren. An der Venloer Straße unmittelbar angrenzend 
an das Plangebiet befinden sich verschiedene Wohnbebauungen sowie eine Tankstelle.

14 
 
 
Abb. Nutzungen in der Umgebung, Quelle: ulrich hartung gmbh 
 
Die rückwärtigen Bereiche der Grundstücke südlich der Venloer Straße sind mit 1-2-geschossi-
gen Hallen bebaut, die überwiegend gewerblich genutzt werden.  
 
 
Abb. Hofstrukturen Venloer Straße, Quelle: ulrich hartung gmbh 
 
Für das Eckgrundstück im Kreuzungsbereich Venloer Straße/Wilhelm-Mauser-Straße, welches 
momentan brachliegt, gibt es Entwicklungsabsichten (Baugenehmigung für Wohngebäude

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wurde erteilt). Entlang der Wilhelm-Mauser-Straße befinden sich auf der Nordseite Gewerbebe-
triebe, Wohnbebauung und eine Einrichtung der Sozialbetriebe Köln.  
 
 
Abb. Hofstrukturen Wilhelm-Mauser-Straße, Quelle: ulrich hartung gmbh 
 
Auf der gegenüberliegenden Straßenseite befindet sich eine kleinteilige Gemengelage mit ge-
werblichen und kleingewerblichen sowie kreativgewerblichen Nutzungen. Dabei ist die Bebau-
ung direkt entlang der Wilhelm-Mauser-Straße größtenteils durch Wohnnutzung geprägt. Im 
rückwärtigen Bereich der Grundstücke befinden sich zudem Gewerbe-, Handel-, Sport- und Ver-
anstaltungsnutzungen. 
.  
 
 
Abb. Gewerbenutzungen GE südlich der Wilhelm-Mauser-Straße, Quelle: ulrich hartung gmbh

16 
 
2 Plangebiet - Kataster, Eigentumsverhältnisse 
Das Areal befindet sich gemäß Liegenschaftskataster in Flur 76 der Gemarkung Müngersdorf 
und umfasst die Flurstücke 970, 1542, 1543, 1549, 1792, 1824, 1853, 1854, 1545 und 1825. Ins-
gesamt weist das Grundstück eine Größe von ca. 170.043 m², also ca. 17 Hektar, auf. 
Eine dicht bewachsene Wegeparzelle zwischen der westlichen Plangebietsgrenze und dem 
Bahndamm der HGK, die sich im Eigentum der Stadt Köln befindet, soll in das Plangebiet einbe-
zogen werden. Die Fläche umfasst das Flurstück 153/20 und hat eine Größe von ca. 2.124 m². 
Ferner werden bestehende Verkehrsflächen der Wilhelm-Mauser-Straße bis zur Geltungsbe-
reichsgrenze des südlich anschließenden Bebauungsplans 62469.03.000.00, „Wilhelm-Mauser-
Str., Vitalisstr., Vogelsanger Str., Maarweg, Bundesbahn“ in das Plangebiet mit aufgenommen. 
 
 
Abb. Karte Liegenschaftskataster mit Umgrenzung Plangebiet und Erweiterung im Westen und 
Süden, Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Geobasisdaten NRW, 2025 Liegenschaftskata-
ster

17 
 
3 Historie, aktuelle Nutzung, Gebäude- und Grünbestand 
3.1 Historische Entwicklung 
Im Jahr 1895 befand sich im nordöstlichen Grundstücksbereich als erste nicht landwirtschaftli-
che Nutzung eine Ziegelei. Die restliche Grundstückfläche war im Wesentlichen Grünland. Die 
Venloer Straße existierte zu diesem Zeitpunkt bereits. Die Wilhelm-Mauser-Straße und die 
Bahnlinie waren noch nicht angelegt. In Karten aus dem Jahr 1929 sind die Bahnlinie und die 
Wilhelm-Mauser-Straße verzeichnet. Die Luftbildkarte von 1934 zeigt im Nordwesten der Fläche 
einen erweiterten Gebäudebestand einer Ziegelei. Zudem ist ein Gleisanschluss für die Ziegelei 
vorhanden.  
 
     
Abb. Katasterplan1929   Abb. Luftbild 1934 
 
Das Luftbild aus dem Jahr 1945 zeigt eine im zentral-westlichen Bereich des Plangebiets gele-
gene, größere Halle, die in den Folgejahren bis 1970 durch kleinere Anbauten ergänzt wurde.  
Der Gebäudebestand der Ziegelei war bereits 1951 vollständig zurückgebaut. Ab den 1970er 
Jahren nutzt die Fa. Mühlens das Grundstück, um für ihre Parfümprodukte, z.B. "4711 Echt Köl-
nisch Wasser", die zu diesem Zeitpunkt an der Venloer Straße in Ehrenfeld produziert wurden, 
Speditions- bzw. Lagerhallen zu errichten.

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Abb. Luftbild 1945    Abb. Luftbild 1969 
 
Ab 1973 erfolgte die bauliche Entwicklung der noch heute bestehenden Lagerhallen im süd-
westlichen, nordwestlichen und südöstlichen Grundstücksbereich. Bis zu Beginn der 1990er 
Jahre diente der Standort ausschließlich zur Lagerung und Spedition von Produkten der Fa. Mül-
hens. Etwa 1993/1994 wurde auch die Produktion von der Venloer Straße in Ehrenfeld an den 
Standort in Bickendorf verlegt. Dazu wurde östlich der großen Lagerhallen ein neues Produkti-
ons- und Verwaltungsgebäude errichtet. Die wesentliche bauliche Entwicklung war damit Mitte 
der 1990er Jahre abgeschlossen.  
 
      
Abb. Luftbild 1981    Abb. Luftbild 1997 
Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Historische Karten und Luftbilder aus Bodengutachten 
Mull &Partner, 2021, S.31ff

19 
 
 
Im Jahr 2007 wurden östlich des Verwaltungsgebäudes noch zwei Sprinklertanks mit zugehöri-
gem Pumpenhaus errichtet. Nach dem Verkauf der Flächen von Fa. Mühlens an Fa. Wella im 
Jahr 1994 erfolgten weitere Geschäftsübernahmen durch Proctor & Gamble (2003) und schließ-
lich durch Coty Inc. (ca. 2013). Die Bebauung und die Nutzung des Standortes blieben dabei im 
Wesentlichen seit 1994 unverändert. Es erfolgte die Herstellung von Parfümen in zum Teil voll 
automatisierten Prozessen. Die Lagerhallen entlang der westlichen Grundstücksgrenze dienten 
der Lagerung von Rohwaren (z.B. extern gelieferte Flacons) und Kartonagen sowie Fertigwaren 
bis zum Versand. Die Parfumproduktion wurde im Jahr 2022 eingestellt. 
3.2 Aktuelle Nutzung 
Ende 2022 wurde die geräumte Liegenschaft an Instone übergeben. Im Sinne einer nachhaltigen 
Zwischennutzung sind die vorhandenen Lagerhallen an Handels- und Logistikunternehmen ver-
mietet. Aufgrund der Zwischennutzung und der damit einhergehenden Anforderungen an die Si-
cherheit ist das Areal weiterhin eingezäunt und wird durch einen Sicherheitsdienst bewacht.  
Der dicht bewachsene Grünstreifen auf den Flächen der HGK westlich der Plangebietsgrenze 
dient als reine Gehölz- und Grünfläche und ist weiterhin nicht öffentlich zugänglich. 
3.3 Gebäude und Grünbestand 
Die auf dem Grundstück vorhandene großflächige Bestandsbebauung wurde im Wesentlichen 
seit Anfang der 1970er Jahre bis zum Beginn der 1990er durch die Firma Mühlens errichtet. Sie 
besteht aus großformatigen Lagerhallen entlang der Bahnstrecke und östlich anschließenden 
Produktions- und Verwaltungsgebäuden. Im südöstlichen Grundstücksteil befindet sich ein wei-
teres Hallengebäude als Warenlager. Darüber hinaus gibt es angrenzend an die Wilhelm-Mau-
ser-Straße einen Parkplatz mit rund 250 Stellplätzen und im Osten der Fläche zwei Tankbau-
werke für die Speicherung von Löschwasser.

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Abb. Luftbild Bestand, Quelle: Geobasisdaten NRW, 2025, TIM-online 
   
Abb. Bestandshallen, Quelle: Instone 
 
Große, zusammenhängende Grünstrukturen befinden sich vornehmlich im östlichen Grund-
stückbereich. Von der Venloer Straße bis zur Wilhelm-Mauser Straße erstrecken sich

21 
 
Grünflächen mit Wiesen und teilweise mit Gehölzaufwuchs sowie Geländesenken im nördli-
chen und südlichen Bereich. 
 
 
Abb. Bestehende Grünstrukturen, Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage Karte „Bestehende 
Grünstrukturen“, RMPSL 
 
Abb. Südliche Grünstruktur, Quelle: Instone

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Abb. Östliche Grünstruktur, Quelle: Instone 
 
 
Abb. Nördliche Grünstruktur, Quelle: Instone 
 
4 Planungsrecht / Baurecht 
4.1 Regionalplan 
Im neuen Regionalplan, Beschluss über die 2. Änderung des Regionalplans durch den Regional-
rat des Regierungsbezirks Köln am 11.Juli 2025, ist das Plangebiet als Allgemeiner Siedlungsbe-
reich (ASB) ausgewiesen. Der Regionalplan ist mit der Bekanntmachung im Gesetz- und Verord-
nungsblatt NRW (Rechtskraft) am 29.10.2025 rechtswirksam geworden.

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Abb. Regionalplan Köln aktuell (Ausschnitt), Quelle: eigene Darstellung auf Basis von Regional-
plan Köln, 2025, Bezirksregierung Köln 
4.2 Flächennutzungsplan (FNP) 
Im aktuellen Flächennutzungsplan ist das Plangebiet als Gewerbefläche (GE) bzw. Industrieflä-
che (GI) dargestellt. Die geplanten Nutzungen des Areals sind nur teilweise aus dem Flächen-
nutzungsplan entwickelbar. Daher soll der Flächennutzungsplan im Parallelverfahren entspre-
chend den neuen Planungszielen geändert werden. Der Geltungsbereich der FNP-Änderung soll 
eine etwas größere Fläche als die des Bebauungsplans umfassen, um für die im FNP darge-
stellte Straßenverbindung zwischen der Äußeren Kanalstraße, über die Wilhelm-Mauser-Straße 
bis zur Venloer Straße eine den aktuellen planerischen Zielen entsprechende Darstellung vorzu-
nehmen.

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Abb. Aktueller FNP mit Darstellung der o.g. Straßenverbindung, Quelle: eigene Darstellung auf 
Grundlage von Flächennutzungsplan, 2026, Stadt Köln, Stadtplanungsamt 
 
 
Abb. Voraussichtlicher Geltungsbereich FNP-Änderung, Quelle: Stadt Köln, Stadtplanungsamt  
4.3 Landschaftsplan 
Der Landschaftsplan der Stadt Köln enthält für den Bereich des Plangebietes keine Festsetzun-
gen. Das Plangebiet liegt außerhalb des Geltungsbereichs des Landschaftsplans der Stadt Köln.

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4.4 Bebauungsplan 
Das Plangebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplans oder 
eines Grünordnungsplans. Fluchtlinienpläne aus den Jahren 1913 und 1924 machen lediglich 
Vorgaben zu den Raumkanten entlang der Venloer Straße, der Wilhelm-Mauser Straße und dem 
Akazienweg. Das Areal wird planungsrechtlich als Fläche der im Zusammenhang bebauten Ort-
steile gemäß § 34 BauGB (sog. Innenbereich) gewertet. 
4.5 Baulasten, GFL-Rechte 
Es liegen keine Baulasten oder GFL-Rechte zugunsten Dritter vor, die beim städtebaulichen Ent-
wurf berücksichtigt werden müssten. 
4.6 Denkmalschutz 
Auf dem Grundstück befinden sich keine Bodendenkmäler. Es sind keine Baudenkmäler beein-
trächtigt und es liegen keine Eintragungen in der Denkmalschutzliste vor. 
In der näheren Umgebung ist die nordöstlich angrenzende Rosenhofsiedlung zu nennen, die zwi-
schen 1923 und 1938 als Wohnsiedlung entstand und heute als denkmalgeschützte Bebau-
ungsstruktur ausgewiesen ist. Neben den Gebäuden und ihren Fassaden stehen auch die städ-
tebaulich prägenden Plätze und Grünanlagen unter Denkmalschutz. 
5 Räumliches Leitbild  
Um die Grundstücksentwicklung von Beginn an transparent und im Dialog zu gestalten, und um 
die Öffentlichkeit so früh wie möglich in den Prozess einzubinden, hat Instone in Zusammenar-
beit mit der Stadt Köln im Frühjahr 2023 ein kooperatives Planverfahren gestartet. In dieses wur-
den zunächst die Fachämter der Kölner Stadtverwaltung sowie externe Gutachter und beglei-
tende Planungsbüros und ab 2024 auch die Öffentlichkeit im Rahmen einer Veranstaltungsreihe 
eingebunden. Es erfolgte eine intensive Auseinandersetzung mit den Chancen und Herausfor-
derungen des Grundstücks. Dabei wurden erste Ideen und Wünsche für zukünftigen Nutzungen 
erörtert und Umsetzungsmöglichkeiten diskutiert. . Im Rahmen des folgenden öffentlichen Be-
teiligungsverfahrens, welches von September bis Dezember 2024 durchgeführt wurde, sollte ein 
Leitbild für eine Nutzungsstruktur erarbeitet werden .Das Verfahren wurde durch ein gemischt 
besetztes Empfehlungsgremium begleitet. Neben Bürger*innen, der Eigentümerin und Vertre-
ter*innen aus Politik und Verwaltung, waren hierbei auch Expert*innen aus den Bereichen 
Stadtplanung, Freiraumplanung, Verkehrsplanung und Immissionsschutz eingebunden. Konzi-
piert und moderiert wurde das Planverfahren von der ulrich hartung gmbh. Ziel der

26 
 
Veranstaltungsreihe 2024 war gemeinsam mit der Öffentlichkeit und den Anwohner*innen  ein-
räumliches Leitbild für die zukünftige Nutzung des Areals zu entwickeln. Hierzu wurden gemein-
sam unterschiedliche Modelle und Szenarien entwickelt und diskutiert. In der letzten Veranstal-
tung im Dezember 2024 hat das Empfehlungsgremium einstimmig ein signifikantes räumliches 
Leitbild als Grundlage für die weitere Entwicklung des Areals beschlossen: Das Leitbild „Y“, 
dessen Name sich aus der Struktur der Grün- und Freiflächen ableitet.  
 
 
Abb. Räumliches Leitbild „Y“, Stand Dezember2024, Quelle: ulrich hartung gmbh 
 
Im räumlichen Leitbild „Y“ ist die Entwicklung des Areals hin zu einem produktiven, gemischt 
genutzten Stadtquartier vorgesehen. Im Zentrum befindet sich eine quartiersprägende grüne 
Mitte, die durch begrünte Wegeverbindungen und den sog. Urbanen Loop mit den angrenzenden 
Stadträumen verbunden werden soll. Im nördlichen Bereich des Areals soll der Fokus auf Wohn-
nutzungen liegen, während im südwestlichen Teil die Entwicklung eines Gewerbeclusters ange-
strebt wird. Der südöstliche Abschnitt soll Platz für eine flexible Mischung aus Wohn- und Ge-
werbenutzungen bieten. Neben der Y-förmigen begrünten Wegeverbindung mit einem zentralen 
identitätsstiftendenden Freiraum als Quartiersmitte wird das Quartier durch einen Nutzungsmix 
aus Wohnen, Gewerbe und urbanen Nutzungen geprägt. Der im Leitbild als „Innovativer Raum“

27 
 
bezeichnete Bereich bietet die Möglichkeit für innovative Ansätze hinsichtlich einer engen Ver-
zahnung von zukunftsorientiertem Gewerbe, verschiedenen Wohnformen sowie ergänzenden 
Nutzungsbausteinen z.B. aus den Bereichen Kultur, Soziales oder Gemeinschaft. Insbesondere 
an den Quartierszugängen kann das mit „Urbanität“ gekennzeichnete Band durch frequente 
Nutzungen u.a. aus den Bereichen Gemeinwohl, Öffentlichkeit, Soziales, Kultur, Gesundheit, 
Gastronomie, Sport, Bildung, Inklusion und öffentliche Nutzungen belebt werden.  
Das Leitbild wird flankiert von 11 Leitsätzen, die weitere wichtige planerische Ziele, z.B. zu den 
Themen Mobilität und Nachhaltigkeit formulieren. 
Das Empfehlungsgremium erkennt im Leitbild die Chance, einen attraktiven städtebaulichen 
Impuls im Zentrum des Bickendorfer Veedels zu setzen. Besonders hervorgehoben wird der ur-
bane Loop zwischen Venloer Straße und Wilhelm-Mauser-Straße, der eine logische Vernetzung 
ermöglicht und die grüne Mitte des Quartiers stärkt. An den Schnittstellen zur Venloer Straße 
und zur Wilhelm-Mauser-Straße können durch städtebaulich betonte Auftakte klare Orientie-
rungs- und Adresspunkte entstehen. Das Nutzungskonzept überzeugt durch ein robustes 
Grundgerüst, in dem die einzelnen Nutzungsbausteine harmonisch zugeordnet sind. Es bietet 
zugleich die notwendige Flexibilität und Skalierbarkeit für die weitere Planung. 
Für die städtebauliche Konkretisierung des Leitbildes „Y“ gab das Gremium folgende zu über-
prüfende Hinweise: 
- Eine Aktivierung der städtischen Wegeparzelle entlang der Bahntrasse und die Verbin-
dung von dort zum zentralen Freiraum. 
- Eine Fokussierung der urbanen Nutzungen an den Quartierszugängen von der Venloer 
Straße und der Wilhelm-Mauser-Straße sowie am zentralen Freiraum. 
- Eine Optimierung der Übergänge zwischen den verschiedenen Nutzungen entlang der 
Bahntrasse durch den Tausch der kleineren Teilfläche mit Raum für innovative Projekte 
(westlich der an der Wilhelm-Mauser-Straße endenden begrünten Wegeverbindung) mit 
einer Teilfläche des Gewerbes (im Übergang zu der nördlich angrenzenden Wohnnut-
zung). 
 
Flankierend zum Leitbild wurden 11 Leitsätze formuliert, die ebenfalls Grundlage für die weitere 
Qualifizierung sein sollen: 
1. Es entsteht ein gemischt genutztes, innovatives Stadtquartier im Kontext der Produktiven 
Stadt, welches sowohl Wohnraum als auch Gewerbeflächen und weitere Nutzungen zur Bele-
bung umfasst.

28 
 
2. Die Wohnbauflächen ermöglichen die Schaffung von bedarfsgerechtem und lebenswertem 
Wohnraum mit vielfältigen Wohnungstypologien für unterschiedliche Nutzergruppen. 
3. Die Gewerbeflächen ermöglichen die innerstädtische Ansiedlung von Handwerksbetrieben 
und emissionsarmer Produktion, welche ein lebendiges Nebeneinander von Wohnen und Arbei-
ten zulassen. 
4. Der „Innovative Raum“ bietet gemäß dem Prinzip eines urbanen Gebietes die Möglichkeit zur 
Realisierung zukunftsfähiger Wohn- und Gewerbetypologien in unmittelbarer Nachbarschaft. Er 
dient ebenso wie die Ergänzung synergetischer Nutzungen der Gestaltung der räumlichen Über-
gänge zwischen Wohnen und Gewerbe. 
5. Das neue Stadtquartier soll mit bedarfsgerechten und qualitätvollen Nutzungen als urbaner 
Bau-stein mitten in Köln-Bickendorf einen Beitrag zur Lebendigkeit des „Veedels“ leisten. 
6. Die quartiersprägende grüne Mitte wird durch begrünte Wegeverbindungen mit den angren-
zenden Stadträumen - Bickendorf, Alt-Bickendorf und Vogelsang - verbunden. 
7. Die städtebauliche Betonung der Quartierszugänge an der Venloer Straße und der  
Wilhelm-Mauser-Straße trägt zur Orientierung und Adressbildung bei. Belebende urbane Nut-
zungen hier und in der Quartiersmitte stärken den „Urbanen Loop“ als stadträumliche Verbin-
dung zwischen den bestehenden Straßenräumen. 
8. Es wird die Entwicklung eines autoarmen Quartiers ohne direkten Durchgangsverkehr zwi-
schen den bestehenden Straßenräumen angestrebt. Der Mobilitätsfokus liegt auf der guten 
ÖPNV-Anbindung sowie einer hohen Durchlässigkeit für den Fuß- und Radverkehr. 
9. Die Integration erhaltenswerter Grünstrukturen in das neue Quartier wird geprüft, ist der Um-
setzung des räumlichen Leitbildes jedoch untergeordnet. Gleiches gilt für die Bestandsge-
bäude, welche als Funktionsbauten errichtet wurden und kaum ortsprägend sind. 
10. Als optionaler Entwicklungsbaustein für die Gewerbefläche zwischen Wilhelm-Mauser-
Straße, Bahndamm und Quartiersmitte wird die Realisierung eines identitätsstiftenden Ausbil-
dungscampus der Feuerwehr vorgesehen. 
11. Grundsätzlich werden als Basis eines zukunftsfähigen Quartiers die Prinzipien einer nach-
haltigen und klimaangepassten Stadtentwicklung berücksichtigt. 
 
Der Prozess und die Ergebnisse sind in der Broschüre „Ein räumliches Leitbild für das ehemalige 
Coty-Areal in Köln-Bickendorf“ (Anlage der politischen Beschlussfassungen) und einer Gesamt-
Dokumentation festgehalten (s. Anlage).

29 
 
Das Leitbild „Y“ soll im weiteren Verfahren als Grundlage für die städtebauliche und freiraum-
planerische Qualifizierung und Weiterentwicklung des Quartiers dienen. Im Sinne einer ge-
mischt genutzten Quartiersentwicklung wird mit diesem räumlichen Leitbild sowohl der hohen 
Nachfrage nach Wohnraum in einer wachsenden Stadt Rechnung getragen als auch der Bedarf 
an innenstadtnahen Gewerbeflächen adressiert. Es entspricht außerdem der städtischen Ziel-
setzung, bereits erschlossene Grundstücke im Sinne eines sparsamen Umgangs mit Grund und 
Boden qualifiziert zu verdichten  
Der Rat der Stadt Köln hat am 03.07.2025 das gemeinsam erarbeitete räumliche Leitbild als Er-
gebnis des Kooperativen Planverfahren als Grundlage für die weitere Qualifizierung beschlos-
sen. Parallel dazu hat der Stadtentwicklungsausschuss am 26.06.2025 die Aufstellung eines Be-
bauungsplans und die Durchführung eines Qualifizierungsverfahrens auf Grundlage des Kon-
zeptes “Räumliches Leitbild Coty-Areal“ beschlossen. 
6 Rahmenplanungen, Übergeordnete städtische Konzepte 
Für die Entwicklung des Plangebiets sollen die übergeordneten Planwerke berücksichtigt wer-
den. Ihre Inhalte bilden eine wesentliche Grundlage für die weiteren Planungsüberlegungen. 
6.1 Stadtstrategie 2.0 - Kölner Perspektiven 2030+ 
Die Stadtstrategie „Kölner Perspektiven 2030+“ wurde am 14. Dezember 2021 vom Rat der Stadt 
Köln beschlossen und dient seitdem als Kompass für eine zukunftsgerichtete, strategische und 
nachhaltige Stadtentwicklung. Zum Zeitpunkt der Fertigstellung der Stadtstrategie 2021 wurde 
das Areal noch gewerblich genutzt und ist daher auch in der Zielkarte Wirtschaft als Gewerbege-
biet hinterlegt. Unter den neuen Rahmenbedingungen der Entwicklung der Fläche hin zu einem 
zukunftsweisenden Stadtquartier mit einer gemischten Nutzung aus Gewerbe und Wohnen soll-
ten insbesondere die räumlich-strategischen Empfehlungen der Stadtstrategie (auch aus den 
anderen Zielkarten) mitgedacht werden (s. Teil B -Wettbewerbsaufgabe).

30 
 
 
Abb. Zielkarte Wohnen. Kölner Perspektiven 2030+, S. 194/ 195, Quelle: Stadt Köln  
 
Abb. Zielkarte Wirtschaft. Kölner Perspektiven 2030+, S.204/ 205, Quelle: Stadt Köln

31 
 
6.2 Stadtentwicklungskonzept Wohnen (StEK-Wohnen) 
Den Gesamtrahmen für die aktuelle und zukünftige Ausrichtung der kommunalen Wohnungspo-
litik bildet das vom Rat am 11. Februar 2014 beschlossene Stadtentwicklungskonzept Woh-
nen.Die Stadt Köln weist aktuell einen angespannten Wohnungsmarkt und einen hohen Wohn-
raumbedarf auf. Gemäß der aktuellen städtischen Bevölkerungsprognose aus dem Jahr 2022 
(Mitteilungsvorlage 3926/2022 'Weiteres Bevölkerungswachstum in Köln bis zum Jahr 2050') ist 
mit einem weiteren Bevölkerungswachstum und folglich mit einer Zunahme der Wohnungs-
nachfrage zu rechnen. Das Land NRW hat die Stadt Köln zudem als Gemeinde mit 'angespann-
tem Wohnungsmarkt' identifiziert. Der Wohnungsbedarf in der Stadt Köln beträgt für den Zeit-
raum 2022 bis 2030 pro Jahr zwischen 3.080 und 4.900. Das entspricht einem mittleren Woh-
nungsbedarf von 3.990 Wohnungen pro Jahr.  
6.3 Stadtentwicklungskonzept Wirtschaft (StEK-Wirtschaft) 
Am 13. Februar 2025 hat der Rat der Stadt Köln das Stadtentwicklungskonzept für die produzie-
rende Wirtschaft (StEK-Wirtschaft) beschlossen (siehe Anlage ) . Angesichts der wachsenden 
Konkurrenz um Flächen verfolgt es das Ziel, Produktions- und Gewerbestandorte langfristig zu 
sichern und zugleich zukunftsfähig weiterzuentwickeln. Dabei geht es nicht allein um die Bereit-
stellung von Flächen, sondern um die Qualifizierung ganzer Areale zu „Gewerbegebieten der Zu-
kunft“. Diese zeichnen sich durch eine effiziente Nutzung, klimafreundliche Transformation und 
eine attraktive Gestaltung der Arbeitsumgebung aus. Nachhaltigkeit, Photovoltaik, Begrünung 
und Regenwassermanagement sollen ebenso berücksichtigt werden wie eine gute Anbindung 
an den ÖPNV, Radwege und stadtverträgliche Logistik. Damit werden Gewerbegebiete zu Inno-
vationsräumen, die wirtschaftliche Stärke, ökologische Verantwortung und städtebauliche Qua-
lität miteinander verbinden. 
Ziel des StEK-Wirtschaft ist es, die vorhandenen Gewerbe- und Industrieflächen gegenüber ei-
ner Umnutzung als auch gegenüber heranrückender Wohnbebauung zu sichern. Dies begründet 
sich aus dem vorhandenen Bedarf an Gewerbeflächen, der das Flächenangebot deutlich über-
steigt. Im Gewerbe- und Industrieflächengutachten von 2023 (Vorlage 3608/2023) wurde ein Be-
darf an Gewerbe- und Industrieflächen bis 2043 von 709 ha ermittelt, dem zu diesem Zeitpunkt 
Flächenpotenziale von knapp 180 ha gegenüberstanden. 
Bei dem Planungsgebiet handelt es sich um einen bislang gewerblich genutzten Standort. Ein 
Erhalt der Gesamtfläche als Gewerbestandort im Sinne der Ziele des StEK-Wirtschaft wird am 
Standort nicht mehr verfolgt. Umso wichtiger ist es für die Vereinbarkeit mit dem StEK-Wirt-
schaft, dass in dem für Gewerbe vorgesehenen Bereich im Südwesten des Plangebietes ein

32 
 
attraktiver Gewerbestandort entsteht, in dem die in Gewerbegebieten zulässigen Emissionen 
nicht durch die angrenzenden Nutzungen eingeschränkt werden. 
6.4 Zielbild für die Kölner Weststadt und Entwicklungsplanung Weststadt  
Die Entwicklungsplanung Weststadt (EWP) ist ein Stadtentwicklungsprojekt der Stadt Köln, wel-
ches eine Fläche von ca. 500 ha umfasst. Die EWP soll die Rahmenplanung Braunsfeld/Mün-
gersdorf /Ehrenfeld aus dem Jahr 2004 ersetzen und das Zielbild für die Kölner Weststadt aus 
dem Jahr 2021 weiterentwickeln. 
 
 
Abb. Zielbild für die Kölner Weststadt, Quelle: Stadt Köln  
 
Das Zielbild der Kölner Weststadt 2021 sah für das Wettbewerbsgelände ursprünglich die Siche-
rung und Entwicklung von Gewerbestandorten für Produktion, Lagerung, Transport und Logistik 
vor. Durch die Aufgabe der Parfumproduktion durch den Voreigentümer und den Erwerb der Flä-
che durch Instone taten sich ab dem Jahr 2022 neue Entwicklungsmöglichkeiten auf. 
Bestandteile des Zielbilds Kölner Weststadt, die weiterhin Bestand haben sollen, sind: 
- Erhalt und Stärkung von Gebieten mit vorwiegender Mischnutzung („Ehrenfelder Mi-
schung“) im Bereich der Venloer Straße und zum Teil in der Wilhelm-Mauser-Straße

33 
 
- Pflege, Aufwertung und mikroklimatische Optimierung bestehender Grünflächen und -
strukturen in bestehenden Wohnquartieren 
- Verbesserung des Mikroklimas und der Resilienz gegenüber Hitze und Starkregen durch 
klimagerechte Gebäude-/Freiraumgestaltung auf Gewerbeflächen 
- Schaffung von zentralen und (kleinen) dezentralen Mobilstationen (ÖPNV, Radabstell-
plätze, Sharing-Angebote, Mikrologistik, Fahrradservice etc.) 
- Verbesserung der Durchwegung für den Fuß- und Radverkehr 
 
Das Plangebiet liegt am nördlichen Rand der EWP. 
 
 
Abb. Lageplan EWP, Quelle: ulrich hartung gmbh 
 
Das Gebiet der EWP ist geprägt durch zahlreiche Gewerbeflächen, die sich in einem tiefgreifen-
den Wandel befinden. Im Gebiet der Weststadt entwickelt sich ein bunter Mix aus klassischen 
Gewerbe- und Logistiknutzungen, einer lebendigen Klubkultur sowie innovativen Büro- und 
Wohnquartieren mit großer Dynamik. Durch die EWP soll die zukünftige Entwicklung der West-
stadt gesteuert werden. Die Planung umfasst drei Teilaufgaben, die integriert betrachtet wer-
den: die räumliche Planung, ein nachhaltiges Verkehrs- und Mobilitätskonzept sowie

34 
 
korrespondierend dazu die moderierte Öffentlichkeitsbeteiligung. Die Wettbewerbsfläche ist die 
größte noch nicht beplante Entwicklungsfläche innerhalb der Weststadt. Sie wurde daher bei 
den bisherigen Überlegungen zur EWP einbezogen. Die Planungsziele der EWP Weststadt wur-
den im kooperativen Planungsprozess  in den Jahren 2023 bis 2025 durch die Kooperation, die 
aktive Begleitung durch und den regelmäßigen Austausch mit dem Amt für Stadtentwicklung 
und Statistik, Amt 15, berücksichtigt. Die Entwicklungsplanung Weststadt soll voraussichtlich 
2027 abgeschlossen sein. 
6.5 Köln-Katalog  
Am 23. März 2023 hat der Rat der Stadt Köln den Köln-Katalog als Konzept einer nachhaltigen, 
effizienten Stadtentwicklung beschlossen. Der Köln-Katalog soll die Ziele der Stadtstrategie 
„Kölner Perspektiven 2030+“ konkretisieren. Der Köln-Katalog zeigt, wie kompakte und somit 
flächensparende Quartiere entwickelt werden können. Dabei spielen das Prinzip der kurzen 
Wege, ausreichend Grünflächen sowie wohnortnahe soziale und funktionale Angebote, wie Ein-
zelhandel oder Gastronomie, eine wichtige Rolle. 
Der sorgsame Umgang mit der knappen Ressource Fläche ist Grundlage des Köln-Kataloges. 
Die drei strategischen Zieldichten für die Kategorien Innenstadt, Innere Stadt und Äußere Stadt 
der Stadtstrategie stehen dabei im Fokus. Für diese drei Zieldichten entwickelt der Köln-Katalog 
anschauliche und flächensparende Quartierstypologien. 
Als städtebauliches Entwicklungskonzept ist der Köln-Katalog bei bebauungsplanrelevanten 
Vorhaben zu berücksichtigen (nach § 1 Absatz 6 Nummer 11 BauGB). Dies erfolgt unter dem As-
pekt der Abwägung im Abgleich mit anderen Belangen (§ 1 Absatz 7 BauGB). So entfaltet der 
Köln-Katalog eine steuernde Wirkung auch für diese Qualifizierung des Städtebaus und des Frei-
raums. 
Die Wettbewerbsfläche ist als Gewerbefläche aktuell nicht einer Gebietskategorie des Köln Ka-
talogs zugeordnet. Aufgrund der geplanten Flächenentwicklung hin zu einem gemischt genutz-
ten Stadtquartier und unter Berücksichtigung der umgebenden Wohnbebauung kann das Areal 
überwiegend der Zieldichte der Inneren Stadt mit einer Quartiersdichte von höher als 1,2 zuge-
ordnet werden. Die Venloer Straße - und damit auch der daran angrenzende nördliche Teil des 
Plangebiets - kann als ausgewähltes Versorgungszentrum der höchsten Zieldichte mit einer 
Quartiersdichte von höher als 1,5 zugeordnet werden. 
Die Quartiersdichte gibt das Verhältnis zwischen Bebauung (oberirdischer Geschossfläche) und 
Quartiersfläche wieder. Sie dient als Orientierungswert für eine angemessene Flächenausnut-
zung. 
Die im Köln-Katalog dargestellten `Quartierstypologien für die Innere Stadt` (Seite 96 - 111) und

35 
 
die Innenstadt (Seite 112 – 119) veranschaulichen eine bauliche Umsetzung der oben genann-
ten Quartiersdichte unter Anwendung von `Strategien für ein qualitätsvolle Dichte` (Seite 59 – 
65). Das Verhältnis der Quartiersdichte zur Geschossflächenzahl mit den dazugehörigen Annä-
herungswerten sind im Köln-Katalog auf Seite 122 erläutert. 
   
Abb. Köln Katalog, S.17, Quelle: Stadt Köln

36 
 
 
Abb. Köln Katalog, S. 123, Quelle: Stadt Köln 
6.6 Kooperatives Baulandmodell 2017plus 
Das kooperative Baulandmodell wurde 2014 durch den Rat der Stadt Köln beschlossen und 
2017 fortgeschrieben. In Bebauungsplänen, die durch die Stadt Köln aufgestellt werden, wird 
ein besonderer Anspruch auf eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende, sozialgerechte Boden-
nutzung gelegt. Dabei sollen insbesondere die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung berücksichtigt 
werden. 
Die aktuelle Bevölkerungsprognose weist Köln auch für die kommenden Jahre als wachsende 
Stadt aus. Bis 2029 werden rund 1.161.000 Menschen und mehr als 600.000 Haushalte in der 
Stadt leben. Durch den steten Bevölkerungszuwachs steigt der Druck auf den bestehenden 
Wohnraum und es ist mit einem weiteren Anstieg der Mieten zu rechnen. 
Ziel der Aufstellung des Bebauungsplans ist neben der Entwicklung von Gewerbeflächen und 
einer bedarfsgerechten sozialen Infrastruktur  die Schaffung von Wohnraum. Demnach findet 
für das Vorhaben das Kooperative Baulandmodell 2017plus Anwendung, bestehend aus der 
Richtlinie in der Fassung der Bekanntmachung vom 10.05.2017 und der Umsetzungsanweisung 
in der Fassung des Ratsbeschlusses vom 05.05.2022.

37 
 
Um allen Bevölkerungsgruppen weiterhin Wohnraum anbieten zu können, sind gemäß Bauland-
modell mindestens 30 % der planungsrechtlich zulässigen Geschossfläche für Wohnzwecke 
(gem. § 20 BauNVO) als öffentlich geförderter Wohnungsbau zu errichten. 
Darüber hinaus legt das Baulandmodell einen Fokus auf die Sicherstellung einer ausreichenden 
Versorgung mit nutzbaren Freiflächen. Dies betrifft die Errichtung von öffentlichen Spielflächen 
und die Herstellung von öffentlichen bzw. öffentlich nutzbaren Grünflächen. 
Ebenfalls ist der ursächliche Mehrbedarf an Kitaplätzen, der durch die Realisierung des Pla-
nungsrechts entsteht, durch die Errichtung einer oder mehrerer Kitas mindestens auszuglei-
chen. Das kooperative Baulandmodell der Stadt Köln und die damit einhergehenden Anforde-
rungen insbesondere in Hinblick auf nachzuweisende Freiflächen sind zu beachten (siehe auch 
Kapitel 3.4 und 3.5 der Umsetzungsanweisung Kooperatives Baulandmodell). 
Die anzuwendenden Schlüssel für die Herleitung des Bedarfs an öffentlich geförderten Woh-
nungen sowie Grün- und Spielflächen sind in der Umsetzungsanweisung in der Fassung des 
Ratsbeschlusses vom 05.05.2022 beschrieben und bei der Planung anzuwenden. Zur Ermittlung 
der Flächen ist die Berechnungstabelle „Forderung gemäß kooperativem. Baulandmodell 
2017+“ als Anlage beigefügt. 
6.7 Höhenentwicklungskonzept 
Mit der Sitzung des Stadtentwicklungsausschusses am 06.02.2025 wurde das „Höhenentwick-
lungskonzept für die Innere Stadt Kölns“ beschlossen (siehe Anlage). Bei der städtebaulichen 
Entwicklung Kölns sind die Grundsätze und Ziele dieses Konzepts zu berücksichtigen. Die Ent-
wicklungsfläche grenzt an den Bereich "Stadtachse und Zukunftsraum Venloer Straße". Mit den 
Stadtachsen formulieren die „Kölner Perspektiven 2030+“ zentrale Entwicklungsbereiche für die 
„Sicherung und Weiterentwicklung gesamtstädtischer und lokaler Nutzungen“ durch eine „Auf-
wertung stadträumlicher und städtebaulicher Qualitäten“. In Kombination mit den Lageeigen-
schaften der hieran befindlichen Stadtteilzentren sowie der leistungsfähigen Anbindung an das 
städtische ÖPNV-Netz ergeben sich in diesen Bereichen Räume, welche grundsätzlich für eine 
Höhenentwicklung geeignet sind. Insbesondere zur Betonung von Quartierseingängen können 
maßvolle Hochpunkte als mögliche städtebauliche Elemente im Bereich von Stadtachsen ange-
führt werden.

38 
 
 
Abb. Räumlicher Plan zum Höhenentwicklungskonzept, Quelle: Stadt Köln 
6.8  Einzelhandels- und Zentrenkonzept 
Der Rat der Stadt Köln hat am 09.02.2023 die Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentren-
konzeptes aus dem Jahr 2013 (EHZK) beschlossen. Damit liegt eine inhaltlich aktualisierte und 
auf neue rechtliche Anforderungen angepasste Grundlage für die räumliche Steuerung des 
großflächigen Einzelhandels vor. Das Plangebiet liegt außerhalb zentraler Versorgungsbereiche, 
daher sind großflächige Einzelhandelsnutzungen (>800 m² Verkaufsfläche) auszuschließen. 
Kleinflächige, nicht zentrenrelevante Einzelhandelsbetriebe z.B. Convenience Stores, die z.B. 
der Deckung des Mittagsbedarfs von Arbeitnehmer*innen oder Auszubildenden dienen, stehen 
den Zielsetzungen des EHZK nicht entgegen. 
6.9 Klimaschutzleitlinien 
Die Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln wurden am 17.03.2022 vom Rat der Stadt Köln als Bau-
stein des Klimaschutzmaßnahmenprogramms KölnKlimaAktiv 2022 beschlossen (siehe Anlage). 
Ihre Inhalte sind als verbindlicher Bestandteil im weiteren Planungsprozesses zu berücksichti-
gen. Ziel ist es, klimaschutzrelevante Aspekte bereits in einem frühen Planungsstadium zu in-
tegrieren und konkrete Maßnahmen zum Klimaschutz zu berücksichtigen. Dazu zählen insbe-
sondere eine solarenergetisch optimierte Gebäudeausrichtung und kompakte Bauweise, die

39 
 
Kombination von Photovoltaik und Dachbegrünung, ggf. die Integration von PV-Elementen in 
Fassaden, Begrünung geschlossener Sockelfassaden, Retentions- und Verdunstungsflächen 
auch auf unterbauten Bereichen, biodiversitätsfördernde Pflanzmaßnahmen und klimaresili-
ente Baumpflanzungen zur Verbesserung des Mikroklimas. 
6.10 Beschluss zur Priorisierung von Pflege  
Am 13. Februar 2025 hat der Rat der Stadt Köln die Priorisierung von Pflegeeinrichtungen in Ver-
fahren von Stadtentwicklung und Stadtplanung beschlossen (3286/2024, siehe Anlage …). 
Durch den demographischen Wandel werden zukünftig mehr Menschen in der Stadt Köln Pfle-
geleistungen benötigen und auf Unterstützungsangebote angewiesen sein. Die zukünftigen Be-
darfe sind im dritten Bericht zur Kommunalen Pflegeplanung der Stadt Köln aufgeführt. Diese 
sollen in der Stadt- und Quartiersentwicklung berücksichtigt werden. Bei Bebauungsplanverfah-
ren und/oder Großprojekten (bestehend aus mehreren Bebauungsplanverfahren) mit einem Ge-
samtvolumen ab 500 Wohneinheiten ist zukünftig die Unterbringung einer vollstationären Dau-
erpflegeeinrichtung mit einer Größe von 80 bis 120 Plätzen (Anforderung nach § 6 der Verord-
nung zur Durchführung des Wohn- und Teilhabegesetzes (Wohn- und Teilhabegesetz-Durchfüh-
rungsverordnung - WTG DVO)) einzuplanen und verpflichtend umzusetzen. 
Im weiteren Verfahren wird die Möglichkeiten der Integration einer vollstationären Dauerpflege-
einrichtung im Plangebiet geprüft. 
6.11 Richtlinien öffentlich geförderter Wohnungsbau 
Bei der Planung von gefördertem Wohnungsbau sind die jeweils geltenden Förderrichtlinien Öf-
fentliches Wohnen des Landes NRW anzuwenden. Insbesondere sind die wesentlichen planeri-
schen Fördervorgaben der öffentlichen Wohnraumförderung unter anderem zur Geschossigkeit, 
zur Adressbildung und Erschließung zu berücksichtigen. Gemäß FRL öff. Wohnen NRW 2024, 
2.4.5 ist ein Drittel der Grundstücksfläche als Grünfläche zu errichten, davon mindestens 50 % 
als ein als Begegnungsort nutzbarer Teil. Die Dachfläche darf zur Kompensation nicht vorhande-
ner Grünflächen auf dem Grundstück als nutzbarer Dachgarten herangezogen werden. Die 
Wohnqualitäten der Grundrisse sind gemäß Nummer 2.4.6 FRL öff. Wohnen NRW zu berück-
sichtigen (siehe Anlage).

40 
 
7  Verkehrserschließung und Infrastruktur 
Das Plangebiet ist an das öffentliche Straßen- und Wegenetz der Stadt Köln angeschlossen. 
Eine Verkehrsuntersuchung (Verkehrsanalyse und -prognose, Verkehrsumlegung, Leistungsfä-
higkeit Knotenpunkte) auf Grundlage des räumlichen Leitbildes wurde 2025 von dem Verkehrs-
planungsbüro “Bernard Gruppe“ durchgeführt und ist im weiteren Verfahren fortzuführen. 
7.1 Motorisierter Individualverkehr (MIV) 
Aktuell erfolgt die Erschließung für den MIV und den LKW-Verkehr über die Wilhelm-Mauser-
Straße und die dort befindliche Zu- / Ausfahrt (Pförtnerhäuschen). Zusätzliche Zu- / Ausfahrten 
befinden sich an der Venloer Straße und am Akazienweg. Diese dienen in erster Linie als Ret-
tungsweg / Feuerwehrzufahrt. Insbesondere über die Venloer Straße ist das Areal gut an den 
überörtlichen Verkehr angeschlossen. Die Autobahnauffahrten zur A1 (ca. 4,0 km / ca. 8 Min. 
Fahrtzeit) und A57 (ca. 2,5 km / ca. 6 Min. Fahrtzeit) sind gut erreichbar. Der LKW-Verkehr ver-
teilt sich aktuell ausgehend von der Wilhelm-Mauser-Straße über die Venloer Straße nach Nor-
den, sowie über die Vogelsanger Straße und Äußere Kanalstraße in Richtung Süden. 
Im aktuellen FNP ist eine Verkehrsfläche für Hauptverkehrszüge entlang der westlichen Grund-
stückgrenze vorgesehen. Da diese Planung nicht mehr umgesetzt werden soll, wird die Ver-
kehrsfläche im Zuge der FNP-Änderung entfallen.

41 
 
 
Abb. Motorisierter Individualverkehr, Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage Geobasisdaten 
NRW, 2025, TIM-online 
7.2 ÖPNV 
Das Plangebiet ist insgesamt gut an den ÖPNV angeschlossen. Die Stadtbahn-Haltestelle “Aka-
zienweg“ (Linien 3 und 4) grenzt an die nördliche Plangebietsgrenze an. Die Stadtbahn-Halte-
stelle „Rochusplatz“ ist in ca. 500 Metern von der südlichen Gebietsgrenze aus erreichbar. Das 
Grundstück grenzt an den Einzugsbereich der S-Bahn Haltestelle “Müngersdorf Technologie-
park” (S-Bahnlinien 12 und 19), die in ca. 15 Minuten fußläufig erreichbar ist. Südlich des Plan-
gebiets befindet sich die Bushaltestelle “Wilhelm-Mauser-Straße” (Linien 141 und 143). Über 
die aufgeführten Linien besteht u.a. eine zügige Verbindung zum Bahnhof Ehrenfeld (S-Bahn- 
und Regionalverkehr).

42 
 
 
Abb. ÖPNV Bahnanbindung, Quelle: Verkehrsuntersuchung, Bernard Gruppe  
 
Abb. ÖPNV Busanbindung, Quelle: Verkehrsuntersuchung, Bernard Gruppe

43 
 
 
Abb. ÖPNV-Angebot, Quelle: Verkehrsuntersuchung, Bernard Gruppe  
7.3 Rad- und Fußwege 
Die Infrastruktur im Bestand wird als akzeptabel bewertet. Für den Radverkehr gibt es auf den 
Hauptverbindungen Venloer Straße und Wilhelm-Mauser-Straße überwiegend eine separate Inf-
rastruktur (Radwege, Radfahrstreifen). In der Wilhelm-Mauser-Straße gibt es zusätzlich die Mög-
lichkeit auch im Bereich der „Straßeninsel“ in Mittellage zu fahren. Der Anschluss an das Rad-
verkehrsnetz NRW erfolgt über den östlich des Areals gelegenen Sandweg. Im Bereich Akazien-
weg gibt es keine ausgewiesenen Radwege oder Radfahrstreifen – die Radfahrer nutzen hier die 
Straße (Tempo 30 Zone). Fahrradstraßen sind im engeren Umfeld der Projektfläche nicht vor-
handen. Die Gehwege für Fußgänger sind in den umlaufenden Straßen i.d.R. beidseitig ausge-
baut. Lichtsignalanlagen und Querungshilfen sind auf der Venloer Straße vorhanden, nicht aber 
an der Wilhelm-Mauser-Straße.  
Eine öffentlich zugängliche Wegeverbindung zwischen Venloer Straße und Willhelm-Mauser-
Straße besteht aktuell nicht.

44 
 
 
Abb. Rad und Fußwegeverbindungen, Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage Geobasis NRW / 
2025 / TIM-online 
7.4 Alternative Mobilitätsformen 
Diese werden aktuell auf der Projektfläche nicht angeboten. Im Stadtteil Köln-Bickendorf gibt es 
allerdings eine Vielzahl von Sharing-Angeboten. Insgesamt sind in der Umgebung mehrere Car-
sharing-Anbieter vertreten, die sowohl stationsgebundenes als auch free-floating Carsharing 
anbieten. Neben den Carsharing-Anbietern sind auch diverse Anbieter von E-Scootern und Fahr-
rädern in der Umgebung vertreten. Für Elektrofahrzeuge stehen im Umfeld des Plangebiets an 
der Venloer Straße 716 und an der Wilhelm-Mauser-Straße 41 Ladestationen für Elektrofahr-
zeuge zur Verfügung.

45 
 
 
Abb. Alternative Mobilitätsformen, Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage Geobasisdaten 
NRW, 2025, TIM-onlineVer- und Entsorgung 
Das Plangebiet ist über die Venloer Straße, Wilhelm-Mauser-Straße und den Akazienweg an das 
Ver- und Entsorgungsnetz der Stadt Köln angeschlossen. Die bestehende Wärmeversorgung er-
folgt über Gas mit Anschlüssen in der Wilhelm-Mauser-Straße und dem Akazienweg. Leitungen 
für Strom, Wasser und Telekommunikation sind in allen umlaufenden Straßen vorhanden. Die 
Entwässerung des Schmutzwassers und großen Teilen des Regenwassers erfolgt aktuell über 
die Bestandskanäle in der Venloer Straße, in der Wilhelm-Mauser-Straße und im Akazienweg.

46 
 
 
8 Umweltbelange 
8.1 Schall-Immissionen 
Die schalltechnischen Rahmenbedingungen wurden von Peutz Consult GmbH, Düsseldorf, un-
tersucht. Das Plangebiet ist durch Verkehrslärm (Straßenverkehrslärm und Schienenverkehrs-
lärm) und durch Gewerbelärm vorbelastet. (s. Anlage) 
Der Straßenverkehrslärm dringt vor allem von der Venloer Straße und der Wilhelm-Mauser 
Straße in das Plangebiet ein. Bei freier Schallausbreitung werden Beurteilungspegel von bis zu 
70 dB(A) im Tageszeitraum und bis zu 65 dB(A) im Nachtzeitraum an den Rändern des Plange-
biets erreicht.

47 
 
   
 
Abb. Lärmkarten Straßenverkehr (Tag und Nachtzeitraum), Quelle: Voruntersuchung Schall, 
Peutz ConsultDer Schienenverkehrslärm dringt von der HGK-Trasse in das Plangebiet ein. Bei 
freier Schallausbreitung werden Beurteilungspegel von bis zu 72,5 dB(A) sowohl im Tages- als 
auch im Nachtzeitraum am westlichen Rand des Plangebietes erreicht.

48 
 
   
 
Abb. Lärmkarten Schienenverkehr Tag und Nachtzeitraum), Quelle: Voruntersuchung Schall, 
Peutz Consult

49 
 
 
Der Gewerbelärm wird hauptsächlich durch die Tankstelle an der Venloer Straße und die östlich 
angrenzenden Gewerbehöfe im Grundstücksdreieck zwischen Venloer Straße und Wilhelm-
Mauser-Straße verursacht. Hier sind teilweise Nutzungen während des Nachtzeitraums zugelas-
sen. Bei freier Schallausbreitung werden Beurteilungspegel von bis zu 65 dB(A) im Tageszeit-
raum und bis zu 55 dB(A) im Nachtzeitraum erreicht.  Zusätzlich ist mit Lärmeinwirkungen durch 
die südlich der Wilhelm-Mauser-Straße bestehenden Gewerbebetriebe zu rechnen. Diese Be-
triebe haben jedoch bereits heute auf die dort ebenfalls vorhandene Wohnnutzung Rücksicht zu 
nehmen. Die prognostizierte Belastung beläuft sich somit auf bis zu 63 dB(A) im Tageszeitraum 
sowie bis zu 50 dB(A) im Nachtzeitraum. 
Die o.g. Schallpegel erfordern Schallschutzmaßnahmen städtebaulicher bzw. architekto-
nisch/technischer Art. (siehe Aufgabenstellung). 
 
 
Abb. Übersicht Gewerbeflächen, Quelle: Voruntersuchung Schall, Peutz Consult

50 
 
 
Abb. 
Lärmkarten Gewerbe (Tag und Nachtzeitraum, Quelle: Voruntersuchung Schall, Peutz Consult

51 
 
Beeinträchtigungen bestehender schutzbedürftiger Wohnnachbarschaften, z.B. am Akazienweg 
oder an der Venloer Straße bestehen durch die aktuelle Nutzung des Plangebiets nicht. 
8.2 Artenschutz 
Die artenschutzrechtliche Prüfung der Stufe 1 zur Berücksichtigung der artenschutzrechtlichen 
Belange nach § 44 BNatSchG wurde von RMPSL Landschaftsarchitekten, Bonn, 2024 durchge-
führt. Darauf aufbauend wurde die artenschutzrechtliche Prüfung 2 auf Grundlage faunistischer 
Kartierungen (Fledermäuse, Vögel, Amphibien, Reptilien) in 2025 erstellt.  
Es wurden keine planungsrelevanten Fledermausarten oder Amphibienarten festgestellt. Bei 
den Vögeln wurden Brutreviere der planungsrelevanten Klappergrasmücke angetroffen. Bei den 
Reptilien wurde an einer ca. 110 m langen Bestandsmauer entlang der Wilhelm-Mauser-Straße 
eine eingeschleppte Unterart der Mauereidechse nachgewiesen, die als planungsrechtlich rele-
vant eingestuft wird.  
Die vertiefende Artenschutzprüfung 2 kommt zu dem Ergebnis, dass unter Beachtung 
von artspezifischen Vermeidungs- und/oder Ausgleichsmaßnahmen Verletzungen der arten-
schutzrechtlichen Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG abgewendet werden können. 
8.3 Grünstruktur und Baumbestand 
Die Baumerfassung und -bewertung wurde von RMPSL, Bonn, in Zusammenarbeit mit Richard 
Banks, B. Arboriculture Baumpflege GmbH, Leimbach, vorgenommen. Die Gutachter beschrei-
ben insgesamt fünf Teilbereiche, in denen Bäume vorkommen. Auf dem Grundstück wurden ins-
gesamt 189 Bäume beurteilt (181 Laubbäume und 8 Nadelbäume), die aufgrund ihres Stamm-
umfangs unter die Baumschutzsatzung der Stadt Köln fallen. Die Beurteilungen sind in der 
Baumliste zum Gutachten dargestellt. Besonders schützenswerter Baumbestand im Sinne von 
Naturdenkmälern gem. § 28 Bundesnaturschutzgesetz ist auf der Fläche nicht vorhanden. (Ver-
weis auf Anlage Baumbewertung). Weitere Grünstrukturen befinden sich vornehmlich im östli-
chen Grundstückbereich. Von der Venloer Straße bis zur Wilhelm-Mauser-Straße erstrecken 
sich Grünflächen mit Wiesen und teilweise mit Gehölzaufwuchs sowie Geländesenken im nörd-
lichen und südlichen Bereich. 
8.4 Boden und Altablagerungen 
Zur Vorbereitung der städtebaulichen Neuordnung wurden zwei Bodenuntersuchungen durch-
geführt (M&P, 2021; Kühn Geoconsulting, 2025 – siehe Anlage). Im nordöstlichen Bereich 
(„Schwabental“) befindet sich die Altablagerung 40308 mit Auffüllungen aus Bauschutt, Aschen

52 
 
und Schlacken (max. Mächtigkeit ca. 3,7 m). Die chemischen Analysen ergaben erhöhte PAK-
Werte (57 mg/kg), wodurch der Boden der Deponieklasse II zuzuordnen ist. Eine Verwertung ist 
nicht möglich. Aufgrund der aktuellen gewerblichen Nutzung kann das Material vor Ort verblei-
ben. Eine zukünftige Nutzungsänderung, z. B. zu Wohnzwecken, erfordert einen partiellen Bo-
denaustausch. 
Die wirkungspfadbezogene Oberbodenuntersuchung (Kühn Geoconsulting, 2025 – siehe An-
lage), die für den Bereich der Grünstruktur im Osten durchgeführt wurde, bestätigte die erwarte-
ten Verhältnisse. Die Oberböden bestehen flächendeckend aus aufgefülltem humosem Mate-
rial mit mineralischen Fremdbestandteilen. In vier Mischprobenfeldern wurden Grenzwertüber-
schreitungen für Benzo(a)pyren (Kinderspielfläche) und in einem Fall für Blei festgestellt. Für 
Wohnnutzung oder Parkanlagen wurde in einem Feld der Grenzwert für Benzo(a)pyren über-
schritten. In diesen Bereichen sind partiell technische Maßnahmen wie Oberbodenaustausch 
oder Grabesperren erforderlich. 
8.5 Entwässerung, Versickerung, Starkregen,  
Das Schmutzwasser und das Regenwasser der Dach- und Verkehrsflächen entwässert aktuell 
über die Bestandskanäle in der Venloer Straße, der Wilhelm-Mauser-Straße und im Akazienweg. 
Das anfallende Regenwasser auf den nicht befestigten Freiflächen versickert auf dem Grund-
stück im Bereich der Grünflächen. 
Eine Einschätzung zur Versickerungsfähigkeit des Untergrundes wurde durch das Büro Kühn Ge-
oconsulting und dem Büro Leinfelder Ingenieure vorgenommen (auf Grundlage der orientieren-
den Altlastenuntersuchung von Ing.-Gesell. M&P, 2021). Das Areal liegt auf der Niederterrasse 
des Rheins. Im Untergrund sind 15 m dicke Sande und Kiese in unterschiedlicher Zusammen-
setzung zu erwarten, deren Oberkante im Mittel bei 1,50-2,00 m unter Gelände, in Teilbereichen 
erst zwischen 3,00-4,00 m unter Gelände liegt. Die Durchlässigkeit der Sande und Kiese ist er-
fahrungsgemäß hoch und i.d.R. für eine Versickerung von Niederschlagswasser ausreichend. 
Über den Kiessanden folgen i.d.R. (mittlerer und westlicher Grundstückbereich) sandig-lehmige 
Hochflutablagerungen. Aufgrund der wechsellagernden Abfolge und den nicht ausreichend 
durchlässigen Schluffen muss davon ausgegangen werden, dass im Niveau der Hochflutablage-
rungen generell keine Versickerung gewährleistet ist. 
Im östlichen Grundstücksteil (Bereich zusammenhängende Grünfläche Schwabental) wurden 
anthropogene Auffüllungen festgestellt, die die Hochflutablagerungen und teilweise die oberen 
Kiessande überlagern. Generell ist eine Durchsickerung von Auffüllungen ohne den Nachweis 
der Unbedenklichkeit nicht zulässig.

53 
 
Bei Starkregenereignissen sammelt sich ein Teil des auf dem Grundstück anfallenden Regen-
wassers in den Geländesenken innerhalb der Grünfläche zwischen Venloer Straße und Wilhelm-
Mauser-Straße. Von den angrenzenden Straßenräumen sowie den benachbarten Grundstücken 
fließen keine nennenswerten Wassermengen auf das Grundstück. Ebenso sind derzeit keine re-
levanten Wasserabflüsse vom Grundstück in die Umgebung festzustellen. 
Im Bereich der angrenzenden Bahnunterführungen am Akazienweg und der Wilhelm-Mauser-
Straße kommt es bei Starkregen zu einem Rückstau von Wasser. Diese Situation sollte durch die 
geplante Neuordnung nicht verschärft werden. 
 
 
Abb. Starkregengefahrenkarte 50-jährig, Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage von GeoBa-
sis-DE / BKG 2022

54 
 
 
Abb. Starkregengefahrenkarte 200- jährig, Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage von GeoBa-
sis-DE / BKG 2022 
 
Der Flurabstand des langjährigen mittleren Grundwasserstandes liegt bei ca. 8-9 m. Aufgrund 
der Entfernung zur Rhein ist davon auszugehen, dass der Grundwasser-Schwankungsbereich 
sich auf wenige Meter beschränkt, so dass auch bei Grundwasserhöchstständen der erforderli-
che Abstand zu Versickerungsanlagen bei geeigneter Planung eingehalten werden kann. 
Die Entwicklungsfläche liegt außerhalb festgesetzter oder geplanter Wasserschutzzonen. 
8.6 Mikroklima, Kaltluft 
Zur frühzeitigen Untersuchung der stadtklimatischen Belange wurde eine mikroklimatische Be-
standsanalyse durch die Lohmeyer GmbH, Bochum erstellt.  
Die in der Klimaanalysekarte des LANUK dargestellten Kaltluftabflüsse aus dem Kölner Umland 
reichen nicht bis zu dem Projektgrundstück, sondern enden bereits an den weiter westlich gele-
genen Siedlungsrändern. Das Plangebiet ist somit nicht von einer Frischluftschneise betroffen.  
Im Bereich des Grundstücks wurden lokale Ausgleichsströmungen mit niedrigen Windge-
schwindigkeiten und demnach eingeschränkte Durchlüftungsverhältnisse festgestellt. Ein stär-
kerer Luftaustausch findet im übergeordneten Windfeld in ca. 20 m Höhe statt.

55 
 
Während der stark versiegelte westliche Teil des Grundstücks eine hohe thermische Belastung 
aufweist, kühlt sich die im östlichen Bereich bestehende Grünfläche nach Sonnenuntergang 
deutlich ab. Die dort vorzufindenden kühleren Luftmassen werden im Nachtzeitraum in die be-
nachbarten Bereiche transportiert. Aufgrund der schwachen Winde beschränkt sich die Aus-
gleichsfunktion auf die direkt angrenzende Bebauung und hat keine weitreichende Kühlfunktion. 
8.7 Erschütterung 
Ein Erschütterungsgutachten wurde von SDA-engineering GmbH, Herzogenrath, erstellt. Unter-
sucht wurden die Bereiche entlang der HGK-Trasse im Westen und der U-Bahntrasse in der Ven-
loer Straße. Im Ergebnis sind für das untersuchte Gelände und das Bestandsgebäude alle Anfor-
derungen der DIN 4150-02 eingehalten. Festsetzungen zum Erschütterungsschutz sind im B-
Planverfahren nicht erforderlich.

56 
 
Teil B – Wettbewerbsaufgabe 
Die Aufgabenstellung ist aus dem Leitbild „Y“ und den Leitsätzen des kooperativen Planverfah-
rens abgeleitet. Im Folgenden werden die planerischen Vorgaben für die Entwicklungsfläche mit 
Blick auf die städtebaulichen, funktionalen und flächenspezifischen Ambitionen dargestellt. 
1 Städtebauliche Ziele und Adressbildung 
Die Wettbewerbsteilnehmer*innen sollen ein Konzept für ein zukunftsorientiertes neues Quar-
tier in Bickendorf entwickeln, das auch über den voraussichtlichen Planungs- und Realisie-
rungszeitraum von circa 10-15 Jahren hinaus Bestand und Relevanz hat. Entstehen soll ein resi-
lienter, innovativer Städtebau, der die kommenden gesellschaftlichen und klimatischen Her-
ausforderungen im Blick hat und durch seine Robustheit und Flexibilität in den städtebaulichen 
Strukturen in der Lage ist, auf den stetigen Wandel reagieren zu können. Durch bedarfsgerechte 
und qualitätvolle Nutzungen in zentraler Lage in Köln-Bickendorf soll der neue Stadtbaustein zu 
einem lebendigen Veedel beitragen. Auf Quartiersebene wird ein differenziertes Nutzungskon-
zept aus Wohnnutzungen, gewerblichen Nutzungen, urbanen Angeboten und weiteren das 
Quartier belebenden innovativen Nutzungen sowie naturnahen und urbanen Freiräumen ange-
strebt. Vor allem das direkte Nebeneinander von Arbeiten, Wohnen, Versorgung und Freizeit soll 
entscheidend zur Belebung des neuen Quartiers beitragen. Durch die Kombination verschiede-
ner Funktionen entstehen kurze Wege, Orte der Kommunikation und Begegnung sowie eine 
hohe Aufenthalts- und Lebensqualität. Eine funktional und räumlich abgestimmte Mischung un-
terschiedlicher Gebäudetypologien und Nutzungen soll die soziale Durchmischung fördern, Ar-
beitsplätze in unmittelbarer Nähe zum Wohnumfeld schaffen und nachhaltige Mobilität unter-
stützen. 
In den Teilbereichen gemäß Leitbild sollen die Anforderungen und Bedürfnisse der jeweiligen 
Hauptnutzung im Fokus stehen. 
Das Augenmerk liegt zum einen auf einem differenzierten Wohnungsangebot mit hoher Qualität 
und qualitätsvollen Freiflächen. Zum anderen kommt es in den Gewerbeflächen auf eine funkti-
onale, flexible städtebauliche Struktur und funktionsfähige Erschließung der Gewerbeflächen 
an. In den Übergangsbereichen zwischen Wohn- und Gewerbenutzungen wird auf das innova-
tive Potential verträglicher, zukunftsorientierter Nutzungsmischungen Wert gelegt, die an ihren 
Rändern verschiedenartig und fließend miteinander verknüpft sind.

57 
 
Großzügige öffentliche Frei- und Grünflächen sorgen für Erholung, Klimaanpassung und ökologi-
sche Qualität des Quartiers. Die Größe der Freiflächen ist aus den Vorgaben des Kooperativen 
Baulandmodells abzuleiten (siehe Kapitel „3. Grün- und Freiräume, Quartiersmitte“). 
Die Entwicklung folgt zudem der Zielsetzung, erschlossene Grundstücke der Innenentwicklung 
im Sinne eines sparsamen Umgangs mit Grund und Boden qualifiziert zu verdichten. Unter die-
ser Maßgabe wurde auch der Köln-Katalog als stadtplanerische Leitlinie für die Entwicklung ur-
baner Quartiere erarbeitet. Die darin formulierten Richtwerte sollen daher als Orientierung für 
die städtebauliche Dichte dieses neuen Stadtbausteins herangezogen werden. Die im Köln-Ka-
talog für diesen Standort formulierten Quartiersdichten beginnen bei größer 1,2 (entspricht in 
etwa einer GFZ von größer 2,0) im südlichen Teil der Fläche bzw. bei größer 1,5 (entspricht in 
etwa einer GFZ von größer 2,8) im nördlichen an die Venloer Straße angrenzenden Bereich. 
Diese Mindest-Zieldichten sind im Zusammenhang des Gesamtquartiers zu betrachten und 
städtebaulich weiterzuentwickeln. Es wird von ca. 1.600 Wohneinheiten in Vollgeschossen 
(zzgl. Staffelgeschosswohnungen) bei einer theoretischen durchschnittlichen Geschossfläche 
je Wohneinheit von 90 m² ausgegangen. Die Übergänge zwischen den grünen Wegeverbindun-
gen und den angrenzenden Straßenräumen der Venloer Straße sowie der Wilhelm-Mauser-
Straße übernehmen eine wichtige städtebauliche Funktion. Sie bilden die beiden wesentlichen 
Zugänge zum Quartier. Ihre Gestaltung soll zur Adressbildung beitragen und die Wahrnehmbar-
keit des neuen Quartiers im Stadtraum stärken. 
An den Quartierszugängen sollen die Wegeverbindungen angemessen auf die vorhandenen 
Stadträume reagieren und eine funktionale sowie gestalterische Verknüpfung mit dem Bestand 
ermöglichen. Zwischen der Venloer Straße und der Wilhelm-Mauser-Straße soll eine begrünte 
Wegeverbindung entstehen, die beide Straßenräume funktional und stadträumlich miteinander 
verknüpft. 
Neben der freiraumplanerischen Gestaltung können auch städtebauliche Elemente und flexible 
Nutzungsprogrammierungen Potentiale zur Qualifizierung und Betonung der Quartierszugänge 
bieten.

58 
 
2 Mischung Gewerbe, Wohnen und Innovativer Raum 
Die Verbindung aus Wohn- und Gewerbenutzungen sowie ergänzende, belebende Angebote sol-
len die Basis für ein vielfältiges und lebendiges Quartier schaffen. 
Aus dem räumlichen Leitbild können die groben Flächenverhältnisse des späteren Baulandes 
zwischen den verschiedenen Nutzungen und die Zonierung der Nutzungen abgeleitet werden. 
Die vorwiegend für Wohnzwecke genutzten Bereiche nehmen in etwa genauso viel Fläche ein 
wie die stärker gewerblich geprägten Bereiche. In dem Quartiersteil mit überwiegender Wohn-
funktion macht der Teilbereich „Wohnen + Mix“ rund ein Fünftel der Gesamtfläche aus. Inner-
halb des gewerblich orientierten Bereichs entfällt rund ein Drittel der Fläche auf den „Innovati-
ven Raum“. Dabei ist das mit „Urbanität“ bezeichnete violette Band mit keiner eigenständigen 
Nutzung verbunden, sondern vielmehr als Hinweis auf die in diesem Bereich auszubildende ur-
bane Raumkante zu verstehen. Die Größe der Grünfläche ist aus den Vorgaben des Kooperati-
ven Baulandmodells abzuleiten. 
2.1 Gewerbe 
Im südwestlichen Bereich sind städtebauliche Strukturen für die Ansiedlung gewerblicher Nut-
zungen, z.B. Produktion, Montage oder Handwerk, vorzusehen. Aufgrund der teilweise angren-
zenden schützenswerten Wohnnutzung, insbesondere im Stadtteil Vogelsang hinter dem Bahn-
damm, entlang der Wilhelm‑Mauser‑Straße sowie mit Blick auf die neu zu planenden Wohnun-
gen im Quartier selbst, sind bei der Planung unter anderem nicht-störende Unternehmen zu be-
rücksichtigen. Denkbar sind in diesem Bereich moderne Gewerbeparks und Handwerkerhöfe, 
d.h. Betreiberimmobilien mit gewerblicher Vermietung von Hallen- und zugeordneten Büroflä-
chen. Im Wettbewerb sind an dieser Stelle möglichst modulare Strukturen zu planen, da die 
konkrete gewerbliche Nutzung mit ihren spezifischen Anforderungen noch nicht prognostiziert 
werden kann. Die in diesem Raster zu realisierende Bebauung soll durch flexibel teilbare und 
nutzbare, ebenerdige Hallenflächen geprägt sein, die unterschiedliche Flächenanforderungen 
abbilden können. Sie sollen als Produktions-, Montage-, Handwerk-  oder Logistikfläche ergänzt 
durch untergeordnete, beispielsweise in einem Mezzanine- oder Obergeschoss angeordnete 
Büro- oder Serviceflächen genutzt werden können.  Die systematische Struktur der Gewerbeflä-
chen soll vorrangig moderne großflächige Einheiten (Gewerbeparks) mit flexiblen Nutzungsmög-
lichkeiten, teilbar ab etwa 800 m², sowie moderne Handwerker- und Gewerbehöfe mit kleinteili-
gen Nutzungsmöglichkeiten, teilbar bis 800 m² vorsehen. 
Zum grünen Zentrum und den grünen Achsen hin sollten sich frequentere und repräsentativere 
gewerbliche Nutzungen orientieren, die den Außenraum beleben und das Gewerbe zum

59 
 
urbanen Loop hin öffnen. Beispielsweise könnten Seminarbereiche oder Kantinen der Gewerbe-
betriebe für die Allgemeinheit geöffnet werden, kleinere Handwerks - und Dienstleistungsbe-
triebe haben die Möglichkeit ihre Produkte in den Erdgeschosszonen in Showrooms auszustel-
len und anzubieten. Auch Bürogebäude / Dienstleistungen in geringerem Umfang, Hotels, Be-
triebswohnungen oder Boardinghouses sind hier denkbar. 
In den Übergangsbereichen soll ein verträglicher Übergang zwischen Gewerbe und Wohnformen 
sichergestellt werden. Hier können sich beispielsweise kleinteiligere emissionsarme Unterneh-
men oder Dienstleistungen (auch mit Betriebswohnungen) ansiedeln. 
2.2 Nutzungsszenario Open-Campus Feuerwehr 
Im Südwesten des Areals, zwischen Wilhelm-Mauser-Straße und Bahndamm, soll die Realisie-
rung eines identitätsstiftenden Ausbildungscampus der Feuerwehr als Alternative zur Gewerbe-
nutzung  planerisch untersucht werden (Leitziele siehe Anlage). Die Feuerwehr der Stadt Köln 
strebt mit dem Bau eines solchen Open-Campus Feuerwehr die Vereinigung aller Bereiche der 
Feuerwehr-, Rettungsdienst- und Katastrophenschutzausbildung auf einer zusammenhängen-
den Fläche an. Bereits in der Erarbeitung des Leitbilds hat sich die Feuerwehr daher im Rahmen 
des kooperativen Planverfahrens aktiv eingebracht. Neben dem Ausbildungscampus mit einem 
Grundstücksflächenbedarf von ca. 38.000 m² soll eine Feuer- und Rettungswache mit einem 
Grundstücksflächenbedarf von ca. 4.500 m² in der Planung berücksichtigt werden.  
 
Der Schulungs- und Ausbildungscampus soll ein umfassendes Ausbildungs- und Trainingsan-
gebot für Feuerwehr und Rettungsdienste bieten. Er umfasst insbesondere folgende Funktions-
bereiche: 
 Berufsschule mit Unterrichtsclustern für Feuerwehr, Rettungsdienste sowie die Füh-
rungsausbildung 
 Akademiebereich mit Foyer, Prüfungsbereichen sowie Flächen für Tagungen und Kon-
gresse 
 Umkleide- und Sanitärbereiche, , Räume für Einsatz- und Dienstkleidung 
 Logistikstützpunkt für die technische Unterstützung und die  Materialwirtschaft 
 Übungshalle für den Brandschutz mit nachgebildeten Einsatzsituationen (z. B. Hoch-
haus, Mehrfamilienhaus, Handwerksbetrieb, Tiefgarage, U-Bahnstation, Lagerhalle) 
 Außenliegende Übungsanlagen wie Gleisanlagen, Wasserflächen und ein modellhafter 
Autobahnabschnitt, Hoch- und Tiefbaustelle inklusive Baukran, chemische Produkti-
onsanlage (Industriebrandbekämpfung)

60 
 
 Realbrandhalle zur Durchführung brandrealistischer Übungen mit angeschlossener 
Brandgasreinigung 
 180 Kfz-Stellplätze für Mitarbeiter und Besucher, davon 150 Kfz-Stellplätze mit Nutzung 
von 07:00-16:00Uhr. 
 
Die Feuer- und Rettungswache ist als funktionale Einsatzwache zu planen und soll insbeson-
dere folgende Anforderungen erfüllen: 
 Fahrzeughalle zur Unterbringung von insgesamt 11 Einsatzfahrzeugen 
 Wasch- und Desinfektionshalle zur Reinigung und Aufbereitung der Fahrzeuge und Aus-
rüstung 
 Direkte Ausfahrt auf die öffentliche Verkehrsfläche der Wilhelm-Mauser-Straße 
 Arbeitsplatzbereiche für ca. 280 Mitarbeiter*innen, verteilt auf rund 45 Funktionsstellen 
 45 Kfz-Stellplätze mit Nutzung 24/7. 
Ausbildungscampus und Feuer- und Rettungswache sind hinsichtlich der Flächenverhältnisse 
im Gesamtquartier dem stärker gewerblich geprägten Bereich zuzuordnen. Für deren Planung 
werden die Flächen des reinen Gewerbeteils sowie ein Teilbereich des Innovativen Raums in An-
spruch genommen werden müssen. Die Feuerwehr hat den Standort in einer Machbarkeitsstu-
die geprüft und hält ihn generell für geeignet. Im Rahmen dieser Studie wurden von der Feuer-
wehr funktionale räumliche Konzepte entwickelt, die dem Wettbewerb als Anlage beigefügt sind 
(siehe Anlage).  
Die Unterbringung des Open-Campus Feuerwehr und der Feuer- und Rettungswache ist im 
Wettbewerb von den Teilnehmenden in einer separaten Abbildung als Alternative nachzuwei-
sen. Dabei sollen die notwendigen Gebäudetypologien, Erschließungen und Freiflächennutzun-
gen des Open-Campus nachgewiesen und verträglich in das planerische Gesamtkonzept inte-
griert werden. Bei der Konzeption sind die Ziele des Leitbilds (Leitsatz Nr. 10 Feuerwehr) zu be-
rücksichtigen.  
Die Nutzungen der Feuerwehr verstehen sich ausdrücklich als Alternative zu der unter Punkt 2 
„Gewerbe“ beschriebenen Gewerbe-Nutzung. Die Planung ist daher so auszurichten, dass sie 
sich städtebaulich und immissionstechnisch ohne wesentliche Anpassungen in die städtebauli-
che Rahmenplanung des gesamten Quartiers einfügt. 
2.3 Wohnen  
Entsprechend der großen Nachfrage am Kölner Wohnungsmarkt soll bezahlbarer Wohnraum 
(öffentlich gefördert und frei finanziert) entstehen, der auch junge Familien, Seniorinnen und

61 
 
Senioren sowie Studierende und Azubis ansprechen soll. Eine vielfältige Bewohnerstruktur soll 
im Kontext der Mehrfamilienhäuser am Akazienweg sowie des langen Wohnriegels der GAG zu 
einem lebendigen Quartier beitragen und den gesamten Stadtteil bereichern. 
Der Übergang zur angrenzenden Gewerbenutzung soll städtebaulich und funktional verträglich 
gestaltet werden. Hybride, vielfältig nutzbare Außenräume können als verbindende Elemente 
zwischen den unterschiedlichen Nutzungen fungieren und gleichzeitig zur Aktivierung und Bele-
bung beitragen.  
Am Quartierseingang Venloer Straße soll die neue Bebauung die bestehende Raumkante ent-
lang der Venloer Straße städtebaulich fortführen. Im Bereich dieses Quartierseinganges sollen 
frequente Nutzungen im Erdgeschoss den Straßenraum beleben und die Urbanität, die die 
Stadtachse Venloer Straße ausmacht, weiterführen können. Der Quartierseingang öffnet so die 
stadträumliche Verbindung zum grünen Zentrum des neuen Quartiers. Er soll eine wahrnehm-
bare Adresse im Straßenraum der Venloer Straße darstellen und als Verknüpfung zu den nörd-
lich angrenzenden Wohnquartieren dienen. Absicht ist es, die bislang trennende Wirkung der 
Venloer Straße zu überwinden und die Verbindung zwischen dem Stadtteil Bickendorf, der Ro-
senhofsiedlung und dem neuen Quartier zu stärken. Maßvolle Hochpunkte bzw. höhere Ge-
bäude mit maximal acht Geschossen (ca. 24 m Gebäudehöhe) können hier zur Orientierung und 
Adressierung gesetzt werden. Dabei sind die Vorgaben des Köln-Katalogs sowie des Hochhaus-
entwicklungskonzepts der Stadt Köln zu berücksichtigen. Die Höhenentwicklung soll sich stadt-
bildverträglich einfügen.  
Räumlich sinnvoll verortet sollen an städtebaulich prägnanten Standorten frequente und bele-
bende Erdgeschossnutzungen mit Wohnbezug entstehen. Dazu zählen insbesondere Einrich-
tungen wie Kindertagesstätten, ambulante Senioren- und Pflegeangebote oder kleinflächiger 
Einzelhandel. Kindertagesstätten oder andere soziale Einrichtungen könnten die Freizeit- und 
Sportflächen des angrenzenden Grünraumes nutzen. Die funktionale Vielfalt soll eine lebendige 
Nutzung über den gesamten Tagesverlauf hinweg gewährleisten und die lokale Versorgung so-
wie die soziale Integration stärken. 
Im Rahmen des städtebaulichen Wettbewerbes wird aufgrund des Planungsmaßstabs kein spe-
zifischer Wohnungsmix vorgegeben. Generell sind daher robuste, flexible Strukturen im Ge-
schosswohnungsbau vorzusehen, die eine Wohnungsvielfalt bezüglich der Größe und Grund-
rissgestaltung zulassen. Der nachhaltige Städtebau soll sowohl geförderte als auch frei finan-
zierte Wohnungen ermöglichen. 
In der Planung der städtebaulichen Strukturen sind eine klare Erschließungshierarchie und Ad-
ressbildung der Wohngebäude qualitative Parameter. Die Wohnungen sowie die Terrassen und

62 
 
Balkone sollen eine gute natürliche Belichtung und Belüftung aufweisen. Die städtebauliche 
Struktur soll nachbarschaftliche Freiräume mit hoher Aufenthaltsqualität und sicheren 
Spielmöglichkeiten für Kleinkinder vorsehen. Die privaten Kleinkinderspielflächen sind gemäß § 
8 Abs. 2 BauO NRW 2018 und der Spielplatzsatzung der Stadt Köln vom 10.01.2024 bei der Er-
richtung von Gebäuden mit mehr als drei Wohneinheiten herzustellen. Die Flächen sind unter-
anderem in Ruf- und Sichtweite der Wohneinheiten anzulegen, um eine sichere Erreichbarkeit 
zu gewährleisten. 
Die Planung eines Nicht-Vollgeschosses als abschließendes Dachgeschoss ist zulässig und 
sollte, wenn städtebaulich sinnvoll, berücksichtigt werden. Dadurch lässt sich eine verträgliche 
Staffelung der Gebäudehöhen erzielen und zugleich hochwertige Dachgeschosswohnungen mit 
großzügigen Terrassenflächen realisieren. 
Unter der Zielsetzung einen für breite Gesellschaftsgruppen bezahlbaren Wohnraum zu realisie-
ren, ist bereits bei der städtebaulichen und freiraumplanerischen Konzeption auf kostenbeein-
flussende Faktoren zu achten. Neben möglichst einfachen Grundstücks- und Gebäudegeomet-
rien sollte auf eine zu differenzierte Höhenstaffelung der Gebäude verzichtet werden. Im Sinne 
der Vergleichbarkeit von Baumassen sind im Geschosswohnungsbau in der Regel 14 – 15 m 
tiefe Baukörper anzunehmen. Zur Sicherstellung hoher Flächeneffizienzen sollten Baufelder 
mind. rd. 50 m Länge an der Erschließung aufweisen. Sollten im freifinanzierten Wohnungsbau 
Punkthäuser zum Einsatz kommen, können Abmessungen von 20 m Tiefe und 30 m Länge als 
Anhaltspunkt dienen. Im Sinne flexibler Realisierungsabschnitte sollte sich die städtebauliche 
Struktur im Wohnungsbau in Baufelder mit jeweils max. 5.000 -20.000 m² Geschossfläche un-
terteilen lassen. 
Entsprechend des Kooperativen Baulandmodells der Stadt Köln sind mindestens 30 Prozent der 
Wohn-Geschossfläche als öffentlich geförderter Wohnraum zu planen. Die Bebauungsdichte 
soll sich an den Vorgaben des Köln-Katalogs orientieren und damit in etwa einer GFZ von 2,8 
und größer (nördlicher Teil) bzw. einer GFZ von größer 2,0 (südlicher Teil) entsprechen. Freiste-
hende Einfamilienhäuser, Doppelhäuser oder Reihenhäuser sind ausgeschlossen. 
 
Kindertagesstätten 
Im Wettbewerbsverfahren sind insgesamt fünf Kindertagesstätten zu berücksichtigen, die 
gleichmäßig über die geplante Wohnbebauung verteilt werden sollen. Die Einrichtungen sind in 
den Erdgeschosszonen, alternativ im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss, der Wohngebäude zu 
integrieren. Für die insgesamt 19 Kita-Gruppen sind fünf geeignete Einrichtungsgrößen zu wäh-
len – zum Beispiel: 4 Einrichtungen á 4 Gruppen; 1 Einrichtung á 3 Gruppen

63 
 
Jeder Kita ist ein ausreichend dimensionierter Freibereich zuzuordnen. Diese können auch in 
Innenhöfen angeordnet werden, wobei ein ausgewogenes Miteinander von Kita-Spielflächen 
und privaten Freisitzen sicherzustellen ist. Stellplätze für die Bring- und Holverkehre (Kiss&Ride-
Stellplätze) sind auf dem eigenen Grundstück zu berücksichtigen. 
Die Flächenbedarfe (gerundet) für Kindertageseinrichtungen gestalten sich wie folgt:  
3 Gruppen: 
- Erdgeschossig  
Grundstücksfläche: 1.500 qm Grundstücksfläche, davon 860 qm Außenfläche  
Geschossfläche: ca. 530 qm 
- Zweigeschossig 
Grundstücksfläche: 1.300 qm, davon 860 qm Außenfläche  
Geschossfläche: im EG ca. 370 qm (zwei Gruppen) / im 1. OG ca. 160 qm (eine Gruppe) 
 
4 Gruppen: 
- Erdgeschossig  
Grundstücksfläche: ca. 2.000 qm Grundstücksfläche, davon 1.130 qm Außenfläche  
Geschossfläche: ca. 690 qm 
- Zweigeschossig  
Grundstücksfläche: ca. 1.600 qm, davon 1.130 qm Außenfläche 
Geschossfläche: im EG ca. 370 qm (zwei Gruppen) / im 1. OG ca. 320 qm (zwei Gruppen) 
 
Da die letztendliche Entscheidung über die Ansiedlung der Kindertagesstätten erst im Rahmen 
des Bebauungsplanverfahrens getroffen wird, soll im Wettbewerb darauf geachtet werden, dass 
die KITA-Flächen ggfs. auch für Wohnnutzungen genutzt werden können. 
2.4 Innovativer Raum 
Es soll ein „Innovativer Raum“ entstehen, der als urbaner Stadtbaustein ein zeitgemäß durch-
dachtes Pendant zur über die Jahre gewachsenen Gemengelage südlich der Wilhelm-Mauser-
Straße bildet. Er bietet die Möglichkeit zur Realisierung zukunftsfähiger Wohn- und Gewerbety-
pologien in unmittelbarer Nachbarschaft. Im Wettbewerb wird nach städtebaulichen Vorschlä-
gen für die Verbindung von innovativen Clustern aus Arbeiten und Wohnen ergänzt mit beleben-
den Nutzungen aus den Bereichen Freizeit, Bildung, Kultur, Sport, Gastronomie, Inklusion, Ge-
meinwohl etc. gesucht. Darüber hinaus kann der innovative Raum auch neue Wege für eine

64 
 
funktionale und städtebauliche Integration einer stationären Pflegeeinrichtung mit 80-120 Plät-
zen (BGF ca. 5.000 - 7.500 m²) aufzeigen.  Die Planung muss die Schutzbedürftigkeit der statio-
nären Pflegeeinrichtung objektbezogen berücksichtigen. Da sich das notwendige Schutzniveau 
unmittelbar aus der Art der baulichen Nutzung ergibt, sind gemäß Nr. 6.1 g) TA Lärm die Immis-
sionsrichtwerte von 45 dB(A) tagsüber und 35 dB(A) nachts möglichst einzuhalten. Die Einhal-
tung dieser Werte ist durch eine entsprechende städtebauliche Anordnung der Baukörper unter 
Berücksichtigung der gewerblichen Vorbelastung sicherzustellen. 
Da die letztendliche Entscheidung über die Ansiedlung einer stationären Pflegeeinrichtung ab-
hängig von dem Träger- bzw. Betreiberinteresse erst im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 
getroffen wird, soll im Wettbewerb darauf geachtet werden, dass das Baufeld auch für andere 
Typologien, z.B. ambulante Wohngemeinschaften, Pflege-Wohngemeinschaften oder Service-
Wohnen genutzt werden kann. 
Auch im Innovativen Raum gilt es flexible, skalierbare und robuste Strukturen zu entwickeln, die 
eine städtebauliche Anpassung auf zukünftige Nutzungsbedarfe und Entwicklungsoptionen er-
möglicht. Gemeinschaftliche Wohnbauprojekte (Baugemeinschaften)  z.B. als (junge) Genos-
senschaften oder Baugruppen etc. sind denkbar. Typische planerische Gestaltungsmerkmale 
von bewohnergetragenen Projektentwicklungen sind gemeinsam genutzte Freiflächen und 
Dachgärten, vielfältige Wohnformen und Grundrisstypologien sowie gemeinschaftliche Nutzun-
gen im Erdgeschoßbereich. 
Identität und Lebendigkeit sollen auch durch den multicodierten Außenraum entstehen, der die 
Übergänge und Begegnung zwischen unterschiedlichen Nutzungen und Typologien definiert und 
den sich die unterschiedlichen Nutzergruppen aneignen können. 
 
Grundschule 
Die geplante Wohnbebauung wird einen zusätzlichen Bedarf an Grundschulplätzen erzeugen. 
Nach aktuellen Prognosen kann nicht mit Sicherheit davon ausgegangen werden, dass dieser 
Bedarf durch die bestehende Schulinfrastruktur gedeckt werden kann. Daher ist im Bereich des 
Innovativen Raums die Errichtung einer zweizügigen Grundschule mit einer Einfeld-Sporthalle, 
ausreichenden Stellplätzen und den erforderlichen Freiflächen vorzusehen. Die Schule soll als 
kompakter und in die städtebauliche Quartierstruktur integrierter Bildungsstandort entwickelt 
werden. Eine funktionale verkehrliche Erschließung sowie sichere Fußwegebeziehungen zu den 
nahegelegenen ÖPNV-Haltepunkten (u. a. Stadtbahnhalt Rochusplatz und Bushaltestelle Wil-
helm-Mauser-Straße) sind sicherzustellen. Die Kfz-Verkehre des Hol- und Bringverkehrs, auch 
für inklusive Schüler*innen, Anlieferung und Schwimmbus sind auf dem Schulgrundstück

65 
 
abzuwickeln. Zu berücksichtigen ist, dass eine maximale Gebäudehöhe von mehr als drei Ober-
geschossen zuzüglich Erdgeschoss bei Grundschulen vermieden werden sollte. Zudem sind so-
wohl die Turnhalle als auch die Außenanlagen einschließlich Pausenhof nach Schulschluss für 
die Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Eine mögliche spätere Erweiterung bzw. Aufstockung 
des Gebäudes zur Erfüllung der Anforderungen einer dreizügigen Grundschule soll mitgedacht 
werden. 
Für die städtebauliche Planung können folgende Rahmenparameter zugrunde gelegt werden: 
 
Pro Klasse durchschnittlich 25 Schüler*innen (Gesamt 200 Schüler*innen) 
Grundstücksfläche: ca. 25 m² / Schüler (Gesamt 5.000 m²) 
Geschossigkeit: Max. 4 Geschosse (3 Obergeschosse) 
Geschosshöhe: EG mind. 4,90 m, OG mind. 3,70 m  
Schulhoffläche: ca. 5 m² / Schüler:in; Hauptfläche ebenerdig, max. auf zwei Ebenen verteilt; Ein-
friedung während des Schulbetriebs 
Ruhender Verkehr PKW: 1 Stellplatz / 30 Schüler*innen  
Ruhender Verkehr Fahrrad/Kickboard: 1 Stellplatz / 2,5 Schüler*innen) 
1-Feld Turnhalle: Spielfeldgröße gesamt 17 m x 21 m 
 
Da die letztendliche Entscheidung über die Ansiedlung der Schule erst im Rahmen des Bebau-
ungsplanverfahrens getroffen wird, soll im Wettbewerb darauf geachtet werden, dass die Schul-
flächen auch für andere Typologien genutzt werden können. 
3 Grün- und Freiräume, Quartiersmitte 
Das Herz des Quartiers soll eine große zusammenhängende öffentliche Grünfläche bilden. 
Diese dient als identitätsstiftender, öffentlicher Raum für alle Bickendorfer*innen, die Anwoh-
ner*innen*innen und die Beschäftigten des neuen Quartiers. Begrünte Rad- und Fußwegever-
bindungen vernetzen das Quartier mit den angrenzenden Stadträumen, Bickendorf, Alt-Bicken-
dorf und Vogelsang. Die für die städtische Wegeparzelle vorgesehene Nutzung entlang der HGK-
Trasse soll einen öffentlichen Charakter erhalten, sodass die bestehenden Eigentumsverhält-
nisse (Wegeparzelle: Stadt Köln; angrenzendes Grundstück: Instone) unverändert bestehen 
bleiben können. In diesem großen Freiraum werden im Wettbewerb ausdrücklich kreative Ideen 
für eine attraktive und vielfältige Gestaltung gewünscht.

66 
 
Es soll eine sensible Auseinandersetzung mit dem vorhandenen Vegetationsbestand – insbe-
sondere der Grünstruktur im Osten des Areals – erfolgen. Wo es die notwendigen Geländemo-
dellierungen für Erschließung und Entwässerung erlauben, sollen bestehende Bäume und Ge-
hölzstrukturen als wertvolle Bestandteile in die neue Freiraumgestaltung integriert werden. Sie 
können einen Beitrag zur Wohn- und Arbeitsumfeld-Atmosphäre in den Quartieren leisten.  
Die am östlichen Rand des Plangebiets vorhandenen Wiesen- und Gehölzflächen bieten das Po-
tenzial, als authentischer Ankerpunkt in die neue Y-Struktur einzufließen, um eine spannungs-
volle Verknüpfung von gewachsener Identität und neuer Urbanität zu schaffen.  
Ziel ist es, das Leitbild der „Grünen Mitte“ durch den Einbezug gewachsener Substanz zu stär-
ken und so einen Beitrag zur Biodiversität und zum Mikroklima zu leisten. Ein teilweiser oder 
vollständiger Erhalt von Grünstrukturen ist von den Planungsteams unter Berücksichtigung der 
relevanten Parameter (u. a. ökologischer Wert, topografische Einbindung, stadträumliche Ver-
knüpfung, Nutzungsvielfalt, Aufenthaltsqualitäten) ergebnisoffen zu prüfen. 
In der öffentlichen Grünfläche  sind unterschiedliche Nutzungsbereiche vorzusehen:  
Ein Erholungsraum ist vorrangig als ruhiger, naturnaher Freiraum zu gestalten. Schattenspen-
dende Bäume, naturnahe Retentionsmulden und eine biodiverse Bepflanzung können hier das 
Herz eines klimaresilienten Quartiers bilden.  
In einem urbanen Freiraum liegt der Fokus auf Frequenz, Erlebnis, Gemeinschaft, Aktion und 
Kommunikation. In diesem Bereich können Treff- und Aufenthaltsmöglichkeiten, Spielflächen 
für Kinder und sonstige kommunikative Räume der Begegnung entstehen. 
In einem bewegten Freiraum sollen Aktionsräume mit Sport- und Spielflächen für alle Generati-
onen entstehen. Im Falle einer Realisierung des Open-Campus Feuerwehr (siehe Teil B, Punkt 2) 
könnten hier Synergien zwischen öffentlich genutzten Sportflächen und den Ausbildungs- und 
Trainingsflächen der Feuerwehr entstehen. 
 
Der zentrale Freiraum und die dazugehörigen begrünten Wegeverbindungen sollen dem Quartier 
eine stabile und durchgängige Struktur mit Rad- und Fußwegeinfrastruktur geben. Querungen 
des grünen zentralen Freiraums und der begrünten Wegeverbindungen durch Straßen, die vor-
nehmlich dem Kfz-Verkehr dienen, sind zu vermeiden.  
Die Größe der öffentlichen Grün- und Spielflächen soll gemäß Kooperativem Baulandmodell 
der Stadt Köln ermittelt werden. Für Wohnnutzungen wird ausgehend von einer durchschnittli-
chen Wohnungsgröße von 90 m² Geschossfläche die voraussichtliche Anzahl der Wohneinhei-
ten und über einen Belegungsschlüssel von 2,3 Einwohnern pro Wohneinheit die erwartete

67 
 
Anzahl der Bewohner*innen ermittelt. Auf dieser Basis wird die Größe der öffentlichen Grünflä-
chen und Spielplätze wie folgt bemessen: 
 2 m² öffentliche Spielplatzfläche pro Einwohner 
 10 m² öffentliche Grünfläche pro Einwohner. 
3.1 Öffentliche Spielplätze 
Öffentliche Spielplätze sind für Kinder und Jugendliche zu planen. Die Gestaltung der Spielflä-
chen muss den unterschiedlichen Anforderungen der großen Nutzungsgruppe von Kindern und 
Jugendlichen (6-18 Jahren) entsprechen und demnach abwechslungsreich sein. Die Spielplätze 
sind gemäß DIN 18034 (einschließlich hierin verwiesene Regelwerke) anzulegen. Die Mindest-
Spielplatzgröße von größer 500 qm sind einzuhalten. Die Zugänglichkeit der öffentlichen Spiel-
fläche im Sinne der Barrierefreiheit sowie die Befahrbarkeit der öffentlichen Spielfläche zu Un-
terhaltungszwecken sind sicherzustellen. Die Lage der öffentlichen Spielflächen ist in Sichtbe-
ziehung zur geplanten Wohnbebauung, geschützt vor Immission und Gefahren hochfrequentier-
ter Straßen sowie einsehbar zu verorten. Die öffentliche Spielfläche darf nicht durch Tiefgaragen 
unterbaut werden. Entwässerungskonzepte sind außerhalb der öffentlichen Spielflächen nach-
zuweisen. 
Weder die angerechneten öffentlichen Grünflächen noch die Spielflächen stehen als Feuer-
wehrüberfahrten oder -stellflächen zur Verfügung. Die angerechneten Flächen dürfen grund-
sätzlich nicht überlagert oder kombiniert werden.

68 
 
4 Verkehr und Mobilität 
Bei der zukünftigen Erschließung des neuen Quartiers steht eine nachhaltige und klimascho-
nende Mobilität im Fokus. Grundsätzlich soll mit dem Prinzip der Quartiers- bzw. Hochgaragen 
ein Kfz-verkehrsarmes Quartier gestaltet werden. Bei der Planung der Erschließung und der Frei-
räume ist die Erreichbarkeit und Durchlässigkeit für den Rad- und Fußgängerverkehr zu priorisie-
ren. Es sollen attraktive Wegeverbindungen für Fußgänger*innen und Radfahrer*innen nach Vo-
gelsang, Alt-Bickendorf und Ehrenfeld gestärkt und das Leitbild der „10-Minuten Stadt“  vorge-
sehen werden. Die Verkehrsmittel des Umweltverbundes sollen priorisiert werden.  
Alle Bauflächen sollen öffentlich erschlossen werden, d.h. auch vom Kfz-Verkehr (z.B. für Anlie-
ferungen, bei Umzügen, Müllabfuhr, Rettungswagen, Feuerwehr) angefahren werden können. 
Dabei ist auf eine effiziente, flächensparende Erschließung zu achten. Alle Grundstückszuwe-
gungen sollen für den Fuß- und Radverkehr barrierefrei sein. 
Besucherstellplätze im öffentlichen Raum sollen minimiert werden. An geeigneten Stellen sind 
Kurzzeit-Stellflächen für Paketdienste / Paketstationen sowie Stellplätze für mobilitätseinge-
schränkte Personen vorzusehen. 
Durch das alternative Mobilitätsangebot sollen im öffentlichen und privaten Raum die Erschlie-
ßungsflächen so verteilt und gestaltet werden, dass nicht ausschließlich die Verkehrsfunktion 
im Vordergrund steht. Erschließungsflächen sollen keine reinen Transitflächen sein, sondern 
können teils auch als beruhigte Bereiche oder Kfz-freie Plätze ausgebildet werden. Sie sollen 
komfortable Gehwege, Zweirichtungs-Radverkehr und Rettungs- sowie Entsorgungsfahrten er-
möglichen, möglichst wenig Fläche versiegeln   und Möglichkeiten für Aufenthalt und Kommuni-
kation bieten.  
4.1 Rad- und Fußgängerverkehr 
Rad- und Fußgängerverkehr sind als alternative Verkehrsträger im gesamten Quartier zu priori-
sieren und durch die Straßenraumgestaltung besonders verkehrssicher zu führen. Neue Haupt-
wegeverbindungen für Radfahrer und Fußgänger sollen das Gebiet mit dem Umfeld vernetzen.

69 
 
 
Abb. aus Cluster Verkehr Hohe Durchlässigkeit, Quelle: ulrich hartung gmbh 
Die Hauptwegeverbindungen sollen eine Breite von mindestens 4 m aufweisen, um eine leichte, 
konfliktfreie Abwicklung des Fuß und Radverkehrs zu ermöglichen. Querungen durch Erschlie-
ßungsstraßen, die vornehmlich für den Kfz-Verkehr vorgesehen sind, sollen minimiert werden. 
Zusätzlich sollen untergeordnete Wegebeziehungen die Durchlässigkeit des Areals erhöhen und 
zu einem Quartier der kurzen Wege beitragen. 
 
Für den ruhenden Radverkehr ist eine ausreichende Anzahl an komfortablen Stellplätzen vorzu-
sehen. Für private Stellplätze ist die Stellplatzsatzung der Stadt Köln anzuwenden. Die Fahrrad-
stellplätze für Besucher*innen, Angestellte und Bewohner*innen sind in geeigneten Abstellanla-
gen samt bequem passierbaren Zufahrten im Gebäude, in den Freianlagen, in den der Wohnnut-
zung zugeordneten Hochgaragen (max. 50 m fußläufige Entfernung zur Wohnung) oder in Tiefga-
ragen (falls für die Pkw-Stellplätze geplant), zu verorten.  
Auch im öffentlichen Raum (insbesondere im Bereich des grünen Zentrums) sind Fahrradstell-
plätze gemäß Raumbuch Mobilstationen insbesondere für Sharing-Angebote zu berücksichti-
gen. 
Für Fußgänger*innen, insbesondere für ältere Menschen und Menschen mit Behinderung, sol-
len im Bereich der Hauptwegeverbindungen Möglichkeiten zum Ausruhen, z.B. Sitzbänke vorge-
sehen werden. 
4.2 ÖPNV 
Um von der guten Anbindung des Grundstücks an den ÖPNV zu profitieren, ist die neue Er-
schließung im Plangebiet auf eine möglichst direkte Erreichbarkeit der an das Plangebiet an-
grenzenden Bahn- und Bushaltestellen (U-Bahn-Station Akazienweg und Bushaltestelle

70 
 
Wilhelm-Mauser-Straße) auszurichten. Die angrenzende Güterbahntrasse ist nicht öffentlich, 
sondern im privaten Eigentum der HGK. Sie verläuft auf einem Bahndamm, der ca. 4 m über der 
aktuellen Geländeoberkante des Plangebiets liegt. Eine Güterbahn-Anbindung an das Plange-
biet ist nicht sinnvoll und daher nicht einzuplanen. 
4.3 Fließender Kfz-Verkehr 
Angestrebt wird ein autoarmes Stadtquartier, in dem die Flächen für den Kfz- Verkehr auf ein 
notwendiges Maß reduziert werden. Durchgangsverkehre zwischen der Willhelm-Mauser-Straße 
und der Venloer Straße / Akazienweg sollen vermieden werden. Eine Querung der zentralen 
Grünstrukturen durch Kfz- oder Gewerbeverkehre ist zu vermeiden. 
 
 
Abb. aus Cluster Verkehr – kein Durchgangsverkehr, Quelle: ulrich hartung gmbh 
 
Die neuen Erschließungsanlagen müssen an die umlaufenden Stadtstraßen angebunden wer-
den. Ein- und Ausfahrten zum Gebiet sind an der Venloer Straße, an der Wilhelm-Mauser Straße 
und am Akazienweg möglich. 
Dabei sollen die Kfz-Verkehre der Wohnnutzung vorrangig über die Venloer Straße undnachgela-
gert über den Akazienweg geführt werden, s. Abb. Verkehrsverteilung aus Verkehrsgutachten. 
Die Anbindung an der Venloer Straße kann, muss jedoch nicht zwingend gegenüber der Straße 
Am Rosengarten erfolgen.  
Die Anbindung des Kfz-Verkehrs für den innovativen Raum soll von der Wilhelm-Mauser-Straße 
aus erfolgen.

71 
 
Die Gewerbe-Verkehre sollen über die Wilhelm-Mauser-Straße abgewickelt werden, ebenso die 
Verkehre im Zusammenhang mit den optionalen Bausteinen Open-Campus-Feuerwehr und 
Feuerwache. 
 
 
Abb. aus Cluster Verkehr – Verteilung der Verkehrsströme, Quelle: ulrich hartung gmbh  
 
Die empfohlene Verteilung der Verkehre ist in der Verkehrsuntersuchung dargelegt:   
 
Abb. Verkehrsverteilung aus Verkehrsgutachten, Quelle: Verkehrsuntersuchung, Bernard 
Gruppe

72 
 
 
Fahrbahnbreiten, Schleppkurven und Wenderadien der Erschließung sind grundsätzlich so zu 
planen, dass die Belange von Müllabfuhr, Feuerwehr und Rettungsdiensten sowie Lieferdiens-
ten und Umzugsverkehre berücksichtigt sind. Bei der inneren Erschließung der Gewerbeflächen 
sollen Radien, Schleppkurven und Wendemöglichkeiten für Lkws mit einer Länge bis zu 18 m 
ausgelegt werden. Im öffentlichen Straßenraum sind Versickerungsflächen für die Entwässe-
rung von Oberflächenwasser, z.B. straßenbegleitende Mulden oder Tiefbeete vorzusehen.  
4.4 Ruhender Kfz-Verkehr 
Die privaten Stellplätze sollen insbesondere für die gewerblichen Nutzungen und für den öffent-
lich geförderten Wohnungsbau bevorzugt in Quartiers- bzw. Hochgaragen untergebracht wer-
den. Hierbei ist das Raumbuch Mobilstationen der Stadt Köln zu berücksichtigen (s. Anlage). Als 
Standorte für Quartiers- bzw. Hochgaragen bieten sich beispielsweise die Bereiche entlang 
schallemittierender Gewerbenutzungen sowie schallbelasteter Bereiche entlang der 
Bahntrasse oder dem östlich angrenzenden Gewerbebestand an. Die Lagen der Quartiers- bzw. 
Hochgaragen sollen eine komfortable Nutzung durch die Bewohner*innen und Beschäftigten 
begünstigen. Die Entfernung zwischen den Stellplätzen und dem Wohn- bzw. Arbeitsort darf ge-
mäß Stellplatzsatzung max. 200 m Fußweg betragen. Quartiers- bzw. Hochgaragen müssen als 
eigenständige Bauabschnitte realisierbar sein.  
 
Abb. Alternative Standorte Verkehr – Quartiersgaragen, Quelle: ulrich hartung gmbh 
In Abhängigkeit von der städtebaulichen Konfiguration sind Tiefgaragen untergeordnet, z.B. im 
freifinanzierten Wohnungsbau denkbar. Die Möglichkeit für eine optionale Errichtung von

73 
 
Tiefgaragen muss bei allen Wohnungsbaufeldern gegeben sein. Ebenerdige private Kfz-Stell-
plätze sind zu minimieren, bzw. nur bei Erfordernissen der jeweiligen Nutzungstypologie vorzu-
sehen.  
Für die Ermittlung der privaten Stellplatzanzahl ist die aktuelle Stellplatzsatzung der Stadt Köln 
anzuwenden (s. Anlage). Zur Ermittlung der nachzuweisenden Anzahl an Stellplätzen ist von fol-
gendem Wohnungsmix auf Quartiersebene auszugehen:  
- 15% der Wohnungen bis 50 m² Wohnfläche 
- 15% der Wohnungen mit 50 m² bis 75 m² Wohnfläche 
- 70% der Wohnungen ab 75 m² Wohnfläche  
Aufgrund der guten Anbindung an den ÖPNV ist ein Reduktionsfaktor von 30 % anzusetzen.  
Öffentliche Stellplätze für Besucher*innen sind ebenfalls bevorzugt in den Quartiers- bzw. 
Hochgaragen unterzubringen. Der öffentliche Straßenraum soll weitestgehend (Ausnahme Stell-
plätze für Menschen mit Behinderung oder für Anlieferung) von ruhendem Kfz-Verkehr freigehal-
ten werden. Dies betrifft auch die Hol- und Bringparkplätze der Kitas und der Grundschule sowie 
die Stellplätz der Mitarbeiter*innen. Diese sind in Hochgaragen oder auf privatem Grundstück 
unterzubringen.  
4.5 Mobilstationen – Multimodalität 
Im Plangebiet sollen Mobilitätsstationen gemäß Raumbuch Mobilstation  an geeigneten Stand-
orten vorgesehen werden, die den Bewohner*innen und Besucher*innen des Quartiers die Nut-
zung alternativer Verkehrsträger anbieten. Dadurch soll der Umstieg auf z.B. Car-Sharing, Leih-
Fahrräder (auch Lasten- und E-Bikes), E-Roller erleichtert und die Multimodalität gefördert wer-
den. Als Standorte bieten sich insbesondere die Gebietseinfahrten mit Übergang zum ÖPNV, 
Hoch- und Quartiersgaragen und weitere Standorte im Quartiersinneren an, die den Kriterien 
des Raumbuchs genügen, an. Falls die Mobilitätsstationen auf privatem Grundstück verortet 
sind,  könnte dadurch eine über den ÖPNV Lagegunst-Faktor hinausgehende Reduzierung des 
privaten  erreicht werden

74 
 
 
5 Klima, Nachhaltigkeit, Umweltbelange 
Nachhaltigkeit und Klimaschutz sind wichtige übergeordnete Themen der Stadtplanung und 
müssen bei der Entwicklung neuer Stadtquartiere frühzeitig berücksichtigt werden. Die Planung 
von Freiräumen und die planerische Berücksichtigung von Umweltbelangen übernehmen hier-
bei eine wichtige Rolle. 
 
Abb. 46-51 Cluster Nachhaltigkeit – Ergebnisse aus Öffentlichkeitsbeteiligung, Quelle: ulrich 
hartung gmbh 
5.1 Mikroklima 
Die mikroklimatische Situation auf dem Wettbewerbsgebiet und der unmittelbar angrenzenden 
Stadträume soll durch die Neuplanung nicht verschlechtert, idealerweise sogar verbessert wer-
den. Dafür sind stadtklimatische Belange frühzeitig in der Planung zu berücksichtigen. Hierfür 
wurde eine mikroklimatische Bestandsaufnahme durchgeführt. Aus ihr resultieren u.a. folgende 
gutachterliche Planungsempfehlungen: 
 Grünes Zentrum: Eine großflächige und zusammenhängende Grünfläche verbessert das 
Mikroklima durch nächtliche Kühlung und Frischluftproduktion – auch für angrenzende 
Bereiche. Ihre Wirkung hängt von einer möglichst zusammenhängenden, wenig versie-
gelten Gestaltung ab. 
 Verbindungsachsen: Die vorgesehenen begrünten Wegeverbindungen nach Nordosten, 
Nordwesten und Süden sind klimatisch sinnvoll. Sie sollten nach Möglichkeit durchgän-
gig begrünt und ohne Verengungen geplant werden, um Kaltluftströme zu ermöglichen.

75 
 
 Bäume zur Verschattung: Baumpflanzungen entlang der Wegeverbindungen reduzieren 
die Aufheizung tagsüber und unterstützen die nächtliche Kühlwirkung. 
 
Weitere städtische Planungshinweise  
 Dachbegrünung: Dachbegrünungen stellen innerhalb des Quartiers essenzielle Begrü-
nungspotenziale dar und leisten einen maßgeblichen Beitrag zur Klimaanpassung. 
 Um den Niederschlagsabfluss im Plangebiet effektiv zu steuern, sollten die gewählten 
Dachformen eine Nutzung als begrünte Retentionsdächer ermöglichen  
 Ergänzend zur horizontalen Begrünung können Fassadenbegrünungen einen zusätzli-
chen wichtigen Beitrag zur Klimaanpassung leisten. Der „Leitfaden Fassadenbegrünung 
in Bebauungsplan- und Genehmigungsverfahren bei der Stadt Köln“ ist hierbei zu be-
rücksichtigen. (siehe Anlage).  
 Im Sinne einer zukunftsfähigen und nachhaltigen Stadtplanung sind zudem umfassende 
Elemente des Schwammstadtprinzips zu entwickeln, um den natürlichen Wasserkreis-
lauf vor Ort zu stärken. 
5.2 Entwässerung, Versickerung, Starkregen (blau-grüne Infrastruktur) 
In den Freiflächen des Plangebiets sind Maßnahmen und Flächen für eine naturnahe Regenent-
wässerung nach den Prinzipien der Schwammstadt vorzusehen.  
Es besteht die Vorgabe seitens der Stadtentwässerungsbetriebe Köln (StEB), dass auf privaten 
Grundstücksflächen nicht behandlungsbedürftiges Wasser von Dachflächen und befestigten 
Freiflächen von bis zu 30-jährlichen Regenereignissen, soweit mit vertretbarem Aufwand mög-
lich, direkt auf dem Grundstück zu versickern ist.  Auf den privaten Baufeldern  ist daher insbe-
sondere bei der Planung von Tiefgaragen auf einen ausreichend großen Anteil nicht unterbauter 
und nicht versiegelter Grundstücksfläche zu achten. Zusätzlich sollen private Regenwässer von 
bis zu 100-jährlichen Regenereignissen, soweit mit vertretbarem Aufwand möglich, ebenfalls 
auf den privaten Grundstücken versickern. Alternativ hierzu können diese (bis zu 100-jährlichen 
Regenereignisse) auch auf öffentliche Freiflächen abgeleitet werden und dort versickern. 
Regenwässer, die im Bereich öffentlicher Flächen, auch im Bereich der öffentlichen Verkehrsflä-
chen anfallen, sollen im Bereich öffentlicher Verkehrs- und Freiflächen versickern. Dies gilt   für 
bis zu 100-jährliche Regenereignisse (Starkregen). (vorläufiges / überschlägiges Gesamtvolu-
men von rund 2.200 m³ nur für öffentliche Bereiche) .Entsprechend sind Retentions- und Versi-
ckerungsflächen in der Planung vorzusehen, z.B. .  
Retentionsmulden entweder im Straßenraum oder im Bereich der öffentlichen Grünverbindung

76 
 
Zusätzlich zu den Retentions- und Versickerungsflächen ist eine   hochwasserangepasste Bau-
weise zu berücksichtigen.  
Es ist in diesem Zusammenhang auf ein ausreichendes Gefälle zwischen der öffentlichen Grün-
fläche (tiefster Punkt) und den umliegenden Baufeldern zu achten.  Hierbei wird besonders auf 
den MURIEL (Multifunktionale Retentionsflächen Stadt Köln und StEB Köln) Leitfaden verwiesen 
und empfohlen, aufgezeigte Planungsprinzipien in die Planung mit aufzunehmen. 
Die Konkretisierung und Dimensionierung der Entwässerungsanlagen erfolgt im Rahmen der fol-
genden Bauleitplanung.  
Für die Venloer Straße und die Wilhelm-Mauser-Straße sind keine besonderen städtebaulichen 
Vorgaben zur Vermeidung von Oberflächenabfluss vom Straßenraum in das Quartier erforder-
lich. Im Bereich der HGK-Trasse (Bahndamm) ist mit Hangwasser zu rechnen. Dessen Ablei-
tung/Versickerung und/oder Schutzmaßnahmen sind in der Planung zu berücksichtigen. 
5.3 Umgang mit der Bestandsbebauung 
Der Gebäudebestand wurde für die konkrete gewerbliche und industrielle Nutzung errichtet und 
stammt aus den 1970er bis 1990er Jahren. Es handelt sich um einfache, niedrige Funktional-
bauten ohne besonderen architektonischen Anspruch. Zudem liegen teils erhebliche Gebäude-
schadstoffbelastungen vor. Die Nachnutzungsbemühungen der Eigentümerin in den letzten drei 
Jahren haben gezeigt, dass die bestehenden Gebäude ausschließlich im Bereich der Lagerhal-
len für großflächige Logistik- und Lagernutzungen vermietet werden konnten. Diese großflächi-
gen Nutzungen sind im neuen Stadtquartier nicht vorgesehen. Ein Umbau der Bestandsgebäude 
für eine kleinteiligere und intensivere Nutzung mit zeitgemäßen Anforderungen ist wirtschaftlich 
nicht darstellbar. Die Idee des teilweisen Bestandserhalts wurde vor und während des koopera-
tiven Planverfahrens intensiv diskutiert, hat sich allerdings aufgrund der o.g. Schwierigkeiten 
nicht manifestiert. Der Gebäudebestand soll daher im Wettbewerb nicht berücksichtigt werden. 
Lediglich der Erhalt einzelner baulicher Anlagen (z.B. der Wasserspeicher) als Reminiszenz zur 
Stärkung der Identität des Quartiers ist denkbar, sofern sie mit einer nachvollziehbaren und wirt-
schaftlich tragfähigen Nutzung in das städtebauliche Konzept sinnvoll integriert werden können. 
Dabei sind die im Rahmen der Erschließung und Entwässerung des Quartiers erforderlichen Ge-
ländemodellierungen zu berücksichtigen. 
Bei einem Rückbau der Gebäude sollen Aspekte der Ressourcenschonung und Nachhaltigkeit 
berücksichtigt werden. Ziel ist es, verwertbare Materialien möglichst sortenrein zu erfassen und 
einer qualifizierten Verwertung zuzuführen. Der Rückbau soll so gestaltet werden, dass Umwelt-
belastungen minimiert werden.

77 
 
5.4 Schallschutz 
Das neue Quartier ist Schallimmissionen von umliegenden Straßen, Schienen und Gewerbe 
ausgesetzt (s. Teil A – Rahmenbedingungen). Um eine spätere Umsetzung in einen Bebauungs-
plan zu erleichtern, müssen bei der Entwicklung des Rahmenplans Schallschutzmaßnahmen 
berücksichtigt werden. 
 
  
Abbildung Cluster Areal vor Schall schützen, Quelle: ulrich hartung gmbh 
 
Abb.: Schalleinwirkungen auf das Grundstück, Quelle: ulrich hartung gmbh 
 
Geplante schutzbedürftige Nutzungen (Wohnnutzungen, Kitas, soziale Nutzungen, Arbeits-
plätze) sind gegen bestehende und neu entstehende Schallemissionen aus bestehendem und 
geplantem Gewerbe und Verkehr (Straßenverkehr und Schienenverkehr) zu schützen. Im Be-
stand sind hierbei insbesondere die heutige Tankstelle an der Venloer Straße, die östlich an-
grenzenden Gewerbebetriebe (z.B. Kfz-Parsch) sowie der von der Bahntrasse ausgehende Ver-
kehrslärm zu berücksichtigen. Dies betrifft auch die Emissionen aus neu entstehenden Quar-
tiers-/ Hochgaragen. Hier sind aktive Schallschutzmaßnahmen, z.B. Schallschutzverkleidungen 
vorzusehen.

78 
 
Beeinträchtigungen der bestehenden Nachbarschaften, insbesondere der schutzbedürftigen 
Wohnnachbarschaften an der Venloer Straße, entlang der Wilhelm-Mauser-Straße, am Akazien-
weg sowie in Vogelsang durch die neuen Nutzungen (insb. Gewerbe) und Verkehre im Plange-
biet sind durch städtebauliche Lösungen zu vermeiden.   
In der Variante Open-Campus Feuerwehr sind etwaige aktive Schallschutzmaßnahmen zum 
Schutz der in der Umgebung bestehenden und der neu geplanten Wohnnutzungen zu berück-
sichtigen. 
 
Abbildung Cluster Nachbarschaft vor Schall schützen, Quelle: ulrich hartung gmbh 
 
Abbildung Anforderungen der Umgebung, Quelle: ulrich hartung gmbh 
Generell soll der Schallschutz im Wettbewerb vorrangig städtebaulich gelöst werden, beispiels-
weise durch Kubatur / schützende Gebäuderiegel, Stellung und Orientierung der Baukörper. In

79 
 
der weiteren Planung sind auch Schallschutzgrundrisse oder technische Maßnahmen vorzuse-
hen. Schallschutzwände sind nicht gewünscht. 
Der Umgang mit dem Schallschutz ist von hoher Bedeutung für die Realisierbarkeit der Bebau-
ung. Hierfür sind einfache praktikable Lösungen zu entwickeln, die sowohl bei der Herstellung 
als auch im Unterhalt funktionieren. Konzepte, die eine zwingende Baureihenfolge im Sinne ei-
ner Schallschutzbebauung erfordern, sind zu vermeiden. 
5.5 Artenschutz 
Die sich aus dem Artenschutz ergebenden Anforderungen an die Planung sind zu beachten, ins-
besondere die Maßnahmen für die als planungsrelevant eingestuften Arten Klappergrasmücke 
und Mauereidechse. 
Für die Klappergrasmücke ist der dauerhafte Erhalt von Brutrevieren im Rahmen der Bauphase 
und Nutzung des Plangebiets anzustreben. Dabei sind für 3 Brutreviere Gehölzstrukturen im 
Umfang von mind. 3 x 150 m² Grundfläche im störungsarmen Umfeld innerhalb der Plangebiets-
fläche zu erhalten. Im Falle des Verlusts dieser Flächen sind neue Gehölzflächen für 3 Brutre-
viere von mind. 3 x 150 m² Grundfläche innerhalb des Plangebiets anzulegen. Um einen Schutz 
und Erhalt dieser Gehölzflächen während der Bauarbeiten sicherzustellen, sind vorzugsweise 
Randbereiche mit geringer Frequentierung als Standorte zu wählen. 
Ein Vorkommen von Mauereidechsen wurde im südlichen Bereich des Wettbewerbsgebiets (Be-
reich Gewerbe) entlang der Bestandsmauer zur Wilhelm-Mauser-Straße festgestellt. Im städte-
baulichen Rahmenplan soll der Lebensraum der Eidechsen an gleicher Stelle erhalten oder bei 
Teil-bzw. Totalverlust der Mauer ein gleichwertiger Ersatzlebensraum im Umfeld angelegt wer-
den. Der Umfang der Ersatzlebensräume sind in einer Flächengröße zu realisieren, die 1:1 dem 
beanspruchten Mauerabschnitt (Gesamtlänge der Mauer rund 80 m) mit dahinterliegendem 3 m 
breiten Grünstreifen entspricht.

80 
 
 
Abb. Bereiche mit Nachweisen von Mauereidechsen im Plangebiet (rote Linie =Mauer; grüne Li-
nie = 3m Grünstreifen)) und Umgebung, Quelle: Artenschutzprüfung Stufe II, RMPSL 
5.6 Boden / Altablagerungen 
Im östlichen Bereich des Areals befindet sich die Altablagerung 40308. Aufgrund der aktuellen 
Nutzung in einem abgeschlossenen Gewerbebereich geht von der Altablagerung keine Gefahr 
aus. Bei einer beabsichtigten Nutzungsänderung, z.B. Wohnen, Spielflächen, Freiflächen, ist da-
von auszugehen, dass Wirkungspfade, z.B. Boden-Mensch, Boden-Luft zumindest teilweise be-
troffen sein werden (nähere Beschreibung s. Teil A, Kapitel 8). In diesem Fall wären voraussicht-
lich Maßnahmen zur Bodenverbesserung, z.B. Überdeckung des kontaminierten Bodens oder 
Bodenaustausch vorzusehen.  
Im Bereich der belasteten östlichen Fläche wurden Oberbodenuntersuchungen für den Wirk-
pfad Boden-Mensch durchgeführt. Die Flächen können im Wettbewerb mit entsprechenden Bo-
denverbesserungsmaßnahmen auch für Wohnen, Grünflächen oder Freianlagen genutzt wer-
den.

81 
 
 
6 Technische Hinweise  
6.1 Energieeffizienz 
Der Rat der Stadt Köln hat am 17. März 2022 die „Leitlinien zum Klimaschutz in der Umsetzung 
nicht-städtischer Neubauvorhaben in Köln“ beschlossen. Für das Planverfahren gelten die in 
den Leitlinien formulierten Anforderungen. Die Klimaschutzleitlinien der Stadt Köln (Fassung 
vom 17.03.2022) verpflichten Projektentwickler*innen bereits im Qualifizierungs- und Bebau-
ungsplanverfahren die darin festgelegten Klimaschutzmaßnahmen zu berücksichtigen. Dies be-
trifft u.a. die Aspekte Energiekonzept, solarenergetische Optimierung, Gebäudeeffizienz. Ent-
sprechende Maßnahmen werden im weiteren Verfahren mit der Koordinationsstelle Klima-
schutz abgestimmt. 
Sofern im Wettbewerb Maßnahmen mit städtebaulicher Relevanz (technische oder bauliche An-
lagen / Freiflächen) vorgesehen werden, sind diese in der Planung darzustellen. 
6.2 Ver- und Entsorgung, Müll 
Das Plangebiet ist über die Venloer Straße, Wilhelm-Mauser Straße und den Akazienweg an das 
Ver- und Entsorgungsnetz der Stadt Köln angeschlossen. Leitungen für Strom, Wasser und Tele-
kommunikation sind in allen umlaufenden Straßen vorhanden. 
Die Abfallentsorgung soll vorzugsweise über dezentrale Unterflursammelbehälter auf privater 
Grundstückfläche erfolgen. Dafür sind im Wettbewerb durch das Entsorgungsfahrzeug geeig-
nete, leicht zu erreichende und nicht unterbaute Standorte darzustellen. Die für das Entsor-
gungsfahrzeug benötigte Aufstellfläche (vorzugsweise im öffentlichen Raum) beträgt mindes-
tens 6,00 m (Breite) x 15,00 m (Länge).   
6.3 Brandschutz 
Bei allen Planungen sind die geltenden brandschutzrechtlichen Anforderungen nach den ein-
schlägigen gesetzlichen und technischen Bestimmungen zu berücksichtigen. Die Entwürfe sol-
len eine ausreichend dimensionierte Erschließung für Rettungs- und Löschfahrzeuge sowie die 
notwendigen Rettungswege / Aufstellflächen sicherstellen. Für Gebäude, die mehr als 50 m 
vom öffentlichen Straßenland entfernt liegen, sind Zu- und Durchfahrten für die Feuerwehr an-
zuordnen. Sofern bei den Gebäuden der zweite Rettungsweg über die Kraftfahrdrehleiter der

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Feuerwehr sichergestellt werden muss, sind Zu- und Durchfahrten sowie Aufstell- und Bewe-
gungsflächen für die Feuerwehr anzuordnen. Detaillierte Nachweise werden im Rahmen der fol-
genden Bauleitplanung geführt. 
6.4 Kriminalprävention 
Bei der städtebaulichen Planung und der Freianlagenplanung soll die Sicherheit der Bewoh-
ner*innen, Arbeitnehmer*innen und Besucher*innen unter dem Aspekt der städtebaulichen Kri-
minalprävention berücksichtigt werden. Die Planung soll zu einem sicheren und einladenden 
Quartier beitragen. Dabei ist im Wettbewerb die Gestaltung z. B. gute Übersichtlichkeit, Vermei-
dung von Angsträumen, klare Wegeführungen, Aufenthaltsqualitäten im öffentlichen Raum so-
wie im Bereich der Gebäudezugänge von besonderer Bedeutung. Ziel ist die Förderung von sozi-
aler Kontrolle, Nutzungsvielfalt und Aufenthaltsqualität.